LICHTENBERG
defini�ef ontwerp stedenbouw
A�eelding voorzijde: Voorbeelduitwerking verkaveling
LICHTENBERG
defini�ef ontwerp stedenbouw
Gemeente Amersfoort 11 November 2013
LICHTENBERG
INHOUDSOPGAVE 1.
INHOUDSOPGAVE
2.
3.
4.
5.
Inleiding 1.1 Geschiedenis 1.2 Doel Het plangebied 2.1 Ligging 2.2 Kenmerken van het plangebied 2.2.1 Beschermd Stadsgezicht 2.2.2 Reliëf 2.2.3 Bestaande bebouwing in directe omgeving 2.2.4 Grondwaterbeschermingsgebied Uitgangspunten en kaders voor het Defini�ef Ontwerp Stedenbouw 3.1 De geldende bestemmingsplannen 3.2 Voorlopig ontwerp stedenbouw 3.3 Beschermd Stadsgezicht 3.4 Beeldkwaliteitplan 3.5 Overige uitgangspunten 3.5.1 Parkeernorm 3.5.2 Milieuaspecten 3.5.3 Duurzaamheid Beschrijving van het Defini�ef Ontwerp Stedenbouw 4.1 Wonen 4.1.1 Grondgebonden woningen 4.1.2 Appartementen 4.1.3 Pa�owoningen 4.2 Openbare ruimte 4.2.1 Lanen en woonstraten 4.2.2 Bomen 4.2.3 Groengebieden 4.2.4 Civiele techniek 4.2.5 Kunstwerken 4.2.6 Beheer Duurzaamheid 5.1 Aanpak 5.2 Projectspecifieke mogelijkheden
pag. 6
pag. 8 pag. 9
pag. 12 pag. 14 pag. 16 pag. 17 pag. 18
pag. 20
pag. 22 pag. 24 pag. 26 pag. 28
pag. 30 pag. 31
LICHTENBERG
Kavelpaspoorten 6.1 Analyse bouwkavels 6.2 Hoogteverschillen op de kavels 6.3 Kavelgroo�e 6.4 Bebouwing 6.4.1 Bouwhoogte 6.4.2 Voorgevelrooilijn 6.4.3 Zijgevelrooilijn 6.4.4 Achtergevelrooilijn Kavelpaspoort hoofdvolume vrijstaande woning 6.4.5 Regeling bijbehorende bouwwerken 6.4.6 Vergunningvrij bouwen Kavelpaspoort vrijstaande woning Kavelpaspoort twee-onder-één-kapwoning 6.4.7 Niet vergunningvrij bouwen 6.4.8 Erkers 6.4.9 Regels kavelvergro�ng
pag. 36 pag. 37 pag. 38 pag. 39 pag. 40 pag. 42 pag. 43 pag. 44 pag. 46 pag. 50 pag. 52
7.
Proefverkaveling
pag. 54
8.
Gronduitgi�e 8.1 Grondgebonden woningen 8.2 Appartementen
pag. 58
Het vervolg
pag. 60
Bijlage Analyse bouwkavels
pag. 62
9.
pag. 32 pag. 34
INHOUDSOPGAVE
6.
LICHTENBERG 1.
INLEIDING
1. INLEIDING
1.1 Geschiedenis In 2004 hee� de gemeente afspraken gemaakt met Meander Medisch Centrum over het nieuw te bouwen ziekenhuis aan de Maatweg en over de vrijkomende terreinen op de loca�e Lichtenberg en St. Elisabeth.
1.2 Doel Doel van het nu voorliggende Defini�ef Ontwerp Stedenbouw (DOS) is duidelijkheid te geven over de ruimtelijke hoofdstructuur, uitgangspunten en kaders die voor de kavels en de bouwvolumes gelden. Dit document vormt het vertrekpunt voor de verdere uitwerking en gee� inzicht in hoe het gebied wordt ontwikkeld en wat er mogelijk is. Het doel van het project is om een nieuw toekomstbestendig woongebied te maken met een hoge kwaliteit en uitstraling die past bij de omgeving.
Vanaf medio 2004 zijn er voor de loca�e Lichtenberg verschillende planprocessen gevolgd. De gemeente hee� het stedenbouwkundig bureau Khandekar opdracht gegeven voor het opstellen van een modellenstudie. Tegelijker�jd is door de omwonenden van de Lichtenberg een werkgroep gevormd om een eigen voorstel voor invulling van het gebied te maken. Hierbij is de hulp van stedenbouwkundig bureau Amer Adviseurs en het architectenbureau Verweij Messnig & Partners ingeroepen. Op 5 april 2005 hee� de gemeenteraad een amendement aangenomen dat het bewonersmodel voor de loca�e Lichtenberg uitgangspunt is voor de verdere uitwerking en dat de bewonersgroep ‘de Lichtenberg’ ac�ef betrokken wordt bij de verdere uitwerking van het model. In samenspraak met de bewonersgroep en stedenbouwkundig bureau Amer Adviseurs hee� de gemeente vanaf medio 2005 gewerkt aan een Voorlopig Ontwerp Stedenbouw (VOS). Het college van B&W hee� dit VOS op 26 februari 2008 vastgesteld. Dit VOS diende als onderlegger voor de uit te werken bestemming van het Lichtenbergterrein in het bestemmingsplan “De Berg 2003, herziening ex ar�kel 30 van de WRO”.
6
LICHTENBERG
Illustra�e 2: VOS (2006) bureau Amer Adviseurs
1. INLEIDING
Illustra�e 1: Stedenbouwkundig bureau Khandekar (2004)
Illustra�e 3: Bestaande woonsfeer Bergkwar�er
7
LICHTENBERG 2.
HET PLANGEBIED
2.1 Ligging Het plangebied bestaat uit het huidige ziekenhuisterrein van het Meander Medisch Centrum, loca�e Lichtenberg en bestrijkt twee terreinen:
2. HET PLANGEBIED
-
-
het huidige ziekenhuisterrein, begrensd door de Vondellaan, de Jacob Catslaan en de Hugo de Grootlaan (met uitzondering van de huidige woningbouw langs de Jacob Catslaan); het huidige parkeerterrein tussen de Utrechtseweg en de Vondellaan.
De Lichtenberg loca�e ligt aan een belangrijke invalsroute vanuit het zuidwesten rich�ng de binnenstad van Amersfoort: de Utrechtseweg. Bij de rotonde ter hoogte van de loca�e komt een aantal belangrijke wegen bij elkaar (Utrechtseweg, Vondellaan, Hugo de Grootlaan, Emmalaan).
Illustra�e 4: Ligging Bergkwar�er
Het plangebied is voor een deel omgeven door de bestaande bebouwing van het Bergkwar�er. Ten zuidwesten grenst de loca�e direct aan het bosgebied Klein Zwitserland, een plek met rijke flora en fauna, waarin zich tevens het hoogste punt van de omgeving bevindt. In het plangebied hebben de lanen grote bomen. Ze zorgen -samen met de boszijde- voor een groene en boomrijke uitstraling. Hiermee sluiten de lanen aan op de groene uitstraling van het plangebied. 2.2 Kenmerken van het plangebied 2.2.1 Beschermd Stadsgezicht Het plangebied is onderdeel van het Bergkwar�er. Dit is een woonwijk met veel hoogteverschillen en een groen karakter. Een groot deel van het Bergkwar�er is op 30 juni 2007 door het Rijk aangewezen als Beschermd Stadsgezicht. De samenhang tussen de groenstructuur, het lanenpatroon en de bebouwing met de tuinen, vormt het belangrijkste kenmerk van het Beschermd Stadsgezicht.
Illustra�e 5: Luch�oto van het plangebied
8
Het groene karakter is één van de belangrijke elementen van het Beschermd Stadsgezicht. Om dit groene karakter te waarborgen, is het verharden van tuinen slechts beperkt toegestaan. Verharding van tuinen mag worden aangebracht tot maximaal 1/3 van de tuin, na a�rek van de oppervlakte van de aanwezige bebouwing, èn waarbij de voortuin, het tuingedeelte voor de voorgevelrooilijn en het verlengde daarvan, voor maximaal 50% mag worden verhard. Deze verharding ten behoeve van paden, terrassen, parkeerplaatsen en inri�en, mag bestaan uit volledige verharding of halfverharding. Voor het aanbrengen van grotere oppervlakten aan verharding is een omgevingsvergunning (voorheen aanlegvergunning) noodzakelijk. Illustra�e 6: Hoogtekaart plangebied
2.2.2 Reliëf De loca�e Lichtenberg wordt, net als de directe omgeving, gekenmerkt door grote hoogteverschillen. Vanaf het bosgebied loopt het terrein sterk af rich�ng het oosten. Dit is duidelijk zichtbaar langs de Utrechtseweg, Vondellaan en de Hugo de Grootlaan. 2.2.3 Bestaande bebouwing in directe omgeving De bebouwing in de aangrenzende omgeving van de loca�e bestaat uit karakteris�eke, ruime, vrijstaande woningen hoog op de Berg, grote twee-onder-eenkapwoningen tot korte rijwoningen en kleinschalige appartementengebouwen wat lager op de Berg.
Illustra�e 7: Weitje met de Sint Afriduskerk
Direct grenzend aan de oostzijde staat de Sint Ansfriduskerk die vanuit de Vondellaan goed zichtbaar is over een groen open veld. Bij de rotonde, tussen de Utrechtseweg en Vondellaan, staat een karakteris�ek monumentaal gemeentelijk monument: de villa Paasloo. Aangrenzend en onderdeel van het plangebied bevindt zich een parkeerterrein voor het ziekenhuis. 2.2.4 Grondwaterbeschermingsgebied De loca�e Lichtenberg ligt binnen het grondwaterbeschermingsgebied Amersfoort Berg rond het pompsta�on Berg. Dat brengt een aantal beperkingen met zich mee voor de herontwikkeling.
Illustra�e 8: Villa Paasloo
9
2. HET PLANGEBIED
LICHTENBERG
2. HET PLANGEBIED
LICHTENBERG
Illustra�e 9: Luch�oto loca�e Meander Medisch Centrum, loca�e Lichtenberg (huidige situa�e)
10
2. HET PLANGEBIED
LICHTENBERG
11
LICHTENBERG
3. UITGANGSPUNTEN EN KADERS
3.
UITGANGSPUNTEN EN KADERS VOOR HET DEFINITIEF ONTWERP STEDENBOUW
Voor de uitwerking van het DOS is een aantal vastgestelde stukken en we�elijke regels als uitgangspunt genomen. 3.1 De geldende bestemmingsplannen De loca�e Lichtenberg is onderdeel van het bestemmingsplan “Berg-Utrechtseweg” dat door de gemeenteraad is vastgesteld op 11 juni 2013. De loca�e bestaat uit 2 delen; de huidige parkeerplaats van het ziekenhuis, gelegen tussen de Utrechtseweg, de Vondellaan en het ziekenhuisterrein zelf. Beide delen hebben in het bestemmingsplan een uit te werken bestemming gekregen. Dit betekent voor beide delen dat zodra het DOS is vastgesteld, eerst een uitwerkingsplan moet worden opgesteld, in procedure gebracht en vastgesteld, voordat er daadwerkelijk kan worden gebouwd. De uitwerkingsplannen moeten voldoen aan zowel de uitwerkingsregels in het bestemmingsplan “Berg-Utrechtseweg” als aan de uitgangspunten in het DOS.
Illustra�e 10: Bestemmingsplan ‘‘De Berg 2003, herziening ex ar�kel 30 van de WRO (2008)’’. Dit plan is inmiddels vervallen en vervangen door het bestemmingsplan ‘‘Berg-Utrechtseweg’’ (zie illustra�e 11)
Bij het opstellen van het DOS hee� binnen het plangebied een kleine correc�e plaatsgevonden van de grenzen. Dit hee� geen invloed op de groo�e van het uit te geven terrein en ook niet op de maximaal toegestane hoogtes van de bestemmingen. Het gaat om het voetpad langs de Hugo de Grootlaan dat niet op de juiste manier in het plan was opgenomen. Het uit te werken gebied lag op het voetpad. In het DOS is daarom de uit te werken bestemming aan de zijde van de Hugo de Grootlaan ongeveer 3 meter naar het oosten verschoven om het voetpad weer buiten het uit te werken gebied te plaatsen. De verschuiving wordt te zijner �jd meegenomen in het uitwerkingsplan voor dit deel van het gebied.
12
Illustra�e 11: Bestemmingsplan ‘‘Berg-Utrechtseweg’’ (d.d. 11 juni 2013)
13
3. UITGANGSPUNTEN EN KADRES
LICHTENBERG
3. UITGANGSPUNTEN EN KADERS
LICHTENBERG 3.2 Voorlopig Ontwerp Stedenbouw Vanaf medio 2005 is door de gemeente in samenspraak met een bewonersgroep en stedenbouwkundig bureau Amer Adviseurs gewerkt aan een Voorlopige Ontwerp Stedenbouw (VOS). Het Voorlopig Ontwerp Stedenbouw (Amer Adviseurs BV Ruimtelijke Ordening; 1 februari 2006) maakt gebruik van de karakteris�eken van het plangebied. Het hoogste punt van de stad, boven op de berg aan de Utrechtseweg, wordt straks gemarkeerd door een hoog gebouw. Vanaf de Utrechtseweg is langs dit nieuwe gebouw een groen en open doorkijk mogelijk naar de Sint Ansfriduskerk aan de onderzijde van de Berg. Hierdoor wordt de beleving van het hoogteverschil op�maal. De woonstraten binnen het plangebied lopen ongeveer evenwijdig aan de hoogtelijnen. Hiermee volgen ze de uitgangspunten van de bestaande verkavelingstructuur in de rest van het Bergkwar�er. De hoofdlanen staan loodrecht op de hoogtelijnen. De woningen komen op ruime kavels met zoveel mogelijk parkeren op eigen erf. In het VOS is bij de uitwerking van de architectuur nog uitgegaan van gegroepeerde clusters.
Illustra�e 12: Uitgangspunten VOS (2006)
Het VOS is op 26 februari 2008 door het college van B&W vastgesteld. Dit VOS hee� er tevens toe geleid dat de uitwerkingsregels voor het ziekenhuisterrein (maar niet voor de huidige parkeerplaats van het ziekenhuis), zoals hierboven ook al aangegeven, zijn aangescherpt in een herziening van het bestemmingsplan “De Berg 2003” met als �tel “De Berg 2003, herziening ex ar�kel 30 van de WRO”. Dit bestemmingsplan is inmiddels vervangen door het bestemmingsplan “Berg-Utrechtseweg” (vastgesteld 11 juni 2013). De uit te werken bestemmingen zijn ook in dit nieuwe bestemmingsplan weer opgenomen voor de loca�e Lichtenberg. Illustra�e 13: 3D-aanzicht VOS (2006)
In het voorliggende Defini�ef Ontwerp Stedenbouw is een aantal punten uit het VOS nader onderzocht en uitgewerkt. Dit hee� tot een aantal wijzigingen geleid ten opzichte van het VOS, zoals de afstand van de voorgevelrooilijn tot de perceelsgrens, een correc�e van de grens van het plangebied en het niet langer opnemen van een minimum aantal te realiseren woningen.
14
3. UITGANGSPUNTEN EN KADRES
LICHTENBERG
Illustra�e 14: Voorlopig Ontwerp Stedenbouw (2006)
15
3. UITGANGSPUNTEN EN KADERS
LICHTENBERG 3.3 Beschermd Stadsgezicht Nagenoeg het hele Bergkwar�er is door het Rijk aangewezen als Beschermd Stadsgezicht. Omdat de loca�e Lichtenberg onderdeel is van dit Beschermd Stadsgezicht, dient bij de herontwikkeling rekening te worden gehouden met de kenmerken en karakteris�eken van het gebied. Een van de belangrijkste kenmerken van het Beschermd Stadsgezicht is de samenhang tussen de groenstructuur, het lanenpatroon en de bebouwing met tuinen. Om dit kenmerk ook in het nieuwe woongebied tot uitdrukking te laten komen is er in het DOS voor gekozen om de zijtuinen van de woningen zoveel mogelijk vrij te houden van bebouwing en wordt de voorgevelrooilijn vastgelegd op minimaal 5 meter. Hiermee kunnen de ruime en groene voor- en zijtuinen, samen met het groen in het openbaar gebied, bijdragen aan dit belangrijke kenmerk van het Beschermd Stadsgezicht.
Illustra�e 15: Koningin Sophialaan, ca. 1920, met bomen in grasstroken
Illustra�e 16: Tweede plan voor het Bergkwar�er (A.P. Smits en R.M.A.O. Schulz, 1900)
16
3.4 Beeldkwaliteitplan Vanuit de eerdere gedachte dat één of meerdere ontwikkelaars het hele gebied zou ontwikkelen, was het gewenst dat deze ontwikkelaars het DOS in samenwerking met de gemeente zouden opstellen. Door de keuze om het gebied voor het grootste deel in Par�culier Opdrachtgeverschap (PO) en Collec�ef Par�culier Opdrachtgeverschap (CPO) uit te geven, is de gemeente zelf verantwoordelijk voor de uitgi�e van de kavels. Daarom hee� de gemeente zelf het DOS voor het hele gebied gemaakt. Bij de ontwikkeling van het hele gebied door één of meerdere marktpar�jen werd het opstellen van een beeldkwaliteitplan als noodzakelijk gezien. De keuze voor PO en CPO leidt echter tot individuele bouwaanvragen over mogelijk een langere periode. In de huidige prak�jk van individuele kavels in het bestaande gebied, blijkt dat de bestaande Welstandsnota en Monumentennota voldoende toetsingscriteria beva�en om de gewenste beeldkwaliteit en uitstraling van de bouwplannen te waarborgen en de grote verscheidenheid mogelijk te maken. Daarom is voor de loca�e Lichtenberg geen apart beeldkwaliteitplan opgesteld.
Illustra�e 17: Impressie woonstraat (VOS)
Illustra�e 18: Referen�ebeeld grondgebonden woning (VOS)
Illustra�e 19: Welstandskaart Bergkwar�er
Illustra�e 20: Referen�ebeelden Welstandsnota
17
3. UITGANGSPUNTEN EN KADERS
LICHTENBERG
3. UITGANGSPUNTEN EN KADERS
LICHTENBERG 3.5 Overige uitgangspunten 3.5.1 Parkeernorm Volgens het gemeentelijk parkeerbeleid (Nota Parkeernormen Amersfoort) moeten alle grondgebonden woningen in de vrije sector minimaal twee parkeerplaatsen op eigen terrein hebben. Om het groene karakter van de voortuinen te waarborgen moeten deze twee parkeerplaatsen achter de voorgevelrooilijn liggen .
meer dan 3 meter onder het maaiveldniveau een vergunning worden aangevraagd bij de Provincie. 3.5.3 Duurzaamheid Het ac�ef meenemen van duurzaamheid is uitgangspunt binnen het project Lichtenberg met als doel een gebied te creëren waarin het nu en later pre�g is om te verblijven en een balans bestaat tussen mensen, milieu en welvaart. Daarbij moeten de ruimtelijke en sociale gebiedskwaliteiten en de kwaliteit van de woningen en de openbare ruimte toekomstbestendig zijn. De doelstellingen hierbij zijn: zuiniger omgaan met (schaarse) grondstoffen, vervuiling niet afwentelen op aanpalende gebieden en de uitstoot van bijvoorbeeld CO2 verminderen zonder dat dit de kwaliteit van onze leefomgeving aantast. Het project de Lichtenberg kan hierbij een bijdrage leveren. In hoofdstuk 5 wordt dit verder toegelicht.
Daarnaast wordt in het openbare gebied een parkeernorm van 0,3 parkeerplaats per woning voor het bezoekersparkeren gehanteerd. De parkeernorm voor het appartementencomplex bedraagt twee per appartement. Hiervan moet 0,3 parkeerplaats per appartement openbaar toegankelijk zijn voor bezoekersparkeren. Het parkeren bij de appartementengebouwen gebeurt zoveel mogelijk ondergronds. Hiermee wordt aanslui�ng gezocht bij het kenmerk van het Beschermd Stadsgezicht dat de panden als objecten in het groen staan. 3.5.2 Milieuaspecten Flora en fauna: Voor de herontwikkeling is een flora- en faunaonderzoek verricht. Op basis van de resultaten is een maatregelenplan opgesteld en een ontheffing bij het rijk aangevraagd. Geluid: De herontwikkeling van het ziekenhuisterrein voldoet aan de akoes�sche normen. Luchtkwaliteit: Het plan hee� geen nega�ef effect op de luchtkwaliteit, aangezien een ziekenhuis meer verkeer aantrekt dan een rus�ge woonwijk. Bodem: De bodem wordt na de sloop van het ziekenhuis onderzocht op verontreinigingen. Indien nodig zal een saneringsplan worden opgesteld en uitgevoerd. In verband met de aanwezigheid van het drinkwaterwinningsgebied en de bodemopbouw, moeten voor alle ac�viteiten op
18
3. UITGANGSPUNTEN EN KADERS
LICHTENBERG
19
LICHTENBERG
4. BESCHRIJVING
4.
BESCHRIJVING VAN HET DEFINITIEF ONTWERP STEDENBOUW
Het plangebied krijgt grofweg twee func�es: 1. Wonen 2. Openbare ruimte
Op de hoek van de Utrechtseweg met de Vondellaan kan een kleiner appartementengebouw met maximaal vijf bouwlagen komen.
Deze twee func�es worden hierna verder beschreven. Vier aspecten zijn hierbij van belang: het benu�en van de markante ligging in Amersfoort, het inspelen op de structuur van het Bergkwar�er, het gebruik maken van de landschappelijke kwaliteiten van het terrein zelf, het toepassen en s�muleren van duurzaamheid.
4.1.3 Pa�owoningen In het VOS is aan de Jacob Catslaan, op het laagste punt van de loca�e, de bouw van vier à vijf pa�owoningen bestaande uit één bouwlaag, eventueel met een terugliggende tweede bouwlaag, opgenomen. Bij de nadere uitwerking komt naar voren dat door het grote hoogteverschil het hier om een zeer complexe bouwopgave gaat. Daarom is dit type woning in het DOS gewijzigd in “reguliere grondgebonden woningen”. Hiervoor moet het bestemmingsplan worden aangepast.
4.1 Wonen In het plangebied worden grondgebonden woningen en appartementen gebouwd. Hieronder volgt per type woning een nadere beschrijving. 4.1.1 Grondgebonden woningen Op een groot deel van de loca�e komen grondgebonden woningen. Het wordt mogelijk om royale woningen te bouwen op ruime kavels. De loca�e kent door de vele hoogteverschillen en aanslui�ngen met aangrenzende terreinen nogal wat varia�e in kavels. 4.1.2 Appartementen Aan de noordwestzijde, op het hoogste punt van de Berg langs de Utrechtseweg/Hugo de Grootlaan, komen twee appartementencomplexen. Het grootste appartementencomplex kan worden gebouwd parallel aan de Utrechtseweg. In de uitwerkingsregels van het bestemmingsplan is opgenomen dat op deze plek één of meerdere woongebouwen kunnen komen dat bestaat uit een hoger deel met maximaal twaalf bouwlagen grenzend aan de Groene As, een tussendeel van drie lagen en op de kop aan de Hugo de Grootlaan een accent van zes lagen hoog. Illustra�e 21: Referen�ebeelden type woningen
20
Illustra�e 23: Uitgangspunten VOS (2006)
Illustra�e 22: Stedenbouwkundige hoofdopzet (DOS)
5 bouwlagen
12 bouwlagen 3 bouwlagen 6 bouwlagen
Illustra�e 24: Impressie van de appartementencomplexen
Illustra�e 25: Pa�owoningen (VOS)
21
Illustra�e 26: Grondgebonden woningen (proefverkaveling)
4 . BESCHRIJVING
LICHTENBERG
LICHTENBERG
4. BESCHRIJVING
4.2 Openbare ruimte Het openbare gebied, bestaande uit de lanen en straten en de groengebieden, vormt de basis van het stedenbouwkundig plan. De inrich�ng en detaillering sluiten aan bij de karakteris�ek van het Bergkwar�er, die wordt gekenmerkt door een grote samenhang tussen het openbare gebied en de par�culiere tuinen. Samen vormen zij één grote landschappelijke ruimte waarin de woningen als objecten staan.
Voor de Hugo de Grootlaan is gekozen voor de inrich�ng als er�oegangsweg. De straat is ingericht volgens het 30 km-regime, zonder fietsvoorzieningen. Het laatste gedeelte van de Vondellaan en de Hugo de Grootlaan krijgt zijn defini�eve inrich�ng na de afronding van het project. Voor de Hugo de Grootlaan betekent dit dat het 30 kmregime en het wegprofiel dat hierbij hoort, doorgetrokken wordt tot aan de kruising met de Utrechtseweg.
4.2.1 Lanen en woonstraten Lanen: Aan drie zijden wordt de loca�e Lichtenberg omsloten door bestaande lanen: de Utrechtseweg, de Vondellaan en de Hugo de Grootlaan. Volgens de hoofdopzet van het Bergkwar�er, staan deze lanen haaks op de hoogtelijnen en kennen ze plaatselijk grote hoogteverschillen. De lanen zijn voorzien van groene grasbermen met grote laanbomen.
B
De bebouwing is georiënteerd op de lanen en volgt de hoogtes�jging. Langs de lanen hebben de woningen over het algemeen een grotere voortuin dan in de woonstraten, waardoor de allure van de laan versterkt wordt. De lanen vormen de hoofdontslui�ng van het Bergkwar�er en geven toegang tot de woonstraten.
A C
De Vondellaan maakt deel uit van de stedelijke hoofdinfrastructuur voor autoverkeer en hee� de func�e van gebiedsontslui�ngsweg. De Hugo de Grootlaan hee� een minder prominente verkeersfunc�e en is in feite alleen van belang voor de bereikbaarheid van de buurt. Het is voor de verkeersfunc�e een zogenaamde er�oegangsweg. Illustra�e 27: Stratenpatroon Bergkwar�er
De Vondellaan en de Hugo de Grootlaan zijn in het kader van groot riool- en wegonderhoud recent aangepakt. In beide straten is het groot onderhoud aangegrepen voor een herprofilering, waarbij het nieuwe wegprofiel in overeenstemming is gebracht met de wegfunc�e. De Vondellaan is ingericht als gebiedsontslui�ngsweg met fietsvoorzieningen.
22
4. BESCHRIJVING
LICHTENBERG
Illustra�e 28 & 29: Utrechtseweg (A) (huidige situa�e)
Illustra�e 30 & 31: Vondellaan (B) (huidige situa�e)
Illustra�e 32 & 33: Hugo de Grootlaan (C) (huidige situa�e)
23
LICHTENBERG
4. BESCHRIJVING
Woonstraten: De woonstraten in het Bergkwar�er hebben over het algemeen een smaller profiel dan de lanen. Ook deze woonstraten kenmerken zich veelal nog in (vaak smalle) bermen met forse bomen. De aan de zuidzijde van het plan gelegen Jacob Catslaan hee� eveneens een dergelijk profiel.
Op deze manier is de voorrangssitua�e gelijk aan die van andere zijstraten op de Vondellaan en de Hugo de Grootlaan. De materialen voor de verhardingen zullen volgens de standaard van het Bergkwar�er zijn. Daarbij is de rijweg in asfalt aangelegd. Een gedeelte van de meest zuidelijke woonstraat hee� een enigszins afwijkend profiel. Deze woonstraat loopt langs een te handhaven groengebied met forse bomen. Hierdoor komen langs de rijweg geen nieuwe bomen. Het woongebied zelf wordt ingericht voor bestemmingsverkeer en wordt een 30-km zone. Dit betekent dat er, indien nodig, snelheidremmende voorzieningen zoals plateaus en/of drempels worden aangelegd.
Op de loca�e Lichtenberg komen drie nieuwe woonstraten. Deze straten volgen min of meer de hoogtelijnen. Ze zullen voornamelijk gebruikt worden door bestemmingsverkeer. Omdat er rela�ef weinig woningen aan deze straten liggen en er dus weinig verkeer zal zijn, is gekozen voor een smal rijprofiel van 3,5 meter breed met aan één zijde een voetpad. Omdat verkeersdeelnemers elkaar hier moeten kunnen passeren, worden alle drie de woonstraten éénrich�ngswegen voor gemotoriseerd verkeer in zuidelijke rich�ng. Dus vanaf de Vondellaan in de rich�ng van de Hugo de Grootlaan. Aan weerszijden van de woonstraten komt een berm met bomen. De berm tussen het voetpad en de rijweg kan ook gebruikt worden voor het parkeren van bezoekers (norm 0,3 parkeerplaats per woning). Om een zo groen mogelijk beeld in de woonstraten te creëren, wordt in de aanslui�ng op het openbaar gebied rekening gehouden met één inrit per kavel van 3,5 meter. De nieuwe woonstraten worden op de Vondellaan ontsloten door een uitritconstruc�e. Aan de andere zijde worden deze woonstraten door plateaus op de Hugo de Grootlaan ontsloten.
4.2.2 Bomen Om het gebied in te kunnen richten voor woningbouw zullen veel bomen moeten wijken. Er zijn een aantal loca�es waar de bomen gehandhaafd kunnen worden, te weten: de gra�euvel met directe omgeving, in de parkstrook langs de Jacob Catslaan en enkele solitairbomen in de Groene As. In de aan te leggen woonstraten worden nieuwe bomen geplant, net als in de Groene As en in het Weitje. In totaal gaat het om ongeveer honderd bomen. In aanslui�ng op het Bergkwar�er komen er bomen die groot kunnen worden. Hierbij wordt rekening gehouden met de benodigde bovengrondse en ondergrondse ruimte voor een op�male groei van de nieuwe bomen.
Illustra�e 34: Referen�e woonstraat Groen van Prinstererlaan
Illustra�e 35: Referen�e woonstraat Huijgenslaan
24
Illustra�e 36: Impressie woonstraten
te handhaven groenstrook
Illustra�e 37: Principeprofiel woonstraten (standaard)
(Langs parkzone aan achterzijde Jacob Catslaan)
25
4. BESCHRIJVING
Groene As
LICHTENBERG
LICHTENBERG
4. BESCHRIJVING
4.2.3 Groengebieden Het plangebied onderscheidt drie openbare groengebieden: de Groene As (I), met aansluitend het gebied rond de gra�euvel (G) en het toekoms�ge appartementengebouw aan de Utrechtseweg, een te handhaven groengebied (II) aan de achterzijde van de woningen aan de Jacob Catslaan en onderdeel uitmakend van de meest zuidelijke nieuwe woonstraat en een weitje (III) dat ligt op de hoek Jacob Catslaan / Vondellaan.
straat. De nieuw te bouwen woningen zullen met hun voorzijde uitkijken op deze zone. Voor de woningen aan de Jacob Catslaan zorgt de parkzone voor extra privacy. III. Weitje aan de Jacob Catslaan: Het bestaande grasveld aan de Jacob Catslaan, op de hoek met de Vondellaan, blij� gehandhaafd. Dit kleine open grasveld wordt in de volksmond ‘het Weitje’ genoemd. Het wordt gebruikt als speelweide en trapveldje. Het is een van de weinige groene plekken in dit deel van het Bergkwar�er waar ruimte is voor kinderen om te kunnen voetballen en spelen. Het Weitje zal een meer parkach�g karakter krijgen door de aanplant van een aantal bomen en boomgroepen. Daarbij zal het open zicht vanaf de Vondellaan op de Sint Ansfriduskerk gewaarborgd zijn, evenals de mogelijkheid om te voetballen en te spelen. Aan de noordzijde van het Weitje ligt een hoge s�jlrand. Hier bovenop komen woningen. Deze woningen worden vanaf de andere zijde ontsloten. Langs de kavels van de nieuwe woningen zal, aan de zijde van het Weitje, een beplan�ngsstrook met Rododendrons en Azalea’s worden aangebracht.
I. De Groene As: De Groene As verbindt de hooggelegen Utrechtseweg met de laaggelegen Sint Ansfriduskerk aan de Jacob Catslaan. De Groene As wordt ingericht als park. Uitgangspunt bij de inrich�ng is dat het open zicht van boven naar beneden gewaarborgd is. De inrich�ng bestaat uit gras met boomgroepen. In de beide randen langs de zijtuinen worden beukenhagen gecombineerd met Rododendrons en Azalea’s. In de lengterich�ng van het park zal een voetpad aangelegd worden. De hoogteverschillen worden overbrugd door keerwanden met trappen. In het gebied komt een speelvoorziening voor de jongste kinderen en worden zitgelegenheden geplaatst. Op het hoogste punt van de Groene As, op de hoek met de Hugo de Grootlaan, ligt een historische gra�euvel (G). Deze gra�euvel is een archeologisch rijksmonument en wordt behouden en geïntegreerd in het parkgebied. De gra�euvel wordt meegenomen in het reguliere onderhoud. Aan de zijde van de Hugo de Grootlaan is de gra�euvel afgeschermd door een groep te handhaven bomen.
III G
I I
II. Parkzone aan achterzijde Jacob Catslaan: De parkzone is een bestaand groengebied met veel grote bomen. Dit gebied sluit aan op het bos van Klein Zwitserland en vormt een geleidelijke overgang van dichte begroeiing via meer openheid naar het woongebied. Deze parkzone zal onderdeel uitmaken van de openbare ruimte van de nieuw aan te leggen woon-
II
Illustra�e 38: Inrich�ngsplan openbaar gebied
26
Illustra�e 39: Groene As (I) (referen�ebeeld)
Illustra�e 40: Gra�euvel (G) (huidige situa�e)
Illustra�e 41: Parkzone Jacob Catslaan (II) (huidige situa�e)
Illustra�e 42: Weitje (III) (huidige situa�e)
27
4. BESCHRIJVING
LICHTENBERG
LICHTENBERG
4. BESCHRIJVING
4.2.4 Civiele techniek De woningen in het gebied worden aangesloten op de diverse nutsvoorzieningen. De loca�e van de diverse voorzieningen wordt in overleg met de nutsbedrijven vastgesteld. De kabels en leidingen bevinden zich in principe onder de voetpaden. Het riool bevindt zich onder de rijbaan.
4.2.6 Beheer De gemeente Amersfoort is verantwoordelijk voor het beheer van de openbare ruimte, zoals de woonstraten, het Weitje, de parkzone en de centrale Groene As. Gelijk�jdig met de realisa�e van het ontwerp en de aanleg zal door de gemeente een beheerplan opgesteld worden. Er wordt ook een beheerplan gemaakt voor het geval kavels langdurig niet worden verkocht.
De loca�e Lichtenberg ligt binnen het grondwaterbeschermingsgebied Amersfoort Berg rond het waterpompsta�on Berg. De provinciale milieuverordening is hierop van toepassing onder andere voor afstromende regen, regenwater van verhardingen en gebouwen, materiaalgebruik en het gebruik van bestrijdingsmiddelen. De aan te leggen vuilwaterriolering en regenwaterriolering sluit straks aan op de bestaande gescheiden riolering in de omliggende straten. Omdat het plangebied zich in grondwaterbeschermingsgebied bevindt, zijn hier eisen en voorwaarden aan verbonden. Daarom wordt het regenwater naar buiten het plangebied afgevoerd. 4.2.5 Kunstwerken Door de dermate grote hoogteverschillen in het plan, zijn er een aantal situa�es waarbij het voor de individuele bewoners moeilijk is om het hoogteverschil met het aangrenzende openbare gebied te realiseren. Vanuit het oogpunt van ruimtelijke kwaliteit zal de gemeente in deze gevallen zorg dragen voor de aanleg van een kunstwerk (keerwand). Ook in een beperkt aantal, specifieke gevallen zal de gemeente zorgen voor de aanleg van een kunstwerk op de gemeenschappelijke achter- en zijkavelgrens van twee verschillende kavels. De posi�e van de kunstwerken worden op tekening weergegeven. De defini�eve loca�e en uitvoering zal nog bepaald worden.
Illustra�e 43: Kunstwerken
28
4. BESCHRIJVING
LICHTENBERG
Illustra�e 44: Principe hoogteverschil op kavel
Illustra�e 45a: Voorbeeld kunstwerk
Illustra�e 45b: Voorbeeld kunstwerk
29
LICHTENBERG
5. DUURZAAMHEID
5.
DUURZAAMHEID De aanpak om duurzaamheid binnen project Lichtenberg mee te nemen bestaat daarmee in ieder geval uit de volgende drie onderdelen.
Bij de ontwikkeling en realisa�e van de nieuwe wijk is duurzaamheid een belangrijk aspect. De duurzame kwaliteit van een gebied gaat hand in hand met de duurzame kwaliteit van de woningen en het openbaar gebied. Doordat de woningen in (collec�ef) par�culier opdrachtgeverschap worden uitgegeven hee� de gemeente de realisa�e van duurzame woningen niet in eigen hand. Om de vrijheid, horende bij par�culier opdrachtgeverschap, niet te beperken is er voor gekozen om de nieuwe bewoners zoveel mogelijk ruimte te geven op het gebied van duurzame oplossingen. Hiervan uitgaande zullen de toekoms�ge bewoners zoveel mogelijk worden geïnspireerd, geïnformeerd en gefaciliteerd om hun eigen duurzame woning te bouwen.
1. Voorbeeldrol gemeente: De uitwerking van de openbare ruimte biedt de gemeente de kans om de voorbeeldrol op zich te nemen. Dit komt op verschillende manieren tot ui�ng bij de sloop van het ziekenhuis, het bouwrijp maken en de herontwikkeling van de openbare ruimte. Hierbij kan gedacht worden aan: de grondbalans van de ontwikkeling blij� zoveel als mogelijk gesloten, energie-efficiënte openbare verlich�ng, puingranulaat wordt in de betonnen producten, zoals rioleringen, verwerkt en restmateriaal wordt als fundering van de wegen gebruikt.
5.1 Aanpak Om zonder presta�e-eisen toch uitvoering te geven aan de gemeentelijk beleidsdoelstelling en de thema’s van het instrument GPR-gebouw *, zullen de kopers zoveel mogelijk worden geïnspireerd, geïnformeerd en ondersteund om in hun woningontwerp maatregelen door te voeren die de kwaliteit van de woning en omgeving verbeteren en hun waarde direct of op termijn terug verdienen. Het inbrengen, vasthouden en uitleggen van de meerwaarde van duurzaam bouwen vraagt om ac�eve communica�e rich�ng bewoners. Laten zien dat duurzame ontwikkeling meerwaarde hee� vraagt ook om aandacht hiervoor in de inrich�ng van de openbare ruimte. Duurzame elementen in de buitenruimten nodigen uit tot nadenken over duurzame mogelijkheden in de eigen woning.
Informeren bewoners o.a. door middel van persoonlijk advies: Uit andere projecten in Nederland blijkt dat het aanbieden van een adviesgesprek over het verduurzamen van de eigen woning van 1 á 2 uur, aspirant-kopers sterk kan mo�veren om duurzaam te bouwen. Daarom zal de gemeente Amersfoort dit ook aanbieden aan de eerste 20 kopers van een kavel, zodat deze kopers met extra inzicht en inspira�e het traject met de eigen architect in kunnen gaan. Om de adviesgesprekken concreet te maken zal de gemeente een aantal duurzame woonconcepten met kosten en baten beschikbaar stellen aan de kopers om inzicht te geven in welke maatregelen het best kunnen worden getroffen.
2.
3.
Waarderen meest duurzame woning (duurzaamheidprijs): Om inzet van kopers op duurzaamheid te s�muleren, maar ook het gesprek over duurzaamheid te bevorderen en goede voorbeelden te delen binnen de buurt, stelt de gemeente een prijs beschikbaar aan degene die de meest duurzame woning realiseert. Een vakjury zal hierover beslissen.
(* GPR-gebouw is een instrument waarmee de duurzaamheidspresta�e van een woning in een rapportcijfer kan worden uitgedrukt)
30
LICHTENBERG
Energie besparen en hernieuwbare energie: De gemeente wil kopers s�muleren om de woning energe�sch gezien zo goed mogelijk uit te voeren. Naast energiebesparende maatregelen, kan dit door zelf duurzame energie op te wekken. Zo bestaat bij project Lichtenberg de mogelijkheid om zelf de dakoriënta�e te kiezen, zodat op�maal gebruik gemaakt kan worden van zonne-energie. Aandachtspunt is dat het plangebied van de Lichtenberg binnen het beschermd stadsgezicht ligt. Dit betekent dat er eisen zijn voor het toepassen van duurzame maatregelen, zoals zonne-energiesystemen. Deze staan beschreven in een aanvulling op de Welstandsnota die specifiek gaat over zonnepanelen in beschermde stadsgezichten.
Illustra�e 46: Voorbeeld van duurzame toepassing (zonnepanelen)
Materiaalgebruik (nieuwbouw): Het materiaalgebruik wordt, als onderdeel van het duurzaam bouwen, steeds belangrijker. Zo is het vanaf 1 januari 2013 vanuit het Bouwbesluit 2012 verplicht om bij nieuwbouw¬woningen een milieupresta�eberekening van alle toe te passen materialen bij te voegen. Daarnaast geldt in de gemeente Amersfoort een toepassingsverbod voor uitlogende bouwmetalen (koper, lood en zink) voor zover deze worden toegepast op plaatsen die zijn blootgesteld aan weersinvloeden. Tenslo�e wordt het gebruik van FSC gecer�ficeerde hout of gemodificeerd hout zoals verhit vuren, o.a. Plato, of geacetyleerd hout Accoya sterk aanbevolen.
Illustra�e 47: Voorbeeld van duurzame toepassing (groene daken)
De sloop van het ziekenhuis biedt de mogelijkheid om de materialen die hierbij vrijkomen te hergebruiken als secundaire of nieuwe grondstof. Bijvoorbeeld op de loca�e zelf in de openbare ruimte of bij het bouwrijp maken van de kavels.
31
5. DUURZAAMHEID
5.2 Projectspecifieke mogelijkheden Binnen de gemeente in het algemeen en het project Lichtenberg specifiek, gelden diverse richtlijnen. Hieronder is een overzicht gegeven.
LICHTENBERG
6. KAVELPASPOORTEN
6.
KAVELPASPOORTEN
Op basis van het verkavelingplan zijn per kavel of bouwveld kavelpaspoorten gemaakt. Een kavelpaspoort is de verkenning en beschrijving wat er ruimtelijk aan bebouwing toegestaan is op een kavel of bouwveld. De kenmerken (ligging, groo�e, prijs etc.) en de bouwrichtlijnen van de bouwkavels zullen later per kavel of bouwveld worden vertaald in passe-partouts die aan kopers van de kavels worden uitgereikt.
Een wijziging ten opzichte van het VOS is dat de voorgevelrooilijn voor de ‘standaard’ kavels bepaald wordt op 5 meter (in plaats van 3 meter) en dat bebouwing met een schakeling van meer dan twee woningen niet is toegestaan. Reden hiervoor is dat de nieuwe woonbuurt daarmee nog meer aansluit op het omliggende gebied en dat de grote voortuinen voor een groene uitstraling kunnen zorgen.
6.1 Analyse bouwkavels Belangrijk uitgangspunt is dat de individuele kavels een groene uitstraling krijgen. Om de randvoorwaarden hiervoor op te stellen, is een uitgebreide analyse gemaakt van vrijstaande woningen en twee-onder-eenkapwoningen in zowel het Bergkwar�er als in andere wijken in Amersfoort. Daarbij is vooral gekeken naar de groo�e van de woningen, de diepte van de voor- en achtertuinen, de onderlinge afstand tussen de woningen en de kavelgroo�e (zie Bijlage: analyse bouwkavels, pagina 62).
6.2 Hoogteverschillen op de kavels De drie nieuwe woonstraten in het gebied volgen min of meer de hoogtelijnen. Tussen de woonstraten is een onderling hoogteverschil van ongeveer 3 meter. Dit hoogteverschil wordt opgelost in de uit te geven kavels. Er is voor gekozen om dit hoogteverschil eenduidig op te lossen aan de voorzijde van de hoger gelegen kavel. Het voordeel hiervan is dat er aan de achterzijde geen hoogteverschillen zijn op de gemeenschappelijke kavelgrens met de lager gelegen woningen. De woningen aan de lage kant liggen op dezelfde hoogte als het aanliggende openbare gebied. De woningen op de hoge kant kennen een bijzondere bouwopgave, omdat het hoogteverschil van ongeveer 3 meter in de woning opgelost moet worden. Omdat de bouwhoogte vanaf de aangrenzende woonstraat berekend wordt, is het mogelijk om hier een woning te bouwen met een grotere inhoud.
In de directe omgeving van de loca�e Lichtenberg bevinden zich overwegend grote kavels (meer dan 1000 m2) met vrijstaande woningen. Deze kavels hebben veelal een groene uitstraling. De kavels met de twee-ondereen-kapwoningen zijn ongeveer 500 m2. Deze kavels zijn aanzienlijk groter dan recentere uitgi�en in andere gebieden zoals ‘Op den Berg’ (voormalige RIJ-terrein), Zielhorst-park en Randenbroek-zuid. Gezien deze recentere uitgi�en is het voorstel om op de loca�e Lichtenberg meer marktconforme kavels uit te geven. Daarom is voor dit plan gekozen voor zoveel mogelijk varia�e in groo�e en maatwerk.
De hoge kavels worden als volgt bouwrijp opgeleverd: de eerste 5 meter van de kavel sluit op hoogte aan bij het openbaar gebied. Vervolgens wordt over een afstand van ongeveer 9 meter, met een talud het hoogteverschil van 3 meter overbrugd.
De minimum kavelgroo�e voor grondgebonden vrijstaande woningen is bepaald op ongeveer 500 m2. Voor twee-onder-een-kapwoningen is de minimum kavelgroo�e ongeveer 385 m2. Vanuit de stedenbouwkundige context zullen de kavels langs de Hugo de Grootlaan en de Vondellaan groter zijn, zodat deze beter aansluiten bij de al aanwezige kavels in de omgeving.
32
Illustra�e 49: ‘Hoge kavel’ vrijstaande woning
Illustra�e 48: ‘Hoge kavels’
Illustra�e 50: ‘Hoge kavel’ twee-onder-één-kapwoning
Illustra�e 51: Principeprofiel hoogteverschil op de kavel
33
6. KAVELPASPOORTEN
LICHTENBERG
6. KAVELPASPOORTEN
LICHTENBERG 6.3 Kavelgroo�e De minimum kavelbreedte voor de vrijstaande woningen is vastgesteld op 17,5 meter. De minimum kaveldiepte is vastgesteld op 28,5 meter. Hierdoor is de minimum kavelgroo�e voor een vrijstaande woning ongeveer 500 m2. De minimum kavelbreedte voor een twee-onder-één-kapwoning is vastgesteld op 13,5 meter. De minimum kaveldiepte is vastgesteld op 28,5 meter. Hierdoor is de minimum kavelgroo�e voor een twee-onder-één-kapwoning ongeveer 385 m2.
6.4 Bebouwing 6.4.1 Bouwhoogte De bouwhoogte van de woningen (hoofdvolume) is maximaal twee bouwlagen met een kap of twee bouwlagen met een aan alle zijden terugliggende derde laag. De maximale bouwhoogte bedraagt 11 meter. Te meten vanaf de hoogte van het afgewerkte terrein ter plaatse van de hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw.
Door de flexibele wijze van gronduitgi�e is het in bepaalde delen (zie hoofdstuk 8) mogelijk grotere kavels uit te geven (zie ook 6.4.9). Uit een nadere analyse komt naar voren dat een schakeling van meer dan twee woningen in het gebied niet binnen de ruimtelijke kaders past. Enerzijds omdat het groene karakter daarmee onvoldoende gewaarborgd zou zijn, anderzijds omdat de eis van twee parkeerplaatsen op eigen terrein dan nauwelijks te realiseren is.
Illustra�e 52: Bouwhoogte
34
LICHTENBERG
6. KAVELPASPOORTEN
6.
6.
4.
5.
1.
2. 1. 2. 3. 4. 5. 6.
3. Voorgevelrooilijn Zijgevelrooilijn Zijgevelrooilijn met parkeren Achtergevelrooilijn Bijbehorende bouwwerken Vergunningvrij
Illustra�e 53: Beschrijving kavelpaspoort
35
6. KAVELPASPOORTEN
LICHTENBERG 6.4.2 Voorgevelrooilijn Om het groene karakter van het gebied te waarborgen is de voorgevelrooilijn voor de nieuw te bouwen woningen aan de woonstraten bepaald op 5 meter vanaf de kavelgrens. Bij de Vondellaan en de Hugo de Grootlaan wordt aangesloten bij het huidige ruime profiel. De voorgevelrooilijn voor de Vondellaan is bepaald op 7 meter en bij de Hugo de Grootlaan op 8 meter vanaf de kavelgrens. Om deze reden zullen de uit te geven kavels aan de Vondellaan en Hugo de Grootlaan groter zijn dan de minimum kavelgroo�e. Alle bouwkavels moeten minimaal twee parkeerplaatsen op eigen terrein hebben. Om het groene karakter van de voortuinen te bevorderen komen deze twee parkeerplaatsen achter de voorgevelrooilijn.
Illustra�e 54: Beschrijving voorgevelrooilijn
36
LICHTENBERG 6.4.3 Zijgevelrooilijn Om het ruime en groene karakter van het gebied te waarborgen zijn ook zijgevelrooilijnen opgenomen. Hiermee wordt voorkomen dat de diverse gebouwen te veel naar elkaar toe groeien.
6. KAVELPASPOORTEN
Daarnaast wordt bij de aanslui�ng van de kavels op het openbaar gebied uitgegaan van één inrit met een maximale breedte van 3,5 meter. Om het groene karakter van de bermen met bomen te kunnen realiseren zijn bredere inri�en of meerdere inri�en per kavel niet toegestaan. De zijgevelrooilijn aan de zijde waar geparkeerd wordt is bepaald op 6 meter. Hierdoor is het mogelijk twee parkeerplaatsen naast elkaar te situeren met een afscheiding naar de naastliggende kavel. In de 6 meter zone kan ook een garage gebouwd worden. De voorgevelrooilijn van deze garage ligt 5 meter achter de voorgevelrooilijn van het hoofdgebouw. Hierdoor kunnen de auto’s achter de voorgevelrooilijn geparkeerd worden en staan ze niet in de voortuinen. De zijgevelrooilijn aan de groene zijde van de kavel, dat is de zijde waar geen inrit ligt, is bepaald op 4 meter. Door de zijgevelrooilijnen krijgt het bouwblok in principe een asymmetrische plaatsing op de kavel. Dit versterkt de gevarieerdheid en individualiteit van de kavels. De minimale breedte van de kavels voor vrijstaande woningen is 17,5 meter. Door de zijgevelrooilijnen kan de breedte van het hoofdvolume bij een minimale kavel niet meer bedragen dan 7,5 meter. Bij twee-onder-een-kapwoningen is sprake van maar één zijgevelrooilijn. Dit is ook de kant waar geparkeerd wordt. Om het groene karakter te versterken is de zijgevelrooilijn hier 7 meter. De minimale breedte van de kavels voor de twee-onder-een-kapwoningen is 13,5 meter. Door de zijgevelrooilijn mag de breedte van het hoofdvolume bij een minimale kavel niet meer bedragen dan 6,5 meter.
Illustra�e 55: Beschrijving zijgevelrooilijnen
37
LICHTENBERG
6. KAVELPASPOORTEN
6.4.4 Achtergevelrooilijn Om het ruime en groene karakter tussen de woningen en de onderlinge privacy te waarborgen, is ook de achtergevelrooilijn vastgelegd. Deze bebouwingsgrens ligt bij de kavels met de minimum diepte van 28,5 meter op 12,5 meter van de achterste kavelgrens. De diepte van het hoofdvolume bedraagt bij een kavel met de minimum diepte daarom maximaal 11 meter.
Illustra�e 56: Beschrijving achtergevelrooilijn
38
6. KAVELPASPOORTEN
LICHTENBERG
Illustra�e 57: Kavelpaspoort hoofdvolume vrijstaande woning
39
LICHTENBERG
6. KAVELPASPOORTEN
6.4.5 Regeling bijhorende bouwwerken De regeling voor bijbehorende bouwwerken (één of meerdere gebouwen los of vast aan het hoofdgebouw van maximaal één laag en een kap) wordt opgenomen in het uitwerkingsplan dat wordt opgesteld zodra het DOS is vastgesteld. Deze regeling zal afwijken van de regeling voor bijbehorende bouwwerken zoals die geldt in de rest van het Bergkwar�er. Reden hiervoor is dat sinds 2012 het vergunningvrij bouwen ook in Beschermde Stadsgezichten mogelijk is, waardoor er met de bestaande regeling veel bebouwing mogelijk is op de percelen. Omdat de loca�e Lichtenberg een nieuw te ontwikkelen loca�e is, kan er een afwijkende regeling worden opgenomen om te waarborgen dat de percelen een ruim karakter behouden met een niet te groot percentage aan bebouwing. In afwijking van de bestaande regelingen wordt een maximale oppervlakte van 25 m2 voor bijhorende bouwwerken gehanteerd voor de loca�e Lichtenberg. Samen met de regeling voor vergunningvrij bouwen biedt dit voldoende mogelijkheden voor toekoms�ge bewoners voor de bouw van bijbehorende bouwwerken. Bijbehorende bouwwerken mogen achter de achtergevel komen, onder de voorwaarde dat aan één zijde (parkeerzijde) ook naast de woning (voorbij de zijgevelrooilijn) gebouwd mag worden. De voorgevelrooilijn van het bijbehorende bouwwerk ligt dan 5 meter achter de voorgevelrooilijn van het hoofdvolume. De maximale bouwhoogte is één bouwlaag met kap.
Illustra�e 58: Bijbehorende bouwwerken
40
6. KAVELPASPOORTEN
LICHTENBERG
Illustra�e 59: Bijbehorende bouwwerken (varianten)
41
LICHTENBERG
6. KAVELPASPOORTEN
6.4.6 Vergunningvrij bouwen Aansluitend aan de achtergevel mag over de volledige breedte van het hoofdvolume met een diepte van 2,5 meter, vergunningvrij worden gebouwd. De mogelijkheid voor vergunningvrij bouwen komt bovenop de bouwmogelijkheden uit het bestemmingsplan en uitwerkingsplan. De voorwaarden zijn dat deze bebouwing niet hoger is dan het hoofdvolume, niet hoger is dan 4 meter en maximaal 0,3 meter boven de bovenkant van de eerste verdiepingsvloer uitkomt. Daarnaast mag achter de achtergevel maximaal 30 m2 vrijstaand gebouwd worden. Ook hieraan zijn voorwaarden verbonden. De maximale hoogte is 3 meter en de strook binnen 1 meter van het naburige erf mag voor maximaal 10 m2 bebouwd zijn. Het bouwen mag niet tot gevolg hebben dat het achtererfgebied (het zij- en achtererf) voor meer dan de hel� is volgebouwd. Daarbij geldt als regel in een door het Rijk aangewezen Beschermd Stadsgezicht dat er enkel vergunningvrije bouwwerken mogen komen in de zone achter de achtergevel. Dit betekent voor de loca�e Lichtenberg dat alle bouwkavels op de hoeken van straten en de bouwkavels langs de Groene As en langs het Weitje geen mogelijkheden hebben voor vergunningvrij bouwen.
Illustra�e 60: Vergunningvrij bouwen
42
6. KAVELPASPOORTEN
LICHTENBERG
Illustra�e 61: Kavelpaspoort vrijstaande woning
43
6. KAVELPASPOORTEN
LICHTENBERG
Illustra�e 62: Kavelpaspoort twee-onder-één-kapwoning
44
Illustra�e 63: Hoofdvolume
Illustra�e 64: Vergunningvrij bouwen
Illustra�e 65: Bijbehorende bouwwerken
Illustra�e 66: Bijbehorende bouwwerken (varianten)
45
6. KAVELPASPOORTEN
LICHTENBERG
LICHTENBERG
6. KAVELPASPOORTEN
6.4.7 Niet vergunningvrij bouwen Bij een door het Rijk aangewezen Beschermd Stadsgezicht mogen er enkel vergunningvrije bouwwerken komen in de zone achter de achtergevel. Dit betekent voor de loca�e Lichtenberg dat alle bouwkavels op de hoeken van straten en de bouwkavels langs de Groene As en langs het Weitje geen mogelijkheden hebben voor vergunningvrij bouwen. Om dit nadeel te compenseren is het voor deze kavels toegestaan om maximaal 50 m2 volgens de “Regeling bijhorende bouwwerken” te realiseren (in plaats van 25m2).
46
6. KAVELPASPOORTEN
LICHTENBERG
Illustra�e 67: Kavels niet vergunningvrij bouwen
47
6. KAVELPASPOORTEN
LICHTENBERG
Illustra�e 68: Kavel vrijstaande woning (niet vergunningvrij bouwen) Bijbehorende bouwwerken van totaal 50 m2 (varianten)
48
6. KAVELPASPOORTEN
LICHTENBERG
Illustra�e 69: Kavel twee-onder-één-kapwoning (niet vergunningvrij bouwen) Bijbehorende bouwwerken van totaal 50 m2 (varianten)
49
6. KAVELPASPOORTEN
LICHTENBERG 6.4.8 Erkers Gezien de gewenste diepte van de voortuinen en de minimumafstand van de voorgevel tot de laanbomen in de straten, is het niet toegestaan om erkers voor de voorgevelrooilijn van het hoofdvolume te bouwen. Erkers zijn wel mogelijk binnen het aangeven bouwvlak. Ook hier wordt weer afgeweken van de regeling voor het Bergkwar�er vanwege het belang van het behoud van het groene karakter.
Illustra�e 70: Erkers
50
6. KAVELPASPOORTEN
LICHTENBERG
51
6. KAVELPASPOORTEN
LICHTENBERG 6.4.9 Regels kavelvergro�ng Bredere kavel: Als de kavelbreedte meer is dan 17,50 meter, mag het hoofdvolume van de woning breder zijn dan 7,50 meter. Het bouwvlak op de kavel neemt toe met de volledige verbreding. Daarbij blijven de zijgevelrooilijnen van respec�evelijk 4 meter (groene zijde) en 6 meter (zijde met parkeren) gehandhaafd. Het hoofdvolume mag toenemen met één derde (1/3) van de verbreding. Als rekenvoorbeeld een kavelbreedte van 26,50 meter. Verbreding is 26,50-17,50 = 9 meter. Toegestane breedte hoofdvolume: 7,50 meter + 3 meter (1/3x9) = 10,50 meter.
Illustra�e 71: Kavelvergro�ng (bredere kavel)
52
LICHTENBERG
Als rekenvoorbeeld een kavel met aan de achterzijde van de woning 22,50 meter. De verlenging is dan 22,50-12,50 = 10 meter. Het bouwvlak wordt: 11 meter + 5 meter (1/2x10) = 16 meter De achtergevelrooilijn ligt op 12,50 meter + 5 meter (1/2x10) = 17,50 meter van de achterste kavelgrens. Toegestane lengte hoofdvolume: 11 meter + 2,50 meter (1/4x10) = 13,50 meter.
Illustra�e 72: Kavelvergro�ng (langere kavel)
53
6. KAVELPASPOORTEN
Langere kavel: Als de kavellengte aan de achterzijde van de woning meer is dan 12,50 meter, mag het hoofdvolume dieper zijn dan 11 meter. Het bouwvlak op de kavel mag toenemen met maximaal de hel� (50%) van de verlenging. Het hoofdvolume mag toenemen met maximaal één vierde (25%) van de verlenging.
LICHTENBERG
7. PROEFVERKAVELING
7.
PROEFVERKAVELING
Aan de hand van de beschreven kavelpaspoorten is een proefverkaveling voor de Lichtenbergloca�e gemaakt. Deze proefverkaveling gee� een indruk van het toekoms�ge woongebied. In de proefverkaveling is de groo�e van de kavels voor de grondgebonden woningen tussen de 500 en 1000 m2. De defini�eve verkaveling wordt bepaald door de gronduitgi�e. Binnen de weergegeven proefverkaveling kan de posi�e van de woning op de bouwkavel nog variëren.
54
7. PROEFVERKAVELING
LICHTENBERG
Illustra�e 73: Proefverkaveling
55
Groene As
7. PROEFVERKAVELING
LICHTENBERG
Illustra�e 74: Impressie woonstraten
56
7. PROEFVERKAVELING
LICHTENBERG
Illustra�e 75: Impressies woningen
57
LICHTENBERG
8. GRONDUITGIFTE
8.
GRONDUITGIFTE 8.2 Appartementen Het plan voorziet in een groot en een klein appartementengebouw. Gezien de maat van het kleine appartementengebouw, circa 9 appartementen, leent deze ontwikkeling zich goed voor Collec�ef Par�culier Opdrachtgeverschap. De grond wordt dan ook eerst aan een groep bewoners aangeboden. Het grote appartementengebouw zal gezien de maatvoering aan een ontwikkelaar worden aangeboden.
Op de loca�e worden zowel grondgebonden woningen als appartementen gerealiseerd, die ieder op hun eigen wijze aan de markt zullen worden aangeboden. Hieronder volgt op hoofdlijnen een beschrijving van de wijze waarop de gronduitgi�e zal plaatsvinden. De ontwikkelingen op de vastgoedmarkt zijn aan veranderingen onderhevig. Het is daarom goed mogelijk dat lopende het verkooptraject de wijze van gronduitgi�e wordt aangepast. 8.1 Grondgebonden woningen De grondgebonden woningen worden in Par�culier Opdrachtgeverschap uitgegeven. In het middengebied kunnen kopers, binnen marges, zelf de oppervlakte van hun kavel bepalen. Het bepalen van de groo�e van de kavel gebeurt door te schuiven met de zijgrens. De wegenstructuur laat geen ruimte voor flexibiliteit in de achtergrens. Doordat de verkaveling niet vooraf vastligt, staat ook het stedenbouwkundige beeld dat uiteindelijk wordt bereikt niet vooraf vast. Een aantal kavels krijgt een vaste maat. Deze kavels lenen zich om civieltechnische redenen niet, of in mindere mate, voor flexibele verkaveling. Dit zijn met name de kavels langs de Vondellaan en de Hugo de Grootlaan. De kavels die geprojecteerd zijn op het huidige parkeerterrein gelegen tussen de Vondellaan en de Utrechtseweg krijgen ook een vaste maat. Deze kavels kunnen naar verwach�ng vooruitlopend op de overige kavels worden uitgegeven. De uitgi�e is niet a�ankelijk van de sloop van het ziekenhuis.
58
8. GRONDUITGIFTE
LICHTENBERG
Illustra�e 76: Kavels met een vaste maat
59
LICHTENBERG
9. HET VERVOLG
9.
HET VERVOLG
Na de vaststelling van het DOS, start de voorbereidingsfase voor de uitvoering van het project. In de voorbereidingsfase zal een uitwerkingsplan worden opgesteld voor de grondgebonden woningen. Daarnaast zal het bestemmingsplan voor de appartementencomplexen en de pa�owoningen worden aangepast. In 2014 zal het ziekenhuisterrein worden overgedragen aan de gemeente en het ziekenhuis worden gesloopt. Parallel zal in 2014 het verkooptraject voor de kavels worden opgestart zodat eind 2015/begin 2016 de bouwrijpe kavels kunnen worden geleverd. Dit is de planning anno 2013. Door omstandigheden kunnen wijzigingen plaatsvinden.
Illustra�e 77: Planning op hoofdlijnen
60
9. HET VERVOLG
LICHTENBERG
61
BIJLAGE
LICHTENBERG
Analyse bouwkavels
62
BIJLAGE
LICHTENBERG
63
