27 1111
1.
Opening en mededelingen
2.
Onderhoudsbeleid en onderhoudswerkzaamheden 2013
3.
Huurbeleid en huuraanpassing per 1 juli 2013
4.
Ontwikkelingen in de sector en de gevolgen voor WBSG
5.
Rondvraag en sluiting
Het technische jaarplan in cijfers De onderhoudsbegroting 2013 bedraagt: € 3.351.300 Dit is opgedeeld in: Reparatieverzoeken
€ 430.475
Servicefonds
€
Mutatie-onderhoud
€ 566.209
Planmatig onderhoud
€ 2.255.314
99.305
Complex 011 – 012 Van ‘t Santbuurt Vervangen individuele cv ketels > 18 jaar, 3 stuks Start buitenschilderwerk fase IV, (4-jarig project)
Diepenbrockstraat 2 t/m 30 Obrechtstraat 1 t/m 25 en 2 t/m 38 R. Holstraat 1 t/m 13 en 2 t/m 14 Sweelinckstraat 2 t/m 46 en 1 t/m 29 Valeriusstraat 3 t/m 13 en 4 t/m 14 Van ’t Santstraat 2 t/m 10, 34 t/m 54 en 60 t/m 86 Verhulststraat 1 t/m 15 en 2 t/m 16
Complex 021 – 022 Hengstdal Vervangen individuele cv ketels > 18 jaar, 12 stuks Vervangen gietijzeren standleidingen, enkele portiekflats Buitenschilderwerk gevels Hengstdalseweg 156 t/m 166, 176 t/m 198
Hengstdalseweg 161 t/m 183 Olijfwilgstraat 13 t/m 19 en 82 t/m 96
Complex 150 Sweersstraat Vervangen cv ketels Sweersstraat 18 t/m 32
Complex 200 De Archipel Uitvoeren van het buitenschilderwerk gevels Reinigen van betonelementen
Complex 300 N.B.O. (59 eengezinswoningen) Isolatiemaatregelen gevels incl. dak Vervangen van gevelpanelen voor geïsoleerde panelen
Vervangen van beglazing door HR++ glas Buitenschilderwerk gevels Aanbrengen dakisolatie aan de binnenzijde Vervangen individuele cv ketels > 18 jaar
Complex 500 Tolhuis Aanpassen 1 stuks gevel buitenberging Kopgevel Tolhuis 15-60 t/m 15-68
Complex 910 Garages Vervangen bitumen dakbedekking garages Hengstdalseweg 235B t/m 235M
Loten: 15% van de vrijkomende woningen •
De corporatie bepaalt welke woningen verloot worden
•
Een woningzoekende mag een woning weigeren, maar wie niet reageert op een aanbieding of na acceptatie alsnog weigert mag drie maanden niet mee loten
•
Voor iedereen is de kans gelijk, ongeacht je meettijd
Effect: Met meer starters dan doorstromers, zal vaker een starter ingeloot worden.
Herstarter Doel: Doorstromers die geen zelfstandige woning achterlaten (vanwege een relatieverbreking) onderscheiden van de andere doorstromers Effect: Beter zicht op het functioneren van de doorstroming op de woningmarkt
Behoud registratiedatum Starter: inschrijfduur Doorstromer en herstarter: woonduur (volgens GBA) Inschrijfdatum of woondatum = registratiedatum
•
Een woningzoekende die verhuist, behoudt zijn meettijd
GBA ( Gemeentelijke basis administratie)
Overgangsregeling •
Woningzoekende geen nadeel laten ondervinden van de invoering van de registratiedatum
•
Geen onrust onder mensen die tussen 2007 en 2012 verhuisd zijn
Alle huurders vanaf april 2007 hebben een brief hierover ontvangen
“Liefde wordt beloond” regeling Woningzoekenden die beiden een sociale huurwoning in Nederland achterlaten bij verhuizing mogen bij Entree hun meettijd optellen
Indicatiewoningen Doel: Eenvoudige regelgeving en betere samenwerking WMO afdelingen gemeenten en corporaties Uitwerking: Verzorgd wonen-woningen vallen buiten de verordening (toewijzing via zorgpartij), maar kan ook nog via Entree op de huidige manier Drie soorten indicatiewoningen: • Levensloopgeschikte woningen categorie 1 (met voorrang of bemiddeling) • Levensloopgeschikte woningen categorie 2 (met voorrang of bemiddeling) • Rolstoelgeschikte woningen
-Woningzoekenden kunnen voor een indicatie terecht bij de WMO afdeling -Het begrip seniorenwoning vervalt -Geen eisen aan huishoudgrootte
Tot slot:
Maatwerk (bemiddeling) 20% van de woningen mag via maatwerk worden verdeeld Maatwerk is bedoeld voor o.a. toewijzing aan bijzondere doelgroepen, bemiddeling wozo’s met een indicatie en beleids- en toewijzingsexperimenten Alleen de woningen die afwijkend worden toegewezen is maatwerk!
Huurverhoging per 1 juli a.s. Februari 2013: Woonakkoord Kabinet Rutte II + D’66, SGP, Christen Unie met o.a.
Verlaging Verhuurdersheffing (van 2,1 mlrd naar 1,7 mlrd)
Verlaging BTW bij renovatie van 21% naar 6% WWS blijft gehandhaafd (geen koppeling WOZ waarde) Lagere max. huurstijging (van 9% naar 6,5%) Inkomensafhankelijke huurverhoging: -tegengaan van het ‘scheefwonen’ -extra inkomsten voor corporatie t.b.v. de Verhuurdersheffing
Huurbeleid 2013 Ministerie BZK Wetsvoorstel aangenomen door de 1e kamer op 12 maart jl. Inflatie 2012: 2,5% Inkomensafhankelijke huurverhoging in 3 categorieën: Inkomen 0 – € 33.614
inflatie 2,5% + 1,5%
=4%
Inkomen € 33.614 – € 43.000
inflatie 2,5% + 1,5% + 0,5%
=4,5%
Inkomen meer dan € 43.000
inflatie 2,5% + 1,5% + 2,5%
=6,5%
Inkomen 2011 is bepalend / verklaring opvragen Belastingdienst Inkomensafhankelijke huurverhoging geldt niet voor: Huurwoningen vrije sector > € 681,02
Onzelfstandige eenheden (kamers, groepswoningen)
Gehandicapten en chronisch zieken
Inkomensafhankelijke huurverhoging is geen verplichting, het mag!
Maximale huurstijging per corporatie : 4% Stijging maximale huurprijsgrenzen: inflatie 2,5% Maximale huurgrens voor de huurtoeslag: € 681,02
Huurbeleid WBSG Geen inkomensafhankelijke hvh voor ‘Scheefwoners’ - extra stijging van de woonlasten - verkapte vorm van belastingheffing - WBSG is niet tegen ‘scheefwoners’
Huurverhoging alle woningen
4%
Huurverhoging garages en bedrijfsruimten
4%
Hvh aftoppen bij streefhuur conform beleid WBSG Hvh aftoppen tot max. grens huurtoeslag € 681,02
Huurharmonisatie: alleen bij mutatie van de woning!
Uitkomsten huurbeleid Alle huurwoningen 4% m.u.v.:
43 appartementen Hugo de Grootstraat
2,5%
36 appartementen Spijkerhofplein
2,5%
76 woningen Nijmegen Noord E.Piafstraat/Weefgewichtstraat/Lent
2,5%
De Weijer (43 dure appartementen)
0,0%
Resultaat gemiddelde huurverhoging WBSG:
3,8%
Woningbezit WBSG Gem. netto huurprijs per woning € 459,- (landelijk: €433,-) Gem. huurprijs t.o.v. max. redelijk: 71% (landelijk: 72%)
Voor 1 mei ontvangt u: Mededeling huurprijsaanpassing Overzicht puntenwaardering De Huurkrant Overzicht servicekosten
Heffingen Woningcorporaties (x 1 mln.) 2013 2014 2015 Verhuurdersheffing 50 1.200 1.400 Centraal Fonds (Vestia) 120 120 120 Totaal 170 1.320 1.520
2016 1.500 120 1.620
2017 1.700 120 1.820
Heffingen voor WBSG 2013 2014 2015 0,1 1,2 1,4 0,5 0,5 0,5 0,6 1,7 1,9
2016 1,7 0,3 2,0
2017 1,9 0,3 2,2
(x 1 mln.) Verhuurdersheffing Centraal Fonds (Vestia) Totaal
Heffing op te brengen door bezuinigingen in de Meerjarenbegroting: 1) Onderhoudsuitgaven 2) Voorlopig stopzetten van investeringen in nieuwbouwprojecten 3) Besparingen kosten werkapparaat
Wat te doen Opstellen van een buurtvisie
Opstellen van een woonvisie Opstellen enquête voor de (overige) bewoners
Inventarisatie buurtwensen Karakter van de wijk Welke voorzieningen Sociale structuur Infrastructuur, openbare ruimte Hoe beheren we de buurt tijdens de “verbouwing”
Aanbevelingen van de werkgroep voor een duurzame toekomst voor de Spoorbuurt
Aanbevelingen van de werkgroep over: Welke woonwensen Woonplattegrond Wooncomfort Energieverbruik Privacy Veiligheid
Opstellen enquête overige bewoners Vragen opstellen over hun visie op de buurt Vragen opstellen over hun woonwensen Resultaten van de enquête toetsen aan de buurt- en woonvisie van de werkgroepen Opstellen van een advies vanuit de werkgroepen en terugkoppelen naar de overige wijkbewoners Dit advies en de reactie van WBSG hierop presenteren aan de bewoners
Tijdpad 2013 Februari: bijeenkomst werkgroepen en opstellen buurt/woonvisie Maart / april: opstellen enquête Juni: uitvoeren van de enquête September: opstellen van het advies November: plenaire bijeenkomst bewoners en bespreken toekomstadvies werkgroepen
Projectresultaat 2013 Opstellen van een woonvisie / buurtvisie voor een duurzame toekomst van de Spoorbuurt gedragen door de bewoners en Wbs. De Gemeenschap
