Toetsvragen Handboek Projectontwikkeling

Toetsvragen Handboek Projectontwikkeling

Toetsvragen Handboek Projectontwikkeling Inleiding 1Geef een eigen omschrijving van projectontwikkeling 2.Geef met trefwoorden de verschillende rollen van een projectontwikkelaar aan 3. De projectontwikkelingsbranche kan op verschillende manieren worden ingedeeld. Noem minimaal drie indelingsmogelijkheden en karakteriseer de branche per genoemde indelingsmogelijkheid 4 Noem tenminste drie dossiers waar de NEPROM zich de afgelopen jaren sterk voor heeft gemaakt A 1a Schets de belangrijkste verschillen tussen de serie- en parallel geschakelde projectontwikkeling 1b Benoem de oorzaken die ten grondslag liggen aan de verschuiving van het eerstgenoemde naar het laatstgenoemde type A1 1 Noem vijf aanleidingen tot initiatief bij projectontwikkeling 2 Welke typen onderzoek worden in de initiatieffase zoal uitgevoerd? 3 Welke formele documenten staan centraal in de initiatieffase en waartoe dienen deze? 4 Het begrip haalbaarheid is multidimensioneel. Licht deze stelling toe 5 Waaruit bestaat het belang van de initiatieffase? A2 1 Wat is het doel van een ontwikkelingsexposé en welke onderdelen bevat het minimaal? 2 Welke deelfasen kent de ontwikkelingsfase en welke beslismomenten zijn te onderscheiden? 3 Wat is de functie van vormfactoren en kengetallen? 4 Noem de vier faalfactoren van de ontwikkelingsfase en vermeld per factor tenminste een mogelijkheid hoe die factor te voorkomen is 5 Welke activiteit beschouwt u als het slot van de ontwikkelingsfase en waarom? A3 1 Uit welke deelfasen bestaat de realisatiefase en wat wordt algemeen als de start en het einde van de realisatiefase aangehouden?


2 Wie zijn de belangrijkste actoren in de realisatiefase en wat bepaalt de verdeling in taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden? 3 Waarom is er niet één optimale contractvorm voor alle bouwprojecten? 4 Welke plannen maakt een aannemer om de realisatie van het project te plannen, uit te voeren, te bewaken en te sturen? 5 Wat is het doel van de overlegstructuur tijdens de realisatie van het project? 6 Vindt u dat de aannemer vanuit zijn deskundigheid het bouwsysteem dient te kiezen en wat zijn hierbij uw argumenten? 7 Wat zijn de belangrijkste type aanbestedingen? 8 Wat zijn de belangrijkste basisoorzaken voor faalkosten en wie betaalt deze? A4 1 Geef argumenten pro en contra de stelling De exploitatiefase vormt geen onderdeel van het ontwikkelingsproces 2 Wie zijn de belangrijkste actoren in de exploitatiefase en wat is hun rol? 3 Benoem de verschillende niveaus van vastgoedmanagement en geef kort de kernactiviteit per niveau aan 4 Over welke sturingsinstrumenten beschikt de vastgoedmanager en waarop richten die zich? 5 Noem zowel pro als contra argumenten ten aanzien van de stelling “De projectontwikkelaar en belegger vertegenwoordigen wat vastgoedexploitatie betreft tegengestelde belangen” A5 1 In de tekst wordt heterogeniteit aan de vraagzijde genoemd als een argument om aan vastgoedmarketing te doen. Er wordt gesteld dat deze heterogeniteit zich laat vertalen naar uiteenlopende wensen en behoeften met betrekking tot een te ontwikkelen vastgoedproduct. Leg uit hoe zich dit in de kantorenmarkt zou kunnen manifesteren. Benoem 3 verschillende doelgroepen en geef aan welke implicaties nadere analyse van deze doelgroepen heeft voor het uiteindelijk te ontwikkelen vastgoedproduct. 2 Vastgoed laat zich als product moeilijk vergelijken met bijvoorbeeld de ‘fast moving consumer goods’. Een van de wezenlijke verschillen is dat vastgoed ‘aan plaats gebonden’ is. Omschrijf waarom juist dit aspect het noodzakelijk maakt om heel zorgvuldig met het afstemmen van vraag en aanbod om te gaan. 3 Leg uit waarom het belang van conceptontwikkeling binnen de projectontwikkeling zal toenemen. Gebruik tenminste drie argumenten.


4 Geef een voorbeeld van geslaagde gebiedsmarketing (in Nederland of daarbuiten) waarbij de ‘branding’ een duidelijk onderscheidende positionering tot gevolg heeft gehad en geef aan wat dat voor individuele vastgoedobjecten voor consequenties heeft (gehad). 5 Als vastgoedontwikkelaar zijn er meerdere klantengroepen te bedienen. Voor een winkelcentrum zijn grofweg vier klanten(groepen) te onderkennen; de gemeente, de eindbelegger(s), de retailers/huurders en (last but not least) de consumenten. Geef voor elke van deze vier groepen aan hoe de vastgoedontwikkelaar zijn (te ontwikkelen) winkelcentrum het beste aan de man kan brengen. Ga op de volgende aspecten in: a. Hoe kom je er achter wat de wensen en eisen van deze klanten zijn (welke methoden en/of bronnen zijn daarvoor te benoemen)? b. Wat is de belangrijkste boodschap per klantengroep die moet worden overgebracht gedurende het ontwikkelingsproces? c. Hoe kunnen de afzonderlijke klantengroepen het best benaderd worden? 6 Beredeneer welke marketingstrategie (van de vier genoemde) de komende jaren het meest kans op succes geeft. A6 1Welke markttendensen leiden tot moderne samenwerkingsvorming in de bouw? 2Wat zijn de kenmerkende verschillen tussen de onderscheiden vormen van projectmanagement? 3Wat is de structurele ongelijkheid in posities van de leden van het bouwteam en wat zou u daaraan doen? 4Beschrijf het principiële verschil tussen het Design&Built-model en heb Bridging-model? 5Beschrijf het spanningsveld tussen de ontwerpende en de uitvoerende partijen bij het All Engineering/General Contracting model? 6Welke geïntegreerde contractvormen kent u? Welke moderne samenwerkingsvormen vindt u daarvoor het meest geëigend en waarom? A7 1 Noem de belangrijkste volkshuisvestingsoperaties van na de Tweede Wereldoorlog en geef met trefwoorden de belangrijkste karakteristiek van elke operatie 2 Geef een eigen definitie van gebiedsontwikkeling 3 Waarom is de kwalificatie “PPSproject” voor de infrastructuurprojecten eind 20e eeuw ten onrechte ? Welke term zou geschikter zijn? 4 Welke vier modellen zijn bij de contracten tussen overheid en marktpartijen VINEX-operatie toegepast? Geef met trefwoorden de belangrijkste karakteristiek van elk model


5 Noem de belangrijkste leerpunten die bij PPScontracten voor de nieuwste verstedelijkingsopgaven van pas dienen te komen A8 1A.Benoem de drie risicosoorten en geef per risicosoort enkele voorbeelden. B.In welke fase van het proces van de gebiedsontwikkeling spelen de risicosoorten een rol van betekenis? . 2. Bij welke partij horen de risico’s? Onderbouw het antwoord met een gedegen voorbeeld. 3.Benoem de risicoanalyse methoden per fase. 4A De risicomanagement cyclus kan in zes stappen worden onderscheiden, welke zijn dit?. B.Geef het onderlinge verband aan van deze zes stappen weer. 5.Wanneer de doelstelling, de reikwijdte of het risicoprofiel verandert is het verstandig de gehele cyclus opnieuw te doorlopen. Onderbouw waarom dit verstandig is. A9 1Geef een definitie van de begrippen milieu / milieukwaliteit en duurzaamheid / duurzame ontwikkeling en geef daarbij aan hoe beide begrippen zich tot elkaar verhouden. 2.Triple P staat voor people, planet en profit. Wat is daarbij de 'ontbrekende schakel' als het gaat om vastgoed- en gebiedsontwikkeling? 3Als het om milieu- en duurzaamheidsprestaties gaat worden in dit hoofdstuk en in de MREbenadering drie verschillende ambitieniveaus onderscheiden. Welke zijn dat en geef hiervan een korte beschrijving aan de hand van een voorbeeld voor een bepaald milieuthema, bijvoorbeeld energie. 4Geef een aantal cultuurverschillen tussen de wereld van enerzijds vastgoed en gebiedsontwikkeling en anderzijds milieu en duurzaamheid. 5Geef een definitie van bodemsanering. 6Beschrijf het principe van 'trias energetica'. 7Welke technieken zijn beschikbaar om tot een zuinige en duurzame energievoorzienigen te komen? Geef een korte omschrijving van deze principes.


B 1 Deel B behandelt een negental invalshoeken van waaruit het ontwikkelingsproces wordt benaderd. Welke zijn dat en welke invalshoeken zitten verscholen in de rest van het Handboek? B1 1. Publieke partijen hebben veelal bij de ontwikkeling van ruimtelijke plannen een ander belang / doel dan private partijen. Benoem deze verschillen en onderbouw deze. 2.Wat is het verschil tussen een anterieure overeenkomst en een posterieure overeenkomst? 3. Wat is het verschil tussen een privaatrechtelijke overeenkomst en een publiekrechtelijke overeenkomst? 4.Om de beoogde plannen financieel haalbaar te maken kunnen optimalisatievarianten worden doorgevoerd. Benoem drie optimalisatievarianten. 5A.Om tot een raming van de grondwaarde te komen moet allereerst de waarde van het onroerend goed, de bouwkosten en de bijkomende kosten worden bepaald. Hoe is de samenhang tussen deze variabelen? B.Geef tevens een nadere verklaring van de variabelen. (variabelen: GW, OG, BK, BIJK, W.). 6. De residuele waarde van commerciële functies wordt voornamelijk bepaald door drie factoren; benoem en onderbouw deze. 7. Op welke wijze kan een grondexploitatie worden bijgestuurd, gedurende de looptijd van een proces? Benoem 4 mogelijkheden en onderbouw deze. 8.Waaruit bestaat de 'input' van de grondexploitatie? 9.Welke risico's spelen een rol bij het opstellen van een grondexploitatie? Op welke wijze kun je deze risico's in kaart brengen? 10.Noem enkele voorbeelden van optimalisatie, die het (eind)resultaat van de grondexploitatie verbeteren? B2 1 Welke relatie bestaat er tussen het ruimtelijk beleid en het grondbeleid? 2 Wanneer is er sprake van een actief grondbeleid en welke voor- en nadelen kleven daaraan? 3 Wat is passief grondbeleid? 4 Wat is het verschil of zijn de verschillen tussen een grondbedrijf en een ontwikkelingsbedrijf?


5 Wat betekent een economische recessie of kredietcrisis zoals die nu aan de orde is voor een grondbedrijf? 6 Wat houdt het grondbedrijfproces in? 7 Over welke verwervingsinstrumenten of – middelen kan een gemeentelijk grondbedrijf beschikken? 8 Wat houdt het wettelijk voorkeursrecht van de gemeente in? 9 Welke fase / procedures worden bij onteigening onderscheiden en waar leiden die procedures toe? 10 Waarom is het tijdelijk beheer van opstallen voor de gemeente niet altijd eenvoudig? 11 Welke nadelen kent de gronduitgifte in erfpacht? 12 Noem een drietal methodieken ter bepaling van de grondprijs voor bouwgrond? Waarom is niet altijd een methodiek de methodiek bij uitstek? 13 Wat is een PPS en waarom gaat de gemeente een overeenkomst daartoe bij gebiedsontwikkeling steeds vaker aan? 14 Wat wordt onder kostenverhaal verstaan en in welke wet is dit onderwerp geregeld? 15 Welke kosten die gemaakt worden in een grondexploitatie verdienen de nodige aandacht en waarom? 16 Waarom is het nodig om in een grondbedrijf aan risicomanagement te doen? 17 Wat is het en wat is het nut van een weerstandsvermogen in een grondbedrijf? B3 1Wat is het verschil tussen projecten bedrijfsfinanciering? 2Wat is het voordeel van projectfinanciering voor de sponsor / initiator van een project? 3Wat voor soort garanties zijn gebruikelijk bij projectfinanciering? 4Wat is de rol van het eigen vermogen? 5Hoe verhoudt mezzanine financiering zich tot het eigen vermogen? Wat zijn de verschillen in vorm, condities en voorwaarden? 6Wat is het verschil tussen non recourse en limited recourse financiering en waardoor is de laatste vorm van financiering ingegeven? 7Waarom zou een financier kiezen voor een offensieve financieringsstrategie? 8Wat zijn de belangrijkste leningsvoorwaarden?


B4 1 Stel u heeft € 50.000 als spaargeld liggen. U twee twee opties: Optie A) U kunt uw geld investeren en levert u gegarandeerd 10% per jaar op gedurende 3 jaar. Optie B) U kunt uw geld investeren en levert u gegarandeerd het eerste jaar 5% op, in het tweede jaar 10% en in het derde jaar 15%. Welke optie is financieel de beste? Probeer uw antwoord eerst te beredeneren voordat u gaat rekenen. 2 U leent nu € 7.000 aan een goede vriend van u die graag een auto wil kopen. Hij betaalt u de komende 2 jaar € 4.000 per jaar terug. Wat is de jaarlijkse rente die u heeft afgesproken met deze vriend? 3 U wilt een bestaand kantoorgebouw kopen. Het gebouw is 10.000 m2 VVO en de markthuurprijs bedraagt € 150 per m2 VVO. Het BAR is door de makelaar geschat op 7,5%. De kosten koper bedrage € 1,0 mln. Daarnaast is het gebouw in het eerste jaar voor 1/3de leeg. Tot slot kent het gebouw in het eerste jaar een verschil tussen de markthuur en contracthuur van € 12,- per m2 VVO. Wat bent u als investeerder bereid te betalen als koopsom? 4 Een belegger heeft een incourant gebouw in portefeuille die hij over 10 jaar verwacht te verkopen. De belegger wil op basis van de grond-opstal-methode een inschatting maken van de restwaarde in jaar 10. Het aandeel grond bedraagt nu € 3 mln. en aandeel opstal € 7 mln. Met welke restwaarde dient deze belegger rekening te houden in het 10de jaar? Doe zelf een aanname voor de stijging van de opstalwaarde en grondwaarde en afschrijvingstermijn. 5 U wilt als particuliere ontwikkelaar een kavel kopen waar u 5 woningen op kunt realiseren. U verwacht de woningen te verkopen voor een VON-prijs van € 225.000 per woning. De bouwkosten bedragen € 100.000 per woning en bijkomende kosten € 25.000 per woning. De Algemene kosten, rentekosten en overige kosten bedragen bij elkaar ook € 25.000 per woning. U wenst een winst te maken van 10% over alle kosten incl. grond. Wat kunt als residuele grondwaarde voor de grond betalen? 6 Wat maakt het vastgoedontwikkelproces anders dan het vastgoedrekenproces? 7 a) Welke vier bekende rendementsbegrippen worden gehanteerd in de vastgoedwereld? b) Welke van deze vier rendementsbegrippen zeggen daadwerkelijk iets over het behaalde of te behalen rendement? 8 a) Welke restwaardemethodieken worden gebruikt om de restwaarde te bepalen? b) Geef aan bij welke type vastgoed deze restwaardemethodieken gebruikt worden? 9 a) Benoem het verschil tussen marktwaarde, boekwaarde en DCF-waarde b) Geef aan op welke moment de eigenaar het vastgoed het beste kan verkopen? 10 a) Geef aan wat de definities zijn van grondquote en residuele grondwaarde? b) Geef aan wanneer de ontwikkelaar het beste afspraken moet maken o.b.v. de grondquote en wanneer o.b.v. de residuele grondwaarde?


B5 1 Beargumenteer de stelling “Het omgevingsrecht is complex, gefragmenteerd en weinig samenhangend” 2Welke planfiguren onderscheidt de Wro en welke zijn de kenmerkende onderlinge verschillen? 3 De aanwijzingsbevoegdheid van rijk en provincie is niet ongelimiteerd. Geef aan wat hiermee bedoeld wordt? 4 Wat is de essentie van de Wabo ? 5 Welke gevolgen heeft de Invoeringswet Wabo ten aanzien van vergunningen voor bouwwerken? 6 Geef het belangrijkste verschil tussen de Waterwet en de Waterschapswet 7 Verklaar de begrippen beheersverordening, derogatie, Ecologische Hoofdstructuur, Keur, projectbesluit, relativiteitsvereiste B6 1 Wat is het nadeel voor vennoten van een vennootschap onder firma dat aandeelhouders bij een BV niet hebben? 2 X is voornemens om in het kader van een gebiedsontwikkeling in het oosten van Nederland een overeenkomst met Y te sluiten. Hij stuurt een contract op; op het voorblad van het contract staat 'huurovereenkomst winkelcentrum de Vliet'. X heeft de overeenkomst reeds ondertekend en stuurde de overeenkomst naar Y met het verzoek om de overeenkomst na ondertekening te retourneren aan X. De op dit vakgebied ervaren jurist die werkzaam is bij Y leest de overeenkomst goed door en constateert dat het in de overeenkomst inhoudelijk niet gaat om de huur, maar om de koop van het winkelcentrum de Vliet. Indien Y de overeenkomst toch ondertekent, wat zijn partijen dan overeengekomen? 3 Wat zijn veelal de hoofdverplichtingen en karakteristieke verplichtingen die voor de twee partijen voortvloeien uit een turnkey-koopovereenkomst? 4 Een projectontwikkelaar sluit met een aannemer een aannemingsovereenkomst, maar zonder de UAV 1989 van toepassing te verklaren. Mag dat? De aannemer bedingt dat zijn aansprakelijkheid in alle gevallen beperkt is tot € 100.000. Is die bepaling geldig? Motiveer uw antwoorden. 5 Wat verstaat men onder een “stille vennoot”, wat is het verschil tussen een “stille vennoot” en een beherend vennoot en wat verstaat men onder een overtreding van het “beheersverbod” en wat zijn de (mogelijke) gevolgen van het overtreden van dat verbod? 6 Een ontwikkelaar O, vertegenwoordigd door de voltallige directie, heeft een stuk grond van de Gemeente gekocht voor € 800.000. Er is nog niet geleverd. De Raad van Commissarissen had echter tevoren uitdrukkelijk aan de directie laten weten dat niet meer dan € 500.000 voor die grond zou mogen worden betaald. Kan de ontwikkelaar O nog van de koop af? 7 Een gemeente heeft een Europese openbare aanbestedingsprocedure uitgeschreven voor de bouw van een school. De gemeente zal op grond daarvan beslissen aan wie wordt gegund op


basis van de hoogte van de ingediende aanneemsom en de daarnaast ingediende verrekenprijzen en eenheidsprijzen. Welke soorten gunningscriteria bestaan er? Wat is het hier voor soort gunningscriterium? Is dit een juiste wijze van aanbesteden? 8 Een gemeente verkoopt een perceel grond voor ongeveer anderhalf miljoen euro aan een ontwikkelaar, na uitvoerige besprekingen over en weer. De grond is niet getaxeerd. Mag dit? Is er geen aanbestedingsplicht? 9 Bij welke partij ligt het gehele ontwerprisico bij een pseudoturnkey-koopovereenkomst? 10 Kan een overeenkomst met een architect per briefwisseling tot stand worden gebracht? Als dat teveel tijd kost, en het partijen ook niet lukt tegelijk bijeen te komen om een overeenkomst van opdracht te tekenen, kan het dan ook mondeling? B7 1Wanneer ben je btw-ondernemer? 2Wanneer is de verhuur van vastgoed btw-belast? 3Wat is een bouwterrein? 4Wat is economische eigendom? 5Wat houdt de projektontwikkelaarsresolutie in? B8 1 Wat is het centrale onderwerp van de stedebouw? 2 Wat is de kern van het stedebouwkundig ontwerpen? 3 Waarin verschillen stedebouw, landschapsarchitectuur en architectuur? 4 Wat vormen de elementaire onderdelen van de stedebouw? 5 Welke rol spelen stedebouwkundige regels? 6 Met welke instrumenten stuurt de rijksoverheid de ruimtelijke ontwikkeling en kwaliteit? 7 Welke fasen zijn in het stedebouwkundige planproces te onderscheiden? 8 Waarin onderscheidt gebiedsontwikkeling zich van opstalontwikkeling? 9 Welke aspecten bepalen samenhang in de stedebouw? 10 Welke oriëntaties zijn de laatste jaren in de stedebouw naar voren gekomen? 11Hoe kan de relatie tussen dichtheid, programma en gebouwmassa worden becijferd?


B9 1 Sinds 2005 gebruiken veel opdrachtgevers en architecten De Nieuwe Regeling (DNR) als basis voor hun contractovereenkomst. Geef een aantal belangrijke verschillen aan tussen de oude SR en de DNR. 2 Niet elk ontwerpproces is het zelfde. Complexe stedenbouwkundige projecten doorlopen andere ontwerpprocessen dan eenvoudige woningbouwopgaven. Geef voorbeelden van verschillende soorten ontwerpprocessen uit je eigen ervaring. Beschrijf daarin ook de relatie tussen opdrachtgever en architect. 3 U staat als ontwikkelaar voor een belangrijke architectenkeuze. U bent gevraagd voor een selectie voor het nieuwe gemeentehuis van Amsterdam. De opgave is complex, iedereen zal zich ermee gaan bemoeien, de bevolking mag uiteindelijk kiezen en het budget is beperkt. Aan welke eisen zal de architect moeten voldoen die u hiervoor gaat selecteren? 4 Tot welke architectuurstroming zou de architect van uw voorkeur moeten behoren bij de opgave voor het nieuwe stadhuis van Amsterdam? Naar welke stroming, denkt u, gaat de voorkeur uit van de bevolking? Hoe bepaalt u in dit dilemma uw keuze? 5 De taak van de architect is niet alleen de afgelopen eeuw sterk veranderd. Ook in de huidige tijd staan architecten heel verschillend in het vak. Geef voorbeelden uit uw eigen praktijk waarin u ingaat op deze verschillen (rol, deskundigheid, taak, ambitie).


C 1.Geef argumenten pro en contra de stelling “De toekomst verkennen is zinloos” 2. Geef met behulp van maximaal vijf trefwoorden het demografisch perspectief van Nederland weer 3. Welke twee sleutelonzekerheden bepalen volgens het CPB de vergezichten voor Nederland ? 4 Welke variabelen bepalen de twee geschetste samenlevingsscenario’s 5 Benoem het wezenlijke verschil tussen de geschetste politiek-bestuurlijke scenario’s 6 Geef argumenten waarom de toekomst van de projectontwikkelingondernemingen in Nederland te kenschetsen valt als “meerstromenland” 7 Geef met behulp van maximaal vijf trefwoorden aan hoe de toekomstige projectontwikkelaar zich zal ontwikkelen 8 Beredeneer welke deelmarkt(en) u de komende jaren de meest kansrijke acht voor de projectontwikkelingsbranche

Toetsvragen Handboek Projectontwikkeling

Recommend Documents