PRAKTIJKVOORBEELDEN Kenmerken van een aanpak Auteur: Input:
Datum:
Auke ten Hoeve Jelle Aarnoudse (casus Parkstad Limburg); Theo Adema (casus Stadskanaal-Vlagtwedde); Auke ten Hoeve, (casus Ganzedijk en casus Reiderland); Léon Kaagman (casus Zeeuws-Vlaanderen, deel 1); Anne-Jo Visser (casus provincie Groningen, casus Noord-Friesland, casus Voorburg-Leidschendam en casus Zeeuws-Vlaanderen, deel 2). 15 juni 2014
Binnen de bestaande krimpgebieden wordt al volop aandacht besteed aan de aanpak van de woningmarkt, waaronder de koopsector. Daarmee heeft men daar een voorloperfunctie vervuld voor de rest van het land. Deze casussen laten zien, dat de kenmerkt van de gekozen aanpak verschillend kan zijn. Bij deze casussen ligt het accent op de aanpak bij particulier woningbezit.
Casus Parkstad Limburg In opdracht van de gemeente Heerlen en met steun van het ministerie van BZK is door Simon Duindam (IPKI, MGNS) en Angelique Paulissen (Montesqieu) een methodiek ontwikkeld, gericht op verdunning en verduurzaming, specifiek voor krimpgebieden. Kenmerkend voor krimpgebieden is waardedaling van het vastgoed, met als gevolg dat eigenaars niet bereid of in staat zijn hun woning te verkopen, waardoor de woningmarkt feitelijk tot stilstand komt. Op enig moment is de waarde van een woning niet meer te bepalen, anders dan de optelsom van de grond en de materialen waaruit de woning is opgebouwd. Voor individuele eigenaars is dit onoplosbaar: degenen die in beweging komen dragen het volledige verlies, de anderen het voordeel. De methodiek van Duindam cs. voorziet daarom in het gemeenschappelijk maken van het probleem, zodat zowel de kosten als de opbrengsten gedeeld worden en wel zodanig, dat de kosten lager worden en de opbrengsten hoger. Op een termijn van 30 jaar is deze methodiek revolverend (!) sluitend. Hoe werkt het? De essentie is dat de regionale woningmarkt weer wordt hersteld. Er moeten dus weer ketens van transacties op gang worden gebracht, Duindam noemt dat ‘woningtreintjes’. Die treintjes komen nu niet op gang, omdat eigenaars alleen een andere woning kunnen kopen, als ze hun huidige woning kunnen verkopen. Daarvoor moeten twee voorwaarden worden vervuld: er moet een koper zijn en de opbrengst moet voldoende zijn om de schuld op de huidige woning te kunnen aflossen. Maar: aan het eind van de verhuisketen blijft – in krimpgebieden – een woning over die niet verkocht kan worden. Als daar geen oplossing voor is, komt het treintje niet tot stand. De door Duindam ontwikkelde methodiek biedt daarvoor de volgende oplossing. Eigenaars worden lid van een coöperatieve vereniging (CV), die het tot stand komen van het treintje faciliteert. De CV regelt de nieuwe hypotheek voor alle eigenaars en koopt de aan het einde van de keten overblijvende woning op, die vervolgens wordt gesloopt. De kosten daarvan worden dus gedeeld, evenals de bij verkoop overblijvende restschulden. De CV krijgt dit voor elkaar door een complex aan maatregelen: goedkope financiering door grote schaal; een rente-opslag van 1 à 2 % om de tekorten te dekken; overheidsgarantie1; beleggers en huisjesmelkers worden uitgesloten; erfgenamen en mensen die de regio verlaten of gaan huren betalen een opslag; etc. In de methodiek wordt niet (de waarde van) het vastgoed als vertrekpunt genomen, maar de schuldpositie en betaalcapaciteit van de eigenaars. Daarom is – in tweede instantie – ook verduurzaming van de betrokken woningen ter hand genomen. De energiekosten vormen namelijk een flink en groeiend aandeel van het totaal aan woonlasten. Maar dit aspect is nog niet helemaal rond en wordt daarom hier nu niet verder uitgewerkt.
1
In krimpgebieden gelden andere – soepeler – regels voor staatssteun!
Het aardige van deze methodiek is dat een aantal doelen ineens wordt gerealiseerd: de woningmarkt wordt weer op gang gebracht, de restschulden worden opgelost, de slechtste koopwoningen worden uit de markt genomen en de woningen worden – als het lukt – tevens verduurzaamd. Dit lijkt haast te mooi om waar te zijn, maar het is geen luchtkasteel, hetgeen blijkt uit het feit dat zeer grote partijen bereid zijn hierin te participeren. Duindam cs. zijn graag bereid deze methodiek ook in andere krimpgebieden in licentie ter beschikking te stellen.
Casus Zeeuws-Vlaanderen Deel 1 UPGRADE is een bottom-up initiatief in Zeeuws-Vlaanderen om het overschot van particuliere woningen met lage toekomstwaarde te verminderen. Zeeuws-Vlaanderen heeft een structureel overschot van ong. 3.500 veelal kleinere en oudere particuliere woningen. Deze woningen hebben voorzieningen die niet meer passen bij de wensen van de woonconsument en vaak ook niet in de smaak vallen als tweede woning. Tegelijkertijd worden nieuwe, duurzame huizen gebouwd en worden de niet gewenste woningen niet gesloopt. Door de demografische veranderingen zal het aantal huishoudens op termijn afnemen waardoor het woningoverschot nog verder toeneemt. Er is al sprake van verkrotting van overtollige woningen aan de onderkant van de markt. Als er geen structurele verlaging plaats vindt van het overschot van laagwaardige woningen, dreigt deze problematiek in de toekomst onhandelbaar te worden. Met ongewenste gevolgen voor vastgoedwaarde, leefbaarheid en imago van omliggende woningen, straten, wijken, kernen en ten slotte de hele regio. Enkele betrokken inwoners van Zeeuws-Vlaanderen hebben daarom het idee gelanceerd om een 'vastgoedonderneming' op te starten die woningen uit de markt neemt. Overheden, corporaties en andere relevante partijen hebben zich achter het idee geschaard. Het doel van UPGRADE is om in drie jaar projecten tussen diverse (publieke en private) partners tot stand te brengen waarbij door middel van sloop en/of samenvoeging negentig particuliere koopwoningen met een lage toekomstwaarde aan de markt worden onttrokken. Tijdens de proefperiode worden: - Inventarisaties gemaakt van panden die in aanmerking zouden kunnen komen voor een UPGRADE-aanpak in de gemeenten Hulst, Terneuzen en Sluis; - (Nieuwe) business cases uitgewerkt en in de praktijk getest; - De werkwijze van UPGRADE aangescherpt en vastgelegd; - Goed inzicht verkregen in de kosten en opbrengsten van UPGRADE-projecten; - Financieringsmodellen van UPGRADE voor langere termijn onderzocht; - De organisatie en bemensing van UPGRADE getest en geëvalueerd. UPGRADE inventariseert panden die in aanmerking komen om een business case van te maken. Per pand wordt bekeken op welke manier het pand uit de markt genomen kan worden, waarbij gekozen wordt voor de optie waarbij het verlies tussen kosten en opbrengsten zo laag mogelijk is. Er zijn 14 verschillende manieren bedacht die van toepassing kunnen zijn2, zoals opkopen, slopen en grond verkopen, of opkomen en verbouwen tot garage en verkopen, of opknappen en in tijdelijke verhuur brengen tot de sloop. De stichting huurt een projectleider in die de werkzaamheden uitvoert. Deel 23 De drie gemeenten in Zeeuws-Vlaanderen hebben gezamenlijk opdracht gegeven tot het schrijven van een startnotitie waarin een verkenning wordt gemaakt voor een gezamenlijk aanpak van vervallen panden. Voordat dit traject is ingeslagen voerden de gemeenten afzonderlijk van elkaar een passief handhavingsbeleid. Er werd gereageerd op klachten en op basis hiervan gehandhaafd. De gemeenten zijn voornemens om met elkaar, ook vanwege de bevolkingskrimp, handhavingsbeleid op te zetten.
2 3
Bron: UPGRADE, bijlage 1 Ondernemingsplan 2.1 Bron: Rotte kiezen, een onderzoek naar de inzet van instrumenten (2011)
Casus Vlagtwedde en Stadskanaal Dit project richt zich op ‘de rotte kiezen’ binnen de lintbebouwing in verband met waarde-behoud en behoud van de woonkwaliteit. ‘Rotte kiezen’ is in het gebied een begrip geworden. Het gaat om woningen en kleine bedrijfspanden, die doelloos leeg staan en sterk verpauperd zijn of raken. En, daarmee een negatieve uitstraling heeft op de omgeving. De gemeenten zijn de opdrachtgevers en het project is in een stichting ondergebracht. Vanuit deze stichting worden de eigenaren van deze objecten benaderd bom tot een oplossing te komen. Dat proces bestaat uit acht stappen, te weten: - adressen inventariseren voor een gerichte aanpak; - kennismaking met betrokkenen; - bewustwording; - de mogelijkheden van deze stichting onder de aandacht brengen; - deze mogelijkheden verkennen per geval; - het bepalen van een voorkeuzemodel; - overeenstemming en intentieverklaring; - uitvoering en; - afronding. Deze casus laat zien dat het een proces, waarbij veel van gedachten gewisseld moeten worden end daardoor veel tijd vergt. En, omzichtig gehandeld moet worden mede vanwege de privé-problematiek van de eigenaren. Binnen deze aanpak is er een gradatie. Deze varieert van: - bemiddeling bij achterstallig onderhoud (en het pand weer netje bijstaat); - bemiddeling bij verkoop (en pand door de nieuwe eigenaar verbeterd wordt); - het opkappen van het pand door middel van een klussenteam; - opkopen en slopen; - woningruil; De ervaringen zijn: - ruwweg 50% van de eigenaren heeft een hypotheekstuk die (veel) hoger is dan taxatiewaarde; - 90% deelname; - eigenaren herkennen het probleem; - eigenaren vergelijken hypotheek (rente + aflossing) met kale huur; - verkoop- en onderhoudsbemiddeling is meest ingezette instrumentarium; - opknappen met klusteams succesvol instrument: waardestijging hoger dan investering plus activering van de eigenaar; - woningruil moeilijk tot stand te brengen; - opkopen en slopen kost meer dan het oplevert; Verder, deze eigenaren zijn in te delen in 3 groepen, te weten: - ongeïnteresseerden, vaak alleenstaande mannen; - eigenaren met weinig financiële middelen; - eigenaren van leegstaande panden (handelaars of dat men (nog) een onrealistische vraagprijs hanteert). De rol van de stichting is samen te vatten door middel van een woonkwaliteitspiramide. Daarbij is de top het voorkomen en stoppen van verkrotting. Vervolgens het treffen van preventieve maatregelen, zoals: - potentie energiebesparing inzetten; - met klusteams ook ondersteuning geven in het onderhoud; - de eigenaren activeren en; - het bedrijfsleven uitdagen.
Casus Ganzedijk Opvallend bij deze casus is, het actief uit de markt halen van ook koopwoningen. Daarbij vallen twee beleidsconcepten samen. Aan de ene kant een top-down benadering door middel van bewustwording en kaders stellen. En, aan de ander kant een bottom-up benadering door middel van Adaptief beleid. Daarmee bestond dit proces uit de volgende stappen: - ter sprake brengen; - scenario’s ontwikkelen; - een APK uitvoeren; - uitgangspunten voor de ruimtelijke aanpak aangeven; - door de bewoners één van de scenario’s concreet laten uitwerken; - besluiten en tot uitvoering overgaan. De aanleiding was: - het algehele krimpvraagstuk in dit gebied; - de langdurige leegstand in dit dorpje, zowel binnen de huur- als de koopsector; - huurwoningen waarvoor moeilijk huurders zijn te vinden, omdat het afgelegen ligt en als huurder mobiel moet zijn, wat in het algemeen door huurders financieel niet op te brengen is; - de verkrotting en verpaupering; - twijfels over de kwaliteit van deze panden. Het gaat om een dorpje dat in de periferie ligt met een oude lintbebouwing, waar na de oorlog een groep van 57 huurwoningen zijn gerealiseerd, maar qua planologie beperkte samenhang vertoonde met het lint. En, waarbinnen de problematiek zich concentreerde. De aanpak heeft betrekking op alleen dat deel van het dorp, het oorspronkelijk dorp lag buitenschot, omdat daar geen problemen waren, maar wel ‘besmet’ kon raken. Daarmee had het gehele dorp belang dat er iets ging gebeuren. Daarom vier scenario’s om een verdiepingsslag aan te brengen aan de gesprekken die op gang waren gekomen. Eén daarvan was onbespreekbaar. Namelijk sloop van al deze 57 woningen en daarmee het dorp weer terugbracht in de oorspronkelijke staat. Deze afwijzing had te maken met het feit, dat een deel van deze huurwoningen waren verkocht en verworden tot een koopwoning. En, alleen de koopwoningen laten staan, was ook geen optie. Immers, het waren blokken met twee-onder-een-kapwoningen, waarvan de ene helft huurwoning was en de andere helft koopwoning. Bovendien hadden de woningeigenaren in de loop der tijd geïnvesteerd in hun woningen in verband met hun eigen kwaliteitseisen. Deze zijn anders dan die de overheid hanteert. De bewoners, met name in deze 57 woningen, klampten zich vast aan één scenario. En, dat was alles opknappen. En, gaven aan dat de woningen een goede kwaliteit hebben. Dit in tegenstelling tot de gemeente (op ambtelijk niveau) die een geheel andere indruk hadden en daarom tot andere conclusie komen. Op initiatief van het College is er alsnog een ‘APK’ uitgevoerd per woning als het gaat om de bouwkwaliteit. Wat woonkwaliteit is, heeft men laten rusten, omdat dit subjectief is. Minutieus is alles bekeken, vanaf fundering tot en met de nok en elke ‘spijker’ werd bekeken. En, dan blijkt, dat de waarheid in het middel ligt. Iedereen had gelijk en ongelijk. Per woning is het (omvangrijke) opnamerapport van die woning met de woningeigenaar besproken. Door middel van een overzichtskaart van het plangebied werd per woningen de staat van de woning aangegeven, te weten: - rood: kwaliteit slecht (en niet meer te redden); - oranje: kwaliteit is matig en zal en kan verbeterd worden; - groen: kwaliteit is goed. Dit onderzoek heeft tevens structuur aangebracht aan de relatie tussen gemeente en woningcorporatie. De rol van deze corporatie bleef niet beperkt tot de huurwoningen. Uit dit onderzoek bleek klip-en-klaar dat de rode-woningen nooit verkocht had mogen worden. Bijvoorbeeld, bij enkele woningen waren de fundamenten kapot en dat was al ten tijde van de verkoop.
Verder en los hiervan hadden al deze woningen nimmer verkocht kunnen zijn. Toen al waren de signalen van een krimpende markt zichtbaar. Hierdoor zijn de nieuwe eigenaren in de loop van de tijd al ‘onder water komen te staan’. In feite hadden ook de financiële instellingen ‘boter op hun hoofd’ alsmede de taxateurs. Vandaar een extra bijdrage van de corporatie om ook deze problematiek op te lossen. De gemeente had zich hierin hard opgesteld door te verwijzen naar de boekwinst die toentertijd is gemaakt. Maar, hiermee werd ook de rol van de Rijksoverheid duidelijk. Door haar beleid was de (rechtsvoorganger van de) corporatie tot verkoop van ook deze woningen overgegaan. Daarom ook een financiële bijdrage van de Rijksoverheid onder de noemer van krimpexperiment (via de Stichting Experimenten Volkshuisvesting). Daardoor bleven andere scenario’s over, beiden gericht op een gedeeltelijk behoud. Voor een verdere uitwerking tot een concreet plan is door de wethouder – met steun van de gemeenteraad – een richtinggevende uitspraak gedaan. Namelijk, het karakter van de lintbebouwing ook binnen deze groep woningen doortrekken. Immers, de kracht van de leefbaarheid zit in het lint en niet wat binnenin is gebouwd. Het toeval wil, dat dat de rode woningen hoofdzakelijk binnenin waren geconcentreerd. De buitenzijden lagen in een lint. Het concrete plan is vervolgens door de bewoners zelf tot stand gebracht, waarbij zij hun eigen adviseurs konden inhuren. Daartoe werd budget beschikbaar gesteld door de provinciale- en lokale overheid. Een belangrijke les hierbij is (achteraf gezien), dat ook comités verplicht worden om adviseurs te werven via een aanbestedingsprocedure4. Nu rook het naar klussen toeschuiven naar bevriende relaties5 (en dat met gemeenschapsgeld) 6. En, dat een comité representatief is door middel van een democratisch proces (in de vorm van een vereniging zonder drempels)7. Het concrete resultaat is gebaseerd op herverkaveling en woningruil binnen dit ene gebied. En, dat het aantal woningen is gereduceerd en binnenin zijn de vrijvallende kavels teruggeven aan de natuur wat aansluit op het naastgelegen bos. Qua woonkwaliteit is men daardoor op vooruit gegaan. Daarbij zijn de desbetreffende woningeigenaren, die van woning zijn geruild, persoonlijk begeleid in verband met hun hypotheek en in verband met verrekening van de woningwaarden. Dat in samenwerking met de desbetreffende financiële instellingen. Zo ook is door dit proces een eigenaar geholpen, van wie de woning lang leegstond en al heel lang te koop stond (en door de affaire het verkoopproces was gefrustreerd en de gedupeerde met dubbele woonlasten te maken had gekregen). Zijn woning plus enkele leegstaande huurwoningen konden slim ingezet worden in het stapsgewijs uitvoeren van het plan door middel van een verhuis- en opschuifschema, waarbij tevens sprake was van een ruilverkaveling bij koopwoningen In het kader van dit project is, als onderdeel van het plan van de bewonersactiegroep, ook overwogen om bij dit dorp een windmolen te plaatsen, om de omvang van de woonlasten te kunnen compenseren ten gunste van de relatief hoge mobiliteitskosten die men heeft als je in de periferie woont. Hieraan is geen uitvoering gegeven, vanwege bedenkingen binnen de gemeenschap (beperking vrijheid bij bewoners in verband met hun keuze voor leveranciers). En, vanwege de opstelling van de provinciale overheid (behoud van de karakteristieken van het Oldambt-landschap) en vanwege de aanschafkosten. Een optie om de molen in het nabij gelegen havengebied te plaatsen, is niet opgepakt. En, inmiddels is dit idee ook achterhaald door nieuwe ontwikkelingen, waarbij burgers de vrijheid hebben om zelf aandelen in windmolens en windmolenparken te nemen8.
4
Het achteraf verantwoorden hoe – in termen van rechtmatigheid – subsidie is besteed, ontbrak. Terwijl kwaliteitscriteria voor externe adviseurs ontbraken. 6 Informeel kwamen hierover klachten binnen bij de wethouder vanuit de sector van adviseurs. 7 Daarom dat het voorstel van het comité alsnog aan alle bewoners werd voorgelegd en waarbij bleek dat het plan niet kon rekenen op steun van voldoende bewoners (op basis van de 80%-criterium, zoals bij Stadsvernieuwing en Woningverbetering. 8 Winddelen. 5
Kortom, door middelen uit verschillende bronnen vrij te spelen is het gelukt, één fonds was beter geweest. Het proces zelf had te maken met een correctie van een keuze in het verleden. Maar, het niet terugbouwen van gesloopte woningen had te maken met het krimpvraagstuk. Dit wil nog niet zeggen, dat daarmee dit dorp ook toekomstbestendig is binnen de context van een aanbodmarkt. Immers, met alleen deze ingreep is het krimpvraagstuk in deze (voormalige) gemeente niet van tafel. En, dat is een zorgpunt. Dat heeft met oorzaak en gevolg te maken. De krimp wordt herkend en erkend, maar wordt niet gekoppeld aan de demografische ontwikkelingen (als bedoeld bij het krimpvraagstuk), maar door de economische omstandigheden (vanaf de Tweede Wereldoorlog) en (veel) mensen deze regio hebben verlaten. En, dat men daarom vindt dat dit de schuld is van de overheid9. Daaraan ligt een politiek-maatschappelijke opvatting aan ten grondslag. Komen tot een gemeenschappelijk referentiekader is dan ook lastig om vervolgens tot een gemeenschappelijke oplossing te komen. En, binnen gebieden met een zeer hoog gemiddelde leeftijd, is er – algemeen gesteld – ook minder reden om toekomstgericht te zijn.
Casus provincie Groningen In de provincie Groningen zijn drie regio's die meer dan gemiddeld te maken hebben met bevolkingskrimp: Oost-Groningen, Eemsdelta en gemeente De Marne. Mede met steun van de provincie zijn in de achterliggende jaren voor de drie krimp-gebieden woon-en leefbaarheidsplannen gemaakt, met daarin het beleid om de gevolgen van de krimp zo goed mogelijk het hoofd te bieden. De problematiek en de aanpak verschillen per regio. Maar op hoofdlijnen zijn er ook belangrijke overeenkomsten. Een in alle drie de regio’s aanwezige opgave betreft de aanpak binnen de particuliere woningvoorraad. Kort samengevat spelen hierbij de volgende problemen: - een overaanbod van vooral goedkopere woningen; - matige tot slechte kwaliteit, dikwijls door achterstallig onderhoud; - verloedering en verkrotting ('rotte kiezen'); negatieve impact op omgeving; - dikwijls ongeschikt voor ouderen; doordat er geen kopers zijn, zitten ouderen 'gevangen' in hun eigen woning De problematiek is dus meervoudig: volkshuisvestelijk, ruimtelijk en sociaal. En, uiteraard ook financieel. Want in alle gevallen is voor de oplossing ook geld nodig. Wat de aanpak van deze problemen nog eens extra lastig maakt is het feit dat het gaat om particulier eigendom, waar de overheid zich uiteraard niet zomaar mee kan bemoeien. Bovendien zal in de meeste gevallen generiek beleid niet aan de orde kunnen zijn, en zullen met elke eigenaar afzonderlijk afspraken gemaakt moeten worden. Niet alleen is de problematiek complex, het is ook nieuw. Er zijn geen ervaringen om op terug te vallen. Beleidsinstrumenten moeten in veel gevallen ontwikkeld en uitgeprobeerd worden 10. Dit waren voor de betrokken twaalf gemeenten en provincie belangrijke overwegingen om in 2014 gezamenlijk een experimenteerfase in te gaan. Hiertoe is een kleine gezamenlijke projectorganisatie ingericht. Inmiddels lopen er diverse experimenten, waarover betrokkenen elkaar op vier hier speciaal voor geagendeerde 'experimenteerdagen' informeren. De eerste experimenteerdagen hebben inmiddels plaatsgevonden. Daarom beknopte informatie over de experimenten, een indruk van de complexiteit van de problematiek en de kansen die er zijn om gezamenlijk oplossingen te vinden.
Uitgangspunten Oplossingsrichtingen Voor problematische particuliere woningen zijn vier oplossingen denkbaar: - opknappen; - samenvoegen; 9
Zolang mensen alleen omkijken en de geschiedenis niet loslaten, lukt het niet om toekomstgericht te zijn en adaptief te werken. 10 Anno februari 2015 hebben deze experimenten geleid tot het Gronings Gereedschapskist (www.groninsgereedschapkist.nl).
- herbestemmen of; - Slopen. Van geval tot geval moet bekeken worden welke oplossing de voorkeur verdiend. De overwegingen hierbij komen uit verschillende invalshoeken. Vier invalshoeken Elk experiment wordt opgezet en uitgevoerd vanuit de volgende vier invalshoeken: - gebiedsopgave; - de potentie van het vastgoed; - verantwoordelijkheid en behoefte van de eigenaar; - financiën. Gebiedsopgave: De eerste overweging bij de keuze voor een oplossingsrichting vloeit voort uit de opgave voor het betreffende gebied en de specifieke locatie van de woning. Als het belangrijkste doel is om de woningvoorraad terug te brengen, verdienen opknappen en herbestemmen meestal niet de voorkeur. Samenvoegen – opknappen en verminderen van de voorraad in één beweging – kan dan wel een optie zijn. Als wordt ingezet op slopen of samenvoegen, zal voor de bewoner(s)-eigenaren een acceptabel alternatief gevonden moeten worden. De potentie van het vastgoed: Als behoud van de woning in de gebiedsvisie past en bij voldoende potentie (kwaliteit, marktvraag) van het vastgoed, kan worden ingezet op verbetering (onderhoud, wooncomfort, energieprestatie). Hierbij ligt het accent op stimuleren en faciliteren van de bewoner-eigenaar. Verantwoordelijkheid en behoefte van de eigenaar: In beginsel is de eigenaar verantwoordelijk voor het onderhoud van zijn bezit en voor de geschiktheid van zijn woning. In de praktijk blijkt dat eigenaren zich niet altijd voldoende van de (dreigende) problemen bewust zijn. In die situaties zal dus eerst aan bewustwording gewerkt moeten worden. Buren en omwonenden kunnen hier ook een rol in spelen. Financiën: In alle gevallen is er met de oplossing geld gemoeid; voor betrokken bewoners-eigenaren schuilt hierin dikwijls het belangrijkste knelpunt. Ook omdat banken vaak erg voorzichtig en niet flexibel zijn.
Expertteam Ter ondersteuning van de experimenten is een ‘expertteam’ in het leven geroepen, bestaande uit vier externe experts op het gebied van financiën, stedelijke en regionale ontwikkeling, corporaties en duurzame energie. De experts zijn op afroep beschikbaar voor de experimenteerteams. Tevens zorgt het expertteam voor ondersteuning bij het verwerven van een investeringsfonds en bij de uitwisseling en verspreiding van ervaringen en opgedane kennis. De projectleider is de voorzitter van het expertteam. De provincie ondersteunt dat team.
Beoogd resultaat Eind 2014 worden de t volgende resultaten verwacht: - Circa tien experimenten in uitvoering, dan wel zodanig voorbereid dat de uitvoering kan starten. - Zicht op een bruikbare set (Gronings) gereedschap voor de aanpak van de problemen in de particuliere voorraad. - Afspraken over een investeringsfonds. - Een grote coalitie van betrokkenen met breed gedragen besef van omvang en ernst van de problematiek en bereidheid aan de oplossingen bij te dragen.
De experimenten Inmiddels zijn de volgende experimenten opgestart 11. 11
Medio 2014
Koopflats Delfzijl In de wijk Oud-West in Delfzijl staan acht complexen met elk ongeveer 150 appartementen. De flats dateren uit de jaren '60. De kwaliteit is op zich nog goed, maar de marktvraag is vrijwel volledig weggevallen. De vraagprijzen zijn al fors gezakt (van circa 150.000 naar circa 75.000 euro). Verloedering dreigt. Wat is het juiste moment om als gemeente in actie te komen? Hoever reikt de verantwoordelijkheid van de gemeente? Belangrijk aandachtspunt zal zijn om met alle bewoners op een lijn te komen. Samenvoegen in Delfzijl Op diverse plekken in Delfzijl (onder andere in het centrum, Oud-West en Farmsum) staan kleine woningen met op zich weinig toekomstwaarde. Samenvoegen biedt wel kansen. Transformatie in De Marne In de gemeente De Marne zijn er te veel (slechte) gezinswoningen, maar te weinig specifieke seniorenwoningen. Samen met de bewoners wordt in beeld gebracht welke woningen als eerste aangepakt moeten worden. De slechtste worden gesloopt, andere opgeknapt; zo nodig met inzet van juridisch instrumentarium. Functieverandering, opplussen en ruilverkaveling in Ulrum Ondersteund door deskundigen, professionals en ervaringsdeskundigen, zijn bewoners van Ulrum met concrete panden en locaties aan de slag met functieverandering, opplussen en ruilverkaveling. De strategie is om al doende te ontdekken waar de kansen liggen en wat kan. Een unieke mogelijkheid om te kijken hoe Ulrum en andere dorpen, prettig, leefbaar en vitaal kunnen blijven. Slim wonen in Pekela Het experiment Slim Wonen in Pekela onderzoekt via buurtgerichte projecten hoe eigenaar/bewoners gemotiveerd kunnen worden hun huis energiezuiniger te maken. De gemeente verstrekt leningen met lage rente (1%). Waardebehoud Onroerend Goed Oost-Groningen Slechte panden ('rotte kiezen') hebben soms een zeer negatieve invloed op de omgeving. In het experiment wordt per pand en per bewoner een aanpak-op-maat ontwikkeld. Mogelijke ingrediënten: verkoop-en onderhoudsbemiddeling, inzet van klusteams (met werkzoekenden, buren), ruilen, etc. Veel aandacht gaat uit naar persoonlijke begeleiding van de bewoner en naar een flexibeler opstelling van de hypotheekverstrekker. Nieuw voor oud in Musselkanaal In Musselkanaal is ervoor gekozen nieuwbouw (vooral voor senioren) zoveel mogelijk (in de lintbebouwing) aan het kanaal te situeren. Onderzocht wordt hoe daarvoor ruimte gevonden kan worden op locaties waar nu nog slechte particuliere panden staan. Aankopen is simpel, maar kostbaar. Interessantere instrumenten zijn: ruilen en doorschuiven. Verminderen woningvoorraad in ’t Zandt In het Noord-Groningse dorp 't Zandt zijn in de jaren '60 (te) veel goedkope rijtjeshuizen neergezet, die later (deels) door de corporatie zijn verkocht. De betreffende straten glijden af; er is ook sociale problematiek. Het experiment, dat nog in de ontwikkelfase zit, moet oplossingsrichtingen in beeld brengen.
Het vervolg In het najaar 2014 zullen betrokkenen opnieuw verslag doen van de ervaringen en resultaten in hun experiment en hun vragen voorleggen aan het expertteam.
Casus Reiderland In deze voormalige gemeente is (in de periode 2008 tot 2010) intern een taskforce gevormd onder leiding van de wethouder in verband met integrale handhaving in samenwerking met andere handhavingsinstanties. Alle (significant) slechte beheerde panden en erven waren geïnventariseerd. Hierbij werd ingezet op de beschikbare handhavingsinstrumenten en aanvullend daarop een sociale benadering. Dit wil zeggen, eerst worden de regels toegepast en dan pas praten met in achtneming van deze regels. En, dat de burgemeester nadrukkelijk de rol vervuld van de gemeente rechtens en buitenrechtens te vertegenwoordigen ook in deze zaken.
Opvallend was, dat de kennis nauwelijks aanwezig was van de mogelijkheden die de wetgever heeft gegeven ook ten aanzien van particulieren. En, geen of nauwelijks samenwerking bestaat met andere relevante handhavende partijen en deze samenwerking ook ‘moeizaam gaat’. En, hierdoor situaties zijn ontstaan waarbij sprake was van ‘op zijn beloop laten gaan’. Dit ondanks verzoeken daartoe vanuit de desbetreffende gemeenschappen om wel eens wat hieraan te gaan doen. Handhaving is niet een populaire taak bij alle gemeenten. Het ging hierom de volgende wet- en regelgeving: - Woningwet; - Bouw- en Brandvoorschriften; - Bestemmingsplan; - Welstandsplan; - Milieuregelgeving; - Gezondheids- en welzijnswet voor dieren en: - Algemene Politieverordening Bijvoorbeeld: - Een pand dat (langzaam maar zeker) in elkaar gaat vallen is een gevaar voor anderen, ook al staat dat pand in het land en veraf van de bebouwing. Spelende kinderen kunnen getroffen worden. Deze eigenaren zijn aangeschreven om – volgende de maatstaven van de gemeente – maatregelen te nemen of dat dit – onder dreiging van een dwangsom – alsnog door de gemeente werd gedaan. - Het gaat om panden met een woonfunctie, maar een deel daarvan werd al jaren niet meer bewoond. Of, dat het wel ‘bewoond’ werd, maar het karakter had van een ‘opslag’. - Leegstanden panden waren dichtgetimmerd (door de eigenaar) en stond te verpauperen. Vervolgens zijn er anderen die hiervan gebruik maken in verband met graffiti. Dat komt niet overeen met de criteria in het welstandsplan van de gemeente. - Daar waar een erf als opslag werd gebruikt of (zeer) veel rommel aanwezig is, kan op grond van het bestemmingsplan en op grond van de milieuwetgeving deze situatie benaderd worden. - Daar waar (teveel) dieren op een erf werd gehouden en tot stankoverlast leidt bij omwonenden, kan benaderd worden op grond van de Dierenwelzijnswet en milieuregelgeving. Lastig in dit verhaal is de staat waarin de tuinen verkeren. Ook al zijn deze ‘schoon’ in de zin van de milieuregelgeving, het onverzorgde uiterlijk is voor de omwonenden een doorn in het oog. Daar is gekeken of werkvoorzieningsschap hierin nog een rol kon spelen. Om concurrentievervalsing te voorkomen lukt dat niet, nu deze schappen worden afgebouwd en private partijen kunnen ontstaan, valt bedoelde tegenwerping weg. Maar, dan rest de vraag: op wiens zijn kosten en op grond waarvan kan de gemeente dit verplichten en de kosten verhalen. Op kosten van de gemeente doen, kan er toe leiden dat anderen met opzet ook de tuin laten verslonzen. In deze vraagt dit om juridische versterking van de positie van de gemeente. Maar, de gemeente zelf heeft ook een voorbeeld, door niet (teveel) te bezuinigen op onderhoud van het openbaar groen. Opvallend bij deze zaken was, dat er deels tegelijk sprake was van ook een psychiatrisch vraagstuk. Dat maakt, dat ten aanzien van de eerstegnoemde groep de taskforce ook moet samenwerken met functionarissen uit de Zorg- en Welzijnssector. Hierdoor botsen twee denkrichtingen. Die van het algemeen belang en die van de specifiek persoonlijke benadering. En, dat de functionarissen moeten gaan werken binnen het kader van dat algemeen belang en in het licht daarvan resultaten worden
verwacht. Immers, iedereen is volgens de wet gelijk, ongeacht welke achtergrond. Vooralsnog is het resultaat mager bij mensen met een specifieke achtergrond. Dat is een oud vraagstuk binnen de woningmarkt. In andere gevallen vraagt het om doorzettingsvermogen, inclusief eventuele juridische strijd. Dit door de aangetroffen situatie goed vast te leggen in beeldmateriaal. Overigens een juridische strijd maakt al dat de eigenaar in beweging komt en (pro forma) de situatie verbeterd. Dit neemt niet weg, dat er ook een ander project gestart was om woningeneigenaren in het algemeen ondersteund werden om hun koopwoning op de waarderen, inclusief een energietransitie. Wat op de achtergrond meespeelt, is dat door een (te) strafbeleid mensen, met een specifieke problematiek, (onbedoeld) uit de gemeente worden weggejaagd. Elke gemeente zal een aantal van hen voor hun rekening moeten nemen, hoe lastig dat ook is, zeker binnen een aanbodmarkt. Wel dat in de loop der jaren verhoudingsgewijs veel van deze personen in deze gemeente waren komen wonen. Immers, binnen een krimpgebied zijn de koopwoningen (aanzienlijk) goedkoper dan in de Randstad. En, lokaal men heeft altijd een ‘hand over het hart gestreken’. Maar, langzaam maar zeker kwamen steeds meer signalen uit de omgeving van hen, dat er ook een grens was bereikt. Namelijk, een negatieve invloed op de leef- en woonomgeving, een omgeving die door het krimpvraagstuk al onder druk was komen te staan. Zowel bestuurders als ambtenaren als burgers worstelen hiermee. En, hebben geen pasklaar antwoord. Een scheiding van geesten, ook langs een politieke lijn, kan snel ontstaan en tast draagvlak voor het straffe beleid aan. In het kader van de decentralisaties (in 2014) in het sociaal domein en vervolgens buurt- en dorpsgericht gaan werken met sociale teams, biedt perspectief. Daarbij gaat het niet alleen om integraal werken binnen het sociaal domein, maar ook tussen de ‘harde-‘ en ‘zachte sector’ binnen de gemeente, waarbij de sociale teams in het verlengde werken van de aanpak van het krimpvraagstuk. Maar, dat de aanpak bij dat vraagstuk ook aansluit bij de werksystematiek van deze sociale teams, buddy’s, familie en mantelzorgers rondom mensen met psychiatrisch problemen.
Casus Noord-Friesland12 In een dorp kan één verwaarloosd pand al veel aandacht trekken en een bron van ergernis zijn. Eén verwaarloosde bouwwerk, ook wel „rotte kiezen‟ genoemd, is soms bepalend voor het beeld van het gehele dorp. Een verwaarloosd pand kan constructieve gebreken hebben maar ook uiterlijke kenmerken van achterstallig onderhoud vertonen. Gemeenten worden door de provincie en de Rijksoverheid gestimuleerd om de rotte kiezen aan te pakken. In Friesland voeren gemeenten en corporaties beleid om de beeldkwaliteit en leefbaarheid van Friese dorpen op peil te houden en de rotte kiezen aan te pakken. De Woningwet biedt gemeenten instrumenten om verwaarlozing van bouwwerken te voorkomen, of waar nodig eigenaren aan te zetten tot aanpak en herstel. Gemeenten kunnen verval van bouwwerken voorkomen en kunnen panden die al in verval zijn geraakt actief aanpakken. In de Friese gemeenten vindt de signalering en aanpak van rotte kiezen vaak plaats in samenwerking met diverse partijen zoals woningbouwcorporaties, dorpsbelangen en bewonersorganisaties. Deze partijen worden hierbij ondersteund door de stichting Doarpswurk. Stichting Doarpswurk richt zich op het in stand houden en stimuleren van de sociale samenhang en de leefbaarheid van het Friese platteland. Dit doet de stichting door agendering van de problematiek en door informatie overdracht over instrumenten en door het stimuleren van integrale aanpak van rotte kiezen.
Onderzoek Uit het onderzoek (2007) kwam naar voren dat gemeenten geen actief handhavingsbeleid voerden maar vooral een meer passief handhavingsbeleid toepasten op basis van openbare orde en veiligheid. Hierbij is het beeld per gemeente verschillend. Slecht enkele van hen hebben of een actief beleid gekend als
12
Rotte kiezen – een onderzoek naar de inzet van instrumenten (2011)
het gaat om vervallen panden of dat er wel sprake is een actief aanschrijvingsbeleid, waarbij gebruik werd gemaakt van aanschrijving en het opleggen van dwangsommen. Uit hetzelfde onderzoek zijn verder een aantal motieven naar voren gekomen waarom de onderzochte gemeenten13 het wettelijke instrumentarium niet actief inzetten: - De aanpak van rotte kiezen heeft geen hoge prioriteit (stond toen nog niet op de politieke beleidsagenda). - Er is onvoldoende menskracht en/of middelen. - Er is onvoldoende kennis van mogelijkheden wettelijk instrumentarium. - Men twijfelt aan het resultaat (onder de noemer van ‘van een kale kip plukt men geen veren’). - Men vraagt zich af of het wel een taak is voor de gemeente om verder te gaan dan alleen handhaving op basis van de titels veiligheid en/of openbare orde. - Ondersteuning van de particuliere eigenaar kan leiden tot bevoordeling ten opzichte van eigenaren die hun pand wel goed onderhouden. - Er is sprake van een beperkt aantal gevallen. Dus ontwikkelen van beleid loont onvoldoende. - Er kleven financiële risico’s aan de aanpak (onder andere bij onjuiste procedure de kans op schadeclaims). Uit onderzoek van VROM· blijken dezelfde en nog een aantal oorzaken die ertoe leiden dat de rotte kiezen blijven bestaan: - De gemeente hanteert geen strakke eenduidige handhavingslijn. - Binnen kleinere gemeenten is de benodigde kennis over de mogelijkheden niet aanwezig. - Aanpak van vervallen panden en de aanschrijvingsprocedure kost energie, tijd en financiën. Wanneer het om niet-urgente gevallen gaat kan dit ertoe leiden dat gemeenten liever aandacht schenken aan andere (meer urgente) problemen dan de vervallen panden. - Onder gemeenten heerst de opvatting dat voor de benodigde aanpak geen financiën beschikbaar zijn. - Goede afspraken met het Openbaar Ministerie (OM) worden niet gemaakt, bijvoorbeeld bij onomkeerbare gevallen zoals de verbouw van een monument. Bij het OM wordt in deze gevallen weinig bereidheid gevonden om te sanctioneren. Uit hetzelfde onderzoek van VROM blijkt dat in grotere gemeenten vaak meer gebruik wordt gemaakt van beschikbare handhavingsinstrumenten en actiever wordt opgetreden dan in kleinere gemeenten. Een oorzaak hiervoor is niet gevonden, gesuggereerd wordt dat dit te maken heeft met het verschil in omvang en zichtbaarheid van de problematiek. Kleinere gemeenten gaan vaak over tot aanpak wanneer gezondheid of veiligheid in het geding is, of wanneer er een klacht binnenkomt bij de gemeente. Bij grotere gemeenten wordt actief en structureel opgetreden en gebruik gemaakt van alle mogelijke titels om handhaving uit te voeren, naast veiligheid en gezondheid.
Aanpak De VROM inspectie heeft de aanpak van vervallen panden in een drietal vormen ingedeeld. De drie onderscheiden categorieën zijn: 1. Aanpak van panden die potentieel een rotte kies vormen: actief, structureel, voorkomen van verval. 2. Aanpak van (een grotere groep) soortgelijke panden die bezig zijn te vervallen: actief, programmatisch. 3. Aanpak van een individueel geval: passief, reactief na signaal of klacht. Indien de gemeente actief beleid voert om vervallen panden en achterstallig onderhoud te voorkomen kan zij hierbij gebruik maken van een verordening waarin voorschriften zijn opgenomen waaraan bouwwerken moeten voldoen. Daarnaast kan de gemeente de excessenregeling in de welstandsnota uitbreiden. In de welstandsnota kunnen criteria worden opgenomen waaraan het uiterlijk van een pand moet voldoen. Met dit aanvullende beleid verschaft een gemeente zichzelf verdere mogelijkheden om een hoge kwaliteit van de bouwwerken te bewaren en panden aan te schrijven. 13
Franekeradeel, Menameradiel, Het Bildt, Ferwerderadiel, Dantumadiel, Dongeradeel, Kollumerland c.a. en Achtkarspelen
Hierbij kunnen problemen ontstaan indien er welstandsvrije gebieden, bouwwerken of categorieën zijn aangewezen. In de welstandsnota kan hierbij worden opgenomen: “welstandsvrij behoudens criteria voor excessen” (welstandsfederatie). Daarnaast geeft VROM aan dat het van belang is dat er onder de bevolking en andere organisaties binnen de gemeente voldoende draagvlak is voor de aanpak van vervallen panden. Een eventueel communicatietraject kan daarbij van belang zijn. Bovendien dient er binnen de gemeente bestuurlijk draagvlak te zijn om een eventueel moeizaam handhavingsproces te laten slagen. In het volgende hoofdstuk wordt beschreven hoe gemeenten hiermee omgaan. Andere mogelijkheden De mogelijkheden die hierboven beschreven zijn hebben allen betrekking op het wettelijk instrumentarium die gemeenten tot hun beschikking hebben. Naast het wettelijk kader kan de gemeente ook andere, „zachtere‟ middelen toepassen om eigenaren ertoe te bewegen onderhoud te plegen. Deze zijn voornamelijk financieel van aard, de renovatie van een bouwwerk heeft vaak een onrendabele top. Een gebrek aan financiën blijkt vaak een knelpunt bij de aanpak van rotte kiezen. Dit deel van het onderzoek richt zich echter alleen op het wettelijk instrumentarium, daarom zal hier verder geen aandacht aan worden besteed.
Wat wordt al gedaan Uit de interviews en verzameld materiaal zijn voorbeelden naar voren gekomen van de aanpak van vervallen. College Zolang er geen expliciet urgentie is vinden bestuurders het veelal lastig om met rotte kiezen om te gaan. Bij bijna alle gemeenten komt in het structurele overleg met dorpsbelangen de problematiek van rotte kiezen aan de orde. Er wordt onderkend dat dorpsbelangen als geen ander weten welke panden vervallen zijn en welke problemen zich voordoen waar de inwoners van het dorp last van hebben. Ook kan de betrokkenheid van dorpsbelangen al in een eerder stadium benut worden om de aanpak van vervallen panden met kracht op de politieke beleidsagenda te zetten. Juist deze stap, het op de bestuurlijke agenda krijgen van een gestructureerde aanpak van rotte kiezen, lijkt vaak „lastig‟ te zijn. Het activeren en vervolgens beleidsmatig benutten van de inbreng van dorpsbelangen kan hiervoor een goede oplossing vormen14. Gemeenteraad Een gedegen aanpak die ook daadwerkelijk doorgezet wordt in de uitvoering heeft de meeste kans van slagen als de aanpak binnen de gemeente breed gedragen wordt. Het geven van een rol hierin aan dorpsbelangen draagt bij aan het lokaal draagvlak. Ook kan het bestuurlijk draagvlak vergroot worden door de gemeenteraad actief te betrekken bij de beleidsontwikkeling en uitvoerings- en handhavingsstrategie15. Dit onderdeel moet niet onderschat worden omdat bij de uitvoering vaak raadsleden uit de betreffende buurt of het dorp als eerste, door de aangeschrevene of door andere betrokkenen, worden aangesproken. Door expliciet aan de raad voor te leggen dat de aanpak niet vrijblijvend is, „wie A zegt moet ook B zeggen‟ is de aanpak politiek en bestuurlijk sterker onderbouwd. Portefeuilleverdeling Het uitvoeren van een handhavingstraject is niet altijd even populair. Ook kan er soms spanning optreden met de ontwikkelende en stimulerende rol. Veel gemeenten kennen dan ook een scheiding van de portefeuille handhaving en de portefeuille vergunningverlening16. In de praktijk blijken alle besluiten voor handhaving en aanschrijvingen van rotte kiezen in het college besproken te worden.
14
Onder andere de gemeenten Het Bildt en Franekeradeel. Onder andere de gemeenten Achtkarspelen en Franekeradeel 16 De gemeente Dantumadiel heeft er voor gekozen de burgemeester de portefeuille handhaving te laten beheren. 15
Middelen Bij een aantal gemeenten is besloten middelen vrij te maken voor de aanpak van vervallen panden 17 of externe capaciteit vrij te maken18. Om de aanpak succesvol te maken is het van belang de verantwoordelijkheid voor de uitvoering van het beleid en de benodigde capaciteit eenduidig te regelen. Gemeenschappelijkheid Gemeenten kunnen in ook samenwerken wat betreft de uitvoer van het handhavingstraject19. Wanneer daadwerkelijk over wordt gegaan tot aanschrijving en handhaving, kunnen de deelnemende gemeenten een beroep doen op het handhavingsbureau. Hiermee wordt efficiency beoogd en de kennis over handhaving gecentraliseerd. Het bureau wordt alleen ingeschakeld om het handhavingstraject uit te voeren. Bij het proces voorafgaande hieraan heeft het handhavingsbureau geen rol. Stappenplan Een stappenplan maakt het proces dat doorlopen moet worden inzichtelijk. Daarnaast kan het ervoor zorgen dat voor elk vervallen pand dezelfde lijn wordt ingezet ondanks dat deze in tijd door elkaar heen lopen. Een stappenplan biedt daarnaast houvast en voorkomt dat stappen vergeten worden. De eerste 9 stappen zijn20: 1. Aanpak voorleggen aan en bediscussiëren in de raad 2. Uitbreiding van de excessen regeling. 3. Kennisoverdracht op de betrokken ambtenaren. 4. Communicatie over het beleid met inwoners van de gemeente. 5. Aanmaken standaardbrieven. 6. Enquête en interview met verenigingen Dorpsbelangen. 7. Gesprekken met woningcorporaties voor draagvlak. 8. Op basis van alle gegevens een lijst met panden opstellen en prioritering toepassen. 9. Van alle aangemelde panden en terreinen een (basis)dossier samenstellen. Gesprek In eerste instantie gaan een groot aantal gemeenten het gesprek aan met de eigenaren van de vervallen panden. Een minnelijke oplossing wordt als het meest wenselijk beschouwd. In een groot aantal gevallen blijkt dat dit bovendien voldoende is om eigenaren aan te zetten tot aanpak van het achterstallig onderhoud. Het voorkomen dat handhavingsinstrumenten toegepast moeten worden wordt nog het meest wenselijk geacht. Wanneer de gemeente eigenaren van vervallen panden op de hoogte stelt van de wettelijke mogelijkheden vormt dit vaak al voldoende aanleiding om tot onderhoud over te gaan. Ook bij het aangaan van een gesprek zijn een aantal stappen te nemen21, te weten: - Eigenaren worden uitgenodigd voor een gesprek. - Tijdens dit gesprek zal kort de problematiek worden uitgelegd en maakt de gemeente haar standpunt en voornemens duidelijk: o Verwaarlozing is een zeer ongewenste ontwikkeling die ten koste gaat van de woon- en leef-kwaliteit. o De gemeente heeft vergaande bevoegdheden om op te treden tegen verwaarlozing en zal als het nodig blijkt gebruik maken van deze bevoegdheden. - Er zal inzicht verkregen moeten worden over de eigenaar en de achtergrond van de ontstane situatie. Gedacht kan worden aan de volgende vragen: o Wat is de reden voor het feit dat het pand in vervallen toestand verkeert? Hoe is de situatie ontstaan? o Wat voor plannen heeft de eigenaar met het pand (renoveren, sloop, nieuwbouw, gebruik, verkoop etc.)? o Binnen welke termijn is de eigenaar voornemens om deze plannen te realiseren? o Als de eigenaar zelf geen plannen heeft met het pand: Hoe kijkt de eigenaar aan tegen verkoop 17
Zo heeft de gemeente Achtkarspelen in de begroting structureel € 42.000 opgenomen voor de aanpak van vervallen panden. De gemeente denkt erover na om personele capaciteit vrij te maken voor de handhaving van vervallen panden. 18 De gemeente Franekeradeel maakt gebruik van externe capaciteit voor de aanpak van vervallen panden. 19 De Middelsee gemeenten (Ferwerderadiel, Het Bildt, Leeuwarderadeel, Menameradiel) hebben de handen ineengeslagen. 20 Bron: gemeente Achtkarspelen 21
idem
van het pand? o Wat zijn eventueel andere oplossingen? - Na het verkrijgen van antwoorden op deze vragen is het van belang de eigenaar de kans te bieden de situatie te verbeteren of – als verbetering niet binnen afzienbare tijd mogelijk is – een plan van aanpak voor sloop of verkoop in te leveren. Hierover zullen duidelijke afspraken gemaakt moeten worden.
- Alle gesprekken en de daarin gemaakte afspraken worden vastgelegd in een verslag. De eigenaar krijgt hiervan een afschrift·. - Gemeente beoordeelt gebouwen van eigenaren die niet in gesprek gaan of niet meewerken aan een oplossing (welstandelijk en bouwtechnisch) 22. - Gemeente kan bij geconstateerde overtreding van Bouwbesluit of excessenregeling uit Welstandsnota een last onder bestuursdwang of dwangsom opleggen.
Maatwerk De aanschrijving en handhaving vragen om maatwerk. Ieder geval is anders. Daarbij is het voor betrokkenen soms zeer ingrijpend dat de overheid ingrijpt of dreigt in te grijpen in het privé bezit. Afhankelijk van het type eigenaar moet een aanpak worden gehanteerd. Daartoe is een classificatie ontwikkeld23, te weten: - Type 1: Goedwillend. Deze bewoner is wel bereid om te investeren, maar doet het niet als anderen niets doen en als de gemeente ook niets doet. - Type 2: Wil wel, maar kan niet. Het gaat om noodkopers die financieel niet in staat zijn om in hun eigendom te investeren, maar die ook nergens anders naar toe kunnen. - Type 3: Passanten en speculanten - Type 4: Zakelijk. Deze bewoners zijn bereid om te investeren indien de investering rendement oplevert op redelijke termijn - Type 5: Kleine belegger. Deze bewoner heeft een paar pandjes gekocht als appeltje voor de dorst. Hij zit niet te wachten op investeren, hij wil vooral een vast en betrouwbaar rendement over de belegging. - Type 6: Speculanten en huisjesmelkers. Willen snel en hoog rendement, desnoods door onrechtmatig gebruik en illegale verhuur; mijden investeringen.
Tijdelijke functie Een aantal gemeenten geeft aan dat tijdelijke herbestemming een oplossing kan vormen voor de aanpak van vervallen panden. Tegelijkertijd blijkt dit ook lastig is vanwege de specifieke functie die een aantal panden heeft. Zo zijn winkelpanden in het centrum van de dorpen vaak aangepast waardoor een woonfunctie moeilijk te realiseren is.
Communicatie Het is belangrijk dat de gemeentelijke aanpak van vervallen panden zich niet tegen de gemeente keert. Daarom is in eerste instantie draagvlak bij de inwoners van belang, hiervoor is de inzet van dorpsbelangen en dorpsverenigingen een goed middel. De boodschap van de gemeente kan hierbij positief zijn en zou erop gericht moeten zijn dat de kwaliteit van de leefomgeving baat heeft bij een goede kwaliteit van bouwwerken en dat de gemeente zich hier actief voor inzet. Wanneer de gemeente overgaat op de aanpak kan ze hierna gebruik maken van diverse media.
22
Hierbij is het verstandig de eigenaar minimaal twee keer uit te nodigen en dat de tweede keer met een aangetekende brief. Bij deze laatste brief is het verstandig om vooraf het woon- en verblijfsadres te checken. Daar waar de eigenaar spoorloos is, zijn er andere stappen nodig. 23 Bron: onderzoek Weusthuis en Partners
Media-aandacht kan extra druk zetten achter de aanpak en daarnaast positieve effecten hebben op eigenaren van panden die niet meegenomen worden in de aanpak maar hierdoor wel aan de slag gaan met het onderhoud. Door pro actief de media te benaderen kan de kans op een negatieve toonzetting bij daadwerkelijke uitvoering van aanschrijving verkleind worden. Resumé Op basis van het onderzoek in Noord-Friesland kunnen verschillende type manieren van beleid en uitvoering worden onderkend, te weten een: - actieve, structurele aanpak; - actieve, projectmatige aanpak en; - passieve, reactieve aanpak.
Casus Voorburg-Leidschendam De relevantie van de casus is de projectmatige aanpak en de actieve manier waarop de communicatie is georganiseerd24.
Aanpak Dit project heeft tot doel het stimuleren van onderhoud aan woningen in Voorburg-Noord. Dit wordt onder andere gedaan met het verstrekken van subsidies en leningen. Een ander onderdeel van de aanpak wordt gevormd door eigenaren van woningen samen te laten werken in een vereniging van eigenaren (VvE)25. Binnen de wijk Voorburg-Noord is een technische opname gemaakt van woningen. De eigenaren zijn hierbij op de hoogte gesteld van de gebreken en de mogelijkheden die de gemeente bood om hieraan iets te doen. Indien men daarop niet gereageerd wordt, begint er een handhavingstraject.
Essentie De aanpak is een voorbeeld van het gebruik van én stimulerende maatregelen en dwingende maatregelen. In eerste instantie worden eigenaren geholpen bij het opzetten van een VvE en daarna het verhelpen van de gebreken aan de panden. Vervolgens wordt het handhavingstraject gestart, daar waar dit nodig is.
Communicatie De gemeente heeft, bijvoorbeeld, een projectwebsite opgezet en verstuurt nieuwsbrieven. Hierbij worden de media ingezet ten goede van de aanpak van vervallen panden.
24
Project Bouw mee aan Voorburg-Noord (2009) Dankzij het project werden er circa 150 VvE’s geactiveerd, waarmee het totaal op 240 VvE’s is gekomen. In totaal was een bedrag van €2.875.000 beschikbaar als subsidie voor herstel van gebreken. 25
