Současný stav a perspektivy hypotečního úvěrování v ČR

Bankovní institut vysoká škola Praha

Současný stav a perspektivy hypotečního úvěrování v ČR Diplomová práce

Bc. Petr Černý

Prosinec, 2008

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra finančních obchodů

Současný stav a perspektivy hypotečního úvěrování v ČR (Zhodnocení novodobého vývoje hypotečního úvěrování v ČR a posouzení směrů a možností jeho dalšího rozvoje) Diplomová práce

Autor:

Bc. Petr Černý Finance, pojišťovnictví

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Olga Šeflová

Prosinec, 2008

Prohlášení:

Prohlašuji, že jsem diplomovou práci zpracoval samostatně a s použitím uvedené literatury.

V Praze dne 16.12.2008

Bc. Petr Černý

Poděkování:

Děkuji Ing. Olze Šeflové za její velice vstřícný přístup, cenné rady, náměty, připomínky a především pomoc, kterou mi poskytla při zpracování mé diplomové práce.

Anotace práce: Tato práce se zabývá problematikou, vývojem a perspektivami hypotečního bankovnictví v České republice v závislosti na zvětšující se nabídce produktů (hypotečních úvěrů) hypotečních bank, současné celosvětové ekonomické situaci a na rozvoji trhu s nemovitostmi. Práce obsahuje historický vývoj hypotečního trhu v ČR, právní vymezení dané problematiky, definice některých základních pojmů, přehled typů a rozdělení hypotečních úvěrů. Dále se práce zabývá principy, jako jsou např. schvalovací proces hypotečního úvěru, vyhodnocení bonity klienta, stanovení obvyklé ceny nemovitosti a zástavní hodnoty nemovitosti (dotýká se problematiky oceňování nemovitostí pro účely hypotečního řízení). Práce se zabývá rovněž problematikou způsobu zajištění, čerpání a splatnosti hypotečního úvěru. V práci je rovněž provedena analýza trhu s nemovitostmi (včetně historie), který ovlivňuje trh hypotečních úvěrů a na kterém je trh hypotečních úvěrů přímo závislý. Situaci na hypotečním trhu v EU, zejména pak vlivu a dopadům bankovní krize na hypoteční trh ve světě i u nás je věnována kapitola č. 5. V závěru práce jsou představeny nové směry (trendy) hypotečního trhu, jako např. přefinancování úvěru a princip multibrandu (strategie prodeje). Stručně jsou vyhodnoceny výsledky, závěry a formulována některá doporučení bankám pro zkvalitnění přístupu při poskytování hypotečních úvěrů.

Annotation: This work is describing the problems, development and perspectives of the mortgage banking in Czech Republic depending on the growing bank product offer (mortgage loans), the contemporary global economic situation and the realty market growth. The work features the historical development of the mortgage market in Czech Republic, the legal specification of the given problems, the definitions of some basic concepts, list of the types and mortgage separations. Furthermore the work focuses on the principals such as mortgage approval process, client’s credibility evaluation, realty market value determination and realty encumbered value (touches the problems of the property

appraisals for the mortgage process) The work also deals with the methods of security, loan drawing and maturity of the mortgage. There is also mentioned the analysis of the realty market (history included) which affects the mortgage market and on which the mortgage market depends on. The mortgage market situation in EU, particularly the influence and impact of the financial crisis upon the mortgage market in the world and in our country is dedicated chapter 5. In conclusion of this work are introduced the brand new directions (trends) of the mortgage market such as a loan refinancing and multibrand principal (sale strategy). Briefly are evaluated the results, conclusions and some recommendations to banks for the approach improvement during the mortgage process are characterize.

Obsah: 1. Úvod .................................................................................................................................. 6 2. Teoretické vymezení problematiky hypotečního úvěrování ............................................. 8 2.1. Definice hypotečního úvěru........................................................................................ 8 2.2. Typy hypotečních úvěrů ........................................................................................... 11 2.3. Schvalovací proces - vyhodnocení bonity ................................................................ 12 2.4. Zajištění hypotečního úvěru ..................................................................................... 14 2.5. Čerpání hypotečního úvěru....................................................................................... 19 2.6. Splatnost a splácení hypotečního úvěru.................................................................... 21 2.6.1 Mimořádné splátky ............................................................................................. 22 2.7. Nabídka produktů a služeb na hypotečním trhu ČR ................................................. 25 3. Metodologie práce ........................................................................................................... 28 4. Analýza trhu nemovitostí určených pro bydlení ............................................................. 29 4.1. Vývoj trhu nemovitostí v České republice ............................................................... 29 4.2. Obecné cenotvorné faktory na trhu nemovitostí....................................................... 35 4.3. Trh rezidenčních nemovitostí v Praze ...................................................................... 37 5. Analýza trhu hypotečního bankovnictví .......................................................................... 42 5.1. Banky na hypotečním trhu v ČR .............................................................................. 42 5.1.1 Novinky bank v roce 2008 ................................................................................. 50 5.2. Hypoteční trh a Evropská unie ................................................................................. 53 5.3. Světová bankovní krize ............................................................................................ 55 5.4. Vliv světové bankovní krize na hypoteční trh v ČR................................................. 57 6. Přefinancování a další nové směry v hypotečním bankovnictví ..................................... 60 6.1. Přefinancování .......................................................................................................... 60 6.2. Multibrand ................................................................................................................ 60 7. Výsledky, závěry a doporučení bankám pro hypoteční úvěrování.................................. 63 Seznam použité literatury .................................................................................................... 64 Seznam tabulek .................................................................................................................... 65 Seznam grafů ....................................................................................................................... 66

5

1. Úvod Hypoteční bankovnictví se v novodobé historii na bankovním trhu v České republice poprvé objevilo v roce 1995. Jedná se tedy o jeden z nejmladších bankovních oborů, který přesto za 14 let své existence zaznamenal nebývalý rozvoj z hlediska nabízeného spektra produktů a v souvislosti s tím i trvalý růst počtu a objemu poskytnutých úvěrů. Zejména v posledních letech se hypoteční bankovnictví těší mimořádnému zájmu klientů. Důvodů, proč tomu tak je, lze vysledovat hned několik. Hypoteční úvěry, navzdory počáteční nedůvěře široké veřejnosti se staly stejně běžným a dostupným způsobem financování bydlení jako úvěry ze stavebního spoření. Kromě dlouhodobého snižování úrokových sazeb (trvajícího až do konce roku 2005) tomu samozřejmě pomohlo i neustálé rozšiřování nabídky různých typů hypotečních úvěrů a v neposlední řadě zlepšování služeb hypotečních bank (zejména zjednodušení administrativy a zrychlení celého procesu sjednání hypotečního úvěru). Průlomem pak byl rok 2002, kdy se začaly poskytovat hypoteční úvěry až do výše 100 % zástavní hodnoty nemovitosti, čímž se okruh potencionálních klientů hypotečních bank rozrostl o řadu zejména mladých lidí, kteří chtějí vlastní bydlení, ovšem nedisponují vlastními naspořenými prostředky ve výši 30 % pořizovací ceny nemovitosti. Hypoteční úvěry poskytují všechny významné banky, aktuálně (prosinec 2008) se jedná o 17 subjektů: •

Česká spořitelna, a.s.

•

Komerční banka, a.s.

•

Hypoteční banka, a.s.

•

Československá obchodní banka, a.s.

•

GE Money Bank, a.s.

•

Raiffeisenbank a.s.

•

Wüstenrot hypoteční banka a.s.

•

UniCredit Bank (vznikla 11/2007 integrací HVB Bank a Živnostenské banky)

•

Volksbank CZ, a.s.

6

•

Oberbank AG – pobočka Česká republika

•

Waldviertler Sparkasse von 1842 AG

•

LBBW Bank CZ a.s.

•

BRE Bank S.A., organizační složka podniku

a společnosti, které nabízejí hypotéky ve spolupráci s jinou bankou nebo mateřskou společností •

ING

•

Citibank Europe plc, organizační složka

•

Poštovní spořitelna

•

Česká pojišťovna a.s.

S vysoce rostoucím počtem poskytnutých hypotečních úvěrů vzrůstá důležitost kvalitního oceňování nemovitostí zajišťujících tyto úvěry. Zvláště pak úvěry poskytované až do plné výše ceny zastavované nemovitosti jsou rizikovější a vyžadují tak velkou míru obezřetnosti při schvalovacím procesu. Ocenění nemovitosti stojí na samém počátku tohoto procesu. Cílem této práce je zhodnotit novodobý vývoj hypotečního úvěrování v ČR a posoudit směry a možnosti jeho dalšího rozvoje. Celá problematika je rozšířena o posouzení vlivu vývoje trhu s nemovitostmi na perspektivu hypotečního úvěrování.

7

2. Teoretické vymezení problematiky hypotečního úvěrování 2.1. Definice hypotečního úvěru Z právního hlediska je problematika hypotečního úvěru upravena zákonem č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů. Definice hypotečního úvěru podle výše uvedeného zákona zní takto: §28 (3) Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví. Nemovitosti sloužící k zajištění hypotečního úvěru musí splňovat zejména tyto podmínky dané výše citovaným zákonem: §28 (4) Nemovitost podle odstavce 3 se musí nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor. §30 (2) Na zastavené nemovitosti nesmí váznout zástavní právo třetí osoby, které by bylo ve stejném nebo v přednostním pořadí před zástavním právem zajišťujícím pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část, zahrnutou do krytí závazků z hypotečních zástavních listů v oběhu, s výjimkou zástavního práva, kterým je zajištěn úvěr poskytnutý stavební spořitelnou podle zvláštního právního předpisu, jakož i úvěr poskytnutý Státním fondem rozvoje bydlení na výstavbu družstevních bytů podle zvláštního právního předpisu, a dále úvěr poskytnutý na výstavbu bytů postavených s finanční, úvěrovou a jinou pomocí podle zvláštních právních předpisů o finanční, úvěrové a jiné pomoci družstevní bytové výstavbě (dále jen "úvěr na družstevní bytovou výstavbu") za předpokladu, že stavební spořitelna nebo věřitel pohledávky z úvěru na družstevní bytovou výstavbu s přednostním pořadím svého zástavního práva dali emitentovi hypotečních zástavních listů ke zřízení zástavního

8

práva v dalším pořadí předchozí písemný souhlas. Bez tohoto souhlasu nelze pohledávku do krytí zahrnout. Převod zastavené nemovitosti nesmí být omezen dříve vzniklým omezením převodu nemovitosti. Tyto podmínky musí být splněny po celou dobu, po kterou je pohledávka z hypotečního úvěru do krytí zahrnuta. §30 (3) Nemovitost se nepovažuje za zatíženou dříve vzniklým zástavním právem nebo omezením převodu nemovitosti, jestliže takto zajištěná pohledávka třetí osoby zanikne v důsledku použití hypotečního úvěru k jejímu splacení. §30 (4) Jestliže na některé ze zastavených nemovitostí vázne zástavní právo, kterým je zajištěn úvěr ze stavebního spoření, lze pro účely krytí závazků ze všech emisí hypotečních zástavních listů v oběhu zahrnout pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část maximálně ve výši rozdílu mezi 70 % zástavní hodnoty zastavené nemovitosti a pohledávkou z úvěru poskytnutého stavební spořitelnou. §30 (5) Jestliže na některé ze zastavených nemovitostí vázne zástavní právo, kterým je zajištěn úvěr na družstevní bytovou výstavbu, lze pro účely krytí závazků ze všech emisí hypotečních zástavních listů v oběhu zahrnout pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část maximálně ve výši rozdílu mezi 70 % zástavní hodnoty zastavené nemovitosti a pohledávkou z úvěru na družstevní bytovou výstavbu. §30 (6) Jestliže na některé ze zastavených nemovitostí váznou současně zástavní práva podle odstavců 4 a 5, lze pro účely krytí závazků ze všech emisí hypotečních zástavních listů v oběhu zahrnout pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část maximálně ve výši rozdílu mezi 70 % zástavní hodnoty zastavené nemovitosti a součtem pohledávek z úvěru poskytnutého podle odstavců 4 a 5. Tento zákon, oproti původnímu 530/1990 Sb., umožnil hypotečním bankám poskytovat neúčelové hypoteční úvěry, takzvané americké hypotéky. Tento produkt je nabízen všemi bankami poskytujícími hypoteční úvěry. Další změnou, kterou tento zákon přinesl, je možnost přijímat do zástavy za hypoteční úvěry i nemovitosti, nacházející se na území členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor. Tuto možnost banky zatím nevyužívají, vzhledem k vysokým nákladům na posouzení právních úprav daného státu a náležitostí zástavní smlouvy k nemovitosti, případně dalších potřebných dokladů, například způsob vzniku zástavního práva včetně jeho evidence a

9

ocenění nemovitosti. Určitou výjimkou jsou zástavy nemovitostí nacházející se například v evropském státě – domovině mateřské společnosti vlastnící banku v ČR. Hypoteční úvěr se v České republice dostal do širšího povědomí jako úvěr, pomocí kterého je možné pořídit si vlastní bydlení - koupit nebo postavit dům či byt, nebo jej zrekonstruovat. Účelů hypotečního úvěru je více, může se jednat o refinancování jiných půjček či úvěrů, pomocí kterých bylo současné bydlení již dříve pořízeno, o vypořádání majetkových vztahů po rozvodu či z dědictví, nebo třeba o zakoupení členského podílu na družstevní byt. V určitých případech se hypoteční úvěr může poskytnout, aniž by banku zajímalo, zda se prostředky tohoto úvěru použijí na investice do bydlení. Pro tento typ hypotečního úvěru se vžil název americká hypotéka. Poskytuje se u nás od roku 2004 a jedná se tedy o běžný spotřebitelský úvěr, ovšem s tím rozdílem, že v tomto případě zajištění úvěru probíhá výhradně na základě zástavního práva k nemovitosti (zpravidla ve vlastnictví dlužníka). Právě tento způsob zajištění je nejvýznamnějším rysem hypotečního úvěru. Oproti běžným spotřebním úvěrům, které bývají nezajištěny, nebo zajištěny zpravidla pouze ručitelským prohlášením, pojištěním schopnosti splácet a podobně, je návratnost „americké hypotéky“ zajištěna díky zástavnímu právu k nemovitosti. Toto zástavní právo dává zástavnímu věřiteli (bance) možnost realizovat zástavu, neboli realizovat (prodat, vydražit) zastavenou nemovitost v případě, že dlužník není schopen nebo ochoten hypoteční úvěr splatit. Z tohoto důvodu se dá říct, že hypoteční úvěry patří k těm nejlépe zajištěným úvěrům na trhu. Právě proto mohou být pro hypoteční úvěry nastaveny příznivější podmínky pro jejich úročení, protože riziková složka úroku nemusí být ve srovnání s jinými typy úvěrů tak vysoká. Důsledkem toho je pak skutečnost, že hypoteční úvěry jsou poskytovány za nižší úrokové sazby než jiné druhy úvěrů. Maximální bezpečnost z hlediska návratnosti úvěru je namístě, protože zdroje pro poskytování hypotečních úvěrů získávají banky mimo jiné z emitování a prodeje hypotečních zástavních listů. Tyto cenné papíry (dluhopisy) s dlouhou dobou splatnosti si kupují investoři, kteří předpokládají téměř nulové riziko, to znamená, že se jim tato investice 100 % vrátí, a to ještě s patřičným úrokem. Banky, z důvodu minimalizace rizika pro krytí hypotečních zástavních listů, mohou půjčit maximálně takovou částku, která odpovídá 70 % zástavní hodnoty nemovitosti zajišťující úvěr. Tato hodnota (zástavní hodnota) představuje částku, za kterou by banka byla schopna zástavu v případě nesplácení

10

úvěru klientem v krátkém čase a bez výrazného prodlení realizovat - prodat. Proto bývá tato zástavní hodnota bankami často stanovována na spodní hranici ceny obvyklé (tržní). Je to z toho důvodu, že banka nemá zájem pokoušet se zástavu prodávat delší časové období, jen aby získala co největší výnos z tohoto prodeje. Potřebuje uspokojit svoji pohledávku co nejdříve a zároveň v plné výši. Z důvodu posílení jistoty investorů do hypotečních zástavních listů je v České republice stanovena maximální výše úvěru jako 70 % zástavní hodnoty, která byla bankou stanovena.

2.2. Typy hypotečních úvěrů Rozdělení hypotečních úvěrů lze provést z různých pohledů. Jednak lze rozlišovat úvěry podle jejich použití: - na úvěry účelové, to znamená na investice do nemovitostí - neúčelové, takzvané americké hypotéky Dalším hlediskem pro členění hypotečních úvěrů může být jejich příjemce: - fyzická osoba - právnická osoba Fyzická osoba může být dále rozlišena podle toho, jestli se jedná o zaměstnance nebo podnikatele (OSVČ). Ovšem i OSVČ může žádat o nepodnikatelský hypoteční úvěr, pokud použití tohoto úvěru bude směřovat do pořízení nemovitosti k nepodnikatelským účelům. Naopak právnická osoba logicky může žádat pouze o podnikatelský hypoteční úvěr. Zcela jiný způsob rozlišování hypotečních úvěrů je podle jejich zajištění. Z pohledu banky je důležité, jakou výši zajištění bude mít konkrétní úvěr. Tedy jestli bude úvěr poskytnut do výše 70 % zástavní hodnoty nemovitosti (a bude tak zařazen v krycím bloku hypotečních zástavních listů), nebo nad tímto limitem. Převážná většina bank u nás poskytuje hypoteční úvěry až do výše 100 % zástavní hodnoty nemovitosti. Úvěry nad zákonem stanovenou hranici 70 % jsou však rizikovější, a proto k jejich poskytnutí banky zpravidla vyžadují splnění přísnějších kriterií, především co se týká bonity klienta.

11

Další členění hypotečních úvěrů může být podle způsobu splácení, způsobu dozajištění a tak dále. Tyto specifické vlastnosti úvěrů budou popsány v kapitolách 2.4. a 2.6.

2.3. Schvalovací proces - vyhodnocení bonity Prioritním cílem bank je maximalizovat zisk, a je tedy jejich zájmem, aby klient úvěr splácel a platil úroky. Při schvalovacím procesu se proto nemůže banka spokojit s dostatečným zajištěním úvěru v podobě kvalitní zástavy (nemovitosti), ale je také nutné vyhodnotit schopnost klienta úvěr splácet. Realizace zástavy, tedy prodej nemovitosti zajišťující úvěr klienta, který úvěr nesplácí, je až posledním krajním řešením uspokojení pohledávky. Vyhodnocení bonity žadatele o úvěr je tedy jednou ze dvou klíčových fází procesu schvalování žádosti o poskytnutí hypotečního úvěru, druhou je ocenění zástavy (nemovitosti). Pořadí, v jakém se tyto dvě fáze uskuteční, je libovolné, ke konečnému schválení úvěru musí úvěrový analytik nebo jiný schvalovatel úvěru disponovat oběma. Klientsky vstřícnější je nejprve vyhodnotit bonitu žadatele (stanovení maximální možné výše měsíční splátky, stanovení maximální výše úvěru a tak dále), a teprve poté investovat do ocenění nemovitosti. Postupy pro vyhodnocení bonity žadatele má každá banka jiné. Obecně lze ale říci, že až na jednu výjimku vždy platí zásada, že požadované příjmy musí žadatel prokázat (výjimku tvoří speciální typ hypotečního úvěru bez nutnosti prokazovat příjmy žadatele). Do problému se mohou dostat ti žadatelé, kteří tvrdí, že příjmy mají vysoké (a často není důvod jim nevěřit, soudě podle různých indicií - nabízená nemovitost k zastavení, auto, oblečení žadatele), ovšem tyto příjmy nemohou prokázat. Zpravidla se tento problém týká žadatelů - podnikatelů (osob samostatně výdělečně činných). Banky totiž u těchto žadatelů vyžadují předložení daňového přiznání (často i za více daňových období), ze kterých vypočítají čistý měsíční příjem jednoduchým způsobem: základ daně – zaplacená daň --------------------------------------n (n = počet měsíců provozování podnikatelské činnosti v daňovém období)

12

Řada podnikatelů optimalizuje svůj daňový výsledek, to znamená, že za účelem co nejmenší daňové povinnosti zvyšují své náklady a základ daně tak často vychází v minimální výši. Některé banky řeší tento problém stanovením bonity klienta podle obratu jeho firmy a ne z daňového základu. Nejjednodušší vyhodnocení bonity je u žadatelů, kteří mají příjem jen ze závislé činnosti. Zde stačí doložit potvrzení o výši příjmu. Posouzení bonity žadatele však znamená komplexní vyhodnocení schopnosti klienta splácet úvěr v dlouhodobém horizontu. Proto banky zpravidla vyžadují, aby pracovní poměr trval již určitou dobu (zpravidla

alespoň

3 měsíce) a optimální je, je-li sjednán na dobu neurčitou. Nezanedbatelným faktorem pro stanovení bonity žadatele jsou informace o počtu zaměstnání od počátku produktivního věku žadatele, to znamená, jak často žadatel mění své zaměstnání, jaké je jeho vzdělání a pracovní zařazení a z těchto údajů banka vyhodnotí, jak rychle je schopen v případě ztráty zaměstnání najít zaměstnání nové. Vyhodnocení bonity u podnikatelských úvěrů je mnohem složitější proces. Kromě nutnosti disponovat převážně minimálně 30% vlastních zdrojů pro uskutečnění investičního záměru, se zkoumá kompletní ekonomická situace firmy - žadatele. Rovněž nároky na splnění různých kriterií (např. hrubá dluhová služba) jsou mnohem náročnější než u nepodnikatelských hypotečních úvěrů. Neméně důležitým faktorem pro schválení úvěrového případu jsou i údaje, které banka získá prověřením dostupných registrů například www.justice.cz, www.infomfcr.cz, CRÚ (Centrální registr úvěrů provozovaný Českou národní bankou), ze kterého banky získávají informace o platební morálce klientů – podnikatelských subjektů, a od roku 2002 i bankovní registr CBCB (Czech Banking Credit Bureau). Banky tak při prověření klienta žadatele o úvěr, získají velmi cenné informace o jeho platební morálce. Ač se to může některým zastáncům „zákona o ochraně osobních údajů“ zdát jako nepřijatelný zásah do soukromí občanů, faktem je, že díky tomuto nástroji mohou banky včas odhalit budoucí problematické obchody, a tak jim jednoduše zabránit. Nutno podotknout, že ve vyspělých zemích Evropy a Severní Ameriky tento a podobné registry úspěšně fungují desítky let a významně napomohly k celkovému zvýšení platební morálky občanů a firem. Každý zodpovědný člověk má totiž zájem své závazky platit včas, aby jeho kredit neutrpěl na řadu dalších let. V takovém případě by si pak nemohl vzít jakýkoli úvěr, případně by s ním nikdo nechtěl obchodovat.

13

2.4. Zajištění hypotečního úvěru Základním zajišťovacím prostředkem u hypotečních úvěrů je zástavní právo k nemovitosti. Zástavní právo umožňuje věřiteli (bance) uspokojit své pohledávky z prodeje předmětu zástavy, pokud dlužník nesplní svoji platební nebo jinou povinnost. Zástavní právo k nemovitostem vzniká teprve vkladem do katastru nemovitostí. To znamená, že ke vzniku zástavního práva k nemovitosti nedochází uzavřením samotné zástavní smlouvy, ale až na základě pravomocného rozhodnutí katastrálního úřadu o povolení vkladu do katastru nemovitostí. Nejdůležitějším faktorem při zajišťování hypotečních úvěrů zástavním právem k nemovitosti je správné stanovení zástavní hodnoty nemovitosti. Zástavní hodnota je dlouhodoběji bankou akceptovatelná hodnota zajištění pohledávky nemovitostí. V této hodnotě jsou zahrnuty předpokládané časové výkyvy ceny nemovitostí s ohledem na uspokojení poptávky a nabídky na trhu nemovitostí i další vlivy vztažené na konkrétní posuzovanou nemovitost. Bankou stanovená zástavní hodnota je evidovanou a vykazovanou hodnotou zajištění příslušné pohledávky (nebo její části) v systému banky. Tato zástavní hodnota je stanovena bankou na základě vlastních interních předpisů a vychází z obvyklé (tržní) ceny stanovené kvalifikovaným odhadcem, jehož odhady jsou bankou akceptovány. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji oceňované nebo porovnatelné nemovitosti (z hlediska velikosti, stavu, polohy, vybavení atd.) v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena zohledňuje pouze trvalé (dlouhodobé) vlastnosti oceňovaných nemovitostí, výnos dosažitelný při řádném hospodaření a již existující skutečnosti a vlivy trhu, které mají vazbu na oceňované nemovitosti. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, přechodné zhoršení životního prostředí, poruchy v zásobování přechodného rázu, krátkodobé důsledky přírodních sil nebo kalamit.

14

Osobními poměry se rozumí zejména poměry majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku, vyplývající z osobního vztahu k tomuto majetku, případně lokalitě, kde se tento majetek nachází. Z výše uvedených skutečností vyplývá, že obvyklá cena nemovitosti nemusí být shodná s cenou kupní, čehož si řada zájemců o hypoteční úvěr není vědoma. Zástavní hodnotu nemovitosti stanoví pověřený pracovník banky (supervizor) po zohlednění možných rizik v souvislosti s eventuálním budoucím prodejem (realizací) nemovitosti. Tato hodnota vychází z obvyklé ceny stanovené odhadcem a je vždy menší nebo rovna stanovené obvyklé ceně příslušné nemovitosti k danému stavu a může se u různých bank lišit vlivem rozdílných přístupů k vyhodnocení případných rizik (dle interních metodik jednotlivých bank). Rizika představují především věcná břemena a práva váznoucí na nemovitosti, která jsou zapsána v katastru nemovitostí nebo ve smluvních vztazích. Věcným břemenem se rozumí soubor právních norem, které věcně právně omezují vlastníka nemovité věci (stavby či pozemku) ve prospěch jiného subjektu tak, že je povinen něco konat nebo něco strpět nebo něčeho se zdržet. Skutečnost, že na nemovitosti vázne věcné břemeno, obecně není důvodem, pro který nelze hypoteční úvěrový obchod sjednat. Věcná břemena však mohou mít výrazný vliv na stanovenou obvyklou cenu, potažmo zástavní hodnotu nemovitosti. Například věcné břemeno doživotního užívání má vždy výrazný vliv na výši stanovené zástavní hodnoty nemovitosti, a to v závislosti na ujednaném rozsahu užívání nemovitosti. V některých případech může existence věcného břemene vést i k faktické neobchodovatelnosti nemovitosti. Každé věcné břemeno váznoucí na nemovitosti, která má být předmětem zástavního práva, vyžaduje tedy při procesu stanovení zástavní hodnoty nemovitosti pověřeným pracovníkem banky důkladné posouzení listinného podkladu, na základě kterého došlo ke vzniku daného věcného břemene. Kromě věcných břemen musí být předmětem stejně důkladného posouzení při stanovování zástavních hodnot nemovitostí i další rizikové faktory, jako jsou například předkupní práva, pro něž platí stejný režim vyhodnocení jako pro věcná břemena, posouzení 15

skutečnosti, zda je k nemovitosti, která má být předmětem zajištění úvěru, zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup, dále pak poloha a typ nemovitosti, opotřebení, vlivy územního nebo regulačního plánu, ekologická rizika - povodně, sesuvy půdy, radonové zátěže a tak dále. Obecně lze konstatovat, že existence jakéhokoliv omezení vlastnického práva k nemovitosti (předmětu zajištění) neznamená, že nemovitost je vyhodnocena jako „nevhodná zástava“, ale zpravidla dochází k výraznému snížení zástavní hodnoty nemovitosti. Toto snížení zástavní hodnoty nemovitosti se pak zákonitě projeví ve výši sjednávaného úvěrového obchodu (případu) a zájemce o hypoteční úvěr je nucen investovat větší část vlastních finančních prostředků. Z uvedených skutečností vyplývá, že výše úvěru poskytnutého bankou se odvozuje od stanovené zástavní hodnoty, nikoliv kupní ceny nebo obvyklé ceny. Proto je zástavní hodnota nejdůležitějším kriteriem pro výběr typu hypotečního úvěru. V případě, že klient zvolí například úvěr, kde předpokládá půjčku ve výši 100 % stanovené obvyklé ceny, může nastat situace, že zástavní hodnota je výrazně menší než obvyklá cena a daný typ úvěru tedy nemůže být sjednán. Nabídka produktů (hypotečních úvěrů) zaznamenala ve své historii razantní vývoj. V roce 1995 byly první standardně nabízené hypoteční úvěry do výše 70 % zajištění (zástavní hodnoty nemovitosti), tak jak to vyžadoval zákon o dluhopisech č. 530/1990 Sb.: §30 (1) Pro řádné krytí souhrnu závazků ze všech hypotečních zástavních listů v oběhu vydaných jedním emitentem mohou sloužit pouze ty jeho pohledávky z hypotečních úvěrů nebo jejich části, které plní podmínky § 28 odst. 3 a 4. Tyto pohledávky nebo jejich části nesmí po dobu, kdy k takovému krytí slouží, převýšit 70 % zástavní hodnoty zastavených nemovitostí zajišťujících tyto pohledávky. Náhradní krytí souhrnu závazků ze všech hypotečních zástavních listů v oběhu vydaných jedním emitentem je možné pouze při splnění podmínek stanovených tímto zákonem.“). Banky mohou při zajištění návratnosti poskytovaných úvěrů využívat mimo zřízení zástavního práva k nemovitosti zejména následující zajišťovací instrumenty: 1. Pojištění, které je nástrojem omezujícím rizika vyplývající ze škod vzniklých na objektu zástavy a eliminující rizika například v případě úmrtí klienta. Banky uzavírají pro tyto případy s klienty vinkulaci - omezení dispozičního práva. 16

Vinkulováním pojistky si banky ošetřují rizika znehodnocení zastavené nemovitosti vlivem poškození způsobených živelnými událostmi (požár, povodeň, vichřice). V těchto případech plnění pojistné smlouvy probíhá přímo na účet banky, která následně uvolňuje prostředky na znovuuvedení zastavené nemovitosti do původního stavu, případně mohou být použity na doplacení úvěru.

Nejčastěji

využívanými druhy pojištění jsou: - pojištění nemovitosti (zástavy) proti živelním škodám – je vyžadováno vždy, pojistná smlouva se zpravidla sjednává na novou (reprodukční) hodnotu zastavované nemovitosti, a to na celou dobu trvání úvěrového obchodu. - pojištění úvěru – kryje riziko neschopnosti splácet úvěr v důsledku ztráty zaměstnání nebo dlouhodobé pracovní neschopnosti. Počáteční hodnota pojistné částky bývá sjednána minimálně ve výši hypotečního úvěru, cena tohoto pojištění je ve srovnání s ostatními typy nejnižší. - životní pojištění – pojištění úvěru je v každém okamžiku splácení úvěru ve výši smluvně stanovené částky. Výhodou tohoto produktu je možnost vyplacení částky převyšující dosud nesplacený zůstatek v případě smrti dlužníka pozůstalým. Toto pojištění vyžadují banky po klientovi jen v některých případech, například nízká bonita klienta, rizikové povolání žadatele, samožadatel. - kapitálové životní pojištění – představuje kombinaci pojištění pro případ smrti nebo dožití spojenou se spořením. Část placeného pojistného je určena na krytí rizika smrti a část (kapitálová hodnota) je pojišťovnou investována a zhodnocena. V případě smrti vyplatí pojišťovna jak kapitálovou hodnotu, tak i pojistnou částku pro případ smrti. V případě, že se klient dožije konce pojištění, vyplatí pojišťovna klientovi pouze kapitálovou hodnotu pojištění. Toto pojištění lze uzavřít pouze do určitého věku a určitou část tohoto pojištění lze odečíst z daňového základu. - investiční životní pojištění – kombinace pojištění pro případ smrti spojená s investováním do otevřených podílových fondů. Klient si může sám zvolit investiční strategii od výnosných, ale rizikových fondů, až po zabezpečené, ale málo výnosné fondy. Hodnota spoření kolísá podle výnosnosti zvoleného fondu. Část tohoto pojištění lze také odečíst z daňového základu.

17

2. Ručitelský závazek, který vzniká jednostranným písemným prohlášením ručitele vůči věřiteli, že uspokojí pohledávku, nesplní-li dlužník svůj závazek, a to v přiměřené době po písemné výzvě věřitele. 3. Směnka, cenný papír, ze kterého vyplývá dlužnický závazek, který dává směnečnému dlužníkovi povinnost zaplatit a současně majiteli směnky právo požádat vrácení směnečné sumy v určitém čase a na určitém místě. V těchto případech banky využívají blankosměnku (směnka neúplná) – listina, která byla vydána jako neúplná a do níž mají být náležitosti (směnečná částka, splatnost) v budoucnu doplněny. Teprve doplněním se stane skutečnou směnkou, jejíž zaplacení je soudně vymahatelné. 4. Dohoda o uznání závazku se svolením vykonavatelnosti, která je sepsána za přítomnosti dlužníka a pověřeného pracovníka banky formou notářského zápisu se svolením k vykonavatelnosti a musí být sepsána v souladu s notářským řádem. Zápis

musí

obsahovat

ustanovení,

že

osoba

povinná

uznává

přesně

konkretizovanou výši závazku za svůj pravý závazek vůči osobě oprávněné co do důvodu i do výše, a dále že osoba povinná a osoba oprávněná se dohodly na zaplacení dlužné částky, vyplývající ze smlouvy o úvěru. Zápis musí též obsahovat způsob splátek a úročení úvěru. Nezbytným ustanovením je sjednání přímé vykonavatelnosti podle § 274 písmeno e) zákona 99/1963 Sb. 5. Zástavní právo k pohledávce vzniká uzavřením písemné smlouvy, pokud v ní není ujednáno něco jiného. Nutnou podmínkou je přesné určení a srozumitelné označení zajišťované pohledávky. Zástavní právo k pohledávce je podle zákona účinné doručením písemného oznámení, nebo tím, že věřitel prokáže vznik zástavního práva. Nejčastěji je zástavní věřitel – banka oprávněna domáhat se uspokojení pohledávek ze zástavy pohledávky pojistného plnění ze životního pojištění. Banky ho dále mohou uplatňovat například u termínovaných nebo spořících účtů.

18

2.5. Čerpání hypotečního úvěru Po schválení úvěru následuje proces čerpání úvěru, tedy převod finančních prostředků v souladu s účelem poskytnutého úvěru. Čerpání úvěru je vázáno na splnění podmínek, které jsou stanoveny v úvěrové smlouvě (s jejich zněním je klient seznámen již v průběhu obchodních jednání). Podmínky bývají individuálně nastaveny pro konkrétní úvěrový případ, obvykle dvě podmínky jsou zpravidla stejné pro všechny případy. Před čerpáním úvěru se vždy musí vyřešit otázka zajištění, to znamená vklad zástavního práva k nemovitosti do katastru nemovitostí a zároveň sjednat pojištění zastavované nemovitosti (s vinkulací této pojistky ve prospěch banky). Zkušenosti z praxe, kdy některé katastrální úřady zapisují vklady práva ve lhůtě až několika měsíců, naprostou většinu bank přiměly tuto situaci řešit. Především u hypotečních úvěrů poskytnutých na koupi nemovitosti je několikaměsíční prodleva od schválení úvěru po čerpání úvěru pro klienty neakceptovatelná - obvykle prodávající není ochoten takovou dobu čekat na zaplacení kupní ceny. Banky proto běžně nabízejí (obvykle za příplatek) možnost čerpat na základě předání návrhu na vklad zástavního práva k nemovitosti potvrzeného podatelnou příslušného katastrálního úřadu s tím, že provedení vkladu tohoto práva, klient bance doloží dodatečně do několika měsíců. Pojištění nemovitosti, která bude úvěr zajišťovat, je nezbytnou podmínkou čerpání úvěru. Nabídka pojištění je v současnosti dostatečná a sjednat pojistku nemovitosti je velmi jednoduché (většinou přímo na pobočkách bank). Pro vyčerpání úvěru banky svým klientům stanovují lhůtu obvykle 6 až 24 měsíců od schválení úvěru. V případě jednorázového vyčerpání úvěru, tedy např. na koupi nemovitosti, na refinancování jiných úvěrů a půjček, u americké hypotéky, je tato lhůta stanovena na spodní hranici tohoto intervalu. V případě výstaveb a rekonstrukcí je proces čerpání náročnější, protože se čerpá postupně tak, jak stavba postupuje a tím se zvyšuje její zástavní hodnota. Pro tyto účely je klientům zpravidla poskytována lhůta k vyčerpání 24 měsíců. Banky však nikdy neuvolní čerpání úvěru nad výši odpovídající dostatečnému zajištění. V případě, že stavěná či

19

rekonstruovaná nemovitost slouží jako zajištění hypotečního úvěru, je nutné za účelem stanovení současné zástavní hodnoty provádět aktualizaci ocenění této nemovitosti 1. Zpráv o stavu výstavby může být v průběhu čerpání i více, záleží na konkrétním případu. Vyhotovení těchto protokolů je spojeno s dodatečnými finančními náklady. V takových případech je vhodnější dát do zástavy pro dobu čerpání úvěru ještě jinou nemovitost (vlastní byt, ve kterém dosud klient bydlí nebo dům rodičů, a tak dále), díky které by mohlo být zajištění úvěru hned v počátku dostatečné pro vyčerpání úvěru bez jakýchkoli dalších omezení. Banka v tomto případě umožní klientovi vyvázání zástavního práva v okamžiku, kdy rozestavěná nemovitost dosáhne dostatečné současné ceny obvyklé pro zajištění úvěru. V poslední době však stále více bank zjednodušuje čerpání úvěrů poskytnutých na rekonstrukci či výstavbu. Od klasického postupného čerpání s nutností předkládat faktury, které stavební firma vystaví klientovi a ten předá fakturu bance, k proplacení přímo na účet firmy, se ustupuje. Banky zjistily, že je pro ně tento způsob zbytečně pracný, přičemž výsledek (neboli splnění účelovosti poskytnutí hypotečního úvěru) bývá v naprosté většině případů zaručen i při čerpání tzv. bez faktur. Jednoduše banka klientovi převede čerpané finanční prostředky na jeho účet a klient si tak může financovat stavbu jednoduše, operativně a hlavně pohodlně. Jedinou podmínkou takového způsobu čerpání je vydání stavebního povolení, případně souhlasu stavebního úřadu s ohlášením stavby. Povinností klienta je pak do určité doby bance doložit kolaudační rozhodnutí, případně oznámení stavebnímu úřadu o užívání stavby. I v tomto případě ale samozřejmě platí, že banka uvolňuje čerpání na výstavbu či rekonstrukci pouze do aktuální zástavní hodnoty. V případě dostatečného zajištění (např. jinou nemovitostí) je však tímto způsobem možné vyčerpat celý úvěr najednou a vzápětí již začít úvěr splácet. Klientovi tak odpadají významné náklady v podobě placení úroků za průběžně vyčerpané úvěrové prostředky, kdy samotné splácení úvěru (anuitní) nastává až po dočerpání úvěru. Závěrem této kapitoly je třeba zmínit možnost čerpat hypoteční úvěr tzv. zpětně, tedy způsobem, kdy klient může od banky získat prostředky, které již do nemovitosti

1

Příklad: Má-li klient schválen hypoteční úvěr na výstavbu rodinného domu ve výši 3 mil. Kč (dle stanovené budoucí zástavní hodnoty), přičemž v zástavě má dosud rozestavěný rodinný dům včetně pozemku v hodnotě 1 mil. Kč, může být první čerpání finančních prostředků pouze ve výši 700 tisíc Kč (v případě, že má sjednánu standardní hypotéku, tedy do 70 % zástavní hodnoty nemovitosti). Před čerpáním dalších prostředků z úvěru musí odhadce vypracovat aktualizaci ocenění například ve formě protokolu o stavu stavby.

20

investoval. V současné době již banky nabízejí možnost takto čerpat až 100 % úvěru, podmínkou bývá zpravidla pouze časové omezení (často 1 rok) 2.

2.6. Splatnost a splácení hypotečního úvěru Kromě již standardních vlastností hypoték, jako je dlouhá, u řady hypotečních bank až čtyřicetiletá splatnost úvěru (což je právě prvek spíše marketingový než v praxi využívaný), stojí určitě za zmínku například možnost volby typu splácení - lineární, degresivní a progresivní. Nejčastěji využívaným typem je lineární, takzvaný anuitní typ splácení. Při tomto typu splácení hypotečního úvěru je výše splátky, za předpokladu neměnné úrokové sazby, konstantní. Degresivní splácení je vhodné pro ty klienty, jejichž současné příjmy jim umožňují provádět vyšší měsíční splátky než u klasického anuitního splácení. Například mladé páry plánující rodinu, u kterých lze očekávat pokles současných příjmů a zároveň jim nevyhovuje anuitní splácení, kdy se zpočátku splácí především úroky a jistina se pomalu umořuje. Mladé páry preferují klesající úvěrové zatížení, případně by část svých příjmů v budoucnu rádi investovali jiným způsobem. Suma zaplacených úroků je nižší v porovnání s anuitně spláceným úvěrem se stejnou splatností. Vhodné zejména pro mladé klienty na počátku jejich kariéry, jejichž příjem by měl mít podle očekávání rostoucí trend, je progresivní typ splácení. V tomto případě si klient zvolí pro první rok nižší splátky, než by byly při lineárním typu splácení, přičemž splátky v budoucnu porostou. Nevýhodou je, že při tomto typu splácení zaplatí klient nejvíce úroků. U hypotečních úvěrů na financování bytových potřeb však jednoznačně převládá anuitní způsob splácení.

2

Koupil-li klient např. před necelým rokem z vlastních zdrojů byt za 2 mil. Kč, může dnes požádat banku o úvěr na tuto částku, a peníze tak získat zpět k vlastnímu použití. Stejný způsob samozřejmě platí i pro jiné účelovosti, např. rekonstrukci, výstavbu, atd.

21

2.6.1 Mimořádné splátky Při sjednávání hypotečního úvěru a zejména při volbě fixace úrokové sazby musí klienti vzít v úvahu také možnost provedení mimořádných splátek hypotečního úvěru. Tyto mimořádné splátky lze obecně rozdělit do tří skupin: 1. Mimořádná splátka k datu změny sjednané úrokové sazby Banky klientům umožňují při změně úrokové sazby splatit libovolnou část hypotečního úvěru, ale i doplatit celý zůstatek dluhu, a to bez nutnosti hradit poplatky za tuto splátku. Povinností klientů obvykle bývá pouze dle konkrétních podmínek bank tuto mimořádnou splátku písemně oznámit a k jejímu datu mít k dispozici dostatek finančních zdrojů na její provedení. Banky následně po této mimořádné splátce upraví splátkový kalendář a to buď, při zachování stejné měsíční splátky zkrátí celkovou dobu splácení, nebo zachovají původní délku splatnosti hypotečního úvěru a sníží výši měsíční splátky. 2. Splátka hypotéky v době platnosti úrokové sazby - umožněná bankou Klienti si také mohou zvolit typ hypotečního úvěru, kdy mají možnost provést mimořádnou splátku i v jiném termínu než je datum změny úrokové sazby, a to v rozsahu podmínek stanovených konkrétní bankou. U tohoto typu mimořádných splátek si banky účtují poplatky, které se mohou pohybovat od 1.000 Kč za provedenou splátku až do 1 % z výše provedené splátky nebo je klientovi navýšena úroková sazba v rozmezí 0,1 % až 1,0 % a případně zvýšen základní poplatek za správu hypotečního úvěru. 3. Splátka hypotéky v době platnosti úrokové sazby – nesjednaná s bankou Banky většinou musí tuto mimořádnou splátku přijmout, ale klientům za ní naúčtují příslušné sankční poplatky, které bývají vypočteny z výše mimořádné splátky a jsou ovlivněny i délkou doby, která zbývá k nejbližší změně úrokové sazby. Čím klientům zbývá delší doba ke změně úrokové sazby, tím je sankce vyšší. Například v prvním roce splácení hypotečního úvěru s pětiletou fixaci úrokové sazby může být až 30 % z výše mimořádné splátky, v posledním roce před změnou úrokové sazby je sankce kolem 5 % z výše mimořádné splátky jistiny.

22

Následující tabulka uvádí přehled možností provedení mimořádné splátky hypotečního úvěru u vybraných bank mimo období změny fixace úrokové sazby a také přidanou cenu za tuto službu ve formě vyšších poplatků nebo navýšení úrokové sazby. TABULKA 1: Srovnání možností předčasných splátek jednotlivých bank

BANKA HB

ČSOB

KB

POPIS

CENA

•

Mimořádná splátka ke konci fixace úrokové sazby.

Bez poplatku

•

U hypotečních úvěrů nad 70 % zástavní hodnoty nemovitosti jsou mimořádné splátky možné i mimo konec fixace sazby, avšak maximálně v takové výši, aby díky mimořádné splátce zůstatek dluhu neklesl pod 70 % zástavní hodnoty nemovitosti.

Bez poplatku

•

Mimořádnou splátku lze sjednat ve Smlouvě o úvěru max. do 50 % objemu úvěru.

1 % ze sjednané výše splátky jistiny

•

Mimořádná splátka nesjednaná ve smlouvě o úvěru.

5 % z výše splátky za každý započatý rok před koncem fixace úrokové sazby

•


Bez poplatku

•

U hypotečních úvěrů nad 70 % zástavní hodnoty nemovitosti jsou mimořádné splátky možné i mimo konec fixace úrokové sazby, avšak maximálně v takové výši, aby díky mimořádné splátce zůstatek dluhu neklesl pod 70 % zástavní hodnoty nemovitosti.

Bez poplatku

•

Mimořádnou splátku lze sjednat ve Smlouvě o úvěru max. do 50 % objemu úvěru.

1 % ze sjednané výše splátky jistiny

•


5 % z výše splátky za každý započatý rok před koncem fixace úrokové sazby

•


Bez poplatku

•

U produktu flexihypotéka umožňuje zvýšení pravidelných měsíčních splátek až na dvojnásobek s možností jejich opětovného snížení po 12 měsících.

250 Kč/měsíc

23

•


•

Klient si může zvolit službu - po zaplacení prvních 149 Kč/měsíc + 1.999 Kč na konci 12 měsíčních (anuitních) splátek je každý 12. každé fixace úrokové měsíc možné splatit až 1/4 aktuálního zůstatku sazby dluhu při fixaci kratší než 10 let, až 1/2 aktuálního zůstatku dluhu při fixaci v rozmezí 10 - 15 let a až 3/4 aktuálního zůstatku dluhu při fixaci sazby delší než 15 let.

•


•

Po zaplacení prvních 12 měsíčních (anuitních) splátek je každý 13. měsíc možné splatit až 1/4 dosud nesplacené jistiny.

•


•


•

U produktu hypotéka flexi je možné sjednat až 4 termíny ročně, kdy je umožněna mimořádná splátka.

•

Mimořádná splátka nesjednaná ve smlouvě o Poplatek z výše splátky, stanovený úvěru. dle aktuální diskontní sazby, min. 1 %

•


•

Mimořádná splátka mimo konec fixace úrokové sazby.

•


•


mBank

•

Mimořádná splátka kdykoliv.

Bez poplatku

Wüstenrot

•


Bez poplatku

•


ČS

RFB

UCB

Volksbank

LBBW

Zdroj: vlastní výzkum

24

Bez poplatku

Bez poplatku Navýšení úrokové sazby o 0,1 %

10 % z výše splátky Bez poplatku Navýšení úrokové sazby o 1 %

Bez poplatku 0,25 % z výše splátky za každý i započatý měsíc do konce fixace Bez poplatku 2 % z výše splátky, min. 5 000 Kč

10 % z výše splátky

Z výše uvedené tabulky je zřejmé, že jednotlivé banky mají k mimořádným splátkám rozdílný přístup. Klientsky nejvýhodnější přístup zaujímá BRE Bank S. A., organizační složka podniku (mBank), která umožňuje mimořádné splátky bez sankcí a poplatků i mimo konec fixačního období úrokové sazby. Většina bank umožňuje klientům předem sjednat eventuální možnost mimořádných splátek mimo konec fixačního období, a to při navýšení úrokové sazby. Mimořádné splátky předem nesjednané jsou také bankami umožňovány, avšak za poplatek, který může dosáhnout i několika desítek procent. Z tohoto důvodu nebývá tato možnost klienty v praxi často využívána.

2.7. Nabídka produktů a služeb na hypotečním trhu ČR Se vzrůstající poptávkou po hypotečních úvěrech rostl na počátku 21. století i počet subjektů poskytujících tento finanční produkt. Vzniklo tak velmi silné konkurenční prostředí, které působí pozitivně především na neustálý rozvoj služeb a parametrů nabízených hypotečních úvěrů. Banky jsou proto nuceny vynaložit mnohem větší úsilí než dříve, aby si udržely tržní podíly a odpovídající zisk. Ještě v roce 1996, kdy hypoteční úvěry nabízely 3 či 4 banky, bylo standardem nabízet pouze jeden typ hypotečního úvěru. To znamenalo, že klienti byli nuceni se tomuto jednomu typu hypotečního úvěru přizpůsobit. I přesto byl od počátku o tyto úvěry zájem, protože pomocí hypotečního úvěru si po mnoha desetiletích socialistického „vlastnictví“ mohli pořídit vlastní bydlení. Vyřízení hypotečního úvěru tehdy představoval zdlouhavý proces a ještě k tomu za takových podmínek, které jsou pro dnešního klienta už jen těžko představitelné a akceptovatelné. Dnes již banky nabízí celou řadu druhů hypotečních úvěrů a snaží se tak přizpůsobit potřebám klientů. Společnost se rozvíjí velkým tempem a lidé se stávají čím dál tím více náročnějšími na úroveň poskytovaných služeb. Úroková sazba je sice pro klienta na první pohled stále tím nejzásadnějším kritériem při rozhodování jakou banku pro vyřízení hypotéky zvolit, avšak stále častěji si většina klientů zjišťuje, jaké doprovodné služby k úvěru banka poskytuje, jak dlouho trvá sjednání úvěru, kolik zaplatí nejen úroků, ale i poplatků za ostatní služby (odhad ceny nemovitosti, správu úvěru, pojištění), jak rychle po schválení úvěru jej bude moci čerpat, co se stane v případě, že bude chtít v budoucnu změnit podmínky úvěrové smlouvy a tak dále.

25

Úrokové sazby hypotečních úvěrů v České republice jsou dnes (prosinec 2008) na jedné z nejnižších úrovní v rámci Evropské unie. Z toho vyplývají i nízké úrokové marže a banky jsou tak nuceny dosahovat zisku zvyšováním neúrokových výnosů (poplatky za služby, prodej doprovodných produktů - například vhodných typů pojištění k hypotečním úvěrům a dalších). Proto banky nabízí nové typy hypotečních úvěrů, s nutností jejich patřičné medializace formou reklamních kampaní. Určitě zajímavým a levnějším řešením může být pro klienty s hypotečním úvěrem na stavbu nebo rekonstrukci možnost čerpat celý úvěr na vlastní účet a financovat si tak celou stavbu přímo s dodavateli sám a okamžitě (hotovostně nebo bezhotovostně, doklady za platby však bance musí doložit do několika let) - odpadá tak nutnost bance předkládat jednotlivé faktury, které následně banka proplácí přímo dodavatelům (což je standardní způsob čerpání hypotečních úvěrů u všech bank). Výhodou takto nastaveného úvěru je především to, že úvěr je jednorázově vyčerpán na účet klienta a začíná být hned následující měsíc splácen (podmínkou takového řešení je však dostatečné zajištění úvěru již na začátku - jinou nemovitostí, nebo pokud je výše úvěru nízká vzhledem k současné zástavní hodnotě nemovitosti). Klient tedy nemusí po dobu čerpání splácet pouze úroky (vypočtené již z průběžně čerpaných částek), což má za následek prodloužení a zároveň prodražení úvěrového případu. Další novinkou je možnost čerpat část úvěrových prostředků takzvaně zpětně, to znamená, že klientovi banka zpětně proplatí prostředky, které již vynaložil dříve na stavbu nebo rekonstrukci z vlastních zdrojů, zbývající část (zpravidla alespoň polovinu) úvěru pak klient čerpá standardně tak, že banka proplácí faktury dodavatelům. Mnoho klientů mohou odradit od úmyslu požádat o hypoteční úvěr vysoké poplatky spojené s jeho vyřízením. I o tyto potenciální klienty však banky nechtějí přijít, a proto některé z nich přišly s nabídkou úvěru bez poplatku za sjednání úvěru, případně za následnou správu úvěru. Tyto poplatky banka rozloží do budoucích splátek formou úměrného navýšení úrokové sazby. Jiným typem úvěru poskytujícím finanční prostředky na investice do nemovitostí je takzvaný předhypoteční úvěr, kdy banka klientovi poskytne úvěrové prostředky, mnohdy i v plné výši požadovaného hypotečního úvěru, aniž by v té době měla úvěr zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Lze tak snadno vyřešit případy například koupě družstevního bytu, případně obecního bytu (u hypotečního úvěru musí být v zástavě jiná nemovitost), případně začít s výstavbou domu z úvěrových prostředků, pokud zástavní

26

hodnota stavebního pozemku není v dostatečné výši. Klient se v tomto případě bance zavazuje zřídit zástavní právo k nemovitosti, a to zpravidla do 12 měsíců od poskytnutí předhypotečního úvěru. Variabilita úvěrových produktů se dále rozšiřuje, za novinku posledních let lze považovat aktivitu hypotečních bank, které přicházejí s nabídkou remortgage – refinancovaní nebo zpracování hypotéčního úvěru po e-mailu, například on-line hypotéka. Banky klientům snižují množství podkladů potřebných k vyřízení hypotečního úvěru například tím, že doklady k nemovitosti si opatřují pomocí dálkového přístupu do katastru nemovitostí, v případě nákupu nemovitosti klient předloží pouze dva - kupní smlouvu a potvrzení o výši příjmu. Vedle standardních úvěrů se na trhu postupně objevují rovněž tzv. flexibilní hypotéky, umožňující určitou míru flexibility při splácení úvěrů (odložení první splátky, zvýšení či snížení měsíční splátky, splátkové prázdniny) a hypotéky v kombinaci s investicí do cenných papírů. Tento produkt je podrobněji popsán v kapitole 5.1.1.

27

3. Metodologie práce Tato diplomová práce vychází z informací publikovaných v odborných časopisech a publikacích, a z údajů, které poskytly tiskové odbory Ministerstva pro místní rozvoj České republiky, České spořitelny, a.s., Hypoteční banky, a.s., Komerční banky, a.s. a Raiffeisenbank a.s. Dalšími informačními zdroji byly webové stránky všech bank poskytujících v ČR hypoteční úvěry. Pro dosažení cíle práce byly vybrány banky, jejichž tržní podíly poskytnutých hypotečních úvěrů přesáhly 3 procenta. Záměrem bylo provést analýzu vývoje hypotečního úvěrování v ČR. Analýza trhu nemovitostí určených pro bydlení je zaměřená hlavně na region Prahy, protože tento trh se silně odlišuje od trhu v ostatních částech České republiky. Odlišnosti jsou dány zejména rozdílnou hospodářskou výkonností a nabídkou pracovních míst v Praze na rozdíl od zbytku republiky. Součástí všech provedených analýz jsou přehledné tabulky, popřípadě názorné grafy, které umožňují provést komparaci jednotlivých parametrů u všech nebo vybraných 4 bank provedenou v komentářích nebo vysledovat vývojové trendy realitního trhu v České republice. Získané poznatky pak vyústily do závěrečné syntézy obsahující jak návrhy ke zdokonalení přístupu bank k zajištění hypotečních úvěrů, tak do prognóz perspektiv hypotečního bankovnictví v souvislosti s vývojem trhu nemovitostí.

28

4. Analýza trhu nemovitostí určených pro bydlení 4.1. Vývoj trhu nemovitostí v České republice O realitním trhu v České republice jako takovém lze hovořit až po roce 1989. Před tímto rokem s nemovitostmi obchodovalo, ale převody byly svázány řadou vládních nařízení, poplatných tehdejšímu státnímu zřízení, z nichž nejzásadnější bylo rozlišování soukromého, osobního a socialistického vlastnictví, nemožnost prodeje nezastavěných stavebních pozemků a povinnost prodávat pouze za cenu stanovenou znalcem (administrativní cena). Tyto skutečnosti de facto znemožňovaly vznik legálního tržního prostředí. V současnosti lze říci, že se takřka všechny tyto deformace podařilo odstranit. Posledním přežitkem z minulé doby, který má na rozvoj trhu nemovitostí určených k bydlení negativní vliv, je regulace nájemného v bytech. Dlouho očekávané odstranění deformace trhu nemovitostí pro nájemní bydlení formou deregulace nájemného započalo v roce 2006, kdy byl přijat zákon o jednostranném zvyšování nájemného č. 107/2006 Sb. spolu s dílčí novelizací občanského zákoníku. Účelem přijatého řešení je umožnit jednostranné zvyšování nájemného v těch případech, kdy nedojde mezi nájemcem a pronajímatelem k dohodě o úpravě nájemného a přiblížit tak úroveň regulovaných nájmů cenám tržního nájemného. V České republice dominuje bytovému trhu bydlení vlastnické. Podíl vlastnického bydlení patří v Česku k nejvyšším v Evropě. Velký přesun z bydlení v nájmu do bydlení vlastnického způsobily hlavně privatizace obecních bytů, podnikových bytů i převody z majetků družstev. Více než o záležitost investiční, se ale jednalo o transformaci vlastnictví. Rozdělení sektoru bydlení popisuje následující graf.

29

GRAF 1: Sektory bydlení

3% 17% Rodinné domy

46%

Nájemní domy Družstevní sektor Byty ve vlastnictví

17%

Jiné

17%

Zdroj: Trend report 2008, ARTN Praha 2008.

Po roce 1989 probíhalo obchodování především s rodinnými a činžovními domy, po vstupu v platnost zákona č. 72/1994 o vlastnictví bytů, dostává realitní trh nový impuls a dochází k jeho prudkému rozvoji. Tento rozvoj výrazně přispěl ke vzniku řady developerských firem, které začaly uvádět na trh nově realizované bytové jednotky i rodinné domy na klíč a částečně tak zamezily dramatickému propadu bytové výstavby, který Česká republika zaznamenala na přelomu let 1990 a 1991 (viz následující graf 2).

30

GRAF 2: Bytová výstavba v ČR

Počet zahájených bytů v ČR v daném roce a meziroční změny 70000

60000

50000

7,0%

40000 46,2%

6,5%

1,1%

43021

43493

2006

2007

3,4%

8,6%

5,7% -6,1%

16,0%

-1,6%

30000 61004

-10,5% 37,1%

20000

50,9% -82,1% -22,7% -11,6%

10000 10899

8429

7454

47,1%

33152

35027 32900

32377

33606

36496

39037

40381

2004

2005

28983

22680 16548

10964

0 1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

Zdroj: Hypoteční banka, a.s.

Lze konstatovat, že u těchto nových projektů až do roku 1998 poptávka výrazně převyšovala nabídku, jelikož bylo běžné, že developerské firmy byly schopny rozprodat tyto rodinné domy a byty ještě před jejich dokončením. K mírnému poklesu zájmu dochází v roce 1998, kdy úroky hypotečních úvěrů 3 dosáhly až těžko uvěřitelných 14,90 %. Od roku 1999 úrokové sazby nepřetržitě klesaly až do roku 2005, kdy dosáhly minima 4,19 %. Od tohoto roku se pohybují okolo 5 %. Tento vývoj dokumentuje graf č. 3 na následující straně.

3

Úroková sazba s pětiletou fixací u standardního hypotečního úvěru pro občany Hypoteční banky, a.s.

31

GRAF 3: Vývoj minimální úrokové sazby s pětiletou fixací u standardního hypotečního úvěru pro občany Hypoteční banky, a.s. 14,90%

11,50% 10,40% 8,90% 7,90% 6,70% 5,65%

5,35%

00 7

00 8 31 .1 2. 2

31 .1 2. 2

00 5

00 6 31 .1 2. 2

00 4

4,80%

4,55%

4,19%

31 .1 2. 2

00 3

4,55%

31 .1 2. 2

00 2

31 .1 2. 2

31 .1 2. 2

00 0

00 1 31 .1 2. 2

99 9

31 .1 2. 2

99 7

99 8

31 .1 2. 1

31 .1 2. 1

31 .1 2. 1

31 .1 2. 1

99 6

4,80%

Zdroj: Hypoteční banka, a.s.

Pozn.: Minimální roční úroková sazba s fixací na 5 let u standardního hypotečního úvěru Hypoteční banky pro občany (do 70 % zástavní hodnoty nemovitosti) platná k danému datu (bez započtení státní podpory)

Od roku 2001 začal zájem o rezidenční nemovitosti opět vykazovat rostoucí tendenci především v souvislosti s tím, jak se rozšiřovala nabídka různých druhů hypotečních úvěrů, dostupných stále většímu počtu potencionálních klientů. Dalším faktorem je také skutečnost, že tržní nájemné za byt či rodinný dům je jen o málo nižší, než je splátka hypotečního úvěru, za který se tato nemovitost dá pořídit. Růst poptávky (a tím pádem i jejich cen) po rezidenčních nemovitostech způsobil také obecně panující názor, že po vstupu České republiky do Evropské unie ceny těchto nemovitostí extrémně porostou. Po vstupu ČR do Evropské unie se tato očekávání nenaplnila, ceny těchto nemovitostí se nevrátily na svou „předvstupovou“ úroveň a nadále vykazují rostoucí tendenci. Z toho se dalo usuzovat, že segment realitního trhu je velice stabilní.

32

Česká republika zažívá největší rozkvět výstavby bytů a nemovitostí určených k bydlení obecně od roku 1989. Zájem o nově realizované bytové jednotky je dán především horším technickým stavem bytového fondu – dlouhodobě se na základě vydaných stavebních povolení modernizuje jen málo přes 20 0000 jednotek. Významnou roli při nárůstu zájmu o nové byty hraje stále trvající regulace nájmů, cca 17 % bytového fondu zůstává stále ještě kvůli regulaci nájmu mimo trh. Se zvyšujícím se počtem nově uváděných bytových jednotek a rodinných domů na trh začaly banky úzce spolupracovat s developerskými firmami, a to nejen v oblasti poskytování investičních úvěrů developerům na realizaci jednotlivých projektů, ale i při přípravě podmínek a podkladů pro zpracování hypotečních úvěrů jednotlivých zájemců o koupi nemovitosti. Banky i developerské firmy mají obdobné zájmy. Developerská firma potřebuje klientovi prodat byt (rodinný dům) a zároveň potřebuje, aby klient měl zajištěny prostředky, z kterých bude pořízení svého bydlení financovat. Banky mají zájem poskytnout klientovi hypoteční úvěr a zároveň mají možnost nabídnout zjednodušený postup při sjednávání hypotečního úvěru. Příkladem této spolupráce je zpracování ocenění na stanovení obvyklých cen celých rezidenčních projektů a jejich odsouhlasení příslušnou hypoteční bankou. Banky a developeři tedy při nabízení svých produktů postupují ve vzájemné součinnosti a dosahují tak optimálních obchodních výsledků. Tento způsob spolupráce je již běžný u většiny velkých developerských firem a u většiny hypotečních bank. V období let 2006 - 2007 je v oblasti nemovitostního financování developerských projektů charakteristický dynamický vývoj, a to nejen cenový, ale také v oblasti výhodnějších parametrů pro klienty a struktur financování pro developery. Vzhledem k sílícímu konkurenčnímu prostředí na trhu hypotečních úvěrů finanční ústavy postupovaly vyšší míru rizika než v minulosti. Banky spolupracovaly s developerskými společnosti již od počátečních akvizičních fází, například spolufinancovaly již při nákupu pozemků, a to i bez vydaného územního rozhodnutí. Poskytovaly odklady splátek na 1-3 roky nebo úvěry do 80 % – 85 % k tržní hodnotě nemovitosti. Toto chování bank bylo vyvoláno masivním přílivem zahraničního kapitálu většinou představovaným nemovitostními fondy, jejichž poptávka po komerčních projektech

33

převyšovala nabídku českého trhu s nemovitostmi. To vyvolalo prudký nárůst cen těchto nemovitostí. Viditelným dopadem světové finanční krize je, že během roku 2008 banky začaly požadovat navýšení podílu vlastních zdrojů developera na minimálně 25 % – 30 %, zároveň také vyšší procento předprodanosti bytů. Některé banky, např. Volksbank CZ, a.s., přijaly preventivní opatření a dočasně omezily úvěry developerům. Problémy mají především menší developeři s nedostatkem vlastního kapitálu, ale zmrazit výstavbu se rozhodli i někteří velcí investoři, například vlastník projetu Rezidence Blankyt Letňany - bytového komplexu se 198 bytovými jednotkami. Do poloviny roku 2008 ceny bytů většinou ještě mírně rostly, během posledního čtvrtletí roku 2008 začaly ve většině měst klesat, od září do prosince se snížila průměrná cena bytu v Česku o 7 % z 2,26 na 2,1 milionu korun (jedná se o průměr 42 tisíc nových a starých bytů ze serveru EuroNet Media). V roce 2009 lze očekávat další pokles cen bytů, a to především u bytů v panelových domech na sídlištích, a to až o 20 %. Dá se předpokládat i pokles cen bytů z nových projektů. V České republice je rozestavěno přes 170 tisíc bytových jednotek a není jisté, zda budou také dokončeny a prodány. Developerské firmy kvůli ekonomické krizi odkládají výstavbu bytových projektů a vyčkávají na příznivější situaci, podle jejich názoru dokonce může být příští rok na trhu nedostatek nových bytů. Menší počet nových bytů však také může zabránit klesání jejich cen.

34

4.2. Obecné cenotvorné faktory na trhu nemovitostí Mimo aktuálního vlivu (prosinec 2008) celosvětové bankovní krize samostatně popsané v kapitole 5. 3. mají vliv na trh nemovitostí faktory ze strany poptávky: 1) Demografický vývoj obyvatelstva – v těchto letech končí vysoký podíl poptávky stimulovaný přítomností populačně silných ročníků kupujících na trhu nemovitostí. Budoucí pokles poptávky související s odlivem těchto silných populačních ročníků bude částečně kompenzován průběžně se zvyšujícím počtem jednočlenných domácností (samostatně bydlících) a růstem poptávky po vlastnické formě bydlení ze strany zahraničních migrantů. Cenotvorný význam demografického faktoru se bude do budoucna zvyšovat, neboť přírůstek poptávky z výše nastíněných zdrojů zřejmě zcela tak silný výpadek nenahradí. 2) Dostupnost úvěrů na bydlení – nabídka peněžního sektoru, samostatně popsaná v kapitole 2.7. 3) Státní politika v oblasti podpory bydlení – při pořízení nemovitosti pro vlastní bydlení za využití hypotečního úvěru nebo úvěru ze stavebního spoření je možnost odepsat od daňového základu úhrn všech zaplacených úroků do limitu 300 000 Kč, dále jsou vlastníci rezidenčních nemovitostí, po dvou letech trvalého bydlení v zakoupené nemovitosti, osvobozeni od daně z kapitálového zhodnocení v případě jejího prodeje se ziskem. Po čtyřech letech, od 1. února 2009, bude znovu poskytována podpora hypoték mladým lidem. Nárok na ni mají ale jen žadatelé do 36 let při koupi nemovitosti starší dvou let. Stát těmto zájemcům, kteří zahájí čerpání hypotečního úvěru v období od 1. února 2009 do 31. ledna 2010 bude na měsíční splátku přispívat ve výši jednoho procentního bodu z úrokové sazby. Další podmínkou je cena bytu, která nesmí překročit 800 tisíc korun, v případě rodinného domu 1,5 milionu korun. Nad tyto částky dotaci stát neposkytuje. Státní podpora k hypotečním úvěrům je obnovena vzhledem k rostoucím úrokovým sazbám (dle sdělení ministerstva pro místní rozvoj, průměrný úrok za rok 2008 přesáhl 5,6 % p. a., a tím je překročena 5% hranice požadovaná pro poskytování této podpory). Stát tuto podporu neposkytoval od února 2005, protože sazby od té doby byly nižší.

35

Na jednoprocentní státní příspěvek mají nárok ale nejen ti, kteří si budou vyřizovat novou hypotéku. Stejná podpora platí i pro lidi, kterým letos po 31. lednu skončí fixační období hypotéky a budou si v bance vyjednávat úrok na další období. Výše úrokové dotace platí vždy po dobu platnosti úrokové sazby sjednané mezi klientem a hypoteční bankou, maximálně však po dobu pěti let. Dotace se poskytuje po celou dobu splácení hypotečního úvěru, maximálně však po dobu deseti let. Obnovení této dotace hypoték však nebude mít zásadní dopad na trh, okruh žadatelů je totiž dost limitovaný. 4) Deregulace nájemného – úplná deregulace bude mít vliv na zvýšení poptávky po nájemním bydlení. a faktory ze strany nabídky: 1) Vývoj cen stavebních prací - celý realitní trh je ovlivňován mimo jiné i růstem stavebních nákladů. Ty stoupaly v uplynulých letech o více než 10 % ročně. Nebylo výjimkou zdražení klíčových komodit několikrát v průběhu realizace stavby. Vezmeme-li v úvahu zvyšující se cenu úvěrových peněz, potřebu většího množství vlastního kapitálu a nutnost dosáhnout vyšších předprodejů a předpronájmů, budou roky 2008 a 2009 velmi složité pro malé developery bez úvěrové historie a kvalitně připravených projektů. 2) Prostorová omezení velkých městských sídel - ve velkých městech ČR nastává situace, kdy se počet nezastavěných pozemků vhodných pro výstavbu v kvalitních či centrálních lokalitách snižuje. Tento fakt může způsobovat rostoucí ceny stávajících nemovitostí. 3) Privatizace bytového fondu v majetku měst a obcí - privatizace bytového fondu v majetku měst a obcí probíhá již několik let. Prostřednictvím privatizace dochází ke změně vlastníků desítek tisíc bytových jednotek, přičemž nabyvateli vlastnictví k privatizovaným nemovitostem jsou jejich oprávnění nájemci, kteří dosud požívali výhod regulovaného nájemného. Privatizace bytového fondu časově dlouhodobě předchází deregulaci nájemného a svým způsobem přispívá k odstranění nerovných podmínek na trhu nájemního bydlení. Vliv privatizace bytového fondu jako cenotvorného

36

faktoru v kontextu celého trhu v ČR je relativně malý, avšak v jednotlivých regionech se jeho význam může lišit. Také z pohledu statistiky ČSÚ, který sleduje průměrné ceny a konstruuje indexy cen nemovitostí v ČR na základě údajů z daňových přiznání k dani z převodu nemovitosti, může objem transakcí (převodů vlastnictví v rámci privatizace) v regionech s nízkými počty standardních tržních transakcí, zkreslovat statistické výpočty průměrných cen. Převody vlastnictví v rámci privatizace probíhají za výrazně nižší cenu, než je cena dosahovaná na trhu.

4.3. Trh rezidenčních nemovitostí v Praze Územní rozdíly v cenách rezidenčních nemovitostí jsou na území České republiky značné. Zásadní roli hraje celková kvalita lokality, ve které se nemovitost nachází, vybavenost lokality, dopravní obslužnost a úroveň zaměstnanosti v místě. Těmto faktorům odpovídá zjednodušený následující popis rozložení cenové hladiny rezidenčních nemovitostí v ČR. Nejdražší nemovitosti se nacházejí v Praze a jejím nejbližším okolí, následuje Brno, jednotlivá krajská města odstupňovaná zhruba dle úrovně zaměstnanosti v regionech, poté bývalá okresní města s dobrou dopravní obslužností, pracovními příležitostmi a kvalitním životním prostředím. Zvláštní postavení mají známé lázeňské a rekreační lokality Karlovarsko, Mariánskolázeňsko, Krkonošské lokality, Lipensko, kde ceny nemovitostí v některých případech dokonce převyšují ceny pražské (speciálně např. Špindlerův mlýn), v těchto lokalitách se však jedná o rezidenční nemovitosti pořizované pro tzv. druhé bydlení. Následující vývoj cen rezidenčních nemovitostí je zaměřen na region Prahy, protože tento trh se silně odlišuje od trhu v ostatních částech České republiky. Tyto odlišnosti jsou dány zejména rozdílnou hospodářskou výkonností a nabídkou pracovních míst v Praze, na rozdíl od zbytku republiky.

37

V Praze jsou v nabídce byty starší (zejména v panelových domech), starší byty po rekonstrukcích, nové byty ve střešních nástavbách, půdních vestavbách stávajících bytových domů a byty ve zcela nových projektech. V roce 2008 probíhala realizace výstavby několika desítek developerských projektů s převažujícím podílem bytů. Ceny se zde pohybovaly od cca. 30 000,- Kč/m2 až nad 100 000,- Kč/m2. Přibližně 90 % poptávky bylo soustředěno do cenového intervalu 40 000,- Kč/m2 až 60 000,- Kč/m2, největší zájem je stále o standardní byty s výměrou okolo 60 m2 ( 2+kk, 2+1, 3+kk ) a cenou do 3,5 mil. Kč. Rozdělení poptávky podle kategorií bytových jednotek popisuje následující graf.

GRAF 4: Poptávka po bytech podle kategorie

Poptávka po bytech podle kategorie - www.byty.cz (01/2008) 6000 5000

počet bytů

4000 3000 2000

1000 0 1+kk (1+1)

2+kk (2+1)

3+kk (3+1)

4+kk (4+1)

kategorie

Zdroj: Trend report 2008, ARTN Praha 2008.

Obtížněji obchodovatelné jsou zejména větší a dražší byty v průměrných a horších lokalitách. Standardně lépe obchodovatelné jsou bytové jednotky s vlastním parkováním.

38

Pro pražský trh s byty posledních let již nejsou typické dramatické nárůsty cen, ale posun do kvality a velikosti prodávaných bytů. Větší podíl na trhu zaujímají větší byty v kvalitně provedených domech, nekvalitní byty (např. přestavěné ubytovny) z nabídky trhu již skoro vymizely, tím je dán pro tento trh posun cenové výše. Do roku 2008 převažoval mírný nárůst cen na trhu, kromě starších panelových bytů bez provedené rekonstrukce, bytů v přízemí, v posledních patrech panelových bytových domů a v horších lokalitách. Prodej vysoce nadstandardních bytů – nad 70 000,- Kč/m2 je soustředěn v exkluzivních lokalitách (centrum Prahy, Praha 2, 3, 5 a 6) a do bytů s dokonalým zázemím a výhledem na panorama Prahy apod. Tržní nájemné u bytů nových i starších v roce 2007 stagnovalo, nebo mírně klesalo zejména z důvodu dostupnosti hypotečních úvěrů. Rozdíl mezi výší nájemného a výší splátky hypotečního úvěru se výrazně snížil.

TABULKA 2: Vývoj tržních cen bytů v Praze v letech 1998 – 2008 1998

1999

2000

2001

2002

2003

Kč/m2

Praha – širší centrum - byty nové

24 000

25 000

27 000

34 000

36 000

40 000

- byty starší (cca 20 let)

16 500

18 000

20 000

25 000

28 000

33 000

2004

2005

2006

2007

2008 – 1.pololetí

Kč/m2

Praha – širší centrum - byty nové

44 500

45 000

48 000

50 000

55 000

- byty starší (cca 20 let)

30 000

30 000

35 000

40 000

45 000


Rodinné domy se obchodují starší i nové. V návaznosti na schválené územní plány obcí v okolí Prahy vznikla řada nových lokalit s výstavbou rodinných domů i bytových domů. Výstavba probíhá developersky, individuálně svépomocí, subdodavatelsky i na klíč. Převážná část stavebníků i kupujících si rodinné domy pořizuje pro vlastní potřebu. Značná 39

část poptávky je po rodinných domech v cenách 5,0 – 7,0 mil. Kč. Poptávka po nájmu rodinných domů se vyskytuje, ale ceny stagnují, nebo mírně klesají. Kupující zvažují nejen velikost, kvalitu domu a blízkého okolí, ale zejména dopravní dostupnost, celkové provozní náklady vzhledem k stálému růstu cen energií a služeb a v neposlední řadě občanskou vybavenost obce. S rodinnými domy se obchoduje prakticky ve všech okrajových částech Prahy a v jejím okolí. Obvyklé ceny nově realizovaných rodinných domů se pohybují mírně nad úrovní pořizovacích nákladů. Ceny luxusnějších domů nad 12,0 mil. Kč většinou stagnují z důvodu užšího okruhu potenciálních zájemců o koupi. Výhledově ceny rodinných domů v dobrých lokalitách v Praze a okolí budou ještě narůstat, bude se jednat především o lokality s velmi dobrou dopravní dostupností. Dopravní dostupnost se vzhledem k dopravní situaci v Praze a na přístupových komunikacích do Prahy stává klíčovým faktorem při výběru lokality k výstavbě, či koupi rodinného domu. Většina stavebníků, nebo kupujících je pracovně i sociálně (školy, školky, společenský život, úřady a tak dále) spojena s Prahou. Předpokladem je pokračování rozsáhlého zastavování okrajových částí Prahy a jejího okolí. Důvodem je dobrá dopravní dostupnost, městský okruh (Jižní spojka) s napojením na důležité výpadové tahy – Mladá Boleslav, Hradecká, Brněnská, Teplická a Plzeňská dálnice, rychlostní komunikace na Strakonice.

TABULKA 3: Vývoj tržních cen rodinných domů (standardní vybavení, podlahová plocha do 150m2) v Praze v letech 1998 – 2008 1998

1999

Praha – okrajové části

2000

2001

2002

2003

v tis. Kč/RD

- RD nové

4 500

4 500

4 700

4 800

4 900

5 200

- RD starší (cca 35 let)

3 900

3 900

4 200

4 200

4 300

4 500

2004

2005

2006

2007

2008 – 1.pololetí

- RD nové

5 500

5 600

6 000

6 400

6 700

- RD starší (cca 35 let)

4 700

4 700

5 100

5 600

6 000

Praha – okrajové části


40

Poptávka po stavebních pozemcích v Praze převyšuje nabídku. Ceny se pohybují nejčastěji v intervalu od 3 500,- Kč/m2 do 8 000,- Kč/m2. Ojediněle mohou být obchodovány pozemky za vyšší cenu. V okolí Prahy je připravena a dále se připravuje řada lokalit pro zástavbu rodinnými i bytovými domy. Ceny v okolí Prahy se pohybují od 1 800,- Kč do 2 500,- Kč/m2, v závislosti na dostupnosti a Prahy a zainvestovanosti veřejnými inženýrskými sítěmi. Územní plány okolních obcí obsahují stále řadu nových lokalit pro výstavbu – zejména rodinných domů. Rozvoj jednotlivých lokalit bude dlouhodobý v závislosti na připravenosti a síle obce a investorů. Rostoucí trend cen vykazují i stavební pozemky v obchodních a průmyslových zónách (od 1 500,- Kč/m2 - dle charakteru a rozvoje zóny, velikosti pozemku, nebo pozemkového celku), které se budují podél výpadových komunikací v okrajových částech regionu Praha. Z výše uvedených skutečností vyplývá, že rezidenční trh nemovitostí lze jednoznačně charakterizovat jako plně rozvinutý s přehlednou cenovou úrovní a dostatkem porovnatelných informací dostupných pro prodávající, kupující, zprostředkovatele a peněžní ústavy. Budoucí vývoj cen rezidenčních nemovitostí bude ovlivněn zejména postojem bank k poskytování úvěrů souvisejícími s investicemi do nemovitostí.

41

5. Analýza trhu hypotečního bankovnictví 5.1. Banky na hypotečním trhu v ČR Hypoteční trh v České republice mnoho let ovlivňovala především trojice největších bank poskytujících hypoteční úvěry: Česká spořitelna, a.s., Hypoteční banka, a.s. a Komerční banka, a.s., za období let 2004-2007 se tržní podíly těchto tří největších hráčů na hypotečním trhu České republiky měnily jen minimálně, součet jejich tržních podílů se stále pohyboval okolo 80 % (v počtu prodaných úvěrů i ve finančním objemu), a přestože jejich celkový tržní podíl mírně klesal, málokdo zde očekával nějakou zásadní změnu. Česká spořitelna, a.s. v roce 2008 zaznamenala propad nových obchodů téměř o více než polovinu, dle jejího vyjádření se jedná hlavně o důsledek zpřísnění práce s externími prodejci hypoték. Do smluv s nimi zavedla klauzule, které je činí odpovědnějšími za kvalitu úvěrů, a zároveň od nich začala vyžadovat více informací, které si pak sama ověřuje. Důvodem je, že počet nesplácených hypotečních úvěrů zprostředkovaných brokery je vyšší než v případě úvěrů prodaných přímo na pobočkách České spořitelny, a.s. Důsledkem toho opatření je pokles prodeje hypotečních úvěrů České spořitelny, a.s. z externích sítí o více než polovinu. Česká spořitelna se do budoucna hodlá zaměřit na prodej hypoték v rámci své vlastní pobočkové sítě. Od roku 2005 zaznamenává značný nárůst tržního podílu Raiffeisenbank a.s., které její podíl vzrostl ze 4,2 % v roce 2005 na 16,7 % ve třetím čtvrtletí 2008 v počtu nově poskytnutých hypotečních úvěrů. Tento nárůst byl částečně způsoben fůzí Raiffeisenbank a.s. a eBanky, a.s. Následující tabulky a grafy popisují vývoj obchodních podílů jednotlivých bank od roku 2005. Výkyvy v trendech jsou pouze sezónní a nejsou proto zohledněny v tabulkách a grafech. Jedná se zejména o mimořádné „akce“, které bance zvýší dočasně tržní podíl tyto akce však trvají zpravidla v řádu několika týdnů (např. akce bez nutnosti hradit poplatek za zpracování úvěru) a jsou opakovány v různých podobách víceméně všemi bankami. Dále je také patrné, že do roku 2007 byl růst hypotečního trhu velmi vysoký (každoročně okolo 20 %).

42

Rok 2007 byl historicky rekordní co do počtu i objemu nově poskytnutých hypotečních úvěrů. Výrazný pokles v roce 2008 byl způsoben především vysokou srovnávací základnou z roku 2007, kdy měli klienti bank extrémně vysoký zájem o hypotéky. Ten byl vyvolán očekávaným zvýšením daně z přidané hodnoty a růstem úrokových sazeb.

43

TABULKA 4 a GRAF 5: Vývoj počtu poskytnutých hypoték od roku 2005

2005 (1-12)

Banka

2006 (1-12)

2007 (1-12)

2008 (1-9)

počet ks Komerční banka Česká spořitelna Hypoteční banka vč. ČSOB GE Money Bank Raiffeisenbank Wüstenrot Unicredit Bank Živnostenská banka HVB Bank eBanka

12 306 17 361 12 317 3 150 2 138 754

13 810 22 032 15 994 3 533 5 139 1220

18 005 24 509 21 828 5 579 10 138 1 422 1 410

1 503 621 876

1 220 385 899

453

Celkem

51 026

64 231

83 344

12 407 8 712 15 007 3 471 8 516 1 749 1 166

51 028

Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj ČR

Vývoj počtu poskytnutých HÚ všemi bankami od roku 2005 25 000

počet v ks

20 000 2005 (1-12)

15 000

2006 (1-12) 2007 (1-12)

10 000

2008 (1-9)

eBanka

HVB Bank

Živnostenská banka

Unicredit Bank

Wüstenrot

RFB

GE

HB vč. ČSOB

KB

0

ČS

5 000


Tabulka 4 a graf 4 ukazují vývoj počtu poskytnutých hypoték za roky 2005, 2006, 2007 a třetí čtvrtletí roku 2008. U sledovaných bank je vidět zřetelný meziroční nárůst počtu poskytnutých hypotečních úvěrů do roku 2007. Výsledky do konce třetího čtvrtletí roku 2008 ukazují mírný pokles počtu poskytnutých hypoték. Největší propad zaznamenala Česká spořitelna, a.s. naopak poměrně stabilní výsledky má Raiffeisenbank a.s.

44

TABULKA 5 a GRAF 6: Vývoj objemu poskytnutých hypoték od roku 2005

2005 (1-12)

Banka

2006 (1-12)

2007 (1-12)

2008 (1-9)

objem v tis. Kč Komerční banka Česká spořitelna Hypoteční banka vč. ČSOB GE Money Bank Raiffeisenbank Wüstenrot Unicredit Bank Živnostenská banka HVB Bank eBanka

16 307 751 24 848 219 16 505 553 4 197 903 3 316 929 866 840

20 167 937 35 697 249 24 302 364 5 647 022 8 268 854 1 411 755

28 222 255 42 174 804 38 098 147 8 924 422 18 636 806 1 975 761 3 444 613

2 886 442 1 761 497 1 377 678

2 218 473 1 411 755 1 613 435

812 113

Celkem

72 068 812

100 738 844

142 288 921

20 572 095 15 047 529 28 548 067 4 901 619 16 004 912 2 477 336 2 804 644

90 356 202


Vývoj objemu poskytnutých HÚ všemi bankami od roku 2005 45 000 000 40 000 000

objem v tis. Kč

35 000 000

2005 (1-12)

30 000 000

2006 (1-12) 2007 (1-12)

25 000 000

2008 (1-9)

20 000 000 15 000 000 10 000 000 5 000 000 eBanka

HVB Bank

Živnostenská banka

Unicredit Bank

Wüstenrot

RFB

GE

HB vč. ČSOB

ČS

KB

0


Tabulka 5 a graf 5 ukazují vývoj objemu poskytnutých hypotečních úvěrů za roky 2005, 2006, 2007 a třetí čtvrtletí roku 2008. U sledovaných bank je vidět zřetelný meziroční nárůst objemu poskytnutých hypotečních úvěrů do roku 2007. Výsledky do konce třetího čtvrtletí roku 2008 ukazují pokles objemu poskytnutých hypoték. Největší propad zaznamenala Česká spořitelna, a.s. naopak poměrně stabilní výsledky má Raiffeisenbank a.s. 45

GRAFY 7, 8, 9, 10: Vývoj tržních podílů jednotlivých bank v objemu poskytnutých hypoték

Tržní podíl v objemu poskytnutých hypoték (rok 2005)

RFB 5%

ŽIBA 4%

Wüstenrot 1%

HVB 3%

ČS 34%

KB 23%

HB vč. ČSOB 22%

eBanka 2%

GE 6%



RFB 8%

ŽIBA 2%

HVB 1%

Wüstenrot 1% ČS 36%

KB 20%

eBanka 2% GE 6%

HB vč. ČSOB 24%


46


Unicredit Bank 2% RFB 13%

Wüstenrot 1%

ČS 30%

KB 20%

eBanka 1%

GE 6%

HB vč. ČSOB 27%


Tržní podíl v objemu poskytnutých hypoték (1. - 3. Q 2008)

Unicredit Bank Wüstenrot 3% 3% RFB 18%

ČS 17%

eBanka 0%

GE 5%

KB 23%

HB vč. ČSOB 31%


Grafy 6, 7, 8 a 9 ukazují tržní podíly v objemu poskytnutých hypotečních úvěrů za období 2005, 2006, 2007 a třetí čtvrtletí roku 2008. Největším poskytovatelem co do objemu hypotečních úvěrů ve sledovaném období je Hypoteční banka, a.s. vč. ČSOB (cca 31 %),

47

která spolu s Komerční bankou, a.s., Raiffeisenbank a.s. a Českou spořitelnou, a.s. zaujímá podíl cca. 90 % z celkového objemu hypotečními úvěry financovaného bydlení. Meziročně stabilně zvyšují svůj tržní podíl v objemu poskytnutých hypotečních úvěrů Hypoteční banka, a.s. vč. ČSOB a Raiffeisenbank, a.s. Naopak Česká spořitelna, a.s., zaznamenala v období do třetího čtvrtletí roku 2008 výrazné oslabení pozice na trhu, a to pokles z 30 % na 17 % (- 13 %).

GRAFY 11, 12, 13, 14: Vývoj tržních podílů jednotlivých bank v počtu poskytnutých hypoték

Tržní podíl v počtu poskytnutých hypoték (rok 2005)

ŽIBA RFB 3% 4%

HVB 1% Wüstenrot 2%

ČS 34%

KB 24%

eBanka 2% GE 6%

HB vč. ČSOB 24%


48

Tržní podíl v počtu poskytnutých hypoték (rok 2006)

RFB 8%

ŽIBA 2%

HVB 1%

Wüstenrot 2%

ČS 33% KB 22%

eBanka 1% GE 6%

HB vč. ČSOB 25%


Tržní podíl v počtu poskytnutých hypoték (rok 2007) Unicredit Bank 2%

Wüstenrot 2%

RFB 12%

ČS 28%

KB 22%

eBanka 1%

GE 7% HB vč. ČSOB 26%


49

Tržní podíl v počtu poskytnutých hypoték (1. - 3.Q 2008)

Unicredit Bank 2%

Wüstenrot 3% ČS 17%

RFB 17% GE 7%

KB 24% HB vč. ČSOB 30%


Grafy 10, 11, 12 a 13 ukazují tržní podíly v počtu poskytnutých hypotečních úvěrů na bydlení za období 2005, 2006, 2007 a třetí čtvrtletí roku 2008. Opět téměř 90 % počtu poskytnutých hypotečních úvěrů poskytuje Hypoteční banka, a.s. vč. ČSOB (cca 31 %), Komerční banka, a.s., Raiffeisenbank a.s. a Česká spořitelna, a.s. Z grafů je patrno, že i v počtu poskytnutých hypotečních úvěrů probíhá nejdynamičtější rozvoj v Hypoteční bance a.s. vč. ČSOB a Raiffeisenbank, a.s. Významný propad zaznamenává v posledním sledovaném období opět Česká spořitelna, a.s.

5.1.1 Novinky bank v roce 2008 Výše uvedené tržní podíly se jednotlivé banky snaží nejenom udržet ale i navýšit formou zavádění nových produktů a služeb. Následující seznam popisuje novinky bank pro rok 2008.

50

Česká spořitelna, a.s. uvedla na trh produkt Ideální hypotéka, která dává klientům možnost sestavit individuálně parametry hypotéky. Dále se od roku 2008 v České spořitelně neplatí poplatek za zpracování hypotečního úvěru. GE Money Bank, a.s. v červnu 2008 rozšířila nabídku financování bydlení o krátkodobý předhypoteční úvěr se splatností do jednoho roku. Dále má klient možnost žádat o proplacení nákladů spojených s financováním bydlení až tři roky zpětně od podání žádosti o hypotéku a možnost předběžného schválení hypotéky on-line, kdy se klient po vyplnění potřebných údajů do pěti minut dozví, zda mu bude požadovaná hypotéka schválena. Reakcí na finanční krizi bylo pak zrušení produktu stoprocentní hypotéky. Hypoteční banka, a.s. jako 1. na trhu začala poskytovat kombinaci hypotéky a investice do cenných papírů, tzv. Investiční hypotéku, která kombinuje standardní hypotéku s investováním do cenných papírů. Jedná se produkt ve spolupráci se společností CONSEQ. V tomto případě klient splácí měsíčně úroky a jistinu splatí z výnosu investice do podílových fondů (CP). Akce v průběhu roku se zaměřily i na oblast poplatků, kdy klienti měli možnost získat hypotéku bez poplatku za zpracování a v současné době mohou ušetřit i na poplatku za vedení účtu. ČSOB, a.s. se rozhodla snížit množství požadovaných dokladů spojených s hypotékou a nabídla klientům dvě novinky. V březnu 2008 uvedla službu Bezdokladovost faktur, klienti mají možnost nedokládat faktury související s výstavbou či rekonstrukcí nemovitosti. A od srpna 2008 mohou doložit stav stavby pomocí Expresního protokolu o stavu stavby, který lze vyplnit přes webové stránky ČSOB. Komerční banka, a.s. v dubnu 2008 představila jako novinku tzv. Hypotéku Dopředu Dozadu, klient má možnost získat hypoteční úvěr ještě předtím, než má konkrétní nemovitost, nebo má možnost získat zpětně již vynaložené prostředky do bydlení. V oblasti poplatků banka zavedla jednotný poplatek za zpracování hypotečního úvěru ve výši 2 900 korun a v oblasti úrokových sazeb sjednotila úrokovou sazbu pro všechna období fixace. LBBW Bank CZ, a.s. na jaře roku 2008 představila čtyři novinky - Hypotéku na 100 procent zástavy nemovitosti, IQ Hypotéku Pronájem, Hypotéku pro cizince ze zemí EU a Evropského hospodářského prostoru a hypotéku na rekreační objekt.

51

mBank, a.s. - od začátku roku 2008 nabízí produkt, tzv. mHypotéku, která umožňuje klientovi využívat bilanční mechanismus mBilans, díky němuž si může snížit částku, ze které platí úroky. Banka se také výrazně zaměřuje na oblast refinancování hypoték od jiných bank. Raiffeisenbank, a.s. na začátku roku 2008 zrušila poplatek za poskytnutí hypotéky. Ve svém portfoliu od jara 2008 nabízí dočasně nezajištěnou Hypotéku Klasik Plus, kterou lze financovat např. družstevní bydlení, jedná se předhypoteční úvěr a od října 2008 je v nabídce hypoteční úvěr Minimax určený ke konsolidaci úvěrů a půjček. UniCredit Bank, a.s. po sloučení Živnostenské banky a HVB Bank sjednotila na podzim roku 2007 nabídku obou bank a nabízí čtyři typy hypotečních úvěrů. Volksbank, a.s. na jaře 2008 zahájila kampaň zaměřenou na refinancování hypoték, což jí významně zvýšilo klientskou základnu. V roce 2008 zároveň rozšířila nabídku hypotečních produktů o Hypoteční úvěr na obrat, Hypoteční úvěr 2 v 1, Refinancování hypoték bez doložení příjmů, Hypotéku kombinovanou s investičním životním pojištěním, Americkou hypotéku s kreditní kartou a od června 2008 speciální interaktivní aplikaci "Hypotéka přes internet". Wőstenrot hypoteční banka, a.s. nabízela hypotéky bez poplatku a snížené úrokové sazby u hypoték na refinancování – Hypotéka REFIN.

52

5.2. Hypoteční trh a Evropská unie Hypoteční úvěry představují ve vyspělých zemích nejrozšířenější formu financování vlastního bydlení a zájem o ně stále roste. V Evropské unii v roce 2006 činil podíl zadluženosti hypotékami na vlastní bydlení na hrubém domácím produktu (HDP) 50 %, což je v přepočtu na jednoho obyvatele 11 700 EUR (údaje převzaty z Trend report 2008, str. 168). Největšími dlužníky jsou Nizozemci a Dánové. V České republice dosáhl objem hypoték 7,1 % HDP, dluh na jednoho Čecha činil pouze 790 EUR (údaje dtto výše), to řadí Českou republiku společně se Slovenskem, Polskem a Slovinskem a nově také s Bulharskem a s Rumunskem k nejméně zadluženým trhům v Evropské unii. Ve státech, které vstoupily do Evropské unie v letech 2004 - 2008 je podíl zadluženosti nižší, avšak meziroční nárůst je obvykle vyšší než ve skupině států, které jsou členy Evropské unie již delší dobu. Největšími dlužníky v zemích střední a východní Evropy jsou Pobaltské státy, zejména Estonsko s podílem zadluženosti 32,7 % k HDP. Rozdílně se přistupuje k volbě fixace úrokové sazby. V České republice je nejčastěji zvolená fixace úrokové sazby na období tří až pěti let, oproti tomu 91 % Němců fixovalo v roce 2006 sazbu na dobu delší než pět let. Belgičané volí nejčastěji desetiletou nebo delší dobu fixace, Francouzi dvanácti až patnáctiletou. Portugalci, Poláci nebo Švédi zase nejvíce důvěřují tzv. variabilní sazbě s fixací kratší než jeden rok. V západní Evropě také klienti běžně refinancují hypotéky. Belgičané, Němci nebo Nizozemci klidně splatí původní hypoteční úvěr novým, pokud jim konkurenční banka nabídne výhodnější podmínky a Britové obměňují banku pravidelně každých několik let. V České republice nebyl vzhledem ke složitým podmínkám získání hypotečního úvěru o refinancování příliš vysoký zájem, zjednodušením procesů a zároveň zvýšeným zájmem bank o již prověřené klienty se podíl přefinancovaných úvěrů stále zvyšuje. Evropská komise se již několik let snaží o postupné sjednocování evropského hypotečního trhu, o čemž pojednává tzv. Bílá kniha.

53

Požaduje především větší cenovou transparentnost a srovnatelnost informací. Podporuje využití standardizovaného formuláře, tzv. Code of Conduct, který je ujednáním o dobrovolném kodexu chování pro poskytování informací o úvěrech na bydlení před uzavřením smlouvy ("Agreement on a Voluntary Code of Conduct on Pre-contractual Information for Home Loans", dále jen "Code of Conduct") a který byl pod záštitou Evropské komise sjednán mezi zástupci evropských sdružení úvěrových institucí a zástupci evropských spotřebitelských sdružení 5. března 2001 s tím, že Evropská komise současně vydala Doporučení k podávání informací před uzavřením hypotéční smlouvy (2001/193/EC). Účelem obou těchto dokumentů je nastavení určitého standardu poskytování informací klientům před uzavřením smlouvy o úvěru na bydlení pro banky a dalšími úvěrové instituce tak, aby byly dostatečně transparentní a navzájem porovnatelné. Ke Kodexu přistupují jak jednotlivé banky a další finanční instituce, které úvěry na bydlení poskytují, tak především celé národní bankovní asociace či jiná příslušná sdružení. Na základě rozhodnutí Prezidia přistoupila Česká bankovní asociace ke "Code of Conduct" v září 2005. Současně byl vydán příslušný Standard bankovních aktivit a členské banky byly vyzvány k tomu, aby se ke Standardu a zároveň ke "Code of Conduct" přihlásily. Během následujících šesti měsíců by členské banky, které se rozhodnou ke "Code of Conduct" přihlásit, měly zaslat oficiální notifikaci centrálnímu rejstříku vedenému Evropskou komisí s tím, že plné uvedení pravidel do praxe a jejich dodržování se předpokládá zhruba již od konce roku 2006. Code of conduct umožňuje klientovi jednoduše porovnat podmínky úvěru ve všech bankách v EU, které se již k využívání Code of Conduct přihlásily s tím, že většina českých bank už tak učinila. Evropská komise spolu s Evropskou hypoteční federací podporuje také úpravy jednotlivých národních legislativ umožňující rychlejší vymáhání nesplácených úvěrů a přístup do národních klientských úvěrových databází. Společně také podporují vytvoření nadnárodního katastru nemovitostí (tzv. EULIS), který by využívaly všechny evropské banky. V ČR na něm již pracuje přípravná skupina. Podle průzkumů Evropské hypoteční federace si však chtějí obyvatelé EU pořizovat hypotéky spíše lokálně, především kvůli celé řadě právních, administrativních a jazykových bariér. Sjednocování evropského hypotečního trhu administrativní cestou

54

představuje tedy dlouhodobou záležitost a lze očekávat, že v dohledné době bude docházet ke sjednocování spíše v dílčích oblastech.

5.3. Světová bankovní krize První problémy se na americkém trhu s hypotečními úvěry projevily již koncem roku 2007, kdy se ukázalo, že finanční ústavy půjčovaly na bydlení i lidem, kteří měli velmi malé a nejisté příjmy, nebo dokonce žili jen ze sociálních dávek. Proti ztrátám z těchto obchodů se hypoteční banky pojišťovaly u renomovaných pojišťovacích ústavů, které k těmto v podstatě velmi rizikovým instrumentům přimíchaly zdravé finanční produkty a vytvořily z nich takzvané CDS (credit default swap) a CDO (credit default obligation), s nimiž posléze dále obchodovaly jako s velmi kvalitními cennými papíry. Americké hypoteční banky zajištěné těmito finančními produkty pokračovaly v poskytování rizikových hypotečních úvěrů. Tyto nekvalitní CDS a CDO se dostaly postupně do portfolií většiny světových finančních institucí. V lednu 2008 Financial Times vydává článek finančníka a investora George Sorose, ve kterém rozvíjí teorii, že situace na světových finančních trzích se může dostat až do stavu, který bude srovnatelný se světovou krizí ve třicátých letech dvacátého století a která vyvrcholila v globální hospodářskou depresi. Mezitím se spousta nízkopříjmových dlužníků dostává do potíží se splácením svých hypotečních úvěrů, banky jsou nuceny tyto zastavené nemovitosti prodávat, aby umořily své pohledávky. Na trh tak dostává stále více prázdných nemovitostí, a tím klesá jejich cena často až o desítky procent. Na finančních a kapitálových trzích se začíná projevovat „kvalita“ výše zmíněných CDS a CDO. Za viditelný počátek krize je možné označit březen 2008, kdy kolabuje investiční banka Bear Stearns - jeden z pilířů americké Wall Street. Americké úřady ji zachraňují prodejem JP Morgan Chase. Postupně se projevuje, že portfolia dalších renomovaných bank jsou znehodnocena nekvalitními CDS a CDO a to nejen bank amerických, ale také například u švýcarské UBS,

55

německé Deutsche Bank, rakouské Erste a belgického Fortis. Tím se finanční krize rozšířila mimo Spojené státy. Americké úřady jsou nuceny poskytovat podporu dalším finančním ústavům, počátkem září 2008 ještě zachraňují (v podstatě se jedná o zestátnění) hypoteční banky Fannie Mae a Freddie Mac, které mají v držení necelou polovinu všech hypotečních úvěrů ve Spojených státech. Následně dochází ke zlomové situaci, kdy krachuje investiční banka Lehman Brothers (banka s tradicí 158 let) a ministerstvo financí Spojených států poprvé státní pomoc odmítá. V zápětí jsou Spojené státy nuceny zachránit (opět zestátněním) největší světovou pojišťovnu AIG, jelikož vychází najevo, že je to právě ona, kdo většinu riskantních obchodů bankám pojistil. Jelikož jsou ale tyto pojistky tak úzce provázané s běžnými důchodovými, životními a jinými pojistkami většiny Američanů, nemohou si Spojené státy dovolit nechat AIG padnout. Následuje záchrana největší spořitelny Washington Mutual a dalších investičních bank. Goldman Sachs a Morgan Stanley, které jako jediné z velkých investičních bank přežily, se ochotně podřizují přísnější regulaci a mění se na klasické banky. Vzniklá situace má za následek ztrátu důvěry na světových finančních trzích, banky si přestávají půjčovat mezi sebou navzájem a výrazně zpřísňují podmínky pro půjčky lidem i firmám. Spojené státy i země eurozóny upadají do recese, ekonomika se zpomaluje a je zřejmé, že finanční krize se mění v krizi hospodářskou. Vážnost situace se ukázala na Islandu, který v říjnu 2008 stál před státním bankrotem. Vznikly odůvodněné pochybnosti, zda jsou tamní banky schopny financovat dluhy, které nahromadily v minulých letech v rámci své zahraniční expanze. Za této situace začal klesat kurs islandské koruny, která ztratila 25 % vůči euru. Islandská váda byla nucena fixovat její kurs k euru, jelikož by za této situace veškeré dluhy denominované v euru vzrostly o čtvrtinu. Toto by se týkalo i běžných domácností, jelikož mnoho Islanďanů mělo kvůli lepším úrokovým sazbám sjednány úvěry u britských a irských bank, a to také denominované v cizí měně.

56

Islandská vláda musela převzít tři největší banky v zemi, kterým hrozil bankrot. Součet jejich dluhů činil 61 miliard dolarů, což představovalo dvanáctinásobek islandského HDP. Proto panovala obava, že ani po převzetí státem tyto banky nebudou schopny dostát svým závazkům. V Británii mělo u islandských bank otevřeno účty více jak 300 000 klientů a britská vláda v obavě, že tito vkladatelé své peníze ze znárodněných a nesolventních islandských bank již nedostanou, zmrazila aktiva islandských společností. Island byl proto nucen požádat mezinárodní instituce (především MMF), i některé státy (například Rusko a Německo) o půjčky v řádech miliard dolarů. Islandská vláda se bez pomoci zvenčí na rozdíl od Spojených států neobešla, a to vzhledem k poměru finančního sektoru k HDP země. Podle islandské vlády náklady na vypořádání se s bankovní krizí mohou dosáhnout až 85 % islandského HDP z roku 2007 a bude doprovázeno až 10 % propadem HDP a inflací přesahující 10 %. Příklad Islandu jasně ukazuje, že důvěra je ve finančních trzích základem a pokud nedojde k obnovení této důvěry na mezibankovním trhu, spočívající především v tom, že si banky mohou půjčovat mezi sebou bez obav, zda se jim tyto prostředky vrátí, není možné očekávat konec finanční krize. Na podzim 2008 přišla britská vláda s tím, že zaručí všechny půjčky mezi bankami. Ochromený trh s bankovními půjčkami se začíná dávat opět do pohybu. O tomto plánu začíná uvažovat i Evropská unie a Spojené státy. Finanční krize zasáhla především ty, kteří investovali do akcií či fondů. Hospodářská krize bude mít výrazně hlubší dopady na všechny, a to nejen poklesem hodnot domů, akcií, úspor v podílových i penzijních fondech, ale hlavně tím, že dojde ke krachu mnoho podniků a tím i následnému zvýšení nezaměstnanosti a snížení spotřeby.

5.4. Vliv světové bankovní krize na hypoteční trh v ČR Světová bankovní krize neovlivnila hypoteční trh v ČR tak razantně jak se v médiích ve druhé polovině roku 2008 předpokládalo. Potvrzuje to měnová statistika České národní banky, ze které vyplývá, že na konci prosince 2008 byl konečný stav hypotečních úvěrů domácnostem na hodnotě 397 miliard, tedy o pět miliard více než v listopadu 2008, a

57

převýšil o více než 63 miliard výsledky z prosince 2007. To znamená, že jejich objem stále rostl, i když výrazně pomaleji ve srovnání s rokem 2007. Úroky z hypotečních úvěrů na českém trhu se během roku 2008 zvýšily. V říjnu 2008 sazba u nově poskytnutých úvěrů dosáhla 5,70 % p. a., a to je zhruba o půl procentního bodu víc než před rokem.

Na listopadové snížení základní sazby ČNB o tři čtvrtě

procentního bodu na 2,75 % p. a. zareagovaly snížením úrokových sazeb z hypoték pouze Komerční banka, a.s., LBBW Bank CZ a.s. a UniCredit bank. Zásadní pro úroky hypotečních úvěrů bude dlouhodobý vývoj sazeb na mezibankovním trhu. V širším měřítku bude také záležet na tom, jak se zachová trh a jak zareagují národní banky, a to v lokálním i evropském měřítku a zda se dohodnou na nějakém společném postupu. Dá se předpokládat, že v roce 2009 hypoteční banky nebudou snižovat úroky, naopak je možné jejich další zvýšení. Důvodem je pokračující zdražování peněz na mezibankovním trhu, které je důsledkem vzájemné nedůvěry bank a jejich neochoty si v době finanční krize půjčovat. Vliv na růst úroků má i zhoršující se výkon ekonomiky, která se už v roce 2009 může dostat do recese a s tím související obavy bank, že klienti nebudou schopni hypoteční úvěry splácet a toto riziko promítnou do vyšší rizikové přirážky úrokové sazby. Případné další snižování sazeb ČNB tak bude pouze kompenzovat pokračující zdražování úvěrů. Obecně budou tedy banky obezřetnější v poskytování hypoték, budou důkladněji sledovat bonitu žadatelů. Některé již v prosinci 2008 například zvýšily koeficienty pro výpočet částky, kterou musí klient disponovat po zaplacení hypoteční splátky a všech ostatních závazků. Také pro doložení příjmů většinou již nestačí pouze potvrzený formulář o výši příjmů, ale je nutné doložit i výpisy z bankovních účtů, případně si údaje o příjmech banky následně telefonicky ověřují u jeho zaměstnavatele. Také se více zajímají o pohyby na žadatelově bankovním účtu, zkoumají jeho případné další výdaje a jaké má na účtu zůstatky. Zájemci o půjčky na bydlení se musí připravit také na to, že pozastavení hypoték do 100% zástavní hodnoty nemovitosti, ke kterému se rozhodly například Raiffeisenbank a.s. a GE Money Bank, a.s. se bude rozšiřovat i do dalších bank. Stoprocentní hypotéka představuje pro banky vysoké riziko. Pokud klient není v kupované nemovitosti sám finančně

58

zaangažován, riziko nesplácení je vyšší. Pro banku představuje také úvěr krytý ze sta procent nemovitostí vyšší riziko v případě poklesu cen nemovitostí na realitním trhu. Dalšími rizikovějšími typy hypotečních úvěrů, u kterých banky zpřísnily podmínky případně jejich poskytování pozastavily nebo zrušily, jsou hypoteční úvěry bez prokazování příjmů, neúčelové hypoteční úvěry (americké hypoteční úvěry), nebo hypoteční úvěry pro rizikovější skupiny klientů s cizí státní příslušností. Na český hypoteční trh budou mít větší dopad ekonomické problémy způsobené zpomalením nebo dokonce poklesem hospodářského růstu. Velké průmyslové podniky přicházejí o zakázky ze zahraničí, s velkými odbytovými problémy se potýká například automobilový průmysl. Z průzkumu svazu průmyslu mezi největšími firmami vyplývá, že téměř polovina z nich plánuje omezit investice, třetina uvažuje o snížení výroby a čtvrtina dokonce přemýšlí o propouštění. Všechny tyto záměry z pohledu hypotečního trhu mohou vést ke snížení počtu možných příjemců hypotečních úvěrů a u stávajících klientů k možnému zhoršení platební schopnosti. Český hypoteční trh lze však označit za zdravý a stabilní, a to ze dvou důvodů. Na rozdíl od amerických hypotečních bank banky v České republice důkladně prověřují úvěruschopnost klienta a z tohoto důvodu se počet klasifikovaných hypotečních úvěrů v ČR pohybuje pod hranicí 1 %. Druhým důvodem je skutečnost, že v českém bankovním systému investiční banky typu zkrachovalé Lehman Brothers, (které fungují hlavně jako investoři a drobným klientům účty nevedou), jejichž existenční problémy stály na počátku světové finanční krize, na českém bankovním trhu nepůsobí.

59

6. Přefinancování a další nové směry v hypotečním bankovnictví 6.1. Přefinancování Jedná se o produkt poskytovaný na refinancování, čili splacení stávajícího úvěru vedeného zpravidla jinou bankou. Cílem je získání výhodnějších podmínek od poskytovatele nového úvěru v porovnání s aktuálními podmínkami u současného poskytovatele. Specifikem tohoto produktu by měla být jeho administrativní nenáročnost, banky většinou akceptují původní ocenění nemovitosti, většinou již příliš neprověřují schopnost splácet úvěr jako u klasických hypoték, stačí pouze zjištění, že klient stávající hypotéku řádně splácel. Nejvýhodnějším obdobím pro refinancování je doba, ve které končí termín fixace úrokové sazby. V roce 2008 podle odhadů končilo fixační období 70.000 dříve uzavřeným hypotékám, což představuje obrovský potencionál pro banky. Jedná se o především o úvěry sjednané v roce 2005, v období s minimálními úrokovými sazbami. Aktuální úrokové sazby mohou být v některých případech o dva a půl až tři procentní body vyšší, než v době uzavírání smlouvy před třemi lety, a pokud klienti budou chtít zachovat původní dobu splatnosti, bude pro ně tento nárůst znamenat razantní zvýšení pravidelné měsíční splátky hypotečního úvěru. Lze tedy předpokládat, že čím dál více klientů se bude aktivně zajímat o nabídky konkurenčních bank s cílem najít si výhodnější podmínky pro přeúvěrování stávajícího hypotečního úvěru.

6.2. Multibrand Multibrand je strategie prodeje, při které hypoteční banka uzavře smlouvu s jinými subjekty, a jejich prostřednictvím prodává své úvěrové produkty. První podobné dohody se objevily už před několika lety, nyní se však dá počítat s tím, že jich bude přibývat. Banky chtějí podpořit prodej hypoték, protože očekávají, že zájem o ně bude pomalu klesat. Zatímco v předcházejících letech rostly objemy hypotečních úvěrů meziročně o 30

60

až 40 %, v roce 2008 již došlo k propadu. Partnerství mezi hypotečními bankami a ostatními subjekty se tedy uzavírají především z obchodních důvodů, nikoli primárně kvůli klientům. Smluvní partneři hypotečních bank na spolupráci přistupují, protože jim přináší provize z prodeje a má případně další doprovodné efekty. Pojišťovny k hypotéce prodají životní, úvěrové a majetkové pojištění, developeři nebo realitní kanceláře snáze docílí většího obratu, když svým klientům nabídnou úvěr na nemovitost, kterou by si bez něj třeba nemohli dovolit. Partnerství mezi bankami a smluvními subjekty, které prodávají jejich hypotéky, je někdy zjevné a jindy skryté. Tak například pojišťovna Kooperativa sjednává na svých pobočkách finanční produkty České spořitelny a jejích dceřiných společností, včetně hypoték. V tomto případě jde o zjevný cobrand – tedy spojení dvou značek. Klient ví, že si na pobočce Kooperativy kupuje hypotéku České spořitelny. Další možností je, že smluvní partner dává „cizí“ hypotéce vlastní název. Například ING prodává takzvanou Oranžovou hypotéku, ale jedná se o produkt Raiffeisenbank a.s. Podobně Hypotéka Skanska je obchodní název, pod kterým developerská firma Skanska začala nabízet hypotéky Komerční banky, a.s. Od dubna 2008 je novinkou na trhu Hypotéka České pojišťovny, a.s., za níž je přiznaný prodej produktů Hypoteční banky, a.s. a Raiffeisenbank a.s. RE/MAX hypotéka je zase příkladem, kdy významná franšízová síť realitních kanceláří zprostředkovává hypotéky čtyř bank, k tomu pojištění jedné pojišťovny a ještě služby jedné makléřské společnosti. V některých případech však spojení dvou nebo více značek klient vůbec neodhalí. Jako příklad uveďme Citibank Europe plc, organizační složka, která chtěla pro své klienty zkompletovat celou škálu úvěrových služeb, ale nebyla ochotna vyvíjet vlastní hypoteční produkt. Proto nabízí úvěry Hypoteční banky, a.s., ale nijak to neinzeruje, takže to vypadá, jako by si klient kupoval její vlastní hypotéku. Přínosem pro klienty je možnost sjednat koupi nemovitosti i hypoteční úvěr na jednom místě (u developera nebo v realitní kanceláři), nebo možnost získání slevy, pokud využijí k hypotečnímu úvěru produktů a služeb smluvního subjektu.

61

Tak třeba při sjednání hypotečního úvěru v České pojišťovně, a.s. mohou klienti získat o 0,1 procentního bodu nižší úrokovou sazbu, když uzavřou zároveň smlouvu o životním pojištění, případně obdrží slevu na pojistném, pokud si koupí celý balíček pojištění. RE/MAX zase slibuje 10 % slevu na pojistném, když si klient k hypotečnímu úvěru přikoupí pojištění nemovitosti prostřednictvím této realitní kanceláře. Citibank svým klientům dává k hypotečnímu úvěru Hypoteční banky, a.s. bonifikaci úrokové sazby 0,2 procentního bodu.

62

7. Výsledky, závěry a doporučení bankám pro hypoteční úvěrování Nabídka produktů a služeb v oblasti hypotečního úvěrovaní v České republice je dostatečně rozvinutá a plně srovnatelná s nabídkou na hypotečních trzích v ostatních zemích Evropské unie. Možné zlepšení lze očekávat v poplatkové politice. Například poplatek za zpracování hypotečního úvěru pohybující se u všech bank v řádech desítek tisíc korun v závislosti na výši úvěru, v roce 2008 zrušila Česká spořitelna, a.s. a Raiffeisenbank a.s. a Komerční banka stanovila jednotný ve výši 2 900 korun. Lze očekávat podobnou reakci i od ostatních bank. V nejbližší budoucnosti se tedy již české banky nemusí zabývat tvorbou nových produktů, ale spíše se zaměřovat na udržení stávající kvality portfolia. Jedním z nástrojů by mohlo být zavedení a vyžadování základních norem a parametrů v oblasti prodeje hypoték, tak aby klienti získávali co nejkvalitnější služby a banky měly zdravá portfolia hypotečních úvěrů. Přínosem by mohlo být zavedení licencí nebo certifikací pro hypoteční makléře či finančněporadenské zprostředkovatele. Hypoteční úvěry na nemovitosti jsou velmi sofistikovaný úvěrový produkt. Rozšíření možnosti jejich prodeje, dosud bez omezení, má za následek i vyšší finanční náklady a poskytování neprofesionálních služeb, jejichž cílem je především uzavření obchodu a dosažení co největšího obratu, nikoli nezávislé a klientovi prospěšné poradenství. Kvalitní portfolio banky musejí udržovat také z pohledu zajištění, kdy v době nejistého vývoje cen na realitním trhu se stávají velmi rizikovými hypoteční úvěry do 100 procent zástavní hodnoty nemovitosti. Nejdůležitějším faktorem se pak stává kvalitní posouzení hodnoty nemovitosti, která je předmětem zajištění úvěru.

63

Seznam použité literatury 1. ASOCIACE PRO ROZVOJ TRHU NEMOVITOSTÍ. Trend report 2008. Praha, ARTN, 2008, 234 s. ISBN neuveden. 2. BARDOVÁ, D., OPLTOVÁ, R., PAVELKA, F. Jak správně na hypotéky. 1. vyd., Praha, Nakladatelství Consultinvest, 1997. 142 s. ISBN 80-901486-5-4. 3. SŮVOVÁ, H. a kol. Specializované bankovnictví. 1. vyd., Praha, Bankovní institut, 1997. 398 s. ISBN 80-902243-2-6. 4. ŠEFLOVÁ, O. Specializované bankovnictví - dodatek. 1. vyd., Praha, Bankovní institut vysoká škola, 2006. 118 s. ISBN 80-7265-091-2. 5. Economia, a.s., výtisky číslo: 6/2008 – 11/2008; ISSN:1212-4275. 6. Ekonom, Economia, a.s., výtisky číslo: 24/2008, 38/2008; ISSN:1210-0714.

Internetové stránky:

www.finance.cz www.mesec.cz www.csas.cz www.hypotecnibanka.cz www.kb.cz www.rb.cz www.csob.cz www.gemoney.cz www.mbank.cz www.wustenrot.cz www.volksbank.cz www.lbbw.cz www.volksbank.cz

64

Seznam tabulek Tabulka č.1: Srovnání možností předčasných splátek jednotlivých bank ................... str. 23 Tabulka č.2: Vývoj tržních cen bytů v Praze v letech 1998 – 2008 ............................ str. 39 Tabulka č.3: Vývoj tržních cen rodinných domů v Praze v letech 1998 – 2008 ....... str. 40 Tabulka č.4: Vývoj počtu poskytnutých hypoték od roku 2005 ................................. str. 44 Tabulka č.5: Vývoj objemu poskytnutých hypoték od roku 2005 .............................. str. 45

65

Seznam grafů Graf č.1: Sektory bydlení ............................................................................................ str. 30 Graf č.2: Bytová výstavba v ČR .................................................................................. str. 31 Graf č.3: Vývoj minimální úrokové sazby s pětiletou fixací u standardního hypotečního úvěru pro občany Hypoteční banky, a.s. .................................................................... str. 32 Graf č.4: Poptávka po bytech podle kategorie ........................................................... str. 38 Graf č.5: Vývoj počtu poskytnutých hypoték od roku 2005 ..................................... str. 44 Graf č.6: Vývoj objemu poskytnutých hypoték od roku 2005 .................................. str. 45 Graf č.7: Tržní podíly v objemu poskytnutých hypotečních úvěrů (r. 2005) .............. str. 46 Graf č.8: Tržní podíly v objemu poskytnutých hypotečních úvěrů (r. 2006) ............. str. 46 Graf č.9: Tržní podíly v objemu poskytnutých hypotečních úvěrů (2007) ................ str. 47 Graf č.10: Tržní podíly v objemu poskytnutých hypotečních úvěrů (1-9 2008). ........ str. 47 Graf č.11: Tržní podíly v počtu poskytnutých hypotečních úvěrů (2005) .................. str. 48 Graf č.12: Tržní podíly v počtu poskytnutých hypotečních úvěrů (2006) .................. str. 49 Graf č.13: Tržní podíly v počtu poskytnutých hypotečních úvěrů (2007) .................. str. 49 Graf č.14: Tržní podíly v počtu poskytnutých hypotečních úvěrů (1-9 2008) ............ str. 50

66

Současný stav a perspektivy hypotečního úvěrování v ČR

Recommend Documents