WOONVISIE WESTERPARK

CONCEPT

WOONVISIE WESTERPARK 2008-2012 (discussiestuk)

Inleiding ................................................................................................................................................... 3 Kaders.................................................................................................................................................. 3 Aanleiding ............................................................................................................................................ 3 Doelstelling .......................................................................................................................................... 3 Leeswijzer ............................................................................................................................................ 3 1. Kaders: bevoegdheden, bestaande doelstellingen en uitgangspunten .............................................. 4 1.1 Stedelijke kaders: doelstellingen en uitgangspunten..................................................................... 4 1.2 Stedelijke kaders: 19e eeuwse ring en gordel 20-40 ..................................................................... 4 1.3 Stedelijke werkafspraken met corporaties..................................................................................... 5 2. Wonen in Westerpark: de geschiedenis.............................................................................................. 6 2.1 Van landelijk gebied, via industrialisatie, tot woongebied.............................................................. 6 2.2 Van verpaupering tot integrale verbeteringsaanpak...................................................................... 7 2.3 Nieuwe woonbuurten ..................................................................................................................... 7 2.4 Actuele ontwikkelingen .................................................................................................................. 8 2.5 Wonen op het water....................................................................................................................... 8 3. Wonen in Westerpark: de stand van zaken ........................................................................................ 9 3.1 Kenmerken en eigendomsverhoudingen woningvoorraad Westerpark......................................... 9 3.2 Bewoners, huishoudenssamenstelling en inkomen Westerpark ................................................... 9 3.3 Leefbaarheid en verhuisgeneigdheid in Westerpark ................................................................... 11 3.4 Knelpunten................................................................................................................................... 11 4. Doelstellingen en doelgroepen in Westerpark .................................................................................. 12 4.1 Kwaliteit woningvoorraad............................................................................................................. 12 4.2 Bewoners en doelgroepen........................................................................................................... 13 4.3 Bewoners en hun woning ............................................................................................................ 14 4.4 Woonvisie Westerpark ................................................................................................................. 15 5. Realisatie van de gestelde doelen .................................................................................................... 16 5.1 Woningverbetering bestaande voorraad...................................................................................... 16 5.2 Bestaande voorraad: betaalbare huur en jongerenwoningen ..................................................... 18 5.3 Bestaande voorraad: verkoop huurwoningen.............................................................................. 20 5.4 Bestaande voorraad: woningen voor middeninkomens............................................................... 21 5.5 Bestaande voorraad: toevoegen grote woningen en woonzorgwoningen................................... 22 5.6 Nieuwbouw .................................................................................................................................. 23 5.7 Invloed bewoners op hun woonomgeving ................................................................................... 25 6. Samenvatting..................................................................................................................................... 27 Bijlage 1. Doorrekening woningtoewijzing en prijsklasse bij 6% mutatie per jaar................................. 29 Aanbiedingen tot 2012 en 2020 (6% mutatie per jaar na verkoop uit huur) ...................................... 29 Doorrekening woningvoorraad in verschillende inkomenssegmenten .............................................. 29 Bijlage 2. Kerncijfers.............................................................................................................................. 30 Gegevens Bureau onderzoek en statistiek, gemeente Amsterdam, januari 2007 ............................ 30 Gegevens steekproefonderzoek Wonen in Amsterdam, 2005 .......................................................... 30 Woningmarktrapportage NVM: vierkante meterprijs appartementen ................................................ 31 Bijlage 3. Relevante verwante nota’s ................................................................................................... 32 Stadsdeelnota’s ................................................................................................................................. 32 Stedelijke nota’s................................................................................................................................. 32 Achtergrondinformatie........................................................................................................................ 32

4.3 Concept woonvisie.doc

2

Inleiding In deze nota geeft het dagelijks bestuur zijn visie op de gewenste kwaliteit en samenstelling van de woningvoorraad in stadsdeel Westerpark. Hierbij gaat het zowel over de woningen als over de doelgroepen van beleid.

Kaders In Stadsdeel Westerpark wonen 34.059 mensen in 20.956 huishoudens en 19.453 woningen. De woningmarkt in het stadsdeel hangt nauw samen met de woningmarkt in de omringende stadsdelen, de stad, maar ook de regio. Veel kaderstellende bevoegdheden, ook op het gebied van wonen en volkshuisvesting, liggen bij de centrale stad. Dit beperkt de invloed die het stadsdeel kan uitoefenen op de woningvoorraad. Ook andere ontwikkelingen dan die van de woningvoorraad hebben invloed op het wonen. Zo zijn thema’s als leefbaarheid, veiligheid en kwaliteit van openbare ruimte, voorzieningen, winkels, scholen en infrastructuur belangrijk voor de woonbeleving. Deze visie richt zich echter uitsluitend op de woningvoorraad en de mogelijkheden die het stadsdeel heeft om ontwikkelingen op dit terrein te sturen. In het stadsdeel wordt al jaren hard gewerkt aan het meer divers maken en verbeteren van de kwaliteit van de woningvoorraad. De inzet van het stadsdeel is hiermee gewoon door te gaan en de bestaande afspraken voor buurten te handhaven. De visie vormt wel het kader voor nieuw te ontwikkelen beleid en plannen van aanpak.

Aanleiding Aanleiding voor het opstellen van deze visie zijn aan aantal recente stedelijke overeenkomsten en documenten zoals Bouwen aan de stad, de Beleidsovereenkomst wonen en de centraal stedelijke woonvisie. In al deze documenten zijn stedelijke uitgangspunten en afspraken vastgelegd. De stadsdelen krijgen de ruimte, binnen de in deze nota’s vastgelegde stedelijke kaders, een visie op het wonen in het eigen stadsdeel te ontwikkelen. Deze visies moeten vóór 1 juli 2008 zijn vastgesteld. In zijn woonvisie kan het stadsdeel uitspraken doen over de gewenste differentiatie van de woningvoorraad. Het gaat daarbij om onderwerpen als kwaliteit en prijs van de woningvoorraad, eigendomsverhoudingen en bereikbaarheid.

Doelstelling De woonvisie van stadsdeel Westerpark heeft tot doel binnen de centraal stedelijke kaders inzicht te bieden in: - hoe het stadsdeel wil dat de woningvoorraad zich gaat ontwikkelen - welke doelgroepen en thema’s van beleid het stadsdeel daarbij onderscheidt - binnen welke kaders partijen daarbij kunnen opereren - welke instrumenten daarvoor voor handen zijn en welke instrumenten hiervoor in de nabije toekomst ontwikkeld zullen worden. Het stadsdeel stuurt aan op naleving van de woonvisie door corporaties en marktpartijen en draagt waar mogelijk actief bij aan de realisatie ervan. Deze actieve rol beperkt zich tot het opstellen van beleid, procesbegeleiding en sturing en het faciliteren van ontwikkelingen.

Leeswijzer Omdat in de stadsdeelwoonvisie aansluiting moet worden gezocht op de stedelijk gestelde kaders en thema’s worden deze in het eerste hoofdstuk geschetst. Om een goed beeld te hebben van het karakter van het stadsdeel en de huidige stand van zaken worden deze in hoofdstuk 2 en 3 geschetst, om in hoofdstuk 4 tot de eigenlijke woonvisie te komen. In hoofdstuk 5 wordt aangeven welk bestaand en nieuw beleid tot realisatie van de voorgestelde doelstellingen moet lijden. Tenslotte wordt in hoofdstuk 6 een samenvatting gegeven.


3

1. Kaders: bevoegdheden, bestaande doelstellingen en uitgangspunten Zoals in de inleiding al aangegeven kan het stadsdeel binnen stedelijke gestelde kaders een eigen visie ontwikkelen op de gewenste differentiatie van de woningvoorraad in het stadsdeel. Omdat de stedelijke kaders deels het uitgangspunt (moeten) vormen van de stadsdeel woonvisie gaat dit hoofdstuk in op deze kaders. Recent zijn de stedelijke kaders geactualiseerd in: 1. Wonen in de Metropool, woonvisie Amsterdam tot 2020, inspraak december 2007 2. Beleidsovereenkomst Wonen, januari 2008, overeenkomst tussen centrale stad, stadsdelen, corporaties, huurdersvereniging Amsterdam 3. Bouwen aan de stad, november 2006, overeenkomst tussen centrale stad en corporaties

1.1 Stedelijke kaders: doelstellingen en uitgangspunten Stedelijk en op stadsdeelniveau richt het woonbeleid zich op het voorkomen en oplossen van knelpunten op de woningmarkt. Deze knelpunten kunnen op alle facetten van de woningmarkt (toestroming, doorstroming, oplevering woningen) betrekking hebben. Gemeente en andere overheden zijn niet de enige spelers op het terrein van wonen en woonbeleid. Bij de uitvoering van het woonbeleid wordt nauw samengewerkt met corporaties, marktpartijen en huurdersvertegenwoordiging. In de overkoepelende stedelijke woonvisie kiest de gemeenteraad voor een veelzijdig, dynamisch en evenwichtig Amsterdam. Hierbij worden zeven thema’s onderscheiden waarin Amsterdam haar positie wil verbeteren of bestendigen: 1. Amsterdam als emancipatiestad waar iedereen de mogelijkheid heeft zich te ontwikkelen, ook op de woningmarkt 2. Amsterdam als ongedeelde stad met gemengde wijken van arm, rijk, jong en oud 3. Amsterdam als betaalbare stad omdat het belangrijk is dat wonen als één van de basisbehoeften betaalbaar is 4. Amsterdam als vernieuwde stad met krachtwijken voor alle Amsterdammers 5. Amsterdam als topstad omdat kunnen wonen een voorwaarde is voor een sterke economische concurrentiepositie 6. Amsterdam als zorgzame stad waarin ouderen en kwetsbare de mogelijkheid krijgen zoveel mogelijk zelfstandig te wonen en aan de samenleving deel te nemen 7. Amsterdam als duurzame stad waar het wonen een forse bijdrage levert aan het verminderen van het energieverbruik in de stad Bij deze zeven thema’s behoren bijna 30 speerpunten. Absolute prioriteit wordt echter toegekend aan: • toegankelijkheid van gebieden met een grote marktdruk voor lage en middeninkomens • meer aanbod in het middensegment • een stad voor kinderen • specifiek bouwen voor specifieke groepen

1.2 Stedelijke kaders: 19e eeuwse ring en gordel 20-40 In de stedelijke woonvisie worden verschillende marktgebieden onderscheiden. Dit zijn gebieden met een vergelijkbare positie op de woningmarkt. Westerpark behoort tot de 19e-eeuwse ring en de gordel 20-40. Stedelijk is de verwachting dat dit marktgebied steeds meer bij het centrum van de metropool Amsterdam zal gaan horen. Kansen voor dit gebied worden gezien voor starters, de creatieve klasse en gezinnen die stedelijk willen wonen. Er is veel aanbod voor lage inkomens en het is van belang om een groot deel daarvan te behouden. Bij nieuwe ontwikkelingen wil de centrale stad vooral inzetten op de midden- en hogere inkomens, gezinnen die meer ruimte nodig hebben, de allochtone middenklasse, de creatieve kenniswerkers die combinatiemogelijkheden zoekt voor wonen en werken, jongeren en studenten en ouderen. Door nieuwe mogelijkheden te bieden aan middeninkomens, komen er door doorstroming meer woningen beschikbaar voor mensen met lage inkomens, starters en jong talent die zijn aangewezen op de voorraad oude en kleine woningen. Stedelijk wordt tot de volgende speerpunten gekomen voor de 19e eeuwse ring en de gordel 20-40: 4.3 Concept woonvisie.doc

4

• • • • •

Inzetten op kracht van het gebied: omvangrijke voorraad betaalbare woningen voor starters en mogelijkheden voor creatieve kenniswerker, Meeliften op gunstige ontwikkeling door middel van verkoop huurwoningen, nieuwbouw en differentiatie van de woningvoorraad Behoud allochtone middenklasse voor deze wijken Wijkaanpak en doorzetten vernieuwing in gebieden waar nog achterstanden zijn Toevoegen ouderenwoningen in nieuwbouw en bestaande bouw

In het kader zijn de concrete acties opgenomen die de stedelijke woonvisie voorstaat voor Westerparks marktgebied. Nieuwbouw In het middensegment; op toplocaties voor het hogere segment; grote(re) woningen in de betaalbare huur en het middensegment voor mensen met kinderen; woon-werkwoningen in nieuwbouw of door ombouw van kantoorlocaties/bedrijfspanden; aanpasbare woningen in alle segmenten, zowel huur als koop; - zorgwoningen. Verbetering van bestaande woningen differentiatie van woningen: voor jongeren, voor grotere huishoudens; complexgewijze verbetering van bestaande voorraad voor ouderen; mogelijkheden voor (collectief) particulier opdrachtgeverschap bij renovatie van bestaande gebouwen; - vernieuwing van buurten in combinatie met wijkaanpak. Verkoop van sociale huurwoningen - Corporaties kunnen in dit gebied sociale huurwoningen verkopen als onderdeel van de afspraken in het Convenant Verkoop Beheer van bestaande woningen - Behoud van een groot deel van de oude, kleine woningen zodat deze beschikbaar blijven voor starters en kleine huishoudens met lage inkomens Verdeling van de woningvoorraad - Doorgaan met de aanbiedingsafspraken met de corporaties: de komende vier jaren komen gegarandeerd 85% van de vrijkomende woningen beschikbaar in de betaalbare voorraad voor mensen met lage (midden)inkomens. De gemeente wil dat in de daaropvolgende jaren voortzetten.

1.3 Stedelijke werkafspraken met corporaties Vooruitlopend op de woonvisie zijn stadsbreed al concrete afspraken gemaakt met corporaties, stadsdelen en de huurdersvereniging Amsterdam op het terrein van onder andere woningproductie, doelgroepen, verkoop van sociale huurwoningen, leefbaarheid, gebiedsbeheer, duurzaam bouwen, woonfraude, tijdelijke verhuur, participatie en monitoring. Deze afspraken zijn onder andere vastgelegd in: 1. Bouwen aan de stad (november 2006) 2. Beleidsovereenkomst wonen 2006-2010 (december 2007) 3. Kadersafspraken sociale plannen bij sloop en verbetering (december 2007) 4. Convenant splitsen en verkoop 2008-2016 (december 2007) Concreet resulteert dit in de volgende afspraken over woningvoorraad/woningtoewijzing: • aan te bieden sociale huurwoningen. Van vrijkomende corporatiewoningen wordt aangeboden o 25% tot kernvoorraad o 65% aan de primaire doelgroep o 85% aan primaire doelgroep en lage middeninkomens • aan te bieden woningen voor middeninkomens: 60% bij nieuwbouw, 80% bij verkoop sociale huurwoningen, 50% bij verkoop bestaande bouw • labeling van 800 jongerenwoningen en 800 studentenwoningen tot 2010 • Jaarlijks 150 woningen voor zelfstandig begeleid wonen tot 2010 • 500 woningen middels maatschappelijk gebonden eigendom • verkoop van 12.000 extra sociale huurwoningen vanaf 2011 tot en met 2016 • bouw van 5.000 woningen per jaar, waarvan 1.500 sociale huurwoningen • grote en woonzorgwoningen • verhuiskostenvergoeding voor rekening van corporaties • duidelijke gedragsregels over hoe om te gaan met bewoners die te maken krijgen met sloop of renovatie; wat de rechten van bewoners zijn, wat de plichten van betrokken partijen zijn en hoe participatie wordt vormgegeven


5

2. Wonen in Westerpark: de geschiedenis Stadsdeel Westerpark is gesitueerd binnen de ringweg van Amsterdam, ten westen van de binnenstad. Het stadsdeel wordt omringd door het water uit de Stadhouderskade, het IJ en het Westelijk Marktkanaal. Het stadsdeel bestaat uit de Staatslieden-, Spaarndammer-, Zeehelden- en Frederik Hendrikbuurt en de Houthaven. Binnen deze wijken worden ook nog kleinere buurten onderscheiden.

Kaartje: buurten in Westerpark

2.1 Van landelijk gebied, via industrialisatie, tot woongebied. Tot 1830 houdt de stad op bij de Haarlemmerpoort. Buiten de poort, op de plaats waar Westerpark zich nu bevindt, speelt het economische leven zich af op de weilanden en akkers en rond de vaarten. Er staan alleen molens in wat nu de Frederik Hendrikbuurt is en wat huisjes en boerderijtjes langs de Spaarndammerdijk, de oude dijk die het achterland van Amsterdam beschermt tegen het IJ. De Otter langs de Kostverlorenvaart is een laatste getuige van deze periode. Maar Amsterdam groeit. Tijdens de industrialisatie worden nieuwe voorzieningen die veel ruimte nodig hebben, zoals de graansilo het gemeentelijk waterleidingbedrijf en de gasfabriek, buiten de Haarlemmerpoort gebouwd. De stad heeft een aanzuigende werking op mensen die op het platteland niet langer in staat blijken in hun onderhoud te voorzien. Zij zoeken en vinden vaak werk bij de fabrieken en havens bij de grote steden. Tussen 1850 en 1900 verdubbelt de bevolking van Amsterdam van grof-


6

weg 250.000 tot 500.000 zielen. Er is enorme behoefte aan woonruimte voor het leger arbeidskrachten dat naar de stad trekt. Fabrieken, pakhuizen en de Houthavens zorgen voor veel werkgelegenheid en wat nu Westerpark is. Rond 1880 wordt ook in de buurten van Westerpark begonnen met huizenbouw voor arbeiders. In 1930 zijn de buurten vrijwel volledig volgebouwd. Ruim 60% van de actuele woningenvoorraad in Westerpark (12.000 woningen) stamt uit deze bouwperiode. De woningen van voor 1901 zijn meestal gebouwd door particuliere beleggers. De kwaliteit van deze woningen laat vaak te wensen over. Vanaf 1901 (invoering Woningwet) verbetert de kwaliteit van de gebouwde woningen. De aandacht voor de kwaliteit van de volkshuisvesting en de leefomgeving van de arbeidende klasse vindt zijn hoogtepunt in de architectuur van de Amsterdamse school, waarvan Westerpark in de Spaarndammerbuurt, een aantal beroemde voorbeelden kent. In de woningen in de Frederik Hendrikbuurt en de Staatsliedenbuurt vinden met name lage ambtenaren en vaklieden onderdak. In de Spaarndammerbuurt komen de arbeiders terecht.

2.2 Van verpaupering tot integrale verbeteringsaanpak In de jaren zeventig kampen veel van de woningen in het stadsdeel met achterstallig onderhoud en leegstand. De buurt verpaupert. In de Staatsliedenbuurt trekken steeds meer krakers in de leegstaande panden. De krakers organiseren zich en de Staatsliedenbuurt wordt berucht vanwege het anarchistisch karakter van haar bewoners. Om aan de verpaupering een halt toe te roepen worden in delen van de buurt, zoals de NoordOostpunt in de Staatsliedenbuurt, woningen gesloopt en vervangen door nieuwbouw. De buurt is niet tevreden met het resultaat en het verzet tegen verdere sloopnieuwbouwplannen groeit. Bij de invoering van de stadsdelen in 1990 komt dit verzet ook in de raad en het bestuur van het stadsdeel terecht. In de daarop volgende jaren wordt geleidelijk een aanpak ontwikkeld waarbij behoud van woningen het uitgangspunt is en gewerkt wordt aan integrale verbetering van de woningkwaliteit in de buurt met behoud van een omvangrijke sociale huurvoorraad. Ook neemt het besef toe dat voor de kwaliteit van leven niet alleen de woningvoorraad, maar ook veiligheid, de openbare ruimte en het voorzieningenniveau in de buurt van belang zijn. Dit resulteert uiteindelijk in integrale gebiedsgerichte ontwikkelingsplannen voor vier buurten, waarin de complexmatige aanpak van de woningvoorraad een belangrijke rol speelt. Hoewel deze plannen niet voor alle buurten gelijk zijn, beogen ze wel allemaal een integrale verbetering van de buurt. Op het gebied van wonen kennen de plannen een aantal gemeenschappelijke uitgangspunten en doelstellingen: - behoud boven sloop - behoud omvangrijke goedkope huurvoorraad - kwaliteit van de woningen verbeteren - meer differentiatie in de woningvoorraad en meer keuzemogelijkheden voor bewoners (toevoegen grotere en koopwoningen)

2.3 Nieuwe woonbuurten In de jaren zestig, zeventig en tachtig verliezen een aantal ruimte-intensieve industriële-, bedrijfs- en fabrieksterreinen hun functie. Hierdoor komen er locaties vrij die opnieuw ingevuld kunnen worden. Op veel van deze locaties hebben oude gebouwen een nieuwe functie gekregen en zijn (nieuwbouw)woningen gerealiseerd. Tussen 1990 en nu zijn op verschillende invullocaties in het stadsdeel (sloop)nieuwbouwplannen ontwikkeld. Hierbij valt te denken aan de Porschestrip, Buyskade, Houtmankade, Meander, Marcanti en de Noordkop. Daarnaast zijn in de jaren negentig drie wat grotere terreinen herontwikkeld met behoud van een deel van de oorspronkelijke bebouwing: - Westergasfabriekterrein: de oude gasfabriek is ontwikkeld tot een cultuurpark zonder woonfunctie. - Gemeentelijk waterleiding-terrein: op het voormailig duinwaterleidingterrein is 10 jaar geleden een milieubuurt opgeleverd. Op dit voor gemotoriseerd verkeer afgesloten terrein bevinden zich ongeveer 600 woningen waarvan de helft tot de (sociale) huurvoorraad behoort en de


7

-

andere helft koopwoningen zijn. Een aantal oude gebouwen op het terrein is behouden en met diverse niet-woonfuncties ingevuld. Silodam: de al lang gekraakte monumentale graansilo op de strekdam is ingevuld met bedrijfsruimtes en woningen. Ook is op de Silodam een nieuwbouw wooncomplex gerealiseerd.

Sinds 1980 zijn in Westerpark bijna 6.000 woningen gebouwd. Dat betekent dat 30% van de actuele woningvoorraad uit deze periode stamt.

2.4 Actuele ontwikkelingen Voor de komende tien jaar staat uitbreiding van het stadsdeel met circa 2.000 nieuwbouwwoningen (sociale huur én koop) in de Houthavens op het programma. In afwachting van een definitieve invulling bevinden zich tijdelijk 1.100 studenteneenheden in containers, voormalige asielzoekerswoningen en een cruiseschip en 72 wisselwoningen voor mensen die in verband met renovatie tijdelijk hun woning in de Spaarndammerbuurt moeten verlaten.

2.5 Wonen op het water Het stadsdeel wordt aan de noordkant begrensd door het IJ en deels omsloten door de Singelgracht, het Westelijk marktkanaal en de Hugo de Grootgracht. Daarnaast doorsnijden de Haarlemmertrekvaart, de Kattensloot en de Kostverlorenkade het stadsdeel. Ook op dit water wordt gewoond. In het stadsdeel liggen ongeveer 150 woonboten. Een groot deel hiervan bestaat uit oorspronkelijk varende schepen. Eenderde van de woonboten ligt in de Houthaven.

De Wittenkade: woonboten, pleziervaartuigen en Meander


8

3. Wonen in Westerpark: de stand van zaken1 In Stadsdeel Westerpark wonen 34.059 mensen in 20.956 huishoudens en 19.453 woningen.

3.1 Kenmerken en eigendomsverhoudingen woningvoorraad Westerpark De woningvoorraad in Westerpark bestaat grotendeels uit appartementen in gestapelde bouw, niet hoger dan vier tot vijf bouwlagen. De meeste woningen zijn relatief oud, klein en wisselend van kwaliteit. Ruim 80% van de woningvoorraad in Westerpark bestaat uit huurwoningen. De overige 20% van de woningen wordt bewoond door de eigenaar. Van de huurvoorraad is driekwart in eigendom van corporaties de rest wordt verhuurd door particulieren. De meeste huurwoningen (74% van de totale woningvoorraad) behoren tot de goedkope huurvoorraad.2 De huurprijzen in Westerpark zijn zo laag, omdat het stadsdeel veel kleine woningen heeft. 60% van de woningen is niet groter dan 60 vierkante meter en ruim de helft van de woningen heeft niet meer dan twee kamers. Woningvoorraad naar eigendom, 1 januari 2007 (O&S)

Westerpark

Amsterdam

Particuliere verhuur Sociale verhuur Eigenaar/bewoner 0,0%

10,0%

20,0%

30,0%

40,0%

50,0%

60,0%

70,0%

Woningvoorraad naar binnenwerkse kernoppervlakte (BKO) in vierkante meters, 1 januari 2007 (O&S) Amsterdam Westerpark 0%

10% tot 40

20% 40-60

30% 60-80

40%

50% 80-90

60%

70%

90+

80%

90%

100%

onbekend

De gemiddelde prijs die in Westerpark voor een vierkante meter koopwoning betaald wordt is relatief hoog. Omdat ook de koopwoningen relatief klein zijn is de koopprijs van een gemiddeld appartement alsnog relatief laag. In 2004 en 2005 bevonden zich in het stadsdeel 1.400 nultredenwoningen, 230 woningen in een beschermde omgeving (wibo’s) en 64 rolstoelgeschikte woningen in het sociale huursegment.3 Sindsdien zijn ook weer dit soort woningen toegevoegd. Een doorrekening van de Dienst Wonen leert dat we hiermee een behoorlijke voorraad hebben, waarmee we in principe tot 2015 vooruit zouden moeten kunnen. Leeftijdsopbouw bevolking van

3.2 Bewoners, huishoudenssamenstelling en inkomen Westerpark

Westerpark en Am sterdam (als percentage van het totaal), 1 januari 2007 (O&S)

In Stadsdeel Westerpark wonen ruim 34.000 mensen in bijna 21.000 huishoudens. Bijna 65% van de huishoudens in Westerpark bestaat uit slechts één persoon. In het stadsdeel wonen dan ook relatief weinig kinderen.

75-79

Westerpark heeft veel bewoners in de leeftijd tussen 20 en 50. Bijna 65% van de recente instromers is jonger dan 35 jaar. Ook neemt het aandeel hoogopgeleiden in Westerpark snel toe. In 1995 had 22%van de bevolking een HBO of WO opleiding afgerond. Inmiddels is dat 35%.

30-34

Amsterdam Westerpark

60-64 45-49

15-19 0-4 0%

5%

10%

15%

1

Zie voor meer cijfers bijlage 2. Cijfers grotendeels afkomstig uit het steekproefonderzoek Wonen in Amsterdam 2005 (WIA 2005) en van Bureau Onderzoek en Statistiek van de gemeente Amsterdam 2007 (O&S 2007) 2 kernvoorraad+ (WIA 2005)= alle woningen met een huur tot €369 en alle woningen met een oppervlak groter of gelijk aan 60m2 en een huur tot € 487 3 Project wonen-zorg-dienstverlening 2015, Monitor Nulmeting, gemeente Amsterdam


9

Het stadsdeel heeft dan ook veel kleine en jonge huishoudens met een hoog opleidingsniveau die aan het begin van hun sociale en maatschappelijke carrière staan en nog geen gezin hebben opgebouwd. Deze jonge eenpersoonshuishoudens hebben slechts één inkomen. Het gemiddeld besteedbaar inkomen per huishouden is in Westerpark dan ook lager dan in Amsterdam gemiddeld (€1.703 Westerpark, € 2.058 Amsterdam4). Vooral de laagste inkomengroep is in Westerpark sterk vertegenwoordigd. Voor deze groep kleine, jonge en relatief arme huishoudens is de woningvoorraad in Westerpark uitermate geschikt. Dit blijkt ook uit het relatief hoge percentage starters op de woningmarkt dat in Westerpark een woning vindt (60% corporatie verhuringen in 2005). De gemiddelde wachttijd van een starter die een woning accepteerde in Westerpark was 7,4 jaar in 2005 en is de laatste jaren steeds iets afgenomen.5 Huishoudens naar huishoudenstypen, O&S 1 januari 2007 Amsterdam Westerpark 0% 10% 20% 30% 40% alleenstaand ongehuwd samenwonend zonder kinderen ongehuwd samenwonend met kinderen overig

50%

60% 70% 80% 90% gehuwd samenwonend zonder kinderen gehuwd samenwonend met kinderen eenoudergezin

100%

Inkomensgroepen (netto maandinkomen), WIA 2005 Amsterdam Westerpark 0%

10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% primaire doelgroep (alleenstaande tot 1.120 euro, meerpersoonshuishoudens tot 1.540 euro) lage middeninkomens (tot 1.930 euro) hoge middeninkomens tot 1,5x modaal (1.930-2.500 euro) Hogere inkomens (meer dan 1,5x modaal, >2.500 euro)

100%

In Westerpark zijn de lage en lage middeninkomens relatief sterk vertegenwoordigd. Voor woonruimte zijn deze groepen in Amsterdam veelal aangewezen op de goedkope huurvoorraad (kernvoorraadplus). In Westerpark blijken deze groepen echter ook onderdak te vinden in de duurdere huur- en koopwoningmarkt. Ook bij de relatief betaalbare dure huur en koop in Westerpark spelen de kleine woningafmetingen waarschijnlijk een belangrijk rol.

Koop

Amsterdam

Kernvo Dure orraad-plus huur

Woningmarktsegmenten en de daarin woonachtige inkomensgroepen, 1 januari 2007

Amsterdam

Westerpark

Westerpark Amsterdam Westerpark 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% primaire doelgroep (alleenstaande tot 1.120 euro, meerpersoonshuishoudens tot 1.540 euro) lage middeninkomens (tot 1.930 euro) hoge middeninkomens tot 1,5x modaal (1.930-2.500 euro) Hogere inkomens (meer dan 1,5x modaal, >2.500 euro)

4 5

100%

Wonen in Amsterdam 2005 Afkomstig uit het jaarboek van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties 2006


10

3.3 Leefbaarheid en verhuisgeneigdheid in Westerpark Volgens het steekproefonderzoek Wonen in Amsterdam 2005 beoordelen inwoners van Stadsdeel Westerpark hun woning en woonomgeving met een voldoende. De kwaliteit van de woning wordt iets onder het stedelijk gemiddelde gewaardeerd terwijl meer algemene kenmerken (buurt, veiligheid, betrokkenheid) iets boven gemiddeld scoren. Vooral verbetering van winkelvoorzieningen en onderhoud van woningen en openbare ruimte worden vaak genoemd als verbeterpunten. Mening (rapportcijfer) bewoners over buurt en woningen, WIA 2005

Amsterdam

Westerpark

9 8 7 6

7,9 8,2

7,1 7,2

7,2 7,1

6,7 6,5

6,6 6,4

5,7 5,9

Oordeel buurt

Oordeel eigen woning

Oordeel woningen in de buurt

Oordeel onderhoud woningen

Betrokkenheid buurt

6,7 7,1

5 Veiligheid overdag

Veiligheid 's nachts

Hoe iemand wil wonen is sterk afhankelijk van de huishoudenssamenstelling en persoonlijke voorkeuren. Hoe iemand woont is echter sterk afhankelijk van het huishoudensinkomen. Bewoners die nog geen twee en een half jaar in Westerpark wonen geven in 2005 aan relatief vaak een bewuste en positieve keuze voor wonen in Westerpark te hebben gemaakt. Bijna de helft (47% i.p.v. 39% stedelijk) geeft aan vanwege woning én buurt naar Westerpark verhuisd te zijn. Nog eens 25% geeft aan vanwege woning of buurt naar Westerpark verhuisd te zijn. Belangrijkste verhuisredenen, WIA 2005

Amsterdam

Westerpark

Sloop

Voorzieningen (winkels, scholen etc.)

Woning te duur

Woning te groot

Parkeervoorzienin gen

Verandering werk/studie

Sfeer in de buurt

Teveel trappen

Lawaai, stank, verkeersdrukte, vervuiling

Woningtype

Overlast van de buren

Verandering in gezin

Anders

Kwaliteit woning

Geen tuin/balkon

Woning te klein

70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Westerpark is inmiddels een stadsdeel waar veel mensen graag willen wonen. Toch geeft ruim 60% van de bewoners (tegenover 55% stedelijk) aan eventueel binnen twee jaar te willen verhuizen. De meest genoemde reden om te willen verhuizen is dat de woning waarin gewoond wordt te klein is. De buurt lijkt slechts zelden een belangrijk motief te zijn om tot verhuizing over te gaan. Van de verhuisgeneigden wil 36% graag een woning kopen en 47% wil huren. Bij een verhuizing wil 49% graag in het eigen stadsdeel blijven wonen. Dit is minder dan stedelijk (56%). Wel is een duidelijke positieve tendens zichtbaar sinds 1995. Toen gaf slechts 37% van de verhuisgeneigden aan graag in het stadsdeel te willen blijven.

3.4 Knelpunten Uit de stand van zaken blijkt dat ondanks de grote inzet voor verbetering van de woningvoorraad de kwaliteit en de afmetingen van de woningen nog steeds een knelpunt is. Ook is gebleken dat bewoners die aan gezinsvorming doen of maatschappelijk carrière maken moeilijk een passende woning in het stadsdeel kunnen vinden. Tegelijkertijd blijkt de woningvoorraad in het stadsdeel bijzonder geschikt voor starters en jongeren. Door lange wachttijden hebben ook deze echter moeite met het tijdig vinden van een passende woning.


11

4. Doelstellingen en doelgroepen in Westerpark Toen de stadsdelen ontstonden in 1990 was de woningvoorraad in Westerpark eenzijdig (veel kleine huurwoningen) en veelal van slechte of matige kwaliteit. Al in de eerste beleidsplannen zijn dan ook de volgende doelstellingen geformuleerd6: 1. verzorgen van een gedifferentieerd samengestelde woningvoorraad van goede kwaliteit en goed onderhouden. Bijzondere aandacht zal gegeven worden aan het veiligstellen van de voorraad goede en betaalbare woningen voor de primaire doelgroep. 2. zorgdragen voor het versterken van de aantrekkingskracht van het stadsdeel voor alle inkomensgroepen als woongebied, teneinde de pluriformiteit in sociaal en economisch opzicht te vergroten en de mogelijkheden van een wooncarrière binnen het stadsdeel te vergroten. 3. verbeteren van de woonomgeving. Hierbij zal getracht worden de betrokkenheid van de bewoners bij het beheer van hun woning en woonomgeving te vergroten. Hoewel er sindsdien veel gebeurd en veranderd is sluit ook de huidige visie van het stadsdeel nog sterk aan op de oorspronkelijke doelstellingen. Toch zijn er ook duidelijke accentverschuivingen. In de volgende paragrafen wordt gekeken naar de huidige stand van zaken en prioriteiten die daar uit voortkomen, om uiteindelijk tot een samenhangende en actuele woonvisie te komen.

4.1 Kwaliteit woningvoorraad De woningen in Westerpark zijn grotendeels tenminste 75 jaar oud. De laatste jaren is een kwaliteitsslag gemaakt en zijn erg veel woningen kwalitatief verbeterd. Ook zijn er verschuivingen opgetreden in de kenmerken van en eigendomsverhoudingen in de woningvoorraad. Daarnaast zijn nieuwbouwwoningen toegevoegd in verschillende eigendoms- en kwaliteitsklassen. Eigendomsverhoudingen woningvoorraad 1996 en 2007 Jaar Sociale huur Particuliere huur 7 1996 10.928 61% 6.226 35% 2007 11.692 60% 3.961 20%

Eigenaar-bewoners 828 5% 3.800 20%

Woningvoorraad naar binnenwerkse kernoppervlakte (BKO) in m2 Jaar tot 60 60-80 80+ 1996 2007

12.841 11.668

71% 60%

3.278 3.903

18% 20%

1.679 3.311

Totaal 18.034 19.453

onbekend 9% 17%

236 571

101% 100%

totaal 1% 3%

18.034 19.453

99% 100%

De laatste jaren wordt ook steeds meer aandacht gevraagd voor aspecten als toegankelijkheid en duurzaamheid van de woningvoorraad. Woningverbetering en diversiteit Bijna 40% van de bewoners geeft in steekproefonderzoek aan graag een verbetering van de kwaliteit van de woningvoorraad te zien. Ondanks alle veranderingen blijkt dat bewoners van het stadsdeel hun woning vaak als “te klein” ervaren. Veel mensen willen verhuizen en zijn op zoek naar een grotere en/of koopwoning. Hiervoor kan gezocht worden naar toevoeging van echt grote woningen van 100 vierkante meter of meer. Deze woningen zijn echter voor grote groepen mensen, waaronder de middeninkomens, onbetaalbaar. Niet alleen in de (geliberaliseerde) huurvoorraad, maar ook in de koopvoorraad. Door stijgende huizenprijzen moeten mensen, ook met een goed inkomen, vaker genoegen nemen met een woning met een beperkte woonoppervlakte. Dit sluit aan op ontwikkeling zoals bekend uit grote metropolen als Londen en Parijs. Daarom wordt gedacht aan het realiseren van een voorraad middelgrote woningen, zo rond de 80 vierkante meter, van goede kwaliteit, waarvan de indeling en kwaliteit aansluit op de wensen van (kleine) gezinnen die graag in de stad willen blijven. Door de alsmaar stijgende huizenprijzen, lijkt daarnaast een groeiende behoefte te ontstaan aan kleine koopwoningen (30-50 m2) voor starters (alleenstaand). Stadsdeel Westerpark is dan ook nog niet klaar met de aanpak van de woningvoorraad. Ook de komende jaren moeten woningen kwalitatief worden verbeterd en moeten grote en/of koopwoningen worden toegevoegd. Tegelijkertijd moeten voldoende goedkope huurwoningen beschikbaar komen en 6 7

Beleidsplan Wonen 1994-2000, stadsdeel Westerpark, januari 1995 woningen in eigendom van de gemeente, corporaties en gemeentelijk woningbedrijf


12

blijven. Gestreefd wordt naar diverse buurten, daarom moeten in de bestaande bouw koop- en grote woningen worden toegevoegd en moeten in nieuwbouwgebieden ook sociale huurwoningen worden gerealiseerd. Om de buurten leefbaar en divers te houden wordt gestreefd naar voldoende menging op straatniveau. In één bouwblok mogen zich best enkel koop of enkel sociale huur woningen bevinden. Maar in de naast gelegen bouwblokken moeten ook andere woningtypologieën aanwezig zijn. Duurzaamheid Isolatie en gebruik van duurzame materialen dragen bij aan een beter milieu en leefomgeving. Gehorigheid van woningen en dus geluidsoverlast is een veel gehoorde klacht van bewoners van het stadsdeel. Door woningen, ook tussenlaags, goed te isoleren kunnen klachten als geluidsoverlast beperkt worden. Ook zijn de kosten van elektra en gas de laatste jaren steeds gestegen. Door isolatie kan het gebruik en dus de kosten beperkt worden. Naast een bijdrage aan het milieu, levert gebruik van duurzame materialen, nieuwe hoogrendementsinstallaties en isolatie dan ook een bijdrage aan de betaalbaarheid van het wonen. Vanwege dit meervoudig belang van duurzaamheid en isolatie hecht het stadsdeel veel waarde aan isolatie en duurzaamheid bij de verbetering van de woningvoorraad.8 Uitgangspunten fysieke aanpak: - Kwalitatief goede woningvoorraad - Behoud gaat boven sloop (sloop wordt zoveel mogelijk voorkomen) - Aandacht voor duurzaamheid en isolatie bij woningverbetering - Aandacht voor toegankelijkheid en aanpasbaarheid bij woningverbetering en nieuwbouw - Woningen van verschillende kwaliteit, afmetingen en eigendom in alle buurten en straten van het stadsdeel

4.2 Bewoners en doelgroepen Stadsdeel Westerpark heeft veel sociale huurwoningen. In deze voorraad woont een grote groep mensen die al jaren met de buurt verbonden is: geboren in de buurt of er in de jaren zeventig of tachtig, soms als kraker, komen wonen. Deze bewoners voelen zich thuis in Westerpark en velen ervaren Westerpark als dorp. Deze bewoners brengen geborgenheid in de buurt. Daarnaast vestigen zich in de kleine en betaalbare woningen van het stadsdeel veel studenten, jongeren en andere starters met veel cultureel en sociaal kapitaal maar weinig geld. Deze groep levert levendigheid en diversiteit en is dan ook belangrijk voor het stadsdeel. Ook op termijn wil het stadsdeel deze groep graag vasthouden voor de sociale continuïteit en cohesie én de financiële draagkracht in het stadsdeel. Sociale samenhang Gebleken is dat veel bewoners, zowel oude als nieuwe, stadsdeel Westerpark als een stadsdeel met veel verschillende bewoners en bewonersgroepen ervaren. Deze mix wordt zeer prettig gevonden.9 Bovendien zijn bewoners van Westerpark relatief sterk bij elkaar en de buurt betrokken. Het stadsdeel wil deze sociale cohesie en diversiteit dan ook graag behouden. Daarvoor is het van belang dat zowel zittende bewoners als nieuwe bewoners de kans krijgen, indien zij dat willen, in het stadsdeel te blijven wonen. Tegelijkertijd is het ook belangrijk dat nieuwkomers zoals, starters op de woningmarkt, de kans hebben zich in deze buurt te vestigen. Behoud sociale voorraad voor zittende bewoners en starters De goedkope voorraad is heel belangrijk voor zowel zittende bewoners als starters op de Amsterdamse woningmarkt. Deze woningen moeten van voldoende kwaliteit zijn. De voorraad in Westerpark is buitengewoon geschikt voor jongeren. Vooral werkende jongeren hebben veel moeite met het vinden van een woning. Deze groep begint eerder met werken, eerder met gezinsvorming en heeft minder maatschappelijke perspectieven. Als zij zich op hun achttiende inschrijven voor een sociale huurwoning werken ze soms al. Met een gemiddelde wachtduur van ruim zeven jaar komen ze echter pas rond hun 25e in aanmerking voor een woning in het stadsdeel en dit is dan vaak een kleine starterswoning, die bijvoorbeeld niet aansluit op de wensen van een gezin. Wooncarrière Voor veel huishoudens geldt dat zij zich in het stadsdeel vestigen op het moment dat ze een beperkt financieel en cultureel kapitaal hebben en nog aan het begin van hun sociale en maatschappelijke 8

de aanvullende eisen van het stadsdeel zijn niet opgenomen in het stedelijk convenant splitsen voor corporaties en of particulieren. Binnen de complexmatige aanpak worden de eisen gesteld als onderdeel van de complexmatige aanpak. In andere buurten streeft het stadsdeel ook naar naleving. 9 Metaal, S. en I. Teijmant, Het wonder van Westerpark. Vernieuwing van de Fannius Scholtenbuurt, Uitgeverij Het Spinhuis, januari 2008


13

carrière staan. Dit betekent dat veel van deze huishoudens in de nabije toekomst een hoger inkomen zullen krijgen en/of door gezinsvorming groter zullen worden. Op dat moment sluit de huidige woning niet meer aan op de woonwensen, maar de woonomgeving misschien nog wel. Het stadsdeel wil dat deze mensen, als zij dat willen, binnen Westerpark de mogelijkheid hebben een woning te vinden die aansluit op hun woonwensen. Het zal dan vaak gaan om een grotere of een koopwoning. Het behoud van mensen die graag willen blijven versterkt de sociale cohesie en brengt meer financiële draagkracht in de buurten. Daarvoor is het nodig dat woningen aan de voorraad in Westerpark worden toegevoegd die nu nog ondervertegenwoordigd zijn zoals grote- en/of koopwoningen in verschillende prijssegmenten. Door middeldure koop- en huurwoningen toe te voegen kunnen huishoudens doorgroeien naar een passende woning, waardoor weer goedkope woningen vrijkomen voor starters. Door ook woonzorgwoningen toe te voegen kunnen ook mensen met een (toenemende) zorgvraag binnen de eigen buurt en het eigen sociaal netwerk blijven wonen. Woonzorgwoningen en toegankelijkheid Door extramuralisering van de zorg kunnen en moeten mensen langer zelfstandig blijven wonen. Voor mensen met een beperkte of afnemende mobiliteit is het belangrijk binnen de eigen buurt, het eigen sociale netwerk en met de benodigde voorzieningen in de nabijheid te kunnen (blijven) wonen. Hoewel minder sterk dan andere delen van het land, zullen ook Amsterdam en Westerpark vergrijzen en meer bewoners krijgen waarvan de fysieke vermogens afnemen door ouderdom. Hoewel het stadsdeel een redelijk aantal zorgwoningen heeft, wil het stadsdeel dit waar mogelijk graag verder uitbreiden, zowel in de bestaande buurten als in de nieuwbouw. Het stadsdeel heeft al een aantal locaties waar veel zorginstellingen en woonzorgwoningen in elkaar nabijheid zijn gesitueerd. De realisatie van woonservicewijken10, buurten waarin in duidelijke onderlingen samenhang en afstemming woonzorgwoningen en zorgvoorzieningen worden gerealiseerd, kan de kwaliteit van deze buurten verder aanscherpen. Bij toegankelijkheid van woningen wordt gestreefd woningen te realiseren die zoveel mogelijk ook toegankelijk zijn voor mensen met een zorgvraag of fysieke belemmering. Hierbij moet gedacht worden aan toegankelijkheid voor rolstoelen en rollators. Daarnaast bestaan aanpasbare woningen die door een aantal kleine ingrepen bewoonbaar te houden zijn voor mensen met een beperkte zorgvraag. Uitgangspunten woningen voor doelgroepen: - behoud van een afdoende goedkope huurvoorraad11 - toevoegen grote woningen - toevoegen woningen in middensegment - toevoegen koopwoningen - behoud en toevoegen zorgwoningen - woningen voor jongeren in huur en goedkope koop

Woningverbetering Haarlemmerweg

4.3 Bewoners en hun woning De laatste jaren hebben bewoners van Westerpark veel zien veranderen. Door woningverbetering hebben huurders en woningeigenaren tot in hun woning te maken gekregen met renovaties op initiatief van het stadsdeel. Ook de komende jaren krijgen veel bewoners nog te maken met woningverbetering. Historisch gezien hebben huurders beperkt invloed op dit soort processen. Het stadsdeel streeft ernaar dat er goed overleg plaatsvind tussen verhuurders en huurders, bij voorkeur in de vorm van een bewonerscommissie. Daarbij wil het stadsdeel dat bewo10

Over realisatie van woonservicewijken zijn in 2007 stedelijk met corporaties en zorginstellingen afspraken gemaakt Westerparks notie dat deze kernvoorraad tenminste 20% groter moet zijn dan de primaire doelgroep is in strijd met de stedelijke afspraken. Omdat stedelijk is afgestapt van de kernvoorraad rekenwijze is controle op overmaat in de toekomst wellicht moeilijk.

11


14

ners, zo nodig, goed worden bijgestaan. Daarnaast wil het stadsdeel kijken of er mogelijkheden zijn om huurders invloed te geven op het beheer van hun woning. Uitgangspunten bewoners en hun woning bewoners bewust maken van hun rechten en mogelijkheden bij renovatieprocessen - onderzoeken van mogelijkheden om de betrokkenheid en invloed van bewoners bij en op (het beheer) hun woning te vergroten

4.4 Woonvisie Westerpark Ook in 2020 wil Westerpark een ongedeeld en divers stadsdeel zijn waar mensen van verschillend pluimage en in verschillende gezinssamenstellingen naar tevredenheid kunnen wonen. Gestreefd wordt naar realisatie en behoud van een succesvolle mix van eenheid en diversiteit in bewonerssamenstelling en woningvoorraad dat leidt tot een divers en levendig stadsdeel met een eigen karakter en sterke sociale samenhang. Hiervoor zijn veel verschillende elementen belangrijk, waaronder de woningvoorraad. Op dit laatste richt deze visie zich. In het stadsdeel moeten voor alle inkomensgroepen woningen bereikbaar en toegankelijk zijn. Daarnaast moet de woningvoorraad in het stadsdeel toegankelijk zijn en blijven voor verschillende kwetsbare groepen zoals jongeren, lage inkomens, lage middeninkomens en mensen met een zorgvraag. Niet alleen moeten mensen in Westerpark kunnen wonen, het is ook belangrijk dat ze in Westerpark willen wonen. De kwaliteit van wonen en leefomgeving, ook in verhouding tot de woonlasten, moet mensen tot tevredenheid stemmen. De kwaliteit en de grote van de woning laat echter nog wel eens te wensen over. Doelstellingen Bovenstaande kan in een aantal concrete doelstellingen worden vertaald: - het stadsdeel streeft naar een diverse woningvoorraad, zowel wat betreft prijs en eigendomsverhouding als afmetingen en/of kwaliteiten - het stadsdeel streeft naar een duurzame woningvoorraad van voldoende bouwkundige kwaliteit - het stadsdeel streeft naar behoud en realisatie van een plezierige woonomgeving en betrokkenheid van bewoners bij hun woning Doelgroepen Daarnaast onderscheidt het stadsdeel ook een aantal belangrijke doelgroepen waarvoor extra inspanningen nodig zijn om voldoende woningen te realiseren of te behouden: - primaire doelgroep, dus voldoende goedkope huurwoningen - grotere huishoudens met kinderen, dus kwalitatief goede middelgrote en grotere woningen - middeninkomens (vallen nu tussen wal en schip –koop en huur- in) - jongeren - zorgwoningen Randvoorwaarden Bij deze doelstellingen onderscheidt het stadsdeel twee harde uitgangspunten. In het Programmakkoord Westerpark 2006-2010 zijn deze als volgt geformuleerd: 1. er blijft voldoende overmaat van de zeer goedkope huurwoningen 2. behoud gaat boven sloop (sloop wordt zoveel mogelijk voorkomen)


15

5. Realisatie van de gestelde doelen Om de algemene doelstellingen zoals in vorig hoofdstuk besproken, te kunnen realiseren zijn aanvullende concrete uitgangspunten, instrumenten en beleidskaders nodig. De laatste jaren zijn, soms in nauwe samenhang met stedelijk beleid, een aantal instrumenten ontwikkeld waarmee gestreefd wordt naar realisatie van een kwalitatief betere en diverse woningvoorraad. De belangrijkste instrumenten die worden ingezet zijn de complexmatige aanpak en het splitsingsbeleid. Beiden instrumenten vragen inmiddels om een actualisatie. Daarnaast vragen ook nieuwe ontwikkelingen zoals stedelijke afspraken, de Houthaven en nieuw te onderscheiden doelgroepen om aanvullende beleidskaders en instrumenten voor bepaalde onderwerpen. In dit hoofdstuk wordt aan de hand van de volgende thema’s de beleidsinzet en uitgangspunten voor nog te ontwikkelen beleid uitgezet: 1. Woningverbetering: complexmatige aanpak en duurzaamheid 2. Diversiteit: betaalbare huur en jongerenwoningen 3. Diversiteit: verkoopbeleid bestaande woningvoorraad 4. Diversiteit: Woningen voor middeninkomens 5. Toevoegen woningen door nieuwbouw (o.a. woonprogramma Houthaven) De visie van stadsdeel Westerpark op haar woningvoorraad, sluit in grote lijnen aan op de stedelijke ambities op het gebied van Amsterdam als emancipatiestad, vernieuwde, ongedeelde, betaalbare, zorgzame en duurzame stad. Toch heeft het stadsdeel met haar eigen kenmerken en kleur ook een eigen invalshoek en aanvullingen. In onderstaande uitwerking wordt gezocht naar aansluiting bij de stedelijke afspraken.

5.1 Woningverbetering bestaande voorraad Bij woningverbetering wordt in Westerpark gedacht aan verbetering van de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad. In de praktijk komt dit neer op cascoverbeteringen die het behoud van het pand voor de komende 10 tot 25 jaar veilig moeten stellen en het woonplezier moet vergroten. Hierbij valt te denken aan funderings- dak en gevelherstel, maar ook aan warmte en geluidsisolerende maatregelen. Daarnaast wordt gestreefd naar een betere uitstraling van de panden door behoud en terugbrengen van authentieke geveldetails en het opfrissen van de gevels door reiniging en buitenschilderwerk. Bestaand en eventueel te actualiseren beleid: complexmatige aanpak12 De laatste 10 jaar zijn voor vier buurten in Westerpark (Fannius Scholtenbuurt, Spaarndammerbuurt, Zeeheldenbuurt en Westerstaatsman) gebiedsgerichte verbeteringsplannen opgesteld. In deze buurten samen bevinden zich circa 11.000 woningen. De plannen beogen een integrale verbetering van de buurt, maar verschillen van buurt tot buurt op onderdelen. Op het gebied van wonen wordt in deze buurten gewerkt met de complexmatige aanpak en kennen de plannen een aantal gemeenschappelijke uitgangspunten en doelstellingen. De belangrijkste doelstellingen bij de complexmatige aanpak in Westerpark zijn: 1. De fysieke kwaliteit van de woningvoorraad in het stadsdeel in de breedte te verbeteren. Incidenteel kan sloop/nieuwbouw een toegevoegde waarde hebben 2. Goed wonen voor mensen met weinig geld door een aandeel betaalbare woningen te behouden dat circa 20% groter is dan de primaire doelgroep 3. Aantrekkelijke en meer dynamische woonbuurt door woningdifferentiatie door: o binnen de kernvoorraad kleine betaalbare woningen voor alleenstaanden te behouden en doelgroepwoningen toe te voegen o toevoegen koopwoningen in verschillende prijssegmenten door beperkte verkoop huurwoningen; 12

Bij een complexmatige aanpak verzoekt het stadsdeel alle eigenaren (particulier en corporatie) van panden in een bouwblok hun bezit tijdens een gemeenschappelijke aanpak kwalitatief op hoog niveau te brengen. Hierbij wordt nauw samengewerkt, en worden vaak samenwerkingsovereenkomsten gesloten met betrokken corporaties waarin ook afspraken zijn opgenomen over hoe om te gaan met de bewoners, aantallen samenvoegingen, huur en koop. Het stadsdeel initieert en begeleidt het proces. Eigenaren die niet meedoen aan de complexmatige aanpak worden geacht hun bezit zelf op het vastgestelde kwaliteitsniveau te brengen. Doen zij dit niet dan ontvangen zij een aanschrijving op grond van de woningwet die hen verplicht de woning op het gewenste niveau te brengen.


16

o toevoegen grote woningen door samenvoeging; o vergroten aantal kwalitatief goede en duurdere huurwoningen. De laatste jaren wordt bovendien ook steeds meer belang gehecht aan: 4. Beperken woonlasten en vergroten woonplezier door aanvullende isolatie en duurzaamheidseisen. De complexmatige aanpak is moeizamer en arbeidsintensiever geworden door het wegvallen van subsidies. Gezien de positieve resultaten wil het stadsdeel echter graag doorgaan en de complexmatige aanpak zo mogelijk nog breder inzetten. Wellicht dat om het voort bestaan van de complexmatige aanpak te waarborgen of het succes te vergroten binnenkort aanvullingen of wijzigen nodig zijn.

Nieuw te ontwikkelen beleidsplan: complexmatige aanpak Frederik Hendrikbuurt De laatste buurt van voor 1930 waar nog niet met een aanpak begonnen is, is de Frederik Hendrikbuurt. Op dit moment wordt de mogelijkheid onderzocht ook in deze buurt, met bijna 6.000 woningen een integrale verbeteringsaanpak te starten. Vooruitlopend op een integraal plan wordt besluitvorming voorbereid om al in 2008 in een proefblok met de complexgewijze aanpak van particuliere huurwoningen te beginnen. Complexmatige aanpak en bewoners Wonen in een woonblok dat complexmatig aangepakt gaat worden kan erg onrustig zijn. Zeker wanneer in zo’n blok ook gesplitst gaat worden komen situaties voor waarin huurders zich machteloos of gedwongen voelen. Voor corporatieblokken geldt dat de corporatie een sociaal plan moet opstellen. Minimale gedragsregels voor corporaties en rechten van huurders zijn vastgelegd in Kaderafspraken sociale plannen bij sloop en verbetering (december 2007). In Westerpark geldt bijvoorbeeld voor de Spaarndammerbuurt een sociaal plan dat de kaderafspraken overstijgt. Huurders van particulieren kunnen bij het Wijksteunpunt wonen terecht. Afgesproken is dat het Wijksteunpunt wonen bewoners van complexmatige blokken actief benaderen. Ook heeft het Wijksteunpunt wonen specialistische kennis in huis om huurders bij het complexmatige aanpak proces goed te kunnen begeleiden.


17

Nieuw te ontwikkelen beleid duurzaamheid Landelijk en stedelijk zijn afspraken gemaakt met corporaties over de te realiseren energiebesparing in de komende periode.13 Westerpark heeft zich aangesloten bij de koplopersalliantie in Amsterdam die een voortrekkersrol op het gebied van energiebesparing in de woningbouw op zich wil nemen. Door kwalitatief goede woningen te realiseren met een grote duurzaamheid kunnen stook- en elektrakosten beperkt worden. Dit draagt bij aan minder uitstoot en een beter milieu, maar ook aan de betaalbaarheid van het wonen, twee voor Westerpark belangrijke uitgangspunten. Daarnaast levert (tussenlaagse) isolatie een bijdrage aan het voorkomen van veel gehoorde klachten van burengerucht en geluidsoverlast. Het stadsdeel wil graag een voorbeeldfunctie vervullen op het gebied van duurzaamheid. In nieuwbouw worden de eisen uit de Basiskwaliteit Woningbouw Amsterdam gehanteerd. In de bestaande bouw kan echter meer resultaat geboekt worden. Daarom hanteert het stadsdeel bij de complexmatige aanpak niet alleen de eisen uit het bouwbesluit, maar ook een aantal aanvullende eisen. Omdat de corporaties op zich hebben genomen een grote energiebesparing te realiseren in de komende periode is het stadsdeel in overleg getreden met een aantal corporaties om tot een proefaanpak van een aantal blokken te komen. Inzet stadsdeel 1. continueren complexmatige aanpak in buurten waar reeds begonnen is 2. opzetten complexmatige aanpak Frederik Hendrikbuurt 3. werkafspraken met corporaties over integrale aanpak Frederik Hendrikbuurt en hun daar gesitueerde woonblokken 4. in tenminste 200 corporatiewoningen die tot 2012 verbeterd worden een proef starten met verder aangescherpte milieu en duurzaamheidseisen 5. goede bewonersondersteuning bij complexmatige aanpak, met name gericht op huurders

5.2 Bestaande voorraad: betaalbare huur en jongerenwoningen In Amsterdam hebben veel groepen het moeilijk met het vinden van een passende woning. Westerpark wil een stadsdeel zijn met veel verschillende soorten bewoners en huishoudens. De woningvoorraad in Westerpark is echter nog steeds tamelijk eenzijdig. Daarom wil Westerpark meer aandacht voor realisatie en behoud van woningen voor bepaalde doelgroepen, zoals de lagere inkomens, jongeren, middeninkomens, gezinnen en mensen met een zorgvraag. Bij de realisatie van deze doelstellingen moet rekening gehouden worden met gewijzigde stedelijke systematieken, bijvoorbeeld ten behoeve van woningtoewijzing. Betaalbare huur Een belangrijke stedelijk overeengekomen verandering betreft de woningtoewijzing van huurwoningen. De toewijzing van sociale huurwoningen moet meer gericht zijn op de slaagkansen van verschillende groepen woningzoekenden. Daarom is afgestapt van de kernvoorraad-afspraken en overgestapt op aanbiedingsafspraken. Deze aanbiedingsafspraken moeten het mogelijk maken te sturen op de beschikbaar komende voorraad en de slaagkansen van verschillende groepen woningzoekenden. Dit betekent dat afspraken zijn gemaakt over aantallen en percentages aan de verschillende doelgroepen toe te kennen sociale huurwoningen.14 In het stadsdeel geldt al jaren als uitgangspunt dat de goedkope woningvoorraad tenminste 20% groter moet zijn dan de primaire doelgroep. Voor deze overmaat is gekozen omdat ook de lage middeninkomens veelal zijn aangewezen op de goedkope huurvoorraad. Op dit moment kent het stadsdeel nog een ruim voldoende overmaat van goedkope huurwoningen (32% in plaats van 20%, zie bijlage 2).

13

Corporaties moeten in de komende periode in hun woningvoorraad zorg dragen voor 20% minder gasgebruik in de komende 10 jaar en 30% minder gasgebruik tot 2020 14 Voor woningzoekenden is het niet van belang dat een woning die tegemoet komt aan hun woonwensen bestaat, maar dat die beschikbaar komt. Dat is wat hun kansen op de woningmarkt bepaalt. De omvang van de kernvoorraad(-plus) zegt niets over het aantal woningen dat daadwerkelijk door de beoogde doelgroep bewoond wordt.


18

Door stedelijke afspraken zoals het splitsingsbeleid en de aanbiedingsafspraken zal dit percentage in de komende jaren echter dalen. Ook door toevoeging van nieuwbouw, waar slechts 30% sociale huur wordt gerealiseerd zal het gemiddeld percentage door het stadsdeel heen dalen. Bovendien is het door de aanbiedingsafspraken moeilijk te blijven sturen op een absolute overmaat kernvoorraad-plus. Voor het stadsdeel is het belangrijk dat mensen kunnen blijven in hun woning als ze dat willen. Het stadsdeel onderkend echter ook dat voor een woningzoekende (starter en doorstromer) belangrijker is dat een geschikte woning beschikbaar komt, dan dat een dergelijke woning wel in de voorraad zit maar reeds bewoond is. Stedelijk is afgesproken dat corporaties tenminste 85% van hun woningen aanbieden aan inkomens tot de voormalige ziekenfondsgrens en 65% van hun woningen aanbieden aan de primaire doelgroep. Voor het stadsdeel is het van belang dat voldoende woningen worden aangeboden aan de primaire doelgroep en lage middeninkomens om hen een eerlijke slaagkans te bieden. Het stadsdeel heeft een relatief veel huishoudens met een beperkt inkomen en relatief veel stadsvernieuwingskandidaten. 70% van de huishoudens behoort tot de lage en lage middeninkomens. Het stadsdeel denkt de primaire doelgroep en lage middeninkomens een eerlijke kans te kunnen bieden met de volgende aanbiedingsafspraken tot tenminste 2012 binnen het stadsdeel (voor de doorrekening zie bijlage 1): •

corporaties bieden ten minste 90%15 van hun vrijkomende voorraad aan de primaire doelgroep en lage middeninkomens aan met de volgende verdeling: o tenminste 35% zeer goedkoop omdat dit goed aansluit bij de bestaande voorraad en starters een kans biedt o circa 35% goedkoop omdat dit goed aansluit bij de bestaande voorraad, het aantal stadsvernieuwingskandidaten en de (toekomstige) investeringen door corporaties o maximaal 20% betaalbaar voor lage middeninkomens en grote gezinnen

Jongerenwoningen Westerparks woningvoorraad is buitengewoon geschikt voor jongeren. Vooral laag opgeleide en werkende jongeren hebben weinig mogelijkheden om snel een passende woning te vinden. Voor deze groep geldt dat zij vaak vroeg begonnen zijn met werken, minder perspectief hebben op een hoger salaris en dus een snelle wooncarrière. Deze groep begint vaak eerder aan gezinsvorming en heeft dus eerder een grotere woning nodig. De laatste jaren zijn veel initiatieven genomen om voor studenten woonruimte te realiseren. De groep werkende jongeren kan echter in de meeste gevallen geen aanspraak maken op een studentenwoning. Omdat jongeren zich pas voor een sociale huurwoning in kunnen schrijven wanneer ze 18 zijn moeten ze vaak jaren wachten voordat ze zich los kunnen maken van hun ouders en een eigen leven op kunnen gaan bouwen. Graag zou het stadsdeel deze groep beter faciliteren. Om dit mogelijk te maken heeft het stadsdeel de laatste jaren gevraagd om een gericht toewijzingsbeleid voor deze jongeren. Stedelijk is afgesproken dat in de komende jaren 800 woningen voor jongeren gelabeld zullen worden. Het stadsdeel wil hiervan een deel realiseren, hoofdzakelijk in de bestaande voorraad. In eerste instantie wordt gedacht aan tenminste 200 jongerenwoningen in de bestaande voorraad. Bovendien wil het stadsdeel door vergroten van de doorstroming in en behoud van een groot deel van de bestaande sociale voorraad, die goed aansluit op starters, ook het behoud van woningen voor jongeren en andere doelgroepen waarborgen. Inzet stadsdeel 5. corporaties bieden ten minste 90% van hun vrijkomende voorraad aan de primaire doelgroep en lage middeninkomens aan met de volgende verdeling: a. tenminste 35% zeer goedkoop omdat dit goed aansluit bij de bestaande voorraad en starters een kans biedt b. circa 35% goedkoop omdat dit goed aansluit bij de bestaande voorraad, het aantal stadsvernieuwingskandidaten en de gedane en toekomstige investeringen c. maximaal 20% betaalbaar voor lage middeninkomens en grote gezinnen 6. 200 jongeren woningen labelen in bestaande voorraad

15

Dat is 72% van de totale vrijkomende voorraad in westerpark bij gelijke mutatie koop en huur


19

7. vergroten doorstroming binnen en behoud van sociale voorraad die uitstekend geschikt is voor jongeren

5.3 Bestaande voorraad: verkoop huurwoningen Landelijk en stedelijk wordt al jaren gestreefd naar een groter eigen woningbezit (eigenaar bewoners). Amsterdam heeft hiervoor het splitsingsbeleid ontwikkeld. Door het splitsen van panden waarin zich meerdere appartementen bevinden in appartementsrechten kunnen deze appartementen los van elkaar verkocht worden. Stedelijk heeft elk stadsdeel vanaf 1998 opdracht gekregen een bepaald aantal woningen te splitsen. Het stadsdeel heeft de mogelijkheid zelf te bepalen in welke buurten en/of categorieën de splitsingen worden ingezet. In 2002 heeft Westerpark opdracht gekregen 2.084 corporatiewoningen en 1.672 particuliere huurwoningen te verkopen. In de Visie op het verkoopbeleid van sociale huurwoningen uit 2002 heeft het stadsdeel aangegeven in welke buurten woningen verkocht mogen worden en hoeveel. Splitsingsbeleid particulieren In Westerpark is het splitsen van particuliere huurwoningen vooral ingezet in de complexmatige aanpak als instrument dat investeren in de woningen voor particulieren financieel aantrekkelijk en/of mogelijk kan maken. Deze aanpak biedt de mogelijkheid: a. gecontroleerd de diversiteit van de woningvoorraad te vergroten, b. de kwaliteit van de woningvoorraad integraal te verbeteren en c. aanvullende kwaliteits- en duurzaamheidseisen te stellen. In juni 2007 heeft het stadsdeel de opdracht gekregen in de komende jaren opnieuw voor 647 particuliere huurwoningen splitsingsquotum beschikbaar te stellen. Dit zijn bijna 300 particuliere splitsingen meer dan voorzien in 2002. De eerste 216 splitsingen zijn per 1 september 2007 ingezet binnen bestaande beleidskaders. De andere 431 splitsingen moet het stadsdeel in 2008 en 2009 vrijgeven. Van Bossestraat, Westerstaatsman

Gezien de positieve ervaringen in andere buurten gaat de voorkeur uit naar het inzetten van quotum in een gebiedsgerichte aanpak. In de buurten waarvoor een aanpak is opgesteld is echter nog maar zeer beperkt behoefte aan quotum. Daarom wordt gestreefd naar het gericht inzetten van dit extra quotum voor complexgewijze woningverbetering in de Frederik Hendrikbuurt. Splitsingsbeleid corporaties Op basis van de Visie op het verkoopbeleid van sociale huurwoningen zijn met alle corporaties die in het stadsdeel bezit hebben afspraken gemaakt. Deze afspraken zijn geactualiseerd in 2004. Ook corporatiewoningen die verkocht moeten worden, moeten van goede kwaliteit zijn.

In de nieuwe beleidsovereenkomst is overeengekomen dat de corporaties tot 2012 mogen gebruiken om de aantallen zoals destijds afgesproken te realiseren. In Westerpark komt dit neer op nog 1.471 verkopen. Voor deze verkopen houdt het stadsdeel vast aan gemaakte afspraken die tot een evenwichtige spreiding van verkoop door het stadsdeel leiden. Ook houdt het stadsdeel vast aan het uitgangspunt van het tweede convenant dat tenminste de helft van de woningen verkocht moet worden aan de lage middeninkomens, eventueel door middel van een maatschappelijk gebonden eigendomsconstructie. Vanaf 2012 mogen corporaties stadsbreed opnieuw 12.000 woningen verkopen. Op dit moment is het uitgangspunt dat in Westerpark niet meer dan een evenredig deel van de voorraad verkocht kan worden, dat wil zeggen maximaal 700 woningen. Bij verdeling hiervan zal tenminste gezocht worden naar een evenredige spreiding van het percentage koopwoningen over de verschillende buurten van het stadsdeel. Mocht de ontwikkeling van de primaire doelgroep of de sociale voorraad meer of minder verkopen toestaan dan zal dit uiterlijk in 2010 geïnventariseerd worden. Dit moet leiden tot een voor4.3 Concept woonvisie.doc

20

stel over spreiding van de verkopen door het stadsdeel, dat het stadsdeel zal voorleggen aan de corporaties. Inzet stadsdeel 8. Particulier splitsingsquotum wordt gericht ingezet in de complexmatige aanpak tot verbetering van de woningkwaliteit 9. Bij verkoop door corporaties wordt in principe vastgehouden aan de afspraken uit 2002, zoals deze geactualiseerd zijn in 2004 en 2005 naar aanleiding van de notitie Voortgang verkoop corporatiewoningen in Westerpark 10. Corporaties moeten de helft van de door hun tot 2012 te verkopen bestaande woningen aanbieden voor een koopprijs die voor (lage) middeninkomens bereikbaar is16 11. In de periode 2012-2016 mogen maximaal 700 woningen worden verkocht. Het stadsdeel zal een voorstel tot spreiding van deze verkopen uiterlijk begin 2010 voorleggen aan de corporaties

5.4 Bestaande voorraad: woningen voor middeninkomens Huishoudens met een middeninkomen hebben in Amsterdam erg veel moeite om een passende woning te vinden. Veel bewoners, ook van Westerpark, geven aan graag een woning te willen kopen. Met de koopprijzen in Amsterdam is dat vaak niet goed mogelijk. De middeninkomens zitten wat dit betreft in een moeilijk pakket. Lage middeninkomens kunnen nog aanspraak maken op een goedkope huurwoning, voor hogere middeninkomens ligt dit, net als een koopwoning vaak buiten bereik. Dit betekent dat zij vaak een goed startersappartement bezet houden dat niet meer aansluit op hun woonwensen, maar dat ze betrokken hebben voordat hun inkomen steeg. Door woningen voor het middensegment te ontwikkelen komen dus ook weer betaalbare startersappartementen beschikbaar. Er zijn verschillende manieren om woningen te ontwikkelen voor de middeninkomens. In de vorige twee paragrafen zijn terloops al twee van deze manieren belicht: 1. de aanbiedingsafspraken voor betaalbare woningen: de betaalbare woningen zijn bij uitstek geschikt voor lage middeninkomens en/of grote gezinnen. Het stadsdeel wil dat 20% van de vrijkomende sociale huurwoningen wordt aangeboden aan deze groep. 2. koop bestaande huurwoningen: corporaties moeten de helft van de door hun te verkopen bestaande woningen aanbieden voor een koopprijs die voor (lage) middeninkomens bereikbaar is Naast deze oplossingen kan een maatschappelijk gebonden eigendomsconstructie voor middeninkomens (laag en hoog) die graag een woning willen kopen uitkomst bieden. Maatschappelijk gebonden eigendom Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE) kent verschillende vormen. In Amsterdam wordt met MGE meestal gedoeld op de een constructie waarbij een woning door een corporatie wordt verkocht met een forse korting op de marktwaarde en een terugkoopregeling. Als de koper de woning wil verkopen moet hij deze aan de corporatie terug verkopen en wordt de eventuele winst gedeeld. Na terugkoop kan de corporatie de woning opnieuw aanbieden als MGE woning of weer sociaal verhuren. Door de terugkoopregeling blijven de MGE-constructies ook op langere termijn bereikbaar voor mensen met lagere inkomens. Door de korting wordt een MGE-woning beter bereikbaar voor (lage) middeninkomens. Met MGE krijgen mensen met een inkomen tot twee maal modaal de mogelijkheid om een woning te kopen in plaats van te huren. Zo bouwen ze kapitaal op voor een volgende stap in hun wooncarrière zonder de volledige lasten en risico’s van een gewone koopwoning. Naast MGE zijn er ook andere constructies om koopwoningen bereikbaar te maken voor (lage) middeninkomens. De voorkeur van het stadsdeel gaat echter uit naar MGE omdat dit langdurig behoud van de woning voor het middensegment garandeert.17 16 17

e

conform 2 convenant verkoop, inkomen tot 1,5x modaal, 2007, mensen met een inkomen tot € 2.500 netto per maand. Mogelijke, maar veel minder duurzame alternatieven voor MGE zijn: 1. Gereguleerd eigendom: stedelijk wordt gezocht naar een plek in de stad waar men 100 woningen wil gaan ontwikkelen met een marktprijs van € 200.000 tot € 230.000 die met een fikse korting voor € 150.000-185.000 euro verkocht gaan worden. Bij verkoop van de woning binnen de eerste 15 jaar verkoopt de eigenaar de woning terug aan de ontwikkelaar. De verkoper krijgt 50% van de waardestijging. De rest blijft bij de ontwikkelaar en wordt opnieuw als korting gegeven bij de verkoop aan een nieuwe koper. 2. Emancipatiehypotheek: Ongeveer 90% van de woningen in Amsterdam is in erfpacht uitgegeven. De eigenaren kopen de grond onder de woning niet, maar pachten die van de gemeente Amsterdam. Dit geeft de gemeente de moge-


21

Bij de toepassing van Maatschappelijk Gebonden Eigendom wordt een onderscheid gemaakt tussen nieuwbouw en bestaande voorraad. Op MGE in de nieuwbouw wordt ingegaan in de volgende paragraaf. Bestaande voorraad De MGE-regeling kan bij bestaande bouw toegepast worden. Een manier is de verkoop van sociale huurwoningen met een terugkoopregeling aan de corporaties en een flinke korting op de marktprijs. In het Convenant Verkoop staan afspraken over het totaal aantal te verkopen woningen, ook met betrekking tot sociale huurwoningen. De sociale huurwoningen worden met een relatief lage prijs verkocht en vormen daardoor een interessant aanbod voor starters op de koopwoningmarkt. Daarnaast kunnen corporaties ook sociale huurwoningen onder voorwaarden verkopen, zoals in MGE-constructies. De woningen worden door de corporaties met korting verkocht aan de zittende bewoners met een terugkoopregeling. Door de terugkoopregeling blijven de MGE-constructies ook op langere termijn bereikbaar voor mensen met lagere inkomens. De corporaties nemen de woningen terug met een afspraak over de waardedeling. De korting die wordt gegeven op de reguliere verkoop van sociale huurwoningen is 10%. Bij MGE-constructies kan deze korting verhoogd worden. De voorwaarden voor MGE bij bestaande voorraad (verkoop sociale huurwoningen door corporaties) zijn: • De woning wordt met meer dan 10% korting op de marktprijs verkocht • In ruil daarvoor krijgt de corporatie (of projectontwikkelaar) het recht van terugkoop bij verhuizing van de eigenaar. Winst (of verlies) wordt verdeeld over eigenaar en corporatie/ontwikkelaar • Voorrang geldt voor huishoudens met een inkomen tot anderhalf modaal. • De koopprijs van de woning is (inclusief korting) maximaal € 200.000,- (prijspeil 01-01-2004) Inzet stadsdeel 12. 150 MGE-woningen (10% van het nog te realiseren aantal verkopen) binnen de splitsingsafspraken bestaande voorraad tot 2012

5.5 Bestaande voorraad: toevoegen grote woningen en woonzorgwoningen Behoud van betaalbare woningen en behoud en toevoegen van jongerenwoningen vraagt beschermende maatregelen en geen fysieke ingreep in de woningvoorraad. Toevoegen van grote woningen en woonzorgwoningen vraagt om een fysieke ingreep. Woonzorgwoningen De bestaande voorraad sluit vaak niet op deze zorgvraag aan en bovendien zijn toegankelijke woningen hierin moeilijk te realiseren. Toch is het streven ook in de bestaande voorraad indien mogelijk zoveel mogelijk toegankelijke, dan wel aanpasbare woningen te realiseren bij woningverbetering. Het realiseren van woonzorgwoningen in de bestaande voorraad vraagt vaak een grote investering. Toch is het de laatste jaren regelmatig gelukt woonzorgwoningen, aanpasbare woningen of levensloopbestendige woningen te realiseren in de bestaande voorraad. Woonzorgwoningen, levensloopbestendige en aanpasbare woningen zijn een belangrijke toevoeging aan de woningvoorraad. Door extramuralisering van de zorg kunnen en moeten mensen steeds vaker zelfstandig (blijven) wonen. Toevoeging van dit soort woningen betekent dat: • mensen met een toenemende zorgvraag vroegtijdig kunnen verhuizen naar een passende woning en niet steeds opnieuw moeten verhuizen als hun conditie verandert.

3.

lijkheid om bij nieuwbouw van middensegmentwoningen minder draagkrachtige kopers korting op de grond te geven. De koper betaalt dan bijvoorbeeld in het eerste jaar slechts 10% van de erfpachtcanon. Dit percentage loopt op tot de koper na verloop van tijd de volledige erfpachtcanon betaalt. Een nieuwbouwwoning van € 200.000 met een grondwaarde van € 50.000 kan zo worden gekocht met een hypotheek van € 150.000. De woning is dan in gedeeld eigendom van de koper en van de gemeente die de grond als een soort onderpand in eigendom heeft. Regeling ‘gedeeld eigendom’ van De Key: Bij de regeling Gedeeld Eigendom wordt de koper voor 75% eigenaar van de woning en 100% gebruiksbevoegd, De overige 25% blijft in eigendom van De Key. De koper betaalt 75% van de koopsom. Het is mogelijk in een later stadium het resterende deel te kopen tegen de dan geldende marktwaarde. Bij verkoop van de woning maakt de koper 75% aanspraak op de woningopbrengst. De Key ontvangt 25% van de verkoopprijs. De koper dient garant te staan voor goed onderhoud van de woning en de woning dient voldoende verzekerd te zijn.


22

•

mensen met een fysieke beperking of een stabiele zorgvraag wellicht een passende woning kunnen vinden in hun eigen buurt en sociaal netwerk.

Naast een aangepaste woning bestaat bij mensen met een zorgvraag ook behoefte aan nabijheid van benodigde (zorg)voorzieningen. Hiertoe wordt gestreefd naar realisatie van woonservicewijken waarin zowel kleinschalige zorgwooncomplexen als zorgvoorzieningen dichtbij elkaar in de reguliere woonbuurten zijn ondergebracht. Binnen Westerpark wordt onderzoek gedaan naar realisatie van zo’n buurt in de Houthaven, en eventuele een tweede in een bestaande buurt als de Frederik Hendrikbuurt. Grote woningen Grotere woningen zijn schaars in Amsterdam en zeker in Westerpark. Toch wil Westerpark ook graag gezinnen vasthouden die graag stedelijk willen wonen in een passende woning. Daarnaast wil Westerpark haar bijdrage leveren aan het oplossen van het woningtekort voor (grote) gezinnen. Om dit te bereiken moeten nieuwe grote woningen gebouwd worden en door samenvoeging grote woningen gerealiseerd worden in de bestaande voorraad. Bij realisatie van grote woningen in de bestaande voorraad moeten vaak kleinere woningen worden samengevoegd. Dit betekent vaak ook een onttrekking van een geschikte starters- of goedkope huurwoning. Stedelijk is afgesproken dat geen vergoeding voor deze woningonttrekking kan worden gevraagd indien corporaties samenvoegen ten behoeve van de sociale verhuur. Het stadsdeel wil hier de voorwaarde aan verbinden dat de woning tenminste 30 jaar behouden blijft voor dit huursegment. Omdat door realisatie van een grote woning vaak een kleine woning aan de voorraad wordt onttrokken moet zorgvuldig met samenvoegen worden omgesprongen. Daarom zet het stadsdeel in op realisatie van grotere woningen door het efficiënter gebruik van ruimtes, zoals het bijtrekken van zolders en andere niet-woonruimten. Toch kan niet alleen naar oplossingen gekeken worden door het realiseren van grotere woningen. Ook kan bij woningverbetering van middelgrote woningen tussen de 60 en 80 vierkante meter gezocht worden naar manieren om de woning beter aan te laten sluiten op de woonwensen van (kleine) gezinnen. Hierdoor kunnen kwalitatief hoogwaardige en betaalbare gezinswoningen gerealiseerd worden in zowel het (middeldure) koop als huursegment. Inzet stadsdeel 13. onderzoek naar mogelijkheid realisatie woonservicewijk in bestaande buurt (bijvoorbeeld Frederik Hendrikbuurt) 14. blijven inzetten op realisatie van woonzorgwoningen bij woningverbetering (indien mogelijk met stedelijke subsidies) 15. realisatie van grote woningen door samenvoeging van woningen of bijtrekking van bijvoorbeeld zolders in de bestaande voorraad 16. samenvoegen ten behoeve van grote sociale huurwoningen is mogelijk zonder woningonttrekkingsvergoeding, mits woningen 30 jaar beschikbaar blijven in de sociale voorraad 17. realisatie van goede woningen voor kleine gezinnen bij woningverbetering van middelgrote huurwoningen tussen de 60 en 80 vierkante meter (bijvoorbeeld in de Frederik Hendrikbuurt)

5.6 Nieuwbouw Binnen het stadsdeel zijn de laatste jaren een aantal grotere nieuwbouwlocaties uitontwikkeld. Voor de nabije toekomst wordt dan ook enkel nog nieuwbouw voorzien in de Houthaven, op invullocaties en indien sloopnieuwbouw onvermijdelijk blijkt. Ook voor de nieuwbouw geldt dat het stadsdeel streeft naar diversiteit in afmetingen, eigendomsverhouding en prijs. Niet in alle nieuwbouwprojecten behoeft diversiteit nagestreefd te worden. Bij kleine projecten kan het ook wenselijk zijn bijvoorbeeld alleen grote of koopwoningen te realiseren. Gemiddeld genomen en op grotere nieuwbouwlocaties als de Houthaven moet wel gestreefd worden naar diversiteit, ook door het plan heen. Sociale huur Uitgangspunt bij nieuwbouw van projecten waarbij het stadsdeel de grondexploitatie op kan stellen en de regie kan voeren is dat tenminste 30% van de woningen in de sociale huurvoorraad gerealiseerd moet worden. In de Houthaven moeten de woningen ook langere tijd tot dit segment blijven behoren. Dat betekent dat verkopen, zoals afgesproken in de convenanten met corporaties, niet plaats mogen vinden in de Houthaven, ook niet bij mutatie. Bovendien wordt het ook niet wenselijk geacht dat de 4.3 Concept woonvisie.doc

23

corporatiehuurwoningen binnen afzienbare tijd worden aangeboden in het duurdere huursegment. De aanbiedingsafspraken zoals opgenomen voor de bestaande voorraad moeten in dit geval dan ook vertaald worden naar 100% behoud (i.p.v.90%). Middensegment koop Zo’n 70% van de in de Houthaven te realiseren woningen wordt gerealiseerd in de vrije sector. Het stadsdeel vindt het belangrijk dat in deze woningen niet alleen de hele draagkrachtige onderdak zullen vinden, maar dat ook de middeninkomens een woning in de Houthaven kunnen vinden. Corporaties hebben stadsbreed afgesproken 60% van hun nieuw te bouwen vrije sector woningen aan te bieden in het middensegment. Hieraan wil het stadsdeel een belangrijke bijdrage leveren, ook binnen de Houthaven. Het stadsdeel streeft naar realisatie van een deel van deze woningen middels een MGE structuur. Door toepassing van MGE conform stedelijke uitgangspunten kunnen wellicht ook de iets lagere middeninkomens in staat worden gesteld een woning in de Houthaven te kopen. In afwijking van de stedelijke afspraken acht het stadsdeel het wenselijk deze woningen in het vrije sector segment ontwikkelen en niet in het sociale segment.18 Zorgwoningen en toegankelijkheid woningen Voor de Houthaven zijn de afgelopen jaren veel verzoeken tot realisatie van kleinschalige zorgcomplexen gedaan van groepen met verschillende zorgvragen. Ingezet wordt op realisatie van een woonservicewijk realiseren waarbij in een normale woonbuurt verschillende zorgvoorzieningen gecombineerd worden met woonzorgwoningen voor verschillende doelgroepen. Voorstel is inzetten op realisatie van 25% tot 33% van de sociale voorraad bestemd voor mensen met een zorgvraag. Nieuwbouwwoningen moeten voldoen aan de eisen uit het bouwbesluit en Basiskwaliteit woningbouw Amsterdam. Dat betekent dat woningen indien ook maar enigszins mogelijk toegankelijk en/of aanpasbaar moeten zijn voor bewoners die te maken krijgen met fysieke beperkingen. In de praktijk zal dit er op neer komen dat alle éénlaags woningen die gelegen zijn op de parterre of bereikbaar zijn per lift moeten voldoen aan de aanvullende toegankelijkheidseisen uit de Basiskwaliteit Woningbouw Amsterdam 2005. Jongerenwoningen Het stadsdeel onderzoekt de mogelijkheid in de Houthaven specifieke jongerenwoningen te realiseren. Gezien de grote voorraad woningen in de bestaande voorraad die uitermate geschikt zijn voor jongeren en het beperkte aantal sociale huurwoningen in de Houthaven gaat dit om niet meer dan 50 woningen. Ook is het wenselijk om in de koopsector speciaal voor jongeren te bouwen, in aansluiting op diverse experimenten in Nederland. Woongroepwoningen Het stadsdeel wil om de diversiteit in de buurten te bevorderen ook ruimte bieden aan alternatieve woonvormen zoals woongroepen. Het is in het verleden moeilijk gebleken bestaande gebouwen te koppelen aan (bestaande) woongroepen. Daarom wordt in de Houthaven gekeken naar de mogelijkheid wooncomplexen te realiseren die aansluiten op de woonwensen van specifieke woongroepen. Grote woningen De verwachting is dat de gemiddelde woningoppervlakte in de Houthaven rond de 100 vierkante meter zal zijn. Realisatie van grote woningen is hier dan ook geen specifiek uitgangspunt. Wel moet gestreefd worden naar een evenwichtige spreiding van woninggrote over huur- en prijsklassen. Inzet stadsdeel 18. tenminste 30% van de nieuwbouwwoningen realiseren in de sociale voorraad. In de Houthaven gerealiseerde nieuwbouw sociale huurwoningen blijven ook na mutatie beschikbaar in de sociale huur en worden niet verkocht of duur verhuurd. Binnen de sociale huur wordt dezelfde verdeelsleutel gehanteerd als in de bestaande voorraad

18

Het stadsdeel ziet graag MGE woningen gerealiseerd in de Houthaven als aanvulling op het middensegment. Het realiseren van van MGE buiten het sociale segment is echter niet conform stedelijke afspraken waarbij MGE binnen de sociale voorraad gerealiseerd kan worden. Ook is nog niet duidelijk of dit voorstel financieel haalbaar is. Het betreft dus uitdrukkelijk een streven. Realisatie kan het stadsdeel niet afdwingen maar kan alleen met medewerking van de ontwikkelaars.


24

19. realisatie van koopwoningen (ondermeer door MGE-constructies) in het middensegment. Hierbij zoekt het stadsdeel, zowel qua aantallen als methode aansluiting bij stedelijke afspraken. In afwijking van stedelijke afspraken zet het stadsdeel echter in op MGE-constructies in de vrije sector 20. onderzoek naar realisatie van maximaal 50 jongeren woningen in de Houthaven 21. realisatie van een woonservicewijk in de Houthaven 22. handhaving op de toegankelijkheidseisen uit het Bouwbesluit en de aanvullende eisen uit de Basiskwaliteit Woningbouw Amsterdam 2005 zodat eenlaags woningen die per lift bereikbaar zijn of op de parterre gesitueerd zijn, toegankelijk zijn voor mensen met een zorgvraag 23. realisatie woongroepwoningen 24. evenwichtige spreiding van woninggrote over huur- en prijsklassen

5.7 Invloed bewoners op hun woonomgeving Stadsdeel Westerpark kent al jaren een actief wijkcentrum en opbouwwerk dat bewoners die te maken krijgen met renovatie of andere vragen over hun woning met raad en daad terzijde kan staan. Afgelopen periode is deze rol meer structureel vormgegeven. Daarnaast wordt gezocht naar mogelijkheden om bewoners actiever te betrekken bij hun woning, meer verantwoordelijkheden en meer invloed te geven ten aanzien van hun woning. Wijksteunpunt wonen (WSW) Op 5 september 2007 is het Wijksteunpunt Wonen in Westerpark (WSW) geopend. Het WSW is een bundeling van de huurteams, wijkcentra (Centrum voor Opbouwwerk Westerpark), woonspreekuren en bewonersondersteuners. Hier kunnen bewoners terecht voor ondersteuning, informatie en advies op het gebied van huren en wonen. Zo heeft het WSW een huurteam en biedt het hulp aan bewonersgroepen van complexen waar gerenoveerd of gesloopt wordt. Het WSW kan bewoners adviseren en een bemiddelende rol spelen tussen huurders en eigenaren, waarbij de belangen van de huurders voorop staan. Hoewel deze taken ook eerder al door het wijkcentrum werden uitgevoerd, zijn deze nu meer structureel vormgegeven. Het stadsdeel wil deze dienstverlening graag voortzetten in de toekomst. Of dit mogelijk is, is mede afhankelijk van continuering van (een deel van) de stedelijke bijdrage. Huurdersvereniging De zelfstandige huurdersvereniging komt in breder verband op voor de algemene belangen van de huurders in het stadsdeel. Het doel van de huurdersvereniging is om het huur- en woonbeleid op een voor huurders zo gunstig mogelijke manier te beïnvloeden (bijvoorbeeld door middel van het benaderen van de verantwoordelijke beleidsmakers of de portefeuillehouder Wonen, of door inspraak in de stadsdeelraad). Door in discussie te gaan met stadsdeel, gemeente, woningcorporaties en andere verhuurders houdt de vereniging het lokale huurbeleid in de gaten. Huurders en bewonerscommissies kunnen lid worden van de vereniging. Stadsdeel Westerpark heeft nog geen huurdersvereniging. Toch wil het stadsdeel graag een sterke en brede huurdersvertegenwoordiging. Daarom is in de prestatieafspraken tussen het WSW en het stadsdeel afgesproken dat het WSW een plan opstelt om tot de realisatie van een huurdersvereniging Westerpark te komen. Hieraan wordt nu gewerkt. Doel is dat eind 2008, begin 2009 een huurdersvereniging Westerpark is opgericht. Huurders VVE (Coöperatieve woonvereniging) De coöperatieve woonvereniging is een soort VVE voor huurders. De verhuurder is eigenaar van een casco en onderhoudt dat. De huurders maken deel uit van de woonvereniging, betalen vaak een lage casco huur, maar zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor het binnen onderhoud en het beheer van financien daarvoor. De huurders betalen servicekosten en bepalen in overleg wanneer maatregelen en vernieuwingen nodig zijn om de kwaliteit van hun woning op peil te houden. Door de verantwoordelijkheid voor het onderhoud van het wooncomplex bij de huurders zelf te leggen, wordt de invloed van huurders vergoot en dit levert mogelijk een effectiever en beter onderhoud van de woningen op. Het stadsdeel zou graag in een woningblok een proef doen met de coöperatieve woonvereniging/huurders VVE om te onderzoeken of de kwaliteit van woningen op deze manier goed en wellicht efficiënter gewaarborgd wordt en huurders zich meer betrokken voelen bij hun woning.


25

Betrokkenheid toekomstige bewoners (nieuwbouw) De ervaring leert dat bij veel nieuwbouwcomplexen het soms jaren duurt voordat bewoners zich betrokken voelen bij hun buurt en omgeving. Pas als er iets mis dreigt te lopen of er ruzie ontstaat verenigt men zich en leert men de buren kennen. Sociale samenhang en betrokkenheid van bewoners bij hun buurt vindt het stadsdeel belangrijk. Het stadsdeel wil graag de betrokkenheid van (toekomstige) bewoners bij hun buurt stimuleren. Dit kan ondermeer door hen in een vroegtijdig stadium te betrekken bij de ontwikkeling van hun woning, woonomgeving en buurt. Ook mogelijkheden hiertoe, met name bij nieuwbouw, wil het stadsdeel in de komende periode onderzoeken. Inzet stadsdeel 25. continuering (onder voorbehoud van stedelijke bijdrage) van Wijksteunpunt Wonen Westerpark 26. versterken huurdersvertegenwoordiging binnen stadsdeel door oprichten huurdersvereniging Westerpark 27. onderzoeken mogelijkheden om tot een coöperatieve woonvereniging/huurders VVE te komen en wat de effecten van deze constructie op de kwaliteit van de woningen en de betrokkenheid van de huurders in het blok zijn 28. onderzoeken mogelijkheden (toekomstige) bewoners in een vroeg stadium bij (de ontwikkeling van) hun woning en woonomgeving te betrekken


26

6. Samenvatting Ook in 2020 wil Westerpark een ongedeelde en divers stadsdeel zijn waar mensen van verschillend pluimage en in verschillende gezinssamenstellingen naar tevredenheid kunnen wonen. Gestreefd wordt naar realisatie en behoud van een succesvolle mix van eenheid en diversiteit in bewonerssamenstelling en woningvoorraad dat leidt tot een divers en levendig stadsdeel met een eigen karakter en sterke sociale samenhang. Hiervoor zijn veel verschillende elementen belangrijk, waaronder de woningvoorraad. Op dit laatste richt deze visie zich. In het stadsdeel moeten voor alle inkomensgroepen woningen bereikbaar en toegankelijk zijn. Daarnaast moet de woningvoorraad in het stadsdeel toegankelijk zijn en blijven voor verschillende kwetsbare groepen zoals jongeren, lage inkomens, lage middeninkomens en mensen met een zorgvraag. Niet alleen moeten mensen in Westerpark kunnen wonen, het is ook belangrijk dat ze in Westerpark willen wonen. De kwaliteit van wonen en leefomgeving, ook in verhouding tot de woonlasten, moet mensen tot tevredenheid stemmen. De kwaliteit en de grote van de woning laat echter nog wel eens te wensen over. Randvoorwaarden Bij deze doelstellingen onderscheidt het stadsdeel twee harde uitgangspunten. In het Programmakkoord Westerpark 2006-2010 zijn deze als volgt geformuleerd: 1. er blijft voldoende overmaat van de zeer goedkope huurwoningen 2. behoud gaat boven sloop (sloop wordt zoveel mogelijk voorkomen) Doelstellingen Bovenstaande kan in een aantal concrete doelstellingen worden vertaald: - het stadsdeel streeft naar een diverse woningvoorraad, zowel wat betreft prijs en eigendomsverhouding als afmetingen en/of kwaliteiten - het stadsdeel streeft naar een duurzame woningvoorraad van voldoende bouwkundige kwaliteit - het stadsdeel streeft naar behoud en realisatie van een plezierige woonomgeving Doelgroepen Daarnaast onderscheidt het stadsdeel ook een aantal belangrijke doelgroepen waarvoor extra inspanningen nodig zijn om voldoende woningen te realiseren of te behouden: - primaire doelgroep, dus voldoende goedkope huurwoningen - grotere huishoudens met kinderen, dus grotere woningen - middeninkomens (vallen nu tussen wal en schip –koop en huur- in) - jongeren - zorgwoningen Op de volgende pagina staat in een tabel aangegeven: 1. wat de stedelijke uitgangspunten voor ons marktgebied zijn 2. wat de stadsdeel uitgangspunten zijn 3. wat de inzet van het stadsdeel is met deze woonvisie/dit discussiestuk


27

- Doorgaan met de aanbiedingsafspraken met de corporaties: de komende vier jaren komen gegarandeerd 85% van de vrijkomende woningen beschikbaar in de betaalbare voorraad voor mensen met lage (midden)inkomens. De gemeente wil dat in de daaropvolgende jaren voortzetten. -slaagkansen voor primaire en secundaire doelgroep

1. corporaties bieden ten minste 90% van hun vrijkomende voorraad aan de primaire doelgroep en lage middeninkomens aan met de volgende verdeling: a. tenminste 35% zeer goedkoop omdat dit goed aansluit bij de bestaande voorraad en starters een kans biedt b. circa 35% goedkoop omdat dit goed aansluit bij de bestaande voorraad, het aantal stadsvernieuwingskandidaten en de gedane en toekomstige investeringen c. maximaal 20% betaalbaar voor lage middeninkomens en grote gezinnen 50 jongeren woningen labelen in bestaande voorraad

Verdeling van de woningvoorraad

Stedelijke uitgangspunten voor marktgeConcept woonvisie.doc bied4.3 Westerpark Westerpark Uitgangspunten

Inzet Westerpark

28

Zie verdeling woningvoorraad 2. continuering (onder voorbehoud van stedelijke bijdrage) van Wijksteunpunt Wonen Westerpark 3. Versterken huurdersvertegenwoordiging binnen stadsdeel door oprichten huurdersvereniging Westerpark 4. onderzoeken mogelijkheden om tot een coöperatieve woonvereniging/huurders VVE te komen en wat de effecten van deze constructie op de kwaliteit van de woningen en de betrokkenheid van de huurders in het blok zijn.

- behoud van een afdoende goedkope huurvoorraad - goede huurdersondersteuning en vertegenwoordiging

- Behoud van een groot deel van de oude, kleine woningen zodat deze beschikbaar blijven voor starters en kleine huishoudens met lage inkomens

Beheer van bestaande woningen

5. Bij verkoop door corporaties wordt in principe vastgehouden aan de afspraken uit 2002, zoals deze geactualiseerd zijn in 2004 en 2005 naar aanleiding van de notitie Voortgang verkoop corporatiewoningen in Westerpark. 6. Corporaties moeten de helft van de door hun tot 2012 te verkopen bestaande woningen aanbieden voor een koopprijs die voor (lage) middeninkomens be19 reikbaar is 7. In de periode 2012-2016 mogen maximaal 700 woningen worden verkocht. Het stadsdeel zal een voorstel tot spreiding van deze verkopen uiterlijk begin 2010 voorleggen aan de corporaties. 8. 150 MGE-woningen (10% van het nog te realiseren aantal verkopen) binnen de splitsingsafspraken bestaande voorraad tot 2012.

- Corporaties kunnen in dit gebied sociale huurwoningen verkopen als onderdeel van de afspraken in het Convenant Verkoop

Verkoop van sociale huurwoningen

9. continueren complexmatige aanpak in buurten waar reeds begonnen is 10. opzetten complexmatige aanpak Frederik Hendrikbuurt, 11. werkafspraken met corporaties over integrale aanpak Frederik Hendrikbuurt en hun daar gesitueerde woonblokken. 12. in tenminste 200 corporatiewoningen die tot 2012 verbeterd worden een proef starten met verder aangescherpte milieu en duurzaamheidseisen, 13. goede bewonersondersteuning bij complexmatige aanpak, met name gericht op huurders. 14. onderzoek naar mogelijkheid realisatie woonservicewijk in bestaande buurt (bijvoorbeeld Frederik Hendrikbuurt) 15.. blijven inzetten op realisatie van woonzorgwoningen bij woningverbetering (indien mogelijk met stedelijke subsidies). 16. realisatie van grote woningen door samenvoeging van woningen of bijtrekking van bijvoorbeeld zolders in de bestaande voorraad. 17. samenvoegen ten behoeve van grote sociale huurwoningen is mogelijk zonder woningonttrekkingsvergoeding, mits woningen 30 jaar beschikbaar blijven in de sociale voorraad 18. realisatie van goede woningen voor kleine gezinnen bij woningverbetering van middelgrote huurwoningen tussen de 60 en 80 vierkante meter (bijvoorbeeld in de Frederik Hendrikbuurt) 19. particulier splitsingsquotum wordt gericht ingezet in de complexmatige aanpak tot verbetering van de woningkwaliteit 20. 200 jongeren woningen labelen in bestaande voorraad vergroten doorstroming binnen en behoud van sociale voorraad die uitstekend geschikt is voor jongeren

- kwalitatief goede woningvoorraad - behoud gaat boven sloop (sloop wordt zoveel mogelijk voorkomen) - aandacht voor duurzaamheid en isolatie bij woningverbetering - aandacht voor toegankelijkheid en aanpasbaarheid bij woningverbetering en nieuwbouw - woningen van verschillende kwaliteit, afmetingen en eigendom in alle buurten en straten van het stadsdeel - toevoegen grote woningen - toevoegen woningen in middensegment - toevoegen koopwoningen - behoud en toevoegen zorgwoningen - woningen voor jongeren in huur en goedkope koop

- differentiatie van woningen: voor jongeren, voor grotere huishoudens; - complexgewijze verbetering van bestaande voorraad voor ouderen; - mogelijkheden voor (collectief) particulier opdrachtgeverschap bij renovatie van bestaande gebouwen; - vernieuwing van buurten in combinatie met wijkaanpak.

Verbetering van bestaande woningen

21. tenminste 30% van de nieuwbouwwoningen realiseren in de sociale voorraad. In de Houthaven gerealiseerde nieuwbouw sociale huurwoningen blijven ook na mutatie beschikbaar in de sociale huur en worden niet verkocht of duur verhuurd. Binnen de sociale huur wordt dezelfde verdeelsleutel gehanteerd als in de bestaande voorraad. 22. realisatie van koopwoningen (ondermeer door MGE-constructies) in het middensegment. Hierbij zoekt het stadsdeel, zowel qua aantallen als methode aansluiting bij stedelijke afspraken. In afwijking van stedelijke afspraken zet het stadsdeel echter in op MGE-constructies in de vrije sector. 23. Onderzoek naar realisatie van maximaal 50 jongeren woningen in de Houthaven 24. realisatie van een woonservicewijk in de Houthaven 25. handhaving op de toegankelijkheidseisen uit het Bouwbesluit en de aanvullende eisen uit de Basiskwaliteit Woningbouw Amsterdam 2005 zodat eenlaags woningen die per lift bereikbaar zijn of op de parterre gesitueerd zijn, toegankelijk zijn voor mensen met een zorgvraag. 26. realisatie woongroepwoningen 27. evenwichtige spreiding van woninggrote over huur- en prijsklassen 28. onderzoeken mogelijkheden (toekomstige) bewoners in een vroeg stadium bij (de ontwikkeling van) hun woning en woonomgeving te betrekken

- op toplocaties voor het hogere segment; - In het middensegment; - grote(re) woningen in de betaalbare huur en het middensegment voor mensen met kinderen - woon-werkwoningen in nieuwbouw of door ombouw van kantoorlocaties/bedrijfspanden- van aanpasbare woningen in alle segmenten, zowel huur als koop; - van zorgwoningen. - betaalbare woningen - in het middensegment - aanpasbare woningen - zorgwoningen - grote woningen - jongerenwoningen

Nieuwbouw

Bijlage 1. Doorrekening woningtoewijzing en prijsklasse bij 6% mutatie per jaar Uitgangspunten doorrekening Woningvoorraad 2007 Corporatievoorraad Particuliere huurwoningen Eigenaar-bewoners Mutatiegraad huurwoningvoorraad

1

19.453 11.692 3.961 3.800 6%

Inzet aanbiedingsafspraken Westerpark heel goedkoop 35% 2,10% goedkoop 35% 2,10% betaalbaar 20% 1,20% dure huur 10% 0,6% 6% 100% 1 In de doorrekening wordt uitgegaan van een gelijke mutatie voor alle soorten woningen. Ook wordt uitgegaanvan vergelijkbare aanbieding van alle vrijkomende huurwoningen, mede omdat de afmetingen van de woningen een duurdere huurprijs vaak toch niet toestaan

Aanbiedingen tot 2012 en 2020 (6% mutatie per jaar na verkoop uit huur) Aanbiedingen tot en met 2012 in verschillende segmenten bestaande bouw heel goedkoop 1.526 20% primaire doelgroep 1.526 20% secundaire doelgroep 872 11% duurdere huur 436 6% koop 3.349 43% Totaal 7.709 100%

Aanbiedingen tot 2020 inclusief Houthaven voltooid 2 Bestaande bouw Nieuwbouw HH Totaal heel goedkoop 3.748 233 3.981 20% primaire doelgroep 3.748 233 3.981 20% secundaire doelgroep 2.142 133 2.275 12% duurdere huur 1.071 0 1.071 5% 3 Koop 7.041 1.400 8.441 43% Totaal 17.750 1.999 19.749 100%

2

uitgaande van 2.000 te realiseren woningen. Woningen in Houthaven slechts één keer aangeboden. Voorgestelde verdeling over koop- en huurpijzen is gebaseerd op de behoefte aan een ongedeelde stad, deze woonvisie en stedelijke afspraken. Voor realisatie is de medewerking van ontwikkelaars nodig. Ook is nog onduidelijk of voorgestelde verdeling over koop- en huurpijzen financierbaar is. 3 Dit kan ook dure huur zijn. Of een ontwikkelaar in de vrije sector woningen verkoopt of duur verhuurd is niet aan het stadsdeel. Wat wordt er aangeboden in de verschillende jaren tot en met 2020? heel goedkoop primaire doelgroep secundaire doelgroep duurdere huur aanbod koop 2008 323,57 323,57 184,90 92,45 702,7 2009 313,91 313,91 179,38 89,69 730,3 2010 304,25 304,25 173,86 86,93 757,9 2011 294,59 294,59 168,34 84,17 572,5 2012 289,40 289,40 165,37 82,69 585,32 2013 284,26 284,26 162,43 81,22 443,02 2014 282,41 282,41 161,38 80,69 448,3 2015 280,56 280,56 160,32 80,16 453,58 2016 278,71 278,71 159,26 79,63 458,86 2017 276,86 276,86 158,21 79,10 464,14 2018 275,02 275,02 157,15 78,58 469,42 2019 273,17 273,17 156,10 78,05 474,7 2020 271,32 271,32 155,04 77,52 479,98 Totaal 3748,02 3748,02 2141,72 1070,86 7040,72

Doorrekening woningvoorraad in verschillende inkomenssegmenten 4

Doorrekening van woningvoorraad die aan verschillende inkomensklassen verhuurd wordt 2007, 2012 en 2020 2007 2012 2020 8 Percentage Bestaande voorraad Percentage Bestaande voorraad Percentage Bestaande voorraad HH 7 heel goedkoop 4.174 21,5% 3.980 20,5% 4.040 233 19,9% primaire doelgroep 4.174 21,5% 3.980 20,5% 4.040 233 19,9% secundaire doelgroep 4.174 21,5% 3.430 17,6% 2.969 133 14,5% 5 hogere inkomens huur 3.131 16,1% 2.390 12,3% 1.870 0 8,7% 6 9 Koop 3.800 19,5% 5.672 29,2% 6.533 1.400 37,0% 19.453 100,0% 19.452 100,0% 19.452 1.999 100,0% 4 de verdeling van de cijfers huurvoorraad over de verschillende inkomensgroepen berust op een schatting. Een afwijking van deze cijfers zal dan ook gevolgen hebben voor de totale doorrekening. 5 de totale voorraad huur in Westerpark behoort bijna in het geheel tot de kernvoorraad-plus. Deze hogere inkomens in de huurvoorraad betreffen dus met name scheefwoners. 6 de meeste koopwoningen zullen gezien de geringe afmetingen tot de voor middeninkomens bereikbare voorraad horen 7 inclusief 200 jongerenwoningen 8 uitgaande van 2.000 te realiseren woningen die slechts één keer worden aangeboden. Voorgestelde verdeling over koop- en huurpijzen is gebaseerd op de behoefte aan een ongedeelde stad, deze woonvisie en stedelijke afspraken. Voor realisatie is de medewerking van ontwikkelaars nodig. Ook is nog onduidelijk of voorgestelde verdeling over koop- en huurpijzen financierbaar is. 9 Dit kan ook dure huur zijn. Of een ontwikkelaar in de vrije sector woningen verkoopt of duur verhuurd is niet aan het stadsdeel.


29

Bijlage 2. Kerncijfers Gegevens Bureau onderzoek en statistiek, gemeente Amsterdam, januari 2007 Dichtheden bevolkingsdichtheid 2 (inwoners/km land) woningdichtheid 2 (woningen/km land) gemiddelde woningbezetting

Amsterdam

Westerpark

4.457

11.353

2.275

6.484

Huishoudens naar typen alleenstaand

1,75

1,96

Amsterdam 222.273

55%

13.431

64%

stel zonder kinderen

79.945

20%

3.407

16%

stel met kinderen

61.992

15%

2.227

11%

eenoudergezin

38.498

9%

1.708

8%

4.349

1%

183

1%

407.057

100%

20.956

100%

overig Bevolking naar leeftijdsgroepen 0- 4 jaar

Amsterdam

totaal

Westerpark

Westerpark

45.432

6,1%

1.798

5,3%

Bevolkingssamenstelling

Amsterdam

5-19 jaar

110.047

14,8%

4.099

12,0%

mannen

365.872

49,2% 17.063

50,1%

20-34 jaar

193.616

26,1%

10.492

30,8%

vrouwen

377.232

50,8% 16.996

49,9%

35-49 jaar

187.286

25,2%

9.855

28,9%

niet-westerse allochtonen

256.258

34,5%

9.792

28,8%

50-64 jaar

123.134

16,6%

5.239

15,4%

westerse allochtonen

104.742

14,1%

5.343

15,7%

65 jaar e.o.

83.589

11,2%

2.576

7,6%

autochtonen

382.104

51,4% 18.924

55,6%

743.104

100,0%

34.059

100,0%

totaal

743.104

totaal Woningvoorraad naar eigendom eigenaar/bewoner sociale verhuur

100,0% 34.059 100,0%

93.074

24,5%

3.800

19,5%

Woningvoorraad Amsterdam Westerpark naar aantal kamers 1+2 kamers 113.153 29,8% 10.110 52,0%

191.215

50,4%

11.692

60,1%

3 kamers

95.013

25,0%

3.961

20,4%

379.302

100,0%

19.453

100,0%

4 kamers 5 en meer kamers (+ onbekend) totaal

Amsterdam

particuliere verhuur totaal

Westerpark

Westerpark

134.601

35,5%

6.036

31,0%

95.024

25,1%

2.630

13,5%

36.524

9,6%

678

3,5%

379.302

100,0%

19.454

100,0%

Gegevens steekproefonderzoek Wonen in Amsterdam, 2005 Inkomensgroepen (netto maandinkomen) alleenstaanden tot 1.120 euro, primaire doelgroep meerpersoonshuishoudens tot 1.540 euro lage middeninkomens tot 1.930 euro

Westerpark

Amsterdam

42%

35%

28%

24%

hoge middeninkomens tot 1,5x modaal 1.930-2.500 euro

13%

15%

meer dan 1,5x modaal

17%

25%

100%

99%

meer dan 2.500 euro

totaal Kernvoorraad+ als percentage van totale woningvoorraad Westerpark Amsterdam

74% 58%

In welk segment vinden de verschillende inkomensgroepen een woning primaire doelgroep Kernvoorraad-plus Andere huur Koop

lage middeninkomens

hoge middeninkomens

Hogere inkomens

Westerpark

52%

30%

11%

Amsterdam

52%

29%

12%

7%

Westerpark

46%

18%

20%

16%

Amsterdam

7%

27%

24%

20%

28%

Westerpark

8%

27%

19%

47%

Amsterdam

7%

16%

18%

59%

Netto huurquote (deel van inkomen dat besteed wordt aan huur) 0-15% 15-25% Westerpark 23% 43% Amsterdam 18% 44%


25-35%

>35% 21% 24%

14% 15%

30

Opleidingsniveau Lager onderwijs Westerpark Amsterdam

18% 17%

Tevredenheid met buurt Oordeel Oordeel eigen buurt woning

Lager middelbaar 15% 20%

Oordeel woningen in de buurt

Hoger middelbaar 32% 31%

Oordeel onderhoud woningen

HBO/WO 35% 32%

Betrokkenheid Veiligheid buurt overdag

Veiligheid 's nachts

Amsterdam

7,1

7,2

6,7

6,6

5,7

7,9

6,7

Westerpark

7,2

7,1

6,5

6,4

5,9

8,2

7,1

Waarom ben u hier komen wonen (recent verhuisden)

Westerpark Amsterdam

Vanwege woning en buurt 47% 39%

Vanwege buurt

25% 24%

3% 5%

Verhuisgeneigdheid Wil binnen 2 jaar verhuizen Westerpark 27% Amsterdam 25%

Geen van beiden 25% 31%

Wil wellicht binnen 2 jaar verhuizen 34% 30%

Locatievoorkeur verhuisgeneigden Wil binnen eigen stadsdeel blijven Westerpark 49% Amsterdam 55%

Niets ingevuld

Wil naar ander stadsdeel 16% 20%

1% 2%

Wil niet verhuizen 39% 45%

Geen voorkeur 29% 18%

Weet niet 6% 6%

Woning te duur

Vanwege woning

21%

12%

13%

7%

12%

7%

8%

15%

13%

13%

11%

7%

7%

6%

4%

Sloop

Parkeervoorzieningen

18%

16%

Voorzieningen (winkels, scholen etc.)

Verandering werk/studie

17%

16%

Woning te groot

Sfeer in de buurt

20%

18%

Lawaai, stank, verkeersdrukte, vervuiling

17%

21%

Woningtype

19%

23%

Overlast van de buren

22%

23%

Verandering in gezin

20%

28%

Anders

22%

60%

Kwaliteit woning

47%

Westerpark

Geen tuin/balkon

Amsterdam

Woning te klein

Teveel trappen

Belangrijkste verhuisreden

Woningmarktrapportage NVM: vierkante meterprijs appartementen Zuidoost Oud-Zuid Westerpark Centrum Baarsjes Oost WGM Bos en lommer Zeeburg Zuideramstel GeuzenveldSlotermeer Osdorp Slotervaart Noord Oud-West Amsterdam

4e kwartaal 2004 4e kwartaal 2005 4e kwartaal 2006 4e kwartaal 2007 stijging € 1.812 € 1.725 € 1.979 € 2.922 € 3.152 € 3.342 € 3.832 € 4.367 € 2.824 € 2.935 € 3.392 € 3.858 € 3.263 € 3.616 € 3.849 € 4.453 € 2.621 € 2.649 € 2.939 € 3.558 € 2.601 € 2.772 € 2.983 € 3.517 € 2.217 € 2.260 € 2.588 € 2.955 € 2.594 € 2.753 € 3.059 € 3.248 € 2.771 € 3.056 € 3.350 € 3.410 € 2.304 € 1.944 € 2.007 € 2.102 € 1.890 € 2.051 € 2.056 € 2.116 € 2.174 € 2.207 € 2.215 € 2.422 € 1.918 € 2.020 € 2.007 € 2.113 € 3.078 € 3.252 € 3.647 € 3.338 € 2.767 € 2.861 € 3.170 € 3.586


61,3% 38,5% 36,6% 36,5% 35,7% 35,2% 33,3% 25,2% 23,1% 18,5% 12,0% 11,4% 10,2% 8,4% 29,6%

31

Bijlage 3. Relevante verwante nota’s Stadsdeelnota’s • • • • • • • • • • • • •

de waterkaart Westerpark 2007 beleid voor nieuwe ligplaatsen De complexmatige aanpak De nieuwe complexmatige aanpak Aanvullende kwaliteitseisen complexmatige aanpak Visie op het verkoopbeleid van huurwoningen uit juni 2002 Beleidsplan Spaarndammerbuurt Toekomstvisie Westerstaatsman Startnotitie Frederik Hendrikbuurt, Plan van aanpak Fannius Scholtenbuurt Plan van aanpak Zeeheldenbuurt Voortgang verkoop corporatiewoningen in Westerpark Prestatieafspraken Wijksteunpunt Wonen Westerpark 2007-2008

Stedelijke nota’s • • • • • • • • • •

Wonen in de Metropool, woonvisie Amsterdam tot 2020, inspraakversie december 2007 Beleidsovereenkomst Wonen, januari 2008 Bouwen aan de stad, november 2006 Convenant woonservicewijken Kadersafspraken sociale plannen bij sloop en verbetering (december 2007) Convenant splitsen en verkoop 2008-2016 (december 2007) Tweede convenant verkoop 2002-2007 Basiskwaliteit Woningbouw Amsterdam 2005 Convenant Wijksteunpunten Wonen 2007-2008 Woonservicepact

Achtergrondinformatie •

• • •

Wonen in Amsterdam 2005, Dienst Wonen (gemeente Amsterdam) en Amsterdamse Federatie van woningcorporaties Stadsdelen in cijfers 2007, Bureau onderzoek en statistiek (gemeente Amsterdam) Jaarboek Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties 2006 Woningmarktrapportage Amsterdam, Gerard W. Bakker & Partners b.v., 1e en 4e kwartaal 2007


32

WOONVISIE WESTERPARK

Recommend Documents