VOORSTEL AAN DE RAAD. Gemeentehuis Woudrichem omvormen tot MFC Volgnr

VOORSTEL AAN DE RAAD

Onderwerp

Gemeentehuis Woudrichem omvormen tot MFC

Volgnr.

2012-071

Portefeuillehouder

Wethouder R. Bergsma

Ambtenaar

Leontine van der Breggen/Marijke van Riel

Afdeling

Samenleving

Datum voorstel

21 oktober 2012

Opiniërende raad

27 november 2012

Agendapunt 4

Besluitvormende raad

18 december 2012

Agendapunt

Samenvatting Het college van Burgemeester en Wethouders van Woudrichem heeft de mogelijkheden onderzocht om het gemeentehuis te gebruiken als Multifunctioneel Centrum (MFC) en het voormalig pand van de Rabobank in Woudrichem te gebruiken als back-office voor de gemeente (Het Idee). Dit idee betekent een grote stap voorwaarts voor de gemeente en biedt op maatschappelijk vlak kansen voor Woudrichem. Met het idee wordt een centraal gelegen en toekomstbestendige maatschappelijke voorziening voor de burger en burgerparticipatie gerealiseerd en bereidt de gemeente Woudrichem zich op huisvestingsgebied voor op de nog te kiezen samenwerkingsvorm binnen het Land van Heusden en Altena. De beoogde nieuwe gebruikers van het MFC zijn de frontoffice van de gemeente Woudrichem, Stichting De Vleet, Stichting Kinderopvang Woudrichem, Stichting Vluchtelingenwerk West- en Oost -Brabant en Bommelerwaard en diverse kleinere organisaties. Het onderzoek heeft zich gericht op de ruimtelijke inpassing van de beoogde partners, de te verwachten investeringskosten en financiering- en beheersconstructies. De resultaten van het onderzoek ondersteunen de veronderstelling dat Het Idee problemen oplost en kansen biedt voor de toekomst van Woudrichem. Beslispunten Wij stellen u voor om te besluiten: 1 Tot het oprichten van een MFC in het huidige gemeentehuis, als “ inloophuis voor de burger”, onder voorwaarde dat de gemeente zowel met de Stichting Kinderopvang Woudrichem als met Stichting De Vleet overeenstemming heeft bereikt over de voorwaarden tot huren van een deel van het MFC en dit ook juridisch afdwingbaar is vastgelegd. 1.1 In te stemmen met de bandbreedte van € 0 - € 25.000 aan meerkosten inzake de jaarlijkse huisvestingskosten. Deze meerkosten komen ten laste van het gemeentelijk begrotingssaldo. Indien de jaarlijkse meerkosten dreigen de bandbreedte te overschrijden zal dit aan uw raad worden voorgelegd. 1.2 In te stemmen met het beschikbaar stellen van een krediet t.b.v. het realiseren van het MFC in het huidige gemeentehuis ter hoogte van € 1.500.000. Na de verkoop van het gemeentehuis zullen de uitgaven die ten laste van dit krediet zijn gebracht wegvallen tegen de opbrengst van het gemeentehuis. Hierdoor zal het krediet van € 1.500.000 terug kunnen worden gestort in de algemene reserve. 1.3 In te stemmen met de verkoop van het gemeentehuis aan de stichting die het MFC zal exploiteren en eind 2013 € 135.707 te onttrekken aan de ammortisatiereserve.

raadsvoorstel nr. 2012-071 pagina 1/11


1.4 In principe akkoord gaan met het verstrekken van een 20 jarige hypotheek tegen een 2% rentevergoeding aan de overnemende stichting. Voorafgaand aan het verstrekken van de hypotheek zal dit nogmaals ter besluitvorming aan uw raad worden voorgelegd. Het uitgangspunt in deze is dat de gemeente zelf geen vreemd vermogen hoeft aan te trekken om deze lening af te dekken. 1.5 Om de denkrichting van de visie op de organisatieontwikkeling vast te stellen. 1.6 Om de back-office van de gemeentelijke organisatie te huisvesten in het voormalige Rabobankkantoor. 1.7 In te stemmen met het beschikbaar stellen van een krediet t.b.v. de verhuizing en invoeren van Het Nieuwe Werken ter hoogte van € 135.707. 1.8 In te stemmen met het aankopen van het pand van de Rabobank (Oude Ban 1) en dit pand inzetten als huisvesting voor de back-office van de gemeente, onder de opschortende voorwaarde dat er voor 1 juli 2013 een juridisch afdwingbare overeenkomst is met Stichting De Vleet en met Stichtng Kinderopvang Woudrichem tot het huren van een deel van het MFC. 1.9 In te stemmen met het beschikbaar stellen van een krediet t.b.v. de aankoop van het Rabobankpand ter hoogte van € 715.000. Na de doorverkoop van het pand (sale en lease back) zal het krediet voor € 690.000 kunnen worden teruggestort. 1.10 Gelet op artikel 25, lid 3, van de Gemeentewet de door het college opgelegde geheimhouding aangaande de financiële bijlage en de analyse kinderopvangmarkt in relatie tot Stichting Kinderopvang Woudrichem, behorende bij dit raadsvoorstel, te bekrachtigen. 2

In het geval ofwel Stichting De Vleet, ofwel Stichting Kinderopvang Woudrichem afvalt als huurder van het MFC op zoek te gaan naar een andere huurder en aan de gemeenteraad een alternatief voorstel voor te leggen ter besluitvorming.

3

In het geval een grote partij afvalt en geen andere huurder wordt gevonden, een alternatief voorstel voor het MFC voor te bereiden en aan de gemeenteraad voor te leggen ter besluitvorming, waarbij de gemeente de grootste gebruiker wordt in een nieuwe werkvorm.

Bijlagen ter inzage in de raadskamer 1. Visie op de organisatieontwikkeling; 2. Onderzoeksresultaten omvormen gemeentehuis tot MFC; “Een inloophuis voor de burger van Woudrichem”, APPM 3. Financiële bijlage voorstel MFC (geheim); 4. Analyse kinderopvangmarkt in relatie tot Stichting Kinderopvang Woudrichem (geheim); 5. Studie naar indelingsmogelijkheden gemeentehuis als MFC: “MFC Woudrichem, schetsvoorstel”, Idee-architecten.

Advies opiniërende vergadering Reactie college -



Inleiding en proces In de presidiumvergadering van 19 juni jl. zijn uw fractievoorzitters geïnformeerd over het idee om het Woudrichemse gemeentehuis om te vormen tot multifunctioneel centrum (MFC) en de eventuele koop van het voormalige pand van de Rabobank, te Woudrichem t.b.v. de huisvesting van de back-office van de gemeente. Afgesproken is dat het college het idee verder zou uitwerken en dit in september met een raadsvoorstel aan u voor zou leggen. Aangegeven is ook, dat wij u de stukken op 18 september zouden toesturen. Op 28 augustus 2012 is met uw presidium afgesproken dat het voorstel op 11 september en 9 oktober behandeld wordt in de opiniërende raadsvergadering. Inmiddels heeft opiniërende bespreking op 11 september plaatsgevonden. U heeft verzocht om nadere informatie. Voorliggend voorstel wordt u aangeboden voor opiniërende bespreking op 27 november. Een definitief voorstel wordt aangeboden voor definitieve besluitvorming op 18 december in de gemeenteraad. Het is helaas niet mogelijk gebleken om de stukken toe te zenden voor opiniërende bespreking op 9 oktober. Het Idee, het oprichten van een MFC als “inloophuis voor de burger”(een naam moet nog bedacht worden) en het in nieuwe stijl herhuisvesten van de back-office, zou voor de gemeente een grote stap voorwaarts betekenen en bovendien ook op maatschappelijk vlak kansen bieden voor Woudrichem. Gesprekken om te komen tot intentieovereenkomsten vinden op dit moment nog plaats, omdat er pas nu genoeg zicht is op het financieel kader. Na besluitvorming in de gemeenteraad op 18 december kunnen er definitieve afspraken met de gebruikers van het MFC worden gemaakt en vervolgens kan het Rabobankgebouw definitief worden aangekocht. Na deze stappen kan de planvorming definitief starten. Gevraagde beslissing aan de gemeenteraad Wij stellen u voor om te besluiten: 1.

Tot het oprichten van een MFC in het huidige gemeentehuis, als “ inloophuis voor de burger”, onder voorwaarde dat de gemeente zowel met de Stichting Kinderopvang Woudrichem als met Stichting De Vleet overeenstemming heeft bereikt over de voorwaarden tot huren van een deel van het MFC en dit ook juridisch afdwingbaar is vastgelegd. 1.1 In te stemmen met de bandbreedte van € 0 - € 25.000 aan meerkosten inzake de jaarlijkse huisvestingskosten. Deze meerkosten komen ten laste van het gemeentelijk begrotingssaldo. Indien de jaarlijkse meerkosten dreigen de bandbreedte te overschrijden zal dit aan uw raad worden voorgelegd. 1.2 In te stemmen met het beschikbaar stellen van een krediet t.b.v. het realiseren van het MFC in het huidige gemeentehuis ter hoogte van € 1.500.000. Na de verkoop van het gemeentehuis zullen de uitgaven die ten laste van dit krediet zijn gebracht wegvallen tegen de opbrengst van het gemeentehuis. Hierdoor zal het krediet van € 1.500.000 terug kunnen worden gestort in de algemene reserve. 1.3 In te stemmen met de verkoop van het gemeentehuis aan de stichting die het MFC zal exploiteren en eind 2013 € 135.707 te onttrekken aan de amortisatiereserve. 1.4 In principe akkoord gaan met het verstrekken van een 20 jarige hypotheek tegen een 2% rentevergoeding aan de overnemende stichting. Voorafgaand aan het verstrekken van de hypotheek zal dit nogmaals ter besluitvorming aan uw raad worden voorgelegd. Het uitgangspunt in deze is dat de gemeente zelf geen vreemd vermogen hoeft aan te trekken om deze lening af te dekken.



1.5 Om de denkrichting van de visie op de organisatieontwikkeling vast te stellen. 1.6 Om de back-office van de gemeentelijke organisatie te huisvesten in het voormalige Rabobankkantoor. 1.7 In te stemmen met het beschikbaar stellen van een krediet t.b.v. de verhuizing en invoeren van Het Nieuwe Werken ter hoogte van € 135.707. 1.8 In te stemmen met het aankopen van het pand van de Rabobank (Oude Ban 1) en dit pand inzetten als huisvesting voor de back-office van de gemeente, onder de opschortende voorwaarde dat er voor 1 juli 2013 een juridisch afdwingbare overeenkomst is met Stichting De Vleet en met Stichtng Kinderopvang Woudrichem tot het huren van een deel van het MFC. 1.9 In te stemmen met het beschikbaar stellen van een krediet t.b.v. de aankoop van het Rabobankpand ter hoogte van € 715.000. Na de doorverkoop van het pand (sale en lease back) zal het krediet voor € 690.000 kunnen worden teruggestort. 1.10 Gelet op artikel 25, lid 3, van de Gemeentewet de door het college opgelegde geheimhouding aangaande de financiële bijlage en de analyse kinderopvangmarkt in relatie tot Stichting Kinderopvang Woudrichem, behorende bij dit raadsvoorstel, te bekrachtigen. 2.


3.


Doelstelling en aanleiding Afgezien van het oplossen van meerdere op zichzelf staande actuele ontwikkelingen beoogt de gemeente met Het Idee de volgende doelstellingen te realiseren en daarmee kansen te benutten en meerdere vliegen in één klap te slaan: 1. Het realiseren van een centraal gelegen toekomstbestendige maatschappelijke voorziening voor de burger en voor burgerparticipatie, met voorzieningen voor jong en oud, waar (welzijns)- organisaties elkaar kunnen ondersteunen en versterken. 2.

Het op huisvestingsgebied zowel voorbereid zijn op ontwikkelingen binnen de gemeentelijke organisatie als op de nog te kiezen samenwerkingsvorm binnen het Land van Heusden en Altena.

Hieronder worden de actuele ontwikkelingen die aanleiding waren voor Het Idee kort toegelicht: Visie op de organisatieontwikkeling. Op dit moment wordt in nauwe samenspraak tussen het College van B&W, het MT en de Ondernemingsraad vorm en inhoud gegeven aan een zogeheten organisatievisie. Met de organisatievisie wordt beoogd de richting aan te geven waarin onze gemeentelijke organisatie zich in de nabije toekomst zal ontwikkelen. Wat beschouwen we als onze toekomstige taak en rol? Wat betekent dit voor de ontwikkeling van ons takenpakket? En als het om de uitvoering van die taken gaat, wat doen we dan volledig in eigen beheer, wat in samenwerking met andere overheden en wat dragen we op aan derden? Onder ‘derden’ verstaan we in dit verband naast andere overheden en intergemeentelijke samenwerkingsverbanden ook maatschappelijke organisaties en instellingen, (groepen) burgers en private bedrijven.



Het spreekt voor zich dat bij het ontwikkelen van een organisatievisie een breed en divers palet van actuele ontwikkelingen een rol speelt. Concreet kan hierbij worden gedacht aan zaken als ons proces ‘Op weg naar de stip’, het handen en voeten geven aan het begrip ‘regiegemeente’, de discussie over ‘uitbesteden versus eigen beheer’, het slim organiseren van onze werkprocessen, het actualiseren van ons dienstverleningsconcept, digitalisering, het Nieuwe Werken en het gegeven al die ontwikkelingen in onze organisatie introduceren van strategisch personeelsmanagement. We willen immers ook op termijn een slagvaardige, moderne en professionele overheidsorganisatie zijn. Qua huisvesting valt te melden dat het huidige gemeentehuis bouwkundig zeer degelijk is, maar gedateerd en in de huidige vorm niet geschikt voor aanpassingen in de organisatie. Om organisatieaanpassingen door te voeren zou een aanzienlijke verbouwing nodig zijn. Keuze van de huisvesting moet aansluiten op de visie op organisatieontwikkeling. Relatie samenwerking Land van Heusden en Altena. Volgens planning zal besluitvorming over de vorm van de samenwerking in het eerste kwartaal van 2013 plaatsvinden. De huidige vorm van samenwerken wordt herzien en de gemeente bereidt zich voor op de keuzes die gemaakt gaan worden. Een ambtelijke fusie is één van de mogelijkheden. Voorzien wordt dat samenwerking eisen stelt aan de flexibiliteit van de huisvesting. Keuzes die nu gemaakt worden inzake de huisvesting zullen in lijn moeten zijn met een mogelijke ambtelijke fusie op termijn, of een mogelijke andere samenwerkingsvariant. De gemeente ziet kansen voor betere huisvesting van Stichting de Vleet en heeft dit in een gesprek aangegeven. Dit wordt beaamd door de Stichting. Het huidige pand is niet optimaal geschikt. Men wil toe naar “welzijnswerk nieuwe stijl”. Laagdrempelig en goed toegankelijk. Men ziet een meerwaarde bij huisvesting onder 1 dak. Samenwerking met Vluchtelingenwerk, de gemeente, en kinderopvang is goed denkbaar. Stichting de Vleet zou de as van het MFC kunnen worden en daarmee de betekenis van het MFC voor heel Woudrichem kunnen vergroten. Huisvestingssituatie Stichting Kinderopvang Woudrichem (SKW). Er is geen toekomst voor de huidige huisvesting (Groenendijk); de huur van dit voormalige schoolgebouw is al opgezegd (per 1 juli 2013), het gebouw voldoet niet meer aan de huidige eisen. De mogelijkheden voor huisvesting in Woudrichem op korte termijn zijn zeer beperkt. Eerdere inspanningen op dit vlak zijn gestrand. Over het huurcontract van de vestiging in het Bastion (het voormalig pand van het Waterschap) is nog onduidelijkheid. Het huidige huurcontract loopt nog tot en met december 2012. Het is nog onduidelijk of dit huurcontract verlengd wordt. Wij merken op dat de SKW opereert in een vrije markt. Zij zijn, en blijven, zelf primair verantwoordelijk voor huisvesting. Het voormalige Rabobankkantoor, gebouwd in 2003 en ingericht als modern kantoor, staat sinds kort te koop. De gemeente heeft nu de kans het gebouw aan te kopen en daarmee over een geschikte huisvesting te beschikken voor de back-office van de gemeente.

Toelichting, Het Idee De gemeente Woudrichem heeft de wens om op korte termijn het gemeentehuis om te vormen tot een “Inloophuis voor de Burger ofwel een multifunctioneel centrum (MFC), waarin meerdere organisaties gehuisvest zijn, die een maatschappelijk- of welzijnskarakter hebben. In meerdere gemeenten zijn inmiddels naar veel tevredenheid MFC’s opgericht. Gebleken is dat deze centra een aantrekkende en stimulerende werking hebben. Voor Woudrichem ligt er nu een grote kans. Er is behoefte aan het creëren van een brede loketfunctie waar burgers terecht kunnen voor zowel wonen, zorg als welzijnszaken. Het mooiste is het als organisaties op deze gebieden, bijvoorbeeld Stichting De Vleet, hierin ook een plaats kunnen krijgen. Ook is er behoefte aan een aanpassing van de huisvesting van de back-office van de gemeente, zodanig dat wensen en ideeën voor organisatieontwikkeling gerealiseerd kunnen worden. Het leegstaande pand van de Rabobank biedt



hiervoor goede mogelijkheden zonder dure ingrepen. In het huidige gemeentehuis zouden grote ingrepen nodig zijn. Het MFC kan een echt “Inloophuis voor de Burger” worden als de raadzaal naast raadsvergaderingen ook wordt ingezet voor burgerparticipatie en kleine vergaderzaaltjes ook beschikbaar zijn voor overleg van burgers. Met de huisvesting van andere organisaties, zoals Stichting de Vleet, onder hetzelfde dak, kan samenwerking geoptimaliseerd worden en kunnen mogelijkheden en activiteiten als vanzelfsprekend onder de aandacht worden gebracht. De combinatie van een MFC met daarnaast een kantoorgebouw als back-office van de gemeente is versterkend voor het centrum als totaal. Het gemeentehuis, nu grotendeels in gebruik door het ambtelijk apparaat, wordt als MFC weer teruggegeven aan de burger. De verschillende gebruikers kunnen elkaar ondersteunen en versterken. In financiële zin moet de nieuwe situatie in lijn zijn met de huidige huisvestingslasten van de partijen.

Gebruikers van het MFC Een aantal organisaties is geïnteresseerd in huisvesting in het MFC. De organisaties die het best passen in de doelstelling en leiden tot synergie zijn hieronder genoemd. Uit onderzoek is gebleken dat het gebouw geschikt te maken is voor meer organisaties dan hieronder genoemd. Uit nader onderzoek zal moeten blijken welke organisaties zich definitief willen en kunnen vestigen. Functies en partijen waar nu aan gedacht wordt: 1.

De baliefunctie en dienstverlening van de gemeente kan in de centrale hal gerealiseerd worden. De raadzaal blijft in gebruik voor de gemeenteraadsvergaderingen, burgerparticipatie en mogelijk ook voor andere maatschappelijke bijeenkomsten. Een aantal ruimtes kan ingezet worden als (gemeenschappelijke) spreekkamers of vergaderkamers voor burgerinitiatieven. Bekeken wordt ook of er een inloopruimte voor zzp-ers kan worden gerealiseerd, met als doel dat men elkaar hier kan ontmoeten en helpen.

2.

Stichting De Vleet. Voor deze stichting zou huisvesting in dit pand een kans bieden voor synergie met andere organisaties, het ontplooien van nieuwe activiteiten, het gelijktijdig een stap voorwaarts zetten in toegankelijkheid voor ouderen, toegankelijkheid voor een grotere doelgroep, het tegemoet kunnen komen aan wensen van jongeren (i.v.m. geluid) en voor het creëren van betere voorzieningen voor het koken met groepen (zowel jong als oud), een activiteit die in veel behoeftes voorziet. Gedacht wordt aan verhuur op basis van een maatschappelijk tarief, waarbij de hoogte afhankelijk is van de inbreng van eventueel eigen vermogen.

3.

De Stichting Vluchtelingenwerk West- en Oost-Brabant en Bommelerwaard is serieus geïnteresseerd in het huren van een ruimte in het MFC. Er zijn duidelijke raakvlakken met het werk van de Stichting De Vleet.

4.

De Stichting Kinderopvang Woudrichem is serieus geïnteresseerd in het gebruik van ruimte in het gebouw. Uit onderzoek blijkt dat met een herindeling en kleine constructieve aanpassingen een deel van het gebouw geschikt gemaakt kan worden voor huisvesting van 6 groepen, waarvan 3 groepen voor 0-4 jarigen en 3 groepen voor BSO. De stichting zou hiermee weer adequate huisvesting hebben in één pand in plaats van de huidige twee panden. De ruimte wordt verhuurd op basis van commerciële huurtarieven.

5.

Wij zijn in gesprek met de buurgemeenten en ondernemers om op één centrale locatie in de gemeente een soort ‘ondernemershuis’ te realiseren. Dit zou eventueel in het MFC gevestigd kunnen worden. Dit betreft één van de opties, die overigens nog niet met de betreffende partners is afgestemd.

6.

Een aantal kleinere partijen heeft zich gemeld als belangstellende voor het MFC. Het gaat onder andere om de GGD en het consultatiebureau. Een kleine (onbemande) bibliotheek zou ook goed passen in de visie op het MFC, een “inloophuis voor de burger”.



Ruimtelijke inpasbaarheid De functies en organisaties zoals hierboven genoemd lijken op basis van een ruimtelijke inventarisatie inpasbaar in het pand. Zie hiervoor ook het onderzoek van Idee-architecten: “MFC Woudrichem, schetsvoorstel”, dat als bijlage is toegevoegd.

Back-office gemeente De gemeente is serieus in gesprek met de Rabobank over aankoop van haar pand. De gedachten gaan uit naar doorverkoop van het pand aan een belegger na inhuizing door de gemeente. Er heeft zich inmiddels een partij geïnteresseerd getoond. In deze constructie gaat de gemeente dan van deze partij huren, dit geeft meer flexibiliteit en is qua financiering mogelijk ook aantrekkelijker. Het gebouw lijkt geschikt om met zeer beperkte ingrepen (verplaatsing kasten, herstel vloerbedekking, beperkt wanden sauzen, creëren stiltewerkplekken) huisvesting te bieden aan de back-office van de gemeente. Het pand is beschikbaar. Het past in de visie op het “inloophuis voor de burger”, om het college te huisvesten in het MFC. Voor het in gebruik nemen van het pand zal een verkorte planologische procedure moeten worden doorlopen in verband met het aanpassen van de bestemming. Er zal een definitieve parkeerbalans voor het centrumgebied worden gemaakt. Uit het verkennend onderzoek blijkt dat het aantal parkeerplaatsen voldoet. (zie voor dit onderwerp ook de bijlage: “Een inloophuis voor de burger te Woudrichem”)

Planning Wanneer nog dit najaar tot bindende afspraken met de gebruikers en aankoop van het kantoorpand kan worden overgegaan is realisatie van het MFC voor 1 januari 2014 haalbaar. In de uitwerking van het Het Idee wordt rekening gehouden met terugvalopties, zodat de MFC onder alle omstandigheden gerealiseerd kan worden.

Terugvalopties Indien één van de grote partijen (Stichting De Vleet of Stichting Kinderopvang Woudrichem) afvalt, zal worden gezocht naar een andere huurder (plan B). Mocht dit niet lukken, dan kan worden overgestapt op plan C, waarbij de gemeente hoofdhuurder wordt van het MFC, zodanig dat de huisvesting aansluit op de organisatieontwikkeling en voldoende ruimte overblijft voor andere huurders. In dit geval wordt afgezien van het aankopen van het pand van de Rabobank. Wanneer het nodig blijkt om over te stappen op plan B of plan C, zal een alternatief voorstel ter besluitvorming aan de gemeenteraad worden voorgelegd.

Overige aspecten Onderzocht is welke beheerconstructie het beste aansluit bij de wensen en (financiële) mogelijkheden van de verschillende gebruikers. De optie om het hele pand te verkopen aan een stichting (bijvoorbeeld SOW of een nieuwe stichting), sluit het beste aan bij de wensen en mogelijkheden van de beoogde gebruikers. In de financiële bijlage (geheim) wordt dit nader uitgewerkt. Op basis van kengetallen en een schouw is onderzocht welke bouwkundige en installatietechnische investeringen



nodig zijn voor de omvorming van het gebouw tot MFC, sober en doelmatig uitgevoerd, voor de langere termijn. Ook heeft er een taxatie plaatsgevonden van de huidige marktwaarde van het pand. Vervolgens is er een schetsplan gemaakt op basis van input van de beoogde gebruikers. Met dit schetsplan kon een verfijningsslag plaatsvinden inzake de kostenraming. Vervolgens is de financiële haalbaarheid beoordeeld.

Conclusie en resultaat De resultaten van de onderzoeken ondersteunen de veronderstelling dat Het Idee problemen oplost en kansen biedt voor de toekomst van Woudrichem. Concreet kan het volgende resultaat verwacht worden: •

Realisatie van een eigentijds MFC met o.a. het brede loket en ruimte voor burgerparticipatie, ook voor de toekomst van het centrum en de leefbaarheid van Woudrichem is dat een belangrijk gegeven.

•

Huisvesting van de organisatie in lijn met de organisatieontwikkeling en voorbereid op een verregaande gemeentelijke samenwerking;

•

Een tweede leven voor het gemeentehuis;

•

Dienstverlening onder één dak met Stichting de Vleet geeft kansen voor het brede loket;

•

Voor Stichting de Vleet zijn er kansen voor samenwerking wat betreft activiteiten, het realiseren van toekomstwensen voor de huisvesting en synergie op het vlak van gebouwgebruik;

•

Een oplossing voor de huisvesting van Stichting Kinderopvang Woudrichem;

•

Groenendijk wordt vrijgespeeld voor herinrichting (het plan voor de herinrichting zal eveneens in oktober aan de raad worden voorgelegd).

Vervolgproces Na besluitvorming in de gemeenteraad op 18 december zullen de volgende stappen worden gezet: • Het maken van een gedetailleerd plan van aanpak. • Voordat tot realisatie van het MFC kan worden overgegaan zal eerst duidelijk moeten worden welke partijen definitief een deel van het MFC willen huren. • Er zal een definitief programma van eisen moeten worden opgesteld in samenspraak met alle gebruikers. • Vervolgens kunnen juridisch afdwingbare overeenkomsten worden afgesloten met de gebruikers. • aankoop van het pand van de Rabobank. • Hierna kunnen de nodige transacties inzake het Rabobankkantoor plaatsvinden; overdracht van het pand, en/ of huur van het pand. • Afstemming inzake de voortgang van de organisatieontwikkeling. • Uitwerken van de ontwerpen/ wijze van aanbesteding.

Financieel kader Om het multifunctionele centrum (hierna: MFC) te realiseren is het noodzakelijk dat de gemeente de verbouwing na afsluiten van de huurovereenkomst met Stichting de Vleet en Stichting Kinderopvang Woudrichem zelfstandig verricht. Na het afronden van de verbouwing zal het gebouw inclusief de gemaakte verbouwingskosten (minus subsidiebaten) worden doorverkocht aan een bestaande of op te richten stichting. Deze stichting zal de financiële middelen in hypotheekvorm (looptijd 20 jaar) lenen bij de gemeente en hierover een



voorgestelde rente van 2% betalen. Dit is afhankelijk van besluitvorming van uw gemeenteraad, aangezien conform het treasurystatuut de gemeenteraad hierover moet beslissen. Dit betekent dat de gemeente alle kosten moet voorfinancieren en hiervoor een krediet noodzakelijk is. Wij becijferen dit krediet als volgt: Bouwkosten € 1.300.000 Onvoorzien € 200.000 Totaal € 1.500.000 Indien wij genoodzaakt zijn de post onvoorzien aan te spreken zullen wij uw raad hierover infomeren. Dit krediet zal waarschijnlijk voor € 200.000 gedekt zijn door leefbaarheidssubsidie. Om deze subsidie te ontvangen moet het MFC voor 1 januari 2014 zijn gerealiseerd. De eerste voorzichtige prognose is dat deze deadline haalbaar is, mits uw raad op 18 december instemt met de realisatie van het MFC. In de bijlage treft u de financiële doorrekening van de realisatie van het MFC inclusief de geraamde kosten voor het verwerven van het Rabobankgebouw. Deze berekeningen zijn onderbouwd door bouwkundige ramingen en ervaringscijfers. Indien één van partijen wegvalt voor aanvang van de werkzaamheden, zal de realisatie van het MFC opnieuw tegen het licht gehouden moeten worden. In onderstaand schema is opgenomen welk risico de gemeente loopt, wanneer één van de hoofdhuurders wegvalt: Huurder

Begrote deel van de jaarlijkse huisvestingslasten van het MFC

Stichting Kinderopvang Woudrichem

26 %

Stichting de Vleet

16%

In de huidige plannen is nog ongeveer 310 m2 beschikbaar voor verhuur. Eventuele voordelen die hieruit kunnen voorkomen, komen ten gunste van de exploitatie van de gemeente. Momenteel zijn wij met enkele partijen in gesprek, maar is onduidelijk welke voordelen hier mogelijk uit zullen voortkomen. Alvorens tot definitieve overeenkomsten te kunnen komen, zullen wij de financiële posities van de deelnemende organisaties in kaart moeten hebben. Voor Stichting de Vleet hebben wij deze goed in beeld, aangezien deze grotendeels afhankelijk zijn van de subsidie welke de gemeente Woudrichem jaarlijks verstrekt. Opgemerkt wordt dat het huidige pand van Stichting De Vleet verkocht zal worden. Als blijkt dat er op korte termijn geen koper is, zal de gemeente overwegen het pand aan te kopen. Voor Stichting Kinderopvang Woudrichem ligt dit gecompliceerder, aangezien zij de afgelopen jaren kampen met teruglopende kinderaantallen en de hieraan gekoppelde teruglopende omzet. Dit heeft er toe geleid dat de Stichting Kinderopvang Woudrichem momenteel in een zorgelijke financiële positie verkeert. De Rabobank heeft zich bereid getoond Stichting Kinderopvang Woudrichem te voorzien van krediet, onder voorwaarde dat zij op korte termijn over goede huisvesting beschikt. Hierdoor kan gesteld worden dat het voortbestaan van Stichting Kinderopvang Woudrichem grotendeels afhankelijk is van het al dan niet doorgaan van de realisatie van het MFC. Dit heeft als gevolg dat wij voor Stichting Kinderopvang Woudrichem een zo minimaal mogelijke investering in het MFC hebben begroot, zodat de huisvestingslasten voor hen zoveel mogelijk beperkt blijven. Vanzelfsprekend is wel rekening gehouden met de minimale wettelijke vereisten in het onderzoek. Momenteel zijn wij in gesprek met de Stichting Kinderopvang Woudrichem om te bepalen of het voor alle partijen een aanvaardbaar risico is hen te huisvesten in het te realiseren MFC.



Voor de financiering van het MFC verwijzen wij u naar “financiële bijlage voorstel MFC”(geheim). Voor de aankoop van het Rabobankpand is sprake van een afgesproken koopprijs. Zie hiervoor de “financiële bijlage voorstel MFC”(geheim). Wij zijn momenteel in gesprek over de directe doorverkoop van het pand, zodat wij dit kunnen terughuren. Wij merken dat er momenteel een goede markt is voor panden met gegarandeerde huurders. Om deze reden nemen wij vooralsnog de tijd deze markt te verkennen om te komen tot de meest gunstige huurprijs. Samengevat beschikken wij over een concept financiële doorrekening voor de exploitatie van het MFC en de koop/huur constructie van het Rabobankgebouw. Aan dit project zijn de bovengenoemde risico’s verbonden. De belangrijkste risico’s zijn: 1. 2. 3. 4. 5.

De financiële positie van Stichting Kinderopvang Woudrichem. Het niet (tijdig) verkopen van het pand van Stichting de Vleet Tegenvallers in de verbouwing van het gemeentehuis naar het MFC. Het niet verhuren van de resterende 310 m2 in het MFC. Koop/huur constructie Rabobank is nog niet definitief rond. Wij schatten dit risico overigens in als een beperkt risico.

Risicobeheersing Belangrijk is dat alle stappen met juridische en grote financiële consequenties pas gezet worden als er voldoende zekerheden zijn ingebouwd. Zie hiervoor ook bijlage 2.

Bekrachtigen geheimhouding Geheimhouding kan slechts worden opgelegd in de gevallen die in artikel 10 van de WOB vermeld staan. In onderhavige situatie is door ons college geheimhouding opgelegd t.a.v. de financiële bijlage, op grond van artikel 25 van de Gemeentewet, juncto artikel 10, lid 2, sub b. en g. van de WOB. Het betreft de bescherming van de volgende belangen: I. indien het belang van openbaarmaking niet opweegt tegen de economische of financiële belangen van de Staat, provincies, gemeenten, waterschappen, publiekrechtelijke bedrijfsorganisaties of bestuursorganen daarvan (art. 10, lid 2, aanhef en onder b); II. indien het belang van openbaarmaking niet opweegt tegen het belang van het voorkomen van onevenredige bevoordeling of benadeling van bij de aangelegenheid betrokken natuurlijke personen of rechtspersonen dan wel derden (art. 10, lid 2, aanhef en onder g). Gelet op voornoemde belangen is het zeer onwenselijk dat de financiële bijlage in de openbaarheid zou komen. Ad I. Door het verstrekken van de financiële bijdrage kan de gemeente financieel nadeel oplopen. Ad II. De genoemde partijen, onze gemeente, maar ook bepaalde derden zijn erbij gebaat, dat de betreffende informatie geheim wordt gehouden. De geheimhouding, opgelegd op grond van artikel 25, lid 2, van de Gemeentewet dient, ingevolge lid 3 van datzelfde artikel, in de eerstvolgende vergadering van de gemeenteraad, na de verzending van de betreffende stukken, te worden bekrachtigd.



Bijlagen Bijlage 1. Visie op de organisatieontwikkeling; Bijlage 2. Onderzoeksresultaten omvormen gemeentehuis tot MFC; “Een inloophuis voor de burger van Woudrichem”, APPM Bijlage 3. Financiële bijlagen voorstel MFC (geheim); Bijlage 4. Analyse kinderopvangmarkt in relatie tot Stichting Kinderopvang Woudrichem (geheim); Bijlage 5. Studie naar indelingsmogelijkheden gemeentehuis als MFC: “MFC Woudrichem, schetsvoorstel”, Ideearchitecten.

Besluit Wij stellen u voor, het bijgevoegde raadsbesluit vast te stellen. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Woudrichem, de secretaris, de burgemeester, A.G. Dolislager dr. F.A. Petter


RAADSBESLUIT

De raad van de gemeente Woudrichem, gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders d.d. 6 november 2012, aangaande het gemeentehuis Woudrichem omvormen tot multifunctioneel centrum gehoord het advies van de opiniërende vergadering d.d. 27 november 2012

besluit:

1

Tot het oprichten van een MFC in het huidige gemeentehuis, als “ inloophuis voor de burger”, onder voorwaarde dat de gemeente zowel met de Stichting Kinderopvang Woudrichem als met Stichting De Vleet overeenstemming heeft bereikt over de voorwaarden tot huren van een deel van het MFC en dit ook juridisch afdwingbaar is vastgelegd. 1.1 In te stemmen met de bandbreedte van € 0 - € 25.000 aan meerkosten inzake de jaarlijkse huisvestingskosten. Deze meerkosten komen ten laste van het gemeentelijk begrotingssaldo. Indien de jaarlijkse meerkosten dreigen de bandbreedte te overschrijden zal dit aan uw raad worden voorgelegd. 1.2 In te stemmen met het beschikbaar stellen van een krediet t.b.v. het realiseren van het MFC in het huidige gemeentehuis ter hoogte van € 1.500.000. Na de verkoop van het gemeentehuis zullen de uitgaven die ten laste van dit krediet zijn gebracht wegvallen tegen de opbrengst van het gemeentehuis. Hierdoor zal het krediet van € 1.500.000 terug kunnen worden gestort in de algemene reserve. 1.3 In te stemmen met de verkoop van het gemeentehuis aan de stichting die het MFC zal exploiteren en eind 2013 € 135.707 te onttrekken aan de ammortisatiereserve. 1.4 In principe akkoord gaan met het verstrekken van een 20 jarige hypotheek tegen een 2% rentevergoeding aan de overnemende stichting. Voorafgaand aan het verstrekken van de hypotheek zal dit nogmaals ter besluitvorming aan uw raad worden voorgelegd. Het uitgangspunt in deze is dat de gemeente zelf geen vreemd vermogen hoeft aan te trekken om deze lening af te dekken. 1.5 Om de denkrichting van de visie op de organisatieontwikkeling vast te stellen. 1.6 Om de back-office van de gemeentelijke organisatie te huisvesten in het voormalige Rabobankkantoor. 1.7 In te stemmen met het beschikbaar stellen van een krediet t.b.v. de verhuizing en invoeren van Het Nieuwe Werken ter hoogte van € 135.707.

raadsbesluit nr. 2012-071 pagina 1/2

RAADSBESLUIT

1.8 In te stemmen met het aankopen van het pand van de Rabobank (Oude Ban 1) en dit pand inzetten als huisvesting voor de back-office van de gemeente, onder de opschortende voorwaarde dat er voor 1 juli 2013 een juridisch afdwingbare overeenkomst is met Stichting De Vleet en met Stichtng Kinderopvang Woudrichem tot het huren van een deel van het MFC. 1.9 In te stemmen met het beschikbaar stellen van een krediet t.b.v. de aankoop van het Rabobankpand ter hoogte van € 715.000. Na de doorverkoop van het pand (sale en lease back) zal het krediet voor € 690.000 kunnen worden teruggestort. 1.10 Gelet op artikel 25, lid 3, van de Gemeentewet de door het college opgelegde geheimhouding aangaande de financiële bijlage en de analyse kinderopvangmarkt in relatie tot Stichting Kinderopvang Woudrichem, behorende bij dit raadsvoorstel, te bekrachtigen. 2


3


Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Woudrichem van 18 december 2012.

de voorzitter, dr. F.A. Petter

raadsbesluit nr. 2012-071 pagina 2/2

de griffier, drs. ing. P.A. Paulides- Ruitenberg

VOORSTEL AAN DE RAAD. Gemeentehuis Woudrichem omvormen tot MFC Volgnr

Recommend Documents