Weg met de onrendabele top 26-8-2014 Terwijl wachtlijsten voor huurwoningen oplopen, nemen de investeringsmogelijkheden van corporaties af. Slimme manieren om goedkoper en liefst zonder onrendabele top te bouwen, zijn nodig. Een voor de hand liggende mogelijkheid wordt nogal eens vergeten: bouw niet nieuw, maar verbouw een bestaand pand. Jutphaas Wonen kocht een kantoorgebouw en verbouwde dat tot 25 betaalbare woningen voor jongeren en starters. Margaret Zeeman, directeur-bestuurder van de Nieuwegeinse woningcorporatie, geeft tekst en uitleg. Tekst Sander Gelinck, id&dn | landelijk expertteam (kantoor)transformatie
Een trapwoning aan de Brinkwal in Nieuwegein, ontwikkeld in een kantoorpand.
1
Begin dit jaar verscheen een persbericht van Woonbron. Deze woningcorporatie meldde dat dit jaar 33 sociale huurwoningen worden gebouwd zonder onrendabele top. Prachthuizen, mogelijk gemaakt door een lagere gemeentelijke grondprijs en een sobere uitvoering. Het bericht, dat eindigde met de wens ‘dat anderen deze werkwijze overnemen zodat nieuwbouw weer op gang komt’, werd opgepikt door alle vastgoedjournaals en zelfs het FD. Het illustreert de zoektocht van corporaties om in de toekomst minder onrendabel te bouwen, maar onderstreept ook dat de sector blijkbaar nog altijd in nieuwbouw denkt. Volgens Margaret Zeeman, directeur-bestuurder bij Jutphaas Wonen, is transformatie interessanter dan nieuwbouw. “En dan hoef je de huurprijzen echt niet te maximeren. Wij verhuren het transformatieproject aan de Brinkwal gewoon voor 75% van de maximaal redelijke huur.”
Genoegen met laag rendement
Brinkwal 7, Nieuwegein
De transformatie tot 25 betaalbare Als de Stichting Opleidingsfonds SVGB in 2010 naar Utrecht woningen aan de Brinkwal in verhuist, komt het kantoorgebouw aan de Brinkwal leeg. In Nieuwegein, gebeurde volgens het idee 2011 voert het Transformatieteam een haalbaarheidsstudie uit en maakt een plan voor 25 grondgebonden woningen. Daarbij van legolisering en keuzevrijheid voor de wordt 100% van het bestaande casco hergebruikt. Door huurders. April dit jaar startte de toevoeging van nieuwe installaties en domotica kunnen zeer corporatie de verbouwing van een duurzame woningen (energielabel A+) worden gerealiseerd. tweede kantoorgebouw aan de Jutphaas Wonen besteedt de verbouwing aan op basis van Einsteinbaan naar vijftig woningen, en een uitvraag op hoofdlijnen met een maximum kostenniveau. een derde project in de gemeente is in Selectie vindt plaats op prijs én kwaliteit en vier bouwers doen voorbereiding. “Het verlies zit natuurlijk een voorstel. De aanbiedingen verschillen niet veel in bij de belegger, de eigenaar van dat verbouwkosten en het onderscheid in kwaliteit geeft de kantoor. Wij zeggen tegen hem dat we doorslag. TransVorm wint de aanbesteding en de hebben uitgevonden hoe je zo’n kantoor omgevingsvergunning wordt binnen veertien weken verleend. De bouwfase van het project start begin februari 2013; in efficiënt verbouwt”, zegt Zeeman over het augustus van dat jaar ontvangen de huurders de sleutels. gerealiseerde project. “Dat hoeft niet Bewoners krijgen een woning op maat met geprefabriceerde meer te kosten dan ongeveer €700 per elementen. 2 m exclusief btw. Er komen nog wat kosten bij voor leges en bouwaanvraag. Vervolgens reken ik ze voor wat mijn huurders kunnen betalen en ik meld dat ik als corporatie genoegen neem met een heel laag rendement. Veel lager dan zij zelf of een particuliere verhuurder zouden doen. Ik zeg ook dat ik er niet op wil toeleggen. Uiteindelijk blijft er onderaan de streep dit bedrag over voor het pand. Het is gewoon residueel rekenen. Als de eigenaar dat te weinig vindt, prima, dan stap ik naar zijn buurman. Met een kantorenleegstand van 30% zijn er in Nieuwegein kansen genoeg.”
De markt uitdagen Nieuwegein stond jarenlang in de top tien van gemeenten met veel leegstand. De afgelopen jaren zijn echter veel panden getransformeerd. Hebben die beleggers nog steeds geen alternatieven? Zeeman: “Er is veel getransformeerd, maar 30% leegstand is niet zomaar weg. Ik draai het overigens om. In een markt met 30% leegstand mag je als belegger blij zijn dat je kantoor geschikt is om te transformeren. In andere steden, ook als de leegstand daar minder groot is, is de onderhandelingspositie niet slechter. Er zijn gewoon panden te veel. Dat is de werkelijkheid en die begrijpen de meeste beleggers heel goed. Ik heb tegenwoordig binnen twee minuten door of een belegger nog in 2006 leeft of snapt dat de tijden zijn 2
Onderzoek transformatieprojecten Recent onderzoek in opdracht van het ministerie van BZK gaat in op de financiële kant van tien transformatieprojecten. In de analyse worden projecten van corporaties en enkele van commerciële partijen meegenomen. De corporaties uit het onderzoek investeren onrendabel, van €40.000 per woning in Arnhem (Janspoort) tot meer dan een ton in een Rijksmonument (Zaanse Jedelooschool). De projecten verschillen sterk en zijn daardoor niet makkelijk vergelijkbaar. Opvallend is wel dat de twee commerciële partijen in het onderzoek aangeven wél volledig uit de kosten te komen. Als verklarende oorzaken daarvoor noemt de analyse dat corporaties lastiger gebouwen aanpakken (monumenten, wonen boven winkels), lagere huurprijzen berekenen dan commerciële partijen, en in enkele projecten ook verlieslatende functies realiseren (atelierruimte). Uit het onderzoek blijkt ook dat in het verleden soms zonder onrendabele top kon worden getransformeerd.
veranderd. Daar hoort wel bij dat je zelf ook eerlijk en transparant bent. Wij laten zien hoe we rekenen en dat we er zelf niet aan verdienen. Zo weet iedereen waar hij aan toe is. We gaan niet maanden onderhandelen en we kopen het gebouw pas als er een onherroepelijke omgevingsvergunning is. Op die manier hebben we die twee gebouwen aangekocht.” Ook de verbouwing van het Brinkwal-project is anders georganiseerd. “Het eerste wat je moet doen, is zorgen dat de prijs van de aannemer vaststaat. Dat doen we door de uitvraag slim te organiseren. Wij maken tegenwoordig niet zelf een plan, maar dagen meerdere marktpartijen uit met een goed idee te komen. Jutphaas geeft aan wat het maximaal mag kosten. Daarin zijn we niet uniek, maar het werkt super. Er wordt aantoonbaar meer kwaliteit geleverd voor dezelfde prijs, zoals een A+-label terwijl A was gevraagd.”
De woningen zijn met 60 m2 niet heel groot. “Maar ze zijn wel heel efficiënt over twee lagen. En hét cadeau in dit gebouw is natuurlijk de plafondhoogte”, vindt Zeeman. “Waar vind je nou een plafondhoogte van 3,5 m in nieuwbouw? Voordeel van deze manier van aanbesteden is bovendien dat een tafel vol mensen ontstaat die denken in oplossingen, niet in belemmeringen. Onze uitvraag bestond uit twee A4’tjes in plaats van een bestek van 600 bladzijden. Dat alleen al creëert vertrouwen en energie. Het resultaat was een concept waarin huurders zelf hun woning mochten samenstellen uit een soort legoblokken. Dat soort creativiteit moet je uit de markt halen.”
Jongelui denken mee
Een bewoonster in haar ingerichte woning aan de Brinkwal. Jongeren kregen de kans mee te denken over de indeling.
Een vraag die rijst, is of het nodig is om iets in het beheer te organiseren, wil een woning zonder onrendabele top worden verhuurd. “Nee hoor. Jutphaas doet gewoon al het onderhoud en beheer”, reageert de directeur-bestuurder. “Die jongelui hebben we vanaf het begin laten meedenken en zijn heel prijsbewust. We hebben ze aangeboden om hen het gemeenschappelijke groen te laten onderhouden. Ze wilden weten wat hen dat oplevert, maar vonden dat ‘voor die paar euro’ Jutphaas het mocht doen. Dat is me sowieso opgevallen: de jongelui snappen heel goed dat kwaliteit geld kost. Dus een voorportaaltje dat geld kost en de woonkamer minder groot maakt? Heeft niemand voor gekozen. Ook zeggen ze wat ze vinden. Zo had 3
de aannemer chique wandafwerking met een nerf voorgesteld. Dat was er zo uit, ze willen het liever gewoon strak. En het was nog goedkoper ook.”
Verhuren zonder onrendabele top
De onrendabele top
Het klinkt heel simpel. Het is een kwestie van goed onderhandelen met eigenaar en aannemer en de huurders erbij betrekken. Iedereen kan het. “En een meedenkende gemeente, dat is ook belangrijk. Maar dat zit hier wel goed”, verklaart Zeeman. “Nieuwegein heeft in twee jaar tijd bijna tien kantoren verbouwd. De gemeente heeft een duidelijke visie voor de kantoren. Ik denk dat elke gemeente graag dit soort projecten wil en het ook kan oppakken zoals Nieuwegein. De berekening is heel simpel: als de stichtingskosten tussen €110.000 en €140.000 liggen, kunnen wij het als corporatie exploiteren zonder onrendabele top. Uiteindelijk is de kracht van corporaties niet dat ze eindeloos onrendabel kunnen investeren, maar dat ze met een laag rendement genoegen nemen.”
Corporaties maken verlies op bijna elke woning die ze nieuw bouwen. De inkomsten uit verhuur zijn niet voldoende om alle kosten te voldoen. Het verlies dat wordt berekend over de hele levensduur, heet de onrendabele top. Deze moet als verliespost worden geboekt op het moment dat grond of gebouw wordt gekocht. Over de onrendabele top bestaat veel onduidelijkheid. Feit is dat hij de afgelopen vijftien jaar enorm is toegenomen, van gemiddeld €15.000 in 2000 tot meer dan €60.000 in 2010 (RIGO in Tijdschrift voor de Volkshuisvesting, 2011). Uitschieters tot meer dan een ton onrendabel per woning komen ook voor. De belangrijkste verklaring voor de stijging is dat nieuwe woningen de afgelopen 25 jaar drie keer zo duur zijn geworden, terwijl de huren veel minder hard zijn gestegen. De kostenstijging wordt veroorzaakt door inflatie en hogere eisen die aan woningen worden gesteld. Huurders en verhuurders stellen hogere eisen, maar ook de wetgever heeft flink opgeplust via bijvoorbeeld het Bouwbesluit.
De uitvoering van dit soort projecten gaat niet altijd even gemakkelijk, geeft Zeeman aan. “Die is soms lastig: je moet als opdrachtgever in eerste instantie minder doen, loslaten dat je alles zelf doet, luisteren en vervolgens slim verbinden. Dat laatste is misschien wel het moeilijkste, want mensen houden heel erg vast aan wat ze kennen. Ook wij leren nog elk project. Het leuke is dat jongeren kansen krijgen. De directeur van de aannemer vond de aanpak in eerste instantie vervelend, maar een van de jonge jongens zei dat hij het wel zag zitten. Hij werd meteen projectleider, heel goed van TransVorm om die kans te bieden. En het project staat er nu. Uiteindelijk zouden corporaties dat ook weer moeten leren: goed luisteren, de goede mensen bij elkaar brengen en dienstbaar zijn.” Kom 25 september naar het Werkatelier Herbestemmen en 8 oktober naar Renda on Tour Einsteinbaan. Lees verder op de volgende pagina.
4
25 september: Werkatelier Herbestemmen Op donderdag 25 september organiseren de VNG, Aedes en het Expertteam (kantoor)Transformatie een Werkatelier Herbestemmen voor jongeren, starters en spoedzoekers. Op het programma staan drie inspirerende recente projecten: Brinkwal Nieuwegein met bijzondere woningen voor jongeren, Bruishuis Arnhem, dat is heringericht tot sociaal bedrijfsverzamelgebouw met ruimte voor speciale doelgroepen, en Parentshouse IJburg, een schaars voorbeeld van woningen voor mensen in echtscheiding. De initiatiefnemers lichten de projecten toe en denken mee over hoe dergelijke projecten ook in andere gemeenten kunnen gerealiseerd, met de decentralisatie van rijkstaken in gedachten. Het Expertteam (kantoor)Transformatie is aanwezig voor advies en vragen over concrete projecten. 25 september 2014, 13.00 – 16.00 uur VNG kantoor, Nassaulaan, Den Haag Gratis toegang Programma en aanmelden via de website
8 oktober: Renda on Tour Einsteinbaan Renda on Tour bezoekt op 8 oktober de Einsteinbaan in Nieuwegein, waar vijftig huurappartementen in de sociale huurklasse worden gerealiseerd in een voormalig kantoorgebouw. Bijzonder aan het project is dat de toekomstige bewoners vanaf het begin meedenken over hun woningen. Jutphaas Wonen wil namelijk woningen bouwen die voldoen aan de verwachting van de starters die er gaan wonen. In de klankbordgroep praten en denken om die reden tien woningzoekenden mee, samen met corporatie en aannemer, over het ontwerp en indeling van de woningen. Als tegenprestatie krijgen deze leden gegarandeerd een woning in het complex, mits zij voldoen aan de voorwaarden. In de woningen wordt gewerkt met prefab elementen (doos-in-doos-concept) voor een complete keuken en badkamer. Met deze elementen van Faay Prefab Products B.V. wordt binnen de bestaande gebouwstructuur een woning gevormd. De kant-en-klare units zijn seriematig in de Faay-fabriek gemaakt, inclusief ingebouwde leidingen en elektra. Dit plug-and-play-principe zorgt ervoor dat ook in een bestaand kantoorpand appartementen kunnen komen. Ook geeft het bewoners de kans om na te denken over hoe de elementen in de woning gaan worden gekoppeld. Kom transformatie Einsteinbaan met eigen ogen aanschouwen op woensdag 8 oktober en wissel van gedachten met de betrokken projectpartners. Aanmelden kan via Renda.
5
