Tweede Kamer der Staten-Generaal

Tweede Kamer der Staten-Generaal

2

Vergaderjaar 1985-1986

19205

Meerjarenplan woningbouw 1986-1990

Nr. 4

NOTA NAAR AANLEIDING VAN HET VERSLAG Ontvangen 1 november 1985 1 In hetWBO 1981 is gevraagd of men wilde verhuizen, waarbij geantwoord kon worden: beslist niet, misschien, beslist wel. 2 De toename van het aantal tweeverdieners heeft, naar wordt verondersteld, geen bijzondere gevolgen voor de woningbehoefteontwikkeling. De volgende overwegingen hebben aanleiding gegeven voor deze veronderstelling. Voor de woningbehoefteraming is allereerst van belang hoe het besteedbare deel van het nationaal inkomen zich ten opzichte van het aantal huishoudens ontwikkelt. De verandering van het aantal tweeverdieners heeft (op macro-niveau gezien) geen invloed op het gemiddeld besteedbare inkomen per huishouden. Verder zijn er geen aanwijzingen dat de toename van het aantal tweeverdieners sterk in bepaalde inkomensklassen is geconcentreerd. Tevens kan opgemerkt worden dat tegenove r de ontwikkeling van het aantal tweeverdieners een afname staat van het aantal andere leden van het huishouden, met name kinderen, met een inkomen, zodat beide ontwikkelingen elkaar in ieder geval voor een deel compenseren. Voorts zijn er aanwijzingen uit onderzoek dat het tweede inkomen binnen een huishouden voornamelijk aan andere zaken dan aan wonen wordt besteedt. 3 Voor alle inkomensgroepen geldt dat er sprake is van een toenemende woningbehoefte bij het aantrekken van de economie. Dit geldt dus ook voor de categorie jongeren. Bij een bestendige groei kunnen er op den duur gevolgen zijn voor het woningbouwprogramma. 4 Ook al neemt het aantal jongeren af dat jaarlijks een beroep doet op de markt voor niet-zelfstandige woonruimten zoals kamers, toch is het aanbod op de kamermarkt niet toereikend om aan de vraag te voldoen. Hierin wordt voorzien door de bouw van niet-zelfstandige wooneenheden met gemeenschappelijke voorzieningen.

Tweede Kamer, vergaderjaar 1985-1986, 19 205, nr. 4

1

5 De regering acht gemiddeld 15 000 onttrekkingen per jaar in de komende jaren gewenst, gezien de kwaliteitstoestand van de woningvoorraad. Uit de eerste voorlopige resultaten van de Kwalitatieve Woningregistratie kan worden afgeleid dat circa 95 000 woningen niet meer te verbeteren zijn. De feitelijke onttrekkingen worden niet door de rijksoverheid gereguleerd. De laatste jaren worden er minder dan 15000 woningen per jaar onttrokken. Daardoor neemt het aantal nog te slopen woningen in feite toe. Derhalve is in de toekomst een inhaaleffect te verwachten. Als verklarende factoren voor het lagere onttrekkingenniveau van de afgelopen jaren, kunnen met de nodige voorzichtigheid worden genoemd: - Het merendeel van de zeer slechte woningen zijn particulier bezit. Dat maakt op gemeentelijk niveau een plan, matige aanpak moeilijker. - Voor een deel van de woningen, voorzover de kwaliteit van fundering en casco dat toestaan, blijkt hoogniveau-renovatie een alternatief te bieden. - De over het algemeen hogere woonlasten van de nieuw te betrekken woningen, kunnen een belemmering vormen voor sloop met vervangende nieuwbouw. - Het aantal onttrekkingen met een andere oorzaak dan de kwaliteit van de woningen, vooral verkeersdoorbraken e.d. is drastisch afgenomen. 6 In de behoefteraming Stadsvernieuwing wordt het aantal niet meer te verbeteren woningen in de voorraad op basis van de eerste uitkomsten van de KWR geschat op 95 000. De feitelijke onttrekkingen betroffen in de afgelopen jaren ca. 11 000 a 12 000 per jaar. Daarvan waren 5 a 6000 onttrekkingen wegens bouwvalligheid. Gelet op enerzijds de behoefte en anderzijds het feitelijke onttrekkingenniveau houdt de regering vast aan het uitgangspunt dat in de komende jaren een aantal onttrekkingen van 15000 per jaar wenselijk is. 7 Zie het antwoord op vraag 5. 8 Om sloop en vervangende nieuwbouw mogelijk te maken houdt de regering vast aan de beleidslijn dat jaarlijks maximaal 13775 woningen met lagere aanvangshuren kunnen worden gerealiseerd. Bij de bepaling van de toegestane kosten voor nieuwbouw in de sociale huursector wordt voorts rekening gehouden met de kosten die te maken hebben met de moeilijke bouwplaats. De beslissing om al dan niet de woning te verlaten en te slopen berust overigens in eerste instantie bij respectievelijk de bewoner en de eigenaar. De rijksoverheid is in deze alleen voorwaardescheppend. 9 De voorraad zeer slechte (en niet meer te verbeteren) woningen neemt dan onvoldoende af. 10 De ontwikkeling van het woningtekort op basis van het nieuwbouwprogramma 1986 t/m 1990 ziet er als volgt uit. Per 1 januari

Woningtekort

1987 1988 1989 1990 1991 1992

29 28 27 25 23 19

000 000 000 000 000 000

Tweede Kamer, vergaderjaar 1985-1986, 19205, nr. 4

2

11 Bij de opstelling en verdeling van het landelijk nieuwbouwprogramma wordt zowel rekening gehouden met het aantal (tijdelijk) niet voor bewoning geschikte woningen als met de leegstand. Renovatie-leegstand wordt opgenomen in de leegstand ongeschikt voor bewoning. Beide worden door het CBS in het Onderzoek Administratief Niet-Bewoonde Woningen geregistreerd. 12 In onderstaande tabel worden de CBS-leegstandscijfers voor de 4 grootste steden weergegeven per 1 april 1985. Leegstandscijfers per 1 april 1985 van de vier grootste steden.

Ongeschikt voor bewoning

Amsterdam 701

Rotterdam 783'?

Den Haag

Utrecht

107

47

Oudbouw <

>

1 maand 1—4 mnd. 4—7 mnd. 7 - 1 0 mnd. 10 mnd.

Totaal

313 755 851 100 871

1 428 2 907 1 043 841 4 333

715 2 266 1 441 1 086 4013

386 577 286 131 321

11890

10 552

9 521

1701

0 486 153 89 228

261 167 135 139 442

0 102 86 55 285

23 21 12 7 20

956

1 144

528

83

12 846 318 052 4,0% 4,0% 4,1%

11 696 267 035 4,4:É> 52% 5 3%

10 049 191 694 5^% 35% 4,4%

1 784 88 395 2,0% 2 2% 2 2%

1 3 1 1 3

Nieuwbouw <

>

1 maand 1—4 mnd. 4—7 mnd. 7-10mnd. 10 mnd.

Totaal Totale leegstand Woningvoorraad Percentage leegstand 1-4-1985 Percentage 1-10-1984 Percentage 1-4-1984

13 Van de ontwikkeling van de feitelijke leegstand wordt geen cijfermatige prognose gemaakt. Het streven is dat de feitelijke leegstand zich rond het normatieve percentage van voor Nederland gemiddeld 2,4% beweegt. Bij de huidige omvang van het bouwprogramma en het huidige huur- en subsidiebeleid wordt dit zeer goed mogelijk geacht. 14 De verwijzing naar de verantwoordelijkheid van de exploitant heeft hier een algemene strekking, geredeneerd vanuit de exploitant als bedrijfseconomische eenheid. De exploitant zal vanuit die verantwoordelijkheid de hem ter beschikking staande middelen kunnen aanwenden om leegstand te bestrijden. Dat geldt zowel voor commerciële en niet-commerciële exploitanten. In hoeverre de ter beschikking staande middelen adequaat zijn en welke maatregen in dit verband opportuun zijn wordt, zoais in het Meerjarenplan Woningbouw is vermeld, thans tegen de achtergrond van specifieke oorzaken van leegstand nader onderzocht.


3

15 Er zijn verschillende middelen aan te geven waarmee woningcorporaties de leegstand kunnen bestrijden. Het voeren van een efficiënt verhuur- en woningtoewijzingsbeleid kan als voorbeeld worden genoemd. Voorts kan in overleg met gemeente en bewoners getracht worden om door middel van verbetering van de woonomgeving en het beheer de verhuurbaarheid van de woningen te bevorderen. Daarnaast kan wijziging van type en gebruik van de woningen (woningsplitsing, kamergewijze verhuur) dan wel van de bestemming een middel zijn om leegstand tegen te gaan. Tenslotte is het in uitzonderingssituaties, indien aan bepaalde criteria is voldaan, mogelijk toestemming van het ministerie te verkrijgen om over te gaan tot bevriezing of verlaging van de huurprijs. 16 In de laatste drie jaren is voor 3070 woningen toestemming gegeven om de huren te verlagen. De verdeling over de provincies is als volgt: Groningen Friesland Drenthe Overijssel Zuidelijke IJsselmeerpolders Gelderland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Noord-Brabant Limburg Zeeland

geen 160 geen geen geen 78 geen 115' 1210 355 664 488

' Exclusief de Bijlmermeer, waarbij de start van een nieuwe corporatie gepaard is gegaan met isolatiemaatregelen en een bepaalde huurverlaging.

17 a. Tot op heden zijn door sociale verhuurders 58 verzoeken ingediend om tot huurverlaging te mogen overgaan. Daarbij waren ongeveer 28 000 woningen betrokken. In dit aantal zitten verzoeken opgenomen, die huurprijsverlagingen betreffen voor 4700 woningen (Hellevoetsluis), 1200 woningen (Lelystad, Alkmaar) en 12 000 woningen (Bijlmermeer). De verzoeken om huurverlaging varieerden qua bedrag van f5 per maand tot f245 per maand. b. In totaal zijn tot op heden negen verzoeken afgewezen. In deze gevallen was sprake van een geringe of slechts dreigende leegstand. Vierentwintig verzoeken zijn nog in behandeling. 18 Het MPS is een breed interdepartementaal beleidsvoornemen op het gebied van de stadsvernieuwing, terwijl in het MPW de concrete weergave en uitwerking van het woningbouwprogramma en beleid centraal staat, inclusief de aspecten die bij de operationdlisering van dit beleid een rol spelen. Diverse onderdelen van het stadsvernieuwingsbeleid, zoals (vervangende) nieuwbouw in bestaand stedelijk gebied alsmede bepaling van de vervangingsbehoefte, groot onderhoud, woningsplitsing en verbouw van panden worden in het MPS in globale zin vermeld en vervolgens in het MPW nader geconcretiseerd. Omdat elk der meerjarenplannen een zelfstandigheid vormt, is daarbij een zekere mate van overlapping onvermijdelijk. 19 Kortheidshalve wordt verwezen naar de brief aan de voorzitter van de Tweede Kamer betreffende de voortgang woningbouw 1985 - stand per ultimo september, die dezer dagen zal worden verzonden.


4

20 Hieronder volgt een tabel met de gevraagde informatie. Hierbij dient te worden opgemerkt dat een gemiddelde bouwtijd is aangehouden van 1 jaar en dat in verband met de slechte winter in 1979 de uitval extreem hoog was terwijl in 1980, door de overloop uit 1979 meer woningen zijn voltooid.

1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983

Beschikkingen e.d. verleend

Voltooiing na een jaar

Uitval abs.

131 118 116 109 108 105 119 132 118 121

120 774 106 813 111 047 105 825 87 522 113 756 117 759 123310 111 127 112 732

11 11 5 3 21 +7 2 8 7 8

979 159 093 495 858 846 984 242 396 524

205 346 046 670 336 910 225 932 269 792

Uitval

% 8,5 9,6 4,3 3,4 19,6

_ 1,9 6,8 6,1 7,2

Beschikkingen en dergelijke zijn vanaf 1976 inclusief de aantallen voor de zogenaamde eenheden, enige van deze eenheden, die niet aan de woningdefinitie voldoen, zijn door het CBS niet meegeteld bij de voltooiingen. Er bestaat op dit moment nog geen goed inzicht in de factoren die het uitvalpercentage beïnvloeden. Dit wordt nader onderzocht. 21 Voor de berekening van de in het Meerjarenplan Woningbouw geprogrammeerde aantallen is uitgegaan van een produktie in 1984 van 14900 woningen in de ongesubsidieerde sector. Het aantal voltooide woningen voor genoemde sector in 1984 is uiteindelijk 17 271 geworden. 22 Het gesubsidieerde nieuwbouwprogramma wordt afgeleid van de woningbehoefte en de inhaal van het woningtekort in relatie tot de budgettaire mogelijkheden. De bouw van ongesubsidieerde woningen voorziet evenals de bouw van gesubsidieerde woningen in de woningbehoefte. Bij de woningbouwprogrammering wordt dan ook rekening gehouden met een bepaald aantal te bouwen woningen in de ongesubsidieerde sector. De regering beschouwt beide sectoren als communicerende vaten indien en voorzover qua betaalbaarheid dezelfde groepen woningzoekenden direct of via doorstroming indirect kunnen worden bereikt. Omdat zowel ongesubsidieerde woningen als gesubsidieerde woningen voorzien in de woningbehoefte zal een stijging van het aantal ongesubsidieerde woningen invloed kunnen hebben op de omvang van het gesubsidieerde programma. Ook andere factoren, zoals de aard van de woningbehoefte, spelen daarbij een rol. 23 De overvraag van de AVRW-adviezen in de sociale huursector kan sedert jaren niet binnen de omvang van het landelijk programma voor deze sector worden gehonoreerd. Voor de onderbouwing van dit programma wordt verwezen naar hoofdstuk 3 van het Meerjarenplan Woningbouw 1986-1990. Wel kan geconstateerd worden dat de mate waarin de AVRW-adviezen de omvang van het landelijk programma voor deze sector overtreffen, de laatste jaren afneemt. 24 In het algemeen worden nieuwbouwwoningen met meer kamers door grotere huishoudens betrokken. Eén- en tweepersoonshuishoudens betrekken overwegend kleine woningen (drie kamers of minder). Mede

Tweede Kamer, vergaderjaar 1985-1986,19 205, nr. 4

5

afhankelijk van het inkomen worden door deze huishoudens - in aantal kamers gemeten - kleine woningen gevraagd met een relatief groot woonoppervlak. 25 Het aantal één- en tweepersoonshuishoudens blijft toenemen. Daarbij gaat een toenemende groei van het aantal kleine huishoudens van ouderen gepaard met een afnemende groei van het aantal kleine huishoudens van jongeren. In welke mate de woningbehoefte van deze huishoudens gericht zal zijn op de sociale huursector is niet exact te becijferen omdat woningbehoefte niet eenduidig naar financieringscategorieën kan worden onderscheiden.

26 Uitgaande van de verlaging van het totale gesubsidieerde bouwprogramma met 6000 woningen en rekening houdend met het te verwachten planaanbod in de categorie premiehuurbeleggers-woningen werd het verantwoord geacht ook het programma in deze kategorie bij te stellen. 27 De gemiddelde aanvangshuur in de premiehuurbeleggers-woningen op basis van gunningsbrieven heeft zich in de afgelopen vijf jaar als volgt ontwikkeld:

Aanvangshuur per woning Als percentage van de stichtingskosten

1980

1981

1982

1983

1984

7080

7596

7812

7392

7068

5,22

5,26

5,27

5,38

5,58

(De definitieve huurprijzen kunnen afwijken ten opzichte van de gunningsbrieven Daar nog niet alle definitieve huurprijzen bekend zijn is voor de vergelijkbaarheid uitgegaan van deze gunningsbrieven.) 28 AVRW-adviezen met betrekking tot het gewenste aantal nieuwbouwwoningen in de vrije sector met een eenmalige bijdrage van f6500. Provincie

1986

1987

1988

1989

Groningen Friesland Drenthe Overijssel Gelderland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Rijnmond Zeeland Noord-Brabant Limburg Z.IJ.P.

166 227 305 1078 1900 1301 1000 936 337 90 1600 488 452

170 260 300 1040 182C 1103 1000 751 324 80 1600 520 394

187 219 290 930 1800 793 1000 717 311 80 1600 373 465

200 236 280 930 1800 668 1000 633 298 80 1450 373 380

Nederland

9880

9362

8765

8328

29 Toen de AVRW's hun programma-adviezen voor 1986 t/m 1989 uitbrachten, was de categorie vrije sector met eenmalige bijdrage nog betrekkelijk nieuw en derhalve moeilijk planbaar. Bovendien bestaat bij de AVRW's gesubsidieerde categorieën. In de praktijk blijkt echter, gezien de gerealiseerde lage stichtingskosten in de vrije sector met eenmalige bijdrage, omzetting van plannen mogelijk vanuit andere subsidiëringscategorieën waarin de adviezen hoger uitkomen dan het landelijk programma.


6

30 Het beschikbare programma 1985 van 19000 vrije sector woningen met een eenmalige bijdrage van f6500 zal volledig worden benut. Medio oktober zal in dit kader een interprovinciale herverdeling van toegewezen contingenten plaatsvinden. Kortheidshalve wordt verwezen naar de brief van de Voorzitter van de Tweede Kamer betreffende de voortgang Woningbouw 1985-stand per ultimo september 1985, die u spoedig zal bereiken. 31 Per ultimo september bedroeg de verhouding huur/koop 41%/59%. Het betreft hier het aantal woningen (17 827) waarvoor per ultimo september plannen waren ingediend, dus exclusief de resultaten van de interprovinciale herverdeling welke medio oktober heeft plaatsgevonden. 32 De categorie vrije sector met eenmalige bijdrage was ten tijde van het uitbrengen van de programma-adviezen 1986-1989 nog betrekkelijk nieuw en derhalve moeilijk planbaar. Ter zake van de vrije sector met eenmalige bijdrage geldt daarenboven dat in het algemeen bij de AVRW's een zekere voorkeur blijkt voor woningen in de traditioneel gesubsidieerde categorieën. Ook de ongesubsidieerde sector is moelijk planbaar, doch er kan van uit worden gegaan dat de AVRW's hun programma-advies terzake voornamelijk baseren op ervaringscijfers en reeds aangekondigde initiatieven. 33 Zie antwoord op vraag 83 in het verslag van de vaste commissie voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening met betrekking tot deze begroting met uitzondering van het onderdeel milieubeheer. 34 De eenmalige kosten betreffen de eenmalige bijdrage van f20000. Verminderde belasting en premie-opbrengsten zijn niet te bepalen daar het niet mogelijk is aan te geven tegen welk marginaal tarief de opgegeven rentekosten en huurwaarde forfait moeten worden afgezet en deze rentekosten ook afhangen van de omvang van de hypothecaire lening. De hierna vermelde bedragen hebben dan ook slechts een indicatief karakter. Het belasting- en premievoordeel voor een huishouden met een modaal inkomen bij een hypotheek van f80000 bedraagt in het eerste jaar ca. f2000 en loopt via f1500 in het 15e jaar van een annuïtaire hypotheek af naar nul in het dertigste jaar. Hiernaast speien voor de bepaling van de netto kosten van het bouwen van een dergelijke woning ook nog factoren als BTW, loon- en inkomsten-belasting, premies sociale verzekering bij de bouw vermindering van werkloosheidsuitkeringen, overdrachtsbelasting, onroerend goedbelasting en eventuele vermogensbelasting als inkomsten voor de collectieve sector een rol. Deze zijn echter per woning te kwantificeren. 35 Wanneer de uitgaven verbonden aan 1000 vrije sectorwoningen met een eenmalige bijdrage van f 20000 worden vergeleken met de uitgaven voor 1000 woningwetwoningen, dan blijkt dat de uitgaven van de vrije sectorwoningen in 1986 34 min. gulden lager liggen. Ook in latere jaren zullen er verschillen zijn als gevolg van in de sociale huursector te betalen leningstermijnen, object- en subjectsubsidies, zoals blijkt uit onderstaand overzicht: 1986

1987

1988

1989

1990

(in milj oenen gu Idi?ns) 1000 vrije sector woningen 1000 woningwetwoningen

34,0

10 68,1

10 15,1

5,0

4,7

Verschil

34,0

58,1

5,1

5,0

4,7


7

In vorenstaand overzicht is bij de vrije sectorwoningen het eventuele budgettaire beslag als gevolg van te betalen subject-subsidies niet meegenomen aangezien thans niet kan worden voorzien in hoeverre hier koopdanwel huurwoningen gerealiseerd zullen worden. Bij de woningwetwoningen zal het Rijk in latere jaren rente en aflossingen van de verstrekte geldleningen ontvangen; deze effecten worden pas na 1990 zichtbaar. 36 Hieronder volgt een tabel waarin per jaar het percentage is berekend van het aantal koopwoningen ten opzichte van het totaal aantal gerealiseerde woningen. Jaar

Totaal aantal voltooide woningen

Aantal koopwoningen

% (3 van 2)

1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984

120 774 146 1^4 120 794 106813 111 047 105 825 87 522 113756 117 759 123 310 111 127 112 732

59 829 64 170 56 413 52 409 59 876 63 758 55 778 63 788 46 968 34 101 36 148 42 595

38 44 47 49 54 60 64 56 40 28 33 38

Brcn: CBS.

37 De AVRW-adviezen zijn primair een maat voor het te verwachten planaanbod. De onlangs verschenen voorlopige resultaten van de Kwalitatieve Woning registratie rechtvaardigen een verhoging van de programma's voor particuliere huurwoningen. De AVRW-adviezen voor bedoelde woningen rechtvaardigen een geleidelijke verhoging van de programma's. (Zie ook antwoord op vraag 58 in het verslag van de vaste commissie voor volkshuisvesting en ruimtelijke ordening met betrekking tot de begroting, exclusief onderdeel milieubeheer). 38 Het maximaal toegestane gemiddelde verbeteringsbedrag voor aangekochte particuliere woningen is op het niveau f60 000) gebracht dat ook geldt voor de overige vooroorlogse categorieën. Dat blijkt in de praktijk overeenkomstig de behoefte te zijn, waarbij in het bijzonder gedacht kan worden aan het verschijnsel van hoogniveau renovatie (zie paragraaf 4.3.4. van het Meerjarenplan Woningbouw 1986-1990). 39 In de komende jaren komen naar verwachting ± 1100 woningen van de Dienst der Domeinen in aanmerking voor overdracht. Aangezien er op dit moment nog geen concrete plannen voorliggen, is het thans niet mogelijk aan te geven hoeveel van deze woningen in aanmerking komen voor verbetering of achterstallig grootonderhoud. 40 Het aantal van 35 ADL-clusterprojecten is gebaseerd op het aantal ADL-kandidaten dat begin 1981 bij de Stichting Fokus bekend was. Hierbij is tevens uitgegaan van het gegeven dat per project 12 tot 15 ADL-woningen gebouwd zouden worden.


8

41 Indien met het gestelde in de vraag gedoeld wordt op het invoeren van tweezijdige flexibiliteit binnen de verbouwsector, dan is er geen sprake van een beleidswijziging: ook in 1984 en 1985 was deze vorm van flexibiliteit aanwezig. Indien gedoeld wordt op het invoeren van tweezijdige flexibiliteit tussen nieuwbouw en verbouw, dan vormt het hieronder vermelde aanleiding daartoe een antwoord op de vraag. De behoefte om de eenzijdige flexibiliteit tussen nieuwbouw (sociale huursector) enerzijds en verbouw (van bestaande panden en woningsplitsing) anderzijds uit te breiden in een tweezijdige flexibiliteit is op het gemeentelijk niveau nadrukkelijk aanwezig. Gelet op de meestal kleine verbouw contingenten die aan gemeenten worden toegedeeld is het vaak moeilijk daarop aansluitende plannen te ontwikkelen ondanks het feit dat bij de toewijzing zoveel mogelijk rekening wordt gehouden met de gemeentelijke plan-ontwikkeling. Nieuwbouw- en verbouwcontingenten zijn gericht op het creëren van nieuwe woonruimten. Dit in tegenstelling tot de woningverbetering waarbij de woningvoorraad niet groter wordt. Qua financiering en subsidiëring is het systeem bij verbouw identiek aan nieuwbouw met uitzondering van NKS proefgemeenten. Op grond van het voorgaande is besloten met ingang van 1 januari 1986 tweezijdige flexibiliteit tussen nieuwbouw en verbouw mogelijk te maken om eventuele fricties tussen contingent en ontwikkelde plannen op gemeentelijk niveau op soepele wijze te kunnen oplossen. N.B. In het Meerjarenplan Woningbouw 1986-1990 (blz. 33, paragraaf 3.6) dient met betrekking tot de flexibiliteit tussen nieuwbouw en verbouw gelezen te worden «- tweezijdig tussen de verbouwcategorieën en de categorieën van de sociale huursector». Er is hier sprake van een zetfout. 42 Een belangrijke functie van het verbouwprogramma heeft betrekking op de herstructurering van de voorraad woongebouwen en gebouwen zonder woonfunctie. Dat verbetert de leefbaarheid van stadsvernieuwingsgebieden en binnensteden. Bij het vermelden van de omvang van het verbouwprogramrna in het MPS is derhalve de (bestaande) uitwisselingsmogelijkheid om verbouw ten laste van het nieuwbouwprogramma te realiseren relevant. Dit laat onverlet dat in het kader van de flexibiliteit ook minder verbouw kan worden gerealiseerd door nieuwbouw ten laste van het verbouwprogramma te brengen. Ten aanzien van dit laatste aspect mag ik voorts verwijzen naar het antwoord op vraag 41. Het MPS is een breed interdepartementaal plan met betrekking tot het beleidsfacet stadsvernieuwing. Het MPW behandelt de bouwactiviteiten (inclusief woningverbetering) van de sector volkshuisvesting. Het woningbouwprogramma en beleid staan centraal in het MPW inclusief de operationalisering in termen van contingentering en daarmee samenhangend de flexibiliteit. Beide meerjarenplannen dienen dus ieder op hun eigen wijze (facet/sector) te worden gehanteerd bij de beoordeling van het beleid en vormen een aanvulling op datgene wat in de memorie van toelichting op de VROM begroting is verwoord. 43 Afgaande op de in de Woonruimtebeschikking 1984 gegeven definitie van maatschappelijke binding wordt daaronder verstaan de binding van een persoon aan een gemeente of kern, daarin gelegen dat die persoon een redelijk, met de lokale samenleving verband houdend belang heeft zich ter plaatse te vestigen. Zoals verder uit de in deze beschikking gegeven definitie is op te maken kan een dergelijk belang met name worden afgeleid uit de omstandigheid dat een woningzoekende voormalig inwoner


9

van de gemeente is geweest. Imperatief is daarbij gesteld dat een maatschappelijke binding in ieder geval aanwezig moet worden geacht indien de betrokkene voorheen tenminste zes jaren onafgebroken in de gemeente of kern woonachtig is geweest. Overigens betekent dit niet dat het de gemeente niet zou vrijstaan differentiatie aan te brengen in de waardering van die maatschappelijke binding ten behoeve van de urgentiebepaling, bij voorbeeld naar gelang de duur van en de tijd die is verstreken sedert het inwonerschap in de gemeente. Of en zo ja in hoeverre een woningzoekende zich anderszins op een dergelijke binding kan beroepen is in de eerste plaats aan de gemeente ter beoordeling. In voorkomende gevallen is het denkbaar dat verwantschappelijke relaties met eigen ingezetenen nopen tot het aannemen van een maatschappelijke binding in de vorenbedoelde zin. 44 Ik zou in dit verband allereerst willen verwijzen naar de gegeven antwoorden op de vragen van het lid der Tweede Kamer, de heer Lankhorst (Tweede Kamer, vergaderjaar 1984-1985, Aanhangsel nr. 1063). Met de circulaire van 29 mei 1985, nr. MG 85-13, zijn de definitieve criteria, zoals die zullen gelden voor plaatsing op bijlage C, bekend gemaakt. Na de publikatie van deze circulaire zijn van vier gemeenten verzoeken ontvangen om te worden geplaatst op deze bijlage. Het betreft de gemeenten Landsmeer, Oostzaan, Pijnacker en Zandvoort. Omtrent deze verzoeken worden de adviezen van de onderscheidene colleges van Gedeputeerde Staten ingewonnen. Eerst na ontvangst daarvan zal op deze verzoeken worden beslist. 45 De onderlinge afstemming van het gemeentelijk woonruimteverdelingsbeleid en het bovengemeentelijk ruimtelijk beleid is in eerste instantie een gemeentelijke aangelegenheid. Aan provinciale bemoeienis bestaat in het algemeen geen behoefte indien die afstemming tussen betrokken gemeenten geen problemen oplevert. Ingeval de gewenste afstemming door de gemeente niet mocht worden bereikt, zou de provincie de totstandkoming daarvan alsnog dienen te bevorderen. Het provinciaal bestuur zou daarbij na overleg met de betrokken gemeenten zo nodig gebruik moeten kunnen maken van een bevoegdheid tot het vaststellen van een richtlijn ter zake. Met het oog op de uitvoering van een dergelijke richtlijn zou het provinciaal bestuur zo nodig voorts een gemeente een aanwijzing moeten kunnen geven. Op dit moment beschikt uitsluitend het bestuur van het Openbaar Lichaam Rijnmond over vorenbedoelde richtlijn- en aanwijzingsbevoegdheid. In het voorontwerp-Huisvestingswet is echter in soortgelijke provinciale bevoegdheden voorzien. 46 Woningen met een huurprijs lager dan f400 a f450, per maand kunnen landelijk gezien in ieder geval tot de schaarstesector worden gerekend. Deze woningen kunnen geacht worden te behoren tot de categorie goedkope huurwoningen. 47 De definitieve nota over het Normkostensysteem zal rond de jaarwisseling aan de Tweede Kamer worden gezonden. 48 Het is de bedoeling dat het NKS per 1-1-1988 landelijk wordt ingevoerd. Naar verwachting zal tegen die tijd het Bouwbesluit van kracht zijn. Dit besluit bevat bouwen woontechnische bepalingen waaraan alle nieuw te bouwen woningen tenminste moeten voldoen voor het verkrijgen van een bouwvergunning. Burgemeester en Wethouders zien hierop evenals in het huidige systeem toe.


10

De kwaliteit van een complex woningen wordt in principe bepaald door de opdrachtgever. Vanwege de samenhang met de hoogte van de stichtingskosten zal hij het kwaliteitsniveau bij voorkeur in goed overleg met de gemeente vaststellen. Op Rijksniveau zal middels een analyse van een presentatief deel van de bouwplannen de ontwikkeling van de gemiddeld gerealiseerde kwaliteit van de bouwproduktie in Nederland worden gevolgd. Jaarlijks zal hiervan een rapportage worden uitgebracht in het meerjarenplan Woningbouw.

49 Een bouwplan, waarvoor bouwvergunning wordt aangevraagd, zal onder meer aan de bouwen woontechnische voorschriften van het Bouwbesluit moeten voldoen. Indien burgemeester en wethouders van oordeel zijn, dat het bouwplan op een of meer punten niet in overeenstemming is met die voorschriften, moeten zij de aangevraagde bouwvergunning weigeren. De onderwerpen die uit het oogpunt van veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid en energiezuinigheid regeling behoeven bij of krachtens het Bouwbesluit, betreffen onder meer in hoofdlijnen: constructieve veiligheid, gebruiksveN ligheid, brandveiligheid, schuilgelegenheid tegen gevolgen van oorlogsgeweld, bescherming tegen schadelijke of hinderlijke invloeden, drinkwatervoorziening en daglichttoetreding, toegankelijkheid en afmetingen van ruimten, thermische isolatie en tochtwering. 50 Het percentage van 35 is gebaseerd op het feit dat momenteel ongeveer 35% van de bewoners van nieuwbouwwoningen voor individuele huursubsidie in aanmerking komt. Het is in dit verband vermeldenswaard dat dit percentage in het tijdvak 1982/1983 nog op ongeveer 45 lag. Als gevolg van vooral het optellen van de inkomens per huishouden en het goedkoper bouwen is dit percentage gedaald. 51 Procedurele factoren zijn er de oorzaak van geweest dat terugploegprojecten eerst tegen het einde van 1984 in uitvoering zijn genomen. Het werkgelegenheidseffect in dat jaar heeft zich dan ook beperkt tot enige honderden mensjaren; eind 1984 waren ruim 600 bouwvakkers op terugploegprojecten in de woningbouw werkzaam. Het werkgelegenheidseffect van het eerste terugploegprogramma doet zich vooral in 1985 voor. In 1985 waren in totaal 5750 bouwvakkers op terugploegprojecten werkzaam. 52 In het onderzoek van de Stichting voor Economisch Onderzoek, getiteld «De risico's voor gemeenten op de markt voor bouwrijpe grond» wordt aangegeven, dat de gemeenten met financiële tekorten op de exploitatie van hun bestemmingsplannen blijkbaar te veel grond gekocht hebben, zonder voldoende zekerheid over de afzet daarvan. Bovendien is het niet onwaarschijnlijk, dat een aantal gemeenten de winsten, die in hunstige jaren werden behaald niet hebben gereserveerd voor slechtere jaren, zo wordt in het onderzoek naar voren gebracht. Daarnaast wordt als oorzaak voor de tekorten ook genoemd de gebrekkige kwaliteit van de financiële planbegeleiding. Voor de afzetproblemen van bedrijfsterrein - een relatief zwaarwegend punt- is de snel verslechterende economische situatie in de jaren 1980-1983 verantwoordelijk. Deze ontwikkeling was, zeker qua intensiteit en snelheid, moeilijk te voorzien en door gemeenten niet te beïnvloeden. 53 De gemeenten dragen zelf de verantwoordelijkheid voor verrichte grondaankopen en de hieruit eventueel voortvloeiende financiële consequenties.


11

In het algemeen zal de bekendmaking van regeringsbeleid daarin geen verandering brengen. In het geval de bekendmaking van regeringsbeleid leidt tot de aanpassing van een bestemmingsplan, bestaat onder bepaalde voorwaarden (en na inwerkingtreding van de gewijzigde WRO) de mogelijkheid voor de gemeente de hogere kosten die daaraan verbonden zijn te verhalen op het Rijk (art. 31a gewijzigde WRO). Het zal van de specifieke situatie afhangen of ook de grondkosten al dan niet en in welke mate voor een vergoeding ex art. 31a WRO in aanmerking komen. 54 De normbouwkosten voor 1985 en 1986 zijn, vanwege de verschillen in systematiek tussen het NKBS '85 en het NKS '86, niet direct vergelijkbaar. Voor 1985 is een andere maatstaf voor de woninggrootte gehanteerd (verblijfseenheden i.p.v. m 2 bko). Bovendien zijn de normbouwkosten voor 1986 verhoogd met een bedrag aan renteverlies tijdens de bouw over de grondkosten en met een bedrag voor onvoorziene kostenstijgingen. Indien voor deze verschillen wordt gecorrigeerd is er sprake van een stijging van gemiddeld ± 3% ten opzichte van 1985. De Ministervan Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, P. Winsemius


12

Tweede Kamer der Staten-Generaal

Recommend Documents