Novelle herzieningswet: gevolgen voor financiering. Drs. Jeroen Dungelmann

Novelle herzieningswet: gevolgen voor financiering Drs. Jolanda van Elst

– Deloitte FAS

Drs. Jeroen Dungelmann

– ABN Amro

Juli 2013

Agenda Algemeen • Afsplitsing activa/passiva naar Overgangs-BV: juridische splitsing i.p.v. administratieve splitsing • TI is 100% eigenaar Overgangs-BV, vorm te geven middels aandelenbelang en/of marktconforme lening • Uiteindelijke doel vervreemding van Overgangs-BV Belangrijkste vragen/aandachtspunten financiering • Impact afsplitsing op financieringspositie TI? • Afsplitsing ongeborgde leningen naar Overgangs-BV? • Financieringsmogelijkheden Overgangs-BV?

© 2013 Deloitte The Netherlands

Afsplitsing van activa en passiva Niet-toegestane activiteiten moeten worden afgesplitst naar Overgangs-BV Activa Verplicht: • Woningen met huur boven huurtoeslaggrens €681,02, koopwoningen en commercieel / bedrijfsonroerend goed • Projecten en grond afhankelijk van plannen / bestemming • Alle deelnemingen/verbindingen Vrijwillig: • Potentieel te liberaliseren woningen Passiva Verplicht: • Ongeborgde leningen • Afgegeven garanties • Waarborgsommen en debiteuren samenhangend met af te splitsen activa


Afsplitsing van activa en passiva Splitsing in een DAEB en niet-DAEB entiteit: relatie TI / Overgangs-BV Overname aandelen Overgangs-BV

TI

Activa

Passiva (ongeborgd)

Aandelenkapitaal

Lening

Kasstromen naar TI (rente, aflossing, dividend, resultaat verkopen)

Investeerder

Investeerder

Aandeelhouderschap

Overgangs-BV Verkoop activa

• TI waardeert activa op marktwaarde en draagt over op marktwaarde • Marktconforme lening: • Omvang naar rato waarde afgesplitste bezittingen versus totaal bezittingen TI • Voldoende rente-inkomsten en aflossingen voor TI • Lening binnen redelijke termijn af te lossen of te herfinancieren • Overgangs-BV moet aantrekkelijk zijn voor eigen en vreemd vermogen verstrekkers © 2013 Deloitte The Netherlands

Afsplitsing van activa en passiva Splitsing in een DAEB en niet-DAEB entiteit: effect op balans

TI (huidige situatie)* Activa MVA DAEB MVA niet-DAEB

Passiva 900 100

Eigen Vermogen Leningen (geborgd) Leningen (ongeborgd)

1.000

TI (nieuwe situatie) Activa MVA DAEB Deelneming in BV Vordering op BV

100% aandeelhouder

Passiva 900 50 25 975

Eigen Vermogen Leningen (geborgd)

* o.b.v. marktwaarde

500 475 25 1.000

BV

Activa 500 475 975

MVA niet-DAEB

Passiva 100

100

Eigen Vermogen Leningen (ongeborgd) Lening TI (marktconform)

50 25 25 100


Afsplitsing van activa en passiva Aandachtspunten bij afsplitsing • Splitsing kadastrale eenheid bij DAEB en niet-DAEB functies: bijvoorbeeld appartementencomplex met DAEB woningen en commerciële plint • Juridische splitsing noodzakelijk of economische splitsing mogelijk? • Hoe om te gaan met woningen die in de toekomst geliberaliseerd worden? – Huur continueren onder huurtoeslaggrens – Gedwongen verkoop (aan BV of derden)?


Impact financieringspositie TI Algemeen • Strategie TI woningmarktgebied(en) • Strategie “vrijwillige inbreng” in Overgangs-BV • Verwachte toekomstige kasstromen vanuit Overgangs-BV • “Systeemcorporaties” Impact financiële positie TI • Verhouding WSW-geborgde leningen versus WOZ- waarde bezit verslechterd • Kasstroom TI verslechterd en afhankelijkheid (structurele en incidentele) kasstroom Overgangs-BV • Relatieve rentelasten en bedrijfslasten verslechteren Financieringsbehoefte TI • Behoefte afhankelijk van investeringen en kasstromen vanuit Overgangs-BV • Behoefte aan faciliteringsruimte neemt af en beschikbaarheid geen vanzelfsprekendheid • Minder behoefte aan voorfinancierings faciliteiten door minder financiering en Beleidsregels Derivaten • Corporaties gaan buffers aanhouden voor onvoorziene omstandigheden (en derivaten) • Behoefte uit hoofde van frictie hogere huurinkomsten en heffingen


Impact financieringspositie TI Relatie met uw banken • Sectorbanken blijven dominante partijen voor (eventuele) nieuwe financiering • Bepaal kritisch en zakelijk hoeveel kredietfaciliteiten u nodig heeft • Hoogte en tariefstelling kredietfaciliteiten past niet meer bij “de nieuwe werkelijkheid” • Focus bij commerciële banken op kwaliteit en betrouwbaarheid betalingsverkeerdiensten en -producten • Commerciële banken voor liquide middelen en nauwelijks voor kredietfaciliteiten • Bepaal strategie welk type geborgde leningen u gaat aflossen en bij welke banken • Ga een strategisch partnership aan met één en liefst twee commerciële banken! Resumerend • TI wordt financieel minder sterk, maar ontvangt kasstromen uit de Overgangs-BV • Kasstromen uit Overgangs-BV worden gebruikt om WSW-leningen af te lossen • Verlaging rentekosten in combinatie met verlaging Bedrijfslasten zorgen voor gezondere TI • Commerciële banken: betalingsverkeer, liquide middelen en aflossingen geborgde leningen


Overdracht ongeborgde leningen en garanties Overdracht passiva • Niet geborgde leningen, garanties, waarborgsommen en debiteuren • Commerciële (investerings) verplichtingen • Betreft een verplichte afsplitsing Belemmeringen overdracht • Algemene voorwaarden • Lening overeenkomsten Overwegingen banken en/of debiteuren • Wijziging risico - TI (oud) ten opzichte van Overgangs-BV – Financiële ratio’s – Niet-financiële ratio’s (bijv. structuur- en politieke risico’s) – Verhouding risico/rendement • Commercieel belang toekomst


Financieringsmogelijkheden BV Vreemd vermogen • Sector Vastgoed staat er niet goed voor • Nieuwe BV, zonder track record • Sterk gereguleerde BV • Aandeelhouder zonder commitment (in beginsel alleen cash out) • Nieuw op te zetten bestuurlijke en operationele organisatie • Financiële ratio’s en met name impact “verplichte kasstromen” naar TI • Reden financieringsbehoefte • Dus … Eigen vermogen • Vergelijkbare overwegingen • Stel 10% aandeelhouder  naar rato minder regulatie (complex!) • Dus … Zijn er alternatieven? • 100% overdracht aandelen, waardoor regulatie vervalt • Vastgoed verkopen aan derden (en die trekken vreemd vermogen aan)


Deloitte refers to one or more of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, a UK private company limited by guarantee, and its network of member firms, each of which is a legally separate and independent entity. Please see www.deloitte.nl/about for a detailed description of the legal structure of Deloitte Touche Tohmatsu Limited and its member firms. Deloitte provides audit, tax, consulting, and financial advisory services to public and private clients spanning multiple industries. With a globally connected network of member firms in more than 150 countries, Deloitte brings world-class capabilities and high-quality service to clients, delivering the insights they need to address their most complex business challenges. Deloitte has in the region of 200,000 professionals, all committed to becoming the standard of excellence. This communication contains general information only, and none of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, its member firms, or their related entities (collectively, the “Deloitte Network”) is, by means of this publication, rendering professional advice or services. Before making any decision or taking any action that may affect your finances or your business, you should consult a qualified professional adviser. No entity in the Deloitte Network shall be responsible for any loss whatsoever sustained by any person who relies on this communication .


Novelle herzieningswet: gevolgen voor financiering. Drs. Jeroen Dungelmann

Recommend Documents