PELAKSANAAN PENDAFTARAN PERALIHAN HAK ATAS TANAH DI KANTOR PERTANAHAN KABUPATEN SUKOHARJO
TESIS Untuk Memenuhi Persyaratan Guna Mencapai Derajat Magister Program Magister Kenotariatan
Oleh ARIEF SAADHY NIM. S351208006
PROGRAM MAGISTER KENOTARIATAN FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SEBELAS MARET SURAKARTA 2016
i
PELAKSANAAN PENDAFTARAN TANAH KARENA PERALIHAN HAK ATAS TANAH DI KANTOR PERTANAHAN KABUPATEN SUKOHARJO
DISUSUN OLEH : ARIEF SAADHY NIM. S351208006
Telah disetujui oleh Tim Pembimbing : Dewan Pembimbing Jabatan
Nama
Tanda Tangan
Tanggal : 1. Pembimbing I
Dr. I Gusti Ayu Ketut Rachmi H, S.H., M.M ……..……… NIP. 19721008 2005012001
2. Pembimbing II
Pius Triwahyudi, S.H., M.Si NIP. 19560212 1985031004
.......................
3. Pembanding Eksternal
Noor Saptanti, SH., MH
........................
Mengetahui : Ketua Program Magister Kenotariatan
Burhanudin H, SH., MH., MSI., Ph.D NIP. 19600716 198503 1 004
ii
PELAKSANAAN PENDAFTARAN TANAH KARENA PERALIHAN HAK ATAS TANAH DI KANTOR PERTANAHAN KABUPATEN SUKOHARJO
DISUSUN OLEH : ARIEF SAADHY NIM. S351208006
Telah disetujui oleh Tim Penguji : Jabatan
Nama Tanggal
Tanggal ……..…...
1. Ketua
Tanda Tangan
....................
NIP. ....………. ......................
2. Sekretaris NIP. 3. Penguji Pembanding NIP. Internal 4. Penguji Pembanding Internal 5. Penguji Pembanding Eksternal Mengetahui : Direktur Program
Ketua Program Studi
Pascasarjana
Magister Kenotariatan
Burhanudin H, SH., MH., MSI., Ph.D NIP.
NIP. 19600716 198503 1 004
iii
PERNYATAAN
NAMA
: ARIEF SAADHY
NIM
: S351208006
Menyatakan
dengan
sesungguhnya
bahwa
tesis
yang
berjudul
“PELAKSANAAN PENDAFTARAN PERALIHAN HAK ATAS TANAH DI KANTOR PERTAHANAN KABUPATEN SUKOHARJO” adalah benar-benar karya saya sendiri. Hal yang bukan karya saya, dalam tesis ini diberi tanda citasi dan ditunjukkan dalam daftar pustaka. Apabila dikemudian hari terbukti pernyataan saya tersebut diatas tidak benar, maka saya bersedia menerima sanksi akademik, yang berupa pencabutan tesis dan gelar yang saya peroleh dari tesis tersebut.
Surakarta, 10 Februari 2016 Yang membuat pernyataan,
Arief Saadhy
iv
MOTTO
Jadikanlah sabar dan shalat sebagai penolongmu. Dan sesungguhnya yang demikian itu sungguh berat, kecuali bagi orang-orang yang khusuk (yaitu) orangorang yang meyakini bahwa mereka akan menemui Tuhannya dan bahwa mereka akan kembali pada-Nya. (QS. Al Baqarah : 45-46)
Allah tidak akan membebani seseorang melainkan sesuai dengan kesanggupannya. (QS. Al Baqarah : 286)
Pendidikan merupakan perlengkapan paling baik untuk hari tua. (Aristoteles)
Anda adalah apa yang anda pikirkan mengenai diri anda (David J.Schwartz)
PERSEMBAHAN Sebuah karya sederhana ini penulis persembahkan kepada : 1. Allah SWT, atas limpahan rahmat dan hidayah-Nya. 2. Junjungan Besar Nabi Muhammad SAW Pembawa Risallah Allah SWT yang selalu menjadi panutan bagi seluruh umatnya. 3. Ayahanda dan Ibunda tercinta yang telah memberikan seluruh cinta, perhatian dan kasihnya kepada ananda. 4. Adik-adik tersayang yang telah memberikan warna dalam hidupku. 5. Seseorang yang dengan ijin-Nya kelak akan menjadi bagian terpenting dalam hidupku. 6. Kedua pembimbing tesis, beliau-beliau yang telah dengan sabar meluangkan waktu untuk membimbingku, serta telah banyak memberikan bantuan dan arahan.
v
KATA PENGANTAR
Puji syukur penulis panjatkan kehadirat Allah SWT atas segala limpahan rahmat, taufiq dan hidayah-Nya sehingga penulis dapat menyelesaikan tesis yang berjudul “PELAKSANAAN PENDAFTARAN PERALIHAN HAK ATAS TANAH DI KANTOR PERTANAHAN KABUPATEN SUKOHARJO” sebagai tugas yang wajib harus diselesaikan oleh setiap mahasiswa untuk melengkapi syarat memperoleh derajat Magister (S2) dalam Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta. Pendaftaran Tanah menurut ketentuan Pasal 19 Undang-Undang Pokok Agraria mewajibkan dilakukan pendaftaran tanah diseluruh Indonesia, dengan tujuan untuk adanya kepastian hukum. Kewajiban pendaftaran tanah ini ditugaskan pada Pemerintah maupun masyarakat. Kabupaten
Sukoharjo sebagai daerah
dengan wilayah administrasi yang luas dan dengan jenis tanah baik sawah maupun non sawah tidak terhindarkan adanya transaksi atau peralihan hak atas tanah, baik yang sudah terdaftar / mempunyai sertifikat maupun belum. baik melalui jual beli maupun bentuk lain misal hibah dan lain- lain. Peralihan hak atas tanah tersebut haruslah dilakukan melalui mekanisme pencatatan adanya peralihan hak dengan suatu akta pejabat dan dilanjutkan kewajiban untuk mendaftarkan adanya peralihan hak tersebut. Maka kajian ini akan menyoroti pentingnya pelaksanaan pendaftaran tanah karena peralihan hak atas tanah. Terselesainya tesis ini sudah tentu tidak terlepas dari dukungan dan bantuan dari berbagai pihak. Untuk itu, dalam kesempatan ini Penulis mengucapkan terima kasih kepada : 1. Bapak Prof. Dr. H. Ravik Karsidi. M.S. selaku Rektor Universitas Sebelas Maret Surakarta. 2. Bapak Prof. Dr. M. Furqon Hidayatullah, M.Pd selaku Direktur Program Pascasarjana Universitas Sebelas Maret Surakarta. 3. Bapak Prof. Dr. Supanto, S.H., M.Hum, selaku Dekan fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta.
vi
4. Bapak Burhanudin H, S.H., M.H., MSI., Ph.D, selaku Ketua Program Studi Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta. 5. Bapak Ibu Dosen Pengajar Program Studi Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta. 6. Ibu Dr. I Gusti Ayu Ketut Rachmi H, S.H., M.M ,
yang
telah
meluangkan
waktu memberikan bantuan, bimbingan dan pengarahan dengan penuh kesabaran hingga terselesainya penyusunan skripsi ini 7. Bapak Pius Triwahyudi, S.H., M.Si, yang telah meluangkan waktu memberikan bantuan, bimbingan dan pengarahan dengan penuh kesabaran hingga terselesainya penyusunan skripsi ini
8. Karyawan dan Staff Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta yang telah membantu kelancaran perkuliahan. 9. Kedua orang tuaku, Ir.HM.Mathori,M.M dan Dra. Titik Mujianti beserta adikadikku Rienty Rahmawati dan Gania Anggit Utami yang selalu ada memberikan dukungan, kepada penulis sehingga penulis lebih bersemangat menyelesaikan penyusunan tesis ini. 10.Teman-teman kelas B Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta yang telah memberikan semangat dan dukungan kepada penulis sehingga penyusunan tesis ini bisa selesai. 11 Semua pihak yang tidak dapat penulis sebutkan satu persatu yang telah memberikan kontribusi kepada penulis dalam penyelesaian tesis ini. Penulis menyadari bahwa dalam penyusunan tesis ini masih jauh dari sempurna. Semoga tesis ini memberikan manfaat kepada semua pihak.
Surakarta, 10 Februari 2016 Penulis
ARIEF SAADHY
vii
DAFTAR ISI
Halaman HALAMAN JUDUL ............................................................................................. i HALAMAN PERSETUJUAN ............................................................................... ii HALAMAN PENGESAHAN................................................................................. ................................................................................................................................ ii i HALAMAN PERNYATAAN................................................................................ iv HALAMAN MOTTO............................................................................................. v HALAMAN PERSEMBAHAN............................................................................. vi KATA PENGANTAR ....................................................................................................... vi i DAFTAR ISI .......................................................................................................... ix DAFTAR TABEL................................................................................................... ................ xi i DAFTAR GAMBAR.............................................................................................. ................ xi ii DAFTAR LAMPIRAN.......................................................................................... ................. xi v ABSTRAK INDONESIA...................................................................................... .................... x v
viii
ABSTRAK INGGRIS........................................................................................... .................... x vi BAB I. PENDAHULUAN A. Latar Belakang Masalah ............................................................................... 1 B. Rumusan Masalah ......................................................................................... 7 C. Tujuan Penelitian .......................................................................................... 7 D. Manfaat Penelitian ........................................................................................ 8 BAB II LANDASAN TEORI A. Kerangka Teori ............................................................................................. 9 1. Teori Hukum ............................................................................................ 9 a. Teori Bekerjanya Hukum ..................................................................... 9 b. Teori Kepastian Hukum 11
2. Tinjauan tentang Pendaftaran Tanah
13 a. Pengertian dan Dasar Hukum Pendaftaran
Tanah
13 b. Asas dan Tujuan Pendaftaran
Tanah
14 c. Obyek Pendaftaran
Tanah
15 d. Pelaksanaan Pendaftaran
Tanah
15 .............................................................................................................
3. Tinjauan Tentang Peralihan Hak Atas Tanah
16 a. Dasar Hukum Pendaftaran Peralihan Hak Atas Tanah
16
ix
b. Peralihan Hak Atas Tanah
19 c. Cara-cara Peralihan Hak Atas
Tanah................................................. ..................................................................... 2
5 d. Mekanisme Peralihan Hak Atas Tanah
31
4. Tinjauan tentang Pejabat Pembuat Akta Tanah
33 a. Pengertian Pejabat Pembuat Akta Tanah
(PPAT) 33
b. Tugas dan Wewenang Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) 35
c. Kewajiban Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
36
B. Penelitian Yang Relevan
37
C. Kerangka Berpikir................................................. ................................................................. 4 4 BAB III METODE PENELITIAN A. Jenis Penelitian
48 B. Sifat Penelitian................................................. ............................................................... 4
8 C. Pendekatan Penelitian
49
x
D. Lokasi Penelitian
50 E. Jenis Data 50 F. Sumber Data
50 G. Teknik Pengumpulan Data
52 H. Teknik Analisis Data
52
BAB IV HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN A. Hasil Penelitian
54 B. Pembahasan .................................................................................................. 1 01 1. Pelaksanaan Pendaftaran Tanah karena Peralihan Hak Atas Tanah di Kabupaten Sukoharjo
a. Peralihan Hak Atas Tanah karena Jual Beli 101 b. Peralihan Hak Atas Tanah karena Pewarisan
103
c. Peralihan Hak Atas Tanah karena Hibah 104 d. Peralihan Hak Atas Tanah karena Tukar Menukar 107 2. Kendala yang dihadapi dalam mengatasi persoalan Peralihan hak atas tanah di Kabupaten Sukoharjo dan Upaya penyelesaiannya
xi
a. Kendala yang dihadapi dalam mengatasi persoalan Peralihan hak atas tanah di Kabupaten Sukoharjo ......................................................... 109 b. Upaya yang dilakukan dalam mengatasi persoalan Peralihan hak atas tanah di Kabupaten Sukoharjo ......................................................... 118 BAB V PENUTUP A. Kesimpulan ................................................................................................ 126 B. Implikasi .................................................................................................... 128 C. Saran
......................................................................................................
128 DAFTAR PUSTAKA LAMPIRAN
xii
DAFTAR TABEL
Halaman Tabel 1 Penelitian Yang Relevan
387 Tabel 2 Permohonan pendaftaran tanah karena sebab peralihan 55 Tabel 3 Peralihan Hak Atas Tanah karena Jual Beli
55
Tabel 4 Peralihan Hak Atas Tanah karena Pewarisan................................................................................................................ 6
3 Tabel 5 Peralihan Hak Atas Tanah karena Hibah
69 Tabel 6 Peralihan Hak Atas Tanah karena Tukar Menukar
78
xiii
DAFTAR GAMBAR
Halaman Gambar 1 Kerangka Berpikir................................................. ................................................................. 4 4
xiv
DAFTAR LAMPIRAN
Lampiran 1 Surat Permohonan ijin Penelitian di Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo dari Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta.
xv
ABSTRAK
ABSTRAK
Arief Saadhy. S3501208006. PELAKSANAAN PENDAFTARAN PERALIHAN HAK ATAS TANAH DI KANTOR PERTANAHAN KABUPATEN SUKOHARJO. 2016. Program Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret. Penelitian ini mengkaji mengenai bagaimana pelaksanaan pendaftaran peralihan hak atas tanah dan kendala yang dihadapi dalam pelaksanaan pendaftaran tanah karena peralihan hak atas tanah di Kabupaten Sukoharjo dan bagaimana upaya yang dilakukan untuk mengatasinya .Penelitian ini merupakan penelitian hukum empiris yang bersifat deskriptif. Lokasi penelitian di Kabupaten Sukoharjo, Jenis data meliputi data primer dan data sekunder. Teknik Pengumpulan data dengan wawancara dan kepustakaan. Teknik analisis data menggunakan teknik analisis kualitatif.
xvi
Hasil penelitian menunjukkan bahwa Pelaksanaan pendaftaran tanah karena peralihan hak atas tanah di Kabupaten Sukoharjo telah sesuai dengan UndangUndang Nomor 5 Tahun 1960 dan mengacu pada Standar Operasional Pengaturan dan Pelayanan (SOPP) yang dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional untuk pedoman bagi penyelenggara layanan urusan pertanahan. Pelaksanaan peralihan hak atas tanah di Kabupaten Sukoharjo menemui kendala yaitu kendala yang ada pada Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo dalam segi teknis atau pelaksana dan kendala dalam segi pembukuan. Upaya yang dilakukan dimulai dengan memperkuat kinerja yang transparan akuntabilitas serta melakukan pengawasan terhadap kemungkinan penyelewengan dan rekayasa-rekayasa yang dilakukan oleh pihak lain yang melanggar hukum. Membuat pengumuman-pengumuman kepada setiap kecamatan tentang informasi-informasi baik mengenai pendaftaran peralihan hak milik atas tanah melalui jual beli maupun pendaftaran tanah untuk pertama kalinya. Memberikan pemahaman-pemahaman kepada masyarakat lewat kepala desa tentang informasi pendaftaran tanah dan besar biaya pendaftaran tanah selain itu penyuluhan langsung oleh pihak Pegawai Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo. Notaris/PPAT dalam bertindak harus sesuai dengan kewenangannya sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku dalam rangka memberikan kepastian hukum. Kata Kunci : Pendaftaran Tanah, Peralihan Hak, Hak atas tanah
ABSTRACT
ABSTRACT Arief Saadhy. S350128006. THE IMPLEMENTATION OF LAND REGISTRATION THE RIGHT-TO-LAND TRANSFER IN LAND AFFAIRS OFFICE OF SUKOHARJO REGENCY. 2016. Notary Program of Faculty of Law of Sebelas Maret University. This research studied how the implementation of land registration the Rightto-Land Transfer is in Land Affairs Office of Sukoharjo Regency and what attempt is taken to deal with it. This study was an empirical law research that was descriptive in nature. This study was taken place in Sukoharjo Regency. The type of data included primary and secondary ones. Techniques of collecting data used were interview and library study. Technique of analyzing data used was a qualitative analysis one. The result of research showed that the implementation of land registration due to the Right-to-Land Transfer in Land Affairs Office of Sukoharjo Regency had xvii
been consistent with Law Number 5 of 1960 and referred to Standard Operating Procedure (Standar Operasional Pengaturan dan Pelayanan = SOPP) issued by National Land Affairs Agency to be guidelines for the executor of land affairs service. The implementation of Right-to-Land Transfer in Sukoharjo Regency found some constraints in the terms of technical (executor) and bookkeeping aspects. The attempts taken included: to strengthen the transparent performance and accountability, and to oversee the potential fraud and reengineering by others violating the law, to post announcement in each of sub district offices about information concerning the registration of Right-to-Land Transfer through land trading or registration for the first time, to give the society an understanding through the village head on information of land registration and land registration cost, and to hold direct socialization by the Land Affairs Office of Sukoharjo Regency’s personnel. Public Notary/PPPAT should take action consistent with his/her authority corresponding to the enacted legislation in the attempt of providing law certainty. Keywords: Land Registration, Right-to-Land Transfer, Right to Land
xviii
