Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra finančních obchodů
Možnosti financování bydlení v České republice Diplomová práce
Autor:
Bc. Petra Janovičová Finance
Vedoucí práce:
Praha
doc. Ing. František Pavelka, CSc.
Duben, 2011
Čestné prohlášení Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.
V Karlových Varech dne 11. 04.2011
……………………………………. Petra Janovičová
Poděkování Chtěla bych poděkovat doc. Ing. Františku Pavelkovi, CSc., vedoucímu mé diplomové práce za odborné vedení a cenné rady, které mi v průběhu zpracování diplomové práce poskytl.
Anotace Tato diplomová práce se zabývá pohledem, jaký způsob lze zvolit pro financování vlastního bydlení. Detailně rozebírá stavební spoření, hypoteční úvěry a kombinaci těchto produktů. Teoretické poznatky jsou pak doplněny grafy pro lepší pochopení. Na závěr jsou detailně popsány ostatní způsoby, kterými lze financovat bydlení.
Klíčové pojmy: Spořící fáze, cílová částka, hodnotící číslo, bonita klienta, úvěrová fáze, překlenovací úvěr, anuitní splácení, zástavní právo, fixace úrokové sazby, vinkulace vkladu, bankovní záruka, ručitelský závazek, mimořádná splátka.
Annotation This Diploma Thesis deals with the choice of methods to finance one’s housing. It provides a detailed analysis of building and loan society saving programs, mortgage loans and the combination of these two products. For the sake of better understanding theoretical knowledge is accompanied with charts. By way of conclusion other methods of financing one’s housing are presented in a detailed manner. Key words Saving stage, target amount, evaluation number, client's solvency, loaning stage, bridging loan, annuity part payments, security interest, fixed interest rate, tying the account, bank guarantee, guarantor‘s obligation, extraordinary part payment.
OBSAH:
ÚVOD.......................................................................................................................... 7 1. CÍL PRÁCE A METODIKA ............................................................................ 8 2. STAVEBNÍ SPOŘENÍ A JEHO VÝZNAM ................................................. 10 2.1 Historický vývoj stavebního spoření ................................................................... 10 2.2 Spořící fáze .......................................................................................................... 12 2.2.1 Uzavření smlouvy ........................................................................................... 14 2.2.2 Cílová částka .................................................................................................. 14 2.2.3 Hodnotící číslo ............................................................................................... 16 2.2.4 Ukončení spořící fáze ..................................................................................... 17 2.3 Úvěrová fáze ........................................................................................................ 19 2.4 Bonita klienta ....................................................................................................... 19 2.5 Řádný úvěr ........................................................................................................... 21 2.5.1 Smlouva o úvěru ............................................................................................. 21 2.5.2 Účel poskytnutí úvěru..................................................................................... 22 2.5.3 Zajištění úvěru................................................................................................ 23 2.5.3.1
Zástavní právo k nemovitostem ...................................................................... 23
2.5.3.2
Ručitelský závazek ........................................................................................... 23
2.5.3.3
Bankovní záruka .............................................................................................. 24
2.5.3.4
Vinkulace vkladu ............................................................................................. 24
2.5.3.5
Zástavní smlouva k pohledávce....................................................................... 24
2.5.4 Možnosti splácení úvěru................................................................................. 24 2.6 Překlenovací úvěr ................................................................................................ 25 2.6.1 V jakých případech se poskytuje překlenovací úvěr ...................................... 27 2.6.2 Žádost o překlenovací úvěr ............................................................................ 28 2.6.3 Čerpání úvěru ................................................................................................ 29 2.6.4 Ukončení a splácení překlenovacího úvěru ................................................... 30 2.7 Výhody a nevýhody stavebního spoření.............................................................. 31 2.8 Připravovaná novela zákona o stavebním spoření............................................... 33 3. HYPOTEČNÍ ÚVĚRY ................................................................................... 35 3.1 Dělení hypoték ..................................................................................................... 36 3.1.1 Účelovost hypotéky ........................................................................................ 36 3.1.2 Hypoteční úvěr podle výše ............................................................................. 37 3.1.3 Standardní hypoteční úvěr ............................................................................. 37 3.1.4 Hypoteční úvěr do 100 % ceny nemovitosti ................................................... 37 3.1.5 Americká hypotéka ......................................................................................... 37 3.1.6 Hypotéka podle prokázaných příjmů ............................................................. 38 3.1.7 Hypoteční úvěr podle způsobu splácení ......................................................... 38 3.1.8 Speciální druhy hypoték ................................................................................. 38 3.2 Kdo můţe ţádat o hypoteční úvěr ....................................................................... 39 3.3 Průběh vyřizování hypotečního úvěru ................................................................. 39 3.3.1 Před podáním žádosti o úvěr ......................................................................... 39 3.3.2 Po podání žádosti o úvěr ................................................................................ 40 3.3.3 Po vyčerpání úvěru ........................................................................................ 40
3.4 Zajištění hypotečního úvěru ................................................................................ 41 3.4.1 Zástavní právo................................................................................................ 41 3.4.2 Další nástroje zajištění................................................................................... 42 3.5 Čerpání úvěru ...................................................................................................... 43 3.6 Doba splatnosti .................................................................................................... 44 3.7 Splácení hypotečního úvěru................................................................................. 44 3.8 Schopnost ţadatele úvěr splácet (bonita) ............................................................ 47 3.9 Fixace úrokové sazby .......................................................................................... 47 3.10 Státní podpora hypotečních úvěrů .................................................................... 49 3.10.1 Daňové zvýhodnění hypoték ........................................................................... 49 3.10.2 Státní podpora hypoték .................................................................................. 50 3.11 Hypoteční zástavní listy .................................................................................... 52 3.12 Jak postupovat při vyřízení hypotéky ............................................................... 54 4. KOMPARACE HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU A STAVEBNÍHO SPOŘENÍ .. 56 5. KOMBINACE PRODUKTŮ URČENÝCH K FINACOVÁNÍ BYDLENÍ .. 61 5.1 Kombinace hypotečního úvěru se stavebním spořením ...................................... 61 5.1.1 Část kupní ceny uhrazena úvěrem ze stavebního spoření.............................. 61 5.1.2 Využití mimořádné splátky ............................................................................. 62 5.1.3 Refinancování překlenovacím úvěrem nebo úvěrem ze stavebního spoření .. 62 5.2 Kombinace hypotečního úvěru a ţivotního pojištění .......................................... 63 6. OSTATNÍ MOŽNOSTI FINANCOVÁNÍ BYDLENÍ .................................. 66 6.1 Vlastní prostředky k financování bydlení............................................................ 66 6.2 Nebankovní půjčky .............................................................................................. 67 6.3 Spotřebitelské úvěry na bydlení .......................................................................... 68 6.4 Úvěry pro mladé rodiny – státní půjčky .............................................................. 71 6.5 Nájemní bydlení .................................................................................................. 74 6.6 Leasing nemovitosti ............................................................................................. 75 ZÁVĚR ...................................................................................................................... 77 7. SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY ............................................................ 78 8. SEZNAM OBRÁZKŮ, TABULEK A GRAFŮ ............................................. 81
ÚVOD Jednou z nejzákladnějších lidských potřeb je potřeba bydlení. Proto otázka jak financovat bydlení, je velmi důleţitá.
V jakém prostředí vyrůstáme či bydlíme,
ovlivňuje psychický stav kaţdého z nás. Mít dobré zázemí je nezbytné k tomu, aby se kaţdý cítil dobře. Následkem špatného bydlení pak mohou vznikat negativní důsledky. Potřeba bydlení patří k základním lidským potřebám. Pořízení vlastního bydlení je zpravidla největší ţivotní investicí pro většinu z nás. Proto věnovat malou pozornost této oblasti se doslova a do písmene nevyplácí. Hlavním problémem pro pořízení vlastního bydlení je získat jej za optimálních podmínek. Kaţdý nemůţe čekat na okamţik, kdy bude mít všechny peníze potřebné k pořízení vlastního bydlení pohromadě, a proto se zabývám otázkou, jakými způsoby lze financovat bydlení. Bydlení lze financovat různými způsoby, můţe to být hypotečním úvěrem, řádným či překlenovacím úvěrem ze stavebního spoření, z vlastních zdrojů, spotřebitelským úvěrem na bydlení nebo dalšími moţnostmi. Nejlepší variantou pro člověka je koupě vlastního bytu či domu. Výhodou je, ţe vloţená částka se ihned stává investicí a neztrácí svou hodnotu. Bohuţel ne kaţdý je schopen vynakládat tak velké mnoţství peněz. Levnější formou je pak bydlení v pronájmu, avšak zde člověk vynakládá finanční prostředky do cizího. Je nutné podotknout, ţe koupě vlastního bydlení se časem vyplatí víc. Ţít ve vlastním je jedním z hlavních cílů, kteří lidé mají. Pořízení bydlení je finančně náročný cíl. Mohou být dvě moţnosti jak se vypořádat s tímto cílem. V prvním případě můţete oddálit splnění cíle o několik let, do té doby si spořit nebo investovat. V druhém případě je cíl splnit okamţitě, vyuţitím úvěru na bydlení.
7
1. CÍL PRÁCE A METODIKA Hlavním cílem této diplomové práce bylo charakterizovat jednotlivé způsoby financování bydlení, jejich hlavní výhody a nevýhody. Zaměřila jsem se především na stavební spoření a hypoteční úvěry, jeţ jsou hlavním a nejuţívanějším způsobem. Konkretizovala jsem jednotlivé moţnosti, jimiţ lze financovat bydlení a snaţila se vysvětlit jejich podstatu. Ke zpracování diplomové práce jsem pouţila odbornou literaturu, prameny práva a zdroje z internetových stránek. Diplomová práce byla zpracovávaná na základě nejaktuálnějších informací a s nejnovějšími údaji, které se týkají financování bydlení. Úkolem této diplomové práce bylo objasnit tuto rozsáhlou oblast z hlediska charakteristiky jednotlivých moţností jak financovat bydlení. Ve své práci jsem se proto zaměřila na obecnou charakteristiku, jednotlivé fáze a druhy moţností financování bydlení. Mým cílem bylo přiblíţit kaţdý produkt z určitého celkového pohledu a analyzovat jeho hlavní podstatu. Stěţejní část mé diplomové práce představuje druhá kapitola. Přistoupila jsem zde k charakteristice a významu stavebního spoření, jeho vývoji, který měl za následek ukotvení stavebního spoření v České republice. Vysvětlení jednotlivých pojmů a fází stavebního spoření, které jsou důleţitou součástí pro uzavření smlouvy o stavebním spoření. Zabývala jsem se také úvěry, jejich specifickými rysy, jeţ jsou nepostradatelnou součástí procesu jak financovat bydlení. Neodmyslitelnou součástí této kapitoly bylo také ohlédnutí se k připravované novele stavebního spoření. Třetí kapitola představuje charakteristiku hypotečních úvěrů. Nejprve obecné dělení hypoték podle určitých specifik, dále jejich konkretizaci, průběh vyřízení hypotéky a jednotlivé pojmy. Neopomenutelnou součástí této kapitoly byly také hypoteční zástavní listy.
8
Komparace hypotečních úvěrů a stavebního spoření je popsána ve čtvrté kapitole mé práce. Jsou zde zohledněny rozdíly těchto dvou produktů a jejich následné charakteristiky, neboť jsou jedny z nejpouţívanějších způsobů. Pátá kapitola představuje kombinaci produktů určených k financování bydlení. První oblastí je kombinace hypotečního úvěru se stavebním spořením. Druhou oblastí je pak kombinace hypotéky a ţivotního pojištění, jejich obecné pojetí a specifika. Poslední šestá kapitola představuje ostatní moţnosti financování bydlení, kam patří vyuţití vlastních prostředků (půjčky od známých, rodinných příslušníků a jiných) a spotřebitelské úvěry na bydlení, které se spíše vyuţívají na vybavení domácností.
9
2. STAVEBNÍ SPOŘENÍ A JEHO VÝZNAM Stavební spoření je účelovým spořením, které se řídí zákonem č. 96/1993Sb. o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření. Stavební spoření je v České republice, jedním z nejrozšířenějších forem moţností jak financovat vlastní bydlení. Tento produkt je tedy primárně určen k financování bydlení, avšak jeho vyuţití můţe být i mnohem širší. Lze ho vyuţít i pouze jako spořící produkt. Pokud si chcete zaloţit stavební spoření, musíte uzavřít se stavební spořitelnou smlouvu, v níţ přistoupíte na její obchodní podmínky a zaváţete se ukládat na svůj účet pravidelné částky. Jeho princip fungování spočívá v solidárním spoření, kdy účastníci tohoto spoření si navzájem pomáhají vytvořit zdroje pro levné pořízení bydlení ze stavebního spoření. Účastníkem stavebního spoření můţe být:
fyzická osoba,
právnická osoba.
„Spořit lze tedy třeba dětem, a to už od narození. Každý může současně uzavřít více smluv s různými stavebními spořitelnami, ale státní podpora je poskytována jen na jednu smlouvu. Výjimku tvoří situace, kdy máte sjednanou smlouvu o stavebním spoření a v rámci dědického řízení zdědíte ještě jednu.“1
2.1
Historický vývoj stavebního spoření
„Založení první instituce připomínající pozdější stavební spořitelny se datuje do roku 1775, do Birminghamu v Anglii, později tento příklad následují desítky dalších. Oproti současnému stavu si tyto „stavební spořitelny“ kladly za cíl získání prostředků pro omezený okruh střadatelů a po splnění tohoto cíle opět zanikaly. V 19. století vznikaly
1
VICHNAROVÁ, Lenka; NOVÁKOVÁ, Jolana. Financování bydlení. Brno: ERA, 2007. stavební spoření, s. 43.
10
stavební spořitelny i v Austrálii a na Novém Zélandu, v Jižní Africe, Brazílii, USA a Kanadě.“2 „Největšího rozšíření však dosahují stavební spořitelny v Německu. První spolek předznamenávající budoucí stavební spořitelny a fungující na principu kolektivního spoření byl založen v Bielefeldu v roce 1885, avšak o skutečném rozmachu lze hovořit až o období po první světové válce. V roce 1924 byla pod názvem „Společenství přátel Wüstenrot“ panem Georgem Kroppem založena první stavební spořitelna na podnikatelském principu. Silným impulsem, který podnítil bouřlivý rozvoj stavebního spoření, byla potřeba prostředků pro obnovu válkou zničeného bytového fondu. Ve 30. letech se v Německu vykrystalizoval dnes užívaný model stavebního spoření. Právě v této době přešly stavební spořitelny od původního losování úvěrů k principu přidělování tak, jak jej známe dnes.“3 Do České republiky bylo stavební spoření importováno počátkem 90. let. První zákon o stavebním spoření vstoupil v platnost aţ po vzniku České republiky pod číslem 96/1993Sb. Po vzniku tohoto zákona vzniklo šest stavebních spořitelen s větší či menší účastí německých nebo rakouských stavebních spořitelen. Dnes působí na trhu v České republice pět stavebních spořitelen, kterými jsou:
Modrá pyramida stavební spořitelna, a. s.
Raiffeisen stavební spořitelna, a. s.
Českomoravská stavební spořitelna, a. s.
Stavební spořitelna České spořitelny, a. s.
Wüstenrot - stavební spořitelna, a. s.
Všechny stavební spořitelny jsou sdruţeny v Asociaci českých stavebních spořitelen, která byla zaloţena za účelem podpory stavebního spoření. Cílem je poskytovat klientům jasné a relevantní informace z oblasti stavebního spoření. Stavební spořitelny
2
LUKÁŠ, Vojtěch; KIELAR, Petr. Stavební spoření a stavební spořitelny. Praha: Ekopress, s. r. o., 2007. vznik a vývoj stavebního spoření, s. 12. 3 LUKÁŠ, Vojtěch; KIELAR, Petr. Stavební spoření a stavební spořitelny. Praha: Ekopress, s. r. o., 2007. vznik a vývoj stavebního spoření, s. 12.
11
jiţ několik let spolupracují s Evropským sdruţením stavebních spořitelen a v dubu 2005 se staly jeho plnoprávnými členy.4
2.2
Spořící fáze
Spořící fáze trvá od 1. 1. 2004 šest let a výše státní podpory můţe činit 15 % z ročně uspořené částky, maximálně z částky 20 000Kč. Maximální výše státní podpory tedy činí 3000 Kč ročně. U starších smluv zaloţených do 31. 12. 2003 trvá spořící fáze 5 let a výše státní podpory 25 % maximálně však 4500Kč z ročně uspořené částky 18 000Kč. Ukládat je moţné libovolné částky od 100 Kč výše. Jsou dva způsoby vkládání na účet. Prvním způsobem jsou pravidelné splátky, které si lze zvolit měsíčně, čtvrtletně, pololetně nebo ročně. Druhou variantou je vloţení celkové sumy hned na začátku spoření. V tomto případě je dosaţeno vysokého zhodnocení díky úroku, který je vypočítáván hned od začátku spoření z celé částky a klient nepřijde ani o maximální moţnou státní podporu. Nevýhodou však je, ţe pokud klient nechce právě přijít o státní podporu, nesmí s celým vkladem šest let nikterak nakládat.5 K těmto částkám je připisován úrok a jednou ročně státní podpora. Úroky z vkladů klienta, které stavební spořitelny nabízejí, jsou úročeny sazbou okolo 2 % po celou dobu spoření. Stejným procentem je úročena také státní podpora. Tyto připsané úroky jsou osvobozeny od daně z příjmů fyzických osob. Maximální doba spoření není nějak omezená. Pojištění vkladů je do limitu odpovídajícího aţ 100 000 Eur. Stavební spořitelny nabízejí tarify s různými druhy úročení vkladu, coţ se pak odráţí na úročení úvěru. Konkrétní stavební spořitelny se řídí podle svých všeobecných obchodních podmínek. Například ČMSS nabízí tři druhy tarifů: 1) „INVEST“ varianta rychlá a standardní - úroková sazba z vkladů 2 % p.a.
4
Asociace českých stavebních spořitelen [online]. 2011 [cit. 2011-04-02]. Dostupné z WWW:
. 5 Stavební spoření [online]. 2010 [cit. 2011-04-02]. Dostupné z WWW: .
12
- úroková sazba z úvěru 4,8 % p.a. - minimální splátka úvěru 0,6 % z cílové částky u standardní varianty - minimální splátka úvěru 0,8 % z cílové částky u rychlé varianty 2) „PERSPEKTIV“ varianta dlouhodobá - úroková sazba z vkladů 2 % p.a. - úroková sazba z úvěru 4,8 % p.a. - minimální splátka úvěru je 0,53 % z cílové částky 3) „ATRAKTIV“ varianta standardní a rychlá - úroková sazba z vkladů 1 % p.a. - úroková sazba z úvěru 3,7 % p.a. - minimální splátka úvěru je 0,6 % z cílové částky u standardní varianty - minimální splátka úvěru je 0,8 % z cílové částky u rychlé varianty6 Po šesti letech spoření lze pouţít naspořené peníze, které jsou navýšeny o úrok a státní podporu, k jakémukoliv účelu. Tuto moţnost však nemá klient, který si bere od stavební spořitelny úvěr. V tomto případě musí finance pouţít pouze na oblasti týkající se bydlení. Pokud je stavební spoření ukončeno dříve neţ po šesti letech, nejenţe musí klient vrátit veškerou státní podporu, co za tuto dobu získal, ale stavební spořitelna si navíc účtuje poplatek za předčasné ukončení smlouvy, který se obvykle pohybuje kolem 0,5% z cílové částky, která je uvedena ve smlouvě.7 S odebráním státní podpory a poplatkem za předčasné ukončení smlouvy se ztotoţňuji. Cítím však jako nespravedlivé, ţe klient, který skutečné čerpá úvěr na bydlení má striktní omezení v rámci pouţití finančních prostředků, oproti klientovi, který po ukončení smlouvy můţe čerpat finanční prostředky na cokoli, přestoţe čerpal státní podporu na bydlení. Znamená to, ţe kdyţ klient nevyčerpá plný úvěr, nemůţe zbytek
6
Českomoravská stavební spořitelna [online]. 2011 [cit. 2011-04-02]. Dostupné z WWW: . 7 Stavební spoření [online]. 2010 [cit. 2011-04-02]. Dostupné z WWW: .
13
peněz pouţít na vybavení bytu s výjimkou vestavěného nábytku. Toto opatření lidi svádí k manipulaci s fakturami.
2.2.1
Uzavření smlouvy
Smlouvu můţete uzavřít na pobočkách stavebních spořitelen, v některých bankách, prostřednictvím finančních poradců či zástupců spořitelen či po internetu na finančních serverech. Smlouvu je potřeba podepsat, ale ještě předtím dojednat podmínky spoření, zejména takzvaný tarif a cílovou částku. Kaţdá spořitelna obvykle nabízí několik tarifů, liší se parametry, ale hlavně i dobou, za kterou získáte přístup k úvěru, a poté délkou jeho splácení. Výhodnější podmínky mohou obvykle vyuţít mladí lidé. Důleţitá je také volba cílové částky, kterou tvoří vaše vklady, státní podpora, úroky a případný úvěr. Od její výše se odvíjí jak velikost měsíční úloţky, tak i velikost poplatku za uzavření smlouvy (obvykle 1 % z cílové částky).8 Smlouva účastníka, pokud je jím fyzická osoba, musí obsahovat jeho prohlášení, zda v rámci této smlouvy ţádá o přiznání státní podpory. Toto prohlášení můţe účastník v průběhu kalendářního roku jedenkrát změnit. Součástí smlouvy jsou všeobecné obchodní podmínky stavebního spoření.9 Státní podporu mohou získat:
fyzické nebo právnické osoby s trvalým pobytem na území České republiky,
občané Evropské unie, kteří mají povolení k pobytu a mají přidělené rodné číslo,
občané České republiky.
2.2.2
Cílová částka
„Cílová částka je jedním z nejdůležitějších parametrů smlouvy o stavebním spoření – správné nebo také nesprávné nastavení cílové částky může výrazně ovlivnit celkový užitek, který účastník spoření ze své smlouvy získá.“ 10
8
VICHNAROVÁ, Lenka; NOVÁKOVÁ, Jolana. Financování bydlení. Brno: ERA, 2007. stavební spoření, s. 43-44. 9 Česká republika. Zákon o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření. In 1993. 1993, 027, s. 3. Dostupný také z WWW: . 10 PRČÍK, Tomáš. Stavební spoření v kostce. Brno: ERA, 2002. cílová částka, s. 7.
14
„Cílová částka představuje celkovou peněžitou částku, kterou po splnění podmínek stavební spořitelna poskytne účastníkovi stavebního spoření pro řešení jeho bytových potřeb. Zjednodušeně si můžeme cílovou částku představit jako celkovou peněžní sumu, kterou může účastník získat z dané smlouvy stavebního spoření pro řešení svých bytových potřeb. Cílová částka je vždy uvedena účastníkem v návrhu smlouvy o stavebním spoření a je vždy stanovena v celých tisícikorunách.“ „Jestliže cílová částka představuje celkovou částku, kterou může účastník stavebního spoření získat pro své bytové potřeby, znamená to, že cílová částka obsahuje všechny složky, tedy:
vklady účastníka stavebního spoření,
státní podporu,
úroky z vkladů a státní podpory,
úvěr ze stavebního spoření.“11
Cílová částka je suma, která se stanoví jiţ při uzavření smlouvy o stavebním spoření. Tato cílová částka je důleţitá k budoucímu financování bytových potřeb. Výše cílové částky tedy neudává částku, která je ke konci spoření nastřádaná. Cílovou částku lze v průběhu spoření navýšit či sníţit. Některé stavební spořitelny si při navýšení účtují 1 % z navyšované částky. Výše této částky se stanoví podle potřeb klienta a finančních moţností. Pro správné zvolení cílové částky, by se měl kaţdý účastník dobře rozmyslet, na co chce budoucí naspořené prostředky pouţít. Při nízké cílové částce by klient mohl přespořit, a tím se dostat do situace, kdy stavební spořitelny vrací klientovi vklady nebo je stanovena sankce. Přespoření cílové částky upravují stavební spořitelny ve svých obchodních podmínkách odlišně. V případě přespoření je řešení v podobě navýšení cílové částky. Rozhodujícími faktory pro výši cílové částky jsou:
11
-
zda chcete pouze spořit, či chcete čerpat úvěr,
-
kolik peněz budete na svůj projekt potřebovat,
-
jakou částku můţete spořit, případně splácet.12
PRČÍK, Tomáš. Stavební spoření v kostce. Brno: ERA, 2002. cílová částka, s. 7.
15
Po několika letech spoření získá klient nárok na přidělení cílové částky. Znamená to, ţe jsou splněny podmínky pro vyčlenění peněţních prostředků a klient se můţe rozhodnout, co s nimi udělá. Můţe si nechat uspořenou částku a státní podporu vyplatit, můţe čerpat úvěr ze stavebního spoření nebo můţe spořit klidně dál. Kdyţ se zabývám otázkou cílové částky, napadá mě, zda není zbytečná. Z mého pohledu by bylo mnohem snazší pro klienta cílovou částku úplně vypustit. Proč si musí kaţdý zvolit, kolik chce spořit, kdyţ většina lidí neví, na co bude úspory, případně úvěr potřebovat. Tím spíše neví, jakou cílovou částku si mají zvolit ve vztahu k budoucímu bydlení. Někteří se nechají zlákat pracovníkem stavební spořitelny na co nejvyšší částku, která je výhodná pro pracovníka stavební spořitelny nikoli však pro klienta. Klient musí naspořit 40% z této cílové částky, aby dostal výhodnější úvěr, a ne kaţdý tuto částku je schopen naspořit. Díky nenaspořené cílové částce si klient musí vzít nucený překlenovací úvěr, který má vyšší úroky. V případě stavební spořitelny je zřejmé, ţe na cílové částce vydělává, protoţe si účtuje 1% z cílové částky při zaloţení. Pokud si klient zvolí nastavení cílové částky nízké, neţ bude v budoucnu potřebovat, znamená to, ţe zaplatí další 1% z navýšení cílové částky. Jestliţe nechce pokračovat ve spoření a přespoří tuto cílovou částku, pak mu stavební spořitelna peníze vrátí, ale bude poţadovat sankci za překročení cílové částky. Z mého pohledu je spoustu negativních aspektů vůči cílové částce a proto bych ponechala libovolnou výši, kolik kdo chce, tolik si naspoří.
2.2.3
Hodnotící číslo
Hodnotící číslo je specifický číselný ukazatel, podle něhoţ spořitelny určují výkonnost a spolehlivost klienta z hlediska nároku na úvěr. Stavební spořitelny mají ve svých Všeobecných obchodních podmínkách stanoveny kritéria (přesný vzorec pro výpočet hodnotícího čísla), kterých je potřeba dosáhnout, aby podle jejich pravidel byla splněna podmínka pro získání řádného úvěru. Kaţdá spořitelna má jiné specifické metody výpočtu tohoto ukazatele.
12
Raiffeisen stavební spořitelna .
[online].
2011
16
[cit.
2011-04-02].
Dostupné
z WWW:
Hodnotící číslo slouţí k určení okamţiku splnění jedné z podmínek pro přidělení řádného úvěru ze stavebního spoření. Všechny stavební spořitelny vyţadují totiţ pro přidělení řádného úvěru splnění podmínky, aby hodnotící číslo smlouvy o stavebním spoření dosáhlo určité stanovené minimální výše, jejímţ dosaţením je přidělení úvěru podmíněno. Bez toho, aby hodnotící číslo smlouvy nenabylo poţadované výše, není přidělení řádného úvěru moţné. Výše hodnotícího čísla a rychlost jeho růstu přímo ovlivňují délku spořící fáze nutnou pro získání nároku na přidělení řádného úvěru. Aktuální výši hodnotícího čísla své smlouvy o stavebním spoření můţe účastník spoření vţdy zjistit z výpisu z účtu stavebního spoření.13 Výši hodnotícího čísla ovlivňují tyto faktory:
zvolená varianta spoření,
výše úroků získaných ze spoření k termínu ohodnocení,
výše celkových úspor vzhledem k výši cílové částky.
2.2.4
Ukončení spořící fáze
„Konec spořící fáze nastává v jednom z uvedených okamžiků:
vyplacením vkladu na základě přidělení cílové částky při finančním vypořádání smlouvy v případě, že účastník nečerpal úvěr ze stavebního spoření nebo překlenovací úvěr,
vyplacením vkladu na základě výpovědi smlouvy nebo uplynutí výpovědní lhůty (podle ustanovení VOP),
uzavřením smlouvy na poskytnutí úvěru ze stavebního spoření, (nikoli však překlenovacího úvěru, během něhož spořící fáze trvá až do okamžiku přidělení cílové částky),
termínem přidělení cílové částky v případě čerpání překlenovacího úvěru,
zánikem účastníka – právnické osoby,
úmrtím účastníka (fyzické osoby) v případě, že má několik dědiců a ti se dohodnou, že ani jeden nebude ve smlouvě pokračovat,“ 14
13 14
výpovědí smlouvy o stavebním spoření,
PRČÍK, Tomáš. Stavební spoření v kostce. Brno: ERA, 2002. hodnotící číslo, s. 12. PRČÍK, Tomáš. Stavební spoření v kostce. Brno: ERA, 2002. konec spořící fáze, s. 29.
17
přidělením cílové částky.
Pokud fáze spoření skončí po uplynutí takzvané vázací lhůty, která podle zákona činí 6 let (72 měsíců), stavební spořitelna můţe klientovi vyplatit uspořenou částku i stání podporu a klient můţe tyto prostředky pouţít libovolným způsobem. Nemusí své úspory vyuţívat pouze na bytové účely. Tudíţ vyuţije spoření pouze ke zhodnocení svých peněz a není mu poskytnut úvěr. Pokud klient vyplatit své úspory nechce, můţe spořit klidně dál. Jestliţe však fáze spoření skončí před uplynutím vázací lhůty a nečerpá úvěr, ztrácí nárok na státní podporu, jeho úspory mu jsou tedy vyplaceny bez státní podpory, které můţe pouţít na cokoli. Pokud však fáze spoření skončí před uplynutím vázací lhůty, je klientovi zachován nárok na státní podporu pouze v případě, ţe získá úvěr a tento úvěr i naspořenou částku pouţije na financování bytových potřeb v souladu se zákonem. Při výpovědi smlouvy o stavebním spoření má účastník vţdy právo na vyplacení vlastních vkladů. Všechny stavební spořitelny navíc při výpovědi účastníkovi vyplatí také úroky, které mu z jeho vkladů náleţí aţ do ukončení smlouvy, a vyplatí mu také úroky získané ze záloh státní podpory. Účastník však jiţ neobdrţí úhradu za uzavření smlouvy či jiné doposud zaplacené poplatky. V případě, ţe účastník podá výpověď dříve, to je před uplynutím vázací lhůty nebo při zkrácení výpovědní lhůty, mohou si některé stavební spořitelny účtovat dodatečné poplatky.15
15
PRČÍK, Tomáš. Stavební spoření v kostce. Brno: ERA, 2002. finanční důsledky výpovědi smlouvy, s. 30.
18
Graf 1: Počet smluv ve fázi spoření k uvedenému datu
6 000 000
5899300 5573874
5297522
5132595
5070510
2007
2008
5 000 000
4926183
4 000 000 3 000 000 2 000 000 1 000 000 2004
2005
2006
2009
Pramen:vlastní konstrukce dle údajů Asociace českých stavebních spořitelen [online]. 2011 [cit. 201104-08]. Dostupné z WWW: .
2.3
Úvěrová fáze
Druhou moţností vyuţití stavebního spoření, vhodnou k financování bydlení, je čerpání úvěru, a to buď řádného, nebo překlenovacího. Kaţdý, kdo o úvěru ze stavebního spoření uvaţuje, by měl podle toho zvolit takzvaný tarif čili způsob spoření.16
2.4
Bonita klienta
Poskytování úvěrů je jednou ze základních operací banky, kterými zhodnocuje do ní vloţené prostředky (zejména vklady jejich klientů). Poskytnutím úvěru klientovi se však banka vystavuje riziku, ţe dluţník nebude splátky úvěru hradit řádně a včas či dokonce úvěr neuhradí vůbec a úvěrová pohledávka bude pro banku nedobytná. Takové riziko se nazývá úvěrovým rizikem. Za účelem udrţení své solventnosti a stability se banka musí proti ztrátám z úvěrového rizika zajišťovat, nějak se proti němu chránit. Jednou z moţností je eliminace takového rizika. To zjednodušeně znamená, ţe banka úvěr
16
VICHNAROVÁ, Lenka; NOVÁKOVÁ, Jolana. Financování bydlení. Brno: ERA group, spol. s r.o., 2007. stavební spoření, s. 44.
19
poskytne jen takovým ţadatelům, u kterých banka shledá dostatečné vysokou pravděpodobnost splacení poskytnutého úvěru.17 Pro banku je jedním z nejdůleţitějších ukazatelů bonita klienta, podle které banky rozhodují o podmínkách úvěru, případně o samotném schválení či neschválení hypotéky. Prokázání úvěrové bonity znamená, ţe musí ţadatel o úvěr prokázat svoji dlouhodobou schopnost splácet poskytnutý úvěr. Při výpočtu bonity klienta hrají důleţitou roli jeho příjmy. Čím vyšší příjmy ţadatel prokazuje, tím je jeho šance na dobrou bonitu vyšší. Pokud ţadatel prokáţe niţší bonitu, podstupuje tím banka vyšší úvěrová rizika, které si kompenzuje vyššími úrokovými výnosy z poskytnutého úvěru. Vyšší šance na lepší bonitu má klient se spoluţadatelem. Pro hodnocení úvěrové bonity nejsou však příjmy to jediné, banka posuzuje rovněţ i osobní údaje, výdaje klienta a to, co mu po jejich odečtení od příjmů zůstane. K nejčastějším výdajům patří platby pojistného, nájemného, příspěvky na stavební spoření, splátky leasingu, alimenty a další. Do výdajů se téţ započítávají splátky úvěru, které ţadatel dluţí. Jednou ze základních poloţek, která se odečítá od příjmu ţadatele, je vţdy bankou vypočtená výše ţivotního minima. Ţivotní minimum je u kaţdého ţadatele stanoveno individuálně. Výše ţivotního minima je závislá na počtu členů v domácnosti a jejich věku. Dalším výdajem, který ovlivní bonitu klienta, jsou splátky samotného posuzovaného úvěru a splátky pro dospořování. Klient sám můţe ovlivnit výši samotného úvěru, délku splácení úvěru a úrokovou sazbu. Úrokovou sazbu sice určuje banka, ale klient ji můţe ovlivnit například dobou fixace nebo způsobem zajištění úvěru. Banky mohou úvěrovou historii a platební morálku ověřit v úvěrových registrech. Z nich lze zjistit informace o prodlení se splátkami úvěrů, leasing a další. V úvěrových registrech jsou zahrnuty všechny informace o existujících i splacených úvěrových závazcích klienta. Tyto registry mohou mít vliv na ohodnocení bonity ţadatele a to buď kladný, nebo naopak záporný.
17
Finance [online]. 2011 [cit. 2011-04-02]. Dostupné z .
20
WWW:
Podle zjištěné bonity ţadatele pak banka stanoví úrokovou sazbu. Platí, ţe čím vyšší bonitu klient prokáţe, tím niţší úrokovou sazbu z úvěru od banky získá a naopak.18
2.5
Řádný úvěr
Nezbytnou podmínkou pro získání úvěru ze stavebního spoření je přidělení cílové částky. Znamená to, ţe stavební spořitelna je účastníkovi připravena poskytnout celou cílovou částku, tedy vyplatit jeho úspory a poskytnout mu úvěr ze stavebního spoření. Po uzavření úvěrové smlouvy a přidělení cílové částky můţe klient čerpat úvěr aţ do výše rozdílu mezi cílovou částkou a naspořenou částkou. Minimální výše úspor k cílové částce však činí 35 aţ 50 %. Podmínky pro přidělení cílové částky:
dodrţení minimální doby spoření (24 měsíců),
naspoření minimální částky potřebné pro přidělení (obvykle 40 % z cílové částky), a
dosaţení stanoveného hodnotícího čísla.19
Bezprostředně po přidělení jsou klientovi vyplaceny jeho naspořené prostředky, a po uzavření úvěrové smlouvy je mu vyplacen i úvěr.
2.5.1
Smlouva o úvěru
„Přestože vychází právo účastníka stavebního spoření ze samotné smlouvy o stavebním spoření, je poskytnutí přiděleného úvěru předmětem samostatné smlouvy o úvěru, v níž jsou definovány vztahy mezi všemi stranami, jež se smlouvy účastní. Nedílnou součástí smlouvy o úvěru jsou vždy všeobecné úvěrové podmínky stavební spořitelny.“20 „Úvěr ze stavebního spoření je pravděpodobně jediným úvěrem, na jehož poskytnutí existuje přímo zákonné právo. Běžné komerční banky klientovi nikdy úvěr poskytnout
18
Moje investice [online]. 2011 [cit. 2011-04-02]. Dostupné z WWW: . 19 LUKÁŠ, Vojtěch; KIELAR, Petr. Stavební spoření a stavební spořitelny. Praha: Ekopress, s. r. o., 2007. přidělení cílové částky, s. 16. 20 PRČÍK, Tomáš. Stavební spoření v kostce. Brno: ERA group, spol. s r.o., 2002. smlouva o úvěru, s. 59.
21
nemusí – a to ani v případě, že žadatel o úvěr splní všechny podmínky, které banka pro poskytnutí úvěru vyžaduje. Zákon o stavebním spoření VOP stavebních spořitelen říká, že stavební spořitelna účastníkovi úvěr ze stavebního spoření musí poskytnout, pokud účastník splní pro poskytnutí úvěru veškeré nezbytné podmínky. Uvedenými podmínkami přitom jsou:
přidělení cílově částky,
prokázání účelového využití úvěru,
prokázání schopnosti dlužního úvěr splácet,
poskytnutí odpovídajícího zajištění úvěru.“21
Za vyřízení úvěru si některé stavební spořitelny účtují poplatek, jiné je poskytují zcela zdarma. Tento poplatek si stavební spořitelny zpravidla strhávají z poskytnutého úvěru. Úvěr ze stavebního spoření má jednu velkou výhodu a tou je příznivá úroková sazba. V současné době se úrokové sazby pohybují v rozmezí od 3,7 do 5 % p. a. záleţí na jednotlivých stavebních spořitelnách. Úroková sazba je stanovena při podpisu smlouvy a její výše je určena všeobecnými obchodními podmínkami. Úrokové sazby z úvěru ze stavebního spoření nesmí nikdy přesáhnout o více neţ 3 procentní body výši úrokové sazby, kterou byly úročeny vklady účastníka během doby spoření. Velkou výhodou je garantovaný úrok po celou dobu splácení úvěru a tedy pravidelná neměnná splátka.
2.5.2
Účel poskytnutí úvěru
Účel pouţití finančních prostředků je stanoven zákonem o stavebním spoření. Úvěr ze stavebního spoření smí být pouţit pouze na financování bytových potřeb, účastník nesmí pouţít peníze z úvěru na cokoli jiného. Lze s nimi financovat například koupi bytu, výstavbu nebo koupi stavby pro bydlení, koupi stavebního pozemku za účelem výstavby stavby pro bydlení, změna nebo modernizace bytu a podobně. „Prokazování účelového vynaložení prostředků z úvěru probíhá většinou ve dvou fázích. Poprvé musí účastník spoření prokázat záměr použití prostředků z úvěru na konkrétní bytové potřeby již při samotné žádosti o úvěr. Poté, kdy dojde k realizaci záměru 21
PRČÍK, Tomáš. Stavební spoření v kostce. Brno: ERA group, spol. s r.o., 2002. smlouva o úvěru, s. 59-60.
22
účastníka – musí účastník zpětně stavební spořitelně doložit, že prostředky získané z úvěru byly skutečně využity na účel, který byl v žádosti deklarován.“22
2.5.3
Zajištění úvěru
Pojmem zajištění úvěru rozumíme veškerá opatření prováděna stavební spořitelnou s cílem zajistit řádné splácení úvěru. Zajištění úvěru se odvíjí od částky, kterou klient chce čerpat, obecně platí, ţe čím je úvěr rizikovější a čím je doba splatnosti delší, tím kvalitnější musí být způsob zajištění. Zajištění zvyšuje bance jistotu, pokud dojde k problémům ze strany klienta, kterými mohou být nemoţnost splácet, ţe své peníze dostane zpět. K nejdůleţitějším způsobům zajištění patří:
zástavní právo k nemovitostem,
ručitelský závazek,
bankoví záruka,
vinkulace vkladu na stavebním spoření,
zástavní smlouva k pohledávce.
2.5.3.1
Zástavní právo k nemovitostem
Zástavní právo k nemovitostem je právní nástroj, který slouţí k zajištění pohledávky aţ do doby neţ dojde k jejímu splacení. Vzniká na základě sepsání zástavní smlouvy mezi zástavním věřitelem (stavební spořitelnou) a zástavním dluţníkem (klientem) a jejím vkladem do katastru nemovitostí. Nemovitost, která je předmětem zajištění, nesmí být k datu čerpání zatíţena zástavním právem třetí osoby a ani její převod nesmí být omezen.
2.5.3.2
Ručitelský závazek
Ručitelský závazek upravuje občanský zákoník. Ručení vzniká písemným prohlášením, jímţ ručitel bere na sebe vůči věřiteli povinnost, ţe pohledávku uspokojí, jestliţe ji neuspokojí dluţník. Věřitel se tedy prioritně domáhá splnění dluhu na dluţníku. Jestliţe ten odmítne plnit (nebo nemá z čeho), obrací se věřitel na ručitele.23
22
PRČÍK, Tomáš. Stavební spoření v kostce. Brno: ERA group, spol. s r.o., 2002. prokazování účelovosti, s. 82-83. 23 Juristic [online]. 2002 [cit. 2011-04-02]. Dostupné z WWW: .
23
2.5.3.3
Bankovní záruka
„Bankovní záruka vzniká písemným prohlášením banky v záruční listině, že uspokojí věřitele do výše určité peněžní částky podle obsahu záruční listiny, jestliže určitá třetí osoba (dlužník) nesplní určitý závazek nebo budou splněny jiné podmínky stanovené v záruční listině.“24
2.5.3.4
Vinkulace vkladu
Vinkulace vkladu na stavebním spoření znamená omezení moţnosti klienta nakládat s finančními prostředky, které má na svém účtu. Vinkulace vkladu je ve prospěch banky a slouţí jako zástava za úvěr. Majitel účtu musí podepsat zástavní smlouvu k pohledávce. Zaniká po splacení úvěru, nebo nahrazením jinou zástavou.
2.5.3.5
Zástavní smlouva k pohledávce
Zástavní smlouva k pohledávce musí mít formu notářského zápisu a vzniká zápisem do Rejstříku zástav vedeného Notářskou komorou České republiky. V případě neplnění podmínek ze strany klienta je zástavní věřitel (stavební spořitelna) oprávněna domáhat se uspokojení pohledávek ze zástavy pohledávky.
2.5.4
Možnosti splácení úvěru
Splátky úvěru je nutno platit pravidelně měsíčně, přičemţ je moţné je na určitou dobu „dopředu předplatit“. Pokud dluţník zašle jednorázově na úvěrový účet vyšší částku coby předplacení několika splátek, nemusí pak hradit jednotlivé měsíční splátky po dobu, na niţ předplacení splátek postačí. Je moţné dluh splácet také dobrovolně vyššími splátkami či vkládáním mimořádných splátek ke splátkám pravidelným. Hrazení splátek úvěru zpětně za určité období není moţné. V okamţiku, kdy účastník neuhradí splátku v patřičném termínu, dostává do prodlení se splácením. Stavební spořitelna můţe poţadovat z dluţné částky úroky z prodlení.25
24
Česká republika. Obchodní zákoník. In 513/1991 Sb.. 1991, 98, s. §313. Dostupný také z WWW: . 25 PRČÍK, Tomáš. Stavební spoření v kostce. Brno: ERA group, spol. s r.o., 2002. výše splátek a doba splatnosti úvěru, s. 61.
24
Výše splátek je stanovena všeobecnými obchodními podmínkami konkrétní stavební spořitelny. Velikost splátky se liší dle zvolené tarifní varianty smlouvy, která můţe být standardní, rychlá a dlouhodobá. Splátky se mohou pohybovat v rozmezí od 0,53% do 0,80% z cílové částky. Splátka úvěru je tudíţ dané procento z cílové částky, které se stanovuje jiţ při uzavírání smlouvy o stavebním spoření. Stavební spořitelny povolují mimořádné splátky, neboť tyto peníze mohou znovu investovat ve svůj prospěch, výhodněji neţ činí úrok klienta. „Anuitní splácení jedná se o způsob úvěru, kdy klient splácí úvěr stále stejnou částkou po celou dobu splatnosti tohoto úvěru. Pravidelná splátka (anuita) tak zahrnuje jak úrok, tak i část sloužící ke splácení jistiny (úmor). Poměr těchto dvou částí se v čase mění. Zpočátku tvoří velkou část splátky úrok a jistina je splácena pomalu, kdežto na konci splácení je tento poměr opačný. Přes původní význam tohoto slova je anuitou označována i splátka, která se opakuje s jinou než roční periodicitou (obvykle měsíčně).“26 Jedenkrát ročně stavební spořitelna zašle dluţníkovi výpis z úvěrového účtu, kde jsou uvedeny veškeré splátky dluhu, poplatky, výše úroku a celkovou doposud neumořenou část dluhu, která stále zbývá k doplacení. Tento výpis se obvykle posílá v lednu. Velkou výhodou úvěru ze stavebního spoření je moţnost úvěr kdykoli předčasně splatit, bez jakýchkoli finančních postihů. Některé stavební spořitelny vyţadují, aby je dluţník o jednorázovém splacení úvěru předem poţádal.
2.6
Překlenovací úvěr
Překlenovací úvěr je určen pro klienty, kteří potřebují řešit svoji bytovou potřebu mnohem dříve, před tím neţ jim vznikne na úvěr ze stavebního spoření nárok, tedy před splněním podmínek pro přidělení řádného úvěru. Tento typ úvěru bývá obvykle draţší neţ úvěr řádný. Překlenovací úvěr je vázaný ke konkrétnímu účtu stavebního spoření a
26
LUKÁŠ, Vojtěch; KIELAR, Petr. Stavební spoření a stavební spořitelny. Praha: Ekopress, s. r. o., 2007. základní pojmy pouţívané ve stavebním spoření, s. 60.
25
je určen na překlenutí období do přidělení cílové částky. Výhodou tohoto úvěru je moţnost zvolení výše úrokové sazby podle doby, za kterou bude splacen. Úroková sazba je stanovena podle počtu měsíců, které zbývají do splacení překlenovacího úvěru přidělením řádného úvěru ze stavebního spoření. Tento typ úvěru je poskytován jiţ ve fázi spoření. Překlenovací úvěr se zpravidla poskytuje ve výši cílové částky, můţe být i niţší, nikdy však vyšší. Obvykle je potřeba, aby měl zájemce na svém účtu naspořeno minimálně dvacet procent z cílové částky, výjimečně nemusí mít ţádné vlastní peníze. Jsou to takzvané překlenovací úvěry s nulovou akontací. Můţete o něj poţádat hned po uzavření smlouvy, není na něj však ţádný právní nárok. Vyuţití úvěru je vázáno na účely bydlení stejně, jako je tomu u řádných úvěrů. Nevýhodou překlenovacího úvěru je, ţe platíte úroky z celé cílové částky, nikoli jen z půjčených peněz, takţe úvěr splácíte po delší dobu. Pokud navíc nemáte naspořenou ani částku poţadovanou spořitelnou, musíte vedle placení úroků ještě dospořovat, tedy dál vkládat peníze na účet.27 Graf 2: Průběh překlenovacího úvěru a úvěru ze stavebního spoření v letech
Pramen:
Callido
[online].
2011
[cit.
2011-04-08].
Dostupné
z
WWW:
.
27
VICHNAROVÁ, Lenka; NOVÁKOVÁ, Jolana. Financování bydlení. Brno: ERA group, spol. s r.o., 2007. překlenovací úvěr, s. 48.
26
2.6.1
V jakých případech se poskytuje překlenovací úvěr
„Překlenovací úvěr musí účastník stavebního spoření využít vždy, pokud v okamžiku žádosti o úvěr ještě nesplnil některou z podmínek pro získání úvěru ze stavebního spoření. Jedná se o následující případy:
Smlouva o stavebním spoření doposud netrvala 24 kalendářních měsíců.
Smlouva o stavebním spoření doposud nenabyla výši hodnotícího čísla nezbytnou pro přidělení cílové částky.
Účastník doposud nenaspořil potřebnou sumu vkladů na spořícím účtu nezbytnou pro získání úvěru ze stavebního spoření, pročež mu nemůže být přidělena cílová částka.
Účastník provedl změnu parametrů smlouvy a potřebuje získat úvěr ještě před uplynutím karenční lhůty uplatňované stavební spořitelnou.
Účastník např. nevyužil přidělení cílové částky, znovu o přidělení požádal, ale úvěr potřebuje získat ihned – ne tedy až po uplynutí 3 měsíců od následujícího termínu přidělení, kdy mu může být cílová částka znovu přidělena.“28
Překlenovací úvěr můţe trvat od několika málo měsíců aţ po celou dobu fáze spoření. Pokud trvá několik měsíců, znamená to, ţe klient potřebuje finanční prostředky co nejdříve. Nečeká, neţ získá přidělení cílové částky. Druhý případ se týká klientů, kteří potřebují řešit své bytové potřeby a nemají dosud uzavřenou smlouvu o stavebním spoření. Ti pak uzavírají smlouvu o překlenovacím úvěru současně se smlouvou o stavebním spoření. Překlenovací úvěr a spořící fáze tak po celou dobu existence překlenovacího úvěru existují vedle sebe. Klient má tedy u stavební spořitelny po dobu překlenovacího úvěru otevřeny dva účty a to účet spořící (pro vkládání úspor na stavební spoření) a účet úvěrový (pro hrazení úroků z překlenovacího úvěru). Z uvedeného vyplývá, ţe účastník má nárok na získání úroků a státní podpory ze svých vkladů. Překlenovací úvěr se zdá mnohem jednodušší a rychlejší moţností získání finančních prostředků neţ řádný úvěr ze stavebního spoření. Ve skutečnosti tomu tak není. Klient
28
PRČÍK, Tomáš. Stavební spoření v kostce. Brno: ERA group, spol. s r.o., 2002. překlenovací úvěr, s. 65.
27
musí paralelně platit dvě části. Jednu vkládat na svůj účet stavebního spoření a navyšovat tím hodnotící číslo, aby mohl přejít na řádný úvěr. Druhou splátku vkládat ve prospěch úroků z celé přidělené cílové částky úvěru. Splátky se s ubývajícím časem nezmenšují, ale zůstávají stejné a stejná zůstává i dluţná částka aţ do doby přidělení řádného úvěru. Do přidělení řádného úvěru musí klient platit úroky i z vlastní naspořené částky, coţ je velká nevýhoda a překlenovací úvěr se prodraţuje.
2.6.2
Žádost o překlenovací úvěr
Účastník spoření musí pro získání úvěru prokázat dostatečnou bonitu, dostatečné zajištění úvěru a účelové vyuţití prostředků na oblast bytových potřeb. Stavební spořitelna poţaduje tři základní typy dokumentů pro posouzení ţádosti o úvěr, kterými jsou: 1) doklady prokazující příjmy ţadatele, schopnost splácet budoucí úvěr
zaměstnanci dokládají potvrzení o výši příjmu od zaměstnavatele, výplatní pásky, pracovní smlouvu nebo platový výměr a přehled o vyměřovacích základech pro správu sociálního zabezpečení v případě, kdy má zaměstnanec zvláštní vztah k zaměstnavateli,
podnikatelé dokládají daňové přiznání za poslední rok, potvrzení o zaplacení daně z příjmu, daňová přiznání firmy, čestné prohlášení, ţe nemáte nedoplatky u finančního úřadu, správy sociálního zabezpečení či zdravotní pojišťovny,
2) doklady prokazující účelové vyuţití prostředků z úvěru na bydlení
zpětné doloţení dokladů, ţe prostředky byly skutečně vyuţity na účel, který byl v ţádosti deklarován,
například úvěr za účelem koupě bytu do osobního vlastnictví se dokládá uzavřenou kupní smlouvou nebo smlouvou o smlouvě budoucí kupní,
3) doklady týkající se zajištění úvěru
ručitelský závazek ručitele,
zástavní právo k nemovitostem,
zástavní smlouva k pohledávce – vinkulace vkladu,
vinkulace vkladu na stavebním spoření,
bankovní záruka.
28
„U vyšších úvěrů zajištěných nemovitostí bude spořitelna požadovat:
aktuální výpis z katastru nemovitostí k zastavované nemovitosti – ne starší než jeden měsíc,
znalecký posudek – odhad hodnoty zastavované nemovitosti – ne starší než šest měsíců,
doklad o nabytí nemovitosti, například kolaudační rozhodnutí, kupní, darovací, restituční smlouvou, rozhodnutí o dědictví apod.,
pojistnou smlouvu na zastavovanou nemovitost, příp. její návrh.“29
Stavební spořitelny vyţadují ručení aţ od vyšších částek, obvykle kolem 500 tisíc korun. Doba vyřízení úvěru ve většině případů trvá přibliţně jeden měsíc po předání veškerých potřebných dokladů pro posouzení úvěru. Všeobecné obchodní podmínky stavební spořitelny stanovují maximální dobu pro vyřízení úvěru, která činí obvykle 60 dní. Za poplatek je moţnost i rychlejšího vyřízení úvěru v rozmezí dvou aţ deseti pracovních dní od podání kompletní ţádosti.
2.6.3
Čerpání úvěru
„Čerpání úvěru je zásadně bezhotovostní, tj. převodem na účet. Úvěr se dá čerpat buď jednorázově (například pokud úvěrem hradíte kupní cenu nemovitosti, putují peníze přímo na účet prodávajícího), nebo postupně na základě předložených faktur. Možností je též převedení peněz na účet klienta formou zálohy. Výše zálohy může být omezena, například na 30 % z objemu úvěru, a před dalším čerpáním spořitelna požaduje doložení účelu čerpání. Je možné si nechat též proplatit již zaplacené doklady, pokud od data jejich vystavení k datu předložení neuplynulo více než 12 měsíců a nebyly vystaveny před datem uzavření smlouvy o stavebním spoření (tzn. před datem přijetí návrhu na uzavření smlouvy o stavebním spoření).“30 Jednorázově:
zaplacení kupní ceny nemovitosti,
29
VICHNAROVÁ, Lenka; NOVÁKOVÁ, Jolana. Financování bydlení. Brno: ERA group, spol. s r.o., 2007. spoření a úvěr, s. 49. 30 VICHNAROVÁ, Lenka; NOVÁKOVÁ, Jolana. Financování bydlení. Brno: ERA group, spol. s r.o., 2007. spoření a úvěr, s. 53.
29
jakákoli jednorázová platba.
na základě faktur předloţených společně s Platebním příkazem na účet
Postupně: dodavatele,
2.6.4
zálohově převodem na účet klienta.
Ukončení a splácení překlenovacího úvěru
Měsíční platbu úroků z překlenovacího úvěru posílá účastník stavebního spoření v jedné částce spolu s pravidelným měsíčním vkladem. Během trvání překlenovacího úvěru nedochází k jeho splácení, tedy ke sniţování jeho výše. Zaslaná platba se pouţije prvotně na zaplacení předepsaných úhrad a úroků. Účastník stavebního spoření platí tedy pouze úroky. Zbytek platby je zaúčtován na účet stavebního spoření. Měsíční splátky nezahrnují vůbec ţádnou částku určenou na umořování dluţné částky. Překlenovací úvěr je splacen poskytnutým úvěrem ze stavebního spoření a zůstatkem na účtu stavebního spoření, tedy vlastními prostředky klienta včetně státních podpor a úroků. Úvěr ze stavebního spoření je účastníkovi na splacení překlenovacího úvěru poskytnut automaticky, na základě přidělení cílové částky. Úvěr je poskytnut ihned v den přidělení cílové částky. Účastník tedy nemusí o úvěr ţádat ani pro jeho získání předkládat dodatečné podklady. Doba splatnosti překlenovacího úvěru je závislá na termínu poskytnutí úvěru ze stavebního spoření. Překlenovací úvěr zanikne okamţikem přidělení cílové částky účastníkovi. Úvěr však nezanikne tím, ţe by byl klasickým způsobem postupně splacen prostřednictvím měsíčních splátek – k jeho splacení se pouţijí peníze, které účastník spoření získá z cílové částky při jejím přidělení.
31
Tedy přidělením řádného úvěru ze stavebního
spoření, překlenovací úvěru zaniká a stavební spoření se překlopí do řádného úvěru ze stavebního spoření.
31
PRČÍK, Tomáš. Stavební spoření v kostce. Brno: ERA group, spol. s r.o., 2002. ukončení a splácení překlenovacího úvěru, s. 66.
30
Graf 3: Objem poskytnutých překlenovacích úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření (v mld. Kč)
50 45 40 35 30
objem poskytnutých meziúvěrů celkem
25 20
objem poskytnutých úvěrů celkem
15 10 5 0 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 -5
Pramen: vlastní konstrukce dle údajů Ministerstva pro místní rozvoj [online]. 2011 [cit. 2011-04-08]. Dostupné
z
WWW:
preklenovacich-uveru-a-uveru.html>.
2.7
Výhody a nevýhody stavebního spoření
Mezi výhody stavebního spoření patří:
státní podpora 15 % z naspořené částky, maximálně 3000Kč ročně,
moţnost bez sankcí kdykoliv úvěr zcela splatit nebo posílat mimořádné splátky,
moţnost čerpat překlenovací úvěr jiţ při nulovém naspoření,
pevná úroková sazba po celou dobu splácení řádného i překlenovacího úvěru,
výnosy ze stavebního spoření jsou osvobozeny od daně z příjmu,
stavebním spořením lze financovat nemovitost aţ do výše 100 % její ceny,
podmínky spoření či splácení úvěru se podobu trvání smlouvy nemění,
jeden klient můţe mít uzavřeno více smluv,
stavební spoření není omezeno věkovou hranicí,
niţší poplatky za vyřízení a správu úvěru,
snadný přístup k výhodnému financování bydlení,
31
téměř nulové riziko investice – vklady jsou pojištěny do výše 90 %, maximálně do 25 000 euro,
klientem můţe být kaţdý, kdo má přidělené rodné číslo a trvalý pobyt v ČR, tedy i občan jiného státu,
vloţené peníze se zhodnocují o předem stanovený úrok,
pokud klient nebude chtít vyuţít po šesti letech ţádný z úvěrů, můţe naspořené finance pouţit na cokoliv,
moţnost odpočtu zaplacených úroků z daňového základu, a to aţ do výše 300 000 Kč za rok.
Nevýhody stavebního spoření jsou:
výše úvěru je omezena výší cílové částky, kterou si klient při uzavírání smlouvy stanovil, v průběhu spoření lze však cílovou částku změnit, ale tímto přechází na většinou méně příznivé aktuální úrokové podmínky,
omezená moţnost výběru vkladu,
doba spoření trvá 6 let,
v případě výběru naspořených prostředků před uplynutím šestileté lhůty je klientovi účtována sankce a není vyplacena státní podpora,
účel pouţití finančních prostředků pouze na zákonem stanovený rozsah bytových potřeb,
k získání řádného úvěru je potřeba spořit nejméně dva roky a naspořit určitou částku,
úrokové sazby překlenovacích úvěrů jsou vyšší neţ u hypotečních úvěrů,
jeden státní příspěvek na jednoho klienta.
Z uvedeného vyplývá, ţe stavební spoření disponuje více kladnými výhodami, a proto je jedním z nejvyuţívanějších prostředků k financování bydlení. Ve stavebním spoření jsou i tzv. přátelští účastníci, kteří pouze šetří na účet u stavební spořitelny a vyuţívají státní podpory. V budoucnu neuvaţují o moţnosti čerpání úvěru. Stavební spořitelna přijímá přátelské účastníky, neboť vyuţívá jejich finanční prostředky k dalším svým operacím. V případě, ţe stát nebude poskytovat státní podporu, mnozí účastníci by vyuţívali spoření v jiných bankovních domech, u kterých by zároveň i v budoucnu mohli čerpat úvěr. Stavební spoření bez státní podpory by 32
ztratilo význam pro tzv. přátelské účastníky a stavební spořitelny by přišly o nemalé finanční prostředky ztracením klientů.
2.8
Připravovaná novela zákona o stavebním spoření
Hlavním důvodem návrhu zákona o stavebním spoření je redukce prostředků státního rozpočtu, které musí být vynakládány na státní podporu. Dalším cílem je zrovnoprávnění tohoto typu spoření s ostatními bankovními vkladovými produkty zejména na poli zdanění výnosů.32 Vláda navrhuje sníţení státní podpory, na kterou vznikne nárok v roce 2011 a v následujících letech. Pro rok 2010 chce zavést zvláštní sazbu daně. Státní podpora, na kterou vznikl nárok v roce 2010, bude vyplacená spořitelnám po uplynutí kalendářního roku tedy v roce 2011 a po připsání klientům hned zdaněná 50 % sazbou daně z příjmů. Z uvedeného vyplývá, ţe polovinu státní podpory stavební spořitelny odvedou zpět státu. Jedná se o jednorázový daňový nástroj, který bude v následujících letech nahrazen sníţením státní podpory. Klienti stavebního spoření, kteří mají starší smlouvy, dostanou místo příspěvku aţ 4500 korun ročně maximálně 2250 korun. U smluv uzavřených po 1. lednu 2004 dostanou státní příspěvek nejvýše 1500 korun místo 3000 korun. Pro následující rok 2011 se sníţí státní podpora ze současných 15 % na 10 % z naspořené částky, maximálně však z částky 20 000 Kč. Maximální roční výše státní podpory ke stavebnímu spoření bude tedy 2 000 Kč. Tato změna se bude týkat všech smluv o stavebním spoření bez ohledu na datum jejich uzavření, tedy rovněţ smluv uzavřených před 1. lednem 2004, na které se doposud vztahuje vyšší státní podpora (25 % z naspořené částky, maximálně však z 18 000 Kč). Novela tak sjednocuje výši státní podpory pro staré i nové smlouvy.33
32
CFOworld [online]. 2010 [cit. 2011-04-02]. Dostupné . 33 CFOworld [online]. 2010 [cit. 2011-04-02]. Dostupné .
33
z
WWW:
z
WWW:
Tabulka 1: Výše podpory podle data uzavření smlouvy (v Kč)
Výše podpory podle data uzavření smlouvy (v Kč)
Pramen:
Za rok
smlouvy do 2003
smlouvy od 2004
2009
až 4500
až 3000
2010
až 2250
až 1500
2011
až 2000
až 2000
Novinky
[online].
2011
[cit.
2011-04-08].
Dostupné
z
WWW:
.
V oblasti zdanění úrokových příjmů z vkladů ze stavebního spoření, včetně úrokových příjmů ze státní podpory, vláda navrhuje zrušení daňového osvobození. Má tedy dojít ke zrušení osvobození úroků ze stavebního spoření od daně z příjmů. Od 1. ledna 2011 by úrokové příjmy měly být zdaňovány sráţkovou daní ve výši 15 %.34 „Návrh zmíněných novel zatím neřeší záměr vlády obsažený i v programovém prohlášení, a to upravit stavební spoření tak, aby u nových smluv byl státní příspěvek poskytován jen tehdy, když si lidé vezmou úvěr na bydlení.“35 Všechny výše zmiňované změny by měly nabýt účinnosti 1. ledna 2011.
34
CFOworld [online]. 2010 [cit. 2011-04-02]. Dostupné z . 35 Novinky [online]. 2011 [cit. 2011-04-03]. Dostupné z .
34
WWW: WWW:
3. HYPOTEČNÍ ÚVĚRY V České republice začaly být hypoteční úvěry poskytovány po roce 1995 jako úvěry na investice do nemovitostí nebo na jejich výstavbu. V roce 1995 byla udělena první hypoteční licence České národní banky, coţ umoţnilo formální start hypoték. Na startu hypotečních úvěrů měli největší zásluhu Doc., Ing. F. Pavelka, CSc., který se zaslouţil o první hypoteční licenci Českomoravské hypoteční banky a stal se prvním hypotečním guru. A Ing. Pavel Ševčík, který jako první generální ředitel stejné banky otevíral hypotékám cestu do ţivota v pionýrské době prvních pěti let. Vývoj hypoték lze rozdělit do tří fází. První fáze je od roku 1995 do roku 1999, období kdy se banky učily jak hypotéky „konstruovat“, jak distribuovat, zpracovávat a jaké jsou s nimi spojené primární rizika. Byly zavedeny státní podpory, které pomohly k pozvolnému rozvoji hypoték. Druhá fáze od roku 2000 do roku 2005, vznikl hypoteční trh a konkurence. Banky mezi sebou začaly soutěţit a předhánět se v poskytování hypoték. Nastala expanze inovací, rozvinuly se produkty a způsob distribuce. Dostupnost hypotéky se pro klienty výrazně zvýšila. Lidé ji začaly vnímat jako moţnost, která jim umoţní bydlet. Třetí fáze je od roku 2006 do roku 2010 nazývaná jako období hypotečního boomu a recese. V roce 2008 nastal velký propad hypoték kvůli finanční krizi, který trval aţ do září 2010. Od této doby byl nový pohled na hypotéky jako na určitou formu zadluţení.36 Hypoteční úvěry jsou velice známým produktem, který je hojně vyuţíván. Jsou poskytovány bankami, které se řídí zákonem č. 21/1992 Sb. o bankách. Hypoteční úvěr je dlouhodobá půjčka na poměrně velký objem peněz. Je určen především na nákup, výstavbu či rekonstrukci bydlení a někdy i provozování nemovitosti, ale v zásadě se dá pouţít na cokoliv.
36
Hypoindex [online]. 2010 [cit. 2011-04-03]. Dostupné .
35
z
WWW:
Hypoteční banky poskytují dva typy úvěrů. Prvním typem jsou hypotéky, které jsou účelově vázány na pořízení nemovitosti. Druhým typem jsou pak tzv. americké hypotéky, které lze pouţít na cokoliv. Klasické hypotéky však mají lepší parametry neţ ty neúčelové. Poskytují se za přesně stanovených pravidel. Hypoteční úvěr můţe vyuţít kaţdá fyzická osoba, která je starší 18 let. Velkou výhodou hypotéky je poměrně nízký úrok. Hypoteční úvěry musí být vţdy zajištěny zástavním právem k nemovitosti. Zástavním právem můţe být i zatíţena nemovitost, která je předmětem financování. Tudíţ není moţné, aby se za hypotéku ručilo např. ručiteli, jako je tomu u stavebního spoření.
3.1
3.1.1
Dělení hypoték
podle účelu,
podle výše hypotečního úvěru,
podle prokázaných příjmů,
podle způsobu splácení,
speciální druhy hypoték.37
Účelovost hypotéky
Způsobů, kterými lze půjčené finanční prostředky vyuţít, je poměrně mnoho. Mezi nejběţnější zejména patří:
koupě nemovitosti na území České republiky i v zahraničí – například rekreační chata, druţstevní byt, byt v osobním vlastnictví, stavební pozemky, dům nebo nemovitosti určené k pronájmu,
výstavba či rekonstrukce nemovitosti,
modernizace a údrţba nemovitosti,
vypořádání dědictví a společného jmění manţelů,
refinancování úvěrů nebo půjček,
neúčelová hypotéka – Americká hypotéka,
předhypoteční úvěr – čerpáno dočasně bez zástavního práva,
hypotéka spojená s neúčelovou částí.
37
Hypoteční banka [online]. 2009 [cit. 2011-04-03]. Dostupné .
36
z
WWW:
Ve většině případů lze všechny vyjmenované účely kombinovat, tudíţ konkrétní hypoteční produkt je ušitý přímo na míru.
3.1.2
Hypoteční úvěr podle výše
Týká se produktů, které jsou určené k financování nemovitosti. Poskytnutý úvěr můţe být pokryt celou hodnotou nemovitosti, nebo jen určitou částí. Na základě tohoto kritéria se rozlišuje:
3.1.3
standardní hypoteční úvěr,
hypoteční úvěr do 100 % ceny nemovitosti,
americká hypotéka.
Standardní hypoteční úvěr
Výše hypotečního úvěru je omezena hodnotou nemovitosti a můţe být do výše aţ 85 % její hodnoty. Většinou se poskytují hypotéky do 70 % hodnoty nemovitosti nebo do 85 % hodnoty nemovitosti. Hypotéka je určena pro ty, kteří chtějí investovat do nového bydlení či modernizace stávajícího. Doba splácení je v rozmezí od 5 do 30 let.38 Výhodou je niţší úroková sazba.
3.1.4
Hypoteční úvěr do 100 % ceny nemovitosti
Úvěr aţ do výše 100 % hodnoty pořizované nemovitosti je určen těm, kdo nemají vlastní hotovost (naspořené ţádné prostředky). Můţe být pouţita na pořízení rodinného domu nebo bytu pro vlastní bydlení. Banka půjčí tolik, na kolik ocení pověřený znalec nemovitost. Někdy se můţe vyskytnout situace, kdy můţe být trţní odhad niţší neţ cena, kterou prodávající poţadují. U tohoto druhu hypotéky je úroková sazba o trochu vyšší neţ v předchozím případě.
3.1.5
Americká hypotéka
Americkou hypotékou je bankami označována hypotéka bez účelu, tedy takový hypoteční úvěr, u kterého banka nezkoumá, na co klient poskytnutou půjčku pouţije. Ne
38
Finance [online]. 2011 [cit. 2011-04-03]. Dostupné .
37
z
WWW:
kaţdý zájemce o účelovou hypotéku můţe bance vyhovět při jejich poţadavcích na doloţení konkrétního účelu, dále jsou klienti, kteří nechtějí půjčku vyuţít na investici do nemovitosti.39 Jedná se spíše o neúčelový úvěr, který je zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Finanční prostředky mohou být pouţity na cokoliv. I kdyţ klient ručí celou nemovitostí, je mu poskytnuta hypotéka většinou pouze do 60 % odhadní ceny. Americké hypotéky mají vyšší úrokové sazby neţ hypotéky klasické. Výhodou je, ţe takovou hypotéku lze splatit kdykoli jednorázově nebo mimořádnou splátkou, a to bez sankcí. Tento druh hypotéky je určen fyzickým osobám starším 18-ti let. U tohoto typu hypotéky je doposud ve většině bank nutné prokázat schopnost hypotéku splatit. Doba, na kterou se hypotéka poskytuje, je v rozmezí od 1 roku do 20 let, přičemţ maximální doba je určena věkovou hranicí. Banky většinou poţadují, aby hypotéka byla splacena do 65-ti let nejstaršího ţadatele.
3.1.6
Hypotéka podle prokázaných příjmů
klasická hypotéka kde ţadatel dokládá své příjmy – při podání ţádosti o úvěr,
3.1.7
hypotéka bez doloţených příjmů – ţadatel nemusí prokazovat své příjmy.
Hypoteční úvěr podle způsobu splácení
anuitní způsob splácení – je nejrozšířenější, splátky zůstávají po celou dobu splácení stejně vysoké (hodí se pro lidi s pravidelnými příjmy),
progresivní způsob splácení – výše splátek se postupně zvyšuje (hodí se pro mladé lidi s nízkými příjmy na začátku kariéry),
degresivní způsob splácení – výše splátek se postupně sniţuje (hodí se pro lidi s vysokými příjmy na vrcholu kariéry).
3.1.8
Speciální druhy hypoték
Existují i hypoteční úvěry, které se kombinují s nějakým dalším finančním produktem.
kombinace hypotéky s ţivotním pojištěním,
39
Gepard finance [online]. 2011 [cit. 2011-04-03]. Dostupné z WWW: .
38
3.2
kombinace hypotéky a stavebního spoření,
kombinace hypotéky s investičním pojištěním,
kombinace hypotéky a úvěru od Státního fondu rozvoje bydlení (SFRB).
Kdo může žádat o hypoteční úvěr
Ţadateli hypotečního úvěru mohou být:
fyzické osoby,
právnické osoby,
obce a města,
podnikatelé.
Hypoteční úvěr se poskytuje fyzickým osobám starších 18-ti let. Osoba musí mít trvalý pobyt na území ČR nebo musí být drţitelem průkazu o povolení k pobytu člena státu Evropských společenství. Dále se poskytuje cizincům s trvalým pobytem v ČR a občanům České republiky. O úvěr můţe ţádat více osob, současně aţ čtyři ţadatelé, kteří musí ţít maximálně ve dvou domácnostech. Manţelé mající společné jmění manţelů musí ţádat o úvěr společně a vystupují jako spoluţadatelé. Úvěrová smlouva se tudíţ podepisuje společně se svým protějškem (manţel, manţelka). Po podepsání hypoteční smlouvy se ţadatelé stávají dluţníky, kteří jsou společně vázáni. V případě neplnění závazků má banka právo poţadovat plnění na kterémkoliv z nich. Hypotéku si můţe sjednat osoba, která je zaměstnána na dobu neurčitou nebo má sjednaný pracovní poměr na dobu určitou a pravidelně mu je obnovována. Taktéţ můţe být ţadatelem osoba samostatně výdělečně činná. Ţadatel o hypotéku nesmí být ve výpovědní lhůtě nebo zkušební době.
3.3 3.3.1
Průběh vyřizování hypotečního úvěru Před podáním žádosti o úvěr
„Tato etapa v sobě zahrnuje pro klienta výběr banky, která mu úvěr poskytne. Důležitým kritériem při výběru banky je výše úroku z poskytnutého úvěru společně s délkou její garantované doby. Často se stává, že klient obejde několik institucí, než
39
narazí na tu, u které je schopen vyhovět všem požadavkům a úvěr získat. Klient bývá při návštěvě banky seznámen se základními informacemi o hypotečních úvěrech a měl by obdržet i seznam všech dokladů, které budou v jeho konkrétním případě potřebné pro schválení úvěru. Nedílnou součástí by měl být též orientační rozpočet, zda je klient schopen ze svých příjmů úvěr splácet. Až budou všechny doklady, včetně dokladů o výši příjmů, zkompletovány, klient vyplní a odevzdá žádost o poskytnutí úvěru.“40
3.3.2
Po podání žádosti o úvěr
„Po podání žádosti si banka nechává určitý čas na zpracování žádosti. Pokud je úvěr schválen, vyzve banka klienta k podpisu úvěrové smlouvy, zástavní smlouvy a smlouvy o vedení účtu. Klient je seznámen se smluvními dokumenty. Po splnění podmínek (např. vinkulace pojistek, zapsání zástavního práva do katastru – někdy postačuje pouze podání návrhu na zápis do katastru) může začít úvěr čerpat. V průběh čerpání, což může být i v případě stavby i rok a déle, splácíte bance pouze úroky z vyčerpané částky.“41
3.3.3
Po vyčerpání úvěru
Po vyčerpání úvěru klient obdrţí oznámení o ukončení čerpání a definitivní výši splátky. Začne splácet úroky a umořovat jistinu. Po ukončení čerpání hypotečního úvěru je také nutné dům zkolaudovat. Kolaudace musí proběhnout do 6 měsíců po ukončení čerpání hypotečního úvěru. V případě, ţe by kolaudace neproběhla, hrozí finanční sankce. Nezkolaudované nemovitosti banky nemohou zahrnovat do souborů nemovitostí zajišťujících hypoteční zástavní listy. Čerpání úvěru se ukončuje: -
úplným vyčerpáním úvěru,
-
ukončením dvouleté lhůty pro čerpání, bez ohledu na to, zda byl úvěr dočerpán,
-
na ţádost klienta.
40
Finance [online]. 2011 [cit. 2011-04-03]. Dostupné z WWW: . 41 Finance [online]. 2011 [cit. 2011-04-03]. Dostupné z WWW: .
40
Graf 4: Počet a objem poskytnutých hypoték
Pramen: Khypo [online]. 2008 [cit. 2011-04-08]. Dostupné z WWW: .
3.4
Zajištění hypotečního úvěru
3.4.1
Zástavní právo
Hypoteční úvěr musí být vţdy zajištěn zástavním právem k nemovitosti ve prospěch banky. Zastavovaná nemovitost nemusí být totoţná s předmětem úvěru, ale můţe být i jiná (v případě koupi druţstevního bytu, má-li klient jinou nemovitost k zastavení). Předmětem zástavy můţe být i více nemovitostí. Zajištění se pouţívá z důvodu, kdyby klient přestal hypotéku splácet. Banka uspokojí svou pohledávku z prodeje zastavené nemovitosti. Zastavovaná nemovitost se musí nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor. Vhodnou zástavou jsou dokončené a zkolaudované nemovitosti, ale lze akceptovat zajištění i nedokončené nemovitosti, bude-li úvěrem dokončena. V katastru nemovitostí musí být zapsána jako rozestavěná. Stavbu lze jako rozestavěnou stavbu zapsat do katastru nemovitostí, pokud má postaveno alespoň jedno nadzemní podlaţí. Jestliţe je
41
hypotéka poskytnuta na cokoliv, nemovitost, kterou je úvěr zajištěn, musí být dokončena a zkolaudována. Na nemovitost, která má být předmětem zástavního práva, nesmí váznout jiné zástavní právo třetí osoby, musí být v zástavě celá, banky neakceptují např. polovinu domu. Na nemovitosti také nesmí váznout ţádné věcné břemeno bránící uţívání. Zastavovaná nemovitost můţe být přímo objektem úvěru (účelový hypoteční úvěr) nebo jím můţe být i jiná nemovitost (hypoteční úvěr čerpán jako neúčelový). Zástavní právo vniká nejčastěji vkladem do katastru nemovitostí. U nemovitostí, které nejsou předmětem evidence v katastru nemovitostí, vzniká zástavní právo zápisem do Rejstříku zástav vedený Notářskou komorou České republiky. Zástavní právo k nemovitosti zaniká, jestliţe je úvěr splacen a poté musí dojít k výmazu zástavního práva v katastru nemovitostí. Jestliţe dluţník nesplní svůj závazek řádně a včas, má věřitel (banka) moţnost dosáhnout uspokojení z výtěţku zpeněţení zástavy.
3.4.2
Další nástroje zajištění
Banky si těmito nástroji zlepšují svoji pozici, jak zesílit zajištění poskytovaného úvěru:
nástrojem zajištění, které banka vyţaduje je vinkulace pojištění zastavované nemovitosti ve prospěch banky,
banka někdy také můţe poţadovat uzavření ţivotního nebo úvěrového pojištění ţadatele a vinkulaci tohoto pojištění ve prospěch banky,
banka můţe téţ vyţadovat další spoludluţníky či ručitele pro případ, ţe by klient nebyl schopen úvěr splácet (nízká bonita, nebo vyšší věk klienta),42
vystavení směnky vlastní dluţníkem,
zřízení zástavního práva k věcem movitým, pohledávkám nebo cenným papírům.
42
Finance [online]. 2011 [cit. 2011-04-03]. Dostupné z WWW: .
42
3.5
Čerpání úvěru
Čerpání hypotečního úvěru se provádí bezhotovostně. Hypoteční úvěr můţeme čerpat jednorázově nebo postupně. Jednorázové čerpání se pouţívá při koupi nemovitosti nebo při refinancování jiného úvěru a je velmi jednoduché. Banka pošle finanční prostředky rovnou na účet prodávajícího nemovitosti, který je stanoven v kupní smlouvě. Při refinancování jiného úvěru pošle peníze přímo věřiteli. Postupné čerpání se pouţívá v případech, kdy se provádí rekonstrukce, výstavba a další. Většina bank postupuje tak, ţe na základě vystavených faktur posílá peníze přímo na účet dodavatele. Některé banky posílají finanční prostředky na účet dluţníka a klient můţe provádět platby podle potřeby. Kaţdé další čerpání je mu umoţněno aţ po té, co doloţí účel jiţ vyčerpaných prostředků. Některé banky umoţňují klientům zpětné refinancování. To znamená, ţe zpětně proplácí i prostředky, které jiţ klient proinvestoval ještě před poskytnutím hypotéky. „Postupné čerpání je nákladné, a to nejen kvůli tomu, že mohou být jednotlivé platby zpoplatněny, ale především proto, že po celou dobu čerpání nedochází k umořování dluhu. Dlužník platí bance pouze úroky a splácet jistinu začíná až po úplném dočerpání úvěru, čímž se mohou celkové úrokové náklady podstatně zvýšit.“43 Postupnému čerpání úvěru je moţné předejít zástavou minimálně v hodnotě daného úvěru. V tomto případě podle výše zástavy banka uvolní na začátku čerpání aţ 85% prostředků. Tato varianta je spíše schůdná v případě koupě nemovitosti, kterou zároveň poskytujeme bance zástavu. Je velmi špatně schůdná při výstavbě rodinného domu, pokud ţadateli o úvěr neručí někdo jiný svým majetkem.
Jestliţe banka nemá
dostatečnou zástavu, dělá si postupné oceňování výstavby a podle nového nacenění uvolňuje další prostředky, aby měla kontrolu nad pouţitím peněz. V tomto případě se klient nevyhne postupnému čerpání úvěru, který se mu prodraţuje, protoţe splácí pouze úroky a neumořuje dluţnou částku. Tato varianta je pro klienta draţší.
43
IDNES [online]. 2011 [cit. 2011-04-03]. Dostupné z WWW: .
43
Podpisem smlouvy se stanovuje, do kdy je nutné začít s čerpáním úvěru a zároveň do kdy je nutné úvěr dočerpat. Na čerpání úvěru má obvykle klient jeden aţ dva roky. Pokud klient ve stanovené době nestihne úvěr vyčerpat, je nutné jej prodlouţit a banka si za překročení této lhůty účtuje nemalé poplatky.
3.6
Doba splatnosti
Dobou splatnosti se rozumí, doba do kdy musí být celý úvěr i s úroky splacen. Je třeba říci, ţe nastavení doby splatnosti hypotéky je na uváţení samotného ţadatele o úvěr. Doba splatnosti ovlivňuje, jak velká bude měsíční splátka hypotéky. Obecně platí, ţe čím delší bude splatnost, tím menší bude splátka úvěru, ale v konečném důsledku za úvěr zaplatí více a naopak. Obvyklá doba splatnosti se pohybuje v rozmezí od 5 do 40 let. Doba splatnosti však také záleţí na věku ţadatele, jeho bonitě a výši úvěru. Ţadatelé by měli být po celou dobu splácení v produktivním věku. V případě, ţe by délka splácení zasahovala do důchodového věku, je obvykle třeba k úvěru přibrat dalšího spoludluţníka. Hypoteční úvěr by měl být splacen obvykle do 60 aţ 70 let věku ţadatele. Čím výší příjem ţadatel má, tím vyšší si můţe dovolit splátku. Dlouhá doba splatnosti úvěru umoţní dosáhnout na hypotéku více ţadatelům, kteří by na úvěr buď vůbec nedosáhli, nebo by částka, kterou vzhledem ke svým finančním moţnostem mohli získat, zdaleka neodpovídala jejich poţadavkům. Nejdůleţitější je stanovit si, kolik v rámci rodinného rozpočtu je ţadatel schopen dlouhodobě splácet a určit velikost hypotéky na kterou dosáhne. Ţadatel by si měl téţ vytvořit finanční rezervu, v případě nečekané události, kdy by nebyl schopen splácet. Důvodem můţe být ztráta zaměstnání, dlouhodobá pracovní neschopnost (nemoc), trvalá invalidita a úmrtí. Klient si však také můţe sjednat pojištění proti neschopnosti splácet.
3.7
Splácení hypotečního úvěru
Splácení hypotečního úvěru závisí na způsobu jeho čerpání. Úvěr lze čerpat jednorázově nebo postupně. Pokud je čerpán postupně, splácí se nejprve měsíčně pouze
44
úrok z vyčerpané částky a to aţ do doby, neţ je vyčerpán celý úvěr. Po ukončení čerpání začne dluţník hypoteční úvěr splácet buď to:44
„anuitní splácení – jde o nejčastější formu splácení. V průběhu trvání platnosti úrokové sazby platíte stále stejnou splátku. Zpočátku je však větší část peněz splátkou úroku, jen menší část je splátkou samotného dluhu, postupem času se poměr mění – úrok se zmenšuje. Pro běžného klienta to má ten důsledek, že v počátku platí vyšší úroky, ale protože o ty si může snížit daňový základ, ušetří zpočátku víc na daních.
progresivní splácení – zprvu je splátka nižší, časem stoupá. Hodí se pro lidi, kteří očekávají, že jejich příjmy porostou – třeba pro ty, kdo jsou na začátku pracovní kariéry, nebo pro páry, kdy jeden z partnerů nepracuje, například je na rodičovské dovolené. Očekávají však, že se situace časem změní a budou moci počítat se dvěma příjmy. Velkou výhodou je potřeba nižších příjmů na počátku hypotéky.
Degresivní splácení – jedná se o opak progresivního splácení. Nejprve klient posílá bance vysokou splátku, ta se časem snižuje. Při stejné době splatnosti klient celkově zaplatí na úrocích méně než při anuitním splácení. Model vhodný například pro starší lidi, kteří očekávají, že se bude jejich příjem snižovat, když třeba jeden z nich odejde do důchodu.“45
Den splatnosti jednotlivých splátek je stanoven v úvěrové smlouvě. Anuitní splácení je nejčastější forma splácení úvěru, protoţe klientovi vyhovuje placení stále stejné částky. U tohoto typu splácení klient platí velkou část úroků na začátku splácení a menší částku na umořování dluhu. Tento poměr se postupně mění. Zjistila jsem, ţe banka je schopna na základě svolení k inkasu vzít si poţadovanou částku z účtu klienta a to u všech třech druhů splácení. Pro klienta je tento způsob jednodušší, protoţe se nemusí o nic starat. U progresivního a degresivního splácení se mění placená částka vţdy po roce, banka klienta upozorní dopisem na změnu výše
44
Finance [online]. 2011 [cit. 2011-04-03]. Dostupné z WWW: . 45 VICHNAROVÁ, Lenka; NOVÁKOVÁ, Jolana. Financování bydlení. Brno : ERA group, spol. s r.o., 2007. splácení - nejdřív platíte hlavně úroky, s. 6-7.
45
placené částky a sama se o tuto změnu postará. Výhodou degresivního splácení je, ţe klient zaplatí poměr úroků menší oproti anuitnímu splácení. Progresivní splácení je podobné jako anuitní splácení s tím rozdílem, ţe klient zaplatí v konečné fázi více. Pro lepší představu jsem níţe zpracovala tabulku. Úvěr ve výši 2 500 000Kč, doba splatnosti 20 let a doba fixace úrokové sazby 5 let. Tabulka 2: příklad splácení úvěru
úroková sazba splátka: 1. rok 2. rok 3. rok 4. rok 5. rok 6. rok 7. rok 8. rok 9. rok 10. rok 11. rok 12. rok 13. rok 14. rok 15. rok 16. rok 17. rok 18. rok 19. rok 20. rok
celkem zaplaceno
Anuitní splácení 4,59% 15 938,po celou dobu stejná
Progresivní splácení 4,94%
Degresivní splácení 4,59%
10 292,10 855,11 450,12 078,12 739,13 437,14 173,14 950,15 769,16 633,17 544,18 505,19 519,20 589,21 717,22 906,24 161,25 485,26 881,28 353,-
16 100,16 079,16 059,16 038,16 018,15 998,15 977,15 957,15 937,15 917,15 897,15 877,15 856,15 836,15 816,15 796,15 776,15 756,15 736,15 716,-
3 825 120,-
4 296 432,-
3 817 704,-
Pramen: vlastní zpracování na základě zjištěných údajů z Hypoteční banky
Z tabulky jde vidět, ţe v konečném důsledku, se anuitní splácení od degresivního o moc neliší, kdeţto progresivní splácení je poměrně o dost draţší. Podle mého názoru se
46
nejvíce vyplatí anuitní splácení, protoţe klient platí stále stejnou částku a v budoucnu ví, co si můţe dovolit.
3.8
Schopnost žadatele úvěr splácet (bonita)
Bonita je schopnost ţadatele dostát svým finančním závazkům (úvěr splácet). Banka ji určuje na základě posouzení vstupních parametrů klienta. Na základě výsledné analýzy banka rozhodně, zda úvěr poskytne, a za jakých podmínek. Klient musí prokázat dostatečné a trvalé příjmy ke splácení hypotéky. Hypotéku jste schopni splácet, jestliţe vám zůstane po odečtení měsíční splátky hypotéky, ţivotního minima a dalších pravidelných výdajů ještě určitá finanční rezerva. Zaměstnanci musí doloţit potvrzení o příjmech, podnikatelé bance prokáţou své příjmy pomocí daňového přiznání. Bonita je ovlivněna mnoha faktory, mezi nejdůleţitější patří:
3.9
osobní údaje,
příjmy ţadatele,
pravidelné výdaje ţadatele,
výše ţivotního minima,
výše finanční rezervy.
Fixace úrokové sazby
Délka fixace úrokové sazby hypotečního úvěru představuje dobu, po kterou banka nesmí změnit klientovi úrokovou sazbu. Tudíţ vám garantuje neměnnou výši splátek po určité období a jste tak chráněni proti výkyvům trhu. Doba fixace se stanovuje při podpisu úvěrové smlouvy. Fixace je doba, kterou si s bankou předem dohodnete a během které máte jistotu, ţe se na podmínkách smlouvy nebude nic měnit. Hlavním smyslem této volby je zejména jistota. Délka fixace můţe být 1, 3, 5, 10 a 15 let. Kdo si sjedná úrok na rok, má jinou sazbu (niţší) neţ ten, kdo si ho pevně domluví na pět či deset let. Na konci fixačního období banka stanoví novou výši úrokové sazby v souladu s aktuálními trţními podmínkami, kterou ovlivňují platné úrokové sazby ČNB. Banka vám tedy oznámí (navrhne) nové úrokové sazby pro další fixační období. Nabídku není moţné odmítnout s tím, ţe si chcete zachovat původní úrokovou sazbu. Buď nabídku přijmete a celý
47
zbytek úvěru splácíte pod zatíţením nové sazby, nebo vyuţijete moţnosti předčasně splatit zbytek nebo část hypotéky bez sankce. Pokud nesouhlasíte s novou úrokovou sazbou, je také moţnost přejít k jiné bance. Kratší doba fixace je doba do 5 let. Výhodou jsou niţší úrokové sazby neţ u delších dob fixace (hlavně u jednoletých fixací). Většina bank nabízí po skončení doby fixace úvěr jednorázově splatit, nebo vyšší mimořádnou splátkou úvěr sníţit bez jakýchkoliv sankcí. Nevýhodou pak je nejistota ohledně výše nové úrokové sazby po skončení doby fixace.46 Kratší doba fixace je vhodná v případě, kdy odborníci očekávají pokles úrokových sazeb, nebo kdyţ předpokládáte výraznější finanční objem do rodinného rozpočtu a úvěr budete chtít po skončení fixace splatit. Delší dobou fixace se rozumí pětileté a víceleté fixace, především tedy 10 a 15 let. Výhodou je jistota stejné a neměnné úrokové sazby po dlouhou dobu a moţnost lepšího finančního plánování rodinných výdajů na dlouhou dobu. Nevýhodou jsou vyšší úrokové sazby neţ u kratších dob fixace a tím i od začátku splácení vyšší měsíční splátky. Téţ také nemoţnost po dlouhou dobu splatit bez sankcí úvěr nebo jej mimořádnou splátkou sníţit pokud klient získá větší finanční částku.47 Delší fixace se volí, kdyţ odborníci mluví o brzkém růstu úrokových sazeb.
46
Finance [online]. 2011 [cit. 2011-04-03]. Dostupné z WWW: . 47 Finance [online]. 2011 [cit. 2011-04-03]. Dostupné z WWW: .
48
Graf 5: Podíl hypoték v závislosti na době fixace úrokové sazby
Pramen:
Hypoindex
[online].
2010
[cit.
2011-04-08].
Dostupné
z
WWW:
.
3.10
Státní podpora hypotečních úvěrů
3.10.1
Daňové zvýhodnění hypoték
Ten kdo si vezme hypoteční úvěr, má moţnost odečíst si zaplacené úroky z hypotéky ze základu daně z příjmu. Ročně můţe klient daňový základ sníţit aţ o 300 000 Kč zaplacených v daňovém roce na úrocích. Při 15% sazbě daně to znamená roční úsporu aţ 45tisíc Kč. Zákon o daních z příjmů přesně stanoví, co se mezi hypoteční úvěry a úvěry poskytnuté na financování bytových potřeb počítá. Většina klientů však na tuto úsporu nedosáhne. Ten, kdo chce daňovou úlevu vyuţít, nemusí podávat daňové přiznání sám, ale banka vám automaticky vţdy začátkem roku zašle potvrzení o výši zaplacených úroků, které jste v loňském roce za úvěr zaplatili. Toto potvrzení předáte buď svému zaměstnavateli do mzdové účtárny, nebo přiloţíte k daňovému přiznání. Důleţitým upozorněním je také refinancování hypotéky. Pokud chcete refinancovat uţ po druhé, ztrácíte tak moţnost odečíst si zaplacené úroky od základu daně.
49
Ministr financí pan Miroslav Kalousek navrhl zrušit toto daňové zvýhodnění úvěrů na bydlení. Motivem pro zrušení moţnosti odpočtu úroků od základu daně je především finanční úspora státního rozpočtu. Stát by tak mohl ušetřit řádově aţ 3 mld. Kč. Uvedenou změnu by chtěl prosadit do nového zákona o dani z příjmů, který by mohl začít platit za dva roky.
3.10.2
Státní podpora hypoték
Jedná se o úrokovou dotaci poskytovanou prostřednictvím jednotlivých příspěvků ke splátkám hypotečního úvěru. Její výše se pohybuje od 1 do 4 procentních bodů, v závislosti na průměrné výši úrokových sazeb, za které poskytly hypoteční banky nové úvěry se státní podporou v předešlém kalendářním roce. Klesne-li průměrná úroková sazba pod 5%, je výše podpory pro nově uzavřené smlouvy nebo v tomto termínu přepočítávané smlouvy nulová. Ministerstvo pro místní rozvoj bude v roce 2010 poskytovat příspěvek na hypoteční úvěry ve výši 1% bodu.48 Je tedy moţné si sníţit úrokovou sazbu o 1%. Nová výše % bodu podpory se vyhlašuje vţdy k 1. únoru příslušného kalendářního roku. Státní příspěvek je poskytován po dobu nejdéle 10 let a za celou dobu nesmí dojit k refinancování původní hypotéky. Pro poskytnutí státní dotace musí být splněny následující podmínky vydané nařízením vlády č. 249/2002 Sb., (novelizováno nařízením vlády č. 32/2004 Sb.):
podpora je přiznávána k hypotékám pouţitým na koupi starších nemovitostí (minimálně 2 roky po kolaudaci),
ţadatel ani jeho manţel(ka) nesmí být starší 36 let (v roce, ve kterém o podporu ţádá),
ţadatele nemají ve vlastnictví či spoluvlastnictví byt, bytový dům nebo rodinný dům (jiný neţ ten, který kupují),
nemovitost se musí nacházet na území České republiky a po dobu čerpání podpory musí slouţit k trvalému bydlení ţadatele,
48
Finance [online]. 2011 [cit. 2011-04-03]. Dostupné z WWW: .
50
podpora je poskytována pouze k hypotečnímu úvěru nebo jeho části, která nepřekročí částku 800 000 Kč u bytu a 1,5 milionu Kč v případě koupě rodinného domu s jedním bytem,
podpora je poskytována po dobu maximálně deseti let, výše jiţ přiznané úrokové dotace platí po dobu platnosti úrokové sazby stanovené bankou (fixace), nejdéle však po dobu pěti let.49
O poskytnutí podpory je moţné ţádat v den uzavření smlouvy o úvěru, nejpozdější termín je pak den jeho čerpání. Ţádat o státní příspěvek je moţné v bankách, které mají s ministerstvem uzavřenou smlouvu o zprostředkování. Pokud ţádost v těchto termínech nepředáme, ztrácíme moţnost tuto podporu získat. Vývoj státní podpory hypoték měl velký vliv na poptávku po hypotečních úvěrech. Na začátku roku 1995 byla hypotéka vnímána jako nadstandardní zboţí, a proto ji lidé vnímali spíše negativně. Od roku 2000 se razantně rozrostl hypoteční trh a hypotéka začala být vnímána pozitivně. Lidé ji brali jako moţnost získání vlastního bydlení. Bohuţel na podzim roku 2008 byl velký propad v poskytování hypoték v důsledku hospodářské krize, který trval aţ do září 2010. Pokud se dostáváme na otázku, jaký dopad měla státní podpora na hypotéky, pak jistě kaţdý uzná, ţe největší objem měla v rámci bytové politiky v roce 1995-2000. Hlavním cílem státní podpory bylo zmírnit vysoké úrokové sazby a podpořit výstavbu nového bydlení, coţ si myslím, ţe svůj vytyčený cíl splnilo.
49
VICHNAROVÁ, Lenka; NOVÁKOVÁ, Jolana. Financování bydlení. Brno: ERA group, spol. s r.o., 2007. státní podpora - škoda o ni nepoţádat, s. 22.
51
Graf 6: Státní podpora vyplacená k hypotečním úvěrům od roku 1996 (v mil. Kč) 600
496,4 472,5
500
463,9
384,3
400
343,6
300
274,4
200
177,6
174,4
95,9
100
76,7
34
0
24
0,8
9,5 16,3
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Pramen:vlastní konstrukce dle údajů http://www.mmr.cz/Bytova-politika/Statistiky-Analyzy/Statistiky-zoblasti-bytove-politiky-(1)/Hypotecni-uvery/Hypotecni-uvery-s-priznanou-statni-financni-podpor
3.11
Hypoteční zástavní listy
Hypoteční zástavní listy upravuje zákon č. 190/2004Sb., o dluhopisech a zákon č. 591/1992Sb., o cenných papírech. „Hypoteční zástavní listy jsou dluhopisy vydávané hypotečními bankami s cílem získat finanční prostředky na poskytování hypotečních úvěrů. Jmenovitá hodnota a hodnota poměrného výnosu hypotečních zástavních listů je plně kryta pohledávkami z hypotečních úvěrů. Pro řádné krytí jmenovité hodnoty hypotečních zástavních listů mohou být použity pouze pohledávky z hypotečních úvěrů, které nepřevyšují 70% ceny zastavených nemovitostí. Vedle institutu řádného krytí funguje také tzv. náhradní krytí, což mohou být jen vysoce likvidní a bonitní prostředky (například hotovost, státní dluhopisy nebo vklady u ČNB). Takto kvalitní krytí činí z hypotečního zástavního listu jeden z vůbec nejbezpečnějších cenných papírů. Hypoteční zástavní listy jsou tak
52
vhodné pro konzervativní investory, kteří nemají příliš velké zkušenosti s angažmá na kapitálových trzích a nechtějí podstupovat významnější riziko.“50 Hypoteční zástavní listy slouţí k financování hypoték. Banka půjčí klientovi finanční prostředky a za to poţaduje ručení majetkem klienta. Protoţe se většinou jedná o prostředky, které jsou určeny k financování bydlení, jde o finanční částky, které jsou poměrně dost vysoké. Aby banka mohla klientovi finanční prostředky půjčit, musí je nejprve sama získat. Právě k získání těchto prostředků často slouţí hypoteční zástavní listy. Hypoteční zástavní listy jsou z minimálně 90% určeny k financování hypotečních úvěrů a zbylých 10% můţe banka vyuţít pro jiné aktivity v souladu s dalšími podmínkami. Dohled nad tímto procesem má Česká národní banka. „Hypoteční zástavní listy jsou emitovány často v poměrně krátkých intervalech. Informace o jednotlivých emisích nalezneme přímo u jednotlivých bank či na stránkách věnujících se tomuto typu dluhopisů. U každé emise jsou pak uvedeny podrobnosti jako datum emise obligace, její splatnost, objem emise, roční úrok, datum vyplacení úroku a další užitečné informace.“51 Hypoteční zástavní listy je moţné koupit na vybraných pobočkách emitující banky nebo na veřejných kapitálových trzích (burza, RM-Systém). RM-Systém, česká burza cenných papírů je trhem, kde se obchoduje s akciemi nejvýznamnějších českých i zahraničních společností. Ceny zástavních listů se stanovují v závislosti na vyhlašované úrokové sazbě a situaci na kapitálovém trhu. Tyto listy nemají ţádnou výpovědní lhůtu. Obchoduje se s nimi na Praţské burze nebo RM-Systému a lze je i na těchto trzích kdykoliv prodat. Výhodou těchto hypoteční zástavních listů je jistota, protoţe jsou kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů a ty jsou zajištěny zástavním právem. Další výhodou je výnosnost, to znamená, ţe u zástavních listů je stanoven úrok obvykle jako fixní a platí po celou dobu trvání hypotečních zástavních listů. Úrok nepodléhá dani z příjmu a tak je tento
50
Finance [online]. 2011 [cit. 2011-04-03]. Dostupné z WWW: . 51 Domácí finance [online]. 2011 [cit. 2011-04-03]. Dostupné z WWW: .
53
výnos čistý. Poslední výhodu, kterou v sobě hypoteční listy ukrývají, je likvidita. Moţnost je kdykoli prodat, protoţe patří mezi veřejně obchodovatelné cenné papíry.
3.12
Jak postupovat při vyřízení hypotéky
1. Propočet bonity Neţ se rozhodnete pro konkrétní nemovitost, je dobré si nechat udělat propočet bonity. Tím se dozvíte, jaká banka vám kolik půjčí, kolik byste spláceli i jaké budou
poplatky.
Danou
nemovitost
si
tak
můţete
zatím
rezervovat,
prostřednictvím rezervační smlouvy a zálohy. 2. Výběr hypotéky Hypotéka by se měla volit podle kupované nemovitosti. Jednotlivé banky mají odlišné podmínky a poţadavky. Mělo by se téţ přihlíţet na úrokovou sazbu a poplatky spojené s hypotékou. 3. Zajištění podkladů k hypotéce K vyřízení hypotéky potřebujeme několik dokumentů. Dokumenty, které prokazují vaše příjmy (potvrzení o příjmech), osobní doklady a dokumenty, které se týkají nemovitosti (kupní smlouva, list vlastnictví, snímek katastrální mapy, odhad nemovitosti a další). Potvrzení o příjmu nesmí být obvykle starší 30 dní, podává se většinou na formuláři banky. V případě podnikatele se dokládají daňová přiznání za poslední 1 aţ 2 roky. Banku budou zajímat nejen příjmy, ale i pravidelné výdaje (výpis z účtu za poslední 3 měsíce). Důleţitým dokumentem je odhad nemovitosti. Musí být vyhotoven znalcem certifikovaným u příslušné banky. Na ceně, kterou odhadce stanoví, velmi záleţí, podle ní se určuje, kolik vám banka půjčí. 4. Žádost o úvěr V ţádosti o hypotéku se stanoví, kolik let chcete splácet, jak dlouhá má být doba fixace úrokové sazby a jiné podmínky.
54
5. Úvěrová smlouva a poplatek za vyřízení Po schválení hypotéky banka připraví smlouvu o hypotečním úvěru, kterou je potřeba pečlivě prostudovat. V případě, ţe je smlouva v pořádku, zaplatíte poplatek za uzavření smlouvy a smlouvu podepíšete. 6. Zástava a vklad do katastru nemovitostí Banka současně s úvěrovou smlouvou připraví i podklady k zastavení nemovitosti (zástavní smlouvu). Banka pošle peníze aţ ve chvíli, kdy bude nemovitost zastavena v její prospěch nebo bude podán návrh na vklad zástavního práva. Zástavní smlouva musí být podepsána prodávajícím, protoţe je zatím ještě majitelem. Druhý den po smlouvě zástavní se na katastr vkládá i kupní smlouva. 7. Čerpání úvěru Je nejdůleţitějším krokem, dochází totiţ k převodu peněz z banky na účet prodávajícího, do úschovy, nebo k postupnému proplácení faktur. Většinou banka vyţaduje také pojištění nemovitosti s vinkulací ve prospěch banky a návrh na vklad zástavního práva. 8. Splácení úvěru Dostanete platební kalendář, který je nutno pravidelně splácet.
55
4. KOMPARACE HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU A STAVEBNÍHO SPOŘENÍ Hypoteční úvěr je takový úvěr, který je zajištěn zástavním právem na nemovitost. Stavební spoření je na rozdíl od hypotéky spořícím produktem, avšak lze z něj získat úvěr. Úvěr ze stavebního spoření nemusí být vţdy zajištěn nemovitostí. Řádný úvěr ze stavebního spoření lze získat po určité době spoření a po naspoření 30 – 50% cílové částky. Výhodou je pevná úroková sazba po celou dobu splácení. Jistou nevýhodou úvěrů ze stavebního spoření lze spatřovat v tom, ţe je lze investovat výhradně do bydlení, zatímco některé hypotéky lze pouţít na cokoli. 52 Hypotéka se splácí měsíčně a splácíte částku, která se skládá z úmoru (vrácená částka dluhu) a úroku (za poskytnutý úvěr). Výše splátky závisí na výši úrokové sazby, době splatnosti a výši nesplacené částky úvěru. Řádný úvěr ze stavebního spoření má obvykle velmi nízkou úrokovou sazbu. Meziúvěr je kombinací spoření a úvěru, coţ znamená, ţe klient současně pokračuje ve spoření a splácí úroky z čerpaného úvěru. V případě hypotéky lze získat splatnost aţ třicet let, coţ znamená, ţe jsou měsíční splátky často niţší neţ splátky meziúvěru.53 Stavební spoření se od hypoték zásadně liší: 1. Úvěrové zdroje „Hlavním důvodem je rozdíl v úvěrových zdrojích. Banky, při poskytování hypoték, si půjčují finanční prostředky na finančním trhu. Vydají například 5leté dluhopisy a z nich půjčují hypotéky s pětiletou fixací. Takže si půjčují na trhu za aktuální úrokové sazby a tyto peníze vlastně dále půjčují jednotlivým žadatelům o hypotéku.“54
52
Raiffeisen stavební spořitelna [online]. 2011 [cit. 2011-04-03]. Dostupné z WWW: . 53 Raiffeisen stavební spořitelna [online]. 2011 [cit. 2011-04-03]. Dostupné z WWW: . 54 SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. Praha: GRADA Publishing, a.s., 2009. stavební spoření - spořící část, s. 22
56
„Stavební spořitelny mají jiné úvěrové zdroje. Přijímají vklady od účastníků a z nich půjčují úvěry na bydlení. Stavební spořitelna má levné úvěrové zdroje, protože účastníkům platí úrokovou sazbu z vkladů 2 % p.a.“55 Tento systém je zcela bezpečný a v podstatě nezávislý na akciové trhu či dalších okolních vlivech. 2. Doba splatnosti a splátka U hypoték si volíme dobu splatnosti a tím pádem nám vyjde splátka úvěru. U stavebního spoření si musíme zvolit podmínky, na základě kterých nám stavební spořitelna spočítá splátku úvěru a určí tak jeho splatnost. Úvěr ze stavebního spoření je moţné splatit i předčasně, aniţ by nám hrozila nějaká sankce. V případě hypotéky lze úvěr umořit bezplatně pouze ve výročích úrokové fixace. 3. Zajištění Hypoteční úvěr je vţdy zajištěn zástavním právem k nemovitosti, jediným, čím lze tedy ručit, je pozemek, byt, rodinný dům či jiná nemovitost v osobním vlastnictví. U stavebního spoření se úvěr zajišťuje třeba i ručiteli nebo se dokonce poskytuje bez zajištění do určité částky. 4. Fixace úrokových sazeb U hypotéky je úroková fixace limitována, kdeţto u stavebního spoření je pevně daná po celou dobu splácení (dlouhodobá neměnnost úrokových sazeb). U hypotéky se platí úroky vţdy z aktuálního dluhu, coţ je výhoda a nevýhodou je větší citlivost na pohyb úrokových sazeb a mimořádné splátky je moţné obvykle platit jen v okamţiku konce fixace úrokové sazby. V případě hypotéky splácíte konstantní měsíční částku jen v průběhu zvoleného období (fixace), během kterého banka nesmí změnit úrokovou sazbu. Na konci fixace banka stanoví novou výši úrokové sazby a tudíţ i novu výši předepsané měsíční splátky.
55
SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. Praha: GRADA Publishing, a.s., 2009. stavební spoření - spořící část, s. 22
57
5. Státní dotace U hypotéky lze čerpat státní dotaci pouze na koupi nemovitosti starší dvou let a ţadatelé musí být mladší 36 let. Podmínkou je, ţe nesmí vlastnit ţádnou jinou nemovitost. Dotace se poskytuje ve výši 1% z úroků po dobu 10 let. U stavebního spoření se poskytuje státní dotace po celou dobu spoření i meziúvěru, výhodné je také uzavřít smlouvu o stavebním spoření na konci kalendářního roku. 6. Účelovost Úvěry ze stavebního spoření lze výhradně pouţít pouze k financování bytových potřeb, zatímco hypoteční úvěry lze pouţít v zásadě na cokoliv.
Vlastní srovnání ve výběru bank Manţelé ve věku 23 a 27 let, bez dětí, uvaţují o vlastním bydlení a váhají, zda si mají zvolit hypoteční úvěr nebo stavební spořitelnu. Vlastní finance nemají uspořené ţádné, ale vlastní pozemek, na kterém plánují budoucí výstavbu. Chtějí si postavit rodinný dům. Vstupní kritéria jsou úvěr ve výši 2 500 000Kč a doba splatnosti 25 let. Jejich příjmy činí v součtu 35 000Kč. Tabulka 3: nabídka úvěrů od vybraných bank
Zdůvodnění výběru banky
Stavební spořitelna Modrá pyramida
Hypoteční banka
určena ke spoření na bydlení. Výhoda: státní podpora Nevýhoda:cílová částka (překlenovací úvěr) banka specializovaná na hypoteční úvěry
Poplatky za zpracování Doba fixace Doba úvěru úrokové splatnosti sazby úvěru Vedení úvěrového účtu 1% z výše úvěru; nejvýše však 10.000,-
Úroková sazba
Měsíční splátka úvěru
Překleno vací úvěr: 14.588,Řádný úvěr: 15.000,-
13.882,-
6 let u překlenovací ho úvěru
308 měsíců
Překlenov ací úvěr: 4,59% Řádný úvěr: 5%
3 roky
25 let
4,49%
300,-/rok
4.000,- až 18.000,-
58
150,- / měsíčně
Česká spořitelna
největší síť klientů
0,9% z hodnoty úvěru; min: 9.500,- max: 25.000,-
3 roky
25 let
3,70%
13.200,-
3 roky
25 let
4,19%
13.460,-
305 měsíců
Překlenov ací úvěr: 4,55% Řádný úvěr: 4,75%
V obou případec h 15.433,-
200,- / měsíčně
UniCredit Bank
běžná banka
0,8% z hodnoty úvěru; min: 8.000,- max: 30.000,150,- / měsíčně
Stavební spořitelna České spořitelny (Buřinka)
Běžná stavební spořitelna
0,5% z cílové částky max: 7.500,-
3 roky
310,- / rok
Pramen: vlastní zpracování dle údajů jednotlivých bank
Z výše uvedené tabulky jsem vypočítala celkové náklady jednotlivých úvěrů a za nejlepší variantu povaţuji hypoteční úvěr od České spořitelny. Pro lepší srovnatelnost je níţe zpracovaná tabulka. Zpracované údaje jsou pouze orientační, kaţdý člověk je hodnocen na základě specifických údajů, a tak je těţké říci, jaká varianta je tou nejlepší. Pro danou rodinu bych volila hypoteční úvěr od České spořitelny. Tabulka 4: srovnání bank počet měsíců Stavební spořitelna Modré pyramidy Hypoteční banka Česká spořitelna UniCredit Bank
správa účtu
poplatek za zpracování úvěru
splátka
celkem zaplaceno
4.563.228,-
Překlenovací úvěr: 181 měsíců Řádný úvěr: 127 měsíců
7.800,-
10.000,-
překlenovací úvěr: 14.588,Řádný úvěr: 15.000,-
300 měsíců
45.000,-
18.000,-
13.882,-
4.227.600,-
300 měsíců
60.000,-
25.000,-
13.200,-
4.045.000,-
300 měsíců
45.000,-
30.000,-
13.460,-
4.113.000,-
59
Stavební spořitelna České spořitelny (Buřinka)
305 měsíců
8.060,-
7.500,-
15.433,-
4.722.625,-
Pramen: Vlastní zpracování dle údajů jednotlivých bank
V případě, ţe člověk nemá našetřené ţádné peníze je překlenovací úvěr poměrně drahý. V případě, ţe by měl našetřenou část peněz, pak uţ bych volila úvěr od stavební spořitelny. Jako zajímavost, níţe uvádím tabulku, která ukazuje, za jaké podmínky byste mohli dosáhnout u jednotlivých bank na sníţené úrokové sazby. Tabulka 5: Úrokové sazby u hypoték s podmínkami jejich získání
Banka
Úroková sazba (p.a.)
Podmínky pro získání úroku
3,59 %
aktivní osobní účet (na účet měsíčně 1,5násobek splátky hypotéky+4odchozí platby)
ČSOB
4,69 %
pojištění úvěru a majetku+zasílání platu do ČSOB
GE Money Bank
4,79 %
účet Genius Aktive+pojištění úvěru
Hypoteční banka
4,69 %
zasílání platu do ČSOB+pojištění úvěru a majetku
Komerční banka
4,45 %
pojištění úvěru
LBBW Bank
4,59 %
ţádné
mBank
4,54 %
ţivotní pojištění
Poštovní spořitelna
4,69 %
Raiffeisenbank
4,69 %
UniCredit Bank
4,24 %
Česká spořitelna
zasílání platu na Era osobní účet + pojištění úvěru a majetku klient banky (účet nebo investiční či spořicí produkty)+ ţivotní pojištění (neklient 4,99 %) osobní konto, pojištění úvěru, kreditní karta
Zdroj: Měšec [online]. 2011 [cit. 2011-04-08]. Dostupné z WWW: .
60
5. KOMBINACE PRODUKTŮ URČENÝCH K FINACOVÁNÍ BYDLENÍ 5.1
Kombinace hypotečního úvěru se stavebním spořením
Mezi nejznámější a nejvíce vyuţívané finanční produkty na pořízení bydlení patří hypoteční úvěry a úvěry ze stavebního spoření. Stavební spoření je vhodné pouţívat jako doplněk k hypotéce. Pokud má někdo hypoteční úvěr, je vhodné k němu uzavřít i stavební spoření. Důvodem pro kombinaci hypotéky se stavebním spořením je, ţe hypoteční úvěr nedostanete na celou kupní cenu nemovitosti a stavební spoření nabízí niţší úrokové sazby z úvěru neţ hypotéky. Úvěr se vyuţije pouze v případě, ţe bude výhodný. Pokud by náhodou vzrostly úrokové sazby hypoték a hypotéka se tak stala drahou, je moţné vyuţít stavební spoření. V současné době banky sniţují hranice pro zajištění nemovitosti na 75 – 90% odhadu obvyklé ceny nemovitosti. Pro klienty je tedy nutné dofinancovat zbylých 10 – 25% z vlastních prostředků. Tady je tedy první moţnost jak zkombinovat oba dva úvěry dohromady. Je také důleţité, aby klient měl vysokou bonitu, která je nezbytná pro získání vyššího úvěru. U hypotečního úvěru je stanovena fixační doba, pokud tato fixační doba končí, je moţné úvěr mimořádnou splátkou celý splatit nebo jen jeho část. A zde je druhá moţnost jak zkombinovat úvěr s úvěrem ze stavebního spoření. Třetí moţností je pak refinancování úvěru jiným úvěrem. Nevýhodou kombinací těchto produktů je jednání ve dvou bankovních domech (časová ztráta), financování dvou zpracovaných úvěrů a platba dvou vedených účtů. Výhodou je získání dalších finančních prostředků, na které nedosáhl hypoteční úvěr.
5.1.1
Část kupní ceny uhrazena úvěrem ze stavebního spoření
Banky klientům půjčují na hypoteční úvěry nejčastěji 70 – 80% z odhadu zastavované nemovitosti a to je důvodem pro vyuţití úvěru ze stavebního spoření.
61
Prvním způsobem je, kdy klient má smlouvu o stavebním spoření a splnil podmínky pro přidělení řádného úvěru ze stavebního spoření. Výhodami je, ţe klient splácí jen skutečně půjčené prostředky, do určité výše můţe být bez zajištění, nízká úroková sazba a úvěr můţe kdykoliv bez sankcí splatit. Nevýhodou je delší doba získání finančních prostředků zhruba kolem 2 měsíců. Druhým způsobem je, kdy klient nemá smlouvu o stavebním spoření nebo nesplnil podmínky pro přidělení řádného úvěru. Řešením je uzavřít překlenovací úvěr. Výhodou je poskytnutí úvěru do 5 pracovních dnů, do určité částky můţe být bez zajištění. Nevýhodou je pak, ţe klient musí stále dospořovat a nesplácí tak jistinu.
5.1.2
Využití mimořádné splátky
Klient má hypoteční úvěr, u kterého mu končí fixační doba úrokové sazby a má moţnost splatit úvěr mimořádnou splátkou a to bez sankce. U tohoto způsobu jde taktéţ pouţít ke splacení řádný či překlenovací úvěr ze stavebního spoření. Je dobré o tento úvěr poţádat s předstihem. Tímto způsobem lze docílit sníţení úrokové sazby, avšak vzhledem ke kratší době splatnosti u stavebního spoření můţe dojít ke zvýšení celkové splátky. Je nutné také počítat s transakčními náklady (poplatky za převody, vedení účtů a další).
5.1.3 Refinancování překlenovacím úvěrem nebo úvěrem ze stavebního spoření Pouţívá se v případech, kdy klientovi končí fixace úrokové sazby a banka mu nabízí vyšší úrokovou sazbu neţ doposud. Řešením je refinancovaní překlenovacím úvěrem ze stavebního spoření. Znamená to, ţe celou výši nesplaceného zůstatku hypotéky uhradí úvěrem ze stavebního spoření. Klient si musí nechat vyčíslit přesnou výši dluţné částky a poţádat stávající banku o souhlas se splacením této částky.56 Výhodou je nárok na státní podporu po dobu dospořování, kdykoliv předčasně splatit zbytek nebo část úvěru, zaplacené úroky lze odečíst od základu daně z příjmu po dobu překlenovacího úvěru.
56
IDNES [online]. 2011 [cit. 2011-04-03]. Dostupné z WWW: .
62
Je dobré zvolit dobu splatnosti úvěru co nejdelší, neznamená to však, ţe ji musíme tak dlouho splácet a přitom zbývající peníze spořit na stavební spoření. Kombinace hypotéky a stavebního spoření je určitě lepší neţ volba krátké doby splatnosti úvěru s vysokým zatíţením. Stavební spoření k hypotečnímu úvěru funguje jako pojistka pro růst úrokových sazeb na konci fixace. Pokud sazby vzrostou, je moţnost čerpat levný úvěr ze stavebního spoření. V případě, ţe úvěr ze stavebního spoření nebude pouţit, je to alespoň zajímavé zhodnocení prostředků. Nevýhodou refinancování je znovu zpracování a zaplacení nové úvěrové smlouvy. Vznikem nového úvěru dluţník opět splácí úroky bance a neumořuje dluţnou částku. Domnívám se, ţe refinancování úvěru není pro dluţníka aţ tak výhodné, byť se zdá, ţe dostal niţší úrok.
5.2
Kombinace hypotečního úvěru a životního pojištění
Kombinace hypotéky a ţivotního pojištění je jiný způsob splácení úvěru. Místo klasického anuitního splácení se z hypotečního úvěru platí pouze úroky a navíc se platí pojistné do ţivotního pojištění. K této kombinaci se pouţívá buď klasické kapitálové ţivotní pojištění, nebo modernější investiční ţivotní pojištění. Rozdíl spočívá v tom, ţe u klasického anuitního splácení platíme pouze hypoteční úvěr, tedy jistinu a úroky. Naproti tomu u kombinace s ţivotním pojištěním máme produkty dva, jimiţ jsou hypoteční úvěr a smlouva o ţivotním pojištění a v tomto případě platíme úroky bance a jistinu platíme ţivotní pojišťovně (místo bance).57 Na konci doby splatnosti jsou vybrány peníze ze ţivotní pojistky a tím splacená hypotéka. Peníze, které jsou vkládány do ţivotního pojištění se i nadále průběţně zhodnocují, místo toho abychom sniţovali úvěr. Na konci splatnosti hypotéky, jsou tyto peníze ze ţivotního pojištění, včetně zhodnocení, pouţity na splacení úvěru. Mělo by tam být dost prostředků na to, aby se úvěr splatil a aby se ještě generoval zisk. Zisk není nijak garantován. Jeho výše je předpokládaná na základě předpokládaného zhodnocení pojištění.
57
SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. Praha: GRADA Publishing, a.s., 2009. kombinace hypotéky a ţivotního pojištění, s. 94.
63
Zisk se liší podle pouţitých produktů: Kapitálové životní pojištění je podporováno státem formou daňového odpočtu. Garantuje, ţe na konci bude naspořena dostatečná částka potřebná ke splacení úvěru. Pokud bude pojišťovna zhodnocovat prostředky o něco lépe, dosáhne se vyššího zhodnocení a na konci zbude i zisk. Investiční životní pojištění ţádnou částku na konci negarantuje. Spočívá v tom, ţe část peněz je pouţita na investování do podílových fondů a druhá část na pokrytí pojištění. Klient si u svého investičního ţivotního pojištění vybere, do jakého fondu se bude část peněz vkládat, podle toho, jak velký výnos a riziko chce podstoupit. Během spoření je pak moţné investiční strategii upravovat. Veškeré rizika je tudíţ na klientovi. Nicméně produkt je nastaven tak, aby na konci bylo dost prostředků k zaplacení úvěru. „Životní pojištění poskytuje klientovi také formu zajištění pro případ vzniku plné invalidity z důvodu nemoci či úrazu a také případné smrti klienta následkem nemoci či úrazu. V těchto případech dojde k likvidaci poskytnuté hypotéky a klient či jeho rodina je bez dluhu a bez rizika ztráty majetku. V praxi to funguje formou vinkulace finančního programu ve prospěch hypoteční banky a je jen potřebné si pohlídat, aby zde bylo uvedeno výslovně, že jen do výše nesplacených pohledávek. Kromě toho je třeba mít pojistnou částku rovnou či vyšší, než je poskytovaná výše úvěru.“58 Výhody kombinace:
klient je po celou dobu splácení hypotéky pojištěn,
pokrytí nákladů na zaplacené úroky a navíc přinášet zisk pro dluţníka,
větší daňová úspora – výše hypotéky se postupně nesniţuje, a tudíţ na úrocích zaplatí klient bance více a tím pádem si můţe i více odečíst na daních (12 000 Kč ročně),
při splnění podmínek si můţe klient odečíst od základu daně zaplacené pojistné,
dluţník je navíc po celou dobu trvání hypotéky pojištěn,
58
IDNES [online]. 2011 [cit. 2011-04-03]. Dostupné z WWW: .
64
u některých bank je hypoteční úvěr úročen niţší úrokovou sazbou, pokud má klient sjednané ţivotní pojištění,
moţnost získat od pojišťovny peníze navíc po skončení splacení hypotéky, pouze v případě vysokých výnosů.
Nevýhody kombinace:
relativně vysoká cena kapitálového ţivotního pojištění v porovnání s úvěrovým pojištěním od hypoteční banky, čímţ namísto úspory můţe dojít ke zvýšení splátek,
větší finanční zatíţení – klient po dobu splácení hypotéky platí jednak úroky bance, ale také měsíční příspěvky na ţivotní pojištění a můţe se stát, ţe měsíční splátka bude vyšší neţ u anuitního splácení hypotéky,
výnosy u kapitálového ţivotního pojištění jsou v současnosti velmi nízké, na úrovni 3 a 4 %,
u investičního ţivotního pojištění lze dosáhnout vyššího zhodnocení, avšak s vyšší mírou rizika.
65
6. OSTATNÍ MOŽNOSTI FINANCOVÁNÍ BYDLENÍ 6.1
Vlastní prostředky k financování bydlení
Mnozí z nás si uţ jistě někdy poloţili otázku, jak financovat své bydlení a někteří se i moţná podrobněji zabývali myšlenkou vyuţít vlastní finance. A proto se v této kapitole budu věnovat financování vlastními prostředky. Jde o nejjednodušší způsob jak financovat bydlení, pokud ovšem tuto moţnost máme. Ať se to můţe zdát jakkoli nepochopitelní a v našich podmínkách i většinou nedosaţitelné, zdrojem financování bydlení můţou být vlastní prostředky. Vznikají především na základě dlouhodobých úspor, popřípadě kumulace zisků z minulosti. Výhra v loterii, dar či dědictví představují méně časté případy jednorázové tvorby vlastních zdrojů. Někteří mluví v této souvislosti o „nákladech obětovaných příleţitosti“ a jakkoli mohou být jejich další zobecnění předmětem diskusí, je nutno uznat, ţe na uvedeném termínu něco pravdy je. Člověk má skutečně na výběr, zda vydělané peníze utratí ve spotřebě, nebo alespoň část nechá stranou ve formě úspory na „horší časy“ či na uskutečnění budoucího záměru. Můţe tedy část své potenciální spotřeby obětovat ve prospěch nějakého důleţitějšího budoucího cíle, třeba právě investice do bydlení.59 „Vytváření úspor je dlouhodobým procesem i ve standardních tržních ekonomikách. Je podmíněno kvalitním vykonáváním zvolené pracovní činnosti, vysokou kvalifikací, doplněné cílevědomostí, kázní, skromností, schopností si odepřít mnohé z lákadel soudobého světa.
Standardní tržní ekonomiky jsou založeny na výkonu a jeho
společenském uznání a ocenění. A výkon je vždy podmíněn kvalifikací: vzděláním, dlouhodobým tréninkem, kultivací svých fyzických i psychických potencí, akumulací zkušeností atd. Sebelepší výkon, který není společensky uznán, potřebný výdělek nepřinese, i kdyby šlo i o geniální produkt, který ocení teprve budoucí generace.“60
59
KROH, Michael, et al. Jak si vzít úvěr. Praha: GRADA Publishing, spol. s r. o., 1999. vlastní prostředky jako základ financováná, s. 9. 60 KROH, Michael, et al. Jak si vzít úvěr. Praha: GRADA Publishing, spol. s r. o., 1999. vlastní prostředky jako základ financováná, s. 10.
66
Chceme-li si na bydlení naspořit sami, musíme počítat, ţe to nějakou dobu potrvá a ne kaţdý můţe tak dlouho čekat. Ukáţeme si to na příkladě. Chceme byt 3+1 za 2 100 000Kč. Jak dlouho bychom museli spořit. Tabulka 6: ukázkový příklad
Délka spoření
5 let
10 let
15 let
Měsíční částka spoření
30 000 Kč
17 500 Kč
11 666 Kč
Pramen: vlastní zpracování
Nejpřijatelnější je měsíční částka 11 666 Kč na 15 let, jenţe kdo bude schopen tak dlouho čekat neţ si naspoří na bydlení. Kdybychom uvaţovali o 5 letech spoření, pak mnozí z nás na tak vysokou částku nejsou schopni dosáhnout.
Z uvedeného tedy
vyplývá, ţe naspořit na vlastní bydlení je takřka nemoţné a proto je nejvýhodnější a nejdosaţitelnější moţností úvěr.
6.2
Nebankovní půjčky
Další moţností jak překlenout nedostatek peněz, je půjčka v rodině, od známých, zaměstnavatele a podobně. Výhodou tohoto způsobu financování je, ţe podmínky půjčky jsou obvykle méně nákladné neţ u bank, v mnoha případech mohou být i bezúročné. Většinou není potřeba ručitele, doba splácení záleţí na dohodě, a pokud se vůbec platí úroky, tak niţší neţ v bance. Na rozdíl od hypotéky se vám však asi nepodaří domluvit dlouhou dobu splácení, a proto je třeba zváţit, zda budeme schopni vrátit peníze včas. Přestoţe je vyřízení půjčky jednoduché, je lepší sepsat smlouvu o výši půjčky a způsobu splácení a nechat ji případně stvrdit notářem.61Je potřeba počítat s vyššími splátky neţ u hypotéky. Je ovšem vţdy dobré zváţit, zda tuto moţnost vyuţít či nikoli. Někteří lidé si u svých blízkých nechtějí půjčovat, protoţe se bojí zhoršení vztahů.
61
VICHNAROVÁ, Lenka; NOVÁKOVÁ, Jolana. Financování bydlení. Brno: ERA group, spol. s r.o., 2007. půjčky v rodině či od známých, s. 74.
67
Tento způsob financování se zdá být jako nejvýhodnější, ale ne vţdy je tato varianta tou nelepší. Je proto potřeba vše si dobře promyslet a zváţit. Graf 7: Nebankovní úvěry domácnostem (úvěry celkem, v mld. Kč, podíl nesplacených úvěrů, v %)
Pramen:
SOLUS,
zájmové
sdružení
právnických
osob,
ČNB
dostupný
z
http://www.cnb.cz/miranda2/export/sites/www.cnb.cz/cs/verejnost/pro_media/konference_projevy/vystoup eni_projevy/download/singer_20100609_solus.pdf
6.3
Spotřebitelské úvěry na bydlení
Spotřebitelský úvěr se většinou vyuţívá jako doplňkový zdroj financování bytových potřeb. Výhodou spotřebitelských úvěrů je jejich jednodušší schvalovací proces oproti hypotečním úvěrům či stavebnímu spoření. Účelový úvěr na bydlení se hodí na nákup domácích spotřebičů, nábytku, vybavení domácnosti, koupi nebo rekonstrukci rekreačního bydlení, garáţe a na spoustu dalších moţností. Další alternativou je neúčelový spotřebitelský úvěr, který lze vyuţít na cokoliv, nákup elektroniky, spotřebního zboţí nebo při přechodném nedostatku finančních prostředků. Představuje nejjednodušší a nejrychlejší formu jak získat peníze. Poskytují ho jak bankovní instituce, tak i nebankovní subjekty, které často umoţňují sjednání úvěru přímo v obchodě, kde danou věc kupujeme. Jde o výrazné usnadnění nákupu, jelikoţ člověk nepotřebuje ani korunu. Přijde do obchodu, vybere si věc, 68
zaţádá o úvěr a spokojeně odchází s danou věcí. Vše velmi jednoduše, rychle a výhodně. Spotřebitelský úvěr se stal fenoménem dnešní doby a nákupy na splátky jsou jednoduše v módě.62 Jak uţ bylo řečeno, poskytovat spotřebitelské úvěry mohou jednak licencované komerční banky a také nebankovní instituce, kterých na našem bankovním trhu působí jiţ několik stovek. Nicméně všechny tyto subjekty se musí řídit zákonem č.321/2001Sb., o některých podmínkách sjednávání spotřebitelského úvěru, který vstoupil v platnost 1. ledna 2002. Tento zákon mimo jiné upravuje, co musí být součástí úvěrové smlouvy a vyjmenovává práva a povinnosti obou smluvních stran. Jak spotřebitele – dluţníka, tak poskytovatele – věřitele. Kontrolním orgánem, který dohlíţí na dodrţování zákona je Česká obchodní inspekce. 63 Výhody:
jednodušší schvalovací proces a rychlejší dostupnost finančních prostředků bez nutnosti dlouhého čekání na peníze,
širší účelovost,
dostupnost od 1000Kč do 1 milionu,
doba splatnosti od 1 roku do 10 let,
volená výše splátek,
úvěr lze splácet z jakéhokoliv účtu, inkasem nebo poštovní poukázkou,
lze sjednat pojištění proti neschopnosti splácet z důvodu ztráty zaměstnání, nemoci, úrazu nebo smrti,
ţádné sloţité zajištění,
není nutné dokládat účel pouţití v případě neúčelového úvěru.
Nevýhody: -
vyšší úrokové sazby a vysoké poplatky vzhledem k výši úvěru,
-
krátká doba splatnosti,
-
musíte prokázat pravidelný příjem a jeho výši,
62
Spotřebitelský úvěr [online]. 2011 [cit. 2011-04-03]. Dostupné . 63 Hypoindex [online]. 2010 [cit. 2011-04-03]. Dostupné .
69
z z
WWW: WWW:
-
banky obvykle vyţadují spoustu různých potvrzení a dokladů.
Spotřebitelský úvěr je výhradně poskytován fyzickým osobám straších 18 let, se stáním občanstvím České republiky a trvalým bydlištěm na území ČR a občanům EU s příjmem na území České republiky. Bankovní úvěry mají dvojí podobu, mohou být poskytnuty jako neúčelové nebo jako účelové. Účelové půjčky na bydlení jsou mnohem levnější neţ neúčelové úvěry. Z pohledu banky je totiţ klient, který si půjčuje na bydlení výrazně méně rizikový. Účelovým úvěrem se rozumí půjčka, kde klient v ţádosti uvede účel pouţití finančních prostředků, tedy na co pouţije půjčené peníze. Pokud banka poskytuje peněţní prostředky na konkrétní účel, potom bude vyţadovat doklad, ţe jste prostředky na tento účel skutečně pouţili. Čerpání probíhá na základě předloţených faktur buď na účet klienta nebo přímo na účet prodávajícího či poskytovatele sluţby. Délka splatnosti bankovních spotřebitelských úvěrů je různá. V nabídce bank lze nalézt úvěry krátkodobé (do 1 roku), střednědobé (do 4 let) a dlouhodobé (do 10 let). Předčasné splacení není nijak sankcionováno, podobně jako u úvěrů ze stavebního spoření. Jedním z nejdůleţitějších parametrů při rozhodování o úvěru je úroková sazba. Spotřebitelské úvěry se vyznačují tím, ţe ji mají danou na celou dobu splácení, která se nemění. Obecně bývá vyšší neţ u hypoték či stavebního spoření. Důleţitým pojmem je také RPSN neboli roční procentní sazba nákladů na spotřebitelský úvěr. Zákon RPSN definuje jako procentní podíl z dluţné částky, který je spotřebitel povinen zaplatit věřiteli za období 1 roku. Tento ukazatel má větší váhu neţ samotná úroková míra, která neříká, kolik bude za úvěr zaplaceno celkem. Zákon č. 321/2001Sb. obsahuje přílohu, kde je vzorec pro výpočet RPSN.64 Spotřebitelské úvěry je důleţité řádně a včas splácet a nenechat se jimi zahltit. Není dobré hradit jeden úvěr druhým, můţete se pak dostat do situace, ze které je těţké
64
Výplata [online]. 2011 [cit. 2011-04-03]. .
70
Dostupné
z
WWW:
uniknout, říká se jí „spirála spotřebitelských úvěrů“. Pokud však člověk nakládá se spotřebitelským úvěrem správně, jde o velice účinný nástroj, jak přijít snadno k penězům. Graf 8: Úvěry na bydlení domácnostem (nové úvěry meziroční růst v % a úroková sazba v %)
Pramen:http://www.cnb.cz/miranda2/export/sites/www.cnb.cz/cs/verejnost/pro_media/konference_projev y/vystoupeni_projevy/download/singer_20100609_solus.pdf
6.4
Úvěry pro mladé rodiny – státní půjčky
„Státní fond rozvoje bydlení poskytuje mladým lidem do 35 let věku nízkoúročené úvěry na pořízení bydlení. Vychází přitom z Nařízení vlády 616/2004Sb., schváleného 1. 12. 2004 ve znění pozdějších novel. Úvěr 300 tisíc Úvěr poskytuje Státní fond rozvoje bydlení mladým lidem: -
žijícím v manželství, jestliže alespoň jeden z manželů v roce podání žádosti nedosáhne ještě 36 roku věku, přitom není rozhodující, který z manželů podá žádost o úvěr,
-
samotným osobám, které v roce podání žádosti nedosáhnou 36 roku věku, pokud trvale pečují nejméně o jedno nezletilé dítě. Může jít i o dítě osvojené.
71
Úvěr může být poskytnut do výše 300 tisíc Kč, je splatný nejdéle do 20 let a úročí se dvěma procenty ročně.“65 Fond vyţaduje některou formu zajištění proti neschopnosti splácet úvěr. Nejčastěji se vyuţívá ručitel, někdy však můţe být dohodnuta i jiná standardní forma zajištění. Pokud podá zájemce úvěru ţádost, můţe být počátek splácení jistiny úvěru odloţen, nejdéle však na dobu 10 let ode dne, kdy bylo s čerpáním úvěru započato. Po tuto dobu odkladu splácí dluţník pouze úrok. Úrok je ve výši 2 % ročně. Pokud se vyskytnou potíţe na straně dluţníka ze sociálních, rodinných či jiných závaţných důvodů, můţe Fond povolit přerušení splácení jistiny úvěru, nejdéle však na dobu dvou let. V tomto případě se doba splatnosti prodlouţí o dobu, na kterou bylo povoleno přerušení splácení. „Úvěr je možno využít k financování: -
výstavby bytu podle zákona o vlastnictví bytů,
-
výstavby bytu v rodinném domě,
-
výstavby bytu formou změny stavby, kterou vznikne byt z prostorů původně kolaudovaných k jiným účelům než k bydlení,
-
koupě bytu,
-
koupě rodinného domu s jedním bytem,
-
úhrady za převod členských práv a povinností v bytovém družstvu, stane-li se příjemce úvěru nájemcem družstevního bytu,
-
úhrada členského vkladu do bytového družstva, stane-li se příjemce úvěru nájemcem družstevního bytu.“66
Velikost bytu není nijak limitována. V případě, ţe se narodí dítě v době po uzavření úvěrové smlouvy, bude nesplacená část jistiny úvěru sníţena o částku 30 tisíc, pokud byl byt pořizován výstavbou nebo koupí. Za kaţdé narozené dítě i osvojené bude sníţena částka o 30 tisíc Kč.
65
Státní fond rozvoje bydlení [online]. 2009 . 66 Státní fond rozvoje bydlení [online]. 2009 .
72
[cit.
2011-04-03].
Dostupné
z
WWW:
[cit.
2011-04-03].
Dostupné
z
WWW:
„Úvěr nelze poskytnout: -
je-li žadatel, jeho manžel nebo manželka vlastníkem bytu, bytového domu, rodinného domu nebo nájemcem družstevního bytu,
-
téže osobě opakovaně,
-
na výstavbu nebo pořízení bytu, na který byl úvěr Státním fondem rozvoje bydlení již poskytnut.“67
Úvěr 200 tisíc Druhým typem pomoci státu je úvěr ve výši 200 000 Kč. Je určen lidem mladším 36 let na novou výstavbu bytu. Výše úroků je 3 %, doba splatnosti 10 let ode dne čerpání úvěru. Úvěr lze čerpat do dvou let od podepsání smlouvy. Ţadatel i jeho partner musejí splnit podmínku věkové hranice do 36 let a nesmí vlastnit byt či dům. Podlahová plocha všech místností bytu nesmí překročit 80 m², u rodinných domků 120 m².68 Podrobnější informace jsou uvedeny v Nařízení vlády 97/2002 Sb. Úvěr 150 tisíc Třetí typ upravuje Nařízení vlády č. 28/2006 Sb., podle něhoţ lze získat půjčku ve výši 150 000 Kč s nízkým úrokem. Jedná se o výhodný úvěr a pro dosaţení tohoto úvěru musí být splněno několik podmínek. Ţadatel musí splnit věkovou hranici (mladší 36 let), účelovost úvěru, schopnost úvěr splácet (bonita) a zajištění úvěru. Poskytuje se tedy osobám mladším 36 let a osobám, jejichţ byt byl poškozen povodněmi a byl vyhlášen stav nebezpečí nebo nouzový stav, ke krytí části nákladů spojených s modernizací bytu. Úvěr je úročen úrokovou sazbou 2 % ročně. Ţádost o úvěr musí mít písemnou formu. Stejně jako u předchozího typu úvěru lze čerpat do 2 let od podpisu úvěrové smlouvy. Příjemce musí zahájit čerpání úvěru do 1 roku ode dne uzavření úvěrové smlouvy. Splatnost úvěru je maximálně 10 let, s výjimkou případů kdy došlo k přerušení splácení.
67
Státní fond rozvoje bydlení [online]. 2009 [cit. 2011-04-03]. Dostupné z WWW: . 68 VICHNAROVÁ, Lenka; NOVÁKOVÁ, Jolana. Financování bydlení. Brno: ERA, 2007. státní půjčky, s. 75
73
Na rok 2011 nejsou úvěry na 150 000 Kč a 200 000 Kč určeny finanční prostředky, a proto je nebude Státní fond rozvoje bydlení poskytovat. Důleţitým aspektem je, ţe úroky z poskytnutého úvěru nelze odečíst od základu daně z příjmu.
6.5
Nájemní bydlení
Nájemní bydlení je vedle práva vlastnického nejrozšířenější formou bydlení. Na jedné straně vystupuje pronajímatel, jímţ můţe být jednak fyzická osoba, ale i právnická osoba jako např. obec, druţstvo, stát nebo obchodní společnost. A na straně druhé je pak nájemce. Pokud jsou byty pronajímány státem, je to většinou na komunální úrovni obcemi. V případě soukromých subjektů jde pouze o komerční účely. Samostatnou kapitolou je pak druţstevní bydlení, jeţ je rovněţ formou nájemního bydlení. Nájemce bytu je současně členem bytového druţstva, které je vlastníkem příslušného domu. Oba tyto subjekty mají vůči sobě určité práva a povinnosti. Nejdůleţitější povinností nájemce je platit nájemné, které můţe mít dvojí podobu. Prvním typem je trţní nájemné a druhým typem pak regulované nájemné. Trţní nájemné je nájemné vznikající na vzájemné dohodě mezi pronajímatelem a nájemcem. Trţní nájemné závisí na vývoji trhu, tedy na nabídce a poptávce na lokálním trhu s byty v jednotlivých městech. Nájemní smlouva by měla obsahovat přesnou specifikaci předmětu nájmu, smluvní strany, veškeré osoby oprávněné uţívat byt, dobu, na kterou se smlouva sjednává, výši nájemného, způsob jeho úhrady a specifická práva a povinnosti obou smluvních stran.69 Standardním způsobem placení nájmu je rozdělení plateb, které lze rozdělit na zálohy na sluţby a energie a potom na platby jako jsou pojištění, fond oprav nebo správa domu. V některých případech na začátku smlouvy o nájmu, poţadují pronajímatelé kauci, která můţe být ve výši tří měsíčních nájmů. Ta slouţí k případné úhradě škod na majetku bytu nebo domu a někdy i k úhradě nedoplatků na nájemném. Je to větší záruka pro pronajímatele.
69
Finance [online]. 2011 [cit. 2011-04-03]. Dostupné z WWW: .
74
Regulované nájemné je zásahem státu do trhu s bydlením. Majitelé domů mají tendenci nájemné neustále zvyšovat, a proto mohou nájem zvyšovat pouze o několik málo % ročně. Zákon o jednostranném zvyšování nájemného umoţňuje ze strany pronajímatele jednostranně nájemci zvýšit nájemné, které však nesmí překročit hranici stanovenou zákonem.
Zákon
č.
107/2006
Sb.
umoţňuje
jednostranně
zvýšit
nájemné
pronajímatelem kdykoli v době čtyř let a to od ledna 2007 do konce roku 2010. Po 31. 12. 2010 část zákona o jednostranném zvyšování pozbude platnosti, a nebude jiţ moţné ze strany pronajímatelů jednostranně nájemné zvyšovat. Od 1. ledna 2011 končí regulace nájmu u 400 tisíc bytů a je moţné měnit nájemné pouze vzájemnou dohodou mezi nájemci a pronajímateli. Uvaţujeme-li o bydlení a nevíme, zda si pořídit vlastní nebo bydlení v podnájmu, pak by bylo vhodné obě tyto varianty porovnat. V obou případech platíme někomu za vypůjčení. U vlastního bydlení si půjčujeme peníze, za které platíme úroky. Ve druhém případě si pronajímáme byt, za který platíme nájem. Nespornou výhodou vlastního bydlení je, ţe vynakládané finanční prostředky vkládáme do svého, i kdyţ úvěr přeplatíme o poměrně vysokou částku. U nájmu vkládáme do cizího. Jestliţe si vezmeme úvěr, který bude na 20 let a měsíční splátka bude 12 tisíc, máme takřka jistotu, ţe tato splátka se zásadně zvyšovat nebude (maximálně v rozmezí 2 tisíc). Za 20 let se však úvěr doplatí a nemovitost bude v našem vlastnictví. U nájmu při stejně vynaloţených prostředcích nikdy nebudeme majitelé nemovitosti. Výhodou nájmu je určitá volnost (přestěhování se) a ušetření investic do údrţby. Nevýhodou je vypovězení smlouvy nebo zvyšování nájmu. Společným znakem je jistý závazek měsíčních splátek, avšak úvěr je jednoznačně z mého pohledu výhodnější neţ bydlení nájemní.
6.6
Leasing nemovitosti
Leasing nemovitosti je úplně novou formou financování bydlení. Kombinují se zde výhody nájmu a vlastnictví, bez jakéhokoli zatíţení úvěrovými rámci. Jde v podstatě o podobný způsob financování nákupu nemovitosti jako v případě hypotéky, avšak majitelem nemovitosti je aţ do ukončení leasingu leasingová společnost. Nemovitost koupí leasingový pronajímatel, který ji přenechává nájemci na sjednanou dobu do
75
nájmu. Na koci nájmu, proběhne-li vše dle smlouvy, je nemovitost převedena do vlastnictví nájemce. Popřípadě je nemovitost prodána za cenu uvedenou ve smlouvě o leasingu obvykle do 1000Kč. Jsou dva druhy leasingu nemovitostí a to leasing operativní a leasing finanční. Operativní leasing je pronájem předmětu leasingu (nemovitosti) na časově nemezenou dobu a svou podstatou je blízký běţnému nájmu. Délka pronájmu se stanovuje na základě potřeb a poţadavků klienta. Vlastníkem předmětu leasingu je leasingová společnost. Po ukončení pronájmu zůstává předmět leasingu ve vlastnictví leasingové společnosti.70 Finanční leasing se liší v tom, ţe na konci nájmu přechází předmět nájmu do vlastnictví nájemce.
70
Astwel [online]. 2007 [cit. 2011-04-03]. .
76
Dostupné
z
WWW:
ZÁVĚR Hlavním cílem mé diplomové práce bylo podrobně definovat jednotlivé moţnosti financování bydlení, srovnat a popsat jejich produktovou nabídku. Je mnoho moţností, kterými lze financovat bydlení, avšak mezi nejvýhodnější a nejbezpečnější povaţuji stavební spoření, protoţe je nejvíce preferováno a je zde garantována státní podpora. Mým úkolem bylo konkrétně jej vymezit a popsat jeho charakteristické rysy. Tento produkt umoţňuje výhodné zhodnocení úspor a je optimální cestou k financování bydlení. Vedle tohoto produktu je pak téţ výhodný hypoteční úvěr. Hypoteční úvěry se v České republice poskytují jiţ 15 let. Na našem trhu dnes působí 14 bank, které mezi sebou soupeří o klienty, a proto je vhodné, aby si kaţdý udělal průzkum trhu a zvolil tu banku, která mu nabídne nejvýhodnější podmínky. Nejdůleţitější je odhadnout výši hypotéky vzhledem ke svým moţnostem, ale i záměru. Z hlediska výhodnosti jsou pak nejlepší variantou půjčky v rodině, které jsou bezúročné a s libovolně dlouhou dobou splatnosti. Bohuţel ne kaţdý má však tuto moţnost k vyuţití. Naopak nevýhodnou variantou jsou potom spotřebitelské úvěry, které jsou velmi nákladné, protoţe úrokové sazby u těchto typů úvěrů se pohybují velmi vysoko. Pro úvěr na bydlení je nejvhodnější doba, protoţe krize pominula a banky mají dostatek peněz na půjčování. Objem hypoték oproti minulým rokům výrazně poklesl a to je hlavním důvodem, co vede banky k poklesům úrokových sazeb. Pokud tedy váháte, zda si vzít úvěr, pak jsou právě teď ty nejlepší podmínky za poslední tři roky.
77
7. SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY Odborná literatura [1] KIELAR, P., Matematika stavebního spoření. 1. vyd. Praha: Ekopress, 2010. ISBN 978-80-86929-63-7 [2] KROH, M., PAVELKA, F., RAJDL, L., ŢABŢA, J., HAVLOVÁ, M., Jak si vzít úvěr. 969. vyd. Praha: Grada Publishing, 1999. ISBN 80-7169-617-X [3] PRČÍK, T., Stavební spoření v kostce. 1. vyd. Brno: ERA, 2002. ISBN 80-86517-292 [4] LUKÁŠ, V., KIELAR, P., Stavební spoření a stavební spořitelny. 1. vyd. Praha: Ekopress, 2007. ISBN 978-80-86929-30-9 [5] SYROVÝ, P., Financování vlastního bydlení. 5. zcela přepracované vydání. Praha: Grada Publishing. 2009. ISBN 978-80-247-2388-4 [6] VICHNAROVÁ, L., NOVÁKOVÁ, J., Financování bydlení. 1. vyd. Brno: ERA, 2007. ISBN 978-80-7366-079-6
Zákony [1] Zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, v platném znění. [2] Zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, v platném znění.
Internetové zdroje [1] Asociace českých stavebních spořitelen [online]. 2011 [cit. 2011-04-03]. Dostupné z WWW: . [2] CFOworld
[online].
2011
[cit.
2011-04-03].
.
78
Dostupné
z
WWW:
[3] CR-CORIN
[online].
2011
[cit.
2011-04-03].
Dostupné
z
WWW:
. [4] Českomoravská stavební spořitelna [online]. 2011 [cit. 2011-04-03]. Dostupné z WWW: . [5] Domácí finance [online]. 2011 [cit. 2011-04-03]. Dostupné z WWW: . [6] Finance
[online].
2011
[cit.
2011-04-03].
Dostupné
z
WWW:
. [7] Gepard finance [online]. 2011 [cit. 2011-04-03]. Dostupné z WWW: . [8] Hypoindex
[online].
2010
[cit.
2011-04-03].
Dostupné
z
WWW:
. [9] Hypoteční banka [online]. 2009 [cit. 2011-04-03]. Dostupné z WWW: . [10] Hypotéky finance [online]. 2011 [cit. 2011-04-03]. Dostupné z WWW: . [11] IDNES finance [online]. 2011 [cit. 2011-04-03]. Dostupné z WWW: . [12] Juristic
[online].
2011
[cit.
2011-04-03].
Dostupné
z
WWW:
. [13] Moje
investice
[online].
2011
[cit.
2011-04-03].
Dostupné
z
WWW:
. [14] Novinky
[online].
2011
[cit.
2011-04-03].
. 79
Dostupné
z
WWW:
[15] Raiffeisen stavební spořitelna [online]. 2011 [cit. 2011-04-03]. Dostupné z WWW: . [16] Státní fond rozvoje bydlení [online]. 2009 [cit. 2011-04-03]. Dostupné z WWW: . [17] Spotřebitelský úvěr [online]. 2011 [cit. 2011-04-03]. Dostupné z WWW: . [18] Stavební spoření [online]. 2010 [cit. 2011-04-03]. Dostupné z WWW: . [19] Výplata
[online].
2011
[cit.
2011-04-03].
.
80
Dostupné
z
WWW:
8. SEZNAM OBRÁZKŮ, TABULEK A GRAFŮ Seznam tabulek Tabulka 1: Výše podpory podle data uzavření smlouvy (v Kč) …...…………………..34 Tabulka 2: Příklad splácení úvěru …………………………..…………………………46 Tabulka 3: Nabídka úvěrů od vybraných bank ………………………………………..58 Tabulka 4: Srovnání bank ……………………………………………………………..59 Tabulka 5: Úrokové sazby hypoték s podmínkami jejich získání ……………………..60 Tabulka 6: Ukázkový příklad ………………………………………………………….67 Seznam grafů GRAF 1: Počet smluv ve fázi spoření k uvedenému datu ……..……………………...19 GRAF 2: Průběh překlenovacího úvěru a úvěru ze stavebního spoření v letech ……...26 GRAF 3: Objem poskytnutých překlenovacích úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření (v mld.Kč)…………………………………………………………………………………31 GRAF 4: Počet a objem poskytnutých hypoték ………………..…...…………………41 GRAF 5: Podíl hypoték v závislosti na době fixace úrokové sazby ………...………...49 GRAF 6: Státní podpora vyplacená k hypotečním úvěrům od roku 1996 (v mil.Kč)….52 GRAF 7: Nebankovní úvěry domácnostem ……………………………………………68 GRAF 8: Úvěry na bydlení domácnostem ………...…………………………………..71
81
ZDE BUDE VLOŽENO ZADÁNÍ BC./DP PRÁC
