Transformatiepotentie
leegstaande kantoren in Eindhoven
Rapportage September 2010
In opdracht van:
Gemeente Eindhoven
Opdrachtnemer:
Stichting Interface E-mail:
[email protected] Vertigo 8.36 Postbus 513, 5600 MB Eindhoven
Eindredactie:
Ingrid Janssen
Onderzoekers:
Ronald Hennekeij Ingrid Janssen Martin Kraaij Marieke Leussink
Bouwtechnische analyse:
Doris de Bruijn Sean Vos
Klankbordgroep:
Fred Geers (Gemeente Eindhoven) Jessie van Rooij (Gemeente Eindhoven) Jos Janssen (Gemeente Eindhoven) Jos Smeets (TU/e / Interface)
Transformatiepotentie leegstaande kantoren in Eindhoven
In opdracht van:
Gemeente Eindhoven
Opdrachtnemer:
Stichting Interface E-mail:
[email protected] Vertigo 8.27 Postbus 513, 5600 MB Eindhoven
Eindredactie:
Ingrid Janssen
Onderzoekers:
Ronald Hennekeij, Ingrid Janssen, Martin Kraaij & Marieke Leussink
Bouwtechnische analyse:
Doris de Bruijn & Sean Vos
Klankbordgroep:
Fred Geers, Jessie van Rooij & Jos Janssen (Gemeente Eindhoven) Jos Smeets (Technische Universiteit Eindhoven / Interface)
Datum:
September 2010
1
Voorwoord en onderzoeksverantwoording Het transformeren van leegstaande kantoorpanden is een moeizaam maar uitdagend proces waarin het ontbreken van kennis een belangrijk knelpunt vormt. Dit rapport is bedoeld om tegemoet te komen aan deze kennisleemte en om vervolgens op die manier de gemeente Eindhoven handvatten aan te reiken waarmee transformatie-initiatieven kunnen worden ondersteund. Het onderzoek geeft verder een indruk van de transformatiemogelijkheden van de Eindhovense kantorenvoorraad. Na deze verkenning is de volgende stap het voorlichten van partijen (pandeigenaren, ontwerpers, bouwkundigen en vertegenwoordigers van mogelijk nieuwe gebruikers) om te komen tot initiatieven voor kantoortransformaties. In de volgende stap kunnen de activiteiten rekenen, tekenen, calculeren en juridisch toetsen iteratief worden uitgevoerd totdat het transformatieplan in detail is uitgewerkt. Op voorhand wordt opgemerkt dat is gebleken dat het in dit stadium niet mogelijk is uitspraken te doen over de financiële haalbaarheid van een transformatie. De reden hiervoor is gelegen in het feit dat de kosten voor transformatie van een kantoorgebouw én de te verwachten opbrengsten (oftewel; het financieel resultaat) direct afhankelijk zijn van het soort invulling die wordt gekozen en de kwaliteit die men aan deze invulling wil geven. Uitspraken over de financiële haalbaarheid van de transformatie van een leegstaand kantoorpand vereist een gedetailleerdere studie op gebouwniveau. Omdat dit “financieel plaatje” niet hypothetisch is te geven en omdat het onderzoek op gebouwniveau per definitie slechts een momentopname is, ligt de meerwaarde van dit onderzoek niet zo zeer bij de gebouwenanalyse die heeft plaatsgevonden. De meerwaarde is veel meer gelegen in de beleidsaanbevelingen die als resultante uit de analyse op gebouwniveau naar voren zijn gekomen. Dit onderzoek is uitgevoerd door Stichting Interface in opdracht van de gemeente Eindhoven. Stichting Interface is een onderzoeksinstituut verbonden aan de faculteit Bouwkunde. Het onderzoek heeft plaatsgevonden in het kader van het convenant van de TU/e en de gemeente Eindhoven.
2
Samenvatting De huidige situatie op de Eindhovense kantorenmarkt is voor de Gemeente Eindhoven aanleiding geweest om opdracht te geven om een onderzoek te doen naar de transformatiemogelijkheden van leegstaande (of op korte termijn leegkomende) kantoorobjecten. Momenteel staat ruim 14% van de kantorenvoorraad in Eindhoven leeg. Ruim 269 duizend m2 (verdeeld over 112 panden) wordt te huur of te koop aangeboden. Omdat een deel van dit aanbod functioneel is verouderd, biedt transformatie naar woningen of maatschappelijke functies een oplossing.
De onderzoeksvraag, waar in dit rapport antwoord op wordt gegeven, luidt: Wat zijn de leegstaande kantoorpanden in Eindhoven en welke mogelijkheden zijn er om deze panden te transformeren voor een andere gebruiksfunctie?
1 18 September-plein 17
2 Vonderweg 11
3 Frederiklaan 110
4 Bomansplaats 1-10
5 H.H. van Brabantplein 17a-b
6 Kronehoefstraat 1
7 Geldropseweg 163
8 F. van Eedenplein 1
9 Europalaan 1
10 Kloosterdreef 2-8
11 Ukkelstraat 4
12 Ukkelstraat 2
13 Koenraadlaan 102 A
14 Hoogstraat 331
Maatschappelijk
Wonen
In 5 stappen wordt antwoord gegeven op deze onderzoeksvraag. Allereerst is er een shortlist gemaakt van 14 werkelijk leegstaande (of mogelijk leegkomende) kantoorgebouwen. Vervolgens is de vraag naar nieuwe functies bestudeerd. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen verschillende woondoelgroepen, specifieke maatschappelijke functies, wijkgebonden maatschappelijke functies en commerciële functies (anders dan kantoren). In de derde stap zijn de kansrijke functies gerelateerd aan de 14 geselecteerde kantoorobjecten. Het resultaat is een matrix met zogenaamde product-markt combinaties. De matrix is hieronder te zien.
Studenten
+
+
+
+
0
+
+
0
0
-
0
0
0
+
Jonge starters
+
+
+
+
+
+
+
+
0
+
0
0
+
+
Jonge doorstromers
0
+
-
0
+
+
0
+
0
0
0
-
+
-
Expats
+
+
0
+
+
0
0
+
-
0
0
0
0
0
Actieve stedelingen
-
+
-
0
0
+
-
+
-
0
0
0
0
0
Creatieve gentrifiers
0
0
0
0
0
+
0
0
0
0
0
0
+
-
Senioren (55+)
-
0
-
0
+
0
0
+
0
+
0
0
+
-
Kinderdagverblijf/Buitenschoolse Opvang
-
0
-
0
0
-
0
0
0
0
+
+
0
-
Hostel/Low budget hotel
+
+
0
+
0
0
0
0
0
-
-
-
0
0
Atelier/Werkruimte voor creatieve ondernemer
0
-
+
0
0
+
0
-
0
0
0
0
+
+
Bedrijfsverzamelgebouw
-
0
0
0
0
0
0
0
+
+
0
+
-
0
Tabel S.1: Matrix van produkt-markt combinaties
3
8 F. van Eedenplein 1
-/0
?
0
-/0
Kinderdagverblijf/Buitenschoolse Opvang Hostel/Low budget hotel
+ +
Atelier/Werkruimte voor creatieve ondernemer Bedrijfsverzamelgebouw
+
14 Hoogstraat 331
7 Geldropseweg 163
+
13 Koenraadlaan 102 A
6 Kronehoefstraat 1
0
12 Ukkelstraat 2
5 H.H. van Brabantplein 17a-b
-
11 Ukkelstraat 4
4 Bomansplaats 1-10
0
10 Kloosterdreef 2-8
3 Frederiklaan 110
0
9 Europalaan 1
2 Vonderweg 11
Wonen
1 18 September-plein 17
Deze matrix vormde de basis voor verder onderzoek. Voor elke ‘match’ is vervolgens onderzocht in hoeverre het gebouw zich op bouwtechnisch vlak leent voor de voorgestelde transformaties. Hierbij is rekening gehouden met de vrije verdiepingshoogte, de plattegrond en indeling, de gevel, bouwfysica, installaties en de omgeving.
0/+
-
+
+
-
0/+ +
0/+ +
+
0/+
Tabel S.2: Resultaten van de bouwtechnische analyse
In bovenstaande tabel met daarin de resultaten van de bouwtechnische analyse, is onderscheid gemaakt tussen gebouwen welke eenvoudig en snel te transformeren zijn (+), gebouwen die met enige inspanning aan te passen zijn (0) en gebouwen die zeer moeilijk te transformeren zijn (-). Naast deze bouwtechnische analyse dienen de financiële en juridische analyses verder inzicht te geven in de mogelijkheden van de voorgestelde transformaties. Een gedetailleerd beeld van de financiële haalbaarheid is in dit stadium niet mogelijk. Voor de panden die in aanmerking komen voor transformatie naar woningen, is inzicht gegeven in de opbrengstpotentie van verschillende panden in getransformeerde staat. Juridische aspecten kunnen de mogelijkheden voor transformatie belemmeren, bijvoorbeeld doordat een pand nog geheel of gedeeltelijk verhuurd is. Een andere mogelijke belemmering wordt gevormd door het bestemmingsplan en de eigendomssituatie van de belendende percelen. Geconcludeerd wordt dat twee kantoorpanden, het pand aan de Vonderweg (10.972 m2) en het TDgebouw aan het F. van Eedenplein (10.865 m2)1, samen verantwoordelijk zijn voor bijna de helft van de transformeerbare oppervlakte. Aanbevolen wordt de transformatiemogelijkheden van deze panden verder te onderzoeken. Ook voor de overige panden zijn conclusies getrokken over de transformeerbaarheid.
1
Gedurende het onderzoek heeft de gemeente Eindhoven besloten om het TD-gebouw (gemeentelijk eigendom) te renoveren t.b.v. eigen gebruik.
4
Voor de gemeente Eindhoven zijn aanbevelingen gedaan op grond van de gebouwanalyse in de vorm van 8 strategieën voor transformatie. Deze strategieën luiden: 1) Transformeren met toekomstwaarde 2) Een gebiedsgerichte aanpak 3) Een portefeuille aanpak 4) Tijdelijke functiewijziging 5) Transformatie naar wijkgebonden voorzieningen 6) Wonen boven winkels 7) Uitdagende ontwerpopdrachten 8) Huisvesting van specifieke maatschappelijke functies Daarnaast worden de volgende beleidsadviezen gegeven: • Ben terughoudend bij het verlenen van vergunningen nieuwbouw kantoren • Prioriteitstelling aantal kantoorlocaties • Neem duidelijk de regie bij gebiedsexploitatie zwakke kantoorlocaties • Benut mogelijkheden nieuwe leegstandswet • Ga flexibel om met bestemmingsplan in geval van transformatie • Ken de mogelijkheden van het bouwbesluit inzake transformatie • Kies voor een regionale aanpak leegstand kantoorgebouwen • Onderzoek de mogelijkheden van verduurzaming
5
Inhoudsopgave Voorwoord en onderzoeksverantwoording............................................................................................ 2 Samenvatting .......................................................................................................................................... 3 Inhoudsopgave........................................................................................................................................ 6 1. Inleiding............................................................................................................................................... 7 2. De Eindhovense kantorenmarkt ......................................................................................................... 9 3. Structurele leegstand in Eindhoven .................................................................................................. 13 4. Wonen............................................................................................................................................... 18 5. Maatschappelijke functies ................................................................................................................ 24 6. Produkt-markt-combinaties .............................................................................................................. 29 7. Bouwtechnische analyse ................................................................................................................... 36 8. Financiële en juridische analyse........................................................................................................ 40 9. Conclusies, aanbevelingen en slotbeschouwing ............................................................................... 45 Literatuur .............................................................................................................................................. 49 Bijlagen.................................................................................................................................................. 51
6
1. Inleiding 1.1
Aanleiding
De kantorenmarkt in Eindhoven kent momenteel een leegstandspercentage van ongeveer 14,4%, wat neerkomt op een metrage van 269 duizend vierkante meter (DTZ, 2010). Een deel van deze leegstand is het gevolg van conjuncturele schommelingen die door de huidige economische crisis nog eens extra worden versterkt. Indien de economie aantrekt en er geen concurrerende nieuwbouw wordt opgeleverd, zal een deel van deze leegstand - eventueel na upgrading - weer als kantoorpand door de markt kunnen worden opgenomen. Desondanks is een leegstand van 14,4% hoog en kan niet anders worden geconcludeerd dan dat een deel van dit aanbod structureel leegstaat. Ook bij een florerende markt zullen deze structureel leegstaande panden niet meer als kantoorpand kunnen worden verhuurd. De kwaliteit van dit aanbod voldoet niet aan de huidige eisen van de kantoorgebruiker waardoor functiewijziging de enige oplossing is. Er is behoefte aan onderzoek naar de mogelijkheden om structureel leegstaande kantoorgebouwen in Eindhoven te transformeren naar een woonfunctie of ten behoeve van andere (maatschappelijke) doeleinden. De onderzoeksvraag kan als volgt worden geformuleerd: Wat zijn de leegstaande kantoorpanden in Eindhoven en welke mogelijkheden zijn er om deze panden te transformeren naar een andere gebruiksfunctie? De doelstelling van het onderzoek luidt: Het formuleren van strategieën voor transformeerbare, structureel leegstaande kantoorpanden in Eindhoven.
1.2
Plan van aanpak
Het voorgestelde onderzoek is in vijf stappen uitgevoerd. Allereerst is in stap 1 een inventarisatie van leegstaande kantoorgebouwen gemaakt. Als leegstaande kantoorgebouwen worden panden bedoeld, die (gedeeltelijk) structureel leegstaan of in de nabije toekomst leeg zullen komen te staan en die niet meer met een kantoorfunctie in de markt te zetten zijn. Uitgangspunt vormt een longlist van kantoorgebouwen die momenteel te huur of te koop worden aangeboden. Na analyse van deze panden wordt de lijst teruggebracht tot een shortlist van mogelijk transformeerbare panden. Hierin speelt onder andere de mening van lokale makelaars een rol. In stap 2 zijn marktanalyses uitgevoerd t.b.v. de volgende functies: wonen, wijkoverschrijdende maatschappelijke voorzieningen en (semi-)commerciële voorzieningen. Op basis van een analyse van de vraag naar deze functies zijn kansrijke functies en niches in kaart gebracht. Rekening wordt gehouden met (ruimtelijke) ontwikkelingen in Eindhoven die van invloed kunnen zijn op de vraag; het concurrerend aanbod.
7
De vraag welke transformaties kansrijk zijn, is in stap 3 geanalyseerd. De functies waarvan in stap 2 werd geconcludeerd dat hier vraag naar is, zijn in stap 3 geconfronteerd met de kantoorgebouwen uit de shortlist. Het resultaat zijn zogenaamde product-markt combinaties (PMC’s). De product-markt combinaties zijn vervolgens in stap 4 aan een bouwtechnische, financiële en juridische analyse onderworpen. Bij de bouwtechnische analyse komen zaken aan de orde zoals stramienmaat van het pand, verdiepingshoogte, diepte pand, gevelopeningen. De financiële analyse laat zien wat mogelijk de opbrengstpotentie is van het pand in getransformeerde staat. Hoeveel woningen kunnen bijvoorbeeld worden gerealiseerd en wat is het huurniveau? De juridische aspecten die tenslotte aan de orde komen zijn de mogelijkheden die het bestemmingplan biedt, de eigendomssituatie van de belendende percelen en de lopende huurcontracten. In de laatste stap, stap 5, zijn denk- en doerichtingen voor transformeerbare kantoorgebouwen aangegeven. Het onderzoek mondt uit in een advies ten aanzien van de aanpak van de transformeerbare gebouwen: wat zijn sterke en zwakke punten van deze gebouwen, welke zijn de mogelijke nieuwe functies, voor welke doelgroepen en welke knelpunten dienen opgelost te worden. Uiteindelijk leidt dit tot formulering van strategieën die de gemeente kan helpen om transformatie van kantoren succesvol te ondersteunen.
1.3
Leeswijzer
De volgorde van de hoofdstukken in dit hoofdverslag correspondeert met de stappen van het onderzoek. In het volgende hoofdstuk zal eerst een analyse worden gegeven van de situatie op de Eindhovense kantorenmarkt. Hoofdstuk 3 beschrijft de wijze waarop is gekomen tot de shortlist van 14 transformeerbare kantoorpanden. In de hoofdstukken 4 en 5 worden mogelijk nieuwe functies onderzocht. Hoofdstuk 4 gaat in op de woningmarkt en beschrijft de wensen van verschillende woondoelgroepen. In hoofdstuk 5 komen de overige, voornamelijk maatschappelijke, functies aan bod. In hoofdstuk 6 komen de product-markt combinaties aan bod en hoofdstuk 7 en 8 gaan achtereenvolgens in op de bouwtechnische, financiële en juridische analyses. Hoofdstuk 9 is het concluderend hoofdstuk waarin strategieën worden voorgesteld voor de transformatie van panden uit de shortlist. Naast het hoofdrapport zijn in een aparte bijlage (‘factsheets’) per pand alle kenmerken en transformatiemogelijkheden gegeven.
8
2. De Eindhovense kantorenmarkt 2.1
Inleiding
Nederland kampt momenteel met een grote hoeveelheid leegstaande kantoren. Begin 2010 werd in Nederland 6,7 miljoen vierkante meter kantoorruimte te huur aangeboden. Hiervan staat ruim 6,1 miljoen vierkante meter daadwerkelijk leeg. Dit is ongeveer 13,3% van de totale kantorenvoorraad. Ondanks dat er al vanaf het begin van de huidige kredietcrisis minder oppervlak aan kantoren in aanbouw is genomen, blijft het aanbod nog steeds stijgen. Veel bedrijven krimpen of verdwijnen als gevolg van de economische crisis waardoor de opname in 2009 met 35% is gedaald ten opzichte van een jaar daarvoor (DTZ, 2010). Ook Eindhoven kent een grote leegstand van haar kantorenvoorraad. Van de ruim 1,8 miljoen m2 kantoorruimte staat momenteel 14,4% leeg (DTZ, 2010). In dit hoofdstuk wordt de Eindhovense kantorenmarkt in beeld gebracht.
2.2
Typering Eindhoven als kantorenstad
Zuidoost-Nederland staat bekend als Brainport, een combinatie tussen kennisindustrie en toptechnologie. In de regio Brainport is een bovengemiddeld aantal kennisinstituten en innoverende bedrijven gevestigd. In deze regio wordt Eindhoven met een twintigtal omliggende gemeenten gezien als de kern. Na Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht is Eindhoven de grootste kantorenstad van Nederland. Eindhoven speelt een zeer belangrijke rol in Zuidoost-Brabant, omdat deze stad plaats biedt aan ongeveer de helft van de werkgelegenheid in de regio. Momenteel wordt er veel aan de bereikbaarheid van Eindhoven gedaan: de A2 ten westen van de stad wordt verbreed en het knooppunt Ekkersrijt wordt geheel vernieuwd teneinde een betere doorstroming te bewerkstelligen. Dit zal een positieve bijdrage leveren aan Eindhoven als vestigingslocatie. De kantorenmarkt in Eindhoven wordt gekenmerkt door zakelijke dienstverlening. Daarnaast spelen de hightechbedrijven een grote rol in de stad Eindhoven en de regio Brainport. Fysiek komt dit tot uiting door de koppeling van kantoorruimten aan bedrijfsactiviteiten(Colliers, 2009).
2.3
Kantoorlocaties in Eindhoven
Eindhoven heeft een redelijk versnipperde kantorenmarkt en wordt voor een belangrijk deel vertegenwoordigd door zakelijke dienstverleners en regiokantoren (Dynamis, 2009). Alle kantorenlocaties in Eindhoven tezamen, beslaan grofweg vier verschillende kantoor deelgebieden. Deze zijn weergegeven in figuur 2.1. De eerste te onderscheiden kantorenlocatie is ‘Centrum Eindhoven’. Dit betreft het gebied binnen de rondweg waarin onder andere Fellenoord, het Stationsgebied en het Stadionkwartier liggen. De huidige, zij het geringe, vraag naar kantoorruimte is voornamelijk gericht op kantoren in het centrum. Hier liggen de huurprijzen dan ook gemiddeld hoger dan elders in Eindhoven. De tweede te onderscheiden locatie is het noorden van Eindhoven. In dit gebied liggen diverse, over het algemeen kleine, kantoren- en bedrijventerreinen (bijvoorbeeld Kapelbeemd, Achtse Barrier, Woenselse Heide, De Tempel en Esp). Een aantal van deze kleinschalige terreinen ligt te midden van woonwijken. De derde kantorenlocatie ligt in het westen van 9
Eindhoven. Hieronder vallen onder andere Eindhoven Airport, Flight Forum, Poort van Metz, de Hurk en Strijp-S. De laatste te onderscheiden kantorenlocatie betreft Zuid en Oost Eindhoven. Het aanbod kantoorruimte is in dit deelgebied eind 2009 veruit het laagst (Dynamis, 2010).
Legenda: (1) (2) (3) (4)
= Centrum = Noord = West = Zuid en Oost
Figuur 2.1: Deelgebieden kantoorlocaties Eindhoven (Bron: bewerking van Dynamis, 2010)
2.4
Huidige situatie Eindhovense kantorenmarkt
Eindhoven kent de afgelopen tien jaar een zeer wisselende kantorenmarkt (Vastgoedmonitor, 2009). Omdat eind jaren ’90 van de vorige eeuw de vraag het aanbod overtrof, zijn net na de eeuwwisseling diverse nieuwbouwprojecten gepland, die rond 2003 gerealiseerd zijn. In 2003 was de vraag naar kantoorruimte dusdanig afgenomen dat een aantal nieuwbouwprojecten niet verhuurd werd. Na het dieptepunt in 2005 trok de markt in de daarop volgende jaren enigszins aan, waarna het tij weer keerde in 2008.
10
Eindhoven heeft ongeveer 1,8 miljoen vierkante meter aan kantoren. Hiervan wordt 269 duizend vierkante meter2 aangeboden op 1 januari 2010, zoals weergegeven in figuur 2.2 (DTZ, 2010). Het grootste gedeelte van de aangeboden kantoorruimte bevindt zich in het deelgebied west, gevolgd door het deelgebied centrum (Dynamis, 2010). Ongeveer 14,4% van de kantorenvoorraad van Eindhoven staat daadwerkelijk leeg. Dit is procentueel iets boven de nationaal gemiddelde leegstand, welke op 13,3% ligt. Zoals reeds vermeld, is de vraag naar kantoorruimte in Eindhoven gering. In 2009 is ongeveer 28.000 vierkante meter kantoorruimte opgenomen (DTZ, 2010). Het grootste gedeelte hiervan is opgenomen in de deelgebieden centrum en west (Dynamis, 2010).
Figuur 2.2: Opname en aanbod kantorenmarkt Eindhoven (DTZ, 2010)
2.5
Verwachtingen
Als gevolg van de kredietcrisis heeft de situatie op de vastgoedmarkt zich in een zeer korte tijd gekeerd. Een goed hulpmiddel om in te schatten waar in de conjunctuurgevoelige vastgoedcyclus de Eindhovense kantorenmarkt zich bevindt is de property clock van Jones Lang LaSalle (2010). In figuur 2.3 is deze property clock weergegeven. In het vierde kwartaal van 2009 verwacht Jones Lang LaSalle dat het dieptepunt voor de Eindhovense kantorenmarkt bijna is bereikt. Als deze situatie wordt vergeleken met voorgaande kwartalen is opvallend dat de property clock in amper twee jaar tijd geheel is doorlopen. Deze snelle ontwikkeling van de markt is geheel te wijten aan de kredietcrisis. Enige voorzichtigheid bij de interpretatie van de property clock is geboden. De positie in de vastgoedcyclus wordt hier afgeleid uit het stijgen en dalen van huurprijzen. Incentives (bijvoorbeeld huurvrije perioden) die worden verstrekt in de huidige marktsituatie, kunnen het beeld van de werkelijke ontwikkeling van huurprijzen vertekenen.
2
Dit aantal fluctueert. Verschillende bronnen spreken elkaar tegen over het precieze aantal. In zijn algemeenheid worden alleen panden meegenomen > 500 vierkante meter vvo. In dit onderzoek wordt het metrage dat genoemd wordt door DTZ aangehouden.
11
Als voor een langere termijn wordt gekeken naar de ontwikkelingen op de kantorenmarkt, is een aantal ontwikkelingen te noemen die de structurele vraag naar kantoren niet verder zullen doen toenemen. Bedrijven besteden steeds vaker kantooractiviteiten uit aan lagelonenlanden, waardoor ook werkplaatsen in Nederland zullen verdwijnen. Ook nieuwe kantoorconcepten, waaronder thuiswerken en flexplekken, zullen de behoefte aan kantoorruimte doen afnemen.
Figuur 2.3: Property clock Q4 2009 (Jones Lang LaSalle, 2010)
Dynamis (2009) voorspelt dat de structurele vraag naar kantoorruimte in de nabije toekomst gaat afnemen, onder meer vanwege de verwachting dat de beroepsbevolking in Nederland niet of nauwelijks zal groeien en op de langere termijn zelfs zal afnemen. Kortom, ook als de economie en daarmee de behoefte aan kantoorruimte op enig moment in de toekomst weer stabiliseert of zelfs toeneemt, zal een deel van de voorraad nooit meer in gebruik worden genomen om diverse redenen; waaronder de ligging, indeelbaarheid, functionaliteit, ouderdom en het voorzieningenniveau. Een deel van de voorraad zal dus structureel leeg komen te staan, aangezien enerzijds de vraag naar kantoorruimte verder afneemt en anderzijds de voorraad op verschillende aspecten niet meer voldoet aan zowel de huidige als toekomstige behoeften van de kantoorgebruikers. Dit deel van de voorraad kan getypeerd worden als ‘leegstaande kantoorruimte’.
2.6
Conclusie
De toenemende leegstand van kantoorruimte in Nederland is ook duidelijk waar te nemen in Eindhoven. In het jaar 2009 is de leegstand in Eindhoven toegenomen tot 14,4 %, wat een toename van 3,1 % betekent ten opzichte van het jaar ervoor. Ook met het oog op de nabije toekomst is de verwachting dat de structurele vraag niet zal toenemen, waardoor het leegstandspercentage hoog blijft. Dit is zowel voor de directe omgeving van de panden als voor de eigenaren van de leegstaande kantoorgebouwen geen aantrekkelijk perspectief. Dit perspectief kan verbeterd worden door leegstaande en functioneel verouderde kantoorgebouwen te transformeren naar een andere functie. 12
3. Structurele leegstand in Eindhoven 3.1
Inleiding
In deze eerste stap van het onderzoek is een inventarisatie gemaakt van de leegstaande kantoorruimten in Eindhoven. Het gaat daarbij om gebouwen die (gedeeltelijk) leegstaan, dan wel leegkomen in de nabije toekomst en niet meer in de huidige vorm als kantoorgebouw in de markt te zetten zijn. 3.2
Long list leegstaande kantoorpanden
Met behulp van de databases van Real Next en Funda in Business is gestart met een long list van alle aangeboden kantoorruimten met een oppervlakte groter dan 500 vierkante meter. Deze ondergrens is gesteld omdat de invloed van de transformatie van een pand met een kleiner metrage op de vermindering van de totale leegstand in Eindhoven minimaal is. Bijkomende reden is dat een transformatie naast oppervlakteafhankelijke kosten ook standaardkosten heeft, die de financiële haalbaarheid van de transformatie van een kantoor met een kleine metrage moeilijk maakt (Remøy, 2007). De long list is aangevuld met kantoorruimten waarvan de gemeente Eindhoven heeft aangegeven dat deze zich lijken te lenen voor transformatie. Er kunnen drie zaken het geval zijn bij deze kantoorruimten: óf ze worden niet actief via Real Next of Funda in Business aangeboden (terwijl de ruimte wel te koop of te huur is), óf het leegstaande gedeelte van het kantoorgebouw is kleiner dan 500 vierkante meter óf het kantoorgebouw wordt nog verhuurd. In totaal bestaat de long list uit 112 kantoorruimten met een totale te huur of te koop aangeboden oppervlakte van 269.181 vierkante meter. Deze long list is opgenomen in bijlage A. 3.3
Van long list naar short list
Alleen de leegstaande kantoorpanden komen in aanmerking om getransformeerd te worden. Dit betekent dat de lijst met 112 panden verder ingeperkt moet worden. Om van de long list te komen tot een shortlist van mogelijk transformeerbare kantoorpanden, is op een gestructureerde wijze een aantal selecties uitgevoerd. Er is geselecteerd op locatie, bouwjaar en courantheid. Figuur 3.1 geeft een overzicht van de stappen die zijn gedaan om te komen tot de 14 panden die uiteindelijk op de shortlist staan. In de volgende subparagrafen volgt een toelichting op de selectiecriteria.
13
Figuur 3.1: Van longlist naar shortlist
3.3.1 Locatie als selectiecriterium Allereerst is gekeken naar de ligging van de aangeboden kantoorruimten. Hierin wordt een viertal soorten gebieden onderscheiden, te weten centrum, winkelcentrum, woonwijk en bedrijventerrein. Een combinatie van een tweetal gebieden is mogelijk, indien de kantoorruimte op de grens ligt. Transformatie van kantoorgebouwen op bedrijventerreinen is doorgaans niet mogelijk in verband met de eenzijdige bestemming op bedrijventerreinen. Zelfs als in een enkel geval een bestemmingsplanwijziging kan worden doorgevoerd, zijn woon en maatschappelijke functies niet haalbaar op een bedrijventerrein. Alleen kantoorgebouwen in het stadscentrum, in een woonwijk of aan de randen hiervan komen in aanmerking voor transformatie. De kantoorruimten op de longlist die op een bedrijventerrein zijn gelegen, zijn als eerste uit de long list verwijderd. Na deze eerste selectie bestaat de longlist uit 56 kantoorruimten met een totale te huur of te koop aangeboden oppervlakte van 116.209 vierkante meter. De longlist na deze eerste selectie is opgenomen in bijlage B.
14
3.3.2 Bouwjaar als selectiecriterium Na het bestuderen van de ligging, wordt gekeken naar het bouwjaar van de op de longlist overgebleven kantoorruimten. Een aantal kantoren is momenteel nog in aanbouw of renovatie of moet nog in zijn geheel gerealiseerd worden. Zowel deze als kantoorgebouwen jonger dan tien jaar zijn uit de lijst verwijderd. Ondanks dat deze kantoren al geruime tijd leeg kunnen staan, worden ze niet bestempeld als transformeerbaar, omdat onder andere de functionaliteit, indeelbaarheid en het voorzieningenniveau nog aan de huidige vraag voldoen en ze bij het aantrekken van de economie nog steeds aantrekkelijk zijn als kantoorgebouw. Na deze tweede selectie bestaat de long list nog uit 44 kantoorruimten met een totale te huur of te koop aangeboden oppervlakte van 85.378 vierkante meter. De longlist na deze derde selectie is opgenomen in bijlage C. 3.3.3 Courantheid als selectiecriterium De laatste selectie vindt plaats aan de hand van het bepalen van de courantheid van de kantoorruimten. Een kantoorruimte is incourant als zowel de gebouwspecifieke als locatieaspecten het zeer onwaarschijnlijk maken dat de ruimte, zelfs na een (kleine) investering, wederom als kantoorruimte in de markt gezet kan worden. Enkele Eindhovense makelaars zijn geïnterviewd en gevraagd naar de courantheid van de kantoorruimten op de long list. Over het algemeen verschillen de makelaars niet van mening over de courantheid van de kantoorruimten op de lijst. De panden waarover de makelaars van mening verschilden zijn nader beschouwd, waarbij de duur van de leegstand, de totale oppervlakte van de leegstand, het percentage leegstand ten opzichte van het gehele gebouw en de mening van de verhurende makelaar zijn meegenomen. Na deze derde selectie blijft er een short list over, die bestaat uit 14 kantoorruimten met een totale te huur of te koop aangeboden oppervlakte van 42.983 vierkante meter. Dit is 2,5% van de totale voorraad kantoorruimten in Eindhoven en ruim 17% van het totale aanbod in Eindhoven. 3.4
De shortlist
In deze paragraaf worden de 14 kantoorpanden die structureel leegstaan kort toegelicht. Ongeveer de helft van de panden bevindt zich binnen de ring van Eindhoven. De meeste andere panden zijn gelegen in Eindhoven Noord (stadsdeel Woensel). Deze 14 panden vormen de basis voor het verdere onderzoek. De belangrijkste kenmerken van de panden zijn weergegeven in onderstaande tabel (3.1). Voor een uitgebreide toelichting en fotomateriaal wordt verwezen naar de factsheets (bijlage E).
15
Adres
Huisno.
1
18 Septemberplein
17
1.378
2
Vonderweg
11
10.972
3
Frederiklaan
110
1.200
Centrum
4
Bomansplaats
1-10
2.500
Centrum
5
H.H. van Brabantplein
17a-b
4.500
Centrum
6
Kronehoefstraat
1
2.878
Rondweg
7
Geldropseweg
163
490
Centrum
8
F. van Eedenplein
1
10.865
Centrum
9
Europalaan
1
2.000
Noord
10
Kloosterdreef (Greide)
2-8
1.478
Noord
11
Ukkelstraat
4
921
Noord, de Tempel
12
Ukkelstraat
2
2.283
Noord, de Tempel
13
Koenraadlaan
102A
946
omg. Evoluon
14
Hoogstraat
331
572
Zuid
TOTAAL
VVO m
2
No.
Locatie Centrum Stadionkwartier
42.983
Tabel 3.1: De shortlist
Figuur 3.2: Locaties panden shortlist
16
3.5
Conclusie
Vanuit de longlist met alle leegstaande kantoorruimte van meer dan 500 vierkante meter in Eindhoven is een selectie gemaakt. De selectie is weergegeven in de vorm van een shortlist van 14 kantoorruimten en bevat leegstaande kantoorpanden die niet op bedrijventerreinen liggen, ouder zijn dan tien jaar en door makelaars niet meer als courante kantoorruimte bestempeld worden. Deze shortlist bevat daarmee de potentieel transformeerbare kantoorruimten in Eindhoven: de kantoren die leegstaan en geen toekomst meer als kantoor hebben. De 14 geselecteerde panden vertegenwoordigen in totaal bijna 43.000 m2. Dit is 2,5% van de totale kantorenvoorraad in Eindhoven en ruim 17% van de totale te huur en te koop aangeboden kantoren. Voor het onderzoek naar transformatie worden deze panden als uitgangspunt gebruikt.
17
4. Wonen 4.1
Inleiding
In het (recente) verleden hebben diverse transformaties van kantoorgebouwen naar woningen, al dan niet met een andere functie in de plint van het gebouw, plaatsgevonden. In Eindhoven kennen we interessante voorbeeldprojecten zoals het voormalige GGD-kantoor aan de P.C. Hooftlaan en het voormalig kantoorpand de Blauwe Engel aan het Begijnenhof. De relatief gespannen woningmarkt, zeker in de Randstad, maakt dat de keuze voor een woonfunctie bij de transformatie van kantoorgebouwen voor de hand ligt. In dit hoofdstuk wordt de woonfunctie als alternatief voor leegstaande kantoren in Eindhoven uitgewerkt. Allereerst zal de situatie op de Eindhovense woningmarkt tegen het licht worden gehouden. Vervolgens worden de doelgroepen op de woningmarkt verder uitgewerkt. Het hoofdstuk eindigt met een conclusie waarin inzichtelijk wordt naar welke woonfuncties in Eindhoven behoefte is en wat de wensen zijn van de bijbehorende doelgroepen. 4.2
De woningmarkt in Eindhoven
Ondanks dat de huidige economische situatie de woonconsument terughoudend maakt, bestaat de vraag naar meer woonkwaliteit nog steeds. Het gaat hierbij zowel om de woning zelf alsook om de kwaliteit van de woonomgeving (het woonmilieu). Deze tendens zien we ook terug als specifiek naar de markt voor meergezinswoningen wordt gekeken. De Eindhovenaren die in de 5-jaarsperiode tussen 2008 en 2012 willen verhuizen, zouden bij een gerealiseerde verhuizing een kleine 10.000 meergezinswoningen vrijmaken. De vraag in dezelfde periode is daarentegen zo’n 9.600 meergezinswoningen (Gemeente Eindhoven, 2008). Dit in combinatie met het gegeven dat in de nieuwbouwplanning voor de komende jaren is voorzien in een behoorlijk groot aantal meergezinswoningen, onder andere omdat het in Eindhoven door ruimtegebrek nauwelijks anders kan, zou kunnen leiden tot een overschot aan meergezinswoningen. Enigszins geruststellend hierbij is dat er nog wel degelijk vraag is naar meergezinswoningen in het groenstedelijke woonmilieu en in het centrum stedelijk(plus) milieu, zowel in de huur- als in de koopsector (zie figuur 4.1). Dit brengt echter wel met zich mee dat er elders overschotten dreigen te ontstaan, met name in het na- en vooroorlogse woonmilieu en op de radialen.
18
Figuur. 4.1: Vraag en aanbod naar eigendomsverhouding en type, per woonmilieu (bron: Gemeente Eindhoven, 2008)
De meergezinswoningen worden momenteel vooral bewoond door één- en tweepersoonshuishoudens. In het centrum en het vooroorlogse woonmilieu worden de meergezinswoningen meer dan ergens anders bewoond door jongere huishoudens. In het groenstedelijke woonmilieu meer door oudere huishoudens. De vraag naar meergezinswoningen wordt meer dan gemiddeld bepaald door jonge één- en tweepersoonshuishoudens met een laag inkomen (doelgroep). Toch is er ook een behoorlijke vraag naar meergezinswoningen door hogere inkomensgroepen. Deze laatste vooral in het groenstedelijke woonmilieu, maar in beperkte mate ook in het woonmilieu centrum stedelijk (plus). In het groenstedelijke woonmilieu wil men gemiddeld €550 betalen voor een meergezinshuurwoning en gemiddeld €350.000 voor een meergezinskoopwoning. In het woonmilieu centrum stedelijk (plus) wordt vooral gevraagd naar middeldure huurwoningen (gemiddeld €500) en goedkope koopwoningen (gemiddeld €240.000).
4.3
Doelgroepen voor stedelijk wonen
Voor meergezinswoningen komen verschillende doelgroepen in aanmerking. Vonk (2009) heeft in zijn afstudeeronderzoek bepaald welke doelgroepen mogelijk zijn voor een centrum stedelijke woonomgeving in Eindhoven. Deze mogelijke doelgroepen zijn studenten, jonge starters, jonge doorstromers, expats, actieve stedelingen en creatieve gentrifiers. Aan deze zes doelgroepen kan de doelgroep 55-plussers worden toegevoegd. In deze paragraaf volgt per doelgroep een beschrijving van de kenmerken en de bijbehorende wensen en eisen, zowel op gebouw- als locatieniveau. 4.3.1 Studenten De aanwezigheid van de Technische Universiteit Eindhoven (TU/e), de Fontys Hogescholen en de Design Acadamy Eindhoven zorgt ervoor dat in Eindhoven ruim 24.000 studenten een opleiding aan het Hoger Onderwijs (HO) volgen (Technische Universiteit Eindhoven, 2008). Daarvan zijn circa 8.500 19
studenten zelfstandig uitwonend, waarvan een grote meerderheid studeert aan de TU/e. Het aantal studenten in verhouding tot de totale bevolking van Eindhoven is laag wanneer dit vergeleken wordt met andere studentensteden. Daarom heeft de gemeente, samen met de overige belanghebbende actoren zoals de verschillende onderwijsinstellingen, de ambitie gevormd om dit aandeel toe te laten nemen. Het doel van de ambitie is om in het jaar 2020 huisvesting te bieden aan 15.000 zelfstandig uitwonende HO studenten. Het masterplan van de TU/e voorziet voor een deel in deze behoefte. Momenteel ligt er een plan om 500 studentenwoningen te realiseren op de TU/e-campus. De transformatie van kantoorpanden naar studentenhuisvesting kan eveneens bijdragen deze ambitie te verwezenlijken, hoewel dergelijke plannen wel in samenhang moeten worden gezien om een overaanbod in de toekomst te voorkomen. Aangezien studenten veelvuldig gebruik maken van de voorzieningen aanwezig in het stadscentrum, wensen studenten nabij het centrum te wonen. Een snelle bereikbaarheid van onderwijs-, winkel-, horeca- en sportvoorzieningen met de fiets is gewenst. Veelal wordt de locatie van het gebouw als belangrijker ervaren dan het gebouw zelf. De woonwensen met betrekking tot het gebouw zijn niet zozeer gericht op de woonoppervlakte, maar vooral op de huurprijs gezien het lage inkomen van de student. Om deze huurprijs laag te houden, is een kleine zelfstandige ruimte toereikend. Alhoewel er in de vraag een tendens is naar studio’s, kunnen binnen het gebouw voorzieningen worden gedeeld met huisgenoten. 4.3.2 Jonge starters Voor jonge starters op de huidige woningmarkt is het niet eenvoudig om een passende woning te vinden. Ten gevolge van de krappe woningmarkt met name in het lage prijssegment stagneert de doorstroming: het principe van scheefwonen. Aangezien het derhalve moeilijk is om een huurwoning te vinden en daarnaast de directe stap naar een koopwoning te hoog gegrepen is voor deze doelgroep, is transformatie van panden vanuit de kantorenmarkt naar de woningmarkt met als doelgroep de jonge starter een kansrijke mogelijkheid. Met betrekking tot de locatie kan gesteld worden dat de jonge starter voornamelijk gesteld is op de nabijheid van voorzieningen en werkgelegenheid. Hierdoor zijn woonvoorzieningen nabij voorzieningenclusters geschikt, maar is vooral een locatie in en nabij het centrum gewenst. In tegenstelling tot de doelgroep studenten, die ten dele dezelfde wensen heeft als de starter met betrekking tot de locatie, dienen er wel mogelijkheden te zijn om de auto te parkeren. Jonge starters hebben veelal nog beperkte financiële middelen, waardoor de hoogte van de huurprijs een belangrijk aspect is. Dit vertaalt zich in de praktijk in woningen met basisvoorzieningen, van studio tot driekamerwoning, variërend in oppervlakte van 40 tot 80 vierkante meter. 4.3.3. Jonge doorstromers De relatief gespannen woningmarkt leidt ertoe dat er eveneens vraag blijft naar woningen voor jonge doorstromers, zo ook in Eindhoven. Ook al is het budget van de doorstromer gemiddeld hoger dan het budget van de jonge starter, ook voor deze doelgroep gelden problemen met betrekking tot de betaalbaarheid van woningen (Woningnood, 2008). Ondanks dat de kredietcrisis de prijsstijging een halt heeft toegeroepen, blijven de marktprijzen relatief hoog. Dit vertaalt zich in een toenemende vraag naar passende huisvesting voor de jonge doorstromers. Waar de jonge starters een locatie nabij het centrum wensen, zoekt de jonge doorstromer meer de luwte en de rust binnen de stad op. Voorzieningen dienen nog wel goed bereikbaar te zijn, echter is 20
dit mogelijk ook terug te vinden in diverse wijkcentra. De jonge doorstromer hoeft zich zodoende niet meer in het centrum van de voorzieningen te bevinden, maar heeft indien gewenst, vrijblijvend de mogelijkheid om deze op te zoeken. De aanwezigheid van groen- en speelruimte heeft met het oog op eventuele gezinsuitbreiding een grotere prioriteit. Daarnaast neemt de vraag naar parkeerruimte eveneens toe. In tegenstelling tot de starters, die veelal een meergezinswoning wensen, verandert deze vraag bij jonge doorstromers vaak naar een (kleine) eengezinswoning. Deze verandering is mede een gevolg van een toenemende ruimtevraag, welke wordt veroorzaakt door mogelijke gezinsuitbreiding en een gewenste werkkamer. 4.3.4 Expats De gemeente Eindhoven maakt deel uit van Brainport, een kennis- en researchcluster om innovatie te stimuleren (www.brainport.nl). De gemeente Eindhoven is de grootste gemeente binnen dit samenwerkingscluster en wordt hierdoor geregeld getypeerd als hightech gemeente. Het centrale begrip binnen dit cluster is ‘kennis’. Deze kennis komt niet enkel van medewerkers die in of nabij Eindhoven wonen, maar trekt ook vele expats. Deze expats verkeren vanwege hun werk lange tijd in het buitenland, in dit geval in Eindhoven. Aangezien de gemeente, maar ook de nationale overheid de ambitie heeft om het imago van Brainport als technologische topregio te versterken in de toekomst, zal het aantal expats in de toekomst ook toenemen. De transformatie van kantoorpanden naar woningen voor deze doelgroep behoort ook tot een kansrijke transformatiemogelijkheid. Aangezien expats in het buitenland vertoeven, ver van de familie, dient er bij de locatiekeuze rekening mee te worden gehouden dat er aanbod is van diverse culturele voorzieningen. Daarnaast is de aanwezigheid van groen in de vorm van parken in de nabijheid van de woonfunctie van belang. Deze vormen van ontspanning bieden de expats de mogelijkheid om de vrije tijd door te brengen zonder familie. In tegenstelling tot de andere doelgroepen, wensen expats een compleet gebruiksklare woning. Hierdoor dienen deze woningen zowel gestoffeerd als gemeubileerd te zijn. De woning dient een oppervlakte van 60 tot 100 vierkante meter te hebben. De aanwezigheid van gemeenschappelijke ruimtes in het gebouw kan ertoe bijdragen dat het gemakkelijker is om contact te zoeken met lokale bewoners of andere expats. Hierdoor kan gesteld worden dat met name appartementen zich goed lenen om expats te kunnen huisvesten. Deze appartementen kunnen ondermeer gerealiseerd worden middels een kansrijke transformatie van kantoorruimte tot wooneenheid. 4.3.5 Actieve stedelingen Zolang de woningmarkt vooral aanbod- en niet vraaggestuurd blijft, zal er vraag blijven naar passende huisvesting. Dit geldt ook voor de doelgroep actieve stedelingen. De doelgroep actieve stedelingen is van vergelijkbare aard als de jonge doorstromers, met het grote verschil dat het budget van actieve stedelingen aanzienlijk hoger ligt: het inkomen is boven modaal tot dubbel modaal. Dit komt tot uitdrukking in het gewenste hoogwaardige woonmilieu dat ondersteund dient te worden met een hoogwaardig pakket aan voorzieningen, zoals culturele-, horeca- en sportvoorzieningen. De nabijheid van groenvoorzieningen om te recreëren is eveneens gewenst. Het hoge inkomen van deze doelgroep vertaalt zich eveneens in de wensen met betrekking tot de woning. Waar er bij de doorstromers nog veelal de wens was naar een kleine eengezinswoning, is de wens van de actieve stedelingen een grotere eengezinswoning. De woning moet voldoende privacy kunnen bieden. Daarnaast dient de woning een zekere vorm van luxe uit te stralen, wat mede wordt 21
vertaald in een hoogwaardige afwerking. Ook is het wonen in een woning met een eigen identiteit een aspect dat hoog staat op de wensenlijst van de actieve stedeling. 4.3.6 Creatieve gentrifiers Met de doelgroep creatieve gentrifiers wordt geduid op het proces van gentrification. Dit houdt in dat de middenklasse en hogere sociale klasse terug naar de omgeving van het stadscentrum verhuist, om daar in relatief goedkope woningen te gaan wonen (Raedts & Zandt, 2007). Middels de creatieve industrie, die gerelateerd is aan deze klasse, bloeit de wijk weer op. Deze theorie wordt ondersteund door Richard Florida, die met zijn boek ‘The Rise of the Creative Class’ het belang van de creatieve sector aanhaalde. De doelgroep creatieve gentrifiers wenst een locatie met een sterk eigen karakter en zijn eigen historie. Voorbeelden zijn voormalige fabrieksterreinen die getransformeerd worden. Deze dienen echter wel hun eigen ‘oude’ identiteit te blijven behouden. Creatieve gentrifiers wensen niet midden in de drukte van het stadscentrum te wonen, echter wel nabij de nodige voorzieningen. Het belangrijkste aspect van de locatie blijft dat de omgeving zijn eigen identiteit blijft behouden. Met betrekking tot de woning kan gesteld worden dat deze, net als de omgeving, een eigen identiteit met daarbij behorende historie moet bevatten. De doelgroep wenst zelf flexibel met de indeling om te kunnen gaan, om zo een eigen stempel op de woning te kunnen drukken. Bovendien wensen creatieve gentrifiers de woning voor zowel woon- als werkdoeleinden te kunnen gebruiken. De gewenste oppervlakte van de woning bedraagt 80 tot 150 vierkante meter. 4.3.7 55-plussers In samenhang met de vergrijzing die in Nederland plaats vindt, wordt de doelgroep ‘55-plussers’ de komende jaren belangrijker. De vergrijzing vindt ook plaats in de omgeving van Eindhoven. Het aandeel 75-plussers neemt in Zuidoost-Brabant in de periode 2000 tot 2030 toe met 142 procent (SRE, 2009). In de gemeente Eindhoven is het aandeel 75-plussers in 2009 gegroeid met ruim 18 procent tegenover het jaar 2000. Deze bevolkingstrend leidt ertoe dat de vraag naar passende huisvesting voor deze doelgroep toeneemt. Gezien de toename van de vraag naar passende huisvesting voor 55-plussers, wordt deze functie als kansrijk beschouwd voor de transformatie van een kantoorgebouw. Het ouder worden van de mens gaat vaak gepaard met een verslechtering van de gezondheid en een afname van de mobiliteit. Dit heeft ook invloed op de wensen van de doelgroep met betrekking tot de locatie:55-plussers wensen nabij winkel- en zorgvoorzieningen te wonen. Daarnaast is de aanwezigheid van openbaar vervoersvoorzieningen gewenst om op het gebied van mobiliteit niet afhankelijk te worden van derden. Binnen de doelgroep is er een belangrijke wens om gelijkvloers te kunnen wonen, wat veelal voorkomt in de vorm van appartementen (TNS NIPO, 2008). Waar in het verleden een tweekamerappartement voldeed aan de wensen van de 55-plusser, is er tegenwoordig een trend waar te nemen voor de wens naar een drie- tot vierkamerappartement indien het budget dit toelaat.
4.4
Conclusie
Het aanbod meergezinswoningen is in Eindhoven de afgelopen jaren gestegen. Men zou zelfs kunnen spreken van een beperkt overschot aan meergezinswoningen. In het centrumstedelijk en groenstedelijk woonmilieu is er echter wel degelijk vraag naar meergezinswoningen. De vraag naar 22
koopwoningen in deze categorieën is daarbij iets groter dan de vraag naar huurwoningen. Omdat deze constateringen zijn afgeleid uit onderzoek dat is uitgevoerd in 2007 is de vraag hoe nieuwe ontwikkelingen (met name in Strijp-S) deze marktverhoudingen zullen beïnvloeden. Aangenomen mag worden dat de ontwikkeling in Strijp-S de vraag naar centrumstedelijke meergezinswoningen voor een groot deel zal vervullen. Bij grootschalige transformatie van kantoren naar woningen zal hiermee rekening moeten worden gehouden. Mogelijke doelgroepen voor meergezinswoningen die in dit hoofdstuk zijn besproken en die in het vervolg van dit onderzoek worden onderzocht zijn studenten, jonge starters, jonge doorstromers, expats, actieve stedelingen, creatieve gentrifiers en 55-plussers.
23
5. Maatschappelijke functies 5.1
Inleiding
Naast de woonfunctie zullen voor de structureel leegstaande kantoorpanden in de gemeente Eindhoven ook de mogelijkheden voor transformatie in andere functies worden onderzocht. Hierbij kan een onderscheid gemaakt worden tussen wijkoverschrijdende functies en wijkgebonden functies. Voor beiden zullen in dit hoofdstuk vraag en aanbod in kaart worden gebracht. Ook andere kansrijke functies en niches waar op dit moment vraag naar is, zullen specifiek voor Eindhoven in onderzocht worden.
5.2
Wijkoverschrijdende maatschappelijke functies
Met wijkoverschrijdende functies worden functies bedoeld, doorgaans met een maatschappelijk karakter, die voorzien in een wijk- of gemeenteoverschrijdende behoefte. Het betreffen niches in de markt op zoek naar huisvesting binnen de gemeente. Onderzocht is welke functies zich recentelijk bij het gemeenteloket hebben gemeld op zoek naar huisvesting in Eindhoven. Hiertoe zijn gesprekken gevoerd met vertegenwoordigers van deze functies, makelaars en vertegenwoordigers van de gemeente Eindhoven. Het betreffen de functies kinderopvang, hostel/low budget hotel en creatieve industrie. Deze maatschappelijke functies en de bijbehorende wensen en eisen aan hun huisvesting zullen in de hierna volgende subparagrafen nader worden toegelicht. 5.2.1 Kinderopvang Vanuit de markt is er vraag naar kinderopvang. Onder kinderopvang vallen zowel het kinderdagverblijf als de buitenschoolse opvang. De wensen en eisen waaraan de huisvesting moet voldoen komen in grote lijnen met elkaar overeen. De kinderopvang is in de afgelopen decennia behoorlijk veranderd. Niet alleen maken veel meer kinderen gebruik van kinderopvang, ook inhoudelijk is er veel veranderd. Waar voorheen een gebouw met voldoende ruimte, licht en hygiëne voor de kinderen voldeed, worden er tegenwoordig steeds meer wensen en eisen gesteld aan kinderopvang (Hoekstra e.a., 2006). Dit heeft in de praktijk onder andere geleid tot nieuwe gebouwvormen en nieuwe samenwerkingsvormen, waaronder multifunctionele gebouwen en de BredeSchool. De Eindhovense variant van de BredeSchool zijn de spilcentra. Spilcentra zijn ontwikkelingsgerichte centra op gebiedsniveau met de functies educatie, spelen, opvang, ontwikkelingsstimulering, opvoedingsondersteuning en een systeem van vroegsignalering en ontwikkelingsmonitoring (www.bredeschool.nl). Een kinderdagverblijf dient goed bereikbaar te zijn, zowel voor de ouders met kinderen als voor het personeel. Voldoende parkeerplaatsen en de nabijheid van het openbaar vervoer zijn dus zeer belangrijk. Vooral de ouders geven er de voorkeur aan dat er voorzieningen in de buurt zijn, zodat zij het wegbrengen van de kinderen kunnen combineren met de dagelijkse boodschappen. Een kinderdagverblijf past het beste aan de rand van een woonomgeving. Een gemengde omgeving, waar ook het wonen zich bevindt, is ook geschikt. Een groene en vriendelijke omgeving stelt het personeel in de gelegenheid de kinderen mee te nemen naar buiten, verder dan de eigen 24
buitenruimte. Deze eigen buitenruimte moet voldoende groot zijn en goed bereikbaar en zichtbaar vanaf binnen. Bij voorkeur ligt de buitenruimte aan een rustige weg, waar niet teveel geluidsoverlast is. De binnenruimte dient zo ingedeeld te zijn dat er een centrale hal is, waar alle groepsruimten mee in verbinding staan en waar zij zicht op hebben. Een kinderdagverblijf op een verdieping is mogelijk. Hierbij is het wel van belang dat zich ook een buitenruimte op deze verdieping bevindt, zodat ook hier het contact met binnen en buiten duidelijk en overzichtelijk is. Buitenschoolse opvang is bedoeld voor kinderen van 4 tot 12 jaar (schoolgaande kinderen). De wensen van de accommodatie en de ligging zijn in grote lijnen hetzelfde als voor het kinderdagverblijf (voor kinderen tot 4 jaar). De situering in een woonomgeving is ook hier belangrijk, alleen groen in de omgeving is minder belangrijk. Wel dienen er voorzieningen in de directe omgeving (op loopafstand) te zijn, zoals winkels, een park en een speeltuin. De ruimtebehoefte van kinderen van 4 tot 12 jaar is zowel voor de binnenruimte als de buitenruimte groter dan bij kinderen tot 4 jaar. Ook hier is zicht op de buitenruimte vanaf binnen belangrijk. Verschillen tussen buitenschoolse opvang en een kinderdagverblijf zitten vooral ook in de indeling van het gebouw. 5.2.2 Hostel/low budget hotel Eindhoven kent nauwelijks hostels of low budget hotels, hooguit een enkele goedkope Bed & Breakfast. Vanuit de markt is er vraag naar een dergelijke accommodatie. Eindhoven heeft veel te bieden op cultuurhistorisch gebied, wat onder meer Europese studenten en scholieren, groepen met een relatief laag bestedingspatroon, trekt voor een kort verblijf van enkele dagen in deze stad. Daarnaast vliegen er low-budget vliegmaatschappijen van en naar Eindhoven Airport. Hierdoor is er vraag naar ruimte om te overnachten voor reizigers en backpackers. Voor een hostel of low budget hotel is het belangrijk goed herkenbaar te zijn in het straatbeeld, zodat ook mensen die ter plaatse een overnachting zoeken, het hostel/hotel niet over het hoofd zien. Het hostel/hotel dient goed bereikbaar te zijn: zowel met de auto als met het openbaar vervoer. Dit geldt met name voor de reizigers die op doorreis zijn. Voor reizigers, die Eindhoven als bestemming hebben, is het van belang dat er diverse voorzieningen in de nabijheid zijn. Hierbij valt te denken aan winkelvoorzieningen, culturele voorzieningen en natuur. Hostels/Hotels die vooral leisure bezoekers krijgen, willen zich graag in het centrum van een stad vestigen. Ook zijn er hostels/hotels die veel waarde hechten aan een bijzondere (historische) locatie, zoals bijvoorbeeld de StayOkay-formule. Bij de functie hostel voor de transformatie van leegstaande panden dient nog een kanttekening te worden gemaakt. Uit gesprekken met Trudo kwam naar voren dat in het programma voor Strijp-S een low budget hotel is opgenomen. 5.2.3 Creatieve industrie Onder de creatieve industrie wordt verstaan een uiteenlopende verzameling sectoren, waarin creativiteit centraal staat, met als kern van de activiteiten de initiële creatie (het creëren van vorm, betekenis of symbolische waarde), maar waar ook productie en distributie belangrijke schakels zijn in de waardeketen (Brief Cultuur en Economie, 2009). Volgens deze brief van de ministeries van Economische Zaken en Onderwijs, Cultuur en Wetenschap is de creatieve industrie onder te 25
verdelen in drie subsectoren, te weten de creatieve zakelijke dienstverlening (met als voorbeelden architectuur, creatieve ICT en reclame), media en entertainment (met als voorbeelden schrijven, filmproductie en radio- en televisieprogramma’s) en kunsten (met als voorbeelden podiumkunsten, tentoonstellingen en recreatiecentra). In de afgelopen jaren is de creatieve industrie erg gegroeid en daarmee is de behoefte aan passende huisvesting ook gegroeid. In Eindhoven is de creatieve industrie momenteel redelijk geconcentreerd op Strijp-S. Voor sommige creatieve industrieën is Strijp-S minder of niet geschikt. Accountmanager creatieve industrie van de gemeente Eindhoven, mevrouw Van der Vorst, geeft aan dat de creatieve industrie voornamelijk gewenst is op of in de directe omgeving van Strijp-S, maar ook het centrumgebied van Eindhoven is zeker niet uitgesloten voor het vestigen van een creatieve ondernemer. Het programma van eisen van een creatieve ondernemer ziet er anders uit dan het programma van eisen van een willekeurige andere ondernemer of onderneming. Creatieve ondernemers spreken doorgaans een andere taal als het hierover gaat. Een creatieve ondernemer heeft geen harde eisen ten aanzien van bijvoorbeeld metrage, bereikbaarheid en nabijheid van voorzieningen. Voor een creatieve ondernemer is de beleving van het gebouw en de ruimte in dat gebouw meer van belang. Zo kan een creatieve ondernemer erg gecharmeerd zijn van een industriële omgeving of een historisch pand. In de ruimte zelf kan daglichttoetreding een belangrijke factor zijn voor het kiezen van een ruimte. Ook prijs en flexibiliteit zijn belangrijk voor de creatieve ondernemer. Een dergelijke ondernemer heeft vaak geen vast inkomen en wil daarom niet (te) veel betalen en geen lange termijn verplichtingen hebben.
5.3
Wijkgebonden maatschappelijke functies
Op wijkniveau bestaat er vraag naar huisvesting voor wijkgebonden maatschappelijke voorzieningen. Veelal zijn dit zorgvoorzieningen, zoals fysiotherapie, tandartsen of huisartsen die nog niet in voldoende mate in de wijk aanwezig zijn. Naast de zorgvoorzieningen vallen ook voorzieningen als bibliotheken en jeugdopvang binnen deze categorie. Door ruimte te creëren voor voorzieningen op wijkniveau kan er aan een bepaalde huisvestingsbehoefte worden voldaan en kunnen de wijken worden voorzien van een compleet voorzieningenaanbod. In tabel 5.1 is weergegeven wat volgens planologische kengetallen (Kluwer B.V., 2008) het draagvlak is voor extramurale zorgvoorzieningen per 1000 inwoners. Aan de hand hiervan zou per wijk getoetst kunnen worden of een bepaalde extramurale zorgvoorziening in de omgeving van het pand benodigd is.
26
Norm (per 1.000 inwoners) Zorgverleners Huisartsen Tandartsen Openbaar apothekers Verloskundigen Fysiotherapeuten Oefentherapeut Cesar Oefentherapeut Mensendieck Zorginstelling Apotheek (openbaar)
Oppervlakte per eenheid
0,61 0,48 0,16 0,13 0,82 0,06 (2002) 0,06 (2002)
80 m2 80 m2 (zie apotheek) 40 m2 30 m2 25 m2 25 m2
1 per 9.000 inwoners
275 m2
Tabel 5.1: Planologische kengetallen extramurale zorg De getallen uit de tabel zijn normen die, vanwege bijvoorbeeld wijkoverschrijdende aantrekkingskracht, niet overeen komen met de vraag in de praktijk. In dit onderzoek is de vraag naar wijkgebonden functies voor de wijken waar de leegstaande kantoorpanden gelegen zijn, niet onderzocht. Voor de leegstaande panden die geschikt lijken te zijn voor een dergelijke functie zal in een later stadium verder onderzoek nodig zijn. De (functionele) geschiktheid van enkele leegstaande kantoorpanden voor wijkgebonden functies zal verderop in dit verslag wel worden besproken.
5.4
Commerciële functies
Ondanks dat de panden op de shortlist niet meer geschikt zijn als kantoorruimte voor zakelijke dienstverlening, zouden ze geschikt kunnen zijn voor de huisvesting van andere commerciële functies. In deze paragraaf zullen de doelgroepen startende ondernemers en winkels besproken worden. 5.4.1 Startende ondernemers Uit informatie van Brainport Development (voorheen NV Rede) blijkt dat bedrijfsverzamelgebouwen georiënteerd op de zakelijke dienstverlening één van de niches is waar nog vraag naar is in de Eindhovense vastgoedmarkt. In totaal is er nog ruimte voor circa 6.000 tot 8.000 vierkante meter vloeroppervlakte, bij voorkeur verspreid over twee gebouwen. Met betrekking tot de locatie van deze bedrijfsverzamelgebouwen kan gesteld worden dat de bereikbaarheid met de auto een belangrijk aspect is. Derhalve is de nabijheid van uitvalswegen naar de autosnelweg van belang. Door Brainport Development wordt gesteld dat er vraag is naar twee locaties, te weten een centrumlocatie en de locatie Noord-Eindhoven. Aangezien veelal gebruik wordt gemaakt van de auto als vervoersmiddel, is de aanwezigheid van voldoende parkeerruimte van groot belang. Aangezien er meerdere kleine bedrijven in een bedrijfsverzamelgebouw zijn gevestigd, is de aanwezigheid van gezamenlijke ruimtes van belang. Hier kan door de kleine bedrijven gebruik van worden gemaakt. De gewenste omvang van een bedrijfsverzamelgebouw bedraagt circa 4.000 vierkante meter.
27
5.4.2 Winkels De plint van leegstaande kantoorgebouwen zou theoretisch gezien geschikt kunnen zijn voor de vestiging van winkelvoorzieningen. De winkelmarkt in Eindhoven kan echter als verzadigd worden beschouwd. De geringe vraag naar winkelruimte richt zich voornamelijk op A1 locaties. In Eindhoven bevinden zich geen leegstaande kantoorruimten op de begane grond op A1 locaties. Om overbewinkeling te voorkomen is het noodzakelijk zorgvuldig met de planning van winkelvoorzieningen om te gaan. Het ligt niet voor de hand in de bestaande Eindhovense winkelstructuur, nieuwe winkellocaties aan te wijzen om hiermee het probleem van de leegstaande kantoorpanden op te lossen. Aangezien daarnaast ook de vraag naar winkelvoorzieningen in de toekomst niet veel zal toenemen, zal de winkelfunctie als alternatieve functie voor dit project niet kansrijk zijn. 5.5
Conclusie
Concluderend kan gesteld worden dat een aantal maatschappelijke functies het meest kansrijk is in het kader van dit onderzoek naar de transformatie van leegstaande kantoorpanden. De voorzieningen kinderdagverblijf of buitenschoolse opvang, hostel / low-budget hotel, atelier of werkruimte voor creatieve ondernemers, bedrijfsverzamelgebouwen (startende ondernemers) en wijkgebonden maatschappelijke voorzieningen blijken het meest kansrijk. Met deze lijst maatschappelijke voorzieningen zullen de product-markt-combinaties gemaakt worden.
28
6. Produkt-markt-combinaties 6.1 Inleiding De volgende stap van het onderzoek betreft het maken en toetsen van product-markt-combinaties (PMC). Hierbij worden de kantoorobjecten uit de shortlist (hoofdstuk 3) getoetst aan de behoeften van de verschillende kansrijke gebruikersgroepen zoals deze geselecteerd zijn in hoofdstuk 4 en 5. Het resultaat van deze stap is een PMC-matrix waarin voor ieder object is weergegeven voor welke gebruikersgroepen een passende transformatie tot de mogelijkheden behoort. 6.2 Methode Bij het opstellen van de PMC’s worden de belangrijkste eisen van de verschillende gebruikersgroepen ten aanzien van het pand, het perceel en de locatie geconfronteerd met de kenmerken van de 16 kantoorgebouwen. De gebruikersgroepen zijn onderverdeeld naar een categorie ‘Wonen’, een categorie ‘Maatschappelijk’ en een categorie ‘Commercieel’. Uitgegaan is van een onderverdeling zoals weergegeven in tabel 6.1. Wonen:
Maatschappelijk:
•
Studenten
•
Jonge starters
•
Jonge doorstromers
•
•
Expats
•
•
Actieve stedelingen
•
Creatieve gentrifiers
•
Senioren (55+)
•
•
Kinderdagverblijf/ Buitenschoolse opvang Hostel / Low budget hotel Atelier / Werkruimte creatieve ondernemer Wijkgebonden maatschappelijke functies
Commercieel: •
Bedrijfsverzamelgebouw
Tabel 6.1: Gebruikersgroepen
Per combinatie gebouw-gebruikersgroep worden de eigenschappen van het gebouw per categorie (gebouw, perceel en locatie) getoetst aan de behoeften van de betreffende gebruikersgroep of functie. Deze toets kan een positief (+), neutraal (0) of negatief (-) resultaat opleveren. Het eindoordeel van deze toets is het (ongewogen) gemiddelde van de drie deelscores. Per categorie is gelet op de volgende criteria (zie tabel 6.2): Catogorie Gebouw
Perceel
Criterium • • •
grootte / oppervlakte uitstraling aanwezigheid trappen en/of liften
• • • •
aanwezigheid privé-buitenruimte; grootte van de buitenruimte; mogelijkheden tot parkeren op eigen terrein; mogelijkheden tot parkeren in de nabije omgeving
Locatie
• de ligging ten opzichte van het centrum van Eindhoven; • de ligging ten opzichte van winkelcentra; • de ligging ten opzichte van openbaar vervoer; • het soort buurt of wijk waarin het gebouw gelegen is; • de bereikbaarheid van het pand met de auto (grote uitvalswegen); Tabel 6.2: Kenmerken kantoorgebouwen naar categorieën en criteria
29
Gekozen is om de uitkomsten van elke toets logisch te interpreteren. Een kwantitatieve beoordeling waarbij de criteria worden geoperationaliseerd, gescoord en gewogen (een zogenaamde MultiCriteria Analyse) is bewust achterwege gelaten. Een reden hiervoor is dat de programma’s van eisen niet voor alle gebruikersgroepen even gedetailleerd voorhanden waren. Daarnaast zou dit het doel van dit onderzoek, waarbij ook gekeken wordt naar bouwkundige, juridische en financiële aspecten voorbijstreven. 6.3
Resultaten per pand
Hierna wordt kort per pand uit de shortlist gemotiveerd welke gebruikersgroepen geschikt zouden kunnen zijn. Een en ander is samengevat in een matrix in bijlage D waarin een onderverdeling is gemaakt naar de geschiktheid op de punten gebouw, perceel en locatie. 1. 18 septemberplein 17 De kantoorruimte is gelegen in de binnenstad van Eindhoven tegenover de momenteel in aanbouw zijnde BLOB. Op de begane grond is retail gevestigd. Van de 1.636 vierkante meter staat 1.378 vierkante meter kantoorruimte op de tweede en derde verdieping leeg. De ruimte is via een entree op de begane grond met een roltrap toegankelijk. Er is geen parkeergelegenheid op eigen terrein, maar er zijn wel parkeerplaatsen in de nabij gelegen parkeergarage te huur. Voorzieningen zijn er in overvloed in de directe omgeving en ook het openbaar vervoer is op korte afstand. De ruimte staat al enkele jaren leeg. Gezien de ligging van het pand is het geschikt voor transformatie naar de woondoelgroepen studenten, jonge starters en expats. De nabijheid van diverse voorzieningen wordt door deze doelgroepen op prijs gesteld. Omdat het pand in het zogenaamde ‘rode steentjesgebied’ ligt hoeft men bij transformatie van het pand geen rekening te houden met vastgestelde parkeernormen. Het ontbreken van parkeren op eigen terrein en de drukte die het centrum van de stad met zich meebrengt, zorgen ervoor dat andere woondoelgroepen minder geschikt worden geacht. Van de maatschappelijke functies is enkel de functie hostel/low budget hotel geschikt, vanwege de ligging nabij het centrum en openbaar vervoersaansluiting (nabijheid treinstation). Andere maatschappelijke functies vormen een minder geschikte combinatie vanwege het ontbreken van parkeergelegenheid, de verwachte hoge huurprijs gerelateerd aan het centrum en de beperkte oppervlakte die aanwezig is. 2. Vonderweg 11 Het T-vormige kantoorgebouw met zeven bouwlagen is gelegen aan de binnenring schuin tegenover het Philips stadion. Het gebouw telt in het totaal 10.972 vierkante meter vvo. Het gebouw staat ongeveer twee jaar leeg en was tot voor kort gekraakt. Er zijn ca. 170 parkeerplaatsen op eigen terrein beschikbaar. De eigenaar heeft renovatieplannen bij het vinden van de juiste huurder, maar staat ook open voor een eventuele transformatie. Het NS-station bevindt zich op ongeveer 15-20 minuten loopafstand. Een bushalte met een goede verbinding naar het station bevindt zich op een paar minuten loopafstand. Vanwege haar uitstekende ligging lijkt het pand geschikt voor transformatie naar verschillende doelgroepen. Het zou voor wonen geschikt kunnen zijn maar ook kan gedacht worden aan een hotelfunctie (low-budget). De schaalgrootte van het gebouw en de opzet van het gebouw (meerdere vleugels) maakt dat ook gedacht kan worden aan menging van functies / doelgroepen in één gebouw. Het uitwerken van een transformatieprogramma voor dit pand is een enorme uitdaging vanwege haar schaalgrootte en de concurrerende ontwikkelingen in 30
de directe omgeving. Onlangs zijn diverse woonprogramma’s rondom de Emmasingel (Lichtstraat) gerealiseerd en is het gebied Strijp-S (waar tevens woonfuncties en een hostel worden gepland) op steenworp afstand van het complex gelegen. Het ontwerpen van een nieuw programma voor dit pand kan alleen in samenhang worden gezien met deze ontwikkelingen. 3. Frederiklaan 110 Dit 1.200 vierkante meter grote pand is onlangs aangekocht door een nieuwe eigenaar en staat ongeveer één jaar leeg. De laatste huurder was Business School Notenboom. Het merendeel van de te verhuren kantoorruimte bevindt zich op de verdiepingen. In de plint zijn een pinautomaat en Game Mania gevestigd. Er bevinden zich diverse voorzieningen in de directe omgeving. Op vijf minuten loopafstand bevindt zich een bushalte met goede verbindingen naar het NS station. Het ontbreken van parkeerfaciliteiten zorgt ervoor dat enkel transformatie naar de woondoelgroepen studenten, starters en expats kansrijk zijn. Ook de mogelijkheden voor transformatie naar maatschappelijke functies is beperkt vanwege de beperkte oppervlakte. Gedacht kan worden aan de functie atelier / werkruimte voor creatieve ondernemers of wijkgebonden maatschappelijke voorzieningen. 4. Bomansplaats 1-10 Dit 2.500 vierkante meter tellende kantoorgebouw staat al geruime tijd (deels) leeg. Het gebouw ligt in een aantrekkelijke woonomgeving met diverse voorzieningen waaronder het stadscentrum op korte afstand. Deze centrale locatie zorgt ervoor dat het gebouw potentie heeft voor transformatie naar diverse woondoelgroepen en maatschappelijke functies. Echter door het ontbreken van eigen parkeerplaatsen is een aantal woondoelgroepen (actieve stedelingen, jonge doorstromers, 55plussers) minder kansrijk. Het pand ligt aan een ruim parkeerterrein dat gemeentelijk eigendom is en waar betaald parkeren is ingesteld. Indien aan deze parkeersituatie niets kan worden gewijzigd zijn ook de mogelijkheden voor transformatie naar maatschappelijke functies beperkt. In dat geval zijn enkel een hostel of wijkgebonden maatschappelijke voorzieningen haalbaar. In de directe omgeving zijn tal van medische voorzieningen gelegen (diagnostisch centrum, oogmedisch centrum, ooglaser centrum, osteopathie). Clustering van dergelijke voorzieningen in het pand aan de Bomansplaats is een alternatief dat verder verkend zou kunnen worden. 5. H.H. van Brabantplein 17a-b Het gebouw Hertoghof heeft een aantal kantorenlagen met daarboven appartementen. Op de begane grond is ook retail gevestigd (keukenshowroom). Een groot deel van de kantoorruimte is nog verhuurd. In de directe omgeving zijn diverse winkels, woningen en kantoren gevestigd. Een extra aandachtspunt bij transformatie van deze kantoren is dat de eigenaar van de kantoren niet de eigenaar is van het hele gebouw. Er is een Vereniging van Eigenaren. Omdat de bovenste verdiepingen reeds appartementen zijn, ligt transformatie van de kantoorlagen in appartementen voor de hand. De woondoelgroepen jonge starters, jonge doorstromers, expats en senioren zijn het meest geschikt. Net als het pand aan de Bomansplaats zouden wijkgebonden maatschappelijke functies (bijvoorbeeld in de zorg) ook geschikt kunnen zijn. 6. Kronehoefstraat 1 Dit kantoorgebouw met 2.878 vierkante meter vvo is gelegen aan het noordelijk deel van de rondweg. Stichting Ruimte heeft er een tijdelijk ateliercomplex van gemaakt. Op loopafstand ligt de 31
Woenselsemarkt met vele voorzieningen. Ook een bushalte is dicht bij het gebouw gelegen. Het gebouw heeft ongeveer 10-15 parkeerplaatsen op eigen terrein. Uitbreidingsmogelijkheden zijn er niet. Het gebouw heeft potentie om getransformeerd te worden naar stadswoningen of appartementen en is zodoende kansrijk voor alle woondoelgroepen met uitzondering van wellicht senioren (gezien de locatie). Ook zou de huidige tijdelijke functie omgezet kunnen worden in een definitieve functie (ateliers of atelierwoningen). De ligging, indeling en omvang van het pand maakt het voor wijkoverschrijdende maatschappelijke functies minder geschikt. Wel kan gedacht worden aan wijkgebonden maatschappelijke functies. Een verdere verkenning van deze mogelijkheden is aan te bevelen. 7. Geldropseweg 163 De kantoorruimte op de begane grond ter grootte van ongeveer 490 vierkante meter staat te huur. Boven deze ruimte bevinden zich woningen. Het gebouw bevindt zich aan de rand van een woonwijk. Aan de Geldropseweg bevinden zich veel kantoren/winkels met woningen erboven. Een bushalte is op korte loopafstand. De kleine oppervlakte van het gebouw en het ontbreken van parkeerplaatsen op eigen terrein zorgt ervoor dat niet alle woondoelgroepen geschikt zijn. Starters en studenten lijken het meest geschikt. Daarnaast zou gedacht kunnen worden aan wijkgebonden maatschappelijke functies. Zo is in de leegstaande ruimte in het naastgelegen soortgelijke pand het Eindhovens Psychologisch Instituut gevestigd. 8. F. van Eedenplein 13 Dit voormalige TD-gebouw van de gemeente Eindhoven beschikt over 10.865 vierkante meter vloeroppervlakte en ruime parkeergelegenheid. Het is gelegen nabij het stadscentrum in een groenrijke omgeving. Diverse voorzieningen zijn in de buurt gelegen. De gemeente heeft het gebouw bijna helemaal verlaten. Het gebouw is kansrijk voor de woonfunctie. De unieke combinatie van centrum en groen biedt perspectief aan een hoogwaardig woonmilieu, waardoor de woondoelgroepen actieve stedelingen en (welgestelde) senioren het meest kansrijk zijn. Het niveau van de omgeving en de omvangrijkheid van het gebouw sluiten de onderzochte wijkoverschrijdende functies uit. 9. Europalaan 1 Dit kantoor met ongeveer 2.000 vierkante meter staat al geruime tijd leeg. Het kantorengebouw ligt in Woensel-Zuid. Het pand is zowel met het openbaar vervoer als met de auto goed bereikbaar. De uitstraling van het gebouw en de locatie aan een drukke ontsluitingsweg maakt een bestemming voor woningen niet voor de hand liggend. Daarnaast is het concurrerend woonaanbod in de directe omgeving groot. Het gebouw is, ondanks de beperkte oppervlakte, wel kansrijk voor transformatie naar bedrijfsverzamelgebouw vanwege de gunstige ligging aan een grote ontsluitingsweg en de aanwezigheid van parkeer- en laad en losruimte. Voor andere wijkoverschrijdende maatschappelijke doeleinden is het gebouw niet kansrijk vanwege de beperkte oppervlakte. Een analyse van de huisvestingsvraag naar maatschappelijke functies in de wijk (zoals zorg, welzijn en educatie) verdient aanbeveling.
3
Gedurende het onderzoek heeft de gemeente Eindhoven besloten om het TD-gebouw (gemeentelijk eigendom) te renoveren t.b.v. eigen gebruik.
32
10. Kloosterdreef 2-8 (Greide) Dit pand van bijna 1.500 m2 is gelegen tegenover het pand Europalaan 1. Het betreffen twee bouwlagen; de begane grond en eerste verdieping. De bouwlagen omzomen een appartementencomplex van meerdere verdiepingen met koopwoningen. Naast het pand zijn openbare parkeervoorzieningen gelegen. De uitstraling van het pand is mager. Naast het pand is in een gebouw in dezelfde bouwstijl (aan de Europalaan) een politiebureau gevestigd. Ondanks dat de locatie zich leent voor de functie “wonen”, past de uitstraling van de twee bouwlagen hier niet bij.Bij de keuze van een doelgroep voor wonen dient rekening gehouden te worden met de aangrenzende koopappartementen. Studentenhuisvesting ligt om die reden niet voor de hand. Transformatie naar een woonfunctie vraagt ook aanpassing van de openbare ruimte grenzend aan het pand. Veel minder ingrijpend zou een functiewijziging naar wijkgebonden maatschappelijke functies of een bedrijfsverzamelgebouw zijn. 11. Ukkelstraat 4 Dit pand is gelegen grenzend aan bedrijventerrein Vlokhoven / Den Tempel in Woensel-Noord. De uitstraling en de kwaliteit van de omgeving rondom dit bedrijventerrein is matig. Het gebouw is 921 vierkante meter groot. De locatie kent een goede bereikbaarheid met veel openbare parkeerplaatsen. DSB Bankfilialen was gebruiker van het pand. Ondanks dat het gebouw op het eerste gezicht geschikt lijkt voor de transformatie naar woningen, is de omgeving hiervoor ongeschikt. Een nieuwe functie voor dit pand zou eigenlijk in samenhang moeten worden gezien met een integrale benadering van het hele bedrijfsgebied Vlokhoven / Den Tempel. Als toch gezocht wordt naar een nieuwe (eventueel tijdelijke) functie voor de panden dan lijkt het pand, vanwege de ruime parkeermogelijkheden, geschikt voor wijkgebonden maatschappelijke voorzieningen, zoals bijvoorbeeld kinderopvang. Een locatie dichter bij woningen geniet echter de voorkeur. 12. Ukkelstraat 2 Ook Ukkelstraat 2 is gelegen grenzend aan het bedrijventerrein Vlokhoven / Den Tempel in WoenselNoord. Een definitieve functie voor dit pand zou, net als Ukkelstraat 4, in samenhang moeten worden gezien met een integrale gebiedsbenadering. De leegstand bevindt zich op de 1e verdieping en bedraagt 2.283 vierkante meter. De buitengevels en entree zijn in 1999 gemoderniseerd en op de eerste verdieping is een atrium aangebracht om de daglichttoetreding te optimaliseren. Gezien de locatie, maar ook vanwege de indeling van het pand, lijkt het niet geschikt voor transformatie in woningen. Hier geldt dat andere maatschappelijke voorzieningen, zoals bijvoorbeeld kinderopvang, geschikt zouden kunnen zijn voor het pand. Echter, een locatie dichter bij woningen geniet de voorkeur. Vanwege de indeling van het pand is een bedrijfsverzamelgebouw ook een goede match. 13. Koenraadlaan 102A Dit pand is een voormalig klooster gelegen net buiten de rondweg in de wijk Drents Dorp nabij het Evoluon. Het is onlangs verkocht (aan een particulier) met het doel kantoorruimte te realiseren. Het verhuurbaar vloeroppervlak bedraagt 946 vierkante meter verdeeld over de kelder, begane grond, eerste en tweede verdieping. Op eigen terrein zijn ongeveer 34 parkeerplaatsen beschikbaar. Daarnaast zijn in de directe omgeving openbare onbetaalde parkeerplaatsen. Met de auto is het voormalige klooster goed te bereiken. Ook een bushalte is op zeer korte loopafstand. Dit karakteristieke gebouw is kansrijk voor verschillende woondoelgroepen waaronder de creatieve 33
gentrifier vanwege de historie van het gebouw en de aanwezigheid van parkeerplaatsen. Daarnaast is het gebouw kansrijk voor de transformatie naar de doelgroepen jonge starters, jonge doorstromers en senioren vanwege de passende locatie en de kleinschalige omvang van het gebouw. Gezien het specifieke karakter van het pand valt verder nog te denken aan specifieke wijkgebonden functies, atelierruimte, atelier- of woon-werkwoningen. 14. Hoogstraat 331 Het pand is gelegen dicht bij de winkelvoorzieningen aan het Franz Leharplein in stadsdeel Gestel. De huisvesting van wijkgebonden functies verdient verder onderzoek. De locatie, het perceel en de uitstraling en omvang van het gebouw maken het pand geschikt voor bewoning door studenten of jonge starters. Daarnaast leent de indeling van het gebouw zich voor een atelier of werkruimte voor de creatieve ondernemer.
1 18 September-plein 17
2 Vonderweg 11
3 Frederiklaan 110
4 Bomansplaats 1-10
5 H.H. van Brabantplein 17a-b
6 Kronehoefstraat 1
7 Geldropseweg 163
8 F. van Eedenplein 1
9 Europalaan 1
10 Kloosterdreef 2-8
11 Ukkelstraat 4
12 Ukkelstraat 2
13 Koenraadlaan 102 A
14 Hoogstraat 331
Maatschappelijk
Wonen
In tabel 6.3 zijn de eindoordelen weergegeven. Te zien is welke product-markt-combinaties uiteindelijk een positieve, neutrale of negatieve combinatie vormen. Een en ander is aangegeven met een plus, nul of een min. Voor de verdere stappen in het onderzoek (de uitwerking van de bouwtechnische en financiële haalbaarheid) zal alleen worden gekeken naar de positieve PMC’s (de plusjes in de matrix).
Studenten
+
+
+
+
0
+
+
0
0
-
0
0
0
+
Jonge starters
+
+
+
+
+
+
+
+
0
+
0
0
+
+
Jonge doorstromers
0
+
-
0
+
+
0
+
0
0
0
-
+
-
Expats
+
+
0
+
+
0
0
+
-
0
0
0
0
0
Actieve stedelingen
-
+
-
0
0
+
-
+
-
0
0
0
0
0
Creatieve gentrifiers
0
0
0
0
0
+
0
0
0
0
0
0
+
-
Senioren (55+)
-
0
-
0
+
0
0
+
0
+
0
0
+
-
Kinderdagverblijf/Buitenschoolse Opvang
-
0
-
0
0
-
0
0
0
0
+
+
0
-
Hostel/Low budget hotel
+
+
0
+
0
0
0
0
0
-
-
-
0
0
Atelier/Werkruimte voor creatieve ondernemer
0
-
+
0
0
+
0
-
0
0
0
0
+
+
Bedrijfsverzamelgebouw
-
0
0
0
0
0
0
0
+
+
0
+
-
0
Tabel 6.3: PMC-matrix
34
6.4
Conclusie
In dit hoofdstuk zijn de 14 panden uit de shortlist geconfronteerd met de wensen van mogelijk nieuwe gebruikersgroepen. De panden zijn zeer verschillend wat betreft ligging en omvang. Het pand aan de Vonderweg en het F. van Eedenplein (TD-gebouw) zijn verreweg het grootst (> 10.000 m2). Zij vertegenwoordigen tezamen 45 % van het totale oppervlakte van de panden op de shortlist. Beide panden hebben mogelijkheden voor transformatie. De mogelijkheden voor het pand aan de F. van Eedenplein zijn eenduidiger vanwege de solitaire groenstedelijke ligging. De opgave voor het pand aan de Vonderweg is complexer gezien de ontwikkelingen in de directe omgeving van het pand (waaronder Strijp-S). Voor transformatie naar wijkoverschrijdende maatschappelijke functies die momenteel huisvesting zoeken in de gemeente Eindhoven zijn slechts enkele goede matches naar voren gekomen. Een viertal panden gelegen in het centrum lijken geschikt voor de functie hostel. Met name voor de kleinere leegstaande kantoorpanden (< 1.000 m2) zoals aan de Geldropseweg, Koenraadlaan en Hoogstraat, kan de huisvesting van wijkgebonden maatschappelijke functies een oplossing zijn.
35
7. Bouwtechnische analyse 7.1
Inleiding
Nadat de product-marktcombinaties gemaakt zijn, is per ‘match’ onderzocht in hoeverre het gebouw zich op bouwtechnisch vlak leent voor de voorgestelde transformaties. Een gedetailleerde bouwtechnische analyse op basis van bij de gemeente beschikbare tekeningen is uitgevoerd door SlimRenoveren. De belangrijkste resultaten van deze analyse zijn overgenomen in dit rapport. 7.2
Methode
Om een uitspraak te doen over de (bouwtechnische) mogelijkheden voor herbestemming van een bepaald kantoorgebouw, is het noodzakelijk om een aantal aspecten van het pand te toetsen aan de normen van de bedoelde functie. In de bouwtechnische quickscan zijn per gebouw de volgende variabelen opgenomen, onderverdeeld naar verschillende aspecten waaraan de kantoorpanden worden getoetst: • Vrije verdiepingshoogte • Plattegrond en indeling - Oppervlakte - Gebouwdiepte - Gebouwbreedte - Ontsluiting horizontaal - Ontsluiting verticaal - Stramienmaten (kolommen/wanden) - Mogelijkheden voor optoppen, verticaal afsplitsen en verandering plintfunctie • Gevel - Raamoppervlak - Raamhoogte - Daglichttoetreding - Ventilatie - Mogelijkheid privé buitenruimte • Bouwfysica / installaties - Energieprestatie en comfort (isolatie schil/beglazing) - Installatieruimte - Leidingruimte horizontaal - Leidingruimte verticaal • Omgeving - Parkeermogelijkheden - Mogelijkheden collectieve buitenruimte - Fijnstof en geluidshinder Voor verschillende gebruiksfuncties worden er verschillende eisen aan de gekozen variabelen gesteld. Op het gebied van daglichttoetreding, gelden bijvoorbeeld andere eisen voor de functie ‘Wonen’ dan voor de functie ‘Hostel’. Er zijn eisen die door het Bouwbesluit worden gedicteerd, zoals de minimale verdiepingshoogte. Ook zijn er eisen die minder hard zijn, omdat ze gedefinieerd 36
worden door gebruikerswensen, bijvoorbeeld de minimale oppervlakte voor een woonruimte. In bijlage E is het verslag van de bouwtechnische haalbaarheid te vinden. Hierin staat exact beschreven welke eisen aan welke variabelen gesteld worden. 7.3
Resultaten
Per PMC is er een algemene beoordeling gegeven voor de voorgestelde transformatie als samenvattend oordeel ten aanzien van de bouwtechnische analyse. De eindbeoordeling is niet simpelweg de optelsom van de beoordelingen op de deelaspecten. Het oordeel bij de verdiepingshoogte weegt bijvoorbeeld zwaarder in de bouwtechnische conclusie dan het oordeel bij de omgeving. Ook de daglichttoetreding en gebouwdiepte bepalen in belangrijke mate de bouwtechnische kansen van het pand. In het bouwtechnische verslag in bijlage E staat deze weging nader beschreven. Er wordt een ‘-‘ als beoordeling gegeven als het gebouw niet voldoet aan de eisen uit het Bouwbesluit. Zo geldt bijvoorbeeld voor het pand aan de Hoogstraat dat de verdiepingshoogte niet voldoende is om er woningen te realiseren. Ook als de aanpassing die voor de transformatie vereist is een zodanige impact heeft dat het de vraag is of het nog zinvol is om het gebouw te behouden, wordt een ‘-‘ als eindoordeel gegeven. Hierbij valt te denken aan ingrepen aan het casco zoals het aanbrengen van een vide voor daglichttoetreding. Een ‘0’ krijgen de gebouwen die nog niet helemaal klaar zijn voor de gewenste functie, maar daar wel met enige ingrepen geschikt voor te maken zijn. Deze ingrepen kunnen variëren van het vervangen van de gevel en vernieuwen van de installaties tot het uitsluitend intern verbouwen van het pand. Een ‘+’ geeft aan dat er voor de gewenste transformatie slechts binnenwanden verplaatst, weggehaald of toegevoegd hoeven te worden en dat eventueel wel nieuwe installaties en/of eenvoudige sanitaire voorzieningen benodigd zijn. Installaties verouderen relatief snel waardoor het aanpassen en uitbreiden hiervan in veel gevallen standaard tot de werkzaamheden zal behoren. De resultaten van de bouwtechnische analyse zijn samengevat in tabel 7.1. Met de resultaten uit deze bouwtechnische haalbaarheidsanalyse worden de transformaties in het volgend hoofdstuk getoetst op financiële haalbaarheid. De waardering in de tabel is als volgt te interpreteren: - Het gebouw is zeer moeilijk te transformeren: - Het gebouw is met enige inspanning aan te passen aan deze transformatie: 0 - Het gebouw is geschikt of gemakkelijk aan te passen aan deze transformatie: +
37
7 Geldropseweg 163
8 F. van Eedenplein 1
-/0
?
0
-/0
Kinderdagverblijf/Buitenschoolse Opvang Hostel/Low budget hotel Atelier/Werkruimte voor creatieve ondernemer Bedrijfsverzamelgebouw
+ +
+
14 Hoogstraat 331
6 Kronehoefstraat 1
+
13 Koenraadlaan 102 A
5 H.H. van Brabantplein 17a-b
0
12 Ukkelstraat 2
4 Bomansplaats 1-10
-
11 Ukkelstraat 4
3 Frederiklaan 110
0
10 Kloosterdreef 2-8
2 Vonderweg 11
0
9 Europalaan 1
1 18 September-plein 17 Wonen
0/+
-
+
+
-
0/+ +
0/+ +
+
0/+
Tabel 7.1: Resultaten bouwtechnische analyse
7.4
Conclusie
Snelle eenvoudige transformaties: Indien gekeken wordt welke gebouwen eenvoudig en snel te transformeren zijn, biedt de bouwtechnische analyse de volgende inzichten. Voor een woonfunctie zijn er doorgaans behoorlijke ingrepen vereist, waardoor een snelle transformatie naar wonen met een beperkte ingreep alleen bij het gebouw aan het H.H. van Brabantplein mogelijk is. Voor een hostel of low budget hotel zijn er meer mogelijkheden voor een snelle transformatie. Vooral het pand aan het 18 Septemberplein komt hiervoor in aanmerking, omdat deze is voorzien van gemakkelijk indeelbare ruimten. Voor een snelle transformatie naar een bedrijfsverzamelgebouw komen de panden Europalaan 1 en Kloosterdreef 2-8. De panden aan de Hoogstraat en de Frederiklaan zijn zeer geschikt voor huisvesting van creatieve ondernemers of het vestigen van ateliers. In het pand aan de Ukkelstraat 4 is het bouwtechnisch gezien mogelijk om met relatief weinig inspanning een kinderdagverblijf of buitenschoolse opvang te vestigen. Hiervoor dienen er wel aanpassingen aan de buitenruimte gedaan te worden en zijn ook aanpassingen aan het interieur en de installaties zeer waarschijnlijk noodzakelijk. Transformaties met toekomstwaarde: Voor veel gebouwen moet een behoorlijke ingreep plaatsvinden om de transformatie mogelijk te maken. Zeker bij een transformatie naar een woonfunctie is een aanzienlijke bouwtechnische ingreep vaak onvermijdelijk. Hier staat tegenover dat er bij een aantal panden door een dergelijke transformatie een grote toekomstwaarde kan worden verkregen omdat het gebouw weer (bijna) kan voldoen aan de eisen die bij nieuwbouw worden gesteld. Voor een dergelijke transformatie zijn vooral gebouwen met een rigide casco met voldoende vrije verdiepingshoogte geschikt, zoals de panden aan de Vonderweg en het F. van Eedenplein. Omdat de gevels van deze panden niet 38
dragend zijn, kunnen deze relatief eenvoudig worden vervangen, waardoor een nieuwe uitstraling, goede isolatiewaarden en ventilatievoorzieningen en bovendien balkons kunnen worden toegevoegd. Met een nieuwe gevel, een optimale indeling en nieuwe installaties, leidingen en sanitaire voorzieningen kan het gebouw weer decennia lang voldoen aan de hedendaagse wooneisen. Ook het pand aan de Koenraadlaan kan bij transformatie naar een woonfunctie een grote toekomstwaarde verkrijgen. Behoud van het authentieke karakter is dan wel van belang. Een flinke ingreep is noodzakelijk om het wooncomfort te kunnen garanderen, maar zeker de kapel en de bovenste verdieping vormen een unieke kans voor het huisvesten van creatieve gentrifiers. Moeilijke transformaties: Een aantal onderzochte gebouwen blijkt zeer moeilijk te transformeren naar een nieuwe functie zoals deze in de PMC-matrix is gedefinieerd. Het gebouw aan de Ukkelstraat 2 behoort tot deze categorie. Het gebouw is erg diep en heeft een zeer onregelmatige indeling, waardoor het vormen van een nieuwe indelingsstructuur moeilijk is. Daarnaast is er een aantal gebouwen dat niet geschikt is of zeer moeilijk geschikt te maken is voor een woonfunctie, doorgaans vanwege de gebouwdiepte. De panden aan de Frederiklaan en Kloosterdreef behoren tot deze categorie.
39
8. Financiële en juridische analyse 8.1
Inleiding
Naast de bouwtechnische analyse dienen een financiële en juridische analyse inzicht te geven in de mogelijkheden van de voorgestelde transformaties. Een gedetailleerd beeld van de financiële haalbaarheid is in dit stadium niet mogelijk omdat een uitgewerkt plan per pand op basis waarvan de investeringskosten kunnen worden geraamd ontbreekt. Desondanks kan er iets worden gezegd over de opbrengstpotentie van het pand in getransformeerde staat. In dit hoofdstuk wordt meer inzicht gegeven in de opbrengstenkant van een haalbaarheidsstudie. Tevens wordt aan de hand van een voorbeeld geïllustreerd hoe in detail de financiële haalbaarheid kan worden berekend. Daarnaast gaat dit hoofdstuk in op de juridische aspecten die een transformatie kunnen belemmeren of juist kansen bieden. 8.2
Financiële analyse
Om een transformatie op zijn financiële haalbaarheid te toetsen dienen de noodzakelijke investeringen afgewogen te worden tegen de opbrengsten van het pand in getransformeerde staat. In deze paragraaf wordt achtereenvolgens besproken hoe de kosten en opbrengsten worden berekend. 8.2.1 Ramen van de investeringskosten Het is niet mogelijk om in dit onderzoek per pand een gedetailleerde uiteenzetting te geven van de investeringskosten van alle voorgestelde transformaties. Hiertoe zou per pand een gedetailleerd beeld moeten bestaan van de wensen van de gebruiker van het gebouw en van de ingrepen die nodig zijn om aan die wensen te kunnen voldoen. Op basis van kengetallen kan wel een globale indruk worden gegeven van de investeringskosten. Als basis voor het bepalen van de investeringskosten kunnen de resultaten van de bouwtechnische analyse worden gebruikt. In dit onderzoek is voor ieder pand bepaald hoe groot de ingreep is om het pand te transformeren naar de gevonden product-markt-combinaties. Bij de bouwtechnische analyse is uitgegaan van zeer moeilijke transformatie (met ‘-‘ aangegeven in tabel 7.1), transformaties die enigszins complex zijn (‘0’) en eenvoudige transformaties (met ‘+’ aangegeven in de tabel). Afhankelijk van de complexiteit van de ingreep, zijn kengetallen vastgesteld om de investeringskosten te ramen. Hierbij zijn de investeringskosten per functie verschillend: een woning voor expats heeft bijvoorbeeld een hoger afwerkingniveau dan een werkruimte voor een creatieve ondernemer. Voor de bepaling van de investeringskosten voor transformatie zijn verschillende bronnen geraadpleegd (Van der Voordt, 2007 en www.bouwkostenonline.nl). Aangezien het afwerkingniveau tussen kantoor en woning het meest verschilt, is het logisch dat de gemiddelde transformatiekosten naar woonfuncties hoger zijn dan voor de meeste maatschappelijke functies die hier zijn onderzocht. Een overzicht van kengetallen is weergegeven in tabel 8.1.
40
Maatschappelijk
Wonen
Herbestemmingsfunctie Studenten
Licht (+) € 434
Middel (0) € 562
Zwaar (-) € 689
Jonge starters
€ 650
€ 876
€ 1.101
Jonge doorstromers
€ 723
€ 973
€ 1.223
Expats
€ 723
€ 973
€ 1.223
Actieve stededlingen
€ 723
€ 1.006
€ 1.290
Creatieve gentrifiers
€ 723
€ 1.006
€ 1.290
Senioren (55+)
€ 406
€ 681
€ 956
Kinderdagverblijf / Buitenschoolse opvang
€ 691
€ 961
€ 1.232
Hostel / Low-budget hotel
€ 670
€ 933
€ 1.196
Atelier / Werkruimte voor creatieve ondernemer
€ 444
€ 618
€ 792
Bedrijfsverzamelgebouw
€ 444
€ 618
€ 792
Tabel 8.1: Indicatie transformatiekosten per m2 BVO
8.2.2 Ramen van de opbrengsten Het ramen van de opbrengsten in getransformeerde staat kan volgens twee methoden. Als getransformeerd wordt in koopwoningen is de waarde simpelweg een optelsom van de te verwachten verkoopwaarden van de koopwoningen. Worden de ruimtes na transformatie verhuurd dan is de BAR-methode een geschikte methode om de waarde na transformatie vast te stellen. De BAR is het Bruto Aanvangs Rendement en wordt door beleggers in vastgoed gebruikt om te berekenen of de te maken investering in verhouding staat tot de huur die zij ontvangen in het eerste jaar. De BAR betreft een percentage (huur eerste jaar / totale investering) wat per type vastgoed anders ligt: de BAR voor woningen ligt veel lager (circa 5,5% volgens DTZ Zadelhoff) dan de gemiddelde BAR voor maatschappelijke functies (circa 7,1% volgens IPD). Dit betekent dat bij eenzelfde huurprijs voor woningen een hogere investering gedaan kan worden, dan voor maatschappelijke voorzieningen. De BAR-waarden voor maatschappelijke functies zijn moeilijk vast te stellen omdat referentiewaarden niet beschikbaar zijn en/of nauwelijks worden gepubliceerd. Gezien de gemiddeld lagere BAR-waarden en hogere huren voor wonen dan voor maatschappelijke functies, kan op voorhand geconcludeerd worden dat panden die getransformeerd worden naar wonen een hogere ‘waarde na transformatie’ hebben. De toekomstige huurprijs kan geraamd worden door te onderzoeken voor welke bedragen vergelijkbare panden momenteel te huur worden aangeboden. Bronnen hiervoor zijn makelaars: DTZ, Colliers International en Jones Lang LaSalle, maar ook Funda, Kamernet, Trovit en Metaalflex. Opgemerkt moet worden dat deze huurprijzen momentopnamen zijn.
41
Woningtype
Aantal kamers/oppervlak
Prijzen
Doelgroepen
Kamer
1 kamer (12-25m2)
250-350
Studenten
Studio
1 kamer (20-40m2)
250-700 euro
Studenten, jonge starters
Appartement
2 kamer (<50m2)
550-750
Studenten, jonge starters
2 kamer (50-75 m2)
700-850
Jonge starters, jonge doorstromers
3 kamer (50-75m2)
850-950
Jonge starters, jonge doorstromers
3 kamer (75-100m2)
850-1000
Jonge doorstromers, actieve stedelingen
4 kamer (75-100m2)
900-1250
Actieve stedelingen, creatieve gentrifiers
4 kamer (>100m2)
1000-2500
Actieve stedelingen, creatieve gentrifiers
meer (>100m2)
1000-2500
Actieve stedelingen, creatieve gentrifiers
Gemeubileerd appartement
>1500
Expats
Parkeren
50-100 euro
Bronnen: Funda, Pararius, Vesteda, DirectWonen, Vestide, Kamernet
Tabel 8.2: Richtprijzen woningen (huur per wooneenheid per maand)
Voor de panden waarvoor transformatie naar woningen een optie is, kan de opbrengstpotentie worden bepaald (zie tabel 8.3). Hiervoor is een aanname gemaakt van het aantal woningen dat in het pand kan worden gerealiseerd. Pand 18 Septemberplein 17 Vonderweg 11 Bomansplaats 1-10 H.H. van Brabantplein Kronehoefstraat 1 F. van Eedenplein 1 Kloosterdreef 2-8 Koenraadlaan 102 A
Minimum aantal woningen 13 90 40 35 Nader te bepalen 81 8 9
m2 40-70 m2 61, 72 of 86m2 43 of 64 m2 ±80 m2 Nader te bepalen 90 m2 85-110 m2 80-110 m2
Woningtype Studio’s Appartementen Studio’s Appartementen Maisonnettes/ appartementen Appartementen Appartementen Appartementen
Tabel 8.3: Minimaal aantal te realiseren woningen
8.2.3 Financiële haalbaarheid De financiële haalbaarheid kan nu bepaald worden door de investeringskosten van de opbrengsten af te trekken. Het resultaat is het bedrag dat beschikbaar is voor aanschaf van het pand in huidige staat. Slechts van 2 panden is bekend wat de huidige vraagprijs is. -
Ukkelstraat 4: Kloosterdreef 2-8:
€1.350.000,-- k.k. €1.300.000,-- k.k.
De vraag is, gezien de huidige marktsituatie, hoeveel waarde aan deze vraagprijzen moet worden gehecht. Verwacht mag worden dat hier veel onderhandelingsruimte in zit. De sleutel voor het bepalen van de financiële haalbaarheid ligt dan ook bij de huidige eigenaren van de panden. Zij zullen de gemaakte raming vergelijken met de waarde waarvoor het pand momenteel in de boeken staat. Zodra besloten wordt tot transformatie of verkoop over te gaan zal dit een afwaardering van de huidige boekwaarde betekenen. Een reden waarom de vastgoedeigenaren het besluit te transformeren voor zich uit schuiven in afwachting van betere tijden. Vastgoedeigenaren zullen in bepaalde gevallen hun verlies moeten nemen.
42
8.2.4
Een rekenvoorbeeld
In deze paragraaf wordt voor het pand aan de Bomansplaats geïllustreerd hoe de financiële haalbaarheid van een transformatie naar woningen kan worden berekend. Uit de product-marktcombinaties bleek dat starters een geschikte doelgroep is. Uit de analyse van de plattegrond en stramienmaten bleek dat circa 40 kleine woningen gerealiseerd kunnen worden met een oppervlakte variërend van 43 of 64 m2. Uitgaande van een gemiddelde huurprijs van 700 euro per maand bedragen de jaarlijkse huuropbrengsten op €336.000,--. Indien we rekenen met een BAR van 5,5% resulteert dit in een waarde van het object in getransformeerde staat van €6.109.091,--. Transformatie van het pand in woningen is een redelijk complexe ingreep (met een ‘0’ gewaardeerd in tabel 7.3). Indien voor de raming van de investering gerekend wordt met een bedrag van €876,-per m2 BVO (Tabel 8.1; van der Voordt, 2007 en www.bouwkostenonline.nl) bedraagt de totaal benodigde investering €2.575.396,--. Het resultaat is een bedrag van €3.533.695,-- . Dit is het bedrag waarvoor het pand in huidige staat aangekocht zou kunnen worden, waarbij nog geen rekening is gehouden met de overdrachtsbelasting. Met nadruk melden we hier dat het gaat om een grove raming van de kosten. Om een betrouwbaar beeld te geven is een gedetailleerder ontwerp met kostenberekening noodzakelijk. 8.3
Juridische analyse
Juridische aspecten kunnen de mogelijkheden voor transformatie belemmeren. Een belangrijk onderwerp is het feit of een pand nog geheel of gedeeltelijk verhuurd is. Transformatie is pas dan mogelijk als het laatst lopende huurcontract is geëxpireerd of na onderhandeling een huurder wordt verplaatst. Voor de volgende panden uit de shortlist geldt dat er nog huurcontracten lopen: • Kloosterdreef 2-8 (180 m2 wordt momenteel nog verhuurd aan Tandartsenpraktijk) • Ukkelstraat 2 (gedeeltelijk verhuurd) • HH van Brabantplein 17a-b (gedeeltelijk verhuurd) Een andere juridische belemmering vormt het bestemmingsplan. Voor alle panden is nagegaan in hoeverre het bestemmingsplan een andere bestemming toelaat. Voor de panden die binnen de ring zijn gelegen geldt dat het bestemmingsplan meerdere functies toelaat. In de factsheets zijn de bijzonderheden aangaande het bestemmingsplan per pand opgenomen. Een laatste juridisch aspect betreft de eigendommen van de belendende percelen. Onderzocht is of rondom het gebouw grond aanwezig is die mogelijk gebruikt kan worden voor uitbreiding, privaat parkeren of privaat groen. In slechts enkele gevallen is het pand omgeven door openbare ruimte die mogelijk ingezet kan worden bij de transformatie. • Vonderweg 11 • Kloosterdreef 2-8 • Europalaan 1 • Ukkelstraat 2 • Ukkelstraat 4 • Hoogstraat 331
43
Voor al deze panden geldt dat de openbare ruimte eigendom is van de gemeente. Alleen bij het pand aan de Hoogstraat is opvallend dat de achterliggende parkeergelegenheid in eigendom is van de eigenaar van het pand zelf. 8.4
Conclusies
Financiële en juridische aspecten vormen belangrijke redenen waarop een transformatieproces vast kan lopen. Het zou te ver gaan om in dit stadium voor elk pand en voor elke doelgroep de financiële haalbaarheid te berekenen. De precieze ingrepen zijn immers niet bekend. Daarnaast zijn de waarden van de kengetallen een momentopname en betreffen de transformaties toekomstige investeringen. Gewijzigde marktomstandigheden kunnen leiden tot andere waarden voor BAR en huuropbrengsten. In sommige gevallen is bekend uit een makelaarsbrochure wat de vraagprijs van het object is. Gezien de huidige marktsituatie mag worden aangenomen dat hier onderhandelingsruimte is. Het bedrag waarvoor een pand in de huidige (leegstaande) situatie aangekocht kan worden, hangt ondermeer af van de bereidheid van de eigenaar het pand gedeeltelijk af te waarderen.
44
9. Conclusies, aanbevelingen en slotbeschouwing 9.1
Conclusies •
•
•
•
9.2
Eindhoven heeft ongeveer 1,8 miljoen vierkante meter aan kantoren. Hiervan werd op 1 januari 2010 ruim 269 duizend vierkante meter te huur of te koop aangeboden. Dit aanbod is verdeeld over 112 kantoorpanden. Van deze 112 kantoorpanden komen 14 kantoorpanden in aanmerking voor transformatie. Tot deze zogenaamde shortlist is gekomen door te selecteren op locatie (ligging in of nabij centrum of woonwijk), bouwjaar en courantheid. De 14 kantoorpanden op de shortlist omvatten samen circa 45.000 m2, wat neerkomt op 2,5% van de totale kantorenvoorraad in Eindhoven en ruim 17% van de aangeboden kantoorpanden. Twee kantoorpanden, het pand aan de Vonderweg en het pand aan het F. van Eedenplein4, zijn tezamen verantwoordelijk voor bijna de helft van de transformeerbare oppervlakte. Transformatie van deze panden verdient daarom de hoogste prioriteit. Aanbevelingen
De aanbevelingen per pand zijn opgenomen in de factsheets (bijlage E). In deze paragraaf zijn 8 transformatiestrategieën geformuleerd. 1 Transformeren met toekomstwaarde: Twee panden vertegenwoordigen de helft van de transformeerbare oppervlakte; het pand aan het F. van Eedenplein en het pand aan de Vonderweg. De panden beschikken beiden over een rigide casco en voldoende vrije verdiepingshoogte om herbestemd te kunnen worden. Gezien de schaalgrootte van de panden gaat een transformatie gepaard met een aanzienlijke investering en dient zorgvuldig nagedacht te worden over de programmakeuze. Aan de andere kant biedt juist deze schaalgrootte mogelijkheden een transformatie te realiseren met toekomstwaarde. Voor het pand aan het F. van Eedenplein (het voormalige TD-gebouw) is deze keuze eenvoudiger dan het pand aan de Vonderweg. Het pand aan het F. van Eedenplein kan voorzien in de behoefte aan groenstedelijk wonen. Een focus op de doelgroep senioren waarvoor luxe appartementen worden gebouwd met een hoog serviceniveau is aan te bevelen. Het pand is eigendom van de gemeente wat het nemen van het initiatief voor transformatie eenvoudiger maakt. Anders ligt dit bij het pand aan de Vonderweg. Dit pand is in bezit van een vastgoedbelegger (Breevast Vastgoed Exploitatie XXXII B.V.). Vanwege de centrumlocatie is transformatie van dit object een complexe opgave. De keuze voor een programma voor dit pand van bijna 11.000 m2 zal invloed hebben op bestaande en nieuwe projecten in de directe omgeving zoals de appartementen rondom de Emmasingel, het Ventosegebied en Strijp-S. Om een weloverwogen keuze te maken wordt aanbevolen oplossingen voor dit pand verder te bestuderen. Te denken valt aan een ontwerpprijsvraag.
4
Gedurende het onderzoek heeft de gemeente Eindhoven besloten om het TD-gebouw (gemeentelijk eigendom) te renoveren t.b.v. eigen gebruik.
45
2 Een gebiedsgerichte aanpak Transformatie van een kantoorgebouw is enkel succesvol indien er ook aandacht wordt besteed aan de omgeving van het pand. Een visie voor het pand is belangrijk, maar niet altijd voldoende om een transformatie te laten slagen. Om een succesvolle transformatie te kunnen bewerkstelligen is het noodzakelijk een visie voor het gehele gebied te formuleren alvorens tot definitieve transformatie over te gaan. Voor deze gebiedsgerichte aanpak komen twee locatie zondermeer in aanmerking. Allereerst het bedrijventerrein Vlokhoven / De Tempel. De matige uitstraling en kwaliteit van de omgeving belemmert de mogelijkheden voor transformatie van de panden aan de Ukkelstraat. Een integrale gebiedsbenadering is hier op zijn plaats. Daarnaast kan de omgeving Europalaan worden genoemd. Was dit in de jaren tachtig nog een florerende kantorenlocatie, met de ontwikkeling van concurrerende locaties nabij het station en op goed bereikbare locaties als Flight Forum en Ekkersrijt, is de verhuurbaarheid op deze kantorenlocatie gedaald. In een gebiedsvisie voor de omgeving Europalaan kan gedacht worden aan de permanente vestiging van maatschappelijke functies in bijvoorbeeld de educatieve sfeer. 3 Een portefeuille aanpak Niet alle panden uit de shortlist staan helemaal leeg. Om het transformatieproces te versnellen is het mogelijk om laatst zittende gebruikers te verplaatsen om zo de panden met de meeste transformatiepotentie als eerste aan te kunnen pakken. 4 Tijdelijke functiewijziging In afwachting van een gebiedsvisie kunnen eenvoudig te transformeren panden tijdelijk een nieuwe functie krijgen. Het pand aan de Kronehoefstraat wordt momenteel al gebruikt als atelierruimte. De panden aan de Ukkelstraat (met name huisnummer 4) leent zich, afgezien van de omgeving, voor de vestiging van een kinderdagverblijf. 5 Transformatie naar wijkgebonden voorzieningen Voor enkele panden is transformatie naar woningen of huisvesting van een specifieke maatschappelijke functie niet de meest geschikte oplossing. Een voorbeeld is het pand aan de Geldropseweg. Het pand is gelegen aan een radiaal naar een winkelgebied. Voorheen hadden deze ruimten in de plint de functie van winkels of zakelijke dienstverlening met daaraan gekoppeld aantrekkelijke huurprijzen. Voor dergelijke panden is voor de gemeente geen initiërende rol weggelegd maar kan “de markt” zijn werk doen. Eigenaren van deze panden zullen genoegen moeten nemen met een lagere huurprijs die ook voor andere, minder commerciële, functies (bijvoorbeeld zorggerelateerd) betaalbaar zijn. Als ook uit deze hoek de vraag wegvalt, is transformatie naar woningen op zijn plaats. Overigens zijn dit kleinschalige transformaties die nauwelijks invloed hebben op de leegstandscijfers. 6 Wonen boven winkels Voor het pand gelegen in de binnenstad, 18 Septemberplein, wordt geadviseerd transformatie naar woningen op te nemen in het wonen-boven-winkels project dat inmiddels is geïnitieerd. 7 Uitdagende ontwerpopdrachten Een aantal panden uit de shortlist lenen zich gezien de locatie uitstekend voor de functie wonen. Deze panden kunnen door ontwerpers verder worden onderzocht op indelingsmogelijkheden 46
(Kronehoefstraat) en de aansluiting van het pand op de openbare ruimte (van toepassing bij Kloosterdreef). Na overleg met de eigenaren van de panden kunnen deze ontwerpopdrachten als studieopdracht worden uitgezet. 8 Huisvesting van specifieke maatschappelijke functies Met een aantal instanties kan de gemeente direct in overleg of huisvesting in een leegstaand pand mogelijk is. De panden in de omgeving van de Europalaan kunnen in overleg met Brainport Development verder verkend worden als bedrijfsverzamelgebouw voor startende ondernemers. Enkele panden binnen de ring zijn geschikt voor transformatie naar de functie hostel. Echter is dit een functie die het totale programma voor Strijp-S zou kunnen versterken. Hier moet een zorgvuldige afweging gemaakt worden.
9.3
Slotbeschouwing: handvatten voor de gemeente Eindhoven
Ook wanneer de 14 panden getransformeerd zouden worden, is het aanbod kantoorpanden in Eindhoven nog steeds groot. De verwachting is dat ook de komende jaren sprake zal blijven van een overaanbod aan kantoorpanden. Om dit overaanbod structureel aan te kunnen pakken is een proactieve regierol weggelegd voor de gemeente, waardoor een eventuele match tussen een leegstaand pand en nieuwe gebruiker (niet zijnde zakelijke dienstverlening) niet reactief aan de markt wordt overgelaten. Het sturen en faciliteren van dit proces is nodig omdat uit de praktijk blijkt dat pandeigenaren maar moeilijk hun verlies nemen danwel het initiatief nemen voor transformatie. Door de inzet van het publiekrechtelijke instrumentarium en het hanteren van een duidelijke regierol kan de gemeente Eindhoven private partijen (ontwikkelaars en pandeigenaren) verleiden tot initiatieven voor transformatie. De gemeente Eindhoven kan hiertoe de volgende beleidsadviezen in overweging nemen: • Terughoudenheid bij verlenen vergunningen nieuwbouw. De verwachting is dat ook bij een verbetering van de situatie op de kantorenmarkt de leegstand zal aanhouden. Nieuwbouwinitiatieven dienen om die reden afgeremd te worden. Tevens zou men bij nieuwbouw van kantoorgebouwen meer rekening dienen te houden met transformaties in de toekomst (bijv. door het bouwen van ‘solids’) • Prioriteitstelling kantoorlocaties. Eindhoven kent vele kantoorlocaties. Door leegstand is de profilering van een aantal van deze locaties (met name in stadsdeel Woensel) als kantoorlocatie zwak. De gemeente Eindhoven zal moeten kiezen voor een kleiner aantal sterke kantoorlocaties waarbij de locaties nabij het station en nabij uitvalswegen de voorkeur hebben. • Regievoering bij gebiedsexploitatie. In dit onderzoek zijn de transformatiemogelijkheden van kantoorpanden op objectniveau bestudeerd. In een aantal gevallen kan de leegstand van het pand niet los worden gezien van de kwaliteiten van het gebied als kantoorlocatie. Denk aan de locaties nabij bedrijventerrein Vlokhoven en (in mindere mate) de omgeving Europalaan. In die gevallen zou sprake moeten zijn van een gebiedstransformatie in plaats van een kantoortransformatie. Met een duidelijke structuurvisie dient de gemeente hier de regie te voeren. • Kansen nieuwe Leegstandswet grijpen. De nieuwe Leegstandswet, die wel door de Tweede Kamer, maar nog niet door de Eerste Kamer is aangenomen, biedt gemeenten 47
•
•
•
•
handreikingen om transformaties te initiëren en te sturen. Eigenaren kunnen een boete krijgen van €7.500,- als ze verzuimen leegstand te melden. Ook kan de gemeente een verplichte voordracht van een huurder doen. Zodra de wet ook door de Eerste Kamer is aangenomen, biedt deze mogelijkheden voor de gemeente leegstand te monitoren en een nieuwe invulling te sturen. Flexibel omgaan met het bestemmingsplan. In veel gevallen biedt alleen een wijziging van het bestemmingsplan de mogelijkheid om tot transformatie over te gaan. Marktpartijen kunnen tot initiatieven worden verleid door in bestemmingsplannen ruimte te bieden voor transformatie. Optimaal benutten Bouwbesluit. Gemeenten kunnen het transformatieproces faciliteren door de mogelijkheden van het bouwbesluit te benutten. Knelpunten die genoemd worden bij transformatie (SBR, 2010) zijn doorgaans niet het gevolg van eisen voor bestaande bouw, maar uit de onzekerheid die ontstaat als initiatiefnemers niet binnen afzienbare termijn helderheid kunnen krijgen of een voorgestelde technische oplossing acceptabel is en/of de benodigde ontheffing wordt verleend. Die onzekerheid leidt in de praktijk tot een financieel risico voor initiatiefnemers. Het is een misverstand dat woningen die ontstaan na transformatie ‘omdat het nieuwe woningen zijn’ aan de nieuwbouweisen voor woningbouw uit het Bouwbesluit moeten voldoen. Dat is niet het geval: de wetgever beschouwt ‘nieuwe’ woningen die ontstaan na transformatie van een kantoorgebouw als bestaande bouw. Regionale aanpak. In dit onderzoek is alleen de kantorenmarkt binnen de Eindhovense gemeentegrens onderzocht. Opgemerkt dient te worden dat het leegstandsprobleem ook in omliggende gemeenten (met name Helmond en Best) aanzienlijk is. Het ontwikkelen van een regionale visie op kantoorlocaties wordt aanbevolen. Verduurzamen leegstaande kantoorpanden. In dit onderzoek zijn alleen de transformeerbare leegstaande kantoren onderzocht welke slechts 2,5% van de totale Eindhovense kantorenvoorraad vertegenwoordigen. Dit betekent dat transformatie niet de enige maatregel kan zijn om het overaanbod van kantoren te verhelpen. Veel structureel leegstaande kantoren in Eindhoven zijn gelegen op monofunctionele kantoorlocaties. Denk bijvoorbeeld aan de kantoorlocaties aan de Luchthavenweg. Transformatie naar wonen of maatschappelijke functies is voor deze kantoren geen optie. Door verduurzaming met behoud van de kantoorfunctie kunnen deze panden een nieuwe positie op de kantorenmarkt verwerven. Echter, dit vraagt (net als transformaties) om aanzienlijke investeringen die door pandeigenaren niet zonder uitzicht op een nieuwe huurder worden gedaan. Daarnaast heeft verduurzaming slechts zin indien door de gemeente flankerend beleid wordt uitgevoerd. Dit houdt in dat duurzame verbouw moet worden gestimuleerd en nieuwbouw moet worden afgeremd om zo een gezonde marktsituatie te kunnen bewerkstelligen.
48
Literatuur Bouwfonds MAB ontwikkeling. (2005). Starters op de woningmarkt. Amsterdam: Rutten communicatie-advies. Collier. (2009). Eindhoven Market Research. Eindhoven. DTZ. (2010). Nederland compleet; factsheets kantoren en bedrijfsruimte. Amsterdam: DTZ Research. Dynamis. (2009). Sprekende cijfers kantorenmarkten. Amersfoort. Dynamis. (2010). Sprekende cijfers Brabantse Stedenrij. Amersfoort. Gemeente Eindhoven. (2008). Wonen in Eindhoven – Kwalitatief woningmarktonderzoek Eindhoven 2008. Eindhoven. Florida, R. (2002). The rise of the Creative Class – and how it’s transforming work, leisure, community & everyday life. New York: Basic Books. Hoekstra, E., Kort, Y. de., & Liempd, I. van. (2006). Gebouwen voor kinderopvang onder de loep. Hilversum: Thoth. Huiskamp, Eindhoven.
J. (2008). Eindhoven studentenstad. Eindhoven: Technische Universiteit
Jones Lang LaSalle. (2010). Office market update quarterly – Eindhoven. Amsterdam. Kluwer B.V. (2008). Planologische kengetallen. Alphen aan de Rijn: Samsom H.D. Tjeenk Willink. Ministerie van Economische Zaken, & Ministerie van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap. (2009). Waarde van creatie; brief Cultuur en Economie. Den Haag. Raedts, S. en Zandt, B. in ‘t. (2007). Gentrification in Nederland. Nijmegen: Radboud Universiteit Nijmegen Remøy, H.(2007). De markt voor transformatie van kantoren tot woningen / Typologie en transformatie. In: Voordt., T.J.M. van der. (2007). Transformatie van kantoorgebouwen; Thema’s actoren, instrumenten en projecten. Rotterdam: Uitgeverij 010. Samenwerkingsverband Regio Eindhoven. (2009). SRE Monitor wonen 2009. Eindhoven: Creanza Print SBR (2010). Transformatiewijzer: van kantoor naar woonruimte. Perspectief financiën en regelgeving. SBR, Rotterdam. Technische Universiteit Eindhoven. (2008). Eindhoven studentenstad (Concept beleidsnotitie). Eindhoven: Technische Universiteit Eindhoven.
49
TNS NIPO. (2008). Hoe willen kapitaalkrachtige senioren wonen? De woonwensen en woonvoorkeuren van 50-75 jarigen. Amsterdam. Verhue, D., Binnema, H. en Kalmthout, R. van. (2008).Hoe willen kapitaalkrachtigen senioren wonen? Amsterdam: TNS NIPO Vonk, N. J.M. (2009). Wonen in de Driehoek Strijp S : een studie naar de optimale invulling voor wonen in het nieuwe centrumstedelijke gebied van Eindhoven. Eindhoven: Technische Universiteit Eindhoven. Voordt., T.J.M. van der. (2007). Transformatie van kantoorgebouwen; Thema’s actoren, instrumenten en projecten. Rotterdam: Uitgeverij 010. Woningnood.(2008). Huizenmarkt stagneert door tekort aan betaalbare woningen. Websites www.bouwkostenonline.nl www.brainport.nl www.bredeschool.nl
50
Bijlagen
A Longlist 1 B Longlist 2 C Longlist 3 D PMC Specifiek E Factsheets (apart ingebonden)
51
Bijlage A – Longlist 1 112 objecten – 269.181 m2 Huisno.
PC
18 Septemberplein
17
5611
AL
1.378
Centrum
Aalsterweg
181-183
5644
RA
1.193
Zuid
Achtseweg Noord
1
5651
GG
3.750
Noord, de Rijtacker
5651
GG
2.192
Noord, de Rijtacker
Achtseweg Noord
VVO m
2
Adres
Locatie
Achtseweg Zuid
151
5651
GW
25.000
West, De Beuk
Anderlechtstraat
15-17
5628
WB
983
Noord, de Tempel
Begijnenhof
35
5611
EK
1.345
Centrum
Beukenlaan
77
5616
VC
4.826
Rondweg
Beukenlaan
137
5616
VD
885
Rondweg
Beukenlaan
143
5616
VD
3.022
Rondweg
Bogert
1
5612
LX
624
Fellenoord
Bogert
31
5612
LX
672
Fellenoord
Bomansplaats
1-10
5611
NT
2.500
Centrum
5615
CW
7.749
Rondweg
Boutenslaan Croy
5
5653
LC
1.400
De Hurk
Dillenburgstraat
9
5652
AM
850
De Hurk
Dillenburgstraat
9ABCD
5652
AM
1.037
De Hurk
Dr. Holtroplaan
3
5652
XR
3.046
Poort van Metz
Dr. Holtroplaan
32-40
5652
XR
1.621
Poort van Metz
Dr. Holtroplaan
46-60
5652
XR
1.289
Poort van Metz
Dr. Holtroplaan
5-7
5652
XR
1.151
Poort van Metz
Emmasingel
21
5611
AZ
562
Centrum
Emmasingel
div.
5611
AZ
2.531
Centrum
Esp
120
5633
AA
2.405
Noord, Esp
Esp
130
5633
AA
2.433
Noord, Esp
Esp
401
5633
AJ
1.947
Noord, Esp
Esp
405
5633
AJ
1.576
Noord, Esp
Europalaan
1
5623
AN
2.000
Noord
Europalaan
42
5623
LJ
3.500
Noord
F. van Eedenplein
1
5616
NK
10.865
Centrum
Fellenoord
100-180
5611
ZB
1.286
Fellenoord
Fellenoord
39
5612
AA
1.458
Fellenoord
Flight Forum
80-119
5657
DC
1.965
Flight Forum
Flight Forum
565
5657
DR
668
Flight Forum
Flight Forum
800
5657
DV
989
Flight Forum
Flight Forum
840
5657
DV
2.700
Flight Forum
5657
DV
4.665
Flight Forum
Flight Forum Flight Forum
3000
5657
EW
3.467
Flight Forum
Flight Forum
3300-3400
5657
XX
5.042
Flight Forum
52
Frederiklaan
110
5611
KT
1.200
Centrum
Geldropseweg
163
5613
LM
490
Centrum
Geldropseweg
198 e.v.
5643
TP
261
Rondweg
Glaslaan
2
5616
LW
1.000
Strijp S
Glaslaan
2
5616
LW
20.000
Strijp S
H.H. van Brabantplein
17a-b
5611
PE
4.500
Centrum
Hastelweg
257-261
5652
CN
709
De Hurk
Hoevenweg
13
5652
AW
600
De Hurk
Hondsruglaan
87
5628
DB
760
Noord, Woenselse Heide
Hondsruglaan
87A/B/C
5628
DB
1.187
Noord, Woenselse Heide
Hooge Zijde
17
5626
DC
764
Noord, Kapelbeemd
Hooge Zijde
32
5626
DC
2.945
Noord, Kapelbeemd
Hoogstraat
331
5654
NB
572
Zuid
Hurksestraat
15A
5652
AH
750
De Hurk
Hurksestraat
29-51
5652
AH
2.139
De Hurk
Hurksestraat
42
5652
AL
947
De Hurk
Insulindelaan
134
5613
BT
1.114
Rondweg
Jan Olieslagersweg
4
5657
EL
1.530
Eindhoven Airport
Jan van Hooffstraat
8
5611
ED
803
Centrum
Kanaaldijk-Zuid/Havenstraat
45-47-49
5611
VA
676
Centrum
Keizer Karel V singel
14
5615
PE
1.000
Rondweg
Keizer Karel V Singel
45
5654
NM
3.295
Zuid/rondweg
Keizersgracht
1
5611
GB
625
Centrum
Kennedyplein
200-246
5611
ZT
1.501
KBD
Kloosterdreef (Greide)
2-8
5623
LJ
1.478
Noord
Koenraadlaan
102A
5651
EX
946
omg. Evoluon
Kronehoefstraat
1
5612
HK
2.878
Rondweg
Kronehoefstraat
76
5622
AC
1.366
Rondweg
Le Havre
11 tm 20
5627
SV
1.200
Noord, Achtse Barrier
Le Havre
91
5627
SV
596
Noord, Achtse Barrier
Leostraat
6a-8a
5615
BM
295
Rondweg
Limburglaan
36
5652
AA
3.227
Omg. Beemdstraat
Lodewijkstraat
1a
5652
AC
6.077
De Hurk
Looyenbeemd
20
5652
BH
865
De Hurk
Luchthavenweg
5
5657
EA
534
Eindhoven Airport
Luchthavenweg
53
5657
EA
3.226
Eindhoven Airport
Luchthavenweg
55c-f
5657
EA
1.078
Eindhoven Airport
Luchthavenweg
61
5657
EA
1.120
Eindhoven Airport
Luchthavenweg
67
5657
EA
3.025
Eindhoven Airport
Luchthavenweg
24
5657
EB
3.325
Eindhoven Airport
Luchthavenweg
54
5657
EB
4.768
Eindhoven Airport
Markt
17
5611
EB
2.475
Centrum
Mauritsstraat
74
5615
RZ
2.060
Centrum
Meerenakkerplein
1-10
5652
BJ
1.944
De Hurk
Meerenakkerplein
16
5652
BJ
699
De Hurk
53
Meerenakkerplein
21-30
5652
BJ
2.010
De Hurk
Meerenakkerweg
1A
5652
AR
720
De Hurk
Meerenakkerweg
5652
AR
4.287
De Hurk
Meerenakkerweg
5652
AR
2.540
De Hurk
5652
AV
894
De Hurk
5651
GK
1.710
Noord, de Rijtacker
Meerenakkerweg
16
Mispelhoefstraat Nieuwe Emmasingel
12-14
5611
AM
821
Centrum
Noord Brabantlaan
265
5652
LD
1.894
De Hurk
Noord Brabantlaan
303-307
5657
GB
2.977
I-Park
Oude Stadsgracht
1
5611
DD
3.994
Centrum
Paradijslaan
32-36
5611
KN
710
Centrum
Parklaan
64
5613
BH
1.160
Centrum
Parmentierweg
14
5657
EH
1.072
Eindhoven Airport
Pastoor Petersstraat
134-166
5612
LV
501
Fellenoord
Prof. Dr. Dorgelolaan
20
5613
AM
585
Centrum
Prof. Dr. Dorgelolaan
26-36
5613
AM
10.310
Centrum
Schakelplein
10-24
5651
GR
1.191
Noord, de Rijtacker
Steijgerweg
6-6A
5616
HR
607
Rondweg
Ten Hagestraat
8
5611
EG
514
Centrum
Ukkelstraat
4
5628
TE
921
Noord, de Tempel
Ukkelstraat
2
5628
TE
2.283
Noord, de Tempel
Vestdijk
9
5611
CA
3.746
Stationsgebied
Vonderweg
11
5611
BK
10.972
Stadionkwartier
Wal
11 A-D
5611
GE
641
Centrum
5651
GN
1.265
Noord, de Rijtacker
Weyerbeemd Winkelcentrum Woensel
84F
5625
AE
514
Noord
Zernikestraat
12
5612
HZ
538
Fellenoord
Zernikestraat
3-5
5612
HZ
682
Fellenoord
54
Bijlage B – Longlist 2 56 objecten – 116.209 m2 2
Adres
Huisno.
VVO m
Locatie
Ligging
18 Septemberplein
17
1.378
Centrum
Centrum
Nieuwe Emmasingel
12-14
821
Centrum
Centrum
Emmasingel
21
562
Centrum
Centrum
Emmasingel
div.
2.531
Centrum
Centrum
Vonderweg
11
10.972
Stadionkwartier
Centrum
Vestdijk
9
3.746
Stationsgebied
Centrum
Oude Stadsgracht
1
3.994
Centrum
Centrum
Markt
17
2.475
Centrum
Centrum
Jan van Hooffstraat
8
803
Centrum
Centrum
Ten Hagestraat
8
514
Centrum
Centrum
Begijnenhof
35
1.345
Centrum
Centrum
Keizersgracht
1
625
Centrum
Centrum
Wal
11 A-D
641
Centrum
Centrum
Paradijslaan
32-36
710
Centrum
Centrum
Frederiklaan
110
1.200
Centrum
Centrum
Bomansplaats
1-10
2.500
Centrum
Centrum
H.H. van Brabantplein
17a-b
4.500
Centrum
Centrum
Kanaaldijk-Zuid/Havenstraat
45-47-49
676
Centrum
Centrum
Fellenoord
100-180
1.286
Fellenoord
Centrum
Kennedyplein
200-246
1.501
KBD
Centrum
Fellenoord
39
1.458
Fellenoord
Centrum
Kronehoefstraat
1
2.878
Rondweg
Centrum/woonwijk
Zernikestraat
12
538
Fellenoord
Centrum
Zernikestraat
3-5
682
Fellenoord
Centrum
Pastoor Petersstraat
134-166
501
Fellenoord
Centrum
Bogert
1
624
Fellenoord
Centrum
Bogert
31
672
Fellenoord
Centrum
Prof. Dr. Dorgelolaan
20
585
Centrum
Centrum
Prof. Dr. Dorgelolaan
26-36
10.310
Centrum
Centrum
Parklaan
64
1.160
Centrum
Centrum
Insulindelaan
134
1.114
Rondweg
Centrum/woonwijk
Geldropseweg
163
490
Centrum
Centrum
Leostraat
6a-8a
295
Rondweg
Centrum/woonwijk
7.749
Rondweg
Centrum/woonwijk
Boutenslaan Keizer Karel V singel
14
1.000
Rondweg
Centrum/woonwijk
Mauritsstraat
74
2.060
Centrum
Centrum
Steijgerweg
6-6A
607
Rondweg
Bedrijventerrein/woonwijk
F. van Eedenplein
1
10.865
Centrum
Centrum
Beukenlaan
77
4.826
Rondweg
Bedrijventerrein/woonwijk
Beukenlaan
137
885
Rondweg
Bedrijventerrein/woonwijk
55
Beukenlaan
143
3.022
Rondweg
Bedrijventerrein/woonwijk
Kronehoefstraat
76
1.366
Rondweg
Centrum/woonwijk
Europalaan
1
2.000
Noord
Woonwijk
Europalaan
42
3.500
Noord
Woonwijk
Kloosterdreef (Greide)
2-8
1.478
Noord
Woonwijk
Winkelcentrum Woensel
84F
514
Noord
Winkelcentrum/woonwijk
Le Havre
11 tm 20
1.200
Noord,Achtse Barrier
Bedrijventerrein/woonwijk
Le Havre
91
596
Noord,Achtse Barrier
Bedrijventerrein/woonwijk
Ukkelstraat
4
921
Noord, de Tempel
Bedrijventerrein/woonwijk
Ukkelstraat
2
2.283
Noord, de Tempel
Bedrijventerrein/woonwijk
Anderlechtstraat
15-17
983
Noord, de Tempel
Bedrijventerrein/woonwijk
Geldropseweg
198 e.v.
261
Rondweg
Bedrijventerrein/woonwijk
Aalsterweg
181-183
1.193
Zuid
Woonwijk
Koenraadlaan
102A
946
omg. Evoluon
Woonwijk
Hoogstraat
331
572
Zuid
Woonwijk
Keizer Karel V Singel
45
3.295
Zuid/rondweg
Centrum/woonwijk
56
Bijlage C – Longlist 3 44 objecten – 85.378 m2 Adres
Huisno.
PC
VVO m
18 Septemberplein
17
5611
AL
Vonderweg
11
5611
BK
2
Locatie
Bouwjaar
1.378
Centrum
1951
10.972
Stadionkwartier
1981
Vestdijk
9
5611
CA
3.746
Stationsgebied
1975
Oude Stadsgracht
1
5611
DD
3.994
Centrum
1993
Markt
17
5611
EB
2.475
Centrum
1975
Jan van Hooffstraat
8
5611
ED
803
Centrum
1997
Ten Hagestraat
8
5611
EG
514
Centrum
1992
Begijnenhof
35
5611
EK
1.345
Centrum
1967
Keizersgracht
1
5611
GB
625
Centrum
1907
Wal
11 A-D
5611
GE
641
Centrum
1949
Paradijslaan
32-36
5611
KN
710
Centrum
1990
Frederiklaan
110
5611
KT
1.200
Centrum
1966
Bomansplaats
1-10
5611
NT
2.500
Centrum
1977
H.H. van Brabantplein
17a-b
5611
PE
4.500
Centrum
1956
Fellenoord
100-180
5611
ZB
1.286
Fellenoord
1987
Fellenoord
39
5612
AA
1.458
Fellenoord
1978
Kronehoefstraat
1
5612
HK
2.878
Rondweg
1978
Zernikestraat
12
5612
HZ
538
Fellenoord
1989
Zernikestraat
3-5
5612
HZ
682
Fellenoord
1989
Pastoor Petersstraat
134-166
5612
LV
501
Fellenoord
1977
Bogert
1
5612
LX
624
Fellenoord
1989
Bogert
31
5612
LX
672
Fellenoord
1983
Prof. Dr. Dorgelolaan
20
5613
AM
585
Centrum
1982
Parklaan
64
5613
BH
1.160
Centrum
1989
Insulindelaan
134
5613
BT
1.114
Rondweg
1989
Geldropseweg
163
5613
LM
490
Centrum
1972
Leostraat
6a-8a
5615
BM
295
Rondweg
Keizer Karel V singel
14
5615
PE
1.000
Rondweg
1982
Mauritsstraat
74
5615
RZ
2.060
Centrum
1993
F. van Eedenplein
1
5616
NK
10.865
Centrum
1972
Beukenlaan
77
5616
VC
4.826
Rondweg
1989
Beukenlaan
137
5616
VD
885
Rondweg
1998
Beukenlaan
143
5616
VD
3.022
Rondweg
1989
Kronehoefstraat
76
5622
AC
1.366
Rondweg
1991
Europalaan
1
5623
AN
2.000
Noord
1975
Europalaan
42
5623
LJ
3.500
Noord
Kloosterdreef (Greide)
2-8
5623
LJ
1.478
Noord
Winkelcentrum Woensel
84F
5625
AE
514
Noord
1970
Ukkelstraat
4
5628
TE
921
Noord, de Tempel
1981
Ukkelstraat
2
5628
TE
2.283
Noord, de Tempel
1983
57
Geldropseweg
198 e.v.
5643
TP
261
Rondweg
1972
Aalsterweg
181-183
5644
RA
1.193
Zuid
1997
Koenraadlaan
102A
5651
EX
946
omg. Evoluon
1952
Hoogstraat
331
5654
NB
572
Zuid
1988
58
1 18 September-plein 17
2 Vonderweg 11
3 Frederiklaan 110
4 Bomansplaats 1-10
5 H.H. van Brabantplein 17a-b
6 Kronehoefstraat 1
7 Geldropseweg 163
8 F. van Eedenplein 1
9 Europalaan 1
10 Europalaan 5a (Greide)
11 Ukkelstraat 4
12 Ukkelstraat 2
13 Koenraadlaan 102 A
14 Hoogstraat 331
Senioren (55+)
Creatieve Gentrifiers
Actieve stedelingen
Expats
Jonge doorstromers
Jonge starters
Studenten
Bijlage D – PMC Specifiek
Gebouw
+
+
+
+
0
+
+
0
-
-
+
+
0
+
Locatie
+
+
+
0
+
+
0
+
0
-
-
-
0
+
Perceel
+
0
+
+
0
+
+
0
0
-
0
0
+
+
Eindoordeel
+
+
+
+
0
+
+
0
0
-
0
0
0
+
Gebouw
+
+
+
+
+
+
0
+
-
0
+
0
+
+
Locatie
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
-
-
+
+
Perceel
0
+
0
0
+
+
+
+
0
+
+
+
0
+
Eindoordeel
+
+
+
+
+
+
+
+
0
+
0
0
+
+
Gebouw
+
0
-
+
+
+
0
+
-
0
+
-
+
-
Locatie
0
+
0
+
+
+
0
+
0
+
-
-
+
0
Perceel
0
+
-
-
+
0
-
+
0
0
+
+
+
-
Eindoordeel
0
+
-
0
+
+
0
+
0
0
0
-
+
-
Gebouw
+
+
+
+
0
+
+
+
-
+
+
+
+
-
Locatie
+
+
0
+
+
0
+
+
-
-
-
-
0
0
Perceel
0
0
0
0
+
0
-
+
0
0
0
0
0
0
Eindoordeel
+
+
0
+
+
0
0
+
-
0
0
0
0
0
Gebouw
-
0
-
+
-
+
-
0
-
+
+
0
0
-
Locatie
0
+
0
+
+
+
0
+
-
0
-
-
0
0
Perceel
-
+
-
-
0
0
-
+
0
0
0
0
+
0
Eindoordeel
-
+
-
0
0
+
-
+
-
0
0
0
0
0
Gebouw
+
-
0
-
-
+
0
0
0
-
-
-
+
-
Locatie
0
+
0
+
0
+
+
0
0
-
0
0
+
-
Perceel
0
+
-
-
0
0
0
+
0
+
0
0
+
-
Eindoordeel
0
0
0
0
0
+
0
0
0
0
0
0
+
-
Gebouw
-
0
-
+
+
0
0
+
-
0
+
0
+
-
Locatie
-
-
0
0
0
0
0
+
0
+
-
-
0
0
Perceel
-
0
-
-
+
-
-
+
0
+
+
+
+
-
Eindoordeel
-
0
-
0
+
0
0
+
0
+
0
0
+
-
59
0
+
0
-
-
-
0
0
-
0
+
-
+
-
0
+
+
+
+
0
Perceel
+
+
-
0
Eindoordeel
+
+
0
Gebouw
0
0
Locatie
-
Perceel
0
Eindoordeel
+
0
0
+
0
+
0
-
+
0
0
0
+
-
0
0
-
0
0
0
0
0
+
0
0
+
0
0
0
+
0
-
+
-
+
0
0
-
0
0
0
0
-
+
0
Gebouw
+
0
+
Locatie
-
+
+
Perceel
-
0
-
Eindoordeel
-
0
Gebouw
-
Locatie
-
Locatie
-
+
0
Perceel
-
+
-
Eindoordeel
-
0
Gebouw
+
Locatie
14 Hoogstraat 331
-
13 Koenraadlaan 102 A
-
12 Ukkelstraat 2
Hostel / Lowbudget hotel Atelier / Werkruimte creatieve ondernemer
3 Frederiklaan 110
0
2 Vonderweg 11
-
1 18 September-plein 17
0
Kinderdagverblijf / buitenschoolse opvang
11 Ukkelstraat 4
7 Geldropseweg 163
0
-
10 Europalaan 5a (Greide)
6 Kronehoefstraat 1
+
9 Europalaan 1
5 H.H. van Brabantplein 17a-b
+
8 F. van Eedenplein 1
4 Bomansplaats 1-10
-
Bedrijfsverzamelgebouw
-
Wijkgebonden functies
-
Gebouw
+
-
-
0
0
0
+
0
-
+
0
-
-
-
0
-
-
-
-
-
0
0
-
0
0
+
0
0
0
-
-
-
0
0
+
0
0
+
+
+
+
+
+
0
-
+
0
0
0
0
+
+
0
-
0
0
0
0
+
0
0
+
0
-
0
0
0
0
+
+
+
0
0
-
0
+
+
0
+
-
-
+
0
+
+
0
+
+
0
0
0
0
-
0
0
0
0
+
0
+
+
-
0
0
0
0
0
0
0
+
+
0
+
-
0
-
0
+
+
0
+
-
+
+
+
+
+
+
-
-
+
+
+
+
+
-
+
+
-
-
+
+
Perceel
-
-
+
-
0
+
+
-
+
+
+
+
+
+
Eindoordeel
-
-
+
0
+
+
+
-
+
+
0
0
+
+
60
