27 1111
1.
Opening en mededelingen
2.
Onderhoudsbeleid en onderhoudswerkzaamheden 2012
3.
Huurbeleid en huuraanpassing per 1 juli 2012
4.
Nieuwbouwprojecten Laauwik
5.
Ontwikkelingen in de sector en de gevolgen voor WBSG
6.
Voortgang herstructurering Spoorbuurt
7.
Rondvraag en sluiting
Het technische jaarplan in cijfers De onderhoudsbegroting 2012 bedraagt:€ 4.086.500 Dit is opgedeeld in: Reparatieverzoeken
€ 487.010
Servicefonds
€ 101.530
Mutatie-onderhoud
€ 565.397
Planmatig-onderhoud
€ 2.932.513
Complex 011 – 012 Van ‘t Santbuurt Vervangen individuele cv ketels > 18 jaar, 36 stuks Start buitenschilderwerk fase III, (4 jaar project) Van ‘t Santstraat
88 t/m 182
Diepenbrockstraat
3 t/m 33
Willem Heydtstraat
1 t/m 21 en 2 t/m 22
Wagenaarstraat
1 t/m 41 en 2 t/m 24
Sweelinckstraat
31 t/m 59 en 48 t/m 76
Complex 021 – 022 Hengstdal Vervangen individuele cv ketels > 18 jaar, 13 stuks Vervangen gietijzeren standleidingen, enkele portiekflats Buitenschilderwerk gevels Hengstdalseweg
185 t/m 233
Hengstdalseweg
142 t/m 154
Olijfwilgstraat
32 t/m 44 en 58 t/m 68
Olijfwilgstraat
13 t/m 19
Complex 050 Canabae Buitenschilderwerk gevels Technische actualisering liftinstallatie
Complex 100 Groebeeksedwarsweg e.o. Vervangen bitumen dakbedekking
Complex 200 De Archipel Vervangen individuele cv ketels (51 stuks)
Complex 250 De Weijer Technische actualisering liftinstallatie
Complex 310 N.B.O. (168 maisonnettes) Buitenschilderwerk gevels incl. houtrotsanering (werk is in uitvoering) Vervangen gevelpanelen door geïsoleerde panelen Cantatestraat
26 t/m 72
Paukenstraat
25 t/m 71
Vervangen bitumen dakbedekking incl. dak veiligheid Cantatestraat
26 t/m 72
Paukenstraat
25 t/m 71
Complex 320 Toonladder Technische actualisering liftinstallatie
Complex 500 Tolhuis Aanpassen 1 stuks gevel buitenberging Kopgevel Tolhuis 16-02
Complex 550 Spijkerhofplein Technische actualisering liftinstallatie
Complex 800 Visveld te Lent Buitenschilderwerk gevels (overloop 2011) Pink Floydstraat 17 t/m 31 Queenstraat 39 t/m 69
Wetsvoorstel voor de huurverhoging per 1 juli a.s. Inflatievolgend voor iedereen met inkomen tot € 43.000,= Inflatie 2011: 2,3 % Inkomensafhankelijke huurverhoging: inflatie + 5 % = max. 7,3 % Maximale huursomstijging 2,3 % (excl. inkomensafhankelijke huurverhoging)
Achtergrond wetsvoorstel inkomensafhankelijke huurverhoging Afspraak regeerakkoord Rutte (2010) Bestrijden van het “Scheefwonen” “Scheefwonen” = woonlast past niet bij het inkomen
Begrotingsmaatregel: Heffing verhuurders vanaf 2014: € 750 mln 1.
Woningcorporaties
€ 620 mln
2.
Overige verhuurders € 130 mln
Procedure wetsvoorstel Moet nog behandeld worden in Tweede kamer Daarna dezelfde procedure in de Eerste kamer Alles gericht op invoeringsdatum 1 juli 2012! Toch huurverhoging aanzeggen maar ONDER VOORBEHOUD
Gegevensuitwisseling Belastingdienst
Corporatie levert adressenlijst aan bij de Belastingdienst Belastingdienst: koppelt huishouden in 2012 conform Gemeente Administratie (GBA) koppelt huishouden met inkomensgegevens 2010 (definitief!)
Meldt aan verhuurder: Adres, postcode en huisnummer Inkomen hoger dan € 43.000,= Aantal personen met inkomen
Deze verklaring van de Belastingdienst MOET bij de aanzegging meegestuurd worden
Gegevensuitwisseling Belastingdienst
Extra inkomensafhankelijke huurverhoging
Geldt voor 18 % van onze huurders (312 adressen) Nijmegen Oost:
173 adressen (10 %)
Neerbosch Oost:
30 adressen ( 2 %)
Dukenburg:
77 adressen ( 4 %)
Lindenholt:
32 adressen ( 2 %)
Huurbeleid WBSG Huurverhoging alle woningen:
2,3 %
Garages & bedrijfsruimten:
2,3 %
Inkomensafhankelijke huurverhoging voor “Scheefwoners” maximaal 5 % Huurverhoging aftoppen bij maximaal redelijke huurprijs conform beleid WBSG Huurverhoging tot maximale grens € 664,= Huurharmonisatie: alleen bij mutatie van de woning!
Uitkomsten huurbeleid Alle huurwoningen 2,3 % (m.u.v. nieuwbouwproject 33 woningen Laauwik Lent)
Onder voorbehoud
Inkomensafhankelijke huurverhoging bij 312 woningen Correctie achteraf als het wetsvoorstel NIET doorgaat!
Begroting 2012 Inkomsten:
huurverhoging
2%
Uitgaven:
stijging lasten onderhoud
3%
stijging overige lasten
2%
Woningbezit WBSG Gem.netto huurprijs per woning: Gem. huurprijs t.o.v. max. redelijk:
€ 446,= 72 %
(landelijk: € 422,=) (landelijk: 72 %)
Voor 1 mei ontvangt U: Mededeling huurprijsaanpassing Overzicht puntenwaardering De Huurkrant Overzicht Servicekosten Bij extra huurverhoging: verklaring van de Belastingdienst
Inkomsten: Huren e.d. Totaal inkomen: Uitgaven: Afschrijvingen Onrendabele top Nieuwbouw Onderhoud Rente lasten / kosten Belastingen Personeelskosten Schoonmaak / tuinonderhoud e.d. Algemene kosten Uitgaven leefbaarheid
Resultaat* *= excl. aanslag VPB
12, 6 miljoen 12.6 miljoen
2,6 miljoen 0,1 miljoen 3,9 miljoen 2.8 miljoen 1.1 miljoen 1,0 miljoen 0,6 miljoen 0,8 miljoen 0,2 miljoen -/-
13,1 miljoen 0,5 miljoen
LAAUWIK - LENTSEVELD
NIEUWBOUW LAAUWIK, FASE I 33 woningen
Gereed:
december 2011
Verhuurd:
januari 2012
NIEUWBOUW LAAUWIK, FASE II
BLOK 1
15 - VERKOOP DOOR KO
BLOK 2
15 - VERHUUR DOOR WOONGENOOT
BLOK 3
10 - VERHUUR DOOR WBSG
BLOK 4
11 - VERHUUR DOOR WBSG
NIEUWBOUW LENTSEVELD 22 appartementen verhuur
Ouderen – (voorkeur?) = 40+
Wat zijn corporaties?
Woningcorporaties zijn toegelaten verenigingen en / of stichtingen, die uitsluitend werkzaam zijn op het gebied van volkshuisvesting
Welke regels?
De rechten en plichten van een woningcorporatie zijn vastgelegd in het Burgelijk Wetboek en in de Woningwet (1901), later voorlopers van het BBSH
Ontstaan 2 Voorbereiding van woningwet eind 19e eeuw
Vele particuliere “socialistische” woningbouw
Grondprijzen erg hoog
Huren niet op te brengen
Ontstaan 3 1901
Woningwet “Paleisje voor arbeiders” Bouwen van woningen Opruimen van krotten Opvoedkundige taak (woning opzichteressen, woningmaatschappelijk werksters)
Ontstaan 4
Tussen 1900 en 1940 werden 1 miljoen woningen gebouwd, waarvan 20 % door corporaties
Vandaag in bezit ruim 2.400.000, ruim 30 % van totaal aantal woningen en 85 % van de totale huurwoningen
Ontstaan 5 Commissie de Roos onderzoekt de verzelfstandiging van Woningcorporaties (begin 50er jaren) 1964 komt pas het rapport Conclusie: verzelfstandiging alleen mogelijk als men reserves mag vormen Oprichting centraal fonds
Ontstaan 6 80er jaren de geldkraan gaat verder dicht. Woningbouw is geen politiek item meer
1989 Nota Heerma leidt medio 1995 tot de verzelfstandiging Doelstelling Bezuinigingen en meer marktwerking
Het BBSH Uitwerking van de woningwet: De toelating De werkzaamheden Beleidsvoorbereiding Verslaglegging Toezicht Intrekking van de toelating
Branche in Beeld 1990
824 corporaties
1999
724 corporaties
2005
508 corporaties
2010
450 corporaties
Branche 2012 Aantal corporaties Aantal gemeentelijke woningbedrijven
400 1
(in 1990 nog 213)
Aantal medewerkers Aantal woningen
28.000 2.400.000
Gelden Balanstotaal
85 miljard
Gem. uitgave per woning
1.350,=
Totale investeringen
9.4 miljard
waarvan 300 miljoen aan leefbaarheid Totale uitgave dagelijks onderhoud
3.1 miljard
Vereenvoudigen
Maatschappelijke markt
Financiële markt
Woningcorporatie
Woonmarkt
Bouwmarkt
1995 verzelfstandigd / eigen broek ophouden Van 1995 tot 2008 stijgen de huizen explosief in waarde Corporaties worden steeds groter Van 1000 corporaties in 1995 naar 400 in 2012
2006 en 2007 Vennootschapsbelasting over commerciële activiteiten 2008 e.v.
Vennootschapsbelasting over alle activiteiten (ook sociale)
2008 e.v.
Vogelaarheffing
Individuele corporaties in regelmatig opspraak en / of in de problemen
Heffing saneringssteun CFV (financiering probleemcorporaties)
“Europese Regelgeving” vanaf 1 januari 2011 Sociale huurwoningen (huur lager dan € 664) Toewijzen aan huishoudens met inkomen lager dan € 34.000,=
Extra huurverhoging voor huishoudens met een inkomen hoger dan € 43.000,=
Recht op koop zittende huurders Opbrengst naar de schatkist 2,4 mln corporatiewoningen, geschatte waarde ruim 300 mrd euro Politiek wenst 200 mrd te verzilveren Verkoop van tenminste ⅔ van de corporatiewoningen
2012 Parlementaire enquête
2014 Heffing huurtoeslag
