Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend?

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend?

Auteur:

Pieter Bronsveld

Begeleider:

mr. A.D. Flesseman, Boekel de Nerée

2e lezer:

mr. J.R. Sanders MRE, Amsterdam School of Real Estate

Masterthesis MSRE opleiding Amsterdam School of Real Estate Amsterdam, oktober 2011


Voorwoord Deze Masterthesis is het sluitstuk van de opleiding Master of Studies in Real Estate (MSRE) aan de Amsterdam School of Real Estate (ASRE). Na het volgen van de vakken Asset Management, Beleggingsanalyse en Investeringsanalyse brak de tijd aan om een Masterthesis te schrijven over een onderwerp dat past bij deze vakken. Bij mijn huidige werkgever, Syntrus Achmea, houd ik mij bezig met het aansturen en beheren van winkelcentra en solitaire winkels in Nederland. De winkelmarkt is continu aan verandering en nieuwe invloeden onderhevig, waardoor de manier verandert waarop beleggers, huurders en consumenten met vastgoed en belevenis omgaan. Het speelveld wordt steeds dynamischer, de rol van belegger en huurder raakt steeds meer verweven, het groeiend gezamenlijke belang van een aantrekkelijk en goed functionerend winkelcentrum wordt door belegger en huurder steeds meer onderstreept. Daarnaast ben ik persoonlijk altijd gefascineerd geweest door het artikel dat de huurprijsaanpassingen behandelt. Het bestaan van drie verschillende huurprijzen voor één locatie (bestaande huurprijzen, herzieningshuurprijzen en markthuurprijzen) is uniek en tegelijk ook vreemd in een land waar oorspronkelijk vrije contractvorming uitgangspunt is geweest van de wetgever. Om een antwoord te krijgen op de vraag of de huidige huurwetgeving én huurprijzenwetgeving in de optiek van institutionele beleggers voldoet, heb ik mijn centrale vraag geformuleerd. Mijn bijzondere dank gaat uit naar de heer Albert Flesseman voor het begeleiden van mijn scriptie. Daarnaast ben ik mijn vriendin Paula Runge zeer dankbaar voor de ruimte en steun die zij mij heeft geboden voor het schrijven van deze Master Thesis. Tot slot wil ik mijn interne begeleider René Vierkant en mijn vader danken voor het meelezen en meedenken over het onderwerp en de tekst. Amsterdam, oktober 2011

Pieter Bronsveld

2

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Samenvatting Winkelcentra ontlenen hun bestaansrecht met name aan hun onderscheidend vermogen. Dynamiek in formules en brancheringen hierbij essentieel. Een aantrekkelijk centrum huisvest verschillende formules die elk een eigen segment bedienen waardoor een brede doelgroep goed kan worden bereikt. Daarnaast moet een dynamisch centrum kunnen veranderen om de consument te blijven prikkelen. Vraag en het aanbod binnen een winkelcentrum kan door verloop van tijd van invloed zijn op de winkelruimten in een centrum. Invloeden zoals vergrijzing, internet en social media, maar ook gewijzigde interesses kunnen van invloed zijn op vorm en functie van een winkelcentrum in de nabije toekomst De huurwetgeving komt uit de tijd dat er weinig tot geen planmatig ontwikkelde winkelcentra bestonden. Daarnaast is de huurwetgeving geschreven in een tijd dat de markt met name bestond uit zelfstandige ondernemers in plaats van landelijk opererende filiaalbedrijven. De wetgeving gaat niet of nauwelijks mee met de veranderende dynamiek, maar gaat juist uit van een dienende en consistente rol. Onderzocht is of de dynamiek van winkelcentra en het statische karakter van de huurwetgeving wel of niet met elkaar samen gaan waarbij de nadruk komt te liggen op het terrein van huurprijsaanpassingen. Daarbij is antwoord gegeven op de centrale vraagstelling: In hoeverre is de huurwetgeving, en meer in het bijzonder de huurprijzenwetgeving, voldoende geëquipeerd om winkelcentra vanuit het perspectief van de belegger goed te laten functioneren? Anders dan verwacht is de conclusie dat de huurwetgeving én de huurprijzenwetgeving voldoende geëquipeerd zijn om winkelcentra goed te laten functioneren. Dit geldt voor zowel de wetgeving van vóór als ná de wetswijziging van 2003. Alleen bij centra waarbij met een vooraf gedefinieerd plan, kan gewerkt worden met huurcontracten met afwijkende- en voor huurders nadelige bepalingen. In dergelijke centra zijn huurders eerder bereid om bedingen die ten nadele van huurder strekken, te accepteren. Slechts enkele van de geïnterviewde beleggers hebben aangegeven dat de huurwetgeving en de wetgeving omtrent huurprijzenwetgeving niet voldoen en dat aanpassing hiervan wenselijk is. Wel is naar voren gekomen dat een aantal beleggers winkelcentra actiever zijn gaan aansturen om meer toegevoegde waarde te creëren en is daarom voorzichtig begonnen met het voorleggen van afwijkende bedingen aan huurders. Het voorleggen van afwijkende bedingen aan huurders heeft alleen zin als voldoende huurders akkoord gaan met deze afwijkende bedingen. Doorgaans kan hiermee een start worden gemaakt bij de ontwikkeling van een winkelcentrum of een renovatie van een centrum.

3


Inhoudsopgave Voorwoord ............................................................................................................................ 2 Samenvatting........................................................................................................................ 3 Hoofdstuk 1 Inleiding ....................................................................................................... 5 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7

Aanleiding ............................................................................................................................................... 5 Probleemstelling .................................................................................................................................. 5 Doelstelling ............................................................................................................................................. 6 Vraagstelling .......................................................................................................................................... 6 Aanpak ...................................................................................................................................................... 7 Onderzoeksopzet ................................................................................................................................. 7 Afbakening .............................................................................................................................................. 8

Hoofdstuk 2 Literatuuronderzoek ............................................................................. 9 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7

Ontstaan winkelstructuren en winkelcentra ............................................................................. 9 Verloop wetsgeschiedenis huurwetgeving ..............................................................................10 Huurwetgeving.....................................................................................................................................11 Wetgeving huurprijsaanpassing ...................................................................................................14 Landenvergelijk ...................................................................................................................................16 Knelpunten huurwetgeving ............................................................................................................19 Ontwikkelingen en trends ...............................................................................................................21

Hoofdstuk 3 Interviewvragen ................................................................................... 23 3.1 3.2

Inleiding .................................................................................................................................................23 Hoofdvragen interviews..................................................................................................................24

Hoofdstuk 4 Analyse ..................................................................................................... 26 4.1 4.2 4.3 4.4

Weergave antwoorden op interviewvragen ...........................................................................26 Samenvatting antwoorden interviewvragen..........................................................................33 Analyse antwoorden interviewvragen ......................................................................................34 Discussie ................................................................................................................................................36

Hoofdstuk 5 Conclusie & advies ............................................................................... 38 5.1 5.2

Beantwoording centrale vraag en deelvragen ........................................................................38 Aanbevelingen huurrecht huurprijsherziening......................................................................42

Hoofdstuk 6 Literatuurlijst en bronnenverantwoording ................................ 44 Bijlage 1 Interview vragen ......................................................................................... 46 Bijlage 2 Samenvatting antwoorden op interviewvragen .............................. 49 Bijlage 3 Uitgewerkte interviews ............................................................................ 53 Bijlage 4 Passantenstromen winkelcentra Nederland .................................... 99

4

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Hoofdstuk 1 Inleiding

Een onderzoek naar het functioneren van winkelcentra in relatie tot de huidige huurwetgeving, alsmede in het bijzonder naar het functioneren van de wetgeving ten aanzien van huurprijsaanpassingen in winkelcentra. 1.1

Aanleiding

Dynamiek is de levensader van een winkelcentrum. Branches en voorkeuren van consumenten binnen winkelcentra veranderen continu. Om deze consumenten zo goed mogelijk te kunnen bedienen is het voor huurders belangrijk om in te spelen op trends en bewegingen. Voor eigenaren van een winkelcentrum is het belangrijk om de trends en wisselende brancheringen te kunnen faciliteren in de vorm van passende winkelruimte. Een juiste branchemix met afwisselende en complementaire retailers1 maakt dat een winkelcentrum als prettig wordt ervaren. Huurders zijn altijd op zoek naar een combinatie van vertrouwde winkels waar het assortiment van bekend is en winkels die prikkelen omdat deze nieuw of vernieuwend zijn. Een goed centrum is derhalve dynamisch en organisch. Door internationalisering wordt het speelveld voor beleggers en retailers steeds breder. Buitenlandse kennis en opvattingen worden op Nederlandse winkelcentra en huurwetgeving geprojecteerd. Echter, de huurwetgeving heeft een statisch en volgend karakter en doet niet mee met deze dynamiek. De huurwetgeving heeft daarnaast ook een dienend karakter. De vraag die zich dan ook aandient is of de huidige huurwetgeving in de praktijk de dynamiek in winkelcentra belemmert.

1.2

Probleemstelling

Winkelcentra ontlenen hun bestaansrecht met name aan hun onderscheidend vermogen. Zoals aangegeven is de dynamiek in formules en brancheringen hierbij essentieel. Een aantrekkelijk centrum huisvest verschillende formules die elk een eigen segment bedienen waardoor een brede doelgroep goed kan worden bereikt. Het huisvesten van verschillende branches om te voldoen aan de vraag van de consument, kan het noodzakelijk maken om met verschillende huurwaarden te werken bij verschillende soorten huurders. Hierbij kan ook gebruik worden gemaakt van een huurprijs met daarin een omzethuurcomponent. In een winkelcentrum kan door verloop van tijd de vraag en het aanbod van bepaalde afmetingen van winkelruimten wijzigen. Doorgaans neemt door schaalvergroting de vraag naar grotere winkelruimten toe. Dynamiek kan er daarentegen ook voor zorgen dat behoefte ontstaat aan kleinere nieuwe winkels met een specifiek (deel)aanbod. Hoe beter de vraag en aanbod van vierkante

1 Paco Underhill betoogt dit in meerdere boeken, consumenten zijn altijd op zoek naar een mix van ‘the comfort of the known and the excitement of the new’

5

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? meters winkelruimte op elkaar kunnen worden afgestemd, hoe beter een centrum kan functioneren. De huurwetgeving komt uit de tijd dat er weinig tot geen planmatig ontwikkelde winkelcentra bestonden. De huurwetgeving zag en ziet er met name op toe dat huurders worden beschermd in hun broodwinning en hun oudedagsvoorziening. De wetgeving gaat niet of nauwelijks mee met de veranderende dynamiek, maar gaat juist uit van een dienende en consistente rol. Zo negeert de huidige huurwetgeving de unieke eigenschappen van verschillende objecten en maakt het voor de wetgever niet uit wie de huurder is, in welke branche deze opereert en wat zijn draagkracht is. Onderzocht zal worden of de dynamiek van winkelcentra en het statische karakter van de huurwetgeving wel of niet met elkaar samen gaan waarbij de nadruk komt te liggen op het terrein van huurprijsaanpassingen.

1.3

Doelstelling

Het doel van deze scriptie is een poging om antwoord te krijgen op de vraag of de wetgeving in de huidige vorm voldoet om winkelcentra goed te kunnen laten functioneren of dat aanpassingen in de huidige huurwetgeving wenselijk zijn. Hierbij wordt gekeken of een winkelcentrum dynamisch kan zijn en tegelijkertijd die invulling en branchering kan krijgen met bijbehorende gedifferentieerde huurprijzen zodat een specifiek centrum voldoet aan de behoeften van belegger, retailer en consument.

1.4

Vraagstelling

Om te komen tot een antwoord op het bovenstaande, staat de volgende onderzoeksvraag centraal. In hoeverre is de huurwetgeving, en meer in het bijzonder de huurprijzenwetgeving, voldoende geëquipeerd winkelcentra vanuit het perspectief van de belegger goed te laten functioneren? Deelvragen Middels beantwoording van de navolgende deelvragen zal een antwoord worden gegeven op de centrale onderzoeksvraag. 1. Wat zijn de belangrijkste verschillen tussen de winkelgebieden en winkelcentra? 2. Hoe is het huidige huurrecht tot stand gekomen? 3. Waarom heeft de wetgever een apart artikel over huurprijsaanpassing in de wet opgenomen? 4. Zijn er ontwikkelingen die in de nabije toekomst van invloed zijn op een winkelcentrum en die niet samen gaan met de huidige huurwetgeving? 5. Welke problemen komt men in de praktijk tegen?

6

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? 6. Wat maakt een winkelcentrum dynamisch? Welke kenmerken heeft een dynamisch winkelcentrum? 7. Komt het onderscheidend vermogen van winkelcentra onder de huidige wetgeving voldoende tot uiting? 8. Welke centra komen in aanmerking voor afwijkende bedingen en wordt hier door huurders en verhuurders voldoende gebruik van gemaakt?

1.5

Aanpak

Om te kunnen toetsen hoe winkelcentra functioneren, wordt de totstandkoming van winkelcentra en winkelgebieden in het algemeen beschreven. Hierbij worden de soorten winkelcentra in Nederland uiteengezet met bijbehorende karakteristieken. Vervolgens zal de wet en de bedoeling van de wetgever op het terrein van de huuren huurprijzen voor winkelruimte worden behandeld. Aan de hand van verschillende invalshoeken (zoals vergelijkbaarheid en gedaante van objecten) wordt gekeken in welke mate de wettekst functioneert in de praktijk. Vanaf 2003 is de huurwetgeving aangepast en kan, onder voorwaarden, meer ten nadele van de huurder van de wettekst worden afgeweken, waardoor meer gestuurd kan worden op de inhoud van huurcontracten. Hiervoor dient vooraf goedkeuring van de Kantonrechter te worden verkregen. De vraag is echter of ontwikkelaars, beleggers en huurders hier voldoende bekend mee zijn en in welke mate hier in de praktijk gebruik van wordt gemaakt. Stilgestaan zal worden bij locaties waar inmiddels gebruik is gemaakt van de mogelijkheid tot afwijken en beoordeeld zal worden of meer locaties voldoen om af te wijken van de wettekst. Tot slot zal worden onderzocht of en welke verschillende typen winkelcentra een verschillende benadering vergen voor de huurprijsmethodiek. Winkelcentra hebben andere eigenschappen dan solitaire winkelobjecten. Welke eigenschappen dit zijn, zal worden omschreven. Een winkelcentrum kan hierdoor anders worden benaderd dan een los object. Bij de beschouwing van de verschillende soorten winkelcentra zal ook de rol van de verhuurder worden meegenomen. Hierbij zal gekeken worden in welke mate een verhuurder invloed heeft op het functioneren van een winkelcentrum en welke gevolgen deze invloed kan hebben op een winkelcentrum.

1.6

Onderzoeksopzet

Dit is een praktijkgericht wetenschappelijk onderzoek, in de vorm van een kwalitatieve case study. Door middel van het vergelijken van verschillende winkelcentra en het houden van semi gestructureerde interviews met beleggers in winkelcentra, wordt gepoogd antwoord gegeven op de centrale vraag. Het theoretisch deel van het onderzoek zal worden uitgevoerd door middel van een literatuurstudie. Bij beantwoording van de vraag of er verschil bestaat tussen winkelcentra die zijn ontwikkeld voor eigen gebruik of de markt, zullen tien mondelinge interviews worden uitgevoerd.

7

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Voor de meting van de onderzoeksvragen zal een combinatie van literatuurstudie en interviews worden gebruikt. Interviews zullen uitsluitend afgenomen worden bij beleggers.

1.7

Afbakening

Deze scriptie is bekeken vanuit het perspectief van een institutionele belegger. Daarnaast worden uitsluitend in Nederland gelegen centra getoetst.

8

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Hoofdstuk 2 Literatuuronderzoek

2.1

Ontstaan winkelstructuren en winkelcentra

Van oudsher zijn winkelgebieden in de kernen van steden te vinden, binnen de oude stadsmuren op plaatsen waar vroeger markten werden gehouden. De historische hoofdwinkelstraten hebben zich door de bebouwing in de loop der eeuwen ontwikkeld tot winkelgebieden. Echter, door de komst van de auto en toename van de welvaart, zijn nieuwe winkelstructuren ontstaan en heeft het winkelaanbod zich de laatste eeuw verspreid buiten de hoofdwinkelstraten. Bij de wederopbouw na de Tweede Wereldoorlog is een start gemaakt met de bouw van planmatige winkelcentra. Tot de jaren 702 werden winkelvoorzieningen centraal vanuit de overheid aangestuurd. In de jaren 70 en -80 ontstonden in de periferie de eerste woonboulevards die volumineuze artikelen en grootschalige detailhandel aanboden waar consumenten met name doelgerichte bezoeken aflegden. In de jaren negentig en tweeduizend werd voor een meer kwalitatieve en consumentgerichte benadering gekozen. Na de Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening uit 2001 heeft de bouw van planmatig ontwikkelde centra een vlucht genomen en bestaat momenteel circa 44%3 van de totaal beschikbare vierkante meters winkelruimte uit planmatig ontwikkelde centra. Winkelcentra bestaan in verschillende varianten. Locatus heeft een onderverdeling gemaakt van de typen winkelcentra. De tabel op de volgende pagina geeft een verdeling weer van de opsomming van de verschillende typen winkelgebieden in Nederland per augustus 2011. Naast de verdeling van deze winkel categorieën bestaan ook de segmenten verspreide bewinkeling, dit zijn winkels die niet in één van de categorieën passen en PDV/GDV4 centra. Winkelcentra ontlenen hun kracht en bestaansrecht aan hun onderscheidend vermogen, waarvoor een goede branchemix essentieel is. Daarnaast geldt dat naarmate de grootte van het centrum toeneemt, de tijd dat een bezoeker in een centrum verblijft kan worden verlengd en de bereidheid om reisafstand te overbruggen om het betreffende centrum te bezoeken groter wordt. Themacentra hebben een zeer doelgericht bezoek voor ogen, waar consumenten speciaal op af komen en waarvoor men bereid is om vanuit een grote radius het thema centrum, zoals een factory outlet centrum, te bezoeken. Gesteld kan worden dat de aantrekkingskracht en bijzondere eigenschappen van een centrum samen hangen met de grootte van een centrum. Hoe groter het centrum, hoe aantrekkelijker en belangrijker de juiste branchemix wordt.

Bron: NRW (2010), Dynamiek van winkelgebieden, p 19 e.v. Bron: Locatus, medio 2011 27.712.000 m2 WVO beschikbaar in Nederland, ca 12.314.000 m2 WVO is aan te merken als planmatig ontwikkelde centra 4 PDV staat voor Perifere Detailhandelsvestigingen, vestigingen in de periferie van steden en GDV staat voor Grootschalige Detailhandelsvestigingen, geclusterde vestigingen die doorgaans groter zijn dan 1.000 m2 per vestiging. 2 3

9

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, winkelcentra, passend of knellend?

Binnenstad

Binnenstedelijke winkelstraat

Buurtcentrum

Hoofdwinkelgebied groot

Hoofdwinkelgebied klein

Kernverzorgend centrum groot

Kernverzorgend centrum klein

Kernverzorgend supermarktcentrum

Speciaal Winkelgebied

Stadsdeelcentrum

Supermarktcentrum

Wijkcentrum groot

Wijkcentrum klein Wijkcentrum groot, 5%

Wijkcentrum klein, 9%

Supermarktcentr um, 2% Stadsdeelcentrum , 3% Kernverzorgend supermarktcentr um, 0% Speciaal Kernverzorgend Winkelgebied, 1% centrum klein, 14%

Kernverzorgend centrum groot, 14%

Binnenstad, 13%

Binnenstedelijke winkelstraat, 5% Buurtcentrum, 4%

Hoofdwinkelgebi ed groot, 15%

Hoofdwinkelgebi ed klein, 15%

Bron: Locatus augustus 2011, verdeling retail in Nederland gesorteerd op % m2 WVO, exclusief PDV/GDV en verspreide bewinkeling

2.2

Verloop wetsgeschiedenis huurwetgeving

De huurwetgeving die van toepassing is op winkels is ontstaan in 1971. Voor deze tijd was er slechts wetgeving die de huur van woonruimte betrof en bescherming bood aan huurders van woonruimte. Vanuit de gedachte dat een onderneming buurtbuurt of plaatsgebonden was en een onderneming van een locatie afhankelijk was om zijn bedrijf te kunnen uitoefenen, is bij de politiek de gedachte ontstaan dat ook aan deze groep huurders extra bescherming geboden moest worden. Een onderneming werd op deze manier ier in staat gesteld goodwill op te kunnen kweken door het opbouwen van een klantenkring en het creëren van naamsbekendheid rondom een locatie. Bij het opstellen van de wetgeving is eveneens het uitgangspunt geweest dat huurder een hoge mate van zekerheid van het genot van een vaste locatie werd geboden in combinatie met een vrije prijsvorming. Om een huurder in staat te stellen om zijn investeringen te kunnen terugverdienen werd geadviseerd om een minimale huurtermijn in de wet op te nemen. Na deze termijn termijn zou het partijen vrij staan om de huurovereenkomst huurovereenkomst te beëindigen. Uiteindelijk zijn 10

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? opzeggingsgronden opgenomen op basis waarvan een huurovereenkomst kon worden opgezegd en is besloten om de wetgeving alleen van toepassing te verklaren voor objecten waarbij de plaatsgebondenheid van belang was. Wel bleef de vrije prijsvorming van huurprijzen in tact. In 1975 is de wet gewijzigd. De aanpassing betrof het onderdeel van de aanpassing van een huurprijs van een object indien de huurprijs van dit object niet meer in overeenstemming was met vergelijkbare objecten ter plaatse. Huurprijzen konden vanaf dat moment worden aangepast aan de markthuur. Kort na deze wijziging werden de huurprijzen van verschillende objecten dermate verhoogd, dat de wetgever in 1980 heeft besloten om een nuancering op de aanpassing van de wet uit 1975 aan te brengen. De nuancering betrof dat vanaf dat moment alleen een aanpassing van de huurprijs mogelijk was indien deze niet meer in overeenstemming was met de gemiddelde huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse over een referentieperiode van vijf jaar. Beoogd werd een temperende werking (zowel omhoog als omlaag) van huurprijzen van zittende huurders te realiseren. Het aanpassen van de huurprijs naar de markthuur bij zittende huurders was op dat moment niet meer mogelijk. Na de aanpassing van de wet in 1980 is in 1991 door onderzoeksbureau Bakkenist een wetsvoorstel geschreven, die uitging van een liberalere regeling van de wet terzake de huur van winkelruimte. Dit wetsvoorstel is uiteindelijk verworpen en pas in 2003 zijn de eerste wijzigingen opgenomen in de wet. De wetsaanpassing heeft niet geleid tot geheel nieuwe wetgeving, maar sinds 2003 is het wel mogelijk geworden om ten nadele van de verhuurder af te wijken van de wet. Vandaar dat dit stelsel waarbij overigens niet van ten nadele van de huurder afgeweken mag worden – wordt aangemerkt als semi-dwingend recht. Daarnaast zijn de voorwaarden waaronder toestemming van de Kantonrechter gevraagd kan worden voor afwijkende bedingen ten nadele van huurder als volgt gewijzigd: -

de rechten van een huurder worden niet wezenlijk aangetast of de maatschappelijke positie van de huurder vergeleken met die van een verhuurder is zodanig, dat een huurder de bescherming die de wet hem biedt, niet behoeft.

Uit Rechtspraak blijkt dat deze voorwaarden niet los van elkaar worden bekeken, waardoor ook voor kleine huurders de toestemming kan worden verleend5.

2.3

Huurwetgeving

De huidige huurwetgeving is gebaseerd op de laatste wetswijziging6 van september 2003. Hoewel er op dit moment gelobbyd wordt door Hof Amsterdam, 8 september 2009, WR 2010, 57 en 58 Wetsvoorstel titel 7.4 per 1 augustus 2003. Deze wetswijziging omvat wetsvoorstellen 26.089, 26.090, 26.932, 28.064 en 28.721 zoals terug te vinden op https://zoek.officielebekendmakingen.nl/

5 6

11

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? belangenverenigingen van huurders7 en beleggers8 over aanpassing van de herontwikkelingsclausule zoals deze nu is opgenomen in de wet, wordt de huurwetgeving zoals deze geldt vanaf augustus 2003 in dit onderzoek als uitgangspunt aangehouden. De huurwetgeving maakt een onderscheid tussen bedrijfsruimte conform artikel 7:290 BW en 7:230a BW. De bedrijfsruimte in het eerste artikel gaat over een voor het publiek toegankelijk lokaal voor de rechtstreekse levering van roerende zaken of dienstverlening. In de regel betreft het hier winkelruimte. Wordt het tweede artikel bedoeld, dan gaat het volgens de wetgever over overige bedrijfsruimte, die gekwalificeerd wordt als kantoorruimte c.q. niet 7:290 BW ruimte. Het onderscheid tussen kantoorruimte of winkelruimte is vooral belangrijk, omdat een huurder van winkelruimte meer (semi)dwingend rechtelijke bescherming geniet dan een huurder van kantoorruimte. Het is niet altijd duidelijk in hoeverre een branche kwalificeert als winkel- of kantoorruimte. De stelregel dat als er een kassa aanwezig is, er sprake is van winkelruimte, gaat niet altijd op. Zo worden een bioscoop, videotheek, zonnestudio, schoonheidssalon, makelaarskantoor, een bank en een reisbureau alle gekwalificeerd als kantoorruimte terwijl deze vaak terug te vinden zijn in een winkelcentrum. Veel bankfilialen vestigen zich nu juist in winkelgebieden, waardoor het onderscheid alleen maar onduidelijker wordt. Ook gemakswinkels zoals een Primera of Bruna nemen steeds meer de functie over van bank, doordat zij worden uitgerust met een bankloket, maar blijven als winkel kwalificeren. Huurtermijnen en huurbeëindiging De wetgever gaat er bij de huur van bedrijfsruimte van uit dat huurder in de gelegenheid moet worden gesteld om zijn investeringen te kunnen afschrijven en daarom bescherming nodig heeft. De eerste huurtermijn geldt daarom voor een periode van 5 jaar. Wordt niet opgezegd, dan wordt deze periode verlengd met een periode van nogmaals 5 jaar. Indien niets anders is overeengekomen, dan loopt een huurovereenkomst hierna door voor onbepaalde tijd. Dit houdt in dat de huurovereenkomst op dat moment, rekening houdende met de opzeggingstermijn, op elk moment opzegbaar is. Voor een huurder en verhuurder is de wijze van opzeggen verschillend. Een huurder kan middels een aangetekend schrijven de huurovereenkomst tegen het einde van een periode opzeggen. Een verhuurder is gebonden aan de opzeggingsgronden die de wetgever heeft vastgelegd. Afhankelijk of na de eerste vijf jaar of na tien jaar wordt opgezegd gelden de volgende opzeggingsgronden voor verhuurder. Verhuurder dient bij de opzegging ook de opzeggingsgrond te vermelden. Opzegging na een huurperiode van ten minste vijf jaar: 7 8

Hoofdbedrijfschap Detailhandel www.hbd.nl en Detailhandel Nederland www.dedetailhandel.nl Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed www.ivbn.nl

12

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? 1. slechte bedrijfsvoering door huurder (slecht huurdersschap) 2. dringend eigen gebruik door verhuurder Opzegging na een huurperiode van ten minste tien jaar: 1. slechte bedrijfsvoering door huurder (slecht huurdersschap) 2. dringend eigen gebruik door verhuurder 3. het niet instemmen met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst door huurder 4. de wens van verhuurder tot realisering van een bestemmingsplan 5. belangenafweging In het huidige klimaat waarbij winkelcentra sneller dienen te worden gerevitaliseerd, wordt door verhuurders steeds meer kritiek geuit op de vijf opzeggingsgronden. De wens van enkele belangenverenigingen van huurders om de opzeggingsgronden helemaal te schrappen, kan op termijn leiden tot winkelcentra die niet meer vernieuwen en minder aantrekkelijk worden voor consumenten. Renovatie Indien een verhuurder een object of winkelcentrum wenst te renoveren dan dient met de zittende huurders hier overeenstemming over te worden bereikt. De wetgever heeft hierin voorzien door twee renovatieclausules9 in de wet op te nemen waarbij een clausule betrekking heeft op renovatie met instandhouding van de huurovereenkomst en een clausule die betrekking heeft op beëindiging van de huurovereenkomst. Bij renovatie met voorzetting van de huurovereenkomst dient huurder een renovatie te gedogen indien aan hem een redelijk voorstel door verhuurder is gedaan, waarbij de belangen van huurder (en diens onderhuurders) zijn geborgd. Bij renovatie met beëindiging van de huurovereenkomst kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen op basis van dringend eigen gebruik. De renovatie dient van een dusdanige omvang te zijn, dat door sloop en/of nieuwbouw de functie en plaats van de locatie wordt gewijzigd en huurder niet op dezelfde plek of met dezelfde formule kan worden teruggeplaatst en de renovatie alleen mogelijk is met beëindiging van de huurovereenkomst. Indeplaatsstelling In de huurwetgeving is één artikel opgenomen waar niet van afgeweken mag worden door verhuurder terwijl hiervoor ook geen toestemming door de Kantonrechter kan worden gevraagd. Dat is het artikel omtrent indeplaatsstelling10. Indien een huurder zijn bedrijf wil overdragen aan een derde, waarbij personeel en voorraden worden overgenomen, dan is een renovatie conform artikel 7:220 BW met voortzetting van de huurovereenkomst of renovatie conform artikel 7:296-1-b BW die alleen mogelijk is met beëindiging van de huurovereenkomst 10 Indeplaatsstelling , art. 7:307 BW 9

13

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? verhuurder verplicht deze nieuwe huurder te accepteren, tenzij deze nieuwe huurder onvoldoende financiële waarborgen biedt. Indien aan deze voorwaarden – naar het oordeel van de Rechter - is voldaan, kan nog een belangenafweging door de rechter volgen. De rechter zal dan kijken naar de omstandigheden van het geval om te oordelen of de indeplaatsstelling kan worden toegewezen of afgewezen en kan hieraan voorwaarden verbinden.

2.4

Wetgeving huurprijsaanpassing

Huurwetgeving maakt geen onderscheid tussen winkelcentra en solitaire objecten. De wetgever maakt bij huurprijsaanpassingen in beginsel ook geen onderscheid tussen verschillende branches en vergelijkbaarheid van locaties. Hierdoor kan frictie ontstaan als een verhuurder juist wel onderscheid wenst aan te brengen in een centrum. In Nederland is bij de huur van winkelruimte11 in de wettekst een apart artikel opgenomen dat betrekking heeft op aanpassing van de huurprijs van lopende huurovereenkomsten. Dit artikel is van semi-dwingend recht, hetgeen betekent dat hiervan niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken. Het artikel luidt als volgt: Art. 303 -1 Zowel de huurder als de verhuurder kunnen vorderen dat de rechter de huurprijs, zo deze niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, nader zal vaststellen: a. indien de overeenkomst voor bepaalde tijd geldt, na afloop van de overeengekomen duur: b. in alle andere gevallen, telkens wanneer tenminste vijf jaar zijn verstreken sinds de dag waarop de laatste door partijen vastgestelde huurprijs is ingegaan of waarop de laatste door de rechter vastgestelde huurprijs is gevorderd. -2. Bij de nadere vaststelling van de huurprijs let de rechter op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering. Iedere aldus in de vergelijking te betrekken huurprijs wordt herleid volgens de algemene ontwikkeling van het prijspeil sinds de dag waarop de huurprijs gold tot aan die van het instellen van de vordering. Zo het niet mogelijk is de rechter de voor de toepassing van deze maatstaf benodigde gegevens te verschaffen, maakt de rechter een schatting aan de hand van de te zijner beschikking staande gegevens, waarbij hij die maatstaf zoveel mogelijk als richtsnoer bezigt. -3. De rechter wijst in een vordering tot verhoging van de huurprijs af. Voor zover deze is gegrond op verbeteringen van het gehuurde, die op kosten van de huurder zijn aangebracht. -4. Indien de rechter de huurprijs nader vaststelt geldt deze met ingang van de dag waarop deze is gevorderd, tenzij hij op vordering van een der partijen op grond van bijzondere omstandigheden van het geval een andere ingangsdatum vaststelt. Hij kan daarbij tevens bepalen dat de huurprijs gedurende een door hem vast te stellen termijn van ten hoogste vijf jaren geleidelijk zal worden aangepast.

11

(middenstands)bedrijfsruimte conform 7:290 BW

14


Het aanpassen van de huurprijs geschiedt op verzoek van huurder of verhuurder en kan dus afhankelijk van de economische marktontwikkelingen opwaarts- of neerwaarts geschieden. Deze aanpassing geschied door middel van het berekenen van de huurherzieningswaarde. Hoewel de wetgever getracht heeft om de methodiek kort en bondig te formuleren, blijkt dat het artikel in de praktijk veel ruimte voor discussie en interpretatie over laat. Met name op het vlak of een referentie wel of niet vergelijkbaar is of kan worden gemaakt wordt veel discussie gevoerd. Daarnaast valt niet elke branche12 onder het regime van huurrecht voor bedrijfsruimte, maar onder het huurrecht voor kantoorruimte13. Voor kantooren woonruimte is geen artikel in de wettekst opgenomen dat de aanpassing van de huurprijs, anders dan door indexeringen, dwingend regelt zoals art 7:303 BW voorschrijft voor winkelruimte. Verder kan een huurder een verhuurder bij een dalende markthuur onder druk zetten door te dreigen met opzeggen als deze niet akkoord gaat met een lagere huurprijs, terwijl op basis van referenties van de afgelopen vijf jaar juist blijkt dat de huurprijs op basis van dit artikel juist nu verhoogd mag worden. Omgekeerd is het niet zo dat bij een stijgende markthuur een verhuurder een huurder mee kan laten gaan in verhoging van de huur naar de markthuur, omdat een verhuurder gebonden is aan de temperende werking van dit artikel . Dit lijkt een ongelijkheid te zijn in de wetgeving. Het wetsartikel is vanaf 1980 opgenomen in de wettekst. De wetgever wilde de huurder beschermen tegen ongelimiteerde huurprijsverhogingen, omdat een huurder om zijn bedrijf te kunnen uitoefenen sterk van de locatie afhankelijk was. Daarnaast was een winkelhuurder vaak een zelfstandig ondernemer die met zijn winkel moest voorzien in zijn dagelijks levensonderhoud en voor later in zijn pensioen. Vandaag de dag treft men in de hoofdwinkelstraten van (grotere) steden in grote mate landelijke en internationaal opererende filiaalbedrijven14 aan. In deze hoofdwinkelstraten of A1 locaties kunnen de huurprijzen sterk fluctueren. Zelfstandige ondernemers zitten tegenwoordig voornamelijk in aanloopstraten en de verzorgende winkelgebieden, zoals de buurt- en wijkwinkelcentra. De huurprijzen in deze gebieden laten beperkte bandbreedtes zien, waardoor er ook minder huurprijsherzieningsprocedures lopen. Om een huurprijs te herzien, schrijft artikel 7:304 BW voor dat ‘een vordering alleen ontvankelijk is indien deze vergezeld gaat van een advies omtrent de nadere huurprijs, opgesteld door een of meer door partijen gezamenlijk benoemde terzake deskundigen’. Dergelijke rapporten zijn kostbaar, tijdrovend en voor veel interpretatie vatbaar. Daarnaast dient de meest gerede partij een gang naar de rechter te bekostigen, om de ingangsdatum vast te laten stellen en een gezamenlijke deskundige aan te wijzen, indien het partijen niet lukt om te komen tot een vergelijk. Hierdoor zijn de kosten om een aanpassing te bijvoorbeeld makelaarskantoren, reisbureaus en banken art. 7:230a BW, datgene dat niet valt onder het huurrecht voor woonruimten of bedrijfsruimten 14 ruim 58% van het totale verkoopvloeroppervlak in de grote binnensteden van Nederland worden ingevuld door filiaalbedrijven, bron Locatus Online d.d. 26 juli 2011 12 13

15

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? bewerkstelligen dermate hoog, dat deze kosten alleen gemaakt worden als de verwachting is dat de aanpassing van de huurprijs substantieel zal zijn.

2.5

Landenvergelijk

In dit hoofdstuk zal gekeken worden naar de huurwetgeving van een aantal omliggende landen om te kijken hoe de bescherming tussen huurder en verhuurder is geregeld, wat de huurtermijnen zijn en hoe de huurprijs kan worden aangepast. Gekozen is voor een aantal omringende landen rondom Nederland. Duitsland Er is in de wetgeving in Duitsland een aparte regeling opgenomen die het huurrecht15 behandelt. Het Duitse huurrecht behandelt bedrijfsruimte in het algemeen, er is niets specifiek voor winkelruimte opgenomen. Het Duitse huurrecht kent geen vaste huurtermijn, ook is er geen artikel opgenomen die huurprijsherzieningen behandelt, partijen kunnen dit vrij overeen komen. In vergelijking met Nederland biedt de Duitse huurwetgeving huurders minder bescherming dan de Nederlandse huurwetgeving. Indeplaatsstelling wordt evenmin behandeld in het Duitse huurrecht. Als er gekeken wordt naar renovatiebepalingen, dan valt op dat een huurder verbeteringen en renovaties moet dulden. Wel heeft een huurder recht op schadevergoeding. Het Duitse huurrecht kenmerkt zich met name door de grote mate van vrijheid tussen partijen om een en ander overeen te komen. België In België is eveneens een aparte regeling16 opgenomen in de wetgeving die het huurrecht behandelt. De Handelshuurwet behandelt winkelruimte. In beginsel wordt een huurtermijn van negen jaar overeen gekomen. Huurder heeft binnen deze negen jaar het recht om elke drie jaar de huurovereenkomst te beëindigen, verhuurder kan dit ook indien hij het gehuurde zelf in gebruik wil nemen. Na de periode van negen jaar kan huurder drie keer een verlenging van de huur vragen. Indien huurder dit verzoek niet indient, eindigt de huurovereenkomst van rechtswege. Doet een huurder dit wel, dan dient huurder nieuwe huurvoorwaarden voor te stellen aan verhuurder en dient verhuurder te reageren op dit voorstel. Indien een reactie uit blijft, dan gaat de verlenging conform het voorstel van huurder in. Huurprijsherziening kan bij het verstrijken van elke driejarige periode door beide partijen worden gevraagd, indien de vragende partij kan bewijzen dat de markthuur op het moment van herziening minimaal 15% afwijkt van de huurprijs. De huurprijs wordt door de rechter naar billijkheid vastgesteld. Ook is Boek 2 Titel 5 van hoofdstuk 8 van het Burgerliches Gesetzbuch www.bundesrecht.juris.de Bedrijfsruimte opgenomen in de Handelshuurwet en algemeen verhuur van onroerend goed opgenomen in artt. 17081762bis van het BW

15 16

16

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? het mogelijk dat een verhuurder na een huurperiode van negen jaar de verlenging van de huurovereenkomst niet toestaat omdat hij een derdenbieding heeft ontvangen, waarin een derde aangeeft een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan met verhuurder tegen een hogere huurprijs dan een zittende huurder betaalt. De handelshuurwet heeft een semi-dwingende bepaling opgenomen die het mogelijk maakt voor een huurder om zijn contract inclusief zijn handelszaak over te dragen aan een derde. Huurder dient een procedure te voeren en verhuurder kan binnen 30 dagen bezwaar maken tegen deze overdracht. Een overdracht van het contact aan een derde zonder de overdracht van de handelszaak, mag contractueel worden uitgesloten. Binnen het Belgisch huurrecht wordt een renovatie mogelijk gemaakt door de huurovereenkomst niet te verlengen indien verhuurder wenst te renoveren. Verhuurder is wel verplicht schadevergoeding te betalen aan huurder van één tot maximaal drie jaar huur. Het Belgisch huurrecht is in vergelijking met Nederland iets meer vrij geregeld. Meer bepalingen zijn van regelend recht of semi-dwingend recht, waardoor partijen meer vrijheid hebben om afspraken met elkaar te maken over de huuren verhuur van winkels en winkelcentra. Frankrijk Het Franse huurrecht17 kent een aparte regeling voor de huur van bedrijfsruimte ten behoeve van handelsactiviteiten. Een huurovereenkomst duurt minimaal 9 jaar, waarbij huurovereenkomsten van langer dan 12 jaar notarieel moeten worden vastgelegd. Een huurder heeft in beginsel het recht om elke drie jaar zijn huurovereenkomst op te zeggen. Dit recht kan worden uitgesloten. Beide partijen kunnen een verzoek indienen om de huurovereenkomst te verlengen. De rechter verlengd de huurovereenkomst dan met opnieuw negen jaar en stelt tevens de nieuwe huurvoorwaarden vast. Indien partijen niet opzeggen en geen verzoek indienen tot verlenging, loopt de huurovereenkomst op de oude huurvoorwaarden door. Een bijzonderheid is dat de verhuurder zich ook kan verzetten tegen verlenging van de huurovereenkomst. Voorwaarde hiervoor is wel dat de schade van de beëindiging die huurder lijdt, door verhuurder wordt vergoed. Huurprijsherzieningen kunnen door beide partijen elke drie jaar worden gevraagd. Doorgaans wordt herzien naar markthuurwaarde, echter bepaalde bedrijfsruimten zijn gemaximeerd tot een bepaalde index18 , om te grote schommelingen tegen te gaan. Het Franse systeem kent een dwingendrechtelijke regeling voor contract overname waarbij de plaatsgebondenheid van belang is. Het bedrijf dient daadwerkelijk verkocht te worden, niet alleen de huurrechten moeten worden 17 18

Bail commercial opgenomen in Code de Commerce art. L 145-1 t/m L 145-60 De INSEE index, www.insee.fr

17

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? overgedragen. Dit systeem lijkt erg op de Nederlandse indeplaatsstelling. Onderhuur is in beginsel verboden. Hoewel het gehuurde een goede staat van onderhoud dient te hebben, dient een huurder een renovatie wel te gedogen. Opzeggen van de huurovereenkomst door verhuurder kan alleen aan het einde van een huurperiode en verhuurder is dan schadevergoeding verschuldigd aan huurder. In het Franse huurrecht wordt de huurder in belangrijke mate beschermd. Verder komen veel zaken overeen met het Nederlandse stelsel. Engeland Het Engelse huurrecht19 bevat een speciale regeling voor de huur van bedrijfsruimte20. Deze gaat gepaard met dwingendrechtelijke huurbescherming. Via een ingewikkeld proces kan van de huurbescherming worden afgezien. Ook ingewikkeld is het systeem van huurtermijnen, verlengen - en beëindigen van een huurovereenkomst. Indien geen van de partijen actie onderneemt, wordt een huurovereenkomst onder dezelfde voorwaarden verlengd. Termijnen zijn vrij overeen te komen, waarbij in het verleden vaak termijnen van 25 jaar overeen werden gekomen. Momenteel worden kortere termijnen gebruikt. Ook break opties kunnen worden gebruikt voor zowel huurder als verhuurder. Een huurder met een breakoptie kan geen gebruik maken van zijn breakoptie als er bijvoorbeeld een kleine onderhoudsachterstand is ontstaan door toedoen of nalaten van huurder. Huurprijsaanpassingen kunnen in eigen vrijheid worden overeengekomen. Veel gebruikt is een aanpassing naar markthuurniveau of een upward only clausule. Omzethuur behoort eveneens tot de mogelijkheden. Het Engelse huurrecht is niet bekend met indeplaatsstellingen of onderhuur. Beëindiging van de overeenkomst is mogelijk op een vijftal gronden, waar renovatie en eigen gebruik deel van uit maken. Het Engelse huurrecht is complex omschreven maar geeft wel een grote vrijheid en flexibiliteit voor partijen. Indien een partij onder de huurbescherming valt, dan kan hier van worden afgeweken door te kiezen niet onder de bescherming van de huurwet (‘1954 Act’) te vallen. Hoe omgegaan wordt met onderhoud, huurprijsherzieningen, gebreken en indeplaatsstelling kunnen partijen zelf overeenkomen. Het vergelijk met België, Duitsland, Frankrijk en Engeland geeft aan dat elk land een andere benadering heeft van de huurwetgeving en laat daarnaast zien dat delen van de wetgeving elkaar overlappen. Elk land heeft bijvoorbeeld een minimale huurtermijn opgenomen. Aangezien huurders en beleggers steeds

19 20

Landlord and Tenant Act 1954 part II http://www.legislation.gov.uk/ukpga/Eliz2/2-3/56 Code of Practice for commercial leases in England and Wales, third edition 28 March 2007

18

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? meer internationaal opereren, is het niet onwenselijk om meer harmonisatie in de huurwetgeving aan te brengen. 2.6

Knelpunten huurwetgeving

Concluderend uit de literatuur kunnen een aantal knelpunten toegelicht worden aan de hand van praktijkvoorbeelden: 1. Een winkelcentrum huisvest een full service- en een discount supermarkt in hetzelfde centrum. Onder de huidige wetgeving kan de branchemix door een indeplaatsstelling negatief worden beïnvloed, doordat de huurder van de discount supermarkt in de plaats kan worden gesteld door een tweede full service supermarkt, waardoor het onderscheidend vermogen van twee verschillende supermarkten wordt geëlimineerd. Het centrum kan hierdoor minder aantrekkelijk worden voor consumenten, hetgeen negatief kan doorwerken op het hele centrum. Ook zorgt het artikel van omtrent indeplaatsstelling ervoor dat beleggers geen vrije beschikking hebben op hun eigendom niet meer vrij zijn om zelf een huurder te kiezen. Hierdoor is het mogelijk geworden voor huurders om huurcontracten van goede locaties met relatief gunstige huurvoorwaarden, te verkopen aan andere huurders. Beleggers kunnen in deze situatie alleen weer grip op hun eigendom krijgen door huurders uit te kopen. 2. In een winkelcentrum waar zowel aan een vers speciaalzaak wordt verhuurd als een kledingwinkel, kan bij een huurprijsherziening de doorgaans lagere huurprijs van de vers speciaalzaak als referentie worden gebruikt om zo de huurprijs van de kledingwinkel neerwaarts bij te stellen. 3. Een eigenaar van een geheel centrum met weinig huurmutaties kan bij de wens om de huurprijzen te herzien voor het probleem gesteld worden dat de marktwerking die van invloed is op de huurprijzen niet tot uitdrukking komt in de hoogte van de huurprijzen op een locatie, vanwege de schaarsheid aan transacties. De referentiehuurprijzen in een centrum zorgen ervoor dat de huurprijzen gemiddeld genomen niet het verschil tussen markthuren en bestaande huurprijzen weergeven. Huurprijzen binnen een winkelcentrum zijn daardoor wel vergelijkbaar, maar niet representatief. Om toch het verschil aan te tonen tussen de markthuren en de geldende huurprijzen voor een centrum, dient vergelijk gezocht te worden in andere centra, hetgeen lange discussies en vele interpretaties met zich meebrengt over vergelijkbaarheid, vanwege het criterium in de wet aangaande “vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse”. 4. Indien met een huurder overeen gekomen wordt dat in het contract een omzethuur component van toepassing is, kan het gebeuren dat bij een nadere huurprijsvaststelling de omzetcomponent door de Kantonrechter ongedaan21 wordt gemaakt. Voor beleggers die veel in een centrum hebben geïnvesteerd

Raas, W. (2010), Tijdschrift voor huurrecht bedrijfsruimte 2010 jan/feb, Het hoe en waarom van omzethuur en waarom wetswijziging nodig is, p 4-9

21

19

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? kan dit nadelig zijn omdat zij niet langer profiteren van hogere omzetten die een retailer behaalt door de investeringen van een belegger. 5. In het kader van de Mededingingswet kunnen verhuurders en huurders bepaalde branches maximaal vijf jaar vanaf nieuwbouw weren. Aan de ene kant kan aan huurders hierdoor geen langdurige exclusiviteit worden geboden, anderzijds kan een verhuurder bepaalde branches niet zonder meer buiten een centrum houden. 6. Bij uitbreiding, inkrimping, revitalisatie of wijziging van de routing van een winkelcentrum is het lastig om huurders te verwijderen of te verplaatsen met een aanpassing van de huurvoorwaarden. Er dient sprake te zijn van renovatie, waarbij de huurovereenkomst dan onder voorwaarden kan worden beëindigd. Van huurders die qua branchering (bijvoorbeeld een stoffenwinkel) of ligging (een videotheek midden in een ‘vers’ plein) in de loop der tijd niet meer voldoen, kan onder het huidige recht niet worden gevraagd mee te werken aan ontbinding of verplaatsing. 7. Huurders betalen in winkelcentra vaak ook servicekosten, omdat huurders baat hebben bij een centrum dat schoon, ‘heel’ en veilig is. Daarnaast worden centra vaak als één geheel gepromoot, iets wat bij solitaire objecten niet van toepassing is. Steeds vaker kijken huurders naar de totale kosten van huisvestingslasten in plaats van alleen de kale huurprijs. 8. Door een juridische splitsing22 kan een belegger worden geconfronteerd met een nieuwe contractspartij, omdat onder algemene titel de huurovereenkomst over gaat. Een belegger wordt hierdoor niet in staat gesteld om vrij zijn contractspartij uit te zoeken. Daarnaast hoeft de nieuwe contractspartij de belegger niet te informeren, omdat publicatie in een landelijk dagblad volstaat. 9. Franchisecontracten geven een huurder de mogelijkheid om een locatie te huren en grip te houden op deze locatie door deze te verhuren aan een franchisenemer. Een franchisegever kan bedingen dat indien de franchiseovereenkomst eindigt, de huurovereenkomst met de franchisenemer eveneens eindigt, waardoor de huurder grip blijft houden op de locatie. Een huurder kan derhalve onder voorwaarden wel het artikel omtrent indeplaatsstelling buiten spel zetten terwijl een belegger dit nimmer kan. Een belegger kan niet zelf over de winkel beschikken en zelf een huurder te kunnen kiezen. Hier is sprake van een ongelijke behandeling van dit artikel. De huurwetgeving is in 2003 aangepast. Sindsdien is het mogelijk om afwijkende bepalingen overeen te komen bij huurovereenkomsten tussen huurder en verhuurder. Wel dient de maatschappelijke positie van huurder zodanig te zijn dat hij in redelijkheid geen huurbescherming behoeft of de afwijkingen moeten geen wezenlijke aantasting van de rechten van de huurder meebrengen. De

22

artikel 3:116 BW

20

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? contracten dienen vooraf wel te worden voorgelegd aan de Kantonrechter en deze dient de afwijkende bepalingen vooraf goed te keuren.

2.7

Ontwikkelingen en trends

In hoofdstuk 1 is aangegeven dat de huurwetgeving een dienend karakter heeft en trends volgt. Er zijn een aantal ontwikkelingen gaande, die van invloed zijn op de winkelmarkt. Deze ontwikkelingen kunnen er echter wel voor zorgen dat de wetgeving sneller dan in het verleden dient te worden aangepast en dat voorgesorteerd kan worden op de onomkeerbare veranderingen. De wetgeving heeft geen vat op de markt, maar dient de veranderende markt ook niet te hinderen. Overbewinkeling Verschillende onderzoeken23 geven aan dat het aantal beschikbare vierkante meters winkelruimte in Nederland op dit moment groter is dan de vraag naar deze winkelmeters. Ook is gesteld dat de vierkante meters winkelruimte die in 2011 zijn toegevoegd aan het winkelaanbod, gelijk is aan de toename van de leegstand van het aantal vierkante meters winkelruimte. Deels wordt de leegstand verklaard door (tijdelijke) economische neergang. Minder vierkante meters winkelruimte kan resulteren in een betere kwaliteit van winkelgebieden. Onder meer Syntrus Achmea geeft aan dat de kernen van binnensteden kleiner zullen worden, waardoor in aanloopstraten met structurele leegstand zal ontstaan. De ‘kracht van de stad’ ligt in een sterke winkelkern met daarom een aantrekkelijk zwerfmilieu met unieke winkels. De huidige binnensteden worden thans geconfronteerd met beperkte maar structurele leegstand in de aanloopgebieden. Voor winkelcentra draait het steeds meer om een goede mix van dagelijks- en niet dagelijks aanbod binnen een centrum. Vergrijzing In 2011 was 15,6%24 van de (gehele) bevolking in Nederland 65 jaar of ouder. In 2025 zal dit percentage toenemen tot 21,7% en in 2035 is de verwachting dat dit percentage is gestegen tot 25,6%. Na 2040 wordt een afname van de bevolking verwacht. Momenteel nemen vier personen deel aan de arbeidsmarkt om een gepensioneerd persoon te kunnen bedienen. In 2040 zal de verhouding zijn omgeslagen en is de verwachting dat op elke werkende persoon twee gepensioneerden staan, aldus de heer Van Welie van Ortec25. De markt zal binnen afzienbare tijd veranderen en de winkels zullen hun assortiment ook moeten richten op het bedienen van de groep gepensioneerden die tegen die tijd de toon zetten.

23 CBW Mitex (2010) Retail 2020 en www.retail2020.nl, NRW taskforce (2010), 14 september 2010, Dynamiek van winkelgebieden van meer naar betere meters en http://www.locatus.com/retailreflect/category/leegstand/ 24 Statline, kerncijfers van de bevolkingsprognose 2010-2060, januari 2011 25 drs. A.T.G. van Welie, Ortec Finance, college ASRE Investeringsanalyse maart 2010

21

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Internet In de komende tien jaar gaat er meer veranderen in de retail dan in de afgelopen twintig tot dertig jaar is gebeurd. Dit komt doordat de bevolkingsopbouw verandert, maar ook door de manier26 waarop produkten worden aangeschaft. Internet bekleed de rol van zowel oriëntatiekanaal als aankoopkanaal en zorgt voor meer transparantie van informatie. Een consument is beter voorbereid en doet vaker gerichte aankopen. Winkelen wordt steeds meer een belevenis. Men zal minder uitgeven aan produkten, maar gerichter. Hierdoor zal de vraag naar winkels veranderen en neemt tegelijkertijd de noodzaak om winkelcentra sneller aan te passen aan de nieuwe realiteit toe. Andere onderzoeken geven aan dat er een bepaalde vraaguitval is te verwachten, waardoor het totaal aantal meters winkelruimte zullen afnemen. De bestaande winkelmeters zullen beter en anders dienen te worden aangewend. Duurzaamheid Door een toenemend besef van de korte levenscyclus van produkten27 (waterflessen) in verhouding tot de produktie hiervan, de wijze waarop en door wie produkten zijn gemaakt (eco produkten, kinderarbeid) en de wetenschap dat het verbruik van eindige bronnen de laatste jaren een vlucht heeft genomen, zal consumenten uiteindelijk doen beseffen dat de levenscyclus van produkten dient te veranderen. Hierdoor zullen de consumenten niet langer genoegen nemen met niet duurzame produkten en zaken die een korte levenscyclus hebben. Dit zal er toe kunnen leiden dat er minder geconsumeerd gaat worden wat op zij beurt weer gevolgen zal hebben voor de vraag naar winkelruimte.

26 27

http://statline.cbs.nl/statweb/ www.storyofstuff.com

22


Interviewvra Hoofdstuk 3 Interviewvragen

3.1

Inleiding

Door middel van het interviewen van tien institutionele beleggers is kwalitatief onderzoek gedaan naar het functioneren van de huidige Nederlandse huurwetgeving enerzijds en het functioneren van winkelcentra onder de huurwetgeving in Nederland anderzijds. Aan de beleggers is gevraagd of de huidige dynamiek van winkelcentra wordt beïnvloed door de huidige huurwetgeving. Met de uitkomsten van deze tien interviews kan een redelijk beeld worden gegeven over de visie van deze beleggers op de de huurwetgeving in relatie tot winkelcentra. Aan de interviews hebben de volgende beleggers meegewerkt:

Voor de totstandkoming van deze mix aan beleggers is gekeken naar een representatie van verhuurders die elk op een andere manier opereren in het vastgoed. De geselecteerde groep beleggers verschillen van elkaar op het vlak van nationaal- en internationaal opererend, wel en niet- beursgenoteerde, beursgenoteerd actief zijn in open- en besloten fondsen en beleggers die met name hebben belegd in kleinere en grotere winkelcentra. Op deze manier is invulling gegeven aan de soorten winkelcentra in verschillende groottes en spreiding in Nederland en is de mogelijkheid gegeven voor een aantal beleggers om ook vergelijkingen te maken met functioneren van winkelcentra winkelcentra en huurwetgeving in het buitenland. Deze eze geïnterviewde beleggers vertegenwoordigen circa 48% van de grootste grootst Nederlandse vastgoedbeleggers die actief zijn in onder meer winkels en winkelcentra.

23


Bron: Vastgoedmarkt februari 2011, p 67, onderzoek Gebraad, J. CBS en Vastgoedmarkt, bewerkt door Pieter Bronsveld.

Van het totaal aantal vierkante meters planmatig ontwikkelde winkelcentra in Nederland vertegenwoordigen vertegenwoordig de geïnterviewde vastgoedbeleggers eleggers, die onder meer actief zijn in het beleggen in winkelcentra, in 2011 caa 37% van deze vierkante meters winkelcentra.

Bron: NRW Register Planmatig ontwikkelde winkelcentra 2008, bewerkt door Pieter Bronsveld naar juni 2011

3.2

Hoofdvragen interviews

Door middel van verdelen van de interviewvragen vragen in vier hoofdcategorieën is per categorie de nadruk gelegd op een specifiek vlak.

24

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Onderdeel 1: Wat is nodig om een winkelcentrum goed te laten functioneren. In dit onderdeel is ingegaan op de dynamiek van winkelcentra en de huidige huurwetgeving. Gevraagd is of de huidige wetgeving voldoet om een winkelcentrum goed te laten functioneren of dat het wenselijk is om een onderscheid te maken tussen huurwetgeving voor winkelcentra en solitaire objecten. Daarnaast is gevraagd hoe bestaande wetsartikelen binnen het huurrecht zoals het artikel omtrent indeplaatsstelling en renovatie wordt ervaren. Onderdeel 2: Hoe verlopen procedures rondom huurprijsaanpassingen. In dit onderdeel wordt verder ingegaan op huurprijsaanpassingen in winkelcentra. Aan de institutionele beleggers is gevraagd hoe de dagelijkse praktijk is en of men tegen bepaalde problemen aan loopt. Niet alleen over het huidige systeem worden vragen gesteld, maar ook over de mogelijke alternatieven die zouden kunnen worden geboden om een huurprijs te herzien. Daarbij wordt de vraag gesteld of omzethuur in de wettekst opgenomen dient te worden. Onderdeel 3: Mogelijkheid tot het afwijken van de wettekst. Voor dit laatste onderdeel wat betreft de huidige huurwetgeving werd de nadruk gelegd op de wetswijziging van augustus 2003, waarna het voor professionele huurders en verhuurders mogelijk is geworden om ten nadele van huurder af te wijken van de huurwetgeving, waarvoor vooraf toestemming van de Kantonrechter nodig is. Gevraagd wordt of en zo ja, van welke artikelen wordt afgeweken. En er wordt stilgestaan bij de vraag of deze wetswijziging van 2003 er voor heeft gezorgd dat huurovereenkomsten nu beter op maat kunnen worden gemaakt. Onderdeel 4:Winkelcentra als beleggingscategorie. Het laatste onderdeel van het interview staat stil bij de vraag waarom beleggers in Nederlandse winkelcentra beleggen. Daarnaast wordt een antwoord gegeven op de vraag of de invloed van huurprijsherzieningen in Nederland een rol spelen of hebben gespeeld in de keuze om te beleggen in winkelcentra.

25

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Hoofdstuk 4 Analyse

4.1

Weergave antwoorden op interviewvragen

De uitgewerkte interviews per belegger aan de hand van de interviewvragen zijn als bijlagen opgenomen, evenals een overzichtstabel van alle samengevatte antwoorden. Per interviewvraag zijn de antwoorden van alle geïnterviewde beleggers samengevat. Onderdeel 1 -Wat maakt een winkelcentrum dynamisch en in welke mate beïnvloedt de huidige huurwetgeving deze dynamiek? Bij het eerste onderdeel over wat nodig is om een winkelcentrum goed te laten functioneren komt met name naar voren dat de dynamiek wordt beïnvloed door een goede branchering en de mogelijkheid om een centrum aan te passen aan de huidige tijdsgeest. De branchering is locatie gebonden en is afhankelijk van de grootte en de functie van het centrum. Hoe groter het centrum, hoe belangrijker het wordt om door middel van retenanting28 huurders te verplaatsen of uit te plaatsen. Daarnaast wordt aangegeven dat de mix van couleur locale en landelijke ketens een winkelcentrum meer dynamiek geven. Couleur locale heeft doorgaans een minder hoge betalingscapaciteit omdat de omzet van een speciale huurder lager is. Toch kan het wenselijk zijn om bijvoorbeeld een houten treinen winkel te plaatsen omdat dit extra sfeer geeft aan een centrum. De huidige huurwetgeving kan hier op twee manieren nadelig werken. Middels een indeplaatsstelling kan de huurder vervangen worden door een keten en bij een huurprijsherziening kunnen andere huurders de referentiehuur van een minder draagkrachtige huurder als referentie gebruiken. - Ervaart u de huidige huurwetgeving als knellend? Zo ja, in welke mate? Negen van de tien beleggers ervaart de huidige huurwetgeving niet als knellend. De huidige wetgeving wordt als een gegeven beschouwd en elke belegger heeft hier op hoofdlijnen mee om leren gaan. Wel zijn er verschillende kanttekeningen geplaatst bij de huurwetgeving. Deze zijn met name op het vlak van renovatie en dynamiek. De meeste beleggers zijn van mening dat renovaties makkelijker mogelijk gemaakt moeten worden en dat tegelijkertijd kleine huurders meer bescherming geboden dienen te krijgen in de vorm van meer financiële compensatie dan de huidige vergoedingen die worden toegekend bij een procedure bij de Rechtbank. Hiermee hangt samen de wens om verduidelijking door de wetgever van wie een professionele partij29 is. Het artikel omtrent Retenanting is het actief verschuiven en vernieuwen van huurders binnen een centrum, het plaatsen van nieuwe publiek trekkende huurders om zo nieuwe impulsen te geven aan de aantrekkelijkheid van een centrum. 29 In art. 291-3 BW wordt aangegeven dat alleen ten nadele van huurder mag worden afgeweken indien o.a. de maatschappelijke positie van huurder zodanig is dat deze de bescherming in redelijkheid niet behoeft. Gesproken wordt over een professionele partij. De wetgever geeft echter niet duidelijk aan wanneer een partij als zodanig kan worden aangemerkt. 28

26

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? indeplaatsstelling wordt door de beleggers niet als wenselijk ervaren, omdat deze vaak door huurders oneigenlijk gebruikt wordt. Daarbij wordt door enkele beleggers de wens geuit om meer uitleg te geven over de methodiek van het herzien van huurprijzen30. - Hoe ervaart u het artikel omtrent indeplaatsstelling? De meeste beleggers (8 van de 10) merken op dat het artikel doorgaans oneigenlijk wordt gebruikt. Het artikel zoals dit bedoeld is voor werkelijke bedrijfsoverdracht wordt door geen enkele belegger als onredelijk ervaren. Een aantal beleggers houdt een verzoek tot indeplaatsstelling tegen als deze oneigenlijk is en een aantal beleggers keert een oneigenlijk verzoek om indeplaatsstelling ten positieve om, bijvoorbeeld door middel van het afsluiten van een nieuwe huurovereenkomst. In enkele gevallen wordt gekeken of het verzoek geen nadelige consequenties heeft voor een centrum, waarna een oneigenlijk verzoek alsnog gehonoreerd kan worden. Maatstaf hiervoor is dat de nieuwe huurder voldoende solvabel is. Enkele beleggers die meer grip willen hebben op de huurders in een winkelcentrum stellen voor om een voorkeursrecht te bedingen, waarbij een belegger de mogelijkheid wordt geboden om de goodwill die een derde wil betalen voor een locatie aan een ondernemer te vergoeden om zo grip te houden op de branchemix. Verder is in een enkel geval aangegeven dat door middel van het afsluiten van eindige huurcontracten31 verzoeken tot indeplaatsstelling minder interessant worden voor opvolgende huurders, omdat een opvolgend huurder dan niet langer het voordeel heeft van een lopend contract. - Hoe ervaart u het artikel omtrent renovatie? De beleggers geven aan dat de noodzaak tot renoveren in de huidige tijdsgeest, toeneemt. Het artikel zoals deze in de wet staat dient in ieder geval behouden te worden en bij voorkeur te worden uitgebreid. De meeste beleggers hanteren in de huurovereenkomsten een afwijkende renovatieclausule, die verder gaat dan de wettelijke bepaling. Een enkele belegger oppert voor een variant waarbij huurders eerder gedwongen worden mee te werken met behoud van de huurovereenkomst. Aangegeven wordt met name dat in de praktijk doorgaans minnelijk overeenstemming wordt bereikt met huurders. Indien dit niet lukt, of één of enkele huurders zich verzetten, dan kan op grond van de renovatiebepaling een procedure worden opgestart om met goedkeuring van de rechter de huurovereenkomst te ontbinden teneinde een renovatie doorgang te laten vinden. Gezien de doorlooptijd van een procedure is het vaak onwenselijk om een procedure op te starten. Daarnaast is door verschillende beleggers aangegeven dat de toegekende vergoedingen bij procedures doorgaans een stuk lager zijn de vergoedingen die minnelijk worden geboden. Tot slot is aangegeven dat kleine, veelal zelfstandige ondernemers een reële vergoeding dienen te ontvangen.

30 zie ook Master Thesis B.J. Mols, mei 2006, Hoe kun je appels met peren vergelijken?, een onderzoek naar de interpretatie van het begrip “vergelijkbare bedrijfsruimte” van art. 7:303 BW 31 Met toestemming vooraf door de Kantonrechter wordt vastgelegd dat de huurovereenkomst na een bepaalde tijd eindigt zonder dat opzegging van huurder of verhuurder hiervoor noodzakelijk is.

27

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Onderstreept wordt dat belegger en huurder een gezamenlijk belang hebben en dat is een goed functionerend winkelcentrum. - In hoeverre vindt u de huidige wetgeving toepasbaar als u deze projecteert op winkelcentra? Van de 10 beleggers geven 9 beleggers aan dat de huidige wetgeving toepasbaar is op winkelcentra. Hier dient wel bij vermeld te worden dat dit met name komt door de huidige wetgeving in combinatie met de afgesloten huurcontracten. Deze combinatie maakt dat winkelcentra goed kunnen worden aangestuurd. Één belegger doet dit door uitsluitend contracten te gebruiken die vooraf worden voorgelegd aan de Kantonrechter. Deze belegger opereert internationaal en belegt met name in grote winkelcentra in Nederland. Andere beleggers geven aan dat er vaak standaard contracten zijn afgesloten met filiaalbedrijven. Daarnaast wordt aangegeven dat de wetgeving dient te worden aangepast aan de huidige markt., omdat de markt sterk is verandert sinds de invoering van de huurwetgeving over winkelen bedrijfsruimten. - Dient de wetgever onderscheid te maken tussen solitaire winkelpanden en winkelcentra? Op deze vraag is verschillend gereageerd. Alle beleggers onderschrijven dat er verschil is tussen winkelcentra en solitaire objecten en dat dit ook in de formulering van de gehanteerde huurovereenkomsten tot uiting komt. Met name de vraag hoe een onderscheid tussen winkel en winkelcentra in de wetgeving het beste kan worden omschreven, wordt vaak gesteld. Indien onderscheid gemaakt wordt, dan is dit vooral wenselijk als daardoor de dynamiek in een centrum verbetert. Benadrukt werd in enkele gevallen dat het belang van een winkelcentrum als geheel vaak belangrijker is dan het belang van één huurder. Collectief wordt door huurders dit belang vaak onderschreven. Onderdeel 2 - Hoe wordt de huidige wettelijke regeling inzake het aanpassen van de huurprijs door u ervaren? Deze regeling leidt tot veel discussie over vergelijkbaarheid en hoe men tot een vergelijk is gekomen van de referentie objecten. Er heerst een verdeeld beeld over de vraag of dit artikel goed of slecht is geformuleerd of redelijk is binnen de huidige tijdsgeest. Bij nieuwbouw werkt dit artikel niet goed na de eerste huurperiode van vijf jaar omdat er nog onvoldoende referenties zijn die een verschil in huurwaarde laten zien. Bij winkelcentra met weinig mutaties blijft het huurherzieningsniveau vaak laag, terwijl de markthuur doorgaans afwijkt van de vigerende huurprijzen en huurherzieningswaarden. Als de vraag groter is dan het aanbod in een centrum, dan kan de markthuur hoger liggen dan de gemiddelde huurprijzen die in een centrum betaald worden. Dit komt niet tot uiting omdat er weinig transacties zijn. Omgekeerd kan bij een oververhuurd centrum ook de lagere markthuur op een moment lastig worden aangetoond als transacties uitblijven.

28

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Dit artikel wordt met name niet redelijk gevonden door beleggers in een centrum dat beter wordt doordat de belegger investeert het aanpassen van een centrum en de branchering met bijvoorbeeld internationale trekkers. Het resultaat kan namelijk zijn dat een belegger in plaats van een beloning in de vorm van een hogere huurprijs, juist geconfronteerd kan worden met een lagere huurprijs als een huurder een huurprijsherziening opstart. De investeringen die een belegger heeft gepleegd, worden teniet gedaan door huurreferenties van vóór de upgrading. - Hoe ervaart u het verzamelen van informatie over vergelijkingspanden om een goede inschatting te maken van de herzieningshuurwaarde ter plaatse? De beleggers geven allen aan dat het verzamelen van informatie tijdrovend is. Om het proces te versnellen en omdat een database met geschikte en actuele gegevens noodzakelijk is, wordt door veel beleggers gebruik gemaakt van externe makelaars. De markt wordt steeds transparanter, waarbij geldt dat de partij met de meeste gegevens een voorsprong heeft met het opstellen van een rapport. Verder wordt aangegeven dat het litigieuze32 object en de vergelijkingsobjecten op een eenduidige wijze dienen te worden vergeleken, hetgeen vaak niet gebeurd. Tot slot wordt aangegeven dat vergelijk binnen een winkelcentrum, waarvan het eigendom in handen van één belegger is, zelden tot problemen leidt en dat huurders zelf ook met vergelijkingsobjecten binnen een winkelcentrum komen bij een huurprijsherziening. - Hoe ervaart u de deskundigenrapporten en maakt het verschil of deze door een makelaar is opgesteld of door de Bedrijfs Huur Advies Commissie33 (hierna BHAC)? Rapporten door makelaars zijn het snelst opgesteld en de meeste makelaarskantoren zijn voorzien van actuele informatie, een gedegen kennis en beschikken doorgaans over een uitgebreide referentiedatabase. Sommige makelaarskantoren richten zich uitsluitend op het opstellen van deskundigenrapporten en treden alleen voor huurders op, waardoor rapporten soms gekleurd zijn. De BHAC is met name niet populair bij beleggers vanwege de lange behandeltijd, de vaak onzekere uitkomst, omdat de methodiek per BHAC per regio verschillend is en veel BHAC’s niet voldoende goed gevoed zijn met actuele informatie. De meeste beleggers hebben zelden te maken met rapporten van de BHAC, omdat rapporten van makelaars worden gebruikt of huurprijsherzieningen voor het uitbrengen van een advies door de BHAC al minnelijk geschikt zijn. -Huurders kunnen een eigenaar verwijten dat er onvoldoende vrije prijsvorming heeft plaats gevonden bij het vaststellen van de huurprijs. Wat is uw visie hierop

Litigieuze object; daar waar een geschil over is, hier het pand waar het in een huurprijsherziening om gaat. De Bedrijfshuuradviescommissie (BHAC) is een door een Kamer van Koophandel ingestelde onafhankelijke commissie die advies geeft over huurprijzen van middenstandsbedrijfsruimten.

32 33

29

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? en wat zijn uw ervaringen als verschillende referentie centra in de vergelijking dienen te worden betrokken? In de praktijk is er zelden discussie over vergelijkingsobjecten binnen een winkelcentrum. Zowel huurder als belegger dragen referenties aan binnen een winkelcentrum. Indien er weinig transacties zijn binnen een centrum, dan is doorgaans het verschil tussen de markthuur en de herzieningshuur groot. Zowel huurder als belegger dienen dan externe vergelijkingen te betrekken in een herziening. Van belang is dat alle referenties zoveel als mogelijk worden geobjectiveerd, omdat subjectieve discussies de uitkomsten slechts verstoren. Wel wordt aangegeven dat voor supermarkten doorgaans uitsluitend extern wordt vergeleken. -Hoe vaak worden huurprijsprocedures minnelijk geschikt en wat is hiervan de reden? 8 van de 10 beleggers geeft aan bij voorkeur een huurprijsprocedure minnelijk te willen schikken. Twee beleggers geven aan dat dit per geval wordt bekeken. Reden voor het minnelijk schikken is de doorlooptijd van een procedure en de relatie die een belegger heeft met een huurder. Men is van elkaar afhankelijk, vaak op meerdere locaties. -In hoeverre zou een markthuurtoets na de referentieperiode meer recht doen aan het systeem van huurprijsbepaling? Ongeveer de helft van de beleggers geeft aan dat een markthuurtoets meer recht doet aan het huidige systeem. Reden hiervoor is dat dit een meer realistisch stelsel creëert , waarbij marktontwikkelingen beter worden gevolgd34. Verder is door enkele beleggers geopperd dat een systeem met een derdenbieding een alternatief kan zijn. Een huurder krijgt dan de keuze om tegen marktconforme condities door te huren of zijn onderneming te staken. Tot slot geven enkele beleggers aan dat de huidige regeling volstaat of zelfs comfort geeft in tijden van recessie. -Dient de component omzethuur te worden opgenomen in de wettekst? De meeste beleggers zijn geen voorstander van invoering van de component omzethuur in de wettekst, omdat dit alleen interessant is wanneer een belegger invloed heeft op de omzet van huurders en er voldoende gegevens worden verzameld. Bij een huurprijsherziening dient alleen de basishuur te worden aangepast en dient de wetgever bij de behandeling van een procedure de omzetcomponent in tact te laten als deze is overeengekomen35.

Zie ook Huydecoper, J.L.R.A. (2007), WR Tijdschrift voor huurrecht 2007-6, Wat deugt er niet aan het huurrecht?, WR 2007, 51 35 Zie ook Raas, W. (2010), Tijdschrift voor huurrecht bedrijfsruimte 2010 jan/feb, Het hoe en waarom van omzethuur en waarom wetswijziging nodig is, p 4-9 34

30

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Onderdeel 3 - Vraagt u sinds de wetswijziging uit 2003 toestemming aan de Kantonrechter voor afwijkende bedingen? Zo ja, voor welke bedingen en hoe vaak? Zo nee, waarom niet? Twee van de tien beleggers maakt momenteel gebruik van de mogelijkheid om afwijkende afspraken met huurders in winkelcentra vast te leggen in huurovereenkomsten die vooraf dienen te worden goedgekeurd door de Kantonrechter en een aantal beleggers wil in de toekomst meer afwijkende afspraken gaan maken met huurders. Een aantal beleggers maakt hier al gebruik van bij solitaire objecten. Enkele beleggers kunnen zich goed vinden in de huidige wettelijke regeling en met name door de huurovereenkomsten die gehanteerd worden. Daarnaast zijn veel centra niet geschikt om massaal afwijkende contracten voor te leggen, simpelweg omdat de huurders niet bereid zijn een deel van de door de wet geboden huurbescherming op te geven. - Wordt alleen op huurprijs afgeweken of ook op andere aspecten? De meeste beleggers hebben aangegeven dat zij nog geen gebruik maken van afwijkende contracten bij winkelcentra. Als er wel afwijkende contracten worden afgesloten dan wordt doorgaans de eindigheid van contracten geregeld. Met deze eindigheid is meteen de huurprijsherzieningsdiscussie beslecht en zal het oneigenlijke gebruik van indeplaatsstellingen minder spelen, omdat contracten een vaste einddatum hebben gekregen en de handel in contracten hierdoor financieel minder interessant is geworden. - Welke afwijkende bepalingen komt u in de praktijk tegen? Als er afwijkende bepalingen worden opgenomen, dan zijn dit doorgaans bepalingen die inspelen om wijzigingen in de nabije toekomst vanuit de overheid of de markt, bijvoorbeeld door het toepassen van green leases of het toevoegen van een sustainability paragraaf aan een huurovereenkomst. Deze bepalingen zijn wel afwijkend, maar waarschijnlijk niet dermate afwijkend dat deze vooraf dienen te worden getoetst door de Kantonrechter. Beleggers van grotere centra hanteren als afwijkende bepalingen het afstaan van omzetgegevens om units en winkelcentra te monitoren op passanten en performance, een beëindigingsgrond op basis van een omzetcriterium of een afwijkende bepaling om een bepaald winkelconcept te borgen. - In hoeverre levert de wetswijziging van 2003 nog beperkingen op in de praktijk? Alle beleggers vinden dat de huidige wetgeving in combinatie met de standaard contracten of incidenteel de afwijkende contracten voldoen. Een afwijkend contract dat vooraf aan de Kantonrechter dient te worden voorgelegd heeft alleen zin als een winkelcentrum een dusdanig grote trekkracht genereert, dat huurder en belegger inzien en bereid zijn om af te wijken van de wettekst en

31

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? bepalingen overeen te komen die een winkelcentrum laten prevaleren boven een huurder. - Is de voorziening in de wet om afwijkende afspraken te maken voldoende om in de praktijk een huurovereenkomst op maat te maken? De beleggers geven nagenoeg allemaal aan dat binnen de huidige wetgeving en binnen de gehanteerde (standaard) contracten huurovereenkomsten op maat kunnen worden gemaakt. De meeste huurcontracten hoeven niet vooraf aan de Kantonrechter te worden voorgelegd, tenzij het centrum een specifiek thema heeft, zoals een factory outlet. Daarnaast speelt het afwijken van de wettekst bij de meeste beleggers met name bij solitaire A1 objecten, omdat huurders door de schaarste van deze locaties eerder bereid zijn om afwijkende bepalingen te accepteren. - Zou de wettekst een bepaling moeten opnemen wanneer partijen worden aangemerkt als ‘professionele’ partijen zodat duidelijk is wie afwijkende afspraken kan maken? Op deze vraag is door de beleggers unaniem aangegeven dat deze toevoeging niet nodig is in de huidige wetgeving. Het omschrijven wanneer een partij professioneel is, zal uiteindelijk weer tot extra discussies leiden. Aangegeven is dat een rechter kan oordelen of een partij professioneel is, daarnaast kan elke partij professioneel advies inwinnen. Onderdeel 4 -Wat maakt winkelcentra voor u een interessante beleggingscategorie? Winkels en winkelcentra zijn vaak interessante beleggingscategorieën omdat deze als onderdeel worden gezien van het beleggen in winkels, woningen en kantoren. Slechts enkele beleggers hebben nu een focus op uitsluitend winkels of winkelcentra, maar vanuit oorsprong maken winkels allemaal onderdeel uit van een beleggingsmix. Enkele beleggers geven aan dat zij winkelcentra door active management naar een hoger niveau willen tillen, waardoor extra waarde wordt gecreëerd. -Het artikel omtrent huurprijsaanpassingen zorgt voor demping van de markthuur. Deze demping kan zorgen dat de waardeontwikkeling van deze beleggingscategorie minder volatiel is. In hoeverre speelt het artikel een rol in de keuze om te beleggen in winkelcentra? Voor geen enkele belegger is het 7:303 BW artikel een reden geweest om juist wel of juist niet in winkelcentra te gaan beleggen. Wel wordt uiteraard rekening gehouden met de aanwezigheid van dit artikel in bijvoorbeeld de taxaties. Hierbij dient wel te worden opgemerkt dat pensioenfondsen uitgebreide studies verrichten om beleggingen met een juiste risico-rendementsprofiel te selecteren, het artikel 7:303 BW zorgt voor een afgevlakte risicocurve en daarmee een

32

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? stabieler rendement, wat zich in tijde van recessie met name uit in vergelijking met bijvoorbeeld beleggingen in aandelen.

4.2

Samenvatting antwoorden interviewvragen

Aan de hand van de interviews kunnen de volgende samenvattingen worden geformuleerd op de antwoorden op de interviewvragen. - Wat is nodig om een winkelcentrum goed te laten functioneren Winkelcentra functioneren over het algemeen goed onder het huidige huurrecht. De dynamiek kan verder worden verbeterd door het verruimen van de renovatiemogelijkheden die de wet biedt. Er hoeft geen onderscheid gemaakt te worden tussen huurwetgeving voor solitaire winkels en winkelcentra. Het artikel omtrent indeplaatsstelling kan opnieuw worden bekeken en worden afgestemd op de verder geprofessionaliseerde- en gefilialiseerde huurdersmarkt van 2011. - Hoe verlopen procedures rondom huurprijsaanpassingen Verduidelijking van de methodiek wordt door veel partijen als wenselijk ervaren. Een deel van de beleggers vindt aansluiting bij de markthuur beter passen bij de huidige tijdsgeest. Met name bij winkelcentra waar door een belegger veel in wordt geïnvesteerd, worden huurprijsherzieningen niet als redelijk ervaren. Referenties binnen een centrum leiden zelden tot discussies. Vergelijkbaarheid buiten winkelcentra met herleidingen, zorgen ervoor dat de discussie subjectief wordt en daarmee onduidelijk. De meeste beleggers schikken bij voorkeur minnelijk een huurprijstoetsing. Beleggers hebben een voorkeur voor rapporten die opgesteld zijn door makelaars in plaats van door de BHAC. - Mogelijkheden tot het afwijken van de wettekst Slechts enkele centra lenen zich voor het maken van afwijkende afspraken waarvoor vooraf toestemming van de Kantonrechter nodig is. Beleggers maken momenteel nauwelijks gebruik van de mogelijkheid om af te wijken, wel wordt door enkele beleggers onderzoek gedaan naar het vaker gebruik maken van deze mogelijkheid. De meest gebruikte afwijkingen zijn eindigheid van het contract, omdat hiermee ook de huurprijsherziening is uitgesloten en het artikel omtrent indeplaatsstelling aan kracht inboet. - Winkelcentra als beleggingscategorie Huurprijsherzieningen kunnen ertoe leiden dat excessen in huurprijsfluctuaties (volatiliteit) in beleggingsportefeuilles worden ingeperkt. Hierdoor kan een

33

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? dempende werking in meerjarige rendementsreeksen ontstaan, waardoor beleggingen een meer stabiel karakter krijgen. Het artikel omtrent huurprijsherziening is voor geen enkele belegger reden (geweest) om in winkels en winkelcentra te beleggen. Wel wordt hier bij aankopen en taxaties rekening mee gehouden.

4.3

Analyse antwoorden interviewvragen

De beleggers geven aan dat het voor een winkelcentrum van belang is om per locatie een juiste branchering te kunnen bieden. De branchering wordt met name mogelijk gemaakt door het verplaatsen en uitplaatsen van huurders. De huidige wetgeving geeft een aantal mogelijkheden om winkelcentra te renoveren. Veel beleggers hanteren naast de wettelijke regeling in de huurovereenkomsten vaak aparte renovatieclausules. Omdat de wens tot renovatie vanuit belegger, huurder en consument steeds sneller wordt geuit en een winkelcentrum sneller dient te vernieuwen om onderscheidend te blijven, zijn beleggers voor uitbreiding van de renovatiemogelijkheden binnen de huurwetgeving. De praktijk wijst uit dat onder de huidige regelingen procedures lang duren en dat hierdoor met huurders vaak minnelijk tot overeenstemming wordt gekomen om een herontwikkeling mogelijk te maken. De beleggers geven aan dat kleine huurders goede bescherming behoren te krijgen en recht hebben op reële vergoedingen bij renovatie. Artikelen die de dynamiek in winkelcentra belemmeren worden met name veroorzaakt door het artikel omtrent indeplaatsstelling. Zuivere indeplaatsstellingen worden door veel beleggers geaccepteerd, hoewel deze niet altijd wenselijk zijn voor een winkelcentrum. Dit speelt met name als de couleur locale, die vaak bewust is gefaciliteerd, verdwijnt. Daarnaast ervaren veel beleggers dat het artikel omtrent indeplaatsstelling wordt gebruikt door huurders om te handelen in huurcontracten. Veel beleggers geven aan dat de oorspronkelijke bedoeling van de wetgever, namelijk het overdragen en verkopen van opgebouwde goodwill, personeel en voorraden in de praktijk nauwelijks de echte reden van een indeplaatsstelling is. Enkele beleggers geven als alternatief aan dat als een ondernemer zijn bedrijf wil overdragen, een belegger ook in staat wordt gesteld om de gevraagde- of geboden goodwill te betalen aan een huurder en zo het huurcontract terug te kunnen nemen. De meeste beleggers hebben geen problemen met de huidige wetgeving als zij deze toepassen op winkelcentra. In combinatie met de gehanteerde contracten, kunnen de beleggers goed uit de voeten. In een enkel geval heeft een belegger behoefte aan meer sturing binnen een winkelcentrum, het toepassen van afwijkende contracten kan hierin dan uitkomst bieden. Opgemerkt wordt dat veel beleggers de huidige huurwetgeving als een gegeven beschouwen en hier een modus in gevonden hebben hoe hier mee om te gaan. Indien de huurwetgeving aangepast kan worden, dan zijn de meeste aanbevelingen verduidelijking omtrent de werking van enkele artikelen, zoals indeplaatsstelling en huurprijsherziening en verruiming van het artikel omtrent renovatie.

34

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? De meeste beleggers geven aan dat het artikel dat huurprijsaanpassingen behandelt, in de praktijk niet letterlijk wordt gevolgd. In de praktijk wordt doorgaans eerst minnelijk getracht tot overeenstemming te komen met partijen. Slechts als dit niet lukt, wordt een procedure opgestart waarbij de peildatum en gezamenlijke deskundige wordt aangewezen. Beleggers geven er de voorkeur aan om de deskundigenrapporten door makelaars te laten opstellen en niet door de BHAC. Dit laatste is met name ingegeven door tijd, onvoorspelbaarheid over de uitkomst door onzekerheid van de gehanteerde wegingsfactoren en door het niet voldoende goed ingevoerd zijn in de materie en beschikbaar hebben van actuele gegevens. Hoewel het beeld verdeeld is, zijn meerdere beleggers voor aansluiting of benadering van de markthuur, temeer omdat dit meer recht doet aan de huidige tijdsgeest en met name bij winkelcentra het van belang is om te voldoen aan de wens van de consument. Indien een belegger investeert in een centrum om het gezamenlijk belang van huurder en belegger te profileren, dan past een toets naar de markthuur beter dan een toets die kijkt naar het verleden. Aangegeven is ook dat de markt steeds transparanter wordt, maar dat er nog steeds voordeel te behalen is met meer referenties. Een vaak geuite klacht van vergelijkingsobjecten is dat deze vaak doordrongen zijn van subjectieve waarderingen en de vergelijkingsobjecten niet altijd op een eenduidige wijze met elkaar worden vergeleken. Daarbij wordt aangegeven dat belangrijke factoren zoals hoogte van een pand of staat van onderhoud bij een vergelijk buiten beschouwing worden gelaten, terwijl deze mede van belang zijn bij het bepalen van de huurprijs. De beleggers geven aan dat bij winkelcentra niet of nauwelijks gebruik wordt gemaakt van het afwijken van de wettekst door middel van het vooraf vragen om toestemming van afwijkende bedingen bij een Kantonrechter. Een enkele belegger maakt hier structureel gebruik van vanaf 2010, terwijl de mogelijkheid al vanaf 2003 is geboden door de wetgever. Andere beleggers buigen zich nu over de vraag of dergelijke afwijkende contracten kunnen worden ingevoerd. De algemene mening is dat dit alleen zin heeft indien een centrum dusdanige onderscheidende eigenschappen bezit, dat huurders bereid zijn een deel van de huurbescherming op te geven. Centra die hieraan voldoen zijn momenteel ofwel thema centra zoals een factory outlet centrum of centra op gebieden met veel passanten zoals Schiphol Terminal Plaza36 of Utrecht Hoog Catharijne. Bij solitaire A1 objecten op de hoofdwinkelstraten in de grote steden speelt het afwijken van de wettekst steeds vaker en wordt doorgaans op eindigheid van contracten afgeweken. Als gekeken wordt naar het profiel van de beleggers dan is waar te nemen dat beursgenoteerde beleggers de meeste aandrang voelen om te vernieuwen en nieuwe concepten te bedenken. Daarna volgt een categorie die valt onder de familiebedrijven, deze categorie heeft ook een zeer duidelijke mening over winkels en hoe deze dienen contractueel dienen te worden aangevlogen. Tot slot zit er een duidelijk verschil tussen de verschillende institutionele beleggers en is Schiphol hanteert gecombineerde huurovereenkomsten die deels onder 7:290 BW vallen en deels als concessieovereenkomst zijn opgesteld. Alle contracten worden vooraf ter goedkeuring voorgelegd aan de Kantonrechter.

36

35

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? het afhankelijk van de mix van winkels en winkelcentra in de portefeuille wat het te voeren beleid is. Alle institutionele beleggers zijn verschillend in beweging om van het predicaat ‘behoudend’ naar ‘vooruitstrevend’ te komen, waarbij met name internationaal opererende beleggers het voortouw nemen om winkelcentra dynamischer te managen.

4.4

Discussie

In het landenvergelijk is naar voren gekomen dat andere stelsels veel liberaler zijn. Het artikel omtrent indeplaatsstelling komt in de huidige vorm alleen in Nederland voor. De methode hoe de huurprijs wordt herzien is uniek in Europa. Met een vervaging van de landgrenzen zou meer naar de huurwetgeving van andere landen gekeken moeten worden. De huurwetgeving voldoet op dit moment met name omdat iedereen gewend is aan de huurwetgeving. De huurwetgeving sluit echter niet meer aan bij de dynamiek van de markt van vandaag. De wetgeving heeft juist een dienend en volgend karakter. Ontwikkelingen zoals de vergrijzing in Nederland, de opmars van internet(verkopen) als concurrent van winkelcentra en het overschot aan vierkante meters winkelruimte in Nederland nu en in de toekomst, maken het wenselijk dat de wetgever sneller inspeelt op veranderingen in de markt. Op deze manier kan voorkomen worden dat de wetgeving gaat werken als een remmende factor. De laatste wetswijzing heeft acht jaar geleden plaats gevonden. De laatste paar jaar hebben ontwikkelingen een dermate snelle vlucht gemaakt dat een evaluatie van het functioneren van de wet door de wetgever op korte termijn wenselijk is. Nu zijn huurders niet of nauwelijks bereid om de verregaande huurbescherming op te geven, tenzij zij overtuigd zijn van de kwaliteit van een locatie, zoals de hoofdwinkelstraten in de grote steden al jaren hebben bewezen. Hierdoor kunnen winkelcentra zich lastig ontwikkelen tot goed concurrerende centra die mee kunnen bewegen met de vraag van de consument. Verder is het vreemd om professionele partijen de vrijheid te geven om afwijkende bedingen overeen te komen, die wel nog vooraf door een Kantonrechter dienen te worden goedgekeurd. Het zou meer voor de hand liggen dat alleen afwijkende afspraken met niet professionele partijen vooraf dienen te worden goedgekeurd. Opgemerkt dient te worden dat winkelcentra worden gebouwd door ontwikkelaars. Een ontwikkelaar heeft met name een korte termijn belang. Dit in tegenstelling tot een belegger, waarvoor het van belang is dat deze een winkelcentrum duurzaam kan exploiteren. Doordat een ontwikkelaar vaak eerst een aantal hoofdhuurders probeert te contracteren alvorens voordat een belegger wordt gezocht om de ontwikkeling aan te kunnen verkopen, is het lastig om alsnog een bepaald thema of huurcontracten met afwijkende en beperkende bedingen voor huurders door te voeren. Dit is speelt niet indien de belegger al in vroeg stadium wordt betrokken in dit proces of indien de belegger al eigenaar is van een centrum of de grond waar een winkelcentrum op gebouwd zal worden.

36


Handvatten vervolgonderzoek Een aanbeveling voor vervolgonderzoek is het uitbreiden van dit huidige onderzoek door middel van het interviewen van huurders, makelaars en advocatenkantoren, zodat verschillen en overeenkomsten in antwoorden op de vragen tegen elkaar kunnen worden afgezet.

37

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Hoofdstuk 5 Conclusie & advies

5.1

Beantwoording centrale vraag en deelvragen

Aan de hand van interviews is naar voren gekomen dat de huurwetgeving op dit moment voor het grootste deel van de beleggers voldoende middelen biedt om winkelcentra te kunnen aansturen. Wel zouden beleggers het huidige artikel omtrent renovaties graag verder uitgebreid willen zien. In de huurovereenkomsten kunnen dan aanvullende bepalingen worden opgenomen waardoor een winkelcentrum doorgaans goed kan blijven functioneren. Daarnaast bestaat de wens om te werken met verdergaande afwijkende bepalingen die vooraf aan de Kantonrechter dienen te worden voorgelegd. Maar niet alle centra zijn in die mate onderscheidend dat huurders bereid zijn afstand te doen van een deel van hun huurrechten. Slechts in enkele gevallen en dan met name bij zeer specifieke centra, is wel de bereidheid van huurders aanwezig om mee te gaan in afwijkende bepalingen, omdat huurders overtuigd dat een beperking van de huurrechten ruimschoots opwegen tegen de aantrekkelijkheid van een centrum en/of de te verwachten bezoekersaantallen. Voorbeelden hiervan zijn Lelystad Bataviastad outlet center, een themacentrum waar sterk wordt gestuurd op de inhoud van de contracten of Schiphol Plaza, een high traffic locatie met een beperkt aanbod van units en grote vraag van retailers. Er heerst een verdeeld beeld over de huurprijzenwetgeving, waarbij een tweedeling is ontstaan tussen beleggers die het behouden van de huidige regeling wenst en beleggers die de wens hebben om over te stappen naar een nieuw stelsel dat markthuurwerking benadert. Vaak wordt aangegeven dat het artikel weliswaar niet als knellend wordt ervaren en in het huidige economisch klimaat zelfs comfort kan bieden, maar dat de methode van vergelijken van referentieobjecten duidelijker kan worden omschreven. Door middel van beantwoording van de deelvragen zal een antwoord worden gegeven op de centrale onderzoeksvraag. 1. Wat zijn de belangrijkste verschillen tussen winkelgebieden en winkelcentra? Hoe een centrum goed kan functioneren is sterk afhankelijk van het type winkelcentrum en de grootte van het centrum. Bij winkelcentra met een goede belevingswaarde37 staat het belang van het winkelcentrum voorop en hebben zowel huurder als belegger baat bij een goed functionerend centrum. Grote centra genereren meer trekkracht en hier zijn huurders eerder bereid om afwijkende bepalingen te accepteren dan in kleinere centra. De dynamiek van winkelcentra komt met name tot uiting door een juiste branchering.

Een mix van omgeving, locatie, functie en ruimtelijkheid, zie ook Vreenegoor, P.H.J. (2011) Masterthesis MSRE, De belevingswaarde van de Nederlandse binnensteden : is er een verband tussen belevingswaarde(elementen) en de markthuurprijs?

37

38

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? 2. Hoe is het huidige huurrecht tot stand gekomen? Voor 1971 was er slechts wetgeving die de huur van woonruimte betrof en bescherming bood aan huurders van woonruimte. Vanuit de gedachte dat de locatie van een onderneming van belang was en locaties schaars waren, is bij de politiek de gedachte ontstaan dat deze groep winkelhuurders ook bescherming geboden moest worden. Uitgangspunt voor wetgeving voor deze groep is vrije contractsvorming geweest. Om een huurder in staat te stellen om zijn investeringen te kunnen terugverdienen werd geadviseerd om een minimale huurtermijn in de wet op te nemen. Daarnaast zijn opzeggingsgronden opgenomen en later zijn bepalingen toegevoegd die het aanpassen van huurprijzen betrof. Een groot deel van de vrije contractsvorming is hiermee teniet gedaan. 3. Waarom heeft de wetgever een apart artikel over huurprijsaanpassing in de wet opgenomen? De bedoeling van de wetgever bij het formuleren van de huurwetgeving in 1971 is geweest dat aan huurders van een onderneming voor wie de locatie schaars of plaatsgebonden was, bescherming werd geboden. Een huurder diende in staat te worden gesteld om zijn investeringen terug te verdienen. Na de invoering van de huurwetgeving in 1971 is in 1980 ook het aanpassen van huurprijzen in de wet opgenomen. Dit om huurders extra bescherming te bieden tegen huurprijsverhogingen bij gewijzigde marktomstandigheden. De procedure rondom de werking van het artikel is in 2003 verder aangepast door de wetgever. De partij die een aanpassing van de huurprijs wenst, dient een deskundigenrapport met referentiehuren op te laten stellen en eerst met de andere partij overeenstemming trachten te bereiken over de nieuwe huurprijs. Lukt dit niet, dan kan een gang worden gemaakt naar de Kantonrechter die een gezamenlijke deskundige aanwijst en de ingangsdatum van de huurprijsaanpassing vast legt. De wetgever heeft deze wijziging doorgevoerd om het aantal verzoekschriften dat werd ingediend bij de Kantonrechter over huurprijsherzieningen te verminderen. Of het aantal zaken daadwerkelijk is verminderd, is niet bijgehouden, zo blijkt uit navraag38 bij het Kantongerecht Amsterdam. De indruk bij vastgoedjuristen bestaat dat het aantal procedures daadwerkelijk sterk is gedaald. 4. Zijn er ontwikkelingen waar een winkelcentrum in de nabije toekomst rekening mee moet houden? Zijn er ontwikkelingen die niet samen gaan met de huidige huurwetgeving? De vergrijzing binnen Nederland, die zijn weerslag zal hebben op de manier hoe winkelcentra zullen gaan functioneren alsmede de toenemende concurrentie door internetverkopen zijn factoren om rekening mee te houden. Binnen de huidige wetgeving wordt daar nu nog geen rekening mee gehouden met de daardoor wijzigende marktomstandigheden. Daarnaast moet bedacht worden Volgens mevrouw A. Jeuring van Rechtbank Amsterdam worden zowel verzoekschriften als dagvaardingen geregistreerd onder huurrecht en is niet bijgehouden of het aantal aanhangig gemaakte zaken is gedaald.

38

39

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? dat de rol van de wetgeving faciliterend is en niet van de wetgever kan worden verwacht worden dat deze anticipeert op veranderende marktomstandigheden. 5. Welke problemen komt men in de praktijk tegen? De praktijk wijst uit dat de wetgeving huurders nog steeds in belangrijke mate beschermt. De doelgroep waarvoor de wetgeving oorspronkelijk is geschreven, namelijk de lokale zelfstandige ondernemer, komt tegenwoordig steeds minder voor in winkelcentra en hoofdwinkelstraten. Filiaalbedrijven die een hoge mate van professionaliteit kennen, maken gebruik van de mogelijkheden van de wet en zijn hierdoor niet snel geneigd mee te werken aan afwijkende bedingen die er voor kunnen zorgen dat een winkelcentrum een zodanige dynamiek behoudt of krijgt die op dat moment door de consument verlangd wordt. Hierdoor blijft het een uitdaging om goed en snel te kunnen renoveren39 . Daarnaast zorgt het artikel omtrent indeplaatsstelling ervoor dat het lastig is om couleur locale aan te brengen en ook te behouden in een centrum. Doordat het recht van indeplaatsstelling dwingendrechtelijk is voorgeschreven, kan een belegger hier niet van afwijken en kan een rechter een indeplaatsstellingsverzoek toewijzen, waardoor de branchering die een belegger voor ogen had, ongedaan kan worden gemaakt. 6. Wat maakt een winkelcentrum dynamisch? Welke kenmerken heeft een dynamisch winkelcentrum? Middels interviewvragen is hierop verschillend geantwoord. In ieder geval dient een centrum te voldoen aan de vraag uit de markt en aan te sluiten bij het verzorgingsgebied. Een juiste branchemix is essentieel. Daarnaast is het wenselijk om sneller te kunnen inspelen op veranderende wensen van huurders en consumenten en is hierbij de mogelijkheid tot renoveren van belang. 7. Komt het onderscheidend vermogen van winkelcentra onder de huidige wetgeving voldoende tot uiting? Verschillende beleggers geven aan dat onderscheidend vermogen met name wordt gecreëerd door een goede branchemix en het voldoen aan de vraag van de consument. Beleggers proberen het onderscheidend vermogen te behouden of te versterken door te renoveren. Hoewel de beleggers allen aangeven dat het wenselijk is om de renovatiebepalingen te verruimen, lukt het in de praktijk uiteindelijk altijd om een winkelcentrum te renoveren, hetzij door minnelijk overleg, hetzij door het doorlopen van een juridische procedure. Bij minnelijk overleg worden doorgaans hogere bedragen bedongen door huurders, bij een juridische procedure dient een belegger rekening te houden met een lange doorlooptijd van een procedure. Met renoveren wordt zowel revitalisatie als herontwikkeling van een winkelcentrum bedoeld. Het eerste ziet op het aanpassen van een winkelcentrum, met als doel de uitstraling te verbeteren zonder substantiële wijzigingen zijn in de huurdersmix en oppervlakte van de winkels aan te brengen; in het tweede geval gaat het om het aanpassen van een winkelcentrum, waarbij sloop en gedeeltelijke nieuwbouw onderdeel kunnen uitmaken van een plan om een winkelcentrum te verbeteren. Vaak wordt een deel van de huurders gereloceerd en/of worden de huurcontracten van één of enkele huurders ontbonden.

39

40


8. Welke centra komen in aanmerking voor afwijkende bedingen en wordt hier door huurders en verhuurders voldoende gebruik van gemaakt? Aan de hand van interviews is naar voren gekomen dat afwijkende bedingen met name geschikt zijn bij centra waar vanaf het begin met alle huurders al afwijkende bedingen zijn gehanteerd. Daarnaast dient het centrum of een thema te hebben zoals een factory outlet centrum of dermate veel passanten te trekken waardoor huurders bereid zijn om bij het afsluiten van een huurovereenkomst afwijkende- en beperkende bedingen voor huurder te accepteren. In Nederland zijn er slechts enkele centra die hiervoor in aanmerking komen, zoals Hoog Catharijne in Utrecht, Batavia Stad in Lelystad of Schiphol Plaza. In de bijlage (bijlage 4) is een overzicht opgenomen met daarin top 50 van de hoogste passantenstromen in winkelcentra in Nederland die door Locatus zijn gemeten. Uit dit schema blijkt dat beleggers die hebben aangeven afwijkende contracten te hanteren of te willen hanteren, vooral actief zijn in de grote binnensteden van Nederland en in dominante winkelcentra, waar de ondergrens op een gemiddelde zaterdag op 25.000 passanten ligt. Er is een verband tussen het aantal passanten en de aantrekkelijkheid van winkelgebieden. Aantrekkelijke winkelgebieden bieden een branchemix die past bij de behoefte en dynamiek van een consument op een bepaald moment en is tegelijk afhankelijk van het aantal passanten om een branchemix te bieden die past bij de behoefte van deze consument. Daarom zouden winkelcentra die zijn gelegen in de binnensteden met een hoog aantal passanten én winkelcentra met een specifiek thema en een regio overstijgende functie, in aanmerking komen voor afwijkende bedingen in huurovereenkomsten. Door beantwoording van de deelvragen blijft de centrale vraagstelling over. In hoeverre is de huurwetgeving, en meer in het bijzonder de huurprijzenwetgeving, voldoende geëquipeerd om winkelcentra vanuit het perspectief van de belegger goed te laten functioneren? Na het uitvoeren van een literatuuronderzoek en het interviewen van verschillende beleggers kan een antwoord gegeven worden op de centrale vraag. De huurwetgeving én de huurprijzenwetgeving zijn voldoende geëquipeerd om winkelcentra goed te laten functioneren. Dit geldt voor zowel de wetgeving van vóór als ná de wetswijziging van 2003. Maar er wordt geen rekening gehouden met veranderende marktontwikkelingen in de nabije toekomst. Er zijn slechts enkele beleggers die vooraf een winkelcentrum met een specifiek thema in de markt willen zetten. Alleen bij die centra met een vooraf gedefinieerd plan kan gewerkt worden met huurcontracten met afwijkende bepalingen en zijn huurders eerder bereid om bedingen die ten nadele van huurder strekken, te accepteren. Bij het verrichten van dit onderzoek was mijn verwachting dat de institutionele beleggers de huidige huurwetgeving niet meer passend zouden vinden en dat er

41

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? gepleit zou worden voor een hervorming van de huurwetgeving. Daarnaast is het vanaf augustus 2003 mogelijk geworden voor verhuurder en huurder om ten nadele af te wijken van de huurwetgeving. Aangezien in winkelcentra in Nederland slechts in enkele gevallen gebruik wordt gemaakt van deze mogelijkheid om af te wijken van de wettekst, was mijn verwachting dat de mogelijkheid tot het maken van afwijkende afspraken door beleggers nog niet voldoende bekend was. Bij het afnemen van de interviews is met name naar voren gekomen dat het grootste deel van de beleggers juist prima uit de voeten kan met de huidige huurwetgeving. Uit de interviews kwam vooral naar voren dat de meeste beleggers terdege bekend zijn met de mogelijkheden die de wet thans biedt om af te wijken van de wettekst echter de meerderheid van de beleggers maakt geen afwijkende afspraken met huurders die vooraf ter goedkeuring dienen te worden voorgelegd bij de Kantonrechter. Reden hiervoor is dat dit alleen zin heeft wanneer met voldoende huurders in een winkelcentrum dezelfde contracten kunnen worden afgesloten. Slechts twee beursgenoteerde beleggers gaven aan het een pré is om afwijkende contracten voor te leggen aan huurders, waarbij één belegger heeft aangegeven uitsluitend huurovereenkomsten met afwijkende bedingen te hanteren die vooraf aan een Kantonrechter dienen te worden voorgelegd. Wel zijn aan aantal beleggers winkelcentra actiever gaan aansturen om meer toegevoegde waarde te creëren en zijn zij enkele jaren geleden voorzichtig begonnen met het voorleggen van afwijkende bedingen aan huurders. De reden waarom hier niet eerder mee is begonnen, komt door dat het moeilijk is om in bestaande situaties deze aanpassing van de huurovereenkomsten door te voeren, maar bij nieuwe situaties wordt dit steeds meer mogelijk. Ook was in verleden de noodzaak tot verandering minder aanwezig, omdat de huurprijzen op peil bleven en de leegstand nauwelijks aanwezig was. Nu onderscheidend vermogen en concurrentie belangrijker is geworden, wordt de wens om meer mogelijkheden te hebben om af te wijken vanzelf groter.

5.2

Aanbevelingen huurrecht huurprijsherziening

Zolang de huurwetgeving niet wordt aangepast door de wetgever, kunnen beleggers de volgende punten opnemen in de huurovereenkomsten. Beleggers die zich niet kunnen vinden in het artikel omtrent indeplaatsstelling kunnen een bepaling opnemen in de huurovereenkomst, dat indien een huurder een indeplaatsstelling wenst door te voeren, de verhuurder het recht krijgt om de overnamesom die een derde wenst te betalen voor het overnemen van een locatie, te evenaren. Op deze manier worden kleinere partijen voorzien in pensioenvoorziening en heeft verhuurder vrije keuze aan de invulling van een unit. Dit is echter niet altijd zaligmakend, omdat onder omstandigheden de huurder een doorslaggevend belang heeft zijn bedrijf daadwerkelijk als doorlopend bedrijf aan een derde over te dragen. Beleggers die een alternatief willen voor het artikel huurprijsherzieningen, kunnen middels een afwijkende bepaling dit artikel vooraf laten uitsluiten.

42

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Daarnaast kan gekozen worden voor het afsluiten van een contract voor een eindige periode, waarna het contract van rechtswege eindigt. Hiermee is niet alleen de huurprijsherziening automatisch uitgesloten, ook het artikel omtrent indeplaatsstelling zal hierdoor minder spelen, omdat een contract met een beperkte looptijd minder interessant is om te verkopen. Bij het ontwikkelingen van een nieuw winkelcentrum dient vooraf goed te worden nagedacht over de functie en positionering van een centrum, zodat in bepaalde gevallen het thema bij het aantrekken van huurders bekend kan worden gemaakt. Als dit thema voldoende aantrekkelijk wordt gevonden, dan kunnen met alle (professionele) huurders vooraf afwijkende afspraken worden gemaakt en kan een verhuurder middels active management beter sturen op de ontwikkeling van een centrum door de tijd en worden de belangen van huurder en verhuurder geborgd, namelijk een aantrekkelijk centrum, waar consumenten graag blijven komen en waar ondernemers in staat zijn een goede omzet te behalen.

43

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Hoofdstuk 6 Literatuurlijst en bronnenverantwoording Boeken Bolt, E.J. (1995), Produktvorming in de detailhandel, handboek (ISBN 909009042-8) Bolt, E.J. (2003), Winkelvoorzieningen op waarde geschat, p 19, 145 en 146 (eigen uitgave) Dozy, R.A. e.a. (2008), Tekst en commentaar Huurrecht (ISBN 978-90-13-048421) Evers, M.F.A. (2003), Huurrecht bedrijfsruimten (ISBN 90-268-4145-0) Jonge, A.R. de (2003). Nieuw huurrecht (ISBN 90-5454-270-5) Jonge, A.R. de (2006). Huurrecht (ISBN 10-90-5454-728-6) Jonge, A.R. de e.a. (2008), Parlementaire geschiedenis huurrecht (ISBN 978-9013-02917-8) Klomp, R.J.Q. e.a. (2006), Burgerlijk Wetboek, (ISBN 90-6916-579-1), p. 494 e.v. Verschuren, P.J.M. e.a. (2007), Het ontwerpen van een onderzoek (ISBN 978-905931-496-2) Artikelen Affourtit, P. (2010), Expertmeeting NRW, 28 september 2010, De huurwetgeving in relatie tot dynamiek in de retail: liberaliseren of behouden? Boekel de Nerée (2010), De (on)mogelijkheden van art 7:291 BW (goedkeuring afwijkende bedingen), nieuwsbrief BdN juli 2010, p 3-4 Bolt, E.J. (1993), Masterclass 1993, nr 1, Binnenstad als product, p 9-20 Bolt, E.J. (2005), SCN juli nr 3, De Binnenstad: functie en belang vragen aandacht (I), p 18-21 Bolt, E.J. (2005), SCN september nr 4, De Binnenstad: functie en belang vragen aandacht (II), p 14-17 Bolt, E.J. (2005), SCN november nr 5, De Binnenstad: functie en belang vragen aandacht (III), p 22-25 Brayé, B. (2010), Real Estate Research Quarterly, april 2010, Nieuw denken voor het winkellandschap, p 4-10 CBW Mitex (2010) Retail 2020 Gianotten, H. e.a. (2006), De veranderende stad, essay NRW Huydecoper, J.L.R.A. (2007), WR Tijdschrift voor huurrecht 2007-6, Wat deugt er niet aan het huurrecht?, WR 2007, 51 Kamp, S. van der (2007), Vastgoedmarkt augustus 2007, Afwijken van wettelijke methodiek met toestemming van kantonrechter, pagina 26,29 Kamp, S. van der e.a. (2010), Real Estate Research Quarterly, april 2010, De huurwetgeving en de dynamiek in de retail, p 1-6 Kerpestein, G.M. (2007), Tijdschrift voor huurrecht bedrijfsruimte 2007 sep/okt, De valkuil van de huurprijs, p 154-161 Loof, B. de e.a. (2010), Vastgoedmarkt juni 2010, Meer flexibiliteit nodig om nieuwe formules te stimuleren, p 27 Mols, B.J. (2006), Master Thesis ASRE, Hoe kun je appels met peren vergelijken? NRW taskforce (2010), 14 september 2010, Dynamiek van winkelgebieden van meer naar betere meters (ISBN 9789081123327)

44

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Oijen, M.A.C. van (2011), Scriptie Master Nederlands Recht Universiteit Utrecht, Indeplaatsstelling Prehistorisch of eigentijds? Postma, A. (2008), Masterthesis ASRE, Succesvol beleggen in binnenstedelijke winkelcentra Postma, A. (2010), CB Richard Ellis, Understanding Retail Destinations in the Netherlands Raas, W. (2005), Tijdschrift voor huurrecht bedrijfsruimte 2005 sep/okt, Huurrecht bedrijfsruimte in Engeland en België, p 148-153 Raas, W. (2006) e.a., Tijdschrift voor huurrecht bedrijfsruimte 2006 jan/feb, Huurrecht bedrijfsruimte in Frankrijk en Duitsland, p 4-9 Raas, W. (2010), Tijdschrift voor huurrecht bedrijfsruimte 2010 jan/feb, Het hoe en waarom van omzethuur en waarom wetswijziging nodig is, p 4-9 Raas, W. e.a. (2011), Vastgoedmarkt maart 2011, Wettelijke obstakels omzethuur zijn te omzeilen, p 84 SER (1994), publicatie nr 10, 17 juni 1994, Advies huur en verhuur van bedrijfsruimte 94/10 (ISBN 90-6587-560-3) Scholten A. e.a. (2010), Tijdschrift voor huurrecht bedrijfsruimte 2010 juli/aug, Huurprijsaanpassingsbedingen, p 167-169 Steenmetser, T.H.G. (2008), Tijdschrift voor huurrecht bedrijfsruimte 2008 nov/dec, Pleidooi voor een liberaler en uniformer huurrecht bedrijfsruimte, p 215-219 Steenmetser, T.H.G. e.a. (2011), Tijdschrift voor huurrecht bedrijfsruimte 2011 jan/feb, Indeplaatsstelling: van dwingend naar semi-dwingend recht?, p 18-22 Timmer, B. (2003), Master Proof ASRE, De huurprijs herzien Visser, R. (2009), Master Proof ASRE, Werk aan de winkel? Vreenegoor, P.H.J. (2011) Masterthesis ASRE, De belevingswaarde van de Nederlandse binnensteden : is er een verband tussen belevingswaarde (elementen) en de markthuurprijs? Wetsvoorstel 24.150, 28 april 1995, Wijziging van de bepalingen betreffende huur en verhuur van bedrijfsruimte en intrekking van de Huurwet Wetsvoorstel 26.932, 6 juni 2000, Vaststelling van afdeling 7.4.6 van het BW Geraadpleegde websites www.locatus.nl www.wikistedia.nl www.locatusonline.nl http://statline.cbs.nl www.retail2020.nl www.nrw.nl www.propertynl.com www.vastgoedmarkt.nl www.vastgoedkennis.nl www.pacounderhill.com

45

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Bijlage 1

Interview vragen

Vragen interview inzake scriptie Pieter Bronsveld, opleiding MSRE aan de ASRE De huurwetgeving is ontstaan in een periode dat winkels voornamelijk werden gebruikt door eenmanszaken die voor hun broodwinning afhankelijk waren van één locatie. Momenteel bestaat het aantal vierkante meters winkelruimte in Nederland voor meer dan de helft uit planmatig ontwikkelde centra die grotendeels worden gedomineerd door landelijk opererende filiaalbedrijven. De huurwetgeving maakt geen onderscheid tussen solitaire winkelobjecten en planmatig ontwikkelde winkelcentra. Wel kunnen professionele partijen sinds 2003 afwijken van de wettekst bij het maken van afspraken over de inhoud van een huurovereenkomst. Onderzocht wordt of het huurrecht voor winkelcentra in de praktijk door een belegger als knellend wordt ervaren en of de wetswijziging van 2003 voldoende mogelijkheden geeft om passende huurovereenkomsten af te sluiten. Centrale vraagstelling In hoeverre is de huurwetgeving, en meer in het bijzonder de huurprijzenwetgeving, voldoende geëquipeerd om winkelcentra vanuit het perspectief van de belegger goed te laten functioneren? Onderdeel 1: Wat is nodig om een winkelcentrum goed te laten functioneren. Onderdeel 2: Hoe verlopen procedures rondom huurprijsaanpassingen. Onderdeel 3: Mogelijkheid tot het afwijken van de wettekst. Onderdeel 4:Winkelcentra als beleggingscategorie. Onderdeel 1: Wat is nodig om een winkelcentrum goed te laten functioneren. Wat maakt een winkelcentrum dynamisch en in welke mate beïnvloedt de huidige huurwetgeving de dynamiek? Ervaart u de huidige wetgeving als knellend? Zo ja, in welke mate? Hoe ervaart u het artikel omtrent indeplaatsstelling? Hoe ervaart u het artikel omtrent renovatie? In hoeverre vindt u de huidige wetgeving toepasbaar als u deze projecteert op winkelcentra? Dient de wetgever onderscheid te maken tussen solitaire winkelpanden en winkelcentra?

46

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Onderdeel 2: Hoe verlopen procedures rondom huurprijsaanpassingen. Hoe wordt de huidige wettelijke regeling inzake het aanpassen van de huurprijs door u ervaren? Hoe ervaart u het verzamelen van informatie over vergelijkingspanden om een goede inschatting te maken van de herzieningshuurwaarde ter plaatse? Hoe ervaart u de deskundigenrapporten en maakt het verschil of deze door een makelaar is opgesteld of de BHAC? Huurders kunnen een eigenaar verwijten dat er onvoldoende vrije prijsvorming heeft plaats gevonden bij het vaststellen van de huurprijs. Wat is uw visie hierop en wat zijn uw ervaringen als verschillende referentie centra in de vergelijking dienen te worden betrokken? Hoe vaak worden huurprijsprocedures minnelijk geschikt en wat is hiervan de reden? In hoeverre zou een markthuurtoets na de referentieperiode meer recht doen aan het systeem van huurprijsbepaling? Dient de component omzethuur te worden opgenomen in de wettekst? Onderdeel 3: Mogelijkheid tot het afwijken van de wettekst. Vraagt u sinds de wetswijziging uit 2003 toestemming aan de Kantonrechter voor afwijkende bedingen? Zo ja, hoe voor welke bedingen en hoe vaak? Zo nee, waarom niet? Wordt alleen op huurprijs afgeweken of ook op andere aspecten? Welke afwijkende bepalingen komt u in de praktijk tegen? In hoeverre levert de wetswijziging van 2003 nog beperkingen op in de praktijk? Is de voorziening in de wet om afwijkende afspraken te maken voldoende om in de praktijk een huurovereenkomst op maat te maken? Zou de wettekst een bepaling moeten opnemen wanneer partijen worden aangemerkt als ‘professionele’ partijen zodat duidelijk is wie afwijkende afspraken kan maken?

47

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Onderdeel 4:Winkelcentra als beleggingscategorie. Wat maakt winkelcentra voor u een interessante beleggingscategorie? Het artikel omtrent huurprijsaanpassingen zorgt voor demping van de markthuur. Deze demping kan zorgen dat de waardeontwikkeling van deze beleggingscategorie minder volatiel is. In hoeverre speelt het artikel een rol in de keuze om te beleggen in winkelcentra?

48

Bijlage 2

Samenvatting antwoorden op interviewvragen

Unibail-Rodamco Raymond Aartman 1 Functioneren WC Wat maakt dynamiek in Door retananting. een winkelcentrum en Ketens nodig die invloed huurwetgeving passanten trekken. Vernieuwen en beste huurder op beste plaats. Monitoren omzet, gegevens analyseren en vergelijken. Ervaring wetgeving als kNee, behoudens bescherming niet professionele huurder.

Kroonenberg Groep Paul Bremmer

Syntrus Achmea Teade Groen

ASR Vastgoed Peter Vreenegoor

ING REIM Aad Dobben

Bouwinvest Collin Boelhouwer

Eigentijds, schoon, heel en veilig. Aanbod moet aansluiten bij wens consument.

Branchemix aanpassen aan winkelgebied. Zorgen voor toegevoegde waarde voor consument.

Hangt af van de gewenste belevingswaarde. Type en aantal huurders, branchering.

Verschillende branches maken een WC. Vernieuwing aanbod noodzakelijk.

Aantrekkelijke huurders, goede branchemix en klimaat waardoor consumenten graag naar een WC komen.

Bescherming huurders teveel doorgeslagen. Meer dynamiek wenselijk. Kleine ondernemers meer beschermen, ketens zelfde rechten en plichten. Veel oneigenlijk en niet zuiver. Worden vaak ten positieve gekeerd. Oneigenlijk wordt tegengehouden.

Nee, wel beperkingen branchering bij huurprijsaanpassingen, in praktijk nauwelijks last van.

Ja. Meer vrijheid en makkelijker renoveren. Schrappen 7:303, markt steeds transparanter. Kleine huurders blijvend beschermen.

Nee, standaard HOVK' en voldeden. Nu bij enkele krachtige centra afwijkende contracten.

Meer knellend dan helpend ervaren. Mn bij renovaties en herontwikkelingen.

Artikel verruimd door jurisprudentie. Als eigenaar weinig over te zeggen.

Vaak buiten belegger om, soms niet zuiver. Belang bij niet meewerken bij supermarkten groter dan bij kleding.

Discussie over contractenhandel. Veel contracten gaan niet over bedrijfsoverdracht.

Ervaring artikel omtrent Scheve bepaling in wet. Vaak oneerlijk gebruikt. Noodzakelijk om te behouden, vergoedingen anders regelen. Gezamenlijk belang nl een zo goed mogelijk centrum.

Verruiming wenselijk voor behoud dynamiek. Wordt af en toe toegepast.

Renovatie kan zorgen voor meer dynamiek. Afscheid nemen slechte huurders, wegbestemmen delen centra in toekomst.

Is wetgeving toepasbaar op winkelcentra

Ja, m.n. door HOVK Unibail.

Ja, kan prima mee gewerkt worden.

Artikel geeft belemmeringen omdat je vaak door moet. Laatste ondernemers lastigst, niet altijd redelijk. Bij actief beleid lastig ondernemers te overtuigen. Ja, toepasbaar, maar zorgt er ook voor dat huurders niet kunnen worden verplaatst.

Onderscheid nodig tussen solitaire panden en winkelcentra

Ja, verschillende aanpak van solitair en WC.

Branchemix en betrokkenheid belangrijker bij WC. Dynamiek borgen. Aanpassen geeft weer nieuwe vragen.

Ervaring artikel IDPS

Vaak oneigenlijk gebruik en niet zuiver. Onredelijk voor WC. Uitsluiten of voorkeursrecht om invloed te houden op branchemix.

2 Huurprijsaanpassingen Hoe wordt huidige Duidelijk en makkelijk regeling aanpassing te begrijpen. Onredelijk huurprijs ervaren vanuit optiek dat verhuurder investeert in verbeteren centrum en beloning is lagere huur door oude transacties. Hoe wordt verzamelen Bij voldoende van informatie ervaren transacties in WC eenvoudig.

Hoe worden deskundigenrapporten van makelaars en BHAC ervaren

Ervaring vrije prijsvorming in winkelcentra

Sommige aspecten Belang functioneren spelen niet bij solitaire WC groter dan belang panden. functioneren één huurder. Kan je opnemen in wet.

Bij nieuwe WC werkt Complex, lastig met artikel niet. Wetgeving extern vergelijk. is voor veel plaatsen niet redelijk, marktwerking te hoge huur wordt enigszins gedempt.

Artikel is op zich goed. Als belegger heb je alle info van een WC. Enkele aspecten worden niet meegenomen, staat en hoogte, wel van belang. Soms lastig, vergelijk Tijdrovend en lastig. Verschilt per locatie, Niet heel lastig, proberen te Wordt vaak uitbesteed. voor kleinere beleggers doorgaans eigen objectiveren. Gegevens komen en huurders tijdrovend gegevens. uiteindelijk wel boven en kostbaar. tafel. Externe makelaars Liever geen Geen ervaring met BHAC minder verstand goed, BHAC gezamenlijke rapporten BHAC. van winkels. onvoldoende experts deskundige of BHAC, en te weinig ingevoerd maar overleg o.b.v. op actuele gegevens. rapport.

Verschillende correcties leiden tot subjectieve discussies. BHAC duurt lang en geen deskundigen, want niet dagelijks met materie bezig. Bij uitwijken naar Zorgen dat alles zo andere WC kom je niet objectief mogelijk is, meer uit discussie. duurt lang, maar is nodig.

Minnelijk schikken van Per geval bekijken. huurprijsherzieningen en reden hiervan

Per geval bekijken.

Is een markthuurtoets w Ja. Of Belgische regeling met derde bod.

Ja, veel realistischer, kabbelende lijn die de markt volgt. Termijn opnemen na wanneer toetst plaats vindt. Nee, alleen basishuur aanpassen. Verdraagt elkaar moeilijk, herziening en omzethuur.

Omzethuurcomponent Nee meenemen in wettekst

Vaak standaard contracten met filiaalbedrijven.

Wel belemmeringen in praktijk, maar niet altijd een probleem. Eigenaren dienen invloed te hebben op WC, rechters behandelen verzoeken niet hetzelfde. Formulering is redelijk. Noodzaak tot sneller Rechter kan ook renoveren neemt toe. redelijkheid Lobby DN beoordelen. Doorgaans zorgwekkend. Alle minnelijk partijen baat bij WC dat overeenstemming met voldoet aan vraag huurders. Wel consument. noodzakelijk om te behouden in wet. Ja, kan prima mee Wetgeving moet gewerkt worden. meegaan met ontwikkelingen markt. Wetgeving meer in evenwicht brengen. Omzethuur in heel WC Lijkt wenselijk, maar zorgt voor duidelijke hoe vorm te geven? info. Omzet van een of Huidige HOVK voldoet twee huurders voegt prima. niets toe.

Je zou markt moeten volgen. Investeringen behoren niet teniet gedaan te worden door herzieningen.

Vergelijk buiten Nog nooit hoeven uit te Nog nooit hoeven uit te centrum maakt wijken. wijken. discussie vaak subjectief. Huurders komen ook met ref binnen zelfde centrum. Ja, bij voorkeur.

Doorgaans minnelijk schikken. Reden temp en onzekere uitkomsten. Niet altijd reële uitkomst door bepaalde belangen makelaars. Hangt er van af wat je Ja. voor ogen hebt. Niet per se wenselijk.

Professionele partijen zouden altijd minnelijk overeenstemming moeten bereiken. Hierdoor uitschakeling Kanton en BHAC.

Geen ervaring mee. Gegevens dienen bij 303 eenduidig te worden gehanteerd.

Met internet etc. steeds lastiger goed toe te passen.

Ja, opnemen in wet hoe hier mee omgegaan wordt.

Hoe het werkt is duidelijk, de manier waarop is niet logisch. Huurwetgeving moet mee gaan met veranderende markt.

Markt nog niet heel transparant. Degene met meeste gegevens heeft voordeel. Meeste rapporten door makelaars.

Bij weinig transacties is verschil tussen markt en herziening lastig aan te tonen. Kan ook in voordeel werken. Systeem werkt niet twee kanten op. Ja, bij voorkeur.

Niet nodig en niet altijd Inspelen op wenselijk. marktontwikkelingen is wenselijk.

Wet is niet goed genoeg ingericht om hiermee te werken, je kan niets doen met de info.


Unibail-Rodamco Raymond Aartman 3 Mogelijkheid afwijken wettekst Wordt wel of geen Ja, vanaf 2010 altijd. toestemming Kantonrechter gevraagd Wordt alleen op huurprijEindigheid contract. Uitsluiten huurprijsherziening. Welke afwijkende Beeindigingsgrond bepalingen in praktijk omzet criterium. Renovatie. Levert wetswijziging Geen, behoudens 2003 nog beperkingen discussie wie op in praktijk professioneel is.

Huurovereenkomsten op maat mogelijk binnen huidige huurrecht

Ja, maar bij voorkeur geen toestemming Kanton. Lijkt of je dingen doet die niet mogen. Definitie professioneel Geeft weer nieuwe opnemen in wettekst discussies.




ING REIM Aad Dobben

Speelt zelden.

Nee, alleen bij solitair.

Zelden bij winkelcentra, wel bij solitair.

Nog niet, in de maak. Nee. Omzethuur en tijdelijke contracten.

Nee.

Nee.

Omzethuur enkele keer, huurtermijn.

Nee.

Nee.

Nee.

Nee.

Huurtermijn.

Green lease in voorbereiding.

Een enkele keer op huurtermijn.

Binnen wetgeving wordt altijd overeenstemming bereikt.

Indien afwijkend contract, dan zullen huurders minder snel aanhuren of andere voorwaarden stellen om verwachtingspatroon te borgen. Huidige huurovereenkomsten goed genoeg binnen huidige wetgeving.

Wetgeving over algemeen is knellend.

Nee, weinig.

Er zijn voldoende aanwijzingen om de wet aan te passen, 2003 is hier een voorbeeld van.

Ja, kan binnen huidige wetgeving.

Kanton kan ook bepalen of iemand prof is.

4 Beleggingscategorie winkelcentra Waarom interessante Uitdaging om WC naar Historisch gegroeid. beleggingscategorie hoger niveau te tillen.

Is 7:303 BW van invloed op keuze beleggingsasset

Nee, meer voor defensieve belegger.

Draagt niet bij aan stabiele belegging.


In theorie wel. In Nog geen ervaring praktijk geen mee, huurders zoeken afwijkende bepalingen. altijd extra bescherming.


Nee, iedereen kan professioneel advies vragen.

Meeste huurders zijn professioneel.

Subjectief begrip.

Dit is een vraag voor aandeelhouders.

Winkels onderdeel van spreiding portefeuille.

Niet bekend.

Omvang portefeuille zorgt voor demping , daarnaast zorgt mix portefeuille voor demping.

Redelijk rendement bij Veel winkelcentra acceptabel laatste 10 jaar risiconiveau. verworven, goede rendement risico verhouding. Speelt niet heel sterk Nu speelt 7:303 meer bij besluit beleggen. Je dan in verleden. brengt e.e.a. wel in kaart.

50

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Delta Lloyd Rianne Mastop 1 Functioneren WC Wat maakt dynamiek in Centrum dient aan de een winkelcentrum en sluiten bij invloed huurwetgeving verzorgingsgebied en dient minimale omvang te hebben. Focus op begrip dagelijks.

Redevco Nederland Rowan Verwoerd

Corio Brigit Gerritse

DELA Vastgoed Jessika Verhoeven

Je hebt voldoende vierkante meters en de juiste trekkers te hebben. Goed bereikbaar.

Vernieuwing en couleur lokaal geven dynamiek aan WC. Wordt door huidige wetgeving ving beperkt.

Binnen een dynamisch Dynamiek hangt samen met branchering en de centrum heb je invloed mogelijkheid om een centrum aan te passen aan op het verplaatsen of de huidige tijdsgeest. uitplaatsen van huurders.

Samenvatting

Ervaring wetgeving als Nee. knellend

Voorheen wel, m.n. Op hoofdlijnen goed. Binnen huidige wet door 7:303 en IDPS. Nu Renovatie en IDPS kan wordt een modus voldoet wetgeving. anders worden gevonden hoe je grip geformuleerd. hebt op een centrum.

Meeste beleggers vinden de huurwetgeving momenteel niet knellend. Dynamiek staat ter discussie. Renovatie beter formuleren. Sterke voorkeur om meer uitleg te geven over de methodiek bij huurprijsaanpassingen en actuelere omschrijving IDPS.


Geen problemen mee, soepel mee omgaan, toetsen solvabiliteit en branche.

Wordt vaak oneigenlijk gebruikt, doel waarvoor in het leven geroepen speelt weinig.

Alle beleggers ervaren dat dit artikel vaak oneigenlijk wordt gebruikt. Bescherming kleine ondernemers wenselijk. Oplossingen mogelijk door tijdelijke contracten of voorkeursrecht.

Ervaring artikel omtrent renovatie

Goed. Aparte clausule in HOVK. Renovaties meestal ook uit wens huurders.

Geen problemen mee. Vooraf goed omschrijven, oneigenlijke IDPS worden tegen gehouden of ten positieve gekeerd. Mogelijkheden zijn momenteel beperkt. Procedures duren te lang. Vaak minnelijk overeenstemming. Kleine huurders dienen beschermd te blijven.

Is wetgeving toepasbaar op winkelcentra Onderscheid nodig tussen solitaire panden en winkelcentra

Huidige regeling geeft voldoende comfort.


Door de toegepaste HOVK'en vinden de meeste beleggers de huidige wetgeving toepasbaar op winkelcentra. Verdeeld beeld, meestal niet noodzakelijk.

Niet noodzakelijk.

Zuiver geen probleem, oneigenlijke IDPS worden afgewezen of omgezet in nieuwe HOVK. Eventueel voorkeursrecht voor verhuurder opnemen. Meestal en bij voorkeur In HOVK verzwaring kom je met huurders artikel opgenomen. Dit tot een vergelijk. Wet voor geeft beide partijen strategiewijzigingen. voldoende comfort. Huidige wet zorgt voor onvoldoende mogelijkheden tot renovatie. Ja, m.u.v. artikel IDPS. Sluit niet meer aan bij winkelmarkt van vandaag. Je zou wat meer willen Speelt niet, uitsluitend kunnen sturen op een WC. winkelcentrum als geheel, dit is nu lastig.

2 Huurprijsaanpassingen Hoe wordt huidige Vergelijkbaarheid geeft Richtlijnen hoe met regeling aanpassing veel discussies. sommige aspecten huurprijs ervaren moet worden omgegaan ontbreken. Elke KvK hanteert andere regels.

Hoe wordt verzamelen Wordt uitbesteed aan van informatie ervaren externe partij.

Hoe worden Rapporten via externe deskundigenrapporten makelaar of adviseur, van makelaars en BHAC niet door BHAC. ervaren


Geen nadelige ervaringen met winkels. Voor supermarkten vaak uitwijken.

Minnelijk schikken van Doorgaans minnelijk huurprijsherzieningen schikken, je bent van en reden hiervan elkaar afhankelijk op meerdere locaties.

Zolang alles op eenzelfde wijze wordt beoordeeld, is de uitkomst ongeveer gelijk. Uitwisselen info tussen eigenaren gaat goed. Rapporten worden zelf gemaakt. BHAC gebruikt niet altijd duidelijke systematiek.

Speelt niet.

Bij winkels bij voorkeur schikken, bij supermarkten lukt dit niet altijd. Langdurige relatie huurder is uitgangspunt. Is een markthuurtoets Huidige regeling Hangt af van hoe de wenselijk volstaat. regeling wordt ingestoken. Huidige regeling nu goed. Belgische regeling? Omzethuurcomponent Nee, bij voorkeur niet. Je hebt geen invloed op meenemen in wettekst de omzet en dat maakt dit minder interessant.

Niet logisch dat naar geschiedenis wordt gekeken. Bij eindige contracten speelt dit niet meer.

Niet nodig.

Meeste beleggers wensen verruiming. Kleine ondernemers moeten bescherming behouden. Procedures duren vaak te lang, hoewel de vergoedingen na een procedure vaak (te) laag is. Tussenvariant wenselijk, nu alleen meteen opzeggen in plaats van meewerken.

Een op een werkt vaak goed, met meerdere objecten tegelijk, vaak tot instellen procedure nodig om eruit te komen. Manier van vergelijken ruim, nader toelichten wenselijk. Kan tijdrovend zijn. Geeft ook veel discussie.

Met name veel discussie over vergelijkbaarheid en hoe men tot iets is gekomen. Beleggers vinden artikel niet heel slecht, sommigen juist goed. Past wel steeds minder in huidige tijdsgeest. Niet redelijk als eigenaar veel investeert in een centrum en branchering.

BHAC is in ieder geval lang.

Uitsluitend externe makelaars. BHAC duurt lang en methodiek onduidelijk.

Rapporten door makelaars zijn het snelst. Sommige makelaars leven van dit systeem, waardoor rapporten soms gekleurd zijn. BHAC is met name niet populair vanwege lange behandeltijd, onzekere uitkomst door onzekere methodiek en BHAC niet voldoende goed ingevoerd in actuele informatie.

Huurders vergelijken ook vaak juist intern, met name als er weinig transacties zijn geweest.

Als op eenduidige wijze wordt vergeleken, dan binnen centrum goed. Voor supers vaak uitwijken en veel discussie.

Bijna nooit discussie met huurders over interne vergelijkingen, huurders dragen deze zelf ook vaak aan. Bij weinig transacties is het lastig om het verschil tussen herzieningshuur en markthuur aan te tonen. Rapporten dienen zo veel als mogelijk geobjectiveerd te worden.

Interne referenties hebben nimmer tot problemen geleid.

Verzamelen gebeurt meestal door externe makelaars, markt wordt transparanter maar is er nog niet. Tijdrovend om informatie te verzamelen.

Bij voorkeur minnelijk Bijna alle herzieningen Meeste beleggers geven voorkeur aan minnelijk schikken. Anders worden minnelijk schikken vanwege tijd en relatie. Actievere externe makelaar of als geschikt. beleggers bekijken dit van geval tot geval. laatste de BHAC.

Doet meer recht aan huidige markt.

Huidige systeem is goed, excessen dienen eruit te worden gehouden.

Verschillende meningen. Enkele beleggers momenteel comfort met deze regeling, andere beleggers vinden het principe achterhaald. Hangt ook af van het soort centrum.

Als dit is overeengekomen, is het vreemd dat een rechter anders kan bepalen.

Rechter zou hier niet over horen te oordelen. Niet aanpassen wettekst.

Omzethuur met name ING voorstander. Andere beleggers gebruiken omzetgegevens meer om te kunnen meten. Omzethuur heeft alleen zin als je ook invloed hebt op de omzetcomponent en voldoende huurders mee doen, anders met name administratief en weinig zeggend.

51

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Delta Lloyd Rianne Mastop 3 Mogelijkheid afwijken wettekst Wordt wel of geen Nee. toestemming Kantonrechter gevraagd

Wordt alleen op huurprijs afgeweken

Nee.

Welke afwijkende bepalingen in praktijk

Nee.




Doorgaans niet afwijken waarvoor toestemming nodig is.

Voor een aantal Nagenoeg nooit. contracten wordt dit gedaan. Als dit vaker gebeurt zal de wet moeten worden aangepast. Wetgeving is 60 jaar oud, markt is nu anders.

Ja. Huurprijsherziening Nee. uitgesloten door eindigheid contract.

Twee van de tien beleggers maakt hier momenteel gebruik van. Een aantal beleggers wil dit meer gaan doen, maar dit speelt met name bij solitaire objecten. Enkele beleggers kunnen zich goed vinden in de huidige wettelijke regeling en met name door de huurovereenkomsten die gehanteerd worden. Daarnaast zijn veel centra niet geschikt om massaal afwijkende contracten voor te leggen, simpelweg omdat de huurders hier niet in mee willen. Als er afwijkende contracten worden afgesloten dan wordt doorgaans de eindigheid van contracten geregeld. Met deze eindigheid is meteen de huurprijsherzieningsdiscussie beslecht en zal het oneigenlijke gebruik van IDPS'en minder gaan spelen, omdat contracten eindig zijn geworden.

Ja, omtrent favourite meeting place, renovatie, omzetgegevens om te kunnen meten.

Huurtermijn.

Andere aspecten waarop kan worden afgeweken zijn voorsorteringen op de toekomst, zoals green lease of sustainability. Deze bepalingen zijn wel afwijkend, maar behoeven waarschijnlijk niet te worden voorgelegd aan het Kantongerecht.

Levert wetswijziging Nee, huidige wetgeving Nee, artikel 7:303 2003 nog beperkingen volstaat. betere richtlijnen en op in praktijk IDPS andere formulering.

Door considerans in HOVK en bepalingen geen beperkingen.

Huidige HOVK functioneert prima.

Huurovereenkomsten op maat mogelijk binnen huidige huurrecht Definitie professioneel opnemen in wettekst

Ja, deze kunnen reeds gemaakt worden.

Ja.

Elke huurovereenkomst is maatwerk.

Partijen geven eigenlijk allemaal aan dat met de gehanteerde huurovereenkomsten al goede contracten kunnen worden gemaakt. Echt afwijken heeft alleen zin als een centrum dusdanig in trek is dat zowel huurder als verhuurder inzien en bereid zijn om af te wijken en bepalingen overeen te komen die een winkelcentrum laten prevaleren boven een huurder. Zie bovenstaande.

Doorgaans geen discussie over of iemand professioneel is.

Nee.

Nee, niet nodig.

Huidige huurovereenkomsten goed genoeg binnen huidige wetgeving. Nee.

4 Beleggingscategorie winkelcentra Waarom interessante Winkels uitvloeisel uit beleggingscategorie ALM studies.


Huurtermijnen, sustainability.

Samenvatting

Mn solitaire objecten in Actief management WC Hoog rendement en port. naar hoger niveau. stabiel rendement, portefeuille vanaf jaren 60 opgebouwd.

7:303 speelt geen rol in 7:303 van keuze beleggen in ondergeschikt belang winkels. beleggen in NL.

Niet duidelijk.

In taxaties wordt hier rekening mee gehouden.

Partijen zien eigenlijk allemaal niet het voordeel van het benoemen van wie professioneel is, geeft weer extra discussie, lastig te kaderen.

Winkels zijn vaak interessante beleggingscatergorieen omdat dit als onderdeel wordt gezien van het beleggen in winkels, woningen en kantoren. Slechts enkele beleggers hebben nu een focus op uitsluitend winkels (of winkelcentra), maar vanuit de oorsprong waren winkels allemaal onderdeel van een beleggingsmix. Voor geen enkele belegger is het 7:303 artikel een reden geweest om juist of juist niet in winkelcentra te gaan beleggen. Wel wordt uiteraard rekening gehouden met de aanwezigheid van dit artikel in bijvoorbeeld de taxaties.

52

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, winkelcentra, passend of knellend? Bijlage 3

Uitgewerkte interviews

53

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? 20 april 2011 Interview Raymond Aartman, Unibail-Rodamco Vragen interview inzake scriptie Pieter Bronsveld, opleiding MSRE aan de ASRE Onderdeel 1: Wat is nodig om een winkelcentrum goed te laten functioneren. Wat maakt een winkelcentrum dynamisch en in welke mate beïnvloedt de huidige huurwetgeving de dynamiek? Dit is een hele algemene vraag. Bedoeld wordt een goed winkelcentrum met de wet in je achterhoofd. Unibail focust zich op hoe zij winkelcentra succesvol willen maken. Dit gebeurt met name door retenanting. Je moet een frisse wind door je winkelcentrum hebben, de mode wisselt sterk en er komen steeds nieuwe concepten. Als je een succesvol winkelcentrum wilt hebben, betekent dit dat je ketens moet hebben die passanten trekken. Passanten kunnen worden omgezet in klanten, die geven geld uit en daardoor kan de huur betaald worden. Hoe meer klanten je naar een winkelcentrum weet te trekken, hoe meer huur er uiteindelijk betaalt kan worden. Hier gaat het bij een belegger met name om. Er is een wederzijds belang, huurder en verhuurder willen het beste winkelcentrum creëren met de beste huurders. Wat je nu ziet is dat in succesvolle centra op slot zitten. Huurders blijven zitten. Voor de meeste huurders is dit geen probleem, maar je wilt een bepaalde mate van frisheid behouden om te vernieuwen en uiteindelijk zou je de beste huurders moeten behouden om een winkelcentrum succesvol te houden. Over het algemeen zie je veel mode in een winkelcentrum omdat hier de meeste vraag naar is. Als je ziet dat op een gegeven moment bijvoorbeeld een Desigual of een Zara de meeste mensen trekken, dan zouden deze ook een plek verdienen op het beste stuk van het winkelcentrum. Indien een winkel die potten en pannen verkoopt op dat moment minder in trek is, dan zou door middels van retenanting deze huurder makkelijker naar een ander deel van het winkelcentrum moeten kunnen worden verplaatst. In Nederland kan dit niet. Huurders die al lang op dezelfde plek zitten, blijven op dezelfde plek zitten. Op lange termijn gaat het om het creëren om waardetoevoeging. Als beursgenoteerde belegger wordt je hier op afgerekend. Op korte termijn wordt wel gekeken naar welke huurder op dat moment het beste past op een bepaalde plaats. Dit kan betekenen dat gekozen wordt voor een huurder die op dat moment een iets lagere huur betaald dan de markthuur. Dit verschil moet overigens wel redelijk zijn, anders wordt alsnog gekozen voor de markthuur. Maar als deze keuze leidt tot een betere branchemix waardoor de bezoekersaantallen stijgen en de vraag naar andere units stijgt, waardoor de huurprijzen in een centrum kunnen stijgen dan heb je je doel bereikt om een goed centrum te creëren. In Nederland worden sinds 1,5 jaar bijna alle contracten afgesloten met omzethuur. In het buitenland gebeurde dit al veel langer. De discussie hoe de

54

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? omzet van een winkel is hierdoor een stuk makkelijker. Er kan goed worden gemeten hoe een retailer het doet ten opzichte van collega ondernemers in een centrum. Er kan beter worden gestuurd op de huurders maar ook op hoe een winkelcentrum functioneert. Er kan niet alleen worden gekeken hoe een winkel draait, maar ook hoe delen van een centrum functioneren. Indien een bepaalde as minder bezoekers trekt, kan worden onderzocht wat hier de oorzaak van is. Als eigenaar kan je dan eerder analyseren of de routing anders moet worden. Vrijwel alle contacten worden nu afgesloten met de verplichting om omzetgegevens te verstrekken. Dit hoeft niet altijd een contract met omzethuur te zijn. Unibail bepaalt een keer per jaar de waarde van een unit. Standaard prijs per standaard unit met een ‘Activity weighting’ bijvoorbeeld 100 voor mode, 110 voor juwelier, 70 voor bakker. Dit zijn verhuurrichtlijnen. Als er besloten wordt dat aan een bakker dient te worden verhuurd, dan geldt deze richtlijn. Op deze manier wordt rekening gehouden met de mogelijkheid om tot een goede invulling te komen waarbij de targetprijs voor ene unit wel gehaald kunnen worden. Ervaart u de huidige wetgeving als knellend? Zo ja, in welke mate? Nee, behoudens dat je geen contract mag afsluiten met een huurder die niet professioneel is. Criterium hiervoor is dat een huurder voor zijn omzet niet afhankelijk mag zijn van deze ene locatie. Dit is wel een nadeel, omdat dit in de praktijk huurders kunnen zijn die minder rationele beslissingen nemen. Zo blijft deze groep huurders soms vaker doorexploiteren als dit niet meer verstandig is of stellen zij vanwege leeftijd investeringen uit omdat zij voornemens zijn te stoppen of het bedrijf over te willen dragen. Grote ketens vernieuwen de concepten eerder en zorgen sneller voor vernieuwing en daardoor ook de aantrekkelijkheid van winkels. Hoe ervaart u het artikel omtrent indeplaatsstelling? indeplaatsstelling bij solitaire objecten nog enigszins begrijpelijk. indeplaatsstelling is bedoeld om een bedrijf over te kunnen dragen en de opgebouwde waarde vanuit de bedrijfsvoering te kunnen verkopen. Een indeplaatsstelling zoals deze bedoeld is door de wet, kom je zelden tot nooit tegen. Vrijwel altijd is het contractenhandel en is de indeplaatsstelling niet 100% zuiver. Bij voorkeur zou Unibail dit artikel uitsluiten. Aangezien dit niet kan, wil Unibail een voorkeursrecht. Indien een huurder zijn contract wil verkopen, dan wenst verhuurder als eerste de mogelijkheid hebben om het contract over te nemen of willen zij in ieder geval de mogelijkheid worden geboden om een bod te evenaren. Op deze manier krijgt de huurder de waarde die het contract waard is en behoud de verhuurder grip op zijn centrum. Indeplaatsstellingen zullen vaker worden aangevochten, omdat dit vaker contracthandel is dan zuivere indeplaatsstelling. Hoe ervaart u het artikel omtrent renovatie? Als een scheve bepaling in de wet. Vaal oneerlijk gebruikt omdat dit de enige mogelijkheid is om een huurder uit een unit te krijgen. Schrappen artikel is

55

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? doodsteek voor winkelcentra. Meer heldere afspraken maken over wanneer artikel wel en niet kan en de hoogte van de vergoeding. Toegewezen verhuisvergoeding zijn doorgaans laag. Praktijk wordt vaak geschikt op veel hogere bedragen. Winkelcentra moeten op een gegeven moment naar een volgend niveau worden getild, waardoor de huurders meer kunnen verkopen, niet per se duurdere producten. Renovatie wordt overigens ook opgenomen in standaard overeenkomst van Unibail. Alle huurders bij elkaar en de eigenaar hebben hetzelfde belang: namelijk een zo goed mogelijk centrum. Bij elkaar vinden alle huurders dit, maar dit betekent ook dat individueel sommige huurders niet meer passen in een centrum. Zorgen voor retenanting en redesigning om een winkelcentrum te verbeteren wordt door vrijwel iedereen gesteund. In hoeverre vindt u de huidige wetgeving toepasbaar als u deze projecteert op winkelcentra? Door standaard Unibail huurovereenkomst goed toepasbaar, zie ook overige opmerkingen. Dient de wetgever onderscheid te maken tussen solitaire winkelpanden en winkelcentra? Je zou aparte wetgeving moeten hebben voor winkelcentra en high street solitaire panden. Veel zaken spelen minder voor een los object, als je de markthuur wil halen, dan dien je 7:303 BW uit te sluiten en is al veel opgelost. Als je actief wil gaan managen bij een winkelcentrum, is het belangrijk om de juiste huurders te kunnen plaatsten. Onderdeel 2: Hoe verlopen procedures rondom huurprijsaanpassingen. Hoe wordt de huidige wettelijke regeling inzake het aanpassen van de huurprijs door u ervaren? Duidelijk en makkelijk te begrijpen hoe de wetgever de tekst van de regeling bedoelt. De regeling wordt niet als fair beschouwd als je kijkt naar de wijze waarop Unibail een centrum managet. Verhuurder doet er alles aan om een centrum aantrekkelijk te maken, zoals een ‘Welcome Attitude’ program. Geluid, geur, signing etc. kunnen worden ingezet. Verhuurder investeert veel in een centrum en ook in partijen, zodat het centrum beter wordt. Huurprijsherzieningen worden niet gezien als beloning voor het verbeteren van een centrum. Deze regeling is in de ogen van Unibail oneerlijk. Huurprijsherzieningen zijn uitgesloten bij een 10 jarig contract. Stel dat een contract van 5+5 wordt afgesloten, dan zal 7:303 BW worden uitgesloten. Bij voorkeur een contract van 10 jaar met een break. Zodoende differentiatie mogelijk in een centrum. Unibail kan besluiten om huurder voor een lagere huur in te huizen, vanuit strategisch oogpunt om een trekker te vestigen in een centrum. Doorgaans wordt hier ook in geïnvesteerd. Het zou dan ook onwenselijk zijn als de buurman dan een lagere huurprijs kan bedingen als per saldo het centrum verbeterd wordt door een specifieke huurder te huisvesten.

56

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Hoe ervaart u het verzamelen van informatie over vergelijkingspanden om een goede inschatting te maken van de herzieningshuurwaarde ter plaatse? Methodiek verzamelen gegevens: makkelijk voor een winkelcentrum, eigenaar heeft alle gegevens. Als er genoeg transacties hebben plaats gevonden dan kan je de discussie goed aangaan. Bij een centrum waar weinig vernieuwt, blijft de herzieningshuur laag terwijl de markthuur op dat moment doorgaans veel hoger is. Hoe ervaart u de deskundigenrapporten en maakt het verschil of deze door een makelaar is opgesteld of de BHAC? De inhoud van 7:303 BW rapporten verschilt, afhankelijk van wie deze heeft opgesteld en namens wie deze is opgesteld. Herzieningen met verschillende correcties leiden vaak tot subjectieve discussies, waar meer over de herleidingen wordt gesproken dan over methodiek. BHAC; duurt lang en zijn geen deskundigen die hier dagelijks mee bezig zijn en hier makkelijk iets over kunnen zeggen. Huurders kunnen een eigenaar verwijten dat er onvoldoende vrije prijsvorming heeft plaats gevonden bij het vaststellen van de huurprijs. Wat is uw visie hierop en wat zijn uw ervaringen als verschillende referentie centra in de vergelijking dienen te worden betrokken? Uitwijken naar andere centra geeft discussies waar je niet meer uit komt. Hoe vaak worden huurprijsprocedures minnelijk geschikt en wat is hiervan de reden? Herzieningen worden zakelijk bekeken, de meeste zaken worden minnelijk geschikt, maar dit is geen beleid. In hoeverre zou een markthuurtoets na de referentieperiode meer recht doen aan het systeem van huurprijsbepaling? De Belgische regeling doet meer recht aan systeem, met een derde bod aanpassing richting markthuur. Bij kleinere centra is de demping van 7:303 BW veel minder. Aanpassing van wet zal hier veel minder van invloed zijn als huurprijzen naar markthuur kunnen worden getoetst. Huurders geven aan wat zij over hebben voor een locatie en als de huur hen niet zint, dan vertrekken zij. Dient de component omzethuur te worden opgenomen in de wettekst? Nee. Onderdeel 3: Mogelijkheid tot het afwijken van de wettekst. Vraagt u sinds de wetswijziging uit 2003 toestemming aan de Kantonrechter voor afwijkende bedingen? Zo ja, hoe voor welke bedingen en hoe vaak? Zo nee, waarom niet? Sinds begin 2010 is begonnen met afwijkende bepalingen. Unibail heeft een eigen huurcontract ontwikkeld die wordt voorgelegd aan huurders. Meest afwijkende bepalingen waarvoor toestemming Kantonrechter nodig is: - eindigheid contract, een contract eindigt van rechtswege na 10 jaar

57


-

uitsluiten huurprijsherziening beëindigingsgrond omzet, indien huisvestingslasten meer dan 35% bedragen renovatie

Indien een huurder zich hieraan niet conformeert dan komt er in de regel geen contract tot stand. Wordt alleen op huurprijs afgeweken of ook op andere aspecten? Ook op andere aspecten. Eindigheid van het contract, een contract eindigt van rechtswege na 10 jaar Tussentijdse beëindigingsmogelijkheid als de huisvestingslasten van een huurder meer dan 35% van zijn omzet gaan bedragen. Welke afwijkende bepalingen komt u in de praktijk tegen? Andere afwijkende bepalingen is maatwerk om een winkelcentrum goed te laten functioneren. In hoeverre levert de wetswijziging van 2003 nog beperkingen op in de praktijk? Met uitzondering van de definitie wie een professionele partij is, levert het standaard huurcontract geen beperkingen meer op in de praktijk. Is de voorziening in de wet om afwijkende afspraken te maken voldoende om in de praktijk een huurovereenkomst op maat te maken? Het zou makkelijker zijn als voor afspraken geen toestemming van de Kantonrechter benodigd is. Het is makkelijker huurvoorwaarden uit te onderhandelen met een partij waarbij definitief overeenstemming is, dan overeenstemming onder voorbehoud goedkeuring Kantonrechter. Het klinkt alsof je iets afspreekt waarvan de wet vindt dat je dit niet hoort af te spreken. Nieuwe huurders en internationale huurders gaan gelukkig uit van hun eigen kracht. Huurders hebben soms een verdienmodel van 10 jaar en zij beoordelen zelf of zij willen blijven zitten. Traditionelere huurders zijn de bescherming van de wet meer gewend en zijn minder snel bereid deze bescherming op te geven. Zou de wettekst een bepaling moeten opnemen wanneer partijen worden aangemerkt als ‘professionele’ partijen zodat duidelijk is wie afwijkende afspraken kan maken? Wanneer is een partij professioneel? Dient wetgever hier verduidelijking aan te brengen? Lastig, je zou uit elkaar moeten trekken. Onderdeel 4:Winkelcentra als beleggingscategorie. Wat maakt winkelcentra voor u een interessante beleggingscategorie? Unibail wil bewijzen dat zij winkelcentra naar een hoger niveau kan tillen, waardoor waarde wordt toegevoegd, daardoor interessante beleggingscategorie. Kan alleen als centrum aan een aantal criteria voldoet, zoals omvang en aantal bezoekers. Kleine winkelcentra minder interessant voor bepaalde ketens. Is ander soort vastgoed met andere wensen en eisen.

58


Het artikel omtrent huurprijsaanpassingen zorgt voor demping van de markthuur. Deze demping kan zorgen dat de waardeontwikkeling van deze beleggingscategorie minder volatiel is. In hoeverre speelt het artikel een rol in de keuze om te beleggen in winkelcentra? Meer voor defensieve belegger. Unibail is meer een agressieve belegger. Overige Parkeren. Voorkeur om garages in eigendom te hebben. Kan belangrijk instrument zijn om bijvoorbeeld te sturen op zondagopeningsstellingen als USP. Ook heb je invloed op parkeertarieven en kan je zoeken naar juiste balans.

59

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Donderdag 28 april 2011, interview Paul Bremmer, Kroonenberg Groep Onderdeel 1: Wat is nodig om een winkelcentrum goed te laten functioneren. Wat maakt een winkelcentrum dynamisch en in welke mate beïnvloedt de huidige huurwetgeving de dynamiek? Waar zoek je de dynamiek in? Bedoel je hiermee het wisselen van huurders? Eigentijds en iets waar mensen in geïnteresseerd in zijn om naar toe te gaan. Waar moet een winkelcentrum aan voldoen? Er zijn een aantal basisdingen, zoals schoon, heel en veilig. Mensen moeten op hun gemak zijn, mensen moeten het gevoel hebben dat zij veilig rond kunnen lopen, mensen moeten kunnen vinden waar ze naar op zoek zijn, een kopje koffie kunnen drinken, makkelijk bereikbaar, fiets/auto/ov. Het winkelaanbod moet aansluiten bij de wens van de consument, dit kan per locatie verschillen. Winkelcentra moeten mee gaan met het beeld van de tijd. Dit is de essentie van retail. Voorbeeld slagers blijven slagers, maar assortiment verandert. Kleinere ondernemers kunnen meer betrokken zijn bij een winkelcentrum, meer dan het gemiddelde filiaalbedrijf. Positieve betrokkenheid van deze ondernemers kunnen helpen een centrum naar een hoger niveau te tillen. Ervaart u de huidige wetgeving als knellend? Zo ja, in welke mate? De huurwetgeving biedt een aantal mogelijkheden, maar de mate waarin huurders beschermd worden in de huurwetgeving slaat door. Dit is algemeen bekend en Kroonenberg houd hier rekening mee. Huurprijsherziening en dringend eigen gebruik worden gebruikt wanneer dit noodzakelijk is. Meer dynamiek is wenselijk. Je zou met landelijk opererende partijen een relatie moeten hebben waarbij de rechten en plichten over en weer gelijk zijn. Kleinere ondernemers kunnen meer beschermd worden. Grotere ketens kunnen soms dominanter zijn dan de gemiddelde belegger. Kroonenberg gaat om met de wet zoals deze is. Er zijn altijd dingen die beter kunnen, zoals de huurprijsherzieningen bij nieuwe winkelcentra. Na de eerste vijf jaar kan je eigenlijk niet vergelijken omdat er geen differentiatie heeft plaatsgevonden, waardoor je niet kan vergelijken. Is lacune in de wet waar zowel huurder als verhuurder geen profijt van hebben. Bij een winkelcentrum zonder transacties wordt de herziening gedicteerd door het centrum en niet door de markt via vraag en aanbod. Hoe ervaart u het artikel omtrent indeplaatsstelling? Weinig indeplaatsstellingen zijn 100% zuiver. Oneigenlijke indeplaatsstellingen worden meestal in positieve zin omgekeerd. Soms grote overnames waar je niet aan ontkomt. Winkel wordt maar weinig gevallen echt voortgezet. Kroonenberg werkt alleen mee aan een indeplaatsstelling indien aangetoond wordt dat deze niet oneigenlijk is en voldaan is aan koopovereenkomst dat onderneming is

60

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? overgedragen, het personeel is blijven werken, de voorraden zijn overgenomen en dat de formule in stand blijft. Kroonenberg heeft hierdoor weinig last van dit artikel. Oneigenlijk gebruik wordt door Kroonenberg tegengehouden. Hoe ervaart u het artikel omtrent renovatie? De opzeggingsgrond dringend eigen gebruik kan soms worden toegepast om een herontwikkeling mogelijk te maken. Het artikel zou wel iets verruimd kunnen worden om de dynamiek in je winkelarsenaal te kunnen houden. In hoeverre vindt u de huidige wetgeving toepasbaar als u deze projecteert op winkelcentra? Kroonenberg kan goed uit de voeten met de huidige wettelijke regelingen. Zij kunnen hier goed mee werken. Dient de wetgever onderscheid te maken tussen solitaire winkelpanden en winkelcentra? Betrokkenheid verhuurder bij een winkelcentrum is heel anders. Bij een winkelcentrum is het nog belangrijker om vast te houden aan de gewenste branchemix. Speelveld zou iets ruimer moeten zijn bij winkelcentra, waardoor je meer mogelijkheden hebt om een centrum dynamisch te kunnen beheren. Als een huurder slecht draait in een centrum en je wil een huurder toevoegen die ontbreekt in een centrum, dan zou je deze verandering moeten kunnen doorvoeren. De wet voorziet hier nu niet in. In de praktijk wordt voor dit soort situaties altijd een oplossing gevonden, d.m.v. uitkopen van een huurder. De wet aanpassen kan wenselijk zijn, maar je dient er rekening mee te houden dat voor elke wijziging weer nieuwe vragen komen, zoals wat is een winkelcentrum? Dient dit overdekt te zijn of kan er maar een eigenaar zijn etc? Zoveel mogelijk uniform te zijn en daar waar je de verhuurder meer gelegenheid geeft om meer flexibiliteit te geven in een winkelcentrum zou dit welkom zijn. Dit zou je eigenlijk over de gehele linie moeten hebben. Onderdeel 2: Hoe verlopen procedures rondom huurprijsaanpassingen. Hoe wordt de huidige wettelijke regeling inzake het aanpassen van de huurprijs door u ervaren? Paul Bremmer heeft scriptie geschreven in 2005-2007 tbv MRE opleiding over dit onderwerp. Scriptie is niet gepubliceerd ivm gegevens Kroonenberg. Huidige wetgeving is niet redelijk als je kijkt naar bijvoorbeeld de Kalverstraat, het verschil tussen herzieningshuur en markthuur is hier onoverbrugbaar. Aan de andere kant kan het ook in je voordeel werken bij nieuwe centra die te hoog zijn verhuurd waar de huren omlaag gaan door marktwerking. Weinig huurders zeggen op om het contract te heronderhandelen, omdat zij hiermee ook hun locatie opgeven. Een en ander is wel locatie gebonden.

61

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Een slechte locatie is een in een goede tijd ook een goede locatie, maar een slechte locatie is een slechte tijd ook altijd een slechte locatie (uitspraak Lesley Bamberger). Over het algemeen blijven slechte locaties dus altijd slechte locaties. Hoe ervaart u het verzamelen van informatie over vergelijkingspanden om een goede inschatting te maken van de herzieningshuurwaarde ter plaatse? Kan soms erg lastig zijn. Bij een object uit de portefeuille wordt nu extern gekeken naar vergelijkbare winkelcentra. Hierbij worden om te kunnen objectiveren de volgende karakteristieken eventueel met een correctiefactor gebruikt; passanten, parkeerplaatsen, ov, veiligheid, omgeving, koopkracht etc etc alle factoren die je kan gebruiken om te objectiveren. Dit omdat uiteindelijk een rechter ook overtuigd moet zijn van de objectieve vergelijkbaarheid. Hoe ervaart u de deskundigenrapporten en maakt het verschil of deze door een makelaar is opgesteld of de BHAC? Rapporten worden doorgaans opgesteld door externe makelaars. Soms kom je terecht bij de BHAC, maar deze wordt nooit zelf aangewezen. BHAC heeft onvoldoende experts die verstand hebben van winkels en de huurprijzen en zijn vaak niet voldoende op de hoogte van actuele gegevens. Huurders kunnen een eigenaar verwijten dat er onvoldoende vrije prijsvorming heeft plaats gevonden bij het vaststellen van de huurprijs. Wat is uw visie hierop en wat zijn uw ervaringen als verschillende referentie centra in de vergelijking dienen te worden betrokken? Zie verzamelen informatie. Hoe vaak worden huurprijsprocedures minnelijk geschikt en wat is hiervan de reden? Huurprijsprocedures worden per geval bekeken. Minnelijk schikken behoort tot de mogelijkheden, evenals toetsing door de Rechter. In hoeverre zou een markthuurtoets na de referentieperiode meer recht doen aan het systeem van huurprijsbepaling? Je zou naar een markttoets moeten gaan, dit is veel realistischer. Ongeveer 75% van de huurder is landelijke partijen. De markthuur is een representant van wat op dat moment in de markt speelt. Je krijgt een veel logischer vervolg van je huur. Dit betekent niet dat je de huren opeens veel hoger of lager worden, je krijgt een kabbelende lijn die meegaat met de marktontwikkelingen. Dit zou een veel eerlijker proces zijn dan wanneer je gaat kijken naar locaties waar de huren zijn gestegen en door transacties van ca 10 jaar geleden de huur omlaag wordt getoetst. Afhankelijk van de looptijd van de huurovereenkomst. Je moet mensen een bepaalde termijn zekerheid geven. Of bijvoorbeeld bij een vijf jarig contract zekerheid geven voor 10 jaar, zodat de ondernemer weet wat hij op een locatie aan omzet draait en kan inschatten, dan kan je de markt zonder demping volgen. In de aanloopstraten of centra die niet goed lopen, krijg je de lagere markthuur als eigenaar ook direct in rekening gebracht.

62

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Dient de component omzethuur te worden opgenomen in de wettekst? Omzethuur en huurprijsherzieningen verdragen elkaar moeilijk. Omzethuur betekent dat je je als verhuurder bereidwillig opstelt om mee te gaan in de exploitatie van de huurder. Dit staat los van de huurprijsherziening. Omzethuur wordt heel af en toe toegepast in de portefeuille, hangt af van huurder en locatie. Je zou alleen de basishuur moeten kunnen aanpassen. Basishuur is reële waarde, het surplus haal je uit je omzet. Onderdeel 3: Mogelijkheid tot het afwijken van de wettekst. Vraagt u sinds de wetswijziging uit 2003 toestemming aan de Kantonrechter voor afwijkende bedingen? Zo ja, hoe voor welke bedingen en hoe vaak? Zo nee, waarom niet? Kroonenberg hanteert een ROZ huurovereenkomst aangevuld met eigen bepalingen die de algemene bepalingen of bepaalde situaties verduidelijken. Deze huurovereenkomst hoeft niet te worden voorgelegd aan de Kantonrechter. Contracten die wel aan de Kantonrechter worden voorgelegd, spelen zeer zelden. Wordt alleen op huurprijs afgeweken of ook op andere aspecten? Deze vraagt speelt niet. Welke afwijkende bepalingen komt u in de praktijk tegen? Deze vraag speelt niet. In hoeverre levert de wetswijziging van 2003 nog beperkingen op in de praktijk? Kroonenberg past zich aan aan de wet die momenteel van kracht is en vinden hierin altijd een weg in om tot overeenstemming te komen met huurders. Is de voorziening in de wet om afwijkende afspraken te maken voldoende om in de praktijk een huurovereenkomst op maat te maken? De wetgeving is momenteel voldoende om tot overeenstemming te komen met huurders. Zou de wettekst een bepaling moeten opnemen wanneer partijen worden aangemerkt als ‘professionele’ partijen zodat duidelijk is wie afwijkende afspraken kan maken? Als een huurder weet waar hij het over heeft, dan kan je iemand aanmerken als professioneel. Daarnaast kan een Kantonrechter ook vragen stellen om te toetsen of iemand een professionele partij is. Onderdeel 4:Winkelcentra als beleggingscategorie. Wat maakt winkelcentra voor u een interessante beleggingscategorie? De portefeuille van Kroonenberg bestaat voor 75% uit winkels, 15% uit kantoren en 10% woningen en bedrijfsruimte. De winkelportefeuille is historisch zo gegroeid Kroonenberg doet alles zelf en ontwikkelt soms woningen voor verkoop. De reden hiervoor is dat Kroonenberg geïnteresseerd en betrokken is bij alle disciplines in het vastgoed.

63


Het artikel omtrent huurprijsaanpassingen zorgt voor demping van de markthuur. Deze demping kan zorgen dat de waardeontwikkeling van deze beleggingscategorie minder volatiel is. In hoeverre speelt het artikel een rol in de keuze om te beleggen in winkelcentra? 7:303 BW artikel draagt niet bij aan een stabiele belegging.

64

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Donderdag 28 april 2011 Teade Groen, Syntrus Achmea Onderdeel 1: Wat is nodig om een winkelcentrum goed te laten functioneren. Wat maakt een winkelcentrum dynamisch en in welke mate beïnvloedt de huidige huurwetgeving de dynamiek? Je moet met name kijken naar de branchering, hoe breed zet je dit in de markt, welke branches voeg je toe, welke huurders trek je aan? Specifiek kijken naar het winkelgebied waar dit zich bevindt. Kijken naar een optimale mix, namelijk de soort klanten die lopen in een centrum en het type winkels die aanwezig zijn. Proberen die winkels te huisvesten die voor een centrum een aanvulling is en toegevoegde waarde leveren voor de consument. Proces gebeurt bij ontwikkeling maar juist ook gedurende exploitatie. Bij planmatig ontwikkelde centra wordt vaak gekeken naar welke huurders bij een bepaalde wijk passen. Gedurende exploitatie dien je naar het totale plaatje te kijken en hierbij een passende huurdersmix te vinden. Het totaalplaatje maakt de dynamiek in een winkelcentrum. Branchebescherming alleen gedurende eerste vijf jaar. Soms nodig om specifieke huurders te huisvesten, Eigenaar niet bijzonder gebaat bij deze exclusiviteit. Indien er marktruimte is voor meer winkels in dezelfde branche, wil je niet beperkt zijn tot deze ene ondernemer. Ervaart u de huidige wetgeving als knellend? Zo ja, in welke mate? Huidige wetgeving belemmert Syntrus Achmea niet in haar beleggingsbeleid. Huurprijswetgeving kan er wel voor zorgen dat een specifieke huurder die tegen een bewust lagere huurprijs in een centrum is gehuisvest, als referentieobject in een huurprijstoetsing wordt meegenomen. Syntrus Achmea heeft hier in de praktijk echter nauwelijks last van. In huidige centra zie je momenteel ook al een verschil tussen de laagste- en hoogste huren in een centrum. Redenen kunnen zijn dat huren historisch laag zijn of dat bepaalde huurders een beperkte betalingscapaciteit hebben. Theoretisch kunnen de lagere huren een risico vormen bij een huurprijstoetsing, in de praktijk komen we dit nauwelijks tegen. Hoe ervaart u het artikel omtrent indeplaatsstelling? Indeplaatsstelling is behoorlijk verruimd door verschillende jurisprudentie. Als eigenaar heb je hierover weinig te zeggen. Een verruiming van dit artikel zou wenselijk zijn. In winkelcentra zit dit artikel ons bij het optimaliseren van ons rendement iets minder in de weg. De verschillen tussen de huidige huurprijzen en de markthuur zijn doorgaand in centra niet heel groot. Verschilt ook per type centrum, buurtcentrum of dominant wijkcentrum. Bij solitaire panden, gaat dit vaak ten koste van het rendement.

65

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Hoe ervaart u het artikel omtrent renovatie? Gooische Brink Hilversum, Leeuwarden Zaailand. In de praktijk geeft dit belemmeringen omdat je bepaalde procedures moet doorlopen. Planning schuift door. Goed overleg met vereiste meerderheid, dan kan je de laatste ondernemers wettelijk ook mee krijgen. Er zijn altijd een paar querulanten die ofwel het belang van een herontwikkeling niet zien of met de hoofdprijs naar huis gaan. De laatste ondernemers kosten doorgaans heel veel geld of je moet procedures doorlopen waarvan de uitkomst, ook financieel, onzeker zijn. Huidige wetgeving is in ieder geval beter dan in het verleden, er zijn nu in ieder geval mogelijkheden om een renovatie door te zetten. Het risico is dat deze regeling weer gaat verslechteren door de lobby van enkele ondernemers en Detailhandel Nederland. Als een winkelcentrum verouderd is een veel leegstand heeft, is het belang van herontwikkelen bij iedereen duidelijk. Als je ziet dat een winkelcentrum een nieuwe impuls nodig heeft om goed te blijven functioneren, dan is het een stuk lastiger om je ondernemers te overtuigen van de noodzaak om te renoveren. In hoeverre vindt u de huidige wetgeving toepasbaar als u deze projecteert op winkelcentra? Omzetgegevens zou kunnen helpen om aan te tonen dat huurders op een bepaalde plek niet goed draaien waardoor je mee kan denken over meer geschikte huisvesting elders in een centrum. Huidige wetgeving zorgt ervoor dat zittende huurders nauwelijks kunnen worden verplaatst, los van de investering die een huurder heeft gedaan in zijn of haar winkel. Dient de wetgever onderscheid te maken tussen solitaire winkelpanden en winkelcentra? Solitair doorgaans geen renovatie nodig.

Onderdeel 2: Hoe verlopen procedures rondom huurprijsaanpassingen. Hoe wordt de huidige wettelijke regeling inzake het aanpassen van de huurprijs door u ervaren? Regeling complex, vergelijkbare winkelcentra en ontwikkeling van de huurprijzen van de afgelopen vijf jaar. Gekunstelde manier van het berekenen van een nieuwe huurprijs. Heeft niets te maken met het berekenen van de markthuurprijs. Kan zowel hoger als lager zijn. Dempende werking beoogt door wetgever. Ook studies naar aanpassen naar markthuur met een demping. Wat wil je bereiken met een aanpassing van dit artikel? Een en ander hangt af van wat je beoogt. Is markthuur je uitgangspunt of kijk je alleen naar de laatste verhuringen of kijk je meer naar het gemiddelde? Praktijk is nu dat je gaat naar het gemiddelde. In winkelcentra spelen herzieningen een stuk minder dan bij A1 solitaire objecten. Syntrus Achmea probeert in centra doorgaans om via minnelijk overleg huurprijsherzieningen tot een goed einde te brengen. Hierbij kan wel gebruik worden gemaakt van een onafhankelijke deskundige om een goede afweging te maken en een onderbouwd verhaal neer te kunnen leggen bij de wederpartij. Bij voorkeur geen gezamenlijke derdendeskundige of BHAC.

66


Hoe ervaart u het verzamelen van informatie over vergelijkingspanden om een goede inschatting te maken van de herzieningshuurwaarde ter plaatse? Redelijk lastig om gegevens te verkrijgen. Syntrus Achmea niet heel leidend in het verzamelen van gegevens. Informatie verzameling wordt vaak uitbesteed aan beheerder of makelaar. Gegevens komen doorgaans boven tafel. Syntrus Achmea werkt doorgaans ook mee aan het delen van gegevens voor huurprijsherzieningen van derden. We kunnen nog wat meer direct gegevens opvragen bij andere beleggers. 303 in winkelcentra. Meestal kijk je primair eerst in je eigen centrum. Eventueel kan je andere vergelijkbare centra in je referenties betrekken. Hoe ervaart u de deskundigenrapporten en maakt het verschil of deze door een makelaar is opgesteld of de BHAC? Er wordt gebruik gemaakt van rapporten van makelaars. Één rapport moet doorgaans voldoende zijn. Het heeft weinig zin om elk een deskundigenrapport te laten opstellen en vervolgens de BHAC ook nog een rapport. Doorgaans komen wij niet toe aan herzieningen met de BHAC. Huurders kunnen een eigenaar verwijten dat er onvoldoende vrije prijsvorming heeft plaats gevonden bij het vaststellen van de huurprijs. Wat is uw visie hierop en wat zijn uw ervaringen als verschillende referentie centra in de vergelijking dienen te worden betrokken? Je hoort wel dat je als eigenaar geen referenties uit je eigen centrum dient te gebruiken. Aan de andere kant komen ondernemers vaak zelf met vergelijkingsobjecten uit hetzelfde centrum. Vaak toch wel handiger om bij het litigieuze object te blijven, anders krijg je allerlei vertaalslagen zoals omvang centrum, verzorgingsgebied etc. Wordt meer subjectief. Huurprijsherzieningen variëren sterk per centrum. Bij minder goede locaties kan de markthuur dalen waardoor de referentieperiode ervoor kan zorgen dat de huidige huur van een ondernemer omhoog kan. Huurders kunnen soms opzegging als dit gebeurt. Een en ander is afhankelijk van wanneer de huurprijsherziening wordt opgestart. Retailers willen vaak weten wat zij kunnen verwachten in een nieuwe vijf jaars periode. Enkelen willen voordat zij kunnen opzeggen afspraken maken over de nieuwe huurprijs die geldt vanaf jaar 6. Hiermee komen zij feitelijk een jaar ‘ te vroeg’ aan tafel om hierover te praten. Als de markthuur is gedaald, zeggen sommige huurders op om een nieuwe huur en huurvoorwaarden te onderhandelen. Een belegger kan niet opzeggen omdat de huurprijs te laag is. Dit is eigenlijk een ongelijkheid in de wet. Hoe vaak worden huurprijsprocedures minnelijk geschikt en wat is hiervan de reden? Syntrus Achmea probeert in centra doorgaans om via minnelijk overleg huurprijsherzieningen tot een goed einde te brengen.

67

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? In hoeverre zou een markthuurtoets na de referentieperiode meer recht doen aan het systeem van huurprijsbepaling? Als belegger zou je het liefst de martkhuur willen, maar als retailer weet je dan niet goed waar je aan toe bent. Belangrijker is dat je sneller naar het gemiddelde gaat. Herzieningen spelen met name bij solitaire A1 panden, niet zozeer in winkelcentra. Dient de component omzethuur te worden opgenomen in de wettekst? Toetsing met vaste nieuwe huurprijs, geen omzetcomponent meer. Syntrus Achmea heeft hier geen ervaring mee. Indien omzetcomponent wordt meegenomen in vergelijkingsobjecten, dan zullen partijen deze gegevens ook moeten delen, dit gaat ten koste van de transparantie. Informatie zal moeilijker te verkrijgen zijn. Onderdeel 3: Mogelijkheid tot het afwijken van de wettekst. Vraagt u sinds de wetswijziging uit 2003 toestemming aan de Kantonrechter voor afwijkende bedingen? Zo ja, hoe voor welke bedingen en hoe vaak? Zo nee, waarom niet? Met weinig grote retailers afspraken over afwijken van de wettekst. Speelt met name bij solitaire A1 objecten. In winkelcentra hebben wij dit nog niet eerder gedaan. Wordt alleen op huurprijs afgeweken of ook op andere aspecten? Dit speelt nog niet in de portefeuille met winkelcentra. Welke afwijkende bepalingen komt u in de praktijk tegen? Bij winkelcentra speelt dit nog niet. In hoeverre levert de wetswijziging van 2003 nog beperkingen op in de praktijk? Huurders stappen in een centrum en maken een inschatting van de omzet die zij verwachten te realiseren. Soms komt dit niet uit en is de huur achteraf te hoog. Indien zij een contract hebben getekend waarin is opgenomen dat de huurprijsherziening is uitgesloten, dan kunnen zij alleen opzeggen als zij iets willen doen aan de huisvestingslasten. Huurders zullen dan minder snel aanhuren of andere voorwaarden stellen. Bij turn key aankopen hebben wij vaak wel inspraak in hoe contracten in elkaar moeten zitten. Dit is niet de reden waarom dergelijke contracten nog niet zijn afgesloten. De standaard contracten van Syntrus Achmea zijn niet nadelig voor huurders dat deze vooraf ter goedkeuring aan een Kantonrechter dienen te worden voorgelegd. Geen plannen om deze huurovereenkomsten aan te passen zodat deze wel vooraf aan Kantonrechter moeten worden voorgelegd. Is de voorziening in de wet om afwijkende afspraken te maken voldoende om in de praktijk een huurovereenkomst op maat te maken? Ja, op dit moment kan je binnen de huidige huurwetgeving goede huurcontracten worden gemaakt. Met enkele ketens zijn al standaard huurcontracten afgesloten.

68

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Als je extra artikelen ten nadele van een huurder wil opnemen, dan uit dat zich doorgaans in een lagere huurprijs. Zou de wettekst een bepaling moeten opnemen wanneer partijen worden aangemerkt als ‘professionele’ partijen zodat duidelijk is wie afwijkende afspraken kan maken? Nee, dit is niet nodig. Onderdeel 4:Winkelcentra als beleggingscategorie. Wat maakt winkelcentra voor u een interessante beleggingscategorie? Minder hoog risicoprofiel dan solitaire winkelobjecten. Stabielere cashflow. Risico meer gespreid. Iets minder hoog rendement maar ook minder hoog risicoprofiel. Aansturen van een centrum gaat gepaard met hogere management kosten. Hier houd je rekening mee met de bepaling van de waarde van een centrum. Winkelcentra doorgaans lagere factoren dan solitaire objecten. Bruto netto traject groter bij winkelcentra dan bij solitaire objecten. Het artikel omtrent huurprijsaanpassingen zorgt voor demping van de markthuur. Deze demping kan zorgen dat de waardeontwikkeling van deze beleggingscategorie minder volatiel is. In hoeverre speelt het artikel een rol in de keuze om te beleggen in winkelcentra? Dempende werking 303. Speelt voor veel beleggers niet zeer sterk. Je brengt een en ander in kaart, maar meer doe je hier niet mee.

69

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Dinsdag 3 mei 2011, interview Peter Vreenegoor, ASR Onderdeel 1: Wat is nodig om een winkelcentrum goed te laten functioneren. Wat maakt een winkelcentrum dynamisch en in welke mate beïnvloedt de huidige huurwetgeving de dynamiek? Dit kan in een aantal zaken liggen: samenstelling huurders, grootte winkelunits en variatie binnen branches. Peter Vrenegoor heeft onderzoek gedaan naar belevingswaarde in binnensteden. Voor winkelcentra geldt hetzelfde. Belevingswaarde voor winkelcentra bestaat uit een aantal elementen zoals typeen aantal huurders, maar ook de branchering. Ook de kwaliteit van het onroerend goed kan bijdragen aan de dynamiek van winkelcentra. Belevingswaarde bestaat uit 25 elementen, hoe iemand emotioneel reageert op een winkelgebied. Ervaart u de huidige wetgeving als knellend? Zo ja, in welke mate? ASR ervaart de huurwetgeving momenteel als knellend. Belangrijk dat er meer vrijheid komt voor partijen om beter en makkelijker te renoveren. Indeplaatsstelling gaat vaak buiten een belegger om. 7:303 BW is een achterhaald principe. Je zou aan moeten sluiten bij de markthuur, net zoals bij kantoren. Artikel zou je moeten schrappen, eventueel met een overgangsregeling. De markt wordt steeds transparanter. Waarom terugkijken naar oude huurprijzen als de markt zich zo ontwikkeld? Op termijn is artikel niet meer houdbaar. Voordeel is dat je transparanter kan werken. Bij renovatie zou je zowel afscheid moeten kunnen nemen van huurders als bepaalde niet courante strippen winkels moeten kunnen wegbestemmen. (tip: PropertyNL artikel over markthuren en incentives lezen.) Verruiming renovatie- en indeplaatsstellingsartikel geeft meer vrijheid en kan zorgen voor meer dynamiek. Kleinere huurders blijven wel bescherming nodig hebben. Eventueel kan je opnemen in de wet wat een kleine huurder is. indeplaatsstelling zijn soms wel tegen te houden omdat deze niet altijd zuiver zijn. Hoe ervaart u het artikel omtrent indeplaatsstelling? Indeplaatsstelling gaat vaak buiten belegger om. Meer vrijheid renovatie- en indeplaatsstellingsartikelen kan zorgen voor meer dynamiek. Kleinere huurders blijven wel bescherming nodig hebben. Eventueel opnemen in wet wat een kleine huurder is. Indeplaatsstellingen zijn soms niet zuiver, je kan deze dan soms wel tegen houden. Het belang voor het niet meewerken aan een indeplaatsstelling is bij supermarkten vaak meer evident dan bij een kledingwinkel. Indeplaatsstelling kan alleen een voordeel hebben als je een sterkere huurder krijgt voor de oude huurder. Hoe ervaart u het artikel omtrent renovatie? Bij renovatie zou je zowel afscheid moeten kunnen nemen van huurders als bepaalde niet courante strippen winkels moeten kunnen wegbestemmen.

70

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Renovatie kan zorgen voor meer dynamiek. Kleinere huurders blijven wel bescherming nodig hebben. Eventueel opnemen in wet wat een kleine huurder is. In hoeverre vindt u de huidige wetgeving toepasbaar als u deze projecteert op winkelcentra? Met filiaalbedrijven zijn vaak standaard contracten afgesloten. Dient de wetgever onderscheid te maken tussen solitaire winkelpanden en winkelcentra? Bij winkelcentra is het belang van het goed functioneren van een winkelcentrum groter dan het belang van een individuele huurder. Dit zou in uiting kunnen komen in de huurwetgeving. Onderdeel 2: Hoe verlopen procedures rondom huurprijsaanpassingen. Hoe wordt de huidige wettelijke regeling inzake het aanpassen van de huurprijs door u ervaren? Je zou de markt moeten volgen. Bij een huurdersmarkt is het gevaar wel dat je rendement meer fluctueert. Als je als eigenaar veel investeert in winkelcentra, is het logisch dat je beloond wordt voor je investeringen in plaats van dat je geconfronteerd met een huurprijsherziening. Hoe ervaart u het verzamelen van informatie over vergelijkingspanden om een goede inschatting te maken van de herzieningshuurwaarde ter plaatse? Verschilt per locatie hoe makkelijk de gegevens te verkrijgen zijn. Je zou met een aantal grotere beleggers een database moeten bouwen waar data uit gehaald kan worden. (nb initiatief loopt?) 7:303 BW gaat verdwijnen op termijn. Bij kleinere beleggers is het opstellen van rapporten kostbaar en tijdrovend, waardoor mogelijk eerder wordt afgezien van procedures. Hoe ervaart u de deskundigenrapporten en maakt het verschil of deze door een makelaar is opgesteld of de BHAC? Nog geen rapporten gezien van de BHAC, derhalve geen antwoord op vraag. Huurders kunnen een eigenaar verwijten dat er onvoldoende vrije prijsvorming heeft plaats gevonden bij het vaststellen van de huurprijs. Wat is uw visie hierop en wat zijn uw ervaringen als verschillende referentie centra in de vergelijking dienen te worden betrokken? Geen ervaringen dat uitgeweken moest worden naar andere centra. Hoe vaak worden huurprijsprocedures minnelijk geschikt en wat is hiervan de reden? Relatief weinig 303 procedures. Huidige procedures worden doorgaans geschikt vanwege tempo en vanwege risicocalculatie over de range met uitkomsten. Als nu een bepaalde uitkomst kan worden gerealiseerd met zekerheid of een andere uitkomst op termijn met meer onzekerheid, dan wordt vaak voor het minnelijke traject gekozen.

71

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Ander nadeel van de 7:303 BW procedures is dat sommige makelaarskantoren baat hebben bij dit artikel voor het uitbrengen van rapportages, waardoor niet per definitie gestuurd wordt op een reële uitkomst. In hoeverre zou een markthuurtoets na de referentieperiode meer recht doen aan het systeem van huurprijsbepaling? ASR is meer voorstander van het schrappen van het huidige artikel. Dient de component omzethuur te worden opgenomen in de wettekst? In huurwet opnemen hoe omgegaan wordt met omzethuur. Zeker indien 7:303 BW wel in stand blijft. Onderdeel 3: Mogelijkheid tot het afwijken van de wettekst. Vraagt u sinds de wetswijziging uit 2003 toestemming aan de Kantonrechter voor afwijkende bedingen? Zo ja, hoe voor welke bedingen en hoe vaak? Zo nee, waarom niet? ASR maakt hier heel af en toe gebruik van. Soms voor omzethuur of huurtermijn. Een enkele keer voor het gebruik van de unit. Maar in praktijk komt het afwijken waarbij goedkeuring Kantonrechter nodig is niet vaak voor en speelt dit alleen bij locaties waar de het aanbod zeer beperkt is en de vraag hoog. Wordt alleen op huurprijs afgeweken of ook op andere aspecten? Bij high street wordt vaker afgeweken op huurtermijn dan bij winkelcentra. Welke afwijkende bepalingen komt u in de praktijk tegen? Met name het afwijken van huurtermijn, maar dit speelt zoals gezegd meer bij solitaire panden. In hoeverre levert de wetswijziging van 2003 nog beperkingen op in de praktijk? De huidige wetgeving wordt als knellend ervaren. Voor de winkelcentra in de portefeuille speelt het afwijken van de wettekst zoals dit mogelijk is niet. Is de voorziening in de wet om afwijkende afspraken te maken voldoende om in de praktijk een huurovereenkomst op maat te maken? Theoretisch wel, maar in de praktijk worden in de meeste winkelcentra geen afspraken gemaakt waarvoor toestemming van de Kantonrechter nodig is. Zou de wettekst een bepaling moeten opnemen wanneer partijen worden aangemerkt als ‘professionele’ partijen zodat duidelijk is wie afwijkende afspraken kan maken? Waarom zou je een onderscheid maken tussen een professionele partij en andere huurders? Als iemand in staat is om professioneel advies te vragen, dan hoef je niet verder te beschermen of anders te behandelen. Bij aanloopstraten zou je flexibeler om willen gaan met huurders om te kijken hoe de markt en de omgeving zich ontwikkeld.

72

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Onderdeel 4:Winkelcentra als beleggingscategorie. Wat maakt winkelcentra voor u een interessante beleggingscategorie? Beleggen in winkel en winkelcentra is ontstaan in een periode dat weinig beleggingsproducten in vastgoed voorhanden waren. Veel winkelcentra zijn de laatste 10 jaar verworven. Toen ingegeven door schaarste, nu met name waar de rendement risico verhouding goed is. Driepeiler supermarkten, winkelcentra en high street. Core tot core core produkten. Het artikel omtrent huurprijsaanpassingen zorgt voor demping van de markthuur. Deze demping kan zorgen dat de waardeontwikkeling van deze beleggingscategorie minder volatiel is. In hoeverre speelt het artikel een rol in de keuze om te beleggen in winkelcentra? Niet duidelijk of dit in het verleden net zo speelde als tegenwoordig. 303 nu een belangrijk onderdeel van de aankoopbeslissing.

73

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Donderdag 5 mei 2011, interview Aad Dobben, ING REIM Onderdeel 1: Wat is nodig om een winkelcentrum goed te laten functioneren. Wat maakt een winkelcentrum dynamisch en in welke mate beïnvloedt de huidige huurwetgeving de dynamiek? Een winkelcentrum ontleend zijn kracht aan verschillende winkels met verschillende branches. De verschillende branches maken een winkelcentrum. Er zijn verschillende typen winkelcentra, conform typologie ROZ/IPD. Elk type heeft een andere functie. Alles valt of staat met een goed aanbod in een winkelcentrum. Zo heeft een wijkwinkelcentrum vaak food en non-food en twee ankers, zoals discount en full service supermarkt. Is een bepaalde verversingsgraad nodig in een winkelcentrum? Nieuwe winkels in centrum zijn wenselijk. Kleine ondernemers met een of twee winkels hebben minder drang om te vernieuwen dan internationale retailers. Belangrijk dat zowel de schil als de winkels zelf af en toe vernieuwen. Hoe krachtiger het centrum, hoe meer in een centrum vernieuwd wordt. Huidige huurwetgeving geldt momenteel als vangnet in winkelcentra. Dit komt met name door het artikel over de huurprijsherziening. Bij dalende markthuren, hebben beleggers hier nu meer comfort van. Bij kleinere centra kunnen in economisch mindere tijden huurders dreigen met opzeggen om een betere huur te onderhandelen. Dit heeft niets met 7:303 BW te maken, maar gaat over markthuren. Het wel of niet honoreren is op dat moment een commerciële afweging. Indien de huren in een centrum te hoog zijn, dan zou dit deels ook terug moeten komen in de taxatierapporten. Ervaart u de huidige wetgeving als knellend? Zo ja, in welke mate? Grosso modo ging alles goed. ING gebruikt ROZ huurovereenkomsten met enkele specifieke bepalingen. Hiermee conformeert ING zich aan de huidige wetgeving. Contracten die vooraf aan Kantonrechter dienen te worden voorgelegd, worden sinds ongeveer een jaar af en toe gebruikt door ING. ING overweegt dit vaker te gaan doen. Wel speelt dit met name bij High Street A1 solitaire objecten of bij grote krachtige winkelcentra zoals de Heuvelgalerie in Eindhoven of de Beurstraverse in Rotterdam. Mede gekoppeld aan wens om gebruik te maken van omzethuur. Hoe ervaart u het artikel omtrent indeplaatsstelling? Soms discussie over of dit artikel gebruikt wordt om de locatie te verkopen en er een handel in contracten ontstaat. Kan de huurprijs onder druk zetten. Vermoedelijk zijn de meeste indeplaatsstellingen niet zuiver en gaan deze voorbij aan het doel in de wet, namelijk de werkelijke bedrijfsoverdracht.

74

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Hoe ervaart u het artikel omtrent renovatie? Zoals artikel nu is geformuleerd is redelijk. Een huurder kan altijd aan de rechter verzoeken te beoordelen of een voorstel redelijk is. Rechter is onafhankelijk en zal in alle redelijkheid beslissen. Er zijn uitspraken waarbij de toewijzing uiteindelijk laag was. ING heeft tot nu toe nog geen gebruik gemaakt van de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik vanwege renovatie. ING probeert altijd om minnelijk overeenstemming te bereiken. Huurders vragen doorgaans wel zeer hoge bedragen. ING heeft comfort bij dit artikel, kunnen dit gebruiken indien geen overeenstemming wordt bereikt. Indien artikel wordt aangescherpt ten nadele van verhuurders, dan kan renovatie bij bijvoorbeeld wijken buurtwinkelcentra op slot komen te zitten. Blijft wenselijk dat hier ook kan worden gerenoveerd. Voorbeelden van Detailhandel Nederland blijven uit, alleen Hoog Catharijne en Amstelveen Rembrandthof worden tot op heden genoemd. Wetsartikel is momenteel redelijk geformuleerd. Als je een meerderheid hebt voor herontwikkeling en renovatie, dan zou een democratisch proces hier uitkomst bieden voor de doorgang van een project. In hoeverre vindt u de huidige wetgeving toepasbaar als u deze projecteert op winkelcentra? De huidige wetgeving is redelijk en met het standaard ROZ huurcontract dat ING hanteert, kan prima gewerkt worden. Dient de wetgever onderscheid te maken tussen solitaire winkelpanden en winkelcentra? Hier wordt omzethuur genoemd. Dit geldt specifiek voor een winkelcentrum en niet voor één of twee losse winkels. Je kan niet zelf controleren, je krijgt wel accountantsverklaringen, maar je hebt geen invloed op hoe alles wordt gerapporteerd met goederenstromen, afboekingen etc. Doel is meten hoe het gaat met iemand. Omzethuur geeft heel veel vragen over hoe je dit het beste kan doen. Doel is te komen tot een beter centrum waardoor meer passanten komen en passanten meer uitgeven in een winkelcentrum. Per saldo is dan sprake van een win-win situatie. Lastig om vanuit bestaande situatie te komen tot omzethuur. De gegevens van een of twee huurders geeft onvoldoende sturing voor een centrum. Je wil kunnen meten of iemand goed draait en daarmee actief sturen in een centrum. Onderdeel 2: Hoe verlopen procedures rondom huurprijsaanpassingen. Hoe wordt de huidige wettelijke regeling inzake het aanpassen van de huurprijs door u ervaren? Alle winkelcentra worden getaxeerd, ook op 7:303 BW waarde. Waar mogelijk verhoog je de huren als belegger. Je dient te kijken naar vergelijkbaarheid, ligging, courantheid, passentenstroom etc. Vanuit beleggingsoogpunt vindt ING het artikel goed. ING heeft voorsprong op gemiddelde ondernemer, omdat grote

75

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? beleggers makkelijker gegevens krijgen. Er zijn steeds meer gespecialiseerde bureaus de 7:303 BW behandelen. Bij de bepaling van de huurprijs zijn eigenschappen zoals kwaliteit van het winkelpand. hoogte, onderhoudsstaat etc. van invloed op de huurprijs. Bij huurprijsaanpassingen worden deze eigenschappen niet meegenomen. Slechtere panden worden naast goede panden gezet, maar deze eerdergenoemde eigenschappen worden niet meegenomen. Hoogte wordt steeds belangrijker. Vroeger hanteerde de BHAC soms ook een puibreedtefactor, bij een smal front werd gewerkt met een extra afwaardering van een unit. Referenties worden vaak vergeleken via de ITZA methode. Goed kijken of methodiek consequent is toegepast. Markt wordt steeds transparanter, dit is ook van belang bij huurkortingen en overnamesommen. Hoe ervaart u het verzamelen van informatie over vergelijkingspanden om een goede inschatting te maken van de herzieningshuurwaarde ter plaatse? Lastig om met indexmethodiek te werken en correctiefactoren die soms worden toegepast. Als belegger is dit te begrijpen, maar je zou een onderscheid moeten maken tussen kleinere retailers die meer bescherming kunnen gebruiken en nationale partijen die minder bescherming nodig hebben. Hoe ervaart u de deskundigenrapporten en maakt het verschil of deze door een makelaar is opgesteld of de BHAC? De BHAC heeft minder verstand van zaken dan winkelbeleggers en gespecialiseerde bureaus. Altijd afwachten wat de uitkomst is van de rapporten van de BHAC. Voor rechter is de BHAC de deskundige en neemt vaak deze adviezen over. Huurders kunnen een eigenaar verwijten dat er onvoldoende vrije prijsvorming heeft plaats gevonden bij het vaststellen van de huurprijs. Wat is uw visie hierop en wat zijn uw ervaringen als verschillende referentie centra in de vergelijking dienen te worden betrokken? Nog niet eerder meegemaakt dat referenties binnen je eigen centrum niet gebruikt mogen worden. Referenties buiten eigen winkelcentra geeft meer onduidelijkheid en leidt meestal niet tot een oplossing. Hoe vaak worden huurprijsprocedures minnelijk geschikt en wat is hiervan de reden? Professionele partijen zouden zelf overeenstemming moeten bereiken. Indien geen overeenstemming, dan gezamenlijk een deskundige aanwijzen. Op deze manier schakel je ook de BHAC en de rechter uit. In hoeverre zou een markthuurtoets na de referentieperiode meer recht doen aan het systeem van huurprijsbepaling? In meeste gevallen niet nodig en niet per definitie wenselijk. In specifieke wenselijke gevallen, kan je dit regelen in je huurovereenkomst. Bij toetsing naar

76

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? markthuur bestaat de kans dat alleen ketens nog in winkelcentra zitten, omdat zij de huurfluctuaties kunnen opvangen. Dient de component omzethuur te worden opgenomen in de wettekst? Retailers willen op beste locaties zitten, maar hoeven geen omzet te draaien omdat zij omzet halen uit internetverkopen. Hoe ga je de dit dan waarderen? In markthuur of herzieningshuur? Misschien gaat dit wel door van hoog abstractieniveau naar lagere abstractieniveaus. Hoe ga je hiermee om met de wetgeving en de 7:303 BW toetsingen et cetera? Belegger mist een deel van de huurinkomsten omdat retailer een andere geldstroom heeft die niet in de winkel loopt en waar een belegger geen zicht op heeft. Retailer heeft de winkel nodig om op internet succesvol te zijn, indien geen winkels dan lagere omzet via internet. Je kan ook de vraag stellen: Zijn omzethuren nog wel van deze tijd? Highstreet zal zich in de toekomst meer ontwikkelen tot toonzalen. Hoe ga je hiermee om en hoe vertaal je dit naar wetgeving? Onderdeel 3: Mogelijkheid tot het afwijken van de wettekst. Vraagt u sinds de wetswijziging uit 2003 toestemming aan de Kantonrechter voor afwijkende bedingen? Zo ja, hoe voor welke bedingen en hoe vaak? Zo nee, waarom niet? Er is nog geen standaard HOVK met afwijkingen, deze is wel in de maak voor specifieke centra. Hierin zal worden opgenomen omzethuur en tijdelijke contracten. Doel van deze contracten is meer grip op centrum te krijgen en te kunnen sturen op zwakke ondernemers die geen omzet draaien en meeliften op goede retailers. Er kan dan gestuurd worden op ondernemers die niet vernieuwen. Maar het gaat ook om inzicht in cijfers en meten. Sommige retailers staan hier wel voor open. Er is veel discussie over huur en het en de omzetcomponent. Is dit markthuur en daarboven stuk omzethuur of een lagere huur met een omzetcomponent? Retailers willen wel omzethuur op minder goede locaties, nooit op goede locaties. Green leases zijn in voorbereiding. Waar heb je als eigenaar invloed op en waar niet. Kan je als eigenaar op een gegeven moment de huurovereenkomst opzeggen als een huurder niet verduurzaamd? Wordt alleen op huurprijs afgeweken of ook op andere aspecten? Er zal ook gewerkt worden met omzethuur en tijdelijke contracten. Welke afwijkende bepalingen komt u in de praktijk tegen? Voor winkelcentra nog niet heel veel afwijkende bepalingen. Voor high street solitair met name eindigheid van de contracten.

77

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? In hoeverre levert de wetswijziging van 2003 nog beperkingen op in de praktijk? De huidige huurwetgeving voldoet op hoofdlijnen al voor ING, de mogelijkheid om te kunnen afwijken zal als het nieuwe contract van ING gereed is vaker gaan spelen. Is de voorziening in de wet om afwijkende afspraken te maken voldoende om in de praktijk een huurovereenkomst op maat te maken? Kan nog niet worden aangegeven, nog onvoldoende ervaring mee. De locatie bepaalt vaak ook welke artikelen partijen over en weer uit onderhandelen. Ervaring is dat huurders altijd naar extra bescherming zoeken. Zou de wettekst een bepaling moeten opnemen wanneer partijen worden aangemerkt als ‘professionele’ partijen zodat duidelijk is wie afwijkende afspraken kan maken? Ketens maken voor 40-50% deel uit van een winkelcentrum. Indien je hier overeenstemming mee hebt bereikt, dan volgt de rest vaak ook. Ook hier geldt dat afwijkende contracten nog redelijk nieuw zijn voor ING. Buitenland heeft andere wetgeving, sommige ketens zijn hier aan gewend. Je zou ook een afwijkende huurtermijn kunnen opnemen, zoals 8 jaar. Onderdeel 4:Winkelcentra als beleggingscategorie. Wat maakt winkelcentra voor u een interessante beleggingscategorie? Met name een vraag voor aandeelhouders in het fonds. Sommige aandeelhouders staan wel stil bij de huurprijsherziening en hoe dit werkt. Zij zien dit als een vangnet en demping van risico in een asset class. Het artikel omtrent huurprijsaanpassingen zorgt voor demping van de markthuur. Deze demping kan zorgen dat de waardeontwikkeling van deze beleggingscategorie minder volatiel is. In hoeverre speelt het artikel een rol in de keuze om te beleggen in winkelcentra? In hoeverre deze demping een rol heeft gespeeld bij de deelnemers, is niet bekend.

78

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Maandag 16 mei 2011, interview Collin Boelhouwer, Bouwinvest Vragen interview inzake scriptie Pieter Bronsveld, opleiding MSRE aan de ASRE Onderdeel 1: Wat is nodig om een winkelcentrum goed te laten functioneren. Wat maakt een winkelcentrum dynamisch en in welke mate beïnvloedt de huidige huurwetgeving de dynamiek? Begint met aantrekkelijke huurders, goede branchering en een klimaat waarbij mensen graag naar je centrum komen. Sfeer dient aan te sluiten bij behoefte consument. Mengeling van elementen moet goed zijn. Ervaart u de huidige wetgeving als knellend? Zo ja, in welke mate? De wetgeving wordt eerder knellend dan helpend ervaren. Met name bij renovaties en herontwikkelingen. Dan is de huurwetgeving een knellende factor. Huurwetgeving is iets veranderd, maar niet veel. Winkelmarkt is behoorlijk veranderd en zal nog veel verder veranderen. Veroudering en vergrijzing en internetverkopen zorgen ervoor dat winkelcentra sneller en eerder dienen te worden gerenoveerd. Hoe ervaart u het artikel omtrent indeplaatsstelling? Geven wel belemmeringen in de praktijk, maar hoeft niet altijd een probleem te zijn. Bij stijgende markthuren wordt wel ervaren dat huurders contracten doorverkopen. Door marktontwikkelingen wordt het verschil tussen markthuren en bestaande huur kleiner, waardoor minder handel in contracten plaats vindt. Het is niet juist dat eigenaren geen invloed hebben op de invulling van een centrum, doordat huurders hun contract door dit artikel eenvoudig aan andere partijen kan overdragen. Rechters behandelen indeplaatsstellingsverzoeken en de belangen niet allemaal op dezelfde wijze. Het gaat ver als een rechter bepaalt of een huurder wel of niet aantrekkelijk is voor je winkelgebied. Hoe ervaart u het artikel omtrent renovatie? Noodzaak om te renoveren is nu steeds sneller aanwezig. Lobby Detailhandel Nederland over dringend eigen gebruik zorgwekkend. Alle partijen zijn gebaat bij winkelgebieden die voldoen aan de vraag van de consument. Nog meer stringente huurwetgeving belemmert de revitalisatie van winkelcentra. De krimpende markt zal er voor zorgen dat de noodzaak tot aanpassen vaker en sneller aanwezig is. In hoeverre vindt u de huidige wetgeving toepasbaar als u deze projecteert op winkelcentra? Huurwetgeving zou meer evenwicht kunnen brengen in de belangen van de huurder en de verhuurder. Sommige artikelen zijn momenteel voordelig voor een huurder en andere artikelen meer voor een verhuurder. De wetgeving zou meer mee moeten gaan met de snelle ontwikkelingen op de markt. Nu wordt de wetgeving als een stroperig geheel gezien.

79

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Rechters zijn geneigd om vragen terug te leggen bij de huurders en de verhuurders en hebben ook niet altijd in beeld hoe een definitie dient te worden uitgelegd. Dient de wetgever onderscheid te maken tussen solitaire winkelpanden en winkelcentra? Gevoel is dat dit wenselijk is, alleen dien je je af te vragen wat een planmatig winkelcentrum is. Definitievraag, subjectief, lastig voor een wetgever om dit te formuleren. In huurovereenkomsten worden doorgaans voldoende winkelcentrum bepalingen opgenomen. Onderdeel 2: Hoe verlopen procedures rondom huurprijsaanpassingen. Hoe wordt de huidige wettelijke regeling inzake het aanpassen van de huurprijs door u ervaren? Hoe het systeem werkt is duidelijk, maar de manier waarop het systeem werkt is niet logisch. Het huidige systeem zorgt er ook voor dat een nieuw planmatig centrum dat wellicht oververhuurd is, op basis van dit artikel boven de markthuur verhuurd kan blijven. De markt is behoorlijk aan het veranderen, de huurwetgeving dient hierin mee te gaan. Hoe ervaart u het verzamelen van informatie over vergelijkingspanden om een goede inschatting te maken van de herzieningshuurwaarde ter plaatse? De markt is nog steeds niet heel transparant. Dit kan leiden tot een ongelijkheid in gegevens. Degene die de meeste gegevens heeft, kan een voordeel hebben met herzieningen. Meer transparantie zou kunnen helpen om de huurwaarde in kaart te brengen. Hoe ervaart u de deskundigenrapporten en maakt het verschil of deze door een makelaar is opgesteld of de BHAC? Rapporten worden doorgaans door externe makelaars opgesteld. Dit zijn verschillende partijen. Over het algemeen komen huurders ook vaak met rapporten van externe makelaars. Huurders kunnen een eigenaar verwijten dat er onvoldoende vrije prijsvorming heeft plaats gevonden bij het vaststellen van de huurprijs. Wat is uw visie hierop en wat zijn uw ervaringen als verschillende referentie centra in de vergelijking dienen te worden betrokken? Als er weinig transacties zijn geweest in een winkelgebied, dan is het is lastig om het verschil tussen herzieningshuren en markthuren aan te tonen en de huurprijs aan te passen. Je dient dan je vergelijk van buiten een centrum te halen om de huurprijs naar boven aan te passen. In tijden van neergang heb je soms voordeel van weinig transacties waardoor de huurprijzen op een bepaald niveau blijven. Indien de huren te hoog zijn heeft een huurder de mogelijkheid om op te zeggen en zich elders te vestigen. Dit is een ongelijkheid in het systeem.

80

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Hoe vaak worden huurprijsprocedures minnelijk geschikt en wat is hiervan de reden? Er wordt altijd getracht om zaken minnelijk te schikken. Hierbij wordt gebruik gemaakt van externe rapporten. In hoeverre zou een markthuurtoets na de referentieperiode meer recht doen aan het systeem van huurprijsbepaling? Sneller inspelen op de ontwikkelingen in de markt is steeds belangrijker. Indien een markthuurtoets hierbij helpt, dan is een wijziging hiervan wenselijk. Dit kan verhelderend werken voor een verhuurder van wat er speelt. Dient de component omzethuur te worden opgenomen in de wettekst? In de praktijk wordt weinig gewerkt met omzethuur. De wet is niet goed ingericht om te werken met omzethuur. Als je dit afspreekt, dan wil je als eigenaar ook weten hoe een winkelcentrum ‘reilt en zeilt’ en wil je hier op kunnen sturen, dit lukt nu nagenoeg niet. Onderdeel 3: Mogelijkheid tot het afwijken van de wettekst. Vraagt u sinds de wetswijziging uit 2003 toestemming aan de Kantonrechter voor afwijkende bedingen? Zo ja, hoe voor welke bedingen en hoe vaak? Zo nee, waarom niet? Er zijn enkele afwijkingen opgenomen in het model van Bouwinvest. Andere partijen hebben ook afwijkende afspraken. De afwijkingen zijn niet dermate nadelig voor een huurder dat deze aan een Kantonrechter dienen te worden voorgelegd. De portefeuille bestaat uit veel boodschappencentra waar je ook niet snel aan deze bepalingen toekomt, dit speelt meer bij High Street solitaire panden. Wordt alleen op huurprijs afgeweken of ook op andere aspecten? Er wordt een enkele keer afgeweken van de huurtermijn, maar dit is doorgaans voor contracten met een looptijd van maximaal twee jaar. Welke afwijkende bepalingen komt u in de praktijk tegen? Doorgaans worden bij de winkelcentra geen nadelige bepalingen opgenomen die aan een Kantonrechter dienen te worden voorgelegd. In hoeverre levert de wetswijziging van 2003 nog beperkingen op in de praktijk? Er zijn inmiddels wel voldoende signalen om de huurwet aan te passen. De wetswijziging heeft hier ook mee te maken. Is de voorziening in de wet om afwijkende afspraken te maken voldoende om in de praktijk een huurovereenkomst op maat te maken? Voor de portefeuille van Bouwinvest is de huidige wetgeving voldoende om goede huurovereenkomsten op te stellen. Zou de wettekst een bepaling moeten opnemen wanneer partijen worden aangemerkt als ‘professionele’ partijen zodat duidelijk is wie afwijkende afspraken kan maken?

81

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? De begrippen zijn subjectief. Er zou wel een onderscheid gemaakt te worden tussen een ondernemer die van één locatie afhankelijk is en een landelijk opererend filiaalbedrijf. Kleine ondernemers zouden een schadevergoeding bij renovatie moeten krijgen die in verhouding staan tot de omzetderving die een kleine huurder lijdt. Onderdeel 4:Winkelcentra als beleggingscategorie. Wat maakt winkelcentra voor u een interessante beleggingscategorie? Winkels worden in Nederland direct belegd. De wens om spreiding aan te brengen in de portefeuille zorgt ervoor dat ervoor gekozen is om winkelcentra te beleggen. Het artikel omtrent huurprijsaanpassingen zorgt voor demping van de markthuur. Deze demping kan zorgen dat de waardeontwikkeling van deze beleggingscategorie minder volatiel is. In hoeverre speelt het artikel een rol in de keuze om te beleggen in winkelcentra? De omvang van de portefeuille zorgt an sich al voor een dempende werking voor planmatige centra. De mix van woningen, kantoren en winkels met haar segmenten zorgt ook voor demping in de portefeuille. 7:303 BW speelt geen rol in de keuze om wel of niet in winkels te beleggen.

82

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? 18 mei 2011, interview Rowan Verwoerd, Redevco Nederland Vragen interview inzake scriptie Pieter Bronsveld, opleiding MSRE aan de ASRE Onderdeel 1: Wat is nodig om een winkelcentrum goed te laten functioneren. Wat maakt een winkelcentrum dynamisch en in welke mate beïnvloedt de huidige huurwetgeving de dynamiek? Redevco heeft in Nederland geen winkelcentra in eigendom. Om een winkelcentrum dynamisch te maken dien je voldoende vierkante meters te hebben met de juiste trekkers en een diversiteit aan unit afmetingen. Een centrum dient goed bereikbaar te zijn. De Nederlandse binnensteden zijn volgens Redevco aantrekkelijker dan winkelcentra zelf, omdat je in de historiserende kern ook beleving hebt in de vorm van cultuur, architectuur en authentieke omgevingselementen zoals grachten. Deze elementen kunnen ervoor zorgen dat consumenten graag daar willen verblijven en vaker terug willen komen. Bij planmatige winkelcentra dien je sneller aanpassingen door te voeren om de aantrekkelijkheid voor het publiek te waarborgen. Ervaart u de huidige wetgeving als knellend? Zo ja, in welke mate? Voorheen werd de huurwetgeving in Nederland als knellend ervaren. Dit lag met name aan de artikelen die huurprijsherzieningen en indeplaatsstellingen behandelen. De effecten van een stijgende markt konden moeilijk worden gerealiseerd. De huidige mening is dat de huurwetgeving in Nederland juist prima is. In tijden van crisis zorgt het dempende effect van de huurprijsherzieningen voor minder volatiliteit in de portefeuille. Hoe ervaart u het artikel omtrent indeplaatsstelling? Deze wordt soms oneigenlijk gebruikt, er wordt geschermd met de IDP om de rechten uit de huurovereenkomst over te dragen. De daadwerkelijke overdracht van het bedrijf, de opgebouwde goodwill en klantenkring, speelt in de praktijk nog nauwelijks een rol bij de indeplaatsstellingen. Je kan je afvragen of dit helemaal redelijk is. Hoe ervaart u het artikel omtrent renovatie? De ervaring van Redevco is dat indien een eigenaar daadwerkelijk over wenst te gaan tot renovatie, partijen met de huidige huurwetgeving meestal tot een vergelijk kunnen komen. De huurwetgeving biedt voldoende bescherming aan de huurders, maar geeft ook voldoende aanknopingspunten voor een verhuurder om een herontwikkeling mogelijk te maken. Omdat de gang naar de Rechter tot onzekere uitkomsten leidt voor zowel huurder als verhuurder, zie je dat in de praktijk partijen minnelijk tot overeenstemming proberen te komen. In hoeverre vindt u de huidige wetgeving toepasbaar als u deze projecteert op winkelcentra? De huidige huurwetgeving voldoet, los van het artikel van de indeplaatsstelling eigenlijk prima.

83

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Dient de wetgever onderscheid te maken tussen solitaire winkelpanden en winkelcentra? Nee, al kan ik me wel voorstellen dat je wat meer grip zou willen hebben op de huurovereenkomsten in een winkelcentrum. In een winkelcentrum is het van belang om te kunnen sturen en te meten of de huurders die je hebt ook zorgen voor traffic. Zijn huurders niet meer een trekker, dan zou je afscheid willen kunnen nemen van huurders. Het is met de huidige wetgeving natuurlijk al wel mogelijk maar nog best lastig om dit voor elkaar te krijgen. Onderdeel 2: Hoe verlopen procedures rondom huurprijsaanpassingen. Hoe wordt de huidige wettelijke regeling inzake het aanpassen van de huurprijs door u ervaren? De regeling dient in samenhang met de beschikbare jurisprudentie gezien te worden. Richtlijnen hoe omgegaan moet worden met bepaalde winkels ontbreken. Het zou prettig zijn als wegingspercentages en wegingsfactoren in een uitvoeringsbesluit worden opgenomen als richtlijnen. Elke KvK hanteert weer andere richtlijnen. De uitvoering van de regeling is in de praktijk vaak niet duidelijk. Ook het begrip vergelijkbaarheid kan verschillend worden uitgelegd. Hoe ervaart u het verzamelen van informatie over vergelijkingspanden om een goede inschatting te maken van de herzieningshuurwaarde ter plaatse? Als je op een eenduidige manier vergelijkingspanden beoordeeld, dan is de uitkomst doorgaans ongeveer hetzelfde. Op eigenaren niveau gaat het uitwisselen van informatie met professionele partijen doorgaans goed. Hoe ervaart u de deskundigenrapporten en maakt het verschil of deze door een makelaar is opgesteld of de BHAC? Elke BHAC heeft een eigen systematiek in het bekijken en beoordelen van referentiepanden, het is niet altijd duidelijk welke systematiek gebruikt zal worden en hoe de BHAC de afweging maakt welke panden in een vergelijk worden meegenomen. Overigens maakt Redevco de rapporten hoofdzakelijk zelf. Huurders kunnen een eigenaar verwijten dat er onvoldoende vrije prijsvorming heeft plaats gevonden bij het vaststellen van de huurprijs. Wat is uw visie hierop en wat zijn uw ervaringen als verschillende referentie centra in de vergelijking dienen te worden betrokken? Aangezien Redevco geen winkelcentra in eigendom heeft in Nederland, is deze vraag niet gesteld. Hoe vaak worden huurprijsprocedures minnelijk geschikt en wat is hiervan de reden? In de binnensteden is tot nu toe altijd minnelijk overeenstemming bereikt met huurders. Bij procedures waarin supermarkten betrokken zijn, is dit niet altijd het geval geweest. Een van de redenen om te schikken is dat je een langdurige relatie aan gaat met een huurder. Daarnaast werkt het vaak goed om de beschikbare huurgegevens open op tafel te leggen.

84

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? In hoeverre zou een markthuurtoets na de referentieperiode meer recht doen aan het systeem van huurprijsbepaling? Dit hangt helemaal af van hoe de regeling wordt ingestoken. Als het Belgische systeem met een derdenbieding het geval is, dan zou dit niet wenselijk zijn. Daarnaast is gebleken dat de geldende regeling een positieve uitwerking heeft op de volatiliteit van de portefeuille. Dient de component omzethuur te worden opgenomen in de wettekst? Omzethuur wordt in de huidige Nederlandse portefeuille nauwelijks gehanteerd. Je hebt in de binnensteden nauwelijks invloed op de omzet, waardoor dit nu niet interessant is. Verder speelt dit meer voor bepaalde typen winkelcentra en minder voor solitaire objecten. Onderdeel 3: Mogelijkheid tot het afwijken van de wettekst. Vraagt u sinds de wetswijziging uit 2003 toestemming aan de Kantonrechter voor afwijkende bedingen? Zo ja, hoe voor welke bedingen en hoe vaak? Zo nee, waarom niet? Zelden, bijvoorbeeld als een huurder afwijkende huurtermijnen wenst. Over het algemeen hoeven de contracten niet vooraf aan de Kantonrechter te worden voorgelegd. Wordt alleen op huurprijs afgeweken of ook op andere aspecten? In het kader van sustainability is middels een allonge op de huurovereenkomst een milieu convenant opgenomen. Redevco wil graag de uitwisseling van het energieverbruik met haar huurders bevorderen, zodat gemeten kan worden of een investering in duurzaamheid in een gebouw ook effect heeft gehad. Welke afwijkende bepalingen komt u in de praktijk tegen? Eigenlijk geen. In hoeverre levert de wetswijziging van 2003 nog beperkingen op in de praktijk? De huidige wetgeving voldoet in grote mate. Het artikel omtrent huurprijsaanpassingen zou iets duidelijker kunnen worden geformuleerd, het artikel omtrent indeplaatsstelling kan anders worden geformuleerd. Is de voorziening in de wet om afwijkende afspraken te maken voldoende om in de praktijk een huurovereenkomst op maat te maken? De huidige wetgeving en bijbehorende huurcontracten zijn voldoende om een huurovereenkomst op maat te maken. Enkele bepalingen in de wet zouden wel kunnen worden aangepast, maar op dit moment zijn er geen zaken die als knellend worden ervaren. Zou de wettekst een bepaling moeten opnemen wanneer partijen worden aangemerkt als ‘professionele’ partijen zodat duidelijk is wie afwijkende afspraken kan maken? Dat zou inderdaad kunnen. Redevco verhuurt doorgaans winkels die groter zijn dan gemiddeld. Hierdoor heb je automatisch te maken met professionele huurders.

85


Onderdeel 4:Winkelcentra als beleggingscategorie. Wat maakt winkelcentra voor u een interessante beleggingscategorie? Redevco heeft in Nederland met name solitaire winkelpanden in portefeuille. Het artikel omtrent huurprijsaanpassingen zorgt voor demping van de markthuur. Deze demping kan zorgen dat de waardeontwikkeling van deze beleggingscategorie minder volatiel is. In hoeverre speelt het artikel een rol in de keuze om te beleggen in winkelcentra? Nederland kent een relatief stabiel maar iets lager rendement. De aandeelhouders hebben een lange termijn visie en kunnen de rendementen per land vergelijken. Het artikel omrent huurprijsherzieningen is van ondergeschikt belang bij de vraag wat de strategie is van de beleggingen in Nederland nu en in de toekomst. Andere macoreconomische factoren zoals de bevolkingsgroei en economische groei van bepaalde landen zal eerder van doorslaggevend belang zijn bij de vraag waar belegd wordt.

86

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? 18 mei 2011, interview Rianne Mastop, Delta Lloyd Vastgoed Vragen interview inzake scriptie Pieter Bronsveld, opleiding MSRE aan de ASRE Onderdeel 1: Wat is nodig om een winkelcentrum goed te laten functioneren. Wat maakt een winkelcentrum dynamisch en in welke mate beïnvloedt de huidige huurwetgeving de dynamiek? Een winkelcentrum dient ongeveer 6.000-7.000 m2 groot te zijn om toekomst vast te zijn. Delta Lloyd belegt met name in wijk winkelcentra met goede verzorgingsgebieden. Een centrum dient aan te sluiten bij het verzorgingsgebied. Je dient te kijken naar een groter geheel, zoals parkeren, verszaken en een goed aanbod van dagelijkse en frequent benodigde goederen. Met name dit laatste begrip wordt steeds ruimer, je kan hier steeds meer onder scharen. Naast het boodschappen doen kun je ook even snel een shirtje halen oid, dat soort producten moet je ook in wijkwinkelcentra en boodschappencentra kunnen kopen. Niet elk centrum dient twee supermarkten te hebben of juist een discounter. Het ligt aan het type centrum en aan het verzorgingsgebied. Hoe meer branches, hoe dynamischer een winkelcentrum kan zijn. Ervaart u de huidige wetgeving als knellend? Zo ja, in welke mate? De huidige huurwetgeving wordt niet als knellend ervaren door Delta Lloyd. Hoe ervaart u het artikel omtrent indeplaatsstelling? Bij indeplaatsstelling wordt met name gekeken of de branche passend is en of de huurder solvabel is. Wordt hieraan voldaan, dan heeft Delta Lloyd geen problemen met dit artikel en wordt hier soepel mee om gegaan. Hoe ervaart u het artikel omtrent renovatie? Deze is nu goed, er is in de huurovereenkomsten van Delta Lloyd ook een aparte clausule opgenomen in de huurovereenkomsten. De lobby van Detailhandel Nederland om aanpassing van de huidige regeling wordt wel gezien als een inperking van de mogelijkheid om goed te kunnen renoveren, omdat niet alle huurders in de huurovereenkomst een aparte herontwikkelingsclausule opgenomen hebben. De reden voor herontwikkeling van centra van Delta Lloyd ligt met name in het benutten van de potentie van een centrum. Huurders die te kleine units hebben en branches die zich willen vestigen.. Delta Lloyd probeert waar mogelijk de huurders terug te plaatsen in de winkelcentra. In hoeverre vindt u de huidige wetgeving toepasbaar als u deze projecteert op winkelcentra? De huidige ROZ 2003 huurovereenkomsten geven voldoende comfort bij verhuringen, hier is op punten van de huidige wetgeving afgeweken d.m.v bijzondere bepalingen

87

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Dient de wetgever onderscheid te maken tussen solitaire winkelpanden en winkelcentra? De huidige wetgeving functioneert voor winkelcentra goed, een onderscheid is niet noodzakelijk. Delta Lloyd heeft een beperkt aantal solitaire panden en ondervindt hierbij geen hinder van de huidige wetgeving. Onderdeel 2: Hoe verlopen procedures rondom huurprijsaanpassingen. Hoe wordt de huidige wettelijke regeling inzake het aanpassen van de huurprijs door u ervaren? De vraag welke objecten vergelijkbaar zijn, geeft veel discussies. Het verzamelen van de juiste en correcte vergelijkingspanden wordt als lastigste onderdeel van dit artikel gezien. Hoe ervaart u het verzamelen van informatie over vergelijkingspanden om een goede inschatting te maken van de herzieningshuurwaarde ter plaatse? Het verzamelen van gegevens wordt doorgaans uitbesteed aan een externe partij. Hoe ervaart u de deskundigenrapporten en maakt het verschil of deze door een makelaar is opgesteld of de BHAC? Rapporten worden door externe makelaars opgesteld. Of er wordt een adviseur of er wordt een makelaar ingeschakeld, bij mijn weten de BHAC een keer ingeschakeld maar heeft men het uiteindelijk onderling geregeld.. Bij adviseurs en makelaars heb je per geval een gevoel van wie je het beste kan inschakelen. Huurders kunnen een eigenaar verwijten dat er onvoldoende vrije prijsvorming heeft plaats gevonden bij het vaststellen van de huurprijs. Wat is uw visie hierop en wat zijn uw ervaringen als verschillende referentie centra in de vergelijking dienen te worden betrokken? Geen ervaringen hiermee voor winkels. Supermarkten dienen altijd buiten een centrum te worden vergeleken. Hoe vaak worden huurprijsprocedures minnelijk geschikt en wat is hiervan de reden? Je bent van elkaar afhankelijk en je wil de relatie doorgaans niet verstoren. Dit geldt voor grote belangrijke huurders waar Delta Lloyd veel huurcontracten mee heeft. Waar kan worden toetsingen minnelijk geschikt, maar een en ander is ook afhankelijk van de belangen die er spelen en de mogelijkheden die er zijn. In hoeverre zou een markthuurtoets na de referentieperiode meer recht doen aan het systeem van huurprijsbepaling? De huidige regeling volstaat. De criteria wat vergelijkbaar is blijft in de praktijk onduidelijk, dit zou beter kunnen. Dient de component omzethuur te worden opgenomen in de wettekst? In de portefeuille zijn tot nu toe twee contracten met omzethuur afgesloten, bij voorkeur worden dit soort contracten niet afgesloten omdat je als belegger nooit precies weet wat je uiteindelijk krijgt en omdat er voor mijn gevoel nog teveel mogelijkheden zijn voor huurder om bepaalde omzetten over te hevelen naar

88

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? andere winkels waardoor men geen of lagere omzethuur hoeft te betalen. Als eigenaar heb je daar onvoldoende zicht op Onderdeel 3: Mogelijkheid tot het afwijken van de wettekst. Vraagt u sinds de wetswijziging uit 2003 toestemming aan de Kantonrechter voor afwijkende bedingen? Zo ja, hoe voor welke bedingen en hoe vaak? Zo nee, waarom niet? Het kan zijn dat in de bijzondere bepalingen wordt afgeweken van de wettekst. De contracten worden in principe niet vooraf voorgelegd aan de Kantonrechter. Het kan zijn dat er een aantal bepalingen zijn opgenomen die wel vooraf voorgelegd hadden moeten worden aan de Kantonrechter. Wellicht dat deze bepalingen, als er onenigheid is met de huurder, het niet houden bij de rechter omdat het wellicht bepalingen zijn waarvan niet ten nadele van de huurder afgeweken kan worden. Wordt alleen op huurprijs afgeweken of ook op andere aspecten? Er worden geen afwijkende contracten gehanteerd. Welke afwijkende bepalingen komt u in de praktijk tegen? Geen, behoudens winkelcentrum specifieke bepalingen, maar deze hoeven niet vooraf te worden goedgekeurd. In hoeverre levert de wetswijziging van 2003 nog beperkingen op in de praktijk? De huidige wetgeving voldoet in de praktijk. Is de voorziening in de wet om afwijkende afspraken te maken voldoende om in de praktijk een huurovereenkomst op maat te maken? De huidige huurovereenkomst maakt het nu al mogelijk om goede huurovereenkomsten te maken. Zou de wettekst een bepaling moeten opnemen wanneer partijen worden aangemerkt als ‘professionele’ partijen zodat duidelijk is wie afwijkende afspraken kan maken? Aangezien geen gebruik wordt gemaakt van het afwijken van de wet, kom je ook niet toe aan de vraag wie een professionele partij is. Bij bepaalde bepalingen zou het fijn zijn als partijen worden aangemerkt als professionele partijen, aangezien de huurder dan niet als “hulpeloze huurder”gezien kan worden zoals nu nog wel vaak in de wet geïnterpreteerd wordt (vandaar dat er bepalingen zijn waarvan je niet ten nadele van huurder mag afwijken) Onderdeel 4:Winkelcentra als beleggingscategorie. Wat maakt winkelcentra voor u een interessante beleggingscategorie? Winkels hebben tov woningen hoger risico maar ook hoger rendement. Tov kantoren hebben winkels lager rendement maar ook lager risico. Het is dus voor de risicospreiding en rendement goed om winkels in de beleggingsportefeuille te hebben.

89

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Het artikel omtrent huurprijsaanpassingen zorgt voor demping van de markthuur. Deze demping kan zorgen dat de waardeontwikkeling van deze beleggingscategorie minder volatiel is. In hoeverre speelt het artikel een rol in de keuze om te beleggen in winkelcentra? Delta Lloyd is met name sterk in de woningportefeuille. Winkels en kantoren maken elk ongeveer 25% deel uit van de portefeuille. De winkels geven een rendement wat tussen de woningen en kantoren in zit en qua volatiliteit zorgen de winkels voor stabiliteit. Winkels blijven een goede stabiele beleggingscategorie. De dempende werking van de huurprijsherziening speelt waarschijnlijk geen rol in de keuze om te beleggen in winkelcentra.

90

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? 23 mei 2011, interview Brigit Gerritse, Corio Vragen interview inzake scriptie Pieter Bronsveld, opleiding MSRE aan de ASRE Onderdeel 1: Wat is nodig om een winkelcentrum goed te laten functioneren. Wat maakt een winkelcentrum dynamisch en in welke mate beïnvloedt de huidige huurwetgeving de dynamiek? De huidige huurwetgeving zorgt ervoor dat winkelcentra op slot zitten omdat de huurcontracten niet expireren. Buitenlandse huurders begrijpen het Nederlandse systeem niet. De mutatiegraad is laag, waardoor vernieuwing lastig is door te voeren. Ook de couleur lokaal die je probeert aan te brengen in een centrum kan door een indeplaatsstelling ongedaan worden gemaakt, bijvoorbeeld doordat een landelijke keten een kleine speelgoedwinkel over neemt. Momenteel moet je echt renoveren en echt beëindigen om een nieuwe koers uit te zetten in een centrum. Ervaart u de huidige wetgeving als knellend? Zo ja, in welke mate? De huidige wetgeving is op hoofdlijnen momenteel goed. Het artikel omtrent indeplaatsstelling kan anders worden geformuleerd evenals het renovatieartikel. Hoe ervaart u het artikel omtrent indeplaatsstelling? Zuivere indeplaatsstellingen zijn doorgaans geen probleem, oneigenlijke indeplaatsstellingen worden of afgewezen als deze niet passen binnen de branchemix of omgezet in nieuwe huurcontracten. Ongeveer de helft van het verzoeken wordt daadwerkelijk gehonoreerd. Binnen de huidige huurwetgeving zou een afwijking kunnen worden opgenomen waarin opgenomen wordt dat indien een indeplaatsstelling zuiver is, huurder zijn contract eerst aanbiedt aan verhuurder alvorens een huurder muteert zonder dat eigenaar grip heeft op de invulling van het gehele centrum. Voor een huurder is het hierbij nog steeds mogelijk om een vergoeding te krijgen voor opgebouwde goodwill. Hoe ervaart u het artikel omtrent renovatie? In de meeste contracten worden zwaardere renovatieclausules opgenomen dan de wettelijke bepaling. Reden hiervoor is dat winkelcentra onderscheidend dienen te blijven. Indien een strategiewijziging zorgt voor een andere branchemix, betekent dit soms dat een aantal huurders niet meer passen in het centrum dat je voor ogen hebt. De huidige wettelijke regeling biedt nu niet voldoende mogelijkheden om echt goed te kunnen renoveren. In hoeverre vindt u de huidige wetgeving toepasbaar als u deze projecteert op winkelcentra? De wetgeving gaat uit van regelgeving die ongeveer zestig jaar oud is. Dit sluit niet helemaal aan bij de winkelmarkt van vandaag. Dit blijkt met name uit de artikelen omtrent renovaties en indeplaatsstellingen. Voor de rest voldoet de huidige huurwetgeving.

91


Dient de wetgever onderscheid te maken tussen solitaire winkelpanden en winkelcentra? Corio belegt uitsluitend in winkelcentra, deze vraag speelt hier niet. Onderdeel 2: Hoe verlopen procedures rondom huurprijsaanpassingen. Hoe wordt de huidige wettelijke regeling inzake het aanpassen van de huurprijs door u ervaren? Corio vindt het niet logisch dat bij een toetsing naar de geschiedenis van andere objecten dient te worden gekeken. Bij een eindig contract speelt deze discussie automatisch niet meer. Daarnaast maakt deze regeling het praktisch onmogelijk om afwijkende afspraken te maken met een huurder met een lagere huurprijs. Je kan geconfronteerd worden met én een indeplaatsstelling én een lagere referentie bij een huurprijsherziening. Hoe ervaart u het verzamelen van informatie over vergelijkingspanden om een goede inschatting te maken van de herzieningshuurwaarde ter plaatse? Corio kan altijd intern vergelijken binnen een winkelcentrum en hier wordt doorgaans altijd uit gekomen. Hoe ervaart u de deskundigenrapporten en maakt het verschil of deze door een makelaar is opgesteld of de BHAC? De ervaring is in ieder geval dat de procedures die door makelaars worden begeleid veel sneller doorlopen dan wanneer de BHAC bij een procedure is betrokken. Huurders kunnen een eigenaar verwijten dat er onvoldoende vrije prijsvorming heeft plaats gevonden bij het vaststellen van de huurprijs. Wat is uw visie hierop en wat zijn uw ervaringen als verschillende referentie centra in de vergelijking dienen te worden betrokken? Omgekeerd geeft Corio hetzelfde aan. Vaak liggen de contracthuren laag in een centrum als er weinig mutaties zijn. Aangetoond kan worden dat de markthuur bij andere winkelcentra hoger is indien daar meer mutaties zijn. Hoe vaak worden huurprijsprocedures minnelijk geschikt en wat is hiervan de reden? Getracht wordt om minnelijk overeenstemming te bereiken met huurders. Indien dit niet lukt wordt een externe makelaar ingeschakeld. Lukt ook dit niet, dan volgt de BHAC. In hoeverre zou een markthuurtoets na de referentieperiode meer recht doen aan het systeem van huurprijsbepaling? Dit zou veel meer recht doen aan de huidige markt. Zoals aangegeven speelt een huurprijsherziening bij een eindig contract minder. Partijen treden dan eerder in overleg over een nieuwe huurperioden en bijbehorende huurvoorwaarden. Dient de component omzethuur te worden opgenomen in de wettekst?

92

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Het is een vreemd gegeven dat als partijen bewust een basishuur en/of een omzetcomponent afspreken, dat een Kantonrechter kan bepalen dat bij het vaststellen van een nieuwe huurprijs uitsluitend gebruik wordt gemaakt van een nieuwe basishuur. Onderdeel 3: Mogelijkheid tot het afwijken van de wettekst. Vraagt u sinds de wetswijziging uit 2003 toestemming aan de Kantonrechter voor afwijkende bedingen? Zo ja, hoe voor welke bedingen en hoe vaak? Zo nee, waarom niet? Momenteel wordt voor een aantal contracten vooraf toestemming gevraagd aan de Kantonrechter. Hoewel de wetgeving het mogelijk heeft gemaakt om af te wijken van de wet, is het vreemd dat toestemming aan een Kantonrechter moet worden gevraagd. Indien dit steeds vaker gebeurd, zal de wet op termijn moeten worden aangepast. De laatste wijziging is in 2003 geweest, maar de wetgeving komt uit een tijd dat er nog geen planmatig ontwikkelde winkelcentra bestonden en landelijk opererende filiaalbedrijven nog niet in de meerderheid waren. Niet elk winkelcentrum leent zich voor het voorleggen van contracten met afwijkende bedingen, daarnaast zou je vanaf de start met elke huurder dezelfde afwijkende afspraken moeten maken. Corio onderzoekt momenteel of voor Hoog Catharijne een nieuw type contract kan worden afgesloten met alle huurders na de renovatie om zo het concept uit te rollen en zo het concept te behouden dat Corio voor ogen heeft. In de standaard huurovereenkomst zijn ook bepalingen opgenomen die gerelateerd zijn aan het concept van Corio, namelijk favourite meeting place. Dit zijn onder meer de openingstijden, maar met name zijn dit bepalingen die niet ten nadele van huurder zijn en waarvoor vooraf goedkeuring dient te worden gevraagd. Wordt alleen op huurprijs afgeweken of ook op andere aspecten? Met name wordt afgeweken op het artikel omtrent renovatie. Soms wordt huurtermijn afgeweken, maar dit is doorgaans in het kader van op hande zijnde renovatieplannen. Wat nu over nagedacht wordt, is een contract met een afwijkende huurtermijn van bijvoorbeeld zeven jaar. Voordeel hiervan is dat huurders een redelijke termijn hebben om de afschrijvingen terug te verdienen, indeplaatsstelling minder interessant worden voor partijen die handelen in huurcontracten en een belegger meer grip krijgt op de invulling van een centrum. Daarnaast wordt de discussie over het verschil tussen contracthuur en herzieningshuur en markthuur eenvoudiger gevoerd. Welke afwijkende bepalingen komt u in de praktijk tegen? Corio wenst graag vanuit een regierol omzetgegevens van huurders te ontvangen. Dit is met name om te meten hoe (delen van) een winkelcentrum functioneren. Ook kunnen effecten van bepaalde acties worden gemeten. Corio gebruikt deze gegevens niet om omzethuur in te voeren. Uiteindelijk gaat het om het belang van huurder en verhuurder: het winkelcentrum zo goed mogelijk laten functioneren waardoor de omzet vergroot kan worden.

93


In hoeverre levert de wetswijziging van 2003 nog beperkingen op in de praktijk? In de standaard huurovereenkomst is een goede considerans opgenomen met een omschrijving wat Corio voor ogen heeft met een centrum. Daarnaast zijn verschillende bepalingen opgenomen die het concept favourite meeting place mogelijk maakt. Met deze huurovereenkomst kunnen de meeste winkelcentra goed worden aangestuurd. De wetgeving heeft hier niet veel invloed op. Is de voorziening in de wet om afwijkende afspraken te maken voldoende om in de praktijk een huurovereenkomst op maat te maken? De huurovereenkomst die Corio momenteel hanteert geeft voldoende ruimte om een overeenkomst op maat te maken. Corio overweegt om voor bepaalde centra een nieuwe huurovereenkomst te maken. Zou de wettekst een bepaling moeten opnemen wanneer partijen worden aangemerkt als ‘professionele’ partijen zodat duidelijk is wie afwijkende afspraken kan maken? Een Kantonrechter buigt zich altijd over de vraag of een partij professioneel is en of deze weet waar hij deze mee bezig is. Dit hoeft niet apart te worden opgenomen in de wettekst. Onderdeel 4:Winkelcentra als beleggingscategorie. Wat maakt winkelcentra voor u een interessante beleggingscategorie? Het business model van Corio is gericht op actief centrummanagement. Door actief beheer wil Corio centra naar een hoger niveau tillen. Retail is een professie en geen hobby. Er wordt hard nagedacht over de toekomst van de winkelcentra. Door hier een duidelijke visie op te hebben en goed mee om te gaan, zorgt Corio ervoor dat deze categorie interessant is om in te beleggen. Het artikel omtrent huurprijsaanpassingen zorgt voor demping van de markthuur. Deze demping kan zorgen dat de waardeontwikkeling van deze beleggingscategorie minder volatiel is. In hoeverre speelt het artikel een rol in de keuze om te beleggen in winkelcentra? Corio belegt in meerdere landen. Het rendement in Nederland is goed. Of het artikel over de huurprijsherziening een keuze is geweest om te beleggen in Nederlands winkelvastgoed, is niet duidelijk. Binnen de FBI status die Corio heeft, probeert men de portefeuille zo actief mogelijk aan te sturen.

94

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? 31 mei 2011, interview Jessika Verhoeven, DELA Vastgoed Vragen interview inzake scriptie Pieter Bronsveld, opleiding MSRE aan de ASRE Onderdeel 1: Wat is nodig om een winkelcentrum goed te laten functioneren. Wat maakt een winkelcentrum dynamisch en in welke mate beïnvloedt de huidige huurwetgeving de dynamiek? Een dynamisch centrum zorgt ervoor dat je invloed kan uitoefenen op het verplaatsen of uitplaatsen van huurders. Met name bestaande winkelcentra met een klassiek haltermodel voldoen niet altijd aan de vraag van de consument en retailers. Deze winkelcentra probeer je te verbeteren door uit te breiden en te schuiven met huurders. Momenteel wordt actief gesproken met huurders gesproken die geen toevoeging meer geven aan een centrum of die een lastige exploitatie hebben. Binnen de huidige regelgeving zijn de mogelijkheden beperkt. Ervaart u de huidige wetgeving als knellend? Zo ja, in welke mate? DELA kent de wet en weet waar je wel en niet van mag afwijken. Binnen de huidige wetgeving zoekt DELA, al dan niet met een jurist, een modus om te kijken hoe grip op een centrum kan worden gehouden. Hoe ervaart u het artikel omtrent indeplaatsstelling? DELA kan hier goed mee over weg, in tegenstelling tot de ervaring van andere beleggers. Indien dit in het contract goed geregeld is, bijvoorbeeld met duidelijke bestemmingsomschrijvingen en regels over garanties, dan kan je niet zuivere tegenhouden of onderhandelen over nadere voorwaarden. Het artikel is eerlijk indien dit gebruikt wordt waarvoor het bedoeld is. Hoe ervaart u het artikel omtrent renovatie? De mogelijkheden die je als verhuurder momenteel hebt, zijn beperkt en zouden wel iets mogen worden verruimd. Huurders dienen wel bescherming te houden, zodat geen misbruik kan worden gemaakt van dit artikel. Daarnaast duren procedures lang en kan je niet altijd de uitkomst van een procedure afwachten, omdat het momentum soms voorbij is. Doorgaans wordt getracht minnelijk overeenstemming te bereiken met huurders. Hierdoor zijn de uitkoopsommen soms hoger dan de uitkoopsom die je moet betalen na een procedure. Contracten worden soms opgezegd op basis van dringend eigen gebruik. In de huurovereenkomsten is niet altijd een andere renovatieclausule opgenomen, dit is ook niet altijd wenselijk omdat je dan voor bepaalde centra sommige huurders ook afschrikt. In hoeverre vindt u de huidige wetgeving toepasbaar als u deze projecteert op winkelcentra? De huidige huurwetgeving wordt als een gegeven beschouwd. Binnen de huidige wetgeving en met de huidige huurcontracten is deze wetgeving prima toepasbaar op winkelcentra.

95

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Dient de wetgever onderscheid te maken tussen solitaire winkelpanden en winkelcentra? Met de huidige huurovereenkomsten kan goed gestuurd worden op het functioneren van winkelcentra, een onderscheid tussen solitaire winkelpanden en winkelcentra zou wel goed zijn omdat het bij winkelcentra belangrijker is om te kunnen sturen.. Onderdeel 2: Hoe verlopen procedures rondom huurprijsaanpassingen. Hoe wordt de huidige wettelijke regeling inzake het aanpassen van de huurprijs door u ervaren? Een op een kom je er vaak wel uit. Als er meerdere objecten tegelijk in beeld zijn dan wordt dit als een langdurig proces met veel vertraging ervaren. Zaken komen vaak pas in een afrondende fase op het moment dat een verzoek wordt ingediend om de datum en een deskundige aan te wijzen. De wetswijziging voor dit artikel heeft niet geholpen. De manieren waarop panden met elkaar worden vergeleken kunnen legio zijn. Dit kan duidelijker worden opgenomen in de wet of in de toelichting op de wet. Hoe ervaart u het verzamelen van informatie over vergelijkingspanden om een goede inschatting te maken van de herzieningshuurwaarde ter plaatse? Dit kan zeer tijdrovend zijn, vaak is er discussie over de gegevens die zijn opgenomen, bijvoorbeeld over de gehanteerde oppervlakten. Hoe ervaart u de deskundigenrapporten en maakt het verschil of deze door een makelaar is opgesteld of de BHAC? Er wordt uitsluitend gewerkt met externe makelaars. Deze hebben kennis van de markt. De BHAC is slechts één keer ingeschakeld, het duurde meer dan drie jaar voordat de procudure inclusief het rapport waren doorlopen. Daarnaast is de uitkomst van rapporten van de BHAC vaak onduidelijk omdat de methodiek die een BHAC gebruikt vaak niet helder is. Overigens wordt opgemerkt dat er ook makelaars actief zijn die niet goed zijn in het opstellen van deskundigenrapporten. Huurders kunnen een eigenaar verwijten dat er onvoldoende vrije prijsvorming heeft plaats gevonden bij het vaststellen van de huurprijs. Wat is uw visie hierop en wat zijn uw ervaringen als verschillende referentie centra in de vergelijking dienen te worden betrokken? Voor supermarkten wordt vaak uitgeweken naar andere centra en dit geeft heel veel ruimte voor discussie over wat vergelijkbaar is. Winkels binnen een centrum zijn alleen goed te vergelijken als deze op een eenduidige manier met elkaar worden vergeleken. Hoe vaak worden huurprijsprocedures minnelijk geschikt en wat is hiervan de reden? Bijna bij alle herzieningen is minnelijk overeenstemming bereikt. Vaak dient wel de procedure te worden opgestart om beweging te krijgen in lopende zaken.

96

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? In hoeverre zou een markthuurtoets na de referentieperiode meer recht doen aan het systeem van huurprijsbepaling? Met het huidige systeem worden de excessen uit het systeem gehaald. Het huidige systeem werkt goed, aanpassing hiervan is niet nodig. Dient de component omzethuur te worden opgenomen in de wettekst? In ieder geval is het niet wenselijk dat indien je een contract bent overeengekomen met een basishuur en variabel deel, dat een rechter kan oordelen dat hier van wordt afgeweken door een nieuwe vaste huurprijs op te leggen. Net als bij een normale herziening, zouden partijen hier ook zelf uit moeten komen. De wettekst aanpassen is niet nodig. Onderdeel 3: Mogelijkheid tot het afwijken van de wettekst. Vraagt u sinds de wetswijziging uit 2003 toestemming aan de Kantonrechter voor afwijkende bedingen? Zo ja, hoe voor welke bedingen en hoe vaak? Zo nee, waarom niet? Nagenoeg nooit. Indien afgeweken wordt, dan is dit op de huurtermijn. Er wordt dan in het kader van een renovatie een kortere huurperiode afgesproken. Wordt alleen op huurprijs afgeweken of ook op andere aspecten? Uitsluitend op huurtermijn. Welke afwijkende bepalingen komt u in de praktijk tegen? Geen. In hoeverre levert de wetswijziging van 2003 nog beperkingen op in de praktijk? DELA kan binnen de huidige huurwetgeving met de huidige contracten goede contracten maken, de wetswijziging levert in de praktijk geen beperkingen op. Is de voorziening in de wet om afwijkende afspraken te maken voldoende om in de praktijk een huurovereenkomst op maat te maken? Elke huurovereenkomst is maatwerk, binnen de huidige wetgeving zijn altijd goede overeenkomsten opgesteld. Zou de wettekst een bepaling moeten opnemen wanneer partijen worden aangemerkt als ‘professionele’ partijen zodat duidelijk is wie afwijkende afspraken kan maken? Niet van toepassing. Onderdeel 4:Winkelcentra als beleggingscategorie. Wat maakt winkelcentra voor u een interessante beleggingscategorie? DELA is vanaf de jaren zestig actief in het beleggen in winkels. Er is sindsdien een mooie portefeuille opgebouwd. Winkels zijn stabiel en niet zo arbeidsintensief als woningen. Winkels geven een hoog rendement en een stabiel rendement.

97

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Het artikel omtrent huurprijsaanpassingen zorgt voor demping van de markthuur. Deze demping kan zorgen dat de waardeontwikkeling van deze beleggingscategorie minder volatiel is. In hoeverre speelt het artikel een rol in de keuze om te beleggen in winkelcentra? Getaxeerd wordt mede op basis van huurherzieningswaarde. Dit artikel zorgt voor minder volatiliteit, dit is een extra mooie bijkomstigheid.

98


Passantenstromen winkelcentra Nederland

Bron: Locatus 2011

De gemeten passantenaantallen passantenaantallen betreffen het hoogste aantal passanten in een winkelgebied dat op één vast telpunt op een gemiddelde zaterdag zijn gemeten door Locatus.

99


Auteur:

Pieter Bronsveld

Begeleider:

mr. A.D. Flesseman, Boekel de Nerée

2e lezer:

mr. J.R. Sanders MRE, Amsterdam School of Real Estate

Masterthesis MSRE opleiding Amsterdam School of Real Estate Amsterdam, oktober 2011


Voorwoord Deze Masterthesis is het sluitstuk van de opleiding Master of Studies in Real Estate (MSRE) aan de Amsterdam School of Real Estate (ASRE). Na het volgen van de vakken Asset Management, Beleggingsanalyse en Investeringsanalyse brak de tijd aan om een Masterthesis te schrijven over een onderwerp dat past bij deze vakken. Bij mijn huidige werkgever, Syntrus Achmea, houd ik mij bezig met het aansturen en beheren van winkelcentra en solitaire winkels in Nederland. De winkelmarkt is continu aan verandering en nieuwe invloeden onderhevig, waardoor de manier verandert waarop beleggers, huurders en consumenten met vastgoed en belevenis omgaan. Het speelveld wordt steeds dynamischer, de rol van belegger en huurder raakt steeds meer verweven, het groeiend gezamenlijke belang van een aantrekkelijk en goed functionerend winkelcentrum wordt door belegger en huurder steeds meer onderstreept. Daarnaast ben ik persoonlijk altijd gefascineerd geweest door het artikel dat de huurprijsaanpassingen behandelt. Het bestaan van drie verschillende huurprijzen voor één locatie (bestaande huurprijzen, herzieningshuurprijzen en markthuurprijzen) is uniek en tegelijk ook vreemd in een land waar oorspronkelijk vrije contractvorming uitgangspunt is geweest van de wetgever. Om een antwoord te krijgen op de vraag of de huidige huurwetgeving én huurprijzenwetgeving in de optiek van institutionele beleggers voldoet, heb ik mijn centrale vraag geformuleerd. Mijn bijzondere dank gaat uit naar de heer Albert Flesseman voor het begeleiden van mijn scriptie. Daarnaast ben ik mijn vriendin Paula Runge zeer dankbaar voor de ruimte en steun die zij mij heeft geboden voor het schrijven van deze Master Thesis. Tot slot wil ik mijn interne begeleider René Vierkant en mijn vader danken voor het meelezen en meedenken over het onderwerp en de tekst. Amsterdam, oktober 2011

Pieter Bronsveld

2

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Samenvatting Winkelcentra ontlenen hun bestaansrecht met name aan hun onderscheidend vermogen. Dynamiek in formules en brancheringen hierbij essentieel. Een aantrekkelijk centrum huisvest verschillende formules die elk een eigen segment bedienen waardoor een brede doelgroep goed kan worden bereikt. Daarnaast moet een dynamisch centrum kunnen veranderen om de consument te blijven prikkelen. Vraag en het aanbod binnen een winkelcentrum kan door verloop van tijd van invloed zijn op de winkelruimten in een centrum. Invloeden zoals vergrijzing, internet en social media, maar ook gewijzigde interesses kunnen van invloed zijn op vorm en functie van een winkelcentrum in de nabije toekomst De huurwetgeving komt uit de tijd dat er weinig tot geen planmatig ontwikkelde winkelcentra bestonden. Daarnaast is de huurwetgeving geschreven in een tijd dat de markt met name bestond uit zelfstandige ondernemers in plaats van landelijk opererende filiaalbedrijven. De wetgeving gaat niet of nauwelijks mee met de veranderende dynamiek, maar gaat juist uit van een dienende en consistente rol. Onderzocht is of de dynamiek van winkelcentra en het statische karakter van de huurwetgeving wel of niet met elkaar samen gaan waarbij de nadruk komt te liggen op het terrein van huurprijsaanpassingen. Daarbij is antwoord gegeven op de centrale vraagstelling: In hoeverre is de huurwetgeving, en meer in het bijzonder de huurprijzenwetgeving, voldoende geëquipeerd om winkelcentra vanuit het perspectief van de belegger goed te laten functioneren? Anders dan verwacht is de conclusie dat de huurwetgeving én de huurprijzenwetgeving voldoende geëquipeerd zijn om winkelcentra goed te laten functioneren. Dit geldt voor zowel de wetgeving van vóór als ná de wetswijziging van 2003. Alleen bij centra waarbij met een vooraf gedefinieerd plan, kan gewerkt worden met huurcontracten met afwijkende- en voor huurders nadelige bepalingen. In dergelijke centra zijn huurders eerder bereid om bedingen die ten nadele van huurder strekken, te accepteren. Slechts enkele van de geïnterviewde beleggers hebben aangegeven dat de huurwetgeving en de wetgeving omtrent huurprijzenwetgeving niet voldoen en dat aanpassing hiervan wenselijk is. Wel is naar voren gekomen dat een aantal beleggers winkelcentra actiever zijn gaan aansturen om meer toegevoegde waarde te creëren en is daarom voorzichtig begonnen met het voorleggen van afwijkende bedingen aan huurders. Het voorleggen van afwijkende bedingen aan huurders heeft alleen zin als voldoende huurders akkoord gaan met deze afwijkende bedingen. Doorgaans kan hiermee een start worden gemaakt bij de ontwikkeling van een winkelcentrum of een renovatie van een centrum.

3


Inhoudsopgave Voorwoord ............................................................................................................................ 2 Samenvatting........................................................................................................................ 3 Hoofdstuk 1 Inleiding ....................................................................................................... 5 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7

Aanleiding ............................................................................................................................................... 5 Probleemstelling .................................................................................................................................. 5 Doelstelling ............................................................................................................................................. 6 Vraagstelling .......................................................................................................................................... 6 Aanpak ...................................................................................................................................................... 7 Onderzoeksopzet ................................................................................................................................. 7 Afbakening .............................................................................................................................................. 8

Hoofdstuk 2 Literatuuronderzoek ............................................................................. 9 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7

Ontstaan winkelstructuren en winkelcentra ............................................................................. 9 Verloop wetsgeschiedenis huurwetgeving ..............................................................................10 Huurwetgeving.....................................................................................................................................11 Wetgeving huurprijsaanpassing ...................................................................................................14 Landenvergelijk ...................................................................................................................................16 Knelpunten huurwetgeving ............................................................................................................19 Ontwikkelingen en trends ...............................................................................................................21

Hoofdstuk 3 Interviewvragen ................................................................................... 23 3.1 3.2

Inleiding .................................................................................................................................................23 Hoofdvragen interviews..................................................................................................................24

Hoofdstuk 4 Analyse ..................................................................................................... 26 4.1 4.2 4.3 4.4

Weergave antwoorden op interviewvragen ...........................................................................26 Samenvatting antwoorden interviewvragen..........................................................................33 Analyse antwoorden interviewvragen ......................................................................................34 Discussie ................................................................................................................................................36

Hoofdstuk 5 Conclusie & advies ............................................................................... 38 5.1 5.2

Beantwoording centrale vraag en deelvragen ........................................................................38 Aanbevelingen huurrecht huurprijsherziening......................................................................42

Hoofdstuk 6 Literatuurlijst en bronnenverantwoording ................................ 44 Bijlage 1 Interview vragen ......................................................................................... 46 Bijlage 2 Samenvatting antwoorden op interviewvragen .............................. 49 Bijlage 3 Uitgewerkte interviews ............................................................................ 53 Bijlage 4 Passantenstromen winkelcentra Nederland .................................... 99

4

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Hoofdstuk 1 Inleiding

Een onderzoek naar het functioneren van winkelcentra in relatie tot de huidige huurwetgeving, alsmede in het bijzonder naar het functioneren van de wetgeving ten aanzien van huurprijsaanpassingen in winkelcentra. 1.1

Aanleiding

Dynamiek is de levensader van een winkelcentrum. Branches en voorkeuren van consumenten binnen winkelcentra veranderen continu. Om deze consumenten zo goed mogelijk te kunnen bedienen is het voor huurders belangrijk om in te spelen op trends en bewegingen. Voor eigenaren van een winkelcentrum is het belangrijk om de trends en wisselende brancheringen te kunnen faciliteren in de vorm van passende winkelruimte. Een juiste branchemix met afwisselende en complementaire retailers1 maakt dat een winkelcentrum als prettig wordt ervaren. Huurders zijn altijd op zoek naar een combinatie van vertrouwde winkels waar het assortiment van bekend is en winkels die prikkelen omdat deze nieuw of vernieuwend zijn. Een goed centrum is derhalve dynamisch en organisch. Door internationalisering wordt het speelveld voor beleggers en retailers steeds breder. Buitenlandse kennis en opvattingen worden op Nederlandse winkelcentra en huurwetgeving geprojecteerd. Echter, de huurwetgeving heeft een statisch en volgend karakter en doet niet mee met deze dynamiek. De huurwetgeving heeft daarnaast ook een dienend karakter. De vraag die zich dan ook aandient is of de huidige huurwetgeving in de praktijk de dynamiek in winkelcentra belemmert.

1.2

Probleemstelling

Winkelcentra ontlenen hun bestaansrecht met name aan hun onderscheidend vermogen. Zoals aangegeven is de dynamiek in formules en brancheringen hierbij essentieel. Een aantrekkelijk centrum huisvest verschillende formules die elk een eigen segment bedienen waardoor een brede doelgroep goed kan worden bereikt. Het huisvesten van verschillende branches om te voldoen aan de vraag van de consument, kan het noodzakelijk maken om met verschillende huurwaarden te werken bij verschillende soorten huurders. Hierbij kan ook gebruik worden gemaakt van een huurprijs met daarin een omzethuurcomponent. In een winkelcentrum kan door verloop van tijd de vraag en het aanbod van bepaalde afmetingen van winkelruimten wijzigen. Doorgaans neemt door schaalvergroting de vraag naar grotere winkelruimten toe. Dynamiek kan er daarentegen ook voor zorgen dat behoefte ontstaat aan kleinere nieuwe winkels met een specifiek (deel)aanbod. Hoe beter de vraag en aanbod van vierkante

1 Paco Underhill betoogt dit in meerdere boeken, consumenten zijn altijd op zoek naar een mix van ‘the comfort of the known and the excitement of the new’

5

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? meters winkelruimte op elkaar kunnen worden afgestemd, hoe beter een centrum kan functioneren. De huurwetgeving komt uit de tijd dat er weinig tot geen planmatig ontwikkelde winkelcentra bestonden. De huurwetgeving zag en ziet er met name op toe dat huurders worden beschermd in hun broodwinning en hun oudedagsvoorziening. De wetgeving gaat niet of nauwelijks mee met de veranderende dynamiek, maar gaat juist uit van een dienende en consistente rol. Zo negeert de huidige huurwetgeving de unieke eigenschappen van verschillende objecten en maakt het voor de wetgever niet uit wie de huurder is, in welke branche deze opereert en wat zijn draagkracht is. Onderzocht zal worden of de dynamiek van winkelcentra en het statische karakter van de huurwetgeving wel of niet met elkaar samen gaan waarbij de nadruk komt te liggen op het terrein van huurprijsaanpassingen.

1.3

Doelstelling

Het doel van deze scriptie is een poging om antwoord te krijgen op de vraag of de wetgeving in de huidige vorm voldoet om winkelcentra goed te kunnen laten functioneren of dat aanpassingen in de huidige huurwetgeving wenselijk zijn. Hierbij wordt gekeken of een winkelcentrum dynamisch kan zijn en tegelijkertijd die invulling en branchering kan krijgen met bijbehorende gedifferentieerde huurprijzen zodat een specifiek centrum voldoet aan de behoeften van belegger, retailer en consument.

1.4

Vraagstelling

Om te komen tot een antwoord op het bovenstaande, staat de volgende onderzoeksvraag centraal. In hoeverre is de huurwetgeving, en meer in het bijzonder de huurprijzenwetgeving, voldoende geëquipeerd winkelcentra vanuit het perspectief van de belegger goed te laten functioneren? Deelvragen Middels beantwoording van de navolgende deelvragen zal een antwoord worden gegeven op de centrale onderzoeksvraag. 1. Wat zijn de belangrijkste verschillen tussen de winkelgebieden en winkelcentra? 2. Hoe is het huidige huurrecht tot stand gekomen? 3. Waarom heeft de wetgever een apart artikel over huurprijsaanpassing in de wet opgenomen? 4. Zijn er ontwikkelingen die in de nabije toekomst van invloed zijn op een winkelcentrum en die niet samen gaan met de huidige huurwetgeving? 5. Welke problemen komt men in de praktijk tegen?

6

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? 6. Wat maakt een winkelcentrum dynamisch? Welke kenmerken heeft een dynamisch winkelcentrum? 7. Komt het onderscheidend vermogen van winkelcentra onder de huidige wetgeving voldoende tot uiting? 8. Welke centra komen in aanmerking voor afwijkende bedingen en wordt hier door huurders en verhuurders voldoende gebruik van gemaakt?

1.5

Aanpak

Om te kunnen toetsen hoe winkelcentra functioneren, wordt de totstandkoming van winkelcentra en winkelgebieden in het algemeen beschreven. Hierbij worden de soorten winkelcentra in Nederland uiteengezet met bijbehorende karakteristieken. Vervolgens zal de wet en de bedoeling van de wetgever op het terrein van de huuren huurprijzen voor winkelruimte worden behandeld. Aan de hand van verschillende invalshoeken (zoals vergelijkbaarheid en gedaante van objecten) wordt gekeken in welke mate de wettekst functioneert in de praktijk. Vanaf 2003 is de huurwetgeving aangepast en kan, onder voorwaarden, meer ten nadele van de huurder van de wettekst worden afgeweken, waardoor meer gestuurd kan worden op de inhoud van huurcontracten. Hiervoor dient vooraf goedkeuring van de Kantonrechter te worden verkregen. De vraag is echter of ontwikkelaars, beleggers en huurders hier voldoende bekend mee zijn en in welke mate hier in de praktijk gebruik van wordt gemaakt. Stilgestaan zal worden bij locaties waar inmiddels gebruik is gemaakt van de mogelijkheid tot afwijken en beoordeeld zal worden of meer locaties voldoen om af te wijken van de wettekst. Tot slot zal worden onderzocht of en welke verschillende typen winkelcentra een verschillende benadering vergen voor de huurprijsmethodiek. Winkelcentra hebben andere eigenschappen dan solitaire winkelobjecten. Welke eigenschappen dit zijn, zal worden omschreven. Een winkelcentrum kan hierdoor anders worden benaderd dan een los object. Bij de beschouwing van de verschillende soorten winkelcentra zal ook de rol van de verhuurder worden meegenomen. Hierbij zal gekeken worden in welke mate een verhuurder invloed heeft op het functioneren van een winkelcentrum en welke gevolgen deze invloed kan hebben op een winkelcentrum.

1.6

Onderzoeksopzet

Dit is een praktijkgericht wetenschappelijk onderzoek, in de vorm van een kwalitatieve case study. Door middel van het vergelijken van verschillende winkelcentra en het houden van semi gestructureerde interviews met beleggers in winkelcentra, wordt gepoogd antwoord gegeven op de centrale vraag. Het theoretisch deel van het onderzoek zal worden uitgevoerd door middel van een literatuurstudie. Bij beantwoording van de vraag of er verschil bestaat tussen winkelcentra die zijn ontwikkeld voor eigen gebruik of de markt, zullen tien mondelinge interviews worden uitgevoerd.

7

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Voor de meting van de onderzoeksvragen zal een combinatie van literatuurstudie en interviews worden gebruikt. Interviews zullen uitsluitend afgenomen worden bij beleggers.

1.7

Afbakening

Deze scriptie is bekeken vanuit het perspectief van een institutionele belegger. Daarnaast worden uitsluitend in Nederland gelegen centra getoetst.

8

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Hoofdstuk 2 Literatuuronderzoek

2.1

Ontstaan winkelstructuren en winkelcentra

Van oudsher zijn winkelgebieden in de kernen van steden te vinden, binnen de oude stadsmuren op plaatsen waar vroeger markten werden gehouden. De historische hoofdwinkelstraten hebben zich door de bebouwing in de loop der eeuwen ontwikkeld tot winkelgebieden. Echter, door de komst van de auto en toename van de welvaart, zijn nieuwe winkelstructuren ontstaan en heeft het winkelaanbod zich de laatste eeuw verspreid buiten de hoofdwinkelstraten. Bij de wederopbouw na de Tweede Wereldoorlog is een start gemaakt met de bouw van planmatige winkelcentra. Tot de jaren 702 werden winkelvoorzieningen centraal vanuit de overheid aangestuurd. In de jaren 70 en -80 ontstonden in de periferie de eerste woonboulevards die volumineuze artikelen en grootschalige detailhandel aanboden waar consumenten met name doelgerichte bezoeken aflegden. In de jaren negentig en tweeduizend werd voor een meer kwalitatieve en consumentgerichte benadering gekozen. Na de Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening uit 2001 heeft de bouw van planmatig ontwikkelde centra een vlucht genomen en bestaat momenteel circa 44%3 van de totaal beschikbare vierkante meters winkelruimte uit planmatig ontwikkelde centra. Winkelcentra bestaan in verschillende varianten. Locatus heeft een onderverdeling gemaakt van de typen winkelcentra. De tabel op de volgende pagina geeft een verdeling weer van de opsomming van de verschillende typen winkelgebieden in Nederland per augustus 2011. Naast de verdeling van deze winkel categorieën bestaan ook de segmenten verspreide bewinkeling, dit zijn winkels die niet in één van de categorieën passen en PDV/GDV4 centra. Winkelcentra ontlenen hun kracht en bestaansrecht aan hun onderscheidend vermogen, waarvoor een goede branchemix essentieel is. Daarnaast geldt dat naarmate de grootte van het centrum toeneemt, de tijd dat een bezoeker in een centrum verblijft kan worden verlengd en de bereidheid om reisafstand te overbruggen om het betreffende centrum te bezoeken groter wordt. Themacentra hebben een zeer doelgericht bezoek voor ogen, waar consumenten speciaal op af komen en waarvoor men bereid is om vanuit een grote radius het thema centrum, zoals een factory outlet centrum, te bezoeken. Gesteld kan worden dat de aantrekkingskracht en bijzondere eigenschappen van een centrum samen hangen met de grootte van een centrum. Hoe groter het centrum, hoe aantrekkelijker en belangrijker de juiste branchemix wordt.

Bron: NRW (2010), Dynamiek van winkelgebieden, p 19 e.v. Bron: Locatus, medio 2011 27.712.000 m2 WVO beschikbaar in Nederland, ca 12.314.000 m2 WVO is aan te merken als planmatig ontwikkelde centra 4 PDV staat voor Perifere Detailhandelsvestigingen, vestigingen in de periferie van steden en GDV staat voor Grootschalige Detailhandelsvestigingen, geclusterde vestigingen die doorgaans groter zijn dan 1.000 m2 per vestiging. 2 3

9


Binnenstad

Binnenstedelijke winkelstraat

Buurtcentrum

Hoofdwinkelgebied groot

Hoofdwinkelgebied klein

Kernverzorgend centrum groot

Kernverzorgend centrum klein

Kernverzorgend supermarktcentrum

Speciaal Winkelgebied

Stadsdeelcentrum

Supermarktcentrum

Wijkcentrum groot

Wijkcentrum klein Wijkcentrum groot, 5%

Wijkcentrum klein, 9%

Supermarktcentr um, 2% Stadsdeelcentrum , 3% Kernverzorgend supermarktcentr um, 0% Speciaal Kernverzorgend Winkelgebied, 1% centrum klein, 14%

Kernverzorgend centrum groot, 14%

Binnenstad, 13%

Binnenstedelijke winkelstraat, 5% Buurtcentrum, 4%

Hoofdwinkelgebi ed groot, 15%

Hoofdwinkelgebi ed klein, 15%

Bron: Locatus augustus 2011, verdeling retail in Nederland gesorteerd op % m2 WVO, exclusief PDV/GDV en verspreide bewinkeling

2.2

Verloop wetsgeschiedenis huurwetgeving

De huurwetgeving die van toepassing is op winkels is ontstaan in 1971. Voor deze tijd was er slechts wetgeving die de huur van woonruimte betrof en bescherming bood aan huurders van woonruimte. Vanuit de gedachte dat een onderneming buurtbuurt of plaatsgebonden was en een onderneming van een locatie afhankelijk was om zijn bedrijf te kunnen uitoefenen, is bij de politiek de gedachte ontstaan dat ook aan deze groep huurders extra bescherming geboden moest worden. Een onderneming werd op deze manier ier in staat gesteld goodwill op te kunnen kweken door het opbouwen van een klantenkring en het creëren van naamsbekendheid rondom een locatie. Bij het opstellen van de wetgeving is eveneens het uitgangspunt geweest dat huurder een hoge mate van zekerheid van het genot van een vaste locatie werd geboden in combinatie met een vrije prijsvorming. Om een huurder in staat te stellen om zijn investeringen te kunnen terugverdienen werd geadviseerd om een minimale huurtermijn in de wet op te nemen. Na deze termijn termijn zou het partijen vrij staan om de huurovereenkomst huurovereenkomst te beëindigen. Uiteindelijk zijn 10

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? opzeggingsgronden opgenomen op basis waarvan een huurovereenkomst kon worden opgezegd en is besloten om de wetgeving alleen van toepassing te verklaren voor objecten waarbij de plaatsgebondenheid van belang was. Wel bleef de vrije prijsvorming van huurprijzen in tact. In 1975 is de wet gewijzigd. De aanpassing betrof het onderdeel van de aanpassing van een huurprijs van een object indien de huurprijs van dit object niet meer in overeenstemming was met vergelijkbare objecten ter plaatse. Huurprijzen konden vanaf dat moment worden aangepast aan de markthuur. Kort na deze wijziging werden de huurprijzen van verschillende objecten dermate verhoogd, dat de wetgever in 1980 heeft besloten om een nuancering op de aanpassing van de wet uit 1975 aan te brengen. De nuancering betrof dat vanaf dat moment alleen een aanpassing van de huurprijs mogelijk was indien deze niet meer in overeenstemming was met de gemiddelde huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse over een referentieperiode van vijf jaar. Beoogd werd een temperende werking (zowel omhoog als omlaag) van huurprijzen van zittende huurders te realiseren. Het aanpassen van de huurprijs naar de markthuur bij zittende huurders was op dat moment niet meer mogelijk. Na de aanpassing van de wet in 1980 is in 1991 door onderzoeksbureau Bakkenist een wetsvoorstel geschreven, die uitging van een liberalere regeling van de wet terzake de huur van winkelruimte. Dit wetsvoorstel is uiteindelijk verworpen en pas in 2003 zijn de eerste wijzigingen opgenomen in de wet. De wetsaanpassing heeft niet geleid tot geheel nieuwe wetgeving, maar sinds 2003 is het wel mogelijk geworden om ten nadele van de verhuurder af te wijken van de wet. Vandaar dat dit stelsel waarbij overigens niet van ten nadele van de huurder afgeweken mag worden – wordt aangemerkt als semi-dwingend recht. Daarnaast zijn de voorwaarden waaronder toestemming van de Kantonrechter gevraagd kan worden voor afwijkende bedingen ten nadele van huurder als volgt gewijzigd: -

de rechten van een huurder worden niet wezenlijk aangetast of de maatschappelijke positie van de huurder vergeleken met die van een verhuurder is zodanig, dat een huurder de bescherming die de wet hem biedt, niet behoeft.

Uit Rechtspraak blijkt dat deze voorwaarden niet los van elkaar worden bekeken, waardoor ook voor kleine huurders de toestemming kan worden verleend5.

2.3

Huurwetgeving

De huidige huurwetgeving is gebaseerd op de laatste wetswijziging6 van september 2003. Hoewel er op dit moment gelobbyd wordt door Hof Amsterdam, 8 september 2009, WR 2010, 57 en 58 Wetsvoorstel titel 7.4 per 1 augustus 2003. Deze wetswijziging omvat wetsvoorstellen 26.089, 26.090, 26.932, 28.064 en 28.721 zoals terug te vinden op https://zoek.officielebekendmakingen.nl/

5 6

11

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? belangenverenigingen van huurders7 en beleggers8 over aanpassing van de herontwikkelingsclausule zoals deze nu is opgenomen in de wet, wordt de huurwetgeving zoals deze geldt vanaf augustus 2003 in dit onderzoek als uitgangspunt aangehouden. De huurwetgeving maakt een onderscheid tussen bedrijfsruimte conform artikel 7:290 BW en 7:230a BW. De bedrijfsruimte in het eerste artikel gaat over een voor het publiek toegankelijk lokaal voor de rechtstreekse levering van roerende zaken of dienstverlening. In de regel betreft het hier winkelruimte. Wordt het tweede artikel bedoeld, dan gaat het volgens de wetgever over overige bedrijfsruimte, die gekwalificeerd wordt als kantoorruimte c.q. niet 7:290 BW ruimte. Het onderscheid tussen kantoorruimte of winkelruimte is vooral belangrijk, omdat een huurder van winkelruimte meer (semi)dwingend rechtelijke bescherming geniet dan een huurder van kantoorruimte. Het is niet altijd duidelijk in hoeverre een branche kwalificeert als winkel- of kantoorruimte. De stelregel dat als er een kassa aanwezig is, er sprake is van winkelruimte, gaat niet altijd op. Zo worden een bioscoop, videotheek, zonnestudio, schoonheidssalon, makelaarskantoor, een bank en een reisbureau alle gekwalificeerd als kantoorruimte terwijl deze vaak terug te vinden zijn in een winkelcentrum. Veel bankfilialen vestigen zich nu juist in winkelgebieden, waardoor het onderscheid alleen maar onduidelijker wordt. Ook gemakswinkels zoals een Primera of Bruna nemen steeds meer de functie over van bank, doordat zij worden uitgerust met een bankloket, maar blijven als winkel kwalificeren. Huurtermijnen en huurbeëindiging De wetgever gaat er bij de huur van bedrijfsruimte van uit dat huurder in de gelegenheid moet worden gesteld om zijn investeringen te kunnen afschrijven en daarom bescherming nodig heeft. De eerste huurtermijn geldt daarom voor een periode van 5 jaar. Wordt niet opgezegd, dan wordt deze periode verlengd met een periode van nogmaals 5 jaar. Indien niets anders is overeengekomen, dan loopt een huurovereenkomst hierna door voor onbepaalde tijd. Dit houdt in dat de huurovereenkomst op dat moment, rekening houdende met de opzeggingstermijn, op elk moment opzegbaar is. Voor een huurder en verhuurder is de wijze van opzeggen verschillend. Een huurder kan middels een aangetekend schrijven de huurovereenkomst tegen het einde van een periode opzeggen. Een verhuurder is gebonden aan de opzeggingsgronden die de wetgever heeft vastgelegd. Afhankelijk of na de eerste vijf jaar of na tien jaar wordt opgezegd gelden de volgende opzeggingsgronden voor verhuurder. Verhuurder dient bij de opzegging ook de opzeggingsgrond te vermelden. Opzegging na een huurperiode van ten minste vijf jaar: 7 8

Hoofdbedrijfschap Detailhandel www.hbd.nl en Detailhandel Nederland www.dedetailhandel.nl Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed www.ivbn.nl

12

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? 1. slechte bedrijfsvoering door huurder (slecht huurdersschap) 2. dringend eigen gebruik door verhuurder Opzegging na een huurperiode van ten minste tien jaar: 1. slechte bedrijfsvoering door huurder (slecht huurdersschap) 2. dringend eigen gebruik door verhuurder 3. het niet instemmen met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst door huurder 4. de wens van verhuurder tot realisering van een bestemmingsplan 5. belangenafweging In het huidige klimaat waarbij winkelcentra sneller dienen te worden gerevitaliseerd, wordt door verhuurders steeds meer kritiek geuit op de vijf opzeggingsgronden. De wens van enkele belangenverenigingen van huurders om de opzeggingsgronden helemaal te schrappen, kan op termijn leiden tot winkelcentra die niet meer vernieuwen en minder aantrekkelijk worden voor consumenten. Renovatie Indien een verhuurder een object of winkelcentrum wenst te renoveren dan dient met de zittende huurders hier overeenstemming over te worden bereikt. De wetgever heeft hierin voorzien door twee renovatieclausules9 in de wet op te nemen waarbij een clausule betrekking heeft op renovatie met instandhouding van de huurovereenkomst en een clausule die betrekking heeft op beëindiging van de huurovereenkomst. Bij renovatie met voorzetting van de huurovereenkomst dient huurder een renovatie te gedogen indien aan hem een redelijk voorstel door verhuurder is gedaan, waarbij de belangen van huurder (en diens onderhuurders) zijn geborgd. Bij renovatie met beëindiging van de huurovereenkomst kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen op basis van dringend eigen gebruik. De renovatie dient van een dusdanige omvang te zijn, dat door sloop en/of nieuwbouw de functie en plaats van de locatie wordt gewijzigd en huurder niet op dezelfde plek of met dezelfde formule kan worden teruggeplaatst en de renovatie alleen mogelijk is met beëindiging van de huurovereenkomst. Indeplaatsstelling In de huurwetgeving is één artikel opgenomen waar niet van afgeweken mag worden door verhuurder terwijl hiervoor ook geen toestemming door de Kantonrechter kan worden gevraagd. Dat is het artikel omtrent indeplaatsstelling10. Indien een huurder zijn bedrijf wil overdragen aan een derde, waarbij personeel en voorraden worden overgenomen, dan is een renovatie conform artikel 7:220 BW met voortzetting van de huurovereenkomst of renovatie conform artikel 7:296-1-b BW die alleen mogelijk is met beëindiging van de huurovereenkomst 10 Indeplaatsstelling , art. 7:307 BW 9

13

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? verhuurder verplicht deze nieuwe huurder te accepteren, tenzij deze nieuwe huurder onvoldoende financiële waarborgen biedt. Indien aan deze voorwaarden – naar het oordeel van de Rechter - is voldaan, kan nog een belangenafweging door de rechter volgen. De rechter zal dan kijken naar de omstandigheden van het geval om te oordelen of de indeplaatsstelling kan worden toegewezen of afgewezen en kan hieraan voorwaarden verbinden.

2.4

Wetgeving huurprijsaanpassing

Huurwetgeving maakt geen onderscheid tussen winkelcentra en solitaire objecten. De wetgever maakt bij huurprijsaanpassingen in beginsel ook geen onderscheid tussen verschillende branches en vergelijkbaarheid van locaties. Hierdoor kan frictie ontstaan als een verhuurder juist wel onderscheid wenst aan te brengen in een centrum. In Nederland is bij de huur van winkelruimte11 in de wettekst een apart artikel opgenomen dat betrekking heeft op aanpassing van de huurprijs van lopende huurovereenkomsten. Dit artikel is van semi-dwingend recht, hetgeen betekent dat hiervan niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken. Het artikel luidt als volgt: Art. 303 -1 Zowel de huurder als de verhuurder kunnen vorderen dat de rechter de huurprijs, zo deze niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, nader zal vaststellen: a. indien de overeenkomst voor bepaalde tijd geldt, na afloop van de overeengekomen duur: b. in alle andere gevallen, telkens wanneer tenminste vijf jaar zijn verstreken sinds de dag waarop de laatste door partijen vastgestelde huurprijs is ingegaan of waarop de laatste door de rechter vastgestelde huurprijs is gevorderd. -2. Bij de nadere vaststelling van de huurprijs let de rechter op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering. Iedere aldus in de vergelijking te betrekken huurprijs wordt herleid volgens de algemene ontwikkeling van het prijspeil sinds de dag waarop de huurprijs gold tot aan die van het instellen van de vordering. Zo het niet mogelijk is de rechter de voor de toepassing van deze maatstaf benodigde gegevens te verschaffen, maakt de rechter een schatting aan de hand van de te zijner beschikking staande gegevens, waarbij hij die maatstaf zoveel mogelijk als richtsnoer bezigt. -3. De rechter wijst in een vordering tot verhoging van de huurprijs af. Voor zover deze is gegrond op verbeteringen van het gehuurde, die op kosten van de huurder zijn aangebracht. -4. Indien de rechter de huurprijs nader vaststelt geldt deze met ingang van de dag waarop deze is gevorderd, tenzij hij op vordering van een der partijen op grond van bijzondere omstandigheden van het geval een andere ingangsdatum vaststelt. Hij kan daarbij tevens bepalen dat de huurprijs gedurende een door hem vast te stellen termijn van ten hoogste vijf jaren geleidelijk zal worden aangepast.

11

(middenstands)bedrijfsruimte conform 7:290 BW

14


Het aanpassen van de huurprijs geschiedt op verzoek van huurder of verhuurder en kan dus afhankelijk van de economische marktontwikkelingen opwaarts- of neerwaarts geschieden. Deze aanpassing geschied door middel van het berekenen van de huurherzieningswaarde. Hoewel de wetgever getracht heeft om de methodiek kort en bondig te formuleren, blijkt dat het artikel in de praktijk veel ruimte voor discussie en interpretatie over laat. Met name op het vlak of een referentie wel of niet vergelijkbaar is of kan worden gemaakt wordt veel discussie gevoerd. Daarnaast valt niet elke branche12 onder het regime van huurrecht voor bedrijfsruimte, maar onder het huurrecht voor kantoorruimte13. Voor kantooren woonruimte is geen artikel in de wettekst opgenomen dat de aanpassing van de huurprijs, anders dan door indexeringen, dwingend regelt zoals art 7:303 BW voorschrijft voor winkelruimte. Verder kan een huurder een verhuurder bij een dalende markthuur onder druk zetten door te dreigen met opzeggen als deze niet akkoord gaat met een lagere huurprijs, terwijl op basis van referenties van de afgelopen vijf jaar juist blijkt dat de huurprijs op basis van dit artikel juist nu verhoogd mag worden. Omgekeerd is het niet zo dat bij een stijgende markthuur een verhuurder een huurder mee kan laten gaan in verhoging van de huur naar de markthuur, omdat een verhuurder gebonden is aan de temperende werking van dit artikel . Dit lijkt een ongelijkheid te zijn in de wetgeving. Het wetsartikel is vanaf 1980 opgenomen in de wettekst. De wetgever wilde de huurder beschermen tegen ongelimiteerde huurprijsverhogingen, omdat een huurder om zijn bedrijf te kunnen uitoefenen sterk van de locatie afhankelijk was. Daarnaast was een winkelhuurder vaak een zelfstandig ondernemer die met zijn winkel moest voorzien in zijn dagelijks levensonderhoud en voor later in zijn pensioen. Vandaag de dag treft men in de hoofdwinkelstraten van (grotere) steden in grote mate landelijke en internationaal opererende filiaalbedrijven14 aan. In deze hoofdwinkelstraten of A1 locaties kunnen de huurprijzen sterk fluctueren. Zelfstandige ondernemers zitten tegenwoordig voornamelijk in aanloopstraten en de verzorgende winkelgebieden, zoals de buurt- en wijkwinkelcentra. De huurprijzen in deze gebieden laten beperkte bandbreedtes zien, waardoor er ook minder huurprijsherzieningsprocedures lopen. Om een huurprijs te herzien, schrijft artikel 7:304 BW voor dat ‘een vordering alleen ontvankelijk is indien deze vergezeld gaat van een advies omtrent de nadere huurprijs, opgesteld door een of meer door partijen gezamenlijk benoemde terzake deskundigen’. Dergelijke rapporten zijn kostbaar, tijdrovend en voor veel interpretatie vatbaar. Daarnaast dient de meest gerede partij een gang naar de rechter te bekostigen, om de ingangsdatum vast te laten stellen en een gezamenlijke deskundige aan te wijzen, indien het partijen niet lukt om te komen tot een vergelijk. Hierdoor zijn de kosten om een aanpassing te bijvoorbeeld makelaarskantoren, reisbureaus en banken art. 7:230a BW, datgene dat niet valt onder het huurrecht voor woonruimten of bedrijfsruimten 14 ruim 58% van het totale verkoopvloeroppervlak in de grote binnensteden van Nederland worden ingevuld door filiaalbedrijven, bron Locatus Online d.d. 26 juli 2011 12 13

15

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? bewerkstelligen dermate hoog, dat deze kosten alleen gemaakt worden als de verwachting is dat de aanpassing van de huurprijs substantieel zal zijn.

2.5

Landenvergelijk

In dit hoofdstuk zal gekeken worden naar de huurwetgeving van een aantal omliggende landen om te kijken hoe de bescherming tussen huurder en verhuurder is geregeld, wat de huurtermijnen zijn en hoe de huurprijs kan worden aangepast. Gekozen is voor een aantal omringende landen rondom Nederland. Duitsland Er is in de wetgeving in Duitsland een aparte regeling opgenomen die het huurrecht15 behandelt. Het Duitse huurrecht behandelt bedrijfsruimte in het algemeen, er is niets specifiek voor winkelruimte opgenomen. Het Duitse huurrecht kent geen vaste huurtermijn, ook is er geen artikel opgenomen die huurprijsherzieningen behandelt, partijen kunnen dit vrij overeen komen. In vergelijking met Nederland biedt de Duitse huurwetgeving huurders minder bescherming dan de Nederlandse huurwetgeving. Indeplaatsstelling wordt evenmin behandeld in het Duitse huurrecht. Als er gekeken wordt naar renovatiebepalingen, dan valt op dat een huurder verbeteringen en renovaties moet dulden. Wel heeft een huurder recht op schadevergoeding. Het Duitse huurrecht kenmerkt zich met name door de grote mate van vrijheid tussen partijen om een en ander overeen te komen. België In België is eveneens een aparte regeling16 opgenomen in de wetgeving die het huurrecht behandelt. De Handelshuurwet behandelt winkelruimte. In beginsel wordt een huurtermijn van negen jaar overeen gekomen. Huurder heeft binnen deze negen jaar het recht om elke drie jaar de huurovereenkomst te beëindigen, verhuurder kan dit ook indien hij het gehuurde zelf in gebruik wil nemen. Na de periode van negen jaar kan huurder drie keer een verlenging van de huur vragen. Indien huurder dit verzoek niet indient, eindigt de huurovereenkomst van rechtswege. Doet een huurder dit wel, dan dient huurder nieuwe huurvoorwaarden voor te stellen aan verhuurder en dient verhuurder te reageren op dit voorstel. Indien een reactie uit blijft, dan gaat de verlenging conform het voorstel van huurder in. Huurprijsherziening kan bij het verstrijken van elke driejarige periode door beide partijen worden gevraagd, indien de vragende partij kan bewijzen dat de markthuur op het moment van herziening minimaal 15% afwijkt van de huurprijs. De huurprijs wordt door de rechter naar billijkheid vastgesteld. Ook is Boek 2 Titel 5 van hoofdstuk 8 van het Burgerliches Gesetzbuch www.bundesrecht.juris.de Bedrijfsruimte opgenomen in de Handelshuurwet en algemeen verhuur van onroerend goed opgenomen in artt. 17081762bis van het BW

15 16

16

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? het mogelijk dat een verhuurder na een huurperiode van negen jaar de verlenging van de huurovereenkomst niet toestaat omdat hij een derdenbieding heeft ontvangen, waarin een derde aangeeft een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan met verhuurder tegen een hogere huurprijs dan een zittende huurder betaalt. De handelshuurwet heeft een semi-dwingende bepaling opgenomen die het mogelijk maakt voor een huurder om zijn contract inclusief zijn handelszaak over te dragen aan een derde. Huurder dient een procedure te voeren en verhuurder kan binnen 30 dagen bezwaar maken tegen deze overdracht. Een overdracht van het contact aan een derde zonder de overdracht van de handelszaak, mag contractueel worden uitgesloten. Binnen het Belgisch huurrecht wordt een renovatie mogelijk gemaakt door de huurovereenkomst niet te verlengen indien verhuurder wenst te renoveren. Verhuurder is wel verplicht schadevergoeding te betalen aan huurder van één tot maximaal drie jaar huur. Het Belgisch huurrecht is in vergelijking met Nederland iets meer vrij geregeld. Meer bepalingen zijn van regelend recht of semi-dwingend recht, waardoor partijen meer vrijheid hebben om afspraken met elkaar te maken over de huuren verhuur van winkels en winkelcentra. Frankrijk Het Franse huurrecht17 kent een aparte regeling voor de huur van bedrijfsruimte ten behoeve van handelsactiviteiten. Een huurovereenkomst duurt minimaal 9 jaar, waarbij huurovereenkomsten van langer dan 12 jaar notarieel moeten worden vastgelegd. Een huurder heeft in beginsel het recht om elke drie jaar zijn huurovereenkomst op te zeggen. Dit recht kan worden uitgesloten. Beide partijen kunnen een verzoek indienen om de huurovereenkomst te verlengen. De rechter verlengd de huurovereenkomst dan met opnieuw negen jaar en stelt tevens de nieuwe huurvoorwaarden vast. Indien partijen niet opzeggen en geen verzoek indienen tot verlenging, loopt de huurovereenkomst op de oude huurvoorwaarden door. Een bijzonderheid is dat de verhuurder zich ook kan verzetten tegen verlenging van de huurovereenkomst. Voorwaarde hiervoor is wel dat de schade van de beëindiging die huurder lijdt, door verhuurder wordt vergoed. Huurprijsherzieningen kunnen door beide partijen elke drie jaar worden gevraagd. Doorgaans wordt herzien naar markthuurwaarde, echter bepaalde bedrijfsruimten zijn gemaximeerd tot een bepaalde index18 , om te grote schommelingen tegen te gaan. Het Franse systeem kent een dwingendrechtelijke regeling voor contract overname waarbij de plaatsgebondenheid van belang is. Het bedrijf dient daadwerkelijk verkocht te worden, niet alleen de huurrechten moeten worden 17 18

Bail commercial opgenomen in Code de Commerce art. L 145-1 t/m L 145-60 De INSEE index, www.insee.fr

17

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? overgedragen. Dit systeem lijkt erg op de Nederlandse indeplaatsstelling. Onderhuur is in beginsel verboden. Hoewel het gehuurde een goede staat van onderhoud dient te hebben, dient een huurder een renovatie wel te gedogen. Opzeggen van de huurovereenkomst door verhuurder kan alleen aan het einde van een huurperiode en verhuurder is dan schadevergoeding verschuldigd aan huurder. In het Franse huurrecht wordt de huurder in belangrijke mate beschermd. Verder komen veel zaken overeen met het Nederlandse stelsel. Engeland Het Engelse huurrecht19 bevat een speciale regeling voor de huur van bedrijfsruimte20. Deze gaat gepaard met dwingendrechtelijke huurbescherming. Via een ingewikkeld proces kan van de huurbescherming worden afgezien. Ook ingewikkeld is het systeem van huurtermijnen, verlengen - en beëindigen van een huurovereenkomst. Indien geen van de partijen actie onderneemt, wordt een huurovereenkomst onder dezelfde voorwaarden verlengd. Termijnen zijn vrij overeen te komen, waarbij in het verleden vaak termijnen van 25 jaar overeen werden gekomen. Momenteel worden kortere termijnen gebruikt. Ook break opties kunnen worden gebruikt voor zowel huurder als verhuurder. Een huurder met een breakoptie kan geen gebruik maken van zijn breakoptie als er bijvoorbeeld een kleine onderhoudsachterstand is ontstaan door toedoen of nalaten van huurder. Huurprijsaanpassingen kunnen in eigen vrijheid worden overeengekomen. Veel gebruikt is een aanpassing naar markthuurniveau of een upward only clausule. Omzethuur behoort eveneens tot de mogelijkheden. Het Engelse huurrecht is niet bekend met indeplaatsstellingen of onderhuur. Beëindiging van de overeenkomst is mogelijk op een vijftal gronden, waar renovatie en eigen gebruik deel van uit maken. Het Engelse huurrecht is complex omschreven maar geeft wel een grote vrijheid en flexibiliteit voor partijen. Indien een partij onder de huurbescherming valt, dan kan hier van worden afgeweken door te kiezen niet onder de bescherming van de huurwet (‘1954 Act’) te vallen. Hoe omgegaan wordt met onderhoud, huurprijsherzieningen, gebreken en indeplaatsstelling kunnen partijen zelf overeenkomen. Het vergelijk met België, Duitsland, Frankrijk en Engeland geeft aan dat elk land een andere benadering heeft van de huurwetgeving en laat daarnaast zien dat delen van de wetgeving elkaar overlappen. Elk land heeft bijvoorbeeld een minimale huurtermijn opgenomen. Aangezien huurders en beleggers steeds

19 20

Landlord and Tenant Act 1954 part II http://www.legislation.gov.uk/ukpga/Eliz2/2-3/56 Code of Practice for commercial leases in England and Wales, third edition 28 March 2007

18

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? meer internationaal opereren, is het niet onwenselijk om meer harmonisatie in de huurwetgeving aan te brengen. 2.6

Knelpunten huurwetgeving

Concluderend uit de literatuur kunnen een aantal knelpunten toegelicht worden aan de hand van praktijkvoorbeelden: 1. Een winkelcentrum huisvest een full service- en een discount supermarkt in hetzelfde centrum. Onder de huidige wetgeving kan de branchemix door een indeplaatsstelling negatief worden beïnvloed, doordat de huurder van de discount supermarkt in de plaats kan worden gesteld door een tweede full service supermarkt, waardoor het onderscheidend vermogen van twee verschillende supermarkten wordt geëlimineerd. Het centrum kan hierdoor minder aantrekkelijk worden voor consumenten, hetgeen negatief kan doorwerken op het hele centrum. Ook zorgt het artikel van omtrent indeplaatsstelling ervoor dat beleggers geen vrije beschikking hebben op hun eigendom niet meer vrij zijn om zelf een huurder te kiezen. Hierdoor is het mogelijk geworden voor huurders om huurcontracten van goede locaties met relatief gunstige huurvoorwaarden, te verkopen aan andere huurders. Beleggers kunnen in deze situatie alleen weer grip op hun eigendom krijgen door huurders uit te kopen. 2. In een winkelcentrum waar zowel aan een vers speciaalzaak wordt verhuurd als een kledingwinkel, kan bij een huurprijsherziening de doorgaans lagere huurprijs van de vers speciaalzaak als referentie worden gebruikt om zo de huurprijs van de kledingwinkel neerwaarts bij te stellen. 3. Een eigenaar van een geheel centrum met weinig huurmutaties kan bij de wens om de huurprijzen te herzien voor het probleem gesteld worden dat de marktwerking die van invloed is op de huurprijzen niet tot uitdrukking komt in de hoogte van de huurprijzen op een locatie, vanwege de schaarsheid aan transacties. De referentiehuurprijzen in een centrum zorgen ervoor dat de huurprijzen gemiddeld genomen niet het verschil tussen markthuren en bestaande huurprijzen weergeven. Huurprijzen binnen een winkelcentrum zijn daardoor wel vergelijkbaar, maar niet representatief. Om toch het verschil aan te tonen tussen de markthuren en de geldende huurprijzen voor een centrum, dient vergelijk gezocht te worden in andere centra, hetgeen lange discussies en vele interpretaties met zich meebrengt over vergelijkbaarheid, vanwege het criterium in de wet aangaande “vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse”. 4. Indien met een huurder overeen gekomen wordt dat in het contract een omzethuur component van toepassing is, kan het gebeuren dat bij een nadere huurprijsvaststelling de omzetcomponent door de Kantonrechter ongedaan21 wordt gemaakt. Voor beleggers die veel in een centrum hebben geïnvesteerd

Raas, W. (2010), Tijdschrift voor huurrecht bedrijfsruimte 2010 jan/feb, Het hoe en waarom van omzethuur en waarom wetswijziging nodig is, p 4-9

21

19

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? kan dit nadelig zijn omdat zij niet langer profiteren van hogere omzetten die een retailer behaalt door de investeringen van een belegger. 5. In het kader van de Mededingingswet kunnen verhuurders en huurders bepaalde branches maximaal vijf jaar vanaf nieuwbouw weren. Aan de ene kant kan aan huurders hierdoor geen langdurige exclusiviteit worden geboden, anderzijds kan een verhuurder bepaalde branches niet zonder meer buiten een centrum houden. 6. Bij uitbreiding, inkrimping, revitalisatie of wijziging van de routing van een winkelcentrum is het lastig om huurders te verwijderen of te verplaatsen met een aanpassing van de huurvoorwaarden. Er dient sprake te zijn van renovatie, waarbij de huurovereenkomst dan onder voorwaarden kan worden beëindigd. Van huurders die qua branchering (bijvoorbeeld een stoffenwinkel) of ligging (een videotheek midden in een ‘vers’ plein) in de loop der tijd niet meer voldoen, kan onder het huidige recht niet worden gevraagd mee te werken aan ontbinding of verplaatsing. 7. Huurders betalen in winkelcentra vaak ook servicekosten, omdat huurders baat hebben bij een centrum dat schoon, ‘heel’ en veilig is. Daarnaast worden centra vaak als één geheel gepromoot, iets wat bij solitaire objecten niet van toepassing is. Steeds vaker kijken huurders naar de totale kosten van huisvestingslasten in plaats van alleen de kale huurprijs. 8. Door een juridische splitsing22 kan een belegger worden geconfronteerd met een nieuwe contractspartij, omdat onder algemene titel de huurovereenkomst over gaat. Een belegger wordt hierdoor niet in staat gesteld om vrij zijn contractspartij uit te zoeken. Daarnaast hoeft de nieuwe contractspartij de belegger niet te informeren, omdat publicatie in een landelijk dagblad volstaat. 9. Franchisecontracten geven een huurder de mogelijkheid om een locatie te huren en grip te houden op deze locatie door deze te verhuren aan een franchisenemer. Een franchisegever kan bedingen dat indien de franchiseovereenkomst eindigt, de huurovereenkomst met de franchisenemer eveneens eindigt, waardoor de huurder grip blijft houden op de locatie. Een huurder kan derhalve onder voorwaarden wel het artikel omtrent indeplaatsstelling buiten spel zetten terwijl een belegger dit nimmer kan. Een belegger kan niet zelf over de winkel beschikken en zelf een huurder te kunnen kiezen. Hier is sprake van een ongelijke behandeling van dit artikel. De huurwetgeving is in 2003 aangepast. Sindsdien is het mogelijk om afwijkende bepalingen overeen te komen bij huurovereenkomsten tussen huurder en verhuurder. Wel dient de maatschappelijke positie van huurder zodanig te zijn dat hij in redelijkheid geen huurbescherming behoeft of de afwijkingen moeten geen wezenlijke aantasting van de rechten van de huurder meebrengen. De

22

artikel 3:116 BW

20

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? contracten dienen vooraf wel te worden voorgelegd aan de Kantonrechter en deze dient de afwijkende bepalingen vooraf goed te keuren.

2.7

Ontwikkelingen en trends

In hoofdstuk 1 is aangegeven dat de huurwetgeving een dienend karakter heeft en trends volgt. Er zijn een aantal ontwikkelingen gaande, die van invloed zijn op de winkelmarkt. Deze ontwikkelingen kunnen er echter wel voor zorgen dat de wetgeving sneller dan in het verleden dient te worden aangepast en dat voorgesorteerd kan worden op de onomkeerbare veranderingen. De wetgeving heeft geen vat op de markt, maar dient de veranderende markt ook niet te hinderen. Overbewinkeling Verschillende onderzoeken23 geven aan dat het aantal beschikbare vierkante meters winkelruimte in Nederland op dit moment groter is dan de vraag naar deze winkelmeters. Ook is gesteld dat de vierkante meters winkelruimte die in 2011 zijn toegevoegd aan het winkelaanbod, gelijk is aan de toename van de leegstand van het aantal vierkante meters winkelruimte. Deels wordt de leegstand verklaard door (tijdelijke) economische neergang. Minder vierkante meters winkelruimte kan resulteren in een betere kwaliteit van winkelgebieden. Onder meer Syntrus Achmea geeft aan dat de kernen van binnensteden kleiner zullen worden, waardoor in aanloopstraten met structurele leegstand zal ontstaan. De ‘kracht van de stad’ ligt in een sterke winkelkern met daarom een aantrekkelijk zwerfmilieu met unieke winkels. De huidige binnensteden worden thans geconfronteerd met beperkte maar structurele leegstand in de aanloopgebieden. Voor winkelcentra draait het steeds meer om een goede mix van dagelijks- en niet dagelijks aanbod binnen een centrum. Vergrijzing In 2011 was 15,6%24 van de (gehele) bevolking in Nederland 65 jaar of ouder. In 2025 zal dit percentage toenemen tot 21,7% en in 2035 is de verwachting dat dit percentage is gestegen tot 25,6%. Na 2040 wordt een afname van de bevolking verwacht. Momenteel nemen vier personen deel aan de arbeidsmarkt om een gepensioneerd persoon te kunnen bedienen. In 2040 zal de verhouding zijn omgeslagen en is de verwachting dat op elke werkende persoon twee gepensioneerden staan, aldus de heer Van Welie van Ortec25. De markt zal binnen afzienbare tijd veranderen en de winkels zullen hun assortiment ook moeten richten op het bedienen van de groep gepensioneerden die tegen die tijd de toon zetten.

23 CBW Mitex (2010) Retail 2020 en www.retail2020.nl, NRW taskforce (2010), 14 september 2010, Dynamiek van winkelgebieden van meer naar betere meters en http://www.locatus.com/retailreflect/category/leegstand/ 24 Statline, kerncijfers van de bevolkingsprognose 2010-2060, januari 2011 25 drs. A.T.G. van Welie, Ortec Finance, college ASRE Investeringsanalyse maart 2010

21

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Internet In de komende tien jaar gaat er meer veranderen in de retail dan in de afgelopen twintig tot dertig jaar is gebeurd. Dit komt doordat de bevolkingsopbouw verandert, maar ook door de manier26 waarop produkten worden aangeschaft. Internet bekleed de rol van zowel oriëntatiekanaal als aankoopkanaal en zorgt voor meer transparantie van informatie. Een consument is beter voorbereid en doet vaker gerichte aankopen. Winkelen wordt steeds meer een belevenis. Men zal minder uitgeven aan produkten, maar gerichter. Hierdoor zal de vraag naar winkels veranderen en neemt tegelijkertijd de noodzaak om winkelcentra sneller aan te passen aan de nieuwe realiteit toe. Andere onderzoeken geven aan dat er een bepaalde vraaguitval is te verwachten, waardoor het totaal aantal meters winkelruimte zullen afnemen. De bestaande winkelmeters zullen beter en anders dienen te worden aangewend. Duurzaamheid Door een toenemend besef van de korte levenscyclus van produkten27 (waterflessen) in verhouding tot de produktie hiervan, de wijze waarop en door wie produkten zijn gemaakt (eco produkten, kinderarbeid) en de wetenschap dat het verbruik van eindige bronnen de laatste jaren een vlucht heeft genomen, zal consumenten uiteindelijk doen beseffen dat de levenscyclus van produkten dient te veranderen. Hierdoor zullen de consumenten niet langer genoegen nemen met niet duurzame produkten en zaken die een korte levenscyclus hebben. Dit zal er toe kunnen leiden dat er minder geconsumeerd gaat worden wat op zij beurt weer gevolgen zal hebben voor de vraag naar winkelruimte.

26 27

http://statline.cbs.nl/statweb/ www.storyofstuff.com

22


Interviewvra Hoofdstuk 3 Interviewvragen

3.1

Inleiding

Door middel van het interviewen van tien institutionele beleggers is kwalitatief onderzoek gedaan naar het functioneren van de huidige Nederlandse huurwetgeving enerzijds en het functioneren van winkelcentra onder de huurwetgeving in Nederland anderzijds. Aan de beleggers is gevraagd of de huidige dynamiek van winkelcentra wordt beïnvloed door de huidige huurwetgeving. Met de uitkomsten van deze tien interviews kan een redelijk beeld worden gegeven over de visie van deze beleggers op de de huurwetgeving in relatie tot winkelcentra. Aan de interviews hebben de volgende beleggers meegewerkt:

Voor de totstandkoming van deze mix aan beleggers is gekeken naar een representatie van verhuurders die elk op een andere manier opereren in het vastgoed. De geselecteerde groep beleggers verschillen van elkaar op het vlak van nationaal- en internationaal opererend, wel en niet- beursgenoteerde, beursgenoteerd actief zijn in open- en besloten fondsen en beleggers die met name hebben belegd in kleinere en grotere winkelcentra. Op deze manier is invulling gegeven aan de soorten winkelcentra in verschillende groottes en spreiding in Nederland en is de mogelijkheid gegeven voor een aantal beleggers om ook vergelijkingen te maken met functioneren van winkelcentra winkelcentra en huurwetgeving in het buitenland. Deze eze geïnterviewde beleggers vertegenwoordigen circa 48% van de grootste grootst Nederlandse vastgoedbeleggers die actief zijn in onder meer winkels en winkelcentra.

23


Bron: Vastgoedmarkt februari 2011, p 67, onderzoek Gebraad, J. CBS en Vastgoedmarkt, bewerkt door Pieter Bronsveld.

Van het totaal aantal vierkante meters planmatig ontwikkelde winkelcentra in Nederland vertegenwoordigen vertegenwoordig de geïnterviewde vastgoedbeleggers eleggers, die onder meer actief zijn in het beleggen in winkelcentra, in 2011 caa 37% van deze vierkante meters winkelcentra.

Bron: NRW Register Planmatig ontwikkelde winkelcentra 2008, bewerkt door Pieter Bronsveld naar juni 2011

3.2

Hoofdvragen interviews

Door middel van verdelen van de interviewvragen vragen in vier hoofdcategorieën is per categorie de nadruk gelegd op een specifiek vlak.

24

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Onderdeel 1: Wat is nodig om een winkelcentrum goed te laten functioneren. In dit onderdeel is ingegaan op de dynamiek van winkelcentra en de huidige huurwetgeving. Gevraagd is of de huidige wetgeving voldoet om een winkelcentrum goed te laten functioneren of dat het wenselijk is om een onderscheid te maken tussen huurwetgeving voor winkelcentra en solitaire objecten. Daarnaast is gevraagd hoe bestaande wetsartikelen binnen het huurrecht zoals het artikel omtrent indeplaatsstelling en renovatie wordt ervaren. Onderdeel 2: Hoe verlopen procedures rondom huurprijsaanpassingen. In dit onderdeel wordt verder ingegaan op huurprijsaanpassingen in winkelcentra. Aan de institutionele beleggers is gevraagd hoe de dagelijkse praktijk is en of men tegen bepaalde problemen aan loopt. Niet alleen over het huidige systeem worden vragen gesteld, maar ook over de mogelijke alternatieven die zouden kunnen worden geboden om een huurprijs te herzien. Daarbij wordt de vraag gesteld of omzethuur in de wettekst opgenomen dient te worden. Onderdeel 3: Mogelijkheid tot het afwijken van de wettekst. Voor dit laatste onderdeel wat betreft de huidige huurwetgeving werd de nadruk gelegd op de wetswijziging van augustus 2003, waarna het voor professionele huurders en verhuurders mogelijk is geworden om ten nadele van huurder af te wijken van de huurwetgeving, waarvoor vooraf toestemming van de Kantonrechter nodig is. Gevraagd wordt of en zo ja, van welke artikelen wordt afgeweken. En er wordt stilgestaan bij de vraag of deze wetswijziging van 2003 er voor heeft gezorgd dat huurovereenkomsten nu beter op maat kunnen worden gemaakt. Onderdeel 4:Winkelcentra als beleggingscategorie. Het laatste onderdeel van het interview staat stil bij de vraag waarom beleggers in Nederlandse winkelcentra beleggen. Daarnaast wordt een antwoord gegeven op de vraag of de invloed van huurprijsherzieningen in Nederland een rol spelen of hebben gespeeld in de keuze om te beleggen in winkelcentra.

25

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Hoofdstuk 4 Analyse

4.1

Weergave antwoorden op interviewvragen

De uitgewerkte interviews per belegger aan de hand van de interviewvragen zijn als bijlagen opgenomen, evenals een overzichtstabel van alle samengevatte antwoorden. Per interviewvraag zijn de antwoorden van alle geïnterviewde beleggers samengevat. Onderdeel 1 -Wat maakt een winkelcentrum dynamisch en in welke mate beïnvloedt de huidige huurwetgeving deze dynamiek? Bij het eerste onderdeel over wat nodig is om een winkelcentrum goed te laten functioneren komt met name naar voren dat de dynamiek wordt beïnvloed door een goede branchering en de mogelijkheid om een centrum aan te passen aan de huidige tijdsgeest. De branchering is locatie gebonden en is afhankelijk van de grootte en de functie van het centrum. Hoe groter het centrum, hoe belangrijker het wordt om door middel van retenanting28 huurders te verplaatsen of uit te plaatsen. Daarnaast wordt aangegeven dat de mix van couleur locale en landelijke ketens een winkelcentrum meer dynamiek geven. Couleur locale heeft doorgaans een minder hoge betalingscapaciteit omdat de omzet van een speciale huurder lager is. Toch kan het wenselijk zijn om bijvoorbeeld een houten treinen winkel te plaatsen omdat dit extra sfeer geeft aan een centrum. De huidige huurwetgeving kan hier op twee manieren nadelig werken. Middels een indeplaatsstelling kan de huurder vervangen worden door een keten en bij een huurprijsherziening kunnen andere huurders de referentiehuur van een minder draagkrachtige huurder als referentie gebruiken. - Ervaart u de huidige huurwetgeving als knellend? Zo ja, in welke mate? Negen van de tien beleggers ervaart de huidige huurwetgeving niet als knellend. De huidige wetgeving wordt als een gegeven beschouwd en elke belegger heeft hier op hoofdlijnen mee om leren gaan. Wel zijn er verschillende kanttekeningen geplaatst bij de huurwetgeving. Deze zijn met name op het vlak van renovatie en dynamiek. De meeste beleggers zijn van mening dat renovaties makkelijker mogelijk gemaakt moeten worden en dat tegelijkertijd kleine huurders meer bescherming geboden dienen te krijgen in de vorm van meer financiële compensatie dan de huidige vergoedingen die worden toegekend bij een procedure bij de Rechtbank. Hiermee hangt samen de wens om verduidelijking door de wetgever van wie een professionele partij29 is. Het artikel omtrent Retenanting is het actief verschuiven en vernieuwen van huurders binnen een centrum, het plaatsen van nieuwe publiek trekkende huurders om zo nieuwe impulsen te geven aan de aantrekkelijkheid van een centrum. 29 In art. 291-3 BW wordt aangegeven dat alleen ten nadele van huurder mag worden afgeweken indien o.a. de maatschappelijke positie van huurder zodanig is dat deze de bescherming in redelijkheid niet behoeft. Gesproken wordt over een professionele partij. De wetgever geeft echter niet duidelijk aan wanneer een partij als zodanig kan worden aangemerkt. 28

26

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? indeplaatsstelling wordt door de beleggers niet als wenselijk ervaren, omdat deze vaak door huurders oneigenlijk gebruikt wordt. Daarbij wordt door enkele beleggers de wens geuit om meer uitleg te geven over de methodiek van het herzien van huurprijzen30. - Hoe ervaart u het artikel omtrent indeplaatsstelling? De meeste beleggers (8 van de 10) merken op dat het artikel doorgaans oneigenlijk wordt gebruikt. Het artikel zoals dit bedoeld is voor werkelijke bedrijfsoverdracht wordt door geen enkele belegger als onredelijk ervaren. Een aantal beleggers houdt een verzoek tot indeplaatsstelling tegen als deze oneigenlijk is en een aantal beleggers keert een oneigenlijk verzoek om indeplaatsstelling ten positieve om, bijvoorbeeld door middel van het afsluiten van een nieuwe huurovereenkomst. In enkele gevallen wordt gekeken of het verzoek geen nadelige consequenties heeft voor een centrum, waarna een oneigenlijk verzoek alsnog gehonoreerd kan worden. Maatstaf hiervoor is dat de nieuwe huurder voldoende solvabel is. Enkele beleggers die meer grip willen hebben op de huurders in een winkelcentrum stellen voor om een voorkeursrecht te bedingen, waarbij een belegger de mogelijkheid wordt geboden om de goodwill die een derde wil betalen voor een locatie aan een ondernemer te vergoeden om zo grip te houden op de branchemix. Verder is in een enkel geval aangegeven dat door middel van het afsluiten van eindige huurcontracten31 verzoeken tot indeplaatsstelling minder interessant worden voor opvolgende huurders, omdat een opvolgend huurder dan niet langer het voordeel heeft van een lopend contract. - Hoe ervaart u het artikel omtrent renovatie? De beleggers geven aan dat de noodzaak tot renoveren in de huidige tijdsgeest, toeneemt. Het artikel zoals deze in de wet staat dient in ieder geval behouden te worden en bij voorkeur te worden uitgebreid. De meeste beleggers hanteren in de huurovereenkomsten een afwijkende renovatieclausule, die verder gaat dan de wettelijke bepaling. Een enkele belegger oppert voor een variant waarbij huurders eerder gedwongen worden mee te werken met behoud van de huurovereenkomst. Aangegeven wordt met name dat in de praktijk doorgaans minnelijk overeenstemming wordt bereikt met huurders. Indien dit niet lukt, of één of enkele huurders zich verzetten, dan kan op grond van de renovatiebepaling een procedure worden opgestart om met goedkeuring van de rechter de huurovereenkomst te ontbinden teneinde een renovatie doorgang te laten vinden. Gezien de doorlooptijd van een procedure is het vaak onwenselijk om een procedure op te starten. Daarnaast is door verschillende beleggers aangegeven dat de toegekende vergoedingen bij procedures doorgaans een stuk lager zijn de vergoedingen die minnelijk worden geboden. Tot slot is aangegeven dat kleine, veelal zelfstandige ondernemers een reële vergoeding dienen te ontvangen.

30 zie ook Master Thesis B.J. Mols, mei 2006, Hoe kun je appels met peren vergelijken?, een onderzoek naar de interpretatie van het begrip “vergelijkbare bedrijfsruimte” van art. 7:303 BW 31 Met toestemming vooraf door de Kantonrechter wordt vastgelegd dat de huurovereenkomst na een bepaalde tijd eindigt zonder dat opzegging van huurder of verhuurder hiervoor noodzakelijk is.

27

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Onderstreept wordt dat belegger en huurder een gezamenlijk belang hebben en dat is een goed functionerend winkelcentrum. - In hoeverre vindt u de huidige wetgeving toepasbaar als u deze projecteert op winkelcentra? Van de 10 beleggers geven 9 beleggers aan dat de huidige wetgeving toepasbaar is op winkelcentra. Hier dient wel bij vermeld te worden dat dit met name komt door de huidige wetgeving in combinatie met de afgesloten huurcontracten. Deze combinatie maakt dat winkelcentra goed kunnen worden aangestuurd. Één belegger doet dit door uitsluitend contracten te gebruiken die vooraf worden voorgelegd aan de Kantonrechter. Deze belegger opereert internationaal en belegt met name in grote winkelcentra in Nederland. Andere beleggers geven aan dat er vaak standaard contracten zijn afgesloten met filiaalbedrijven. Daarnaast wordt aangegeven dat de wetgeving dient te worden aangepast aan de huidige markt., omdat de markt sterk is verandert sinds de invoering van de huurwetgeving over winkelen bedrijfsruimten. - Dient de wetgever onderscheid te maken tussen solitaire winkelpanden en winkelcentra? Op deze vraag is verschillend gereageerd. Alle beleggers onderschrijven dat er verschil is tussen winkelcentra en solitaire objecten en dat dit ook in de formulering van de gehanteerde huurovereenkomsten tot uiting komt. Met name de vraag hoe een onderscheid tussen winkel en winkelcentra in de wetgeving het beste kan worden omschreven, wordt vaak gesteld. Indien onderscheid gemaakt wordt, dan is dit vooral wenselijk als daardoor de dynamiek in een centrum verbetert. Benadrukt werd in enkele gevallen dat het belang van een winkelcentrum als geheel vaak belangrijker is dan het belang van één huurder. Collectief wordt door huurders dit belang vaak onderschreven. Onderdeel 2 - Hoe wordt de huidige wettelijke regeling inzake het aanpassen van de huurprijs door u ervaren? Deze regeling leidt tot veel discussie over vergelijkbaarheid en hoe men tot een vergelijk is gekomen van de referentie objecten. Er heerst een verdeeld beeld over de vraag of dit artikel goed of slecht is geformuleerd of redelijk is binnen de huidige tijdsgeest. Bij nieuwbouw werkt dit artikel niet goed na de eerste huurperiode van vijf jaar omdat er nog onvoldoende referenties zijn die een verschil in huurwaarde laten zien. Bij winkelcentra met weinig mutaties blijft het huurherzieningsniveau vaak laag, terwijl de markthuur doorgaans afwijkt van de vigerende huurprijzen en huurherzieningswaarden. Als de vraag groter is dan het aanbod in een centrum, dan kan de markthuur hoger liggen dan de gemiddelde huurprijzen die in een centrum betaald worden. Dit komt niet tot uiting omdat er weinig transacties zijn. Omgekeerd kan bij een oververhuurd centrum ook de lagere markthuur op een moment lastig worden aangetoond als transacties uitblijven.

28

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Dit artikel wordt met name niet redelijk gevonden door beleggers in een centrum dat beter wordt doordat de belegger investeert het aanpassen van een centrum en de branchering met bijvoorbeeld internationale trekkers. Het resultaat kan namelijk zijn dat een belegger in plaats van een beloning in de vorm van een hogere huurprijs, juist geconfronteerd kan worden met een lagere huurprijs als een huurder een huurprijsherziening opstart. De investeringen die een belegger heeft gepleegd, worden teniet gedaan door huurreferenties van vóór de upgrading. - Hoe ervaart u het verzamelen van informatie over vergelijkingspanden om een goede inschatting te maken van de herzieningshuurwaarde ter plaatse? De beleggers geven allen aan dat het verzamelen van informatie tijdrovend is. Om het proces te versnellen en omdat een database met geschikte en actuele gegevens noodzakelijk is, wordt door veel beleggers gebruik gemaakt van externe makelaars. De markt wordt steeds transparanter, waarbij geldt dat de partij met de meeste gegevens een voorsprong heeft met het opstellen van een rapport. Verder wordt aangegeven dat het litigieuze32 object en de vergelijkingsobjecten op een eenduidige wijze dienen te worden vergeleken, hetgeen vaak niet gebeurd. Tot slot wordt aangegeven dat vergelijk binnen een winkelcentrum, waarvan het eigendom in handen van één belegger is, zelden tot problemen leidt en dat huurders zelf ook met vergelijkingsobjecten binnen een winkelcentrum komen bij een huurprijsherziening. - Hoe ervaart u de deskundigenrapporten en maakt het verschil of deze door een makelaar is opgesteld of door de Bedrijfs Huur Advies Commissie33 (hierna BHAC)? Rapporten door makelaars zijn het snelst opgesteld en de meeste makelaarskantoren zijn voorzien van actuele informatie, een gedegen kennis en beschikken doorgaans over een uitgebreide referentiedatabase. Sommige makelaarskantoren richten zich uitsluitend op het opstellen van deskundigenrapporten en treden alleen voor huurders op, waardoor rapporten soms gekleurd zijn. De BHAC is met name niet populair bij beleggers vanwege de lange behandeltijd, de vaak onzekere uitkomst, omdat de methodiek per BHAC per regio verschillend is en veel BHAC’s niet voldoende goed gevoed zijn met actuele informatie. De meeste beleggers hebben zelden te maken met rapporten van de BHAC, omdat rapporten van makelaars worden gebruikt of huurprijsherzieningen voor het uitbrengen van een advies door de BHAC al minnelijk geschikt zijn. -Huurders kunnen een eigenaar verwijten dat er onvoldoende vrije prijsvorming heeft plaats gevonden bij het vaststellen van de huurprijs. Wat is uw visie hierop

Litigieuze object; daar waar een geschil over is, hier het pand waar het in een huurprijsherziening om gaat. De Bedrijfshuuradviescommissie (BHAC) is een door een Kamer van Koophandel ingestelde onafhankelijke commissie die advies geeft over huurprijzen van middenstandsbedrijfsruimten.

32 33

29

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? en wat zijn uw ervaringen als verschillende referentie centra in de vergelijking dienen te worden betrokken? In de praktijk is er zelden discussie over vergelijkingsobjecten binnen een winkelcentrum. Zowel huurder als belegger dragen referenties aan binnen een winkelcentrum. Indien er weinig transacties zijn binnen een centrum, dan is doorgaans het verschil tussen de markthuur en de herzieningshuur groot. Zowel huurder als belegger dienen dan externe vergelijkingen te betrekken in een herziening. Van belang is dat alle referenties zoveel als mogelijk worden geobjectiveerd, omdat subjectieve discussies de uitkomsten slechts verstoren. Wel wordt aangegeven dat voor supermarkten doorgaans uitsluitend extern wordt vergeleken. -Hoe vaak worden huurprijsprocedures minnelijk geschikt en wat is hiervan de reden? 8 van de 10 beleggers geeft aan bij voorkeur een huurprijsprocedure minnelijk te willen schikken. Twee beleggers geven aan dat dit per geval wordt bekeken. Reden voor het minnelijk schikken is de doorlooptijd van een procedure en de relatie die een belegger heeft met een huurder. Men is van elkaar afhankelijk, vaak op meerdere locaties. -In hoeverre zou een markthuurtoets na de referentieperiode meer recht doen aan het systeem van huurprijsbepaling? Ongeveer de helft van de beleggers geeft aan dat een markthuurtoets meer recht doet aan het huidige systeem. Reden hiervoor is dat dit een meer realistisch stelsel creëert , waarbij marktontwikkelingen beter worden gevolgd34. Verder is door enkele beleggers geopperd dat een systeem met een derdenbieding een alternatief kan zijn. Een huurder krijgt dan de keuze om tegen marktconforme condities door te huren of zijn onderneming te staken. Tot slot geven enkele beleggers aan dat de huidige regeling volstaat of zelfs comfort geeft in tijden van recessie. -Dient de component omzethuur te worden opgenomen in de wettekst? De meeste beleggers zijn geen voorstander van invoering van de component omzethuur in de wettekst, omdat dit alleen interessant is wanneer een belegger invloed heeft op de omzet van huurders en er voldoende gegevens worden verzameld. Bij een huurprijsherziening dient alleen de basishuur te worden aangepast en dient de wetgever bij de behandeling van een procedure de omzetcomponent in tact te laten als deze is overeengekomen35.

Zie ook Huydecoper, J.L.R.A. (2007), WR Tijdschrift voor huurrecht 2007-6, Wat deugt er niet aan het huurrecht?, WR 2007, 51 35 Zie ook Raas, W. (2010), Tijdschrift voor huurrecht bedrijfsruimte 2010 jan/feb, Het hoe en waarom van omzethuur en waarom wetswijziging nodig is, p 4-9 34

30

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Onderdeel 3 - Vraagt u sinds de wetswijziging uit 2003 toestemming aan de Kantonrechter voor afwijkende bedingen? Zo ja, voor welke bedingen en hoe vaak? Zo nee, waarom niet? Twee van de tien beleggers maakt momenteel gebruik van de mogelijkheid om afwijkende afspraken met huurders in winkelcentra vast te leggen in huurovereenkomsten die vooraf dienen te worden goedgekeurd door de Kantonrechter en een aantal beleggers wil in de toekomst meer afwijkende afspraken gaan maken met huurders. Een aantal beleggers maakt hier al gebruik van bij solitaire objecten. Enkele beleggers kunnen zich goed vinden in de huidige wettelijke regeling en met name door de huurovereenkomsten die gehanteerd worden. Daarnaast zijn veel centra niet geschikt om massaal afwijkende contracten voor te leggen, simpelweg omdat de huurders niet bereid zijn een deel van de door de wet geboden huurbescherming op te geven. - Wordt alleen op huurprijs afgeweken of ook op andere aspecten? De meeste beleggers hebben aangegeven dat zij nog geen gebruik maken van afwijkende contracten bij winkelcentra. Als er wel afwijkende contracten worden afgesloten dan wordt doorgaans de eindigheid van contracten geregeld. Met deze eindigheid is meteen de huurprijsherzieningsdiscussie beslecht en zal het oneigenlijke gebruik van indeplaatsstellingen minder spelen, omdat contracten een vaste einddatum hebben gekregen en de handel in contracten hierdoor financieel minder interessant is geworden. - Welke afwijkende bepalingen komt u in de praktijk tegen? Als er afwijkende bepalingen worden opgenomen, dan zijn dit doorgaans bepalingen die inspelen om wijzigingen in de nabije toekomst vanuit de overheid of de markt, bijvoorbeeld door het toepassen van green leases of het toevoegen van een sustainability paragraaf aan een huurovereenkomst. Deze bepalingen zijn wel afwijkend, maar waarschijnlijk niet dermate afwijkend dat deze vooraf dienen te worden getoetst door de Kantonrechter. Beleggers van grotere centra hanteren als afwijkende bepalingen het afstaan van omzetgegevens om units en winkelcentra te monitoren op passanten en performance, een beëindigingsgrond op basis van een omzetcriterium of een afwijkende bepaling om een bepaald winkelconcept te borgen. - In hoeverre levert de wetswijziging van 2003 nog beperkingen op in de praktijk? Alle beleggers vinden dat de huidige wetgeving in combinatie met de standaard contracten of incidenteel de afwijkende contracten voldoen. Een afwijkend contract dat vooraf aan de Kantonrechter dient te worden voorgelegd heeft alleen zin als een winkelcentrum een dusdanig grote trekkracht genereert, dat huurder en belegger inzien en bereid zijn om af te wijken van de wettekst en

31

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? bepalingen overeen te komen die een winkelcentrum laten prevaleren boven een huurder. - Is de voorziening in de wet om afwijkende afspraken te maken voldoende om in de praktijk een huurovereenkomst op maat te maken? De beleggers geven nagenoeg allemaal aan dat binnen de huidige wetgeving en binnen de gehanteerde (standaard) contracten huurovereenkomsten op maat kunnen worden gemaakt. De meeste huurcontracten hoeven niet vooraf aan de Kantonrechter te worden voorgelegd, tenzij het centrum een specifiek thema heeft, zoals een factory outlet. Daarnaast speelt het afwijken van de wettekst bij de meeste beleggers met name bij solitaire A1 objecten, omdat huurders door de schaarste van deze locaties eerder bereid zijn om afwijkende bepalingen te accepteren. - Zou de wettekst een bepaling moeten opnemen wanneer partijen worden aangemerkt als ‘professionele’ partijen zodat duidelijk is wie afwijkende afspraken kan maken? Op deze vraag is door de beleggers unaniem aangegeven dat deze toevoeging niet nodig is in de huidige wetgeving. Het omschrijven wanneer een partij professioneel is, zal uiteindelijk weer tot extra discussies leiden. Aangegeven is dat een rechter kan oordelen of een partij professioneel is, daarnaast kan elke partij professioneel advies inwinnen. Onderdeel 4 -Wat maakt winkelcentra voor u een interessante beleggingscategorie? Winkels en winkelcentra zijn vaak interessante beleggingscategorieën omdat deze als onderdeel worden gezien van het beleggen in winkels, woningen en kantoren. Slechts enkele beleggers hebben nu een focus op uitsluitend winkels of winkelcentra, maar vanuit oorsprong maken winkels allemaal onderdeel uit van een beleggingsmix. Enkele beleggers geven aan dat zij winkelcentra door active management naar een hoger niveau willen tillen, waardoor extra waarde wordt gecreëerd. -Het artikel omtrent huurprijsaanpassingen zorgt voor demping van de markthuur. Deze demping kan zorgen dat de waardeontwikkeling van deze beleggingscategorie minder volatiel is. In hoeverre speelt het artikel een rol in de keuze om te beleggen in winkelcentra? Voor geen enkele belegger is het 7:303 BW artikel een reden geweest om juist wel of juist niet in winkelcentra te gaan beleggen. Wel wordt uiteraard rekening gehouden met de aanwezigheid van dit artikel in bijvoorbeeld de taxaties. Hierbij dient wel te worden opgemerkt dat pensioenfondsen uitgebreide studies verrichten om beleggingen met een juiste risico-rendementsprofiel te selecteren, het artikel 7:303 BW zorgt voor een afgevlakte risicocurve en daarmee een

32

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? stabieler rendement, wat zich in tijde van recessie met name uit in vergelijking met bijvoorbeeld beleggingen in aandelen.

4.2

Samenvatting antwoorden interviewvragen

Aan de hand van de interviews kunnen de volgende samenvattingen worden geformuleerd op de antwoorden op de interviewvragen. - Wat is nodig om een winkelcentrum goed te laten functioneren Winkelcentra functioneren over het algemeen goed onder het huidige huurrecht. De dynamiek kan verder worden verbeterd door het verruimen van de renovatiemogelijkheden die de wet biedt. Er hoeft geen onderscheid gemaakt te worden tussen huurwetgeving voor solitaire winkels en winkelcentra. Het artikel omtrent indeplaatsstelling kan opnieuw worden bekeken en worden afgestemd op de verder geprofessionaliseerde- en gefilialiseerde huurdersmarkt van 2011. - Hoe verlopen procedures rondom huurprijsaanpassingen Verduidelijking van de methodiek wordt door veel partijen als wenselijk ervaren. Een deel van de beleggers vindt aansluiting bij de markthuur beter passen bij de huidige tijdsgeest. Met name bij winkelcentra waar door een belegger veel in wordt geïnvesteerd, worden huurprijsherzieningen niet als redelijk ervaren. Referenties binnen een centrum leiden zelden tot discussies. Vergelijkbaarheid buiten winkelcentra met herleidingen, zorgen ervoor dat de discussie subjectief wordt en daarmee onduidelijk. De meeste beleggers schikken bij voorkeur minnelijk een huurprijstoetsing. Beleggers hebben een voorkeur voor rapporten die opgesteld zijn door makelaars in plaats van door de BHAC. - Mogelijkheden tot het afwijken van de wettekst Slechts enkele centra lenen zich voor het maken van afwijkende afspraken waarvoor vooraf toestemming van de Kantonrechter nodig is. Beleggers maken momenteel nauwelijks gebruik van de mogelijkheid om af te wijken, wel wordt door enkele beleggers onderzoek gedaan naar het vaker gebruik maken van deze mogelijkheid. De meest gebruikte afwijkingen zijn eindigheid van het contract, omdat hiermee ook de huurprijsherziening is uitgesloten en het artikel omtrent indeplaatsstelling aan kracht inboet. - Winkelcentra als beleggingscategorie Huurprijsherzieningen kunnen ertoe leiden dat excessen in huurprijsfluctuaties (volatiliteit) in beleggingsportefeuilles worden ingeperkt. Hierdoor kan een

33

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? dempende werking in meerjarige rendementsreeksen ontstaan, waardoor beleggingen een meer stabiel karakter krijgen. Het artikel omtrent huurprijsherziening is voor geen enkele belegger reden (geweest) om in winkels en winkelcentra te beleggen. Wel wordt hier bij aankopen en taxaties rekening mee gehouden.

4.3

Analyse antwoorden interviewvragen

De beleggers geven aan dat het voor een winkelcentrum van belang is om per locatie een juiste branchering te kunnen bieden. De branchering wordt met name mogelijk gemaakt door het verplaatsen en uitplaatsen van huurders. De huidige wetgeving geeft een aantal mogelijkheden om winkelcentra te renoveren. Veel beleggers hanteren naast de wettelijke regeling in de huurovereenkomsten vaak aparte renovatieclausules. Omdat de wens tot renovatie vanuit belegger, huurder en consument steeds sneller wordt geuit en een winkelcentrum sneller dient te vernieuwen om onderscheidend te blijven, zijn beleggers voor uitbreiding van de renovatiemogelijkheden binnen de huurwetgeving. De praktijk wijst uit dat onder de huidige regelingen procedures lang duren en dat hierdoor met huurders vaak minnelijk tot overeenstemming wordt gekomen om een herontwikkeling mogelijk te maken. De beleggers geven aan dat kleine huurders goede bescherming behoren te krijgen en recht hebben op reële vergoedingen bij renovatie. Artikelen die de dynamiek in winkelcentra belemmeren worden met name veroorzaakt door het artikel omtrent indeplaatsstelling. Zuivere indeplaatsstellingen worden door veel beleggers geaccepteerd, hoewel deze niet altijd wenselijk zijn voor een winkelcentrum. Dit speelt met name als de couleur locale, die vaak bewust is gefaciliteerd, verdwijnt. Daarnaast ervaren veel beleggers dat het artikel omtrent indeplaatsstelling wordt gebruikt door huurders om te handelen in huurcontracten. Veel beleggers geven aan dat de oorspronkelijke bedoeling van de wetgever, namelijk het overdragen en verkopen van opgebouwde goodwill, personeel en voorraden in de praktijk nauwelijks de echte reden van een indeplaatsstelling is. Enkele beleggers geven als alternatief aan dat als een ondernemer zijn bedrijf wil overdragen, een belegger ook in staat wordt gesteld om de gevraagde- of geboden goodwill te betalen aan een huurder en zo het huurcontract terug te kunnen nemen. De meeste beleggers hebben geen problemen met de huidige wetgeving als zij deze toepassen op winkelcentra. In combinatie met de gehanteerde contracten, kunnen de beleggers goed uit de voeten. In een enkel geval heeft een belegger behoefte aan meer sturing binnen een winkelcentrum, het toepassen van afwijkende contracten kan hierin dan uitkomst bieden. Opgemerkt wordt dat veel beleggers de huidige huurwetgeving als een gegeven beschouwen en hier een modus in gevonden hebben hoe hier mee om te gaan. Indien de huurwetgeving aangepast kan worden, dan zijn de meeste aanbevelingen verduidelijking omtrent de werking van enkele artikelen, zoals indeplaatsstelling en huurprijsherziening en verruiming van het artikel omtrent renovatie.

34

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? De meeste beleggers geven aan dat het artikel dat huurprijsaanpassingen behandelt, in de praktijk niet letterlijk wordt gevolgd. In de praktijk wordt doorgaans eerst minnelijk getracht tot overeenstemming te komen met partijen. Slechts als dit niet lukt, wordt een procedure opgestart waarbij de peildatum en gezamenlijke deskundige wordt aangewezen. Beleggers geven er de voorkeur aan om de deskundigenrapporten door makelaars te laten opstellen en niet door de BHAC. Dit laatste is met name ingegeven door tijd, onvoorspelbaarheid over de uitkomst door onzekerheid van de gehanteerde wegingsfactoren en door het niet voldoende goed ingevoerd zijn in de materie en beschikbaar hebben van actuele gegevens. Hoewel het beeld verdeeld is, zijn meerdere beleggers voor aansluiting of benadering van de markthuur, temeer omdat dit meer recht doet aan de huidige tijdsgeest en met name bij winkelcentra het van belang is om te voldoen aan de wens van de consument. Indien een belegger investeert in een centrum om het gezamenlijk belang van huurder en belegger te profileren, dan past een toets naar de markthuur beter dan een toets die kijkt naar het verleden. Aangegeven is ook dat de markt steeds transparanter wordt, maar dat er nog steeds voordeel te behalen is met meer referenties. Een vaak geuite klacht van vergelijkingsobjecten is dat deze vaak doordrongen zijn van subjectieve waarderingen en de vergelijkingsobjecten niet altijd op een eenduidige wijze met elkaar worden vergeleken. Daarbij wordt aangegeven dat belangrijke factoren zoals hoogte van een pand of staat van onderhoud bij een vergelijk buiten beschouwing worden gelaten, terwijl deze mede van belang zijn bij het bepalen van de huurprijs. De beleggers geven aan dat bij winkelcentra niet of nauwelijks gebruik wordt gemaakt van het afwijken van de wettekst door middel van het vooraf vragen om toestemming van afwijkende bedingen bij een Kantonrechter. Een enkele belegger maakt hier structureel gebruik van vanaf 2010, terwijl de mogelijkheid al vanaf 2003 is geboden door de wetgever. Andere beleggers buigen zich nu over de vraag of dergelijke afwijkende contracten kunnen worden ingevoerd. De algemene mening is dat dit alleen zin heeft indien een centrum dusdanige onderscheidende eigenschappen bezit, dat huurders bereid zijn een deel van de huurbescherming op te geven. Centra die hieraan voldoen zijn momenteel ofwel thema centra zoals een factory outlet centrum of centra op gebieden met veel passanten zoals Schiphol Terminal Plaza36 of Utrecht Hoog Catharijne. Bij solitaire A1 objecten op de hoofdwinkelstraten in de grote steden speelt het afwijken van de wettekst steeds vaker en wordt doorgaans op eindigheid van contracten afgeweken. Als gekeken wordt naar het profiel van de beleggers dan is waar te nemen dat beursgenoteerde beleggers de meeste aandrang voelen om te vernieuwen en nieuwe concepten te bedenken. Daarna volgt een categorie die valt onder de familiebedrijven, deze categorie heeft ook een zeer duidelijke mening over winkels en hoe deze dienen contractueel dienen te worden aangevlogen. Tot slot zit er een duidelijk verschil tussen de verschillende institutionele beleggers en is Schiphol hanteert gecombineerde huurovereenkomsten die deels onder 7:290 BW vallen en deels als concessieovereenkomst zijn opgesteld. Alle contracten worden vooraf ter goedkeuring voorgelegd aan de Kantonrechter.

36

35

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? het afhankelijk van de mix van winkels en winkelcentra in de portefeuille wat het te voeren beleid is. Alle institutionele beleggers zijn verschillend in beweging om van het predicaat ‘behoudend’ naar ‘vooruitstrevend’ te komen, waarbij met name internationaal opererende beleggers het voortouw nemen om winkelcentra dynamischer te managen.

4.4

Discussie

In het landenvergelijk is naar voren gekomen dat andere stelsels veel liberaler zijn. Het artikel omtrent indeplaatsstelling komt in de huidige vorm alleen in Nederland voor. De methode hoe de huurprijs wordt herzien is uniek in Europa. Met een vervaging van de landgrenzen zou meer naar de huurwetgeving van andere landen gekeken moeten worden. De huurwetgeving voldoet op dit moment met name omdat iedereen gewend is aan de huurwetgeving. De huurwetgeving sluit echter niet meer aan bij de dynamiek van de markt van vandaag. De wetgeving heeft juist een dienend en volgend karakter. Ontwikkelingen zoals de vergrijzing in Nederland, de opmars van internet(verkopen) als concurrent van winkelcentra en het overschot aan vierkante meters winkelruimte in Nederland nu en in de toekomst, maken het wenselijk dat de wetgever sneller inspeelt op veranderingen in de markt. Op deze manier kan voorkomen worden dat de wetgeving gaat werken als een remmende factor. De laatste wetswijzing heeft acht jaar geleden plaats gevonden. De laatste paar jaar hebben ontwikkelingen een dermate snelle vlucht gemaakt dat een evaluatie van het functioneren van de wet door de wetgever op korte termijn wenselijk is. Nu zijn huurders niet of nauwelijks bereid om de verregaande huurbescherming op te geven, tenzij zij overtuigd zijn van de kwaliteit van een locatie, zoals de hoofdwinkelstraten in de grote steden al jaren hebben bewezen. Hierdoor kunnen winkelcentra zich lastig ontwikkelen tot goed concurrerende centra die mee kunnen bewegen met de vraag van de consument. Verder is het vreemd om professionele partijen de vrijheid te geven om afwijkende bedingen overeen te komen, die wel nog vooraf door een Kantonrechter dienen te worden goedgekeurd. Het zou meer voor de hand liggen dat alleen afwijkende afspraken met niet professionele partijen vooraf dienen te worden goedgekeurd. Opgemerkt dient te worden dat winkelcentra worden gebouwd door ontwikkelaars. Een ontwikkelaar heeft met name een korte termijn belang. Dit in tegenstelling tot een belegger, waarvoor het van belang is dat deze een winkelcentrum duurzaam kan exploiteren. Doordat een ontwikkelaar vaak eerst een aantal hoofdhuurders probeert te contracteren alvorens voordat een belegger wordt gezocht om de ontwikkeling aan te kunnen verkopen, is het lastig om alsnog een bepaald thema of huurcontracten met afwijkende en beperkende bedingen voor huurders door te voeren. Dit is speelt niet indien de belegger al in vroeg stadium wordt betrokken in dit proces of indien de belegger al eigenaar is van een centrum of de grond waar een winkelcentrum op gebouwd zal worden.

36


Handvatten vervolgonderzoek Een aanbeveling voor vervolgonderzoek is het uitbreiden van dit huidige onderzoek door middel van het interviewen van huurders, makelaars en advocatenkantoren, zodat verschillen en overeenkomsten in antwoorden op de vragen tegen elkaar kunnen worden afgezet.

37

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Hoofdstuk 5 Conclusie & advies

5.1

Beantwoording centrale vraag en deelvragen

Aan de hand van interviews is naar voren gekomen dat de huurwetgeving op dit moment voor het grootste deel van de beleggers voldoende middelen biedt om winkelcentra te kunnen aansturen. Wel zouden beleggers het huidige artikel omtrent renovaties graag verder uitgebreid willen zien. In de huurovereenkomsten kunnen dan aanvullende bepalingen worden opgenomen waardoor een winkelcentrum doorgaans goed kan blijven functioneren. Daarnaast bestaat de wens om te werken met verdergaande afwijkende bepalingen die vooraf aan de Kantonrechter dienen te worden voorgelegd. Maar niet alle centra zijn in die mate onderscheidend dat huurders bereid zijn afstand te doen van een deel van hun huurrechten. Slechts in enkele gevallen en dan met name bij zeer specifieke centra, is wel de bereidheid van huurders aanwezig om mee te gaan in afwijkende bepalingen, omdat huurders overtuigd dat een beperking van de huurrechten ruimschoots opwegen tegen de aantrekkelijkheid van een centrum en/of de te verwachten bezoekersaantallen. Voorbeelden hiervan zijn Lelystad Bataviastad outlet center, een themacentrum waar sterk wordt gestuurd op de inhoud van de contracten of Schiphol Plaza, een high traffic locatie met een beperkt aanbod van units en grote vraag van retailers. Er heerst een verdeeld beeld over de huurprijzenwetgeving, waarbij een tweedeling is ontstaan tussen beleggers die het behouden van de huidige regeling wenst en beleggers die de wens hebben om over te stappen naar een nieuw stelsel dat markthuurwerking benadert. Vaak wordt aangegeven dat het artikel weliswaar niet als knellend wordt ervaren en in het huidige economisch klimaat zelfs comfort kan bieden, maar dat de methode van vergelijken van referentieobjecten duidelijker kan worden omschreven. Door middel van beantwoording van de deelvragen zal een antwoord worden gegeven op de centrale onderzoeksvraag. 1. Wat zijn de belangrijkste verschillen tussen winkelgebieden en winkelcentra? Hoe een centrum goed kan functioneren is sterk afhankelijk van het type winkelcentrum en de grootte van het centrum. Bij winkelcentra met een goede belevingswaarde37 staat het belang van het winkelcentrum voorop en hebben zowel huurder als belegger baat bij een goed functionerend centrum. Grote centra genereren meer trekkracht en hier zijn huurders eerder bereid om afwijkende bepalingen te accepteren dan in kleinere centra. De dynamiek van winkelcentra komt met name tot uiting door een juiste branchering.

Een mix van omgeving, locatie, functie en ruimtelijkheid, zie ook Vreenegoor, P.H.J. (2011) Masterthesis MSRE, De belevingswaarde van de Nederlandse binnensteden : is er een verband tussen belevingswaarde(elementen) en de markthuurprijs?

37

38

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? 2. Hoe is het huidige huurrecht tot stand gekomen? Voor 1971 was er slechts wetgeving die de huur van woonruimte betrof en bescherming bood aan huurders van woonruimte. Vanuit de gedachte dat de locatie van een onderneming van belang was en locaties schaars waren, is bij de politiek de gedachte ontstaan dat deze groep winkelhuurders ook bescherming geboden moest worden. Uitgangspunt voor wetgeving voor deze groep is vrije contractsvorming geweest. Om een huurder in staat te stellen om zijn investeringen te kunnen terugverdienen werd geadviseerd om een minimale huurtermijn in de wet op te nemen. Daarnaast zijn opzeggingsgronden opgenomen en later zijn bepalingen toegevoegd die het aanpassen van huurprijzen betrof. Een groot deel van de vrije contractsvorming is hiermee teniet gedaan. 3. Waarom heeft de wetgever een apart artikel over huurprijsaanpassing in de wet opgenomen? De bedoeling van de wetgever bij het formuleren van de huurwetgeving in 1971 is geweest dat aan huurders van een onderneming voor wie de locatie schaars of plaatsgebonden was, bescherming werd geboden. Een huurder diende in staat te worden gesteld om zijn investeringen terug te verdienen. Na de invoering van de huurwetgeving in 1971 is in 1980 ook het aanpassen van huurprijzen in de wet opgenomen. Dit om huurders extra bescherming te bieden tegen huurprijsverhogingen bij gewijzigde marktomstandigheden. De procedure rondom de werking van het artikel is in 2003 verder aangepast door de wetgever. De partij die een aanpassing van de huurprijs wenst, dient een deskundigenrapport met referentiehuren op te laten stellen en eerst met de andere partij overeenstemming trachten te bereiken over de nieuwe huurprijs. Lukt dit niet, dan kan een gang worden gemaakt naar de Kantonrechter die een gezamenlijke deskundige aanwijst en de ingangsdatum van de huurprijsaanpassing vast legt. De wetgever heeft deze wijziging doorgevoerd om het aantal verzoekschriften dat werd ingediend bij de Kantonrechter over huurprijsherzieningen te verminderen. Of het aantal zaken daadwerkelijk is verminderd, is niet bijgehouden, zo blijkt uit navraag38 bij het Kantongerecht Amsterdam. De indruk bij vastgoedjuristen bestaat dat het aantal procedures daadwerkelijk sterk is gedaald. 4. Zijn er ontwikkelingen waar een winkelcentrum in de nabije toekomst rekening mee moet houden? Zijn er ontwikkelingen die niet samen gaan met de huidige huurwetgeving? De vergrijzing binnen Nederland, die zijn weerslag zal hebben op de manier hoe winkelcentra zullen gaan functioneren alsmede de toenemende concurrentie door internetverkopen zijn factoren om rekening mee te houden. Binnen de huidige wetgeving wordt daar nu nog geen rekening mee gehouden met de daardoor wijzigende marktomstandigheden. Daarnaast moet bedacht worden Volgens mevrouw A. Jeuring van Rechtbank Amsterdam worden zowel verzoekschriften als dagvaardingen geregistreerd onder huurrecht en is niet bijgehouden of het aantal aanhangig gemaakte zaken is gedaald.

38

39

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? dat de rol van de wetgeving faciliterend is en niet van de wetgever kan worden verwacht worden dat deze anticipeert op veranderende marktomstandigheden. 5. Welke problemen komt men in de praktijk tegen? De praktijk wijst uit dat de wetgeving huurders nog steeds in belangrijke mate beschermt. De doelgroep waarvoor de wetgeving oorspronkelijk is geschreven, namelijk de lokale zelfstandige ondernemer, komt tegenwoordig steeds minder voor in winkelcentra en hoofdwinkelstraten. Filiaalbedrijven die een hoge mate van professionaliteit kennen, maken gebruik van de mogelijkheden van de wet en zijn hierdoor niet snel geneigd mee te werken aan afwijkende bedingen die er voor kunnen zorgen dat een winkelcentrum een zodanige dynamiek behoudt of krijgt die op dat moment door de consument verlangd wordt. Hierdoor blijft het een uitdaging om goed en snel te kunnen renoveren39 . Daarnaast zorgt het artikel omtrent indeplaatsstelling ervoor dat het lastig is om couleur locale aan te brengen en ook te behouden in een centrum. Doordat het recht van indeplaatsstelling dwingendrechtelijk is voorgeschreven, kan een belegger hier niet van afwijken en kan een rechter een indeplaatsstellingsverzoek toewijzen, waardoor de branchering die een belegger voor ogen had, ongedaan kan worden gemaakt. 6. Wat maakt een winkelcentrum dynamisch? Welke kenmerken heeft een dynamisch winkelcentrum? Middels interviewvragen is hierop verschillend geantwoord. In ieder geval dient een centrum te voldoen aan de vraag uit de markt en aan te sluiten bij het verzorgingsgebied. Een juiste branchemix is essentieel. Daarnaast is het wenselijk om sneller te kunnen inspelen op veranderende wensen van huurders en consumenten en is hierbij de mogelijkheid tot renoveren van belang. 7. Komt het onderscheidend vermogen van winkelcentra onder de huidige wetgeving voldoende tot uiting? Verschillende beleggers geven aan dat onderscheidend vermogen met name wordt gecreëerd door een goede branchemix en het voldoen aan de vraag van de consument. Beleggers proberen het onderscheidend vermogen te behouden of te versterken door te renoveren. Hoewel de beleggers allen aangeven dat het wenselijk is om de renovatiebepalingen te verruimen, lukt het in de praktijk uiteindelijk altijd om een winkelcentrum te renoveren, hetzij door minnelijk overleg, hetzij door het doorlopen van een juridische procedure. Bij minnelijk overleg worden doorgaans hogere bedragen bedongen door huurders, bij een juridische procedure dient een belegger rekening te houden met een lange doorlooptijd van een procedure. Met renoveren wordt zowel revitalisatie als herontwikkeling van een winkelcentrum bedoeld. Het eerste ziet op het aanpassen van een winkelcentrum, met als doel de uitstraling te verbeteren zonder substantiële wijzigingen zijn in de huurdersmix en oppervlakte van de winkels aan te brengen; in het tweede geval gaat het om het aanpassen van een winkelcentrum, waarbij sloop en gedeeltelijke nieuwbouw onderdeel kunnen uitmaken van een plan om een winkelcentrum te verbeteren. Vaak wordt een deel van de huurders gereloceerd en/of worden de huurcontracten van één of enkele huurders ontbonden.

39

40


8. Welke centra komen in aanmerking voor afwijkende bedingen en wordt hier door huurders en verhuurders voldoende gebruik van gemaakt? Aan de hand van interviews is naar voren gekomen dat afwijkende bedingen met name geschikt zijn bij centra waar vanaf het begin met alle huurders al afwijkende bedingen zijn gehanteerd. Daarnaast dient het centrum of een thema te hebben zoals een factory outlet centrum of dermate veel passanten te trekken waardoor huurders bereid zijn om bij het afsluiten van een huurovereenkomst afwijkende- en beperkende bedingen voor huurder te accepteren. In Nederland zijn er slechts enkele centra die hiervoor in aanmerking komen, zoals Hoog Catharijne in Utrecht, Batavia Stad in Lelystad of Schiphol Plaza. In de bijlage (bijlage 4) is een overzicht opgenomen met daarin top 50 van de hoogste passantenstromen in winkelcentra in Nederland die door Locatus zijn gemeten. Uit dit schema blijkt dat beleggers die hebben aangeven afwijkende contracten te hanteren of te willen hanteren, vooral actief zijn in de grote binnensteden van Nederland en in dominante winkelcentra, waar de ondergrens op een gemiddelde zaterdag op 25.000 passanten ligt. Er is een verband tussen het aantal passanten en de aantrekkelijkheid van winkelgebieden. Aantrekkelijke winkelgebieden bieden een branchemix die past bij de behoefte en dynamiek van een consument op een bepaald moment en is tegelijk afhankelijk van het aantal passanten om een branchemix te bieden die past bij de behoefte van deze consument. Daarom zouden winkelcentra die zijn gelegen in de binnensteden met een hoog aantal passanten én winkelcentra met een specifiek thema en een regio overstijgende functie, in aanmerking komen voor afwijkende bedingen in huurovereenkomsten. Door beantwoording van de deelvragen blijft de centrale vraagstelling over. In hoeverre is de huurwetgeving, en meer in het bijzonder de huurprijzenwetgeving, voldoende geëquipeerd om winkelcentra vanuit het perspectief van de belegger goed te laten functioneren? Na het uitvoeren van een literatuuronderzoek en het interviewen van verschillende beleggers kan een antwoord gegeven worden op de centrale vraag. De huurwetgeving én de huurprijzenwetgeving zijn voldoende geëquipeerd om winkelcentra goed te laten functioneren. Dit geldt voor zowel de wetgeving van vóór als ná de wetswijziging van 2003. Maar er wordt geen rekening gehouden met veranderende marktontwikkelingen in de nabije toekomst. Er zijn slechts enkele beleggers die vooraf een winkelcentrum met een specifiek thema in de markt willen zetten. Alleen bij die centra met een vooraf gedefinieerd plan kan gewerkt worden met huurcontracten met afwijkende bepalingen en zijn huurders eerder bereid om bedingen die ten nadele van huurder strekken, te accepteren. Bij het verrichten van dit onderzoek was mijn verwachting dat de institutionele beleggers de huidige huurwetgeving niet meer passend zouden vinden en dat er

41

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? gepleit zou worden voor een hervorming van de huurwetgeving. Daarnaast is het vanaf augustus 2003 mogelijk geworden voor verhuurder en huurder om ten nadele af te wijken van de huurwetgeving. Aangezien in winkelcentra in Nederland slechts in enkele gevallen gebruik wordt gemaakt van deze mogelijkheid om af te wijken van de wettekst, was mijn verwachting dat de mogelijkheid tot het maken van afwijkende afspraken door beleggers nog niet voldoende bekend was. Bij het afnemen van de interviews is met name naar voren gekomen dat het grootste deel van de beleggers juist prima uit de voeten kan met de huidige huurwetgeving. Uit de interviews kwam vooral naar voren dat de meeste beleggers terdege bekend zijn met de mogelijkheden die de wet thans biedt om af te wijken van de wettekst echter de meerderheid van de beleggers maakt geen afwijkende afspraken met huurders die vooraf ter goedkeuring dienen te worden voorgelegd bij de Kantonrechter. Reden hiervoor is dat dit alleen zin heeft wanneer met voldoende huurders in een winkelcentrum dezelfde contracten kunnen worden afgesloten. Slechts twee beursgenoteerde beleggers gaven aan het een pré is om afwijkende contracten voor te leggen aan huurders, waarbij één belegger heeft aangegeven uitsluitend huurovereenkomsten met afwijkende bedingen te hanteren die vooraf aan een Kantonrechter dienen te worden voorgelegd. Wel zijn aan aantal beleggers winkelcentra actiever gaan aansturen om meer toegevoegde waarde te creëren en zijn zij enkele jaren geleden voorzichtig begonnen met het voorleggen van afwijkende bedingen aan huurders. De reden waarom hier niet eerder mee is begonnen, komt door dat het moeilijk is om in bestaande situaties deze aanpassing van de huurovereenkomsten door te voeren, maar bij nieuwe situaties wordt dit steeds meer mogelijk. Ook was in verleden de noodzaak tot verandering minder aanwezig, omdat de huurprijzen op peil bleven en de leegstand nauwelijks aanwezig was. Nu onderscheidend vermogen en concurrentie belangrijker is geworden, wordt de wens om meer mogelijkheden te hebben om af te wijken vanzelf groter.

5.2

Aanbevelingen huurrecht huurprijsherziening

Zolang de huurwetgeving niet wordt aangepast door de wetgever, kunnen beleggers de volgende punten opnemen in de huurovereenkomsten. Beleggers die zich niet kunnen vinden in het artikel omtrent indeplaatsstelling kunnen een bepaling opnemen in de huurovereenkomst, dat indien een huurder een indeplaatsstelling wenst door te voeren, de verhuurder het recht krijgt om de overnamesom die een derde wenst te betalen voor het overnemen van een locatie, te evenaren. Op deze manier worden kleinere partijen voorzien in pensioenvoorziening en heeft verhuurder vrije keuze aan de invulling van een unit. Dit is echter niet altijd zaligmakend, omdat onder omstandigheden de huurder een doorslaggevend belang heeft zijn bedrijf daadwerkelijk als doorlopend bedrijf aan een derde over te dragen. Beleggers die een alternatief willen voor het artikel huurprijsherzieningen, kunnen middels een afwijkende bepaling dit artikel vooraf laten uitsluiten.

42

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Daarnaast kan gekozen worden voor het afsluiten van een contract voor een eindige periode, waarna het contract van rechtswege eindigt. Hiermee is niet alleen de huurprijsherziening automatisch uitgesloten, ook het artikel omtrent indeplaatsstelling zal hierdoor minder spelen, omdat een contract met een beperkte looptijd minder interessant is om te verkopen. Bij het ontwikkelingen van een nieuw winkelcentrum dient vooraf goed te worden nagedacht over de functie en positionering van een centrum, zodat in bepaalde gevallen het thema bij het aantrekken van huurders bekend kan worden gemaakt. Als dit thema voldoende aantrekkelijk wordt gevonden, dan kunnen met alle (professionele) huurders vooraf afwijkende afspraken worden gemaakt en kan een verhuurder middels active management beter sturen op de ontwikkeling van een centrum door de tijd en worden de belangen van huurder en verhuurder geborgd, namelijk een aantrekkelijk centrum, waar consumenten graag blijven komen en waar ondernemers in staat zijn een goede omzet te behalen.

43

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Hoofdstuk 6 Literatuurlijst en bronnenverantwoording Boeken Bolt, E.J. (1995), Produktvorming in de detailhandel, handboek (ISBN 909009042-8) Bolt, E.J. (2003), Winkelvoorzieningen op waarde geschat, p 19, 145 en 146 (eigen uitgave) Dozy, R.A. e.a. (2008), Tekst en commentaar Huurrecht (ISBN 978-90-13-048421) Evers, M.F.A. (2003), Huurrecht bedrijfsruimten (ISBN 90-268-4145-0) Jonge, A.R. de (2003). Nieuw huurrecht (ISBN 90-5454-270-5) Jonge, A.R. de (2006). Huurrecht (ISBN 10-90-5454-728-6) Jonge, A.R. de e.a. (2008), Parlementaire geschiedenis huurrecht (ISBN 978-9013-02917-8) Klomp, R.J.Q. e.a. (2006), Burgerlijk Wetboek, (ISBN 90-6916-579-1), p. 494 e.v. Verschuren, P.J.M. e.a. (2007), Het ontwerpen van een onderzoek (ISBN 978-905931-496-2) Artikelen Affourtit, P. (2010), Expertmeeting NRW, 28 september 2010, De huurwetgeving in relatie tot dynamiek in de retail: liberaliseren of behouden? Boekel de Nerée (2010), De (on)mogelijkheden van art 7:291 BW (goedkeuring afwijkende bedingen), nieuwsbrief BdN juli 2010, p 3-4 Bolt, E.J. (1993), Masterclass 1993, nr 1, Binnenstad als product, p 9-20 Bolt, E.J. (2005), SCN juli nr 3, De Binnenstad: functie en belang vragen aandacht (I), p 18-21 Bolt, E.J. (2005), SCN september nr 4, De Binnenstad: functie en belang vragen aandacht (II), p 14-17 Bolt, E.J. (2005), SCN november nr 5, De Binnenstad: functie en belang vragen aandacht (III), p 22-25 Brayé, B. (2010), Real Estate Research Quarterly, april 2010, Nieuw denken voor het winkellandschap, p 4-10 CBW Mitex (2010) Retail 2020 Gianotten, H. e.a. (2006), De veranderende stad, essay NRW Huydecoper, J.L.R.A. (2007), WR Tijdschrift voor huurrecht 2007-6, Wat deugt er niet aan het huurrecht?, WR 2007, 51 Kamp, S. van der (2007), Vastgoedmarkt augustus 2007, Afwijken van wettelijke methodiek met toestemming van kantonrechter, pagina 26,29 Kamp, S. van der e.a. (2010), Real Estate Research Quarterly, april 2010, De huurwetgeving en de dynamiek in de retail, p 1-6 Kerpestein, G.M. (2007), Tijdschrift voor huurrecht bedrijfsruimte 2007 sep/okt, De valkuil van de huurprijs, p 154-161 Loof, B. de e.a. (2010), Vastgoedmarkt juni 2010, Meer flexibiliteit nodig om nieuwe formules te stimuleren, p 27 Mols, B.J. (2006), Master Thesis ASRE, Hoe kun je appels met peren vergelijken? NRW taskforce (2010), 14 september 2010, Dynamiek van winkelgebieden van meer naar betere meters (ISBN 9789081123327)

44

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Oijen, M.A.C. van (2011), Scriptie Master Nederlands Recht Universiteit Utrecht, Indeplaatsstelling Prehistorisch of eigentijds? Postma, A. (2008), Masterthesis ASRE, Succesvol beleggen in binnenstedelijke winkelcentra Postma, A. (2010), CB Richard Ellis, Understanding Retail Destinations in the Netherlands Raas, W. (2005), Tijdschrift voor huurrecht bedrijfsruimte 2005 sep/okt, Huurrecht bedrijfsruimte in Engeland en België, p 148-153 Raas, W. (2006) e.a., Tijdschrift voor huurrecht bedrijfsruimte 2006 jan/feb, Huurrecht bedrijfsruimte in Frankrijk en Duitsland, p 4-9 Raas, W. (2010), Tijdschrift voor huurrecht bedrijfsruimte 2010 jan/feb, Het hoe en waarom van omzethuur en waarom wetswijziging nodig is, p 4-9 Raas, W. e.a. (2011), Vastgoedmarkt maart 2011, Wettelijke obstakels omzethuur zijn te omzeilen, p 84 SER (1994), publicatie nr 10, 17 juni 1994, Advies huur en verhuur van bedrijfsruimte 94/10 (ISBN 90-6587-560-3) Scholten A. e.a. (2010), Tijdschrift voor huurrecht bedrijfsruimte 2010 juli/aug, Huurprijsaanpassingsbedingen, p 167-169 Steenmetser, T.H.G. (2008), Tijdschrift voor huurrecht bedrijfsruimte 2008 nov/dec, Pleidooi voor een liberaler en uniformer huurrecht bedrijfsruimte, p 215-219 Steenmetser, T.H.G. e.a. (2011), Tijdschrift voor huurrecht bedrijfsruimte 2011 jan/feb, Indeplaatsstelling: van dwingend naar semi-dwingend recht?, p 18-22 Timmer, B. (2003), Master Proof ASRE, De huurprijs herzien Visser, R. (2009), Master Proof ASRE, Werk aan de winkel? Vreenegoor, P.H.J. (2011) Masterthesis ASRE, De belevingswaarde van de Nederlandse binnensteden : is er een verband tussen belevingswaarde (elementen) en de markthuurprijs? Wetsvoorstel 24.150, 28 april 1995, Wijziging van de bepalingen betreffende huur en verhuur van bedrijfsruimte en intrekking van de Huurwet Wetsvoorstel 26.932, 6 juni 2000, Vaststelling van afdeling 7.4.6 van het BW Geraadpleegde websites www.locatus.nl www.wikistedia.nl www.locatusonline.nl http://statline.cbs.nl www.retail2020.nl www.nrw.nl www.propertynl.com www.vastgoedmarkt.nl www.vastgoedkennis.nl www.pacounderhill.com

45

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Bijlage 1

Interview vragen

Vragen interview inzake scriptie Pieter Bronsveld, opleiding MSRE aan de ASRE De huurwetgeving is ontstaan in een periode dat winkels voornamelijk werden gebruikt door eenmanszaken die voor hun broodwinning afhankelijk waren van één locatie. Momenteel bestaat het aantal vierkante meters winkelruimte in Nederland voor meer dan de helft uit planmatig ontwikkelde centra die grotendeels worden gedomineerd door landelijk opererende filiaalbedrijven. De huurwetgeving maakt geen onderscheid tussen solitaire winkelobjecten en planmatig ontwikkelde winkelcentra. Wel kunnen professionele partijen sinds 2003 afwijken van de wettekst bij het maken van afspraken over de inhoud van een huurovereenkomst. Onderzocht wordt of het huurrecht voor winkelcentra in de praktijk door een belegger als knellend wordt ervaren en of de wetswijziging van 2003 voldoende mogelijkheden geeft om passende huurovereenkomsten af te sluiten. Centrale vraagstelling In hoeverre is de huurwetgeving, en meer in het bijzonder de huurprijzenwetgeving, voldoende geëquipeerd om winkelcentra vanuit het perspectief van de belegger goed te laten functioneren? Onderdeel 1: Wat is nodig om een winkelcentrum goed te laten functioneren. Onderdeel 2: Hoe verlopen procedures rondom huurprijsaanpassingen. Onderdeel 3: Mogelijkheid tot het afwijken van de wettekst. Onderdeel 4:Winkelcentra als beleggingscategorie. Onderdeel 1: Wat is nodig om een winkelcentrum goed te laten functioneren. Wat maakt een winkelcentrum dynamisch en in welke mate beïnvloedt de huidige huurwetgeving de dynamiek? Ervaart u de huidige wetgeving als knellend? Zo ja, in welke mate? Hoe ervaart u het artikel omtrent indeplaatsstelling? Hoe ervaart u het artikel omtrent renovatie? In hoeverre vindt u de huidige wetgeving toepasbaar als u deze projecteert op winkelcentra? Dient de wetgever onderscheid te maken tussen solitaire winkelpanden en winkelcentra?

46

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Onderdeel 2: Hoe verlopen procedures rondom huurprijsaanpassingen. Hoe wordt de huidige wettelijke regeling inzake het aanpassen van de huurprijs door u ervaren? Hoe ervaart u het verzamelen van informatie over vergelijkingspanden om een goede inschatting te maken van de herzieningshuurwaarde ter plaatse? Hoe ervaart u de deskundigenrapporten en maakt het verschil of deze door een makelaar is opgesteld of de BHAC? Huurders kunnen een eigenaar verwijten dat er onvoldoende vrije prijsvorming heeft plaats gevonden bij het vaststellen van de huurprijs. Wat is uw visie hierop en wat zijn uw ervaringen als verschillende referentie centra in de vergelijking dienen te worden betrokken? Hoe vaak worden huurprijsprocedures minnelijk geschikt en wat is hiervan de reden? In hoeverre zou een markthuurtoets na de referentieperiode meer recht doen aan het systeem van huurprijsbepaling? Dient de component omzethuur te worden opgenomen in de wettekst? Onderdeel 3: Mogelijkheid tot het afwijken van de wettekst. Vraagt u sinds de wetswijziging uit 2003 toestemming aan de Kantonrechter voor afwijkende bedingen? Zo ja, hoe voor welke bedingen en hoe vaak? Zo nee, waarom niet? Wordt alleen op huurprijs afgeweken of ook op andere aspecten? Welke afwijkende bepalingen komt u in de praktijk tegen? In hoeverre levert de wetswijziging van 2003 nog beperkingen op in de praktijk? Is de voorziening in de wet om afwijkende afspraken te maken voldoende om in de praktijk een huurovereenkomst op maat te maken? Zou de wettekst een bepaling moeten opnemen wanneer partijen worden aangemerkt als ‘professionele’ partijen zodat duidelijk is wie afwijkende afspraken kan maken?

47

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Onderdeel 4:Winkelcentra als beleggingscategorie. Wat maakt winkelcentra voor u een interessante beleggingscategorie? Het artikel omtrent huurprijsaanpassingen zorgt voor demping van de markthuur. Deze demping kan zorgen dat de waardeontwikkeling van deze beleggingscategorie minder volatiel is. In hoeverre speelt het artikel een rol in de keuze om te beleggen in winkelcentra?

48

Bijlage 2

Samenvatting antwoorden op interviewvragen

Unibail-Rodamco Raymond Aartman 1 Functioneren WC Wat maakt dynamiek in Door retananting. een winkelcentrum en Ketens nodig die invloed huurwetgeving passanten trekken. Vernieuwen en beste huurder op beste plaats. Monitoren omzet, gegevens analyseren en vergelijken. Ervaring wetgeving als kNee, behoudens bescherming niet professionele huurder.




ING REIM Aad Dobben


Eigentijds, schoon, heel en veilig. Aanbod moet aansluiten bij wens consument.

Branchemix aanpassen aan winkelgebied. Zorgen voor toegevoegde waarde voor consument.

Hangt af van de gewenste belevingswaarde. Type en aantal huurders, branchering.

Verschillende branches maken een WC. Vernieuwing aanbod noodzakelijk.

Aantrekkelijke huurders, goede branchemix en klimaat waardoor consumenten graag naar een WC komen.

Bescherming huurders teveel doorgeslagen. Meer dynamiek wenselijk. Kleine ondernemers meer beschermen, ketens zelfde rechten en plichten. Veel oneigenlijk en niet zuiver. Worden vaak ten positieve gekeerd. Oneigenlijk wordt tegengehouden.

Nee, wel beperkingen branchering bij huurprijsaanpassingen, in praktijk nauwelijks last van.

Ja. Meer vrijheid en makkelijker renoveren. Schrappen 7:303, markt steeds transparanter. Kleine huurders blijvend beschermen.

Nee, standaard HOVK' en voldeden. Nu bij enkele krachtige centra afwijkende contracten.

Meer knellend dan helpend ervaren. Mn bij renovaties en herontwikkelingen.

Artikel verruimd door jurisprudentie. Als eigenaar weinig over te zeggen.

Vaak buiten belegger om, soms niet zuiver. Belang bij niet meewerken bij supermarkten groter dan bij kleding.

Discussie over contractenhandel. Veel contracten gaan niet over bedrijfsoverdracht.

Ervaring artikel omtrent Scheve bepaling in wet. Vaak oneerlijk gebruikt. Noodzakelijk om te behouden, vergoedingen anders regelen. Gezamenlijk belang nl een zo goed mogelijk centrum.

Verruiming wenselijk voor behoud dynamiek. Wordt af en toe toegepast.

Renovatie kan zorgen voor meer dynamiek. Afscheid nemen slechte huurders, wegbestemmen delen centra in toekomst.

Is wetgeving toepasbaar op winkelcentra

Ja, m.n. door HOVK Unibail.


Artikel geeft belemmeringen omdat je vaak door moet. Laatste ondernemers lastigst, niet altijd redelijk. Bij actief beleid lastig ondernemers te overtuigen. Ja, toepasbaar, maar zorgt er ook voor dat huurders niet kunnen worden verplaatst.

Onderscheid nodig tussen solitaire panden en winkelcentra

Ja, verschillende aanpak van solitair en WC.

Branchemix en betrokkenheid belangrijker bij WC. Dynamiek borgen. Aanpassen geeft weer nieuwe vragen.


Vaak oneigenlijk gebruik en niet zuiver. Onredelijk voor WC. Uitsluiten of voorkeursrecht om invloed te houden op branchemix.

2 Huurprijsaanpassingen Hoe wordt huidige Duidelijk en makkelijk regeling aanpassing te begrijpen. Onredelijk huurprijs ervaren vanuit optiek dat verhuurder investeert in verbeteren centrum en beloning is lagere huur door oude transacties. Hoe wordt verzamelen Bij voldoende van informatie ervaren transacties in WC eenvoudig.

Hoe worden deskundigenrapporten van makelaars en BHAC ervaren


Sommige aspecten Belang functioneren spelen niet bij solitaire WC groter dan belang panden. functioneren één huurder. Kan je opnemen in wet.

Bij nieuwe WC werkt Complex, lastig met artikel niet. Wetgeving extern vergelijk. is voor veel plaatsen niet redelijk, marktwerking te hoge huur wordt enigszins gedempt.

Artikel is op zich goed. Als belegger heb je alle info van een WC. Enkele aspecten worden niet meegenomen, staat en hoogte, wel van belang. Soms lastig, vergelijk Tijdrovend en lastig. Verschilt per locatie, Niet heel lastig, proberen te Wordt vaak uitbesteed. voor kleinere beleggers doorgaans eigen objectiveren. Gegevens komen en huurders tijdrovend gegevens. uiteindelijk wel boven en kostbaar. tafel. Externe makelaars Liever geen Geen ervaring met BHAC minder verstand goed, BHAC gezamenlijke rapporten BHAC. van winkels. onvoldoende experts deskundige of BHAC, en te weinig ingevoerd maar overleg o.b.v. op actuele gegevens. rapport.

Verschillende correcties leiden tot subjectieve discussies. BHAC duurt lang en geen deskundigen, want niet dagelijks met materie bezig. Bij uitwijken naar Zorgen dat alles zo andere WC kom je niet objectief mogelijk is, meer uit discussie. duurt lang, maar is nodig.

Minnelijk schikken van Per geval bekijken. huurprijsherzieningen en reden hiervan

Per geval bekijken.

Is een markthuurtoets w Ja. Of Belgische regeling met derde bod.

Ja, veel realistischer, kabbelende lijn die de markt volgt. Termijn opnemen na wanneer toetst plaats vindt. Nee, alleen basishuur aanpassen. Verdraagt elkaar moeilijk, herziening en omzethuur.

Omzethuurcomponent Nee meenemen in wettekst

Vaak standaard contracten met filiaalbedrijven.

Wel belemmeringen in praktijk, maar niet altijd een probleem. Eigenaren dienen invloed te hebben op WC, rechters behandelen verzoeken niet hetzelfde. Formulering is redelijk. Noodzaak tot sneller Rechter kan ook renoveren neemt toe. redelijkheid Lobby DN beoordelen. Doorgaans zorgwekkend. Alle minnelijk partijen baat bij WC dat overeenstemming met voldoet aan vraag huurders. Wel consument. noodzakelijk om te behouden in wet. Ja, kan prima mee Wetgeving moet gewerkt worden. meegaan met ontwikkelingen markt. Wetgeving meer in evenwicht brengen. Omzethuur in heel WC Lijkt wenselijk, maar zorgt voor duidelijke hoe vorm te geven? info. Omzet van een of Huidige HOVK voldoet twee huurders voegt prima. niets toe.

Je zou markt moeten volgen. Investeringen behoren niet teniet gedaan te worden door herzieningen.

Vergelijk buiten Nog nooit hoeven uit te Nog nooit hoeven uit te centrum maakt wijken. wijken. discussie vaak subjectief. Huurders komen ook met ref binnen zelfde centrum. Ja, bij voorkeur.

Doorgaans minnelijk schikken. Reden temp en onzekere uitkomsten. Niet altijd reële uitkomst door bepaalde belangen makelaars. Hangt er van af wat je Ja. voor ogen hebt. Niet per se wenselijk.

Professionele partijen zouden altijd minnelijk overeenstemming moeten bereiken. Hierdoor uitschakeling Kanton en BHAC.

Geen ervaring mee. Gegevens dienen bij 303 eenduidig te worden gehanteerd.

Met internet etc. steeds lastiger goed toe te passen.

Ja, opnemen in wet hoe hier mee omgegaan wordt.

Hoe het werkt is duidelijk, de manier waarop is niet logisch. Huurwetgeving moet mee gaan met veranderende markt.

Markt nog niet heel transparant. Degene met meeste gegevens heeft voordeel. Meeste rapporten door makelaars.

Bij weinig transacties is verschil tussen markt en herziening lastig aan te tonen. Kan ook in voordeel werken. Systeem werkt niet twee kanten op. Ja, bij voorkeur.

Niet nodig en niet altijd Inspelen op wenselijk. marktontwikkelingen is wenselijk.

Wet is niet goed genoeg ingericht om hiermee te werken, je kan niets doen met de info.


Unibail-Rodamco Raymond Aartman 3 Mogelijkheid afwijken wettekst Wordt wel of geen Ja, vanaf 2010 altijd. toestemming Kantonrechter gevraagd Wordt alleen op huurprijEindigheid contract. Uitsluiten huurprijsherziening. Welke afwijkende Beeindigingsgrond bepalingen in praktijk omzet criterium. Renovatie. Levert wetswijziging Geen, behoudens 2003 nog beperkingen discussie wie op in praktijk professioneel is.

Huurovereenkomsten op maat mogelijk binnen huidige huurrecht

Ja, maar bij voorkeur geen toestemming Kanton. Lijkt of je dingen doet die niet mogen. Definitie professioneel Geeft weer nieuwe opnemen in wettekst discussies.




ING REIM Aad Dobben

Speelt zelden.

Nee, alleen bij solitair.

Zelden bij winkelcentra, wel bij solitair.

Nog niet, in de maak. Nee. Omzethuur en tijdelijke contracten.

Nee.

Nee.

Omzethuur enkele keer, huurtermijn.

Nee.

Nee.

Nee.

Nee.

Huurtermijn.

Green lease in voorbereiding.

Een enkele keer op huurtermijn.

Binnen wetgeving wordt altijd overeenstemming bereikt.

Indien afwijkend contract, dan zullen huurders minder snel aanhuren of andere voorwaarden stellen om verwachtingspatroon te borgen. Huidige huurovereenkomsten goed genoeg binnen huidige wetgeving.

Wetgeving over algemeen is knellend.

Nee, weinig.

Er zijn voldoende aanwijzingen om de wet aan te passen, 2003 is hier een voorbeeld van.


Kanton kan ook bepalen of iemand prof is.

4 Beleggingscategorie winkelcentra Waarom interessante Uitdaging om WC naar Historisch gegroeid. beleggingscategorie hoger niveau te tillen.


Nee, meer voor defensieve belegger.

Draagt niet bij aan stabiele belegging.


In theorie wel. In Nog geen ervaring praktijk geen mee, huurders zoeken afwijkende bepalingen. altijd extra bescherming.


Nee, iedereen kan professioneel advies vragen.

Meeste huurders zijn professioneel.

Subjectief begrip.

Dit is een vraag voor aandeelhouders.

Winkels onderdeel van spreiding portefeuille.

Niet bekend.

Omvang portefeuille zorgt voor demping , daarnaast zorgt mix portefeuille voor demping.

Redelijk rendement bij Veel winkelcentra acceptabel laatste 10 jaar risiconiveau. verworven, goede rendement risico verhouding. Speelt niet heel sterk Nu speelt 7:303 meer bij besluit beleggen. Je dan in verleden. brengt e.e.a. wel in kaart.

50

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Delta Lloyd Rianne Mastop 1 Functioneren WC Wat maakt dynamiek in Centrum dient aan de een winkelcentrum en sluiten bij invloed huurwetgeving verzorgingsgebied en dient minimale omvang te hebben. Focus op begrip dagelijks.




Je hebt voldoende vierkante meters en de juiste trekkers te hebben. Goed bereikbaar.

Vernieuwing en couleur lokaal geven dynamiek aan WC. Wordt door huidige wetgeving ving beperkt.

Binnen een dynamisch Dynamiek hangt samen met branchering en de centrum heb je invloed mogelijkheid om een centrum aan te passen aan op het verplaatsen of de huidige tijdsgeest. uitplaatsen van huurders.

Samenvatting

Ervaring wetgeving als Nee. knellend

Voorheen wel, m.n. Op hoofdlijnen goed. Binnen huidige wet door 7:303 en IDPS. Nu Renovatie en IDPS kan wordt een modus voldoet wetgeving. anders worden gevonden hoe je grip geformuleerd. hebt op een centrum.

Meeste beleggers vinden de huurwetgeving momenteel niet knellend. Dynamiek staat ter discussie. Renovatie beter formuleren. Sterke voorkeur om meer uitleg te geven over de methodiek bij huurprijsaanpassingen en actuelere omschrijving IDPS.


Geen problemen mee, soepel mee omgaan, toetsen solvabiliteit en branche.

Wordt vaak oneigenlijk gebruikt, doel waarvoor in het leven geroepen speelt weinig.

Alle beleggers ervaren dat dit artikel vaak oneigenlijk wordt gebruikt. Bescherming kleine ondernemers wenselijk. Oplossingen mogelijk door tijdelijke contracten of voorkeursrecht.

Ervaring artikel omtrent renovatie

Goed. Aparte clausule in HOVK. Renovaties meestal ook uit wens huurders.

Geen problemen mee. Vooraf goed omschrijven, oneigenlijke IDPS worden tegen gehouden of ten positieve gekeerd. Mogelijkheden zijn momenteel beperkt. Procedures duren te lang. Vaak minnelijk overeenstemming. Kleine huurders dienen beschermd te blijven.

Is wetgeving toepasbaar op winkelcentra Onderscheid nodig tussen solitaire panden en winkelcentra

Huidige regeling geeft voldoende comfort.


Door de toegepaste HOVK'en vinden de meeste beleggers de huidige wetgeving toepasbaar op winkelcentra. Verdeeld beeld, meestal niet noodzakelijk.

Niet noodzakelijk.

Zuiver geen probleem, oneigenlijke IDPS worden afgewezen of omgezet in nieuwe HOVK. Eventueel voorkeursrecht voor verhuurder opnemen. Meestal en bij voorkeur In HOVK verzwaring kom je met huurders artikel opgenomen. Dit tot een vergelijk. Wet voor geeft beide partijen strategiewijzigingen. voldoende comfort. Huidige wet zorgt voor onvoldoende mogelijkheden tot renovatie. Ja, m.u.v. artikel IDPS. Sluit niet meer aan bij winkelmarkt van vandaag. Je zou wat meer willen Speelt niet, uitsluitend kunnen sturen op een WC. winkelcentrum als geheel, dit is nu lastig.

2 Huurprijsaanpassingen Hoe wordt huidige Vergelijkbaarheid geeft Richtlijnen hoe met regeling aanpassing veel discussies. sommige aspecten huurprijs ervaren moet worden omgegaan ontbreken. Elke KvK hanteert andere regels.

Hoe wordt verzamelen Wordt uitbesteed aan van informatie ervaren externe partij.

Hoe worden Rapporten via externe deskundigenrapporten makelaar of adviseur, van makelaars en BHAC niet door BHAC. ervaren


Geen nadelige ervaringen met winkels. Voor supermarkten vaak uitwijken.

Minnelijk schikken van Doorgaans minnelijk huurprijsherzieningen schikken, je bent van en reden hiervan elkaar afhankelijk op meerdere locaties.

Zolang alles op eenzelfde wijze wordt beoordeeld, is de uitkomst ongeveer gelijk. Uitwisselen info tussen eigenaren gaat goed. Rapporten worden zelf gemaakt. BHAC gebruikt niet altijd duidelijke systematiek.

Speelt niet.

Bij winkels bij voorkeur schikken, bij supermarkten lukt dit niet altijd. Langdurige relatie huurder is uitgangspunt. Is een markthuurtoets Huidige regeling Hangt af van hoe de wenselijk volstaat. regeling wordt ingestoken. Huidige regeling nu goed. Belgische regeling? Omzethuurcomponent Nee, bij voorkeur niet. Je hebt geen invloed op meenemen in wettekst de omzet en dat maakt dit minder interessant.

Niet logisch dat naar geschiedenis wordt gekeken. Bij eindige contracten speelt dit niet meer.

Niet nodig.

Meeste beleggers wensen verruiming. Kleine ondernemers moeten bescherming behouden. Procedures duren vaak te lang, hoewel de vergoedingen na een procedure vaak (te) laag is. Tussenvariant wenselijk, nu alleen meteen opzeggen in plaats van meewerken.

Een op een werkt vaak goed, met meerdere objecten tegelijk, vaak tot instellen procedure nodig om eruit te komen. Manier van vergelijken ruim, nader toelichten wenselijk. Kan tijdrovend zijn. Geeft ook veel discussie.

Met name veel discussie over vergelijkbaarheid en hoe men tot iets is gekomen. Beleggers vinden artikel niet heel slecht, sommigen juist goed. Past wel steeds minder in huidige tijdsgeest. Niet redelijk als eigenaar veel investeert in een centrum en branchering.

BHAC is in ieder geval lang.

Uitsluitend externe makelaars. BHAC duurt lang en methodiek onduidelijk.

Rapporten door makelaars zijn het snelst. Sommige makelaars leven van dit systeem, waardoor rapporten soms gekleurd zijn. BHAC is met name niet populair vanwege lange behandeltijd, onzekere uitkomst door onzekere methodiek en BHAC niet voldoende goed ingevoerd in actuele informatie.

Huurders vergelijken ook vaak juist intern, met name als er weinig transacties zijn geweest.

Als op eenduidige wijze wordt vergeleken, dan binnen centrum goed. Voor supers vaak uitwijken en veel discussie.

Bijna nooit discussie met huurders over interne vergelijkingen, huurders dragen deze zelf ook vaak aan. Bij weinig transacties is het lastig om het verschil tussen herzieningshuur en markthuur aan te tonen. Rapporten dienen zo veel als mogelijk geobjectiveerd te worden.

Interne referenties hebben nimmer tot problemen geleid.

Verzamelen gebeurt meestal door externe makelaars, markt wordt transparanter maar is er nog niet. Tijdrovend om informatie te verzamelen.

Bij voorkeur minnelijk Bijna alle herzieningen Meeste beleggers geven voorkeur aan minnelijk schikken. Anders worden minnelijk schikken vanwege tijd en relatie. Actievere externe makelaar of als geschikt. beleggers bekijken dit van geval tot geval. laatste de BHAC.

Doet meer recht aan huidige markt.

Huidige systeem is goed, excessen dienen eruit te worden gehouden.

Verschillende meningen. Enkele beleggers momenteel comfort met deze regeling, andere beleggers vinden het principe achterhaald. Hangt ook af van het soort centrum.

Als dit is overeengekomen, is het vreemd dat een rechter anders kan bepalen.

Rechter zou hier niet over horen te oordelen. Niet aanpassen wettekst.

Omzethuur met name ING voorstander. Andere beleggers gebruiken omzetgegevens meer om te kunnen meten. Omzethuur heeft alleen zin als je ook invloed hebt op de omzetcomponent en voldoende huurders mee doen, anders met name administratief en weinig zeggend.

51

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Delta Lloyd Rianne Mastop 3 Mogelijkheid afwijken wettekst Wordt wel of geen Nee. toestemming Kantonrechter gevraagd

Wordt alleen op huurprijs afgeweken

Nee.

Welke afwijkende bepalingen in praktijk

Nee.




Doorgaans niet afwijken waarvoor toestemming nodig is.

Voor een aantal Nagenoeg nooit. contracten wordt dit gedaan. Als dit vaker gebeurt zal de wet moeten worden aangepast. Wetgeving is 60 jaar oud, markt is nu anders.

Ja. Huurprijsherziening Nee. uitgesloten door eindigheid contract.

Twee van de tien beleggers maakt hier momenteel gebruik van. Een aantal beleggers wil dit meer gaan doen, maar dit speelt met name bij solitaire objecten. Enkele beleggers kunnen zich goed vinden in de huidige wettelijke regeling en met name door de huurovereenkomsten die gehanteerd worden. Daarnaast zijn veel centra niet geschikt om massaal afwijkende contracten voor te leggen, simpelweg omdat de huurders hier niet in mee willen. Als er afwijkende contracten worden afgesloten dan wordt doorgaans de eindigheid van contracten geregeld. Met deze eindigheid is meteen de huurprijsherzieningsdiscussie beslecht en zal het oneigenlijke gebruik van IDPS'en minder gaan spelen, omdat contracten eindig zijn geworden.

Ja, omtrent favourite meeting place, renovatie, omzetgegevens om te kunnen meten.

Huurtermijn.

Andere aspecten waarop kan worden afgeweken zijn voorsorteringen op de toekomst, zoals green lease of sustainability. Deze bepalingen zijn wel afwijkend, maar behoeven waarschijnlijk niet te worden voorgelegd aan het Kantongerecht.

Levert wetswijziging Nee, huidige wetgeving Nee, artikel 7:303 2003 nog beperkingen volstaat. betere richtlijnen en op in praktijk IDPS andere formulering.

Door considerans in HOVK en bepalingen geen beperkingen.

Huidige HOVK functioneert prima.

Huurovereenkomsten op maat mogelijk binnen huidige huurrecht Definitie professioneel opnemen in wettekst

Ja, deze kunnen reeds gemaakt worden.

Ja.

Elke huurovereenkomst is maatwerk.

Partijen geven eigenlijk allemaal aan dat met de gehanteerde huurovereenkomsten al goede contracten kunnen worden gemaakt. Echt afwijken heeft alleen zin als een centrum dusdanig in trek is dat zowel huurder als verhuurder inzien en bereid zijn om af te wijken en bepalingen overeen te komen die een winkelcentrum laten prevaleren boven een huurder. Zie bovenstaande.

Doorgaans geen discussie over of iemand professioneel is.

Nee.

Nee, niet nodig.

Huidige huurovereenkomsten goed genoeg binnen huidige wetgeving. Nee.

4 Beleggingscategorie winkelcentra Waarom interessante Winkels uitvloeisel uit beleggingscategorie ALM studies.


Huurtermijnen, sustainability.

Samenvatting

Mn solitaire objecten in Actief management WC Hoog rendement en port. naar hoger niveau. stabiel rendement, portefeuille vanaf jaren 60 opgebouwd.

7:303 speelt geen rol in 7:303 van keuze beleggen in ondergeschikt belang winkels. beleggen in NL.

Niet duidelijk.

In taxaties wordt hier rekening mee gehouden.

Partijen zien eigenlijk allemaal niet het voordeel van het benoemen van wie professioneel is, geeft weer extra discussie, lastig te kaderen.

Winkels zijn vaak interessante beleggingscatergorieen omdat dit als onderdeel wordt gezien van het beleggen in winkels, woningen en kantoren. Slechts enkele beleggers hebben nu een focus op uitsluitend winkels (of winkelcentra), maar vanuit de oorsprong waren winkels allemaal onderdeel van een beleggingsmix. Voor geen enkele belegger is het 7:303 artikel een reden geweest om juist of juist niet in winkelcentra te gaan beleggen. Wel wordt uiteraard rekening gehouden met de aanwezigheid van dit artikel in bijvoorbeeld de taxaties.

52


Uitgewerkte interviews

53

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? 20 april 2011 Interview Raymond Aartman, Unibail-Rodamco Vragen interview inzake scriptie Pieter Bronsveld, opleiding MSRE aan de ASRE Onderdeel 1: Wat is nodig om een winkelcentrum goed te laten functioneren. Wat maakt een winkelcentrum dynamisch en in welke mate beïnvloedt de huidige huurwetgeving de dynamiek? Dit is een hele algemene vraag. Bedoeld wordt een goed winkelcentrum met de wet in je achterhoofd. Unibail focust zich op hoe zij winkelcentra succesvol willen maken. Dit gebeurt met name door retenanting. Je moet een frisse wind door je winkelcentrum hebben, de mode wisselt sterk en er komen steeds nieuwe concepten. Als je een succesvol winkelcentrum wilt hebben, betekent dit dat je ketens moet hebben die passanten trekken. Passanten kunnen worden omgezet in klanten, die geven geld uit en daardoor kan de huur betaald worden. Hoe meer klanten je naar een winkelcentrum weet te trekken, hoe meer huur er uiteindelijk betaalt kan worden. Hier gaat het bij een belegger met name om. Er is een wederzijds belang, huurder en verhuurder willen het beste winkelcentrum creëren met de beste huurders. Wat je nu ziet is dat in succesvolle centra op slot zitten. Huurders blijven zitten. Voor de meeste huurders is dit geen probleem, maar je wilt een bepaalde mate van frisheid behouden om te vernieuwen en uiteindelijk zou je de beste huurders moeten behouden om een winkelcentrum succesvol te houden. Over het algemeen zie je veel mode in een winkelcentrum omdat hier de meeste vraag naar is. Als je ziet dat op een gegeven moment bijvoorbeeld een Desigual of een Zara de meeste mensen trekken, dan zouden deze ook een plek verdienen op het beste stuk van het winkelcentrum. Indien een winkel die potten en pannen verkoopt op dat moment minder in trek is, dan zou door middels van retenanting deze huurder makkelijker naar een ander deel van het winkelcentrum moeten kunnen worden verplaatst. In Nederland kan dit niet. Huurders die al lang op dezelfde plek zitten, blijven op dezelfde plek zitten. Op lange termijn gaat het om het creëren om waardetoevoeging. Als beursgenoteerde belegger wordt je hier op afgerekend. Op korte termijn wordt wel gekeken naar welke huurder op dat moment het beste past op een bepaalde plaats. Dit kan betekenen dat gekozen wordt voor een huurder die op dat moment een iets lagere huur betaald dan de markthuur. Dit verschil moet overigens wel redelijk zijn, anders wordt alsnog gekozen voor de markthuur. Maar als deze keuze leidt tot een betere branchemix waardoor de bezoekersaantallen stijgen en de vraag naar andere units stijgt, waardoor de huurprijzen in een centrum kunnen stijgen dan heb je je doel bereikt om een goed centrum te creëren. In Nederland worden sinds 1,5 jaar bijna alle contracten afgesloten met omzethuur. In het buitenland gebeurde dit al veel langer. De discussie hoe de

54

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? omzet van een winkel is hierdoor een stuk makkelijker. Er kan goed worden gemeten hoe een retailer het doet ten opzichte van collega ondernemers in een centrum. Er kan beter worden gestuurd op de huurders maar ook op hoe een winkelcentrum functioneert. Er kan niet alleen worden gekeken hoe een winkel draait, maar ook hoe delen van een centrum functioneren. Indien een bepaalde as minder bezoekers trekt, kan worden onderzocht wat hier de oorzaak van is. Als eigenaar kan je dan eerder analyseren of de routing anders moet worden. Vrijwel alle contacten worden nu afgesloten met de verplichting om omzetgegevens te verstrekken. Dit hoeft niet altijd een contract met omzethuur te zijn. Unibail bepaalt een keer per jaar de waarde van een unit. Standaard prijs per standaard unit met een ‘Activity weighting’ bijvoorbeeld 100 voor mode, 110 voor juwelier, 70 voor bakker. Dit zijn verhuurrichtlijnen. Als er besloten wordt dat aan een bakker dient te worden verhuurd, dan geldt deze richtlijn. Op deze manier wordt rekening gehouden met de mogelijkheid om tot een goede invulling te komen waarbij de targetprijs voor ene unit wel gehaald kunnen worden. Ervaart u de huidige wetgeving als knellend? Zo ja, in welke mate? Nee, behoudens dat je geen contract mag afsluiten met een huurder die niet professioneel is. Criterium hiervoor is dat een huurder voor zijn omzet niet afhankelijk mag zijn van deze ene locatie. Dit is wel een nadeel, omdat dit in de praktijk huurders kunnen zijn die minder rationele beslissingen nemen. Zo blijft deze groep huurders soms vaker doorexploiteren als dit niet meer verstandig is of stellen zij vanwege leeftijd investeringen uit omdat zij voornemens zijn te stoppen of het bedrijf over te willen dragen. Grote ketens vernieuwen de concepten eerder en zorgen sneller voor vernieuwing en daardoor ook de aantrekkelijkheid van winkels. Hoe ervaart u het artikel omtrent indeplaatsstelling? indeplaatsstelling bij solitaire objecten nog enigszins begrijpelijk. indeplaatsstelling is bedoeld om een bedrijf over te kunnen dragen en de opgebouwde waarde vanuit de bedrijfsvoering te kunnen verkopen. Een indeplaatsstelling zoals deze bedoeld is door de wet, kom je zelden tot nooit tegen. Vrijwel altijd is het contractenhandel en is de indeplaatsstelling niet 100% zuiver. Bij voorkeur zou Unibail dit artikel uitsluiten. Aangezien dit niet kan, wil Unibail een voorkeursrecht. Indien een huurder zijn contract wil verkopen, dan wenst verhuurder als eerste de mogelijkheid hebben om het contract over te nemen of willen zij in ieder geval de mogelijkheid worden geboden om een bod te evenaren. Op deze manier krijgt de huurder de waarde die het contract waard is en behoud de verhuurder grip op zijn centrum. Indeplaatsstellingen zullen vaker worden aangevochten, omdat dit vaker contracthandel is dan zuivere indeplaatsstelling. Hoe ervaart u het artikel omtrent renovatie? Als een scheve bepaling in de wet. Vaal oneerlijk gebruikt omdat dit de enige mogelijkheid is om een huurder uit een unit te krijgen. Schrappen artikel is

55

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? doodsteek voor winkelcentra. Meer heldere afspraken maken over wanneer artikel wel en niet kan en de hoogte van de vergoeding. Toegewezen verhuisvergoeding zijn doorgaans laag. Praktijk wordt vaak geschikt op veel hogere bedragen. Winkelcentra moeten op een gegeven moment naar een volgend niveau worden getild, waardoor de huurders meer kunnen verkopen, niet per se duurdere producten. Renovatie wordt overigens ook opgenomen in standaard overeenkomst van Unibail. Alle huurders bij elkaar en de eigenaar hebben hetzelfde belang: namelijk een zo goed mogelijk centrum. Bij elkaar vinden alle huurders dit, maar dit betekent ook dat individueel sommige huurders niet meer passen in een centrum. Zorgen voor retenanting en redesigning om een winkelcentrum te verbeteren wordt door vrijwel iedereen gesteund. In hoeverre vindt u de huidige wetgeving toepasbaar als u deze projecteert op winkelcentra? Door standaard Unibail huurovereenkomst goed toepasbaar, zie ook overige opmerkingen. Dient de wetgever onderscheid te maken tussen solitaire winkelpanden en winkelcentra? Je zou aparte wetgeving moeten hebben voor winkelcentra en high street solitaire panden. Veel zaken spelen minder voor een los object, als je de markthuur wil halen, dan dien je 7:303 BW uit te sluiten en is al veel opgelost. Als je actief wil gaan managen bij een winkelcentrum, is het belangrijk om de juiste huurders te kunnen plaatsten. Onderdeel 2: Hoe verlopen procedures rondom huurprijsaanpassingen. Hoe wordt de huidige wettelijke regeling inzake het aanpassen van de huurprijs door u ervaren? Duidelijk en makkelijk te begrijpen hoe de wetgever de tekst van de regeling bedoelt. De regeling wordt niet als fair beschouwd als je kijkt naar de wijze waarop Unibail een centrum managet. Verhuurder doet er alles aan om een centrum aantrekkelijk te maken, zoals een ‘Welcome Attitude’ program. Geluid, geur, signing etc. kunnen worden ingezet. Verhuurder investeert veel in een centrum en ook in partijen, zodat het centrum beter wordt. Huurprijsherzieningen worden niet gezien als beloning voor het verbeteren van een centrum. Deze regeling is in de ogen van Unibail oneerlijk. Huurprijsherzieningen zijn uitgesloten bij een 10 jarig contract. Stel dat een contract van 5+5 wordt afgesloten, dan zal 7:303 BW worden uitgesloten. Bij voorkeur een contract van 10 jaar met een break. Zodoende differentiatie mogelijk in een centrum. Unibail kan besluiten om huurder voor een lagere huur in te huizen, vanuit strategisch oogpunt om een trekker te vestigen in een centrum. Doorgaans wordt hier ook in geïnvesteerd. Het zou dan ook onwenselijk zijn als de buurman dan een lagere huurprijs kan bedingen als per saldo het centrum verbeterd wordt door een specifieke huurder te huisvesten.

56

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Hoe ervaart u het verzamelen van informatie over vergelijkingspanden om een goede inschatting te maken van de herzieningshuurwaarde ter plaatse? Methodiek verzamelen gegevens: makkelijk voor een winkelcentrum, eigenaar heeft alle gegevens. Als er genoeg transacties hebben plaats gevonden dan kan je de discussie goed aangaan. Bij een centrum waar weinig vernieuwt, blijft de herzieningshuur laag terwijl de markthuur op dat moment doorgaans veel hoger is. Hoe ervaart u de deskundigenrapporten en maakt het verschil of deze door een makelaar is opgesteld of de BHAC? De inhoud van 7:303 BW rapporten verschilt, afhankelijk van wie deze heeft opgesteld en namens wie deze is opgesteld. Herzieningen met verschillende correcties leiden vaak tot subjectieve discussies, waar meer over de herleidingen wordt gesproken dan over methodiek. BHAC; duurt lang en zijn geen deskundigen die hier dagelijks mee bezig zijn en hier makkelijk iets over kunnen zeggen. Huurders kunnen een eigenaar verwijten dat er onvoldoende vrije prijsvorming heeft plaats gevonden bij het vaststellen van de huurprijs. Wat is uw visie hierop en wat zijn uw ervaringen als verschillende referentie centra in de vergelijking dienen te worden betrokken? Uitwijken naar andere centra geeft discussies waar je niet meer uit komt. Hoe vaak worden huurprijsprocedures minnelijk geschikt en wat is hiervan de reden? Herzieningen worden zakelijk bekeken, de meeste zaken worden minnelijk geschikt, maar dit is geen beleid. In hoeverre zou een markthuurtoets na de referentieperiode meer recht doen aan het systeem van huurprijsbepaling? De Belgische regeling doet meer recht aan systeem, met een derde bod aanpassing richting markthuur. Bij kleinere centra is de demping van 7:303 BW veel minder. Aanpassing van wet zal hier veel minder van invloed zijn als huurprijzen naar markthuur kunnen worden getoetst. Huurders geven aan wat zij over hebben voor een locatie en als de huur hen niet zint, dan vertrekken zij. Dient de component omzethuur te worden opgenomen in de wettekst? Nee. Onderdeel 3: Mogelijkheid tot het afwijken van de wettekst. Vraagt u sinds de wetswijziging uit 2003 toestemming aan de Kantonrechter voor afwijkende bedingen? Zo ja, hoe voor welke bedingen en hoe vaak? Zo nee, waarom niet? Sinds begin 2010 is begonnen met afwijkende bepalingen. Unibail heeft een eigen huurcontract ontwikkeld die wordt voorgelegd aan huurders. Meest afwijkende bepalingen waarvoor toestemming Kantonrechter nodig is: - eindigheid contract, een contract eindigt van rechtswege na 10 jaar

57


-

uitsluiten huurprijsherziening beëindigingsgrond omzet, indien huisvestingslasten meer dan 35% bedragen renovatie

Indien een huurder zich hieraan niet conformeert dan komt er in de regel geen contract tot stand. Wordt alleen op huurprijs afgeweken of ook op andere aspecten? Ook op andere aspecten. Eindigheid van het contract, een contract eindigt van rechtswege na 10 jaar Tussentijdse beëindigingsmogelijkheid als de huisvestingslasten van een huurder meer dan 35% van zijn omzet gaan bedragen. Welke afwijkende bepalingen komt u in de praktijk tegen? Andere afwijkende bepalingen is maatwerk om een winkelcentrum goed te laten functioneren. In hoeverre levert de wetswijziging van 2003 nog beperkingen op in de praktijk? Met uitzondering van de definitie wie een professionele partij is, levert het standaard huurcontract geen beperkingen meer op in de praktijk. Is de voorziening in de wet om afwijkende afspraken te maken voldoende om in de praktijk een huurovereenkomst op maat te maken? Het zou makkelijker zijn als voor afspraken geen toestemming van de Kantonrechter benodigd is. Het is makkelijker huurvoorwaarden uit te onderhandelen met een partij waarbij definitief overeenstemming is, dan overeenstemming onder voorbehoud goedkeuring Kantonrechter. Het klinkt alsof je iets afspreekt waarvan de wet vindt dat je dit niet hoort af te spreken. Nieuwe huurders en internationale huurders gaan gelukkig uit van hun eigen kracht. Huurders hebben soms een verdienmodel van 10 jaar en zij beoordelen zelf of zij willen blijven zitten. Traditionelere huurders zijn de bescherming van de wet meer gewend en zijn minder snel bereid deze bescherming op te geven. Zou de wettekst een bepaling moeten opnemen wanneer partijen worden aangemerkt als ‘professionele’ partijen zodat duidelijk is wie afwijkende afspraken kan maken? Wanneer is een partij professioneel? Dient wetgever hier verduidelijking aan te brengen? Lastig, je zou uit elkaar moeten trekken. Onderdeel 4:Winkelcentra als beleggingscategorie. Wat maakt winkelcentra voor u een interessante beleggingscategorie? Unibail wil bewijzen dat zij winkelcentra naar een hoger niveau kan tillen, waardoor waarde wordt toegevoegd, daardoor interessante beleggingscategorie. Kan alleen als centrum aan een aantal criteria voldoet, zoals omvang en aantal bezoekers. Kleine winkelcentra minder interessant voor bepaalde ketens. Is ander soort vastgoed met andere wensen en eisen.

58


Het artikel omtrent huurprijsaanpassingen zorgt voor demping van de markthuur. Deze demping kan zorgen dat de waardeontwikkeling van deze beleggingscategorie minder volatiel is. In hoeverre speelt het artikel een rol in de keuze om te beleggen in winkelcentra? Meer voor defensieve belegger. Unibail is meer een agressieve belegger. Overige Parkeren. Voorkeur om garages in eigendom te hebben. Kan belangrijk instrument zijn om bijvoorbeeld te sturen op zondagopeningsstellingen als USP. Ook heb je invloed op parkeertarieven en kan je zoeken naar juiste balans.

59

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Donderdag 28 april 2011, interview Paul Bremmer, Kroonenberg Groep Onderdeel 1: Wat is nodig om een winkelcentrum goed te laten functioneren. Wat maakt een winkelcentrum dynamisch en in welke mate beïnvloedt de huidige huurwetgeving de dynamiek? Waar zoek je de dynamiek in? Bedoel je hiermee het wisselen van huurders? Eigentijds en iets waar mensen in geïnteresseerd in zijn om naar toe te gaan. Waar moet een winkelcentrum aan voldoen? Er zijn een aantal basisdingen, zoals schoon, heel en veilig. Mensen moeten op hun gemak zijn, mensen moeten het gevoel hebben dat zij veilig rond kunnen lopen, mensen moeten kunnen vinden waar ze naar op zoek zijn, een kopje koffie kunnen drinken, makkelijk bereikbaar, fiets/auto/ov. Het winkelaanbod moet aansluiten bij de wens van de consument, dit kan per locatie verschillen. Winkelcentra moeten mee gaan met het beeld van de tijd. Dit is de essentie van retail. Voorbeeld slagers blijven slagers, maar assortiment verandert. Kleinere ondernemers kunnen meer betrokken zijn bij een winkelcentrum, meer dan het gemiddelde filiaalbedrijf. Positieve betrokkenheid van deze ondernemers kunnen helpen een centrum naar een hoger niveau te tillen. Ervaart u de huidige wetgeving als knellend? Zo ja, in welke mate? De huurwetgeving biedt een aantal mogelijkheden, maar de mate waarin huurders beschermd worden in de huurwetgeving slaat door. Dit is algemeen bekend en Kroonenberg houd hier rekening mee. Huurprijsherziening en dringend eigen gebruik worden gebruikt wanneer dit noodzakelijk is. Meer dynamiek is wenselijk. Je zou met landelijk opererende partijen een relatie moeten hebben waarbij de rechten en plichten over en weer gelijk zijn. Kleinere ondernemers kunnen meer beschermd worden. Grotere ketens kunnen soms dominanter zijn dan de gemiddelde belegger. Kroonenberg gaat om met de wet zoals deze is. Er zijn altijd dingen die beter kunnen, zoals de huurprijsherzieningen bij nieuwe winkelcentra. Na de eerste vijf jaar kan je eigenlijk niet vergelijken omdat er geen differentiatie heeft plaatsgevonden, waardoor je niet kan vergelijken. Is lacune in de wet waar zowel huurder als verhuurder geen profijt van hebben. Bij een winkelcentrum zonder transacties wordt de herziening gedicteerd door het centrum en niet door de markt via vraag en aanbod. Hoe ervaart u het artikel omtrent indeplaatsstelling? Weinig indeplaatsstellingen zijn 100% zuiver. Oneigenlijke indeplaatsstellingen worden meestal in positieve zin omgekeerd. Soms grote overnames waar je niet aan ontkomt. Winkel wordt maar weinig gevallen echt voortgezet. Kroonenberg werkt alleen mee aan een indeplaatsstelling indien aangetoond wordt dat deze niet oneigenlijk is en voldaan is aan koopovereenkomst dat onderneming is

60

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? overgedragen, het personeel is blijven werken, de voorraden zijn overgenomen en dat de formule in stand blijft. Kroonenberg heeft hierdoor weinig last van dit artikel. Oneigenlijk gebruik wordt door Kroonenberg tegengehouden. Hoe ervaart u het artikel omtrent renovatie? De opzeggingsgrond dringend eigen gebruik kan soms worden toegepast om een herontwikkeling mogelijk te maken. Het artikel zou wel iets verruimd kunnen worden om de dynamiek in je winkelarsenaal te kunnen houden. In hoeverre vindt u de huidige wetgeving toepasbaar als u deze projecteert op winkelcentra? Kroonenberg kan goed uit de voeten met de huidige wettelijke regelingen. Zij kunnen hier goed mee werken. Dient de wetgever onderscheid te maken tussen solitaire winkelpanden en winkelcentra? Betrokkenheid verhuurder bij een winkelcentrum is heel anders. Bij een winkelcentrum is het nog belangrijker om vast te houden aan de gewenste branchemix. Speelveld zou iets ruimer moeten zijn bij winkelcentra, waardoor je meer mogelijkheden hebt om een centrum dynamisch te kunnen beheren. Als een huurder slecht draait in een centrum en je wil een huurder toevoegen die ontbreekt in een centrum, dan zou je deze verandering moeten kunnen doorvoeren. De wet voorziet hier nu niet in. In de praktijk wordt voor dit soort situaties altijd een oplossing gevonden, d.m.v. uitkopen van een huurder. De wet aanpassen kan wenselijk zijn, maar je dient er rekening mee te houden dat voor elke wijziging weer nieuwe vragen komen, zoals wat is een winkelcentrum? Dient dit overdekt te zijn of kan er maar een eigenaar zijn etc? Zoveel mogelijk uniform te zijn en daar waar je de verhuurder meer gelegenheid geeft om meer flexibiliteit te geven in een winkelcentrum zou dit welkom zijn. Dit zou je eigenlijk over de gehele linie moeten hebben. Onderdeel 2: Hoe verlopen procedures rondom huurprijsaanpassingen. Hoe wordt de huidige wettelijke regeling inzake het aanpassen van de huurprijs door u ervaren? Paul Bremmer heeft scriptie geschreven in 2005-2007 tbv MRE opleiding over dit onderwerp. Scriptie is niet gepubliceerd ivm gegevens Kroonenberg. Huidige wetgeving is niet redelijk als je kijkt naar bijvoorbeeld de Kalverstraat, het verschil tussen herzieningshuur en markthuur is hier onoverbrugbaar. Aan de andere kant kan het ook in je voordeel werken bij nieuwe centra die te hoog zijn verhuurd waar de huren omlaag gaan door marktwerking. Weinig huurders zeggen op om het contract te heronderhandelen, omdat zij hiermee ook hun locatie opgeven. Een en ander is wel locatie gebonden.

61

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Een slechte locatie is een in een goede tijd ook een goede locatie, maar een slechte locatie is een slechte tijd ook altijd een slechte locatie (uitspraak Lesley Bamberger). Over het algemeen blijven slechte locaties dus altijd slechte locaties. Hoe ervaart u het verzamelen van informatie over vergelijkingspanden om een goede inschatting te maken van de herzieningshuurwaarde ter plaatse? Kan soms erg lastig zijn. Bij een object uit de portefeuille wordt nu extern gekeken naar vergelijkbare winkelcentra. Hierbij worden om te kunnen objectiveren de volgende karakteristieken eventueel met een correctiefactor gebruikt; passanten, parkeerplaatsen, ov, veiligheid, omgeving, koopkracht etc etc alle factoren die je kan gebruiken om te objectiveren. Dit omdat uiteindelijk een rechter ook overtuigd moet zijn van de objectieve vergelijkbaarheid. Hoe ervaart u de deskundigenrapporten en maakt het verschil of deze door een makelaar is opgesteld of de BHAC? Rapporten worden doorgaans opgesteld door externe makelaars. Soms kom je terecht bij de BHAC, maar deze wordt nooit zelf aangewezen. BHAC heeft onvoldoende experts die verstand hebben van winkels en de huurprijzen en zijn vaak niet voldoende op de hoogte van actuele gegevens. Huurders kunnen een eigenaar verwijten dat er onvoldoende vrije prijsvorming heeft plaats gevonden bij het vaststellen van de huurprijs. Wat is uw visie hierop en wat zijn uw ervaringen als verschillende referentie centra in de vergelijking dienen te worden betrokken? Zie verzamelen informatie. Hoe vaak worden huurprijsprocedures minnelijk geschikt en wat is hiervan de reden? Huurprijsprocedures worden per geval bekeken. Minnelijk schikken behoort tot de mogelijkheden, evenals toetsing door de Rechter. In hoeverre zou een markthuurtoets na de referentieperiode meer recht doen aan het systeem van huurprijsbepaling? Je zou naar een markttoets moeten gaan, dit is veel realistischer. Ongeveer 75% van de huurder is landelijke partijen. De markthuur is een representant van wat op dat moment in de markt speelt. Je krijgt een veel logischer vervolg van je huur. Dit betekent niet dat je de huren opeens veel hoger of lager worden, je krijgt een kabbelende lijn die meegaat met de marktontwikkelingen. Dit zou een veel eerlijker proces zijn dan wanneer je gaat kijken naar locaties waar de huren zijn gestegen en door transacties van ca 10 jaar geleden de huur omlaag wordt getoetst. Afhankelijk van de looptijd van de huurovereenkomst. Je moet mensen een bepaalde termijn zekerheid geven. Of bijvoorbeeld bij een vijf jarig contract zekerheid geven voor 10 jaar, zodat de ondernemer weet wat hij op een locatie aan omzet draait en kan inschatten, dan kan je de markt zonder demping volgen. In de aanloopstraten of centra die niet goed lopen, krijg je de lagere markthuur als eigenaar ook direct in rekening gebracht.

62

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Dient de component omzethuur te worden opgenomen in de wettekst? Omzethuur en huurprijsherzieningen verdragen elkaar moeilijk. Omzethuur betekent dat je je als verhuurder bereidwillig opstelt om mee te gaan in de exploitatie van de huurder. Dit staat los van de huurprijsherziening. Omzethuur wordt heel af en toe toegepast in de portefeuille, hangt af van huurder en locatie. Je zou alleen de basishuur moeten kunnen aanpassen. Basishuur is reële waarde, het surplus haal je uit je omzet. Onderdeel 3: Mogelijkheid tot het afwijken van de wettekst. Vraagt u sinds de wetswijziging uit 2003 toestemming aan de Kantonrechter voor afwijkende bedingen? Zo ja, hoe voor welke bedingen en hoe vaak? Zo nee, waarom niet? Kroonenberg hanteert een ROZ huurovereenkomst aangevuld met eigen bepalingen die de algemene bepalingen of bepaalde situaties verduidelijken. Deze huurovereenkomst hoeft niet te worden voorgelegd aan de Kantonrechter. Contracten die wel aan de Kantonrechter worden voorgelegd, spelen zeer zelden. Wordt alleen op huurprijs afgeweken of ook op andere aspecten? Deze vraagt speelt niet. Welke afwijkende bepalingen komt u in de praktijk tegen? Deze vraag speelt niet. In hoeverre levert de wetswijziging van 2003 nog beperkingen op in de praktijk? Kroonenberg past zich aan aan de wet die momenteel van kracht is en vinden hierin altijd een weg in om tot overeenstemming te komen met huurders. Is de voorziening in de wet om afwijkende afspraken te maken voldoende om in de praktijk een huurovereenkomst op maat te maken? De wetgeving is momenteel voldoende om tot overeenstemming te komen met huurders. Zou de wettekst een bepaling moeten opnemen wanneer partijen worden aangemerkt als ‘professionele’ partijen zodat duidelijk is wie afwijkende afspraken kan maken? Als een huurder weet waar hij het over heeft, dan kan je iemand aanmerken als professioneel. Daarnaast kan een Kantonrechter ook vragen stellen om te toetsen of iemand een professionele partij is. Onderdeel 4:Winkelcentra als beleggingscategorie. Wat maakt winkelcentra voor u een interessante beleggingscategorie? De portefeuille van Kroonenberg bestaat voor 75% uit winkels, 15% uit kantoren en 10% woningen en bedrijfsruimte. De winkelportefeuille is historisch zo gegroeid Kroonenberg doet alles zelf en ontwikkelt soms woningen voor verkoop. De reden hiervoor is dat Kroonenberg geïnteresseerd en betrokken is bij alle disciplines in het vastgoed.

63


Het artikel omtrent huurprijsaanpassingen zorgt voor demping van de markthuur. Deze demping kan zorgen dat de waardeontwikkeling van deze beleggingscategorie minder volatiel is. In hoeverre speelt het artikel een rol in de keuze om te beleggen in winkelcentra? 7:303 BW artikel draagt niet bij aan een stabiele belegging.

64

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Donderdag 28 april 2011 Teade Groen, Syntrus Achmea Onderdeel 1: Wat is nodig om een winkelcentrum goed te laten functioneren. Wat maakt een winkelcentrum dynamisch en in welke mate beïnvloedt de huidige huurwetgeving de dynamiek? Je moet met name kijken naar de branchering, hoe breed zet je dit in de markt, welke branches voeg je toe, welke huurders trek je aan? Specifiek kijken naar het winkelgebied waar dit zich bevindt. Kijken naar een optimale mix, namelijk de soort klanten die lopen in een centrum en het type winkels die aanwezig zijn. Proberen die winkels te huisvesten die voor een centrum een aanvulling is en toegevoegde waarde leveren voor de consument. Proces gebeurt bij ontwikkeling maar juist ook gedurende exploitatie. Bij planmatig ontwikkelde centra wordt vaak gekeken naar welke huurders bij een bepaalde wijk passen. Gedurende exploitatie dien je naar het totale plaatje te kijken en hierbij een passende huurdersmix te vinden. Het totaalplaatje maakt de dynamiek in een winkelcentrum. Branchebescherming alleen gedurende eerste vijf jaar. Soms nodig om specifieke huurders te huisvesten, Eigenaar niet bijzonder gebaat bij deze exclusiviteit. Indien er marktruimte is voor meer winkels in dezelfde branche, wil je niet beperkt zijn tot deze ene ondernemer. Ervaart u de huidige wetgeving als knellend? Zo ja, in welke mate? Huidige wetgeving belemmert Syntrus Achmea niet in haar beleggingsbeleid. Huurprijswetgeving kan er wel voor zorgen dat een specifieke huurder die tegen een bewust lagere huurprijs in een centrum is gehuisvest, als referentieobject in een huurprijstoetsing wordt meegenomen. Syntrus Achmea heeft hier in de praktijk echter nauwelijks last van. In huidige centra zie je momenteel ook al een verschil tussen de laagste- en hoogste huren in een centrum. Redenen kunnen zijn dat huren historisch laag zijn of dat bepaalde huurders een beperkte betalingscapaciteit hebben. Theoretisch kunnen de lagere huren een risico vormen bij een huurprijstoetsing, in de praktijk komen we dit nauwelijks tegen. Hoe ervaart u het artikel omtrent indeplaatsstelling? Indeplaatsstelling is behoorlijk verruimd door verschillende jurisprudentie. Als eigenaar heb je hierover weinig te zeggen. Een verruiming van dit artikel zou wenselijk zijn. In winkelcentra zit dit artikel ons bij het optimaliseren van ons rendement iets minder in de weg. De verschillen tussen de huidige huurprijzen en de markthuur zijn doorgaand in centra niet heel groot. Verschilt ook per type centrum, buurtcentrum of dominant wijkcentrum. Bij solitaire panden, gaat dit vaak ten koste van het rendement.

65

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Hoe ervaart u het artikel omtrent renovatie? Gooische Brink Hilversum, Leeuwarden Zaailand. In de praktijk geeft dit belemmeringen omdat je bepaalde procedures moet doorlopen. Planning schuift door. Goed overleg met vereiste meerderheid, dan kan je de laatste ondernemers wettelijk ook mee krijgen. Er zijn altijd een paar querulanten die ofwel het belang van een herontwikkeling niet zien of met de hoofdprijs naar huis gaan. De laatste ondernemers kosten doorgaans heel veel geld of je moet procedures doorlopen waarvan de uitkomst, ook financieel, onzeker zijn. Huidige wetgeving is in ieder geval beter dan in het verleden, er zijn nu in ieder geval mogelijkheden om een renovatie door te zetten. Het risico is dat deze regeling weer gaat verslechteren door de lobby van enkele ondernemers en Detailhandel Nederland. Als een winkelcentrum verouderd is een veel leegstand heeft, is het belang van herontwikkelen bij iedereen duidelijk. Als je ziet dat een winkelcentrum een nieuwe impuls nodig heeft om goed te blijven functioneren, dan is het een stuk lastiger om je ondernemers te overtuigen van de noodzaak om te renoveren. In hoeverre vindt u de huidige wetgeving toepasbaar als u deze projecteert op winkelcentra? Omzetgegevens zou kunnen helpen om aan te tonen dat huurders op een bepaalde plek niet goed draaien waardoor je mee kan denken over meer geschikte huisvesting elders in een centrum. Huidige wetgeving zorgt ervoor dat zittende huurders nauwelijks kunnen worden verplaatst, los van de investering die een huurder heeft gedaan in zijn of haar winkel. Dient de wetgever onderscheid te maken tussen solitaire winkelpanden en winkelcentra? Solitair doorgaans geen renovatie nodig.

Onderdeel 2: Hoe verlopen procedures rondom huurprijsaanpassingen. Hoe wordt de huidige wettelijke regeling inzake het aanpassen van de huurprijs door u ervaren? Regeling complex, vergelijkbare winkelcentra en ontwikkeling van de huurprijzen van de afgelopen vijf jaar. Gekunstelde manier van het berekenen van een nieuwe huurprijs. Heeft niets te maken met het berekenen van de markthuurprijs. Kan zowel hoger als lager zijn. Dempende werking beoogt door wetgever. Ook studies naar aanpassen naar markthuur met een demping. Wat wil je bereiken met een aanpassing van dit artikel? Een en ander hangt af van wat je beoogt. Is markthuur je uitgangspunt of kijk je alleen naar de laatste verhuringen of kijk je meer naar het gemiddelde? Praktijk is nu dat je gaat naar het gemiddelde. In winkelcentra spelen herzieningen een stuk minder dan bij A1 solitaire objecten. Syntrus Achmea probeert in centra doorgaans om via minnelijk overleg huurprijsherzieningen tot een goed einde te brengen. Hierbij kan wel gebruik worden gemaakt van een onafhankelijke deskundige om een goede afweging te maken en een onderbouwd verhaal neer te kunnen leggen bij de wederpartij. Bij voorkeur geen gezamenlijke derdendeskundige of BHAC.

66


Hoe ervaart u het verzamelen van informatie over vergelijkingspanden om een goede inschatting te maken van de herzieningshuurwaarde ter plaatse? Redelijk lastig om gegevens te verkrijgen. Syntrus Achmea niet heel leidend in het verzamelen van gegevens. Informatie verzameling wordt vaak uitbesteed aan beheerder of makelaar. Gegevens komen doorgaans boven tafel. Syntrus Achmea werkt doorgaans ook mee aan het delen van gegevens voor huurprijsherzieningen van derden. We kunnen nog wat meer direct gegevens opvragen bij andere beleggers. 303 in winkelcentra. Meestal kijk je primair eerst in je eigen centrum. Eventueel kan je andere vergelijkbare centra in je referenties betrekken. Hoe ervaart u de deskundigenrapporten en maakt het verschil of deze door een makelaar is opgesteld of de BHAC? Er wordt gebruik gemaakt van rapporten van makelaars. Één rapport moet doorgaans voldoende zijn. Het heeft weinig zin om elk een deskundigenrapport te laten opstellen en vervolgens de BHAC ook nog een rapport. Doorgaans komen wij niet toe aan herzieningen met de BHAC. Huurders kunnen een eigenaar verwijten dat er onvoldoende vrije prijsvorming heeft plaats gevonden bij het vaststellen van de huurprijs. Wat is uw visie hierop en wat zijn uw ervaringen als verschillende referentie centra in de vergelijking dienen te worden betrokken? Je hoort wel dat je als eigenaar geen referenties uit je eigen centrum dient te gebruiken. Aan de andere kant komen ondernemers vaak zelf met vergelijkingsobjecten uit hetzelfde centrum. Vaak toch wel handiger om bij het litigieuze object te blijven, anders krijg je allerlei vertaalslagen zoals omvang centrum, verzorgingsgebied etc. Wordt meer subjectief. Huurprijsherzieningen variëren sterk per centrum. Bij minder goede locaties kan de markthuur dalen waardoor de referentieperiode ervoor kan zorgen dat de huidige huur van een ondernemer omhoog kan. Huurders kunnen soms opzegging als dit gebeurt. Een en ander is afhankelijk van wanneer de huurprijsherziening wordt opgestart. Retailers willen vaak weten wat zij kunnen verwachten in een nieuwe vijf jaars periode. Enkelen willen voordat zij kunnen opzeggen afspraken maken over de nieuwe huurprijs die geldt vanaf jaar 6. Hiermee komen zij feitelijk een jaar ‘ te vroeg’ aan tafel om hierover te praten. Als de markthuur is gedaald, zeggen sommige huurders op om een nieuwe huur en huurvoorwaarden te onderhandelen. Een belegger kan niet opzeggen omdat de huurprijs te laag is. Dit is eigenlijk een ongelijkheid in de wet. Hoe vaak worden huurprijsprocedures minnelijk geschikt en wat is hiervan de reden? Syntrus Achmea probeert in centra doorgaans om via minnelijk overleg huurprijsherzieningen tot een goed einde te brengen.

67

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? In hoeverre zou een markthuurtoets na de referentieperiode meer recht doen aan het systeem van huurprijsbepaling? Als belegger zou je het liefst de martkhuur willen, maar als retailer weet je dan niet goed waar je aan toe bent. Belangrijker is dat je sneller naar het gemiddelde gaat. Herzieningen spelen met name bij solitaire A1 panden, niet zozeer in winkelcentra. Dient de component omzethuur te worden opgenomen in de wettekst? Toetsing met vaste nieuwe huurprijs, geen omzetcomponent meer. Syntrus Achmea heeft hier geen ervaring mee. Indien omzetcomponent wordt meegenomen in vergelijkingsobjecten, dan zullen partijen deze gegevens ook moeten delen, dit gaat ten koste van de transparantie. Informatie zal moeilijker te verkrijgen zijn. Onderdeel 3: Mogelijkheid tot het afwijken van de wettekst. Vraagt u sinds de wetswijziging uit 2003 toestemming aan de Kantonrechter voor afwijkende bedingen? Zo ja, hoe voor welke bedingen en hoe vaak? Zo nee, waarom niet? Met weinig grote retailers afspraken over afwijken van de wettekst. Speelt met name bij solitaire A1 objecten. In winkelcentra hebben wij dit nog niet eerder gedaan. Wordt alleen op huurprijs afgeweken of ook op andere aspecten? Dit speelt nog niet in de portefeuille met winkelcentra. Welke afwijkende bepalingen komt u in de praktijk tegen? Bij winkelcentra speelt dit nog niet. In hoeverre levert de wetswijziging van 2003 nog beperkingen op in de praktijk? Huurders stappen in een centrum en maken een inschatting van de omzet die zij verwachten te realiseren. Soms komt dit niet uit en is de huur achteraf te hoog. Indien zij een contract hebben getekend waarin is opgenomen dat de huurprijsherziening is uitgesloten, dan kunnen zij alleen opzeggen als zij iets willen doen aan de huisvestingslasten. Huurders zullen dan minder snel aanhuren of andere voorwaarden stellen. Bij turn key aankopen hebben wij vaak wel inspraak in hoe contracten in elkaar moeten zitten. Dit is niet de reden waarom dergelijke contracten nog niet zijn afgesloten. De standaard contracten van Syntrus Achmea zijn niet nadelig voor huurders dat deze vooraf ter goedkeuring aan een Kantonrechter dienen te worden voorgelegd. Geen plannen om deze huurovereenkomsten aan te passen zodat deze wel vooraf aan Kantonrechter moeten worden voorgelegd. Is de voorziening in de wet om afwijkende afspraken te maken voldoende om in de praktijk een huurovereenkomst op maat te maken? Ja, op dit moment kan je binnen de huidige huurwetgeving goede huurcontracten worden gemaakt. Met enkele ketens zijn al standaard huurcontracten afgesloten.

68

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Als je extra artikelen ten nadele van een huurder wil opnemen, dan uit dat zich doorgaans in een lagere huurprijs. Zou de wettekst een bepaling moeten opnemen wanneer partijen worden aangemerkt als ‘professionele’ partijen zodat duidelijk is wie afwijkende afspraken kan maken? Nee, dit is niet nodig. Onderdeel 4:Winkelcentra als beleggingscategorie. Wat maakt winkelcentra voor u een interessante beleggingscategorie? Minder hoog risicoprofiel dan solitaire winkelobjecten. Stabielere cashflow. Risico meer gespreid. Iets minder hoog rendement maar ook minder hoog risicoprofiel. Aansturen van een centrum gaat gepaard met hogere management kosten. Hier houd je rekening mee met de bepaling van de waarde van een centrum. Winkelcentra doorgaans lagere factoren dan solitaire objecten. Bruto netto traject groter bij winkelcentra dan bij solitaire objecten. Het artikel omtrent huurprijsaanpassingen zorgt voor demping van de markthuur. Deze demping kan zorgen dat de waardeontwikkeling van deze beleggingscategorie minder volatiel is. In hoeverre speelt het artikel een rol in de keuze om te beleggen in winkelcentra? Dempende werking 303. Speelt voor veel beleggers niet zeer sterk. Je brengt een en ander in kaart, maar meer doe je hier niet mee.

69

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Dinsdag 3 mei 2011, interview Peter Vreenegoor, ASR Onderdeel 1: Wat is nodig om een winkelcentrum goed te laten functioneren. Wat maakt een winkelcentrum dynamisch en in welke mate beïnvloedt de huidige huurwetgeving de dynamiek? Dit kan in een aantal zaken liggen: samenstelling huurders, grootte winkelunits en variatie binnen branches. Peter Vrenegoor heeft onderzoek gedaan naar belevingswaarde in binnensteden. Voor winkelcentra geldt hetzelfde. Belevingswaarde voor winkelcentra bestaat uit een aantal elementen zoals typeen aantal huurders, maar ook de branchering. Ook de kwaliteit van het onroerend goed kan bijdragen aan de dynamiek van winkelcentra. Belevingswaarde bestaat uit 25 elementen, hoe iemand emotioneel reageert op een winkelgebied. Ervaart u de huidige wetgeving als knellend? Zo ja, in welke mate? ASR ervaart de huurwetgeving momenteel als knellend. Belangrijk dat er meer vrijheid komt voor partijen om beter en makkelijker te renoveren. Indeplaatsstelling gaat vaak buiten een belegger om. 7:303 BW is een achterhaald principe. Je zou aan moeten sluiten bij de markthuur, net zoals bij kantoren. Artikel zou je moeten schrappen, eventueel met een overgangsregeling. De markt wordt steeds transparanter. Waarom terugkijken naar oude huurprijzen als de markt zich zo ontwikkeld? Op termijn is artikel niet meer houdbaar. Voordeel is dat je transparanter kan werken. Bij renovatie zou je zowel afscheid moeten kunnen nemen van huurders als bepaalde niet courante strippen winkels moeten kunnen wegbestemmen. (tip: PropertyNL artikel over markthuren en incentives lezen.) Verruiming renovatie- en indeplaatsstellingsartikel geeft meer vrijheid en kan zorgen voor meer dynamiek. Kleinere huurders blijven wel bescherming nodig hebben. Eventueel kan je opnemen in de wet wat een kleine huurder is. indeplaatsstelling zijn soms wel tegen te houden omdat deze niet altijd zuiver zijn. Hoe ervaart u het artikel omtrent indeplaatsstelling? Indeplaatsstelling gaat vaak buiten belegger om. Meer vrijheid renovatie- en indeplaatsstellingsartikelen kan zorgen voor meer dynamiek. Kleinere huurders blijven wel bescherming nodig hebben. Eventueel opnemen in wet wat een kleine huurder is. Indeplaatsstellingen zijn soms niet zuiver, je kan deze dan soms wel tegen houden. Het belang voor het niet meewerken aan een indeplaatsstelling is bij supermarkten vaak meer evident dan bij een kledingwinkel. Indeplaatsstelling kan alleen een voordeel hebben als je een sterkere huurder krijgt voor de oude huurder. Hoe ervaart u het artikel omtrent renovatie? Bij renovatie zou je zowel afscheid moeten kunnen nemen van huurders als bepaalde niet courante strippen winkels moeten kunnen wegbestemmen.

70

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Renovatie kan zorgen voor meer dynamiek. Kleinere huurders blijven wel bescherming nodig hebben. Eventueel opnemen in wet wat een kleine huurder is. In hoeverre vindt u de huidige wetgeving toepasbaar als u deze projecteert op winkelcentra? Met filiaalbedrijven zijn vaak standaard contracten afgesloten. Dient de wetgever onderscheid te maken tussen solitaire winkelpanden en winkelcentra? Bij winkelcentra is het belang van het goed functioneren van een winkelcentrum groter dan het belang van een individuele huurder. Dit zou in uiting kunnen komen in de huurwetgeving. Onderdeel 2: Hoe verlopen procedures rondom huurprijsaanpassingen. Hoe wordt de huidige wettelijke regeling inzake het aanpassen van de huurprijs door u ervaren? Je zou de markt moeten volgen. Bij een huurdersmarkt is het gevaar wel dat je rendement meer fluctueert. Als je als eigenaar veel investeert in winkelcentra, is het logisch dat je beloond wordt voor je investeringen in plaats van dat je geconfronteerd met een huurprijsherziening. Hoe ervaart u het verzamelen van informatie over vergelijkingspanden om een goede inschatting te maken van de herzieningshuurwaarde ter plaatse? Verschilt per locatie hoe makkelijk de gegevens te verkrijgen zijn. Je zou met een aantal grotere beleggers een database moeten bouwen waar data uit gehaald kan worden. (nb initiatief loopt?) 7:303 BW gaat verdwijnen op termijn. Bij kleinere beleggers is het opstellen van rapporten kostbaar en tijdrovend, waardoor mogelijk eerder wordt afgezien van procedures. Hoe ervaart u de deskundigenrapporten en maakt het verschil of deze door een makelaar is opgesteld of de BHAC? Nog geen rapporten gezien van de BHAC, derhalve geen antwoord op vraag. Huurders kunnen een eigenaar verwijten dat er onvoldoende vrije prijsvorming heeft plaats gevonden bij het vaststellen van de huurprijs. Wat is uw visie hierop en wat zijn uw ervaringen als verschillende referentie centra in de vergelijking dienen te worden betrokken? Geen ervaringen dat uitgeweken moest worden naar andere centra. Hoe vaak worden huurprijsprocedures minnelijk geschikt en wat is hiervan de reden? Relatief weinig 303 procedures. Huidige procedures worden doorgaans geschikt vanwege tempo en vanwege risicocalculatie over de range met uitkomsten. Als nu een bepaalde uitkomst kan worden gerealiseerd met zekerheid of een andere uitkomst op termijn met meer onzekerheid, dan wordt vaak voor het minnelijke traject gekozen.

71

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Ander nadeel van de 7:303 BW procedures is dat sommige makelaarskantoren baat hebben bij dit artikel voor het uitbrengen van rapportages, waardoor niet per definitie gestuurd wordt op een reële uitkomst. In hoeverre zou een markthuurtoets na de referentieperiode meer recht doen aan het systeem van huurprijsbepaling? ASR is meer voorstander van het schrappen van het huidige artikel. Dient de component omzethuur te worden opgenomen in de wettekst? In huurwet opnemen hoe omgegaan wordt met omzethuur. Zeker indien 7:303 BW wel in stand blijft. Onderdeel 3: Mogelijkheid tot het afwijken van de wettekst. Vraagt u sinds de wetswijziging uit 2003 toestemming aan de Kantonrechter voor afwijkende bedingen? Zo ja, hoe voor welke bedingen en hoe vaak? Zo nee, waarom niet? ASR maakt hier heel af en toe gebruik van. Soms voor omzethuur of huurtermijn. Een enkele keer voor het gebruik van de unit. Maar in praktijk komt het afwijken waarbij goedkeuring Kantonrechter nodig is niet vaak voor en speelt dit alleen bij locaties waar de het aanbod zeer beperkt is en de vraag hoog. Wordt alleen op huurprijs afgeweken of ook op andere aspecten? Bij high street wordt vaker afgeweken op huurtermijn dan bij winkelcentra. Welke afwijkende bepalingen komt u in de praktijk tegen? Met name het afwijken van huurtermijn, maar dit speelt zoals gezegd meer bij solitaire panden. In hoeverre levert de wetswijziging van 2003 nog beperkingen op in de praktijk? De huidige wetgeving wordt als knellend ervaren. Voor de winkelcentra in de portefeuille speelt het afwijken van de wettekst zoals dit mogelijk is niet. Is de voorziening in de wet om afwijkende afspraken te maken voldoende om in de praktijk een huurovereenkomst op maat te maken? Theoretisch wel, maar in de praktijk worden in de meeste winkelcentra geen afspraken gemaakt waarvoor toestemming van de Kantonrechter nodig is. Zou de wettekst een bepaling moeten opnemen wanneer partijen worden aangemerkt als ‘professionele’ partijen zodat duidelijk is wie afwijkende afspraken kan maken? Waarom zou je een onderscheid maken tussen een professionele partij en andere huurders? Als iemand in staat is om professioneel advies te vragen, dan hoef je niet verder te beschermen of anders te behandelen. Bij aanloopstraten zou je flexibeler om willen gaan met huurders om te kijken hoe de markt en de omgeving zich ontwikkeld.

72

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Onderdeel 4:Winkelcentra als beleggingscategorie. Wat maakt winkelcentra voor u een interessante beleggingscategorie? Beleggen in winkel en winkelcentra is ontstaan in een periode dat weinig beleggingsproducten in vastgoed voorhanden waren. Veel winkelcentra zijn de laatste 10 jaar verworven. Toen ingegeven door schaarste, nu met name waar de rendement risico verhouding goed is. Driepeiler supermarkten, winkelcentra en high street. Core tot core core produkten. Het artikel omtrent huurprijsaanpassingen zorgt voor demping van de markthuur. Deze demping kan zorgen dat de waardeontwikkeling van deze beleggingscategorie minder volatiel is. In hoeverre speelt het artikel een rol in de keuze om te beleggen in winkelcentra? Niet duidelijk of dit in het verleden net zo speelde als tegenwoordig. 303 nu een belangrijk onderdeel van de aankoopbeslissing.

73

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Donderdag 5 mei 2011, interview Aad Dobben, ING REIM Onderdeel 1: Wat is nodig om een winkelcentrum goed te laten functioneren. Wat maakt een winkelcentrum dynamisch en in welke mate beïnvloedt de huidige huurwetgeving de dynamiek? Een winkelcentrum ontleend zijn kracht aan verschillende winkels met verschillende branches. De verschillende branches maken een winkelcentrum. Er zijn verschillende typen winkelcentra, conform typologie ROZ/IPD. Elk type heeft een andere functie. Alles valt of staat met een goed aanbod in een winkelcentrum. Zo heeft een wijkwinkelcentrum vaak food en non-food en twee ankers, zoals discount en full service supermarkt. Is een bepaalde verversingsgraad nodig in een winkelcentrum? Nieuwe winkels in centrum zijn wenselijk. Kleine ondernemers met een of twee winkels hebben minder drang om te vernieuwen dan internationale retailers. Belangrijk dat zowel de schil als de winkels zelf af en toe vernieuwen. Hoe krachtiger het centrum, hoe meer in een centrum vernieuwd wordt. Huidige huurwetgeving geldt momenteel als vangnet in winkelcentra. Dit komt met name door het artikel over de huurprijsherziening. Bij dalende markthuren, hebben beleggers hier nu meer comfort van. Bij kleinere centra kunnen in economisch mindere tijden huurders dreigen met opzeggen om een betere huur te onderhandelen. Dit heeft niets met 7:303 BW te maken, maar gaat over markthuren. Het wel of niet honoreren is op dat moment een commerciële afweging. Indien de huren in een centrum te hoog zijn, dan zou dit deels ook terug moeten komen in de taxatierapporten. Ervaart u de huidige wetgeving als knellend? Zo ja, in welke mate? Grosso modo ging alles goed. ING gebruikt ROZ huurovereenkomsten met enkele specifieke bepalingen. Hiermee conformeert ING zich aan de huidige wetgeving. Contracten die vooraf aan Kantonrechter dienen te worden voorgelegd, worden sinds ongeveer een jaar af en toe gebruikt door ING. ING overweegt dit vaker te gaan doen. Wel speelt dit met name bij High Street A1 solitaire objecten of bij grote krachtige winkelcentra zoals de Heuvelgalerie in Eindhoven of de Beurstraverse in Rotterdam. Mede gekoppeld aan wens om gebruik te maken van omzethuur. Hoe ervaart u het artikel omtrent indeplaatsstelling? Soms discussie over of dit artikel gebruikt wordt om de locatie te verkopen en er een handel in contracten ontstaat. Kan de huurprijs onder druk zetten. Vermoedelijk zijn de meeste indeplaatsstellingen niet zuiver en gaan deze voorbij aan het doel in de wet, namelijk de werkelijke bedrijfsoverdracht.

74

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Hoe ervaart u het artikel omtrent renovatie? Zoals artikel nu is geformuleerd is redelijk. Een huurder kan altijd aan de rechter verzoeken te beoordelen of een voorstel redelijk is. Rechter is onafhankelijk en zal in alle redelijkheid beslissen. Er zijn uitspraken waarbij de toewijzing uiteindelijk laag was. ING heeft tot nu toe nog geen gebruik gemaakt van de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik vanwege renovatie. ING probeert altijd om minnelijk overeenstemming te bereiken. Huurders vragen doorgaans wel zeer hoge bedragen. ING heeft comfort bij dit artikel, kunnen dit gebruiken indien geen overeenstemming wordt bereikt. Indien artikel wordt aangescherpt ten nadele van verhuurders, dan kan renovatie bij bijvoorbeeld wijken buurtwinkelcentra op slot komen te zitten. Blijft wenselijk dat hier ook kan worden gerenoveerd. Voorbeelden van Detailhandel Nederland blijven uit, alleen Hoog Catharijne en Amstelveen Rembrandthof worden tot op heden genoemd. Wetsartikel is momenteel redelijk geformuleerd. Als je een meerderheid hebt voor herontwikkeling en renovatie, dan zou een democratisch proces hier uitkomst bieden voor de doorgang van een project. In hoeverre vindt u de huidige wetgeving toepasbaar als u deze projecteert op winkelcentra? De huidige wetgeving is redelijk en met het standaard ROZ huurcontract dat ING hanteert, kan prima gewerkt worden. Dient de wetgever onderscheid te maken tussen solitaire winkelpanden en winkelcentra? Hier wordt omzethuur genoemd. Dit geldt specifiek voor een winkelcentrum en niet voor één of twee losse winkels. Je kan niet zelf controleren, je krijgt wel accountantsverklaringen, maar je hebt geen invloed op hoe alles wordt gerapporteerd met goederenstromen, afboekingen etc. Doel is meten hoe het gaat met iemand. Omzethuur geeft heel veel vragen over hoe je dit het beste kan doen. Doel is te komen tot een beter centrum waardoor meer passanten komen en passanten meer uitgeven in een winkelcentrum. Per saldo is dan sprake van een win-win situatie. Lastig om vanuit bestaande situatie te komen tot omzethuur. De gegevens van een of twee huurders geeft onvoldoende sturing voor een centrum. Je wil kunnen meten of iemand goed draait en daarmee actief sturen in een centrum. Onderdeel 2: Hoe verlopen procedures rondom huurprijsaanpassingen. Hoe wordt de huidige wettelijke regeling inzake het aanpassen van de huurprijs door u ervaren? Alle winkelcentra worden getaxeerd, ook op 7:303 BW waarde. Waar mogelijk verhoog je de huren als belegger. Je dient te kijken naar vergelijkbaarheid, ligging, courantheid, passentenstroom etc. Vanuit beleggingsoogpunt vindt ING het artikel goed. ING heeft voorsprong op gemiddelde ondernemer, omdat grote

75

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? beleggers makkelijker gegevens krijgen. Er zijn steeds meer gespecialiseerde bureaus de 7:303 BW behandelen. Bij de bepaling van de huurprijs zijn eigenschappen zoals kwaliteit van het winkelpand. hoogte, onderhoudsstaat etc. van invloed op de huurprijs. Bij huurprijsaanpassingen worden deze eigenschappen niet meegenomen. Slechtere panden worden naast goede panden gezet, maar deze eerdergenoemde eigenschappen worden niet meegenomen. Hoogte wordt steeds belangrijker. Vroeger hanteerde de BHAC soms ook een puibreedtefactor, bij een smal front werd gewerkt met een extra afwaardering van een unit. Referenties worden vaak vergeleken via de ITZA methode. Goed kijken of methodiek consequent is toegepast. Markt wordt steeds transparanter, dit is ook van belang bij huurkortingen en overnamesommen. Hoe ervaart u het verzamelen van informatie over vergelijkingspanden om een goede inschatting te maken van de herzieningshuurwaarde ter plaatse? Lastig om met indexmethodiek te werken en correctiefactoren die soms worden toegepast. Als belegger is dit te begrijpen, maar je zou een onderscheid moeten maken tussen kleinere retailers die meer bescherming kunnen gebruiken en nationale partijen die minder bescherming nodig hebben. Hoe ervaart u de deskundigenrapporten en maakt het verschil of deze door een makelaar is opgesteld of de BHAC? De BHAC heeft minder verstand van zaken dan winkelbeleggers en gespecialiseerde bureaus. Altijd afwachten wat de uitkomst is van de rapporten van de BHAC. Voor rechter is de BHAC de deskundige en neemt vaak deze adviezen over. Huurders kunnen een eigenaar verwijten dat er onvoldoende vrije prijsvorming heeft plaats gevonden bij het vaststellen van de huurprijs. Wat is uw visie hierop en wat zijn uw ervaringen als verschillende referentie centra in de vergelijking dienen te worden betrokken? Nog niet eerder meegemaakt dat referenties binnen je eigen centrum niet gebruikt mogen worden. Referenties buiten eigen winkelcentra geeft meer onduidelijkheid en leidt meestal niet tot een oplossing. Hoe vaak worden huurprijsprocedures minnelijk geschikt en wat is hiervan de reden? Professionele partijen zouden zelf overeenstemming moeten bereiken. Indien geen overeenstemming, dan gezamenlijk een deskundige aanwijzen. Op deze manier schakel je ook de BHAC en de rechter uit. In hoeverre zou een markthuurtoets na de referentieperiode meer recht doen aan het systeem van huurprijsbepaling? In meeste gevallen niet nodig en niet per definitie wenselijk. In specifieke wenselijke gevallen, kan je dit regelen in je huurovereenkomst. Bij toetsing naar

76

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? markthuur bestaat de kans dat alleen ketens nog in winkelcentra zitten, omdat zij de huurfluctuaties kunnen opvangen. Dient de component omzethuur te worden opgenomen in de wettekst? Retailers willen op beste locaties zitten, maar hoeven geen omzet te draaien omdat zij omzet halen uit internetverkopen. Hoe ga je de dit dan waarderen? In markthuur of herzieningshuur? Misschien gaat dit wel door van hoog abstractieniveau naar lagere abstractieniveaus. Hoe ga je hiermee om met de wetgeving en de 7:303 BW toetsingen et cetera? Belegger mist een deel van de huurinkomsten omdat retailer een andere geldstroom heeft die niet in de winkel loopt en waar een belegger geen zicht op heeft. Retailer heeft de winkel nodig om op internet succesvol te zijn, indien geen winkels dan lagere omzet via internet. Je kan ook de vraag stellen: Zijn omzethuren nog wel van deze tijd? Highstreet zal zich in de toekomst meer ontwikkelen tot toonzalen. Hoe ga je hiermee om en hoe vertaal je dit naar wetgeving? Onderdeel 3: Mogelijkheid tot het afwijken van de wettekst. Vraagt u sinds de wetswijziging uit 2003 toestemming aan de Kantonrechter voor afwijkende bedingen? Zo ja, hoe voor welke bedingen en hoe vaak? Zo nee, waarom niet? Er is nog geen standaard HOVK met afwijkingen, deze is wel in de maak voor specifieke centra. Hierin zal worden opgenomen omzethuur en tijdelijke contracten. Doel van deze contracten is meer grip op centrum te krijgen en te kunnen sturen op zwakke ondernemers die geen omzet draaien en meeliften op goede retailers. Er kan dan gestuurd worden op ondernemers die niet vernieuwen. Maar het gaat ook om inzicht in cijfers en meten. Sommige retailers staan hier wel voor open. Er is veel discussie over huur en het en de omzetcomponent. Is dit markthuur en daarboven stuk omzethuur of een lagere huur met een omzetcomponent? Retailers willen wel omzethuur op minder goede locaties, nooit op goede locaties. Green leases zijn in voorbereiding. Waar heb je als eigenaar invloed op en waar niet. Kan je als eigenaar op een gegeven moment de huurovereenkomst opzeggen als een huurder niet verduurzaamd? Wordt alleen op huurprijs afgeweken of ook op andere aspecten? Er zal ook gewerkt worden met omzethuur en tijdelijke contracten. Welke afwijkende bepalingen komt u in de praktijk tegen? Voor winkelcentra nog niet heel veel afwijkende bepalingen. Voor high street solitair met name eindigheid van de contracten.

77

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? In hoeverre levert de wetswijziging van 2003 nog beperkingen op in de praktijk? De huidige huurwetgeving voldoet op hoofdlijnen al voor ING, de mogelijkheid om te kunnen afwijken zal als het nieuwe contract van ING gereed is vaker gaan spelen. Is de voorziening in de wet om afwijkende afspraken te maken voldoende om in de praktijk een huurovereenkomst op maat te maken? Kan nog niet worden aangegeven, nog onvoldoende ervaring mee. De locatie bepaalt vaak ook welke artikelen partijen over en weer uit onderhandelen. Ervaring is dat huurders altijd naar extra bescherming zoeken. Zou de wettekst een bepaling moeten opnemen wanneer partijen worden aangemerkt als ‘professionele’ partijen zodat duidelijk is wie afwijkende afspraken kan maken? Ketens maken voor 40-50% deel uit van een winkelcentrum. Indien je hier overeenstemming mee hebt bereikt, dan volgt de rest vaak ook. Ook hier geldt dat afwijkende contracten nog redelijk nieuw zijn voor ING. Buitenland heeft andere wetgeving, sommige ketens zijn hier aan gewend. Je zou ook een afwijkende huurtermijn kunnen opnemen, zoals 8 jaar. Onderdeel 4:Winkelcentra als beleggingscategorie. Wat maakt winkelcentra voor u een interessante beleggingscategorie? Met name een vraag voor aandeelhouders in het fonds. Sommige aandeelhouders staan wel stil bij de huurprijsherziening en hoe dit werkt. Zij zien dit als een vangnet en demping van risico in een asset class. Het artikel omtrent huurprijsaanpassingen zorgt voor demping van de markthuur. Deze demping kan zorgen dat de waardeontwikkeling van deze beleggingscategorie minder volatiel is. In hoeverre speelt het artikel een rol in de keuze om te beleggen in winkelcentra? In hoeverre deze demping een rol heeft gespeeld bij de deelnemers, is niet bekend.

78

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Maandag 16 mei 2011, interview Collin Boelhouwer, Bouwinvest Vragen interview inzake scriptie Pieter Bronsveld, opleiding MSRE aan de ASRE Onderdeel 1: Wat is nodig om een winkelcentrum goed te laten functioneren. Wat maakt een winkelcentrum dynamisch en in welke mate beïnvloedt de huidige huurwetgeving de dynamiek? Begint met aantrekkelijke huurders, goede branchering en een klimaat waarbij mensen graag naar je centrum komen. Sfeer dient aan te sluiten bij behoefte consument. Mengeling van elementen moet goed zijn. Ervaart u de huidige wetgeving als knellend? Zo ja, in welke mate? De wetgeving wordt eerder knellend dan helpend ervaren. Met name bij renovaties en herontwikkelingen. Dan is de huurwetgeving een knellende factor. Huurwetgeving is iets veranderd, maar niet veel. Winkelmarkt is behoorlijk veranderd en zal nog veel verder veranderen. Veroudering en vergrijzing en internetverkopen zorgen ervoor dat winkelcentra sneller en eerder dienen te worden gerenoveerd. Hoe ervaart u het artikel omtrent indeplaatsstelling? Geven wel belemmeringen in de praktijk, maar hoeft niet altijd een probleem te zijn. Bij stijgende markthuren wordt wel ervaren dat huurders contracten doorverkopen. Door marktontwikkelingen wordt het verschil tussen markthuren en bestaande huur kleiner, waardoor minder handel in contracten plaats vindt. Het is niet juist dat eigenaren geen invloed hebben op de invulling van een centrum, doordat huurders hun contract door dit artikel eenvoudig aan andere partijen kan overdragen. Rechters behandelen indeplaatsstellingsverzoeken en de belangen niet allemaal op dezelfde wijze. Het gaat ver als een rechter bepaalt of een huurder wel of niet aantrekkelijk is voor je winkelgebied. Hoe ervaart u het artikel omtrent renovatie? Noodzaak om te renoveren is nu steeds sneller aanwezig. Lobby Detailhandel Nederland over dringend eigen gebruik zorgwekkend. Alle partijen zijn gebaat bij winkelgebieden die voldoen aan de vraag van de consument. Nog meer stringente huurwetgeving belemmert de revitalisatie van winkelcentra. De krimpende markt zal er voor zorgen dat de noodzaak tot aanpassen vaker en sneller aanwezig is. In hoeverre vindt u de huidige wetgeving toepasbaar als u deze projecteert op winkelcentra? Huurwetgeving zou meer evenwicht kunnen brengen in de belangen van de huurder en de verhuurder. Sommige artikelen zijn momenteel voordelig voor een huurder en andere artikelen meer voor een verhuurder. De wetgeving zou meer mee moeten gaan met de snelle ontwikkelingen op de markt. Nu wordt de wetgeving als een stroperig geheel gezien.

79

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Rechters zijn geneigd om vragen terug te leggen bij de huurders en de verhuurders en hebben ook niet altijd in beeld hoe een definitie dient te worden uitgelegd. Dient de wetgever onderscheid te maken tussen solitaire winkelpanden en winkelcentra? Gevoel is dat dit wenselijk is, alleen dien je je af te vragen wat een planmatig winkelcentrum is. Definitievraag, subjectief, lastig voor een wetgever om dit te formuleren. In huurovereenkomsten worden doorgaans voldoende winkelcentrum bepalingen opgenomen. Onderdeel 2: Hoe verlopen procedures rondom huurprijsaanpassingen. Hoe wordt de huidige wettelijke regeling inzake het aanpassen van de huurprijs door u ervaren? Hoe het systeem werkt is duidelijk, maar de manier waarop het systeem werkt is niet logisch. Het huidige systeem zorgt er ook voor dat een nieuw planmatig centrum dat wellicht oververhuurd is, op basis van dit artikel boven de markthuur verhuurd kan blijven. De markt is behoorlijk aan het veranderen, de huurwetgeving dient hierin mee te gaan. Hoe ervaart u het verzamelen van informatie over vergelijkingspanden om een goede inschatting te maken van de herzieningshuurwaarde ter plaatse? De markt is nog steeds niet heel transparant. Dit kan leiden tot een ongelijkheid in gegevens. Degene die de meeste gegevens heeft, kan een voordeel hebben met herzieningen. Meer transparantie zou kunnen helpen om de huurwaarde in kaart te brengen. Hoe ervaart u de deskundigenrapporten en maakt het verschil of deze door een makelaar is opgesteld of de BHAC? Rapporten worden doorgaans door externe makelaars opgesteld. Dit zijn verschillende partijen. Over het algemeen komen huurders ook vaak met rapporten van externe makelaars. Huurders kunnen een eigenaar verwijten dat er onvoldoende vrije prijsvorming heeft plaats gevonden bij het vaststellen van de huurprijs. Wat is uw visie hierop en wat zijn uw ervaringen als verschillende referentie centra in de vergelijking dienen te worden betrokken? Als er weinig transacties zijn geweest in een winkelgebied, dan is het is lastig om het verschil tussen herzieningshuren en markthuren aan te tonen en de huurprijs aan te passen. Je dient dan je vergelijk van buiten een centrum te halen om de huurprijs naar boven aan te passen. In tijden van neergang heb je soms voordeel van weinig transacties waardoor de huurprijzen op een bepaald niveau blijven. Indien de huren te hoog zijn heeft een huurder de mogelijkheid om op te zeggen en zich elders te vestigen. Dit is een ongelijkheid in het systeem.

80

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Hoe vaak worden huurprijsprocedures minnelijk geschikt en wat is hiervan de reden? Er wordt altijd getracht om zaken minnelijk te schikken. Hierbij wordt gebruik gemaakt van externe rapporten. In hoeverre zou een markthuurtoets na de referentieperiode meer recht doen aan het systeem van huurprijsbepaling? Sneller inspelen op de ontwikkelingen in de markt is steeds belangrijker. Indien een markthuurtoets hierbij helpt, dan is een wijziging hiervan wenselijk. Dit kan verhelderend werken voor een verhuurder van wat er speelt. Dient de component omzethuur te worden opgenomen in de wettekst? In de praktijk wordt weinig gewerkt met omzethuur. De wet is niet goed ingericht om te werken met omzethuur. Als je dit afspreekt, dan wil je als eigenaar ook weten hoe een winkelcentrum ‘reilt en zeilt’ en wil je hier op kunnen sturen, dit lukt nu nagenoeg niet. Onderdeel 3: Mogelijkheid tot het afwijken van de wettekst. Vraagt u sinds de wetswijziging uit 2003 toestemming aan de Kantonrechter voor afwijkende bedingen? Zo ja, hoe voor welke bedingen en hoe vaak? Zo nee, waarom niet? Er zijn enkele afwijkingen opgenomen in het model van Bouwinvest. Andere partijen hebben ook afwijkende afspraken. De afwijkingen zijn niet dermate nadelig voor een huurder dat deze aan een Kantonrechter dienen te worden voorgelegd. De portefeuille bestaat uit veel boodschappencentra waar je ook niet snel aan deze bepalingen toekomt, dit speelt meer bij High Street solitaire panden. Wordt alleen op huurprijs afgeweken of ook op andere aspecten? Er wordt een enkele keer afgeweken van de huurtermijn, maar dit is doorgaans voor contracten met een looptijd van maximaal twee jaar. Welke afwijkende bepalingen komt u in de praktijk tegen? Doorgaans worden bij de winkelcentra geen nadelige bepalingen opgenomen die aan een Kantonrechter dienen te worden voorgelegd. In hoeverre levert de wetswijziging van 2003 nog beperkingen op in de praktijk? Er zijn inmiddels wel voldoende signalen om de huurwet aan te passen. De wetswijziging heeft hier ook mee te maken. Is de voorziening in de wet om afwijkende afspraken te maken voldoende om in de praktijk een huurovereenkomst op maat te maken? Voor de portefeuille van Bouwinvest is de huidige wetgeving voldoende om goede huurovereenkomsten op te stellen. Zou de wettekst een bepaling moeten opnemen wanneer partijen worden aangemerkt als ‘professionele’ partijen zodat duidelijk is wie afwijkende afspraken kan maken?

81

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? De begrippen zijn subjectief. Er zou wel een onderscheid gemaakt te worden tussen een ondernemer die van één locatie afhankelijk is en een landelijk opererend filiaalbedrijf. Kleine ondernemers zouden een schadevergoeding bij renovatie moeten krijgen die in verhouding staan tot de omzetderving die een kleine huurder lijdt. Onderdeel 4:Winkelcentra als beleggingscategorie. Wat maakt winkelcentra voor u een interessante beleggingscategorie? Winkels worden in Nederland direct belegd. De wens om spreiding aan te brengen in de portefeuille zorgt ervoor dat ervoor gekozen is om winkelcentra te beleggen. Het artikel omtrent huurprijsaanpassingen zorgt voor demping van de markthuur. Deze demping kan zorgen dat de waardeontwikkeling van deze beleggingscategorie minder volatiel is. In hoeverre speelt het artikel een rol in de keuze om te beleggen in winkelcentra? De omvang van de portefeuille zorgt an sich al voor een dempende werking voor planmatige centra. De mix van woningen, kantoren en winkels met haar segmenten zorgt ook voor demping in de portefeuille. 7:303 BW speelt geen rol in de keuze om wel of niet in winkels te beleggen.

82

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? 18 mei 2011, interview Rowan Verwoerd, Redevco Nederland Vragen interview inzake scriptie Pieter Bronsveld, opleiding MSRE aan de ASRE Onderdeel 1: Wat is nodig om een winkelcentrum goed te laten functioneren. Wat maakt een winkelcentrum dynamisch en in welke mate beïnvloedt de huidige huurwetgeving de dynamiek? Redevco heeft in Nederland geen winkelcentra in eigendom. Om een winkelcentrum dynamisch te maken dien je voldoende vierkante meters te hebben met de juiste trekkers en een diversiteit aan unit afmetingen. Een centrum dient goed bereikbaar te zijn. De Nederlandse binnensteden zijn volgens Redevco aantrekkelijker dan winkelcentra zelf, omdat je in de historiserende kern ook beleving hebt in de vorm van cultuur, architectuur en authentieke omgevingselementen zoals grachten. Deze elementen kunnen ervoor zorgen dat consumenten graag daar willen verblijven en vaker terug willen komen. Bij planmatige winkelcentra dien je sneller aanpassingen door te voeren om de aantrekkelijkheid voor het publiek te waarborgen. Ervaart u de huidige wetgeving als knellend? Zo ja, in welke mate? Voorheen werd de huurwetgeving in Nederland als knellend ervaren. Dit lag met name aan de artikelen die huurprijsherzieningen en indeplaatsstellingen behandelen. De effecten van een stijgende markt konden moeilijk worden gerealiseerd. De huidige mening is dat de huurwetgeving in Nederland juist prima is. In tijden van crisis zorgt het dempende effect van de huurprijsherzieningen voor minder volatiliteit in de portefeuille. Hoe ervaart u het artikel omtrent indeplaatsstelling? Deze wordt soms oneigenlijk gebruikt, er wordt geschermd met de IDP om de rechten uit de huurovereenkomst over te dragen. De daadwerkelijke overdracht van het bedrijf, de opgebouwde goodwill en klantenkring, speelt in de praktijk nog nauwelijks een rol bij de indeplaatsstellingen. Je kan je afvragen of dit helemaal redelijk is. Hoe ervaart u het artikel omtrent renovatie? De ervaring van Redevco is dat indien een eigenaar daadwerkelijk over wenst te gaan tot renovatie, partijen met de huidige huurwetgeving meestal tot een vergelijk kunnen komen. De huurwetgeving biedt voldoende bescherming aan de huurders, maar geeft ook voldoende aanknopingspunten voor een verhuurder om een herontwikkeling mogelijk te maken. Omdat de gang naar de Rechter tot onzekere uitkomsten leidt voor zowel huurder als verhuurder, zie je dat in de praktijk partijen minnelijk tot overeenstemming proberen te komen. In hoeverre vindt u de huidige wetgeving toepasbaar als u deze projecteert op winkelcentra? De huidige huurwetgeving voldoet, los van het artikel van de indeplaatsstelling eigenlijk prima.

83

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Dient de wetgever onderscheid te maken tussen solitaire winkelpanden en winkelcentra? Nee, al kan ik me wel voorstellen dat je wat meer grip zou willen hebben op de huurovereenkomsten in een winkelcentrum. In een winkelcentrum is het van belang om te kunnen sturen en te meten of de huurders die je hebt ook zorgen voor traffic. Zijn huurders niet meer een trekker, dan zou je afscheid willen kunnen nemen van huurders. Het is met de huidige wetgeving natuurlijk al wel mogelijk maar nog best lastig om dit voor elkaar te krijgen. Onderdeel 2: Hoe verlopen procedures rondom huurprijsaanpassingen. Hoe wordt de huidige wettelijke regeling inzake het aanpassen van de huurprijs door u ervaren? De regeling dient in samenhang met de beschikbare jurisprudentie gezien te worden. Richtlijnen hoe omgegaan moet worden met bepaalde winkels ontbreken. Het zou prettig zijn als wegingspercentages en wegingsfactoren in een uitvoeringsbesluit worden opgenomen als richtlijnen. Elke KvK hanteert weer andere richtlijnen. De uitvoering van de regeling is in de praktijk vaak niet duidelijk. Ook het begrip vergelijkbaarheid kan verschillend worden uitgelegd. Hoe ervaart u het verzamelen van informatie over vergelijkingspanden om een goede inschatting te maken van de herzieningshuurwaarde ter plaatse? Als je op een eenduidige manier vergelijkingspanden beoordeeld, dan is de uitkomst doorgaans ongeveer hetzelfde. Op eigenaren niveau gaat het uitwisselen van informatie met professionele partijen doorgaans goed. Hoe ervaart u de deskundigenrapporten en maakt het verschil of deze door een makelaar is opgesteld of de BHAC? Elke BHAC heeft een eigen systematiek in het bekijken en beoordelen van referentiepanden, het is niet altijd duidelijk welke systematiek gebruikt zal worden en hoe de BHAC de afweging maakt welke panden in een vergelijk worden meegenomen. Overigens maakt Redevco de rapporten hoofdzakelijk zelf. Huurders kunnen een eigenaar verwijten dat er onvoldoende vrije prijsvorming heeft plaats gevonden bij het vaststellen van de huurprijs. Wat is uw visie hierop en wat zijn uw ervaringen als verschillende referentie centra in de vergelijking dienen te worden betrokken? Aangezien Redevco geen winkelcentra in eigendom heeft in Nederland, is deze vraag niet gesteld. Hoe vaak worden huurprijsprocedures minnelijk geschikt en wat is hiervan de reden? In de binnensteden is tot nu toe altijd minnelijk overeenstemming bereikt met huurders. Bij procedures waarin supermarkten betrokken zijn, is dit niet altijd het geval geweest. Een van de redenen om te schikken is dat je een langdurige relatie aan gaat met een huurder. Daarnaast werkt het vaak goed om de beschikbare huurgegevens open op tafel te leggen.

84

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? In hoeverre zou een markthuurtoets na de referentieperiode meer recht doen aan het systeem van huurprijsbepaling? Dit hangt helemaal af van hoe de regeling wordt ingestoken. Als het Belgische systeem met een derdenbieding het geval is, dan zou dit niet wenselijk zijn. Daarnaast is gebleken dat de geldende regeling een positieve uitwerking heeft op de volatiliteit van de portefeuille. Dient de component omzethuur te worden opgenomen in de wettekst? Omzethuur wordt in de huidige Nederlandse portefeuille nauwelijks gehanteerd. Je hebt in de binnensteden nauwelijks invloed op de omzet, waardoor dit nu niet interessant is. Verder speelt dit meer voor bepaalde typen winkelcentra en minder voor solitaire objecten. Onderdeel 3: Mogelijkheid tot het afwijken van de wettekst. Vraagt u sinds de wetswijziging uit 2003 toestemming aan de Kantonrechter voor afwijkende bedingen? Zo ja, hoe voor welke bedingen en hoe vaak? Zo nee, waarom niet? Zelden, bijvoorbeeld als een huurder afwijkende huurtermijnen wenst. Over het algemeen hoeven de contracten niet vooraf aan de Kantonrechter te worden voorgelegd. Wordt alleen op huurprijs afgeweken of ook op andere aspecten? In het kader van sustainability is middels een allonge op de huurovereenkomst een milieu convenant opgenomen. Redevco wil graag de uitwisseling van het energieverbruik met haar huurders bevorderen, zodat gemeten kan worden of een investering in duurzaamheid in een gebouw ook effect heeft gehad. Welke afwijkende bepalingen komt u in de praktijk tegen? Eigenlijk geen. In hoeverre levert de wetswijziging van 2003 nog beperkingen op in de praktijk? De huidige wetgeving voldoet in grote mate. Het artikel omtrent huurprijsaanpassingen zou iets duidelijker kunnen worden geformuleerd, het artikel omtrent indeplaatsstelling kan anders worden geformuleerd. Is de voorziening in de wet om afwijkende afspraken te maken voldoende om in de praktijk een huurovereenkomst op maat te maken? De huidige wetgeving en bijbehorende huurcontracten zijn voldoende om een huurovereenkomst op maat te maken. Enkele bepalingen in de wet zouden wel kunnen worden aangepast, maar op dit moment zijn er geen zaken die als knellend worden ervaren. Zou de wettekst een bepaling moeten opnemen wanneer partijen worden aangemerkt als ‘professionele’ partijen zodat duidelijk is wie afwijkende afspraken kan maken? Dat zou inderdaad kunnen. Redevco verhuurt doorgaans winkels die groter zijn dan gemiddeld. Hierdoor heb je automatisch te maken met professionele huurders.

85


Onderdeel 4:Winkelcentra als beleggingscategorie. Wat maakt winkelcentra voor u een interessante beleggingscategorie? Redevco heeft in Nederland met name solitaire winkelpanden in portefeuille. Het artikel omtrent huurprijsaanpassingen zorgt voor demping van de markthuur. Deze demping kan zorgen dat de waardeontwikkeling van deze beleggingscategorie minder volatiel is. In hoeverre speelt het artikel een rol in de keuze om te beleggen in winkelcentra? Nederland kent een relatief stabiel maar iets lager rendement. De aandeelhouders hebben een lange termijn visie en kunnen de rendementen per land vergelijken. Het artikel omrent huurprijsherzieningen is van ondergeschikt belang bij de vraag wat de strategie is van de beleggingen in Nederland nu en in de toekomst. Andere macoreconomische factoren zoals de bevolkingsgroei en economische groei van bepaalde landen zal eerder van doorslaggevend belang zijn bij de vraag waar belegd wordt.

86

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? 18 mei 2011, interview Rianne Mastop, Delta Lloyd Vastgoed Vragen interview inzake scriptie Pieter Bronsveld, opleiding MSRE aan de ASRE Onderdeel 1: Wat is nodig om een winkelcentrum goed te laten functioneren. Wat maakt een winkelcentrum dynamisch en in welke mate beïnvloedt de huidige huurwetgeving de dynamiek? Een winkelcentrum dient ongeveer 6.000-7.000 m2 groot te zijn om toekomst vast te zijn. Delta Lloyd belegt met name in wijk winkelcentra met goede verzorgingsgebieden. Een centrum dient aan te sluiten bij het verzorgingsgebied. Je dient te kijken naar een groter geheel, zoals parkeren, verszaken en een goed aanbod van dagelijkse en frequent benodigde goederen. Met name dit laatste begrip wordt steeds ruimer, je kan hier steeds meer onder scharen. Naast het boodschappen doen kun je ook even snel een shirtje halen oid, dat soort producten moet je ook in wijkwinkelcentra en boodschappencentra kunnen kopen. Niet elk centrum dient twee supermarkten te hebben of juist een discounter. Het ligt aan het type centrum en aan het verzorgingsgebied. Hoe meer branches, hoe dynamischer een winkelcentrum kan zijn. Ervaart u de huidige wetgeving als knellend? Zo ja, in welke mate? De huidige huurwetgeving wordt niet als knellend ervaren door Delta Lloyd. Hoe ervaart u het artikel omtrent indeplaatsstelling? Bij indeplaatsstelling wordt met name gekeken of de branche passend is en of de huurder solvabel is. Wordt hieraan voldaan, dan heeft Delta Lloyd geen problemen met dit artikel en wordt hier soepel mee om gegaan. Hoe ervaart u het artikel omtrent renovatie? Deze is nu goed, er is in de huurovereenkomsten van Delta Lloyd ook een aparte clausule opgenomen in de huurovereenkomsten. De lobby van Detailhandel Nederland om aanpassing van de huidige regeling wordt wel gezien als een inperking van de mogelijkheid om goed te kunnen renoveren, omdat niet alle huurders in de huurovereenkomst een aparte herontwikkelingsclausule opgenomen hebben. De reden voor herontwikkeling van centra van Delta Lloyd ligt met name in het benutten van de potentie van een centrum. Huurders die te kleine units hebben en branches die zich willen vestigen.. Delta Lloyd probeert waar mogelijk de huurders terug te plaatsen in de winkelcentra. In hoeverre vindt u de huidige wetgeving toepasbaar als u deze projecteert op winkelcentra? De huidige ROZ 2003 huurovereenkomsten geven voldoende comfort bij verhuringen, hier is op punten van de huidige wetgeving afgeweken d.m.v bijzondere bepalingen

87

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Dient de wetgever onderscheid te maken tussen solitaire winkelpanden en winkelcentra? De huidige wetgeving functioneert voor winkelcentra goed, een onderscheid is niet noodzakelijk. Delta Lloyd heeft een beperkt aantal solitaire panden en ondervindt hierbij geen hinder van de huidige wetgeving. Onderdeel 2: Hoe verlopen procedures rondom huurprijsaanpassingen. Hoe wordt de huidige wettelijke regeling inzake het aanpassen van de huurprijs door u ervaren? De vraag welke objecten vergelijkbaar zijn, geeft veel discussies. Het verzamelen van de juiste en correcte vergelijkingspanden wordt als lastigste onderdeel van dit artikel gezien. Hoe ervaart u het verzamelen van informatie over vergelijkingspanden om een goede inschatting te maken van de herzieningshuurwaarde ter plaatse? Het verzamelen van gegevens wordt doorgaans uitbesteed aan een externe partij. Hoe ervaart u de deskundigenrapporten en maakt het verschil of deze door een makelaar is opgesteld of de BHAC? Rapporten worden door externe makelaars opgesteld. Of er wordt een adviseur of er wordt een makelaar ingeschakeld, bij mijn weten de BHAC een keer ingeschakeld maar heeft men het uiteindelijk onderling geregeld.. Bij adviseurs en makelaars heb je per geval een gevoel van wie je het beste kan inschakelen. Huurders kunnen een eigenaar verwijten dat er onvoldoende vrije prijsvorming heeft plaats gevonden bij het vaststellen van de huurprijs. Wat is uw visie hierop en wat zijn uw ervaringen als verschillende referentie centra in de vergelijking dienen te worden betrokken? Geen ervaringen hiermee voor winkels. Supermarkten dienen altijd buiten een centrum te worden vergeleken. Hoe vaak worden huurprijsprocedures minnelijk geschikt en wat is hiervan de reden? Je bent van elkaar afhankelijk en je wil de relatie doorgaans niet verstoren. Dit geldt voor grote belangrijke huurders waar Delta Lloyd veel huurcontracten mee heeft. Waar kan worden toetsingen minnelijk geschikt, maar een en ander is ook afhankelijk van de belangen die er spelen en de mogelijkheden die er zijn. In hoeverre zou een markthuurtoets na de referentieperiode meer recht doen aan het systeem van huurprijsbepaling? De huidige regeling volstaat. De criteria wat vergelijkbaar is blijft in de praktijk onduidelijk, dit zou beter kunnen. Dient de component omzethuur te worden opgenomen in de wettekst? In de portefeuille zijn tot nu toe twee contracten met omzethuur afgesloten, bij voorkeur worden dit soort contracten niet afgesloten omdat je als belegger nooit precies weet wat je uiteindelijk krijgt en omdat er voor mijn gevoel nog teveel mogelijkheden zijn voor huurder om bepaalde omzetten over te hevelen naar

88

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? andere winkels waardoor men geen of lagere omzethuur hoeft te betalen. Als eigenaar heb je daar onvoldoende zicht op Onderdeel 3: Mogelijkheid tot het afwijken van de wettekst. Vraagt u sinds de wetswijziging uit 2003 toestemming aan de Kantonrechter voor afwijkende bedingen? Zo ja, hoe voor welke bedingen en hoe vaak? Zo nee, waarom niet? Het kan zijn dat in de bijzondere bepalingen wordt afgeweken van de wettekst. De contracten worden in principe niet vooraf voorgelegd aan de Kantonrechter. Het kan zijn dat er een aantal bepalingen zijn opgenomen die wel vooraf voorgelegd hadden moeten worden aan de Kantonrechter. Wellicht dat deze bepalingen, als er onenigheid is met de huurder, het niet houden bij de rechter omdat het wellicht bepalingen zijn waarvan niet ten nadele van de huurder afgeweken kan worden. Wordt alleen op huurprijs afgeweken of ook op andere aspecten? Er worden geen afwijkende contracten gehanteerd. Welke afwijkende bepalingen komt u in de praktijk tegen? Geen, behoudens winkelcentrum specifieke bepalingen, maar deze hoeven niet vooraf te worden goedgekeurd. In hoeverre levert de wetswijziging van 2003 nog beperkingen op in de praktijk? De huidige wetgeving voldoet in de praktijk. Is de voorziening in de wet om afwijkende afspraken te maken voldoende om in de praktijk een huurovereenkomst op maat te maken? De huidige huurovereenkomst maakt het nu al mogelijk om goede huurovereenkomsten te maken. Zou de wettekst een bepaling moeten opnemen wanneer partijen worden aangemerkt als ‘professionele’ partijen zodat duidelijk is wie afwijkende afspraken kan maken? Aangezien geen gebruik wordt gemaakt van het afwijken van de wet, kom je ook niet toe aan de vraag wie een professionele partij is. Bij bepaalde bepalingen zou het fijn zijn als partijen worden aangemerkt als professionele partijen, aangezien de huurder dan niet als “hulpeloze huurder”gezien kan worden zoals nu nog wel vaak in de wet geïnterpreteerd wordt (vandaar dat er bepalingen zijn waarvan je niet ten nadele van huurder mag afwijken) Onderdeel 4:Winkelcentra als beleggingscategorie. Wat maakt winkelcentra voor u een interessante beleggingscategorie? Winkels hebben tov woningen hoger risico maar ook hoger rendement. Tov kantoren hebben winkels lager rendement maar ook lager risico. Het is dus voor de risicospreiding en rendement goed om winkels in de beleggingsportefeuille te hebben.

89

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Het artikel omtrent huurprijsaanpassingen zorgt voor demping van de markthuur. Deze demping kan zorgen dat de waardeontwikkeling van deze beleggingscategorie minder volatiel is. In hoeverre speelt het artikel een rol in de keuze om te beleggen in winkelcentra? Delta Lloyd is met name sterk in de woningportefeuille. Winkels en kantoren maken elk ongeveer 25% deel uit van de portefeuille. De winkels geven een rendement wat tussen de woningen en kantoren in zit en qua volatiliteit zorgen de winkels voor stabiliteit. Winkels blijven een goede stabiele beleggingscategorie. De dempende werking van de huurprijsherziening speelt waarschijnlijk geen rol in de keuze om te beleggen in winkelcentra.

90

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? 23 mei 2011, interview Brigit Gerritse, Corio Vragen interview inzake scriptie Pieter Bronsveld, opleiding MSRE aan de ASRE Onderdeel 1: Wat is nodig om een winkelcentrum goed te laten functioneren. Wat maakt een winkelcentrum dynamisch en in welke mate beïnvloedt de huidige huurwetgeving de dynamiek? De huidige huurwetgeving zorgt ervoor dat winkelcentra op slot zitten omdat de huurcontracten niet expireren. Buitenlandse huurders begrijpen het Nederlandse systeem niet. De mutatiegraad is laag, waardoor vernieuwing lastig is door te voeren. Ook de couleur lokaal die je probeert aan te brengen in een centrum kan door een indeplaatsstelling ongedaan worden gemaakt, bijvoorbeeld doordat een landelijke keten een kleine speelgoedwinkel over neemt. Momenteel moet je echt renoveren en echt beëindigen om een nieuwe koers uit te zetten in een centrum. Ervaart u de huidige wetgeving als knellend? Zo ja, in welke mate? De huidige wetgeving is op hoofdlijnen momenteel goed. Het artikel omtrent indeplaatsstelling kan anders worden geformuleerd evenals het renovatieartikel. Hoe ervaart u het artikel omtrent indeplaatsstelling? Zuivere indeplaatsstellingen zijn doorgaans geen probleem, oneigenlijke indeplaatsstellingen worden of afgewezen als deze niet passen binnen de branchemix of omgezet in nieuwe huurcontracten. Ongeveer de helft van het verzoeken wordt daadwerkelijk gehonoreerd. Binnen de huidige huurwetgeving zou een afwijking kunnen worden opgenomen waarin opgenomen wordt dat indien een indeplaatsstelling zuiver is, huurder zijn contract eerst aanbiedt aan verhuurder alvorens een huurder muteert zonder dat eigenaar grip heeft op de invulling van het gehele centrum. Voor een huurder is het hierbij nog steeds mogelijk om een vergoeding te krijgen voor opgebouwde goodwill. Hoe ervaart u het artikel omtrent renovatie? In de meeste contracten worden zwaardere renovatieclausules opgenomen dan de wettelijke bepaling. Reden hiervoor is dat winkelcentra onderscheidend dienen te blijven. Indien een strategiewijziging zorgt voor een andere branchemix, betekent dit soms dat een aantal huurders niet meer passen in het centrum dat je voor ogen hebt. De huidige wettelijke regeling biedt nu niet voldoende mogelijkheden om echt goed te kunnen renoveren. In hoeverre vindt u de huidige wetgeving toepasbaar als u deze projecteert op winkelcentra? De wetgeving gaat uit van regelgeving die ongeveer zestig jaar oud is. Dit sluit niet helemaal aan bij de winkelmarkt van vandaag. Dit blijkt met name uit de artikelen omtrent renovaties en indeplaatsstellingen. Voor de rest voldoet de huidige huurwetgeving.

91


Dient de wetgever onderscheid te maken tussen solitaire winkelpanden en winkelcentra? Corio belegt uitsluitend in winkelcentra, deze vraag speelt hier niet. Onderdeel 2: Hoe verlopen procedures rondom huurprijsaanpassingen. Hoe wordt de huidige wettelijke regeling inzake het aanpassen van de huurprijs door u ervaren? Corio vindt het niet logisch dat bij een toetsing naar de geschiedenis van andere objecten dient te worden gekeken. Bij een eindig contract speelt deze discussie automatisch niet meer. Daarnaast maakt deze regeling het praktisch onmogelijk om afwijkende afspraken te maken met een huurder met een lagere huurprijs. Je kan geconfronteerd worden met én een indeplaatsstelling én een lagere referentie bij een huurprijsherziening. Hoe ervaart u het verzamelen van informatie over vergelijkingspanden om een goede inschatting te maken van de herzieningshuurwaarde ter plaatse? Corio kan altijd intern vergelijken binnen een winkelcentrum en hier wordt doorgaans altijd uit gekomen. Hoe ervaart u de deskundigenrapporten en maakt het verschil of deze door een makelaar is opgesteld of de BHAC? De ervaring is in ieder geval dat de procedures die door makelaars worden begeleid veel sneller doorlopen dan wanneer de BHAC bij een procedure is betrokken. Huurders kunnen een eigenaar verwijten dat er onvoldoende vrije prijsvorming heeft plaats gevonden bij het vaststellen van de huurprijs. Wat is uw visie hierop en wat zijn uw ervaringen als verschillende referentie centra in de vergelijking dienen te worden betrokken? Omgekeerd geeft Corio hetzelfde aan. Vaak liggen de contracthuren laag in een centrum als er weinig mutaties zijn. Aangetoond kan worden dat de markthuur bij andere winkelcentra hoger is indien daar meer mutaties zijn. Hoe vaak worden huurprijsprocedures minnelijk geschikt en wat is hiervan de reden? Getracht wordt om minnelijk overeenstemming te bereiken met huurders. Indien dit niet lukt wordt een externe makelaar ingeschakeld. Lukt ook dit niet, dan volgt de BHAC. In hoeverre zou een markthuurtoets na de referentieperiode meer recht doen aan het systeem van huurprijsbepaling? Dit zou veel meer recht doen aan de huidige markt. Zoals aangegeven speelt een huurprijsherziening bij een eindig contract minder. Partijen treden dan eerder in overleg over een nieuwe huurperioden en bijbehorende huurvoorwaarden. Dient de component omzethuur te worden opgenomen in de wettekst?

92

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Het is een vreemd gegeven dat als partijen bewust een basishuur en/of een omzetcomponent afspreken, dat een Kantonrechter kan bepalen dat bij het vaststellen van een nieuwe huurprijs uitsluitend gebruik wordt gemaakt van een nieuwe basishuur. Onderdeel 3: Mogelijkheid tot het afwijken van de wettekst. Vraagt u sinds de wetswijziging uit 2003 toestemming aan de Kantonrechter voor afwijkende bedingen? Zo ja, hoe voor welke bedingen en hoe vaak? Zo nee, waarom niet? Momenteel wordt voor een aantal contracten vooraf toestemming gevraagd aan de Kantonrechter. Hoewel de wetgeving het mogelijk heeft gemaakt om af te wijken van de wet, is het vreemd dat toestemming aan een Kantonrechter moet worden gevraagd. Indien dit steeds vaker gebeurd, zal de wet op termijn moeten worden aangepast. De laatste wijziging is in 2003 geweest, maar de wetgeving komt uit een tijd dat er nog geen planmatig ontwikkelde winkelcentra bestonden en landelijk opererende filiaalbedrijven nog niet in de meerderheid waren. Niet elk winkelcentrum leent zich voor het voorleggen van contracten met afwijkende bedingen, daarnaast zou je vanaf de start met elke huurder dezelfde afwijkende afspraken moeten maken. Corio onderzoekt momenteel of voor Hoog Catharijne een nieuw type contract kan worden afgesloten met alle huurders na de renovatie om zo het concept uit te rollen en zo het concept te behouden dat Corio voor ogen heeft. In de standaard huurovereenkomst zijn ook bepalingen opgenomen die gerelateerd zijn aan het concept van Corio, namelijk favourite meeting place. Dit zijn onder meer de openingstijden, maar met name zijn dit bepalingen die niet ten nadele van huurder zijn en waarvoor vooraf goedkeuring dient te worden gevraagd. Wordt alleen op huurprijs afgeweken of ook op andere aspecten? Met name wordt afgeweken op het artikel omtrent renovatie. Soms wordt huurtermijn afgeweken, maar dit is doorgaans in het kader van op hande zijnde renovatieplannen. Wat nu over nagedacht wordt, is een contract met een afwijkende huurtermijn van bijvoorbeeld zeven jaar. Voordeel hiervan is dat huurders een redelijke termijn hebben om de afschrijvingen terug te verdienen, indeplaatsstelling minder interessant worden voor partijen die handelen in huurcontracten en een belegger meer grip krijgt op de invulling van een centrum. Daarnaast wordt de discussie over het verschil tussen contracthuur en herzieningshuur en markthuur eenvoudiger gevoerd. Welke afwijkende bepalingen komt u in de praktijk tegen? Corio wenst graag vanuit een regierol omzetgegevens van huurders te ontvangen. Dit is met name om te meten hoe (delen van) een winkelcentrum functioneren. Ook kunnen effecten van bepaalde acties worden gemeten. Corio gebruikt deze gegevens niet om omzethuur in te voeren. Uiteindelijk gaat het om het belang van huurder en verhuurder: het winkelcentrum zo goed mogelijk laten functioneren waardoor de omzet vergroot kan worden.

93


In hoeverre levert de wetswijziging van 2003 nog beperkingen op in de praktijk? In de standaard huurovereenkomst is een goede considerans opgenomen met een omschrijving wat Corio voor ogen heeft met een centrum. Daarnaast zijn verschillende bepalingen opgenomen die het concept favourite meeting place mogelijk maakt. Met deze huurovereenkomst kunnen de meeste winkelcentra goed worden aangestuurd. De wetgeving heeft hier niet veel invloed op. Is de voorziening in de wet om afwijkende afspraken te maken voldoende om in de praktijk een huurovereenkomst op maat te maken? De huurovereenkomst die Corio momenteel hanteert geeft voldoende ruimte om een overeenkomst op maat te maken. Corio overweegt om voor bepaalde centra een nieuwe huurovereenkomst te maken. Zou de wettekst een bepaling moeten opnemen wanneer partijen worden aangemerkt als ‘professionele’ partijen zodat duidelijk is wie afwijkende afspraken kan maken? Een Kantonrechter buigt zich altijd over de vraag of een partij professioneel is en of deze weet waar hij deze mee bezig is. Dit hoeft niet apart te worden opgenomen in de wettekst. Onderdeel 4:Winkelcentra als beleggingscategorie. Wat maakt winkelcentra voor u een interessante beleggingscategorie? Het business model van Corio is gericht op actief centrummanagement. Door actief beheer wil Corio centra naar een hoger niveau tillen. Retail is een professie en geen hobby. Er wordt hard nagedacht over de toekomst van de winkelcentra. Door hier een duidelijke visie op te hebben en goed mee om te gaan, zorgt Corio ervoor dat deze categorie interessant is om in te beleggen. Het artikel omtrent huurprijsaanpassingen zorgt voor demping van de markthuur. Deze demping kan zorgen dat de waardeontwikkeling van deze beleggingscategorie minder volatiel is. In hoeverre speelt het artikel een rol in de keuze om te beleggen in winkelcentra? Corio belegt in meerdere landen. Het rendement in Nederland is goed. Of het artikel over de huurprijsherziening een keuze is geweest om te beleggen in Nederlands winkelvastgoed, is niet duidelijk. Binnen de FBI status die Corio heeft, probeert men de portefeuille zo actief mogelijk aan te sturen.

94

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? 31 mei 2011, interview Jessika Verhoeven, DELA Vastgoed Vragen interview inzake scriptie Pieter Bronsveld, opleiding MSRE aan de ASRE Onderdeel 1: Wat is nodig om een winkelcentrum goed te laten functioneren. Wat maakt een winkelcentrum dynamisch en in welke mate beïnvloedt de huidige huurwetgeving de dynamiek? Een dynamisch centrum zorgt ervoor dat je invloed kan uitoefenen op het verplaatsen of uitplaatsen van huurders. Met name bestaande winkelcentra met een klassiek haltermodel voldoen niet altijd aan de vraag van de consument en retailers. Deze winkelcentra probeer je te verbeteren door uit te breiden en te schuiven met huurders. Momenteel wordt actief gesproken met huurders gesproken die geen toevoeging meer geven aan een centrum of die een lastige exploitatie hebben. Binnen de huidige regelgeving zijn de mogelijkheden beperkt. Ervaart u de huidige wetgeving als knellend? Zo ja, in welke mate? DELA kent de wet en weet waar je wel en niet van mag afwijken. Binnen de huidige wetgeving zoekt DELA, al dan niet met een jurist, een modus om te kijken hoe grip op een centrum kan worden gehouden. Hoe ervaart u het artikel omtrent indeplaatsstelling? DELA kan hier goed mee over weg, in tegenstelling tot de ervaring van andere beleggers. Indien dit in het contract goed geregeld is, bijvoorbeeld met duidelijke bestemmingsomschrijvingen en regels over garanties, dan kan je niet zuivere tegenhouden of onderhandelen over nadere voorwaarden. Het artikel is eerlijk indien dit gebruikt wordt waarvoor het bedoeld is. Hoe ervaart u het artikel omtrent renovatie? De mogelijkheden die je als verhuurder momenteel hebt, zijn beperkt en zouden wel iets mogen worden verruimd. Huurders dienen wel bescherming te houden, zodat geen misbruik kan worden gemaakt van dit artikel. Daarnaast duren procedures lang en kan je niet altijd de uitkomst van een procedure afwachten, omdat het momentum soms voorbij is. Doorgaans wordt getracht minnelijk overeenstemming te bereiken met huurders. Hierdoor zijn de uitkoopsommen soms hoger dan de uitkoopsom die je moet betalen na een procedure. Contracten worden soms opgezegd op basis van dringend eigen gebruik. In de huurovereenkomsten is niet altijd een andere renovatieclausule opgenomen, dit is ook niet altijd wenselijk omdat je dan voor bepaalde centra sommige huurders ook afschrikt. In hoeverre vindt u de huidige wetgeving toepasbaar als u deze projecteert op winkelcentra? De huidige huurwetgeving wordt als een gegeven beschouwd. Binnen de huidige wetgeving en met de huidige huurcontracten is deze wetgeving prima toepasbaar op winkelcentra.

95

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Dient de wetgever onderscheid te maken tussen solitaire winkelpanden en winkelcentra? Met de huidige huurovereenkomsten kan goed gestuurd worden op het functioneren van winkelcentra, een onderscheid tussen solitaire winkelpanden en winkelcentra zou wel goed zijn omdat het bij winkelcentra belangrijker is om te kunnen sturen.. Onderdeel 2: Hoe verlopen procedures rondom huurprijsaanpassingen. Hoe wordt de huidige wettelijke regeling inzake het aanpassen van de huurprijs door u ervaren? Een op een kom je er vaak wel uit. Als er meerdere objecten tegelijk in beeld zijn dan wordt dit als een langdurig proces met veel vertraging ervaren. Zaken komen vaak pas in een afrondende fase op het moment dat een verzoek wordt ingediend om de datum en een deskundige aan te wijzen. De wetswijziging voor dit artikel heeft niet geholpen. De manieren waarop panden met elkaar worden vergeleken kunnen legio zijn. Dit kan duidelijker worden opgenomen in de wet of in de toelichting op de wet. Hoe ervaart u het verzamelen van informatie over vergelijkingspanden om een goede inschatting te maken van de herzieningshuurwaarde ter plaatse? Dit kan zeer tijdrovend zijn, vaak is er discussie over de gegevens die zijn opgenomen, bijvoorbeeld over de gehanteerde oppervlakten. Hoe ervaart u de deskundigenrapporten en maakt het verschil of deze door een makelaar is opgesteld of de BHAC? Er wordt uitsluitend gewerkt met externe makelaars. Deze hebben kennis van de markt. De BHAC is slechts één keer ingeschakeld, het duurde meer dan drie jaar voordat de procudure inclusief het rapport waren doorlopen. Daarnaast is de uitkomst van rapporten van de BHAC vaak onduidelijk omdat de methodiek die een BHAC gebruikt vaak niet helder is. Overigens wordt opgemerkt dat er ook makelaars actief zijn die niet goed zijn in het opstellen van deskundigenrapporten. Huurders kunnen een eigenaar verwijten dat er onvoldoende vrije prijsvorming heeft plaats gevonden bij het vaststellen van de huurprijs. Wat is uw visie hierop en wat zijn uw ervaringen als verschillende referentie centra in de vergelijking dienen te worden betrokken? Voor supermarkten wordt vaak uitgeweken naar andere centra en dit geeft heel veel ruimte voor discussie over wat vergelijkbaar is. Winkels binnen een centrum zijn alleen goed te vergelijken als deze op een eenduidige manier met elkaar worden vergeleken. Hoe vaak worden huurprijsprocedures minnelijk geschikt en wat is hiervan de reden? Bijna bij alle herzieningen is minnelijk overeenstemming bereikt. Vaak dient wel de procedure te worden opgestart om beweging te krijgen in lopende zaken.

96

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? In hoeverre zou een markthuurtoets na de referentieperiode meer recht doen aan het systeem van huurprijsbepaling? Met het huidige systeem worden de excessen uit het systeem gehaald. Het huidige systeem werkt goed, aanpassing hiervan is niet nodig. Dient de component omzethuur te worden opgenomen in de wettekst? In ieder geval is het niet wenselijk dat indien je een contract bent overeengekomen met een basishuur en variabel deel, dat een rechter kan oordelen dat hier van wordt afgeweken door een nieuwe vaste huurprijs op te leggen. Net als bij een normale herziening, zouden partijen hier ook zelf uit moeten komen. De wettekst aanpassen is niet nodig. Onderdeel 3: Mogelijkheid tot het afwijken van de wettekst. Vraagt u sinds de wetswijziging uit 2003 toestemming aan de Kantonrechter voor afwijkende bedingen? Zo ja, hoe voor welke bedingen en hoe vaak? Zo nee, waarom niet? Nagenoeg nooit. Indien afgeweken wordt, dan is dit op de huurtermijn. Er wordt dan in het kader van een renovatie een kortere huurperiode afgesproken. Wordt alleen op huurprijs afgeweken of ook op andere aspecten? Uitsluitend op huurtermijn. Welke afwijkende bepalingen komt u in de praktijk tegen? Geen. In hoeverre levert de wetswijziging van 2003 nog beperkingen op in de praktijk? DELA kan binnen de huidige huurwetgeving met de huidige contracten goede contracten maken, de wetswijziging levert in de praktijk geen beperkingen op. Is de voorziening in de wet om afwijkende afspraken te maken voldoende om in de praktijk een huurovereenkomst op maat te maken? Elke huurovereenkomst is maatwerk, binnen de huidige wetgeving zijn altijd goede overeenkomsten opgesteld. Zou de wettekst een bepaling moeten opnemen wanneer partijen worden aangemerkt als ‘professionele’ partijen zodat duidelijk is wie afwijkende afspraken kan maken? Niet van toepassing. Onderdeel 4:Winkelcentra als beleggingscategorie. Wat maakt winkelcentra voor u een interessante beleggingscategorie? DELA is vanaf de jaren zestig actief in het beleggen in winkels. Er is sindsdien een mooie portefeuille opgebouwd. Winkels zijn stabiel en niet zo arbeidsintensief als woningen. Winkels geven een hoog rendement en een stabiel rendement.

97

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Het artikel omtrent huurprijsaanpassingen zorgt voor demping van de markthuur. Deze demping kan zorgen dat de waardeontwikkeling van deze beleggingscategorie minder volatiel is. In hoeverre speelt het artikel een rol in de keuze om te beleggen in winkelcentra? Getaxeerd wordt mede op basis van huurherzieningswaarde. Dit artikel zorgt voor minder volatiliteit, dit is een extra mooie bijkomstigheid.

98


Passantenstromen winkelcentra Nederland

Bron: Locatus 2011

De gemeten passantenaantallen passantenaantallen betreffen het hoogste aantal passanten in een winkelgebied dat op één vast telpunt op een gemiddelde zaterdag zijn gemeten door Locatus.

99

Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend?

Recommend Documents