A befektetői bizalom és a magyar ingatlanpiac
Közvetlen befektetési volumenek – Globális javulás, 20052011 Becsült éves volumen 2011-ben 440 milliárd $
+60%
+30%
+15-20%
Forrás: Jones Lang LaSalle, 2011. április
Az európai befektetési volumenek jelentősen nőttek Negyedéves befektetési volumenek (milliárd €)
Éves befektetési volumenek Milliárd euró
Forrás: Jones Lang LaSalle; Property Data (UK); Akershus Eiendom (Norvégia), Athens Economics (Görögország), Sadolin & Albaek (Dánia), RCA Analytics, 2011.április KKE és Oroszország: Csehország, Magyarország, Lengyelország, Románia, and Oroszország Északi országok: Dánia, Finnország, Norvégia, Svédország
Európai befektetési volumenek megoszlása szektorok szerint 201 0
Összesen: €104.1 milliárd
2011.I. né.
Összesen: €26.2 milliárd
Forrás: Jones Lang LaSalle; Property Data (UK); Akershus Eiendom (Norvégia), Athens Economics (Görögország), Sadolin & Albaek (Dánia), RCA Analytics, 2011.április
A befektetési piac Európában
Legjobb árak módosulása 2007-2010 Irodá k
Forrás: Jones Lang LaSalle, 2011.április
Kiskereskedel em
Logiszti ka
Irodák – Bérleti díj és ár várható változása 2011ben Ár Bérleti díj + 15%
Moszkva
Moszkva
+ 10-15%
London
London
+ 5-10%
Berlin, Oslo, Párizs, Stockholm
Berlin, Budapest, Európa, Helsinki, Milánó, Párizs, Stockholm, Varsó
+ 0-5%
Amsterdam, Bukarest, Budapest, Kopenhága, Edinburgh, Európa, Frankfurt, Hamburg, Helsinki, Lyon, Milánó, Prága, Róma, Varsó
Amszterdam, Bukarest, Kopenhága, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, Lyon, Oslo, Prága, Róma
- 0-5%
Brüsszel, Leeds, Lisszabon
Barcelona, Brüsszel, Leeds, Lisszabon
- 5-10%
Barcelona, Madrid
Madrid
- 10-20%
Dublin
Dublin
Forrás: Jones Lang LaSalle, 2011.április
Ár várható változása 2011-ben Kiskereskedelem + 15% + 10-15% + 5-10%
Logisztika Moszkva
Birmingham, Helsinki, London, Moszkva Barcelona, Berlin, Edinburgh, Európa, Hamburg, Lyon, Madrid, Párizs, Prága, Róma, Stockholm, Varsó
+ 0-5%
Amszterdam, Budapest, Brüsszel, Kopenhága, Frankfurt, Milánó, Oslo
- 0-5% - 5-10% - 10% + Forrás: Jones Lang LaSalle, 2011.április
Varsó Birmingham, Berlin, Helsinki, Manchester, Oslo Amsterdam, Brüsszel, Kopenhága, Edinburgh, Európa, Frankfurt, Hamburg, London, Lyon, Madrid, Milánó, Párizs, Prága, Róma, Stockholm Barcelona, Budapest
Dublin
Dublin
Várható árazás - Nyertesek és vesztesek 20112015 Irodá Kiskereskedel Logiszti kTOP-5 piac (%
2011-15
éves) Moszkva London – West End Budapest
13.4 5.6
Párizs – La Défense Bukarest
5.2 4.4
Utolsó-5 piac (% éves) Amszterdam Hamburg Dusseldorf Stuttgart Brüsszel EURÓPA átlag
em
TOP-5 Piac (% éves) Moszkva Helsinki Birmingham Stockholm Stuttgart
2011-15
2011-15
1.3 1.0 1.0 0.9 -0.1
Utolsó-5 Piac (% éves) Brüsszel Párizs Rotterdam Lyon Dublin
3.3
EURÓPA átlag
5.5
2011-15
Forrás: Jones Lang LaSalle, 2011.április
ka
TOP-5 Piac (% éves) Moszkva Manchester Madrid Milánó Kopenhága
2011-15
2011-15
1.2 1.1 0.5 0.5 0.0
Utolsó-5 Piac (% éves) Brüsszel Glasgow Edinburgh Luxembourg Dublin
2.8
EURÓPA átlag
8.0 6.5 6.3 5.6 4.6
8.4 3.0 2.8 2.8 2.7
0.7 0.6 0.5 0.4 -2.6 2.1
Európai legjobb hozamok – 2011. I. né. Q1’11
Né.
Év
Amsterda m
%
Bps
Bps
5.45
0
-25
Barcelona
5.75
-25
-50
Berlin
5.00
-10
Brüsszel
Offices Irodák
Q1 ’11
Üzlethelyis Unit Shops % ég
Né.
Év
Bps
Bps
Amsterdam
3.75
0
-55
Barcelona
5.65
0
5
-25
Berlin
4.60
0
-10
Budapes t
6.00
0
-20
Brüsszel
4.75
0
0
7.50
0
-25
Budapest
7.00
0
0
Dublin
7.50
0
25
Dublin
6.00
0
-25
Frankfurt
4.90
0
-35
Frankfurt
4.25
0
0
Helsinki
5.60
0
-40
Helsinki
5.50
0
-25
London
4.00
0
-25
London
4.00
0
0
Madrid
5.50
0
-65
Madrid
5.65
0
5
Milánó
4.85
-10
-25
Milánó
5.00
0
0
Moszkva
9.00
-50
-150
Moszkva
11.00
0
-50
Párizs
4.75
0
-75
Párizs
4.50
0
-50
Prága
6.75
0
-25
Prága
6.50
-25
-50
Varsó
6.50
-25
-50
Varsó
6.25
-25
-50
Forrás: Jones Lang LaSalle Research, 2011.április
Q1 ’11
Né.
Év
%
Bps
Bps
Amsterdam
6.70
0
-30
Barcelona
7.75
0
0
Berlin
7.40
0
-10
Brüsszel
7.00
0
-75
Budapest
9.00
0
0
Dublin
8.75
25
50
Frankfurt
6.90
0
-10
Helsinki
7.40
0
-10
London
6.25
0
-25
Madrid
8.00
0
0
Milánó
7.50
0
0
Moszkva
11.00
-50
-150
Párizs
7.00
0
-50
Prága
8.00
-25
-75
Varsó
8.00
-25
-50
Warehousing Raktár
A befektetési piac Közép-KeletEurópában
GDP előrejelzés 2011 < 0% 0.0 – 0.9% 1.0 – 1.9% 2.0 – 2.9% > 3.0%
Európa
2.0
Euro zóna (17)
1.7
KKE 4
2.5
3.8% 1.8% 4.4%
4.4% 1.8% 0.5% 1.5%
1.5% 3.8% 3.0% 2.1%
1.6% 2.3% 1.0% -1.2%
1.8%
0.7%
5.1% -3.3%
Forrás: IHS Global Insight, 2011.április
KKE befektetési volumenek 2006 – 2010 / ország
ezer euró
Forrás: Jones Lang LaSalle, 2011
KKE-i befektetési volumenek 2003-2010 / szegmens Millió euró
Forrás: Jones Lang LaSalle, 2011
KKE iroda üresedés 2009/2010-ben üresedési csúcs, ami csökkeni kezd a javuló kereslet és az elmaradó fejlesztések miatt Válság kezdete
JLL Előrejelzés
Forrás: Jones Lang LaSalle, BRF, PRF, WRF
Magyarországi befektetési piac
Magyarországi befektetési volumenek 2003 – 2011 Millió euró
Forrás: Jones Lang LaSalle, 2011
Nagyobb tranzakciók Magyarországon 2009-2011 Eszköz Arena Plaza, 2009
Típus Kisker.
Eladó
Vevő
Részletek
Aaim
Lanebridge
Fennmaradó 50%
(Budapest) K&H Building, 2009
~ 170m euró Iroda
Trigranit
(Budapest) TESCO, 2009
Logisztika
TESCO
K&H
BTS 32,000 m2
(KBC)
~ 90m euró
WP Carey
8.25%
(Budapest) ALLEE, 2010
~ 60m euró Kisker.
ING Real Estate Development
ALLIANZ Real Estate Germany GmbH
50% vásárlás
Iroda
WING
ALLIANZ Biztosító Magyarország
Székház vásárlás 17,000 m2
Kisker.
ING Real Estate
Redevco
~ 44m euró
Iroda
Oesterreichische Volksbanken
CA Immo
~127m euró
(Budapest) K3, 2010 (Budapest) Vörösmarty 1, 2010
100m + euró
(Budapest) Europolis Portfolio 2011 (Budapest)
Logisztika
Hozamok alakulása Magyarországon 2006.I.né. –2011.I. né. %
Forrás: Jones Lang LaSalle, 2011
Legjobb hozamok – 2010 - 2011 2010
2011.I. né.
2011.IV.né.
Iroda
7.75%
7.50%
7.25%
Üzlethelyiség
7.50%
7.00%
6.75%
Logisztika
9.00%
9.00%
9.00%
Forrás: Jones Lang LaSalle, 2011.I. né.
Benchmark hiánya – tranzakciók hiánya Hozamszint előnyösebb Varsóhoz és Prágához képest – relatív árazás A finanszírozás továbbra is drága – noha a CDS-swap pontok jelentősen estek
Miért került le Magyarország az ingatlanbefektetési térképről? Általános elfordulás az ingatlanpiactól Kedvezőtlen makrogazdasági folyamatok Kedvezőtlen politikai hangulat Leminősítés, országkockázat megugrása Kedvezőtlen ingatlanpiaci mutatók Nagyon kevés intézményi minőségű kereskedelmi ingatlan Árazási mismatch Sok intézményi befektető kizárta Magyarországot a lehetséges befektetési helyszínei közül 2009-2010-ben
Hogyan kerülünk vissza? Makrogazdasági folyamatok és relatív árazás alapján a befektetők lassan elfogadják a magyarországi hozamokat Abszolút gazdasági mutatók látványos javulása, megkérdőjelezhető módszer Politikai döntések háttérbe szorulása - előnyös a gazdasági megítélésre Ingatlanpiaci folyamatok lassú javulása, de törékeny helyzet Relatív árazásban befektetők magyarországi hozamelőnyt érzékelnek szomszédainkhoz képest Az első tranzakció jelentősége! Egyértelmű kommunikáció, átlátható és hosszú távú gazdasági intézkedések, fenntartható gazdasági folyamatok vs. Ad-hoc, visszaható és bizonytalan jellegű jogalkotás
Köszönöm a figyelmet! Furulyás Ferenc H-1123 Budapest Alkotás Point Alkotás u. 50. +36 1 489 0202
[email protected]. com
This publication is the sole property of Jones Lang LaSalle IP, Inc. and must not be copied, reproduced or transmitted in any form or by any means, either in whole or in part, without the prior written consent of Jones Lang LaSalle IP, Inc. The information contained in this publication has been obtained from sources generally regarded to be reliable. However, no representation is made, or warranty given, in respect of the accuracy of this information. We would like to be informed of any inaccuracies so that we may correct them. Jones Lang LaSalle does not accept any liability in negligence or otherwise for any loss or damage suffered by any party resulting from reliance on this publication.
