Universiteit. Technische Universiteit Delft. Faculteit. Architecture, Urbanism & Building Sciences. Afstudeer variant. Real Estate & Housing

Universiteit Faculteit Afstudeer variant

Student Student nummer E-mail Telefoonnummer Adres Datum

MSc laboratory Rapport Trefwoorden

Technische Universiteit Delft Architecture, Urbanism & Building Sciences Real Estate & Housing

Joris Tensen 1560387 [email protected] +31(0)6 144 836 57 van Hallstraat 557, 1051HC, Amsterdam Maandag 31 oktober 2011

Leisure & Retail Afstudeerscriptie Hotel, vastgoed, waarde, multipleregressie-analysemethode, exploitatie, producteigenschappen

Mentoren Hoofd mentor

Ing. P. de Jong

Tweede mentor

Dr. C.J. van Oel

Gecommitteerde mentor

Bedrijf

Dr. ir. Hans Hubers

DTZ Zadelhoff, Amsterdam

Afdeling

Valuation Advisory Services, Retail & Hospitality

Begeleiding

Ir. V. Huizinga MRE, Adjunct directeur, Taxateur

HOTELS EN VASTGOEDEIGENSCHAPPEN EEN ONDERZOEK NAAR DE RELATIE TUSSEN VASTGOED EN WAARDE

J.B. TENSEN

VOORAF Deze scriptie is het laatste onderdeel van de Master Real estate & Housing. Mijn interesse in hotels heeft mij enthousiast gemaakt om dit vastgoedonderwerp te kiezen. Vervolgens heb ik bewust gekozen voor een afstudeerstage binnen DTZ Zadelhoff. Met veel plezier kijk ik terug op een geslaagde periode bij DTZ Zadelhoff. De combinatie van theorie en praktijk zijn voor mij een rijke ervaring geweest. De praktijk heeft mij geïnspireerd om me te verdiepen in de waardering van hotelvastgoed. Ik wist dat het geen gemakkelijke opgave zou worden omdat de waarde van hotelvastgoed zich niet makkelijk laat vatten. Elke dag die ik aan mijn scriptie besteedde, kwam ik weer ongekend veel interessante aspecten tegen. Door de drang naar het vergaren van kennis omtrent hotelvastgoed waar ik zelden mee in aanraking was gekomen, heb ik gedurende het schrijfproces enorm veel geleerd. Ik moet toegeven dat het niet altijd gemakkelijk was maar met mijn doorzettingsvermogen heb ik deze scriptie kunnen afronden. Ik wil graag van de kans gebruik maken om mijn scriptiebegeleiders Ing. Peter de Jong en Dr. Clarine van Oel te bedanken voor hun uitstekende begeleiding, hun geduld en hun flexibiliteit. Zij zijn altijd behulpzaam geweest en hebben altijd tijd vrijgemaakt om mij zo goed mogelijk te begeleiden in het proces. Verder wil ik het team Retail bij DTZ Zadelhoff bedanken voor een zeer interessante en gezellig tijd. Met als hoogtepunt MIPIM 2011. In het bijzonder wil Vincent Huizinga en Gunnar Muller bedanken voor hun geduld voor al mijn vragen over hotelvastgoed. Als laatst wil ik ook mijn vriendin, Natusia, bedanken voor het menigmaal nalezen van de tekst en het dwingen om te komen tot de enige juiste formulering. Haar opmerkingen waren altijd scherp waardoor ze van groot belang zijn geweest voor het eindresultaat. Joris Tensen, Amsterdam, 2011

I

INHOUDSOPGAVE HOTELS EN VASTGOED EIGENSCHAPPEN .............................................................................. I VOORAF ...................................................................................................................................... I INHOUDSOPGAVE ...................................................................................................................... II SUMMARY ................................................................................................................................VI 1

INLEIDING ......................................................................................................................... 11 1.1 1.1.1

1.2 1.2.1

2

Focus en afbakening van het onderzoek ................................................................................ 14

DE PROBLEEMSTELLING EN DE ONDERZOEKSVRAAG ..................................................................... 15 Deelvragen van de onderzoeksvraag ..................................................................................... 16

1.3

DOELSTELLING ...................................................................................................................... 16

1.4

ONDERZOEKSOPZET EN METHODIEK ......................................................................................... 17

1.5

AFSTUDEERORGANISATIE ........................................................................................................ 17

1.6

DTZ.................................................................................................................................... 18

1.7

DE STRUCTUUR VAN HET RAPPORT ........................................................................................... 18

DE WAARDE VAN HOTELVASTGOED .................................................................................. 19 2.1

WAARDEBEGRIPPEN .............................................................................................................. 19

2.2

WAARDERINGSBENADERINGEN HOTELVASTGOED ....................................................................... 20

2.2.1

Courantheid van vastgoed ..................................................................................................... 20

2.3

BEDRIJFSWAARDEBENADERING HOTELVASTGOED........................................................................ 22

2.4

DISCOUNTED CASH FLOW METHODE ........................................................................................ 24

2.5

KASSTROMEN ....................................................................................................................... 27

2.5.1

De omzetvariabelen ............................................................................................................... 27

2.5.2

De operationele kosten .......................................................................................................... 28

2.5.3

Het resultaat .......................................................................................................................... 28

2.6 2.6.1

3

PROBLEEMANALYSE HOTELVASTGOED ....................................................................................... 13

DE EXPLOITATIEPERIODE, DISCONTERINGSVOET EN EINDWAARDE .................................................. 29 Controleberekeningen ............................................................................................................ 31

2.7

MARKTINFORMATIE .............................................................................................................. 32

2.8

DCF-METHODE HOTELVASTGOED, STAP VOOR STAP .................................................................... 33

2.9

CONCLUSIE EN RESUMÉ .......................................................................................................... 34

COMPARATIEVE BENADERING .......................................................................................... 36 3.1

DE COMPARATIEVE TAXATIEMETHODEN .................................................................................... 36 II

4

3.2

MULTIPLEREGRESSIE-ANALYSEMETHODE ................................................................................... 37

3.3

MULTIPLEREGRESSIE-ANALYSEMETHODE EN HOTELS ................................................................... 38

3.4

REVPAR ALS ALTERNATIEF ...................................................................................................... 42

3.5


DE WAARDEBEPALENDE EIGENSCHAPPEN VAN HOTELVASTGOED ..................................... 44 4.1

MACRO-ECONOMISCHE FACTOREN .......................................................................................... 44

4.2

MESO-ECONOMISCHE FACTOREN............................................................................................. 45

4.3

MICRO-ECONOMISCHE FACTOREN ........................................................................................... 45

4.4

GEBIED ............................................................................................................................... 46

4.4.1

Locatie en doelgroep ............................................................................................................. 47

4.4.2

Vrijetijdsbesteding en hotels ................................................................................................. 48

4.4.3

Bereikbaarheid ...................................................................................................................... 49

4.5 4.5.1

Type ....................................................................................................................................... 50

4.5.2

Capaciteit .............................................................................................................................. 51

4.5.3

Oppervlakten en hoogten ...................................................................................................... 52

4.5.4

Faciliteiten ............................................................................................................................. 52

4.5.5

Fixtures Furniture & Equipment (FF&E) ................................................................................. 52

4.5.6

De staat van onderhoud ........................................................................................................ 53

4.5.7

Parkeren ................................................................................................................................ 53

4.6

GEBRUIKER .......................................................................................................................... 54

4.6.1

Hotelmerk .............................................................................................................................. 54

4.6.2

Lifestylebrands en hotelmerken ............................................................................................ 56

4.6.3

Belevingwaarde ..................................................................................................................... 56

4.6.4

Social media en hotels ........................................................................................................... 57

4.7 5

GEBOUW ............................................................................................................................. 50


ONDERZOEKSMETHODE .................................................................................................... 61 5.1 5.1.1

5.2

MULTIPLEREGRESSIE-ANALYSEMETHODE ................................................................................... 61 Multipleregressie-analysemethode en statistiek .................................................................. 62

HET SELECTEREN VAN EEN HOTELDATABASE ............................................................................... 63

5.2.1

Invloed macro- en meso-economische factoren .................................................................... 64

5.2.2

Sample en doelgroep ............................................................................................................. 64

5.2.3

Afhankelijke variabelen ......................................................................................................... 66

5.2.4

Onafhankelijke variabelen..................................................................................................... 66

5.2.5

X en Y coördinaten................................................................................................................. 69

III

5.2.6

6

RESULTATEN STATISTISCHE ANALYSE ................................................................................ 73 6.1

DE BESCHRIJVING VAN DE VARIABELEN ...................................................................................... 73

6.2

AANNAMES MULTIPLE REGRESSIE ANALYSE ................................................................................ 76

6.2.1

Test homogeniteit van de variaties ........................................................................................ 76

6.2.2

Multicollinearity van de onafhankelijke variabelen ............................................................... 77

6.3

7

Kwaliteitsmeeting .................................................................................................................. 69

LINEAIRE REGRESSIE ............................................................................................................... 77

6.3.1

Gebiedsanalyse ...................................................................................................................... 77

6.3.2

Gebouwanalyse...................................................................................................................... 78

6.3.3

Gebruikersanalyse.................................................................................................................. 78

6.3.4

NHC classificatie ..................................................................................................................... 78

6.4

TUSSENCONCLUSIE ................................................................................................................ 79

6.5

FINALE REGRESSIE ................................................................................................................. 80

6.6

HET EINDRESULTAAT .............................................................................................................. 81

6.7


EINDCONCLUSIE EN AANBEVELINGEN ............................................................................... 85 7.1

CONCLUSIE .......................................................................................................................... 85

7.2

DISCUSSIE ............................................................................................................................ 85

7.3

AANBEVELINGEN ................................................................................................................... 86

8

LITERATUURLIJST .............................................................................................................. 87

9

BIJLAGE A ......................................................................................................................... 90 9.1

ONAFHANKELIJKE HOTELS EN HOTELKETENS ............................................................................... 90

9.2

DE BELEGGERS IN HOTELVASTGOED.......................................................................................... 91

9.2.1

typen beleggers in hotelvastgoed .......................................................................................... 93

10 BIJLAGE B.......................................................................................................................... 97 10.1

EIGENDOMSVERHOUDINGEN ................................................................................................... 97

10.1.1

Contractsvormen.................................................................................................................... 97

11 BIJLAGE C ........................................................................................................................ 101 11.1

AMSTERDAMSE HOTELMARKT ............................................................................................... 101

11.1.1

Nederlandse hotels in een wereldmarkt .............................................................................. 101

11.1.2

De Nederlandse hotelmarkt ................................................................................................. 101

12 BIJLAGE D ....................................................................................................................... 106 IV

12.1

DE AMSTERDAMSE TOERISTISCHE EN ZAKELIJKE REISMARKT ........................................................ 106

12.1.1

De zakelijke vraag ............................................................................................................... 106

12.1.2

De toeristische vraag ........................................................................................................... 109

12.2

HET AANBOD IN DE AMSTERDAMSE HOTELMARKT .................................................................... 110

V

Technische Universiteit Delft

Real Estate & Housing

SUMMARY Europe has the largest market share of hotel rooms in the world. The Netherlands represents merely 2% of the hotel rooms in Europe and is considered to be a small competitor. In the year 2010 the investment volume for hotel real estate was around 100 million euro. That same year global hotel investments were around 7.5 billion euro. Therefore the Netherlands hotel real estate is considered not easily marketable. A hotel is an unique real estate that has product features that do not exists in other income generating real estate. Since the lack of hotel transactions in the Netherlands, the valuation approaches available for an appraiser are limited. Hotels are ‘exploitatiegebonden’ (bound to their operation) and therefore the value of the real estate derives from the operating turnover. The most suitable approach to value hotel real estate is using the business appraisal instead of the real estate appraisal. With that approach the most appropriate method to appraise hotel real estate is the Discounted Cash Flow (DCF method). This approach provides the best insight in the future operating cash flows of a hotel. However, because of the emphasis on determining the value according to the hotel operating turnover, the relation between the product features of the hotel and the value of the real estate remains vague. So if the approach is considered the best to determine the value of hotel real estate what method can explain the best the relation between this value and the product features? The research question, arisen from the vague relation between value and the product features (location, building and user) of a hotel, is: ‘To what extent it is possible to determine the influence that product features have on the market value of a hotel in order to support the appraisal of hotel real estate?’ In order to clarify the relation between the product features and the value of the hotel, knowledge of this relation is needed. To obtain this knowledge the present business approach appraisal of hotel real estate will be first examined. Furthermore an alternative method will be investigated to clarify the relation between the product features and the hotel real estate value. With this understanding it is attempted to construct a model that shows the tangible relation between the product features and the value of hotel real estate.

THE VALUE OF HOTEL REAL ESTATE The business value of a hotel is divided into the value of the commercial operation, the real estate and the physical inventory. In order to calculate the market value of a hotel the appraiser has three main approaches to choose: the cost approach, the sales comparison approach and the income approach. The first approach, the cost approach, does not take into account the operating cash flows of a hotel. Therefore this approach is not suitable for hotels. The second approach, the VI J.B. Tensen

oktober 2011



sales comparison approach is neither suitable. This approach only suits easily marketable real estate where lots of real estate transactions are accessible. The two approaches are based on historical data and do not show changes in finance, income, costs and value growth. Concluding that the income approach, preferable the DCF method, is the most suitable approach to apply for hotels. This method provides understanding of future cash flows of a hotel. The DCF method is applicable in both business as in real estate appraisal. For hotel real estate the most favourable approach is the business approach instead of the real estate approach. The latter provides only understanding of the future rental income and the expected cost of the real estate. However, the rent is derived from the gross revenues of the hotel. Therefore, in order to determine the rent, it is still needed to gain understanding in future cash flows of the hotel operating.

The Discounted Cash Flow method The DCF method involves estimating a net cash flow for the operating period of a hotel (10 to 15 years) and calculating the present value of the cash flow by discounting the net cash flow using a discount rate. By subtracting the value of the physical inventory and the value of the business (credited to the management and possible franchise agreements) from the total value of the hotel, the value that remains is attributed to the real estate. For this method a realistic estimate of the future cash flows is needed. Normally the room revenue is the most important revenue for a hotel. The occupancy rate and average room rate are the most important. This is also referred to as RevPAR, Revenues Per Available Room. The balance sheet is used as a guide line. Supporting the estimates of the cash flows has been done by looking at historically financial performances and through an analysis of the hotel market. Within the DCF method the holding period, discount rate and the end value of the hotel are the most important features for calculating the most likely value of hotel real estate. What is interesting, is that despite the real estate is being appraised there is no clear correlation between product features and the value of the real estate. The value for real estate is literally a residue after subtracting the other values. The business approach does not show how the value is constructed in terms of real estate features but shows how it is constructed in terms of future cash flow. In order to make this relation more comprehensible, alternatives will be investigated.

The sales comparison approach Huizinga (2002), Beuken (2005), ten Have (2007a) and Geer (2006) state that the sales comparison approach is not applicable to hotel real estate to determine the value. However this approach is the most used method of appraisal for real estate and give insight in how the value is constructed. This research does not attempt to determine the value using this method but is VII J.B. Tensen

oktober 2011



merely interested in a clarification of the relationship between hotel real estate features and its value. Therefore this approach is once more examined. The sales comparison approach compares property's characteristics with those of comparable properties. The approach has four methods of appraisal of which the method of multiple regression analysis is the most interesting. Two main reasons why the sales comparison approach is not suitable for hotels in the Netherlands are: firstly hotel real estate is less marketable and more “heterogeneous” than traditional commercial real estate, making it more difficult to compare and secondly there are no sufficient transactions available making it hard to find data. However during this research several studies overseas have shown that the multiple regression analysis deals with the “heterogeneity” aspect in case of enough hotel transactions. In this approach the value of the combined product features of hotels will be decomposed into separate product features. Subsequently it might be possible to reconstruct the value of any hotel by rejoining the separate values of the product features. The combined product features represent the likely total value of the real estate. Now we have dealt with the aspect of “heterogeneity”, the problem of absent hotel transaction in the Netherlands still remains. An alternative is needed. Rushmore (2002), Huizinga (2002), ten Have (2007b) and Beuken (2005) proclaim that the operating turnover of the hotel are the best indicator for the market value. O'Neill and Mattila (2006) even claim that the RevPAR is the best indicator of the market value of hotels. If we assume that this relation is correct, than we have an alternative for the absence of hotel transactions. So therefore in this research it is assumed that the relation between the value of the real estate and the hotel product features can be clarified by using the RevPAR as an alternative.

Value adding product features It is obvious first to explore possible relations between the hotel product features and the hotel operating turnover before a multiple regression analysis can be conducted. Factors that influence hotel operating turnover are divided in macro-economic factors, relevant industry factors and micro-economic factors. It is common knowledge that there is a clear relation between the global economy and the market of hotels. The volatile character of the hotel industry indicates that economic, political, demographic, technological, social and climate changes are important. Nonetheless the industry itself has no influence on important factors such as consumer price indices or inflation rates. Developments within the industry determine the ratio between supply and demand of hotel rooms, hotel room price differences or trends in hotel real estate. These are aspects on which VIII J.B. Tensen

oktober 2011



hotels can take action by adjusting company objectives or reinventing marketing strategies. The micro-economic factors can be divided in location, building and user. They are more directly connected to the RevPAR and therefore need further elaboration. For location aspects the nearby facilities to attract guest are important. Aspects such as business districts, congress centers and nearby leisure activities can have a positive influence on the operating turnover. Furthermore, accessibility with private and public transport is an import location aspect, especially the proximity of the airport. Hotels are unique and none are the same. A hotel consists of three types of spaces, lodging area, public area and service area. The presence of hotel facilities, the rooms, the quality of the FF&E (Furniture, Fixtures and Equipment) and the (technical) condition of the hotel are important aspects in order to gain high occupancy rates and favourable high room rates. The user of the hotel consists out of the hotel operator and the hotel guest. Research shows that branded hotels with excellent management contribute largely to successful operating turnover. Guests are willing to pay more for a hotel with high standards. But how these guests perceive quality remains an abstract idea. Much has been written about hotel experiences but it remains marketing terminology that is hard to grasp. Social media is a helpful tool in order to make hotel guest experiences tangible. Reviews and ratings of hotels seem to become an important tool for hotel guests to communicate about the immaterial aspects of the hotel product.

The multiple regression analysis In order to gain knowledge of the relation between hotel product features and the RevPAR of the hotel, a multiple regression analysis has been conducted. This analysis has been carried out on 100 hotels in the city of Amsterdam. By conducting a multiple regression analysis only on hotels in the city of Amsterdam, a level playing field is created in which the macro-economic and industrial characteristics are identical for every hotel. With this approach the analysis is limited to the location, building and user factors in relation to the RevPAR. The result is model that can predict 64% of the RevPAR:

𝑅𝑒𝑣𝑃𝐴𝑅 = 8.878 + (. 53 ∗ 𝑏𝑜𝑜𝑘𝑖𝑛𝑔. 𝑐𝑜𝑚) − (. 66 ∗ 𝑆𝑐ℎ𝑖𝑝ℎ𝑜𝑙) + (. 31 ∗ 𝐴10)

+ (. 18 ∗ 𝑆𝑡𝑎𝑡𝑖𝑜𝑛) + (1.08 ∗ 𝑍𝑢𝑖𝑑 𝐴𝑠) − (. 33 ∗ 𝑆𝑡𝑎𝑡𝑖𝑜𝑛𝑐𝑒𝑛𝑡𝑟𝑎𝑎𝑙)

+ (. 18 ∗ 𝑣𝑒𝑟𝑔𝑎𝑑𝑒𝑟𝑓𝑎𝑐𝑖𝑙𝑖𝑡𝑒𝑖𝑡) − (. 92 ∗ 𝑅𝐴𝐼) + (. 40 ∗ 𝑁𝐻𝐶𝑚𝑖𝑑𝑑𝑒𝑛𝑠𝑒𝑔𝑚𝑒𝑛𝑡)

+ (.28 ∗ 𝑁𝐻𝐶ℎ𝑜𝑜𝑔𝑠𝑒𝑔𝑚𝑒𝑛𝑡)

IX J.B. Tensen

oktober 2011



This research demonstrates that if hotel transactions are not available, information about the RevPAR is an excellent substitute. By a statistical comparison of hotels on the basis of the RevPAR, further understanding is given into the hotel product features that are adding value to the RevPAR and with that the value of the hotel real estate. In an appropriate manner the value of hotel real estate is further explained. Assumptions made by appraisers about this relation are now supported by a more objective statistical analysis of hotel product features and their value.

X J.B. Tensen

oktober 2011



1 INLEIDING Wereldwijd heeft de hotelgast keuze uit bijna 19 miljoen hotelkamers. Europa heeft daarin een marktaandeel van 32% en is daarmee de grootste speler in de wereld. Met 3.000 verblijfsaccommodaties heeft Nederland slechts een aandeel van 2% in Europa. Nederland is vergeleken met andere landen in Europa dus een kleine speler. In het jaar 2010 bedroeg het investeringvolume net iets boven de 100 miljoen euro. In dat zelfde jaar werd er wereldwijd 7,5 miljard euro geïnvesteerd in hotelvastgoed (Balekjian, Campos-Blanco et al. 2011). Een belangrijk kenmerk van Nederlands hotelvastgoed is dat het wordt beschouwd als specifiek vastgoed dat minder courant is in vergelijking met traditioneel vastgoed (Geer 2006). Dit brengt mee dat hoteltransacties in Nederlands schaars zijn en dat maakt het waarderen van hotelvastgoed tot specialistenwerk. De waarde van het hotelvastgoed is nauw verbonden met de exploitatie van de hotelonderneming. Er bestaat voor de waardebepaling van een hotelvastgoed niet één vast voorgeschreven

methode.

De

waardebepaling

van

hotelvastgoed

op

basis

van

de

bedrijfwaardebenadering wordt gezien als de meest juiste benadering. Het toepassen van de Discounted Cash Flow methode (DCF-methode) op de totale hotelonderneming en het daaruit isoleren van de waarde van het vastgoed, wordt beschouwd als de meest volledige manier van waarderen. De waarde van het hotelvastgoed wordt op deze manier grotendeels ontleend aan de exploitatie. Met deze waarderingsmethode worden de verschillende kasstromen van de exploitatie afzonderlijk goed inzichtelijk gemaakt. Deze methode laat echter niet zien hoe de waarde van het vastgoed is opgebouwd. In vergelijking met traditioneel vastgoed is bij hotels de relatie tussen de waarde en het vastgoed gebaseerd op meer aannames. Deze aannames worden grotendeels onderbouwd door middel van expertise en algemene kennis (Huizinga 2002). Hotelexploitanten kunnen zich onderscheiden door het creëren van een superieure waarde voor de hotelgast door het aanbieden van een combinatie van producteigenschappen waar de concurrentie niet toe in staat is. Daarom is het belangrijk om te weten hoe deze producteigenschappen zich verhouden tot de waarde van een hotelonderneming en het vastgoed. Gezien het geringe aantal transacties op de markt voor hotelvastgoed is alle kennis die de objectiviteit vergroot van meerwaarde. Hotelvastgoed is een interessante markt omdat het verschilt van traditioneel commercieel vastgoed. Het vastgoed van het hotel kan immers niet los worden ‘geknipt’ van het bedrijf dat er in zit. Het succes van een hotelonderneming hangt af van menig variabele. In tegenstelling tot andere vastgoedmarkten is er relatief weinig onderzoek gedaan naar hotels. Om inzicht te krijgen 11 J.B. Tensen

oktober 2011



in de relatie tussen de vastgoed gerelateerde producteigenschappen en de waarde, is het van belang om deze relatie zo helder en duidelijk mogelijk in kaart te brengen. Het verkrijgen van kennis en inzicht in de dynamiek van hotelvastgoed is namelijk van belang voor diegenen die zich bezighouden met het waarderen van hotelvastgoed (O'Neill 2004).

12 J.B. Tensen

oktober 2011



1.1 PROBLEEMANALYSE HOTELVASTGOED Een hotel is uniek vastgoed dat producteigenschappen heeft die niet voorkomen bij ander inkomsten genererend vastgoed. De waarde van een hotel is opgebouwd uit diverse elementen namelijk: de waarde van onroerende zaak, de waarde van de inventaris, de waarde van de hotelonderneming

(exploitatie)

(Beuken

2005).

Door

een

gebrek

aan

transparante

hoteltransacties nemen de aannames bij specifiek vastgoed, zoals hotelvastgoed, toe en is het wenselijk de bedrijfswaardebenadering toe te passen. 1.

Probleemschets waarderingsmethodieken hotelvastgoed

Bron: DTZ Zadelhoff

De belangrijkste aanname moet worden gedaan op de toekomstige exploitatie van het hotel. Huizinga (2002) stelt dat: “om te komen tot een realistische inschatting van alle toekomstige inkomsten en uitgaven, dienen er binnen een aantal variabelen enkele aannames gedaan te worden. Om dit zo goed mogelijk te doen, moeten deze zo goed mogelijk worden onderbouwd danwel hun herkomst moet duidelijk te herleiden zijn.” Om de aannamen binnen de variabelen goed te kunnen onderbouwen is het noodzakelijk dat de marktsituatie wordt geanalyseerd, evenals de kwaliteiten van de exploitatie. De kwaliteiten van de exploitatie worden geanalyseerd op basis van de analyse van historische exploitatiegegevens. De analyse vormt de basis voor de toekomstige resultaten. De relatie tussen de exploitatie en de waarde van het hotel wordt daarmee goed onderbouwd.

13 J.B. Tensen

oktober 2011



Als de waarde van het hotelvastgoed kan worden ontleend aan de exploitatie zou ook de relatie tussen het vastgoed en de exploitatie duidelijk te herleiden moeten zijn. Ondanks dat de vastgoedeigenschappen wel worden meegenomen in de beoordeling van de kwaliteit van de exploitatie, ontbreekt het aan een heldere onderbouwing van deze relatie. De relatie wordt in dit geval grotendeels onderbouwd op basis van expertise en algemene kennis van de markt die niet getoetst kan worden. 1.1.1

FOCUS EN AFBAKENING VAN HET ONDERZOEK

Hotelvastgoed is een verblijfsaccommodatie en valt onder commercieel vastgoed. Andere soorten verblijfsaccommodaties, zoals motels, bungalowparken of campings worden buiten beschouwing gelaten. Voor een duidelijk scheiding van hotels ten opzichte van andere verblijfsaccommodaties wordt de Nederlandse Hotel Classificering gehanteerd en worden alleen bestaande hotels meegnomen in dit onderzoek. Voor dit onderzoek is een groot deel van informatie ontleend uit een select aantal studies over hotelvastgoed. De auteurs van deze studies vormen een belangrijk uitgangspunt en zullen daar aangehaald waar dat nodig is. De meest geraadpleegde informatiebronnen zijn: •

Rushmore, S. (2002). Hotel Investments Handbook.

•

Have, G. G. M. t. (2007). Taxatieleer vastgoed 1 en 2.

•

Huizinga, V. i. (2002). Direct beleggen in bestaande hotels.

•

Beuken, H. S. E. J. (2005). Waardebepaling van hotelvastgoed.

Het statistische onderzoek beperkt zich tot de hotelmarkt in Amsterdam. Als men kijkt naar het aantal bedden dan bevat deze markt 20% van de totale markt in Nederland (bedrijfschap Horeca en Catering 2011). Amsterdam laat zich, in tegenstelling tot andere Nederlandse steden, makkelijker vergelijken met andere populaire steden in West-Europa. Het doel van de statistische analyse is een model te creëren ter ondersteuning van de waardering van hotelvastgoed. Het model zal zich richten op de marktwaarde van hotelvastgoed en niet de marktprijs. De marktprijs van het hotelvastgoed wordt immers bepaald door de markt.

14 J.B. Tensen

oktober 2011



1.2 DE PROBLEEMSTELLING EN DE ONDERZOEKSVRAAG Aan de hand van de probleemanalyse wordt voor dit onderzoek de volgende probleemstelling gehanteerd: In Nederland is er weinig danwel geen onderzoek gedaan naar de relatie tussen de kwaliteiten van de producteigenschappen en de exploitatie van een hotel. Door het gebrek aan hoteltransacties kan de relatie tussen het vastgoed en de exploitatie niet worden getoetst en berust deze relatie op aannames van experts in de hotelbranche. De relatie wordt door de taxateur gebaseerd op ‘subjectieve’ aannames. De marktwaarde van het hotelvastgoed wordt hierdoor grotendeels ontleend uit de exploitatie. Daarbij worden de kasstromen afzonderlijk inzichtelijk gemaakt maar ontbreekt een duidelijke relatie tussen het vastgoed en de waarde. De probleemstelling ziet op het ontbreken van hoteltransacties in de Nederlandse vastgoedmarkt waardoor het niet mogelijk is een model op te stellen dat inzicht geeft in de relatie van de producteigenschappen en de marktwaarde van hotelvastgoed. In dit onderzoek wordt een alternatief gezocht voor het ontbreken van de hoteltransacties in Nederland en daartoe is de volgende onderzoeksvraag opgesteld: In hoeverre is het mogelijk om de invloed die producteigenschappen hebben op de marktwaarde van de hotelonderneming te bepalen ter ondersteuning van de marktwaardering van het hotelvastgoed?

15 J.B. Tensen

oktober 2011


1.2.1


DEELVRAGEN VAN DE ONDERZOEKSVRAAG

In dit onderzoek wordt gekeken hoe de producteigenschappen zich relateren tot de exploitatie en daarmee waarde van de hotelonderneming. Om te komen tot een eenduidig antwoord is de centrale vraag opgedeeld in de volgende 3 onderzoeksvragen: 1. Welke waarderingsmethodieken met betrekking tot hotelvastgoed worden toegepast voor de marktwaarde van hotelvastgoed? Om de waarde van een hotel te bepalen kunnen meerdere methodieken gecombineerd worden toegepast. Hotelvastgoed is exploitatiegebonden vastgoed en daarom hebben bepaalde methodieken de voorkeur boven andere waarderingsmethodieken. 2. In hoeverre dragen de producteigenschappen van een hotelonderneming bij aan de marktwaarde van een hotelvastgoed? Een hotel is een product dat is samengesteld uit meerdere eigenschappen die geconsumeerd worden

door

een

gast

(de

consument).

Het

betreft

tastbare

en

niet

tastbare

producteigenschappen van het hotel die worden meegenomen in het beslissingsproces van de gast. De samenstelling van het hotelproduct genereert de inkomsten die voortkomen uit de het verblijf van de gast. 3. Hoe kunnen de producteigenschappen objectief worden verwerkt in de waardering van hotelvastgoed? Door het gebrek aan hoteltransacties is de waardering van een hotel gebaseerd op een aantal aannames. Inzicht in de relatie tussen producteigenschappen en de exploitatie van een hotel is essentieel in het proces van objectiveren dat een taxateur doorloopt voor het onderbouwen van de marktwaarde van hotelvastgoed.

1.3 DOELSTELLING Het doel van dit onderzoek is om inzicht te verkrijgen in de producteigenschappen van een hotelonderneming ter ondersteuning van het waarderen van hotelvastgoed. Het doel van het onderzoek is geformuleerd als volgt: Het ontwikkelen van een verkennend model voor het waarderen van een hotelonderneming en inzicht brengen in de dynamiek van de producteigenschappen van hotelvastgoed. Het bovengenoemde model zal ondersteuning bieden ten behoeve van het proces van objectiveren voor waarderen van hotelvastgoed en daarmee het onderbouwen van de marktwaarde van hotelvastgoed. 16 J.B. Tensen

oktober 2011



1.4 ONDERZOEKSOPZET EN METHODIEK Dit onderzoek is opgebouwd uit drie onderdelen. Het eerste deel bestaat uit een literatuurstudie naar het waarderen van hotelvastgoed. De informatie verkregen uit de literatuurstudie heeft geleid tot de afbakening van het onderwerp. Vervolgens hebben verschillende interviews met experts uit de Amsterdamse hotelmarkt plaatsgevonden. Deze interviews hebben bijgedragen aan nieuw inzicht in het onderzoeksonderwerp. De combinatie van theoretisch kennis uit de literatuurstudie en de verkregen informatie uit de interviews hebben geleid tot een afbakening van dit onderzoek. Als alternatief voor het ontbreken van hoteltransacties is voor dit onderzoek een database samengesteld op basis van de RevPAR waarop een statische analyse is uitgevoerd. Vervolgens wordt de theoretische kennis gespiegeld aan hand van de statistische analyse. Het eindresultaat van het onderzoek is een verkennend model dat een mogelijke verklaring geeft voor de producteigenschappen van een hotel in relatie met het waarderen van een hotelonderneming.

1.5 AFSTUDEERORGANISATIE Deze Master Thesis is het eindproduct van de opleiding Real estate & Housing (RE&H) voor het behalen van de Master Architecture, Urbanism and Building Sciences onderafdeling van de Technische Universiteit Delft. Gedurende het proces ben ik bijgestaan door de volgende docenten: Hoofdmentor: Ing. P. de Jong Ing. P. de Jong is binnen RE&H verbonden aan de afdeling Bouweconomie en beoordeelt het onderzoek vanuit de economische wetenschap die zich bezighoudt met de economische aspecten van planning, ontwikkeling, financiering, ontwerp, realisatie, gebruik en exploitatie van gebouwen, gebieden en vastgoedvoorraden. Tweede mentor: Dr. C.J. van Oel Dr. C.J. van Oel is binnen RE&H verbonden aan de afdeling Housing quality and process innovation. Zij beoordeelt het onderzoek vanuit de methodiek voor wetenschappelijk onderzoek. De nadruk ligt met name op de statische juistheid van de analyse met betrekking tot het model.

17 J.B. Tensen

oktober 2011



1.6 DTZ DTZ Zadelhoff heef mij de kans geboden om mijn Master Thesis te schrijven binnen haar organisatie. De inbreng van DTZ Zadelhoff draagt bij aan de praktische kant van hotelvastgoed. Mijn mentor bij DTZ Zadelhoff is ir. Vincent Huizinga die werkzaam is als taxatie adviseur. Hij heeft zijn diploma behaald aan de opleiding Bouwmanagement en Vastgoedbeheer (thans Real estate & Housing) aan de Technische Universiteit in Delft. Bovendien heeft hij zijn afstudeerscriptie geschreven over hotelvastgoed: Direct beleggen in bestaande hotels.

1.7 DE STRUCTUUR VAN HET RAPPORT Het rapport dient als volgt te worden gelezen. In hoofdstuk 2 wordt beschreven wat de meest volledige manier is om te komen tot de waarde van hotelvastgoed. Hierin wordt duidelijk welke waarderingsmethode zich het best leent voor hotelvastgoed. Hierin zal specifiek worden ingegaan op de bedrijfswaardebenadering en de DCF-methode die worden toegepast voor hotelvastgoed. In hoofdstuk 3 zal worden ingegaan op de tekortkoming van de bedrijfswaardebenadering, het gebrek aan inzicht in de toegevoegde waarde van de product eigenschappen van het hotel. Hierin wordt expliciet ingegaan op de toegevoegde waar de van de comparatieve methode. In hoofdstuk 4 worden deze waardebepalende factoren benoemd en worden specifiek het gebied, de gebouw en de gebruiker aspecten toegelicht. De onderzoeksmethode wordt toegelicht in hoofdstuk 5 en gespiegeld aan de bevindingen uit de eerdere hoofdstukken. In hoofdstuk 6 worden de onderzoeksresultaten beschreven met daar aansluitend het concluderende en afsluitende hoofdstuk 7. In de bijlage kunt u uitgebreid informatie vinden over de betrokken partijen in hotelvastgoed, eigendomsvormen en een uitgebreide analyse van de Amsterdamse hotelmarkt.

18 J.B. Tensen

oktober 2011



2 DE WAARDE VAN HOTELVASTGOED Voor een hotel geldt dat de waardebepaling van het vastgoed plaatsvindt op basis van de potenties van de exploitatie van de onderneming. Hotelvastgoed wijkt in dit opzicht af van het ‘normaal’ commerciële onroerend goed. Om de waarde van hotelvastgoed vast te stellen is inzicht nodig in de waarde van de gehele hotelonderneming. Omdat de waarde van het hotelvastgoed nauw is verbonden met de hotelexploitatie, wordt in dit hoofdstuk uitgelegd waarom de bedrijfswaardebenadering de meest geschikte manier is. Bij verder onderzoek blijkt dat de DCF-methode de meest volledige taxatiemethode is bij deze benadering. Daarom staat dit waarderingsproces centraal in dit hoofdstuk. De voorkeur voor deze benadering boven de andere benaderingen zal daarbij kort worden toegelicht. Het hoofdstuk begint met het waardebegrip dat voor dit onderzoek wordt gehanteerd.

2.1 WAARDEBEGRIPPEN Ten Have spreekt over drie verschillende waardebegrippen. Het eerste waardebegrip is de marktprijs en komt tot stand in de dynamische markt van vraag en aanbod. Hier wordt uitgegaan van een imperfecte markt waarin irrationeel gedrag en emotie bij zowel de koper als verkoper van invloed is op de daadwerkelijk overeengekomen prijs. Het betreft een moment opname waarin verschillende factoren die van invloed zijn, steeds veranderen. Het tweede waardebegrip betreft de marktwaarde en is het resultaat van een zorgvuldige afweging van alle beschikbare informatie door een taxateur. Met deze rationele benadering wordt de meest waarschijnlijke opbrengst bepaald wat resulteert in een meest waarschijnlijke opbrengst voor een vastgoedobject. Het laatste waardebegrip, het worthconcept, gaat uit van de individuele benadering van waarde. Hierin wordt specifiek ingegaan op de waarde die een object vertegenwoordigd voor een individueel persoon of organisatie. Het is belangrijk om onderscheid te maken tussen de marktwaarde van hotels en de overige begrippen omdat elk begrip een andere waarde vertegenwoordigd. Dit onderzoek gaat uit van de meest waarschijnlijke opbrengt van het object. De marktprijs komt immers tot stand bij de daadwerkelijk transactie en het worthconcept gaat uit van de individu. Voor dit onderzoek wordt de omschrijving van marktwaarde gehanteerd zoals die in Huizinga (2002) wordt vermeld met ten Have als uitgangspunt: “De meest waarschijnlijke prijs die voor het gehele hotel tot stand kan komen in een open marktsituatie gegeven de kwaliteit van dat hotel.”

19 J.B. Tensen

oktober 2011



2.2 WAARDERINGSBENADERINGEN HOTELVASTGOED De waarde van een hotel is opgedeeld in de waarde van de exploitatie (onderneming), het vastgoed en de inventaris. Elk onderdeel beïnvloedt het risico, de inkomsten en de waarde van de hotelonderneming. De marktwaarde van een hotel wordt bepaald vanuit de ‘going concern’ gedachte waar men veronderstelt dat het hotel op dezelfde manier wordt voortgezet. De marktwaarde wordt vastgesteld door het toepassen van verschillende taxatiemethodes. Voor de vaststelling

van

de

marktwaarde

kan

de

taxateur

gebruik

maken

van

drie

waarderingsbenaderingen (Have 2007a): 1. De comparatieve benadering 2. De kostenbenadering 3. De inkomstenbenadering Deze waarderingsbenaderingen worden doorgaans gebruikt om de waarde te bepalen voor het commercieel vastgoed en de waarde van de gehele onderneming. Binnen deze drie benaderingen zijn tal van taxatiemethodieken beschikbaar. Bij vastgoed bepaald de courantheid van het object voor een belangrijk deel de geschiktheid van een bepaalde taxatiemethode voor dat specifieke object. In het kader van het onderzoek is het van belang om de term courantheid daarom toe te lichten. 2.2.1

COURANTHEID VAN VASTGOED

Vastgoed is een product dat niet één op één te vergelijken is. Vastgoed is in de ogen van de consument per object verschillend en heeft meerdere eigenschappen. Ieder vastgoedobject is uniek door zijn ligging en fysieke eigenschappen. Een belangrijk kenmerk van vastgoed is dat het daarmee een heterogeen product betreft (Have 2007a). Heterogeniteit heeft niet alleen te maken met de fysieke eigenschappen van de goederen maar ook met de marktomstandigheden. De vastgoedmarkt is, in tegenstelling tot bijvoorbeeld de aandelenmarkt, erg ondoorzichtig waarin niet alle partijen beschikken over dezelfde informatie op het zelfde moment. De prijzen binnen het vastgoed komen daarmee tot stand in een inefficiënte en niet transparante markt. Ook in dit opzicht is vastgoed een heterogeen goed. Binnen heterogeen vastgoed wordt vervolgens weer een onderscheidt aangebracht, aan de hand van courantheid van het object. Hoe couranter het object is des te lager het lager risicoprofiel. Als het vastgoed namelijk geschikt is voor veel afnemers (kopers/huurders) is de belegger bereid is een hogere prijs te betalen. Het is immers eenvoudig afstootbaar en kan kortlopend gehuurd worden. Ook hier spelen de eigenschappen van het object en de marktomstandigheden een rol. 20 J.B. Tensen

oktober 2011



Volgens Geer (2006) wordt de courantheid van een object afgeleid aan de hand van drie eigenschappen: 1. Specifieke eigenschappen: Naarmate een object beschikt over vastgoedeigenschappen met zeer beperkte gebruiksmogelijkheden, die alleen van nut zijn voor de functie die binnen het object wordt uitgevoerd, wordt een object minder courant. 2. Zeer geringe verhandelbaarheid: Het object is interessant voor een geringe groep gebruikers, dat resulteert in een beperkte verhuur- en verkoopbaarheid. 3. Weinig referentietransacties: Hndien er weinig vraag naar een product is heeft dit tot gevolg dat er ook weinig handel in dit product plaatsvindt. De vergelijkbaarheid van het object met soortgelijke objecten en de transparantie van de transactieomstandigheden zijn hierin belangrijk. Geer (2006) stelt hij dat: “Bij incourant vastgoed is de heterogeniteit groter dan bij courant vastgoed”. Bij incourant vastgoed zijn de verschillen in de eigenschappen groter dan bij courant vastgoed. Dit houdt in dat de vergelijkbaarheid steeds lastiger wordt doordat het aantal soortgelijke objecten waarvan referentietransacties bekend zijn, niet alleen bijzonder gering, maar vaak zo afwijkend zijn dat de verschillen meer de overhand hebben dan de overeenkomsten. Naarmate er meer referenties beschikbaar zijn voor een object en er kennelijk meer transacties hebben plaatsgevonden, hoe couranter het object is. De belangrijkste kenmerken van courantheid daarmee zijn: 1. de fysieke eigenschappen van het soortgelijke object zijn overeenkomstig of juist verschillend; 2. Het niveau van transparantheid bij de totstandkoming van de prijs van het object. Deze twee kenmerken zijn ook terug te vinden in de definitie van heterogeniteit. In dit onderzoek wordt de courantheid van een vastgoedobject gezien als een gradatie van de heterogeniteit van het vastgoed. Vastgoed is een heterogeen product maar binnen het vastgoed zijn verschillende deelmarkten die meer heterogeen, en daarmee minder courant zijn dan andere. Tot welke categorie courantheid wordt hotelvastgoed gerekend? Geer (2006) spreekt van de categorieën courant vastgoed, incourant vastgoed die per definitie niet vergelijkbaar is en incourant vastgoed die dat wel is. Hotelvastgoed behoort tot de laatste categorie, incourant vastgoed dat wel vergelijkbaar is. In dit onderzoek wordt deze categorie

21 J.B. Tensen

oktober 2011



benoemd als specifiek vastgoed, zie figuur 1 in de probleemstelling. Deze term wordt veelal in de markt gehanteerd en de categorie ligt tussen courant- en incourant vastgoed in. Nederlands hotelvastgoed kenmerkt zich door het aantal beperkte transacties per jaar. Er zijn slechts een aantal afnemers die nadrukkelijk geïnteresseerd zijn in hotelvastgoed en daarnaast heeft een hotel eigenschappen die alleen van waarde zijn voor het uitvoeren van een functie van een hotel. Dat een hotelpand namelijk op iedere kamer een badkamer heeft, is voor een hotelexploitant van groot belang. Voor een belegger heeft deze specifieke eigenschap geen enkele meerwaarde als hij ‘noodgedwongen’ het pand wil verhuren als kantoor. Een hotel is daarmee minder courant dan andere commercieel vastgoed zoals woningen, winkels en kantoren maar dat betekent nog niet dat hotelvastgoed per definitie niet vergelijkbaar is met andere hotels. Deze eigenschappen maakt hotelvastgoed minder courant en daarmee behoort hotelvastgoed tot de categorie specifiek vastgoed.

2.3 BEDRIJFSWAARDEBENADERING HOTELVASTGOED Beuken (2005) geeft met zijn studie inzicht welke taxatiemethodieken in aanmerking komen om te komen tot een marktwaarde van een hotel. Hij maakt duidelijk onderscheid tussen het waarderen van de hotelonderneming (bedrijfswaardebenadering) en enkel het hotelvastgoed. Bij beide benaderingen is de DCF-methode de meest volledige manier van waarderen. 2.

Waardebepalingmethodieken hotelonderneming en hotelvastgoed

Benadering bedrijfswaarde Intrinsiek waarde Rentabiliteitswaarde Intrinsieke/Rentabiliteitswaarde Goodwill-methode X-maal de winst Kapitalisatie EBITDA

Benadering vastgoedwaarde Afsplitsing van de onderneming Kostenbenadering Comparatieve benadering Inkomstenbenadering BAR-methode NAR-methode

Fair market value DCF-methode Bron: Beuken 2005

X-keer-de-huur-methode DCF-methode

Rushmore (2002), Huizinga (2002) en Beuken (2005) 1 onderschrijven allen de voorkeur om de DCF-methode bij bedrijfsbenadering toe te passen om zo de gehele onderneming te waarderen. Door deze methode wordt inzicht verkregen in de gehele exploitatie. Om vervolgens de waarde van

het

vastgoed

vast

te

stellen

moeten

de

inventaris,

de

waarde

van

de

onderneming(exploitatie) en de kosten van de inventaris en het werkkapitaal van de totale 1

Beuken noemt dit het afsplitsen van de onderneming maar vermeldt dit bij de benadering van de vastgoedwaarde in plaats van bij de bedrijfswaardebenadering.

22 J.B. Tensen

oktober 2011



waarde worden gescheiden. De waarde die overblijft kan worden toegeschreven aan het vastgoed. De waarde van het hotelvastgoed wordt daarmee ontleend uit de exploitatie. De toepassing van de DCF-methode bij bedrijfswaardebenadering heeft de voorkeur boven de toepassing van de DCF-methode bij de benadering van de vastgoedwaarde. Daarbij wordt de waarde van het hotelvastgoed berekend aan de hand van de kasstromen uit de netto huurstromen in plaats van de kasstromen uit de exploitatie. De vastgoedwaardebenadering is van toepassing wanneer er sprake is van een huurder-verhuurder situatie. In een dergelijk geval verhuurt de eigenaar van het hotelvastgoed (de belegger) het object aan een exploitant door middel van een huurcontract 2. Voor hotels wordt voor berekening van de huur een percentage van ongeveer 25% tot 28% van de bruto-omzet gehanteerd (Bedrijfschap Horeca en Catering). Het gaat om een brancheafhankelijk percentage van de omzet of van de bruto winst dat maximaal aan huur besteed mag worden om een gezonde exploitatie te kunnen draaien (Geer 2006). Voor het vaststellen van een marktconforme huur is echter kennis van de exploitatie nodig waardoor men weer terug komt bij de bedrijfsbenadering. Het vragen van een te hoge huur kan immers leiden tot een faillissement van de hotelexploitant en te lage huur leidt tot een lager ‘niet wenselijk’ rendement voor de belegger. Volgens Rushmore (2002), Huizinga (2002), Beuken

(2005) en ten Have (2007b) heeft de

bedrijfwaardebenadering ook de voorkeur boven de comparatieve methode. Een belangrijke voorwaarde om de comparatieve waarderingsmethode te kunnen toepassen, is dat er voldoende referentietransacties zijn van vergelijkbare objecten. Daarnaast wordt opgemerkt dat de comparatieve methode alleen mogelijk is voor courant vastgoed en minder geschikt is voor hotelvastgoed dat wordt beschouwd als specifiek, minder courant. Dit betekent dat de comparatieve benadering alleen bruikbaar is bij courante objecten (Geer 2006). In hoofdstuk 3 zal deze opvatting verder worden belicht. De laatste methode, de kostenbenadering, houdt geen rekening met de te genereren inkomsten van de exploitatie maar gaat uit van de kosten. Daarom is deze benadering niet geschikt voor de waardering van hotels en de minst betrouwbare methode om de waarde van een hotelvastgoed te bepalen. Vervangingskosten hebben weinig tot geen relatie met de exploitatie van een hotel. Hotels worden gebouwd als een ‘kaal’ object met de functie hotel, maar bij de verkoop wordt ditzelfde hotel verkocht inclusief de daaraan inherent zijnde exploitatiepotenties. De twee laatstgenoemde benaderingen zijn gebaseerd op historische data en geven wijzigingen in financiering, inkomsten, kosten en waardestijging niet weer.

2 Voor een compleet overzicht van de eigendomsverhoudingen wordt u verwezen naar bijlage B.

23 J.B. Tensen

oktober 2011



2.4 DISCOUNTED CASH FLOW METHODE De marktwaarde van hotelvastgoed wordt berekend aan de hand van contant gemaakte kasstromen. Het resultaat van de hotelonderneming komt voort uit een geobjectiveerde inschatting van de jaarlijkse opbrengsten en de jaarlijkse kosten die zijn opgebouwd uit de vaste en variabele exploitatiekosten. De eindwaarde wordt geschat op basis van de te verwachten verkoopsom van het onroerend goed aan het einde van de beschouwingperiode. Het contant maken gebeurt op basis van een door de markt gewenst rendement, de disconteringsvoet of Internal Rate of Return (IRR). De belangrijkste determinanten voor de DCF-methode zijn de kasstromen, marktinformatie, disconteringsvoet, de eindwaarde en de beschouwingperiode. De eindwaarde van de onderneming, de bedrijfswaarde, bestaat uit het vastgoed, inventaris en de onderneming (exploitatie). Door de inventaris en de ondernemingwaarde van de bedrijfswaarde af te trekken blijft de waarde van het vastgoed over. De inventaris bestaat uit de vervangingsreserve die wordt vastgesteld en het rendement op de huidige in het bedrijf aanwezige inventaris. De waarde van de onderneming bestaat uit het voordeel behaalt uit het managementcontract en eventueel de franchiseovereenkomst. Door de management fee en eventuele

franchise

fee

af

te

trekken

van

de

toekomstige

omzet,

wordt

het

ondernemingsgedeelte verrekend als een kostenpost. Om te komen tot een realistische inschatting van alle inkomsten en uitgaven, moeten deze goed onderbouwd worden. Hierbij dient te worden opgemerkt dat de inkomstenprognoses op meer aannames zijn gebaseerd dan de uitgaven. De uitgaven zijn immers grotendeels gerelateerd aan de inkomsten. De jaarrekening vormt het uitgangspunt van de marktwaarde van een hotel. De belangrijkste variabelen voor de inkomsten zijn kamerprijs en bezettingsgraad. Doorgaans is de kamergerelateerde omzet de meest belangrijke omzet voor een hotel en wordt uitgedrukt in de RevPAR (Revenue Per Available Room). De RevPAR vormt de basis voor het bepalen van de toekomstige inkomstenstroom 3. Personeelskosten vormen het grootste deel van de totale kosten. Op basis van een analyse van de behaalde resultaten uit het verleden wordt een inschatting gemaakt

van

de

toekomstige

inkomsten

en

uitgaven.

De

toekomstige

vraag-

en

aanbodverhoudingen van hotelkamers zijn daar weer direct van invloed op en zijn sturend in een groeiende of dalende prognose. Deze toekomstige resultaten worden getoetst aan het marktsegment waartoe het hotel behoort. Beschikbare publicaties, zie hoofdstuk 2.7, van marktgegevens met (gemiddelde) exploitatievariabelen uit het betreffende segment worden gebruikt om de toekomstige en de in het verleden behaalde resultaten van het hotel te toetsen.

3

RevPAR wordt berekend door de bezettingsgraad van de hotelkamers te vermenigvuldi gen met de gemiddelde kamerprijs (minus kortingen, BTW, toeristenbelasting overige kosten).

24 J.B. Tensen

oktober 2011



De vraag- en aanbodverhouding wordt vervolgens in relatie gebracht met het gewenste en geboden kwaliteitsniveau van het onderhavige hotel. Uit deze analyse komt naar voren of een hotel boven of onder gemiddeld presteert ten opzichte van de markt. Een hotel met inkomsten prognoses die bovengemiddeld zijn, zal meer waard zijn dan een hotel dat ondermaats presteert. In tabel 2 staat een opsomming van de aspecten die moeten worden meegenomen in de beoordeling van de kwaliteiten van een hotel in relatie tot de exploitatie. Het betreft een beknopte versie van de kwaliteitenscan, die is geïntroduceerd bij DTZ Zadelhoff.

25 J.B. Tensen

oktober 2011


3.

•


Kwaliteitenscan voor Hotels

Algemeen •

Wetgeving en vergunningen: een hotel moet voldoen aan de wettelijke eisen.

•

Verplichtingen t.a.v. object: huurcontract, monumentenstatus en specifieke contracten (bierbrouwer).

•

Verplichtingen

t.a.v.

de

exploitatie:

hotelketen,

samenwerkingsverbanden,

reserveringsnetwerk en uitbestede diensten. •

•

•

Operationele aspecten •

Beoordeling routing: de gastenstroom, de personeelsstroom en goederenstroom.

•

Beoordeling functies: het logiesgedeelte, de publieksruimte en de dienstruimten.

Belevingswaarde •

Informatie: gastenervaring, informatievoorziening en hotelgebonden informatieservice.

•

Presentatie: inrichting van de hotelkamers, restaurant en overige ruimtes.

Technische locatie-gebonden aspecten •

Omgeving: nabijheid doelgroep, omgevingskwaliteit, voorzieningen, parkeervoorziening en attracties.

•

Perceel: publiciteit, uitbreidingsmogelijkheid en parkeercapaciteit eigen terrein.

•

Infrastructuur: afstand autosnelweg, bereikbaarheid openbaar vervoer, bereikbaarheid vliegveld en routing naar hotel.

•

Technische object-gebonden aspecten •

Algemeen: bouwjaar, belangrijke verbouwingen, eigenaar en transactiedatum.

•

Capaciteiten: aantal kamers onderverdeeld in type, aantal parkeerplaatsen, aantal vergaderplaatsen en aantal ontbijt-dinerplaatsen.

•

•

Oppervlaktematen

•

Vrije hoogte

•

Technische staat: algehele indruk gebouw en interieur, bouwkundige staat en installaties.

Bedrijfseconomische aspecten •

Kamerprijzen: getoonde kamerprijs (rack rate), ARR, verhouding rack rate/ARR.

•

Bezettingsgraden: kamers, restaurant, congreszalen en recreatieve voorzieningen.

•

Afschrijvingen

•

Cash-flow analyse: inkomsten, verkoopkosten, personeelskosten, onverdeelde operationele kosten, overige kosten en GOP.

•

Financiële kengetallen: omzet per werkkracht, solvabiliteit, liquiditeit en gemiddelde voorraad.

Bron: DTZ Zadelhoff

26 J.B. Tensen

oktober 2011



2.5 KASSTROMEN De inkomstenbenadering voor het bepalen van de marktwaarde van een hotel is totaal geënt op de toekomstige kasstromen. De jaarrekening vormt de basis van de waardering van een hotel. Daarvoor is het essentieel om inzicht te hebben in de operationele kasstromen van de onderneming.

Doorgaans

richten

hotels

zich

voornamelijk

op

het

verkopen

van

hotelovernachtingen. Hotels organiseren echter meerdere activiteiten voor gasten en passanten voor financieel gewin. Zo zijn er voorbeelden van hotels waar het merendeel van de inkomsten juist afkomstig is van de verkoop van andere activiteiten, bijvoorbeeld uit een restaurant of uit congresfaciliteiten. Daarnaast bieden hotels meerdere faciliteiten die niet direct verbonden zijn aan een overnachting, maar het verblijf van de gasten veraangenamen zoals een sauna, fitnessruimte, zwembad, etc. Dit onderzoek gaat er vanuit dat deze bijproducten van ondergeschikt belang zijn. Dergelijke productkenmerken van een hotel kunnen wel bijdragen aan het kwaliteitsniveau en daarmee het aantal hotelovernachtingen en eventueel de kamerprijs verhogen. Daarom spreken we van een bundeling van productkenmerken die het hotel tot een uniek object maakt. 2.5.1

DE OMZETVARIABELEN

De omzet van een hotel kan worden onderverdeeld in drie rubrieken opbrengsten. Op de eerste plaats komen de kameropbrengsten. Deze opbrengsten zijn uitgedrukt in de RevPAR en behelzen de totale omzet die afkomstig is van de verhuur van de kamers exclusief eventuele opbrengsten uit roomservice, F&B en overige faciliteiten. De omzet uit de RevPAR wordt berekend op basis van de bezettingsgraad en de gemiddelde kamerprijs. De bezettingsgraad is het aantal kamers bezet gedurende een heel jaar gedeeld door het totaal aantal hotelkamers. De gemiddelde kamerprijs wordt uitgedrukt in ARR (Average Room Rate) en vloeit voort uit de huurprijs per hotelkamer minus kortingen, BTW, toeristenbelasting en overige kosten zoals creditcardkosten. De tweede rubriek valt onder F&B (food & beverage). Daarin worden de opbrengsten meegenomen die voortvloeien uit eten en drinken dat geconsumeerd wordt in het restaurant, café/bar of via roomservice. Onder de laatste rubriek vallen de overige opbrengsten. Deze opbrengsten lopen zeer uiteen en variëren van opbrengsten uit zaalverhuur, pay tv, telefoon, wasserij en stomerij, etc. Alle opbrengsten verzameld, kamer, F&B en overig, vallen onder de term TRevPAR (Total Revenu Per Available Room).

27 J.B. Tensen

oktober 2011


2.5.2


DE OPERATIONELE KOSTEN

De operationele kosten van een hotelonderneming kunnen worden onderverdeeld in verkoopkosten, personeelskosten, onverdeelde operationele kosten en overige kosten. Daarnaast worden kosten onderverdeeld in vaste en variabele kosten. De verkoopkosten ontstaan uit de inkoop van de verkochte producten. De personele kosten zijn gerelateerd aan de salariskosten van het personeel inclusief de verzekeringspremies, vakantiegeld, pensioenspremies en aanverwante kosten. Onder de onverdeelde operationele kosten vallen kosten zoals, administratie, informatiesystemen, personeelszaken, marketing, beveiliging, onderhoud, etc. De overige kosten hebben betrekking op de kosten die gerelateerd zijn aan één van de inkomsten categorieën. Binnen de operationele kosten worden dus ook de kosten voor het management en de eventuele franchiseovereenkomst meegenomen. Ook worden de reserveringskosten ter vervanging van de inventaris meegenomen als kostenpost. 4.

Voorbeeld verhouding vaste koste variabele kosten

460 440

Kosten in EUR

420 400

Variabele kosten

380 360 340 320 0%

40%

60%

70%

80%

Bezettingsgraad Bron: Beuken (2005)

2.5.3

HET RESULTAAT

Wanneer de totale opbrengsten van het hotel (TrevPAR) worden verminderd met de totale kosten, blijft het bruto bedrijfsresultaat over. In de hotellerie wordt hiervoor de term GOP (Gross Operating Profit) gehanteerd. In de branche bedraagt de GOP gemiddeld tussen 35 en 40 procent van de totale opbrengsten (HOSTA, 2008; KPMG, 2006; Roersma, 2007 in Jansen 2008).

28 J.B. Tensen

oktober 2011



Horwath komt jaarlijks met een publicatie die een goed overzicht geeft van de opbrengsten en kostenposten van een gemiddeld hotel in Nederland, de regio Amsterdam & Schiphol en de provincies. Dit overzicht is weergegeven in tabel 5. Bij dit overzicht moet rekening worden gehouden met het feit dat de gegevens een globale indruk geven van de Nederlandse hotelmarkt. Het totaal aantal hotels dat wordt meegenomen in de HOSTA is 296 en betreft alleen het 3-, 4-, en 5-sterren segment. De percentages geven aan dat de regio Amsterdam & Schiphol betere resultaten vertoont dan het Nederlandse gemiddelde. Uit de HOSTA (2010) wordt duidelijk dat grotere hotels (meer dan 150 kamers) een aanzienlijk beter GOP laten zien. In 2009 presteerde de 3- en 4-sterren segment beter dan het 5-sterren segment en de prijsklasse midden tot hoog leverde het meest op in het jaar 2009. 5.

Winst- en verliesrekening van Nederlandse hotels, Amsterdam & Schiphol en de provincies (in percentage afgerond)

Locatie Opbrengsten Kamer F&B overig Totale opbrengsten Kosten Verkoopkosten Personeelkosten Overige kosten Totale kosten GOP Bron: HOSTA 2010

Alle hotels 2009

2008

Amsterdam & Schiphol 2009 2008

Provincies 2009

2008

56 35 9 100

55 34 11 100

66 28 6 100

65 26 9 100

48 41 11 100

46 41 13 100

11 34 24 69

11 32 22 65

8 33 25 66

8 32 24 64

13 34 24 71

13 32 21 66

31

35

34

36

29

34

2.6 DE EXPLOITATIEPERIODE, DISCONTERINGSVOET EN EINDWAARDE Na het bepalen van toekomstige kasstromen zijn de exploitatieperiode , de disconteringsvoet en de eindwaarde van essentieel belang. Om een inschatting te kunnen maken van de eindwaarde is het gebruikelijk om een exploitatieperiode aan te houden van 10 to 15 jaar. De prognose van de bezettingsgraad en kamerprijs is gebaseerd op een gemiddelde behaalde resultaten van de afgelopen 5 jaar. De eerste 4 jaar van de prognose wordt gebruikt om de bezettingsgraad en kamerprijs te laten dalen/stijgen naar het gemiddelde resultaten behaald in de afgelopen 5 jaar. Vanaf dit punt worden deze variabelen als constant genomen omdat verdere toekomstige marktontwikkelingen onzeker zijn. De inkomsten en uitgaven worden vervolgens gecorrigeerd voor inflatie en verder wordt voor de personeelskosten een toeslag berekend omdat deze sneller

29 J.B. Tensen

oktober 2011



stijgen dan de inflatie 4. Vervolgens worden reserveringen voor de noodzakelijke investeringen in materiële en immateriële activa afgetrokken. Het merendeel zal een reservering zijn voor de inventaris, zie 4.5.5. Om de waarde van een onderneming te bepalen, moet de waarde na de evaluatieperiode worden berekend. Deze waarde wordt vervolgens gekapitaliseerd om te komen tot een eindwaarde. Het contant maken gebeurt op basis van een door de markt gewenst rendement, de disconteringsvoet. De disconteringsvoet waartegen alle cashflows contant gemaakt dienen te worden, is één van de belangrijkste bepalende factoren van de DCF-methode omdat deze een grote invloed heeft op de uiteindelijke waarde. De eindwaarde van de onderneming wordt verrekend met de inventaris en de onderneming (exploitatie). De disconteringsvoet, ook wel de IRR, komt normaliter voort uit recente transacties van vergelijkbare hotels. Omdat deze gegevens in Nederland niet bekend zijn, wordt uitgegaan van een benadering. Voor het gewenste rendement wordt uitgegaan van het gemiddelde rendement op jongste 10-jarige staatsleningen, verhoogd met een opslag die afhangt van de mate van risico dat het getaxeerde vastgoedobject oplevert (Have 2007a). De opslag bestaat uit een vastgoedopslag, sectoropslag en/of objectopslag en hangt af van het risico van de (vastgoed)markt waarin het hotel opereert en de kwaliteiten van de onderneming, zie tabel 3. Afwijkingen in het rendement ontstaan in de praktijk door het verschil in inzicht van toekomstverwachtingen van: •

de gemiddelde groei van de netto kasstroom;

•

de waardeontwikkeling en levensduur van het hotel;

•

de verhouding van de grond en opstalwaarde.

De eindwaarde kan op verschillende manieren worden geschat zoals, de grond-opstal methode, de waardeontwikkelingmethode, de huidige-waarde-methode, de aanvangsrendement-methode of de rendementswaarde-methode. Bij deze laatste methode wordt de restwaarde bepaald met behulp van de DCF-methode ofwel contante waarde van de daarop volgende periode 5. In dit onderzoek wordt uitgegaan van de rendementswaarde-methode om de eindwaarde te bepalen waarin de beschouwingperiode met een jaar wordt verlengd. De contante waarde van deze extra cashflows wordt gelijk gesteld aan de eindwaarde. Een probleem hierbij is dat de cashflow voor een langere periode geschat moeten worden zodat dit een erg bewerkelijke methode is. Het bepalen van de eindwaarde is een lastig vraagstuk is omdat deze omgeven is met de nodige (systematische) risico’s (Beuken 2005).

4 5

.

Dit is een economische wet, de wet van Baumol. Voor een volledige beschrijving wordt u verwezen naar het onderzoek van Beuken (2005).

30 J.B. Tensen

oktober 2011


2.6.1


CONTROLEBEREKENINGEN

Om de waarde van een hotel te bepalen kunnen meerdere methodieken worden toegepast. Huizinga (2002) stelt dat de marktwaarde van het vastgoed dient te worden gecontroleerd aan de hand van aanvullende waarderingsmethoden: 1. De waardebepaling op basis van kapitalisatie van de EBITDA; 2. De huurwaardekapitalisatiemethode; 3. De “1000 * kamerprijs” -vuistregel. De eerste controlemethode is tevens een bedrijfswaardebepaling. Deze methodiek laat zich goed lenen voor exploitatiegebonden vastgoed. Bij deze methode is goed inzicht nodig in de financiële situatie van de hotelonderneming. Het gaat hierbij dus niet om de financiële positie van de exploitant maar om de exploitatie zelf. Deze methode is dus zeer bruikbaar omdat de waarde van een hotel direct is verbonden met de exploitatie van het hotel. Bij deze methode gaat men uit van de gerealiseerde EBITDA die wordt vermeld in de jaarrekening. Vervolgens wordt deze gekapitaliseerd met een marktconforme factor. Deze factor varieert voor hotels van 8 voor kwalitatief mindere hotels tot 10 voor goede hotels. Door deze te kapitaliseren komt tot stand, de marktwaarde van het vastgoedobject inclusief roerende zaken, goodwill en de gehele hotelonderneming. De tweede controlemethode is een methode waarin de gevonden huurwaarde wordt omgezet in een marktwaarde van het hotelvastgoed. Ook hier geldt de exploitatie van het hotel als uitgangspunt. De kwaliteit van de exploitatie en de potentie ervan bepalen welk gedeelte van de inkomsten aangewend kan worden om de huur voor het hotel te betalen. De huurwaarde wordt vervolgens vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor of gedeeld worden door een bruto aanvangsrendement (BAR). Beiden worden vastgesteld aan de hand van transacties in het verleden en/of op basis van kennis en expertise van de taxateur. De derde en laatste methode is een veel gehanteerde vuistregel die in het verleden werd toegepast. De average room rate (ARR) wordt vermenigvuldigd met het aantal kamers en daarna met het getal 1000. Deze laatste methodiek is de minst nauwkeurige van de drie controleberekeningen.

31 J.B. Tensen

oktober 2011



2.7 MARKTINFORMATIE Als de exploitatie het uitgangspunt vormt voor het bepalen voor een marktwaarde dan is inzicht in de exploitatie van een hotel van essentieel belang. Immers, de marktwaarde is het resultaat van een zorgvuldige afweging van alle beschikbare informatie. Het vergelijken van een hotelexploitatie met de markt wordt ook wel ‘benchmarking’ genoemd. Benchmarking is systematisch onderzoek naar de prestaties en de onderliggende processen en methoden van een of meer leidende referentieorganisaties op een bepaald gebied en de vergelijking van de eigen prestaties en werkmethoden met deze "best practice”, met als doel om de eigen prestaties te plaatsen en te verbeteren (Camp 1989). Benchmarking is een manier om inzicht te verkrijgen in de opbrengsten, de kosten en het resultaat van het hotel. Bij benchmarking worden de kwaliteiten van hotel in kaart gebracht. Door het vergelijken van het hotel met de markt wordt een verklaring geven voor het succes of de matige prestatie van het hotel. In de hotellerie zijn meerdere professionele bronnen die kunnen worden gebruikt voor marktinformatie over hotels. Deze bronnen zijn afkomstig van marktpartijen zoals, HVS, Horwath, STRGlobal, Tri Hospitality Consulting, etc. Daarnaast zijn er ook brancheverenigingen en overheidsinstanties die gegevens verzamelen over de hotelmarkt zoals het Centraal Bureau voor de Statistieken, Bedrijfschap Horeca en Catering of Onderzoek + Statistiek Amsterdam. De marktinformatie is vaak afkomstig van een aanzienlijk aantal hotels, vaak wereldwijd, die een goed overzicht geven van de huidige marktsituatie. Er zijn meerdere partijen die maandelijkse met een update komen met betrekking tot de exploitatieresultaten in verschillende landen en steden. Deze updates beperken zich tot het geven van informatie over de key-indicators zoals bezettingsgraad, ARR en de RevPAR. Daarnaast zijn er nog jaarlijkse publicaties die een diepgaand inzicht geven in de markt, de opbrengsten en de kosten van hotels in een specifiek land en/of stad. Een goed voorbeeld hiervan is de HOSTA van HTL Horwarth. Een nadeel van deze publicaties is dat de informatie vaak alweer verouderd is op het moment van uitgave. Hotels kunnen er ook voor kiezen om een benchmark laten uitvoeren door een gespecialiseerd bedrijf. Een goed voorbeeld is STR Global. Zij stellen hotels in staat om de eigen prestaties te vergelijken met hun directe concurrenten (anoniem) in hetzelfde marktsegment. Met deze gegevens worden de verschuivingen in het marktaandeel gevolgd op basis van de bezettingsgraad, de ARR en de RevPAR.

32 J.B. Tensen

oktober 2011



Een laatste benchmark die kan worden uitgevoerd is beschikbaar voor hotelketens die de beschikking hebben over een portfolio met meerdere hotels. Ketens zoals Accord en NH Hoteles zijn in staat om hotels in Amsterdam onderling te vergelijken en op basis van deze informatie aanpassingen door te voeren. NH Hoteles alleen heeft 14 hotels in Amsterdam verdeeld over meerdere segmenten.

2.8 DCF-METHODE HOTELVASTGOED, STAP VOOR STAP 1. De eerste stap is het in kaart brengen van de locatie waar het hotel is gelegen. Wat voor soort locatie betreft het, wat zijn de kwaliteiten van de voorzieningen in de directe omgeving en wat zijn de minder sterke punten, hoe ziet de omgeving eruit en welke relatie kan er worden gelegd met de hotelgasten. 2. Vervolgens dient het hotel kritisch bekeken te worden. De kwaliteiten scan is daarvoor een goed uitgangspunt. 3. De markt dient grondig geanalyseerd te worden om de courantheid vast te kunnen stellen. Verhuurbaarheid, verkoopbaarheid, mogelijkheden om te herontwikkelen en dergelijke zijn zaken die geschat moeten worden. 4. Deze drie voorgaande stappen resulteren in inzicht in de sterkten en zwakten van het hotel. Zodra dit inzicht is verworven kan het feitelijke model ingevuld gaan worden. 5. De inkomsten, uitgaven, bijzondere kasstromen (zoals een renovatie) en de eindwaarde zullen op basis van de eerder verzamelde informatie geschat moeten worden. Voor het bepalen van de eindwaarde wordt een beschouwingperiode gehanteerd van 10 of 15 jaar. 6. De marktconforme disconteringsvoet die gebruikt wordt om alle cashflows contant te maken wordt bepaald door de rente op staatsleningen + opslag, bestaande uit een vastgoedopslag, sectoropslag en/of objectopslag. 7. Berekening van de totale waarde van de hotelonderneming verminderd met de inventaris en de exploitatie. De waarde die overblijft kan worden toegeschreven aan het vastgoed. 8. De

laatste

stap

betreft

de

controleberekening

aan

de

hand

van

de

huurwaardekapitalisatiemethode of kapitalisatie van de EBITDA. Bron: bewerking Geer (2006)

33 J.B. Tensen

oktober 2011



2.9 CONCLUSIE EN RESUMÉ Om te komen tot de marktwaarde van de hotelonderneming en het hotelvastgoed heeft de taxateur de keuze uit drie waarderingsbenaderingen: de comparatieve benadering, de kosten benadering en de inkomstenbenadering. In tegenstelling tot ander commercieel vastgoed heeft het de voorkeur om eerst de gehele onderneming te waarderen en daaruit pas de waarde van het vastgoed te isoleren. Bij deze bedrijfswaardebenadering is de DCF-methode de meest volledige manier als taxatiemethode. De waarde van het hotel wordt grotendeels ontleend uit de exploitatie van de onderneming. Door het contant maken van de toekomstige kasstromen komt de waarde van de exploitatie (onderneming), het vastgoed en de inventaris tot stand. Door de inventaris en exploitatie van de bedrijfswaarde af te trekken, blijft de waarde van het vastgoed over. Voor deze methode is een realistische inschatting nodig van alle toekomstige inkomsten en uitgaven. Doorgaans zijn de kamergerelateerde opbrengsten (RevPAR) de belangrijkste inkomstenbron voor een hotel. Om te komen tot een realistische inschatting van alle inkomsten en uitgaven, moeten deze goed onderbouwd worden. De jaarrekening vormt dan ook de basis van de marktwaarde van een hotel. Onderbouwing van de toekomstige exploitatie gebeurd aan de hand van historische exploitatiegegevens en een grondige analyse van het segment waarin het hotel opereert. Verder zijn de beschouwingsperiode, de disconteringsvoet en de eindwaarde de belangrijkste determinanten bij de DCF-methode. Afsluitend voert de taxateur een controle berekening uit aan de hand kapitalisatie van de EBITDA of de huurwaardekapitalisatiemethode. Wat opvalt is, dat ondanks het vastgoed centraal staat, de vastgoedgerelateerde eigenschappen nauwelijks aanbod komen. De vastgoedeigenschappen worden wel meegenomen in de beoordeling van de kwaliteit van een hotel maar er wordt geen duidelijk verband gelegd tussen de toekomstige exploitatie en het vastgoed. De waarde van het vastgoed is letterlijk een residu en de bedrijfswaardebenadering laat niet zien hoe de waarde van het vastgoed is opgebouwd. Daarom wordt gekeken naar een alternatief dat de relatie inzichtelijk maakt tussen de producteigenschappen van het vastgoed en de exploitatie. In de taxatieleer komt direct een methode naar voren die het mogelijk maakt om de relatie tussen de vastgoedeigenschappen en de waarde van het vastgoed te bepalen. Met de comparatieve methode, ook wel de vergelijkingsmethode genoemd, kan de waarde van een hotel worden getoetst en onderbouwd worden door de taxateur. Deze methode is een belangrijke methode voor een taxateur waarbij gebruik wordt gemaakt van referentietransacties. De comparatieve benadering is dan ook de meest toegepaste waarderingsmethodiek voor vastgoed in het 34 J.B. Tensen

oktober 2011



algemeen. Deze comparatieve methode maakt het immers mogelijk om de relatie te tonen tussen de producteigenschappen van een hotel en de waarde.

35 J.B. Tensen

oktober 2011



3 COMPARATIEVE BENADERING Huizinga (2002), Beuken (2005), ten Have (2007b) en Geer (2006) stellen dat de comparatieve methode niet geschikt is om de waarde van hotelvastgoed te bepalen. Hotelvastgoed wordt gezien als minder courant vastgoed waardoor er vaak onvoldoende recente referentietransacties zijn en een hotel laat zich lastig vergelijken op basis van soortgelijke objecten. Nu blijkt echter uit buitenlandse studies dat de comparatieve benadering wel kan worden toegepast om de waarde van hotelvastgoed en de producteigenschappen te verklaren. Door middel van de multipleregressie-analysemethode laten deze studies een duidelijke relatie zien tussen de waarde van

hotelvastgoed

en

de

vastgoedgerelateerde

eigenschappen.

Hierdoor

kan

de

multipleregressie-analysemethode een ondersteunde functie vervullen in de verklaring van de afgegeven waarde die is bepaald bij de bedrijfswaardebenadering. Echter, door het achterwegen blijven van de hoteltransacties, is het in Nederland niet mogelijk om een multipleregressieanalysemethode uit te voeren op basis van prijstransacties. Voordat hiervoor een mogelijk oplossing wordt gegeven, begint het hoofdstuk met een beschrijving van de comparatieve benadering. Daarbij wordt specifiek ingegaan op de multipleregressie-analysemethode. Daarna zullen de verschillende buitenlandse studies kort worden beschreven om inzicht te krijgen in de meerwaarde van deze methode. Het doel van dit hoofdstuk is om het gebrek aan voldoende hoteltransacties in Nederland op te vangen door een alternatief. Daarmee kan alsnog de multipleregressie-analysemethode worden toegepast voor Nederlands hotelvastgoed ter ondersteuning van de waarde die tot stand komt volgens de bedrijfswaardebenadering.

3.1 DE COMPARATIEVE TAXATIEMETHODEN De comparatieve methode is de meest gehanteerde methode en is vrij gemakkelijk toe te passen om te komen tot een waarde. Het geeft een duidelijk beeld hoe de waarde tot stand komt en laat op eenvoudige wijze zien waarop de waarde is gebaseerd. De marktwaarde van het object wordt namelijk bepaald aan de hand van vergelijkbare objecten waarvan, bij voorkeur recente, transactiegegevens bekend zijn. De verschillende transacties moeten met elkaar vergelijkbaar worden gemaakt. De overeenkomsten en verschillen tussen de objecten worden geanalyseerd om er vervolgens een waarde aan toe te kennen. De verschillen ontstaan door, de marktsituatie, de locatie en de kwaliteit, qua ligging, omvang, onderhoud en bouwkundige kwaliteit van de objecten. Ten Have (2007a) noemt dit het proces van objectiveren waarin correcties moeten worden aangebracht voor de onderlinge verschillen van het object en men op de hoogte moet zijn van de omstandigheden waarin de transactie heeft plaatsgevonden. Door de referenties te corrigeren voor de verschillen, blijven alleen de overeenkomsten over en kan de waarde bepaald 36 J.B. Tensen

oktober 2011



worden (van Wetten, 1996 in Geer 2006). Ten Have (2007a) benoemt een viertal taxatiemethoden die tot de comparatieven benadering behoren. Al deze methoden kenmerken zich door het vergelijken van in de markt gerealiseerde transacties: 1. de vergelijkende methode; 2. de huurwaardemethode; 3. de kapitalisatiemethode; en 4. de multipleregressie-analysemethode. In de inleiding van dit hoofdstuk is eerder aangegeven dat de multipleregressie-analysemethode wordt toegepast voor hotelvastgoed. Het belangrijkste verschil tussen deze methode en de overige methoden is dat deze methode uitgaat van een groot aantal vergelijkingen. Bij de overige taxatiemethode maakt men een beoordeling van slechts een aantal referenties welke geschikt zijn om in de waardering te betrekken. Het proces van objectiveren is geheel overgelaten aan de taxateur. Dit kan nadelige gevolgen hebben voor de uniformiteit en onderlinge vergelijkbaarheid, hetgeen niet wenselijk is. Nu blijkt dat multipleregressie-analyse is toegepast op buitenlands hotelvastgoed is de vraag of de multipleregressie-analysemethode ook geschikt is voor de Nederlandse hotelmarkt. Een korte toelichting op de multipleregressie-analysemethode en de relevante opgenomen studies geven inzicht in de meerwaarde die de analyse heeft op de marktwaarde voor Nederlands hotelvastgoed.

3.2 MULTIPLEREGRESSIE-ANALYSEMETHODE Lancaster (1966) trachtte de willingness to pay (WTP) voor bepaalde producteigenschappen te ontrafelen waarmee subjectieve waardeoordelen over een product of dienst tastbaar worden gemaakt door deze te ontleden naar fundamentele eigenschappen. Deze multipleregressieanalysemethode is een statistische methode om de samenhang tussen meerdere onafhankelijke variabelen ten opzichte van een afhankelijke te verklaren (Have 2007b). Deze regressieanalyse is door Rosen (1974) toegepast op vastgoed, in eerste instantie op vastgoed in het algemeen. Hedonic Valuation Methods (HVM) zijn geavanceerde modellen waarbij de multipleregressieanalysemethode wordt toegepast om schattingen te maken van de marginale bijdrage van producteigenschappen aan de totale waarde van het vastgoedobject. Deze methode biedt de mogelijkheid om de invloed van de verschillende variabelen op de prijsvorming van een vastgoedobject te bepalen. Dit komt tot stand door middel van vergelijkingsanalyses op basis van historische transactieprijzen (Roubi and Littlejohn 2004). HVM’s introduceren een breed spectrum van materiële en immateriële producteigenschappen en brengen objectiviteit in de waardering van het vastgoed. Deze methode maakt het mogelijk om heterogene producten zoals vastgoed en 37 J.B. Tensen

oktober 2011



zelfs minder courant vastgoed met elkaar te vergelijken omdat de objecten worden opgedeeld in separate producteigenschappen. Vervolgens kan de waarde voor ieder afzonderlijk hotel worden opgebouwd door de producteigenschappen weer te bundelen. Marktwaarden van hotelvastgoed worden berekend op basis van ervaring en algemene kennis van de hotelmarkt. Taxatiemethoden voor de gespecialiseerde praktijk bieden de taxateur de mogelijkheid om de waarde te onderbouwen. Een HVM geeft inzicht in de verschillende producteigenschappen in relatie tot de waarde waardoor objectiviteit wordt ingebracht in de verklaring van de waarde van het vastgoed. Er wordt namelijk verondersteld dat de waarde van een hotel is opgebouwd uit specifieke producteigenschappen (gebied, gebouw, gebruiker) die elk een marginale waarde kennen. Het doel van een HVM is het verklaren van de wijze waarop de prijs van een hotel tot stand komt. Uitgangspunt is dat de transactieprijs van hotels wordt gevormd door intrinsieke en externe factoren. De relatie tussen de producteigenschappen en de transactieprijs wordt door middel van een multipleregressie-analyse aangetoond. Het gaat om een meervoudige regressie waarbij de samenhang wordt geschat tussen de verklarende producteigenschappen (variabelen) en de transactieprijs (afhankelijke variabele). Hiervoor wordt een functieverband opgesteld (lineair, semi- log of logaritmisch).

3.3 MULTIPLEREGRESSIE-ANALYSEMETHODE EN HOTELS Sinds de jaren 80 wordt de multipleregressie-analysemethode toegepast bij commercieel vastgoed. In 1993 construeerden Corgel en de Roos, voor zover bekend, de eerste HVM voor hotels. Een belangrijke innovatie in dit model was het toevoegen van immateriële eigenschappen van een hotel, zoals kwaliteit, aan het model. Sinds die periode zijn er meerdere onderzoeken uitgevoerd onder hotels met behulp van multipleregressie-analysemethode. Voor dit onderzoek zijn verschillende onderzoeken geselecteerd die inzicht geven in de waarde van hotels met behulp van HVM’s. Hierbij dient wel opgemerkt te worden dat de verschillende onderzoeken onderhevig zijn aan culturele verschillen, de tijdsperiode waarbinnen het onderzoek is uitgevoerd en het schaalniveau waarop het onderzoek is uitgevoerd. Deze leiden tot verschillende significante variabelen die een verklaring geven voor de gegeven waarde van een hotel. 1 What makes hotel values in the UK? A hedonic valuation model Sherif Roubi and David Littlejohn Het doel van het onderzoek is het ontwikkelen van een HVM voor hotelondernemingen in het Verenigd Koninkrijk. Er is een regressie toegepast op hoteltransacties tussen 1996 en 2002 om te komen tot een voorspelling van hotelwaarden en de waardetoevoegende kenmerken van hotels

38 J.B. Tensen

oktober 2011



in het Verenigd Koninkrijk. Resultaten zijn vergeleken met een studie uit de Verenigde Staten en vertonen een sterke overeenkomsten. In de studie wordt bevestigd dat fysieke faciliteiten en locale economische omstandigheden significant blijken in het verklaren van de transactieprijs. De omvang van het hotel, economische omstandigheden, recreatieve faciliteiten en de transactiedatum verklaren 73% van de waarde van een hotel. Vergader- en feestfaciliteiten, aanwezigheid van een hotelketen, F&B en locatie verklaren 27% van de waarde van de hotelonderneming. 2 Effect on prices of the attributes of holiday hotels: a hedonic prices approach J.M. Espinet, M. Saez, G. Coenders en M. Fluvià Deze studie bestudeert het effect van verschillende producteigenschappen van vakantiehotels in het zon- en strandsegment op de kamerprijs. Het effect op de prijs is geschat door middel van de hedonische vergelijkingsfunctie. Tussen 1991 en 1998 zijn 82.000 kamerprijzen verzameld over hotels in de Costa Brava van Spanje. Deze studie toont aan dat enorme prijsverschillen bestaan tussen het 4-sterren segment en de rest. Alleen tussen het 1- en 2-sterren segment bestaat weinig verschil. Andere kenmerken met een significant effect op de kamerprijs zijn stad, hotel omvang, afstand naar het strand en beschikbare parkeergelegenheid. 3 An Automated Valuation Model for Hotels J. O’Neill Een regressieanalyse, gebruikt om een Automated Valuation Model (AVM) voor hotels te ontwikkelen, heeft aangetoond dat 4 significante variabelen samen een redelijke indicatie geven van de waarde van een hotel. De 4 variabelen zijn: het gemiddelde van het netto omzetresultaat, de kamerprijs, de bezettingsgraad en het aantal kamers. Aangenomen is dat het aantal kamers het aantal faciliteiten vertegenwoordigd, hoe meer kamers hoe meer faciliteiten. De regressie toont aan dat de volgende variabelen niet significant zijn: regio, locatie in de metropool, bouwjaar en transactiedatum. De regressie geeft aan dat de operationele ratio’s de waarde van een hotel aanduiden. Dat wil niet zeggen dat de AVM de voorkeur heeft voor de DCF-methode maar gezien deze moet gezien worden als een ondersteuning om te komen tot een waarde van hotels. 4 The valuation of intangibles for hotel investments Sherrif Roubi Deze studie demonstreert de effectiviteit van de ex-post (comparatieve) benadering, zoals HVM’s, als een objectief en robuust middel, in het scheiden en meten van immateriële hoteleigenschappen en het ontbinden van de totale waarde van het hotel. De data is afkomstig van 50 hotelondernemingen die in 1997 zijn gewaardeerd. Alle hotels zijn in eigendom en worden geëxploiteerd door dezelfde hotelketen met hetzelfde hotelmerk. De hedonische prijsvergelijking is uitgevoerd met een regressie op de marktwaardes van de hotels naar de fysieke, locatie en 39 J.B. Tensen

oktober 2011



economische productkenmerken. Uit de studie komt naar voren dat de hedonische prijsvergelijking zich beter leent voor het meten en scheiden van de immateriële kenmerken van een hotel in tegenstelling tot de traditionele ex-ante (inkomsten) benadering. 5 Using Hedonic Price Model for the international Hotels in Taiwan Gu-Shin Tung, Pi-Ying Lai en Hsin-Wie Huang Deze studie maakt gebruik van het hedonische prijsmodel om het verschil aan te tonen tussen de kamerprijs die gasten bereid zijn om te betalen voor een hotel en de vraagprijzen die worden gehanteerd door hotels. Het resultaat toont dat het aantal kamers, de recreatieve faciliteiten, het aantal werknemers, de toeristische attracties en de afstand tot het treinstation significant zijn. Hoe meer kamers een internationaal hotel kan aanbieden, hoe hoger de kamerprijzen. De verhouding van het aantal werknemers per gast heeft het meest significante effect op de bereidheid van hotelgasten om een hoger bedrag te betalen. Dit geeft aan dat gasten waarde hechten aan de kwaliteit van de service van een internationaal hotel. Wanneer een hotel een groot gevarieerd aanbod heeft van recreatieve faciliteiten, stijgt de populariteit van het hotel en is men bereid een bedrag te betalen. Daarnaast heeft het aanbod van toeristische attracties een positieve invloed op de hoogte van de kamerprijs. Ook de afstand tot het station is van belang. Hoe kleiner de afstand tot het station, hoe meer de gasten bereid zijn om een hogere kamerprijs te betalen.

40 J.B. Tensen

oktober 2011


6.

Real estate & Housing

Hedonische studies hotelvastgoed

parkeren

transactiedatum

strand

recreatieve faciliteiten (Health, zwembad, tennis)

aantal kamers

economie (BNP, werkeloosheid)

Significante variabelen

ADR

transactieprijs

Afhankelijke variabel

1991-1998

1996-2002

Datum databse

82000

211

Database

2003

2004

Datum publicatie

Spanje

Verenigd Koninkrijk

Land

1

Studie

2

3 Verenigde Staten 2004 327 1990-2002 transactieprijs per kamer

4 Verenigd Koninkrijk 2004 50 1997 Marktwaarde 1997

5 Taiwan 2008 59 2008 kamerprijs

NOI

Sterren classificatie

aantal kamers

NOI-kamer ARR

aantal kamers leisure (Health,zwembad,sauna) luchthaven

bezettingsgraad

snelweg

aantal kamers

stadscentrum

GDP

aantal kamers leisure faciliteiten % werknemers uitzicht treinstation

immateriele activa Niet significante variabelen

renovatiejaar

hotelmerk

sport faciliteiten

F&B

zwembad

vergader en feest faciliteiten

tuin

stadscentrum

kamer attributen

luchthaven

regio metro

conferentie faciliteiten stadscentrum

type

luchthaven Internet online tevredenheid

bouwjaar

hotelmerk

transactiedatum

sterren clasificatie conferentie faciliteiten

Bron: auteur

41 J.B. Tensen

oktober 2011



3.4 REVPAR ALS ALTERNATIEF Uit het voorafgaande hoofdstuk blijkt dat het mogelijk is om de multipleregressieanalysemethode toe te passen op hotelvastgoed. Om deze analyse ook te kunnen toepassen voor Nederlands hotelvastgoed dient alleen nog een oplossing te komen voor het ontbreken van de nodige transactiegegevens. Hiervoor stelt het onderzoek het volgende alternatief. Rushmore (2002), Huizinga (2002), ten have (2007b) en Beuken (2005) stellen allen dat de exploitatie van een hotel het belangrijkste uitgangspunt is voor de berekening van de marktwaarde van een hotel. O’Neill en Mattila (2006) gaan een stap verder en stellen in hun onderzoek vast dat de RevPAR het best de marktwaarde van een hotel kan voorspellen. Voor een hotel met een bovengemiddelde exploitatie wordt eenmaal een hogere waarde te betaald dan voor een hotel dat minder presteert. Een goede exploitatie resulteert immers in stabiele inkomstenstroom en/of rendement. Uit de inkomsten kan de huur worden voldaan aan de belegger of de inkomsten resulteren in een rendement dat wordt toegekend aan de eigenaargebruiker. Voor dit onderzoek wordt daarom verondersteld dat een hogere RevPAR leidt tot een hogere marktwaarde van het hotelvastgoed. De RevPAR kan daarmee een als gepast alternatief gezien worden voor het ontbreken van de hoteltransacties. Door een multipleregressie-analysemethode uit te voeren op basis van de RevPAR wordt de relatie inzichtelijk gemaakt tussen de verschillende productkenmerken van een hotel en de exploitatie. Op deze manier wordt onderbouwd welke vastgoedgerelateerde eigenschappen van invloed op zijn op de exploitatie van het hotel en daarmee de waarde van het hotelvastgoed. Dit geeft de taxateur houvast bij het proces van objectiveren en helpt hem de afgegeven waarde van het vastgoed te onderbouwen.

42 J.B. Tensen

oktober 2011



3.5 CONCLUSIE EN RESUMÉ Er zijn twee bezwaren om de comparatieve benadering toe te passen op hotelvastgoed in Nederland. Ten eerste zijn er niet voldoende hoteltransacties in Nederland die het mogelijk maken om de comparatieve methode toe te passen. Ten tweede is de comparatieve methode niet geschikt voor minder courant vastgoed zoals hotelvastgoed. Dit betekent dat de comparatieve benadering alleen geschikt zou zijn voor courante objecten. Er zijn echter buitenlandse studies bekend die aantonen dat de comparatieve benadering wel degelijk kan worden toegepast voor hotelvastgoed. De multipleregressie-analysemethode maakt het mogelijk om heterogeen vastgoed, zoals hotels, met elkaar te vergelijken. Hotels worden op deze manier opgedeeld in separate producteigenschappen en vervolgens wordt de waarde opgebouwd door de producteigenschappen weer te bundelen. Daarmee wordt de relatie tussen de producteigenschappen van een hotel en de waarde inzichtelijk gemaakt. Dat het in het buitenland mogelijk is om de multipleregressie-analyse toe te passen, wil nog niet betekenen dat dit ook in Nederland mogelijk is. De belangrijkste voorwaarde is namelijk dat er voldoende hoteltransacties zijn. In Nederland is dit niet het geval en daarom wordt er in dit onderzoek gekeken naar een alternatief. Het alternatief wordt gevonden in de RevPAR. De RevPAR blijkt de meest belangrijke indicator te zijn van de waarde van een hotel. Door een multipleregressie-analyse uit te voeren op basis van de RevPAR kan de relatie tussen de producteigenschappen en de waarde van een hotel worden aangetoond. Met deze kennis kan de taxateur de waarde van hotelvastgoed onderbouwen. Voordat wordt begonnen met het toepassen van een multipleregressie-analyse, zal eerst inzicht moeten worden verkregen in de producteigenschappen van hotels. Daaruit kan worden afgeleid welke producteigenschappen mogelijk van invloed zijn op de exploitatie van hotels. Met de multipleregressie-analyse kan dan worden bepaald wat de omvang is van de invloed van deze eigenschappen.

43 J.B. Tensen

oktober 2011



4 DE WAARDEBEPALENDE EIGENSCHAPPEN VAN HOTELVASTGOED De waarde van een hotel kan op een directe of indirecte manier worden beïnvloed door verschillende factoren. In de algemene economie worden de waardebepalende factoren gecategoriseerd naar macro-, meso- en micro economische factoren. Onderstaand zullen eerst enkele macro-economische factoren worden besproken. Vervolgens zal gekeken worden naar de factoren die spelen in de hotelsector en wordt uitgebreid ingegaan op het hotelvastgoed gebonden factoren op micro-economisch niveau. Ter illustratie zal hotelmarkt van Amsterdam als voorbeeld worden genomen.

4.1 MACRO-ECONOMISCHE FACTOREN Het is algemeen bekend dat er een duidelijke relatie bestaat tussen de hotelmarkt en de wereldwijde economie. Het volatiele karakter van een hotel geeft aan dat de macro-economische factoren een behoorlijk aantal systematische risico’s met zich meebrengen voor de exploitatie. De macro-economisch factoren zijn; •

Economie

•

Demografie

•

Politiek

•

Klimaat

•

Technologie

•

Sociaal cultureel

Enkele factoren die hierin een rol spelen, zijn; de consumentenprijsindex, de inflatie, de rentestand,

de

werkgelegenheid,

de

toekomstverwachtingen

of

het

overheidsbeleid.

Globalisering heeft tot gevolg dat deze factoren onderling zijn verbonden en een verandering in één factor kan gevolgen hebben voor alle andere factoren. Deze factoren spelen dus een rol bij de prijsvorming van het hotelvastgoed. De prijsvorming wordt bepaald in het speelveld van vraag en aanbod in de toeristische en zakelijke reismarkt en liggen buiten de invloedsfeer van het hotel.

44 J.B. Tensen

oktober 2011



4.2 MESO-ECONOMISCHE FACTOREN De meso-economie heeft betrekking op een bedrijfstak als geheel. De ontwikkelingen in de toeristische en zakelijke reismarkt staan daarom centraal bij hotelvastgoed. Tegelijkertijd spelen de ontwikkelingen van de vastgoedbranche mee. Vooral de zaken die van invloed zijn op de hotelexploitatie en de financiering van hotelvastgoed spelen bij de meso-economie een rol: •

De verhouding tussen vraag en aanbod van hotelkamers;

•

Prijsontwikkelingen in verschillende segmenten van de kamerprijzen;

•

Verwachte marktgroei van de beleggingsmarkt en consumentenmarkt;

•

Trends in de hotelvastgoedmarkt.

De factoren spelen, evenals in de macro-economie, een belangrijke rol binnen de waardeontwikkeling van hotelvastgoed. Deze factoren bepalen de ruimtelijke markt waarbinnen de waardeontwikkeling plaatsvindt. Het zijn factoren die op de achtergrond meespelen bij de waardering van specifiek hotelvastgoed. 7.

Relatieschema macro-economische op de meso-economische factoren

Bron: bewerkt NBTC

4.3 MICRO-ECONOMISCHE FACTOREN De micro-economische factoren zijn direct van invloed op de waarde van het betreffende hotelvastgoed. Naast de vastgoedgerelateerde factoren spelen de privaatrechtelijke aspecten, de publiekrechtelijke aspecten, de huursituatie (beleggersituatie) en de courantheid een rol van betekenis bij de waarde. Dit zijn zaken die bij elke taxatie van nieuw hotelvastgoed weer bepaald moeten worden (Geer 2006). De factoren vormen samen een unieke bundeling van 45 J.B. Tensen

oktober 2011



hotelgerelateerde producteigenschappen die het hotel aan haar gasten kan aanbieden. De producteigenschappen zijn onderverdeeld in gebied, gebouw en gebruiker. Gezamenlijk bepalen zij het eindproduct: het hotel. De producteigenschappen zijn materiële en immateriële kenmerken die van invloed zijn op het beslissingsproces van de gast en daarmee op de RevPAR van een hotel. Ieder kenmerk heeft invloed op een specifiek aspect van de exploitatie van een hotel. De Amsterdamse hotelmarkt zal hierna als voorbeeld worden genomen.

4.4 GEBIED Locatie, locatie en locatie, het is één van de belangrijkste eigenschappen van vastgoed. Een locatie bestaat uit een aantal ruimtelijke kenmerken die de ligging en situatie beschrijven. 97% van de toeristische reizigers en 93% van de zakelijke reizigers geeft aan te worden beïnvloed door de locatie van een hotel (Deloitte 2006). De kwaliteiten van de ruimtelijke eigenschappen van een hotellocatie zijn bepalend voor het omzetresultaat. Hoe beter de omgevingskwaliteiten van een hotel, hoe beter het potentiële omzetresultaat. Men dient er rekening mee te houden dat specifieke kwaliteiten van de locatie van invloed zijn op de waarde van de grond en daarmee op de marktwaarde van het hotel. Het succes van een hotelonderneming valt of staat bij de grondwaarde. Het moet immers economisch haalbaar zijn om de investeringskosten van de grond terug te verdienen met de inkomsten. Daarbij krijgen hotels concurrentie van andere typen commercieel vastgoed dat mogelijk goed zou renderen op de betreffende locatie. Het is van belang om te kijken welke ruimtelijke kenmerken specifiek van invloed zijn op de exploitatie van een hotel. Rushmore (2011) gebruikt een eenvoudige vuistregel om een schatting te maken van het bedrag dat maximaal betaald mag worden voor de grond. De kwaliteit van het hotel bepaalt de factor die verrekend moet worden. bezettingsgraad × gemiddelde kamerprijs × aantal kamers x 365 × .04/.08 = economische grondwaarde

Een voorbeeld: er wordt voorgesteld een hotel te realiseren op een bepaald stuk grond. De aanschafwaarde van het stuk grond bedraagt EUR 3.800.000. Het bestemmingsplan staat een ontwikkeling toe van maximaal 200 kamers. Gebaseerd op de toekomstige lokale marktomstandigheden wordt een prognose gedaan van een gemiddelde bezettingsgraad van 70% en een gemiddelde kamerprijs van EUR 150,- Met deze variabelen wordt de volgende berekening van de economische grondwaarde gemaakt: 0,7 bezettingsgraad × EUR 150 ADR × 200 kamers x 365 × .04 / .08 = EUR 3.832.500 46 J.B. Tensen

oktober 2011



Deze berekening laat zien dat de grondwaarde nooit terugbetaald kan worden door middel van de exploitatie. De grondwaarde vormt daarmee een belangrijk onderdeel van het succes en moet in overeenstemming zijn met de toekomstige verwachte RevPAR. 4.4.1

LOCATIE EN DOELGROEP

De stedenbouwkundige uitstraling, de nabijheid van de gewenste doelgroep en de aanwezigheid van belangrijke voorzieningen voor de doelgroep zijn van invloed op het succes van een locatie. Door doelgroepsegmentatie wordt bepaald welke locatiekenmerken belangrijk zijn. Op basis van deze analyse wordt gekeken naar de haalbaarheid van mogelijke locaties voor een hotel. Rushmore (2002) categoriseert hotels aan de hand van locatiekenmerken: luchthaven, snelweg, centrum, buitenwijk, congres, vakantiepark en gemengde bestemming. Omdat Amsterdam een goede bezoekersbalans kent, kunnen hotels in Amsterdam zowel het zakelijke als het toeristische segment bedienen en daarmee het risico van seizoensinvloeden beperken. Doorgaans hebben hotels de voorkeur voor een locatie die dicht bij het centrum ligt, een goede verbinding heeft met Schiphol en niet te ver van de Zuid As en de RAI is gevestigd, mits deze wensen ook financieel haalbaar zijn. Amsterdam is grofweg ingedeeld in: •

het centrum, het stadshart en de grachtengordel,

•

periferie, rand grachtengordel en de ringweg A10,

•

de Zuid As en de RAI,

•

regio Schiphol.

De onderstaande illustratie, afkomstig van O+S Amsterdam, toont enkele concentraties van hotels rond het gebied van het centraal station, het Rembrandtplein, het Vondelpark en het Museumplein. Wat opvalt aan deze concentraties is dat kleine budgetaccommodaties en grotere luxe accommodaties in sterke mate zijn gemengd. Het vestigingspatroon laat zien dat budgethotels zich voornamelijk in het stadsdeel Centrum bevinden en, op afstand gevolgd, in Amsterdam Zuid (Museumkwartier en de Pijp). De meer luxe drie-sterren hotels zijn meer verspreid over de stadsdelen Zuid, West, Nieuw-West en Oost. Relatief veel grote luxe hotels zijn gevestigd ten zuiden van het centrum (Zuideramstel, zuidelijk deel van Oost-Watergraafsmeer en Slotervaart).

47 J.B. Tensen

oktober 2011


8.


Spreiding Amsterdamse hotels naar grootte en NHC

Bron: O+S Amsterdam 4.4.2

VRIJETIJDSBESTEDING EN HOTELS

Recreatieve activiteiten zijn belangrijk voor een gast tijdens zijn of haar verblijf. De diversiteit aan vrijetijdsbesteding zijn van invloed op de keuze van een toerist voor een bepaalde bestemming. Amsterdam scoort goed als het gaat om leisure. Mede door de historische uitstraling, de diversiteit aan winkelaanbod, het aantal musea en het uitgaansleven maken Amsterdam een aantrekkelijk stad om in te verblijven. In een publicatie van NBTC (2010a) staat een overzicht van activiteiten die zakelijke en toeristische bezoekers graag ondernemen. 50% van de ondervraagden geeft aan dat men tijdens een vakantie of zakelijke reis graag winkelt. Buitenlandse toeristen zijn verantwoordelijk voor 18% van alle bestedingen in retail (Tourpress 2010). En dan zijn de binnenlandse toeristen nog niet eens meegenomen. Aannemelijk is dat de nabijheid van winkels en bereikbaarheid daarvan een belangrijk aandachtpunt is voor de hotelgast. Daarom kan de nabijheid van winkels een goede eigenschap kan zijn voor een goede locatie van een hotel. Een andere belangrijke activiteit van toeristen binnen Amsterdam is het bezichtigen van musea. Amsterdam kent tal van (inter)nationaal bekende musea. Hotels onderkennen de betekenis van 48

J.B. Tensen

oktober 2011



de aanwezigheid van deze toeristische attracties. Het tijdelijk sluiten van het Rijksmuseum, het Scheepvaartmuseum en Stedelijk museum heeft zeker een negatieve invloed op het aantal toeristen 6. Er mag worden aangenomen dat de nabijheid van een toeristische attractie bij een hotel als positief kan worden ervaren zodat dit resulteert in een toename van de omzet. 9.

Ranking van de meest bezochte toeristische attracties van Amsterdam

Toeristische attractie (x 1000)

2005

2006

2007

2008

2009

Rondvaarten Van Goghmuseum Artis en Aquarium Anne Frankhuis Rijksmuseum Madame Tussauds Amsterdam Sexmuseum Amsterdam "Venustempel" NEMO Amsterdams Historisch Museum Het Rembrandthuis Tropenmuseum Joods Historisch Museum Stedelijk Museum

2707 1417 1176 965 846 393 523 316 178 166 160 127 198

3143 1550 1208 983 1138 464 532 347 202 290 167 116 210

3225 1560 1237 1003 970 558 552 391 203 204 210 174 223

3097 1475 1238 999 976 530 543 405 173 222 180 151 151 .

2811 1451 1208 986 876 554 510 401 191 183 175 160

Bron: O+S Amsterdam 4.4.3

BEREIKBAARHEID

Nederland staat bekend als een land dat goed bereikbaar is. De aanwezigheid van de internationale luchthaven Schiphol is belangrijk voor de kwaliteit van de bereikbaarheid van

Amsterdam. De luchthaven Schiphol plaatst zich als 5e op de ranglijst van grootste Europese luchthaven (ATCB 2010). Ook heeft Nederland een goed wegennetwerk waarvan een groot deel van de zakelijke reiziger gebruik maakt om Nederland te bereiken. Verder wordt Nederland internationaal geroemd om het openbaar vervoersnetwerk. Met name de aansluiting van trein, metro, tram en bus is ongeëvenaard. In Amsterdam kan de zakelijke reiziger of toerist gebruik maken van diverse soorten vervoersmiddelen. De luchthaven Schiphol heeft een goede verbinding met meerdere treinstations in Amsterdam. Het centraal station is aangesloten op het internationaal spoornetwerk dat alle Europese hoofdsteden met elkaar verbind. De verbinding van de binnenstad met de rest van de stad is daarbij belangrijk. Door de komst van de Noord-Zuid metrolijn zal de bereikbaarheid van Amsterdam alleen maar toenemen. Amsterdam kent ook de Passengers Terminal Amsterdam (PTA) waar cruiseschepen kunnen aanleggen waardoor Amsterdam ook via het water bereikbaar is. De bereikbaarheid en de betaalbaarheid maken deel 6

Dit is naar voren gekomen uit de een van de interview met de experts.

49 J.B. Tensen

oktober 2011



uit van het beslissingsproces van de gast. Een hotel dient bij de locatiekeuze rekening te houden met de afstand tot de luchthaven Schiphol, de bereikbaarheid met de auto en de toegankelijkheid met openbaar vervoer. Bereikbaarheid is een belangrijk aspect voor de kwaliteit van een hotel.

4.5 GEBOUW Hotels zijn uniek vastgoed: geen enkel hotel is hetzelfde. De locatie, het type hotel en het concept zijn voor elke hotel weer verschillend. Een hotel is opgebouwd uit een aantal functies die onderverdeeld kunnen worden in drie soorten ruimten: het logiesgedeelte, de publieksruimten en dienstruimten. Afhankelijk van het type, de grootte en de dienstverlening van het hotel zal de procentuele verdeling van deze ruimten ten opzichte van elkaar verschillen. De kamers en het logiesgedeelte vormen binnen een hotel de meest belangrijke ruimtes voor een gast. Tot de publieksruimten behoren restaurant, zalen, bar en voorzieningen voor gasten (bijvoorbeeld zwembad, fitnessruimte, etc.) De aanwezige faciliteiten van het hotel kunnen een kwalitatieve meerwaarde hebben voor hotelgasten met een hogere bezettingsgraad en hogere kamerprijs tot gevolg. Dergelijke faciliteiten brengen echter extra kosten met zich mee. De meeropbrengsten moeten daarom opwegen tegen de additionele kosten. 4.5.1

TYPE

De mate van kwaliteit van een hotel staat vaak direct in relatie met type hotel. In de internationale hotellerie is geen eenduidig classificatiesysteem (Jansen 2008). In de literatuur zijn verschillende classificatiesystemen beschreven die wordt toegepast om hotels te vergelijken. Huizinga (2002) heeft eerder opmerkt dat het classificeren zich voornamelijk toespitst op het service niveau van een hotel en niet op de vastgoedkenmerken. Hotelclassificaties verschillen per land omdat het luxeniveau vanuit cultureel oogpunt anders wordt ervaren. Een hotel bestaat uit een bundeling van producteigenschappen, waaronder vastgoedkenmerken, om een uniek product aan de gast aan te bieden. Het type hotel is mede bepalend voor de vastgoedkenmerken van het hotel. Naast de logiesverstrekking vinden er binnen een hotel meerdere activiteiten plaats ten gunste van de gasten. Zakelijke en toeristische gasten hebben andere wensen met betrekking tot hun verblijf. Amsterdam wordt juist gekenmerkt door goede verhouding van het zakelijke en het toeristische segment. Deze menging maakt het lastig om een onderscheid te maken tussen de verschillende hoteltypen en vastgoedkenmerken.

50 J.B. Tensen

oktober 2011



10. Categorieën hotels naar auteur

Huizinga

Rushmore

Jansen

NHC

WTO

Bedrijfschap Horeca en Catering

Prestige

Deluxe

Luxury

*****

*****

Hotel/Hotel-Garni

functional

luxury

Full service

****

****

Hotel-Cafe

Congress

Upscale

Limited service

***

***

Hotel-Restaurant

Family hotel

midscale

**

**

Hotel-Cafe-Restaurant

*

*

Pension

Geen

geen

back to basic limited service Extended stay Other casino/bed&breakfast/M OM- pop/boutique/ spas/boatels Bron: diverse bronnen

4.5.2

CAPACITEIT

De capaciteit van een hotel is niet direct uit te drukken in een kwaliteit. Het is niet duidelijk hoe

de capaciteit van een hotel zich relateert tot keuze van de gast voor een hotel. Er kan wel worden gesteld dat een hotel met een grotere capaciteit mogelijk meer keuzemogelijkheden kan bieden aan de gast. Zo kent een hotel meerdere soorten hotelkamers waaruit een gast kan kiezen. De keuzemogelijkheden kunnen ertoe leiden dat een gast voorkeur heeft voor een bepaald hotel. De kamertypes kunnen worden onderverdeeld in een standaardkamer, luxekamer of een suite. De capaciteit bepaalt het maximale marktaandeel van een hotel en is belangrijk voor de potentiële omzet. Horwath (2010) toont aan dat hotels met meer dan 150 kamers een betere RevPAR behalen dan hotels met minder dan 150 kamers. Het aantal kamers is daarmee een belangrijk gegeven. Niet onbelangrijk is dat de kosten per kamer, met name de vaste kosten, dalen als het aantal kamers toeneemt. Er kunnen ook meer faciliteiten geboden worden omdat de kosten per kamer minder worden. In de economie wordt dit de economy of scale genoemd. De capaciteit van een groot hotel levert vooral economisch voordeel op voor de hotelexploitant. Het kunnen bieden van meer faciliteiten voor een lagere prijs per kamer kan van invloed zijn op de beslissingskeuze van de gast.

51 J.B. Tensen

oktober 2011


4.5.3


OPPERVLAKTEN EN HOOGTEN

In de Nederlandse Hotel Classificatie staan richtlijnen over de afmetingen van een kamer en aanwezige faciliteiten. Deze zaken zijn onder andere van belang bij het toekennen van het aantal sterren. Deze minimale vereisten van een kamer geven de hotelgast een goed beeld van wat men kan verwachten van een hotel met een bepaald sterrenniveau. Voor de hotels en andere horecagelegenheden geldt de eis van 2,6 meter hoogte voor het verkoopoppervlak. 11. NHC classificatie minimale voorzieningen per segment

NHC afmeting kamers luchtbehandeling toilet gemeenschappelijk privé bad gemeenschappelijk privé trappen F&B

1 ster

-

2 ster

3 ster 4 ster 5 ster - 90% -17 m2 90% - 22 m2 90% - 26 m2 netto alle kamers airco

1 per 10 kmrs 1 per 10 kmrs 50%

100%

100%

100%

-

1 per 10 50% -

100% max. 2 ontbijt

100% max. 1 ontbijt bar

suites

-

-

-

-

# punten keuzenormen Bron bewerking NHC

0

43

49

70

100% 95% zonder ontbijt bar restaurant min. 2 st. min. 50 m2 85

4.5.4

1 per 10

FACILITEITEN

Door het aanbieden van de juiste faciliteiten tegen de juiste prijs kan een hotel zich onderscheiden van andere hotels. Het gaat hier specifiek over de vastgoed gerelateerde faciliteiten die ondergebracht kunnen worden in het hotel. Het aanbieden van dergelijke faciliteiten brengt vaak hoge ontwikkelings- en onderhoudskosten met zich mee. Het is belangrijk

om een juiste afweging te maken en te beoordelen in welke mate de faciliteiten bijdragen aan de omzet. Hotel faciliteiten zijn te onderscheiden in: Food & Beverage, meeting & business en Health & Wellness. 4.5.5

FIXTURES FURNITURE & EQUIPMENT (FF&E)

Onder FF&E vallen alle niet permanente, verwijderbare zaken in de hotelruimtes zoals

gastenkamer, restaurant, hotelbar, dienstenruimtes en alle overige faciliteiten. Het betreft de meubilering, operationele apparatuur en decor. Voor de vervanging van FF&E wordt een periode

52 J.B. Tensen

oktober 2011



gerekend van 3-5 jaar voor de ‘soft elements’ en 7-10 jaar voor de ‘hard elements’ 7. De waarde van de inventaris (inclusief keuken) kan gebaseerd worden op een separaat verrichte taxatie, dan wel op basis van een inschatting, ca. 10% tot 15% van de waarde van het hotel. De kwaliteit van FF&E binnen de hotelmarkt kent uiteenlopende niveaus, van chique tot eenvoudig, van modern tot klassiek. 4.5.6

DE STAAT VAN ONDERHOUD

Een hotel moet in voldoende staat verkeren zodat deze geen belemmering vormt voor het uitvoeren van een hotelexploitatie. De eisen die hieraan gesteld worden hangen af van de aan het object gestelde prestatienorm en de verwachte gebruikersperiode. De staat van het onderhoud is van toepassing op alle elementen die deel uitmaken van het totale gebouw. Dit geldt voor zowel het exterieur als het interieur. De staat van onderhoud kan worden onderverdeeld in uitstekend, goed, redelijk, matig en slecht. Als een hotel in uitstekende conditie verkeert dan wordt daar nieuwbouwkwaliteit mee bedoeld waar geen tekenen zijn van veroudering. Bij een goede conditie is er geen sprake meer van nieuwigheid en zijn er tekenen van gebruik zichtbaar, maar alles voldoet nog aan de functionele eisen. Als een hotel in redelijke conditie is dan is het verouderingsproces ingezet op alle elementen van het hotel. Soms kan hierdoor een element niet meer voldoen aan zijn functie. In een matige conditie zijn de onderdelen aantoonbaar verouderd en aan vervanging toe. Als een hotel in slechte onderhoudtoestaand verkeert dan kan de exploitatie van het hotel niet meer goed functioneren. De fysieke staat van onderhoud is daarom ook van belang bij de beoordeling van de gast, zie belevingswaarde 4.6.2. 4.5.7

PARKEREN

Parkeren in Amsterdam blijft een lastig en duur onderwerp. In Amsterdam centrum is er een gebrek aan voldoende parkeerfaciliteit. Hotels die hun gasten parkeerfaciliteiten kunnen bieden kunnen daarmee inspelen op de zakelijke reiziger die gebruik maakt van de auto om naar Nederland te komen (40% van de zakelijke toeristen). Parkeren in het centrum van Amsterdam bedraagt op dit moment EUR 5,- per uur. Het zijn vooral de hotels in het luxe segment in het centrum die een parkeerfaciliteit aanbieden. Een hotel moeten overwegen of de opbrengsten opwegen tegen de investering. In het centrum zijn deze kosten aanzienlijk hoger dan in de periferie van Amsterdam.

7

In de hotelliteratuur worden verschillende termen voor FF&E gehanteerd. Uitgangspunt voor dit onderzoek is Rushmore (2000).

53 J.B. Tensen

oktober 2011



4.6 GEBRUIKER Met de gebruiker van het vastgoed bedoelen we de exploitant die het hotel exploiteert en de gasten die er logeren. Merkherkenning door de gast is een belangrijk waarde voor een exploitant. Bekende hotelmerken hebben gedurende hun bestaan een concept ontwikkeld, een beeldmerk gecreëerd en een hotelnaam gevestigd die succesvol blijkt bij het aantrekken van gasten. Tevens hebben deze hotelmerken specifieke kennis van en expertise in operationele procedures die kostenefficiënt zijn, de mode of operation (Rushmore 2002). De voordelen van een hotelmerk of een hotelketen hebben een positieve uitwerking op het exploitatieresultaat. O’Neill (2011) toont aan dat de netto winst van hotel dat verbonden is met een hotelketennaam, groter is dat dan de netto winst van een onafhankelijk hotel. Hogere omzet en kostenefficiëntie dragen bij aan de mogelijkheid voor hotelketens om te groeien tot een hotelmerk dat wereldwijd bekendheid geniet. Hotelmerken en ketens verkrijgen steeds meer marktaandeel in de hotelmarkt. Wereldwijd zijn er 325 hotelmerken die een groot aandeel hebben in het wereldwijde aanbod van hotels 8. Hotelmerknamen spelen een rol in de hotel industrie omdat er sterk verband blijkt tussen de kwaliteit van een hotelbrand en de omzetprestatie van een hotel (O’Neill and Xiao 2006). Verschillende publicaties melden zelfs dat hotelmerken in de toekomst mogelijke belangrijker worden dan de locatie van een hotel (Wal, Steinweg et al. 2009; Deliotte 2010a). 4.6.1

HOTELMERK

Branding wordt aangeduid als: “added value endowed by the brand on the product.” (Farquhar in O’Neill and Xiao 2006). Een hotelmerk vertegenwoordigt een deel van de economische waarde van de immateriële activa van de hotelonderneming, de goodwill. Goodwill is een vergoeding voor de opstartkosten, het managementcontract, succesvolle marketing, entrepreneurs kundigheid en het handelsmerk. Het handelsmerk (de brand) geeft hotels een strategisch voordeel en genereert financiële waarde door hogere marges op de omzet. De waarde van de merknaam ontstaat uit de gastenervaringen, een combinatie van service en kwaliteit, reputatie en aanbevelingen van het hotel. Deze waarde is opgebouwd 9 uit;

8 9

•

de herkenning van de hotelnaam door de gasten,

•

de loyaliteit door herhalingsbezoeken van de gast,

•

de verwachte kwaliteit door de gast,

•

de relatie met het imago en identiteit, en

•

de mond-op-mond reclame door de gast

HOTELS’ 325 is een publicatie van Hotels Magazine en is een ranking gebaseerd op het jaar 2008 Bewerking van model Kim and Kim (2004) in O’Neill en Mattila 2009.

54 J.B. Tensen

oktober 2011



O’Neill en Xiao (2006) veronderstellen in hun onderzoek dat bij een hotel dat onderdeel uitmaakt van hotelketen (met naamsbekendheid, een reputatie met hoogstaande kwaliteit en service) 20 tot 25% van het exploitatie resultaat is toe te schrijven aan de hotelketen. Dit komt mede omdat hotelgasten bereid zijn om meer te betalen voor een hotelmerk met een hoge standaard kwaliteit en een hotel dat kostenefficiënt opereert. Hotels die onderdeel uitmaken van een hotelketen, ook door middel van franchise contracten, hebben een aantal voordelen ten opzichte van het bereiken van potentiële hotelgasten. Hotelketens hebben een groot marketingbudget en -netwerk tot hun beschikking. Hotelketens beschikken over meerdere boekingskanalen die ingezet worden voor hotelboekingen. Deze ketens hebben vaak meerdere eigen online websites waarop gasten een hotelkamer kunnen boeken. Dit is tevens mogelijk via e-mail of telefoon. Ketens maken hiervoor gebruik van het een Global Distribution System (GDS), een wereldwijd reserveringsnetwerk. Hotelketens onderhouden daarvoor vooral contact met de Online Travel Agencies (OTA) zoals onder andere Expedia. Deze OTA’s hebben een aanzienlijk marktaandeel (ruim 30% van alle online boekingen. Zie figuur 12. Verder bieden hotelketens loyaliteitsprogramma’s aan aan gasten om herhalingsbezoeken te genereren. Al deze activiteiten in combinatie met een constante kwaliteit voor de hotelgast, leiden tot hogere financiële resultaten en daarmee tot een hogere RevPAR. Ook blijken hotelketens beter bestand tegen de negatieve invloeden van een economische recessie. Er is sprake van minder daling in bezetting en kamerprijs tijdens een economische recessie dan bij hotels zonder merknaam. Het lijkt daarmee dat een hotelmerk een positieve invloed heeft op de exploitatie van een hotel en dat een hotelmerk daarmee de waarde van het hotel verhoogt. 12. Overzicht van het beschikbare boekingskanalen van hotels

internetreservering

reserveringskanalen hotelketens

GDS 22%

Brands site (¹)

Retail sites (²)

Merchant sites (³)

Opaque sites (⁴)

offline 26%

12% 17% 4%

intenet 52%

67%

55 J.B. Tensen

oktober 2011



Bron: Travelclick 1.

Brand Website: website waarvan de distributie wordt beheerd door de hotelketen (b.v. http://www.marriott.com/).

2.

Retail Website: onafhankelijke partij waarbij kamerprijzen gelijk zijn aan die van de hotelketen en waarover een commissie

3.

Merchant Website: onafhankelijke partij waarbij de hotelketen een minimum kamerprijs hanteert. De consument betaald

wordt betaald door de keten (b.v. HRS, Bookings, Venere in Europa). vervolgens de commissie die toekomt aan de onafhankelijke partij (b.v. Expedia/Hotels.com, Travelocity en Orbitz). 4.

Opaque Website: onafhankelijke partij die consumenten in staat stelt om zelf een prijs toe te kennen aan een hotel zonder dat men weet tot welke keten deze behoort. (b.v. Priceline).

Travelclick: is een benchmark rapport dat trends bijhoudt van hotelkamerboekingen. De resultaten zijn gebaseerd op 46 grotere hotelmerken en ketens wereldwijd.

4.6.2

LIFESTYLEBRANDS EN HOTELMERKEN

Voor hotels is het belangrijk om zich te kunnen onderscheiden van de concurrentie. Dit wordt voornamelijk gedaan door middel van branddesign en komt duidelijk naar voren in de FF&E. Een verandering in de levensstijl van de mensen heeft ertoe geleid dat de mensen meer op zoek zijn naar een beleving waarin immateriële zaken een steeds belangrijkere rol vervullen. Daarom wordt het creëren van een beleving belangrijker dan het aanbieden van de juiste producten en service. Volgens O’Neill en Xiao (2006), maar ook volgens Deloitte (2010a) moet vooral het topsegment hierop inspelen. Het blijkt namelijk dat de merken in het luxe segment zich niet duidelijk kunnen onderscheiden voor gasten omdat deze hotels ongeveer dezelfde faciliteiten en service aanbieden. Het online onderzoek van Brandimensions (2006) geeft aan dat hotelgasten deze hotelmerken ervaren als één en dezelfde. Als reactie hierop zijn bekende hotelmerken begonnen met het ontwikkelen van lifestylebrands. Dit zijn hotelmerken die zich specifiek op een bepaalde doelgroep richten door middel van design, technologische gadgets, speciale privileges en

verregaande service. Door een combinatie van deze elementen wordt de gasten een unieke beleving aangeboden. Bekende voorbeelden van deze lifstylebrands zijn: W, Hyatt Place en Indigo. Deze lifestyle sector heeft consistent beter gepresteerd dan de standaard hotels. Sinds 2003 is de RevPAR gemiddeld 25% hoger en dat is toe te schrijven aan de hoge gemiddelde kamerprijs en niet aan de bezettingsgraad (Deliotte 2010a). Dit onderstreept nogmaals dat hotelgasten bereid zijn om meer te betalen voor een unieke beleving. Gasten zijn niet op zoek naar de goedkoopste hoteldeals maar juist naar de beste verhouding tussen prijs en kwaliteit. 4.6.3

BELEVINGWAARDE

Een hotelmerk speelt in op de gedachtegang en emotie van de hotelgast. Voor een hotelgast staat een hotelmerk gelijk aan kwaliteit. Dit komt naar voren bij het model van Keller en Lehman (in O’Neill and Xiao 2006) waaruit blijkt dat merken waarde creëren voor de consument door het 56

J.B. Tensen

oktober 2011



verzekeren van uniform niveau van kwaliteit. Hotelgasten zijn bereid om meer te betalen voor een gerenommeerd hotelmerk, the willingness to pay. Hotelgasten zijn namelijk niet op zoek naar de beste prijs maar naar de beste verhouding tussen prijs en kwaliteit, best value for money. Gasten die loyaal zijn aan een hotelketen besteden ook gemiddeld meer tijdens een verblijf (Deloitte 2006). Een hotelmerk geeft de gast de zekerheid van kwaliteit van de voorzieningen en service. Een gast vermijdt bepaalde risico’s door een verblijf bij een hotelketen. 85% van de zakelijke reizigers en 76% van de toeristen geeft aan een voorkeur te hebben voor een hotelmerk. Tevens geeft 57% van de gasten aan dat men zich laat beïnvloeden door een merk bij het boeken van een overnachting. Belevingswaarde is echter een abstracte term en het meest subjectieve element binnen de beoordeling van een hotel. Zaken als bijvoorbeeld service en sfeer worden nu eenmaal door iedereen anders ervaren. Toch zijn er gemeenschappelijke aspecten die door gasten als belangrijk worden ervaren. 13. Meest belangrijke aandachtpunten volgens hotelgast

Deloitte Comfortabel bed Een schone kamer een adequate en functionerende badkamer minimale technologische voorzieningen in de kamer basis F&B faciliteiten

Oh (1999) en Mattila & O’Neill (2003) Een schone kamer Een goed onderhouden hotel Vriendelijkheid personeel Bekwaamheid personeel Fysieke omgeving hotel

Bron: Deloitte, Oh, Matilla & O’Neill

Verschillende soorten gasten hebben verschillende wensen ten opzichte van de uitstraling en architectuur van een hotel. De zakelijke gast is wellicht op zoek naar een functioneel hotel dat volstaat met een degelijke strakke architectuur. De toerist zoekt wellicht een boetiekhotel met een warme vriendelijke uitstraling. De belevingswaarde van een hotel door een gast speelt een belangrijke rol, maar is moeilijk uit te drukken in waarden. Om de belevingswaarde op een objectieve manier te kwantificeren wordt er gekeken naar het gebruik van social media in de hotelindustrie. 4.6.4

SOCIAL MEDIA EN HOTELS

Internet speelt een steeds grotere rol in onze samenleving. Meer dan 2 miljard mensen hebben inmiddels toegang tot het internet (Miniwatts 2011). De verwachting is dat deze zal toenemen tot 3 miljard in het jaar 2015. Toerisme is een van de meest populaire producten die online worden aangeschaft, hotelreserveringen komen op de 5de plaats (Nielsen 2010). Gasten hebben de voorkeur om online een kamer te boeken bij een hotel, 75% van alle reserveringen gebeurt al 57

J.B. Tensen

oktober 2011



online. De stedentrip wordt het meest online geboekt (Chen and Schwartz 2008; ING 2010; Travelclick 2011). Consumenten maken in toenemende mate gebruik van sociale media om te zoeken naar accommodatiegerelateerde informatie over hotels. Hotels zijn producten die inspelen op de beleving van de gast waardoor het moeilijk is om prijs en kwaliteit van hotels te vergelijken voor aankoop. Hotelgasten hechten veel waarde aan online recensies waarmee het boekingsgedrag wordt beïnvloed (Rheem 2010). Sociale media beslaat een geheel aan platformen op het internet waar gebruikers met elkaar informatie, verhalen, kennis, meningen en ervaringen delen en zo een netwerk vormen (ING 2010). Sociale media verkleinen het effect van informatie asymmetrie en maken het hotelproduct transparanter. De informatie op deze websites, afkomstig van de gebruikers, is inmiddels waardevoller dan de conventionele content op de websites van hotels 10. Sociale recensies spelen een belangrijke rol voor de hotellerie. De elektronische mondop-mond reclame en eWOM 11 heeft namelijk een groter bereik onder potentiële gasten dan de traditionele vorm van reclame. Consumenten kunnen na een verblijf op verschillende websites recensies geven over een overnachting bij een hotel. Zoover en TripAdvisor zijn goede voorbeelden daarvan. Websites van internet retailers zoals Booking.com die hotelovernachtingen verkopen maken ook veelal gebruik van recensies om bezoekers te informeren. Tripadvisor en Booking.com worden het meest gevolgd door hotels in Amsterdam. De onderwerpen die het meest aan bod komen bij dergelijke websites zijn de geboden service, personeel, prijs, schone kamer en check-in. Opvallend is dat de materiële vastgoedgerelateerde producteigenschappen bijna niet aan bod komen. 14. monitoren en beantwoorden van online review websites door hotels

Tripadvisor Zoover Booking.com Eigen website Anders Geen

Alle Hotels Volgen Antwoorden 75% 38% 76% 24% 86% 32% 78% 75% 16% 6% 5% 34%

Amsterdam & Schiphol Volgen Antwoorden 89% 56% 59% 19% 85% 33% 78% 63% 11% 11% 7% 26%

Provincies Volgen Antwoorden 70% 30% 83% 26% 87% 32% 78% 55% 17% 4% 4% 38%

Bron: HOSTA 2010

10

Hotels hebben wel de mogelijkheid om zelf content van hotel faciliteiten te plaatsen op dergelijke website (Tripadvisor). 92% van de bezoekers hecht veel waarde aan gedet ailleerde informatie en foto’s van een hotel (Craig Hospitality net) 11 Electronic word of mouth

58 J.B. Tensen

oktober 2011



4.7 CONCLUSIE EN RESUMÉ Macro- en meso-economische factoren spelen een belangrijke rol in de waardeontwikkeling van hotelvastgoed. Hotels kunnen met de micro-economische factoren en vastgoed gerelateerde eigenschappen direct invloed uitoefenen op de exploitatie en daarmee de marktwaarde van een hotel. Locatie lijkt nog steeds de doorslaggevende factor te zijn voor een succesvol presterend hotel, hoewel studies aantonen dat andere factoren steeds belangrijker worden. Een hotel moet goed inspelen op de locatiekenmerken die van toepassing zijn op de gekozen doelgroep. Uit de waargenomen concentraties in Amsterdam kan worden opgemaakt dat het centrum nog steeds de meest gewilde locatie is voor alle segmenten. Het centrum lijkt echter ondertussen verzadigd met hotels en de grotere hotelketens zijn aangewezen op alternatieve locaties om hotels te ontwikkelen met een minimum van 80 á 100 kamers 12. De bereikbaarheid van een hotellocatie hangt weer af van de relatie met de Luchthaven Schiphol, de snelweg en het openbaar vervoer. Daarnaast hebben de hotelgasten de voorkeur voor een hotel waarvan de voorzieningen in de nabijheid van het hotel zijn gelegen. Vrijetijdsbesteding is en blijft een belangrijk aspect voor zowel de toerist als de zakelijke reiziger. Minder duidelijk is hoe de andere gebouwkenmerken van een hotel zich verhouden tot de omzet van een hotel. Het is lastig om in te schatten welke voorkeur een hotelgast heeft voor een bepaald type hotel. Er kan alleen onderscheid worden gemaakt op het aantal NHC sterren wanneer de zakelijke reiziger bijvoorbeeld duidelijk een voorkeur heeft voor het 4- en 5 sterren segment. Het blijkt dat per segment, zakelijk of toeristisch, de voorkeuren van de hotelgasten verschillen en het is lastig om deze te achterhalen. Het aanbieden van de juiste combinatie faciliteiten voor de verschillende doelgroepen blijft een uitdaging. Experts zijn het over het algemeen eens over welke faciliteiten van invloed zijn op de omzet van een hotel. Er kan echter geen directe relatie gelegd worden tussen de verschillende faciliteiten en de bezettingsgraad en de kamerprijs van een hotel. Daarnaast lijkt een goed onderhouden hotel een rol te spelen in het beslissingsproces van een hotelgast. FF&E vormt hierbij het grootste aandeel en dient regelmatig te worden vervangen om te kunnen blijven voldoen aan de wensen van de gasten en toekomstige trends. Een hotelmerk heeft een aanzienlijke invloed op het exploitatieresultaat van een hotelonderneming. Een hotelketen zorgt niet alleen voor efficiënte kostenbesparingen maar ook voor een toename in de RevPAR. Sociale media geven inzicht in de immateriële aspecten van een hotelovernachting en de belevingswaarde van hotelgast. Het is belangrijk om te achterhalen in

12

Deze cijfers zijn gebaseerd op de ervaring van het team Hospitality bij DTZ Zadelhoff.

59 J.B. Tensen

oktober 2011



hoeverre een hotelmerk in relatie staat tot de omzet van een hotelonderneming. Door te kijken naar de invloed van social media kan een scheiding worden aangebracht tussen de materiële producteigenschappen van een hotel en de immateriële zaken die belangrijk zijn bij een hotel.

60 J.B. Tensen

oktober 2011



5 ONDERZOEKSMETHODE Voor dit onderzoek wordt verondersteld dat een hogere RevPAR leidt tot een hogere marktwaarde van het hotelvastgoed. Voor een hotel met een bovengemiddelde exploitatie ten opzichte van de markt, wordt normaal gesproken een hogere prijs voor betaald. Een goede exploitatie resulteert immers in stabiele inkomstenstroom en/of rendement. Uit de inkomsten kan de huur worden voldaan aan de belegger of dit resulteert in winst die wordt toegekend aan de eigenaar-gebruiker. Inzicht in producteigenschappen in relatie tot de exploitatie geeft de taxateur houvast bij het proces van objectiveren. In dit hoofdstuk wordt toegelicht hoe de RevPAR wordt toegepast om toch een uitspraak te kunnen doen over de verschillende productkenmerken van een hotel in relatie tot de exploitatie en daarmee de marktwaarde van een hotel. Het hoofdstuk begint met een beschrijving van de sample van de 100 hotels in Amsterdam en de opgenomen variabelen op het niveau van gebied, gebouw, gebruiker. Daarbij wordt specifiek ingegaan hoe de variabelen tot stand zijn gekomen. Het hoofdstuk wordt afgesloten met de resultaten van de statische analyse.

5.1 MULTIPLEREGRESSIE-ANALYSEMETHODE De betalingsbereidheid wordt uitgedrukt in de transactieprijzen van hotels. De WTP staat voor het maximale bedrag dat een partij bereid is te betalen voor het hotelvastgoed. Hoevenagel (1994) geeft een overzicht van de verschillende waarderingsmethoden waarmee de WTP kan worden bepaald. In de economie wendt men zich vooral tot de Revealed Preference Methoden (Geurs, 2006 in Messlaki 2010). Bij deze methode wordt de WTP bepaald op basis van het gedrag dat is getoond tijdens eerdere transacties. Uit de analyse in hoofdstuk 3.3

blijkt dat de

multipleregressie-analysemethode de meest toegepaste waarderingsmethode is op de buitenlandse hotelmarkt. 15. methodieken WTP

Willingness To Pay Revealed Preference methoden

Stated Preference methoden

Non-Preference methoden

Travel Cost methode Hedonic Pricing methode Averting Behaviour Production Factor methode

Contingent Valuation Conjoint Analysis

Dose-response methode Energy Analysis Shadow Cost mehode Implicit Valuation

Bron: Messlaki

61 J.B. Tensen

oktober 2011



De methode kan worden onderverdeeld in twee ‘basis’-gebruiksvormen: de Wage Differential method waarmee de WTP voor de reductie van risico bepaald wordt en de Property Value method waarmee de WTP wordt bepaald aan de hand van prijsveranderingen in onroerend goed (Vink). Voor dit onderzoek is de Property Value method van toepassing. 5.1.1

MULTIPLEREGRESSIE-ANALYSEMETHODE EN STATISTIEK

De multipleregressie-analysemethode gaat uit van de veronderstelling dat een hotel een bundeling is van producteigenschappen (gebied, gebouw, gebruiker) en dat voor elke eigenschap een impliciete waarde bestaat. De prijs van het hotel is het resultaat van de som van de waarden van alle eigenschappen van het hotel. De RevPAR wordt gebruikt om een waarde toe te kennen aan de producteigenschappen. Kortom: de RevPAR van het hotel is het resultaat van de som van de RevPAR van alle eigenschappen van het hotel. De

multipleregressie-analysemethode

wordt

in

de

statistiek

gerekend

tot

de

correlatieberekening. Het gaat hier om een multiple regressie waarbij de samenhang wordt geschat tussen enerzijds een aantal variabelen en anderzijds één afhankelijke variabele. De multipleregressie kent een drietal vergelijkingsvormen: het ongetransformeerde lineaire vergelijkingsmodel, het log-lineaire of semi-logmodel en het logaritmische vergelijkingsmodel. Het belangrijkste verschil tussen deze modellen is de interpretatie van de geschatte parameters. De vergelijkingsmodellen geven de verandering aan per eenheid in het afhankelijke variabele wanneer de eenheid van de onafhankelijke veranderd. Er wordt onderscheid gemaakt tussen de directe en de stapsgewijze vergelijkingsmethode waarin de eerste prefereert boven de laatste omdat de stapsgewijze vergelijkingsmethode nog onbetrouwbaar blijkt (Vink 2004). Er wordt een lineaire multiple regressieanalyse toegepast om de impliciete waarde en het belang van elke producteigenschap te bepalen. Dit is een methode om een voorspelling te doen over de mogelijke uitkomst van een of meer verklarende variabelen. Het model is gebaseerd op de volgende algemene vergelijking: 𝑂𝑢𝑡𝑐𝑜𝑚𝑒 = (𝑚𝑜𝑑𝑒𝑙) + 𝑒𝑟𝑟𝑜𝑟

Het model is gebaseerd op een rechte lijn en geeft aan dat de afhankelijke variabele wordt beïnvloed door de onafhankelijke variabelen. Om accurate conclusies te trekken gebruiken we een model dat het beste past en dat de gegevens beschrijft. Hiervoor gebruiken we de method of least squares. Dit is een methode om een verband (lijn) te vinden die het best past bij de gegevens. Deze line of best fit wordt gevonden door vast te stellen welke lijn, van alle mogelijke lijnen, resulteert in de minste afwijking van de geobserveerde gegevens en de lijn. Dit verband 62 J.B. Tensen

oktober 2011



wordt gebruikt om de waarde te voorspellen van de afhankelijke variabele aan de hand van de waarde van de onafhankelijke gegevens. De bovengenoemde algemene vergelijking wordt vervangen door de vergelijking: 𝑅𝐼 = 𝛽𝑜 + 𝛽₁𝑋₁ + 𝛽₂𝑋₂+. . . . +𝛽𝑛 𝑋𝑖 + 𝜀𝑖

Er wordt een verband voorspeld tussen 𝛽o (de coëfficiënten van de producteigenschappen ofwel

onafhankelijke variabele 𝑃𝑖 ) en 𝑅𝑖 (de afhankelijke variabele ofwel de RevPAR voor observatie 𝑖).

Waarbij 𝛽o de constante (intercept) is en 𝜀𝑖 de standaard schattingsfout (Error, 𝜀). In de lineaire

vergelijking geeft de contante (intercept) de invloed van alle niet opgenomen verklarende variabelen weer. Het weglaten van belangrijke variabelen die wellicht een grote invloed hebben

leidt tot overschatting van de invloed van variabelen die wel in het model zijn opgenomen. In dit onderzoek kan de constante worden gezien als een gemiddeld gerealiseerd geschat ‘basis’RevPAR voor een gemiddeld hotel in Amsterdam. De error (ε) of de standaard schattingsfout is een statistisch gegeven. Dit gegeven geeft de afwijking weer tussen de feitelijke en voorspelde waarden (RevPAR) van het model. Vink (2004) beschrijft dit als de restwaarde die wordt weergegeven van de niet opgenomen variabelen en eventuele onjuiste meetgegevens. Het deel dat niet kan worden verklaard vanuit de opgenomen variabelen.

5.2 HET SELECTEREN VAN EEN HOTELDATABASE De database is tot stand gekomen met behulp van een enquête gehouden onder hoteliers in Amsterdam, gegevens afkomstig van DTZ Zadelhoff en gegevens van de dienst Onderzoek en Statistiek van Amsterdam. In totaal heeft dit geresulteerd in een aantal van 120 hotels waarvan de bezettingsgraad en gemiddelde kamerprijs over het jaar 2009 bekend zijn. De hotels hebben betrekking op de stad Amsterdam. Er is voor gekozen om alleen hotels op te nemen in de analyse die in het bezit zijn van een NHC classificatie 13. Binnen deze klassen zijn duidelijke verschillen qua voorzieningen. Zie tabel 11. Uit de analyse blijkt dat de verblijfaccommodaties zonder NHC classificatie veelal anders van opzet zijn dan een standaard hotel zoals een hostel, bed & breakfast, appartementencomplex, etc. De producteigenschappen van de verblijfsaccommodaties van deze categorie zijn veelal anders dan die van een hotel met een NHC classificatie. Uiteindelijk zijn er 100 hotels overgebleven die zijn opgenomen in het onderzoek. Alle hotels zijn anoniem verwerkt in dit onderzoek.

13

Voor de 5 categorieën gelden basisnormen waaraan elk hotel moet voldoen. Daarnaast kunnen hotels kiezen voor keuzenormen waarbij extra voorzieningen, faciliteiten en services van het hotel worden meegerekend.

63 J.B. Tensen

oktober 2011


5.2.1


INVLOED MACRO- EN MESO-ECONOMISCHE FACTOREN

Eerder in dit onderzoek is opgemerkt dat de waardeontwikkeling geplaatst moet worden in een macro- en meso-economisch kader. Om een uitspraak te doen over de producteigenschappen in relatie tot de RevPAR is het belangrijk om te corrigeren voor de externe invloeden die buiten het vermogen van de hotelonderneming liggen. In dit onderzoek is ervoor gekozen om uit te gaan van een level playing field. Dit houdt in dat een omgeving wordt gecreëerd waarin alle hotelondernemingen onderhevig zijn aan dezelfde marktomstandigheden en er een gelijkheid is met betrekking tot het aangaan van de concurrentie op de markt van vraag en aanbod voor hotelkamers. Voor dit onderzoek is de hotelmarkt van Amsterdam gekozen waarin alle hotelondernemingen onderhevig zijn aan dezelfde marktomstandigheden. 5.2.2

SAMPLE EN DOELGROEP

In totaal telt Amsterdam 370 verblijfsaccommodaties met een aantal kamers van ruim 20.000. Het sample bevat ongeveer 30% van het totaal aantal hotels. Vooral het 3- en 4-sterrensegment is

goed vertegenwoordigd. Amsterdam is opgebouwd uit 8 stadsdelen die samen de gemeente Amsterdam vormen. Uit de gegevens van O+S Amsterdam blijkt een grote concentratie hotels van verschillende segmenten in het centrum van Amsterdam. Daarna volgt stadsdeel Zuid met het grootste aantal hotels binnen haar grenzen. De capaciteit van hotels is af te lezen aan het aantal kamers en bedden. Het aantal bedden laat zien wat de maximale capaciteit is van een hotel, rekeninghoudend met het feit sommige budgetaccommodaties (hostels) geen kamers verhuren maar alleen bedden. 16. Omvang van het sample op basis van NHC

Amsterdam Sample Procentueel NHC Hotels kamers Bedden Hotels kamers Bedden Hotels kamers Bedden ***** 11 2.574 5.339 3 570 1.140 27% 22% 21% **** 49 7.708 15.704 25 4.850 10.060 51% 63% 64% *** 93 6.708 13.809 37 2.822 5.697 40% 42% 41% ** 77 1.733 3.916 22 523 1.178 29% 30% 30% * 59 1.017 2.214 13 151 334 22% 15% 15% geen 81 2.008 6.710 20 509 2.038 25% 25% 30% Totaal 370 21.748 47.692 120 9.425 20.447 32% 43% 43%

Bron: O+S Amsterdam

64 J.B. Tensen

oktober 2011



17. Omvang van het sample op basis van stadsdelen

Amsterdam Stadsdeel Hotels Kamers Bedden centrum 238 10.579 23.437 Westpoort 1 180 378 West 28 1.864 4.352 Nieuw-West 9 1.402 3.008 Zuid 75 4.674 9.966 Oost 11 2.222 4.867 Noord 6 561 1.130 Zuid-Oost 2 266 554 Totaal 370 21.748 47.692 Bron: O+S Amsterdam

Hotels 75 0 4 5 25 7 2 2 120

Sample Kamers 3.860 0 377 1.023 2.350 1.371 178 266 9.425

Bedden 8.396 0 1.151 2.123 4.968 2.902 363 554 20.457

Procentueel Hotels Kamers Bedden 32% 36% 36% 0% 0% 0% 14% 20% 26% 56% 73% 71% 33% 50% 50% 64% 62% 60% 33% 32% 32% 100% 100% 100% 32% 43% 43%

18. Verdeling van stadsdelen Amsterdam

Bron: gemeente Amsterdam

Hoofdstuk 2.7 beschrijft meerdere bronnen die beschikbaar zijn met betrekking tot de omzetgegevens. De gegevens zijn verzameld door het uitzetten van enquêtes bij Amsterdamse hotels, zie tabel 19. Verschillende hotels nemen deel aan verschillende onderzoeken. Dit heeft tot gevolg dat er onderlinge verschillen bestaan in de uitkomsten van het verschillende onderzoeken. Het is niet direct duidelijk hoe deze verschillen tot stand komen. Wel kan worden aangenomen dat het aantal meegenomen hotels per bron verschilt. Het sample in dit onderzoek telt 65 hotels in het drie,- vier- en vijf-sterren segment. KPMG telt er 38 en HTL Horwath in totaal 72. De gegevens van KPMG en Horwarth zijn beiden inclusief regio Schiphol waardoor het absolute aantal voor de stad Amsterdam kleiner is. Als de gegevens worden vergeleken blijken er aanzienlijke verschillen te bestaan. 14

14

Het sample en HTL Horwath hebben betrekking op Amsterdam. De resultaten van KPMG zijn inclusief regio Schiphol. Horwath brengt wel een scheiding in Amsterdam en regio Schiphol maar absolute getallen ontbreken.

65 J.B. Tensen

oktober 2011



19. Overzicht resultaten omzetgegevens Amsterdamse hotelmarkt

Sample Occ % ADR RevPAR ***** 54,2% € 217,3 118 **** 66,5% € 130,6 87 *** 75,6% € 97,5 74 Bron: diverse bronnen NHC

Occ % 66% 69% 73%

Horwath ADR RevPAR € 162,0 107 € 108,0 75 € 83,0 61

Occ % 65,0% 70,0% 81,5%

KPMG ADR RevPAR € 208,0 135 € 100,0 70 € 93,0 76

Een mogelijke verklaring kan zijn dat het aantal hotels een sterke invloed heeft op het totaal en daarmee van invloed is op het gemiddelde. Hoe kleiner het aantal hotels, hoe meer invloed een enkel hotel heeft. Dit is voornamelijk van toepassing op het vijf-sterren segment dat slechts 11 hotels telt. Het sample telt slechts 3 hotels waardoor een enkel hotel veel invloed heeft op het gemiddelde. Het is niet duidelijk hoeveel vijf-sterren hotels zijn meegenomen in de onderzoeken van KPMG en Horwath. Opmerkelijk is dat de gemiddelde kamerprijs bij alle drie segmenten hoger ligt bij het sample dan bij KPMG en Horwarth. Vooral bij het vier-sterren segment duwt dit de RevPAR omhoog ten aanzien van cijfers van KPMG en Horwath. Er kan geen directe verklaring worden gegeven voor deze afwijking. De gegevens zijn op identieke manier verzameld en hebben betrekking op dezelfde gegevens. Verondersteld wordt dat de hotels onderling sterk variëren waardoor er verschillen ontstaan in de verschillende onderzoeken. Hoe meer hotels betrokken zijn bij het onderzoek, hoe beter de gegevens de populatie vertegenwoordigen. 5.2.3

AFHANKELIJKE VARIABELEN

De RevPAR is opgebouwd uit de gemiddelde kamerprijs en bezettingsgraad. 20. Afhankelijke variabele regressie-analyse

Afhankelijke variabele Gemiddelde kamerbezetting Gemiddelde kamerprijs Revenue Per Available Room

5.2.4

Afkorting OCC. % ARR € RevPAR

ONAFHANKELIJKE VARIABELEN

Onafhankelijke variabelen hebben invloed op de uitkomst van de analyse. Het weglaten van variabelen leidt tot overschatting van de te onderzoeken variabelen. Dit betekent niet dat elke willekeurig variabele moet worden meegnomen in het model. De verklarende variabele die wordt opgenomen in het model moet voldoende theoretisch zijn onderbouwd (Field 2005). Dit komt ten goede aan de statische juistheid van het model. Voor dit onderzoek, met een sample van 100, betekent dat het aantal afhankelijke variabelen beperkt is. 66 J.B. Tensen

oktober 2011



21. Omvang van het sample aan de hand van het effect en aantal variabelen

Bron: Andy Field

Na het selecteren van de hotels in Amsterdam zijn de belangrijke producteigenschappen, de onafhankelijke variabele, van de hotels in kaart gebracht. Deze zijn onderverdeeld in: gebied, gebouw en gebruiker. De aanwezigheid van dergelijke variabelen leidt mogelijk tot een hogere RevPAR. Het gaat om onafhankelijke variabelen die in de literatuur worden onderbouwd en naar voren zijn gekomen in de diverse studies uit hoofdstuk 3.3. Er is een lijst opgesteld met alle variabelen die een relatie hebben met de omzet van een hotel. Vervolgens is bepaald of de gegevens van de variabelen op een objectieve manier te achterhalen zijn, zie 5.2.5 en 5.2.6. Wanneer een variabele niet op objectieve manier kan worden gemeten, wordt deze niet meegenomen in de analyse. Zie onderstaande tabel voor de opgenomen variabelen.

67 J.B. Tensen

oktober 2011



Onafhankelijke variabele Rubriek Variabele code

Beschrijving

Gebied

Schiphol

Afstand tot Airport Schiphol in meters (hemelsbreed)

Station

Afstand tot dichtstbijzijnde station in meters (hemelsbreed)

Stationcentraal

Afstand tot centraal station in meters (hemelsbreed)

Metro

Afstand tot metrohalte in meters (hemelsbreed)

A10

Afstand tot afslag van de ringweg A10 in meters (hemelsbreed)

Zuid AS

Afstand tot het zakendistrict Zuid As in meters (hemelsbreed)

RAI

Afstand tot RAI conferentiecentrum in meters (hemelsbreed)

Winkelsª

Winkelstraat binnen een straal van één kilometer

Attractiesª Walkscore Gebouw

15

Toeristische attractie binnen een straal van één kilometer Cijfer op een schaal van honderd afkomstig van Walkscore

Kamers

Maximaal aantal verhuurbare kamers per hotel

Kwaliteit

Kwaliteitsniveau van de FF&E en gevel op een schaal van vijf

Restaurantª

Beschikt het hotel over een restaurant

Barª

Beschikt het hotel over een bar

Buitenruimteª

Beschikt het hotel over een buitenruimte

Vergaderfaciliteitª

Beschikt het hotel over vergaderfaciliteiten

Zwembadª

Beschikt het hotel over een zwembad

Healthª

Beschikt het hotel over een fitnessruimte

Spaª

Beschikt het hotel over spafaciliteiten

Parkerenª

Beschikt het hotel over parkeerplaatsen

Gebruiker NHC classificatie

welk niveau heeft het hotel volgens de NHC classificatie

Brandª

Opereert het hotel onder een (internationaal) hotelmerk

Booking.com

Cijfer op een schaal van 10 afkomstig van Booking.com

ª Dummy code, zie 6.1

15

Walkscore is een website die de directe omgeving beoordeeld met als uitgangspunt de voetganger. Het cijfer heeft betrekking op de levendigheid en leefbaarheid van de omgeving.

68 J.B. Tensen

oktober 2011


5.2.5


X EN Y COÖRDINATEN

Voor dit onderzoek zijn voor alle hotels en locatievariabelen de exacte coördinaten bepaald. Op basis van deze gegevens kunnen onderlinge afstanden worden berekend. Deze gegevens hebben betrekking op bereikbaarheid van het hotel en de nabijheid van de voorzieningen. Er is gebruik

gemaakt van het Stelsel van de Rijksdriehoekmeting (het RD-stelsel). Dit stelsel maakt gebruik van de x- en y-coördinaten ten opzichte van een nulpunt waarmee de locatie van het object kan worden gedefinieerd. Vervolgens kan met een afstandsformule de afstand worden berekend tussen de objecten en zodat deze kunnen worden gebruikt voor de analyse. De afstanden zijn in meters hemelsbreed gemeten. Met het bepalen van de afstand in meters wordt niet de werkelijke reistijd geprojecteerd. Bij een hemelsbrede benadering worden mogelijke vertragende obstakels zoals stoplichten, water, snelheidsbeperkingen of de routing openbaar vervoer die de reistijd kunnen beïnvloeden niet meegenomen. Het reizen in de binnenstad duurt immers aanzienlijke langer, door de aanwezigheid van stoplichten, dan over de snelweg. In dit onderzoek is aangenomen dat het verschil tussen hemelsbreed en daadwerkelijke reistijd gemiddeld genomen geen effect heeft op de analyse. 5.2.6

KWALITEITSMEETING

Twee variabelen worden beoordeeld op kwaliteit. Kwaliteit is een complex begrip en de beoordeling ervan is subjectief. Voor hotelvastgoed staat het bieden van een goede kwaliteit gelijk aan het behalen van goede omzet. De gastenervaring speelt een belangrijke rol voor het definiëren van kwaliteit. Voor dit onderzoek wordt gesproken van kwaliteit vanuit het perspectief van de hotelgast. Een hotel heeft een goede kwaliteit als het slaagt te voldoen aan zoveel mogelijk eisen van een hotelgast. In dit onderzoek wordt getracht om de kwaliteit zo objectief mogelijk te beoordelen. Er zijn verschillende onderzoeken gedaan naar de analyse van kwaliteit bij kantoren: Baum, Duffy, Coates, Healy & Baker. In dit onderzoek wordt de analyse van Baum (1993) het meest geschikt geacht voor hotelvastgoed. ‘De uitstraling naar buitenwereld’ en ‘de interne specificaties’ worden meegenomen. De technische flexibiliteit van een hotel wordt buiten beschouwing gelaten omdat deze niet van toepassing is op de gastenervaring.

69 J.B. Tensen

oktober 2011



22. Fundamentele elementen kwaliteit

Uitstraling naar buitenwereld Esthetische waardering die een gast toekent aan het hotel. De architectuur van een hotel heeft een psychische en visuele impact op de gast. Interne specificaties Een hotel biedt de gast kwaliteit en kwantiteit op het interieur, meubels en technische producten. Deze onderdelen zijn onderhevig aan veranderingen in de mode en dienen te voldoen aan de huidige trend op het gebied van de mode. Technische flexibiliteit De geschiktheid van een hotel op technische veranderingen die mogelijk van toepassing zijn in de toekomst. Hierbij is de horizontale en verticale configuratie van een hotel belangrijk. Bron: Buam

Onafhankelijke variabele: kwaliteit Het kwaliteit betreft de materiële vastgoedkenmerken van een hotel die tot uiting komen in de gevel van het hotel en het interieur, de FF&E. De beoordeling van het kwaliteitniveau is gedaan op basis van foto’s op de website van het hotel en foto’s beschikbaar gesteld door hotelgasten. De hotels

zijn

onderverdeeld

volgens

een

vijfpunts

Likertschaal:

slecht/matig/redelijk/goed/uitstekend. Idealiter zou een tweede persoon dezelfde foto’s van het hotels beoordelen. Mochten er afwijkingen zijn ontstaan tussen de beoordeling van persoon 1 en persoon 2 dan moet hiervoor worden gecorrigeerd. Voor dit onderzoek wordt volstaan met een enkele beoordeling.

70 J.B. Tensen

oktober 2011



23. Vergelijking foto hotel website en gebruikersfoto’s: voorbeeld hotel kwaliteitniveau 5 (boven), en voorbeeld hotel kwaliteitsniveau 1 (onder). De foto’s links zijn afkomstig van de website van het hotel en de foto rechts betreffen foto’s beschikbaar gesteld door gasten die in het hotel hebben verbleven.

Bron: website geanonimiseerd en Zoover

Bron: Booking.com en Tripadvisor

Onafhankelijke variabele: service In hoofdstuk 4.6.4 wordt de invloed van social media beschreven op het boekingsgedrag van gasten. De mensen zijn geïnteresseerd in de vergelijking van accommodatiegerelateerde informatie over de kwaliteit van hotels voordat men overgaat tot het boeken van een kamer. Het beoordelen van de kwaliteit van de service hangt samen met de immateriële eigenschappen van het hotel. In dit onderzoek wordt gebruik gemaakt van de beoordeling die een hotel krijgt op de website van Booking.com. Het cijfer is gebaseerd op een groot aantal beoordelingen van een hotel. In dit onderzoek is het minimaal aantal van 77 beoordelingen en gemiddeld 356 beoordelingen per hotel. Het cijfer is opgebouwd uit de elementen: schoon, comfort, locatie, dienstverlening, personeel en prijs-kwaliteitverhouding. Dit cijfer wordt aangehouden om de kwaliteit van de service te meten die aan de exploitant kan worden toegerekend.

71 J.B. Tensen

oktober 2011



Er is gekozen Booking.com aan te houden in plaats van de review van websites zoals Tripadvisor. Bij Booking.com is de authenticiteit van de recensies het meest gewaarborgd. De beoordelingen zijn geschreven door hotelgasten die een kamer hebben geboekt via Booking,com. De gast is op persoonlijke titel uitgenodigd om een recensie te schrijven. In tegenstelling tot andere review websites waar ‘willekeurige’ personen een recensie kunnen schrijven, kan bij Booking.com met redelijke zekerheid gezegd worden gezegd dat de recensent ook daadwerkelijk in het hotel heeft overnacht. Er bestaat discussie over het toepassen van beoordelingen om service van een hotel te meten. Er is een duidelijk verband tussen het aantal sterren en de hoogte van de gemiddelde beoordeling. Op basis van deze gegevens wordt verondersteld dat in het hogere segment een betere service wordt verleend. Aan de andere kant kan ook worden gesteld dat hotelgasten die een hogere kamerprijs betalen een hogere beoordeling toekennen aan een hotel. Wie wil namelijk “publiekelijk” toegeven dat men teveel betaald heeft voor een slechte service? Hoe beïnvloed de kamerprijs de hoogte van de beoordeling? Of er wordt gewoon gesteld dat het hogere segment een beter service verleent. Want er zijn ook sterke onderlinge verschillen in cijfers tussen hotels met dezelfde NHC classificatie. Voor dit onderzoek wordt de assumptie gehanteerd dat het hogere segment een betere service verleent. 24. Gemiddelde beoordeling per segment over het jaar 2010 op Booking.com

Amsterdam ***** **** *** ** * geen geen beoordeling

aantal hotels 12 52 93 64 29 67 12

gemiddeld cijfer 8,33 7,79 7,57 6,95 6,34 7,68 -

Min. Cijfer 7,6 6,4 4,9 4,7 5 4,7 -

Max. cijfer 9 9,7 9,6 9 8,1 8,9 -

Bron: Booking.com

72 J.B. Tensen

oktober 2011



6 RESULTATEN STATISTISCHE ANALYSE In dit hoofdstuk worden de resultaten van de statistische analyse weergegeven en beschreven. Er is gekozen om een multipleregressie-analyse toe te passen om te komen tot een model dat een verklaring kan geven voor de herkomst van de RevPAR. De regressieanalyse wordt opgesplitst in drie onderdelen gebied, gebouw en gebruiker om daarna te komen tot een definitief model. Voor elk onderdeel wordt een hierachical, forced entry en een backward regressie uitgevoerd. Uit de drie analyses wordt bepaald welke onafhankelijke variabelen van invloed zijn op de RevPAR. Eerst zal een beschrijving worden gegeven van de meegnomen variabelen. Vervolgens zullen de drie deelanalyses worden behandeld om af te sluiten met het definitieve model.

6.1 DE BESCHRIJVING VAN DE VARIABELEN Een multipleregressie-analyse gaat uit van kwantitatieve variabelen op basis van continuïteit. In een regressieanalyse mogen discrete en continue variabelen worden opgenomen mits de afhankelijke variabele, in dit onderzoek de RevPAR, een continue variabele is. De overige kwalitatieve en categoriale variabelen worden meegenomen in het model door middel van dummy coding. In de tabellen 25 en 26 worden de eigenschappen van de continue- en ordinale variabelen getoond. Uit de analyse blijkt dat de verdeling op 5 niveaus een gering aantal hotels per klasse opleverde (het 5 sterren segment telde slechts 3 hotels). Daarom is er gekozen om de NHC classificatie op te delen in drie niveaus in een hoog-, middenen laag segment. NHC 4 en 5 vormen het hoge segment, NHC 3 vormt het midden segment en NHC 1 en 2 vormen het lage segment. De meest opmerkelijke resultaten zullen kort worden toegelicht. Opvallend is het gegeven dat in de bovenste 25% van de observaties het verschil tussen de minimale en het maximale RevPAR EUR 98,- bedraagt. Voor de onderste 25% bedraagt dat verschil maar maximaal EUR 25,-. De cijfers die op Booking.com worden gegeven, liggen voornamelijk tussen de 7 en de 8 waardoor de verschillen maar klein zijn. 75% van de hotels ligt op 10 tot 11 kilometer afstand van Schiphol. Dit geeft aan dat de hotels in het sample geclusterd zijn. 75% van alle hotels ligt binnen een straal van 2 kilometer van een station en zelfs 50% van het sample ligt binnen een straal van 2 kilometer van het centraal station. Het merendeel van de hotels ligt tevens binnen loopafstand van een metrohalte. Hotels zijn gemiddeld genomen goed bereikbaar met het openbaar vervoer. De afstand tot A10 bedraagt gemiddeld 2,6 kilometer. Een hotel uit het sample telt gemiddeld minder dan 100 kamers en 50% van het sample telt minder dan 40 kamers. Het merendeel van de hotels heeft de beschikking over een bar. De overige faciliteiten zijn minder gangbaar bij de 73 J.B. Tensen

oktober 2011



hotels. Ondanks dat 70% van alle hotelkamers is verbonden aan hotelketen (Regionaal Orgaan Amsterdam in Wal, Steinweg et al. 2009; ATCB 2010; Analytics 2011) blijkt de sample voornamelijk onafhankelijke hotels bevatten.

74 J.B. Tensen

oktober 2011



25. Beschrijvende statistiek interval variabelen

RevPAR Booking.com Zuid As Station Schiphol A10 Metro RAI Stationcentraal Walkscore Kamers

N 100 83 99 99 99 99 99 99 99 100 100

gemiddelde 70,12 7,60 3.544,29 1.447,57 10.747,24 2.630,64 939,53 2.932,61 2.432,80 85,39 89,16

Std. Deviatie 27,88 0,74 1.366,01 690,35 1.597,95 898,32 556,07 1.347,47 1.848,16 12,75 113,24

25% 52,0 7,0 2.671,0 841,0 10.020,0 2.163,0 442,0 2.061,0 1.076,0 82,0 18,0

Mediaan 67,0 8,0 3.363,0 1.404,0 10.999,0 2.733,0 843,0 2.640,0 2.087,0 88,0 38,5

75% 82,0 8,0 4.384,0 1.980,0 11.601,0 3.325,0 1.402,0 3.668,0 3.027,0 94,5 93,5

Range 166,43 4 8056 3065 11913 4380 2461 7341 9992 62 607

Minimum 14,45 5,2 963 97 4332 161 64 809 97 38 3

Maximum 180,88 9,2 9019 3162 16245 4541 2525 8150 10089 100 610

26. Beschrijvende statistiek ordinale variabelen

kwaliteit Frequency Percent Valid Percent Cumulative Percent slecht 13 13 13,3 13 matig 27 27 27,6 41 redelijk 36 36 36,7 77,6 goed 19 19 19,4 97 uitstekend 3 3 3,1 100 Total 98 98 100

nee ja Total

NHC laag segment midden segment hoog segment Total

Frequency Percent Valid Percent 35 35 35 37 37 37 28 28 28 100 100 100

Cumulative Percent 35 72 100

winkel attractie Restaurant Bar Buitenruimte Vergaderzaal Zwembad Healthcentre Spa parkeren brand Freq. % Freq. % Freq. % Freq. % Freq. % Freq. % Freq. % Freq. % Freq. % Freq. % Freq. % 17 17.0 26 26.0 67 67.0 42 42.0 69 69.0 68 68.0 95 95.0 83 83.0 93 93.0 66 66.0 61 61.0 83 83.0 74 74.0 31 31.0 56 56.0 29 29.0 30 30.0 3 3.0 15 15.0 5 5.0 34 34.0 39 39.0 100 100.0 100 100.0 98 98.0 98 98.0 98 98.0 98 98.0 98 98.0 98 98.0 98 98.0 100 100.0 100 100.0

75 J.B. Tensen

oktober 2011


6.2


AANNAMES MULTIPLE REGRESSIE ANALYSE

Een belangrijke voorwaarde waaraan continue en discrete variabelen moeten voldoen is de normaal verdeling. Hiervoor maken we gebruik van de Kolmogorv-Smirnov test. Een variabele voldoet als p < .05. Wanneer een variabele niet voldoet, is deze getransformeerd en in het uiterste geval zijn de cases aangepast. Voor een uitgebreide toelichting verwijs ik u naar hoofdstuk 3.3 in het boek van Andy Field (2005). Voor de leesbaarheid zal niet worden gesproken over wel of niet getransformeerde variabelen. Er kan worden volstaan met het feit dat alle variabelen voldoen aan de normaal verdeling. De dichotome variabelen, op twee niveaus, kunnen direct worden opgenomen in het model. De analyse kent twee categoriale variabelen: de kwaliteit van de gevel en FF&E en de NHC classificatie. Het toepassen van categoriale variabelen in een lineaire regressie vraagt nadere toelichting en zal kort worden toegelicht. De variabele kwaliteit is een categoriaal type variabele op basis van een vijf-punts Likert schaal. Er bestaat discussie of een dergelijke variabele in een parametrische test kan worden meegenomen. Grace-Martin (2008) stelt het volgende: Treating Likert scale data as continuous outcomes in confirmatory factor analysis violates the assumption of multivariate normality. Given certain requirements pertaining to the number of categories, skewness, size of the factor loadings, etc., it seems nevertheless possible to recover true parameter values if the data stem from a single homogenous population. Voor dit onderzoek wordt verondersteld dat de het toepassen van de Likert schaal in lineaire regressie een juiste methode is. 6.2.1

TEST HOMOGENITEIT VAN DE VARIATIES

Met de Levene’s test wordt getest of er verschillen zijn in variatie onder verschillende variabelen. In de analyse worden hotels verdeeld volgens de NHC classificatie. Uit de test blijkt echter het merendeel van de variabelen, inclusief de afhankelijke, significant. Dit geeft aan dat de variaties significant anders zijn en daarmee niet voldoen. Doordat de regressie niet kan voldoen aan de aanname van homogeniteit blijkt de analyse niet robuust. De resultaten uit de multiple regressie dienen voorzichtig te worden geïnterpreteerd. Er kan geen onderlinge vergelijking worden uitgevoerd onder de verschillende NHC classificaties. Er is gekozen om de NHC classificatie mee te nemen als dummy variabele.

76 J.B. Tensen

oktober 2011


6.2.2


MULTICOLLINEARITY VAN DE ONAFHANKELIJKE VARIABELEN

Alvorens het uitvoeren van de multiple regressie analyse moet onderlinge correlatie worden uitgesloten. Variabelen die onderling teveel correleren, kunnen niet gezamenlijk worden meegenomen in een regressie analyse. De uitkomst zal dan beïnvloed worden door de variabelen. De onderlinge correlatie wordt getoetst door middel van de Pearson’s correlatiecoëfficiënt. Variabelen hebben een onderlinge correlatie als de coëfficiënt buiten het bereik van 0.9 en -0.9 valt. Uit de correlatiematrix blijkt dat geen enkele variabele onderling correleert en deze variabelen kunnen daarom worden meegenomen in de verschillende regressieanalyses.

6.3 LINEAIRE REGRESSIE De lineaire regressie is opgedeeld in drie onderdelen, gebied, gebouw en gebruiker. Per rubriek is gekeken welke variabele van invloed is op de RevPAR. De informatie verkregen uit de verschillende regressies wordt gebruikt om te komen tot een definitief model. Voor dit onderzoek wordt een p-waarde gehanteerd van p < .25. Dit betekent dat wanneer een variabele een waarde kent van p <.25 deze significant is voor het definitieve model. 6.3.1

GEBIEDSANALYSE

De gebiedsvariabelen kunnen voor maximaal 7% een verklaring geven voor de variatie in de RevPAR. De F-test in de ANOVA tabel toets de nulhypothese. Uit de analyse komt naar voren dat er een significante lineaire relatie is tussen de RevPAR en minstens één van de onafhankelijke variabelen. Uit de analyse blijkt dat de afstand vanaf Schiphol significant is, net als de afstand van de A10. Ook de aanwezigheid van een winkelstraat binnen een straal van 1 kilometer blijkt relevant. 27. Coëfficiënt(a)

Standardized Unstandardized Coefficients Coefficients Beta B Std. Error t Sig. 4,814 0,414 11,621 0,000 0,000 0,000 -0,318 -2,135 0,035 0,000 0,000 0,263 1,771 0,080 0,135 0,111 0,122 1,220 0,226

Model 8 (Constant) Schiphol A10 winkels

n=99

r=.23

R²=.65

F=2.20

df=1

p=.25

Afhankelijke variabele: RevPAR

77 J.B. Tensen

oktober 2011


6.3.2


GEBOUWANALYSE

De gebouwvariabelen kunnen voor maximaal 35% een verklaring geven voor de variatie in de RevPAR. De F-test in de ANOVA tabel toetst de nulhypothese. Uit de analyse komt naar voren dat

er een significante lineaire relatie bestaat tussen de RevPAR en minstens één van de onafhankelijke variabelen. Uit de analyse blijken de kwaliteit van de gevel en de FF&E, de aanwezigheid van vergaderfaciliteiten, een bar en het aantal kamers van significante invloed. 28. Coëfficiënt(a) Model 4 (Constant) Kwaliteit Vergaderfaciliteit Bar kamers n=98 r=.58 R²=.35

F=.50

df=1

Unstandardized Standardized Coefficients Coefficients Beta B Std. Error t Sig. 3,728 0,145 25,686 0,000 0,194 0,044 0,483 4,414 0,000 0,115 0,100 0,130 1,155 0,251 0,157 0,092 0,189 1,712 0,090 -0,056 0,040 -0,167 -1,408 0,163 p=.25

a Afhankelijke variabele: RevPAR

6.3.3

GEBRUIKERSANALYSE

De variabelen kunnen voor maximaal 47% een verklaring geven voor de variatie in de RevPAR. De F-test in de ANOVA tabel toets de nulhypothese. Uit de analyse komt naar voren dat er een significante lineaire relatie is tussen de RevPAR en minstens één van de onafhankelijke variabelen. Uit verdere analyse blijkt dat Booking.com de enige significante variabele is.

29. Coëfficiënt(a) Unstandardized Standardized Coefficients Coefficients B Std. Error Beta t Sig. 1.352 .341 3.966 .000 .375 .045 .682 8.401 .000

Model

n=83

2 (Constant) Booking.com r=.68 R²=.47

F=.62

df=1

p=.25


6.3.4

NHC CLASSIFICATIE

De NHC classificatie wordt apart meegenomen in de regressie analyse. Het laag segment wordt aangehouden als basis. Dit segment bevat minimale voorzieningen in vergelijking met het middenen hoogsegment. De NHC classificatie kan voor maximaal 32% een verklaring geven voor de variatie in de RevPAR. Uit de analyse komt naar voren dat er een significante lineaire relatie is tussen de RevPAR en minstens één van de dummy variabelen en dat het model een significant betere voorspelling geeft van de RevPAR. Uit de analyse blijkt dat het middenen hoog segment

78 J.B. Tensen

oktober 2011



significante variabelen zijn. Het verschil in RevPAR neemt toe als het midden segment (B = 0.474) en het hoog segment (B =.614) worden afgezet tegen het laag segment. 30. Coëfficiënt(a) Unstandardized Standardized Coefficients Coefficients B Std. Error Beta t Sig. 3,866 0,058 66,902 0,000 0,402 0,081 0,474 4,983 0,000 0,560 0,087 0,614 6,455 0,000

Model 1 (Constant) midden segment hoog segment

n=100

r=.57

R²=.32

F=23.17

df=2

p=.25


6.4 TUSSENCONCLUSIE Uit de analyses komt naar voren dat verschillende gebied-, gebouwen gebruikereigenschappen van invloed zijn op de RevPAR. Voor de omgevingsvariabelen geldt dat Schiphol, de A10 en de aanwezigheid van winkels in de omgeving van invloed zijn op de RevPAR. Voor de gebouwvariabelen zijn de kwaliteit, de vergaderfaciliteiten, de aanwezigheid van een bar en het aantal kamers van invloed. Uit de gebruikersanalyse komt naar voren dat het cijfer verkregen op booking.com en de verschillende segmenten (laag/midden/hoog) een verklaring kunnen geven voor de RevPAR. Echter als een regressie, ter controle, wordt uitgevoerd waarin alle variabelen worden meegnomen dan blijken meerdere variabelen een significante uitkomst te geven. Uit de analyse, backward, blijkt dat het model 65% van de variatie in de RevPAR verklaart. In de analyse blijken de omgevingsvariabelen: ZuidAS, station, RAI en centraal station significant te zijn (p. < 0.25). Opmerkelijk is dat de winkels, kwaliteit, bar en kamers in geen enkele regressie meer significant zijn. Kennelijk speelt er tussen de variabelen een onderlinge correlatie die van invloed is.

79 J.B. Tensen

oktober 2011



31. Coëfficiënt(a) Unstandardized Standardized Coefficients Coefficients B Std. Error Beta t Sig. 8.878 2.374 3.741 .000 .292 .049 .531 5.987 .000 .000 .000 -.659 -2.598 .011 .000 .000 .308 2.083 .041 .000 .000 1.078 2.725 .008 .000 .000 .179 1.831 .071 -.791 .255 -.924 -3.103 .003 -.008 .003 -.334 -2379 .020 .156 .099 .183 1.584 .118 .331 .078 .397 4.241 .000 .238 .121 .277 1.972 .052

Model

n=98

1 (Constant) Booking.com Schiphol A10 ZuidAS Station RAI Stationcentraal Vergaderfaciliteiten NHCmiddensegment NHChoogsegment r=.57 R²=.65 F=10.13

df=1

p=.25


6.5 FINALE REGRESSIE Voor de definitieve regressie worden alle variabelen meegenomen die in de voorgaande analyses een mogelijke significante rol hebben gehad in het voorspellen van de RevPAR: Schiphol, A10, Winkels, Zuid As, Station, RAI, Station centraal, kwaliteit, vergaderfaciliteiten, bar, kamers, Booking.com en het NHC segment. Uit de analyse komt naar voren dat het meest significante model ruim 64% van de variatie van de RevPAR kan verklaren. De variabelen winkels, kamers, kwaliteit van de gevel en de FF&E en de aanwezigheid van de bar zijn niet significant. 32. Coëfficiënt(a) Unstandardized Standardized Coefficients Coefficients B Std. Error Beta t Sig. 3.741 .000 8.878 2.374 .292 .049 .531 5.987 .000 .000 .000 -.659 -2.598 .011 .000 .000 .308 2.083 .041 .000 .000 .179 1.831 .071 .000 .000 1.078 2.725 .008 -.008 .003 -.334 -2.379 .020 .156 .099 .183 1.584 .118 -.791 .255 -.924 -3.103 .003 .331 .078 .397 4.241 .000 .238 .121 .277 1.972 .052

Model

4 (Constant) Booking.com Schiphol A10 Station ZuidAS Stationcentraal Vergaderfaciliteit RAI NHCmiddensegment NHChoogsegment

n=98

r=.59

R²=.65

F=5.02

df=1

p=.25


80 J.B. Tensen

oktober 2011



De volgende formule verklaart voor 64,8% van de variatie in de RevPAR. 𝑅𝑒𝑣𝑃𝐴𝑅 = 𝑏₀ + 𝑏₁ 𝑏𝑜𝑜𝑘𝑖𝑛𝑔. 𝑐𝑜𝑚 − 𝑏₁ 𝑆𝑐ℎ𝑖𝑝ℎ𝑜𝑙 + 𝑏₁ 𝐴10 + +𝑏₁ 𝑆𝑡𝑎𝑡𝑖𝑜𝑛 + 𝑏₁ 𝑍𝑢𝑖𝑑𝐴𝑠 −

𝑏₁ 𝑆𝑡𝑎𝑡𝑖𝑜𝑛𝑐𝑒𝑛𝑡𝑟𝑎𝑎𝑙 𝑏₁ + +𝑏₁ 𝑣𝑒𝑟𝑔𝑎𝑑𝑒𝑟𝑓𝑎𝑐𝑖𝑙𝑖𝑡𝑒𝑖𝑡 + +𝑏₁ 𝑅𝐴𝐼 + 𝑏₁ 𝑁𝐻𝐶𝑚𝑖𝑑𝑑𝑒𝑛𝑠𝑒𝑔𝑚𝑒𝑛𝑡 + +𝑏₁ 𝑁𝐻𝐶ℎ𝑜𝑜𝑔𝑠𝑒𝑔𝑚𝑒𝑛𝑡 Dus:

𝑅𝑒𝑣𝑃𝐴𝑅 = 8.878 + (. 53 ∗ 𝑏𝑜𝑜𝑘𝑖𝑛𝑔. 𝑐𝑜𝑚) − (. 66 ∗ 𝑆𝑐ℎ𝑖𝑝ℎ𝑜𝑙) + (. 31 ∗ 𝐴10)

+ (. 18 ∗ 𝑆𝑡𝑎𝑡𝑖𝑜𝑛) + (1.08 ∗ 𝑍𝑢𝑖𝑑 𝐴𝑠) − (. 33 ∗ 𝑆𝑡𝑎𝑡𝑖𝑜𝑛𝑐𝑒𝑛𝑡𝑟𝑎𝑎𝑙)

+ (. 18 ∗ 𝑣𝑒𝑟𝑔𝑎𝑑𝑒𝑟𝑓𝑎𝑐𝑖𝑙𝑖𝑡𝑒𝑖𝑡) − (. 92 ∗ 𝑅𝐴𝐼) + (. 40 ∗ 𝑁𝐻𝐶𝑚𝑖𝑑𝑑𝑒𝑛𝑠𝑒𝑔𝑚𝑒𝑛𝑡)

+ (.28 ∗ 𝑁𝐻𝐶ℎ𝑜𝑜𝑔𝑠𝑒𝑔𝑚𝑒𝑛𝑡)

6.6 HET EINDRESULTAAT

Uit de regressie analyse blijkt dat het cijfer dat afkomstig is van Booking.com een goede indicatie geeft over de verandering van de RevPAR. De waarde geeft aan dat, wanneer het cijfer op Booking.com toeneemt met één keer de stand deviatie (0,74), de RevPAR toeneemt met .53 maal de standaard deviatie. De standaard deviatie voor de RevPAR is EUR 27,88 en veroorzaakt een verandering van EUR 14,78 (.53 x 27,88). Daarom neemt voor elke 0,74 toename van het Booking.com cijfer, de opbrengst per kamer toe met EUR 14,78. Dit is alleen correct als alle andere variabelen constant worden gehouden. De overige variabelen kunnen als volgt worden geïnterpreteerd: •

Voor de afstand tot Schiphol geldt dat wanneer de afstand toeneemt met één keer 1598 meter de opbrengst per kamer juist met EUR 18,37 afneemt.

•

Voor de afstand tot de A10 geldt dat wanneer de afstand toeneemt met één keer 898 meter de RevPAR met EUR 8,59 toeneemt.

•

Voor de afstand tot een station geldt dat wanneer de afstand toeneemt met één keer 690 meter de RevPAR met EUR 4,99 toeneemt.

•

Voor de afstand tot de Zuid As geldt dat als de afstand met één keer 1366 meter toeneemt de RevPAR met EUR 30,05 toeneemt.

•

Voor de afstand tot het centraal Station geldt dat als de afstand met één keer 1848 meter toeneemt de RevPAR met EUR 9.31 afneemt.

•

Wanneer er vergaderfaciliteiten aanwezig zijn dan neemt de RevPAR toe met EUR 5.10,

•

Voor de afstand tot de RAI geldt dat als de afstand toeneemt met één keer 1347 meter de opbrengst per kamer juist met EUR 25,76 afneemt.

81 J.B. Tensen

oktober 2011


•


Wanneer een hotel tot het midden segment wordt gerekend betekent dit een toename van de kameropbrengst met EUR 11,06 (ten opzichte van het lagere segment).

•

Wanneer een hotel tot het midden segment wordt gerekend betekent dit een toename van de kameropbrengst met EUR 7,72 (ten opzichte van het lagere segment).

Gebiedsvariabelen Uit de definitieve regressie komt naar voren dat gebiedsvariabelen een belangrijke invloed hebben op de RevPAR. De locatiekenmerken van een hotel spelen daarin een significante rol. Locatiekenmerken Huizinga (2002) en Rushmore (2000) stellen beiden dat locatie de belangrijkste eigenschap is van een hotel. Ook uit diverse interviews blijkt locatie bepalend te zijn voor het succes van een hotel. Het centrum van de stad Amsterdam genereert hogere bezettingsgraden en beter kamerprijzen dan de overige locaties. Het centraal station is gebruikt om het belang van het historische centrum aan te geven. Uit de analyse blijkt een positieve verband tussen de afstand van een hotel tot het centraal station en de RevPAR. Wanneer een hotel zich dichter bij het centraal station, het historische centrum, bevindt dan behaalt het hotel een betere RevPAR. Uit de analyse blijkt dat de afstand van het congrescentrum, de RAI, ook een positieve invloed heeft op de RevPAR. Het negatieve verband (minteken) betekent dat als de afstand toeneemt tussen de RAI en hotel, de RevPAR daalt. Congresbezoekers hebben kennelijk de voorkeur voor een hotel dicht bij de bestemming. Opmerkelijk is dat de nabijheid van het zakelijke business district, de Zuid As, juist een tegengestelde invloed heeft. Naarmate de afstand tot de Zuid As toeneemt, neemt de RevPAR ook toe. Dit bevestigt eerdere bevindingen dat de zakelijke reizigers de voorkeur hebben om in 4- en 5 -sterren hotels te verblijven. Hotels van dit segment zijn met name gevestigd in het centrum van Amsterdam en daarmee verder van de Zuid As. Verder blijken de aanwezige voorzieningen, winkels en toeristische attracties niet van invloed op de RevPAR. Ook de levendigheid en aantrekkelijkheid van de directe omgeving gemeten door de walkscore zijn niet van directe invloed. Bereikbaarheid Huizinga (2002) benoemt specifiek dat bereikbaarheid en (openbare) vervoersmogelijkheden belangrijke aandachtspunten zijn voor de beoordeling van de locatiekenmerken van een hotel. Studies tonen tegenstrijdige uitkomsten als het gaat om bereikbaarheid. In sommige studies zijn het vliegveld, de snelweg en het treinstation wel van invloed en in andere studies weer niet. Zo geven de studies tegenstrijdige signalen of het vliegveld of de metro van invloed is. 82 J.B. Tensen

oktober 2011



Uit dit onderzoek blijkt enkel dat de afstand tot Schiphol een positieve invloed heeft op de RevPAR. Hoe dichter het hotel zich bij Schiphol bevindt, hoe hoger de RevPAR. De nabijheid van het dichtstbijzijnde station, de ring A10 en metro hebben geen of zelfs een negatieve invloed op de RevPAR. Een hotel dichtbij het spoor en/of de A10 hebben een negatieve invloed op de RevPAR. Het lijkt erop dat deze variabelen geen informatie verschaffen over de bereikbaarheid maar juist informatie geven over de kwaliteit van locatie. Hotels in de buurt van de A10 presteren minder dan hotels op afstand van de A10 omdat wellicht de locatie minder kwaliteiten biedt aan de hotelgast. Dit geldt tevens voor hotels in de buurt van een station. Naarmate de afstand toeneemt, neemt de RevPAR tevens toe. Bereikbaarheid met de auto via de A10 of de bereikbaarheid via het openbaar vervoer lijkt daarom niet van invloed. De locatiekenmerken van gebieden bij het spoor of langs de A10 daarentegen blijken wel van belang. Gebouwvariabelen Zowel uit de literatuur als uit interviews met de experts kan worden opgemaakt dat gebouwvariabelen aanzienlijke invloed hebben op de RevPAR. Vooral het aantal kamers en de aanwezige faciliteiten zouden een aanmerkelijke invloed hebben op de RevPAR. Hierin wijkt de uitkomst van de statische analyse af van de verwachtingen. Alleen de aanwezigheid van vergaderfaciliteiten heeft een significante relatie met de RevPAR. Hieruit blijkt dat de hotels die zich richten op het zakelijke segment en hiervoor vergaderfaciliteiten aanbieden een betere RevPAR behalen. Recreatieve faciliteiten, aanwezige F&B, het aantal kamers en de mogelijkheid om te parkeren blijken niet significant te zijn. Gebruikersvariabelen Dat social media invloed heeft het boekingsgedrag van hotelgasten werd al duidelijk uit de literatuur. Het was echter niet duidelijk hoe social media zich relateert tot de RevPAR van een hotel. Uit de analyse blijkt dat hotels die een betere beoordeling krijgen op Booking.com ook daadwerkelijk een betere RevPAR behalen. Dit kan inhouden dat hotels die investeren in de immateriële eigenschappen van een hotel dit terugbetaald zien in de opbrengsten. Het middenen hoog segment laten ten opzichte van het laag segment betere resultaten zien in de behaalde RevPAR. Dit is in lijn met de uitkomsten uit de HOSTA 2010 (Horwath). Opmerkelijk is dat een hotelmerk geen significante invloed lijkt te hebben op de RevPAR.

83 J.B. Tensen

oktober 2011



6.7 CONCLUSIE EN RESUMÉ Om te komen tot een definitief model voor hotels in Amsterdam is een regressieanalyse uitgevoerd met verschillende variabelen op de RevPAR. In dit model zijn gebiedsvariabelen, gebouwvariabelen en gebruikersvariabelen opgenomen om inzicht te geven hoe de RevPAR van een hotel is opgebouwd. De uitkomsten van de analyse moeten met enige zorgvuldigheid worden geïnterpreteerd omdat de analyse niet optimaal voldoet aan de aannames die worden gesteld aan een multipleregressie-analyse. Uit de definitieve analyse komt naar voren dat de gebiedsvariabelen het meest van invloed zijn op de RevPAR. Betreffende de bereikbaarheid blijkt vooral de afstand tot Schiphol van invloed. Als gekeken wordt naar de bereikbaarheid met de auto en het openbaar vervoer is er iets opmerkelijks. Het lijkt erop dat deze variabelen niets zeggen over de bereikbaarheid maar iets zeggen over de locatie-eigenschappen. Het gebied langs de A10 en het gebied rondom het stations worden gezien als kwalitatief minder dan het historische stadscentrum van Amsterdam en hebben daarom een negatieve invloed op de RevPAR. Het is aannemelijk dat de bereikbaarheid op basis van x- en y coördinaten meer zegt over de ruimtelijke kwaliteiten dan over de kwaliteit van de bereikbaarheid. De locatie van hotels is daarom wel van invloed op de RevPAR. Hotels nabij het historische centrum of de RAI hebben een positieve relatie met de RevPAR. Opvallend is dat de Zuid As een negatieve invloed heeft op de RevPAR. De nabijheid van voorzieningen als winkels, toeristische attracties en de levendigheid en aantrekkelijkheid van de directe omgeving blijken niet van invloed op de RevPAR. Uit de gebouwvariabelen komt alleen naar voren dat de aanwezigheid van vergaderfaciliteiten van invloed is op de RevPAR. Verder blijkt het cijfer op Booking.com een goede verklaring te geven voor de RevPAR. Het model geeft een goede indicatie van de variabelen die van invloed zijn op de RevPAR. Er dient te worden opgemerkt dat dit de eerste keer is dat een dergelijke analyse is uitgevoerd op hotelvastgoed in Amsterdam. Het betreft een explorerend model dat vatbaar is voor verbeteringen met betrekking tot nieuwe inzichten in het gebruik van nieuwe of huidige variabelen.

84 J.B. Tensen

oktober 2011



7 EINDCONCLUSIE EN AANBEVELINGEN Binnen dit onderzoek is gekeken naar de methoden van het waarderen van hotelvastgoed in Nederland. Daarbij is inzichtelijk gemaakt welke waardebepalende factoren van invloed zijn op het waarderingsproces.

7.1 CONCLUSIE Voor de eindconclusie wordt gekeken naar de mate waarin dit onderzoek antwoord geeft op de probleemstelling. Dit onderzoek onderschrijft dat de bedrijfswaardebenadering samen met de DCF-methode de meest volledige wijze is om te komen tot de waarde van hotel vastgoed. Echter concludeert het onderzoek dat, door accent verlegging naar de exploitatie van het hotel, de relatie tussen de vastgoed gerelateerde eigenschappen en de waarde van het vastgoed onvoldoende aan bod komen. Het blijkt namelijk dat de producteigenschappen, waaronder de vastgoed gerelateerde eigenschappen, een aanzienlijke invloed hebben op de exploitatie van de onderneming en daarmee de waarde van het vastgoed. Door uit te gaan van de comparatieve benadering en het toepassen van een multipleregressie-analyse op basis van de RevPAR wordt inzicht verkregen in de relatie. Daarmee kan de relatie tussen de vastgoed gerelateerde eigenschappen en de waarde van het vastgoed worden onderbouwd. De doelstelling van het onderzoek is niet het bepalen van de marktwaarde aan de hand van de producteigenschappen. Het inzichtelijk maken van de relatie tussen de eigenschappen en de exploitatie is ter ondersteuning van de onderbouwing van de marktwaarde voor hotelvastgoed volgens de bedrijfwaardebenadering. We spreken dan specifiek over van het onderbouwen van de herkomst van de omzet van de exploitatie en het verklaren van de waarde van hotelvastgoed. Het resultaat van het onderzoek is explorerend model dat geeft inzicht in de waardebepalende producteigenschappen van een hotel.

7.2 DISCUSSIE Er dient te worden opgemerkt dat de uitkomsten van het model alleen van toepassing zijn op de Amsterdamse hotelmarkt en niet zonder meer kan worden toegepast op andere steden in Nederland of ergens anders in de wereld. Het sample bevat ruim een derde van alle hotels in Amsterdam. Het sample vertegenwoordigd daarmee niet de gehele hotelbranche in Amsterdam. Volledigheidshalve wordt u erop gewezen dat het niet de bedoeling is om voor alle hotels in Amsterdam conclusies te trekken, maar om handvatten te bieden bij de interpretatie van trends

85 J.B. Tensen

oktober 2011



in de hotelbranche. Verder dient te worden opgemerkt dat er twee punten van aandacht zijn die mogelijk tot discussie leiden. Ten eerste wordt in dit onderzoek door meerdere bronnen gesteld dat hotelvastgoed niet courant genoeg is om de comparatieve methode te kunnen toepassen om de waarde te bepalen. Echter, om de waarde te verklaren stellen bronnen uit de diverse opgenomen studies dat het wel mogelijk is om de methode toe te passen om de relatie te verklaren tussen de waarde en de eigenschappen van een hotel. Daarmee is de mogelijk om de methode toe te passen op specifiek vastgoed zoals hotels. Het is niet duidelijk of deze verklaring van de waarde ook daadwerkelijk wordt ondersteund door de eerst genoemde partijen. Ten tweede is het niet mogelijk geweest om voldoende doelgroepsegmentatie toe te passen op de hotels. In dit onderzoek wordt opgemerkt dat er verschillen zijn tussen hotels in het toeristische- en zakelijke segment en dat van invloed is op de exploitatie. In hoeverre corrigeert het model voor deze verschillen? Dit onderzoek geeft hier geen duidelijk antwoord op. Het is aannemelijk dat, wanneer een analyse wordt uitgevoerd alleen op hotels in het zakelijke segment, de verhouding tussen de afhankelijke variabel (RevPAR) en de onafhankelijke variabelen veranderd.

7.3 AANBEVELINGEN Dit onderzoek toont aan dat het mogelijk is om de multiregressie-analysemethode ook toe te passen op ander exploitatiegebonden vastgoed waarbij het aan transactiegegevens ontbreekt maar waarvan wel de omzetgegevens te achterhalen zijn. Bijvoorbeeld parkeergarages of benzinestations. De statische analyse heeft zich beperkt tot de Amsterdamse hotelmarkt. Een interessant onderzoek kan zijn om de multipleregressie-analysemethode toe te passen op de gehele Nederlandse hotelmarkt. Dit kan inzicht geven in de regionale verschillen en de specifieke locatieeigenschappen van hotels in Nederland, steden versus de periferie of kustgebieden versus de binnenlanden. Het is dan wel essentieel om voldoende omzetgegevens te verzamelen van de hotels. Daarnaast lijkt tevens een vergelijking van West-Europese hoofdsteden een interessant onderzoek. Het betreft een explorerend model voor hotelvastgoed in Amsterdam. Ideeën en nieuwe inzichten om het model te verbeteren zijn van meerwaarde voor de hotelvastgoedmarkt in Amsterdam.

86 J.B. Tensen

oktober 2011



8 LITERATUURLIJST LITERATUUR • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Amadeus (2010). Hotels 2020: Beyound segmentation, Amadeus. Analytics, O. (2011). Otus Hotel Brand Database. London, Otus & Co. Advisory Ltd. ATCB (2010). Kerncijfers Amsterdam als Congresbestemming. Landgraaf, Amsterdam Toerisme & Congres Bureau. Balekjian, C., A. Campos-Blanco, et al. (2011). 2010 Europe hotel transactions London, HVS Hodges Ward Elliott. Beuken, H. S. E. J. (2005). Waardebepaling van hotelvastgoed. Master of Studies in Real Estate. Amsterdam, Amsterdam School of Real Estate. Bluiminck, N. (2011) Nederlandse hotels duurste van eurolanden. Brandimensions (2006). Hotel Branding, Using online research to drive innovation. Toronto, Brandimensions Inc. Deliotte (2010a). Hospitality 2015 Game changers or spectattors, Deloitte. Deloitte (2006). Hospitality 2010 A five year wake up call. London, Deloitte & Touch. Deloitte (2010b). Hospitality 2015. London. Driessen, B. M. and C. M. C. Kempen (2007b). Hotels en vastgoed - de visie van hotelexploitanten Driessen, B. M. and N. M. Wubs (2007a). Hotels en vastgoed - de visie van beleggers -. Field, A. P. (2005). Discovering statistics using SPSS : (and sex, drugs and rock'n'roll). London, SAGE. Geer, v. d. P. (2006). Marktwaarde incourant vastgoed : 'wie het weet mag het zeggen' Master of studies in Real Estate. Amsterdam, Amsterdam School of Real Estate. Grace-Martin, K. (2008) Can Likert Scale Data ever be Continuous? Have, G. G. M. t. (2007b). Taxatieleer vastgoed 2, Noordhoff Uitgevers. Have, t. G. G. M. (2007a). Taxatieleer vastgoed 1, Noordhoff Uitgevers. HTL, H. (2010). HOSTA 2010 The Benelux Hotel Industry, Horwath HTL. HTL, H. (2010). HOSTA 2010 Vastgoedcongres 2010. Vastgoedcongres 2010. Huizinga, V. i. (2002). Direct beleggen in bestaande hotels. Utrecht, Uitgeverij PS. ING (2010). Hoteliers profiteren van doordachte inzet sociale media. Amsterdam, ING economisch bureau. ING (2010). Vakantieganger dwingt tot waardevoller reisaanbod. Amsterdam, ING Economisch Bureau. Jansen, R. M. (2008). Europese hotels als alternatieve vastgoedbeleggingscatagorie : een onderzoek naar de beleggingsmogelijkheden in Europees hotelvastgoed Real Estate Management & Development. Eindhoven, Tecnische Universiteit Eindhoven. JLL (2005). Global Hotel Management Agreements Trends, Jones Lang Lasalle. Messlaki, S. E. (2010). De invloed van leegstand op de huurprijs van naburige kantoren. Bouwkunde. Delft, Technische Universiteit Delft. MSc Architecture, Urbanism and Building Sciences NBTC (2008). Destinatie Holland 2020. Assendelft, Nederlands Bureau voor Toerisme & Congressen. NBTC (2010a). Kerncijfers toerisme en recreatie. e. 2010, Nederlands Bureau voor Toerisme & Congressen. NBTC (2010b). Holland imago 2008/2009, Nederlands Bureau voor Toerisme & Congressen. NBTC (2011). Toerisme in perspectief 2011, Nederlands Bureau voor Toerisme & Congressen. 87

J.B. Tensen

oktober 2011


• • • • • • • • • •


Nielsen, t. C. (2010). Global trends in online shopping. A Nielsen Global Consumer Report, The Nielsen Company. Rheem, C. (2010). Traveler Technology survey 2010. Mumbai, PhoCus Wright Inc. Ricord, P. and T. Smith (2010b). 'Le Tour d'Europe' The race for recovery. London, HVS. Rushmore, S. (2002). Hotel Investments Handbook. PRINTED IN THE UNITED STATES OF AMERICA, HVS. Rushmore, S. (2011) How to Test Hotel Feasibility. Lodging Hospitality Sassen, S. (2000). Cities in a world economy. Thousand Oaks, Calif ; London, Pine Forge Press. Travelclick, i. (2011). "Hotel market performance." Retrieved 23 mei 2011, 2011. Vink, b. (2004). De locatiewaarde bepaal…t/d*. Faculteit Ruimtelijke Wetenschappen. Utrecht, Universiteit Utrecht. Waarderingskamer (1998). WOZ: twee jaar verder jaarverslag van de Waarderingskamer over het jaar 1997 door de Waarderingskamer. Deventer, Kluwer. Wal, S. v. d., T. Steinweg, et al. (2009). Multinationale ketens in de horeca. Amsterdam, SOMO.

ARTIKELEN • • • • • • • • • • • •

Baum, A. E. (1993). "Quality, Depreciation, and Property Performance " Journal of Real Estate Research 8(4). Camp, R. C. (1989). Benchmarking: The search for Industry Best Practices that Lead to Superior Performance. Milwaukee, ASQC Quality Press. Chen, C. and Z. Schwartz (2008). "Room Rate Patterns and Customers' Propensity To Book a Hotel Room." Journal of Hospitality & Tourism Research 32(3): 287-306. Liu, P. (2010). "Real Estate Investment Trusts: Performance, Recent Findings, and Future Directions." Cornell Hotel and Restaurant Administration Quarterly 51(415). Maarsen, H. (2011). "Hotelketens creëren ruimte voor expansie met verkoop van vastgoed." Het Financieele dagblad. O'neill, J. W. (2004). "An automated valuation model for hotels." Cornell Hotel and Restaurant Administration Quarterly 45: 260. O’Neill, J. W. (2011). Branding works. Lodging Hospitality. Overland park, Penton Media Inc. 62. O’Neill, J. W. and A. S. Mattila (2006). "Strategic Hotel Development and Positioning." Cornell Hotel and Restaurant Administration Quarterly 47(2): 146-154. O’neill, J. W. and Q. Xiao (2006). "The Role of Brand Affiliation in Hotel Market Value." Cornell Hotel and Restaurant Administration Quarterly 47(3): 210-223. Roubi, S. and D. Littlejohn (2004). "What makes hotel values in the UK? A hedonic valuation model." International Journal of Contemporary Hospitality Management 16: 175-181. Stil, H. (2011). "NH Hoteles flirt met Chinese reisgigant." Parool. Tourpress (2010) Bestedingen buitenlandse toeristen belangrijk voor gezondheid retailsector.

88 J.B. Tensen

oktober 2011



INTERVIEWS •

De heer R. van Schie, gemeente Amsterdam dienst Economische Zaken, Amsterdam, november 2010.

•

De heer J. Schouwe, NH Hoteles Europe, Amsterdam, februari 2011.

•

Mevrouw A Broekman-Bosman, Louvre Hotels, Amersfoort, februari 2011.

•

De heer J. A. Kympers, Accor Hospitality, Schiphol Rijk, februari 2011.

•

De heer F. Hillen, Eden Hotel Group, Amsterdam, maart 2011.

INTERNET • • • • • • • •

www.amsterdam.nl www.os.amsterdam.nl www.kenniscentrumhoreca.nl www.atbc.nl www.wttc.org www.nbtc.nl www.unwto.org www.horwath.nl

•

bedrijfschap Horeca en Catering (2011). "kenniscentrumhoreca." from http://abf.kenniscentrumhoreca.nl/quickstep/qsreportadvanced.aspx?report=horecava10 h. Miniwatts, M. G. (2011). "World Internet Users and Population Stats." Retrieved 2011, from http://www.internetworldstats.com/stats.htm.

•

89 J.B. Tensen

oktober 2011



9 BIJLAGE A 9.1 ONAFHANKELIJKE HOTELS EN HOTELKETENS We spreken van een onafhankelijk hotel wanneer de eigenaar naast het eigendom ook het hotelmanagement voor zijn rekening neemt. De eigenaar kan een individu, onderneming (publiek of privaat), vastgoedbeleggers of een partnerschip zijn (Jansen 2008).

De eigenaar heeft

daarnaast de mogelijkheid om zijn hotel te verbinden aan een hotelketen. Het hotel blijft dan onafhankelijk maar opereert onder een franchisecontract. Een andere mogelijkheid is het aangaan van een samenwerkingsverband of deelnemen aan een marketingformule. Hierdoor heeft een individueel hotel het voordeel van een gezamenlijk promotiebudget en website om zo gasten te werven. Twee voorbeelden hiervan zijn Holland Hotels en Quality Lodgings (Driessen and Kempen 2007b). Uit de literatuur blijkt dat vooral kleine tot middelgrote hotels eigendom zijn van de exploitanten zelf (Rushmore 2002; Driessen and Kempen 2007b; Jansen 2008). De reden dat men het vastgoed in eigen beheer houdt is dat vastgoed zekerheid biedt en het leenvermogen vergroot. Een succesvolle exploitatie verhoogt immers de waarde van de grond en het vastgoed. Daarnaast kan in mindere tijden het vastgoed dienen als onderpand. De helft van alle hotelkamers in Nederland wordt aangeboden onder een naam van een hotelketen, in Amsterdam is dat zelf 83% (Regionaal Orgaan Amsterdam in Wal, Steinweg et al. 2009). Het ATCB (2010) en Otus (2011) echter schatten dit percentage op 70%. Hotelketens kunnen kiezen om het vastgoed in eigendom te houden. Daarnaast kunnen ze hun naam verbinden aan andere hotels met het eerder genoemde franchisemodel. De Nederlandse nationale ketens kiezen om het vastgoed in eigendom te houden (Maarsen 2011). Het zijn vooral de internationale ketens die kiezen voor een scheiding van het vastgoed en de exploitatie van het hotel. Door de opkomst van voornamelijk BRIC landen ontstaan er nieuwe afzetmarkten waar internationale hotelketens een marktaandeel in willen. Er is een expansiestrijd ontstaan waarvoor kapitaal moet worden vrijgemaakt om de benodigde overnames en investeringen te financieren en de liquiditeit te verbeteren. Door het scheiden van het vastgoed van de exploitatie richten de internationale hotelketens zich puur op hun kernactiviteit: de exploitatie. Al deze activiteiten hebben als doel de rendementen op het eigen vermogen te optimaliseren. Ze verlagen daarmee de jaarlijkse schuldenlast en maken middelen vrij voor het uitkeren van dividend aan de aandeelhouders. De internationale ketens stoten niet al het vastgoed af maar behouden de

90 J.B. Tensen

oktober 2011



zogeheten Asset trophies 16 en men is zelf actief op zoek om dergelijk objecten toe te voegen aan hun portefeuille. Een laatste interessante ontwikkeling is de samenwerking tussen beleggers en deze hotelketens om gezamenlijk investeringen te doen in hotelondernemingen; beleggers in de stenen en de ketens in de exploitatie. 33. Top 50 hotelondernemingen in Nederland, bewerking van Misset Horeca Top 100 2011 (omzet is EUR x 1 miljoen) Positie 2011 1

Omzet 2010 532

Positie 2011 26

Naam Inntel Hotels

Omzet 2010 532

254 238,2 195,4 190 154,8 114 101

27 28 29 30 31 32 33

Hotels van Oranje Sandton Hotels Hospitality Company (Hoscom) Rezidor Hotel Group Mövenpick Camille Oostwegel Grand Hotel Huis ter Duin

254 238,2 195,4 190 154,8 114 101

88

34

Hof van Saksen

88

10 11

Naam Van der Valk Hotels & Restaurants Landal Greenparks NH Hotels Accor Hospitality Center Parcs Louvre Hotels Group Best Western Hampshire Hospitality & Leisure Bilderberg Hotels & Restaurants Fletcher Hotels Intercontinental Hotels Group

85 85

35 36

Steigenberger Kurhaus Hotel De Krim

85 85

12 13 14 15

Eden Hotel Group Apollo Hotels & Resorts Hilton Starwood Hotels

81 57,8 57,6 52,9

37 38 39 40

81 57,8 57,6 52,9

16 17 18 19 20 21

Westcord Hotels Regardz Hospitality Group Bastion Hotels Groep Marriott Hotels Carlton Hotel Collection Amrâth Hotels & Restaurants

52 47,9 46 43 39 38,6

41 42 43 44 45 46

22 23 24 25

AC Retaurants & Hotels Park Plaza Hotels Okura Stayokay

37,2 37 35,8 35,6

47 48 49 50

Scandic Sanadome Amadore Hotels & Restaurants Chagall Hotels & Restaurants Hotel en Congrescentrum Papendal Claus Company Figi Bonheur Horecagroep Grand Hotel V Oud London Hajé Shops, Hotels en Restaurants The Dylan Landgoed Duin & Kruidberg Univacance Palace Hotel

2 3 4 5 6 7 8 9

52 47,9 46 43 39 38,6 37,2 37 35,8 35,6

Bron: Misset Horeca

9.2 DE BELEGGERS IN HOTELVASTGOED De Nederlandse markt kent een tweedeling in de hotelmarkt. Enerzijds zijn er de kleinere hotelketens die veelal het vastgoed in eigen beheer houden en zich eventueel verbinden aan een hotelketennaam. Anderzijds zijn er de middelgrote tot grote hotelketens die momenteel een scheiding aanbrengen in de exploitatie en het vastgoed. Het scheiden van Bricks & Brains. Het vrijgekomen hotelvastgoed kan een interessante (alternatieve) investering zijn voor beleggers. Er zijn verschillende redeneren waarom men juist in hotelvastgoed wil investeren in plaats van ander 16

Een hotel op een toplocatie met een architectuur die een symbolische of monumentale waarde vertegenwoordigd en hierdoor een reputatie heeft vergaard onder gasten vanwege een uitstekende staat van dienst.

91 J.B. Tensen

oktober 2011



commercieel vastgoed zoals kantoren, bedrijfsruimtes of winkels. Daarnaast heeft beleggen in hotelvastgoed voordelen ten opzichte van andere beleggingsvormen zoals aandelen of obligaties. •

Door het opnemen van hotelvastgoed in de beleggingsportefeuille brengt men spreiding (diversificatie) aan in de risico-rendementsverhoudingen,

•

Hotelvastgoed geeft beleggers een beter rendement in vergelijking met traditioneel commercieel vastgoed, kantoren en winkels,

•

Beleggingen in hotelvastgoed fungeren uitstekend als inflatiehedge. Hotels zijn in staat de kamerprijzen direct aan te passen aan wisselende operationele kosten,

•

De marktvooruitzichten zijn positief. Reizen en toerisme vormen de grootste werkgever en industrie van de wereld (WTTC) waarvan wordt verwacht dat deze alleen maar zullen groeien door de ontwikkeling van de BRIC landen.

Daarnaast kent het beleggen in hotelvastgoed ook een aantal risico’s. Hieronder worden de voornaamste genoemd. •

Beleggen in hotelvastgoed vereist specifieke kennis van hotels en een transparante hotelmarkt. Door een gebrek aan transacties wordt vaak te veel betaald voor een hotel (Rushmore 2002).

•

Hotelvastgoed wordt gezien als minder courant. Het veranderen van de gebruiksfunctie van een hotel brengt hoge kosten met zich mee. Daarnaast moet het vastgoed specifiek worden aangepast aan de wensen van een nieuwe huurder dat hoge kosten met zich meebrengt.

•

Het betreft een volatiele markt waarop de economische marktontwikkelingen sterk van invloed zijn op de exploitatie. Uit de exploitatie vloeien de inkomsten voor de belegger voort. Door een beperkte marktomvang is het aantal potentiële huurders gering. Wanneer de huidige exploitant niet meer kan voldoen aan de betalingsverplichtingen kan het enige tijd duren voordat een ander exploitant is gevonden 17.

Een belegger heeft de keuze om direct of indirect te beleggen in hotels. Wanneer men indirect in hotels belegt dan koopt men aandelen van ondernemingen die beleggen in hotelondernemingen en/of hotelvastgoed. Bij direct beleggen in hotels kan men kiezen om te beleggen in een hotelonderneming of alleen het hotelvastgoed. Onlangs heeft de Chinese HNA Group voor EUR 431 miljoen een belang gekocht in de hotelonderneming NH Hoteles (Stil 2011). In dit hoofdstuk wordt alleen ingegaan op de directe manier van beleggen in hotels.

17

Hier moet worden opgemerkt dat dit minder het geval is bij een hotel met een goede naam op een goede locatie.

92 J.B. Tensen

oktober 2011



Wanneer een partij belegt in hotels heeft men als doel om uit de exploitatie van het hotelvastgoed en de eventuele verkoop een rendement te behalen. De inkomsten uit de exploitatie kunnen in verschillende contractvormen worden vastgelegd. De verschillende eigendom- en contractsvormen worden nader toegelicht in paragrafen 10 en 10.1.1. 9.2.1

TYPEN BELEGGERS IN HOTELVASTGOED

Er zijn verschillende professionele partijen die kapitaal op directe wijze investeren in hotelvastgoed. Jansen (2008) noemt verscheidene professionele beleggers die een aanzienlijk kapitaal in hotelvastgoed investeren. Hier worden de partijen genoemd die op een directe manier beleggen in hotelvastgoed. Private equity fondsen Deze

fondsen

stellen

risicodragend

vermogen

beschikbaar

aan

niet-beursgenoteerde

hotelondernemingen. Een private equity fonds heeft als doel om het hotelvastgoed beter te laten presteren met als resultaat een stijging van de waarde van het vastgoed. Deze fondsen stellen geld beschikbaar voor de hotelonderneming waardoor men kan investeren in nieuwe mogelijkheden voor groei en rendement van de exploitatie. Private equity fondsen kopen uitsluitend hotelvastgoed uit economische motieven. Men maakt onderscheid in twee categorieën. De eerste groep betreft durfkapitalisten die investeren in jonge nieuwe hotelconcepten die zeer kansrijk ogen. De tweede categorie houdt zich bezig met leveraged buyout. Dit houdt in dat gevestigd hotelvastgoed wordt overgenomen en gefinancierd door vreemd vermogen. Private equity fondsen hebben significante expertise van hotelvastgoed en zijn uitermate bedreven in het selecteren van hotels. Een paar partijen die actief zijn op de Europese en dus ook de Nederlandse hotelvastgoedmarkt zijn Orco, The Blackstone Group, Quinland Private, Igal Ahouvi en de Ability Group (Jansen 2008). Vastgoed investeerders Deze partijen houden zich bezig met het ontwikkelen en het aankopen van hotelvastgoed. Voor de exploitatie van deze hotels gaan zij samenwerkingsverbanden aan met hotelketens van naam. Deze investeerders hebben veel kennis en ervaring met het beheer en de ontwikkeling van hotelvastgoed met als doel om stabiele (huur)inkomsten en waardegroei van het vastgoed te genereren. Deze partijen richten zich voornamelijk op hotels op goed locaties (stadscentra, luchthavens of congrescentra), het middelhoge en hoge prijssegment en zowel op het zakelijke als vrije tijd toerisme (Jansen 2008). Partijen die binnen deze categorie vallen zijn Pandox, Home Properties AB en Dividum. 93 J.B. Tensen

oktober 2011



Real Estate Investment Trust’s In Nederland valt een Real Estate Investment Trust (REIT) onder de term, Fiscale Belegginginstelling (FBI). Een dergelijke instelling handelt als tussenpersoon en investeert voor aandeelhouders in inkomstenproducerend vastgoed waaronder hotelvastgoed. Er zijn voorbeelden van REIT’s die zich specifiek richten op verblijfsaccommodaties, lodging REIT’s. Om dergelijk vastgoed te kunnen financieren verstrekken zij aandelen aan partijen zoals institutionele beleggers, private equity fondsen en vermogende particulieren (vorm van indirect beleggen). De aandeelhouders profiteren van de meerwaarde op de verkoop van het vastgoed, de huurinkomsten en een royaal dividend. Dankzij de status hoeft een REIT geen bedrijfsbelasting op het inkomen te betalen. Dit vormt tevens het belangrijkste kenmerk van een REIT. Het bedrijf moet wel voldoen aan een aantal voorwaarden om in aanmerking te komen voor deze status. Het bedrijf moet 90 % van zijn belastbare inkomen aan zijn aandeelhouders uitkeren. Bovendien moet een REIT minstens 75 % van zijn totale activa investeren in vastgoed en niet minder dan 75 % van zijn bruto-inkomen realiseren uit investeringen in hypotheken of vastgoed (huurinkomsten). Dit vormt vaak een obstakel voor de exploitant van het hotel. De overeenkomst tussen een exploitant en een REIT kan alleen in de vorm van een leaseovereenkomst, zie 10.1.1. Op dit moment, gedreven door de Amerikaanse hotelketens, hebben de managementcontracten de voorkeur boven

de

leaseovereenkomsten

in

contractonderhandelingen.

Doordat

de

managementovereenkomst in opkomst is valt de rol van REIT’s binnen de hotelvastgoedmarkt moeilijk in te schatten (Jansen 2008). Er is een variant die inspeelt op deze problematiek. De paired-share REIT is een combinatie van een REIT en een managementonderneming die beide in handen zijn van dezelfde aandeelhouders. De REIT is eigenaar van het vastgoed en de exploitatie wordt vervolgens onder een leaseovereenkomst gegund aan de managementonderneming. De REIT verkrijgt middels het leasecontract inkomsten uit de huur en kan deze belastingvrij uitkeren aan de aandeelhouders. De managementonderneming, van dezelfde aandeelhouders, die verantwoordelijk is voor het betalen van de huur is daarentegen wel volledig belastbaar (Liu 2010). Het is niet bekend of in Nederland dergelijke lodging REIT’s bestaan. Twee voorbeelden van Lodging REIT’s die in Europa actief zijn, zijn Hosts Hotel & Resorts en Strategic Hotels & Resorts.

94 J.B. Tensen

oktober 2011



Vermogende particulieren Twee belangrijke kenmerken van vermogende particulieren als beleggingsgroep zijn dat zij de investering grotendeels financieren met eigen vermogen en dat zij zich veelal richten op prestigieuze objecten. Emotie voert de boventoon en de economische motieven zijn ondergeschikt. Voor dergelijk objecten geldt dat hoe mooier en meer prestigieus het hotel is, hoe minder aantrekkelijk als belegging vanwege de premie die erop zit. Een oorzaak voor deze premie kan zijn dat een hotelketen graag zijn trophy asset in eigen beheer wil houden waardoor de vermogende particulier diep in zijn buidel moet tasten om dit object te kunnen bemachtigen. Een bekende vermogende particulier die in de Amsterdamse hotelmarkt actief is, is M. Caransa B.V. Uit een onderzoek 18 van Driessen & Wubs (2007a) blijkt dat ongeveer 40% van het Nederlandse hotelvastgoed in handen is van beleggers. In dit onderzoek wordt wel opgemerkt dat hotelketens, die onderdeel uitmaken van beleggers (Goldman Sachs en Westmonth Hospitality) en zelf ook de exploitatie in handen hebben, niet worden gerekend tot de groep beleggers. Particuliere en nationale beleggers vormen de grootste groep investeerders en investeren vaker in kleinere hotels uit het 3- en 4 sterren segment. Buitenlandse investeerders vormen de meest actieve groep op de Nederlandse markt voor hotelvastgoed en concentreren zich voornamelijk op het topsegment in de regio Amsterdam en Schiphol . Er zijn meerdere krachten die de beleggersmarkt in hotelvastgoed stimuleren: Van beleggerszijde: •

Optimisme en liquiditeit

•

Beschikbaarheid financiering (voor leveraged buy-outs)

•

Behoefte aan diversificatie

•

Achterblijven rendementen in traditionele assets categorieën

•

Meer transparantie

•

Meer kennis over risicorendement profiel

•

Opwaarts potentieel is groot (bij succesvolle exploitatie)

•

Opkomst fiscaal aantrekkelijke en risicomitigerend belegeringsvehikel

Bij hotelexploitanten: •

Druk van aandeelhouders

•

Vrijmaken middelen voor benodigde investeringen en overnames

•

Focus op kernactiviteiten

18

Het totale aantal hotels dat onderzocht is in dit onderzoek bedraagt 533. Het totale aantal hotels in Nederland in het 3-,4- en 5 sterrensegment bedroeg op dat moment ongeveer 1000.

95 J.B. Tensen

oktober 2011



•

Stabiliseren van de operationele winstroom

•

Teruggave van eigen vermogen aan aandeelhouders (genereren van dividend)

•

Optimaliseren van rendementen op het eigen vermogen

•

Verlagen van de schuld en jaarlijkse schuldenlast

Bron: ING Economisch Bureau (2007)

96 J.B. Tensen

oktober 2011



10 BIJLAGE B 10.1 EIGENDOMSVERHOUDINGEN De eigendomsverhoudingen zijn op een eenvoudige manier onder te verdelen in drie hoofdvormen waar contractvormen aan kunnen worden opgehangen. 1. Onafhankelijke hotels: De eigenaar van het hotelvastgoed heeft ook de exploitatie in eigendom en draagt de bijhorende risico’s maar geniet ook van alle inkomsten die hem uit de onderneming toekomen. Hier heeft de hotelonderneming de mogelijkheid om zich te verbinden aan een hotelketen door middel van een franchisecontract 2. Huurder-verhuurder: De eigenaar van het hotelvastgoed (belegger) verhuurt het object aan een exploitant door middel van een huurcontract. 3. Tussenvorm: De eigenaar van het hotelvastgoed en de exploitatie huurt een exploitant in via een managementcontract. 10.1.1 CONTRACTSVORMEN

Binnen de organisatie van hotels kunnen de verschillende betrokken partijen, beleggers, eigenaren, exploitanten, hotelketens en hotelmanagementondernemingen, overeenkomsten aangaan die worden vastgelegd in contracten. De eigendomsvorm bepaalt het soort overeenkomst die kan worden afgesloten. Franchisecontract Tegen betaling kan een onafhankelijk hotel voordeel genieten van de naamsbekendheid, handelsmerk, en verscheidende diensten van een franchiseketen. Het betreft een samenwerkingsovereenkomst tussen de hoteleigenaar (de franchisenemer) en de hotelketen (de franchisegever) waarbij de hotelketen geen aanspraak kan maken op het eigendom of de

financiële belangen van het hotel maar tevens geen financieel risico draagt (Jansen 2008). In Amsterdam bedraagt de vergoeding gemiddeld 2,4% 19 van de kameromzet (HTL 2010). Leaseovereenkomst Dit is een overeenkomst tussen de vastgoedbelegger (eigenaar van het vastgoed) en de hotelexploitant (eigenaar exploitatie) waarbij de exploitant huur betaald op basis van een vastgestelde huurprijs per kamer of een percentage van de omzet. Uitgangspunt is een minimaal 10-jarige huurcontract met een relatief laag risico voor de belegger. De belegger is 19

Alleen van toepassing op het 3-, 4-, 5 sterrensegment.

97 J.B. Tensen

oktober 2011



verantwoordelijk voor het onderhoud, verzekering etc. van het vastgoed en heeft een zekerheid van een vaste jaarlijks geïndexeerde inkomstenbron. Met een dergelijk contract zijn in eerste instantie de operationele risico’s voor de exploitant. De huurcontracten van hotels in Nederland zijn onderworpen aan artikel 7A: 1624 e.v. van het Burgerlijk Wetboek (Beuken 2005). Er zijn een drietal typen leasecontracten te onderscheiden. A. Vastgesteld Bij een vastgesteld leasecontract heeft de belegger een passieve houding met betrekking tot de exploitatie van het hotel. De hotelexploitant huurt het vastgoed (inclusief de grond en in sommige gevallen de FF&E) van de belegger en neemt alle operationele (financiële) verantwoordelijkheden op zich. De hotelexploitant ontvangt een netto-opbrengst nadat alle kosten, inclusief huur, betaald zijn (Jansen 2008). De betaalde huur komt toe aan de belegger en wordt in de meeste gevallen jaarlijkse geïndexeerd, mits dit is vastgesteld in het huurcontract. B. Semi-variabele Bij deze hybride overeenkomst betaalt de hotelexploitant een vastgestelde, betrekkelijk lage basishuur. Vervolgens wordt deze aangevuld met een variabele huur op basis van een percentage van de omzet en/of de winst. Bij een dergelijk contract kan de belegger profiteren van betere prestaties in tijd van een gunstige hotelmarkt. Echter is wel noodzakelijk dat de belegger verstand heeft van de exploitatie van een hotelonderneming. Daarnaast moet de belegger bekwaam zijn in het selecteren van een kredietwaardige hotelexploitant die in staat is goede omzetten en/of winst te behalen. C. Variabele Bij een variabele overeenkomst wordt de huur door de hotelexploitant betaald aan de belegger op basis van een gedeelte van de omzet. De hotelomzet is veelal opgebouwd uit de kameromzet, de F&B omzet en overige opbrengsten. Rushmore (2002) hanteert het standaard “25, 10, en 5” huurcontract waarbij de variabele huur afkomstig is uit 25% van de kameromzet, 10% uit de F&B omzet en 5% uit de overige omzet. Variabele huurcontracten zijn alleen weggelegd voor hotelvastgoedbeleggers met expertise op het gebied van hotelvastgoed (Jansen 2008). Een belangrijk nadeel is dat de belegger wordt blootgesteld aan het operationele risico maar verder geen inspraak heeft op operationele beslissingen. Managementovereenkomst Het managementcontract voorziet wel in het gebrek aan zeggenschap maar daarin moet de hotelvastgoedbelegger tevens de exploitatie in eigendom hebben. Bij deze overeenkomst heeft 98 J.B. Tensen

oktober 2011



de belegger zowel het vastgoed als de exploitatie van het hotel in handen en wordt het hotelmanagement ingehuurd om de exploitatie van het hotel te managen. Daar krijgt het hotelmanagement een vergoeding voor. De managementovereenkomst is een contractvorm die bij ander commercieel vastgoed niet voorkomt (Driessen and Wubs 2007a). De manager investeert niet in het gebouw waardoor de belegger al het economische risico heeft als het hotel niet goed presteert. Het nettoresultaat daarentegen komt geheel toe aan de belegger. De belegger heeft als doel een zo hoog mogelijk nettoresultaat te genereren. De inkomsten van een belegger zijn volledig afhankelijk van de exploitatieopbrengst. De hotelmanager wil daarentegen een zo hoog mogelijke vergoeding krijgen voor de geleverde diensten. Binnen deze samenwerking zit mogelijk een verschil van belangen waardoor afspraken duidelijk moeten worden vastgelegd in het managementcontract. Er spelen een aantal belangrijke zaken die moeten worden meegenomen in een dergelijke overeenkomst. In deze paragraaf zal worden ingegaan op de vergoeding die men betaald aan de exploitant. Deze vergoeding is weer van invloed op de waarde van het hotelvastgoed. 34. Essentiële onderdelen managementcontract

contracttermijn

Managementfee

vergoeding exploitatiesysteem

financieel rapportage

Concurrentiebeding

prestatienormen exploitant

vervangingsreserves leningen en eigen vermogen inbreng

Jaarlijks budgetplan

invloed belegger exploitatie

Bron: Rushmore

De vergoeding voor het hotelmanagement wordt de management fee genoemd en wordt toegekend voor de geleverde diensten. Rushmore (2002) maakt dan onderscheid in het soort hotelmanagement, First-tier en second-tier hotelmanagement. Bij de tweede vorm betaald de belegger alleen voor de geleverde diensten terwijl bij de eerste vorm ook voor de naamsbekendheid wordt betaald. Voor de belegger kan management fee gezien worden als operationele kosten. Hierin wordt onderscheid gemaakt tussen een basis fee en een incentive fee. Basis fee Deze vorm van vergoeding wordt berekend aan de hand van een percentage van de totale omzet. In Amsterdam was dit percentage voor het jaar 2010 gemiddeld 4,1% 20 van de totale omzet (HTL 2010). Een nadeel van deze vorm van vergoeding is dat het hotelmanagement niet gestimuleerd wordt om een maximale omzet te genereren tegen minimale kosten. Als de vergoeding louter is gebaseerd op een basis fee, dan kan in theorie het hotelmanagement alle marketing en verkoop 20

Alleen van toepassing op het 3-, 4-, 5 sterrensegment

99 J.B. Tensen

oktober 2011



inspanningen inzetten tot op een punt waarop de kosten niet meer opwegen tegen de opbrengsten (Rushmore 2002). Daarom wordt er meestal een incentive fee gekoppeld aan de vergoeding. Incentive fee Deze vorm kent meerdere soorten vergoeding en beloont het hotelmanagement voor het efficiënt en winstgevend exploiteren van een hotel. De vergoeding is daarom gebaseerd op het netto inkomen van de exploitatie. Om ervoor te zorgen dat het hotelmanagement de operationele kosten zo laag mogelijk houdt zal de belegger de incentive fee berekenen op een post die zo laag mogelijk op de winst- en verliesrekening staat. Uit onderzoek van Jones Lang Lasalle (JLL 2005) blijkt dat in Europa, profit share (winstdeling) en de 10% of Adjusted Gross Operating Profit (10% van gecorrigeerde bruto omzet winst), de meest voorkomende typen incentives zijn. Hier wordt een percentage van 8 en 10 procent voor gehanteerd (JLL, 2005; Roersma, 2007 in Jansen 2008). Binnen Europa komt het steeds vaker voor om de vergoeding toe te kennen op basis van de sliding scale. Dit houdt in dat hoe meer winst het hotelmanagement weet te genereren (in absolute termen danwel als percentage van de inkomsten), hoe hoger de vergoeding voor het hotelmanagement is (JLL 2005).

100 J.B. Tensen

oktober 2011



11 BIJLAGE C 11.1 AMSTERDAMSE HOTELMARKT Door de mondialisering en globalisering zijn economieën wereldwijd met elkaar verbonden. De internationale handel wordt gedreven door nieuwe ontwikkelingen in de informatie- en communicatietechnologie.

Deze

ontwikkelingen

hebben

een

enorme

impact

op

de

stedenbouwkundige context van steden. De global cities beconcurreren elkaar op een internationaal niveau op het gebied van financiën en service om te voorkomen achterop en in verval te raken (Sassen 2000). Hotels spelen binnen die globale economie een belangrijke faciliterende rol voor de ontwikkeling van steden. Amsterdam behoort tot één van die wereldsteden die zich blijft ontwikkelen om mee te komen met de wereldeconomie. De hotelsector maakt deel uit van de toeristische industrie en zakelijke reismarkt. 11.1.1 NEDERLANDSE HOTELS IN EEN WERELDMARKT

Wereldwijd heeft de hotelgast de keuze uit 18,7 miljoen hotelkamers waarvan Europa een marktaandeel heeft van 32% en is daarmee de grootste speler van de wereld. In 2009 telde de Europese Unie 147.000 hotels waarvan 68% zich bevond in de top verblijfsbestemmingen van Europa: Frankrijk, Duitsland, Engeland, Italië en Spanje. Nederland, zoals eerder al is genoemd, een kleine speler binnen Europa. Met slechts 3.000 verblijfsaccommodaties komt men op een aandeel van 2% in Europa. In 2010 heeft Nederland, samen met Italië, zich gepositioneerd als duurste land in Europa waar men gemiddeld het meest betaald voor een hotelkamer (Bluiminck 2011). Amsterdam blijft de duurste stad van Nederland en behoort tot de 10 tien favoriete steden volgens de European Hotel Valuation Index 2010. In deze index worden steden tegen elkaar worden afgezet op basis van bezettingsgraden en gemiddelde kamerprijzen van hotels. Amsterdam wordt gezien als een runner-up die de potentie heeft binnen enkele jaren tot de top 5 te behoren (Ricord and Smith 2010b). Om deze reden zijn er steeds meer partijen die zich actief bezighouden in de Nederlandse hotelmarkt. 11.1.2 DE NEDERLANDSE HOTELMARKT

Hotels vormen maar een klein percentage van het commerciële vastgoed binnen Nederland.

Hotelvastgoed behoort tot het commerciële vastgoed met als doel genereren van winst door huurinkomsten en waardestijging van het vastgoed. De waarde van hotelvastgoed is afhankelijk 101 J.B. Tensen

oktober 2011



van de opbrengsten die met de onroerende zaken kunnen worden gegenereerd (Waarderingskamer 1998). 35. Procentuele verdeling commercieel vastgoed

kantoren m²

bedrijfruimtes m²

winkels m²

horeca m²

hotel m²

2% 1% 8%

14%

75%

Bron: DTZ en Bedrijfschap Horeca en Catering 36. Definitie hotel als vastgoedobject volgens Ten Have

Een hotel is een vastgoedobject dat door zijn aard en/of bestemming geschikt is voor professionele exploitatie van een werkgemeenschap die zich in hoofdzaak toelegt op het verschaffen van logies al dan niet in combinatie et het verstrekken van dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse. Omdat het vastgoed direct verbonden is met de exploitatie, hangt het succes van een hotelonderneming af van de verandering in de opbrengsten en kosten. Een hotelonderneming zal een zorgvuldige afweging maken op basis van verschillende succesfactoren en risico’s in de markt (Jansen 2008). Deze risico’s worden systematische risico’s genoemd. Systematisch risico betreft de gevoeligheid van het rendement van een hotelonderneming voor de niet beïnvloedbare risico's, voortkomend uit algemeen optredende (macro-economische) ontwikkelingen van de markt. Dit onderzoek gaat uit van het model voor macro-economische factoren dat door het Nederlands Bureau voor Toerisme en Congressen (NBTC) is opgesteld. Deze factoren sturen de vraag naar hotelkamers en zijn bepalend voor het aanbod hotels en kamers in Amsterdam.

102 J.B. Tensen

oktober 2011



37. Macro-economische factoren

Bron: bewerkt NBTC

Economie: verband tussen economie en de prestaties van hotels. Het internationale toerisme en de zakelijke reismarkt worden beïnvloed door een aantal belangrijke economische factoren. Er bestaat een sterk verband tussen economische groei, welvaart en persoonlijk inkomen (NBTC 2008). Verschillende onderzoeken hebben een relatie aangetoond tussen de economische ontwikkeling en het aantal hotelovernachtingen (Huizinga 2002; HTL 2010). Door een toenemende welvaart wordt internationaal reizen voor steeds meer mensen toegankelijker. De opkomst van opkomende economieën zoals die van de BRIC-landen hebben een aanzienlijk effect op de industrie (Deloitte 2010b). De hotelmarkt reageert sterk op deze economische ontwikkelingen. Wereldwijde ontwikkelingen hebben snel uitwerking op hotels. De economische groei, het Bruto Binnenlands Product (BBP), de werkloosheid en de Consumenten Prijs Index (CPI) zijn belangrijke indicatoren. De recente economische crisis, die in 2007 in Amerika ontstond, is hier een goed voorbeeld van. De onderstaande grafiek laat een sterke relatie zien tussen het Bruto Nederlands Product (BNP) en de Nederlandse hotelmarkt. Een verandering in het BNP wordt gevolgd door een verandering in de RevPAR van de Nederlandse hotelmarkt. Aan de dalingen van de RevPAR in de jaren 1993, 2003 en 2009 ging eerst een daling van het BNP vooraf.

103 J.B. Tensen

oktober 2011



38. Relatie RevPAR en Bruto Nederlands Product

Bron: HTL Horwath

In vergelijking met de rest van Nederland reageert de hotelmarkt in Amsterdam direct op de conjunctuurgolven in de wereldeconomie. De rest van Nederland reageert vertraagt op de economische ontwikkelingen. Dit geeft aan dat de Amsterdamse hotelmarkt nauw verbonden is met de wereldwijde economisch conjunctuur. Demografie: hotels moeten anticiperen op demografische veranderingen. De wereldbevolking blijft de komende decennia stijgen. De groei is vooral toe te schrijven aan minder ontwikkelende regio’s in Azië en Afrika. In Europa en Amerika is er sprake van een geringe toename danwel een stabilisatie van het aantal inwoners. Binnen deze regio’s is vergrijzing de komende decennia een terugkomend onderwerp. De verwachting is dat in 2020 de wereldbevolking 1,8 miljard vijftigplussers telt (NBTC 2008). Deze opkomende doelgroep kan interessant zijn voor de het toerisme in Amsterdam omdat deze groep over voldoende tijd en geld beschikt om te spenderen aan luxe producten, zoals reizen en hotelovernachtingen. Geopolitiek: de gevolgen van politiek voor de vraag naar hotelkamers. Twee belangrijke ontwikkelingen zullen van invloed zijn op het toerisme en de zakelijke reismarkt. In de eerste plaats verschuift de wereldmacht langzamerhand van het westen naar het oosten. Dit is vooral merkbaar is in economisch opzicht. De opkomende wereldmachten zullen zich meer openstellen voor andere landen waardoor het toerisme van en naar die landen zullen toenemen. Op de tweede plaats zal de frictie tussen het Christendom en de Islam verder toenemen en zorgen voor politieke onrust (Amadeus 2010). In tijden van politieke onrust zal het toerisme dalen en de vraag naar hotelkamers stagneren. 104 J.B. Tensen

oktober 2011



Regionale politiek kan eveneens invloed uitoefenen op de hotelmarkt. In juli 2008 werd een milieubelasting ingevoerd op alle vertrekkende vluchten van de luchthaven Schiphol. Deze zogenoemde vliegtaks duurde tot juli 2009 en heeft volgens Peter Hartman (CEO Air France-KLM) geresulteerd in een verlies van 900.000 passagiers. Ondanks dat er geen gegevens bekend zijn kan worden aangenomen dat deze belastingheffing heeft geleid tot een afname in het aantal hotelovernachtingen in Amsterdam. Klimaat: de nieuwe trends in hotelovernachtingen. Een reden voor de bovengenoemde milieubelasting had te maken met de CO2 uitstoot en de belasting van de industrie op het klimaat. Dit thema is momenteel ook actueel onder hotels. Men beseft dat men door een milieubewuste instelling gasten kan aanbrengen. Zo zijn er steeds meer hotels in Amsterdam met een greenkey label en zijn er hotelconcepten die inspelen op de vraag naar eco-vriendelijke en biologische producten. Deze ontwikkeling heeft tot gevolg dat gasten een andere verwachting hebben met betrekking tot het milieu en hotels zullen daarop moeten inspelen om te kunnen voldoen aan die vraag. Een voorbeeld van een hotel dat inspringt op deze trend is het conscious hotel in Amsterdam. Technologie: de vraag naar informatie over hotelkamers. De grootste technologische ontwikkeling voor het toerisme is het internet. Internet zorgt ervoor dat de zogenaamde information-gab tussen de consument en de hotels steeds kleiner wordt. Consumenten gebruiken steeds meer sociale netwerken om informatie over hotels te krijgen. Ook zijn consumenten meer prijsbewust en zoeken via het internet naar de beste prijskwaliteitverhouding. Consumenten zullen, door de toename van het internet en het gebruik van mobiele telefonie, zich anders gaan oriënteren op en het regelen van de reis. Het internet veroorzaakt een toenemende concurrentie en het belang van hotels om gasten voldoende te informeren. Sociaal-cultureel: een verschuiving van een materiële naar een immateriële beleving. Binnen de reizigers doelgroep zijn onderling grote verschillen. In ontwikkelde landen waar de hoogopgeleide en kapitaalkrachtige reizigers vandaan komen is reizen een gemeengoed geworden. Deze groep heeft andere verwachtingen van een hotelovernachting dan een aantal jaar geleden. Een verandering in de levensstijl heeft ertoe geleid dat men op zoek is naar een beleving waarin immateriële zaken een steeds belangrijkere rol vervullen. Persoonlijke ontwikkeling is daarbij belangrijk. In de opkomende landen is toerisme relatief nieuw en mensen kiezen ervoor om in een korte tijd zoveel mogelijk te zien. Hotels zullen moeten inspelen op de veranderingen in behoeftes van gasten om aan de vraag te blijven voldoen. 105 J.B. Tensen

oktober 2011



12 BIJLAGE D 12.1 DE AMSTERDAMSE TOERISTISCHE EN ZAKELIJKE REISMARKT De vraag naar hotelkamers komt voort uit binnenland en buitenland. Een belangrijke instantie die zich inzet voor de promotie van Nederland in het buitenland is het Nederlands Bureau voor Toerisme & Congressen (NBTC). Op basis van analyses en doorberekeningen verwacht het NBTC dat inkomend toerisme de komende jaren zal blijven stijgen. Het aantal buitenlandse verblijfsgasten dat Nederland bezoekt zal jaarlijks met 2,0% stijgen tot 14,25 miljoen in 2020. Dit is een totale groei van 30% ten opzichte van het jaar 2007 21. Nederland staat bekend als een politiek economisch stabiel land waar men de Engelse taal beheerst. Amsterdam weet een evenredig aantal zakelijke en toeristische reizigers te trekken. De economische gedifferentieerde markt zorgt voor minder segmentafhankelijkheid voor hotels in Amsterdam. Daarnaast is er een beperkte seizoenafhankelijkheid in bezoekersaantallen welke minder volatiliteit en risico met zich meebrengt. De marktsegmenten waarop hotels zich richten zijn: •

Zakelijk

•

Toeristisch

12.1.1 DE ZAKELIJKE VRAAG

In het jaar 2009 telde Nederland 9,9 miljoen bezoekers, daarvan heeft 35% een zakelijk motief. In totaal zijn dat ruim 3 miljoen zakelijk gerelateerde bezoekers. In het jaar 2008 telde het percentage zakelijke overnachtingen nog 40%, een daling van 5% ten opzichte van het jaar 2008 en wordt toegeschreven aan de recente crisis (NBTC 2008; ATCB 2010). In het jaar 2009

spendeerde de zakelijke reiziger voor ruim een miljard euro in de Nederlandse economie. Verhoudingsgewijs komen de meeste zakelijke reizigers uit Duitsland en België. De grote steden hebben het belangrijkste aandeel in de zakelijke markt. 98% van alle zakelijke bezoekers verblijft in een hotel en logeert voornamelijk in 4- en 5 sterren hotels. Voor 4 sterren hotels ligt het aandeel zakelijke reizigers gemiddeld op 58%. Voor 5 sterren hotels is dit percentage zelfs 61% (ATCB 2010). Binnen de zakelijke reismarkt wordt onderscheid gemaakt tussen individuele zakelijke reizigers en georganiseerd zakelijk reisverkeer. Deze laatste groep wordt aangeduid als MICE (Meetings, Incentives, Conventions, Exhibitions).

21

Uitgangspositie voor deze prognose vormen de aantallen die gemeten worden in de Statistiek logiesaccommodaties van het CBS. Alleen (meerdaagse) overnachtingen die door een buitenlander zijn geboekt bij een hotel, bungalow, camping of in een groepsaccommodatie worden meegenomen.

106 J.B. Tensen

oktober 2011



39. procentuele verdeling zakelijke segment

Individueel zakelijk

12% 27%

73%

Meetings Exhibitions

6%

Conventions

7%

Incentives

2%

40. Uitgavenpatroon zakelijk segment

€ 1.268

€ 1.500 € 1.000 € 500

€ 795

€ 694

€ 474

€ 431

€ 502

€ 442

€ 264

€ 312

€0 Totale uitgaven (inmln.) MICE

Uitgaven per persoon per verblijf Individueel zakelijk

Uitgaven per persoon per dag

Totaal zakelijk

Bron: NBTC

Binnen MICE wordt onderscheid gemaakt tussen corporate en non-corporate 22. Van het totaal aantal meetings in Amsterdam is 42% gerelateerd aan twee wetenschappelijke vakgebieden; Medical Sciences en Technology. Medische congressen worden voornamelijk georganiseerd door het non-corporate segment (56%). Gemiddeld duren deze meetings 3,5 dag en worden hotels minder vaak gekozen als meetinglocatie. De maanden april tot en met juni en september tot en met oktober zijn belangrijk voor non-corporate meetings. Aan het corporate segment is 57% toe te schrijven aan technologische congressen. Daarvan heeft 83% een meeting bijgewoond dat plaats vond in een 4- of 5 sterren hotel. De maanden mei tot en met juni en september tot en met oktober zijn belangrijk voor de corporate meetings.

22

Corporate meetings hebben een zakelijk doel en worden georganiseerd door bedrijven. Non-corporate meetings worden georganiseerd door de overheid of een (branche)vereniging c.q. associatie met als doel kennisdeling (ATCB).

107 J.B. Tensen

oktober 2011



41. Definitie MICE

Meeting – Algemene term voor het bijeenkomen van een aantal mensen op een plek om bepaalde taken te verdelen of uit te voeren. Frequencie: op ad hoc-basis of volgens een vast stramien, bijvoorbeeld een jaarlijkse vergadering, committee vergaderingen, etc. Incentive – bijeenkomst als onderdeel van een programma die wordt aangeboden aan de deelnemers als belonging voor voormalige werkzaamheden. Conference

–

deelnemers

bijeenkomsten

georganiseerd

voor

discussie,

feitenonderzoek,

probleemoplossing en consultatie. Vergeleken met een congres is een conference normaliter kleiner in omvang en heeft een meer besloten karakter – kenmerken die de uitwisseling van informatie faciliteren. De term “conference” heeft geen specieke betekenins in relatie met de frequencie. Exhibition – Evenement waar producten en services worden tentoon gesteld. Op dit moment wil de industrie af van het label “MICE market” en vervangen door de term “The Meeting Industry” die al het bovengenoemde behelst. Bron: ICCA

De individueel zakelijke reiziger De zakelijke reizigers die in Nederland aanwezig zijn voor het uitvoeren van werkzaamheden zoals een bezoek aan het hoofdkantoor, valt onder de categorie individuele reiziger (NBTC 2008). Amsterdam telt op dit moment een groot aantal internationale hoofdkantoren. Volgens de gemeente Amsterdam hebben zich afgelopen jaar 105 buitenlandse kantoren zich in Amsterdam gevestigd waarvan 18 hoofdkantoren. Daarnaast zijn volgens de gemeente in de Amsterdamse regio op dit moment 1900 internationale bedrijven gevestigd, goed voor ruim 17 procent van de werkgelegenheid. Deze internationale bedrijfsactiviteiten genereren een groot aantal hotelovernachtingen voor de gemeente Amsterdam. Verschillende publicaties tonen aan dat Nederland een aantrekkelijk land is voor buitenlandse ondernemingen en hun bedrijfseconomische activiteiten. Deze publicaties geven een beeld waarom buitenlandse bedrijven in Nederland activiteiten willen ondernemen. Nederland staat op negende plaats in de IESE 2011 Global Venture Capital Private Equity (VCPE) Country Attractiveness Index. Deze index geeft de aantrekkelijkheid weer voor investeerders in durfkapitaal en private equity van 80 verschillende landen. De landen zijn beoordeeld op basis van zes factoren: de aanwezige economische activiteiten, de omvang van de kapitaalmarkt, het belastingklimaat, de bescherming en rechten van investeerders en corporate governance, sociaaldemografische factoren en ondernemersvriendelijkheid en de mogelijkheden voor transacties. De European Cities Monitor 2010 van Cushman & Wakefield heeft de stad Amsterdam 108 J.B. Tensen

oktober 2011



als zesde genoteerd voor het jaar 2010. Deze publicatie geeft een aantal belangrijke zaken weer die bedrijven meenemen in de overweging wanneer men zich in het buitenland wil vestigen. De belangrijkste factoren zijn; de gekwalificeerde werknemers, toegang tot de markten, goede telecommunicatie, transport verbindingen en het business klimaat dat gerealiseerd is door de overheid. De georganiseerde MICE Een op de vijf zakelijke reizigers behoort tot MICE. In het jaar 2009 telde deze groep ruim 680.000 bezoekers die in Nederland verbleven. Het grootste deel van deze groep komt voor congressen en (non)corporate meetings. Nederland telt ruim 650 vergader- en congreslocaties (NBTC 2010a) en heeft een goede internationale positie als congresdestinatie. Op twee belangrijke internationale ranglijsten (ICCA & UIA) staat Nederland respectievelijk op nummer zes en tien. Dit is voor Nederland een positieve ontwikkeling op het gebied van internationale congressen. 42. Overzicht aantal congressen in Nederland

Nederland als internationale congresbestemming 2008 Totaal aantal internationale congressen Totaal aantal congresdeelnemerdagen Gemiddeld aantal deelnemers Gemiddelde duur in dagen Bron: NBTC (vanaf 2009 worden deze cijfers niet langer verzameld)

1.333 1.109.596 220 3,4

12.1.2 DE TOERISTISCHE VRAAG

Het wereldtoerisme is in 2010 met 7% gestegen ten opzichte van 2009. In dat jaar was er nog sprake was van juist een daling van 4%. Het totaal aantal aankomsten van reizigers wereldwijd komt daarmee op 935 miljoen, wat hoger ligt dan het niveau van voor de economische crisis (NBTC 2011). De UNWTO heeft gesteld dat wereldwijd het toerisme in 2011 iets minder sterk zal groeien met 4 à 5%. De groei zal voornamelijk voor rekening komen van opkomende landen. De groei voor Europa zal achterblijven ten opzichte van de rest van de wereld. In het jaar 2010 waren er ruim 17,7 miljoen overnachtingen van Nederlanders in eigen land. Een daling van 250.000 overnachtingen in vergelijking met het jaar 2009. Daarentegen nam het aantal hotelovernachtingen wel toe met 6%. Daarnaast kwamen er bijna 11 miljoen buitenlanders in 2010 naar Nederland die goed waren voor een totaal van 25 miljoen overnachtingen. 58% van die overnachtingen kwamen toe aan hotels (NBTC 2010a). Inmiddels is er een licht herstel merkbaar van de recente economische crisis en de bezoekersaantallen nemen toe. De verwachtingen zijn dan ook positief. Amsterdam behoort tot een van de meest gewilde leisure bestemmingen van

109 J.B. Tensen

oktober 2011



wereld 23. Uit het Holland Imago onderzoek 24 (2010b) van het NBCT blijkt dat Amsterdam een van de meest positieve kenmerken is van Nederland. Van alle hotelovernachtingen in Nederland vindt 27% plaats in Amsterdam. In 2010 waren 5,3 miljoen hotelgasten goed voor 9,7 miljoen hotelovernachtingen. De Amsterdamse hotels hebben vooral profijt van het toerisme dat afkomstig is vanuit Europa zelf. 43. Procentuele verdeling nationaliteiten buitenlandse toeristische

2% 4%

Nederland

3%

Groot-Brittannië 21%

Verenigde Staten Duitsland

18%

Frankrijk Spanje 16%

4% 5%

Italië BRIC-landen overig Europa overig Azië

5% 5%

10% 7%

Overig Amerika Afrika en Oceanië

Bron: NBTC

12.2 HET AANBOD IN DE AMSTERDAMSE HOTELMARKT Uit het Holland imago-onderzoek, zie vorig paragraaf, blijkt dat Nederland een uitstekend imago heeft op tal van aspecten. Nederland heeft veel diversiteit te bieden aan toeristen. Er zijn drie elementaire faciliteiten die in samenhang moeten zijn om de toerist optimaal te kunnen bedienen. Ten eerste moet Nederland goed bereikbaar zijn en dat moet natuurlijk ook betaalbaar zijn. Nederland is over het algemeen goed bereikbaar, de luchthaven Schiphol speelt daarin een belangrijke rol. Met 44% is het vliegtuig het meest gebruikte vervoermiddel om naar Nederland te komen. De auto heeft een aandeel van 40% en daarna de trein met 7%. De touringcar neemt 4% voor haar rekening (NBTC 2010a). Daarnaast kent Amsterdam nog een aandeel bezoekers dat

23

Dit gegeven is naar voren gekomen uit de vraaggesprekken met de experts. Onderzoek in Frankrijk, België, Duitsland, Groot-Brittannië, de Verenigde Staten, Noorwegen,Zweden, Denemarken, Italië & Spanje.

24

110 J.B. Tensen

oktober 2011



via het water Amsterdam bereikt. In het jaar 2009 ontving Amsterdam 186.500 zeecruise passagiers en 236.000 riviercruise passagiers (ATCB 2010). Het tweede faciliterende aspect is de diversiteit aan verblijfsaccommodaties. Hotels zijn daarbinnen verreweg de meest belangrijke accommodatievorm. De hotelcapaciteit is door de Dienst Onderzoek en Statistiek van de gemeente Amsterdam (O+S Amsterdam) op 1 juli 2010 geschat op 370 hotels met in totaal 22.000 kamers en 48.000 bedden. Volgens een telling op dezelfde datum van Bedrijfschap Horeca en Catering zijn er slechts 243 hotels met in totaal 20.541 kamers en 43.358 bedden. Het is niet direct duidelijk hoe dit verschil tot stand is gekomen. Het vermoeden bestaat dat het te maken heeft met het verschil in het plangebied waarbinnen hotels worden meegenomen. Beide instituten hanteren de NHC-classificatie. Over het algemeen genomen heeft Amsterdam een aandeel van 20% van de markt. Binnen de Amsterdamse markt is er al enkele jaren sprake van schaalvergroting. Sinds 2007 is het aantal kamers van 55 toegenomen tot 59 kamers per hotel. Daarnaast scharen zich steeds meer hotels onder een keten en is ook daar een toename in zichtbaar. 44. Hotels, kamers en bedden naar sterklasse volgens Nederlands Hotel Classificatie, Amsterdam 1 juli 2009 en 1 juli 2010

2009 2010 Toename/afname Aantal * Hotels Kamers Bedden Hotels Kamers Bedden Hotels Kamers Bedden geen ster 69 1.596 5.657 81 2.008 6.710 12 412 1.053 1 ster 68 1.197 2.656 59 1.017 2.214 -9 -181 -442 2 sterren 81 1.928 4.387 77 1.733 3.916 -4 -195 -471 3 sterren 95 6.402 13.164 93 6.708 13.809 -2 306 645 4 sterren 44 7.000 14.254 49 7.708 15.704 5 708 1.450 5 sterren 12 2.809 5.796 11 2.574 5.339 -1 -235 -457 Totaal 369 20.932 45.914 370 21.748 47.692 1 815 1.778 Bron: O+S Amsterdam

Het laatste en meest belangrijke aspect is het element vermaak. Kunst en cultuur hebben een belangrijk aandeel in de besluitvorming om voor Nederland te kiezen. Ruim 37% van de bezoekers bezoekt een historische plek en ruim 30% bezoekt een museum in Nederland. 18% van de bezoekers geeft aan deel te nemen aan culturele activiteiten. Daarnaast spelen evenementen een belangrijke rol om toeristen te verleiden naar Nederland te komen. De impact in hotelbezetting is goed af te lezen aan evenementen zoals SAIL, Rembrandt 400 en de Floriade. Daarnaast blijft de Nederlandse kust een belangrijk aspect (vooral voor toeristische Duitsers) en is watersport populair. Wat sinds kort een grote ontwikkeling doormaakt is het aanbieden van wellness faciliteiten. Het culinaire aanbod in Nederland heeft ook invloed op het aantal hotelovernachtingen (NBTC 2008).

111 J.B. Tensen

oktober 2011

Universiteit. Technische Universiteit Delft. Faculteit. Architecture, Urbanism & Building Sciences. Afstudeer variant. Real Estate & Housing

Recommend Documents