VADY NEMOVITOSTÍ
Tomáš Běhounek, advokát
OBSAH
Akvizice nemovitostí, nemovitostních společností
Vady nemovitostí
Vady nemovitostní při převodech společností
I. Akvizice nemovitostí, nemovitostních společností 1. investiční záměr 2. výběr nemovitosti 3. provedení due diligence 4. vyhodnocení rizik zjištěných při due diligence 5. zajištění rizik v transakční dokumentaci
I. Akvizice nemovitostí, nemovitostních společností
Jak se zajistit proti vadám nemovitostí?
II. Vady nemovitostí Převody nemovitostí se řídí občanským zákoníkem (někdy částečně obchodním zákoníkem) •
vady faktické - nedostatek vlastností určených ve smlouvě, či - nedostatek vlastností obvyklých či nemožnost věc užívat podle povahy a účelu smlouvy
•
vady právní - vady způsobující, že nabyvatel nezískal oprávnění k nemovitosti, jaká měl podle smlouvy nabýt
II. Vady nemovitostí
Kdy je odpovědnost za vady vyloučena? •
při prodeji nemovitosti tak jak stojí a leží (s výjimkou nedostatku vlastností výslovně prohlášených)
•
vady zjevné (s výjimkou případu, kdy prodávající výslovně prohlásí, že nemovitost je bez jakýchkoliv vad)
II. Vady nemovitostí
Kdy je odpovědnost za vady vyloučena? •
vady zjistitelné z katastru nemovitostí (s výjimkou případu, kdy prodávající výslovně prohlásí, že nemovitost je bez jakýchkoliv vad)
•
vady, na které prodávající upozornil
II. Vady nemovitostí
Povinnosti prodávajícího •
povinnost upozornit na vady nemovitosti, o kterých ví
•
pokud prodávající na vady neupozorní, má kupující: - nároky vyplývající z odpovědnosti prodávajícího za vady - nárok na náhradu škody způsobenou neupozorněním na vady
II. Vady nemovitostí
Povinnosti kupujícího •
povinnost vytknout vady (notifikační povinnost) - bez zbytečného odkladu, co je zjistí - nejpozději však do 6 měsíců po převzetí nemovitosti (nikoliv od doby, kdy bylo možné si nemovitost prohlédnout) Po 6 měsících bez vytknutí vady nároky z vad zanikají !! ? prodloužení této doby ? (KS v Plzni 7 Co 468/65, NS 3 Cdon 327/96)
II. Vady nemovitostí
•
odpovědnost za vady se vztahuje k okamžiku splnění, tj. předání nemovitosti
•
odpovědnost za vady lze rozšířit i na vady, které vzniknou po době plnění – záruční doba
•
záruční doba se stanoví ve formě – jednostranného prohlášení – dohody stran
II. Vady nemovitostí Nároky z vad nemovitostí •
nárok na přiměřenou slevu
•
právo od smlouvy odstoupit (vada činí nemovitost neupotřebitelnou, nepravdivé ujištění prodávajícího)
•
právo na náhradu nutných výdajů
•
samostatný nárok na náhradu škody, která vznikla z vady
II. Vady nemovitostí Prohlášení o vlastnostech nemovitosti
•
posílení nároku kupujícího na odstoupení od smlouvy v případě vady
•
nemusí být vždy součástí kupní smlouvy, postačí, došlo-li k ujištění při sjednávání smlouvy (29 Cdo 2228/2000) - např. letter of intent
III. Vady nemovitostí při převodech společností Převody se v zásadě řídí obchodním zákoníkem •
vady faktické – nedostatek množství, jakosti, provedení určených ve smlouvě, – nedostatek vlastností vhodných pro účel smlouvy, jinak pro účel, k němuž se zpravidla užívá
•
vady právní – zatížení právem třetí osoby
III. Vady nemovitostí při převodech společností Kdy je odpovědnost za vady vyloučena? •
faktické vady známé – kupující o vadách věděl, nebo – musel vědět vzhledem k okolnostem, za kterých byla smlouva uzavřena (s výjimkou případu, kdy prodávající výslovně prohlásí, že je věc má určité vlastnosti) – Due Diligence
•
právní vady známé – kupující o právní vadě věděl
III. Vady nemovitostí při převodech společností Povinnosti kupujícího •
povinnost provést prohlídku – co nejdříve po přechodu nebezpečí škody, tj. po převzetí, nebo po umožnění převzetí, pokud nepřevezme včas – pokud tak kupující neučiní, musí prokazovat, že zde nebyly vady v době přechodu nebezpečí škody
III. Vady nemovitostí při převodech společností Povinnosti kupujícího •
povinnost vytknout vady (notifikační povinnost) bez zbytečného odkladu po té, co – vady zjistil – měl vady zjistit při vynaložení odborné péče při prohlídce – vady mohly být zjištěny při vynaložení odborné péče, nejpozději však do dvou let od doby dodání,
•
povinnost upozornit na právní vady (na uplatnění práva třetí osobou)
III. Vady nemovitostí při převodech společností Povinnosti kupujícího •
Pozdní reklamace – nároky z vad nezanikají ex lege, ale jsou nevymahatelné (pouze pokud pozdní reklamaci namítne prodávající) – prodávající nemůže vznést námitku pozdní reklamace, pokud věděl nebo musel vědět o vadách – prodávající nemůže vznést námitku pozdní reklamace právní vady, pokud věděl o uplatnění práva třetí osobou
III. Vady nemovitostí při převodech společností Nároky z vad •
rozlišuje se porušení smlouvy podstatným a nepodstatným způsobem – odstranění vady – sleva z kupní ceny – odstoupení od smlouvy
•
nárok na náhradu škody, smluvní pokutu
III. Vady nemovitostí při převodech společností Prohlášení o majetku ve vlastnictví společnosti, vlastnostech, závazcích atd. – akvizice nemovitostní společnosti se realizuje jako koupě podílů/akcií – odpovědnost za vady a nároky z ní se v první řadě vztahují k těmto podílům/akciím
III. Vady nemovitostí při převodech společností Prohlášení o majetku ve vlastnictví společnosti, vlastnostech, závazcích atd. – prohlášení o majetku ve vlastnictví společnosti, závazcích a dalších vlastnostech je důležité pro vymezení kvality (jakosti) společnosti, tj. i hodnoty podílu na společnosti (prohlášení o vlastnostech společnosti) – je nepravdivost / neúplnost prohlášení o vlastnostech společnosti vadou převáděných podílů / akcií ?
Děkuji za pozornost. Tomáš Běhounek advokát bnt – pravda & partner, v.o.s. Telefon:+420 222 929 301 E-mail:
[email protected] www.bnt.eu
