Vuistregels voor beheer, onderhoud en renovatie van gebouwgebonden installaties
Kostenindicatoren, levensduurkosten, onderhoudsbeleid en uitbesteding van onderhoud
Uitgave 2010 drs. K. van Olst
Inhoudsopgave Voorwoord 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8
Inleiding Doel van deze uitgave Nut en noodzaak van onderhoud Doelgroep van deze uitgave Definitie onderhoud Definitie kostenindicatoren Plaatsbepaling kostenindicatoren in de nazorgfase Rubricering kostenindicatoren Opzet van deze uitgave
15 15 15 16 17 18 18 19 19
2 2.1 2.1.1 2.1.2 2.1.3 2.1.4 2.1.5 2.1.6 2.1.7 2.1.8 2.1.9 2.2 2.3 2.4 2.4.1 2.4.2 2.4.3 2.4.4
Onderhoudsbegrippen Preventief onderhoud Inspecties Periodiek of dagelijks onderhoud Klein of verbruiksmateriaal Wisselonderdelen Risico-onderdelen Toestandsafhankelijk onderhoud Gebruiksafhankelijk onderhoud Groot onderhoud/revisie Vervangingsonderhoud Storingsonderhoud Achterstallig onderhoud Hergroeperingen en renovaties Verbouwingen Uitbreidingen Functionele aanpassingen Ingrijpende wijzigingen
22 22 23 23 24 25 25 25 25 26 26 27 27 27 28 28 29 29
2.5 Systemen voor onderhoud en beheer 2.5.1 Onderhoud Informatie Systeem 2.5.2 Onderhoud Beheer Systeem
29 30 30
3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8
Coderingen Opbouw NL-SfB Classificatiesysteem Codering elementen Codering locaties Codering onderhoudsactiviteiten Codering gebruikswijze installaties Toepasbaarheid coderingen Gebruikte coderingen Voorbeeld toepassing coderingen in onderhoudsplan
31 31 32 33 34 36 36 38 39
4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7
Afschrijvingspercentages Complete samengestelde installaties Werktuigbouwkundige installaties Elektrotechnische installaties Communicatie- en beveiligingsinstallaties Transportinstallaties Vaste inrichting Terreininstallaties
42 42 43 52 56 57 57 59
5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6
Onderhoudsactiviteiten en -intervallen Werktuigbouwkundige installaties Elektrotechnische installaties Communicatie- en beveiligingsinstallaties Transportinstallaties Vaste inrichting Terreininstallaties
60 62 91 96 100 103 108
6 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6
Kostenindicatoren preventief onderhoud Werktuigbouwkundige installaties Elektrotechnische installaties Communicatie- en beveiligingsinstallaties Transportinstallaties Vaste inrichting Terreininstallaties
111 120 128 131 132 133 133
7 7.1 7.2
Kostenindicatoren en energiebesparing bij renovatie Vervangen werktuigbouwkundige installaties Aanbrengen energiebesparende elektrotechnische voorzieningen
135 135 140
8 8.1 8.2 8.3 8.4 8.5
Energieverbruik per gebouwcategorie Woningen Kantoorgebouwen Onderwijsgebouwen Verpleeghuizen Ziekenhuizen
141 141 144 146 147 148
9 9.1 9.2 9.3
Verbruikskosten op elementniveau Luchtfilters in luchtbehandelingskasten Wateronthardinginstallaties Lampen
149 149 150 151
10 10.1 10.2 10.3 10.4
Bepalen terugverdientijd bij vervanging apparatuur Eenvoudige Terugverdientijd methode Actuele Waarde methode Integrale afweging bij systeemkeuze Rekenvoorbeelden
152 153 156 160 161
11 Levensduurkosten 11.1 Definitie levensduurkosten 11.2 Opbouw levensduurkosten 11.2.1 Investeringskosten 11.2.2 Instandhoudingskosten 11.3 Aspecten die de levensduurkosten beïnvloeden 11.4 Inventariseren systeemeisen bij renovatieplannen 11.5 Stappenplan voor keuze installatie met optimale levensduurkosten 11.6 Rekenvoorbeeld
166 166 167 167 167 170 171 172 172
12 12.1 12.2 12.3 12.4 12.5 12.6 12.7 12.8
178 178 178 179 181 182 183 182 183
Beleidsaandachtspunten voor installatiebedrijven Imago onderhoudsbranche verbeteren Zorgen voor goed opgeleid personeel Medewerkers slimmer en doelmatiger inzetten Onderhoudscontracten uitbreiden met energiebeheer Denken in toegevoegde waarde Werken aan voorspelbaar onderhoud Belang van renovatie en onderhoud onderkennen Expertise inzetten bij ontwerpen installatie-concepten
13 Onderhoudsbeleid van gebruiker/eigenaar 13.1 Onderhoudsbeleid is onderdeel van huisvestingsbeleid 13.2 Onderhoud gebouw heeft consequenties voor onderhoud installaties 13.3 Vastleggen beleidsuitgangspunten op drie niveaus 13.3.1 Strategisch niveau 13.3.2 Tactisch niveau 13.3.3 Operationeel niveau 13.4 Uitwerking beleid in onderhoudsplan
185 185 187 187 188 188 189 189
14 14.1 14.2 14.3 14.4 14.5
Stappen bij opstellen onderhoudsplan Stap 1. Inventariseren onderhoudsgevoelige elementen Stap 2. Classificeren en ordenen onderhoudsgevoelige elementen Stap 3. Bepalen onderhoudsbehoefte Stap 4. Maken definitieve planning voor uitvoering onderhoud Stap 5. Opstellen Meerjaren Onderhoud UitvoeringsPlan (©MOUP)
15 Uitbesteden van onderhoud 15.1 Voor- en nadelen van uitbesteding 15.2 Overwegingen bij keuze installatiebedrijf 15.3 Aanbestedingsprocedures 15.3.1 Openbare procedure 15.3.2 Niet openbare procedure, aanbesteding met voorafgaande selectie 15.3.3 Onderhandelingsprocedure met of zonder bekendmaking vooraf 15.3.4 Concurrentiegerichte dialoog 15.3.5 Onderhandse procedure 15.4 Selectieprocedure 15.4.1 Stap 1. Maken long list/verzamelen potentiële kandidaten 15.4.2 Stap 2. Opstellen selectiecriteria 15.4.3 Stap 3. Beoordelen bedrijven op grond van selectiecriteria 15.4.4 Stap 4. Vaststellen short list 15.5 Aandachtspunten bij opstellen onderhoudscontract 15.5.1 Te kiezen contractvorm 15.5.2 In contract op te nemen onderdelen Bijlagen
190 190 193 194 195 195 196 196 198 199 200 201 201 202 202 203 203 204 204 205 205 206 207 208
Inhoudsopgave tabellen Tabel 3.1 Tabel 3.2 Tabel 3.3 Tabel 3.4 Tabel 3.5 Tabel 3.6 Tabel 3.7 Tabel 3.8 Tabel 4.1 Tabel 4.2 Tabel 4.3 Tabel 4.4 Tabel 4.5 Tabel 4.6 Tabel 4.7 Tabel 4.8 Tabel 4.9 Tabel 4.10 Tabel 4.11 Tabel 4.12 Tabel 4.13 Tabel 4.14 Tabel 4.15 Tabel 4.16 Tabel 4.17 Tabel 4.18 Tabel 4.19 Tabel 4.20 Tabel 4.21 Tabel 4.22 Tabel 4.23
Indeling in elementgroepen volgens het NL-SfB Classificatiesysteem Uitgewerkt element van de elementgroep werktuigbouwkundige installaties Uitgewerkt element van de elementgroep elektrotechnische installaties Voorbeeld codering locaties Codering onderhoudsactiviteiten Codering gebruikswijze installaties Codering variant-elementgroepen werktuigbouwkundige installaties Codering variant-elementgroepen elektrotechnische installaties Afschrijvingspercentages complete samengestelde installaties Afschrijvingspercentages warmte-opwekkingsinstallaties met toebehoren Afschrijvingspercentages tegenstroomapparaten, boilers en vaten met toebehoren Afschrijvingspercentages pompen en compressoren met toebehoren Afschrijvingspercentages warmwaterbereidingstoestellen Afschrijvingspercentages koude-opwekkingssystemen en koelmachines Afschrijvingspercentages appendages in koelcircuits Afschrijvingspercentages verschillende leidingsystemen Afschrijvingspercentages radiatoren, vloerverwarming en luchtverhitters Afschrijvingspercentages ventilatie- en luchtbehandelingsinstallaties Afschrijvingspercentages warmtepompsystemen Afschrijvingspercentages regelsystemen Afschrijvingspercentages stroomopwekkings- en noodstroomsystemen Afschrijvingspercentages verdeelinrichtingen en onderdelen Afschrijvingspercentages bedrading en kabelsystemen Afschrijvingspercentages verlichtingsarmaturen Levensduur lampen (in branduren) Relatie tussen schakelgedrag gebruiker en levensduur lampen Afschrijvingspercentages communicatie- en beveiligingsinstallaties Afschrijvingspercentages transportinstallaties Afschrijvingspercentages automatische toegangsdeuren Afschrijvingspercentages vaste inrichting in bedrijfskeukens Afschrijvingspercentages sanitaire toestellen
32 33 33 34 35 36 38 39 43 44 45 45 46 47 48 49 50 51 52 52 53 53 54 55 55 56 56 57 57 58 58
Tabel 4.24 Tabel 4.25 Tabel 5.1 Tabel 5.2 Tabel 5.3 Tabel 5.4 Tabel 5.5 Tabel 5.6 Tabel 5.7 Tabel 5.8 Tabel 5.9 Tabel 5.10 Tabel 5.11 Tabel 5.12 Tabel 5.13 Tabel 5.14 Tabel 5.15 Tabel 5.16 Tabel 5.17 Tabel 5.18 Tabel 5.19 Tabel 5.20 Tabel 5.21 Tabel 5.22 Tabel 5.23 Tabel 5.24
Afschrijvingspercentages gevelreinigingsinstallaties 58 Afschrijvingspercentages terreininstallaties 59 Onderhoudsactiviteiten en -intervallen overdrukketels 62 Onderhoudsactiviteiten en -intervallen gasstraten voor atmosferische ketels 62 Onderhoudsactiviteiten en -intervallen gasbranders met gasstraat 63 Onderhoudsactiviteiten en -intervallen overdrukketels met oliebrander 64 Onderhoudsactiviteiten en -intervallen warmtewisselaars, heet water of stoom 64 Onderhoudsactiviteiten en -intervallen warmte-krachtinstallaties met gasmotor 65 Onderhoudsactiviteiten en -intervallen vuilwaterpompen, droge motor 66 Onderhoudsactiviteiten en -intervallen vuilwaterdompelpompen 66 Onderhoudsactiviteiten en -intervallen appendages in leidingsystemen 67 Onderhoudsactiviteiten en -intervallen drukverhogingsinstallaties 67 Onderhoudsactiviteiten en -intervallen wateronthardinginstallaties 68 Onderhoudsactiviteiten en -intervallen inbouwcirculatiepompen 68 Onderhoudsactiviteiten en -intervallen warmwaterboilers, direct, elektrisch 68 Onderhoudsactiviteiten en -intervallen warmwatertoestellen, direct, gasgestookt 69 Onderhoudsactiviteiten en -intervallen boilers, indirect, dubbele wand 69 Onderhoudsactiviteiten en -intervallen boilers, indirect, tapspiraal 70 Onderhoudsactiviteiten en -intervallen persluchtcompressoren 70 Onderhoudsactiviteiten en -intervallen centrifugaalpompen (koude) 71 Onderhoudsactiviteiten en -intervallen raamkoelers, splitsystemen en rooftopunits 72 Onderhoudsactiviteiten en -intervallen vloeistofkoelmachines, open model zuigercompressor 73 Onderhoudsactiviteiten en -intervallen vloeistofkoelmachines, semihermetisch gesloten zuigercompressor 74 Onderhoudsactiviteiten en -intervallen vloeistofkoelmachines, hermetisch gesloten zuigercompressor 75 Onderhoudsactiviteiten en -intervallen vloeistofkoelmachines, open model schroefcompressor 76 Onderhoudsactiviteiten en -intervallen vloeistofkoelmachines, semihermetisch gesloten schroefcompressor 77
Tabel 5.25 Onderhoudsactiviteiten en -intervallen vloeistofkoelmachines, open model centrifugaalcompressor Tabel 5.26 Onderhoudsactiviteiten en -intervallen vloeistofkoelmachines, semihermetisch gesloten centrifugaalcompressor Tabel 5.27 Onderhoudsactiviteiten en -intervallen luchtgekoelde condensors Tabel 5.28 Onderhoudsactiviteiten en -intervallen koeltorens Tabel 5.29 Onderhoudsactiviteiten en -intervallen absorptievloeistofkoelmachines (middel: 407C en organisch) Tabel 5.30 Onderhoudsactiviteiten en -intervallen absorptievloeistof koelmachines (middel: Lithium Bromide) Tabel 5.31 Onderhoudsactiviteiten en -intervallen centrifugaalpompen Tabel 5.32 Onderhoudsactiviteiten en -intervallen expansievaten met membraan Tabel 5.33 Onderhoudsactiviteiten en -intervallen expansie-automaten Tabel 5.34 Onderhoudsactiviteiten en -intervallen luchtverhitters, heet water en lagedrukstoom Tabel 5.35 Onderhoudsactiviteiten en -intervallen gasgestookte luchtverhitters Tabel 5.36 Onderhoudsactiviteiten en -intervallen dakafzuigventilatoren, centrifugaal Tabel 5.37 Onderhoudsactiviteiten en -intervallen kleine centrale ventilatie-units Tabel 5.38 Onderhoudsactiviteiten en -intervallen centrale afzuig-units, centrifugaalventilator Tabel 5.39 Onderhoudsactiviteiten en -intervallen luchtbehandelingskasten met filter-, verwarmings-, koeler- en bevochtigingssectie Tabel 5.40 Onderhoudsactiviteiten en -intervallen bevochtigingssecties met sproeiers Tabel 5.41 Onderhoudsactiviteiten en -intervallen stoombevochtigers, elektrisch gevoed Tabel 5.42 Onderhoudsactiviteiten en -intervallen inductie-units Tabel 5.43 Onderhoudsactiviteiten en -intervallen fancoil-units Tabel 5.44 Onderhoudsactiviteiten en -intervallen brandkleppen met servo-motor Tabel 5.45 Onderhoudsactiviteiten en -intervallen microbiologisch onderzoek en reiniging van ventilatie-units en luchtbehandelingskasten Tabel 5.46 Onderhoudsactiviteiten en -intervallen regelcomponenten Tabel 5.47 Onderhoudsactiviteiten en -intervallen aardingsinstallaties Tabel 5.48 Onderhoudsactiviteiten en -intervallen no-break units Tabel 5.49 Onderhoudsactiviteiten en -intervallen noodstroomaggregaten Tabel 5.50 Onderhoudsactiviteiten en -intervallen hoofdverdeelinrichtingen
78 79 80 80 81 82 83 83 83 84 84 85 85 86 87 88 88 89 89 90 90 91 92 92 93 94
Tabel 5.51 Tabel 5.52 Tabel 5.53 Tabel 5.54 Tabel 5.55 Tabel 5.56 Tabel 5.57 Tabel 5.58 Tabel 5.59 Tabel 5.60 Tabel 5.61 Tabel 5.62 Tabel 5.63 Tabel 5.64 Tabel 5.65 Tabel 5.66 Tabel 5.67 Tabel 5.68 Tabel 5.69 Tabel 5.70 Tabel 5.71 Tabel 5.72 Tabel 5.73 Tabel 5.74 Tabel 5.75 Tabel 6.1 Tabel 6.2 Tabel 6.3 Tabel 6.4 Tabel 6.5
Onderhoudsactiviteiten en -intervallen verdeelinrichtingen 94 Onderhoudsactiviteiten en -intervallen bliksemafleidingsinstallaties 95 Onderhoudsactiviteiten en -intervallen onderverdeelinrichtingen 95 Onderhoudsactiviteiten en -intervallen centrale noodverlichtingsinstallaties 96 Onderhoudsactiviteiten en -intervallen noodstroomarmaturen,decentraal 96 Onderhoudsactiviteiten en -intervallen communicatie- en beveiligingsinstallaties 97 Onderhoudsactiviteiten en -intervallen brandmeldinstallaties 97 Onderhoudsactiviteiten en -intervallen brandslanghaspels 98 Onderhoudsactiviteiten en -intervallen blusgasinstallaties 98 Onderhoudsactiviteiten en -intervallen handblusapparaten 99 Onderhoudsactiviteiten en -intervallen CO/LPG detectie-installaties 99 Onderhoudsactiviteiten en -intervallen sprinklercentrales 100 Onderhoudsactiviteiten en -intervallen liftinstallaties 101 Onderhoudsactiviteiten en -intervallen schaarhefplateaus 102 Onderhoudsactiviteiten en -intervallen roltrappen 102 Onderhoudsactiviteiten automatische (schuif)deuren en tourniquets 103 Onderhoudsactiviteiten en -intervallen automatische buitenzonwering 104 Onderhoudsactiviteiten bak-, braad- en kookgroepen 105 Onderhoudsactiviteiten vaatwasinstallaties 106 Onderhoudsactiviteiten en -intervallen vaste inrichting in bedrijfskeukens 107 Onderhoudsactiviteiten en -intervallen sanitaire toestellen 107 Onderhoudsactiviteiten en -intervallen gevelreinigingsinstallaties 108 Onderhoudsactiviteiten en -intervallen terreininstallaties 108 Onderhoudsactiviteiten en -intervallen slagboominstallaties 109 Onderhoudsactiviteiten en -intervallen beveiligingscamera's 110 Spreiding kostenindicatoren preventief onderhoud technische installaties per gebouwcategorie 114 2 Kostenindicatoren preventief onderhoud voor gebouwen < 1.200 m b.v.o. 115 Kostenindicatoren preventief onderhoud voor gebouwen van 1.200-3.000 m2 b.v.o. 116 Kostenindicatoren preventief onderhoud voor gebouwen van 3.000-5.000 m2 b.v.o. 117 Kostenindicatoren preventief onderhoud voor gebouwen > 5.000 m2 b.v.o. 118
Tabel 6.6 Tabel 6.7 Tabel 6.8 Tabel 6.9 Tabel 6.10 Tabel 6.11 Tabel 6.12 Tabel 6.13 Tabel 6.14 Tabel 6.15 Tabel 6.16 Tabel 6.17 Tabel 6.18 Tabel 6.19 Tabel 6.20 Tabel 6.21 Tabel 6.22 Tabel 6.23 Tabel 6.24 Tabel 6.25 Tabel 6.26 Tabel 6.27 Tabel 6.28 Tabel 6.29 Tabel 6.30 Tabel 6.31 Tabel 7.1 Tabel 7.2 Tabel 7.3 Tabel 7.4 Tabel 7.5 Tabel 7.6
Kostenindicatoren preventief onderhoud installaties in woningen Gemiddelde calculatiewaarden Kostenindicatoren onderhoud atmosferische ketels en gasgestookte boilers Kostenindicatoren asbestvrij maken bestaande ketels Kostenindicatoren onderhoud warmte-krachtinstallaties met gasmotor Kostenindicatoren onderhoud tegenstroomapparaten, boilers en vaten met toebehoren Kostenindicatoren onderhoud pompen en compressoren met toebehoren Kostenindicatoren onderhoud warmwaterbereidingstoestellen Kostenindicatoren onderhoud kleine koelsystemen Kostenindicatoren onderhoud koeltorens Kostenindicatoren koelmachines Kostenindicatoren onderhoud condensors Kostenindicatoren onderhoud appendages in koelcircuits Kostenindicatoren onderhoud verwarmingslichamen met toebehoren Kostenindicatoren onderhoud warmtepompsystemen Kostenindicatoren onderhoud ventilatie- en luchtbehandelinginstallaties Kostenindicatoren micro-bacteriologisch onderzoek en reiniging van ventilatie-units en luchtbehandelingskasten Kostenindicatoren onderhoud regelapparatuur Kostenindicatoren onderhoud stroomopwekkings- en noodstroomsystemen Kostenindicatoren onderhoud verdeelinrichtingen Kostenindicatoren onderhoud lichtinstallaties Kostenindicatoren vervangen lampen Kostenindicatoren onderhoud communicatie- en beveiligingsinstallaties Kostenindicatoren onderhoud transportinstallaties Kostenindicatoren onderhoud vaste inrichting Kostenindicatoren onderhoud terreininstallaties Kostenindicatoren en besparingen ketels code 51.2 Kostenindicatoren warmtepompsystemen code 51.3 Kostenindicatoren zonneboilers code 51.4 Kostenindicatoren pompen A-label code 53.2 Kostenindicatoren componenten voor woningen Kostenindicatoren elektrotechnische componenten voor kantoren
119 120 121 121 122 122 122 123 123 123 124 125 125 126 126 127 128 128 129 129 129 131 132 133 133 134 136 136 137 139 139 140
Tabel 8.1 Tabel 8.2 Tabel 8.3 Tabel 8.4 Tabel 8.5 Tabel 8.6 Tabel 8.7 Tabel 8.8 Tabel 8.9 Tabel 8.10 Tabel 8.11 Tabel 8.12 Tabel 8.13 Tabel 8.14 Tabel 8.15 Tabel 9.1 Tabel 9.2 Tabel 9.3 Tabel 9.4 Tabel 10.1 Tabel 10.2 Tabel 10.3 Tabel 10.4 Tabel 10.5 Tabel 10.6 Tabel 10.7 Tabel 11.1 Tabel 11.2 Tabel 11.3 Tabel 11.4 Tabel 13.1
Omrekenfactoren energiedragers naar equivalenten aardgas Indicatoren gasverbruik in m³/j./m³ inhoud t.b.v. verwarmen van woningen Indicatoren verbruik gas en elektriciteit in woningen Indicatoren gasverbruik in m3/j. t.b.v. warmwater in woningen Indicatoren elektriciteitsverbruik per toestel in woningen Indicatoren gasverbruik in m3/j./m3 inhoud in kantoorgebouwen Indicatoren elektriciteitsverbruik in kantoorgebouwen in kWh/m2 b.v.o./j. Indicatoren energieverbruik in kantoren per m2 b.v.o./j. Indicatoren gasverbruik in m³/j./m² in onderwijsgebouwen Indicatoren elektriciteitsverbruik in kWh/m²/j. in onderwijsgebouwen Indicatoren gasverbruik in m³/j./bed in verpleeghuizen Indicatoren elektriciteitsverbruik in verpleeghuizen in kWh/bed/j. Indicatoren waterverbruik in verpleeghuizen per bed/j. Indicatoren verbruikscijfers in ziekenhuizen per bed/j. Aandeel onderhouds- en energiekosten in totale exploitatiekosten Indicatoren kosten per eenheid voor de levering van energie Kostenindicatoren verbruik luchtfilters in luchtbehandelingskasten Indicatoren zout- en waterverbruik voor wateronthardinginstallaties Kostenindicatoren vervangen lampen Kenmerken methoden voor bepalen financiële haalbaarheid Te berekenen kostensoorten bij Eenvoudige Terugverdientijd methode Relatie afschrijving, levensduur en gangbare terugverdientijd Te berekenen kostensoorten bij de Actuele Waarde methode Berekening besparing met Actuele Waarde methode Actuele Waarde factoren voor 20 jaar bij verschillende percentages voor de interne rentevoet en prijsstijgingen Kenmerken verlichtingsinstallatie oude en nieuwe situatie Overzicht belangrijkste kostensoorten bij berekening levensduurkosten Vergelijking levensduurkosten van twee typen filters Overzicht levensduurkosten over 10 jaar (in EUR) Overzicht levensduurkosten over 20 jaar (in EUR) Belangrijkste onderwerpen huisvestingsbeleid
141 142 142 143 144 144 145 146 146 146 147 147 148 148 148 149 150 150 151 153 154 155 156 157 158 163 169 172 176 176 186
