LEDEN 2015 URČENÍ LHŮTY PRO UZAVŘENÍ VLASTNÍ SMLOUVY PODLE SMLOUVY O SMLOUVĚ BUDOUCÍ

LEDEN 2015

URČENÍ LHŮTY PRO UZAVŘENÍ VLASTNÍ SMLOUVY PODLE SMLOUVY O SMLOUVĚ BUDOUCÍ

ÚVOD

ObčZ přitom výslovně neřešil situaci právních následků,

Předmětem této publikace je analýza stanovení lhůty ve

v  případě, že oprávněná strana ve výše uvedené lhůtě

smlouvě o  smlouvě budoucí (dále jen „SOSB“) pro uza-

jednoho (1) roku u soudu neuplatnila právo na nahrazení

vření vlastní, tj. hlavní smlouvy (dále jen „Vlastní smlouva“)

projevu vůle zavázané strany uzavřít Vlastní smlouvu.

a to zejména podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský záko-

Teorie však výkladem ustanovení §  50a ObčZ dospěla

ník, v platném znění (dále jen „OZ“). Pro tyto účely se zabý-

k  závěru, že výše uvedená lhůta byla lhůtou promlčecí,

váme také právními požadavky na určení lhůty pro uza-

tj. že se k  námitce zavázané strany oprávněná strana

vření Vlastní smlouvy stanovenými (i) zákonem č. 40/1964

nemohla po uplynutí jednoho (1) roku s úspěchem domá-

Sb., občanský zákoník (dále jen „ObčZ“) a  (ii) zákonem

hat uzavření Vlastní smlouvy.

č.  513/1991 Sb., obchodní zákoník (dále jen „ObchZ“) a příslušnou judikaturou Nejvyššího soudu České repub-

V  souvislosti s  ustanovením §  50a ObčZ, konkrétně se

liky a to především z toho důvodu, že OZ v úpravě SOSB

slovním spojením, že strany SOSB „do dohodnuté doby

na předchozí právní předpisy, tj. ObčZ a ObchZ navazuje

uzavřou“ Vlastní smlouvu vznikaly pochybnosti o tom, jak

a jejich úpravu z části přejímá.

by měla být doba pro uzavření Vlastní smlouvy formulována. Nejvyšší soud České republiky např. dovodil, že pro

Do 1. ledna 2014 platila ohledně uzavírání SOSB

účely § 50a ObčZ postačuje, jestliže je v SOSB uvedeno,

a  následně Vlastních smluv úprava obsažená v  ObchZ

že oprávněná strana „v  určité lhůtě“ předloží zavázané

a  ObčZ, přičemž ObčZ a  ObchZ se i  nadále použijí při

straně nabídku Vlastní smlouvy s  tím, že „doba přijetí

posuzování SOSB uzavřených do doby nabytí účinnosti

nabídky“ v SOSB nemusela být určena, jelikož akceptační

OZ (tj. do 1.   ledna 2014). Dualita právního režimu uza-

lhůta pro přijetí nabídky vyplývala z obecných ustanovení

vírání SOSB byla způsobena odlišnou úpravou vztahů

ObčZ.2

mezi podnikateli při výkonu jejich podnikatelské činnosti, které podléhaly režimu ObchZ. SOSB se tak

ObčZ vyžadoval pro SOSB písemnou formu a to i přesto,

v obchodních vztazích vždy řídila ObchZ a to i přesto, že

že samotná Vlastní smlouva mohla být uzavřena ústně.

předmětem její úpravy byly nemovitosti, které podléhaly

SOSB podle ObčZ musela tedy pod sankcí absolutní

výlučně režimu ObčZ.

neplatnosti obsahovat podstatné náležitosti, tj. dobu pro

1

uzavření Vlastní smlouvy a  podstatné náležitosti Vlastní

SOSB PODLE OBČZ Podle § 50a ObčZ SOSB obsahovala závazek účastníků,

smlouvy, a musela být uzavřena písemně.

že spolu „do dohodnuté doby“ uzavřou Vlastní smlouvu,

SOSB PODLE OBCHZ

přičemž již SOSB musela obsahovat „dohodu o  podstat-

V souladu s § 289 odst. 1 ObchZ se SOSB jedna ze smluv-

ných náležitostech“ Vlastní smlouvy tj. o takových náleži-

ních stran zavazovala uzavřít „ve stanovené době“ Vlastní

tostech, které musí obsahovat každý smluvní typ v souladu

smlouvu, přičemž podle ObchZ bylo postačující, aby před-

s příslušnými ustanovení ObčZ pod sankcí neplatnosti.

mět Vlastní smlouvy byl určen „alespoň obecným způsobem“. Mechanismus uzavírání Vlastní smlouvy se podle

Mechanismus uzavření Vlastní smlouvy byl podle ObčZ

ObchZ lišil od ObčZ především v následujícím:

následující: (a) oprávněná strana byla v souladu s § 289 odst. 1 ObchZ (a) Vlastní smlouva měla být primárně uzavřena v  době

povinna v době určené v SOSB nejprve vyzvat zaváza-

stanovené smluvními stranami v  SOSB pro uzavření Vlastní smlouvy (tj. „do dohodnuté doby“); a

nou stranu k uzavření Vlastní smlouvy; (b) zavázaná strana byla povinna uzavřít Vlastní smlouvu

(b) v případě, že Vlastní smlouva nebyla uzavřena ve stra-

v  souladu s  §  290 ObchZ bez zbytečného odkladu

nami sjednané lhůtě (tj. „do dohodnuté doby“), mohla

poté, kdy k tomu byla vyzvána oprávněnou stranou; a

se oprávněná strana do jednoho roku domáhat u sou-

(c) v  případě, že zavázaná strana s  oprávněnou stranou

du, aby svým rozhodnutím nahradil prohlášení vůle

neuzavřela bez zbytečného odkladu po výzvě Vlast-

zavázané strany uzavřít Vlastní smlouvu; jednoroční

ní smlouvu, mohla se oprávněná strana domáhat, aby

lhůta přitom počala plynout od okamžiku uplynutí lhů-

obsah Vlastní smlouvy určil soud a/nebo třetí osoba

ty, která byla v  SOSB stanovena pro uzavření Vlastní

určená ve smlouvě.

smlouvy (tj. od uplynutí „dohodnuté doby“).

1

02

Rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 2 Cdon 603/97.

2

Rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 254/96.

Na rozdíl od úpravy ObčZ byl podle ObchZ proces uza-

a přestože se tyto v některých aspektech lišily, v závislosti

vření Vlastní smlouvy rozdělen na dvě časové fáze s odliš-

na úpravě ObčZ anebo ObchZ, lze shrnout následující:

nými právními důsledky. (a) v  případě, kdy zavázaná strana neuzavřela Vlastní V první fázi musela být oprávněnou stranou učiněna „výzva

smlouvu ve sjednané době a/nebo bez zbytečného

k uzavření“ Vlastní smlouvy, tedy úkon k zachování práva.

odkladu po výzvě oprávněné strany učiněné ve Lhů-

Jestliže totiž v  dané lhůtě oprávněná strana zavázanou

tě, mohla se oprávněná strana obrátit na soud a/nebo

stranu k uzavření Vlastní smlouvy nevyzvala, zanikla podle

osobu určenou ve smlouvě, aby určili obsah Vlastní

§  292 odst. 3 ObchZ povinnost zavázané strany Vlastní

smlouvy, resp. nahradili projev vůle zavázané strany ji

smlouvu uzavřít.

uzavřít; (b) právo oprávněné strany na určení obsahu Vlastní

Zavázaná strana měla „povinnost uzavřít“ Vlastní smlouvu

smlouvy, resp. nahrazení projevu vůle zavázané strany

až ve druhé fázi poté, co ji oprávněná strana k  uzavření

Vlastní smlouvu uzavřít se jak podle ObchZ tak pod-

Vlastní smlouvy vyzvala. Zavázaná strana měla přitom

le ObčZ promlčovalo ve lhůtě jednoho roku ode dne

v  souladu s  ObchZ Vlastní smlouvu uzavřít „bez zbyteč-

uplynutí Lhůty podle ObčZ a ode dne učinění výzvy (za

ného odkladu po výzvě“ oprávněné strany, přičemž pokud

předpokladu že byla učiněna ve Lhůtě) podle ObchZ; a

se oprávněná strana v  souladu s  §  292 odst. 2 ObchZ

(c) podle ObchZ a  za předpokladu, že si smluvní strany

nedomáhala u  soudu ve lhůtě jednoho roku ode dne,

nesjednaly jinak, navíc opomenutí oprávněné strany

kdy vyzvala zavázanou stranu k uzavření Vlastní smlouvy,

učinit výzvu k  uzavření Vlastní smlouvy ve sjednané

určení obsahu Vlastní smlouvy, toto právo se promlčelo.

době způsobilo zánik závazku povinné strany Vlastní

3

smlouvu uzavřít. Co se týče prekluzivní lhůty stanovené §  292 odst. 3 ObchZ pro učinění výzvy k  uzavření Vlastní smlouvy ve

Lhůtu bylo možné jak podle ObčZ tak podle ObchZ stano-

lhůtě stanovené SOSB, vznikaly od počátku pochyb-

vit určitým dnem a/nebo určitou dobou. Určení Lhůty při-

nosti, zda § 292 odst. 3 ObchZ má dispozitivní či kogentní

tom muselo splňovat veškeré požadavky stanovené ObčZ

charakter, tj. zda se od něj mohou smluvní strany odchýlit

a ObchZ ohledně platnosti právních úkonů.

či nikoliv. Nejvyšší soud České republiky dovodil, že výše uvedené ustanovení má dispozitivní charakter a tudíž, že

Lhůta tak především musela být srozumitelná a určitá. Nej-

se od něj strany mohou odchýlit nebo jej vyloučit (tj. bylo

vyšší soud České republiky ve svém rozhodnutí sp. zn. 33

možné omezit důsledky neučinění výzvy k uzavření Vlastní

Odo 1171/2005, dovodil, že mezi požadavky kladené na

smlouvy pouze na náhradu škody, která zavázané straně,

právní úkony patří srozumitelnost a určitost, přičemž neu-

v  důsledku opominutí oprávněné strany učinit výzvu ve

rčitý právní úkon je sice jazykově srozumitelný, ale nelze

vymezené době, vznikla).

určit jeho obsah. Přestože je možné neurčitost právního úkonu odstranit výkladem, Nejvyšší soud České repub-

Obdobně jako v případě SOSB podle ObčZ i SOSB podle

liky se přiklonil k  tomu, že „je nepřípustné, aby soud při

ObchZ vyžadovala pod sankcí neplatnosti písemnou

rozhodování o nahrazení projevu vůle účastníka smlouvy

formu.

o budoucí smlouvě napravoval neurčité údaje týkající se podstatných náležitostí budoucí smlouvy výkladem pro-

PRÁVNÍ VÝZNAM URČENÍ LHŮTY

jevů vůle účastníků.“4

Z  výše uvedeného vyplývá, že podstatnou náležitostí SOSB bylo:

Toto rozhodnutí je v souladu s konstantní judikaturou Nejvyššího soudu České republiky, podle které pro posouzení

(i) určení lhůty pro uzavření Vlastní smlouvy podle ObčZ; a  (ii) určení lhůty pro učinění výzvy k uzavření Vlastní smlouvy podle ObchZ, (dále společně jen „Lhůta“).

určitosti obligatorně písemných právních úkonů (tj. takových právních úkonů, které musí mít ze zákona písemnou formu jako je např. SOSB), je nutné, aby určitost projevu vůle smluvních stran byla zřetelná ze samotného obsahu listiny, do které je vtělena, přičemž je nerozhodné, zda je samotným účastníkům právního vztahu jasné, co jejich

Nedodržení požadavku na určení Lhůty potom způsobo-

projevy vůle obsažené ve smlouvě znamenají.5

valo absolutní neplatnost SOSB. S  určením Lhůty, resp. s jejím uplynutím byly spojeny významné právní následky, 3

Rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 32 Odo 553/2003.

4

Rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Odo 1171/2005.

5

Rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 29 Cdo 260/99.

03

Judikatura Nejvyššího soudu České republiky neodpovídá

Date) ode dne podpisu SOSB. Objektivní lhůta je zcela

rozhodnutím Ústavního soudu, podle kterého by rozho-

jednoznačná již při podpisu SOSB.

6

dovací praxe soudů měla směřovat vždy k upřednostnění takového výkladu smlouvy, který zakládá její platnost

Není na překážku, pokud si sice smluvní strany v  SOSB

před výkladem, který zakládá její neplatnost. Tato priorita

určí řádně Lhůtu, nicméně opomenou určit její počátek.

výkladu nezakládajícího neplatnost smlouvy by přitom

V  takovém případě totiž v  souladu s  rozhodnutím Nej-

měla být použita i v případě, že vůle stran není rozpozna-

vyššího soudu České republiky sp. zn. 33 Cdo 843/2009

telná přímo z  obsahu smlouvy, ale lze ji dovodit ze sku-

počíná Lhůta plynout ode dne vzniku SOSB.

tečného úmyslu stran. Nicméně z  důvodu právní jistoty doporučujeme držet se výkladu Nejvyššího soudu České

Upozorňujeme, že výše uvedené právní závěry ohledně

republiky a v tomto směru posuzovat obsah SOSB uzavře-

povinného vyjádření Lhůty v  SOSB se týkají (i) Lhůty pro

ných podle ObchZ a  ObčZ s  ohledem na určitost stano-

uzavření Vlastní smlouvy podle ObčZ a (ii) Lhůty pro uči-

vení Lhůty striktněji.

nění výzvy k uzavření Vlastní smlouvy podle ObchZ.

V tomto směru se domníváme, že v SOSB nemůže obstát

Jak bylo již výše uvedeno, podle ObchZ ode dne kdy

takové určení Lhůty, kdy jedna ze smluvních stran podle

povinná strana byla vyzvána oprávněnou stranou k  uza-

svého uvážení vyzve (kdykoliv v budoucnu) druhou smluvní

vření Vlastní smlouvy, počíná běžet nová Lhůta k samot-

stranu a ta se zaváže uzavřít Vlastní smlouvu v určité době

nému uzavření Vlastní smlouvy. Domníváme se, že tato již

ode dne učinění výzvy, aniž by došlo k  omezení (určení)

v SOSB vyjádřená být nemusí, protože ObchZ v § 290 odst.

doby, kdy lze výzvu učinit. Z takového vyjádření totiž není

1 stanoví, že pokud není dohodnuto jinak, uzavřou smluvní

patrné, do kdy může oprávněná strana naposledy výzvu

strany Vlastní smlouvu „bez zbytečného odkladu“ poté,

učinit, popřípadě, v  jaké době se může obrátit na soud,

co k  tomu byla povinná strana vyzvána. Lhůta „bez zby-

aby ten určil obsah Vlastní smlouvy.

tečného odkladu“ je poměrně neurčitá a jako taková byla již předmětem výkladu Nejvyššího soudu České repub-

Podle našeho názoru, by mělo být vždy možné z  textu

liky, který ve své rozhodovací praxi zaujal stanovisko, že

SOSB dovodit konkrétní okamžik, ke kterému má být uza-

v takovém případě „jde o velmi krátkou lhůtu, jíž je míněno

vřena Vlastní smlouva, a to v souladu s požadavky Nejvyš-

bezodkladné, neprodlené, bezprostřední či okamžité jed-

šího soudu České republiky na určitost právních úkonů,

nání směřující ke splnění povinnosti či k učinění právního

tak, jak je popsáno výše.

úkonu či jiného projevu vůle, přičemž doba trvání bude záviset na okolnostech konkrétního případu.“7 Nicméně

Vždy by měl být k okamžiku uzavření SOSB v jejím textu

pokud byla tato Lhůta v SOSB vyjádřena, domníváme se,

určitelný a stranám seznatelný nejzazší den, ve kterém je

že by měla rovněž odpovídat výše uvedeným požadav-

možné učinit výzvu, resp. uzavřít Vlastní smlouvu (tzv. Lon-

kům na určitost právních úkonů. Podle našeho názoru se

g-stop Date) (dále jen „Long-stop Date“). Bez určení Long-

totiž zákonná podpůrná lhůta (doba) použije pouze v pří-

-stop Date by teoreticky bylo možné učinit výzvu kdykoliv

padě, kdy smluvními stranami není v SOSB sjednaná Lhůta

v budoucnosti (např. za 100 let).

jiná, nikoli v  případě, že je smluvními stranami sjednaná Lhůta shledaná jako neplatná pro neurčitost.

Podle našeho názoru nesplňuje požadavky na určitost určité doby po výskytu určité události, která v budoucnu

DŮSLEDKY NEPLATNÉHO UJEDNÁNÍ LHŮTY PODLE PŘEDCHOZÍ ÚPRAVY

může (ale nemusí) nastat (např. vydání určitého správ-

Neurčité sjednání Lhůty mělo podle ObchZ a  ObčZ za

ního nebo soudního rozhodnutí). Určení Lhůty lze nepo-

následek absolutní neplatnost SOSB a  závazek uzavřít

chybně spojovat s  určitou budoucí událostí, která může

Vlastní smlouvu se tak stal nevymahatelným. Pro odvrá-

(ale nemusí) nastat, přesto musí existovat určení Long-stop

cení negativních následků neplatnosti právních úkonů

Date. Pokud má být uzavření Vlastní smlouvy podle SOSB

ObčZ v § 41a stanovil, že „má-li neplatný právní úkon nále-

vázáno (podmíněno) na budoucí nejistou událost, pak je

žitosti jiného právního úkonu, který je platný, lze se jej

nezbytné (s ohledem na požadavek určitosti právního jed-

dovolat, je-li z okolností zřejmé, že vyjadřuje vůli jednající

nání) stanovit dvě lhůty, a to (i) lhůtu subjektivní, tj. do urči-

osoby.“ ObčZ zároveň v § 491 ObčZ stanovil, že závazky

tého počtu dnů po výskytu určité události, avšak zároveň

mohou vznikat i  z  jiných, ObčZ neupravených smluv. Na

i (ii) lhůtu objektivní počítanou do určitého data (Long-stop

takové nepojmenované smlouvy se přitom měla použít ta

6

7

právního úkonu ani způsob určení Lhůty odkazem uplynutí

04

Rozhodnutí Ústavního soudu sp. zn. II ÚS 571/06.

Rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 29 Cdo 260/99.

ustanovení o příslušném smluvním typu, která upravovala

SOSB PODLE OZ

práva a povinnosti nejblíže nepojmenovaným smlouvám.

OZ v § 1785 stanoví, že SOSB „se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do

V  případě, že by SOSB byla neplatná pro neurčitost

jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujed-

Lhůty, nebylo by v  takovém případě možné považovat,

nán alespoň obecným způsobem.“ OZ tak sjednocuje

v  souladu s  §  41a ObčZ, ujednání smluvních stran o  tom

právní úpravu, která se nadále použije bez ohledu na

uzavřít v  budoucnu Vlastní smlouvu  za jiný právní úkon,

to, zda jde o  obchodní vztah či nikoliv. OZ v  koncepci

tj. nepojmenovanou smlouvu. Po vyloučení neurčitého

SOSB navazuje na ObchZ, nejen v pojetí dvoufázovosti

stanovení Lhůty by jedinou náležitostí takové smlouvy

uzavření Vlastní smlouvy (tj. povinnosti uzavřít Vlastní

byl závazek smluvních stran v  budoucnu uzavřít Vlastní

smlouvu až po výzvě k jejímu uzavření), ale i v koncepci

smlouvu. S ohledem na ustanovení § 491 ObčZ by se na

lhůty pro učinění výzvy, která má v souladu s § 1788 odst.

takovou nepojmenovanou smlouvu navíc přiměřeně pou-

1 povahu lhůty pro zachování práva. Nevyzve-li totiž

žila úprava smlouvy o  smlouvě budoucí, protože by byla

oprávněná strana povinnou stranu včas, povinnost uza-

ujednání smluvních stran nejbližší. V  souladu s  úpravou

vřít Vlastní smlouvu zaniká. Jak již bylo uvedeno výše,

SOSB v ObčZ by poté bylo opět nutné posuzovat určitost

smluvní strany měly podle ObchZ možnost prekluzivní

stanovení Lhůty. Jelikož by ani výkladem nebylo možné

lhůtu pro zachování práva vyloučit. OZ stanoví v § 1 odst.

dovodit, do kdy má být Vlastní smlouva uzavřena, resp. do

2 zásadu, že „nezakazuje-li to zákon výslovně, mohou si

kdy má být učiněna výzva k jejímu uzavření, jsme názoru,

osoby ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona;

že takový nepojmenovaný závazek smluvních stran by

zakázána jsou ujednání porušující dobré mravy, veřejný

neobstál.

pořádek nebo právo týkající se postavení osob, včetně práv na ochranu osobnosti.“ Domníváme se, že vylou-

Na druhou stranu nelze pominout, že zpravidla již při uza-

čení prekluzivní lhůty pro učinění výzvy nezakládá poru-

vření SOSB (zvlášť v případě obchodních vztahů) smluvní

šení dobrých mravů ani veřejného pořádku a proto jsme

strany mají zcela konkrétní představu o  Vlastní smlouvě

toho názoru, že obdobně jako v  případě ObchZ i  od

a právech a povinnostech z ní vyplývajících. Tomu odpo-

ustanovení § 1788 odst. 1 OZ se lze odchýlit.

vídá praxe, že již při podpisu SOSB se jako její příloha přikládá vzor Vlastní smlouvy, který v  podstatě představuje

Druhá fáze, tj. časový okamžik pro uzavření Vlastní smlouvy

úplný návrh smlouvy, ve kterém zbývají k  doplnění jen

je pak koncipován rovněž obdobně jako v  ObchZ, když

technické údaje. Lze tedy uzavřít, že v  takovém případě

OZ v  §  1786 stanoví, že „zavázané straně vzniká povin-

již při uzavření SOSB zároveň strany dospějí v  jednání

nost uzavřít smlouvu bez zbytečného odkladu poté, co ji

o Vlastní smlouvě tak daleko, že lze očekávat, že po napl-

k tomu oprávněná strana vyzve“. OZ rovněž přejímá kon-

nění podmínek SOSB dojde k  uzavření Vlastní smlouvy,

cepci ObchZ, když do budoucna bude postačovat, aby

nikoli teprve k  dojednávání jejích podmínek. Za situace,

předmět Vlastní smlouvy byl určen alespoň obecným způ-

kdy by byla SOSB neplatná pro neurčitost Lhůty, vzniká

sobem. Obdobně OZ v souladu s předchozí právní úpra-

otázka, zda by bylo možné domáhat se po smluvní straně,

vou v § 634 stanovuje, že právo požadovat, aby soud na

která v důsledku neplatnosti SOSB odmítla uzavřít Vlastní

základě SOSB určil obsah Vlastní smlouvy, se promlčuje

smlouvu, náhrady škody. V důsledku neplatnosti SOSB by

uplynutím jednoho roku od posledního dne lhůty, kdy měla

povinnost uzavřít Vlastní smlouvu neměla smluvní povahu

být Vlastní smlouva v souladu s SOSB uzavřena.

a tudíž by nešlo o porušení smluvní povinnosti (tak jako by tomu bylo v případě, že by SOSB byla platná). V souladu

Nově OZ stanoví podpůrnou lhůtu jednoho roku pro uči-

s rozhodnutím Nejvyššího soudu České republiky sp. zn.

nění výzvy k uzavření Vlastní smlouvy pro případ, že si tak

29 Odo 1166/2004 je předpokladem pro úspěšné uplat-

strany nedohodnou v SOSB.

nění předsmluvní odpovědnosti za škodu skutečnost, že konkrétní osoby zahájily jednání o smlouvě. Druhým před-

Určení doby pro výzvu k  uzavření Vlastní smlouvy tak

pokladem je potom to, že „jednání dospěla do stadia, kdy

již není podstatnou náležitostí SOSB a  pokud si ji strany

jedna ze stran kontraktačního procesu byla v  důsledku

v SOSB nedohodnou, nebude tato skutečnost způsobovat

chování druhé potencionální smluvní strany v  dobré

neplatnost SOSB, ale podpůrně se užije roční lhůta stano-

víře, že předpokládaná smlouva bude uzavřena. Dal-

vená OZ.

ším nezbytným předpokladem je, že k  ukončení jednání o uzavření smlouvy druhá strana přistoupila, aniž k tomu

V  souladu s  výše uvedeným se ale domníváme, že pod-

měla legitimní důvod.“8

půrné roční lhůty lze užít pouze v  případech, kdy lhůta v SOSB není vyjádřená vůbec, nikoli v případech, kdy lhůta

8

Rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 29 Odo 1166/2004.

sice v SOSB vyjádřená je, ale neurčitě.

05

Přestože OZ stanoví podpůrnou lhůtu, neurčuje, od kdy

mohou zhojit neurčité právní jednání tím, že si v souladu

tato lhůta počíná běžet. Jsme toho názoru, že v  tomto

s § 553 odst. 2 OZ dodatečně vyjasní, co projev jejich vůle

případě lze obdobně aplikovat dosavadní judikaturu

znamenal. Potom se k neurčitosti právního jednání nepři-

Nejvyššího soudu České republiky, podle které pokud

hlíží a OZ stanoví právní fikci, že se na právní jednání hledí,

ve smlouvě není vyjádřen okamžik, od kterého počíná

jako by tu bylo od počátku. OZ nestanoví žádnou formu

lhůta běžet, míní se jím vznik smlouvy. V  souladu s  tím

ani způsob, jakým by měl být neurčitý projev vůle stranami

by pro počátek podpůrné lhůty podle § 1785 OZ měl být

vyjasněn.

9

rozhodující okamžik vzniku SOSB. Jak již bylo popsáno výše, neurčitost Lhůty nezpůsobuje V případě, že si strany SOSB dohodnou lhůtu pro učinění

v  souladu s  OZ neplatnost SOSB, ale uzavření SOSB by

výzvy k uzavření Vlastní smlouvy, měla by tato opět splňo-

bylo považováno za zdánlivé právní jednání. Ustanovení

vat požadavky na určitost právního jednání. V této souvis-

§ 575 OZ ohledně konverze neplatných právních jednání

losti se domníváme, že s určitými odchylkami bude možné

na platná jednání, mají-li jejich náležitosti, se proto v tomto

přihlédnout k  dosavadní judikatuře Nejvyššího soudu

směru neužije.

České republiky ohledně určení lhůt v  SOSB a  určitosti právních úkonů ( jak je popsáno výše). Na druhou stranu bude nutné přihlédnout k  novým principům a  zásadám

ZÁVĚR

stanovenými OZ.

Na základě výše uvedeného rozboru právní úpravy SOSB v OZ a v souladu s výše uvedenou judikaturou, která bude

Jedním z nových principů OZ je, že SOSB nadále nebude

i  nadále aplikovatelná na právní vztahy uzavřené již na

muset mít písemnou formu. V  této souvislosti vyvstala

základě příslušných ustanovení OZ lze konstatovat, že

otázka, zda bude postačovat ústní forma SOSB i v případě,

SOSB by měla obsahovat především následující:

kdy předmětem Vlastní smlouvy bude převod nemovité věci, kdy Vlastní smlouva musí mít ze zákona písemnou

(a) Lhůta pro učinění výzvy k  uzavření Vlastní smlouvy

formu. Přestože OZ výslovně písemnou formu pro SOSB

v  SOSB by měla být vymezena konkrétním časovým

nevyžaduje, nelze v tuto chvíli vyloučit, zda výše uvedená

okamžikem a to především z toho důvodu, aby nevzni-

otázka písemnosti SOSB v případě že se Vlastní smlouva

kaly pochybnosti, zda výzva byla učiněna v souladu se

týká nemovité věci, nebude v budoucnu předmětem roz-

smlouvou či nikoliv. Takový konkrétní časový okamžik

hodování Nejvyššího soudu České republiky.

nebrání ujednání odkládacích podmínek pro učinění výzvy, nicméně protože opomenutí výzvy s  sebou

OZ dále v § 575 výslovně zakotvuje výše uvedený závěr

ze zákona přináší zánik povinnosti zavázané osoby

Ústavního soudu ohledně výkladu právních úkonů, když

uzavřít Vlastní smlouvu, domníváme se, že z hlediska

stanoví, že „na právní jednání je třeba spíše hledět jako na

právní jistoty by mělo být postaveno na jisto, k jakému

platné než jako na neplatné.“ V souladu s tím, se domní-

okamžiku může dojít k zániku práv.

váme, že soudy by měly při posuzování určitostí právních

(b) V  této souvislosti, pro vyloučení veškerých pochyb-

jednání vždy přihlédnout ke skutečné vůli smluvních stran,

ností, doporučujeme, aby SOSB rovněž určila, co se

nikoliv pouze vůli, která je poznatelná přímo z  obsahu

považuje za okamžik učinění výzvy ( jestli jde o datum

předmětných listin. Vyslovení neurčitosti právních jednání

odeslání výzvy oprávněnou stranou, nebo o  datum

podle OZ by tudíž nemělo být pravidlem v  případě, že

doručení výzvy zavázané straně).

přímo z listin samotných nelze dovodit obsah vůle smluvních stran.

(c) Lhůta k  uzavření Vlastní smlouvy na základě výzvy by rovněž měla být učena konkrétním časovým okamžikem. Přestože OZ stanoví pro uzavření Vlastní

OZ také odlišně od úpravy obsažené v ObchZ a ObčZ sta-

smlouvy podpůrnou lhůtu „bez zbytečného odkla-

noví důsledek neurčitosti právního jednání. Zatímco podle

du“, považujeme takové určení za nedostatečné

ObchZ a  ObčZ neurčitost způsobovala absolutní neplat-

vzhledem k tomu, že na poslední den této lhůty se

nost smlouvy, neurčitá právní jednání budou v  souladu

váže běh promlčecí doby ohledně práva požádat

s § 553 odst. 1 OZ pouze zdánlivými právními jednání, tj.

soud o  určení obsahu Vlastní smlouvy. Z  výše cito-

takové jednání od počátku nebude zakládat žádné právní

vané judikatury Nejvyššího soudu České republiky

účinky a  nebude se k  nim přihlížet. Na druhou stranu

je přitom patrné, že takovouto lhůtu je nutné posu-

na rozdíl od předchozí právní úpravy OZ připouští mož-

zovat vždy podle okolností konkrétního případu. Do-

nost zhojení zdánlivého právního jednání. Smluvní strany

předu tedy není jisté, kdy taková lhůta vlastně uplyne a proto bychom i v této souvislosti doporučovali

9

06

Viz rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 843/2009.

v SOSB stanovit konkrétní lhůtu do které by měla být

Vlastní smlouva uzavřena tak, aby bylo zcela zřejmé, od jakého okamžiku počíná promlčecí lhůta plynout.

JUDr. Gabriel Achour T +420 270 006 111 F +420 270 006 122 E [email protected]

Mgr. Tereza Dočekalová T +420 270 006 111 F +420 270 006 122 E [email protected]

07

Achour & Hájek s.r.o. Kaunický palác, Panská 7, 110 00 Prague 1, Czech Republic | Tel.:  +420 270 006 111 | Fax:  +420 270 006 122 | www.achourhajek.com Tato publikace je vydána advokátní kanceláří Achour & Hájek s.r.o. a je určena zejména pro klienty Achour & Hájek s.r.o. a další zájemce. Žádná část této publikace nepředstavuje právní stanovisko a  nelze ji vykládat jako poskytování právních nebo jiných poradenských služeb ze strany Achour & Hájek s.r.o. nebo jejích partnerů nebo spolupracujících osob nebo jakýchkoliv autorů. Achour & Hájek s.r.o. neodpovídá za aplikaci stanovisek nebo názorů vyjádřených v této publikaci na jakýkoliv konkrétní právní případ. Achour & Hájek s.r.o. udržuje databázi obchodních kontaktů za účelem rozšíření a zlepšení služeb svým klientům. Informace týkající se těchto kontaktů jsou užívány pouze pro vnitřní potřebu Achour & Hájek s.r.o. Pokud je jakýkoliv kontaktní údaj týkající se Vaší osoby nesprávný nebo pokud si nepřejete nadále zasílat publikace Achour & Hájek s.r.o., oznamte nám prosím tuto skutečnost na následující adresu: [email protected].

www.achourhajek.com © Achour & Hájek s.r.o. 2015. Veškerá práva vyhrazena.