Bijlagen Voorstel Afweging vervangende levensduur verlengende renovatie of nieuwbouw Dongemond Bijlage 1 1
Financiën
Renovatie éénmalig
Investeringen en kosten (bedragen incl. BTW) Voorbereidingskosten - architect - constructeur - installatieadviseur - bouwkostenadviseur - legekosten etc. Bouwkosten - verbouwingskosten bètalab + installatie - vervangen lichtkoepels bètalab - vervangen plafonds gangen - vervangen lichtkoepels gangen - renovatie wanden gangen - renovatie bestaande klaslokalen - verwijderen asbest Inrichtingskosten - Bètalab en computerruimte - krukken powerlab - mediatheek B - ICT-voorzieningen bètalab - kantoor - bestaande klaslokalen
Totaal Dekking - bijdrage gemeente Drimmelen (afschrijven in 10 jaar?) - investering door Dongemondcollege
Jaarlijkse structurele last gemeente Drimmelen
jaarlijks financieel effect van
€ 22.228 € 2.062 € 3.025 € 2.100 € 5.000 € 34.415 € 334.847 € 6.634 € 31.862 € 10.781 € 36.300 € 72.600 € 6.050 € 499.074 € 105.392 € 3.485 € 6.289 € 42.191 € 3.025 € 72.600 € 232.982 € 766.471 € 400.000 € 366.471 € 766.471 € 49.500
De bijdrage van 4 ton is reeds gereserveerd en dus gedekt, waardoor renovatie geen nadelig effect op de begroting heeft.
Fout! Verwijzingsbron niet gevonden.
2
Vervangende nieuwbouw
Investeringen en kosten (bedragen incl. BTW) Vervangende nieuwbouw school (650 ll = 5.300 m2 BVO ex. gymonderwijs) - investering (minimale variant op basis van de verordening) - kapitaallasten p/jr: op basis van 40-jarige lin. afschrijving 3% rente - aankoop grond (indien nodig) uitgaande van € 200,- p/m2 en 6.400 m2 (6.400 m2 is BVO incl. schoolplein, zie bijlage 2) Optioneel - gymzaal inpandig - kapitaallasten p/jr: op basis van 40-jarige lin. afschrijving 3% rente Bijkomende kosten - sloop Dongemond (rekening houden met asbest) - ev. kosten a.g.v. wijziging bestemmingsplan - noodzakelijke aanpassingen vanwege locatie (geluidswering, fijnstof, stankcircel boeren etc.) - tijdelijke huisvesting eerste jaren (indien minimale variant) (eventueel deels gebruik huidige gebouw) - noodzakelijke verkeersaanpassingen/ parkeervoorzieningen - extra investeringen duurzaamheid Boekwaarde huidige gebouw Dongemond De boekwaarde bedraagt eind: 2014 2015 2016 Afboeken van de boekwaarde per eind 2015 (€ 1,5 miljoen) leidt tot een verlaging van het Vast Kapitaal waardoor de structurele lasten met 3% maal de boekwaarde toenemen, dus ca. Totaal structurele lasten (= excl. 1 inpandige gymzaal) Dekking - verkoop/ herontwikkeling grond huidige Dongemondlocatie éénmalig - vrijval kapitaallasten Dongemond vanaf 2016 - vrijval kapitaallasten renovatie
Jaarlijkse structurele lasten gemeente Drimmelen
éénmalig
jaarlijks financieel effect van
€ 6.500.000 € 1.280.000 € 7.780.000 €
€ 348.000 € 38.400 € 386.400
750.000 € 40.000
€ €
300.000 25.000
€ €
pm pm
€ €
pm pm
€ 1.535.000 € 1.482.000 € 1.428.000
€
45.000
€ 431.400
€ pm € 101.000 € 50.000 € 151.000 € 280.400
NB. Gezien het aantal pm-posten en de onzekerheid m.b.t. de locatiekeuze zullen de daadwerkelijke jaarlijkse structurele lasten naar verwachting hoger uitvallen.
Bijlage 2
Mogelijke locaties in Made
We hebben een aantal mogelijke locaties binnen Made waar de nieuwe school gerealiseerd zou kunnen worden op een rij gezet. We hebben daarbij de wens van het Dongemond om aan de rand van het dorp school te bouwen, meegenomen. Tevens hebben we de beschikbaarheid van de grond en de afstand tot de Amerhal (de gymnastieklocatie van de school) meegenomen in de beargumentering. Dit is een eerste quickscan, geen uitputtend locatieonderzoek.
1.
Locatie ‘Koekjesfabriek’ (Kastanjelaan/ Zijlbergsestraat) – 2 ha (20.000 m2) + voldoende ruimte + ligt nu braak + op redelijke (fiets)afstand van de Amerhal (sportlocatie) - in woonwijk - grond is eigendom WSG, niet van gemeente - niet aan de rand van de kern - slecht bereikbaar met openbaar vervoer - bestemmingsplanwijziging nodig (nu bedrijfsbestemming, moet maatsch.doeleinden worden)
2.
Locatie ‘Leeuwerikstraat’ (naast begraafplaats) – 1,2 + 1,4 ha = 2,6 ha (26.000 m2) + voldoende ruimte + aan de rand van het dorp + grond wordt nu niet gebruikt + op redelijke (fiets)afstand van de Amerhal (sportlocatie) - particulier bezit én 2 verschillende eigenaren - slecht bereikbaar met openbaar vervoer - bestemmingsplanwijziging nodig (nu agrarische bestemming, moet maatsch. doeleinden worden)
3.
Locatie ‘Hoogerheide’ (tussen zwembad en Leeuwerikstraat in, bij fietscrossveld) – 1 ha (10.000 m2) + net voldoende ruimte + ligt nu braak + gemeente eigendom + op redelijke (fiets)afstand van de Amerhal (sportlocatie) + aan de rand van de kern - bereikbaarheid niet goed - slecht bereikbaar met openbaar vervoer
- bestemmingsplanwijziging nodig (nu agrarische bestemming, moet maatsch. doeleinden worden) 4.
Locatie ‘Zwembad De Randoet’– 4,5 ha (incl. zwembad etc., alleen parkeerplaats 1 ha) + voldoende ruimte + gemeente eigendom + op redelijke (fiets)afstand van de Amerhal + aan de rand van de kern + combinatie met overdekt zwembad kan gemaakt worden - synergievoordelen in combinatie met bouw van overdekt zwembad vallen tegen! (eerder onderzocht) - zonder gelijktijdige nieuwbouw zwembad is daar eigenlijk weinig ruimte - beperkend: locatie wellicht kleiner vanwege aanwezigheid persleiding(en) (nafta, brandstof) - beperkend: ligging naast A59, in een straal van 200 m naast de snelweg mag er niet gebouwd worden - noodzakelijke extra investeringen vanwege locatie naast snelweg: fijnstof, geluidshinder etc. - we lopen vooruit op nieuw zwembadvisie per 2018 (aanbesteding voor de exploitatie is net afgerond) - bestemmingsplanwijziging nodig (nu recreatiebestemming, moet maatsch. doeleinden worden) - slecht bereikbaar met openbaar vervoer
5.
Locatie ‘Vierendeelstraat (NW-Made) – 2,8 ha (28.000 m2) + voldoende ruimte + ligt nu braak + aan de rand van de kern - eigendom Vormbouw BV - op flinke (fiets)afstand van de Amerhal (sportlocatie) - beperkend: ligt tegen een woonwijk aan - slecht bereikbaar met openbaar vervoer - bestemmingsplanwijziging nodig (nu agrarische bestemming, moet maatsch. doeleinden worden) Samenvattend: ligging
1. 2. 3. 4. 5.
Koekjesfabriek (Zijlbergsestr) Leeuwerikstraat Hoogerheide De Randoet Vierendeelstraat
ruimte
--
bereikbaarheid fiets --
eigendom
openbaar vervoer
++
afstand tot Amerhal +
+ + +/--
+ + + -
bestemmingsplan -
conclusie
-
verwachte grondkosten -
-
++ + +/++
+ + + -
-+ + -
-
+ + -
-
3 (0) 1 (4) 2 (3) 5 (- 6)
Meest logische locatie, op basis van deze quickscan, is de locatie Hoogerheide. Indien er gekozen wordt voor vervangende nieuwbouw zal er in nauwe samenwerking met het schoolbestuur een nieuwe locatiestudie plaatsvinden.
Bijlage 3 Verordening huisvesting onderwijs 2013 Drimmelen Uit de huidige Verordening: School voor voortgezet onderwijs 3.2 Vervangende nieuwbouw De noodzaak van vervangende bouw blijkt uit: a. het in zo'n slechte/matige conditie zijn van voldoende en voldoende zwaarwegende gebouwelementen volgens de bouwkundige opname zoals bedoeld in artikel 7, tweede lid onder c, dat onderhoud en/of aanpassingen geen redelijk resultaat opleveren (in kosten en ten opzichte van de levensduurverlenging) en b. het afwezig zijn van mogelijkheden om binnen 2000 meter hemelsbreed gebruik te maken van een of meer gymnastiekruimten dan wel van binnen redelijke termijn beschikbaar komende gymnastiekruimten en c. het feit dat de prognose, die voldoet aan de vereisten uit bijlage II, aantoont dat gedurende ten minste vijftien jaren de leerlingen waarvoor het gymnastiekonderwijs noodzakelijk is, aanwezig zijn.
4 (-5)
Artikel 7 Inhoud aanvraag; gelegenheid tot aanvullen aanvraag; niet behandelen onvolledige aanvraag 2c. een rapportage waaruit de bouwkundige noodzaak blijkt, indien het een voorziening betreft bestaande uit: 1° nieuwbouw voor de gehele of gedeeltelijke vervanging van een gebouw; 2° onderhoud aan een gebouw van een school voor basisonderwijs of van een school voor (voortgezet) speciaal onderwijs, of; 3° herstel van een constructiefout. Bij de rapportage wordt gebruik gemaakt van het door het college vastgestelde formulier ‘Bouwkundige opname’. d. een begroting van de kosten gemoeid met de uitvoering van de voorziening, indien de aanvraag betrekking heeft op een voorziening waarop het gestelde in artikel 4, derde lid, laatste volzin van toepassing is; e. een voor aanbesteding gereed bouwplan en bouwbegroting, indien de aanvraag volgt op een toekenning van een vergoeding van de kosten van bouwvoorbereiding als bedoeld in artikel 27.
Bijlage 4 Nieuwbouw: ruimtebeslag ICS per mail 22-11-2013: De 5.300 m² bvo betreft inderdaad alleen het gebouw. Aan de hand van onze kengetallen met algemene aannames, kom ik op een buitenruimte van ongeveer 3.200 m². Onderstaand zie je twee manieren waarop wij in het algemeen de totale terreinbehoefte (footprint gebouw plus buitenruimte) berekenen. Uiteraard kunnen de locatie, het specifieke programma en het ontwerp tot een aanpassing hiervan leiden, maar de berekening geeft een goede indicatie. Terreinbehoefte op onderdelen: Footprint gebouw, 2 bouwlagen: (0,4 m² per leerling) Pleinvoorziening: (aanname: 80% gaat met de Fietsenberging fiets) leerlingen: Fietsenberging (aanname: 25 plaatsen**) personeel: (aanname) Buitenberging en afvalcontainers: (aanname:27 plaatsen) Parkeerplaatsen eigen terrein: Sportvelden (0 stuks): Verkeersruimte terrein (entree, paden, circulatie, e.d.) (aanname: 3 m strook langs terreingrens) Groenvoorziening:
3.200 m² 260 m²
Totaal terreinbehoefte bepaald op functies:
6.329 m²
780 m² 38 m² 32 m² 594 m² 0 m² 490 m² 935 m²
Terreinbehoefte volgens vuistregel: Vuistregel, 2 maal footprint:
6.400 m²
Dat is exclusief gymzaal. Onze ervaring is bij een VO-school over twee bouwlagen is dat circa 60% van het ruimteprogramma op de begane grond wordt gerealiseerd. Bij 5.300 m² bvo komt dit neer op circa 3.200 m². De terreinbehoefte van 6.400 m² is dus inclusief footprint van het gebouw, de in te richten buitenruimte (parkeren, schoolplein, fietsenstalling, etc.) is 3.200 m².
Bijlage 5
Begroting renovatie Dongemond
Bijlage 6 Argumenten van het schoolbestuur voor nieuwbouw Nieuwbouw voor het Dongemond college in Made is te prefereren boven het opnieuw verbouwen/renoveren van delen van het huidige gebouw. Het afgelopen decennium is steeds, om wellicht moverende redenen, gekozen om stukken bij te bouwen of een gedeelte te renoveren. We staan in 2014 weer voor deze keuze. Het is verstandig om te stoppen met het steeds gedeeltelijk oplossen van het huisvestingsprobleem voortgezet onderwijs. Renovatie c.q. verbouw maakt het gebouw nog circa 10 jaar langer bruikbaar en dat betekent dat we over circa 7 jaar weer voor de keuze van nieuwbouw komen staan. Waarom is nieuwbouw nu beter ? 1. Het huidige gebouw staat in een woonwijk en raakt steeds verder ingeklemd door de verbouw Smidseplein en de uitbreiding van de Amerhal. Dit leidt vaak tot minder veilige verkeersstromen en overlast voor bewoners rondom de school. We zien in Nederland dan ook dat daar waar mogelijk scholen steeds meer naar de rand van gemeenten worden gebouwd. Hierdoor meer veilige verkeersstromen in de gemeente en minder overlast in de woonwijk waardoor het woon- en leefklimaat toeneemt. 2. Het huidige gebouw is grotendeels gebouwd in een tijd dat in het onderwijsconcept de klas de maat was. Passend onderwijs en aandacht voor excellentie leidt in toenemende mate tot maatwerk. Hierdoor zijn niet de klasruimtes waarin 25 tot 32 leerlingen iedere les werken maar ander type onderwijsruimtes nodig. Dat vereist een andere meer flexibele gebouw (grotere onderwijsruimtes/ studielandschappen, collegezaal, kleinere werkruimtes). Verbouw van het huidige gebouw naar dergelijke concepten kost waarschijnlijk meer dan nieuwbouw. 3. Nieuwbouw leidt over het algemeen tot het instromen van meer leerlingen waardoor we in de gemeente een goed onderwijspalet kunnen blijven aanbieden. Een breed dekkend onderwijspalet in een gemeente wordt vaak gezien als een stuwende economische activiteit die over het algemeen leidt groei en behoud aantal inwoners, aantrekken van andere bedrijvigheid, etc..
4. De kosten voor meerjarenonderhoud alsmede de energiekosten van dit gebouw zijn zeer hoog. Nieuwbouw zorgt voor verlaging van deze kosten waardoor meer geld besteed kan worden aan het directe onderwijs. 5. De buitenbeplating van dit gebouw bestaat uit asbesthoudende platen en deze zullen op termijn worden verwijderd. Bij verbouwingen constateren we ook dat asbesthoudende materialen zijn gebruikt. Wat gebeurt er overigens met de leerlingenstroom als dit bekend wordt? Nieuwbouw lost dit probleem direct op. 6.
In een tijd van crisis is bouwen nu waarschijnlijk aanmerkelijk goedkoper dan bouwen over 10 jaar.
7. In veel gemeenten zie je combinaties ontstaan waarbij scholen, culturele instellingen, sportvoorzieningen in één gebouw worden gehuisvest. Hierdoor krijg je grote exploitatievoordelen en dus direct kostenbesparingen. Deze kans dient zich nu ook in Made aan. Een investering in nieuwbouw is toekomstbestendig op alle terreinen en voorkomt dat de discussie over enkele jaren opnieuw moet worden gevoerd.
Bijlage 7
Tekening huidige situatie – te renoveren deel
Bijlage 8
Tekening na renovatie - Bèta-plein
