Onderhoudsbeleid afwegingen en effecten

Onderhoudsbeleid afwegingen en effecten Platform Technisch Beheer 27 maart 2014

http://www.dwvb.nl

Kosten verlagen (pas en straks)

Platform technisch beheer 27 maart 2014

2

Onderhoudsconditie (werkelijk en beoogd)


3

Onderhoudsnormen (referenties)

Eigen normen Normen van commerciële woningverhuurders Normen van collega woningcorporaties Standaarden uit de sector (bijvoorbeeld KWHHuurlabel) Normen/wensen van individuele huurders Normen afgesproken met bewonersorganisaties

Zeer onbelang rijk

Onbelang rijk

Niet belangrijk / Niet onbelang rijk

0,0%

0,0%

3,1%

62,9%

33,3%

0,6%

100,0%

3,9%

14,4%

49,7%

30,1%

2,0%

0,0%

100,0%

0,6%

2,6%

25,2%

61,9%

9,0%

0,6%

100,0%

0,0%

3,2%

20,9%

57,0%

19,0%

0,0%

100,0%

1,9%

14,1%

62,2%

20,5%

1,3%

0,0%

100,0%

2,5%

10,2%

53,5%

31,2%

2,5%

0,0%

100,0%

Belangrijk

Zeer belangrijk

Geen antwoord

Totaal


4

Levensduur huurwoningen Centraal Fonds Volkshuisvesting: • gemiddelde resterende levensduur sociale huurwoningen is in 2013 gemiddeld 23 jaar (opgave corporaties) • In dat geval zouden komende decennia ruim 50 duizend woningen per jaar worden gesloopt • In praktijk zijn sinds 2005 per jaar gemiddeld 15 duizend woningen gesloopt. Conclusie: • opgave resterende levensduur is niet realistisch • gemiddelde resterende levensduur neemt komende jaren toe • verlengde exploitatie leidt tot extra huurinkomsten • onduidelijk is wat het effect is op de onderhoudskosten. Platform technisch beheer 27 maart 2014

5

Vragen • Wat zijn de effecten van de onderhoudsambities op de kosten? • Welke bijdrage kan onderhoud leveren aan verlenging van de levensduur? • Wat zijn optimale keuzen voor de uit te voeren maatregelen?


6

Aanpak • Scherpere keuzes maken voor het uit te voeren onderhoud • Onderscheid maken tussen juridisch verplicht en beleidsmatig gekozen onderhoud • Vaststellen hoe resterend budget voor andere beleidskeuzen kan worden ingezet.


7

MOETEN en WILLEN


8

Beslisboom MOETEN 1. Stel vast welke prestaties gelden volgens het wettelijk minimum niveau = functies & eisen. 2. Stel vast of de ruimten en elementen voldoen aan dit niveau. 3. Bepaal de maatregelen om nu en op termijn te voldoen aan dit niveau = onderhoud MOETEN.


9


10

Onderhoudsniveau


11

Economisch verstandig 1. Alleen vervangen als dit leidt tot financieel voordeel t.o.v. herstellen. 2. Alleen planmatig onderhoud als dit leidt tot financieel voordeel t.o.v. dagelijks onderhoud. 3. Alleen clusteren in 1 uitvoeringsjaar als dit leidt tot financieel voordeel t.o.v. faseren.


12

Beslisboom WILLEN Leidt het NIET uitvoeren tot: 1. hogere kosten klachten- en mutatieonderhoud? 2. wegblijven van huurders en hogere verhuurkosten? 3. lagere klanttevredenheid?


13

Methode Conditieafhankelijk

objectinformatie

vastgoedbeleid

cvo gebreken en risico's

scenario 1

scenario 2

aspecten en prioriteiten

Resultaatgericht objectinformatie

vastgoedbeleid

tekorten en gebreken

scenario wettelijk verplicht

functies en prestatieeisen MOETEN


scenario beleidskeuzen

functies en prestaties WILLEN

14

Methode Conditieafhankelijk

objectinformatie

vastgoedbeleid

cvo gebreken en risico's

scenario 1

scenario 2

aspecten en prioriteiten

Resultaatgericht objectinformatie

vastgoedbeleid

tekorten en gebreken

scenario wettelijk verplicht

functies en prestatieeisen MOETEN


scenario beleidskeuzen

functies en prestaties WILLEN

15

Maatregelen en effecten (1) Groen Geel Rood Grijs

= = = =

maatregel WILLEN heeft effect effect maatregel WILLEN is niet duidelijk maatregel WILLEN heeft geen effect geen maatregelen WILLEN van toepassing. THEMA'S A

AFWEGINGEN

Voorbeeldcomplexen Haag Wonen

1 Leidt het niet uitvoeren tot hogere kosten door hoger klachtenonderhoud e.d.? 2 Leidt het niet uitvoeren tot wegblijven van huurders (oftewel hogere verhuurkosten)? 3 Leidt het niet uitvoeren tot een lagere klanttevredenheid? 4 Leidt het wel uitvoeren tot de gewenste klanttevredenheid (bijv. naar een score 6 of 7)? 5 Leidt het uitvoeren tot het realiseren van de taakopvatting van de corporatie? 6 Leidt het uitvoeren tot het verbeteren van het rendement?

B

C

Verbeteren Energiezuiniger Verbeteren binnenklimaat maken uitrusting of indeling

D

Verbeteren uitstraling

E

F

Aanpassen aan Verbeteren of veranderen inbraakdoelgroep veiligheid

G

Verminderen toekomstige onderhoudskosten

?

nee

nee

?

nee

nee

ja

nee

nee

?

?

?

?

nee

nee

?

ja

?

nee

?

nee

?

?

ja

?

?

?

nee

ja

ja

?

ja

ja

nee

?

nee

?

?

?

?

nee

ja


16

Maatregelen en effecten (2) Groen Geel Rood Grijs

= = = =

maatregel WILLEN heeft effect effect maatregel WILLEN is niet duidelijk maatregel WILLEN heeft geen effect geen maatregelen WILLEN van toepassing. THEMA'S A

AFWEGINGEN

Voorbeeldcomplexen RWS

1 Leidt het niet uitvoeren tot hogere kosten door hoger klachtenonderhoud e.d.? 2 Leidt het niet uitvoeren tot wegblijven van huurders (oftewel hogere verhuurkosten)? 3 Leidt het niet uitvoeren tot een lagere klanttevredenheid? 4 Leidt het wel uitvoeren tot de gewenste klanttevredenheid (bijv. naar een score 6 of 7)? 5 Leidt het uitvoeren tot het realiseren van de taakopvatting van de corporatie? 6 Leidt het uitvoeren tot het verbeteren van het rendement?

B

C

Verbeteren Energiezuiniger Verbeteren binnenklimaat maken uitrusting of indeling

D

Verbeteren uitstraling

E

F

Aanpassen aan Verbeteren of veranderen inbraakdoelgroep veiligheid

G

Verminderen toekomstige onderhoudskosten

?

nee

nee

?

nee

ja

?

nee

ja

ja

ja

nee

?

?

ja

ja

ja

nee

?

?

ja

ja

ja

nee

ja

ja

ja

ja

ja

?

nee

?

?

?

?

ja


17

Onderhoudsbeleid afwegingen en effecten

Recommend Documents