Duurzaamheid loont. Hoe sober en doelmatig bouwen de armen arm houdt. Ir. F.Ph. Bijdendijk VOLKSHUISVESTING

ARCHITEXT

Ir. F.Ph. Bijdendijk

HAARLEM

Sinds de opkomst van het rationalisme is de moderne mens gewend geraakt in deelproblemen te denken. Daardoor is hij het overzicht op het geheel verloren. Onze voorouders wisten nog niet dat analytisch denken belangrijk was. Maar gevoelsmatig wisten zij dat de band met het geheel, de natuur, behouden moest blijven.

DUURZAAMHEID LOONT

Aan de hand van twee bouwsels van onze voorouders, de boshut en de piramide, schetst Bijdendijk in dit boekje hoe vroeger een intuïtieve band bestond met de natuur.

IR F. Ph. BIJDENDIJK

Duurzaamheid loont

Die tijdelijke boshut en de eeuwige piramide neemt hij vervolgens als uitgangspunt voor ons hedendaagse bouwen. Hij vergelijkt daarom een 100% demontabele woning (de ’boshut’) en een gebouw dat 200 jaar mee gaat (de ’piramide’) met een sociale woning uit de naoorlogse voorraad. De cijfers zijn onthutsend. De sober en doelmatig gebouwde woning blijkt de armen arm te houden. De 100% demontabele woning is een mooie gedachte, maar is tevens onrealistisch. Bouwen voor de lange termijn evenwel loont.

I SBN 905105023- 2

VOLKSHUISVESTING

Hoe sober en doelmatig bouwen de armen arm houdt L

Ir. F.Ph. Bijdendijk

DUURZAAMHEID LOONT

Hoe sober en doelmatig bouwen de armen arm houdt ▲

DUURZAAMHEID LOONT

Dat wij, Nederlanders, ons aan het eind van de twintigste eeuw druk maken over de duurzaamheid van onze gebouwde omgeving, heeft een lange voorgeschiedenis. Het eerste begin ligt, om precies te zijn, 360 jaar terug. Want in september 1637 publiceerde een uitgever in Leiden een boek van de Franse asielzoeker René Descartes. In dat boek staat een zin die ons leven en handelen ingrijpend heeft veranderd: cogito ergo sum. Ik denk, dus ik ben. Dat was het prille begin van wat we nu het rationalisme noemen. Sindsdien zijn we in toenemende mate alles gaan beredeneren. Dat heeft ons de eeuw van Verlichting opgeleverd en dat heeft vooral de grondslag gelegd voor ons Vooruitgangsdenken, het zogenaamde logisch positivisme. Daaruit zijn prachtige dingen voortgekomen, maar tegelijkertijd zijn we ons steeds meer gaan verdiepen in deelproblemen waardoor we het zicht op het grote geheel hebben verloren. Sterker nog: door onze hovaardige, rationele instelling zijn we de band met de natuur kwijt geraakt.

DUURZAAMHEID LOONT

4

Onze verre voorouders wisten nog niet dat dit soort

werking van al die oplossingen op de natuur, hebben

denken zo belangrijk was. Zij hadden geen flauw benul

we over het hoofd gezien.

van al onze deelproblemen. En toch wisten zij zich be-

Ik ben, net als iedereen, een product van het rationalis-

hoorlijk te redden. Waarom? Zij hadden nog een ge-

me. Ik weet dat ik de intuïtieve band met de natuur ben

voelsmatige band met de natuur. Zij voelden zich één

kwijt geraakt. En ik weet ook dat ik alleen op rationele

geheel met de omgeving. Als zij huizen bouwden, de-

wijze kan analyseren wat er op dit moment aan de

den ze dat met materialen uit hun eigen omgeving en

hand is.

niet zelden maakten ze gebruik van restmaterialen. Onze voorouders Die voorouders wisten nog niets van bouweconomie, hadden nog een van functionalisme, van sober en doelmatig bouwen. intuïtieve band En al helemaal niks van rationeel en efficiënt bouwen.

Ik wil die analyse doen vanuit een lange-termijn-per- Een analyse vanuit spectief. Dat lijkt mij een logische keuze vanuit de lange-termijnfunctie die een woningcorporatie heeft in onze maat- perspectief omdat

met de natuur en Gelukkig maar. Hun blik was nog niet vernauwd, ze

schappij, namelijk het blijvend beschikbaar houden de vele recente

de tijd. hadden nog een band met de natuur en vooral een

van betaalbare en aantrekkelijke woonruimte voor bre- publicaties over duurzaam

band met de tijd. Boerenschuren konden gemakkelijk

de lagen van de bevolking.

worden aangepast, maar de boerderij zelf, net als de

Maar er is nog een andere reden waarom ik voor die bouwen weinig

kerk en het stadhuis was er voor de eeuwigheid.

lange termijn kies. De vele recente publicaties over houvast geven. duurzaam bouwen geven mij namelijk weinig houvast.

5 ir. F.Ph. Bijdendijk

Wij bouwen sneller, goedkoper en ongetwijfeld in-

De ecologen bevelen het denken aan in kringlooppro-

drukwekkender dan onze voorouders. Wij weten ten-

cessen. De ontwerpers beantwoorden dat met een plei-

minste hoe je deelproblemen rationeel moet oplossen.

dooi voor demontabel bouwen. De rijksoverheid stelt

Met vaak als gevolg dat we pas op een laat moment

nieuwe regels op, die ons weer drukken in de richting

worden geconfronteerd met het geheel. Zoals vandaag

van het oplossen van deelproblemen. De politici be-

de dag, nu we beseffen dat we de natuur aan het mis-

pleiten zuinig gebruik van ruimte en materialen. Zui-

bruiken zijn. We hebben ons al die jaren beziggehou-

nigheid is een deugd in deze calvinistische traditie.

den met het vinden van prachtige oplossingen voor in-

Zuinigheid tast de natuurlijke hulpbronnen ogen-

trigerende deelvraagstukken, maar het geheel, de uit-

schijnlijk minder aan en is in dat opzicht sympathiek. DUURZAAMHEID LOONT

6

Maar het is toch maar de vraag of zuinigheid altijd

✘ de wisselende eigenaars;

duurzaamheid oplevert. Goedkoop is duurkoop, zeg-

✘ de wisselende gebruikers;

gen ze namelijk ook wel eens.

✘ en: de overheid.

Idealisten schrijven ’think global,act local’. Dat wil ik graag

Die partijen nemen, door de tijd heen, een aantal be-

proberen, maar een concrete aanwijzing voor een aan-

slissingen waaruit een aantal verantwoordelijkheden

bieder van woon- en werkruimte kan ik hieraan niet

voortkomen. Dat proces, in zijn meest simpele vorm,

ontlenen.

kan met het volgende schema worden geïllustreerd:

Ik ken de meeste modellen, strategieën, analyses en

TIJD

Het probleem: lange-termijn-verkenningen. En eerlijk gezegd: ik kan wat doen we met ook hier niks mee. Ze geven me te weinig houvast. Ik

WONING

ONTWIKKELEN FUNCTIONEREN

VERWIJDEREN

de toekomst van huren, op de lange termijn aan moet. de natuur en van Want dat is toch het onderwerp dat mij ter harte gaat: onze kinderen wat doen we met al die bestaande woningen opdat de

EIGENAARS

investeren

exploiteren

desinvesteren

GEBRUIKERS

inspraak

gebruiken

verhuizen

regelen belasten subsidiëren



markt

woningen opdat wat ik nu met de ruim 17.000 woningen die wij ver-

PARTIJEN

al die bestaande weet na het lezen van al die publicaties absoluut niet

OVERHEID

veilig wordt natuur en de toekomst van onze kinderen veilig wordt gesteld? gesteld.

Dat schema lijkt een open deur, maar hier ligt wel de essentie van ons vraagstuk. Wij moeten ons afvragen In dit schema ligt


Ziehier het probleem. We hebben te maken met een

waarop de besluiten zijn gebaseerd en hoe we deze de essentie van

bedrijfstak bouw en exploitatie die zich door versnip-

processen kunnen beïnvloeden. Die taak lijkt volgens ons vraagstuk.

pering en monofunctioneel denken op deelproblemen

het schema in eerste instantie weggelegd voor de over-

is gaan richten. En we krijgen aanwijzingen vanuit we-

heid. Want het is de overheid die met zijn regelgeving,

tenschap, idealisme en politiek die ons geen houvast

belastingen en subsidies de beslissingen van de markt-

bieden. Vandaar dat ik eens rationeel wil bekijken hoe

partijen kan sturen.

die woningmarkt op de lange termijn functioneert.

Tegelijkertijd weten we dat die drie partijen steeds

Dan zien we dat er in feite steeds drie partijen zijn:

weer hun verantwoordelijkheden willen afwentelen. DUURZAAMHEID LOONT

8

Dat zit ingebakken in ons rationele gedrag dat geba-

FASEN EN GELDSTROMEN

seerd is op deelverantwoordelijkheden: zorg zelf zo

In ons model van pagina 7 kunnen we ook drie fasen

min mogelijk risico’s te lopen. Uiteindelijk wordt alle verantwoordelijkheid afgewenteld op het milieu, want dat zegt niks terug. Dat krijgt aan het eind van de rit de rekening gepresenteerd, bijvoorbeeld in de vorm van sloopafval. Willen we echt ingrijpen, dan zouden we

onderscheiden: ontwikkelen, functioneren en verwijderen. Tijdens al die fasen is er steeds sprake van één of meer geldstromen. FASE

KOSTEN EIGENAARS

GELDSTROMEN

KOSTEN GEBRUIKERS

die laatste afwenteling heel duidelijk en begrijpelijk in

(HER)ONTWIKKELEN

(HER)INVESTERING M RENTE & AFSCHRIJVING

kaart moeten brengen.

FUNCTIONEREN

EXPLOITATIELASTEN

GEBRUIKSKOSTEN OVERIGE WOONLASTEN

We moeten dus de kosten van de sloop, de desinveste-

VERWIJDEREN

RESERVERINGEN M DESINVESTERING

BEËINDIGING GEBRUIK

ring, gaan betrekken bij de exploitatiekosten van een Geen belasting op gebouw. En dan gaat het niet alleen om de kosten van

Zo betaalt een eigenaar van het onroerend goed tijdens

overdracht, maar de sloop zelf, maar ook om bijkomende kosten als

de ontwikkeling investeringskosten, tijdens het functione-

belasting op grondvervuiling, schadeherstel, recycling, vergoeding

ren exploitatiekosten, en in de fase van het verwijderen des-

vervreemding. voor verhuiskosten en zelfs om de kosten verbonden

investeringskosten. Voor een groot deel van de exploitatie


aan maatschappelijke weerstand. Mensen verzetten

heeft hij verder te maken met rente- en afschrijvingskosten.

zich immers in toenemende mate tegen het verwijde-

De gebruikers daarentegen hebben nauwelijks kosten

ren van gebouwen waaraan ze gehecht zijn geraakt.

tijdens de ontwikkelingsfase. Tijdens het functioneren

Om die desinvestering tot een voortdurend punt van

betalen ze gebruikskosten (ofwel de vergoeding aan de ei-

aandacht te maken, zou ik er overigens voor willen

genaar) en overige woonlasten aan leveranciers van service,

pleiten voortaan bij wisseling van eigenaar niet de ver-

energie en water. In de fase van verwijderen betalen de

krijger overdrachtsbelasting te laten betalen, maar juist

gebruikers de kosten van gebruiksbeëindiging.

de verkoper, degene die vervreemdt. Overdrachtsbe-

Tot zover helpt ons het rationele denken om de totale

lasting zou dan ’vervreemdingsbelasting’ worden. Geen on-

levenscyclus van een gebouw, de rollen van de actoren

aardige naam trouwens, want de vervreemding van de natuur

en de geldstromen te analyseren. Maar wat kunnen we

is de oorzaak van onze problemen.

daar nu mee met het oog op duurzaam bouwen? DUURZAAMHEID LOONT

10

BOSHUT: – lage investering – lage exploitatiekosten – lage kosten van desinvestering

Om te weten wat Daarvoor moeten we, vind ik, inspiratie opdoen bij ons ’model’ onze voorouders. Want die beoefenden ook een webetekent voor tenschap. Een wetenschap waarop sommigen vandaag

✘ een lage investering; ✘ lage exploitatiekosten; ✘ en: lage kosten van desinvestering.

duurzaam de dag een beetje neerkijken. Het is dan ook geen ratio-

Aan het slopen van de hut waren geen kosten verbon-

bouwen, moeten nele wetenschap, maar het is een intuïtief weten. Ze

den; de natuurlijke bouwmaterialen werden immers

we inspiratie wisten gevoelsmatig hoe alles met elkaar samenhing.

gratis opgenomen in de natuurlijke kringloop.

opdoen bij onze voorouders. VITRUVIUS, de grote beschrijver van de architectuur even

Simpel. Weinig complicaties. Geen afschrijving. Geen

voor het begin van onze jaartelling, en later LAUGIER aan

kosten-en-baten-analyses en helemaal geen onzichtba-

het eind van de achttiende eeuw, hebben ons al gewe-

re kosten in de vorm van een aanslag op het milieu.

zen op de boshut als begin van de architectuur.

Maar zo’n boshut ging maar één of enkele seizoenen

Welnu: in onze rationele optiek vergde die simpele

lang mee, en dan was hij weg. Gemaakt dus voor kort-

boshut, dat optrekje van boomstammen, leem, riet en

stondig en eenduidig gebruik.

gebladerte:

Er waren ook voorouders die heel anders dachten. Niet


DUURZAAMHEID LOONT

12

kortstondig, maar juist in eeuwen. Ik denk aan de Egyptische farao’s met hun piramides. Laten we eens, vanuit exploitatie-oogpunt, op de stoel van farao Cheops gaan zitten die een beroemde piramide bij El Gizeh liet bouwen. Zo’n piramide kent een:

PIRAMIDE: – enorme investering ✘ in de tijd gezien verwaarloosbare exploitatiekosten; – geen exploitatiekosten – geen desinvestering ✘ en: desinvestering komt niet eens ter sprake.

✘ enorme investering;

Dat gebouw staat er voor eens en altijd, voor de eeuwigheid dus. In ieder geval staat het er momenteel nog, dus zo’n vier-en-eenhalf duizend jaar later. KOSTEN PIRAMIDE Ik heb laten uitrekenen wat één zo’n piramide, en wel de grootste, die van Cheops bij El Gizeh, kost naar hedendaagse maatstaven. Als we die piramide vandaag volgens de destijds toegepaste bouwmethoden zouden laten bouwen, dan hebben we continu 4000 vakarbeiders nodig en in de perioden tussen de overstromingen van de Nijl steeds zo’n 70.000 seizoenarbeiders die daar dan met z’n allen zo’n twintig jaar over doen. Dat kost, bij het de huidige loonkosten in het midden-oosten, zo’n 367 miljoen gulden. Dat lijkt een enorm bedrag. Maar hoe ziet de exploitatie er nu uit, volgens ons model? 13 ir. F.Ph. Bijdendijk

DUURZAAMHEID LOONT

14

maar is wel degelijk realistisch. Weliswaar bedraagt de Een reëele rente reëele rente,– dat wil zeggen de nominale rente minus in- van 4% op de

TRADITIONELE BOUW PIRAMIDE

flatie,– momenteel eerder 4,5 dan 4%, maar historisch zeer lange termijn gezien is dat hoog. In de eerste helft van deze eeuw lag is historisch

4.000 vakarbeiders x 20 jaar x 50 weken ad f 18 = 72.000.000 70.000 seizoenwerkers x 20 jaar x 20 weken ad f 9 = 252.000.000 materiaalkosten = 36.000.000 materieel en bijkomende kosten = 7.000.000

ƒ 367.000.000

de nominale rente in Nederland gemiddeld tussen de 3 gezien realistisch. en 4 procent. Nu in Europa de inflatie daalt en de financieringsbehoefte van de overheden afneemt, is er weer sprake van een geleidelijk dalende nominale rente. Een reëele rente van 4% voor de zeer lange termijn, zoals in dit betoog consequent wordt gehanteerd, is daarom realistisch.)

Iedere investering die een eeuwigheid mee moet, kost

Maar als exploitant-farao moeten we ook kijken naar

in exploitatie niets. Dus afschrijving: nul.

de opbrengsten. En die zijn er wel degelijk. Zo bezoch-

De piramide was zo degelijk gebouwd dat hij zonder

ten vorig jaar zo’n 26.000 Nederlanders Egypte als va-

onderhoud kon. Dus onderhoud: nul.

kantiebestemming. Je mag dan al gauw stellen dat dit

De piramide kent: Belastingen? Nul. Want we mogen aannemen dat farao geen afschrijving, Cheops zichzelf geen belasting oplegde. geen belasting, Zo’n piramide is onkwetsbaar, dus assurantie: nul. geen onderhoud, Hij is gebouwd voor de eeuwigheid, want sloop komt geen assurantie, niet in het denken van de farao voor: de desinveste-

aantal wereldwijd gezien toch al gauw een honderd- Een piramide kent ook opbrengsten:

voud er van is.

Als we ons ook nog eens realiseren hoeveel weten- door toeristen en schappers en museumdirecteuren aan het fenomeen wetenschappers piramides hun werkgelegenheid danken,– dan durf ik bijvoorbeeld.

geen sloop en: ringskosten zijn ook nul.

gerust de stelling aan dat de kosten van de 200 pirami-

geen recycling. De enige kostensoort uit ons model die overblijft is de

des die Egypte rijk is, verre worden overtroffen door


rente. Als we de reëele rente stellen op 4%, dan kost de

de opbrengsten.

exploitatie niet meer dan 16 miljoen gulden per jaar.

Ik weet het. Deze vergelijking rammelt aan alle kanten

(Een dergelijk rentepercentage lijkt aan de lage kant

en ze is bepaald niet wetenschappelijk verantwoord. DUURZAAMHEID LOONT

16

Maar mij gaat het nu niet om de wetenschappelijk ver-

den. Komt deze toevallig en onbedoeld tot stand zoals

antwoorde details. Ik introduceer deze getallen als een

bij de piramide? Of zijn er wetmatigheden waarmee ik

soort hersenmassage opdat we ons even losmaken van

iets aankan? Eén voorwaarde weten we al: we hebben

het denken op de korte termijn en ons bewust worden

tijd nodig.

Een piramide van de effecten op de lange termijn. Want: een pirami-

Maar er is meer. Ik meen stellig dat de sleutel voor

ontwikkelt de heeft – in tegenstelling tot de boshut – als historisch

meerwaarde bij uitstek ligt in het beheer van onroe-

’meerwaarde’, symbool voor de gehele mensheid ’meerwaarde’ ontwik-

rend goed. Daarbij zijn er drie factoren waarop we Meerwaarde

een belangrijk keld omdat de opbrengsten hoger zijn dan de kosten.

moeten letten:

ontstaat door:

✘ de plek, de locatie;

1. locatie

nieuw begrip Dat is een belangrijk nieuw begrip dat wij moeten invoor ons ’model’. voeren in ons model. En die meerwaarde kon alleen tot stand komen door de factor tijd.

✘ de mogelijkheden voor verandering van functie en 2. mogelijkheden tot verandering

gebruik; en:

✘ de betrokkenheid, ofwel: de waardering, van de be- 3. betrokkenheid „OMDAT HET OUD IS...”

van bewoners.

woners.

Ik loop als directeur nog al eens langs onze woning-

Dit onderwerp laat ik voorlopig even voor wat het is. Ik

complexen. Je wilt per slot van rekening weten hoe ze

kom er later op terug.

er bij staan en hoe ze worden ervaren. Bij een van onze


oudste woningen vroeg ik aan een meisje van een jaar

HET ALLEDAAGSE VOLGENS BOSHUT EN PIRAMIDE

of twaalf, misschien veertien: ’Vind je dit een mooi gebouw?’

Eerst wil ik terugkeren naar de alledaagse werkelijk-

’Ja hoor’, zei het meisje enthousiast. En ik werd nieuws-

heid, maar dan nog altijd met de boshut en de pirami-

gierig: ’Waarom vind je het mooi?’ En dat meisje gaf een on-

de in het achterhoofd.

vergetelijk antwoord: ’Omdat het zo oud is, meneer’.

Ik heb namelijk nog meer berekeningen laten uitvoe- Een vergelijking

Dat is het geheim van de ’meerwaarde’. Als huizen er lan-

ren door Bureau Bouwcoördinatie Nederland BV in Houten.

ger staan, dan kunnen ze geliefd worden bij mensen,

Die berekeningen behelzen drie typen woningen. Bij al woningen

dan kunnen mensen zich er bij betrokken gaan voelen.

deze typen heb ik de stichtingskosten, de exploitatiekosten, de

Als exploitant van woningen heb ik er natuurlijk be-

desinvesteringskosten en de opbrengsten laten berekenen over

lang bij te weten hoe ik die meerwaarde kan beïnvloe-

de gehele exploitatie-termijn. Bij alle drie zijn we uit-

van drie typen

DUURZAAMHEID LOONT

18

Woning type 1 gegaan van een reële rente van 4% en bij alle drie loopt

nomen van het enige recente bouwwerk in Nederland Type 3:

(de referentie): de financiering en de afschrijving parallel met de le-

waarvan ik weet dat het heel bewust voor een lange model-piramide:

een gemiddeld vensduur (zie ook de bijlage met toelichtingen op pagina 48).

termijn is ontworpen: de stormvloedkering in de Oos- multi-functioneel,

blok sociale Het eerste type dient als referentie. Het is een gemidwoningen uit de deld blok sociale woningbouw uit de naoorlogse voornaoorlogse raad. Dat blok van zeventig woningen met een gemid-

terschelde. Die is berekend op 200 jaar, dus mijn wo- groot en ruim, gaat 200 jaar

ningblok laat ik ook twee eeuwen mee gaan.

Maar om dat te kunnen, moet het gebouw wel van mee.

voorraad. deld oppervlak van rond de 85 vierkante meter neem

functie en gebruik kunnen veranderen. Niet mono-

ik daarbij als uitgangspunt. Het is maar al te bekend

functioneel dus, maar juist multi-functioneel. Vandaar:

hoe zulke woningen eruit zien: plafondhoogte 2,70

grotere woonoppervlakken, grotere entrees, hogere

meter, mono-functioneel, klein, alles sober en doelma-

plafonds en vooral steviger dragende vloeren dan ge-

tig gebouwd. En een afschrijvingsperiode van 50 jaar.

bruikelijk. Met bovendien een gevel die langer mee

Tegenover dit woonblok zet ik twee alternatieven.

kan. Concreet: een woonoppervlak bijna anderhalf maal zo

Type 2: Allereerst wat ik maar gemakshalve noem het model-Bos-

groot als de referentie-woning: 117,5 vierkante meter.

model-Boshut: hut. Dat is een geheel demontabel gebouw met ook 70

De verdiepingshoogte is 33% groter, dus 3,60 meter.

demontabel en woningen. Een echt kringloopgebouw dus, waarvoor

De vloerbelasting is een veelvoud van die van een so-

mono-functioneel, je tegenwoordig ongetwijfeld van velen de handen op een echt elkaar krijgt. Als het van functie moet veranderen,

ciale woning. Het geheel is er fors ruimer. De gevel hoeft niet de eerste functie van het gebouw te

kringloopgebouw. wordt het uit elkaar genomen. Daarom is het monofunctioneel. Maar: mono-functionele gebouwen gaan

SOC.WONING

‘BOSHU T’

‘PIRAMIDE’

25 jaar

200 jaar

86,25m 2

117,5m

2,70 m

2,70 m

3,60 m

100%

100%

>300%

kort mee. We nemen hier een levensduur van 25 jaar. Verder zijn deze huizen gelijk aan de sociale wonin-

LEVENSDUUR

50 jaar

gen.

OPPERVLAK

86,25m

Als tweede alternatief introduceer ik het model-pira-

HOOGTE

2

2

mide. Dit woongebouw, met 76 woningen, gaat juist een hele lange tijd mee. Ik heb daarvoor de termijn ge19 ir. F.Ph. Bijdendijk

VLOERL AST

DUURZAAMHEID LOONT

20

... een duurzame weerspiegelen (het gebouw moet immers van functie

De sociale

SOCIALE WONING

gevel met eigen kunnen veranderen), maar die gevel moet vooral op de

SUBSIDIEBIJDRAGE

ƒ 25.000

woning heeft bij

identiteit, van lange termijn identiteit uitstralen. Die gevel moet dus

STICHTINGSKOSTEN

ƒ 160.000

een sluitende

natuursteen, rijk mooi kunnen verouderen, moet oogstrelend zijn, geornamenteeerd, moet van de beste, duurzame materialen zijn,– ik stel die mooi kan voor: natuursteen –, en rijk geornamenteerd.

ƒ 845

exploitatie een

HUUR / maand / m

ƒ 9,80

betaalbare huur:

EXPL. RESULTAAT

sluitend

HUUR / maand 2

ƒ 845 per maand.

verouderen... We gaan ervan uit dat al deze drie typen woningen onder het huidige regime van regelgeving worden ge-

Vervolgens de exploitatie van de ‘boshut’, het demonta-

bouwd en voor de doelgroep betaalbaar zijn. We heb-

bele kringloophuis dat mono-functioneel is. Opval-

ben daarom in eerste instantie steeds een overheids-

lend is, dat de investering hoger uitvalt dan die van de

subsidie van ƒ 5000 opgenomen en een eigen bijdrage

referentie-woning. En dat wordt volstrekt onvoldoende

van de corporatie van ƒ 20.000.

gecompenseerd door de verminderde desinvesterings-

Geheel indachtig m’n eigen opvattingen betrek ik ook

kosten. Het resultaat is dat er bij een gelijk huurniveau

alle kosten van desinvestering bij de exploitatie die in

als dat van de referentie-woning een fors exploitatie-

zijn geheel kostendekkend moet zijn.

verlies optreedt van zo’n ƒ 61.400. Als we dat laatste

Zo krijgen we een realistisch beeld.

willen vermijden, moeten we de huur verhogen met ruim 25% tot ƒ 1085. En laten we niet vergeten dat we

DE EXPLOITATIE

in de aanvang al ƒ 25.000 gulden aan subsidie en eigen

Bekijken we nu eens de exploitatie.

bijdrage hebben geïnvesteerd, die we nu kwijt zijn.

Allereerst de sociale woning, onze referentie. De belangrijkste cijfers staan in het schema bovenaan de vol-


gende pagina.

SUBSIDIES etc

Er komt een aanvangshuur uit die we vandaag de dag

STICHTINGSKOSTEN

nog betaalbaar noemen, namelijk ƒ 845 per maand.

HUUR / mnd

Omgerekend per vierkante meter is dit ƒ 9,80 per

HUUR / mnd / m

maand. De exploitatie is sluitend.

EXPL. RESULTAAT

2

SOC.WONING

‘BOSHUT’ 1

‘BOSHUT’ 2

De ’boshut’ heeft

ƒ 25.000

ƒ 25.000

ƒ 25.000

pas een sluitende

ƒ 160.000

ƒ 163.300

ƒ 163.300

exploitatie bij een

ƒ 845

ƒ 845

ƒ 1085

huur van ƒ 1085

ƒ 9,80

ƒ 9,80

ƒ 12,60

per maand.

sluitend

minus ƒ 61.400

sluitend

DUURZAAMHEID LOONT

22

Het kringloop- Een compleet kringloopgebouw leidt dus niet tot een gebouw leidt niet acceptabele exploitatie. Het kringloop-idee zou naar tot een mijn mening hoogstens kunnen gelden voor die

nemen als dat van de referentie-woning. Het exploita- De ’piramide’ tie-overschot bedraagt zelfs cumulatief in nominale doet een huur van ƒ 1150 per

guldens ƒ 375.000.

acceptabele bouwdelen die strikt gekoppeld zijn aan gebruiksver-

De huur bedraagt voor de hele woning dan ƒ 1150 per maand. Voor zo’n

exploitatie. anderingen. Vooral de binnenkant dus. In het derde

maand. Voor het oppervlak dat de huurder ervoor te- grote woning niet

hoofdstuk (pagina 41) ga ik daar dieper op in.

rugkrijgt is dat niet te veel, maar in absolute zin is dat te veel, maar voor voor veel mensen niet betaalbaar. Voorts hebben we veel mensen niet

Bij de exploitatie van ons derde type, het zogenaamde

ook hier aangenomen dat de stichtingskosten zijn ver- betaalbaar.

’piramide-gebouw’, valt allereerst op dat de stichtingskos-

laagd met totaal ƒ 25.000 subsidie en eigen bijdrage

ten van ƒ 220.500 relatief meevallen. Dat is, bij gelijk-

van de corporatie.

blijvende grondkosten, slechts zo'n ƒ 60.500 meer dan bij de referentie-woning.

Hieruit volgt hoe we het exploitatie-overschot aan het

Blijkbaar is extra draagvermogen van de vloer, extra

eind van de rit kunnen gaan besteden. De corporatie is

verdiepingshoogte, extra vloeroppervlak, een veel rui-

immers slechts uit op een kostendekkende exploitatie

mere entree en bovendien een extra mooie, duurzame

over de gehele periode. We elimineren de startsubsidie

gevel helemaal niet zoveel duurder als velen ons willen

en met het restant van het overschot verlagen we de

laten geloven.

huur. Dan ontstaat, zonder subsidies, bij een kosten-

Vervolgens valt op dat de exploitatie extreem rendabel

dekkende exploitatie een huurniveau van ƒ 1082 per

is als we hetzelfde huurniveau per vierkante meter aan-

maand, dat is ƒ 9,20 per maand per vierkante meter.

Het ’piramidegebouw’ is uiterst goedkoop in gebruik.

SUBSIDIES etc STICHTINGSKOSTEN

HUUR / maand HUUR / maand / m

2

EXPL. RESULTAAT


SOC. WONING

‘PIRAMIDE’ 1

ƒ 25.000

ƒ 25.000

ƒ 160.000

ƒ 220.500

ƒ 845

ƒ 1150

HUUR / maand

ƒ 9,80

ƒ 9,80

HUUR / maand / m

sluitend

plus ƒ 375.000

EXPL. RESULTAAT


2

De huur kan

SOC. WONING

‘PIRAMIDE’ 2

ƒ 25.000

0

ƒ 160.000

ƒ 245.500

ƒ 845

ƒ 1082

sluitende

ƒ 9,80

ƒ 9,20

exploitatie.

sluitend

sluitend

lager, zelfs zonder subsidies: bij een

DUURZAAMHEID LOONT

24

Relatief goedkoper dus dan de referentiewoning en in

OPVALLENDE UITKOMSTEN

absolute zin, rekening houdend met de individuele

Dit zijn opvallende uitkomsten, waarbij ik kan verzeke-

huursubsidie, betaalbaar. Daar heb je dan wel een wo-

ren dat het bureau BBN in Houten samen met onze ei-

ning voor die zeer flexibel bruikbaar is, zowel voor

gen calculatoren inderdaad alle investeringskosten, alle

wonen als voor werken, die zeer groot is en die een

exploitatiekosten zoals onderhoud en herinvestering,

Per kubieke aangename verdiepingshoogte heeft.

en alle desinvesteringskosten zorgvuldig onder de loep Misschien

meter is het Als je die huur per kubieke meter vergelijkt met de refe-

hebben genomen. Het kostenniveau voor onderhoud functioneert het

verschil nog rentiewoning, dan is het verschil nog opvallender: de

en herinvestering van het duurzame gebouw is zelfs zo duurzame

opvallender. referentiewoning doet ƒ 3,65 per kuub per maand en

hoog genomen dat het zeer aannemelijk is dat er aan gebouw na 200

de ‘piramide-woning’ slechts ƒ 2,60.

het eind van de afschrijvingstermijn van 200 jaar nog jaar nog en willen

Tenslotte.

steeds een functionerend gebouw bestaat. Een gebouw de mensen het

We kunnen ook nog uitrekenen welke ruimte aan in-

dus met waarde, want het vervult nog steeds een func- niet kwijt. Dan

vesteringen er bestaat bij hetzelfde huurniveau per vier-

tie. Eigenlijk is het dus helemaal niet afgeschreven. heeft het naast de

kante meter als dat van een referentie-woning, bij sluitende

Misschien zijn de mensen die het gebruiken en de om- beginwaarde ook

exploitatie over 200 jaar. Dan hebben we aan het begin

wonenden zich wel aan het gebouw gaan hechten. Als nog meerwaarde.

een extra investeringsruimte van ƒ 19.500. Daarmee

dat zo is, dan heeft het gebouw niet alleen nog steeds En we besparen

kunnen we een nog mooiere gevel of een nog mooiere

dezelfde waarde als bij de start van de exploitatieperio- ons de kosten van

entree maken of andere duurzame verbeteringen aan-

de, maar heeft het – net als de piramide – bovendien de sloop.

brengen.

nog een meerwaarde gekregen. In dat geval hoeft het niet te worden gesloopt zodat we ook nog de desinves-

Bij een zelfde 2

huur per m als de sociale woning


is er een extra

HUUR / maand

investering van

HUUR / maand / m

ƒ19.500 mogelijk.

EXPL. RESULTAAT


2

teringskosten uitsparen.

‘PIRAMIDE’ 2

‘PIRAMIDE’ 3

0

0

Als we dit exploitatiemodel van het duurzame gebouw

ƒ 245.500

ƒ 265.000

vergelijken met de sober en doelmatig gebouwde refe-

ƒ 1082

ƒ 1150

rentie-woning die na 50 jaar is afgeschreven en die

ƒ 9,20

ƒ 9,80

geen enkele restwaarde, laat staan meerwaarde, na-

sluitend

sluitend

laat,– dan zien we toch een schrijnend verschil. DUURZAAMHEID LOONT

26

Die sober en doelmatig gebouwde woning was be-

van technische eisen gekeken. Maar ik ben van mening

doeld voor lage inkomens. Nu blijkt dat deze woning

dat echte duurzaamheid strategisch van groter belang

in exploitatie duurder is dan de duurzame woning. We

is dan al die technische kwesties. De onderdelen van

hebben al die mensen met lage inkomens al die jaren te

het gebouw waarvoor die eisen zijn bedoeld, gaan in

veel laten betalen door een, weliswaar goed bedoeld,

het algemeen veel korter mee dan het casco. De beslis-

maar zoals nu blijkt volstrekt verkeerd gekozen uit-

singen daarover zijn dus van een andere orde. (Zie

gangspunt. Om over de subsidies nog maar te zwijgen.

daarvoor ook het laatste hoofdstuk).

Zo kom ik tot mijn eerste conclusie:

Echte duurzaamheid kost niet, maar brengt op. Betaal-

Sober en sober en doelmatig bouwen houdt de armen arm.

bare woningen voor onze doelgroep moeten we dus Echte

doelmatig Zuinigheid en mono-functionaliteit blijken te leiden

duurzaam bouwen en op 200 jaar afschrijven.

bouwen houdt de tot dure en, zoals we in de na-oorlogse wijken zien, armen arm. ook tot lelijke, onaantrekkelijke gebouwen. Soberheid en doelmatigheid levert kortom geen meerwaarde op.

duurzaamheid

Die 200 jaar lijkt op het eerste gezicht een nogal onrea- kost niet, maar listisch lange termijn. Maar bij de bouw van de storm- brengt op. vloedkering bleek dat geen bezwaar te zijn, ondanks het zoute zeewater en de uiterst subtiel luisterende

Duurzaamheid Mijn tweede conclusie luidt: duurzaamheid loont. En wat ik

techniek.

loont! met duurzaamheid bedoel moge nu duidelijk zijn: dat

Al gaat die vergelijking natuurlijk ook een beetje mank.

is een multifunctioneel gebouw op een goede locatie,

De overheid financierde dat immense project, terwijl

met een groot en sterk casco, een ruime entree, en een

een woningbouwvereniging bij een gebouw met zo’n

duurzame, mooi vormgegeven gevel die het gebouw

lange afschrijvingstermijn en bij zo’n huurniveau, in

identiteit geeft en aantrekkelijk maakt; een gevel die

de beginperiode te kampen krijgt met behoorlijke li-

mooi veroudert.

quiditeits-tekorten.

Zo’n gebouw is geen kostenpost, maar juist een bron

Maar veel corporaties beschikken nu al over veel wo-

van opbrengsten en bij goed beheer krijgt men boven-

ningen uit oude jaargangen, soms van voor 1915, zelfs

dien nog eens de meerwaarde cadeau.

voor 1910. Zo’n corporatie moet de liquiditeiten, uit-

Natuurlijk is uit een oogpunt van energieverbruik ook

gesmeerd over zijn totale bezit, makkelijk kunnen op-

naar isolatiewaarden, ketelrendement en een hele reeks

brengen. Hier komt het voordeel van een corporatie


DUURZAAMHEID LOONT

28

weer eens duidelijk naar voren. Het gaat erom dat men

Als ik nu vanuit dat begrip meerwaarde kijk naar de ex-

vertrouwen heeft in eigen kunnen op het gebied van

ploitatie van de voorraad van 17.000 woningen van

beheer van woningen en locatie.

mijn corporatie, dan weet ik opeens wel wat er aan de hand is. Dan kan ik u wel degelijk een antwoord geven

Mensen houden van hun omgeving als die met liefde is

op de vraag: wat doen we met duurzaam bouwen in de

vormgegeven. Te lang zijn we achteloos omgegaan met

voorraad?

protesterende buurtbewoners die zich verzetten tegen

Die vraag kan namelijk alleen beantwoord worden als

de sloop van een geliefd gebouw. Die protesten moe-

wij ons realiseren welke woningen meerwaarde heb-

Wij moeten weer ten we zien als een signaal, als een vingerwijzing: wij

ben en welke woningen de potentie hebben om meer- Hoe krijgen

gebouwen moeten weer gebouwen neerzetten waarvan iedereen

waarde te ontwikkelen. Het antwoord is duidelijk: dat woningen

neerzetten gaat houden.

zijn alleen die woningen die:

waarvan iedereen Dan denk ik weer aan dat antwoord van dat meisje, dat gaat houden. hield van het gebouw ’omdat het zo oud is’. Wij moeten weer gebouwen neerzetten die ook oud kunnen worden, liefst gebouwen die mooier worden naarmate ze

meerwaarde?

✘ genoeg binnenruimte hebben ✘ een forse verdiepingshoogte bezitten ✘ die een fors draagvermogen hebben om functieveranderingen te kunnen ondergaan

verouderen. Vandaar dat in mijn piramide-model zo-

✘ die een duurzame gevel hebben

veel geld is uitgetrokken voor het verfraaien van de ge-

✘ die esthetisch aantrekkelijk zijn

vel. En het blijkt: die kosten betalen zich dubbel en

✘ die een ruime entree hebben

dwars terug.

✘ die voorzien zijn van voorzieningen die het gebruik van water en energie beperken.


MEERWAARDE EN DE NAOORLOGSE VOORRAAD

Dat laatste, dat zuiniger omgaan met energie en water,

Eerder stelde ik vast dat meerwaarde van een woning

daar zou nog wel een mouw zijn aan te passen. Van al

in de tijd door drie factoren tot stand komt:

die andere factoren moet ik helaas, zeker wat betreft de

✘ door betrokkenheid van de gebruikers;

naoorlogse voorraad, constateren dat de zaak op veel

✘ door de veranderbaarheid van de woning zelf;

plaatsen hopeloos is. Daar zitten we opgescheept met

✘ en: door de locatie.

een failliete boedel. Iedere substantiële vorm van verDUURZAAMHEID LOONT

30

Laten we stoppen lenging van de levensduur is er nagenoeg onhaalbaar.

EEN VOORBEELD

met het Maar de meerwaarde van een woning wordt ook beopknappen van paald door de woonomgeving, de leefbaarheid, de hopeloze buurtnetwerken, de eigendomsvormen en de service. woningen. Op dat punt valt nog veel te doen en zullen we ook heel veel doen. Maar in die woningen zelf moeten we zo

In het voorgaande hoofdstuk heb ik geconstateerd dat

min mogelijk investeren. We moeten geen kosten ma-

de situatie van de naoorlogse voorraad, gezien vanuit

ken op het kerkhof.

het begrip duurzaamheid, op veel plaatsen hopeloos is.

In het recente verleden hebben we – onder subsidie-

Nu zijn die na-oorlogse wijken overal in Nederland te

dwang – investeringen gepleegd in de naoorlogse

vinden. Het lijkt me daarom niet ondienstig eens te kij-

voorraad. Investeringen waarvan we nu al constateren

ken hoe je in de praktijk dat probleem kunt aanpakken.

dat ze niet rendabel zijn.

Constateren dat de zaak voor veel woningen hopeloos

Laten we stoppen met het opknappen van hopeloze

is, dat is één ding. Maar je moet dan ook bereid zijn

woningen. Laten we onze aandacht en energie toch

eens verder te kijken, en proberen wat ideeën aan te

vooral besteden aan de omgeving, aan de service en

dragen hoe je die problemen oplost.

aan de leefbaarheid. Laten we ons kruit droog houden

Ik doe dat dan aan de hand van de Amsterdamse situa-

in afwachting van het moment dat we in staat zijn wel

tie, maar het betoog kan moeiteloos van toepassing

degelijk woningen neer te zetten die echt meerwaarde

worden geacht op vele andere plekken in Nederland.

kunnen ontwikkelen. In afwachting van het moment

En uiteraard zie ik daarbij de oplossing vooral in het

dat wij, net als de farao’s, kunnen bouwen voor de hele

bouwen van woningen volgens het model-piramide.

lange duur. Want duurzaamheid loont. STEDENBOUW In Amsterdam gaat het wat de na-oorlogse woningen betreft om bijvoorbeeld ’de westelijke tuinsteden’, dat uitgebreide gebied tussen het westelijk deel van de ringweg en het plaatsje Halfweg. Daar is vanaf het eind 31 ir. F.Ph. Bijdendijk

DUURZAAMHEID LOONT

32

bouwproductie strak door de overheid gereguleerd De naoorlogse waarbij sober en doelmatig bouwen voorop stond. wijken zijn een Aanvankelijk gebeurde dat om de schaarse bouwmate- product van de rialen eerlijk te verdelen, maar al gauw werd het een verzorgingsstaat. belangrijk wapen in het landelijke sociaal-economische beleid. De verzorgingsstaat had het beste met de mensen voor en streefde naar een nieuwe samenleving waar mensen woonden in ’lucht, licht en ruimte’. Heel bewust werd er gestreefd naar gelijke verdeling: iedereen kreeg even veel van hetzelfde. Dat is te zien aan de grote series identieke woningen. Ook vinden we dat terug in de behandeling van de buitenruimte. Daarvan moest namelijk zoveel mogelijk openbaar toegankelijk zijn. De mooiste plekken waren bestemd voor collectieve recreatie. Nieuwe stedenbouwkundige opvattingen, nieuwe bouwmethoden, standaardisatie van bouwelementen,


van de jaren veertig gebouwd aan wijken als Osdorp,

en uitgekiende woonplattegronden werden op grote Men nam niet de

Geuzenveld, Overtoomseveld, Slotervaart en Sloter-

schaal ingevoerd. Men nam niet de tijd om geleidelijk tijd om de vele

meer. Stuk voor stuk wijken die vanuit nieuwe, destijds

ervaring op te doen; beter gezegd: men had die tijd nieuwe, vaak

radicale gedachten en inzichten razend snel werden

niet eens. Volksvijand nummer één, de woningnood, radicale

gebouwd en het zijn deze wijken die model hebben

moest immers worden bestreden.

gestaan voor vele andere stadsuitbreidingen in Neder-

Kenmerkend ook voor deze wijken is hun mono-func- toetsen aan de

land.

tionalistische karakter. Men schatte destijds al voortref- praktijk.

De uitgangspunten achter deze naoorlogse wijken zijn

felijk de toekomstige rol van de auto in, en snelwegen

divers, maar een aantal punten valt op. Zo werd de

werden daarom gescheiden van woongebieden en de

opvattingen te

DUURZAAMHEID LOONT

34

woonstraten zelf werden ruime parkeergebieden. Maar

in de eerste plaats keuzevrijheid. En die klant bepaalt De tekorten aan

het regulerende denken ging nog verder: winkels wer-

zijn keuze niet alleen op basis van de woning, maar woningen nemen

den geconcentreerd en bedrijven kregen hun eigen lo-

ook op basis van de woonomgeving. In een tijd waarin af en de mensen

caties, vaak op naargeestige industrieterreinen aan de

woningtekorten afnemen en keuzemogelijkheden toe- kunnen steeds

rand van de stad.

nemen, dreigt dus eenzijdigheid van de bevolking in meer kiezen: de

Nog sterker sloeg dat op de functie gefixeerde denken

deze wijken met eenzijdige woningen in een eenzijdi- naoorlogse

toe in de woningbouw. Vanuit een stereotype mens-

ge woonomgeving.

beeld, en met een dikke bundel Voorschriften en Wen-

In de publicatie ’Woonverkenningen - wonen in 2030’ van het daardoor te

ken in de hand, werden er geminimaliseerde wonin-

ministerie van

VROM

wijken dreigen worden deze stadsrandmilieu’s verpauperen.

Door het op de gen gebouwd die alleen te gebruiken waren door dat

dan ook niet voor niets als de minst aantrekkelijke om-

functie gefixeerde type huishouden waarvoor ze waren ontworpen. Zo

schreven. Er dreigt daar verpaupering en een negatief

denken ontstond het beeld van lange rijen woningen met over-

imago.

ontstonden al de zitbank en de televisie op dezelfde plek met stee-

Wat de Amsterdamse naoorlogse wijken betreft, is de

geminimaliseerde vast een ouderslaapkamer van 12m2 en alle kinderka-

concurrentie al heel groot. Niet alleen liggen de bin-

woningen. mers 7m2.

nensteden van Haarlem en Amsterdam, met hun hoge voorzieningenniveau’s heel dichtbij, maar ook voor de


TOEKOMSTWAARDE

liefhebbers van het suburbane wonen is er een over-

Wat is vandaag de dag de toekomstwaarde van dit soort

vloed aan keuze: Hoofddorp en Almere. En die keuze

wijken? Voor de Amsterdamse tuinsteden geldt dat ze

wordt de komende jaren fors groter door de bouw van

prachtig liggen in de periferie van de Randstad, in de

Vinex-locaties als IJburg.

directe nabijheid van Schiphol en dat ze zowel met het

Willen we inspelen op die vraaggestuurde woning- De woningmarkt

openbaar vervoer als met de auto zeer goed bereikbaar

markt, dan zullen we grootscheepse operaties moeten vraagt om

zijn. Maar ze zijn wel ontstaan in een tijd waarin de

uitvoeren in die naoorlogse wijken. Die operaties moe- grootscheepse

woningmarkt gestuurd werd door de aanbodzijde en

ten gericht zijn op verbetering van het imago, op operaties.

de overheid. We gaan nu een tijd tegemoet waarin de

doorbreken van de mono-functionaliteit en op diffe-

vraagzijde, de klant, de markt zal sturen. Deze klant wil

rentiatie van het aanbod wat betreft woningtype, DUURZAAMHEID LOONT

36

woonomgeving, prijs en eigendomsvorm. Wat dat betreft zijn het binnenstedelijke woonmilieu (gekenmerkt door complexiteit, dichtheid en een hoog voorzieningenniveau) en het suburbane woonmilieu (eengezinswoningen met tuin) het meest kansrijk. Er is dus een transformatie van deze wijken nodig die vraagt om grootschalige coördinatie. LERING TREKKEN Maar pas op. We moeten niet overhaast te werk gaan en Terwille van de terdege lering trekken uit de ervaringen van de eerste

trekkelijke toplocatie waar in de jaren vijftig absoluut

Boven: het wat

zittende ’pilot-projecten’ die momenteel in de westelijke tuinste-

niet mocht worden gebouwd en die bestemd werd

verloederde

voor collectieve recreatie. Juist daar, in die merkwaar-

gebied rond de

eerst bouwen, Want allereerst moeten we goed beseffen dat er nog

dig lege omgeving van de Sloterplas, zouden we kun-

Tegeler Hafen in

dan slopen! heel wat bewoners zijn in die wijken die zeer gehecht

nen beginnen met onze eerste transformatie. Daarnaast

het noorden van

bewoners geldt: den lopen.

zijn aan hun buurt. Voor zover zij in woningen zitten

moeten we ook denken aan de directe omgeving van Berlijn werd in de

die in onze ogen niet langer meer voldoen aan de te-

de nieuwe spoorstations die in de westelijke tuinste-

jaren tachtig

genwoordige eisen, zullen we allereerst deze mensen

den zijn gebouwd.

nieuw leven ingeblazen met

een alternatief moeten bieden. In hun buurt. Ons eer-


ste uitgangspunt moet daarom zijn: eerst bouwen, dan

Zelf heb ik daarbij al meteen een duidelijk beeld voor

woningen,

pas slopen.

ogen hoe de Amsterdamse tuinsteden kunnen trans-

bedrijven en

En dat kan heel goed. Want de westelijke tuinsteden

formeren tot een magistrale parkstad met een aantrek-

bijvoorbeeld een

beschikken gelukkig over vele terreinen waar we kun-

kelijk imago. De Sloterplas is dan een stedelijk binnen-

bibliotheek. Op

nen beginnen met de bouw van een nieuw soort wo-

meer met een bebouwing zoals bijvoorbeeld in Ham-

de foto een klein

ningen. Het gebied rond de Sloterplas is daarvoor bij

burg rond het Binnen-Alster is ontstaan, al kan men ook

deel ervan met

uitstek geschikt. Inderdaad, dat is zo’n bijzonder aan-

denken aan de Tegeler Hafen in Berlijn. En de spoorsta-

woongebouwen.

DUURZAAMHEID LOONT

38

tions zijn in dat beeld duidelijk herkenbare centra met

Dergelijke flexibele gebouwen vereisen zwaardere

dichte bebouwing waar mensen letterlijk de trein voor

draagconstructies om de verandering van functies mo-

de deur hebben. Toch besef ik dat we mogelijkheden

gelijk te maken. Ze zijn dan ook duurder, maar daar

moeten scheppen om zulke plannen bij te stellen.

staat tegenover dat ze veel langer mee kunnen gaan. Daarbij denk ik zoals gezegd aan de periode van twee-

FLEXIBILITEIT

honderd jaar, en niet aan de tot nog toe gebruikelijke

Want één ding staat als een paal boven water: we heb-

termijn van vijftig en vijfenzeventig jaar. Zulke gebou-

ben weliswaar een duidelijke visie nodig op de toe-

wen moeten ook gevels hebben die mooi kunnen ver-

komst, maar we moeten vooral beseffen dat er in die

ouderen, gevels ook die het gebouw aantrekkelijk ma-

toekomst veel zal veranderen. We moeten daarom in

ken en identiteit geven. Gevels die ook niet een uit-

onze plannen een grote mate van flexibiliteit inbou-

drukking hoeven te zijn van de eerste functie die het

wen.

gebouw krijgt. Precies de voorwaarden die we in het

De aanwezige Die flexibiliteit moet er vooral zijn in het gebruik van stedelijke de stedelijke structuur én in de gebouwen zelf. De stestructuur biedt delijke structuur is er al en biedt gelukkig voldoende voldoende mogelijkheden om steeds te worden aangepast.

eerste hoofdstuk toeschreven aan het piramide-model.

Veel van de

Ook dat kost geld, maar we weten inmiddels dat ge- huidige woningen bouwen met mooie gevels zich een onuitwisbare plek moeten worden in het stadsbeeld verwerven, geliefd worden en daar- vervangen door

mogelijkheden De huidige gebouwen bieden die mogelijkheid abso-

door juist hun waarde behouden.

om te worden luut niet. Zij zullen dus voor een belangrijk deel moe-

We weten inmiddels ook dat vooral woningen op de duurzame

aangepast. ten worden vervangen door bouwwerken die niet mo-


flexibele,

lange termijn meer waarde krijgen als ze door de be- bouwwerken.

no-functioneel zijn. Deze moeten, precies het tegen-

woners worden gewaardeerd. Hun waardering komt

overgestelde, juist uitnodigen om telkens anders te

vooral tot stand als ze houden van hun locatie, hun

worden gebruikt. Als woning moet de indeling ge-

woonomgeving, als ze hun woning kunnen verande-

makkelijk aan veranderde inzichten of behoeften aan-

ren en vooral als ze zich betrokken voelen bij hun wo-

gepast kunnen worden, maar de woning zelf moet ook

ning. Aan die drie voorwaarden wordt bij de duurzame

eenvoudig omgezet kunnen worden in werkruimte,

gebouwen voortreffelijk voldaan.

kantoor of bedrijfsruimte. En omgekeerd.

Op de lange termijn zal blijken dat de hogere investeDUURZAAMHEID LOONT

40

ring er niet alleen dubbel en dwars uitkomt, maar dat ze zelfs een hoger rendement opleveren dan de huidi-

OVER TIJD, KOSTEN EN LAGEN

ge woningen. Ik vind overigens dat in de kostprijs van die woningen de kosten van verhuizingen en overgangsregelingen voor de zittende bewoners moeten worden verdiscon-

Onze zorg dat gebouwen langdurig meegaan, is ui-

teerd; die kosten behoren gewoon onderdeel te zijn

teraard niet alleen een kwestie van stedenbouwkundig

van de stichtingskosten.

denken, zoals de vingeroefening in het vorige hoofd-

Er is een Op de schaal van de Amsterdamse westelijke tuinstestructurele den is een structurele aanpak nodig. Enerzijds zullen

stuk bedoelde. Onze aandacht moet zich ook toespitsen op afzonderlijke woningen.

aanpak nodig we gebiedsgewijs moeten herontwikkelen, zoals we

Eerder in dit boekje schreef ik – op pagina 22 – bij de

waarbij dat nu op drie plaatsen al doen. Anderzijds zal de aan-

beschrijving van de exploitatie van het zogenaamde

wisselwerking en pak van alle toekomstige herontwikkelingen gecoördi-

’model-boshut’, het woonblok met 100% demontabele

samenhang neerd moeten worden. Grootschalige nieuwbouw

kringloopwoningen: „Een compleet kringloopgebouw leidt dus

voorop moet rond de Sloterplas, op en bij de stationslocaties, maakt

niet tot een acceptabele exploitatie. Het kringloop-idee zou naar mijn

staan. het mogelijk de woningen in de bestaande gebieden

mening hoogstens kunnen gelden voor die bouwdelen die strikt gekop-

die getransformeerd moeten worden, te ontruimen

peld zijn aan gebruiksveranderingen. Vooral de binnenkant dus. ”

omdat de bewoners nieuwe woonruimte aangeboden

Achter deze opmerking gaat een hele wereld schuil.

kunnen krijgen. En die ontruimingen zijn nodig om


van de stadsranden wervende woonmilieu’s te maken.

Tot vandaag de dag is het – helaas – gebruikelijk een

De structurele aanpak die mij voor ogen staat, betekent

woning te zien als een eenmalige investering waar bij

dus samenhang tussen nieuwbouw en herontwikke-

de draagstructuur, het casco, wordt afgeschreven op

ling, samenhang tussen de herontwikkeling van ver-

zo’n vijftig jaar. Van de installaties, zoals verwarmings-

schillende gebieden, keuzemogelijkheden voor de zit-

ketels, liften en electrische bedradingen en leidingen,

tende bewoners en keuzemogelijkheden voor de toe-

neemt men gemakshalve aan dat ze na zo’n vijftien of

komst.

twintig jaar wel vervangen moeten worden. En ook beDUURZAAMHEID LOONT

42

Op de lange seft men enigszins dat de indeling, de uitrusting en de termijn bezien vaste afwerking na gemiddeld zo’n acht tot tien jaar vormen de aan verandering toe is.

statistiek en een beeld, zij het aangepast aan de Nederlandse situatie in de woningbouw, hier weer te geven. Op de staafgrafiek zijn globaal de investeringskosten

kosten van de Wat men vaak niet beseft, is het feit dat op een periode

weergegeven van een willekeurige woning over een

draagstructuur van bijvoorbeeld vijftig jaar, de investeringen in de

periode van vijftig jaar. Duidelijk is in de laatste staaf te

maar een klein draagstructuur, het casco, nog maar een klein onder-

zien dat de investeringen in de draagstructuur, het cas-

onderdeel van deel vormen van de totale investeringen. Samen met de

co en de gevel, na vijftig jaar nog slechts een klein on-

alle kosten. investeringen voor de installaties vormen ze nauwe-

derdeel vormen van de totale, gecumuleerde investe-

lijks de helft van alle investeringen. Het merendeel

ringen. Ruwweg komt het erop neer dat bij de aanvang

daarvan gaat naar het aanpassen van de woning zelf.

de grond en het casco 65% van de investeringskosten

In de Engelstalige literatuur vond ik die situatie in sta-

uitmaken. Na vijftig jaar, en vijf veranderingen aan de

tistieken en beelden uitgedrukt. Ik ben zo vrij om een

indelingen en twee vervangingen van de installaties, bestaat uit

totale investeringskosten iets meer dan 25%.

Het vergt weinig verbeelding om te beseffen dat die verschillende totale kosten na 50 jaar

kosten relatief gezien nog geringer worden als we een lagen met elk een periode van 200 jaar nemen, zelfs als we daarin veel eigen omloopsnelheid.

meer investeren. Interessant is ook om de verschillende lagen van een woning te zien: locatie, draagstructuur, huid, installaties, indeling en afwerking. Elk van die lagen heeft zijn eigen omloopsnelheid,

1997 2007 2017 2027 2037 2047

locatie kosten aan:

indeling e.d.

loc

casco

INVESTERINGEN TIJD


bedraagt het aandeel van de grond en het casco in de Een woning

installaties

vrij naar: F. Duffy & A. Henney The Changing City Londen, 1989

indeling, vaste uitrusting en afwerking elke 8-10 jaar

waarbij meteen moet worden opgemerkt dat de locatie zich daaraan onttrekt: een locatie is als het ware voor

installaties – elke 15-20 jaar

eeuwig. Al kan men wel vaststellen dat de waarde en de

casco en huid – elke 50 jaar

waardering van en voor een locatie aan schommelinDUURZAAMHEID LOONT

44

HUID

CASCO

klein onderdeel vormen van de totale kosten die aan een woning worden besteed. Het is dan ook het casco dat de sleutel is tot echt duurzame gebouwen. Het is in feite onzin om richtlijnen te verstrekken hoe huizen ’duurzaam kunnen worden gesloopt’. We moeten de draagstructuur van huizen zo bouwen dat het woord sloop niet eens bij ons opkomt, en zeker niet de eerste We moeten het

INSTALLATIES INDELING

casco van huizen

tweehonderd jaar.

Dat veel draagstructuren toch voortijdig onder de slo- zo bouwen dat pershamer verdwijnen, heeft alles te maken met de het woord ’sloop’ verschillende lagen die zich binnen het huis bevinden.

niet eens meer bij

Allereerst de installaties. Dan moet men denken aan elec- ons opkomt.

LOCATIE

trische bedradingen, leidingen, verwarmingsketels en Zeker niet de soms ook liften. Deze moeten vaak tussen de vijftien en eerste 200 jaar.

Het casco is de

gen onderhevig is. Het is juist die locatie die voor een

twintig jaar worden vervangen. Soms evenwel zijn ze

sleutel tot echt

groot deel de waarde van de woning bepaalt.

zo met de draagstructuur verbonden, dat sloop van het

duurzaam

De draagstructuur, het casco, is het hart van de woning.

geheel onvermijdelijk is.

bouwen.

Zo’n structuur gaat dertig tot driehonderd jaar mee, en

De indeling van een woning heeft weer zijn eigen cyclus.

soms nog wel langer. Bij de becijfering van de exploita-

Of beter gezegd: zou zijn eigen cyclus moeten hebben.

tiekosten van het piramide-model, ook op pagina 22,

De voorkeuren en behoeften van mensen veranderen

hebben we al geconstateerd dat „extra draagvermogen van de

nog al eens in een mensenleven, zeker als er sprake is

vloer, extra verdiepingshoogte, extra vloeroppervlak, een ruimere entree

van kinderen. Men zal daarom mogelijkheden moeten

en bovendien een extra mooie, duurzame gevel helemaal niet zoveel

scheppen om veranderingen aan te brengen. Vandaar

duurder als velen ons willen laten geloven.”

mijn pleidooi voor ruime woningen; je hebt immers

De staafgrafiek op pagina 42 leert ons bovendien dat

een surplus aan ruimte nodig om veranderingen te

die extra kosten op de lange termijn gezien een uiterst

kunnen aanbrengen. Maar ik wil nog verder gaan. Ik


DUURZAAMHEID LOONT

46

vind dat een woning veranderd moet kunnen worden

Voor de installaties, de indeling en de afwerking (met

in een woning met bedrijf, desnoods in een bedrijf of

de vaste uitrusting) is het raadzaam ze demontabel te

magazijn. De Amsterdamse grachtenhuizen zijn daar

maken. Deze lagen immers zijn voortdurend aan ver-

een mooi voorbeeld van. In de drie, vierhonderd jaar

anderingen onderhevig.

dat ze er nu staan heeft menig grachtenpand verschillende bestemmingen ondergaan. En zo hoort het ook:

GEVELS VAN WONINGEN

dat is pas duurzaam.

Eén laag heb ik nog niet genoemd: de huid van het ge- Juist in onze

Een verhaal apart is de afwerking. Dan moet men niet al-

bouw. In de al genoemde Engelstalige literatuur wordt dynamische tijd

leen denken aan het behang- en schilderwerk, maar

gesteld dat de buitenkanten van gebouwen tegenwoor- heeft het

De bewoners ook aan de inrichting van badkamers, keukens en dermoeten gelijke. Vanzelfsprekend moet een bewoner de vrijheid zeggenschap hebben die afwerking naar eigen inzichten aan te pas-

dig elke twintig jaar veranderen om gelijke tred te hou- stadsbeeld den met mode’s en nieuwe technieken. Dat gaat op behoefte aan voor winkels en sommige kantoorgebouwen, maar continuïteit.

krijgen over de sen. We moeten de bewoners, ook die van huurwonin-

wat woningen betreft zou de zaak toch anders moeten

binnenste lagen gen, dus zeggenschap geven over de binnenkant van

liggen. Al was het maar omdat het stadsbeeld, zeker in

van hun woning. hun woning. Een constructie als ’koophuur’, waarbij de

onze dynamische tijd, behoefte heeft aan continuïteit.

Dat geeft binnenkant van een woning wordt gekocht en de bui-

De charme van veel oude Europese steden is juist het

betrokkenheid, tenkant wordt gehuurd van een corporatie is om die

feit dat daar al eeuwenlang dezelfde sfeer heerst. We

dus op termijn redenen bedacht: het vergroot de betrokkenheid van

moeten daarom onze gevels koesteren, en ik zou ze

meerwaarde. de bewoners bij hun pand, waardoor op de lange ter-

daarom als één geheel willen zien met het casco. Van-


mijn meerwaarde ontstaat.

daar mijn pleidooi voor gevels die mooi kunnen ver-

De analyse van de schematische voorstelling van de di-

ouderen, die van de beste materialen zijn opgetrokken

verse lagen van een woning leert dus dat het casco en

en die rijk geornamenteerd zijn. Vandaar ook dat bin-

de locatie bij uitstek de elementen zijn waar het zinvol

nen mijn organisatie een constructie als ’koophuur’ is be-

is op de lange, zelfs zeer lange termijn te investeren. Zij

dacht: door de gevels en het casco niet te verkopen

zijn, mits met overleg geconstrueerd, nauwelijks aan

maar ze te verhuren kan de corporatie bijdragen aan de

veranderingen onderhevig.

continuïteit en de duurzaamheid van de stad. DUURZAAMHEID LOONT

48

Berekeningen bij een reëele rente van 3%

TOELICHTING BEREKENINGEN

In opdracht van woningbouwvereniging

gehouden. Weliswaar bedraagt de reëele

HET OOSTEN heeft Bureau Bouwcoördinatie

rente,– d.w.z. de nominale rente minus in-

Nederland BV te Houten de vergelijkende

flatie,– momenteel eerder 4,5 dan 4%,

berekeningen uitgevoerd naar de exploita-

maar historisch gezien is dat hoog. In de

tiekosten van:

eerste helft van deze eeuw lag de nominale

– een blok met 70 woningen, sociale wo-

rente in Nederland gemiddeld tussen de 3

ningbouw, uit de naoorlogse voorraad (re-

en 4 procent. Nu in Europa de inflatie daalt

ferentie);

en de financieringsbehoefte van de overhe-

– een blok met 70, demontabele woningen,

den afneemt, is er weer sprake van een ge-

met een levensduur van 25 jaar;

leidelijk dalende nominale rente. Een reëele

– een blok met 76 woningen, met een le-

rente van 4% voor de zeer lange termijn, is

vensduur van 200 jaar.

daarom realistisch, zij het misschien aan de wat voorzichtige kant. Ter vergelijking zijn

Voor alle woningen gelden de volgende uit-

daarom de berekeningen ook uitgevoerd

gangspunten:

bij een reëele rente van 3,5 en 3%. De uit-

grondkosten: ƒ 16.340, incl. btw: ƒ 19.200;

komsten staan op de volgende blazijden.

notariskosten: ƒ 380;

De gegevens komen overeen met de tabel-

bijdrage Rijk en corporatie: ƒ 25.000.

len op de pagina’s 21 tot en met 24.

De reëele rente is over de gehele perio-

De jaaropbrengsten bestaan uit de bru-

de, voor al de drie typen, constant op 4%

to huur,minus een percentage huurderving:


subsidies stichtingskosten huur/maand huur/maand/m2 exploitatieresultaat

sociale woning ƒ 25.000 ƒ 160.000 ƒ 740 ƒ 8,60 sluitend



boshut 1 ƒ 25.000 ƒ 163.300 ƒ 740 ƒ 8,60 minus ƒ 63.400



piramide 1 ƒ 25.000 ƒ 220.500 ƒ 1000 ƒ 8,60 plus ƒ 475.000



piramide 2 ƒ0 ƒ 245.500 ƒ 865 ƒ 7,40 sluitend




boshut 2 ƒ 25.000 ƒ 163.300 ƒ 990 ƒ 11,50 sluitend

piramide 3 ƒ0 ƒ 275.000 ƒ 945 ƒ 8,05 sluitend DUURZAAMHEID LOONT

50

Berekeningen bij een reëele rente van 3,5 %





boshut 1 ƒ 25.000 ƒ 163.300 ƒ 795 ƒ 9,20 minus ƒ 62.200



piramide 1 ƒ 25.000 ƒ 220.500 ƒ 1080 ƒ 9,20 plus ƒ 425.000








2% voor een periode van 25 jaar; 1% voor

vervanging voordeuren;

de perioden van 50 jaar of langer.

ballastlaag herstellen/vervangen; dakbedekking repareren en vervangen;

boshut 2 ƒ 25.000 ƒ 163.300 ƒ 1034 ƒ 12,00 sluitend

De exploitatiekosten per woning be-

dakranden repareren en vervangen;

staan uit:

kitvoegen binnentegelwerk vervangen;

interne beheerkosten: 2%;

buitendeuren schilderen;

externe beheerkosten: 1,5%;

gevelkozijnen schilderen;

belastingen: 2,5%;

keukenblok vervangen;

verzekeringen: 0,4%;

hemelwaterafvoer vervangen;

onderhoud in de vorm van dotaties afhan-

binnenriolering ontstoppen;

kelijk van het type;

idem reparatie/vervanging;

mutatiekosten: 1%; en

waterleiding reparatie/vervanging;

diverse exploitatiekosten: 0,5%.

douche/keuken sanitair vervangen; gasinstallatie reparatie/vervangen;


De onderhoudskosten zijn als volgt over

cv-ketel onderhoudscontract;

de levensduur gespecificeerd:

cv-ketel vervangen;

overhead;

mechanische ventilatie vervangen;

klachtenonderhoud;

dakdoorvoeren vervangen;

mutatieonderhoud;

waterdrukinstallaties vervangen;

buitenriolering reparatie/vervanging;

rookgasafvoer vervangen;

herstraten buitenruimte;

electrische installatie reparatie/vervangen;

buitengevel;

onderhoud algemene ruimte wanden en

herstel balkons en hekken;

plafonds;

reparatie gevelkozijnen en isolatieglas;

idem vloerbedekking;

vervanging gevelkozijnen en partieel ver-

trappen;

vangen isolatieglas;

onderhoudscontract liften. DUURZAAMHEID LOONT

52

Bouwmethodiek ’piramide-woningen’

bouwelementen kunnen gemakkelijk opnieuw worden gebruikt;


Voor de berekingen van het zogenaamde

5. aanpassingen voor ouderen of gehandi-

’piramide-model’, de woningen die 200-

capten zijn eenvoudig te verwezenlijken;

jaar meegaan, is teruggegrepen op een idee

6. woninggroottes zijn te wijzigen bij herin-

voor de bouw van langdurige en aanpasba-

deling per verdiepingsvloer; de scheidings-

re woningen dat H.N.J. VAN DROGENBROEK al

wanden zijn verplaatsbaar;

in 1964 lanceerde. In de loop van daarop-

7. bestemming als woon-, kantoor- en

volgende jaren werkte hij dat idee uit

bedrijfsruimte is door elkaar mogelijk;

waarna het als de ’BBN-methodiek’ voor Eu-

draagvloeren zijn berekend op kantoorlast

ropa werd geoctrooieerd. Inmiddels staat

en de netto vertrekhoogte is 300 cm;

het idee bekend als: Dynamisch wonen en

8. uitstekende isolatie van warmte en con-

werken in een vrij verkavelbare drager: duur-

tact- en luchtgeluid doordat harde con-

zaam en aanpasbaar meergezinsbouwcon-

tactpunten geheel ontbreken;

cept, ofwel de ’Van Drogenbroek-woningen’.

9. de bouwmethodiek kent geen specifieke

De twaalf belangrijkste eigenschappen:

onderdelen: alle onderdelen zijn in de han-

1. functie naar keuze: eengezinsflat, groeps-

del verkrijgbaar of eenvoudig samen te

woning, studio, woonwerkruimte, bedrijfs-

stellen;

ruimte, magazijn, etc;

10. strikte scheiding tussen drager, inbouw

2. woningindeling naar keuze;

en installaties; het losgekoppelde leidingnet

3. om de 35 jaar is een bedrag gereser-

is permanent bereikbaar;

veerd om de woning geheel te veranderen

11. onderhoudskosten zijn laag door ge-

en aan te passen aan de life style;

bruik van in de tijd duurzame materialen;

4. tussentijds wijzigen door veranderende

12. onderhoudskosten en kosten voor het

omstandigheden is relatief goedkoop door

om de 35 jaar aanpassen aan de levenstijl,

de methodiek die geënt is op aanpassingen:

zijn in de huursom opgenomen. DUURZAAMHEID LOONT

54

De plattegronden die ten grondslag hebben gelegen aan de berekeningen. Onder de sociale woningen die als referentie dienden en waarop ook het ’model-Boshut’ is gebaseerd. Op de volgende pagina de ’piramide-woningen’ volgens het systeem dynamisch wonen met vrij verkavelbare drager. Bovenaan de plattegronden waarop de calculaties zijn gebaseerd. Daaronder een variant met een woning voor vier alleenstaanden.


DUURZAAMHEID LOONT

56

Architext L Haarlem

Inhoud

ISBN 90 5105 023 2

1997

1

Uit de tekst in deze brochure

Duurzaamheid loont

mag vrij worden geciteerd, mits

pagina 3

de bron en de auteur

waarin aan de hand van de boshut en de piramide wordt aangetoond

nadrukkelijk worden vermeld

Reacties:

dat gebouwen die 200 jaar meegaan een beter alternatief zijn voor de volkshuisvesting

Ir. F.Ph. Bijdendijk Wbv. Het Oosten Postbus 90559 1006 BN Amsterdam PDF-versie 2006

2 Een voorbeeld pagina 31 waarin een vingeroefening om de nieuwe theoretische kennis praktisch toe te passen op de Amsterdamse westelijke tuinsteden

Vormgeving: de IJsgarage L Haarlem

3 Over tijd, kosten en lagen

Lettertypen:

pagina 41

Monotype Joanna & Gill Sans

waarin blijkt dat een huis bestaat uit verschillende lagen met elk een eigen levenscyclus.

Druk: Drukkerij Teeuwen, Haarlem

Illustratieverantwoording: Richard Nowitz / Transworld

4 Bijlagen waarin een toelichting op de vergelijkende berekeningen.

(omslag); Archiphoto (pag. 4, 5, 37); de IJsgarage (pag. 10, 11, 13, 14, 32, 42, 44); SCL (pag 12).

Eerdere publicaties van Ir. F.Ph. Bijdendijk: De bevrijding van de woningnood (uitverkocht) Duurzaamheid en Solidariteit – ISBN 90 5105 020 8 De kracht van de huursector – ISBN 90 5105 021 6

Duurzaamheid loont. Hoe sober en doelmatig bouwen de armen arm houdt. Ir. F.Ph. Bijdendijk VOLKSHUISVESTING

Recommend Documents