ZÁSADY STANOVENÍ MINIMÁLNÍ VÝŠE NÁJEMNÉHO Z NEBYTOVÝCH PROSTOR ___________________________________________________________________________ Tyto zásady se vztahují: a) na pronájem nebytových prostor v nebytových objektech b) na pronájem nebytových prostor v bytových objektech c) na pronájem nebytových prostor vzniklých z bývalých společných prostor v bytových objektech d) na pronájem nebytových prostor ve školských zařízeních Tyto zásady se nevztahují na pronájem nebytových prostor v obchodní pasáži OD Modřany, kde je cenová politika upravena usnesením rady městské části č. 64.19.08 ze dne 21.10.2008. 1. Rozdělení jednotlivých druhů ekonomických činností do příslušných cenových pásem V tomto bodě jsou rozděleny jednotlivé druhy ekonomických činností, které mohou být vyvíjeny v nebytových prostorách a objektech městské části, do pěti skupin podle jejich předpokládané ekonomické výnosnosti a potřebnosti, a k těmto skupinám jsou přiřazena příslušná cenová pásma výše nájemného. Skupina č. 1
I. cenové pásmo: 1.000,- Kč/rok nebo 250,- Kč/m2/rok
Charitativní, sociální, zdravotní a kulturní zařízení, sportovní organizace (TJ, sportovní kluby), zájmová sdružení a nepodnikající fyzické osoby. Do této skupiny mohou být zařazeny: subjekty, jejichž činnosti jsou na jedné straně neziskové a na druhé straně vysoce společensky prospěšné, a na jejichž zřízení, udržení a rozvoji má městská část prvořadý zájem fyzické osoby, které si pronajímají nebytový prostor k nekomerčnímu účelu (např. sklad osobních věcí) Skupina č. 2
II. cenové pásmo: 600 - 700,- Kč/m2/rok
Útulky pro psy a jiná zvířata, vzdělávací zařízení, společenské prostory, sociální zařízení, šatny, spojovací chodby v objektech. Skupina č. 3
III. cenové pásmo: 1.000 - 1.300,- Kč/m2/rok
Prodej základního zboží (potraviny, ovoce a zelenina, maso a uzeniny, ryby, drůbež, pečivo, cukrovinky, drogérie, kosmetika a parfumérie, papírnictví, obuv, textil vč. použitého, oděvy, kožená a textilní galantérie, punčochové zboží, pletené ošacení, prádlo, domácí, kuchyňské a železářské potřeby, průmyslové zboží, elektroinstalační materiál, instalatérské potřeby, květiny, zahradnické potřeby, knihy, hračky, zdravotnické potřeby, chovatelské potřeby, krmivo, akvaristika, prodej zvířat, prodej tisku a tabáku, prodej léků). Veškeré služby (prádelna, mandl, čistírna, holičství, kadeřnictví, manikúra, pedikúra, masáže, kosmetické salóny, krejčovství, střihové služby, čistící a úklidové služby všeho druhu, pohřební služby, sklenářství, truhlářství, zámečnictví, instalatérství a další řemeslné práce, opravny a servisy všeho druhu).
Sportovní zařízení (sportovní centra, posilovny, fit centra atd.) a komerční kulturní zařízení poskytující masovou zábavu (kina, divadla, hudební a nahrávací studia atd.), jazykové učebny. Zdravotní a rehabilitační zařízení. Výroba, provoz, sklady, garáže. Jídelny, bufety, občerstvení. Skupina č. 4
IV. cenové pásmo: 1.500 – 2.100,- Kč/m2/rok
Specializovaný prodej (alkohol, auto-moto, jízdní kola vč. náhradních dílů, doplňků a pneumatik, elektrospotřebiče, elektronika, audiovizuální technika, foto-kino, zvukové, obrazové a datové nosiče, kancelářská a výpočetní technika, telefony, faxy, záznamníky, telekomunikační technika, šicí stroje, oční optika, sanitární technika, obklady, dlažba, stavebniny, bazény, bezpečnostní zařízení, zahradní technika, gastronomická zařízení, klimatizace, topidla, kotle, sportovní potřeby, rybářské potřeby, lovecké a myslivecké potřeby, čalounické potřeby, dřevařské výrobky, plastové a gumové výrobky, nábytek, koberce, hudební nástroje a hudebniny, hodiny, kočárky, bižutérie a vlasové doplňky, bytový textil a bytové doplňky, módní doplňky, dárkové a upomínkové předměty, svítidla a osvětlovací technika, tapety, žaluzie, rolety, sklo, porcelán a keramika apod.). Autobazary, bazary, vetešnictví, zastavárny, půjčovny aut, přívěsů a vozíků, elektroniky a videokamer, videokazet a CD, lyží, horských kol, sportovních potřeb, nářadí, průmyslového zboží, čistících strojů, svatebních šatů atd. Veterinární zařízení. Hotely, ubytovny, penzióny, restaurace, hostince, kavárny, pizzérie. Kanceláře obchodních, výrobních, stavebních, geodetických, dopravních a řemeslnických firem, bezpečnostních služeb, ubytovacích agentur, kanceláře státních úřadů a institucí, seznamovací kanceláře, projekční kanceláře atd. Technická zařízení energetických, telekomunikačních a jiných firem. Ateliéry. Skupina č. 5
V. cenové pásmo: 2.300 – 3.200,- Kč/m2/rok
Prodej luxusního zboží (zlato, výrobky ze zlata a drahých kovů, šperky, klenoty, umělecké předměty, kožené zboží, kožešiny, starožitnosti, luxusní značkové prádlo a oděvy, butiky). Vinárny a bary. Kanceláře bank, spořitelen, záložen, pojišťoven, leasingových společností, fondů, realitní kanceláře, advokátní kanceláře, notářské kanceláře, cestovní kanceláře, sázkové kanceláře, kanceláře uměleckých, hudebních a reklamních agentur, poradenských firem, firem pracujících v oblasti energetiky, spojů, telekomunikací atd. Doporučení: V některých výjimečných případech lze stanovit cenu pronájmu podle v místě obvyklé cenové úrovně pronájmu (např. garáže). V případě více druhů činností v pronajímaných prostorách lze stanovit výslednou cenu buď podle poměru jednotlivých činností nebo podle činnosti v nejvyšším cenovém pásmu. 2. Kritérium atraktivnosti lokality: Atraktivnost lokality je zohledňována pouze u následujících druhů činností: veškerý prodej a služby, půjčovny, kanceláře, restaurační a gastronomické zařízení, ubytovací zařízení. Pro ostatní druhy činností nemá atraktivita lokality přílišný význam.
Rozdělení lokalit: vyšší polovina příslušného cenového pásma (A)
- hlavní komunikace (ul. Modřanská, Komořanská, Čs. exilu, Lhotecká, Mariánská, Gen. Šišky, Novodvorská, U Kamýku, Durychova) - okolí nákupních středisek (OBI, Mc Donald´s, Billa, Kaufland, obchodní centra Jasná, Obzor, Sázava, Vltava, Otava a jejich nejbližší okolí) - centra zástavby (okolí Obchodního náměstí, okolí Sofijského náměstí, okolí restaurace Labe) nižší polovina příslušného cenového pásma (B) ostatní komunikace Modřany, Komořany, Kamýk, zástavba Cholupice a Točná
Rozdělení cenových pásem podle atraktivnosti lokality: I. cenové pásmo: ke kritériu atraktivnosti lokality není u těchto druhů činností přihlíženo II. cenové pásmo:
A B
650 – 700,- Kč/m2/rok 600 – 650,- Kč/m2/rok
III. cenové pásmo:
A B
1.150 – 1.300,- Kč/m2/rok 1.000 – 1.150,- Kč/m2/rok
IV. cenové pásmo:
A B
1.800 – 2.100,- Kč/m2/rok 1.500 – 1.800,- Kč/m2/rok
V. cenové pásmo:
A B
2.750 – 3.200,- Kč/m2/rok 2.300 – 2.750,- Kč/m2/rok
3. Kritérium potřebnosti druhu činnosti pro lokalitu: Při hodnocení potřebnosti druhu činnosti pro určitou lokalitu vycházet ze stávající situace a aktuální potřeby této činnosti v konkrétní lokalitě pronajímaného nebytového prostoru. Je třeba stanovit, zda navrhovaný druh činnosti pro pronájem nebytového prostoru v této lokalitě je: velmi potřebný, jak z hlediska absence této činnosti v lokalitě, tak i z hlediska její celospolečenské potřeby (A) potřebný, i když v lokalitě je již zastoupen (B) nepříliš potřebný, neboť je v lokalitě již dostatečně zastoupen nebo není z hlediska celospolečenské potřeby až tak žádaný (C) Rozdělení cenových pásem podle potřebnosti druhu činnosti pro lokalitu: I. cenové pásmo: tyto druhy činnosti jsou celospolečensky naprosto potřebné pro jakoukoliv lokalitu, proto není toto pásmo dále cenově rozděleno II. cenové pásmo:
A B C
600 – 630,- Kč/m2/rok 630 – 660,- Kč/m2/rok 660 – 700,- Kč/m2/rok
III. cenové pásmo:
A B C
1.000 – 1.100,- Kč/m2/rok 1.100 – 1.200,- Kč/m2/rok 1.200 – 1.300,- Kč/m2/rok
IV. cenové pásmo:
A B C
1.500 – 1.700,- Kč/m2/rok 1.700 – 1.900,- Kč/m2/rok 1.900 – 2.100,- Kč/m2/rok
V. cenové pásmo:
A B C
2.300 – 2.600,- Kč/m2/rok 2.600 – 2.900,- Kč/m2/rok 2.900 – 3.200,- Kč/m2/rok
4. Kritérium vybavenosti objektů: Vybavenost nebytových objektů a jejich prostor lze rozdělit zhruba do 3 následujících stupňů: základní vybavení: elektrická energie, studená voda (A) standardní vybavení: základní vybavení + teplá voda, topení, plyn, WC (B) nadstandardní vybavení: standardní vybavení + garáž, parkovací místa v/u objektu, zahrada apod. (C) Rozdělení cenových pásem podle stupně vybavení jednotlivých nebytových objektů a prostor: I. cenové pásmo: ke kritériu vybavenosti nebytových prostor není u těchto činností přihlíženo II. cenové pásmo:
A B C
600,- Kč/m2/rok 630 – 660,- Kč/m2/rok 660 – 700,- Kč/m2/rok
III. cenové pásmo:
A B C
1.000,- Kč/m2/rok 1.100 – 1.200,- Kč/m2/rok 1.200 – 1.300,- Kč/m2/rok
IV. cenové pásmo:
A B C
1.500,- Kč/m2/rok 1.700 – 1.900,- Kč/m2/rok 1.900 – 2.100,- Kč/m2/rok
V. cenové pásmo:
A B C
2.300,- Kč/m2/rok 2.600 – 2.900,- Kč/m2/rok 2.900 – 3.200,- Kč/m2/rok
Zásady stanovení kauce na nájemné Pokud výše ročního nájemného přesáhne hranici 15.000,- Kč, je nájemce povinen složit kauci na nájemné ve výši trojnásobku měsíčního nájemného, a to nejpozději ke dni podpisu příslušné nájemní smlouvy a úhradu kauce doložit městské části. Kauce může být použita na úhradu nájemného v případě, že by nájemce nájemné nezaplatil, na úhradu úroků z prodlení při opožděné platbě nájemného nebo na úhradu nájemného v případě ukončení nájemního vztahu, a to podle aktuálně stanoveného nájemného v době skončení nájmu. Pokud nebude kauce použita k žádnému z uvedených účelů, bude nájemci vrácena do deseti pracovních dnů ode dne ukončení nájemního vztahu. Uplatnění DPH při pronájmu nebytových prostor Podle § 56, odst. 3 zákona č. 235/2004 Sb., o DPH, ve znění pozdějších předpisů, je nájem nebytových prostor osvobozen od DPH s výjimkou krátkodobého nájmu (nejdéle na 48 hodin nepřetržitě). Zásady valorizace výše nájemného:
výši nájemného u druhů činností uvedených v skupině č. 1 nevalorizovat;
výši nájemného u ostatních skupin druhů činností valorizovat (v opačném případě zdůvodnit, proč někteří nájemci nejsou valorizováni).
Snížení výše nájemného v nebytových prostorách: Nájemce, který podniká v nebytových prostorách či objektech městské části a který se dostane do prokazatelných ekonomických potíží, má možnost požádat městskou část o dočasné snížení výše nájemného z těchto prostor spolu s doložením ztrátového výsledku hospodaření za poslední kalendářní rok. O případném výši a délce snížení nájemného rozhoduje Rada MČ Praha 12. Postup při stanovení výše nájemného podle těchto zásad (výpočet ceny): 1. Podle druhu činnosti, který je uveden v podnikatelském záměru žadatele o pronájem nebytového prostoru, se vybere příslušná skupina druhu činnosti (č. 1-5) s příslušným cenovým pásmem. 2. Na základě konkrétního umístění nebytového prostoru či objektu na území městské části se stanoví atraktivnost lokality. Podle atraktivnosti lokality se přiřadí cenové pásmo A nebo B tohoto kritéria v příslušné skupině druhu činnosti. 3. Na základě posouzení podnikatelských aktivit v konkrétní lokalitě se stanoví potřebnost druhu činnosti žadatele o pronájem nebytového prostoru pro tuto lokalitu. Podle potřebnosti druhu činnosti se přiřadí cenové pásmo A, B nebo C tohoto kritéria v příslušné skupině druhu činnosti. 4. Na základě informace z odboru provozního o stávajícím vybavení pronajímaného nebytového prostoru či objektu se stanoví stupeň jeho vybavenosti. Podle stupně vybavenosti objektu se přiřadí cenové pásmo A, B nebo C tohoto kritéria v příslušné skupině druhu činnosti. 5. Vypočteme průměrnou hodnotu z určených cenových pásem jednotlivých kritérií a získáme tak výši nájemného konkrétního nebytového prostoru či objektu v Kč/m2/rok. 6. Výše celkového ročního nájemného se zaokrouhlí tak, aby výše měsíčního nájemného vycházela na celé koruny. Příklady stanovení výše nájemného: Příklad č. 1: Pronájem nebytového prostoru v objektu ul. K Otočce 1831 pro prodej potravin. 1. Pronájem nebytového prostoru pro prodej potravin je zařazen do skupiny č. 3 druhů činností s cenovým pásmem: 1.000 – 1.300,- Kč/m2/rok 2. Atraktivností lokalita ul. K Otočce patří do nižší poloviny cenového pásma B tohoto kritéria: 1.000 – 1.150,- Kč/m2/rok stanoví se 1.100,- Kč/m2/rok 3. V této lokalitě se podobný druh činnosti nevyskytuje. Druh činnosti lze hodnotit jako celospolečenský potřebný a zařadit do cenového pásma A tohoto kritéria: 1.000 – 1.100,- Kč/m2/rok stanoví se 1.050,- Kč/m2/rok 4. Vybavení pronajímaného nebytového objektu je standardní, zařazuje se tak do cenového pásma B tohoto kritéria: 1.000 – 1.200,- Kč/m2/rok stanoví se 1.150,- Kč/m2/rok
1. Průměrná hodnota cen stanovených kritérii v bodě 2. až 4. je 1.100 Kč. Minimální výše nájemného je tak stanovena na 1.100,- Kč/m2/rok. Příklad č. 2: Pronájem nebytového prostoru v objektu ul. K Vltavě 2012 pro kanceláře geodetické společnosti. 1. Pronájem nebytového prostoru pro kancelář geodetické společnosti je zařazen do skupiny č. 4 druhů činností s cenovým pásmem: 1.500 – 2.100,- Kč/m2/rok 2. Ul. K Vltavě se nachází v bezprostřední blízkosti Sofijského náměstí a atraktivností se tak zařazuje do cenového pásma A tohoto kritéria: 1.800 – 2.100,- Kč/m2/rok stanoví se 2.000,- Kč/m2/rok 3. Tento druh činnosti se v lokalitě sice nevyskytuje, ale z celospolečenské potřeby lze hodnotit jako nepříliš potřebný, zařazuje se tak do cenového pásma C tohoto kritéria: 1.900 – 2.100,- Kč/m2/rok stanoví se 2.000,- Kč/m2/rok 4. Vybavenost objektu je standardní, zařazuje se tak do cenového pásma B tohoto kritéria: 1.700 – 1.900,- Kč/m2/rok stanoví se 1.800,- Kč/m2/rok 5. Průměrná hodnota cen stanovených kritérii v bodě 2. až 4. je 1.933,33. Minimální výše nájemného je po zaokrouhlení stanovena na 1.940,- Kč/m2/rok. Příklad č. 3: Pronájem nebytového prostoru v objektu ul. Platónova 3237 pro sklad soukromé firmy 1. Pronájem nebytového prostoru pro sklad je zařazen do skupiny č. 3 druhů činností s cenovým pásmem: 1.000 –1.300,- Kč/m2/rok 2. Ul. Platónova se svou atraktivností zařazuje do cenového pásma B tohoto kritéria: 1.000 – 1.150,- Kč/m2/rok stanoví se 1.050,- Kč/m2/rok 3. Tento druh činnosti se sice v lokalitě nevyskytuje, ale z celospolečenské potřeby ho lze hodnotit jako nepříliš potřebný, zařazuje se tak do cenového pásma C tohoto kritéria: 1.200 – 1.300,- Kč/m2/rok stanoví se 1.250,- Kč/m2/rok 4. Vybavenost objektu je standardní s možností parkování, zařazuje se tak do cenového pásma C tohoto kritéria: 1.200 – 1.300,- Kč/m2/rok stanoví se 1.250,- Kč/m2/rok 5. Průměrná hodnota cen stanovených kritérii v bodě 2. až 4. je 1.183,33. Minimální výše nájemného je stanovena na 1.190,- Kč/m2/rok. Příklad č. 4: Pronájem nebytového prostoru v objektu ul. Cílkova 864 pro provozování servisu elektrospotřebičů 1. Pronájem nebytového prostoru pro provozování servisu elektrospotřebičů je zařazen do skupiny č. 3 druhů činností s cenovým pásmem: 1.000 – 1.300,- Kč/m2/rok 2. Ul. Cílkova se svou atraktivností zařazuje do cenového pásma B tohoto kritéria: 1.000 – 1.150,- Kč/m2/rok stanoví se 1.150,- Kč/m2/rok 3. Tento druh činnosti se v lokalitě nevyskytuje a z celospolečenské potřeby ho lze hodnotit jako potřebný, zařazuje se tak do cenového pásma B tohoto kritéria: 1.000 – 1.100,- Kč/m2/rok stanoví se 1.100,- Kč/m2/rok
4. Vybavenost objektu je standardní s možností parkování, zařazuje se tak do cenového pásma C tohoto kritéria: 1.200 – 1.300,- Kč/m2/rok stanoví se 1.300,- Kč/m2/rok 5. Průměrná hodnota cen stanovených kritérii v bodě 2. až 4. je 1.183,33. Minimální výše nájemného je stanovena na 1.190,- Kč/m2/rok.
