2
Tweede Kamer der Staten-Generaal Vergaderjaar 1986-1987
Huurbeleid 1987
LIJST V A N A N T W O O R D E N Ontvangen 10 maart 1987 1 De onder de BSGHW'75, gesubsidieerde woningen krijgen in het elfde exploitatiejaar een aanpassing van de subsidiebijdrage op basis van onder andere de dan geldende rente. Voor woningen die een renteconversie krijgen in 1987 wordt in de begroting en meerjarenramingen rekening gehouden met een rente van 6%. Deze lagere rente - de rente in het eerste 10-jarige tijdvak was gemiddeld ca. 9% - zal tot lagere uitgaven leiden Echter, gelijktijdig met de renteconversie worden ook de andere parameters voor de berekening van de dynamische kostprijs, zoals de huur- en lastenparameters, aangepast. Met name de veel lagere dkp-huurparameters ( = veronderstelde huurstijging voor de komende 10 jaar) - voor conversie bedroeg deze 8 procent na conversie 2 procent - leidt ondanks de lagere rente tot een hogere (dynamische) kostprijs en daarmee tot hogere uitgaven. Per saldo nemen de uitgaven voor objectsubsidies toe met de volgende bedragen voor de woningen die in 1988 voor het eerst converteren: 1987
1988 _
15
1989
1990
1991
30
35
35 min.
2 In onderstaande tabellen zijn de verlangde gegevens opgenomen. Jaar
De voor kwaliteitsontwikkelingen geschoonde stichtingskostenontwikkelingen in procenten ten opzichte van voorgaand jaar
1983 1984 1985 1986 1987
-0,9 0 -1,0 2.01 2,02
1 2
Raming VROM berekend aan de hand van actuele plangegevens d.d. 16 februari 1987. Prognose VROM d.d. 16 februari 1987.
Tweede Kamer, vergaderjaar 1986-1987, 19 823, nr. 3
1
Jaar
Procentuele toename voor genormeerde exploitatielasten (normbedragen na-oorlogse woningwetwoningen)
1983 1984 1985 1986 1987
4,1 2,9 3,2 3,03 1,0"
3 4
Exclusief verhoging absolute niveau van de normbedragen. Voorcalculatie.
3 De prognose voor 1986 is uitgekomen op een prijsstijging van de stichtingskosten van 2% in plaats van 3%. Het ontstaan van dit lagere percentage is het gevolg van een achteraf niet voorziene prijsdaling in het begin van 1986. 4 Een uitputtend overzicht als gevraagd, is onmogelijk te verstrekken. Kostprijsverhogende en -verlagende ontwikkelingen zijn in de regel slechts ten dele analytisch uit elkaar te trekken. De ontwikkeling van de stichtingskosten wordt beïnvloed door vele factoren waaronder autonome prijsontwikkelingen en door het te voeren beleid. Beleidsmatige beslissingen hebben betrekking op de grootte en de kwaliteit van de woning, het aandeel te bouwen woningen in duurdere regio's, bouwvoorschriften enz. enz. en kunnen zowel leiden tot kostendalingen als tot kostenstijgingen. Ook wordt rekening gehouden met de invloed van een aantal autonome ontwikkelingen zoals het verloop van de bouwprijzen en de arbeidsproduktiviteit. Het totaal van deze beslissingen leidt dan tot een aanpassing van de gemiddelde stichtingskosten. Dit mag blijken uit de aanpassing van de maximaal toelaatbare gemiddelde stichtingskosten voor 1987 voor de sociale huursector. Het bedrag hiervoor is namelijk verhoogd van f 107 020 in 1986 naar f 108484 (excl. prijsbijstelling) in 1987. De verhoging van de stichtingskosten is in dit geval deels toe te schrijven aan een relatieve toename van het aantal te bouwen woningen in duurdere regio's en een hoger bedrag aan grondkosten, waarin begrepen de kosten van bodemonderzoek. De stijging van de b.t.w. wordt, evenals de loonontwikkeling in dit verband, beschouwd als een onderdeel van de bouwprijsstijging. Gelet op de realisatie 1986 ten aanzien van het isolatieniveau was een verhoging van de stichtingskosten 1987 uit dien hoofde niet nodig. 5 Voor het antwoord op het eerste deel van de vraag wordt verwezen naar het antwoord op vraag V.V.D.-1. In onderstaande tabellen zijn de overige verlangde gegevens opgenomen. Het nominaal rendement op aflosbare staatsleningen heeft zich als volgt ontwikkeld:
1984 1985 1986
ja.
feb.
mrt.
apr.
mei
juni
juli
aug.
sept.
okt.
nov.
dec.
gem.
8,4 7,2 6,8
8,3 7,8 6,8
8,1 8,0 6,5
8,1 7,6 6,2
8,3 7,4 6,4
8,4 7,2 6,4
8,6 7,1 6,2
8,3 6,9 5,9
8,0 6,9 5,9
7,6 7,0 6,1
7,3 7,0 6,2
7,3 6,9 6,4
8,1 7,3 6,3
Bron: CBS.
De reële rente (nominaal rendement op aflosbare staatsleningen minus prijsstijging conform voortschrijdend prijsindexcijfer voor de gezinsconsumptie) heeft zich als volgt ontwikkeld:
Tweede Kamer, vergaderjaar 1986-1987, 19 823, nr. 3
2
1984 1985 1986
jan.
feb.
mrt.
apr.
mei
juni
juli
aug.
sept.
okt.
nov.
dec.
gem.
5,1 4,6 5,3
4,6 5,5 5,5
4,2 5,0 5,8
4,2 5,1 5,5
4,6 4,8 5,8
4,8 4,7 6,2
5,5 4,7 6,7
5,5 4,6 6,2
5,2 4,5 6,3
4,5 5,1 6,1
4,3 5,2 6,1
4,5 5,3 6,3
4,8 5,0 6,0
6 Bij de opbouw van de gemiddelde stichtingskosten van nieuwe woningwetwoningen wordt onderscheid gemaakt naar renteverlies tijdens de bouw over de bouwkosten en renteverlies tijdens de bouw over de grondkosten. Voor de berekening van het renteverlies tijdens de bouw over de bouwkosten wordt bij de gunning uitgegaan van een raming. Deze raming, die gebaseerd is op het rentepercentage van 3-maands kasgeld, de hoogte van de bouwkosten en de gemiddelde bouwperiode, wordt bij de definitieve vaststelling van de stichtingskosten aan de hand van de werkelijke gegevens opnieuw berekend en vastgesteld. Voor de berekening van het renteverlies tijdens de bouw over de grondkosten wordt een vergelijkbare methode gehanteerd. In het kader van het Normkostensysteem wordt uitgegaan van een normering van het renteverlies tijdens de bouw. Deze normering, die zowel betrekking heeft op de bouw- als op de grondkosten, maakt deel uit van de normbouwkosten en als zodanig van het budget per gemeente. Aangezien bij het normkostensysteem achteraf geen verrekening van de werkelijke stichtingskosten meer plaatsvindt, is met deze normering van het renteverlies tijdens de bouw dus tevens het definitief beschikbare budget per gemeente bepaald. 7 In onderstaande tabel zijn de verlangde gegevens opgenomen. De gegevens hebben betrekking op gegunde woningwetwoningen en zijn onderverdeeld naar gemeenten die deel hebben genomen aan de proef met het NKBS c.q. NKS-systeem (de zogenaamde proefgemeenten) en naar de overige gemeenten. Renteverlies tijdens de bouw over de
Jaar
bouw kosten per woning proefgem 1983 1984 1985 1986
3110,— 3650.3510.3390.-*
1
grondkosten per woning
overige gem. 2
proefgem.'
overige gem. 7
3000,2970.2840, 2780.-*
1120,— 1320,1010,—
1120,— 1320,— 1010,— 840.-*
3
* Voorlopig cijfer: bron DGVh/KODAL. ' Deze gegevens hebben betrekking op het opgegeven renteverlies, voor de grondkosten vanaf 1986. 2 Deze gegevens betreffen de raming bij gunning. 3 Over deze periode zijn nog onvoldoende gegevens beschikbaar.
8 Tussen de structurele ophoging van de exploitatiekostennorm en de trendmatige huurverhoging is geen directe koppeling aangebracht. Wel is bij de bepaling van de jaarlijkse huurverhoging onder meer rekening gehouden met de (relatieve) exploitatiekostenstijging, welke zich overigens bij zowel gesubsidieerde als bij niet (meer) gesubsidieerde woningen heeft voorgedaan. De structurele verhoging van de normen maakt onderdeel uit van dit beleid, gericht op betere exploitatie-inkomsten in de woningvoorraad.
Tweede Kamer, vergaderjaar 1986-1987, 19 823, nr. 3
3
9 Bij een relatief hoge rente, dat wil zeggen dat de nominale rente zich op een aanmerkelijk hoger niveau bevindt dan de trendmatige huurverhoging nemen de objectsubsidie-uitgaven evenredig toe, omdat - uitgaande van een sluitende exploitatie - het verschil tussen de kostprijs (die sterk wordt bepaald door de kapitaalslasten) en de huuropbrengsten toeneemt. De objectsubsidie-uitgaven worden echter bij een lage nominale rente beperkt door de bodem, dit in de huren wordt gelegd door middel van het aanvangshuurpercentage; dat is het percentage van de stichtingskosten dat bij eerste bewoning voor de bepaling van de vraaghuur wordt gehanteerd. 10 In onderstaande tabel zijn de verlangde gegevens opgenomen. Prijsindexcijfers van nieuwbouwwoningen (1980 = 100 incl. BTW) jaar
1e kw.
2e kw.
3e kw.
4e kw.
jaarcijfer
1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986
98 103 102 101 100 98 98 1
100 103 101 101 100 99 1001
101 104 99 99 100 99 1032
102 103 102 101 100 100 103?
100 103 101 100 100 99 101 ?
Bron: CBS. 1 Voorlopig cijfer CBS. Raming MVROM berekend aan de hand van actuele plangegevens d.d. 16 februari 1987.
2
BDB-i ndexcijfer (1980 =• 100 incl. BTW) dooi het DGVh bei ekend op basis van maandcijfers jaar
1e kw.
2e kw.
3e kw.
4e kw.
jaarcijfer
1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986
98,2 104,4 109,9 111,9 114,2 114,6 118,7
99,5 104,6 109,8 111,9 114,4 115,2 121,2
100,6 107,2 110,5 112,8 114,0 117,9 122,4
101,7 107,2 110,5 113,1 114,2 117,9 123,7
100 105,9 110,2 112,4 114,2 116,4 121,5
11 Zoals uit het antwoord op vraag 10 mag blijken, is in 1986 ten opzichte van 1985 een bouwprijsstijging van 2% opgetreden. 12 Voor het antwoord op deze vraag wordt verwezen naar het antwoord op vraag 17. 13 Voor het antwoord op deze vraag wordt verwezen naar het antwoord op vraag 10. 14 Aangezien in de individuele huursubsidie het belastbaar inkomen één van de uitgangspunten vormt voor de bepaling van de toe te kennen huursubsidie, wordt in de praktijk de mutatie van de (bruto) regelingsloonindex herberekend in een mutatie van het relevante belastbaar inkomen. Voorts wordt niet alleen de loonontwikkeling in de particuliere sector in de beschouwing betrokken, maar ook die in de collectieve sector.
Tweede Kamer, vergaderjaar 1986-1987, 19 823, nr. 3
4
De mutatie van het relevante belastbaar inkomen, dat wil zeggen de mutatie op het niveau van het modale belastbaar inkomen bedroeg in 1986 gemiddeld +2,8%. De mutatie zal in 1987 voor beide sectoren gemiddeld uitkomen op naar verwachting + 1,2%. 15 Voor het antwoord op deze vraag verwijs ik naar het antwoord op vraag 8 van de P.v.d.A.-fractie. 16 De budgettaire consequenties in begroting en meerjarenraming van een jaarlijkse verhoging van de aanvangshuren met 0,10 procentpunt, vanaf 1987 gedurende vier jaren, zijn de volgende: 1987 Objectsubsidie Subjectsubsidie
-
Saldo
-
1988
1989
1990
1991
3 -3,0
8 -6
12
-1,0 -1,0
-o
-6
2
6
( - - tekort)
17 De verwachting, dat het stichtingskostenniveau van 1987 ten opzichte van dat van 1986 met 2% zal stijgen, is gebaseerd op de veronderstelling dat het prijsniveau, dat tegen het eind van 1986 werd bereikt en dat 2% hoger is dan het gemiddelde over 1986, zich in 1987 zal stabiliseren. Daarbij wordt verondersteld, dat de in de loop van 1987 verwachte loonprijsstijgingen nagenoeg zullen worden gecompenseerd door lagere prijzen voor energie en de invloed van de lagere dollarkoers, alsmede de lage rentevoet. 18 In het kader van de aanpassing van de stichtingskostengrenzen van de huurtabel aan prijsstijgingen wordt voor de huurtabel van 1 januari 1987 uitgegaan van het bijstellen van de huurtabel van 1986 naar een gemiddeld verwacht prijsniveau van de eerste helft van 1987. 19 De verwachte stijging van 2% is een prijsstijging. Kostenverhogingen, die het gevolg zijn van veranderingen in de kwaliteit zoals uitrusting en afwerking, danwei de grootte van de woning zijn daarin niet meegenomen. 20 Bij de bepaling van de aanvangshuren van in 1987 gegunde woningen heeft zowel de aansluiting met de trendmatige huurverhoging als de ontwikkeling van de gemiddelde vraaghuren van in redelijke mate vergelijkbare woningen in de voorraad een rol gespeeld. In onderstaand staatje is weergegeven op welke wijze de aanvangshuren zich tot de trendmatige huurverhogingen verhouden. Jaargang
1982 1983 1984 1985 1986 1987
Vraaghuurperc.
Aanvangshuur
Huur
5,0 5,25 5,50 5,75 6,00 6,15
5050 5250 5500 5693 6060 6335 ?
5853 5796 5896 5921 6181 6335 2
in
Index 1987
Theoretische index 1987'
100,0 99,0 100,7 101,6 105,6 108,2?
100 101,5 103,0 104,6 106,1 107,7
1987
Bij de bepaling van de theoretische index van de huur is rekening gehouden met het gegeven dat de huur van recent gebouwde woningen wegens veroudering 1,5 procent lager kan zijn dan de stijging van de aanvangshuren. Prognose, afhankelijk van de werkelijke stijging stichtingskosten.
Tweede Kamer, vergaderjaar 1986-1987, 19 823, nr. 3
5
Gelet op het feit dat afgelopen jaren de stichtingskostenstijging lager uitkwam dan werd verondersteld, zoals blijkt uit de werkelijke huur in de op de vorige bladzijde staand staatje, is bij de bepaling van het aanvangshuurstijgingspercentage een kleine marge aangehouden ten opzichte van de theoretische trend in 1987. 21 De aanvangshuren van nieuwe woningen worden niet bepaald op basis van het aantal punten in het woningwaarderingsstelsel, maar op basis van de woninggrootte, de stichtingskosten en het vraaghuurpercentage, als bij woningen die een jaar eerder zijn gebouwd, zal de prijs per punt met eenzelfde percentage toenemen als de stijging van de aanvangshuren, dat wil zeggen dit jaar met gemiddeld 4,5 procent, terwijl de huur van woningen in de voorraad met 2 procent stijgen. Voor de berekening van de stijging van de aanvangshuren zie ook het antwoord op vraag 3 van de V.V.D. 22 De verhoging van de aanvangshuren met 0,15% is het resultaat van de afstemming van de huurontwikkeling in de voorraad en de nieuwbouw. De factoren die daarbij een rol spelen, zijn in de regeringsverklaring verwoord. Van jaar tot jaar zal worden bezien hoe de afstemming van de huren in de nieuwbouw en de voorraad op basis van die factoren gestalte kan krijgen. 23 De gemiddelde vraaghuren van recent gebouwde woningen zijn vorig jaar met de trend, derhalve met 2%, gestegen. 24 De verhoging van de aanvangshuren heeft tot gevolg dat het aantal woningen dat na de vijf verplichte huurverhogingen aan een benedentrendmatige huurverhoging onderworpen wordt, - afhankelijk van de score binnen het huuraanpassingsstelsel - zal kunnen toenemen. Tegelijkertijd zal echter het aantal woningen dat in 1987 en latere jaren wordt gebouwd en dat een boventrendmatige aanpassing behoeft, kunnen afnemen. De toename van het aantal woningen dat als gevolg van de aanvangshuurverhoging voor een boven- of benedentrendmatige huurverhoging in aanmerking komt, is niet te schatten. Gezien de getalsverhouding tussen woningen in de voorraad en in de nieuwbouw, zal het effect van de aanvangshuurverhoging op de breedte en diepte van de harmonisatiekloof niet significant zijn. 25 De eerste jaarlijkse bijdrage, - per woning per gunningsjaar - , na stijging van de aanvangshuren met 0,1 5% punt en inclusief de beoogde stijging van de variabele exploitatielasten, zijn gemiddeld de volgende in 1987: Categorie
1987
Sociale huursector — woningwet — met kapitaalmarktleningen premie huur beleggers
1510 1950 1070
Hierbij moet wel worden opgemerkt dat: a. De verwachte rentedaling tot 3,9% in 1990 en volgende jaren leidt tot een daling van deze bedragen voor de jaargangen na 1987 en b. dat per jaargang als gevolg van de dynamische calculatie een stijging optreedt in de tijd.
Tweede Kamer, vergaderjaar 1986-1987, 19 823, nr. 3
6
26 In de regeling 1968 werden de subsidies (half)jaarlijks bijgesteld op basis van de ontwikkeling van de bouwkosten en de rente, met als resultaat dat door progressie in de subsidietabel de aanvangshuren globaal stegen met eenzelfde percentage als de stichtingskosten. In de regeling 1975 werden de stichtingskosten in de as van de huurtabel (half)jaarlijks zo geschoven, dat de huren de prognose van de ontwikkeling van de voor kwaliteit geschoonde stichtingskosten volgen. Dat wil zeggen dat de huren globaal eenzelfde percentage stegen als deze stichtingskosten. Daarbij werd tevens in de overwegingen het trendmatige huurverhogingspercentage meegenomen, teneinde de huren in de nieuwbouw op die in de voorraad te laten aansluiten. 27 In het kader van de woningverbeteringsregeling wordt om redenen van budgettering uitgegaan van gemiddelde verbeterkosten. Daarbij gelden evenwel maxima, waarvan de grenzen worden bepaald door de kosten van vergelijkbare nieuwbouwwoningen. De hoogte van deze maxima zijn zodanig bepaald dat, afhankelijk van de mate van ingreep, woningverbetering in voldoende mate kan worden gerealiseerd. Er is dit jaar geen reden om deze maxima in casu het niveau van de kosten van «vergelijkbare nieuwbouw» bij woningverbetering aan te passen. 28 De besparingen in de begroting en meerjarenraming, als gevolg van de beoogde verhoging van de aanvangshuren met 0,15% punt in 1987, zijn de volgende (in min. gld.): 1987
1988
1989
1990
1991
-1,0
0,1
3,4
7,0
(- = tekort)
29 Woningwetwoningen normale woningen 1984 Provincie
Groningen Friesland Drenthe Overijssel Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Utrecht Gelderland Noord-Brabant Limburg Flevoland Amsterdam Den Haag Rotterdam Totaal
Totaal woningen
Stichtingskosten
Vraag huur
439 1 152 364 1 768 2 973 3 759 439 1 224 2 444 3 913 1 060 693 1 887 1 253 2315
104 672 102 678 99 856 104 157 110 783 106 280 104 715 110 350 105 353 102 958 105 469 100 601 124 939 121 929 125 911
5 272 5 220 5 060 5310 5 592 5 309 5 300 5 104 5 280 5 275 5 550 4 851 4 664 4 925 4 977
25 683
109 650
5 218
Tweede Kamer, vergaderjaar 1986-1987, 19 823, nr. 3
7
Woningwetwoningen met verlaagde aanvangshuren 1984 Provincie
Groningen Friesland Drenthe Overijssel Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Utrecht Gelderland Noord-Brabant Limburg Amsterdam Den Haag Totaal
Totaal woningen
Stichtingskosten
Vraag huur
331 211 24 131 259 689 88 110 445 230 189 45 2
107 291 108 126 109 814 105 958 110 926 113 691 114108 115 379 107 597 107128 107 580 126 590 102 316
4 535 4 799 4 886 4 670 4 936 5019 4 927 4 863 4 657 4 846 5 007 5 680 3 834
2 754
110 201
4 851
Totaal woningen
Stichtingskosten
Vraag huur
70 74 69 74 76 72 70 74 72 68 80 67 80 85 69
276 545 507 838 075 407 930 627 112 040 798 062 571 499 798
2 883 3316 3 040 3 288 3 354 3 100 3 120 3 208 3 070 2910 3 722 2 868 2 867 3 583 3 009
5 545
74 412
3 133
Totaal woningen
Stichtingskosten
Vraag huur
79 3/2 67 642 71 810 72 904 64 447 37 238 68 579 59 766 56 059 76 094 57 463 63 144 74 235 68 752
2 819 2 953 3219 3 328 3 134 1 991 2 864 2 756 2 586 3 480 2 394 2 980 3016 2 757
66 609
2 941
Woningwetwoningen eenheden nieuwbouw 1984 Provincie
Groningen Friesland Drenthe Overijssel Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Utrecht Gelderland Noord-Brabant Limburg Flevoland Amsterdam Den Haag Rotterdam Totaal
158 316 151 464 637 824 10 282 612 762 265 22 810 159 73
Woningwetwoningen eenheden verbouw 1984 Provincie
Groningen Drenthe Overijssel Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Utrecht Gelderland Noord-Brabant Limburg Flevoland Amsterdam Den Haag Rotterdam Totaal
118 39 151 98 181 52 174 50 169 88 20 182 68 99 1489
Tweede Kamer, vergaderjaar 1986-1987, 19 823, nr. 3
8
Woningwetwoningen normale woningen 1985 Provincie
Groningen Friesland Drenthe Overijssel Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Utrecht Gelderland Noord-Brabant Limburg Flevoland Amsterdam Den Haag Rotterdam Totaal
Totaal woningen 475 1 137 491 1 442 2 101 3 359 417 1 611 2 638 4 616 1 359 714 2 319 1 598 2 194 26 471
Stichtingskosten
Vraag huur
99 030 100 148 98 558 102 073 107 020 105 578 105 321 110127 103 048 100 538 103 024 99 629 126 917 122 758 121 848
5 115 5213 5213 5 367 5 473 5313 5 564 5 345 5 378 5 321 5 596 5 066 4 778 4 821 5 040
108 122
5 241
Stichtingskosten
Vraag huur
104 101 99 110 108 110 106 109 103 101 106 125
4 4 4 5 4 4 5 5 4 4 5 5
Woningwetwoningen met verlaagde aanvangshuren 1985 Provincie
Groningen Friesland Drenthe Overijssel Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Utrecht Gelderland Noord-Brabant Limburg Rotterdam Totaal
Totaal woningen 237 245 172 353 704 785 178 211 479 463 419 167
032 346 336 033 827 204 537 910 962 336 169 532
532 535 609 193 956 989 095 043 700 689 061 088
4413
107 151
4 890
Totaal woningen
Stichtingskosten
Vraag huur
74 75 77 78 76 73 79 77 71 70 68 72 86 93
3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3
Woningwetwoningen eenheden nieuwbouw 1985 Provincie
Groningen Friesland Drenthe Overijssel Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Utrecht Gelderland Noord-Brabant Limburg Flevoland Amsterdam Den Haag Totaal
158 164 106 575 567 592 49 259 694 553 179 40 915 4 4 855
021 837 424 996 063 726 775 674 408 760 703 994 346 719
76 591
Tweede Kamer, vergaderjaar 1986-1987, 19 823, nr. 3
292 496 721 784 531 397 846 587 272 242 010 394 168 857
3 387
9
Woningwetwoningen eenheden verbouw 1985 Provincie
Groningen Drenthe Overijssel Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Utrecht Gelderland Noord-Brabant Limburg Amsterdam Den Haag Rotterdam
Totaal
Totaal woningen
Stichtingskosten
Vraag huur
64 69 61 69 63 32 67 62 62 60 58 73 65
824 444 053 390 494 803 560 926 518 139 260 050 667
2 660 3 251 2 716 3 326 2 996 1 843 3 082 2 899 2 797 2 807 3 227 3017 2 563
1.605
63 346
3 053
Totaal woningen
Stichtingskosten
Vraag huur 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 4 4 5
41 59 52 185 101 20 36 24 140 136 547 238 26
Woningwetwoningen normale woningen 1986 Provincie
695 431 806 546 277 007 108 198 247 836 766 818 681 302 123
534 516 472 551 657 706 768 790 773 684 946 723 862 524 044
Groningen Friesland Drenthe Overijssel Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Utrecht Gelderland Noord-Brabant Limburg Flevoland Amsterdam Den Haag Rotterdam
350 733 405 1 381 1 775 3 278 379 673 2 076 3 066 1 417 569 308 67 196
100 101 99 103 107 108 105 107 104 101 104 104 126 121 120
Totaal
16 673
105 374
5 673
Stichtingskosten
Vraag huur
145 147 129 375 516 440 68 151 194 437 620
101 604 104 851 97 184 110 441 114185 112 409 110219 108 797 107 796 102 822 102 400
4 826 5110 4 460 5 268 5 465 5 418 5 404 5 292 5 100 4 970 4 909
3 222
107 304
5 145
Woningwetwoningen met verlaagde aanvangshuren 1986 Provincie
Groningen Friesland Drenthe Overijssel Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Utrecht Gelderland Noord-Brabant Limburg
Totaal
Totaal woningen
Tweede Kamer, vergaderjaar 1986-1987, 19 823, nr. 3
10
Woningwetwoningen eenheden nieuwbouw 1986 Provincie
Groningen Friesland Drenthe Overijssel Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Utrecht Gelderland Noord-Brabant Limburg Flevoland Amsterdam
Totaal woningen 57 147 32 225 173 333 10 117 316 355 12 41 5
Stichtingskosten
Vraag huur
80 78 77 79 82 76 82 81 74 71 76 78 97
3 3 3 4 4 3 4 3 3 3 3 3 3
084 588 533 960 306 129 915 735 681 924 802 380 893
774 935 916 018 093 710 228 995 662 463 790 943 549
1 823
76 976
3 778
Provincie
Totaal woningen
Stichtingskosten
Vraag huur
Groningen Friesland Drenthe Overijssel Noord-Holland Zuid-Holland Utrecht Gelderland Noord-Brabant Limburg Flevoland Amsterdam Den Haag Rotterdam
58 44 4 116 86 79 64 30 92 69 34 173 86 18
59 379 80 421 78 544 70 294 68 228 63 275 70 751 62 857 58 388 56 548 66 905 56 476 84 177 66 788
2 908 4 101 3 906 3 595 3 384 2 969 3 301 2 954 2 726 2 486 3 209 3 274 3 867 2 807
Totaal
953
65 573
3 240
Totaal
Woningwetwoningen eenheden verbouw 1986
30 Voor zover kan worden nagegaan, worden de kostenverschillen tussen de regio's bepaald door (bouw)marktfactoren, zoals arbeidsproduktiviteit, mate van concurrentie, loonkosten en materiaalprijzen. Niet bekend is in welke mate deze factoren afzonderlijk hebben bijgedragen tot het verkleinen van de kostenverschillen tussen de regio's. 31 Voor het antwoord op deze vraag wordt verwezen naar het antwoord op vraag 32. 32 In het kader van de ontwikkeling van het Normkostensysteem 1986 zijn onder andere regiokosten bepaald. Daarbij is voor de hoogte van de regiokosten uitgegaan van plangegevens van gegunde woningwetwoningen in de jaren 1982 t/m 1984. De regiokopkosten die op deze wijze zijn bepaald gelden bij een gemiddelde woninggrootte van 76 m2 binnenwerkse kernoppervlakte en bedragen: Noord-Holland, Zuid-Holland Zeeland Overige provincies
f 2000 per woning f 1000 per woning
Tweede Kamer, vergaderjaar 1986-1987, 19 823, nr. 3
11
Indien bij de berekening van deze bedragen zou zijn uitgegaan van plangegevens van de jaren 1979 t/m 1981 zouden de regiokopkosten f 3 0 0 0 , - a f 4 0 0 0 . - per woning hoger zijn geweest. De kostenverschillen tussen de regio's zijn in de loop der jaren dus kleiner geworden. In de kwaliteitssignalering, die in de loop van 1987 beschikbaar zal komen, zal worden ingegaan op de ontwikkeling van deze kostenverschillen in 1985 en 1986. 33 Voor het meten van de bouwprijsontwikkeling wordt uitgegaan van de CBS-reeks «prijsindexcijfers van nieuwbouwwoningen». Deze reeks geeft het gemiddelde prijsverloop in Nederland weer en is niet onderverdeeld naar regio's. 34 Uitgaande van vergelijkbare woningen (grootte, planefficiency) zullen de onderlinge verschillen in aanvangshuren na de eerste stap van de nivellering van de stadsvernieuwingstoeslagen beperkt blijven tot circa f 8,- per maand. Een verklaring van de verschillen in de hoogte van de aanvangshuren, zoals die in de loop der tijd zijn ontstaan, kan worden gevonden in verschillen in planefficiency, woonvorm, vergelijkingsmethodiek en de jaarlijkse bijstellingsmethodiek in procenten, zodat verschillen in guldens jaarlijks groter werden. 35 Het gelijktrekken van de stadsvernieuwingstoeslagen wordt budgettair neutraal uitgevoerd. 36 Er wordt gesproken van een gemiddelde verhoging van het aanvangsniveau van de variabele exploitatielasten met 0,1 5 procent, omdat de percentages, welke worden gehanteerd bij de verschillende stichtingskosten, niet alle met 0,15 procent zijn verhoogd. Met name bij de duurdere woningen (vanaf f 125 000,-) wordt het uit het niet verhoogde percentage resulterende exploitatiebedrag toereikend geacht. Daarnaast heeft er een herijking plaatsgevonden van de stichtingskostengrenzen en de daarbij behorende percentages met het doel de daaruit voortvloeiende bedragen beter te laten aansluiten bij de onderhouds- en beheersnorm. Hierdoor worden afwijkingen naar boven en naar beneden beperkt tot ongeveer f 100.- per woning, afhankelijk van de hoogte van de stichtingskosten binnen de stichtingskostengrenzen. 37 Bij woningen gebouwd op basis van de Beschikking geldelijke steun huurwoningen 1975 en bij een grootte van 31/2 VE zijn dynamische kostprijshuur (DKP-huur) en de vraaghuur respectievelijk in 1986 en 1987: 1986
Sticht.kost.
DKP-huur
Vraaghuur
Verschil
97 000, 100 000.103 000.-
7 275,7 500.7 519.-
5 335,5 550.5 665,-
1 940, 2 000, 1 854,-
Uitgangspunten: rente 7% stichtingskostenniveau 100 Overige uitgangspunten conform huurbrief 1986
Tweede Kamer, vergaderjaar 1986-1987, 19 823, nr. 3
12
1987 Sticht.kost
DKP-huur
Vraaghuur
Verschil
98 940, 102 000,105 060,-
6 827,6 936, 7 144,-
5 590.5 763, 5 936,-
1 237,1 173, 1 208, -
Uitgangspunten: rente 6% stichtingskostenniveau 102 Overige uitgangspunten conform huurbrief 1987
In beide situaties is uitgegaan van een berekening van de voorlopige vraaghuur. De definitieve vraaghuur kan afwijken als gevolg van de pas achteraf bekend zijnde kosten voor renteverlies tijdens de bouw en risicoverrekening. 38 en 39 Het beslag dat gelegd wordt op begrotingsartikel 29 kan als volgt worden uitgesplitst: Jaar Jaargang
1987
1988
1989
1990
1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985
85 65 50 125 360 665 465 225 240 75
85 90 55 135 385 705 495 245 250 150
75 90 80 145 410 745 520 260 255 155
75 80 65 155 435 790 555 275 260 160
Totaal
2355
2595
2735
2850
40 De kwantificering van de uit de voornemens over het huurbeleid voortvloeiende financiële gevolgen vindt plaats door middel van een confrontatie van de uitgaven voor het totaal aan jaargangen. Theoretisch is een uitsplitsing naar jaargang mogelijk doch betekent dit een handmatige activiteit waarvoor de benodigde mankracht niet beschikbaar is. Het gaat hier per jaargang om de volgende aantallen woningen (incl. eenheden): Jaargang
Aantal
1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985
33 43 36 42 73 97 88 78 65 60
600 000 400 100 000 200 300 400 800 100
41 In de vier grote steden was sprake van een aanmerkelijk verschil in variabele exploitatiebijdragen als gevolg van de overstap van de Beschikking geldelijke steun huurwoningen naar het normkostensysteem. Dit
Tweede Kamer, vergaderjaar 1986-1987, 19 823, nr. 3
13
verschil werd veroorzaakt door bij het normkostensysteem excessieve kosten middels bijdragen ineens te subsidiëren, zodat het percentage van de variabele exploitatielasten niet langer wordt toegepast over de gehele stichtingskosten, maar slechts over de stichtingskosten na aftrek van bijdragen ineens. Gelet op het feit dat dit verschil voor de vier grote steden aanzienlijk nadeliger uitpakte als gevolg van hogere excessieve kosten dan in andere gemeenten, is als overgangsmaatregel alleen aan de vier grote steden de exploitatiekostentoeslag verleend. 42 Uitgaande van de uitgangspunten, zoals deze in de huurbrief voor 1987 ten aanzien van het normkostensysteem zijn verwoord, zullen bij een rente van 4,750 procent bij de grootste woningwetwoningen en bij een rente van 4,125 procent bij de middelgrote woningen de objectsubsidies conditioneel worden. Dat houdt in dat, afhankelijk van het werkelijke verloop van de parameters, pas na afloop van elk exploitatietijdvak van 10 jaar kan worden vastgesteld of geen exploitatiesubsidie nodig was. Bij de kleinste woningen bevindt dit percentage zich op 3,5. Daarbij dient overigens te worden opgemerkt dat het om de reguliere subsidie volgens de subsidietabel gaat en de percentages lager zijn alsook de stadsvernieuwingstoeslag in de beschouwingen wordt betrokken. Bij woningen gebouwd op basis van de Beschikking geldelijke steun huurwoningen 1975, zal het conditioneel worden van de subsidies, afhankelijk van de grootte, de stichtingskosten en het vraaghuurpercentage op een min of meer vergelijkbaar niveau van de rente liggen. Het voorgaande laat onverlet, dat object subsidies die bedoeld zijn om kostenverschillen weg te nemen als gevolg van de plaats waar gebouwd wordt (kopkosten, locatiesubsidies) onafhankelijk zijn van de rentevoet. 43 Omdat de overgangsmaatregel de mogelijkheid biedt de huren op een lager niveau vast te stellen dan een kostendekkende exploitatie toestaat, maar het gebruikmaken van deze mogelijkheid een verantwoordelijkheid van gemeenten en toegelaten instellingen is, is benadrukt dat eventuele tekorten die uit de overgangsregeling voortvloeien niet voor rekening van het Rijk, maar van de gemeente en/of toegelaten instelling komen. 44 In artikel 3, lid 5, van het Besluit huurprijzen woonruimte is bepaald dat de minister in daarvoor naar zijn oordeel in aanmerking komende gevallen de huurprijs bij ingrijpende verbetering, als bedoeld in artikel 9 van de Huurprijzenwet woonruimte, kan vaststellen of nader vaststellen in afwijking van de regel, dat de geldende huur wordt verhoogd met een percentage van de verbeteringskosten. In de nota van toelichting bij het Besluit huurprijzen woonruimte van 18 april 1979 (Staatsblad 1979, 216) is daarbij opgemerkt dat hier bij voorbeeld is gedacht aan de verbetering van woningen met waarde als monument. Dit sluit echter niet uit dat ook ingrijpende verbetering van woningen die geen waarde als monument hebben hieronder kan vallen. In de memorie van toelichting bij de Huurprijzenwet woonruimte wordt met betrekking tot artikel 9 verwezen naar de memorie van toelichting bij de bij gelegenheid van de invoering van de Huurprijzenwet woonruimte ingetrokken Wet huurprijzen verbeterde woningen. Daarin wordt onder andere opgemerkt dat het hierin geregelde systeem van huurprijsvorming, dat in artikel 3 van het Besluit huurprijzen woonruimte nader wordt uitgewerkt, ertoe strekt te bevorderen dat de geldende huurprijs volgens een tabel wordt verhoogd met een percentage van de verbeterkosten en vervolgens wordt nagegaan of de aldus verkregen huurprijs niet hoger is dan - gelet op de kwaliteit van de woning na verbetering - de ten hoogste redelijke huurprijs.
Tweede Kamer, vergaderjaar 1986-1987, 19 823, nr. 3
14
45 De Huurprijzenwet woonruimte bepaalt in artikel 9 uitsluitend nauwkeurig welke omstandigheid aanleiding vormt tot een vaststelling van de huurprijs door de minister; de hoogte van de huurprijs, die door de minister wordt berekend, wordt door artikel 9 overgelaten aan bij of krachtens algemene maatregel van bestuur te stellen regelen en het uitgaan van een bepaald minimumbedrag bij die vaststelling is bij uitstek een regel die de hoogte van de vast te stellen huurprijs kan beïnvloeden. 46 Alleen in de situatie, waarin de huur voor verbetering beduidend lager is dan de minimale basishuur, zou het streven naar een kostendekkende huur leiden tot een extra stijging van de huur. Gelet op het feit dat van een lagere minimale basishuur wordt uitgegaan naarmate de verbeteringsingreep lagere kosten met zich meebrengt, zal de in de vraag veronderstelde stijging in combinatie met het 1,2,3-stelsel beperkt kunnen blijven. 47 Per 1 juli 1987 zal de in de MG 85-29 vastgelegde overgangsmaatregel worden ingetrokken. Zie hierbij ook het antwoord op vraag 54. 48 Als gevolg van de bevriezing van de derde grens in het huuraanpassingsschema komt een woning eerder in aanmerking voor huurverlaging. Dit heeft tot gevolg dat uitgaven voor objectsubsidies kunnen toenemen voor niet DKP-regelingen doch dat uitgaven aan subjectsubsidies kunnen afnemen. Ook gezien de relatief kleine aantallen die het zal betreffen worden per saldo geen noemenswaardige budgetttaire gevolgen verwacht. 49 Het verminderen van de bandbreedte tussen de derde grens en de maximaal redelijke huur heeft als effect dat onredelijke en ongewenste huurprijsverschillen tussen woningen van gelijke kwaliteit versneld afnemen. De minimaal en maximaal redelijke huurprijzen markeren het gebied, waarbinnen de huurprijsverschillen tussen woningen van gelijke kwaliteit als redelijk aan te merken zijn. De huidige bandbreedte tussen de minimaal en maximaal redelijke huur laat daarbij de ruimte voor onderhandelingen tussen huurder en verhuurder omtrent de hoogte van de huurprijs. Bij geschillen evenwel kan de huurcommissie géén andere huurverhoging vaststellen dan de trend. Deze starheid, alsmede de omvang van de bandbreedte zullen in het kader van de deregulering van het huurbeleid nader worden bezien. Daarbij is een aandachtspunt, dat vermindering van de bandbreedte tussen minimaal en maximaal redelijke huren door het optrekken van de minimaal redelijke huurgrens kan leiden tot een disharmonieuze aansluiting tussen de huren in de voorraad en die van de nieuwbouw. 50 Hierbij wordt verwezen naar het antwoord op vraag 5 1 . 51 Het huurbeleid is erop gericht een harmonisch huurpatroon te bereiken, waarbij de huurprijzen van woonruimte zich tussen de minimaal en maximaal redelijke huur bevinden. Vanuit dit oogpunt is een afschaffing van de derde grens ook gewenst. Echter, afschaffing-ineens van die derde grens zou schokeffecten tot gevolg kunnen hebben. Vanuit het oogpunt van het vermijden daarvan is een afschaffing-ineens dan ook ongewenst. Met de thans voorgestelde bevriezing van de derde grens wordt een geleidelijke afschaffing bewerkstelligd die zijn beslag zal krijgen op het
Tweede Kamer, vergaderjaar 1986-1987, 19 823, nr. 3
15
moment dat de derde grens en de maximaal redelijke huur gaan samenvallen. Bij een jaarlijkse trendmatige huurstijging van 2% - ook in de komende jaren - zal dit per 30 juni 1993 het geval zijn. Het samenvallen van de derde grens en de maximaal redelijke huur heeft daarbij naar verwachting geen directe consequenties voor de regelgeving. 52 Hierbij wordt verwezen naar het antwoord op vraag 5 1 . 53 De indruk bestaat dat de invoering van het stelsel zonder noemenswaardige problemen is verlopen. Inmiddels heeft onderzoek, dat in opdracht van het departement is verricht, aangetoond dat huurders over het algemeen goed tot zeer goed op de hoogte zijn van het nieuwe woningwaarderingsstelsel. De huurcommissies zijn na de wijziging van het stelsel niet met een stijging van het aantal huurprijsgeschillen geconfronteerd. Het merendeel van de verhuurders heeft inmiddels het woningbestand overeenkomstig het herziene woningwaarderingsstelsel gewaardeerd. 54 Bij de voorbereiding van de invoering van het nieuwe woningwaarderingsstelsel is besloten dat - gezien de omvang van de te verrichten werkzaamheden - in een overgangsperiode moest worden voorzien. Inmiddels is gebleken dat de meeste verhuurders hun woningen reeds volgens het nieuwe stelsel hebben gewaardeerd, zonder dat zich daarbij grote problemen hebben voorgedaan. De ruimte die met de overgangsmaatregel is geboden - circa 1 % jaar - lijkt dan ook voldoende. Volgens de NWR is met de VROM-publikatie «de woningwaardering op de korrel genomen» de verwachting gewekt dat de overgangsmaatregelen een langere periode geldingskracht zouden behouden. In de bedoelde VROM-publikatie werd inderdaad die verwachting uitgesproken. Hiertegenover staat het streven zo spoedig mogelijk volledige duidelijkheid te scheppen. Dit afwegende tegen de mogelijk gewekte verwachtingen en gegeven de resterende tijdsruimte voor aanpassingen wil ik mijn voornemen handhaven de in de MG 85-29 vastgelegde overgangsmaatregel per 1 juli 1987 in te trekken. 55 In onderstaande tabel is de onwikkeling van de harmonisatiekloof weergegeven in procenten van de huurwoningenvoorraad en in guldens per te harmoniseren woning.
Percentage huurwoningen met een te lage huur ten opzichte van de woningkwaliteit Gemiddelde kloof (in gld. per maand) per te harmoniseren w o n i n g
30-6-83
30-6-84
30-6-85
30-6-86
30-6-87
63
46
43
39
33
70
57
55
63
65
(Bron: Huurprijzenbestand 1981 (30 juni 1982) en Huurprijzenbestand 1984 (overige jaren)).
56 Per 30 juni 1987 is de geschatte breedte van de harmonisatiekloof 33% van de voorraad huurwoningen, hetgeen neerkomt op 1 miljoen woningen. De huur van deze woningen ligt gemiddeld f 65,- op maandbasis onder het minimaal redelijke niveau. Daarmee komt het totale bedrag op jaarbasis dat met de harmonisatiekloof gemoeid is op 780 miljoen gulden.
Tweede Kamer, vergaderjaar 1986-1987, 19 823, nr. 3
16
Indien verhuurders bij de huurronde op 1 juli 1987 de maximaal toegestane harmonisatiepercentages toepassen, zal per 30 juni 1988 de breedte van de harmonisatiekloof met 12% zijn afgenomen tot 29% van de voorraad huurwoningen. De diepte van de kloof zal dan f 6 6 , - bedragen, oftewel f 1 , - méér dan op 30 juni 1987. Deze toename vloeit voort uit het feit dat vooral de woningen waarvan de huur op 30 juni 1987 dicht onder het minimaal redelijke ligt uit de harmonisatiekloof komen. Het totale bedrag van de kloof per 30 juni 1988 zal bij maximale harmonisatie 690 miljoen gulden groot zijn. Indien echter, zoals de laatste jaren steeds het geval was, de harmonisatieruimte gemiddeld voor slechts 50% wordt benut door verhuurders, zal op 30 juni 1988 de breedte van de harmonisatiekloof met slechts 4% zijn afgenomen tot 32% van de voorraad huurwoningen, en zal de corresponderende diepte van de kloof f 67,- bedragen. (Bron: Huurprijzenbestand 1984). Dit komt neer op een totaalbedrag van 770 miljoen gulden. 57 Zie voor dit antwoord het antwoord op vraag 56. 58 Zie antwoord op vraag 55. 59 Bij een harmonisatiepercentage van 2 respectievelijk 4 is de ontwikkeling van de harmonisatiekloof per 30 juni als volgt: 1987 1988 1989 1990 1991
33% 29% 27% 24% 22%
Deze cijfers gelden in het geval dat de verhuurders de maximaal toegestane harmonisatiepercentages toepassen. Indien echter, zoals de laatste jaren steeds het geval was, de harmonisatieruimte gemiddeld voor slechts 50% wordt benut, is de ontwikkeling als volgt: 1987 1988 1989 1990 1991
34% 33% 31% 29% 28%
60 en 89 Het voorgestelde harmonisatiebeleid, in de huurbrief 1987, wijkt niet af van de veronderstelde huurharmonisatiepercentages die in de begroting 1987 zijn gehanteerd. Er is derhalve ook niet ten onrechte verzuimd de effecten te vermelden van de voorgestelde harmonisatie-verhogingen op object- en subjectsubsidies in de tabel op blz. 5. 61 Zie voor dit antwoord het antwoord op vraag 56. 62 De huurharmonisatie, zoals die tot vorig jaar werd uitgevoerd, is zeker effectief geweest. De mogelijkheid om hogere boventrendmatige huurstijgingen te realiseren, is echter vanuit de optiek van een gematigde woonlastenontwikkeling de laatste jaren afgenomen. Binnen de huidige
Tweede Kamer, vergaderjaar 1986-1987, 19 823, nr. 3
17
randvoorwaarden is een gedifferentieerde huurharmonisatie het meest effectief. Weliswaar neemt de breedte van de harmonisatiekloof hierdoor minder snel af, het tempo, waarin de diepte van de kloof afneemt, kan hiermee echter op niveau gehouden worden. Bovendien is een gedifferentieerde harmonisatie, waarbij de huren die in sterkere mate zijn achtergebleven bij het minimaal redelijke huurniveau ook sterker worden geharmoniseerd, redelijk. 63 Over 1986 zijn nog geen gegevens beschikbaar. Op basis van gegevens van ongeveer 1600 verhuurders komt het volgende beeld inzake de doorgevoerde huurverhogingen door toegelaten instellingen en gemeentelijke woningbedrijven voor heel Nederland naar voren: 1984
absoluut percent.
0%
1%
3%
102 751 5,5
17 238 0,9
1 306 543 5 742 70,4 0,3
0%
1%
3%
93 993 4,93
19 406 1,02
1 423 714 9 105 0,48 74,73
4,5%
6%
anders
totaal
345 807 18,6
77 747 4,2
1 855 828 100
5%
anders
totaal
297 705 15,63
61 158 3,21
1 905 081 100
1985
absoluut percent.
4%
64 Hoeveel woningen voor toepassing van halve huurharmonisatie in aanmerking zullen komen, is thans nog niet bekend. Wel zijn gegevens beschikbaar over de verdeling van de aangezegde huuraanpassingspercentages in 1984 en 1985. Deze hebben betrekking op het woningbezit van toegelaten instellingen en gemeentelijke woningbedrijven (circa 1,9 miljoen woningen). Volgens deze gegevens is in 1984 en 1985 de halve huurharmonisatie van toepassing geweest op de volgende aantallen woningen: Jaar
Aantal woningen waarvoor halve huurharmonisatie is toegepast
1984 1985
5 742 9 105
65 Uit gegevens verkregen uit een steekproef welke zijn verstrekt door de koepelorganisaties van woningbouwcorporaties is gebleken dat bij het niet doorgaan van de voorgestelde wettelijke regeling het Besluit huurprijzen woonruimte die de overheveling van bepaalde vergoedingen uit de servicekosten naar de kale huurprijs afdwingbaar stelt, de potentiële jaarlijkse derving aan servicekosten op huidige kostenbasis circa 33 miljoen zal bedragen. De derving zelf hangt af van de mate waarin de huurders weigeren de in de servicekosten opgenomen vergoedingen te betalen. 66 Vergoedingen van voorzieningen die thuis horen in de (kale) huur werden indertijd veelal in rekening gebracht als servicekosten indien
Tweede Kamer, vergaderjaar 1986-1987, 19 823, nr. 3
18
bleek dat de kosten van dergelijke voorzieningen niet in de stichtingskosten werden geaccepteerd. De reden waarom de kosten van die voorzieningen niet in de stichtingskosten werden geaccepteerd was dat deze voorzieningen het sober en doelmatige karakter dat voor gesubsidieerde woningen geldt te boven gingen wat uiteindelijk weer zijn weerslag heeft op de hoogte van de aanvangshuur. Bovendien zijn in het verleden veelal voorzieningen aangebracht nadat de woonruimte reeds tot stand was gekomen. Teneinde te voorkomen dat over het bedrag van deze achteraf aangebrachte voorzieningen huurverhogingen zouden worden geheven, werden de noodzakelijke vergoedingen voor deze voorzieningen buiten de (kale) huurprijs in rekening gebracht. 67 Onder de servicekosten vallen alle vergoedingen die op grond van de huurovereenkomst boven de (kale) huurprijs aan de huurder voor leveram ties en diensten in rekening mogen worden gebracht zoals, schoonhouden gemeenschappelijke ruimte, glazenwasser, de verlichting van gemeenschappelijke ruimten, het onderhoud van de gemeenschappelijke tuinen, etc. Onder de (kale) huurprijs vallen de vergoedingen van de voorzieningen die feitelijk dan wel juridisch onlosmakelijk met het onroerend goed zijn verbonden. Voorbeelden hiervan zijn de c v . installatie, de douche, het trappehuis, de galerij, de lift, de hydrofoor etc. Van de vergoedingen die onder de servicekosten respectievelijk onder de (kale) huurprijs vallen is vanwege de verscheidenheid in de voorzieningen geen limitatieve opsomming te geven. 68 In de servicekosten zijn thans bepaalde voorzieningen opgenomen die feitelijk dan wel juridisch onlosmakelijk met het onroerend goed zijn verbonden. Zoals ik reeds in de huurbrief heb aangegeven betreft dit in hoofdzaak vergoedingen voor parkeervoorzieningen, recreatieruimten, aanlegkosten voor groenvoorzieningen alsmede cv."installaties. 69 Voor het antwoord op deze vraag wordt verwezen naar hetgeen geantwoord is op vraag 65. 70 De huurcommissies en kantonrechters zijn van oordeel dat vergoedingen voor voorzieningen die naar hun aard als onroerend goed zijn aan te merken om die reden onderdeel zouden behoren uit te maken van de (kale) huurprijs en derhalve niet via de servicekosten in rekening kunnen worden gebracht. 71 Op grond van een wijziging van artikel 6 van het Besluit Huurprijzen woonruimte wordt wettelijk de mogelijkheid geboden om verkeerd gerubriceerde kostenposten vanuit de servicekosten over te hevelen naar de (kale) huurprijs. Indien partijen het terzake van de over te hevelen kostenposten niet eens worden zijn zij op grond van de Huurprijzenwet woonruimte zonder meer bevoegd dit meningsverschil mede te betrekken bij hun onderhandelingen over de jaarlijkse huurverhoging. Blijven partijen over de hoogte van de wijziging, inclusief de alsnog te rubriceren servicekosten van mening verschillen, dan kunnen zij dit geschil op de gebruikelijke wijze voorleggen aan de huurcommissie en daarna zonodig aan de kantonrechter. In voornoemd artikel 6 van het Besluit Huurprijzen woonruimte worden beoordelingsnormen opgenomen die de huurcommissies en kantonrechters bij de overheveling van de kosten van bepaalde voorzieningen in acht moeten nemen.
Tweede Kamer, vergaderjaar 1986-1987, 19 823, nr. 3
19
72 De Huurprijzenwet woonruimte bepaalt in artikel 15 onder meer dat bij of krachtens algemene maatregel van bestuur regelen worden gegeven voor de beoordeling door de huurcommissie van wijzigingen van de huurprijs. De wet zelf bevat geen voorschriften over de maximaal in één keer te realiseren verhoging van de huurprijs, terwijl de wet evenmin een aanduiding bevat van de motieven die een verhoging van de huurprijs rechtvaardigen. De bevoegdheden tot het stellen van regels ter zake zijn derhalve in handen gelegd van de besluitgever, zodat voor het inhalen van overgeslagen huurverhogingen en het alsnog in de huurprijs opnemen van servicekosten die naar hun aard elementen van de huurprijs zijn, een regeling bij besluit in plaats van bij wet de aangewezen weg lijkt. 73 Gebruikmakend van de bepalingen in de Huurprijzenwet woonruimte heeft de huurder in de bedoelde gevallen kunnen bewerkstelligen dat de kosten van bepaalde voorzieningen die tot de (kale) huurprijs behoren maar in rekening worden gebracht via de servicekosten door de huurcommissie c.q. de kantonrechter niet worden meegenomen bij de bepaling van betalingsverplichting aangaande de bijkomende kosten. Vanwege het feit dat de verhuurder, bij het ontbreken van overeenstemming tussen partijen, thans geen mogelijkheid heeft om de overheveling van de kosten van dergelijke voorzieningen af te dwingen, geniet de huurder een onevenredig voordeel. Immers de voorziening is wél aanwezig, de verhuurder heeft kosten moeten maken voor die voorziening, maar hier staat geen evenredige vergoeding tegenover. Er is naar mijn oordeel dan ook geen sprake van nadelige gevolgen voor de huurders bij inwerkingtreding van de voorgestelde wijziging van het Besluit Huurprijzen woonruimte. Slechts het onevenredige voordeel wordt - niet met terugwerkende kracht - rechtgetrokken. 74 De voorzichtigheid die in het woord «trachten» tot uitdrukking is gebracht moet gezien worden in verband met enerzijds de genoemde datum van 1 juli 1987, mede gelet op de noodzaak de regeling in dat geval in april 1987 in het Staatsblad te plaatsen, en anderzijds de niet eenvoudige keuze voor de berekeningscriteria die in de regeling zouden moeten worden opgenomen. Niettemin acht ik een goede kans aanwezig, dat de datum van 1 juli 1987 zal worden gehaald. 75 Indien bepaalde voorzieningen, waarvan de kosten voor overheveling in aanmerking komen, op grond van het woningwaarderingsstelsel reeds zijn gewaardeerd en als zodanig hebben geleid tot boventrendmatige huurverhogingen, dan acht ik het onredelijk dat dergelijke voorzieningen alsnog voor overheveling in aanmerking komen. Immers, de kosten van dergelijke voorzieningen zijn dan in beginsel reeds in de kale huurprijs verwerkt. 76 ,Dit voornemen, zoals neergelegd in het ontwerp-Besluit tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte, heeft alleen betrekking op het wegnemen van de gebreken of tekortkomingen in de toestand van de woonruimte die aan de huurbevriezing ten grondslag lagen. 77 Het ligt in het voornemen dat, het huurprijsbeleid zal worden geliberaliseerd boven een op de IHS-grens afgestemd puntenaantal van het woningwaarderingsstelsel zoals aangegeven in de regeringsverklaring.
Tweede Kamer, vergaderjaar 1986-1987, 19 823, nr. 3
20
Hiermee liggen de liberalisatiemaatregelen en de categorieën van woningen of woningmarktsectoren, waarop deze maatregelen van toepassing zullen zijn, nog niet eenduidig vast. In de huurbrief omtrent het huurbeleid in 1987 is reeds gesteld dat een inventarisatie van de uitvoeringsimplicaties wordt gemaakt. Deze inventarisatie is op dit moment nog niet afgerond. Inschattingen van effecten op het huurniveau ten gevolge van de liberalisatiemaatregelen kunnen in dit stadium niet anders dan een zeer sterk speculatief karakter dragen. Pas als de hoofdlijnen van de te treffen maatregelen duidelijk zijn, kunnen meer gefundeerde inschattingen worden gemaakt. In de huurbrief is reeds toegezegd dat de Kamer geïnformeerd zal worden omtrent de hoofdlijnen van de te treffen maatregelen, zodra hieromtrent duidelijkheid bestaat. 78 Formeel gesproken laat de huurprijswetgeving thans de onderhandelingsvrijheid voor huurder en verhuurder ongemoeid. Bij huren binnen de bandbreedte van minimaal en maximaal redelijke huren zijn er echter weinig mogelijkheden tot aanpassing van de huren bij zittende bewoners die daaraan niet willen meewerken; de huurcommissie keurt dan alleen een trendmatige huurverhoging goed. In die marktsegmenten, waar geen woningtekorten meer bestaan, is een vergaande huurprijsregulering minder noodzakelijk. Een dergelijke situatie is thans met name ontstaan bij de duurdere en kwalitatief betere woningen. Een kwaliteitsgrens, waarboven liberalisatie kan plaatsvinden, is dan ook realistisch te noemen.
79 In bijgaande tabel is de ontwikkeling van de woningtekorten per provincie aangegeven, zoals gemeten in het Woningbehoefte-onderzoek 1981/1982 en zoals medio 1986 geraamd voor begin 1987. De ontwikkeling van de woningtekorten per huurprijsklasse is niet aan te geven. Woningtekort per provincie 1 9 8 2 - 1 9 8 7 (X 1000) Provincie
1 januari 1982
1 januari 1987
Groningen
-
Friesland Drenthe Overijssel Gelderland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord-Brabant Limburg Flevoland
+ -
2,6 1,7 2,7 6,2 16,9 14,1 34,8 23,4 0,2 19,4 7,9 0,5
+ + +
1,2 0,2 1,7 0,8 9,0 9,5 15,1 9,5 1,9 11,8 4,7 2,0
Nederland
—130,1
-
59,2
- = tekort + - overschot
80 Uit de voorhanden zijnde woonruimteverordeningen, waarvan gemeenten verplicht zijn een afschrift aan het departement van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer toe te zenden, kan worden afgeleid dat de door de individuele gemeenten vastgestelde huurprijsgrenzen zich doorgaans bewegen rond de maximale huurprijs, waarbij nog individuele huursubsidie kan worden verkregen. In een beperkt aantal gevallen is de ter plaatse geldende huurprijsgrens, afhankelijk van de situatie op de lokale en/of regionale woningmarkt, lager respectievelijk hoger vastgesteld.
Tweede Kamer, vergaderjaar 1986-1987, 19 823, nr. 3
21
81 Hierbij verwijs ik naar het antwoord op vraag 77. 82 Bij liberalisatie boven de IHS-grens zou naar wens van de verhuurder bij elke leegkomende woning liberalisatie kunnen worden bewerkstelligd, slechts door de huurprijs tot boven de IHS-grens op te trekken. Dit betekent dat liberalisatie dan kan plaatsvinden, ook bij schaarste van het goed. Met het voornemen het huurprijsbeleid te liberaliseren boven een op de IHS-grens afgestemd puntenaantal volgens het woningwaarderingsstelsel, wordt een objectieve grenswaarde aangelegd, rekening houdend met de schaarsteverhoudingen op de woningmarkt. Hierbij wordt verwezen naar het debat tijdens de behandeling van de begroting voor 1987, hoofdstuk XI (Handelingen TK, 37-2184), op 17 december 1986. 83 In het tijdvak 1987-1988 zal het minimumtabelinkomen voor meerpersoonshuishoudens en het minimumtabelinkomen voor éénpersoonshuishoudens evenals in het tijdvak 1986-1987 respectievelijk f 2 1 750 en f 17 750 bedragen. De minimumnormhuur zal zowel voor meerpersoonshuishoudens als voor eenpersoonshuishoudens f 2 9 0 0 bedragen. De huurquote voor meerpersoonshuishoudens komt daarmee op 13,3% en de huurquote voor eenpersoonshuishoudens op 16,3%, hetgeen ten opzichte van de huurquotes in het tijdvak 1986-1987 een stijging betekent van respectievelijk 0,2 en 0,3 procentpunt. Voor de alleenstaanden van 18 tot 23 jaar betekent een minimumnormhuur van f 2125 bij een minimumtabelinkomen van f 13 500 een quote van 15,7%, dat wil zeggen 0,3 procentpunt hoger dan in het tijdvak 1986-1987. 84 In 1986 bedroeg het belastbaar minimumloon f 2 1 640. Bij een gelijkblijvend bruto-minimumloon in 1987 ten opzichte van 1986 bedraagt het belastbaar minimumloon, als gevolg van wijzigingen in de premiedruk, f 2 1 710. Het minimumtabelinkomen zal derhalve in het tijdvak 1987-1988 evenals in het huidig tijdvak f 2 1 750 bedragen. Voor het tijdvak juli 1987—juli 1988 zal de bijdrage worden berekend aan de hand van het jaarinkomen 1986, vermenigvuldigd met een factor die dat inkomen op het niveau van juli 1987-juli 1988 brengt (artikel 10, lid 1, Wet individuele huursubsidie). Die vermenigvuldigingsfactor zal dus voor het nieuwe tijdvak 1,00 moeten zijn (artikel 25, onder e). Het modale belastbaar inkomen in het tijdvak 1987-1988 zal naar schatting gemiddeld 1,2% hoger liggen dan in het jaar 1986. Overeenkomstige verhoging van het modale tabelinkomen kan echter niet aan de orde zijn. Immers, de vermenigvuldigingsfactor zal in het nieuwe tijdvak op 1,00 worden gesteld. Verhogen van het modale tabelinkomen bij een vermenigvuldigingsfactor van 1,00 zou tot een onbedoeld voordeel leiden voor de subsidie-ontvangers met bovenminimale huishoudensinkomens. Derhalve dient het modale inkomen voor de huursubsidietabellen voor het komende tijdvak te worden gehandhaafd op het niveau van f 2 9 500. De inkomensontwikkeling voor 1988 is nog onzeker. Dit maakt het niet mogelijk om effecten van maatregelen in voor het jaar 1988 geldende huurquotes uit te drukken. 85 In de tabel op blz. 23 zijn de verlangde gegevens opgenomen:
Tweede Kamer, vergaderjaar 1986-1987, 19 823, nr. 3
22
Jaar
Gemid. stichtingskosten premiekoop A-woningen '
Aanvangshuren woningwetwoningen'
ƒ362,
1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986
ƒ408, ƒ416, ƒ425, ƒ438, ƒ418, ƒ415, ƒ429, ƒ433, ƒ466,
M 2 5 137, f 137 879, r~140 174,H 3 9 213, M 3 2 367.M 33 441, M 3 1 193,
Vóór 1980 zijn van de premie A-woningen geen gegevens beschikbaar. ' Regeling 1975. Bron: DGVH.
86 Netto-lasten per maand nieuwbouw w o n i n g w e t w o n i n g en premiekoop A-woning op 1'/ 2 X minimum- en op modaal inkomensniveau. woningwetwoning
1'/2 x min. ink. 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986
r"332,f363,f376,f40S,ƒ418,— f"418,ƒ415,—
premiekoop-A w o n i n g
modaal inkomen
1V, x min. ink.
modaal inkomen
ƒ317,— /338,ƒ351," ƒ380,ƒ393,r"398,-
— — —
— — —
f"240,^340,ƒ310," f310,^430,f460,/440,-
^200,r"290,^250,^280,/390.^460,-
M29.M33,-
M15,f429,^433,-
/t466,-
r"466,-
M40.-
Kanttekeningen 1. Het modale belastbaar inkomen ligt in de beschouwde jaren over de hele linie iets lager dan het inkomensniveau van Vh x minimumloon, zij het dat in 1986 de inkomensniveaus vrijwel met elkaar overeenkomen. 2. Met betrekking tot de nettolasten van een nieuwbouw woningwetwoning is rekening gehouden met de individuele huursubsidie. Op modaal niveau betreft het de jaren 1977 t/m 1982 en op het inkomensniveau van 1 Vb x minimumloon de jaren 1977 t/m 1981, waarin op basis van de relatie tussen genoemd inkomen en vraaghuur individuele huursubsidie kon worden verkregen. 3. Met betrekking tot de nettolasten van premiekoop-A woningen is verondersteld dat er sprake is van 100% financiering van de aankoopsom. De veronderstelde hypotheekrente in de jaren 1980 t/m 1986 bedraagt respectievelijk 10,1%, 10,9%, 10%, 8,3%, 7,8% en 7,0%. Er is geen rekening gehouden met de lasten van onderhoud, verzekeringen, en dergelijke. Doordat de rekenprogramma's die normaal gesproken voor dit soort berekeningen worden gebruikt, niet meer beschikbaar zijn voor betrokken jaren, zijn de berekeningen met de hand uitgevoerd. Het betreft om die reden schattingen, die mogelijk kleine afwijkingen vertonen met de uitkomsten van het exacte rekenmodel. 87 De basishuur is de bij onderzoeken gebruikte term voor de kale huur minus de kosten voor garage/bedrijfsruimte, plus de servicekosten die voor de individuele huursubsidie subsidiabel zijn.
Tweede Kamer, vergaderjaar 1986-1987, 19 823, nr. 3
23
De basishuur is derhalve gelijk aan de subsidiabele huur in het kader van de individuele huursubsidie. Op basis van deze huur wordt de huursubsidie berekend. 88 Gezien het feit dat na gunning de eerste jaarlijkse bijdrage één jaar na gemiddelde bewoning wordt uitgekeerd, zal het afschaffen van de 0,3%-aftrek vanaf 1988, eerst in 1990 tot budgettaire consequenties leiden. De Staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, E. Heerma
Tweede Kamer, vergaderjaar 1986-1987, 19 823, nr. 3
24