Buitenlandse beleggers als financier van nieuwbouwprojecten... the perfect match?!
Mei 2014
Buitenlandse beleggers als financier van nieuwbouwprojecten... the perfect match?!
De Nederlandse woningmarkt kent al enkele jaren van recessie en ondanks de voorzichtig positieve vooruitzichten lijkt het tij nog lang niet gekeerd. Door waardedalingen van koopwoningen en financieringsproblemen is de vraag naar (middel dure) huurwoningen gestegen. Hierin voorziet de huidige woningvoorraad echter niet. Met het oog op de toekomstige geraamde groei van het aantal huishoudens met zo’n 800.000 zal ook een deel van de nieuwbouw in de categorie vrije sector huur (van circa EUR 700 tot EUR 1.000 huur per maand) moeten worden gerealiseerd. Uitgaande van een kwart van de nieuwbouw opgave in deze categorie, dus circa 200.000 huurwoningen in de periode tot 2030, is een investeringsvolume van zo’n slordige EUR 40 miljard gemoeid. Dit volume is te groot voor de Nederlandse gevestigde orde in vrije sector huurwoningen (Vesteda, Bouwinvest, Amvest, Syntrus Achmea Real Estate & Finance etc.). Dit staat nog los van de koop van bestaande complexen in deze categorie van woningcorporaties. De vraag die daarbij opkomt is: waar gaat deze financiering van EUR 40 miljard voor de toekomstige categorie vrije sector huur vandaan komen en kunnen buitenlandse beleggers hier mogelijk een rol in spelen? Volgens de recente berichten zou de verlossing uit het buitenland moeten komen. De Nederlandse vastgoed-lectuur staat de laatste tijd bol van de bereidwilligheid van buitenlandse investeerders om met hun geld Nederlandse huurwoningen te kopen. Erg interessant, al die investeringsvolumes, maar sluit het aanbod wel aan bij de wensen van deze buitenlandse kapitaalverschaffers? Deloitte deed onderzoek naar de investerings ‘apetite’ in Nederlands woningvastgoed van 66 grote buitenlandse investment managers (uit Europa en de Verenigde Staten) met een individuele vastgoed beleggingsportefeuille van EUR 2 miljard – EUR 95 miljard assets under management. 40% van de respondenten reageerde.
‘Behoorlijke’ interesse Uit het onderzoek blijkt dat maar liefst 44% van de respondenten momenteel interesse, danwel overwegende interesse heeft in Nederlandse woningportefeuilles. De helft daarvan is actief zoekend naar Nederlandse woningportefeuilles. Voor ruim de helft van de respondenten ligt ons land buiten How can your interest in Dutch residential portfolio investments be defined? I'm not interested at all 11%
I’m currently searching for Dutch residential portfolio investments
11% 56% 22%
I’m interested I’m considering Dutch residential portfolio investments
de geografische investment scope. Dit is opvallend gezien de behoefte aan huurwoningen en de beperkte aanwezigheid hiervan in Nederland. Anderzijds is juist de huidige beperkte omvang van de huurwoningmarkt in Nederland een belemmering (klein en dus niet liquide, niet transparant, complexe regelgeving etc.). Kennelijk zijn buitenlandse partijen in onvoldoende mate op de hoogte van de aantrekkelijkheid van de huurwoningmarkt in Nederland. Ondanks de leegstand op de kantorenmarkt geeft 32% van de investeerders, die niet in woningen zijn geïnteresseerd, aan dat ze wel interesse hebben in Nederlandse kantoren. De opportunistische zoektocht naar ‘distressed assets’ alsmede het ‘cherry picking’ van prime assets tegen redelijke rendementen ligt hier mogelijk aan ten grondslag. Kortom, buitenlandse investeerders hebben wel interesse in de Nederlandse vastgoedmarkt, maar juist het minst in de ons inziens belangrijkste groeimarkt hiervan.
Investeringsvolume Van de respondenten die interesse tonen in Nederlandse woningportefeuilles varieert het investeringsvolume van relatief kleine transacties (circa EUR 25 miljoen) tot transacties van meer dan EUR 100 miljoen. Het totale investeringsvolume voor 2014 van de respondenten telt op tot maximaal EUR 500 miljoen (oftewel circa 2.500 woningen). De meeste respondenten zijn op zoek naar complexen in Amsterdam Utrecht en Den Haag, gevolgd door Rotterdam en de Brabantse stedenrij.
What would be your investment strategy when entering the Dutch residential investment market?
If investing in residential real estate portfolios in The Netherlands, what regions/ cities would you focus on?
Rendementseisen Ons onderzoek wijst uit dat het belangrijkste beleggingsprofiel voor woningen ‘value added’ is, oftewel een middelmatige tot hoge risicorendementsverhouding. Daarbij past een relatief hoge rendementseis, circa 38% van de respondenten geeft een minimum yield requirement van 6,5% – 8,5% (BAR) aan. Met het oog op de recente portefeuille transacties in Amsterdam en Utrecht lijken de meeste woningportefeuilles voor rendementen onder deze bandbreedte verkocht te worden (25% van de respondenten geeft een minimum yield aan van 5,5% – 6,5%). Kortom, het Nederlandse aanbod heeft deels een andere rendementsverwachting en sluit dus niet helemaal aan bij de vraag uit het buitenland.
The Hague Amsterdam
Utrecht
Rotterdam Brabantse No specific stedenrij region
Core: stable and low-risk cash flow, direct return (ROI)
13% 37%
Value added: medium-to-highrisk/ medium-to-high-return strategy
50% Core Plus: moderate-risk/ moderate-return strategy
If you were to invest in Dutch residential portfolios, what would your minimum yield requirements be?
0% - 4.5%
4.5% - 5.5% 5.5% - 6.5% 6.5% - 8.5% 8.5% - 10%
If you were to invest in Dutch residential portfolios, what type of assets would have your interest? Please select the level of interest. 100% 80% 60% 40% 20% 0%
Cooperation with (local) developer in new constructions/ redevelopments
Interested
Moderate
Turn key, newly built and (partialy) leased out
Existing assets, investment grade
Not interested
Gezien de ‘value added’ strategie kan de oplossing enerzijds gezocht worden in het complexgewijs verwerven van corporatiewoningen. Anderzijds kan gedacht worden aan het enorme nieuwbouw volume, dat in het begin van dit artikel werd geduid. Hierin ligt enerzijds de kans om met behulp van de ‘ontwikkelwinst’ een hoger rendement te realiseren dat valt binnen de bandbreedte van gewenste rendementseisen (6,5% – 8,5%). Anderzijds hebben de buitenlandse investeerders hiermee – tot op zekere hoogte – zelf invloed op het type en de kwaliteit van de te ontwikkelen woningen. Deze ‘oplossing’ wordt mede ondersteund door de respons op de vraag welke type woningen de voornaamste aandacht heeft van de buitenlandse beleggers. Veel interesse gaat uit naar nieuwe, turn-key en (deels) verhuurde woningen. Aandachtspunt hierbij is de ontbrekende kennis (taal, communicatie en regelgeving) van de Nederlandse en lokale ontwikkelmarkt. Maar daarvoor zijn uiteraard samenwerkingspartners (zoals gemeenten, ontwikkelaars en adviseurs) te vinden. Amsterdam en Utrecht Dan resteert nog de geografische voorkeur van buitenlandse beleggers. De ontwikkelopgave van 200.000 woningen ligt voor een deel in Amsterdam, Utrecht en Den Haag. Daar ligt dus een kans voor buitenlandse beleggers en Nederlandse partners (ontwikkelaars en gemeenten) om elkaar op te zoeken en projecten vlot te trekken. Een optimale samenwerking kan leiden tot een efficiënt ontwikkelen verhuurproces, waarbij de buitenlandse belegger afneemt tegen (de onderkant van de bandbreedte van) het gewenste rendement (6,5%).
Buiten de Randstad In de meer perifeer gelegen steden en dorpen is het huidige aanbod van middel dure vrije sector huurwoningen vaak marginaal. Daar ligt ook een kans om tegen hogere rendementen met het bijbehorende risicoprofiel nieuwe huurwoningen te realiseren. Maar daar gaat de interesse van buitenlandse beleggers in eerste instantie niet naar uit. De grote vraag is dus of de verwachtingen van buitenlandse beleggers wel aansluiten bij het aanbod. Ons onderzoek wijst uit dat dit voor bestaande bouw niet of slechts deels het geval is. De rendementsverwachting speelt daarin een belemmerende rol. Echter, voor nieuwbouwprojecten worden wel degelijk kansen gesignaleerd. Vooral in de Randstad, maar met een stukje ‘opvoeding’ en ondersteuning door lokale partijen (gemeenten, ontwikkelaars, adviseurs etc.) wellicht ook daarbuiten. Met een rendementseis aan de onderkant van de bandbreedte van 6,5% – 8,5% zijn er wellicht mogelijkheden voor buitenlandse beleggers in groeigebieden buiten de Randstad (delen van NoordBrabant, Gelderland en Overijssel).
Maatregelen De grootste obstakels om in Nederlandse woningen te investeren zien buitenlandse partijen in wet- en regelgeving (44%) en belastingmaatregelen (38%), zoals de verhuurdersheffing die beleggers onevenredig hard raakt. What do you consider to be the main challenges and concerns for investments in Dutch residential portfolios?
6%
Rules and regulation, such as tenant protection
6%
6% 44% 38%
Tax issues, such as land lord charges and transfer tax Pverall size of the Dutch residential investment market Lack of supply/difficulties to enter the market Market dominance by a limited number of players
87% van de geïnteresseerde respondenten geeft aan dat ze op de hoogte zijn van de veranderingen op het gebied van de complexgewijze verkoop van vrije sectorwoningen door corporaties (de nieuwe circulaire). Dit geeft aan dat het buitenland wel degelijk gevoelig is voor prikkels en stimuleringsmaatregelen, die Nederlandse huurwoningen interessanter maken. Dit is dan ook de belangrijkste boodschap aan de Rijksoverheid om de Nederlandse woning- en ontwikkelmarkt vlot te trekken. Zeker als men zich realiseert welk vliegwieleffect deze opgave heeft voor de bouwsector. We moeten de investeringsbereidheid stimuleren! Enerzijds door hervorming van landelijke wet- en regelgeving, zoals het afschaffen of hervormen van de verhuurdersheffing. En anderzijds door het stimuleren van lokale initiatieven. Hoewel de verhuurdersheffing de middel dure huursector niet direct raakt (tenzij de overheid de liberalisatiegrens jaarlijks blijft verhogen) heeft deze maatregel grote invloed op de investeringsbereidheid in huurwoningen, vooral bij buitenlandse partijen. De reden hiervoor ligt besloten in de beeldvorming dat huurwoningen als de nieuwe melkkoe van de Nederlandse overheidsfinanciën wordt gezien. Wat betekent dit voor de toekomstige huuropbrengsten? Beleggers houden niet van onzekerheden, vooral beleggers die geen ervaring hebben in de Nederlandse woningmarkt.
Ons onderzoek wijst uit dat beleggers bij voorkeur turn-key af willen nemen als de woningen (deels) verhuurd zijn. Dat roept dus om een overbruggingsfaciliteit, waarmee de ontwikkeling gefinancierd kan worden. De reguliere Nederlandse banken zijn daarvoor (nog) niet echt warm te krijgen. Dit vraagt dus om een samenwerking in de driehoek gemeente, ontwikkelaar/bouwer en buitenlandse belegger, waarbij iedereen zijn eigen risico- en rendementsprofiel hanteert, die past bij de werkzaamheden van de betreffende partij. Zo kan de gemeente de RO-risico’s beheersen, is de ontwikkelaar/bouwer verantwoordelijk voor de bouwen ontwikkelrisico’s en blijven de verhuurrisico’s bij de belegger. Op die manier kan de gezamenlijke ontwikkeling van middeldure huurwoningen door partijen worden gestimuleerd, wat hard nodig is gezien de eerder genoemde opgave van 200.000 huurwoningen tot 2030 in dit segment. We zien dat beleggers, zeker op nieuwbouwlocaties, afwachtend zijn en huiverig zijn voor ontwikkelrisico’s. Vooral het bouwkostenrisico en publiekrechtelijke onzekerheden (bestemmingsplan/ omgevingsvergunning en verhuurrisico’s). Dat vraagt om participatie van bouwers, die het bouwkostenrisico voor hun rekening willen/kunnen nemen, in ruil voor bouw- en onderhoudsproductie. Daarnaast vraagt dit ook om participatie van gemeenten, die daarmee het publiekrechtelijke risico voor hun rekening kunnen nemen. Gemeenten en bouwers kunnen bijvoorbeeld in een PPS-constructie voor eigen rekening en risico vrije sector huurwoningen realiseren en eventueel tijdelijk exploiteren (zie figuur: voorbeeld van een project in Zuid-Holland). Na oplevering in verhuurde staat zijn deze woningen interessant voor een (buitenlandse) belegger.
Bouwer
Gemeente 50%
50%
PPS - vehikel Financiering realisatie (bouw): Gezamenlijk inbreng Eigen Vermogen Vreemd Vermogen • • • • •
Huurinkomsten Exploitatielasten Rentekosten Aflossingen Verkoopopbrengst
Realisatie (bouw)
Vastgoedexploitatie
Erfpacht (gemeente is erfverpachter)
Erfpachtcontract (vastgoedeigenaar)
De vraag is alleen of dergelijke woningen ook voldoende rendement kunnen genereren voor buitenlandse beleggers. Een nieuwbouwwoning (grondgebonden) met een huurprijs van bijvoorbeeld EUR 900 per maand en stichtingskosten van in totaal circa EUR 190.000 leidt al tot een gangbare ratio (BAR) tussen 5,5% – 6%, waarmee op termijn een redelijk direct rendement op het eigen vermogen kan worden behaald (door jaarlijkse huurprijsverhoging en afnemende rentekosten). Wanneer buitenlandse beleggers relatief hoge rendementen wensen te behalen, dan zal enerzijds een langere beleggingstermijn nodig zijn en anderzijds zal de business case voor vrije sector huurwoningen moeten worden geoptimaliseerd. Hierbij kan worden gedacht aan optimalisatie van de huurprijzen. Buitenlandse beleggers hebben de voorkeur voor stedelijke groeigebieden zoals de Randstad. Daar kan voor dit huursegment doorgaans een hoger huurprijsniveau worden gerealiseerd tot circa EUR 1.100 per maand. Wij benadrukken wel dat het optimaliseren van het huurprijsniveau (ver) buiten de Randstad minder realistisch is. In die regio’s kan een huur van circa EUR 800 per maand als maximum worden gezien en leidt daarmee tot een relatief laag rendement. Daarnaast zullen huishoudens die een dergelijk huurprijsniveau kunnen betalen, zich daar eerder oriënteren op de koopsector. Gezien de relatief beperkte economische en demografische groei in dergelijke gebieden buiten de Randstad, zal de interesse van buitenlandse beleggers naar verwachting daarom beperkt zijn.
Rendement Eigen Vermogen
Verder nemen huurders in de Randstad doorgaans ook genoegen met een kleiner woonoppervlak waardoor optimalisatie van de bouwkosten mogelijk is. Daarnaast kunnen nieuwe innovatieve bouwconcepten op termijn ook leiden tot lagere bouwkosten (ander materiaalgebruik, nieuwe montagetechnieken, kortere bouwtijd, ketensamenwerking etc.). Tot slot kan het verlagen van de gemeentelijke grondprijzen helpen om de stichtingskosten verder te verlagen, waardoor een hoger rendement mogelijk wordt. Een alternatief is om woningen te bouwen op erfpachtgrond. Grondkosten worden daarmee geen onderdeel meer van de stichtingskosten (afgezien van canonbetalingen – zie figuur). Juist in de grote steden in de Randstad worden gronden grotendeels in erfpacht uitgegeven. De vraag is echter of buitenlandse beleggers bekend zijn met dit instrument, de beperking van het eigendom als risico zien en dit verdisconteren in de rendementseisen. We concluderen dat er interesse is vanuit het buitenland in Nederlandse vrije sector huurwoningen. De rendementseisen zorgen mogelijk voor een mismatch tussen vraag en aanbod. Ter optimalisatie van de rendementen kan de oplossing gezocht worden in de nieuwbouwopgave. Dit vraagt om het ‘inprijzen’ van risico’s, waarvoor goede samenwerkingsconstructies de oplossingsrichting vormen. Daarnaast is (verdere) verlaging van de grondprijzen en optimalisatie van de bouwkosten wenselijk om tot de voor buitenlandse beleggers gewenste rendementen te kunnen komen.
Opinie Henk Harms, gemeente Den Haag Deloitte vroeg Henk Harms, directeur Ontwikkeling en Realisatie van de Dienst Stedelijke Ontwikkeling in Den Haag, om zijn visie en reflectie op het onderzoek en de geschetste oplossingsrichtingen. ‘De problematiek en oplossingsrichtingen, die Deloitte schetst naar aanleiding van haar onderzoek herken ik. In Den Haag tonen meerdere buitenlandse beleggers interesse om te investeren in middel dure huurwoningen. De gemeente Den Haag zoekt dit ook op. We zien met name partijen uit het Verenigd Koninkrijk en Duitsland richting Den Haag komen. De voornaamste interesse gaat uit naar hoge kwaliteit en rendementen. In Den Haag zijn veel huurwoningen kwalitatief goed en relatief laag geprijsd. Uit (onderhouds)kostenoverwegingen tonen buitenlandse partijen vooral interesse in nieuwbouw of relatief jonge, bestaande en verhuurde woningen. Ze kijken naar concrete portefeuilles. Omdat de vastgoed ontwikkelingsmarkt door de crisis tot een dieptepunt is gezakt zien we dat banken woningprojecten met een ontwikkelrisico niet meer willen financieren. Daar moet je als gemeente op anticiperen door het zelf te doen. En dan bedoel ik niet het subsidiëren, maar het voorfinancieren van het ruimtelijke-ordenings-risico. Op die manier heeft Den Haag de realisatiedoelstelling van vorig jaar (1.500 woningen) gehaald. In dit model verzorgt de gemeente de grond en de bouwvergunningen en beheerst daarmee het ruimtelijke-ordenings-risico. De uit het onderzoek van Deloitte blijkende rendements niveau’s (BAR-en) herken ik slechts gedeeltelijk. Bij bestaande bouw zien we allerlei verschillende rendementen, dat hangt vooral samen met de diversiteit in leeftijd en staat van onderhoud van de gebouwen. Voor nieuwbouw zien we in Den Haag overwegend portefeuilletransacties plaatsvinden net onder de door Deloitte onderzochte bandbreedte, een BAR van circa 6% (NAR 5%). Erfpacht zien buitenlandse partijen niet als een issue. Voor veel projecten waar dat speelt hanteren wij een eeuwigdurende erfpacht en dat wordt door buitenlandse partijen niet als een risico gezien. Om buitenlandse partijen naar Den Haag te trekken treedt de gemeente in rechtstreeks contact. Buitenlandse beleggers willen ‘ontzorgt’ worden. Hiertoe is het van belang dat de Rijksoverheid een consistent beleid voert. Dit vergroot het vertrouwen en de investeringsbereidheid van buitenlandse partijen in de Nederlandse huurwoningmarkt. Een belangrijk voorbeeld hiervan is het bevriezen van de huurliberalisatiegrens. Dit verkleint het risico dat middel dure huurwoningen in de toekomst in de sociale sector vallen, waardoor de buitenlandse belegger met de verhuurdersheffing te maken krijgt. Het WWS-puntenstelsel draagt bij aan die consistentie, ook dit moeten we in stand houden! Dergelijke maatregelen houden de markt stabiel en zeker, een belangrijke reden voor buitenlandse partijen om naar Nederland te komen.’
Paul Meulenberg E-mail:
[email protected] Work: +31 (0)88 288 1982 Mobile: +31 (0)6 5331 9411
Frank Ten Have E-mail:
[email protected] Work: +31 (0)88 288 2462 Mobile: +31 (0)6 5261 5018
Ruud van Eijk E-mail:
[email protected] Work: +31 (0)88 288 4119 Mobile: +31 (0)6 1258 1829
Deloitte Financial Advisory Services B.V. Orlyplein 10 1043 DP Amsterdam Postbus 59156 1040 KD Amsterdam The Netherlands Tel: 088 288 2888 Fax: 088 288 9735 www.deloitte.nl/realestate
Deloitte refers to one or more of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, a UK private company limited by guarantee (“DTTL”), its network of member firms, and their related entities. DTTL and each of its member firms are legally separate and independent entities. DTTL (also referred to as “Deloitte Global”) does not provide services to clients. Please see www.deloitte.nl/about for a more detailed description of DTTL and its member firms. Deloitte provides audit, tax, consulting, and financial advisory services to public and private clients spanning multiple industries. With a globally connected network of member firms in more than 150 countries and territories, Deloitte brings world-class capabilities and high-quality service to clients, delivering the insights they need to address their most complex business challenges. Deloitte’s more than 200,000 professionals are committed to becoming the standard of excellence. This communication contains general information only, and none of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, its member firms, or their related entities (collectively, the “Deloitte network”) is, by means of this communication, rendering professional advice or services. No entity in the Deloitte network shall be responsible for any loss whatsoever sustained by any person who relies on this communication. © 2014 Deloitte The Netherlands
