Fórum
MI
TÖRTÉNIK A HAZAI LAKÁSÁLLOMÁNNYAL? MERRE A KIÚT, VAN-E MEGHATÁROZHATÓ KIÚT A MŰEMLÉKI LAKÓÉPÜLETEKET ÉS AZ ÚJ ÉPÍTÉSŰ INGATLANOKAT EGYARÁNT ÉRINTŐ GAZDASÁGI PROBLÉMÁK KÖRÉBŐL. LETENYEI LÁSZLÓ KÖZGAZDÁSZ-SZOCIOLÓGUS NÉGYRÉSZES SOROZATA EZZEL A KÉRDÉSKÖRREL FOGLALKOZIK. S MERT AZ ÍRÁS PROBLÉMAFELVETÉSÉBEN JELENTŐS HELYET KAPNAK AZ ÖRÖKSÉGI, MŰEMLÉKI ÉRTÉKKEL BÍRÓ ÉPÜLETEK, FONTOS, HOGY AZ ÖRÖKSÉG HELYT ADJON, AKÁR VITÁRA KÉSZTETŐN IS, A TANULMÁNYNAK.
Devizahitel-kiváltást állami résztulajdonra! A
CIKKSOROZAT MÁSODIK FEJEZETE AKTUÁLIS TÉMÁHOZ, A DEVIZAHITELESEK MEGSEGÍTÉSÉHEZ SZÓL HOZZÁ. CSAK EMLÉKEZTETÉSKÉPPEN, AZ ELSŐ ÍRÁS AZ ÖRÖKSÉGI ÉRTÉKEKKEL RENDELKEZŐ ÉPÜLETEK VÉDELMÉBEN ÉS AZ ÚJ ÉPÍTÉSEK ELLEN EMELTE FEL A SZAVÁT.
Letenyei László Azok számára, akik nem szoktak végigolvasni egy viszonylag hosszú cikket, ideírjuk, hogy mi az általunk javasolt szociális kormányzati beavatkozás lényege. A végtörlesztés, illetve az árfolyamgát intézménye a devizahiteles családok többségének jó lehetőséget teremt a devizahitelcsapda elkerülésére. A háztartások egy része azonban a válság évei alatt olyan nagy bajba került, hogy immár az árfolyamgát sem segít.
A törleszteni képtelen devizahitelesek esetében egy új pénzügyi konstrukciót javasolnék a magyar állam, közelebbről a Nemzeti Eszközkezelő Társaság figyelmébe. Eszerint a bajba jutott lakástulajdonosok lakásának csak egy részét vegye meg, a devizahitel erejéig. Sőt, még a teljes devizahitelt sem kell mindig kivásárolni, elég annyit, hogy a maradék hitelt a hitelfelvevő már tudja kezelni/törleszteni. Az állam törleszt a
banknak, és forintban szerez tulajdoni hányadot, az ingatlan jelenlegi piaci értéke alapján. Az állami résztulajdont bejegyzi a földhivatal, és az állami tulajdoni hányada után szed némi bérleti díjat, lízinget stb. Évek múlva, a válság után megerősödő ingatlanpiacon, az állami tulajdoni hányad a jelenleginél többet ér majd. Az állam is, a hiteles is jól jár. Budapest, Szent István krt. 5.
Fórum – Devizahitel-kiváltást állami résztulajdonra!
Budapest, Király utca
Aki nem jutott bajba, nem fogja ezt a szociális intézkedést, spekulációs céllal igénybe venni. A bajbajutottak számára viszont lényegesen kedvezőbb, mint a mai „végső” megoldások: a teljes lakás elárverezése és szociális lakásba költözés, vagy a teljes lakás kormányzati kivásárlása és szociális bérlakássá alakítása. A javasolt program összhangban áll a jelenlegi kormányzati intézkedésekkel (árfolyamgát, bankfelügyelet, bérlakásalap), és elsősorban a Nemzeti Eszközkezelő Társaság tevékenységének kiegészítéseként használható fel. A devizahitelesek kapcsán felmerült a kérdés: szükség van-e ma új építésű szociális bérlakásokra, építőipari programra? Ezzel a kérdéssel foglalkozott az első írás. Az, hogy új építések révén növeljük-e a szociális bérlakásállományt, elvezet egy másik kérdéshez: egyáltalán, mekkora legyen a bérlakásállomány, ezen belül mennyi legyen a szociális bérlemény? E kérdéssel foglalkozik a harmadik írás. S a befejező tanulmány a magántulajdonú városi lakóépületek két nagy csoportját, a magántulajdonú bérházat és a társasházat veszi górcső alá. Hazánkban jelenleg a városi lakások 92 százaléka társasházban található, a magánbérpaloták kora nem tért vissza. Ezzel együtt belvárosaink élhetősége sem. Működhet vajon jól is a társasház, vagy belvárosaink leromlása szükségszerűen együtt jár ezzel a tulajdonformával?
A kockázatra, amelyet svájci frankban (kisebb mértékben euróalapú elszámolásban) felvett, forintban nyújtott hitelek jelentettek, nem volt kellő történelmi tapasztalat Magyarországon a kétezres évek
elején. Ne feledjük, negyven éven át az ország kötött devizagazdálkodást folytatott, s az azt megelőző hiperinflációk, háborúk, sőt, maga a rendszerváltozás is inkább arra tanította az embereket, hogy a reálvagyont, azaz például az ingatlant többre értékelje, mint a pénzügyi konstrukciókat. Sok százezer, devizahiteles honfitársunk hibájából valószínűleg mindannyian tanultunk. Kérdés azonban,
ÖRÖKSÉG
hogy a tanulópénzt kizárólag a hitelt felvevők fizessék-e meg, vagy mi, többiek is. Jelen cikk szerzője egyetért a felelősség megosztás indokaival, ezért méltányosnak tartja a magyar állam lépéseit, amellyel közpénzből is segíteni kíván a devizahiteleseken. A 2011 őszén meghirdetett végtörlesztés az adósok felső 20 százalékának életét tette sínre. Az árfolyam-
Fórum – Devizahitel-kiváltást állami résztulajdonra!
gát intézménye, mely az év végére öltött pontosabb formát, a maradék, közel egymillió devizahiteles adós zömének kiszolgáltatottságát csökkentheti. Azokét, akik képesek eredeti teherbírásuk szerint törleszteni. Végül a törleszteni képtelen lakáshitelesek gondjait a Nemzeti Eszközkezelő Társaság enyhíti. Az Alap kétfajta kiutat biztosít a bajbajutottaknak: vagy megvásárolja a lakást, amelyben a volt tulajdonos bérlőként élhet tovább, vagy szociális bérlakásba költözteti a volt tulajdonost. Jelen írás egy új lehetőséget, az állami résztulajdonszerzés forgatókönyvét vázolja fel. Ez a forgatókönyv kedvező lehet a törleszteni képtelen háztartásoknak, amelyeknek az árfolyamgát sem jelent megoldást.
Az eddigi elképzelések szerint a Nemzeti Eszközkezelő Társaság forrásaiból a fizetni nem tudókat szociális bérleménybe költöztetik, vagy bérlőként élhetnek a saját lakásukban. Jelen elgondolás lényege, ne költöztessék az embereket sehová, de ne is vegyék meg közpénzből egész lakásukat. Annyit (és csak annyit) vegyen át az állam a lakás tulajdonjogából, amennyi a tulajdonos lakhatása érdekében feltétlenül szükséges, s olyan feltételekkel, hogy ne legyen vonzó a spekulánsok számára. Ez a résztulajdonszerzés három dolgot optimalizál: – A szociálisan rászorulók védelmét (ily módon több rászoruló kaphat gyorsabb és kiszámíthatóbb támogatást a közpénzből, mint bármely más esetben. Ráadásul más alternatívákkal szemben, a javaslat kizárja a spekulánsokat). – A fiskális szempontokat (fontos, hogy ne a bankok, hanem az államkincstár gazdagodjék). – A meglévő lakásállomány védel-
mét (ez egyszerre örökségi, urbanisztikai és környezetvédelmi szempont). Ez utóbbi, azaz az örökségvédelem szempontja eddig nem merült fel a devizahitelesekről szóló közbeszédben. Pedig, mint az előző írásban már szó volt róla, a már meglévő lakásállomány megtartása, fenntartása alapvető örökségvédelmi kérdés, vagy megfordítva: a zöldmezős építkezések támogatása ellentétes a magyar nemzeti érdekekkel, és nemzeti örökségünk, elsősorban a századfordulós épített örökség rovására megy.
„El kell érni, hogy ne az új építésű lakások, hanem épp ellenkezőleg, a régi építésű ingatlanok vevői, felújítói kapjanak illetékkedvezményt, mint az Európa-szerte általános.” S íme, a javasolt konstrukció. A kiindulás, a polgárok néhány tucat milliárd forintot a Nemzeti Eszközkezelő Társaságra (NET) bíznak. A cél kettős: a devizahitelesek megsegítése, és a szociális lakásállomány bővítése. Közös érdek, a pénz minél hatékonyabb felhasználása. A bukott devizahitelesek pályázhatnak a hitelük (vagy egy része) kivásárlására. A pályázat elbírálása során a szokásos szociális szempontok érvényesülhetnek: gyerekek száma, egy főre jutó jövedelem, munkavállalási hajlandóság stb. A nyertes pályázók hitelét, vagy a hitel egy részét az állam kivásárolja a banktól. Ezzel az előtörlesztéssel megszűnik a banki kamat, jutalék, eljárási díj stb. A bankoknak jelen pillanatban ez kedvező, hiszen épp a legbizonytalanabb kihelyezéseiktől szabadulnak
meg. Az adott helyzetben az állam még akár alkudozhat is „rossz adósok” hitelének árfolyamáról. A konstrukció legfontosabb eleme, hogy az állam nem az egész ingatlant vásárolja meg, hanem csak egy részét. S a kivásárolt hitel arányában tulajdont szerez. Az állam által megszerzett állami tulajdon aránya: az előtörlesztett tőke (forintban, napi árfolyamon) és a lakás mai értékének aránya. Az ingatlanbecslés alapja a bank által a hitelfelvétel időpontjában megállapított ingatlanérték korrigált értéke, a KSH-adatok alapján számított átlagos ingatlanérték-változás alapján. A hitelvásárlás révén szociális célú állami tulajdonrész jön létre. A lakást a benne lakó család használja, azaz megvalósul az, amit a közgazdaságtan kinyilvánított preferenciának nevez: mindenki ott lakik, ahol fizetett érte. Az állam a tulajdoni hányada után bérleti díjat számol fel. Ez lehet szerény (szociális) díj, vagy épp piaci alapú, az Eszközkezelőnek mindenesetre egy új, szociális eszköz kerül a kezébe. Piaci alapú lakbérfizetés esetén is jobban jár a társtulajdonos (azaz a bérlő), hiszen a fél lakás után bizonyára kevesebb bérleti díjat fizet, mint a banki törlesztőrészlet lenne, hiszen kezelési költség, kamat stb. nem terheli. Ezáltal jól járnak a bedőlt hitelesek: kisebb lesz a havi rezsi, alapvetően a saját lakásukban maradnak, amelyben (osztatlan közös) tulajdoni hányaduk is van, és elővásárlási joguk a többi hányadra. Indokolt esetben szociális bérletidíj-támogatást igényelhetnek, amelyet az Eszközkezelő jóváhagyhat. A tulajdonrészt a társtulajdonos viszszavásárolhatja az államtól, illetve, ha a lakás eladásra kerül, akkor tulajdoni hányaduk arányában osztoznak a tulajdonosok. Az állam azért járhat jól ezzel a konstrukcióval, mert alapvetően ma, a válság mély-
ÖRÖKSÉG
Fórum – Devizahitel-kiváltást állami résztulajdonra!
pontján, olcsón vesz ingatlant, majd a válság után relatíve drágán értékesítheti. (Eladáskor megint csak szempont lehet, hogy az ingatlan eladási ára nem lehet alacsonyabb, mint a KSH-adatok alapján korrigált ár; vagy, ha ennél alacsonyabb, akkor nyilvános árverésen kell értékesíteni stb.). A várható értéknövekedés következtében az Eszközkezelő jár jól, még pontosabban mi, polgárok: az Alapba tett forrásaink egyre többet érnek, amit az Eszközkezelő további szociális célok megvalósítására fordíthat, vagy legalábbis nem igényel további közpénzt a működéséhez. Hasonló konstrukciót cégek támogatására alakítottak már ki.
A tulajdonos 2007-ben lakást vett 10 millió forintért, ebből 5 millió volt CHF alapú hitel. A hitelt öt éve törleszti, de mivel frankalapú, a tőketartozása forintban immár 6 millió. A hiteles családos ember, két gyerekkel, elveszítette a munkáját, segítségre szorul. Az állam beavatkozik: megveszi a banktól a 6 millió forintos tartozást, azaz előtörleszt. (Kettős célt ér el: egyrészt megakadályozza az adós terheinek növekedését, másrészt „rossz” hitelt vesz át, stabilizálja a bankszektort, esetleg kedvezőbb konstrukciót kap.) Ha feltételezzük, hogy a lakás értéke nem változott a beavatkozás időpontjára, akkor az állam 60 százalék tulajdont szerez az ingatlanban. (A 2012. márciusi ingatlanpiaci adatok alapján azonban a 2007-ben 10 millió forint értékű ingatlan ma csak 9,2 milliót ér, ezért az állami résztulajdon aránya 64 százalék lenne). Az állam nevében a NET bérleti díjat kér 60 százalékos tulajdoni hányada után, amit a mindenkori lakó fizet. Ez a díj még piaci alapon
is alacsonyabb, mint a bankhitel lenne, de a NET ráadásul még szociális szempontokat is érvényesíthet, amelyet félévente kell megpályázni, elbírálni. A NET könnyen adhat szociális kedvezményeket, hiszen alapvetően nem a bérleti díj, hanem a tulajdonrész jelent fedezetet a biztonságos működéséhez. Ha a tulajdonos nem fizeti a bérleti díjat, tartozása fejében az állam további tulajdoni hányadot szerez. Ha a lakó ki tudja vásárolni az államot, akkor ezt bármikor megteheti, mindenkori piaci értéken. Az elszámolás alapja a hitelfelvétel időpontjának ingatlanérték-becslése és a KSH ingatlan árindex. A mindenkori piaci értéket egy internetes kalkulátorral bárki számára könnyen kiszámíthatóvá lehet tenni. Ha a lakást el akarják adni, az állam megkapja a maga tulajdoni hányada után járó részt, amely nem lehet kisebb, mint a kalkulátorral számított piaci érték. Apró, de fontos elem: az objektív, KSH-adatokon alapuló árkalkulációra azért van szükség, hogy spekulációs célból senki ne vegye igénybe az adott támogatást. Ellenkező esetben előfordulhatna, hogy valaki kivásároltatja a devizahitelt az állammal, majd fiktív vásárlással, kis összegért eladja a lakást, az állam kis összeget kasszírozhatna a tulajdoni hányada után, a tulajdonos pedig visszavásárolná az ingatlant: se hitel, se állami tulajdonrész. Az intézkedés várhatóan népszerű lenne: a legtöbb hiteles olcsó, forintalapú konstrukcióvá tudná alakítani a hitelét, még ha az állam, mint társtulajdonos, jelent is némi kockázatot. Az évi 14 – 20 milliárd forintot, ami erre a célra költhető1, hatékonyabban használhatná fel, mint bérlakásépítéssel, vagy teljes lakás kivásárlásával. Így több adóst támogat, lehetővé teszi, hogy a tulajdonos a lakásban maradjon, és valóban csak a bajbajutottakon segít. S, ha így a bankok megszabadulnának a
ÖRÖKSÉG
rossz hitelektől, az elméletileg még a többi hiteles helyzetét is javíthatná. Hiszen most a hazai bankok éppen a jelentős, rossz hitelállománnyal magyarázzák, hogy Magyarországon miért magasabb 1,5 – 2 százalékkal a frankhitel kamata, mint Lengyelországban.
Mire elég évente 20 milliárd forint? Átlagosan 5 millió forint értékű hitelkiváltással számolva évi 4000 lakást, azaz 4000 kétségbeesett családot lehet megmenteni. Ezek a családok különben az utcára kerülnének, vagy kényszerű lakhelyváltásra adnák a fejüket. Miért kedvezőbb a résztulajdonvásárlás, mint új szociális lakásokat építeni, vagy egész lakásokat megvenni bérlakás célra? A tulajdonosnak nem kell átköltöznie egy új környezetbe, ami messze eshet a munkahelyétől, társadalmi kapcsolataitól. Nem alakul ki szociális gettó, szegények lakóparkja. A szociális résztulajdon rugalmasabb, mint a szociális lakás. Nincs éles határ a rászorulók és a „normális” lakók között, hanem a rászorultság mértékét tekintve kisebb vagy nagyobb az állami beavatkozás (és az állami tulajdon) mértéke. A szociális bérlakások fenntartása közpénzből nagyon drága és nem hatékony. A szociális lakások minősége, értéke jellemzően gyorsan romlik. A résztulajdon-konstrukcióban viszont a lakást a benne lakó résztulajdonos sajátjaként kezeli (csakúgy, mint frankhiteles korában), nem hagyja leromlani, miközben az állam nem költ a fenntartásra. Szociális bérlakást venni vagy építeni sokkal többe kerül, mint a lakások egy részét megvenni. Épp ezért résztulajdon-vásárlással sokkal több emberen lehet segíteni. A szociális bérlakásprogram igazságtalan. Néhány tízezer bajbajutotthoz
tikai támogatást kapott 1948-tól kezdve, illetve a rendszerváltozás óta is. Érthetetlen módon a kommunista rezsim, majd a szabad, demokratikus Magyarország egyaránt a zöldmezős építéseket támogatta. A korábbi lakótelep-építések, akárcsak az utóbbi lakópark és egyéni újlakás-építések olyan filtrációs hatást váltottak ki, amelyek végső soron a századfordulós épületekből, a régi belvárosokból csalták el a fiatal, munka- és gyerekvállalásra kész lakosságot. Fordulatra van szükség. El kell érni, hogy ne az új építésű lakások, hanem épp ellenkezőleg, a régi építésű ingatlanok vevői, felújítói kapjanak illetékkedvezményt, mint az Európa-szerte általános. Minden lehetséges módon akadályozni kell a további városi vagy agglomerációs zöldfelületek beépítését. Különösen elejét kell venni annak, hogy kormányzati forrást zöldmezős beruházásra költsenek, mindegy, hogy lakás vagy más céllal. Kik a nyertesei és kik a vesztesi a résztulajdon-vásárlásnak? A kormányzatnak, a devizahitelesnek, a bankoknak, a nemzeti örökségnek
Budapest, Andrássy út 98.
egyaránt kedvező a javaslat. Sértheti viszont az újlakás-építésben szereplő építőipari lobbi érdekeit. Ezt az ellentétet azonban vállalni kell. Úgy gondolom, sem az építőanyag-nagykereskedelem, sem az alapvetően multinacionális cégek tulajdonában álló, hazai építőanyag-ipar sem jelenthet olyan biztos pontot az alapvető gazdaságpolitikai célok elérése érdekében, amely miatt kormányzati megrendelésekkel kellene piacot biztosítani részükre. Épp ellenkezőleg. A kis-, közép- és mikrovállalkozások fellendítését, a nagyobb arányú foglalkoztatást és nagyobb hozzáadott értéket épp a régi lakások felújítása biztosítja, nem pedig új lakások építése, függetlenül attól, hogy az új építés szociális funkciót tölt be vagy sem.
Forrás
képest legfeljebb néhány száz szociális bérlakás épülhet belátható időn belül. Egyesek joggal kérdezhetik: én miért kerülök az utcára, más pedig a kisbérű lakásban nevet a világra? Mi történik túljelentkezés esetén? Pályázati rendszerben a leghátrányosabb helyzetűeket, leginkább rászorultakat lehet előtérbe helyezni. Jelentős túljelentkezés esetén mérlegelhető a NET forrásainak megemelése. Mi lesz, ha idővel megoldódik a frankhiteles kérdés? A recept aktualitását ugyan a CHF árfolyam adja, de a modell működhet a válságmentes napokban is. Van, akinek nincs pénze egy saját lakásra, de egy fél lakásra lenne elegendő megtakarítása. Idővel megvásárolhatná a másik (állami, önkormányzati) felét, addig bérleti díjat fizet. Hogy függ össze mindez a nemzeti örökséggel és a Kulturális Örökségvédelmi Hivatallal? Mint részletesen bemutattuk, az új lakások építésének erőltetése és támogatása szinte egy töretlen, poli-
1 A Nemzeti Eszközkezelő Társaság becslése szerint 2011-ben várhatóan mintegy 5 milliárd forintot kell ingatlanvásárlásra fordítania, 2012-től ez évi 14 milliárd forint lehet. (MTI, 2011. július 18.)
ÖRÖKSÉG
