TANGGUNG JAWAB DAN PERLINDUNGAN HUKUM PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH

TANGGUNG JAWAB DAN PERLINDUNGAN HUKUM PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH DALAM PEMBUATAN AKTA JUAL BELI TANAH Oleh Pande Putu Doron Swardika NIM : 1092461010 Mahasiswa Program Magister Kenotariatan Universitas Udayana Email : [email protected] Pembimbing I : Prof. Dr. Ibrahim R. SH., MH. Pembimbing II : J.S. Wibisono, SH., MH., MKn. Abstract Along with the growth and development of such a large population, while the land area are relatively not increased, obviously this causes the increasing demand for land, thereby it results in various problems of land. To prevent or at least reduce the potential for conflict or dispute, then the mechanism of transfer of land to be registered must be proven under the notarial deed of the Land Deed Official (PPAT). In practice, often a deed which is not in accordance with the procedures of making the deed of the Land Deed Official which could pose a risk to the security of rights to land. The legal consequences of such deviations will put Land Deed Official held a judicial accountability with regard to authentic act made, if it has legal flaws. In this case, the aspects of legal protection of the PPAT are not expressly regulated by the Regulation for Position of PPAT, PPAT as an honorable position, should be given special treatment than the general population because of PPAT is a representation of the state government to implement some of the tasks in the areas of land associated with data maintenance of the land registration (Bijhouding or Maintenance). The problems under discussion in this study is what the responsibility of the Land Deed Official over the deed of sale of land that they made if it has legal flaws and whether the Job Regulations of the Land Deed Official has provided legal protection to the Land Deed Officials in performing their duties? This study is classified as a normative legal research which is due to the lack of its governing law by using the legislative and the conceptual approach. The legal research material used is derived from the research literature in the form of primary, secondary, and tertiary legal materials obtained through the techniques of document studies and library research. The supporting legal materials and information that has been collected were analyzed by the techniques of description, systematization and construction, then it was analyzed qualitatively to obtain conclusions on the two issues under studied. The research results showed that as a result of legal deviations from the law-making procedures of the PPAT deed, therefore, the PPAT can be subject to sanctions as their consequences both administrative, civil, or criminal sanctions. While the aspects of legal protection in the law enforcement process against PPAT who violates the law is not regulated by the Job Regulations of the PPAT. Keywords: Procedure for Making PPAT deed, Responsibility, Legal Protection, Land Deed Official (PPAT).

I.

Dalam rangka memberikan perlindungan

Pendahuluan Tanah dalam pengertian geografis adalah

terhadap

pemilik

tanah

dan

mengatur

lapisan permukaan bumi yang digunakan untuk

kepemilikan, peralihan dan peruntukan tanah

dipakai sebagai usaha. Dewasa ini tanah tidak

secara adil dan menyeluruh serta untuk dapat

hanya dibutuhkan secara sederhana untuk tempat

mewujudkan cita-cita luhur bangsa Indonesia,

tinggal ataupun sebagai modal alami utama dalam

sebagaimana tertuang dalam pembukaan UUD

kegiatan pertanian dan peternakan. Seiring dengan

NRI 1945 dan untuk dapat mengejawantahkan

laju pertumbuhan dan perkembangan penduduk

amanat Pasal 33 ayat (3) UUD NRI 1945, maka

yang sedemikian besar, dan luas tanah yang relatif

diciptakan suatu Hukum Agraria Nasional yakni

tidak

ini

Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang

menyebabkan kebutuhan akan tanah semakin

Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria atau yang

meningkat, sehingga menyebabkan tanah dan

lebih dikenal dengan sebutan Undang-Undang

berbagai masalah agraria muncul dipermukaan.

Pokok Agraria. (selanjutnya disingkat UUPA).

bertambah,

secara

nyata

hal

Jurna l Ilmia h P ro di Mag ister K eno ta riata n, 20 13 -201 4

Page 1

Tanah

tanggung jawab dari padanya. 2 Dengan demikian

(selanjutnya disingkat PPAT) mempunyai peran

PPAT diberi kewenangan membuat akta otentik

yang penting dalam pendaftaran tanah, yaitu

khususnya bidang pertanahan, maka PPAT yang

membantu

bersangkutan

Pejabat

Pembuat

Kepala

Akta

Kantor

Pertanahan

berkewajiban

telah

ditentukan,

segala

kegiatan

tanah.

khususnya dalam pembuatannya agar akta yang

Peraturan Pemerintah Nomor 37 tahun 1998

dibuat itu memenuhi syarat sebagai akta otentik

tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta

yang sah. Sebagai konsekuensinya PPAT sebagai

Tanah

PJPPAT),

pejabat umum yang diberi kewenangan untuk

merupakan pelaksanaan dari ketentuan PP No. 24

membuat akta otentik mengenai perbuatan hukum

Tahun 1997. Kemudian PP No. 37 Tahun 1998

tertentu mengenai hak atas tanah atau hak milik

dilaksanakan oleh Peraturan Menteri Negara

atas satuan rumah susun, harus bertanggung jawab

Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 4

apabila

Tahun 1999 tentang Ketentuan Pelaksanaan PP

pelanggaran persyaratan pembuatan akta yang

No. 37 Tahun 1998 tentang PJPPAT, (PMNA/Ka

dilakukannya,

BPN 4/1999). PMNA/Ka BPN 4/1999 dinyatakan

terhadap tidak sahnya akta yang dibuat PPAT

tidak berlaku lagi oleh Peraturan Kepala Badan

tersebut.

dalam

(selanjutnya

pendaftaran

disingkat

terjadi

yang

memenuhi

Kabupaten/Kota untuk melaksanakan kegiatantertentu

persyaratan

untuk

penyimpangan

yang

akan

dan/atau

membawa

akibat

Pertanahan Nasional Republik Indonesia No. 1

Meskipun peralihan hak atas tanah


tersebut sudah dilaksanakan melalui akta PPAT,

No. 37 Tahun 1998 tentang PJPPAT, (Perka BPN

tetapi

1/2006).1 Kemudian Perka BPN 1/2006 diubah

menimbulkan sengketa pertanahan. Pembatalan

dengan beberapa perubahan pasal, yang diatur

kepemilikan hak atas tanah, sedikit banyaknya

dalam Peraturan Kepala BPN RI No. 23 Tahun

juga berkaitan dengan pembuatan akta jual beli

2009 Tentang Perubahan Atas Peraturan Kepala

tanah dihadapan PPAT yang tidak sesuai dengan

BPN RI No. 1 tahun 2006 tentang Ketentuan

prosedur

Pelaksanaan PP No. 37 Tahun 1998 tentang

disebabkan dalam prakteknya ada situasi-situasi

PJPPAT, (Perka BPN 23/2009). Pendaftaran

dan

peralihan hak atas tanah, dilaksanakan oleh

menyebabkan ketidak-sesuaian tersebut sepertinya

PPAT, hal tersebut diatur dalam ketentuan Pasal 2

harus dilakukan agar transaksi atau proses jual

PJPPAT,

beli tanah bisa dilangsungkan.

dengan

demikian

dalam

rangka

terbuka

kemungkinan

pembuatan

kondisi-kondisi

akta

akan

PPAT.

dalam

jual

dapat

Hal

beli

ini

yang

pendaftaran pemindahan hak, maka jual beli hak

Adanya penyimpangan maupun kelalaian

atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah

dalam pembuatan akta jual beli oleh PPAT yang

Susun harus dibuktikan dengan akta yang dibuat

pembuatannya tidak sesuai dengan prosedur yang

di hadapan PPAT. Selain itu syarat jual beli harus

telah

dibuktikan dengan akta PPAT ditegaskan pula

dalam praktek yang seringkali terjadi misalnya,

dalam Pasal 37 Ayat (1) PP No. 24 Tahun 1997.

penandatanganan akta jual beli telah dilakukan

Menurut pemberian

atau

Wawan adanya

Setiawan, suatu

ditentukan

dalam

perundang-undangan

setiap

tapi PPAT belum mengecek atau memeriksa

kewenangan

kesesuaian sertifikat terlebih dahulu ke Kantor

senantiasa diikuti pula dengan kewajiban dan/atau

Pertanahan;

penandatanganan akta jual beli

2

1

Urip Santoso, 2010, Pendaftaran dan Peralihan Hak atas Tanah, Kencana Prenada Media Grup, Jakarta, hal. 316-317.

Makalah dalam seminar nasional sehari Ikatan Mahasiswa Notariat Universitas Diponegoro, 9 Maret 1991, Semarang, tanpa halaman.


Page 2

dilakukan di luar kantor PPAT dan tanpa dihadiri

kekuasaan

dan/atau

kewenangannya,

oleh saksi-saksi; nilai harga transaksi yang dimuat

hukumannya diperberat. Untuk menjadi orang

dalam akta jual beli berbeda dengan nilai transaksi

yang dikecualikan dari prinsip equality before the

yang sebenarnya; dan praktek lainnya yang dapat

law, tentu saja harus memenuhi persyaratan-

memberikan akibat hukum berupa akta yang

persyaratan tertentu yang dibuat sesuai standart

dibatalkan dimuka pengadilan atau yang hanya

pemenuhan

dianggap sebagai akta di bawah tangan, yang

terhormat

semua itu diantaranya disebabkan kelalaian dari

terhormat (nobile officium).

nilai-nilai

sebagai

person)

(nobile

maka

orang

maupun

yang jabatan

seorang PPAT yang membuat akta yang tidak

Seorang PPAT dalam melaksanakan

didasarkan pada persyaratan bentuk yang harus

fungsi jabatannya tidak tunduk terhadap prinsip

berdasarkan

equality

peraturan

perundang-undangan

terkait.

before

melaksanakan Prinsip equality before the law adalah

pilar utama dari bangunan Negara Hukum yang

prosedur

the

law,

jabatannya

yang

telah

ditentukan

perundang-undangan.

sepanjang

oleh

dalam

mengikuti peraturan

Namun

dengan

mengutamakan hukum di atas segalanya (supreme of law). Pengakuan kedudukan tiap individu di

penuntut umum dan/atau hakim, maka sudah

muka hukum ditempatkan dalam kedudukan yang

terdapat unsur pengkondisian bagi PPAT tersebut

sama

untuk ditempatkan dalam posisi tidak berada

tanpa

memandang

status

sosial.

Keberlakuan prinsip equality before the law

nobile person

nobile

dalam praktek penegakan negara hukum yang

officium

berdasarkan

pada prinsip equality before the law seperti yang

kedaulatan

hukum

terkadang exception

(pengecualian). Perbedaan

k

terjadi pada orang pada umumnya. Selanjutnya yang menjadi pertanyaan mendasar apakah PPAT

perlakuan

hukum

atau

yang

merupakan

jabatan

tertentu

yang

pengecualian ini hanya berlaku jika ada alasan

menjalankan sebagian dari tugas pemerintah

yang khusus, misalnya pengecualian berlaku bagi

khususnya di bidang pertanahan di dalam sistem

orang-orang/kelompok orang-orang tertentu yaitu

hukum Indonesia telah mendapatkan perlindungan

mereka yang oleh karena melaksanakan suatu

hukum secara layak?

perbuatan yang ditugaskan oleh Undang-undang

Ketentuan dalam PP No. 37 Tahun 1998

tidak dapat dihukum/dipidana. Terhadap orang-

tentang PJPPAT, maupun dalam Perka BPN

orang ini tidak berlaku kekebalan hukum, karena

1/2006 sebagaimana telah diubah dengan Perka

apabila mereka terbukti melakukan tindak pidana

BPN 23/2009 tentang Perubahan Atas Perka BPN

dengan

dan

No. 1 Tahun 2006 tentang Ketentuan Pelaksanaan

kewenangannya, maka hukuman terhadap mereka

PP No. 37 Tahun 1998 tentang PJPPAT, sebagai

lebih berat daripada hukuman yang seharusnya

ketentuan bagi PPAT, tidak ada pengaturan

diterima oleh orang biasa.

tentang perlindungan hukum bagi PPAT itu

menggunakan

kekuasaan

Sehingga terhadap orang-orang ini jika

sendiri, dalam peraturan terkait ke-PPAT-an

melakukan suatu perbuatan guna melaksanakan

lainnya pun tidak diatur, maka perlu adanya dasar

ketentuan Undang-Undang tidak dapat dihukum

hukum

(bukan kebal hukum), sebaliknya apabila yang

mempunyai peranan yang cukup besar dalam

bersangkutan melakukan suatu perbuatan yang

membantu tugas pemerintah khususnya dibidang

melanggar

pertanahan.

hukum

dengan

menggunakan

mengenai


hal

itu,

karena

PPAT

Page 3

Jadi dalam hal seorang PPAT juga ikut

mengandung cacat hukum, dan untuk mengetahui

terpanggil dalam suatu kasus tertentu, di mana ia

sejauh mana pengaturan perlindungan hukum

dijadikan sebagai saksi atau tersangka maupun

kepada

terdakwa, maka sampai di mana perlindungan

jabatannya.

yang ia peroleh sebagai Pejabat Umum yang II. menjalankan jabatannya, adalah dia diproses

PPAT

dalam

melaksanakan

tugas

Metode Penelitian 2.1 Jenis Penelitian

dengan cara pada umumnya sesuai dengan Kitab

Jenis penelitian dalam penulisan tesis ini

Undang-Undang Hukum Acara Pidana (KUHAP),

adalah

dan tidak ada suatu mekanisme atau prosedur

penelusuran terhadap permasalahan yang telah

yang

dirumuskan

bersifat

khusus.

Padahal

PPAT

dikategorikan sebagai seorang Pejabat Umum,

yuridis

normatif,

dengan

perundang-undangan

mempelajari yang

dan oleh undang-undang diberikan suatu imunitas

permasalahan yang dibahas.

hukum bagi jabatan-jabatan tertentu salah satunya

2.2 Jenis Pendekatan

PPAT berupa hak ingkar atau hak mengundurkan diri

(verschoningrecht)

dalam

dimana

dilakukan

ketentuan

berkaitan

dengan

3

Jenis pendekatan yang digunakan dalam

pelaksanaan

penelitian ini adalah pendekatan perundang-

kewajiban memberi keterangan sebagai saksi di

undangan (the statute approach) dan pendekatan

Pengadilan, hal ini berkaitan dengan rahasia

analisis konsep hukum (analitical & conceptual

jabatan.

approach). Berdasarkan uraian di atas terdapat

kekosongan

norma

mengenai

perlindungan

hukum

bagi

ketentuan

PPAT

dalam

menjalankan tugas jabatannya, dimana konsep perlindungan hukum ini berkaitan erat dengan

2.3 Sumber Bahan Hukum Sumber bahan hukum berupa: a. Bahan hukum primer dalam penelitian ini adalah : 1.

Undang-Undang

aspek pertanggungjawaban, sehingga Penulis

Republik

tertarik untuk membahas lebih lanjut mengenai

(UUD NRI 1945);

aspek pertanggungjawaban PPAT terhadap akta

2.

jual beli tanah yang mengandung cacat hukum kemudian

mengkaji

mengenai

sejauh

mana

3.

Tujuan

yang

ingin

dicapai

4.

Undang-Undang

1945

Hukum

Kitab

Undang-Undang

Hukum

Kitab Undang-Undang Hukum Acara Pidana (KUHAP);

5. dengan

Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-

adanya penelitian ini adalah meliputi tujuan umum dan tujuan khusus. Secara umum penelitian

Tahun

Pidana (KUHP);

PPAT dalam kapasitasnya sebagai Pejabat Umum dalam pelaksanaan tugas jabatannya.

Indonesia

Negara

Perdata (KUHPerdata);

Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah mengatur mengenai perlindungan hukum bagi

Kitab

Dasar

Pokok Agraria (UUPA); 6.

Undang-Undang Nomor 30 Tahun

ini dilakukan untuk mengetahui dan menganalisis

2004

tentang

mengenai aspek tanggung jawab dan perlindungan

(UUJN);

Jabatan

Notaris

hukum PPAT dalam pembuatan akta jual beli tanah. Tujuan khusus dari penelitian ini adalah untuk mengetahui dan menganalisis mengenai aspek pertanggungjawaban PPAT terhadap akta jual beli tanah yang di buat dihadapannya

3

Ro n n y H a m i t ij o S o e mi tr o , 1990, M e to d o l o gi P e ne l i ti a n Hukum d an Ju r u me t r i , G h a li a I n d o n e si a, Ja ka r t a, ha l . 1 4 .


Page 4

7.

Undang-Undang Nomor 28 Tahun

tentang Peraturan Jabatan Pejabat

2009 tentang Pajak Daerah Dan

Pembuat Akta Tanah (Perka BPN

Retribusi Daerah (UU No. 28 Tahun

23/2009);

2009); 8.

14. Kode Etik Ikatan Pejabat Pembuat

Peraturan Tahun

Pemerintah

1997

Nomor

tentang

24

Pendaftaran

Tanah (PP No. 24 Tahun 1997); 9.

Peraturan

b. Bahan hukum sekunder yang digunakan dalam penelitian ada yang berupa buku-

Peraturan

buku teks, artikel dalam berbagai

Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah

majalah ilmiah atau jurnal hukum,

(PP No. 37 Tahun 1998/PJPPAT);

dan

1998

10. Peraturan Agraria/Kepala

Nomor

IPPAT).

37

Tahun

Pemerintah

Akta Tanah Indonesia (Kode Etik

tentang

Menteri

Negara

Badan

Pertanahan

makalah-makalah.

Selain

itu,

digunakan bahan hukum dari internet dengan menyebutkan nama situsnya.

Nasional RI Nomor 3 Tahun 1997 tentang

Ketentuan

Pelaksanaan

Peraturan

Pemerintah

Nomor

Tahun

1997

tentang

c. Bahan hukum tersier, yang memberikan informasi lebih lanjut mengenai bahan

24

hukum

Pendaftaran

Nasional RI Nomor 8 Tahun 2012

Agraria/Kepala

Pertanahan

Nasional

Nomor

3

1997

hukum

2.4 Teknik Pengumpulan Bahan Hukum

tentang Perubahan Atas Peraturan

Badan

bahan

hukum.

11. Peraturan Kepala Badan Pertanahan

Negara

dan

sekunder antara lain berupa kamus

Tanah (PMNA/Ka BPN 3/1997);

Menteri

primer

Teknik

pengumpulan

bahan

hukum

dalam penelitian ini dilakukan dengan sistem

RI

kartu.4 Sistem kartu yang digunakan kemudian

tentang

diterapkan dengan menggunakan teknik bola salju

Peraturan

dengan menemukan bahan hukum sebanyak

Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997

mungkin yang diawali dengan penentuan bahan

tentang Pendaftaran Tanah (Perka

hukum

BPN 8/2012);

kemudian dari bahan hukum ini dipilih bahan-

Ketentuan

Tahun

Pelaksanaan

yang

mula-mula

berjumlah

kecil,


bahan hukum untuk dijadikan bahan hukum


berikutnya, begitu selanjutnya, sehingga jumlah

tentang

Ketentuan

Pelaksanaan

bahan hukum semakin banyak.

Peraturan

Pemerintah

Nomor

2.5 Teknik Analisis Bahan Hukum

Tahun

1998

tentang

37

Peraturan

Analisis bahan hukum yang digunakan

Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah

dalam penilitian ini adalah teknik analisis isi.

(Perka BPN 1/2006);

Teknik analisis isi dalam penelitian ini diawali


dengan mengambil bahan hukum yang tepat


dengan permasalahan penelitian. Bahan hukum

tentang Perubahan Atas Peraturan

yang telah dikumpulkan kemudian dilakukan

Kepala Badan Pertanahan Nasional

deskripsi dengan menguraikan proposisi-proposisi

RI Nomor 1 Tahun 2006 tentang Ketentuan

Pelaksanaan

Peraturan

Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998

4

Sistem kartu yaitu dilakukan dengan cara mencatat dan memahami isi dari masing-masing informasi yang diperoleh dari bahan hukum primer, sekunder maupun bahan hukum tersier.


Page 5

hukum sesuai pokok permasalahan yang dikaji,

pembuatan akta otentik itu. Perwujudan tentang

untuk

sistematisasi

perlunya kehadiran pejabat umum untuk lahirnya

/pengklasifikasian terhadap bahan-bahan hukum

akta otentik, maka keberadaan PPAT sebagai

tertulis melalui proses analisis tentang isi-isinya.

pejabat umum tidak dapat dihindarkan. Agar suatu

Berdasarkan atas hasil sistematisasi tersebut,

tulisan mempunyai nilai bobot akta otentik yang

kemudian

bentuknya

selanjutnya

interpretasi

dilakukan

konstruksi

penafsiran

hukum

secara

dan

ditentukan

oleh

undang-undang

normatif

membawa konsekuensi logis, bahwa pejabat

terhadap proposisi-proposisi yang ada sehingga

umum yang melaksanakan pembuatan akta otentik

dapat diberikan argumentasi untuk mendapat

itupun harus pula diatur dalam Undang-Undang,

kesimpulan atas pokok permasalahan yang akan

dan tidak dalam peraturan perundang-undangan

diteliti dalam penulisan penelitian ini.

yang

III.

atau

dilakukan

lebih

rendah,

misalnya

Peraturan

Pemerintah.

Tinjauan Umum

Embrio institusi PPAT telah ada sejak 3.1 Tinjauan Umum tentang PPAT Sebagai Pejabat Umum

Umum

tahun 1961 berdasarkan PP No. 10 Tahun 1961 tentang

Pendaftaran

Tanah

dengan

istilah

Menurut Soegondo Notodisoejo, Pejabat

Penjabat saja. Bahwa yang dimaksud pejabat

adalah

adalah PPAT disebutkan dalam Peraturan Menteri

seorang

yang diangkat dan diberi

Agraria No. 11 Tahun 1961 tentang Bentuk Akta

wewenang dan kewajiban untuk melayani publik

(PMA 11/1961). 7 Pada awal kelahirannya PPAT

dalam hal-hal tertentu karena ia ikut serta

tidak dikategorikan atau disebut sebagai Pejabat

melaksanakan suatu kekuasaan yang bersumber

Umum, perkembangan kemudian berdasarkan

pada kewibawaan (gezag) dari pemerintah. Dalam

Pasal 1 angka 4 UU No. 4 Tahun 1996 tentang

jabatannya tersimpul suatu sifat dan ciri khas yang

Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-

membedakannya dari jabatan-jabatan lainnya

Benda yang Berkaitan dengan Tanah bahwa :

diberhentikan

oleh

pemerintah

dan

5

dalam masyarakat. Sedangkan menurut Wawan Setiawan, Pejabat Umum adalah organ negara

selanjutnya disebut PPAT, adalah Pejabat

yang diperlengkapi dengan kekuasaan umum (met

Umum yang diberi wewenang untuk membuat

openbaar

berwenang

akta pemindahan hak atas tanah, akta

menjalankan (sebagian dari) kekuasaan negara

pembebanan hak atas tanah, dan akta

untuk membuat alat bukti tertulis dan otentik

pemberian

dalam bidang hukum perdata. 6

Tanggungan menurut peraturan perundang-

gezag

bekleed),

kuasa

membebankan

Hak

Berkenaan dengan diperlukannya akta PPAT sebagai alat bukti keperdataan yang terkuat

Selanjutnya keberadaan PPAT ditegaskan

menurut tatanan hukum yang berlaku, maka

dalam Pasal 1 angka 24 PP No. 24 Tahun 1997

diperlukan adanya pejabat umum yang ditugaskan

tentang Pendaftaran Tanah bahwa :

oleh

undang-undang

untuk

melaksanakan

5

R. Soegondo Notodisoerjo, 1993, Hukum Notariat di Indonesia Suatu Penjelasan, Raja Grafindo Persada, Jakarta, hal. 44.

7

Keberadaan Pejabat Umum serta PPAT dibandingkan dengan Kedudukan Pejabat Tata

Habib Adjie, 2009, Meneropong Khazanah Notaris dan PPAT Indonesia, Citra Aditya Bakti, Bandung, hal. 253. Catatan Penulis : Dalam ketentuan Pasal 19 PP No. 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah, sedangkan

Media Notariat Nomor 38-41, Jan-Apr-Jul-Okt 1996, hal. 264.

PMA No. 11 Tahun 1961 tentang Bentuk Akta.

6


Page 6

tersebar dalam berbagai peraturan yang terkait kedisebut PPAT adalah Pejabat Umum yang

PPAT-an.

diberi kewenangan untuk membuat akta-akta

pembuatan akta PPAT didasari oleh Pasal 24 PP

Mengenai

bentuk

dan

tata

cara

No. 37 Tahun 1998 tentang PJPPAT yang Secara khusus keberadaan PPAT diatur

menentukan

Ketentuan-ketentuan lebih lanjut

dalam Pasal 1 angka 1 PP No. 37 Tahun 1998

mengenai tata cara pembuatan akta PPAT diatur

tentang PJPPAT, yang menegaskan bahwa :

dalam peraturan perundang-undangan mengenai pendaftaran tanah

disebut PPAT, adalah Pejabat Umum yang

Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yang


mengatur mengenai hal ini ditegaskan pada Pasal

otentik mengenai perbuatan hukum tertentu

Bentuk, isi dan

mengenai hak atas tanah atau Hak Milik atas

cara pembuatan akta-akta PPAT diatur oleh Menteri

uran

yang

dimaksud

adalah

Pengertian yang sama diatur juga didalam

PMNA/Ka BPN No. 3 Tahun 1997 tentang

peraturan pelaksana PJPPAT yakni pada Pasal 1

Ketentuan Pelaksanaan PP No. 24 Tahun 1997

angka 1 Perka BPN 1/2006, yang menegaskan :

tentang Pendaftaran Tanah, yang diatur pada Pasal 95-102. Ketentuan formil lainnya dapat juga

disebut PPAT, adalah Pejabat Umum yang

ditemui pada Pasal 21-24 PP No. 37 Tahun 1998


tentang PJPPAT, Pasal 51-55 Perka BPN No. 1

otentik mengenai perbuatan hukum tertentu


mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas

No. 37 Tahun 1998 tentang PJPPAT, dan peraturan yang berkaitan dengan perpajakan. 8

Sedangkan pada Pasal 1 angka 3 Kode Etik IPPAT, menentukan bahwa :

1.

Syarat Formil Dalam hal pembuatan akta PPAT, terdapat tahapan-tahapan yang harus dilakukan oleh

menjalankan

tugas

jabatannya

yang

menjalankan fungsi sebagai Pejabat Umum

PPAT yaitu: a.

Sebelum melaksanakan pembuatan akta jual beli hak atas tanah, terlebih dahulu PPAT wajib melakukan pemeriksaan ke Kantor Pertanahan setempat untuk mengetahui kesesuaian sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan dengan daftardaftar yang ada di Kantor Pertanahan dengan memperlihatkan sertifikat asli kepada petugas Kantor Pertanahan. (Pasal 97 ayat (1) PMNA/Ka BPN 3/1997).

b.

Penyiapan dan pembuatan akta dilakukan oleh PPAT sendiri dan harus dilakukan

Dari definisi-definisi PPAT yang disebut di atas maka dapat disimpulkan bahwa PPAT adalah

otentik mengenai perbuatan-perbuatan hukum tertentu berkaitan dengan hak-hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun. Dimana kewenangan ini diberikan kepada pejabat tersebut oleh peraturan perundang-undangan. 3.2 Tinjauan Umum tentang Tata Cara Pembuatan Akta PPAT 8

Berkaitan

dengan

jual

beli

tanah,

terdapat 2 (dua) syarat yang harus dipenuhi berkaitan dengan tata cara pembuatan akta PPAT, yakni syarat formil dan syarat materil. Adapun syarat formil dari tata cara pembuatan akta PPAT

Ketentuan formil mengenai tata cara pembuatan akta PPAT ini pada substansinya adalah sama, dan Penulis lebih menitikberatkan pada pengaturan yang diatur pada PMNA/Ka BPN No. 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, karena lebih memiliki relevansi secara yuridis.


Page 7

dalam bentuk yang sesuai dengan ketentuan yang telah ditentukan. (Pasal 96 Perka BPN 8/2012 tentang Perubahan Atas PMNA/Ka BPN 3/1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan PP No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah).

membuat aktanya sendiri. BPN melalui

Ketentuan mengenai bentuk akta

menghadapi kelangkaan dan kekurangan

suratnya Nomor 640/1884 tertanggal 31 Juli 2003 telah memberikan kewenangan kepada Kanwil BPN dalam menghadapi keadaan

mendesak

seperti

dalam

dengan

blanko akta PPAT dengan membuat

disahkannya Perka BPN 8/2012, dimana

fotocopy blanko akta sebagai ganti

pada peraturan yang lama pembuatan

blanko akta yang dicetak, dengan syarat

akta

dengan

pada halaman pertama setiap fotocopy

menggunakan formulir (blanko) akta

blanko akta itu dilegalisasi oleh Kepala

yang dikeluarkan oleh BPN. Artinya

Kantor

PPAT tinggal mengisi blanko yang

Propinsi atau pejabat yang ditunjuk serta

bentuk dan formatnya telah ditentukan

dibubuhi paraf dan cap dinas pada setiap

oleh BPN. Sedangkan ketentuan pada

halaman. 9

telah

mengalami

harus

Perka

BPN

keleluasaan

perubahan

dilakukan

8/2012, untuk

PPAT

diberi

menyiapkan

diatur

oleh

Pertanahan

Dalam hal izin pemindahan hak diperlukan maka izin tersebut harus sudah diperoleh sebelum akta pemindahan atau pembebanan hak yang bersangkutan dibuat. (Pasal 98 ayat (2) PMNA/Ka BPN 3/1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan PP No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah).

d.

Sebelum dibuat akta mengenai pemindahan hak atas tanah, calon penerima hak harus membuat pernyataan yang menyatakan: a. bahwa yang bersangkutan dengan pemindahan hak tersebut tidak menjadi pemegang hak atas tanah yang melebihi ketentuan maksimum penguasaan tanah menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku; b. bahwa yang bersangkutan dengan pemindahan hak tersebut tidak menjadi pemegang hak atas tanah absentee (guntai) menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku; c. bahwa yang bersangkutan menyadari bahwa apabila pernyataan sebagaimana dimaksud pada a dan b tersebut tidak benar maka tanah kelebihan atau tanah

dan

bentuk dan formatnya harus mengikuti yang

Badan

c.

membuat akta PPAT sendiri. Akan tetapi

ketentuan

Wilayah

BPN

sebagaimana terlampir pada lampiran 1623 Perka BPN 3/1997. Penulis

berpendapat

bahwa

perubahan yang diatur dalam peraturan yang baru tersebut bertujuan untuk mengatasi terjadinya kelangkaan blanko. Sehingga

PPAT

diberi

kewenangan

untuk membuat akta sendiri akan tetapi bentuk dan formulasinya harus sama seperti

yang

ditentukan oleh BPN.

Sebagaimana di atur pada Pasal 96 ayat Kepala Kantor Pertanahan menolak pendaftaran akta Pejabat Pembuat Akta Tanah yang tidak sesuai dengan ketentuan sebagaimana diatur pada ayat BPN akan menolak akta PPAT yang bentuk

dan

formatnya

tidak

sesuai

dengan ketentuan dari BPN.

9

Sebelum Perka BPN 8/2012 berlaku apabila terjadi kelangkaan blanko, PPAT tidak

diberikan

kewenangan

untuk

KBPN Nomor 8 Tahun 2012 Dalam Kajian Tugas diakses pada tanggal 18 Februari 2013, URL : http://bambangoyong.blogspot.com/2013/01/norm al-0-false-false-false-en-us-x-none.html


Page 8

absentee tersebut menjadi obyek landreform; d. bahwa yang bersangkutan bersedia menanggung semua akibat hukumnya, apabila pernyataan sebagaimana dimaksud pada a dan b tidak benar. (Pasal 99 ayat (1) PMNA/Ka BPN 3/1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan PP No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah). e.

f.

g.

h.

Pembuatan akta PPAT harus dihadiri oleh para pihak yang melakukan perbuatan hukum atau orang yang dikuasakan olehnya dengan surat kuasa tertulis sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. (Pasal 101 ayat (1) PMNA/Ka BPN 3/1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan PP No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah). Pembuatan akta PPAT harus disaksikan oleh sekurang-kurangnya 2 (dua) orang saksi yang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku memenuhi syarat untuk bertindak sebagai saksi dalam suatu perbuatan hukum, yang memberi kesaksian antara lain mengenai kehadiran para pihak atau kuasanya, keberadaan dokumendokumen yang ditunjukkan dalam pembuatan akta, dan telah dilaksanakannya perbuatan hukum tersebut oleh para pihak yang bersangkutan. (Pasal 101 ayat (2) PMNA/Ka BPN 3/1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan PP No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah).

sampai derajat kedua, menjadi pihak dalam perbuatan hukum yang bersangkutan, baik dengan cara bertindak sendiri maupun melalui kuasa, atau menjadi kuasa dari pihak lain. (Pasal 23 ayat (1) PP No. 37 Tahun 1998 tentang PJPPAT). i.

Selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sejak tanggal ditandatanganinya akta yang bersangkutan, PPAT wajib menyampaikan akta yang dibuatkannya berikut dokumen-dokumen yang bersangkutan kepada Kantor Pertanahan untuk didaftar. (Pasal 40 ayat (1) PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah).

j.

Terhadap perbuatan hukum pengalihan hak tersebut, maka PPAT wajib menyampaikan pemberitahuan tertulis mengenai telah disampaikannya akta sebagai mana dimaksud di atas kepada para pihak yang bersangkutan. (Pasal 40 ayat (2) PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah).

k.

Sebelum dilakukannya penandatanganan akta jual beli, PPAT harus terlebih dahulu meminta bukti pembayaran pajak, Pembuat Akta Tanah/Notaris hanya dapat menandatangani akta pemindahan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan setelah Wajib Pajak menyerahkan bukti UU No. 28 Tahun 2009 Tentang Pajak Daerah Dan Retribusi Daerah). Ketentuan mengenai tugas PPAT

PPAT wajib membacakan akta kepada para pihak yang bersangkutan dan memberi penjelasan mengenai isi dan maksud pembuatan akta dan prosedur pendaftaran yang harus dilaksanakan selanjutnya sesuai ketentuan yang berlaku. (Pasal 101 ayat (3) PMNA/Ka BPN 3/1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan PP No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah).

untuk meminta bukti pembayaran pajak

PPAT dilarang membuat akta, apabila PPAT sendiri, suami atau istrinya, keluarganya sedarah atau semenda, dalam garis lurus tanpa pembatasan derajat dan dalam garis ke samping

atas tanah dan atau bangunan pada saat

dari pembeli diatur pada Pasal 24 ayat (1) UU No. 20 Tahun 2000 tentang Perubahan Atas UU No. 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah (UU

BPHTB),

PPAT/Notaris

yang

menyatakan:

hanya

dapat

menandatangani akta pemindahan hak

Wajib

Pajak

menyerahkan

bukti

pembayaran pajak berupa Surat Setoran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan


Page 9

Bangunan

bagi penjual

yang berhak menjual tanah itu ialah

diatur pada Pasal 2 ayat (2) PP No. 71

kedua orang itu bersama-sama. Tidak

Tahun 2008 Tentang Perubahan Ketiga

boleh

Atas PP No. 48 Tahun 1994 Tentang

sebagai penjual.

Pembayaran Pajak Penghasilan Atas

c.

saja

yang

bertindak

Tanah hak yang bersangkutan boleh

Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas

diperjualbelikan dan tidak sedang dalam

Tanah

yang

keadaan sengketa. Jika salah satu syarat

Pejabat yang berwenang

materil ini tidak dipenuhi dalam arti

hanya menandatangani akta, keputusan,

penjual bukan merupakan orang yang

perjanjian, kesepakatan atau risalah

berhak atas tanah yang dijualnya atau

lelang atas pengalihan hak atas tanah

pembeli tidak memenuhi syarat untuk

dan/atau bangunan apabila kepadanya

menjadi pemilik hak atas tanah, atau

dibuktikan oleh orang pribadi atau

tanah

badan

kewajiban

dalam sengketa atau merupakan tanah

sebagaimana dimaksud dalam ayat (1)

yang tidak boleh diperjualbelikan, maka

telah dipenuhi dengan menyerahkan

jual beli tanah tersebut adalah tidak sah.

fotokopi Surat Setoran Pajak yang

Jual beli tanah yang dilakukan oleh yang

bersangkutan

tidak berhak adalah batal demi hukum.

Dan/Atau

dimaksud

Bangunan,

bahwa

dengan

menunjukkan

aslinya 2.

seorang

yang

Artinya,

Syarat Materil.

diperjualbelikan

sejak

semula

sedang

hukum

menganggap tidak pernah terjadi jual

Selain tahapan-tahapan syarat formil

beli.

tersebut di atas, Adrian Sutedi mengemukakan

Ketentuan mengenai syarat materil diatas,

bahwa syarat materil sangat menentukan sahnya

secara yuridis adalah berdasarkan ketentuan

jual beli tanah, antara lain sebagai berikut : a.

10

dalam Pasal 39 ayat (1) PP No. 24 Tahun 1997

Pembeli berhak membeli tanah yang

tentang Pendaftaran Tanah, yakni PPAT

bersangkutan.

berwenang menolak untuk membuat akta jual

Maksudnya

adalah

pembeli

sebagai

penerima hak harus memenuhi syarat

beli jika:11 a.

untuk memiliki tanah yang dibelinya atau memenuhi syarat sebagai subyek hak milik. b.

Penjual berhak untuk menjual tanah yang bersangkutan

b.

Yang berhak menjual suatu bidang tanah tentu saja pemegang hak yang sah atas tanah tersebut yang disebut pemilik.

c.

Kalau pemilik sebidang tanah hanya satu orang, maka ia berhak untuk menjual sendiri tanah itu. Akan tetapi, apabila

d.

pemilik tanah adalah dua orang maka

Mengenai bidang tanah yang sudah terdaftar, kepadanya tidak disampaikan sertifikat asli hak yang bersangkutan atau sertifikat yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota; Salah satu atau para pihak yang akan melakukan jual beli atau saksinya tidak berhak atau memenuhi syarat untuk bertindak dalam jual beli; Salah satu atau para pihak bertindak atas dasar surat kuasa mutlak yang pada hakikatnya berisikan perbuatan hukum pemindahan hak; Untuk jual beli yang akan dilakukan belum diperoleh izin pejabat atau instansi yang berwenang, apabila izin tersebut

10

Adrian Sutedi, 2010, Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendaftarannya, Cet. ke-4, Sinar Grafika, Jakarta, hal. 77-78.

11

Urip Santoso, Op.cit, hal. 375.


Page 10

ketentuan tersebut tercantum dalam ketentuan

Pembuatan dan penandatanganan akta jual beli dilakukan diluar daerah kerja PPAT dan atau diluar Kantor PPAT dan tanpa dihadiri oleh saksi-saksi. d. PPAT tidak membacakan isi dari akta jual beli dihadapan para pihak secara terperinci, hanya menjelaskan mengenai maksud dari pembuatan akta. e. Nilai harga transaksi yang dimuat di akta jual beli tidak sesuai dengan nilai harga transaksi sebenarnya. f. Penandatanganan akta jual beli telah dilakukan akan tetapi para pihak belum melakukan pembayaran pajak, yakni Pajak Penghasilan (PPh) atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan bagi Penjual, dan Pajak Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) bagi Pembeli. Ketentuan dalam pasal-pasal itu

Pasal 95-102 PMNA/Ka BPN No. 3 Tahun 1997

merupakan syarat formil dari prosedur pembuatan

tentang Ketentuan Pelaksanaan PP No. 24 Tahun

akta PPAT, yang apabila dilanggar oleh PPAT,

1997 tentang Pendaftaran Tanah.

maka akta PPAT itu hanya memiliki kekuatan

e.

f.

diperlukan menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku; Obyek jual beli yang bersangkutan sedang dalam sengketa mengenai data fisik dan/atau data yuridis; dan Tidak dipenuhinya syarat lain atau dilanggar larangan yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku.12

IV. Tanggung Jawab Pejabat Pembuat Akta Tanah Atas Akta Jual Beli Tanah Yang Dibuatnya Mengandung Cacat Hukum 4.1 Sebab Degradasi Kekuatan Pembuktian dan Batalnya Akta PPAT 1.

Sebab Pasal 1868 KUHPerdata. Dalam kaitannya dengan akta PPAT,

a.

b.

PPAT belum melakukan cek bersih atau pemeriksaan kesesuaian data ke Kantor Pertanahan, akan tetapi penandatanganan akta jual beli telah dilakukan. Penandatanganan akta jual beli oleh para pihak (penjual dan pembeli) tidak dilakukan dalam waktu yang bersamaan di hadapan PPAT dan atau di hadapan PPAT yang menandatangani akta jual beli.

c.

pembuktian

sebagai

akta

dibawah

tangan

sepanjang para pihak menandatanganinya, dan degradasi kekuatan bukti akta PPAT tersebut menjadi akta dibawah tangan sejak adanya putusan Pengadilan yang mempunyai kekuatan hukum

tetap.

Sepanjang

berubahnya

atau

terjadinya degradasi dari akta otentik menjadi akta dibawah tangan tidak menimbulkan kerugian, maka PPAT bersangkutan tidak dapat dimintakan

12

D al a m p e n je l a sa n p ad a P a sa l 3 9 a ya t ( 1 ) P P N o . 2 4 T a h u n 19 9 7 , me n ye b u t k a n co n t o h sya r a t a t a u la r a n g a n ya n g d it e nt u k a n o le h p er a t ur a n p er u n d a n g - u nd a n g a n ya n g b er l a k u seb a g a i ma n a k e te n t u an h ur u f f d i a ta s, ad a la h la r a n ga n ya n g d i a da k a n o l e h P P N o . 4 8 T ah u n 1 9 94 t e n ta n g P e mb a y a r a n P a j ak P e n g ha si la n At a s P e n g ha s ila n D a r i P e n ga l i h a n H a k A ta s T an a h d a n B a n g u n an Jo . P P N o . 2 7 T a hu n 1 9 9 6 te n t a n g pe r u b a h a n A ta s P P N o. 48 T ah u n 1994 t e nta n g P e m b a ya r a n P a j a k P e ng h a si la n A ta s P e n g ha si la n D ar i P e n ga l i h a n H a k A t a s T an a h D a n B an g u n a n u nt u k me mb ua t ak t a, j ik a ke p a da n y a ti d a k d i se r a h ka n fo to c o p y s ur a t se to r a n p a j ak p en g h a si l an ya n g b e r sa n g k u ta n .

tanggung jawab hukumnya melalui Pasal 1365 KUHPerdata. Namun apabila karena degradasi kekuatan bukti menjadi akta dibawah tangan tersebut menimbulkan kerugian, dimana adanya pihak ketiga yang memanfaatkan keadaan ini sehingga salah satu pihak mendapatkan kerugian maka PPAT bersangkutan dapat digugat dengan perbuatan melanggar hukum sebagaimana diatur didalam Pasal 1365 KUHPerdata. Jadi

kesimpulannya

adalah

apabila

terjadi penyimpangan terhadap ketentuan Pasal 95-102 PMNA/Ka BPN No. 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah juncto Pasal 1868 dan 1869 KUHPerdata, maka akta otentik


Page 11

dapat

turun

atau

terdegradasi

kekuatan

dari

mempunyai

kekuatan

pembuktiannya

pembuktian sempurna menjadi hanya mempunyai kekuatan pembuktian selayaknya akta dibawah tangan, jika pejabat umum yang membuat akta itu tidak berwenang untuk membuat akta tersebut atau jika akta tersebut cacat dalam bentuknya, karena dalam perjalanan proses pembuatan akta tersebut

terdapat

penyimpangan

salah

terhadap

satu syarat

atau

lebih

formil

dari

prosedur atau tata cara pembuatan akta PPAT, baik disengaja maupun karena kealpaan dan/atau kelalaian dari PPAT bersangkutan. 2.

Sebab Pasal 1320 KUHPerdata. Penyimpangan terhadap syarat materil

(subyektif) menyebabkan akta jual beli yang dibuat oleh PPAT bersangkutan dapat dimintai pembatalan oleh pihak yang tidak cakap dan/atau wakilnya yang sah. Sehingga salah satu pihak dalam perjanjian maupun pihak ketiga, dapat mengajukan pembatalan atas perjanjian baik sebelum perikatan yang lahir dari perjanjian itu dilaksanakan maupun setelahnya. Pasal 1451 dan Pasal 1452 KUHPerdata menentukan bahwa setiap

kebatalan

membawa

akibat

bahwa

kebendaan dan orang-orang yang dipulihkannya sama seperti keadaan sebelum perjanjian itu dibuat. Jadi perjanjian yang telah di buat akan tetap mengikat para pihak selama tidak dibatalkan (oleh hakim) atas permintaan pihak yang berhak meminta

pembatalan

tersebut.

Sedangkan

penyimpangan terhadap syarat materil (obyektif) menyebabkan akta jual beli yang dibuat oleh PPAT bersangkutan dapat dinyatakan batal demi hukum atau batal dengan sendirinya, artinya sejak semula tidak pernah dilahirkan suatu perjanjian. 1. Akta PPAT tersebut dapat dibatalkan. Dalam

kaitannya

dengan

syarat

materil

prosedur atau tata cara pembuatan akta PPAT adalah

ketidakcakapan

melakukan

tindakan

sonbekwaamheid).

seseorang hukum

untuk

(handeling-

a. Salah satu atau para penghadap dalam perjanjian tersebut tidak cakap untuk bertindak dalam hukum, dan/atau tidak memiliki kewenangan untuk melakukan tindakan atau perbuatan hukum tertentu. Misalnya anak berumur 17 tahun tidak berwenang melakukan jual beli, walaupun ia yang berhak atas tanah itu. Jual beli terlaksana jika yang bertindak adalah ayah dari anak itu sebagai orang yang melakukan kekuasaan orang tua. Mengenai yang belum dewasa diatur dalam Pasal 330 KUHPerdata, yang menentukan: 1). Telah berusia 21 tahun, 2). Atau belum 21 tahun tetap sudah atau pernah kawin sebelumnya. (Pasal 39 ayat (1) huruf c dan g PP No. 24 Tahun 1997 Jo. Pasal 330 Jo. 1330 KUHPerdata). b. Salah satu atau para penghadap bertindak berdasarkan kuasa, namun pemberi kuasa yang disebutkan dalam akta kuasa telah meninggal dunia. Berdasarkan Pasal 1813 KUHPerdata, berakhirnya pemberian kuasa dapat disebabkan karena penarikan kembali kuasa oleh pemberi kuasa; penghentian kuasa oleh penerima kuasa; meninggalnya atau diampunya atau pailitnya pemberi kuasa atau penerima kuasa; dan karena perkawinan perempuan sebagai pihak pemberi atau penerima kuasa. (Pasal 39 ayat (1) huruf c dan g PP No. 24 Tahun 1997 Jo. Pasal 1813 KUHPerdata). c. Salah satu atau para penghadap bertindak berdasarkan kuasa substitusi, namun pada surat kuasa semula tidak dicantumkan klausula atau ketentuan tentang hal itu. Berdasarkan Pasal 1803 KUHPerdata mengatur bahwa pemberian kuasa substitusi harus dengan jelas disebutkan dalam surat kuasa, dan apabila jelas disebutkan maka pemberian kuasa substitusi harus diikuti dengan penyebutan nama penerima kuasa substitusi. Kuasa Substitusi adalah penggantian penerima kuasa melalui pengalihan, atau dengan kata lain bahwa Kuasa Substitusi adalah Kuasa yang dapat dikuasakan kembali kepada orang lain. Surat kuasa bisa dialihkan kepada pihak lain dengan persetujuan pemberi kuasa awal, dengan ketentuan dalam surat kuasa yang pertama harus dinyatakan bahwa surat kuasa tersebut dapat dialihkan dengan hak substitusi. Jika tidak dinyatakan demikian, maka surat kuasa tersebut dapat dinyatakan tidak sah. (Pasal 39 ayat (1) huruf c dan g PP No. 24 Tahun 1997 Jo. Pasal 1803 KUHPerdata).


Page 12

Penyimpangan

terhadap

syarat

materil

(subyektif) ini menyebabkan akta jual beli yang dibuat oleh PPAT bersangkutan dapat dimintai pembatalan oleh pihak yang tidak cakap dan/atau wakilnya yang sah. Sehingga salah satu pihak dalam perjanjian maupun pihak ketiga, dapat mengajukan pembatalan atas perjanjian baik sebelum perikatan yang lahir dari perjanjian itu dilaksanakan maupun setelahnya. Pasal 1451 dan Pasal 1452 KUHPerdata menentukan bahwa setiap

kebatalan

membawa

akibat

bahwa

kebendaan dan orang-orang yang dipulihkannya sama seperti keadaan sebelum perjanjian itu dibuat. Jadi perjanjian yang telah di buat akan tetap mengikat para pihak selama tidak dibatalkan (oleh hakim) atas permintaan pihak yang berhak meminta pembatalan tersebut. 2. Akta PPAT tersebut batal demi hukum Dalam kaitannya dengan syarat materil prosedur atau tata cara pembuatan akta PPAT adalah ketidakwenangan seseorang untuk melakukan tindakan hukum (handelingsonbevoegdheid). a. Pihak penjual dalam akta PPAT tidak disertai dengan adanya persetujuan dari pihak-pihak yang berhak memberi persetujuan terhadap perbuatan hukum dalam suatu akta, artinya tidak memiliki kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum tertentu, misalnya : - Sebidang tanah dalam sertifikat atas nama istrinya, sedangkan tanah tersebut adalah harta bersama dengan suaminya, akan tetapi istri tidak atau belum mendapat persetujuan menjual sendiri tanah tersebut dari suami, atau suaminya belum memberikan persetujuan tertulis kepada istri. Demikian juga sebaliknya, istri belum memberi persetujuan kepada suami untuk menjual suatu tanah sebagai harta bersama walaupun tertulis atas nama suami. (Pasal 39 ayat (1) huruf c dan g PP No. 24 Tahun 1997 Jo. Pasal 119 KUHPerdata). - Terhadap pengurus perseroan melakukan perbuatan untuk mengalihkan atau menjaminkan hak atas tanah yang merupakan harta kekayaan perseroan tanpa adanya persetujuan dari pesero yang ditetapkan dalam anggaran dasar perseroan. Demikian juga terhadap salah seorang atau beberapa orang pengurus

yayasan atau koperasi dalam melakukan perbuatan hukum mengalihkan atau menjaminkan hak atas tanah tanpa persetujuan dari pengurus yayasan dan koperasi yang ditetapkan dalam anggaran dasar. (Pasal 39 ayat (1) huruf c dan g PP No. 24 Tahun 1997). - Sebidang tanah dalam sertifikat atas nama, misalnya X, tetapi Tuan X ini tunduk kepada KUHPerdata yakni sedang berada dibawah pengampuan, dan Y sebagai pengampu atau curator dari X hendak menjual tanah tersebut dengan alasan untuk kepentingan X, akan tetapi Y belum mendapat persetujuan atau ijin dari Ketua Pengadilan Negeri. (Pasal 39 ayat (1) huruf e dan g PP No. 24 Tahun 1997 Jo. Pasal 452 Jo. 393 KUHPerdata). b. Penghadap yang hendak menjual tanah belum/tidak mendapat persetujuan dari para ahli waris. (Pasal 39 ayat (1) huruf c dan g PP No. 24 Tahun 1997 Jo. Pasal 833 ayat (1) Jo. Pasal 832 ayat (1) KUHPerdata). c. Salah satu penghadap bertindak berdasarkan surat kuasa mutlak, surat kuasa mutlak pada saat ini tidak diperbolehkan lagi khususnya dalam hubungannya dengan Tanah (benda tidak bergerak) yaitu berdasarkan Instruksi Menteri Dalam Negeri No. 14 Tahun 1982 tentang larangan penggunaan kuasa mutlak sebagai pemindahan hak atas tanah, tanggal 6 Maret 1982, jual-beli tanah dengan menggunakan surat kuasa mutlak tidak sah, sehingga batal demi hukum. Jadi kesimpulannya adalah apabila terjadi penyimpangan terhadap ketentuan Pasal 39 ayat (1) PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran

Tanah

juncto

Pasal

1320

KUHPerdata, maka akta PPAT yang dibuatnya akan

berkonsekuensi

pendaftarannya,

logis

dimana

dapat

berkas

ditolak

permohonan

pendaftaran peralihan haknya sudah diproses secara

administratif,

substansi

namun

perbuatan

ketika

hukumnya,

diteliti terdapat

permasalahan yang menyebabkan akta ditolak pendaftarannya. Selanjutnya berkaitan dengan tugas dan wewenang dari PPAT dalam pembuatan akta jual beli tanah yang mengandung unsur penyimpangan

terhadap

syarat

materil

dari

prosedur pembuatan akta PPAT, yang terdiri dari


Page 13

syarat subyek (subyek hak atau orang-orang yang

karena kesengajaan maupun kelalaian berupa

menghadap atau komparan) dan syarat obyek

kekurang-hati-hatian,

ketidakcermatan

(obyek hak yang dialihkan), baik disengaja

ketidaktelitian

pelaksanaan

maupun karena kealpaan dan/atau kelalaian dari

hukum bagi PPAT dalam pembuatan akta jual beli

PPAT bersangkutan, maka akta PPAT itu akan

tanah, sehingga menyebabkan pelaksanaan hak

memiliki

subyektif seseorang menjadi terganggu, apabila

konsekuensi

yuridis

yaitu

dapat

dibatalkan dan/atau batal demi hukum.

dalam

dan

kewajiban

menimbulkan suatu kerugian bagi para pihak, maka PPAT bersangkutan harus bertanggung

4.2 Bentuk Pertanggungjawaban PPAT Atas

oleh

Akta Yang Mengandung Cacat Hukum 1.

Tanggung Jawab Secara Administratif. Pertanggungjawaban

kesengajaan,

kealpaan

PPAT

dan/atau

kelalaiannya

dari syarat formil dan syarat materil tata cara pembuatan akta PPAT, maka PPAT dapat dikenakan sanksi administratif. Berdasarkan Perka BPN 1/2006, penyimpangan terhadap syarat formil dan materil tersebut adalah termasuk berat

oleh

PPAT

yang

dapat

dikenakan sanksi pemberhentian dengan tidak hormat dari jabatannya oleh Kepala Badan Pertanahaan Nasional Indonesia. Tanggung

jawab

para

pihak

tersebut

penggantian

biaya,

ganti

secara

tanggung jawab perpajakan yang merupakan kewenangan tambahan PPAT yang diberikan oleh

itu PPAT dapat dikenai sanksi administratif berupa denda sebesar Rp. 7.500.000,- terhadap pelanggaran Pasal 91 ayat (1) UU No. 28 Tahun 2009 Tentang Pajak Daerah Dan Retribusi Daerah. Jadi, sanksi yang dapat mengancam PPAT yang membuat akta tidak sesuai dengan syarat formil dan syarat materil dari prosedur atau

bunga.

batal dan/atau batal demi hukum, dan menjadi suatu delik perbuatan melanggar hukum yang menimbulkan kerugian, harus didasari dengan adanya suatu putusan pengadilan yang telah memiliki kekuatan hukum tetap. Sehingga apabila ada pihak-pihak yang menuduh atau menilai, bahwa akta PPAT tersebut palsu atau tidak benar karena telah terjadi penyimpangan terhadap syarat materil dan formil dari prosedur pembuatan akta PPAT (aspek formal), maka pihak tersebut harus

melalui proses hukum gugatan perdata bukan dengan cara mengadukan PPAT kepada pihak kepolisian. 3.

Tanggung Jawab Secara Pidana. Penjatuhan sanksi pidana terhadap PPAT

dapat

hormat

dari

jabatannya dan pengenaan denda administratif.

dilakukan

sebagaimana

sepanjang

tersebut

batasan-batasan

dilanggar,

artinya

disamping memenuhi rumusan pelanggaran yang tersebut dalam peraturan perundang-undangan terkait ke-PPAT-an, Kode Etik IPPAT juga harus memenuhi rumusan yang tersebut dalam Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (KUHP).

tata cara pembuatan akta PPAT adalah sanksi tidak

dan

menjadi akta dibawah tangan maupun dinyatakan

undang-undang perpajakan. Berkaitan dengan hal

dengan

rugi

bentuk

membuktikan tuduhan atau penilaian sendiri PPAT

administratif ini, termasuk didalamnya adalah

pemberhentian

dalam

Penentuan bahwa akta tersebut terdegradasi terkait

dalam pembuatan akta jual beli yang menyimpang

pelanggaran

jawab untuk mengganti kerugian yang diderita

Menurut Habib Adjie, adapun perkara pidana yang berkaitan dengan aspek formal akta Notaris/PPAT dalam pembuatan akta otentik adalah sebagai berikut: 13

2.

Tanggung Jawab Secara Keperdataan. Pertanggungjawaban

PPAT

a. secara

keperdataan sebagai akibat dari adanya kesalahan

13

Membuat surat palsu/yang dipalsukan dan menggunakan surat palsu/yang Habib Adjie, Op. cit, hal. 76.


Page 14

b. c.

d.

e.

dipalsukan (Pasal 263 ayat (1) dan (2) KUHP); Melakukan pemalsuan terhadap akta otentik (Pasal 264 KUHP); Menyuruh mencantumkan keterangan palsu dalam akta otentik (Pasal 266 KUHP); Melakukan, menyuruh melakukan, turut serta melakukan (Pasal 55 Jo. Pasal 263 ayat (1) dan (2) KUHP atau Pasal 264 atau Pasal 266 KUHP); Membantu membuat surat palsu/atau yang dipalsukan dan menggunakan surat palsu/yang dipalsukan (Pasal 56 ayat (1) dan (2) Jo. Pasal 263 ayat (1) dan (2) KUHP atau Pasal 264 atau Pasal 266 KUHP).

(BPN) dan Ikatan Pejabat Pembuat Akta Tanah

Penulis

adalah merupakan wujud

berpendapat

bahwa

seorang

(IPPAT). Adapun peranan BPN dalam hal ini adalah memberikan pembinaan dan pengawasan terhadap

PPAT

agar

dalam

melaksanakan

jabatannya sesuai dengan peraturan perundangundangan yang berlaku. Sedangkan peranan IPPAT

dalam

hal

ini

adalah

memberikan

bimbingan dan pengawasan terhadap PPAT agar dalam melaksanakan jabatannya sesuai dengan Kode Etik IPPAT. Penulis berpendapat bahwa pengawasan oleh BPN dan IPPAT tersebut pada dasarnya dari perlindungan

PPAT tidak dapat dikenakan Pasal 266 ayat (1)

hukum (bersifat intern) terhadap PPAT itu sendiri

KUHP. Hal ini dikarenakan dalam Pasal 266 ayat

oleh karena dengan adanya suatu pengawasan,

(1) tersebut, terdapat unsur menyuruh. PPAT

maka setiap

dalam pembuatan akta jual beli hanya merupakan

tindakannya baik dalam menjalankan jabatannya

media (alat) untuk lahirnya suatu akta otentik,

maupun diluar jabatannya selalu dalam koridor

sedangkan inisiatif timbul dari para penghadap,

hukum, sehubungan dalam menjalankan tugasnya,

sehingga dalam hal ini PPAT adalah pihak yang

seorang PPAT dituntut untuk selalu berpijak pada

disuruh dan bukan pihak yang menyuruh. Namun,

hukum dan regulasi yang berlaku di Indonesia,

apabila seorang PPAT telah dengan sengaja dan

dan juga berkewajiban untuk menjalankan tugas

diinsyafi atau disadari bekerja sama dengan

sesuai dengan etika yang sudah disepakati

penghadap, maka PPAT dapat dikenakan Pasal

bersama dalam bentuk Kode Etik. Kode Etik ini

263 ayat (1) KUHP yang dikaitkan dengan Pasal

membatasi tindak tanduk PPAT agar dalam

55 (1) KUHP, yaitu turut serta melakukan tindak

menjalankan tugas jabatannya tidak bertindak

pidana. Selain itu, karena produk yang dihasilkan

sewenang-wenang.

oleh PPAT adalah berupa akta otentik, maka

2.

PPAT dikenakan pemberatan yaitu sebagaimana

PPAT

dalam

berperilaku

dan

Prosedur Khusus Dalam Penegakan Hukum Terhadap PPAT

yang diatur dalam Pasal 264 ayat (1) huruf a KUHP Jo. Pasal 55 ayat (1) KUHP.

Berdasarkan

MoU

atau

Nota

Kesepahaman antara Kepolisian Negara Republik V.

Perlindungan Hukum Bagi Pejabat Pembuat Akta Tanah Dalam Melaksanakan Tugas Jabatannya

Indonesia dengan Ikatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, No. Pol. : B/1055/V/2006 dan Nomor : 05/PP-IPPAT/V/2006 tentang Pembinaan dan Peningkatan

Profesionalisme Dalam

Bidang

5.1 Perlindungan Hukum Terhadap PPAT

Penegakan

Berdasarkan Peraturan Jabatan PPAT

kesepahaman (MoU) ini pada Pasal 1 ayat (2),

1.

mengatur bahwa ketentuan Pasal 66 UUJN

Pengawasan Terhadap Tugas Jabatan PPAT.

Hukum.

Di lampiran

nota

diberlakukan juga bagi PPAT dalam lingkup Institusi yang berwenang melakukan pengawasan terhadap PPAT dalam melaksanakan jabatannya adalah Badan Pertanahan Nasional

proses peradilan pidana, sedangkan dalam proses peradilan perdata tidak ada perangkat hukum yang mengaturnya, karena MoU diatas adalah nota


Page 15

kesepahaman antara POLRI dengan IPPAT,

Perkembangan terkini telah menghentak

sedangkan MoU antara Badan Peradilan dengan

dunia

IPPAT tidak ada atau tidak diatur. Namun yang

Konstitusi (MK), dengan Putusan MK No.

menjadi

bagaimanakah

49/PUU-X/2012 tanggal 28 Mei 2013, telah

kekuatan hukum dari suatu nota kesepahaman

mengabulkan permohonan uji materiil (judicial

atau MoU ini? Menurut Sjaifurrachman, MoU

review) terhadap Pasal 66 ayat (1) UU No. 30

atau Nota Kesepahaman antara Kepolisian Negara

Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris. Dengan

pertanyaan

Republik

Indonesia

adalah

dengan

merupakan

produk

hukum,

kesepakatan

antara

organisasi

IPPAT

Notaris,

yakni

Majelis

Mahkamah

bukan

dan

hanya

IPPAT

dan

berubah bunyi menjadi : Untuk kepentingan

Kepolisian Negara Republik Indonesia, dan tidak

proses peradilan, penyidik, penuntut umum, atau

mengikat Majelis Pengawas Daerah. Dalam hal

hakim berwenang (tanpa izin MPD):

ini PPAT yang dipanggil sebagai saksi atau

a.

Mengambil fotokopi Minuta Akta

tersangka diberlakukan ketentuan Pasal 112

dan/atau surat-surat yang dilekatkan

KUHAP sedangkan penyitaan terhadap akta asli

pada Minuta Akta atau Protokol

PPAT (minuta) dan warkahnya hanya dapat

Notaris dalam penyimpanan Notaris;

dilakukan dengan izin khusus Ketua Pengadilan

dan

Negeri setempat berdasarkan ketentuan Pasal 43 b.

KUHAP.14

Memanggil Notaris untuk hadir dalam pemeriksaan yang berkaitan

Dengan demikian dapat disimpulkan

dengan akta yang dibuatnya atau

bahwa terdapat kekosongan norma berkaitan

Protokol Notaris yang berada dalam

dengan prosedur khusus dalam penegakan hukum

penyimpanan Notaris.

bagi seorang PPAT apabila ditinjau dari sudut peraturan perundang-undangan terkait ke-PPAT-

Sehingga dengan dikeluarkannya putusan

an. Walaupun telah diatur dalam MoU dan

MK tersebut otomatis ketentuan perlindungan

memiliki kekuatan hukum mengikat, akan tetapi

hukum bagi Notaris khususnya dalam proses

MoU

urutan

pidana dan perdata kembali seperti sebelum

perundang-undangan di Indonesia. Salah satu

berlakunya UUJN atau pada saat berlakunya

konsekuensi logis dari prinsip negara hukum

Reglement op Het Notaris Ambt in Indonesie (Stb.

adalah penerapan asas legalitas, dengan kata lain,

1860:3) tentang Peraturan Jabatan Notaris (PJN).

dalam unsur negara hukum Pancasila, asas

Dimana dalam proses peradilan guna mengambil

legalitas menjadi hal yang penting terutama

dokumen

kaitannya dengan aspek perlindungan hukum bagi

memanggil

PPAT yang sampai saat ini belum ada ketentuan

pemeriksaan yang berkaitan dengan dokumen-

yang mengatur, karena perlindungan hukum harus

dokumen yang dibuatnya dalam kedudukan

dimaknai

sebagai saksi, tersangka maupun terdakwa, tidak

tidak

termasuk

sebagai

dalam

tata

perlindungan

dengan

menggunakan sarana hukum atau perlindungan

dalam

penyimpanan

Notaris

untuk

Notaris hadir

dan dalam

perlu meminta persetujuan MPD.

yang diberikan oleh hukum, artinya pengaturan

Putusan MK ini jelas berimplikasi pula

mengenai dasar hukumnya harus jelas tertuang

kepada jabatan PPAT, karena dengan dicabutnya

dalam hukum positif.

beberapa frasa dalam Pasal 66 ayat (1) UUJN

14

Sjaifurrachman, 2011, Aspek Pertanggungjawaban Notaris Dalam Pembuatan Akta, Mandar Maju, Bandung, hal. 236.

otomatis MoU atau nota kesepahaman antara POLRI-INI-IPPAT


menjadi

berubah

juga.

Page 16

Selanjutnya

sampai

sejauh

perundang-undangan

mana

terkait

peraturan

ke-PPAT-an

Putusan

MK

RI Nomor

49/PUU-X/201215,

tidaklah menghilangkan hak istimewa lainnya

mengatur mengenai perlindungan hukum bagi PPAT dalam menjalankan tugas jabatannya,

sehingga Jabatan PPAT sebagai Pajabat Umum

disamping ketentuan yang telah otomatis berubah

dalam menjalankan jabatannya tetap terlindungi.

sebagaimana penjelasan diatas. Penulis

berpendapat

Secara implisit hak istimewa PPAT frasa

diatur karena berkaitan dengan rahasia jabatannya

tersebut dinyatakan bertentangan dengan UUD

sebagai pejabat umum. Apabila dikaitkan dengan

NRI 1945 dan tidak mempunyai kekuatan hukum

hukum, maka tindakan membocorkan rahasia,

mengikat

pemanggilan

secara materil didasarkan pada Pasal 322 ayat (1)

terhadap Notaris maupun PPAT dalam suatu

KUHP dan Pasal 1909 ayat (3) KUHPerdata dan

perkara,

adanya

bahkan apabila terdapat unsur pencemaran nama

persetujuan dari MPD (karena frasa ini sudah

baik dapat dilihat pada pasal-pasal perbuatan

dihapus)

melanggar hukum dalam KUHPerdata.

maka

dalam

walaupun

akan

rangka

tidak

tetapi

walaupun

diperlukan

secara prosedur

etik,

pemanggilan tersebut minimal atau tetap harus diberitahukan kepada MPD sebagai pengawas Notaris dan Majelis Kehormatan Daerah sebagai pengawas

PPAT,

dan/atau

apabila

pihak

kepolisian dalam hal ini penyidik hendak meminta

Pasal 322 ayat (1) KUHP : rahasia yang wajib disimpannya karena jabatan atau pekerjaannya yang sekarang maupun yang dahulu, diancam dengan pidana penjara paling lama sembilan bulan atau denda paling banyak sembilan ribu

keterangan dari Notaris/PPAT, akan lebih bijak

Pasal 1909 ayat (3) KUHPerdata :

pihak penyidik yang datang ke kantor. Di sisi lain menjadi kewajiban formal dan terstruktur dari INI dan/atau

IPPAT

untuk

mendampingi

atau

melakukan pendampingan kepada Notaris/PPAT yang

dipanggil

untuk

memenuhi

pekerjaannya atau jabatannya menurut undangundang, diwajibkan merahasiakan sesuatu, namun hanyalah semata-mata mengenai hal-hal yang pengetahuannya dipercayakan kepadanya

panggilan Sedangkan secara formil atau hukum

penyidik, kejaksaan dan hakim. Berkaitan dengan hal

tersebut

hendaknya

segera

dikeluarkan

Peraturan Menteri Hukum dan Ham perihal pemanggilan Notaris dan/atau Peraturan Kepala BPN RI perihal pemanggilan PPAT sehubungan dengan adanya Putusan MK tersebut agar tidak terjadi kesemena-menaan dalam pemanggilan Notaris/PPAT. 5.2 Kewajiban Ingkar dan Hak Ingkar PPAT Berdasarkan uraian di atas Penulis

acara, didasarkan pada Pasal 170 KUHAP untuk proses acara pidana, dan dalam Pasal 277 ayat (1) HIR Jo. 146 ayat (1) angka 3 HIR untuk proses acara perdata. Pasal 170 KUHAP : (1) Mereka yang karena pekerjaan, harkat martabat atau jabatannya diwajibkan menyimpan rahasia, dapat minta dibebaskan dari kewajiban untuk memberi keterangan sebagai saksi, yaitu tentang hal yang dipercayakan kepada mereka. (2) Hakim menentukan sah atau tidaknya segala alasan untuk permintaan tersebut.

yang pertama yakni perlindungan hukum berupa

Pasal 277 ayat (1) HIR :

keharusan bagi penyidik, penuntut umum dan hakim memperoleh persetujuan Majelis Pengawas

atau jabatannya yang sah, diwajibkan menyimpan rahasia, boleh minta dibebaskan daripada

Daerah untuk memanggil PPAT dalam rangka proses

peradilan

telah

dicabut

berdasarkan

15

Berdasarkan Putusan MK ini otomatis MoU antara POLRI dengan IPPAT, yang memberlakukan ketentuan Pasal 66 ayat (1) UUJN bagi Jabatan PPAT juga berubah.


Page 17

memberi penyaksian; akan tetapi hanya tentang hal itu saja, yang diberitahukan kepadanya karena martabatnya, pekerjaan atau jabatannya

diwajibkan untuk merahasiakannya (Pasal 1909 ayat (3) KUHPerdata). 1.

Pasal 146 ayat (1) angka 3 HIR : Sekalian orang yang karena martabatnya, pekerjaan atau jabatan syah diwajibkan menyimpan rahasia akan tetapi hanya sematamata mengenai pengetahuan yang diserahkan kepadanya karena martabat, pekerjaan atau

Pelaksanaan Kewajiban Ingkar (Verschoningsplicht) oleh PPAT. Telah menjadi suatu asas hukum publik,

bahwa seorang pejabat umum, sebelum dapat menjalankan

jabatannya

dengan

sah,

harus

terlebih dahulu mengangkat sumpah atau diambil Sebagaimana uraian di atas, PPAT

sumpahnya, selama hal ini belum dilakukan, maka

sebagai jabatan kepercayaan wajib untuk menjaga

jabatan itu tidak boleh dan tidak dapat dijalankan

rahasia

yang

menggunakan

dipercayakan

orang

yang

dengan sah. Untuk jabatan PPAT asas ini tertuang

jasa PPAT kepadanya.

Sama

dalam

Pasal

15

ayat

(1)

PJPPAT,

yang

halnya dengan profesi Notaris maupun Advokat, rahasia

jabatan

tidak

sekedar

merupakan

jabatannya PPAT dan PPAT Sementara wajib

ketentuan etik, melainkan pula menjadi asas

mengangkat sumpah jabatan PPAT di hadapan

hukum yang memberikan Kewajiban Ingkar

Kepala

(Verschoningsplicht)

Kotamadya

dan

Hak

Ingkar

Kantor di

Pertanahan daerah

kerja

Kabupaten/ PPAT

yang

(Verschoningsrecht). Hal ini bermakna disamping berkewajiban untuk merahasiakan isi akta baik

jabatan PPAT dan PPAT Sementara, berdasarkan

karena hukum formal (Pasal 170 KUHAP dan

ketentuan Pasal 17 ayat (2) PJPPAT, diatur

Pasal 277 ayat (1) HIR Jo. 146 ayat (1) angka 3

didalam peraturan pelaksana PJPPAT yakni pada

HIR) maupun hukum materil (Pasal 322 ayat (1)

Pasal 34 ayat (1) Perka BPN 1/2006.

KUHP dan Pasal 1909 ayat (3) KUHPerdata),

Pengaturan mengenai sumpah jabatan

juga untuk menjaga martabatnya sebagai seorang

tersebut merupakan instrumen Kewajiban Ingkar

Notaris/PPAT

(Verschoningsplicht)

yang

tentunya

menjadi

tidak

bagi

PPAT,

hal

ini

dipercaya, apabila Notaris/PPAT tersebut tidak

ditegaskan pula dalam Kode Etik IPPAT, dimana

bisa menjaga rahasia kliennya.

seorang PPAT dalam rangka melaksanakan tugas

Hak untuk tidak

membuka rahasia

jabatan ataupun dalam kehidupan sehari-hari

didasarkan atas kepercayaan yang diberikan oleh

di

klien untuk kepentingan suatu jabatan. Menjadi

negara dan hukum yang berlaku serta bertindak

kewajiban

sesuai dengan makna sumpah jabatan, kode etik

untuk

tidak

membuka

rahasia

didasarkan pada sumpah jabatan dan Kode Etik IPPAT yang memberikan sanksi bagi PPAT yang

(Pasal 3 huruf b Kode Etik IPPAT).

membuka rahasia. Dalam hukum pidana Pasal 322

Jadi ketika PPAT dipanggil atau diminta

ayat (1) KUHP memberikan ancaman pemidanaan

oleh Penyidik untuk bersaksi atau memberikan

bagi wajib penyimpan rahasia yang membuka

keterangan berkaitan dengan akta yang dibuat

rahasia pekerjaan atau jabatannya. Sedangkan

dihadapannya, adalah menjadi kewajiban hukum

dalam kedudukan sebagai saksi pada perkara

PPAT untuk memenuhi hal tersebut. Kemudian

perdata PPAT dapat minta dibebaskan dari

Kewajiban Ingkar (Verschoningsplicht) dapat

kewajibannya

kesaksian,

dipergunakan oleh PPAT pada saat memenuhi

undang-undang

panggilan penyidik, PPAT dapat menyatakan

karena

untuk

jabatannya

memberikan menurut

akan

mengunakan


Kewajiban

Ingkarnya

Page 18

sebagaimana diatur dalam Pasal 15 ayat (1)

Seringkali terjadi persamaan perlakuan terhadap

PJPPAT Jo. Pasal 34 ayat (1) Perka BPN 1/2006.

pemeriksaan PPAT sebagai saksi baik dalam

Pernyataan

Ingkar

tahap penyidikan, penuntutan hingga persidangan,

Acara

PPAT diposisikan seolah-olah sebagai warga

Pemeriksaan (BAP). Pernyataan menggunakan

negara masyarakat umumnya yang tidak memiliki

kewajiban

semata-mata

rahasia jabatan yang wajib dirahasiakannya.

menjalankan perintah PJPPAT, sehingga tidak

in the constitutional sense

tersebut

menggunakan

akan

dicatat

ingkar

Kewajiban

dalam

tersebut

Berita

equality does not mean that the law must treat

perlu disertai alasan apapun. 2.

Pelaksanaan Hak Ingkar

everyone equally and justice require differential

(Verschoningsrecht) oleh PPAT

treatment when there are relevant or justified

Kewajiban untuk memenuhi panggilan

grounds

for

that

treatment.

Equality

in

sebagai saksi ditegaskan dalam Pasal 244 KUHP

constitutional sense therefore means that those

Jo. 522 KUHP, dimana terdapat ancaman pidana

who are similarly situated, or which reasons are

apabila tidak dipenuhi sehingga PPAT wajib

just

memenuhi panggilan tersebut. Berkaitan dengan

kesetaraan tidak berarti bahwa hukum harus

hal tersebut, Penulis berpendapat ketika PPAT

memperlakukan semua orang sama dan keadilan

dipanggil pengadilan untuk bersaksi berkaitan

memerlukan perlakuan yang berbeda ketika ada

dengan akta yang dibuat dihadapannya atau

alasan yang relevan atau dibenarkan untuk

berkaitan dengan pelaksanaan tugas jabatan PPAT

perlakuan itu.

berdasarkan

peraturan

reasons

16

Artinya

dalam

konstitusi

perundang-undangan

Di sisi lain, Notaris/PPAT merupakan

terkait ke-PPAT-an, maka PPAT wajib memenuhi

profesi hukum dan dengan demikian profesi

panggilan tersebut, dan ketika panggilan tersebut

Notaris/PPAT adalah suatu profesi mulia (nobile

dipenuhi, seorang PPAT bisa mempergunakan

officium),

Hak

dengan

profesi notaris sangat erat kaitannya dengan

terlebih dahulu membuat surat permohonan

kemanusiaan. Akta yang dibuat oleh dan/atau

kepada hakim yang mengadili/memeriksa perkara

dihadapan Notaris/PPAT dapat menjadi alas

tersebut, bahwa PPAT akan menggunakan Hak

hukum atas status harta benda, hak dan kewajiban

Ingkarnya. Hakim yang memeriksa perkara yang

seseorang. Kekeliruan atas akta Notaris/PPAT

bersangkutan

dapat menyebabkan tercabutnya hak seseorang

Ingkar

(Verschoningsrecht)-nya

akan

menetapkan

apakah

disebut nobile

terbebaninya

officium dikarenakan

mengabulkan atau menolak permohonan PPAT

atau

tersebut. Jika hakim mengabulkan permohonan

kewajiban.17 (garis bawah dari Penulis)

PPAT tersebut, maka PPAT tidak perlu bersaksi.

Berpijak

seseorang

pada

atas

pandangan

suatu

tersebut,

Tapi jika hakim menolak permohonan PPAT

Penulis berpendapat bahwa Notaris maupun

tersebut, maka PPAT perlu bersaksi, dan atas

PPAT yang dalam pasal 1868 KUHPerdata,

keterangan PPAT sebagai saksi di Pengadilan,

dikenal

sebagai

Pejabat

Umum

(Openbare

jika ada yang dirugikan atas keterangan PPAT, maka PPAT tidak dapat dituntut berdasarkan Pasal

322

ayat

(1)

KUHP

karena

PPAT

melakukannya atas perintah hakim. Berpijak pada uraian diatas keberadaan PPAT selama ini dimata hukum seolah-olah tidak ada

bedanya

dengan

masyarakat

umum.

16

Johan Rabe, 2001, Equality, Affirmative Action and Justice, Hamburg Univ, Germany, p. 21. 17 A n sh o r i , Ab d u l Ghofur, 2009, Le m b a g a K e no t a r i at an I nd o ne si a ( P e r sp e k ti f H u k u m d an E ti k a) , U I I P r e ss, Y o g y a k ar ta, ha l . 2 5 .


Page 19

Ambtenaren) dan telah dijabarkan dalam UUJN

Pasal 1868 KUHPerdata dikaitkan dengan

dan PJPPAT adalah orang yang dikecualikan dari

ketentuan Pasal 95-102 Peraturan Menteri

prinsip equality before the law, dan memenuhi

Negara Agraria/Kepala BPN No. 3 Tahun

persyaratan-persyaratan

1997

tertentu

yang

dibuat

tentang

Ketentuan

Pelaksanaan

sesuai standart pemenuhan nilai-nilai sebagai

Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997

orang yang terhormat (nobile person) atau profesi

tentang Pendaftaran Tanah, maka apabila

terhormat dan luhur (officium nobile), sebaliknya

ketentuan formil tersebut dilanggar, akan

seorang Notaris/PPAT yang tidak sedang dalam

menyebabkan terdegradasinya kekuatan

kapasitas sebagai Notaris/PPAT adalah sama

bukti sempurna dari akta jual beli tersebut

dengan orang pada umumnya, yang tunduk pada

menjadi kekuatan bukti akta dibawah

prinsip equality before the law.

tangan

Dengan

demikian

berpijak

pada

berdasarkan

putusan

Pengadilan menyatakan adanya salah satu

diakuinya suatu imunitas hukum berupa Hak Ingkar (Verschoningsrecht) dan Kewajiban Ingkar

apabila

atau lebih pelanggaran yang dilakukan. -

Penyimpangan terhadap Syarat Materil

(Verschoningsplicht), serta PPAT dikualifikasikan Dengan

sebagai Pejabat Umum yang juga termasuk dalam

berpijak

pada

syarat-syarat

perjanjian yang diatur pada Pasal 1320

kategori orang yang terhormat, jabatan terhormat

KUHPerdata dikaitkan dengan ketentuan

(nobile person, nobile officium), maka sudah

Pasal 39 ayat (1) Peraturan Pemerintah

sepantasnya urgensi pengaturan secara normatif

No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran

mengenai prosedur khusus dalam penegakan

Tanah, maka syarat materil dari tata cara

hukum (pemanggilan dan pemeriksaan pada

pembuatan akta PPAT harus memenuhi

proses penyidikan, penuntutan dan persidangan)

syarat-syarat subyektif (subyek hak atau

terhadap seorang PPAT segera diatur kembali

para

dengan masukan pengaturan tersebut di atur

pihak

yang

menghadap

atau

komparan) dan syarat obyektif (obyek hak

bukan dalam suatu MoU tapi dalam suatu

yang dialihkan) dalam pembuatan akta

ketentuan normatif.

PPAT. Apabila syarat subyektif dan obyektif dilanggar, maka akta PPAT

VI. Simpulan dan Saran

tersebut

6.1 Simpulan

1.

Tanggung jawab PPAT terhadap akta jual beli tanah yang dibuatnya mengandung cacat hukum yang dikarenakan adanya kesengajaan maupun kelalaian dalam proses pembuatan akta PPAT akan berakibat hukum terhadap akta jual beli sekaligus terhadap PPAT

beli tanah yang dibuatnya mengandung cacat hukum yang didasari adanya penyimpangan terhadap syarat formil dan syarat materil dari prosedur atau tata cara pembuatan akta PPAT dapat dikenai sanksi : -

Sanksi Administratif : PPAT yang bersangkutan dapat dikenai sanksi pemberhentian dengan tidak hormat dari jabatannya dan pengenaan denda administratif karena telah melanggar larangan atau melalaikan kewajibannya.

-

Sanksi Perdata : Apabila akta PPAT yang terdegradasi menjadi akta dibawah tangan,

Penyimpangan terhadap Syarat Formil Dengan

berpijak

pada

pembatalan

Pertanggungjawaban PPAT terhadap akta jual

bersangkutan berupa: -

dimintai

dan/atau dinyatakan batal demi hukum.

Berdasarkan uraian pembahasan di atas, maka dapat ditarik kesimpulan sebagai berikut :

dapat

syarat-syarat

terpenuhinya akta otentik yang diatur pada


Page 20

jabatan

atau dinyatakan batal dan/atau batal demi hukum berdasarkan Putusan Pengadilan yang telah memiliki kekuatan hukum tetap dikategorikan sebagai perbuatan melanggar hukum yang menimbulkan suatu kerugian bagi para pihak, maka PPAT dapat dimintai pertanggungjawaban dalam bentuk penggantian biaya, ganti rugi dan bunga. -

2.

Pejabat

tentang

Pembuat

Peraturan

Akta

Pasal 322 ayat (1) KUHP;

-

Pasal 1909 ayat (3) KUHPerdata.

Secara Formil : - Pasal 170 KUHAP dalam proses acara pidana; -

Pasal 277 ayat (1) HIR Jo. 146 ayat (1) angka 3 HIR dalam proses acara perdata.

Jabatan

Tanah

beserta 6.2 Saran

PPAT-an

1.

tidak

mengatur

perlindungan hukum kepada PPAT dalam melaksanakan

tugas

jabatannya.

Secara

eksplisit pengaturan mengenai perlindungan hukum

bagi

PPAT

diatur

pada

Nota

Kesepahaman antara POLRI dengan IPPAT No. Pol. : B/1055/V/2006 dan Nomor : 05/PP-IPPAT/V/2006,

yang

menentukan

bahwa Pasal 66 UUJN diberlakukan pula terhadap PPAT. Namun berdasarkan Putusan MK RI Nomor 49/PUU-X/2012 prosedur khusus dalam mekanisme pemanggilan dan penyitaan protokol akta Notaris/PPAT tidak perlu meminta persetujuan Majelis Pengawas Daerah, artinya hak istimewa tersebut telah dicabut. Secara implisit hak istimewa lainnya yang dimiliki oleh PPAT adalah Kewajiban Ingkar (Verschoningsplicht) dan Hak Ingkar (Verschoningrecht) yang diakui sebagai suatu imunitas hukum untuk kewajiban memberi keterangan

sebagai

saksi

di

PPAT,

-

peraturan perundang-undangan terkait kelainnya

satunya

Secara Materil : - Pasal 17 ayat (2) PP No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah Juncto Pasal 34 ayat (1) Peraturan Kepala BPN No. 1 Tahun 2006 tentang Ketentuan Pelaksanaan PP No. 37 Tahun 1998;

Secara normatif Peraturan Pemerintah No. 37 1998

salah

berdasarkan :

Sanksi Pidana : Sepanjang tindakan PPAT bersangkutan terbukti secara sengaja dan direncanakan baik sendiri maupun secara bersama-sama dengan salah satu atau para pihak melakukan pembuatan akta yang dibuatnya dijadikan suatu alat melakukan suatu tindak pidana, maka terhadap PPAT bersangkutan dapat dikenai sanksi pidana sesuai peraturan yang berlaku.

Tahun

tertentu,

tingkat

penyidikan, penuntutan dan persidangan baik perkara perdata maupun pidana bagi jabatan-

Untuk PPAT Sebagai PPAT dalam melakukan pembuatan akta jual beli hendaknya berpijak pada ketentuan

peraturan

perundang-undangan

terkait ke-PPAT-an yang ada, karena akta otentik yang dibuatnya akan mempengaruhi kepastian hukum peralihan hak atas tanah sehingga

dapat

mengurangi

timbulnya

permasalahan dan konflik pertanahan yang disebabkan dari alat bukti hak atas tanah yang cacat hukum, baik secara yuridis maupun teknis dan administratif. PPAT hendaknya lebih

memperhatikan

ketentuan-ketentuan

dan

yang

memahami

terkait dengan

pelaksanaan tugas jabatannya agar terhindar dari

sanksi

pemberhentian,

denda

administratif, dan gugatan ganti rugi dari para pihak maupun tuntutan pidana. Disamping itu PPAT dalam menjalankan tugasnya harus selalu berlandaskan pada moralitas dan integritas yang tinggi terhadap profesi dan jabatannya selaku PPAT. Untuk Pemerintah dan DPR


Page 21

Ketentuan mengenai tata cara pembuatan akta

melaksanakan

PPAT lebih menitikberatkan pada unsur

Umum. Berpijak pada diakuinya hak ingkar

kepastian hukum, akan tetapi perkembangan

sebagai suatu kewajiban hukum sekaligus

dalam praktek terkadang menerobos aturan-

imunitas hukum, menunjukkan PPAT selaku

aturan tersebut yang apabila tidak dipenuhi

Pejabat

maka akan banyak kepentingan klien yang

dibanding masyarakat biasa, maka perlu

tidak bisa dilayani. Sehingga perlu kiranya

dipertimbangkan

dinamika-dinamika yang berkembang dalam

khusus dalam penegakan hukum terhadap

proses pembuatan akta PPAT diperhatikan

PPAT. Untuk tindakan jangka pendek demi

dan ditampung untuk dijadikan pertimbangan

menjaga harkat dan martabat Jabatan PPAT

dalam

(juga

pengaturan

Umum

memiliki

hak

pengaturan

istimewa

mekanisme

unsur

kepastian

pemanggilan terhadap PPAT (juga Notaris)

hukum dalam pembuatan akta PPAT dapat

minimal ada pemberitahuan kepada Majelis

terpenuhi dan sebaliknya unsur pelayanan

Kehormatan Daerah (MPD bagi Jabatan

terhadap masyarakat pengguna jasa PPAT

Notaris) melalui suatu peraturan organis.

juga dapat terakomodasi dengan baik.

Sedangkan

Diharapkan peraturan perundang-undangan

penyitaan protokol PPAT kembali pada

yang

(ius

aturan Pasal 43 KUHAP, yakni harus dengan

unifikasi

izin Ketua Pengadilan Negeri setempat

akan

berlaku

constituendum) hukum

dibentuk

mengenai

kemudian suatu

pengaturan

PPAT

di

diharapkan

Pejabat

normatif

Sehingga

Notaris)

sebagai

secara

kedepannya.

2.

tugasnya

prosedur

prosedur

pengambilan

atau

terlebih dahulu.

Indonesia dalam bentuk Undang-Undang Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, baik itu yang berkaitan dengan tata cara pembuatan akta

PPAT

dan

pengaturan

mengenai

perlindungan hukum bagi PPAT dalam VII. Daftar Bacaan A. Buku-buku Adjie, Habib, 2009, Meneropong Khazanah Notaris dan PPAT Indonesia, Citra Aditya Bakti, Bandung. Anshori, Abdul Ghofur, 2009, Lembaga Kenotariatan Indonesia (Perspektif Hukum dan Etika), UII Press, Yogyakarta. Notodisoerjo, R. Soegondo, 1993, Hukum Notariat di Indonesia Suatu Penjelasan, Raja Grafindo Persada, Jakarta. Rabe, Johan, 2001, Equality, Affirmative Action and Justice, Hamburg Univ, Germany. Santoso, Urip, 2010, Pendaftaran dan Peralihan Hak atas Tanah, Kencana Prenada Media Grup, Jakarta. Sjaifurrachman, 2011, Aspek Pertanggungjawaban Notaris Dalam Pembuatan Akta, Mandar Maju, Bandung. Soemitro, Ronny Hamitijo, 1990, Metodologi Penelitian Hukum dan Jurumetri, Ghalia Indonesia, Jakarta. Sutedi, Adrian, 2010, Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendaftarannya, Cet. ke-4, Sinar Grafika, Jakarta. B. Artikel Majalah


Page 22

Setiawan, Wawan Media Notariat Nomor 3841, Jan-Apr-Jul-Okt 1996. C. Makalah Makalah dalam seminar nasional sehari Ikatan Mahasiswa Notariat Universitas Diponegoro, Semarang. D. Internet

diakses pada tanggal 18 Februari 2013, URL http://bambangoyong.blogspot.com/2013/01/normal-0-false-false-false-en-us-x-none.html

:

Tjahjono, Jusuf Patria diakses pada tanggal 15 November 2012, URL : http://notarissby.blogspot.com/2008/03/apakahnotaris-tunduk-pada-prinsip.html E. Peraturan Perundang-Undangan Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Staatsblad Tahun 1847 Nomor 23). Herzien Inlandsch Reglement (H.I.R)/Reglemen Indonesia Yang Diperbaharui (R.I.B.) (Staatsblad Tahun 1941 Nomor 44). Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1946 tentang Peraturan Hukum Pidana jo. Undang-Undang Nomor 73 Tahun 1958 tentang berlakunya Undang-Undang No. 1 Tahun 1946 tentang Peraturan Hukum Pidana untuk Seluruh Wilayah Republik Indonesia dan Mengubah Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (Lembaran Negara Tahun 1958 Nomor 127, Tambahan Lembaran Negara Nomor 1660). Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1981 tentang Hukum Acara Pidana (Lembaran Negara Tahun 1981 Nomor 76, Tambahan Lembaran Negara Nomor 3209). Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (Lembaran Negara Tahun 1960 Nomor 104, Tambahan Lembaran Negara Nomor 2043). Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris (Lembaran Negara Tahun 2004 Nomor 1017, Tambahan Lembaran Negara Nomor 4432). Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (Lembaran Negara Tahun 1997 Nomor 59, Tambahan Lembaran Negara Nomor 3696). Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (Lembaran Negara Tahun 1998 Nomor 52, Tambahan Lembaran Negara Nomor 3746). Peraturan Kepala BPN Nomor 1 Tahun 2006 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta. Peraturan Menteri Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Peraturan Kepala BPN Nomor 8 Tahun 2012 tentang Perubahan Atas Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Peraturan Kepala BPN Nomor 23 Tahun 2009 tentang Perubahan Atas Peraturan Kepala BPN Nomor 1 Tahun 2006 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta. *****


Page 23

TANGGUNG JAWAB DAN PERLINDUNGAN HUKUM PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH

Recommend Documents