PERENCANAAN INVESTASI PEMBANGUNAN PERUMAHAN DI DESA SIDOWAYAH KABUPATEN REMBANG Tugas Akhir untuk memenuhi sebagian persyaratan mencapai derajat Sarjana S-1 Teknik Sipil
diajukan oleh :
KUKUH AWAL ROMADHON NIM : D100120038
kepada
PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH SURAKARTA 2016
i
LEMBAR PENGESAIIAN PERENCANAAN INYSSTASI PEMBANGTINAIY PERUMAHAN DI DESA SIIX)WAYAH KABUPATEN REMBANG Tugas Akhir Diajukan dan diperahankan pada Ujian Pendadaran dihadapan Dewan Penguji September 2016 Pada tanggal
:
Diajukan oleh
:
KUKUHA\trAL ROJWADHON
NIM: D 100120012 Susunan Dewan Penguji
Pembimbiry Utama
Sahid. MM.. MT. NIP : 196609111995021001
Ir. H. M. Nur
Mochamad Solikin Ph.I).
NIK:792 Tugas Akhir ini diterima sebagai salah satu persyaratan
untuk mencapai derajat S-1 Teknik Sipil Surakarta,
t
September
zgy*
MOTTO “Sesungguhnya dibalik kesulitan selalu ada kemudahan” (Q.S. Al-Insyiraah/94:5-6)
“Tuhan tidak akan memberi cobaan diluar batas kemampuan kita.” (Q.S. Al Baqarah/2:286)
“Jika kamu tidak akan mengejar apa yang kamu inginkan, maka kamu tidak akan mendapatkannya. Jika kamu tidak bertanya maka jawabannya tidak. Jika kamu tidak melangkah maju, kamu akan tetap berada ditempat yang sama.” (Nora Roberts)
“Agama tanpa ilmu adalah buta. Ilmu tanpa agama adalah lumpuh .” (Albert Einstein)
“Orang-orang yang berhenti belajar akan menjadi pemilik masa lalu. Orangorang yang masih terus belajar, akan menjadi pemilik masa depan.” (Mario Teguh)
“Dont stop when you tired, stop when you done”
“Ihtiar, Sabar, Tawakal”
iii
PERSEMBAHAN
Atas segala rahmat dan karunia yang telah Allah SWT berikan kepada hambanya, sehingga saya dapat melewati proses dalam menyelesaikan studi Tugas Akhir ini. Tugas akhir ini Kupersembahkan Untuk : Kedua orang tua yakni AyahTRI PORWANTO dan IbuSUMARSIH. Terima kasih atas segala bimbingan, dukungan,doa dan nasihat yang tak ada hentinya sejak dini sampai saat ini. Bapak GINI SOEKARNO dan Ibu GINI SOEKARNO sekeluarga yang
telah
memberikan
kenyamanan
tempat
tinggal
untuk
menyelesaikan tugas akhir ini dengan baik. Sahabat-sahabatku (Andang, Ramadhani, Azhari, Erlin, Kara) yang selalu menemani, dan memberi semangat setiap perjalanan kuliah ini, Terima kasih atas kekonyolan dan kebahagian selama di UMS. Seluruh keluarga besar Program Studi Teknik Sipil Universitas Muhammadiyah Surakarta. Teman” Teknik Sipil angkatan 2012 yang selalu membantuku dalam berbagai hal, terima kasih atas kenangan, bantuan, info serta cerita selama di UMS.
iv
PRAKATA
Assaalammualaikum Wr. Wb Alhamdulillah, segala puji syukur dipanjatkan ke hadirat Allah SWT atas limpahan rahmat, taufik dan hidayah-Nya sehingga penyusunan dapat menyelesaikan dan menyusun laporan Tugas Akhir berupa eksperimen laboratorium yang berjudul “Perencanaan Investasi Pembangunan Perumahan Di Desa Sidowayah, Kabupaten Rembang (JAWA TENGAH)”. Tugas
Akhir
ini
disusun
untuk
memenuhisebagian
persyaratan
menyelesaikan program studi S-1 pada Fakultas Teknik Jurusan Teknik Sipil Universitas Muhammadiyah Surakarta. Bersama ini penyusun mengucapkan terima kasih kepada smua pihak yang telah memberikan dukungan sehingga penyusun dapat menyelesaikan Tugas Akhir ini. Kemudian dengan selesainya Tugas Akhir ini penyusun mengucapkan terima kasih kepada : 1)
Bapak Ir.Sri Sunarjono, MT, PhD., selaku Dekan Fakultas Teknik Universitas Muhammadiyah Surakarta.
2)
Bapak Mochamad Solikin, PhD., Selaku Ketua Jurusan Fakultas Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Muhammadiyah Surakarta sekaligus sebagai Anggota Dewan Penguji Tugas Akhir yang telah memberikan dorongan, arahan serta bimbingan dan nasehatnya.
3)
Ibu Yenny Nurchasanah, ST. MT., selaku Sekretaris Jurusan Teknik SIpil Fakultas Teknik Universitas Muhammadiyah Surakarta.
4)
Bapak Ir. H. M. Nur Sahid, MM., MT. selaku Pembimbing Utama yang telah memberikan dorongan, arahan serta bimbingan dan nasehatnya.
5)
Bapak Anto Budi Listiyawan, ST, MSc. anggota tim Penguji.
6)
Bapak Jaji Abdurrosyid, ST., MT. selaku pembimbing akademik.
v
7)
Bapak-bapak dan ibu-ibu dosen Jurusan Fakultas Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Muhammadiyah Surakarta terima kasih atas bimbingan dan ilmu yang telah diberikan.
8)
Teman-teman Teknik Sipil angkatan 2012 yang telah membantu penelitian
9)
Pihak-pihak lain yang tidak bisa penulis sebutkan satu-persatu. Penulis menyadari bahwa Laporan Tugas Akhir ini masih jauh dari
sempurna, maka dengan segala kerendahan, kritik dan saran yang membangun sengat penyusun harapkan guna penyempurnaan laporan di masa yang akan datang, dan semoga laporan Tugas Akhir Ini dapat bermanfaat bagi kita semua. Amin. Wassalamu’alaikum Wr Wb. Surakarta, September 2016
Penyusun
vi
DAFTAR ISI
Halaman HALAMAN JUDUL........................................................................................ i HALAMAN PENGESAHAN.......................................................................... ii HALAMAN MOTTO ...................................................................................... iii HALAMAN PERSEMBAHAN ...................................................................... iv PRAKATA....................................................................................................... v DAFTAR ISI.................................................................................................... vii DAFTAR GAMBAR ....................................................................................... ix DAFTAR TABEL............................................................................................ x DAFTAR NOTASI DAN SINGKATAN ........................................................ xi DAFTAR LAMPIRAN.................................................................................... xiii ABSTRAKSI ................................................................................................... xiv BAB I PENDAHULUAN ................................................................................ 1 A. Latar Belakang................................................................................. 1 B. Rumusan Masalah ........................................................................... 2 C. Tujuan Penelitian............................................................................. 3 D. Manfaat Penelitian........................................................................... 3 E. Batasan Masalah .............................................................................. 3 BAB II TINJAUAN PUSTAKA...................................................................... 5 A. Permintaan Rumah .......................................................................... 5 B. Investasi ........................................................................................... 5 C. Appraisal Project............................................................................. 6 D. Analisis Biaya.................................................................................. 6 E. Studi Kelayakan............................................................................... 7 BAB III LANDASAN TEORI......................................................................... 8 A. Investasi ........................................................................................... 8 B. Proyek Konstruksi ........................................................................... 8 C. Permintaan Pasar ............................................................................. 8 D. Analisa Kebutuhan Pasar................................................................. 9 vii
E. Kajian Ekonomi............................................................................... 12 BAB IV METODE PENELITIAN .................................................................. 18 A. Objek dan Lokasi Penelitian............................................................ 18 B. Metode Penelitian ............................................................................ 19 C. Pengumpulan Data........................................................................... 19 D. Tahapan Penelitian .......................................................................... 19 BAB V ANALISA DAN PEMBAHASAN..................................................... 23 A. Pengolahan Data .............................................................................. 23 B. Perencanaan Jumlah Rumah............................................................ 27 C. Rencana Anggaran Biaya ................................................................ 33 D. Rekapitulasi Biaya Total Proyek ..................................................... 36 E. Analisa Ekonomi ............................................................................. 48 F. Penilaian Kelayakan Ekonomi ........................................................ 51 BAB VI PENUTUP ......................................................................................... 58 A. Kesimpulan...................................................................................... 58 B. Saran ................................................................................................ 59 DAFTAR PUSTAKA LAMPIRAN
viii
DAFTAR GAMBAR
Gambar IV.1 Lokasi Penelitian........................................................................... 18 Gambar IV.2 Tahapan Penelitian........................................................................ 22 Gambar V.1 Master Plan .................................................................................... 28 Gambar V.2 Rumah Tipe 90/130-160................................................................. 29 Gambar V.3 Rumah Tipe 114/90-145................................................................. 30 Gambar V.4 Rumah Tipe 133/120-140.............................................................. 31 Gambar V.5 Rumah Tipe 135/160-170............................................................... 32
ix
DAFTAR TABEL
Tabel V.1 Hasil Penyebaran Kuesioner .............................................................. 23 Tabel V.2 Hasil Uji Validitas.............................................................................. 24 Tabel V.3 Hasil Uji Realbilitas ........................................................................... 25 Tabel V.4 Hasil Uji Korelasi............................................................................... 26 Tabel V.5 Rencana Pembangunan Perumahan ................................................... 27 Tabel V.6 Rencana Anggaran Biaya (RAB) Rumah Tipe 90 ............................. 33 Tabel V.7 Rencana Anggaran Biaya (RAB) Rumah Tipe 114 ........................... 34 Tabel V.8 Rencana Anggaran Biaya (RAB) Rumah Tipe 133 ........................... 35 Tabel V.9 Rencana Anggaran Biaya (RAB) Rumah Tipe 135 ........................... 36 Tabel V.10 Rekapitulasi Biaya Total Proyek...................................................... 37 Tabel V.11 Fixed Cost ........................................................................................ 38 Tabel V.12 Variable Cost ................................................................................... 39 Tabel V.13 Penggunaan Lahan Perumahan ........................................................ 40 Tabel V.14 Perhitungan Harga Pokok Pembelian Kavling Siap Bangun ........... 40 Tabel V.15 Perhitungan Harga Jual Seluruh Unit............................................... 41 Tabel V.16 Total Harga Jual Seluruh Unit.......................................................... 41 Tabel V.17 Aliran Kas Masuk Yang Diharapkan ............................................... 42 Tabel V.18 Biaya Pembangunan Konstruksi Rumah (Cash Out)....................... 44 Tabel V.19 Bunga Per Bulan .............................................................................. 44 Tabel V.20 Tabel Rencana Aliran Keuangan Bulan ke-3 & ke-6....................... 45 Tabel V.21 Tabel Rencana Aliran Keuangan Bulan ke-9 & ke-12..................... 45 Tabel V.22 Tabel Rencana Aliran Keuangan Bulan ke-15 & ke-18................... 46 Tabel V.23 Tabel Rencana Aliran Keuangan Bulan ke-21 & ke-24................... 46 Tabel V.24 Rekapitulasi Rencana Aliran Keuangan (Cash Flow) Bulan ke-3 sampai ke-24 ....................................................................................................... 47 Tabel V.25 Nilai Sekarang (Lumpsum) Arus Kas Masuk................................... 49 Tabel V.26 Aliran Kas Tahunan Dengan Jumlah Tidak Tetap ........................... 49
x
DAFTAR NOTASI DAN SINGKATAN
NPV
=
Net Present Value
IRR
=
Internal Rate of Return
BCR
=
Benefit Cost Ratio
BEP
=
Break Even Point
IP
=
Indeks Profitabilitas
PP
=
Payback Period
ROI
=
Return on Investment
N’
=
Jumlah pengamatan yang diperlukan
k
=
Tingkat kepercayaan (k=2, 1-α=95%)
s
=
Tingkat ketelitian
N
=
Jumlah data yang didapat
Xi
=
Data pengamatan
H0
=
Hipotesis pertama
H1
=
Hipotesis kedua
A (sig)
=
Taraf signifikansi
r tabel
=
Tabel koefisien relasi “r” momen produk
Cf
=
Biaya pertama
A
=
Aliran kas bersih (netto) per tahun
An
=
Aliran kas pada tahun ke-n
n
=
Tahun pengembalian
(C)t
=
Aliran kas masuk pada tahun ke-t
(C0)t
=
Aliran kas keluar pada tahun ke-t
i
=
Bunga arus pengembalian
t
=
Waktu
(PV)B
=
Nilai sekarang benefit
(PV)C
=
Nilai sekarang biaya
R
=
Nilai sekarang pendapatan
(C)op
=
Nilai sekarang biaya (diluar biaya pertama)
Qi
=
Jumlah unit yang terjual pada titik impas xi
FC
=
Biaya tetap
P
=
Harga penjualan per unit
VC
=
Biaya tidak tetap per unit
PV/F
=
Diketahui nilai yang akan datang dicari nilai sekarang
F/PV
=
Diketahui nilai sekarang dicari nilai yang akan datang
F/A
=
Diketahui anuitas dicari nilai yang akan datang
PV/A
=
Diketahui anuitas dicari nilai sekarang
A/PV
=
Diketahui nilai sekarang dicari nilai anuitas
xii
DAFTAR LAMPIRAN
Lampiran 1
Gambar Rumah Tipe 90, Gambar Rumah Tipe 114, Gambar Rumah Tipe 133, Gambar Rumah Tipe 135
Lampiran 2
Volume dan RAB Fasilitas Umum, Volume dan RAB Rumah Tipe 90, Volume dan RAB Rumah Tipe 114, Volume dan RAB Rumah Tipe 133, Volume dan RAB Rumah Tipe 135
Lampiran 3
Analisa Harga Satuan Pekerjaan (AHSP) Kabupaten Rembang
Lampiran 4
Output SPSS
Lampiran 5
Kuesioner
Lampiran 6
Surat Tanah (AKTA)
xiii
ABSTRAKSI PERENCANAAN INVESTASI PEMBANGUNAN PERUMAHAN DI DESA SIDOWAYAH KABUPATEN REMBANG Kebutuhan akan rumah merupakan kebutuhan dasar (home needs) bagi manusia setelah pangan dan sandang. Setiap individu akan mengutamakan pemenuhan kebutruhan dasar daripada kebutuhan sekundernya begitu pula kebutuhan akan rumah. Kabupaten Rembang merupakan salah satu kota yang berda di perlintasan jalur transportsi darat antarkota dan antarprovinsi dengan pertumbuhan ekonomi dan laju pertumbuhan penduduk cukup tinggi. Hal ini menjadikan munculnya sebuah peluang investasi yang menjanjikan berupa investasi pembangunan perumahan di Kabupaten Rembang. Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui berapa besar permintaan rumah,berapa besar total rencana investasi pembangunan perumahan tipe cluster serta layak tidaknya perencanaan investasi perumahan di desa sidowayah kabupaten rembang menurut aspek manajemen keuangan. Alat analisis yang digunakan untuk mengukur tingkat kelayakan adalah NPV,IRR,BCR,IP,PP,ROI dan BEP. Dari hasil analisis ekonomi yang digunakan didapatkan hasil nilai NPV sebesar Rp 402,030,714.00., nilai IRR sebesar 12.0385% > 12 %12.0354% > 12 %., nilai BCR sebesar 1.032> 1, nilai IP sebesar 1.032> 1, nilai PP sebesar 22 bulan 18 hari, nilai ROI sebesar 4.77% per bulan = 57.24% per tahun, nilai BEP sebesar 12 penjualan unit rumah. Dari hasil tersebut dapat ditarik kesimpulan bahwa investasi di desa sidowayah kabupaten rembang dapat dilakukan. Kata Kunci: investasi, studi kelayakan, perumahan.
xiv
