01
Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI)
02
Pendahuluan Penilaian Properti untuk Pengadaan Tanah Bagi Kepentingan Umum
Pendahuluan (UU No. 2/2012)
03
Pemerintah dan Pemerintah Daerah menjamin tersedianya tanah untuk Kepentingan Umum dan pendanaannya. Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum diselenggarakan sesuai dengan: Rencana Tata Ruang Wilayah; a. Rencana Pembangunan Nasional/Daerah; b. Rencana Strategis; dan c. Rencana Kerja setiap Instansi yang memerlukan tanah.
Definisi (UU No. 2/2012)
04
Pengadaan tanah adalah kegiatan menyediakan tanah dengan cara memberi ganti kerugian yang layak dan adil kepada pihak yang berhak (Pasal 1 butir 2) Ganti Kerugian adalah penggantian yang layak dan adil kepada pihak yang berhak dalam proses pengadaan tanah (pasal 1 butir 10). Penilai Pertanahan, yang selanjutnya disebut Penilai, adalah orang perseorangan yang melakukan penilaian secara independen dan profesional yang telah mendapat izin praktik penilaian dari Menteri Keuangan dan telah mendapat lisensi dari Lembaga Pertanahan untuk menghitung nilai/harga objek pengadaan tanah (pasal 1 butir 11).
Definisi (UU No. 2/2012)
05
Pihak yang Berhak adalah pihak yang menguasai atau memiliki objek pengadaan tanah (Pasal 1 butir 3). Objek Pengadaan Tanah adalah tanah, ruang atas tanah dan bawah tanah, bangunan, tanaman, benda yang berkaitan dengan tanah, atau lainnya yang dapat dinilai (Pasal 1 butir 4). Kepentingan Umum adalah kepentingan bangsa, negara, dan masyarakat yang harus diwujudkan oleh pemerintah dan digunakan sebesar-besarnya untuk kemakmuran rakyat (Pasal 1 butir 6).
06
Penerapan Penilaian Penilaian Properti untuk Pengadaan Tanah Bagi Kepentingan Umum
Objek Ganti Kerugian (UU No. 2/2012)
• • • • •
07
Penilaian besarnya nilai Ganti Kerugian oleh Penilai dilakukan bidang per bidang tanah, meliputi: tanah; ruang atas tanah dan bawah tanah; bangunan tanaman Benda yang berkaitan dengan tanah; dan/atau
• Kerugian lain yang dapat dinilai kerugian non fisik/tdk langsung
kerugian fisik/langsung atas real properti
Kerugian Fisik/Langsung
08
Objek penilaian dalam penentuan kerugian fisik meliputi: Tanah; - dapat terdiri dari peruntukan seperti pertanian, pemukiman, industri atau komersial Ruang atas tanah dan bawah tanah; - (lihat Hak Guna Ruang Atas Tanah meliputi hak atas permukaan bumi tempat pondasi bangunan dan hak untuk menguasai ruang udara seluas bangunan tersebut serta hak kepemilikan bangunan, dan Hak Guna Ruang Bawah Tanah meliputi hak atas permukaan bumi yang merupakan pintu masuk/keluar tubuh bumi dan hak membangun dan memakai ruang dalam tubuh bumi, serta hak milik atas bangunan yang berbentuk ruang dalam tubuh bumi)
Kerugian Fisik/Langsung
09
Bangunan; - dapat terdiri bangunan residensial, industri, komersil Tanaman; - dapat terdiri dari tanaman semusim, hortikultura atau tanaman keras Benda yang berkaitan dengan tanah, seperti utilitas dan sarana pelengkap bangunan.
Kerugian nonfisik (Penjelasan UU)
10
Yang dimaksud dengan “kerugian lain yang dapat dinilai” adalah kerugian nonfisik yang dapat disetarakan dengan nilai uang, misalnya : kerugian karena kehilangan usaha atau pekerjaan, biaya pemindahan tempat, biaya alih profesi, dan nilai atas properti sisa.
Kerugian Non Fisik/Tidak Langsung
11
Kerugian non fisik meliputi: 1. Penggantian terhadap kerugian akibat adanya pelepasan hak dari pemilik tanah dapat diberikan premium dalam bentuk uang dapat meliputi hal-hal sebagai berikut : kerugian karena kehilangan usaha atau pekerjaan kerugian yang berkaitan dengan kehilangan usaha atau kehilangan pekerjaan biaya alih profesi (bila ada) kerugian emosional (solatium) dengan pertimbangan adanya kerugian tidak berwujud yang biasanya dikaitkan dengan pengambilalihan tanah yang digunakan sebagai tempat tinggal utama dari pemilik.
Kerugian Non Fisik/Tidak Langsung
12
2. Biaya transaksi, meliputi biaya pindah dan pajak sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. 3. Kompensasi masa tunggu (bunga), yaitu sejumlah dana yang diperhitungkan sebagai pengganti adanya perbedaan waktu antara tanggal penilaian dengan perkiraan tanggal pembayaran ganti kerugian. 4. Kerugian sisa tanah, adalah turunnya nilai tanah akibat pengambilan sebagian bidang tanah. Dalam hal sisa tanah tidak lagi dapat difungsikan sesuai dengan peruntukannya, maka dapat diperhitungkan penggantian atas keseluruhan bidang tanahnya. 5. Kerusakan fisik lain, misalnya bagian bangunan yang terpotong akibat pengadaan tanah sehingga membutuhkan biaya perbaikan agar dapat berfungsi sebagaimana mestinya.
Nilai Pengganti Wajar/NPW (SPI*)
13
Nilai Penggantian Wajar adalah nilai untuk kepentingan pemilik yang didasarkan kepada kesetaraan dengan Nilai Pasar atas suatu properti, dengan memperhatikan unsur luar biasa berupa kerugian non fisik yang diakibatkan adanya pengambilalihan hak atas properti dimaksud. Nilai Penggantian Wajar diartikan sama dengan Nilai Ganti Kerugian sebagaimana dimaksud dalam UU No. 2 tahun 2012. ”Nilai Pengganti Wajar seharusnya tidak lebih rendah dari Nilai Pasar Properti”
Pemahaman NPW
14
Kepentingan pemilik (value to the owner); dapat diartikan penguasaan, kepemilikan, kepentingan, keuntungan dari suatu properti; Kesetaraan dengan Nilai Pasar; adalah salah satu dasar dalam pembentukan Nilai dengan memperhatikan data pasar. Untuk beberapa Properti yang memiliki data pasar terbatas atau sama sekali tidak ada data pasarnya, maka Nilai Pasar dimaksud dapat disetarakan dengan Nilai berdasarkan potensi penggunaannya; Properti; sebagaimana yang dimaksud sesuai dengan objek pengadaan tanah berdasarkan ketentuan perundangan yang berlaku;
Pemahaman NPW (samb)
15
Unsur luar biasa; terkait dengan kerugian non fisik dan/atau premium yang disebabkan adanya keterpaksaan bagi pemilik Properti untuk melepaskan haknya. Kerugian non fisik dan/atau premium adalah kerugian lainnya seperti yang dimaksud dalam UU No. 2 tahun 2012 pasal 33 huruf f berikut penjelasannya dan sebagaimana dimaksud dalam SPI 306 ini dan peraturan pelaksanaan lainnya; kepemilikan properti; tidak terbatas hanya kepada kepemilikan hak saja, namun dapat diartikan pada penguasaan atas properti sesuai yang diatur oleh peraturan perundangan yang berlaku.
Kerugian Fisik (langsung) = “Nilai Pasar”
16
Objek penilaian dalam penentuan kerugian fisik meliputi: Tanah; Ruang atas tanah dan bawah tanah; Bangunan; Tanaman; Benda yang berkaitan dengan tanah, seperti utilitas dan sarana pelengkap bangunan.
Kerugian ini didasarkan kepada “Nilai Pasar”
Kerugian Non Fisik (Tidak Langsung)
17
Kerugian non fisik meliputi: 1. Penggantian terhadap kerugian akibat adanya pelepasan hak dari pemilik tanah dapat diberikan premium (P) : kerugian emosional (solatium) untuk hanya hunian rumah tinggal kerugian yang berkaitan dengan kehilangan pekerjaan atau kehilangan bisnis termasuk alih profesi (bila ada) 2. Biaya transaksi (T), 3. Kompensasi masa tunggu (bunga) (B), 4. Kerugian sisa tanah (K), 5. Kerusakan fisik lain (R),
Komponen dasar penentuan NPW (draft SPI)
NP P T B K R NP W
• Atas dasar Penggunaan tertinggi dan terbaik (HBU) pada kondisi yang wajar • Premium atas penghunian rumah tinggal atau alih profesi • Biaya pindah, perizinan dan pajak • Kompensasi masa tunggu (bunga) • Kerugian sisa tanah
• Kerusakan fisik lain • Nilai bagi pemilik yang disetarakan Nilai Pasar Properti dan Kerugian lainnya
18
Persyaratan Penilaian
19
Penilaian untuk keperluan Pengadaan Tanah Bagi Kepentingan Umum hanya dapat dilakukan sepanjang memenuhi beberapa persyaratan sebagai berikut : Dilakukan oleh Penilai yang kompeten dalam pemenuhan penilaian untuk kepentingan pengadaan tanah Adanya kerangka acuan atau lingkup penugasan yang jelas sebelum penugasan dimulai dan disepakati antara pemberi tugas dan Penilai Seluruh pelaksanaan penilaian untuk objek dan tujuan yang sama apakah dilakukan untuk pemberi tugas yang sama atau tidak, harus dilaksanakan sesuai kepada Kode Etik Penilaian Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia (SPI)
Format Perhitungan* Objek Penilaian
Basis Inputan
20
Metode
Keterangan
Fisik : • Tanah
Pasar dan non Pasar
• Pendekatan Pasar • Pendekatan Pendapatan
• Bangunan
Biaya Penggantian Baru
• Metode DRC
• Tanaman
Pasar
• Pend. Pendapatan/DCF
-
“Satu siklus”
• Pendekatan Data Pasar
-
Untuk tanaman non komersial, dengan menggunakan rujukan dari instansi terkait
• Pendekatan Biaya
-
Untuk tanaman belum menghasilkan
Format Perhitungan* Objek Penilaian
21
Basis Inputan
Metode
Keterangan
Penggantian terhadap kerugian pelepasan hak dari pemilik tanah yang akan diberikan dalam bentuk uang (premium) khusus bagi peruntukan rumah tinggal
Tambahan yang dihitung berdasarkan bobot persentase dari nilai kerugian fisik. Contoh : 20% - 30% dari nilai ganti kerugian fisik
-
Berdasarkan peraturan perundanganundangan yang berlaku atau pendapat lainnya yang mengikat dan disetujui oleh para pihak
Biaya transaksi
1. Biaya pemindahan 2. Biaya pengosongan 3. Biaya pajak terkait 4. Biaya PPAT
Pendekatan Biaya
Berdasarkan kajian sosial ekonomi yang dilakukan oleh konsultan ahli dan/atau peraturan perundangundangan yang berlaku
Kerugian :
Format Perhitungan* Objek Penilaian
Basis Inputan
Metode
22
Keterangan
Kerugian :
Kompensasi masa tunggu
Berdasarkan bunga bebas resiko atau bunga deposito bank pemerintah
Berdasarkan peraturan perundanganundangan yang berlaku atau pendapat lainnya yang mengikat
Kerugian sisa tanah
Pasar
Pendekatan Pasar dan Biaya
Berdasarkan peraturan perundanganundangan yang berlaku atau pendapat lainnya yang mengikat
Kerusakan fisik lainnya
Biaya Perbaikan
Pendekatan Biaya
Berdasarkan peraturan perundanganundangan yang berlaku atau pendapat lainnya yang mengikat
23
Profesi Penilai Penilaian Properti untuk Pengadaan Tanah Bagi Kepentingan Umum
Pendahuluan
24
Penilai dari masa ke masa
10-an 00-an
90-an
Perbankan, Pajak, Pasar Modal, Pelaporan Keuangan Perbankan, Pajak & & Pengadaan Tanah Pasar Modal
Perbankan, Pajak & Pasar Modal
80-an Penilai Properti & Bisnis
Perbankan dan Pajak
Penilai Properti
Dimana ’Nilai’ dibutuhkan?
Laporan Keuangan
UU PBB/BP HTB/PD RD
Ketentuan Pengadaa n Tanah
Kompensasi Tanah
Standar Akuntan si
25
Pasar Modal
NILAI Ekonomi
Pajak Tanah & Bangunan
Peratura n OJK/Bap epam
Agunan
Peratura n BI/OJK
Siapa Penilai?
26
Standar Penilaian Internasional, Penilai adalah : Seorang yang memiliki kualifikasi, kemampuan dan pengalaman untuk melakukan penilaian.
Anggaran Dasar MAPPI adalah : Penilai adalah seseorang yang berdasarkan pendidikan, keterampilan dan pengalaman yang telah dinyatakan memiliki kualifikasi untuk mengestimasi nilai ekonomis.
Siapa Penilai?
27
Peraturan Menteri Keuangan (PMK) RI No. 125/PMK/01/2008 :
Penilaian, adalah proses pekerjaan untuk memberikan estimasi dan pendapat atas nilai ekonomis suatu objek pada saat tertentu sesuai dengan SPI Penilai, adalah seseorang yang dengan keahliannya menjalankan kegiatan penilaian. Penilai Publik, yang telah memperoleh ijin dari Menteri untuk memberikan jasa sebagaimana diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan atau Penilai eksternal sebagaimana dimaksud dalam PMK di bidang Kekayaan Negara dan Lelang
Peraturan Terkait
28
Peraturan dan perundangan yang terkait dengan Penilaian seperti pada : Undang-Undang Pasar Modal No. 8/1995 PP No. 6/2006 juncto PP No. 38/2008 ttg BMN Permendagri No.17/2007 ttg BMD Undang-Undang Pengadaan Tanah No. 2/2012 Peraturan Presiden No. 71/2012 ttg Pgdn Tanah Peraturan Menteri Keuangan (PMK) RI No. 125/2008 Peraturan Bapepam VIII.C.1/2008 Dan ketentuan lainnya yang terkait.
Penilai Publik
29
Perizinan (Psl 3, PMK 125/2008) : Klasifikasi Penilai Publik : Penilaian Properti (P) Penilaian Bisnis (B) Penilai Publik wajib mempunyai Kantor Jasa Penilai Publik /KJPP (Psl 7, PMK 125/2008) Lingkup Jasa (Psl 16/PMK No. 125/2008) : Bidang jasa Penilaian Properti (psl 2.2); Bidang jasa Penilaian Bisnis (psl 2.3) Bidang jasa lainnya yang terkait (psl 2.4)
Lingkup Jasa Penilaian Properti
30
Bidang jasa Penilaian Properti meliputi : a. Tanah dan bangunan beserta kelengkapan, serta pengembangan lainnya atas tanah b. Instalasi dan peralatan yang dirangkai dalam satu kesatuan dan/atau berdiri sendiri yang digunakan dalam proses produksi c. Alat transportasi, alat berat, alat komunikasi, alat kesehatan, alat laboratorium dan utilitas, peralatan dan perabotan kantor dan peralatan militer d. Pertanian, perkebunan, peternakan, perikanan, dan kehutanan e. Pertambangan
Lingkup Jasa Penilaian Bisnis
31
Bidang jasa Penilaian Bisnis meliputi : a. b. c. d. e. f.
Entitas bisnis Penyertaan Surat berharga termasuk derivasinya Hak dan kewajiban perusahaan Aktiva tidak berwujud Kerugian ekonomis yang diakibatkan oleh suatu kegiatan atau peristiwa tertentu (economic damage) untuk mendukung berbagai tindakan korporasi atau atas transaksi material g. Opini kewajaran
Lingkup Jasa Lainnya
Bidang jasa lainnya yang terkait meliputi : a. b. c. d. e. f.
Konsultasi pengembangan properti Desain sistem informasi aset Pengelolaan properti Studi kelayakan usaha Jasa agen properti Pengawasan pembiayaan proyek
32
Basis Kompetensi Penilai
33
Dalam pengembangan basis kompetensinya seorang Penilai Profesional harus memiliki dan dapat mengembangkan :
Kemampuan melakukan analisis dan riset Kemampuan personal Kemampuan berkomunikasi Kemampuan dalam penggunaan teknologi Manajemen proyek Kemampuan memberikan pendapat profesional
METODE PENILAIAN : 1. PENDEKATAN DATA PASAR (Market Data Approach)
2. PENDEKATAN BIAYA (Cost Approach)
3. PENDEKATAN PENDAPATAN (Income Approach)
34
Harga, Biaya dan Nilai
35
Harga
• dapat merupakan implikasi dari suatu perubahan yang ditawarkan dan diterima oleh penjual dan pembeli dari suatu penawaran atau transaksi yang terjadi
Biaya
• digunakan dalam hubungannya dengan suatu perolehan atau produksi, bukan sebagai suatu perubahan (exchange). Biaya lebih ditentukan sebagai fakta atau estimasi saat ini
Nilai
• adalah konsep ekonomi yang merujuk kepada harga yang sangat mungkin disepakati oleh pembeli dan penjual dari suatu barang atau jasa yang tersedia untuk dibeli namun Nilai bukan merupakan fakta
Basis Kompetensi Penilai Untuk memenuhi tingkat kompentensi profesional maka bagi Penilai dibutuhkan : 1. 2. 3. 4. 5.
36
yang
Pendidikan (education), Pengalaman (experience) Etika (ethics) Continuing Professional Development (CPD) Ujian (examination) dan Sertifikasi
Designasi Penilai Profesional
PDP + PLP/Unive rsity Degree
Structured training in ethic & standard
Profession al Valuer
Work experienc e
Continuin g education
Licensing
Profession al exam (USP)
37
Penilai Publik (Persyaratan) Designasi P
Designasi T
Designasi S
Serifikasi P (S1
Sertifikasi T (S2
Penilaian atau lulus PDP)
Penilaian atau lulus PLP)
Ujian Sertifikasi Penilai
Anggota MAPPI - P
Anggota MAPPI - T
38
(USP)
Anggota MAPPI - S
Penilai Publik
Perkembangan Anggota MAPPI Pertumbuhan Jumlah Anggota MAPPI 1981 2012 4,000
800
3,500 600 3,000 400 2,500 2,000
200
1,500 1,000 (200) 500 -
(400) 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
MAPPI berdiri pada tahun 1981 dengan jumlah anggota dari tahun ketahun mengalami peningkatan. Hingga akhir 2012, jumlah anggota MAPPI tercatat sebesar 3.500 orang dengan jumlah Penilai Publik sebanyak 370 orang
39
Jumlah Anggota
Penambahan
40
Kantor Sekretariat MAPPI PUSAT
Jl. Kalibata Raya No. 11 -12E Jakarta 12740 Telepon: 021-7949079 Fax: 021-79181706 Email:
[email protected] Website:
www.mappi.or.id
Penilai Di Kancah Internasional Negara
Australia Canada China Hongkong Indonesia
Japan Malaysia New Zealand Singapore
South Korea Taiwan Thailand USA
Asosiasi
Tahun Berdiri
Jumlah Anggota
Populasi (jiwa)
Income per Kapita (USD)
41
Penilai per 1 juta
Australian Property Institute (API)
1926
8.600
22,3
43.740
385
Appraisal Institute of Canada (AIC)
1938
4.500
34,2
46.215
132
-
21.668
1.338,3
4.260
16
1929
7.300
7,0
32.900
1.043
Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI) The Japanese Association of Real Estate Appraisal Royal Institution of Surveyors Malaysia (RISM) The New Zealand Institute of Valuers (NZIV) Singapore Institute of Surveyors and Valuers (SISV) The Korea Association of Property Appraisers (KAPA) Real Estate Appraisers Association of ROC Taiwan Thai Valuers Association
1981
3.400
242
3.500
14
1965
5.900
127,4
42.150
46
1961
1.200
27,9
7.900
43
1948
2.800
4,4
32.145
636
1968
1.350
5,1
40.920
265
1989
3.000
48,9
19.890
61
2005
322
23,2
18.458
14
1996
1.200
68,1
4.210
18
Appraisal Institute (AI)
1932
24.436
309,7
47.140
79
China Real Estate Valuers Association (CREVA) Hongkong Institute of Surveyor (HIS)
MAPPI di Kancah Internasional Organisasi Penilai
Tahun Mulai
Internatioal Valution Standards Council (IVSC) World Association of Valuer Organization (WAVO) Pan Pacific Congress (PPC) The Asean Valuers Association (AVA)
42
1981
Jumlah Angota (Negara) 54
Frekwensi Pertemuan 2 tahunan
2002
11
2 tahunan
1956
11
2 tahunan
1981
8
2 tahunan
43
TERIMA KASIH Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI) Jl. Kalibata Raya No. 11-12 E, Jakarta 12740 Telepon: 021-79181706 Fax: 021-79181706 Email:
[email protected] Website: www.mappi.or.id
Jakarta, BP/MAPPI/XI/2013
