Rozpočtování staveb Doc. Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D.
Literatura: • Schneiderová Heralová, R., Střelcová, I., Brožová, L., Strnad,M.: Oceňování v rámci výstavbového projektu (propočty, položkové rozpočty), ČVUT, 2013 • Schneiderová Heralová, R., Kremlová, L., Střelcová, I.: Kalkulace a nabídky 2, ČVUT, 2008 • Schneiderová Heralová, R.: Udržitelné pořizování staveb (ekonomické aspekty). 1. vydání. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2011. • Schneiderová Heralová, R.: Užitek, náklady a cena při pořizování, správě a obnově veřejného majetku, ČVUT, 2007. • Hanák,M. .: Oceňování stavebních prací v kostce (aneb začínáme s rozpočty), ÚRS Praha, a.s., 2005. • Hanna, N., Dodge, H.R.: Pricing, Zásady a postupy tvorby cen, Management Press, 1997.
Blok 1 Klasifikace ve stavebnictví Náklady ve stavebnictví Propočet celkových nákladů stavby Podklady pro nákladové ocenění
Klasifikace ve stavebnictví a) Objekty : JKSO, CZ – CC, CZ – CPA b) Konstrukce a práce : TSKP, SfB
Struktura číselného kódu JKSO 1. až 3. místo 4. místo 5. místo 6. místo 7. místo
Obor Skupina Podskupina Konstrukčně materiálová charakteristika Druh stavební akce
CZ – CPA (Klasifikace produkce) F 41 42 43
STAVBY A STAVEBNÍ PRÁCE Budovy a jejich výstavba Inženýrské stavby a jejich výstavba Specializované stavební práce
Klasifikace stavebních děl CZ-CC 1 SEKCE 1 - BUDOVY 11 Budovy bytové 111 Budovy jednobytové 1110 Budovy jednobytové 111011 Budovy jednobytové 111012 Budovy jednob. se služeb.vybav. 111021 Chalupy pro rekreaci jednobytové 111022 Chaty pro rekreaci jednobytové 111091 Oplocení budov 1110 112 Budovy dvou a vícebytové 113 Budovy bytové ostatní 12 Budovy nebytové
TSKP • Třídník stavebních konstrukcí a prací (TSKP) - členění stavby na díly, konstrukce a práce (slouží k definování části stavby a jich funkcí).
TSKP 1 : Zemní práce 2 : Zvláštní zakládání, základy, zpevňování hornin 3 : Svislé a kompletní konstrukce 4 : Vodorovné konstrukce 5 : Komunikace 6 : Úpravy povrchů, podlahy a osazovaní výplní 7 : Konstrukce a práce PSV 8 : Trubní vedení 9 : Ostatní konstrukce a práce, bourání
CI/SfB (Callida SCI) • Třídění podle funkční charakteristiky, konstrukce, tvaru a rozhodujícího materiálu
Tvorba ceny Orientovaná na náklady ( kalkulace všech nákladů + zisková přirážka)
Orientovaná na konkurenci ( analýza konkurenceschopnosti výrobku úprava ceny)
Orientovaná na poptávku ( intenzita poptávky po výrobku, reakce poptávky na změnu ceny)
Konkurenčně orientovaná tvorba ceny 1.
Určení konkurence
2.
Vyhodnocení konkurenceschopnosti výrobku
3.
Úprava ceny oproti tržní ceně
4.
Reakce konkurence
postačuje cena ke krytí nákladů a požadovaného zisku ?
Poptávkově orientovaná tvorba ceny • Důraz na intenzitu poptávky po výrobku • Znalost struktury poptávky • Diagram bodu zvratu
• Analýza citlivosti pesimistický, optimistický a nejpravděpodobnější odhad poptávky
Nákladově orientovaná tvorba ceny • kalkulace všech nákladů + zisková přirážka • slabiny : – ignorování tržního prostředí – chybné nebo zkreslené informace o nákladech – předpoklad správnosti odhadu objemu prodeje – přehlížení konkurence – fenomén logického kruhu Náklady na jednotku Objem výroby a prodeje
cena
NÁKLADY a CENA ve stavebnictví • I.úroveň – náklady na realizaci stavební činnosti • II.úroveň – náklady na stavební objekt • III.úroveň – celkové náklady výstavby • IV.úroveň - LCC
Stavební projekt
III. Pozemek
Stavební část = stavební objekty
Technolog. část
Projekt. a průzkumné práce, Kompletace
Rezerva, Ostatní investice…
II. Stavební konstrukce a práce
Stavební konstrukce a práce
Stavební konstrukce a práce
Stavební konstrukce a práce
Stavební konstrukce a práce
Stavební konstrukce a práce
I. Materiál
Práce
Stroje
Režie a zisk
I. Náklady na realizaci stavební činnosti (konstrukce, práce) kalkulační jednice = výkon vymezený názvem, kvalitativními podmínkami a měrnou jednotkou
Náklady na přímé mzdy Náklady na přímý materiál Náklady na provoz strojů a zařízení
Ostatní přímé náklady Výrobní režie Správní režie
Vlastní náklady výroby Úplné vlastní náklady výkonu
Poddodávky Zisk / Ztráta
Cena
II. Náklady na stavební objekt A.
Základní rozpočtové náklady (ZRN) 1. 2. 3. 4.
B.
I.
Náklady spojené s umístěním stavby (NUS) 1. 2. 3. 4. 5.
C. D.
HSV (dodávka, montáž) PSV (dodávka, montáž) M (dodávka, nosný materiál, montáž) HZS Zařízení staveniště Mimostaveništní doprava Územní vlivy Provozní vlivy Ostatní
Náklady na přípravu, realizaci a organizaci stavby Doplňkové náklady
III. Celkové náklady výstavby A. B.
Projektové a průzkumné práce Provozní soubory
C.
Stavební objekty
D. E. F. G. H. I. J. K. L.
Stroje, zařízení, inventář Umělecká díla Vedlejší náklady spojené s umístěním stavby Ostatní náklady Rezerva Ostatní investice Nehmotný investiční majetek Provozní náklady na přípravu a realizaci stavby Kompletační činnost
II.
a) Náklady na projektové práce a inženýrskou činnost • Sazebník pro navrhování nabídkových cen projektových prací a inženýrských činností společnosti UNIKA, • Výkonový a honorářový řád ČKA a ČKAIT, • individuální kalkulace, • kalkulace hodinové zúčtovací sazby, • expertní odhad nákladů na projektové práce jako % sazbu z předpokládaných nákladů na SO.
Celkový základní honorář v % Tabulky pro : • Pozemní stavby a objekty • Inženýrské a dopravní stavby a objekty • Technologické stavby a objekty a technologická zařízení
Číslo VF
Podíl celkového honoráře
Název VF
Pozem. stavby
Inž. stavby
Technol. stavby
VF 1
příprava zakázky
1%
1%
2%
VF 2
návrh/studie stavby
13%
13%
17%
VF 3
vypracování dok. pro ÚŘ
15%
15%
11%
VF 4
vypracování dok. pro SŘ
22%
26%
30%
VF 5
vypracování dok. pro provedení stavby
28%
24%
25%
VF 6
vypracování dok. zadání stavby dodavateli
7%
7%
4%
VF 7
spolupráce při výběru dodavatele
1%
1%
0%
VF 8
spolupráce při provádění stavby /výkonu autorského a investorského dozoru
11%
11%
7%
VF 9
spolupráce po dokončení stavby a uvedení stavby do užívání
2%
2%
4%
b) Náklady na SO • náklady na pořízení stavebních objektů včetně veškerého materiálu • náklady spojené s předepsanými zkouškami konstrukcí a kontrolními měřeními.
• • • •
Ukazatele průměrné orientační ceny na MJ Orientační ceny na MJ Katalog stavebních objektů Základní ceny za MJ
DPH • 15% - stavby pro sociální bydlení (byt 120m2, RD 350 m2) + příslušenství stavby (garáž, altán, kůlna, jímka, ČOV, oplocení, přípojky IS, studna, bazén, plocha pro parkování…)
• 21% - ostatní
c) Vedlejší náklady spojené s umístěním stavby (NUS) • • • • • • • • •
náklady na zařízení staveniště poplatek – zábor plochy provozní vlivy území se ztíženými výrobními podmínkami náklady související s vlivem extrémních klimatických podmínek mimořádně ztížené dopravní podmínky doprava zaměstnanců dodavatele na pracoviště a zpět individualizace mimostaveništní dopravy kulturní památky
d) Náklady na provozní soubory • náklady na stroje a technologické zařízení, které bude součástí stavby a • náklady na jejich montáž.
e) Ostatní náklady • • • • • •
administrativní poplatky (kolky apod.), odměna právníka – smlouvy apod., zpracování studií, průzkum trhu, geodet - vytyčení stavby, zaměření stavby,… správci sítí – poplatek za připojení (vodovod, kanalizace, elektro), • energetický audit, • finanční náklady – vyřízení úvěru,… • …
f) Ostatní investice • příspěvky jiným investorům (přeložka inženýrských sítí), • konzervační, udržovací a dekonzervační práce při zastavení stavby apod., • náklady na pořízení pozemku vč. případných existujících staveb na pozemku určených k odstranění.
g) Rezerva na rizika • zahrnuje nepředvídané náklady, • obvykle se stanovuje zjednodušeně pomocí procentuální sazby, základnou jsou náklady SO, • obvyklé výše sazby rezervy na rizika (z nákladů na SO) – 4% – 7% pro novostavby, – 5% – 10% pro rekonstrukce a modernizace, – 13% – 18% při obnově kulturních památek
h) Náklady na stroje, zařízení a inventář • stroje, zařízení a inventář investiční povahy (nejsou součástí provozních souborů a stavebních objektů), • náklady na pořízení vč. nákladů na dopravu, umístění, osazení.
i) Provozní náklady na přípravu a realizaci stavby • náklady na přípravu a zabezpečení stavby, • náklady na kompletační činnost (uskutečnění strojírenských a elektrotechnických dodávek) • orientační procentní sazba kompletační činnosti (z nákl. na SO) : – stavební část cca 0,8% – 2,5 % podle náročnosti stavby, – technologické části cca 2,0% – 4,9 % podle složitosti dodávek
Pořizovací náklady
Náklady na projektové práce, inženýrské činnosti a průzkumné práce Náklady na stavební objekty Vedlejší náklady spojené s umístěním stavby Ostatní investice (pozemek) Náklady na provozní soubory
Náklady na stroje, zařízení a inventář Ostatní náklady Provozní náklady na přípravu a realizaci stavby
Rezerva na rizika Pořizovací náklady celkem
Výše nákladů [Kč] Bez DPH DPH vč. DPH
Pořizovací náklady SO1 SO2 SO3 SO4 SO5 SO6 -
Náklady na stavební objekty celkem
Výše nákladů [Kč] Bez vč. DPH DPH DPH
Pořizovací náklady
Možnost stanovení výše nákladů [Kč]
Náklady na projektové práce, inženýrské činnosti a průzkumné práce
VHŘ (% z nákladů na stavební objekty) na www.stavebnistandardy.cz Sazebník Unika (cena dle nákladů na stavební objekty) Expertní odhady výše nákladů nebo % přirážky (k nákladům na stavební objekty) Ceníky odborných organizací
Náklady na stavební objekty
Rozpočtové ukazatele (ÚRS Praha, a.s.) Ukazatele průměrné orientační ceny na měrnou a účelovou jednotku (ÚRS Praha, a.s.) Katalog staveb a objektů (RTS Brno, a.s., www.stavebnistandardy.cz) Průměrné ceny (RTS Brno, a.s., www.stavebnistandardy.cz) Základní ceny (MF ČR, Vyhláška k oceňování majetku) Vlastní podklady (investor)
Vedlejší náklady spojené s umístěním stavby
Ostatní investice (pozemek)
Náklady na provozní soubory Náklady na stroje, zařízení a inventář Ostatní náklady
% přirážka k nákladům na stavební objekty Expertní odhady Zkušenosti ze srovnatelných staveb Cenová mapa stavebních pozemků Konzultace (realitní makléř) Nabídka a poptávka na trhu realit – porovnávací hodnota Expertní odhad výše nákladů Informace od potenciálních dodavatelů Zkušenosti z již realizovaných obdobných staveb Expertní odhad výše nákladů nebo % přirážky Informace od potenciálních dodavatelů Zkušenosti z již realizovaných obdobných staveb Expertní odhad výše nákladů nebo % přirážky Zkušenosti z již realizovaných obdobných staveb
Provozní náklady na přípravu a realizaci stavby
Sazebník Unika (cena dle nákladů na stavební objekty) Expertní odhad výše nákladů nebo % přirážky k nákladům na stavební objekty Zkušenosti z již realizovaných obdobných staveb
Rezerva na rizika
Expertní odhad výše rezervy nebo % přirážky k nákladům na stavební objekty Zkušenosti z již realizovaných obdobných staveb
Orientační cena na m3 obestavěného prostoru (c.ú.2015) Zdroj: www.stavebnistandardy.cz
Orientační cena pro 1 m3 obestavěného prostoru (2015)
Konstrukčně materiálová charakteristika 1 2 3 4 5 6 7 8 9
svislá nosná konstrukce zděná z cihel, tvárnic, bloků svislá nosná konstrukce monolitická betonová tyčová svislá nosná konstrukce monolitická betonová plošná svislá nosná konstrukce montovaná z dílců betonových tyčových svislá nosná konstrukce montovaná z dílců betonových plošných svislá nosná konstrukce montovaná z prostorových buněk svislá nosná konstrukce kovová svislá nosná konstrukce dřevěná a na bázi dřevní hmoty svislá nosná konstrukce z jiných materiálů
www.stavebnistandardy.cz
IV. Náklady životního cyklu stavby (LCC) = veškeré náklady vynaložené na pořízení a využívání stavby po celou dobu její ekonomické životnosti, včetně ekonomických nároků na její ekologickou likvidaci
LCC = IN + PN + UON + LN LCC IN PN UON LN
náklady životního cyklu pořizovací (investiční) náklady provozní náklady náklady na údržbu a obnovu náklady na likvidaci
Struktura nákladů životního cyklu … odpovídá fázím životního cyklu stavby Celkové náklady životního cyklu (WLC – whole life cost)
Náklady životního cyklu 5%
40%
Nestavební náklady, externality, příjmy
Náklady na pořízení
Předinvestiční fáze
Investiční fáze
20%
35%
Náklady životního cyklu stavby (LCC – life cycle cost)
Náklady na údržbu a obnovu
Náklady na provoz
Provozní fáze
Náklady spojené s ukončením životnosti
Ukončení životnosti Zpracováno podle ISO 15686-5
