Tweede Kamer der Staten-Generaal
2
Vergaderjaar 2006–2007
30 800 XI
Vaststelling van de begrotingsstaten van het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (XI) voor het jaar 2007
Nr. 6
BRIEF VAN DE MINISTER VAN VOLKSHUISVESTING, RUIMTELIJKE ORDENING EN MILIEUBEHEER Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Den Haag, 2 oktober 2006 Tijdens de begrotingsbehandeling 2006 (Handelingen der Kamer II, vergaderjaar 2005–2006 nr. 22, blz 1427–1478) heeft uw Kamer stil gestaan bij de problematiek van starters, met name de problemen voor starters die de koopmarkt willen betreden. Onlangs is het initiatiefwetsvoorstel tot verruiming en vereenvoudiging van de koopsubsidie, de Wet bevordering eigen woningbezit door de Tweede Kamer aangenomen. Met deze brief geef ik invulling aan de toezegging om in 2006 een notitie te maken over de huidige faciliteiten die starters ter beschikking staan, de afschaffing van de overdrachtsbelasting voor starters en mijn inzet om de problematiek voor starters aan te pakken. Deze brief is een antwoord op de motie Van Bochove c.s. (30 300 XI, nr. 38) die verzoekt om het in kaart brengen van de effecten van afschaffing overdrachtsbelasting voor starters en de motie Veenendaal en Van Gent (30 300 XI, nr. 45) over de verkoop van 20% van de huurwoningen door corporaties tot 2010. Het begrip «starter» wordt door velen verschillend geïnterpreteerd. Daarom is het belangrijk de groep starters goed te definiëren. De motie Van Bochove c.s. spreekt over het voor de eerste maal kopen van een woning. Tot die categorie behoren niet alleen degenen die voor het eerst zelfstandig gaan wonen en wel in een koopwoning. Ook degenen die al zelfstandig wonen in een huurwoning en vervolgens doorstromen naar een koopwoning behoren tot de groep die voor het eerst een huis kopen. Hetzelfde geldt voor degenen die hun eigen huurwoning kopen. Al deze verschillende groepen kopen voor de eerste maal een woning. Deze groepen kunnen worden gedefinieerd als koopstarters. De opzet van deze brief is als volgt. Eerst geef ik een inschatting van de positie van starters op de woningmarkt. Daarna ga ik in op de huidige faciliteiten voor koopstarters. Vervolgens komt de vrijstelling van overdrachtsbelasting voor starters aan bod. Aansluitend geef ik mijn inzet aan voor het verlichten van de startersproblematiek.
KST101333 0607tkkst30800XI-6 ISSN 0921 - 7371 Sdu Uitgevers ’s-Gravenhage 2006
Tweede Kamer, vergaderjaar 2006–2007, 30 800 XI, nr. 6
1
Positie van starters op de woningmarkt De groep van koopstarters onderscheidt zich van de starters in twee opzichten: een koopstarter kan bij verhuizing een huurwoning achterlaten of zijn eigen huurwoning kopen en bij koopstarters worden starters die zoeken in de huursector niet meegenomen. In de onderstaande tabel wordt de relatieve omvang van de verschillende groepen van koopstarters duidelijk. Voor de duidelijkheid meld ik dat het in deze tabel gaat om koopstarters die daadwerkelijk een eigen woning hebben (kunnen) kopen. Ze zijn toegetreden tot de woningmarkt. In de bijlage komen ook de groepen aan de orde die nog niet een plek hebben gevonden op de woningmarkt. Instroom van koopstarters in de bestaande voorraad en in de nieuwbouw (Bron: WBO 1994–2002) In KOOPSECTOR bestaande voorraad
Starters beginnend in de koop Doorstromers van huur naar koop Kopers van de eigen huurwoning Totaal koopstarters Doorstroom van koop naar koop
In KOOPSECTOR nieuwbouw
2002
1998
1994
2002
1998
1994
35 800 46 500 10 500 92 800 79 200
31 800 65 200 17 600 114 600 64 900
33 100 39 800 9 700 82 600 35 800
8 300 14 400 – 22 800 32 400
11 500 27 500 – 39 200 31 700
10 900 19 800 – 30 700 16 900
Opvallend is de lichte toename van het aantal starters beginnend in de koop in de bestaande voorraad. Voor alle andere groepen starters op de koopwoningenmarkt is er in 2002 een sterke afname te constateren ten opzichte van 1998. De afname van het aantal instromende koopstarters in de nieuwbouw is fors te noemen. De doorstroming binnen de koopsector (van koopwoning–naar koopwoning) daarentegen is fors toegenomen in 2002 ten opzichte van de voorafgaande jaren. De oorzaak van het feit dat tegenwoordig zo weinig starters tot de woningmarkt toetreden is gelegen in de lage woningproductie en, mede als gevolg hiervan, de hoge prijzen. De woningproductie is sinds midden jaren negentig met meer dan 20 000 woningen afgenomen. Hierdoor zijn starters dan ook het meest gebaat bij een forse verhoging van de woningproductie. Bestaande vormen van ondersteuning voor koopstarters Op dit moment bestaan er diverse faciliteiten ter ondersteuning van koopstarters. Deze faciliteiten zijn onder te verdelen naar 4 hoofdgroepen, waarvan de eerste drie vooral vraaggericht zijn en de vierde aanbodgericht is:
1. Financiële instrumenten om maandlasten te verlagen De financiële instrumenten beïnvloeden de betaalbaarheid met name via lagere hypotheeklasten. Voorbeelden daarvan zijn de nationale hypotheekgarantie (NHG), de koopsubsidie, de startersleningen en de speciale hypotheekvormen die hypothecair financiers hebben ontwikkeld voor met name starters. De NHG dient ter bevordering van het eigen woningbezit en stimuleert verantwoorde financiering door het hanteren van normen tussen het inkomen en de hypotheeklasten. Doordat NHG de hypotheekbetalingen van de koper garandeert aan de financier, gelden voor leningen met NHG lagere rentetarieven. Deze korting op de rente bedraagt gemiddeld zo’n 0,4%. Hiermee wordt voorzien in een verantwoorde en voordeliger financiering waarvan met name starters ook gebruik maken. In 2005 sloten zo’n
Tweede Kamer, vergaderjaar 2006–2007, 30 800 XI, nr. 6
2
80 000 huishoudens een hypotheek met NHG af voor de aankoop van een woning. De koopsubsidie (de Wet bevordering eigenwoningbezit, of BEW) is een maandelijkse bijdrage in de hypotheeklasten. Het doel van de BEW is om lagere inkomens de keuzevrijheid te bieden tussen huren en kopen. De regeling heeft in 2006 dezelfde doelgroep als de huurtoeslag en de maximale lening bedraagt circa € 106 000. Het gebruik van de koopsubsidie is tot nu toe relatief bescheiden. In 2005 zijn zo’n 60 subsidies toegekend. Speciaal voor starters heeft de stichting Stimulering Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) een startersregeling ontwikkeld, waarmee deelnemende gemeenten startersleningen kunnen laten verstrekken. Een starterslening is een aanvullende lening bovenop een reguliere lening om de aankoop van het eerste huis mogelijk te maken. Momenteel hebben zo’n 80 gemeenten geld vrijgemaakt waaruit de SVn voor hen startersleningen verstrekt en dat aantal is groeiende. De regeling kan door iedere gemeente specifiek worden ingevuld. De starterslening is in het begin rente- en aflossingsvrij. Iedere drie jaar vindt een toets op het inkomen plaats. Bij inkomensgroei wordt voor (een deel van) de starterslening rente en aflossing betaald. Het rentevrije deel wordt daarmee kleiner. Sommige hypothecair financiers richten zich met speciale hypotheekvormen op starters. Voorbeelden zijn de startershypotheek van de Postbank en de generatiehypotheek van de Rabobank. Deze producten hebben ieder een eigen invalshoek. Gemeenschappelijk element is dat de leencapaciteit wordt verhoogd zonder dat daar, althans in aanvang, hogere maandlasten tegenover staan. Doordat deze hypotheekvormen niet voldoen aan de normen en voorwaarden van de NHG liggen de risico’s voor de koper hoger dan bij bijvoorbeeld de SVn-starterslening die met NHG wordt verstrekt.
2. Verkopen onder de marktwaarde van de woning Een andere methode om woningen betaalbaar aan te bieden voor starters is het vaststellen van een lagere verkoopprijs dan de werkelijke marktwaarde. Het zijn vooral gemeenten en corporaties die dit middel gebruiken. Gemeenten kunnen bij nieuwbouw lagere grondprijzen vaststellen om daarmee de v.o.n.-prijs te drukken. Woningcorporaties kunnen lagere verkoopprijzen vragen, onder andere op grond van het Bbsh en bij verkoop onder voorwaarden of maatschappelijk gebonden eigendom (MGE). Bij verkoop van corporatiewoningen is op basis van Bbsh (artikel 11) maximaal 10% korting op de marktwaarde zonder meer toegestaan. In 2004 zijn zo’n 2 500 corporatiewoningen aan natuurlijke personen verkocht met maximaal 10% korting. Indien er sprake is van verkoop aan personen die in aanmerking komen voor koopsubsidie kan de korting oplopen tot 20% voor nieuwe bewoners en 30% voor zittende huurders. Daarnaast kunnen de corporaties bij mij een verzoek indienen om hogere kortingen dan 10% te verlenen. Op basis van de Fair Value regeling, bijvoorbeeld, kunnen ze hogere kortingen dan 10% toepassen (MG 2002–6). In ruil voor die hogere korting mogen corporaties delen in de waardeontwikkeling. Daarbij dient de verhouding tussen de verleende korting en het aandeel van de corporatie in de waardeontwikkeling van de woning tussen vastgestelde marges te blijven (maximaal 1:2 zijn bij bestaande bouw en 1:1,5 bij nieuwbouw). Al met al hebben corporaties ruime mogelijkheden om woningen tegen een lagere prijs dan de marktwaarde aan te bieden. Diverse corporaties passen deze verkoopvormen reeds toe. Een aantal van hen, zoals Trudo en Woonbron, hebben jarenlange ervaring opgedaan
Tweede Kamer, vergaderjaar 2006–2007, 30 800 XI, nr. 6
3
met verkoop onder voorwaarden en maatschappelijk gebonden eigendom. Dit heeft geresulteerd in een verkoopmodel (Koopgarant) dat door meerdere corporaties wordt gedragen. Het is in mijn ogen een goed en bruikbaar model dat kan worden toegepast door andere corporaties. Bijzondere waardering heb ik voor het TeWoon-concept van Woonbron waarvan het Koopgarant een onderdeel uitmaakt. Binnen dat concept heeft de bewoner keuzevrijheid tussen huren en kopen en verschillende contract- en tussenvormen daarbij. Het is juist deze keuzevrijheid die mij aanspreekt. Ik hoop dat in de komende jaren meer corporaties die mate van keuzevrijheid zullen aanbieden aan hun klanten.
3. Lagere koopsom door grond in erfpacht uit te geven Het hanteren van erfpacht is een andere manier om woningen goedkoper aan te bieden. Hierbij wordt de verkoop gesplitst in grond en woonhuis. De grond blijft in eigendom van de verkopende partij. Afhankelijk van de gekozen constructie is er terugkooprecht of de mogelijkheid om op een later moment de grond erbij te kopen, ook kan de woning – zonder de grond – doorverkocht worden. In de praktijk zijn het vooral gemeenten en corporaties die werken met erfpachtconstructies.
4. Aanbod specifiek gericht op koopstarters Hieronder vallen nieuwbouw en renovatieprojecten die vooral op starters gericht of bij uitstek voor starters geschikt zijn. Dit soort initiatieven zijn talrijk en worden door alle bij de woningbouw betrokken partijen toegepast. Het bouwen van sociale koopwoningen door ontwikkelaars of corporaties valt hieronder. Verder worden er relatief kleine en goedkope woningen gebouwd voor speciale doelgroepen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de Stewardessenwoning die Bouwfonds en Timpaan hebben ontwikkeld, de Verandawoning naar Zweeds model en de Quantumwoning van MIII architekten. Vaak gaat het om voorbeelden van IFD (innovatief, flexibel en demontabel) bouwen. De laatste tijd is er veel aandacht voor het ontwerpen van goedkope woningen. Een mooi voorbeeld is de prijsvraag en netwerkdag starterswoningen die de provincie Utrecht in februari 2006 heeft georganiseerd. Op de netwerkdag werd overigens geconstateerd dat de toename in de aandacht voor goedkope woningen nog niet heeft geleid tot een even sterke toename in het bouwen van goedkopere woningen. Een bijzonder initiatief is het project in Casteren (gemeente Bladel) waarbij starterswoningen in collectief opdrachtgeverschap zijn gerealiseerd. In dit project is grote zeggenschap voor de koper gecombineerd met de bouw van betaalbare woningen. De relatief gunstige prijzen zijn mede tot stand gebracht door het besparen op de ontwikkelingskosten en door de lagere grondprijzen die de gemeente heeft vastgesteld.
Conclusie Het overzicht laat zien dat er vele en verschillende faciliteiten en initiatieven zijn voor koopstarters. Vanuit het Rijk is er de nationale hypotheekgarantie en de koopsubsidie. Gemeenten kunnen een bijdrage leveren door het vaststellen van lagere grondprijzen, erfpachtconstructies, goedkopere woningen laten ontwikkelen en door deel te nemen aan de startersregeling van de SVn. Corporaties hebben vooral veel mogelijkheden voor het verlagen van de verkoopprijzen van hun woningen, zowel voor bestaande als voor nieuwgebouwde woningen. Marktpartijen hebben woningen in de goedkopere prijsklasse en specifiek op starters toegesneden hypotheekvormen ontwikkeld.
Tweede Kamer, vergaderjaar 2006–2007, 30 800 XI, nr. 6
4
Het is ondoenlijk om alle bestaande initiatieven te beoordelen en te kwalificeren. Een aantal wil ik speciaal noemen omdat het goede voorbeelden zijn van startersondersteuning die in mijn ogen navolging verdienen. Dat zijn de starterslening die gemeenten bij de SVn kunnen onderbrengen, het TeWoon-concept van de corporatie Woonbron, de diverse verkoopmodellen die op de Fair Value-regeling zijn gebaseerd en het in collectief opdrachtgeverschap ontwikkelen van woningen zoals in de gemeente Bladel is gebeurd. Ik wil partijen die starters of lagere inkomens willen ondersteunen bij de stap naar een koopwoning oproepen zich aan te sluiten bij één van de goede en beproefde modellen. Daarmee wordt voorkomen dat ieder voor zich het wiel opnieuw uitvindt en tegelijkertijd wordt het aanbod voor de burger overzichtelijker gemaakt. Vrijstelling overdrachtsbelasting voor starters Wat betreft de motie Van Bochove c.s. (30 300 XI, nr. 38), die vraagt naar de consequenties van het afschaffen van de overdrachtsbelasting voor gevallen waarbij voor de eerste maal een woning wordt gekocht, wil ik het volgende opmerken. De overdrachtsbelasting maakt deel uit van de uiteindelijke prijs die kopers betalen voor een bestaande woning. Naast de koopsom van de woning dient rekening te worden gehouden met diverse bijkomende kosten zoals de overdrachtsbelasting, notariskosten, afsluitkosten hypotheek en eventuele makelaarskosten. Vrijstelling van de overdrachtsbelasting voor starters zou op het eerste gezicht starters kunnen helpen bij de koop van een woning. Door de lagere bijkomende kosten komt een koopwoning mogelijk eerder binnen het financiële bereik van starters. Een vrijstelling voor starters zal echter gepaard gaan met vraag- en prijseffecten op de woningmarkt (toename van de vraag naar woningen in het goedkope segment) en met budgettaire effecten voor het Rijk. Zoals in de visie op de woningmarkt is aangekondigd volgt er een nader onderzoek naar belemmeringen om te verhuizen in algemene zin. Hierbij zal tevens gekeken worden naar de relatie tussen de woningmarkt en de arbeidsmarkt. De overdrachtsbelasting wordt in dit algemene onderzoek meegenomen. Meer kansen voor koopstarters Ik deel de wens om de kansen voor starters te vergroten. Hieronder zal ik mijn inzet voor deze groep toelichten. De problemen voor starters op de woningmarkt zijn op dit moment groot, zeker op bepaalde plekken in het land. Niet alleen in de koopsector maar ook in de huursector. Mijn beleid is erop gericht tot een ruimere en ontspannen woningmarkt te komen in 2010. Alleen het bouwen van meer woningen kan een structurele oplossing bieden voor de problemen van starters op de woningmarkt. Daarom is het cruciaal dat de nieuwbouwproductie omhoog gaat. Door nieuwe woningen te bouwen gaat het aanbod omhoog en neemt de keuzevrijheid op de woningmarkt toe. Met name starters zijn daarbij gebaat. Tot 2010 moeten er in totaal 445 000 woningen bijkomen. Zo daalt het woningtekort van 2,5% nu naar 1,5% in 2010. Naast het vergroten van het aanbod zie ik andere aangrijpingspunten om de woningmarkt te verbeteren, en daarmee ook de toegang van starters tot de woningmarkt te verbeteren. Hiervoor verwijs ik naar mijn visie op de woningmarkt die ik u recent heb gestuurd (DGW/S2006271205). Specifiek voor koopstarters wil ik inzetten op de verruiming van de koopsubsidie (de BEW-plus) en op een impuls voor startersleningen. Daarnaast wil ik het mogelijk maken dat corporaties een bijdrage kunnen leveren aan startersleningen.
Tweede Kamer, vergaderjaar 2006–2007, 30 800 XI, nr. 6
5
Startersleningen en BEW-plus De verruiming van het aanbod zal niet onmiddellijk verandering kunnen brengen in de problemen die met name starters ondervinden op de woningmarkt. Om die reden wil ik starters tijdelijk en gericht ondersteunen. Op die manier blijft het prijsopdrijvende effect beperkt en komt de steun daar terecht waar die nodig is. De verruimde koopsubsidie (BEWplus) en de startersleningen van de SVn zijn beide goede instrumenten om starters op de koopmarkt te helpen. Door de ruimere inkomens- en koopsomgrenzen van de BEW-plus ten opzichte van de huidige wet kunnen meer mensen de overstap naar een koopwoning maken. Daarnaast wordt de uitvoering van de regeling door de financier eenvoudiger gemaakt door de nauwere aansluiting met de normen van de nationale hypotheekgarantie. De starterslening die de SVn in opdracht van gemeenten verstrekt is een aanvullende, rentevrije lening bovenop een reguliere lening om de aankoop van het eerste huis mogelijk te maken. Het sterke punt van de startersleningen is dat ze lokaal maatwerk mogelijk maken in de vormgeving van de regeling en in de ondersteuning van specifieke groepen. De BEW-plus en de startersleningen kunnen in mijn ogen naast elkaar bestaan. De BEW-plus richt zich op woningen tot circa € 150 000. Startersleningen zijn, afhankelijk van de lokale woningmarktsituatie, ook mogelijk in een duurder segment. Overigens kunnen mensen niet van beide regelingen tegelijkertijd gebruik maken. Het stapelen van BEW-plus en starterslening vind ik ongewenst omdat een starter zo een dubbele subsidie ontvangt. Het stapelen is in beide regelingen niet toegestaan. Voor de consument, die hierdoor wel heel afhankelijk wordt, vind ik stapeling ook niet verantwoord. Zoals ik u in mijn brief van 13 mei jl. (DBO200 626 7179) heb bericht, ben ik voornemens om middelen beschikbaar te stellen voor startersleningen en voor de BEW-plus. Concreet gaat het bij de startersleningen om 40 miljoen euro voor een fonds bij de SVn. Voor de BEW-plus gaat het om ruim 25 miljoen euro voor de jaren 2007 tot en met 2011, conform de ramingen van de initiatiefnemers van de BEW-plus. Met deze middelen kunnen de komende vijf jaar circa 17 500 koopstarters worden ondersteund. De initiatiefwetswijziging BEW (BEW-plus) is door de indieners Duivesteijn, Hofstra en Van Bochove naar de Eerste Kamer verstuurd. Als die ermee instemt zal het kabinet streven naar implementatie per 1 januari 2007. Per die datum is er budget beschikbaar en treden er wijzigingen op in de normen en voorwaarden van de NHG. Naar aanleiding van vragen van mevrouw Kruijsen merk ik op dat per die datum woonwagens in aanmerking kunnen komen voor BEW-plus. Cruciaal daarbij is dat het voor woonwagens mogelijk is om NHG te verkrijgen. Voor woonboten wordt deze mogelijkheid nog onderzocht. Vanwege de complexiteit is in overleg met het Waarborgfonds Eigen Woningen (uitvoerder van de NHG) en de VNG (als vertegenwoordiger van de gemeentelijke achtervang voor de NHG) geconcludeerd dat NHG, en daarmee BEW-plus, voor woonboten nog niet gerealiseerd kan worden per 1 januari 2007. Wat betreft de storting van 40 miljoen euro bij de SVn voor het verstrekken van startersleningen verwacht ik dat de regeling in 2007 van start zal gaan. De ingangsdatum zal in nauw overleg met de SVn worden bepaald. Het doel van de regeling is het stimuleren van meer startersleningen door gemeenten, waardoor het voor meer mensen mogelijk wordt een woning te kopen. Uitgangspunt is dat de gemeentelijke inzet wordt verdubbeld voor zover het budget dat toelaat. Voor iedere nieuwe starterslening die uit een gemeentelijk fonds wordt verstrekt, wordt – binnen het budget – een starterslening uit het Rijksfonds gefinancierd. Dit
Tweede Kamer, vergaderjaar 2006–2007, 30 800 XI, nr. 6
6
betekent dat alleen die gemeenten die (gaan) deelnemen aan de SVn-startersregeling in aanmerking komen voor een rijksbijdrage. Momenteel zijn dat er zo’n 80 en ik verwacht dat – mede door de rijksbijdrage – het aantal deelnemende gemeenten zal groeien. De rijksbijdrage wordt aangewend om het aantal startersregelingen te verhogen. Daarbij worden het lokale maatwerk, de keuzes die gemeenten maken ten aanzien van bijvoorbeeld doelgroep, type woning, maximale lening en maximale kostengrens, zoveel mogelijk gerespecteerd. Wel worden enkele aanvullende voorwaarden gesteld ten aanzien van het afsluiten van de lening onder NHG en een maximum aan het rentevrije deel van de lening. De looptijd van de regeling bedraagt 5 jaar. Door de middelen over 5 jaar te spreiden kunnen gemiddeld 2 000 starters per jaar ondersteund worden. Dat is een forse toename ten opzichte van het huidige aantal verstrekkingen. Momenteel hebben de gemeenten via de SVn in totaal ongeveer 1 000 startersleningen verstrekt.
Ondersteuning starters door corporaties/verkoop huurwoningen Tijdens de behandeling van de VROM-begroting 2006 heb ik aangegeven dat ik de mogelijkheden wil onderzoeken om corporaties te laten bijdragen aan goedkope leningen voor starters. Concreet gaat het om de korting van 10% op de verkoopprijs van een woning, die op grond van het Bbsh nu al gegeven mag worden, in te zetten voor startersleningen. Hiermee kunnen corporaties een bijdrage leveren aan de problemen die starters ondervinden. Ik ben voornemens om de MG 2001-26, die onder meer een verbod op bankieren bevat, op korte termijn aan te passen om een bijdrage van corporaties aan startersleningen mogelijk te maken. Toegelaten instellingen kunnen onder de navolgende voorwaarden bijdragen aan startersleningen. De toegelaten instelling verkoopt de woning tegen de marktwaarde aan de koper. De toegelaten instelling keert maximaal 10% van de koopsom uit aan de koper onder de voorwaarde dat de koper met dat geld een starterslening «inkoopt» (een extra renteloze lening bovenop reguliere lening). De koper zelf zoekt een financier die hem een starterslening verstrekt. Deze starterslening wordt afgesloten onder de normen en voorwaarden van de nationale hypotheekgarantie. De financier ontvangt als vergoeding de uitgekeerde korting via de koper. Uit die korting worden de kosten van de starterslening betaald. Dat zijn de kosten van de rente- en aflossingsvrije lening voor zolang het huishouden niet zelf de volledige lasten kan dragen. Binnenkort zal ik middels een MG deze nieuwe mogelijkheid voor corporaties om bij te dragen aan startersleningen uitgebreid toelichten. Daarnaast ben ik bereid om andere mogelijkheden voor corporaties om bij te dragen aan startersleningen nader te onderzoeken. De motie-Veenendaal en Van Gent pleit ervoor om ten minste 20% van het corporatiebezit te koop aan te bieden. Momenteel worden er zo’n 30 000 huurwoningen per jaar verkocht, waarvan circa 15 000 door corporaties. Wat mij betreft mag dat aantal hoger liggen. Er is een tekort aan goedkope koopwoningen en met de verkoop van huurwoningen kan het aanbod in dat segment toenemen. Ik ondersteun dus de intentie van de motie dat het goed zou zijn als corporaties meer woningen te koop aanbieden. Het gaat vaak om betaalbare woningen. Ik zie dat veel corporaties stappen daartoe zetten, vaak ook in samenhang met instrumenten als verkoop onder voorwaarden of andere verkoopvormen om de woning tegen een lagere prijs aan te bieden. De verantwoordelijkheid voor de verkoop van huurwoningen ligt niet bij mij, maar bij lokale partijen. Voor dit punt wil ik verwijzen naar mijn brief van 12 december 2005 over het corporatiestelsel. Ik wijs erop dat gemeenten
Tweede Kamer, vergaderjaar 2006–2007, 30 800 XI, nr. 6
7
de mogelijkheden hebben in hun woonvisie een doelstelling ten aanzien van verkoop huurwoningen op te nemen. Corporaties kunnen hun voornemens tot verkoop onderdeel maken van het «bod» dat ze uitbrengen op de verwezenlijking van die woonvisie. Wat ik tot mijn verantwoordelijkheid reken is de regelgeving rondom de verkoop van huurwoningen door corporaties. Ik heb al eerder in deze brief aangeven dat corporaties ook nu al verschillende mogelijkheden hebben om huurwoningen tegen lagere prijzen aan te bieden: 10% korting geven op de marktwaarde van de woning; na mijn toestemming kunnen hogere kortingen worden verleend; met de Fair Value regeling kan een corporatie tot maximaal 50% meedelen in de waardeontwikkeling van de woning in ruil voor korting op de verkoopprijs. Hiermee hebben corporaties op zich voldoende instrumenten om huurwoningen tegen gereduceerde prijzen te verkopen. Daarnaast ben ik bereid te bekijken of er meer mogelijkheden nodig zijn. Daartoe zal ik de voorwaarden bij regelgeving rondom verkoop huurwoningen herijken en zonodig aanpassen. Conclusie Zoals ik ook in de brief met de visie op de woningmarkt heb uiteengezet is het noodzakelijk starters op de koopmarkt te ondersteunen, zolang er geen sprake is van een ontspannen woningmarkt. De kloof tussen huur en koop moet worden overbrugd, zodat de koopstarters meer kansen krijgen. Tevens wordt hiermee de stagnerende doorstroming van huur naar koop bevorderd. De afgelopen jaren heb ik alle inzet gericht op de verruiming van het aanbod. Niet zonder succes, want de woningproductie neemt weer toe na jaren van afname. De verwachting is dat deze opgaande lijn zal doorzetten. Toch is dat op de korte termijn onvoldoende om de problemen van de koopstarters te verlichten. Mijn inzet is om de bijdrage van het Rijk aan het ondersteunen van starters uit te breiden met het geven van een impuls aan startersleningen en met het invoeren van de verruimde koopsubsidie (BEW-plus) in 2007. Daarnaast wil ik corporaties in staat stellen een bijdrage te leveren aan startersleningen. Hiermee sluit ik aan op de initiatieven van partijen op de woningmarkt. Het overzicht van bestaande mogelijkheden voor het ondersteunen van koopstarters laat zien dat er meerdere initiatieven ter ondersteuning van de koopstarter door verschillende partijen zijn ontwikkeld. Die inzet en initiatieven blijven nodig de komende jaren, naast de inzet van het Rijk. Ik roep alle betrokken partijen (gemeenten, corporaties en ontwikkelaars/ bouwers) dan ook op die inzet te continueren en waar nodig te intensiveren. Ik wijs de partijen hierbij op de goede en beproefde modellen van startersondersteuning. Deze modellen zijn er en hebben zich reeds in de praktijk bewezen. Specifiek wil ik gemeenten aanmoedigen om deel te nemen aan de startersleningen. Ik ben me ervan bewust dat alle problemen die starters nu op de woningmarkt ondervinden niet op korte termijn kunnen worden opgelost. Daarom is mijn beleid er voor de middellange termijn op gericht evenwicht te brengen tussen vraag en aanbod op de woningmarkt. Daarvoor is meer nodig dan alleen een verhoging van de nieuwbouwproductie. Met mijn visie op de woningmarkt heb ik een breder kader geschetst voor het beter laten functioneren van de woningmarkt. Om koopstarters structureel meer kansen te kunnen bieden is voortdurende aandacht nodig voor meer aanbod, meer flexibiliteit en maatwerk en een betere verdeling van de bestaande voorraad. Ook vanuit de wens om starters te ondersteunen wijs ik op het belang van de beleidsagenda die ik in mijn visie op de woningmarkt heb neergelegd. De Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, P. Winsemius
Tweede Kamer, vergaderjaar 2006–2007, 30 800 XI, nr. 6
8
BIJLAGE 1
Achtergrondkenmerken van starters
Starters op de woningmarkt (huur én koop) Om de positie van starters op de koopwoningmarkt te kunnen schetsen is het van belang om stil te staan bij de starters op de woningmarkt, zowel de huur- als de koopsector, in relatie tot verhuisketens1. Op basis van het meest recente cijfermateriaal moet geconcludeerd worden dat het aantal toetredende starters2 op de woningmarkt (koop en huur) in 2002 op een dieptepunt ligt. In 2002 traden zo’n 183 000 starters toe op de woningmarkt, terwijl vier jaar eerder 200 000 starters een koopof huurwoning betrokken. Ook het aandeel verhuizingen van starters ten opzichte van het totaal aantal verhuizingen ligt zeer laag: 33% van alle verhuizingen betreft een starter. In 1990 was dat nog 45%. Rond de komende jaarwisseling zullen er (vanuit het Woon Onderzoek Nederland) meer actuele cijfers beschikbaar komen.
1990 1994 1998 2002
Aantal starters
Aantal doorstromers
Totaal aantal verhuizingen
Ketenlengte
Woningproductie *
Overig initieel aanbod **
202 000 194 000 200 000 183 000
245 000 247 000 464 000 371 000
447 000 442 000 663 000 554 000
2,2 2,3 3,3 3,0
102 000 93 000 95 000 71 000
99 835 101 490 104 555 112 125
(55%) (56%) (70%) (67%)
(51%) (48%) (48%) (39%)
(49%) (52%) (52%) (61%)
* Aantal woningen toegevoegd aan de voorraad middels nieuwbouw en productie anderszins. Bron: CBS/Statline ** Woningen die vrij komen door woningverlating (overlijden, tehuizen etc.), vertrek uit Nederland of huishoudenvorming Bron: WBO 1990–2002.
De oorzaak van het feit dat tegenwoordig zo weinig starters tot de woningmarkt toetreden is gelegen in de lage woningproductie. De woningproductie is sinds midden jaren negentig met meer dan 20 000 woningen afgenomen, terwijl het overig initieel aanbod (licht) is gestegen. Op dit moment zijn starters dan ook het meest gebaat bij een forse verhoging van de woningproductie. In Bijlage1 is een nadere karakterisering van starters te lezen.
Enkele karakteristieken van de vraag van urgent starters Behalve de starters die daadwerkelijk zijn toegetreden tot de woningmarkt is het ook relevant om te kijken naar de degenen die willen toetreden tot de woningmarkt. Niet voor iedere starter is de wens tot verhuizen even groot. Er wordt daarom in analyses onderscheid gemaakt tussen urgente en potentiële starters. Voor urgente starters (en ook voor doorstromers) geldt dat ze binnen 2 jaar willen verhuizen, al minimaal een half jaar actief op zoek zijn en binnen een jaar een passende woning zouden accepteren. Voor het urgente aanbod van woningen geldt iets soortelijks. In 2002 is zowel de urgente vraag als het saldo tussen vraag en aanbod hoger dan in de periode 1990 tot 2002. 1
Onder een verhuisketen wordt verstaan een keten van aan elkaar geschakelde verhuizingen, bestaande uit initieel aanbod (door nieuwbouw, woningverlating, vertrek uit Nederland of huishoudenvorming), eventueel een aantal doorstromingen en eindigend met een woning die wordt betrokken door een starter. 2 Een starter is een huishouden dat is verhuisd binnen Nederland zonder een lege woning achter te laten óf laat als hoofdbewoner een bewoonde (huur)woning achter bijv. als gevolg van scheiding óf laat een sloopwoning achter.
WBO2002
WBO1998
WBO1994
WBO1990
Vraag urgente starters Aanbod urgente woningmarktverlaters
206 000 40 000
153 500 43 500
166 000 29 000
162 000 35 500
Saldo urgent (het «woningtekort»)
166 000
110 000
137 000
126 500
Bron: WBO 1990–2002.
De toename van de vraag van urgente starters is vooral te vinden onder inwonende kinderen. De vraag vanuit bewoners van wooneenheden blijkt door jaren heen redelijk stabiel te zijn. Ook wordt het aandeel van urgente
Tweede Kamer, vergaderjaar 2006–2007, 30 800 XI, nr. 6
9
starters ten opzichte van de urgent doorstromers groter. Van de totale urgente vraag in 2002 komt 40% vanuit een starter. Tien jaar eerder was dat nog 34%.
TOTAAL vraag urgente starters Vraag urgente doorstromer
TOTAAL urgente vraag
WBO2002
WBO1998
WBO1994
WBO1990
206 000 (40%) 312 500 (60%)
153 500 (41%) 224 500 (59%)
166 000 (36%) 294 500 (64%)
162 000 (34%) 314 000 (66%)
518 500
353 000
460 500
476 000
Bron: WBO 1990–2002.
Als bij de vraagzijde wordt ingezoomd valt op dat een kleine 40% van de urgente starters een meergezinswoning zoekt en iets meer dan een kwart een koopwoning. Ten opzichte van tien jaar geleden verschuift deze vraag licht richting meergezins- resp. koopwoningen. Wanneer hier de cijfers van urgent aanbod van woningmarktverlaters tegenover worden gezet, moet worden geconcludeerd dat de vraag van urgente starters in toenemende mate afwijkt van wat er als urgent aanbod op de markt komt. urgente vraag starter
urgent aanbod woningmarktverlaters
2002
1998
1994
1990
2002
1998
1994
1990
206 000
153 500
166 000
162 000
40 000
43 500
29 000
35 500
woningtype eengezins meergezins
39% 61%
36% 64%
43% 57%
51% 49%
60% 40%
57% 43%
42% 58%
48% 52%
eigendom koopwoning huurwoning
27% 73%
29% 71%
24% 76%
22% 78%
40% 60%
32% 68%
27% 73%
20% 80%
totaal
Bron: WBO 1990–2002.
Wanneer naar de inkomenspositie van urgente verhuisgeneigde starters wordt gekeken valt de verschuiving op van «onder modaal» naar «modaal tot 2x modaal». Bij de urgente verhuisgeneigde doorstromers is een toename te zien van de groep met een inkomen van meer dan 2x modaal. De groep van urgente vragers lijkt dus over steeds meer geld te kunnen beschikken. urgente vraag starter
totaal tot modaal mod – 2x modaal boven 2x modaal
urgent vraag doorstromers
2002
1998
1994
1990
2002
1998
1994
1990
206 000
153 500
166 000
162 000
312 500
224 500
294 500
314 000
74% 24% 3%
78% 19% 3%
77% 21% 2%
84% 13% 3%
45% 34% 21%
43% 41% 16%
38% 45% 17%
47% 43% 10%
Bron: WBO 1990–2002.
Enkele karakteristieken van recent verhuisde starters De starters die naar een woning zijn verhuisd blijken in toenemende mate tot de leeftijdscategorie 35 tot 64 jarigen te behoren. De leeftijdssamenstelling van doorstomers is constant in de tijd. Bij de doorstromers blijkt daarentegen wel een steeds groter wordend aandeel alleenstaanden te verhuizen. Bij de starters is deze trend niet echt waar te nemen. Ook het aandeel starters behorend tot de doelgroep van beleid, blijkt in de tijd
Tweede Kamer, vergaderjaar 2006–2007, 30 800 XI, nr. 6
10
nagenoeg constant te zijn. Bij de doorstromers is echter een relatieve afname te constateren van verhuizingen van de doelgroep. Opmerkelijk is dat bij zowel de recent verhuisde starters als bij de recent verhuisde doorstromers er ten opzichte van begin jaren negentig, relatief meer wordt verhuisd naar meergezinswoningen. Tot slot wordt duidelijk dat relatief steeds meer starters slagen in de koopsector. In het algemeen kan worden geconcludeerd dat de groep van recent verhuisde starters bijna in alle opzichten verschilt van de groep van recent verhuisde doorstromers. recente verhuisde starters
recent verhuisde doorstromers
2002
1998
1994
1990
2002
1998
1994
1990
183 000
200 000
194 000
202 000
371 000
464 000
247 000
245 000
leeftijd hoofdbewoner 18 tot 34 jaar 35 tot 64 jaar 65 jaar of ouder
74% 23% 2%
78% 19% 3%
79% 18% 3%
81% 17% 3%
40% 47% 13%
47% 42% 11%
41% 46% 13%
39% 46% 15%
huishoudsamenstelling alleenstaand samenwonend
54% 46%
50% 50%
47% 53%
49% 51%
29% 71%
28% 72%
24% 76%
21% 79%
aandachtsgroep doelgroep niet doelgroep
38% 62%
40% 60%
40% 60%
41% 59%
25% 75%
33% 67%
32% 68%
35% 65%
woningtype eengezinswoningen meergezinswoningen
37% 63%
37% 63%
37% 63%
41% 59%
63% 37%
61% 39%
67% 33%
70% 30%
eigendomsverhouding koopwoning huurwoning
30% 70%
27% 73%
24% 76%
23% 77%
56% 44%
49% 51%
47% 53%
46% 54%
Totaal
Bron: WBO 1990–2002.
Verhuisgeneigden versus recent-verhuisden Wanneer de omvang van de vraag van urgente starters resp. doorstromers wordt geconfronteerd met het aantal geslaagde starters resp. doorstromers kan er een gemiddelde zoektijd (uitgedrukt in aantal maanden) worden berekend bij een gelijkblijvende vraag en aantal verhuizingen. Hierbij wordt geen rekening gehouden met de kwalitatieve vraag. De gemiddelde zoektijd kan wel als indicator worden gezien voor de druk op de woningmarkt. De gemiddelde zoektijd voor starters heeft in 2002 het hoogste punt en is langer dan die voor doorstromers. Begin jaren negentig was dit beeld andersom. starters
Aantal recent verhuisde starters resp. doorstromers in één jaar Aantal urgent verhuisgeneigde starters resp. doorstromers Gemiddelde zoektijd (rekenkundig bepaald)
doorstromers
2002
1998
1994
1990
2002
1998
1994
1990
183 000
200 000
194 000
202 000
371 000
464 000
247 000
245 000
206 000
153 500
166 000
162 000
312 500
224 500
294 500
314 000
6,8 mnd
4,6 mnd
5,1 mnd
4,8 mnd
5,1 mnd
2,9 mnd
7,2 mnd
7,7 mnd
Bron: WBO 1990–2002.
Uitgesplitst naar huur- resp. koopwoningen blijkt de gemiddelde zoektijd in 2002 niet heel veel van elkaar te verschillen. Wanneer bij de groep van vragers naast de urgente verhuisgeneigden ook de groep van potentiële
Tweede Kamer, vergaderjaar 2006–2007, 30 800 XI, nr. 6
11
verhuisgeneigden wordt meegenomen, dan neemt de gemiddelde zoektijd fors toe en komt op een gemiddeld van zo’n 20 maanden. Dit geldt voor zowel de starters als voor de doorstromers. Opvallend is wel dat deze waarde in de tijd voor starters nagenoeg constant is.
Koopstarters1 In lijn met de verwachtingen blijken starters2 die zijn verhuisd, jong te zijn vergeleken bij de reeds gevestigde huizenbezitters. Aspirant starters3 die zijn verhuisd blijken gemiddeld genomen ouder te zijn dan de daadwerkelijke starters. De gemiddelde leeftijd van de starters in onze steekproef steeg slechts marginaal van 28 jaar in 1985 tot 29 jaar in 2002. Dit duidt erop dat starters de aankoop van hun eerste huis niet steeds verder hebben uitgesteld in hun levenspad. Het nominale besteedbare maandinkomen van starters is door de jaren heen minder hard gestegen dan dat van de reeds gevestigde huizenbezitters (een jaarlijkse stijging van 1.7% versus 2.7%). Aangezien de prijzen van vrijwel alle woningen gedurende de onderzoeksperiode ruim is verdriedubbeld, is een betrekkelijk zwakke inkomensstijging een eerste indicatie voor een verzwakkende positie van starters. Voor alle groepen binnen de woningmarkt is echter in de tussentijd de hypotheekrente aanzienlijk gedaald, waardoor steeds grotere leningen konden worden afgesloten. Deze groei van de leningen blijkt ook uit de stijgende leninginkomens ratio van 3.3 in 1985 tot bijna 6.5 in 2002. Met andere woorden in 2002 leende de gemiddelde starter ruim zes maal zijn/haar salaris om de eerste woning te kunnen kopen. Om de netto effecten van deze financiële trends op waarde te kunnen schatten kan gebruik worden gemaakt van de woonquote, welke de netto woonlasten deelt door het besteedbare huishoudinkomen. WBO2002
Leeftijd Maandinkomen % single Huizenprijs Lening / inkomen Woonquote
WBO1994
WBO1984
huizenbezitters
verhuisde «starters»
verhuisde «Aspirant starters»
huizenbezitters
verhuisde «starters»
verhuisde «Aspirant starters»
huizenbezitters
verhuisde «starters»
verhuisde «Aspirant starters»
51 € 2 903 17% € 254 000 3,9 16%
29 € 2 399 40% € 173 000 6,5 23%
32 € 2 329 43% € 195 000
50 € 2 210 15% € 102 000 3,7 17%
29 € 2 142 27% € 85 000 4,3 19%
33 € 1 999 26% € 91 000
50 € 1 798 14% € 70 000 2,5 13%
28 € 1 782 20% € 57 000 3,3 14%
32 € 1 895 22% € 64 000
20%
19%
17%
Bron: WBO 1984–2002, bewerkt door WEC, RSM Erasmus University
In netto woonlasten zijn voor kopers de effecten van de renteaftrek en aanvullende kosten (zoals OZB en overdrachtsbelasting) expliciet opgenomen. Deze woonquote is voor starters gestegen van minder dan 14% in 1985 tot ruim 23% in 2002. Met andere woorden, het kostenopdrijvende effect van de huizenprijsstijgingen weegt zwaarder dan het effect van inkomensstijging en de daling van de rentestand. 1
De tekst is een samenvatting van het (nog te publiceren) artikel «First-Time Buyers In The Netherlands», Peter Neuteboom & Dirk Brounen, Housing Expertise Center, RSM Erasmus University. 2 In de navolgende tekst wordt onder «starter» verstaan een «starter die zoekt in de koopsector». 3 Tot de groep van «aspirant starters» worden gerekend, huidige huurders die aangeven op korte termijn te willen kopen.
Tweede Kamer, vergaderjaar 2006–2007, 30 800 XI, nr. 6
12