Tweede Kamer der Staten-Generaal

Tweede Kamer der Staten-Generaal

2

Zitting 1979-1980

15 690

Kopen of huren

Nr.2

BRIEF V A N DE STAATSSECRETARIS V A N VOLKSHUISVESTING EN RUIMTELIJKE ORDENING

Het vroegere stuk is gedrukt in de zitting 1978-1979

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal 's-Gravenhage, 19 september 1979 Op 8 augustus j l . heb ik u het rapport «Kopen of huren» (deel 1: i n d i v i d u ele keuze en maatschappelijke gevolgen) toegezonden. Daarbij heb ik er op gewezen dat mede aan de hand van dit rapport met de vaste Commissie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening op 26 september a.s. overleg zal w o r d e n gevoerd over het vraagstuk van kopen en huren, alsmede dat ik er naar zou streven vóór g e n o e m d e d a t u m m i j n zienswijze op het rapport aan u kenbaar te maken. Daaraan geef ik in deze brief g e v o l g . Aanleiding tot het onderzoek en opdrachtverlening In de Nota huuren subsidiebeleid w o r d t met betrekking tot het vraagstuk van het vergelijken van de bevordering van huuren eigen-woningsector o n der meer het v o l g e n d e gesteld.' «Het is (....) niet erg waarschijnlijk dat voor alle tijden en situaties en in alle opzichten de eigen w o n i n g boven de h u u r w o n i n g (of andersom) te verkiezen zou zijn. In o v e r e e n s t e m m i n g daarmee zal het beleid w o r d e n gericht op het bieden van ruimte voor o n t p l o o i i n g van de beide mogelijkheden o m in de huisvestingsbehoeften te voorzien. Als ideaal voor het te bieden kader zou moeten gelden dat de v e r h o u d i n g tussen maatschappelijke offers en baten daarin voor beide sectoren gelijk ligt. De individuele voorkeuren m o g e n dan beslissen in welke richting de ontwikkeling zal gaan. In de praktijk bestaan helaas nog niet zulke verfijnde m e t h o d e n dat een objectieve meting van alle kosten en baten kan w o r d e n gerealiseerd. De beleidsintentie zal echter duidelijk moeten zijn: er w o r d t gestreefd naar een evenwichtige bevordering van enerzijds eigen-woningbezit en anderzijds van exploitatie van huurwoningen».

1 Tweede Kamer, zitting 1973-1974,13 025, biz. 119en 120.

Bij de behandeling van de Nota huuren subsidiebeleid in de Tweede Kamer heeft de heer J . N. Scholten een m o t i e (motie 13 025, nr. 19) ingediend, w a a r i n gevraagd w o r d t naar een vergelijkende studie van de huuren eigen-woningsector. De motie had de v o l g e n d e i n h o u d :

3 vel

Tweede Kamer, zitting 1979-1980,15690, nr. 2

1

«Kennis genomen hebbend van het feit, dat in vergelijking met andere Westeuropese landen het eigen-woningbezit is achtergebleven; van oordeel, dat het algemene volkshuisvestingsbeleid gebaat is met een verdere groei van het eigen-woningbezit; voorts van oordeel dat onvoldoende duidelijk is of in het huidige en voorgenomen beleid het eigen-woningbezit voldoende kansen krijgt in verhouding tot de huursector; nodigt de Regering uit de Kamer een vergelijkende studie van de beide sectoren over te leggen, mede aan de hand waarvan beoordeeld kan worden of nadere maatregelen gewenst zijn tot stimulering van het eigen-woningbezit». Naar aanleiding van deze motie en gelet op de verschillende opvattingen, die er in de Tweede Kamer bleken te bestaan ten aanzien van het vergelijken van huuren koopsector, heeft de toenmalige minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening toegezegd een vergelijkende studie te laten verrichten. 2 De toenmalige bewindslieden waren van mening dat de studie zich niet zou mogen beperken tot de volkshuisvestingsaspecten, die verbonden zijn aan huren en kopen.3 De studie zou dan een te smalle basis krijgen. Zij hechtten er belang aan dat de studie wordt gericht op de vraag, of het exploiteren van huurwoningen maatschappelijk gezien andere gevolgen heeft dan het eigen-woningbezit. Met het oog daarop heeft de toenmalige Staatssecretaris, de heer drs. M. P. A. van Dam, begin 1976 aan het Instituut voor Onderzoek van Overheidsuitgaven de opdracht verleend een studie te verrichten, waarin de maatschappelijke offers en baten, die het eigen-woningbezit met zich meebrengt, vergeleken worden met die, welke voortvloeien uit het exploiteren van huurwoningen. Het ging daarbij om een objectieve meting van deze offers en baten. Enkele kanttekeningen bij het rapport «Kopen of huren» Niet zelden komt het voor dat onderzoeksresultaten meer een bevestiging van heersende opvattingen inhouden dan dat ze nieuwe inzichten verschaffen in de betreffende problematiek. De uitkomsten van de studie «Kopen of huren» zijn in mijn opvatting evenmin verrassend. De verdienste van de studie is dat een uitgebreid overzicht wordt gegeven van de vele aspecten van uiteenlopende aard die een rol spelen bij kopen en huren. Bij de studie en de uitkomsten daarvan plaats ik de volgende kanttekeningen. «Desk-research»

2 Na de toezegging is de bewuste motie ingetrokken. 3 Hiervoor zij verwezen naar bladzijde 214 van de Handelingen van de vaste Commissie voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening in de Tweede Kamer (zitting 1974-1975) en naar bladzijde 2072 van de Handelingen van de Tweede Kamer (zitting 1974-1975).

De onderzoekers hebben er de voorkeur aan gegeven zelf geen veldwerk te verrichten naar het grote aantal aspecten dat van betekenis is voor het vergelijken van huren en kopen. Voor zover dat zinvol werd geacht, hebben zij de studie gebaseerd op gegevens, die beschikbaar zijn gekomen uit onderzoeken, die zijn gehouden in andere verbanden. Wanneer daarvan geen gebruik kon worden gemaakt, moesten de onderzoekers veronderstellingen aanhouden. Zij hebben daarvoor aansluiting gezocht bij veronderstellingen en normen die worden aangehouden in de verschillende regelingen van de overheid, bij bepaalde doelstellingen die de overheid zich blijkens nota's voor ogen heeft, of bij uitspraken van adviescolleges, zoals de Raad voor de Volkshuisvesting en de Raad van Advies voor de Ruimtelijke Ordening. Voorts is bij het verrichten van de studie zoveel mogelijk aangesloten op wat in de praktijk het meest gangbaar is. Een voorbeeld hiervan is dat in het rapport alleen wordt uitgegaan van eigen woningen, die worden gefinancierd met een gelijkblijvende annuïteitenlening. Financiering door middel van een zogenaamde groeihypotheek is niet in de beschouwing opgenomen. Ik heb er begrip voor dat de onderzoekers zich deze beperkingen hebben opgelegd. De studie zou waarschijnlijk te sterk in omvang en complexiteit zijn toegenomen, wanneer alle verschillende verschijnselen die zich kunnen voordoen in de dagelijkse gang van zaken met betrekking tot het exploiteren van huurwoningen en het eigen-woningbezit, zouden moeten worden gekwantificeerd.

Tweede Kamer, zitting 1979-1980,15 690, nr. 2

2

Het bovenstaande maakt duidelijk dat de studie een hypothetisch karakter draagt en zich beperkt tot het in de praktijk meest gangbare. Wanneer geen gebruik kon worden gemaakt van veldwerk dat is verricht ten behoeve van andere onderzoeken, zijn de uitkomsten gebaseerd op «desk-research». De conclusies moeten in dat licht worden gezien. Beperking tot nieuwe woningen

, ,. ,_, „„—~~

~

Bij het maken van de woonlastvergelijking en de beoordeling van de gevolgen voor de inkomensverdeling is uitgegaan van woningen, die zijn gebouwd en gesubsidieerd volgens de regels die golden in het begin van 1978 en die vervolgens gedurende 50 jaar worden geëxploiteerd. In de eerste plaats merk ik op dat met dit uitgangspunt alleen wordt aangegeven, hoe groot de woonlast is voor een willekeurig persoon, indien hij ee nieuwe woning huurt of koopt voor zelfbewoning. De daaruit getrokken conclusies zijn niet toepasbaar bij de beantwoording van de vraag, hoe groot de woonlast van een willekeurig persoon is, wanneer hij een woning uit de voorraad huurt dan wel koopt. Met andere woorden, de conclusies zijn niet algemeen geldig, maar hebben betrekking op het relatief kleine percentage woningen, dat aan de voorraad wordt toegevoegd. Het laatste is niet alleen van betekenis voor het interpreteren van de uitkomsten van de woonlastvergelijking. De conclusie dat de beslissing te huren maatschappelijk gezien positievere gevolgen heeft voor de inkomensverdeling dan de keuze voor kopen, is eveneens gebaseerd op het relatief kleine aantal nieuwbouwwoningen. Deze conclusie gaat daarom alleen voor een deel van het woningmarktproces op. In de tweede plaats wijs ik er op dat de conclusies aan niet geringe wijzigingen onderhevig zijn, wanneer rekening wordt gehouden met tussentijdse verhuizingen. In het rapport 4 wordt er weliswaar op gewezen dat verhuizende eigenaar-bewoners hogere financiële drempels ontmoeten dan verhuizenzende huurders. Er is echter niet berekend hoe groot de invloed van normaal verhuisgedrag is op het verschil in woonlast per inkomensklasse, op het inkomen waarboven huren duurder wordt dan kopen (het zogenaamde draaipuntinkomen) en hoe groot de invloed is op de inkomensverdeling. Tussentijdse verhuizingen zijn ook daarom van betekenis, omdat starters op de woningmarkt die een woning uit de voorraad kopen een hypothecaire lening afsluiten die doorgaans nauwer verband houdt met de «werkelijke» waarde van de woning en daardoor hoger zal zijn dan het schuldrestant dat in het rapport wordt aangehouden. In de derde plaats worden de conclusies beïnvloed door de veronderstelling dat woningen binnen een periode van 50 jaar volledig zijn afgeschreven. Deze veronderstelling leidt er toe dat in de laatste jaren van de exploitatieperiode van 50 jaar het toegerekende huurwaardeforfait, dat fiscaal als een inkomensbestanddeel wordt gezien, lager is dan in de praktijk het geval zal zijn.5 De waarde in het economisch verkeer van een 50-jarige woning is normaliter niet gedaald tot nul. Wanneer nauwer wordt aangesloten op de praktijk, komt de netto woonlast, die een eigenaar-bewoner gedurende 50 jaar betaalt, wat hoger te liggen dan blijkt uit de woonlastvergelijking die in het rapport is gepresenteerd. Daar staat dan wel tegenover, dat de afschrijvingen te hoog zijn geweest, hetgeen tot vermogensvorming leidt. Van de veronderstelling dat de woning in 50 jaar is afgeschreven, is ook uitgegaan bij de bepaling van de vermogensbelasting. 6 Wanneer de werkelijke waardeontwikkeling van de woning als uitgangspunt voor de woonlastvergelijking wordt genomen, kunnen de woonlasten voor de eigenaar-bewoner als gevolg van deze belasting hoger komen te liggen. In de vierde plaats is het voor het bezien van de resultaten van de woon-

* Zie blz. 73 en 74 van het rapport. 5

6

Zie blz. 61 van het rapport. Zie blz. 106,107 en 108 van het rapport.

.

.

.

lastvergelijking van belang te weten, dat beschutte eigen woningen buiten de vergelijking zijn gelaten.

Tweede Kamer, zitting 1979-1980, 15 690, nr. 2

3

De woonlastvergelijking In het rapport wordt aangegeven, vanaf welk inkomen kopen voordeliger zou zijn dan huren. Uitgaande van gelijke omstandigheden in huuren koopsector (bij voorbeeld met betrekking tot de hoogte van de stichtingskosten en de rentestand) en met inachtneming van een groot aantal veronderstellingen, 7 is kopen voordeliger dan huren vanaf een belastbaar inkomen (in 1978) van ruim f 22 000. Behalve dit zogenaamde draaipuntinkomen is het woonlastverschil dat er per inkomensklasse bestaat tussen huurders en eigenaar-bewoners, van betekenis. Of de in het rapport gepresenteerde woonlastverschillen8 zich ook inderdaad voordoen hangt voor een belangrijk deel af van de gekozen uitgangspunten en veronderstellingen. Ik heb er reeds op gewezen dat de woonlast van eigenaar-bewoners hoger uitkomt, wanneer rekening wordt gehouden met de kosten van tussentijdse verhuizingen, met de werkelijke ontwikkeling van de waarde van de eigen woning en de gevolgen daarvan. Daaraan kan worden toegevoegd dat de omstandigheden in beide sectoren vermoedelijk niet gelijk zijn. De onderzoekers noemen zelf de mogelijkheid dat de stichtingskosten van een zelfde woning in de koopsector hoger zijn dan in de huursector. Zij beschikken echter niet over gegevens waaruit blijkt, hoeveel de stichtingskosten van een zelfde woning in de koopsector hoger zijn dan in de huursector. Verder wijs ik op de omstandigheid dat de onderzoekers bij hun berekeningen zijn uitgegaan van een reële rente van nul; de inflatie is gelijk aan de nominale rente. Rekentechnisch bood dit een voordeel. Maar normaliter is de reële rente hoger. Thans is de reële rente zelfs zeer hoog. In tegenstelling tot de huurders van jaarlijks gesubsidieerde woningen ondervinden de eigenaar-bewoners daarvan de nadelen. Wanneer met alle hiervoorgenoemde omstandigheden rekening wordt gehouden, wordt bij belastbare inkomens van meer dan f 30 000 (in 1978) het woonlastverschil tussen huren en kopen aanzienlijk geringer; kopen kan zelfs bij elk inkomensniveau duurder worden dan huren. Een factor kan daar tegenover worden gesteld. Een vermindering van de woonlast kan de eigenaar-bewoner bewerkstelligen door bepaalde onderhoudswerkzaamheden zelf te verrichten. Deze werkzaamheden gaan dan ten koste van de vrije tijd. Het gewicht van deze factor is moeilijk te bepalen en het is zelfs de vraag of het principieel juist zou zijn om dit aspect in de vergelijking te betrekken. Zoals opgemerkt, heeft de woonlastvergelijking betrekking op woningen die zijn gebouwd en gesubsidieerd volgens de regels zoals die golden in het begin van 1978. Intussen zijn wijzigingen aangebracht in de regelingen voor te bouwen huurwoningen en eigen woningen. Ten einde over zo actueel mogelijk vergelijkingsmateriaal te kunnen beschikken, heb ik, op dezelfde manier als die welke in het rapport wordt aangehouden, laten berekenen hoe groot de woonlastverschillen zijn tussen huuren koopsector, wanneer wordt uitgegaan van de situatie en de regelingen van 1 juli 1979. Hiervoor verwijs ik naar de bijlage. Maatschappelijke gevolgen

7 8

Zie paragraaf 3.2 en blz. 74 van het rapport. Zie grafiek 3.7 op blz. 67 van het rapport.

De conclusies in het rapport, die betrekking hebben op de maatschappelijke gevolgen van de individuele beslissing een woning te kopen ofte huren, acht ik aannemelijk, ook al zijn sommige daarvan niet gebaseerd op veldwerk. Bij één conclusie plaats ik een kanttekening. Bij de keuze voor een eigen woning zou de inflatiebestrijding worden bemoeilijkt, omdat de verkeerswaarde van eigen woningen doorgaans hoger is dan die van vergelijkbare huurwoningen. Eigenaar-bewoners kunnen dan hogere hypothecaire leningen afsluiten dan verhuurders. Deze stelling is niet onderbouwd met onderzoek naar de feiten, dat wil zeggen naar de mate waarin het bezit van verhuurders en eigenaar-bewoners is verhypotheceerd. Men kan namelijk ook een andere redenering volgen, bij voorbeeld dat eigenaar-bewoners zijn gewend geraakt aan het met grote regelmaat betalen


4

van rente en aflossingen («gedwongen besparingen») en g e n e i g d zijn dat bestedingspatroon v o o r t te zetten in de v o r m van v r i j w i l l i g sparen, wanneer de hypothecaire lening geheel of gedeeltelijk is afgelost. Voorts is denkbaar dat eigenaar-bewoners een mogelijke v e r m o g e n s a a n w a s (het verschil tussen de waarde van de w o n i n g en het schuldrestant) besteden v o o r de aankoop van betere w o o n v o o r z i e n i n g e n . Het peil van de volkshuisvesting is daarmee g e d i e n d . Voortzetten van de studie vrijwel ondoenlijk In de inleiding van het r a p p o r t 9 staat v e r m e l d dat het onderzoek in overleg met mij in t w e e fasen is gesplitst. In het onderhavige eerste deel (individuele keuze en maatschappelijke gevolgen) is de bestaande situatie, inclusief de rol van de o v e r h e i d , beschreven en geanalyseerd vanuit het individuele keuzegedrag. Bij dit deel heb ik in de vorige paragraaf enkele kanttekeningen geplaatst. In het tweede deel zouden de beleidsinstrumenten van de overheid w o r d e n getoetst aan enige concrete interpretaties van de doelstelling dat het beleid zal w o r d e n gericht op een zo evenwichtig mogelijke b e v o r d e r i n g van enerzijds eigen-woningbezit en anderzijds exploitatie van h u u r w o n i n gen. O m aan te kunnen geven wat onder een e v e n w i c h t i g e bevordering moet w o r d e n verstaan, m o e t e n de maatschappelijke offers en baten, die (de bevordering van) het eigen-woningbezit met zich meebrengt, vergeleken w o r d e n met die, welke v o o r t v l o e i e n uit (de bevordering van ) de exploitatie van h u u r w o n i n g e n . Daarop was de studie, waartoe begin 1976 opdracht is verleend, gericht. De onderzoekers menen dat dit neerkomt op een maatschappelijke kosten-batenanalyse en hebben mij meegedeeld welke problem e n er rijzen, w a n n e e r z o ' n a n a l y s e 1 0 w o r d t gebruikt bij de probleemstelling zoals die in de opdrachtverlening is v e r w o o r d .

9

Zie blz. 9 van het rapport. De werkgroep «Normen en maatstaven voor kosten-baten analyses» van de Commissie Ontwikkeling Beleidsanalyse omschrijft een «maatschappelijke kosten-baten analyse» als een vorm van beleidsanalyse waarbij «een zoveel mogelijk gekwantificeerd overzicht wordt gegeven van de maatschappelijke voor- en nadelen over een langere periode van alternatieve beleidsregelen». De term «maatschappelijk» betekent in dit verband dat de overheid niet alleen de financiële voor- en nadelen van de door haar aangewende middelen in haar afweging wil betrekken, alsmede de effecten die deze instrumenten hebben op het bereiken van haar doeleinden, maar ook uitdrukkelijk het to10

' taal van de «maatschappelijke» voor- en nadelen in aanmerking wil nemen. 11 In de Nota huuren subsidiebeleid (Tweede Kamer, zitting 1973-1974,13 025) staat overigens niet dat een evenwichtige bevordering bereikt zal worden, wanneer de verhouding tussen maatschappelijke offers en baten voor huuren koopsector gelijk ligt. Op blz. 120 van de nota staat: «.... het beleid (zal) worden gericht op het bieden van ruimte voor ontplooiing van beide mogelijkheden (kopen en huren) om in huisvestingsbehoeften te voorzien. Als ideaal voor het te bieden kader zou moeten gelden, dat de verhouding tussen maatschappelijke offers en baten daarin voor beide sectoren gelijk ligt».

In de bijlage bij de brief van 10 augustus 1979 die het instituut m i j heeft gezonden en het v e r v o l g van de studie betreft, staat: «De maatschappelijke kosten-baten analyse kan een zeer waardevolle m e t h o d e zijn bij de analyse van de vraag of bepaalde concrete projecten tot stand dienen te k o m e n , dan wel de vraag uit welke alternatieve beleidsmaatregelen dient te w o r d e n gekozen. Wanneer echter gesproken w o r d t van e v e n w i c h t i g e b e v o r d e r i n g (als m i k p u n t van het beleid) die bereikt zal w o r d e n w a n n e e r de v e r h o u d i n g tussen maatschappelijke offers en baten voor huuren koopsector gelijk ligt, 1 1 kunnen w i j ons daarbij moeilijk een project voorstellen». Daarnaast hebben de onderzoekers een aantal andere argumenten naar v o r e n gebracht, waaro m zij het ondoenlijk achten de opdracht verder uit te v o e r e n , zoals die destijds is g e f o r m u l e e r d en - in overleg tussen instituut en mij - is geïnterpreteerd. Uit het bovenstaande w o r d t duidelijk, dat het rapport dat het instituut heeft uitgebracht, niet kan w o r d e n beschouwd als een v o l l e d i g a n t w o o r d op de onderzoeksopdracht. Het instituut stelt zelf dat de oorspronkelijke inzichten op het punt van de c o m p l e t e r i n g wel moeten w o r d e n losgelaten. Daarmee bevestigd het instituut het standpunt in de Nota huuren subsidiebeleid dat een objectieve meting van offers en baten van het bevorderen van huuren koopsector (nog) niet mogelijk is. Met het rapport «kopen of huren» is de aandacht gevestigd op de verschillende vraagstukken die er bestaan op het gebied van kopen en huren. Ik ben v o o r n e m e n s o m - mede in overleg met het Instituut v o o r Onderzoek van Overheidsuitgaven - na te gaan in hoeverre inzicht kan en moet w o r d e n verschaft in deze vraagstukken. Slotopmerkingen Het onderzoek dat het instituut heeft verricht, heeft het inzicht in de factoren die de individuele keuze tussen huren of kopen bepalen, wat de financiële kant van het vraagstuk betreft, verdiept. De o p v a t t i n g dat de groep w o ningzoekenden met een laag inkomen zich een nieuwe eigen w o n i n g nauwelijks kunnen v e r o o r l o v e n en in de huursector financieel beter af is, v i n d t in


5

het rapport w e l steun. Een belangrijke beleidsdoelstelling van het volkshuisvestingsbeleid en ook het u i t g a n g s p u n t van de gehele studie luidt, dat de keuzevrijheid tussen huren en kopen zo veel mogelijk moet w o r d e n bevorderd. In de bijlage is een aantal grafieken o p g e n o m e n waarin de w o o n l a s t e n van huurders en eigenaar-bewoners naast elkaar zijn gezet. Bij het opstellen van deze grafieken is uitgegaan van dezelfde veronderstellingen die zijn aang e h o u d e n in het rapport «Kopen of h u r e n » 1 2 en van w o n i n g e n van f 105 000 die zijn g e b o u w d en gesubsidieerd v o l g e n s de regels die gelden in de tweede helft van 1979 en die vervolgens g e d u r e n d e 50 jaar w o r d e n geëxploiteerd. Vergelijking met de grafieken 3.6 en 3.7 in het rapport 1 3 t o o n t aan, dat een nieuwe e i g e n - w o n i n g beter bereikbaar is g e w o r d e n voor mensen die m i n der verdienen dan de modale w e r k n e m e r . De nieuwe regeling voor te bouw e n e i g e n - w o n i n g e n (premie-A en -B), w a a r i n de jaarlijkse bijdrage is gekoppeld aan het i n k o m e n , is daaraan debet. Verder blijkt dat de n e t t o - w o o n last, die eigenaar-bewoners (gecumuleerd over 50 jaar) dragen, het geringst is voor de laagste i n k o m e n s g r o e p e n . Volgens grafiek 3.7 uit het rapport is de w o o n l a s t voor eigenaar-bewoners met het laagste inkomen nog het zwaarst. Het d r a a i p u n t i n k o m e n is vrijwel niet verschoven ten opzichte van dat uit het rapport. Het instituut heeft aannemelijk gemaakt, w a t de maatschappelijke gevolgen zijn van de individuele beslissing een w o n i n g te kopen o f t e h u r e n . Een g r o n dige analyse van de maatschappelijke kosten en baten is echter moeilijk uitvoerbaar gebleken. Het onderling afwegen daarvan is een nauwelijks oplosbaar p r o b l e e m . Ik ben het met het instituut eens, dat deze onderzoeksrichting niet veel resultaat belooft. Zolang er geen a n t w o o r d w o r d t gegeven op de vraag of het bevorderen van het exploiteren van h u u r w o n i n g e n maatschappelijk gezien gunstiger of o n g u n s t i g e r is, blijft het regeringsbeleid erop gericht dat: - de huidige individuele voorkeuren m o g e n beslissen in welke richting huuren koopsector zich o n t w i k k e l e n ; - de eigen w o n i n g beter bereikbaar w o r d t voor de lagere i n k o m e n s g r o e pen; - er zoveel mogelijk w o r d t g e b o u w d in o v e r e e n s t e m m i n g met de behoefte. De Staatssecretaris van Volkshuisvesting en Ruimtelijke O r d e n i n g , G. Ph. Brokx

' 2 Zie paragraaf 3.2 van het rapport. 13 Zie blz. 66 en 67 uit het rapport.

Tweede Kamer, zitting 1979-1980, 15690, nr. 2

6

Bijlage

Netto-woonlast huurder (Nh) en eigenaar-bewoner (Nk), in een percentage van belastbaar inkomen (f 19 150; f 22 000; f 26 400; f 31 500; f 52 000); stichtingskosten f 105 000, expl. periode vanaf 1 juli 1979 w o o n l a s t in % inkomen 15-

10-

50 10

20

30

50

40

f 3 1 500

f 26 400 (modaal inkomen) 20

15-

10 0 0 w o o n l a s t in % inkomen

~r10

20

30

40

25"

50

f 22 000

20 •

15-

io H o

10

20

30

40


50

7

woonlast in % inkomen 25T

f 19 150 min. inkomen)

20 •

15 •

10' 0

10

20

30

40

50

exploitatieperiode in jaren


8

Totale netto woonlasten huurder (Nh) en eigenaar-bewoner (Nk) over een periode van vijftig jaar; belastbaar inkomen vanaf f 19 150 tot f 100 000; stichtingskosten f 105 000; exploitatieperiode vanaf 1 juli 1979.

Woonlast x f 1 000 230

220

210

200 —

190

180 -

170

160

150 —

140

130

120 -

110 -

i

Belastbaar inkomen x f 1 000

1 20

30

40

1

• I 50

-i—i—i—i—I—i—

60

70

T 80


~r 90

100

9

Blz. 119 en 120 Nota huur-en subsidiebeleid HOOFDSTUK 5. EIGEN-WONINGBEZIT 5.1 Inleiding In de vorige hoofdstukken zijn verschillende facetten besproken van het beleid, dat de ondergetekenden ten opzichte van vraag en aanbod van huurwoningen willen voeren. Hieronder zal worden nagegaan welke overheidszorg de sector van het eigen-woningbezit behoeft. De vraagstukken van financiering en subsidiëring spelen daarbij een voorname rol. Vóór tot een uiteenzetting van concrete beleidsmaatregelen wordt overgegaan, lijkt het van belang enkele beschouwingen te wijden aan de visie die aan het beleid in de onderhavige sector ten grondslag zal liggen. Een eerste punt om bij stil te staan is dan de verhouding tussen het aantal huuren eigen woningen in de woningvoorraad. In Nederland is die verhouding anders dan in vele andere landen, zoals uit onderstaande gegevens blijkt. Percentage Eigen-woningbezit

België Denemarken Frankrijk Italië Nederland Ver. Koninkrijk Ver. Staten West-Duitsland

Rond 1960

Rond 1970

50 47 42 46 29 43 62 35

66 47 43 53 36 51 63 34

Bron: E.G. - Jaarboek van de Sociale Statistiek Luxemburg, 1972; voor Ver. Staten: UN -Statistical Yearbook 1972, New York, 1973.

Deze constatering leidt niet onmiddellijk tot een conclusie, wel tot nadere vragen. Welke verklaring kan worden gevonden voor het verschijnsel dat het eigen-woningbezit in ons land kwantitatief minder betekenis heeft dan elders veelal het geval is? Welke verschillen tussen huuren eigen woningen respectievelijk hun bewoners zijn relevant voor de doeleinden van het volkshuisvestingsbeleid? Pas nadat deze vragen beantwoord zijn, kan worden beoordeeld of Nederland meer een achterstand heeft wat betreft de ontwikkeling van het eigen-woningbezit dan een voorsprong op het gebied van de huisvesting in huurwoningen. Het gaat er uiteindelijk om dat de voorwaarden vervuld worden voor het «goed wonen», dit laatste afgemeten aan de behoeften van maatschappij en individu. De vraag of bewoners de eigendom van hun woning hebben, is alleen belangrijk indien het antwoord verschil kan maken voor de voldoening waarmee men woont (de woonsatisfactie), voor de offers die men zich daarvoor zelf moet getroosten of die anderen moeten brengen dan wel voor het woonniveau dat in onze samenleving wordt gerealiseerd. Het is dan niet erg waarschijnlijk dat voor alle tijden en situaties en in alle opzichten de eigen woning boven de huurwoning (of andersom) te verkiezen zou zijn. In overeenstemming daarmee zal het beleid worden gericht op het bieden van ruimte voor ontplooiing van de beide mogelijkheden om in huisvestingsbehoeften te voorzien. Als ideaal voor het te bieden kader zou moeten gelden dat de verhouding tussen maatschappelijke offers en baten daarin voor beide sectoren gelijk ligt. De individuele voorkeuren mogen dan beslissen in welke richting de ontwikkeling zal gaan. In de praktijk bestaan helaas nog niet zulke verfijnde methoden dat een objectieve meting van alle


10

kosten en baten kan w o r d e n gerealiseerd. De beleidsintentie zal echter d u i delijk moeten zijn: er w o r d t gestreefd naar een e v e n w i c h t i g e bevordering van enerzijds eigen-woningbezit en anderzijds van exploitatie van h u u r w o ningen. 5.2. Kopen of huren De meeste goederen, die de c o n s u m e n t v o o r de bevrediging van zijn behoeften n o d i g heeft, w o r d e n d o o r h e m gekocht. Huur k o m t bij een in verh o u d i n g gering aantal goederen v o o r en draagt dan vaak een aanvullend karakter. Huren van goederen is zinvol o m in incidentele of in piekbehoeften te voorzien, zoals aan gelegenheidskleding, zitkussens in stadions, vakantiehuisjes, serviesgoed of f i l m p r o j e c t o r e n met f i l m s bij feestjes. Het bij voortd u r i n g huren (leasen) k w a m vroeger nauwelijks v o o r en is thans alleen in de bedrijfssfeer enigermate gebruikelijk v o o r a u t o ' s , machines en (vooral) geb o u w e n en g r o n d e n . De c o n s u m e n t huurt echter in veel gevallen een w o n i n g , soms tientallen jaren achtereen dezelfde. Ongetwijfeld is een belangrijke reden hiervoor dat slechts een gering aantal mensen de aankoop van een zo kostbaar goed met eigen middelen kan financieren, terwijl er traditioneel grote weerstanden bestaan of bestonden tegen financiering met geleend geld. Dat is ten slotte schulden m a k e n ! Deze h o u d i n g is - vooral in een tijd dat de geldontwaarding nog niet aller belangstelling t r o k - niet irrationeel. Onzekerheid over de i n k o m e n s o n t w i k k e l i n g kan eveneens een g r o o t risico i n h o u d e n . Het zou daarom oppervlakkig zijn te stellen dat de financiële d r e m p e l , die mensen ervan w e e r h o u d t een w o n i n g te kopen, al kan w o r d e n w e g g e n o m e n door de jaarlijkse lasten betaalbaar te maken en door het percentage eigen f i n a n c i e r i n g s m i d d e l e n te verlagen. Dergelijke maatregelen zijn w e l een s t i m u l a n s v o o r het eigen-woningbezit, maar nemen toch niet w e g dat de koper een niet onbelangrijk financieel risico op zich laadt. Niet alleen in v e r b a n d met de eigen toekomstige draagkracht, maar ook w a t betreft ongewisse factoren, zoals gebreken die zich op langere t e r m i j n kunnen o p e n b a r e n , w a a r d e v e r a n d e r i n g e n in v e r b a n d met de w o o n o m g e v i n g , de gew i l d h e i d van het o n t w e r p of de toegepaste materialen. De onbekendheid met de waarde en met de waardebepaling door deskundigen kan tot t e r u g h o u d e n d h e i d leiden, evenals een tekort aan inzicht in te verwachten b i j k o m e n d e kosten en de o n t w i k k e l i n g daarvan, alsmede de noodzaak een o n d e r h o u d s f o n d s te v o r m e n , dat w i l zeggen een financieel beleid uit te stippelen. Een betere opleiding in het a l g e m e e n , meer i n f o r m a t i e over huisvestingszaken in het bijzonder, het bezitten van de b e k w a a m h e i d tot het n e m e n van w e l o v e r w o g e n beslissingen en tot het aanvaarden van risico's, het zijn allemaal zaken die weerstanden tegen het eigen-woningbezit belangrijk kunnen v e r m i n d e r e n . Vaak w o r d t gesteld dat eigen-woningbezit de mens onafhankelijk maakt en zijn verantwoordelijkheidsgevoel prikkelt. Deze voorstelling van zaken is niet onjuist, maar w e l o n v o l l e d i g . Wie altijd in afhankelijkheid heeft geleefd en gewerkt, nooit in de gelegenheid w e r d gesteld v e r a n t w o o r d e l i j k h e i d te dragen, schrikt t e r u g voor

Tweede K a m e r z i t t i n g 1979-1980,15690, nr. 2

11

Tweede Kamer der Staten-Generaal

Recommend Documents