Verkopen van corporatiewoningen

Landregistratie en Geografie Ruimte en Advies

Verkopen van corporatiewoningen Onderzoek naar de marktverhoudingen in 4 steden

Versie

1.0 Auteur(s)

M.H. Pellenbarg M.P. Tillema L. Brugman R.B.M. van Marwijk

Datum

14 juli 2014

Landregistratie en Geografie

Titel

Ruimte en Advies

Verkopen van corporatiewoningen Versie

1.0 Blad

1 van 47

Verkopen van corporatiewoningen Onderzoek naar de marktverhoudingen in 4 steden

Opdrachtgever NVM Status Definitief Verspreiding Opdrachtgever Versiehistorie Versie

Datum

Auteur

Opmerking

0.1 1.0

10 juni 2014 14 juli 2014

Kadaster Kadaster

Concept Definitief

Datum

14 juli 2014 Titel


1.0 Blad

2 van 47

Inhoudsopgave

1

Conclusies.................................................................................................................................... 3

2

Achtergrond en opzet................................................................................................................... 5

2.1

Behoefte aan meer inzicht in uitpondingen ...................................................................................... 5

2.2

Onderzoek op basis van kadastrale registratie van woningverkopen................................................. 5

3

De koopwoningmarkt van Amsterdam, Deventer, Eindhoven en Rotterdam .............................. 7

3.1

Totale marktomvang ....................................................................................................................... 7

3.2 3.3

Koopsommen................................................................................................................................. 9 Dynamiek: Spreiding......................................................................................................................11

3.4 3.5

Woningtype ...................................................................................................................................14 Leeftijd van de kopers....................................................................................................................16

3.6

Indicatie starter/doorstromer ..........................................................................................................18

4

Corporatieverkopen in de 4 steden.............................................................................................20

4.1 4.2

Totaal marktaandeel van corporaties als verkoper ..........................................................................20 Koopsommen in de gehele onderzoeksperiode...............................................................................23

4.3 4.4

Ruimtelijke spreiding......................................................................................................................25 Woningtype ...................................................................................................................................28

4.5

Marktsegmenten............................................................................................................................33

4.6

Korting ..........................................................................................................................................37

Bijlage 1: Beschrijving gebruikte informatie en bewerkingen datasets ..................................................42 Bijlage 2: Mediane verkooptijd (bron: NVM) ............................................................................................44 Bijlage 3: Aantal dagen woning aangeboden (bron: NVM) ......................................................................46

Datum

14 juli 2014 Titel


1.0 Blad

3 van 47

1

Conclusies

Deze rapportage doet feitelijk verslag van een onderzoek naar gegevens over corporatieverkopen. In de navolgende hoofdstukken komen onder meer de volgende constateringen aan de orde: 1. De NVM wil meer inzicht in de rol die woningcorporaties spelen als verkoper op de markt voor koopwoningen. Ze heeft het Kadaster verzocht een verkenning te doen naar de vertegenwoordiging van corporaties en de aard de marktsegmenten waarin hun verkopen zich met name voordoen. Parallel en annex onderzoekt de Amsterdam School of Real Estate mogelijke marktprijsinvloeden die vanuit de corporatieverkopen voortvloeien. 2. Voorliggende rapportage doet verslag van het onderzoek van het Kadaster. Daartoe zijn alle woningverkopen in 4 steden (Amsterdam, Deventer, Eindhoven en Rotterdam) onderzocht in de periode 2005 t/m 2013. De verkopen van woningcorporaties zijn daar specifiek uitgelicht en door koppeling met gegevens van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting is daarbij tevens een indicatieve verkenning gedaan van de mate waarin korting wordt toegepast bij de corporatieverkopen. 3. De beschouwingsperiode kenmerkt zich op de woningmarkt vooral door de crisis. Rotterdam en Deventer hebben het meest te lijden gehad in aantallen verkochte woningen. In Amsterdam en Eindhoven zijn daarentegen de prijzen het sterkst gedaald. De stedelijke woningmarkten laten zich verder kenmerken door veel jongere kopers, een ruime vertegenwoordiging van appartementen en een hoog aandeel starters. 4. Waar de aantallen transacties op de woningmarkt tussen 2005 en 2014 fors zijn teruggelopen, blijken corporaties hun verkoopcijfers over de gehele periode redelijk op pijl te kunnen houden. Gemiddeld genomen vertegenwoordigen de corporaties ruim 20% van alle woningverkopen. In Deventer lag dat aandeel aanvankelijk lager, maar ook hier ontwikkelt het zich inmiddels richting een dergelijk niveau. 5. Corporatieverkopen bevinden zich voornamelijk in de lagere prijssegmenten. Vooral bij verkopen rond €125.000 á €150.000 hebben de corporaties in de steden een aanzienlijk marktaandeel van circa een derde van alle transacties. Appartementen en rij-/hoekwoningen binnen deze segmenten worden veel uitgepond. Doordat deze woningen – in deze prijsklassen – vaak zijn geconcentreerd in bepaalde stedelijke uitbreidingswijken, zijn ook de marktaandelen van corporaties sterk geconcentreerd binnen de steden. 6. De uitpondingen lijken geen specifieke doelgroepen (starters, doorstromers of leeftijdscategorieën) aan te trekken. De uitpondingen zijn redelijk evenwichtig verdeeld over de groepen, vergelijkbaar met de reguliere verkopen.

Datum

14 juli 2014 Titel


1.0 Blad

4 van 47 7. Het relatieve marktaandeel van corporaties op de koopwoningenmarkt verschilt sterk tussen de wijken. In Amsterdam Noord en Zuidoost en in Bergweide in Deventer is betreft (bijna) de helft van alle woningverkopen een uitponding. In Rotterdam is één op de drie woningen door een corporatie verkocht in de wijken Feijenoord en Overschie. In Eindhoven liggen de percentages iets lager en worden vooral buiten het centrum en Stratum relatief veel corporatiewoningen verkocht. 8. Van alle corporatieverkopen in de 4 steden wordt bij ongeveer 40% een korting toegepast in de verkoopprijs. Gemiddeld bedraagt deze korting circa 7%, maar dit verschilt sterk tussen de steden. Vooral in Eindhoven en in Rotterdam worden relatief vaak hogere kortingspercentages (25% en meer) gehanteerd. 9. Starters, jongeren en huurders die hun woning ‘overkopen’ van de corporatie lijken iets vaker te profiteren van (hoge) kortingen bij uitpondingen. De verschillen zijn echter niet groot. Zo valt bijvoorbeeld op dat juist ouderen vaker profiteren van lage kortingspercentages.

Datum

14 juli 2014 Titel


1.0 Blad

5 van 47

2

Achtergrond en opzet

2.1

Behoefte aan meer inzicht in uitpondingen

De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) ontvangt van haar deelnemende makelaars signalen dat corporatieverkopen de markt voor bestaande koopwoningen in voorkomende situaties beïnvloeden. Om die reden heeft de NVM recent het Kadaster een verkenning laten uitvoeren naar het marktaandeel van deze “uitpondingen” in het afgelopen jaar 2013. Daaruit bleek dat 13% van de woningaankopen door particulieren verkopen van corporaties betreffen. Dit aandeel varieert per gemeente en ook per wijk en buurt. Samen met de verwachting dat het aanbod van corporatiewoningen in de verkoopmarkt zal toenemen, was dit aanleiding om verdiepende studie te willen doen naar de marktsegmenten waarin de uitpondingen zich voordoen en de effecten die zij daar mogelijk hebben. Extra aanleiding vormt de verruiming in de mogelijkheden die woningcorporaties sinds oktober 2013 hebben om woningen met korting te verkopen. De NVM heeft de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) en het Kadaster opdracht gegeven om deze onderzoeken te verrichten. Voorliggend rapport doet verslag van het onderzoek dat het Kadaster verrichtte. Dit onderzoek richt zich op het aandeel dat de corporatieverkopen uitmaken van specifieke marktsegmenten binnen 4 steden: Amsterdam, Rotterdam, Eindhoven en Deventer. Door gespecificeerd naar groepen kopers (leeftijdscategorieën, starters/doorstromers) en segmenten woningen (woningtype, prijscategorie, wijken) te kijken naar het marktaandeel van de uitpondingen, ontstaat een beeld van de mate waarin deze de totale markt kunnen beïnvloeden. De ASRE onderzocht gelijktijdig de mogelijke prijseffecten die uitpondingen veroorzaken binnen de particuliere koopwoningenmarkt. Onderstaand wordt een korte toelichting gegeven op de gebruikte informatie en de databewerkingen die hebben plaatsgevonden om de benodigde analyses te kunnen verrichten. Het volgende hoofdstuk belicht in algemene zin de koopwoningmarkt van de 4 geselecteerde steden ten aanzien van een aantal kernvariabelen. Het 4e hoofdstuk gaat vervolgens in op het aandeel van de corporatieuitpondingen. Door deze in vergelijking te stellen tot de gehele koopwoningmarkt van de steden, ontstaat zicht op de mate waarin deze binnen specifieke marktsegmenten voorkomen.

2.2

Onderzoek op basis van kadastrale registratie van woningverkopen

Het Kadaster heeft een bestand samengesteld met de particuliere woningtransacties (inclusief vestiging van erfpacht) voor de periode 2005 tot en met het eerste kwartaal van 2014 binnen de burgerlijke gemeenten Amsterdam, Rotterdam, Eindhoven en Deventer. Dit bestand bevat informatie over aantallen verhandelde woningen, transactiedatum, koopsommen1, bouwjaren, woningtypen, leeftijd van de verkrijger en locatie van 1

Een koopsom is het in een ter inschrijving aangeboden stuk vermelde bedrag dat als tegenprestatie geldt met betrekking tot een transactie of overdracht van een zakelijk recht van een object (of sam en met meerdere objecten) en dat de verkrijger

Datum

14 juli 2014 Titel


1.0 Blad

6 van 47 de verhandelde woning. De locatiegegevens zijn ruimtelijk gerelateerd aan de CBS wijken en buurten. In het transactiebestand is verder opgenomen of de woning is aangekocht door de zittende huurder en of de verkrijger een starter 2 dan wel doorstromer is. De vervreemders zijn ondergebracht in de categorieën “particulieren”, “woningcorporaties” en “overige partijen”. De transacties door corporaties zijn achterhaald op basis van gegevens over corporaties van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), eerdere analyses van transactiebestanden door het Kadaster en een extra handmatige controle. Om de transacties in het juiste perspectief te kunnen plaatsen, zijn deze per buurt gerelateerd aan de totale voorraad koopwoningen (ook per woningtype). Hiervoor is een afzonderlijk bestand samengesteld met gegevens van het Kadaster over de samenstelling van de huidige woningvoorraad in de vier steden. Zo is ook de relatieve dynamiek per buurt goed in beeld gebracht. Voor het (virtueel) berekenen van gemiddelde kortingspercentages en het aandeel transacties dat met korting wordt verkocht zijn kortingsgegevens van het CFV gebruikt en gekoppeld aan de transactiegegevens. De kortingsgegevens per corporatie, gemeente en jaar waren (tijdig) beschikbaar voor de jaren 2008, 2010, 2011 en 2012. Om tot eenduidige resultaten te komen is er voor gekozen alleen de gegevens voor de periode 2010 - 2012 te gebruiken en deze jaren in de rapportage niet afzonderlijk maar in samenhang te bespreken. Een uitgebreidere beschrijving van de gebruikte informatie en databewerkingen is te vinden in bijlage 1.

aan de vervreemder verschuldigd is. Dit bedrag hebben verkrijger en vervreemder onderling met elkaar afgesproken en wordt door een notaris opgenomen in de akte. Indien er een korting is opgenomen in de akte, dan wordt het bedrag dat uiteindelijk door de koper wordt betaald opgenomen als koopsom. 2 Door het Kadaster is een routine ontwikkeld om starters (indicatief) te onderscheiden binnen de registraties. Onder starter wordt hier bedoeld: koopstartend huishouden, waarbij de verkrijger(s) niet eerder een woning op naam hebben gehad.

Datum

14 juli 2014 Titel


1.0 Blad

7 van 47

3

De koopwoningmarkt van Amsterdam, Deventer, Eindhoven en Rotterdam

3.1

Totale marktomvang

Het is bekend: de economische crisis die in 2008 inzette is niet aan de woningmarkt voorbijgegaan. De afgelopen jaren heeft Nederland te maken gehad met een forse neergang in aantallen transacties. Vanaf 2012 lijkt het transactievolume zich te handhaven op een lager niveau en de laatste maanden is er zelfs sprake van een stijgend aantal verkopen ten opzichte van vorig jaar.

Aantal transacties Nederland

70000 60000

Aantal

50000 40000 30000 20000

20 05

Q 20 1 05 Q 20 3 06 Q 20 1 06 Q 20 3 07 Q 20 1 07 Q 20 3 08 Q 20 1 08 Q 20 3 09 Q 20 1 09 Q 20 3 10 Q 20 1 10 Q 20 3 11 Q 20 1 11 Q 20 3 12 Q 20 1 12 Q 20 3 13 Q 20 1 13 Q 20 3 14 Q1

10000

Kwartaal

De vier steden die in dit onderzoek centraal staan lijden ook onder de crisis. De mate waarin verschilt echter behoorlijk. Terwijl de woningverkopen in Amsterdam en Eindhoven de laatste jaren beperkt zijn afgenomen, lieten Deventer en Rotterdam ook de laatste jaren nog flinke een teruggang zien. De grafieken op de volgende pagina tonen de ontwikkeling van het aantal woningtransacties per stad.

Totaal aantal verkopen particuliere woningmarkt 4 gemeenten Aantal transacties per jaar 2005 Nederl and Amsterdam Deventer Eindhoven Rotterdam

2006

209.385

212.435

9.425 1.372 3.189 8.147

10.202 1.449 3.476 8.055

2007

Ontwikkeling 2008

205.138 185.297 10.657 1.369 3.173 8.200

9.557 1.273 2.672 7.017

2009

2010

2011

2012

2013

2007-2010 2010-2013

130.821

130.279

124.711

120.462

112.640

-38%

-13%

7.495 937 1.874 5.545

7.809 812 1.922 5.421

7.735 803 1.791 4.832

7.256 832 1.646 4.543

7.038 622 1.668 4.255

-27% -41% -39% -34%

-10% -23% -13% -22%


20 05

Aantal Q 20 1 05 Q 20 3 06 Q 20 1 06 Q 20 3 07 Q 20 1 07 Q 20 3 08 Q 20 1 08 Q 20 3 09 Q 20 1 09 Q 20 3 10 Q 20 1 10 Q 20 3 11 Q 20 1 11 Q 20 3 12 Q 20 1 12 Q 20 3 13 Q 20 1 13 Q 20 3 14 Q1

20 05

Aantal Q 20 1 05 Q 20 3 06 Q 20 1 06 Q 20 3 07 Q 20 1 07 Q 20 3 08 Q 20 1 08 Q 20 3 09 Q 20 1 09 Q 20 3 10 Q 20 1 10 Q 20 3 11 Q 20 1 11 Q 20 3 12 Q 20 1 12 Q 20 3 13 Q 20 1 13 Q 20 3 14 Q1

20 05

Aantal

Datum

14 juli 2014

Titel

Verkopen van corporatiewoningen

Versie

1.0

Blad

8 van 47

3500

Aantal transacties Amsterdam

3000

2500

2000

1500

1000

500

0

Kwartaal

450

Aantal transacties Deventer

400

350

300

250

200

150

100

50

0

Kwartaal

1200

Aantal transacties Eindhoven

1000

800

600

400

200

0

Kwartaal

Datum

14 juli 2014 Titel


1.0 Blad

9 van 47

Aantal transacties Rotterdam 2500

Aantal

2000 1500 1000 500

20 05


0

Kwartaal 3.2

Koopsommen

Koopsommen kunnen we bekijken aan de hand van de gemiddelde of mediane prijzen. Hieronder bekijken we allereerst de gemiddelde koopsommen zoals deze ook door Kadaster en CBS worden gepubliceerd. Daarna bekijken we de ontwikkeling van de mediane koopsommen in de vier steden. In het derde kwartaal van 2008 bereikten de huizenprijzen in Nederland een piek. In 2009 heeft een eerste grote prijscorrectie plaatsgevonden, gevolgd door een tweede correctie in 2012. Sinds medio 2012 is duidelijk sprake van stabilisatie. Het prijsniveau in 2014 is nagenoeg gelijk aan het begin van 2005.

€ 270.000

Gemiddelde koopsom Nederland

€ 260.000 € 240.000 € 230.000 € 220.000 € 210.000 € 200.000 € 190.000


€ 180.000

20 05

Koopsom

€ 250.000

Kwartaal

Datum

14 juli 2014 Titel


1.0 Blad

10 van 47

Wanneer we de gemiddelde koopsommen voor de vier steden bekijken, valt op dat Rotterdam relatief minder sterk is gedaald dan de overige steden. Waarschijnlijk zat hier minder ‘rek’ in de prijzen.

Gemiddelde koopsom: Nederland en 4 gemeenten Gemiddelde Koopsom per jaar 2005

2006

2007

Nederland

222.460

235.843

248.325

Amsterdam Deventer Eindhoven Rotterdam

238.489 191.602 211.002 165.617

257.596 200.238 216.776 176.474

286.421 209.304 227.820 186.661

2008

2009

2010

2011

2012

2013

254.918

238.259

239.530

240.059

226.661

213.353

305.921 210.112 241.002 189.371

282.141 205.622 226.736 184.748

281.943 204.513 221.415 186.965

284.598 213.410 216.073 194.486

270.252 203.024 209.394 182.959

256.321 180.761 195.411 173.814

Ontwikkeling ten opzichte van het vooprgaande jaar 2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Nederland

6,0%

5,3%

2,7%

-6,5%

0,5%

0,2%

-5,6%

-5,9%


8,0% 4,5% 2,7% 6,6%

11,2% 4,5% 5,1% 5,8%

6,8% 0,4% 5,8% 1,5%

-7,8% -2,1% -5,9% -2,4%

-0,1% -0,5% -2,3% 1,2%

0,9% 4,4% -2,4% 4,0%

-5,0% -4,9% -3,1% -5,9%

-5,2% -11,0% -6,7% -5,0%

Onderstaande figuur toont de ontwikkeling van de mediane koopsom in de vier steden. Hier valt op dat Eindhoven de scherpste daling heeft laten zien en inmiddels op het prijsniveau van Deventer ligt.

€ 260.000

Mediane koopsomontwikkeling: 4 steden

€ 240.000

€ 200.000

Amsterdam

€ 180.000

Deventer

€ 160.000 Eindhoven

€ 140.000 € 120.000

Rotterdam

€ 100.000

20 05 20 Q1 05 20 Q3 06 Q 20 1 06 20 Q3 07 20 Q1 07 Q 20 3 08 20 Q1 08 20 Q3 09 Q 20 1 09 20 Q3 10 20 Q1 10 20 Q3 11 Q 20 1 11 20 Q3 12 20 Q1 12 Q 20 3 13 20 Q1 13 Q 20 3 14 Q1

Koopsom

€ 220.000

Kwartaal

Datum

14 juli 2014 Titel


1.0 Blad

11 van 47

3.3

Dynamiek: Spreiding

De dynamiek op de woningmarkt kan worden uitgedrukt in het aandeel van alle koopwoningen in een wijk dat daadwerkelijk is verkocht gedurende de onderzoeksperiode (2005 - maart 2014). Onderstaande kaarten tonen dit per stad op wijkniveau. Te zien is dat de dynamiek aardig verschilt, en dat de patronen ook tussen de steden niet direct vergelijkbaar zijn. Daarnaast valt op dat binnen de wijken in Eindhoven de verschillen minimaal zijn. Amsterdam

Datum

14 juli 2014 Titel


1.0 Blad

12 van 47 Deventer

Eindhoven

Datum

14 juli 2014 Titel


1.0 Blad

13 van 47 Rotterdam

Datum

14 juli 2014 Titel


1.0 Blad

14 van 47

3.4

Woningtype

Uit paragraaf 3.1 bleek al dat het transactievolume flink is afgenomen; bijna met de helft tussen 2007 en 2013. Wanneer we inzoomen op verschillende woningtypes blijkt dat alle typen een vergelijkbare teruggang in aantallen transacties tonen. Daarnaast valt op dat de woningtransacties in de 4 steden zich kenmerken met relatief veel appartementen (74% van alle transacties in 2013).

Totaal

Appartement

Hoekwoning

2 onder 1 kap woning

Tussenwoning

Vrijstaande woning

Verdeling en ontwikkeling per woningtype

112.640

33.206

15.546

11.562

36.791

12.732

Nederland Aantal transacties in 2013 Aandeel woningtype in verkopen 2013

100%

30%

14%

11%

33%

12%

Ontwikkeling aantal transacties 2013/2007

-46%

-42%

-41%

-44%

-46%

-44%

750

199

4 Steden gezamenlijk Aantal transacties in 2013

13.583

10.066

2.275

191

Aandeel woningtype in verkopen 2013

100%

74%

6%

1%

17%

1%

Ontwikkeling aantal transacties 2013/2007

-42%

-41%

-43%

-45%

-45%

-45%

De mediane prijsontwikkeling per stad laat zien dat alle woningtypen in prijs zijn gedaald, maar dat vooral de grotere, luxere woningtypes de prijsval hebben veroorzaakt.

Mediane koopsomontwikkeling Amsterdam per woningtype 800000 700000 Appartement

500000 400000

Hoekwoning

300000

2 onder 1 kap

200000

Tussenwoning

100000

Vrijstaande woning

Kwartaal

2014Q1

2013Q3

2013Q1

2012Q3

2012Q1

2011Q3

2011Q1

2010Q3

2010Q1

2009Q3

2009Q1

2008Q3

2008Q1

2007Q3

2007Q1

2006Q3

2006Q1

2005Q3

0 2005Q1

Koopsom

600000

Datum

14 juli 2014 Titel


1.0 Blad

15 van 47

Mediane koopsomontwikkeling Deventer per woningtype 600000 500000 Appartement

Koopsom

400000

Hoekwoning

300000

2 onder 1 kap

200000

Tussenwoning

100000

Vrijstaande woning 2014Q1

2013Q3

2013Q1

2012Q3

2012Q1

2011Q3

2011Q1

2010Q3

2010Q1

2009Q3

2009Q1

2008Q3

2008Q1

2007Q3

2007Q1

2006Q3

2006Q1

2005Q3

2005Q1

0

Kwartaal

Mediane koopsomontwikkeling Eindhoven per woningtype 800000 700000

Koopsom

600000

Appartement

500000

Hoekwoning

400000 300000

2 onder 1 kap

200000

Tussenwoning

100000

Vrijstaande woning 2014Q1

2013Q3

2013Q1

2012Q3

2012Q1

2011Q3

2011Q1

2010Q3

2010Q1

2009Q3

2009Q1

2008Q3

2008Q1

2007Q3

2007Q1

2006Q3

2006Q1

2005Q3

2005Q1

0

Kwartaal

Mediane koopsomontwikkeling Rotterdam per woningtype 1200000 1000000 Appartement Hoekwoning

600000

2 onder 1 kap

400000

Tussenwoning

200000

Vrijstaande woning

Kwartaal

2014Q1

2013Q3

2013Q1

2012Q3

2012Q1

2011Q3

2011Q1

2010Q3

2010Q1

2009Q3

2009Q1

2008Q3

2008Q1

2007Q3

2007Q1

2006Q3

2006Q1

2005Q3

0 2005Q1

Koopsom

800000

Datum

14 juli 2014 Titel


1.0 Blad

16 van 47

3.5

Leeftijd van de kopers

Uit analyse van de leeftijdscategorieën van de kopers blijkt dat de groep tot 35 jaar zwaar vertegenwoordigd is binnen de steden. Ouder dan 55 treedt nog maar in zeer beperkte mate op als stedelijke koper. In Amsterdam zijn kopers tot 25 jaar ten opzichte van de andere steden minder vertegenwoordigd. Dit komt waarschijnlijk door het hogere prijsniveau van woningen in Amsterdam versus de overige steden.

Verdeling leeftijdscategorie kopers 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5%

Amsterdam

Deventer

Eindhoven

Rotterdam

> 55 jaar

36 t/m 55 jaar

31 t/m 35 jaar

26 t/m 30 jaar

< 26

> 55 jaar

36 t/m 55 jaar

31 t/m 35 jaar

26 t/m 30 jaar

< 26

> 55 jaar

36 t/m 55 jaar

31 t/m 35 jaar

26 t/m 30 jaar

< 26

> 55 jaar

36 t/m 55 jaar

31 t/m 35 jaar

26 t/m 30 jaar

< 26

0%

Datum

14 juli 2014 Titel


1.0 Blad

17 van 47

Koopsom naar leeftijdscategorie: mediaan en ontwikkeling recente jaren Mediane koopsom per leeftijdscategorie periode 2010-2013 < 26 jaar 26 t/m 30 jaar 31 t/m 35 jaar 36 t/m 55 jaar > 55 jaar

Amsterdam € 178.500 € 205.000 € 233.500 € 237.500 € 240.000

Deventer € 149.000 € 175.000 € 183.750 € 180.000 € 190.000

Eindhoven € 147.000 € 180.000 € 210.000 € 205.000 € 210.000

Rotterdam € 132.500 € 155.000 € 171.500 € 159.500 € 163.000

Deventer 98 97 94 88 83

Eindhoven 87 90 94 87 81

Rotterdam 104 101 99 94 88

Ontwikkeling mediane koopsom periode 2010-2013 tov periode 2007 tm 2009 < 26 jaar 26 t/m 30 jaar 31 t/m 35 jaar 36 t/m 55 jaar > 55 jaar

Amsterdam 94 91 93 93 88

Tot ca 35 jaar neemt grosso modo het bedrag toe dat huishoudens uitgeven voor een woning. Daarna gaat in de steden, met uitzondering van Amsterdam, niet per se meer op dat de waarde van de woning (bij aankoop) toeneemt met de leeftijd. Opvallend is dat juist de groep boven de 35 jaar sinds de crisis de sterkste afname laat zien van het bedrag dat ze besteden aan een woning. Jongeren (<26 jaar) in Rotterdam, Deventer en Amsterdam daarentegen hebben hun aankoopbedrag weten te handhaven. Mogelijk maken zij ‘gebruik’ van de daling van de huizenprijzen door nu relatief meer woning voor hun geld te kopen. NVM heeft in dit kader ook gemeld dat het (staande) aanbod van appartementen sterker is toegenomen dan de andere woningtypen.

Datum

14 juli 2014 Titel


1.0 Blad

18 van 47

3.6

Indicatie starter/doorstromer

Indien de leden uit een huishouden niet eerder een woning op naam hebben gehad3, kunnen we ze aanmerken als starters. Het aandeel starters in de vier steden schommelt rond de 60%. Dit is aanzienlijk hoger dan het landelijk gemiddelde, dat in 2013 op 49% lag. Starters komen met name voor in de leeftijdscategorieën tot en met 35 jaar. In de periode 2010-2013 neemt het aandeel starters in de leeftijdscategorieën tot 26 jaar en 26 t/m 30 jaar toe ten opzichte van 2007-2010.

Aandeel starters 2005-2013 totaal 4 steden Aandeel starters 66% 63% 59% 58% 63% 63% 60% 62% 59%

Transacties 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

22.133 23.182 23.399 20.519 15.851 15.964 15.161 14.277 13.583

Aandeel starters per leeftijdscategorie 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30%

Doorstomer

20% 10%

Starter

0% < 26 jaar 26 t/m 30 jaar

31 t/m 35 jaar 2007-2009

3

36 t/m > 55 jaar < 26 jaar 26 t/m 55 jaar 30 jaar

31 t/m 35 jaar

36 t/m > 55 jaar 55 jaar

2010-2013

We kijken hierbij naar de periode 1993-2013 vanwege de digitale beschikbaarheid van gegevens. Indien een persoon voor 1993 een woning heeft gekocht, kunnen we die nu onterecht als koopstarter aanmerken. De verwachting is dat dit met name voor de groep >55 jaar van toepassing kan zijn.

Datum

14 juli 2014 Titel


1.0 Blad

19 van 47

Koopsom naar leeftijdscategorie: mediaan en ontwikkeling recente jaren Mediane koopsom per categorie periode 2010-2013

Starters Doorstromers

Amsterdam € 196.500 € 264.000

Deventer € 155.500 € 207.500

Eindhoven € 165.000 € 220.000

Rotterdam € 144.000 € 175.000

Deventer 98 94

Eindhoven 92 90

Rotterdam 103 93

Ontwikkeling mediane koopsom periode 2010-2013 tov periode 2007 tm 2009

Starters Doorstromers

Amsterdam 94 93

Wanneer we naar mediane koopsommen van starters en doorstromers kijken, blijkt dat starters met name sterk vertegenwoordigd binnen de lagere prijssegmenten. Tijdens de crisis hebben starters hun aankoopbedrag iets beter kunnen handhaven dan doorstromers.

Datum

14 juli 2014 Titel


1.0 Blad

20 van 47

4

Corporatieverkopen in de 4 steden

4.1

Totaal marktaandeel van corporaties als verkoper

Wanneer we de corporatieverkopen en reguliere verkopen aan natuurlijke personen uitzetten in de tijd, zien we dat corporaties tijdens de crisis in staat zijn gebleken hun verkoopaantallen te handhaven. Omdat de aantallen reguliere transacties sterk zijn afnemen sinds derde kwartaal 2008, neemt het aandeel van de corporaties binnen de verkoopmarkt snel toe.

Alle transacties: Uitpondingen en reguliere verkopen 6000 5000

Aantal

4000 3000 2000 Regulier 1000 Uitpondingen

20 05


0

Kwartaal Overigens zien we in het vierde kwartaal een piek in aantallen verkopen. Traditiegetrouw worden er in december relatief veel akten bij het Kadaster aangeboden. Deze piek zien we zowel bij reguliere verkopen als bij uitpondingen. Daarnaast toont het tweede kwartaal 2012 een piek in de reguliere verkopen die vermoedelijk verband houdt met het aflopen van de tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting van 6% naar 2% (die gold aanvankelijk voor de periode 15 juni 2011 tot 1 juli 2012). Deze tijdelijke verlaging is in mei 2012 omgezet naar een permanente verlaging.

Datum

14 juli 2014 Titel


1.0 Blad

21 van 47

Aandeel uitpondingen per stad - januari 2005 t/m maart 2014 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% Regulier

20% 10%

Uitpondingen

0%

Amsterdam

Deventer

Eindhoven

Rotterdam

Het aandeel uitpondingen ligt over de gehele in de totale transactiemarkt in Amsterdam, Eindhoven en Rotterdam boven de 20%. Deventer vormt duidelijk een uitzondering, met circa 12% uitpondingen.

Aandeel uitpondingen per stad per jaar 35,0% 30,0%

Percentage

25,0% 20,0% Amsterdam

15,0%

Deventer

10,0%

Eindhoven 5,0%

Rotterdam

0,0% 2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Jaartal

Het aandeel uitpondingen loopt in alle 4 de steden op na 2008. Deventer komt van een lager niveau, maar trekt in 2013 bij naar het niveau van de andere steden.

Datum

14 juli 2014 Titel


1.0 Blad

22 van 47 Sinds 1 oktober 2013 zijn de regels omtrent verkopen met korting verruimd. Onderstaande grafieken vertonen de uitpondingen in het laatste kwartaal van 2013 en het eerste kwartaal van 2014 met vergelijkbare kwartalen het jaar ervoor. In met name Deventer en Eindhoven (Q3_2013) ligt het aandeel uitpondingen na de verruiming van de regels hoger dan ervoor. In Amsterdam is een lichte stijging te zien. Echter, het aandeel uitpondingen in Rotterdam is na de verruiming juist gedaald. Om meer zicht te hebben om de ontwikkelingen, kijken we vervolgens naar de periode juli 2012 t/m maart 2014. Aandeel uitpondingen: 2012Q4 tov 2013Q4

Aandeel uitpondingen: 2013Q1 tov 2014Q1

35,0%

30,0%

30,0%

25,0%

25,0%

20,0%

20,0% 15,0%

15,0%

10,0%

10,0%

5,0%

5,0% 0,0%

0,0% 2012 Q4 Amsterdam

45,0%

2013 Q4

2012 Q4 Deventer

2013 Q4

2012 Q4 Eindhoven

2013 Q4

2012 Q4

2013 Q4

Rotterdam

2013 Q1 Amsterdam

2014 Q1

2013 Q1 Deventer

2014 Q1

2013 Q1 Eindhoven

2014 Q1

2013 Q1

2014 Q1

Rotterdam

Aandeel uitpondingen per stad vanaf juli 2012 t/m maart 2014

40,0%

Percentage

35,0% 30,0% 25,0% 20,0%

Amsterdam

15,0%

Deventer

10,0%

Eindhoven

5,0%

Rotterdam

20 12 20 07 12 2 0 08 12 2 0 09 12 -1 20 0 12 -1 20 1 12 2 0 12 13 2 0 01 13 -0 20 2 13 -0 20 3 13 -0 20 4 13 2 0 05 13 2 0 06 13 -0 20 7 13 -0 20 8 13 2 0 09 13 2 0 10 13 -1 20 1 13 20 12 14 -0 20 1 14 2 0 02 14 -0 3

0,0%

Jaar en Maand

De grafiek van het aandeel uitpondingen vanaf juli 2012 laat voor Amsterdam, Rotterdam en Eindhoven een min of meer stabiel beeld zien. Deventer maakt vanaf september 2013 (dus een maand voor de verruiming van de regels met betrekking tot korting) een sprong van 10% uitpondingen naar ruim 40% uitpondingen. Het aandeel uitpondingen in Deventer daalt, na de forse stijging eind 2013 in de eerste maanden van 2014 naar 10% tot 15%. Dat is een vergelijkbaar aandeel als in de periode 2009-2012 in Deventer.

Datum

14 juli 2014 Titel


1.0 Blad

23 van 47

4.2

Koopsommen in de gehele onderzoeksperiode

Uit de analyse van koopsommen4 blijkt dat corporatieverkopen het grootste aandeel hebben in het prijssegment rondom €125.000 á €150.000. In Eindhoven worden relatief veel goedkope woningen uitgepond: 89% van alle woningen goedkoper dan € 100.000 betrof een corporatieverkoop. In Amsterdam daarentegen valt op dat ook in de duurdere koopsomklassen uitpondingen plaatsvinden.

Aandeel uitpondingen, verdeeld naar categorie hoogte van de koopsom 2005-2013 Koopsomklasse < € 100.000 € 100.000 - € 125.000 € 125.000 - € 150.000 € 150.000 - € 175.000 € 175.000 - € 200.000 € 200.000 - € 250.000 € 250.000 - € 300.000 € 300.000 - € 400.000 > € 400.000

Totaal 23% 25% 32% 28% 23% 11% 8% 3% 1%

Amsterdam 43% 58% 53% 42% 32% 16% 10% 4% 2%

Deventer 8% 20% 24% 17% 9% 4% 1% 1% 0%

Eindhoven 89% 58% 30% 15% 13% 4% 3% 2% 3%

Rotterdam 6% 10% 13% 13% 12% 6% 4% 1% 1%

De grafieken hieronder tonen de mediane koopsommen van uitpondingen liggen per stad. Deze liggen – naar verwachting – over het algemene beneden het niveau van de overige verkopen. Toch ontlopen deze prijzen elkaar in Rotterdam en recent in Deventer elkaar niet veel. Een mogelijke verklaring voor Rotterdam kan zijn dat die woningen waar veel korting wordt gegeven tegelijk worden verkocht met de vestiging van het recht van erfpacht. Dat betekent dat die (lage) koopsommen bij de berekening van de mediane koopsommen niet zijn meegenomen (zie ook voetnoot).

4

De cijfers van Rotterdam zijn gebaseerd op 36,3% van de corporatieverkopen; in de overige gevallen is sprake van de vestiging van erfpacht waarbij volgens de inschrijvingsvereisten geen koopsom wordt opgenom en in het digitale register. Voor de overige steden ligt dit percentage veel hoger: 96,4% voor Amsterdam, 97,0% voor Deventer en 94,5% voor Eindhoven.

Datum

14 juli 2014 Titel


1.0 Blad

24 van 47

Mediane koopsom uitpondingen en de gehele markt: Amsterdam

€ 300.000

Koopsom

€ 250.000 € 200.000 € 150.000 € 100.000

Totaal

€ 50.000 Uitpondingen

20 05 Q 20 1 05 Q3 20 06 Q 20 1 06 Q3 20 07 Q 20 1 07 Q 20 3 08 Q 20 1 08 Q3 20 09 Q 20 1 09 Q 20 3 10 Q1 20 10 Q 20 3 11 Q1 20 11 Q 20 3 12 Q 20 1 12 Q 20 3 13 Q1 20 13 Q 20 3 14 Q1

€-

Kwartaal

Mediane koopsom uitpondingen en de gehele markt: Deventer

€ 250.000

€ 150.000 € 100.000

Totaal € 50.000

Uitpondingen

Kwartaal

1 Q

Q3

14 20

Q1

13 20

Q3

13 20

Q1

12 20

Q3

12 20

Q1

11 20

Q3

11 20

Q1

10 20

Q3

10 20

Q1

09 20

Q3

09 20

Q1

08 20

Q3

07

08 20

20

Q3

Q1

07 20

Q1

06 20

Q3

05

06 20

20

05

Q1

€-

20

Koopsom

€ 200.000

Datum

14 juli 2014 Titel


1.0 Blad

25 van 47

€ 250.000

Mediane koopsom uitpondingen en de gehele markt: Eindhoven

Koopsom

€ 200.000 € 150.000 € 100.000 Totaal € 50.000 Uitpondingen

20 05 Q 20 1 05 Q 20 3 06 Q 20 1 06 Q 20 3 07 Q 20 1 07 Q 20 3 08 Q 20 1 08 Q 20 3 09 Q 20 1 09 Q3 20 10 Q 20 1 10 Q3 20 11 Q 20 1 11 Q 20 3 12 Q 20 1 12 Q 20 3 13 Q 20 1 13 Q3 20 14 Q1

€-

Kwartaal

€ 180.000

Mediane koopsom uitpondingen en de gehele markt: Rotterdam

€ 160.000

Koopsom

€ 140.000 € 120.000 € 100.000 € 80.000 € 60.000

Totaal

€ 40.000 € 20.000

Uitpondingen

20 05 Q 20 1 05 Q 20 3 06 Q 20 1 06 Q 20 3 07 Q 20 1 07 Q 20 3 08 Q1 20 08 Q 20 3 09 Q 20 1 09 Q 20 3 10 Q 20 1 10 Q3 20 11 Q 20 1 11 Q 20 3 12 Q 20 1 12 Q 20 3 13 Q1 20 13 Q 20 3 14 Q1

€-

Kwartaal

4.3

Ruimtelijke spreiding

In onderstaande kaartbeelden is het relatieve marktaandeel van corporaties op de koopwoningenmarkt voor de 4 steden weergegeven (periode 2005 t/m maart 2014). Uit de kaartbeelden is niet direct een eenduidige conclusie te trekken over spreiding over de stad. Wel is duidelijk dat de mate waarin de marktpenetratie zich voordoet zeer sterk verschilt tussen wijken. Ook wordt duidelijk dat aandelen corporatieverkopen hoog kunnen zijn in andere wijken dan waar relatief veel woningen ten opzichte van de woningvoorraad zijn verkocht. Zo vindt in Amsterdam Noord en Zuidoost een groot aandeel van de verkopen plaats door woningcorporaties, maar is het totale aandeel verkopen ten opzichte van het aantal woningen dat in verkoop is geweest (zie ook pagina 11) juist in in West en Zuid het grootst. In Deventer zijn in de wijken Bergweide en Borgele en Platvoet relatief veel corporatiewoningen verkocht, maar is het aandeel verkochte woningen ten opzichte van de voorraad juist laag (zie ook pagina 12). In Eindhoven worden vooral buiten het centrum en Stratum relatief meer corporatiewoningen verkocht en in Rotterdam in Feijenoord, Delfshaven en Overschie.

Datum

14 juli 2014 Titel


1.0 Blad

26 van 47 Amsterdam:

Deventer:

Datum

14 juli 2014 Titel


1.0 Blad

27 van 47 Eindhoven:

Rotterdam:

Datum

14 juli 2014 Titel


1.0 Blad

28 van 47

4.4

Woningtype

Uit de analyse van woningtypen blijkt dat uitpondingen in de 4 steden sterk geconcentreerd zijn in de woningtypes appartement en rij-/hoekwoning.

Verdeling uitpondingen per woningtype Woningtype

Totaal verkopen Aandeel uitpondingen

Appartement Tussenwoning Hoekwoning 2 onder 1 kap woning Vrijstaande woning Onbekend woningtype

123412 28671 9564 2656 2408 1068

23,2% 17,8% 19,4% 3,5% 2,1% 7,8%

Aandeel uitpondingen per woningtype 40,0% 35,0%

Percentage

30,0% 25,0%

Appartement

20,0%

Tussenwoning Hoekwoning

15,0%


10,0%

Vrijstaande woning

5,0%

Onbekend woningtype

0,0% 2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Jaartal Hierna volgen de grafieken met aandeel uitpondingen per woningtype uitgesplitst per stad. Waar in Eindhoven een groeiend aandeel appartementen wordt uitgepond, verkopen corporaties in de overige steden juist relatief meer hoek- en tussenwoningen.

Datum

14 juli 2014 Titel


1.0 Blad

29 van 47

Aandeel uitpondingen per woningtype - Amsterdam 40,0% 35,0%

Percentage

30,0%

Appartement

25,0%

Tussenwoning

20,0%

Hoekwoning

15,0%

2 onder 1 kap woning Vrijstaande woning

10,0% 5,0%

Onbekend

0,0% 2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Jaartal

Aandeel uitpondingen per woningtype - Deventer 60,0%

Percentage

50,0%

Appartement

40,0%

Tussenwoning 30,0%

Hoekwoning 20,0%


10,0%

Onbekend

0,0% 2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Jaartal

Aandeel uitpondingen per woningtype - Eindhoven 60,0%

Percentage

50,0%

Appartement

40,0%

Tussenwoning 30,0%

Hoekwoning 20,0%


10,0%

Onbekend

0,0% 2005

2006

2007

2008

2009

Jaartal

2010

2011

2012

2013

Datum

14 juli 2014 Titel


1.0 Blad

30 van 47

Aandeel uitpondingen per woningtype - Rotterdam 40,0% 35,0%

Percentage

30,0%

Appartement

25,0%

Tussenwoning

20,0%

Hoekwoning 15,0%


10,0% 5,0%

Onbekend

0,0% 2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Jaartal

Bijlage 2 toont grafieken per stad met de mediane verkooptijd (bron NVM). De mediane verkooptijd toont in alle steden voor alle woningtypen een (fluctuerend) opgaande trend, met name voor de duurdere woningentypes (vrijstaande en 2-onder-1 kap woningen). Dit zijn echter niet de woningen die in toenemende mate zijn uitgepond. In Deventer laten ook appartementen de laatste jaren een sterk toenemende mediane verkooptijd zien. Deze worden echter ook niet in toenemende mate uitgepond. Bijlage 3 toont grafieken per stad met het aantal dagen dat een woning aangeboden wordt (bron: NVM). Alle woningtypes in de 4 steden laten een oplopend aantal dagen zien dat een woning wordt aangeboden. Ook hier lijkt geen zichtbare relatie tussen het aandeel uitpondingen per woningtype en het aantal dagen dat een woning aangeboden wordt. De correlatie tussen beide variabelen (aantal dagen aangeboden en aantal uitpondingen totaal) op wijkniveau blijkt significant negatief maar niet bijzonder groot: -0,4175 . De correlatie tussen het aantal dagen dat een woning wordt aangeboden en de overige woningverkopen in een wijk is van dezelfde grootte: -0,4656. Met andere woorden: er is een licht negatief verband tussen het aantal woningen dat in een wijk wordt verkocht en het aantal dagen dat woningen te koop staan. Dit geldt echter nier alleen voor corporatiewoningen maar ook voor overige woningverkopen. Ook toont een correlatie geen oorzakelijke relatie aan.

5 6

De uitkomst is significant p<0,01. Een correlatie van -1 betekent een perfecte negatieve relatie tussen de twee variabelen. De uitkomst is significant p<0,01.

Datum

14 juli 2014 Titel


1.0 Blad

31 van 47 Uit de volgende vier grafieken blijkt dat de koopsommen van uitpondingen redelijk ‘onafhankelijk’ zijn van woningtypes. Ze bevinden zich vooral binnen een bepaald prijssegment. Vrijstaande woningen in Eindhoven vormen hier een uitzondering op.

Mediane koopsom per woningtype - Uitpondingen en de gehele markt Amsterdam

Mediane koopsom

€ 600.000 € 500.000 € 400.000 € 300.000 € 200.000

Gehele markt

€ 100.000

Uitpondingen

€Appartement

Hoekwoni ng

2 onder 1 kap

Tussenwoning

Vrijstaande woning

Woningtype

Mediane koopsom per woningtype - Uitpondingen en de gehele markt Deventer € 450.000

Mediane koopsom

€ 400.000 € 350.000 € 300.000 € 250.000 € 200.000 € 150.000

Gehele markt

€ 100.000 Uitpondingen

€ 50.000 €Appartement

Hoekwoning

2 onder 1 kap

Woningtype

Tussenwoning

Vrijstaande woni ng

Datum

14 juli 2014 Titel


1.0 Blad

32 van 47

Mediane koopsom per woningtype - Uitpondingen en de gehele markt Eindhoven

Mediane koopsom

€ 600.000 € 500.000 € 400.000 € 300.000 € 200.000

Gehele markt

€ 100.000

Uitpondingen

€Appartement

Hoekwoning

2 onder 1 kap

Tussenwoning

Vrijstaande woni ng

Woningtype

Mediane koopsom per woningtype - Uitpondingen en de gehele markt Rotterdam

Mediane koopsom

€ 600.000 € 500.000 € 400.000 € 300.000 € 200.000

Gehele markt

€ 100.000

Uitpondingen

€Appartement

Hoekwoning

2 onder 1 kap

Woningtype

Tussenwoning

Vrijstaande woni ng

Datum

14 juli 2014 Titel


1.0 Blad

33 van 47

4.5

Marktsegmenten

Het specifieke aandeel van woningcorporaties als verkopende partij op de koopmarkt is voor de 4 steden uitgewerkt naar de categorie koper (starter/doorstromer en leeftijd) en de categorie woning (type en koopsom) voor de gehele onderzoeksperiode. Onderstaande tabellen laten de relatieve vertegenwoordiging van de uitpondingen zien naar deze uitsplitsingen.

Totaal: alle steden

31 t/m 35 jaar

36 t/m 55 jaar

> 55 jaar

Starter Doorstromer

26 t/m 30 jaar

Totaal

< 26

Aandeel Uitpondingen: naar categorie koper

31% 17%

24% 12%

24% 10%

30% 12%

31% 11%

Totaal

< € 100.000

€ 100.000 tot € 125.000

€ 125.000 tot € 150.000

€ 150.000 tot € 175.000

€ 175.000 tot € 200.000

€ 200.000 tot € 250.000

€ 250.000 tot € 300.000

€ 300.000 tot € 400.000

> € 400.000

Aandeel uitpondingen: Naar woningtype per koopsomklasse

Appartement Tussenwoni ng Hoekwoning 2 onder 1 kap woning Vrijstaande woning

21% 59% 39% 3% 5%

22% 51% 57% 17% -

30% 42% 49% 19% 15%

27% 28% 34% 13% 7%

24% 20% 23% 11% 3%

14% 6% 7% 2% 5%

10% 3% 4% 2% 4%

4% 1% 1% 3%

2% 1% 2% 1% 1%

Duidelijk is dat de uitpondingen relatief sterker zijn geconcentreerd binnen segmenten van het aanbod dan binnen segmenten aan de vraagkant. Weliswaar zijn starters meer vertegenwoordigd dan doorstromers; dit is grotendeels waarschijnlijk het effect van het feit dat starters überhaupt meer voorkomen in de lagere prijscategorieën. Opmerkelijk is dat binnen sommige aanbodsegmenten de relatieve vertegenwoordiging van woningcorporaties als verkopende partij bij transacties meer dan 50% is. Dit doet zich het meest voor bij tussen- en hoekwoningen in de laagste prijscategorieën.

Datum

14 juli 2014 Titel


1.0 Blad

34 van 47 Matrices marktaandelen: Amsterdam

31 t/m 35 jaar

36 t/m 55 jaar

> 55 jaar

Starter Doorstromer

26 t/m 30 jaar

Amsterdam

< 26


34% 21%

25% 14%

25% 12%

33% 15%

29% 12%

Amsterdam

< € 100.000

€ 100.000 tot € 125.000

€ 125.000 tot € 150.000

€ 150.000 tot € 175.000

€ 175.000 tot € 200.000

€ 200.000 tot € 250.000

€ 250.000 tot € 300.000

€ 300.000 tot € 400.000

> € 400.000


Appartement Tussenwoning Hoekwoning 2 onder 1 kap woning Vrijstaande woning

44% 5% 14% -

58% 61% 61% -

52% 83% 82% 60% 50%

39% 73% 75% 40% -

29% 60% 60% 57% -

16% 16% 21% 11% 29%

11% 6% 10% 5% 7%

4% 2% 4% 2%

2% 1% -

Matrices marktaandelen: Deventer

31 t/m 35 jaar

36 t/m 55 jaar

> 55 jaar

Starter Doorstromer

26 t/m 30 jaar

Deventer

< 26


15% 8%

13% 5%

16% 6%

24% 6%

20% 9%

Datum

14 juli 2014 Titel


1.0 Blad

35 van 47

15% 16% 22% 5% -

> € 400.000

7% 28% 37% 23% -

€ 300.000 tot € 400.000

€ 150.000 tot € 175.000

7% 31% 51% 21% -

€ 250.000 tot € 300.000

€ 125.000 tot € 150.000

7% 8% 10% -

€ 200.000 tot € 250.000

€ 100.000 tot € 125.000


€ 175.000 tot € 200.000

Deventer

< € 100.000


32% 5% 8% 4% -

26% 2% 1% -

11% 1% -

7% -

100% 8% 50% -

Matrices marktaandelen: Eindhoven

31 t/m 35 jaar

36 t/m 55 jaar

> 55 jaar

Starter Doorstromer

26 t/m 30 jaar

Eindhoven

< 26


36% 15%

23% 11%

20% 7%

28% 8%

43% 13%

Eindhoven

< € 100.000

€ 100.000 tot € 125.000

€ 125.000 tot € 150.000

€ 150.000 tot € 175.000

€ 175.000 tot € 200.000

€ 200.000 tot € 250.000

€ 250.000 tot € 300.000

€ 300.000 tot € 400.000

> € 400.000



89% 91% 84% -

48% 75% 78% 50% -

13% 61% 68% 33% -

5% 23% 33% 28% 25%

10% 12% 21% 13% -

6% 3% 4% 1% -

3% 2% 2% 6%

2% 2% 1% 11%

2% 2% 7% 4% 1%

Datum

14 juli 2014 Titel


1.0 Blad

36 van 47 Matrices marktaandelen: Rotterdam

31 t/m 35 jaar

36 t/m 55 jaar

> 55 jaar

Starter Doorstromer

26 t/m 30 jaar

Rotterdam

< 26


28% 16%

24% 13%

23% 10%

28% 11%

26% 9%

Rotterdam

< € 100.000

€ 100.000 tot € 125.000

€ 125.000 tot € 150.000

€ 150.000 tot € 175.000

€ 175.000 tot € 200.000

€ 200.000 tot € 250.000

€ 250.000 tot € 300.000

€ 300.000 tot € 400.000

> € 400.000



6% 18% 13% 6% 13%

8% 44% 51% 7% -

10% 30% 44% 3% -

8% 23% 31% 7% 8%

9% 17% 18% 2% 6%

6% 5% 8% 3% 10%

4% 3% 4% 9% 8%

1% 1% 2%

2% 1% 1%

Datum

14 juli 2014 Titel


1.0 Blad

37 van 47

4.6

Korting

Van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting verkregen we ten behoeve van dit onderzoek informatie over de gemiddelde kortingspercentages die individuele corporaties hanteerden per jaar in de periode 20102012. Door deze indicatief toe te passen op de verkopen (voor toelichting: zie bijlage 1), kunnen we een inschatting geven van de mate waarin korting bij de uitpondingen wordt toegepast, welke korting er dan globaal genomen van toepassing is en hoe dit zich verspreidt over de steden en over segmenten. Het gemiddelde kortingspercentage is berekend op basis van het totaal aantal transacties van woningcorporaties (dit zijn zowel de transacties met als zonder korting). Hieronder volgen enkele uitsnedes uit deze analyse.

Korting bij uitpondingen (2010-2012) Aandeel van corporatietransacties zonder en met korting

gemiddelde korting*

zonder korting

5% korting

15% korting

25% korting

>30% korting

4 gemeenten samen

60,8%

15,7%

1,2%

17,5%

4,7%

6,8%


73,4% 86,0% 23,3% 53,6%

26,4% 9,0% 1,0% 5,3%

0,1% 0,9% 3,1%

0,1% 5,0% 37,5% 38,0%

37,3% -

1,4% 1,7% 20,8% 10,2%

* Bij het berekenen van het gemiddelde kortingspercentage is voor de categorie ">30% korting" een korting van 30% aangehouden. Hierdoor vindt, wanneer deze categorie gevuld is, een (lichte) onderschatting plaats van het daadwerkelijke gemiddelde.

Bij de corporatieverkopen in de 4 steden is in ca 40% van de verkopen een korting toegepast. Deze korting bedroeg gemiddeld bijna 7%. Dit verschilt evenwel zeer sterk tussen de steden. Vooral in Eindhoven en Rotterdam zijn relatief veel kortingen van 25% en meer verstrekt.

Korting bij uitpondingen: starters-doorstromers (2010-2012) Aandeel met korting

4 gemeenten samen Amsterdam Deventer Eindhoven Rotterdam

gemiddelde korting

starters 40,2%

doorstromers 35,4%

starters 7,2%

doorstromers 5,3%

25,9% 12,5% 80,3% 48,0%

28,5% 17,9% 61,3% 40,5%

1,3% 1,3% 21,7% 10,6%

1,5% 2,7% 16,6% 8,7%

Starters lijken iets vaker gebruik te maken van korting. Dit effect is het grootste in Eindhoven. De gemiddelde korting is bij starters in Eindhoven en Rotterdam iets groter dan bij doorstromers.

Datum

14 juli 2014 Titel


1.0 Blad

38 van 47

Korting bij uitpondingen:huurder (2010-2012)

4 gemeenten samen Amsterdam Deventer Eindhoven Rotterdam

Aandeel met korting niet-zittende zittende huurder huurder 38,7% 44,7% 26,5% 14,5% 77,3% 45,3%

27,9% 11,8% 70,8% 57,8%

gemiddelde korting niet-zittende zittende huurder huurder 6,8% 6,5% 1,3% 1,7% 20,9% 10,5%

1,4% 1,8% 18,9% 7,9%

Zittende huurders maken vaker gebruik van korting dan niet-zittende huurders. De hoogte van de korting vertoont geen samenhang met al dan niet een zittende huurder.

Korting bij uitpondingen: leeftijd (2010-2012) Aandeel van corporatietransacties zonder en met korting zonder korting 4 gemeenten samen < 26 jaar 26 t/m 30 jaar 31 t/m 35 jaar 36 t/m 55 jaar > 55 jaar

54,0% 63,9% 65,2% 62,0% 62,6%

5% korting

11,8% 14,7% 17,4% 18,9% 23,9%

15% korting

1,4% 1,2% 1,0% 1,1% 0,6%

25% korting

25,1% 15,7% 12,7% 15,0% 11,5%

gemiddelde korting >30% korting

7,7% 4,5% 3,7% 2,9% 1,4%

Nederland 9,4% 6,2% 5,3% 5,7% 4,6%

Wat leeftijdsgroepen betreft, maakt vooral de categorie tot 26 jaar algemeen relatief het meest gebruik van een korting. Hoe jonger, hoe hoger ook gemiddeld genomen het kortingspercentage. Opvallend is dat juist van de korting van 5% vaker wordt geprofiteerd bij stijging van de leeftijd van de koper.

Datum

14 juli 2014 Titel


1.0 Blad

39 van 47

Korting bij uitpondingen: koopsommen en woningtypes (2010-2012) Koopsom categorie

4 gemeenten samen < € 100.000 € 100.000 - € 125.000 € 125.000 - € 150.000 € 150.000 - € 175.000 € 175.000 - € 200.000 € 200.000 - € 250.000 € 250.000 - € 300.000 € 300.000 - € 400.000 > € 400.000

aandeel met korting

gemiddelde korting

71,7% 51,7% 35,2% 27,1% 20,9% 28,2% 30,6% 20,8% 22,3%

18,5% 9,7% 4,4% 2,0% 1,7% 2,0% 2,1% 1,3% 1,4%

Woning type

4 gemeenten samen Appartementen Tussenwoningen Hoekwoningen Vrijstaande woningen* 2-onder-1-kap woningen*

aandeel met korting

gemiddelde korting

37,4% 48,2% 41,4% 16,6% 36,5%

6,1% 10,4% 7,2% 3,4% 8,5%

Naar verwachting wordt korting vooral toegepast in de laagste prijscategorieën en bij de woningentypes die zich vaker in deze prijsranges bevinden. Wel valt op dat ook in de hogere prijscategorieën nog meer dan 20% van alle verkopen met een (weliswaar lage) korting wordt verricht. Uit de berekening blijkt verder dat het gemiddelde kortingspercentage hoger is bij tussenwoningen dan bij appartementen. De volgende kaartbeelden laten per wijk in de 4 steden het aandeel van de transacties van woningcorporaties zien, waarbij korting is gegeven (periode 2010-2012). Amsterdam:

Datum

14 juli 2014 Titel


1.0 Blad

40 van 47 Deventer:

Eindhoven:

Datum

14 juli 2014 Titel


1.0 Blad

41 van 47

Rotterdam:

Datum

14 juli 2014 Titel


1.0 Blad

42 van 47

Bijlage 1: Beschrijving gebruikte informatie en bewerkingen datasets Het Kadaster heeft een bestand samengesteld met particuliere woningtransacties, inclusief vestiging van erfpacht, voor de periode 2005 tot en met maart 2014 binnen de burgerlijke gemeenten Amsterdam, Rotterdam, Eindhoven en Deventer. Boerderijen, recreatiewoningen en combinaties van woonhuizen en bedrijfspanden zijn hierbij buiten beschouwing gelaten. Het transactiebestand bevat informatie over aantallen verhandelde woningen, transactiedatum, koopsommen, bouwjaren, woningtypen, leeftijd van de verkrijger en locatie van de verhandelde woning. Daarbij zijn de locatiegegevens ruimtelijk gerelateerd aan de CBS wijken en buurten. In het transactiebestand is verder opgenomen of de woning is aangekocht door de zittende huurder en of de verkrijger een starter7 dan wel doorstromer is. Het is mogelijk dat een perceel gekocht wordt door meerdere rechthebbenden. Ook kunnen er aanvullende rechten op percelen rusten. Als gevolg hiervan kunnen transacties meerdere malen voorkomen in de database. Om te voorkomen dat transacties, percelen of koopsommen onterecht meerdere malen worden meegenomen, is een dataset samengesteld met unieke akte-perceel combinaties. De vervreemders zijn ondergebracht in de categorieën “particulieren”, “woningcorporaties” en “overige partijen”. Om de corporatietransacties te identificeren is gebruik gemaakt van een bestand dat zowel de actuele als historische subjectnummers en namen van woningcorporaties bevat en gekoppeld kan worden aan transactiegegevens. Dit bestand is tot stand gekomen op basis van gegevens van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en eerdere analyses van de transactiebestanden van het Kadaster. De koppeling met transactiegegevens vindt plaats op basis van het subjectnummer van de organisatie. Omdat het subjectnummer van een corporatie in de loop van de tijd kan wijzigen (bijvoorbeeld door fusies) en organisaties tegelijkertijd meerdere subjectnummers kunnen hebben, is daarnaast een extra handmatige controle uitgevoerd om eventueel ontbrekende historische subjectnummers van corporaties te achterhalen. Dit is gedaan door voor de namen en subjectnummers van alle niet-natuurlijke personen met als rechtsvorm een stichting die kadastraal als subject in de betreffende jaren in de overboekingen bij het Kadaster zijn geregistreerd, na te gaan of het om een subjectnummer van een woningcorporatie gaat. Door deze extra controle is de verwachting dat transacties van corporaties goed geïdentificeerd kunnen worden. Om de transacties in het perspectief te kunnen plaatsen, zijn deze per buurt gerelateerd aan de totale voorraad koopwoningen (ook per woningtype). Hiervoor is een afzonderlijk bestand samengesteld op basis van de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Zo kon ook de relatieve dynamiek per buurt goed in beeld worden gebracht.

7

Door het Kadaster is een routine ontwikkeld om starters (indicatief) te onderscheiden binnen de registraties. Onder starter wordt hier bedoeld: koopstartend huishouden, waarbij de verkrijger(s) niet eerder een woning op naam hebben gehad.

Datum

14 juli 2014 Titel


1.0 Blad

43 van 47 Voor het (virtueel) berekenen van gemiddelde kortingspercentages en het aandeel transacties dat met korting wordt verkocht zijn kortingsgegevens van het CFV gebruikt. De kortingsgegevens per corporatie, gemeente en jaar waren (tijdig) beschikbaar voor de jaren 2008, 2010, 2011 en 2012. Om tot eenduidige resultaten te komen is er voor gekozen alleen de gegevens van de jaren 2010, 2011 en 2012 te gebruiken. In de rapportage is er voor gekozen deze jaren niet afzonderlijk te bespreken maar samen te nemen. De kortingscijfers zijn gecombineerd met informatie over transactiegegevens voor de jaren 2010, 2011 en 2012. Deze koppeling is tot stand gebracht door bij de door het CFV aangeleverde lijst van corporatieidentificatienummers de juiste subjectnummers uit de transactiedatabase te selecteren. Daarvoor werden als eerste aan de identificatienummers de namen van corporaties gekoppeld o.b.v. actuele en historische gegevens van het CFV. De namen van corporaties zijn vervolgens vergeleken met de te naamstellingen van de vervreemders in de transactiedatabase van het Kadaster en gekoppeld aan bijbehorende subjectnummers. Daarbij vonden we voor de jaren 2010 en 2011 40 transacties van Far West die niet in het overzicht van het CFV voorkwamen. Mogelijk speelt daarbij de opheffing van Far West in 2011 mee, waarna het bezit werd verdeeld over de deelnemende corporaties Rochdale, Stadgenoot en de Key. Far West komt mogelijk daardoor niet verder voor in het overzicht van het CFV maar kwam daarna als organisatie nog wel voor in de registratie van het Kadaster. De desbetreffende 40 transacties hebben we verdeeld over de deelnemende organisaties en zijn daardoor alsnog meegenomen bij het berekenen van de kortingscijfers.

Datum

14 juli 2014 Titel


1.0 Blad

44 van 47

Bijlage 2: Mediane verkooptijd (bron: NVM)

Mediane verkooptijd - Amsterdam 250

Aantal dagen

200

150

Appartement 100


50


0 2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Jaartal

Mediane verkooptijd - Amsterdam 250

Aantal dagen

200

150

Appartement 100


50


0 2005

2006

2007

2008

2009

Jaartal

2010

2011

2012

2013

Datum

14 juli 2014 Titel


1.0 Blad

45 van 47

Mediane verkooptijd - Deventer 350 300

Aantal dagen

250 200

Appartement 150

Tussenwoning

100

Hoekwoning 2 onder 1 kap woning

50

Vrijstaande woning

0 2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Jaartal

Mediane verkooptijd - Eindhoven 450 400

Aantal dagen

350 300 250

Appartement

200

Tussenwoning

150

Hoekwoning

100


50

Vrijstaande woning

0 2005

2006

2007

2008

2009

Jaartal

2010

2011

2012

2013

Datum

14 juli 2014 Titel


1.0 Blad

46 van 47

Bijlage 3: Aantal dagen woning aangeboden (bron: NVM)

Aantal dagen dat een woning aangeboden wordt - Amsterdam 400 350

Aantal dagen

300 250 200

Appartement

150

Tussenwoning

100


50

Vrijstaande woning

0 2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Jaartal

Aantal dagen dat een woning aangeboden wordt - Deventer 600

Aantal dagen

500

400

Appartement

300

Tussenwoning 200


100

Vrijstaande woning

0 2005

2006

2007

2008

2009

2010

Jaartal

2011

2012

2013

2014

Datum

14 juli 2014 Titel


1.0 Blad

47 van 47

Aantal dagen dat een woning aangeboden wordt - Eindhoven 700 600

Aantal dagen

500 400

Appartement 300

Tussenwoning

200

Hoekwoning

100


0 2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Jaartal

Aantal dagen dat een woning aangeboden wordt - Rotterdam 500 450 400

Aantal dagen

350 300 250

Appartement

200

Tussenwoning

150

Hoekwoning

100


50

Vrijstaande woning

0 2005

2006

2007

2008

2009

2010

Jaartal

2011

2012

2013

2014

Verkopen van corporatiewoningen

Recommend Documents