PENYUSUNAN SKEMA PEMBIAYAAN Untuk Penataan Kampung – Kampung Kumuh (KONSEP MEMBANGUN TANPA MENGGUSUR)
BAPPEDA KOTA BANDUNG
SISTEMATIKA PENYAJIAN 01 Pendahuluan 02 Gambaran Permukiman Kumuh Kota Bandung
03 Identifikasi Skema Pembiayaan yang Tersedia untuk Penanganan Permukiman Kumuh 04 Identifikasi Kebutuhan Penanganan Permukiman Kumuh Kota Bandung 05 Rencana Skema Pembiayaan Penataan Permukiman Kumuh
1
PENDAHULUAN Latar Belakang Maksud dan Tujuan Pekerjaan Pendekatan Penyusunan Skema Pembiayaan
LATAR BELAKANG S K E M A P E MSBKI EA M Y A A PNE M UN K O KNUS ME UP H M (E KMOBNASNEGP U M N ETMA BNAP NA G M E NTGAGNUPSAU R B TI AU YK A PA EN N UA NT TA UA KN PK EA NMAPTUANAGN- KKAAMMPPUU NNGG - KKUAMMUP HU N( G UN M )E N G G U S U R )
PERMASALAHAN UMUM KAWASAN KUMUH: EKONOMI, FISIK LINGKUNGAN, DAN SOSIAL
PERKEMBANGAN PERMUKIMAN PADA KAWASAN BUKAN PERUNTUKANNYA DAN MUNCULNYA KAWASAN PERMUKIMAN TIDAK LAYAK HUNI (KAWASAN KUMUH)
KEMAMPUAN PENDANAAN DARI PEMERINTAH TERBATAS
ADANYA KEBUTUHAN PENANGANAN PERMUKIMAN SESUAI AMANAT UU NO.1 TAHUN 2011
PEMERINTAH KOTA BANDUNG MENGEMBANGKAN PENANGANAN PERMUKIMAN KUMUH YANG BERPIHAK PADA MBR
KONSEP: MEMBANGUN TANPA MENGGUSUR DALAM MENANGANI PERMUKIMAN KUMUH
PROGRAM: APARTEMEN TRANSIT/ APARTEMEN RAKYAT UNTUK MBR
MEMBUTUHKAN PEMBIAYAAN YANG CUKUP BESAR YANG BERPELUANG UNTUK DIBIAYAI DARI SUMBER NON-PEMERINTAH
MEMBUTUHKAN KAJIAN SKEMA PEMBIAYAAN DARI RENCANA AKSI PENATAAN KAWASAN KUMUH
4
MAKSUD, TUJUAN, & SASARAN SKEMA PEMBIAYAAN UNTUK PENATAAN KAMPUNG - KAMPUNG KUMUH (KONSEP MEMBANGUN TANPA MENGGUSUR)
MAKSUD
mendukung pencapaian kebijakan Universal Accses sebagai upaya penataan kawasan kumuh perkotaan yaitu untuk mewujudkan dalam menyediakan tempat hunian yang layak dan terjangkau bagi masyarakat berpenghasilan rendah di perkotaan.
Tujuan memberikan arahan yang jelas dalam penyelesaian permasalahan penataan kawasan kumuh perkotaan
mengembangkan skenario pembiayaan untuk terwujudnya tempat hunian yang layak dan terjangkau bagi masyarakat berpenghasilan rendah di perkotaan
Sasaran Terinventarisasinya data dan informasi tentang kondisi kawasan permukiman kumuh di Kota Bandung, potensi, peluang, permasalahan dan tantangan dalam penataan kawasan kumuh perkotaan; Teridentifikasikannya arah, tujuan dan sasaran penataan kawasan kumuh, dengan memperhatikan pertimbangan potensi, peluang, permasalahan dan tantangan yang dimiliki wilayah perkotaan; Tergambarkannya kondisi kawasan kumuh perkotaan secara terpadu yang memuat alternatif strategi – strategi terpilih berupa upaya fisik dan non fisik dalam penataan kawasan kumuh perkotaan (konsep membangun tanpa menggusur); Teridentifikasinya luasan kawasan kumuh yang harus ditangani untuk mengatasi penurunan kualitas lingkungan. Teridentifikasinya biaya investasi yang diperlukan, sumber pembiayaan, simulasi dari Net Present Value dan Internal Rate of Return dari biaya investasi infrastruktur yang diperlukan termasuk biaya pembebasan tanah, dan biaya studi kelayakan, biaya operasi dan pemeliharaan serta proyeksi pendapatan; Teridentifikasi dan tersimulasikannya peluang dan skema pembiayaan dari rencana penataan kawasan kumuh perkotaan; Tersedianya Skema Pembiayaan Untuk Penataan Kampung-Kampung Kumuh (Konsep Membangun Tanpa Menggusur).
Pendekatan Pelaksanaan Pekerjaan SKEMA PEMBIAYAAN UNTUK PENATAAN KAMPUNG - KAMPUNG KUMUH (KONSEP MEMBANGUN TANPA MENGGUSUR)
PROFIL
ARAH KEBIJAKAN
KONDISI FISIK, SOSIAL, EKONOMI Kawasan Permukiman Kumuh Kota Bandung
Penanganan Permukiman Kumuh Kota Bandung KONSEP MEMBANGUN TANPA MENGGUSUR Kawasan Permukiman Kumuh Kota Bandung
Indikasi Lokasi Pengembangan Konsep
PEMANFAATAN PENGEMBANGAN / PENERAPAN Teknik Pengaturan Zonasi
PENDEKATAN PEMBIAYAAN PUBLIK
KEBUTUHAN
SKEMA PEMBIAYAAN PEMERINTAH
PENANGANAN Kawasan Permukiman Kumuh Kota Bandung
SKEMA PEMBIAYAAN LAINNYA
KONSEP & STRATEGI PENANGANAN INDIKASI PROGRAM PENANGANAN KEBUTUHAN INVESTASI & KELAYAKAN FINANSIAL
SKEMA PEMBIAYAAN POTENSIAL
ANALISIS PELUANG & SUMBER PEMBIAYAAN KAPASITAS PENDANAAN DAERAH
2
GAMBARAN PENANGANAN PERMUKIMAN KUMUH KOTA BANDUNG Lingkup Wilayah Karakteristik Kawasan Permukiman Kumuh Konsep dan Arahan Penanganan Permukiman Kumuh Konsep Membangun Tanpa Menggusur
LINGKUP WILAYAH SKEMA PEMBIAYAAN UNTUK PENATAAN KAMPUNG - KAMPUNG KUMUH (KONSEP MEMBANGUN TANPA MENGGUSUR)
PROFIL KAWASAN KUMUH CIPTA KARYA TAHUN 2013 Tersebar di 29 kawasan pada 18 kecamatan dengan total luasan ±253 Ha
SK. WALIKOTA BANDUNG NO. 648/ KEP.286 DISTARRCIP/2015
454 sebaran permukiman kumuh pada 30 kecamatan dengan total luas kawasan sebesar 1.420,8 Ha
LINGKUP WILAYAH HASIL VERIFIKASI KAWASAN KUMUH RKP – KP TAHUN 2015 15 kawasan pada 8 kecamatan dengan total luas sebesar 303,6 Ha.
KAWASAN PERMUKIMAN KUMUH KOTA BANDUNG SKEMA PEMBIAYAAN UNTUK PENATAAN KAMPUNG - KAMPUNG KUMUH (KONSEP MEMBANGUN TANPA MENGGUSUR)
Superimpose SK Kawasan Kumuh Kota Bandung 2014 + Profil Kumuh PU 2013 Terdapat sebaran Kumuh profil PU (kumuh berat) dan kawasan kumuh SK yang beririsan Dengan luasan total Permukiman Kumuh Overlay seluas
303,6 Ha
No 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
Kelurahan Ciroyom Nyengseret Sukabungah Pajajaran Arjuna Cigondewah Rahayu Cempaka Husein Sastranegara Babakan Antapani Wetan Babakan Surabaya Binong Jati Taman Sari Babakan Ciamis Cigondewah Kidul
Luas Kaw Kumuh (Ha) 36.50 18.96 35.01 23.62 10.99 17.48 13.33 10.96 8.92 7.29 13.23 38.30 42.31 14.69 12.00 303.6
KARAKTERISTIK PERMUKIMAN KUMUH KOTA BANDUNG
SKEMA PEMBIAYAAN UNTUK PENATAAN KAMPUNG - KAMPUNG KUMUH (KONSEP MEMBANGUN TANPA MENGGUSUR)
Karakteristik Lokasi Permukiman Kumuh Sekitar industri
No
Kelurahan
1.
Cigondewah Rahayu
2.
Ciroyom
Sekitar pusat kota
3.
Nyengseret
Sekitar sungai
4.
Sukabungah
Sekitar perdagangan jasa
5.
Pajajaran
Sekitar bandara dan TPU
6.
Arjuna
Sekitar pusat kota
7.
Campaka
Sekitar bandara dan sungai
Permasalahan Utama -
Fisik hunian Sanitasi Drainase Fisik hunian Sanitasi Drainase Fisik hunian Sanitasi Drainase Fisik hunian Drainase Jalan lingkungan Fisik hunian Sanitasi Drainase Fisik hunian Sanitasi Drainase Fisik hunian Sanitasi Drainase
-
-
Jalan lingkungan Kepadatan penduduk Kepadatan bangunan Jalan lingkungan Kepadatan penduduk Kepadatan bangunan Jalan lingkungan Kepadatan penduduk Kepadatan bangunan Kepadatan penduduk Kepadatan bangunan Jalan lingkungan Kepadatan penduduk Kepadatan bangunan Jalan lingkungan Kepadatan penduduk Kepadatan bangunan Jalan lingkungan Kepadatan penduduk Kepadatan bangunan
Karakteristik Lokasi Permukiman Kumuh Sekitar rel kereta api
No
Kelurahan
8.
Husein Sastranegara
9.
Babakan
Sekitar perdagangan jasa
10.
Antapani Wetan
11.
Babakan Surabaya
Sekitar lahan pengembangan perumahan baru Sekitar perdagangan dan sungai
12.
Binong Jati
13.
Taman Sari
14.
Babakan Ciamis
Sekitar sungai
15.
Cigondewah Kidul
Sekitar industri
Sekitar perdagangan dan sungai Sekitar sungai
Permasalahan Utama -
Fisik hunian Sanitasi Drainase Fisik hunian Sanitasi Drainase Fisik hunian Sanitasi Drainase Fisik hunian Sanitasi Drainase Fisik hunian Drainase Fisik hunian Sanitasi Drainase Fisik hunian Sanitasi Drainase Fisik hunian Sanitasi Drainase
-
Jalan lingkungan Kepadatan penduduk Kepadatan bangunan Jalan lingkungan Kepadatan penduduk Kepadatan bangunan Jalan lingkungan Kepadatan penduduk Kepadatan bangunan Jalan lingkungan Kepadatan penduduk Kepadatan bangunan Jalan lingkungan Kepadatan bangunan Jalan lingkungan Kepadatan penduduk Kepadatan bangunan Jalan lingkungan Kepadatan bangunan
- Jalan lingkungan - Kepadatan penduduk - Kepadatan bangunan
Keterangan: Cetak Merah:Permukiman kumuh berat Cetak Biru: Permukiman kumuh sedang 10
REKOMENDASI PENANGANAN Kawasan Permukiman Kumuh Kota Bandung (RKP-KP 2015 -2019)
Target Nasional 2019: 0% Kawasan Kumuh
Konsep & Arahan Kebijakan Penanganan Permukiman Kumuh Kota Bandung SKEMA PEMBIAYAAN UNTUK PENATAAN KAMPUNG - KAMPUNG KUMUH (KONSEP MEMBANGUN TANPA MENGGUSUR)
REDEVELOPMENT
KONSEP DASAR PENANGANAN PERMUKIMAN KUMUH
Rencana Penanganan Kawasan KUMUH BERAT tertentu dengan kebijakan jangka panjang penanganan permukiman “Membangun tanpa menggusur” dengan berbagai pendekatan, salah satunya APARTEMEN RAKYAT KAMPUNG IMPROVEMENT PROGRAM Peremajaan kawasan permukiman kumuh melalui peningkatan KUALITAS KAWASAN PERMUKIMAN KUMUH, dengan konsep pembangunan ekonomi, fisik/ infrastruktur dan lingkungan hidup.
Sumber: Dokumen Rencana Kawasan Permukiman (RKP) Kumuh Kota Bandung, Tahun 2015
ARAHAN KEBIJAKAN
Konsep Membangun Tanpa Menggusur SKEMA PEMBIAYAAN UNTUK PENATAAN KAMPUNG - KAMPUNG KUMUH (KONSEP MEMBANGUN TANPA MENGGUSUR)
PRINSIP PEMBANGUNAN KETERSEDIAAN FASOS - FASUM
Penanganan permukiman kumuh harus mampu mendorong serta meningkatkan kualitas hunian yang dilengkapi dengan fasilitas sosial dan fasilitas umum yang memadai dan mencukupi
KRITERIA WARGA TERKENA PROGRAM
Kriteria warga yang terkena proyek harus tercatat pada survey dasar (base line) yang dilakukan oleh Pemerintah Kota Bandung, dan selanjutnya menjadi dasar penetapan warga terkena dampak program
JAMINAN KELAYAKAN
Pemerintah kota harus dapat menjamin agar warga terkena program memperoleh tempat bermukim, kehidupan dan penghidupan yang minimal setara dengan kehidupan sebelum pelaksanaan program,
HAK DAN KEWAJIBAN PENERIMA
Warga akan dipindahkan sementara ke lokasi rumah susun yang telah disediakan Pemerintah Kota, selama masa konstruksi di lokasi asal berlangsung, Warga akan dipindahkan kembali ke lokasi asal setelah lokasi tersebut siap huni, Warga berhak mengetahui hak dan kewajibannya di dalam pelaksanaan program, tergantung dari skema penyediaan huniannya (Pemerintah atau swasta)
SKEMA PEMBANGUNAN DAN PENGHUNIAN
Skema pembangunan dan penghunian yang disediakan oleh pemerintah, akan bersifat sewa denga harga yang terjangkau, Skema pembangunan dan penghunian yang disediakan oleh swasta dapat bersifat milik, dengan subsidi pembiayaan yang akan diupayakan oleh pemerintah kota.
13
Konsep Membangun Tanpa Menggusur SKEMA PEMBIAYAAN UNTUK PENATAAN KAMPUNG - KAMPUNG KUMUH (KONSEP MEMBANGUN TANPA MENGGUSUR)
ILUSTRASI KONSEP DASAR
14
Konsep Membangun Tanpa Menggusur SKEMA PEMBIAYAAN UNTUK PENATAAN KAMPUNG - KAMPUNG KUMUH (KONSEP MEMBANGUN TANPA MENGGUSUR)
ILUSTRASI KONSEP DASAR
01
MEMINDAHKAN SEMENTARA PENGHUNI
02 masyarakat pindah sementara ke rusun/apartemen rakyat sebagai “rumah singgah” yang dekat dengan lokasi awal
melakukan konstruksi di lokasi awal sesuai dengan perencanaan yang telah disusun
03
• sosialisasi • pemilihan lokasi sementara • penyiapan lokasi sementara • mobilisasi penghuni untuk berpindah
PEMBANGUNAN DI LOKASI
04
masyarakat akan kembali ke lokasi awal setelah pembangunan selesai
• penyiapan lahan • pelaksanaan pembangunan • perumusan mekanisme penghunian paska konstruksi
PEMINDAHAN KEMBALI PENGHUNI KE LOKASI ASAL • penyiapan pemindahan peghuni ke lokasi asal • penghunian kembali di lokasi asal yang telah dibangun
15
Konsep Membangun Tanpa Menggusur SKEMA PEMBIAYAAN UNTUK PENATAAN KAMPUNG - KAMPUNG KUMUH (KONSEP MEMBANGUN TANPA MENGGUSUR)
MEKANISME
Penyiapan Kawasan Permukiman Sementara
Pemindahan Penduduk ke Permukiman Baru
Pembangunan/ Konstruksi Hunian Baru (Apartemen Rakyat)
Warga menghuni hunian baru
DAMPAK
Program penanganan kawasan kumuh mengakibatkan warga yang terkena proyek harus dibebaskan dan perlu DIPINDAHKAN SECARA SEMENTARA ke lokasi lain, KLASIFIKASI WARGA TERKENA PROYEK dapat menempati lahan pemerintah, atau lahan milik, perbedaan klasifikasi ini menentukan pola kompensasi yang akan dilakukan, Kemungkinan warga akan TERGANGGU MATA PENCAHARIANNYA, baik pada masa transisi maupun pada saat penghunian kembali,
Lokasi TUJUAN RELOKASI sementara harus dipastikan LAYAK HUNI 16
Program Apartemen Rakyat
SKEMA PEMBIAYAAN UNTUK PENATAAN KAMPUNG - KAMPUNG KUMUH (KONSEP MEMBANGUN TANPA MENGGUSUR)
17
Program Apartemen Rakyat SKEMA PEMBIAYAAN UNTUK PENATAAN KAMPUNG - KAMPUNG KUMUH (KONSEP MEMBANGUN TANPA MENGGUSUR)
13 LOKASI RENCANA APARTEMEN RAKYAT
Program Apartemen Rakyat SKEMA PEMBIAYAAN UNTUK PENATAAN KAMPUNG - KAMPUNG KUMUH (KONSEP MEMBANGUN TANPA MENGGUSUR)
Kawasan permukiman kumuh potensial
Pembangunan infrastruktur, bangunan yang terkena dampak akan dipindah sementara ke rusun terdekat
19
Land Sharing & Land Distribution dalam Apartemen Rakyat
20
Program Apartemen Rakyat SKEMA PEMBIAYAAN UNTUK PENATAAN KAMPUNG - KAMPUNG KUMUH (KONSEP MEMBANGUN TANPA MENGGUSUR)
21
Pembangunan Apartemen Rakyat SKEMA PEMBIAYAAN UNTUK PENATAAN KAMPUNG - KAMPUNG KUMUH (KONSEP MEMBANGUN TANPA MENGGUSUR)
Seperti apa Kawasan Kumuh Potensial? jelas status lahannya kawasan permukiman kumuh berat yang berada pada kawasan yang sesuai dengan peruntukan yang ditetapkan dalam Kawasan permukiman kumuh potensial Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kota Bandung • Adanya preferensi masyarakat (potensi sosial ekonomi) • Termasuk dalam 13 lokasi program pembangunan apartemen rakyat • •
Dari 15 kawasan permukiman kumuh di Kota Bandung, Kawasan Permukiman Kumuh di Nyengseret dan Taman Sari merupakan kawasan permukiman kumuh yang dianggap paling potensial Nyengseret Kumuh Berat Sukabungah Kumuh Sedang Cigondewah Rahayuinfrastruktur, bangunan Kumuh Berat Pembangunan yang terkena akan dipindah sementara ke rusun terdekat Babakandampak Surabaya Kumuh Berat Taman Sari Kumuh Berat Ciroyom Kumuh Berat Babakan Ciamis Kumuh Sedang Cigondewah Kidul Kumuh Sedang Pajajaran Kumuh Sedang Binong Jati Kumuh Sedang Cempaka Kumuh Sedang Husein Sastranegara Kumuh Sedang Babakan Kumuh Sedang Antapani Wetan Kumuh Sedang Arjuna Kumuh Sedang 22
3
KARAKTERISTIK SUMBER & SKEMA PEMBIAYAAN YANG TERSEDIA Karakteristik Pembiayaan Analisis Kemampuan Pendanaan Daerah Analisis Kemampuan Meminjam
SUMBER-SUMBER PEMBIAYAAN
SKEMA PEMBIAYAAN UNTUK PENATAAN KAMPUNG - KAMPUNG KUMUH (KONSEP MEMBANGUN TANPA MENGGUSUR)
PEMERINTAH DAN/ATAU PEMERINTAH DAERAH SUMBER PEMBIAYAAN
SUMBER PEMBIAYAAN PEMERINTAH
NONPEMERINTAH/PEMBIAYAAN LAINNYA
BENTUK PENDANAAN REGULER
SKEMA PEMBIAYAAN APBN/APBD Provinsi/APBD kabupaten/kota
APBN dekonsentrasi dan tugas perbantuan APBN transfer ke daerah (DAU/DAK/DBH)
PENDANAAN NON REGULER
Hibah APBN (fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan/FLPP, bantuan uang muka (BUM), dan subsidi selisih bunga (SSB), pembangunan apartemen bersubsidi,dll) Hibah APBD Pinjaman APBN/APBD (pendampingan pembangunan infrastruktur, dll) Obligasi daerah Obligasi infrastruktur Obligasi negara syariah (sukuk negara)
24
SUMBER-SUMBER PEMBIAYAAN SKEMA PEMBIAYAAN UNTUK PENATAAN KAMPUNG - KAMPUNG KUMUH (KONSEP MEMBANGUN TANPA MENGGUSUR)
SUMBER PEMBIAYAAN
BENTUK
NONPEMERINTAH
KERJASAMA PEMERINTAH DAN BADAN USAHA
SKEMA PEMBIAYAAN Penugasan BUMN Private Finance Initiative (PFI)
Performance-Based Annuity Scheme (PBAS) Pembiayaan strategis (strategic funding) Availability Payment Viability Gap Fund (VGF) Efek Beragun Aset (Asset-Backed Security)
Sale-and-Lease-Back SWASTA/SEKTOR PRIVAT
Corporate Social Responsibility (CSR) Infrastruktur swasta (private infrastructure)
KERJASAMA BILATERAL
Pinjaman dan Hibah Luar Negeri (PHLN)
KERJASAMA MASYARAKAT
Pembangunan infrastructure)
infrastruktur
berbasis
partisipasi
masyarakat
(community-based
25
KARAKTERISTIK PEMBIAYAAN
SKEMA PEMBIAYAAN UNTUK PENATAAN KAMPUNG - KAMPUNG KUMUH (KONSEP MEMBANGUN TANPA MENGGUSUR)
SUMBER DAN SKEMA PEMBIAYAAN
KARAKTERISTIK DAN PRASYARAT
KEGIATAN YANG SESUAI
PEMBIAYAAN DARI PEMERINTAH APBN
•
Sesuai dengan pengalokasian dan kewenangan pusat/nasional
•
Semua kegiatan yang menjadi urusan pemerintahan yang sepenuhnya menjadi kewenangan Pemerintah dan urusan pemerintahan yang dibagi bersama antar tingkatan dan/atau susunan pemerintahan (misal: fasilitasi prgram penanganan permukiman kumuh bagi lokasi strategis nasional, fasilitasi dan bantuan teknis untuk peremajaan/perbaikan permukiman kumuh/nelayan dengan RUSUNAWA)
APBN – dekonsentrasi dan tugas perbantuan
•
sesuai dengan pengalokasian dan kewenangan pusat/nasional yang telah didelegasikan Memenuhi readiness kriteria yang telah ditetapkan: (1) memiliki SK kumuh, (2) telah melakukan verifikasi data kumuh, (3) telah menyusun RP2KPKP, dst
•
Semua kegiatan yang menjadi kewenangan pusat/nasional yang telah didelegasikan
Sesuai dengan pengalokasian dan kewenangan pusat/nasional melalui program KOTAKU Memenuhi persyaratan: (1) mendukung kegiatan strategis dan prioritas 0% kawasan kumuh, (2) sesuai dengan kewenangan pusat
•
Semua kegiatan yang menjadi kewenangan pusat dan mendukung pencapaian 100 – 0 – 100
Sesuai dengan pengalokasian dan kewenagan pusat/nasional Memenuhi persyaratan akses program yang disediakan misal: apartemen bersubsidi, dst
•
Semua kegiatan yang menjadi kewenangan pusat dan mendukung pencapaian 100 – 0 – 100
•
APBN – transfer ke daerah (DAU, DAK, DBH)
•
APBN – pinjaman dan hibah
•
•
•
SUMBER DAN SKEMA PEMBIAYAAN
KARAKTERISTIK DAN PRASYARAT
KEGIATAN YANG SESUAI
PEMBIAYAAN DARI PEMERINTAH APBD PROVINSI
•
Sesuai dengan pengalokasian dan kewenangan provinsi
•
Semua kegiatan memungkinkan selama menjadi kewenangan provinsi
APBD KOTA
•
Sesuai dengan pengalokasian anggaran
•
Semua kegiatan memungkinkan
OBLIGASI DAERAH
•
Pemerintah melakukan investasi dengan menerbitkan surat obligasi yang dapat dibeli oleh WNI dan WNA. Pembelian obligasi ini nantinya menjadi bentuk investasi yang dapat digunakan untuk membiayai proyek investasi
•
Proyek investasi di bidang infrastruktur yang menghasilkan penerimaan (misal: jalan tol, perumahan, pengelolaan persapahan, air minum)
OBLIGASI INFRASTRUKTUR
•
Pemerintah menerbitkan surat obligasi untuk pembangunan infrastruktur yang dapat dibeli oleh WNI atau WNA Pengembalian dari obligasi infrastruktur berupa pendapatan dari proyek Bentuk surat obligasinya adalah surat berharga negara (SBN), surat utang negara (SUN) untuk tenor s/d 12 bulan, dan obligasi negara jangka panjang
•
Proyek investasi di bidang infrastruktur yang menghasilkan penerimaan (misal: jalan tol, perumahan, pengelolaan persapahan, air minum)
Surat berharga yang diterbitkan berdasarkan prinsip syariah sebagai bukti atas penyertaan terhadap aset Hanya diberikan kepada individu WNI yang dibuktikan dengan KTP yang masih berlaku Pemerintah mendapat sumber pembiayaan dari penerbitan sukuk negara yang kemudian digunakan untuk mengerjakan proyek infrastruktur. Setelah proyek selesai, pemerintah akan menyewakan kepada pihak ketiga untuk mengusahakannya.. Pemerintah akan mendapatkan pendanaan dari uang sewa yang nantinya akan digunakan untuk membayarkan imbal hasil setiap bulannya kepada investor. Setelah 3 tahun, proyek akan dibeli oleh Pemerintah dengan dana penjualan untuk membayar uang
•
Proyek investasi yang dapat disewakan dan dikelola oleh pihak ketiga
•
OBLIGASI NEGARA SYARIAH (SUKUK NEGARA)
• • •
SUMBER DAN SKEMA PEMBIAYAAN
KARAKTERISTIK DAN PRASYARAT
KEGIATAN YANG SESUAI
PEMBIAYAAN DARI SUMBER LAIN (NONPEMERINTAH) PINJAMAN DAN HIBAH LUAR NEGERI (PHLN)
• Merupakan kegiatan yang diusulkan oleh Pemda prioritas: Pemda yang memiliki kapasitas fiskal rendah • Pemerintah harus ikut menanggung sebagian biaya pelaksanaan kegiatan • Kegiatan yang diusulkan sesuai dengan bidang tugas Kementerian Negara/Lembaga pengusul
• Kegiatan yang sesuai dengan bidang tugas Kementerian Negara/Lembaga pengusul
AVAILABILITY PAYMENT (AP)
• Pembayaran secara berkala atas tersedianya layanan infrastruktur yang sesuai dengan kualitas dan/ kriteria berdasarkan perjanjian kerjasama • Terdapat badan usaha pelaksana yang menerima dana dari pemerintah secara berkala • Modal pengembalian investasi kepada badan usaha tidak berasal dari tarif pengguna • Dana AP bersumber dari APBD apabila tidak mencukupi maka dibantu melalui VGF
• Yang memiliki IRR sesuai dengan proses bisnis masing-masing infrastruktur layak secara ekonomi menarik dan menguntungkan untuk swasta • Program dan kegiatan yang membutuhkan teknologi yang mahal
VIABILITY GAP FUNDING (VGF)
• Meningkatkan kelayakan finansial potensial Proyek PPP dan membuat tarif pengguna akhir dari Proyek PPP lebih terjangkau • Pemerintah memberikan dukungan kelayakan atas sebagian biaya konstruksi berasal dari dana APBN • Adanya lembaga penjamin • Swasta menerima manfaat langsung dari user fee
• Yang memiliki IRR sesuai dengan proses bisnis masing-masing infrastruktur layak secara ekonomi menarik dan menguntungkan untuk swasta • Program dan kegiatan yang dapat menarik tarif dari user
PENUGASAN BUMN
Pemerintah memberikan penugasan kepada BUMN (seperti penugasan PT Hutama Karya dalam proyek Trans Sumatera Highway) yang didukung melalui penyertaan modal pemerintah dan direct-lending yang dijamin oleh pemerintah
• Semua kegiatan yang dapat ditugaskan kepada BUMN (sangat tergantung pada jenis usaha yang diusahakan BUMN)
SUMBER DAN SKEMA PEMBIAYAAN
KARAKTERISTIK DAN PRASYARAT
KEGIATAN YANG SESUAI
PEMBIAYAAN DARI SUMBER LAIN (NONPEMERINTAH) INFRASTRUKTUR SWASTA (PRIVATE INFRASTRUCTURE)
Pembangunan infrastruktur diserahkan sepenuhnya kepada swasta dan kepemilikan aset pada swasta
Kegiatan infrastruktur yang tidak menyangkut hajat hidup orang banyak dan tidak menjadi kewenangan negara
PEMBANGUNAN INFRASTRUKTUR BERBASIS PARTISIPASI MASYARAKAT (COMMUNITYBASED INFRASTRUCTURE)
Pembangunan infrastruktur yang diusahakan secara mandiri oleh masyarakat
Kegiatan infrastruktur yang berada di lingkungan masyarakat tinggal dan tidak membutuhkan investasi yang besar untuk pendanaannya (perbaikan jalan lingkungan, pengelolaan persampahan lingkungan, dll)
PRIVATE FINANCE INITIATIVE (PFI)
Pembangunan infrastruktur yang bersifat multi-year contract 15 hingga 30 tahun oleh swasta
Kegiatan infrastruktur yang memungkinkan swasta mendapatkan keuntungan investasi selama masa kontrak
PERFORMANCE-BASED ANNUITY SCHEME (PBAS)
Pembangunan infrastruktur melalui alternatif pendanaan menggunakan metode performance-based annuity scheme (PBAS) didanai oleh pihak swasta yang kemudian nantinya pemerintah akan membayar dengan cara mencicil secara tahunan setelah proyek selesai.
Semua jenis infrastruktur
PENGENAAN TARIF/BIAYA AKSES SEPERTI ELECTRONIC ROAD PRICING (ERP)
Pungutan untuk jalan di tempat-tempat tertentu dengan cara membayar secara elektronik
Semua jenis infrastruktur yang dapat dikenakan tarif kepada penggunanya
EFEK BERAGUN ASET (ASSETBACKED SECURITY)
Dana untuk pembangunan infrastruktur bisa diperoleh dengan menciptakan kredit investasi kolektif efek beragun aset (KEK EBA) dengan jaminan (underlying) proyek infrastruktur tersebut
Semua jenis infrastruktur
SUMBER DAN SKEMA PEMBIAYAAN
KARAKTERISTIK DAN PRASYARAT
KEGIATAN YANG SESUAI
PEMBIAYAAN DARI SUMBER LAIN (NONPEMERINTAH) SALE-AND-LEASE-BACK
Penjualan aset untuk membiayai pembangunan atau kontrak sewa jangka panjang untuk meningkatkan pelayanan infrastruktur
CORPORATE SOCIAL RESPONSIBILITY (CSR)
• •
Berdasarkan proposal yang telah diajukan dan disepakati kedua belah pihak Mempertimbangkan: a. Rencana CSR b. RPI2JM c. Kesiapan lahan dan penerima manfaat d. Kesiapan DED e. Kesiapan perijinan f. Ketersediaan dana
Semua jenis infrastruktur
• Program dan kegiatan yang membutuhkan penanganan dalam waktu singkat (tahunan) • Program dan kegiatan yang tidak membutuhkan keberlanjutan penanganan
Karakteristik Pembiayaan dengan Swasta SKEMA PEMBIAYAAN UNTUK PENATAAN KAMPUNG - KAMPUNG KUMUH (KONSEP MEMBANGUN TANPA MENGGUSUR)
Pertimbangan utama dunia usaha dalam melakukan kerjasama adalah NILAI FINANSIAL dan NILAI EKONOMIS • NILAI FINANSIAL adalah batas minimal nilai ekonomi yang menguntungkan bagi dunia usaha yang ditunjukkan dengan jaminan nilai IRR yang diberikan oleh pemerintah terhadap investasi yang diberikan oleh dunia usaha • NILAI EKONOMIS adalah nilai manfaat yang diberikan kepada masyarakat akibat dari investasi yang dilakukan. Nilai ekonomis ditunjukkan dengan keberadaan konsumen yang mengakses investasi tersebut
NILAI EKONOMIS RENDAH
NILAI FINANSIAL RENDAH
NILAI FINASIAL SEDANG
NILAI FINANSIAL TINGGI
PENYEDIAAN OLEH PEMERINTAH
MEMUNGKINKAN KPS DENGAN INTERVENSI JAMINAN KESTABILAN KONSUMEN
MEMUNGKINKAN KPS DENGAN INTERVENSI JAMINAN KESTABILAN KONSUMEN
pengelolaan persampahan, pengelolaan air limbah terpusat dan setempat
infrastruktur perumahan rakyat untuk MBR
PENYEDIAAN OLEH BUMD/BUMN, MEMUNGKINKAN KPS DENGAN INTERVENSI JAMINAN KESTABILAN HARGA
PENYEDIAAN MELALUI KPS/PPP
jalan lingkungan, pengelolaan air limbah terpusat dan setempat, pengelolaan persampahan, dan infrastruktur perumaha rakyat yang diperuntukan untuk kelompok masyarakat yang tidak dapat mengakses (cth. MBR dan kelompok marginal lain)
PENYEDIAAN OLEH PEMERINTAH NILAI EKONOMIS SEDANG
jalan klektor dan jalan lokal
air minum untuk non rumah tangga
air minum untuk rumah tangga MBR
PENYEDIAAN OLEH PEMERINTAH
NILAI EKONOMIS TINGGI
jalan arteri (terutama jalan tol)
MEMUNGKINKAN KPS DENGAN INTERVENSI JAMINAN KESTABILAN KONSUMEN
PENYEDIAAN OLEH DUNIA USAHA, NAMUN ASET DIMILIKI PEMERINTAH
air minum untuk rumah tangga umum, jalan lokal untuk kawasan elit
pelabuhan, bandara, infrastruktur perumahan rakyat untuk non-MBR
Karakteristik Pembiayaan dengan Swasta SKEMA PEMBIAYAAN UNTUK PENATAAN KAMPUNG - KAMPUNG KUMUH (KONSEP MEMBANGUN TANPA MENGGUSUR)
• •
Dalam membangun kerjasama Pemerintah dan Dunia Usaha dalam penyelenggaraan kawasan permukiman terdapat rule of thumbs yang menjadi pegangan swasta. Rule of thumbs ini berupa syarat-syarat minimal, seperti jaminan terhadap nilai IRR minimal, dukungan kebijakan, dan sejenisnya MODEL BISNIS DASAR JENIS INFRASTRUKTUR DAN KOMPONEN YANG DAPAT DIKERJASAMAKAN
MODEL KERJASAMA YANG DAPAT DILAKUKAN
MODEL BISNIS
PRASYARAT MINIMAL PENYELENGGARAAN KERJASAMA
INFRASTRUKTUR JALAN • Jalan non-tol
• Management Contracts
• Tidak ada tarif yang dapat ditarik • Adanya biaya tetap dan insentif kinerja dari upaya pengelolaan
• Jaminan kontinuitas penerimaan biaya tetap dan insentif kinerja dari pemerintah
INFRASTRUKTUR AIR MINUM
• BOT/BOOT - BTO • Concenssion • Service Contracts
• Rata-rata IRR=10-15% • Hasil Rata-rata Tunai (1-5 Tahun)=6-10% • Target Net IRR=9-14% • Subsidi silang antar kelompok konsumen • Pengembalian investasi diperoleh dari tarif yang ditarik dari konsumen
• Jaminan keberlangsungan konsumen mematuhi skema/ketentuan yang ada • Jaminan kestabilan tarif yang dapat di-cover oleh konsumen
Karakteristik Pembiayaan dengan Swasta SKEMA PEMBIAYAAN UNTUK PENATAAN KAMPUNG - KAMPUNG KUMUH (KONSEP MEMBANGUN TANPA MENGGUSUR)
JENIS INFRASTRUKTUR DAN KOMPONEN YANG DAPAT DIKERJASAMAKAN
MODEL KERJASAMA YANG DAPAT DILAKUKAN
MODEL BISNIS
PRASYARAT MINIMAL PENYELENGGARAAN KERJASAMA
INFRASTRUKTUR SISTEM PENGELOLAAN AIR LIMBAH TERPUSAT DAN SETEMPAT
• BOT/BOOT - BTO • Management Contracts
• Rata-Rata IRR=10-15% • Hasil Rata-rata Tunai (1-5 Tahun)= 610% • Target Net IRR=9-14% • Terdapat pendapatan lainnya dari residu pengelolaan air limbah • Pengembalian investasi diperoleh dari tarif yang ditarik dari konsumen
• Jaminan keberlangsungan konsumen
INFRASTRUKTUR SISTEM PENGELOLAAN PERSAMPAHAN
• BOT/BOOT – BTO DBFO • Lease Contracts
• Rata-Rata IRR=10-15% • Target Net IRR=9-14% • Hasil Rata-rata Tunai (1-5 Tahun)=610% • Terdapat pendapatan lainnya dari pengelolaan sampah yang masuk • Pengembalian investasi diperoleh dari tarif yang ditarik dari konsumen
• Jaminan konsistensi jumlah timbulan sampah yang masuk • Keberadaan sharing investasi dari pemerintah
INFRASTRUKTUR PERUMAHAN RAKYAT
• Service Contracts • Management Contracts
• IRR bersih 14-18% • Ketersediaan lahan • Pengembalian investasi diperoleh dari biaya sewa atau pembelian per unit rumah
• Jaminan kemampuan konsumen untuk membayar • Kemudahan perizinan • Ketersediaan tanah
Pola Investasi untuk Pembiayaan Penanganan Permukiman Kumuh SKEMA PEMBIAYAAN UNTUK PENATAAN KAMPUNG - KAMPUNG KUMUH (KONSEP MEMBANGUN TANPA MENGGUSUR)
Besar
KEBUTUHAN PEMBIAYAAN
INVESTASI PEMERINTAH PINJAMAN DAN OBLIGASI DAERAH
INVESTASI SWASTA/ BADAN USAHA KERJASAMA PEMERINTAH – BADAN USAHA
INVESTASI PEMERINTAH
HIBAH, BANTUAN & CSR Kecil KELAYAKAN Layak secara Ekonomi Sumber: Kajian Pola Investasi, Bappeda (2015)
Layak secara Finansial (Komersial) 34
Analisis Kemampuan Keuangan Daerah SKEMA PEMBIAYAAN UNTUK PENATAAN KAMPUNG - KAMPUNG KUMUH (KONSEP MEMBANGUN TANPA MENGGUSUR)
Realisasi Anggaran Penanganan Permukiman Kumuh : Rp 32.469.689.729 (0,51 % dari Total Belanja Daerah Tahun 2015) Realisasi Anggaran Penanganan Sanitasi Permukiman: Rp 20.353.937.657 (0,32 % dari total belanja daerah Tahun 2015) Realisasi Anggaran Rusun untuk MBR
: Rp 776.262.200 (0,01 % dari total belanja daerah Tahun 2015) Sumber: Lakip Kota Bandung (diolah)
Proyeksi Kemampuan Keuangan Daerah (dlm Milyar Rupiah) No.
Rincian
A. Kemampuan Keuangan Daerah -
Pendapatan
-
Sisa Lebih (Riil) Pembiayaan Anggaran
B. Belanja Daerah
Tahun Anggaran (Proyeksi) 2015
2016
2017
2018
2019
5,995
6,614
7,300
8,050
8,837
5,656
6,240
6,887
7,594
8,374
339
374
413
456
464
5,985
6,604
7,290
8,040
5,483
-
Prioritas I; Belanja dan Pengeluaran Wajib dan Mengikat
2,287
2,506
2,746
3,009
3,299
-
Prioritas II; program prioritas: a) pencapaian visi & misi Kep Daerah b) penyelenggaraan urusan Pemda
3,026
3,366
3,739
4,137
4,520
-
Prioritas III; alokasi belanja tidak langsung: dana pendamping DAK, hibah, bantuan sosial dll
671
732
805
893
963
C. Pengeluaran Pembiayaan Daerah
Total Rp. 18,79 trilyun dalam 5 tahun mendatang
10
10
10
10
10
Sumber: RPJMD Kota Bandung 2013-2018 (Diolah)
35
Analisis Kemampuan Meminjam (ALTERNATIF SUMBER PENDANAAN DI LUAR APBD KOTA BANDUNG)
SKEMA PEMBIAYAAN UNTUK PENATAAN KAMPUNG - KAMPUNG KUMUH (KONSEP MEMBANGUN TANPA MENGGUSUR)
Pinjaman Daerah: Kemampuan pinjaman daerah berikut bunga dalam kurun waktu 2015 – 2019 rata – rata Rp. 564 milyar (rata-2) Proyeksi Kemampuan Meminjam Kota Bandung
No.
Rincian
(dlm Juta Rupiah)
Persyaratan Pinjaman Daerah jangka mengah dan jangka panjang merujuk pada PP No.54 Tahun 2005 dan PP No.30 /2011: Jumlah sisa pinjaman daerah ditambah dengan jumlah pinjaman yang akan ditarik tidak melebihi 75% dari jumlah penerimaan APBD tahun sebelumnya Tidak mempunyai tunggakan atas pengembalian pinjaman yang berasal dari pemerintah Mendapatkan perstujuan DPRD Rasio proyeksi kemampuan keuangan daerah untuk mengembalikan pinjaman paling sedikit 2,5 (Nilai DCSR dihitung berdasarkan PP 23/2003)
Tahun Anggaran (Proyeksi) 2015
2016
2017
2018
2019
I
PENERIMAAN
1
PAD
1,939,247
2,133,172
2,346,489
2,581,138
2,839,252
2
DAU
1,755,268
1,843,031
1,935,183
2,031,942
2,133,539
3
Dana OTSUS
-
-
-
-
-
4
DBHP/DBHBP - DBHD Reboisasi
303,578
333,936
367,329
404,062
444,469
3,998,093
4,310,139
4,649,002
5,017,143
5,417,260
Total Penerimaan
II
BELANJA WAJIB
1
Belanja Mengikat
2,955,940
3,103,738
3,258,924
3,421,871
3,592,964
2
Kewajiban Daerah
-
-
-
-
-
Total Belanja Wajib
2,955,940
3,103,738
3,258,924
3,421,871
3,592,964
Besar Pinjaman (termasuk bunga dll)
416,861
482,561
556,031
638,109
729,718
DSCR (Debt Service Coverage Ratio)
2.5
2.5
2.5
2.5
2.5
Keterangan: Hasil analisis 2014 Sumber data: RPJMD Kota Bandung 2013 – 2018 & Ditjen Perimbangan Keuangan, Kemenkeu (diolah)
36
4
IDENTIFIKASI KEBUTUHAN PENANGANAN DAN INVESTASI Rekomendasi Penanganan Kawasan Kumuh Kebutuhan Program Penanganan
Pola Kebutuhan Program Penanganan SKEMA PEMBIAYAAN UNTUK PENATAAN KAMPUNG - KAMPUNG KUMUH (KONSEP MEMBANGUN TANPA MENGGUSUR)
PROGRAM untuk model penataan dg PEMUGARAAN / PEREMAJAAN KEBUTUHAN PROGRAM Penanganan Kawasan Kumuh PROGRAM dengan konsep MEMBANGUN TANPA MENGGUSUR
TIPIKAL PROGRAM YANG BERLAKU UNTUK SELURUH KAWASAN PERMUKIMAN KUMUH • Lahan Legal • Lahan Ilegal • Sesuai Tata Ruang • Tidak Sesuai Tata Ruang
TIPIKAL PROGRAM PENANGANAN MELALUI PEMBANGUNAN APARTEMEN RAKYAT PADA KAWASAN KUMUH BERAT
REKOMENDASI SKEMA PEMBIAYAAN
REKOMENDASI SKEMA PEMBIAYAAN MODEL KHUSUS KAWASAN
Ilustrasi Kebutuhan Program dalam setiap Tahap Pembangunan Apartemen Rakyat
SKEMA PEMBIAYAAN UNTUK PENATAAN KAMPUNG - KAMPUNG KUMUH (KONSEP MEMBANGUN TANPA MENGGUSUR)
Warga Kawasan Permukiman Kumuh
Sosialisasi Rencana Penataan Kawasan (Pembangunan Apartemen Rakyat dan Konsep Rumah Singgah)
Persiapan Warga Pindah ke Rumah Singgah Kegiatan: • Pendataan Warga • Penyiapan Kenderaan Angkut
Persiapan/Pembangunan Rumah Singgah
Pembangunan Apartemen Rakyat
Warga Menghuni Apartemen Rakyat Sumber Pembiayaan: Warga dan/atau Subsidi
Persiapan Warga Pindah ke Apartemen Rakyat Kegiatan: • Pendataan Warga • Penyiapan Kenderaan Angkut Sumber Pebiayaan : APBD Kota dan/atau CSR
Menempati Rumah Singgah Sumber Pembiayaan : Warga dan/atau APBD Kota (terkait biaya sewa bulanan, *jika ada)
39
Identifikasi Awal Potensi Investasi Penanganan Kawasan Permukiman Kumuh berdasarkan karakteristiknya SKEMA PEMBIAYAAN UNTUK PENATAAN KAMPUNG - KAMPUNG KUMUH (KONSEP MEMBANGUN TANPA MENGGUSUR)
Karakteristik Kebutuhan Program Penanganan SKEMA PEMBIAYAAN UNTUK PENATAAN KAMPUNG - KAMPUNG KUMUH (KONSEP MEMBANGUN TANPA MENGGUSUR)
TAHAPAN PROGRAM TAHAP PRAKONSTRUKSI
TAHAP KONSTRUKSI
KELOMPOK PROGRAM Persiapan Masyarakat
RINCIAN PROGRAM Sosialisasi penataan Pendampingan masyarakat
KARAKTERISTIK PROGRAM • Melibatkan pemerintah dan masyarakat/penghuni • Kewajiban pemerintah untuk menjaga hak dan kewajiban masyarakat/penghuni terhadap akses hunian yang layak • Bersifat non-cost recovery
Relokasi Sementara Masyarakat
Pemindahan masyarakat
Persiapan Lahan
Konsolidasi Lahan, Prakonstruksi dan Pematangan Lahan
• Melibatkan pemerintah, masyarakat/penghuni, dan swasta • Bersifat cost recovery berorientasi minimal pada pengembalian modal
Pembangunan Rumah Tinggal
Perbaikan RTLH
• Melibatkan pemerintah dan pengembang/swasta • Bersifat cost recovery berorientasi minimal pada pengembalian modal
Pembangunan Infrastruktur Jalan
Pengembangan dan Penataan Jalan Lingkungan, sebagai Buffer antara Kawasan
Penyiapan rumah singgah/tempat relokasi sementara
Pembangunan Rumah Susun/Apartemen Rakyat
Pengembangan Akses pada setiap kluster Permukiman Swadaya dan Integrasi Jaringan Infrastruktur
• Melibatkan pemerintah dan pengembang/swasta • Bersifat non-cost recovery
41
Karakteristik Kebutuhan Program Penanganan SKEMA PEMBIAYAAN UNTUK PENATAAN KAMPUNG - KAMPUNG KUMUH (KONSEP MEMBANGUN TANPA MENGGUSUR)
TAHAPAN PROGRAM TAHAP KONSTRUKSI
KELOMPOK PROGRAM Pembangunan Infrastruktur Persampahan
RINCIAN PROGRAM Pengembangan Sistem Pengelolaan Persampahan Pemilahan Sampah (Organik dan Non Organik) Sosialisasi Program Persampahan dengan Konsep 3R Pelatihan/Pendampingan masalah pengelolaan sampah dengan teknologi tepat guna
KARAKTERISTIK PROGRAM • Melibatkan pemerintah dan pengembang/swasta • Bersifat cost recovery berorientasi minimal pada pengembalian modal • Melibatkan pemerintah, masyarakat/penghuni, dan swasta • Bersifat cost recovery berorientasi minimal pada pengembalian modal
Sosialisasi Cara Pengomposan
TAHAP PASKAKONSTRUKSI
Pembangunan Jaringan Drainase
Perencanaan Teknis Drainase Kawasan
Pembangunan Jaringan Air Limbah
Pembuatan Instalasi Pengolahan Air Limbah Domestik
Pembangunan Proteksi Kebakaran
Penyediaan Sarana Proteksi Kebakaran
Pembangunan Sistem Pengolahan Air Minum
Pembangunan Jaringan Distribusi Air Minum
Penghunian Kembali
Pengaturan Hunian
Pengelolaan Paska Konstruksi
Pengelolaan Infrastruktur
Pembuatan dan Peningkatan Saluran Drainase
• •
Melibatkan pemerintah dan masyarakat Bersifat non cost recovery
• Melibatkan pemerintah, masyarakat/penghuni, dan swasta • Bersifat cost recovery berorientasi minimal pada pengembalian modal 42
5
RANCANGAN SKEMA PEMBIAYAAN PENATAAN KAWASAN KUMUH (Konsep Membangun Tanpa Menggusur) • Program Umum Penanganan Kawasan Permukiman Kumuh dengan Konsep Membangun Tanpa Menggusur • Rancangan Skema Pembiayaan Penanganan Permukiman Kumuh
Kebutuhan Skema Pembiayaan SKEMA PEMBIAYAAN UNTUK PENATAAN KAMPUNG - KAMPUNG KUMUH (KONSEP MEMBANGUN TANPA MENGGUSUR)
Struktur Program
Skenario/ Kondisi Kawasan
Sosialisasi Penataan
Penanganan Permukiman Kumuh dilakukan oleh Pemerintah Lahan Milik Pemerintah: Penerbitan izin membuka tanah kewenangan pemerintah kota UU 23/2014 Konsolidasi Lahan, • Lahan Milik Warga : membutuhkan program Prakonstruksi dan pembebasan lahan • pembangunan Rusun layak secara ekonomi Pematangan Lahan dan finansial marjinal Lahan Milik Swasta/ Badan Usaha
Pembangunan Rumah Susun
Skema yang Sesuai
Implikasi Penerapan
APBD Kota/ Hibah
-
APBD Kota, Obligasi Infrastruktur/Obligasi Daerah
Pembangunan rusun dengan skema KPBU melalui penunjukkan langsung Perumnas ( PP No.38/Th.2015)
KPBU dengan dukungan APBD Kota (untuk pembebasan lahan)
Pembebasan lahan dilakukan Pemerintah Kota
KPBU BOT/ BOTT
Layak ekonomi dan layak finansial
KPBU Reguler – skema BOT/BOTT
Layak ekonomi dan layak finansial marjinal
KPBU – VGF Dengan skema BOT/BOTT
Layak ekonomi, tidak layak finansial
KPBU – VGF Dengan skema BOT/BOTT Obligasi Infrastruktur/Obligasi Daerah/Obligasi Sukuk Negara
Membutuhkan kejelasan terkait asset dan pola kerjasama dengan pemerintah Skema kepemilikan hunian rusun dapat dengan KPR FLPP/KPR Subsidi Selisih Bunga/Bantuan Uamg Muka/BPJS Ketenagakerjaan/Bapertarum PNS Membutuhkan dukungan dari pemerintah (subsidi dalam penyediaan infrastruktur, dll) Membutuhkan dukungan peningkatan daya beli/sewa masyarakat dengan KPR FLPP/KPR Subsidi Selisih Bunga/Bantuan Uang Muka/BPS Ketenagakerjaan/Bapertarum PNS
Kebutuhan Skema Pembiayaan SKEMA PEMBIAYAAN UNTUK PENATAAN KAMPUNG - KAMPUNG KUMUH (KONSEP MEMBANGUN TANPA MENGGUSUR)
Struktur Program Sosialisasi Rumah Sehat
Perbaikan RTLH
Skenario/ Kondisi Kawasan
Skema yang Sesuai
Implikasi Penerapan
Lahan Milik Pemerintah
APBD KOTA
RTLH memenuhi persyaratan untuk mendapatkan bantuan pada kawasan
APBN – Transfer ke Daerah Perlu melibatkan BKM (Bantuan Stimulan Perumahan kelurahan lokasi RTLH Swadaya – Kementerian PUPR)
RTLH berada dalam kawasan Ring 1 BUMN
PKBL / CSR BUMN
Infrastruktur permukiman kumuh disediakan oleh pemerintah (luas kawasan kumuh < 10 ha)
APBD Kota
Membutuhkan penawaran kerajsama dari Pemda
JALAN LINGKUNGAN
• Infrastruktur permukiman kumuh disediakan oleh pemerintah (luas kawasan kumuh 10 - 15 ha) • Berada pada kawasan strategis provinsi
Pengembangan dan Penataan Jalan Lingkungan, sebagai Buffer antara Kawasan • Infrastruktur permukiman kumuh disediakan oleh pemerintah (luas kaasan kumuh >15 ha) • Berada pada kawasan strategis nasional Pengembangan Akses pada setiap kluster Permukiman Swadaya dan Integrasi Jaringan Infrastruktur
Butuh dokumen perencanaan yang menjadi APBD Provinsi dasar pelaksanaan pembangunan dan APBN - dekonsentrasi dan tugas pembiayaan perbantuan APBN – transfer ke daerah (program KOTAKU, dll)
Ada potensi nilai ekonomi melalui penyediaan KPBU-PFI sebagai bagian dari infrastruktur berupa jalan akses menghubungkan setiap pengembangan rumah susun kluster kawasan permukiman
Penyediaan infrastruktur pendukung permukiman untuk APBD Kota menarik investasi dari pihak swasta
Adanya program penataan kumuh yang dikerjasamakan dengan swasta/ badan usaha
Kebutuhan Skema Pembiayaan SKEMA PEMBIAYAAN UNTUK PENATAAN KAMPUNG - KAMPUNG KUMUH (KONSEP MEMBANGUN TANPA MENGGUSUR)
Struktur Program
Skenario/ Kondisi Kawasan
Skema yang Sesuai
Implikasi Penerapan Skema
PROGRAM PERSAMPAHAN
Pengembangan Sistem Pengelolaan Persampahan
Belum memiliki sistem pengelolaan persampahan
APBD Kota, KPBU AP/PBAS
Potensial diterapkan pengelolaan persampahan dengan pola 3R (Bank Sampah; Pusat Daur Ulang Sampah Plastik, dll)
KPBU Adanya program rintisan terkait pengelolaan persampahan melalui kerjasama dengan skema CSR
Pemilahan Sampah (Organik dan Non Organik)
Potensial diterapkan pengelolaan persampahan dengan pola 3R
CSR
Sosialisasi Program Persampahan dengan Konsep 3R
Potensial diterapkan pengelolaan persampahan dengan pola 3R
APBD Kota
Pelatihan/Pendampingan masalah pengelolaan sampah dengan teknologi tepat guna
Potensial diterapkan pengelolaan persampahan dengan pola 3R
APBD Kota/ Hibah/ Swadaya Masyarakat
Pelibatan BKM dalam pelaksanaan program Pelibatan Pemerintah Daerah
Sosialisasi Cara Pengomposan
Kawasan memiliki BKM yang berdaya dan mandiri
APBD Kota/ Hibah/ Swadaya Masyarakat
Pelibatan BKM dalam pelaksanaan program
Kebutuhan Skema Pembiayaan SKEMA PEMBIAYAAN UNTUK PENATAAN KAMPUNG - KAMPUNG KUMUH (KONSEP MEMBANGUN TANPA MENGGUSUR)
Struktur Program
Skenario/ Kondisi Kawasan
Skema yang Sesuai
Implikasi Penerapan Skema
JARINGAN DRAINASE Perencanaan Teknis Drainase Kawasan
Pembuatan dan Peningkatan Saluran Drainase
• kawasan yang terhubung dengan saluran drainase lintas daerah provinsi • kawasan yang terhubung dengan sistem drainase kepentingan strategis nasional • kawasan yang terhubung dengan sistem drainase yang terhubung dengan sungai lintas Daerah Kabupaten/Kota • kawasan yang terhubung dengan saluran drainase primer kawasan yang terhubung dengan sistem drainase yang terhubung dengan sungai dalam daerah Kabupaten/Kota
AIR LIMBAH Pembuatan Instalasi Kawasan tanpa akses pada jaringan perpipaan air Pengolahan Air Limbah limbah Domestik Kawasan dengan akses pada jaringan perpipaan pengolahan air limbah
APBD Kota
-
APBN - dekosentrasi dan tugas perbantuan
-
APBD Provinsi
-
APBD Kota
-
PDAM CSR PDAM
Kebutuhan Skema Pembiayaan SKEMA PEMBIAYAAN UNTUK PENATAAN KAMPUNG - KAMPUNG KUMUH (KONSEP MEMBANGUN TANPA MENGGUSUR)
Struktur Program
Skenario/ Kondisi Kawasan
Skema yang Sesuai
Implikasi Penerapan Skema
AIR MINUM Perencanaan Teknis SPAM
Pembuatan dan Peningkatan SPAM
-
APBD Kota/APBD Provinsi
• kawasan yang terhubung dengan saluran penyediaan air minum lintas daerah provinsi APBN - dekosentrasi • kawasan yang terhubung dengan saluran dan tugas perbantuan penyediaan air minum kepentingan strategis nasional • kawasan yang terhubung dengan sistem pengelolaan air minum lintas Daerah APBD Provinsi Kabupaten/Kota
kawasan yang terhubung dengan sistem penyediaan APBD Kota / PDAM air minum perkotaan PROTEKSI KEBAKARAN Penyediaan Sarana dan Kawasan di luar ring 1 badan usaha Prasarana Proteksi Kebakaran Kawasan di dalam ring 1 badan usaha
APBD Kota CSR Badan Usaha
-
-
-
-
Skema Pembiayaan melalui KPBU
SKEMA PEMBIAYAAN UNTUK PENATAAN KAMPUNG - KAMPUNG KUMUH (KONSEP MEMBANGUN TANPA MENGGUSUR)
SKEMA KELAYAKAN Layak secara ekonomi dan finansial Layak secara ekonomi dan finansial marjinal
Layak secara ekonomi, tidak layak secara finansial
KONSTRUKSI
OPERASIONAL DAN PEMELIHARAAN
SWASTA/ BADAN USAHA SWASTA/ BADAN USAHA
PEMERINTAH
SWASTA/ BADAN USAHA
SWASTA/ BADAN USAHA
PEMERINTAH
PEMERINTAH
KETERANGAN KPBU KPBU Dukungan Kelayakan dari Pemerintah: • Pendanaan pembebasan lahan • Pembiayaan sebagian konstruksi • Pemberian viability gap fund (VGF) • Penawaran Bonus Zoning (untuk Lokasi Pembangunan Rusun bagi MBR) Untuk meningkatkan daya beli/sewa masyarakat didukung dengan: • BPJS Ketenagakerjaan, melalui dana investasi • Tabungan perumahan PNS • KPR FLPP • KPR Selisih Suku Bunga • Bantuan Uang Muka Obligasi dengan dukungan peningkatan akses kepemilikan tempat tinggal bagi MBR melalui: • BPJS Ketenagakerjaan, melalui dana investasi • Tabungan perumahan PNS • KPR FLPP • KPR Selisih Suku Bunga • Bantuan Uang Muka
Skema Pembangunan Apartemen Rakyat SKEMA PEMBIAYAAN UNTUK PENATAAN KAMPUNG - KAMPUNG KUMUH (KONSEP MEMBANGUN TANPA MENGGUSUR)
PEMBANGUNAN APARTEMEN RAKYAT
Pemanfaatan lahan milik daerah berupa tanah untuk Pembangunan Rumah Susun
UU Rusun Nomor 20/2011, Pasal 18
Kerjasama Pemanfaatan Jangka Waktu 30 Tahun dan dapat diperpanjang (UU Rusun No. 20/2011 Pasal 19, PP Tahun 2014 Pasal 27)
Status Tanah
HPL Pemkot 30 tahun dapat diperpanjang 1x
Pengembang/ Investor
Dipilih melalui Lelang badan usaha
Status Bangunan bagi pengembang
HGB selama 30 tahun dapat diperpanjang 1 X
Status Bangunan Bagi Penghuni Apartemen
HGB pecahan diatas HPL(Kepemilikan berjangka waktu 30 tahun dan dapat diperpanjang 1x diterbitkan oleh BPN) berdasarkan pertelaan (tidak termasuk lahan)
SHM Sarusun di atas HPL (kepemilikan berjangka waktu 30 tahun dapat diperpanjang 1x diterbitkan oleh BPN) berdasarkan pertelaan (tidak termasuk lahan)
Kebutuhan Skema Pembiayaan Program Apartemen Rakyat
SKEMA PEMBIAYAAN UNTUK PENATAAN KAMPUNG - KAMPUNG KUMUH (KONSEP MEMBANGUN TANPA MENGGUSUR)
Struktur Program Sosialisasi Pembangunan Apartemen Rakyat
Konsolidasi Lahan, Prakonstruksi dan Pematangan Lahan
Skenario/ Kondisi Kawasan
Skema yang Sesuai
Implikasi Penerapan Skema
Penanganan Permukiman Kumuh dilakukan APBD Kota oleh Pemerintah
-
Lahan Milik Pemerintah: Penerbitan izin membuka tanah kewenangan pemerintah kota UU 23/2014
-
APBD Kota
Lahan Milik Warga : membutuhkan program KPBU – Skema BOT pembebasan lahan
Pembangunan Apartemen Rakyat dilakukan oleh Pihak Badan Usaha/ Swasta
Lahan Milik Pengembang/ Investor
KPBU
Membutuhkan program pembebasan lahan dari Pemerintah Kota
Lahan Milik Pemerintah
KPBU – Skema BOT
Pembangunan Rumah Susun Sewa
Lahan Milik Badan Usaha
KPBU
Pembangunan Rumah Susun Milik
Pembangunan Apartemen Rakyat
Kebutuhan Dukungan Kelayakan
Bonus Zoning
Penambahan luas lantai atau pelampauan KLB bagi pembangunan Apartemen Rakyat
Pembangunan Infrastruktur, Fasos dan Fasum
Penyertaan Modal Pemerintah/ Subsidi bagi Program Apartemen Rakyat
APBD Kota
Dukungan kelayakan pembangunan apartemen rakyat 51
Skema Pembiayaan Penghunian SKEMA PEMBIAYAAN UNTUK PENATAAN KAMPUNG - KAMPUNG KUMUH (KONSEP MEMBANGUN TANPA MENGGUSUR)
NO
LEMBAGA/INSTANSI
PERUNTUKAN
SKEMA
IMPLIKASI
1
BPJS KETENAGAKERJAAN
Anggota BPJS Ketenagakerjaan
Investasi tanah, bangunan, tanah beserta bangunan, sebagai bentuk penyertaan modal
Diperlukan revisi PP No. 99 Tahun 2013 berupa perubahan penempatan dana investasi properti dari 5% menjadi 30%
2
BAPERTARUM PNS
PNS
• • • • •
Bantuan uang muka Bantuan tabungan perumahan Tambahan bantuan uang muka Bantuan sebagian biaya membangun Tambahan bantuan biaya membangun
3
PT. TASPEN
PNS
Keringanan uang muka dan KPR
4
PERUM PERUMNAS
Umum
Keringanan uang muka
5
FLPP (Fasilitasi Likuiditas Pembiayaan Perumahan)
Umum
KPR FLPP
6
APBN KEMEN PUPR
Umum
KPR Subsidi Selisih Bunga, Bantuan Uang Muka 52
Skema Fasilitasi Likuiditas Pembiayaan Perumahan SKEMA PEMBIAYAAN UNTUK PENATAAN KAMPUNG - KAMPUNG KUMUH (KONSEP MEMBANGUN TANPA MENGGUSUR)
Sumber: Direktorat Jenderal Pembiayaan Perumahan-Kemen PUPERA, 2015 53
Skema Fasilitasi Likuiditas Pembiayaan Perumahan SKEMA PEMBIAYAAN UNTUK PENATAAN KAMPUNG - KAMPUNG KUMUH (KONSEP MEMBANGUN TANPA MENGGUSUR)
PERSYARATAN KPR FLPP (PERMEN PUPR No. 21/PRT/M/2016 tentang Kemudahan dan/atau Bantuan Perolehan Rumah Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah)
URAIAN TUJUAN
Menyadiakan dana dalam mendukung kredit/pembiayaan pemilikan rumah sederhana sehat (KPRSh) bagi MBR, berupa rumah sederhana tapak atau satuan rumah sejahtera susun
BENTUK
• • • • •
KPR Sejahtera KPR Sejahtera Murah Kredit Pembangunan atau Perbaikan Rumah Swadaya Sejahtera Kredit Konstruksi Rumah Sejahtera Kredit Konstruksi Rumah Sejahtera Murah
KELOMPOK SASARAN
•
MBR dengan penghasilan maksimal 4 juta rupiah per bulan untuk rumah tapak dan 7 juta rupiah per bulan untuk rumah susun Tidak memiliki rumah Belim pernah menerima subsidi pemerintah untuk pemilikan rumah Memiliki NPWP dan SPT Tahunan PPh Orang Pribadi atau surat pernyataan penghasilan
• • • SUKU BUNGA
Maksimum 5% per tahun tetap sepanjang masa pinjam (max 20 tahun)
HARGA JUAL MAKSIMUM RUMAH TAPAK
• • •
Antara Rp. 110,5 juta (di Jawa dan Sumatera) – Rp. 174 juta (Papua dan Papua Barat) Harga jual sesuai PMK 113/PMK.03/2014 Harga jual bebas PPN 10% diatur tersendiri melalui PMK 113/PMK.03/2014
HARGA JUAL • Antara Rp. 248 juta atau Rp 6,9 juta/m2 (Sulawesi Tengah) – Rp. 565,2 juta atau Rp. 15,7 juta/m2 (Papua) MAKSIMUM RUMAH • Harga jual tersebut belum bebas PPN 10 % SUSUN • Harga jual bebas PPN 10% masih menggunakan PP No. 13 Tahun 2007 sebesar Rp. 144 juta Sumber: Direktorat Jenderal Pembiayaan Perumahan-Kemen PUPERA, 2015 KETENTUAN LAIN
• •
Memanfaatkan untuk tempat tinggal atau hunian Tidak disewakan atau dialihkan kepemilikannya selama 5 tahun (rumah tapak) dan 20 tahun (rumah susun)
54
Skema Pembiayan KPR Subsidi Selisih Bunga (SSB) SKEMA PEMBIAYAAN UNTUK PENATAAN KAMPUNG - KAMPUNG KUMUH (KONSEP MEMBANGUN TANPA MENGGUSUR)
Sumber: Direktorat Jenderal Pembiayaan Perumahan-Kemen PUPERA, 2015 55
Skema Pembiayan Bantuan Uang Muka (BUM) SKEMA PEMBIAYAAN UNTUK PENATAAN KAMPUNG - KAMPUNG KUMUH (KONSEP MEMBANGUN TANPA MENGGUSUR)
Sumber: Direktorat Jenderal Pembiayaan Perumahan-Kemen PUPERA, 2015 56
PRASYARAT
SKEMA PEMBIAYAAN UNTUK PENATAAN KAMPUNG - KAMPUNG KUMUH (KONSEP MEMBANGUN TANPA MENGGUSUR)
Mekanisme yang mendorong pola investasi dari sumber non APBD bagi penanganan permukiman kumuh membutuhkan : • LEMBAGA yang membantu Kota dalam mengidentifikasi program dan kegiatan dan menemukan skema pembiayaan yang potensial • Mencari badan usaha yang menjadi sponsor dikembangkan sebagai data base • Mengembangkan program dapat menjadi cost recovery Kebutuhan institusi yang mendorong skema pembiayaan non APBD dan mengelolanya bagi penanganan permukiman kumuh Skema KPBU secara khusus membutuhkan special purpose company atau badan usaha yang menjadi perantara dalam pengelolaan kerjasama pemerintah – badan usaha di Kota Bandung dapat melalui Badan Kerjasama
“
Terima Kasih