MAgyarország Ipari ingatlanpiac

M A g ya r o r s z á g

Ipari ingatlanpiac 2008 spekulatív fejlesztések Előző éves piaci jelentésünkben, 2008 elején még 390,000 m2 új építésű spekulatív csarnok átadását jeleztük a 2008-as év vonatkozásában, a 2008 féléves jelentésünkben előrejelzésünk már 290,000 m2-re csökkent a visszafogottabb fejlesztési kedvnek és a finanszírozás nehézségeinek következtében. Az egyre nehezebbé és bizonytalanabbá váló piaci környezet következtében, a 2009-re áthúzódó, illetve továbbra is halasztott fejlesztések okán végül 250,000 m2 fejlesztése és átadása történt meg, mely még így is bő másfélszerese (168%) a 2007-es év adatainak. Ennek következtében a budapesti piac spekulatív ingatlan állománya 2008 folyamán 940,000 m2-re nőtt. Az év végén 154,000 m2 spekulatív terület állt kiadatlanul, mely 16,4%-os üresedési rátának felel meg. A tavalyi év során megépített és átadott épületek területének 90%-a (224,000 m2) nagyobb logisztikai parkokban, nagyobb épületek formájában történt, míg a fennmaradó 10%-a (26,000 m2) városi logisztikai lokációhoz, illetve kisebb méretű bérlemények kialakítására alkalmas épületekhez volt köthető. Az év végén további 130,000 m2 spekulatív épület fejlesztése volt folyamatban, ezek átadása többnyire 2009 első negyedévében, kisebb részben a második negyedév folyamán várható, egyébként ezekben 38,000 m2 terület előbérleti konstrukcióban már lekötésre került.

2008 build-to-suit piac A build-to-suit szegmens valamelyest magasabb hányadot képviselt a fejlesztői és bérleti aktivitás

szempontjából az elmúlt évek során megfigyelt igen marginális szerepéhez képest, 2008 folyamán négy ilyen épület készült el részben még 2007-es, részben már 2008-as tranzakciók alapján; a 2008-as év folyamán öt ilyen tranzakció köttetett 48,700 m2 terület vonatkozásában, bár ez jelentős részben egy nagyméretű tranzakciónak volt köszönhető (27,300 m2).

Összegzett piaci adatok A megépített spekulatív és build-to-suit ingatlan állomány összterülete 2008 végén 1,376,000 m2 volt (940,000 m2 spekulatív épület és 436,000 m2 buildto-suit épület), összességében 234,000 m2 volt kiadatlan, ami 17,0%-os üresedési rátának felel meg. Ez valamelyest magasabb, mint a 2008 félévkor mért érték (15,8%), csak összehasonlításul

A tavalyi év során megépített és átadott épületek területének 90%-a (224,000 m2) nagyobb logisztikai parkokban, nagyobb épületek formájában történt. jegyezzük meg, hogy a 2005-2007 év végi adatok általában 10% körüli (9-12%) értékek voltak. Az év végi adatban is jelentős részt tettek ki a volt Rynart portfólió még nem bérbe adott biatorbágyi területei (összesen 86,200 m2 bérbe adatlan felület), melyek az üres területek 37%-át tették ki. A nagyobb alapterületű igénnyel rendelkező cégeknek változatlanul komolyan ajánljuk az előre tervezés szükségességét, lévén a rendelkezésre álló területek általában kisebb egységek, 5,000 m2-t meghaladó egybefüggő terület csak tíz, míg 10,000 m2-t meghaladó bérlemény csak öt helyszínen állt rendelkezésre az év forduló napján.

Ingatlanelemzés 2009

M a g y a r o r s z á g Ipari ingatlanpiac

Bérbeadás és üresedés

2007

2005

Év Spekulatív

A fejlesztői aktivitás bővülését (+ 68%) is meghaladó mértékben emelkedett a bérbeadások volumene, 2008 folyamán összesen 333,000 m2 spekulatív és build-to-suit területre (irodaterületeket is magába foglalóan) kötöttek bérleti szerződést, ez 182%-a a 2007-es értéknek. A tranzakciók 85,4%-a spekulatív területre köttetett, míg 14,6%-a volt build-to-suit jellegű ügylet. A leszerződött területekből 277,000 m2 (83,2%) vonatkozott nagyobb alapterületű bérleményekre, míg 55,800 m2-nyi szerződés (16,8%) köttetett városi logisztikai lokációra, illetve kisebb méretű bérleményekre. Az év során megkötött mintegy kilencven tranzakció igen impozáns mennyiség, ezek fele nagyobb méretű logisztikai parkra, míg a másik fele városi logisztikai lokációra, illetve kisebb egységekre vonatkozott. A második félév során a bérbeadási dinamika közel azonos volt az első félévben mért értékkel, a bérelt területek 56%-a kelt el az első félév során (188,000 m2), míg 44%-a (151,000 m2) a második félév folyamán. A bérbe adott területekből 44,200 m2 volt

2008

0%

Bérbeadás (m2)

Üresedés (%)

bővülési tranzakció, ez az össztranzakciós volumen 13,3%-a, mely az elmúlt öt év legalacsonyabb értéke, így ez a mérés több friss tranzakciót jelez. Logisztikai cégek 136,000 m2-t béreltek, mely a tranzakciók 40,8%-a, míg a végfelhasználók a területek 59,2%-át bérelték, ez nagyjából azonos a korábbi évek arányaival, bár azokkal összevetve valamivel magasabb végfelhasználói aktivitást mutat. Míg 2007 folyamán csak három olyan tranzakció történt, mely mérete elérte vagy meghaladta a 10,000 m2-t, addig 2008-ban tíz ilyen tranzakció került megkötésre.

0

16,8

2004 2005 2006 2007 2008

10%

Bővülés / Éves bérbeadás

20

20% 13,3 44.200

2007

19,9

40

34.200

2006

3%

30%

26,4

69.600

6%

60

48.100

333,000

9%

Év

Megrendelésre épült (BTS)

2008 keresleti oldal

9,1

Bővülés (1,000 m2)

100

0

2008

9,5

12%

150

50

18% 15%

12,1

40%

80

15.500

2006

250

183,000

2005

17

167,000

0

300

200

41,9

21%

92,000

396,000

684,000

300

536,000

600

381,000

900

940,000

396,000

436,000

1,200

Spekulatív & megrendelésre épült bérbeadás (1,000 m2)

350

415,000

Meglévő állomány (1,000 m2)

1,500

A bővülés bérbeadásra gyakorolt hatása

Üresedés

Meglévő állomány

0

Év Bővülés (m2)

Bővülés (%) / Éves bérbeadás

A teljes jövő évi spekulatív állományból mintegy 177,000 m2 lesz klasszikus nagyobb méretű logisztikai csarnok, míg 68,000 m2 városi logisztikai vagy kisebb egységekből álló épület lesz. Fontos kiemelni, hogy bár autentikus forrásokból szereztük be a fejlesztési tervekre vonatkozó információkat, a jelenlegi piaci környezetben elképzelhető, hogy végül ettől bármely irányban eltérő értékek fognak realizálódni. A buildto-suit tranzakciók eredményeképpen két épület, 33,000 m2 megépülte valószínűsíthető, bár az ez év elején

Mint fentebb jeleztük, 2008 és 2009 fordulóján 130,000 m2 spekulatív felépítmény volt építés alatt, a teljes évre 245,000 m2 ilyen felépítmény elkészültét tudjuk prognosztizálni. Előrejelzés 2009 vonatkozásában Mint fentebb jeleztük, 2008 és 2009 fordulóján 130,000 m2 spekulatív felépítmény volt építés alatt, a teljes évre 245,000 m2 ilyen felépítmény elkészültét tudjuk prognosztizálni.

Colliers International

esetlegesen megkötésre kerülő további tranzakciók egy része még szintén 2009 folyamán realizálódhat. Már 2008 folyamán megfigyelhető volt a fejlesztői aktivitás csökkenése, mely az év második felére már a nagyobb


fejlesztő cégeket is elérte. A parkok bővítése, új helyszínek megvásárlása egyelőre lekerült a napirendről, s a fejlesztők többsége jelentős mértékben visszafogta a spekulatív fejlesztéseket is. Ennek eredményeképpen azzal számolunk, hogy a 2009-es év első felében jelentős mértékben csökkenni fog az üresedési ráta – stabil igényszintet feltételezve – és egy alacsonyabb szinten fog stabilizálódni az év folyamán. Az előbérleti konstrukciók szerepe jelentősen fel fog értékelődni, ezért – főleg a nagyobb alapterületű igények esetében – a cégeknek az azonnal rendelkezésre álló kínálat, lehetőségek számának csökkenésével, hosszabb tervezési és keresési idővel, valamint helyenként akár emelkedő bérleti díjakkal és kevésbé flexibilis feltételekkel kell számolniuk 2009-ben. A tendencia aktualitását jelzi, hogy 2008-ban a spekulatív területekre kötött bérleti szerződések alapterületre vetített 33%-a, közel 100,000 m2 már előbérleti konstrukcióban került megkötésre a 48,700 m2 build-to-suit tranzakción felül.

Bérleti díjak A nagyobb logisztikai parkokban a szerződésekben szereplő, jellemző raktár bérleti díjak € 4,0-4,4 / m2 / hó + áfa között mozogtak; viszont a bérleti ügylet mérete, időtartama és egyéb specifikumai függvényében a bérlők általában különböző kedvezményeket kaptak a bérbeadóktól, mint például díjmentes bérleti időszakot. Az ilyen raktárbérleményekhez kapcsolódó irodák és szociális blokkok bérleti díjai € 8,0-9,5 / m2 / hó + áfa között vannak. A városi logisztikai parkokban a raktárterületek irányárai € 5,5-6,0 / m2 / hó + áfa, míg a kapcsolódó irodák € 9,0-11,0 / m2 / hó + áfa voltak.

Bérleti tranzakciók 2008 Autópálya melletti helyszínek (“big box”) Bérlő Projekt

Bérbeadó

ADR

ProLogis Sziget

ProLogis

Alföldi Tej

Rozália Park 1

Challenger

1,500

Aschulmann

Biatorbágy Vendel Park

Innovation Park

3,000

Méret (m2) 2,700

Autóker

M5 - Gyál Business Park

Autóker

10,000

PRE

B-Fiesta

ProLogis Harbor Park

ProLogis

3,214

EXP

Bonfreeze

WestLog DC

Industrial Securities Europe

1,785

Boy

WestLog DC


6,247

Boy

WestLog DC


1,750

EXP

Bunzl

Vendel Park

HB1

5,400

BTS

Coca Cola

Dunaharaszti Ipari Park

Immoeast

13,000

CWS Boco

Biatorbágy Vendel Park

Innovation Park

DHL

ProLogis Sziget

ProLogis

1,550

DHL

Europolis Park Budapest M1

Europolis

4,250

EXP

Docutár

M5 - Gyál Business Park

Autóker

2,500

PRE

Eurodoc 2000

WestLog DC


1,856

Eurogate

Tulipan Park

SEGRO

2,500

EXP

Fiege


ProLogis

3,262

EXP

Filtrona

ProLogis Sziget

ProLogis

512

EXP

GE

East Gate Business Park

Wing

6,300

BTS

GebrüderWeiss

ProLogis Sziget

ProLogis

7,200

Gemipap


Europolis

2,300

Geodis

ProLogis Gyál

ProLogis

14,861

EXP

Ghibli

Szabadkikötő

BSZL

8,250

PRE

Grundfos

Tulipan Park

SEGRO

2,965

19,380

Igepa Paper


Wing

1,830

PRE

Iron Mountain

ProLogis Gyál

ProLogis

2,160

EXP

Jöbstl

ProLogis Gyál

ProLogis

3,020

KS

ProLogis Sziget

ProLogis

Liegl

WestLog DC


Müller

Tulipan Park

SEGRO

NA


Wing

14,000

NA

BILK

BILK

10,000

PRE

Nagel

ProLogis Gyál

ProLogis

3,300

EXP PRE

300

EXP

2,030 6,500

Nefab Packaging


Wing

5,600

Pécsi Direkt


ProLogis

1,563 3,000

Piango

Camel Park

Immoeast

Polonkai & Nagy

M0 Leshegy Business Park

Valad

Rossmann

Goodman Üllő-Airport Logisztikai Központ

Goodman

27,300

BTS

Sauflon

ProLogis Gyál

ProLogis

2,700

EXP

Schneider Electric

ProLogis Sziget

ProLogis

4,714

EXP

Transdanubia


Europolis

2,470

800

Unilever


ProLogis

27,456

PRE

Úti

ProLogis Sziget

ProLogis

20,589

PRE

Vowel Complex

WestLog DC


Waberers

Rozália Park 1

Challenger

1,380 10,000

PRE=előbérlet, EXP=bővülés, BTS=igény szerint megépített



Bérleti tranzakciók 2008 Városi logisztika (“small units”) Bérlő Projekt

Bérbeadó

Méret (m2)

0,4kv

InNove Business Park

Altan Beton

1,200

Advanced MP

Mester Park

Immoeast

760

Altsol Consulting

DAN Üzleti Park

W-GO 2000

300

An-Tec

Citypoint9

ConvergenCE

514

Benetton

Citypoint9

ConvergenCE

192

Boritékonline.hu

Europa Center

Terra Invest

626

Deutz

Europa Center

Terra Invest

496

DHL

Mester Park

Immoeast

770

Dichtomatik

DAN Üzleti Park

W-GO 2000

DM Hungary


Altan Beton

EBM-Papst

Europa Center

Terra Invest

732

Feibra


Altan Beton

650

Fokus Hungaria

Europa Center

Terra Invest

577

Hager

Europa Center

Terra Invest

455

Herbalife

Mester Park

Immoeast

180

EXP

800 1,065

HFC Technics

Europa Center

Terra Invest

986

Hungaropress


Altan Beton

1,042

Husquarna

Europa Center

Terra Invest

4,957

Imperial Tobacco

Citypoint9

ConvergenCE

Vidéki fejlesztések PRE

600

Ink-Ker

DAN Üzleti Park

W-GO 2000

JTI

Citypoint9

ConvergenCE

1,030 1,293

K&N

Airport City

Ablon

1,540

Lapker


Altan Beton

5,700

Lastingwealth

DAN Üzleti Park

W-GO 2000

Meteor

Europa Center

Terra Invest

587

NA


Altan Beton

1,100

NA

Europa Center

Terra Invest

1,850

NA

Europa Center

Terra Invest

NA

Dél-pesti Üzleti Park

Wing

1,300

PRE

NA


Wing

900

PRE

Nastasi

Citypoint9

ConvergenCE

Norworks

Europa Center

Terra Invest

NuSkin


Altan Beton

Outokumpu


Wing

4,000

Panalpina

Airport City

Ablon

3,000

733

523 1,302 900

Parafix

DAN Üzleti Park

W-GO 2000

510

DAN Üzleti Park

W-GO 2000

360

Pearl Natural

Europa Center

Terra Invest

916

Qvasar

Mester Park

Immoeast

500

Roltechnik

Citypoint9

ConvergenCE

Saint Gobain

C-Moll Logistics Center

C-Moll

Secondtex

Citypoint9

ConvergenCE

996

Studio Moderna

Citypoint9

ConvergenCE

2,088

1,020 897

UPS-SCS

Airport City

Ablon

1,500

Vitakraft Aqua-Food

Europa Center

Terra Invest

2,947

Woldem

DAN Üzleti Park

W-GO 2000

PRE=előbérlet, EXP=bővülés, BTS=igény szerint megépített

Colliers International

BTS

700

PDA Futár

750

Az üzemeltetési költségek a nagyobb parkokban € 0,75-1,0 / m2 / hó + áfa, míg kisebb bérlemények és városi lokációk esetében € 1,0-1,5 / m2 / hó + áfa. Az elmúlt egy évben a bérleti díjak igen stabilak voltak, s míg néhány érv a bérleti díjak csökkenése mellett szól, addig ennél több okot látunk a bérleti díjak stabilitása, illetve emelkedése mellett rövid- és középtávon. Így 2009 folyamán, amennyiben a kereslet relatíve magas marad, úgy erősen stabil vagy akár enyhe bérleti díjnövekedést is láthatunk, bár nagyobb alapterületű és hosszabb bérleti időtartamra szóló tranzakciók esetében vélhetően változatlanul igen kedvező bérleti feltételek érhetők el.

BTS EXP

PRE

A nagyobb volumenű fejlesztői tevékenység és a tranzakciók változatlanul Budapestre és környezetére koncentrálódnak, a vidéken megfigyelhető ilyen aktivitás marginálisnak tekinthető. A vidéki lokációkon a cégek – részben a bérleti lehetőségek híján – változatlanul a saját fejlesztést preferálják, illetve dominánsak a banki lízingkonstrukció keretében kötött ügyletek. A bérleti piacon elszórtan build-to-suit épületek megépítése, illetve viszontbérleti tranzakciók keretében bérletre transzformált ügyletek figyelhetők meg. Bizonyos helyszíneken – elsősorban helyi fejlesztők által – kisebb bérletre szánt épületek, inkubátor jellegű raktárcsarnokok épültek. Nemzetközi fejlesztők egyelőre csak két Észak-nyugat magyarországi helyszínen indítottak nagyobb parkokat és építettek több bérlős épületet spekulatív alapon. Az egyik épület 2007 tavaszi elkészülte óta igen alacsony bérbeadási mutatóval rendelkezik (13%), míg a másik épület 2009 elejére készült el, de


előbérleti szerződés egyelőre még nem került aláírásra. Mindezek ellenére változatlanul úgy véljük, hogy több nagyobb városban létjogosultsága van, illetve lesz a budapesti városi logisztikai központok paramétereihez hasonló, közepes méretű parkok és épületek fejlesztésének.

Ipari telkek piaca A főváros nyugati oldalán a logisztikai fejlesztésre alkalmas kisebb és nagyobb telkek csak igen korlátozottan és általában különböző kompromisszumok árán érhetők már csak el (árazás, problémák, elhelyezkedés stb), egyidejűleg az M0 déli szektorának telítődése is megfigyelhető. Nagyobb kínálat egyelőre a pesti oldalon, és különösen az újonnan átadott M0 reptér és M3 közötti szakasz vonzáskörzetében található,

viszont ezen területek egy jelentős része még nincs kellően előkészítve azonnali fejlesztésre. A fővárosban a városi logisztikai fejlesztésre alkalmas problémamentes telkek is már csak igen korlátozottan vásárolhatók, az ilyen 4-5 hektárt meghaladó méretű területek pedig egyenesen ritkaságszámba mennek. Ezzel szemben az ipari termelő (és logisztikai) beruházások számára a vidéki ingatlanpiacon általában korlátlan teleklehetőségek állnak rendelkezésre, bár néhány nagyobb város frekventáltabb ipari parkja vagy lokációja irányába esetenként nagyobb a kereslet, mint a kínálat, mely komoly befolyással van az elérhetőségre és az ilyen telkek árazására. A főváros környezetében a kiemelt elhelyezkedésű, fejlesztésre alkalmas, előkészített és problémamentes ipari,

logisztikai területek árazása € 45-60 / m2 volt 2008 folyamán, míg a valamelyest kijjebb fekvő lokációk telkei € 30-40 / m2 áron voltak megvásárolhatók. A városi logisztikai telkek értéke € 70-90 / m2 közé volt pozícionálva, míg a vidéki ipari parkok jellemző árfekvése € 20-30 / m2. A pénzügyi és ingatlanpiaci válság hatására a kereslet minden telektípus vonatkozásában komolyan visszaesett, a piaci aktivitás az év végére gyakorlatilag leállt. Azonban mivel egyelőre még eladási, likvidálási kényszer nem figyelhető meg az eladók részéről, a telekértékek drasztikusabb csökkenése még markánsan nem jelentkezik a piacon, egyelőre csak növekvő flexibilitás tapasztalható az eladók részéről az ár és az értékesítési feltételek tekintetében. n


M a g ya r o r s z á g

Ipari esettanulmány

Citypoint9 Business Park

WestLog Distribution Center

Ügyfél

Convergence Capital

Ügyfél


Ingatlan

Citypoint9

Ingatlan

WestLog DC, Biatorbágy, Rozália Park II.

Üzletkötők Dobos Csaba, Pusztai Andrea

Üzletkötők Beck Tamás, Pusztai Andrea

TÉNYEK A Budapest IX. kerületében található Citypoint9 Üzleti Park 2006 második negyedévében kezdte meg működését. A fejlesztéshez szükséges telek sikeres adásvételi tranzakcióját követően a raktárépületek bérbeadásával szintén a Colliers International-t bízta meg a tulajdonos, mint kizárólagos ügynökséget. A megbízás célja a 3 fázisban megépülő, összesen mintegy 20.000 m2 raktár-, bemutatóterem- és irodaterület bérbeadása. Az eddig elkészült 2 épület (~10.000 m2) a mai napig mintegy 85%-os telítettséget ért el. Első bérlőjét 2007 januárjában köszönthette a park, de aláírt bérleti szerződés várja már az épülőfélben lévő 3. épület egy részét is, melynek várható átadási ideje: 2009. 2. negyedév. 510 m2 a legkisebb bérelhető egység, és a bérlemények flexibilis belső kialakítása ideális lehetőséget biztosít olyan kis- és közepes méretű vállalkozások számára, akik városi raktározási-, kereskedelmi tevékenységéhez fontos a frekventált városi elhelyezkedés. A bérlők között olyan neves cégek foglalnak helyet, mint az OBI, Benetton, Chio-Wolf, Japan Tobacco International, Imperial Tobacco, Secondtex, vagy a Studio Moderna.

Tények 2008 elején a Colliers International lett a biatorbágyi Rozália Park II.-ben található WestLog disztribúciós központ (DC) bérbeadásával megbízott kizárólagos ügynök. A megbízás célja, hogy a 68,000 m2-es logisztikai központot – mely a legnagyobb egyterű raktár épület Magyarországon – a lehető legkedvezőbb feltételekkel adjuk bérbe. A Colliers International - Budapest vezető ipari ingatlanügynöksége 2008 márciusában megkezdte a bérbeadást és a projekt nagy részét várhatóan 2009 elejére bérbe fogja tudni adni. A WestLog DC ideális helyen, a Bécset Budapesttel összekötő M1-es autópálya, illetve az M0-ás körgyűrű mellett helyezkedik el. Bérbeadási stratégiánk részeként olyan cégeket kívánunk elsősorban megkeresni, akiknek előnyt jelent a 14,3 méteres hasznos belmagasság, a meglévő szűkfolyosós polcrendszer, a rendelkezésre álló raktárfelszerelés és infrastruktúra, valamint a rövidebb távú bérleti lehetőség. Ezek a lehetőségek mind a „ready-to-go” forgatókönyvet támasztják alá. A bérbeadás megkezdése óta több, mint 10,000 m2 területet adtunk bérbe; bérlőink között tudhatjuk többek között a Liegl & Dachsert, a Boyt, a Fieget, a Eurodoc 2000-t és a BonFreezet.

További kérdések esetén hívja bizalommal: Dobos Csaba, Pusztai Andrea telefon: +36 1 336 4200

www.colliers.hu

Our Knowledge is your Property

MAgyarország Ipari ingatlanpiac

Recommend Documents