dosszié
variációk a devizahitel kiváltására
Devizahitel-felszámolás > 84 Végtörlesztés vagyoneladásból > 86 Tiltakozó bankszövetség > 87
Árfolyamrögzítés három évre
Változó lakástámogatás > 88
Halvány remény A devizahitelek végleges visszafizetésének lehetősége első ránézésre kedvezőnek mutatja a törlesztőrészletek hároméves rögzítésére adott állami könnyítést, pedig a feltételek nem csábítanak az elfogadására. Összeállításunk első cikke az árfolyamrögzítés részleteit vizsgálja.
HORVÁTH SZABOLCS
82
Devizaárfolyamok szeptember végén. Új kurzus
A
LIG NÉGYSZÁZ ADÓSA TÖRLESZTI kölcsönét a lakossági deviza-jelzáloghitelezésben 2004–2008 között élenjáró, több százmilliárd forintos ilyen állományú Erste Banknak a legfeljebb 2014. december 31-éig a mostani piacinál alacsonyabban rögzített árfolyamon (a svájci franknál 180, az eurónál 250, a japán jennél 2 forinton). Az MKB Banknál több ezren, az UniCredit Banknál háromszázan érdeklődtek, ám utóbbinál végül csak százötvenen döntöttek az igénylés mellett (az MKB nem közölt ilyen adatot). Ezek meglehetősen szerény eredmények – meglehet, ez az oka, hogy a többi pénzintézet nem is reagált a HVG körkérdésére – ahhoz képest, hogy a törvény már több mint két hónapja, augusztus 12-étől teszi lehetővé a rögzítést, és hvg | 2011. október 22.
csak az év végéig lehetséges az igények írásbeli benyújtása. A csekély érdeklődés egyáltalán nem meglepő, hiszen a devizaadósok a kormány által tavaly nyáron nagy dérreldúrral beharangozott mentésének első teremtményét annak kedvezőtlen feltételei eleve kudarcra ítélték. Ráadásul maga Devizahitelesek megsegítése* Jogosultsági feltétel Árfolyamrögzítés
90 napnál nem hosszabb fizetési késedelem
Végtörlesztés
A kölcsönszerződést 2011. június 30-áig nem mondták fel
Nemzeti Eszközkezelő Zrt.
Legalább 180 napi fizetési késedelem esetén**
*A lakáslízingre nem vonatkozik. **Tervezet.
a kormány tett keresztbe e konstruk ciónak az alig másfél hónappal később – ugyanakkora árfolyamokon – lehetővé tett végtörlesztéssel (lásd Szabadulóművészet című írásunkat). „Az érdeklődés korábban is meglehetősen csekély volt, de a fix árfolyamú végtörlesztés bevezetése óta tovább csökkent” – közölték a HVGvel az Ersténél és az UniCredit Banknál, s a Budapest Bank (BB) szerint is egyre kevesebbek szívét dobogtathatja meg a jövőben az árfolyamrögzítés lehetősége. Ami arra utal, hogy az Orbán-kabinet nem alaposan kimunkált koncepció mentén kívánja megmenteni a devizaadósokat, hanem hirtelen jött ötletek alapján, amelyek hatását nem mérte fel. A kapkodást jelezte – egyszersmind az árfolyamrögzítésnek sem volt jó hír-
dosszié – variációk a devizahitel kiváltására
verés –, hogy az induláskor még a bankok számára sem voltak világosak a feltételek. Eleinte például több pénzintézet is arról tájékoztatta az érdeklődőket, hogy csak a devizaalapú lakáshitelekre terjed ki az árfolyamvédelem, a szabad felhasználásúakra nem, még ha az utóbbiakat ingatlanfedezettel folyósították is. E jogértelmezésen a kormány csak a Magyar Bankszövetség állásfoglalása után változtatott. Az is csupán napokkal később tisztázódott – Navracsics Tibor köz i ga z gat á si és i ga z sá g üg y i m i n isz ter rendeletéből –, hogy az adósoknak nem kell fizetniük közjegyzői díjat. Sem hitelszerződésük – rögzítés miatt szükséges – módosításáért, sem a rögzített és a piaci árfolyam közötti havi különbözeteket tartalmazó, úgynevezett gyűjtőszámlán felhalmozódó adósság 2014 végét követő visszafizetéséhez szükséges hitelszerződés közjegyzői okiratba foglalás áért. Az ezekkel kapcsolatos költségeket ugyanis a bankoknak kell viselniük.
forgalmi értéke 30 millió forint alatt volt a hitelfelvételkor; a kölcsöne 2014. december 31-e után jár le. Ez utóbbi kizáró ok – vélhetően a rögzítés iránti érdektelenség láttán – átíródott a friss törvényben, így szeptember végétől már a 2014 végénél előbb kifutó devizaadósság alatt nyögők is kérhetik az árfolyamgátat. Nagyobb horderejűnek tekinthető az a változtatás, miszerint olyan devizakölcsönök törlesztésének kedvezményes árfolyamú átmeneti befagyasztása is lehetséges, amelyek fedezetének egy része nem lakóingatlanra alapított jelzálogjog, hanem állami kezesség. Ilyen a fiataloknak nagyobb összegű lakáscélú devizakölcsön felvételét állami kezességgel lehetővé tevő, a kormányzati portálon közzétett adatok szerint közel 30 ezer Fészekrakó-hitel, amelyből 19 ezer svájci frank-, félszáz pedig euróalapú. Kedvcsinálónak hozhatta a kormány azt a rendeletet tíz nappal a törvény hatálybalépése után, miszerint a törlesztőrészletek az árfolyam-rögzítési időszak lejártát követően nem nőhetnek a rögzítés Z IS ZAVART OKOZOTT, hogy a potenciális időszakában fizetettnél 15 százaléknál igénylők köre csak közel másfél hó- jobban. Igaz, az adós a rögzített árfolyam nappal az indulást követően lett végleges. alkalmazási időszakának záró időpontját Eredetileg csupán az kérhetett volna rög- megelőző 60. napig kérheti hitelezőjétől, zítést, aki a bankjánál írásban kéri az év hogy törlesztőrészlete az árfolyam felszavégéig; nincs devizakölcsönből szárma- badítása után e maximált összegnél mégis zó, 90 napot meghaladó késedelme; in- magasabb legyen, meghatározva azt is, gatlanjának földhivatali besorolása lakó- hogy mennyivel. Ez azért indokolt, mert ingatlan; a lakására nincs folyamatban a 2008-ban kirobbant válság miatti hektivégrehajtás; semmilyen banki fizetés- kus világgazdasági helyzetben ma jóval könnyítő programban nincs benne, és ál- nagyobb árfolyammozgásokra van esély. lami áthidaló kölcsöne sincs; devizaalapú Ha a svájci frank tartósan erős marad kölcsönét forintban törleszti; lakásának a forinttal szemben – márpedig kurzusa augusztus eleje óta néhány nap Példák devizahitelek törlesztőrészletére* kivételével egyszer sem ment 230 forint alá, és jelentősebb gyengüSvájci frank Euró lését az elemzők a későbbiekben Hátralévő tőketartozás 35 000 27 500 sem várják –, akkor a hitel lejáraHátralévő futamidő (hónap) 180 180 ta több tíz évvel is meghosszabJelenlegi havi törlesztőrészlet 305 240 bodhat. A kormány szerint akár Várható átlagos Ft-árfolyam 245 290 30 évvel is. Legalábbis ennyiben Havi törlesztőrészlet (Ft) maximálta rendeletében a gyűjrögzítés nélkül végig 74 725 69 600 tőszámlahitel futamidejének 2014 végéig 54 900 60 000 lehetséges meghosszabbodását, rögzítéssel 2015. januártól 84 156 74 167 azzal, hogy az a hiteladós 75. Gyűjtőszámlán felhalmozott tartozás (Ft) 783 382 379 343 életévének betöltésénél tovább Összesen visszafizetendő (Ft) nem terjedhet. Tovább szűkítve rögzítés nélkül 13 525 225 12 597 600 e kikötéssel a rögzítésen gondolrögzítéssel 14 150 662 12 900 460 kodók amúgy sem bő táborát. *Nem kalkulálva az esetleges kamatváltozásokkal. Forrás: BankRáció.hu A bankok nem javasolják
nagyobb árfolyammozgásokra van esély
A
83
Mentsvárak A devizahitelüket több mint 180 napja törleszteni nem tudók egy részének ingatlanát kormányzati ígéret szerint majd a Nemzeti Eszközkezelő Zrt. megvásárolja. Az Orbán Viktor által a kormány tavaly júniusi 29 pontos akciótervében belengetett, ám a cégbíróság által csak idén október elején bejegyzett cég az eddig ismertetett tervek szerint 2014 végéig ötezer ingatlant vesz meg a szociálisan rászorulóktól. Ilyennek a jövedelempótló vagy szociális támogatásban részesülők és legalább két gyermeket nevelők minősülnek. A meglehetősen nyomott vételár Budapesten és a megyei jogú városokban a hitelszerződéskori forgalmi érték 55, egyéb településeken 35 százaléka lenne, a különbözetet a bankoknak kellene lenyelniük. A 100 millió forintos alaptőkéjű zrt a jövő évi vásárlásaihoz 1,9 milliárdos tőketartaléka mellett további 3 milliárdra számíthat a 2012es költségvetésből. Az állam csak a szociálisan rászoruló hiteladós, a vele egy háztartásban élő házas-, illetve élettárs kizárólag a magyar államnak jelzálogfedezetként felajánlott lakását vásárolná meg. Feltétel lenne, hogy az ingatlan lakható, továbbá hogy a hitelfolyósító 2009. december 30-a előtt jegyeztette be rá a jelzálogjogát, s a hitelszerződéskor a forgalmi érték Budapesten és a megyei jogú városokban maximum 15 millió, az egyéb településeken pedig 10 millió forint volt, amelynek 80 százalékát nem haladta meg a kölcsön. Aki megfelel a feltételeknek, s bankjától beszerzi a szükséges igazolásokat és a hozzájárulást ahhoz, hogy az eszközkezelőhöz forduljon, annak ingatlanát a zrt automatikusan megveszi – ígérte Giró-Szász András kormányszóvivő szeptember végén. A hiteladós az ingatlanban maradhat bérlőként, a kormány által később rendeletben szabályozott bérleti díj fejében. Ha a kényszerbérlő helyzete rendeződik, akkor legkorábban fél év múlva visszavásárolhatná az otthonát, az állam által neki fizetett, a jelenleg 6 százalékos jegybanki alapkamattal megfejelt áron.
azoknak a rögzítést, akik képesek fizetni megnövekedett törlesztőrészleteiket. A bizonytalanoknak a BB azt tanácsolja, mérlegeljék, hogy az átmeneti segítség fejében tudják-e vállalni a későbbiekben rájuk szakadó, felhalmozott tartozások kiegyenlítését, vagy egyéb, a bankoknál már eddig is elérhető módokkal – tőkefi- hvg | 2011. október 22.
84
dosszié – variációk a devizahitel kiváltására
Devizahitel-felszámolás zetési moratóriummal, az államinál jóval rövidebb futamidő-hosszabbítással, a törlesztéses időszak felfüggesztésével vagy a felhalmozott tartozás részletfizetésével – könnyítenének fizetési terheiken. A választás attól is függ, hogy az adósnak átmeneti vagy tartós, illetve kisebb vagy nagyobb összegű fizetési könnyítésre van-e szüksége.
Jócskán akadnak a devizaalapú hitelek adósai között olyanok, akik élni kívánnak a szeptember végén megnyílt végtörlesztési lehetőséggel.
KÉSŐBBI NAGYOBB TÖRLESZ TÉSI TEHER
miatt az árfolyamrögzítés azon családoknak lehet jó megoldás, amelyek jövedelmük növekedésére számítanak az árfolyamrögzítés lejárta után – vélik az UniCreditnél. Vagyis ha például a kismama a gyes után visszatér dolgozni, vagy a gyerek a tanulmányait befejezve munkába áll, és így a család eggyel több kereső jövedelméből tudja visszafizetni az árfolyamkülönbségre kapott gyűjtőszámlahitelt és annak kamatait, valamint ezzel párhuzamosan törleszteni az eredeti devizakölcsönt is. Annak is érdemes rögzíttetnie, akinek autó- vagy bármilyen más hitele lejár; van bármilyen befektetése vagy életbiztosítása, amely akkor vagy addig jár le, de ha most törné fel, akkor jelentős összeget veszítene; esetleg a munkahelyén előléptetésre vár; más forrásból jelentősebb összeghez jut, vagy van olyan ingatlana, amit később a jelenleginél magasabb áron tudna értékesíteni; örökségre számít, illetve házasságkötés előtt áll, melyet követően már ketten viselhetik a hitelterheket – sorolta a HVG-nek Gergely Péter, a BankRáció.hu internetes szakportál hitelszakértője. A döntés előtt érdemes bepötyögni a hiteladatokat a cég világhálós kalkulátorába, amely – Gergely állítása szerint – a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyeletének számlálójánál sokkal könnyebben használható és okosabb. Például a következő három évben nemcsak fix árfolyammal, hanem változó kurzusokkal is lehet benne számolni, ráadásul igény esetén az érdeklődő még ingyen elemzést is kap. A 90 napnál rövidebb törlesztési késedelemtől szenvedőknek azt is figyelembe kell venniük, hogy e hátralékukat a bankok a rögzítés első napján érvényes törlesztési árfolyamon átváltják forintra, és azzal megterhelik új gyűjtőszámlájukat. Az átváltás a hitelfolyósításkor érvényes és a mostani piaci árfolyam közötti különbözetből adódó árfolyamveszteség realizálódását jelenti, ami miatt a gyűjtőszámla akár százezer forintot is meghaladó pluszról indulhat. Ž CSABAI KÁROLY hvg | 2011. október 22.
HORVÁTH SZABOLCS
A
Szabadulóművészet
Bankfiókban. Tessék választani
A
HAJDAN DEVIZAALAPÚ HITELEKET folyósító bankok inkább nehezítik, a végtörlesztés lehetőségével élni kívánók azonban már az indulástól, vagyis szeptember 29-étől „teljes harci díszben” várják, hogy a lehető legjobb megoldást megtalálva mielőbb vis�szafizethessék svájcifrank-, euró-, netán japánjen-alapú banki adósságukat. A kérdés csak az, miből? A legegyszerűbb helyzetben kétségtelenül azok vannak, akik-
nek van rá elegendő, könnyen készpénzzé tehető befektetésük (befektetési jegyük, részvényük, állampapírjuk) vagy lekötött betétjük, esetleg a családban, netán a baráti körben akad olyan hitelező, aki megfinanszírozza a végtörlesztést. A lehetőségek leginkább a még hátralévő tartozás összegétől függenek. A jogszabály szerint csak azok élhetnek ugyanis a szóban forgó ajánlattal, akik egy összegben leróják a gyűjtőszámlán
Devizahiteleket kiváltó forinthitelek thm-jei, 2011 13
13
12
12
11
11
10
10
9
9
8
8
július
augusztus
szeptember
UniCredit Bank Sopron Bank Burgenland Aegon OTP Bank K&H Bank Volksbank Budapest Bank
október
július Kinizsi Bank Erste Bank
augusztus FHB Bank CIB Bank
Megjegyzés: a Sopron Bank és az UniCredit Bank október eleje óta nem nyújt végtörlesztési hitelt.
szeptember
október
Raiffeisen Bank MKB Bank Forrás: BankRáció.hu
dosszié – variációk a devizahitel kiváltására
Példák végtörlesztésre
85
Végtörlesztési ábécé
Svájcifrank-alapú hitelnél Jelenlegi tartozás (CHF) Aktuális árfolyam (Ft) Hátralévő törlesztési idő (hó) Jelenlegi devizahitel thm-je (%) Forinthitel thm-je (%) Végtörlesztés összege (Ft) Végtörlesztés nyeresége (Ft) Felvett hitel összege (Ft) Régi devizahitel törlesztőrészlete (Ft/hó) Forinthitel törlesztőrészlete (Ft/hó) Havi törlesztőrészlet változása (Ft)
15 000
25 000
31 250
40 000
60 000
236
236
72
84
236
236
84
144
7,0
7,0
7,0
10,5
10,5
10,5
7,2
85 000
90 000
236
236
236
156
264
312
8,0
11
12
8,2 12
8,5 12,5
2 700 000
4 500 000
5 625 000
7 200 000
10 800 000
840 000
1 400 000
1 750 000
2 210 000
3 360 000
15 300 000 16 200 000
2 700 000
4 500 000
5 625 000
7 200 000
10 800 000
60 353
89 047
111 309
98 089
146 283
164 292
169 151
50 703
75 873
94 841
90 256
137 016
164 925
175 677
-9 650
-13 174
-16 467
-7 833
-9 267
633
6 526
12 500
20 835
25 000
30 000
40 000
50 000
55 000
293
293
293
293
293
293
293
72
84
84
144
156
264
312
4 760 000
5 040 000
15 300 000 16 200 000
Euróalapú hitelnél Jelenlegi tartozás (euró) Aktuális árfolyam (Ft) Hátralévő törlesztési idő (hó) Jelenlegi devizahitel thm-je (%) Forinthitel thm-je (%) Végtörlesztés összege (Ft) Végtörlesztés nyeresége (Ft) Felvett hitel összege (Ft) Régi devizahitel törlesztőrészlete (Ft/hó) Forinthitel törlesztőrészlete (Ft/hó) Havi törlesztőrészlet változása (Ft)
7,0
7,0
7,0
10,5
10,5
10,5
7,2
8,0
11
12
8,2 12
8,5 12,5
3 125 000
5 208 750
6 250 000
7 500 000
10 000 000
537 500
895 905
1 075 000
1 290 000
1 720 000
12 500 000 13 750 000
3 125 000
5 208 750
6 250 000
7 500 000
10 000 000
62 442
92 136
110 554
91 335
121 076
119 984
128 337
58 684
87 823
105 379
94 017
126 867
134 742
149 109
-3 758
-4 313
-5 175
2 682
5 790
14 758
20 772
2 150 000
2 365 000
12 500 000 13 750 000
Meg jegyzés: A végtörlesztés összege azt mutatja, hogy a hitel egyösszegű törlesztésekor mennyit kell tőketörlesztésre fizetnie az adósnak. Felmerülhet még kamat- és kezelési költség is a hitel lezárásának időpontjáig. A végtörlesztés nyeresége azt az összeget mutatja, amelyet az adós a napi (vagy a várható) és a törvényben rögzített árfolyam különbsége alapján realizálhat, ha egy összegben visszafizeti a kölcsönt. Forrás: az adózóna.hu kalkulátora
felhalmozódott adósságukat is a folyósító hitelintézetnek. A saját erőből, netán a közvetlen környezet segítségével végtörleszteni képtelenek számára járható útnak bizonyulhat még forintkölcsön felvétele. Annak praktikussága függ azonban az eredeti devizaalapú konstrukció még törlesztésre váró összegétől, a hátralévő futamidő hosszától, s természetesen a piacon elérhető banki hitelkínálattól.
A
Z ÚGYNEVEZETT PRÉMIUM ÜGYFELEK szinte már az első napon elkezdtek érdeklődni a végtörlesztés lehetősége iránt. Ők azok a kliensek, akik általában nagyobb ös�szegű hitelt vettek fel, hosszabb lejáratra, a fővárosban vagy annak környékén élnek, tájékozottak a napi pénzügyekben, rendszeres használói a világhálónak, és nem utolsósorban van pénzük a végtörlesztésre. Pár nappal később a vidéki városokból, majd az ország különböző pontjairól is mind többen jelentkeztek, már kisebb hitelösszegekkel és eltérő igényekkel is. Rohamról egyelőre azonban nem lehet
beszélni, s abban szinte minden szakértő egyetért, hogy jó ideig nem is változik a helyzet. A hitelpiac szereplői várhatóan majd november végén, december elején kezdenek el látványosan mozgolódni, ahogy fogynak a hátralévő napok a december 30-ai határidőig. A hitelszakértő a lekötések, befektetések felbontásának, valamint az esetleges új kölcsön kiválasztásának idejét már 2012 januárjára-februárjára várja, ahogyan a jövő év első heteiben számol a bankok forinthitel-akcióival is. A becslések szinte a kezdetektől 200250 ezer olyan ügyféllel kalkulálnak, akik nemcsak érdeklődnek, hanem majd igénybe is veszik a végtörlesztés lehetőségét. E kör tagjai – a már eleve rendszeresen és időben törlesztők között is – többnyire az úgynevezett prémium ügyfelek közül kerülnek ki. Ők zömében minimum 15 millió forintnyi kezdő hitellel indultak, s bruttó havi jövedelmük 300 ezer és 1 millió forint között van. Szakértők szerint a végtörlesztés annak az ügyfélnek biztosan megéri, akinek
Végtörlesztésre jogosult 180 forint/svájci frank, 250 forint/euró, illetve 2 forint/jen (rögzített) árfolyamon, a korábbi törlesztés devizanemétől függetlenül, a – lakóingatlanon alapított jelzálogjog, illetve állami készfizető kezesség fedezetével kötött – devizaalapúkölcsön-szerződése alapján az a magánszemély, akinek kölcsönét a pénzügyi intézmény a rögzítettnél nem magasabb árfolyamon folyósította (szakaszos folyósítás esetén az árfolyamok súlyozott átlagát kell figye lembe venni), akinek kölcsönszerződését a pénzügyi intézmény 2011. június 30-áig nem mondta fel, aki végtörlesztésre szóló igényét legkésőbb 2011. december 30-áig a pénzügyi intéz ménynek bejelenti (a jogosultságra nem kizáró ok, ha valaki már nem annak a banknak tartozik, amelyiktől a hitelt felvette). A fenti feltételeknek megfelelő kölcsönfelvevő kérelmét a pénzügyi intézmény nem utasíthatja el, és köteles a hitelfelvevő által megjelölt időpontig, de legkésőbb az igénybejelentést követő 60 napon belül előkészíteni a szerződés végtörlesztéses lezárását, az adósnak pedig legkésőbb lezárásig teljes egészében rendeznie kell tartozását (beleértve az árfolyamrögzítés miatti gyűjtőszámláján felhalmozódott összeget is). A végtörlesztésért a pénzügyi intézmény költségtérítést, díjat vagy jutalékot nem számíthat fel. A végtörlesztés kiváltható új hitellel, de az kizárólag forinthitel lehet. A rögzített árfolyamú törlesztés miatt keletkezett jövedelem adómentes, és nem kell eljárási illetéket fizetni a jelzálogjog, a végrehajtási jog, továbbá az elidegenítési és a terhelési tilalom töröltetése miatt sem. Nem vélelmezhető és nem állapítható meg vagyongyarapodás arra az összegre, amelyet a magánszemély saját vagy (ajándékozással) egyenes ági hozzátartozója devizahiteltartozásának végtörlesztésére fordít.
még relatíve nagy a meglévő tartozása, ám az nem jár együtt az átlagosnál hosszabb futamidővel. Viszont amennyiben az ügyfél forinthitelből igyekszik megváltani devizatartozását, még akár az eredetinél is tovább nyújthatja a törlesztési időszakot. Így kivédheti azt a veszélyt, hogy a havi törlesztőrészlet összege a forintkölcsön esetében az egyébként árfolyamkockázattal ter- hvg | 2011. október 22.
86
dosszié – variációk a devizahitel kiváltására
Végtörlesztés vagyoneladásból helt devizaalapú havi törlesztőrészleté fölé
A
VÉGTÖRLESZ TŐK JELENTŐS RÉSZE eddig forintkölcsönből szándékozik kiváltani tartozását, ám az ezt segítő banki kínálat nehezen akar megszületni. Vannak olyan hitelintézetek, amelyek akár nyílt, akár ki nem mondott szándékkal nem kívánnak részt venni a végtörlesztő ügyfelek kegyei ért indított offenzívában, másoknál viszont kevésnek bizonyult a felkészülési idő a megfelelő konstrukciók kidolgozására. A végtörlesztéshez forintkölcsönt igénylő ügyfeleknek viszont – függetlenül attól, melyik bankhoz fordulnak – mindenképpen figyelembe kell venniük, hogy az új hitelnél (nagy valószínűséggel ismét jelzáloghitelnél) nem spórolhatják meg a közjegyzői és az értékbecslési díjat, a földhivatali bejegyzést és a tulajdoni lap lekérdezésének tarifáját, az új folyósítási díjról már nem is beszélve. (Ezek összességében a legjobb esetben megúszhatók 70-80 ezer forintból, de akár 200 ezer fölé is ugorhatnak.) Ugyanakkor a jogszabály megtiltja, hogy a végtörlesztésért a bank bármiféle díjat vagy jutalékot számítson fel. Ž hvg | 2011. október 22.
Szűkös keret Akik nem tudnak vagy nem akarnak hitelkiváltással végleg törleszteni, képesek utolsó vagyontárgyaikat, ingatlanukat is pénzzé tenni, hogy szabaduljanak devizakölcsönüktől.
F
EBRUÁR VÉGÉIG FELPÖRGŐ PIACRA, aztán pangásra számít a HVG által megkérdezett szinte minden ingatlanos amiatt, hogy a devizahitelek végtörlesztését legkésőbb a jövő év első két hónapjában kell teljesíteniük az igénylőknek. Sokan ugyanis korábbi hitelképességüket elveszítve, vagy a „soha többet semmilyen hitelt” elhatározás jegyében elsősorban ingatlanértékesítésből szándékoznak előteremteni szükséges tőkéjüket. Hasonlóról számol be szinte minden olyan szakma, amely lakossági értéktárgyak felvásárlásával foglalkozik, autókereskedőktől a zálogházakon át az ékszerüzletekig. A végtörlesztési láz leginkább az ingatlanpiacot fogja megmozgatni, legalábbis a szakértők várakozásai szerint. Rutai Gábor, a Duna House pr- és elemzési vezetője például arra számít, hogy a mostanáig úgynevezett „víz alatt lévő ingatlanok” nagy tételben fognak eladósorba kerülni. A szóban forgó házak-lakások azok, amelyek piaci értéke nem éri el a rájuk terhelt adósságot, a 180 forinton rögzített svájcifrank-árfolyam miatt viszont jelentős részük „kikerül a víz alól”, vagyis értékesítésükkel visszafizethetővé válik tulajdonosaik hitele. Az Otthon Centrum vezető elemzője, Déry Attila a náluk eladásra kínált ingatlanoknak már most is az 5-10 százalékára teszi a deklaráltan végtörlesztés miatti értékesítést. A végtörlesztésre fennálló szűkös négy és fél hónap során egészen biztosan megnő az eladói oldal nyomása, ami a válság óta amúgy is alacsony ingatlanárakat még mélyebbre szoríthatja. Emiatt viszont ebben az időszakban érdemes lépnie annak, aki lakásvásárláson gondolkozik. A keresleti oldalon állók eddig gyakorta „lesz az még olcsóbb” jelmondattal kivárásra játszottak, de a házeladási dömping most majd megmozgathatja őket. Mindezek miatt pedig valószínűsíthető, hogy a tervezett ingatlantranszferek többsége a következő négy hónapban le fog zajla-
MÜLLER JUDIT
kússzon. A magas forintkamat ugyanis bizonyos összeg és futamidő felett alaposan felsrófolja a rendszeres befizetés mértékét. A jó tanácsok mégsem rímelnek mindig egymásra. Barabás Gyula, a Széchenyi Hitelszövetség elnöke úgy tartja, a végtörlesztést választó ügyfél akkor jár a legjobban, ha abban a bankban vesz fel forintkölcsönt, ahol eredetileg a devizaalapú hitelt is kapta. Ott ugyanis már ismerik a múltját, a pénzügyi hátterét, tudják, mennyire megbízhatóan törleszt, s így gyorsabb az ügyintézés, aminek folytán hamarabb jut a kívánt összeghez. A hitelszövetség elnöke kiemeli: aki teheti, „végtörlesszen” minél előbb, hogy kihasználja a svájci frank esetében a 180, euró esetében a 250, a japán jennél pedig a 2 forinton rögzített törlesztési árfolyamot. Van, aki szerint viszont téveszme, hogy a végtörlesztéshez forinthitelt kereső ügyfél a saját bankjánál jár a legjobban. A szakértők azt ajánlják, hogy minden érintett nézze alaposan végig valamen�nyi hazai hitelintézet kínálati palettáját; mérlegeljenek, s csak aztán válasszanak. Akár egy hetet is érdemes rászánni a tájékozódásra, s aztán még egyet a döntésre. Egyelőre van idő, s később még jelentős különbségek alakulhatnak ki a szektor szereplőinek termékei között. (Amennyiben pedig elhúzódna a hitelbírálat, akár még egyszer be lehet adni a kérelmet. A legtöbb hitelintézetnél van erre lehetőség.)
Bizományiban. Apadó tartalékok
ni, utána viszont ismét Csipkerózsika-álom szállhat a piacra. Ezzel együtt a szorongatott devizahiteleseknek még a nyomott áron is megérheti most túladni ingatlanjaikon, tekintve, hogy az alacsonyan rögzített devizaárfolyamokon milliókat is nyerhetnek. Bár általános irányt nehéz adni, kinek éri meg e lehetőséggel élni, az ingatlan fekvése, árkategóriája és egyéb tulajdonságai jelentősen befolyásolhatják az eladás esélyeit. A szakértők arra is felhívják a figyelmet, hogy az értékesítési procedúra átfutási idejével is számoljanak a végtörleszteni szándékozók, és az ingatlanok gazdára találásához szükséges átlagosan 100 nap körüli időtartam miatt minél előbb érdemes lépniük. A végtörlesztés iránti érdeklődést jelzi, hogy bejelentése után többnyire még csak a balatoni és velencei-tavi, illetve egyéb nyaralók jelentek meg a kínálatban, mára azonban már az elsődleges, lakáscélú ingatlanok is növekvő számban kerülnek piacra. Más területeken viszont éppen a magas árak jönnek kapóra az eladóknak: „a je-
dosszié – variációk a devizahitel kiváltására
87
Tiltakozó bankszövetség lenlegi, tartósan magas világpiaci ár miatt most kimondottan megéri aranyat eladni” – véli Takács József, a Magyar Nemesfémesek Országos Szövetségének elnöke. Hozzáteszi, hogy erre egyre kevesebb lehetőségük kínálkozik a háztartásoknak, mivel a kedvező árak és a válság együttes hatásaként a lakosság amúgy is hónapok óta nagy tételben értékesíti ékszerekben megtestesülő aranytartalékait. Ezzel együtt Takács szerint a végtörlesztési roham még mindig képes lehet újabb hullámot hozni, az év végi, karácsony körüli időszak pedig hagyományosan a zálogházak legforgalmasabb időszaka. Más a helyzet viszont a befektetési célból forgalmazott tömbaranyak piacán, ahol a pénzügyi intézményekben és a gazdasági kilátásokban nem bízó megtakarítók állandó keresletet generálnak. E területen inkább a vagyonos vásárlók dominálnak, akik nem szorulnak rá nagyobb készpénz tartására, így az ő eladásaikkal nem számolnak tömegesen a kereskedők. Takács egyébként azt tanácsolja, hogy akinek még van eladásra szánt aranya, az a neves nemesfém-kereskedőknél próbáljon túladni rajta, mert a kisebb, sokszor képzetlenebb személyzettel dolgozó üzletek a felvásárlási áraikba beépítik esetleges hibáik diszkontját.
Kontráznak Számos ponton sérelmezi a Magyar Bankszövetség a végtörlesztést lehetővé tevő törvényi passzusokat, ezért azok visszamenőleges megsemmisítését kéri az Alkotmánybíróságtól.
„A
érve a szerződéses szabadság megsértése. Bár az AB korábbi határozatai alapján a szerződési szabadság nem alkotmányos alapjog, és „még lényegi tartalmát illetően is korlátozható” – a korlátozás nem lehet önkényes, és alkotmányosan alátámasztottnak kell lennie. Különösen ha az egyik fél számára előnyt jelent, a másiknak kizárólag hátrányt okoz. Márpedig a törvény a kölcsönt nyújtó pénzügyi intézményeket jelentős és elkerülhetetlen vagyoni veszteség elszenvedésére kötelezi, ami nem méltányos, ráadásul a tulajdon védelme is sérül. Az állam egyfajta lopakodó kisajátításba kezdett – érvel a bankszövetség –, a magántulajdonos vagyonát, vagyoni értékű jogait és a megkötött szerződésekből fakadó jogos várományait közjogilag úgy korlátozza, illetve vonja el, hogy azzal kiüresíti a piacgazdaság elvét.
csak a hitelnyújtónak okoz kárt
BÁNKUTI ANDRÁS
K
ÉSZPÉNZÜK, BEFEKTETÉSÜK csak igen keveseknek van annyi, amennyi hitelük végtörlesztéséhez elégséges lenne. Mindezt mi sem bizonyítja jobban, mint hogy tőkekivonásról eddig legkevésbé a befektetési szolgáltatók tudnak beszámolni: a nyilatkozó brókercégek csak néhány elszórt esetről tudnak. Bár az is igaz, hogy az ügyfelek nem is nagyon kötik befektetési tanácsadójuk-szolgáltatójuk orrára, hogy mi motiválja őket megtakarításaik értékesítésében. Jelentősebb ilyen jellegű tőkemozgásra a jövőben sem számítanak a szakértők, ugyanis – mint Német Sándor, a Buda-Cash Brókerház Zrt. kereskedelmi igazgató-helyettese elmondta – a tapasztalatok szerint a devizahitelek csapdájába főleg a szegényebb, illetve kevésbé tehetős rétegek kerültek, amelyeknek eleve nem volt számottevő megtakarításuk. Azok pedig, akiknek egyszerre van hitelük és komolyabb befektetésük, igencsak kevesen vannak. „Mindazonáltal náluk, tekintetbe véve, hogy a végtörlesztéssel például svájcifrank-alapú hitelek esetében akár a tartozás negyede is eliminálható – tette hozzá Német –, még a jelenlegi nyomott piaci árakon is megfontolandó lehet az értékpapírok eladása.” Ž KOVÁCS KÁROLY
MAGYAR KÖZTÁRSASÁG FÜGGETLEN,
demokratikus jogállam.” A Magyar Bankszövetség nemes eg yszer űség gel elsőd legesen ennek az alkotmányparagrafusnak a megsértése miatt kéri a végtörlesztési törvény visszamenőleges megsemmisítését az Alkotmánybíróságtól. Fölpanaszolja a jogalkotási törvény elemi szabályainak megsértését, jóllehet ez Magyarországon bevett gyakorlat. Az a legkevesebb, hogy a törvény hatálybalépé séig nem volt elegendő idő az érintett intézmények és személyek felkészülésére, nincs hatástanulmány, nincs indoklás – nehezményezi a szövetség. A törvény előkészítésének kirívó gondatlanságát mutatja, hogy már a kihirdetése napján módosítani kellett. A bankszövetség egyik leghangsúlyosabb
Határozatot hirdet az Alkotmánybíróság. Előnyök és hátrányok
hvg | 2011. október 22.
88
dosszié – variációk a devizahitel kiváltására
Változó lakástámogatás Az AB egyik korábbi ítéletéből idézi a bankszövetség, hogy akkor lehet „a fennálló és tartós szerződési jogviszonyokat módosítani, ha a szerződéskötést követően beállott valamely körülmény folytán a szerződés változatlan tartalommal történő fenntartása valamelyik fél lényeges jogos érdekét sérti, a körülményváltozás nem volt ésszerűen előrelátható, továbbá ha az túlmegy a normális változás kockázatán… [és] a lényeges körülményváltozás társadalmi méretű legyen, vagyis a szerződések nagy tömegét érintse”. Az érvelés fordulata szerint azonban ez nem alapozza meg a magánjogi szerződésekbe avatkozás kivételes állami lehetőségét. Ha az árfolyam az adósnak kedvezőtlenül alakul, az a pénzintézeteknek nem hoz „extra nyereséget”. Nem olyan nulla összegű játszmáról van szó, ahol amit az egyik elveszít, azt a másik megnyeri. A végtörlesztési törvény nem „felbillent” szerződéses egyensúlyi helyzeteket orvosol, hanem csak a hitelnyújtónak okoz kárt. Az árfolyamváltozások előre látása pedig az adósoktól ésszerűen elvárható volt – olvasható az állásfoglalásban. A „kivételesség formulához” meg kellene határozni, mi az a „már ésszerűen előre nem látható árfolyamváltozás”. Különben a törvény a hitelfelvevőknek kedvez, és azt sem veszi figyelembe, hogy a devizaadós „a futamidő valamely szakaszában realizált-e az árfolyam alakulásához kapcsolódó vagyoni előnyt”. A beadványból és annak mellékletéből egyértelmű, hogy a bankszövetség a forintosnál kedvezőbb hitelfeltételeket tekinti vagyoni előnynek az adós oldalán.
A
VÉGTÖRLESZ TÉSI IGÉNY ELBÍR ÁL Á SAKOR a pénzintézetekre egyoldalú kötele-
zettségeket rónak, „amelyek a hitelnyújtó szervezet szerződési szabadságát érdemben korlátozzák” – hangsúlyozzák a beadvány készítői. Az pedig a jogbiztonság ellen hat – teszik hozzá –, hogy a törvény a korábbi „szerződések tartalmát ésszerűtlenül úgy alakította át, hogy a magántulajdon védelmébe, a szerződések kötőerejébe, az üzleti befektetések állam által garantált biztonságába vetett bizalom” elve sérült. Megkérdőjelezi a piacg azdaság lényegadó sajátosságainak (alkotóelemeinek) jövőbeli érvényesülését Magyarországon: nem tudható, hogy a jövőben fennmarad-e a magántulajdon köztulajdonnal azonos védelme – szögezi le beadványában a Magyar Bankszövetség. Ž hvg | 2011. október 22.
Házas készülődés A korábbinál rövidebb időre és kisebb összegben ad az állam kamattámogatást lakáscélú hitelekhez 2012-től. Ismét lehet szociálpolitikai kedvezményt igényelni.
TÚRY GERGELY
Orbán Viktor és Matolcsy György az otthonteremtési sajtótájékoztatón. Feltámasztott támogatások
M
EG KELL ÁLLÍTANI a lakásépítések a költségvetésre. Ez tette elkerülhetetlenszámának évek óta tartó csökné a lakáshitelek után járó személyijövekenését, élénkíteni kell a ladelemadó-kedvezmények korlátozását, káspiacot, növelni a lakáscélú majd – 2007-től – megszüntetését. A romberuházási kedvet, hogy mindez ne jeló forinthitel-feltételek sokakat kényszelentsen vállalhatatlan kockázatot és terrítettek a bankok által ingatlanfedezettel het a lakosságnak és a költségvetésnek. nyújtott devizahitelek felvételére, ezzel Ezek a kormány 2012-től bevezetendő új – az NGM szerint – végzetes helyzetbe otthonteremtési programjának céljai. taszítva a magyar családokat. A lakáshitelek jogosultsági feltételei 2003 közepétől jelentősen szigorodtak – L AK Á STÁMOGATÁ SI RENDSZER 2009 ÓTA olvasható a Nemzetgazdasági Miniszté g yakorlatilag nem működik. A válrium (NGM) „emlékeztetőjében”. Arra ság mellett ez is hozzájárult ahhoz, hogy már nem terjedt ki a múltidézés, hogy mindössze 20 823 lakás épült Magyarorcsak nem tíz éve a zér t Kamattámogatás az ötéves állampapír-referenciahozam* kellett a Medgyessy-korszázalékában mánynak szigor ítania, A törlesztés éve mert az első Orbán-kor1. 2. 3. 4. 5. m á n y 2 0 01–2 0 0 2 - e s , 0-2 gyermek 60 55 50 45 40 rendkívül kedvezményes Új lakás vásárlása, építése 3 vagy több gyermek 70 65 60 55 50 állami lakástámogatási Használt lakás vásárlása, korszerűsítése 50 45 40 35 30 rendszere már-már elviselhetetlen terheket rakott *2011 októberében évi 7,02 százalék. Forrás: NGM
A
dosszié – variációk a devizahitel kiváltására
szágon 2010-ben. A tavaly kiadott 17 353 lakásépítési engedély pedig további csökkenést vetít előre. E tendencia megfordulását kívánja elérni a kormány azzal, hogy ismét lehetővé teszi szociálpolitikai kedvezmények igénylését, miközben átszabja az állami kamattámogatások feltételeit. A szociálpolitikai kedvezményt a támogatásról majdan megalkotandó kormányrendelet kihirdetését követően lehet igényelni, a kifizetések az NGM ígérete szerint 2012-től indulhatnak. A régi rendszerhez hasonlóan azok a házaspárok kérhetik a köznyelvben szocpolként emlegetett támogatási formát új lakás építéséhez vagy megvásárlásához, amelyeknek nincs lakástulajdonuk. Az sem változott, hogy akkor is jár a szocpol, ha 35 év alatti házaspárok – meglévő gyermekeik számától függetlenül – két gyermeket előre „vállalnak”, és közülük az egyik négy, a másik pedig nyolc éven belül meg is születik. E feltételek teljesítése esetén az állam a támogatást utólag folyósítja.
Használt lakásra felvett 6 millió forintos, 20 éves lejáratú, kamattámogatott hitel törlesztőrészletei Törlesztés éve
Állami támogatás
Fizetendő
1.
44 118
13 783
2.
45 417
12 484
32 933
3.
46 734
11 167
35 567
forint 30 335
4.
48 070
9 831
38 239
5.
49 424
8 478
40 946
6.
57 901
–
57 901 Forrás: portfolio.hu
kos, élhető, megfelelő komfortérzetet nyújtó lakásokba költözzenek. Ha az Európai Bizottság rábólint, az otthonteremtési kamattámogatást a jelenleg tetszhalott állapotban lévő rendszerrel szemben, a fenti feltételekkel nemcsak új lakás vásárlásához vagy építéséhez, hanem használt lakás megvéte léhez és korszerűsítéséhez is igényelhetik – legkésőbb 2014. december 31-éig – házaspárok. A devizahitelesek megromlott fizetési helyzete ihlette azt a lehetőséget, HORVÁTH SZABOLCS
A
SZOCPOLHOZ a lakásigénynek is méltányolhatónak kell lennie. Ez azt jelenti, hogy a támogatás mértéke egyrészt függ az igénylő és a vele együtt költöző családtagok (házastárs, élettárs, kiskorú gyermek, a majdani rendeletben meghatározandó családtagok) számától, valamint a lakásépítés, -vásárlás telekárat nem tartalmazó átlagköltségétől, illetve árától (lásd kamattámogatási táblázatunkat). Utóbbi egy négyzetméterre jutó értékét az NGM maximalizálja azzal a céllal, hogy a luxuslakások építése esetén az állami támogatást ne lehessen igénybe venni. Azzal is a szocpol korábbi feltételei mellett előforduló visszaéléseket kívánja a kormány megakadályozni, hogy legalább az egyik szülőnek legyen bejelentett, minimum fél éve fennálló munkaviszonya, továbbá az igénylőknek adóhatósági igazolást kell bemutatniuk arról, hogy nincs köztartozásuk. A modern kor terméke, hogy a felépítendő vagy megvásárlandó épületnek legalább B energetikai kategóriájúnak kell lennie. Az NGM szerint ez lehet a záloga annak, hogy az igénylők energiatakaré-
Havi törlesztőrészlet
Eladó ingatlan Budapesten. Nagy helyett kisebbet
A kamattámogatások tervezett* összege Lakás hasznos alapterülete (négyzetméter)
2 eltartott gyermeknél (millió Ft)
Lakás hasznos alapterülete (négyzetméter)
3 eltartott gyermeknél (millió Ft)
Lakás hasznos alapterülete (négyzetméter)
4 vagy több eltartott gyermeknél (millió Ft)
60,01–75,00
0,8
70,01–85,00
1,2
80,01–95,00
1,6
75,01–90,00
1
85,01–100,00
1,5
95,01–110,00
2,0
90,01–
1,3
100,00–
2,0
110,00–
2,5
*Az Európai Bizottság jóváhagyására vár.
Forrás: NGM
hogy a legalább 90 napja tartozók a jelenleginél kisebb lakás megvásárlásához is kaphatnak kamattámogatást, ami járna a legalább 180 törlesztési napos késedelemben lévő jelzáloghitellel vagy felmondott kölcsönnel terhelt lakóingatlan megvétele után is. Utóbbi két körnek a kamattámogatott hitelre vonatkozó igénylését legkésőbb 2012. december 31-éig kell benyújtania. Az állam azonban legfeljebb a törlesztés első öt évére vállalja a kamatterhek enyhítését, évről évre csökkenő mértékben, a mindenkori – jelenleg évi 7,02 százalékos – ötéves állampapír-referenciahozamhoz viszonyítva (lásd táblázatunkat a 88. oldalon). A támogatás a legfeljebb 30 millió forintos vételárú, illetve építési költségű új lakásokra felvett, maximum 10 millió forintos hitelek kamata után jár, feltéve, hogy azok használatbavételi, illetve építési engedélye 2010. január 1-jénél nem régebbi. Használt lakás vásárlására és korszerűsítésére maximum 6 millió forint lehet a kamattámogatott hitel. A költségek 70 százalékát számlával kell igazolni. A kamattámogatás csak olyan, a rendelet hatálybalépését követően kötött adásvételi szerződéssel rendelkező, legalább komfortos használt lakás megvásárlása után igényelhető, melynek tulajdonosa e lakás helyett másikat vásárol, és erről nyilatkozik. A korszerűsítést maximum 15 millióból kell kihozni úgy, hogy a kérelem benyújtásának időpontjában a korszerűsítési munkálatoknak még nem szabad megkezdődniük. A késedelmes jelzáloghitellel vagy felmondott kölcsönnel terhelt lakóingatlan vásárlásához Budapesten és a megyei jogú városokban legfeljebb 10 millió, egyéb településeken 7 millió forint hitelt lehet igényelni, feltéve, hogy az ingatlan vételára vagy bekerülési költsége az eredeti kölcsönszerződés megkötésének időpontjában nem haladta meg a 15 millió, illetve a 10 millió forintot. A lakás – amelyben az utóbbi fél évben az adós a családtagjaival élt – eladási ára a hitelintézet által megállapított forgalmi érték legalább 80 százaléka lehet. A legalább 90 napja nem törlesztők pedig akkor kaphatnak kamattámogatott lakáscélú kölcsönt, ha a hitelkockázati fedezet forgalmi értéke az eredeti hitelénél alacsonyabb, a megvásárolni kívánt otthon hasznos alapterülete kisebb, az energiatanúsítvánnyal igazolt energetikai minősítési osztálya pedig azonos a fedezetként szolgáló ingatlanéval, vagy kedvezőbb nála. Ž hvg | 2011. október 22.
89
