NOTA GROND- EN VASTGOEDEXPLOITATIES DEEL A. Het Portefeuillekader. 7 juni 2016

NOTA GROND- EN VASTGOEDEXPLOITATIES DEEL A

‘Het Portefeuillekader’

2016 – 2025

7 juni 2016

Bestuurlijk opdrachtgever:

Wethouder de heer W.A. (Helm) Verhees

INHOUDSOPGAVE VOORWOORD .............................................................................................................................. 5 GRONDEXPLOITATIES .................................................................................................................. 7 HOOFDSTUK 1

‘HET SPEELVELD’ ................................................................................................. 8

1.1

Macro-ontwikkelingen in de vastgoedmarkt ......................................................................................... 8

1.2

Wonen ................................................................................................................................................. 10

1.3

Werken ................................................................................................................................................ 17

1.4

Detailhandelsbeleid ............................................................................................................................. 24

HOOFDSTUK 2

‘CONCRETISERING NAAR PORTEFEUILLE’ ........................................................... 27

2.1

Programma voor wonen en werken .................................................................................................... 27

2.2

Speelruimte ......................................................................................................................................... 29

2.3

Toetsingscriteria maatschappelijk rendement .................................................................................... 29

HOOFDSTUK 3

‘FINANCIËLE UITGANGSPUNTEN’ ....................................................................... 31

3.1

Grondprijzen ........................................................................................................................................ 31

3.2

Parameters .......................................................................................................................................... 33

3.3

Plankosten ........................................................................................................................................... 33

3.4

Waardebepaling, BBV 2016 en statuswijziging gronden ..................................................................... 34

3.5

Toetsingscriteria financieel rendement ............................................................................................... 35

HOOFDSTUK 4

‘PRIORITERING’ ................................................................................................ 36

4.1

Rendementsmatrix .............................................................................................................................. 36

4.2

Doorvoeren beheersmaatregelen ....................................................................................................... 38

VASTGOEDEXPLOITATIES .......................................................................................................... 42 HOOFDSTUK 5

‘MAATSCHAPPELIJK VASTGOED’ ....................................................................... 43

5.1

Scholen en gymzalen............................................................................................................................. 43

5.2

Gemeenschapsaccommodaties ........................................................................................................... 44

5.3

Overig maatschappelijk vastgoed ........................................................................................................ 44

5.4

Sportlocaties ........................................................................................................................................ 47

5.5

Uitwerking raadsopdracht gemeenschapshuizen ............................................................................... 49

HOOFDSTUK 6

‘KERNBEZIT’ ...................................................................................................... 50

HOOFDSTUK 7

‘OVERIG VASTGOED’ ......................................................................................... 51

7.1

Overige gronden en panden ................................................................................................................ 51

7.2

Strategisch vastgoed ............................................................................................................................ 52

HOOFDSTUK 8

‘FINANCIËLE UITGANGSPUNTEN’ ....................................................................... 53

8.1

Lasten .................................................................................................................................................. 53

8.2

Opbrengsten ........................................................................................................................................ 55

8.3

Verduurzaming vastgoed ..................................................................................................................... 57

HOOFDSTUK 9

‘BESLUIT’ .......................................................................................................... 58

BIJLAGE 1

‘PROGRAMMA OVER DE JAREN VERDEELD’ ........................................................... 61

BIJLAGE 2

‘WONINGBOUWPROGRAMMA NAAR LOCATIE EN INITIATIEFNEMER’ .................... 62

BIJLAGE 3

‘OVERZICHT GROND- EN KAVELPRIJZEN GEMEENTE DEURNE 2016’ ........................ 64

BIJLAGE 4

‘LIJST VASTGOED EN GRONDEN VERDEELD IN CATEGORIEËN’ ................................ 66

BIJLAGE 5

‘MUTATIES BIJLAGE 4 TEN OPZICHTE VAN VORIG JAAR’ ......................................... 73

Nota Grond- en Vastgoedexploitaties 2016-2025

Voorwoord

Grondbedrijf: In control en adequaat inspelen op marktveranderingen De afgelopen jaren lag de focus op een beheersbaar grondbedrijf. Projecten zijn versneld beëindigd en gewijzigd. Dit heeft geleid tot verliezen maar daardoor is er voor het grondbedrijf wel een gezondere uitgangspositie ontstaan. Dit alles draagt bij aan een stevig fundament met een duidelijk doel, reële uitgangspunten, een transparante financiële positie van het grondbedrijf en een goed beeld van de risico’s.

Optimaliseren portefeuille grondexploitatie De opgave van het grondbedrijf blijft groot. De verkooptaakstelling in de komende jaren is enorm. Hiernaar gaat veel aandacht uit. De gemeente speelt daar waar het kan flexibel in op de vraag van de markt. Hierbij gaat het onder meer om herverkavelingen en grondprijsdifferentiatie. Deze maatregelen hebben alleen zin als er in basis een verkoopbaar product ligt. Zoeken naar mogelijkheden om de portefeuille te optimaliseren blijft daarom aan de orde van de dag. Zo ook in deze nota. Een aantal woningbouwlocaties in het buitengebied schrappen we. Tegelijkertijd nemen we een aantal exploitaties juist in ontwikkeling. Dit zijn locaties, die beter aansluiten op de vraag. Het doel hiervan is om te komen tot een goed afzetbaar product, dat aansluit bij de huidige en toekomstige marktvraag en het gemeentelijk beleid ondersteunt.

Financiële verslagleggingsregels Dit jaar (2016) is een bewogen jaar. De financiële verslagleggingsregels (BBV-regels) zijn behoorlijk veranderd. Het doel van deze wijzigingen is om grondbedrijven van gemeenten transparanter te maken en financiële risico’s terug te dringen. Op het gebied van inflatie, rentetoerekening, disconteringsvoet en verantwoordingsmethodiek zijn op landelijk niveau ingrijpende aanpassingen doorgevoerd. We zijn in staat om deze aanpassingen snel en transparant te vertalen. De wijzigingen zijn verwerkt in deze nota en komen terug in de begroting (Nota Grond- en Vastgoedexploitaties deel B, november 2016). Dit zal leiden tot een incidenteel financieel nadeel.

Nieuwe Woonvisie Daarnaast is in 2015 een nieuwe Woonvisie vastgesteld. De focus in deze nota ligt nadrukkelijk op betaalbare woningen voor vooral starters, jonge gezinnen en senioren. De kansen om de structuur van het bestaand stedelijk gebied te behouden dan wel te versterken worden benut en daarvoor wordt flexibele ruimte in het woningbouwprogramma gereserveerd. Dit geeft mogelijkheden om mee te werken aan initiatieven met een duidelijke toegevoegde waarde. Na de woonvisie volgt nog voor de zomer de bedrijventerreinenvisie. In het najaar komt de structuurvisie. Deze drie visies samen vormen het nieuwe beleidskader, waar de grondexploitaties aan bijdragen. De Woonvisie 2015 geeft directe aanleiding om op onderdelen het programma en projecten bij te stellen.

5


Vastgoedexploitaties De vastgoedexploitaties krijgen we ook steeds meer in control. Sinds twee jaar begroot en verantwoordt de gemeente haar kosten en opbrengsten van vastgoed op objectniveau. Deze cijfers worden steeds geactualiseerd en verfijnd. Daarnaast hebben we een aantal grote verbeterslagen gemaakt. In 2016 worden nog 13 meerjarenonderhoudsplannen opgesteld, er zijn er inmiddels al 28 gereed. Daarnaast wordt het onderhouds- en beheersysteem volledig gevuld. Het proces van verkoop en verhuur is geborgd en we actualiseren oude afspraken over groenstroken en voeren achterstallig onderhoud uit. Dit loopt door in 2017.

Resultaten We krijgen met het voorgaande meer kennis van het vastgoed en groter inzicht in de kansen om het vastgoed te optimaliseren. We denken actief mee met potentiële huurders en kopers. Kansen zoals verduurzaming pikken we op en processen verbeteren we continue. Het is duidelijk merkbaar dat de organisatie rondom het vastgoed op poten staat. Dat zorgt er voor dat de portefeuille steeds beter wordt benut. Een mooi resultaat van drie jaar ontwikkeling.

Onderwerpen die nu spelen en een plek hebben gekregen in deze kaderbrief zijn: 

de noodzakelijke investering in de brandveiligheid van het gemeentehuis en daaraan gekoppeld de noodzaak van een bredere visie op het gebruik van het gemeentehuis;



initiatieven op het gebied van sporthuisvesting;



zoeken naar mogelijkheden om het gemeentelijk vastgoed te verduurzamen;



bijstelling van het verkoop- en pachtbeleid agrarische gronden.

Kortom, we zijn in control en we faciliteren actief! We gaan dus niet stil zitten. Juist omdat we in control zijn, zijn we ook in staat om flexibel om te gaan met vraag uit de markt, snel in te spelen op veranderingen in de markt, en veranderingen van beleid en regels te vertalen naar het grondbedrijf. Dit doen we onder andere met deze nota.

Nota Grond- en Vastgoedexploitaties deel A In deze nota worden, zoals gebruikelijk, de uitgangspunten voor de gronden vastgoedexploitaties bijgesteld. Deze uitgangspunten vormen het uitvoeringskader en zijn de basis voor het opstellen van de begroting (Nota Grond- en Vastgoedexploitaties deel B). Bij het bepalen van de uitgangspunten zijn alle relevante ontwikkelingen opgenomen. Deze nota is opgedeeld in grondexploitaties (hoofdstuk 1 t/m 4), vastgoedexploitaties (hoofdstuk 5 t/m 8) en besluitvorming (hoofdstuk 9).

6


GRONDEXPLOITATIES

Gemeentelijke grondexploitaties zijn projecten waarin de gemeente een vastgoedpositie (meestal een cluster van eigendommen) transformeert met het oog op een ruimtelijke (her)ontwikkeling. In de meeste gevallen ontwikkelt ze deze actief. Onder een actieve ontwikkeling wordt het totale grondexploitatieproces verstaan, waaronder de planontwikkeling, de planologische wijzigingen, het bouwen woonrijpmaken en het verkopen van bouwrijpe kavels. De opstallen worden gerealiseerd door (semi)marktpartijen en burgers. Met grondexploitaties worden bestuurlijke en maatschappelijke doelstellingen gerealiseerd, waaronder ruimtelijke doelstellingen (vernieuwing), economische doelstellingen, huisvesting en sociale doelstellingen. In het onderdeel Grondexploitaties worden de economische ontwikkelingen, maatschappelijke ontwikkelingen en het gemeentelijk beleid vertaald in een portefeuillekader en in financiële uitgangspunten. In het portefeuillekader staat samengevat welke programma’s (wonen, werken en detailhandel) de gemeente nastreeft. Deze programma’s worden gerealiseerd in gemeentelijke grondexploitaties, particuliere grondexploitaties en in exploitaties waarin de gemeente met andere partijen (zoals de woningbouwcorporatie of de Tuinbouw Ontwikkelingsmaatschappij) de grondexploitatie voert. De financiële uitgangspunten omvatten grondprijzen, de begrotingssystematiek en de indexering van kosten en opbrengsten.

7


Hoofdstuk 1

‘Het speelveld’

In dit hoofdstuk worden de ontwikkelingen geschetst die relevant zijn voor de verwachte resultaten in de grondexploitatie: ‘wat kan de gemeente Deurne?’. Deze ontwikkelingen worden geschetst voor de algemene vastgoedmarkt, de woningmarkt en de commerciële vastgoedmarkt, op macro, regionaal en lokaal niveau. 1.1

Macro-ontwikkelingen in de vastgoedmarkt

De economie klimt uit het dal. Sinds de zomer van 2013 herstel zichtbaar. De economie herstelt zich sindsdien gestaag. Dit geeft rust en vertrouwen.

Politieke context De rust op de woningmarkt is terug, maar de markt is blijvend veranderd in zowel de koop- als de huursector. De corporaties zijn terug naar de kerntaak, het beheren en realiseren van sociale huurwoningen. Voor de kopersmarkt blijven de strengere financieringseisen en de veranderende arbeidsmarkt (flexibele arbeidscontracten) een aandachtspunt. De financieringseisen worden naar verwachting in 2018 opnieuw aangescherpt waardoor kopers (weer) minder kunnen lenen dan eerder. De veranderende mogelijkheden voor met name starters op de koopmarkt verandert ook de vraag naar huurwoningen vooral in het sociale en middeldure segment (tot circa € 900). Of de invoering van de nieuwe Europese hypothekenrichtlijn (Mortgage Credit Directive) per 1 juli 2016 ook invloed zal hebben op de vraag is nog onduidelijk. Mogelijk wel in het proces bij nieuwbouw. De richtlijn bepaalt namelijk dat een hypotheekofferte moet gelden als definitief aanbod. Dit brengt met zich mee dat de bank op dat moment al moet beschikken over de benodigde gegevens om een kredietwaardigheidstoets te doen en waarschijnlijk ook zal eisen dat zekerheid bestaat over het ‘onderpand’(de woning). In de praktijk kan dat betekenen dat een definitieve omgevingsvergunning geëist wordt voordat een offerte wordt gedaan. Hoe hier in de praktijk bijvoorbeeld bij CPO-projecten wordt omgegaan moet nog blijken.

Economische context Vorig jaar werd economisch herstel ingezet. Dit herstel heeft zich in 2014 en in het eerste kwartaal van 2015 gestaag doorgezet. Ondanks dat de economie nog niet op het niveau is van voor de crisis en het herstel broos is, geven de volgende indicatoren een positiever beeld dan vorig jaar:

8



op basis van het conjunctuurbeeld van het CBS wordt geconcludeerd dat de Nederlandse economie sinds de zomer van 2013 verbetert. In 2014 is de Nederlandse economie met 1,4% gegroeid. Het economische herstel zet dus al ruim anderhalf jaar door, al blijft het verloop ervan traag. Het producentenvertrouwen stijgt mee. Dit geldt ook voor het consumentenvertrouwen, maar minder;



het economisch herstel gaat gepaard met herstel op de banenmarkt. Het aantal banen en vacatures neemt toe, de werkloosheid daalt. Vooral jongeren tot 25 jaar vinden een baan, waardoor het aantal WW-uitkeringen in deze leeftijdscategorie fors daalt;



de vastgoedmarkt en dan vooral de woningmarkt blijft zich landelijk verder te herstellen. Op jaarbasis stegen zowel het aantal verkopen als de verkoopprijzen. Wel is er een tweedeling in de

Nota Grond- en Vastgoedexploitaties 2016-2025 woningmarkt, waarbij de Randstad het met name goed doet, terwijl het noorden en oosten het met minder moeten doen. Maar ook hier staan veel woningen minder lang te koop en de gemeente Deurne profiteert mee. Er is echter een duidelijk verschil tussen de goedkopere koopmarkt (met name tot € 250.000 ) en het duurdere segment. Hoe hoger de prijs hoe langer de woning gemiddeld te koop staat.

Aandachtspunt blijft de leencapaciteit van ZZP’ers, mensen zonder vast contract en starters op de woningmarkt. Die willen vaak wel maar kunnen vaak niet genoeg lenen om een geschikte woning te kopen.

Sociale context De belangrijkste wijzigingen in de sociale context worden demografisch bepaald, waaronder het toenemend aantal eenpersoonshuishoudens en de toenemende (mantel)zorgvraag. Wat dit betekent voor de woningbouw is in de Woonvisie 2015-2030 toegelicht. Op het daaruit volgende woningbouwkader en de realisatie daarvan wordt onder Wonen ingegaan.

Technologische context Twee relevante ontwikkelingen: 

door de economische recessie zijn bouwbedrijven het bouwproces effectiever gaan inrichten. Hierdoor kan niet alleen goedkoper worden gebouwd, ook de risico-opslag is kleiner. Dit heeft een deel van de dalende woningprijzen opgevangen;



de energieprijzen zijn relatief laag gebleven. Dit samen met beperkte middelen voor innovatie, wordt er relatief weinig geïnvesteerd in duurzame bouwtechnieken / het verduurzamen van woningen. In 2015 is de energieprestatie-coëfficient (EPC) -norm bijgesteld van 0,6 nu naar 0,4. Het verduurzamen van woningen zet door, aangezien in 2020 energieneutraal moet worden gebouwd.

Gevolgen macro ontwikkelingen voor de vastgoedmarkt Het economisch herstel wordt op de voet gevolgd. De gemeente heeft met haar grondexploitatieprojecten een goede uitgangssituatie. De gemeente heeft de ‘eigen’ projecten zo bijgesteld dat er in samenhang met de bestaande voorraad en initiatieven op particuliere locaties voor ieder wat wils is, in elke kern, in elk segment (inwoners en bedrijven). De gemeente investeert zelf in een beperkt aantal plannen en is duidelijk over welke (particuliere) initiatieven wel of niet gefaciliteerd worden. Dat geeft duidelijkheid aan de markt. Om aan te blijven sluiten bij de wensen en de behoeften van de Deurnese inwoners en bedrijven stelt de gemeente zich flexibel op, versterkt de ingezette lijn en blijft vraaggericht ontwikkelen. Sinds 2014 zijn grondprijzen voor woningbouw gedifferentieerd, wat een verlaging van de grondprijs betekende in de kernen en in specifieke segmenten. Samen met het economisch herstel heeft dit de nieuwbouw positief gestimuleerd. De eerste resultaten zijn in deze nota zichtbaar, waarbij ook ingegaan wordt op aanvullende mogelijkheden om woningbouw en bedrijven te stimuleren.

9


1.2

Wonen

In paragraaf 1.1 kwamen de algemene economische factoren aan de orde. De gemeentelijke beleidsuitgangspunten, de ontwikkelingen (bevolking, woningmarkt, prognoses) en (regionale) woningbouwafspraken zijn vastgelegd in de gemeentelijke Woonvisie 2015 - 2030 die 17 november 2015 door de raad is vastgesteld. Deze paragraaf gaat op basis van de in de Woonvisie vastgelegde kaders in op de woningmarkt, het woningbouwprogramma en het ‘gemeentelijk aandeel’ in dat programma (de gemeentelijke grondexploitaties). Dit is een andere opzet dan in voorgaande jaren, omdat met de vaststelling van de Woonvisie in 2015 de kaders voor het woonbeleid voor het eerst sinds 2008 weer integraal zijn geëvalueerd en geactualiseerd. De woonvisie wordt vanaf nu jaarlijks gemonitord, in samenhang met de voortgang van de woningbouw, de woningmarkt en de prestatieafspraken met woningbouwvereniging Bergopwaarts. Dat betekent dat in de Nota Grondexploitatie meer dan in het verleden gefocust wordt op de gemeentelijke bijdrage via actieve grondexploitaties aan de beleidsdoelen wonen: 

versterken van de positie als aantrekkelijke woongemeente voor alle doelgroepen, met behoud van de Deurnese identiteit;



een woningvoorraad die past bij de kwantitatieve (voldoende woningen) en kwalitatieve (juiste woningen) behoeften van de Deurnese bevolking.

Het realiseren van deze doelstellingen gaat immers niet vanzelf. Dit vraagt om inzet, visie, flexibiliteit en creativiteit van de gemeente, maar ook van woningbouwcorporaties zoals Bergopwaarts en ontwikkelaars/bouwers.

Belang gemeentelijke exploitaties voor de realisatie van woningbouw en financieel Lang niet alle toevoeging van woningen vindt via nieuwbouw plaats en hoe meer ingezet wordt op hergebruik van bestaande panden / locaties, hoe minder gemeentelijke actieve grondexploitaties noodzakelijk zijn. Daarnaast zijn grote (her)ontwikkelingslocaties voor met name sociale huurwoningen in 2015 overgedragen aan woningbouwvereniging Bergopwaarts. Het belang van de gemeentelijke exploitaties voor de realisatie van woningbouw, en de financiële belangen voor de gemeente, blijven (voorlopig) echter groot. Dit door grote exploitaties als De Rijtse Vennen en Spoorzone Middengebied, maar ook door bijvoorbeeld CPO-projecten mogelijk te maken. De kunst is om de initiatieven op particuliere locaties, van woningbouwvereniging Bergopwaarts en de inzet van gemeentelijke gronden zodanig op elkaar af te stemmen dat beleidsmatig en financieel goede resultaten worden behaald.

In de Woonvisie zijn de kaders voor de toevoeging van woningen aan de voorraad vastgelegd. Het algemeen kader is verdeeld in een kwantitatief en een kwalitatief gedeelte. Het kwantitatieve gedeelte is gebaseerd op de volgende uitgangspunten:

10



de groei is eindig, maximale toevoeging 2015-2030 circa 1230 woningen (2015-2025 circa 1035 woningen) conform provinciale prognose 2014



behouden van flexibiliteit om mee te werken aan gewenste ontwikkelingen (30%)



behouden van ruimte om binnen alle kernen mee te werken aan gewenste ontwikkelingen.


Het kwalitatieve gedeelte van het woningbouwprogramma is gebaseerd op de volgende uitgangspunten: 

prioriteit starters / jonge gezinnen en senioren



de geconstateerde en verwachte tekorten in de bestaande woningvoorraad



de toe te voegen woningen moeten aanvullend zijn op de bestaande voorraad



onderlinge concurrentie tussen plannen en met bestaande voorraad wordt zoveel mogelijk voorkomen via prioriteren en differentiëren



geen kavelsplitsing of nieuwe woonfunctie voor vrijstaande of halfvrijstaande woning op een losse kavel, wel woningsplitsing, mantelzorgwoningen, bijzondere woonvormen, geschikte panden / geschikte binnenstedelijke locaties omzetten naar woonfunctie.

Het kader voor de verdeling van het woningbouwprogramma over de type woningen is als volgt: Percentage van het woningbouwprogramma Koop goedkoop = sociale koop

15%

Koop middelduur tot € 250.000

25%

Koop middelduur vanaf € 250.000

15%

Koop duur (> € 333.000)

0%

Huur goedkoop = sociale huur

0%

Huur middelduur = sociale huur

35%

Huur duur

10%

Tabel: verdeling woningbouwprogramma type woningen

De gemeente Deurne stuurt de woningbouw conform het kwantitatieve en kwalitatieve kader woningbouwprogramma. 1.2.1

Regionale woningbouwafspraken

In de Metropoolregio Eindhoven worden jaarlijks de regionale woningbouwafspraken geactualiseerd. Uitgangspunt voor deze afspraken is de provinciale bevolking- en woningbehoeftenprognose 2014. Regionale woningbouwafspraken zijn enerzijds verplicht vanuit de Verordening Ruimte van de provincie, maar anderzijds ook noodzakelijk omdat regionale afstemming tot een sterkere regio en daarmee sterkere gemeenten leidt. Het provinciale beleid is er op gericht dat de ladder voor duurzame verstedelijking (het zorgdragen voor zorgvuldig ruimtegebruik) daarbij een steeds grotere rol gaat spelen. Deze ladder is in de Verordening Ruimte opgenomen als “provinciaal belang”. De ladder heeft op dit moment nog geen invloed op de verdeling van aantallen woningen over de gemeenten, maar de verwachting is dat dit binnen enkele jaren zal veranderen. Alleen de provinciale prognose en vertaling daarvan in nieuwbouwaantallen is niet meer voldoende. Kwalitatieve aspecten als inbreiding– uitbreiding, woonmilieu, transformatie worden leidend. In de gemeentelijke Woonvisie 2015 is hierop voorgesorteerd, door de inzet op inbreiding, transformatie en het aanvullend op de bestaande voorraad realiseren van woningen. Ook bij de monitoring en eventuele actualisatie van de Woonvisie spelen de kwalitatieve aspecten een belangrijke rol.

11

Nota Grond- en Vastgoedexploitaties 2016-2025 Wijzigingen in de regionale afspraken over woningbouw moeten verwerkt worden in het gemeentelijk woningbouwprogramma en de Nota Grond- en vastgoedexploitaties. Blijft een risicofactor! Op basis van de provinciale prognose 2014 ontstaat het volgende beeld, waarbij duidelijk te zien is dat de behoefte aan extra woningen op termijn afneemt:

Gemiddeld aantal woningen per jaar 2015 t/m 2019

130

2020 t/m 2024

75

2025 t/m 2029

40

2030 e.v.

Alleen vervangende nieuwbouw/sloop

Tabel: Provinciale kwantitatieve behoefteprognose 2014

In december 2015 zijn de Regionale Woningbouwafspraken voor 2015 – 2024 vastgelegd. In deze periode mag de gemeente Deurne 1090 woningen aan de voorraad toevoegen. Opgehoogd met de periode 2025-2029 gaat het om 1285 woningen in de periode 2015 - 2030. In december 2016 worden de afspraken voor 2016 – 2025 vastgelegd. Verwachting is dat gelet op de beperkte toevoeging aan de voorraad in 2015 (zie volgende paragraaf) het aantal voor deze 10 jaar nagenoeg gelijk blijft.

Of de door de provincie berekende woningaantallen ook daadwerkelijk worden gerealiseerd is afhankelijk van de woningmarkt en in hoeverre we (alle partijen) er in slagen die producten op de markt te brengen waar behoefte aan is en afgenomen kunnen worden (woonlasten / financieringsmogelijkheden (hypotheken). Een passend programma bieden is dus een absolute voorwaarde. Daarvoor is het ook van belang om per nieuwbouw- of herontwikkelingslocatie te bepalen waar de kracht van de locatie ligt en onder andere op basis daarvan op welke doelgroep de focus ligt. Doel van het plaatsen van een focus is: 

duidelijk onderscheid tussen locaties. De marketing kan hierop worden afgestemd en het geeft ontwikkelaars vertrouwen;



afstemming tussen locaties: o

voorkomen dat plannen door onderlinge concurrentie niet van de grond komen;

o

de juiste doelgroep op de juiste locatie: versterken van bestaande voorzieningen en benutten van sterke punten locatie;

o

prioriteiten leggen (prioritaire locaties: ‘actieve houding’ en optionele locaties ‘passieve houding’).

In bijlage 2 is een samenvatting van het woningbouwprogramma naar locatie en met focus opgenomen. Relatie regionale woningbouwafspraken en bestemmingsplannen De provincie heeft vastgelegd dat maximaal 100% van de toe te voegen woningen in 10 jaar in vigerende bestemmingsplannen (‘harde plancapaciteit’) mag zijn vastgelegd. Voor Deurne op dit moment dus 1090 woningen. Als de behoefte aan woningen afneemt en daarmee de regionale woningbouwafspraken omlaag worden bijgesteld neemt ook de beschikbare plancapaciteit af. Daarnaast gaan er stemmen op

12

Nota Grond- en Vastgoedexploitaties 2016-2025 om het percentage van 100% te verlagen tot 70%, om zo gemeenten te dwingen ‘flexibele ruimte’ te behouden. Inhoudelijk komt dit overeen met de visie van de gemeente Deurne, zoals verwoord in de Woonvisie 2015-2030. Als dit echter dwingend wordt opgelegd en leidt tot procedures / het niet in werking treden van bestemmingsplannen, dan ontstaat een probleem. Dit is een risico en weloverwogen keuzes over het opnemen dan wel behouden van plancapaciteit zijn dan ook noodzakelijk om nieuwe ontwikkelingen op termijn mogelijk te kunnen maken (stagnatie). Zo lang niet alle ‘beschikbare’ woningen op basis van de Regionale Woningbouwafspraken zijn vastgelegd in bestemmingsplannen is het risico op stagnatie beperkt. Op dit moment is er nog ‘speelruimte’ waardoor het mogelijk is om in te spelen op concrete nieuwe (en gewenste) initiatieven. De harde (vastgestelde en vigerende) plancapaciteit in bestemmingsplannen is op dit moment 665 woningen en de zachte (ontwerp) plancapaciteit 426 woningen. Totaal zijn dit 1091 woningen. Het blijft een belangrijk punt van aandacht, ook omdat het ‘omslagpunt’ nadert.

1.2.2

Gemeentelijk woningbouwprogramma, transformatie en flexibiliteit

Het gemeentelijk woningbouwprogramma moet zowel passen binnen de regionale woningbouwafspraken, als aansluiten bij de lokale behoeften. Basis zijn de kaders zoals vastgelegd in de gemeentelijk Woonvisie 2015-2030. Realisatie van het programma is afhankelijk van de woningmarkt (de vraag), en de mogelijkheden en inzet van ontwikkelaars/bouwers en woningbouwvereniging Bergopwaarts. De koopwoningmarkt trekt aan en ook in Deurne stijgt het aantal verkopen. De vraag blijft echter sterk gericht op het goedkope en middeldure koopsegment en op de huursector. Uitgangspunt in het gemeentelijk woningbouwprogramma is aansluiten op de vraag, maar zeker ook inzetten op een (extra) realisatie in 2016 / 2017. Deze extra realisatie is gericht op de sociale huur en op de koop. Dit uitgaande van een woningmarkt die zijn weg omhoog blijft vinden. Vanuit de woningbehoefte is dit een logisch uitgangspunt, namelijk: 

de gerealiseerde woningbouw is de afgelopen jaren aanzienlijk lager geweest dan de berekende behoefte



niet vervulde woonwensen



de grote / toenemende druk in de sociale huursector mede door de instroom van vluchtelingen en de vraag van andere (bijzondere) doelgroepen

De economische situatie blijft echter een belangrijke rol spelen voor de woningmarkt. Flexibiliteit en maatwerk zijn sleutelwoorden in het programma.

Realisatie van het gemeentelijk woningbouwprogramma 2015 Het gemeentelijk woningbouwprogramma is de afgelopen jaren ingrijpend aangepast met het uitgangspunt ‘bouwen voor de eigen woningbehoefte, met een nadruk op starters / jonge gezinnen en senioren’. In het woningbouwprogramma 2015 is dit vooral zichtbaar in het aantal koopwoningen tot € 250.000. Ook het belang van de gemeentelijke grondexploitaties in het totale woningbouwprogramma (meer dan 50%) is zichtbaar. Dit zijn met name de locaties De Rijtse Vennen en Spoorzone Middengebied, voor starters en jonge gezinnen aantrekkelijke locaties.

13

Nota Grond- en Vastgoedexploitaties 2016-2025 Oorspronkelijk programma 2015 Gerealiseerd 2015

In aanbouw + vergunning 2015

Woonvisie GREX

Koop goedkoop (sociale koop) Koop middelduur tot € 250.000 Koop middelduur vanaf € 250.000 Koop duur Huur goedkoop (sociale huur) Huur middelduur (sociale huur) Huur duur

Overig

Totaal

GREX

Overig

Totaal

GREX

Overig

Totaal

41

45

86

5

0

5

43

0

43

30

3

33

14

0

14

23

3

26

12

10

22

6

1

7

7

12

19

6

18

24

2

15

17

3

24

27

0

0

0

0

0

0

0

0

0

18

7

25

3

10

13

10

6

16

0

1

1

0

0

0

0

1

1

107

84

191

30

26

56

86

46

132

15% 25% 15% 0% 0% 35% 10% 100%

2015 gereal+in aanbouw+ vergunning

26% 21% 14% 23% 0% 15% 1% 100%

GREX 2015 gereal+in aanbouw+ vergunning 41% 32% 11% 4% 0% 11% 0% 100%

Tabel: realisatie woningbouwprogramma 2015

Wat opvalt is dat de realisatie in 2015 (slechts 56 woningen) ruim onder het programma (191 woningen) en de berekende behoefte (130 woningen) ligt. De daadwerkelijke toevoeging aan de woningvoorraad ligt nog lager (42 woningen). Er zijn in 2015 14 woningen aan de voorraad onttrokken, met name door sloop. Ruim de helft van de gerealiseerde dure koopwoningen is vervangende nieuwbouw. Het aantrekken van de koopwoningmarkt en de nadruk / behoefte in de koopsector tot € 250.000 zijn zichtbaar in de woningen die in 2015 in aanbouw zijn genomen of waarvoor vergunning is verleend. De verwachting is dat de realisatie in 2016 aanzienlijk positiever is dan in 2015. De belangrijkste niet gerealiseerd / in aanbouw genomen goedkope (koop)woninglocatie op particuliere grond betreft Lage Kerk (38 woningen). Deze woningen zijn in de tijd verschoven naar het programma 2016. Ten aanzien van de huurwoningen. Het effect van de in 2015 afgesloten Vaststellingsovereenkomst met Bergopwaarts wordt in 2016 en 2017 zichtbaar via de start van de woningbouw op locaties als Europastraat, Kruisstraat en Zandbosweg.

Het gemeentelijk woningbouwprogramma 2016 - 2025 Het woningbouwprogramma 2016 - 2025 ziet er, inclusief de in aanbouw zijnde woningen en op basis van de huidige kennis en afspraken, als volgt uit: Tabel: woningbouwprogramma 2016-2025

Programma 2016 -2025 (incl. in aanbouw / vergunning) GREX

Overig

Totaal

Koop goedkoop (sociale koop)

106

92

198

Koop middelduur tot € 250.000

166

53

219

Koop middelduur vanaf € 250.000

54

29

83

Koop duur

32

53

85

Huur goedkoop (sociale huur)

0

0

0

Huur middelduur (sociale huur)

15

351

366

Huur duur

21

51

72

Totaal

394

629

1023

14

Nota Grond- en Vastgoedexploitaties 2016-2025 Wat opvalt is dat de realisatie van woningen op gemeentelijke grondexploitaties afneemt. Dit past in de lijn van een actief naar een faciliterend grondbeleid. Deze afname is echter ook te verklaren door het feit dat het merendeel van de sociale huurwoningen op gronden die nu in eigendom van Bergopwaarts zijn wordt gerealiseerd. Veel van deze gronden zijn in 2015 door de gemeente aan Bergopwaarts overdragen (Vaststellingsovereenkomst). Tot slot past deze afname van gemeentelijke grondexploitaties ook in de lijn van de Woonvisie 2015. Hierin is aangegeven dat met voorrang medewerking wordt verleend aan projecten waarbij geen stenen worden toegevoegd, maar bestaande stenen (woningen / panden) anders worden benut en sloop niet tot een substantiële kwalitatieve verbetering van de directe (woon)omgeving leidt. Het gaat dan bijvoorbeeld om het omzetten van niet-woongebouwen zoals scholen, zorggebouwen, lege winkels en lege kantoren naar woningbouw. De vrije ruimte in het woningbouwprogramma 2016-2025 is zeer beperkt, minder dan 10% in plaats van de gewenst 30% zoals opgenomen in de Woonvisie 2015. Doordat in de woningbouwprogramma’s 2026 t/m 2029 op dit moment nog geen woningen / locaties zijn gepland is de flexibele ruimte voor de totale periode 2015-2030 ruimer, 206 woningen, ruim 15% (zie onderstaande tabel). Dit is nog steeds lager dan de gewenste 30%. In paragraaf 4.2 (beheersmaatregelen) wordt hier nader op ingegaan.

Totaal 2015 - 2030

Woonvisie

Flexibele ruimte

2015-2030 GREX Overig Totaal % totaal

Absoluut totaal % totaal

Absoluut totaal

Koop goedkoop (sociale koop)

111

92

203

19%

193

15%

-10

Koop middelduur 250.000

tot

€

180

53

233

22%

321

25%

88

Koop middelduur 250.000

vanaf

€

60

30

90

8%

193

15%

103

Koop duur

34

68

102

9%

0

0%

-102

Huur goedkoop (sociale huur)

0

0

0

0%

0

0%

0

Huur huur)

18

361

379

35%

450

35%

71

21

51

72

7%

129

10%

57

424

655

1079

100%

1285

middelduur

Huur duur

(sociale

206

Tabel: woningbouwprogramma / woonvisie / flexibele ruimte 2015-2030

Op hoofdlijnen sluit het kwalitatief woningbouwprogramma aan bij de verwachte behoeften. Aandachtspunt is de daadwerkelijke realisatie van de duurdere huurwoningen. Op een aantal locaties in het centrum is in het woningbouwprogramma ruimte gereserveerd voor de realisatie van deze woningen (zie bijlage 2). Het betreft (helaas) nog geen concrete initiatieven / harde plannen.

15

Nota Grond- en Vastgoedexploitaties 2016-2025 Daarnaast is de dure koopsector over-geprogrammeerd. Dit is niet vreemd aangezien in de Woonvisie 2015 de gewenste / noodzakelijke toevoeging in deze categorie naar 0% is verlaagd. In het woningbouwprogramma zijn (nog) een aantal lopende / in tijd verschoven plannen opgenomen. Een deel van deze woningen wordt in de praktijk waarschijnlijk gerealiseerd in een goedkoper segment. Dit past ook in de verwachte behoeften. Als dit niet kan dan heeft dit gevolgen voor de realisatie van plannen (uitstel wat waarschijnlijk leidt tot afstel). Een over-programmering raakt ook de verkoopbaarheid van de bestaande woningbouw (concurrentie en overaanbod wat kan leiden tot leegstand). Overaanbod is daarmee een risico, zowel voor de doorgang van projecten, de realisatie van het gewenste aantal woningen, als voor de totale woningmarkt. Ook hierop wordt in paragraaf 4.2 (beheersmaatregelen) teruggekomen. Volledigheidshalve ten aanzien van de dure koop. In overeenstemming met de eerdere besluitvorming zijn de Bio-woningen Korte Zeilkens en Milhezerweg (totaal 14 woningen) niet in het programma opgenomen. Ook circa 50 particuliere bouwmogelijkheden (m.n. losse kavels) zijn niet opgenomen (allemaal vigerende bestemmingsplannen / realisatie onzeker). De onder de beheersmaatregelen aangegeven beheersmaatregel BIO-locaties Liesselseweg en Oude Bakelseweg is nog niet verwerkt in het bovenstaande programma.

Collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) De behoefte aan toevoeging van koopwoningen concentreert zich op het goedkoop en middelduur segment. In dit segment is CPO een toepasbaar product. De gerealiseerde, in aanbouw en in voorbereiding zijnde projecten laten dat ook zien. Het CPO-project Zonnedauw is net gerealiseerd en de 1e bijeenkomst voor een 2e CPO-project in Zeilberg heeft in april 2016 op initiatief van de Dorpsraad Zeilberg plaatsgevonden. Er zijn projecten in De Rijtse Vennen, Liessel en Deurne-centrum (senioren) in voorbereiding. Ook uit Helenaveen komen eerste signalen voor een 2e CPO-project. Wat alle CPO-projecten laten zien is dat de realisatie veel inzet / tijd van de gegadigden zelf vraagt en dat ook hier de financiële mogelijkheden zeer bepalend zijn voor deelname. CPO is niet voor iedereen ‘het antwoord’ is op de woonwens. In de praktijk zijn de projecten beperkt in omvang. Door de inrichting van een Plankostenfonds CPO samen met de Rabobank, en een faciliterende grondhouding probeert de gemeente Deurne de stap om te komen tot een CPO-project makkelijker te maken. CPO is ‘een’ antwoord op de vraag van starters / jonge gezinnen (of soms senioren), maar zeker niet het enige. Zaak blijft om gedifferentieerde mogelijkheden te bieden.

Bijzondere woonvormen Naast het ‘reguliere’ wonen in woningen zijn er talloze manieren van bijzonder wonen. Het kan gaan om groepswoningen voor dementerenden, ouderinitiatieven voor kinderen met een zorgbehoefte, een woongroep, een Thuishuis, etc. De verwachting is dat de behoefte aan andere woonvormen zal toenemen. De gemeente Deurne blijft deze initiatieven dan ook vanuit een positieve houding (oplossingsgericht) faciliteren. 1.2.3 Conclusie Het gemeentelijk woningbouwprogramma is, na de ingrijpende aanpassingen in de afgelopen jaren met negatieve financiële gevolgen voor de gemeente, redelijk in lijn met de behoeften.

16

Nota Grond- en Vastgoedexploitaties 2016-2025 Monitoring, actief werken aan realisatie en beperkte bijsturing blijft noodzakelijk. Vasthouden aan woningtypen waar geen vraag naar is heeft op termijn gevolgen. Niet alleen in de gronduitgifte, maar ook voor de bestaande woningvoorraad (leegstand / verloedering) en het beperkt op termijn de mogelijkheden voor gewenste nieuwe initiatieven.

De woningmarkt en de nieuwbouwproductie trekken voorzichtig aan en aanpassing van het gemeentelijk woningbouwprogramma voor de korte termijn is niet noodzakelijk. Voor de middellange en lange termijn is wel een beperkte bijsturing noodzakelijk (zie beheersmaatregelen paragraaf 4.2). Belangrijk blijft het inspelen op mogelijkheden, ontwikkelingen, kansen om aan de woningbehoefte tegemoet te komen. Hiervoor gelden in ieder geval ook de volgende kaders: 

niet mee te werken aan het op de markt brengen van woningen / kavels die niet afzetbaar zijn in de markt en/of tot verdere verstoring van de bestaande markt leiden (en daarmee leegstand / ander gebruik in de bestaande voorraad);



prioriteit bij projecten voor starters/jonge gezinnen en senioren in de goedkope en middeldure sector.

De (financiële) risico’s worden hiermee niet weggenomen. Het grootste risico is op dit moment het niet verkoopbaar en niet herontwikkelbaar blijken van de duurdere woningen / kavels. 1.3

Werken

In deze paragraaf wordt ingegaan op de ontwikkelingen die we in Deurne zien, de beleidsuitgangspunten en de effecten op en vertaling in het programma voor werken.

De relaties tussen deze elementen zijn in de onderstaande figuur verwerkt. Op de verschillende onderdelen van dit schema wordt onderstaand nader ingegaan.

Figuur: Invloedsfactoren voor bepaling programma werken

Zoals in het schema duidelijk is weergegeven wordt in algemene zijn onderscheid gemaakt tussen de vraagzijde en aanbodzijde van de bedrijventerreinmarkt. Op de vraagzijde heeft de gemeente maar beperkt invloed. Dit is in belangrijke mate door externe factoren als conjunctuur en demografie bepaald. Wel kan in beperkte mate meer aanbod ook meer vraag oproepen. Gemiddeld genomen is het echter zo dat 90% van de vraag vanuit de eigen gemeente komt. Op dit moment voert de gemeente nauwelijks acquisitiebeleid. Zo is er op dit moment over de bedrijventerreinen voor bedrijven moeilijk informatie op de website te vinden. Met de komst van een nieuwe gemeentelijke website, medio 2016, komt hier nadrukkelijk meer aandacht voor.

17

Nota Grond- en Vastgoedexploitaties 2016-2025 Hieronder wordt ingegaan op de vraag, het aanbod en het beleid ten aanzien van de bestaande voorraad en het aanbod van nieuwe terreinen. 1.3.1 De vraag naar bedrijventerreinen Macro-economische en demografische ontwikkelingen zijn onmiskenbaar van invloed op de markt van bedrijventerreinen. De afgelopen jaren is de vraag naar bedrijventerreinen teruggelopen door de economische crisis waardoor bedrijven minder ruimte nodig hadden en minder investeringsbereid zijn geweest. In de lange termijn vraagraming zoals die door de provincie Noord-Brabant is opgesteld, is uitgegaan van het Transatlantic Market scenario van het Centraal Planbureau (CPB). In dat scenario wordt uitgegaan van een gemiddelde groei van de Nederlandse economie met 2,2% per jaar, waarbij rekening wordt gehouden met perioden van hoog- en laagconjunctuur. In werkelijkheid was er sprake van een gemiddelde groei van -0,25% en dat over een periode van maar liefst 6 jaar (2008-2013). In 2014 was er voor het eerst weer een bescheiden groei van 0,75% en in 2015 werd deze lijn doorgezet. Voor 2016 wordt er een groei verwacht van 1.7%.

Demografie Er zijn echter ook meer structurele veranderingen gaande die van invloed zijn op de vraag naar bedrijventerreinen. De Nederlandse bevolking en daarmee de beroepsbevolking vergrijsd en ontgroend waardoor er uiteindelijk krimp zal gaan optreden. Dit zet een rem op de groei van de werkgelegenheid en de vraag naar meer bedrijventerrein. De bedrijventerreinmarkt verschuift dan ook steeds meer van een uitbreidingsmarkt naar een vervangingsmarkt.

Schaalverkleining Een andere structurele ontwikkeling is dat bedrijven gemiddeld genomen kleiner worden. In veel sectoren groeit het aantal Zelfstandige Zonder Personeel (ZZP)’ers en kleine bedrijfjes. Met name onder deze groep zijn informele werklocaties zoals het buitengebied (voormalig agrarische bedrijfsbebouwing VAB’s) en woonwijken populair als vestigingsplaats. Dit gaat ten koste van de vestiging van dit type bedrijven op bedrijventerreinen. Anderzijds zoeken bedrijventerreinvreemde bedrijfstakken zoals detailhandel, horeca en instellingen vaker het bedrijventerrein als locatie op. Deze ontwikkelingen hebben invloed op het aandeel werkgelegenheid op de bedrijventerreinen (locatietypevoorkeur) waarmee in modellen wordt gerekend. In Deurne is dit al de praktijk en is de voorkeur voor een formele werklocatie al lager dan elders. In de gemeente is 25% van de werkgelegenheid gevestigd op bedrijventerreinen, terwijl dit landelijk rond 30% is.

Ruimtebeslag per werknemer verandert Tot slot verandert het ruimtebeslag per werknemer. In een aantal bedrijfstakken zoals de logistiek en de procesindustrie groeit het aantal vierkante meters per werknemer. Door automatisering kunnen namelijk steeds minder mensen hetzelfde werk doen. Zij gebruiken echter wel net zo veel of zelfs meer ruimte dan voorheen. In andere sectoren neemt het ruimtebeslag per werknemer juist af, doordat bijvoorbeeld “Het Nieuwe Werken” wordt ingevoerd, of functies kunnen worden gestapeld. Deze ontwikkelingen hebben invloed op het ruimtebeslag per werknemer (locatiequotiënt) waarmee wordt gerekend in modellen. Naar de toekomst toe zet deze trend naar verwachting door. Een hele nieuwe trend is bijvoorbeeld 3Dprinting, waardoor productie minder plaatsgebonden wordt en makkelijker kleine series geproduceerd

18

Nota Grond- en Vastgoedexploitaties 2016-2025 kunnen worden. Wat dit voor consequenties gaat hebben voor de ruimtevraag, is nu nog niet te overzien.

Door de bank genomen is de verwachting dat de behoefte aan bedrijventerreinen de komende jaren per saldo zal afnemen door deze ontwikkelingen.

Uitbreidingsvraag De provincie Noord-Brabant heeft eind 2014 nieuwe bedrijventerreinramingen uitgebracht. Deze zijn vertaald naar het de gemeente Deurne. Op basis van deze berekeningen wordt tot 2020 rekening gehouden met een totale uitbreidingsvraag van ca. 15,3 hectare, dat komt neer op ongeveer 2,5 hectare per jaar. Na 2020 is de verwachting dat de uitbreidingsvraag snel zal afvlakken. Als wordt uitgegaan van langjarige gemiddelden dan komt het langjarig uitgiftecijfer over de periode 1998-2014 uit ongeveer op 1,5 hectare per jaar. Als daarmee wordt gerekend dan is er tot en met 2020 nog een uitbreidingsvraag van 9 ha.

Uitgifte In de economische goede periodes tussen 1997-2012 is veel grond verkocht door het goede economisch tij; de piek in 2010 is veroorzaakt door enkele verplaatsers uit het gebied Spoorzone. In die periode is er vooral grond uitgegeven op Bedrijventerrein Binderen. Sindsdien is nagenoeg geen grond uitgegeven. In 2014 is de vraag weer wat aangetrokken en is er 3,1 ha uitgegeven. Dit betreft een grote uitgifte op Binderen Zuid en de heruitgifte van de voormalige Philipslocatie op Kranenmortel. Feitelijk gaat het bij die laatste niet om een uitgifte van nieuw bedrijventerrein, maar om een verplaatsing binnen de bestaande voorraad bedrijventerreinen. In het jaar 2015 heeft er geen uitgifte plaatsgevonden. Voor 2016 is de verwachting dat er wel grond uitgegeven gaat worden. Deze verwachting is gebaseerd op de serieuze interesse in kavels die er op dit moment is. Voor de langere termijn is de uitgifte verder gefaseerd.

Kansen voor de Peelregio Vanuit de omliggende regio’s ligt ook een aantal kansen voor Deurne als het gaat om de vraag naar bedrijventerreinen. Belangrijk is om te sturen op kwaliteit en goed aangehaakt te blijven op de ambities in Brainport Zuid Nederland en Greenport Venlo. In overleg met het bedrijfsleven in de Peel is een ontwikkelagenda samengesteld waarmee de Peel beter gepositioneerd wordt. Met de aanwezigheid van een sterk automotive cluster en de versteviging en groei van de agro & food en aanpalende plattelandseconomie beschikt de Peel – met Deurne als onderdeel daarvan – over een goede uitgangspositie. Projecten rondom het versterken van kennisinfrastructuur en het implementeren /opschalen van innovaties. Hoewel een en ander naar verwachting niet direct te vertalen is in additionele ruimtebehoefte, is de inschatting dat deze positionering positieve gevolgen zal hebben op het presteren van het bedrijfsleven en daarmee de regionale economie in de Peel een boost zal geven. Uiteindelijk kan dit gevolgen hebben op de ruimtebehoefte van de lokale bedrijven.

19

Nota Grond- en Vastgoedexploitaties 2016-2025 1.3.2 Het aanbod van bedrijventerreinen Door de vraag naar bedrijventerreinen te accommoderen kan de gemeente de bedrijvigheid en werkgelegenheid stimuleren. In de Ontwikkelingsvisie Bedrijventerreinen is opgenomen dat de voorraad bedrijventerrein bestaat uit het aanbod op bestaande bedrijventerreinen en het aanbod op nieuwe bedrijventerreinen. Met beide elementen van de voorraad moet rekening gehouden worden als besloten wordt om nieuw bedrijventerrein in ontwikkeling te brengen. In deze paragraaf zal inzicht worden gegeven zowel de voorraad nieuwe terreinen als de bestanden panden en percelen.

Voorraad op nieuwe bedrijventerreinen: aanbod op Binderen en Willige Laagt De voorraad bedrijventerrein bedraagt ruim 208 hectare bruto, waarvan op 1 januari 2016 15,4 hectare uitgeefbaar is. Opvallend daarin is dat een substantieel deel van het aanbod gelegen is in de kern Liessel op Bedrijventerrein Willige Laagt. Voor de kern Deurne beschikt de gemeente over uitgeefbare kavels op Binderen-Zuid en een strategische uitbreidingslocatie ten zuiden van Kranenmortel, maar die laatste kan dus nog niet tot de voorraad gerekend worden.

Kern

Bruto (Ha)

opp. Netto (Ha)

Deurne

190,8

142,6

Liessel

15,5

Direct

Niet direct

10,4

6,5

3,9

10,5

5,0

5,0

0

Neerkant 2

2

0

0

0

Totaal

155,1

15,4

11,5

3,9

208,3

opp. Uitgeefbaar

Tabel: Voorraad bedrijventerreinen in Deurne per 1-1-2016 (Bron: afdeling Ruimte en Samenleving)

Voorraad op bestaande bedrijventerreinen Naast nieuwe bedrijventerreinen is er ook aanbod op bestaande terreinen. Omdat bedrijven vanuit een groei verplaatsen naar een grotere kavel op een nieuw terrein, laten ze vaak ook een plek achter. Dit is op zichzelf ook goed en belangrijk voor de dynamiek op de markt, omdat kleinere bedrijven die plek weer kunnen invullen Het wordt pas een probleem wanneer dit aanbod het percentage van frictieleegstand (4-6%) overstijgt, die nodig is om de markt zijn werk te laten doen. In die situatie is Deurne een aantal jaren geleden beland. Het vertrek van een aantal grote bedrijven heeft geleid tot meer dan de gewenste leegstand. Vooral op Kranenmortel, de Bottel en in mindere mate op Leemskuilen, is de leegstand duidelijk zichtbaar. Gezien de courantheid van bedrijfspanden, de kwaliteit van die terreinen en het verplaatsingsrisico op die terreinen, is de kans op toenemende leegstand groot en ligt verpaupering op de loer. De economische veroudering is primair de verantwoordelijkheid van de eigenaren, maar gegeven de effecten op de uitstraling van het terrein in zijn geheel, is de gemeente er wel wat aan gelegen de investeringen door private partijen te stimuleren. De gemeente heeft hiertoe samen met de Brabantse ontwikkelingsmaatschappij met een twaalftal bedrijven businesscases uitgevoerd. In bijna alle gevallen hebben deze businesscases geleid tot intenties tot nieuwe investeringen in bestaande percelen en vastgoed op Kranenmortel. Een ander voorbeeld is de Philipslocatie dat door de gemeente in 2008 is aangekocht. Met inzet van het Lokaal Herstructureringsfonds Deurne is ingezet op een herstructurering van deze kavel. Inmiddels is het kavel in 2014 in zijn geheel verkocht aan Knapen Trailers.

20

Nota Grond- en Vastgoedexploitaties 2016-2025 Onder andere door de aandacht voor de herstructurering van Kranenmortel wordt op het gebied van bedrijventerrein meer aandacht geschonken aan kwaliteit, bereikbaarheid en multifunctionaliteit. Steeds meer private partijen zullen hierdoor vastgoed (her)ontwikkelen op bestaande bedrijventerreinen. Daarbij komt ook meer aandacht voor nieuwe concepten en sectoren en een groeiende nadruk op duurzaamheid. Momenteel wordt er gekeken of het Lokaal Herstructureringsfonds Deurne ingezet kan worden bij een herstructureringsproject op de Bottel. Confrontatie vraag- en aanbod Uit de confrontatie tussen vraag en aanbod mag worden geconstateerd dat deze kwantitatief goed op elkaar aansluiten. Ook mag worden geconstateerd dat de uitbreiding van bedrijventerrein Kranenmortel met Kranenmortel Zuid zeer waarschijnlijk niet meer nodig is, althans niet in zijn volle omvang. Dit zou namelijk leiden tot een overcapaciteit. Geografische mismatch De omvang van het nog uitgeefbare terrein op Willige Laagt is relatief groot ten opzichte van de vraag, terwijl in de kern Deurne op termijn sprake kan zijn van enig tekort. Om vraag- en aanbod geografisch beter met elkaar te laten matchen worden de grondprijzen gedifferentieerd naar kern. Dit houdt in dat de grondprijs in Liessel wordt verlaagd naar € 132,- per m². Voor de komende jaren wordt de mogelijkheid open gehouden dat een gedeelte van Willige Laagte planologisch wordt uitgeruild voor de ontwikkeling van een gedeelte van Kranenmortel Zuid. Kwalitatieve mismatch In het noordwestelijk deel van het bedrijventerrein Binderen-Zuid in Deurne worden kavels verkocht op basis van € 142,- per m² waarbij het mogelijk noodzakelijk is een correctie op de grondprijs toe te passen om te komen tot een marktconforme prijs (taxatie). In dit deel van het bedrijventerrein is er sprake van kavels met een maximale milieucategorie 2 al dan niet in combinatie met een inefficiënte vorm voor een goede bedrijfsvoering. Periode

Uitbreidingsvraag

Aanbod

(beleidsarm)

Hard

Zacht plan

(Kranenmortel/

(Kranenmortel Zuid)

Binderen/ Laagt) 2015 -2020

15,3

2020 -2025

- 1,0

2025-2030

- 1,5

Totaal 2015-2030

12,8

Saldo (tekort/overschot)

Willige

15,4 20

15,4

20,0

incl. hard incl. zacht aanbod aanbod

+ 0,1

+ 20,1

+ 1,1

+ 21,1

+ 2,6

+ 22,6

+2,6

+22,6

Tabel: Confrontatie vraag en aanbod bedrijventerreinen in Deurne per 1-1-2016 (Bron: afdeling Ruimte en Samenleving)

De prognoses in de periode na 2020 tonen aan dat de bedrijventerreinenmarkt verandert van een uitbreidingsmarkt snel naar een vervangingsmarkt.

21


1.3.3 Beleid Regionale afstemming Ook voor de provinciale economie is het van groot belang om voldoende kwalitatieve bedrijventerreinen te hebben. Om hierin te voorzien stuurt de provincie op de uitbreiding en herstructurering van bedrijventerreinen. Wettelijk heeft zij dit geregeld via haar Verordening Ruimte, waarin zij gemeenten verplicht om hun bedrijventerreinplanning regionaal af te stemmen. Het Regionaal Ruimtelijk Overleg (RRO) ziet hierop toe. In dit overleg – waarin bestuurders van gemeenten, het SRE en de provincie Noord Brabant zijn vertegenwoordigd - worden onder andere afspraken gemaakt over de planning, programmering en kwaliteit van bedrijventerreinen. Doelstelling is een gezonde balans tussen vraag en aanbod. Om de ontwikkeling van een locatie daadwerkelijk mogelijk te maken, is afstemming in de regio nodig. De provincie heeft omdat de nieuwe bedrijventerreinraming die eind 2014 is verschenen aan de regio’s gevraagd de bedrijventerreinplanning opnieuw te actualiseren. Eind 2016 zal de regio Zuidoost-Brabant een nieuw programmeringsdocument klaar moeten hebben.

Subregionaal overleg De Peel De gemeente Deurne stemt voornamelijk af met gemeenten binnen de subregio de Peel. De subregionale afspraken vormen de input voor de afspraken die op het niveau van Zuidoost-Brabant moeten worden gemaakt. Daarom zal ook subregio De Peel in 2016 de bedrijventerreinprogrammering opnieuw geactualiseerd moeten worden.

Herprioritering Doordat de uitgifte van bedrijventerrein (ver) achterblijft bij de geprognosticeerde vraag heeft de provincie de laatste jaren aangestuurd op een regionale herprioritering van de uitbreidingslocaties, waarbij zij het instrument van de Verordening Ruimte heeft ingezet. Via het regionaal ruimtelijk overleg (RRO )is aangedrongen op het maken van regionale afspraken om overaanbod te beperken en meer nadruk te leggen op herstructurering van bestaande terreinen. De meest recente provinciale prognoses dateren van december 2014 en vormden namelijk aanleiding tot een flinke bijstelling van het aanbod in heel Brabant. De regionale en lokale vraag wordt hiervan vervolgens afgeleid. Hiertoe is het provinciaal verkeerslichtenmodel ontwikkeld, waarbij het geplande aanbod wordt ingedeeld naar de kleuren groen, oranje of rood. Groen licht spreekt voor zich, oranje staat voor ‘niet voor 2020’ en rood betekent helemaal niet meer. Elke regio heeft op basis daarvan haar programmering in orde gemaakt. Een systeem van monitoring voorziet in het volgen van de ontwikkelingen. In de Peel is afgesproken de vraagraming in 2017 te herijken. In het recente Strategisch bedrijventerreinbeleid van de provincie Noord-Brabant wordt sterker gestuurd op concentratie van bedrijventerreinen in en kort rondom het Stedelijk Gebied (Eindhoven/Helmond) dat gezien wordt als exponent van de economische ontwikkeling zoals beoogd via het Brabantse topsectorenbeleid.

22


Vrijkomende Agrarische bebouwing als concurrent voor bedrijventerreinen In dezelfde Verordening Ruimte laat de provincie meer ruimte toe om Vrijkomende Agrarische Bedrijfsbebouwing (VAB) te gebruiken voor niet-agrarische activiteiten. De gemeenten kunnen daarvoor via lokaal beleid maatwerk opstellen. Hoe de gemeente Deurne daarmee omgaat, is nog in ontwikkeling. Afhankelijk van de gebruiksmogelijkheden die de gemeente toelaat, kan er concurrentie ontstaan tussen de VAB’s en het aanbod op bedrijventerreinen. Zeker daar waar het gaat om bedrijvigheid uit de lichtere milieucategorieën die op zoek is naar relatief goedkope bedrijfsruimte.

Lokaal bedrijventerreinenbeleid Het lokale bedrijventerreinen uitgiftebeleid wordt op dit moment geactualiseerd. Hiervoor is een evaluatie gemaakt van het beleid uit de afgelopen periode. Op hoofdlijnen zal het bedrijventerrein beleid worden gecontinueerd. Dit betekent dat de gemeente inzet op het waardebehoud van de bestaande terreinen zowel in kwantitatieve als kwalitatieve zin. Met uitzondering van een aantal locaties in de spoorzone blijven de bestaande terreinen in Deurne behouden voor bedrijfsmatig gebruik. Met hulp van de verzakelijkingsaanpak zoals die is ontwikkeld wordt de kwalitatieve verbetering van verouderde bedrijventerreinen aangepakt. Om de kwaliteit op bestaande en nieuwe terreinen te behouden is Parkmanagement Peelland van belang. Om bedrijven te stimuleren om op bestaande terreinen te investeren, stuurt de gemeente bewust op het creëren van een zekere mate van schaarste, waarbij zij het instrument van uitgiftebeleid inzet. Het uitgiftebeleid zal wel worden aangepast van een aanbodgericht beleid naar een meer vraaggericht beleid. Dat betekent dat geprobeerd zal worden bedrijven met een huisvestingsvraagstuk optimaal te faciliteren op de bestaande bedrijventerreinen of op een nieuw bedrijfskavel.

Als het gaat om sturen op kwaliteit heeft Deurne goede papieren. Sinds 2011 heeft zij reeds in haar beleid verankerd om de SER ladder1 toe te passen en het behoud van bestaande bedrijventerreinen voorop te stellen. Er is dus voldoende reden om dit te continueren.

Voor de ontwikkeling van nieuwe terreinen wordt het instrument van de ruimteplanner ingezet. Dit is een methodiek om zorgvuldig bedrijventerreinen te kunnen plannen, rekening houdend met intensiveringruimte op bestaande bedrijventerreinen. Het behoud van waarde en economische activiteit op de bestaande bedrijventerreinen staat hierin centraal. Of de ontwikkeling van nieuw bedrijventerreinen nodig is, wordt bepaald door de vraag en de voorraad. Die voorraad kan aanwezig zijn op zowel bestaande bedrijventerreinen, door de herontwikkeling van bestaande locaties, als op bedrijventerreinen die door de gemeente worden uitgegeven.

SER ladder: Methodiek waarbij bij ruimtevraag van bedrijven op bedrijventerreinen de volgende stappen worden doorlopen: 1. optimalisering gebruik beschikbare ruimte o.a. door herstructurering of het beter benutten van de ruimte door meervoudig ruimtegebruik en intensivering; 2. Accommoderen ruimtevraag op een andere locatie in bestaand stedelijk gebied; 3. Pas als 1 en 2 niet mogelijk zijn voorzien in de ruimtebehoefte door uitbreiding van bedrijventerreinen. 1

23

Nota Grond- en Vastgoedexploitaties 2016-2025 Inzicht in de kwalitatieve vraag en aanbod Naast inzicht in de kwantitatieve vraag en aanbod is het ook van belang inzicht te hebben in de kwalitatieve vraag en aanbod. Voor het aanbod gaat het bijvoorbeeld om de toegestane milieucategorieën, ontsluiting, kavelgrootte en de beeldkwaliteit. Dit heeft de gemeente goed in beeld. Als het gaat om de vraag dan is het van belang zicht te hebben op het soort ruimtevragers waarbij het gaat bijvoorbeeld om de bedrijfsactiviteit, de gewenste kavelgrootte, soort bebouwing, huisvestingslasten, gewenste bereikbaarheid en parkeergelegenheid, gewenste beeldkwaliteit, etc. In 2015 is dit onvoldoende in beeld om er duidelijke conclusies aan te kunnen verbinden. 1.3.4 Conclusies Tot en met de periode rond 2020 bedraagt de uitbreidingsvraag naar verwachting nog ongeveer 15 ha. Dit is zelf nog wat meer dan de gemiddelde meerjarige vraag van 1,5 ha per jaar. Na ongeveer 2020 is enkel nog sprake van vervangingsvraag. Deurne heeft in kwantitatief opzicht voldoende bedrijventerrein op voorraad om in deze vraag te kunnen voorzien. Een grote uitbreiding van het areaal is daarom niet meer nodig. Van aanbodgericht ontwikkelen zal het daarom vraaggericht ontwikkelen worden. Ook het uitgiftebeleid zal hierop moeten worden aangepast.

In Peelverband is een herijking in 2017 afgesproken, maar uit monitoring kan al eerder bijstelling noodzakelijk zijn. 1.4

Detailhandelsbeleid

In deze paragraaf wordt ingegaan op de ontwikkelingen die we in Deurne zien, de beleidsuitgangspunten en de effecten op en vertaling in het programma voor detailhandel. Vanwege de trends en ontwikkelingen, de dynamiek en de gevolgen voor de leefbaarheid is detailhandel als aparte paragraaf opgenomen binnen het thema werken. 1.4.1 Trends en ontwikkelingen Detailhandel is een belangrijke economische functie in het centrum en heeft zeker ook een maatschappelijke functie. Detailhandel zorgt ook voor de leefbaarheid in het centrum. De detailhandel is echter onder grote druk komen te staan. De belangrijkste trends die hieraan bijdragen zijn:  steeds meer mensen kopen aan via internet. Bepaalde segmenten worden bijna door internet gedomineerd. De verwachting is dat boeken en entertainment zelfs naar 85-90% gaat. Er is hierdoor minder behoefte aan winkeloppervlak;  winkels en winkelgebieden worden steeds groter, buurt- en wijkwinkelcentra verdwijnen. Groei vindt vooral plaats op perifere locaties;  het aandeel van de filiaalbedrijven stijgt waardoor winkelgebieden steeds meer op elkaar gaan lijken;  er vindt steeds meer branchevervaging plaats. Onderscheid tussen winkellocaties neemt wat betreft aanbod af;  er is een toename aan mobiliteit. Winkelen wordt steeds meer een beleving en leisure is een belangrijk onderdeel van de winkelbeleving. Er is een sterke toename van leisurevestigingen op grootschalige concentraties;

24

Nota Grond- en Vastgoedexploitaties 2016-2025 

de bevolkingsgroei neemt af en er is sprake van vergrijzing. Vergrijzing leidt tot andere consumentenvoorkeuren. Een belangrijk gevolg van de vergrijzing is echter ook dat veel zelfstandige winkeliers de komende jaren met pensioen gaan en er vaak geen opvolgers zijn.

Deze trends en ontwikkelingen zorgen ervoor dat de detailhandel onder druk staat en er een toename aan leegstand is. De kans is groot dat deze verder toeneemt. Door deze ontwikkelingen en vanuit het oogpunt van ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid is de noodzaak ontstaan hier op te sturen. 1.4.2 Detailhandelsbeleid Deurne In de Detailhandelsvisie Gemeente Deurne (in 2010 vastgesteld) blijkt dat gemeente Deurne een ruim maar verspreid aanbod heeft. Twee derde van het aanbod ligt buiten het kernwinkelgebied. Het verspreide en ruime aanbod geldt vooral voor de niet-dagelijkse artikelensector. De visie van de gemeente is om te komen tot concentratie van detailhandel in het centrum. In het bestemmingsplan centrum is deze concentratiegedachte uitgewerkt. In de aanloopstraten wordt geprobeerd om te komen tot ‘verkleuring’ naar andere functies, zoals wonen en zorg. Binnen het woningbouwprogramma is hier ruimte voor gecreëerd. Ook bij de vestiging van zorgfuncties moet ernaar worden gestreefd deze naar de aanloopstraten te verplaatsen. Voor wat betreft buurtsupers wordt gestreefd naar een sterk supermarktaanbod in het centrum, en een goede consumentenverzorging buiten het centrum. Verplaatsing van supermarkten kan bijdragen aan een betere consumentenverzorging. Binnen het Detailhandelsbeleid is Perifere Detailhandel (PDV) een specifiek aandachtsgebied. Opvallend is de branchevervaging in de perifere detailhandel. Het risico bestaat dat er geen sprake meer is van perifere maar steeds vaker ‘reguliere’ detailhandel. Hierdoor kan het toevoegen van perifere detailhandel leiden tot ontwrichting van het winkelcentrum. De gemeente heeft planologische mogelijkheden om toe te zien op assortimentsbepalingen. De markt van perifere detailhandel is inmiddels verzadigd. Extra toevoeging van PDV is niet realistisch. Nieuwe ruimte leidt direct tot concurrentie en kan de haalbaarheid van diverse (gemeentelijke en particuliere) plannen onder druk zetten. 1.4.3 Aanpak centrum Eind 2015 is de gemeente samen met de overige stakeholders in het centrumgebied (winkeliers, centrummanagement, horeca, VVV en vastgoedeigenaren) aan de slag gegaan om de economische functie van het centrum te versterken. Er komt een door de stakeholders breed gedragen visie met daaraan gekoppeld acties op de korte en lange termijn. Doel hierbij is om de economische functie van het centrum te versterken en de leegstand verder terug te dringen. Een van de mogelijke acties die op termijn gebruikt gaat worden is de verdere compactisering van het centrum. 1.4.4 Regionale afspraken Om in te kunnen spelen op een breed gedragen detailhandelsagenda en een sterke detailhandelsstructuur heeft de provincie via de Verordening Ruimte bepaald dat er regionale detailhandelsvisies en afsprakenkaders zijn opgesteld. De provincie heeft elf uitgangspunten opgesteld waaraan de regionale visies en afsprakenkaders moeten voldoen.

25


Deze punten zijn als volgt: 1. Streef naar concentratie van detailhandel en voorkom gespreide winkels; 2. Scherp de toepassing van de ‘ladder van duurzame verstedelijking’ aan door detailhandelsontwikkelingen in of aansluitend aan bestaande winkelgebieden te accommoderen; 3. Wees terughoudend met perifere detailhandelsontwikkelingen (zowel wat uitbreiding als branchering betreft); 4. Voeg per saldo géén extra winkelmeters toe; 5. Benoem perspectiefrijke en perspectiefarme winkelgebieden; 6. Investeer in perspectiefrijke gebieden en bied alternatieven voor perspectiefarme gebieden; 7. Speel in op de ruimtelijke effecten van internetwinkelen: bestem showrooms of afhaalpunten van internetwinkels zo veel mogelijk in of aansluitend aan winkelgebieden (geen showrooms buiten bestaande winkelgebieden); 8. Bied ruimte aan innovatieve concepten; 9. Verbind nieuwe ontwikkelingen met (de effecten op) de bestaande Detailhandelsstructuur; 10. Laat detailhandelsinitiatieven aansluiten bij de specifieke kwaliteit en uniciteit (het DNA) en de ambities van de regio; 11. Betrek marktpartijen, kennisinstellingen en centrummanagement bij de opstelling van regionale detailhandelsvisies en de vormgeving van nieuwe Detailhandelsontwikkelingen. Met deze uitganspunten als randvoorwaarden zijn de zes Peelgemeenten (Asten, Deurne, Gemert-Bakel, Helmond, Laarbeek, Someren) in 2015 gezamenlijk aan de slag gegaan om op subregionaal niveau een visie en afsprakenkader op te stellen. Bij dit proces zijn marktpartijen (zoals centrummanagement, detaillisten en vastgoedeigenaren) door middel van een bustour en workshop nadrukkelijk betrokken. In september 2015 is de subregionale visie door de gemeenteraad van Deurne vastgesteld.

1.4.5 Programmering De gemeente gaat terughoudend om met uitbreiding van commerciële ruimte voorzien. Toch blijft er vraag naar toevoeging van winkelvloeroppervlak. Met name voor locaties buiten het kernwinkelgebied en op bedrijventerreinen, waaronder internetwinkels. Bij elk initiatief zal beoordeeld worden wat het effect is op de gemeente brede detailhandelsstructuur. Als hier een negatief effect wordt verwacht op de verzorgingsstructuur, dan werkt de gemeente niet mee.

Ontwikkeling Boerenbondlocatie Het masterplan Boerenbond, genaamd ons erf met daarin hoofdzakelijk (her)invulling van 8.200 m2 PDV (+15%) wordt ambtelijk beoordeeld. De Boerenbond is van plan eind 2015-begin 2016 over te gaan tot herinvulling van het terrein.

26


Hoofdstuk 2

‘Concretisering naar Portefeuille’

De gemeente Deurne wil haar beleidsdoelen enerzijds bereiken door het faciliteren van initiatieven van derden en anderzijds door het ontwikkelen en verkopen van grond. In het vorige hoofdstuk is duidelijk geworden dat de vastgoedmarkt blijvend veranderd is. Daarnaast is de ruimte voor ontwikkeling en uitbreiding selectief en beperkt. Om te zorgen dat, rekening houdend met deze omstandigheden, het juiste voor de gemeente wordt gedaan is afweging van ieder nieuw voorgesteld project of ingrijpende wijziging van een project essentieel. De bewegingsruimte nadien is beperkt. In dit hoofdstuk worden de uitgangspunten van deze afweging bepaald en volgt een doorvertaling van het gemeentelijk beleid naar toetsbare criteria. 2.1

Programma voor wonen en werken

Het is van belang om de gemeentelijke grondexploitatie portefeuille te kwantificeren. Dit gebeurt aan de hand van het programma voor wonen, werken en detailhandel, passend binnen de beleidsdoelen van de gemeente en de gesignaleerde marktontwikkelingen. De uitgangspunten voor het programma en de afweging van nieuwe projecten of ingrijpende wijzigingen is als volgt:

27

Nota Grond- en Vastgoedexploitaties 2016-2025 Woningbouw •

De kaders zoals vastgelegd in de gemeentelijke woonvisie 2015-2030 (kwantitatief en kwalitatief zie ook paragraaf 1.2)

•

Op nieuwe ontwikkelingen en behoeften kan alleen ingespeeld worden als er voldoende ruimte is (kwantitatief en kwalitatief) in het woningbouwprogramma en niet alle berekende benodigde woningen zijn vastgelegd in bestemmingsplannen (flexibiliteit / vrije ruimte houden)

•

Het totale woningbouwprogramma (start bouw) is en wordt zodanig verdeeld over de jaren dat aan de verwachte woningbehoefte tegemoet wordt gekomen (zie bijlage 1)

•

Woningen en woningbouw kunnen een belangrijke rol spelen in het behoud en de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit: •

•

de toevoeging van woningen is aanvullend op de bestaande woningvoorraad. De gemeente Deurne werkt niet mee aan het op de markt brengen van woningen / kavels die: -

niet afzetbaar zijn in de markt, en/of

-

tot (verdere) verstoring van de bestaande markt leiden, en/of

-

leiden tot leegstand en/of niet passend ander gebruik in de bestaande voorraad

de toevoeging van woningen vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied op voor woningbouw gewenste en geschikte locaties met voorrang voor: -

locaties nabij voorzieningen

-

projecten waarbij geen stenen worden toegevoegd, maar bestaande stenen (woningen / panden) anders worden benut en sloop niet tot een substantiële kwalitatieve verbetering van de directe (woon)omgeving leidt.

Bedrijventerreinen •

op basis van regionale afspraken wordt voorlopig uitgegaan van 1,5 hectare gemiddeld per jaar op nieuwe bedrijventerreinen, rekening houdend met een ijzeren voorraad van vijf keer de jaaruitgifte;

•

de huidige economische tijd leidt tot een fasering van de uitgifte op Willige Laagt tot en met 2036;

•

gegeven de vraagontwikkeling en de plancapaciteit is het noodzakelijk om: •

bestaand terrein (herstructurering) voor te laten gaan op nieuw bedrijventerrein;

•

het programma te verspreiden in de tijd;

•

een totale heroverweging van de door de gemeente aangeboden bedrijventerreinen wordt opgenomen in de te actualiseren Nota Bedrijventerreinenbeleid. Deze nota is medio 2016 in besluitvorming gebracht.

Detailhandel •

leegstand hoger dan gemiddeld, verspreid over de gemeente;

•

gegeven de situatie is inkrimping van detailhandel noodzakelijk. De gemeente heeft een regisserende rol en zal haar beleidsinstrumenten (zoals een bestemmingsplan) hiervoor inzetten.

Dorpsontwikkeling

28

•

de natuurlijke groei van de bevolking is beperkt en zal op termijn stabiliseren (en wellicht krimpen), de ruimte voor het toevoegen van woningen aan de voorraad is beperkt;

•

voor de kerkdorpen is het uitgangspunt dat realisatie / medewerking aan woningbouw plaatsvindt op basis van lokale behoefte en op het moment dat deze behoefte er ook daadwerkelijk is.

•

om de ontwikkeling optimaal te laten bijdragen aan het behoud en de versterking van de kernen en vanuit het oogpunt van groenbehoud, moet de ontwikkeling zoveel als mogelijk in de bestaande kern plaatsvinden;

•

bedrijven uit het buitengebied concentreren op een duurzame plek;

•

werkgelegenheid voor de dorpen behouden.

Nota Grond- en Vastgoedexploitaties 2016-2025 2.2 Speelruimte Ten aanzien van woningbouw is in 2012 voor de eerste keer een keuze tussen projecten gemaakt. Hierdoor ontstond in het woningbouwprogramma (in theorie en op langere termijn) ruimte om projecten toe te voegen. Deze ruimte is op dit moment echter nog maar beperkt en in het programma zijn nog een aantal ‘risicovolle’ (dure koop)projecten opgenomen. Om ook in de toekomst ruimte te houden om op concrete en gewenste projecten / initiatieven in te kunnen spelen is een tweede volledige ‘ronde’ in 2017 noodzakelijk. De keuzes tussen projecten kan dan in lijn met de geactualiseerde beleidskaders (woonvisie 2015 en structuurvisie 2016) worden gemaakt. Hiervoor wordt de rendementsmatrix gebruikt. Op dit moment is er nog ruimte om, als nieuwe projecten zich voordoen, op dat moment te toetsen of dit project inderdaad gewenst is en wellicht voorrang verdient boven andere projecten. Hiervoor wordt de rendementsmatrix gebruikt (zie volgende paragrafen). De voorgenoemde flexibiliteit / speelruimte beperkt het maatschappelijk en financieel risico en is nodig om:  particuliere, waaronder ook corporaties en beleggers, ruimte te geven voor goede initiatieven. Enerzijds geeft dit vertrouwen in de markt (faciliterend grondbeleid), anderzijds biedt het een handvat voor kwaliteitsverbeteringen in de fysieke leefomgeving (publiekrechtelijke taak);  op een veranderende vraag en behoefte in te kunnen spelen, zowel in de bestaande woningmarkt (splitsen van woningen, mantelzorg) als in de nieuwbouw (realiteit en voorzichtigheid);  functiewijzigingen (bijvoorbeeld afname van detailhandelsactiviteiten, leegstaande (beeldbepalende) gebouwen) naar woonbestemmingen mogelijk te maken.

2.3 Toetsingscriteria maatschappelijk rendement De kaders voor het programma wonen en werken zijn in de voorgaande paragraaf aan de orde geweest. De gemeente stuurt hierop vanuit haar beleidsdoelen. Deze beleidsdoelen zijn (ook) vastgelegd in diverse documenten, zoals de bedrijventerreinenvisie, de woonvisie en de gemeentelijke structuurvisie ruimtelijke ordening. De mate waarin een plan aansluit bij de gemeentelijke beleidsambities, bepaalt het ‘maatschappelijk rendement’. Om het ‘maatschappelijk rendement’ te bepalen (toetsen en meten) zijn toetsingscriteria opgesteld. Deze toetsingscriteria komen voort uit de beleidsdoelstellingen met betrekking tot wonen en werken. De overkoepelende beleidsdoelen staan in onderstaand kader weergegeven. Vanuit publiekrechtelijk oogpunt is het essentieel dat de criteria zijn gebaseerd op vastgesteld beleid. Hierdoor ontstaat duidelijkheid, eenduidigheid en zekerheid voor particulieren. In een volgende fase zullen namelijk alle projecten, ook particuliere initiatieven, aan de hand van deze criteria getoetst worden. In de paragrafen 2.3.1 en 2.3.2 zijn de toetsingscriteria voor wonen en werken bepaald. Voor detailhandel moeten de criteria nog worden uitgewerkt.

29


Beleidsdoelen:  vanuit het werkgelegenheidsbelang zet Deurne vooral in op het faciliteren van het groeipad van bedrijven;  versterken van de positie als aantrekkelijke woongemeente voor alle doelgroepen, met behoud van de Deurnese identiteit;  een woningvoorraad die past bij de kwantitatieve (voldoende woningen) en kwalitatieve (juiste woningen) behoeften van de Deurnese bevolking. 2.3.1 1 1a

Maatschappelijk rendement wonen Vastgoed Draagt het bij aan de huidige voorraad of treedt er verdringing op: kwantitatief: past het initiatief binnen de beschikbare vrije ruimte conform de kwantitatieve kaders Woonvisie 2015, het gemeentelijk woningbouwprogramma en de regionale afspraken/provinciale prognose. bij extra woningen boven de toegestane toevoeging is sprake van verdringing;  de verdeling van de toevoeging aan de woningvoorraad sluiten aan bij de actuele behoefte van de kernen, anders gezegd de concrete behoefte voor de betreffende wijk / kern is aangetoond (‘namen en rugnummers’)

1b

Draagt het project bij aan de toekomstige vraag, is het duurzaam:  het is van belang een gedifferentieerde woningvoorraad te hebben die kan inspelen op de woonwensen van verschillende doelgroepen. Dit geldt zowel voor Deurne als geheel als per buurt, wijk en kern;  kwalitatief: past het initiatief binnen de beschikbare vrije ruimte conform de kwalitatieve kaders Woonvisie 2015 en het gemeentelijk woningbouwprogramma Het project moet een aanvulling zijn op de bestaande woningvoorraad en het geplande nieuwbouwprogramma (geen verdringing of (verdere) verstoring van de bestaande markt, niet leiden tot leegstand en/of niet passend ander gebruik in de bestaande voorraad).

2.3.2 2 2a

Maatschappelijk rendement werken Leefbaarheid en Economie Draag het project bij aan het in stand houden of vergroten van de draagkracht van voorzieningen.  ligging nabij voorzieningen (winkels, gemeenschapshuizen, zorgvoorzieningen en dergelijke). Binnen 100 meter, binnen 500 meter, binnen 1000 m, overige afstanden;  geschikte (zelfstandige) huisvesting voor senioren / zorgbehoevenden. Draagt het project bij aan behoud en de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit:  de toevoeging van woningen vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied op voor woningbouw gewenste en geschikte locaties met voorrang voor: - locaties nabij voorzieningen - projecten waarbij geen stenen worden toegevoegd, maar bestaande stenen (woningen / panden) anders worden benut en sloop niet tot een substantiële kwalitatieve verbetering van de directe (woon)omgeving leidt. Draagt het project bij aan efficiënt ruimtegebruik:  de gemeente streeft naar het behoud en het versterken van haar ruimtelijke karakteristiek en daarmee van de omgevingskwaliteiten (samenvatting structuurvisie pagina 12).

2b

2c

30


Hoofdstuk 3

‘Financiële uitgangspunten’

Bepalend voor het financiële resultaat zijn het programma en de financiële uitgangspunten. Dit hoofdstuk gaat in op de generieke uitgangspunten die voor de doorrekening van de projecten zijn gebruikt. Het gaat om de grondprijzen, parameters voor kosten en opbrengstenstijging, het plankosten budget en de waarderingswijze van de gronden. Het berekende financieel resultaat dient als toetsingscriteria voor het financieel rendement. Samen met het maatschappelijk rendement maakt dit prioritering van projecten mogelijk. In de laatste paragraaf wordt stil gestaan bij de toetsingscriteria financieel rendement. 3.1

Grondprijzen

Deze paragraaf is opgedeeld in wonen en werken. Alle grondprijzen die worden genoemd zijn exclusief Belasting Toegevoegde Waarde of Overdrachtsbelasting. 3.1.1 Wonen De gemeente hanteert in basis vaste grondprijzen per kern. Voor specifieke doelgroepen geldt een andere grondprijs. Daarnaast is een aantal kavels aangewezen waarbij de verkoopprijs gebaseerd wordt op taxaties.

Grondprijzen gedifferentieerd naar kern De grondprijzen per kern zijn: 

Deurne

€ 285,- per m²



Vlierden en Liessel

€ 265,- per m²



Neerkant en Helenaveen

€ 230,- per m²

Grondprijzen gedifferentieerd per doelgroep De gemeente wil stimuleren dat er voldoende wordt gebouwd voor jonge gezinnen en starters op de woningmarkt. In haar grondprijzenbeleid houdt ze hier rekening mee. De grondprijs is gedifferentieerd voor sociale huurwoningen, goedkope koopwoningen en overige huurwoningen. De grondprijs voor sociale huurwoningen, goedkope koopwoningen en de overige huurwoningen (boven de huurtoeslaggrens) is € 210 per m², waarbij de onderstaande voorwaarden van toepassing zijn:      

31

Uitgangspunt is een kavel van maximaal 130 m²; Maximaal de eerste 130 m² worden verkocht tegen € 210,- per m²; Het college kan afwijken tot maximaal 200 m² per kavel als daar goede (ruimtelijke) argumenten voor zijn; voor de meters boven de eerste 130 m² (tot maximaal 200 m²) geldt een grondprijs die per kern is vastgesteld; Bij particulieren zijn dit de enige voorwaarden; Als het koopwoningen betreft dan mag de maximale vrij op naam prijs (v.o.n.-prijs) niet hoger zijn dan € 194.000. Dit moet worden geborgd in de koopovereenkomst die met de ontwikkelaar


 

of ontwikkelende bouwer wordt gesloten. Voor deze maximale v.o.n.-prijs wordt minimaal een basis afgewerkte woning geleverd, behangklaar en inclusief keuken en sanitaire voorzieningen. Er wordt gekoerst op een differentiatie tot deze maximale v.o.n.-prijs; Als het een huurwoning betreft dan moet en minimale verhuurtermijn van 20 jaar worden gegarandeerd door de corporatie of belegger; Specifiek voor het Middengebied Spoorzone gaat het om maximaal 56 goedkope woningen (van de 171). Dit is in overeenstemming met bijlage 4 realisatieovereenkomst 2013 (ondertekend op 4 januari 2014) en het gemeentelijk woningbouwprogramma, waarvan de kavels niet groter zijn dan 130 m². Het uitgangspunt is dat de lagere grondprijs moet leiden tot I) een financieel voordeel voor de eindgebruiker; en/of II) snellere grondafname en woningbouwontwikkeling door de ontwikkelaar; en/of III) een kwaliteitsverbetering aan de woning. Deze aanvullende voorwaarden voor een lagere grondprijs in Spoorzone Middengebied staan uitgewerkt in de Nota Grond- en Vastgoedexploitaties 2014-2023, deel B.

Lopende overeenkomsten met ontwikkelaars worden uitgevoerd en daarop zijn deze grondprijzen niet van toepassing. In het project Spoorzone zijn deze grondprijzen wel van toepassing omdat hier sprake is van een realisatieovereenkomst die de door gemeenteraad vastgestelde grondprijzen volgt. Aangewezen kavels voor taxatie In de nota A 2015 zijn 15 kavels benoemd voor versnelling verkoop. Hiervoor is de grondprijs bijgesteld op basis van taxatie en heeft waar mogelijk herverkaveling plaatsgevonden. Er resteren nog 5/6 kavels met bijzondere of hele grote kavel(vorm) die verkocht worden op basis van een taxatie: Locatie

Aantal

De Rijtse Vennen Deurne ( kavel Bosven met driehoekige vorm) JAV locatie Vlierden (diepe kavels)

1 4/5

Het college heeft / zal voor de bovengenoemde en de in het verleden aangewezen woningbouwkavels volgordelijk de volgende maatregelen genomen / nemen om sneller tot verkoop te komen: 

Eerst is/wordt onderzocht of een herverkaveling een realistische optie is, waardoor het perceel aantrekkelijker is’ en/of



Vervolgens, als herverkaveling geen optie is of niet afdoende is om een marktconform aanbod te doen, wordt het perceel getaxeerd. Het college verkoopt het perceel voor de getaxeerde waarde met een maximale marge van 15%.

3.1.2 Werken De gemeente hanteert in basis vaste grondprijzen. Toegevoegd is een differentiatie naar kern voor de bedrijfskavels in Liessel, bedrijventerrein Willige Laagt. Grondprijzen gedifferentieerd naar kern

32



Regulier bedrijfskavel Deurne

€ 142,- per m²



Regulier bedrijfskavel Liessel

€ 132,- per m²



Zichtlocatie bedrijfskavel Deurne

Prijs voor een reguliere bedrijfskavel + € 40,- per m²

Nota Grond- en Vastgoedexploitaties 2016-2025 Aangewezen kavels voor taxatie In het noordwestelijk deel van het bedrijventerrein Binderen-Zuid in Deurne worden kavels verkocht op basis van € 142,- per m² waarbij het mogelijk noodzakelijk is een correctie op de grondprijs toe te passen om te komen tot een marktconforme prijs (taxatie). In dit deel van het bedrijventerrein is er sprake van kavels met een maximale milieucategorie 2 al dan niet in combinatie met een inefficiënte vorm voor een goede bedrijfsvoering. 3.1.3 Overige grondprijzen Alle overige grondprijzen voor kantoren, detailhandel en openbare / niet-commerciële ruimtes blijven gehandhaafd. Deze staan opgenomen in bijlage 3. Bijlage 3 bevat het volledige overzicht van alle gronden kavelprijzen. In de begroting wordt uitgegaan van de bovengenoemde grondprijzen, tenzij andere afspraken zijn gemaakt in overeenkomsten. Dan wordt vanzelfsprekend rekening gehouden met die afspraken. 3.1.4 Erfpacht De gemeente biedt omwille van de financierbaarheid van woningen en bedrijfshuisvesting erfpacht aan voor bedrijfskavels en woningbouwkavels met een beleidsmatige prioriteit (goedkope koopwoningen). Omdat grond niet wordt mee verkocht, betekent dit dat woningen beschikbaar komen voor een grotere doelgroep. Eenvoud en zekerheid zijn belangrijke voorwaarden waar een erfpachtovereenkomst aan moet voldoen. Behalve voor de consument zijn er ook voordelen voor de ontwikkelaar. De ontwikkelaar hoeft de grondwaarde namelijk niet voor te financieren. De gemeente werkt op basis van concrete vraag mee en biedt de mogelijkheid voor erfpacht ook actief aan bijvoorbeeld bij CPO-projecten. Om te komen tot een passende hoogte van de erfpachtcanon worden (enkele) taxaties uitgevoerd. 3.2

Parameters

De parameters zijn ten opzichte van de vorige Nota Grondexploitaties bijgesteld. Dit naar aanleiding van de verwachte kosten- en opbrengstenstijging en de gewijzigde BBV-regels per 1 januari 2016. Er wordt rekening gehouden met:

3.3



Een kostenstijging van 2% per jaar vanaf begin 2017. Het Bureau Documentatie Bouwwezen (BDB), het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en het Bouwkostenkompas verwachten een gemiddelde stijging van de bouwkosten voor grond-, wegen waterbouw van 2% per jaar op de lange termijn.



Een opbrengstenstijging van 1% per jaar vanaf begin 2018 tot uiterlijk 2025. Een verhoging van grondprijzen is per 1-1-2018 aannemelijk aangezien er een structurele vraag is naar woningen en bedrijventerrein in combinatie met het volgen van de inflatie.



Een toerekenbare rente over de grondexploitaties van 3,6% (zie 3.4) in plaats van 4,25%.



Een disconteringsvoet van 2% voor bepaling van de Voorziening Verlieslatende Exploitaties (zie 3.4) in plaats van 4,25%. Plankosten

Tot 2020 is er een grote opgave voor het grondbedrijf ontstaan. De grootste opgave is om de prognoses te behalen van de uitgifte woningen en bedrijvigheid. Daarnaast dienen wijzigingen zoals de BBV en de VPB voor gemeenten in te passen. In voorgaande jaren zijn plankosten met name begroot op basis van

33

Nota Grond- en Vastgoedexploitaties 2016-2025 nog te maken kosten. Voorgaande jaren is gebleken dat er per project sprake is van een langere doorlooptijd dan oorspronkelijk werd voorzien en plannen gefaseerd worden uitgevoerd. Bovendien worden plannen met regelmaat op onderdelen bijgesteld als reactie op de vraag vanuit de markt. Zowel in de voorbereiding, als de realisatie en de verkoop, betekent dat hogere plankosten. Om de verkoopbaarheid van plannen te vergroten, wordt meer energie gestoken in herontwikkeling en verkoopactiviteiten. Op langere termijn zal het budget voor plankosten dalen doordat steeds meer projecten tot afronding komen. De omvang van projecten en daarmee draagkracht voor plankosten neemt af. Tegelijk komt de gemeente steeds meer in een faciliterende rol. Hier is een alternatieve dekking voor de ambtelijke inzet noodzakelijk. Te denken valt aan opbrengsten uit leges of uit exploitatieplannen. Als de gemeente een activerende rol speelt, dan is het niet altijd mogelijk om kosten op voorhand te verhalen bij marktpartijen. 3.4

Waardebepaling, BBV 2016 en statuswijziging gronden

De waardebepaling van de gronden worden bepaald door de toepassing van de regels Besluit Begroten en Verantwoorden (BBV-regels). In 2016 zijn de financiële verslagleggingsregels (BBV-regels) voor grondexploitaties ingrijpend veranderd. Het doel hiervan is om risico’s van het gemeentelijk grondbeleid te verkleinen en om in te spelen op de ontwikkelingen Vennootschapsbelasting. De grootste veranderingen per 1 januari 2016 zijn: 

Aanscherping van de regels met betrekking tot ‘bouwgrond in exploitatie’ (BIE). Dit zijn de actieve grondexploitaties die per definitie binnen het grondbedrijf worden begroot en verantwoord: o Maximale looptijd van 10 jaar, uitzondering mogelijk. o Geen indexering opbrengsten na 10 jaar o Kostenposten worden limitatief c.q. beperkt o Zuivere (werkelijke) rente hanteren, met een correctie n.a.v. de verhouding vreemdversus totaalvermogen. Voor Deurne is het (voorlopige) uitgangspunt 3,6%. o Een disconteringsvoet van maximaal 2% hanteren voor de verliesvoorziening die wordt aangehouden voor projecten met een negatief resultaat.



Vervallen van de categorie ‘Niet In Exploitatie Genomen Gronden’ (NIEGG) Een deel van de huidige NIEGG projecten verdwijnen uit het grondbedrijf en dit vastgoed wordt voortaan begroot en verantwoord als Materiële Vaste Activa. Dit vastgoed is in Deurne gekenmerkt als Overig Vastgoed / Strategisch Vastgoed (hoofdstuk 7.2). Het andere deel van de NIEGG projecten wordt als actieve grondexploitatie beschouwd. Op de volgende pagina staat een overzicht van de mutaties ten opzichte van de verdeling van de jaarrekening.



Eenduidige waardering Strategische Gronden. Gronden worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of de lagere actuele marktwaarde. Er is geen ruimte om kosten te activeren, die dienen jaarlijks te worden genomen. Deze verslagleggingsregels gaan op voor de “voormalige” Niet in Exploitatie Genomen Gronden (NIEGG).

34


Project

Huidige status (jaarrekening)

Nieuwe status per 1-1-2016

Kranenmortel-Zuid

BIE/NIEGG

BIE

Stationsplein Spoorzone

NIEGG

BIE

Helenaveen-Zuid

BIE/NIEGG

BIE

Zonnedauw

BIE/NIEGG

BIE

Mobiliteitsknooppunt Spoorzone

BIE/NIEGG

BIE

Vlierden-Zuid

NIEGG

Strategisch Vastgoed

Korte Zeilkens

BIE/NIEGG


Ruimte voor Ruimte Merlenberg

NIEGG


Verlengde Pastoor Jacobshof

NIEGG


Vlierden Waagweg

NIEGG


Neerkant Meistraat

NIEGG


Soemeersingel Helenaveen

NIEGG


Milhezerweg

NIEGG


Waar ontwikkeling binnen 10 jaar is voorzien, worden de projecten verantwoord binnen het grondbedrijf (Bouwgrond In Exploitatie). Voor deze gronden geldt dat waardering plaatsvindt tegen toekomstige marktwaarde gekoppeld aan de uitgifteprognose2, in overeenstemming met het grondprijzenbeleid van de gemeente. 3.5

Toetsingscriteria financieel rendement

De netto contante waarde van de projecten zoals berekend, is het uitgangspunt voor de financiële criteria. De resultaten zijn omgevormd tot scores op een schaal van -10 tot 10. De uiterste resultaten bepalen de uiterste score, vervolgens vindt verrekening naar de puntenschaal plaats. In het volgende hoofdstuk komt aan de orde hoe de financiële score tegen de maatschappelijke score wordt afgezet.

2

Mocht er in een deel van een project (nog) geen programma zijn opgenomen, dan is daarvoor de huidige marktwaarde het financiële uitgangspunt (WOZ-waarde/actuele taxatie of agrarische waarde € 6,50 / m²).

35


Hoofdstuk 4

‘Prioritering’

Uit de voorgaande hoofdstukken komt naar voren dat een afstemming tussen vraag en aanbod essentieel is. Hiervoor hanteert de gemeente de rendementsmatrix. 4.1

Rendementsmatrix

Het is essentieel dat het programma en projecten aansluiten bij de behoefte, de marktontwikkelingen en het gemeentelijk beleid. Om daartoe te komen worden projecten geprioriteerd.

Financieel rendement

De rendementsmatrix is het instrument om keuzes te faciliteren. De uiteindelijke doelstelling van de prioritering is om die projecten over te houden die duurzaam van toegevoegde waarde zijn voor de gemeente Deurne. In onderstaand figuur is de matrix schematisch weergegeven.

+

2

3

1

4

0

-

0

+

Maatschappelijk rendement

Figuur: Opzet matrix Financieel en maatschappelijk rendement Een korte toelichting op de matrix: In de matrix worden twee assen weergegeven. De financiële score (verticale as) wordt afgezet tegen de maatschappelijke score (horizontale as). Projecten hebben een financieel positief resultaat als ze op de verticale as boven 0 scoren. Projecten hebben daarnaast een maatschappelijk positieve score als ze op de horizontale as boven 0 scoren. Dit betekent het volgende voor de kwadranten: 

kwadrant 1: Een project heeft een negatieve financiële en negatieve maatschappelijke score;



kwadrant 2: Een project heeft een positieve financiële en negatieve maatschappelijke score;



kwadrant 3: Een project heeft een positieve financiële en positieve maatschappelijke score;



kwadrant 4: Een project heeft een negatieve financiële en positieve maatschappelijke score.

Het streven is om de projecten in Kwadrant 3 te krijgen, al dan niet door beheersmaatregelen, waarbij een project zowel financieel als maatschappelijk van toegevoegde waarde is. Voor het bepalen van het maatschappelijk rendement zijn de projecten gescoord op drie criteria. Deze zijn eerder in hoofdstuk 2 uitgebreid behandeld en onderbouwd. Voor het scoren is gebruik gemaakt van een aantal vragen. De vragen per criteria die zijn gehanteerd:

36

Nota Grond- en Vastgoedexploitaties 2016-2025 1. Vragen over Vastgoedmarkt a. Draagt het project bij aan huidige voorraad of treedt verdringing op met de bestaande voorraad; b. Draagt het project bij aan de toekomstige vraag, is het duurzaam. 2. Vragen over Leefbaarheid a. Draagt het project bij aan het in stand houden of vergroten van de draagkracht voor voorzieningen; b. Draagt het project bij aan behoud en de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit Draagt het project bij aan efficiënt ruimtegebruik. Denk hierbij aan het behoud van groen. 3. Vragen over Economie a. Draagt het project bij aan structureel economisch behoud en versterking. De vragen worden per project gescoord op een score van -10 t/m 10, gelijk aan de as van de rendementsmatrix. Het tijdsperspectief van de projecten is de stand anno nu. We kijken dus niet terug naar zaken die niet meer te beïnvloeden zijn. Om objectief te kunnen scoren, zijn de vragen per project gescoord op een te ondernemen actie. Er wordt slecht gescoord als een aspect aanleiding is om het project significant te wijzigen of zelfs stop te zetten. In dit laatste geval wordt op het betreffende aspect een -10 gescoord. In het meest gunstige geval wordt op een aspect een 10 gescoord. In dit geval is de beste actie om ongewijzigd door te gaan met het project. Daartussen liggen actie als plan geheel wijzigen van het plan tot deels bijstellen van plan. Het gewogen gemiddelde van de individuele scores op de vragen vormt de uiteindelijke maatschappelijke score, en daarmee de plaats langs de horizontale as. De financiële score is bepaald door het financiële resultaat om te voren tot scores op een schaal van -10 tot 10. De uiterste resultaten bepalen de uiterste score, vervolgens vindt verrekening naar de puntenschaal plaats. Of er binnen projecten nog daadwerkelijk acties ondernomen kunnen worden, hangt af van de beïnvloedbaarheid. Binnen de projecten waar de kaders geheel vastliggen, is ondanks een slechte score wijziging van de kaders of zelfs stop zetten van het project niet reëel. Een score van 0 betekent niet beïnvloedbaar; een score van 4 betekent volledig beïnvloedbaar. In 2013 is voor het laatst in deze nota het maatschappelijk rendement van alle projecten geactualiseerd. In de jaren daarna gebeurde dit niet omdat de noodzaak tot bijsturen ontbrak. In de periode 2010 tot en met 2012 zijn al grote aanpassingen in het programma en daarmee in projecten gedaan. Opnieuw aanpassen van het programma zou niet leiden tot extra afzet. Ten eerste omdat het aan concrete vraag ontbrak. Ten tweede omdat in het huidige programma voor ieder wat wils zit. Ten derde zit er ‘technisch’ ruimte in het programma om aan passende initiatieven mee te werken. Een nieuw initiatief leidt daarmee niet direct tot een prioritering tussen projecten. Als ontwikkelaars verzoeken tot bijstellingen in hun project, wordt meegewerkt mits de bijstelling past in de ingezette lijn. Dit jaar wordt het maatschappelijk rendement niet geactualiseerd omdat momenteel een nieuwe structuurvisie wordt opgesteld. Deze nieuwe structuurvisie en de woonvisie die in 2015 door de raad is vastgesteld zijn de nieuwe basis om het maatschappelijk rendement van projecten te wegen. Nu niet aanpassen leidt ook niet tot (extra) risico’s. Belangrijkste is dat ontwikkelingen in markt, programma, projecten, dus over de totale lijn, gemonitord worden. De Woonvisie 2015 heeft wel al aanleiding gegeven tot bijstelling van portefeuille.

37

Nota Grond- en Vastgoedexploitaties 2016-2025 4.2

Doorvoeren beheersmaatregelen

De rendementsmatrix helpt om projecten en programma beter met elkaar in overeenstemming te brengen. Dit jaar is er op beperkte schaal aanleiding om op projectniveau maatregelen te nemen. Dit betreft de heroverweging van de kavels van de BIO-locaties Liesselseweg en Oude Bakelseweg conform de Woonvisie 2015. Hierop wordt onderstaand nader ingegaan. Daarnaast is het vervolg van de gemeentelijke locatie Zonnedauw / Peelrand als reservering voor een 2e CPO-project op initiatief van de Dorpsraad Zeilberg in het woningbouwprogramma opgenomen (zie bijlage 2). Het komend jaar gaat de aandacht vooral uit naar het doorzetten van de reeds ingezette lijn en de uitvoering hiervan. 4.2.1 Wonen Jaarlijks wordt het woningbouwprogramma bijgesteld. In 2011 is het programma met name kwantitatief bijgesteld (aantallen) en sinds 2012 is vooral gestuurd op een groter aandeel middeldure koop, sociale koop en huur en een inperking van het dure koopsegment (kwalitatieve bijstellingen). Het huidige woningbouwprogramma staat in onderstaande tabel samengevat, met apart in beeld welk deel in gemeentelijke grondexploitaties wordt uitgevoerd. In de laatste twee kolommen staat de verdeling in het woningbouwprogramma afgezet tegen de gewenste toevoeging op basis van de Woonvisie 20152030, zoals door de raad vastgesteld 17 november 2015.

GREX 2016 -2025

totaal 2016 -2025

totaal 2016 -2025

Woonvisie 2015-2030

Sociale huur (goedkoop + middelduur)

15

366

33%

35%

Overige huur

21

72

7%

10%

Sociale (goedkope) koop

106

198

18%

15%

Middeldure koop < 250.000

166

219

20%

25%

Middeldure koop > 250.000

54

83

8%

15%

Dure koop *

32

85

8%

0%

Vrije ruimte

n.v.t.

70

6%

n.v.t.

100%

100%

Totaal

394

3

1093

Tabel: Woningbouwprogramma grex en totaal 2016 t/m 2025, inclusief in aanbouw en vergunning verleend *De beheersmaatregel voor BIO locaties is in de tabel nog niet verwerkt.

Deze tabel staat ook in hoofdstuk 1 in een iets andere vorm. Daarbij is aangegeven dat in deze paragraaf ingegaan wordt op de beheersmaatregelen ten aanzien van: 

De beperkte flexibele ruimte in het woningbouwprogramma



De over-programmering in de dure koop.

Beperkte flexibele ruimte in het woningbouwprogramma De flexibele ruimte is op de eerste plaats bedoeld om medewerking te kunnen verlenen bij gewenste omzetting van bestaande panden, winkels, vrijkomende locaties in woningbouw. De flexibele ruimte is

3

Het regionaal woningbouwprogramma 2016-2025 wordt pas eind 2016 definitief vastgesteld. Dit cijfer is als volgt berekend: regionaal programma 2015-2024 (1090) + prognose 2025 (45) – netto realisatie 2015 (42)

38

Nota Grond- en Vastgoedexploitaties 2016-2025 zeer beperkt en zal in de praktijk nog beperkter zijn. Een deel van deze ruimte wordt benut door particuliere woningbouw die al is toegestaan op basis van geldende bestemmingsplannen (vaak losse kavels) en de realisatie van mantelzorgwoningen, woningsplitsingen e.d. (gewenste ontwikkelingen). Ook als de ruimte 2026 t/m 2029 wordt meegeteld blijft de flexibele ruimte beperkt. In het totaal is de flexibele ruimte tot 2030 op basis van het huidige woningbouwprogramma (zie ook bijlage 2) slechts 200 woningen (15%). De helft van het in de Woonvisie als gewenst aangegeven percentage van 30%. Daar staat tegenover dat voor een aantal locaties op basis van afspraken en/of ruimtelijke noodzaak reeds reserveringen zijn opgenomen in het woningbouwprogramma. Voor deze reserveringen is gelet op de gewenste toevoeging aan de woningvoorraad van ‘duurdere’ huurwoningen deze categorie vaak als uitgangspunt gehanteerd. Of dit in de praktijk gerealiseerd kan worden is mede afhankelijk van de markt / ontwikkelaars-beleggers. Behoud van voldoende flexibele ruimte blijft een punt van aandacht. Zoals bij de vaststelling van de woonvisie is vastgelegd wordt: 

bij de actualisatie van bestemmingsplannen of beheersverordeningen onbenutte plancapaciteit (op termijn) geschrapt



terughoudend omgegaan met de toevoeging van plancapaciteit in bestemmingsplannen



medewerking / vergunning ingetrokken als ontwikkelingen niet worden gerealiseerd



(her)overwogen om de plancapaciteit in de bestemmingsplannen BIO-locaties Milhezerweg, Liesselseweg, Oude Bakelseweg en Korte Zeilkens te laten vervallen. Daarnaast worden de woningbouwlocaties in de bestemmingsplannen Vlierden en Neerkant heroverwogen.



geen medewerking verleend aan kavelsplitsing (wel aan woningsplitsing, zie transformatie).

Over-programmering in de dure koop 40% van het aanbod op Funda in de gemeente Deurne is een woning in het dure segment. Dit terwijl de vraag (en gelet op behoud starters / jonge gezinnen het gewenst aanbod) met name gericht blijft op huur en koop tot de middeldure sector. Het overaanbod aan dure koop in het woningbouwprogramma is daarmee zowel een kwalitatief als een financieel risico voor de gemeente. Het gemeentelijk aandeel ‘dure koop’ is nog steeds aanzienlijk, terwijl de BIO-locaties Milhezerweg en Korte Zeilkens reeds uit het programma zijn geschrapt. Het financieel risico voor de gemeente kan (deels) beperkt worden als verschuiving naar de middeldure koopsector (tot € 333.000) mogelijk is. De lagere kavelprijs / prijs op basis van taxatie voor grotere kavels in De Rijtse Vennen en losse kavels binnen de kernen verkleint daarmee het risico. Het kwalitatieve risico wordt verkleind doordat consequent geen medewerking wordt verleend aan nieuwe plannen in het dure koopsegment en ook bij particuliere locaties omzetting in andere woningtypen / herverkaveling wordt gefaciliteerd. Het grootste financieel risico voor de gemeente en (ongewenste) concurrentie met het bestaande aanbod in de dure sector betreft de kavels buiten de kernen. 10% van het aanbod op Funda in de gemeente Deurne betreft een woning in het buitengebied nagenoeg allemaal op grote kavels en in het dure segment. Voor de grote gemeentelijke kavels in het buitengebied (de BIO-locaties) zijn geen reële alternatieven, zonder grote financiële consequenties, denkbaar. In 2012 zijn keuzes gemaakt, ook ten aanzien van

39

Nota Grond- en Vastgoedexploitaties 2016-2025 locaties in het dure segment die vooralsnog toch op de markt worden gebracht (inclusief aantal BIOkavels). Daarmee kent het woningbouwprogramma nog steeds een (stevig) (afzet)risico. Daarnaast blijft het noodzakelijk om binnen lopende projecten kansen te benutten voor bijstelling naar een lagere prijsklasse en/of omzetting naar huur en om de vrije ruimte alleen gericht in te zetten voor de gewenste toevoegingen. De ontwikkelingen worden doorlopend gemonitord zodat, als dit nodig en mogelijk is, direct bijgestuurd kan worden. Gelet op het grote (afzet)risico in het huidige woningbouwprogramma blijft het noodzakelijk om (nieuwe) ontwikkelingen met duurdere koopwoningen af te houden / niet uit te geven en in 2017 op basis van de nieuwe structuurvisie een algehele heroverweging van de (gemeentelijke) locaties conform de rendementsmatrix uit te voeren.

De ingezette lijn doorzetten Om de ingezette lijn door te zetten, worden de volgende beheersmaatregelen doorgevoerd: 1. het besluit van de gemeenteraad van 29 juni 2011 om het aantal met de regeling ‘Kavelsplitsing en incidentele woningbouw’ te realiseren woningen voor 2012 op nul te stellen (met uitzondering van splitsing van het bestaande hoofgebouw binnen de ‘bestaande stenen’) te verlengen en ook te laten gelden voor 2017; 2. dit besluit (dat alleen de bestemmingsplanherziening in de kernen betreft) ook te laten werken voor wijzigingsbevoegdheden in bestemmingsplannen voor zowel het stedelijk als het buitengebied en daartoe te bepalen dat niet meegewerkt wordt aan het toevoegen van woningen aan de voorraad door kavelsplitsing. Aan woning-/boerderijsplitsing (splitsing hoofdgebouw binnen bestaande stenen) wordt meegewerkt mits na splitsing sprake is van maximaal 2 woningen, stedenbouwkundig en planologisch passend en milieutechnisch mogelijk (inclusief omgekeerde werking). Dit betekent dat niet meer altijd gebruik gemaakt kan worden van de huidige wijzigingsbevoegdheid in de bestemmingsplannen; 3. De portefeuille grondexploitatie wordt in lijn met het voorgaande geoptimaliseerd door de volgende maatregelen door te voeren: 

BIO-locaties Oude Bakelseweg en Liesselseweg met terugwerkende kracht per 1 januari 2016 uit het grondbedrijf halen en de realisatie van de huidige plannen stoppen. De woningbouwbestemming op alle BIO locaties wordt geschrapt.



In exploitatie nemen van de JAV-locatie in Vlierden, waarbij het bestaande pand wordt verkocht en 5/6 woningbouwkavels worden toegevoegd.



Doorgaan met planvorming en ontwikkeling van de locatie Stijn Streuvelslaan (CPO-project).



In exploitatie nemen van het resterende gebied Zonnedauw voor de ontwikkeling van (resterende) woningbouwkavels.



Voldoende ruimte bieden voor de lokale vraag en het CPO-project in Helenaveen-Zuid.

Met deze optimalisatie wordt ingezet op ontwikkelingen die bijdragen aan het ruimtelijk en/of woonbeleid van de gemeente, gericht op de marktvraag. Tegelijk worden grote woningbouwkavels in het buitengebied geschrapt omdat deze niet bijdragen aan het beoogde beleid.

40

Nota Grond- en Vastgoedexploitaties 2016-2025 4.2.2 Werken Met een aanbod van ongeveer 15,4 hectare heeft de gemeente voldoende bedrijventerrein in uitgifte om aan die vraag tot 2020 te beantwoorden. Vanwege de geografische en kwalitatieve mismatch wordt de mogelijkheid open gehouden om hectares op het bedrijventerrein Willige Laagt uit te ruilen tegen planologische ruimte voor bedrijventerrein in het gebied Kranenmortel-Zuid.

41


VASTGOEDEXPLOITATIES Onder vastgoed wordt verstaan alle gronden en panden die de gemeente in bezit heeft, waarvan ze de functie bestendigt en dit vastgoed beheert en exploiteert. Waar grondexploitaties ontwikkelgericht zijn, zijn vastgoedexploitaties dat niet.

De vastgoedexploitaties zijn onderverdeeld naar drie categorieën: 

maatschappelijk vastgoed;



kernbezit;



overig vastgoed.

In 2013 heeft de gemeenteraad het vastgoed (gronden en panden) gecategoriseerd. Het gemeentelijk vastgoed, gecategoriseerd, staat actueel opgenomen in bijlage 4. De mutaties ten opzichte van vorig jaar staan in bijlage 5. De belangrijkste komen expliciet in deze nota aan de orde.

Transparantie Een volledig overzicht van alle eigendommen in beheer van Team Vastgoed staat inmiddels op de website van de gemeente. Dit overzicht wordt geactualiseerd na iedere mutatie. Bij de samenstelling van dit overzicht is ook inzichtelijk gemaakt welke eigendommen te koop zijn, welke niet te koop zijn en welke eigendommen in potentie te verkopen en/of te verhuren zijn.

42


Hoofdstuk 5

‘Maatschappelijk Vastgoed’

Het maatschappelijk vastgoed bestaat uit panden en percelen die de gemeente verhuurt, verpacht of in gebruik geeft aan organisaties, stichtingen en/of verenigingen met een maatschappelijke functie zonder commerciële doelstellingen. De gemeente ondersteunt maatschappelijke doelstellingen onder meer door het bieden van huisvesting en het verlenen van subsidies.

Het maatschappelijk vastgoed wordt onderverdeeld in de volgende categorieën: 

scholen en gymzalen (5.1)



gemeenschapsaccommodaties (5.2)



overig maatschappelijk vastgoed (5.3)



sportlocaties (5.4)

De gemeente streeft met deze eigendommen maatschappelijke doelen na, die een bijdragen leveren aan de leefbaarheid en sociale cohesie in de gemeente en kernen. De gemeente gaat terughoudend om met initiatieven die leiden tot nieuw maatschappelijk vastgoed. Maatschappelijke initiatieven die leiden tot een vraag naar huisvesting, worden zoveel als kan ondergebracht in bestaand vastgoed. Hiermee wordt primair ingezet op een verdere optimalisatie van het gebruik van dit maatschappelijk vastgoed. Kortom, de gemeente voegt geen maatschappelijk vastgoed toe aan haar portefeuille. Per categorie worden de belangrijkste ontwikkelingen geschetst.

5.1 5.1.1

Scholen en gymzalen Ontwikkelingen scholen

Leegstand In 2014 heeft de gemeenteraad een Integraal Huisvestingsplan (IHP) vastgesteld voor het basisonderwijs, waarmee het kader voor de komende jaren vast ligt. Uit het IHP bleek een daling in leerlingaantallen, welke zich ook vertaald in leegstand in schoolgebouwen. Zoals het er nu naar uit ziet, leidt deze leegstand vooralsnog niet tot besluiten van schoolbesturen om scholen te sluiten. Wel hebben schoolbesturen de gemeente gevraagd mee te denken over mogelijke invulling van deze leegstand. De raad heeft zich bij het vaststellen van IHP hierover uitgesproken. De raad vindt het inzetten van leegstaande lokalen voor niet kind-gerelateerde activiteiten/andere doelgroepen niet wenselijk omdat dit zou leiden tot concurrentie met de Deurnese gemeenschapsaccommodaties. Rekening houdend met deze uitspraak, wordt daar waar mogelijk meegewerkt met scholen om hun leegstand te benutten.

De Vlieger In september/oktober 2015 is het gebouw De Vlieger in gebruik genomen. In dit gebouw hebben basisschool de Piramide en SBO de Brigantijn hun huisvesting. Daarnaast is een nieuwe gymzaal

43

Nota Grond- en Vastgoedexploitaties 2016-2025 gebouwd en is er een ruimte gerealiseerd voor Buitenschoolse Opvang en een peuterspeelzaal. Het gebouw is zodanig ontworpen dat het buiten schooltijden te gebruiken is voor wijkactiviteiten. Ook de wijkraad maakt gebruik van De Vlieger. Deze nieuwbouw heeft tot gevolg dat de oude schoolgebouwen aan de Hoendiep 2 en Hogeweg 6 zijn gesloopt. 5.1.2

Ontwikkeling gymzalen

Gemeenten zijn verantwoordelijk voor het aanbieden van een geschikte binnensportaccommodatie aan basisscholen voor het geven van bewegingsonderwijs. In Deurne is het historisch zo gegroeid dat deze voorziening vaak in de nabijheid van de scholen is gerealiseerd, wat tot gevolg heeft dat Deurne relatief veel kleine gymzalen heeft in plaats van gecentraliseerde sportvoorzieningen. Een uitzondering hierop is sporthal de Kubus, waar inmiddels 5 basisscholen sporten. Omdat de afstand naar deze sporthal te groot is voor basisscholen de Ratelaar Willibrordus en Zeilberg, hebben zij recht op busvervoer.

De gymzaal in de Zeilberg is gesloten. In de lijn van Deurne Koerst op Eigen kracht is de gemeenschap gevraagd of zij zich willen inzetten voor een haalbaar alternatief. Hiervoor wordt de komende maanden een voorstel verwacht. In 2015 heeft de gemeenteraad besloten dat als er geen haalbaar alternatief uit de gemeenschap komt, dat dan de gymzaal wordt gesloopt. Dit conform raadsbesluit in 2015.

5.2

Gemeenschapsaccommodaties

5.2.1

Ontwikkelingen gemeenschapsaccommodaties

Voor de gemeenschapsaccommodaties is de raadsopdracht ‘Start een onderzoek op naar het aantal benodigde gemeenschapsaccommodaties’ in uitvoering. Er wordt toegewerkt naar een wegingskader. In de gemeenteraad van december 2015 is besloten bij de besturen van de gemeenschapsaccommodaties een activiteitenoverzicht en een jaarverslag op te vragen. Dit met als doel aan de hand hiervan een wegingskader op te stellen. Er zijn hiervoor echter, bij het opstellen van deze VEX, te weinig stukken aangeleverd door de besturen van de gemeenschapsaccommodaties om dit overzicht te maken.

5.3

Overig maatschappelijk vastgoed

5.3.1

Ontwikkelingen overig maatschappelijk vastgoed

Cultuurcentrum Voor de exploitatie van het Cultuurcentrum heeft de gemeenteraad van Deurne een kader gesteld. Op hoofdlijnen ziet dit er als volgt uit: het Cultuurcentrum is vóór en dóór Deurne(naren). Lokale gebruikers en voorstellingen vormen het vertrekpunt. Het is daarbij geen verplichting om professionele theatervoorstellingen te programmeren. Een breed samengesteld stichtingsbestuur heeft een leidende rol. Het bestuur ontwikkelt jaarlijks een activiteitenprogramma, jaarplan en begroting, als onderbouwing voor een gemeentelijke subsidie. De subsidie is maximaal € 250.000 per jaar. Deels bestaat deze uit een basissubsidie en deels is deze afhankelijk van lokale activiteiten. De basishuur is € 95.600 per jaar.

44

Nota Grond- en Vastgoedexploitaties 2016-2025 Voor een verbouwing in het gebouw is in juli 2015 door de raad een investeringskrediet verstrekt van € 150.000. Deze investering is bedoeld voor een verbouwing om onderhuur in het cultuurcentrum mogelijk te maken. De structurele kosten van deze investering zijn in de vorm van een huurverhoging doorbelast aan de huurder (€ 18.725 per jaar). De financiële consequenties (hogere structurele kapitaallasten en hogere huurinkomsten) zijn verwerkt in de begroting /Nota Grond- en Vastgoedexploitaties deel B.

Sinds eind augustus 2015 is het Cultuurcentrum weer in bedrijf. Het activiteitenprogramma is vanaf de start van de exploitatie langzaam uitgebouwd. Ook de horeca-exploitatie is inmiddels opgestart. Afsluitend is de bibliotheek inmiddels naar het Cultuurcentrum verhuisd.

Overige accommodaties Zowel OJC de Roos als Walhalla hebben bij de gemeente aangegeven dat zij problemen hebben met het opbrengen van de huurprijs. De raad heeft in oktober 2013 besloten dat zij huisvestingssubsidie kunnen aanvragen voor de hoogte van de huurprijs. Voor OJC de Roos gaat het om een bedrag van € 29.500 en voor Walhalla om een bedrag van € 4.075. Bij de vaststelling van het nieuwe subsidiebeleid wordt de hoogte van het subsidiebedrag opnieuw vastgesteld. Tot die tijd krijgt De Roos haar huur volledig gesubsidieerd.

Huisvesting diverse gebruikers De bruikleenovereenkomsten van de gebruikers van de voormalige OMO- locaties aan de Kruisstraat en Haspelweg (De Uitkomst) zijn verleden jaar opgezegd zodat deze locaties aan woningbouwcorporatie Bergopwaarts konden worden geleverd. Voor alle maatschappelijke gebruikers is een tijdelijke, dan wel structurele oplossing gevonden. TicTac en KDO werken aan plannen voor een definitieve huisvesting.

5.3.2 Wegingskader Voor De Roos, Walhalla, Cultuurcentrum, HAFADRU, scouting Deurne en scouting Helenaveen waarvan de panden in eigendom zijn van de gemeente, hanteren we het onderstaande afwegingskader. Met scouting Helenaveen wordt gezocht naar een alternatieve huisvesting waarna De Wiek als vastgoed afgestoten kan worden. Door middel van dit afwegingskader heeft uw raad structureel inzicht in het gebruik, maatschappelijk belang en de kosten die voor rekening van de gemeente komen. Het afwegingskader is daarom ook gebaseerd op 2 assen: 

financieel;



maatschappelijk.

Voor het bepalen van het financieel rendement zijn de kosten voor de gemeente4 in beeld gebracht, omgerekend naar netto kosten per m2. In onderstaande tabel is te zien waaruit de kosten bestaan:

4

De financiële positie van verenigingen is niet betrokken bij het financieel rendement.

45


Scouting * Helenaveen Scouting Deurne Hafadru * De Roos Walhalla * CCD * Belastingen/heffingen € 420

€ 542

€ 3.927

€ 515

€ 281

€ 14.470

Onderhoud

€ 5.347

€ 2.693

€ 27.589

€ 11.891 € 2.149

€ 101.654

Verzekeringen

€ 227

€ 365

€ 236

€ 403

€ 525

€ 870

Kapitaalslasten

€0

€ 21.367

€ 56.531

€ 6.404

€ 4.956

€ 345.940

Huisvestingssubsidie

€ 2.450

€ 3.729

€0

€0

€ 4.075

Totale lasten

€ 8.444

€ 28.696

€ 88.284

€ 19.213 € 11.986

Huurinkomsten

€ 1.495

€ 7.373

€ 6.667

€0

Lasten -/- inkomsten

€ 6.949

€ 21.323

€ 81.617

€ 19.213 € 7.911

€ 462.933

BVO

254

414

1046

403

102

3854

Kosten per m2

€ 27,36

€ 51,51

€ 78,03

€ 47,68

€ 77,56

€ 120,12

€ 462.933

€ 4.075

* Voor deze panden zijn nog geen meerjarenonderhoudsplannen opgesteld. De onderhoudskosten hiervoor zijn gebaseerd op het ROZkengetallen.

Opmerkingen: 

scouting Deurne is op basis van m2 gesplitst;



het CCD/Hafadru is op basis van m2 gesplitst met uitzondering van de kapitaalslasten van de inrichtingskosten ad € 137.650. Deze komen geheel ten laste van het CCD en worden niet opgesplitst;



personeelskosten zijn nog niet opgenomen in de kosten per pand. Op zijn vroegst gebeurt dit in 2016. Deze informatie wordt dan opgenomen in bovenstaande tabel.

Voor het maatschappelijk rendement zijn de projecten gescoord op drie criteria. De criteria zijn: 1. Bezettingspercentage (40%) 2. Multifunctionaliteit a. Bent u bereid tot structureel medegebruik? (10%) b. Hoeveel andere gebruikers (structureel) maken er gebruik van uw accommodatie? (50%)

De vragen zijn per accommodatie gescoord op een score van -10 t/m 10, gelijk aan de as van de rendementsmatrix. Het gewogen gemiddelde van de individuele scores op de vragen vormt de uiteindelijke maatschappelijke score, en daarmee de plaats langs de horizontale as.

46

Nota Grond- en Vastgoedexploitaties 2016-2025 In de onderstaande matrix zijn de resultaten weergegeven.

Deze rendementsmatrix is een instrument om het maatschappelijk en financieel rendement van het overig maatschappelijk vastgoed objectief te kunnen vergelijken en van daaruit tot keuzes te komen. Keuzes om het maatschappelijk en het financieel rendement te vergroten. Ontwikkelingen die leiden tot een lager maatschappelijk en/of financieel rendement worden aangegrepen om een (nieuwe) afweging en keuzes te maken. Om dit instrument hiervoor te kunnen gebruiken zijn alle gegevens van belang, omdat pas dan een compleet beeld en dus weging kan worden gemaakt. Dit is nu voor het financieel rendement nog niet het geval. In het komende jaar pogen we het beeld compleet te maken. Onderdelen die dit beeld compleet moeten maken zijn:

5.4

Sportlocaties

Toplaagrenovaties voetbal Bij de vaststelling van de begroting 2015 heeft de gemeenteraad moeten besluiten om de structureel gereserveerde middelen voor toplaagrenovaties van voetbalvelden te bezuinigen. Hierbij heeft zij aangegeven op een andere manier middelen beschikbaar te willen stellen voor toplaagrenovaties. De financiële ruimte moet hiervoor gevonden worden binnen het budget voor veldbijdragen; de vergrijzing en ontgroening heeft op termijn gevolgen voor het aantal jeugdleden bij de sportverenigingen en de daaraan gekoppelde veldcapaciteit en veldbijdragen. De financiële middelen die zouden vrijkomen door minder veldbijdragen, worden gereserveerd om onze bijdrage aan de toplaagrenovaties te kunnen betalen. In maart 2015 is geconcludeerd dat op basis van een capaciteitsberekening er vooralsnog geen financiële ruimte is om de toplaagrenovatie te bekostigen. Zodra voldoende financiële ruimte ontstaat kan een subsidiebesluit uitgewerkt worden.

47


TOTAAL behoefte Huidige VOETBALcapaciteit *Kunstgrasveld Onder-/Overcapaciteit

3 1 4 4

4 2 6 5

0

1

4 2 6 3 3 0

Wa ls

V

SV

Wedstrijdbehoefte Trainingsbehoefte

ZS

SJ VV

VOETBALVELDEN

De urn e be rg Ra cin gB oy Ne s erk an dia RK SV Lie ss SV el He len av SP ee V n Vli er d en

Bij voetbalverenigingen vindt jaarlijks een toetsing van de veldcapaciteit plaats op van NOC*NSF5normen om de veldbehoefte bezien;

1 1 2 2

1 1 2 2

2 1 3 3

2 1 3 4

1 1 2 2

1 1 2 2

0

0

0

-1

0

0

toetsing aantal (voetbal)velden 2015-2016 De behoefte en werkelijke capaciteit sluit in Deurne dus nog goed op elkaar aan. SV Deurne beschikt over een kunstgrasveld. Met de aanleg van het veld is afgesproken dat zij 3 maal een veldbijdrage ontvangen voor dit veld omdat een kunstgrasveld de capaciteit van 3 natuurgrasvelden heeft. RKSV Liessel lijkt een overcapaciteit te hebben maar 1 veld wordt toegerekend aan de korfbal. Op basis van de nieuwe capaciteitsberekening van de NOC*NSF heeft ZSV nu een ondercapaciteit van 1 veld. Dit wordt gemonitord.

Huisvesting Jeu de Boulesvereniging TicTac Jeu de Boulesclub TicTac zoekt structurele huisvesting op sportpark Kranenmortel. TicTac werkt samen met voetbalvereniging SV Deurne een plan uit, waarbij multifunctioneel gebruik van voorzieningen uitgangspunt is.

Turnvereniging KDO De turnvereniging KDO heeft samen met IVO-Deurne een plan in ontwikkeling voor een topturnhal in het scholenvierkant. Deze nieuwe locatie zou dan worden gekoppeld aan het onderwijs om op die manier een LOOT-school (topsportschool) te kunnen bieden.

Zwembad Zwembad de Wiemel is verleden jaar voor een symbolisch bedrag verkocht aan LACO. Tot uiterlijk 2018 is LACO gehouden het zwembad te exploiteren, hiervoor ontvangt zij een exploitatiesubsidie van de gemeente. De gemeenteraad heeft inmiddels het college een opdracht gegeven om te bezien hoe na deze periode een zwembad voor Deurne behouden kan blijven. In juli 2016 wordt een voorstel ter besluitvorming aan de gemeenteraad voorgelegd.

5

Overkoepelende sportbond

48

Nota Grond- en Vastgoedexploitaties 2016-2025 5.5

Uitwerking raadsopdracht gemeenschapshuizen

Inmiddels heeft er een herbevestiging en aanvulling plaatsgevonden op de opdracht RS9: ”start een onderzoek op naar het aantal benodigde gemeenschaps-accommodaties c.q. het voorzieningenniveau”. De nieuwe raadsopdracht luidt: ‘RS2. Start een onderzoek op naar het aantal benodigde gemeenschapsaccommodaties’ Daarbij is in aanvulling op de al lopende opdracht gevraagd, ook te onderzoeken welke rol de gemeenschapsaccommodaties in de transities binnen het sociaal domein kunnen vervullen. Hierover is gerapporteerd in december 2015, de raad heeft hierop de opdracht nog niet afgerond. Voor de zomer 2016 wordt een nieuw voorstel aan de raad voorgelegd.

Relatie met deze raadsopdracht hebben:

49



Het Cultuurcentrum: in december 2014 is het raadskader voor de nieuwe exploitatie van het Cultuurcentrum vastgesteld. Hierin is opgenomen dat het Cultuurcentrum met haar nieuwe exploitatiemodel onderdeel wordt van de analyse van het maatschappelijk gebruik en de financiële positie van de Deurnese gemeenschapshuizen. Dit traject wordt naar verwachting voor de zomer van 2016 afgerond;



Het nieuwe Subsidiebeleid: er wordt een nieuw subsidiebeleid (per 1 januari 2017) opgesteld. Er is voor gekozen over de huisvestingssubsidie vooralsnog geen besluit te nemen om in te kunnen spelen op de marktconforme huur.



Het streven van de gemeente om maatschappelijk vastgoed marktconform te verhuren en subsidies transparant in beeld te krijgen. Taxaties van marktconforme huurprijzen en inzicht in onderhoud van het vastgoed geven input om tot nieuwe afspraken te komen.


Hoofdstuk 6

‘Kernbezit’

Het kernbezit zijn de gebouwen waarin de gemeente haar eigen activiteiten uitvoert. Concreet gaat het om het gemeentehuis aan de Markt in Deurne en de gemeentewerf op bedrijventerrein Kranenmortel.

Investering gemeentehuis In 2016/2017 moet er minimaal € 1.188.000 geïnvesteerd worden in het gemeentehuis. Aanleiding hiertoe is de constatering van de Veiligheidsregio Brabant Zuidoost (VRBZO) dat diverse tekortkomingen constateert op het gebied van brandveiligheid. Met name de brandcompartimentering en de plafonds in de vluchtwegen voldoen niet. Aangezien de plafonds in alle ruimtes aan vervanging toe zijn, wordt gekozen voor een integrale vervanging van de plafonds. Samen met de aanpassingen in de brandcompartimentering, de vervanging van de verlichting voor duurzame ledverlichting en de noodzakelijke vervanging van de vloerbedekking, betekent dit een investering van in totaal € 1.188.000. Hierin is gerekend met een goedkoop plafond (semi verdekt systeemplafond). Dit is tevens de goedkoopste variant. Voor de vervanging is rekening gehouden met ongeveer € 400.000. Om te voldoen aan de brandveiligheidseisen, wordt € 788.000 investeringskrediet gevraagd in de kaderbrief. Dit brengt jaarlijkse (kapitaal)lasten met zich mee van € 45.000, waarbij rekening is gehouden met € 15.000 energiebesparing. De vraag naar middelen is opgenomen in de Kaderbrief 2016, thema Dienstverlening. Andere varianten die passen bij de architectuur van het gemeentehuis (Bossche School), leiden tot een investering tussen € 1.540.000 en € 1.870.000. Deze duurste variant betekent € 72.550 (kapitaal)lasten, waarbij de levensduur naar verwachting langer is. Het college wil de middelen zorgvuldig besteden. Behalve deze onontkoombare investering leiden andere ontwikkelingen om een bredere verkenning naar het gebruik van het gemeentehuis. Dan valt te denken aan ontwikkelingen zoals de verdere digitalisering en het informatiebeleid, meer flexibel inspelen op ontwikkelingen buiten, integraal werken, meer co-creatie en samenwerking met ketenpartners, het belang van gastheerschap. Hiervoor is een bredere verkenning op het gebied van huisvesting nodig. Hiervoor neemt het college de tijd tot het najaar 2016. Tot die tijd wordt gewacht met de investering in de plafonds. Om een compleet beeld te krijgen van eventuele andere noodzakelijke investeringen, is ook het volgende in gang gezet: 

Actualiseren van het meerjarenonderhoudsplan.



Asbestinventarisatie.



Versneld onderzoek naar mogelijke energiebesparende maatregelen door ODZOB in het kader van de Wet Milieubeheer.

De gemeente blijft (actief) op zoek naar huurders.

Gemeente werf In het pand op de gemeentewerf wordt opslagruimte verhuurd aan de Atlant Groep. Het gaat om totaal 450 m² (150 m² binnen en 300 m² buiten).

50


Hoofdstuk 7

‘Overig vastgoed’

De gemeente heeft een stevige vastgoed- en grondportefeuille. De vastgoed- en grondportefeuille was voor de gemeente lange tijd een belangrijk middel en instrument om ruimtelijk-strategische en maatschappelijke doelen te realiseren. Sinds 2011 voert de gemeente een faciliterend grondbeleid en is ze terughoudend op de grondmarkt. De noodzaak om vastgoed in eigendom te hebben is door deze koerswijziging kleiner. Dit betekent feitelijk een verschuiving van vastgoed, van één van de voorgaande categorieën naar deze categorie ‘Overig vastgoed’ (zie bijlage 6). Deze categorie bestaat uit een onderverdeling naar:

7.1



Overige gronden en panden



Strategisch vastgoed

Overige gronden en panden

Deze categorie wordt anders benaderd dan andere categorieën. Dit komt door het beperkte bestuurlijkpolitieke belang, aangezien bezit van vastgoed niet direct bijdraagt aan het realiseren van gemeentelijk beleid. Dit vastgoed wordt commercieel ingezet. Met verhuur, verpacht of verkoop wordt gepoogd om het rendement te optimaliseren tegen beperkte risico’s. Het is de verantwoordelijkheid van het college om een nadere afweging te maken tussen verhuur, verpachten of verkoop. De invloed van de brede financiële en juridische positie wordt in deze afweging meegenomen, als ook tactisch afwegingen. Tot deze categorie behoren ongeveer 50 panden, inclusief de parkeergarage in de Wolfsberg en diverse bijzondere objecten zoals het carillon in Helenaveen, garageboxen en de Kazematten (bunkers). Een aantal hiervan zijn lastig af te stoten. Naast de panden omvat deze categorie pachtgronden6, bos- en natuurgronden, een begraafplaats.

Gewijzigd pacht en verkoopbeleid agrarische gronden Het pacht- en het verkoopbeleid van onze agrarische gronden is aangepast. 1. Agrarische gronden worden pachtovereenkomsten.

meerjarig

bij

inschrijving

verpacht

met

geliberaliseerde

2. Courante agrarische gronden m.u.v. gronden glastuinbouwgebied worden niet meer verkocht.

Hiermee willen we komen tot; 1. Beschikbaar houden van (ruil)gronden voor de realisatie van onze maatschappelijke doelen. 2. Optimale exploitatie van de agrarische gronden. Het (in)directe structurele rendement is nu financieel gunstiger dan verkoop van deze gronden.

Om een beeld te geven van de omvang: in 2015 is 250 hectare grond in jaarpacht uitgegeven, waaronder ook een deel van deze percelen binnen de grondexploitaties worden geadministreerd. 6

51

Nota Grond- en Vastgoedexploitaties 2016-2025 Waar eigendommen van blijvende betekenis zijn voor ruimtelijk-strategische, maatschappelijke of organisatorische doelen, zijn ze in voorgaande hoofdstukken aan de orde geweest.

Bijstelling verkooptaakstelling De gemeente verkoopt sinds 2012 haar vastgoed actief. Er is bij de begroting 2013 een bezuinigingstaakstelling (verkoop eigendommen) opgenomen van € 200.000 per jaar, bij de begroting 2015 is deze tot en met 2018 opgehoogd naar € 300.000 per jaar. Deze bezuinigingstaakstelling is bedoeld om het weerstandsvermogen van de gemeente Deurne te verhogen. Totaal is er in de bezuiniging € 1.600.000 opgenomen. Hierop is inmiddels € 3.068.000 gerealiseerd. Deze hoge verkoopresultaten hebben in de voorgaande jaren geleid tot incidentele extra resultaten. De verkooptaakstelling voor de periode 2016 tot en met 2018, van € 300.000 per jaar, is hier niet op bijgesteld. Het meeste courante en makkelijk te verkopen vastgoed is inmiddels verkocht. Voorgesteld wordt om de bezuinigingstaakstelling van € 900.000 in de periode 2016 tot en met 2018 te verlagen naar totaal € 600.000, die gerealiseerd wordt in 2016.

7.2

Strategisch vastgoed

Als gevolg van de gewijzigde financiële verslagleggingsregels (BBV) worden strategische gronden die voorheen als Niet In Exploitatie Genomen Gronden binnen de grex werden verantwoord, voortaan verantwoord binnen de algemene dienst / vastgoedexploitaties. Dit vastgoed blijft tot deze categorie behoren totdat de gemeenteraad een duidelijk besluit heeft genomen over het intrekken van de strategische status. Dit vastgoed is als zodanig opgenomen in bijlage 6.

52


Hoofdstuk 8

‘Financiële uitgangspunten’

De gemeente bevindt zich met haar vastgoed voor een belangrijk onderdeel in het privaatrechtelijke domein. Ze handelt bij wijze van private persoon en doet dit uiteindelijk om haar bestuurlijke en maatschappelijke doelen te bereiken. Dit vraagt om de nodige zorgvuldigheid en transparantie.

In dit hoofdstuk worden de financiële uitgangspunten bepaald, veelal in de vorm van methodieken. Het doel hiervan is: 

een begroting op te kunnen stellen;



een financieel kader waarbinnen het college uitvoering kan geven aan een adequate exploitatie van het vastgoed;



verantwoording over hoe de gemeente uitvoering geeft aan de belangrijkste financiële regels.

Sinds 2014 wordt per pand begroot en geadministreerd. De uitgangspunten voor deze begroting worden in dit hoofdstuk behandeld (8.1 Lasten en 8.2 Opbrengsten)

8.1

Lasten

Het bezitten van vastgoed brengt kosten met zich mee. In deze paragraaf worden de kosten uitgesplitst naar eigenaars- en onderhoudslasten en gebruiks- en beheerlasten. Methoden en uitgangspunten zijn uitgewerkt en zijn voor het opstellen van de begroting als basis gebruikt. 8.1.1

Eigenaars- en onderhoudslasten

Van alle lasten zijn de eigenaars- en onderhoudslasten veruit de grootste kostenpost. Hieronder worden verstaan de kapitaallasten (rente en afschrijving), onderhoudslasten en overige eigenaars- en onderhoudslasten. De toelichting hierop volgt hieronder.

Kapitaallasten In artikel 6 van de financiële verordening van de gemeente Deurne zijn de regels opgenomen voor het waarderen en afschrijven van vaste activa. De afschrijvingsmethodiek van de gemeente Deurne is dat materiële vaste activa met economisch nut annuïtair worden afgeschreven op basis van de verwachte levensduur. De afschrijvingstermijn voor gebouwen bedraagt 40 jaar. Voor onderhoudsinvesteringen gebouwen geldt een afschrijvingstermijn van 20 jaar. De afschrijvingsmethodiek en/of afschrijvingstermijn van panden die al langere tijd in eigendom zijn van de gemeente Deurne kunnen afwijken van artikel 6 van de financiële verordening.

Onderhoudskosten De gemeente treedt op als goed eigenaar door haar onderhoudsverplichtingen na te komen. Hier is in de afgelopen jaren veel energie naar uit gegaan en dat blijft de komende jaren ook zo. Er wordt steeds vaker gewerkt met meerjarenonderhoudsplannen, zodat planmatig en integraal het onderhoud kan worden uitgevoerd.

53

Nota Grond- en Vastgoedexploitaties 2016-2025 Uiteindelijk worden MJOP’s opgemaakt voor alle panden die de gemeente langdurig (langer dan 5 jaar) in eigendom houdt. Dit wordt ingegeven door een keuze tussen verhuur of verkoop en door de marktsituatie. Panden die worden verkocht, worden primair onderhouden om de verkoop te bespoedigen en/of om het pand veilig te houden. De panden waarvoor een MJOP is vastgesteld en/of gemaakt worden onderhouden het onderhoudsniveau ‘budget’. In incidentele gevallen –bijvoorbeeld als de exploitatiekansen toenemen door een hoger kwaliteitsniveau- kan het college hiervan afwijken. Een voorbeeld hiervan kan het gemeentehuis zijn waarbij de architectuur en de bedrijfsvoering aanleiding zijn om het onderhoudsniveau hoger te leggen. In mei 2016 zijn 28 meerjarenonderhoudsplannen opgesteld. In de tweede helft van 2016 worden er nog 13 opgemaakt. Dan zijn we in control, waarbij opgemerkt wordt dat meerjarenonderhoudsplannen om de twee jaar worden geactualiseerd.

Voor de panden waarvoor geen MJOP is opgesteld, worden de onderhoudskosten geraamd middels de kengetallen voor onderhoud als gepubliceerd door de Raad Onroerende Zaken. Hiermee bestaat alleen zicht op de reguliere uitgaven voor onderhoud per m² per pand en niet op de benodigde onderhoudsactiviteiten voor een lange termijn. Sturen op budget en planning is dan nauwelijks mogelijk. Deze kosten worden meerjarig opgenomen in de meerjarenbegroting v.a. 2017.

De kengetallen –herleid uit ROZ Benchmark gemeentelijk Vastgoed 2007 en ROZ Vastgoedindex 2007, geïndexeerd op basis van reeks CPI alle huishoudens- zijn als volgt: Soort gebouw

Onderhoudskosten per m2 BVO per jaar

Bijeenkomstgebouwen

€ 17,48

Sportaccommodaties

€ 15,74

Kantoren

€ 9,92

Winkels

€ 6,41

Woningen

€ 11,65

In de begroting en financiële inrichting zijn een voorziening en een reserve gevormd: 

voorziening: voor alle panden waarvoor een MJOP is opgesteld. In deze voorziening wordt langdurig geborgd dat er voldoende geld is om de panden adequaat te onderhouden. De voorziening dient grofweg twee doelen. Het eerste is het egaal spreiden van de kosten voor het uitvoeren van de meerjarenonderhoudsplannen. De tweede is het voorzichtigheidsbeginsel: ongeacht de verhuuropbrengsten zijn de onderhoudskosten gedekt, zodat je altijd als ‘goed huismeester’ je panden heel, veilig en continue kunt onderhouden;



reserve: de onderhoudskosten voor de panden waarvoor (nog) geen MJOP’s zijn opgesteld worden dus begroot op basis van kengetallen. Deze budgetten worden ondergebracht in een reserve. Dit is in overeenstemming wat de BBV-regels voorschrijven.

In deel B zal het benodigde onderhoudsbudget opnieuw worden bepaald, op basis van de MJOP’s en de hierboven omschreven kengetallen. De omvang van het benodigde onderhoudsbudget verandert omdat:

54


Panden zijn verkocht;



voor meer panden MJOP’s zijn vastgesteld en daarom voor deze panden het onderhoudsbudget niet meer wordt begroot op basis van kengetallen;



het onderhoudsbudget is bepaald op een periode van 10 jaar. De MJOP’s schuiven als het ware met één jaar op;



nieuwe inzichten en nieuwe afspraken kunnen leiden tot een ander onderhoudsbudget.

Overige eigenaars- en onderhoudslasten Andere kosten die betaald worden door de eigenaar zijn belastingen, heffingen en opstalverzekeringen. In de begroting worden de overig eigenaars- en beheerlasten ingeschat op basis van ervaringscijfers.

8.1.2

Gebruiks- en beheerlasten

De gebruiks- en beheerlasten zijn voor de gemeente beperkt. Deze lasten zijn, zoals de naam al doet vermoeden, gekoppeld aan het gebruik van het pand. Deze lasten hebben vooral betrekking op de panden die de gemeente zelf gebruikt, waaronder het gemeentehuis en de gemeentewerf. In de begroting worden de gebruiks- en beheerlasten ingeschat op basis van ervaringscijfers en contractuele afspraken. Het gaat dan om: 

Gas, water en elektra



Onderhoud gebouw gebonden installaties



Overige gebruiks- en beheerlasten

8.2

Opbrengsten

8.2.1

Structurele opbrengsten

Bij structurele opbrengsten gaat het om huur. De gemeente kiest voor marktconforme huur. Daarnaast moet de gemeente de integrale kostprijs als minimaal doorleggen aan de huurder, in overeenstemming de wet Markt en Overheid. Deze opbrengsten worden ingeschat op basis van ervaringscijfers of contractuele afspraken.

Marktconform Om de marktconforme waarde voor panden en gronden te bepalen:

55



panden: er wordt aangesloten bij de markthuur van twee vergelijkbare panden. Zijn er geen of onvoldoende vergelijkingen, dan wordt een taxatie door een onafhankelijke taxateur opgesteld. Het college kan tot maximaal 15% van de vergelijking of taxatie afwijken;



gronden: aangezien er meer vraag is naar agrarische grond dan aanbod, wordt gekozen voor de methode openbare inschrijving. Daarmee wordt automatisch een marktconforme prijs bereikt. Gronden welke door omvang, gebruik of overige redenen niet courant zijn voor openbare inschrijving worden onderhands verpacht.


Kostprijsdekkende huur Het gaat om het bepalen van een integrale kostprijsberekening. Om de kostprijs te bepalen, wordt de volgende rekenmethode gehanteerd: Berekening kostprijsdekkende huur per jaar Rente en afschrijving aanschafwaarde Rente en afschrijving tussentijdse renovatie (25 % van de herbouwwaarde) gemeentelijke belastingen opstalverzekering waterschapslasten Totaal opslag ten behoeve van management kosten De basis huurprijs opslag van de basis huur prijs inzake leegstandsrisico Opslag t.b.v. Beheer en verhuurkosten Opslag t.b.v. onderhoudskosten Kostprijsdekkende huurprijs exclusief BTW btw compensatie in geval van verhuur aan niet btw plichtige huurder btw bij met btw belaste verhuur kostprijsdekkende huur inclusief BTW danwel inclusief BTW compensatie

€ € € € € € € € € € €

€

0,10% 2% 8% -

Tabel: Berekening kostprijsdekkende huur per jaar Uitzonderingen De volgende uitzonderingen zijn denkbaar: 

er is geen markt voor een object, dan wordt de kostprijsdekkende huur aangehouden;



de kostprijsdekkende huur is hoger dan de marktconforme huur, dan wordt de marktconforme huur als uitgangspunt aangehouden.

Uitzonderingen worden aan het college voorgelegd.

In de begroting wordt uitgegaan van bestaande verhuurovereenkomsten. Waar verhuurovereenkomsten aflopen, zal de gemeente deze actief opzeggen op het moment dat dit juridisch mogelijk is en als de huurprijs onder een marktconform dan wel kostprijs dekkend niveau ligt. Voorbeelden waarbij vanaf 2015 een marktconforme huur wordt gevraagd zijn: de Kledingbank, stichting Leergeld, OJC Walhalla en stichting Grip op Schuld.

In de wet Markt en Overheid is een escape opgenomen voor panden die de gemeenteraad aanmerkt voor maatschappelijk nut. Op 12 november 2014 heeft de gemeenteraad hiervoor een kader vastgesteld. Voor die panden is de gemeente niet gehouden aan een huur die minimaal kostendekkend moet zijn. Dit is een tijdelijke oplossing om aan de wetgeving te voldoen. 8.2.2

Incidentele opbrengsten (uit verkoop)

Incidentele opbrengsten volgen uit verkoop. Als uitgangspunt geldt ook bij verkoop de marktconformiteit.

56

Nota Grond- en Vastgoedexploitaties 2016-2025 Panden: voordat een pand wordt verkocht, wordt altijd een taxatie opgemaakt door een onafhankelijk taxateur. Het college kan tot maximaal 15% afwijken van de taxatie. Bij elke verkoop bepaalt het college op voorhand de laatprijs. Gronden: agrarische gronden worden in basis niet verkocht. Als wel wordt verkocht, dan gebeurd dat in principe middels openbare inschrijving. Voorafgaand aan de openbare inschrijving wordt door het college de laatprijs bepaald. Mogelijke uitzonderingen hierop zijn gronden welke vanwege grootte, ligging of gebruik incourant zijn.

8.3

Verduurzaming vastgoed

In februari 2016 heeft de gemeenteraad de motie aangenomen waarin ze het college verzoekt om onderzoek te verrichten naar de mogelijkheden van zonnepanelen op het gemeentelijk vastgoed. Al dan niet met betrokkenheid van een externe partij. In 2017 zal de gemeente voor haar panden die ze duurzaam in eigendom houdt, een onderzoek uitvoeren naar mogelijkheden van verduurzaming. Hierbij wordt dan gezocht naar aanpassingen van: 

Het pand (bijv. isolatie).



De techniek (bijv. zonnepanelen en luchtbehandeling).



Het gebruik (bijv. instellingen en waterbesparende maatregelen).

Dit gezamenlijk kan leiden tot een pakket van maatregelen die leiden tot verduurzaming van het vastgoed en de daarmee gepaard gaande energiebesparingen.

57


Hoofdstuk 9

‘Besluit’

Nr. …

DE RAAD DER GEMEENTE DEURNE

gezien het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 6 juni 2016, nr. …

gelet op het bepaalde in de gemeentewet

BESLUIT

1. In te stemmen met de Nota Grond- en Vastgoedexploitaties deel A 2016-2025, met inachtneming van de in de nota genoemde aandachtspunten: 

58

De ingezette lijn grondexploitaties wordt voorgezet. In het bijzonder doet de gemeente dit door: o

de beheersmaatregelen in paragraaf 4.2 uit te voeren;

o

bij voorkeur niet mee te werken aan meer duurdere woningen, extra bedrijventerrein en/of uitbreiding van commerciële ruimte dan dat nu al in het programma is opgenomen, tenzij er zwaarwegende argumenten zijn om dit wel te doen. Dit om verdere verdringing in de bestaande markt en concurrentie met nieuwbouwplannen te voorkomen;

o

vrije programmaruimte uitsluitend in te zetten voor gewenste ontwikkelingen. De rendementsmatrix wordt als instrument gebruikt om initiatieven te toetsen aan de beleidsuitgangspunten en tussen projecten te prioriteren;



De financiële uitgangspunten uit hoofdstuk 3 en hoofdstuk 8 te gebruiken als basis voor de exploitatieberekeningen in deel B van de Nota Grond- en Vastgoedexploitaties 2016-2025, inclusief de aangepaste parameters, de aanvullende grondprijsdifferentiatie en de toepassing van de gewijzigde BBV-regels.



In 2016 en 2017 geen nieuwe/extra maatschappelijk vastgoed / vierkante meters toevoegen voor maatschappelijke doeleinden.



De motie Zonnepanelen in 2017 uitgebreider in uitvoering te nemen, met het oogpunt op verduurzaming van het vastgoed en de daarmee gepaard gaande energiebesparing.


DEEL B ‘Uitkomsten’

De financiële uitkomsten volgen in de Nota Grond- en Vastgoedexploitaties deel B, die gelijktijdig met de begroting in besluitvorming wordt gebracht. De gemeenteraad besluit hierover in november 2016.

59


Bijlagen

60


Bijlage 1

‘Programma over de jaren verdeeld’

Fasering woningbouwprogramma verdeeld over de jaren In onderstaande tabel worden de totale woningbouwaantallen over de jaren en naar segment verdeeld. Op basis van deze tabel worden de diverse gemeentelijke exploitaties doorgerekend. jaar Gereed 2015 In aanb. / vergun. 1-1-2016

2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 totaal

soc. gemeente combinatie particulier huur

ov. huur

soc. koop

koop 250

koop 333

koop> 333

groeps won.

30

3

23

13

0

5

14

7

17

0

86

3

43

16

1

43

26

18

28

32

21 81 85 44 22 20 0 21 13 0 423

2 26 5 0 0 0 0 0 0 0 39

161 171 102 70 25 0 21 1 0 0 617

81 122 54 47 25 0 21 0 0 0 379

1 5 65 0 0 0 0 0 0 0 72

55 64 22 2 12 0 0 0 0 0 203

23 72 22 35 7 14 0 20 0 0 233

10 7 16 20 0 6 0 0 6 0 90

14 8 13 10 3 0 0 2 7 0 102

0 28 0 0 0 0 0

*Combinatie betreft o.a. gemeentelijke panden/locaties in algemene dienst *Beheersmaatregelen 2016 zijn nog niet verwerkt

Fasering bedrijventerreinprogramma verdeeld over de jaren In onderstaande tabel worden de uitgifte van bedrijventerrein verdeeld over de komende tien jaren. Op basis van deze tabel worden de diverse gemeentelijke exploitaties doorgerekend. Jaar 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

Uitgifte gemeente 2016-2025 in m2 16.162 12.000 12.506 10.500 7.500 6.500 6.500 5.000 4.833 7.000

Jaar 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035

Uitgifte gemeente 2026-2035 in m2 4.500 7.000 4.500 7.000 4.500 7.000 4.500 2.500 2.500 4.641

Tabel: Bedrijventerreinprogramma t.b.v. exploitatieberekening jaarrekening 2015 (Afdeling Ruimte en Samenleving, Gemeente Deurne)

61

0 0 60


Bijlage 2 ‘Woningbouwprogramma naar locatie en initiatiefnemer’ Betreft het programma 2016 – 2025 inclusief de in aanbouw zijnde woningen en de woningen waarvoor vergunning is verleend. Plaatsen en/of groepswoningen zijn niet meegenomen. Aan onderstaande tabel zijn geen rechten aan te ontlenen. Het woningbouwprogramma is dynamisch en realisatie is ook afhankelijk van particuliere initiatieven en ‘de markt’. De beheersmaatregelen 2016 zijn nog niet verwerkt. Locaties met gemeentelijke grondexploitatie soc. huur

ov. huur

soc. koop

koop 250

Centrum: Romboutsstraat/Ligthartstraat

15

Spoorzone / Middengebied

13

1

40

30

10

54

88

29

Spoorzone / Katoenstraat bedrijven met bedrijfswoningen 2

3

Vlierden Keesomstraat / locatie voormalige gymzaal 2e CPO

3

2

Liessel locatie voormalige Microhal CPO

6

10

Neerkant Schansweg Helenaveen Achter de gouden Helm Losse gemeentelijke kavels BIO-woningen (Oude Bakelseweg en Liesselseweg) Zeilberg, reservering 2e CPO locatie Zonnedauw / Peelrand Reservering Spoorzone / Stationsplein

89

Centrum: Zandbosweg 2e fase

27

Centrum: Kruisstraat (nieuwbouw en ombouw bestaande gebouwen)

50

Kerk' Walsberg

3

1

1

2

grondgebonden, kavels grondgebonden, CPO en/of kavels

10

grondgebonden, kavels grote kavels in buitengebied (1 woningsplitsing) grondgebonden, CPO starters en senioren

7

20 ov. huur

grondgebonden, bedrijfswoningen grondgebonden, CPO en kavels grondgebonden, CPO en/of geschikt voor senioren

1

12

soc. huur

2-lagen senioren CPO + 1 kavel grondgebonden, gedifferenteerd, kavels, CPO, duurzaam grondgebonden, gedifferentieerd, mobiliteit

grondgebonden, CPO

1

Centrum: Europastraat

Centrum: Lage Kerk Centrum: 'voormalige verpleegstersflat'

9

5

4 1

focus patio's senioren

6

Vlierden Dorpsakkers (gemeente)

Overige locaties

koop>333

5

Hoek Hogeweg/Molenstraat CPOsenioren + 1 kavel

De Rijtse Vennen (gemeente)

koop 333

1-2pers.h.h., mobiliteit soc. koop

koop 250

koop 333

koop>333 appartementen, duplex en patio's 1-2 pers.h.h. appartementen en duplex 1-2 pers.h.h. appartementen / lofs 1-2 pers.h.h., huurappartementen senioren appartementen 1-2 pers.h.h. appartementen 1-2 pers.h.h. grondgebonden 1-2 pers.h.h.

6

34 38

24 6

1

Vlierdenseweg/Berkenstraat

7

grondgebonden

De Rijtse Vennen (particulier)

2

grondgebonden, kavels

62

Nota Grond- en Vastgoedexploitaties 2016-2025 Derpsestraat / voormalig terrein Coopmans-Lutters (Bots) Zeilberg / Christinaplantsoen

7

22

grondgebonden, gedifferentieerd + patio's

8

4

grondgebonden senioren

Vlierden Dorpsakkers (particulier)

3

Vlierden: Pastoriestraat 26 (herbestemming monument De Vliert)

4

Vlierden locatie JAV-gebouw (algemene dienst)

6

Liessel: Hoofdstraat 93-96

6

Neerkant vervolg Bakkersland 4,6,8,10

1

2

grondgebonden, gedifferentieerd grondgebonden, gedifferentieerd

1

3

grondgebonden, gedifferentieerd grote kavels in buitengebied

10

grote kavels in buitengebied

3

Helenaveen (Soemeersingel ASR)

grondgebonden, kavels herbestemming monument, grondgebonden, gedifferentieerd

Ruimte voor Ruimtewoningen (diverse locaties) Reserveringen particuliere locaties centrum: Heuvelstraat / Hogeweg (o.a. Posthoek) / Molenstraat / Markt

24

Reservering centrum: Hogeweg 8 (voormalig politiebureau / algemene dienst)

20

bijzondere doelgroep

Reservering Haspelweg (Bergopwaarts)

85

1-2 pers.h.h., zorg, divers

Reservering 't Hofke Liessel (Bergopwaarts)

21

Overige locaties

7

1-2 pers.h.h., zorg, divers kavels, woningsplitsing, deels vervangende nieuwbouw

Totaal

366

50

72

appartementen, 1-2 pers.h.h.

2

1

9

18

28

198

219

83

85

Locaties waarvoor wel bestemmingsplannen zijn vastgesteld, maar die niet zijn opgenomen in het woningbouwprogramma:  Bio-woningen/boerderijsplitsing Korte Zeilkens: 6  Bio-woningen Milhezerweg: 8  Molenstraat 45: 10  Helmondseweg tussen 103a en 105 (Verlengde Pastoor Jacobsstraat): 3  Achter de Gouden Helm Helenaveen: 14  Vlierden-zuid: 25  Circa 50 ‘losse’ particuliere locaties waarop woningen gerealiseerd kunnen worden op basis bestemmingsplan Locaties met wijzigings- of uitwerkingsbevoegdheid naar woningbouw:  Meistraat / ZO Neerkant: 25  ‘Boerenbond’ Neerkant: 16  De Vlaas

63


Bijlage 3

‘Overzicht gronden kavelprijzen gemeente Deurne 2016’

Omschrijving

Eenheid Exclusief BTW/OB (*)

Inclusief BTW

vanaf € 210,00

vanaf € 254,10

WONINGBOUW: 1. Sociale huur- en koopsector Grondgebonden (tot maximaal 130 m² en als m2 aan voorwaarden is voldaan Niet-grondgebonden (gestapeld)

Grondquote zie (**)

2. Vrije sector - grondgebonden Deurne

m2

vanaf € 285,00

vanaf € 344,85

Vlierden en Liessel

m2

vanaf € 265,00

vanaf € 320,65

Neerkant en Helenaveen

m2

vanaf € 230,00

vanaf € 278,30

Op maat

Op maat

Aangewezen kavels voor taxatie (hoofdstuk 3.1.1.) 3. Woningbouw, niet onder 1 of 2 inbegrepen (eventueel categorieën)

in

combinatie

met

p.m.

andere

Separaat per project vast te stellen door: College (bedrag ten minste basisprijs 2) Cie (in alle overige gevallen)

(**) De opbrengst van de grond bedraagt 20% van de waarde van de woning inclusief grond, op het moment van oplevering van de woning. Deze opbrengst is tenminste gelijk aan de basis-uitgifteprijs voor grondgebonden woningen (1a) NIET-WONINGBOUW

Eenheid Exclusief belasting

4. Winkelbebouwing a. Binnen en aan de ring

m2

vanaf € 640,-

b. Buiten de ring

m2

vanaf € 390,-

c. Complexbouw, niet onder 4a/b inbegrepen

p.m.

Separaat per project vast te stellen door:

(eventueel categorieën)

in

combinatie

met

andere

College (bedrag tenminste basisprijs 4a/4b) Cie (in alle overige gevallen)

5. Openbare doeleinden

64

en

bijz.

niet-commerciële


a. Zelfstandig project

m2

vanaf € 256,-

b. Complexbouw, niet onder 5a. inbegrepen

p.m.



in

combinatie

met

andere


6. Kantoordoeleinden a. Binnen en aan de ring

m2

vanaf € 640,-

b. Buiten de ring

m2

vanaf € 256,-

c. Complexbouw, niet onder 6a/b inbegrepen

p.m.



in

combinatie

met

andere


7. Bedrijvigheid a. Industriegrond Deurne

m2

vanaf € 142,00

Liessel

m2

vanaf € 132,00

Aangewezen kavels voor taxatie

Op maat

Op maat

(hoofdstuk 3.1.2.) b. Industriegrond zichtlocatie

m2

c. Mogelijkheid tot de bouw van een m2 bedrijfswoning (rekeneenheid kaveloppervlak is 500m2). Daaropvolgend industriegrond. d. Complexbouw, niet onder 7a/b/c inbegrepen p.m. (eventueel categorieën)

in

combinatie

met

andere

7a + €40,Conform 2 & 7

Separaat per project vast te stellen door: College 7a/b/c)

(bedrag

tenminste

Cie (in alle overige gevallen)

65

basisprijs


Bijlage 4

‘Lijst vastgoed en gronden verdeeld in categorieën’

Uitgaande van de gewijzigde BBV regelgeving en akkoord op de nota Grex-Vex deel a 2016 – 2025 Per 1-1-2016 GRONDEXPLOITATIES - BOUWGROND IN EXPLOITATIE (BIE) Vlierden - Lorentzstraat 2 X.2240

Lorentzstraat 2, kavel Deurne - Stijn Streuvelslaan

X.2400

Molenstraat 38-40

X.2420

Molenstraat 42

X.2440

Molenstraat 44 Deurne - Heiakker 3e fase (Meitmortel)

X.6120

bouwkavel Zeilbergsestraat 120b Deurne - Zonnedauw

V.102110

Overige grond Deurne - Kleine Vos

X.6110

bouwkavel Kleine Vos 9 en 11 Deurne - Peelslenk

X.6170

Bouwkavel Peelslenk 14 Deurne - Beukenstraat Zuid

X.0300

Beukenstraat 245

X.3660

Wilgenhof 102 Deurne - Spoorzone Middengebied

V.103911

Woningbouw

X.0960

Fabriekstraat 22

X.2080

Laurens Costerstraat 1

X.2120


X.2140


X.3360

Steenovenweg 33

X.3380

Steenovenweg 35

X.6210

Steenovenweg N1312

X.6210

Steenovenweg N2287

X.6280

Fabriekstraat N2288 Deurne - Spoorzone Katoenstraat

V.103914

Katoenstraat

X.1660

Katoenstraat 2a Deurne - Spoorzone Stationsplein

X.3260

Stationsplein 1/1a

X.3220

Spoorlaan 21

X.3280

Stationsplein 30 Deurne - De Rijtse Vennen

V.107201

Bouwkavels

X.7170

Deurne - Molenweg West Bouwkavel Oude Molen 7 (R771) Vlierden - Dorpsakkers

V.202101

Bouwkavels Neerkant - Schansweg

X.5840

Bouwkavels (I3493) Helenaveen - Helenaveen Zuid

66

Nota Grond- en Vastgoedexploitaties 2016-2025 V.204501

O288 - Nieuwbouwlocatie Deurne - Industrieterrein "Leemskuilen"

X.0980

Fabriekstraat 26, woon-werkkavel Liessel - Industrieterrein "Willige Laagt"

X.2200

Loon 6

X.4900

G4083 - Loon 6

X.2220

G3741 (vrm. Loon 8)

V.302201

Industriegrond Deurne - Industrieterrein "Binderen"

V.303201

Industriegrond Deurne - Glastuinbouwgebied "Langstraat"

V.305102

gronden Deurne - Deurne Paardenwereld

X.8200

V1019 -Klein Bruggen 2 Vlierden - Belgerenseweg

X.6860

Q1919 perceel Deurne - Amperestraat

X.4416

Industriegrond Amperestraat (E3116) Deurne - Industrieterrein "Kranenmortel (Zuid)"

V.304401

Industriegrond Vlierden - "JAV gebouw"

X.3000

Schooteindseweg 2 woningbouwgrond

KERNBEZIT Gemeentegebouw X.2300

Gemeentehuis (gedeeltelijk te huur)

X.0840

Gemeentewerf

MAATSCHAPPELIJK VASTGOED ● Onderwijs en gymzalen X.0780

Basisschool Willibrordus St.

X.1000

Basisschool De Wegwijzer

X.1300

Basisschool De Zonnebloem

X.1780

Basisschool D'n Bogerd

X.1840

Gymzaal Walsberg

X.1860

Basisschool St. Gerardus

X.2260

Basisschool Zeilberg

X.2680

Basisschool De Peelparel

X.2780

Basisschool D'n Heiakker

X.2900

Basisschool St. Willibrordus & De Ratelaar

X.2981

"De Vlieger" Brede Maatsch. Voorziening

X.3020

Basisschool Tijl Uilenspiegel

X.3440

Openbare Basisschool De Hasselbraam

● Sportlocaties binnen en buiten X.0520

Sporthal "De Peelhorst II" (vrm.Peellandhal)

X.3100

Sporthal "De Peelhorst I" (nieuwbouw)

X.3120

Kantine bij "De Peelhorst"

X.0500

TC Neerkant

X.0660

Sporthal De Kubus

67

Nota Grond- en Vastgoedexploitaties 2016-2025 X.0800

Stichting Sportaccommodatie SV Deurne

X.0820

Mixed Hockey Club Deurne

X.1120 X.1380

TC Deurne

X.1420

TC Vlierden - Hoge Zijdeweg 120

X.1800

Gymzaal De Springplank. VvE

X.1940

Zeilbergse Sportvereniging

X.1980

Sportpark Leeuwkensbroek

X.2020

TC Helenaveen

X.2040

Voetbalvereniging Helenaveen

X.2280

Gymzaal Zeilberg

X.2480

TC Liessel

X.2500

Sporthal Liessel - De Smeltkroes - G5412

X.2540

Voetbalvereniging Neerkandia

X.3060 X.3560

Microhal Schutsboom

X.3580

Voetbalvereniging S.J.V.V.

X.3600

TC Op Dreef - Vloeieindsedreef 15

Voetbalvereniging S.P.V. - Hoge Zijdeweg 118

Atletiekbaan en Clubhuis Atletiekver. Lopersgroep Deurne

● Gemeenschapsaccommodaties X.0680

Wijkcentrum de Heiakker

X.1240

Wijkcentrum D'n Houtenhoek

X.1540

Gemeenschapshuis De Kastanje

X.2560

Gemeenschapshuis De Moost

X.2660

De Gouden Helm

X.2760

MFA 't Huis Vlierden

X.2860

Hofke van Marijke

X.0320

Den Draai

X.2700

Gerardushuis Walsberg

● Overig maatschappelijk vastgoed X.0040

Albert Schweitzerstraat 38 (De Muggenhof - scouting Deurne)

X.0060

Albert Schweitzerstraat 40

X.0160

Brandweerkazerne Deurne

X.0860

Clubhuis St. Joris Gilde

X.1020

OJC De Roos

X.1060

JC Walhalla

X.1140

Jong Nederland Zeilberg

X.1180

Harmoniestraat 5

X.1340

Handboogvereniging Rozenjacht

X.1360

Scouting Vlierden

X.1920

Clubhuis Handboogschutterij 'Vrede Lust'

X.2360

Cultuurcentrum Martien van Doorne

X.2520

Handboogvereniging De Batavieren

X.3040

Schutsboom 28a

X.3140

Brandweerkazerne Neerkant

X.3180

De Wiek (scouting Helenaveen)

X.3400

Stichting Scouting Deurne (Uilenbos)

X.3680

Wittedijk 2 (vrm. KPJ-terrein)

68

Nota Grond- en Vastgoedexploitaties 2016-2025 OVERIGE VASTGOED ● Overige Gronden X.2000

Kulertseweg 20a (Volkstuin)

X.2240

Lorentzstraat 2

X.2720 X.2980

B2588 - Pastoor Jacobsstraat 141

X.4010

B2115 - Blokpost/Helmondseweg

X.4020

B2168 - Blokpostweg

X.4060

B2231 - Helmondseweg

X.4080


X.4090


X.4110

B2726 - waterloop terrein ORO 't Rijtven

X.4111


X.4113


X.4114


X.4117


X.4118


X.4430

E3226 - Kranenmortelweg

X.4440

E3277 - Grondstrook bij Voltstraat 1

X.4470

E3368 - Hanenbergweg

X.4620

F1042 - Sint Jozefstraat

X.4630


X.4640


X.4650


X.4660


X.4670

F2304 - Jan Vermeerstraat

X.4675


X.4682


X.4690


X.4691


X.4710

F2496 - Beukenstraat

X.4720

F2503 - Vloeieindsedreef

X.4730 X.4741

F2506 - Vloeieindsedreef (vrm.F1882)

X.4910

G4457 - Loon - Ontsluitingsweg (deel)

X.4960 X.4980

G5210 - Sint Servatiusstraat

X.5045

G5414 - Aankoop van BOW (nabij Hoogveld)

X.5046


X.5047


X.5050

G5432 - Loon

X.5060

G5460 - Molenweg (vrm. G5413-van Loon)

X.5240

H7652 - Imkerweg (kavelnr.328)

X.5250

H7668 - Lagebrugweg

X.5260

H7743 - Zandschelweg (kavelnr.21)

X.5383

H7908 - Strook grond naast spoor (ged.)

X.5387

H.8224 - Wegvak resp. strook grond naast spoor (ged.)

X.5440

H8536 - Leegveld

X.5441

H8537 - Leegveld

X.5450

H8568 - Kwadestaartweg

X.5452

H8570 - Kwadestaartweg

69

L6477 - Schelde 1 (vrm. Frans Hoebenshal)

F2516 - Vloeieindsedreef (onderdeel van vrm.F1884)

G5254 - Zandstraat - Evenemententerrein - 2e deel


H8839 - Halvemaanweg (kavelnr.152)

X.5531

H8840 - Halvemaanweg

X.5562

H8864 - Bosrandweg

X.5578


X.5620

H9148 - Kanveldweg

X.5630

H9150 - Kanveldweg

X.5635

H.9215 - Strook grond bij spoor (ged.)

X.5640

H9270 - Lagebrugweg

X.5660

H9365 - Lagebrugweg

X.5800

I2778 - Pijlkruidweg/Hazenpad

X.5820

I2946 - Meistraat

X.5850

I3522 - Dorpsstraat

X.5860

I3707 - Meistraat (vrm. deel I2945)

X.5900

K1919 - Haageind (Dierenweide)

X.6000

L214 - Jagerweg

X.6040

L2970 - Hazenveldweg

X.6050

L2972 - Hazenveldweg

X.6060

L2973 - Hazenveldweg - 2e dijk

X.6080

L4530 - Frieslandstraat

X.6087

L5296 - Arenbroek-Pijnakker - groenstrook

X.6175

L7645 - Blasiusstraat - parkeren

X.6560

Q328 - Maalweg/Waag

X.6570

Q329 - Maalweg/Waag

X.6580

Q478 - Maalweg/Waag

X.6690

Q1188 - Vlierdenseweg (Zuidelijk deel)

X.6810

Q1822 - As

X.6820

Q1823 - As

X.6823

Q1828 - Oude Aa / Hees

X.6830

Q1865 - Hoge Zijdeweg - Pachtgrond AD

X.6850

Q1916 - Vlierdenseweg

X.7180

R772 - Oude Molen -agrarisch deel

X.7330

S193 - Moorveld

X.7370

S476 - Parkeerterrein Racing Boys

X.7380 X.7410

S528 - Haverweg (kavelnr.231)

X.7620

T523 - Snoertsebaan (kavelnr.281)

X.7870

U392 - Scheper Jannebaan

X.7900

U464 - Koeweideweg

X.7930


X.7940

U814 - Scheper Jannebaan (kavelnr.430)

X.7950


X.7960

U817 - Grauwveenweg (kavelnr.427)

X.8170

V665 - Bruggenseweg

S758 - Biezendreef - Paardewei - "Vriendschap Trouw"

● Overige Panden X.0140

Anthonie van Leeuwenhoekstraat 2

X.0260

Beukenstraat 100

X.0280

Beukenstraat 102

X.3620

Vloeieindseweg 15

X.0360

Garagebox Boerhaavestraat 2

X.0380


X.0400


70



X.0440


X.0460


X.0480

Kiosk Vlierden

X.0540

Garagebox Burgemeester Roefslaan 52

X.0560


X.0580


X.0600


X.0620


X.0640


X.0700

Zendmast - De Meent 5a - L7454

X.0720 X.0730

Peuterspeelzaal Op Stap

X.0740

Doctor Huub van Doorneweg 48

X.0760 X.1040

Doctor Huub van Doorneweg 50

X.1080

Groot Kasteel (ruïne)

X.1100 X.1160

Het Dinghuis - Haageind 39 (verkocht onder voorbehoud)

X.1220

Haspelweg 33a

X.1280

Helmondsingel 42-Bosschuur

X.1400

Hoge Zijdeweg 118 - Zendmast - Q1442

X.1440

Hogebrug - 5 kazematten

X.1460

Hogebrug - 7 kazematten

X.1500

Hogeweg 8

X.1520

Molen De Volksvriend met bakhuis

X.1560

Hoogveld 4 - G4335

X.1880

Kranenmortelweg 2a

X.1900

Kranenmortelweg 2b

X.2060

Langstraat 152

X.2320

Markt 2

X.2340

Kerkhofmuur St. Willibrorduskerk Markt 9

X.2380

Belt-/korenmolen 'Johanna Elisabeth'

X.2580

Oude Bakelseweg 26 (V1064) (verkocht onder voorbehoud)

X.2740

Begraafplaats Jacobshof - B2556

X.2775

Patrijs 4

X.2800

Raadhuisstraat 1

X.2820

Raadhuisstraat 3

X.2940

Schansweg 18b

X.2960

Schansweg 18

X.3420

Zendmast - Textielstraat - B2557

X.3460 X.3500

Molen met houtzagerij (Holten's molen)

X.3520

Vloeieindsedreef 6

X.3540

Vloeieindsedreef 10

X.3760

Overig Rode Kruisgebouw Rode Kruis

Openbare pomp - Derpsestraat (vrm.Martinetstr.1)

Stichting NMEC De Ossenbeemd K 1661 (ged.)

Harmoniestraat 3 - Wolfsberg 9 (parkeergarage)

Vloeieindsedreef 4 - F2496 - Beukenstraat, e.a.

● Strategisch vastgoed V.T102

S479

V.T103

V1064 Oude Bakelseweg 26 - bestemming woningbouwkavels

X.8140 ea

V327/V328 en V329 - Milhezerweg

X.8210

V1029 Milhezerweg

71

Liesselseweg 239 - bestemming woningbouwkavels


U1128 perceel (Korte Zeilkens)

X.7990


X.8000


V.102.903

Kulertseweg (30a) - (RvR Merlenberg)

X.4100

B2653 Past.Jacobsstraat Perceel nabij de begraafplaats (OMO)

X.3480

Vlierdenseweg 206 (Vlierden Zuid)

X.6590

Q540

X.6680

Q1188 Vlierdenseweg (Vlierden Zuid)

X.3640

Q477

X.6640

Q1003 Weiland (Waagweg)

X.6650


X.6660

Q1005 Ondergrond bedrijfshal (Waagweg)

X.6670


X.6790


V.203501

I3086 - Bouwgrond (Meistraat)

V.203501


V.T105

H8129 (erfpacht) (Sanering Glastuinbouw Helenaveen)

X.5220

H6602 perceel (Sanering Glastuinbouw Helenaveen)

X.5650


X.5651


X.5670


X.5671


72

Astensedreef (Vlierden Zuid) Ondergrond bedrijfshal (Waagweg)

Nota Grond- en Vastgoedexploitaties 2016-2025 Bijlage 5

Mutaties bijlage 4 ten opzichte van vorig jaar

Het overzicht van het gemeentelijk vastgoed is gewijzigd. Dit kan zijn verwijderd, toegevoegd, naar een andere categorie verplaatst of vanwege correcties. In de onderstaande overzichten staan de mutaties en argumenten.

Verwijderd: NUMMER

PAND/PERCEEL

CATEGORIE

REDEN

V.103911

Plan Façade

Actieve Grondexploitaties (BIE)

Verkocht

X.1660

Katoenstraat 2


Verkocht

X.1700

Katoenstraat 3


Verkocht

X.1720

Katoenstraat 4


Verkocht

X.5910

Bouwkavel Thijssestraat (K1954)


Verkocht

X.6230

Bouwkavel Oude Liesselseweg 52 (N1953)


Verkocht

X.6240

Bouwkavel Oude Liesselseweg 54 (N1955)


Verkocht

X.2920

Romboutsstraat (vrm. ROC)


Verkocht

X.1260

Helmondseweg 20

Toekomstige grondexploitaties (NIEGG)

Verkocht

X.1580

Unit milieustraat

Verkocht

X.1320

vrm. basisschool De Piramide

X.1480

vrm. basisschool De Brigantijn

Kernbezit Maatschappelijk Vastgoed (onderwijs en gymzalen Maatschappelijk Vastgoed (onderwijs en gymzalen

X.0020

Aaltje Reddingiusstraat 7

Overig Vastgoed (panden)

Verkocht

X.0340

Blasiusstraat 8


Verkocht

X.4420 X.4740

E3209 - Doctor Huub van Doorneweg

Overig Vastgoed (gronden)

Verjaring

F2515 - Vloeieindsedreef (onderdeel van vrm.F1884)


Verkocht

X.5830

I3086 - Meistraat (ged.)


Verkocht

X.6630

Q872 - Biesdeel


Verkocht

X.6720

Q1351 - Vlierdenseweg


Verkocht

X.7360

S394 - Veghelsedijk (kavelnr.224)


Verkocht

X.7830

U196 - Korte Zeilkens


Verkocht

X.7910

U549 - Korte Zeilkens


Verkocht

73

naar BOR naar BOR

Nota Grond- en Vastgoedexploitaties 2016-2025 Toegevoegd: NUMMER

PAND/PERCEEL

CATEGORIE

REDEN

X.5046 X.5046



Aankoop



Aankoop

X.5047



Aankoop

X.6823

Q1828 - Oude Aa / Hees


Ruiling

X.5383



van BOR

X.5387

H.8224 - Wegvak resp. strook grond naast spoor (ged.) Overig Vastgoed (gronden)

van BOR

X.5578



van BOR

X.5635

H.9215 - Strook grond bij spoor (ged.)


van BOR

NUMMER

PAND/PERCEEL

VAN CATEGORIE

NAAR CATEGORIE

X.0260

Beukenstraat 100

Actieve grondexploitatie (BIE)


X.0280

Beukenstraat 102



X.3620

Vloeieindseweg 15 S479 Liesselseweg 239 - bestemming woningbouwkavels () V1064 Oude Bakelseweg 26 - bestemming woningbouwkavels




Overig Vastgoed (Strategisch vastgoed)



Molenstraat 38-40



X.2420

Molenstraat 42



X.2440

Molenstraat 44



X.8140 ea

V327/V328 en V329 - Milhezerweg



X.8210

V1029 Milhezerweg



X.7980




X.7990




X.8000




V.102.903



X.4100

Kulertseweg (30a) - (RvR Merlenberg) B2653 Past.Jacobsstraat Perceel nabij de begraafplaats (OMO)

X.3480

Vlierdenseweg 206 (Vlierden Zuid)


Statuswijziging:

V.T102 V.T103 X.2400

74


Overig Vastgoed (Strategisch vastgoed) Overig Vastgoed (Strategisch vastgoed)


Q540

X.6680



Q1188 Vlierdenseweg (Vlierden Zuid)



X.3640

Q477



X.6640




X.6650




X.6660




X.6670




X.6790




V.203501




V.203501




V.T105

H8129 (erfpacht) (Sanering Glastuinbouw Helenaveen)



X.5220




X.5650




X.5651




X.5670




X.5671



X.2580

H9375 perceel (Sanering Glastuinbouw Helenaveen) Oude Bakelseweg 26 (V1064) (verkocht onder voorbehoud)



X.3000

Vlierden - Schooteindseweg 2 - "JAV gebouw"



X.3260

Stationsplein 1/1a Spoorzone Stationsplein



X.3220

Spoorlaan 21 Spoorzone Stationsplein



X.3280

Stationsplein 30 Spoorzone Stationsplein



X.3281

Industrieterrein "Kranenmortel (Zuid)"



Overige NUMMER

PAND/PERCEEL

X.0940 X.1740

75

Astensedreef (Vlierden Zuid)

Ondergrond bedrijfshal (Waagweg)

Fabriekstraat 16 Katoenstraat 6

Gesloopt en grondperceel ondergebracht bij V.103911 Woningbouw Gesloopt en grondperceel ondergebracht bij V.103914 Katoenstraat

NOTA GROND- EN VASTGOEDEXPLOITATIES DEEL A. Het Portefeuillekader. 7 juni 2016

Recommend Documents