PENYUSUNAN SKEMA PEMBIAYAAN Untuk Penataan Kampung Kampung Kumuh

PENYUSUNAN SKEMA PEMBIAYAAN Untuk Penataan Kampung – Kampung Kumuh (KONSEP MEMBANGUN TANPA MENGGUSUR)

BAPPEDA KOTA BANDUNG

SISTEMATIKA PENYAJIAN 01 Pendahuluan 02 Gambaran Permukiman Kumuh Kota Bandung

03 Identifikasi Skema Pembiayaan yang Tersedia untuk Penanganan Permukiman Kumuh 04 Identifikasi Kebutuhan Penanganan Permukiman Kumuh Kota Bandung 05 Rencana Skema Pembiayaan Penataan Permukiman Kumuh

1

PENDAHULUAN Latar Belakang Maksud dan Tujuan Pekerjaan Pendekatan Penyusunan Skema Pembiayaan

LATAR BELAKANG S K E M A P E MSBKI EA M Y A A PNE M UN K O KNUS ME UP H M (E KMOBNASNEGP U M N ETMA BNAP NA G M E NTGAGNUPSAU R B TI AU YK A PA EN N UA NT TA UA KN PK EA NMAPTUANAGN- KKAAMMPPUU NNGG - KKUAMMUP HU N( G UN M )E N G G U S U R )

PERMASALAHAN UMUM KAWASAN KUMUH: EKONOMI, FISIK LINGKUNGAN, DAN SOSIAL

PERKEMBANGAN PERMUKIMAN PADA KAWASAN BUKAN PERUNTUKANNYA DAN MUNCULNYA KAWASAN PERMUKIMAN TIDAK LAYAK HUNI (KAWASAN KUMUH)

KEMAMPUAN PENDANAAN DARI PEMERINTAH TERBATAS

ADANYA KEBUTUHAN PENANGANAN PERMUKIMAN SESUAI AMANAT UU NO.1 TAHUN 2011

PEMERINTAH KOTA BANDUNG MENGEMBANGKAN PENANGANAN PERMUKIMAN KUMUH YANG BERPIHAK PADA MBR

KONSEP: MEMBANGUN TANPA MENGGUSUR DALAM MENANGANI PERMUKIMAN KUMUH

PROGRAM: APARTEMEN TRANSIT/ APARTEMEN RAKYAT UNTUK MBR

MEMBUTUHKAN PEMBIAYAAN YANG CUKUP BESAR YANG BERPELUANG UNTUK DIBIAYAI DARI SUMBER NON-PEMERINTAH

MEMBUTUHKAN KAJIAN SKEMA PEMBIAYAAN DARI RENCANA AKSI PENATAAN KAWASAN KUMUH

4

MAKSUD, TUJUAN, & SASARAN SKEMA PEMBIAYAAN UNTUK PENATAAN KAMPUNG - KAMPUNG KUMUH (KONSEP MEMBANGUN TANPA MENGGUSUR)

MAKSUD

mendukung pencapaian kebijakan Universal Accses sebagai upaya penataan kawasan kumuh perkotaan yaitu untuk mewujudkan dalam menyediakan tempat hunian yang layak dan terjangkau bagi masyarakat berpenghasilan rendah di perkotaan.

Tujuan memberikan arahan yang jelas dalam penyelesaian permasalahan penataan kawasan kumuh perkotaan

mengembangkan skenario pembiayaan untuk terwujudnya tempat hunian yang layak dan terjangkau bagi masyarakat berpenghasilan rendah di perkotaan

Sasaran  Terinventarisasinya data dan informasi tentang kondisi kawasan permukiman kumuh di Kota Bandung, potensi, peluang, permasalahan dan tantangan dalam penataan kawasan kumuh perkotaan;  Teridentifikasikannya arah, tujuan dan sasaran penataan kawasan kumuh, dengan memperhatikan pertimbangan potensi, peluang, permasalahan dan tantangan yang dimiliki wilayah perkotaan;  Tergambarkannya kondisi kawasan kumuh perkotaan secara terpadu yang memuat alternatif strategi – strategi terpilih berupa upaya fisik dan non fisik dalam penataan kawasan kumuh perkotaan (konsep membangun tanpa menggusur);  Teridentifikasinya luasan kawasan kumuh yang harus ditangani untuk mengatasi penurunan kualitas lingkungan.  Teridentifikasinya biaya investasi yang diperlukan, sumber pembiayaan, simulasi dari Net Present Value dan Internal Rate of Return dari biaya investasi infrastruktur yang diperlukan termasuk biaya pembebasan tanah, dan biaya studi kelayakan, biaya operasi dan pemeliharaan serta proyeksi pendapatan;  Teridentifikasi dan tersimulasikannya peluang dan skema pembiayaan dari rencana penataan kawasan kumuh perkotaan;  Tersedianya Skema Pembiayaan Untuk Penataan Kampung-Kampung Kumuh (Konsep Membangun Tanpa Menggusur).

Pendekatan Pelaksanaan Pekerjaan SKEMA PEMBIAYAAN UNTUK PENATAAN KAMPUNG - KAMPUNG KUMUH (KONSEP MEMBANGUN TANPA MENGGUSUR)

PROFIL

ARAH KEBIJAKAN

KONDISI FISIK, SOSIAL, EKONOMI Kawasan Permukiman Kumuh Kota Bandung

Penanganan Permukiman Kumuh Kota Bandung KONSEP MEMBANGUN TANPA MENGGUSUR Kawasan Permukiman Kumuh Kota Bandung

Indikasi Lokasi Pengembangan Konsep

PEMANFAATAN PENGEMBANGAN / PENERAPAN Teknik Pengaturan Zonasi

PENDEKATAN PEMBIAYAAN PUBLIK

KEBUTUHAN

SKEMA PEMBIAYAAN PEMERINTAH

PENANGANAN Kawasan Permukiman Kumuh Kota Bandung

SKEMA PEMBIAYAAN LAINNYA

KONSEP & STRATEGI PENANGANAN INDIKASI PROGRAM PENANGANAN KEBUTUHAN INVESTASI & KELAYAKAN FINANSIAL

SKEMA PEMBIAYAAN POTENSIAL

ANALISIS PELUANG & SUMBER PEMBIAYAAN KAPASITAS PENDANAAN DAERAH

2

GAMBARAN PENANGANAN PERMUKIMAN KUMUH KOTA BANDUNG Lingkup Wilayah Karakteristik Kawasan Permukiman Kumuh Konsep dan Arahan Penanganan Permukiman Kumuh Konsep Membangun Tanpa Menggusur

LINGKUP WILAYAH SKEMA PEMBIAYAAN UNTUK PENATAAN KAMPUNG - KAMPUNG KUMUH (KONSEP MEMBANGUN TANPA MENGGUSUR)

PROFIL KAWASAN KUMUH CIPTA KARYA TAHUN 2013 Tersebar di 29 kawasan pada 18 kecamatan dengan total luasan ±253 Ha

SK. WALIKOTA BANDUNG NO. 648/ KEP.286 DISTARRCIP/2015

454 sebaran permukiman kumuh pada 30 kecamatan dengan total luas kawasan sebesar 1.420,8 Ha

LINGKUP WILAYAH HASIL VERIFIKASI KAWASAN KUMUH RKP – KP TAHUN 2015 15 kawasan pada 8 kecamatan dengan total luas sebesar 303,6 Ha.

KAWASAN PERMUKIMAN KUMUH KOTA BANDUNG SKEMA PEMBIAYAAN UNTUK PENATAAN KAMPUNG - KAMPUNG KUMUH (KONSEP MEMBANGUN TANPA MENGGUSUR)

Superimpose SK Kawasan Kumuh Kota Bandung 2014 + Profil Kumuh PU 2013 Terdapat sebaran Kumuh profil PU (kumuh berat) dan kawasan kumuh SK yang beririsan Dengan luasan total Permukiman Kumuh Overlay seluas

303,6 Ha

No 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Kelurahan Ciroyom Nyengseret Sukabungah Pajajaran Arjuna Cigondewah Rahayu Cempaka Husein Sastranegara Babakan Antapani Wetan Babakan Surabaya Binong Jati Taman Sari Babakan Ciamis Cigondewah Kidul

Luas Kaw Kumuh (Ha) 36.50 18.96 35.01 23.62 10.99 17.48 13.33 10.96 8.92 7.29 13.23 38.30 42.31 14.69 12.00 303.6

KARAKTERISTIK PERMUKIMAN KUMUH KOTA BANDUNG

SKEMA PEMBIAYAAN UNTUK PENATAAN KAMPUNG - KAMPUNG KUMUH (KONSEP MEMBANGUN TANPA MENGGUSUR)

Karakteristik Lokasi Permukiman Kumuh Sekitar industri

No

Kelurahan

1.

Cigondewah Rahayu

2.

Ciroyom

Sekitar pusat kota

3.

Nyengseret

Sekitar sungai

4.

Sukabungah

Sekitar perdagangan jasa

5.

Pajajaran

Sekitar bandara dan TPU

6.

Arjuna

Sekitar pusat kota

7.

Campaka

Sekitar bandara dan sungai

Permasalahan Utama -

Fisik hunian Sanitasi Drainase Fisik hunian Sanitasi Drainase Fisik hunian Sanitasi Drainase Fisik hunian Drainase Jalan lingkungan Fisik hunian Sanitasi Drainase Fisik hunian Sanitasi Drainase Fisik hunian Sanitasi Drainase

-

-

Jalan lingkungan Kepadatan penduduk Kepadatan bangunan Jalan lingkungan Kepadatan penduduk Kepadatan bangunan Jalan lingkungan Kepadatan penduduk Kepadatan bangunan Kepadatan penduduk Kepadatan bangunan Jalan lingkungan Kepadatan penduduk Kepadatan bangunan Jalan lingkungan Kepadatan penduduk Kepadatan bangunan Jalan lingkungan Kepadatan penduduk Kepadatan bangunan

Karakteristik Lokasi Permukiman Kumuh Sekitar rel kereta api

No

Kelurahan

8.

Husein Sastranegara

9.

Babakan

Sekitar perdagangan jasa

10.

Antapani Wetan

11.

Babakan Surabaya

Sekitar lahan pengembangan perumahan baru Sekitar perdagangan dan sungai

12.

Binong Jati

13.

Taman Sari

14.

Babakan Ciamis

Sekitar sungai

15.

Cigondewah Kidul

Sekitar industri

Sekitar perdagangan dan sungai Sekitar sungai

Permasalahan Utama -

Fisik hunian Sanitasi Drainase Fisik hunian Sanitasi Drainase Fisik hunian Sanitasi Drainase Fisik hunian Sanitasi Drainase Fisik hunian Drainase Fisik hunian Sanitasi Drainase Fisik hunian Sanitasi Drainase Fisik hunian Sanitasi Drainase

-

Jalan lingkungan Kepadatan penduduk Kepadatan bangunan Jalan lingkungan Kepadatan penduduk Kepadatan bangunan Jalan lingkungan Kepadatan penduduk Kepadatan bangunan Jalan lingkungan Kepadatan penduduk Kepadatan bangunan Jalan lingkungan Kepadatan bangunan Jalan lingkungan Kepadatan penduduk Kepadatan bangunan Jalan lingkungan Kepadatan bangunan

- Jalan lingkungan - Kepadatan penduduk - Kepadatan bangunan

Keterangan: Cetak Merah:Permukiman kumuh berat Cetak Biru: Permukiman kumuh sedang 10

REKOMENDASI PENANGANAN Kawasan Permukiman Kumuh Kota Bandung (RKP-KP 2015 -2019)

Target Nasional 2019: 0% Kawasan Kumuh

Konsep & Arahan Kebijakan Penanganan Permukiman Kumuh Kota Bandung SKEMA PEMBIAYAAN UNTUK PENATAAN KAMPUNG - KAMPUNG KUMUH (KONSEP MEMBANGUN TANPA MENGGUSUR)

REDEVELOPMENT

KONSEP DASAR PENANGANAN PERMUKIMAN KUMUH

Rencana Penanganan Kawasan KUMUH BERAT tertentu dengan kebijakan jangka panjang penanganan permukiman “Membangun tanpa menggusur” dengan berbagai pendekatan, salah satunya APARTEMEN RAKYAT KAMPUNG IMPROVEMENT PROGRAM Peremajaan kawasan permukiman kumuh melalui peningkatan KUALITAS KAWASAN PERMUKIMAN KUMUH, dengan konsep pembangunan ekonomi, fisik/ infrastruktur dan lingkungan hidup.

Sumber: Dokumen Rencana Kawasan Permukiman (RKP) Kumuh Kota Bandung, Tahun 2015

ARAHAN KEBIJAKAN

Konsep Membangun Tanpa Menggusur SKEMA PEMBIAYAAN UNTUK PENATAAN KAMPUNG - KAMPUNG KUMUH (KONSEP MEMBANGUN TANPA MENGGUSUR)

PRINSIP PEMBANGUNAN KETERSEDIAAN FASOS - FASUM

 Penanganan permukiman kumuh harus mampu mendorong serta meningkatkan kualitas hunian yang dilengkapi dengan fasilitas sosial dan fasilitas umum yang memadai dan mencukupi

KRITERIA WARGA TERKENA PROGRAM

 Kriteria warga yang terkena proyek harus tercatat pada survey dasar (base line) yang dilakukan oleh Pemerintah Kota Bandung, dan selanjutnya menjadi dasar penetapan warga terkena dampak program

JAMINAN KELAYAKAN

 Pemerintah kota harus dapat menjamin agar warga terkena program memperoleh tempat bermukim, kehidupan dan penghidupan yang minimal setara dengan kehidupan sebelum pelaksanaan program,

HAK DAN KEWAJIBAN PENERIMA

 Warga akan dipindahkan sementara ke lokasi rumah susun yang telah disediakan Pemerintah Kota, selama masa konstruksi di lokasi asal berlangsung,  Warga akan dipindahkan kembali ke lokasi asal setelah lokasi tersebut siap huni,  Warga berhak mengetahui hak dan kewajibannya di dalam pelaksanaan program, tergantung dari skema penyediaan huniannya (Pemerintah atau swasta)

SKEMA PEMBANGUNAN DAN PENGHUNIAN

 Skema pembangunan dan penghunian yang disediakan oleh pemerintah, akan bersifat sewa denga harga yang terjangkau,  Skema pembangunan dan penghunian yang disediakan oleh swasta dapat bersifat milik, dengan subsidi pembiayaan yang akan diupayakan oleh pemerintah kota.

13


ILUSTRASI KONSEP DASAR

14


ILUSTRASI KONSEP DASAR

01

MEMINDAHKAN SEMENTARA PENGHUNI

02 masyarakat pindah sementara ke rusun/apartemen rakyat sebagai “rumah singgah” yang dekat dengan lokasi awal

melakukan konstruksi di lokasi awal sesuai dengan perencanaan yang telah disusun

03

• sosialisasi • pemilihan lokasi sementara • penyiapan lokasi sementara • mobilisasi penghuni untuk berpindah

PEMBANGUNAN DI LOKASI

04

masyarakat akan kembali ke lokasi awal setelah pembangunan selesai

• penyiapan lahan • pelaksanaan pembangunan • perumusan mekanisme penghunian paska konstruksi

PEMINDAHAN KEMBALI PENGHUNI KE LOKASI ASAL • penyiapan pemindahan peghuni ke lokasi asal • penghunian kembali di lokasi asal yang telah dibangun

15


MEKANISME

Penyiapan Kawasan Permukiman Sementara

Pemindahan Penduduk ke Permukiman Baru

Pembangunan/ Konstruksi Hunian Baru (Apartemen Rakyat)

Warga menghuni hunian baru

DAMPAK

 Program penanganan kawasan kumuh mengakibatkan warga yang terkena proyek harus dibebaskan dan perlu DIPINDAHKAN SECARA SEMENTARA ke lokasi lain,  KLASIFIKASI WARGA TERKENA PROYEK dapat menempati lahan pemerintah, atau lahan milik, perbedaan klasifikasi ini menentukan pola kompensasi yang akan dilakukan,  Kemungkinan warga akan TERGANGGU MATA PENCAHARIANNYA, baik pada masa transisi maupun pada saat penghunian kembali,

 Lokasi TUJUAN RELOKASI sementara harus dipastikan LAYAK HUNI 16

Program Apartemen Rakyat


17

Program Apartemen Rakyat SKEMA PEMBIAYAAN UNTUK PENATAAN KAMPUNG - KAMPUNG KUMUH (KONSEP MEMBANGUN TANPA MENGGUSUR)

13 LOKASI RENCANA APARTEMEN RAKYAT


Kawasan permukiman kumuh potensial

Pembangunan infrastruktur, bangunan yang terkena dampak akan dipindah sementara ke rusun terdekat

19

Land Sharing & Land Distribution dalam Apartemen Rakyat

20


21

Pembangunan Apartemen Rakyat SKEMA PEMBIAYAAN UNTUK PENATAAN KAMPUNG - KAMPUNG KUMUH (KONSEP MEMBANGUN TANPA MENGGUSUR)

Seperti apa Kawasan Kumuh Potensial? jelas status lahannya kawasan permukiman kumuh berat yang berada pada kawasan yang sesuai dengan peruntukan yang ditetapkan dalam Kawasan permukiman kumuh potensial Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kota Bandung • Adanya preferensi masyarakat (potensi sosial ekonomi) • Termasuk dalam 13 lokasi program pembangunan apartemen rakyat • •

Dari 15 kawasan permukiman kumuh di Kota Bandung, Kawasan Permukiman Kumuh di Nyengseret dan Taman Sari merupakan kawasan permukiman kumuh yang dianggap paling potensial Nyengseret Kumuh Berat Sukabungah Kumuh Sedang Cigondewah Rahayuinfrastruktur, bangunan Kumuh Berat Pembangunan yang terkena akan dipindah sementara ke rusun terdekat Babakandampak Surabaya Kumuh Berat Taman Sari Kumuh Berat Ciroyom Kumuh Berat Babakan Ciamis Kumuh Sedang Cigondewah Kidul Kumuh Sedang Pajajaran Kumuh Sedang Binong Jati Kumuh Sedang Cempaka Kumuh Sedang Husein Sastranegara Kumuh Sedang Babakan Kumuh Sedang Antapani Wetan Kumuh Sedang Arjuna Kumuh Sedang 22

3

KARAKTERISTIK SUMBER & SKEMA PEMBIAYAAN YANG TERSEDIA Karakteristik Pembiayaan Analisis Kemampuan Pendanaan Daerah Analisis Kemampuan Meminjam

SUMBER-SUMBER PEMBIAYAAN


PEMERINTAH DAN/ATAU PEMERINTAH DAERAH SUMBER PEMBIAYAAN

SUMBER PEMBIAYAAN PEMERINTAH

NONPEMERINTAH/PEMBIAYAAN LAINNYA

BENTUK PENDANAAN REGULER

SKEMA PEMBIAYAAN APBN/APBD Provinsi/APBD kabupaten/kota

APBN dekonsentrasi dan tugas perbantuan APBN transfer ke daerah (DAU/DAK/DBH)

PENDANAAN NON REGULER

Hibah APBN (fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan/FLPP, bantuan uang muka (BUM), dan subsidi selisih bunga (SSB), pembangunan apartemen bersubsidi,dll) Hibah APBD Pinjaman APBN/APBD (pendampingan pembangunan infrastruktur, dll) Obligasi daerah Obligasi infrastruktur Obligasi negara syariah (sukuk negara)

24

SUMBER-SUMBER PEMBIAYAAN SKEMA PEMBIAYAAN UNTUK PENATAAN KAMPUNG - KAMPUNG KUMUH (KONSEP MEMBANGUN TANPA MENGGUSUR)

SUMBER PEMBIAYAAN

BENTUK

NONPEMERINTAH

KERJASAMA PEMERINTAH DAN BADAN USAHA

SKEMA PEMBIAYAAN Penugasan BUMN Private Finance Initiative (PFI)

Performance-Based Annuity Scheme (PBAS) Pembiayaan strategis (strategic funding) Availability Payment Viability Gap Fund (VGF) Efek Beragun Aset (Asset-Backed Security)

Sale-and-Lease-Back SWASTA/SEKTOR PRIVAT

Corporate Social Responsibility (CSR) Infrastruktur swasta (private infrastructure)

KERJASAMA BILATERAL

Pinjaman dan Hibah Luar Negeri (PHLN)

KERJASAMA MASYARAKAT

Pembangunan infrastructure)

infrastruktur

berbasis

partisipasi

masyarakat

(community-based

25

KARAKTERISTIK PEMBIAYAAN


SUMBER DAN SKEMA PEMBIAYAAN

KARAKTERISTIK DAN PRASYARAT

KEGIATAN YANG SESUAI

PEMBIAYAAN DARI PEMERINTAH APBN

•

Sesuai dengan pengalokasian dan kewenangan pusat/nasional

•

Semua kegiatan yang menjadi urusan pemerintahan yang sepenuhnya menjadi kewenangan Pemerintah dan urusan pemerintahan yang dibagi bersama antar tingkatan dan/atau susunan pemerintahan (misal: fasilitasi prgram penanganan permukiman kumuh bagi lokasi strategis nasional, fasilitasi dan bantuan teknis untuk peremajaan/perbaikan permukiman kumuh/nelayan dengan RUSUNAWA)

APBN – dekonsentrasi dan tugas perbantuan

•

sesuai dengan pengalokasian dan kewenangan pusat/nasional yang telah didelegasikan Memenuhi readiness kriteria yang telah ditetapkan: (1) memiliki SK kumuh, (2) telah melakukan verifikasi data kumuh, (3) telah menyusun RP2KPKP, dst

•

Semua kegiatan yang menjadi kewenangan pusat/nasional yang telah didelegasikan

Sesuai dengan pengalokasian dan kewenangan pusat/nasional  melalui program KOTAKU Memenuhi persyaratan: (1) mendukung kegiatan strategis dan prioritas  0% kawasan kumuh, (2) sesuai dengan kewenangan pusat

•

Semua kegiatan yang menjadi kewenangan pusat dan mendukung pencapaian 100 – 0 – 100

Sesuai dengan pengalokasian dan kewenagan pusat/nasional Memenuhi persyaratan akses program yang disediakan  misal: apartemen bersubsidi, dst

•

Semua kegiatan yang menjadi kewenangan pusat dan mendukung pencapaian 100 – 0 – 100

•

APBN – transfer ke daerah (DAU, DAK, DBH)

•

APBN – pinjaman dan hibah

•

•

•




PEMBIAYAAN DARI PEMERINTAH APBD PROVINSI

•

Sesuai dengan pengalokasian dan kewenangan provinsi

•

Semua kegiatan memungkinkan selama menjadi kewenangan provinsi

APBD KOTA

•

Sesuai dengan pengalokasian anggaran

•

Semua kegiatan memungkinkan

OBLIGASI DAERAH

•

Pemerintah melakukan investasi dengan menerbitkan surat obligasi yang dapat dibeli oleh WNI dan WNA. Pembelian obligasi ini nantinya menjadi bentuk investasi yang dapat digunakan untuk membiayai proyek investasi

•

Proyek investasi di bidang infrastruktur yang menghasilkan penerimaan (misal: jalan tol, perumahan, pengelolaan persapahan, air minum)

OBLIGASI INFRASTRUKTUR

•

Pemerintah menerbitkan surat obligasi untuk pembangunan infrastruktur yang dapat dibeli oleh WNI atau WNA Pengembalian dari obligasi infrastruktur berupa pendapatan dari proyek Bentuk surat obligasinya adalah surat berharga negara (SBN), surat utang negara (SUN) untuk tenor s/d 12 bulan, dan obligasi negara jangka panjang

•

Proyek investasi di bidang infrastruktur yang menghasilkan penerimaan (misal: jalan tol, perumahan, pengelolaan persapahan, air minum)

Surat berharga yang diterbitkan berdasarkan prinsip syariah sebagai bukti atas penyertaan terhadap aset Hanya diberikan kepada individu WNI yang dibuktikan dengan KTP yang masih berlaku Pemerintah mendapat sumber pembiayaan dari penerbitan sukuk negara yang kemudian digunakan untuk mengerjakan proyek infrastruktur. Setelah proyek selesai, pemerintah akan menyewakan kepada pihak ketiga untuk mengusahakannya.. Pemerintah akan mendapatkan pendanaan dari uang sewa yang nantinya akan digunakan untuk membayarkan imbal hasil setiap bulannya kepada investor. Setelah 3 tahun, proyek akan dibeli oleh Pemerintah dengan dana penjualan untuk membayar uang

•

Proyek investasi yang dapat disewakan dan dikelola oleh pihak ketiga

•

OBLIGASI NEGARA SYARIAH (SUKUK NEGARA)

• • •




PEMBIAYAAN DARI SUMBER LAIN (NONPEMERINTAH) PINJAMAN DAN HIBAH LUAR NEGERI (PHLN)

• Merupakan kegiatan yang diusulkan oleh Pemda  prioritas: Pemda yang memiliki kapasitas fiskal rendah • Pemerintah harus ikut menanggung sebagian biaya pelaksanaan kegiatan • Kegiatan yang diusulkan sesuai dengan bidang tugas Kementerian Negara/Lembaga pengusul

• Kegiatan yang sesuai dengan bidang tugas Kementerian Negara/Lembaga pengusul

AVAILABILITY PAYMENT (AP)

• Pembayaran secara berkala atas tersedianya layanan infrastruktur yang sesuai dengan kualitas dan/ kriteria berdasarkan perjanjian kerjasama • Terdapat badan usaha pelaksana yang menerima dana dari pemerintah secara berkala • Modal pengembalian investasi kepada badan usaha tidak berasal dari tarif pengguna • Dana AP bersumber dari APBD  apabila tidak mencukupi maka dibantu melalui VGF

• Yang memiliki IRR sesuai dengan proses bisnis masing-masing infrastruktur  layak secara ekonomi  menarik dan menguntungkan untuk swasta • Program dan kegiatan yang membutuhkan teknologi yang mahal

VIABILITY GAP FUNDING (VGF)

• Meningkatkan kelayakan finansial potensial Proyek PPP dan membuat tarif pengguna akhir dari Proyek PPP lebih terjangkau • Pemerintah memberikan dukungan kelayakan atas sebagian biaya konstruksi  berasal dari dana APBN • Adanya lembaga penjamin • Swasta menerima manfaat langsung dari user fee

• Yang memiliki IRR sesuai dengan proses bisnis masing-masing infrastruktur  layak secara ekonomi  menarik dan menguntungkan untuk swasta • Program dan kegiatan yang dapat menarik tarif dari user

PENUGASAN BUMN

Pemerintah memberikan penugasan kepada BUMN (seperti penugasan PT Hutama Karya dalam proyek Trans Sumatera Highway) yang didukung melalui penyertaan modal pemerintah dan direct-lending yang dijamin oleh pemerintah

• Semua kegiatan yang dapat ditugaskan kepada BUMN (sangat tergantung pada jenis usaha yang diusahakan BUMN)




PEMBIAYAAN DARI SUMBER LAIN (NONPEMERINTAH) INFRASTRUKTUR SWASTA (PRIVATE INFRASTRUCTURE)

Pembangunan infrastruktur diserahkan sepenuhnya kepada swasta dan kepemilikan aset pada swasta

Kegiatan infrastruktur yang tidak menyangkut hajat hidup orang banyak dan tidak menjadi kewenangan negara

PEMBANGUNAN INFRASTRUKTUR BERBASIS PARTISIPASI MASYARAKAT (COMMUNITYBASED INFRASTRUCTURE)

Pembangunan infrastruktur yang diusahakan secara mandiri oleh masyarakat

Kegiatan infrastruktur yang berada di lingkungan masyarakat tinggal dan tidak membutuhkan investasi yang besar untuk pendanaannya (perbaikan jalan lingkungan, pengelolaan persampahan lingkungan, dll)

PRIVATE FINANCE INITIATIVE (PFI)

Pembangunan infrastruktur yang bersifat multi-year contract 15 hingga 30 tahun oleh swasta

Kegiatan infrastruktur yang memungkinkan swasta mendapatkan keuntungan investasi selama masa kontrak

PERFORMANCE-BASED ANNUITY SCHEME (PBAS)

Pembangunan infrastruktur melalui alternatif pendanaan menggunakan metode performance-based annuity scheme (PBAS) didanai oleh pihak swasta yang kemudian nantinya pemerintah akan membayar dengan cara mencicil secara tahunan setelah proyek selesai.

Semua jenis infrastruktur

PENGENAAN TARIF/BIAYA AKSES SEPERTI ELECTRONIC ROAD PRICING (ERP)

Pungutan untuk jalan di tempat-tempat tertentu dengan cara membayar secara elektronik

Semua jenis infrastruktur yang dapat dikenakan tarif kepada penggunanya

EFEK BERAGUN ASET (ASSETBACKED SECURITY)

Dana untuk pembangunan infrastruktur bisa diperoleh dengan menciptakan kredit investasi kolektif efek beragun aset (KEK EBA) dengan jaminan (underlying) proyek infrastruktur tersebut





PEMBIAYAAN DARI SUMBER LAIN (NONPEMERINTAH) SALE-AND-LEASE-BACK

Penjualan aset untuk membiayai pembangunan atau kontrak sewa jangka panjang untuk meningkatkan pelayanan infrastruktur

CORPORATE SOCIAL RESPONSIBILITY (CSR)

• •

Berdasarkan proposal yang telah diajukan dan disepakati kedua belah pihak Mempertimbangkan: a. Rencana CSR b. RPI2JM c. Kesiapan lahan dan penerima manfaat d. Kesiapan DED e. Kesiapan perijinan f. Ketersediaan dana


• Program dan kegiatan yang membutuhkan penanganan dalam waktu singkat (tahunan) • Program dan kegiatan yang tidak membutuhkan keberlanjutan penanganan

Karakteristik Pembiayaan dengan Swasta SKEMA PEMBIAYAAN UNTUK PENATAAN KAMPUNG - KAMPUNG KUMUH (KONSEP MEMBANGUN TANPA MENGGUSUR)

Pertimbangan utama dunia usaha dalam melakukan kerjasama adalah NILAI FINANSIAL dan NILAI EKONOMIS • NILAI FINANSIAL adalah batas minimal nilai ekonomi yang menguntungkan bagi dunia usaha yang ditunjukkan dengan jaminan nilai IRR yang diberikan oleh pemerintah terhadap investasi yang diberikan oleh dunia usaha • NILAI EKONOMIS adalah nilai manfaat yang diberikan kepada masyarakat akibat dari investasi yang dilakukan. Nilai ekonomis ditunjukkan dengan keberadaan konsumen yang mengakses investasi tersebut

NILAI EKONOMIS RENDAH

NILAI FINANSIAL RENDAH

NILAI FINASIAL SEDANG

NILAI FINANSIAL TINGGI

PENYEDIAAN OLEH PEMERINTAH

MEMUNGKINKAN KPS DENGAN INTERVENSI JAMINAN KESTABILAN KONSUMEN


pengelolaan persampahan, pengelolaan air limbah terpusat dan setempat

infrastruktur perumahan rakyat untuk MBR

PENYEDIAAN OLEH BUMD/BUMN, MEMUNGKINKAN KPS DENGAN INTERVENSI JAMINAN KESTABILAN HARGA

PENYEDIAAN MELALUI KPS/PPP

jalan lingkungan, pengelolaan air limbah terpusat dan setempat, pengelolaan persampahan, dan infrastruktur perumaha rakyat yang diperuntukan untuk kelompok masyarakat yang tidak dapat mengakses (cth. MBR dan kelompok marginal lain)

PENYEDIAAN OLEH PEMERINTAH NILAI EKONOMIS SEDANG

jalan klektor dan jalan lokal

air minum untuk non rumah tangga

air minum untuk rumah tangga MBR

PENYEDIAAN OLEH PEMERINTAH

NILAI EKONOMIS TINGGI

jalan arteri (terutama jalan tol)


PENYEDIAAN OLEH DUNIA USAHA, NAMUN ASET DIMILIKI PEMERINTAH

air minum untuk rumah tangga umum, jalan lokal untuk kawasan elit

pelabuhan, bandara, infrastruktur perumahan rakyat untuk non-MBR


• •

Dalam membangun kerjasama Pemerintah dan Dunia Usaha dalam penyelenggaraan kawasan permukiman terdapat rule of thumbs yang menjadi pegangan swasta. Rule of thumbs ini berupa syarat-syarat minimal, seperti jaminan terhadap nilai IRR minimal, dukungan kebijakan, dan sejenisnya  MODEL BISNIS DASAR JENIS INFRASTRUKTUR DAN KOMPONEN YANG DAPAT DIKERJASAMAKAN

MODEL KERJASAMA YANG DAPAT DILAKUKAN

MODEL BISNIS

PRASYARAT MINIMAL PENYELENGGARAAN KERJASAMA

INFRASTRUKTUR JALAN • Jalan non-tol

• Management Contracts

• Tidak ada tarif yang dapat ditarik • Adanya biaya tetap dan insentif kinerja dari upaya pengelolaan

• Jaminan kontinuitas penerimaan biaya tetap dan insentif kinerja dari pemerintah

INFRASTRUKTUR AIR MINUM

• BOT/BOOT - BTO • Concenssion • Service Contracts

• Rata-rata IRR=10-15% • Hasil Rata-rata Tunai (1-5 Tahun)=6-10% • Target Net IRR=9-14% • Subsidi silang antar kelompok konsumen • Pengembalian investasi diperoleh dari tarif yang ditarik dari konsumen

• Jaminan keberlangsungan konsumen mematuhi skema/ketentuan yang ada • Jaminan kestabilan tarif yang dapat di-cover oleh konsumen


JENIS INFRASTRUKTUR DAN KOMPONEN YANG DAPAT DIKERJASAMAKAN

MODEL KERJASAMA YANG DAPAT DILAKUKAN

MODEL BISNIS

PRASYARAT MINIMAL PENYELENGGARAAN KERJASAMA

INFRASTRUKTUR SISTEM PENGELOLAAN AIR LIMBAH TERPUSAT DAN SETEMPAT

• BOT/BOOT - BTO • Management Contracts

• Rata-Rata IRR=10-15% • Hasil Rata-rata Tunai (1-5 Tahun)= 610% • Target Net IRR=9-14% • Terdapat pendapatan lainnya dari residu pengelolaan air limbah • Pengembalian investasi diperoleh dari tarif yang ditarik dari konsumen

• Jaminan keberlangsungan konsumen

INFRASTRUKTUR SISTEM PENGELOLAAN PERSAMPAHAN

• BOT/BOOT – BTO DBFO • Lease Contracts

• Rata-Rata IRR=10-15% • Target Net IRR=9-14% • Hasil Rata-rata Tunai (1-5 Tahun)=610% • Terdapat pendapatan lainnya dari pengelolaan sampah yang masuk • Pengembalian investasi diperoleh dari tarif yang ditarik dari konsumen

• Jaminan konsistensi jumlah timbulan sampah yang masuk • Keberadaan sharing investasi dari pemerintah

INFRASTRUKTUR PERUMAHAN RAKYAT

• Service Contracts • Management Contracts

• IRR bersih 14-18% • Ketersediaan lahan • Pengembalian investasi diperoleh dari biaya sewa atau pembelian per unit rumah

• Jaminan kemampuan konsumen untuk membayar • Kemudahan perizinan • Ketersediaan tanah

Pola Investasi untuk Pembiayaan Penanganan Permukiman Kumuh SKEMA PEMBIAYAAN UNTUK PENATAAN KAMPUNG - KAMPUNG KUMUH (KONSEP MEMBANGUN TANPA MENGGUSUR)

Besar

KEBUTUHAN PEMBIAYAAN

INVESTASI PEMERINTAH PINJAMAN DAN OBLIGASI DAERAH

INVESTASI SWASTA/ BADAN USAHA KERJASAMA PEMERINTAH – BADAN USAHA

INVESTASI PEMERINTAH

HIBAH, BANTUAN & CSR Kecil KELAYAKAN Layak secara Ekonomi Sumber: Kajian Pola Investasi, Bappeda (2015)

Layak secara Finansial (Komersial) 34

Analisis Kemampuan Keuangan Daerah SKEMA PEMBIAYAAN UNTUK PENATAAN KAMPUNG - KAMPUNG KUMUH (KONSEP MEMBANGUN TANPA MENGGUSUR)

Realisasi Anggaran Penanganan Permukiman Kumuh : Rp 32.469.689.729 (0,51 % dari Total Belanja Daerah Tahun 2015) Realisasi Anggaran Penanganan Sanitasi Permukiman: Rp 20.353.937.657 (0,32 % dari total belanja daerah Tahun 2015) Realisasi Anggaran Rusun untuk MBR

: Rp 776.262.200 (0,01 % dari total belanja daerah Tahun 2015) Sumber: Lakip Kota Bandung (diolah)

Proyeksi Kemampuan Keuangan Daerah (dlm Milyar Rupiah) No.

Rincian

A. Kemampuan Keuangan Daerah -

Pendapatan

-

Sisa Lebih (Riil) Pembiayaan Anggaran

B. Belanja Daerah

Tahun Anggaran (Proyeksi) 2015

2016

2017

2018

2019

5,995

6,614

7,300

8,050

8,837

5,656

6,240

6,887

7,594

8,374

339

374

413

456

464

5,985

6,604

7,290

8,040

5,483

-

Prioritas I; Belanja dan Pengeluaran Wajib dan Mengikat

2,287

2,506

2,746

3,009

3,299

-

Prioritas II; program prioritas: a) pencapaian visi & misi Kep Daerah b) penyelenggaraan urusan Pemda

3,026

3,366

3,739

4,137

4,520

-

Prioritas III; alokasi belanja tidak langsung: dana pendamping DAK, hibah, bantuan sosial dll

671

732

805

893

963

C. Pengeluaran Pembiayaan Daerah

Total  Rp. 18,79 trilyun dalam 5 tahun mendatang

10

10

10

10

10

Sumber: RPJMD Kota Bandung 2013-2018 (Diolah)

35

Analisis Kemampuan Meminjam (ALTERNATIF SUMBER PENDANAAN DI LUAR APBD KOTA BANDUNG)


Pinjaman Daerah: Kemampuan pinjaman daerah berikut bunga dalam kurun waktu 2015 – 2019  rata – rata Rp. 564 milyar (rata-2) Proyeksi Kemampuan Meminjam Kota Bandung

No.

Rincian

(dlm Juta Rupiah)

Persyaratan Pinjaman Daerah jangka mengah dan jangka panjang merujuk pada PP No.54 Tahun 2005 dan PP No.30 /2011:  Jumlah sisa pinjaman daerah ditambah dengan jumlah pinjaman yang akan ditarik tidak melebihi 75% dari jumlah penerimaan APBD tahun sebelumnya  Tidak mempunyai tunggakan atas pengembalian pinjaman yang berasal dari pemerintah  Mendapatkan perstujuan DPRD  Rasio proyeksi kemampuan keuangan daerah untuk mengembalikan pinjaman paling sedikit 2,5 (Nilai DCSR dihitung berdasarkan PP 23/2003)

Tahun Anggaran (Proyeksi) 2015

2016

2017

2018

2019

I

PENERIMAAN

1

PAD

1,939,247

2,133,172

2,346,489

2,581,138

2,839,252

2

DAU

1,755,268

1,843,031

1,935,183

2,031,942

2,133,539

3

Dana OTSUS

-

-

-

-

-

4

DBHP/DBHBP - DBHD Reboisasi

303,578

333,936

367,329

404,062

444,469

3,998,093

4,310,139

4,649,002

5,017,143

5,417,260

Total Penerimaan

II

BELANJA WAJIB

1

Belanja Mengikat

2,955,940

3,103,738

3,258,924

3,421,871

3,592,964

2

Kewajiban Daerah

-

-

-

-

-

Total Belanja Wajib

2,955,940

3,103,738

3,258,924

3,421,871

3,592,964

Besar Pinjaman (termasuk bunga dll)

416,861

482,561

556,031

638,109

729,718

DSCR (Debt Service Coverage Ratio)

2.5

2.5

2.5

2.5

2.5

Keterangan: Hasil analisis 2014 Sumber data: RPJMD Kota Bandung 2013 – 2018 & Ditjen Perimbangan Keuangan, Kemenkeu (diolah)

36

4

IDENTIFIKASI KEBUTUHAN PENANGANAN DAN INVESTASI Rekomendasi Penanganan Kawasan Kumuh Kebutuhan Program Penanganan

Pola Kebutuhan Program Penanganan SKEMA PEMBIAYAAN UNTUK PENATAAN KAMPUNG - KAMPUNG KUMUH (KONSEP MEMBANGUN TANPA MENGGUSUR)

PROGRAM untuk model penataan dg PEMUGARAAN / PEREMAJAAN KEBUTUHAN PROGRAM Penanganan Kawasan Kumuh PROGRAM dengan konsep MEMBANGUN TANPA MENGGUSUR

TIPIKAL PROGRAM YANG BERLAKU UNTUK SELURUH KAWASAN PERMUKIMAN KUMUH • Lahan Legal • Lahan Ilegal • Sesuai Tata Ruang • Tidak Sesuai Tata Ruang

TIPIKAL PROGRAM PENANGANAN MELALUI PEMBANGUNAN APARTEMEN RAKYAT PADA KAWASAN KUMUH BERAT

REKOMENDASI SKEMA PEMBIAYAAN

REKOMENDASI SKEMA PEMBIAYAAN MODEL KHUSUS KAWASAN

Ilustrasi Kebutuhan Program dalam setiap Tahap Pembangunan Apartemen Rakyat


Warga Kawasan Permukiman Kumuh

Sosialisasi Rencana Penataan Kawasan (Pembangunan Apartemen Rakyat dan Konsep Rumah Singgah)

Persiapan Warga Pindah ke Rumah Singgah Kegiatan: • Pendataan Warga • Penyiapan Kenderaan Angkut

Persiapan/Pembangunan Rumah Singgah

Pembangunan Apartemen Rakyat

Warga Menghuni Apartemen Rakyat Sumber Pembiayaan: Warga dan/atau Subsidi

Persiapan Warga Pindah ke Apartemen Rakyat Kegiatan: • Pendataan Warga • Penyiapan Kenderaan Angkut Sumber Pebiayaan : APBD Kota dan/atau CSR

Menempati Rumah Singgah Sumber Pembiayaan : Warga dan/atau APBD Kota (terkait biaya sewa bulanan, *jika ada)

39

Identifikasi Awal Potensi Investasi Penanganan Kawasan Permukiman Kumuh berdasarkan karakteristiknya SKEMA PEMBIAYAAN UNTUK PENATAAN KAMPUNG - KAMPUNG KUMUH (KONSEP MEMBANGUN TANPA MENGGUSUR)

Karakteristik Kebutuhan Program Penanganan SKEMA PEMBIAYAAN UNTUK PENATAAN KAMPUNG - KAMPUNG KUMUH (KONSEP MEMBANGUN TANPA MENGGUSUR)

TAHAPAN PROGRAM TAHAP PRAKONSTRUKSI

TAHAP KONSTRUKSI

KELOMPOK PROGRAM Persiapan Masyarakat

RINCIAN PROGRAM Sosialisasi penataan Pendampingan masyarakat

KARAKTERISTIK PROGRAM • Melibatkan pemerintah dan masyarakat/penghuni • Kewajiban pemerintah untuk menjaga hak dan kewajiban masyarakat/penghuni terhadap akses hunian yang layak • Bersifat non-cost recovery

Relokasi Sementara Masyarakat

Pemindahan masyarakat

Persiapan Lahan

Konsolidasi Lahan, Prakonstruksi dan Pematangan Lahan

• Melibatkan pemerintah, masyarakat/penghuni, dan swasta • Bersifat cost recovery  berorientasi minimal pada pengembalian modal

Pembangunan Rumah Tinggal

Perbaikan RTLH

• Melibatkan pemerintah dan pengembang/swasta • Bersifat cost recovery  berorientasi minimal pada pengembalian modal

Pembangunan Infrastruktur Jalan

Pengembangan dan Penataan Jalan Lingkungan, sebagai Buffer antara Kawasan

Penyiapan rumah singgah/tempat relokasi sementara

Pembangunan Rumah Susun/Apartemen Rakyat

Pengembangan Akses pada setiap kluster Permukiman Swadaya dan Integrasi Jaringan Infrastruktur

• Melibatkan pemerintah dan pengembang/swasta • Bersifat non-cost recovery

41

Karakteristik Kebutuhan Program Penanganan SKEMA PEMBIAYAAN UNTUK PENATAAN KAMPUNG - KAMPUNG KUMUH (KONSEP MEMBANGUN TANPA MENGGUSUR)

TAHAPAN PROGRAM TAHAP KONSTRUKSI

KELOMPOK PROGRAM Pembangunan Infrastruktur Persampahan

RINCIAN PROGRAM Pengembangan Sistem Pengelolaan Persampahan Pemilahan Sampah (Organik dan Non Organik) Sosialisasi Program Persampahan dengan Konsep 3R Pelatihan/Pendampingan masalah pengelolaan sampah dengan teknologi tepat guna

KARAKTERISTIK PROGRAM • Melibatkan pemerintah dan pengembang/swasta • Bersifat cost recovery  berorientasi minimal pada pengembalian modal • Melibatkan pemerintah, masyarakat/penghuni, dan swasta • Bersifat cost recovery  berorientasi minimal pada pengembalian modal

Sosialisasi Cara Pengomposan

TAHAP PASKAKONSTRUKSI

Pembangunan Jaringan Drainase

Perencanaan Teknis Drainase Kawasan

Pembangunan Jaringan Air Limbah

Pembuatan Instalasi Pengolahan Air Limbah Domestik

Pembangunan Proteksi Kebakaran

Penyediaan Sarana Proteksi Kebakaran

Pembangunan Sistem Pengolahan Air Minum

Pembangunan Jaringan Distribusi Air Minum

Penghunian Kembali

Pengaturan Hunian

Pengelolaan Paska Konstruksi

Pengelolaan Infrastruktur

Pembuatan dan Peningkatan Saluran Drainase

• •

Melibatkan pemerintah dan masyarakat Bersifat non cost recovery

• Melibatkan pemerintah, masyarakat/penghuni, dan swasta • Bersifat cost recovery  berorientasi minimal pada pengembalian modal 42

5

RANCANGAN SKEMA PEMBIAYAAN PENATAAN KAWASAN KUMUH (Konsep Membangun Tanpa Menggusur) • Program Umum Penanganan Kawasan Permukiman Kumuh dengan Konsep Membangun Tanpa Menggusur • Rancangan Skema Pembiayaan Penanganan Permukiman Kumuh

Kebutuhan Skema Pembiayaan SKEMA PEMBIAYAAN UNTUK PENATAAN KAMPUNG - KAMPUNG KUMUH (KONSEP MEMBANGUN TANPA MENGGUSUR)

Struktur Program

Skenario/ Kondisi Kawasan

Sosialisasi Penataan

Penanganan Permukiman Kumuh dilakukan oleh Pemerintah Lahan Milik Pemerintah: Penerbitan izin membuka tanah kewenangan pemerintah kota UU 23/2014 Konsolidasi Lahan, • Lahan Milik Warga : membutuhkan program Prakonstruksi dan pembebasan lahan • pembangunan Rusun layak secara ekonomi Pematangan Lahan dan finansial marjinal Lahan Milik Swasta/ Badan Usaha

Pembangunan Rumah Susun

Skema yang Sesuai

Implikasi Penerapan

APBD Kota/ Hibah

-

APBD Kota, Obligasi Infrastruktur/Obligasi Daerah

Pembangunan rusun dengan skema KPBU melalui penunjukkan langsung Perumnas ( PP No.38/Th.2015)

KPBU dengan dukungan APBD Kota (untuk pembebasan lahan)

Pembebasan lahan dilakukan Pemerintah Kota

KPBU BOT/ BOTT

Layak ekonomi dan layak finansial

KPBU Reguler – skema BOT/BOTT

Layak ekonomi dan layak finansial marjinal

KPBU – VGF Dengan skema BOT/BOTT

Layak ekonomi, tidak layak finansial

KPBU – VGF Dengan skema BOT/BOTT Obligasi Infrastruktur/Obligasi Daerah/Obligasi Sukuk Negara

Membutuhkan kejelasan terkait asset dan pola kerjasama dengan pemerintah Skema kepemilikan hunian rusun dapat dengan KPR FLPP/KPR Subsidi Selisih Bunga/Bantuan Uamg Muka/BPJS Ketenagakerjaan/Bapertarum PNS Membutuhkan dukungan dari pemerintah (subsidi dalam penyediaan infrastruktur, dll) Membutuhkan dukungan peningkatan daya beli/sewa masyarakat dengan KPR FLPP/KPR Subsidi Selisih Bunga/Bantuan Uang Muka/BPS Ketenagakerjaan/Bapertarum PNS


Struktur Program Sosialisasi Rumah Sehat

Perbaikan RTLH


Skema yang Sesuai

Implikasi Penerapan

Lahan Milik Pemerintah

APBD KOTA

RTLH memenuhi persyaratan untuk mendapatkan bantuan pada kawasan

APBN – Transfer ke Daerah Perlu melibatkan BKM (Bantuan Stimulan Perumahan kelurahan lokasi RTLH Swadaya – Kementerian PUPR)

RTLH berada dalam kawasan Ring 1 BUMN

PKBL / CSR BUMN

Infrastruktur permukiman kumuh disediakan oleh pemerintah (luas kawasan kumuh < 10 ha)

APBD Kota

Membutuhkan penawaran kerajsama dari Pemda

JALAN LINGKUNGAN

• Infrastruktur permukiman kumuh disediakan oleh pemerintah (luas kawasan kumuh 10 - 15 ha) • Berada pada kawasan strategis provinsi

Pengembangan dan Penataan Jalan Lingkungan, sebagai Buffer antara Kawasan • Infrastruktur permukiman kumuh disediakan oleh pemerintah (luas kaasan kumuh >15 ha) • Berada pada kawasan strategis nasional Pengembangan Akses pada setiap kluster Permukiman Swadaya dan Integrasi Jaringan Infrastruktur

Butuh dokumen perencanaan yang menjadi APBD Provinsi dasar pelaksanaan pembangunan dan APBN - dekonsentrasi dan tugas pembiayaan perbantuan APBN – transfer ke daerah (program KOTAKU, dll)

Ada potensi nilai ekonomi melalui penyediaan KPBU-PFI sebagai bagian dari infrastruktur berupa jalan akses menghubungkan setiap pengembangan rumah susun kluster kawasan permukiman

Penyediaan infrastruktur pendukung permukiman untuk APBD Kota menarik investasi dari pihak swasta

Adanya program penataan kumuh yang dikerjasamakan dengan swasta/ badan usaha


Struktur Program


Skema yang Sesuai

Implikasi Penerapan Skema

PROGRAM PERSAMPAHAN

Pengembangan Sistem Pengelolaan Persampahan

Belum memiliki sistem pengelolaan persampahan

APBD Kota, KPBU AP/PBAS

Potensial diterapkan pengelolaan persampahan dengan pola 3R (Bank Sampah; Pusat Daur Ulang Sampah Plastik, dll)

KPBU Adanya program rintisan terkait pengelolaan persampahan melalui kerjasama dengan skema CSR

Pemilahan Sampah (Organik dan Non Organik)

Potensial diterapkan pengelolaan persampahan dengan pola 3R

CSR

Sosialisasi Program Persampahan dengan Konsep 3R


APBD Kota

Pelatihan/Pendampingan masalah pengelolaan sampah dengan teknologi tepat guna


APBD Kota/ Hibah/ Swadaya Masyarakat

Pelibatan BKM dalam pelaksanaan program Pelibatan Pemerintah Daerah

Sosialisasi Cara Pengomposan

Kawasan memiliki BKM yang berdaya dan mandiri

APBD Kota/ Hibah/ Swadaya Masyarakat

Pelibatan BKM dalam pelaksanaan program


Struktur Program


Skema yang Sesuai


JARINGAN DRAINASE Perencanaan Teknis Drainase Kawasan

Pembuatan dan Peningkatan Saluran Drainase

• kawasan yang terhubung dengan saluran drainase lintas daerah provinsi • kawasan yang terhubung dengan sistem drainase kepentingan strategis nasional • kawasan yang terhubung dengan sistem drainase yang terhubung dengan sungai lintas Daerah Kabupaten/Kota • kawasan yang terhubung dengan saluran drainase primer kawasan yang terhubung dengan sistem drainase yang terhubung dengan sungai dalam daerah Kabupaten/Kota

AIR LIMBAH Pembuatan Instalasi Kawasan tanpa akses pada jaringan perpipaan air Pengolahan Air Limbah limbah Domestik Kawasan dengan akses pada jaringan perpipaan pengolahan air limbah

APBD Kota

-

APBN - dekosentrasi dan tugas perbantuan

-

APBD Provinsi

-

APBD Kota

-

PDAM CSR PDAM


Struktur Program


Skema yang Sesuai


AIR MINUM Perencanaan Teknis SPAM

Pembuatan dan Peningkatan SPAM

-

APBD Kota/APBD Provinsi

• kawasan yang terhubung dengan saluran penyediaan air minum lintas daerah provinsi APBN - dekosentrasi • kawasan yang terhubung dengan saluran dan tugas perbantuan penyediaan air minum kepentingan strategis nasional • kawasan yang terhubung dengan sistem pengelolaan air minum lintas Daerah APBD Provinsi Kabupaten/Kota

kawasan yang terhubung dengan sistem penyediaan APBD Kota / PDAM air minum perkotaan PROTEKSI KEBAKARAN Penyediaan Sarana dan Kawasan di luar ring 1 badan usaha Prasarana Proteksi Kebakaran Kawasan di dalam ring 1 badan usaha

APBD Kota CSR Badan Usaha

-

-

-

-

Skema Pembiayaan melalui KPBU


SKEMA KELAYAKAN Layak secara ekonomi dan finansial Layak secara ekonomi dan finansial marjinal

Layak secara ekonomi, tidak layak secara finansial

KONSTRUKSI

OPERASIONAL DAN PEMELIHARAAN

SWASTA/ BADAN USAHA SWASTA/ BADAN USAHA

PEMERINTAH

SWASTA/ BADAN USAHA

SWASTA/ BADAN USAHA

PEMERINTAH

PEMERINTAH

KETERANGAN KPBU KPBU Dukungan Kelayakan dari Pemerintah: • Pendanaan pembebasan lahan • Pembiayaan sebagian konstruksi • Pemberian viability gap fund (VGF) • Penawaran Bonus Zoning (untuk Lokasi Pembangunan Rusun bagi MBR) Untuk meningkatkan daya beli/sewa masyarakat didukung dengan: • BPJS Ketenagakerjaan, melalui dana investasi • Tabungan perumahan PNS • KPR FLPP • KPR Selisih Suku Bunga • Bantuan Uang Muka Obligasi dengan dukungan peningkatan akses kepemilikan tempat tinggal bagi MBR melalui: • BPJS Ketenagakerjaan, melalui dana investasi • Tabungan perumahan PNS • KPR FLPP • KPR Selisih Suku Bunga • Bantuan Uang Muka

Skema Pembangunan Apartemen Rakyat SKEMA PEMBIAYAAN UNTUK PENATAAN KAMPUNG - KAMPUNG KUMUH (KONSEP MEMBANGUN TANPA MENGGUSUR)

PEMBANGUNAN APARTEMEN RAKYAT

Pemanfaatan lahan milik daerah berupa tanah untuk Pembangunan Rumah Susun

UU Rusun Nomor 20/2011, Pasal 18

Kerjasama Pemanfaatan Jangka Waktu 30 Tahun dan dapat diperpanjang (UU Rusun No. 20/2011 Pasal 19, PP Tahun 2014 Pasal 27)

Status Tanah

HPL Pemkot 30 tahun dapat diperpanjang 1x

Pengembang/ Investor

Dipilih melalui Lelang badan usaha

Status Bangunan bagi pengembang

HGB selama 30 tahun dapat diperpanjang 1 X

Status Bangunan Bagi Penghuni Apartemen

HGB pecahan diatas HPL(Kepemilikan berjangka waktu 30 tahun dan dapat diperpanjang 1x diterbitkan oleh BPN) berdasarkan pertelaan (tidak termasuk lahan)

SHM Sarusun di atas HPL (kepemilikan berjangka waktu 30 tahun dapat diperpanjang 1x diterbitkan oleh BPN) berdasarkan pertelaan (tidak termasuk lahan)

Kebutuhan Skema Pembiayaan Program Apartemen Rakyat


Struktur Program Sosialisasi Pembangunan Apartemen Rakyat

Konsolidasi Lahan, Prakonstruksi dan Pematangan Lahan


Skema yang Sesuai


Penanganan Permukiman Kumuh dilakukan APBD Kota oleh Pemerintah

-

Lahan Milik Pemerintah: Penerbitan izin membuka tanah kewenangan pemerintah kota UU 23/2014

-

APBD Kota

Lahan Milik Warga : membutuhkan program KPBU – Skema BOT pembebasan lahan

Pembangunan Apartemen Rakyat dilakukan oleh Pihak Badan Usaha/ Swasta

Lahan Milik Pengembang/ Investor

KPBU

Membutuhkan program pembebasan lahan dari Pemerintah Kota

Lahan Milik Pemerintah

KPBU – Skema BOT

Pembangunan Rumah Susun Sewa

Lahan Milik Badan Usaha

KPBU

Pembangunan Rumah Susun Milik

Pembangunan Apartemen Rakyat

Kebutuhan Dukungan Kelayakan

Bonus Zoning

Penambahan luas lantai atau pelampauan KLB bagi pembangunan Apartemen Rakyat

Pembangunan Infrastruktur, Fasos dan Fasum

Penyertaan Modal Pemerintah/ Subsidi bagi Program Apartemen Rakyat

APBD Kota

Dukungan kelayakan pembangunan apartemen rakyat 51

Skema Pembiayaan Penghunian SKEMA PEMBIAYAAN UNTUK PENATAAN KAMPUNG - KAMPUNG KUMUH (KONSEP MEMBANGUN TANPA MENGGUSUR)

NO

LEMBAGA/INSTANSI

PERUNTUKAN

SKEMA

IMPLIKASI

1

BPJS KETENAGAKERJAAN

Anggota BPJS Ketenagakerjaan

Investasi tanah, bangunan, tanah beserta bangunan, sebagai bentuk penyertaan modal

Diperlukan revisi PP No. 99 Tahun 2013 berupa perubahan penempatan dana investasi properti dari 5% menjadi 30%

2

BAPERTARUM PNS

PNS

• • • • •

Bantuan uang muka Bantuan tabungan perumahan Tambahan bantuan uang muka Bantuan sebagian biaya membangun Tambahan bantuan biaya membangun

3

PT. TASPEN

PNS

Keringanan uang muka dan KPR

4

PERUM PERUMNAS

Umum

Keringanan uang muka

5

FLPP (Fasilitasi Likuiditas Pembiayaan Perumahan)

Umum

KPR FLPP

6

APBN KEMEN PUPR

Umum

KPR Subsidi Selisih Bunga, Bantuan Uang Muka 52

Skema Fasilitasi Likuiditas Pembiayaan Perumahan SKEMA PEMBIAYAAN UNTUK PENATAAN KAMPUNG - KAMPUNG KUMUH (KONSEP MEMBANGUN TANPA MENGGUSUR)

Sumber: Direktorat Jenderal Pembiayaan Perumahan-Kemen PUPERA, 2015 53

Skema Fasilitasi Likuiditas Pembiayaan Perumahan SKEMA PEMBIAYAAN UNTUK PENATAAN KAMPUNG - KAMPUNG KUMUH (KONSEP MEMBANGUN TANPA MENGGUSUR)

PERSYARATAN KPR FLPP (PERMEN PUPR No. 21/PRT/M/2016 tentang Kemudahan dan/atau Bantuan Perolehan Rumah Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah)

URAIAN TUJUAN

Menyadiakan dana dalam mendukung kredit/pembiayaan pemilikan rumah sederhana sehat (KPRSh) bagi MBR, berupa rumah sederhana tapak atau satuan rumah sejahtera susun

BENTUK

• • • • •

KPR Sejahtera KPR Sejahtera Murah Kredit Pembangunan atau Perbaikan Rumah Swadaya Sejahtera Kredit Konstruksi Rumah Sejahtera Kredit Konstruksi Rumah Sejahtera Murah

KELOMPOK SASARAN

•

MBR dengan penghasilan maksimal 4 juta rupiah per bulan untuk rumah tapak dan 7 juta rupiah per bulan untuk rumah susun Tidak memiliki rumah Belim pernah menerima subsidi pemerintah untuk pemilikan rumah Memiliki NPWP dan SPT Tahunan PPh Orang Pribadi atau surat pernyataan penghasilan

• • • SUKU BUNGA

Maksimum 5% per tahun tetap sepanjang masa pinjam (max 20 tahun)

HARGA JUAL MAKSIMUM RUMAH TAPAK

• • •

Antara Rp. 110,5 juta (di Jawa dan Sumatera) – Rp. 174 juta (Papua dan Papua Barat) Harga jual sesuai PMK 113/PMK.03/2014 Harga jual bebas PPN 10% diatur tersendiri melalui PMK 113/PMK.03/2014

HARGA JUAL • Antara Rp. 248 juta atau Rp 6,9 juta/m2 (Sulawesi Tengah) – Rp. 565,2 juta atau Rp. 15,7 juta/m2 (Papua) MAKSIMUM RUMAH • Harga jual tersebut belum bebas PPN 10 % SUSUN • Harga jual bebas PPN 10% masih menggunakan PP No. 13 Tahun 2007 sebesar Rp. 144 juta Sumber: Direktorat Jenderal Pembiayaan Perumahan-Kemen PUPERA, 2015 KETENTUAN LAIN

• •

Memanfaatkan untuk tempat tinggal atau hunian Tidak disewakan atau dialihkan kepemilikannya selama 5 tahun (rumah tapak) dan 20 tahun (rumah susun)

54

Skema Pembiayan KPR Subsidi Selisih Bunga (SSB) SKEMA PEMBIAYAAN UNTUK PENATAAN KAMPUNG - KAMPUNG KUMUH (KONSEP MEMBANGUN TANPA MENGGUSUR)


Skema Pembiayan Bantuan Uang Muka (BUM) SKEMA PEMBIAYAAN UNTUK PENATAAN KAMPUNG - KAMPUNG KUMUH (KONSEP MEMBANGUN TANPA MENGGUSUR)


PRASYARAT


Mekanisme yang mendorong pola investasi dari sumber non APBD bagi penanganan permukiman kumuh membutuhkan : • LEMBAGA yang membantu Kota dalam mengidentifikasi program dan kegiatan dan menemukan skema pembiayaan yang potensial • Mencari badan usaha yang menjadi sponsor  dikembangkan sebagai data base • Mengembangkan program dapat menjadi cost recovery Kebutuhan institusi yang mendorong skema pembiayaan non APBD dan mengelolanya bagi penanganan permukiman kumuh Skema KPBU secara khusus membutuhkan special purpose company atau badan usaha yang menjadi perantara dalam pengelolaan kerjasama pemerintah – badan usaha  di Kota Bandung dapat melalui Badan Kerjasama

“

Terima Kasih

PENYUSUNAN SKEMA PEMBIAYAAN Untuk Penataan Kampung Kampung Kumuh

Recommend Documents