Master Thesis. De beste kwaliteit uit huisvesting in het Voortgezet Onderwijs

Master Thesis

De beste kwaliteit uit huisvesting in het Voortgezet Onderwijs

.

Student Begeleider ASRE Begeleider Stichting Carmelcollege

: L.M. van Wijchen : drs. R.E.F.A. Crassee MRE FRICS : M.M. Keuper, MBA

File: Master Thesis LM van Wijchen onderwijsvastgoed 2010-08-28 Print: 30-8-2010 10:22

Inhoudsopgave Voorwoord .............................................................................................................................3 Managementsamenvatting ......................................................................................................4 1 Inleiding .................................................................................................................5 1.1 Aanleiding ..............................................................................................................5 1.2 Onderzoeksvraag.....................................................................................................6 1.3 Afbakening van het onderwerp................................................................................6 1.4 Doelstelling onderzoek............................................................................................7 1.5 Termen definities en begrippen ...............................................................................7 1.6 Onderzoeksmethode................................................................................................7 1.7 Leeswijzer...............................................................................................................9 2 Theoretisch kader bedrijfsvastgoedmanagement ...................................................10 2.1 Bedrijfsvastgoedmanagement................................................................................10 2.2 Context van onderwijsvastgoed VO ......................................................................19 2.2.1 Publiek Vastgoed ..................................................................................................19 2.2.2 Institutioneel kader onderwijsvastgoed VO ...........................................................21 2.3 Samenvatting & conclusie.....................................................................................24 3 Doelmatigheidsanalyse van onderwijsvastgoed.....................................................25 3.1 Kwaliteitsevaluatie................................................................................................25 3.1.1 Doelgroepen..........................................................................................................25 3.1.2 Kwaliteitsevaluatiemethodieken............................................................................26 3.2 Kosten-batenanalyse van onderwijshuisvesting VO...............................................30 3.2.1 Huisvestingsuitgaven ............................................................................................31 3.2.2 Huisvestingsinkomsten..........................................................................................32 3.3 Samenvatting en conclusie ....................................................................................35 4 Praktijkcasus ........................................................................................................36 4.1 Onderzoek strategisch vastgoedplan......................................................................36 4.1.1 Beleidsuitgangspunten. .........................................................................................37 4.1.2 Strategische aspecten ............................................................................................39 4.1.3 Strategisch vastgoedplan .......................................................................................44 4.2 Doelmatigheidsanalyse..........................................................................................46 4.2.1 Kwaliteitsbeleving gebruikers ...............................................................................46 4.2.2 Duurzaamheidsscore .............................................................................................50 4.2.3 Onderzoek kosten-batenanalyse ............................................................................55 5 Conclusie en aanbevelingen..................................................................................62 6 Bibliografie ..........................................................................................................64 Bijlagen ...........................................................................................................................68

-2-

Voorwoord Voor u ligt het resultaat van de zoektocht naar het antwoord op de vraag hoe de beste kwaliteit uit de onderwijshuisvesting in het VO kan worden gehaald. Een vraag uit de dagelijkse praktijk die niet eenvoudig te beantwoorden is, simpel door het feit dat hier weinig onderzoek naar is verricht. Ter afronding van mijn Masteropleiding aan de Amsterdam School of Real Estate hoop ik hiermee een bijdrage te leveren aan het vakgebied vastgoedkunde in het algemeen en het vastgoedmanagement in het voortgezet onderwijs in het bijzonder. Een zoektocht wijst op onzekerheden over het bereiken van het einddoel. Is de vraag überhaupt te beantwoorden? Is het onderwerp relevant en van voldoende wetenschappelijke waarde? Is de brug naar bestaande literatuur geslagen en wordt de planning tijdig gehaald? Ik ben tijdens mijn zoektocht gidsen tegengekomen die ik graag wil bedanken. Natuurlijk Rob Crassee, de begeleider van de ASRE en Michiel Keuper, de interne begeleider van Stichting Carmelcollege, die het mij mogelijk hebben gemaakt de weg te vinden en mij de goede kant op hebben gestuurd wanneer dat nodig was. Verder Ser Jansen en Rick Veenendaal van de Brink Groep voor hun vakinhoudelijke inbreng en Fijke Hoogendijk die bereid is geweest de thesis tekstueel te beoordelen. Allen bijzonder bedankt. Hiermee komt een einde aan een intensieve periode in mijn leven die veel vrije tijd heeft gevergd. Tijd die ik niet aan mijn gezin kon besteden. Zonder de steun van mijn gezin was het onmogelijk deze studie af te ronden en graag wil ik hierbij mijn vrouw Monique en mijn dochters Nadine en Myrthe bedanken voor het geduld, begrip en de steun die ik heb mogen ervaren in de afgelopen drie jaar. Ik wens u veel leesplezier.

Leo van Wijchen Augustus 2010

-3-

Managementsamenvatting Onderzoek van de Besturenraad1 toont aan dat het slecht is gesteld met de kwaliteit van de huisvesting in het Voortgezet Onderwijs. De oorzaak is enerzijds te vinden in de gedeelde verantwoordelijkheid en gescheiden geldstromen van gemeente c.q. schoolbestuur en anderzijds door het ontbreken van doelmatigheidsbesef en inzicht in de besteding van middelen. De Onderwijsraad2 pleit dan ook voor het verbeteren van de doelmatigheid in het onderwijs. Uitgangspunt is hierbij niet te bezuinigen maar het beste te halen uit de ter beschikking staande middelen. In dit onderzoek wordt antwoord gegeven op de vraag hoe de doelmatigheid van de huisvesting in het Voortgezet Onderwijs kan worden geoptimaliseerd binnen het huidige wettelijke kader. De terugtrekkende rol van de Rijksoverheid en bedrijfskundige ontwikkelingen van semioverheidsdiensten rechtvaardigen een professionele benadering van huisvestingsvraagstukken in de publieke sector. Hierbij dient echter rekening te worden gehouden met de bijzondere wet- en regelgeving, sociale en politieke belangen die bij publiek vastgoed van toepassing zijn. Naar aanleiding van dit onderzoek kan geconcludeerd worden dat de doelmatigheid van onderwijshuisvesting in het Voortgezet Onderwijs kan worden geoptimaliseerd door: 1. Het toepassen van dynamisch vastgoedmanagement waarbij op basis van beleidsuitgangspunten en een strategisch vastgoedplan periodiek de doelmatigheid dient te worden vastgesteld. De doelmatigheid van onderwijshuisvesting is te bepalen door de kwaliteit van de huisvesting in relatie te brengen met de uitgaven. 2. De kwaliteit van de onderwijshuisvesting is vervolgens vast te stellen door een integrale benadering van zowel gebruikersperspectief (de zachte kwaliteit) als vanuit techniek en duurzaamheid (de harde kwaliteit). In dit onderzoek is een methodiek ontwikkeld en toegepast om de integrale kwaliteit van onderwijshuisvesting te meten. Met het inzicht in de integrale kwaliteit van de huisvesting is het mogelijk beleid te ontwikkelen en keuzes te maken om het gewenste kwaliteitsniveau van de huisvesting te behalen. Door een kosten-batenanalyse wordt inzicht verkregen of de keuzes financieel verantwoord zijn. 3. Een kosten-batenanalyse kan worden uitgevoerd door op basis van een eenduidige rubricering en definiëring van de uitgaven de toekomstige kasstromen van zowel de gemeente als het schoolbestuur in beeld te brengen. Deze zijn vervolgens om te rekenen naar een netto contante waarde om een objectief vergelijk in de huidige geldwaarde mogelijk te maken. Een beschouwingsperiode van 20 jaar wordt hierbij reëel geacht. Met het inzicht in de uitgaven is het relatief eenvoudig de hiervoor minimaal vereiste kostprijsdekkende vergoeding (per leerling per jaar) van zowel de gemeente als het schoolbestuur te berekenen. Tevens ontstaat hiermee inzicht in de verdeling van de kosten en opbrengsten van de gemeente en het schoolbestuur en kan een afweging worden gemaakt in het kader van de wettelijke mogelijkheid om de gemeentelijke gelden en verantwoordelijkheid voor onderwijshuisvesting geheel of gedeeltelijk bij het schoolbestuur neer te leggen. Op deze wijze is de beste kwaliteit uit de huisvesting in het Voortgezet Onderwijs te halen en kan de doelmatigheid binnen het huidige wettelijke kader worden geoptimaliseerd. 1 2

Neutel W. Investeren in schoolgebouwen. Besturenraad 11 maart 2009 Onderwijsraad. Adviesrapport Naar een doelmatiger onderwijs. November 2009

-4-

1 Inleiding 1.1 Aanleiding In de afgelopen decennia heeft de rijksoverheid een veranderende rol aangenomen ten aanzien van realisatie en beheer van maatschappelijke voorzieningen. Het motto van het kabinet “Decentraal wat kan en centraal wat moet” heeft in de jaren `90 het proces van privatisering en deregulering in gang gezet. Naast het privatiseren van De Nederlandse Spoorwegen, de PTT, energiebedrijven en waterschappen zijn ook in de sociaal maatschappelijke sectoren veranderingen zichtbaar geworden. De bruteringsoperatie van de woningbouwcorporaties, het decentraliseren van de huisvesting van het Universitair,- Hoger- en Middelbaar beroepsonderwijs naar de schoolbesturen en onlangs het dereguleren en het invoeren van de marktwerking in de zorg zijn daar sprekende voorbeelden van. In 1997 is de verantwoordelijkheid voor de huisvesting in het primair en voortgezet onderwijs van het ministerie aan de gemeenten overgedragen. Sindsdien ontvangen gemeenten een vergoeding voor onderwijshuisvesting in de algemene uitkering uit het gemeentefonds. Het decentraliseren van de verantwoordelijkheden geeft lagere overheden de mogelijkheid beleid te ontwikkelen dat beter aansluit bij de lokale omstandigheden. In 2005 is het bevoegd gezag, het schoolbestuur, verantwoordelijk geworden voor de technische instandhouding van de scholen in het voortgezet onderwijs (VO). Voor de scholen in het primair onderwijs (PO) is de technische instandhouding niet overgedragen. De gemeenten zijn zowel in het PO als het VO verantwoordelijk voor uitbreiding en nieuwbouw en hebben de zorgplicht voor adequate onderwijshuisvesting. Maar wat is adequate huisvesting? De gedeelde verantwoordelijkheid ten aanzien van de kwaliteit van de huisvesting en de gescheiden geldstromen maken het veelal lastig om optimale kwaliteit uit de huisvesting halen. Onderzoek van de Besturenraad toont aan dat het slecht is gesteld met kwaliteit van de onderwijshuisvesting. Het meest genoemd zijn problemen met luchtkwaliteit (75%), aanpassing van gebouwen aan nieuwe onderwijskundige inzichten (64%), isolatie en energiebesparing (54%) en achterstallig onderhoud (43%). 18% van de schoolorganisaties pleit voor geld om noodlokalen te kunnen afstoten. (Neutel, W. 2009 p. 4-9). De slechte kwaliteit van de onderwijshuisvesting wordt verder onderschreven door onderzoek van de Rijksbouwmeester in het rapport Gezond en goed, scholenbouw in topconditie (Pol, van der L. 2009) en het onderzoek Geen meter te veel, uitgevoerd door het Stimuleringsfonds voor de architectuur (Rodermond, J. 2009). Mede door stimulering van ondernemerschap in het publieke domein kiezen idealiter steeds meer schoolbesturen een meer bedrijfsmatige benadering voor het bereiken van de organisatiedoelstellingen. Huisvesting speelt hierbij als bedrijfsmiddel een belangrijke, zo niet essentiële rol. Schoolbesturen in het VO hebben de uitdaging om in een complex krachtenveld keuzes te maken tussen personele en materiële inzet van financiële middelen. Door toenemende exploitatielasten en afnemende kwaliteit van de huisvesting komt de doelmatigheid van de onderwijshuisvesting steeds verder onder druk te staan.

-5-

In het adviesrapport Naar een doelmatig onderwijs, in 2009 uitgebracht door de Onderwijsraad, wordt gesteld dat het op dit moment ontbreekt aan voldoende doelmatigheidsbesef bij de instellingen en dat er geen inzicht in interne benchmarks en besteding van middelen is (Onderwijsraad, 2009 p.32). De Onderwijsraad pleit voor nader onderzoek ten aanzien van verbetering van de doelmatigheid in het onderwijs. Uitgangspunt hierbij is niet bezuinigen op de onderwijsuitgaven maar juist het beste halen uit de ter beschikking staande middelen (Onderwijsraad, 2009 p. 77). Dit geldt zeker ook voor de doelmatigheid van de huisvesting, na de personeelskosten de grootste post op de begroting van de schoolbesturen. Dit is de aanleiding om te onderzoeken op welke wijze de beste kwaliteit uit de huisvesting in het VO kan worden gehaald en de doelmatigheid kan worden geoptimaliseerd.

1.2 Onderzoeksvraag De centrale vraag in deze master thesis is: Hoe kan de doelmatigheid van huisvesting in het Voortgezet Onderwijs worden geoptimaliseerd binnen het huidige wettelijke kader?

Om deze vraag te kunnen beantwoorden zijn de volgende subvragen benoemd: 1. Welke lessen zijn ten aanzien van doelmatigheid van huisvesting te leren uit het vakgebied Corporate Real Estate Management (H2.1)? 2. Zijn deze lessen, gezien de specifieke context c.q. het wettelijk kader, toe te passen op onderwijshuisvesting in het VO (H2.2.1)? 3. Wat is de specifieke context c.q. het wettelijk kader van onderwijshuisvesting in het VO (H 2.2.2)? Voor de bepaling van de doelmatigheid zijn de volgende subvragen te benoemen: 4. Op welke wijze kan de kwaliteit van onderwijshuisvesting in het VO worden bepaald (H 3.1)? 5. Hoe kan een kosten-batenanalyse van onderwijshuisvesting in het VO worden uitgevoerd (H. 3.2)?

1.3 Afbakening van het onderwerp De scope van dit onderzoek richt zich met name op de doelmatigheid van de huisvesting in het VO. Andere specifieke onderwijshuisvesting voor universitair onderwijs, hogeren middelbaar beroepsonderwijs, speciaal onderwijs en primair onderwijs worden niet betrokken in dit onderzoek gezien de afwijkende wet- en regelgeving die voor deze categorieën van toepassing is. Verder wordt niet nader ingegaan op financieringsaspecten, juridische, organisatorische en/of onderwijskundige aspecten tenzij dit relevant is of inzichtverhogend werkt.

-6-

1.4 Doelstelling onderzoek De primaire doelstelling van het onderzoek is het ontwikkelen en praktisch toepassen van een methodiek om de doelmatigheid van onderwijshuisvesting in het VO te bepalen en te optimaliseren met als secundair doel het vergroten van het doelmatigheidsbesef bij schoolbesturen ten aanzien van onderwijshuisvesting in het VO.

1.5 Termen definities en begrippen Voor de in dit rapport gebruikte termen, definities en begrippen wordt verwezen naar bijlage 1.

1.6 Onderzoeksmethode Voor dit onderzoek is gekozen voor een toetsend onderzoek dat gebaseerd is op beschrijvend literatuuronderzoek in de eerste fase en exploratief onderzoek in de tweede fase (Baarda, D.B. 2006 p. 100 – 106). Het onderzoek wordt in de derde fase afgesloten met een praktijkcasus waarin de bevindingen van fase 1 en 2 worden getoetst bij een representatief gebouwenbestand in het VO. Het onderzoek bestaat uit de volgende onderdelen: 1. Beschrijvend onderzoek (Hfst 2) De eerste fase bestaat uit een literatuurstudie ten aanzien van het vakgebied Corporate Real Estate Management waarbij de nadruk ligt op strategievorming en doelmatigheidsanalyse van een (bedrijfs-) vastgoedportefeuille. Tevens wordt de context van onderwijshuisvesting in het VO beschreven. Hiermee worden de theoretische kaders aangegeven en het fundament gelegd voor het verdere onderzoek. 2. Exploratief onderzoek (Hfst 3) Op basis van bovengenoemde theorie wordt in fase 2 onderzocht welke kwaliteitsevaluatiemethoden er zijn ten aanzien van huisvesting en welke expliciet toepasbaar zijn op onderwijshuisvesting. Tevens wordt een rekenmodel, gebaseerd op het wettelijk kader voor onderwijshuisvesting in het VO ontwikkeld om een kosten-batenanalyse voor onderwijshuisvesting in het VO uit te voeren. 3. Toetsend onderzoek (Hfst 4) In de derde fase wordt op basis van de bevindingen van fase 1 en 2 van een representatieve weergave van onderwijshuisvesting in het VO een strategisch huisvestingsplan opgesteld. Vervolgens wordt de doelmatigheid onderzocht waarbij de relatie tussen kwaliteit en uitgaven wordt aangegeven. Het onderzoek wordt afgesloten met een conclusie en aanbevelingen (Hfst 5)

-7-

Schematische opzet onderzoek:

1. Inleiding / aanleiding / doelstelling

2.1 Theoretisch kader Corporate Real Estate Management

2.2 Context Onderwijshuisvesting VO

3.1 Kwaliteitsevaluatie onderwijshuisvesting VO

3.2 Kosten-batenanalyse onderwijshuisvesting VO

4.1 Praktijkcasus Strategisch huisvestingsplan Onderwijshuisvesting VO

4.2 Praktijkcasus Kwaliteit onderwijshuisvesting VO

4.3 Praktijkcasus Kosten/batenanalyse Onderwijshuisvesting VO

5. Conclusie en aanbevelingen

-8-

1.7 Leeswijzer Hoofdstuk 2 Theoretische kaders Hoofdstuk 2 beschrijft het theoretisch kader van het vakgebied vastgoedmanagement. In paragraaf 2.1 wordt het vakgebied vastgoedmanagement in het algemeen beschreven en in paragraaf 2.2 wordt expliciet ingegaan op de specifieke context van onderwijshuisvesting in het VO. Hoofdstuk 3 Doelmatigheidsanalyse van onderwijshuisvesting in het VO In hoofdstuk 3 wordt onderzocht op welke wijze de doelmatigheid van onderwijshuisvesting kan worden bepaald. In paragraaf 3.1 worden verschillende kwaliteitsevaluatiemethoden onderzocht op bruikbaarheid voor onderwijshuisvesting. In paragraaf 3.2 wordt een kosten-batenanalyse specifiek voor onderwijshuisvesting in het VO nader onderzocht. Hoofdstuk 4 Praktijkcasus In hoofdstuk 4 worden de bevindingen van hoofdstuk 2 en 3 getoetst in de praktijk bij een onderwijsinstelling met een 6-tal scholen. In paragraaf 4.1 wordt een strategisch huisvestingsplan opgesteld en vervolgens de doelmatigheid bepaald. In paragraaf 4.2 wordt de integrale kwaliteit van de locaties bepaald en in paragraaf 4.3 wordt een kosten-batenanalyse uitgevoerd. Hoofdstuk 5 Conclusie en aanbeveling Het laatste hoofdstuk geeft antwoord op de centrale vraag van dit onderzoek, namelijk op welke wijze de doelmatigheid van onderwijshuisvesting in het VO kan worden geoptimaliseerd binnen het huidige wettelijke kader. Het onderzoek wordt in dit hoofdstuk afgesloten met een conclusie en aanbevelingen.

-9-

2 Theoretisch kader bedrijfsvastgoedmanagement Inleiding In dit hoofdstuk wordt het theoretisch kader van dit onderzoek beschreven. In paragraaf 2.1 wordt de vraag beantwoord welke lessen uit het vakgebied bedrijfsvastgoedmanagement zijn te trekken op het gebied van doelmatigheid van huisvesting. In paragraaf 2.2 wordt beschreven of de bovengenoemde lessen toe te passen zijn op onderwijshuisvesting in het VO en wat hierbij de context c.q. het wettelijk kader is. Hierbij zullen de theorieën niet uitgebreid worden beschreven. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar de literatuur zoals deze in de bronvermelding is weergegeven. Het hoofdstuk wordt afgesloten met een samenvatting en conclusie.

2.1 Bedrijfsvastgoedmanagement Bedrijfsvastgoedmanagement, in de internationale literatuur Corporate Real Estate Management (CREM) genoemd, richt zich in tegenstelling tot commercieel vastgoedmanagement meer op de gebruiker dan op de eigenaar van het vastgoed. In het boek ‘Corporate Real Estate in Europe’ geeft Van Eldonk de volgende definitie van CREM: “The management of a corporation real estate portfolio by aligning the portfolio and services to the needs of the core-business (reviewing the CRE strategy), with the aim to contribute optimally to the overall performance of the corporations. In this process, the owned, leased or rented real estate portfolio is considered as a capitalintensive corporate resource (Eldonk, van A. 1999 p. 26)”. Bedrijfsvastgoed wordt dus ook als een kapitaalintensief bedrijfsmiddel beschouwd. Het doel van het bedrijfsvastgoedmanagement, verder te noemen CREM, is het vastgoed optimaal te laten bijdragen aan het functioneren van de organisatie. Het vastgoed wordt voortdurend in overeenstemming gebracht met de behoefte van het primaire proces. Dit vakgebied heeft een transitie ondergaan vanuit het technische en administratieve beheer en er vindt idealiter sturing plaats op strategisch, tactisch en operationeel niveau. Met name op het operationele niveau zijn de “niet primaire” processen samengegaan in het vakgebied Facilitair management ter ondersteuning van het primaire proces. De rol van de Facilitair manager heeft zich in de afgelopen decennia sterk in de breedte ontwikkeld. Historisch gezien is vastgoed bij veel ondernemingen en (semi-) overheden niet vanuit een strategische doelstelling ontwikkeld en wordt er weinig aandacht besteed aan periodieke prestatieanalyse van het vastgoed. Mede door de ontwikkelingen van het commerciële vastgoedmanagement is er door ondernemers en (semi-) overheden steeds meer oog voor de ontwikkeling van het tactische- en strategische niveau. Volgens Van Driel is in navolging van het commerciële vastgoedmanagement ook bij het bedrijfsvastgoedmanagement de omslag gemaakt van het kostengericht naar het rendementsgericht denken (Driel, van A, 2003 p.119-120). In de literatuur zijn verschillende theorieën beschreven over het vakgebied CREM. Met name over de processen en verschillende spanningsvelden waarin het CREM zich bevindt wordt verschillend gedacht. Zonder te stellen dat alle theorieën zijn geanalyseerd worden een aantal theorieën nader beschouwd.

- 10 -

Dewulf kiest in zijn benadering een viertal spanningsvelden waarin het CREM zich bevindt en richt zich meer op het financiële aspect van huisvesting in relatie met ondernemingsdoelstellingen. Door vanuit vastgoedoptiek vooral te sturen op financieringsmogelijkheden en kostenbeheersing wordt de huisvesting, passend binnen de organisatiedoelstellingen, geoptimaliseerd. (Dewulf G. 2000 p.32-33). Er wordt geen directe relatie gelegd naar kwaliteit of doelmatigheid. Schematisch wordt in figuur 2.1 het CREM volgens Dewulf als volgt worden weergegeven (Dewulf, G. 2000 p.32); Business perspective

Real estate perspective

General management

Asset management

Strategic focus

Cost Control

Operational focus

CREM Operationeel management

Figuur 2.1 Dewulf G. 2000

Crassee stelt vervolgens dat er uitgaande van de theorie van Dewulf, zeker bij grotere ondernemingen, een dynamische onbalans is tussen het (strategische) algemeen concernmanagement en het management van de werkmaatschappijen. Geredeneerd vanuit de CRE manager kan wat voor het concern als tactisch wordt gezien voor een werkmaatschappij als strategisch worden beschouwd. Crassee spreekt dan ook van een zestal spanningvelden en pleit dan ook voor het expliciet benoemen van een tactische laag waarin de vastgoeddiensten / werkmaatschappijen en portefeuillemanagement zijn ondergebracht. Hiermee ontstaat duidelijk zicht op strategische afstemming op de lange termijn, de daaruit voortvloeiende tactische keuzes voor de middellange termijn en vervolgens praktische operationele keuzes die ten aanzien van huisvesting gemaakt moeten worden. In onderstaande hexagoon (figuur 2.2) worden de spanningsvelden ten aanzien van CREM volgens Crassee weergegeven (Crassee, R. 2008 p.11-12). Ook in dit model is de relatie naar kwaliteit en doelmatigheid niet direct zichtbaar.

Figuur 2.2 Crassee, R. 2008

- 11 -

Suyker geeft eveneens een viertal aspecten c.q. vakgebieden aan waarin het CREM zich bevindt maar is meer gericht op de vastgoedcyclus. Suyker stuurt meer op financiële en juridische analyse van de huisvesting en de hieruit voortvloeiende operationele uitvoering in het vakgebied bouwprojectmanagement (Suyker, J. 1996 p.4). Ook Suyker beschrijft in zijn theorie geen relatie naar kwaliteit of doelmatigheid. Schematisch worden de aspecten van CREM volgens Suyker als volgt worden weergegeven in figuur 2.3:

Organisatie perspectief

Vastgoed perspectief

Algemeen management

Vastgoedmanagement

Strategische focus

BouwprojectManagement

Taktisch / Operationele focus

CREM Facilitair management

Figuur 2.3 Suyker, J. 1996

Van Driel kiest in zijn theorie van CREM een bottum-up benadering. Optimalisatie van de vastgoedportefeuille kan worden bereikt door het toepassen van dynamisch vastgoedmanagement. Door periodiek de prestaties van het vastgoed te meten en te analyseren kan gericht worden gestuurd (Driel, van A, 2003 p.21-22). Na analyse van de managementinformatie van het operationele niveau, het facility management, vindt vergelijking met de markt of binnen de sector geformuleerde benchmarks plaats. Op basis hiervan kunnen de huisvestingslasten worden vergeleken met de markthuren of beschikbare budgetten. Na deze analysefase wordt de doelmatigheid van het vastgoed bepaald waarbij gekeken wordt in hoeverre de kwaliteit van de huisvesting in overeenstemming is met de uitgaven en in hoeverre de huisvesting een positieve bijdrage levert aan het primaire proces. Met dit inzicht kunnen strategische scenario’s worden bepaald waarbij de toekomstige kasstromen netto contant worden gemaakt en met elkaar worden vergeleken. Het CREM kan op basis van deze bevindingen voorstellen doen aan de directie of bestuur om vastgoed te kopen, huren of leasen alsmede bestaand vastgoed te upgraden, door te exploiteren of af te stoten (Driel, van A, 2003 p.125-126). Van Driel legt wel een duidelijke relatie naar kwaliteit en doelmatigheid. In figuur 2.4 wordt het vakgebied CREM volgens Van Driel schematisch weergegeven.

- 12 -

Bedrijfsvastgoedmanagement (CREM) Portfoliomanagement (strategisch) Visie – Missie Meerjarenbeleidsplan Vastgoed- / huisvestingsplan

Assetmanagement

Objectbeleid

(tactisch)

Kasstroomscenario’s Doelmatigheidsanalyse (kosten vs kwaliteit)

Propertymanagement (operationeel)

Facility management  Huisvesting  Diensten  Middelen  ICT  Externe diensten Figuur 2.4 Driel, van A. 2003 (bewerkt)

Ook in de internationale literatuur is veel geschreven over het vakgebied CREM. Een interessante benadering is de theorie van Edwards & Ellison die gebaseerd is op het huisvestingsproces waarin op basis van een vijftal aspecten een huisvestingsstrategie kan worden bepaald. Hiermee wordt het mogelijk de samenhang tussen het vastgoed, de gebruiker en de bedrijfsprocessen te doorgronden. Mede op basis van de concurrentiepositie van de organisatie kan hiermee de doelstelling ten aanzien van de huisvesting worden bepaald en op basis van een zestal beleiduitgangspunten een vastgoedstrategie worden geformuleerd. De beleidsuitgangspunten zijn volgens Edwards te formuleren op basis van de volgende vraagstellingen (Edwards V. 2004 p.133-137): 1. In welk stadium verkeert de organisatie? 2. Wil de organisatie de verantwoordelijkheid ten aanzien van vastgoed dragen en de vrijheid hebben om het vastgoed aan te passen aan haar wensen? 3. Welke huisvestingsopties zijn mogelijk voor de organisatie? 4. Welke financieringsmogelijkheden zijn er beschikbaar voor de organisatie? 5. Hoe cruciaal is vastgoed voor de organisatie? 6. Dienen investeringen of “vast”kapitaal gereduceerd te worden? Door na implementatie van de strategie periodiek de prestatie van de huisvesting te meten en te analyseren kan worden bepaald of de huisvestingstrategie moet worden bijgesteld (Edwards, V. 2004 p 16-28). In deze benadering is een duidelijke relatie naar kwaliteit of doelmatigheid zichtbaar. Deze theorie is met name interessant door de systematische en brede benadering die op alle soorten vastgoed, dus ook

- 13 -

onderwijsvastgoed, kan worden toegepast. In hoofdstuk 4 zal op basis van deze theorie een toetsend onderzoek plaatsvinden van een representatief deel van de huisvesting in het VO. In onderstaand schema figuur 2.5 is het model volgens Edwards & Ellison weergegeven.

Herzien gebruik/eigendom

1.

Vastgoedkenmerken

4. Institutionele Inrichting vastgoedmarkt

2.

3. Organisatiedoelstelling t.a.v. vastgoed

Gebruikerskenmerken

5. Externe omgeving

6. Formuleren strategieën

testen

evalueren

7. Selectie en implementatie strategieën

8. Prestatieanalyse / doelmatigheidsonderzoek Figuur 2.5 Edwards, V. 2004 p.18 (bewerkt)

Kenmerkend voor alle modellen is dat de rol van CREM de bindende factor is tussen organisatiedoelstellingen enerzijds en de huisvestingdoelstellingen anderzijds. Het toepassen van een model geeft een handvat om strategische vragen aan de orde te stellen maar zegt verder niets over de manier waarop en het tempo waarin strategische keuzes worden geïmplementeerd (Ruwiel, P. 2007 p.13). In de kern gaat het bij alle benaderingen van CREM om het toevoegen van waarde voor de organisatie. Toegevoegde waarde bedrijfsvastgoed Een belangrijke verworvenheid van CREM is dat de inzichten omtrent vastgoed als strategisch bedrijfsmiddel gelijkwaardig is geworden aan de andere meest gangbare bedrijfsmiddelen. In een studie van de Industrial Development Research Foundation wordt gewezen op het vitale belang van vastgoed. Vastgoed kan, naast de traditionele bedrijfsmiddelen Mensen, Kapitaal, Kennis en Technologie, als 5e bedrijfsmiddel worden gezien (Joroff, M. 1993). In figuur 2.6 wordt de relatie tussen de 5 traditionele bedrijfsmiddelen weergegeven.

- 14 -

Figuur 2.6 Joroff, M. 1993

Grote ondernemingen nemen bij strategievorming steeds vaker het vastgoed mee als essentieel onderdeel van de bedrijfsvoering. Het kapitaalsbeslag van terreinen, gebouwen en werkomgevingen is substantieel. Daar waar vastgoed wordt gezien als een strategisch bedrijfsmiddel kan het primair bijdragen aan:  kostenoptimalisatie,  kwaliteitsverbetering,  productieoptimalisatie. Secundair kan vastgoed ook bijdragen aan:  het welbevinden van medewerkers,  de mogelijkheid bieden om te reageren op wijzigende omstandigheden,  implementatie van nieuwe technieken c.q. inzichten  het verbeteren van het imago (Fritzche, C. 2004 p.20). Zoals hiervoor is aangegeven combineert CREM door het tactische assetmanagement het operationele facilitair management enerzijds met het strategische portfoliomanagement anderzijds3. Hiermee wordt de bedrijfseconomische waarde van de vastgoedportefeuille geoptimaliseerd waarbij de gebruiker c.q. het primaire proces centraal staat. Vastgoed heeft dus in meerdere opzichten een toegevoegde waarde voor de onderneming. De Jonge heeft 7 elementen van toegevoegde waarde beschreven die bijdragen aan de transformatie van ondernemersvastgoed naar een volwaardig bedrijfsmiddel. Deze worden in tabel 2.7 weergegeven (Jonge, de H. 1996 p. 66-7).

3

Hierbij dient opgemerkt dat er geen eenduidige definitie van de drie aggregatieniveaus wordt toegepast.

- 15 -

Toegevoegde waarde-elementen van vastgoed 1

Element Productiviteit verhogen door

2

Kosten reduceren van

3

Risico beheersen van

4

Waarde verhogen door

5

Flexibiliteit bevorderen van

6

Cultuur ondersteunen door

7

PR & marketing ondersteunen door

1 Locatieselectie 2 Werkplekinnovatie 3 Retentie menselijk kapitaal 4 Werkplekkosten 5 Huisvestingslasten 6 Facilitaire kosten 7 Benchmarking 8 Ondernemingsfinanciering 9 Inflexibiliteit vastgoedportfolio 10 Locatieselectie 11 Waardeontwikkeling/daling 12 Werkomgeving 13 Milieu aspecten 14 Ontwikkelingsproces 15 Acquisitie/dispositie van vastgoed 16 (Her-) ontwikkeling van vastgoed 17 Marktanalyse 18 Organisatorische aspecten 19 Financiële aspecten 20 Technische aspecten 21 Werkplekinnovatie 22 Communicatie 23 Imago 24 Verkooppunten 25 Verkoopstrategie

Tabel 2.7 Jonge, de H. 1996

Het toevoegen van waarde kan op verschillende ambitieniveaus worden gerealiseerd, variërend van een zuiver technische benadering van het vastgoed tot een niveau waarbij vastgoed als een strategisch bedrijfsmiddel van het primaire proces wordt betrokken. Een door Joroff ontwikkeld model geeft weer welke competentieniveaus te onderscheiden zijn (Joroff M. 1993 p.8). De competentieniveaus zijn in figuur 2.8 als volgt weer te geven:

Figuur 2.8 Joroff, M.L. 1993

- 16 -

Toelichting op de competentieniveaus volgens Joroff : 1. Het laagste niveau, fase 1 Taskmasters (uitvoerders), heeft de focus met name op de techniek. Het voorziet de organisatie in ruimte en de specifieke taak is het onderhouden van het gebouw. De toegevoegde waarde voor de organisatie is het uit handen nemen van de zorg voor het dagelijks beheer. 2. Fase 2 wordt gekenmerkt door Controllers (beheersers). Hier ligt de nadruk op informatievergaring en kostenbeheersing. De CRE afdeling biedt, veelal aan de hand van benchmarks, sturende informatie en adviseert op het gebied van kostenbesparing. Primaire doelstelling voor waardecreatie is het management voorzien van informatie voor de begrotingsvoorbereiding en mogelijkheden voor kostenbesparing. 3. In fase 3, die van de Dealmakers (handelaren), vindt waardecreatie plaats door huisvestingsoplossingen aan te dragen die afgestemd zijn met de markt. Door standaardisatie van huisvestingsoplossingen wordt interne flexibiliteit verkregen en de toegevoegde waarde wordt gevonden in het marktconform bijeen brengen van vraag en aanbod van huisvesting en namens de klant te onderhandelen. Leegstand wordt zo mogelijk voorkomen en multifunctioneel gebruik wordt gestimuleerd. 4. Fase 4, de Entrepeneurs (ondernemers) opereren als een intern vastgoedbedrijf. Huisvestingskosten worden integraal doorberekend. De vastgoedportefeuille wordt afgestemd op het bedrijfsplan van de organisatie. De CRE afdeling voegt waarde toe door op basis van het bedrijfsplan zelfstandig projectinitiatieven te ontplooien en hiermee te voorzien in adequate huisvesting. 5. In de laatste fase, die van de Business strategist (strategen), anticipeert de CRE afdeling op ontwikkelingen in de omgeving. Als strategisch adviseur van het management adviseert zij over de gevolgen van verwachte ontwikkelingen in de omgeving voor de huisvesting en organisatie als geheel. Essentieel voor een dergelijke ontwikkeling is dat men de kennis en ervaring van de lagere niveau’s meeneemt naar het naasthogere niveau. Een maat voor de professionaliteit van een CRE afdeling is de mate waarin de reeds opgedane kennis en ervaring wordt gebruikt bij de verdere ontwikkeling. Hierdoor ontstaat een consistente ontwikkeling van CREM. Onderzoek van De Kort toont aan dat op ieder niveau proffesioneel vastgoedmanagement mogelijk is. Echter, vanaf niveau 4 komen alle aspecten van vastgoedbeheer bijeen en is het mogelijk algeheel beleid te ontwikkelen. (Kort, de P. 2007 p. 38) Het is voor een CRE afdeling van belang vast te stellen welk ambitieniveau gewenst en mogelijk te realiseren is. Gesteld kan worden dat de keuze om vastgoed volledig in eigendom te nemen en op het hoogste niveau te professionaliseren, hoge eisen stelt aan de CRE afdeling.

- 17 -

Reflectie op het theoretisch kader van CREM. In de literatuur betreffende het vakgebied CREM zijn ten aanzien van doelmatigheid van huisvesting de volgende theorieën relevant: 1. De theorie van Van Driel waarbij wordt gesteld dat door het toepassen van dynamisch vastgoedmanagement periodiek de prestatie van het vastgoed gemeten dient te worden. Hiermee is het mogelijk om maximale waarde te creëren en het vastgoed maximaal aan te laten sluiten bij de organisatiedoelstellingen. Na analyse van de prestatie c.q. doelmatigheid kan beleid ten aanzien van vastgoed worden gemaakt en een strategisch vastgoedplan worden opgesteld. Van Driel geeft echter niet aan op welke wijze hier inhoud aan gegeven kan worden. Hiervoor is de volgende theorie meer geschikt. 2. Een analytisch model van Edward & Ellison waarmee op systematische wijze op basis van een vijftal aspecten een strategisch vastgoedplan ontwikkeld kan worden. Vervolgens kan door middel van het uitvoeren van een doelmatigheidsanalyse worden getoetst of de vastgoedstrategie voldoende bijdraagt aan het behalen van de organisatiedoelstellingen. In algemene zin wordt beschreven hoe de doelmatigheid kan worden vastgesteld hetgeen een bruikbare kapstok is voor dit onderzoek. Het model beperkt zich echter met name tot organisatiedoelstellingen t.a.v. concurrentie maar zegt verder niets over doelstellingen van bijvoorbeeld de professionaliteit van het CREM, het stellen van kwaliteitseisen of het beheersen van risico’s. Bij het bepalen van de beleidsuitgangspunten zijn mijn inziens hierover een aantal aanvullende vragen te stellen. Deze worden in paragraaf 4.1.1 nader toegelicht. 3. De theorie volgens Joroff betreffende de verschillende competentieniveaus van het CREM. Hoewel in de paragraaf 1.3 is gesteld dat niet wordt ingegaan op organisatorische vraagstukken is het mijn inziens inzichtverhogend hier kort op in te gaan. Op basis van deze theorie kan beleid worden gemaakt ten aanzien van het gewenste competentieniveau van het CREM. Aanbevolen wordt om de wijze waarop CREM binnen het voortgezet onderwijs kan worden geprofessionaliseerd en georganiseerd nader te onderzoeken. Bovengenoemd theoretisch kader is de basis waarop dit onderzoek is gebaseerd en zal als kapstok dienen voor het beantwoorden van de centrale vraag. Van belang is om vast te stellen of bovengenoemde theorieën ook toe te passen zijn op publiek vastgoed c.q. onderwijshuisvesting. Dit zal in hoofdstuk 2.2 nader worden beschreven.

- 18 -

2.2 Context van onderwijsvastgoed VO In deze paragraaf wordt bezien of de bovengenoemde lessen uit het vakgebied CREM toe te passen zijn op onderwijshuisvesting in het VO. Hierbij wordt de context van publiek vastgoed i.c. van onderwijshuisvesting in het VO beschreven. Door een beknopt historisch overzicht op hoofdlijnen en (beleids-)doelstellingen van de Rijksoverheid ten aanzien van onderwijshuisvesting wordt de onderlinge relatie tussen de actoren weergegeven. 2.2.1 Publiek Vastgoed Publiek vastgoed, ook wel maatschappelijk vastgoed of in de internationale literatuur Public Real Estate (PRE) genoemd, heeft een bijzondere plaats in het bedrijfsvastgoedspectrum. Publiek vastgoed draagt bij aan de kwaliteit van de maatschappij door diensten te huisvesten die het welzijn van de burgers bevorderen. (Evers, F. 2002 p. 1). Hiermee wordt de vitaliteit en leefbaarheid van steden, dorpen en wijken vergroot. Publiek vastgoed is primair bedoeld voor de huisvesting van (semi-) overheidsinstellingen. Dit wordt ook wel de “niet commerciële dienstverlening” of “non profit sector” genoemd. Hiertoe behoren instellingen die geen winstdoelstelling nastreven. Kenmerkend is dat de diensten en producten niet op een markt worden aangeboden (Kohnstamm. P. 1995 p. 7). Publiek vastgoedmanagement Publiek vastgoedmanagement (PREM) is een vakgebied dat veel overeenkomsten heeft met bedrijfsvastgoedmanagement (CREM). Bij publiek vastgoed is niet alleen het functionele aspect van belang maar spelen ook culturele en politieke aspecten een rol. Na de tweede wereldoorlog wilden (semi-) overheidsinstellingen niet geassocieerd worden met enige vorm van machtsdenken en de interesse om publiek vastgoed als uitdrukking van gezag te gebruiken nam sterk af. Een nieuwe architectonische trend in de jaren ‘60, die gericht was op functionaliteit, zorgde ervoor dat publieke gebouwen de lelijkste gebouwen in de stad werden. Mede door de economische recessie in de jaren ‘70 en afnemende autoriteit van de overheid ontstonden gebouwen die “sober en doelmatig” waren en pasten in het beeld van de rol die de overheid had in de ogen van de burgers (Evers, F. 2002 p 4-10). De afname van de rol en macht van de kerken in onze cultuur hebben eveneens een grote invloed gehad op het vastgoed van met name zorg- en onderwijsinstellingen. Daar waar de zorg en het onderwijs toevertrouwd was aan paters en nonnen van diverse levensbeschouwelijke instanties werd die taak in de loop der jaren door de rijks- en lagere overheden overgenomen. Veel (semi-) overheidsinstellingen en organisaties hanteren in toenemende mate managementstijlen die de laatste 15 tot 20 jaar in het bedrijfsleven zijn ontwikkeld. Concentreren op de kernactiviteiten (core-business) is hierin de rode draad. Doen waar je goed in bent en inkopen waar het goedkoper en efficiënter kan. Het gebruik van principes uit het bedrijfsleven onderbouwen steeds vaker de stelling dat ook overheden als een bedrijf kunnen worden gezien. Hierbij worden vragen gesteld betreffende in- of uitbesteden van diensten, kopen, huren of verkopen van huisvesting enzovoort. Managers van publiek- en ondernemersvastgoed moeten hun meerwaarde aantonen en private partijen zien hun kans schoon om (semi-)overheden als klant of huurder te zien (Evers F. 2002 p.10-11). Dit rechtvaardigt het toepassen van dynamisch vastgoedmanagement bij publiek vastgoed. Door periodiek de

- 19 -

prestaties van het vastgoed te meten en te analyseren kan gericht worden gestuurd op optimalisatie van de (publieke) vastgoedportefeuille. Deze doelmatigheidsanalyse of performanceanalyse is de basis voor een strategisch vastgoed- of huisvestingsplan. Daarnaast worden politieke ambities aangepast op de ontwikkelingen in onze maatschappij. “Decentraal wat kan en centraal wat moet” is het motto van het kabinet waarin een proces van deregulering en terugdringen van Haagse regels op gang is gekomen. Door de veroudering van het vastgoedbestand en teruglopende economie staat de leefbaarheid in de wijken steeds vaker onder druk. Meer ruimte door decentrale afwegingen, meer ontwikkelingsplanologie en minder toelatingsplanologie geven lagere overheden, maatschappelijke organisaties, private partijen en burgers meer kans om de leefbaarheid in de wijken te vergroten (Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke ordening en Milieu (VROM) 2006 p. 5). Hier ligt de basis voor ontwikkeling en exploitatie van onder meer publiek vastgoed door andere partijen dan de (semi-)overheid. Publiek vastgoedmanagement versus bedrijfsvastgoedmanagement Hierboven is de ontwikkeling van publiek vastgoed beschreven waarbij ook de bijzondere culturele en politieke kenmerken zijn benoemd. Zoals gezegd zijn er veel overeenkomsten te onderkennen tussen publiek- en bedrijfsvastgoed maar zeker ook verschillen. Everts beschrijft in zijn boek Public Real Estate; successful management strategies dat, ondanks het feit dat ook (semi-) overheden steeds bedrijfsmatiger omgaan met hun vastgoedportefeuille, er wezenlijke verschillen zijn te onderkennen met ondernemersvastgoed (Evers F. 2002 p.12-15). 1. Ten eerste zijn (semi-) overheidsinstellingen niet gewend om te denken in winstgevende investeringen. Daarnaast wordt door de specifieke aard van publieke gebouwen met een bijzondere functie (gevangenis, kerk, school), de economische waarde van deze gebouwen beschouwd als nul. De alternatieve aanwendbaarheid is vaak beperkt of slechts alleen mogelijk met hoge investeringen. Deze categorie vastgoed wordt doorgaans als incourant beschouwd hetgeen wil zeggen dat de verhandelbaarheid erg gering is. 2. Ten tweede heeft PREM te maken met de invloed van politieke sturing en wettelijke veranderingen. Dit wordt ook wel het institutionele kader genoemd waar publiek vastgoedmanagement mee te maken heeft. Deregulering, privatisering en brutering van woningcorporaties zijn daar goede voorbeelden van. Binnen overheidsdiensten zijn financiële winsten van minder belang dan bij ondernemingen. Naast het toevoegen van waarde aan het primaire proces dient rekening te worden gehouden met sociale doelen en beleid. In plaats van rendement in financiële termen is bij PREM maatschappelijk rendement of zelfs politiek rendement van belang. Volgens Dolmans kan maatschappelijk rendement worden gezien als de uitkomst van de gedane investering in termen van klanttevredenheid, mate van sociale veiligheid, leefbaarheid in wijken, behouden en aantrekken van sociale doelgroepen (bejaarden, scholieren, patiënten), omvang van voorzieningenniveau, enzovoort (Dolmans, G. 2007 p.6). Everts stelt vervolgens weer dat politiek rendement wordt gedefinieerd door gevoelens en machtsposities en wordt gemeten op een meetlat met wisselende criteria. Openbare gebouwen hebben vaak een symbolische betekenis en dienen vaak andere doeleinden dan alleen het huisvesten van ambtenaren of

- 20 -

investeren van kapitaal. Politiek rendement uit zich door middel van de bijdrage die het publiek vastgoed heeft op de diverse politieke beleidsterreinen zoals economie, sport, cultuur, onderwijs, veiligheid, milieu en werkgelegenheid. 3. Het derde verschil tussen PREM en CREM heeft veel met het vorige punt te maken. Naast de politieke sturing heeft PREM met veel meer belanghebbenden te maken dan de collega’s in de private sector. Daar waar ondernemers rekening moeten houden met aandeelhouders heeft de publieke sector te maken met een heel regiment belanghebbenden. Kabinetsleden, kiezers, adviesorganen, belangenverenigingen, individuele burgers, politieke partijen, bestuurders van maatschappelijke organisaties enzovoort zorgen ervoor dat PREM veel minder speelruimte heeft dan CREM. Een gedegen stakeholdersanalyse is derhalve dan ook zeer noodzakelijk. 4. Tot slot kan als vierde verschil worden benoemd dat beveiliging van openbare gebouwen van een andere orde is dan van (de meeste) bedrijven. Enerzijds dient het publieke vastgoed openbaar toegankelijk te zijn maar anderzijds dienen ook de autoriteiten, gegevens en personeel voldoende beschermd te zijn tegen diefstal, agressie en terreurdreiging. Hoewel de verschillen per sector sterk kunnen verschillen in zowel het private als het publieke domein kan gesteld worden dat met name het institutionele kader voor de toepassing op publiek vastgoed een groot verschil vertoont met de private sector. In het kader van deze thesis zal het institutionele kader voor de specifieke toepassing op onderwijsvastgoed in het VO nader worden toegelicht. 2.2.2 Institutioneel kader onderwijsvastgoed VO Zoals hiervoor is aangegeven is onderwijsvastgoed, passend binnen het domein publiek vastgoed, omgeven door een institutioneel kader. De specifieke wet en regelgeving ten aanzien van onderwijshuisvesting zal in dit hoofdstuk kort worden toegelicht. Voor een volledige toelichting wordt verwezen naar de Wet op het Voortgezet Onderwijs en de modelverordening Onderwijshuisvesting 2008. Financiële context onderwijs VO Het ministerie van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap faciliteert bijna alle uitgaven van het onderwijs. De relatie met de onderwijsinstellingen wordt gekenmerkt door een grote autonomie van de instellingen; de overheid schept voorwaarden. Iedere school komt vrijwel automatisch voor bekostiging in aanmerking, indien aan het bij de wet gestelde deugdelijkheideisen en bekostigingsvoorwaarden wordt voldaan. Naast de rechtstreekse bekostiging van instellingen door OCW vloeien er ook langs andere overheidswegen middelen naar de instellingen. Het VO maakt deel uit van het Nederlandse onderwijsstelsel dat in bijlage 6 nader wordt toegelicht. De financiering van het VO is geregeld in de Wet op het Voortgezet Onderwijs (WVO). De gemeenten krijgen van het Rijk via een algemene uitkering uit het gemeentefonds geld voor educatie, gemeentelijk onderwijsachterstandenbeleid en huisvesting voor het PO en het VO. Dit betreft geen zogenaamde doeluitkering en kan vrijelijk door de gemeente worden besteed aan uitvoering van lokaal beleid. Jaarlijks wordt circa € 34,7 mld uitgegeven aan onderwijs zie figuur 2.9 (CBS. Jaarboek onderwijs in cijfers 2009 p.6).

- 21 -

x mln euro Figuur 2.9 CBS Jaarboek onderwijs in Cijfers 2009

Gemeenten hebben een zorgplicht ten aanzien van adequate onderwijshuisvesting en zijn verantwoordelijk voor (vervangende) nieuwbouw en uitbreidingen (Modelverordening onderwijshuisvesting 2008 p.175). Met ingang van 2006 is de vergoeding uit de algemene uitkering van het gemeentefonds voor 100% gerelateerd aan het leerlingaantal. Het basisbedrag waarop de vergoeding is gebaseerd wordt jaarlijks opgehoogd. Dit om tegemoet te komen aan de gewijzigde financiering van onderwijshuisvesting. Het Rijk financierde tot 1997 “a fonds perdu” hetgeen inhoudt dat de investering direct ten laste van het beschikbare budget werd gebracht. Daarna werd normaliter op basis van gemeentelijke leningen de kapitaalslasten gefinancierd waardoor de investeringen werden geactiveerd op de balans. Het onderwijshuisvestingsbudget van de gemeente wordt vastgesteld op basis van het leerlingaantal vermenigvuldigd met een z.g. leerlinggewicht, maal het gemeentefondsaccres. Het gemeentefondsaccres betreft de jaarlijkse verhoging van het gemeentefonds. Een reguliere VO leerling kent een gewicht van 0,8. Een leerling van het praktijkonderwijs kent een gewicht van 1,45. Gedurende de exploitatieperiode ontvangen onderwijsinstellingen sinds 1996 een lumpsumvergoeding waarbij jaarlijks een budget wordt verstrekt aan de instellingen voor alle personele en materiële kosten. De personele component wordt vastgesteld op basis van de te berekenen formatie die vergoed wordt tegen de gemiddelde personeelslast (Goetheer G.J.J. 1995 p. A1-5). De materiële kosten zijn de kosten voor schoonmaak, technische instandhouding, energieverbruik en gebruikersbelastingen en heffingen. Scholen ontvangen een vast bedrag per leerling en een vast bedrag per school (Goetheer G.J.J. 1995 p. B1-1). Bestuurlijke en juridische context In de Verordening onderwijshuisvesting, veelal gebaseerd op de modelverordening van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG), is het huisvestingsbeleid per

- 22 -

gemeente vastgelegd. De vergoeding voor de huisvesting is sinds 1997 gedecentraliseerd naar de gemeenten. Het bevoegd gezag kan jaarlijks bij het College van Burgermeester en Wethouders een verzoek indienen voor vervangende nieuwbouw c.q. uitbreiding van de onderwijsvoorziening. De gemeente stelt na instemming middels een beschikking gelden beschikbaar aan het bevoegd gezag van de scholen. Het bouwheerschap berust doorgaans bij de scholen en na realisatie wordt het (juridisch) eigendom van de onderwijsvoorziening aan het bevoegd gezag overgedragen (Modelverordening onderwijshuisvesting 2008 p.180). Het economisch eigendom berust, middels het zogenaamde economisch claimrecht, bij de gemeente. Bij beëindiging van de onderwijsfunctie eindigt het recht van het bevoegd gezag op het gebouw en terreinen en wordt het (juridisch) eigendom van de voor overdracht in aanmerking komende onroerende zaken om niet aan de gemeente overgedragen (Modelverordening onderwijshuisvesting 2008 p. 183). Doordecentralisatie Op basis van artikel 76v van de WVO kan de gemeenteraad besluiten dat jaarlijks een bedrag voor huisvestingkosten wordt betaald aan het bevoegd gezag van een andere dan een gemeentelijke school voor zover die school op het grondgebied van de gemeente in stand wordt gehouden. De gemeenteraad neemt het besluit in overeenstemming met het bevoegd gezag. Dit wordt doordecentralisatie genoemd. (Modelverordening Onderwijshuisvesting 2008 p.184). Voor en nadelen van doordecentralisatie. Uit onderzoek van de VO-raad blijkt dat de volgende voor- en nadelen benoemd en weergegeven in tabel 2.10 kunnen worden ten aanzien van doordecentralisatie (Schraven, J. 2009 p. 11). Gemeente Schoolbestuur vermindering bestuurslast grotere autonomie Voordelen begrotingszekerheid integrale afweging renovatie/nieuwbouw zekerstelling onderwijsaanbod efficiënt gebouwenbeheer Nadelen

wettelijke zorgplicht blijft afsplitsing huisvestingsbudget beperking integraal accommodatiebeleid

deskundigheid vergaren vastgoedmanagement financiële risico’s

Tabel 2.10 Schraven, J. 2009

Gesteld kan worden dat onderwijsvastgoed in het VO is omgeven door een institutioneel kader dat afwijkend is ten opzichte van bedrijfsvastgoed in de private sector. De verschillen zijn met name te onderkennen in de financieringsstructuur, eigendomssituatie en gedeelde verantwoordelijkheid van huisvesting door het schoolbestuur en de gemeente. Doordecentralisatie is een middel om een integrale benadering van financiering van onderwijshuisvesting in het VO mogelijk te maken. Hiermee is het onderscheid tussen de 1e investering ten behoeve van nieuwbouw of uitbreiding en de exploitatie vervallen. De verantwoordelijkheid ten aanzien van onderwijshuisvesting komt hierbij in één hand, bij het schoolbestuur, te liggen. Voor een weloverwogen keuze om door te decentraliseren is inzicht in het vakgebied vastgoedmanagement essentieel.

- 23 -

2.3 Samenvatting & conclusie De vraag welke lessen uit het vakgebied bedrijfsvastgoedmanagement zijn te trekken op het gebied van doelmatigheid van onderwijshuisvesting in het VO, kan als volgt worden beantwoord: Bedrijfsvastgoedmanagement heeft zich in de afgelopen decennia, in navolging van het commerciële vastgoedmanagement, sterk ontwikkeld. Kostengericht denken heeft volgens Van Driel idealiter plaats gemaakt voor rendementsgericht denken. Ook op tactisch- en strategisch niveau wordt periodiek de vastgoedportefeuille geanalyseerd met als doel maximale waarde te creëren. Hoewel hiervoor meerdere modellen toe te passen zijn is de theorie van Edward & Ellison door haar brede benadering en toepasbaarheid op alle soorten vastgoed een bruikbaar instrument. Door periodiek de prestaties van het vastgoed te meten en te analyseren kan gericht worden gestuurd op optimalisatie van de vastgoedportefeuille. Op basis van een gedegen doelmatigheidsanalyse zijn, in aansluiting op de organisatiedoelstellingen, strategische keuzes te maken ten aanzien van eigendomsituaties, investeringsvraagstukken en ontwikkelmogelijkheden van de vastgoedportefeuille. Vastgoed kan hierdoor, als 5e bedrijfsmiddel, waarde creëren voor de organisatie door een positieve bijdrage te leveren aan het primaire proces. Een middel om maximale waarde te kunnen creëren voor de organisatie is het ontwikkelen van de CREM afdeling. Hiervoor is het volgens Joroff van belang het gewenste competentieniveau, variërend van technisch uitvoerend niveau tot strategisch niveau, van de CREM-afdeling vast te stellen. De context van onderwijshuisvesting in het VO kan als volgt worden samengevat: Publiek vastgoed i.c. onderwijsvastgoed kan worden gezien als een bijzonder soort bedrijfsvastgoed waarbij cultureel-maatschappelijke en politieke ontwikkelingen een grote rol spelen. De terugtrekkende rol van de Rijksoverheid en de bedrijfskundige ontwikkelingen van semi-overheidsdiensten rechtvaardigen een professionele benadering van huisvestingsvraagstukken in de publieke sector. De theorieën zoals beschreven in paragraaf 2.1 kunnen dan ook worden toegepast bij publiek vastgoed. Hierbij dient echter rekening te worden gehouden met bijzondere wet- en regelgeving, sociale- en politieke belangen die bij publiek vastgoed van toepassing zijn. De context van onderwijsvastgoed wijkt ten opzichte van de private sector vooral af op financieel en juridisch-bestuurlijk vlak. Gedeelde verantwoordelijkheid voor onderwijshuisvesting alsmede de gescheiden geldstromen voor nieuwbouwinvesteringen en technische instandhouding maken een bedrijfsmatige huisvestingsstrategie in het VO veelal moeilijk. Middels de wettelijke mogelijkheid om deze gelden door te decentraliseren kan de verantwoordelijkheid ten aanzien van huisvesting geheel (of gedeeltelijk) bij het bevoegd gezag van de scholen worden neergelegd. Deze strategische keuze vereist gedegen inzicht in het vakgebied vastgoedmanagement. Hieruit kan worden geconcludeerd dat de lessen uit het CREM ten aanzien van doelmatigheid van huisvesting zeker ook van toepassing kunnen zijn op onderwijshuisvesting in het VO mits rekening gehouden met bovengenoemde aspecten. Hiermee kan vanuit de theorie beredeneerd het beste uit de onderwijshuisvesting in het VO worden gehaald en de doelmatigheid worden geoptimaliseerd. In het volgende hoofdstuk wordt onderzocht op welke wijze de doelmatigheid kan worden bepaald.

- 24 -

3 Doelmatigheidsanalyse van onderwijsvastgoed Inleiding In dit hoofdstuk wordt onderzocht op welke wijze de doelmatigheid van onderwijshuisvesting kan worden bepaald. Bij doelmatigheid (efficiëntie) gaat het om maximale output krijgen bij een gegeven input. Output is te zien als de kwaliteit van de huisvesting c.q. de bijdrage aan het primaire proces en onder input kan worden verstaan de middelen die hiervoor beschikbaar of benodigd zijn. In paragraaf 3.1 wordt onderzocht op welke wijze de kwaliteit van onderwijshuisvesting in het VO kan worden bepaald. In paragraaf 3.2 wordt onderzocht op welke wijze een kosten-batenanalyse voor onderwijshuisvesting in het VO kan worden uitgevoerd. Het hoofdstuk wordt in paragraaf 3.3 afgesloten met een samenvatting en conclusie.

3.1 Kwaliteitsevaluatie In algemene zin gaat het bij evaluatie over het vaststellen van waarde van iets en bij kwaliteit de mate waarin een product voldoet aan de eisen. Van der Voordt geeft in navolging van Burt (1978) de volgende definitie van kwaliteit van gebouwen: Quality is the totality of attributes which enables it to satisfy needs, including the way in which individuals are related, balanced and integrated in the whole building and its surroundings (Voordt, van der T. 2009 p.89). De kwaliteit van vastgoed is niet eenvoudig te bepalen, laat staan te kwantificeren. Vastgoed heeft veel verschillende functies met eveneens veel verschillende kenmerken. Verder is er een grote diversiteit aan belanghebbenden met verschillende ambities, verwachtingspatronen, normen en waarden ten aanzien van de kwaliteit van vastgoed (Edwards, V. 2004 p.64). Kwaliteitsevaluatie van gebouwen kan grofweg worden onderverdeeld in procesevaluatie en productevaluatie en daarnaast Ex ante (voor de realisatie van het gebouw) en Ex post ofwel Post-Occupancy Evaluation (POE) dat na de realisatie van het gebouw wordt uitgevoerd (Voordt, van der T. 2009 p.85). POE’s zijn met name toegespitst op het functionele aspect waarin de gebruiksen belevingswaarden centraal staan en de ervaringen van de dagelijkse gebruikers een grote rol spelen. Vanwege de relevantie voor dit onderzoek wordt de focus gelegd op productevaluatie van de huisvesting in het VO na realisatie en wordt de procesevaluatie buiten beschouwing gelaten. 3.1.1 Doelgroepen In de afgelopen decennia zijn veel kwaliteitsevaluatiemethoden ontwikkeld voor verschillende doelgroepen die ieder vanuit verschillende invalshoeken worden benaderd. Vijverberg geeft in zijn publicatie over kwaliteitssystemen aan dat er de volgende doelgroepen zijn te onderscheiden (Vijverberg G. 1998 H3.1.2 p.2-3-4): 1. 2. 3. 4. 5.

Makers (architecten, aannemers, installateurs en adviseurs) Handelaren (makelaars, financiers, projectontwikkelaars) Eigenaren (verhuurder of eigenaar van het gebouw) Technisch beheerders (organisaties die belast zijn met onderhoud en beheer) Gebruikers (bewoners, personeel, bezoekers).

- 25 -

Voor onderwijshuisvesting is primair een benadering vanuit de gebruikers relevant gezien de wenselijkheid van het aansluiten van de huisvesting met het primaire proces en het bereiken van de organisatiedoelstellingen. Secundair is het perspectief van de technisch beheerders van belang gezien het borgen van de basisveiligheid en het waardebehoud van de huisvesting. Tegen die achtergrond zullen met een afvaardiging van gebruikers en technisch beheerders de kwaliteitsanalyses uit worden gevoerd. Opmerkelijk is dat Vijverberg een lacune ontdekt heeft in de door hem onderzochte kwaliteitsmeetsystemen, namelijk: het ontbreken van kosteninformatie! Dit wordt verder onderschreven door het Nederlands Normalisatie Instituut waarbij gesteld wordt dat bij de analyse van de kwaliteit geen duidelijke relatie naar de huisvestingsuitgaven wordt gelegd en nog geen breed geaccepteerde conventies in de markt voorhanden zijn (Nederlands Normalisatie Instituut 2004 p.11). 3.1.2 Kwaliteitsevaluatiemethodieken Met name voor commercieel vastgoed zijn diverse methodieken ontwikkeld om de kwaliteit van gebouwen vast te stellen. In bijlage 2 is een overzicht weergegeven van de diverse instrumenten om kwaliteit van gebouwen te meten. Van der Voordt stelt dat ondanks de verschillende benaderingen, thema’s en indeling van criteria er overeenkomsten zijn te ontdekken in de gebruikte methodieken en er een tendens zichtbaar is naar een verbreding van de kwaliteitsbeoordeling van gebouwen in de zogenaamde Total Building Performance Evaluation. Hierin wordt naar integratie gestreefd van zowel gebruikersaspecten als technische en economische aspecten die van belang zijn bij het evalueren van gebouwen (Voordt van der T. 2009 p. 91). In geen van de beschouwde modellen is een integrale beoordeling van onderwijshuisvesting in het VO mogelijk. Integrale kwaliteitsevaluatie In navolging van de door Vitruvius4 reeds bedachte integrale kwaliteitscriteria bestaan deze volgens Van der Voordt uit de volgende items (Voordt van der T. 2009 p.91): 1. functionele aspecten 2. esthetische aspecten 3. technische aspecten 4. economische en juridische aspecten. Volgens Gerritsen kan vervolgens onderscheid worden gemaakt in harde kwantificeerbare kwaliteitsaspecten zoals de technische conditie en zachte, moeilijk te kwantificeren kwaliteitsaspecten zoals functionaliteit en esthetica. Bij het beoordelen van de kwaliteit van huisvesting speelt het belevingsaspect, het gevoel van de gebruiker, een grote rol. Technische kwaliteiten zijn over het algemeen goed gedefinieerd maar in de praktijk zijn de zachte kwaliteitscriteria vaak niet beschikbaar (Gerritsen, C. 2008 p.10).

4

Marcus Vitruvius Poll(i)o (± 85 - 20 v.Chr.) was een Romeins militair, architect en ingenieur.

- 26 -

Harde kwaliteitscriteria Een algemeen geaccepteerde kwaliteitsnorm voor technische kwaliteit is vastgelegd NEN 2767 waarbij op basis van een gestandaardiseerde gebrekenlijst de conditie van de diverse bouw- en installatiedelen worden bepaald. Afhankelijk van het gevoerde onderhoudsbeleid wordt op basis van de feitelijke conditiescore het meerjarenonderhoudsplan en de bijbehorende meerjarenbegroting opgesteld. De conditiescores worden weergegeven op een zespuntsschaal en zijn in de onderstaande tabel 3.1weergeven (Nederlands Normalisatie Instituut (2006) p. 11): Conditiescore 1 2 3

Omschrijving Uitstekende conditie Goede conditie Redelijke conditie

4

Matige conditie

5 6

Slechte conditie Zeer slechte conditie

Toelichting incidenteel geringe gebreken incidenteel beginnende veroudering Plaatselijk zichtbare veroudering, functievervulling van bouw en installatiedelen niet in gevaar Functievervulling van bouw- en installatiedelen incidenteel in gevaar Veroudering is onomkeerbaar Technisch rijp voor sloop

Tabel 3.1 Nederland Normalisatie Instituut NEN 2767 2006

Een gangbaar onderhoudsbeleid is onderhoudsactiviteiten uit te voeren indien de conditiescore 3 is bereikt. Op basis van (theoretische) technische levensduur van de onderhoudselementen worden de onderhouds- c.q. vervangingscycli bepaald. Een recente ontwikkeling op het gebied van het bepalen van de technische kwaliteit is het bepalen van een geaggregeerde conditiescore voor de diverse bouwdelen van een samengesteld bouwwerk. Hiermee is het mogelijk een eenduidige Technische Index van een complex vast te stellen zodat een compleet beeld ontstaat van de technische staat en vergelijking met soortgelijke bouwwerken mogelijk is. Hiervoor is een conceptnorm NEN 2767 deel 3 ontwikkeld (Nederlands Normalisatie Instituut 2009 p. 5). Door het ontbreken van valide data is deze rekenmethodiek nog niet wetenschappelijk onderbouwd en zal derhalve in dit onderzoek verder niet worden betrokken. Bij het vaststellen van de technische kwaliteit en de bijbehorende meerjarenbegroting is in dit onderzoek uitgegaan van de conditiemeting conform NEN 2767 waarbij de gewenste conditiescore maximaal klasse 3 bedraagt. Duurzaamheid Wereldwijd staat duurzaamheid hoog op de agenda. In aansluiting op de harde technische kwaliteitscriteria wordt bij duurzaamheid niet alleen gekeken naar de technische levensduur maar tevens naar de belasting die de toegepaste materialen hebben op het milieu. Klimaatverandering, uitputting van grondstoffen, terugdringen van energiegebruik, hergebruik van materialen en behoud van natuur en ecosystemen zijn populaire onderwerpen van wetenschappelijk onderzoek en politieke ambities. Om de mate van duurzaamheid, eveneens een hard kwaliteitscriterium van huisvesting, te bepalen zijn mondiaal diverse meetmethoden ontwikkeld. Om een onafhankelijke vergelijking van duurzaamheid voor de specifieke Nederlandse bouwpraktijk mogelijk te maken is door de Dutch Green Building Council (DGBC) een selectie gemaakt van de internationaal ontwikkelde methodieken en aangepast aan de specifieke Nederlandse situatie. Deze methode, BREEAM-NL is met name geschikt voor nieuwbouwobjecten. Deze methodiek wordt nog niet geschikt bevonden voor toepassing op (bestaande) schoolgebouwen in het VO. Momenteel wordt een BREEAM-NL methode voor bestaande gebouwen ontwikkeld (Dutch Green Building Council. 2010 p. 10-11).

- 27 -

Voor (bestaand) gemeentelijk vastgoed is door WE adviseurs en de gemeente Tilburg een Nederlands duurzaamheidslabel ontwikkeld genaamd Gemeentelijke Prestatie Richtlijn-gebouw (GPR-gebouw). GPR-Gebouw geeft inzicht in de duurzaamheid van een gebouw, gebruikmakend van de meest recente methodes en ontwikkelingen. Na invoer van de gegevens worden prestaties zichtbaar van de volgende thema’s: 1. Energie (energieprestatie, aanvullende maatregelen) 2. Milieu (water, milieuzorg, materiaal) 3. Gezondheid (geluid, luchtkwaliteit, thermisch- en visueel comfort) 4. Gebruikskwaliteit (toegankelijkheid, functionaliteit, technische kwaliteit en sociale veiligheid) 5. Toekomstwaarde (toekomstgerichte voorzieningen, flexibiliteit en belevingswaarde) Per module verschijnt een waardering op een schaal van 1 tot 10. Uniek is de toepassing voor bestaande bouw waarbij deze applicatie inzicht geeft in de kwaliteitsverbetering na een beoogde ingreep. GPR-Gebouw wordt breed erkend door landelijke instituten en beleidsvormende organisaties en is opgenomen in de actuele richtlijnen voor duurzaam inkopen van de rijksoverheid. Voor een uitgebreide toelichting van de GPR-gebouw methodiek wordt verwezen naar de site http://www.gprgebouw.nl/. De Rijksoverheid heeft als ambitie om in 2010 bij 100 procent van haar inkopen duurzaamheid mee te nemen; voor provincies en waterschappen is dit 50 procent, voor gemeenten 75 procent. Alle partijen streven naar 100 procent duurzaam inkopen in 2015. Zo krijgt de markt van duurzame producten en diensten een stevige impuls en geeft de overheid het goede voorbeeld op het gebied van duurzaamheid (bron: www.senternovem.nl/duurzaaminkopen). Het is in dit kader van belang om de duurzaamheid van onderwijshuisvesting te betrekken in de kwaliteitsevaluatie. Deze methodiek is geschikt voor het bepalen van de duurzaamheid voor onderwijshuisvesting in het VO en wordt verder toegepast in dit onderzoek. Opgemerkt moet worden dat zowel BREEAM-NL als GPR-gebouw gebruik maken van dezelfde internationale toegepaste database waarin de zogenaamde Life Cycle Analyses (LCA) en schaduwprijzen van materialen zijn vastgelegd. Zachte kwaliteitscriteria Bij een integraal waardeoordeel over de kwaliteit is zoals gezegd het belevingsaspect, het gevoel van de gebruiker, van groot belang. Hoewel een dergelijk waardeoordeel subjectief genoemd kan worden geeft het een algemeen beeld van de waarde die de gemiddelde gebruiker toekent aan de kwaliteit van een gebouw en de bijdrage die het vastgoed levert aan het primaire proces volgens hedendaagse opvattingen (Nederlands Normalisatie-instituut NPR 2744 2004 p.13). Deze integrale benadering, vanuit de gebruiker beschouwd, is terug te vinden in het door het College Bouw Zorginstellingen ontwikkelde kwaliteitsevaluatiemodel Qind. Zorginstellingen maken evenals onderwijsinstellingen gebruik van doorgaans incourant publiek vastgoed voor specifiek gebruik. Het instrument is zowel in de ontwerp- als beheersfase te gebruiken en benadert vooral vanuit de gebruiker op tactisch en strategisch niveau de functionele, esthetische en bouwtechnische kwaliteit van het gebouw of bouwdelen (College Bouw Zorginstellingen 2003 p. 6). Schematisch is dat als volgt weergegeven in figuur 4.1.

- 28 -

Figuur 3.2 College Bouw Zorginstellingen 2003

In het kader van deze thesis is onderzocht of dit model functioneel toegepast kan worden op onderwijshuisvesting. Na een pilot op een drietal scholen blijkt dat het model, na enige aanpassing van met name de specifieke gebruiksfunctie, geschikt is voor kwaliteitsevaluatie van onderwijsvastgoed. Uitkomsten van dit onderzoek tonen aan dat het model bruikbaar is en een realistisch beeld geven van de kwaliteitswaardering van onderwijshuisvesting. Ondanks de enigszins subjectieve beoordeling is het goed mogelijk met deze methode huisvestingsbeleid te formuleren en van hieruit huisvestingsscenario’s te ontwikkelen (zie hoofdstuk 4). In bijlage 3 wordt het kwaliteitsevaluatiemodel nader toegelicht. Reflectie op de uitgevoerde pilot kwaliteitsevaluatie De vragenlijsten zoals deze zijn opgesteld door het Bouwcollege zijn met name op functioneel vlak aangepast voor onderwijshuisvesting in het VO. Met de intentie deze door zoveel mogelijk gebruikers onafhankelijk in te laten vullen in een schriftelijke enquête bleek na een eerste test dat slechts een deel van de vragen door betrokken deelnemers beantwoord konden worden. De grote diversiteit van de deelnemers, van directielid tot conciërge, was hier de oorzaak van. Ook was de vraagstelling niet altijd even duidelijk en soms erg specifiek. In een tweede test is ervoor gekozen om een groepsinterview uit te voeren waarbij een brede vertegenwoordiging van de gebruikers aanwezig was. Hierbij konden de vragen nader toegelicht worden. Opmerkelijk was de interactie die tussen de deelnemers ontstond waarbij belangentegenstellingen, bijvoorbeeld tussen docenten en directie, tot boeiende discussies leidde. Het was bijzonder om te ervaren dat de gebruiker een andere perceptie van het gebouw krijgt als er integraal aan alle kwaliteitsaspecten een waarde wordt toegekend. Uiteindelijk werd de kwaliteitsevaluatie als zeer zinvol en verhelderend beschouwd en ontstond een duidelijk beeld van de kwaliteit van het gebouw door de bril van de gebruiker bezien. In de derde finale test werd dit beeld nogmaals bevestigd.

- 29 -

3.2 Kosten-batenanalyse van onderwijshuisvesting VO Voor het bepalen van de doelmatigheid van vastgoed is het, naast het vaststellen van de kwaliteit van de huisvesting, van belang vast te stellen in welke mate de huisvestingsuitgaven zich verhouden tot de inkomsten gedurende de gehele exploitatieperiode. Dit kan door het uitvoeren van een kosten-batenanalyse die gebaseerd is op de Life Cycle Costs and Returns. Dit wordt ook wel Life Cycle Economy (LCE) of “levensduureconomie” genoemd. LCE is onder te verdelen in de volgende hoofdgroepen (Rust, W. 1997 p.143): 1. De investering 2. De periodiek negatieve kasstroom (uitgaven) 3. De periodiek positieve kasstroom (inkomsten) 4. De restwaarde De levensduureconomie is in figuur 3.3 schematisch weer gegeven in een kasstroomschema.

Figuur 3.3 Rust. W. 1997

Bij de levensduur dient volgens Timmerman onderscheid te worden gemaakt in:  Technische levensduur (tijd dat het gebouw technisch voldoet)  Functionele levensduur (tijd dat de functie van het gebouw voldoet aan de eisen van de gebruiker).  Esthetische levensduur (tijd dat het uiterlijk van het gebouw voldoet aan de eisen van de gebruiker).  Economische levensduur (tijd dat de toekomstige inkomsten hoger zijn dat de uitgaven). (Timmerman, A. 2007 p. 12) De uitgaven voor toekomstige technische, functionele en esthetische aanpassingen dienen in de kasstroomschema’s opgenomen te worden en in relatie te worden gebracht met de inkomsten zodat de economische levensduur bepaald kan worden. Onder uitgaven worden daadwerkelijk betaalde kosten of lasten bedoeld en niet fiscale of boekhoudkundige kosten zoals bijvoorbeeld afschrijvingskosten. Onder inkomsten worden daadwerkelijk ontvangen opbrengsten of vergoedingen bedoeld.

- 30 -

3.2.1 Huisvestingsuitgaven Zoals in hoofdstuk 2 is vermeld is managementinformatie van het operationele niveau, het facility management, de basis voor een goede analyse van de huisvestingsuitgaven op tactisch niveau. Essentieel hierbij is het toepassen van eenduidige definitie en rubricering van de uitgaven. In figuur 4.2 zijn de facilitaire uitgaven schematisch weergegeven (Nederlands Normalisatie-instituut NEN 2748 2007 p.3).

CIRM HV Wpi Dnst ICT HR FIN

= Integraal bedrijfsmiddelenmanagement (Corporate Integrated Resource management) = Huisvesting (bouw en onderhoud) = Werkplekinrichting (meubilair, apparatuur) = Diensten (veiligheid, catering, receptie, schoonmaakonderhoud) = Informatie en Communicatie Technologie (telematica/automatisering) = Human Resources = Financiën Figuur 3.4 Nederlands Normalisatie Instituut NEN 2748 2007

Zoals gezegd is het werkveld van de Facilitair Manager vanaf zijn ontstaan in de breedte ontwikkeld. In veel organisaties staat de relatie tussen huisvesting, werkplekinrichting, diensten en ICT-voorzieningen niet meer ter discussie. Verder is op termijn naast het Facilitair Management integratie voorzien van Human Resources en Financiën (NEN2748 2007 p.6). Voor een juiste interpretatie van de NEN 2748 wordt verwezen naar de Nederlandse Praktijkrichtlijn (NPR) 2744 Termen voor facilitaire voorzieningen-Toelichting op rubricering en definiëring (Nederlands Normalisatie-instituut 2004). In het kader van dit onderzoek wordt expliciet ingegaan op de rubricering van de Huisvestingsuitgaven en worden de overige rubrieken buiten beschouwing gelaten. De uitgaven kenmerken zich bij onderwijshuisvesting in het VO door: 1. investeringsuitgaven welke bestaan uit rente- en aflossingskosten van de initiële investering. Deze kosten worden doorgaans gedragen door de gemeente waar de school is gevestigd maar kunnen deels ook door het bevoegd gezag worden gedragen indien duurzame investeringen door de

- 31 -

school zijn gedaan die geactiveerd zijn op de balans. Hierbij valt te denken aan functionele aanpassingen of duurzame technische vervangingen. 2. exploitatieuitgaven welke bestaan uit technische instandhoudingkosten, energiekosten, belastingen, heffingen en verzekeringen gedurende de gebruiksperiode. Deze kosten komen zowel voor rekening van de school als de gemeente. In bijlage 4 zijn de kosten conform NEN 2748 nader gespecificeerd en wordt de verdeling tussen de school en de gemeente weergegeven. 3.2.2 Huisvestingsinkomsten De inkomsten, specifiek voor onderwijshuisvesting in het VO, bestaan uit: 1. uitkering uit de algemene middelen van het gemeentefonds ter dekking van de investerings- en exploitatie-uitgaven van de gemeente. 2. een leerling-afhankelijke materiële (lumpsum) vergoeding voor de investerings- en exploitatie-uitgaven van de school. Kostprijsdekkende huur De inkomsten kunnen worden gezien als een kostprijsdekkende huur zoals deze veelal in het CREM en PREM worden toegepast. De kostprijsdekkende huur wordt doorgaans middels een iteratief proces (doelzoeken in Excel) bepaald door bovenstaande kasstromen gedurende de exploitatieperiode contant te maken tegen de gedefinieerde rendementseis of disconteringsvoet (Bosse, van P. 2005 p. 47). Exploitatieperiode Voor een objectieve beoordeling van de uitgaven dienen deze over een langere periode beschouwd te worden. Voor de berekening van de levensduuruitgaven wordt volgens Rust doorgaans een periode van 20 jaar aangehouden. De reden hiervoor is dat bij een exploitatieperiode minder dan 15 jaar de schatting van de restwaarde een dominante rol gaat spelen. Bij een periode van 25 jaar neemt de invloed van de restwaarde met de helft af. Op de langere termijn wordt het voorspellen van de kasstromen steeds moeilijker. Rust raadt aan om een exploitatieperiode korter dan 20 jaar aan te houden als de restwaarde goed ingeschat kan worden en een langere periode als de kasstromen goed te voorspellen zijn (Rust, W. 1997 p. 145). In dit onderzoek wordt een exploitatieperiode van 20 jaar aangehouden vanwege de onvoorspelbaarheid van de restwaarde voor onderwijshuisvesting en de onzekerheid over de toekomstige kasstromen. Tevens wordt hiermee voorkomen dat fluctuaties in de onderhoudskosten en afnemende kapitaalslasten een vertekend beeld geven van de analyses. Disconteringsvoet De disconteringsvoet wordt gebruikt om de huidige waarde (ook wel contante waarde) van inkomsten en uitgaven in de toekomst te bepalen. De rijksoverheid hanteert sinds 1995 voor maatschappelijke kosten-batenanalyses (MKBA) van publiek gefinancierde projecten een risicovrije reële disconteringsvoet van 4%. De voorgeschreven disconteringsvoet is reëel omdat geen rekening wordt gehouden met inflatie en is risicovrij omdat er geen rekening wordt gehouden met een risicopremie. De inflatiecorrectie en risico’s dienen in de kasstromen opgenomen te worden. (Ministerie van Financiën, kabinetsbesluit 09-01-95 www.minfin.nl/dsresource?objectid=3795&type=pdf

- 32 -

p. A8.2 - 1). Hoewel in 2007 een voorstel tot verlaging van de voorgeschreven disconteringsvoet naar 2,5% is ingediend is hier tot op heden geen besluit over genomen. Gezien onderwijsvastgoed met publieke middelen wordt gefinancierd wordt vooralsnog in dit onderzoek gerekend met een disconteringsvoet van 4% voor het berekenen van de contante waarden van de kasstromen. Het is realistischer deze disconteringsvoet te bezien als een nominale disconteringsvoet waarbij een inflatiecorrectie is toegepast. Rekenmodel kosten-batenanalyse In samenwerking met vastgoedanalisten van de Brinkgroep5 is voor dit onderzoek een rekenmodel ontwikkeld om de financieel-economische criteria te kunnen analyseren. Op basis van de (contante) waarde van de huisvestingsuitgaven, uitgezet in kasstroomschema’s, is een kostprijsdekkende opbrengst te bepalen die gezien kan worden als de benodigde input voor het verkrijgen van de kwaliteit van de huisvesting. Toekomstige kasstromen zijn moeilijk te voorspellen. Hiervoor is het noodzakelijk indices te benoemen die bovengenoemde kasstromen kunnen beïnvloeden. Zoals in paragraaf 2.2 is toegelicht is de financiering bij zowel de gemeente als het schoolbestuur gebaseerd op een leerling-afhankelijke vergoeding. In het rekenmodel worden de minimaal vereiste inkomsten ter dekking van de huisvestingslasten per leerling en per jaar berekend. In hoofdstuk 4 wordt het rekenmodel toegepast bij de kosten-batenanalyse van een 6-tal onderwijslocaties. Reflectie op de ontwikkeling van het rekenmodel De specifieke financiële context van onderwijshuisvesting maakt het opzetten van een rekenmodel, zoals dat in de financiële vastgoedrekenkunde wordt toegepast, niet eenvoudig. De mogelijkheid om de gescheiden geldstromen te relateren aan de steeds veranderende leerling-prognoses en de gewenste mogelijkheid deze van zowel de gebruiker (het schoolbestuur) als de eigenaar (de gemeente) te integreren in 1 werkend model vereist specialistische kennis op zowel vastgoedrekenkundig vlak als van het institutionele financiële kader. Het analyseren van de aangeleverde data voor zowel de investeringskosten en exploitatiekosten is eveneens een uitdaging gebleken. Verschillende administraties met ieder een eigen rekeningenschema sluiten moeizaam aan bij de rubricering conform NEN 2748. Ook is gebleken dat het boeken van huisvestingsuitgaven veelal niet op objectniveau plaatsvindt maar op de organisatorisch resultaatverantwoordelijke eenheid. Historische kennis van medewerkers bij zowel gemeente als scholen was dan ook onontbeerlijk. Zeker gezien de stelsel- en organisatiewijzigingen die in het verleden hebben plaatsgevonden. Na een eerste pilot is gebleken dat de gebruiksvriendelijkheid van het rekenmodel en de presentatie van de output voor verbetering vatbaar was. Uiteindelijk is gekozen voor een presentatievorm, gemaakt in de softwareapplicatie Excelsius. Het resultaat hiervan is te zien in bijlage 5.

5

Dienstverlener op gebied van management, advies en automatisering voor bouw, huisvesting en vastgoed

- 33 -

Schematische weergave doelmatigheid Bij het optimaliseren van de vastgoedportefeuille gaat het er om de balans te vinden tussen de huisvestingsuitgaven en inkomsten en de mate waarin het vastgoed kwalitatief aansluit bij de organisatiedoelstellingen. Vanuit gebruikersoptiek kan de “zachte” kwaliteit worden vastgesteld door esthetisch, functioneel en materiaaltechnisch de kwaliteit vast te stellen. Daarnaast is de harde kwaliteit te bepalen door een analyse van de duurzaamheidaspecten. Schematisch is de samenhang tussen integrale kwaliteit, uitgaven en inkomsten, de doelmatigheid van onderwijshuisvesting, in figuur 3.5 weergegeven:

Integrale kwaliteit 6

2 Zacht

10

Esthetica

Functionaliteit

Materiaal- technisch

Duurzaamheid

Hard

Inkomsten

Uitgaven

€

€

Figuur 3.5

- 34 -

3.3 Samenvatting en conclusie Een doelmatigheidsanalyse is een middel om te meten in hoeverre de vastgoedstrategie bijdraagt aan het optimaliseren van de vastgoedportefeuille en het behalen van de organisatiedoelstellingen ten aanzien van de huisvesting. Het gaat uiteindelijk om te bepalen in hoeverre de kwaliteit van de huisvesting een positieve bijdrage levert aan het primaire proces en wat hiervan de kosten zijn. De kwaliteit van vastgoed is niet eenvoudig te bepalen. Door de diversiteit van vastgoed en de verscheidenheid aan gebruikers met ieder een eigen verwachtingspatroon, ambities, normen en waarden ten aanzien van kwaliteit van vastgoed maken een objectieve kwaliteitsmeting onmogelijk. Het ontbreekt in de gangbare kwaliteitsevaluatiemethodieken veelal aan een integrale benadering van zowel gebruikersaspecten als technische- en economische aspecten. Hierbij kan onderscheid worden gemaakt in harde kwaliteitscriteria zoals technische kwaliteit c.q. duurzaamheid en zachte kwaliteitscriteria zoals functionaliteit en de belevingswaarde van de gebruikers. De vraag op welke wijze de kwaliteit van onderwijshuisvesting kan worden bepaald kan als volgt worden beantwoord: Door met de gebruikers en technisch beheerders een integrale waardering van de huisvesting ten aanzien van functionaliteit, esthetica en materiaal-technische aspecten te bepalen ontstaat een beeld in hoeverre de huisvesting aansluit bij de normen, waarden en verwachtingen van de organisatie. In een verkennend onderzoek naar kwaliteitsevaluatiemethodieken blijkt een voor ziekenhuizen ontwikkelde methode, na enige aanpassingen van specifieke gebruikersfuncties, geschikt om de gebruikersaspecten met betrekking tot onderwijshuisvesting in beeld te brengen. Mede op basis van harde kwaliteitscriteria zoals technische kwaliteit en duurzaamheid ontstaat inzicht in de integrale kwaliteit van onderwijshuisvesting. Voor de bepaling van de technische kwaliteit voldoet de NEN 2767 methodiek en voor de duurzaamheid is GPR-gebouw een geschikte methode. Met het inzicht in de integrale gebouwkwaliteit dient de input die hiervoor benodigd is vastgesteld te worden. Dit kan door middel van een kosten-batenanalyse worden bereikt. Een kosten-batenanalyse kan als volgt worden uitgevoerd: Bij een kosten- batenanalyse is het essentieel een eenduidige definiëring van de rubricering van de huisvestingsuitgaven te hanteren. De basis hiervan is vastgelegd in de Nederlandse Norm (NEN) 2748. Hierin is er een duidelijk afbakening tussen de huisvestingsuitgaven en de overige facilitaire uitgaven aangegeven. De contante waarde van de toekomstige kasstromen is gebaseerd op de volgende financieel-economische criteria:  De huisvestingsuitgaven ( t.b.v. investering en exploitatie)  De huisvestingsinkomsten (t.b.v. investering en exploitatie) Bovengenoemde criteria worden verder beïnvloed door:  De exploitatieperiode of beschouwingperiode  De disconteringsvoet  Indices (van bijvoorbeeld energie, onderhoud en vergoedingen) In dit onderzoek wordt op basis van deze criteria een rekenmodel ontwikkeld en toegepast waarin de genoemde criteria, parameters, indices en uitgangspunten zijn opgenomen. In hoofdstuk 4 wordt een doelmatigheidanalyse uitgevoerd van een representatief deel van onderwijshuisvesting VO.

- 35 -

4 Praktijkcasus Inleiding Zoals in hoofdstuk 2 is gesteld kan door het toepassen van dynamisch vastgoedmanagement optimale waarde worden gecreëerd voor de organisatie. Door periodiek de doelmatigheid van het vastgoed te meten en analyseren kan een huisvestingsstrategie worden geformuleerd. In dit hoofdstuk worden de voorgaande bevindingen getoetst in de praktijk. Deze praktijkcasus is gebaseerd op het analytisch model van Edwards & Ellison zoals beschreven in hoofdstuk 2 en de doelmatigheidsanalyse zoals beschreven in hoofdstuk 3. In paragraaf 4.1 wordt een strategisch vastgoedplan opgesteld. In paragraaf 4.2 wordt een kwaliteitsevaluatie uitgevoerd en in paragraaf 4.3 wordt een kosten-batenanalyse uitgevoerd.

4.1 Onderzoek strategisch vastgoedplan Gekozen is om dit onderzoek uit te voeren voor de 6 locaties van het Etty Hillesum Lyceum te Deventer, een brede scholengemeenschap in een middelgrote gemeente. Het Etty Hillesum Lyceum biedt alle vormen van voortgezet onderwijs aan, heeft een zeer gevarieerd gebouwenbestand en kan worden gezien als een gemiddelde weergave van de huisvesting van het VO. Het Etty Hillesum Lyceum (EHL) is een instelling ressorterend onder Stichting Carmelcollege; het bevoegd gezag van totaal 12 instellingen. Instellingen kennen een grote mate van autonomie en worden op basis van “decentraal, tenzij…” ondersteund door Stichting Carmelcollege (SCC). Op basis van het interview met het managementteam van SCC en de directie van het EHL is een beeld gevormd van de beleidsuitgangspunten ten aanzien van huisvesting door beantwoording van de vragen zoals beschreven in hoofdstuk 3. In hoofdstuk 6 p.66 zijn de namen van de geïnterviewde personen weergeven. Missie en visie ten aanzien van huisvesting: Stichting Carmelcollege streeft naar kwalitatief hoogwaardige huisvesting passend bij een modern, dynamisch en innovatief onderwijsconcept waarbij veilige, gezonde en prettige leer- c.q. werkomstandigheden vanzelfsprekend zijn. SCC maakt in haar benadering een bedrijfsmatige afweging tussen kosten en kwaliteit in relatie tot de opbrengsten waarbij duurzaamheid en toekomstbestendigheid in zowel functioneel als technisch opzicht voorop staan.

- 36 -

4.1.1 Beleidsuitgangspunten. Zoals beschreven is in paragraaf 2.1 kan de samenhang tussen het vastgoed, de gebruiker en de bedrijfsprocessen worden vastgesteld door een vijftal strategische aspecten te benoemen die lijden tot een strategisch vastgoedplan. Alvorens de strategie te kunnen formuleren dienen volgens Edwards & Ellison beleidsuitgangspunten te worden bepaald. Op basis van een 6-tal vragen zoals die op pagina 13 zijn beschreven worden de beleiduitgangspunten ten aanzien van huisvesting bepaald. Zoals in de reflectie is aangegeven zijn praktisch een drietal aanvullende vragen (7, 8, 9) te stellen om integraal beleid te kunnen voeren. 1. In welk stadium van ontwikkeling verkeert de organisatie? SCC is sinds de fusieperiode in de jaren ‘90 het twee na grootste schoolbestuur in Nederland waarvan de rechtsvoorgangers sinds de eerste oprichting in 1922 de basis hebben gelegd. SCC verkeert in de bloei van de organisatorische levensduur en voorziet een toekomstbestendige koers op de lange termijn. De vastgoedorganisatie van SCC verkeert in een eerste ontwikkelstadium en heeft de ambitie zich te professionaliseren in de komende jaren. EHL is eveneens een toekomstbestendige organisatie maar voordurend in beweging en zoekend naar passend onderwijs in een veranderende omgeving. 2. Wil de organisatie de verantwoordelijkheid ten aanzien van vastgoed dragen en de vrijheid hebben om het vastgoed aan te passen aan haar wensen? SCC hecht waarde aan het behouden c.q. vergroten van zeggenschap over de huisvesting waarbij autonomie van de instellingen ten aanzien van het uitdragen van de eigen cultuur, identiteit en onderwijskundig klimaat gewaarborgd dient te blijven. Hierbij wordt, passend binnen het besturingsmodel van SCC, aansluiting gezocht bij de beleidsmatige financiële uitgangspunten. Samenwerking en integratie met relevante maatschappelijke partijen mag geen doel op zich worden en dient wederzijdse meerwaarde te hebben. Bij aantoonbare meerwaarde voor het onderwijsproces wordt multifunctioneel en/of medegebruik van voorzieningen gestimuleerd. Ten aanzien van doordecentralisatie gaat de voorkeur uit naar gefaseerde doordecentralisatie (opting out) inclusief overdracht van het economisch claimrecht indien de lokale omstandigheden dat rechtvaardigen c.q. er bij het lokale bestuur hiervoor voldoende draagvlak is. 3. Welke huisvestingsopties zijn mogelijk voor de organisatie? Binnen de kaders van de modelverordening en het door de gemeente opgestelde integrale huisvestingsplan zijn de huisvestingsopties beperkt. Onderwijshuisvesting vereist een specifieke functionaliteit en doorgaans is er geen specifieke onderwijshuisvesting beschikbaar. Uitzonderingen hierop zijn de noodvoorzieningen en Industrieel Flexibele en Demontabele (IFD) voorzieningen om te kunnen anticiperen op wisselende leerlingaantallen. 4. Welke financieringsmogelijkheden zijn er beschikbaar voor de organisatie? Indien niet doorgecentraliseerd zijn de financieringsmogelijkheden voor

- 37 -

instellingen beperkt omdat het vastgoed niet als hypothecaire zekerheid kan gelden. Slechts bij volledige doordecentralisatie inclusief overdracht van het economisch claimrecht c.q. eigendom zijn de mogelijkheden ruimer doordat de waarde van de grond en de opstallen als onderpand kan dienen voor een krediet of hypothecaire lening. Er is weinig ervaring op het gebied van risicoanalyses en is er dus weinig inzicht in de kosten voor financiering van onderwijsvastgoed. SCC streeft naar een kostprijsdekkende exploitatie ten aanzien van huisvesting en staat hierbij open voor innovatieve financieringsconstructies. Participatie met lokale overheden en aanbieders van maatschappelijke voorzieningen wordt hierbij niet uitgesloten. Voorfinanciering van investeringen behoort tot de mogelijkheden indien hiermee terugverdieneffecten te realiseren zijn. 5. Hoe cruciaal is het vastgoed voor de organisatie? Door de publieke functie heeft onderwijsvastgoed een cruciale functie voor de organisatie. De functionaliteit, belevingswaarde en kwaliteit van de huisvesting zijn mede bepalend voor het resultaat van de instelling. Het verkrijgen van (economisch) eigendomsrecht is echter niet cruciaal en kan bij de lokale overheid blijven tenzij het vastgoed als onderpand dient voor financiering met vreemd vermogen. 6. Dienen investeringen of “vast” kapitaal gereduceerd te worden? Indien niet (volledig) doorgedecentraliseerd is het niet mogelijk “vast” kapitaal van het vastgoed te reduceren. Indien wel sprake is van volledige doordecentralisatie is het niet wenselijk en noodzakelijk om vast kapitaal te reduceren. Gestreefd wordt naar het behouden van het juridisch eigendom en verkrijgen van het economisch eigendom. 7. Wat is het gewenste ambitieniveau van een CRE afdeling? Momenteel verkeert de afdeling Huisvesting in de fase van Taskmasters (zie pagina 16-17) waarbij de nadruk op het technisch beheer ligt. SCC heeft de ambitie om binnen drie jaar te ontwikkelen naar Controller / Dealmaker door kostenreductie en standaardisatie van huisvestingsoplossingen. Op termijn kan mogelijk naar een intern vastgoedbedrijf (Entrepeneurs) worden doorontwikkeld. 8. Welke eisen worden gesteld aan kwaliteit en maatschappelijke doelstellingen? SCC streeft naar een integrale visie op zowel investeringskosten als exploitatiekosten en kiest hierbij voor de levensduurbenadering van de huisvesting. SCC ziet door bundeling van geldstromen kans om maximale kwaliteit te genereren, passend bij de gebruikers van de locaties. Hierdoor zijn tevens maatschappelijk verantwoorde keuzes te maken ten aanzien van duurzaamheid, energiegebruik en medegebruik door derden. SCC staat positief tegenover het nemen van de volledige verantwoordelijkheid ten aanzien van haar huisvesting indien de lokale omstandigheden dat toelaten. 9. In welke mate worden de risico’s op portefeuilleniveau beheerst? SCC voorziet in 360.000 m2 BVO en 100 ha terreinoppervlak voor de huisvesting van ruim 35.000 leerlingen en bijna 3800 Fte die verdeeld zijn

- 38 -

over 55 locaties. Hoewel het huisvestingsproces inzichtelijk is ontbreekt het aan inzicht in de risico’s op portefeuilleniveau. Door ontwikkeling van CREM en een gefaseerde benadering van doordecentralisatie van de huisvestingsverantwoordelijkheid worden de risico’s inzichtelijk en beheersbaar. Afgeleid van bovenstaande antwoorden kunnen de volgende beleidsuitgangspunten worden geformuleerd: Beleidsuitgangspunten SCC ten aanzien van huisvesting SCC is een toekomstbestendige organisatie waarin vastgoed een belangrijke rol vervult bij het behalen van de organisatiedoelstellingen. Hierbij wordt gestreefd naar maximale zeggenschap over de gebouwen maar wordt medegebruik niet uitgesloten. Binnen de huidige wettelijke kaders zijn weinig alternatieve huisvestingsoplossingen mogelijk. Door bundeling van geldstromen ziet SCC kans maatschappelijk verantwoorde keuzes te maken ten aanzien van vastgoed. Indien de lokale omstandigheden dat toelaten wordt volledige doordecentralisatie gestimuleerd. Hiermee worden tevens de financieringsmogelijkheden verruimd. Om de risico’s op strategisch niveau te beheersen wordt gestreefd naar professionalisering van de vastgoedafdeling.

4.1.2 Strategische aspecten Op basis van het analytisch model zoals beschreven in hoofdstuk 2 wordt de vastgoedportefeuille van het EHL nader geanalyseerd op een vijftal strategische aspecten met als doel binnen de kaders van de beleidsuitgangspunten een strategisch vastgoedplan te kunnen ontwikkelen. De strategische aspecten zijn: 1. Vastgoedkenmerken 2. Gebruikerskenmerken 3. Organisatiedoelstellingen 4. Institutionele inrichting 5. Externe omgeving. 1. Vastgoedkenmerken 1.1 Basiskenmerken De 6 locaties van het EHL hebben de volgende basiskenmerken:

1. Locatie Arkelstein Praktijkonderwijs leerjaar 1 t/m 6 bouwjaar: 1975 leerlingen: 186 fte: 26,55 bruto vloeroppervlak: 3.200 m2 (17 m2 /ll – 120 m2/fte)

- 39 -

2. Locatie De Boerhaave Onderbouw Gymnasium, Atheneum Havo leerjaar 1 t/m 3 bouwjaar: 1960 leerlingen: 762 fte: 48,08 bruto vloeroppervlak: 8.139 m2 (11 m2/ll – 169 m2/fte)

3. Locatie De Keurkamp Basisberoepsgerichte leerweg leerjaar 1 t/m 4 bouwjaar: 1970 leerlingen: 427 fte: 51,27 bruto vloeroppervlak: 12.545 m2 (29 m2/ll – 245 m2/fte)

4. Locatie Het Vlier Bovenbouw Gymnasium, Atheneum leerjaar 4 t/m 6 Bovenbouw Havo leerjaar 4 + 5 bouwjaar: 1974 leerlingen: 1287 fte: 77,35 bruto vloeroppervlak: 12.395 m2 (10 m2/ll – 160 m2/fte)

5. Locatie Het Stormink - Havo en Atheneum leerjaar 1 t/m 3 - Vmbo leerjaar 1 en 2 + Internationale schakelklas bouwjaar: 2004 leerlingen: 1188 fte: 86,74 bruto vloeroppervlak: 10.287 m2 (9 m2/ll – 119 m2/fte)

6. Locatie Het Slatink - Havo leerjaar 1 t/m 3 - Vmbo leerjaar 1 t/m 4 bouwjaar: leerlingen: fte: bruto vloeroppervlak:

1983 795 69,47 9.345 m2 (12 m2/ll – 134 m2/fte)

- 40 -

1.2 Bruto vloeroppervlakte (BVO) Een oppervlakteanalyse van de 6 locaties toont aan dat er sprake is van een overschot van 15.290 m2 BVO ten opzichte van de normatieve ruimtebehoefte. Dit wordt in onderstaande tabel 4.1 weergegeven: Etty Hillesum Lyceum

1. Arkelstein 2. De Boerhaave 3. De Keurkamp 4. Het Slatink 5. Het Stormink 6. Het Vlier

Normatief Normatief Normatief Werkelijk Verschil leerlinggebonden gym totaal totaal BVO M2 BVO M2 BVO M2 BVO M2 BVO M2 2.307 328 2.635 3.200 -565 4.783 1.077 5.860 8.139 -2.279 4.318 619 4.937 12.545 -7.608 8.123 1.102 9.225 9.345 -120 7.375 1.824 9.199 10.287 -1.088 7.734 1.031 8.765 12.395 -3.630

Totaal EHL

40.621

55.911

-15.290

Tabel 4.1 cijfermatige input afkomstig van: Stichting Carmelcollege; model ruimtebehoefteberekening Slash versie okt 2009 Stichting Carmelcollege; Facility management informatiesysteem Planon okt 2009

1.3 Waarde-indicatie van de gebouwen Etty Hillesum Lyceum Locatie 1. Arkelstein 2. De Boerhaave 3. De Keurkamp 4. Het Slatink 5. Het Stormink 6. Het Vlier Totaal EHL

Bedragen in € Normbedrag WOZ Verzekerde Verzekerde waarde Nieuwbouw waarde waarde opstal inventaris 3.538.940 1.505.000 4.817.000 1.105.000 5.836.285 5.884.000 13.000.000 2.885.000 5.730.799 8.010.000 16.693.000 4.035.000 10.736.440 5.113.000 13.180.000 3.950.000 8.999.450 12.657.000 13.354.000 3.600.000 9.436.673 3.537.000 16.000.000 3.755.000 44.278.587

36.706.000

77.044.000

19.330.000

Tabel 4.2 cijfermatige input afkomstig van: Stichting Carmelcollege; model ruimtebehoefteberekening Slash versie okt. 2009 Gemeente Deventer: afdeling vastgoed, milieu en gegevensbeheer

1.4 Exploitie-uitgaven boekjaar 2009 Etty Hillesum Lyceum NEN 2748 1. Arkelstein 2. De Boerhaave 3. De Keurkamp 4. Het Slatink 5. Het Stormink 6. Het Vlier Totaal EHL

Kosten € per m2 BVO Belastingen Onderhouden Energie Beheer Totaal en heffingen gebouwen en water gebouw 0,34 42,95 11,20 -0,06 54,43 0,40 28,75 20,53 -0,51 49,17 0,55 30,39 17,18 -5,10 43,02 0,53 35,44 10,37 -2,15 44,19 0,53 24,28 11,18 -0,69 35,30 0,18 35,29 13,87 -0,75 48,59 2,53

197,10

84,33

-9,26

274,70

Tabel 4.3 cijfermatige input afkomstig van: Stichting Carmelcollege; jaarrekening 2009

- 41 -

2. Gebruikerskenmerken De gebruikers van de locaties zijn te onderscheiden in de volgende categorieën:  Leerlingen, waarvan afgeleid: - Onderwijzend personeel - Onderwijsondersteunend personeel Overige gebruikers / huurders van de locaties worden buiten beschouwing gelaten gezien het niet-structurele karakter en de marginale bijdrage aan het exploitatieresultaat. Het leerlingaantal is de belangrijkste parameter voor de omvang van de huisvesting, het aantal personeelsleden uitgedrukt in fte’s en de leerling-afhankelijke vergoeding voor materiële instandhouding. In figuur 4.4 is de leerling-prognose t/m 2013 weergegeven. Hieruit kan opgemaakt worden dat er geen grote veranderingen ten aanzien van het leerlingaantal te verwachten zijn en geen grootschalige uitbreiding of mutaties in de leegstand te voorzien zijn. Leerlingprognoses 5.000

Leerlingen

Etty Hillesum Lyceum 4.000

De Boerhaave

3.000

Het Vlier De Keurkamp

2.000

Het Stormink

1.000

Het Slatink Arkelstein

0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Peildatum jaar

Figuur 4.4 cijfermatige input: Stichting Carmelcollege afdeling Planning & Control peildatum per 1 okt.

Demografische ontwikkelingen Onderzoek door het Kenniscentrum voor Bevolkingsdaling en Beleid (KcBB) wijst uit dat de 21e eeuw de eeuw van de overgang van groei naar krimp van de bevolking wordt. De krimp treft de wereld als geheel rond 2075, het werelddeel Europa als eerste rond deze tijd, Nederland rond 2035, de provincie Limburg als eerste provincie in Nederland in 2002. Terwijl voor Nederland in zijn geheel geldt dat de structurele daling van de bevolkingsomvang over enkele decennia gaat plaatsvinden, is die daling dus nu al in delen van het land aan de gang, spoedig gevolgd door de rest (Derks, W. 2006 p.53). Voor Deventer e.o. geldt tot 2019 een bevolkingsaanwas voor de leeftijd 0-19 jaar van 3,5%, zie tabel 4.5 (KcBB 2009).

Tabel 4.5 Bron:Kenniscentrum voor Bevolkingsdaling en Beleid http://67.199.104.135/basisboek/zuidwest-overijssel.aspx d.d. 6-12-2009

- 42 -

3. Organisatiedoelstellingen t.a.v. vastgoed Het EHL is de enige instelling voor het aanbieden van voortgezet onderwijs in Deventer. Er is dan ook geen sprake van concurrentie ten aanzien van andere aanbieders. Regionaal is wel sprake van enige concurrentie door omliggende gemeenten. Doelstellingen t.a.v. huisvesting kenmerken zich door de kernbegrippen kleinschaligheid, veiligheid en een veelzijdig aanbod van diverse onderwijsprofielen. De leerling moet zich “thuis” voelen, makkelijk de weg vinden en niet het gevoel hebben een nummer te zijn. Door de beperkte omvang wordt de leerling gekend en kan het docenten team die zorg bieden die nodig is. Verder wordt de leerling maximale keuzevrijheid geboden door een gevarieerd aanbod van onderwijs op diverse locaties met ieder een eigen cultuur, onderwijsklimaat en voorzieningen (bron: www.ettyhillesumlyceum.nl/centraal/algemeen d.d. 23-11-2009). Om aan bovenstaande doelstellingen te kunnen voldoen wordt ernaar gestreefd de bestaande 6 locaties in stand te houden. 4. Institutionele inrichting In paragraaf 2.2 is de institutionele inrichting in zijn algemeenheid weergegeven. Gezien het doordecentraliseren van de onderwijshuisvesting in het WO, hbo en mbo is het niet uit te sluiten dat in het VO een dergelijke maatregel wordt doorgevoerd. Er zijn op dit moment geen concrete aanwijzingen dat de Rijksoverheid op korte termijn een stelselwijziging door gaat voeren ten aanzien van onderwijshuisvesting in het VO. Wel pleit de VO-raad voor een zogenaamd activeringsscenario waarin gemeenten en schoolbesturen worden gestimuleerd om tot doordecentralisatie over te gaan. Het institutionele kader zoals geschetst in paragraaf 2.2 is van toepassing op alle locaties van het EHL. 5. Externe omgeving Het laatste strategische aspect heeft betrekking op de externe omgeving. Hierbij is een drietal onderwerpen te benoemen die mogelijk invloed kunnen hebben op de vastgoedstrategie. 1. Juridische context: Het juridische eigendom van de grond en opstallen berust bij Stichting Carmelcollege en de directie van het EHL is middels mandatering integraal verantwoordelijk voor onder andere de huisvesting. Het economisch eigendom van de grond en opstallen berust bij de gemeente Deventer. Hierdoor is het niet mogelijk op de vrije markt grond en opstallen te verwerven of te verkopen. Overige juridische aspecten worden gezien de scope van dit onderzoek niet nader benoemd. 2. Financiële context: de gescheiden geldstromen t.b.v. investering en exploitatie zorgen voor een spanningsveld bij huisvestingsvraagstukken in het VO. Gezien het ontbreken van normeringen ten aanzien van exploitatielasten, kwaliteits- en duurzaamheidsaspecten is moeilijk te bepalen wanneer doorexploiteren bedrijfsmatig (niet langer) verantwoord is. Door het uitvoeren van een doelmatigheidsanalyse zoals beschreven in paragraaf 2.3 en uitgevoerd in paragraaf 4.3 wordt hierin inzicht verkregen. Hierdoor is het mogelijk strategische keuzes te maken. Door goed inzicht in de kasstromen wordt het hierdoor tevens mogelijk externe financiers

- 43 -

zekerheid te bieden voor het kunnen voldoen aan de aflossingsverplichtingen indien tot volledige doordecentralisatie wordt overgegaan. 3. Bestuurlijke context: op lokaal niveau heeft het College van Burgemeester en Wethouders beleidsvrijheid om middelen uit het gemeentefonds voor andere doeleinden dan onderwijshuisvesting in het VO aan te wenden zolang wordt voldaan aan de zorgplicht voor adequate huisvesting. De gemeente Deventer is, gezien de normatieve overmaat van het bruto vloeroppervlak van 16.266 m2, niet gehouden aan financiering van vervangende nieuwbouw of uitbreidingen. Zij hebben voldaan aan de zorgplicht voor het aanbieden van adequate onderwijshuisvesting zoals dat in de modelverordening is aangeven. Hierdoor is er een grote afhankelijkheid van de politieke wil om middelen, al dan niet via doordecentralisatie, beschikbaar te stellen voor huisvesting in het VO. De maatschappelijke impact van VO is echter groot. De gemeente heeft uiteraard belang bij kwalitatief goed onderwijs in goed geoutilleerde onderwijsgebouwen. Zij wordt hiermee ondersteund in het gemeentelijk beleid om te kunnen voldoen aan de leerplichtwet, voorkomen van vroegtijdige schooluitval en verbetering van de startkwalificaties van nieuwkomers op de arbeidsmarkt. Hierover dient het bevoegd gezag in gesprek te gaan met de gemeente en de wederzijdse belangen te bekrachtigen. 4.1.3 Strategisch vastgoedplan Op basis van de beleidsuitgangspunten en bovenstaande strategische aspecten kan de koers worden uitgezet ten aanzien van de huisvesting van het EHL. Hiermee wordt de strategie geformuleerd zoals in stap 6 van het model van Edwards & Ellison is aangegeven (p. 14). Het strategisch vastgoedplan kan als volgt worden geformuleerd waarbij de volgende acties zijn te benoemen: 1. Vaststellen en optimaliseren doelmatigheid In aansluiting op de theorie van Van Driel zoals beschreven op pagina 12 en nader uitgewerkt in hoofdstuk 3 dient de doelmatigheid van de huisvesting te worden vastgesteld. Het in stand houden van de 6 locaties in de huidige omvang dient kritisch te worden onderzocht. De overmaat aan bruto vloeroppervlak alsmede het technisch instandhouden van de oudere locaties legt een toenemende druk op de exploitatiebegroting. Gezien de stabiele leerlingprognoses op het huidige niveau is het niet te verwachten dat de ruimtebehoefte toe zal nemen en de inkomsten voor huisvesting zullen stijgen. Door afstoten van bouwdelen of medegebruik te stimuleren kan de doelmatigheid van de huidige gebouwen vergroot worden. 2. Onderzoek mogelijkheden doordecentralisatie Door veroudering van het vastgoedbestand zal de druk op de exploitatiebegroting van het EHL de komende jaren verder toenemen. Binnen het huidige wettelijke kader, zoals beschreven in paragraaf 2.2.2 (p. 20), zijn mogelijkheden om te voorzien in toekomstbestendige huisvesting door de gescheiden geldstromen te bundelen via doordecentralisatie. De mogelijkheden voor kwaliteitsverbetering worden hiermee verruimd. Ook zijn duurzame

- 44 -

investeringen mogelijk om de levensduur van de gebouwen te verlengen en de exploitatielasten te verminderen. Hoge investeringen voor vervangende nieuwbouw kunnen hiermee wellicht voorkomen worden. 3. Ontwikkelen dynamisch vastgoedmanagement Zoals in het theoretisch kader op pagina 12 is aangegeven kan maximale waarde worden gecreëerd door periodiek de prestatie van het vastgoed te meten. Om te kunnen anticiperen op veranderende omstandigheden is het noodzakelijk dynamisch vastgoedmanagement toe te passen op alle locaties van het EHL en periodiek een doelmatigheidsanalyse uit te voeren. Hiermee is per locatie huisvestingsbeleid te ontwikkelen en kan de kwaliteit van de vastgoedportefeuille worden geoptimaliseerd. 4. Ontwikkelen van objectbeleid Naar aanleiding van de bevindingen van de doelmatigheidsanalyse dient per object beleid te worden ontwikkeld om, passend binnen de beleidsuitgangspunten en financiële kaders, te voldoen aan de normen, waarden en verwachtingen van de gebruikers. Op basis hiervan kunnen concrete activiteitenplannen worden benoemd en de locaties naar het gewenste kwaliteitsniveau worden gebracht.

Reflectie op de toepassing van het model van Edwards & Ellison Het model is een bruikbaar hulpmiddel om systematisch en analytisch te komen tot de formulering van een strategisch vastgoedplan. Zoals Ruwiel terecht opmerkt is het toepassen van een model slecht een hulpmiddel. Het gaat uiteindelijk om de inhoud en de kwaliteit van het vastgoedplan wordt mede bepaald door de professionaliteit van de organisatie. De vragen die worden gesteld door Edwards & Ellisson ten aanzien van de formulering van beleidsuitgangspunten zijn mijn inziens zeker relevant maar niet volledig. Het toevoegen van een drietal vragen acht ik dan ook zinvol en maken het zeker mogelijk integraal beleid ten aanzien van huisvesting te formuleren. Het toepassen van de 5 strategische aspecten geeft een compleet beeld van de vastgoedportefeuille. Inhoudelijk kennis van gebouwen, financiële data, de specifieke wet en regelgeving, de concurrentie ,de organisatiedoelstellingen en de externe omgeving vergt veel onderzoek en afstemming met direct betrokkenen. Ik heb dit als bijzonder interessant maar ook als erg arbeidsintensief ervaren. Uiteindelijk is het mogelijk gebleken om een strategisch vastgoedplan op te stellen. Dit is de start van het toepassen van dynamisch vastgoedmanagement binnen SCC en zal dit naar verwachting leiden tot optimalisatie van de doelmatigheid van de onderwijshuisvesting in het VO.

- 45 -

4.2 Doelmatigheidsanalyse Inleiding Op basis van het theoretische kader zoals omschreven in hoofdstuk 2 en de bevindingen van de onderzoeken in hoofdstuk 3 wordt van een representatief deel van de onderwijshuisvesting VO de doelmatigheid bepaald. Van een zestal VO-locaties van een middelgrote gemeente wordt in paragraaf 4.2.1 de kwaliteitsbeleving van de gebruiker gemeten en wordt in paragraaf 4.2.2 de duurzaamheidscore bepaald. In paragraaf 4.2.3 wordt een kosten-batenanalyse uitgevoerd van de bovengenoemde locaties. Dit dient als input voor het te ontwikkelen objectbeleid. Het hoofdstuk wordt afgesloten met een samenvatting en conclusie. Dataverzameling De voor dit onderdeel van het onderzoek benodigde gegevens worden verkregen door middel van interviews en het gebruik van bestaande gegevens. Het interview wordt toegepast voor de dataverzameling over de kwaliteitsbeleving. Voor de bepaling van de kwaliteitsbeleving zijn per locatie op basis van een gestructureerde vragenlijst per kwaliteitsaspect op een nominale schaal de waarden toegekend door een representatieve gebruikersgroep. De namen en functies van de geïnterviewde personen zijn in hoofdstuk 6 weergegeven. De bestaande gegevens hebben betrekking op de huisvestingskosten en de hieraan gerelateerde opbrengsten. De validiteit is geborgd door gebruik te maken van geaccrediteerde jaarrekeningen, conform NEN 2767 opgestelde meerjarenonderhoudsplannen en werkelijke energiekosten per locatie. Verder wordt gebruik gemaakt van basisinformatie uit het Facility Management Informatie Systeem Planon en boekhoudapplicatie Exact. Voor de duurzaamheidsscores is gebruik gemaakt van technische revisiegegevens en opname ter plaatse. 4.2.1 Kwaliteitsbeleving gebruikers Met een vertegenwoordiging van de gebruikers en technisch beheerders zijn de vragen beantwoord die op hoofdlijnen zijn beschreven in hoofdstuk 3 en verder uitgewerkt in bijlage 3. Hiermee is een beeld gevormd van de kwaliteitsbeleving van de gebruikers van de diverse locaties volgens de hedendaagse opvattingen. Dit betreft echter een momentopname en de mening van slechts een deel van de gebruikers met ieder hun eigen opvattingen ten aanzien van de huisvesting. De uitkomst moet dan ook als subjectief worden gezien maar geeft wel een indicatie in hoeverre de huisvesting aansluit bij het onderwijskundig proces en de behoeften van de gebruiker. Met dit inzicht is het mogelijk om binnen de financiële kaders per locatie beleid te ontwikkelen en de maatregelen te benoemen om op het gewenste kwaliteitsniveau te komen. Door inpassing van de maatregelen in de activiteitenplannen wordt de kwaliteit van de huisvesting in balans gebracht met de kosten en opbrengsten. Het resultaat van de interviews is weergegeven in onderstaande figuren 4.6 t/m 4.11 en zijn samengevat in tabel 4.12. De rode lijn geeft de score weer ten opzichte van de volgens hedendaagse opvattingen geldende normaal. De normaal wordt aangegeven met een zwarte lijn en een waardering van 6.

- 46 -

Figuur 4.6

Figuur 4.7

Figuur 4.8

- 47 -

Figuur 4.9

Figuur 4.10

Figuur 4.11

- 48 -

Overzicht kwaliteitsbeleving gebruikers In de onderstaande tabel 4.12 is een samenvattend overzicht van de kwaliteitsbeleving van de gebruikers weergegeven. Aspect

Functioneel 1 Gebruik 2 Toegankelijkheid 3 Ruimtelijkheid Esthetisch 4 Inpassing 5 Karakter en vernieuwing 6 Externe uitstraling 7 Interne uitstraling Materiaal-technisch 8 Bouwkundig 9 Installatietechnisch 10 Binnenmilieu

Kwaliteitsscore Lokatie 1

2

3

4

5

6

Arkelstein

Boerhaave

Keurkamp

Het Vlier

Stormink

Slatink

5,1 5,8 5,7

6,0 7,1 7,2

5,2 5,7 5,7

5,3 5,7 5,4

7,0 7,3 7,8

5,6 5,0 6,0

5,1 4,5

6,3 6,8

5,0 4,7

4,8 5,5

6,8 8,0

5,9 5,5

5,1 5,0

7,3 5,8

5,1 4,6

5,0 5,4

7,3 7,9

5,8 5,1

4,3 5,4 3,8

6,4 7,8 6,8

4,2 5,4 4,0

4,3 4,4 4,3

6,4 7,6 5,7

4,2 4,9 4,1

Belang per kwaliteitsaspect Functioneel 1 Gebruik 2 Toegankelijkheid 3 Ruimtelijkheid Esthetisch 4 Inpassing 5 Karakter en vernieuwing 6 Externe uitstraling 7 Interne uitstraling Materiaal-technisch 8 Bouwkundig 9 Installatietechnisch 10 Binnenmilieu

Hoog Normaal Normaal

Hoog Hoog Hoog

Hoog Normaal Hoog

Hoog Normaal Normaal

Hoog Normaal Hoog

Normaal Normaal Normaal

Laag

Normaal

Normaal

Normaal

Normaal

Laag

Normaal

Hoog

Normaal

Hoog

Hoog

Normaal

Normaal Hoog

Hoog Normaal

Hoog Normaal

Normaal Hoog

Normaal Hoog

Hoog Hoog

Normaal Hoog Hoog

Hoog Hoog Hoog

Normaal Normaal Hoog

Hoog Normaal Hoog

Normaal Normaal Normaal

Normaal Normaal Hoog Tabel 4.12

- 49 -

Bevindingen evaluatie kwaliteitsbeleving gebruikers Uit bovenstaande gegevens kan in zijn algemeenheid worden geconcludeerd dat de onlangs gerenoveerde locatie De Boerhaave en de recent gebouwde locatie Het Stormink ruim bovengemiddeld scoren op alle aspecten. De meer gedateerde panden voldoen in functioneel opzicht maar zowel in esthetisch als materiaal-technisch opzicht is de waardering ruim onder de maat. Door nagenoeg alle gebruikers wordt een groot belang gehecht aan gebruik, interne uitstraling en binnenmilieu. Per aspect kan verder worden geconcludeerd dat ten aanzien van:  Functionaliteit: alle locaties redelijk voldoen aan de hedendaagse opvattingen en aansluiten bij het onderwijskundig proces. Grootschalige functionele mutaties aan de huisvesting zijn dan ook niet te verwachten. Gezien de primaire functie van het gebouw wordt hier nagenoeg door alle gebruikers een hoog belang aan gehecht. 

Esthetica: de meeste gebruikers een groot belang hechten aan interne uitstraling en in mindere mate aan externe uitstraling. De waardering verschilt erg tussen de locaties en zijn dus erg gebruikersafhankelijk en locatiespecifiek. Het is aan te bevelen met de gebruikers per locatie activiteiten te benoemen om de huisvesting naar het gewenste esthetische kwaliteitsniveau te brengen.



Materiaal-technisch: met name de kwaliteit van bouwkundige en installatietechnische voorzieningen als vanzelfsprekend worden ervaren maar met uitzondering van De Boerhaave en Het Stormink laag worden gewaardeerd. Opvallend is dat bij nagenoeg alle locaties het binnenmilieu zeer laag wordt gewaardeerd. Aanbevolen wordt om middels het uitvoeren van een Energie-Binnenmilieu Advies (EBA) maatregelen te benoemen om het binnenklimaat te verbeteren en deze in combinatie met renovatie en/of groot onderhoud uit te voeren.

4.2.2 Duurzaamheidsscore Met behulp van de door W/E adviseurs ontwikkelde software GPR-gebouw versie 4.1 is het duurzaamheidslabel van de 6 locaties vastgesteld. Hiermee ontstaat een beeld van een zestal harde kwaliteitscriteria op het gebied van duurzaamheid. Van elk thema geeft het instrument een kwaliteitsoordeel op een nominale schaal van 1 tot en met 10. Startwaarde hierbij is een 6 wat bij benadering het Nederlandse bouwbesluit (nieuwbouw) weergeeft. Hierbij wordt het bouwbesluit 2003 aangehouden met wijzigingen van het Staatsblad tot en met 2006. Ten opzichte van de startwaarde kunnen de thema’s negatief scoren indien niet voldaan wordt aan het bouwbesluit en positief wanneer ze verder gaan dan vereist. Hoe hoger het cijfer hoe lager de milieubelasting en/of hoger de kwaliteit. In figuur 4.13 t/m 4.18 zijn deze grafische weergegeven en in tabel 4.19 is een overzicht van de duurzaamheidscores van alle locaties weergegeven.

- 50 -

Figuur 4.13

Figuur 4.14

- 51 -

Figuur 4.15

Figuur 4.16

- 52 -

Figuur 4.17

Figuur 4.18

- 53 -

In de onderstaande tabel 4.19 is een samenvattend overzicht gegeven van de duurzaamheidscores van alle 6 locaties. GPR-gebouw versie 4.1

Kwaliteitsscore duurzaamheid Lokatie 1

2

3

4

5

6

Arkelstein

Boerhaave

Keurkamp

Het Vlier

Stormink

Slatink

aantal sterren (1 tot 5) Energielabel

1,5 F

2 A

2 G

3 A

3 A

2 F

Energiescore milieuscore gezondheidscore gebruikskwaliteitscore toekomstwaardescore

5,2 5,0 5,4 7,8 6,9

6,6 4,7 7,0 8,8 7,2

5,1 6,1 5,8 8,1 8,0

7,4 6,7 7,8 8,7 7,5

7,0 7,3 7,3 8,4 7,7

5,6 8,0 5,2 7,6 6,9

Aspect

Tabel 4.19

Bevindingen duurzaamheidscores In het algemeen kan worden gesteld dat de nieuwbouwlocatie Het Stormink en gerenoveerde locaties De Boerhaave en Het Vlier ruim boven de norm scoren op het gebied van duurzaamheid. Met een energielabel A en een gezondheidsscore van 7 of hoger hebben deze locaties ten opzichte van het bouwbesluit een bovengenormeerde kwaliteit. De gebruikerscore is bij alle locaties ruim boven het gemiddelde en dat komt ook overeen met de waardering van de functionaliteit bij de evaluatie van de kwaliteitsbeleving van de gebruikers. Bijzonder is het resultaat van locatie Het Vlier waarbij de score zowel voor als na een grootschalige upgrading/renovatie is bepaald en de stijging van de harde kwaliteitscriteria op alle thema’s duidelijk zichtbaar is. Met het inzicht in de kwaliteitsbeleving van de gebruiker van de huisvesting (de zachte kwaliteit) en de duurzaamheidsscore (de harde kwaliteit) kan per aspect nader onderzocht worden in hoeverre er mogelijkheden zijn de kwaliteit te verbeteren en de kosten hiervan in beeld te brengen. Hiermee is het mogelijk beleid op te stellen ten aanzien van de kwaliteit van de huisvesting en keuzes te maken om de huisvesting optimaal te laten aansluiten bij de organisatie. Hierdoor wordt maximale waarde gecreëerd voor de organisatie en kunnen de organisatiedoelstellingen ten aanzien van huisvesting worden behaald. Door toepassing van dynamisch vastgoedmanagement en periodiek de kwaliteit vast te stellen kan geanticipeerd worden op wijzigende omstandigheden. Hiermee is een deel van de doelmatigheidsanalyse uitgevoerd en dient de relatie naar de uitgaven te worden gelegd. In paragraaf 4.2.3 wordt een kosten-batenanalyse uitgevoerd.

- 54 -

4.2.3 Onderzoek kosten-batenanalyse Huisvestingsuitgaven Op basis van de NEN 2748 zijn de toekomstige huisvestinguitgaven van alle 6 locaties in beeld gebracht. Uitgangspunt bij het vaststellen van de huisvestingsuitgaven is een beschouwingperiode van 20 jaar met startjaar 2010. De kasstromen zijn contant gemaakt per 1 januari 2010 op basis van een disconteringsvoet van 4%. In de kasstromen is rekening gehouden met inflatieeffecten en verwachte stijgingen van de kosten. Er wordt onderscheid gemaakt in de huisvestingsuitgaven voor het EHL, de gemeente Deventer en de totale huisvestingsuitgaven (tabel 4.20) € x 1000 NCW 1-1-2010 n = 20 jaar

Huisvestingsuitgaven Etty Hillesum Lyceum Lokatie 1 2 3 4 5 6 Arkelstein

investeringskosten exploitatiekosten subtotaal per leerling per m2 BVO subtotaal EHL

99 2615 2714 14,5 0,85 56075

investeringskosten exploitatiekosten subtotaal per leerling per m2 BVO subtotaal gemeente

1417 374 1791 9,6 0,6 17552

Totaal per leerling per m2 BVO totaal generaal

4506 24,2 1,4

Boerhaave

4513 5474 9987 12,6 1,2

Keurkamp

1511 10526 12037 30,7 0,96

Het Vlier

5585 9956 15540 11,7 1,2

Stormink

Slatink

2149 5329 7478 6,13 0,73

Huisvestingsuitgaven gemeente Deventer 933 73 40 7439 952 1467 1449 1125 1885 1540 1489 8564 2,4 3,9 1,1 7,0 0,23 0,1 0,1 0,83

Huisvestingsuitgaven totaal 11871 13577 17029 16042 15 34 13 13 1,5 1,1 1,4 1,56

308 8421 8729 10,6 0,93

816 1093 1908 2,3 0,2

10638 13 1,1

73628

Tabel 4.20

Noot: Bij de beoordeling van de uitgaven dient opgemerkt te worden dat de exploitatie-uitgaven die tot en met 2009 zijn gemaakt (en dus niet zijn geactiveerd als investeringskosten) niet meewegen in de analyse.

- 55 -

Huisvestingsuitgaven totaal In figuur 4.21 en 4.22 zijn de totale investerings- en exploitatie-uitgaven uitgezet in de tijd. Opvallend is de structurele daling van de investeringsuitgaven en de variatie van de exploitatie-uitgaven. Exploitatie-uitgaven Exploitatiekosten

Investeringskosten Investeringsuitgaven -

500.000-

0

5

10

15

20

2.000.000-

1.000.000-

4.000.000-

1.500.000-

6.000.000-

2.000.000-

8.000.000-

0

5

10

15

10.000.000-

2.500.000-

Jaren

Jaren

figuur 4.22

figuur 4.21

In bijlage 5 zijn de uitgaven per locatie nader gespecificeerd en is van de locatie Het Stormink het outputblad van het rekenmodel weergegeven. Indices In bovengenoemde kasstromen is gerekend met stijging van de kosten en opbrengsten op basis van langjarig gemiddelde waarden van de Consumenten Prijs Index (CPI), gegevens van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) of Centrale Financiële Instellingen (CFI); het uitvoeringsorgaan van het ministerie van Onderwijs, Cultuur & Wetenschap. In het rekenmodel zijn de volgende indices aangehouden en weergegeven in tabel 4.23: Parameter Exploitatiekosten Huurlasten Huurinkomsten Inflatie Energiekosten Vergoedingen Leerlingaantallen Onderhoudskosten Verbruik energie Beheerskosten

indexering 2,08%* 2,08%* 2,08%* 2,08%* 5,00%** 1,00%*** prognose prognose MJOP prognose prognose

* CPI langjarig gemiddelde ** CBS langjarig gemiddelde *** CFI langjarig gemiddelde

Tabel 4.23 Brink groep / Stichting Carmelcollege

Bevindingen huisvestingsuitgaven Opvallend bij de analyse van bovenstaande gegevens is dat bij de meer gedateerde locaties een nagenoeg dubbele exploitatielast voor de gebruiker te zien is ten opzichte van de nieuwbouwlocatie van Het Stormink. Verder is duidelijk te zien dat bij de oudere locaties zelf door de school geïnvesteerd is in de huisvesting (meest functionele aanpassingen en duurzame vervangingen) en dit in de post investeringsuitgaven wordt verrekend. Uitzonderlijk hoog zijn de uitgaven per leerling van locatie De Keurkamp. Hier is overduidelijk de overmaat aan bruto

- 56 -

20

vierkante meters te zien en de onevenredige huisvestingslast waar De Keurkamp onder gebukt gaat door het lage leerlingenaantal. Om de relatie naar de kwaliteit te leggen is het opvallend dat de locaties die een bovengemiddelde waardering krijgen van de gebruiker (De Boerhaave en Het Stormink) het hoogst scoren in de huisvestingsuitgaven per m2 BVO. Opgemerkt moet worden dat de huisvestingslasten van locatie Het Vlier hoog zijn door de grootschalige upgrading c.q. renovatie die momenteel wordt uitgevoerd en de kwaliteitsbeleving van de gebruiker gebaseerd is op de oude situatie. Een ‘duurder’gebouw wordt dus door de gebruiker kwalitatief hoger gewaardeerd. Ten aanzien van het duurzaamheidsaspect kan worden gesteld dat de verouderde locaties Arkelstein, De Keurkamp en Het Slatink de laagste huisvestingsuitgaven hebben maar ook de laagste score op het gebied van duurzaamheid. Dit vertaalt zich tevens in de lage waardering van de gebruiker. Omgekeerd geldt hetzelfde: nieuwere of gerenoveerde locaties (De Boerhaave, Het Stormink, Het Vlier) kennen een hoge huisvestingslast maar zijn duurzamer en hebben een hogere gebruikerswaardering. Ook hier wordt opgemerkt dat de gebruikerswaardering van Het Vlier na renovatie wederom plaats zal vinden. Kortom een goedkoop (verouderd) gebouw is slecht voor het milieu en heeft ontevreden gebruikers en een duurder (vernieuwd) gebouw is beter voor het milieu en heeft tevreden gebruikers. Verder kan worden geconcludeerd dat de totale huisvestingsuitgaven van alle locaties niet erg veel afwijken in absolute zin maar dat de lasten ongelijk zijn verdeeld over de school en gemeente. Wel zijn er grote verschillen te onderkennen in de kwaliteitswaardering. Bij de oude, niet gerenoveerde locaties krijgen de gebruikers minder waar voor hun geld en dat terwijl de exploitatielast voor het EHL juist voor deze categorie erg hoog is. Voor deze locaties is het aan te bevelen om nader te onderzoeken welke maatregelen genomen kunnen worden om de exploitatielast te verminderen en het kwaliteitsniveau te vergroten.

- 57 -

Huisvestingsinkomsten Nu de contante waarde van de huisvestingsuitgaven bekend is, is het eenvoudig vast te stellen wat de vereiste inkomsten moeten zijn om gedurende de beschouwingperiode van 20 jaar een kostprijsdekkende exploitatie te krijgen. Gebruikmakend van het rekenmodel is bepaald wat de jaarlijkse (minimale) inkomsten moeten zijn middels een iteratieve proces (doelzoeken) in Excel. Gezien de inkomsten bij zowel de gemeente als de school op basis van leerlingaantallen wordt berekend wordt ook de vereiste vergoeding omgerekend per leerling. Voor het leerlingenaantal is de peildatum 1 oktober 2009 aangehouden. Er wordt wederom onderscheid gemaakt in de inkomsten te betalen door het EHL en de gemeente Deventer. Tevens zijn de vereiste inkomsten per leerling berekend bij volledige doordecentralisatie waarbij de huisvestingskosten van de gemeente worden overgedragen aan de school. De minimaal benodigde inkomsten zijn weergegeven in tabel 4.24 en figuren 4.25 en 4.26.

€ per leerling per jaar

minimaal vereiste huisvestingsinkomsten Etty Hillesum Lyceum

per 1 januari 2010 Totaal Etty Hillesum Lyceum

Lokatie 1 2

3

4

5

6

Arkelstein

Keurkamp

Het Vlier

Stormink

Slatink

746 Totaal Gemeente Deventer

240

Boerhaave

1059

432

706

minimaal vereiste huisvestingsinkomsten gemeente Deventer 704 165 245 69 475

157

Totaal Etty Hillesum Lyceum

841

1824

708

minimaal vereiste huisvestingsinkomsten bij volledige doordecentralisatie

986 totaal € 4.645.046

1763

1006

2068

777

907

863

Figuur 4.24 Vergoedingen

Totaal lasten & baten

7.000.000 6.000.000 5.000.000 4.000.000 3.000.000 2.000.000 1.000.000 -

12.000.000 10.000.000 8.000.000 6.000.000 4.000.000 2.000.000 -

0

5

10 Jaren

15

20

Figuur 4.25

0

5

10 Jaren

15

Figuur 4.26

- 58 -

20

Effect beschouwingperiode Om het effect te meten van de invloed van de beschouwingperiode is tevens de vergoeding per leerling berekend voor een beschouwingperiode van 30 jaar (zie tabel 4.27). € per leerling Huisvestingsinkomsten bij volledige doordecentralisatie Lokatie per jaar per 1 januari 2010 Totaal Etty Hillesum Lyceum

20 jaar 30 jaar verschil

1

2

3

4

5

6

Arkelstein

Boerhaave

Keurkamp

Het Vlier

Stormink

Slatink

1763 1691 -72

986 983 -3

1006 992 -14

2068 2152 +84

777 775 -2

829 804 -25

863 863 0

Tabel 4.27

Effect disconteringsvoet Ook is het effect van de hoogte van de disconteringsvoet op de hoogte van de vergoeding per leerling berekend voor een percentage van 2% en 6% (zie tabel 4.28). € per leerling per jaar per 1 januari 2010 Totaal Etty Hillesum Lyceum

2% 977 4% 986 6% 996 verschil - 9 / + 10

Huisvestingsinkomsten bij volledige doordecentralisatie Lokatie 1

2

3

4

5

6

Arkelstein

Boerhaave

Keurkamp

Het Vlier

Stormink

Slatink

1807 1763 1725

994 1006 1017

2037 2068 2104

752 777 803

832 829 827

867 863 858

+44 / -38

-12 / +11

-31 / +36

-25 / +26

+3 / - 2

+4 / -5 Tabel 4.28

Vergoedingen Gemeente Deventer. In 2009 heeft de gemeente Deventer voor VO onderwijs als algemene uitkering uit het gemeentefonds een bedrag per leerling ontvangen van: VO leerling X 0,8 (gewicht) X € 433,32 (basisbedrag) X 1,592 (uitkeringsfactor 2009) = € 551,86 per leerling VO (voor praktijkonderwijs € 995,52 per leerling). (Ministerie van binnenlandse zaken: http://www.minbzk.nl/onderwerpen/openbaarbestuur/financien-provincies/gemeentefonds/verdeling Op deze bedragen kan een correctie worden gemaakt in verband met kosten voor onderwijs die niet nadrukkelijk tot onderwijshuisvesting behoren. Gedacht kan worden aan gemeentelijke taken in het kader van de leerplichtwet. Hier staat geen vast bedrag voor maar in de praktijk wordt gerekend met € 25,- per leerling. Bij volledige doordecentralisatie, waarbij de volledige vergoeding wordt uitgekeerd aan het schoolbestuur, is het verschil in deze casus: € 551 -/- € 25 -/- € 240 = € 286,-- per leerling VO per jaar. € 996 -/- € 25 -/- € 240 = € 730,-- per leerling praktijkonderwijs per jaar. Voor de 6 locaties van het EHL zou dit een extra investeringsruimte per jaar betekenen van: 4525 leerlingen VO X € 286,-- = € 1.294.150,-146 leerlingen Praktijkonderwijs X € 730,-- = € 106.580,-Totaal € 1.400.730,--

- 59 -

Bevindingen huisvestingsinkomsten Bij afzonderlijke beoordeling van de locaties zijn aanzienlijke verschillen te zien in de jaarlijkse vergoeding per leerling om een kostprijsdekkende exploitatie te verkrijgen voor een beschouwingperiode van 20 jaar. Het verschil laat zich verklaren door verschillende oorzaken: 1. Technische levensduur Door de verschillende bouwjaren en bouwstijlen van de locaties zijn de investeringsmomenten en de hoogte van de benodigde investeringen verschillend. Hoge huisvestingsuitgaven aan het einde van de beschouwingperiode vereisen lagere inkomsten dan hoge uitgaven aan het begin. De contante waarde van hoge uitgaven aan het einde van de beschouwingperiode is veel lager door de “rente op rente” effecten. 2. Aantal en soort leerlingen per m2 BVO Locaties met een grote overmaat aan m2 hebben een hogere vergoeding per leerling nodig om een kostprijsdekkende exploitatie te krijgen. Daarnaast heeft een school voor praktijkonderwijs per definitie meer vierkante meters en een hogere vergoeding per leerling dan een vmbo of havo/vwo school. De beschouwingperiode en disconteringsvoet hebben eveneens door het verschil in de technische levensduurcyclus per locatie een zeer wisselend effect op de vereiste vergoeding. Deze kunnen per locatie zowel positief als negatief zijn maar op portefeuilleniveau is het verschil nihil en beïnvloedt het in geringe mate de hoogte van de minimaal vereiste inkomsten. Door de inkomsten te berekenen voor de gehele vastgoedportefeuille worden de huisvestingsuitgaven evenredig verdeeld over de locaties en “gedempt” in de tijd. Hierdoor worden de locatiespecifieke risico’s aanzienlijk teruggebracht. Verder kan worden geconcludeerd dat doordecentralisatie zinvol is indien de uitgaven van de gemeente voor onderwijshuisvesting lager zijn dan de vergoeding die zij ontvangt uit het gemeentefonds. Indien de gemeente bereid is het volledige bedrag dat zij ontvangt beschikbaar te stellen heeft het schoolbestuur de mogelijkheid te investeren in kwaliteitsverhogende initiatieven. Hiermee is het tevens mogelijk levensduurverlengende upgrading en renovaties van de oudere locaties uit te voeren zonder een onevenredige exploitatielast te dragen.

- 60 -

Objectbeleid Op basis van de beleidsuitgangspunten, het strategisch vastgoedplan zoals beschreven door Edwards & Ellison en bovenstaande bevindingen is per locatie beleid te formuleren. Voor ieder locatie geldt dat op basis van het kwaliteitsonderzoek en beschikbare middelen bepaald moet worden welke activiteiten uitgevoerd (kunnen) worden om de doelmatigheid te vergroten. Met het inzicht in de doelmatigheid per locatie zal in nauw overleg met de gebruiker en directie worden vastgesteld wat de mogelijkheden zijn om de huisvesting optimaal aan te laten sluiten bij de organisatie. Hiervoor is onder andere opdracht gegeven voor het opstellen van een Energie Prestatie Advies (EPA) c.q. Energie Binnenmilieu Advies (EBA) van alle locaties van het EHL. De resultaten zijn helaas niet tijdig beschikbaar voor verwerking in deze casus. Op directieniveau worden mogelijke scenario’s ten aanzien van de huisvesting nader onderzocht en de financiële gevolgen in kaart gebracht. Gesteld kan worden dat hiermee het secundaire doel, het vergroten van het doelmatigheidsbesef bij het schoolbestuur, is bereikt. Het proces van dynamisch vastgoedmanagement zoals beschreven door Van Driel is hiermee op gang gekomen en na implementatie van de vastgoedstrategie en uitvoering van de activiteiten per locatie zal de vastgoedportefeuille worden geoptimaliseerd en maximale waarde creëren voor de organisatie. Bevindingen doelmatigheidsanalyse Het uitvoeren van een doelmatigheidsanalyse is een complexe aangelegenheid gebleken. Het eerste onderdeel betreft het bepalen van de kwaliteit. Functioneel voldoen alle locaties maar de meer gedateerde panden scoren slecht op esthetica en met name de kwaliteit van het binnenmilieu. De oudere locaties voldoen niet aan de hedendaagse eisen van het bouwbesluit, met name op het gebied van energie en gezondheid. Vervolgens is de relatie naar de huisvestingsuitgaven gelegd. Voor een beschouwingperiode van 20 jaar zijn de uitgaven per locatie in beeld gebracht en contant gemaakt naar heden. Hiermee is op basis van de huidige geldwaarde een goede analyse mogelijk. De meer gedateerde locaties kennen nagenoeg een dubbele exploitatielast voor het EHL ten opzichte van de recent nieuw gebouwde locaties. De locaties met de hoogste uitgaven scoren zowel in de kwaliteitswaardering van de gebruiker als op het gebied van duurzaamheid het hoogst. In absolute zin wijken de totale uitgaven per locatie niet veel af maar de lasten zijn, ten nadele van de school, ongelijk verdeeld over de gemeente en school. Van de locaties met een lage kwaliteitswaardering en hoge exploitatielasten voor het EHL is nader onderzoek gewenst om de lasten te verminderen en de kwaliteit te verbeteren. Gezien de tijdspanne is het niet mogelijk gebleken deze nader uit te werken. De laatste stap in de doelmatigheidsanalyse is de bepaling van de minimaal vereiste inkomsten om een kostprijsdekkende exploitatie te krijgen. Wederom zijn per locatie grote verschillen te zien. Deze zijn te verklaren door het verschil in de technische levensduurcyclus en verschil in werkelijke vierkante meters per leerling als gevolg van leegstand of soort onderwijs dat gegeven wordt. Door de inkomsten te berekenen voor de gehele vastgoedportefeuille worden de huisvestingsuitgaven evenredig verdeeld over de locaties en “gedempt” in de tijd waardoor de locatiegebonden risico’s worden beperkt. Indien de huisvestingsuitgaven voor de gemeente lager zijn dan de inkomsten is het zinvol om (volledig) door te decentraliseren. Hiermee bestaat de mogelijkheid duurzame investeringen te doen in de onderwijshuisvesting en de exploitatielast voor het EHL structureel te verminderen.

- 61 -

5 Conclusie en aanbevelingen De vraag op welke wijze de doelmatigheid van onderwijshuisvesting in het VO kan worden geoptimaliseerd binnen het huidige wettelijke kader kan als volgt worden beantwoord: 1. Toepassen dynamisch vastgoedmanagement Een veranderende rol van de Rijksoverheid en bedrijfskundige ontwikkelingen van semi-overheidsinstellingen rechtvaardigen het toepassen van een professionele benadering van huisvestingsvraagstukken in het publieke domein. Door het toepassen van dynamisch vastgoedmanagement voor onderwijshuisvesting in het VO zijn strategische keuzes te maken ten aanzien van eigendom, investeringen en ontwikkelingen van de vastgoedportefeuille. Door een systematische en analytische benadering zijn beleidsuitgangspunten ten aanzien van huisvesting te benoemen en is het mogelijk gebleken een strategisch vastgoedplan op te stellen. Door periodiek de doelmatigheid te analyseren kan worden bepaald of de strategie moet worden bijgesteld. De doelmatigheid is te bepalen door de kwaliteit van de huisvesting te relateren aan de uitgaven en vervolgens de inkomsten te bepalen die vereist zijn om te komen tot een kostprijsdekkende exploitatie. Hierbij bestaat de wettelijke mogelijkheid middels doorcentralisatie om aanvullende inkomsten te genereren en de gescheiden geldstromen integraal in te zetten voor het verbeteren van de kwaliteit van de onderwijshuisvesting in het VO. Hiermee komt de volledige verantwoordelijkheid van de huisvesting bij het schoolbestuur te liggen en worden, afhankelijk van het gewenste competentieniveau, hoge eisen gesteld aan de huisvestingsafdeling. 2. Het vaststellen van de kwaliteit van de onderwijshuisvesting Het vaststellen van de kwaliteit van vastgoed is niet eenvoudig. Door de diversiteit van vastgoed en de verscheidenheid aan gebruikers met ieder een eigen verwachtingspatroon, ambities, normen en waarden ten aanzien van de kwaliteit van vastgoed maken een objectieve kwaliteitsmeting onmogelijk. Bij het vaststellen van de kwaliteit van vastgoed is een integrale benadering vanuit zowel gebruikersperspectief (de zachte kwaliteit) als vanuit techniek en duurzaamheid (de harde kwaliteit) aan te bevelen. Uit dit onderzoek is gebleken dat er geen kwaliteitsevaluatieinstrument ontwikkeld is voor het bepalen van de integrale kwaliteit van onderwijshuisvesting in het VO. Voor het bepalen van de kwaliteitsbeleving van de gebruikers is op basis van een voor zorginstellingen ontwikkelde methodiek na enige aanpassing geschikt gebleken om vanuit gebruikersperspectief de kwaliteit van de huisvesting te bepalen. Hierbij worden thema’s als esthetica, functionaliteit en materiaaltechnische aspecten gewaardeerd op basis van hedendaagse normen. Voor het bepalen van de duurzaamheidscore van onderwijshuisvesting is de GPR-gebouw methodiek een geschikt instrument gebleken. Met het inzicht in de integrale kwaliteit van de onderwijshuisvesting kan het gewenste ambitieniveau worden bepaald en, passend binnen de beleidsuitgangspunten en het strategisch vastgoedplan, objectbeleid worden geformuleerd.

- 62 -

3. Het uitvoeren van een kosten-batenanalyse Met het inzicht in de kwaliteit van de huisvesting is het van belang een relatie naar de kosten te leggen. Hierbij is het essentieel dat een eenduidige rubricering en definiëring van de kosten wordt aangehouden. Het toepassen van de NEN 2748, waarin een duidelijke demarcatie tussen de huisvestingskosten en overige facilitaire uitgaven is aangegeven, is een bruikbare rubricering. De uitgaven ten aanzien van huisvesting zijn substantieel en variëren sterk tijdens de gebruiksduur. Met name stijging van de energiekosten en uitgaven voor groot onderhoud zijn van grote invloed. Hierdoor is het van belang de toekomstige kasstromen inzichtelijk te maken en netto contant te maken naar het huidige waardeniveau. De rijksoverheid hanteert bij maatschappelijke kosten-batenanalyses een disconteringsvoet van 4%. Hierdoor is een objectief vergelijk van de uitgaven mogelijk. Bij het bepalen van de beschouwingperiode is een periode van 20 jaar reëel. De invloed van de restwaarde is beperkt en het voorspellen van kasstromen langer dan 20 jaar worden erg onnauwkeurig en onvoorspelbaar. Met het inzicht in de uitgaven is het relatief eenvoudig om de minimaal vereiste inkomsten te bepalen om te komen tot een kostprijsdekkende exploitatie gedurende de beschouwingperiode. Hiervoor is het noodzakelijk een rekenmodel toe te passen dat, op basis van vastgoedrekenkundige principes en rekening houdend met het specifieke institutionele kader, een leerling-afhankelijke vergoeding berekent. Hiermee ontstaat inzicht in de verdeling van de huisvestingslasten voor zowel de gemeente als het schoolbestuur en kan een afweging worden gemaakt om al dan niet door te decentraliseren. Het in samenwerking met de Brink groep ontwikkelde rekenmodel is zeer geschikt gebleken om een kosten-batenanalyse specifiek voor onderwijshuisvesting in het VO uit te voeren. Aanbevelingen Naar aanleiding van dit onderzoek zijn de volgende aanbevelingen voor mogelijk vervolgonderzoek te benoemen: 1. Analyse materiële lumpsum-vergoeding Dit onderzoek richtte zich met name op de uitgaven van de huisvesting. Door tevens de uitgaven van de overige bedrijfsmiddelen zoals werkplekinrichting, diensten (schoonmaakonderhoud, receptie, catering ed) en ICT voorzieningen te bepalen kan een integrale analyse van de gehele materiële lump-sum vergoeding worden uitgevoerd. 2. Onderzoek ontwikkeling CREM binnen het VO. Op basis van de theorie van Joroff is nader onderzoek naar de vereiste professionaliteit van CREM binnen het VO aan te bevelen. Gezien de diversiteit van besturingsmodellen en omvang van de vastgoedportefeuille van schoolbesturen in het VO is maakt het interessant te onderzoeken op welke wijze CREM het beste kan worden ontwikkeld en georganiseerd. 3. Ontwikkelen landelijke benchmark onderwijshuisvesting VO Door toepassing van de in dit onderzoek ontwikkelde methodiek om de doelmatigheid van onderwijshuisvesting in het VO vast te stellen kan een beeld worden verkregen van de doelmatigheid van de gehele onderwijsvastgoedportefeuille in Nederland. Dit als input voor te ontwikkelen beleid en mogelijke aanpassing van het institutionele kader.

- 63 -

6 Bibliografie Baarda, D.B., M.P.M. de Goede (2006). Basisboek methoden en technieken. Handleiding voor het opzetten en uitvoeren van kwalitatief onderzoek. Groningen-Houten: Wolters Noordhoff (4e geheel herziene druk 2006) Bosse, van P.P., W. Rust, A. Salami (2005). Vastgoed, rekenen met spreadsheets. Vlaardingen: managementprodukties (2e herziene druk 2005) Centraal Bureau voor de Statistiek (2008). Jaarboek onderwijs in cijfers 2009. Den Haag/Heerlen: CBS 0531609010 F-162 (2008) College Bouw Zorginstellingen (2003). Signaleringsrapport Integraal Evaluatiesysteem / Quality index Utrecht: (rapportnummer Cbz/nr 0309-03 17 november 2003) Crassee, R.E.F.A (2008). De gebruiker centraal: CREM. Een overzicht van aspecten van het Corporate Real Estate management. Amsterdam: Amsterdam School of Real Estate: basissyllabus herzien eversie september 2008) Derks, W., P. Hovens, L.E.M. Klinkers (2006). Structurele bevolkingsdaling, Een urgente nieuwe invalshoek voor beleidsmakers. Geleen: Kenniscentrum voor Bevolkingsdaling en Beleid (26 februari 2006) Dewulf G., P. Krumm, H. de Jonge (2000). Succesful Corporate Real Estate strategies. Nieuwegein: Arko uitgeverij BV. Dolmans, G. (2007). Vastgoedrendement bij woningcorporaties. Breda: Amsterdam School of Real Estate (master thesis februari 2007) Driel, van A. (2003). Strategische inzet van vastgoed. Nieuwegein: Arko uitgeverij (eerste druk augustus 2003) Dutch Green Building Council (2010). BREEAM-NL 2010 Keurmerk voor duurzame vastgoedobjecten, beoordelingsrichtlijn nieuwbouw. Rotterdam: Dutch Green Building Council (versie 1.11 maart 2010). Edwards, V., L. Ellison (2004). Corporate Property Management: Aligning real estate with business strategy. Oxford: Blackwell Science Ltd (vierde druk april 2008) Eldonk, Van A, C.H. Fritzsche, P.J. Roomer (1999). Corporate Real Estate in Europe; a step forward. Amersfoort: Twynstra Gudde Everts, F.W.R., P. van der Schaaf, G.P.M.R. Dewulf (2002). Public Real Estate: successfull Management strategies. Delft: Delft University Press (eerste druk maart 2002) Fritsche, C., H. Hoepel, L. Kaper, A. van Ommeren (2004). Huisvesting is strategisch goed. Amersfoort: Twynstra Gudde Adviseurs en Managers (derde druk december 2005) Gerritsen, C. (2008). Controlling costs and quality: in the Early Phases of the Accomodation Process. Delft: VSSD (eerste druk 2008)

- 64 -

Goetheer, G.J.J. B.G.Verheijen (1995). Handboek Lumpsum in het Voortgezet onderwijs. Den Haag: Reed Business Information BV (band 1 1995) Jonge, de H. (1996). De toegevoegde waarde van concernhuisvesting. Paper gepresenteerd tijdens NSC-conferentie Nieuwegein: Arko Publishers (15 oktober 1996). Joroff, M.L., M. Louargand, S. Lambert, F. Becker (1993). Strategic management of the fifth resource: corporate real estate management. Atlanta GA: The industrial Development Research Centre. Kohnstamm, P.P., P.J. van Hulten, L.B. Uittenbogaard (1995). Publiek onroerend goed: het beheer van de vastgoedvoorraad in de kwartaire sector. Amsterdam: Universiteit van Amsterdam / Stichting voor Beleggings en Vastgoedkunde (juli 1995). Kort, de P. (2007) Beheermonitor Gemeentelijk Vastgoed; tool voor profesionalisering vastgoedbeheer gemeenten. Amsterdam afstudeerscriptie MRE-opleiding (augustus 2007) Ministerie van VROM, LNV, VenW en EZ (2006). Nota ruimte, ruimte voor ontwikkeling. Den Haag: VROM (samenvatting 6033 / februari 2006) Modelverordening Onderwijshuisvesting (2008). Regelingen onderwijshuisvesting. Den Haag: Sdu-uitgevers BV. (2007 editie 2008) Nederlands Normalisatie-instituut (2007). Nederlandse Norm 2748 Termen voor facilitaire voorzieningen –Rubricering en definiëring. Delft: ICS 03.080.20; 03.100.99 (mei 2007) Nederlands Normalisatie-instituut (2006). Nederlandse norm 2767 Conditiemeting van bouwen installatiedelen Deel 1 Methodiek. Delft: ICS91.010.30 (september 2006). Nederland Normalisatie-instituut (2004). Nederlandse Praktijkrichtlijn 2744. Termen voor facilitaire voorzieningen - Toelichting op rubricering en definiëring. Delft: ICS 03.080.20; 03.100.99 (augustus 2004) Nederlands Normalisatie-instituut (2009). Nederlandse norm 2767 Conditiemeting van bouw en installatiedelen Deel 3 aggregatie conditiescores tot technische index. Delft: ICS91.010.30 (november 2009) Neutel, W. (2009). Investeren in schoolgebouwen, rapportage van de digitale enquête over gewenste investeringen in scholenbouw onder schoolbestuurders en schoolleiders in het primair en voortgezet onderwijs. Voorburg: Besturenraad (11 maart 2009). Onderwijsraad (2009). Adviesrapport Naar een doelmatig onderwijs. Den Haag: Onderwijsraad (rapport nr. 20090262/934, uitgebracht aan de minister van OC & W November 2009). Pol, van der L. (2009). Gezond en goed. Scholenbouw in topconditie. Den Haag: Atelier Rijksbouwmeester (juli 2009).

- 65 -

Rodermond, J.(2009) Geen meter te veel, agenda scholenbouw. Rotterdam: Stimuleringsfonds voor de architectuur (oktober 2009) Rust, W.N.J., F. Seyffert, A.C. den Heijer, J.P.Soeter (1997). Vastgoed financieel. Vlaardingen: Management studiecentrum (tweede herziene druk 1997). Ruwiel, P. Wilts, A. (2007) Planning en programmering in het strategisch management. Amsterdam: ASRE collegesheets module 1 strategisch management. Schraven, J. (2009). Doordecentralisatie van taken en middelen in de huisvesting van het voortgezet onderwijs. VO-raad, discussiepaper maart 2009. Suyker, J. (1996). Bedrijfshuisvesting in de praktijk, benchmarking en verbeterprogrammma’s, Het Facility Management Handboek. Nieuwegein: Arko uitgeverij BV (aflevering 6, September 1996) Timmerman, A.P.J. (2007) Inzicht in de totale kosten van de levensduur van een gebouw. Delft: Nederlands Normalisatie-instituut/NS Projectconsult (cursusboek 401.554/07.02.13). Vijverberg, G. (1998). Het Facility Management Handboek. Nieuwegein: Arko uitgeverij (Aflevering 12 september 1998). Voort, van der Th, H. van Wegen (2009). Architectuur en gebruikswaarde, programmeren, ontwerpen en evalueren van gebouwen. Bussum: uitgeverij THOTH (4e druk 2009). Geraadpleegde internetsites: Etty Hillesum Lyceum: www.ettyhillesumlyceum.nl/centraal/algemeen d.d. 23-11-2009. Kenniscentrum voor Bevolkingsdaling en Beleid (KbCC): http://67.199.104.135/basisboek/zuidwest-overijssel.aspx d.d. 06-12-2009. Ministerie van financiën: Kabinetsbesluit 09-01-95 www.minfin.nl/dsresource?objectid=3795&type=pdf d.d. 01-12-2009 Ministerie van binnenlandse zaken: http://www.minbzk.nl/onderwerpen/openbaarbestuur/financien-provincies/gemeentefonds/verdeling d.d. 8-12-2009 Senter Novem: www.senternovem.nl/duurzaaminkopen d.d. 4-7-2010. Wet op het Voortgezet Onderwijs (WVO) (1963): http://wetten.overheid.nl/BWBR0002399/Opschrift/geldigheidsdatum d.d. 19-10-2009 WE adviseurs: http://www.gprgebouw.nl d.d. 12-06-2010

- 66 -

Namen van de geïnterviewde personen: Hoofdstuk 4.1 Onderzoek strategisch vastgoedplan: 1. dhr. M.M. Keuper MBA; lid managementteam Stichting Carmelcollege d.d. 01-12-2009 2. mw. drs. A.M.G. Volp-Kortenhorst; Rector Etty Hillesum Lyceum d.d. 17-12-2009 3. dhr. B. van Veen; Hoofd financiën en beheer Etty Hillesum Lyceum d.d. 17-12-2009 Hoofdstuk 4.2 Doelmatigheid / kwaliteitsscan: De Boerhaave 1. dhr. A. van Ouwerk 2. dhr. H. Jansen 3. dhr. M. Mol 4. dhr. H. Lentfert

10-12-2009 Teamleider Docent Techniek Hoofd conciërge Adviseur Huisvesting

Het Vlier 1. dhr. A. Jansen 2. dhr.B. van Veen 3. dhr. H. Dekker 4. dhr. H. Lentfert

11-12-2009 Locatie directeur Hoofd Financiën en beheer Hoofd conciërge Adviseur Huisvesting

Arkelstein 1. dhr. R. Brunt 2. dhr. B. van Veen 3. dhr. F. Elshof 4. dhr. H. Lentfert

15-12-2009 Directeur Hoofd Financiën en beheer Klasse assistent Adviseur Huisvesting

De Keurkamp 1. dhr. G. Pennings 2. dhr. B. Meijer 3. dhr. J. Smittou 4. dhr. H. Lentfert

15-12-2009 Lokatiedirecteur Teamleider Docent (tekenen) Adviseur Huisvesting

Het Stormink 1. dhr. M.J.B. Peijnenborgh 2. dhr. G. Heerius 3. dhr. C. Veldhuis 4. dhr. H. Lentfert

17-12-2009 Lokatiedirecteur Leraar techniek Conciërge Adviseur Huisvesting

Het Slatink 1. dhr. W. Oortgiesen 2. dhr. A. Bomans 3. dhr. J. Middelkorp 4. dhr. C. van de Pol 5. dhr. B. van Veen 6. dhr. H. Lentfert

17-12-2009 Teamleider TOA, MR lid PR voorzitter Conciërge Roostermaker Hoofd Financiën en beheer Adviseur Huisvesting

- 67 -

Bijlagen

- 68 -

Bijlage 1 Termen, begrippen en definities Bedrijfsvastgoedmanagement; Is het management van de vastgoedportefeuille van een onderneming door het afstemmen van portefeuille en diensten op de behoefte van het primaire proces, om daarmee maximale toegevoegde waarde te creëren voor de onderneming en optimaal bij te dragen aan diens gehele prestatie. Context; Beschrijving van het beleidsterrein, beknopt (historisch) overzicht van de hoofdlijnen van het beleid en de doelstellingen van de overheid op dat terrein, alsmede de onderlinge relaties van de verschillende actoren. Conventies; Gestandaardiseerde en aanvaarde afspraken over programmering, systeemanalyse, gegevensverwerking, datatransmissie enz. Doelmatigheid (efficiëntie); Het op zodanige wijze gebruiken van de financiële, personele en materiële middelen dat bij een gegeven hoeveelheid middelen een maximale output wordt verkregen of dat voor een hoeveelheid output van een gegeven kwaliteit een zo gering mogelijke input benodigd is. Doeltreffendheid (effectiviteit); Mate van verwezenlijking van de doelstellingen op basis van een gunstige kosten/batenverhouding. Economische levensduur; De vermoedelijke of de werkelijke tijd gedurende welke een bedrijfsmiddel, economisch bezien, prestaties zal respectievelijk heeft kunnen leveren. Levensduurkosten; Totale kosten die gerelateerd zijn aan het gebruik van het product; derhalve afschrijvingen, onderhouds- en exploitatiekosten omvattend.

- 69 -

Bijlage 2 Kwaliteitsevaluatiemethodieken Bron: Voordt van der TH. 2009 p. 127 Methode

Aspecten

Opmerkingen

Real Estate Norm (REN)

Functionaliteit; comfort en veiligheid in 140 deelaspecten functionaliteit; ruimtelijke-visuele kwaliteit bedrijf , locatie, constructie, ruimte binnenklimaat werkplekken en ruimten, onroerend goed en management, wet en regelgeving economische, technische , commerciële, sociale factoren uitgewerkt in 138 subaspecten functionele en technische kwaliteit, kosten luchtkwaliteit, verwarmingscomfort, beschikbare ruimte, licht geluid werkperceptie gebruiksveiligheid, orientatie, sociale interactie, gebruiksgemak, sociale veiligheid en uitzicht ruimtelijke orientatie, sensorische kwaliteiten, veiligheid privacy, sociaal contact functionaliteit, oriëntatie privacy sociaal contact integrale toegankelijkheid

Ontwikkeld voor kantoorgebouwen, aparte REN voor bedrijfsgebouwen Ontwikkeld voor kantoorgebouwen

Real Estate Norm Quick scan Building Quality assesment Service-ability tools and methodes Certificatiesysteem voor kantoorgebouwen Vastgoedkwaliteitsanalyse (VAK) Healty Building Quality (HBQ) Evalueren bij architectenbureau’s Ouderen in ziekenhuizen

werkboek evaluatiemethoden Handboek voor toegankelijkheid Seniorenlabel

toegankelijkheid, veiligheid

Handleiding opplussen

toegankelijkheid, veiligheid

Delfste checklist sociaal veilig ontwerpen

sociale veiligheid, objectief en subjectief

VAC kwaliteitswijzer

bruikbaarheid, toegankelijkheid, veiligheid en comfort bruikbaarheid, toegankelijkheid, veiligheid en comfort

Woonkeur

Flexis

Flexibiliteit van gebouwen en installaties

Ontwikkeld voor kantoorgebouwen bouwt voort op ORBIT studies Ontwikkeld voor kantoorgebouwen

bouwt voort op REN gericht op welzijn en gezondheid, vervolg op Building in use methode en verwant aan Toets gezond kantoor ontwikkeld voor wonen met zorg voor ouderen ontwikkeld voor ouderen in ziekenhuizen gebruiks en belevingskwaliteit van algemene ziekenhuizen voorheen Geboden Toegang, toepasbaar op gebouwen woningen en buitenruimten consumentenkeurmerk voor alle leeftijden aanpassen van bestaande woningen voor alle leeftijden inclusief ouderen ontwikkeld voor gebouwen en buitenruimten, door SEV uitgebracht als politiekeurmerk Veilig Wonen ontwikkeld voor woningen en woonomgeving Integratie seniorenlabel, handboek toegankelijkheid, VAC kwaliteitswijzer, politiekeurmerk Veilig wonen Beperkt zich tot flexibiliteit

- 70 -

Bijlage 3 Toelichting op het kwaliteitsevaluatiemodel De basis van het kwaliteitsevaluatiemodel ligt in de integrale benadering van de verschillende kwaliteitsaspecten van vastgoed. Dit wordt in onderstaand relatieschema weergegeven.

Figuur 2.9 (College Bouw Zorginstellingen (2003) p.8) Door het beantwoorden van diverse deelvragen per kwaliteitsaspect en aan te geven in hoeverre wordt voldaan aan de volgens hedendaagse opvatting geldende norm ontstaat een radardiagram (zie figuur 2.10). Het radardiagram geeft inzicht in de kwaliteitsbeleving van de gebruiker. Met dit inzicht kan huisvestingsbeleid worden ontwikkeld en de relatie worden gelegd naar het kostenaspect. Huidige en toekomstige kosten en baten kunnen worden uitgezet in een kasstroomschema en vertaald in verschillende huisvestingsscenario’s.

Figuur 2.10 (College Bouw Zorginstellingen (2003) p.23) - 71 -

Toelichting kwaliteitsevaluatiemodel Onderwijsvastgoed VO. Doel van het model Dit model is ontwikkeld om de kwaliteit van een (deel van een) schoolgebouw te beoordelen op verschillende kwaliteitsaspecten. Het model kan worden toegepast om zowel een ontwerp van een school dan wel een bestaand schoolgebouw te beoordelen. Het model heeft als doel inzicht te krijgen in kwaliteit ten opzichte van de algemeen geldende opvatting over de kwaliteit van een hedendaags schoolgebouw. Door bewustwording en gevoel te hebben bij de waardering van de gebruiker of andere belanghebbenden wordt de basis voor het nemen van beslissingen vergroot tijdens de planvorming. Doelgroep Het verdient de voorkeur om de beoordeling door vertegenwoordigers van verschillende belangenbehartigers (leerlingen, docenten, directie, staf, ouders) te laten plaatsvinden. Ook is het mogelijk in groepsverband de vragen te beantwoorden, al dan niet ondersteund door bijvoorbeeld een huisvestingsadviseur of architect. Opbouw Het model is opgebouwd uit 3 categorieën: A. Functionaliteit B. Beleving C. Materiaal technisch Iedere categorie bestaat uit een aantal kwaliteitsaspecten dat door middel van het beantwoorden van bijbehorende vragen gewaardeerd kan worden. Iedere deelaspect bestaat uit een hoofdvraag en een aantal verdiepingsvragen. Het kan voorkomen dat een aspect vanuit meerdere invalshoeken benaderd wordt. Waardering Indien een deelaspect voldoet aan de voor u algemeen geldende norm kan de vraag met 6 worden gewaardeerd. Positieve afwijkingen kunnen worden aangegeven met een waardering van 8 of 10, negatieve afwijkingen met een 4 of 2. Indien een vraag niet door u te beoordelen is of indien u geen mening daarover heeft kunt u waarderen met 0. Ook is het mogelijk dat er specifieke rapporten zijn ten aanzien van een deelaspect. Denk hierbij aan RI&E’s, inspectierapporten, imago-onderzoeken ed. Deze kunnen worden meegewogen in de beoordeling van een of meerdere deelvragen. Bij ieder deelaspect is het tevens mogelijk aan te geven welk belang hieraan wordt gehecht. Hier bestaat de keuzemogelijkheid Laag, Normaal en Hoog. Het spreekt voor zich dat een groot belang en een lage kwaliteitswaardering tot nadenken moet stemmen. Beoordeling De gemiddeld gewogen resultaten van alle deelaspecten worden weergegeven in een radargrafiek. Hiermee wordt een totaal beeld van de alle kwaliteitsaspecten zichtbaar. Hoewel het resultaat subjectief genoemd kan worden geeft het een duidelijk beeld van afwijkingen ten opzichte van de algemeen geldende norm van de specifieke doelgroep. Met deze informatie is het mogelijk beleid te formuleren en keuzes te maken bij de ontwikkeling van (her-)huisvestingsplannen.

- 72 -

Categorie A FUNCTIONALITEIT De categorie functionaliteit bestaat uit de volgende kwaliteitsaspecten: 1 Gebruik 2 Toegankelijkheid 3 Ruimtelijkheid

1 Gebruik

Belang:

1.1 Onderwijsproces ● voorziet het gebouw in de behoefte voor de primaire (onderwijs) functie? ● is aangesloten bij de onderwijskundige visie? ● is aangesloten bij organisatorische visie? 1.2 Capaciteit is voorzien in voldoende ruimten voor alle benodigde functies? ● ● is voorzien in voldoende leslokalen/leerpleinen/openleercentra? ● is voorzien in voldoende sportvoorzieningen? ● is voorzien in voldoende stiltewerkplekken? ● is voorzien in voldoende vergaderruimten? ● is voorzien in voldoende theater/muziekvoorzieningen? ● is voorzien in voldoende practicum/praktijklokalen? ● is voorzien in voldoende sanitaire ruimten? ● is voorzien in voldoende ruimte voor ondersteunende functies? ● is voorzien in voldoende overblijfruimten (binnen en buiten)? ● is voldoende overcapaciteit van ruimten aanwezig? 1.3 Functierelatie ● zijn de functies goed op elkaar afgestemd (tussen afdelingen en ruimten)? ● is prioriteit gegeven aan de belangrijkste relaties? ● zijn de onderlinge afstanden zo kort mogelijk gehouden? 1.4 Interne logistiek zijn de stromen mensen, goederen en afval goed georganiseerd? ● ● zijn de routes voor leerlingen, personeel, bezoekers en goederen herkenbaar en gescheiden? ● is inefficiënt en hinderlijk kruisend intern verkeer voorkomen? ● zijn de routes zo kort mogelijk en van voldoende capaciteit? ● zijn er voldoende opslagruimten en zijn deze op de juiste plaats gesitueerd? 1.5 Aanpasbaarheid ● is de structuur van het gebouw flexibel en eenvoudig aan te passen voor ● ● ● ●

een andere gebruikersfunctie? zijn de afzonderlijke functies aanpasbaar (ligging, omvang)? is de constructie eenvoudig uit te breiden c.q. te wijzigen? zijn de installaties makkelijk aan te passen cq uit te breiden? sluit het gebouw aan op een flexibiliteitstrategie?

1.6 Toezicht en controle ● is toezicht en controle van het gebouw (ingang, terrein, afdelingen) voorzien? ● is er voldoende toezicht en controle mogelijk in de dagsituatie? ● is er voldoende gebruik gemaakt van beveiligingsapparatuur?

- 73 -

2 Toegankelijkheid

Belang:

2.1 Bereikbaarheid ● ● ● ● ● ●

is de school in zijn algemeenheid goed te bereiken? is de school met openbaar vervoer goed te bereiken? zijn de toegangswegen toegankelijk en veilig voor (groepen) fietsers? is de bereikbaarheid per personenauto mogelijk? is de toegankelijkheid (draaicirkels) voor vrachtverkeer mogelijk? is de toegankelijkheid voor hulpverleningsvoertuigen gewaarborgd?

2.2 Parkeren ● ● ● ● ●

zijn er in zijn algemeenheid voldoende parkeerplaatsen beschikbaar? zijn er voldoende parkeerplaatsen voor auto's van personeel en bezoekers? zijn er voldoende fietsenstallingen voor personeel en bezoekers? zijn er voldoende stallingen voor fietsen en scooters van leerlingen? zijn er voldoende laad- en losmogelijkheden nabij de ingangen?

2.3 Gescheiden routes ● zijn er gescheiden ingangen gerealiseerd voor leerlingen, personeel en goederen? ● zijn de voetgangersroutes gescheiden van de fietsers, scooters en motorvoertuigen? ● zijn tegengestelde verkeerstromen (scheiding ingang/uitgang) voorkomen? 2.4 Herkenbaarheid ● is de bewegwijzering naar het terrein en hoofdingang duidelijk aangegeven? ● is splisting van verkeerstromen (leerlingen, personeel, bezoekers) duidelijk aangegeven? ● is de school herkenbaar op afstand en is in een logische routing naar de ingang voorzien? 2.5 Toegankelijkheid mindervaliden ● zijn parkeervoorzieningen nabij de ingang voor mindervaliden beschikbaar? ● zijn de toegangen vrij van obstakels en ongelijkvloerse kruisingen? ● zijn hoogteverschillen in de toegangsroutes op het terrein geschikt voor minder validen? 2.6 Ontruiming ● is horizontale en verticale ontruiming van het gebouw mogelijk? ● zijn de (nood)uitgangen vrij van obstakels? ● is er voldoende ruimte op het terrein voor verzamelgebieden na ontruiming? ● is toegankelijkheid voor hulpverleners na ontruiming gewaarborgd?

3 Ruimtelijkheid

Belang:

3.1 Ontwerp ● ● ● ● ● ●

komt (het ontwerp van) het gebouw overeen met het ruimtelijk programma van eisen? zijn de afmetingen van het gebouw voldoende voor een efficiënt gebruik? wordt het beschikbare vloeroppervlak nuttig gebuikt? zijn de afmetingen van openbare ruimten (entree, aula, gangen) voldoende? zijn de afmetingen van de lesgebonden ruimten voldoende? worden de plafondhoogten als prettig ervaren?

3.2 Bouwkundige eisen ● wordt voldaan aan de minimum criteria voor oppervlakte en indeling? ● wordt voldaan aan de eisen uit het Arbo-catalogus VO? ● wordt voldaan aan het bouwbesluit?

- 74 -

3.3 Benutting M2 ● ● ● ●

past het ruimteoppervlak bij de uit te oefenen functies? is er sprake van multifunctioneel ruimtegebruik? is de verhouding bruto/nuttig (lesgebonden ruimten) efficiënt? zijn er mogelijkheden tot bedrijfstijd-/schooltijdverlenging?

Categorie B

Beleving

De categorie beleving bestaat uit de volgende kwaliteitsaspecten: 4 Stedelijke en maatschappelijke inpassing 5 Karakter en vernieuwing 6 Externe uitstraling 7 Beleving van de gebouwde omgeving

4 Inpassing

Belang:

4.1 Stedebouwkundige inpassing ● vormt de school een integraal onderdeel van een stedebouwkundig plan? ● draagt de school bij aan stedebouwkundige vernieuwing? ● heeft de school meerwaarde voor de wijk c.q. omgeving? 4.2 Omgeving past het gebouw bij de omgeving? ● ● is de schaal van het gebouw in overeenstemming met de omgeving? ● sluit het gebouw aan bij architectonische of historische waarde van de omgeving? ● is de stijl, materialen en kleuren van het gebouw in harmonie met de omgeving? ● sluit de omgeving aan bij de behoefte van de gebruikers? ● beoordelen voorbijgangers het gebouw, rekening houdend met de gebruikers, positief? 4.3 Terreininrichting ● past de inrichting van het terrein bij het gebouw en de omgeving? ● is het terrein functioneel ingericht? ● zijn er voldoende schaduwplekken aanwezig? ● draagt het terrein bij aan de positieve uitstraling van het gebouw? ● is het terrein sociaal veilig ingericht? ● dragen kunstwerken bij aan de uitstraling van het terrein? 4.4 Maatschappelijke inpassing ● draagt het gebouw bij aan lokale maatschappelijke voorzieningen? ● stimuleert het gebouw aanvullende maatschappelijke activiteiten? ● is het gebouw een onderdeel van de lokale gemeenschap? ● past het gebouw bij de culturele en sociale omgeving?

5 Karakter en vernieuwing

Belang:

5.1 Welbevinden ● ● ● ● ●

wordt het gebouw als prettig ervaren om te verblijven? past het gebouw bij de wensen en behoefte van de leerlingen? past het gebouw bij de wensen en behoefte van het personeel? veroorzaakt het gebouw een gevoel van welbevinden bij de gebruikers? past het gebouw bij het algemeen verwachtingspatroon van de gebruikers?

- 75 -

5.2 Architectuur ● ● ● ●

is het gebouw voorzien van aansprekende architectonische elementen? is er variatie in architectonische elementen? is het karakter van het gebouw geschikt voor de doelgroep? is het gebouw als een architectonische eenheid te zien?

5.3 Innovatie ● versterkt het gebouw in positieve mate de beeldvorming van onderwijs in het algemeen? ● komen nieuwe onderwijskundige inzichten in het ontwerp tot uitdrukking? ● weerspiegelt het gebouw de functie van een modern onderwijsgebouw?

6 Externe uitstraling

Belang:

6.1 Esthetisch ● ● ● ● ●

is de compositie (samenhang) van de bouwdelen compleet en goed in balans? versterkt de vorm van het gebouw de functie van de locatie? is de skyline (contouren) prettig om naar te kijken? is in het ontwerp rekening gehouden met het spel van licht en schaduw? is de uitstraling van het gebouw rustgevend?

6.2 Schaal en afmetingen ● is het bouwvolume c.q. de massa prettig om naar te kijken? ● komt de schaal overeen met de naastgelegen gebouwen? ● heeft het ontwerp een menselijke maat (niet overweldigend)? 6.3 Harmonie ● is er sprake van architectonische visie wat betreft omvang en vormgeving van het gebouw? ● zijn de elementen en details in harmonie met het geheel? ● is er consistentie in de detaillering? ● zijn de bouwkundige en installatietechnische elementen goed geïntegreerd? 6.4 Materiaalgebruik ● dragen kleur en materiaalgebruik bij aan de gewenste uitstraling? ● zijn de vormen en materialen goed gedetailleerd? ● past het kleur en materiaalgebruik in de tijdsgeest? ● is de schil van het gebouw goed onderhouden?

7 Interne uitstraling

Belang:

7.1 Belevingskwaliteit ● ● ● ●

is de sfeer in het gebouw harmonieus en prettig? zijn de hoofdingangen en recepties uitnodigend vormgegeven? is de interne verschijningsvorm kalmerend en niet intimiderend? is ruimtebeleving bij wisselende groepsgroottes positief te noemen?

7.2 Materialen en inrichting ● is er variatie en contrast in materialen en afwerkingen? ● draagt materiaalgebruik en inrichting bij aan het vinden van de weg in het gebouw? ● is meubilair en afwerking op elkaar afgestemd?

- 76 -

7.3 Licht en kleuren ● ● ● ● ● ●

dragen de kleuren bij aan een warme en comfortabele sfeer? passen de kleuren bij de huidige tijdsgeest? is de kleurstelling voldoende prikkelend/uitdagend voor de gebruikers? is het gebouw voldoende licht c.q. is er voldoende daglichttoetreding? Is er voldoende (zon) licht op binnenplaatsen en pleinen? wordt hinderlijk zonlicht geweerd?

7.4 Uitzichten ● ● ● ●

is rekening gehouden met interne zichtlijnen? is het uitzicht vanuit de verblijfsruimten uitdagend? is voorkomen dat leerlingen worden afgeleid? is uitzicht van openbare ruimten en verkeersroutes prettig en gevarieerd?

7.5 Routing en bewegwijzering ● ● ● ● ●

zijn de verkeersroutes door het gebouw logisch opgebouwd? Is voorkomen dat desoriëntatie optreedt? is de verwijzing naar de verschillende bouwdelen en functies duidelijk aangegeven? zijn er markante punten (kunstuitingen) in het gebouw voor oriëntatie aanwezig? zijn de functies van de ruimten duidelijk zichtbaar?

● ● ● ● ● ● ● ●

draagt het gebouw bij aan optimale werk/leeromstandigheden? wordt het gebouw als (sociaal) veilig ervaren? wordt het binnenklimaat/milieu als prettig ervaren? zijn voldoende maatregelen n.a.v. Risico Inventarisatie & Evaluatie genomen? voldoen de aanwezige voorzieningen aan de wensen van de gebruikers? wordt het gebouw in zijn algemeenheid als "schoon" ervaren? is het gebouw bevorderlijk voor de motivatie van de gebruikers? is kan het gebouw als voorbeeld voor anderen dienen?

7.6 Gebruik

Categorie C

Materiaal- technische aspecten

De categorie Materiaal-technisch bestaat uit de volgende kwaliteitsaspecten: 8 Bouwkundig 9 Installatietechnisch 10 Binnenmillieu

8 Bouwkundig

Belang:

8.1 Aanpasbaarheid ● ● ● ● ●

is uitbreiding naast het gebouw mogelijk? uitbreiding boven op (delen van) het gebouw mogelijk? zijn bouwdelen afzonderlijk af te stoten? zijn uitbreidingen mogelijk zonder verstoring van het huidige gebruik? is de bouwkundige indeling flexibel aan te passen?

8.2 Bouwtechniek ● ● ● ● ● ●

zijn bouwkundige onderdelen gestandaardiseerd? zijn geprefabriceerde bouwkundige (gevel) elementen toegepast? zijn innovatieve bouwtechnieken (bv Industrieel Flexibel en Demontabel IFD) toegepast? is rekening gehouden met levensduurbestendige bouwtechnieken? zijn installatietechnische componenten geïntegreerd in het bouwkundig ontwerp? zijn energiebesparende voorzieningen aangebracht?

- 77 -

8.3 Onderhoud ● ● ● ● ● ●

is de staat van het bouwkundig (buiten-)onderhoud goed te noemen? is de staat van het esthetisch (binnen-)onderhoud goed te noemen? zijn duurzame materialen toegepast? is er een bouwkundig preventief (meerjaren-)onderhoudsplan aanwezig? wordt er bouwkundig preventief periodiek jaarlijks onderhoud uitgevoerd? wordt er bouwkundig preventief periodiek meerjarenonderhoud uitgevoerd?

8.4 Veiligheid ● ● ● ● ●

zijn er o.g.v. de Arbowet voldoende veiligheidsvoorzieningen aanwezig? is het gebouw voorzien van brand- en/of rookcompartimenten? zijn er voorzieningen voor rookafvoer (rookluiken/mechanische aan-/afvoer) aanwezig? zijn voldoende anti- inbraakvoorzieningen aanwezig? zijn er voldoende dakveiligheidsvoorzieningen aanwezig?

9 Installatie technisch

Belang:

9.1 Algemeen ● ● ● ● ● ● ● ●

dragen de technische voorzieningen bij aan de functionaliteit van het gebouw? voldoen de werktuigkundige installaties aan de wensen van de gebruikers? voldoen de elektrotechnische installaties aan de wensen van de gebruikers? voldoen de ICT-installaties (data/telefonie/lestijd/intercom) aan de wensen van de gebruikers? passen de technische voorzieningen bij hedendaagse algemeen gebruikte technieken? zijn bijzondere technische voorzieningen (bv. in praktijkruimten) in voldoende mate aanwezig? zijn er voldoende energiebesparende voorzieningen aangebracht? zijn de technische voorzieningen centraal te bedienen/beheren?

9.2 Aanpasbaarheid ● zijn de bestaande installaties makkelijk uit te breiden? ● zijn voldoende kruipruimten, leidingschachten/plafondruimte voor installaties aanwezig? ● is voldoende overcapaciteit in elektra of werktuigkundige installaties aanwezig? 9.3 Onderhoud ● is de algemene onderhoudstoestand van de installaties goed te noemen? ● is een installatietechnisch (meerjaren-)onderhoudsplan aanwezig? ● wordt er meerjaren periodiek installatietechnisch onderhoud uitgevoerd? ● is de onderhoudstoestand van de werktuigkundige installaties goed te noemen? ● is de onderhoudstoestand van de elektrotechnische installatie goed te noemen? ● is de onderhoudstoestand van de ICT (bv. data/telefonie/lestijd/intercom) goed te noemen?

- 78 -

10 Binnenmilieu

Belang:

10.1 Akoestiek en geluidsisolatie ● ● ● ●

dragen ontwerp en afwerking bij aan een acceptabel geluidsniveau? is de geluidsisolatie tussen de verblijfsruimte acceptabel? voldoet de akoestiek aan de functie van de ruimten? is hinderlijke nagalm en echo in de verblijfsruimte voorkomen?

10.2 Daglichttoetreding ● ● ● ●

is het daglichtniveau voldoende in relatie tot de functie van de ruimten? zijn inpandige ruimten vermeden? zijn verduisteringsvoorzieningen aanwezig? wordt hinderlijke zonlichttoetreding tegengegaan?

10.3 Luchtkwaliteit ● ● ● ●

zijn voldoende natuurlijke of mechanische ventilatievoorzieningen aanwezig? is de ventilatie door de gebruiker te regelen? is tocht en/of geluidshinder van ventilatievoorzieningen voorkomen? 2 is overschrijding van de CO -norm (1200 ppm) voorkomen?

10.4 Thermisch comfort ● worden de ruimtetemperaturen als comfortabel ervaren? ● worden ongewenste temperatuuroverschrijdingen voorkomen? ● zijn seizoensgebonden temperatuuroverschrijdingen voorkomen? 10.5 Microbiologisch ● zijn er afdoende maatregelen om legionellabesmetting te voorkomen? ● is het gebouw schoonmaaktechnisch makkelijk te onderhouden? ● is het gebouw schoonmaaktechnisch makkelijk ingericht?

- 79 -

Bijlage 4 Kostenrubricering conform NEN 2748

1.

Huisvesting (nieuwbouw, onderhoud, renovatie, huur e.d.)

1.1 1.1.1 1.1.2 1.1.3 1.2 1.2.1 1.2.2 1.2.3 1.2.99 1.3 1.3.1 1.4 1.4.1 1.4.2 1.4.3 1.5 1.5.1 1.5.2 1.6 1.6.1 1.6.2 1.6.3 1.6.4 1.6.5 1.6.99 1.7 1.7.1 1.7.2 1.7.3 1.8 1.8.1 1.99 1.99.1

Voorzien in gebouw en terreinen (kapitaalslasten) Gebouw Terreinen Stallingplaatsen Afdragen van belastingen / heffingen Belastingen Heffingen Niet opteerbare BTW Overig Verzekeren van Gebouw Gebouw Onderhouden van gebouwen Gebouw eigenaarsdeel Gebouw huurdersdeel Terrein Muteren van het gebouw Herindeling Beëindiging Verbruik van energie en water Gas Stookolie Stadsverwarming Elektriciteit Water Overig Beheer van gebouw Verwerven/afstoten Exploiteren Huisvestingsmanagement betalen en ontvangen van rente Rente beschikbaar stellen overige voorzieningen Overige voorzieningen

gemeente

school

X X X X X X

X X X

X X X X X X X X X X X X X X

X X X

X X

- 80 -

Bijlage 5 Specificatie van de totale huisvestingskosten per locatie Het Stormink Kapitaallasten 100.000- 0 200.000300.000-

Exploitatielasten -

5

10

15

20

0

5

10

15

20

500.000-

400.000500.000600.000700.000800.000-

1.000.0001.500.0002.000.000-

Jaren

Jaren

Het Vlier Exploitatielasten

Kapitaallasten 1.000.000

0

100.000-

5

10

15

20

-

200.000-

1.000.000- 0

300.000-

2.000.000-

400.000-

3.000.000-

500.000-

4.000.000-

600.000-

5.000.000-

5

10

15

20

Jaren

Jaren

Het Slatink Exploitatielasten

Kapitaallasten 10.000-

0

5

10

20.000-

15

20

500.000-

0

5

10

15

20

1.000.000-

30.000-

1.500.000-

40.000-

2.000.000-

50.000-

2.500.000-

60.000Jaren

3.000.000Jaren

- 81 -

De Keurkamp Exploitatielasten

Kapitaallasten -

20.000- 0

5

10

15

20

500.000-

40.000-

0

5

10

15

20

1.000.000-

60.00080.000-

1.500.000-

100.000-

2.000.000-

120.000-

2.500.000-

140.000-

Jaren

Jaren

De Boerhaave Kapitaallasten 50.000- 0 100.000150.000-

5

Exploitatielasten

10

15

20 0 500.000-

5

10

15

20

1.000.000-

200.000250.000300.000350.000400.000-

1.500.0002.000.0002.500.000Jaren

Jaren

De Arkelstein Kapitaallasten

Exploitatielasten

2.000-

0

5

10

15

20

200.000-

4.000-

400.000-

6.000-

600.000-

8.000-

800.000-

0

5

10

15

20

1.000.000-

10.000Jaren

1.200.000Jaren

- 82 -

- 83 -

- 84 -

- 85 -

- 86 -

Bijlage 6 Toelichting op het Voortgezet Onderwijs Algemene doelstelling: het voortgezet onderwijs zorgt dat leerlingen hun talenten maximaal kunnen ontplooien en vervolgonderwijs kunnen volgen dat het best past bij hun talenten. Het bereidt hen voor op volwaardige deelname aan de samenleving en een bij hun talenten passende (toekomstige) positie op de arbeidsmarkt. Alle leerlingen doorlopen in de periode waarin ze van 12-jarig kind opgroeien tot jongvolwassene van 16 à 19 jaar, het voortgezet onderwijs. Daarin worden 900 000 leerlingen opgeleid en gekwalificeerd voor een voor hen passende vervolg- en/of beroepsopleiding. Het voortgezet onderwijs biedt de leerlingen daarvoor verschillende leerroutes aan (van VWO tot praktijkonderwijs) en heeft de taak hen naar een diploma te leiden dat past bij hun talenten en wensen. Dat vraagt niet alleen bijzondere aandacht voor leerlingen met gedrags- en opvoedingsproblemen, maar zeker ook voor leerlingen met speciale talenten of leerlingen die in meer algemene zin uitblinken. Daarnaast heeft het voortgezet onderwijs de taak om kwalitatief goed onderwijs te waarborgen. Scholen worden in de komende periode gestimuleerd om leerlingen te laten excelleren op het gebied van algemene ontwikkeling en cognitief talent. De school biedt een unieke mogelijkheid om leerlingen op verschillende manieren te laten kennismaken met maatschappelijke ontwikkelingen. De beoogde maatschappelijke stage voor alle leerlingen in het voortgezet onderwijs staat nadrukkelijk in dat perspectief. Het Nederlandse onderwijsstelsel

- 87 -