ÚČETNÍ A DAŇOVÝ REŢIM SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ

Ma sa r yk o v a u n iv e rz ita Ekonomicko-správní fakulta Studijní obor: Veřejná ekonomika a správa

ÚČETNÍ A DAŇOVÝ REŢIM SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ Tax and Accounting Regime of Homeowners’ Association Diplomová práce

Vedoucí diplomové práce:

Autor:

Ing. Hana JURAJDOVÁ, Ph.D.

Martin KUBÁT

Brno, 2014

J m éno a pří j m ení aut ora :

Martin Kubát

Náz ev di pl om ové práce:

Účetní a daňový reţim společenství vlastníků

Náz ev prác e v an gl i čt i ně:

Tax and Accounting Association

Kat edra:

Veřejné ekonomie

Vedoucí di pl om ové práce:

Ing. Hana Jurajdová, Ph.D.

R ok obhaj ob y:

2014

Regime

of

Homeowners’

Anotace Předmětem diplomové práce „Účetní a daňový reţim společenství vlastníků“ je analýza aktuálního účetního a daňového reţimu, kterým se tyto organizace musí řídit. Práce ve své první části začlení společenství vlastníků do odvětví neziskové sektoru, poté bude představena právní úprava, která reguluje jejich fungování. Druhá kapitola se soustředí na účetní reţim s důrazem na specifické postupy účtování. Třetí kapitola se zaměří na daňový reţim s tím, ţe hlavní část bude věnována dani z příjmů. Ve čtvrté kapitole dojde ke komparaci dvou účetních metodik sledování nákladů. Následně budou formulovány moţné návrhy a doporučení jak směrem k účetní praxi společenství vlastníků, tak i obecně k legislativě.

Annotation The goal of the thesis: „Tax and Accounting regime of Homeowners’ Association“ is to analyze current tax and accounting regulation, which these organizations must follow. The first chapter categorizes Homeowners’ Association as a part of a non-profit sector and also introduces the main legislation that regulates their functioning. The second chapter focuses on the accounting mode with the emphasis on the specific accounting methods used in Homeowners’Association. The third chapter analyzes the tax regime of Homeowners’ Association and most of all is devoted to the corporate income tax. In the fourth chapter two possible accounting methods are compared. The last chapter provides proposals and recommendations both for the accounting practice and the general legislation.

Klíčová slova Společenství vlastníků, účetnictví, daně, nový občanský zákoník

Keywords Homeowners’ Association, condominium, taxes, accounting, the new civil code

Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci Účetní a daňový režim společenství vlastníků vypracoval samostatně pod vedením Ing. Hany Jurajdové, Ph.D. a uvedl v ní všechny pouţité literární a jiné odborné zdroje v souladu s právními předpisy, vnitřními předpisy Masarykovy univerzity a vnitřními akty řízení Masarykovy univerzity a Ekonomicko-správní fakulty MU. V Brně dne 15. května 2014 vlastnoruční podpis autora

Poděkování Na tomto místě bych rád poděkoval Ing. Haně Jurajdové, Ph.D. za cenné připomínky a odborné rady, kterými přispěla k vypracování této diplomové práce. Dále děkuji paní Ing. Kamile Havettové, správci nemovitostí panu Jiřímu Jandovi a společnosti Bytová-správa.cz, s.r.o. za poskytnuté informace a konzultace. V neposlední řadě zaslouţí mé poděkování také moji blízcí za poskytnuté zázemí a podporu při psaní této práce i v průběhu celého dosavadního studia.

OBSAH ÚVOD .........................................................................................................................................7 1 SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK neziskový sektor, vývoj, funkce a právní zakotvení ........................................................................................................................9 1.1 ODVĚTVÍ NEZISKOVÉHO SEKTORU A ZAŘAZENÍ SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ ...................9 1.1.1 Právní úprava neziskových organizací v České republice....................................10 1.2 DŮVODY VZNIKU ORGANIZACE STARAJÍCÍ SE O DŮM ....................................................11 1.3 HISTORIE SPOLUVLASTNICKÉHO BYDLENÍ ....................................................................11 1.3.1 Vývoj bytového spoluvlastnictví v České republice ..............................................12 1.4 SOUČASNÁ LEGISLATIVNÍ ÚPRAVA SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ ....................................14 1.4.1 Vznik společenství vlastníků..................................................................................15 1.4.2 Předmět činnosti společenství vlastníků ...............................................................16 1.4.3 Orgány společenství vlastníků ..............................................................................16 1.4.4 Stanovy společenství vlastníků ..............................................................................18 1.5 SHRNUTÍ .......................................................................................................................18 2

POSTAVENÍ SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JAKO ÚČETNÍ JEDNOTKY ........20 2.1 ÚČETNÍ PŘEDPISY SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ ..............................................................20 2.1.1 Základní účetní zásady a prvky účetnictví ............................................................21 2.1.2 Účetní knihy ..........................................................................................................22 2.1.1 Směrná účtová osnova a účtový rozvrh ................................................................23 2.1.2 Zjednodušený rozsah vedení účetnictví.................................................................23 2.1.3 Účetní závěrka ......................................................................................................24 2.1.4 Externí vedení účetnictví .......................................................................................26 2.2 ÚČTOVÁNÍ ZÁKLADNÍCH ÚČETNÍCH PŘÍPADŮ ...............................................................27 2.2.1 Účtování o předpisech záloh na správu domu ......................................................27 2.2.2 Zúčtovací vztah mezi společenstvím vlastníků a vlastníky jednotek .....................29 2.2.3 Náklady společenství vlastníků .............................................................................30 2.2.4 Účty časového rozlišení ........................................................................................31 2.2.5 Výnosy společenství vlastníků ...............................................................................32 2.2.6 Úroky ....................................................................................................................32 2.2.7 Úroky z prodlení ...................................................................................................33 2.2.8 Příjmy vlastníků ....................................................................................................33 2.2.9 Výsledek hospodaření ...........................................................................................33 2.2.10 Majetek v účetnictví společenství vlastníků ..........................................................35 2.3 SHRNUTÍ .......................................................................................................................38

3

POSTAVENÍ SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JAKO DAŇOVÉHO SUBJEKTU .39 3.1 DANĚ, JEJICH STRUKTURA A KONSTRUKCE ...................................................................39 3.2 DAŇ Z PŘÍJMŮ PRÁVNICKÝCH OSOB ..............................................................................40 3.2.1 Zdaňovací období 2013 ........................................................................................40 3.2.2 Zdaňovací období 2014 ........................................................................................44 3.3 DAŇ Z PŘÍJMŮ FYZICKÝCH OSOB...................................................................................46 3.4 DAŇ Z PŘIDANÉ HODNOTY ............................................................................................46 3.5 DAŇ DĚDICKÁ, DAŇ DAROVACÍ A DAŇ Z PŘEVODU NEMOVITOSTÍ.................................47 3.6 OSTATNÍ DANĚ .............................................................................................................48 3.7 SHRNUTÍ .......................................................................................................................48

4 ZPŮSOBY VEDENÍ ÚČETNÍ SLUŢBY NA PŘÍKLADU KONKRÉTNÍHO SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ ........................................................................................... 50 4.1 ÚČETNÍ REŢIM .............................................................................................................. 50 4.1.1 Zvolené společenství a jeho rozpis krátkodobých a dlouhodobých záloh ............ 50 4.1.2 Účtování přijatých faktur za služby spojených s užíváním jednotky..................... 52 4.2 ÚČTOVÁNÍ NÁKLADŮ ................................................................................................... 53 4.2.1 Výsledkově vedené účetnictví SVJ ........................................................................ 53 4.2.2 Rozvahově vedené účetnictví SVJ ......................................................................... 56 4.3 DAŇOVÉ POVINNOSTI ................................................................................................... 58 4.3.1 Daň z příjmů za zdaňovací období 2013 .............................................................. 58 4.4 SHRNUTÍ ....................................................................................................................... 59 5

VLASTNÍ DOPORUČENÍ A NÁVRHY ....................................................................... 61 5.1 5.2

ÚČTOVÁNÍ NÁKLADŮ SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ ......................................................... 61 OBECNÁ DOPORUČENÍ SMĚREM K LEGISLATIVĚ............................................................ 63

ZÁVĚR .................................................................................................................................... 64 SEZNAM POUŢITÝCH ZDROJŮ....................................................................................... 65 SEZNAM GRAFŮ .................................................................................................................. 70 SEZNAM TABULEK ............................................................................................................. 70 SEZNAM OBRÁZKŮ ............................................................................................................ 70 SEZNAM POUŢITÝCH ZKRATEK ................................................................................... 70 SEZNAM PŘÍLOH ................................................................................................................ 72

ÚVOD Právo vlastnit majetek je jedním ze základních projevů svobody a seberealizace člověka. Dává mu moţnost dotyčnou věc drţet, uţívat ji, volně s ní nakládat nebo být veden jako její vlastník. Jednou z forem vlastnického práva je existence spoluvlastnictví. V tomto případě vlastní dotčenou věc vícero osob, které pak svá práva vykonávají typicky jen v míře svého podílu na věci. Bytové spoluvlastnictví funguje na podobném principu, protoţe vlastnictví samostatné bytové či nebytové jednotky nelze chápat izolovaně. Součástí kaţdého bytového domu jsou totiţ i prostory, které nemají své konkrétní majitele, jako například chodby, střechy nebo nosné stěny. Tyto společné části jsou potom ve spoluvlastnictví jednotlivých vlastníků, kterým tak vzniká povinnost je udrţovat. Aby byla vlastníkům správa společných prostor zjednodušena, objevuje se před dvaceti lety v českém právu nový pojem – společenství vlastníků. Zákon si vynucuje zaloţení této poněkud specifické organizace prakticky ve všech bytových domech. Členem společenství je potom kaţdý majitel bytu, a vzniká tak poměrně rozmanitá skupina, jejíţ členové jsou na sobě závislí tím, ţe bydlí ve stejném objektu. Právní regulace bytového spoluvlastnictví by tak měla být co nejvíce konkrétní a jednoznačná, aby se společenství mohlo co nejlépe věnovat svému hlavnímu a jedinému účelu – tedy správě svého domu, a nikoliv komplikovaným správním předpisům. Společenství vlastníků je však také právnickou osobou, a to s sebou samozřejmě přináší i účetní a daňové povinnosti. Jednotliví vlastníci by se měli být schopni, alespoň rámcově, v účetnictví svého společenství orientovat, protoţe se na jeho financování výhradně podílejí a také ručí za jeho případné dluhy. Téma jsem si vybral proto, ţe jsem se na vedení účetnictví společenství vlastníků podílel, a proto vím, jak je důleţité mít účetnictví vedené tak, aby jeho výstupy byly srozumitelné všem vlastníkům, bez ohledu na jejich vzdělání či vykonávanou profesi. Cílem práce je tedy identifikovat současná problematická místa v oblasti účetní sluţby a daňových povinností a navrhnout jejich moţná řešení. Věřím, ţe zpracované téma pomůţe společenstvím lépe se zorientovat v uvedených předpisech, navíc v roce plném změn souvisejících s platností nového občanského zákoníku či daňových novel. Ve své diplomové práci se chci zaměřit nejen na zmapování právní, účetní a daňové legislativy, ale také na některé sporné otázky, které se dotýkají společenství vlastníků: jak nejlépe účtovat náklady; jak vypořádat kladný výsledek hospodaření; jak účtovat o majetku společenství. Dále představím daňové změny, které společenství čekají ve zdaňovacím období roku 2014. Za účelem naplnění cíle mojí diplomové práce vyuţiji především metody studia a analýzy relevantní odborné literatury a legislativy. Následně provedu sběr dat konkrétní organizace, pro jejichţ rozbor vyuţiji metody řízeného rozhovoru s vedoucí účetní a předsedou tohoto společenství. Nasbírána data budou poté pouţita k bliţšímu porovnání moţných přístupů k účtování nákladů. Pro formulaci závěrů a doporučení k současné účetní praxi vyuţiji metody syntézy. Práce ve své první kapitole nejprve ukáţe čtenáři poměrně komplikovanou zařaditelnost společenství vlastníků v rámci neziskového sektoru. Část kapitoly je poté věnována stručnému vývoji a současnému postavení bytového spoluvlastnictví v České republice. Na závěr první kapitoly se zaměřím na aktuální stav právní úpravy s důrazem na nově přijatý občanský zákoník, kam se regulace této právnické osoby nově přesunula. 7

Druhá kapitola se soustředí na účetní reţim společenství vlastníků. V úvodu bude představena legislativa včetně základních pojmů z účetnictví, které jsou pro účtování společenství důleţité. Hlavní část kapitoly bude ale věnována konkrétním účetním postupům. Na druhou kapitolu naváţe kapitola zabývající se daňovou problematikou. Úvodní krátká pasáţ nejdříve seznámí čtenáře se základní terminologií. Následovat bude charakteristika jednotlivých daní s tím, ţe největší prostor bude dán dani z příjmů právnických osob. Čtvrtá kapitola diplomové práce se zabývá komparací dvou moţných účetních metodik sledování výdajů společenství. Z této kapitoly budu vycházet při uvedení vlastních doporučení a návrhů, jak směrem k vedení účetní sluţby, tak i obecně k legislativě. Při zpracovávání této práce bylo vyuţito odborné literatury, která se zaměřuje na účetní a daňový reţim společenství vlastníků. Tato oblast nedisponuje velkým mnoţstvím zdrojů, protoţe velká část autorů se věnuje především právnímu pohledu na společenství vlastníků s tím, ţe účetní a daňová problematika je spíše na okraji zájmu. Podcílem této práce je tak rozšířit mnoţství dostupných zdrojů a představit aktuální pohled na účetní a daňová specifika této právnické osoby.

8

1 SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK neziskový sektor, vývoj, funkce a právní zakotvení 1.1

Odvětví neziskového sektoru a zařazení společenství vlastníků

Národní hospodářství představuje souhrn činností hospodářského charakteru na území daného státu. Můţeme jej členit podle různých kritérií do jednotlivých sektorů, které se vyznačují podobnými charakteristikami. Velmi často se pro rozdělení hospodářství vyuţívá Pestoffův čtyřsektorový trojúhelník („welfare triangle“), který nalezneme na obrázku 1. Obrázek 1: Pestoffův trojúhelník Formální sektor Neformální sektor

Veřejný sektor

Veřejné organizace

Neziskový soukromý sektor Domácnosti

Soukromé organizace

Trh

Neziskové organizace

Ziskové organizace

Smíšené organizace

Hraniční organizace

Zdroj: REKTOŘÍK, J.: Organizace neziskového sektoru: základy ekonomiky, teorie a řízení. 2007, str. 16, vlastní zpracování.

Jednotlivé subjekty národního hospodářství je, podle Pestoffa, moţné klasifikovat podle tří následujících kritérií: -

Kritérium financování provozu na subjekty ziskové X neziskové Kritérium vlastnictví na subjekty soukromé X veřejné Kritérium míry formalizace na subjekty formální X neformální

Na základě těchto kritérií je pak v jeho pojetí hospodářství rozděleno do 4 sektorů: -

Ziskový soukromý sektor (Trh) Neziskový veřejný sektor (Veřejný sektor) Neziskový sektor domácností (Domácnosti) Neziskový soukromý sektor (Třetí sektor) 9

Hranice mezi jednotlivými sektory nejsou ostré, dochází k jejich prolínání a mohou tak vznikat organizace hraniční či smíšené, které splňují znaky shodné pro více sektorů. Z Pestoffova trojúhelníku je zřejmé, ţe neziskové organizace mohou nabývat velmi rozmanitých podob a organizačních forem. Společenství vlastníků (dále také společenství nebo SVJ) bychom mohli v Pestoffově trojúhelníku zařadit mezi tzv. hraniční organizace. Konkrétně do půlkruhu, kde dochází k prolínání neziskového soukromého sektoru se sektorem domácností. Společenství vlastníků je totiţ spíše jen formální skořápkou, která pomáhá zastřešovat své členy (vlastníky, domácnosti), neţ samostatnou právnickou osobou. Jedná se tedy o uzavřenou asociaci, která je financována výhradně z cizích zdrojů poskytnutých vlastníky. Tyto příspěvky nejsou dobrovolné, ale povinnost jejich úhrad vychází přímo ze zákona. Poskytnuté příspěvky, přestoţe se nachází na účtu společenství, nejsou jeho majetkem, stále de facto patří jednotlivým vlastníkům a společenství je má také povinnost vlastníkům vyúčtovávat. Český statistický úřad vymezuje nestátní neziskové organizace1 (dále také NNO) v rámci svého satelitního účtu neziskových institucí jako organizace, které se vykazují: -

neziskovostí (zisk není rozdělen mezi vlastníky), institucionálním oddělením od státu (nejsou součástí státní organizační struktury), samosprávou (vytváří si vlastní organizační strukturu), dobrovolností (členství v nich je nepovinné), jistou mírou institucionality (právní subjekty s určitým stupněm organizační struktury).2

Společenství vlastníků mezi vyjmenovanými NNO jiţ nějakou dobu nenajdeme. Český statistický úřad je nadále nepovaţuje za samostatné institucionální jednotky, ale pouze za součást sektoru domácností.3 To ukazuje na poměrně sloţitější zařaditelnost této právnické osoby. Na jednu stranu se sice jedná o organizaci, která nebyla zaloţena za účelem dosahování zisku (je nezisková), je zřízena podle platné legislativy (je formální) a funguje na privátní bázi (je soukromá). Na druhou stranu nemusí splňovat hned dvě z pěti výše vyjmenovaných podmínek. Členství v ní není dobrovolné, nýbrţ vzniká spolu se zakoupením bytu do osobního vlastnictví a zaniká při jeho prodeji. Některá společenství mohou také rozdělovat případný zisk mezi vlastníky, pokud se na tom tak dohodnou. To jsou další důvody, proč SVJ zařadit namísto do plnohodnotných neziskových organizací, do organizací spíše hraničního typu. 1.1.1 Právní úprava neziskových organizací v České republice Pojem „nezisková organizace“, ač velmi často pouţívaný, neměl v České republice právní oporu, která by blíţe upravila předmět jejich činnosti, hospodaření nebo daňové povinnosti.4 Jistý výčet moţných typů nevýdělečných organizací bylo moţné nalézt v ustanovení § 18 odst. 8 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů (dále jen zákon o daních z příjmů nebo ZDP). V tomto seznamu společenství vlastníků chybělo, je zmíněno aţ dále v § 20 odst. 7 ZDP, který umoţňoval nevýdělečným poplatníkům sníţení základu daně. 1

Pro označení neziskových (nevýdělečných) organizací se v České republice vyuţívá pojmu nestátní nezisková organizace – zkratka NNO. 2 ČSÚ. Satelitní účet neziskových institucí [online]. 3 Společenství vlastníků není povaţované za samostatnou institucionální jednotku, protoţe nesplňuje všechny náleţitosti dle ESA 95 - příspěvky vlastníků nejsou dobrovolné a vyplývá z nich nárok na předem stanovený soubor výrobků a sluţeb. Blíţe zde: ČSÚ. Evropský systém účtu ESA 95. Str. 47 [online], dále KERMIET, V., Oddělení sektorových účtů ČSÚ. 2014, e-mailová komunikace. 4 MERLÍČKOVÁ RŮŢIČKOVÁ, R.: Neziskové organizace: vznik, účetnictví, daně. 2011, str. 8. 10

O tom, zda daná organizace bude mít přístup ke zvláštním výhodám určených pro NNO, tak rozhodovala po dlouhou dobu jen její právní forma, nikoliv druh vykonávané činnosti. Nový občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále jen nový občanský zákoník nebo NObčZ) zavádí od 1. ledna 2014 do českého právního systému nový pojem veřejné prospěšnosti, který má vymezit ty organizace, které přispívají k veřejnému blahu. Neziskovost tak jiţ nebude definována právní formou organizace, ale bude záleţet na charakteru její činnosti. Zákon o daních z příjmů reflektoval rekodifikaci soukromého práva a úprava nevýdělečných organizací byla nahrazena ustanoveními o veřejné prospěšnosti. Společenství vlastníků sice nevykonávají podnikatelskou činnost, mají ji dokonce zakázanou, ale zmíněná uzavřenost této právnické osoby vedla k tomu, ţe SVJ mezi veřejně prospěšné poplatníky nebylo zařazeno.5 Nadále se ho však budou týkat některá speciální ustanovení zákona o daních z příjmů, která budou blíţe představena v 3. kapitole věnované daňovému reţimu SVJ. Naopak z účetního hlediska společenství vlastníků patřilo a stále patří mezi organizace, jejichţ hlavní činností není podnikání a které se řídí vyhláškou č. 504/2002 Sb., …6 (dále jen vyhláška č. 504/2002 Sb., …). Právní vymezení SVJ jako subjektu, který nebyl zřízený za účelem podnikání, je tak v české legislativě poněkud protichůdné.

1.2

Důvody vzniku organizace starající se o dům

Teoreticky si můţeme představit, ţe by se jednotliví vlastníci bytového domu dohodli a začali se dobrovolně starat o svůj společný majetek. Někdo zajistí sekačku na sekání trávy, někdo bude ochotný umýt schody v domě a jiný natře společnou chodbu. Toto je jen malý výčet činností, z oblasti údrţby společných částí. Dům je však napojen na jednotlivá energetická média, kanalizaci, pojišťovnu, peněţní ústav a navíc se nachází v určitém okolí, které je regulované zákony, vyhláškami a nařízeními. Toto na principu dobrovolnosti organizováno být nemůţe, protoţe se v podstatě jedná o malou firmu, která má své smlouvy, účetnictví, platební styk, zaměstnance apod. Řídit firmu jen dobrovolně, podle toho jak se komu chce či nechce, je poněkud těţko představitelné.

1.3

Historie spoluvlastnického bydlení

Podle některých autorů sahá historie vlastnictví prostorově oddělených místností v bytovém domě aţ hluboko do starověku včetně antického Říma.7 To se ale jeví jako spíše nepravděpodobné, protoţe Římané ctili zásadu superficies solo credit – stavba jako součást pozemku tedy komu patřil pozemek, tomu patřil i dům na něm stojící a jednotlivé místnosti nemohli být předmětem samostatného vlastnictví.8

5

Důvodová zpráva k návrhu změn daňového zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů. K bodu 197 (§ 17a) [online]. 6 Přesný název vyhlášky je: „kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů, pro účetní jednotky, u kterých hlavním předmětem činnosti není podnikání, pokud účtují v soustavě podvojného účetnictví.“ 7 SIEGLER, R. a HERBERT, L. J.: Brief History of Corporate Housing, by Richard Siegler and Herbert J. Levy. 1986, str. 12 [online]. 8 CRIBBET, J. E.: Condominium: Home Ownership for Megalopolis? 1963, str. 1210 [online]. 11

Za opravdu první právní úpravu bytového spoluvlastnictví můţeme povaţovat aţ článek 664 Napoleonova občanského zákoníku z roku 1804, který se zabýval odděleným vlastnictvím jednotlivých podlaţí domu a stanovil zodpovědnost za správu domu. Moderní zákony umoţňující bytové spoluvlastnictví potom vznikají v první polovině 20. století nejprve v Belgii (1924), ve Francii (1938) a následně v jiných evropských státech, Latinské Americe a zbytku světa.9 1.3.1 Vývoj bytového spoluvlastnictví v České republice Česká republika jako součást Rakouska-Uherska a následně jako samostatný stát – Československo – ţádnou konkrétní právní úpravu bytového spoluvlastnictví neměla, to ale nebylo v zemích z germánského právního okruhu výjimkou.10 Spíše jen teoretickým posunem byl v roce 1966 přijatý zákon č. 52/1966 Sb., o osobním vlastnictví bytů, který reagoval na stále neutěšenou bytovou situaci v poválečném Československu. Tento zákon v praxi příliš změn nepřinesl, protoţe doba soukromému vlastnictví příliš nepřála. Dvořák uvádí, ţe k 1. 11. 1980 bylo v osobním vlastnictví pouze 32 505 bytů.11 Vývoj v této oblasti akceleruje aţ po roce 1989, kdy začíná docházet k privatizaci bytového fondu v majetku státu, obcí a druţstev. Zpočátku byla umoţněna privatizace pouze celých domů, v roce 1994 nabyl účinnosti zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů12 (dále jen zákon o vlastnictví bytů nebo BytZ), který tak vlastně poprvé prakticky upravil vlastnické vztahy k samostatným bytům a společným prostorám.13 Následujících dvacet let byl zákon vlastnictví bytů několikrát novelizován. První významná novelizace z roku 2000 (zákon č. 103/2000 Sb., …) reagovala na vznikající komplikace při správě domu způsobené tím, ţe společenství vlastníků nemělo právní subjektivitu. Nebylo tedy jasné, kdo by měl zastupovat vlastníky při jednání s třetími osobami, jak by měla být přijímána rozhodnutí mezi vlastníky a jak by se mělo postupovat, pokud mezi nimi nedošlo ke shodě. Tato novela zavedla společenství vlastníků jako právnickou osobu vznikající ex lege neboli ze zákona za předem stanovených podmínek. Společenství se musela povinně zapisovat do obchodního rejstříku, a byla proto povaţována za podnikatele podle obchodního zákoníku včetně nutnosti registrovat se k dani z příjmů.14 Následná novelizace na základě zákona č. 451/2001 Sb., … zpřesnila některé interpretace zákona a ustanovila, ţe se SVJ budou nově zapisovat do zvláštního rejstříku společenství vlastníků jednotek.15 Společenství se tak zařadila mezi právnické osoby, které nebyly zřízeny za účelem podnikání. V roce 2004 byly přijaty formou vládního nařízení vzorové stanovy společenství vlastníků16, které dále rozšiřovaly zákonnou úpravu bytového vlastnictví. Zákon o vlastnictví bytů byl však nadále kritizován pro svoji nejednotnost a nepřesnosti, které zhoršovaly jeho 9

GILLAD, R. a WALKS, A.: Rising cities: Condominium development and the private transformation of the metropolis. 2013, str. 162 [online]. 10 DVOŘÁK, T.: Vlastnictví bytů a nebytových prostor. 2007, str. 4 a 8. 11 DVOŘÁK, T.: Vlastnictví bytů a nebytových prostor. 2007, str. 9. 12 Přesný název zákona je: „ kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů).“ 13 LUX, M.: Housing policy and housing finance in the Czech Republic during transition... . 2009, str. 107. 14 LUX, M.: Housing policy and housing finance in the Czech Republic during transition... . 2009, str. 107 - 108. 15 KABELKOVÁ, E. a SCH DELBAUEROVÁ, P.: ytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku: komentář. 2013, str. 224. 16 Nařízení vlády č. 371/2004 Sb., kterým se vydávají vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek. 12

srozumitelnost pro běţné uţivatele. Přestoţe byl nový samostatný právní předpis, který by na tyto problémy reagoval, připravován, parlamentem nikdy schválen nebyl.17 To se změnilo s přijetím nového občanského zákoníku, do kterého byla problematika bytového spoluvlastnictví začleněna. Dle důvodové zprávy bylo hlavní motivací zákonodárce zahrnutí celého komplexu vlastnického práva, včetně bytového spoluvlastnictví, do jedné právní úpravy.18 Jak můţeme vidět na grafu 1, nastává po roce 2001 podstatný rozvoj tohoto typu bydlení. Poslední statistika zveřejněná Českým statistickým úřadem z roku 2011 ukazuje, ţe je v České republice více neţ 50 tisíc společenství s bezmála 1,2 mil. bytových jednotek.19 Graf 1: Vývoj počtu společenství vlastníků v letech 2002-2011 Vývoj počtu společenství vlastníků v letech 2002 - 2011 60 000 50 000 40 000 30 000

Společenství vlastníků

20 000 10 000 0 2002

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Zdroj: ČÚS. Počet bytových družstev a společenství vlastníků jednotek v letech 2002 – 2011[online], vlastní zpracování.

Na některé obecné výhody bytového vlastnictví poukazuje pro Českou republiku jiţ prakticky neaktuální, zpráva výboru OSN pro lidská práva z roku 200320: 

 

17

Osobní vlastnictví o Nejedná se o klasický vztah pronajímatel-nájemce, kdy pronajímatel má moţnost nájemci ukončit jeho pronájem. Nikdo totiţ nemůţe vlastníkovi jeho byt odebrat. Forma investice o Vlastník má právo se svým bytem volně nakládat a uţívat ho včetně moţnosti jeho pronájmu nebo dalšího prodeje. Neexistence nájemních nákladů

KABELKOVÁ, E. a SCH DELBAUEROVÁ, P.: ytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku: komentář. 2013, str. XIII. 18 Důvodová zpráva k novému občanskému zákoníku (konsolidovaná verze). K § 1158 [online]. 19 ČÚS. Počet bytových družstev a společenství vlastníků jednotek v letech 2002 – 2011 [online]. 20 Celý název této zprávy zní: „Komplexní návrh směrnice týkající se kodnominiálního vlastnictví bytů se zvláštním zřetelem k zemím střední a východní Evropy.“ Tyto pokyny představují nutná základní doporučení vládám transformujících se zemí, které nemají předchozí zkušenosti s bytovým vlastnictvím. Právní předpisy České republiky regulující bytového spoluvlastnictví tato doporučení jiţ v drtivé většině reflektují. 13

o Majitelé neplatí ţádný nájem, investují výhradně do svého vlastního bytu. Jsou však povinni společně přispívat na správu, nutné opravy a modernizace jejich domu. Způsob a rozsah této správy si ale demokraticky určují sami.21

1.4

Současná legislativní úprava společenství vlastníků

Zákon o vlastnictví bytů byl sice k 1. lednu 2014 zrušen a nahrazen novou právní úpravou, nadále ale fakticky reguluje chod většiny společenství vlastníků vzniklých do 31. 12. 2013. Podle většinového názoru se novým občanským zákoníkem budou muset řídit všechna společenství vlastníků s tím, ţe 1. 1. 2014 pozbývají závaznosti ta ustanovení stanov společenství, která odporují donucovacím ustanovením občanského zákoníku, tj. takovým, od kterých se není moţné odchýlit.22 Všechna společenství vlastníků vzniklá do 31. 12. 2013 pak mají povinnost ve tříleté lhůtě (tj. do konce roku 2016) přizpůsobit své stanovy nové právní úpravě.23 Naproti tomu menšinovým názorem je, ţe se ustanovení NObčZ týkající se bytového spoluvlastnictví nedotknou společenství vlastníků vzniklých do 31. 12. 2013, a to ani po uplynutí výše zmíněné lhůty tří let. Společenství vzniklá do 31. 12. 2013 by se i nadále řídila zrušeným zákonem o vlastnictví bytů. Paralelně by tak existovaly obě právní úpravy, které by se aplikovaly přiměřeně. 24 U společenství vlastníků vzniklých po 1. 1. 2014 je jasné, ţe zákon o vlastnictví bytů jiţ aplikován být nemůţe, a budou tedy plně podřízeny regulaci v novém občanském zákoníku. Bytové spoluvlastnictví je zaloţeno na principu, ţe jednotka (byt či nebytový prostor) jako součást budovy nemůţe existovat samostatně, proto musí být zákonem stanoven rozsah práv a povinností vlastníka jednotky. Předchozí právní úprava povaţovala za jednotku pouze byt jako prostorově vymezenou část domu. V novém občanském zákoníku je pojem jednotka pojat podstatně šířeji jako prostorově oddělená část nemovité věci, která je samostatným předmětem vlastnictví včetně podílu na společných částech nemovitosti.25 Těmito společnými prostory se rozumí takové části nemovitosti, které nejsou samostatnými jednotkami a slouţí tedy vlastníkům jednotek společně. Nový občanský zákoník povaţuje za společné části vţdy pozemek a dále ty části domu, které jsou podstatné pro zachování jeho tvaru a vzhledu. Vládní nařízení č. 366/2013 Sb., …26 (dále jen nařízení č. 366/2013 Sb., …) obsahuje

21

UNECE. Guidelines on Condominium Ownership of Housing for Countries in Transition. 2003, str. 11 [online]. 22 Donucujícími ustanoveními jsou dle NObčZ ta, která obsahují výslovný zákaz slovy „zakazuje se“, „nebo výslovné stanovení důsledku odklonu od donucujícího ustanovení poukazem na neplatnost ujednání nebo stanovení, že se k závadnému ujednání nepřihlíží.“ Blíţe zde: Důvodová zpráva k novému občanskému zákoníku (konsolidovaná verze). K § 1 [online]. Jedná se zejména o tyto ustanovení NObčZ, která však společenstvím nepřináší nějaké fatální důsledky: § 1168 odst. 2, § 1192 odst. 2, § 1193, § 1195, § 1197, § 1201, § 1202 odst. 1, § 1206 odst. 1 a § 1208. 23 KABELKOVÁ, E. a SCH DELBAUEROVÁ, P.: ytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku: komentář. 2013, str. XV-XVI. 24 Syntéza: HROUZKOVÁ, V.: Společenství vlastníků jednotek podle nového občanského zákoníku. 2013 [online]. HAMPL, R.: SVJ a Nový občanský zákoník. 2013 [online]. MIROVSKÁ, P.: SVJ podle nového občanského zákoníku: 3. díl. Co se starými SVJ od příštího roku. 2013 [online]. 25 OBCANSKYZAKONIK. ytové spoluvlastnictví [online]. 26 Přesný název nařízení vlády je: „o úpravě některých záleţitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím.“ 14

konkrétnější výčet společných částí, mezi kterými najdeme například střechu, komíny, schody, balkóny, terasy nebo veškeré rozvody a přípojky. Společně se vznikem vlastnického práva k jednotce se tedy nabyvatel stává spoluvlastníkem na společných částech domu. Zakoupením bytu mu vzniká povinnost podílet se na správě společného majetku spolu s ostatními vlastníky tak, aby byla zajištěna řádná a účelná péče o dům a pozemek, respektive funkčnost jednotek. Jednotliví vlastníci nevykonávají tyto činnosti samostatně, ale prostřednictvím specifické právnické osoby – společenství vlastníků. 1.4.1 Vznik společenství vlastníků Společenství vlastníků vznikala do 31. 12. 2013 ze zákona v domech, které byly prohlášením vlastníka rozděleny na minimálně pět samostatných jednotek, ihned potom, co bylo jejich vlastnictví zapsáno do katastru nemovitostí.27 Zápis do veřejného rejstříku společenství vlastníků jednotek neměl v tomto případě konstitutivní charakter, nýbrţ pouze charakter deklaratorní. V praxi se však ukázalo, ţe způsob vzniku SVJ ze zákona není vyhovující. Řada vlastníků si totiţ ani neuvědomila, ţe se spolu s koupí nemovitosti zároveň stali členy této specifické právnické osoby. Častokrát nedošlo ani ke svolání ustavujícího shromáţdění a dům byl spravován investorem vybraným správcem prakticky bez vědomí vlastníků.28 S platností nového občanského zákoníku nadále zůstává být zachována povinnost zaloţení společenství, pokud se v domě nachází nejméně pět jednotek ve vlastnictví alespoň tří různých vlastníků. Nově také existuje moţnost dobrovolného zaloţení SVJ i v domech, kde je méně neţ 5 jednotek.29 Jaké výhody by to těmto vlastníkům přineslo? Bez vzniku společenství se na vlastníky vztahují obecná ustanovení o spoluvlastnictví včetně toho, ţe za závazky týkající se společné věci ručí společně a nerozdílně, tedy v plné výši. Dělená odpovědnost, která umoţňuje ručení pouze ve výši podílů na společných částech domu, se uplatní, jen za vzniku společenství vlastníků.30 Společenství vlastníků můţe být zaloţeno třemi různými způsoby: -

smlouvou o výstavbě, prohlášením (o rozdělení práv k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám), schválením stanov.

Všechny tyto tři moţnosti mají společné to, ţe pro zaloţení SVJ je nutné, aby byly nejdříve schváleny jeho stanovy. V prvním případě jsou stanovy přijaty smluvními stranami smlouvy o výstavbě, v druhém případě tak činí oprávněná osoba v prohlášení. Pokud společenství nebylo zaloţeno ani jedním z dvou výše uvedených způsobů a přitom se v domě nachází alespoň pět jednotek, musí vlastníci projevit vlastní zakladatelské jednání a schválit stanovy formou notářského zápisu31. Ve všech případech pak společenství vzniká aţ dnem zápisu do veřejného rejstříku vedeného krajskými soudy. Aby vlastníci se zaloţením SVJ neotáleli, obsahuje zákon i sankci. Dokud společenství vlastníků nevznikne, bude blokován zápis do katastru nemovitostí při převodu vlastnického práva na dalšího vlastníka.32 27

§ 9 odst. 3 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů. Důvodová zpráva k novému občanskému zákoníku (konsolidovaná verze). K § 1198 [online]. 29 § 1199 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. 30 MIROVSKÁ, P.: SVJ podle nového občanského zákoníku: 2. díl. Jak bude od příštího roku vznikat? [online]. 31 Stanovy totiţ mají formu veřejné listiny, viz § 1200 odst. 3 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. 32 KABELKOVÁ, E. a SCH DELBAUEROVÁ, P.: ytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku: komentář. 2013, str. 219-220. 15 28

Určení doby vzniku je důleţité vzhledem k tomu, ţe od této doby nabývá společenství práv a povinností, které musí začít plnit. 1.4.2 Předmět činnosti společenství vlastníků Jak jiţ bylo uvedeno, vlastnictví jednotky je neoddělitelně spojeno se spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti. Tyto společné prostory je nutné udrţovat, opravovat, případně měnit tak, aby byla zajištěna co nejkvalitnější správa jednotek v daném domě. Konkrétní činnosti, spadající pod správu domu a pozemku, nejsou s ohledem na jejich rozmanitost definované zákonem. Jejich demonstrativní výčet můţeme naleznout v nařízení vlády č. 366/2013 Sb., … , které je rozdělilo dvou skupin:  

Činnosti provozně technické povahy: o Například údrţba, opravy a jiné změny společných částí, revize technických sítí, údrţba pozemku.33 Činnosti administrativní povahy: o Například vedení účetnictví, zpracovávání daňových přiznání, zajišťování veškeré provozně technické dokumentace. 34

Rozsah správy pak můţe být dále detailněji upraven v prohlášení vlastníka budovy nebo ve smlouvě o výstavbě. Za správu domu a pozemku je ze zákona odpovědné společenství vlastníků, a to i v případě smluvního přenesení správy na třetí osobu (např. na fyzickou či právnickou osobu zabývající se profesionálně správou a údrţbou bytových domů).35 Společenství vlastníků je podle BytZ i NObčZ právnickou osobou, která se smí zavazovat pouze k takovým povinnostem, které naplňují účel správy domu a pozemku. Jedná se o tzv. speciální právní subjektivitu, která je vymezena předmětem činnosti společenství. Limitována je i moţnost nabytí majetku, jen za účelem realizace správy.36 Společenství vlastníků má na základě § 1194 odst. 1 NObčZ zakázané vyvíjet podnikatelskou činnost nebo se na ní byť jen nepřímo podílet. 1.4.3 Orgány společenství vlastníků Nová právní úprava zachovává soustavu povinných orgánu společenství v podstatě shodnou s jiţ neplatným zákonem o vlastnictví bytů. Povinnými orgány se ve smyslu nového občanského zákoníku rozumí: - Shromáţdění jako nejvyšší orgán společenství - Výbor jako kolektivní statutární orgán Nebo - Předseda jako jednočlenný statutární orgán (dle BytZ tzv. pověřený vlastník) Kaţdý vlastník se okamţikem nabytí jednotky stává automaticky členem společenství, nezáleţí tedy na jeho vlastní vůli nebo volbě. Na shromáţdění se poté schází jednotliví členové společenství, alespoň jednou ročně. Shromáţdění svolává statutární orgán nebo samotní vlastníci, pokud disponují čtvrtinou všech hlasů (spoluvlastnických podílů) a jsou 33

§ 7 nařízení vlády č. 366/2013 Sb., … . § 8 nařízení vlády č. 366/2013 Sb., … . 35 Důvodová zpráva k novému občanskému zákoníku (konsolidovaná verze). K § 1190 [online]. 36 HOLEJŠOVKÝ, J., NEPLECHOVÁ, M. a OLIVOVÁ, K.: Společenství vlastníků jednotek z pohledu právního, daňového, účetního a katastru nemovitostí. 2008, str. 61. 16 34

minimálně dva. To, jak velkým hlasem vlastník disponuje je tedy ovlivněno velikostí jeho spoluvlastnického podílu na společných částech nemovitosti.37 V novém občanském zákoníku je nově zavedena moţnost stanovit spoluvlastnický podíl nejen jako poměr podlahové plochy bytu ku celkové podlahové ploše všech bytů, ale určit velikost podílu i jinak vzhledem k povaze, rozměrům a umístění bytu nebo také jako stejné pro všechny vlastníky jednotek. Motivací zákonodárce je nechat rozdělení podílů více na domluvě samotných vlastnících.38 Působnost shromáţdění je konkrétně popsána v § 1208 NObčZ a nemůţe být nijak omezena, patří sem například změny stanov, schválení účetní závěrky, udělení souhlasu k nabytí movitých a nemovitých věcí a nově také schválení výše záloh na úhradu sluţeb. Shromáţdění je usnášeníschopné, pokud se ho účastní vlastníci s nadpoloviční většinou hlasů (spoluvlastnických podílů). Pro přijetí usnesení je potom nutná většina hlasů (spoluvlastnických podílů) přítomných vlastníků. Oproti předchozí právní úpravě v BytZ tak dochází k opuštění rozdílných kvalifikovaných většin nutných pro přijetí některých usnesení. Vyšší počet hlasů můţe být vyţadován jen v případě, ţe se tak dohodnou samotní vlastníci ve stanovách. Souhlas všech členů společenství je ze zákona vyţadován pouze ve dvou případech, a to kdyţ se mění „velikost podílů na společných částech nebo mění-li se poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech.“39 V NObčZ došlo také ke zkrácení lhůty, během které se můţe, na shromáţdění přehlasovaný vlastník domáhat u soudu zrušení rozhodnutí o dané záleţitosti z 6 na 3 měsíce.40 Nový občanský zákoník nově umoţňuje hlasování mimo zasedání shromáţdění tzv. per rollam neboli korespondenčně v případě, ţe shromáţdění bylo svoláno, ale nebylo schopné se usnášet nebo určí-li tak stanovy.41 Výkonným orgánem společenství je statutární orgán reprezentovaný výborem nebo samotným předsedou.42 To, zda bude orgán kolektivní povahy nebo jednočlenný, bude záleţet na konkrétní úpravě ve stanovách jednotlivých společenství. Členem statutárního orgánu se můţe stát kaţdá osoba fyzická nebo právnická, nově i nevlastník, pokud splňuje podmínku svéprávnosti a bezúhonnosti.43 V části bytového spoluvlastnictví ţádnou další úpravu statutárního orgánu nenalezneme, podle důvodové zprávy se mají přiměřeně pouţít obecná ustanovení o orgánech právnických osob.44 Upravení působnosti jednotlivých orgánů společenství je potom povinnou náleţitostí stanov. Vyjdeme-li z jiţ neplatných vzorových stanov společenství vlastníků, má výbor či předseda pravomoc výkonného a statuárního orgánu.45 37

§ 1206 a § 1207 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. KABELKOVÁ, E. a SCH DELBAUEROVÁ, P.: ytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku: komentář. 2013, str. 37. 39 § 1214 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. 40 MIROVSKÁ, P.: SVJ podle nového občanského zákoníku: Od ledna bude možné korespondenční hlasování (7. díl). 2013 [online]. 41 ČÁP, J.: Shromáždění, výbor a kontrolní komise ve stanovách SVJ po 1. lednu 2014. 2013, str. 5. 42 § 1205 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. 43 Svéprávností se rozumí zletilost, do orgánů společenství můţe být tedy zvolena osoba aţ od 18 let věku. Bezúhonnost je prokázána výpisem z evidence Rejstříku trestů. Blíţe zde: ČÁP, J.: Společenství vlastníků v roce 2014. 2014, str. 6. 44 Důvodová zpráva k novému občanskému zákoníku (konsolidovaná verze). K § 1205 [online]. 45 Článek VIII nařízení vlády č. 371/2004 Sb., kterým se vydávají vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek. 17 38





Pravomoc jako výkonného orgánu zahrnuje mimo jiné: o odpovědnost za vedení účetnictví, zajištění záleţitostí ve věcech správy domu včetně rozhodnutí o uzavírání smluv s třetími stranami, přípravu podkladů pro jednání shromáţdění, předkládání účetní závěrky k projednání a schválení, zajištění vyúčtování záloh. Pravomoc jako statutárního orgánu zahrnuje mimo jiné: o zajištění právních úkonů jménem společenství, zajištění kontroly kvality dodávaných sluţeb, vymáhání povinností uloţených členům společenství, plnění povinností ve vztahu k rejstříku společenství.

Zákon téţ umoţňuje, aby si společenství mohlo vytvořit i dobrovolné orgány, které ale nemohou nahrazovat činnost povinně zřizovaných orgánů. Obvykle se jedná o kontrolní komisy či revizora, jejichţ působnost upravují obecná ustanovení o spolku, pokud není ve stanovách uvedeno jinak.46 1.4.4 Stanovy společenství vlastníků Společenství vlastníků se zakládá schválením stanov, které musí při vzniku společenství odsouhlasit všichni vlastníci jednotek. V nově pojaté právní úpravě představují stanovy klíčový dokument upravující vnitřní chod společenství. Spolu se zrušením zákona o vlastnictví bytů totiţ pozbyly platnosti vzorové stanovy, které upravovaly vnitřní poměry mnoha společenství, které nepřijaly vlastní úpravu. Povinné náleţitosti stanov zůstaly v novém občanském zákoníku bez výrazných změn. Problematicky se jeví především nutnost přítomnosti notáře v případě, ţe se na shromáţdění budou měnit stanovy. Toto ustanovení se můţe společenstvím poměrně prodraţit.47 Stanovy tedy musí podle NObčZ obsahovat: -

název společenství vlastníků a jeho sídlo, členská práva a povinnosti vlastníků jednotek, určení orgánů společenství, jejich působnosti, počtu členů, délky funkčního období a způsobu jejich svolávání, jednání a usnášení, určení prvních členů statutárního orgánu, pravidla pro správu domu a pozemku a uţívání společných částí, pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen sluţeb a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek.48

Na základě stanoviska Expertní skupiny Komise pro aplikaci nové civilní legislativy se mohou ta SVJ, která nepřijala vlastní stanovy nadále řídit vzorovými. Ve lhůtě tří let však musí dojít k jejich přizpůsobení nové právní úpravě.49

1.5

Shrnutí

Společenství vlastníků jsem na začátku kapitoly zařadil mezi hraniční organizace neziskového sektoru do oblasti mezi sektorem neziskovým a sektorem domácností. Důvody, které mě k tomu vedly, byly následující: 46

ČÁP, J.: Shromáždění, výbor a kontrolní komise ve stanovách SVJ po 1. lednu 2014. 2013, str. 6. ČÁP, J.: Společenství vlastníků v roce 2014. 2014, str. 5. 48 § 1200 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. 49 Výkladové stanovisko č. 10 … . Vzorové stanovy SVJ po účinnosti NOZ [online]. 18 47

-

logická propojenost SVJ se sektorem domácností, uzavřenost této právnické osoby, výhradní financování SVJ z cizích zdrojů poskytnutých vlastníky.

Z těchto důvodů bych tedy SVJ nezařadil mezi klasické neziskové organizace, ale povaţoval bych je za výše zmíněný hraniční typ. Historie vlastnictví bytů je v České republice poměrně nový fenomén, který se za posledních 20 let stal velmi populární formou bydlení. Čísla hovoří za vše. V současnosti spadá do společenství vlastníků přibliţně 1,2 mil. bytových jednotek. O společné části domu jsou však vlastníci povinni starat se společně, prostřednictvím společenství vlastníků. Legislativní úprava této právnické osoby vycházela od roku 1994 ze zákona o vlastnictví bytů, který byl od 1. ledna 2014 nahrazen novým občanským zákoníkem, konkrétně ustanoveními v rámci části věnované bytovému spoluvlastnictví. Za klíčovou změnu bych povaţoval zrušení vzorových stanov. Společenství vlastníků se z podstaty věci navzájem velmi liší, některá zahrnují pouze pár jednotek, u některých jde počet bytů do stovek. Kaţdé společenství by si tak mělo vnitřní poměry upravit samostatně a nikoliv podle obecné šablony zveřejněné zákonem. V tomto povaţuji novou právní úpravu za krok správným směrem. Jinak se nedá úplně říci, ţe by došlo k výrazné proměně původního zákona o vlastnictví bytů, přesto bych některé podstatné změny v NObčZ nyní zmínil: -

společenství vlastníků jiţ nebudou vznikat ze zákona, ale pouze zakladatelským jednáním, moţnost výpočtu podílu na společných částech domu i jinak neţ podle podlahové plochy bytu, ze zákona není nadále vyţadováno vyšších kvór pro přijetí rozhodnutí na shromáţdění, moţnost korespondenčního hlasování, členem statutárního orgánu můţe být i nevlastník, povinné notářské zápisy při změně stanov, obecně je ponecháno větší mnoţství záleţitostí na úpravě ve stanovách jednotlivých společenství.

Společenství, která vznikla před 1. lednem 2014, mají podle převládajícího názoru povinnost do tří let přizpůsobit své stanovy novému občanskému zákoníku. Takto podstatná rekodifikace s sebou samozřejmě přináší i některé otázky, na které budeme znát odpověď aţ na základě praktického uplatňování tohoto zákona. Protoţe se jedná o úplně novou právní úpravu, stále ještě chybí odborná literatura či judikatura, která by tyto změny reflektovala. Při psaní této části jsem tedy musel vycházet především ze samotného zákona a jeho důvodové zprávy.

19

2 POSTAVENÍ SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JAKO ÚČETNÍ JEDNOTKY Společenství vlastníků je, jakoţto právnická osoba, účetní jednotkou, která musí při vedení svého účetnictví postupovat podle následujících účetních předpisů: -

zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví (dále také zákon o účetnictví), vyhlášky č. 504/ 2002 Sb., … , Českých účetních standardů č. 401 aţ 414 pro účetní jednotky, u kterých hlavní činností není podnikání a které účtují podle vyhlášky č. 504/202 Sb., … .

V oblasti účetnictví je tedy společenství vlastníků zařazeno mezi jiné nepodnikatelské subjekty, na které se při vedení účetnictví vztahuje vyhláška č. 504/2013 Sb., … . To ho ale nevyvazuje z povinnosti vést ve svých účetních knihách podvojné účetní záznamy. Jiná forma vedení účetní sluţby mu není povolena. Účelem společenství vlastníků není nakládání s vlastním majetkem, nýbrţ správa společných částí domu a pozemku v bytovém spoluvlastnictví. Dům, pro který SVJ vzniklo, není majetkem společenství, ale patří jednotlivým vlastníkům podle výše jejich podílů na společných částech nemovitosti.50 Hospodaření této účetní jednotky je postaveno na příspěvcích respektive zálohách vlastníků, které pro SVJ představují hlavní a prakticky jediný zdroj financování jeho činnosti. Tím je také vyloučeno, aby společenství vlastníků skončilo ve ztrátě, protoţe ta by byla vţdy účtována jako pohledávka za vlastníky.51

2.1

Účetní předpisy společenství vlastníků

Jak bylo výše zmíněno, je společenství vlastníků povinno při vedení účetnictví dodrţovat zákon o účetnictví, kterým se musí řídit všechny účetní jednotky bez ohledu na to, ţe nebyly zaloţeny za účelem dosahování zisku. Tento zákon obsahuje základní rámec předpisů a zásad nutných k vedení účetnictví spolu s poţadavky na jeho průkaznost.52 Účetnictví společenství vlastníků je dále upravováno vyhláškou č. 504/2002 Sb., … , která obsahuje předpisy týkající se: -

50

rozsahu a způsobu sestavení účetní závěrky, uspořádání, označování a obsahového vymezení poloţek majetku a jiných aktiv, závazků a jiných pasiv v účetní závěrce, uspořádání, označování a obsahového vymezení nákladů a výnosů a výsledku hospodaření v účetní závěrce, uspořádání a obsahového vymezení vysvětlujících a doplňujících informací v příloze účetní závěrky, směrné účtové osnovy, účetních metod, metody přechodu z jednoduchého účetnictví na účetnictví podvojné.53

§ 1159 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. HARAKOVÁ, L.: Výnosy SVJ a jejich vliv na výsledek hospodaření. 2013, str. 4. 52 § 1 odst. 1 zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví. 53 § 1 vyhlášky č. 504/2002 Sb., … . 20 51

Za účelem zajištění souladu při uţívání účetních metod vydává ministerstvo financí České účetní standardy (dále také ČÚS), obsahující pravidla pro vedení podvojného účetnictví. Účetní standardy sice nejsou závazným právním předpisem, pokud je ale účtováno dle jejich doporučení, je takový postup chápán jako v souladu s vyhláškou a zákonem o účetnictví.54 Společenství vlastníků se týkají ČÚS pro ty účetní jednotky, které se řídí vyhláškou č. 504/2002 Sb., … . Vyhláška a standardy nejsou určeny pouze pro společenství vlastníků, ale pro celé spektrum nevýdělečných organizací.55 Účtování společenství vlastníků je však poměrně specifické a od jiných nevýdělečných organizací se v některých případech odlišuje. Právě proto vydalo Ministerstvo financí ČR ve svém Finančním zpravodaji Sdělení čj. 281/55 462/2002 k účtování a daňové povinnosti společenství vlastníků jednotek – právnické osoby podle zákona č. 72/1994 Sb. (o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů (dále jen Sdělení č. 46).56Jeho obsahem je nejenom doporučená metodika účtování vybraných účetních případů, ale i demonstrativní výčet výnosů společenství, včetně z toho vyplývajících daňových povinností. Toto sdělení sice nebylo zrušeno, od 1. ledna 2008 však není, pro jeho neaktuálnost, nadále pouţitelné.57 Jeho doporučení jsou ale dodnes vyuţívána odbornou literaturou, protoţe představují prakticky jediný metodický pokyn k účtování společenství vlastníků, který nebyl ministerstvem dodnes nahrazen. Průkaz způsobu vedení účetnictví pak představuje vnitřní směrnice pro vedení účetnictví SVJ. Ta můţe mimo jiné upravovat oběh účetních dokladů, podpisová práva, zásady pro účtování nákladů a výnosů a způsob zpracování účetnictví v případech, kdy má účetní jednotka v souladu s platnou legislativou moţnost volby, nebo se jedná o účetní postup, který není v legislativě upraven.58 2.1.1 Základní účetní zásady a prvky účetnictví Úkolem účetnictví je sledování a písemné zaznamenávání hospodářských jevů za určité období. Účetnictví nám poskytuje dva základní druhy informací, a to o stavu a pohybu majetku a závazků a o nákladech a výnosech, respektive o skutečném výsledku hospodaření. Základní účetní zásadou je věrné a poctivé zobrazení skutečnosti tak, aby účetní závěrka byla schopna podat nezkreslený a reálný obraz majetkového a finančního stavu organizace.59 Na základě účetních dokladů se všechny účetní případy zapisují podvojně v peněţních částkách do období, se kterým věcně a časově souvisí. Účetním období se rozumí dvanáct po sobě jdoucích měsíců a můţe jím být kalendářní nebo hospodářský rok, který začíná prvním dnem jiného měsíce neţ je leden.60 Společenství vlastníků jako právnická osoba vzniklá na základě zvláštního zákona můţe uplatnit pouze kalendářní rok.61 Kaţdá právnická osoba, SVJ nevyjímaje, je zároveň účetní jednotkou podle zákona o účetnictví a má povinnost vést účetnictví, a tím zaznamenávat svoji hospodářskou činnost 54

NEPLECHOVÁ, M. a DUREC, M.: Účetní a daňová problematika bytových družstev a společenství vlastníků jednotek od A do Z. 2011, str. 107. 55 § 2 odst. 1 vyhlášky č. 504/2002 Sb., … . 56 SAGIT. Sdělení č. 46 [online]. 57 Sdělení č. 46 (čj. 281/55 462/2002 ) bylo zařazeno mezi jiné pokyny, sdělení a postupy, které nejsou pro jejich neaktuálnost nadále pouţitelné. Dostupné na: EPRAVO. Informace Ministerstva financí čj. 28/78 511/2007-283 [online]. 58 KLAINOVÁ, N.: Společenství vlastníků jednotek: vnitřní směrnice SVJ: vypovídací schopnost účetní závěrky pro vlastníky jednotek. 2004, str. 13. 59 § 7 odst. 1 zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví. 60 § 3 odst. 1 a 2 zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví. 61 BRYCHTA, I.: Účetní a daňové souvislosti společenství vlastníků bytových jednotek. 2010 [online]. 21

od dne svého vzniku.62 Účetní případy se zapisují na jednotlivé účty. Účetní jednotka si na základě směrné účtové osnovy stanoví svůj účtový rozvrh, kde uvede ty účty, které bude vyuţívat k zapisování všech účetních operací.63 2.1.2 Účetní knihy Účetní jednotky jsou povinny zaznamenávat účetní zápisy v těchto účetních knihách: -

deníku, hlavní knize, knize analytických účtů, knize podrozvahových účtů.64

V deníku jsou chronologicky upořádány veškeré účetní případy daného účetního období. Zápis do deníku proběhne na základě účetního dokladu, u kterého se zaznamenává jeho číslo, datum, slovní popis, peněţní částka a účtovací předpis (strany a čísla účtů podle hlavní knihy).65 Hlavní kniha je souborem těch syntetických účtů, které jednotka vyuţívá na základě svého účtového rozvrhu. Zápisy se v hlavní knize uspořádávají z hlediska věcného, tedy systematicky. Syntetické účty mají svůj název, číslo a jsou rozděleny na dvě strany Má dáti (MD) a Dal (D). Typický účetní případ se zapisuje na dvou účtech ve stejné peněţní částce s tím, ţe se zároveň mění zůstatky na stranách MD a D (princip podvojnosti).66 Hlavní kniha nám poskytuje informace o zůstatcích na jednotlivých účtech ke dni jejího otevření, o konečných stavech účtů ke dni sestavení účetní závěrky a souhrnné obraty stran Má dáti a Dal účtů typicky za kalendářní měsíc.67 Kniha analytických účtů rozvádí účetní zápisy v hlavní knize. Analytické účty jsou vytvářeny podle potřeb účetní jednotky tak, aby podrobněji vyjadřovaly obsah syntetických účtů. Podstatné je zachování identity mezi syntetickými účty v hlavní knize a souhrnnými zůstatky na účtech analytické evidence.68 Český účetní standard č. 401 udává mimo jiné tyto moţnosti analytické evidence: -

u majetku podle jeho druhů, u závazků podle jednotlivých věřitelů, u pohledávek podle dluţníků, podle poloţek účetní závěrky, členění nákladů a výnosů na činnosti, z nichţ příjmy jsou předmětem daně z příjmu a které jsou od daně osvobozeny.69

Pro účely společenství vlastníků představuje analytické členění důleţitý prvek přehlednosti a kontroly. Nejčastěji se podrobněji rozvádějí účty nákladů podle jednotlivých druhů (např. oprava vstupních dveří, oprava elektroinstalace, oprava rozvodů vody), sluţeb podle typu poskytnuté sluţby (např. náklady na teplo, teplou a studenou vodu, společnou elektřinu) nebo pohledávek podle jednotlivých vlastníků. 62

§ 4 odst. 1 zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví. § 14 odst. 2 zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví. 64 § 13 odst. 1 zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví. 65 JURAJDOVÁ, H.: Účetnictví a rozbory II. 2007, str. 20. 66 Tamtéţ. 67 RYNEŠ, P.: Podvojné účetnictví a účetní závěrka. 2011, str. 46. 68 Tamtéţ, str. 45. 69 Český účetní standard č. 401 bod 2.4.1. 22 63

Na druhou stranu se některá malá společenství mohou rozhodnout, ţe místo účtování na analytických účtech bude vyuţíváno pouze mimoúčetní evidence za pomocí tabulkových kalkulátorů, např. MS Excel. Znovu je ale třeba zdůraznit, ţe musí být zachována rovnost mezi syntetickými účty a souhrnem obratů na analytických účtech vedených mimo účetnictví.70 V Knize podrozvahových účtů se uvádějí ty účetní operace, které nejsou provedeny v deníku nebo hlavní knize, protoţe nejsou splněny podmínky pro jejich zápis. Evidence těchto případů je však pro účely účetní jednotky důleţitá.71 Společenství zde účtuje např. o majetku nevykazovaném v rozvaze nebo o technickém zhodnocení společných částí.72 2.1.1 Směrná účtová osnova a účtový rozvrh Směrná účtová osnova (viz příloha č. 1) závazná pro nevýdělečné organizace je součástí prováděcí vyhlášky ministerstva financí č. 504/2002 Sb., … .73 Obsahuje seznam účtových skupin, které jsou rozděleny do deseti účtových tříd (0 - 9). Původně vyhláška obsahovala úplný výčet syntetických účtů, které mohla účetní jednotka vyuţívat. Novela z roku 2004 zavedla závazné pouze účtové skupiny a je ponecháno na vůli účetní jednotky, jaké syntetické účty bude pouţívat.74 Kaţdý účet musí mít název a číselné označení, které je vţdy třímístné = XXX.A: první X vyjadřuje číslo účtové třídy druhé X vyjadřuje číslo účtové skupiny v rámci účtové třídy třetí X vyjadřuje číslo syntetického účtu v rámci účtové skupiny A vyjadřuje číslo analytického účtu v rámci syntetického účtu (typicky se jedná o trojčíslí)75 Účtový rozvrh (viz příloha č. 2), který je součástí povinných účetních záznamů, si kaţdá účetní jednotka sestavuje samostatně při respektování směrné účtové osnovy. Účtový rozvrh obsahuje soupis všech syntetických a případných analytických účtů, které jsou vyuţívány k účtování a jsou nutné k sestavení účetní závěrky. Během roku je moţné jej doplňovat a rozšiřovat podle potřeby.76 Účtový rozvrh by měl především zohledňovat poţadovanou vypovídací schopnost a srozumitelnost údajů zachycených v účetnictví pro vlastníky jednotek. 2.1.2 Zjednodušený rozsah vedení účetnictví Zákon o účetnictví umoţňuje SVJ účtovat jak v plném, tak i ve zjednodušeném rozsahu.77 Zjednodušený rozsah dovoluje účetní jednotce zejména spojit účtování v deníku s účtováním v hlavní knize, omezit rozsah účtového rozvrhu pouze na úroveň skupin, nezavádět knihu

70

KLAINOVÁ, N.: Společenství vlastníků jednotek: vnitřní směrnice SVJ: vypovídací schopnost účetní závěrky pro vlastníky jednotek. 2004, str. 132 71 RYNEŠ, P.: Podvojné účetnictví a účetní závěrka. 2011, str. 46. 72 KLAINOVÁ, N.: Společenství vlastníků jednotek: vnitřní směrnice SVJ: vypovídací schopnost účetní závěrky pro vlastníky jednotek. 2004, str. 24 a 57. 73 Příloha č. 3 vyhlášky č. 504/2002 Sb., … . 74 SAGIT. Vyhláška č. 584/2004 ze dne 18. října 2004 [online]. 75 STEJSKAL, J.: Účetnictví nestátních neziskových organizací. 2012, str. 23 a 30. 76 RYNEŠ, P.: Podvojné účetnictví a účetní závěrka. 2011, str. 46. 77 § 9 odst. 3 písm. a) zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví. 23

analytických a podrozvahových účtů a sestavit účetní závěrku pouze ve zjednodušeném rozsahu.78 Pro společenství vlastníků je moţnost vyuţití některých zjednodušení tohoto typu účtování omezená, protoţe účetnictví SVJ neslouţí jen profesionálům a kontrolním orgánům, ale především vlastníkům jednotek, kteří by se měli alespoň částečně v účetnictví „svého společenství vlastníků“ orientovat. V případě zjednodušeného účetnictví SVJ je důleţité, vytvořit účtový rozvrh účetní jednotky včetně syntetických účtů, protoţe pouze účtové skupiny nejsou pro jeho vypovídací hodnotu dostačující. Tabulka 1 nám ukazuje, jak se liší účetní informace podané pouze na úrovni skupinových účtů oproti vyuţití syntetických a analytických účtů. Tabulka 1: Porovnání dvou moţných typů účtování Účtování pouze na úrovni skupin 51 - Ostatní služby ∑ (účtová skupina 51)

Účtování s využitím syntetických a analytických účtů 50 000 Kč 511 - Opravy a udržování 30 000 Kč 10 000 Kč 50 000 Kč 511.A1 – opravy výtahu 20 000 Kč 511.A2 – drobné opravy Syntetický ú. 511 = obratu na analytických ú. A1 a A2

512 – Cestovné 517 – Revize plynu 518 – Poštovné ∑ (účtová skupina 51)

1 000 Kč 10 000 Kč 9 000 Kč 50 000 Kč

Zdroj: Vlastní zpracování

Účetní závěrku ve zjednodušeném rozsahu sestavují vţdy ty účetní jednotky, které vedou účetnictví ve zjednodušeném rozsahu. Pokud společenství účtuje v plném rozsahu, můţe si vybrat, zda sestaví účetní závěrku v plném nebo zjednodušeném rozsahu.79 Účetní závěrka ve zjednodušeném rozsahu potom umoţňuje, aby byly účetní výkazy (rozvaha a výkaz zisku a ztráty) sestaveny pouze v rozsahu poloţek označených velkými písmeny latinské abecedy a římskými číslicemi.80 Ať uţ je účetní závěrka sestavena v plném nebo zjednodušeném rozsahu, je nutné, aby byly co nejpodrobněji jednotlivé poloţky vysvětleny, případně aby byly vlastníkům poskytnuty další podrobné přehledy, které by výstupy účetní závěrky vysvětlovaly. 81 Písmena latinské abecedy a římské číslice by vlastníkům nebyly schopny podat komplexní zprávu o hospodaření SVJ. 2.1.3 Účetní závěrka Kaţdá účetní jednotka je podle zákona o účetnictví povinna sestavit k rozvahovému dni účetní závěrku za účelem získání informací o jejím celkovém hospodaření. Uzavírání účetních knih je spojeno se zjištěním konečných zůstatků na jednotlivých účtech a jejich uzavřením. Účetní závěrka se sestavuje v české měně a jednotlivé poloţky se vykazují v tisících.82 78

§ 13a odst. 1 a 2 zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví. BRYCHTA, I.: Účetní a daňové souvislosti společenství vlastníků bytových jednotek. 2010 [online]. 80 MERLÍČKOVÁ RŮŢIČKOVÁ, R.: Neziskové organizace: vznik, účetnictví, daně. 2011, str. 132. 81 KLAINOVÁ, N.: Společenství vlastníků jednotek: vnitřní směrnice SVJ: vypovídací schopnost účetní závěrky pro vlastníky jednotek. 2004, str. 123-124. 82 § 4 odst. 3 vyhlášky č. 504/2002 Sb., … . 24 79

Součástí účetní závěrky jsou tyto tři účetní výkazy: -

rozvaha (bilance), výkaz zisku a ztráty, příloha k účetní závěrce.83

Rozsah a způsob sestavení účetní závěrky včetně obsahového vymezení jednotlivých poloţek je pro nevýdělečné organizace upraven ve vyhlášce č. 504/2002 Sb., … . Konkrétní účetní postup uzavírání účetních knih je uveden v Českém účetním standardu č. 402 – Otevírání a uzavírání účetních knih.84 Schválení účetní závěrky patří ze zákona (dle vzorových stanov i NObčZ) do výsostné kompetence nejvyššího orgánu společenství – shromáţdění vlastníků. Zákon pro toto nestanovuje ţádnou závaznou lhůtu, ta by měla být upravena ve stanovách společenství. Nevyjasněná je také otázka, zda má SVJ povinnost, jako jiné právnické osoby zapsané v obchodním rejstříku, zveřejňovat účetní závěrku jejím uloţením u rejstříkového soudu. Společenství se totiţ zapisuje do zvláštního rejstříku společenství vlastníků jednotek a ani jiný právní předpis mu tuto povinnost nenařizuje. Rozhodující je praxe příslušného rejstříkového soudu.85 Některým účetním jednotkám vyplývá ze zákona povinnost auditu jejich účetní závěrky. Mezi ně společenství vlastníků nepatří, na druhou stranu je samozřejmě moţné nechat si účetní závěrku dobrovolně auditorem ověřit. Nedílnou součástí vnitřního kontrolního systému kaţdé účetní jednotky představuje inventarizace, která předchází sestavení účetní závěrky, a potvrzuje tak její průkaznost. V podmínkách SVJ přichází v úvahu zejména inventarizace: -

k datu sestavení zahajovací rozvahy, řádná k rozvahovému dni, mimořádná (v případech, kdy se např. mění výbor, osoba správce nebo osoba pověřená vedením účetnictví).86

Inventarizace zahrnuje fyzickou (majetkovou) a dokladovou inventuru, při které se uvádí do souladu skutečný a v účetnictví či podrozvahové evidenci zachycený stav majetku a závazků k určenému dni. Fyzická inventura není v praxi společenství vlastníků příliš komplikovaná, protoţe SVJ má poměrně omezené moţnosti nabývání majetku. Kontroluje se především stav drobného majetku, který by měl být zachycený na podrozvahových účtech společenství. Inventura dokladová se zaměřuje na ty poloţky, u kterých není moţné vizuálně zkontrolovat jejich stav. Jedná se tedy především o kontrolu pohledávek a závazků SVJ.87 Výsledkem inventury je potom vyčíslení inventarizačních rozdílů včetně návrhu na jejich vypořádání a zaúčtování, popřípadě jiná zjištění, například o trvalém znehodnocení majetku ve vlastnictví společenství vlastníků. Inventarizační rozdíly musí být zaúčtovány do období, kterého se týkají.88

83

§ 18 odst. 1 zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví. MERLÍČKOVÁ RŮŢIČKOVÁ, R.: Neziskové organizace: vznik, účetnictví, daně. 2011, str. 156. 85 BRYCHTA, I.: Účetní a daňové souvislosti společenství vlastníků bytových jednotek. 2010 [online]. 86 KLAINOVÁ, N.: Společenství vlastníků jednotek: vnitřní směrnice SVJ: vypovídací schopnost účetní závěrky pro vlastníky jednotek. 2004, str. 117. 87 NEPLECHOVÁ, M.: K přípravě účetní závěrky roku 2010. 2011, str. 5-6. 88 KLAINOVÁ, N.: Společenství vlastníků jednotek: vnitřní směrnice SVJ: vypovídací schopnost účetní závěrky pro vlastníky jednotek. 2004, str. 86. 25 84



Rozvaha (bilance)

Jedná se o základní účetní výkaz, který nám podává přehled o majetku (aktivech) společenství vlastníků a zdrojích jeho krytí (pasivech). Ze sestavené rozvahy můţeme vyčíst hodnotu aktiv a pasiv k rozvahovému dni. Důleţité je, aby byl dodrţen základní bilanční princip, tedy aby se součet aktiv rovnal součtu pasiv.89 Na straně aktiv bude mít společenství jednotek především oběţný majetek nejčastěji finanční prostředky např. peníze na běţném účtu nebo v pokladně a dále pohledávky z titulu předepsaných záloh za vlastníky. Moţnost vlastnictví dlouhodobého majetku je pro SVJ limitována a bude diskutována v kapitole 2.2.10. Pasiva rozvahy se dělí na vlastní kapitál a závazky. Vlastní zdroje společenství vlastníků nejsou nijak významné a jsou prakticky omezené na výsledek hospodaření a fondy ze zisku SVJ. Mezi závazky společenství můţeme zařadit především závazky z předepsaných záloh, dále pak dodavatelské faktury, závazky plynoucí z čerpání úvěru nebo dluţné daně.90 

Výkaz zisku a ztráty

Ve výkazu zisku a ztráty jsou uspořádány poloţky nákladů a výnosů a výsledku hospodaření. Společenství vlastníků je povinno na základě vyhlášky č. 504/2013 Sb., … sestavit tento účetní výkaz tak, aby konečné zůstatky na syntetických účtech nákladů a výnosů byly rozděleny na hlavní a hospodářskou činnost. Hlavní a jedinou činností, ke které je společenství na základě zákona o vlastnictví bytů i nového občanského zákoníku oprávněno, je správa domu a pozemku. Hospodářská činnost se SVJ, aţ na naprosté výjimky, týkat nemůţe. Proto ani účty nemusí být na tyto dvě činnosti rozděleny.91 Při účtování o nákladech a výnosech společenství je nutno vzít v úvahu specifičnost této právnické osoby, která ve většině případů pouze spravuje majetek vlastníků jednotek a má velmi omezené moţnosti vlastních příjmů. Problematika nákladů a výnosů bude blíţe uvedena v kapitole 2.2.3 a 2.2.5. 

Příloha

Poslední povinnou částí účetní závěrky je příloha, která doplňuje a vysvětluje údaje obsaţené v rozvaze a výkazu zisku a ztráty popisným způsobem nebo formou tabulek. Příloha by měla více přiblíţit pouţité účetní metody a postupy a zmíněny by měly být i události, které za uplynulé účetní období měly vliv na sestavení účetní závěrky.92 2.1.4 Externí vedení účetnictví V případě, ţe členové společenství vlastníků nedisponují potřebnými znalostmi pro to, aby si vlastními silami zajistili vedení účetnictví či jiné provozní záleţitosti93, můţe být tato činnost svěřena fyzické nebo právnické osobě podnikající v tomto oboru (dále jen správce). Důleţité je, aby smlouva o vedení účetnictví neobsahovala pouze obecné proklamace, ale aby vymezila konkrétní poţadavky na správce. Tato smlouva by měla upravit „předmět smlouvy, například účtování o předpisech krátkodobých a dlouhodobých záloh na správu společných částí domu, o úhradách záloh a jejich zúčtování se skutečnými náklady, účtování o úvěrech 89

MERLÍČKOVÁ RŮŢIČKOVÁ, R.: Neziskové organizace: vznik, účetnictví, daně. 2011, str. 132. KOCOUREK, J., ČERMÁK, J. a PEŠTUKA, J.: Společenství vlastníků jednotek 2012. 2012, str. 478-479. 91 NEPLECHOVÁ, M.: Hlavní a hospodářská činnost SVJ. 2009, str. 8. 92 MERLÍČKOVÁ RŮŢIČKOVÁ, R.: Neziskové organizace: vznik, účetnictví, daně. 2011, str. 144-145. 93 Externí správce můţe obstarávat například udrţování, provozování společných částí domu a zajišťování oprav, revizí a kontrol technických zařízení domu. 26 90

SVJ, o majetku ve spoluvlastnictví členů SVJ.“94 Předmětem smlouvy by měly být i všechny činnosti související s uzavíráním účetních knih, jako například vyhotovení účetní závěrky nebo zpracování daňového přiznání, včetně případných sankcí za neplnění smluvně dohodnutých termínů.95 Důleţité je zmínit, ţe uzavřením smlouvy se správcem, se společenství vlastníků respektive jeho statuární orgán, nezbavuje odpovědnosti za správnost vedení účetnictví, včetně případných sankcí.

2.2

Účtování základních účetních případů

V této kapitole se zaměřím na představení základních typů účtování, které odlišují společenství vlastníků od jiných právnických osob. Všechny účetní jednotky, společenství vlastníků nevyjímaje, se při účtování řídí základní právní normou – zákonem o účetnictví. Na tuto úpravu navazuje vyhláška č. 504/2002 Sb., … a České účetní standardy č. 401 - 414, které dále upravují účtování těch organizací, které nebyly zřízeny za účelem podnikání. Společenství vlastníků je však velmi specifická právnická osoba, která nemůţe všechny obecné postupy účtování uvedené ve vyhlášce a standardech pouţít. Ministerstvo financí proto vydalo v roce 2002 Sdělení č. 46, které obsahovalo doporučení k účtování a daňové povinnosti SVJ. Jak bylo uvedeno, toto sdělení se pro jeho neaktuálnost povaţuje za nepouţitelné. Chybějící metodika tak dodnes vyvolává pochybnosti o správnosti zvolených metod účtování a zdaňování. Je proto důleţité, aby zvolené postupy byly upraveny vnitřní směrnicí tak, aby bylo moţné zajistit jejich dodrţování ze strany členů společenství vlastníků a tato směrnice mohla být předloţena kontrolním orgánům. Pro ukázku účtování – na některých konkrétních příkladech – budou vyuţita čísla a názvy účtů směrné účtové osnovy pro nevýdělečné organizace platné do roku 2004 (viz příloha č. 2), kterou dodnes účetní jednotky velmi často vyuţívají. Aktuální právní úprava totiţ závazně předepisuje pouze čísla a názvy účtových tříd a skupin. 2.2.1 Účtování o předpisech záloh na správu domu Vlastníci jednotek jsou ze zákona povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku. Ustanovení § 1180 NObčZ nově dovoluje stanovit příspěvky na správu třemi různými způsoby: -

podle podílů na společných částech domu (jediná moţnost podle bývalého zákona BytZ, pokud písemná dohoda se všemi vlastníky neurčila jinak96), ve stejné výši na kaţdou jednotku stejně, podle různých pohledů zohledňující výlučné uţívání některých společných částí, tj. jinak.

Nový občanský zákoník respektive nařízení vlády č. 366/2013 Sb., … rozlišuje pod pojmem správa domu a pozemku dvě činnosti: 94

Správa provozně technické povahy97,

KLAINOVÁ, N.: Společenství vlastníků jednotek: vnitřní směrnice SVJ: vypovídací schopnost účetní závěrky pro vlastníky jednotek. 2004, str. 14. 95 KLAINOVÁ, N.: Společenství vlastníků jednotek: vnitřní směrnice SVJ: vypovídací schopnost účetní závěrky pro vlastníky jednotek. 2004, str. 14. 96 HOLEJŠOVKÝ, J., NEPLECHOVÁ, M. a OLIVOVÁ, K.: Společenství vlastníků jednotek z pohledu právního, daňového, účetního a katastru nemovitostí. 2008, str. 295. 27

-

pro kterou platí, ţe pokud nebylo ve stanovách určeno jinak, jsou na ni vlastníci povinni přispívat podle jejich podílů na společných částech domu. Správa administrativní povahy98, na kterou přispívají jednotliví vlastníci stejně, protoţe tyto náklady nijak nesouvisí s velikostí uţívané plochy.

Další moţností, jak stanovit příspěvek na správu, je zohlednit výlučné uţívání některé společné části domu jako například balkónů nebo teras, na jejichţ údrţbu, opravy a provoz budou pak přispívat jen ti, kterých se to týká, a to například ve výši svých spoluvlastnických podílů nebo stejně. Z výše uvedeného je zřejmé, ţe konkrétní pravidla pro určení příspěvků na správu domu a pozemku musí být obsaţena ve stanovách společenství, tak to ostatně vyţaduje i zákon.99 Na rozdíl od předchozí právní úpravy není v novém občanském zákoníku upravena forma příspěvku na správu domu a pozemku. Stanovy tedy mohou určit, zda bude příspěvek zálohový nebo nezálohový. Nezálohová forma je výhodná především pro právnické osoby, které potom nemusí čekat na vyúčtování a mohou si celý svůj příspěvek rovnou zaúčtovat do nákladů. Společenství vlastníků by pak poskytnuté příspěvky účtovalo přímo do výnosů. Na druhou stranu je potřeba ve stanovách společenství ošetřit, jakým způsobem se společenství vypořádá s případnou ztrátou nebo ziskem.100 Většina společenství však bude s největší pravděpodobností nadále pokračovat v zálohovém stanovení příspěvků na správu, které vychází z Českého účetního standardu č. 017 – Zúčtovací vztahy. Tento standard dovoluje společenství vlastníků účtovat jiţ o předpise záloh.101 Výhodou zálohových příspěvků je především vyrovnané hospodaření SVJ bez nutnosti dalších úprav ve stanovách. Členům společenství vzniká ze zákona povinnost platit příspěvky respektive zálohy na veškeré provozní náklady týkající se správy a údrţby objektu. Z toho vyplývá nutnost evidence těchto pohledávek v účetnictví SVJ. Souvztaţně ale vzniká společenství závazek k jednotlivým vlastníkům, který znamená, ţe SVJ musí na konci účetního období poskytnuté zálohy vlastníkům vyúčtovat. Účty předepsaných a přijatých záloh je moţné analyticky členit podle druhů jednotlivých záloh102, případně i podle vlastníků. Pokud se tyto účty analyticky dělí jen podle druhů záloh, je nutné předepsané zálohy, jejich úhrady, čerpání, počáteční a konečné stavy podle vlastníků sledovat v mimoúčetních přehledech.103 -

Dlouhodobá záloha104

Nový občanský zákoník ponechává poměrně širší rozsah náleţitostí na úpravě ve stanovách jednotlivých společenství. To se týká také povinnosti hradit dlouhodobé zálohy na krytí 97

Patří sem například provoz, údrţba a opravy společných částí domu, revize technických sítí nebo údrţba pozemku. Blíţe zde: § 7 nařízení vlády č. 366/2013 Sb., … . 98 Patří sem například náklady na odměny členů orgánů SVJ, náklady na vedení účetnictví, náklady na vedení bankovních účtů, náklady na provoz kanceláře osoby spravující SVJ. Blíţe zde: § 8 a § 17 nařízení vlády č. 366/2013 Sb., … a § 1180 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. 99 § 1200 odst. 2 písm. g) zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. 100 HARÁKOVÁ, L.: Výnosy SVJ a jejich vliv na výsledek hospodaření. 2013, str. 4. 101 Český účetní standard č. 017 bod 3.2.3 102 Například takto: zálohy na správu, zálohy na budoucí náklady, zálohy na jednotlivé sluţby. 103 KLAINOVÁ, N.: Společenství vlastníků jednotek: vnitřní směrnice SVJ: vypovídací schopnost účetní závěrky pro vlastníky jednotek. 2004, str. 132-133. 104 Dlouhodobé zálohy jsou veřejností často nepřesně nazývány jako příspěvky do fondu oprav (FO). 28

budoucích nákladů, protoţe taková povinnost z NObčZ pro vlastníky přímo nevyplývá. Přesto lze čekat, ţe drtivá většina společenství bude dlouhodobé zálohy na finančně náročné opravy a modernizace nadále předepisovat, protoţe se jedná o praxi zavedenou a podporovanou vlastníky. 2.2.2 Zúčtovací vztah mezi společenstvím vlastníků a vlastníky jednotek Na účtech nákladů (5. účtová třída) nejsou zpravidla zachyceny náklady za nakupované sluţby spojené s uţíváním jednotky spadající do společenství. Nejedná se totiţ o náklady společenství vlastníků. To je v tomto případě pouhým zprostředkovatel mezi vlastníky a třetí stranou. Společenství vstupuje do smluvního vztahu s dodavatelem energií či sluţeb, ale plnění od těchto dodavatelů jsou určena přímo vlastníkům. Povinnost členů SVJ hradit zálohově náklady na sluţby vyplývá z ustanovení § 1181 NObčZ. Do minulého roku chyběla jednotná právní úprava, která by jednoznačně určila, co sluţbou je a co není. Bylo ponecháno prakticky pouze na vůli jednotlivých společenství, které náklady budou za sluţby povaţovat a jakým způsobem je budou rozúčtovávat.105 Od 1. ledna 2014 nabyl účinností zákon č. 67/2013 Sb., …106 (dále jen zákon o sluţbách), který se tuto problematiku snaţí sjednotit. Zákon obsahuje výčet sluţeb, mezi které zařadil zejména dodávky tepla, dodávky vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, úklid společných prostor v domě nebo čištění komínů.107 Dále upravuje způsob, jakým budou náklady na tyto sluţby rozúčtovány jednotlivým vlastníků v případě, ţe nedojde k dohodě v rámci společenství. Náklady na sjednané sluţby se v těchto případech rozúčtovávají takto: -

-

-

„dodávka vody a odvádění odpadních vod v poměru naměřených hodnot na podružných vodoměrech; není-li provedena instalace podružných vodoměrů ve všech bytech nebo nebytových prostorech v domě, rozúčtují se náklady na dodávku vody a odvádění odpadních vod podle směrných čísel roční potřeby vody, provoz a čištění komínů podle počtu využívaných vyústění do komínů, umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu podle počtu kabelových zásuvek, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, odvoz komunálního odpadu, popřípadě další služby sjednané mezi poskytovatelem služeb a příjemcem služeb, podle počtu osob rozhodných pro rozúčtování,“108 Náklady na dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody se rozúčtují na základě ujednání poskytovatele sluţeb se všemi nájemci v domě, nedojde-li k ujednání, rozúčtují se náklady podle vyhlášky č. 372/2001 Sb., … .109

V zákoně je dále stanovena lhůta pro zúčtování skutečných nákladů na sluţby se zálohami v délce 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. Tento zákon také určuje pravidla pro 105

Výjimku tvoří pravidla k rozúčtování tepla a teplé vody, která byla a nadále jsou upravena vyhláškou č. 372/2001 Sb., kterou se stanoví pravidla pro rozúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění a nákladů na poskytování teplé uţitkové vody mezi konečné spotřebitele (dále jen vyhláška č. 372/2001 Sb., …). A dále pravidla k rozúčtování pitné vody obsaţené v cenovém výměru Ministerstva financí č. 1/2013 ze dne 28. 11. 2012. 106 Přesný název zákona o sluţbách je: „kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s uţíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty.“ 107 Podle § 5 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb., zákona o sluţbách. 108 § 6 zákona č. 67/2013 Sb., zákona o sluţbách. 109 § 3 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb., zákona o sluţbách. Přesný název vyhlášky je: „kterou se stanoví pravidla pro rozúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění a nákladů na poskytování teplé uţitkové vody mezi konečné spotřebitele.“ 29

podávání námitek k vyúčtování a zahrnuje i sankce za případná neplnění povinností jak ze strany poskytovatele, tak příjemce sluţeb. Členové SVJ by se tedy měli na shromáţdění dohodnout na tom, jak budou náklady na jednotlivé dodávky energií a sluţeb rozúčtovávat na vlastníky. Můţe být vyuţito například klíče podle podlahové plochy jednotky, počtu osob110 nebo jinak. Bez dosaţené dohody se bude postupovat, jak bylo výše zmíněno, podle zákona o sluţbách. Schválený způsob rozúčtování by měl být upraven ve vnitřní směrnici SVJ, která by měla obsahovat také metodiku účtování dodávek energií a sluţeb. Odbornou literaturou111 doporučovaný postup účtování sluţeb dodnes vychází z jiţ neaktuálního Sdělení č. 46. O sluţbách je tedy účtováno pouze rozvahově jako o závazku k dodavatelům a souvztaţně jako o pohledávce za vlastníky. Společenství vlastníků nevzniká z účtování sluţeb ţádný hospodářský výsledek, protoţe se jedná o zúčtovací vztah mezi SVJ a vlastníky jednotek. Po provedeném zúčtování je potom zřejmé, zda mají vlastníci přeplatky nebo nedoplatky na zálohách za sluţby, které s nimi budou následně finančně vyrovnány. 2.2.3 Náklady společenství vlastníků Náklady společenství spojené se správou domu hradí jednotliví vlastníci nejčastěji formou zálohového příspěvku na správu domu a pozemku, jehoţ tvorba byla ukázána v kapitole 2.2.1. Náklady se mohou účtovat na základě dvou účetních metodik buďto výsledkově na vrub účtové třídy číslo 5 nebo rozvahově, bez vyuţití nákladových účtů. a) Výsledkové účtování nákladů Výsledkový způsob účtování nákladů je v souladu jak s jiţ neaktuálním Sdělením č. 46, tak i s odbornými publikacemi.112 V případě vyuţití výsledkového způsobu, účtuje společenství vlastníků jednotlivé náklady na příslušné nákladové účty oproti přijatým závazkům nebo úhradám těchto nákladů. Tabulka 2: Výsledkové účtování nákladů na správu Účetní případ 1. Účtování nákladu na správu

MD 5xx113

D RÚ114

Zdroj: Vlastní zpracování.

Skutečné náklady na správu je nutné na konci účetního období zúčtovat s přijatými zálohami, které jsou evidovány pouze rozvahově. Nejčastěji se tak děje na konci účetního období prostřednictvím výnosového účtu 649 – Zúčtování nákladů na správu. b) Rozvahové účtování nákladů V praxi je moţné setkat se i s tímto zkráceným typem účtování, které vychází z názoru, ţe společenství ţádné vlastní náklady v podstatě nemá, protoţe kaţdý náklad je stejně předepsán 110

Sledování počtu evidovaných osob můţe být ale poněkud problematické. Zde můţeme uvést: NEPLECHOVÁ, M. a DUREC, M.: Účetní a daňová problematika bytových družstev a společenství vlastníků jednotek od A do Z. 2011. HOLEJŠOVKÝ, J., NEPLECHOVÁ, M. a OLIVOVÁ, K.: Společenství vlastníků jednotek z pohledu právního, daňového, účetního a katastru nemovitostí. 2008. KLAINOVÁ, N.: Společenství vlastníků jednotek: vnitřní směrnice SVJ: vypovídací schopnost účetní závěrky pro vlastníky jednotek. 2004. 112 Tamtéţ. 113 Různé účty podle druhu nákladů. 114 Různé účty například 321 - Závazky, 211 - Pokladna. 30 111

vlastníkům k úhradě. Tato metodika nevyuţívá výsledkových účtů a způsob zápisu nákladů tak připomíná účtování sluţeb, s tím rozdílem, ţe je vyuţíváno jiných analytických účtů. Kaţdý náklad se tedy účtuje přímo jako pohledávka za vlastníky na straně MD účtu 315 – Pohledávky za vlastníky a současně je účtováno o závazku k dodavatelům nebo o uhrazení tohoto nákladu. Tabulka 3: Rozvahové účtování nákladů na správu Účetní případy 1. Účtování nákladů na správu

MD 315115

D RÚ116

Zdroj: Vlastní zpracování.

Zúčtování skutečných nákladů s předepsanými zálohami potom proběhne pouze rozvahovou operací přes stranu D účtu 315. Tento rozvahový způsob není prakticky v ţádné publikaci zabývající se účetnictvím SVJ zmiňován.117 Moţným důvodem můţe být nemoţnost sestavení vypovídajícího výkazu zisku a ztráty a problematické rozvahové účtování mzdových nákladů. Bliţší porovnání těchto dvou metodik bude tématem 4. kapitoly. V konečném důsledku je ale výsledek obou účetních přístupů stejný, protoţe v obou případech se skutečné náklady na správu domu a pozemku zúčtují s předepsanými zálohami. Pokud vlastníci uhradili na zálohách v souhrnu více neţ činily celkové výdaje SVJ, vzniká společenství závazek vzniklý přeplatek vlastníkům vrátit. Pokud uhradili méně, eviduje společenství ve svém účetnictví pohledávku za vlastníky z titulu předepsané zálohy. Nedílnou součástí uvedeného zúčtování je samozřejmě finanční vypořádání s jednotlivými vlastníky, tzv. vyúčtování uhrazených zálohových plateb. Jedná se o mimoúčetní operaci, která se provádí na konci účetního období. Výsledek tohoto vyúčtování musí, s přihlédnutím ke korunovému zaokrouhlení118, odpovídat výslednému závazku nebo pohledávce zjištěné v účetní evidenci společenství, jak je uvedeno výše. Z hlediska účetních postupů je dále nutné důsledně oddělovat opravy a údrţbu společných částí domu od jeho technického zhodnocení. Výdaje na technické zhodnocení nejsou, na rozdíl od oprav, nikdy nákladem účtovaným v účtové třídě 5 – Náklady. Technické zhodnocení a modernizace, tedy nejčastěji různé stavební úpravy střechy nebo opláštění domu, se zúčtovávají přímo s vlastníky, nebo proti dlouhodobým zálohám vytvořeným za tímto účelem, často s vyuţitím různých úvěrů, půjček či dotací. Stejně tak jako u některého majetku v účetnictví SVJ (viz kapitola 2.2.10) jsou i technická zhodnocení evidována v podrozvahové evidenci společenství a zmíněna v příloze k roční účetní závěrce. V účtové třídě 0 totiţ není ţádný majetek společenství zachycen, protoţe dům ani pozemek nepatří SVJ jako právnické osobě, ale je ve spoluvlastnictví jednotlivých členů SVJ. 2.2.4 Účty časového rozlišení Aby mohly být účetní případy zaúčtovány do období, se kterým časově a věcně souvisí, disponuje účetní jednotka účtovou skupinou 38 – Přechodné účty aktiv a pasiv.

115

Účet 315 je třeba analyticky členit podle druhů nákladů. Různé účty například 321 - Závazky, 211 - Pokladna. 117 Výjimku tvoří: KOCOUREK, J., ČERMÁK, J. a PEŠTUKA, J.: Společenství vlastníků jednotek 2012. 2012, str. 471. 118 Korunové zaokrouhlení vzniká z důvodu nemoţnosti rozpočítat beze zbytku výdaje na vlastníky 31 116

Pokud během roku vznikne společenství náklad nebo výnos, který se ekonomicky týká i budoucích účetních období, účtuje se tato poloţka nebo její poměrná část na přechodné účty, s vyuţitím institutu časového rozlišení. Můţe například dojít k úhradě pronájmu kanceláře výboru na další rok ještě v prosinci běţného účetního období. V tomto případě se jedná o náklad aţ příštího účetního roku a tento výdaj bude zaúčtován na účet 381 – Náklady příštích období.119 Dohadné účty pasivní jsou vyuţívány, nejsou-li k rozvahovému dni k dispozici příslušné doklady (dodavatelské faktury) související s běţným obdobím. V praxi se tak nejčastěji děje u dodávek energií a sluţeb. Obdobně jako dohadné účty pasivní, můţe být v praktickém ţivotě SVJ uplatněn i institut dohadných účtů aktivních. Typickým příkladem takového účtování je nepotvrzená konečná výše náhrady od pojišťovny v důsledku pojistné události.120 2.2.5 Výnosy společenství vlastníků V účtové třídě 6 – Výnosy se kromě výnosů spojených se zúčtováním záloh na správu (přes účet 649) objevují i jiné příjmy společenství. Jejich demonstrativní výčet je obsaţen ve vládním nařízení č. 366/2013 Sb., … . Toto nařízení mezi příjmy společenství řadí zejména: -

příspěvky vlastníků na správu domu a pozemku121, úroky z prodlení přijaté od vlastníků z důvodu prodlení s platbami příspěvků na správu domu a pozemku, úroky z prodlení přijaté od vlastníků z důvodu prodlení s platbami za sluţby, včetně nedoplatků z jejich vyúčtování, a pokuty za neplnění povinnosti vlastníka podle § 13 odst. 1 zákona o sluţbách, výnosové úroky na bankovních účtech SVJ, penále, úroky a smluvní pokuty zaplacené třetími osobami ze smluv sjednaných SVJ, pojistné plnění z pojistných smluv sjednaných SVJ, příjmy plynoucí z nakládání s majetkem SVJ.122

Výnosy společenství samozřejmě vstupují do výsledku hospodaření, moţné způsoby jeho vypořádání budou ukázány v kapitole 2.2.9. Níţe představím účtování některých druhů výnosů společenství vlastníků. 2.2.6 Úroky Nejtypičtějším příjmem, který má prakticky kaţdé společenství, jsou úroky z běţného, případně termínovaného nebo spořicího účtu. Prakticky jsem se setkal také například s nákupem státních spořících dluhopisů a jejich úrokovým výnosem. Bez ohledu na to, jak společenství účtuje náklady, vstupují přijaté úroky do výnosů společenství ve prospěch účtové skupiny 64 – Ostatní výnosy123, protoţe se vţdy jedná o příjem SVJ jakoţto právnické osoby a nikoliv jednotlivých vlastníků.124

119

CARDOVÁ, Z.: Časové rozlišování aktiv a pasiv (8. část). 2011 [online]. CARDOVÁ, Z.: Časové rozlišování aktiv a pasiv (8. část). 2011 [online]. 121 V případě, ţe by příspěvky na správu domu a pozemku byly nezálohové, účtovaly by se přímo do výnosů společenství. 122 § 16 odst. 1 nařízení vlády č. 366/2013 Sb., … . 123 V souladu s Českým účetním standardem č. 412 - Náklady a výnosy bod 5.4.4. 124 HARÁKOVÁ, L.: Majetek SVJ. 2008, str. 6. 32 120

Termínované vklady jsou úročeny vyšší úrokovou sazbou neţ běţné účty, to umoţňuje společenství lépe ochránit své prostředky na budoucí opravy a modernizace před inflací. Na druhou stranu jsou tyto účty zakládány na dobu určitou (v případě vyššího výnosu na několik let) a předčasný výběr je moţný pouze s příslušnými finančními sankcemi.125 Další moţností, jak můţe společenství zhodnotit své volné finanční prostředky, je vyuţít spořicích účtů nebo investovat, v případě další emise, do jiţ zmíněných státních spořících dluhopisů České republiky. Z důvodu přehlednosti a rozdílných daňových reţimů těchto úrokových příjmů ve zdaňovacím období 2013, doporučuji rozdělit jejich účtování na jednotlivé analytické účty. 2.2.7 Úroky z prodlení Nařízení vlády č. 366/1013 Sb., … dále mezi výnosy společenství zařadilo úroky z prodlení z titulu opoţděných plateb vlastníků na správu domu a pozemku nebo na sluţby, úroky a penále zaplacené třetími osobami ze smluv sjednaných SVJ. Účtuje se o nich v souladu s Českým účetním standardem na straně D účtů ze skupiny 64 – Ostatní výnosy126 a souvztaţně jako o předpise pohledávky, která má být uhrazena.127 Specifickým případem by byly úroky z prodlení při opoţděném placení nájmu ze společných částí domu (například z pronájmu nebytových prostor pro komerční účely), zde by se totiţ jednalo o příjem jednotlivých vlastníků, nikoliv o výnos společenství.128 2.2.8 Příjmy vlastníků Mimo výnosů uvedených v kapitole 2.2.5 můţe mít společenství vlastníků i příjem plynoucí z nakládání se společnými částmi nemovitosti. V tomto případě se nejedná, jak bylo výše zmíněno, o výnos společenství, ale o příjem jednotlivých vlastníků jednotek, kteří se také musí postarat o jeho zdanění.129 V účetnictví je tedy třeba oddělit ty příjmy, které jsou sice hrazeny na bankovní účet SVJ, ale nepředstavují jeho výnos. To se týká například pronájmu střechy nebo fasády pro reklamu, pronájmu společných nebytových prostor k podnikání nebo výnos z jejich prodeje. Shromáţdění vlastníků následně rozhodne o tom, zda bude takovýto příjem ponechán ve společenství typicky na účtu dlouhodobé zálohy nebo bude jednotlivým jeho členům, podle klíče uvedeného ve stanovách, vyplacen. V obou případech nebudou vlastníci zbaveni povinnosti postarat se o zdanění těchto příjmů podle § 9 ZDP.130 2.2.9 Výsledek hospodaření Na konci účetního období dochází k uzavírání účetních knih. Při této operaci se porovnávají náklady a výnosy účetní jednotky, z čehoţ vyplývá, ţe je zjištěn dosaţený výsledek hospodaření. Výnosy společenství mohou nebo nemusí být předmětem daně, daň z nich můţe být vybírána sráţkou nebo mohou být od daně osvobozené. V účetnictví SVJ je tedy nutné 125

FINANCE.CZ. Výhody a nevýhody termínovaných vkladů [online]. Český účetní standard č. 412 - Náklady a výnosy bod 5.4.1. 127 HOLEJŠOVKÝ, J., NEPLECHOVÁ, M. a OLIVOVÁ, K.: Společenství vlastníků jednotek z pohledu právního, daňového, účetního a katastru nemovitostí. 2008, str. 315. 128 § 16 odst. 2 písm. b) nařízení vlády č. 366/2013 Sb., … . 129 MORÁVEK, Z.: Zdanění výnosu z nebytových prostor. 2011, str. 6. 130 NEPLECHOVÁ, M. a DUREC, M.: Účetní a daňová problematika bytových družstev a společenství vlastníků jednotek od A do Z. 2011, str. 118. 33 126

stanovit způsob a metodiku účtování výnosů, aby při uzavírání účetních knih, byly zdaněny jen ty příjmy, které jsou předmětem daně. V tomto případě je pak SVJ povinno podat daňové přiznání za dané zdaňovací období a uhradit splatnou daň. Společenství vlastníků můţe dosáhnout pouze účetního zisku případně nuly, záleţí na zvoleném způsobu účtování nákladů. Ztráta v účetnictví SVJ fakticky vzniknout nemůţe, protoţe by se vţdy jednalo o nedoplatek z vyúčtování záloh vlastníků, který by jim byl předepsán k úhradě.131 Pokud jsou náklady účtovány rozvahově, je výsledkem hospodaření vţdy zisk ve výši dosaţených reálných výnosů. V případě výsledkového účtování nákladů je výsledek hospodaření ovlivněn zadefinovanou metodikou zúčtování skutečných nákladů se zálohami prostřednictvím účtu 649 – Zúčtování nákladů na správu. Do výsledku hospodaření totiţ vstupuje velký objem „fiktivních“ výnosů a SVJ se můţe rozhodnout, zda vykáţe nebo nevykáţe účetní zisk. To je moţné demonstrovat na příkladu níţe, ve kterém máme společenství, kterému do výsledku hospodaření vstupují výsledkově účtované náklady na správu domu, a reálným výnosem je pouze úrok z běţného účtu. -

Ve variantě 1 se společenství rozhodne, ţe prostřednictvím výnosového účtu 649 – Zúčtování nákladů na správu pokryje veškeré náklady na správu. Potom vzniká kladný výsledek hospodaření ve výši bankovního úroku (100 Kč). Druhá varianta ukazuje, ţe přijatý výnos, ve výši bankovního úroku, je pouţit na částečnou kompenzaci nákladů a ze záloh se do výnosů zaúčtuje o úrok poníţená částka. V tomto případě nevzniká kladný hospodářský výsledek, ale nula. Pokud se SVJ rozhodne pro tento účetní postup, mělo by tak být uvedeno ve vnitřní směrnici pro vedení účetnictví a v příloze k účetní závěrce.132

Na tomto místě bych ještě podotknul, ţe obě varianty jsou v souladu se zákonem o účetnictví a bývají uváděny autory zabývající se účetnictvím SVJ.133 Tabulka 4: Dvě varianty moţného výsledku hospodaření (v Kč) NÁKLADY (N) Náklady na správu domu (drobné opravy, revize, bankovní poplatky) Ʃ (Náklady)

VÝNOSY (V) 10 000 10 000

Varianta 1

Varianta 2

Zúčtování nákladů na správu (účet 649)

10 000

9 900

Přijaté bankovní úroky Ʃ (Výnosy) Výsledek hospodaření (V-N)

100 10 100 100

100 10 000 0

Zdroj: HARÁKOVÁ L., Proč nevytvářet zisk v SVJ. 2009, str. 1-2, upraveno autorem.

V případě dosaţení kladného výsledku hospodaření SVJ rozhoduje shromáţdění v dalším účetním období o jeho vypořádání.134 Moţnosti vypořádání zisku jsou prakticky jenom dvě:

131

BRYCHTA, I.: Účetní a daňové souvislosti společenství vlastníků bytových jednotek (dokončení). 2010 [online]. 132 NEPLECHOVÁ, M.: Náklady na vedení běžného účtu. 2013, str. 7-8. 133 Například: NEPLECHOVÁ, M.: Náklady na vedení běžného účtu. 2013, str. 8. HARÁKOVÁ, L.: Proč nevytvářet zisk v SVJ. 2009, str. 1-2. 134 § 1208 písm. d) zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. 34

-

V souladu se Sdělením č. 46 vytvořit fond ze zisku společenství vlastníků. Pravidla pro jeho tvorbu a čerpání by měly být součástí vnitřního předpisu pro vedení účetnictví.135 Vykázaný hospodářský výsledek přesunout do dlouhodobých záloh určených na finančně náročné opravy.136 V literatuře, která vychází ze Sdělení č. 46, je moţné setkat se také s názorem, ţe zisk z bankovních úroků můţe být rozdělen vlastníkům, pokud se na takovémto postupu všichni smluvně shodnou.137 Já bych se však ztotoţnil se stanoviskem Brychty, který upozorňuje na to, ţe výnosy z bankovních účtů jsou vţdy příjmem osoby, která je jejich zřizovatelem. Není tedy moţné vyplatit takový příjem jednotlivým vlastníkům.138

Na závěr zbývá podotknout, ţe společenství fakticky nemůţe být ze své povahy nikdy ve ztrátě, je však moţné, ţe se můţe stát insolventním z důvodu špatné platební morálky jednotlivých vlastníků (neplatičů). 2.2.10

Majetek v účetnictví společenství vlastníků

Diskuse vedené odbornou veřejností kolem účtování majetku v SVJ nevedou k jednoznačnému závěru. Podnikatelské subjekty účtují o pořízeném dlouhodobém hmotném či nehmotném majetku139 na účtech účtové třídy 0 – Dlouhodobý majetek a zůstatky těchto účtů jsou samozřejmě vykázány v rozvaze účetní jednotky. 

Dlouhodobý hmotný a nehmotný majetek ve společenství vlastníků

Společenství má ze zákona moţnosti vlastnictví hmotného a nehmotného majetku (DHM a DNM) omezené pouze za účelem správy domu a pozemku.140 Společenství vlastníků můţe, typicky po předchozím odsouhlasení na shromáţdění, zakoupit například počítač a účetní program za účelem vedení účetnictví, vcelku běţné je také pořízení vybavení kanceláře pro jednání výboru, archivu, nebo nákup úklidového stroje či travní sekačky. Legislativně je však neupraveno, komu tento majetek vlastně patří. V případě společenství je otázkou, zda je majetek pořízený ze záloh jeho členů ve spoluvlastnictví těchto členů, nebo se jedná o majetek společenství jako právnické osoby. -

Dlouhodobý majetek nemá společenství ve svém vlastnictví

Obecně vychází tato argumentace z toho, ţe není jasné, z jakých zdrojů by SVJ mohlo majetek pořídit, protoţe dlouhodobé zálohy představují pro společenství vlastně cizí prostředky, které podléhají vyúčtování.141 Klainová dále poukazovala na v současnosti jiţ neaktuální Sdělení č. 46 z roku 2002, které obsahovalo doporučení, ţe se SVJ při pořízení

135

TOUFAROVÁ, Z.: Společenství vlastníků jednotek a odpovědi čtenářům. 2003, str. 21. KOCOUREK, J., ČERMÁK, J. a PEŠTUKA, J.: Společenství vlastníků jednotek 2012. 2012, str. 475. 137 Například: KOCOUREK, J., ČERMÁK, J. a PEŠTUKA, J.: Společenství vlastníků jednotek 2012. 2012, str. 475. NEPLECHOVÁ, M. a DUREC, M.: Účetní a daňová problematika bytových družstev a společenství vlastníků jednotek od A do Z. 2011, str. 111-112. 138 BRYCHTA, I.: Daňové povinnosti společenství vlastníků jednotek - doplnění. 2005 [online]. 139 Hranici pro ocenění dlouhodobého majetku si stanovuje účetní jednotka sama ve své účetní směrnici. Typicky se jedná o majetek, jehoţ doba pouţitelnosti je delší neţ jeden rok a vstupní cena přesáhla u hmotného majetku 40 000 Kč (§ 26 odst. 2 písm. a) zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmu) a u nehmotného majetku 60 000 Kč (§ 32a odst. 1 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmu.). 140 § 1195 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. 141 KOCOUREK, J., ČERMÁK, J. a PEŠTUKA, J.: Společenství vlastníků jednotek 2012. 2012, str. 472-473. 35 136

dlouhodobého majetku neřídí podle postupů účtování pro nevýdělečné organizace.142 Tyto postupy sice pozbyly k 31. 12. 2003 účinnosti, ale byly prakticky beze změn přesunuty do Českých účetních standardů pro nevýdělečné organizace č. 401 – 414.143 Z toho je vyvozováno, ţe SVJ nemůţe postupovat na základě těchto platných účetních standardů a účtovat o dlouhodobém majetku v účtové třídě 0.144 Majetek, jehoţ vlastníkem společenství není, nelze ani zachytit na rozvahových účtech SVJ a následně účetně čí daňově odepisovat. Společenství by mělo takovýto majetek evidovat pouze na podrozvahových skupinových účtech 97x – 99x. -

Dlouhodobý majetek je ve vlastnictví společenství

Zastánci druhého názoru mají za to, ţe majetek pořízený ze záloh, je majetkem společenství jako právnické osoby. To, ţe byl dlouhodobý majetek pořízený ze záloh, totiţ nehraje pro určení jeho vlastnictví roli.145 To je podpořeno i praxí, protoţe je znám případ, kdy společenství nabylo vlastnického práva k pozemku za účelem zřízení parkoviště.146 V příkladu uvedeném níţe, se společenství rozhodlo zakoupit dlouhodobý majetek, jehoţ pořizovací cena je vyšší neţ účetní jednotkou stanovená hranice pro DHM. V prvním kroku je účtováno přímo na účet v rámci účtové skupiny 01 – DNM nebo 02 – DHM, protoţe došlo k přímému uvedení do uţívání, bez jiných nákladů spojených s pořízením. Není proto potřeba vyuţívat účtové skupiny 04 – Nedokončený dlouhodobý majetek.147 Společenství vzniká samozřejmě také povinnost zakoupený majetek prodejci uhradit, coţ činí v druhém kroku. Nyní je otázkou, jakým způsobem účetně reflektovat čerpání prostředků z dlouhodobé zálohy. Jednou z moţností je převést proinvestovanou zálohu ve prospěch vlastního jmění SVJ na účet 901 – Vlastní jmění. Tento způsob jasně vyjadřuje, ţe zakoupený majetek je ve vlastnictví společenství jako právnické osoby. Na druhou stranu – konkrétní právní výklad k problematice vyuţití vlastních nebo cizích zdrojů SVJ k pořízení majetku do vlastnictví společenství vlastníků – dosud vydán nebyl. Tabulka 5: Pořízení majetku do vlastnictví společenství vlastníků Účetní případy 1. Nákup DHM, v pořizovací ceně vyšší než 40 000 Kč 2. Úhrada dodavateli 3. Převedení záloh do vlastního jmění

MD 0xx 321 95x

D 321 221 901

Zdroj: NEPLECHOVÁ, M. a DUREC, M.: Účetní a daňová problematika bytových družstev a společenství vlastníků jednotek od A do Z. 2011, str. 128.

142

KLAINOVÁ, N.: Společenství vlastníků jednotek: vnitřní směrnice SVJ: vypovídací schopnost účetní závěrky pro vlastníky jednotek. 2004, str. 69-70. 143 NEZISKOVKY.CZ. Účetní standardy pro NNO od roku 2004. 2004 [online]. 144 Český účetní standard č. 409 - Dlouhodobý majetek, bod 4.1. 145 To, ţe SVJ se můţe stát vlastníkem dlouhodobého majetku, zastává například: BRYCHTA, I., Účetní a daňové souvislosti společenství vlastníků bytových jednotek. 2010 [online]. HARÁKOVÁ, L.: Majetek SVJ. 2008, str. 5. HOLEJŠOVKÝ, J., NEPLECHOVÁ, M. a OLIVOVÁ, K.: Společenství vlastníků jednotek z pohledu právního, daňového, účetního a katastru nemovitostí. 2008, str. 321. 146 BULLETIN ADVOKACIE. Společenství vlastníků jednotek podle zák. č. 72/1994 Sb. může podle povahy věci nabývat vlastnictví pozemků. 2003, str. 80-82 [online]. 147 Český účetní standard č. 409 - Dlouhodobý majetek, bod 5.8. 36

Společenství vlastníků není na rozdíl od bytových druţstev osvobozeno od povinnosti účetního odepisování dlouhodobého majetku.148 Odpisy by pak byly součástí nákladů na správu domu a pozemku a hradily by se prostřednictvím poskytnutých záloh na správu.149 Vlastníci by tak vlastně platili nejen náklady na pořízení majetku, ale i náklady na jeho prostou reprodukci. Pokud by společenství svůj majetek začalo odepisovat, doporučoval bych, aby se odpisy, vracely zpět do dlouhodobých záloh. Po opotřebení tohoto majetku a jeho vyřazení, by se tak vytvořil zdroj financování na nákup nového. Společenství, které by bylo poplatníkem daně z příjmu, by samozřejmě mohlo vyuţít i moţnosti daňových odpisů.150 Nekončící diskuze na téma majetek SVJ moţná ukončilo přijetí nového občanského zákoníku, respektive nařízení vlády č. 366/2013 Sb., …, které zařadilo příspěvky od členů na správu domu do vlastního příjmu společenství.151 Není zde ale konkrétně specifikována forma příspěvku (zálohový nebo nezálohový), i přesto je moţné usuzovat, ţe majetek pořízený z příspěvků by mohl být majetkem SVJ jako právnické osoby. Na závěr je ještě třeba upozornit, ţe v podrozvahové evidenci by se měl vţdy objevit drobný hmotný majetek, jehoţ vstupní cena nepřesáhla hranici pro ocenění dlouhodobého majetku. 

Finanční majetek

Společenství zhodnocuje svůj finanční majetek152 především za účelem jeho ochrany před inflací. Všeobecně by se dalo říci, ţe společenství můţe ukládat své volné peněţní prostředky na termínované a spořící účty, protoţe ty jsou ze zákona do určité výše pojištěny.153 Investování do rizikovějších instrumentů finančního trhu, jako například akcií nebo podílových fondů, nelze SVJ z důvodu příliš velkého ohroţení uloţených prostředků doporučit, ač mu to zákon výslovně nezakazuje. Společenství by si ale muselo obhájit, do jaké míry souvisí burzovní investování se správou domu a pozemku. Případnou finanční ztrátu u rizikovějších finančních instrumentů, by samozřejmě nesli všichni vlastníci jednotek. Moţnou další cestou, jak konzervativně zhodnotit peníze společenství, je jejich investování do případné další emise státních spořících dluhopisů České republiky. Od vánoční emise z roku 2012 je společenství vlastníků výslovně umoţněno tyto spořící dluhopisy pořizovat.154 Z agregátních statistik Ministerstva financí ČR nelze vyčíst kolik společenství této moţnosti vyuţilo, přesto lze ze zveřejněných souhrnů odhadnout, ţe se bude jednat pouze o jednotky.155 Vzhledem k vyšším úrokovým mírám je otázkou, jestli některá SVJ, která si v nadcházejících letech neplánovala větší opravy, neměla tohoto potenciálu více vyuţít.

148

§ 56 odst. 7 vyhlášky č. 500/2000 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, … . 149 HARÁKOVÁ, L.: Účtování odpisů majetku SVJ. 2009, str. 1. 150 BRYCHTA, I.: Účetní a daňové souvislosti společenství vlastníků bytových jednotek. 2010 [online]. 151 § 16 odst. 1 písm. a) nařízení vlády č. 366/2013 Sb., … . 152 Volné prostředky z dlouhodobých záloh. 153 FPV.CZ. Co je pojištěno. [online]. 154 SPORICISTATNIDLUHOPISY. Kdo může nakupovat. [online]. 155 Počet právnických osob, v kolonce Ostatní pracuje s číslem 90. Je ale těţké odhadnout jaký počet z nich připadá na společenství vlastníků. Blíţe zde: SPORICISTATNIDLUHOPISY. Agregátní statistika emisí spořících státních dluhopisů v oběhu. Stav k 1.1. 2014. 2014, str. 20 [online]. 37

2.3

Shrnutí

Základní regulaci účetnictví představuje zákon č. 563/1992 Sb., o účetnictví, kterým se musí řídit všechny účetní jednotky, společenství vlastníků nevyjímaje. Tento zákon pod pojmem účetnictví rozumí pouze účetnictví podvojné, které bylo v úvodu druhé kapitoly krátce představeno. Společenství vlastníků by nemělo vyuţít zákonem dané moţnosti vést účetnictví pouze ve zjednodušeném rozsahu, protoţe by byla narušena jeho vypovídající schopnost. Jednotliví vlastníci by totiţ měli jen mlhavou představu o tom, za co společenství vlastně jejich peníze utrácí. V případě menších SVJ, které z důvodu pracnosti nevedou velké mnoţství analytických účtů, je v takovém případě nutné, aby byla vedena alespoň podrobná mimoúčetní evidence, která by vlastníkům podala komplexnější obraz o účetnictví jejich společenství vlastníků. Společenství vlastníků bylo prováděcí vyhláškou k zákonu o účetnictví č. 504/2002 Sb., … zařazeno mezi jiné nevýdělečné organizace, které při účtování mohou vyuţívat účetních metod uvedených v ČÚS č. 401 – 414. Společenství vlastníků je však poměrně specifickou právnickou osobou. Její financování je postavené výhradně na cizích zdrojích, které ji poskytují vlastníci. Na některé palčivé otázky k účtování společenství vlastníků jednotek odpovědělo Ministerstvo financí ČR vydáním Sdělení č. 46 z roku 2002. Dodnes většina odborných publikací a článků z tohoto sdělení vychází, i kdyţ je jiţ několik let povaţováno za neaktuální. Některé otázky týkající se účetnictví společenství vlastníků jsou tak dodnes předmětem sporů. V první řadě bych zde zmínil účtování nákladů SVJ. Společenství dodnes neví, podle jaké účetní metodiky mohou postupovat tak, aby byl zachován věrný a poctivý obraz účetnictví. Oficiální doporučení neexistuje. Obě metody, případně jejich kombinace mají své výhody a nevýhody, které blíţe představím ve 4. kapitole. Nevyřešenou otázkou je i účtování o majetku společenství. Neví se, z jakých zdrojů ho můţe SVJ pořizovat a jak by mělo účetně reflektovat případné čerpání dlouhodobé zálohy. Je potom takový majetek ve spoluvlastnictví jednotlivých členů SVJ nebo patří společenství jako právnické osobě? Některá společenství mohou disponovat poměrně velkými finančními zdroji na náročné opravy, o kterých ví, ţe je v nadcházejících letech nebudou potřebovat. Stálo by potom za úvahu, jakým způsobem tyto prostředky alespoň částečně zhodnotit a ochránit tak před inflací. Společenství nemůţe vyuţít všech moţností, které finanční trh nabízí, přesto má na výběr z různých variant spořících a termínovaných vkladů. Poměrně novou moţností je investování volných prostředků do spořících státních dluhopisů České republiky. Na závěr je třeba zdůraznit význam vnitřní směrnice o vedení účetnictví, která obsahuje nejen účetní metodiku daného SVJ, ale představuje také průkaz o plnění zásad správného a poctivého vedení účetnictví směrem ke kontrolním orgánům.

38

3 POSTAVENÍ SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JAKO DAŇOVÉHO SUBJEKTU Od 1. 1. 2014 dochází spolu s rekodifikací soukromého práva také ke změnám v některých daňových zákonech. Tyto změny jsou, ve většině případů, závazné aţ od zdaňovacího období 2014. Společenství vlastníků se samozřejmě týkají všechny daňové předpisy, některé z nich však spíše jen okrajově. Začátek této kapitoly bude věnován obecné struktuře a konstrukci daní a následně představím některé vybrané daně, se kterými je moţné se u společenství vlastníků setkat. Nejpodrobněji bude popsána daň z příjmu, která se dotýká kaţdého společenství.

3.1

Daně, jejich struktura a konstrukce

Nejdůleţitějším zdrojem financování státu, respektive veřejných rozpočtů, jsou různé druhy daní, které dohromady tvoří daňový systém nebo také daňovou soustavu daného státu. Daně se vyznačují tím, ţe se jedná o povinnou a nenávratnou platbu do veřejného rozpočtu, která je neekvivalentní (není ţádná spojitost mezi výší odvedené daně a poskytnutou protihodnotou) a neúčelová (není moţné ovlivnit, na jaký účel bude daň pouţita).156 Podle toho jakým způsobem jsou daně vybírány, rozlišujeme jejich dva druhy. Přímé daně jsou uloţeny přímo danému subjektu, poplatníkovi, a je předpokládáno, ţe tuto povinnost nemůţe přenést na nikoho jiného. V případě nepřímých daní, potom plátce, který daň vybírá a odvádí, není totoţný s tím, kdo daňové břemeno nese.157 Subjektem daně je ta fyzická nebo právnická osoba, která je povinna daň platit nebo odvádět. Rozlišujeme tak dva typy daňových subjektů: -

Poplatníka daně Plátce daně

Předmětem zdanění jsou potom ty ekonomické činnosti, ze kterých je daň vybírána na základě zákona s tím, ţe některé činnosti mohou být z daňové povinnosti vyjmuty nebo od daně osvobozeny. Pokud vyjádříme předmět daně v měrných jednotkách, ať uţ fyzikálních (například v m2) nebo v penězích, a dále ho upravíme podle zákonných pravidel, získáváme základ daně. Ten můţe být u některých daní sníţen o tzv. odpočty, které mohou mít sociální nebo stimulační cíle. Takto upravený základ daně se vyměřuje za určité časové rozmezí, které se označuje jako zdaňovací období. Daňová sazba potom představuje algoritmus pomocí kterého je z upraveného daňové základu vyčíslena samotná výše daně.158 Daňové subjekty, kterým byla uloţena daňová povinnost, podléhají daňové registraci, coţ znamená, ţe se musí v dané lhůtě přihlásit u příslušného správce daně. Registrační povinnost daňových subjektů se v obecné rovině řídí podle zákona č. 280/2009 Sb., daňový řád. Zvláštní ustanovení týkající se registrační povinnosti jsou pak obsaţeny v jednotlivých daňových zákonech.

156

VANČUROVÁ, A. a LÁCHOVÁ L.: Daňový systém ČR 2012. 2012, str. 9. KUBÁTOVÁ, Květa. Daňová teorie: úvod do problematiky. 2009, str. 30. 158 VANČUROVÁ, A. a LÁCHOVÁ L.: Daňový systém ČR 2012. 2012, str. 18-22. 39 157

Společenství vlastníků můţe mít registrační povinnost jako poplatník nebo i plátce některé z daní.

3.2

Daň z příjmů právnických osob

Jak bylo v části o účetnictví uvedeno, patří společenství vlastníků z účetního hlediska mezi neziskové subjekty, na které se vztahuje specifická vyhláška k účtování nevýdělečných organizací.159 V oblasti daně z příjmu mělo společenství vlastníků podobné postavení. Nebylo sice přímo uvedeno v § 18 odst. 8 ZDP mezi ostatními nevýdělečnými subjekty, ale bylo výslovně zmíněno v § 20 odst. 7 ZDP. Toto ustanovení umoţňovalo organizacím, které nebyly zaloţeny nebo zřízeny za účelem podnikání, podstatné sníţení daňové zátěţe. Od zdaňovacího období 2014 dochází k celé řadě změn, které se výrazně dotýkají také společenství vlastníků. Zákon o daních z příjmů nově obsahuje ustanovení týkající se veřejné prospěšnosti, která nahrazují úpravu nevýdělečných poplatníků. Společenství vlastníků nebylo z důvodů svojí uzavřenosti mezi tyto poplatníky zařazeno 160, přesto bude fungovat v podstatně jiném daňovém reţimu neţ jiné ziskové organizace. Níţe představím a porovnám oba daňové reţimy, počínaje zdaňovacím obdobím 2013. 3.2.1 Zdaňovací období 2013 Zákon o daních z příjmů zařadil společenství vlastníků mezi nevýdělečné organizace, aniţ by byl vzat v úvahu jejich specifický charakter. Ustanovení § 18 odst. 3 ZDP například výslovně určilo, ţe příjmy z reklam, členských příspěvků a příjmů z nájemného, jsou vţdy předmětem daně z příjmu. Společenství vlastníků ale ţádný takový příjem nemá. U této právnické osoby je totiţ nutné důsledně oddělovat výnosy společenství od příjmů jednotlivých vlastníků. Výnosy z reklamy nebo pronájmu nikdy nepatří SVJ, nýbrţ vlastníkům jednotek, kteří mají povinnost takový příjem zdanit, a to i za předpokladu, ţe ho ponechají ve společenství.161 Příspěvky vlastníků na správu domu a pozemku nemají charakter členských příspěvků, ale záloh, které podléhají vyúčtování. Následujícím ustanovením § 18 odst. 4 ZDP se uţ však musela řídit i společenství vlastníků, tady totiţ byly vyjmenovány ty příjmy, které nebyly u nevýdělečných poplatníků předmětem daně z příjmu: -

výnosy z činností vyplývajících z poslání organizace v případě, ţe náklady vynaloţené podle tohoto zákona (tedy náklady daňově uznatelné) jsou vyšší,162 výnosy z dotací a jiných podpor ze státního, krajského nebo obecního rozpočtu, výnosy z úroků na běţném účtu.

Na rozdíl od podnikatelských subjektů musí tedy nevýdělečná organizace poměrně komplikovaně sledovat příjmy a výdaje za své jednotlivé činnosti a v případě, ţe by byly výnosy vyšší neţ s nimi související náklady, takovýto zisk zdanit. Správce daně nebere ohled

159

Vyhláška č. 504/2002 Sb., … . Důvodová zpráva k návrhu změn daňového zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů. K bodu 197 (§ 17a) [online]. 161 MORÁVEK, Z.: Zdanění výnosu z nebytových prostor. 2011, str. 6. 162 Tato podmínka neplatí absolutně, v případě společenství vlastníků dostačuje, aby se náklady rovnali výnosům Blíţe zde: SCMBD. Daň z příjmů společenství vlastníků jednotek. [online]. 40 160

na to, ţe se jedná o jejich hlavní činnost (poslání). Ztrátovými činnostmi nelze ani kompenzovat výnos dosaţený v jiných ziskových činnostech.163 Celý postup stanovení základu daně a výpočtu daně z příjmu SVJ pro zdaňovací období 2013, na který se budu v následujícím textu odvolávat, shrnuje tabulka 6.164 Tabulka 6: Výpočet daně z příjmů SVJ ve zdaňovacím období 2013 Účetní výsledek hospodaření (Výnosy - Náklady) - výnosy, které nejsou předmětem daně (kapitola 3.2.1 písm. a) úroky z běžného účtu, přijaté dotace a při splnění podmínky uvedené v kap. 3.2.1 písm. a) také zálohy vlastníků na správu - výnosy, u kterých je uplatněna srážková daň165 + daňově neuznatelné náklady (kapitola 3.2.1 písm. b) včetně nákladů, které byly využity na dosažení příjmů, které nejsou předmětem daně nebo od daně osvobozených = ZÁKLAD DANĚ - 30 % základu daně min. 300 000Kč max. 1 000 000 Kč = upravený ZÁKLAD DANĚ (zaokrouhlený na celé tisíce dolů) x sazba daně (19 % v roce 2013) = daň - slevy na dani = DAŇ PO SLEVĚ Zdroj: FOJTÍKOVÁ, Jarmila. Daňový systém. 2008, str. 85, upraveno autorem.

Nejdříve tedy blíţe určíme, které příjmy nejsou u společenství předmětem daně z příjmů. a) Příjmy, které nejsou u SVJ předmětem daně z příjmů Krkolomně se ustanovení § 18 odst. 4 ZDP dotýkalo také společenství vlastníků, které je na základě jak nového občanského zákoníku, tak jiţ neplatného zákona o vlastnictví bytů právnickou osobou, jejíţ hlavní a jedinou moţnou činností je správa domu a pozemku.166 Za výnosy vyplývající z poslání se potom povaţovaly příspěvky vlastníků na správu domu, které se zúčtovávají s náklady přes výnosový účet 649 – Zúčtování nákladů na správu. Tento ve své podstatě fiktivní výnos se porovnával se souvisejícími daňově uznatelnými náklady na správu. V praxi se jim výnosy nejčastěji rovnají nebo jsou niţší. Z toho vyplývá, ţe výnosy z čerpání záloh nebývaly předmětem daně, a tudíţ ani nevstupovaly do daňového základu.167 Přesto mohly nastat i případy, kdy příspěvky na správu byly předmětem daně. Společenství totiţ můţe ve svých nákladech evidovat výdaj, který je daňově neuznatelný. Takových nákladů nemůţe v realitě SVJ nastat mnoho, můţeme si uvést například uhrazené členské

163

STUCHLÍKOVÁ, H. a KOMRSKOVÁ, S.: Zdaňování neziskových organizací … . 2006, str. 10-11. Společenství standardně nemá příjmy osvobozené od daně podle § 19 ZDP a ani nemůţe uplatnit poloţky sniţující základ daně podle § 34 ZDP. 165 Pokud by na výnos společenství byla uplatněna sráţková daň u zdroje. 166 § 1194 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník a § 9 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů. 167 MORÁVEK, Z.: Problematická místa při stanovení daňové povinnosti. 2010 [online]. 41 164

příspěvky168, nezaplacené sociální a zdravotní odvody za zaměstnance ve lhůtě stanovené ZDP169 nebo odepsané pohledávky za vlastníky, které nesplňují podmínky dle ZDP170. Potom mohl nastat podobný případ jako v tabulce 7, kdy SVJ mělo pouze výnos z čerpání záloh a úrok z běţného účtu, které jsou rovny výši nákladů na správu. Společenství vlastníků přesto vznikla daňová povinnost. Tabulka 7: Zdanění příjmů z hlavní činnosti (nedaňový náklad) (v Kč) Náklady 51x – Opravy společných částí 5xx – Ostatní náklady 5xx – Členský příspěvek Ʃ (Náklady)

Částka Výnosy 5 000 649 – Zúčtování nákladů na správu 10 000 64x – Úroky z běžného účtu 2 000 17 000 Ʃ (Výnosy)

Částka 16 900 100 17 000

Zdroj: Vlastní zpracování.

Zaplacený členský příspěvek v hodnotě 2 000 Kč je totiţ daňově neuznatelný. V tomto případě byl výnos z čerpání záloh vyšší neţ daňově uznatelné náklady s nimi související (výnos na účtu 649 je 16 900 Kč a daňově uznatelné náklady pouze 15 000 Kč) a byl tedy předmětem daně z příjmu. Naopak předmětem daně z příjmu nikdy nebyly úroky z běţného účtu a přijaté dotace. Výše uvedený postup byl uplatnitelný jen tehdy, je-li o nákladech účtováno výsledkově. V části o účetnictví je ale uvedeno, ţe o nákladech se účtuje také rozvahově, přímo jako o pohledávkách za vlastníky. Potom nebylo nutné fiktivní výnos SVJ na účtu 649 sledovat, protoţe vůbec nevzniká. V odborné literatuře však převládá výsledkové účtování nákladů, které nejdříve testovalo, zda výnos z čerpání záloh byl niţší nebo roven daňově uznatelným nákladům na správu.171 b) Náklady, které jsou u SVJ daňově neuznatelné Společenství, které účtuje náklady výsledkově, muselo sledovat, zda jsou nebo nejsou daňově uznatelné. Náklady daňově neuznatelné podle ustanovení § 24 a § 25 ZDP je potom nutné k základu daně připočíst. Za takové náklady byly do 1. 1. 2012 povaţovány i odměny členům statuárního orgánu, tedy například výboru společenství.172 V současné době bude drtivá většina nákladů SVJ daňově uznatelná s tím, ţe některé výjimky byly uvedeny v písm. a). Na druhou stranu, náklady související s příjmy, které nejsou předmětem daně, jsou vţdy daňově neuznatelné.173 Pokud tak například výnos z čerpání záloh vlastníků splnil v písm. a) uvedenou podmínku pro vyloučení z předmětu daně, jsou všechny náklady na správu domu a pozemku, daňově neuznatelné (bez ohledu na to, ţe by jinak dle § 24 ZDP daňově účinné byly). 168

Společenství se, na základě § 1197 NObčZ mohou stát členy právnické osoby sdruţující společenství vlastníků. Členské příspěvky jsou daňově uznatelné, pouze v případě, ţe je členství nezbytné k provozování předmětu činnosti (podle §24 odst. 2 písm. d) ZDP v platném znění), coţ není u SVJ splněno. 169 § 24 odst. 2 písm. f) zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění platném k 31. 12. 2013. 170 § 24 odst. 2 písm. y) zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění platném k 31. 12. 2013. 171 Můţeme uvést například: HARÁKOVÁ, L.: Příklad zdanění příjmů SVJ za rok 2013. 2014 [online]. NEPLECHOVÁ, M. a DUREC, M.: Účetní a daňová problematika bytových družstev a společenství vlastníků jednotek od A do Z. 2011. MORÁVEK, Z.: Problematická místa při stanovení daňové povinnosti. 2010 [online]. 172 DU.CZ. Odměny jednatelů a členů představenstva daňově uznatelné od 2012. 2011 [online]. 173 § 25 odst. 1 písm. i) zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění platném k 31. 12. 2013. 42

Zde bych si ještě dovolil krátkou odbočku k daňové problematice bankovních poplatků. Bankovní poplatky představují, dle mého názoru, stejný náklad na správu domu a pozemku jako jsou například náklady na vedení účetnictví nebo pojištění domu. Nespojoval bych je tedy s přijatými úroky. Společenství vlastníků si totiţ nezakládá běţný účet za účelem dosahování v současné době prakticky minimálního výnosu, ale z důvodů zajištění běţného chodu společenství, přijímání záloh nebo proplácení faktur.174 Finanční úřady však někdy mohou mít jiný názor. Poslední soudní rozhodnutí, které se mi v této věci povedlo dohledat, ale hovoří ve prospěch mého tvrzení.175 Odborná literatura zabývající se daní z příjmů SVJ si byla pravděpodobně vědoma poněkud komplikovanějšího přístupu k bankovním poplatkům a raději jim větší pozornost nevěnovala.176 Specifickou poloţkou zvyšující základ daně by se mohly stát také prostředky, o které byl sníţen základ daně podle § 20 odst. 7 ZDP, kdyby nebyly vyuţity na krytí nákladů spojených se správou domu a pozemku.177 

Příjmy, které jsou u SVJ předmětem daně z příjmu

V kapitole 2.2.9 bylo konstatováno, ţe společenství můţe dosáhnout nulového výsledku hospodaření nebo zisku. Společenství, které své výnosy pouţije na částečnou kompenzaci nákladů, bude tzv. na nule. V případě, ţe náklady pokryje ze záloh členů v celé své výši nebo pokud účtuje náklady rozvahově, vykáţe kladný hospodářský výsledek ve výši reálných výnosů. Ve všech případech je však daňová povinnost stejná. Společenství je totiţ povinno na základě § 18 odst. 7 ZDP vést ve svém účetnictví nejpozději ke dni účetní závěrky odděleně příjmy, které jsou předmětem daně a které nejsou předmětem daně nebo jsou od ní osvobozeny. Jediný případ odlišné daňové povinnosti mohl nastat, pokud se výnos z čerpání záloh stal předmětem daně, tak jak bylo ukázáno v písm. a). To se v realitě společenství stávalo spíše jen výjimečně. Společenství vlastníků má velmi omezené moţnosti vlastních příjmů, protoţe ze zákona nesmí vykonávat podnikatelskou činnost a ani se na ní jen nepřímo podílet. Předmětem daně tak byly nejčastěji úroky ze spořících a termínovaných účtů zřízených SVJ, přijaté sankce a zaplacené úroky z prodlení za opoţděné platby záloh a hypoteticky také příjmy z prodeje majetku ve vlastnictví SVJ.178 

Stanovení daně

V případě, ţe by společenství mělo příjmy, které jsou předmětem daně, je povinno „podat přihlášku k registraci k dani z příjmů právnických osob u příslušného správce daně do 15 dnů ode dne, kdy začne vykonávat činnost, která je zdrojem příjmů, nebo začne přijímat příjmy.“179 To ale ještě neznamenalo, ţe SVJ musela nějakou daň platit. Společenství mají ve zdaňovacím období roku 2013 poslední šanci uplatnit podle § 20 odst. 7 ZDP daňovou úsporu, která umoţňuje sníţit si daňový základ o 30 % maximálně o 1 mil. Kč s tím, ţe pokud by daňová úspora byla menší neţ 300 000Kč lze odečíst celou tuto částku, 174

Shodný názor má i HARÁKOVÁ, L., Referenta ekonomického oddělení SČMB. 2014, emailová komunikace. 175 MORÁVEK, Z.: Náklady na vedení běžného účtu z daňového hlediska. 2011 [online]. 176 V části věnované dani z příjmů, uvádí NEPLECHOVÁ a DUREC názor, ţe společenství nemá ţádné náklady vynaloţené na zajištění úrokového přijmu z běţného účtu. NEPLECHOVÁ, M. a DUREC, M.: Účetní a daňová problematika bytových družstev a společenství vlastníků jednotek od A do Z. 2011, str. 132. 177 § 23 odst. 3 písm. a) bod 9 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pro zdaňovací období 2013. 178 NEPLECHOVÁ, M. a DUREC, M.: Účetní a daňová problematika bytových družstev a společenství vlastníků jednotek od A do Z. 2011, str. 130. 179 § 39a odst. 4 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění platném k 31. 12. 2013 i v platném znění. 43

maximálně však do výše základu daně. Takto ušetřená daň pak musí být pouţita v následujícím zdaňovacím období 2014 na náklady spojené se správou domu. Uplatnění této daňové úspory ve většině případů základ daně vynulovalo. Kdyby se tak nestalo je nutné takto upravený základ daně zaokrouhlit na celé tisíce dolů a vynásobit sazbou daně 19 % platnou pro rok 2013. Následné uplatnění slev na dani dle § 35 ZDP je spíše hypotetické, v případě, ţe by SVJ mělo zaměstnance se změněnou pracovní schopností. Na druhou stranu společenství, které by mělo pouze příjmy, které nejsou předmětem daně, případně jsou od daně osvobozené nebo je z nich daň vybírána sráţkou nemusí podávat přihlášku k registraci k dani z příjmů respektive daňové přiznání.180 Pokud bychom pokračovali v příkladu, který byl uvedený v Tabulce 7, ve kterém je předmětem daně výnos z čerpání záloh evidovaný na účtu 649, byl by postup výpočtu daňové povinnosti pro zdaňovací období 2013 následující. Tabulka 8: Výpočet daně z příjmů v roce 2013 (nedaňový náklad) (v Kč) Účetní výsledek hospodaření (Výnosy - Náklady) - výnosy, které nejsou předmětem daně Úroky z běžného účtu - výnosy, u kterých je uplatněna srážková daň + daňově neuznatelné náklady Členský příspěvek = ZÁKLAD DANĚ - daňová úspora podle § 20 odst. 7 ZDP = upravený ZÁKLAD DANĚ x sazba daně (19 % v roce 2013) = daň - slevy na dani = DAŇ PO SLEVĚ

0 -100 nejsou +2 000 1 900 - 1 900 0 0 0

Zdroj: Vlastní zpracování.

Toto společenství vlastníku mělo sice základ daně ve výši 1 900 Kč, ale uplatnilo daňovou úsporu ve stejné výši podle § 20 odst. 7 ZDP. Díky tomu byla jeho daňová povinnost vynulována. 3.2.2 Zdaňovací období 2014 Novelizace zákona o daních z příjmů přichystala pro společenství vlastníků od zdaňovacího období 2014 podstatné změny. Zákon o daních z příjmů nově v ustanovení § 18 odst. 4 písm. h) jmenuje konkrétní příjmy SVJ, které nejsou předmětem daně: -

dotace, příspěvky vlastníků jednotek na správu domu a pozemku, úhrady za plnění spojená s uţíváním bytu a nebytových prostor (úhrady za sluţby).

Toto ustanovení je při srovnání s předchozí právní úpravou mnohem jednoznačnější. V části věnované zdaňovacímu období 2013 bylo ukázáno, ţe i fiktivní výnos z titulu čerpání příspěvků na správu se mohl stát předmětem daně. 180

§ 39a odst. 5 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění k 31. 12. 2013 i v platném znění. 44

Nově tedy není výnos z příspěvků členů typicky účtovaný na účtu 649 – Zúčtování nákladů na správu, nikdy předmětem daně z příjmů, a to znamená, ţe všechny náklady s těmito příjmy související (náklady na správu domu a pozemku) jsou daňově neuznatelné.181 Ve zdaňovacím období 2013 nebyl předmětem daně ani úrokový příjem připisovaný na běţný účet společenství. Naopak výnosy z ostatních účtů (termínovaných vkladů, spořicích účtů) byly vţdy předmětem daně a společenství mělo v takovém případě povinnost registrovat se k dani a podávat daňové přiznání. Jak ale bylo několikrát zmíněno, mohla si SVJ uplatnit daňovou úsporu a fakticky tak vynulovat základ daně podle § 20 odst. 7 ZDP. Od následujícího zdaňovacího období společenství vlastníků tuto moţnost ztratila. S platností od 1. 1. 2014 se pro úrokový příjem z účtů společenství pouţije zvláštní sazba daně ve výši 19 %. Tím je úrokový výnos SVJ zdaněn u zdroje sráţkou bez ohledu na to, o jaký typ účtu se jedná a nebude nadále zahrnován do zdanitelných příjmů SVJ.182 Stejně tak tomu bude i u úrokových výnosů z běţných účtů, které nebyly do 31. 12. 2013 předmětem daně. Díky tomuto opatření výrazně ubude moţností, jak by mohlo společenství dosáhnout zdanitelných příjmů. Předmětem daně z příjmů tak zůstávají především přijaté sankce, zaplacené úroky z prodlení a příjmy z prodeje majetku ve vlastnictví společenství. Zákon dále nově stanovuje, ţe předmětem zdanění nejsou přijaté úhrady za sluţby. Úmyslem zákonodárce asi bylo explicitní zmínění těchto příjmů v ZDP. Úhrady za sluţby však nebyly předmětem zdanění ani v předchozích zdaňovacích obdobích, protoţe se nejednalo o skutečný příjem SVJ. To vystupovalo v těchto dodavatelsko-odběratelských vztazích jako pouhý zprostředkovatel. Předmětem zdanění nejsou nadále ani přijaté dotace. V těchto případech tedy nedošlo k ţádným změnám. Povinnosti SVJ registrovat se jako poplatník k dani z příjmů a podávat daňové přiznání se v roce 2014 nemění. Výpočet daně z příjmů ve zdaňovacím období 2014 rekapituluje následující tabulka 9.183 Tabulka 9: Výpočet daně z příjmů SVJ ve zdaňovacím období 2014 Účetní výsledek hospodaření (Výnosy - Náklady) - výnosy, které nejsou předmětem daně dotace, příspěvky vlastníků, úhrady za služby - výnosy, u kterých je uplatněna srážková daň všechny úrokové příjmy společenství + daňově neuznatelné náklady včetně nákladů, které byly využity na dosažení příjmů, které nejsou předmětem daně nebo od daně osvobozených = upravený ZÁKLAD DANĚ (zaokrouhlený na celé tisíce dolů) x sazba daně = daň - slevy na dani (v případě zaměstnání osob podle § 35 ZDP) = DAŇ PO SLEVĚ Zdroj: FOJTÍKOVÁ, Jarmila. Daňový systém. 2008, str. 85, upraveno autorem.

181

§ 25 odst. 1 písm. i) zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, v platném znění. § 36 odst. 9 písm. b) novelizovaného zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, v platném znění. 183 Společenství standardně nemá příjmy osvobozené od daně podle § 19 ZDP a ani nemůţe uplatnit poloţky sniţující základ daně podle §34 ZDP. 45 182

3.3

Daň z příjmů fyzických osob

Společenství vzniká povinnost zaregistrovat se jako plátce daně z příjmů za závislé činnosti, pokud začne vyplácet odměny členům orgánu (např. výbor SVJ, předseda, revizor, kontrolní komise apod.) nebo v případě, ţe začne zaměstnávat zaměstnance. Potom je nutné, aby se společenství jako plátce daně zaregistrovalo u příslušného správce daně „do 8 dnů ode dne, kdy mu vznikla povinnost vykonávat tímto zákonem stanovené úkony plátce daně.“184 Na odměny členů orgánů SVJ, a to jak pravidelné, tak i jednorázové, je z pohledu zákona o daních z příjmů pohlíţeno jako na odměny členů statutárních a dalších orgánů právnických osob. V souladu s § 6 odst. 1 písm. c) ZDP se jedná o příjmy ze závislé činnost, ze kterých zákon neumoţňuje sráţet sráţkovou daň na místo zálohy na daň.185 Vzhledem k tomu, ţe odměny členů statutárního orgánu jsou brány jako příjmy ze závislé činnosti, je nutné – bez ohledu na výši odměny – vţdy odvést zdravotní pojištění a při dosaţení měsíční odměny 2 500 Kč i sociální pojištění.186 Daňovým základem pro odvod zálohové daně je potom tzv. superhrubá mzda – tedy úhrn příjmů zaměstnance zvýšený vţdy o zdravotní pojištění, případně sociální pojištění, hrazené zaměstnavatelem. Měsíční zálohová daň je ve výši 15 % základu daně zaokrouhleného na celé stokoruny nahoru.187 Můţeme předpokládat, ţe činnost v orgánech společenství bude spíše příleţitostná a vedlejší, a nebude tudíţ představovat hlavní zaměstnanecký poměr. Bez podepsaného prohlášení podle § 38k odst. 4 ZDP jsou potom příjmy zdaněny bez moţnosti uplatnění slev na dani. Společenství můţe pro splnění určitých pracovních činností nebo konkrétních úkolů spojených se správou domu zaměstnávat zaměstnance. Rozsah pracovních úkonů není ve většině případů nijak velký, proto se nejčastěji uzavírají dohody o provedení práce (DPP), které mají roční limit 300 odpracovaných hodin u jednoho zaměstnavatele. Od roku 2014 nově platí, ţe limit pro uplatnění sráţkové daně a pro odvod sociálního a zdravotního pojištění je stanoven ve stejné výši na 10 000 Kč měsíčně.188 Pokud se společenství vlastníků stane plátcem pojistného, podléhá vţdy oznamovací povinnosti vůči jednotlivým zdravotním pojišťovnám, nebo České správě sociálního pojištění včetně plnění náleţitostí zaměstnavatele, mezi které patří přihlašování a odhlašování zaměstnanců, odvádění pojistného nebo podávání měsíčních přehledů.189

3.4

Daň z přidané hodnoty

Dle zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty (dále jen zákon o DPH) se plátcem daně stane osoba povinná k dani se sídlem v tuzemsku, jejíţ obrat za posledních 12 po sobě jdoucích kalendářních měsíců přesáhne 1 000 000 Kč, „s výjimkou osoby, která uskutečňuje

184

§ 39b odst. 1 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, v platném znění. § 6 odst. 4 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, v platném znění. 186 Výše zdravotního pojištění se odvíjí od toho, zda byla povinnost odvodu alespoň z minimálního základu (8 500 Kč) splněna v jiném zaměstnání, nebo se jedná o výjimku podle § 3 odst. 8 zákona č. 592/1992 Sb., o pojistném na všeobecné zdravotní pojištění. Rozhodný příjmem pro účast na sociálním pojištění je v souladu s § 6 odst. 2 zákona č. 187/2006 Sb., o nemocenském pojištění stanoven ve výši 2 500Kč. 187 § 38h odst. 2 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, v platném znění. 188 KUČEROVÁ, D.: Dohoda o provedení práce 2014. Nový způsob jejího zdanění [online]. 189 MORÁVEK, Z.: Zdravotní pojištění u společenství vlastníků jednotek. 2013, str. 1. 46 185

pouze plnění osvobozená od daně bez nároku na odpočet daně.“190 Osobou povinnou k dani je kaţdá fyzická nebo právnická osoba, která uskutečňuje ekonomické činnosti. Nepřihlíţí se tedy k nevýdělečnému statutu právnické osoby, rozhodující je druh vykonávané činnosti.191 Pojmem ekonomická činnost je definován v § 5 odst. 2 zákona o DPH jako soustavná činnost výrobců, obchodníků a osob poskytujících sluţby, a dále jsou pak vyjmenovány další nezávislé činnosti (např. vědecké, literární, činnosti lékařů, architektů atd.). Za ekonomickou činnost je rovněţ povaţováno soustavné vyuţití hmotného a nehmotného majetku za účelem získání příjmů. Podle výše uvedených podmínek splňuje společenství vlastníků první část pro to, aby mohlo být označeno za osobu povinnou k dani, je totiţ právnickou osobou (dle BytZ i NObčZ). Dále musí společenství splnit i druhou část podmínky, tj. uskutečňovat ekonomické činnosti. Předmětem činnosti společenství vlastníků je však pouze zajišťování správy domu a pozemku s tím, ţe nesmí vyvíjet podnikatelskou činnost a ani se na ni byť jen nepřímo podílet. Společenství vykonávající pouze správu společných částí domu a pozemku pro své členy, pak neuskutečňují ekonomické činnosti dle zákona o DPH.192 Společenství potom ani nemá moţnost stát se plátcem DPH dobrovolně, protoţe nesplňuje podmínky osoby povinné k dani. Prakticky jediný případ společenství jako plátce DPH, se kterým je moţné se v praxi setkat, je provozování vlastní kotelny společenství. Ministerstvo financí v roce 2004 zveřejnilo stanovisko193, podle kterého není zajišťování správy domu ekonomickou činností s výjimkou dodání tepla z domovní kotelny. V roce 2010 ministerstvo svůj výklad přehodnotilo a upřesnilo, ţe za ekonomickou činnost se povaţuje pouze dodání tepla třetím osobám.194 Za situace, kdy společenství dodává teplo i nečlenům SVJ můţe dojít, k dobrovolné registraci k DPH a v případě nepravděpodobného překročení obratu taktéţ k povinné registraci k DPH. Jiné případy vzniku povinné registrace k DPH jsou spíše hypotetické, například pokud by společenství pořídilo během kalendářního roku zboţí z jiného členského státu Evropské unie v hodnotě 326 000 Kč bez daně.195

3.5

Daň dědická, daň darovací a daň z převodu nemovitostí

Spolu s rekodifikací soukromého práva došlo ke zrušení zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, darovací a z převodu nemovitostí. Nově byla úprava dědictví a darů přesunuta do zákona o daních z příjmů, do části věnované bezúplatným plněním. Tímto přesunem došlo k faktickému zrušení daně dědické, protoţe daňové osvobození těchto příjmů bylo rozšířeno na všechny poplatníky. Co se týče darů, je příjemce bezúplatného plnění povinen navýšit o jeho hodnotu základ daně a podat daňové přiznání. Z této povinnosti není společenství vlastníků na rozdíl od veřejně prospěšného poplatníka vyvázáno.196

190

§ 6 odst. 1 zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty. § 5 odst. 1 zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty. 192 HARÁKOVÁ, L.: Daň z přidané hodnoty v SVJ - příklad. 2009, str. 1. 193 Protoţe konkrétní úprava pro SVJ chyběla, vycházelo se podpůrně ze stanoviska Ministerstva financí k uplatňování DPH u bytových druţstev. Blíţe zde: FINANCNISPRAVA. Uplatňování DPH u bytových družstev [online]. 194 FINANCNISPRAVA. Uplatňování DPH u Společenství vlastníků jednotek [online]. 195 2a odst. 2 písm. a) zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty. 196 § 19b odst. 2 písm. b) bod 1 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, v platném znění. 47 191

Společenství, které by kupovalo nebo prodávalo nemovitost, by se nově řídilo zákonem o dani z nabytí nemovitých věcí, kam se přesunula úprava daně z převodu nemovitostí.

3.6

Ostatní daně

Společenství se samozřejmě týkají všechny daňové předpisy, přesto se v praxi SVJ s některými daněmi lze setkat jen ve výjimečných případech. Společenství, které by vlastnilo pozemek nebo bytovou jednotku, by se stalo poplatníkem daně z nemovitostí. Poplatníkem daně silniční se SVJ můţe stát spíše jen hypoteticky, plátcem daně spotřební se stát nemůţe.

3.7

Shrnutí

Spolu s rekodifikací soukromého práva dochází také k některým daňovým úpravám, které se v příštím zdaňovacím období dotknou regulace nevýdělečných poplatníků. Nejvýznamnější změnou je zavedení institutu veřejné prospěšnosti, kam se úprava neziskových subjektů přesunula. Ve zdaňovací období 2013 však společenství stále patřila mezi nevýdělečné organizace podle § 18 odst. 8 ZDP. Jen bych znovu zdůraznil, ţe u společenství vlastníků je nutné oddělit výnosy, které patří SVJ, od příjmů, které zdaňují jednotliví vlastníci samostatně ve svých daňových přiznáních. To se týká například pronájmu společných nebytových prostor nebo fasády domu pro reklamu. V části věnované dani z příjmů jsme si dále ukázali sloţitou aplikaci ustanovení, které vylučuje výnosy nevýdělečných poplatníků z předmětu zdanění. V předchozích zdaňovacích obdobích tak muselo SVJ doloţit, ţe fiktivní výnos z čerpání záloh byl niţší nebo roven daňově uznatelným nákladům s ním souvisejícím. Pokud tato podmínka nebyla splněna, byl tento výnos předmětem daně a společenství bylo nuceno podávat daňové přiznání. Na tomto místě můţeme poukázat na nejednoznačnou účetní a daňová regulaci společenství vlastníků. Ta společenství, která účtovala všechny své náklady pouze rozvahově, nebyla nucena se těmito fiktivními výnosy zabývat. Nicméně, ať uţ byly náklady účtovány jakýmkoliv způsobem, byla v drtivé většině případů daňová povinnost společenství vynulována díky ustanovení § 20 odst. 7 ZDP. Ve zdaňovacím období 2013 toto ustanovení naposledy umoţnilo SVJ sníţení základu daně aţ o 30 % (min. 300 000 tis. Kč). Novela zákona o daních z příjmů přináší od zdaňovacího období 2014 mnohé změny. Ač společenství vlastníků není zařazeno mezi veřejně prospěšné poplatníky, obsahuje zákon o daních z příjmů několik speciálních ustanovení, které se konkrétně SVJ věnují. V první řadě byla pro společenství zrušena podmínka prokázání vyšších nákladů oproti výnosům. Jedná se o pozitivní změnu, protoţe těm společenstvím, které účtovaly náklady výsledkově a následně je zúčtovávaly s přijatými zálohami přes výnosový účet 649 odpadá nutnost sledování daňových a nedaňových nákladů na správu. Zákon také stanovil, ţe předmětem zdanění nejsou ani přijaté úhrady za sluţby a dotace. V těchto případech nedochází oproti zdaňovacímu období 2013 k ţádným změnám. Faktem však zůstává, ţe společenství od zdaňovacího období 2014 ztratila moţnost sníţit si základ daně podle ustanovení § 20 odst. 7 ZDP. Daňová zátěţ se tak od 1. 1. 2014 zvýší, protoţe úroky ze všech účtů společenství budou předmětem speciální sráţkové daně ve výši 48

19 %. Společenství se tak nově nemusí registrovat k dani z příjmů, pokud mají výnosy i z jiných účtů neţ běţných. Dochází tedy k jistému sníţení nutné administrativy. Na druhou stranu jim ale bude tento příjem zdaněn jiţ u zdroje sráţkovou daní. Pokud by společenství měla jiné výnosy, jako například přijatá penále nebo úroky z prodlení z neuhrazených záloh od vlastníků, nadále jim zůstává povinnost se k dani z příjmů registrovat. V porovnání s rokem 2013 by však společenství daň skutečně musela odvést, protoţe základ daně by nebylo jak vynulovat. Registrovat se jako plátce daně z příjmů fyzických osob se musí ta společenství, která zaměstnávají zaměstnance nebo vyplácí odměny členům svých statutárních orgánů. Z této povinnosti není SVJ vyvázáno. Společenství vlastníků, které vystupuje, jako plátce DPH je v praxi spíše výjimečné. Mimo správy domu by totiţ společenství muselo vykonávat i jiné ekonomické činnosti. Taková moţnost by mohla nastat v případě, ţe by SVJ dodávalo teplo z vlastní kotelny i třetím osobám tedy nečlenům daného SVJ. Ostatní daňové povinnosti se společenství vlastníků standardně netýkají.

49

4 ZPŮSOBY VEDENÍ ÚČETNÍ SLUŢBY NA PŘÍKLADU KONKRÉTNÍHO SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ V této části svojí práce představím na reálných datech jednoho společenství moţné postupy vedení účetní sluţby. To, ţe si výbor daného SVJ nepřál zveřejnění svého názvu, nepovaţuji pro moji práci za významné. Nejde mi totiţ o účetní či daňovou analýzu konkrétního společenství, ale naopak o obecné postupy účtování, uplatnitelné na kterékoliv SVJ.

4.1

Účetní reţim

V části věnované účetnictví jsem představil obecné zásady vedení účetní sluţby společenství vlastníků s tím, ţe jsem poukázal na jistá její specifika a sporná místa. Na základě těchto poznatků můţeme říci, ţe nevyjasněnou oblast představuje především účtování nákladů SVJ. Společenství vlastníků má na výběr z několika moţností, jak své výdaje účtovat: a) výsledkově v rámci 5. účtové třídy, b) rozvahově jako o pohledávkách za vlastníky. Na reálných datech daného společenství za účetní rok 2013 blíţe představím obě účetní metodiky a porovnám, jaké výstupy nám tyto varianty podávají před samotným zúčtováním nákladů se zálohami na konci účetního období. Následně představím jejich výhody i nevýhody včetně daňových konsekvencí. V další kapitole navrhnu, dle mého názoru, optimální způsob účtování nákladů. Na začátku bych ještě znovu upozornil na to, ţe pro správně vedené účetnictví společenství vlastníků je třeba jednotlivé syntetické účty analyticky členit. Tyto analytické účty jsou totiţ důleţité vzhledem k identifikaci konkrétních příjmů a výdajů SVJ, správnému nastavení předpisů zálohových plateb a přesnému vyúčtování. V následujícím textu bude zjednodušené analytické členění uvedeno vţdy trojčíslím za číslem syntetického účtu. 4.1.1 Zvolené společenství a jeho rozpis krátkodobých a dlouhodobých záloh Bytový dům daného společenství vlastníků byl zkolaudován v roce 2005. Dům má tři vchody a celkem se v něm nachází 25 bytových a jedna nebytová jednotka. Tato nebytová jednotka je garáţovým stáním ve spoluvlastnictví 12 osob, které se také výlučně podílejí na nákladech spojených s tímto nebytovým prostorem. Výkonným a statutárním orgánem společenství je tříčlenný výbor. Jeho pravomoci nalezneme ve stanovách SVJ, které jsou uvedeny v příloze (příloha č. 3). V návaznosti na zaměření mojí práce povaţuji za důleţité zmínit, ţe výbor mimo jiné odpovídá za vedení účetnictví, sestavení účetní závěrky a za předloţení přiznání k dani z příjmů, pokud taková povinnost vyvstane. Jiné volené orgány společenství vlastníků nemá. 

Krátkodobá záloha

Na konci roku 2004 při postupném předávání bytových jednotek novým majitelům stanovil investor stavby společenství vlastníků rovněţ rozpis krátkodobých záloh, které odpovídaly jeho představám o správě a údrţbě domu. Vlastníci přijali zpřesněný měsíční rozpis krátkodobých záloh bytových a nebytových jednotek v roce 2005. Roční úhrn těchto záloh činí 354 388 Kč a nebyl zatím měněn, protoţe jeho výše je stále dostačující. To je ovlivněno faktem, ţe se jedná o novostavbu s minimálními nároky na opravy či údrţbu, a dále aktivní 50

politikou společenství směrem k dodavatelům sluţeb s cílem minimalizovat výši nákladů (např. dojednaná sleva na ţivelné pojištění, výhodnější distribuční sazba u dodavatele elektrické energie). Předpisy záloh od vlastníků se evidují na účtu 324 – Závazky k vlastníkům. Na tomto účtu se sledují pouze krátkodobé zálohy, které se za účelem zajištění přehlednosti účetnictví, analyticky člení, a to v různé míře podrobnosti. Krátkodobé zálohy se skládají za účelem pokrytí: o o

úhrad spojených s uţíváním bytu (sluţby), provozních výdajů spojených se správou domu a pozemku.

Níţe uvedená tabulka 10 obsahuje analytické členění účtu 324 v mnou vybraném společenství. Největší poloţkou z předpisu krátkodobých záloh tvoří zálohy na dodávky vody a odvádění odpadních vod (vodné/stočné). Z provozních záloh bych upozornil především na poloţku – odměna správce, který pro SVJ zajišťuje komplexní správu tedy nejen technickou správu domu, ale i vedení účetnictví a platební styk. Významnou část předpisu krátkodobé zálohy tvoří také ţivelné pojištění a mzdové náklady, tj. odměny členů výboru společenství a mzdové náklady vyplývající z uzavřených dohod o provedení práce v oblasti úklidových sluţeb. Tabulka 10: Struktura krátkodobé zálohy ve vybraném společenství Druhy záloh – společenství vlastníků Dodávka vody a odvádění odpadních vod (vodné a stočné) Elektrická energie na osvětlení společných prostor Elektrická energie na osvětlení podzemní garáže

Účet.Analytika

Stanovení výše záloh

324.001

Podle podílu

324.002

Stejně

324.003

Stejně

197

Celkem zálohy na služby (suma za kalendářní rok 2013)

Předepsané zálohy Ʃ (v Kč) 96 000 7 200 7 200 110 400

Odměny členů statutárního orgánu (výboru SVJ)

324.004

Stejně

22 000

Úklid společných částí domu (DPP) Úklid nebytového prostoru – podzemní garáž (DPP) Živelné pojištění domu (požár, výbuch, pád letadla…) Drobné opravy a údržba domu

324.005

Stejně

18 000

324.006

Stejně

4 752

324.007

Podle podílu

59 136

324.008

Stejně

30 000

Odměna správce Ostatní náklady - dům (poštovné, bankovní poplatky, pronájem) Ostatní náklady - garáž (spojené s provozem podzemní garáže)

324.009

Stejně

72 900

324.010

Stejně

30 000

324.011

Stejně

7 200

Havarijní služba

324.012

Stejně

Celkem zálohy na provozní náklady SVJ (suma za kalendářní rok 2013)

Není samostatný předpis 243 988

Celkem předepsáno vlastníkům na krátkodobých zálohách (2013)

354 388

Zdroj: Účetnictví daného SVJ, upraveno autorem.

197

Zálohy na vodné a stočné jsou stanoveny podle podlahové plochy bytu. Rozúčtování na vlastníky proběhne na základě odečtu na jednotlivých podruţných vodoměrech, které se porovnají se spotřebou odečtenou na hlavním domovním vodoměru. Vzniklý rozdíl je poté zúčtován s vlastníky. 51

Při pohledu na způsob stanovení výše krátkodobé zálohy je zřejmé, ţe dominantním kritériem není podíl na společných částech domu. Na většině záloh se totiţ vlastníci podílejí rovným dílem – na kaţdou jednotku stejně. Výjimku tvoří zálohy na vodné/stočné a ţivelné pojištění objektu. Lze tedy předpokládat, ţe všichni vlastníci uzavřeli písemnou dohodu, ve které se na takovémto postupu dohodli. Všechny předpisy záloh jsou hrazeny včas, takţe společenství neeviduje ţádné pohledávky po lhůtě splatnosti. Vyúčtování nákladů na vlastníky postupuje podle stejného pravidla jako stanovení výše záloh. Jiný klíč se uplatní jen u vyúčtování zálohy na vodné a stočné, kde je hlavní kritériem výše odečtu na podruţných vodoměrech jednotlivých vlastníků. 

Dlouhodobá záloha

Dlouhodobá záloha se skládá za účelem vytvoření potřebných zdrojů na finančně náročné opravy domu. Evidence dlouhodobých záloh probíhá na účtu 955 – Dlouhodobá záloha odděleně od krátkodobých záloh a její zůstatek vţdy přechází do dalšího roku. Celkový roční předpis dlouhodobé zálohy u tohoto společenství činí 100 008 Kč. Shromáţdění rozhodlo, ţe se příspěvky skládají podle podílů na společných částech domu, aţ do dosaţení výše 1 000 000 Kč.198 Smyslem tohoto ustanovení je fakt, ţe se jedná o bytový dům kolaudovaný v roce 2005 a potřeba finančně náročných oprav je pro nejbliţší období cca 10 let, aţ na případné havarijní situace, minimální. Běţné opravy a údrţby jsou hrazeny přímo z provozních prostředků. Navíc, podle předsedy daného společenství, není posláním SVJ spravovat a zhodnocovat peněţní prostředky vlastníků v situaci, kdy není plánována ani významnější rekonstrukce, modernizace či jiné technické zhodnocení bytového domu. Výše uvedená hranice trvalé dlouhodobé zálohy ve výši 1 000 000 Kč se jeví vlastníkům i výboru společenství jako dostačující finanční rezerva pro tyto účely. 4.1.2 Účtování přijatých faktur za sluţby spojených s uţíváním jednotky Účtování energií nepovaţuji za sporné, protoţe rozvahový způsob je v tomto případě logický. Společenství vystupuje v těchto vztazích jen jako pouhý zprostředkovatel. Ve společenství, které jsem si vybral jako vzor má kaţdá bytová jednotka svůj vlastní kotel, který obstarává produkci tepla a teplé vody. Proto jsou sluţby spojené s uţíváním bytu omezeny na dodávky studené vody (vodné), odvádění odpadních vod (stočné) a elektrickou energii vyuţitou na osvětlení společných prostor. V průběhu roku pak probíhá zálohové plnění jednotlivých vlastníků na účet SVJ podle stanoveného rozpisu sluţeb. Společenstvím přijaté faktury za sluţby musí uhradit jednotliví vlastníci, neúčtuje se o nich tedy výsledkově, ale rozvahově, jako o vzniklé pohledávce na účtu 315 – Pohledávky za vlastníky a souvztaţně jako o závazku na účtu 321 – Závazky k dodavatelům, který vyjadřuje dodavatelské saldokonto SVJ a nevyţaduje zvláštní analytické členění. Společenství má k dispozici dva elektroměry a díky tomu je moţné evidovat odděleně spotřebu elektřiny ve společných částech domu a v podzemní garáţi, coţ usnadňuje způsob rozúčtování na konkrétní vlastníky.

198

Stanovy vybraného SVJ. Článek XVI - Správa finančních prostředků, bod 3. 52

4.2

Účtování nákladů

Hospodaření společenství je postaveno na příspěvcích od jednotlivých vlastníků. Příspěvky na správu domu a pozemku, které společenství ve svém účetnictví eviduje, mají formu záloh. Na konci účetního období tak má společenství vlastníků povinnost přijaté zálohy vyúčtovat. Společenství by mělo disponovat zdroji nejen na úhradu nutných výdajů, ale mělo by mít k dispozici finanční rezervu pro případ, ţe by některý z vlastníků přestal zálohy platit nebo se objevil neočekávaný výdaj, který by bylo nutné rychle uhradit. Průměrný denní zůstatek prostředků na běţném účtu tohoto společenství dosahuje cca 200 000 Kč. 4.2.1 Výsledkově vedené účetnictví SVJ Výsledkové účtování nákladů vyuţívá pro jejich zaúčtování příslušných účtů 5. účtové třídy. Do výnosů společenství potom vstupuje, mimo reálných příjmů SVJ, také velký objem fiktivních výnosů, které jsou nutné pro eliminaci ztráty společenství. Tabulky uvedené níţe ukáţí moţné účetní souvztaţnosti, které obvykle při zaúčtování nákladových poloţek vznikají. Částky jsou postaveny na reálných datech mnou vybraného společenství a představují vţdy roční souhrn dané poloţky zaokrouhlený na celé koruny nahoru. Společenství vlastníků vyplácí měsíčně odměny tříčlennému výboru, jejichţ výše nedosahuje 2 500 Kč na jednoho člena. Z tohoto důvodu se hradí pouze zdravotní, nikoliv sociální pojištění. Zdravotní pojištění je odváděno z kaţdé částky a u zaměstnance činí 1/3 vyměřovacího základu, tj. 4,5 % z hrubé mzdy, u zaměstnavatele – společenství vlastníků – činí 2/3 z vyměřovacího základu, tedy 9 % z hrubé mzdy zaměstnance.199 Následně je nutné odvést zálohu na daň z příjmů fyzických osob. Základem daně je výše hrubé odměny navýšená – v našem případě – pouze o zdravotní pojištění. Zálohová daň poté činí 15 % základu daně. Tabulka 11: Účtování odměn členů statutárního orgánu Účetní případ 1. Odměny členům výboru 2. Odvod na zdrav. poj. zaměstnavatel 3. Odvod na zdrav. poj. zaměstnanec 4. Zálohová daň z příjmů

MD 521.004 524 331 331

D 331 336 336 342

Částka (v Kč) 28 800 2 589 1 308 4 830

Zdroj: Vlastní zpracování.

Na úklid společných částí domu a garáţe uzavírá společenství dohodu o provedení práce s fyzickými osobami, které nemají u SVJ podepsané prohlášení k dani. Úhrn pracovních úkonu nepřesahuje u jednoho zaměstnance 300 pracovních hodin a výše odměny nezakládá povinnost hrazení sociálního či zdravotního pojištění. Společenství tak odvádí pouze sráţkovou daň.

199

§ 9 odst. 2 zákona č. 48/1997 Sb., o veřejném zdravotním pojištění a o změně a doplnění některých souvisejících zákonů. 53

Tabulka 12: Účtování dohod o provedení práce Účetní případ 1. Dohoda o provedení práce - dům 2. Dohoda o provedení práce - garáž 3. Srážka daně z příjmů

MD 521.005 521.006 331

D 331 331 342

Částka (v Kč) 28 836 8 902 5 652

Zdroj: Vlastní zpracování.

Pro účely ochrany nemovitosti před ţivelným nebezpečím se společenství vlastníků rozhodlo dům pojistit. Pojistné se hradí v listopadu na následujících 12 měsíců. Společenství tyto náklady časově rozlišuje, z důvodu zachování věrného a poctivého obrazu účetnictví. Rozdíl mezi rokem 2013 a 2014 je zapříčiněn tím, ţe se výboru povedlo vyjednat výrazné sníţení pojistného při zachování stejného krytí pojistných rizik. Tabulka 13: Účtování pojištění domu a jeho časové rozlišení Účetní případ 1. Živelné pojištění domu 2. Časové rozlišení nákladů

MD 518.007 381

D 321

Částka (v Kč) 28 209 13 140

Zdroj: Vlastní zpracování.

Veškeré drobné opravy a ostatní náklady spojené se správou domu a garáţe zajišťuje vybraný správce nebo výbor společenství vlastníků svépomocně. Úhrady jsou prováděny po schválení předsedou SVJ na základě předloţených dokladů. Společenství nedisponuje pokladnou, veškeré platby jsou tak realizovány prostřednictvím bezhotovostního platebního styku, coţ umoţňuje jejich jednoduchou kontrolu. Tabulka 14: Účtování dalších výdajů spojených se správou domu a garáţe Účetní případ 1. Drobné opravy a údržba domu 2. Odměna správce 3. Ostatní náklady - dům 4. Ostatní náklady - garáž 5. Havarijní služba

MD 511.008 518.009 518.010 518.011 518.012

D 321 321 321 321 321

Částka (v Kč) 22 088 54 456 5 696 5 261 2 360

Zdroj: Vlastní zpracování.

Ve výnosech společenství jsou v roce 2013 zachyceny tyto tři výnosové poloţky: -

korunové zaokrouhlení, výnosy z běţného účtu, výnosy z drţby reinvestičního spořícího státního dluhopisu.

Korunové zaokrouhlení vzniká důsledkem nutného zaokrouhlení při vyúčtování s vlastníky, protoţe vlastníkům jsou přeplatky či nedoplatky předepisovány v celých korunách. V případě, ţe je vzniklý rozdíl mezi vyúčtováním s jednotlivými vlastníky a vyfakturovanou částkou kladný, jedná se o výnos SVJ. Společenství má dále běţný účet, jehoţ roční výnos ani zdaleka nestačí na pokrytí bankovních poplatků s ním spojených. Nejdůleţitějším zdrojem výnosů společenství jsou potom dluţné cenné papíry v jeho vlastnictví. Konkrétně se jedná o reinvestiční spořící státní dluhopisy České republiky 2011 aţ 2016. Alikvotní úrokový výnos za rok 2013 je dle příslušného výpisu z majetkového účtu Ministerstva financí ČR ve

54

výši 4 539 Kč.200 V kapitole 2.2.10 se sice zmiňuji, ţe společenství vlastníků bylo umoţněno nakupovat státní spořící dluhopisy aţ od zimní emise roku 2012. Předseda tohoto společenství mě ale informoval, ţe si moţnost pořízení dluhopisů jiţ v pilotní emisi roku 2011 sám vyjednal. Níţe v tabulce 15 můţeme vidět sestavený výkaz zisku a ztráty, z kterého by se mohlo na první pohled zdát, ţe hospodaření daného SVJ skončilo v hluboké ztrátě. Ta je však pouze fiktivní, protoţe společenství disponuje dostatečnými finančními zdroji z uhrazených krátkodobých záloh vlastníků evidovaných na účtu 324. Neţ se náklady s těmito přijatými zálohami prostřednictvím účtu 649 – Zúčtování nákladů na správu zúčtují, bude společenství vykazovat záporný výsledek hospodaření. Tabulka 15: Výkaz zisku a ztráty – výsledkové účtování nákladů Náklady (N) Číslo účtu 521

Název účtu

Výnosy (V) Koncový stav (v Kč) 66 538

518.007

Mzdové náklady (celkem) Zákonné sociální pojištění (celkem) Živelné pojištění domu

511.008

Opravy a údržba domu

22 088

518.009

Odměna správce

54 456

518.010

Ostatní náklady - dům

5 696

518.011

Ostatní náklady - garáž

5 261

518.012 549

Havarijní služba Bankovní poplatky Ʃ Náklady

524

Číslo účtu 649

2 589

657

28 209

644

2 360 1 859 189 056

Název účtu Korunové zaokrouhlení Výnosy z dlouhodobého finančního majetku Úroky z běžného účtu

Ʃ Výnosy Výsledek hospodaření (V-N)

Koncový stav (v Kč) 1 4 539 258

4 797 - 184 259

Zdroj: Vlastní zpracování autora na základě dat daného SVJ.

Společenství se nyní můţe rozhodnout, zda budou reálné výnosy SVJ vyuţity na kompenzaci nákladů či nikoliv. Toto rozhodnutí potom ovlivní výši hospodářského výsledku. Mnou vybrané společenství vykazuje, na základě dohody s vlastníky, vţdy reálný výsledek hospodaření s tím, ţe dosaţený zisk je převáděn na konci účetního období do fondu tvořeného z výsledku hospodaření.201 Tento postup je také popsán v příloze k roční účetní závěrce. Celá suma nákladů se potom zúčtuje s přijatými zálohami tak, jak nám ukazuje tabulka 16. Tabulka 16: Zúčtování nákladů s přijatými zálohami (výsledková varianta) Účetní případ 1. Zúčtování nákladů se zálohami

MD 324.004 - 012

D 649

Částka (v Kč) 189 056

Zdroj: Vlastní zpracování.

V našem případě zůstanou po zúčtování na účtu 324 nevyčerpané prostředky202, které se musí, s přihlédnutím ke korunovému zaokrouhlení, rovnat výslednému vyúčtování se všemi vlastníky. V případě významnější nesrovnalosti je zřejmé, ţe došlo k chybnému vyúčtování nákladů na vlastníky, které musí být neprodleně opraveno. 200

SPORICISTATNIDLUHOPISY. Kalkulačka. [online]. Konkrétní počet upisovaných dluhopisů je 300 tisíc. Stanovy vybraného SVJ. Článek VII - Shromáždění, písm. m). 202 Po provedeném vyúčtování se nevyčerpané prostředky vrací vlastníkům. 55 201

Tabulka 17: Konečný zůstatek na účtu 324 Účet 324 - zůstatek po zúčtování

54 932 Kč

Zdroj: Vlastní zpracování.

Nyní představím důvody, které mě vedou k tomu, proč bych takový způsob vedení účetní sluţby nedoporučoval, přestoţe je odbornou literaturou často zmiňován jako jediný moţný. Společenství vlastníků, které na základě své účetní metodiky eviduje náklady výsledkově, vykazuje v průběhu roku poměrně velkou ztrátu. Není tedy moţné jednoduše zjistit, jaký je reálný stav jeho hospodaření a ztrácí se vypovídající schopnost takto vedeného účetnictví. Výkaz zisku a ztráty nám sice podává dobrou informaci o nákladech společenství, nikoliv uţ o vlastních výnosech, které bývají minimální. Na konci účetního období je třeba tyto reálné náklady zúčtovat s předepsanými zálohami přes účet 649 – Zúčtování nákladů na správu obvykle jednou částkou. Touto operací však pouze vyrovnávám hospodaření společenství na reálný stav. Vyúčtování s vlastníky musím provést porovnáváním rozvahového účtu 324 (přijaté zálohy vlastníků) a nákladových účtů, na kterých jsou evidovány jednotlivé výdaje na správu domu a pozemku. Nutnost sledovat jak rozvahové, tak i nákladové a výnosové účty tak poměrně zvyšuje moţnou chybovost při provádění vyúčtování. Samozřejmě existuje moţnost převádět vlastníkům náklady po kaţdém zaevidovaném účetním případu, případně kaţdý kalendářní měsíc. Potom je ale otázkou, proč je nutné náklady účtovat výsledkově, kdyţ je ihned zúčtovávám s vlastníky. Jediným důvodem snad můţe být to, ţe bude sestaven vypovídající výkaz zisku a ztráty, kde budou zaneseny všechny náklady SVJ. Povinnost výboru objasnit vlastníkům výši a účel důleţitých výdajů na správu domu a pozemku, není ale ani zdaleka splněna tím, ţe jim tento výkaz předá. Vlastníci by měli především obdrţet jednoduché přehledy, kde budou klíčové náklady podrobněji vysvětleny. Opravdový přínos sestaveného výkazu zisku a ztráty tedy pro společenství, potaţmo vlastníky nevidím. Prakticky jedinou výhodou takto vedené účetní sluţby tak můţe být zvyk z účetnictví podnikatelského, ve kterém se někteří vlastníci mohli s plně výsledkovým účtováním nákladů setkat. 4.2.2 Rozvahově vedené účetnictví SVJ V tomto případě vyuţívá společenství pro účetní evidenci svých nákladů pouze rozvahové účty a do výnosů společenství potom vstupují jen jeho reálné příjmy. Účetní případy se tak průběhu roku účtují místo do nákladů, na stranu MD účtu 315 – Pohledávky za vlastníky. Aby bylo zřejmé, za co společenství v průběhu roku utrácelo, je nutné tento účet analyticky členit. Vlastníci totiţ informace o jednotlivých nákladech nenajdou ve výkazu zisku a ztráty, ale na předvahách těchto analytických účtů. Za účelem zajištění vypovídající schopnosti účetnictví bych dále doporučil podat vlastníkům na shromáţdění přehled hlavních nákladových druhů, ať uţ ústní či písemnou formou. Níţe uvedená tabulka 17 nám ukazuje, jak je moţné jednoduše zjistit finanční pozici daného SVJ. Na účtu 324 jsou zaúčtovány předepsané zálohy, které hradí jednotliví vlastníci. Účet 315 vyjadřuje závazky daného společenství, které jsou však účetně evidovány v pohledávkách, protoţe je v konečném důsledku musí zaplatit vlastníci ze svých předepsaných záloh. Porovnáním zůstatků těchto dvou účtů tak lze v průběhu roku jednoduše 56

zjistit, zda jsou správně nastavené předpisy vůči vlastníkům, aby nenastala situace nedostatku finančních prostředků na skutečné úhrady společenství. Tabulka 18: Porovnání předpisu záloh se skutečnými náklady Účetní případy

Účet

Odměny členů statutárního orgánu (včetně zdrav. poj.)

324.004

22 000

31 389

315.004

Úklid společných částí domu (DPP)

324.005

18 000

28 836

315.005

Úklid nebytového prostoru – podzemní garáž (DPP)

324.006

4 752

8 902

315.006

Živelné pojištění domu

324.007

59 136

28 209

315.007

Drobné opravy a údržba domu

324.008

30 000

22 088

315.008

Odměna správce

324.009

72 900

54 456

315.009

Ostatní náklady - dům (včetně bankovních poplatků)

324.010

30 000

7 555

315.010

Ostatní náklady - garáž

324.011

7 200

5 261

315.011

Havarijní služba

324.012

-

2 360

315.012

Porovnání předpisu záloh se skutečnými náklady

Ʃ 324

Částka (Kč)

243 988

Částka (Kč)

189 056

Účet

Ʃ 315

Zdroj: Vlastní zpracování autora na základě dat daného SVJ.

Zúčtování záloh se skutečnými náklady potom proběhne přes stranu D účtu 315 se souvztaţným na stranu MD účtu 324. Sledování pouze rozvahových účtů pak poněkud usnadňuje následné mimoúčetní vyúčtování s vlastníky. Tabulka 19: Zúčtování výdajů s přijatými zálohami (rozvahová varianta) Účetní případ 1. Zúčtování poskytnutých záloh s náklady

MD 324.004 - 012

D 315.004-012

Částka (v Kč) 189 056

Zdroj: Vlastní zpracování.

Vzniklý rozdíl evidovaný na účtu 324 představuje celkový přeplatek, který se musí být, s přihlédnutím ke korunovému zaokrouhlení, roven celkovému vyúčtování s vlastníky. Tabulka 20: Konečný zůstatek na účtu 324 Účet 324 - zůstatek po zúčtování

54 932 Kč

Zdroj: Vlastní zpracování.

Protoţe se náklady SVJ účtují jen rozvahově, vstupují do níţe uvedeného výkazu zisku a ztráty pouze reálné výnosy společenství. Společenství tak nikdy nevzniká ztráta, ale pouze účetní zisk, který se převádí do fondu z výsledku hospodaření. Tabulka 21: Výkaz zisku a ztráty – rozvahové účtování nákladů Náklady (N) Číslo účtu

Název účtu

Výnosy (V) Koncový stav (v Kč)

Číslo účtu 649 644 657

Ʃ Náklady

0

Zdroj: Vlastní zpracování autora na základě dat daného SVJ.

57

Název účtu Korunové zaokrouhlení Výnosy z dlouhodobého finančního majetku Úroky z běžného účtu Ʃ Výnosy Výsledek hospodaření (V-N)

Koncový stav (v Kč) 1 4 539 258 4 797 4 797

Rozvahový způsob vedení účetní sluţby je nejméně pracným, protoţe nedochází k vyuţití účtů 5. účtové třídy. K evidenci nákladů tak postačuje pouze jedna rozvahová sestava a je tedy moţné v reálném časovém horizontu sledovat pohyb příjmů a výdajů společenství. Pouze rozvahové účtování nákladů však s sebou můţe přinést některé podstatné problémy. Mzdové náklady právnických osob by se měli, na základě Českého účetního standardu, účtovat výsledkově.203 Také kvůli kontrolám ze strany zdravotních pojišťoven, úřadů sociálního zabezpečení či finančního úřadu je lépe tyto výdaje evidovat na výsledkových účtech. Tyto kontroly vyţadují předloţení mzdových listů konkrétních zaměstnanců, které by měly být vázány na výsledkové účtování mezd a povinných odvodů. Jiný způsob účtování by mohl být povaţován ze strany těchto úřadů za problematický a těţko by se vysvětlovalo, ţe mzdy jsou účtovány jen rozvahově přímo jako pohledávky za vlastníky.

4.3

Daňové povinnosti

Díky tomu, ţe společenství vlastníků přijímá úrokové výnosy z jiného neţ běţného účtu, vznikla mu povinnost registrovat se k dani z příjmů právnických osob a podat daňové přiznání. Metodika účtování nákladů zde nehraje roli. Společenství je dále plátcem daně z příjmů fyzických osob, protoţe vyplácí odměny členům voleného orgánu a uzavírá také dohody o provedení práce. Jiné daňové povinnosti se mnou vybraného společenství netýkají. 4.3.1 Daň z příjmů za zdaňovací období 2013 Dani z příjmů právnických osob jsem se jiţ vyčerpávajícím způsobem věnoval ve třetí kapitole. Nyní tedy jen ve zkratce představím výpočet daňové povinnosti za zdaňovací období 2013 pro obě výše zmíněné varianty vedení účetní sluţby. Ve výnosech společenství najdeme úroky z běţného účtu, které nejsou u nevýdělečných organizací předmětem daně a dále výnosy spojené s drţbou státních spořících dluhopisů. Ty uţ však předmětem zdanění budou. Největší část příjmů ve výsledkové variantě účtování nákladů představuje fiktivní výnos evidovaný na účtu 649. Tento účet je vyuţíván k zúčtování předepsaných záloh se skutečnými náklady. Ve výsledkové variantě je tak nutné ověřit, zda výnos z čerpání záloh, splní podmínku pro to, aby mohl být z předmětu daně vyloučen. 

Stanovení daňové povinnosti

Dosaţený účetní výsledek hospodaření je v obou variantách stejný – ve výši reálných výnosů SVJ. Ve výsledkové variantě se totiţ všechny náklady zúčtovaly se zálohami přes účet 649. -

Výsledkové účtování nákladů

Pokud vyjdeme z opodstatněného předpokladu, ţe bankovní poplatky jsou součástí nákladů na správu, můţeme říci, ţe výnosy z čerpání záloh nebudou předmětem zdanění. Daňově uznatelné náklady s nimi související jsou totiţ ve stejné výši (výnosy z čerpání záloh i náklady s nimi spojené se rovnají 189 056 Kč).

203

Český účetní standard č. 412 - Náklady a výnosy, bod 4.3. 58

-

Rozvahové účtování nákladů

V tomto případě evidujeme v příjmech společenství pouze jeho reálné výnosy. Při vyúčtování nedošlo k pouţití účtu 649. Dosaţený výsledek hospodaření, ze kterého se při stanovení daně z příjmů právnických osob vychází, je uveden na řádku 10 daňového přiznání a dále se upravuje. Nejprve se k němu na řádku 40 přičtou náklady, které nelze podle zákona o daních z příjmů uznat za daňově účinné, tedy veškeré náklady zachycené v 5. účtové třídě. Následně se na řádku 101 uvedou ty příjmy, které nejsou předmětem zdanění. V našem případě se jedná o úroky z běţného účtu případně o výnosy z čerpání záloh. Takto upravený základ daně je moţné dále sníţit uplatněním daňové úspory podle § 20 odst. 7 ZDP na řádku 251. Základ daně je poté nulový. Společenství musí, v případě kontroly, správci daně prokázat správné pouţití uspořené daňové povinnosti ve výši 760 Kč (4000 Kč x 0,19). Tabulka 22: Daňové přiznání společenství vlastníků za rok 2013, obě varianty Řádek Řádek 10 Řádek 40 Řádek 70 Řádek 101 Řádek 170 Řádek 200 Řádek 251 Řádek 270 Řádek 290 Řádek 340

Přiznání k dani z příjmů právnických osob od 01. 01. 2013 do 31. 12. 2013 Výsledek hospodaření ke dni 31. 12. 2013 Výdaje (náklady) daňově neuznatelné Mezisoučet Příjmy, které nejsou předmětem daně Mezisoučet Základ daně (ř. 10 + ř. 70 - ř. 170) Snížení základu daně podle § 20 odst. 7 ZDP Základ daně po snížení (zaokrouhlený) Daň 19 % Výsledná daňová povinnost

Náklady výsledkově (v Kč) 4 797 189 056 189 056 189 314 189 314 4 539 4 539 0 0 0

Náklady rozvahově (v Kč) 4 797 258 258 4 539 4 539 0 0 0

Zdroj: Vlastní zpracování na základě dat daného SVJ.

Společenství vlastníků dále v daňovém přiznání vyplní, v příloze č. 1 II. oddílu, tabulky A a K. V tabulce A se uvádí rozdělení daňově neuznatelných nákladů uvedených na řádku 40. Tabulka K obsahuje některé vybrané ukazatele hospodaření. Společenství uvede pouze roční úhrn čistého obratu, tedy celkové výnosy zachycené v 6. účtové třídě. V našem případě, kdy výnosy z čerpání záloh nebyly předmětem daně, je výsledná daňová povinnost v obou případech stejná.

4.4

Shrnutí

Tuto kapitolu jsem neměl v plánu pojmout jako účetní a daňovou analýzu konkrétního společenství. Chtěl jsem podrobněji ukázat porovnání dvou základních přístupů k účtování nákladů. Oba dva způsoby mají své zaryté odpůrce i příznivce. V diskuzích na internetu se potom tyto dvě skupiny snaţí dokázat vlastními výklady zákonů a paragrafů to, jak náklady SVJ vlastně správně účtovat. Společenství vlastníků, která si vedou své účetnictví svépomocně, potom tápou a neví, zda jimi zvolená metodika vedení účetní sluţby je vlastně správná. Zde se nejvíce ukazuje nutnost vydání nového sdělení k účetní a daňové povinnosti SVJ. Ministerstvo financí se však k takovému kroku, i kdyţ po něm účetní jiţ dlouhou dobu volají, nemá. 59

Oba dva způsoby vedení účetnictví, mají své plusy a mínusy. Ani jeden z nich bych ale nepovaţoval za nezákonný. Společenství by vţdy mělo předtím, neţ se pro nějaký účetní postup rozhodne, zváţit jeho silné a slabé stránky. Zvolenou účetní metodiku je pak třeba upravit vnitřní směrnicí o vedení účetnictví a popsat v příloze k účetní závěrce. Na příkladu mnou vybraného společenství jde vidět, ţe celkový dopad na výši výsledku hospodaření (a také základu daně) je u obou účetních metodik stejný. Jde pouze o správnost účetního provedení obou metod. V případě nedaňového nákladu by mohla být daňová povinnost rozdílná, takový výdaj ale společenství nemá. Z provedených průzkumů v rámci této práce jsem zjistil ještě jeden fakt, který dosud nebyl zmíněn. Jde o závěrečnou neúčetní operaci, která nejvíce zajímá kaţdého vlastníka tj. zjištění vlastního ročního vyúčtování zálohových plateb podle jednotlivých bytových či nebytových jednotek. K rozúčtování jednotlivých skutečně naběhlých poloţek se pouţívají, jak jiţ bylo zmíněno, různé rozvrhové základny podle konkrétního druhu poloţky (např. vodné a stočné podle podruţných bytových vodoměrů, ţivelné pojištění podle podlahové plochy apod.). K tomu mimoúčetnímu zjištění jsou pak pouţívány různé tabulkové kalkulátory nebo zakoupený software. Tyto krabicové softwary vyvinuté obecně pro SVJ pak neslouţí jen pro tuto potřebu, ale mnohdy určují i metodiku vlastního účtování (rozvahově či výsledkově), protoţe tak byly nastaveny jiţ při zakoupení a případné změny „na míru“ znamenají pro SVJ další dodatečné náklady. Pokud je účetní sluţba zajišťována externě, tj. dodavatelsky, není dodavatel sluţby většinou ochotný měnit zaběhlé postupy, do kterých investoval a které pouţívá i u jiných SVJ. Můţe se stát, ţe tak při vedení účetní sluţby nadále vyuţívá účtové osnovy podnikatelů a nikoliv neziskových subjektů, protoţe jiný software nemá k dispozici.

60

5 VLASTNÍ DOPORUČENÍ A NÁVRHY 5.1

Účtování nákladů společenství vlastníků

Na základě provedené komparace obou účetních metodik, bych doporučil následující způsob účtování nákladů. Zkombinuji v něm výhody rozvahového i výsledkového vedení účetní sluţby a zároveň tím eliminuji i jejich slabé stránky. Tento kombinovaný způsob účtování nákladů vyuţívá soustavu rozvahových účtů shodnou s variantou b) s tím, ţe se ale výsledkově sledují tyto náklady: -

mzdové náklady, bankovní poplatky, uhrazené daně z příjmů právnických osob, případně jiné daně, odpisy dlouhodobého hmotného a nehmotného majetku.

Mzdové náklady by se měly kvůli moţnému přezkoumání ze strany kontrolních úřadů účtovat výsledkově tak, jak je doporučováno Českým účetním standardem. Výsledkové účtování bych zvolil také u poplatků za vedení bankovního účtu. V teoretické části totiţ bylo zmíněno, ţe úroky z účtů patří tomu, na jehoţ jméno byl účet zřízen, v našem případě společenství vlastníků. Potom by i bankovní poplatky měly být zaúčtovány na nákladové účty této právnické osoby dle metodiky uvedené v Českém účetním standardu.204 Uhrazené daně či odpisy se u společenství vlastníků obvykle neobjevují. Pokud by k tomu však došlo, bylo by nutné evidovat je výsledkově. Jednalo by se znovu o náklad SVJ jako právnické osoby. Na příkladu mnou vybraného společenství bych nyní rád ukázal, jak by tato kombinovaná varianta účtování vypadala před konečným zúčtováním na konci účetního období. Společenství vlastníků ve svém výkazu zisku a ztráty eviduje pouze mzdové náklady, bankovní poplatky a dříve jiţ představené reálné výnosy společenství. Výsledkem hospodaření je ale stále poměrně velká ztráta. Proto bych doporučil zúčtovávat vzniklé náklady s předepsanými zálohami přes účet 649 kaţdý měsíc spolu se zaúčtováním mezd. Bude tak zajištěn věrný a poctivý obraz vedení účetnictví, a společenství tak bude mít lepší přehled o stavu svého hospodaření. Protoţe výkaz zisku a ztráty obsahuje pouze vybrané poloţky nákladů, platí zmíněná rada předat vlastníkům při schvalování účetní závěrky podrobnější přehled vybraných nákladových druhů nebo alespoň předvahy důleţitých analytických účtů 315. Vlastníci tak budou na shromáţdění kromě vyúčtování za vlastní jednotku disponovat komplexnějším pohledem na hospodaření celého společenství.

204

Český účetní standard č. 412 - Náklady a výnosy, bod 4.5. 61

Tabulka 23: Výkaz zisku a ztráty – kombinované účtování nákladů a výdajů Náklady (N) Číslo účtu 521 524 549

Název účtu Mzdové náklady (celkem) Zákonné sociální pojištění (celkem) Bankovní poplatky Ʃ Náklady

Výnosy (V) Koncový stav (v Kč) 66 538

Číslo účtu 649

2 589

657

1 859 70 986

644

Název účtu Korunové zaokrouhlení Výnosy z dlouhodobého finančního majetku Úroky z běžného účtu Ʃ Výnosy Výsledek hospodaření (V-N)

Koncový stav (v Kč) 1 4 539 258 4 797 - 66 189

Zdroj: Vlastní zpracování autora na základě dat daného SVJ.

Ještě bych upozornil na to, ţe bankovní poplatky zaúčtované na účtu 549 obvykle nemají ţádný svůj speciální párový účet předepsaných záloh. Náklady na vedení běţného účtu jsou nejčastěji součástí ostatních nákladů spojených se správou domu a pozemku. Pokud se se zúčtováním čekalo na konec účetního období, je nutné vyřešit, jak bude ztráta umořena. Nejvhodnějším způsobem se jeví vyuţití fiktivního výnosového účtu 649 – Zúčtování nákladů na správu. Společenství má sjednáno, ţe se náklady se zálohami zúčtují v celé své výši tak, aby byl vykázán reálný výsledek hospodaření. Spolu s výsledkovým zúčtováním nákladů probíhá i jeho rozvahová část, při které dochází k porovnání účtů 324 a 315. Následně je na účtu 324 evidován stejný zůstatek jako v předchozích účetních variantách, který se musí rovnat celkovému vyúčtování na vlastníky. Tabulka 24: Zúčtování nákladů s přijatými zálohami (kombinovaná varianta) Účetní případ 1. Zúčtování nákladů se zálohami 2. Zúčtování výdajů se zálohami

MD 324.004-006 324.007-012

D 649 315.007-012

Částka (v Kč) 70 986 118 070

Zdroj: Vlastní zpracování.

Společenství, které by nevyplácelo ţádné nebo podstatně niţší odměny a poplatky za vedení účtu, by také nepředstavovaly významnou nákladovou poloţku, by mohlo evidovat účetní ztrátu pouze v řádu korun či stokorun. Potom by nemuselo dojít k pouţití účtu 649, ale ztráta by se, po předchozím souhlasu shromáţdění, mohla uhradit z dlouhodobých záloh či fondu ze zisku. Na druhou stranu je dlouhodobá záloha primárně určena k čerpání prostředků na finančně náročné opravy či technická zhodnocení, nikoliv na úhradu ztráty. Vyuţití fondu ze zisku by bylo zase moţné pouze v případě, ţe se na něm nachází dostatečné zdroje k úhradě ztráty. Myslím si, ţe kombinovaný způsob účtování nákladů představuje nejvhodnější model vedení účetní sluţby. Do 5. účtové třídy totiţ vstupují jen ty poloţky, které bezesporu jsou nákladem společenství vlastníků jako právnické osoby, tedy mzdové náklady, bankovní poplatky případně jiné vlastní náklady SVJ. Na druhou stranu je u ostatních výdajů společenství vyuţíváno rozvahového účtování. To umoţňuje jak jednoduší sledování finanční pozice daného SVJ v průběhu roku, tak i ulehčuje provedení mimoúčetního vyúčtování.

62

5.2

Obecná doporučení směrem k legislativě

Na rozdíl od podnikatelských subjektů nejsou mnohé situace, s nimiţ se při účtování v rámci SVJ setkáme, v účetních postupech zachyceny. Závisí tak na individuálním přístupu kaţdé účetní jednotky, zda si dokáţe svoji vlastní zvolenou metodiku obhájit z pohledu plnění obecných účetních zásad zejména věrného a poctivého zobrazení účetnictví. Domnívám se, ţe účetnictví společenství vlastníků se natolik liší od ostatních účetních jednotek, ţe by si tato situace zaslouţila vydání nového sdělení k účetní a daňové problematice SVJ. Obsahem sdělení by měly být jak obecné účetní postupy, které mohou společenství vlastníků uplatnit, tak především úprava dodnes sporných účetních a daňových povinností SVJ. Především by bylo vhodné věnovat více pozornosti účtování nákladů společenství. Dodnes není jasné, které výdaje patří společenství jako právnické osobě a které se mohou evidovat jen na rozvahových účtech jako pohledávky za vlastníky. Je paradoxní, ţe rozdílná metodika účtování nákladů mohla mít, aţ do zdaňovacího období 2013, vliv na stanovení daně z příjmů právnických osob. Zákonodárce toto vyřešil novelizací zákona o daních z příjmů, jak ale účtovat o nákladech společenství stále není jasné. V předchozí části jsem moţné účetní metodiky porovnal a představil jsem můj vlastní pohled na tuto problematiku. Za další nevyřešenou otázku povaţuji účetní evidenci dlouhodobého majetku. Není jasné, zda majetek pořízený z dlouhodobých záloh patří SVJ, nebo je ve spoluvlastnictví jednotlivých vlastníků. Zastávám názor, ţe společenství vlastníků by mělo být, stejně jako bytová druţstva, osvobozeno od účetního odepisování dlouhodobého majetku, který neslouţí k podnikání. Potom by společenství mělo pořízený majetek zachycovat v rozvaze v účtové třídě 0, z důvodů jeho lepší evidence a kontroly. V současnosti bych však SVJ doporučil raději o dlouhodobém majetku, aţ na některé výjimky, v účtové třídě 0 neúčtovat. Společenství by si totiţ přibrala další starost o to, jak s účetními odpisy zacházet. S účetnictvím souvisí i otázka, zda zveřejňovat účetní závěrku či nikoliv. Některé rejstříkové soudy tuto povinnost vyţadují, jiné ne. Nová právní úprava se touto otázkou nezabývá, přesto bych se přimlouval za to účetní závěrku zveřejňovat. Rejstřík je totiţ veřejně přístupnou listinou, ve které si potom vlastníci nebo i zainteresované třetí osoby, mohou transparentním způsobem zjistit fakta o hospodaření daného SVJ. Aktualizovat by se také měl pohled na vypořádání kladného výsledku hospodaření a jeho moţné daňové dopady. Za přípustné bych povaţoval pouze dvě moţnosti jeho vypořádání, a to převod buďto do dlouhodobých záloh, anebo do fondu tvořeného ze zisku. Takové počínání jistě nezavádí ţádnou daňovou povinnost, to by ale ministerstvo financí mělo jasně sdělit. Absence aktuálního sdělení podporuje lidovou tvořivost při vedení účetnictví. To však jistě není ţádoucí. Společenství vlastníků, která si vedou účetnictví svépomocí, by jistě raději postupovala podle tohoto sdělení neţ podle neověřených rad na internetových portálech. Těch více neţ 50 000 společenství vlastníků existujících dnes v České republice by si to zaslouţilo. V příloze k diplomové práci (Příloha č. 4) jsem zpracoval metodický postup, který vychází z jiţ neaktuálního Sdělení č. 46. Zapracoval jsem do něj mnou výše zmíněná doporučení k účetní a daňové povinnosti společenství vlastníků.

63

ZÁVĚR Hlavním cílem diplomové práce byla identifikace problematických míst v oblasti účetního a daňového reţimu společenství vlastníků a v návaznosti na to předloţení moţných řešení těchto sporných bodů. Společenství vlastníků je poměrně netypickou právnickou osobou, která vzniká z důvodu existence bytového spoluvlastnictví. Hlavní a výlučnou činností společenství vlastníků je tedy správa společných záleţitostí v domech, ve kterých jsou jednotlivé bytové či nebytové prostory ve vlastnictví svých majitelů. Jako kaţdá jiná právnická osoba musí i společenství vlastníků vést účetnictví a plnit své povinnosti ve vztahu ke správci daně ode dne svého vzniku. Absence oficiálních výkladů však vede k tomu, ţe neexistuje jednotný postup vedení účetní sluţby. Účetní metodiku je tak třeba zvolit jak s ohledem na vypovídající schopnost vedeného účetnictví, tak i na jednoduchost, která eliminuje moţnou chybovost. Stanovený cíl práce se z mého pohledu povedlo naplnit. Pří psaní práce se mi podařilo analyzovat nejen právní úpravu společenství vlastníků, ale především moţnosti vedení účetní sluţby a s tím spojených daňových konsekvencí. Na základě studia odborné literatury a řízeného rozhovoru s odborníky z praxe společenství jsem identifikoval některé problémové oblasti, z nichţ jedné – metodice účtování nákladů, jsem se podrobněji věnoval s vyuţitím dat konkrétního společenství. Následně jsem představil účetní metodiku, která, dle mého názoru, ukazuje ideální způsob, jak by vedení účetní sluţby společenství mohlo být regulováno. Formuloval jsem také obecná doporučení směrem k legislativě, která by pomohla eliminovat další zjištěná slabá místa současné regulace. Tyto své návrhy jsem zapracoval do aktualizace jiţ neplatného sdělení k účetní a daňové povinnosti společenství vlastníků jednotek, které je moţné nalézt v příloze k diplomové práci. Za doplněk hlavního cíle můţeme povaţovat zmapování posledních legislativních změn a novelizací spojených s rekodifikací soukromého práva. K 31. 12. 2013 totiţ došlo ke zrušení zákona o vlastnictví bytů, který po 20 let nastavoval pro společenství vlastníků základní rámec pro jejich existenci a fungování. Rozhodnutím zákonodárce se úprava bytového spoluvlastnictví, v poněkud pozměněné podobě, přesunula do nového občanského zákoníku. Aţ s praktickým uplatňováním tohoto zákona se ukáţe, zda jednalo o krok správným směrem. Přínos této práce můţeme rozdělit do tří oblastí. Pro společenství vlastníků, která se chtějí zorientovat v aktuální právní regulaci, má tato práce hodnotu především informační. Prostor je věnován všem legislativním změnám, které se od roku 2014 této právnické osoby týkají. Druhou oblastí je vytvoření nejvhodnější metodiky účtování nákladů, která poskytuje ucelený přehled o finanční pozici SVJ, jeho příjmech, výdajích a pohybu peněz. Posledním přínosem práce je její vyuţitelnost jako pomůcka pro vlastníky, členy SVJ, kteří se chtějí seznámit s účetním a daňovým postavením společenství vlastníků. Mým cílem bylo analyzovat specifickou právnickou osobu, která je regulována českým právem. Práce je proto jiţ svým zadáním prakticky omezena pouze na Českou republiku, tomu odpovídá i pouţití převáţně místních – necizojazyčných zdrojů. To ale neznamená, ţe jinde ve světě podobný institut upravující bytové spoluvlastnictví neexistuje. Moţnost dalšího prohloubení tématu bych tak viděl ve srovnání české praxe s tou zahraniční, které jsem se, omezen maximálním rozsahem práce, nemohl věnovat. 64

SEZNAM POUŢITÝCH ZDROJŮ Monografie: [1] DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Vyd. 1. Praha: ASPI, 2007, 363 s. ISBN 978-807357-280-8. [2] FOJTÍKOVÁ, Jarmila. Daňový systém. Vyd. 2., přeprac. Brno: Masarykova univerzita, 2008, 137 s. Distanční studijní opora. ISBN 978-802-1046-870. [3] HOLEJŠOVSKÝ, Josef, Marta NEPLECHOVÁ a Květa OLIVOVÁ. Společenství vlastníků jednotek: z pohledu právního, daňového, účetního a katastru nemovitostí. Plzeň: Vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk, 2008, 473 s. ISBN 978-80-7380-091-8. [4] JURAJDOVÁ, Hana. Účetnictví a rozbory II: distanční studijní opora. 1. vyd. Brno: Masarykova univerzita, 2007, 196 s. ISBN 978-802-1045-187. [5] KABELKOVÁ, Eva a Pavla SCH DELBAUEROVÁ. ytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku: komentář: [§ 1158-1222]. Vyd. 1. V Praze: C.H. Beck, 2013, 340 s. ISBN 978-80-7400-444-5 [6] KLAINOVÁ, Naděţda. Společenství vlastníků jednotek: vnitřní směrnice SVJ: vypovídací schopnost účetní závěrky pro vlastníky jednotek. 1. vyd. Praha: Bilance, 2004, 151 s. ISBN 80-86371-45-x. [7] KOCOUREK, Jiří, Jaroslav ČERMÁK a Jaroslav PEŠTUKA. Společenství vlastníků jednotek 2012. Praha: Golden Books, 2012, 553 s. ISBN 978-80-905075-4-8. [8] KUBÁTOVÁ, Květa. Daňová teorie: úvod do problematiky. 2., aktualiz. vydání. Praha: ASPI, c2009, 120 s. ISBN 978-80-7357-423-9. [9] LUX, Martin. Housing policy and housing finance in the Czech Republic during transition: an example of the schism between the still-living past and the need of reform. Netherlands: Delft University of Technology, 2009, 284 s. ISBN 16-075-0058-2. [10] MERLÍČKOVÁ, RŮŢIČKOVÁ, Růţena. Neziskové organizace: vznik, účetnictví, daně. 11. aktualiz. vydání, Olomouc: Anag, 2011. 256 s. ISBN 978-80-7263-675-4. [11] NEPLECHOVÁ, Marta a Martin DUREC. Účetní a daňová problematika bytových družstev a společenství vlastníků jednotek od A do Z. 1. vyd. Olomouc: Anag, 2011, 399 s. Účetnictví (Anag). ISBN 978-8072636-860. [12] REKTOŘÍK, Jaroslav. Organizace neziskového sektoru: základy ekonomiky, teorie a řízení. 2. aktualiz. vyd. Praha: Ekopress, 2007, 187 s. ISBN 978-80-86929-25-5. [13] RYNEŠ, Petr. Podvojné účetnictví a účetní závěrka. 11. aktualiz. vydání, Olomouc: ANAG, 2011, 1031 s. ISBN 978-80-7263-633-4. [14] STEJSKAL, Jan. Účetnictví nestátních neziskových organizací. 3. vyd. Praha: Junák - svaz skautů a skautek ČR, 2012, 168 s. ISBN 978-80-86825-75-5. [15] STUCHLÍKOVÁ, Helena a Sofie KOMRSKOVÁ. Zdaňování neziskových organizací: zejména příspěvkových organizací, krajů, obcí, občanských sdružení, nadací, veřejných vysokých škol, veřejných výzkumných institucí a obecně prospěšných společností: s příklady z praxe. 4. aktualiz. vydání. Olomouc: ANAG, 2006, 223 s. ISBN 80-7263-342-2. [16] TOUFAROVÁ, Zuzana. Společenství vlastníků jednotek a odpovědi čtenářům. Praha: Svaz účetních, 2003, 64 s. ISBN 80-239-0878-2. [17] VANČUROVÁ, Alena a Lenka LÁCHOVÁ. Daňový systém ČR 2012. 11. aktualiz. vydání. Praha: 1. VOX, 2012, 368 s. Ekonomie (1. VOX). ISBN 978-80-87480-05-2.

Časopisecké příspěvky: [18] ČÁP, Jiří. Shromáždění, výbor a kontrolní komise ve stanovách SVJ po 1. lednu 2014. Společenství vlastníků jednotek aktuálně. Speciál Říjen 2013, str. 1-6. ISSN 1801-7177.

65

[19] ČÁP, Jiří. Společenství vlastníků v roce 2014. Společenství vlastníků jednotek aktuálně. Leden 2014, roč. 9, č. 1, str. 1-6. ISSN 1801-7177. [20] HARÁKOVÁ, Lenka. Daň z přidané hodnoty v SVJ - příklad. Společenství vlastníků jednotek aktuálně. Únor 2009, roč. 4, č. 2, str. 1-2. ISSN 1801-7177. [21] HARÁKOVÁ, Lenka. Majetek SVJ. Společenství vlastníků jednotek aktuálně. Květen 2008, roč. 3, č. 5, str. 5-6. ISSN 1801-7177. [22] HARÁKOVÁ, Lenka. Proč nevytvářet zisk v SVJ. Společenství vlastníků jednotek aktuálně. Květen 2009, roč. 4, č. 5, str. 1-2. ISSN 1801-7177. [23] HARÁKOVÁ, Lenka. Účtování odpisů majetku SVJ. Společenství vlastníků jednotek aktuálně. Prosinec 2009, roč. 4, č. 12, str. 1-2. ISSN 1801-7177. [24] HARÁKOVÁ, Lenka. Výnosy SVJ a jejich vliv na výsledek hospodaření. Společenství vlastníků jednotek aktuálně. Září 2013, roč. 8, č. 9, str. 3-5. ISSN 1801-7177. [25] MORÁVEK, Zdeněk. Zdanění výnosu z nebytových prostor. Společenství vlastníků jednotek aktuálně. Červenec 2011, roč. 6, č. 7, str. 6. ISSN 1801-7177. [26] MORÁVEK, Zdeněk. Zdravotní pojištění u společenství vlastníků jednotek. Společenství vlastníků jednotek aktuálně. Srpen 2013, roč. 8, č. 8, str. 1-2. ISSN 1801-7177. [27] NEPLECHOVÁ, Marta. Hlavní a hospodářská činnost SVJ. Společenství vlastníků jednotek aktuálně. Prosinec 2009, roč. 4, č. 12, str. 8. ISSN 1801-7177. [28] NEPLECHOVÁ, Marta. K přípravě účetní závěrky roku 2010. Společenství vlastníků jednotek aktuálně. Únor 2011, roč. 6, č. 2, str. 5-6. ISSN 1801-7177. [29] NEPLECHOVÁ, Marta. Náklady na vedení běžného účtu. Společenství vlastníků jednotek aktuálně. Květen 2013, roč. 8, č. 5, str. 7-8. ISSN 1801-7177.

Internetové zdroje: [30] BRYCHTA, Ivan. Daňové povinnosti společenství vlastníků jednotek - doplnění. Účetnictví v praxi [online]. 2005, č. 7 [cit. 2014-01-04]. Dostupné z WWW: [31] BRYCHTA, Ivan. Účetní a daňové souvislosti společenství vlastníků bytových jednotek. Účetnictví v praxi [online]. 2010, č. 5 [cit. 2014-01-12]. Dostupné z WWW: [32] BRYCHTA, Ivan. Účetní a daňové souvislosti společenství vlastníků bytových jednotek (dokončení). Účetnictví v praxi [online]. 2010, č. 6 [cit. 2014-01-11]. Dostupné z WWW: [33] BULLETIN ADVOKACIE. Společenství vlastníků jednotek podle zák. č. 72/1994 Sb. může podle povahy věci nabývat vlastnictví pozemků. 2003, str. 80-82 [online]. [cit. 2014-02-22]. Dostupné z WWW: [34] CARDOVÁ, Zdenka. Časové rozlišování nákladů a výnosů. Účetnictví v praxi[online]. 2011, č. 2 [cit. 2014-04-11]. Dostupné z WWW: [35] CRIBBET, John E. Condominium: Home Ownership for Megalopolis? Michigan Law Review [online]. May 1963, vol. 61, no. 7, 1207-1244 s. [cit. 2014-04-03]. Dostupné z WWW: [36] ČSÚ. Evropský systém účtu ESA 95. Český statistický úřad [online]. [cit. 2014-02-21]. Dostupné z WWW: 66

[37] ČSÚ. Počet bytových družstev a společenství vlastníků v letech 2002-2011. Český statistický úřad [online]. 2013 [cit. 2014-04-11]. Dostupné z WWW: [38] ČSÚ. Satelitní účet neziskových institucí. Český statistický úřad [online]. [cit. 2014-04-11]. Dostupné z WWW: [39] DU.CZ. Odměny jednatelů a členů představenstva daňově uznatelné od 2012. Databáze odborných daňových, účetních, mzdových a pracovněprávních řešení. [online]. 2011[cit. 2014-04-17]. Dostupné z WWW: [40] Důvodová zpráva k novému občanskému zákoníku (konsolidovaná verze). Občanský zákoník. Ministerstvo spravedlnosti České republiky [online]. [cit. 2014-02-10]. Dostupné z WWW: [41] Důvodová zpráva k návrhu změn daňového zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů. Důvodová zpráva. Ministerstvo financí České republiky [online]. [cit. 2014-02-10]. Dostupné z WWW: <www.mfcr.cz/assets/cs/media/Duvodova-zprava_2013-05-02_Duvodova-zprava-k-navrhu-zmenovehozakona-342013-PSP.pdf> [42] EPRAVO. Informace Ministerstva financí čj. 28/78 511/2007-283 [online]. [cit. 2014-04-10]. Dostupné z WWW: [43] FINANCE.CZ. Výhody a nevýhody termínovaných vkladů [online]. [cit. 2014-04-22]. Dostupné z WWW: [44] FINANCNISPRAVA. Uplatňování DPH u bytových družstev. Finanční správa České republiky [online]. 2004 [cit. 2014-04-11]. Dostupné z WWW: [45] FINANCNISPRAVA. Uplatňování DPH u Společenství vlastníků jednotek. Finanční správa České republiky [online]. 2010 [cit. 2014-04-12]. Dostupné z WWW: [46] FPV.CZ. Co je pojištěno. Fond pojištění vkladů [online]. [cit. 2014-04-11]. Dostupné z WWW: [47] GILLAD Rosen a Alan WALKS. Rising cities: Condominium development and the private transformation of the metropolis. Geoforum [online]. October 2013, vol. 49, 160-172 s. [cit. 2014-04-03]. Dostupné z WWW: [48] HAMPL, Radek. SVJ a Nový občanský zákoník. REGIA a.s. [online]. 2013[cit. 2014-04-11]. Dostupné z WWW: [49] HROUZKOVÁ, Věra. Společenství vlastníků podle nového občanského zákoníku. LINDE Praha [online]. 2013 [cit. 2014-04-11]. Dostupné z WWW: [50] KUČEROVÁ, Dagmar. Dohoda o provedení práce 2014. Nový způsob jejího zdanění. Podnikatel.cz [online]. 2014 [cit. 2014-04-03]. Dostupné z WWW: [51] MIROVSKÁ, Petra. SVJ podle nového občanského zákoníku: 2. díl. Jak bude od příštího roku vznikat? PATRIA online [online]. 2013 [cit. 2014-04-05]. Dostupné z WWW: 67

[52] MIROVSKÁ, Petra. SVJ podle nového občanského zákoníku: 3. díl. Co se starými SVJ od příštího roku. PATRIA online [online]. 2013 [cit. 2014-03-29]. Dostupné z WWW: [53] MIROVSKÁ, Petra. SVJ podle nového občanského zákoníku:Od ledna bude možné korespondenční hlasování (7.díl). PATRIA online [online]. 2013 [cit. 2014-03-15]. Dostupné z WWW: [54] MORÁVEK, Zdeněk. Náklady na vedení běžného účtu z daňového hlediska. Účetnictví neziskového sektoru (UNES) [online]. 2011, č. 5 [cit. 2014-03-22]. Dostupné z WWW: [55] MORÁVEK, Zdeněk. Problematická místa při stanovení daňové povinnosti. Účetnictví neziskového sektoru (UNES) [online]. 2010, č. 3 [cit. 2014-04-19]. Dostupné z WWW: [56] NEZISKOVKY.CZ. Účetní standardy pro NNO od roku 2004. 2004 [online]. [cit. 2014-04-11]. Dostupné z WWW: [57] OBCANSKYZAKONIK. ytové spoluvlastnictví. Ministerstvo spravedlnosti České republiky [online].[cit. 2014-04-13]. Dostupné z WWW: [58] SAGIT. Sdělení č. 46 [online]. [cit. 2014-04-10]. Dostupné z WWW: [59] SAGIT. Vyhláška č. 584/2004 ze dne 18. října 2004 [online]. [cit. 2014-04-10]. Dostupné z WWW: [60] SCMBD. Daň z příjmů společenství vlastníků jednotek. Svaz českých a moravských bytových druţstev [online]. [cit. 2014-04-18]. Dostupné z WWW: [61] SIEGLER, Richard a Levy J. HERBERT. Brief History of Corporate Housing, by Richard Siegler and Herbert J. Levy. Corporative Housing Journal [online]. 1986. [cit. 2014-04-04]. Dostupné z WWW: [62] SPORICISTATNIDLUHOPISY. Agregátní statistika emisí spořících státních dluhopisů v oběhu. Stav k 1. 1. 2014. Ministerstvo financi České republiky [online]. [cit. 2014-04-24]. Dostupné z WWW: [63] SPORICISTATNIDLUHOPISY. Kalkulačka. Ministerstvo financi České republiky [online]. [cit. 2014-0420]. Dostupné z WWW: [64] SPORICISTATNIDLUHOPISY. Kdo může nakupovat. Ministerstvo financí České republiky [online]. [cit. 2014-04-15]. Dostupné z WWW: [65] UNECE. Guidelines on Condominium Ownership of Housing for Countries in Transition. United Nation Economic Commission for Europe [online]. 2003 [cit. 2014-04-11]. Dostupné z WWW: [66] Výkladové stanovisko č. 10 Expertní skupiny Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti ze dne 7. 6. 2013. Vzorové stanovy SVJ po účinnosti NOZ. Občanský zákoník [online]. 2013 [cit. 2014-04-15]. Dostupné z WWW:

68

E-mailová komunikace [67] KERMIET, Vladimír. Oddělení sektorových účtů ČSÚ. 2014, E-mailová komunikace [2014-04-24]. [68] HARÁKOVÁ, Lenka. Referentka ekonomického oddělení SČMBD. 2014, E-mailová komunikace [2014-05-02].

Legislativa: Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů. Zákon č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů. Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění k 31. 12. 2013 a v platném znění. Zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s uţíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty. Zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů. Zákon č. 592/1992 Sb., o pojistném na veřejné zdravotní pojištění, ve znění pozdějších předpisů. Zákon č. 187/2006 Sb., o nemocenském pojištění, ve znění pozdějších předpisů. Zákon č. 103/2000 Sb., kterým se mění zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů … . Zákon č. 451/2001 Sb., kterým se mění zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů). České účetní standardy č. 401 aţ 414 pro účetní jednotky, které účtují podle vyhlášky č. 504/2002 Sb., ve znění pozdějších předpisů. Vyhláška č. 504/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů, pro účetní jednotky, u kterých hlavním předmětem činnosti není podnikání, pokud účtují v soustavě podvojného účetnictví, ve znění pozdějších předpisů. Vyhláška č. 500/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů, pro účetní jednotky, které jsou podnikateli účtujícími v soustavě podvojného účetnictví, ve znění pozdějších předpisů. Vyhláška č. 372/2001 Sb., kterou se stanoví pravidla pro rozúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění a nákladů na poskytování teplé uţitkové vody mezi konečné spotřebitele. Nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záleţitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím. Nařízení vlády č. 371/2004 Sb., kterým se vydávají vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek. Sdělení čj. 281/55 462/2002, k účtování a daňové povinnosti společenství vlastníků jednotek - právnické osoby podle zákona č. 72/1994 Sb. (o vlastnictví bytů).

Stanovy a účetní evidence vybraného společenství vlastníků

69

SEZNAM GRAFŮ Graf 1: Vývoj počtu společenství vlastníků v letech 2002-2011 .............................................. 13

SEZNAM TABULEK Tabulka 1: Porovnání dvou moţných typů účtování ................................................................ 24 Tabulka 2: Výsledkové účtování nákladů na správu ................................................................ 30 Tabulka 3: Rozvahové účtování nákladů na správu ................................................................. 31 Tabulka 4: Dvě varianty moţného výsledku hospodaření (v Kč) ............................................ 34 Tabulka 5: Pořízení majetku do vlastnictví společenství vlastníků .......................................... 36 Tabulka 6: Výpočet daně z příjmů SVJ ve zdaňovacím období 2013 ...................................... 41 Tabulka 7: Zdanění příjmů z hlavní činnosti (nedaňový náklad) (v Kč) .................................. 42 Tabulka 8: Výpočet daně z příjmů v roce 2013 (nedaňový náklad) (v Kč) ............................. 44 Tabulka 9: Výpočet daně z příjmů SVJ ve zdaňovacím období 2014 ...................................... 45 Tabulka 10: Struktura krátkodobé zálohy ve vybraném společenství ...................................... 51 Tabulka 11: Účtování odměn členů statutárního orgánu .......................................................... 53 Tabulka 12: Účtování dohod o provedení práce ....................................................................... 54 Tabulka 13: Účtování pojištění domu a jeho časové rozlišení ................................................. 54 Tabulka 14: Účtování dalších výdajů spojených se správou domu a garáţe ............................ 54 Tabulka 15: Výkaz zisku a ztráty – výsledkové účtování nákladů ........................................... 55 Tabulka 16: Zúčtování nákladů s přijatými zálohami (výsledková varianta) ........................... 55 Tabulka 17: Konečný zůstatek na účtu 324 .............................................................................. 56 Tabulka 18: Porovnání předpisu záloh se skutečnými náklady ................................................ 57 Tabulka 19: Zúčtování výdajů s přijatými zálohami (rozvahová varianta) .............................. 57 Tabulka 20: Konečný zůstatek na účtu 324 .............................................................................. 57 Tabulka 21: Výkaz zisku a ztráty – rozvahové účtování nákladů ............................................ 57 Tabulka 22: Daňové přiznání společenství vlastníků za rok 2013, obě varianty ..................... 59 Tabulka 23: Výkaz zisku a ztráty – kombinované účtování nákladů a výdajů ........................ 62 Tabulka 24: Zúčtování nákladů s přijatými zálohami (kombinovaná varianta) ....................... 62

SEZNAM OBRÁZKŮ Obrázek 1: Pestoffův trojúhelník ................................................................................................ 9

SEZNAM POUŢITÝCH ZKRATEK BytZ, zákon o vlastnictví bytů

Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů

ČÚS

České účetní standardy č. 401 aţ 414 pro účetní jednotky, které účtují podle vyhlášky č. 504/2002 Sb., ve znění pozdějších předpisů

Nařízení č. 366/2013 Sb., …

Nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záleţitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím

NNO

Nestátní neziskové organizace

70

NObčZ, nový občanský zákoník

Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník

Sdělení č. 46

Sdělení čj. 281/55 462/2002, k účtování a daňové povinnosti společenství vlastníků jednotek - právnické osoby podle zákona č. 72/1994 Sb. (o vlastnictví bytů)

Společenství, SVJ

společenství vlastníků

Vyhláška 504/2002 Sb., …

Vyhláška č. 504/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů, pro účetní jednotky, u kterých hlavním předmětem činnosti není podnikání, pokud účtují v soustavě podvojného účetnictví, ve znění pozdějších předpisů

Zákon o DPH

Zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů

Zákon o sluţbách

Zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s uţíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty

Zákon o účetnictví

Zákon č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů

ZDP, zákon o daních z příjmů

Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů

71

SEZNAM PŘÍLOH Příloha č. 1: Směrná účtová osnova dle přílohy 3 vyhlášky č. 504/2002 Sb., … Příloha č. 2: Ukázka účtového rozvrhu pro nevýdělečné organizace Příloha č. 3: Stanovy vybraného společenství vlastníků Příloha č. 4: Návrh nového sdělení k účetní a daňové povinnosti pro společenství vlastníků vzniklá po 1. 1. 2014, který vychází ze Sdělení čj. 281/55 462/2002 (Sdělení č. 46)

72

Příloha č. 1: Směrná účtová osnova dle přílohy 3 vyhlášky č. 504/2002 Sb., … účtová třída 0

účtová skupina 01 02 03 04 05 06 07 08

1 11 12 13 2 21 22 23 24 25 26 3 31 32 33 34 35 36 37 38 39 4 5 50 51 52 53 54 55 58 59

Název Dlouhodobý majetek Dlouhodobý nehmotný majetek Dlouhodobý hmotný majetek odpisovaný Dlouhodobý hmotný majetek neodpisovaný Nedokončený DNM a DHM a pořizovaný DFM Poskytnuté zálohy na DNM a DHM Dlouhodobý finanční majetek Oprávky k dlouhodobému nehmotnému majetku Oprávky k dlouhodobému hmotnému majetku Zásoby Materiál Zásoby vlastní výroby Zboží Finanční účty Peníze Účty v bankách Krátkodobé bankovní úvěry Jiné krátkodobé finanční výpomoci Krátkodobý finanční majetek Převody mezi finančními účty Zúčtovací vztahy Pohledávky Závazky Zúčtování se zaměstnanci a institucemi Zúčtování daní, dotací a ostatní zúčtování Pohledávky za sdružením Závazky ke sdružením a závazky z upsaných nesplacených cenných papírů a vkladů Jiné pohledávky a závazky Přechodné účty aktiv a pasiv Opravná položka k zúčtovacím vztahům a vnitřní zúčtování Volná Náklady Spotřebované nákupy Služby Osobní náklady Daně a poplatky Ostatní náklady Odpisy, prodaný majetek, tvorba rezerv a opravných položek Poskytnuté příspěvky Daň z příjmů

6 60 61 62 64 65 68 69 7a8 9

90 91 92 93 94 95 96 97 98 99

Výnosy Tržby za vlastní výkony a za zboží Změny stavu vnitro organizačních zásob Aktivace Ostatní výnosy Tržby z prodeje majetku, zúčtování rezerv a opravných položek Přijaté příspěvky Provozní dotace Tyto účtové třídy se užijí podle vnitřního předpisu Vlastní jmění, fondy, výsledek hospodaření, rezervy, dlouhodobé úvěry a zápůjčky, závěrkové a podrozvahové účty Vlastní jmění Fondy Oceňovací rozdíly Výsledek hospodaření Rezervy Dlouhodobé bankovní úvěry a závazky Závěrkové účty Podrozvahové účty Podrozvahové účty Podrozvahové účty

Příloha č. 2: Ukázka účtového rozvrhu pro nevýdělečné organizace Účtová třída 0 - Dlouhodobý majetek 01 - Dlouhodobý nehmotný majetek 012-Nehmotné výsledky výzkumu a vývoje 013-Software 014-Ocenitelná práva 018-Drobný dlouhodobý nehmotný majetek 019-Ostatní dlouhodobý nehmotný majetek 02 - Dlouhodobý hmotný majetek odpisovaný 021-Stavby 022-Samostatné movité věci a soubory movitých věcí 025-Pěstitelské celky trvalých porostů 026-Základní stádo a tažná zvířata 028-Drobný dlouhodobý hmotný majetek 029-Ostatní dlouhodobý hmotný majetek 03 - Dlouhodobý hmotný majetek neodpisovaný 031-Pozemky 032-Umělecká díla, předměty a sbírky 04 - Nedokončený dlouhodobý nehmotný a hmotný majetek, pořizovaný dlouhodobý finanční majetek 041-Nedokončený dlouhodobý nehmotný majetek 042-Nedokončený dlouhodobý hmotný majetek 043-Pořizovaný dlouhodobý finanční majetek 05 - Poskytnuté zálohy na dlouhodobý nehmotný a hmotný majetek 051-Poskytnuté zálohy na dlouhodobý nehmotný majetek 052-Poskytnuté zálohy na dlouhodobý hmotný majetek 06 - Dlouhodobý finanční majetek 061-Podíly v ovládaných a řízených osobách 062-Podíly v osobách pod podstatným vlivem 063-Ostatní cenné papíry držené do splatnosti 066-Půjčky organizačním složkám 067-Ostatní dlouhodobé půjčky 069-Ostatní dlouhodobý finanční majetek 07 - Oprávky k dlouhodobému nehmotnému majetku 072-Oprávky k nehmotným výsledkům výzkumu a vývoje 073-Oprávky k softwaru 074-Oprávky k ocenitelným právům 078-Oprávky k drobnému dlouhodobému nehmotnému majetku 079-Oprávky k ostatnímu dlouhodobému nehmotnému majetku 08 - Oprávky k dlouhodobému hmotnému majetku 081-Oprávky ke stavbám 082-Oprávky k samostatným movitým věcem a souborům movitých věcí 085-Oprávky k pěstitelským celkům trvalých porostů 086-Oprávky k základnímu stádu a tažným zvířatům

088-Oprávky k drobnému dlouhodobému hmotnému majetku 089-Oprávky k ostatnímu dlouhodobému hmotnému majetku Účtová třída 1 – Zásoby

322-Směnky k úhradě 324-Přijaté zálohy (Závazky k vlastníkům) 325-Ostatní závazky

11 - Materiál 111-Pořizovaný materiál 112-Materiál na skladě 119-Materiál na cestě

33 - Zúčtování se zaměstnanci a institucemi 331-Zaměstnanci 333-Ostatní závazky vůči zaměstnancům 335-Pohledávky za zaměstnanci 336-Zúčtování s institucemi sociálního zabezpečení a zdravotního pojištění

12 - Zásoby vlastní výroby 121-Nedokončená výroba 122-Polotovary vlastní výroby 123-Výrobky 124-Zvířata 13 - Zboží 131-Pořizované zboží 132-Zboží na skladě a v prodejnách 139-Zboží na cestě Účtová třída 2 - Finanční účty 21 - Peníze 211-Pokladna 213-Ceniny 22 - Účty v bankách 221-Účty v bankách 23 - Krátkodobé bankovní úvěry 231-Krátkodobé bankovní úvěry 232-Eskontní úvěry 24 - Jiné krátkodobé finanční výpomoci 241-Emitované krátkodobé dluhopisy 249-Ostatní krátkodobé finanční výpomoci

34 - Zúčtování daní, dotací a ostatní zúčtování 341-Daň z příjmů 342-Ostatní přímé daně 343-Daň z přidané hodnoty 345-Ostatní daně a poplatky 346-Nároky na dotace a ostatní zúčtování se státním rozpočtem 348-Nároky na dotace a ostatní zúčtování s rozpočtem územních samosprávných celků 35 - Pohledávky za sdružením 358-Pohledávky za účastníky sdružení 36 - Závazky ke sdružením a závazky z upsaných nesplacených cenných papírů a vkladů 367-Závazky z upsaných nesplacených cenných papírů a vkladů 368-Závazky k účastníkům sdružení 37 - Jiné pohledávky a závazky 373-Pohledávky a závazky z pevných termínových operací 375-Pohledávky z emitovaných dluhopisů 378-Jiné pohledávky 379-Jiné závazky

25 - Krátkodobý finanční majetek 251-Majetkové cenné papíry k obchodování 253-Dluhové cenné papíry k obchodování 255-Vlastní dluhopisy 256-Ostatní cenné papíry 259-Pořizovaný krátkodobý finanční majetek

38 - Přechodné účty aktiv a pasiv 381-Náklady příštích období 383-Výdaje příštích období 384-Výnosy příštích období 385-Příjmy příštích období 386-Kursové rozdíly aktivní 387-Kursové rozdíly pasivní 388-Dohadné účty aktivní 389-Dohadné účty pasivní

26 - Převody mezi finančními účty 261-Peníze na cestě

39 - Opravná položka k zúčtovacím vztahům a vnitřní zúčtování 391-Opravná položka k pohledávkám

Účtová třída 3 - Zúčtovací vztahy

395-Vnitřní zúčtování 398-Spojovací účet při sdružení

31 - Pohledávky 311-Odběratelé 312-Směnky k inkasu 313-Pohledávky za eskontované cenné papíry 314-Poskytnuté provozní zálohy a zálohy na zásoby 315-Pohledávky za vlastníky 32 - Závazky 321-Dodavatelé

Účtová třída 5 - Náklady 50 - Spotřebované nákupy 501-Spotřeba materiálu 502-Spotřeba energie 503-Spotřeba ostatních neskladovatelných dodávek 504-Prodané zboží

51 - Služby 511-Opravy a udržování 512-Cestovné 513-Náklady na reprezentaci 518-Ostatní služby 52 - Osobní náklady 521-Mzdové náklady 524-Zákonné sociální pojištění 525-Ostatní sociální pojištění 527-Zákonné sociální náklady 528-Ostatní sociální náklady 53 - Daně a poplatky 531-Daň silniční 532-Daň z nemovitostí 538-Ostatní daně a poplatky 54 - Ostatní náklady 541-Smluvní pokuty a úroky z prodlení 542-Ostatní pokuty a penále 543-Odpis nedobytné pohledávky 544-Úroky 545-Kursové ztráty 546-Dary 548-Manka a škody 549-Jiné ostatní náklady 55 - Odpisy, prodaný majetek, tvorba rezerv a opravných položek 551-Odpisy dlouhodobého nehmotného a hmotného majetku 552-Zůstatková cena prodaného dlouhodobého nehmotného a hmotného majetku 553-Prodané cenné papíry a podíly 554-Prodaný materiál 556-Tvorba rezerv 559-Tvorba opravných položek

613-Změna stavu zásob výrobků 614-Změna stavu zvířat 62 - Aktivace 621-Aktivace materiálu a zboží 622-Aktivace vnitroorganizačních služeb 623-Aktivace dlouhodobého nehmotného majetku 624-Aktivace dlouhodobého hmotného majetku 64 - Ostatní výnosy 641-Smluvní pokuty a úroky z prodlení 642-Ostatní pokuty a penále 643-Platby za odepsané pohledávky 644-Úroky 645-Kursové zisky 648-Zúčtování fondů 649-Jiné ostatní výnosy 65 - Tržby z prodeje majetku, zúčtování rezerv a opravných položek 652-Tržby z prodeje dlouhodobého nehmotného a hmotného majetku 653-Tržby z prodeje cenných papírů a podílů 654-Tržby z prodeje materiálu 655-Výnosy z krátkodobého finančního majetku 656-Zúčtování rezerv 657-Výnosy z dlouhodobého finančního majetku 659-Zúčtování opravných položek 68 - Přijaté příspěvky 681-Přijaté příspěvky zúčtované mezi organizačními složkami 682-Přijaté příspěvky (dary) 684-Přijaté členské příspěvky 69-Provozní dotace 691-Provozní dotace Účtová třída 9 - Vlastní jmění, fondy, výsledek hospodaření, rezervy, dlouhodobé úvěry a půjčky, uzávěrkové a podrozvahové účty

58 - Poskytnuté příspěvky 581-Poskytnuté příspěvky zúčtované mezi organizačními složkami 582-Poskytnuté příspěvky a dary

90 - Vlastní jmění 901-Vlastní jmění

59-Daň z příjmů

91 - Fondy 911-Fondy

591-Daň z příjmů 595-Dodatečné odvody daně z příjmů Účtová třída 6 - Výnosy 60-Tržby za vlastní výkony a za zboží 601-Tržby za vlastní výrobky 602-Tržby z prodeje služeb 604-Tržby za prodané zboží 61 - Změny stavu vnitroorganizačních zásob 611-Změna stavu zásob nedokončené výroby 612-Změna stavu zásob polotovarů

92 - Oceňovací rozdíly 921-Oceňovací rozdíly z přecenění majetku a závazků

Příloha č. 3: Stanovy vybraného společenství vlastníků

STANOVY ČÁST PRVNÍ VŠEOBECNÁ USTANOVENÍ Článek I Základní ustanovení 1.

(dále jen ”společenství”) je právnickou osobou, která vznikla dne 31.3.2005 na základě zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (dále jen „zákon o vlastnictví bytů“).

2.

Členy společenství jsou vlastníci bytů a nebytových prostorů (dále jen ”jednotka”) v domě definovaném v článku III těchto stanov, společnými členy společenství jsou společní vlastníci jednotek, za podmínek uvedených v zákoně o vlastnictví bytů (dále jen ”člen společenství”).

3.

Společenství je jako právnická osoba způsobilé vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu (dále jen „správa domu“) a pozemku a v dalších věcech v rozsahu a způsobem uvedeným v zákoně o vlastnictví bytů a v těchto stanovách. Článek II Název a sídlo společenství

1.

Názvem společenství:

2.

Sídlo společenství:

3.

Doručovací adresa:

4. Společenství je zapsáno v rejstříku společenství vlastníků jednotek vedeného KS v Brně, oddíl S, vloţka XXX. ČÁST DRUHÁ PŘEDMĚT ČINNOSTI SPOLEČENSTVÍ Článek III Správa domu a další činnosti 1. Předmětem činnosti společenství je správa bytového domu v Brně, stojícího na pozemku (dále jen „správa domu“). Dům má přidělena č.p. a je zapsán v katastru nemovitostí na LV č. u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, katastrální pracoviště Brno-město pro k.ú. a obec Brno.

2. Správou domu se rozumí zejména zajišťování: a)

provozu domu a pozemku,

b)

údrţby a oprav společných částí domu,

c)

protipoţárního zabezpečení domu včetně hromosvodů,

d)

revizí a oprav společných částí technických sítí, rozvodů elektrické energie, vody a odvodu odpadních vod, plynu, vzduchotechniky, společné televizní a rozhlasové antény a elektrických sdělovacích zařízení v domě a dalších technických zařízení podle vybavení domu,

e)

prohlídek a čištění komínů,

f)

administrativní a operativně technické činnosti spojené se správou domu, včetně vedení příslušné technické a provozní dokumentace domu,

g)

dalších činností, které vyplývají pro společenství z právních předpisů a technických postupů ve spojených se správou domu.

3. V rámci předmětu své činnosti společenství uzavírá smlouvy, především o: a)

zajištění dodávek sluţeb spojených s uţíváním jednotek, nejde-li o sluţby, jejichţ dodávky si členové společenství zajišťují u dodavatele přímo,

b)

pojištění společných částí domu popřípadě pojištění odpovědnosti

c)

nájmu společných částí domu.

4. Společenství zajišťuje rovněţ kontrolu plnění jím uzavřených smluv podle odstavce 2 a 3. 3. Při plnění úkolů podle zákona o vlastnictví bytů a těchto stanov zajišťuje společenství dále zejména tyto činnosti spojené se správou domu a pozemku: a)

vybírání předem určených záloh od členů společenství na náklady spojené se správou domu a pozemku, popřípadě dalších záloh, na činnosti uvedené v článku IV stanov, a provádí jejich vyúčtování,

b)

vedení evidence plateb členů společenství, které jsou podle písmene a) vybírány,

c)

vedení evidence nákladů vztahujících se k domu a pozemku a k činnosti společenství,

d)

zřízení účtu u banky a správa finančních prostředků,

e)

vedení účetnictví v souladu se zvláštními právními předpisy

f)

vedení evidence členů společenství.

5. Společenství zajišťuje buď přímo, nebo na základě smluv uzavřených společenstvím s dodavateli zejména plnění spojená s uţíváním jednotek a společných částí domu, například dodávky elektřiny, dodávky vody a odvod odpadní vody, úklid společných prostor, uţívání STA a pod. V rámci této činnosti společenství zajišťuje zejména: a)

vybírání záloh za sluţby související s uţíváním jednotky zajišťované společenstvím,

b)

vedení potřebných evidencí spojených se zajišťováním sluţeb a jejich úhradami včetně vyúčtování.

6. V rámci činností vykonávaných v rozsahu zákona o vlastnictví bytů společenství dále zajišťuje zejména: a)

včasné vymáhání plnění povinností uloţených členům společenství k tomu příslušným orgánem společenství,

b)

řádnou správu majetku a finančních prostředků poskytovaných vlastníky jednotek,

c)

plnění dalších povinností spojených s předmětem činnosti společenství podle zvláštních právních předpisů.

Článek IV Podstatné změny společných částí domu Společenství dále zajišťuje takové změny domu definovaného článkem III/1 těchto stanov a změny účelu jeho uţívání, kdy se neuzavírá smlouva o výstavbě podle zákona o vlastnictví bytů. K přijetí usnesení o změně účelu uţívání domu, jakoţ i o jiných podstatných změnách týkajících se společných částí domu je zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek. Jde-li v rámci podstatných změn o modernizaci, rekonstrukci, stavební úpravy a opravy společných částí domu, jimiţ se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, postačuje souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek. Za podstatnou změnu týkající se společných částí domu jsou povaţovány zejména takové práce, které vyţadující stavební povolení. Na práce, které stavební povolení nevyţadují, a tudíţ nepředstavují podstatnou změnu stavby, lze pohlíţet jako na běţný výdaj společenství související se správou domu a pozemku. V souladu s prohlášení vlastníka nejsou terasy a lodţie domu vedeny jako společné části domu, ale slouţí k uţívání s konkrétní jednotkou, z níţ je na terasu nebo lodţii přístup. Proto se na ně vztahují pravidla pro přispívání spoluvlastníků na výdaje spojené se správou domu a pozemku pouze v případě, kdy se jedná o opravu či změnu svislých a vodorovných konstrukcí domu. Opravy a změny nesouvisející s pláštěm budovy (např. povrch balkonu, dlaţba, výplně zábradlí) si hradí příslušný vlastník jednotky sám. Nicméně vlastníci jsou vázání zákonem o vlastnictví bytů a těmito stanovami neprovádět bez souhlasu tří čtvrtin hlasů vlastníků jednotek takové úpravy, kterými se mění vzhled domu i kdyţ, se jimi nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu. Článek V Zajišťování správy domu a dalších činností na základě smlouvy se správcem 1. V souladu s usnesením shromáţdění vlastníků jednotek (dále jen „shromáţdění“) o ustanovení správce, můţe společenství zajišťovat provozní, technické, správní a obdobné činnosti spojené se správou domu a pozemku a s dalšími činnostmi, popřípadě některé z těchto činností, na základě smlouvy se správcem, kterým můţe být fyzická nebo právnická osoba. 2. Smlouva se správcem musí obsahovat: a)

vymezení činností, které bude správce vykonávat,

b)

povinnost správce předloţit jednou ročně shromáţdění zprávu o činnosti správce, zejména o finančním hospodaření, o stavu finančních prostředků kaţdého vlastníka jednotky a o stavu společných částí domu, jakoţ i o jiných významných skutečnostech,

c)

povinnost správce před ukončením jeho činnosti podat shromáţdění zprávu o své činnosti a předat výboru nebo pověřenému vlastníkovi všechny písemné materiály o správě domu a své činnosti včetně protokolárního předání vedení účetní sluţby,

d)

další náleţitosti stanovené shromáţděním.

3. Změny osoby správce schvaluje shromáţdění a to předem. Změny obsahových ustanovení smlouvy se správcem, jejichţ realizace můţe mít dopad na základní práva a povinnosti vlastníků jednotek schvaluje výbor společenství a to neprodleně. 4. Uzavřením smlouvy se správcem podle odstavců 1 aţ 3 nemůţe být dotčena výlučná rozhodovací působnost orgánů společenství plynoucí ze zákona o vlastnictví bytů a z těchto stanov.

ČÁST TŘETÍ ORGÁNY SPOLEČENSTVÍ

Článek VI Společná ustanovení 1. Orgány společenství jsou: a)

shromáţdění vlastníků jednotek,

b)

výbor společenství (dále jen ”výbor”) nebo člen společenství pověřený funkcí výboru (dále jen ” pověřený vlastník”), pokud není výbor zvolen,

c)

kontrolní komise, nebo revizor účtů, rozhodne-li o tom shromáţdění.

2. Orgány uvedené v odstavci 1 písm. b) a c) jsou volené orgány společenství. Členem voleného orgánu společenství, nebo jeho zvoleným orgánem můţe být pouze fyzická osoba, která je ke dni volby starší 18 let, je způsobilá k právním úkonům, s prací ve voleném orgánu souhlasí a byla zvolena v souladu s těmito stanovami. V případě pověřeného vlastníka se musí navíc jednat vţdy pouze o člena společenství. 3. Závazek k výkonu volené funkce v orgánu společenství je závazkem osobní povahy a člen voleného orgánu společenství se nemůţe nechat zastoupit při výkonu své funkce. 4. Člen voleného orgánu společenství můţe být volen opětovně. 5. Funkční období členů volených orgánů společenství je 5 let a počíná okamţikem zvolení do funkce. Uplynutím funkčního období výkon funkce nezaniká a trvá aţ to doby, neţ bude shromáţděním zvolen nový výbor, shromáţděním odvolán, odstoupí z funkce, nebo zemře. Po uplynutí funkčního období jsou tedy členové bývalého výboru povinní činit jménem společenství nezbytné právní úkony a opatření potřebná k tomu, aby se zabránilo vzniku škody bezprostředně hrozící společenství nebo vlastníkům tím, ţe společenství nemá statutární a výkonný orgán. Dále jsou členové bývalého výboru povinní v nejbliţším moţném termínu svolat shromáţdění k volbě nového výboru a v případě, ţe se nesejde odpovídající kvóta vlastníků pro usnášeníschopné shromáţdění, svolávat shromáţdění opětovně. 6. Člen voleného orgánu společenství můţe před uplynutím funkčního období z funkce odstoupit. Odstoupení musí písemně oznámit orgánu společenství, jehoţ je členem. Jeho funkce končí dnem, kdy tento orgán odstoupení na své schůzi projednal, nejpozději však uplynutím 30 dnů ode dne doručení oznámení o odstoupení. V případě, ţe po odstoupení člena výboru před uplynutím funkčního období nebude statutární orgán společenství schopen plnit svou funkci, protoţe počet jeho členů poklesl pod tři členy, svolají neprodleně zbývající členové výboru společenství mimořádné shromáţdění, které má za povinnost volbou doplnit odstupujícího člena výboru, nebo výbor odvolat a pověřit výkonem funkce statutárního orgánu pověřeného vlastníka. V případě, ţe před uplynutím funkčního období hodlá odstoupit celý výbor, musí své odstoupení oznámit shromáţdění, které má za povinnost určit další postup. Pověřený vlastník musí své odstoupení z funkce oznámit vţdy shromáţdění. Účinky jeho odstoupení nastávají dnem následujícím po schůzi shromáţdění, která jeho odstoupení projednala. 7. Orgány společenství hlasují veřejně, nebo tajně. V případě uplatnění tajného hlasování na shromáţdění společenství musí být tento fakt sdělen členům společenství nejpozději na pozvánce a výbor zodpovídá za přípravu dostatečného počtu hlasovacích lístků. 8. Náklady na činnost orgánů společenství se povaţují za náklady společenství spojené se správou domu a pozemku. Článek VII Shromáţdění 1. Nejvyšším orgánem společenství je shromáţdění, kterého se účastní členové společenství. 2. Shromáţdění volí a odvolává členy výboru nebo pověřeného vlastníka, volí a odvolává členy kontrolní komise nebo revizora účtů, rozhodne-li o jejich zřízení.

3. Do výlučné působnosti shromáţdění náleţí rozhodování o: a)

změnách ve věcech, které jsou obsahem prohlášení vlastníka budovy podle § 4 zákona o vlastnictví bytů,

b)

schválení nebo změně stanov,

c)

uzavření smlouvy o úvěru a jiných smluv s finančními institucemi o zhodnocování volných peněţních prostředků společenství,

d)

uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotce se souhlasem člena společenství, který je jejím vlastníkem, k zajištění pohledávek vyplývajících z úvěrové smlouvy poskytnuté společenství,

e)

změně účelu uţívání domu, jakoţ i o podstatných změnách týkajících se společných částí domu,

f)

schválení roční účetní závěrky, předloţené výborem, spolu se zprávou o hospodaření společenství a správě domu; pokud jsou správa domu a činnosti s ní související vykonávány správcem podle článku V, předkládá zprávu rovněţ správce v rozsahu a způsobem uvedeným ve smlouvě,

g)

výši záloh na náklady spojené se správou domu a pozemku včetně záloh na úhradu za sluţby spojené s uţíváním jednotky,

h)

výši dlouhodobých záloh na budoucí finančně náročné opravy, popřípadě jiných účelových záloh,

i)

způsobu vyúčtování všech záloh poskytnutých členy společenství,

j)

změně osoby správce, nebo zásadní změny obsahu smlouvy se správcem, zejména pak cenu za správu a její rozsah

k)

nabývání nemovitých věcí, bytů nebo nebytových prostor k účelům, které jsou předmětem činnosti společenství podle zákona o vlastnictví bytů, a o majetkových dispozicích s těmito věcmi (převody, darování, zatěţování právy jiných osob, ručení těmito věcmi apod.),

l)

rozdělení zisku z hospodaření společenství,

m)

pravidla pro tvorbu a pouţití fondu vzniklého z výsledku hospodaření společenství. Do tohoto fondu se převádí kladný výsledek hospodaření společenství. Fond je, pokud není shromáţděním společenství rozhodnuto jinak, přednostně pouţíván na úhradu ztráty vzniklé výsledkem hospodaření společenství v hlavní činnosti,

n)

pravidlech pro uţívání společných částí domu,

o)

schvalování rozpočtu společenství,

p)

schvalování výše odměn volených členů orgánů společenství,

q)

dalších záleţitostech společenství, pokud tak stanoví zákon, anebo si je shromáţdění k rozhodnutí vyhradí.

4. Shromáţdění se schází nejméně jednou za rok. Svolává je výbor nebo pověřený vlastník. Svolavatel připravuje téţ podklady pro jednání shromáţdění. 5. Shromáţdění musí být svoláno téţ, poţádá-li o to s uvedením návrhu pořadu jednání nejméně takový počet členů společenství, kteří mají alespoň jednu čtvrtinu všech hlasů, a to do 30 dnů od doručení této ţádosti. 6. Neplní-li svolavatel uvedený v odstavci 4 povinnost svolat shromáţdění podle odstavce 4 nebo 5, jsou oprávněni shromáţdění svolat členové společenství, jejichţ počet hlasů činí alespoň jednu čtvrtinu všech hlasů.

7. Shromáţdění se svolává písemnou pozvánkou, která se vyvěsí na domovní vývěsce společenství ve všech vchodech domu a současně je odeslána e-mailem na adresy povinně udané jednotlivými vlastníky výboru společenství. 8. Písemná pozvánka musí být odeslána a současně vyvěšena nejméně 15 dní přede dnem konání shromáţdění. V pozvánce se uvede zejména datum, hodina, místo konání a program jednání shromáţdění. Dále se v pozvánce uvede, kde se mohou členové společenství seznámit s podklady k nejdůleţitějším bodům jednání, pokud nejsou tyto podklady k pozvánce připojeny. 9. Jednání shromáţdění řídí předseda nebo jiný člen výboru, anebo pověřený vlastník; v případě svolání shromáţdění svolavatelem podle odstavce 5, nebo podle odstavce 6, řídí jednání shromáţdění člen společenství zmocněný tímto svolavatelem. 10. Shromáţdění je schopné usnášení, jsou-li přítomni členové společenství, kteří mají většinu hlasů. K přijetí usnesení je zapotřebí nadpoloviční většiny hlasů přítomných členů společenství, pokud zákon nebo tyto stanovy neurčují jinak. 11. Při hlasování je rozhodující velikost spoluvlastnických podílů členů společenství na společných částech domu; členové společenství, kteří jsou spoluvlastníky jednotky, mají postavení vlastníka jednotky (jeden hlas). Velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu se řídí vzájemným poměrem velikosti podlahové plochy jednotek k celkové ploše všech jednotek v domě. Při rovnosti hlasů nebo nedosáhne-li se potřebné většiny nebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoliv člena společenství soud. Jde-li o důleţitou záleţitost, můţe přehlasovaný člen společenství poţádat soud, aby o ní rozhodl. 12. Tříčtvrtinové většiny hlasů přítomných členů společenství je zapotřebí k přijetí usnesení o: a)

schválení nebo změně stanov,

b)

o změně prohlášení vlastníka budovy podle § 4 zákona o vlastnictví bytů,

c)

uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotkám podle odstavce 3 písmene c),

d)

způsobu rozúčtování cen sluţeb na jednotlivé vlastníky,

e)

o rozdělení zisku z hospodaření společenství.

13. Ke zvolení členů výboru nebo pověřeného vlastníka je zapotřebí souhlasu nadpoloviční většiny všech členů společenství. Ke zvolení kontrolní komise nebo revizora účtů je postačující většina hlasů na shromáţdění přítomných členů společenství. 14. Z jednání shromáţdění se pořizuje zápis, za jehoţ pořízení odpovídá svolavatel. Zápis musí obsahovat nezbytné údaje prokazující schopnost shromáţdění k jednání a usnášení, dále údaje o průběhu jednání, plné znění přijatých usnesení a výsledky voleb, pokud byly volby prováděny. Přílohu zápisu tvoří zejména listina přítomných s jejich podpisy a písemné podklady, které byly předloţeny k jednotlivým projednávaným bodům. 15. Zápis podepisuje předsedající a zapisovatel. Zápisy včetně písemných podkladů k jednání shromáţdění musí být uschovány u předsedy výboru nebo u pověřeného vlastníka. 16. Ustanovení odstavců 14 a 15 se přiměřeně pouţije pro zápisy z jednání výboru a kontrolní komise. Článek VIII Výbor 1. Výbor je výkonným orgánem společenství. Řídí a organizuje běţnou činnost společenství a rozhoduje ve věcech spojených se správou domu a s předmětem činnosti společenství s výjimkou těch věcí, které jsou podle zákona o vlastnictví bytů a těchto stanov ve výlučné působnosti shromáţdění, anebo si je shromáţdění k rozhodnutí vyhradilo.

2. Výbor je statutárním orgánem společenství. Za svou činnost odpovídá výbor shromáţdění. Za výbor jedná navenek jeho předseda. V době nepřítomnosti předsedy jej zastupuje místopředseda, nebo člen výboru. Jde-li o právní úkon, který činí výbor společenství, v zákonem předepsané písemné formě, je potřeba podpisu alespoň dvou členů výboru společenství, z nichţ alespoň jeden musí být předseda, nebo místopředseda společenství. 3. Členové výboru jsou voleni a odvoláváni shromáţděním. Předsedu a místopředsedu volí výbor z řad svých členů a z funkce je rovněţ odvolává. 4. Výbor koná své schůze podle potřeby. Výbor je alespoň tříčlenný. Kaţdý člen výboru má jeden hlas. 5. Výbor je schopen usnášení, je-li přítomna nadpoloviční většina jeho členů. K přijetí usnesení je zapotřebí nadpoloviční většiny hlasů přítomných členů výboru. Poţádá-li o to člen výboru, musí být do zápisu výslovně uveden jeho nesouhlas s přijatým usnesením, popřípadě téţ důvody tohoto nesouhlasu. 6. Výbor jako výkonný orgán společenství zejména: a)

zajišťuje záleţitosti společenství ve věcech správy domu a pozemku a dalších činností společenství podle zákona o vlastnictví bytů a těchto stanov, pokud nejde o záleţitosti, které jsou v působnosti shromáţdění; zajišťuje plnění usnesení shromáţdění a odpovídá mu za svou činnost,

b)

uzavírá smlouvy ve věcech předmětu činnosti společenství, zejména k zajištění správy, oprav, pojištění domu a zajištění dodávky sluţeb spojených s uţíváním jednotek,

c)

odpovídá za vedení účetnictví a za sestavení účetní závěrky a za předloţení přiznání k daním, pokud tato povinnost vyplývá z právních předpisů,

d)

připravuje podklady pro jednání shromáţdění, svolává shromáţdění, předkládá shromáţdění zprávu o hospodaření společenství, zprávu o správě domu a pozemku a o dalších činnostech společenství, které obsahující zejména základní údaje o provedených a plánovaných opravách údrţbě a povinných revizích včetně údajů o pouţití a stavu příspěvků na správu domu a pozemku,

e)

předkládá k projednání a schválení účetní závěrku a písemné materiály, které má shromáţdění projednat,

f)

zajišťuje řádné vedení písemností společenství,

g)

sděluje jednotlivým členům společenství podle usnesení shromáţdění výši záloh na náklady spojené se správou domu a pozemku včetně záloh na úhradu za sluţby spojené s uţíváním jednotky,

h)

sděluje jednotlivým členům společenství podle usnesení shromáţdění výši dlouhodobých záloh na budoucí finančně náročné opravy, popřípadě jiných záloh stanovených shromáţděním společenství

i)

zajišťuje vyúčtování všech záloh a vypořádání případných nedoplatků nebo přeplatků,

j)

zajišťuje včasné plnění závazků společenství vzniklých ze smluv a jiných závazků a povinností vůči třetím osobám a včasné uplatňování pohledávek společenství.

7. Výbor jako statutární orgán společenství zejména: a)

v souladu se zákonem o vlastnictví bytů, s těmito stanovami a s usneseními shromáţdění činí právní úkony jménem společenství navenek ve věcech předmětu činnosti, zejména téţ uzavírá smlouvy,

b)

zajišťuje kontrolu kvality dodávek, sluţeb a jiných plnění podle uzavřených smluv a činí vůči dodavatelům potřebná právní nebo jiná opatření k odstranění zjištěných nedostatků nebo k náhradě vzniklé škody,

c)

jménem společenství vymáhá plnění povinností uloţených členům společenství,

d)

plní povinnosti podle zákona o vlastnictví bytů ve vztahu k rejstříku společenství vedenému příslušným soudem určeným zvláštním právním předpisem k vedení obchodního rejstříku. Článek IX Pověřený vlastník

1. Pověřený vlastník plní funkci výkonného a statutárního orgánu společenství, není-li zvolen výbor. 2. Pověřený vlastník činí právní úkony a podepisuje je jménem společenství. 3. Pověřeného vlastníka volí shromáţdění stejným způsobem, jakým se volí výbor. 4. Pověřený vlastník vykonává působnost a plní úkoly v rozsahu, v jakém jinak přísluší podle zákona o vlastnictví bytů a těchto stanov výboru. Článek X Kontrolní komise a revizor účtů 1. Kontrolní komise je kontrolním orgánem společenství, který je oprávněn kontrolovat činnost společenství a projednávat stíţnosti jeho členů na činnost společenství nebo jeho orgánů. Kontrolní komise nebo její pověřený člen je oprávněn nahlíţet do účetních a jiných dokladů společenství a vyţadovat od výboru nebo pověřeného vlastníka potřebné informace pro svou kontrolní činnost. Kontrolní komise odpovídá pouze shromáţdění a je nezávislá na ostatních orgánech společenství. 2. Kontrolní komise je nejméně tříčlenná. Ze svých členů volí kontrolní komise svého předsedu, který svolává a řídí jednání této komise a to nejméně 1x za rok, písemnou pozvánkou doručenou členům kontrolní komise. 3. Kontrolní komise v rámci své působnosti zejména a)

kontroluje, zda společenství a jeho orgány vyvíjejí činnost v souladu se zákonem o vlastnictví bytů a s těmito stanovami,

b)

vyjadřuje se k řádné účetní závěrce společenství a ke zprávě výboru určené k projednání na schůzi shromáţdění,

c)

podává shromáţdění zprávu o výsledcích své kontrolní činnosti,

d)

podává výboru nebo pověřenému vlastníkovi zprávu o nedostatcích zjištěných při své kontrolní činnosti s návrhy na opatření včetně termínů pro jejich odstranění,

e)

účastní se prostřednictvím svého zástupce jednání výboru.

4. Ustanovení odstavce 1 aţ 3 tohoto článku se pouţijí, rozhodne-li shromáţdění o zřízení kontrolní komise. 5. Ustanovení odstavce tohoto článku platí přiměřeně i pro revizora účtů. Článek XI Uzavírání pracovněprávních vztahů Shromáţdění můţe rozhodnout, ţe určité činnosti bude ve společenství vykonávat zaměstnanec (zaměstnanci) společenství na základě pracovní smlouvy, dohody o pracovní činnosti nebo dohody o provedení práce.

Uzavírání pracovněprávních smluv na základě tohoto článku provádí výbor společenství na základě rámcových dispozic daných shromáţděním společenství tak, ţe s výše uvedenými smluvními vztahy nesmí být spojeno oprávnění činit v určitém rozsahu právní úkony za společenství. Článek XII Zvláštní způsob rozhodování ve společenství 1. V případech, kdy je podle zákona o vlastnictví bytů, nebo těchto stanov potřebný souhlas všech, nebo třech čtvrtin členů společenství, můţe být tento souhlas vyjádřen jednotlivými členy společenství také mimo schůzi shromáţdění, písemně, na jedné listině či na více listinách, které obsahují označení záleţitosti, k níţ je souhlas vydáván, datum a podpisy členů společenství. Za plnohodnotný souhlas ve smyslu tohoto článku je povaţováno i vyjádření zaslané e-mailem v elektronické podobě (formát „pdf“) obsahující všechny výše uvedené náleţitosti včetně podpisu členů společenství. Elektronický podpis není v těchto případech vyţadován. 2. Nejde-li o kvalifikované rozhodování podle zákona či těchto stanov a výbor společenství se nemůţe rozhodnout ve své pravomoci, můţe být ve společenství rozhodnuto i mimo shromáţdění absolutní většinou vlastníků jednotek. Společenství přijme takové rozhodnutí, pokud předseda společenství vyzve vlastníky k rozhodnutí o příslušné otázce a o této otázce rozhodne písemně a shodně absolutní většina hlasů vlastníků jednotek, tedy tolik vlastníků, jejichţ velikost jejich spoluvlastnických podílů na společných částech domu přesáhne polovinu součtu hodnot všech spoluvlastnických podílů, Takové rozhodnutí se povaţuje za rozhodnutí shromáţdění a můţe být rovněţ zasláno e-mailem v elektronické podobě.

ČÁST ČTVRTÁ ČLENSTVÍ VE SPOLEČENSTVÍ Článek XIII Vznik členství 1. Členy společenství se stávají fyzické i právnické osoby, které nabyly vlastnictví k jednotce v domě. Jejich členství vzniká dnem nabytí vlastnictví k jednotce a dokládá se výpisem z katastru nemovitostí. Není-li vlastník ještě zapsán do katastru nemovitostí je jeho povinností doloţit výboru společenství, ţe jim skutečně je. Jinak nemá právo hlasovat na shromáţdění společenství. Důkazní břemeno nese vţdy vlastník jednotky. 2. Společnými členy společenství jsou spoluvlastníci jednotky nebo manţelé, kteří mají jednotku ve společném jmění manţelů. Ze společného členství jsou společní členové oprávněni a povinni společně a nerozdílně. 3. Spoluvlastníci jednotky jako společní členové mají postavení vlastníka jednotky a mají právo na schůzi shromáţdění hlasovat jako jeden vlastník - člen společenství s váhou hlasu odpovídající spoluvlastnickému podílu na společných částech domu, přičemţ váha hlasu je nedělitelná. 4. Seznam členů společenství je veden a aktualizován výborem společenství. Článek XIV Práva a povinnosti člena společenství 1. Člen společenství má práva vlastníka jednotky a člena společenství uvedená v příslušných ustanoveních zákona o vlastnictví bytů a těchto stanov a má zejména právo:

a)

účastnit se veškeré činnosti společenství způsobem a za podmínek stanovených zákonem o vlastnictví bytů a těmito stanovami,

b)

účastnit se jednání shromáţdění a hlasováním se podílet na jeho rozhodování,

c)

předkládat orgánům společenství návrhy a podněty ke zlepšení činnosti společenství a k odstranění nedostatků v jejich činnosti,

d)

obdrţet vyúčtování všech poskytnutých záloh a vrácení případných přeplatků,

e)

nahlíţet do písemných podkladů pro jednání shromáţdění, do zápisu ze schůze shromáţdění, do smluv sjednaných společenstvím a do podkladů, z nichţ vychází určení výše jeho povinnosti podílet se na nákladech spojených se správou domu a pozemku a s dodávkou sluţeb spojených s uţíváním jednotky.

2. Člen společenství má povinnosti vlastníka jednotky a člena společenství uvedené v příslušných ustanoveních zákona o vlastnictví bytů a těchto stanov, zejména má povinnost: a)

dodrţovat tyto stanovy a plnit usnesení orgánů společenství schválená v souladu se zákonem o vlastnictví bytů a těmito stanovami,

b)

hradit stanovené zálohy na správu domu a pozemku a sluţby spojené s uţíváním jednotky, a to jiţ od data, kdy převzal bytovou jednotku do uţívání,

c)

hradit stanovené dlouhodobé zálohy na budoucí finančně náročné opravy, popřípadě jiné zálohy stanovené shromáţděním společenství,

d)

hradit nedoplatky vyplývající z poskytnutého vyúčtování,

e)

řídit se při uţívání společných částí domu, pozemku a společných zařízení domu, právními předpisy a pokyny výrobce nebo správce technických zařízení,

f)

zdrţet se jednání, jímţ by nad míru přiměřenou obtěţoval jiného, nebo zasahoval do jeho práv, nebo do práv osob s ním bydlících a podstatně omezoval, nebo neumoţňovat výkon jejich práv, a zdrţet se jednání, jímţ by narušoval sousedská práva, nebo jednání, které je v rozporu s dobrými mravy, zejména neobtěţoval nad míru přiměřenou poměrům hlukem, prachem, cigaretovým a jiným kouřem, plyny, pevnými a tekutými odpady, světlem, stíněním, vibracemi a domácími zvířaty,

g)

dodrţovat domovní řád, který je vyvěšen ve všech vchodech domu,

h)

zajistit alespoň ty opravy jednotky, jejichţ zanedbání by mohlo poškodit vlastnictví ostatních vlastníků, včetně spoluvlastnictví společných částí domu, nebo vzhled domu,

i)

odstranit na svůj náklad závady a poškození, které na jiných jednotkách nebo na společných částech domu způsobil sám nebo ti, kteří s ním jednotku uţívají,

j)

neprovádět úpravy jednotek, kterými se jakkoliv mění vzhled domu, bez souhlasu všech členů společenství. Úpravy, kterými se mění vzhled domu jsou takové úpravy (bez ohledu na aplikaci stavebního zákona při jejich realizaci), které ve svém důsledku změní to, jak dům vypadá (barva, tvar či věcně).

k)

umoţnit instalaci a údrţbu zařízení pro měření vody v jednotce a odečet naměřených hodnot,

l)

umoţnit přístup ke komínovým dvířkům umístěným v některých jednotkách za účelem čištění a revize spalinových cest,

m)

umoţnit po předchozím vyzvání přístup do jednotky, pokud to nezbytně vyţadují úpravy, provoz, opravy, apod. ostatních jednotek nebo domu jako celku; nejde-li o havarijní či obdobný stav, činí výzvu písemně výbor alespoň 3 dny předem,

n)

neprodleně upozorňovat správce domu, nebo výbor společenství na závady vzniklé na společných částech domu, jakoţ i na jednání jiných osob a na další skutečnosti, které společné části domu poškozují, nebo poškozovat mohou a působit proti takovémuto poškozování,

o)

oznámit bez zbytečného odkladu výboru společenství nabytí vlastnictví jednotky spolu s údaji potřebnými pro zapsání do seznamu členů společenství ,

p)

oznamovat společenství všechny skutečnosti rozhodne pro rozúčtování sluţeb spojených s bydlením zejména změny v počtu příslušníků své domácnosti, domácnosti nájemce nebo podnájemce, pokud je způsob rozúčtování cen sluţeb nebo stanovení výše příspěvků na správu domu a pozemku závislé téţ na počtu členů domácnosti, a to nejpozději do třiceti dnů ode dne, kdy ke změně došlo,

q)

zajistit, aby povinnosti člena společenství odpovídajícím způsobem plnily i osoby uţívající po právu jednotku, i kdyţ nejsou členy společenství

r)

povinně hlásit výboru společenství kontaktní adresu a telefon pro moţnost navázání komunikace mezi členem společenství a společenstvím a to především v případech, kdy není jednotka vlastníkem dočasně, či trvale uţívána.

s)

předat výboru společenství projektovou dokumentaci v případě, ţe vlastník provádí jakoukoliv změnu či úpravu společných částí domu,

t)

v krizových a havarijních situacích je kterýkoliv vlastník povinen neprodleně telefonicky informovat správce nemovitosti a vyuţít dodavatelských poruchových linek či jiných linek tísňového volání. Telefonní čísla jsou uvedena na vývěsce v přízemí všech vchodů bytového domu. Správce nemovitosti můţe v takovémto případě bez předchozího souhlasu výboru společenství rozhodnout o provedení nezbytných opatření vedoucích k zamezení dalších škod na majetku či zdraví vlastníků a třetích osob či ochraně majetku vlastníků aţ do výše 100 000.- Kč a následně o nich informovat výbor společenství. Pro případ poţáru jsou na chodbách ve společných částech domu a garáţovém stání vyvěšeny příslušné poţární evakuační plány. Prostor garáţového stání a sklepní prostory jsou vybaveny přenosnými hasicími přístroji, ve společných prostorech domu se nachází nástěnné hydranty. Hlavní uzávěr vody je přístupný, je umístěn ve sklepním prostoru domu a je řádně označen. Hlavní uzávěry plynu jsou umístěny ve venkovním prostoru domu u jednotlivých vchodů. Článek XV Zánik členství ve společenství

1. Členství ve společenství zaniká: a)

převodem nebo přechodem vlastnictví jednotky,

b)

úmrtím člena společenství - fyzické osoby,

c)

dalším způsobem, pokud to stanoví zákon o vlastnictví bytů.

2. Společné členství ve společenství zpravidla zaniká a mění se na členství individuální dnem, kdy se zapíše tato změna do katastru nemovitostí.

ČÁST PÁTÁ HOSPODAŘENÍ SPOLEČENSTVÍ Článek XVI Správa finančních prostředků 1. Společenství spravuje všechny finančními prostředky zálohově poskytované členy společenství na úhradu nákladů spojených se správou domu a pozemku a sluţeb spojených s uţíváním jednotek, dále spravuje finanční prostředky poskytované členy společenství jako dlouhodobá záloha na

budoucí finančně náročné opravy, popřípadě další finanční prostředky získané v rámci činnosti společenství. 2. Uzavře-li společenství podle těchto stanov smlouvu se správcem, je povinno smluvně dojednat také povinnost správce předkládat orgánům společenství ke schválení návrhy na výši záloh na správu domu a pozemku a za sluţby spojené s uţíváním jednotky a způsob jejich vyúčtování s vlastníky. 3. Na účet dlouhodobých záloh na finančně náročné opravy domu přispívá kaţdý vlastník měsíční částkou ve shromáţděním stanovené výši, podle podlahové plochy jim vlastněných jednotek a to aţ do dosaţení zůstatku tohoto účtu ve výši 1 000 000.- Kč. Čerpání dlouhodobých záloh, pokud není dohodou všech členů společenství stanoveno jinak, se rozpočítává na kaţdého vlastníka v poměru součtu podlahové plochy jim vlastněných jednotek k součtu podlahové plochy všech jednotek v domě. Po vyúčtování čerpání dlouhodobých záloh na finančně náročné opravy domu, je účet dlouhodobých záloh doplňován podle stejného kritéria. Pokud bude jednotka převedena na jiného vlastníka, převádí se i nevyčerpaná částka dlouhodobých záloh na finančně náročné opravy příslušející k této jednotce na nového vlastníka. 4. Členové společenství jsou z právních úkonů týkajících se společné věci oprávněni a povinni v poměru odpovídajícím velikosti jejich spoluvlastnických podílů na společných částech domu. 5. Členové společenství ručí za závazky společenství v poměru, který odpovídá velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu.

Článek XVII Platba a vyúčtování vlastníky poskytnutých záloh 1. Veškeré finanční prostředky zálohově poskytované členy společenství platí členové společenství v částkách a v termínech stanovených výborem společenství na účet společenství. 2. Vyúčtování záloh na náklady spojené se správou domu a pozemku včetně záloh na úhradu za sluţby provádí výbor jedenkrát za zúčtovací období, kterým je kalendářní rok, nejpozději do čtyř kalendářních měsíců po jeho skončení v souladu se shromáţděním stanoveným způsobem rozúčtování. Nedoplatek nebo přeplatek vyplývající z vyúčtování je splatný do sedmi kalendářních měsíců po uplynutí zúčtovacího období. 3. Zprávu o pouţití a stavu záloh na finančně náročné opravy předkládá výbor ke schválení shromáţdění v rámci roční účetní závěrky společenství. V běţném roce nevyčerpané zůstatky dlouhodobých záloh na finančně náročné opravy jsou vţdy převáděny do následujících období. 4. Rozhodnou-li se vlastníci jednotek, ţe vzhledem k finančně náročné a neodkladné opravě provedou jednorázovou platbu finančních prostředků, jsou takto vloţené prostředky povaţovány za krátkodobou zálohu, která je zúčtována s vlastníky samostatně ihned po skončení akce. Článek XVIII Příjmy společenství Příjmy společenství tvoří: 1.

úroky z peněţních prostředků na bankovních účtech společenství – nejsou předmětem daně z příjmu právnických osob

2.

úroky z terminovaných vkladů společenství, spořicích účtů, dluhopisů a pod – jsou předmětem daně z příjmu právnických osob

3.

úroky z prodlení za opoţděné platby jednotlivých vlastníků – jsou předmětem daně z příjmu právnických osob

4.

prodej nepotřebného majetku nabytého do vlastnictví společenství koupí, nebo darem – je předmětem daně z příjmu právnických osob.

Příjmy z pronájmu společných prostor včetně pronájmu ploch na reklamu nejsou příjmem společenství, protoţe se jedná o majetek, který je ve smyslu zákona o vlastnictví bytů ve spoluvlastnictví vlastníků jednotek. Tento příjem tedy nelze zaúčtovat do výnosů společenství, ale je zachycen jako závazek vůči vlastníkům ve výši podle jejich spoluvlastnických podílů a následně přeúčtován na účet dlouhodobých záloh na finančně náročné opravy. Daňová povinnost vlastníků jednotek jim však zůstává. Stejný reţim je uplatněn v případě, ţe je prodáván nepotřebný majetek, který je součástí společných částí domu.

Tato stanovy byly přijaty na shromáţdění společenství konaném v Brně, 18oo hod a nahrazují v plném rozsahu stanovy společenství ze dne 31.3.2005.

V Brně dne 18.4.2012

Za výbor společenství:

…………………………………… (předseda výboru)

…………………………………… (místopředseda výboru)

…………………………………… (člen výboru)

dne 18.4.2012 v

Příloha č. 4: Návrh nového sdělení k účetní a daňové povinnosti pro společenství vlastníků vzniklá po 1.1. 2014, který vychází ze Sdělení čj. 281/55 462/2002 (Sdělení č. 46)

1 Postavení společenství vlastníků Společenství vlastníků jednotek (dále jen “SVJ”) je dle § 1194 odst. 1 Sb., občanského zákoníku právnickou osobou, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu, popřípadě vykonávat činnosti v rozsahu tohoto zákona a činnosti související s provozováním společných částí domu, které slouţí i jiným fyzickým nebo právnickým osobám.

2 Registrace k dani z příjmů a) SVJ jako poplatník daně z příjmů SVJ je právnickou osobou, která předkládá přihlášku k registraci u příslušného správce daně, a to do patnácti dnů ode dne, kdy začne vykonávat činnosti, které jsou zdrojem jejich příjmů, nebo začne příjmy přijímat. SVJ není, v souladu s § 39a odst. 5 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, povinno podat přihlášku k registraci, pokud přijímá pouze příjmy: -

které nejsou předmětem daně, které jsou osvobozené od daně, nebo z nichţ je daň vybíraná sráţkou podle zvláštní sazby daně.

b) SVJ jako plátce daně z příjmů SVJ vzniká povinnost zaregistrovat se jako plátce daně z příjmů ze závislé činnosti, pokud začne vyplácet odměny členům orgánu (např. výbor SVJ, předseda, revizor, kontrolní komise apod.), nebo v případě, ţe začne zaměstnávat zaměstnance, a to do 8 dnů ode dne, kdy mu vznikla povinnost vykonávat tímto zákonem stanovené úkony plátce daně. SVJ postupuje v povinnosti vůči zdravotním pojišťovnám a České správě sociálního zabezpečení ve smyslu platných předpisů a nařízení.

3 Registrace k dani z přidané hodnoty Správa společných částí domu a pozemku není ekonomickou činnosti podle zákona o dani z přidané hodnoty, a není tak moţná ani dobrovolná registrace k dani. Za ekonomickou činnost se povaţuje výlučně dodání tepla z domovní kotelny třetím osobám, tj. nečlenům daného SVJ. Společenství, kterému vznikne povinnost registrace překročením zákonného limitu obratu podle zákona o dani z přidané hodnoty nebo které se registruje dobrovolně, můţe uplatnit odpočet na vstupu pouze v poměrné výši, který odpovídá rozsahu jeho pouţití pro ekonomické činnosti.

4 Účetnictví SVJ vzniká dnem zápisu do rejstříku společenství vlastníků jednotek. SVJ je účetní jednotkou ve smyslu zákona o účetnictví a otevírá účetní knihy dnem svého vzniku. SVJ účtuje v podvojném účetnictví na podkladě účtové osnovy a postupů účtování pro nevýdělečné organizace dle vyhlášky 504/2002 Sb., … , kterou se stanoví účtová osnova, postupy účtování, uspořádání poloţek účetní závěrky a obsahové vymezení těchto poloţek

pro nevýdělečné organizace a dále podle Českých účetních standardů č. 401 aţ 414 pro účetní jednotky, u kterých hlavní činností není podnikání a které účtují podle vyhlášky č. 504/202 Sb., … .

5. Základní princip účtování SVJ Z ustanovení § 1195 odst. 1 občanského zákoníku vyplývá, ţe SVJ můţe nabývat majetek (věci, práva, jiné majetkové hodnoty, byty, nebytové prostory či pozemky) a nakládat s ním pouze k účelům správy domy a k činnostem souvisejícím s provozováním společných částí domu, které slouţí i jiným fyzickým nebo právnickým osobám. 5.1 Účtování příspěvku na správu domu a pozemku Stanovy vlastníků upraví způsob stanovení příspěvku na správu domu a pozemku (v souladu s ustanovením § 1180 občanského zákoníku). Stanovy SVJ dále určí, které příspěvky budou hrazené zálohovou a které nezálohovou formou. a) Nezálohová forma Nezálohově hrazený příspěvek bude zaúčtován přímo do výnosů SVJ. Příspěvek se stanoví odborným odhadem odvozeným od plánovaného rozpočtu nákladů, nebo zpětně podle skutečné výše vynaloţených nákladů na konkrétní akci. Stanovy společenství upraví, jakým způsobem se SVJ vypořádá s případnou ztrátou nebo ziskem. b) Zálohová forma SVJ postupuje při předpisu záloh podle Českého účetního standardu č. 017 – Zúčtovací vztahy. SVJ účtuje o pohledávkách za vlastníky z titulu předepsaných záloh v účtové skupině 31x a souvztaţně jako o závazku k vlastníkům v účtové skupině 32x. Z toho vyplývá povinnost SVJ přijaté zálohy vlastníkům na konci účetního období vyúčtovat. Výše předepsaných záloh a jejich úhrady podle jednotlivých vlastníků se vedou v analytické účetní evidenci, nebo neúčetně v pomocné evidenci. 5.2 Účtování dlouhodobé zálohy SVJ, která předepisují v souladu se stanovami dlouhodobou zálohu na finančně náročné budoucí akce, upraví ve stanovách tvorbu a pouţívání tohoto zdroje. Dlouhodobá záloha se účetně eviduje v účtové skupině 95x. Dojde-li k převodu jednotky na nového vlastníka, převádí se i nevyčerpána částka dlouhodobé zálohy spojená s touto jednotkou na nového vlastníka. 5.3 Plnění spojená nebo související s uţíváním bytu (sluţby) SVJ zajišťuje sluţby spojené s uţíváním bytů, popř. nebytových prostorů, na podkladě smlouvy s dodavateli těchto sluţeb. Sluţbami se podle zákona č. 67/2013 Sb., … rozumí zejména dodávka tepla a centralizované poskytování teplé vody, dodávka vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, umoţnění příjmu rozhlasového a televizního signálu, provoz a čištění komínů a odvoz komunálního odpadu. Povinnosti vlastníků a SVJ vyplývají z ustanovení § 1181 občanského zákoníku.

Shromáţdění vlastníků SVJ rozhodne o výši záloh na úhradu cen sluţeb placenou jednotlivými vlastníky, jakoţ i způsobu rozúčtování cen sluţeb na jednotky. Pokud nedojde k ujednání v rámci společenství, postupuje se v souladu se zákonem č. 67/2013 Sb., … . V účetnictví se související účetní případy účtují jako zúčtovací vztah mezi dodavateli sluţeb a vlastníky jednotek, popř. nájemci bytů nebo nebytových prostorů. Z výše uvedeného vyplývá, ţe z titulu zprostředkování sluţeb nevznikne SVJ hospodářský výsledek. 5.4 Účtování dotací Přijatá dotace na technické zhodnocení majetku a na opravy majetku, který je ve spoluvlastnictví členů SVJ, se zaúčtuje ve prospěch příslušného účtu dotací. Vyúčtování (faktura dodavatele) se zaúčtuje na vrub účtu dotace, o zúčtování případného rozdílu vyúčtování a dotace rozhodne SVJ podle konkrétních podmínek ve vazbě na statut dlouhodobé zálohy a výši dlouhodobé zálohy. Pouţití dotace na úhradu nákladů na opravy se zaúčtuje do výnosů. V případě, kdy technické zhodnocení zajišťuje více dodavatelů nebo vznikají další pořizovací náklady (např. úrok z poskytnutého úvěru), lze soustředit celkové náklady na kalkulačním účtu (např. 315 – Ostatní pohledávky) a přijatou dotaci zúčtovat ve prospěch tohoto účtu.

6. Účtování v průběhu účetního období V průběhu účetního období poskytují vlastníci jednotek společenství pravidelné příspěvky (zálohové či nezálohové) na úhradu nákladů (výdajů) na správu domu a dále zálohové příspěvky na sluţby spojené s uţíváním bytů, vypočítané na základě předpokládaných nákladů (výdajů), popř. další zálohy dle schválení shromáţdění vlastníků jednotek. Způsob stanovení a placení záloh na úhradu nákladů (výdajů) vychází ze stanov SVJ. 6.1 Náklady společenství vlastníků jako právnické osoby Za náklady SVJ jako právnické osoby se povaţují zejména: -

odměny členů statutárních orgánu SVJ a mzdové náklady vyplývající z uzavřených pracovně-právních vztahů, náklady na vedení bankovních účtů, jejichţ je SVJ zřizovatelem, uhrazené daně z příjmů právnických osob, případně jiné daně, odpisy dlouhodobého hmotného a nehmotného majetku ve vlastnictví SVJ.

Tyto náklady se, nejpozději na konci účetního období, zúčtují se zálohami s vyuţitím výnosového účtu v účtové skupiny 64x, pokud není shromáţděním SVJ rozhodnuto jinak. 6.2 Zúčtovací vztah mezi SVJ a vlastníky jednotek V nákladech SVJ se neevidují zejména tyto výdaje na: -

pojištění domu, opravy a údrţbu domu, odměnu správce domu, na vedení účetnictví, zpracování a předloţení daňových přiznání, veškeré revize, administrativní činnosti spojené se správou domu, na technická zhodnocení společných částí domu, nákup pomocného materiálu apod.

V účetnictví se související účetní případy účtují jako zúčtovací vztah mezi SVJ a vlastníky jednotek, popř. nájemci bytů nebo nebytových prostorů. Z výše uvedeného vyplývá, ţe se tyto výdaje SVJ evidují přímo jako pohledávky za vlastníky v účtové skupině 31x. K rozvahovému dni jsou tyto pohledávky zúčtovány proti přijatým zálohám od vlastníků zachycený v účtové skupině 32x. 6.3 Společná ustanovení Náklady na správu domu a pozemku (bez sluţeb) nesou vlastníci jednotek podle úpravy ve stanovách a to: -

poměrně podle velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu (§ 1180 odst. 1 občanského zákoníku), s ohledem na výlučné uţívání některých společných částí (§ 1180 odst. 1 občanského zákoníku), ve stejné výši na kaţdou jednotku stejně ((§ 1180 odst. 2 občanského zákoníku).

Úhradu nedoplatků a přeplatků týkajících se nákladů (výdajů) na správu (bez sluţeb) rozdělí SVJ v poměru upraveném ve stanovách. Přijaté zálohy se analyticky oddělují (např. zálohy z titulu příspěvků vlastníků jednotek na správu domu a pozemku, zálohy na úhradu cen sluţeb apod.). Vyúčtování na jednotlivé vlastníky potom proběhne zpravidla konci účetního období, současně s případným stanovením nového rozpisu záloh na běţný rok. 6.4 Hospodářský výsledek SVJ SVJ upraví vnitřní směrnicí o vedení účetnictví způsob vykazování hospodářského výsledku. Kladný výsledek hospodaření se převádí na účet výsledku hospodaření ve schvalovacím řízení, o jehoţ vypořádání rozhoduje shromáţdění, a to následovně: -

Zisk se převede na účet fondu společenství (fondu tvořeného z výsledku hospodaření). Pravidla tvorby a čerpání fondu stanoví SVJ vnitřním předpisem. Zisk se převede do dlouhodobé zálohy na finančně náročné budoucí akce.

Při převodu zisku do dlouhodobé zálohy nevzniká daňová povinnost k dani z příjmů ani SVJ, ani jednotlivým vlastníkům. V případě vzniku záporného hospodářského výsledku (ztráty) je tato předepsána k úhradě vlastníkům jednotek, pokud není shromáţděním stanoveno jinak.

7 Dlouhodobý majetek SVJ si ve vnitřní účetní směrnici stanoví hranici, od kdy je na majetek SVJ pohlíţeno jako na dlouhodobý. V případě, ţe ve smyslu ustanovení § 1194 odst. 1 občanského zákoníku SVJ zakoupí dlouhodobý majetek pro účely správy domu, zaúčtuje se souběţně úbytek dlouhodobé zálohy ve prospěch vlastního jmění. Dlouhodobý majetek pořízený z dlouhodobé zálohy, po předchozím souhlasu shromáţdění, je majetkem SVJ jako právnické osoby a je evidován v účtové třídě 0xx. Dlouhodobý hmotný a nehmotný majetek, který neslouţí k podnikáním, není SVJ povinno odepisovat. (nutná novelizace vyhlášky č. 504/2002 Sb., … )

Při pořízení dlouhodobého majetku k účelům správy domu se přiměřeně postupuje podle Českého účetního standardu č. 409 – Dlouhodobý majetek.

8 Příjmy SVJ Příjmem SVJ jako právnické osoby, účtovaný na příslušné výnosové účty, se rozumí zejména: -

příspěvky vlastníků na správu domu a pozemku (nezálohovou formou), úroky z prodlení přijaté od vlastníků z důvodu prodlení s platbami příspěvků na správu nebo úroky z prodlení přijaté od vlastníků z důvodu prodlení s platbami záloh na sluţby, včetně nedoplatků z jejich vyúčtování a pokut za neplnění povinností vlastníka jednotky podle § 13 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb., … , výnosové úroky na bankovních účtech SVJ, penále, úroky a smluvní pokuty zaplacené třetími osobami ze smluv sjednaných SVJ, pojistné plnění z pojistných smluv sjednaných SVJ, příjmy plynoucí z nakládání s majetkem SVJ. 8.1 Penále, úrok z prodlení

Penále a úroky z prodlení za opoţděné platby jednotlivých vlastníků nebo dodavatelských vztahů uzavíraných jménem SVJ jsou příjmem SVJ a neprovádí se jejich rozúčtování mezi jednotlivé vlastníky. Tento příjem je předmětem daně z příjmů právnických osob. Penále a úroky z prodlení nájemného uplatněné SVJ za neplnění povinnosti dluţníka (např. z nebytových prostor) jsou příjmem jednotlivých vlastníků jednotek. Pokud se jednotliví vlastníci jednotek rozhodnou takový příjem ponechat v SVJ, platí obdobný postup jako v případě nájemného ze společných prostor. 8.2 Příjmy z úroků Úrokové příjmy jsou příjmem osoby, na jejíţ jméno je účet zřízen bez ohledu na zdroj uloţených peněz. Úroky z vkladů na všech typech účtů, zřízených SVJ, podléhají sráţkové dani. V účetnictví SVJ se tyto úroky evidují na příslušných výnosových účtech po zdanění u zdroje sráţkou (netto). 8.3 Příjmy plynoucí z nakládání s majetkem Tyto příjmy, vyplývající zpravidla z prodeje majetku ve vlastnictví SVJ, jsou příjmy SVJ a podléhají dani z příjmu právnických osob.

9 Příjmy vlastníků Nájemné za společné prostory (např. za reklamu na fasádě domu, společný prostor pronajatý k podnikání, příjem z činnosti související s provozováním společných částí domu, které slouţí i jiným fyzickým nebo právnickým osobám, z prodeje majetku, který byl součástí společného zařízení), je vţdy příjmem vlastníků jednotek. Tyto příjmy SVJ rozúčtuje podle objektivního kritéria uvedeného ve stanovách SVJ.

Vlastníci jednotek mají povinnost příjmy z pronájmu zdanit podle § 9 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů. Ostatní příjmy vlastníků se zdaní dle § 10 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů. Pokud shromáţdění vlastníků přijme řešení, ţe tento příjem bude ponechán ve společenství např. jako finanční zdroj na budoucí opravy, pak na základě oznámení o výši příslušné částky příjmu vlastník jednotky zahrne tuto částku do svého daňového přiznání a ve společenství se celková částka přeúčtuje např. na účet dlouhodobé zálohy na opravy (podle schváleného statutu tohoto zdroje). Pokud se v domě nachází např. kotelna – společný prostor ve spoluvlastnictví členů SVJ, která zajišťuje dodávku tepla a teplé vody i pro jiné objekty mimo společenství, platí zde cenové předpisy. Tato činnost je klasifikována u vlastníků – fyzických osob jako ostatní příjem ve smyslu § 10 zákona o daních z příjmů. SVJ eviduje tyto účetní případy, podle své účetní metodiky, jako příjem na bankovním účtu zaúčtovaný přímo oproti závazku k vlastníkům jednotek. Je moţné účtovat také o předpisu pohledávky na úhradu nájemného.

10 Zveřejnění účetní závěrky Společenství je povinno zveřejnit schválenou účetní závěrku jejím uloţením u příslušného rejstříkového soudu.

11 SVJ, které nevykonává správu domu Pokud SVJ pověří správou domu včetně vedení účetnictví jinou osobu dle ustanovení zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů, a to na základě smlouvy podle právních předpisů, pak tento správce vede účetnictví právnické osobě – účetní jednotce. Ve výnosech správce účtujícího v podvojném účetnictví bude účtována pouze úhrada za výkon správy domu (např. podle smlouvy příkazní), která v účetnictví SVJ představuje součást nákladů na správu domu (odměna správce). Pokud dle dohody jsou náklady na sluţby spojené s uţíváním bytů účtovány u správce pověřeného vedením účetnictví SVJ, pak se v účetnictví správce jedná o zúčtovací vztah mezi dodavatelem a jednotlivými uţivateli bytů. V účetnictví SVJ bude účtována pouze správa domu (bez sluţeb spojených s uţíváním bytů a nebytových prostor), zálohy příspěvků na správu a vyúčtování těchto záloh.

12 Vztah původního vlastníka budovy a SVJ Původní vlastník budovy a vlastník nepřevedených jednotek v domě rozděleném na bytové jednotky, ve kterém vzniklo podle zákona společenství, poskytuje SVJ zálohy na správu a sluţby jako ostatní vlastníci jednotek v domě, a to i v případě, kdy je původní vlastník smluvně pověřen zajišťováním správy domu.