Výstavbový projekt životní cyklus Doc.Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D.
[email protected]
14.10.2013
Výstavbový projekt = komplexní, jedinečný, konečný proces přeměny myšlenky dané v investičním záměru v provozuschopnou stavbu, která je prostředkem k dosažení finálního cíle projektu.
Životní cyklus výstavbového projektu • předinvestiční (přípravná) fáze – od první myšlenky na investici do stavby přes rozhodování o optimální variantě projektu do rozhodnutí, zda se v projektu bude či nebude pokračovat, • investiční fáze : – investiční příprava – do zadání dodavatelům realizace stavby, – realizační příprava – do zahájení prací na staveništi, – realizace(zhotovení) stavby na staveništi – do ověření všech funkcí stavby a zaškolení uživatelů či personálu provozovatele a uvedení stavby do provozu,
• fáze užívání (provozování) nebo též ukončování – po dokončení stavby probíhá ověření provozní spolehlivosti stavby a vyhodnocení 14.10.2013
14.10.2013
Životní cyklus stavby • • • •
předinvestiční fáze investiční fáze provozní fáze fáze likvidace Fáze Předinvestiční
• vznik myšlenky • rozhodnutí o realizaci záměru
14.10.2013
Investiční
Provozní
• plánování záměru
• užívání stavby
• realizace záměru zakončená kolaudačním souhlasem nebo ohlášením
• rozhodnutí o likvidaci stavby
Likvidace • fyzické odstranění stavby
I. Předinvestiční fáze • Předběžná studie proveditelnosti (Pre-feasibility study), • Studie proveditelnosti (Feasibility study), • Studie příležitostí (Opportunity study), • ... analýzy trhu, analýza nákladů a přínosů (Cost-Benefit analysis) apod.
14.10.2013
Opportunity Study (Studie příležitostí) • definuje možné ekonomicky výnosné příležitosti • výstupem studie příležitostí je soubor potenciálních investic • důvodem k vyřazení projektu může být jeho vysoké riziko nebo nízká ziskovost, obvykle také vysoká kapitálová náročnost • studie příležitostí obsahuje o každé z potenciální investičních možností pouze základní informace a odhady.
14.10.2013
Prefeasibility Study (Předběžná studie proveditelnosti) • strategie projektu, technické a technologické řešení, marketingové pojetí, lokalizace a velikost (kapacita) projektovaného provozu, personální a organizační uspořádání, harmonogram realizace. • variantní řešení a jejich ekonomické dopady jsou kvantifikovány do podoby finančních toků. • na základě předběžné studie proveditelnosti by se měl investor rozhodnout, zda uvolní další finanční a jiné zdroje na dopracování detailní studie proveditelnosti nebo zda přípravné práce na projektu zastaví.
14.10.2013
Feasibility study (Studie proveditelnosti) 1. 2. 3.
4.
Úvodní informace Stručné vyhodnocení projektu - zásadní závěry vyplývající ze zpracované Studie proveditelnosti, například v tabulce uvedené zásadní ukazatele a jejich hodnoty Stručný popis podstaty projektu a jeho etap - název, smysl a zaměření projektu, služby a produkty poskytované projektem, řešený problém, investor (resp. vlastník, provozovatel) projektu, kapacita (velikost) projektu, lokalizace, etapy, variantní zpracování, apod. Analýzy trhu, odhad poptávky, marketingová strategie a marketingový mix - popis všech marketingových aspektů projektu - potřeby finálních uživatelů a konkurenceschopnost výstupů projektu.
14.10.2013
Feasibility study (Studie proveditelnosti) 5. 6.
7.
8.
Analýzy trhu, odhad poptávky, marketingová strategie a marketingový mix Management projektu a řízení lidských zdrojů - plán a uspořádání problémů souvisejících s otázkou samotného managementu projektu, tzn. veškeré plánování, organizování, řízení a kontrola všech procesů, organizačních jednotek a veškerých lidských zdrojů. Technické a technologické řešení projektu – podstatné technické a technologické aspekty projektu, jako je zvolená technologie, technické parametry jednotlivých zařízení, výhody a nevýhody těchto předpokládaných řešení, vyplývající technická rizika, potřebné energetické a materiálové toky, údaje o životnostech jednotlivých zařízení, potřebné údržbě a nákladnosti oprav, změny v provozní náročnosti vlivem opotřebení apod. Dopad projektu na životní prostředí – výčet veškerých kladných i negativních vlivů plynoucích z realizace projektu v jeho jednotlivých etapách
14.10.2013
Feasibility study (Studie proveditelnosti) 9.
Zajištění investičního majetku - vymezení struktury dlouhodobého majetku, určení výše investičních nákladů, servisní podmínky a případné znovupořízení, amortizační schéma apod. 10. Řízení pracovního kapitálu (oběžný majetek) - vymezení struktury a velikosti oběžného majetku, jaké druhy materiálu, nedokončené výroby, výrobků a zboží bude nutné skladovat a v jakých objemech, vzniklé pohledávky resp. krátkodobé závazky, náročnost projektu na držbu hotovostních prostředků a jejich řízení, 11. Finanční plán a analýza projektu - komplexní finanční zohlednění předchozích bodů. a) Základní kalkulace a analýza bodu zvratu b) Finanční plán - plán průběhu nákladů a výnosů, plánované stavy majetku a zdrojů krytí, plán průběhu cash flow (příjmů a výdajů).
14.10.2013
Feasibility study (Studie proveditelnosti) 12.
13. 14. 15. 16.
Hodnocení efektivity a udržitelnosti projektu - vyhodnocení projektu pomocí kriteriálních ukazatelů kalkulovaných z finančních toků (resp. nákladů, výnosů) - NPV, IRR, doba návratnosti, index rentability a finanční analýza projektu. Analýza a řízení rizik (citlivostní analýza) - vymezení největších zdrojů rizika v projektu, uvedení jejich pravděpodobností a opatření na jejich snížení, výsledky citlivostní analýzy. Harmonogram projektu - časový plán jednotlivých činností a fází projektu, začátky a konce činností, navazující a překrývající se činnosti. Závěrečné shrnující hodnocení projektu - výsledné posouzení projektu ze všech uvažovaných hledisek a vyjádření k realizovatelnosti a finanční rentabilitě projektu. Přílohy
14.10.2013
Cost-Benefit Analysis (Analýza nákladů a přínosů) • veřejně prospěšné projekty, • metodický postup, postupně zodpovídající základní otázku: „Co komu realizace investičního projektu přináší a co komu bere?“ • dopady akce jsou následně agregovány, převedeny na hotovostní toky a zahrnuty do výpočtu rozhodujících ukazatelů - na jejich základě lze rozhodnout o přínosnosti projektu pro společnost, • v případě srovnávání dvou nebo více projektů umožňuje stanovit jejich pořadí podle vypočtených ukazatelů nebo určit preferenci jednoho projektu před druhým.
14.10.2013
Činnost investora : • definuje cíle projektu a stanovuje strategii postupu, • zpracovává investiční záměr (scénáře nebezpečí a výpočet rizik), • stanovuje rozsah potřeb, kvalitativní standard a sestavuje s pomocí projektanta orientační stavební program (architektonická studie, studie stavby). Na základě stavebního programu se provádí odhad pořizovacích nákladů stavby, • zajišťuje vhodný pozemek, • stanovuje způsob organizace a řízení výstavbového projektu výběrem subjektů zúčastněných na projektu, určením jejich kompetencí a způsobu výměny informací, • způsob financování projektu z hlediska vlivu na očekávané výnosy - součástí studie proveditelnosti. 14.10.2013
Pořizovací náklady Náklady na projektové práce, inženýrské činnosti a průzkumné práce Náklady na stavební objekty Vedlejší náklady spojené s umístěním stavby Ostatní investice (pozemek) Náklady na provozní soubory Náklady na stroje, zařízení a inventář Ostatní náklady Provozní náklady na přípravu a realizaci stavby Rezerva na rizika Pořizovací náklady celkem 14.10.2013
Výše nákladů [Kč]
Předinvestiční fáze - shrnutí Smyslem předinvestiční fáze je definovat účel a cíle projektu včetně zpracování potřebné dokumentace v takové míře podrobnosti, aby byla jasným podkladem pro činnosti ve fázi investiční. V předinvestiční fázi je ještě mnoho neznámých, které musí být pouze odhadnuty a v dalším průběhu projektu zpřesněny.
14.10.2013
II. Investiční fáze - plánování • průzkumy (inženýrsko-geologický průzkum, hydrogeologický průzkum, stavebně historický průzkum, stavebně technický průzkum), • zajištění pozemku (nákupem nebo pronájmem, tzn. uzavření kupní nebo nájemní smlouvy, žádost o vklad do Katastru nemovitostí), • výběr inženýringové společnosti, • výběr projektanta, • dokumentace pro územní řízení a projednání v rámci územního řízení, získání územního rozhodnutí nebo souhlasu, • dokumentace pro stavební povolení a projednání ve stavebním řízení, získání stavebního povolení. 14.10.2013
II. Investiční fáze - příprava realizace • zadávací dokumentace, • výběr zhotovitele (výběrové řízení nebo přímé oslovení investorem, smlouva o dílo), • dokumentace pro provedení stavby.
14.10.2013
Projektování, příprava - Shrnutí Smyslem této etapy je konkretizovat koncepci z předinvestiční fáze, zpracovat příslušnou projektovou dokumentaci stavby, získat stavební povolení, uzavřít potřebné smlouvy a tak umožnit zahájení realizace stavby.
14.10.2013
II. Investiční fáze - vlastní realizace • předání a převzetí staveniště, • realizace stavebních objektů (dokumentace pro změnová řízení, stavební deník), • autorský dozor, technický dozor investora • controlling stavby • předání a převzetí stavby (protokol), • závěrečné vyúčtování (konečná faktura), • dokumentace skutečného provedení stavby, • zkušební provoz, • kolaudační souhlas nebo oznámení stavebnímu úřadu. 14.10.2013
Dokumentace v etapě realizace • stavební deník, • dokumentace jakosti (zkoušky, certifikáty a atesty), • protokoly prokazující dodržení parametrů daných projektem stavby, technickými normami a stavebním povolením (např. revizní zprávy elektrických zařízení, vodovodu, plynovodu, kanalizace, popřípadě protokoly o komplexních zkouškách), • podklady pro závěrečné vyúčtování stavby, • protokol o předání stavby, • dokumentace skutečného provedení stavby a fotodokumentace.
14.10.2013
Etapa realizace - shrnutí Smyslem etapy realizace je provést stavbu podle uzavřených smluv za stanovenou cenu, ve stanoveném čase a jakosti. Převzít ji plně funkční (ev. ověřenou zkušebním provozem) a získat kolaudační souhlas k užívání (provozování) stavby. Skončením zkušebního provozu nejen končí etapa realizace, ale i fáze investiční. Stavba je schopná běžného užívání.
14.10.2013
III. Provozní fáze • zabezpečování provozní spolehlivosti stavby prováděním údržby a obnovy za účelem zajištění optimálního fungování v průběhu celé životnosti,
• rekonstrukce nebo modernizace budovy
(rekonstrukcí uvedeme budovu do původního stavu, modernizací zvyšujeme její standard).
14.10.2013
Činnost investora • podmínky pro užívání stavby (provozní dokumentace – např. podmínky údržby a oprav stavby), • nabytí vlastnictví k nemovitosti vkladem do katastru nemovitostí, • uzavírání smluv s dodavateli energie, vody, plynu, služeb (ostraha, úklid, recepce) a mnohé jiné, • kontrola stavby v záruční lhůtě a odstraňují se reklamované závady, • vypořádávání vnějších a vnitřních finančních závazků výstavbového projektu (k peněžním ústavům, dodavatelům, projektantům), • archivace dokumentace projektu (dokumentace skutečného provedení stavby, stavební deník, smlouvy, faktury, aj.) 14.10.2013
Fáze užívání - shrnutí Smyslem fáze užívání je splnění poslání a účelu stavby, pro kterou byla budována. U komerčních projektů je cílem dosažení zisku a plánované rentability.
14.10.2013
předinvestiční fáze
investiční fáze
provozní fáze
křivka nákladů křivka možnosti ovlivnění výše nákladů včetně dalších vlastností produktu + riziko
14.10.2013
IV. Likvidace
• dokumentace a povolení k odstranění stavby, • uložení stavebních hmot na skládku nebo recyklace, • rekultivace území, případně úprava pro novou stavbu.
14.10.2013
