Langer in eigen huis wonen; Is de omkeerhypotheek dé oplossing?

Tilburg University Tilburg School of Economics and Management Economics and Finance of Aging & Fiscale Economie

Langer in eigen huis wonen; Is de omkeerhypotheek dé oplossing?

Naam:

Ireen Hendriks

Studierichtingen:

Economics and Finance of Aging & Fiscale Economie

Administratienummer:

s792776

Examencommissie EFA:

Prof. Dr. A.L. Bovenberg Prof. Dr. H.M. Prast

Examencommissie Fiscale Economie:

Mr. B. Starink Prof. Dr. A.C. Rijkers

Begeleider PGGM:

Drs. C.E. Kortleve

Afstudeerdatum:

11 juli 2013

1

Voorwoord

Voor u ligt mijn masterthesis, die ik heb geschreven ter afronding van de opleidingen Fiscale Economie en Economics & Finance of Aging. Het is een lange weg geweest naar dit eindpunt, maar al met al is alle tijd en moeite die ik erin heb gestopt het absoluut waard geweest. Het schrijfproces zelf heeft zo nu en dan veel van me gevergd, maar de kracht putte ik uit het onderwerp, dat me niet alleen zeer interesseert, maar ook met de maand dat ik er mee bezig was, steeds actueler werd. Het geeft dan ook voldoening om hierover mee te mogen denken en schrijven. Het was daarnaast ook een enorme toevoeging de scriptie intern te mogen schrijven bij PGGM. Tijdens je studie ben je toch veelal bezig met de theorie en daadwerkelijk iets in de praktijk brengen is er niet vaak bij. Doordat je, terwijl je aan je scriptie werkt, ook al meebeweegt in een bedrijf doe je meteen kennis op van hoe het reilt en zeilt in de praktijk. Daarnaast heeft het mij ook extra kansen geboden voor mijn scriptie, zo heb ik onder het Ledenpanel van PGGM een onderzoek kunnen verrichten dat zeer veel waarde toevoegt aan mijn scriptie en heb ik samen met mijn begeleider de resultaten gepubliceerd in Pensioenmagazine. Iets dat ik mij, voordat ik met het schrijven van een scriptie begon, totaal niet had kunnen voorstellen. Ik wil dan bij deze ook mijn dank uitspreken aan PGGM en in het bijzonder aan mijn begeleider Niels Kortleve. Zonder zijn hulp, kritische blik en tips had er nu niet dezelfde scriptie gelegen. Ik heb het echt als een enorme meerwaarde ervaren dat ik zo’n begeleider heb gehad, die, hoe druk en vol zijn agenda ook zat, altijd tijd voor je maakte. Daarnaast wil ik natuurlijk ook mijn begeleiders op de universiteit, prof. dr. Bovenberg en mr. Starink, danken. Naast dat ze mij keer op keer intellectueel uitgedaagd hebben, door bijvoorbeeld steeds weer een stapje verder te gaan met het economisch model en de fiscale behandeling die er achter schuilgaat, hebben ze er ook voor gezorgd dat ik een dubbelscriptie heb kúnnen afleveren. Dit leek door bepaalde regelgeving even in gevaar, maar door directe steun en extra moeite die zij hebben geleverd is dit toch goed gekomen. Dit is iets dat je niet per se van een begeleider hoeft te verwachten en daarom dank ik ze des te meer dat ze dit voor mij hebben willen doen. Ook wil ik Wilma Paffen danken voor alle tijd en moeite die zij in mijn afstudeerproces en de zaken rondom de dubbelscriptie heeft gestopt. Prof. Dr. Prast en Prof. Dr. Rijkers wil ik danken dat ze bereid zijn in de examencommissie plaats te nemen. Tot slot wil ik mijn familie en vrienden bedanken. Zij zijn mijn grote steun en toeverlaat geweest gedurende mijn scriptieproces, maar ook mijn gehele studietijd. Pap en mam dank dat jullie het überhaupt mogelijk hebben gemaakt dat ik kon studeren en daarnaast ook dank voor jullie steun en bemoedigende woorden op momenten dat ik het even niet meer zag zitten. Broer en gezusters mag ik natuurlijk ook niet ongenoemd voorbij laten gaan, dank voor jullie interesse en Harm natuurlijk speciale dank voor al je fiscale aantekeningen en de steun en tips. Josine dank voor je interesse en vooral ook de gezellige weg naar de studententijd toe, de middelbare schooltijd. Veerle ook dank voor je interesse en het top

2

samenwonen op de Koestraat, bij jou kon ik altijd met mijn dilemma´s en gezeik over de scriptie en andere zaken terecht. Alice en Janou dank voor jullie al zo lange vriendschap en altijd die belangstelling. Anne, Jop en Ryanne, dank voor de gezellige avonden en voor jullie steun tijdens mijn hele studieproces. Claire, Corine en Jorieke, dank voor een top Tilburgse studententijd. Dank dat ik altijd mijn hart bij jullie kon uitstorten, vooral ook in de scriptiefase. Tot slot wens ik u als lezer vooral veel leesplezier! Ireen Hendriks Juli 2013

3

Inhoudsopgave

Hoofdstuk Een

Managementsamenvatting…………………………………………………………

8

Hoofdstuk Twee

Inleiding……………………………………………………………………………………. 16 § 2.1. Aanleiding § 2.2. Opzet

Hoofdstuk Drie

De manieren om de overwaarden uit het huis te liquideren op een rij…………………………………………………………………………………… 19 § 3.1. Inleiding; Levensloop omtrent wonen, zorg en pensioen § 3.2. Beschrijving van de verschillende manieren om overwaarde uit het huis te liquideren §3.2. Schematisch overzicht

Hoofdstuk Vier

Mogelijkheden om pensioen, wonen en zorg te combineren in internationaal perspectief………………………………… 24 § 4.1. Inleiding § 4.2. Mogelijkheden, ervaringen en resultaten internationaal § 4.2.1. Verenigde Staten § 4.2.2. Australië § 4.2.3. Verenigd Koninkrijk § 4.2.4. Italië § 4.2.5. Frankrijk

Hoofdstuk Vijf

Onderzoek naar de behoeften en wensen van mensen omtrent wonen, zorg en pensioen……………………………………………… 49 § 5.1. Inleiding

4

§ 5.2. Opzet en samenstelling eigen enquête § 5.3. Woonwensen en verwachtingen levensstandaard na pensionering § 5.4. Zorgwensen en bereidheid om vermogen in huis in te zetten voor zorg/extra inkomen § 5.5. De beoordeling van de omgekeerde hypotheek, welke motieven en bezwaren heeft men om het vermogen in het eigen huis te liquideren

Hoofdstuk Zes

Welke mogelijkheden worden er op dit moment in Nederland geboden om het vermogen in het huis te liquideren en wat zijn de verschillen en overeenkomsten met de producten in het buitenland............................................................................................. 65 § 6.1. Inleiding § 6.2. Welke mogelijkheden worden of werden al geboden in Nederland omtrent equity release producten § 6.2.1. De omgekeerde hypotheek in Nederland § 6.2.2. De verkoopconstructie om de waarde van je huis te verzilveren § 6.2.3. Andere manieren om de overwaarde in het huis te benutten § 6.3. Vergelijking van de Nederlandse en internationale producten, voor wat betreft vorm en succes §6.3.1.

Vergelijking

pensioen-

en

zorgstelsels,

replacement rates etc. §6.3.2. Grafische weergave van de verschillende aan bod gekomen producten in een spectrum Hoofdstuk Zeven

Welke barrières kunnen optreden……………………………………………… 88 § 7.1. Inleiding

5

§ 7.2. Barrières bij een leenconstructie § 7.2.1. Barrières voor de consument § 7.2.2. Barrières voor de aanbieder § 7.3. Barrières bij een verkoopconstructie § 7.3.1. Barrières voor de consument § 7.3.2. Barrières voor de aanbieder § 7.4. Mogelijke barrières in de wetgeving Hoofdstuk Acht

Overzicht en beslissingsboom…………………………………………………… 98 § 8.1. Tabel waarin alle mogelijke producten opgesomd staan met hun karakteristieken § 8.2. Beslissingsboom waarin men door middel van antwoorden op bepaalde vragen uitkomt bij het voor hen ideale product

Hoofdstuk Negen

Het liquideren van vermogen in het huis in Nederland................................. 102 § 9.1. Inleiding § 9.2. De opbouwfase van een hypotheek § 9.2.1. Verschillende manieren van opbouwen § 9.2.1.1. Annuïtair aflossen § 9.2.1.2. Niet aflossen, sparen in box 3 § 9.2.1.3 Inzetten pensioenpremie om hypotheek af te lossen § 9.2.1.4 Spaarhypotheek 2.0 § 9.2.2. Fundamenteel economische analyse § 9.3. De verzilverfase § 9.3.1 Verschillende manieren van verzilveren § 9.3.1.1. De omgekeerde hypotheek § 9.3.1.2. Verkoop van bloot eigendom met behoud van woonrecht § 9.3.1.3. Sale and rent back met (zorg)annuïteit § 9.3.1.4. Spaarhypotheek 2.0, uitkering (zorg)annuïteit § 9.3.1.5. De Noorse bankrekeninghypotheek

6

§ 9.3.2. Fundamenteel economische analyse § 9.4 Fiscale vergelijking verschillende opties en fiscale neutraliteit in de toekomst § 9.4.1. Fiscale vergelijking verschillende opties § 9.4.2. Fiscale neutraliteit § 9.5.

Mogelijkheden voor huurders

§ 9.6. Welke rol kunnen verschillende instanties spelen om het liquideren van vermogen in het huis aantrekkelijk te maken in Nederland § 9.6.1 De overheid § 9.6.2 De pensioensector Hoofdstuk Tien

Conclusie en Aanbevelingen……………………………………………………… 160

Literatuurlijst……………………………………………………………………………. 165 Appendices……………………………………………………………………………….. 174

7

Hoofdstuk Een

Managementsamenvatting

Deze scriptie belicht de verschillende manieren van het verzilveren van overwaarde in het huis. Welke manieren van verzilveren zijn er, welke ervaringen zijn er geweest in het buitenland en welke lessen kunnen wij daaruit trekken, welke producten zijn er al (geweest) in Nederland en hoe ver reikt de behoefte van de consument naar zo’n product? Dit alles wordt belicht in deze scriptie, met daarnaast een economisch model waarin de verschillende manieren van opbouwen en verzilveren met elkaar vergeleken worden, vanuit economisch én fiscaal oogpunt. Aanleiding voor dit onderwerp is de wens en behoefte van mensen om zo lang mogelijk in het eigen huis te wonen. Uit verschillende onderzoeken is deze wens naar voren gekomen. Tegelijkertijd zien we dat er op het gebied van wonen, zorg en pensioen structurele veranderingen plaatsvinden die ervoor zorgen dat mensen minder te besteden hebben tijdens het pensioen. De grootste bezuinigingspost voor het huidige kabinet is de zorg. Het kabinet wil structureel 5,7 miljard euro bezuinigen vanaf 2017 met daarbij de ouderenzorg als belangrijke component.1 De zorg wordt dus duurder voor mensen en tegelijkertijd zal het pensioeninkomen lager uitvallen. De jaarlijkse fiscaal voordelige opbouw wordt verlaagd met 0,5% en gaat per 1 januari 2014 van maximaal 2,25% naar 1,75%. Men bouwt minder pensioen op en de kortingen op indexatie en de uitkering zelf beperken de pensioenopbouw nog verder. De regering beperkt de hypotheekrenteaftrek voor nieuwe hypotheken en ook voor bestaande hypotheken wordt de hypotheekrenteaftrek lager. Gedurende 28 jaar verlaagt het kabinet het maximale aftrektarief, nu 52%, jaarlijks met 0,5%. Verder geldt per 1 januari 2013 voor nieuw afgesloten hypotheken dat men alleen nog in aanmerking komt voor de hypotheekrenteaftrek wanneer men annuïtair aflost. Door de verplichte aflossing bouwen mensen met een koophuis automatisch veel vermogen op in het huis. Om op latere leeftijd van dit ‘stenen’ vermogen gebruik te kunnen maken, bijvoorbeeld als aanvulling op het pensioeninkomen of om die steeds hoger wordende zorgkosten te kunnen betalen, is het van belang de mogelijkheden op het gebied van verzilveren te verkennen. Deze scriptie heeft de verschillende verzilverproducten onderzocht, vergeleken zowel de kenmerken als de fiscale gevolgen. Daarnaast is ook de behoefte aan dergelijke producten getoetst in een onderzoek onder het Ledenpanel van PGGM. De resultaten hiervan zullen hieronder in samengevatte versie worden beschreven.

1

Bijlage A ‘Financieel beeld’ bij Regeerakkoord ‘Bruggen slaan’, 29-10-2012.

8

De verzilverproducten De verschillende verzilverproducten die er zijn, zijn onder te verdelen in twee soorten te weten verzilverproducten in een leenconstructie en een verkoopconstructie. Bij een leenconstructie, de omgekeerde hypotheek, sluit je een lening af met het huis als onderpand. Men sluit een lening af en lost men op die lening niet af. Daarnaast betaalt men de rente die over die lening wordt berekend ook niet terwijl men in het huis woont. Deze rente wordt echter wel op de lening bijgeschreven, de lening wordt daarmee met de tijd groter. Wanneer het huis niet langer bewoond wordt door de afsluiter(s) van de lening, door bijvoorbeeld overlijden of verhuizing naar een verpleegtehuis, moet de totale lening inclusief rente worden betaald. De lening kan afgelost worden door het huis te verkopen of doordat bijvoorbeeld een kind de lening afbetaalt, zodat op die manier het huis in de familie blijft. Daarnaast zijn er ook verschillende producten die onder de noemer verkoopconstructie vallen. Zo is er het ‘verkoop van bloot eigendom ‘ product. Bij dit product verkoopt men het bloot eigendom deel van het huis en behoudt men het vruchtgebruik. Dit vruchtgebruik brengt met zich mee dat men een levenslang woonrecht heeft, zonder dat daarvoor bijvoorbeeld huur hoeft te worden betaald. Men verzilvert in casu dus ook alleen het bloot eigendom deel van het huis, dus men liquideert niet de volledige waarde. Een product waarbij men wel de volledige waarde liquideert is het ‘sale and rent back’ product. Hierbij verkoopt men het huis, om het vervolgens weer terug te huren. Het bedrag dat men hier liquide maakt ligt daarmee hoger dan bij een omgekeerde hypotheek of bij verkoop van bloot eigendom. Daartegenover staat dat men wel weer extra maandlasten in de vorm van huur erbij krijgt. Bij de andere twee opties is dit niet het geval. Ook zijn bepaalde kenmerken verschillend. Zo liggen bepaalde risico’s bij het ene product bij de consument, terwijl ze bij het andere product bij de aanbieder kunnen liggen. Het volgende voorbeeld kan dit wellicht duidelijker maken: Mevrouw A. heeft in januari 2013 een verzilverproduct afgesloten waarbij ze maandelijks een bedrag op haar rekening gestort krijgt. In februari van datzelfde jaar komt mevrouw plotseling te overlijden. De gevolgen met betrekking tot het verzilverproduct zijn: -

de omkeerhypotheek: het geleende bedrag is relatief laag, erfgenamen kunnen deze schuld afbetalen. De afsluiter van een omkeerhypotheek blijft eigenaar van het huis en met de afkoop van de schuld blijft het huis in de familie.

-

Verkoop van bloot eigendom en sale and rent back: Men is met de aankoop van dit product niet langer eigenaar van het huis. Wanneer men na een maand komt te overlijden komt het huis in handen van de aanbieder van het verzilverproduct. De erfgenamen hebben geen recht op (een deel) van de waarde van het huis.

Men moet dus goed afwegen welke risico’s de verschillende producten met zich mee brengen. Lessen uit het buitenland Uit de ervaringen in het buitenland mogen we concluderen dat het verzilveren van overwaarde uit het huis nergens echt een groot succes is geweest. De Verenigde Staten had absoluut en relatief gezien de grootste markt, maar die kwam wel pas op gang op het moment dat de overheid garant stond voor het langlevenrisico. Wanneer de overheid hier niet voor garant staat, zoals in bijvoorbeeld Frankrijk of het

9

Verenigd Koninkrijk, zien we dat de markt niet op gang komt. De producten zijn of niet interessant voor de consument, omdat men maar een klein gedeelte van het huis kan verzilveren. Dit komt dan omdat aanbieders garanties op zich nemen en dit verdisconteren in de verzilverprijs. Een andere mogelijkheid is dat de producten niet interessant zijn voor de aanbieders, zoals bijvoorbeeld in Frankrijk waar alle risico’s automatisch bij de aanbieder werd gelegd. Dit zorgde ervoor dat er maar weinig aanbieders, om precies te zijn 1, de markt op ging met een verzilverproduct. Een andere reden waarom een verzilverproduct niet succesvol was, was vanwege de slechte reputatie van het product. Dit was het geval in het Verenigd Koninkrijk waar bij de opkomst van het product veel ‘slechte’ producten werden verkocht. Aan mensen werden bepaalde beloftes gedaan, die vervolgens niet nagekomen werden en waardoor mensen op straat kwamen te staan. Deze beelden bleven terugkomen in de media en dit zorgde voor een enorme deuk in de reputatie van verzilverproducten, die het in het Verenigd Koninkrijk nooit meer te boven is gekomen. Daarnaast was het zo dat in het Verenigd Koninkrijk het niet altijd erg aantrekkelijk was om een verzilverproduct aan te schaffen. Met de aanschaf van zo’n product kwam men niet langer in aanmerking voor bepaalde sociale zekerheden. Dit weerhield mensen ervan het vermogen in eigen huis te verzilveren. De lessen die we uit deze buitenlandse ervaringen kunnen trekken zijn enorm. Zo kunnen we stellen dat het van belang is dat de reputatie van de producten in ere wordt gehouden. Dit kan alleen als de voorwaarden aan mensen duidelijk zijn uitgelegd en wanneer schrijnende gevallen, bijvoorbeeld een uithuisplaatsing van bejaarde mensen, zoveel mogelijk uitgesloten kunnen worden. Het is daarom enorm van belang dat de verzilverproducten met een leenconstructie die op de markt komen de ‘no negative equity’ garantie hebben. Dit is de langlevengarantie die ervoor zorgt dat wanneer de schuld hoger ligt dan de waarde van het huis mensen niet uit huis worden gezet. Dit risico ligt dan bij de aanbieder van het product.

Het is zeer van belang om landelijk een duidelijke regulering specifiek voor verzilverproducten te creëren, waaraan elke aanbieder van verzilverproducten zich dient te houden, zodat de belangen van consumenten behartigd worden. Daarbij is het ook van belang dat men goed controleert of aanbieders de regulering ook wel echt naleven. Deze conclusie kunnen we trekken uit de ervaringen in het Verenigd Koninkrijk waar dit op het begin niet is gedaan, iets waar de huidige verzilvermarkt nog steeds last van heeft. Daarnaast leert het dat we er met een goede regulering alleen niet zijn. Ook met regulering kan er genoeg mis gaan, een goede controle, bijvoorbeeld met behulp van mystery shoppers, is dan ook cruciaal voor het opbouwen en uiteindelijk het behoud van een goede reputatie. Regulering is goed, maar men moet waken voor overregulering waardoor er geen een aanbieder meer geïnteresseerd is om met een dergelijk product de markt op te gaan. Nederlandse aanbieders kunnen daarnaast profiteren van de geringere culturele barrières die er zijn. Het erfenismotief is in Nederland veel minder van belang dan bijvoorbeeld in Frankrijk en Italië, men is eerder bereid om het vermogen uit

10

het huis te halen en men is veel minder schuldavers. Daar de financiële geletterdheid in Nederland ook laag is, kan men hiervan beter profiteren wanneer de producten betrouwbaar, transparant en eenvoudig zijn. Ervaringen in Nederland In Nederland zijn er verschillende verzilverproducten op de markt geweest. Zo biedt Florius, nog steeds, de Florius Verzilver Hypotheek aan. Deze versie van de omgekeerde hypotheek geeft bepaalde zekerheden af, te weten: -

No negative equity garantie (onder voorwaarden en bij marktconforme verkoop)

-

Behoud van eigendom

-

Geen maximale looptijd, men kan blijven wonen in de woning zolang men wil

-

Vaste rente

-

Geen maandlasten tijdens looptijd

-

Optie om tot 30% van de waarde van de woning te beschermen voor bijvoorbeeld erfgenamen

De no negative equity garantie houdt in dat wanneer de schuld van de omgekeerde hypotheek hoger komt te liggen dan de waarde van het huis, dit risico wordt gedragen door de aanbieder. Dit kan bijvoorbeeld wanneer de afsluiter van de hypotheek ouder wordt dan gedacht. Daar men niet af lost en de rente wordt opgerent op de schuld, kan het gevolg zijn dat deze schuld hoger komt te liggen dan de waarde van het huis. Bij het Florius product ligt dit risico dus bij de aanbieder. Het product bevat veel beschermingen voor de consument. Toch zijn er van het Florius Verzilver Hypotheek product zijn er in al die jaren maar een paar honderd verkocht. De verwachtingen bij de introductie van het product waren hoog, er was veel geld in de ontwikkeling van het product gestoken en er zijn 920 adviseurs opgeleid om dit product te mogen verkopen. De uiteindelijke verkoop viel zwaar tegen, maar men heeft besloten het product toch nog te blijven aanbieden om de groep die er nu interesse in heeft te kunnen dienen, met de hoop dat de verkoop van het product in de toekomst zal stijgen. De bereidheid van de oudere doelgroep om opnieuw een schuld aan te gaan is er niet, de huidige generatie ouderen heeft een calvinistische inslag van sparen is goed, je in de schulden steken is slecht. De verwachting is er dat dit voor de nu jongere generaties minder het geval is, waardoor het product in de toekomst misschien een grotere groep kan aanspreken. 2 Naast dit product met een leenconstructie, zijn er in Nederland ook enkele producten geweest met een verkoopconstructie. De opvallendste hierbij zijn het Amvest Homefree product (sale and rent back) en het Torenstad Verzilverproduct (verkoop bloot eigendom). Bij beide producten kon men (een deel van) het huis verzilveren en daarbij kiezen voor een lump sum uitbetaling of een periodieke uitbetaling. Beide producten worden echter niet meer verkocht. In een interview met Amvest kwam naar voren waarom zij besloten met het product te stoppen. De uiteindelijke reden was de ingestorte huizenmarkt. De rekenmodule, waarmee mede de huur berekend werd, was onder andere gebaseerd op waardegroei, die is 2

Interview Florius, Marco Delsing, Manager Productmanagement, 29 augustus 2012

11

er niet meer, er is nu zelfs sprake van waardevermindering. Het is niet meer verantwoord dit product te verkopen omdat men zo’n hoge huren moet gaan vragen, dat Amvest haar goede naam er niet meer aan wilde binden.3 Ook Torenstad geeft op haar website aan dat de huidige woningmarkt ervoor zorgt dat het voor beleggers en corporaties te onzeker is om in deze constructie woningen aan te kopen. Resultaten uit het ledenonderzoek Het onderzoek onder het Ledenpanel van PGGM in juni 2012 liet de behoeften omtrent wonen, zorg en pensioen zien van mensen. Daar vielen enkele zaken uit op te maken bijvoorbeeld de wens van een grote meerderheid van mensen om zolang mogelijk zelfstandig te wonen, waarbij meer dan 50% het liefst in eigen huis woont. De bereidheid om het vermogen in het eigen huis te gebruiken is er zeker. Zo’n 80% van de respondenten met een koophuis is bereid om het vermogen in eigen huis aan te spreken. De meerderheid echter wel pas als allerlaatste redmiddel, om bijvoorbeeld een verhuizing mee te voorkomen. In het onderzoek is aan de leden ook de vraag voorgelegd of men het vermogen in het huis wil inzetten voor een woonzorg combinatie wanneer men hulpbehoevend wordt. Respondenten kregen de volgende introductie bij de woonzorg combinatie: Een woonzorg combinatie houdt in dat u zelfstandig blijft wonen en dat deze woonomgeving aangepast is aan uw zorgbehoeften. Dat kan bijvoorbeeld door aanpassingen te maken in uw eigen huis of door te verhuizen naar een goedkopere woning/huurwoning die al aan die behoeften voldoet. Daarna werd de vraag gesteld of men zelf het vermogen in het huis wilde inzetten voor zo’n combinatie en aan welke vorm men dan de voorkeur geeft. Meer dan de helft van alle respondenten in alle leeftijdscategorieën is bereid om het vermogen in het eigen huis te gebruiken voor een woonzorgcombinatie. Daarbij wordt het aanpassen van het eigen huis om het aan de zorgbehoeften te laten voldoen door de ouderen als meest ideale situatie gezien. De jongste leeftijdscategorie geeft de voorkeur aan een overgang naar een huurwoning, met daarbij de mogelijkheid tot meer luxe verzorging. Ook is er specifiek gevraagd om de omgekeerde hypotheek (na een introductie van het product) te waarderen en aan te geven of men het zelf wilde. Opvallend daarbij was dat respondenten zonder kinderen het product gemiddeld significant hoger waardeerden dan respondenten zonder kinderen. Ook gaven zij significant vaker aan zelf interesse in het product te hebben. Voor welke doeleinden de respondenten het huisvermogen wilde inzetten is ook getoetst. Daarbij gaf een meerderheid aan dit te willen doen voor zorgbehoeften of aanpassingen in het huis. De meer consumptieve uitgaven als reizen of vroeger met pensioen gaan waren totaal niet populair. Men is ook gevraagd welke bezwaren men heeft tegen een dergelijk product. Hierbij zijn 3 bezwaren genoemd die de respondenten op een vijfpuntschaal moesten waarderen. Met de bezwaren ‘ik wil niet opnieuw een schuld

3

Interview Amvest, Pieter Rigter en Hillena van Kampen, 5 september 2012

12

opbouwen’ en ‘ik wil het vermogen in mijn huis altijd kunnen blijven aanspreken voor onvoorziene omstandigheden’ waren ruim meer dan de helft van de respondenten het eens. Deze bezwaren zorgen daarmee voor een barrière om een verzilverproduct af te sluiten. Het erfenisbezwaar werd veel minder gevoeld. Ongeveer 35% van de respondenten met kinderen was het hiermee eens en nog geen 5% van de respondenten zonder kinderen. Deze resultaten laten zien dat een verzilverproduct aan bepaalde behoeften van mensen voldoet. Meer dan de helft wil het liefst zolang mogelijk in eigen huis blijven wonen en is bereid daarvoor het vermogen in dat huis te gebruiken om dat mogelijk te maken. Een verzilverproduct, zoals bijvoorbeeld een omgekeerde hypotheek, voorziet in deze behoeften. Bij de ontwikkeling van een verzilverproduct moet er echter wel goed gekeken worden naar de daadwerkelijke behoeften van de consument. Men wil bijvoorbeeld graag het vermogen in het huis kunnen aanspreken voor onvoorziene omstandigheden. Aan deze behoefte kan worden voldaan door mensen de optie te geven maar een deel van het huis te verzilveren, terwijl het andere deel beschikbaar blijft voor onvoorziene omstandigheden. Economische en fiscale vergelijking van de verschillende producten Het economisch model zorgt ervoor dat er een vergelijking gemaakt kan worden tussen de verschillende producten. Op basis van enkele assumpties, zoals bijvoorbeeld een vaste looptijd en daarmee geen langlevenrisico of vroegoverlijden risico, komen de verschillende manieren van opbouwen en verzilveren voor belastingheffing op hetzelfde neer. Het verdisconteerde bedrag dat men aan rente betaalt in de opbouwfase is gelijk aan elkaar. Echter na het betalen van belasting zijn er wel enorme verschillen. Aflossingsvrije hypotheken afgesloten voor 1 januari 2013 worden fiscaal enorm bevoordeeld ten opzichte van een annuïtaire hypotheek. Dit komt omdat zij gedurende de looptijd van de schuld volop profiteren van de hypotheekrenteaftrek. Aflossingsvrije hypotheken afgesloten op of na 1 januari 2013 hebben fiscaal juist een enorm nadeel ten opzichte van de annuïtaire hypotheek. Dit komt door nieuwe wetgeving omtrent het aflossen van een hypotheek, Deze nieuwe wetgeving verplicht mensen ten minste annuïtair af te lossen, gebeurt dit niet dan heeft men geen recht op hypotheekrenteaftrek. Fiscale wetgeving zorgt er daarmee voor dat er min of meer een keuze voor je wordt gemaakt wanneer het aankomt op het aflossen van een hypotheek. Ook zien we dat de huuroptie zeer nadelig wordt behandeld ten opzichte van de koopoptie. Voor 1 januari 2013 gold dat alle manieren van aflossen bij een koopoptie een negatief saldo van de te betalen belasting met zich meebracht. Men kon dus belasting aftrekken. Voor de huuroptie met sparen is dit niet het geval. Er is geen aftrekmogelijkheid, omdat men geen hypotheekrente betaalt en men moet over het gespaarde bedrag wel rente betalen. Om mensen wel een keus te bieden en tegelijkertijd geen fiscale verstoringen op te laten treden, zou men de spaarhypotheek 2.0 kunnen introduceren naast de annuïtaire hypotheek. Bij deze 2.0 versie krijgt men niet langer de volledige hypotheekrenteaftrek, maar krijgt men aftrek voor het saldo tussen de hypotheek en de spaarrekening. Men bouwt in dertig jaar een spaarrekening op ter hoogte van de hypotheekschuld en lost op dat moment niet af, maar houdt het geld op de bankrekening staan. Op het moment dat men

13

liquide middelen nodig heeft voor bijvoorbeeld zorgdoeleinden is het zeer gemakkelijk om dat geld ‘uit het huis’ te halen. Dit staat namelijk nog gewoon op de spaarrekening. Ook in de verzilverfase zorgt fiscale wetgeving ervoor dat de ene manier van verzilveren aantrekkelijker wordt dan de ander. Voor belasting is de extra koopkracht die men met de verzilvering krijgt even groot. Echter na belasting is de omgekeerde hypotheek het product waarmee men de meeste koopkracht overhoudt. Reden hiervoor is dat men eigenaar blijft van het huis en daarbij alleen het blote eigendom deel wordt belast in de vorm van de periodieke uitkering. Bij de ‘verkoop bloot eigendom’ constructie wordt men enerzijds belast over de periodieke uitkering (het bloot eigendom deel dat geliquideerd is). Anderzijds wordt het vruchtgebruik deel belast in de vorm van een belasting over het woonrecht. Bij de sale and rent back constructie verzilvert men de totale waarde van het huis. Men krijgt hierdoor een hogere periodieke uitkering, en wordt over die waarde van de periodieke uitkering belast. Ook hier worden dus zowel het bloot eigendom deel als het vruchtgebruik deel belast. In de scriptie worden verschillende manieren belicht om deze fiscale verstoring te neutraliseren. Zo is er de mogelijkheid om de fiscale behandeling van de eigen woning te renoveren in box 1, te verhuizen naar box 3 of te slopen door de eigen woning te defiscaliseren. Rol pensioensector Hierbij kan een rol weggelegd zijn voor de pensioenfondsen. Met het oog op de toekomst is het zeer van belang om na te denken over de oude dag. De respondenten vonden pensioenfondsen het meest betrouwbaar om een verzilverproduct aan te bieden. Naast een rol als aanbieder kunnen pensioenfondsen ook een rol spelen als financier. De rol als aanbieder is vanuit het oogpunt van een pensioenfonds zelf wellicht niet ideaal. Er zitten natuurlijk wel voordelen aan het zelf uitgeven van zo’n product. Ze worden dan wel als betrouwbaarst gezien, hebben ervaring met langlevenrisico’s, houden zelf de regie in hand met betrekking tot de karakteristieken van de producten die ze aanbieden en vervullen daarmee hun maatschappelijke rol en een maatschappelijke behoefte. Echter staat daar tegenover dat een pensioenfonds geen volleerd verkoper is van een financieel product, kan het ten koste gaan van het belang van hun deelnemers (een zo hoog mogelijk rendement) en kan het ten koste gaan van hun reputatie. Wanneer er schrijnende gevallen in het nieuws komen wordt dit direct teruggelinkt aan de naam en reputatie van het pensioenfonds. Maar niet alleen achteraf is er kans op reputatieschade, ook vooraf. Zoals hierboven beschreven staan pensioenuitkeringen onder druk, op dit moment wordt er bij vele fondsen gekort. Wanneer een pensioenfonds vervolgens een product aan gaat bieden waarbij men het eigen huis ‘opeet’ kan dit wellicht slecht vallen. Als men zelf al aanbieder wilt zijn, is het cruciaal dat de reden van aanbieden duidelijk kan worden uitgelegd, anders kan dit enorme schade toebrengen aan de reputatie van een pensioenfonds. In het geval van een product met een verkoopconstructie is het daarnaast ook nog zo dat pensioenfondsen een eigen portefeuille krijgen met particulier onroerend goed, iets waar men geen ervaring en wellicht ook geen behoefte aan heeft.

14

Een rol als investeerder in een dergelijk project ligt dan wellicht meer voor de hand. Een pensioenfonds beschikt over langlopende gelden en op die manier kan het macro belang van Nederland gediend worden. Het reputatieschaderisico is hier ook minder, daar men niet direct betrokken is bij de producten en de dagelijkse bedrijfsvoering. Dit heeft ook weer het nadeel dat er geen complete controle is op de producten die worden aangeboden, zoals wel het geval is wanneer men de producten zelf aanbiedt. De behoefte is er zoals eerder beschreven en zal in de toekomst waarschijnlijk alleen maar groter worden. Als pensioenfonds, met de bijpassende maatschappelijke rol, is het belangrijk om hier op in te spelen, zodat er voor mensen een betere mogelijkheid is om een waardevolle toekomst te realiseren. De laatste tijd komt veelvuldig in het nieuws dat pensioenfondsen meer in Nederland zouden moeten beleggen. De twee grootste pensioenuitvoerders van Nederland, APG en PGGM, hebben onlangs gepleit voor een Nationale Hypotheekbank.4 Tot slot zou er ook nog nagedacht kunnen worden of we een deel van de pensioenpremie kunnen inzetten om de hypotheek mee af te lossen, bijvoorbeeld door middel van de spaarhypotheek 2.0. Als aanbeveling is dit interessant voor nader onderzoek. De pensioensector kan samen met anderen over de domeinen heen naar oplossingen zoeken om daarmee voor de toekomst te bereiken dat consumenten een betrouwbaar, transparant en eenvoudig product aangeboden krijgen, dat voldoet aan hun behoeften.

4

Open brief ABP PGGM, ‘Financieringsproblemen woningmarkt vraagt om Nationale Hypotheekbank’, 23-112012.

15

Hoofdstuk Twee

Inleiding

§ 2.1. Aanleiding Uit de ledenenquête van de coöperatie PGGM van 29 november 2010 is gebleken dat 49% van de respondenten de behoefte voelt om, wanneer ze gepensioneerd zijn, te kunnen blijven wonen waar ze nu wonen. Daarnaast geeft 16% van de leden aan dat ze liefst in een andere, geschiktere woning willen blijven wonen en eveneens 16% geeft aan dat het ze niet uitmaakt waar ze wonen als ze maar zelfstandig kunnen blijven wonen. Er blijkt dus veel behoefte te zijn om langer zelfstandig te blijven wonen en om aan die behoefte te voldoen zouden verschillende partijen in Nederland nieuwe financiële producten kunnen ontwikkelen. Internationaal gezien zijn er al veel mogelijkheden met betrekking tot het liquideren van overwaarde in het huis. Welke mogelijkheden bestaan er internationaal al om het langer wonen in eigen huis beter mogelijk te maken? Welke vormen van het liquideren van vermogen in het huis bestaan er en in hoeverre maakt men er gebruik van? Is er in Nederland behoefte aan een dergelijk product en hoe zouden de verschillende mogelijkheden in de huidige wet vormgegeven moeten worden? Welke rol kan een pensioenfonds spelen in dit geheel? Deze vragen zullen centraal staan in deze scriptie. § 2.2. Opzet Voordat ik nader beschrijf hoe ver de mogelijkheden reiken tot het ontwikkelen van nieuwe financiële producten om langer wonen in het eigen huis beter mogelijk te maken, zal ik allereerst in de inleiding van hoofdstuk twee de levensloop omtrent wonen, zorg en pensioen analyseren. Hoe ziet de behoefte aan zorg en wonen er over de gehele levensloop uit. In dit hoofdstuk zal ook worden ingegaan op de verschillende mogelijkheden tot liquideren van eigen vermogen in het huis er zijn. Per vorm zal worden omschreven wat de karakteristieken zijn om uiteindelijk in paragraaf 3 een schematisch overzicht te geven van de mogelijkheden. Vervolgens zal er in hoofdstuk vier worden onderzocht hoe ver de mogelijkheden in het buitenland reiken. Welke soorten producten zijn er internationaal gezien om je pensioen aan te vullen. Daarbij zal er specifiek gekeken worden naar de wetgeving hieromtrent in de Verenigde Staten, Australië, het Verenigd Koninkrijk, Italië en Frankrijk. In deze landen is er al een markt ontwikkeld waarbij mensen bijvoorbeeld sparen via het eigen huis of een omkeerhypotheek afsluiten via het eigen huis. Hoe hebben de producten zich in de loop der tijd ontwikkeld en in hoeverre wordt er gebruik van gemaakt. Van PGGM heb ik de kans gekregen om een eigen enquête uit te schrijven aan het ledenpanel van PGGM. Aan hen heb ik vragen voorgelegd omtrent wonen, zorg en pensioen. Ook heb ik hen gevraagd om de omgekeerde hypotheek, na een introductie, een cijfer te geven en aan te geven voor welke doeleinden ze een omgekeerde hypotheek willen afsluiten en welke bezwaren ze voelen om een dergelijk product af te sluiten. De aanpak, opzet en resultaten van dit onderzoek worden in hoofdstuk vijf van deze scriptie gepresenteerd.

16

De Nederlandse producten komen in hoofdstuk zes aan bod. Welke soorten producten zijn er in Nederland op de markt geweest en welke producten biedt men nog steeds aan. In welke verhouding staan deze producten met de producten in het buitenland en in hoeverre voldoen de producten aan de wensen van de consument, die naar voren zijn gekomen in hoofdstuk vijf van deze scriptie. In hoofdstuk zeven zal ik vervolgens ingaan op de barrières die deze producten met zich meebrengen. Voor zowel de aanbieder als voor de consument kunnen er bepaalde barrières zijn. Deze barrières verschillen per soort product. Ik maak hierbij onderscheid tussen een product waarbij men een lening op het huis afsluit en een product waarbij men (een gedeelte van) het huis verkoopt, maar het woonrecht behoudt. Daarnaast zal ik ook de wettelijke barrières bespreken die het product met zich mee kan brengen. In de voorafgaande hoofdstukken zijn er allerlei verschillende soorten van equity release aan bod gekomen, ieder met haar eigen karakteristieken en risicoverdeling. In hoofdstuk acht zal ik aan de hand van een tabel overzichtelijk maken wat deze karakteristieken zijn, waar de verschillen liggen en waar de overeenkomsten. Daarnaast zal in dit hoofdstuk ook een beslissingsboom worden gemaakt waaraan iemand door het beantwoorden van enkele vragen bij het voor hem of haar ideale equity release product uitkomt. In hoofdstuk negen zal ik de verschillende vormen van de omkeerhypotheek, die in hoofdstuk drie en vijf naar voren zijn gekomen toetsen aan de huidige wetgeving. Hierbij zal ik allereerst op basis van de informatie uit eerdere hoofdstukken gaan beschrijven welke vorm van liquideren van vermogen in je huis het best zou kunnen werken in Nederland, om daarna de analyse te maken of en in hoeverre die in de huidige wet past en in hoeverre de wet aanpassingen nodig heeft. Vervolgens zal ik ook de andere vormen van de omkeerhypotheek toetsten aan de huidige wetgeving. Daarnaast zal ik bekijken in hoeverre de fiscale wet een rol kan spelen. Welke fiscale faciliteiten kunnen er gevormd worden om een omkeerhypotheek aantrekkelijk te maken. In paragraaf vier van dit hoofdstuk zal ik door middel van een enquête onder de leden van de coöperatie PGGM beschrijven in hoeverre mensen zich zorgen maken over hun pensioen en of zij bereid zijn om het vermogen in het eigen huis aan te spreken om zo het pensioen aan te vullen of het langer wonen in eigen huis mogelijk te maken. Tot slot zal ik in paragraaf vijf bekijken welke marktpartijen een rol kunnen spelen wanneer mensen gebruik willen maken van een omkeerhypotheek constructie. Daarbij zal het vertrouwen van de consument in de verschillende financiële instanties ook van belang zijn. Uit een enquête van Centerdata in april 2011, met ruim 2100 respondenten, blijkt bijvoorbeeld dat het vertrouwen in banken lager is dan het vertrouwen in de pensioenfondsen.

17

Tabel

2.1:

Vertrouwen

van

consumenten

in

financieel

systeem,

gerangschikt

naar

vertrouwen/wantrouwen,2011

5

Naast de marktpartijen zullen ook de voorwaarden van belang zijn, waar ligt bijvoorbeeld het risico van waardedaling van een huis en bij wie ligt het juridisch en economisch eigendom. Dit alles in acht genomen is de volgende probleemstelling opgesteld: “Is er in Nederland toekomst voor een product waarbij je het vermogen in het eigen huis inzet om zo langer in eigen huis te kunnen verblijven of een ruimer liquide pensioenvermogen te creëren en hoe zal dit product moeten worden vormgegeven om het zo aantrekkelijk mogelijk te maken, maar daarnaast ook juridisch en fiscaal houdbaar?”

Om antwoord te kunnen geven op de probleemstelling zijn de volgende deelvragen opgesteld:

-

Welke mogelijkheden worden nu geboden om langer in het eigen huis te kunnen blijven wonen?

-

Welke zorgen en behoeften zijn er omtrent pensioen, zorg en wonen?

-

Welke regelingen omtrent pensioen en eigen huis bestaan er in het buitenland? En welke zijn relevant voor Nederland?

-

Welke faciliteiten zouden er gevormd kunnen worden om het liquideren van vermogen in het eigen huis aantrekkelijk te maken in Nederland?

-

Welke behoeften bestaan er omtrent woon-zorg combinaties? (onder de leden van PGGM)

-

Is er het besef dat het eigen huis als pensioenvoorziening ingezet zou kunnen worden?

-

Welke marktpartijen zouden een rol kunnen spelen bij de vervaardiging van omgekeerde hypotheken en is er voor de pensioenfondsen een rol weggelegd in dit geheel?

5

http://www.mejudice.nl/artikel/631/hoe-herwinnen-pensioenfondsen-banken-en-verzekeraars-hetvertrouwen, verder ook te concluderen uit de volgende bronnen: http://www.mejudice.nl/artikel/166/overheid-winnaar-in-vertrouwenscrisis-pensioenbeheer ,

18

Hoofdstuk Drie

Manieren om de overwaarden uit het huis te liquideren op een rij

§ 3.1. Inleiding; Levensloop omtrent wonen, zorg en pensioen Volgens Modigliani en Bruemberg die in 1954 de “Lifecycle hypothesis” beschreven verloopt het vermogensbezit tijdens je leven via een bepaalde cyclus, waarbij men tijdens het werkende leven spaart en dit gespaarde geld na pensionering weer volledig ontspaart. Modigliani en Bruemberg maakten daarbij de volgende twee aannames: 1. Het inkomen is constant tot pensionering, daarna is het inkomen 0 en 2. Een constant consumptieverbruik gedurende het leven waarbij geen erfenis overblijft. In de onderstaande grafiek zien we dan de levensloop van inkomen (Y), consumptie (C), spaartegoeden (saving, dissaving) en vermogen (A). In de grafiek wordt de pensioenleeftijd aangemerkt met N en de sterfteleeftijd met L. Grafiek 3.1 Vermogenslevenscyclus naar Modigliani en Bruemberg (1954) waarbij er op het eind geen vermogen overblijft6

Uit verschillende onderzoeken blijkt echter dat het ontsparen minder snel gaat dan Modigliani en Bruemberg in hun werk beschreven. Hiervoor worden verschillende redenen aangegeven, zoals het erfenismotief en het voorzorgsmotief.7 Men houdt graag enig vermogen achter de hand voor bijvoorbeeld zorgkosten voor later of als erfenis voor de kinderen. Bij het vermogen in het huis wordt over het algemeen een zelfde cyclus verwacht, waarbij men bij aankoop van het huis een lening afsluit en deze met de jaren geleidelijk aan aflost. Uiteindelijk kan het vermogen in dit huis dan geliquideerd en geconsumeerd worden door middel van bijvoorbeeld een 6

Modigliani, F., “Life cycle, individual thrift and the wealth of nations”, verkregen van website: http://www.nobelprize.org/nobel_prizes/economics/laureates/1985/modigliani-lecture.pdf 7 Zie bijvoorbeeld Carroll et al., “The Buffer Stock Theory of Saving: Some Macroeconomic Evidence”, Brookings Papers on Economic Activity, 1992

19

omgekeerde hypotheek of door het huis te verkopen. Wanneer men een omgekeerde hypotheek afsluit zal de cyclus er als volgt uitzien8: Grafiek 3.2. Vermogenscyclus in eigen huis wanneer men een omgekeerde hypotheek afsluit

Bij de eerste pijl start de hypotheek en begint men met aflossen, naarmate de tijd vordert lost men steeds meer af en wordt het vermogen in het eigen huis groter en groter. Bovenstaande grafiek gaat er wel van uit dat mensen ook daadwerkelijk aflossen op de schuld, zodat de schuld op het huis steeds kleiner wordt. In Nederland is dit lang niet altijd het geval. De laatste decennia is de aflossingsvrije hypotheek, waarbij men alleen rente betaalt en niet aflost, steeds populairder geworden. In 2011 werden de regels voor nieuwe hypotheken strenger en mag het aflossingsvrije deel van de lening nog maar 50% van de waarde van de woning zijn.9 Met het Kunduz/Lenteakkoord zal aan deze constructie nog verder paal en perk worden gesteld, de hypotheekrenteaftrek zal niet meer gelden voor nieuw afgesloten aflossingsvrije hypotheken.10 Bij de derde pijl heb je het volledige eigendom van het huis in handen, waarna je met behulp van een leen- of verkoopconstructie het vermogen in het eigen huis langzaam opsoupeert. Dit opsouperen kan gebeuren op verschillende manieren. Welke manieren er zijn en welke overeenkomsten en verschillen ze hebben zal ik in de volgende paragraaf beschrijven.

8

Australian Securities and Investments Commission, “Equity release products”, Rapport nr. 59, 2005 Verkregen van website: http://www.nvb.nl/home-nederlands/dossiers/hypotheken/gedragscodehypothecaire-financieringen.html 10 Begrotingsakkoord 2013: Verantwoordelijkheid nemen in crisistijd, verkregen van website: http://www.scribd.com/doc/94777110/begrotingsakkoord 9

20

§ 3.2. Beschrijving van de verschillende manieren om overwaarde uit het huis te liquideren Er zijn allerlei mogelijkheden om het vermogen in eigen huis te liquideren. Enerzijds kan men het huis verkopen, anderzijds kan men geld lenen en het huis daarbij als onderpand gebruiken. Wanneer men niet per se de behoefte heeft om in het huis waar men woont te blijven, bestaat er natuurlijk ook nog altijd de mogelijkheid om het huis te verkopen. Met de verkoop verzilvert men de overwaarde in het huis en maakt men het geld dat voorheen vast zat in dat huis liquide. Als men wel de wens heeft om in het huis te blijven wonen zijn er ook verschillende mogelijkheden om het vermogen in dat huis liquide te maken. Men kan bijvoorbeeld een lening afsluiten met het huis als onderpand. Daarbij zijn er verschillende vormen van aflossen en rentebetalingen denkbaar. Een mogelijkheid die zowel in Nederland als in het buitenland verkrijgbaar is is de omgekeerde hypotheek. Bij de omgekeerde hypotheek sluit men een lening af en lost men op die lening niet af. Daarnaast betaalt men de rente die over die lening wordt berekend ook niet terwijl men in het huis woont. Deze rente wordt echter wel op de lening bijgeschreven. Wanneer het huis niet langer bewoond wordt door de afsluiter(s) van de lening, door bijvoorbeeld overlijden of verhuizing naar een verpleegtehuis, moet de totale lening inclusief rente worden betaald. De lening kan afgelost worden door het huis te verkopen of doordat bijvoorbeeld een kind de lening afbetaalt, zodat op die manier het huis in de familie blijft. Binnen de omgekeerde hypotheek zijn verschillende versies te ontdekken. Men kan bijvoorbeeld op maar een deel van het huis lenen, zodat er altijd een percentage voor de erfgenamen over blijft. Ook zijn er verschillende manieren van uitbetaling. Men kan kiezen voor een periodieke uitbetaling, waarbij men de zekerheid heeft dat men zolang men leeft elke periode een bepaald bedrag krijgt uitgekeerd. Hiermee wordt het langlevenrisico gedekt en is er de zekerheid van extra inkomen op late leeftijd. Daarnaast zijn er de nog meer reguliere mogelijkheden om een hypotheek af te sluiten zoals de lineare, annuïteiten of aflossingsvrije hypotheek. Deze zijn echter, met de nieuwe regulering van de AFM, niet voor iedereen beschikbaar. Er zijn bepaalde inkomenseisen aan gesteld waardoor men meer zekerheid heeft dat de lening ook betaalbaar is voor degene die het afsluit. Voor mensen die niet aan deze inkomenseis voldoen maar wel behoefte hebben aan een ruimer pensioeninkomen zou de omgekeerde hypotheek dus oplossing kunnen bieden. Een andere manier waarop men vermogen in het huis kan liquideren is door middel van een verkoopconstructie. Binnen deze constructie zijn weer verschillende vormen te ontdekken waarvan verkoop van het blote eigendom een manier is. De oorspronkelijke eigenaar behoudt dan het recht van vruchtgebruik en heeft daarmee het recht om in het huis te blijven wonen zolang hij of zij wil of kan. Bij verkoop krijgt men dan ook niet de volledige marktwaarde voor het huis, omdat degene die het huis aankoopt het pas liquide kan maken op het moment dat de oorspronkelijke eigenaar het huis verlaat. De verkoper kan ervoor kiezen om van het geldbedrag dat hij of zij krijgt een lijfrente af te sluiten waardoor ook hier het langlevenrisico gedekt is en er zekerheid is van extra inkomen op latere leeftijd. Binnen de verkoopconstructie zijn verschillende gradaties te vinden. Zo zijn er vormen waarbij de vruchtgebruiker wel huur betaalt, maar ook vormen waarbij de vruchtgebruiker geen huur betaalt. Bij de manier waar men gedurende het verblijf in het huis wel huur betaalt zal het bedrag dat betaald wordt bij verkoop relatief

21

hoger zijn, dan bij de manier waar men geen huur betaalt. Die huur zit dan in de prijs verrekend op basis van onder andere levensverwachting. Ook kan men er bijvoorbeeld voor kiezen om deels ook eigenaar te blijven en maar een gedeelte van het huis te verkopen. De oorspronkelijke eigenaar is dan geen vruchtgebruiker maar gedeeld eigenaar en krijgt voor het gedeelte wat hij of zij verkocht heeft een bedrag dat lager ligt dan de marktwaarde van dat deel. De aanbieder heeft bij verkoop recht op zijn deel van het verkoopbedrag. Verschil met deze constructie ten opzichte van de leenconstructie is dat het procentuele aandeel van de aanbieder in dit geval niet verandert naarmate men langer leeft. De aanbieder blijft eigenaar van bijvoorbeeld 50% van de waarde van het huis. De winst van de aanbieder zit dan ook voornamelijk in de waardestijging van het pand.

22

§ 3.3. Schematische weergave van de verschillende manieren om vermogen in het huis vrij te maken

(Gedeeltelijke) verkoop met behoud van woonrecht Door middel van (gedeeltelijke) verkoop Verkoop zonder behoud van woonrecht Vrij maken van vermogen in het huis

Door middel van een lening met het huis als onderpand

Gedurende je verblijf betaal je huur

Vb. Sale and lease back

Gedurende je verblijf betaal je geen huur

Vb. Verkoop met voorbehoud van vruchtgebruik

Vb. Verkoop en koop/huur ander huis

Een lening waarop men nu aflost en nu rente betaalt

Vb. annuïteitenhypotheek

Een lening waarop men niet aflost, maar nu wel rente betaalt

Vb. aflossingsvrije hypotheek

Een lening waarop men niet aflost en nu geen rente betaalt

Vb. omgekeerde hypotheek

23

Hoofdstuk Vier

Mogelijkheden om pensioen, wonen en zorg te combineren in internationaal perspectief

§ 4.1. Inleiding Internationaal gezien zijn er vele landen die op het gebied van het liquideren van het vermogen in eigen huis al verder gevorderd zijn dan Nederland. In sommige landen is zo’n equity release al een product dat zich goed heeft ontwikkeld op de markt. Voorbeelden daarvan zijn het Verenigd Koninkrijk, de Verenigde Staten en Australië. In dit hoofdstuk zullen de verschillende producten aan bod komen van de landen Australië, Frankrijk, Italië, het Verenigd Koninkrijk en de Verenigde Staten. In al deze landen is er al een gevestigde markt voor vermogensliquidatie van een huis, al is het zo dat elk land haar eigen karakteristieken heeft voor wat betreft vormgeving van het product. De tweede paragraaf van dit hoofdstuk zal opgedeeld worden in vijf subparagrafen waarin al deze landen individueel aan bod komen. In de eerste subparagraaf zal het systeem in de Verenigde Staten behandeld worden. Sinds 1989 zijn er al producten beschikbaar om het vermogen in het eigen huis te liquideren, maar de populariteit van deze producten nam pas toe eind jaren negentig. 11 Wat is de oorzaak van deze groei in populariteit eind jaren negentig en waarom lukte het voorheen niet voldoende om dit product aan de man te brengen? Deze vragen zullen onderzocht worden in de eerste subparagraaf. Vervolgens zal in subparagraaf 2 het Australische beleid omtrent equity release bekeken worden. Ook daar heeft de markt voor deze producten een groei doorgemaakt, omstreeks 2004-2005.12 Er zijn toen enkele nieuwe producten op de markt gebracht, die de groei veroorzaakte. Hoe staat het inmiddels met de Australische markt, heeft de groei in de markt zich voortgezet en wat zijn verdere ontwikkelingen. In de subparagrafen 3 tot en met 5 zullen vervolgens de ontwikkelingen voor de Europese landen worden onderzocht. Het Verenigd Koninkrijk, waar de markt voor het liquideren van het huis van deze drie landen het verst gevorderd is, zal beschreven worden in subparagraaf 3. Waarna in subparagrafen 4 en 5 de equity release markten van respectievelijk Frankrijk en Italië nader worden bekeken. Tot slot zal in paragraaf 7 worden onderzocht in hoeverre al deze internationale producten relevant kunnen zijn voor de Nederlandse markt en in hoeverre ze al toegepast kunnen worden in de huidige Nederlandse wetgeving. Zijn er producten die interessant zijn voor Nederland, waar we wat van kunnen leren en die we (deels) kunnen overnemen.

11 12

Huan, C., Mahoney, J., Equity Release Mortgages, 2002 Australian Securities & Investments Commission, Equity release products, Report 59, November 2005

24

§ 4.2. Mogelijkheden, ervaringen en resultaten internationaal § 4.2.1 De Verenigde Staten § 4.2.1.1. De producten en aanbieders De Amerikaanse omkeerhypotheek markt heeft verschillende producten met als grootste product de Home Equity Conversion Mortgage (HECM). Dit is een product dat in 1989 gestart werd door de Federal Housing Administration (FHA). Naast deze door de overheid verzekerde omkeerhypotheek, zijn er nog twee andere soorten reverse mortgages te ontdekken. De single purpose reverse mortgage is een omkeerhypotheek die wordt verstrekt door bijvoorbeeld de lokale overheid of een non-profit organisatie waarbij het bedrag bestemd is voor een doel die de verstrekker vooraf bepaalt, zoals bijvoorbeeld het renoveren van het huis. Men mag het geld dus niet vrij besteden waaraan men maar wil. In de meeste gevallen wordt deze hypotheek dan ook alleen verstrekt aan mensen met een laag tot modaal inkomen. De proprietary reverse mortgage is een product waar een commercieel bedrijf de verstrekker is van het geld. Dit vindt dus plaats in de private en niet in de publieke sfeer en is vooral interessant wanneer je een relatief hoog gewaardeerd huis hebt en je daarbij een lage hypotheekschuld uit hebt staan. 13 Het product van de FHA is van deze drie veruit het grootst en deze paragraaf zal daar dan ook verder op inzoomen. Bij het product van de FHA, is een verzekering bijgevoegd die geldschieters beschermt voor het risico dat het geleende bedrag de waarde van het huis overstijgt en die de leners beschermt voor het risico dat de geldschieter faalt in het betalen van bijvoorbeeld het maandelijkse bedrag. Onder andere deze extra zekerheden zorgden ervoor dat de omkeerhypotheek aan populariteit won. Vóór 1989 bestonden dan ook al zulke producten maar deze producten gaven niet die zekerheden die het product van de FHA gaf en mede daardoor kwam de markt voor omgekeerde hypotheken destijds ook niet echt van de grond.14 De HECM startte in 1989 als een pilot waarbij ruimte werd geboden voor 2500 omgekeerde hypotheken, dit aantal groeide begin jaren ’90 naar 25000 om zich vervolgens in 1996 nog verder uit te breiden. 15 Om voor een HECM in aanmerking te komen moet je aan bepaalde voorwaarden voldoen; degene die het geld leent moet 62 jaar of ouder zijn, mocht er nog schuld zijn op het huis dan moet men deze eerst afbetalen met het geld dat men uit de omkeerhypotheek krijgt en men moet een gesprek aan gaan met een adviseur die goedgekeurd is door het ministerie van Housing and Urban Development. Verder zijn er geen eisen gesteld aan het inkomen of nog verder openstaande schulden. 16 Wanneer men voldoet aan deze eisen en daarmee in aanmerking komt voor een HECM wordt de “principal limit” berekend. Dit is het bedrag dat de geldschieter wil lenen aan de lener en dit is afhankelijk van drie criteria: 17 -

De leeftijd van de jongste lener

13

Verkregen van website: http://www.ftc.gov/bcp/edu/pubs/consumer/homes/rea13.shtm , op 19 april 2012 Mayer, C.J., Simons, K.V., “Reverse Mortgages and the Liquidity of Housing Wealth”, Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association, 1994, V22 15 Caplin, A., “The Reverse Mortgage Market: Problems and Prospects, Juni 2000 16 Neil, B.A., Neil, B.A., “Is a reverse mortgage a viable option for baby boomers?”, Journal of Business & Economics Research, Juni 2009 17 Verkregen van de website: http://ezinearticles.com/?Reverse-Mortgages---What-Does-the-Term-PrincipalLimit-Mean?&id=2750513 , op 19 april 2012. 14

25

-

Het laagste geschatte bedrag voor de waarde van het huis van de Maximum Claim limit of de FHA18

-

De huidige verwachte rente19

De eerste twee criteria hebben een positieve correlatie met het uiteindelijke bedrag, dus hoe ouder de jongste lener, des te hoger het bedrag dat je kunt krijgen aan omkeerhypotheek. De rente heeft een negatieve correlatie met het uiteindelijke bedrag dat je nu kunt krijgen. Vervolgens kun je zelf bepalen of je het gehele bedrag in een keer uitbetaald wilt krijgen en daarbij zijn 4 manieren te onderscheiden: -

Een vast maandelijks bedrag met een vooraf vastgestelde looptijd

-

Een vast maandelijks bedrag voor zolang je in je huis blijft wonen

-

Een “credit line” waarbij je zelf bepaalt wanneer en hoeveel je uitbetaald krijgt tot het maximum bedrag (de principal limit)

-

Een combinatie van een credit line en een maandelijkse uitkering

Afhankelijk van de keuze die men maakt zal ook het totaal ontvangen bedrag verschillen. § 4.2.1.2 . De ontwikkeling van de markt In de eerste jaren na de introductie van de HECM was de populariteit ervan nog niet zo groot. Nog geen een procent van de huishoudens die ervoor in aanmerking kwamen maakten er gebruik van. Echter na verloop van tijd werd er steeds meer gebruik gemaakt van het product. In onderstaande grafiek zijn de verleende HECMs per jaar te zien: Grafiek 4.1

Aantal verkochte HECMs Number of HECMS

140.000 120.000 Number of HECM

100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

0

Bron: http://portal.hud.gov/hudportal/documents/huddoc?id=hecm0212.xls, data tot 29-02-2012

18

Dit is het maximale bedrag van de waarde van het huis dat de FHA verzekert wanneer de aanbieder tekort schiet. bron: http://ezinearticles.com/?Reverse-Mortgages---What-is-the-Maximum-ClaimAmount?&id=2713995 19 Deze wordt gebaseerd op de huidige 10jaar LIBOR rente met daarbij een extra marge voor de variabele HECM rente en het huidige vaste rentepercentage voor een omgekeerde hypotheek bron: http://ezinearticles.com/?Reverse-Mortgages---What-is-the-Maximum-Claim-Amount?&id=2713995

26

In deze grafiek is te zien dat er van het product, na een moeizaam begin, steeds meer gebruikt werd. Na 2008 nam de groei af, waarna in 2009 het aantal HECMS daalde. Dit is deels te wijten aan verlaagde principal limits alsook aan een aantal grote aanbieders die uit de markt van omgekeerde hypotheken stapten.20 § 4.2.1.3. De barrières Zoals te zien is in de voorgaande paragraaf is het aantal verkochte omgekeerde hypotheken teruggelopen sinds 2009. Hiervoor zijn verschillende redenen aan te wijzen. Drie grote aanbieders, Wells Fargo, Bank of America en Financial Freedom hebben allen gedurende het jaar 2011 bekend gemaakt te zullen stoppen met het uitgeven van nieuwe omgekeerde hypotheken. De laatste twee gaven aan zich meer te willen richten op de core business wat hypotheken betreft en Wells Fargo gaf aan dat het niet ging om de winstgevendheid van het product maar om het feit dat het HECM programma ontworpen is in een heel andere economische tijd.21 Vandaag de dag zijn de huizenprijzen te onzeker en daarnaast zorgt de regulering er voor dat het voor aanbieders lastig is om te evalueren of een lener genoeg financiële middelen heeft om de onroerend goed belasting en verzekeringen te kunnen blijven betalen. 22 Het uitstappen van deze drie grote aanbieders heeft een neerwaarts effect gehad op het aantal verkochte HECMs in 2011.23 Daarnaast draagt de verlaging van de principal limits, het maximum bedrag dat je voor je huis kunt krijgen, ook bij aan het minder aantal verleende omgekeerde hypotheken. Dat valt bijvoorbeeld te zien aan de hand van de volgende grafiek: 24

20

Verkregen van de website: http://blogs.reuters.com/reuters-money/2011/07/29/reverse-mortgage-loansheaded-for-third-straight-declining-year , op 19 april 2012 21 Verkregen van de website: http://reversemortgagedaily.com/2011/06/16/wells-fargo-largest-reversemortgage-lender-to-exit-retail-business , op 19 april 2012 22 Verkregen van de website: http://www.examiner.com/article/wells-fargo-will-stop-offering-reversemortgages, op 19 juni 2012 23 Verkregen van de website: http://blogs.reuters.com/reuters-money/2011/07/29/reverse-mortgage-loansheaded-for-third-straight-declining-year/ , op 19 april 2012 24 Verkregen van de website: http://www.rminsight.net/wp-content/uploads/2011/07/AppTrend.png , op 19 april 2012

27

Grafiek 4.2

Invloed van aanpassen principal limits op aantal verkochte HECMs

In oktober van de jaren 2009 en 2010 voerde het ministerie van Housing and Urban Development een verlaging van de principal limits door. Dit was volgens de FHA noodzakelijk om het reverse mortgage programma levensvatbaar te kunnen houden. Uit de grafiek valt te zien dat beide jaren net voor de doorvoering er een piek optreedt in de vraag naar HECMs, om vervolgens in oktober van beide jaren een forse daling teweeg te brengen. Vooral in het jaar 2009 is de afstand tussen het moment voor de piek en het moment van doorvoering enorm. De dalende huizenprijzen sinds 2007 kunnen ook een oorzaak zijn van het dalende aantal verleende omkeerhypotheken. Waar in het eerste kwartaal van 2006 het eigen vermogen van huishoudens in onroerend goed nog lag op 13,5 biljoen dollar was dat in het eerste kwartaal van 2009 nog maar 5,3 biljoen dollar, een krimp van meer dan 60 procent. Eind 2009 was dit bedrag wel weer gestegen naar 6,3 biljoen dollar, maar ten opzichte van de piek in 2006 is dit nog altijd een krimp van meer dan 50%. De dalende huizenprijzen hebben er daardoor voor gezorgd dat er veel potentiële HECM leners niet meer voldeden aan de eisen, omdat het bijvoorbeeld de principal limit, die met de lagere waarde van het huis mee daalt, lager was dan de nog openstaande schuld. 25 Bij een HECM is dat zo dat je logischerwijs enkele premies moet betalen. Deze premies kunnen bij dit product hoog oplopen. Zo is er de origination fee, waarbij je eenmalig vooraf 2% premie moet betalen over de eerste 200.000 dollar waarde van een huis plus 1% over de waarde boven 200.000, met een maximum van 6000 dollar. Daarnaast moet er een maandelijkse verzekeringspremie van 1,25% over de 25

Chakrabarti, R., et al., “Federal Reserve Bank of New York Staff Reports; Household Debt and Saving during the 2007 Recession, Januari 2011

28

uitstaande lening worden betaald. Al deze effecten plus daarbij nog de economische situatie waarin de wereld op dit moment verkeert zorgt ervoor dat de markt voor reverse mortgages zoals hij Amerika gevormd was niet voldeed en het tijd werd en nog steeds wordt voor innovatie op dat gebied. Eind 2010 werd er een nieuwe versie van een HECM geïntroduceerd, de HECM Saver genaamd. Dit product is met name bedoeld voor mensen die een kleiner bedrag willen lenen en daarmee gaat dan gepaard dat je een veel lagere premie vooraf hoeft te betalen.26 Zo ligt bij de oorspronkelijke HECM de verzekeringspremie vooraf op 2% van de principal limit en dit is bij de HECM Saver nog maar 0,01%. De maandelijkse verzekeringspremie ligt voor de HECM Saver op 1,25% over de uitstaande lening net als bij de standaard HECM. § 4.2.1.4 . Meningen over en verwachtingen omtrent de omgekeerde hypotheek De verwachtingen zijn ook dat de markt op de lange termijn weer aan zal trekken op het moment dat de effectenmarkt zich verder ontwikkelt en wanneer de babyboomers pensioneren, waarbij in Amerika veel mensen de pensioenleeftijd bereiken met onvoldoende financiële middelen. 27 Uit onderzoek van Marttila Strategies in opdracht van de National Reverse Mortgage Lenders Association in 2010 onder 1800 senioren en hun volwassen kinderen blijkt dat 85 procent van de senioren zeer pessimistisch is over het economische klimaat. Daarnaast maakt bijna 50 procent van de ouderen zich zorgen over hun economische situatie tijdens hun pensionering, ze zijn bang dat ze te weinig geld hebben om in hun behoeften te voorzien. Meer dan 80 procent van de senioren gaf aan tijdens hun pensionering in het eigen huis te willen blijven wonen en zowel de senioren als de kinderen waren het erover eens dat je daarbij bijvoorbeeld de overwaarde die je in je eigen huis hebt gebruikt, al heeft dat negatieve gevolgen voor de hoogte van de erfenis. Naast de mening over de economische situatie en de gevolgen daarvan is ook de tevredenheid over de omkeerhypotheek getoetst. Overall waren de resultaten zeer positief, 74 procent van de gebruikers van een omkeerhypotheek waren positief en 75 procent gaf aan dat ze de voorwaarden van het product helemaal begrepen. 28 Al deze meningen en ervaringen en daarbij de innovatie die er is gekomen met de HECM Saver en die zich waarschijnlijk nog verder zal ontwikkelen en de steeds verder vergrijzende bevolking zouden ervoor kunnen zorgen dat de markt voor omkeerhypotheken in de nabije toekomst weer aan zal trekken. § 4.2.2. Australië § 4.2.2.1. De producten en aanbieders In Australië zijn er twee grote producten omtrent het liquide maken van het vermogen in eigen huis. De oorspronkelijke reverse mortgage en de home reversion, die als opvolger de scherpe kanten van het 26

Verkregen van de website: http://www.hud.gov/offices/adm/hudclips/letters/mortgagee/files/10-34ml.pdf , op 19 april 2012 27 Verkregen van de website: http://blogs.reuters.com/reuters-money/2011/07/29/reverse-mortgage-loansheaded-for-third-straight-declining-year/ , op 19 april 2012 28 National Reverse Mortgage Lenders Association, “Research Shows High Levels of Consumer Satisfaction with Reverse Mortgages”, Press release, 13 december 2010, verkregen van: http://dev.nrmlaonline.org/rms/press.aspx?article_id=878 op 20 april 2012

29

oorspronkelijke product, zoals bijvoorbeeld het langlevenrisico, enigszins weet weg te halen voor de consument. Om in Australië in aanmerking te komen voor een reverse mortgage moet je voldoen aan bepaalde voorwaarden die zijn opgesteld door de aanbieder van het product. De vereisten kunnen dus verschillen per aanbieder en er zijn geen algeheel geldende regels waaraan elke aanbieder zich moet houden, zoals bijvoorbeeld in de Verenigde Staten het geval is. Voorbeelden van vereisten die in zo’n contract kunnen staan zijn: -

De afnemer onderhoudt het pand

-

De afnemer moet bepaalde verzekeringen hebben afgesloten en daar zelf voor betalen

-

Het pand mag niet langer dan 6-12 maanden leeg staan, afhankelijk van het contract

-

De afnemer moet melden dat hij/zij iets aan het pand wil veranderen of moet zelfs goedkeuring vragen om iets aan het pand te veranderen

-

De afnemer moet melden wanneer er een nieuwe (extra) bewoner in het huis komt

Er zijn geen specifieke leeftijdsvereisten, maar in het algemeen is een reverse mortgage beschikbaar voor iemand die 55 jaar of ouder is.29 Er is in Australië geen bepaalde wetgeving die specifiek is bedoeld voor het handelen in producten als een omkeerhypotheek. Wel is er een algemene gedragscode, de Uniform Consumer Credit Code genaamd, waarin vereisten staan bij het verhandelen van traditionele kredietproducten. Omdat sommige aanbieders van omkeerhypotheken het gevoel hadden dat aanbieders veel te gemakkelijk de markt op konden komen en de consument daardoor niet goed beschermd kon worden hebben zij een vereniging opgericht die de belangen van de consument bij reverse mortgages behartigt, de Senior Australians Equity Release Association of Providers (SEQUAL). Aanbieders die aangesloten zijn bij deze vereniging hebben een gedragscode opgesteld waarin zij gehouden zijn aan bepaalde vereisten, te weten30: -

Alle producten moeten de garantie hebben dat de schuld niet hoger kan zijn dan de waarde van het huis, de “no negative equity” garantie

-

Alle kosten die met de transactie gepaard gaan moeten vooraf helder en duidelijk zijn bij de afnemer

-

Geef volledige openheid over de kosten van het product, bijvoorbeeld de rente op rente die men moet betalen of bijvoorbeeld het effect van een waardestijging in een huis

-

De afnemer is verplicht onafhankelijk advies in te winnen

Alle leningen die afgesloten worden moeten daarnaast voldoen aan de vereisten van de Uniform Consumer Credit Code. Naast de markt voor omkeerhypotheken is er ook nog een ander product op de Australische markt waarbij je het vermogen in eigen huis kan verzilveren, terwijl je zolang in dat huis kan blijven wonen als je wilt. Dit product is de Home Reversion, ook wel de Debt Free Equity Release genoemd. Dit is een product waarbij je een deel van je huis verkoopt voor een lagere prijs dan de marktwaarde (meestal tussen de 35

29 30

Australian Security & Investments Commission, report 59, Equity release products, november 2005 Zie 25

30

tot 60 procent) en daar staat dan tegenover dat je het recht hebt om in dat huis te blijven wonen zolang je leeft of daar vertrekt. Stel dat de aanbieder bij het afsluiten van het product 50% eigendom koopt van het huis (voor minder dan de marktwaarde), dan krijgt hij bij verkoop die 50% en zijn winst ligt dan in de waardestijging die het huis in de tussentijd heeft doorgemaakt. Je betaalt hier dus geen rente over een geleende bedrag, maar je verkoopt een gedeelte van je huis en krijgt daar een bedrag voor. Omdat men bij een omkeerhypotheek niet aflost, wordt er rente op rente betaald, wat er voor zorgt dat het geleende bedrag snel oploopt. Dit zorgt ervoor dat het daadwerkelijke gedeelte eigen vermogen in het huis steeds kleiner wordt. Bij Home Reversion verkoop je (een gedeelte van) je huis en sluit je dus geen lening af. Wanneer de consument 50% van het huis verkoopt, blijft hij of zij eigenaar van de overige 50%. Naarmate de tijd verstrijkt wordt ceteris paribus dit deel niet groter of kleiner. De consument behoudt in casu altijd die 50% van de waarde van het huis. Verder geeft het product ook een garantie voor een “early sale rebate”. Dit houdt in dat wanneer het huis binnen een bepaalde tijd verkocht wordt na het afsluiten van de home reversion, omdat de afnemer bijvoorbeeld komt te overlijden, de nabestaanden een gedeelte terug krijgen. Wanneer de afnemer bijvoorbeeld voor 50 procent van het huis een home reversion product heeft afgesloten en hij of zij komt na een jaar te overlijden, krijgen de nabestaanden een vergoeding voor het gedeelte dat verkocht was. Deze vergoeding wordt kleiner naarmate de afnemer langer in het huis woont. Het product staat in Australië nog in de kinderschoenen en heeft ook nog lang niet de bekendheid die de omkeerhypotheek heeft. Aan de vraagkant is er dus onwetendheid dat het product bestaat. Dit is met goede informatievoorziening vanuit bijvoorbeeld de overheid wel op te lossen. Echter is er hier sprake van grote risico’s aan de kant van de aanbieders. Zowel het langlevenrisico als het risico dat de waardestijging van het huis tegenvalt ligt bij de aanbieder. Zolang het huis bewoont blijft door de afnemer, kan hij de grote investering die is gemaakt niet liquideren en er mist ook een actieve markt waar de aanbieder zijn verkregen rechten kan doorverkopen. In deze zou de overheid misschien een rol kunnen spelen, om de illiquide markt zoals hij nu is liquide te maken en daarmee nieuwe aanbieders aan te trekken.31 § 4.2.2.2. De ontwikkeling van de markt In Australië is de markt voor reverse mortgages en andere soortgelijke producten gestaag gegroeid de afgelopen jaren. Meer dan 80 procent van de mensen die de pensioengerechtigde leeftijd hebben bereikt zijn eigenaar van een huis en de meeste van hen hebben geen restschuld meer op dat huis. 32 Zo’n 85% van de oudere koppels met een eigen huis heeft geen schuld meer op het huis, en ook bij alleenstaande ouderen heeft 74% geen restschuld meer. Toch voorziet twee derde van de oudere koppels zichzelf in hun levensbehoeften door vooral te teren op de sociale zekerheid en bij alleenstaande ouderen is dit zelfs 75%. Dit dus terwijl er enorme vermogens vast zitten in het huis. 33 De ontwikkeling van

31

Deloitte report in opdracht van SEQUAL, “Australia’s reverse mortgage market reaches $3bn at 31 December 2010” 32 Toussaint, J., “Housing wealth in retirement strategies; Towards understanding and new hypotheses”, Proefschrift, Delft, juni 2011 33 Ong R., “Unlocking Housing Equity Through Reverse Mortgages: The Case of Elderly Homeowners in Australia”, International Journal of Housing Policy, 8:1, 61-79, 2008

31

omkeerhypotheken is onder andere door de vergrijzing de afgelopen jaren in Australië naar een hoger plan getild. In de tabel hieronder zien we de groeicijfers door de jaren heen: 34 Tabel 4.1 Totale grootte omgekeerde hypotheek markt voor de jaren 2005-2010

In deze tabel is te zien dat de groei, ondanks dat het nog niet tipt aan de groei van voor 2007, er nog altijd in zit. De omvang van de markt is in december 2010 ten opzichte van december 2009 gegroeid met 11%. Men ziet in dat het vermogen in het eigen huis als sleutel kan dienen om de levensstandaard die men gewend is beter in stand te kunnen houden. Ong (2008) heeft in haar artikel onderzocht in hoeverre een omkeerhypotheek invloed kan hebben op de financiële situatie van de “income poor- asset rich” oudere huisbezitters. Zij heeft hierin de armoedecijfers vergeleken onder mensen met een omkeerhypotheek en mensen zonder deze hypotheek. De resultaten zijn te zien in de hiernavolgende tabel: Tabel 4.2 Armoedecijfers voor gezinnen die wel of niet een omgekeerde hypotheek hebben afgesloten

34

Deloitte report in opdracht van SEQUAL, “Australia’s reverse mortgage market reaches $3bn at 31 December 2010”

32

Uit deze tabel valt te zien dat een product als een omkeerhypotheek erg nuttig kan zijn bij het bestrijden van armoede onder de ouderen. 95% van de “income poor asset rich” ouderen die zonder reverse mortgage onder de armoedegrens leefden, leven dankzij die reverse mortgage boven de armoedegrens. Uit onderzoeken gedaan in het Verenigd Koninkrijk zijn dergelijke resultaten niet gebleken, daar werd gevonden dat een omkeerhypotheek weinig potentie had om armoede te reduceren. Achterliggende gedachte bij deze verschillende uitkomsten zou kunnen zijn dat in Australië inkomen uit een omkeerhypotheek vaak vrijgesteld is van belasting en het geen invloed heeft op aanspraak voor bepaalde sociale zekerheden, daar waar dat in het Verenigd Koninkrijk wel het geval is. Een voordeel van een omgekeerde hypotheek ten opzichte van het verkopen van je huis en iets nieuws huren is in Australië ook dat je bij de omgekeerde hypotheek niet je aanspraak verliest op de “Age Pension”, de Australische AOW. Wanneer je je huis verkoopt en ergens gehuurd gaat wonen voldoe je niet aan de income test en val je daarmee buiten de boot voor wat betreft Age Pension, dit is bij een omgekeerde hypotheek niet het geval.35

§ 4.2.2.3. De barrières De wereldwijde financiële crisis heeft ook zijn neerslag gehad op de omgekeerde hypotheekmarkt in Australië. Enkele aanbieders konden niet langer hun producten uitschrijven. Er waren twee manieren waarom er werd uitgetreden; een product stopte omdat de bank zelf werd overgenomen door een andere institutie (ABN AMRO) of een product stopte omdat de institutie het zelf van de markt haalde (Macquarie Bank). Daarnaast was het vertrouwen van de consumenten aangetast voor wat betreft de werkelijke waarde van hun portfolio, waardoor de waarde van aandelen en andere investeringen daalde. Dit had directe gevolgen voor het inkomen van een groot deel van de gepensioneerden die in het voorzien van hun levensbehoeften voor een groot deel afhankelijk zijn van inkomen uit investeringen. 36 Desondanks bleef het product doorgroeien, al ligt de groei relatief gezien lager dan in de jaren ervoor.37 § 4.2.2.4. Meningen over en verwachtingen omtrent de omgekeerde hypotheek In 2007 heeft de Australian Securities and Investments Commission onderzoek verricht naar de ervaringen van mensen met een reverse mortgage en het begrip van het product dat ze afgesloten hebben. Als resultaat is gebleken dat van de 29 geïnterviewden er 14 niet wisten wat de reverse mortgage hen ging kosten op de lange termijn. Daarnaast wisten 17 van de 29 geïnterviewden niet wat er gebeurt wanneer ze een aan hen gestelde eis schenden. De meeste geïnterviewden wisten niet precies hoe een omgekeerde hypotheek werkt. Er is dus een beperkt begrip over het product dat men afsluit. De geïnterviewden hadden het product allemaal drie jaar geleden of korter afgesloten en 26 van de 29 geïnterviewden zijn van mening dat het product naar verwachting presteert. Over het contact met de verstrekker van de

35

Zie o.a. Disney, R., Australia: Issues in the Tax Treatment of Pensions and Housing, Melbourne Institute, Australia’s Future Tax and Transfer Policy Conference en Sequal Research, “What do retirees really know about retirement finances and reverse mortgages?”, Februari 2008 36 Australian Housing and Urban Research Institute, “Reverse mortgages and older people: growth factors and implications for retirement decisions”, Final Report No. 146, Mei 2010 37 Zie 32

33

hypotheek was iedereen tevreden, waarbij 20 van de 29 zelfs zeer tevreden. De geïnterviewden lijken in het algemeen dus wel tevreden over het product, al weten ze in de meeste gevallen niet precies wat ze afgesloten hebben. Ook in Australië verwacht men een groeiende markt in de toekomst, onder meer vanwege de steeds verder groeiende zorgkosten en het feit dat de levensverwachting van mensen stijgt. Zeer recentelijk heeft de Australische Productivity Commission, onderdeel van de Australische overheid, in het rapport “Caring for Older Australians”, een oproep gedaan aan de Australische overheid om zich meer te mengen in de “equity release”markt. Het rapport geeft het advies om te komen met een door de overheid gedekte “Aged Care Home Credit Scheme” om het liquideren van het vermogen in het eigen huis beter mogelijk te maken en op die manier mensen te laten meebetalen aan bijvoorbeeld hun eigen zorgkosten terwijl ze in hun eigen huis kunnen blijven wonen. 38 In het rapport van Deloitte, in opdracht van SEQUAL, worden ook drie argumenten gegeven waarom men dit advies ter harte zou moeten nemen. Het grootste aandeel van het eigen vermogen van ouderen zit in het eigen huis; meebetalen aan eigen zorg is onvermijdelijk gezien de druk die nu al ligt op de overheidsfinanciën, terwijl de echte vergrijzing er nog aan komt en om gelijkheid tussen generaties zoveel mogelijk te bewerkstelligen zou de rijke babyboomgeneratie moeten bijdragen om hun eigen oude dag te kunnen financieren. 39 Naast het rapport van Deloitte, kwamen er meerdere reacties op het advies van de Productivity Commission. Zo gaf de de Combined Pensioners and Superannuants Association aan dat uit landelijk onderzoek blijkt dat twee derde van de Australiërs niets ziet in het voorstel om verplicht te kunnen worden het huis te verkopen dan wel een equity release product te moeten afsluiten om op die manier toegang te krijgen tot zorg op latere leeftijd. 40 De Australische regering heeft het advies uiteindelijk niet ter harte genomen en laat de markt over aan private financiële instellingen.41 § 4.2.3. Het Verenigd Koninkrijk § 4.2.3.1. De producten en aanbieders Er zijn drie categorieën producten te onderscheiden, te weten equity release door middel van een lening, equity release door middel van verkoop en de “sale and rent back” constructie. 42 Onder de eerste categorie valt het product waarbij de consument een bepaald bedrag leent van de aanbieder met het huis als onderpand. De manier waarop de lening terugbetaald wordt verschilt. Zo kan men ervoor kiezen om elk jaar alleen de rente over deze lening moet terugbetalen en bij verkoop van het huis kan de nog openstaande schuld dan afbetaald worden. Een andere manier is een constructie waarbij je bijvoorbeeld

38

Productivity Commission, Inquiry Report, Caring for Older Australians, No.53 28 juni 2011 Zie Deloitte rapport in opdracht van SEQUAL 40 Verkregen van de website: http://www.cpsa.org.au/index.php?option=com_content&view=article&id=503:two-thirds-of-australiansreject-reverse-mortgages-for-aged-care&catid=5:aged-care&Itemid=47, op 26 april 2012 41 Verkregen van de website: http://www.theaustralian.com.au/national-affairs/reverse-mortgages-to-staywith-private-sector/story-fn59niix-1226334790801, op 26 april 2012 42 Reifner, U. et al, “Study on Equity Release Schemes in the EU; Part 2: Country reports”, Institut für finanzdienstleistungen, Januari 2009 39

34

een bedrag van 25% van de waarde van het huis leent in ruil voor een aandeel van 75% in de waardestijging van het huis.43 Wanneer bij afsluiten het huis bijvoorbeeld 200.000 pond waard is leen je een bedrag van 50.000 pond. Als de consument na 10 jaar komt te overlijden en het huis dan een waarde heeft van 280.000 pond, dan is het te betalen bedrag 50.000 + (80.000 * 75%) = 110.000 pond. Onder de tweede categorie vallen de producten waarbij je een deel van je huis verkoopt, zoals bij een home reversion het geval is. De eigenaar verkoopt (een gedeelte van) het huis aan een investeerder en houdt daarbij wel het recht om in dat huis te blijven wonen zolang hij of zij wil of kan. De prijs voor het gekochte deel zal daarbij onder de marktwaarde liggen afhankelijk van de leeftijd en levensverwachting van de verkoper.44 De derde categorie is de “sale and rent back” constructie. In deze constructie verkoop je je huis, wederom tegen een lager bedrag dan de marktwaarde, heb je het recht om in dat huis te blijven wonen en moet je tijdens je verblijf huur betalen tegen marktwaarde. Je hebt hierbij geen garantie dat je in je huis mag blijven zolang je wilt.45 Omdat dit product tot juni 2010 geen volledige regulering had van de Financial Service Authority, een entiteit die de financiële diensten markt in het Verenigd Koninkrijk reguleert , zijn er vele producten verkocht die eigenlijk nooit verkocht hadden mogen worden. Uit een onderzoek van de Office of Fair Trading is gebleken dat consumenten misleid kunnen zijn doordat hen bijvoorbeeld werd voorgehouden dat ze jarenlang in het huis zouden kunnen blijven wonen, terwijl er in werkelijkheid maar een garantie was van 6 tot 12 maanden. Verder is het bij sommige consumenten het geval geweest dat zij de huur die zij moesten betalen niet konden betalen waardoor ze uit hun huis werden gezet, dit had vantevoren ingecalculeerd kunnen worden door de aanbieder, maar deze heeft er baat bij om dit niet door te spelen naar de consument.46 In maart 2011 kwam de Financial Service Authority (FSA) met een rapport waarin zij 22 aanbieders van de sale and rent back constructie onder de loep genomen hebben. Hieruit bleek dat consumenten vaak niet goed ingelicht zijn over wat ze afsluiten, dat ze te weinig tijd kregen, dat er incorrecte informatie werd gegeven, maar dat er ook regels overtreden zijn omtrent marketing en promotie van dit soort producten. Al deze overtredingen hebben er toe geleid dat de FSA de markt voor sale and rent back constructies tijdelijk heeft gesloten. Ook zal de FSA voorheen afgesloten producten gaan analyseren om er voor te zorgen dat consumenten die een dergelijk product hebben gekocht eerlijk worden behandeld.47 Maar consumenten die het product hebben afgesloten voordat de FSA de markt reguleerde, dus voor juni 2010, hebben geen recht op de financiële bescherming van de FSA. Bovenstaande is een goed voorbeeld van de manier waarop de autoriteit ingrijpt op het moment dat men zich niet aan de regels houdt. De FSA heeft dan ook een aantal regels opgesteld waaraan iedere aanbieder van een equity release product zich moet houden. Zo moet de aanbieder bij het eerste contact een 43

King, N. et al, “Rainy days and Silver Linings: Using equity to support the delivery of housing or services for older and disabled people”, Housing Learning and Improvement Network, Oktober 2008 44 Zie o.a. Appleton, N., “Ready, steady… but not quite go; Older home owners and equity release: a review”, Joseph Rowntree Foundation, 2003 45 Verkregen van de website: http://www.ship-ltd.org/uploads/06-oct-08.pdf, op 7 mei 2012 46 “Sale and rent back:An OFT market study”, Office of fair trading, Oktober 2008 47 Verkregen van de website: http://www.fsa.gov.uk/library/communication/pr/2012/011.shtml, op 8 mei 2012

35

informatiedocument voorleggen aan de consument, waarin de vergoedingen aan de aanbieder helder en duidelijk aan bod moeten komen. Ook moet de aanbieder informatie inwinnen over de consument, zodat hij weet aan wie hij het product verkoopt en of dit product ook bij diegene past. De aanbieder moet er verder nog zeker van zijn dat de voordelen van het product de nadelen overtreffen. Bij zo’n nadeel valt bijvoorbeeld te denken aan bepaalde subsidies waar je niet meer voor kwalificeert of nadelen op fiscaal gebied.48 Uit een onderzoek van de FSA zelf in 2005 is gebleken dat voor de regulering een zeer groot aandeel van aanbieders zich aan bepaalde normen niet hield. Met behulp van een “mystery shopper” die zich bij de verschillende aanbieders voordoet als klant kwam de FSA onder andere tot de conclusie dat 67% van de adviseurs van de aanbieders niet heeft gevraagd hoeveel spaargeld en of investeringen de shopper had. 76% heeft niet gevraagd wat de maandelijkse uitgaven waren van de shopper en 55% van de adviseurs heeft niet laten vallen dat de consument kosten moet betalen aan de aanbieder om een product af te sluiten.49 Ook de instantie Safe Home Income Plans (SHIP), die consumenten beschermt voor verkeerde equity release producten, heeft een gedragscode opgesteld waar aan leden zich moeten houden. Een voorbeeld daarvan is dat de verkoper in het huis moet kunnen blijven wonen zolang hij of zij wil. Daarnaast moet er ook sprake zijn van een “no negative equity” garantie, die we eerder hebben gezien bij de Amerikaanse markt, en zo zijn er nog een aantal andere regels waaraan SHIP gelieerde aanbieders zich moeten houden. § 4.2.3.2. De ontwikkeling van de markt Binnen Europa is het Verenigd Koninkrijk het land waar de markt voor equity release zich het meest ontwikkeld heeft. In de jaren ’60 en ’70 kwamen de eerste producten op de markt en eind jaren ’80 werden bepaalde producten behoorlijk populair. Duizenden gepensioneerden werden aangemoedigd om een hypotheek af te sluiten op het huis, om op die manier het vermogen in het huis te liquideren en met dit vermogen aandelen te kopen. De rente op de hypotheek zou namelijk altijd kleiner zijn dan het rendement op de aandelen en ondertussen zou het huis ook nog in waarde vermeerderen. Dit bleek achteraf echter niet het geval, de prijsstijging in het huis viel tegen en dit matchte niet met de rente die men moest betalen op de lening. Dit zorgde ervoor dat deze huishoudens achter bleven met een extra schuld op hun huis en soms zelfs met een grotere schuld dan de waarde van het huis.50 Deze negatieve publiciteit is bij de mensen blijven hangen, mede omdat het zo nu en dan ook nog steeds in de pers komt en dit heeft er mede voor gezorgd dat de markt nog niet naar de verwachtingen presteert. 51 Zo analyseerden Terry en Leather in 2001 dat de markt voor equity releases kon groeien met 4-5 miljard

48

“FSA factsheet for mortgage brokers”, FSA, Oktober 2010 Verkregen van de website: http://www.fsa.gov.uk/about/media/notes/bn005.shtml, op 8 mei 2012 50 Terry, R., Leather, P., “The market for equity release schemes”, Council of Mortgage Lenders, Oktober 2001 51 Zie o.a. Appleton, N., “Ready, steady… but not quite go; Older home owners and equity release: a review”, Joseph Rowntree Foundation, 2003 en Williams, P., “Please release me! A review of the equity release market in the UK, its potential and consumer expectations”, Council of Mortgage Lenders, Maart 2008 49

36

pond per jaar en zou er in 2008 in potentie een markt kunnen zijn ter grootte van 50 miljard pond. 52 Die cijfers blijken achteraf dan toch tegen te vallen wanneer je de daadwerkelijke cijfers bekijkt53: Tabel 4.3 Totale waarde van de verkochte equity release producten per jaar en kwartaal

Bron: CML, SHIP In deze tabel valt te zien dat vanaf 2003 de totale markt elk jaar een omzet van 1,2 miljard draait. Als men dit vergelijkt met de potentiële grootte van 4-5 miljard zijn dit tegenvallende cijfers. Ondanks deze tegenvallende cijfers wordt het Verenigd Koninkrijk wel beschouwd als het land met de best ontwikkelde markt voor equity releases binnen Europa, onder andere gebaseerd op het aantal aanbieders, het aantal transacties en de bestaansduur van de producten. § 4.2.3.3. De barrières De oorzaak voor de tegenvallende verkoopcijfers kan deels gelegd worden bij de negatieve publiciteit die equity release heeft gehad en het daaruit voortvloeiende slechte imago. Het vertrouwen in het product is geschaad en daardoor zijn consumenten nog meer op hun hoede om een dergelijk product af te sluiten, zeker de ouderen die vaker risicomijdend zijn. 54 Daarnaast zou men met het afsluiten van een omgekeerde hypotheek het recht op bepaalde staatsuitkeringen kunnen verliezen. Juist de ontwikkelde 52

Terry, R., Leather, P, “The market for equity release schemes”, Housing Finance, No. 51, Augustus 2001 Williams, P., “Please release me! A review of the equity release market in the UK, its potential and consumer expectations”, Council of Mortgage Lenders, Maart 2008 54 Williams, P., “Please release me! A review of the equity release market in the UK, its potential and consumer expectations”, Council of Mortgage Lenders, Maart 2008 53

37

markt zorgt ervoor dat aanbieders met elkaar moeten concurreren waardoor de winstmarges van de aanbieders kleiner en kleiner worden en het voor hen moeilijk wordt om aan bepaalde targets te voldoen. De verhuismobiliteit onder oudere huiseigenaren ligt ten opzichte van andere landen in Europa hoog zoals te zien is in de volgende tabel:55 Tabel 4.4 Verhuismobiliteit per leeftijdsgroep en per land voor huiseigenaren

Daarmee is het alternatief om het huis te verkopen en op die manier het vermogen in het huis te liquideren een aantrekkelijke optie. Culturele barrières, zoals schuld aversie en het vermogen in het huis is bestemd voor de erfgenamen, gelden in Groot Brittannië veel minder dan in de rest van Europa. 56 § 4.2.3.4. Meningen over en verwachtingen omtrent de door respondenten afgesloten equity release producten Age UK heeft in een onderzoek in 2010 de tevredenheid van de consumenten getoetst over het afgesloten product en de verschillende aspecten ervan. Uit dat onderzoek kwam het volgende naar voren: 57 Tabel 4.5 Hoe tevreden is men over verschillende aspecten van het door hen afgesloten equity release product

55

Tatsiramos, K., “Residential Mobility and Housing Adjustment of Older Households in Europe”, November 2006 56 Study Equity Release Schemes in the EU, Part II: Country reports, 2007 57 Overton, L., “Housing and Finance in later life: A study of UK equity release customers”, Age UK, Juni 2010

38

Hieruit wordt duidelijk dat 99% van de respondenten zeer tevreden tot tevreden zijn met de informatievoorziening en het advies omtrent het product. Ook heeft 97% het gevoel dat ze een passend product bij hun behoeften hebben afgesloten en grote tevredenheid is er ook voor wat betreft de veiligheid van het product. Bij de categorie “value for money” is de tevredenheid ietwat meer gespreid, respondenten gaven aan dat hoewel ze niet zeer tevreden waren met het bedrag dat ze kregen, ze wel begrepen wat de gedachte daarachter is. Een vrouwelijke respondent gaf bijvoorbeeld aan dat ze niet een geweldig bedrag had gekregen maar dat de aanbieder aan de andere kant ook erg lang moet wachten voordat hij op een bedrag kan rekenen. Daarnaast werd ook onderzocht of de consument achteraf gezien dezelfde beslissing zou maken om een product af te sluiten. Daaruit kwamen de volgende resultaten: Tabel 4.6 Zou men het afgesloten product met de kennis van nu opnieuw afsluiten

Ook hieruit blijkt dat mensen erg tevreden zijn over hun huidige product. Iets meer dan 50% zou zeker dezelfde keuze maken en 30% zou waarschijnlijk dezelfde keuze maken. Degenen die niet onder deze categorieën vallen gaven er velen aan niet dezelfde beslissing te maken, omdat de huizenprijzen gedaald zijn of omdat ze ontevreden waren over het rentebedrag waarmee de schuld toenam. Overall is er dus grote tevredenheid over de producten. § 4.2.4. Frankrijk § 4.2.4.1

De producten en aanbieders

In Frankrijk bestaat een bepaalde manier van liquideren van het vermogen in eigen huis al decennialang. Deze vorm van equity release, de viager genoemd, houdt in dat men het blote eigendom van het huis verkoopt, maar dat men tegelijkertijd wel het vruchtgebruik behoudt. Men verkoopt dus het huis voor een lager bedrag dan de marktwaarde, met als tegenprestatie dat de verkoper er zo lang als hij wil of kan in mag blijven wonen. Dit bedrag wordt meestal deels in lump sum uitbetaald met daarnaast een levenslange periodieke uitkering, maar men kan er ook voor kiezen om puur lump sum of puur periodiek uitbetaald te

39

krijgen58. Dit soort constructies zien we internationaal natuurlijk wel meer, maar in Frankrijk is het gebruikelijk dat deze transactie plaatsvindt tussen twee natuurlijke personen en deze vorm van equity release zit ook diep geworteld in de samenleving. In het verleden werden er duizenden van deze producten verkocht per jaar, waarbij een derde van de transacties, transacties zijn tussen familieleden. 59 Omdat deze vorm van liquideren van vermogen plaatsvindt tussen twee natuurlijke personen en het om grote bedragen gaat is het vaak het geval dat het huis voor de koper nu de grootste activa is van zijn of haar portfolio. Daar waar instanties als banken de risico’s kunnen spreiden, omdat ze een portfolio vol met viagers kunnen creëren, kan een individu dat meestal niet.

Deze constructie zorgt voor een

risicoverplaatsing van het ene individu naar het andere individu, maar het zorgt niet voor een risicoreductie. In het geval dat een bank een portfolio heeft met dit soort investeringen zal er sprake zijn van een risicospreiding, waardoor het risico verminderd kan worden. Als iemand echter maar 1 investering maakt en dit het grootste gedeelte is van zijn of haar vermogen kunnen er problemen ontstaan. Het risico bij een dergelijk product ligt onder andere in het lang leven van de verkoper. Een in Frankrijk zeer bekend voorbeeld is de volgende. Jeanne Calment verkocht haar huis “en viager”, zoals hierboven beschreven, op haar 90e aan een kennis van middelbare leeftijd. Dertig jaar later komt de kennis te overlijden en wordt Jeanne 120 jaar. De erfgenamen van de kennis hebben Jeanne toen nog 2 jaar maandelijkse betalingen gedaan, tot ze op 122 jarige leeftijd kwam te overlijden. 60 Dit zijn natuurlijk grote risico’s die je neemt en daarbij komt ook nog dat met het opzetten van een dergelijke constructie je gokt op het leven van de verkoper. De koper heeft er financieel gezien profijt van wanneer de verkoper zo snel mogelijk komt te overlijden en dit is natuurlijk, helemaal in het geval van een familieband, een gekke gewaarwording. Mede door reputatieschade, opgewekt door verhalen als die van Jeanne Calment, en het ongemakkelijke feit dat je baat hebt bij het overlijden van iemand zorgen ervoor dat het aantal afgesloten viagers de afgelopen jaren blijft dalen. Naast de viager, die op particulier niveau wordt uitgevoerd, bestaat er sinds 2007 de prêt viager hypothécaire. Deze vorm van equity release is te vergelijken met een reverse mortgage eerder behandeld in dit hoofdstuk. De Franse overheid heeft de wet aangepast zodat men in Frankrijk ook op deze manier vermogen uit het huis kon halen terwijl men in dat huis kon blijven wonen. Er is een nieuw hoofdstuk aan het Consumentenwetboek toegevoegd waarin de prêt viager wordt beschreven. 61 Het product heeft de volgende kenmerken: 62 -

Er wordt maandelijks of lump sum een bedrag uitgekeerd, waarbij rente betaald dient te worden over de uitstaande som.

-

Er wordt een “no negative equity” garantie afgegeven (wanneer de schuld de waarde van het huis overstijgt, ligt het risico bij de aanbieder van het product)

58

http://property.vingtparismagazine.com/2006/07/the_viager_syst.html Study Equity Release Schemes in the EU, Part II: Country reports, 2007 60 http://online.wsj.com/article/SB123751598610591713.html#articleTabs%3Darticle 61 Erp, J.H.M. van, Nieuw Frans zekerhedenrecht, Weekblad voor Privaatrecht, Notariaat en Registratie (WPNR), 2006 62 http://www.french-property.com/news/money_france/equity_release_difficulties 59

40

-

Als het huis voor een hoger bedrag verkocht wordt dan de schuld gaat de meerwaarde naar de erfgenamen

-

Het is mogelijk dat een van de erfgenamen de schuld afbetaald, om op die manier het huis in de familie te houden

Bij de lancering van het product was de overheid zeer enthousiast, echter sinds de invoering van het product zijn er amper aanbieders op de markt gekomen. Crédit Foncier is de grootste en enige aanbieder maar het product heeft een reële rente van 10%, een lage mortgage to value ratio (je krijgt relatief weinig geld voor de waarde van het huis) en de bemiddelingskosten voor de verkoop van het product zijn erg hoog. De rente op het product is mede zo hoog omdat de risico’s voor de aanbieder groot zijn en omdat er geen concurrentie op de markt is. De afnemer van het product moet een minimumleeftijd hebben van 65. Daarnaast heeft de kredietnemer nog een aantal verplichtingen. Hij of zij moet zorgen voor de onderhoud van het pand en het behoud van waarde van het pand. Het is niet geoorloofd om te veranderen van pand en de prêt viager mee te nemen en men mag geen wijzigingen in het pand aanbrengen die de waarde van het pand zou kunnen schaden. Volgens de bank zijn er sinds de lancering in juni 2007 meer dan 4000 zaken geïmplementeerd of nog in behandeling, met een totale waarde van ongeveer 340 miljoen euro. 63 Per leeftijdscategorie is er door Crédit Foncier bepaald hoeveel je maximaal kan lenen op de waarde van je huis. Dit komt op het volgende neer:64 Tabel 4.7 Maximale bedrag dat men kan lenen met een omgekeerde hypotheek per leeftijdscategorie

Leeftijd

Maximaal bedrag lening

75

15 – 45% van de waarde van het huis

80

20 – 55% van de waarde van het huis

85

30 – 60% van de waarde van het huis

90

40 – 70% van de waarde van het huis

95

50 – 75% van de waarde van het huis

De gemiddelde afnemer heeft een leeftijd 76 jaar, het huis heeft een waarde van 330.000 euro en het gemiddelde leenbedrag is 85.000 euro.65 § 4.2.4.2

De ontwikkeling van de markt, de barrières en het toekomstperspectief

Bij invoering van de wet zijn er ook eisen gesteld aan de aanbieders. Deze moeten geautoriseerd en geregistreerd zijn. Alleen banken zijn geoorloofd om een prêt viager hypothécaire aan te bieden. Verder moeten ze de afnemer tien dagen verplichte bedenktijd geven, moet het contract notarieel gecertificeerd zijn en is er een plafond voor de hoogte van de vergoedingen die de bank zichzelf kan toe-eigenen. 66

63

http://instantukloans.info/2011/04/the-reverse-mortgage-which-follows-from-the-ordinance/ http://www.latribune.fr/patrimoine/banque-assurance/20090504trib000372503/le-credit-foncierdeveloppe-son-pret-viager-hypothecaire.html 65 Zie 59 66 Zie 55 64

41

Ondanks het wegnemen van wettelijke barrières door de overheid valt de groei tegen. Enerzijds is dit te wijten aan de aanbodkant, er is maar een aanbieder van het product en daardoor geen concurrentie. De rente is hoog en het bedrag dat je maximaal kan lenen is erg laag. Dit zorgt ervoor dat consumenten wegblijven. Er kleven voor de aanbieders ook hoge risico’s aan het product, te weten het langleven risico, het huiswaarderisico en een reputatieschade risico. Dit maakt dat maar weinig aanbieders hun handen aan het product willen branden. 67 Daarnaast zijn er culturele barrières te noemen. Zo zijn de Fransen extreem schuld avers 68. De hypotheekschuld van de Fransen ligt ook ver onder het gemiddelde Europese niveau en er zijn strengere maatregelen in Frankrijk om een hoge schuldenlast te voorkomen. De uitstaande hypotheekschuld in Frankrijk heeft een omvang van 32% van het bruto nationaal product. Ter vergelijking in Spanje is dit 59%, in Ierland 70% en in Nederland zelfs 98% (hier heeft het fiscale voordeel dat uit de hypotheekrenteaftrek voortvloeit een behoorlijke invloed). Ook zijn de consumentenorganisaties in Frankrijk sceptisch over het product en dit maakt het voor de consument ook moeilijker om het product als potentieel product voor hen te zien. Toch woont zo’n 71% van de Fransen boven de 80 jaar nog zelfstandig en zou er wat dat betreft in ieder geval een grote markt zijn om uit te putten.69 De verhuismobiliteit is ook extreem laag, men blijft het liefst zolang mogelijk zelfstandig wonen, zoals ook uit deze grafiek is op te maken: Grafiek 4.3 Wat is de woonsituatie (samen met echtgenoot, alleen, bij kinderen) van de Fransen en hoe evolueert het naarmate men ouder wordt

67 68

69

Zie 55 Gotman, Towards the end of bequests, 2011

Geneva Association, Long-Term care and housing, Laferrere, 2009 42

Op 95 jarige leeftijd woont nog steeds zo’n 60% van de ouderen zelfstandig of bij iemand (bij coresidence woont men meestal in bij een kind). Daarbij heeft 73% van de Franse huishoudens met minimaal een lid die gepensioneerd is het volledige eigendom in de hoofdwoning en 76% heeft het volledige eigendom in een woning.70 Dit komt mede doordat ongeveer 1 op de 4 Fransen een tweede huis bezit. 71 Velen hebben dus volledige eigendom in hun huis, en daarmee veel illiquide vermogen in stenen, en velen willen zolang mogelijk in dat huis blijven wonen. De potentiële markt is dus enorm en toch wil het product niet echt van de grond komen. Een mogelijke verklaring die in de literatuur wordt gegeven is dat de Fransen relatief gezien minder “income poor, house rich” zijn. 72 Het inkomen tijdens pensionering is voldoende en er is geen behoefte om het vermogen dat in het huis vast zit te liquideren. Maar 10% van de Fransen woont in een aangepast huis en aangezien de verhuismobiliteit zeer laag is, is de potentiële markt voor aanpassingen in het huis zeer groot. Daarvoor is dan wel kapitaal nodig en met de huidige economische crisis kan een product als de prêt viager hypothécaire in de nabije toekomst dan ook een enorme potentie hebben.

70

Zie 64

71

The housing situation and residential strategies of older people in France, Bonvalet & Ogg, 2008 Zie bijv. The housing situation and residential strategies of older people in France, Bonvalet & Ogg, 2008 en Geneva Association, Long-Term care and housing, Laferrere, 2009 = 72

43

§ 4.2.5. Italië § 4.2.5.1.

De producten en aanbieders

Ook in Italië kan men, net als in Frankrijk, als consumenten onderling gebruik maken van de verzilvervorm waarbij je het huis (deels) verkoopt om vervolgens het woonrecht te behouden. Nuda proprieta heet het, naar het Nederlands vertaald komt dat neer op het blote eigendom. Je verkoopt het blote eigendom van het huis aan de koper en houdt het recht op vruchtgebruik. Zolang je wil of kan mag je in dat huis blijven wonen. Deze vorm van liquideren van het vermogen in het huis bestaat al zeer lang en er wordt in Italië ook zeer gretig gebruik van gemaakt. Waar er in 2000 nog 18.000 transacties waren, waren dit er in 2007 al zo’n 50.000 transacties, wat neerkomt op ongeveer 6% van de totale onroerend goed markt in Italië.73 Een gecommercialiseerde vorm van het verkopen van je huis, terwijl je het vruchtgebruik behoudt is in Italië niet aanwezig. Wel is er de prestito vitalizio ipotecario, oftewel de Italiaanse vorm van een omgekeerde hypotheek. Dit product is omstreeks 2005 geïntroduceerd voor ouderen (65+) die een huis bezitten met een waarde van meer dan 70.000 euro. Er zijn een drietal aanbieders op de markt die het product op een verschillende manier aanbieden. Deutsche Bank en Euvis bieden het in een lump sum vorm aan waarbij de koper van het product in een keer een bedrag krijgt. Banca monte dei Paschi di Siena biedt het zowel in een lump sum als in een maandelijkse bedrag aan. Eisen voor de maandelijkse vorm zijn wel dat men 70 jaar of ouder is en dat dat voor een maximale periode van 20 jaar geldt.74 De aanbieder geeft vaak wel de no negative equity guarantee af, dus dat gedeelte van het langlevenrisico ligt bij de aanbieder. Daar men geen levenslange uitkering kan krijgen uit het product zelf moet men, om een levenslange uitkering te garanderen, van het lump sum bedrag een annuïteit aanschaffen. In onderstaande grafieken is te zien wat men lump sum (grafiek 4.4) dan wel maandelijks (grafiek 4.5) aan een bedrag kan verwachten wanneer het huis een waarde heeft van ongeveer 100.000 euro en bij een rente van 6%.75

73

http://online.wsj.com/article/SB123751598610591713.html#articleTabs%3Darticle

74

Explaining why, right or wrong Italian households do not like reverse mortgages, Fornero et al, 2011 75 Sviluppo del Prestito Ipotecario Vitalizio in Italia, Associazione Bancaria Italiana 44

Grafiek 4.4 Lump sum uitkering bij afsluiten omge-

Grafiek 4.5 Maandelijkse uitkering bij afsluiten

keerde hypotheek per leeftijdscategorie

omgekeerde hypotheek per leeftijdscategorie

Om voor het product in aanmerking te komen moet het pand en de koper van het product aan verschillende eisen voldoen. Zo mag het pand bijvoorbeeld niet gesitueerd zijn op een plaats die behoort tot de gevarenzones voor aardbevingen. Ook moet het pand een bepaalde waarde hebben (bijvoorbeeld meer dan 75.000 euro) en is het alleen mogelijk voor particulieren. De lener moet ervoor zorgen dat het pand goed onderhouden wordt en het huis mag niet verhuurd of verkocht worden terwijl de lening loopt. Aan de andere kant zijn er ook eisen gesteld aan de producten. Zo wordt de no negative equity guarantee afgegeven, als het pand uiteindelijk voor een lager bedrag wordt verkocht dan de totale schuld ligt dit risico bij de aanbieder van het product. Men moet transparant weergeven wat de kosten zijn, ook de rentekosten en mogelijke boetes. 76 § 4.2.5.2.

De ontwikkeling van de markt, de barrières en het toekomstperspectief

Italië ligt ver boven het gemiddelde OESO niveau voor wat betreft vergrijzing. De prognose is dat in 2050 de verhouding tussen het aantal personen van 65 jaar of ouder ten opzichte van de personen in de leeftijdsgroep 15 tot en met 64 jaar zo goed als 1 op 1 zal zijn. 77 Het vergrijzingsprobleem in Italië is daarmee het grootst van heel Europa. Daarnaast is het percentage huiseigenaren in Italië ook zeer hoog, zo’n 78% van de ouderen is volledig eigenaar van een huis 78 en ligt de verhuismobiliteit ten opzichte van andere Europese landen zeer laag zoals te zien is in onderstaande figuur. 79

76

Study Equity Release Schemes in the EU, Part II: Country reports, 2007 http://statline.cbs.nl/StatWeb/publication/?VW=T&DM=SLNL&PA=71445ned&D1=0-4&HD=1106281451&STB=G2,G1,T 78 Zie 70 79 Does downsizing of Housing Equity alleviate financial distress in old age, Angelini et al 77

45

Tabel 4.8 Verhuismobiliteit per type en land

Wat ook opvalt is dat hoewel het inkomen in Italië drastisch lager is na pensionering, het vermogen tegelijkertijd niet zo’n duikeling maakt. In het onderstaande figuur is links de inkomenscategorieën te zien van gezinnen waar het gezinshoofd een leeftijd heeft tussen de 50 en 65 jaar en rechts van de gezinnen met het gezinshoofd boven de 65 jaar. 80 Tabel 4.9 Aandeel gezinnen in bepaalde inkomenscategoriën waar gezinshoofd leeftijd heeft tussen 50 en 65 en waar het gezinshoofd ouder is dan 65 (vermogen x1000)

Daar waar voor 65 zo’n 32% in de laagste klasse van minder dan 20.000 euro per jaar aan inkomen zit, is dit na 65, in 65 procent van de gevallen zo. En het aantal gezinnen in de hoogste categorie slinkt zeer hard, van 27% naar 8%. Als het om vermogen gaat slinkt het aantal in de hoogste categorie ook en het procentuele aandeel in de laagste categorie stijgt ook, maar veel minder hard dan het inkomen. 81

80 81

Zie 71 Zie 71

46

Tabel 4.10 Aandeel gezinnen in bepaalde vermogenscategorie waar het gezinshoofd een leeftijd heeft tussen 50 en 65 en waar het gezinshoofd ouder is dan 65

Een reden hiervoor is dat het vermogen vastzit in het huis. Wanneer mensen in de problemen komen kan men het huis liquideren om zo het inkomen aan te vullen. Met al deze karakteristieken van Italië, de extreme vergrijzing, de lage verhuismobiliteit, de drastisch lagere inkomens en het hoge percentage van huiseigenaren, zou je verwachten dat een product als de prestito vitalizio ipotecario een gewild product is, maar niets is minder waar. Zelfs met de meest pessimistische voorspellingen zou de markt voor reverse mortgages in Italië veel en veel groter moeten zijn dan het is. 82 In de literatuur worden een heleboel mogelijke verklaringen gegeven voor de tegenvallende cijfers. Een verklaring die gegeven wordt is de onzekerheid over het product zelf. Bij afsluiten van het product is er namelijk nog niet bekend wat de duur van het contract zal zijn. De prestito vitalizio ipotecario valt in Italië onder de regulering en toezicht van de Banco d’Italia. Voor kredietproducten geldt de regel dat de contractsduur van een dergelijk financieel product middellange tot lange termijn moet zijn en omdat er geen specifieke regulering omtrent de prestito vitalizio ipotecario is bestaat er onzekerheid bij zowel de consument als de aanbieder van het product en die onzekerheid kan de ontwikkeling van het product hinderen. Andere redenen die worden aangehaald zijn de hoge transactiekosten, onwetendheid over toekomstige behoeften en voorkeuren (Caplin) en de zeer lage financiële geletterdheid. 83 De mogelijkheid om het vruchtgebruik te behouden en het blote eigendom te verkopen kan door mensen als een betere economische oplossing worden ervaren.84 Ook is het aantal aanbieders laag, is er daardoor weinig concurrentie en kleven er voor de aanbieders veel risico’s aan vast waardoor het aantal aanbieders zo laag blijft. Daarnaast zijn er ook nog de culturele barrières. Italianen zijn erg verknocht aan hun thuis, het huis is de grootste activa en is bedoeld om uiteindelijk naar de erfgenamen te gaan. Dit laatste is zo sterk dat men in Italië een reverse mortgage wordt gezien als allerlaatste middel, de extrema ratio.85 Dit wordt ook duidelijk uit een onderzoek dat verricht is in Italië naar de interesse in een omgekeerde hypotheek. 1,1% van de respondenten was zeer geïnteresseerd, 6,2% was vrij geïnteresseerd, 12,9% was een beetje

82

Zie 70 Gibler and Rabianski, zie voor een onderzoek naar financiële geletterdheid bij Italianen Adequacy of Saving for Old Age in Europe, Fornero et al, 2009 84 Zie 72 85 Zie 72 83

47

geïnteresseerd, 20,1% was nauwelijks geïnteresseerd en 59,4% was niet geïnteresseerd. 86 Daarnaast werd hen ook gevraagd hoe ze een hypothetische uitgave van 20.000 euro zouden betalen. 60% zou dit uit het spaargeld doen, 20% zou financiële activa verkopen om het te kunnen betalen en 16% zou lenen. Wanneer gevraagd werd of men bereid was om het huis te verkopen voor extra pensioen inkomen zegt 53,1% zeker niet en 27% waarschijnlijk niet. Er lijkt dus überhaupt weinig interesse te zijn vanuit de consument voor een product als een omgekeerde hypotheek, maar het zal zo maar kunnen zijn dat het een kwestie van noodzaak wordt.

86

Zie 70

48

Hoofdstuk Vijf

Onderzoek naar de wensen en behoeften van mensen omtrent wonen, zorg en pensioen

§ 5.1. Inleiding Dit hoofdstuk beschrijft de ideeën en meningen van Nederlanders omtrent wonen, zorg en pensioen. Welke behoeften zijn er omtrent wonen op latere leeftijd, wat verwachten mensen van hun pensioeninkomen en wat vindt men van een equity release product als de omgekeerde hypotheek. Dat ideeën van mensen door de jaren heen kunnen veranderen, door de tijdsgeest of door recent nieuws bijvoorbeeld, blijkt wel uit een onderzoek van de DNB Household Survey. Op de vraag op welke leeftijd men met pensioen denkt te gaan lag dat in de survey van 2004 nog op 62 jaar en zes jaar later is die verwachting gestegen naar 65 jaar. Veel jongeren in de laatste survey verwachten op 67 jarige leeftijd te pensioneren. In datzelfde onderzoek werd ook onderzocht of het verplicht voor het pensioen sparen, zoals dat in Nederland moet, ter discussie staat. Dit bleek niet het geval te zijn, een grote meerderheid van de respondenten ziet de voordelen van het verplichte sparen en vragen zich af of wanneer dit niet verplicht zou zijn men wel genoeg zou sparen. Het stelsel staat wat dat betreft dus niet zozeer onder druk. Mede door dit pensioenstelsel is het aantal mensen dat het risico loopt om in armoede terecht te komen het laagst van alle omringende landen. Waar in omringende landen als België, Duitsland en het Verenigd Koninkrijk respectievelijk 20%, 18% en 31% het risico loopt om in de armoede terecht te komen is dat in Nederland voor 9% van de bevolking het geval. 87 Dit hoofdstuk zal verder ingaan op het individu en de wensen en verwachtingen van deze individuen omtrent wonen, zorg en pensioen. Deze verwachtingen heb ik getoetst in een enquête verricht bij PGGM. Na in paragraaf twee de opzet en samenstelling van de enquête te hebben uitgelegd, zal in paragraaf 3 en 4 verder ingezoomd worden op de woonwensen en zorgwensen van mensen. Hierna beschrijf ik de mening van mensen over de omgekeerde hypotheek. Sommige resultaten van het onderzoek zal ik vergelijken met ander onderzoek die in de literatuur naar voren zijn gekomen. § 5.2. Opzet en samenstelling eigen enquête Het onderzoek is verricht bij PGGM aan het PGGM-ledenpanel. Dit ledenpanel wordt enkele keren per jaar gevraagd om hun mening te geven over bepaalde onderwerpen die door PGGM geselecteerd zijn. Dit onderzoek was getiteld “Onderzoek naar uw mening en verwachtingen omtrent wonen, zorg en pensioen”. Respondenten kregen de volgende introductie voorgelegd: “PGGM is benieuwd welke voorkeur men geeft aan de manier van wonen op latere leeftijd. Blijft men het liefst zo lang mogelijk in het eigen huis wonen of wil men liever verhuizen naar een kleinere woning, die aangepast is aan uw zorgbehoeften. En is er behoefte aan een product dat het mogelijk maakt het vermogen in het eigen

87

Toussaint, J., “Housing wealth in retirement strategies; Towards understanding and new hypotheses”, Proefschrift, Delft, juni 2011

49

huis te gebruiken terwijl men in het huis kan blijven wonen. PGGM wil daarbij graag de mening van haar leden horen.” Hierna startte de vragenlijst. Deze vragenlijst is opgebouwd op een bepaalde manier. Aangezien deze scriptie voornamelijk gaat om het liquideren van vermogen in het eigen huis is een van de begin vragen hoe men woont. Wanneer men huurt wordt er geen vermogen opgebouwd in het huis en aan hen zullen bepaalde vragen, zoals bijvoorbeeld de vragen over de omgekeerde hypotheek, niet gesteld worden. Ik heb hierbij een onderscheid gemaakt tussen huurders die in de toekomst nog willen kopen, bijvoorbeeld jongeren die nog gehuurd zitten, en huurders die dit niet van plan zijn. De respondenten met koopplannen kregen dezelfde vragen voorgelegd als de respondenten met al een koophuis. Na deze vragen over woonvoorkeuren wordt er verder ingezoomd op de verwachtingen van mensen omtrent het pensioeninkomen en de zorgbehoeften op latere leeftijd. Ook test ik de bereidheid om het vermogen in het huis in te zetten wanneer men dit nodig heeft om bijvoorbeeld zorg te kunnen betalen en ik vraag wie men verantwoordelijk houdt voor de zorg en de kosten die daarbij komen. Hierna wordt de focus gelegd op de omgekeerde hypotheek, die werd geïntroduceerd met de volgende woorden: Veel mensen hebben overwaarde in het huis. Dat houdt in dat mensen vermogen in het eigen huis hebben zitten. Dit vermogen kunnen zij niet besteden, tenzij zij het huis verkopen. In het buitenland is er een behoefte gebleken bij de mensen om, wanneer ze met pensioen zijn, dit vermogen te benutten terwijl men in het eigen huis kan blijven wonen. Om aan die behoefte te voldoen is de 'omgekeerde hypotheek' geïntroduceerd. De 'omgekeerde hypotheek' heeft de volgende kenmerken: 

Men sluit een lening af op het eigen vermogen in het huis



Eenmalig of maandelijks krijgt men een bedrag uitgekeerd



Over het geleende bedrag betaalt men rente



De schuld plus de verschuldigde rente betaalt men pas bij verkoop van het huis of bij overlijden



Met het nu verkregen geld kan men bijvoorbeeld aanpassingen maken in het huis of het pensioeninkomen vergroten



Ondertussen kan men in het eigen huis blijven wonen

Pluspunten van de omgekeerde hypotheek: Een omgekeerde hypotheek maakt het mogelijk dat het vermogen dat in het eigen huis zit aan te spreken wanneer men dat wil en zonder dat men daarvoor uw huis hoeft te verkopen. Men betaalt pas rente en de oorspronkelijke schuld bij de verkoop van het huis. Minpunten van de omgekeerde hypotheek: Er blijft minder vermogen over voor kinderen en andere erfgenamen. Men bouwt opnieuw een schuld op en die blijft groeien tot het huis verkocht wordt.

50

Hierna werd men gevraagd de omgekeerde hypotheek een cijfer te geven en motieven om het wel te doen en bezwaren om het niet te doen te beoordelen. Dit zal in paragraaf 5 van dit hoofdstuk worden belicht. Voordat we verder gaan met de resultaten van het onderzoek zal ik eerst nog de precieze sample van de respondenten laten zien in de volgende tabel: Tabel 5.1 Samenstelling sample enquête wonen, zorg en pensioen

Aantal uitnodigingen 3150

Respons 1084

Karakteristiek Leeftijd

Geslacht

Woonsituatie

Kinderen

Werksituatie

Frequentie

Jonger dan 25

1

25 tot 34

20

35 tot 44

47

45 tot 55

205

55 tot 64

510

65 tot 74

275

75 en ouder

20

Geen antwoord

6

Man

425

Vrouw

613

Geen antwoord

46

Alleen

233

Alleen met kinderen

44

Met partner, zonder kinderen in huis

627

Met partner en kinderen in huis

174

Geen antwoord

6

Ja, al dan niet thuiswonend

821

Nee

237

Geen antwoord

26

Werkend

555

Gepensioneerd

423

Niet werkend, niet gepensioneerd

106

In bovenstaande tabel kan men de karakteristieken van de respondenten zien. Zoals te zien is zijn de jongeren nogal ondervertegenwoordigd, maar voor dit onderzoek is het zeer interessant om juist ook te kijken naar de ouderen, aangezien zij de doelgroep voor het product zijn. Ook is er een mooie verdeling tussen werkenden en gepensioneerden te vinden.

51

§ 5.3.Woonwensen en verwachtingen levensstandaard na pensionering Aan respondenten heb ik de vraag voorgelegd hoe zij het liefst zouden willen wonen na pensioneren. Deze vraag heb ik letterlijk gebruikt uit eerder onderzoek van PGGM in 2010. Ik wilde daarbij testen of er gedurende die 2 jaar iets veranderd is of dat de mening min of meer hetzelfde is gebleven. In het onderzoek van 2010 kwam naar voren dat bijna de helft van de respondenten het liefst zo lang mogelijk in het eigen huis blijft wonen. Daarnaast gaf ook nog 16% aan dat het hen niet uitmaakt waar ze wonen als het maar zelfstandig is en nog eens 16% wilde in een andere geschiktere woning wonen. Hieruit blijkt wel dat mensen liefst zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen en daarbij ook nog een grote groep liefst zo lang mogelijk in het huis waar ze nu wonen. Dit blijkt ook uit de resultaten van het onderzoek dat ik gehouden heb, zoals hieronder weergegeven:

Grafiek 5.1 Wat is voor u de ideale woonsituatie na pensionering?

Hier geeft zelfs meer dan 54% van de respondenten aan zo lang mogelijk in het eigen huis te willen blijven wonen. Uit andere onderzoeken blijkt dit ook het geval, mensen zijn vaak gehecht aan het huis waarin ze wonen en de buurt waarin ze leven en willen daar zo lang als mogelijk blijven. Wanneer dit financieel niet meer mogelijk zou zijn kan de omgekeerde hypotheek als oplossing dienen. Hiermee haal je het vermogen in het huis terwijl je er in mag blijven wonen. Of mensen verwachten dat het financieel na pensionering veranderd heb ik mensen ook gevraagd. Ik heb de nog niet gepensioneerden gevraagd of ze verwachten dat ze hun levensstandaard na pensionering

52

moeten aanpassen en aan de gepensioneerden heb ik gevraagd wat de werkelijke situatie is zoals zij die beleven. Hieruit kwamen de volgende resultaten: Grafiek 5.2a Verwachte verandering levensstandaard voor nog niet gepensioneerden Het meest gegeven antwoord door de niet-gepensioneerden is dat men verwacht dat men de levensstandaard naar beneden moet bijgestellen. Ongeveer 50% heeft deze verwachting. Daarnaast geeft 45% aan dat ze denken dat de levensstandaard op hetzelfde peil zal blijven na pensionering.

Grafiek 5.2b Reële verandering levensstandaard na pensioneren Uit deze grafiek blijkt dat de gepensioneerden het minder negatief ervaren dan de nog nietgepensioneerden verwachten. Dit kan een generatie- of cohort-effect zijn. Feit is in ieder geval dat 55% de levensstandaard na pensioneren niet heeft hoeven aanpassen. Ongeveer 40% geeft aan dat de levensstandaard naar beneden is bijgesteld na pensioneren.

§ 5.4. Zorgwensen en bereidheid om vermogen in huis in te zetten voor zorg/extra inkomen Allereerst wilde ik respondenten de vraag voorleggen wie zij het meest verantwoordelijk houden voor de zorg en de kosten die dit met zich meebrengt. Hierbij moesten respondenten op een vijfpunt-schaal van zeer verantwoordelijk tot helemaal niet verantwoordelijk respectievelijk de overheid, zichzelf en de kinderen/andere erfgenamen beoordelen. Het beoordelen van de overheid heb ik als volgt gevraagd “De overheid, ook als dit ten koste gaat van onderwijs en veiligheid”, zodat respondenten zich ook bedenken wat de gevolgen kunnen zijn als ze het op de overheid afschuiven. De resultaten waren als volgt:

53

Grafiek 5.3a De mate van verantwoordelijkheid

Grafiek 5.3b De mate van verantwoordelijkheid

van de overheid voor jouw zorgkosten

van de familie/kinderen voor jouw zorgkosten

Grafiek 5.3c De mate van verantwoordelijkheid van jezelf voor jouw zorgkosten

Uit de antwoorden die gegeven worden in deze vraag blijkt dat het percentage dat antwoordt “zeer verantwoordelijk” het hoogst ligt bij zichzelf. Ook de overheid wordt verantwoordelijk gehouden voor de gemaakte zorgkosten. Bij de optie familie/kinderen ligt de spreiding van de antwoorden heel anders. Ongeveer 50% vindt dat familie/kinderen niet verantwoordelijk zijn voor hun zorgkosten. In de enquête heb ik ook aan mensen de vraag gesteld of men het vermogen in het huis wil inzetten voor een woonzorg combinatie wanneer men hulpbehoevend wordt. Respondenten kregen de volgende introductie bij de woonzorg combinatie: Een woonzorg combinatie houdt in dat u zelfstandig blijft wonen en dat deze woonomgeving aangepast is aan uw zorgbehoeften. Dat kan bijvoorbeeld door aanpassingen te maken in uw eigen huis of door te verhuizen naar een goedkopere woning/huurwoning die al aan die behoeften voldoet. Daarna werd de vraag gesteld of men zelf het vermogen in het huis wilde inzetten voor zo’n combinatie en aan welke vorm men dan de voorkeur geeft. Voor alle duidelijkheid is deze vraag alleen gesteld aan respondenten met een koophuis. Hier volgen de uitslagen:

54

Grafiek 5.4a De wil om vermogen in het eigen huis te gebruiken voor een woonzorg-combinatie wanneer men hulpbehoevend wordt

Meer dan de helft van alle respondenten in alle leeftijdscategorieën is bereid om het vermogen in het eigen huis te gebruiken voor een woonzorg-combinatie. Er zijn geen echt duidelijke verschillen te ontdekken tussen leeftijden. Welke vorm vervolgens de voorkeur geniet is als volgt beantwoord: Grafiek 5.4b Ideale woonzorg-combinatie voor respondenten

De respondenten in de leeftijd van jonger dan 45

jaar geeft ongeveer

40% aan een overgang naar een huurwoning het meest te zien zitten, terwijl bij de leeftijdscategorie 65 jaar en ouder ongeveer 60% aangeeft dat ze de woning willen aanpassen zodat ze daar zo lang mogelijk kunnen blijven wonen. De regressie geeft ook aan dat er een significant verschil is tussen de beantwoording van de verschillende leeftijdscategorieën.

55

De vraag of mensen het vermogen in het eigen huis moeten gebruiken wanneer zorg in de toekomst steeds minder betaalbaar wordt heeft in de media flink wat stof doen opwaaien. Ik was dan ook erg benieuwd hoe men op deze vraag zou reageren en nog meer benieuwd of er een significant verschil te vinden is tussen huurders en kopers op deze vraag. Grafiek 5.5a Mensen moeten het vermogen in eigen huis inzetten om de door hen benodigde zorg te kunnen betalen, naar manier van wonen

Er zijn significante verschillen te ontdekken in het antwoord op deze vraag en de manier van wonen van de respondenten, al verklaart de manier van wonen maar 0,6% van het antwoord op deze vraag. Het aandeel huurders dat aangeeft het met deze stelling eens te zijn ligt, zoals verwacht, hoger dan het aantal kopers. Een grote meerderheid van kopers geeft aan het hier niet mee eens te zijn, maar ook ongeveer de helft van de huurders is het er niet mee eens. Bij deze vraag heb ik ook getest of er significante verschillen waren tussen leeftijden. Staat de jongste leeftijdscategorie er bijvoorbeeld meer open voor dan de oudere leeftijdscategorieën, omdat ze aanvoelen dat het voor hen anders straks onbetaalbaar wordt. Hieruit kwam de volgende grafiek tot stand:

56

Grafiek 5.5b Mensen moeten het vermogen in eigen huis inzetten om de door hen benodigde zorg te kunnen betalen, naar leeftijd

Bij deze vraag zien we dat de jongste categorie het vaker met de stelling eens is dan de rest van de categorieën. Zij wonen nu meer dan de meeste andere leeftijdscategorieën gehuurd, maar dat verklaart niet het gehele verschil. Het verschil is niet significant te noemen.

§ 5.5. De beoordeling van de omgekeerde hypotheek, welke motieven en bezwaren heeft men om het vermogen in het eigen huis te liquideren Na wat algemenere vragen over wonen en zorg wordt er daarna in de enquête specifiek gevraagd naar de omgekeerde hypotheek. Mensen kregen de intro over de omgekeerde hypotheek zoals deze is beschreven in paragraaf 2 van dit hoofdstuk, om daarna het product een cijfer te geven van 1-10 en aan te geven of zij zelf interesse hebben in een dergelijk product. In de analyse heb ik hier een verschil gemaakt tussen mensen met en zonder kinderen. Mijn aanname daarbij was dat mensen zonder kinderen het product gemiddeld een hoger cijfer zouden geven en er zelf ook sneller interesse in zouden hebben. Zij hebben namelijk niet het motief dat ze (het vermogen in) het huis zouden willen behouden voor de kinderen, iets dat bij mensen met kinderen wel het geval kan zijn. Uit de analyse kwamen de volgende resultaten.

57

Grafiek 5.6 Beoordeling omgekeerde hypotheek

In deze grafiek valt te zien dat het product beter beoordeeld wordt door mensen die geen kinderen hebben. Ik heb een regressie uitgevoerd om te kijken of het verschil ook significant is en dit bleek het geval te zijn, niet alleen voor de variabele of men kinderen heeft of niet maar ook het geslacht heeft significante invloed op de vraag. Tabel 5.1 Regressieresultaat variabelen op beoordeling omgekeerde hypotheek Model Summary Model

1

R

R Square

a

,257

,066

Adjusted

R Std. Error of the

Square

Estimate

,062

2,360

a. Predictors: (Constant), Leeftijd, Kinderen, Geslacht, Woonsituatie

Coefficients

a

Model

Unstandardized Coefficients

Standardized

t

Sig.

6,350

,000

Coefficients

1

B

Std. Error

Beta

(Constant)

5,437

,856

Kinderen

1,336

,220

,226

6,063

,000

Woonsituatie

-,076

,098

-,030

-,779

,436

Geslacht

-,674

,176

-,137

-3,831

,000

Leeftijd

-,023

,096

-,009

-,241

,809

a. Dependent Variable: Hoe beoordeelt u de 'omgekeerde hypotheek'?

58

Grafiek 5.7 Interesse in omgekeerde hypotheek

Ook uit deze grafiek blijkt dat mensen zonder kinderen sneller geneigd zijn om zelf interesse te hebben in dit product. Waar ongeveer 5% van de mensen met kinderen “ja” antwoordt op deze vraag, is dit voor mensen zonder kinderen ongeveer het drievoudige. Aan de andere kant geeft meer dan 15% van de respondenten met kinderen aan dit product nooit te willen, terwijl dit maar voor ongeveer 8% van de respondenten zonder kinderen het geval is. Er is wederom een significant verschil te ontdekken tussen respondenten met en respondenten zonder kinderen en het antwoord hangt ook significant af van het geslacht van de respondent.

Model Summary Model

1

R

R Square

a

,198

,039

Adjusted

R Std. Error of the

Square

Estimate

,037

1,361

a. Predictors: (Constant), Geslacht, Kinderen

Coefficients

a

Model

Unstandardized Coefficients

Standardized

t

Sig.

16,612

,000

Coefficients

1

B

Std. Error

Beta

(Constant)

3,320

,200

Kinderen

-,540

,117

-,160

-4,612

,000

Geslacht

,388

,097

,139

4,018

,000

a. Dependent Variable: Zou u er zelf interesse in hebben?

59

Er zijn verschillende motieven en bezwaren op te noemen om het vermogen in het eigen huis wel of niet te liquideren. Men kan zich op die manier van een ruimer pensioeninkomen voorzien, inkomen dat anders vastzit in het huis. Ook zou men er zorg voor kunnen betalen, een sector waarbij de kosten in de nabije toekomst alleen maar zullen toenemen. Of misschien wil men wel gaan reizen of op een andere manier het vermogen in eigen huis besteden. Aan de andere kant kan men het vermogen in het huis ook beschouwen als erfenis voor de kinderen of andere erfgenamen, ook wel het erfenis-motief genoemd. Andere mogelijke bezwaren of motieven om het niet te doen die in de literatuur genoemd worden zijn het gevoel dat men opnieuw een schuld opbouwt (terwijl men het huis net vrij van hypotheek heeft bijvoorbeeld), het idee dat men weinig vermogen krijgt in verhouding tot wat het huis waard is. Daarnaast hebben ouderen over het algemeen niet dezelfde behoeften als toen ze nog jong waren en hebben ze de gewoonte om te sparen en niet om in de schulden te staan.88 Welke motieven en bezwaren spelen in Nederland een rol bij de keus om vermogen te liquideren of niet? In de schriftelijke ledenenquête van PGGM heb ik dit onderzocht. Ik heb daarbij mensen de vraag voorgelegd of ze zelf interesse zouden hebben in een omgekeerde hypotheek en of ze daarbij voor enkele mogelijke motieven aan wilden geven in hoeverre zij daarvoor bereid waren een omgekeerde hypotheek aan te schaffen. Ook kreeg men de mogelijkheid eigen motieven op te noemen. Mogelijke bezwaren heeft men ook beoordeeld, daarbij heeft men van een drietal bezwaren aangegeven in hoeverre men het daarmee eens was en had men de mogelijkheid om eigen bezwaren op te schrijven. Aangezien ik verwachtte dat er verschillen zouden zijn in beantwoording tussen mensen met kinderen en mensen zonder kinderen, heb ik in de analyse van de data onderzocht of er daadwerkelijk een verschil te vinden is. Hieronder staan de resultaten in een histogram weergegeven, waarbij wordt gedifferentieerd voor mensen met kinderen en mensen zonder kinderen.

Grafiek 5.8a Aanpassingen in huis om er langer in te

Grafiek 5.8b Zorgbehoeften

blijven wonen

88

Elsinga, M., et al., “Households’ Perceptions on Old Age and Housing Equity”, Juni 2010

60

Grafiek 5.8c Aanpassingen in huis om luxer te leven

Grafiek 5.8e Om vroeger met pensioen te gaan

Grafiek 5.8d Om andere schulden mee te betalen

Grafiek 5.8f Om te gaan reizen

Grafiek 5.8g Om erfgenamen iets te schenken

Uit de resultaten van het onderzoek blijkt dat men geïnteresseerd is in een dergelijk product wanneer het aankomt op motieven voor de toekomst. De motieven “aanpassingen in het huis om er zo langer in te kunnen blijven wonen” en “zorgkosten” worden ten opzichte van de andere motieven hoog gewaardeerd. Terwijl de meer luxe doelen als “reizen” en “om vroeger met pensioen te gaan” op weinig positieve respons kunnen rekenen. Mensen lijken dus bereid om het vermogen in het huis in te zetten met het oog op de toekomst, maar niet om op die manier een luxer of ruimer leven voor zichzelf te creëren. Ook valt op dat bij zulke meer luxe doelen, zoals het reizen, degenen met kinderen daar veel minder toe geneigd zijn

61

dan degenen zonder kinderen. Een hoger erfenismotief voor mensen met kinderen zou hier een verklaring voor kunnen zijn. Dat heb ik vervolgens onderzocht bij de mogelijke bezwaren. Daar heb ik een drietal bezwaren aangemerkt waarop de respondenten aan konden geven in hoeverre ze het ermee eens waren. De uitslagen waren als volgt:

Grafiek 5.9a Vermogen in tact houden voor onvoorziene omstandigheden

Grafiek 5.9b Het vermogen zien als erfenis voor kinderen/andere erfgenamen

62

Grafiek 5.9c Niet opnieuw een schuld op willen bouwen

Opvallend is hier dat als voornaamste reden, de reden waarbij de meeste mensen instemmen, het niet opnieuw opbouwen van een schuld wordt aangemerkt. Dit kan bijvoorbeeld verklaard worden omdat mensen het gevoel kunnen hebben dat ze jarenlang voor dat huis hebben gespaard en afgelost en dat ze nu deze schuld kleiner is, of misschien wel helemaal weg, niet opnieuw weer een schuld willen opbouwen. Daarnaast valt op dat het erfenismotief inderdaad veel minder aanwezig is bij mensen zonder kinderen, maar dat daarnaast ook mensen mét kinderen niet in grote hoeveelheden aangeven dit als een bezwaar te zien. Het erfenismotief speelt bij de respondenten dus niet de grootste rol om een omgekeerde hypotheek niet af te sluiten. Dat het erfenismotief in het algemeen ook niet zo’n grote rol speelt in Nederland, in vergelijking met andere landen, is al eerder naar voren gekomen uit andere onderzoeken. 89 Dit motief heb ik ook nog apart getoetst door mensen een tweetal stellingen voor te leggen, te weten: 1. Ik vind het zeer belangrijk om een erfenis achter te laten 2. Ouderen moeten van hun pensioen genieten zonder daarbij rekening te houden met de erfenis die ze achter laten. De resultaten waren als volgt: Grafiek 5.10a Erfenismotief

Grafiek 5.10b Ouderen moeten genieten van pensioen zonder rekening te houden met erfenis

89

Toussaint, J., “Housing wealth in retirement strategies; Towards understanding and new hypotheses”, Proefschrift, Delft, juni 2011

63

Zowel mensen met als mensen zonder kinderen zijn het in groten getalen eens met de stelling dat ouderen vooral van hun pensioen moeten genieten zonder dat ze daarbij rekening houden met de erfenis die ze achter laten. Bij de stelling of mensen het belangrijk vinden om een erfenis achter te laten antwoordt ongeveer 22% van de respondenten met kinderen het ermee eens te zijn. Van de kinderloze respondenten is zelfs maar ongeveer 5% het met de stelling eens. Eens te meer blijkt hieruit dat het erfenismotief in mindere mate een rol speelt. Naast vragen omtrent meningen over motieven en bezwaren heb ik ook nog vragen gesteld omtrent de woonwensen en inkomensverwachtingen na pensionering. De resultaten hiervan zijn als bijlage bij deze scriptie toegevoegd. Zoals uit bovenstaande is gebleken is het erfenismotief niet een hoofdreden om het huis niet te gelde te maken op latere leeftijd. Het bezwaar dat als primair kan worden aangeduid is het bezwaar om opnieuw een schuld op te bouwen. Mensen kunnen het gevoel hebben dat ze jarenlang vast hebben gezeten aan de bank, hebben afgelost en nu het huis eindelijk vrij is of er minder schuld op rust willen ze niet weer opnieuw van vooraf aan beginnen. In feite eten ze het eigen vermogen op, het vermogen dat ze zelf hebben opgebouwd en daarmee kan men dit vrijgekomen vermogen ook benaderen als iets van hen zelf en niet als lening, maar het gevoel dat men opnieuw een lening afsluit kan genoeg reden zijn om van het product af te zien.

64

Hoofdstuk Zes

Welke behoeften heeft men omtrent het pensioen en het eigen huis en welke mogelijkheden worden er op dit moment in Nederland geboden

§ 6.1. Inleiding Zoals beschreven in hoofdstuk drie hebben Modigliani en Bruemberg een levenslooptheorie ontwikkeld waarbij men leent wanneer je jong bent, vermogen opbouwt op middelbare leeftijd en ontspaart wanneer je oud bent. Echter het daadwerkelijke opsouperen van het vermogen in eigen huis is niet gebruikelijk en er wordt in Nederland ook niet veel gebruik van gemaakt, getuige onderstaande tabel van het CBS, waarin de verschillende vermogensbestanddelen van Nederlanders wordt belicht per leeftijdscategorie. Tabel 6.1 Vermogensbestanddelen van huishoudens naar leeftijd hoofdkostwinner, januari 2009, CBS 90

In bovenstaande tabel valt te zien dat het vermogen in de eigen woning bij de 75+ers nog steeds erg hoog is. Redenen waarom mensen het vermogen niet liquideren kunnen wederom het voorzorgsmotief en het erfenismotief zijn. In hoeverre deze redenen spelen heb ik onderzocht in een enquête die voorgelegd is aan het ledenpanel van PGGM. Mensen kregen hierbij een introductie over het omgekeerde hypotheekproduct en konden daarbij aangeven welk cijfer ze het product gaven, of ze er zelf interesse in hebben en welke bezwaren en motieven er spelen om een dergelijk product wel of niet af te sluiten. Later in dit hoofdstuk zal dit verder worden belicht. Maar naast de ontsparingfase in het huis die niet voldoet aan de cyclus, voldoet hier in Nederland ook de opbouwfase niet geheel aan de normen van de cyclus. De laatste jaren is de aflossingsvrije hypotheek in Nederland steeds meer in trek gekomen. Waar in 2006 al 40% van de hypotheken waarbij één soort hypotheek werd verkocht aflossingsvrij was, was dat in 2009 al 50%. Daarnaast geldt dat bij 75% van de gecombineerde hypotheken ook een aflossingsvrij element aanwezig was. 91 Dit zorgt ervoor dat een grote

90

CBS, Sociaaleconomische trends, “Vermogensverdeling en vermogenspositie huishoudens”, 2e kwartaal 2010 Woononderzoek Nederland, “Het wonen overwogen; De resultaten van het WoonOnderzoek Nederland 2009”, 2009 91

65

groep mensen niet aflost op hun hypotheek en dat zij daarmee, naast de waardevermeerdering in het huis die de laatste jaren ook nog behoorlijk instabiel blijkt te zijn, geen eigen vermogen opbouwen in het huis. Dat men geen tot weinig eigen vermogen opbouwt in het huis komt mede omdat het met de hypotheekrenteaftrek fiscaal aantrekkelijk is om niet af te lossen en alleen maar de rente op de hypotheek te betalen. In hoofdstuk drie van deze scriptie is al beschreven dat de mogelijkheid tot aflossingsvrije hypotheek in Nederland is beperkt tot 50% van de waarde van het huis en daarnaast zal voor toekomstig afgesloten aflossingsvrije hypotheken de hypotheekrenteaftrek niet meer gelden. Tabel 6.2 Eigenaren-bewoners zonder hypotheek op de woning, naar inkomensgroep en naar leeftijd, 2002 92

In deze tabel is bijvoorbeeld te zien dat er 106.000 eigenaren bewoners zijn in de leeftijd van 55-65 jaar die het huis vrij hebben. Dit is 17% van alle eigenaren-bewoners en dus heeft 83% van de mensen in de leeftijd van 55-65 jaar nog een hypotheek op de woning. Uit bovenstaande tabel blijkt ook dat van de totale 55+ bevolking met een eigen huis, zo’n 33% het huis vrij heeft en daarmee dus geen hypotheek meer op de woning heeft. Ook is de hypotheekschuld die Nederland heeft bijna gelijk aan het bruto binnenlands product, het hoogst van alle EU landen. De Nederlandse hypotheekschuld heeft een aandeel van 9,57% in de totale hypotheekschuld van de EU. 93 Een reden waarom mensen op dit moment weinig gebruik maken van het liquide maken van het vermogen in het huis kan zijn dat mensen geen echte noodzaak voelen om het te doen. Elsinga et al. laten zien dat het percentage Nederlanders dat de pensioenvoorziening als slecht bestempeld erg laag ligt, namelijk op zo’n 11%. Dit is veel lager dan andere Europese landen, waarbij in de EU27, alle EU landen, 49% het pensioen bestempeld als slecht, zoals te zien in de volgende tabel.

92

SCP, “Ouderen van nu en van de toekomst; Hun financiële spankracht, zorgbehoefte en woonwensen”, Werkdocument 113, maart 2005 93 Berekend op basis van gegevens pagina 45 EMF Hypostat 2010 “A review of Europe’s mortgage and housing markets. Nederlandse hypotheekschuld 2010: 629.153 miljoen en de totale hypotheekschuld van EU27 is 6.414.079 miljoen  Aandeel Nederlandse hypotheekschuld is 629.153/6.414.079 *100% = 9.5708%

66

Tabel 6.3 Percentage respondenten die het pensioenvoorziening als “slecht” bestempelen 94

De huidige pensioenvoorziening in Nederland steunt op een drietal pijlers, de AOW, het pensioengedeelte dat men bij de werkgever opbouwt en een vrijwillig gedeelte waarbij men privé voor het pensioen kan sparen. De betaling van premies voor het werknemerspensioen zijn vrijgesteld van inkomstenbelasting en worden pas belast bij uitkering, dus bij het bereiken van de pensioenleeftijd. Ook de derde pijler, de privé pensioenspaargelden, wordt op deze manier behandeld. De premie die men hier betaalt is aftrekbaar en de uitkering belast. Dit drie pijler pensioen bestaat al sinds de jaren negentig, echter is er in de literatuur een geluid te horen om het systeem uit te breiden naar een vijfpijler pensioen, waarbij het menselijk kapitaal en het eigen vermogen in het huis een rol zouden moeten gaan spelen. 95 Zo pleit Dietvorst (2010) ervoor dat er een betere balans gecreëerd moet worden tussen de arbeidsperiode en de pensioenperiode. Omdat mensen langer leven en gezonder zijn dan ooit, is de pensioenvoorziening in de huidige vorm niet levensvatbaar. Het stelsel is toentertijd zo ontworpen dat er een goede balans was tussen werkende jaren en pensioenjaren. Echter langzaam maar zeker is de periode dat men gepensioneerd is toegenomen, onder andere omdat men gemiddeld ouder wordt dan ooit. Daarnaast blijven de zorgkosten ook stijgen. Waar het bruto binnenlands product in de periode van 2000-2010 met 16,6% steeg, stegen de kosten van de AWBZ met maar liefst 75%.96 Om dit te kunnen bekostigen moet men meer bronnen bij de pensioenplanning gaan betrekken en moeten we naar een vijfpijler model toe. Naast de drie bekende pijlers zou de vierde pijler het menselijk kapitaal moeten zijn. Dit houdt in dat mensen na hun reguliere pensioendatum flexibel door blijven werken om zo hun pensioeninkomen aan te vullen. De vijfde pijler zou het eigen vermogen moeten zijn. Zoals we eerder in deze paragraaf zagen zit bij huizenbezitters een groot gedeelte hiervan vast in het huis en aangezien nog 90% van de 80-85 jarigen nog steeds in het eigen huis woont, lijken er ook maar weinig mensen iets te voelen voor het te gelde maken van het huis. Welke motieven hieraan ten grondslag kunnen liggen zal later in dit hoofdstuk behandeld worden. Eerst zal ik behandelen welke soorten producten en mogelijkheden er in Nederland al zijn om het huis te gelde te maken.

94

TNS Opinion & Social, 2010 Dietvorst, G.J.B., “Van drie naar vijf pensioenpijlers”, 2010 96 Spoor, L., Bergenhenegouwen, F., van, “Eigenwoningvermogen als vijfde pensioenpijler; Hoe Nederland vergrijzingsklaar maken”, Eureko Acadamy Life & Pensions, november 2010 95

67

§ 6.2. Welke mogelijkheden worden of werden al geboden in Nederland omtrent equity release producten Zoals eerder in hoofdstuk drie beschreven zijn er allerlei vormen van het liquideren van eigen vermogen in het huis. Welke producten er precies op de Nederlandse markt zijn (geweest) zal ik in deze paragraaf beschrijven. § 6.2.1. De omgekeerde hypotheek in Nederland § 6.2.1.1. De Florius Verzilver Hypotheek Een prijswinnend voorbeeld van een omgekeerd hypotheekproduct in Nederland is de Florius Verzilver hypotheek. Het product heeft de prijs van hypotheekproduct van het jaar 2008 gewonnen en heeft de volgende karakteristieken. Men leent geld met het huis als onderpand en de rente die over dat bedrag moet worden betaald, wordt bijgeschreven bij de lening en hoeft uiteindelijk pas betaald te worden bij de verkoop van het huis. Men heeft zo lang men in het huis woont geen maandlasten en krijgt bij het afsluiten van de verzilverhypotheek een bepaald bedrag aan lening afhankelijk van de leeftijd van de jongste afsluiter en de waarde van de woning.97 De Verzilver hypotheek geeft bepaalde zekerheden af, te weten: -

No negative equity garantie (onder voorwaarden en bij marktconforme verkoop)

-

Behoud van eigendom

-

Geen maximale looptijd, men kan blijven wonen in de woning zolang men wil

-

Vaste rente

-

Geen maandlasten tijdens looptijd

-

Optie om tot 30% van de waarde van de woning te beschermen voor bijvoorbeeld erfgenamen

De lening kan opgenomen worden in twee vormen, lump sum of periodiek. Bij de lump sum opname krijg je maximaal de opnamelimiet in een keer uitbetaald. Bij de periodieke opname kan de consument zelf aan geven hoeveel maanden en welk bedrag per maand hij of zij krijgt uitgekeerd, wederom maximaal zo hoog als de opnamelimiet. Bij een omgekeerde hypotheek is het zo dat, omdat men niet aflost en geen rente betaalt, de schuld blijft groeien. Uiteindelijk betaalt men rente op rente. Bij het afsluiten van een omgekeerde hypotheek speelt de leeftijd en de levensverwachting dan ook een rol bij de hoogte van het bedrag. Wanneer men langer leeft dan verwacht kan het zo zijn dat de schuld groter wordt dan de waarde van het huis. De no negative equity garantie houdt in dat wanneer de schuld hoger wordt dan de waarde van het huis, Florius dit risico onder voorwaarden op zich neemt. Deze voorwaarden staan beschreven in het acceptatiebeleid van Florius. De no negative equity garantie komt te vervallen indien 98: -

Men de lening niet tijdig aflost (binnen 12 maanden na overlijden)

-

Het pand door verwaarlozing, schuld of nalatigheid van de schuldenaar aanmerkelijk in waarde vermindert, sprake is van achterstallig onderhoud, onbewoonbaar wordt verklaard of op aanschrijving van de overheid moet worden vernieuwd of hersteld

-

97 98

Indien het onderpand geheel of gedeeltelijk tenietgaat of ernstig wordt beschadigd

Brochure “De Florius Verzilver Hypotheek: Zorgeloos genieten van uw overwaarde” Hypotheekwijzer Florius, oktober 2009

68

-

Wanneer onvoldoende of onjuiste gegevens verstrekt zijn, zodanig dat Florius bij kennis daarvan de lening niet of niet op de overeengekomen voorwaarden zou hebben verstrekt

-

Zodanige omstandigheden dat naar redelijkheid en billijkheid niet van Florius kan worden gevergd dat de lening op de overeengekomen voorwaarden wordt gecontinueerd

-

Executie van het onderpand zoals bedoeld in artikel 3:268 BW

Om een Verzilver hypotheek af te kunnen sluiten moet men 60 jaar of ouder zijn, eigenaar en bewoner van het pand zijn en eventuele andere hypotheekschulden moeten eerst afgelost worden ofwel uit de verzilverhypotheek of uit een andere bron. Florius heeft het recht om na 5 jaar van de consument te vragen om het huis te laten hertaxeren door een onafhankelijke taxateur. De kosten hiervoor komen voor rekening van de consument . Op basis van deze taxatie heeft Florius het recht om de opnamelimiet te herberekenen en te verlagen. Hierdoor kunnen periodieke opnamen verlaagd of zelfs stop gezet worden. Met deze maatregel wil Florius waarschijnlijk het risico op verwaarlozing van het huis door de consument verkleinen. De overwaardebescherming die Florius als zekerheid geeft houdt in dat men bijvoorbeeld altijd nog een gedeelte van het vermogen in het huis wilt bewaren voor de kinderen (tot 30%). Wanneer het huis bijvoorbeeld 250.000 euro waard is en men een overwaardebescherming heeft afgesloten van 20% wordt ongeacht de schuld altijd 50.000 euro uitgekeerd aan de kinderen. Wanneer men voor deze zekerheid kiest heeft dat natuurlijk wel invloed op het opnamebedrag dat men nu kan krijgen voor het huis. Als men bij leven toch van de lening af wil en daarmee vervroegd wilt aflossen moet men een boete betalen, 10% is daarbij boetevrij en over de overige 90% moet 3% boete betaald worden. De rente die over het geleende bedrag betaald moet worden is relatief hoog, op dit moment 7,1%, maar men krijgt daarvoor wel zekerheden als de no negative equity garantie en een mogelijkheid tot vast rentepercentage terug. Van het Florius Verzilver Hypotheek product zijn er in al die jaren maar een paar honderd verkocht. De verwachtingen bij de introductie van het product waren hoog, er was veel geld in de ontwikkeling van het product gestoken en er zijn 920 adviseurs opgeleid om dit product te mogen verkopen. De uiteindelijke verkoop viel zwaar tegen, maar men heeft besloten het product toch nog te blijven aanbieden om de groep die er nu interesse in heeft te kunnen dienen, met de hoop dat de verkoop van het product in de toekomst zal stijgen. De bereidheid van de oudere doelgroep om opnieuw een schuld aan te gaan is er niet, de huidige generatie ouderen heeft een calvinistische inslag van sparen is goed, je in de schulden steken is slecht. De verwachting is er dat dit voor de nu jongere generaties minder het geval is, waardoor het product in de toekomst misschien een grotere groep kan aanspreken. 99

99

Interview Florius, Marco Delsing, Manager Productmanagement, 29 augustus 2012

69

§ 6.2.2. De verkoopconstructie om de waarde van je huis te verzilveren In Nederland zijn ook een tweetal initiatieven ontstaan waarbij de eigenaar van het huis zijn of haar huis verkoopt en daarbij het vruchtgebruik of het woonrecht van dat huis behoudt. Men krijgt dan bij verkoop een som ineens of men kan voor een periodieke uitkering kiezen. De initiatieven die hier in Nederland ontstaan zijn zijn Amvest Homefree en Torenstad Verzilverd Wonen, maar beide initiatieven worden niet meer aangeboden. Welke karakteristieken beide constructies hebben zal in deze paragraaf worden beschreven. § 6.2.2.1. Amvest Homefree Het product van Amvest Homefree is een voorbeeld van een sale and rent back constructie. Men verkoopt het huis voor minder dan de marktwaarde en blijft er vervolgens gehuurd in wonen. Zoveel te hoger het uitbetalingspercentage bij verkoop is, zoveel te hoger zal ook de huur zijn. In een brochure van Amvest uit 2004 wordt het volgende rekenvoorbeeld gegeven: 100 Waarde huis €300.000,-

Uitbetaling nu 75%  €225.000 euro

Huur  €880,-

Uitbetaling nu 85%  €255.000 euro

Huur  €1249,-

Het vermogen dat men krijgt is aan geen beperkingen gebonden, men mag het uitgeven waaraan men wil. De waarde van het huis wordt bepaald met behulp van een systeem waarbij allereerst een taxatie zal worden verricht door een makelaar gelieerd aan Amvest (Meeùs). Wanneer men tevreden is met deze taxatie zal men een voorovereenkomst tekenen, waarna er vervolgens nog een taxatie zal worden verricht door een onafhankelijke taxateur.101 Wanneer beide taxaties binnen 3% van elkaar liggen wordt er een overeenkomst opgesteld waarbij het laagst getaxeerde bedrag geldt. Wanneer dit niet het geval is zal er tussen Amvest en de consument onderhandeld worden. Bij een hoog uitkeringspercentage is men gebonden aan een maximale huurtermijn. Wanneer men meer dan 85% krijgt uitgekeerd is men verplicht om 3 jaar het huis te blijven huren en wanneer het uitkeringspercentage tussen de 81% en 85% ligt moet men 1 jaar het huis blijven huren. Fiscaal gezien komt het huis, omdat de waarde ervan liquideert, in box 3 terecht. Men moet vermogensrendementsheffing betalen en dit komt neer op 30% van een fictieve rente van 4%. Men betaalt dus 1,2% belasting over het vrijgekomen vermogen. Dit is dus fiscaal nadelig aangezien men deze 1,2% voorheen niet betaalde over het vermogen dat vastzat in het huis, echter zijn er ook fiscale voordelen. Men hoeft geen eigenwoningforfait meer te betalen en ook geen onroerend goed belasting. Ook heeft men geen onderhoudskosten meer aan het huis, daar het eigendom van het huis is overgegaan naar Amvest. Amvest verrekend deze onderhoudskosten wel in het bedrag dat uitgekeerd wordt, dus uiteindelijk betaalt de consument het wel doordat het bedrag dat hij of zij krijgt lager is. Ook zal Amvest wel belasting moeten betalen op de huur die ze krijgt.

100 101

Amvest Home Free brochure, 2004 Zie 96

70

Bij dit product liggen de risico’s van waardedaling van het huis in de handen van Amvest en het langlevenrisico ligt in de handen van de consument. Het bedrag dat men uitgekeerd krijgt is dan ook niet afhankelijk van de leeftijd van degene die het afsluit. Het idee voor dit concept is ontstaan rond 1997. Men ging nadenken over alternatieve beleggingsvormen en hoorde het geluid in de samenleving van ouderen die graag in hun eigen woning wilden blijven wonen, maar ondertussen het vermogen in die woning wilden benutten. Uit marktonderzoek bleek dat er een enorme potentie was voor dit product en daarnaast was had Aegon, gelieerd aan Amvest en 100% eigenaar van het HomeFree product, meteen een ingang bij potentiële klanten voor andere producten, zoals bijvoorbeeld een lijfrente. In totaal zijn er ongeveer 250 producten verkocht, waarvan er nu nog zo’n 100 in de portefeuille zitten. De aanvragen voor het product waren, zeker in het begin, wel enorm en liep in de duizenden. Gedurende het proces vielen er echter toch nog een hoop mensen af. Het was een product dat heel veel tijd en inspanning kostte van eerste contact tot de uiteindelijke handtekening en tijdens het proces kwamen veel mensen tot inkeer en zagen ze er toch van af. Een barrière waar men tegen aan liep was dat men moest gaan huren. De meeste mensen die het product aanvroegen hadden geen tot een kleine hypotheek open staan en waren niet meer gewend aan een dergelijke hoge maandlast voor het huis. Daarnaast hoorde men ook vaker van adviseurs dat mensen afhaakten omdat de kinderen het er niet mee eens waren. Het product was niet leeftijdgebonden, maar de grootste groep aanvragers en kopers van het product waren 55 plussers. Daarnaast was er ook een opvallende subgroep te ontdekken van gescheiden koppels. Met het liquideren van de waarde van het huis kon de een de ander afbetalen en kon men toch in het huis blijven wonen, iets dat vooral in het geval dat er kinderen bij betrokken waren als aantrekkelijke optie werd gezien. Op het eind van de looptijd van het product waren er ook veel mensen die met dit product hun pensioengat wilden opvullen. De uiteindelijke reden dat het product nu op de plank ligt en niet meer verkocht wordt is de ingestorte huizenmarkt. De rekenmodule, waarmee mede de huur berekend werd, was onder andere gebaseerd op waardegroei, die is er niet meer, er is nu zelfs sprake van waardevermindering. Het is niet meer verantwoord dit product te verkopen omdat men zo’n hoge huren moet gaan vragen, dat Amvest haar goede naam er niet meer aan wilde binden. 102 § 6.2.2.2. Torenstad Verzilverd Wonen Torenstad Verzilverd Wonen had veel overeenkomsten met het product van Amvest, echter waren er ook duidelijke verschillen. Bij de constructie van Torenstad verkoopt men het huis aan een woningstichting, waarna men een koopsom ontvangt afhankelijk van de leeftijd van de bewoners die het afsluiten en de waarde van de woning. Deze koopsom lag lager dan de marktwaarde aangezien men bij deze constructie geen huur meer hoefde te betalen. De woningstichting die het huis opkocht moet de woning te onderhouden en voor de consument waren er dus geen maandlasten meer, zowel geen huur als geen onderhoudskosten. Een voorbeeld van woningcorporaties die actief waren in een 15-tal Brabantse steden zijn SWS en Hendrik Hartog van Lotharingen. In een brochure van Torenstad staat beschreven welke opties een echtpaar heeft (beide 70 jaar en eigenaar van een huis a €225.000,-) door middel van 102

Interview Amvest, Pieter Rigter en Hillena van Kampen, 5 september 2012

71

Verzilverd Wonen. De eerste optie is dat het echtpaar een koopsom ontvangt van €102.375,- en daarbij het levenslang woonrecht en onderhoud tot overlijden van de laatste van de partners krijgt. De tweede optie is dat men de koopsom periodiek uitbetaald krijgt in 15 jaar met jaarlijkse termijnen van €10.488,-. Ook hier heeft men geen woon- en onderhoudslasten meer. En wanneer beide partners binnen die 15 jaar komt te overlijden zal het restant naar de erfgenamen gaan. De derde optie is wat Torenstad het flexibel verzilverd wonen noemt. In dit geval krijgt men 80% van de vrije koopsom uitgekeerd en betaalt men een marktconforme huur. Men heeft vervolgens de mogelijkheid om na verloop van tijd te verhuizen. Om voor dit product in aanmerking te komen moet men 55 jaar of ouder zijn. Bij achterstallig onderhoud worden de onderhoudskosten in mindering gebracht op de koopsom.103 De eerste twee opties zijn zogenaamde woonrechtopties, men verkoopt het huis en behoudt het woonrecht zonder daar huur voor te hoeven betalen. De derde optie is de flexibele huuroptie waarbij men het huis verkoopt en het terug huurt. Om uiteindelijk überhaupt voor deze opties in aanmerking te komen moet men voldoen aan enkele voorwaarden. De woning moet in een gebied liggen waar de belegger/woningbouwcorporatie wil aankopen. Het huis moet een waarde hebben tussen de €200.000 en €600.000 en men moet met de uitgekeerde som nog eventueel openstaande hypotheekschulden aflossen. 104 Aangezien de woningcorporatie het bloot eigendom koopt en het woonrecht bij de oorspronkelijke eigenaar blijft is er geen risico dat men het huis uitgezet kan worden. Zelfs wanneer de woningcorporatie failliet zou gaan blijft het woonrecht onaantastbaar en kan alleen het bloot eigendom van het huis verkocht worden.105 Het vermogen dat vrijkomt door het blote eigendom te verkopen zal worden belast, net als bij de Amvest Home Free constructie, in box 3. Fiscaal gezien is men geen eigenaar meer van het huis en daarmee zal dus ook het woonrecht in box 3 worden belast. Op grond van artikel 5.22 Wet IB 2001 wordt deze periodieke uitkering als genotsrecht aangeduid. De waardering van dit genotsrecht staat beschreven in het Uitvoeringsbesluit Wet IB 2001. In artikel 18 lid 1 en 2 Uitvoeringsbesluit IB 2001 wordt de waarde van dit genotsrecht gesteld op 4% van de waarde van de woning (fictieve huur). Vervolgens wordt dit bedrag vermenigvuldigd met een bepaalde factor die afhankelijk is van de leeftijd van degene die het genotsrecht heeft. Wanneer de looptijd van het genotsrecht afhankelijk is van het leven van één mannelijke persoon zal het neerkomen op de volgende factoren per leeftijd: 106

103

Brochure Torenstad Verzilverd Wonen, “Comfortabel in uw eigen woning; met Torenstad Verzilverd Wonen en SHS en Hendrik Hartog van Lotharingen” 104 Website www.torenstad-verzilverdwonen.nl 105 Zutphense Koerier, “Nooit geen huur meer, maar wel ijzersterk woonrecht in verzilverde woning”, 29 september 2002 106 Art. 19, Uitvoeringsbesluit IB 2001

72

Tabel 6.4 Vermenigvuldigingsfactor per leeftijd voor waardering vruchtgebruik belastingdienst Factor

Leeftijd

22

Jonger dan 25 jaar

21

25 jaar of ouder, doch jonger dan 30 jaar

20

30 jaar of ouder, doch jonger dan 35 jaar

19

35 jaar of ouder, doch jonger dan 40 jaar

18

40 jaar of ouder, doch jonger dan 45 jaar

16

45 jaar of ouder, doch jonger dan 50 jaar

15

50 jaar of ouder, doch jonger dan 55 jaar

13

55 jaar of ouder, doch jonger dan 60 jaar

11

60 jaar of ouder, doch jonger dan 65 jaar

9

65 jaar of ouder, doch jonger dan 70 jaar

8

70 jaar of ouder, doch jonger dan 75 jaar

6

75 jaar of ouder, doch jonger dan 80 jaar

4

80 jaar of ouder, doch jonger dan 85

3

85 jaar of ouder, doch jonger dan 90

2

90 jaar of ouder, doch jonger dan 95

1

95 jaar en ouder

Wanneer de looptijd afhankelijk is van één vrouwelijk persoon wordt de factor gelijkgesteld aan een mannelijke persoon die vijf jaar jonger is dan deze vrouwelijke persoon. Voor een vrouw van 81 jaar geldt dan de factor 6.107 Wanneer de looptijd afhankelijk is van de eerststervende van twee of meer personen

107

Art. 19 lid 7 Uitvoeringsbesluit IB 2001

73

wordt er vijf jaar boven op de leeftijd van de oudste persoon geteld.108 Wanneer de looptijd afhankelijk is van de langstlevende van twee of meer personen wordt er tien jaar van de leeftijd van de jongste persoon afgeteld en de daarbij behorende factor geldt dan als waarderingsnorm. Voorbeeld: Een echtpaar, man 80 jaar en vrouw 78 jaar, maken gebruik van een constructie zoals de Torenstad constructie, waar het blote eigendom verkocht wordt en men het woonrecht behoudt. In casu is het woonrecht een genotsrecht dat afhankelijk is van de langstlevende van twee personen. Er dient in dit geval 10 jaar van de leeftijd van de jongste persoon te worden afgetrokken om tot een vermenigvuldigingsfactor te komen. Dit wordt dus 68 jaar, waarbij de vermenigvuldigingsfactor 9 geldt. Stel het huis heeft een waarde van €400.000,-. Het vruchtgebruik wordt dan als volgt berekend: €400.000,- * 4% * factor 9= €144.000. Over dit bedrag moet vervolgens belasting worden betaald in box 3, a 1,2%. Wanneer het genotsrecht afhankelijk was van de eerststervende van deze twee personen, zou er vijf jaar opgeteld moeten worden bij de oudste van deze twee personen. Dit zou 85 jaar zijn, met als gevolg dat een factor 3 zou gelden. Het genotsrecht zou dan gewaardeerd worden op: €400.000,- * 4% * factor 3 = €48.000,- . § 6.2.3. Andere manieren om de overwaarde in het huis te benutten Een kenmerk van een omgekeerde hypotheek is dat men wanneer men een dergelijk product heeft afgesloten, men op dit moment geen maandlasten meer heeft op het huis. Verschillende banken hebben een soort opeetconstructie van het huis aangeboden, echter moet men daarbij wel rente betalen. De rente hoopt zich dus niet op en de totale schuld blijft hetzelfde. Bij de Rabobank wordt de opeetconstructie in twee financieringsvormen aangeboden, de KeuzePlusHypotheek waarbij men periodiek over een geldbedrag kan beschikken of een combinatie van periodieke uitkeringen(KeuzePlusHypotheek) en een eenmalige grote opname (Aflossingsvrije Hypotheek). Men blijft in deze constructie dus nog maandlasten hebben in de vorm van rentebetalingen. Het rentepercentage is daarbij variabel. Het bedrag dat men doorgaans maximaal bij deze constructie kan krijgen is 75% van de executiewaarde van het huis. De executiewaarde van een huis is het bedrag dat de woning opbrengt bij gedwongen verkoop en dit ligt meestal rond 85% van de vrije verkoopopbrengst van een huis. Wanneer de lening 75% van de executiewaarde van het huis overstijgt kan het gevolg zijn dat het huis verkocht moet worden. Om dit te voorkomen neemt de verstrekker periodiek of wanneer nodig contact op met de lener om te bespreken hoe de zaken ervoor staan. Men moet bepaalde zaken die aan verandering onderhevig kunnen zijn goed in het oog houden te weten de schommelingen in de rente, afwijkende opnamen van geld (wanneer men eerder of hogere bedragen opneemt dan voorzien zal de absolute rentebetaling ook stijgen) en de waardeontwikkeling van de woning. 109 Een soortgelijke vorm van lenen is in Noorwegen beschikbaar met

108 109

Art 19 lid 8 sub a Uitvoeringsbesluit IB 2001 Opeetconstructie, Rabobank, Brochure

74

de bankrekeninghypotheek. In deze vorm kunnen mensen een lening krijgen met het huis als onderpand. Het huis wordt getaxeerd en men krijg een krediet van maximaal 75% van de waarde van het huis. Men krijgt dus als het ware een aparte rekening waar men tot 75% van de huiswaarde geld op kan nemen. Het product blinkt uit in eenvoud en is in Noorwegen een groot succes. In 2010 had het product al een marktaandeel van 25% van de totale hypotheekmarkt. 110 Ook andere Nederlandse banken bieden varianten op een pure opeetconstructie aan of hebben ze aangeboden. ING biedt het nog steeds aan, maar waarschuwt huizenbezitters voor het risico dat er een restschuld op het huis overblijft na overlijden. Zij geven dus niet de “no negative equity” garantie af, zoals Florius dat wel doet. Ook Rabobank biedt de hierboven beschreven constructie wel nog aan, zij het sporadisch en op lokaal niveau. SNS is per 16 januari 2012 gestopt met het aanbieden van hun Extra Inkomen Hypotheek en ook ABN AMRO is gestopt met de opeetconstructie, naar eigen zeggen vooral vanwege de zorgplicht naar de klant en bezwaren die de AFM heeft tegen de financieringen waarbij men niet aan de inkomenseis voldoet. 111 Deze inkomenseis houdt in dat het inkomen dat binnen komt voldoende moet zijn om de lasten van de hypotheek te kunnen dragen. Een opeetconstructie zoals hierboven, waarbij men dus rente blijft betalen, wordt veelal afgesloten door ouderen om extra inkomen te creëren. Om aan de inkomenseis te voldoen moet het inkomen dat binnen komt toereikend zijn om de lasten van de hypotheek te kunnen betalen, in casu de rente. Daardoor is het lang niet voor alle gepensioneerden mogelijk om een dergelijke hypotheek af te sluiten waar rente meteen moet worden betaald, mensen hebben namelijk niet een toereikend inkomen om aan de inkomenseis te voldoen. Een opeetconstructie zoals Florius aanbiedt omzeilt deze inkomenseis, omdat bij deze constructie men geen maandlasten heeft. De rente hoeft pas betaald te worden op het moment dat het huis verkocht wordt en daarbij komt dat het risico dat de schuld hoger ligt dan de waarde van het huis gedragen wordt door de aanbieder, in dit geval Florius. § 6.3. Vergelijking van de Nederlandse pensioen- en zorgstelsels §6.3.1. Vergelijking pensioen- en zorgstelsels van de verschillende aan bod gekomen landen Een belangrijke factor in het succes van een product is dat het aansluit bij de behoefte die er vanuit de consument is. Het is daarom dan ook van belang om per land te beschrijven hoe het zorg- en pensioenstelsel eruit ziet. Hoe wordt er pensioen opgebouwd, wat zijn de replacement rates (hoe hoog is het pensioeninkomen ten opzichte van het laatst genoten inkomen) en voldoet het pensioeninkomen aan de behoeften van de consument of is er behoefte aan extra liquide middelen om in de behoeften te voorzien. Ook is het van belang te kijken naar de zorgkosten die worden gemaakt, hoe worden deze zorgkosten gedragen, is men collectief verzekert en zo ja in hoeverre. De mate van (collectief) verzekeren van zorgkosten kan namelijk ook invloed hebben op de mate van succes van een omgekeerd hypotheekproduct. Wanneer men bijvoorbeeld niet verplicht (collectief) verzekerd is voor bepaalde

110 111

Graaf, M. de, Rouwendal, J., Mijn pensioen staat als een huis Elsevier, “Opeethypotheek minder populair bij banken”, donderdag 26 mei 2011

75

zorgkosten en men deze zorg

zorgkosten maakt kan er sneller de behoefte zijn een omgekeerd

hypotheekproduct dan wanneer men hier verplicht collectief voor verzekerd is. De Verenigde Staten Het pensioensysteem van de Verenigde Staten bestaat uit een drietal pijlers. Allereerst de Social Security, een basisvoorziening opgezet door de overheid voor werknemers. Om hiervoor in aanmerking te komen moet men 10 jaar bijgedragen hebben. 112 De tweede pijler omvat de pensioenregelingen via de werkgever, waar op dit moment de Defined Contribution regelingen de boventoon voeren. Dit zijn regelingen waarbij de premies die men moet betalen vaststaan, maar waarbij de uitkering onzeker is. Een werknemer stort elk jaar een bepaald bedrag in de pensioenpot van de werkgever en de hoogte van de uitkering hangt af van de beleggingen van het pensioenfonds. Voor de jaren ’80 was de defined benefit regeling populair, een regeling waarbij de uiteindelijke uitkering vaststaat en waarbij de meeste financiële beslissingen gemaakt worden voor de werknemer. Met de lancering van de 401 (k) regelingen veranderde er veel voor het Amerikaanse pensioenstelsel. De beslissingen omtrent deelname, hoogte van de premie, hoe de premies te beleggen etc. werden allemaal bij de werknemer terug gelegd. 113 Omdat er zoveel vrijheid wordt gelaten aan de werknemers zelf, heeft dit tot gevolg dat er lang geen volledige deelname is. In 2008 had ongeveer 61% van de werknemers in de private sector een vorm van een werknemerspensioen. 114 Hieruit blijkt dus dat een groot gedeelte van de werknemers geen pensioen opbouwt via de werkgever. Een oorzaak die hiervoor gegeven kan worden is het uit de gedragseconomie afkomstige “procrastination” 115. Hiermee wordt bedoeld dat mensen geneigd zijn, wanneer het om belangrijke zaken zoals bijvoorbeeld sparen gaat, dit voor zich uit te schuiven. In een systeem waarbij het niet verplicht is om mee te doen moet men zelf nadenken of men wel wil meedoen en zal de mogelijkheid tot uitval van deelnemers dus groter zijn. Als derde pijler zijn er dan nog de private spaargelden, waarbij mensen vrijwillig aanvullend voor hun pensioen sparen. Dit is een defined contribution regeling waarbij men 9% premie betaalt.116 Mede omdat een groot gedeelte van het sparen voor pensioen gebeurt op vrijwillige basis wordt er niet zoveel gespaard en liggen de replacement rates voor de Verenigde Staten ook niet erg hoog, getuige de volgende grafiek:117

112

OECD, Pensions at a glance, 2011 ESB 9 februari 2007, Pensioenhervormingen in de VS, A. Munnell en A. Sunden 114 OECD Private pensions outlook 2008 115 Kooreman, Prast, What does behavioral economics mean for policy? Netspar panel paper 116 Zie 108 117 Zie 108 113

76

Tabel 6.1 Netto en bruto replacement rate per inkomenscategorie VS

Iemand die de helft van het gemiddelde verdient heeft een replacement rate van 51.7% en dit gaat steeds verder omlaag naar uiteindelijk iemand die voor pensionering een inkomen had van 2x gemiddeld, houdt hier na pensionering nog 29.7% van over. Het zorgstelsel is in de Verenigde Staten na een zeer lange strijd in transitie. Op dit moment ligt het aantal niet verzekerden voor zorg in Amerika relatief

zeer hoog, maar daar gaat met “Obamacare”

hoogstwaarschijnlijk verandering in komen. Mensen moeten voortaan een verzekering aanschaffen en anders moet men een boete betalen. 118 Verandering leek ook nodig, bijvoorbeeld uit de zorguitgaven van het land. Deze zorguitgaven zijn 17,6% van het bruto nationaal product en dit percentage is veruit het hoogst van alle OECD landen. Nederland staat bijvoorbeeld op een tweede plaats met een percentage van 12% en het OECD gemiddelde ligt op 9,5%. Ook bij de uitgaven per hoofd van de bevolking stijgt de Verenigde Staten er met kop en schouders bovenuit met een bedrag van 8233 dollar, het gemiddelde van de OECD landen ligt hier op 3288 dollar.119

118 119

http://www.economist.com/node/21557946?fsrc=pdk|conquer|editorial| OECD Health Data 2012, How does the United States compare

77

De financiering van de zorg in de VS is ook niet te vergelijken met andere OECD landen. Waar doorgaans de zorgkosten grotendeels worden betaald uit publieke voorzieningen en waar private verzekeringen en eigen bijdragen wel een rol spelen maar niet de belangrijkste, is dit in de Verenigde Staten andersom. Minder dan 50% van de zorgkosten is gefinancierd vanuit de overheid. 120 Australië In Australië is het systeem ook opgebouwd vanuit een driepijler systeem. De eerste pijler is een publiek pensioensysteem dat inkomensafhankelijk is. Naarmate men minder vermogen of een lager inkomen heeft krijgt men een hogere uitkering. Deze uitkering krijgt men vanaf de pensioengerechtigde leeftijd, dus wanneer men met vroegpensioen gaat is het niet mogelijk dat dit gedeelte ook wordt uitgekeerd. 121 Voor deze pensioenuitkering wordt vooraf geen aparte premie geheven, maar deze wordt gefinancierd uit algemene belastingopbrengsten. De tweede pijler is een verplicht privaat pensioen dat men opbouwt via de werkgever. Iedereen tussen de 17 en 70 jaar die werkt is verplicht pensioenpremie af te dragen en zelfstandigen kunnen daarbij op vrijwillige basis meedoen. Men moet 9% van het inkomen afdragen en deze premies worden tot op zekere hoogte belastingvrij gespaard. 122 Als derde pijler zijn er dan nog de vrijwillige private besparingen. Dit kan op verschillende manieren, men kan bijvoorbeeld extra premies betalen in het verplichte private pensioengedeelte of men kan met bepaalde belastingvoordelen sparen bij een levensverzekeringsinstelling. Juist omdat er een groot gedeelte verplicht gespaard moet worden voor het pensioen zou je verwachten dat de replacement rate voor Australiërs hoger ligt dan voor de Amerikanen. Uit onderstaande grafiek blijkt dit ook het geval te zijn:123 Tabel 6.2 Netto en bruto replacement rate per inkomenscategorie Australië

120

zie 115 Zie 108 122 Witte, J., Pensioensystemen en vergrijzing, Erasmus School of Economics 123 Zie 108 121

78

Voor iemand die voor pensioneren ongeveer 50% van het gemiddelde loon verdiende, ziet hier na pensionering 73,3% van terug. En voor iemand die twee keer zoveel als het gemiddelde loon verdiende, zal na pensionering 35,4% van dat loon als pensioen uitgekeerd krijgen. Men ziet dat ten opzichte van de Verenigde Staten er vooral bij de laagste inkomens een enorm verschil is in replacement rates. Dit is onder andere toe te dichten aan het inkomensafhankelijke publieke eerste pensioenpijler in Australië. Australië heeft een complex zorgstelsel waarbij de publieke en de private sector zowel als financier en als aanbieder optreden. De nationale overheid treedt meer op als financier en beleidsmaker en daarnaast kunnen de Staten los van elkaar autonome beslissingen nemen. Verschillende Staten kunnen dus verschillen in het toewijzen van bepaalde gezondheidszorg, per capita uitgaven, bezettingsgraad etcetera. Men streeft drie doelen na te weten, gelijkheid, efficiëntie en kwaliteit. De gelijkheid wordt onder andere al geregeld doordat de zorg voornamelijk wordt gefinancierd uit progressieve belastingheffing. 124 De totale zorguitgaven liggen in Australië onder het gemiddelde van de OECD landen, namelijk op 9,1% van het BNP, per hoofd van de bevolking wordt er 3670 dollar uitgegeven en 68,5% van de totale zorgkosten worden door de overheid gefinancierd.125 Het Verenigd Koninkrijk In het Verenigd Koninkrijk bestaat het publieke pensioengedeelte uit een forfaitair basispensioen, zoals in Nederland de AOW, en een inkomensafhankelijk aanvullend pensioen. Daarnaast is er ook nog een grote private pensioensector, waarbij men vrijwillig voor het pensioen kan sparen. Het basispensioen komt neer op ongeveer 14% van het gemiddeld inkomen in het Verenigd Koninkrijk. Daarnaast is er dus nog een inkomensafhankelijk aanvullend pensioen vanuit de staat. Mensen bouwen dus niet verplicht via hun werkgever pensioen op door het betalen van premies. Er is een gedeelte via de overheid geregeld en voor de rest kan men pensioen sparen op vrijwillige basis. Vanaf oktober 2012 wordt er echter wel een “ auto-enrolment” ingevoerd126. Dit houdt in dat werknemers lid worden van een pensioenregelingen tot het moment dat men aangeeft dit niet te willen en uit de regeling te willen stappen. De default is hier dus dat men automatisch via de werkgever pensioen spaart tenzij men uitdrukkelijk aangeeft dat men dit niet wil. Men verwacht met deze regeling dat er meer mensen via hun werkgever pensioen op gaan bouwen. De gedachte die hier achter schuilgaat is wederom een gedragseconomische, te weten het “default effect”. Uit meerdere onderzoeken is gebleken dat mensen vaak bij de status quo blijven. Hieraan kunnen meerdere redenen ten grondslag liggen, bijvoorbeeld gemakzucht. Men heeft geen zin om er over na te denken dus laat het zoals het is. Een andere reden kan zijn dat de default een aanbeveling is van hoger hand en dat zij het gevoel hebben dat ze deze aanbeveling

124

Australian health care, health systems in transition, WHO OECD Health data 2012, How does Australia compare 126 Hoe komen Nederland en het Verenigd Koninkrijk de pensioencrisis door?, Dr. L.J.P. van der Meij 125

79

het best kunnen volgen.127 Een concreet voorbeeld waarbij onderzocht is of een default invloed heeft op participatie in een 401(k) pensioenregeling is het onderzoek van Madrian en Shea (2001). Voor het onderzoek was de default dat men niet automatisch participeerde in de pensioenregeling en men veranderde de default naar automatische participatie voor 3% van het loon. Uit het onderzoek blijkt dat de default een enorm effect had op de participatie: na een jaar bij de werkgever te hebben gewerkt blijkt van de mensen die automatisch participeerden nog 86% te participeren en van de groep die niet automatisch participeerden bleek 49% te participeren. 128 Hieruit blijkt wel dat een default enorm van belang kan zijn voor de pensioen spaargelden van werknemers en daarmee uiteindelijk ook voor de replacement rates van werknemers. Aangezien deze replacement rates voor het Verenigd Koninkrijk relatief gezien laag liggen kan een aanpassing zoals een auto-enrolment een welkome verandering zijn. Tabel 6.3 Netto en bruto replacement rate per inkomenscategorie Verenigd Koninkrijk

Voor iemand die voor pensioneren ongeveer 50% van het gemiddelde brutoloon verdiende, ziet hier na pensionering 53,8% van terug. En voor iemand die twee keer zoveel als het gemiddelde loon verdiende, zal na pensionering 16,9% van dat brutoloon als pensioen uitgekeerd krijgen. 129 Zorgkosten in het Verenigd Koninkrijk worden veelal gefinancierd uit overheidsinkomsten, meestal voortvloeiend uit de standaard belastinginkomsten. De meeste zorg van de National Health Service is gratis bij gebruik, er hoeft niet eerst een eigen bijdrage voor betaald te worden. Zorg die niet (geheel) wordt gedekt moet de consument dan (deels) zelf betalen. De totale zorguitgaven liggen in het Verenigd Koninkrijk net boven het gemiddelde van de OECD landen (9,5%), namelijk op 9,6% van het BNP, per hoofd van de bevolking wordt er 3433 dollar uitgegeven (gemiddelde OECD 3268 dollar) en 83,2% van de totale zorgkosten worden door de overheid gefinancierd. 130

127

Johnson and Goldstein, Do defaults save lives? Psychology and Economics: Evidence from the Field, DellaVigna, S., UC Berkeley and NBER 129 Zie 108 130 OECD Health Data 2012, How does the UK compare 128

80

Frankrijk In Frankrijk bestaat voor werknemers in de private sector het pensioen uit twee delen, een publiek en een verplicht privaat gedeelte. Het publieke deel zelf bestaat uit een forfaitair pensioen (minimum contributif) en daarnaast is er een minimum inkomen voor ouderen (minimum vieillesse) . Hiervoor komt men in aanmerking wanneer het pensioeninkomen niet voldoet aan een bepaald minimumbedrag, het pensioeninkomen wordt dan aangevuld door de overheid.131 Binnen het private gedeelte in Frankrijk zijn verschillende vormen te vinden voor verschillende soorten arbeiders. Het AGIRC (Association generale des institutions de retraites des cadres) is een regeling die geldt voor de dienstverlenende sector, zoals managers, administratief medewerkers etc. Daarnaast is er de ARRCO (Association regimes de retraites complementaires) regeling die het overige deel van de werknemers dekt, zoals bijvoorbeeld fabrieksarbeiders etc. Een verschil tussen de twee regelingen is bijvoorbeeld dat er bij de ARRCO regeling het pensioen maar 3 keer zo hoog mag zijn als het publieke deel van het pensioen. Bij het AGIRC systeem is er niet een dergelijk plafond opgenomen in de regeling. Daarnaast bestaat voor werknemers in de publieke sector een eigen systeem. Dit is een uniform systeem voor alle publieke werknemers waarbij men, wanneer men aan alle voorwaarden voor maximale pensioenopbouw heeft voldaan, 75% van het laatstverdiende loon krijgt. Wanneer men begint met werken op een leeftijd van 14,15 of 16 jaar kan men met pensioen op 58 of 59 jarige leeftijd, mits men 42 of 43 jaar pensioen heeft opgebouwd.132 In 2010 is er een pensioenhervorming gekomen die erop gericht was de Franse pensioenen te verkleinen, de pensioenleeftijd werd verhoogd, er werden belastingverhogingen en verlaging van uitkeringen doorgevoerd, om het stelsel op lange termijn houdbaar te laten zijn. Echter met de komst van president Hollande werd de verhoging van de pensioenleeftijd van 60 naar 62, in mei 2012 weer teruggedraaid. De pensioenleeftijd voor Fransen die voor hun 19e zijn begonnen met werken en een volledige carrière hebben gehad is nu weer 60 jaar. 133 De replacement rates in Frankrijk zien er als volgt uit:

131

zie 108 http://www.mejudice.nl/artikel/520/fransen-blijven-gefixeerd-op-officiele-pensioenleeftijd 133 http://www.elsevier.nl/web/Nieuws/Buitenland/340136/Franse-president-Hollande-verlaagtpensioenleeftijd.htm 132

81

Tabel 6.4 Netto en bruto replacement rate per inkomenscategorie Frankrijk

Voor iemand die voor pensioneren ongeveer 50% van het gemiddelde brutoloon verdiende, ziet hier na pensionering 55,9% van terug. En voor iemand die twee keer zoveel als het gemiddelde loon verdiende, zal na pensionering 37,1% van dat brutoloon als pensioen uitgekeerd krijgen. 134 Het Franse zorgstelsel is het afgelopen decennium hervormd met als grootste doel om de zorgkosten in de hand te houden zonder dat daarbij schade gedaan werd aan de toegankelijkheid en gelijkheid van het voorgaande zorgstelsel en om daarnaast aan de toenemende vraag naar langdurige zorg te voldoen. Decentralisatie en een andere machtsbalans tussen staat en zorgverzekeringen waren de grootste instrumenten om dit doel te bereiken. 135 Op dit moment dekken de zorgverzekeringen zo goed als 100% van de bevolking. Het leveren van zorg gebeurt door zowel private als publieke ziekenhuizen en artsen. De totale zorguitgaven liggen in Frankrijk ver boven het gemiddelde van de OECD landen, namelijk op 11,6% van het BNP, per hoofd van de bevolking wordt er 3947 dollar uitgegeven en 77% van de totale zorgkosten worden door de overheid gefinancierd.136 Italië Het Italiaanse pensioenstelsel is gebaseerd op “notional accounts”. Dit een systeem waarbij

elke

gepensioneerde een individuele rekening krijgt waarop de pensioenbijdragen worden bijgeschreven. Deze bijdragen worden opgehoogd met een notionele rente. Deze rente wordt door de overheid vastgelegd en op die manier heeft de overheid meer controle om het pensioensysteem houdbaar te houden.137 Wanneer het uiteindelijk opgebouwde pensioen wordt uitgekeerd, wordt de hoogte ervan bepaald aan de hand van de levensverwachting. Hoe hoger de levensverwachting, des te lager de uitkering nu, met als consequentie dat wanneer je met vroegpensioen gaat automatisch minder uitgekeerd krijgt dan wanneer je met pensioen gaat op de pensioengerechtigde leeftijd. Elke drie jaar wordt de coëfficiënt opnieuw berekend en zijn beschikbaar voor mensen in de leeftijd van 57-65. Men mag echter niet voor 65 jaar met pensioen

134

Zie 108 Health Systems in Transition, France, Health system review 136 OECD Health Data 2012, How does France compare 137 Pacolet, J., Strengs, T., “Pensioenrendement vergeleken; Vergelijking van de performantie van de eerste versus de tweede en derde pensioenpijler”, 2010 135

82

wanneer men niet voldoet aan de voorwaarde dat de pensioenuitkering minimaal 1,2 keer zo hoog moet zijn als de ouderdomsuitkering.138 Naast dit verplichte pensioensparen kunnen mensen ook vrijwillig extra pensioensparen. Zeer weinig mensen deden mee aan deze vorm van pensioensparen en vandaar is er in 2007 een wet ingevoerd die er met extra fiscale prikkels voor wil zorgen dat meer mensen deelnemen aan deze vrijwillige vorm van pensioensparen. Het minimum pensioenbedrag is met de stelselwijziging naar notional accounts opgeheven. Mensen die de arbeidsmarkt voor 1996 betraden kunnen zich nog wel beroepen op een aanvulling tot dit bedrag wanneer ze zelf minder pensioen dan het minimum bedrag hebben opgebouwd. Daarnaast is er voor de mensen met een pensioeninkomen onder een bepaald bedrag een bijstandsuitkering a €5577,- per jaar in 2012.139 De replacement rates voor Italië zien er met dit systeem positief uit. Elke inkomenscategorie heeft een bruto replacement rate van ongeveer 64,5% zoals te zien is in de volgende grafiek: Tabel 6.5 Netto en bruto replacement rate per inkomenscategorie Italië

Voor iemand die voor pensioneren ongeveer 50% van het gemiddelde brutoloon verdiende, ziet hier na pensionering 64,5% van terug. En voor iemand die twee keer zoveel als het gemiddelde loon verdiende, zal na pensionering ook 64,5% van dat brutoloon als pensioen uitgekeerd krijgen. 140 In het Italiaanse zorgstelsel zijn regionale overheden verantwoordelijk voor het leveren van een bepaald basispakket aan zorg en bij gebruik van zorg is men universeel gedekt en hoeft men dus geen eigen risico bedrag te betalen. De zorg wordt voornamelijk gefinancierd uit specifiek voor de zorg bedoelde regionale

138

zie 108 http://www.intrage.it/attualita/2012/02/08/notizia18224.shtml 140 Zie 108 139

83

belastingen.141 De Italiaanse zorguitgaven is een van de laagste van alle EU landen en ligt op 9,3% van het BNP. Per hoofd van de bevolking wordt er 2964 dollar uitgegeven en 79.6% van de totale zorgkosten worden door de overheid gefinancierd.142 De vergelijkbare Nederlandse cijfers Ter vergelijking met de andere landen volgt hier de grafiek van de Nederlandse replacement rates, daar het pensioenstelsel al eerder is beschreven in dit hoofdstuk. Tabel 6.6 Netto en bruto replacement rate per inkomenscategorie Nederland

Van alle landen die in deze paragraaf behandeld zijn wordt uit bovenstaande grafiek zeer goed duidelijk dat Nederland er voor wat betreft replacement rates flink bovenuit steekt. De bruto replacement rate van iemand die de helft van het gemiddelde verdiende voor pensionering is 93%. En de bruto replacement rate van iemand die 2 keer zoveel als het gemiddelde verdiende voor pensionering is 85,7%. Als we naar de netto replacement rate kijken zien we zelfs dat de minima na pensioneren meer inkomen binnen krijgen dan daarvoor. De zorgkosten liggen in Nederland vergeleken met andere landen zeer hoog. Na de Verenigde Staten is Nederland het land met het hoogste percentage zorgkosten t.o.v. het bruto nationaal product:

141 142

Health Systems in transition, Italian Health Care, WHO OECD Health Data 2012, How does Italy compare

84

De totale zorguitgaven liggen in Nederland ver boven het gemiddelde van de OECD landen, namelijk op 12% van het BNP, per hoofd van de bevolking wordt er 5056 dollar uitgegeven en 85.7% van de totale zorgkosten worden door de overheid gefinancierd. 143 We zien dat een groot deel hiervan nog publiek gefinancierd wordt. De relatief hoge replacement rates in Nederland zouden kunnen impliceren dat, in vergelijking met andere landen, er minder behoefte zal zijn aan verzilverproducten. Echter zullen er in de toekomst structurele veranderingen plaatsvinden op het gebied van wonen, zorg en pensioen, die er voor zorgen dat mensen wellicht minder te besteden hebben tijdens het pensioen. De grootste bezuinigingspost voor het huidige kabinet is de zorg. Er zal structureel 5,7 miljard euro worden bezuinigd vanaf 2017 met daarbij de ouderenzorg als belangrijke component.144 Daar waar de zorg duurder wordt voor mensen, zal het pensioeninkomen lager uitvallen. De jaarlijkse fiscaal voordelige opbouw wordt verlaagd met 0,5% en gaat per 1 januari 2014 van 2,25% naar maximaal 1,75%. Men bouwt minder pensioen op en daarnaast zal dit negatieve effect worden versterkt door kortingen op indexatie en de uitkering zelf. Bij de derde pijler, het wonen, wordt de hypotheekmarkt hervormd, de regering perkt de hypotheekrenteaftrek voor nieuwe hypotheken in, maar ook voor bestaande hypotheken veranderen de aftrekregels. Gedurende 28 jaar zal het maximale aftrektarief, nu 52%, jaarlijks met 0,5% worden verlaagd. Per 1 januari 2013 geldt voor nieuw afgesloten hypotheken dat men alleen nog in aanmerking komt voor de hypotheekrenteaftrek wanneer men annuïtair aflost. Door de verplichte aflossing bouwen mensen met een koophuis automatisch veel vermogen op in het huis.

143 144

OECD Health Data 2012, How does the Netherlands compare Bijlage A ‘Financieel beeld’ bij Regeerakkoord ‘Bruggen slaan’, 29-10-2012

85

Al deze maatregelen bij elkaar zorgen voor een beeld voor de toekomst waarin zorg duurder wordt en waar er tijdens pensionering minder inkomen is. Ondertussen hebben huizenkopers een groot vermogen opgebouwd in het huis, omdat zij de hypotheek veelal hebben afgelost. Dit vermogen zit vast in het huis en uit onderzoek blijkt dat ouderen er niet happig op zijn om te verhuizen om het vermogen te verzilveren. Men blijft het liefst zolang mogelijk in het eigen huis wonen. In de toekomst, met lagere pensioenen en hogere zorgkosten, kan het wellicht steeds vaker nodig zijn dat mensen aanvullend vermogen nodig hebben om op latere leeftijd rond te kunnen komen. Het is daarom goed om na te denken over manieren waarbij men het vermogen uit het huis kan liquideren, terwijl men in dat huis blijft wonen.

86

§6.3.2. Grafische weergave van de verschillende aan bod gekomen producten in een spectrum Om alle behandelde producten in binnen en buitenland ten opzichte van elkaar te vergelijken heb ik een overzicht gemaakt waarbij in een oogopslag is te zien tot welk deel van het spectrum elk product behoort. Ik maak hierbij het onderscheid tussen verkoop- en huurconstructies enerzijds (op de verticale lijn) en de hoogte van de maandlasten op de horizontale lijn. Het gaat hierbij om de maandlasten die de consument moet betalen terwijl hij of zij gebruik maakt van het product. Dit kan bijvoorbeeld huur zijn in een verkoopconstructie of rentebetalingen in een huurconstructie. Bij bijvoorbeeld een huurproduct waar men geen rente betaald, hoopt de rente zich op maar zijn de maandlasten bij leven laag, omdat dit bijvoorbeeld pas betaald hoeft te worden op het moment dat de consument het huis verlaat.

Verkoopconstructie

- Torenstad Verzilverd Wonen (NL) - Home Reversion (AUS) - Sale equity release (UK) - Viager (FR) - Nuda proprieta (ITA)

Relatief lage maandlasten

- Florius Verzilver Hypotheek (NL) - Reverse mortgage (AUS) - Loan equity release zonder rentebetalingen (UK) - HECM (USA) - Pret viager hypothecaire (FR) - Prestito vitalizio ipotecario (ITA)

- Amvest HomeFree (NL) - Sale and rent back (UK)

Relatief hoge maandlasten - Rabobank Keuze Hypotheek (NL) - Loan equity release met rentebetalingen (UK)

Leenconstructie

87

Hoofdstuk Zeven

Barrières

7.1. Inleiding Al decennialang worden er producten in het buitenland aangeboden om het vermogen in het eigen huis liquide te maken terwijl men in dat huis kunt blijven wonen. Ook in Nederland zijn deze producten beschikbaar geweest of nog altijd beschikbaar, zij het in beperkte mate. Hoewel het product in sommige landen aan populariteit lijkt te winnen, blijft het nog altijd een product met een laag marktaandeel. Welke redenen liggen hieraan ten grondslag. Welke barrières kunnen zowel consumenten als aanbieders ondervinden bij het afsluiten respectievelijk aanbieden van een dergelijk product? Uit onderzoek blijkt namelijk wel dat veel mensen het liefst zo lang mogelijk in het eigen huis blijven wonen. In mijn onderzoek heb ik mensen ook de vraag voorgelegd wat voor hen de ideale woonsituatie is na pensionering (zie grafiek 5.1). Daarbij geeft meer dan de helft van de respondenten aan het liefst zo lang mogelijk in het eigen huis te blijven wonen. Daarnaast geeft iets meer dan 18% van de respondenten aan liefst naar een andere, geschiktere woning te verhuizen, zoals in hoofdstuk vijf al eerder aan het licht is gebracht. Het feit dat een meerderheid van de respondenten het liefst zolang mogelijk wil blijven wonen waar men nu woont geeft aan dat de verhuisgezindheid van mensen niet echt hoog ligt. Dat blijkt ook uit de daadwerkelijke verhuisgeneigdheid per leeftijdscategorie, naar onderzoek van het Sociaal Cultureel Planbureau.145 Tabel 7.1 Verhuisgeneigdheid naar leeftijd en lichamelijke beperkingen, 2002

Hieruit blijkt dat de verhuisgeneigdheid naarmate men ouder wordt steeds verder afneemt. Zo’n 90% van de 75+ers wil beslist niet meer verhuizen. Ook hieruit blijkt dat men dus liefst blijft wonen waar ie woont, zeker naarmate men ouder wordt. Dit zou voor een product als een omgekeerde hypotheek een goed teken kunnen zijn. Bij dit product houdt men namelijk het recht om in het huis te blijven wonen, terwijl men liquide middelen uit dat huis haalt. Mocht een huishouden geld nodig hebben, maar niet uit het huis 145

Sociaal Cultureel Planbureau, ‘Met zorg gekozen? Woningvoorkeuren en woningmarktgedrag van ouderen en mensen met lichamelijke beperkingen’, 2004

88

waar zij wonen willen vertrekken, zou dit een goede oplossing bieden. Ondanks deze positieve voorboden wil het product echter nergens echt van de grond komen. Welke oorzaken daar aan ten grondslag kunnen liggen zal ik in dit hoofdstuk verder bestuderen. Ik maak daarbij onderscheid tussen de barrières van producten waarbij men een lening aangaat met het huis als onderpand, bijvoorbeeld de omgekeerde hypotheek en de barrières van producten waarbij men het huis (deels) verkoopt en het woonrecht behoudt, bijvoorbeeld de Torenstad-constructie die in hoofdstuk twee staat beschreven. § 7.2. Barrières bij een leenconstructie § 7.2.1. Barrières voor de consument Uit de resultaten van de enquête, beschreven in hoofdstuk 5, kwam onder andere naar voren dat respondenten het aan een product als een omgekeerde hypotheek vooral tegenstaat dat ze opnieuw een schuld aan het opbouwen zijn. Men kan bijvoorbeeld het gevoel hebben dat ze, na jarenlang aflossen, nu eindelijk (het grootste gedeelte van) hun schuld hebben afgelost en dat men daarom niet opnieuw een schuld wil opbouwen, een schuld die zich door de jaren heen alleen maar zal ophogen. Dit is een specifiek probleem van een product die valt onder de leenconstructie. Wat daarnaast een barrière kan zijn is dat het vermogen in het huis gezien wordt als “safe haven” , iets dat ze altijd achter de hand willen hebben voor mogelijke “slechtere tijden”. Het erfenismotief blijkt uit verschillende onderzoeken146 niet van grote waarde te zijn in Nederland en het is daarmee niet een grote reden om een omgekeerde hypotheek niet af te sluiten. Wat in de literatuur wel naar voren komt is dat het product zelf een nog onbekend fenomeen is en zoals het spreekwoord “onbekend maakt onbemind” al zegt kan dit de vraag van de consument remmen. Daarnaast is de financiële geletterdheid van de gemiddelde burger erg zwak te noemen. De Roon et al. beschrijven dat bij een complex product als de omgekeerde hypotheek dit ertoe kan leiden dat mensen het product niet begrijpen. Dit kan dan tot gevolg hebben dat men het product niet vertrouwt en dat leidt er vervolgens toe dat men geen interesse heeft in het product.147 Niet alle producten die in Nederland en internationaal verkocht zijn hadden de “no negative equity” garantie. Deze garantie verzekert dat wanneer men langer leeft dan oorspronkelijk verwacht men toch de zekerheid behoudt om in het huis te blijven wonen zolang men wil. De schuld zal dan hoger uitvallen dan de waarde van het huis, maar dit wordt gedekt door de aanbieder of bijvoorbeeld de overheid in de Verenigde Staten. Wanneer een product deze garantie niet heeft en men langer leeft dan de verwachting wordt de schuld groter dan het huis waard is en kan men alsnog het huis uitgezet worden of kan het bijvoorbeeld zo zijn dat de erfgenamen uiteindelijk voor deze schuld op moeten draaien. De angst dat dit kan gebeuren kan mensen ook weerhouden om zo’n product af te sluiten. Men heeft alsnog geen zekerheid dat men zolang als men wil in het huis kan blijven wonen en het langlevenrisico ligt dan ook nog altijd bij de consument. 146

PGGM ledenenquête 2012 en Toussaint, J., “Housing wealth in retirement strategies; Towards understanding and new hypotheses”, Proefschrift, Delft, juni 2011 147 De Roon, et al., Housing with a silver lining,

89

Wat mensen ook kan tegenhouden om dit soort product aan te schaffen is dat ze het gevoel hebben dat ze weinig waarde terug krijgen voor hun huis. Dit werd in het buitenland vaak als zwak punt van deze constructie gezien, “low value for money” zoals het in de literatuur wordt beschreven . Omdat men gedurende de lening niets aflost betaalt men rente op rente. Dit zorgt ervoor dat het bedrag dat men nu kan krijgen laag kan aanvoelen, maar het is actuarieel gezien wel de faire waarde. Bij verkoop van het huis kan men een veelvoud van dat bedrag krijgen, maar dan heeft men niet het voordeel dat men “gratis” in het huis kan blijven wonen en eigenaar van het huis blijft. Een andere barrière van dit product ten opzichte van een product met een verkoopconstructie is dat bij een product met een verkoopconstructie vantevoren wordt afgesproken welk procentuele deel van het huis wordt verkocht. Wanneer men bijvoorbeeld altijd 20% van de waarde van het huis wil bewaren voor de erfgenamen, verkoopt men 80% van het huis. Bij de aanschaf van een product met een leenconstructie is dit niet het geval. De schuld wordt naarmate de tijd verstrijkt steeds groter en hoewel men eigenaar blijft van het pand neemt de schuld een steeds groter deel van het huis in beslag. Naarmate men langer leeft blijft er steeds minder over voor de erfgenamen. Wanneer men echter geen erfenismotief heeft, omdat men bijvoorbeeld geen kinderen heeft, kan deze barrière als non-barrière worden beschouwd. § 7.2.2. Barrières voor de aanbieder Ook voor de aanbieders zijn er verschillende barrières te ontdekken. Nationaal en internationaal zijn er maar weinig aanbieders die hun handen willen branden aan een omgekeerd hypotheekproduct. Waar in Amerika er op het begin nog veel aanbieders waren, is dit gaandeweg teruggelopen. In 2011 stopten de drie grootste aanbieders van het product met het uitgeven ervan. Naar eigen zeggen omdat ze zich op de core-business van hypotheken wilden richten, maar ook vanwege het feit dat het product is ontstaan in economisch andere tijden. Er is nu veel meer onzekerheid op de huizenmarkt en dit zorgt voor een barrière voor de aanbieder om het product in hun portefeuille op te nemen. Bij het afsluiten van een omgekeerde hypotheek wordt het huis als onderpand gebruikt. Naarmate de afnemer langer leeft en in het huis woont, wordt de schuld groter en groter. Als vervolgens de waarde van dat onderpand onzeker is, zorgt dit voor een risico bij de aanbieder. Ook in Nederland is de huizenmarkt op dit moment erg onzeker te noemen. Daar waar aan het begin van dit millennium de prijzen van koopwoningen nog flink stegen en in de jaren erna blijven stijgen, zijn de huizenprijzen inmiddels flink aan het dalen, getuige de grafieken hieronder. 148

148

Verkregen van website: http://www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/bouwenwonen/cijfers/extra/huizenprijzen-visualisatie.htm

90

Figuur 7.1a Ontwikkeling prijzen koopwoningen jaar op jaar: mei 2001

Figuur 7.1 b Ontwikkeling prijzen koopwoningen jaar op jaar: mei 2012

De daling in de waarde van koopwoningen zorgt voor een barrière voor de aanbieder om nu te beginnen met het aanbieden van een omgekeerd hypotheekproduct. Zeker met daarnaast nog de onzekerheid omtrent het bestaan van de hypotheekrenteaftrek die er mede voor zorgt dat de woningmarkt in

91

Nederland op slot zit. Naarmate de aanbieder meer van dit soort producten in de portefeuille heeft wordt voor hem het risico niet kleiner, maar stijgt het juist. 149 Naast het onzekere onderpand is er voor de aanbieder ook nog het langlevenrisico. Wanneer men een voor de consument betrouwbaar en stabiel product aan wil bieden is een no negative equity garantie van belang. In het Verenigd Koninkrijk werd deze garantie bij het ontstaan van het product niet altijd afgegeven en dit zorgde voor pijnlijke zaken die nog geregeld in de media naar voren komen. Het product kan hierdoor reputatieschade lijden en dit kan ervoor zorgen dat het als onaantrekkelijk of zelfs als woekerproduct wordt aangemerkt. Het afgeven van een no negative equity garantie lijkt dan ook noodzaak voor het slagen van een omgekeerd hypotheekproduct. Wanneer de aanbieder deze garantie af moet geven levert hem dit een extra risico op. Hij zal namelijk het langlevenrisico moeten dragen. Bij het afsluiten van het product wordt het bedrag dat de consument krijgt bepaald door onder andere de levensverwachting. Wanneer de consument langer leeft dan verwacht, hoopt de schuld zich op en kan het voorkomen dat de schuld groter wordt dan de waarde van het huis. Met het afgeven van een no negative equity garantie wordt dit risico gedragen door de aanbieder. Naarmate de aanbieder meer van dit soort producten in zijn portefeuille heeft is dit risico te hedgen, de geschatte levensverwachting convergeert dan naar de werkelijke levensverwachting.150 Het macro langlevenrisico blijft echter wel nog bestaan bij de aanbieder. Dit houdt in dat het langleven hoger uitkomt dan de voorziene trend en mensen dus over het algemeen langer leven dan vantevoren voorspeld. Uit ervaring in de Verenigde Staten valt te zien dat het product pas echt populair werd toen de overheid dit risico verzekerde.. Met dit langlevenrisico komt ook de onzekerheid voor de aanbieder over het moment waarop hij zijn investering kan realiseren. Zolang de afnemer van het product leeft en in het huis woont, kan de aanbieder zijn investering niet cashen. Dit dubbele risico maakt het product voor een aanbieder minder interessant, daar er genoeg alternatieven zijn waarbij men wel vantevoren weet hoe gemakkelijk en met welke looptijd ze hun investering kunnen realiseren. Uit ervaringen in het buitenland kwam ook naar voren dat de transactiekosten van een omgekeerd hypotheekproduct groot zijn. Voor de aanbieder is dit ook een extra barrière , zij zien de hoge transactiekosten als noodzaak. Omdat het product relatief nieuw is en als complex kan worden ervaren is er gemiddeld meer tijd nodig om vragen van klanten te beantwoorden. Daarnaast zijn de klanten meestal ouderen en daar moet extra tijd voor worden genomen. Ook moeten er taxateurs aan het werk gezet worden om de waarde van het huis te bepalen. Al deze extra diensten brengen kosten met zich mee die doorgevoerd worden naar de klant. Omdat aanbieders ook zien dat de transactiekosten relatief hoog zijn kan dit voor hen ook als barrière gezien worden om zo’n product aan te bieden. 151

149

Rouwendal en de Graaf, Mijn pensioen staat als een huis, NEA paper, 2012 Zie 144 151 Gibson Terry, Obstacles to equity release 150

92

Caplin152 beschrijft ook nog het probleem van moral hazard wat om de hoek kan komen kijken. Degene die een omgekeerd hypotheekproduct afsluiten zijn over het algemeen mensen op hoge leeftijd, inkomensarm en ze leven in huizen waarvan zij het onderhoud niet kunnen bekostigen. Daarnaast wordt er verwacht dat ze tijdens de looptijd van de lening in gezondheid achteruit gaan of zelfs zware gezondheidsproblemen kunnen ondervinden. Al deze eigenschappen maakt hen tot voorname kandidaten om het onderhoud in het huis te verwaarlozen. En dit heeft tot gevolg dat de waarde van het huis daalt. Vaak is er in contracten opgenomen dat er elke vijf jaar een hertaxatie van het huis plaatsvindt. Wanneer de waarde afneemt door verwaarlozing van het huis kan dit worden verrekend in de schuld.

§ 7.3. Barrières bij een verkoopconstructie § 7.3.1. Barrières voor de consument In een constructie waarbij men het huis verkoopt en vervolgens het woonrecht behoudt zijn er voor de consument verschillende barrières te ontdekken. Ten opzichte van een leenconstructie ligt het langlevenrisico, afhankelijk van de constructie, dan wel bij de aanbieder dan wel bij de consument. In zo’n verkoopconstructie verkoopt men (deels) het huis en behoudt men het recht om erin te blijven wonen zolang men wil. Dit woonrecht brengt met zich mee dat het bedrag dat men voor het huis krijgt kleiner is dan de marktwaarde. Het risico voor langleven is dus gedekt, maar voor de consument kleeft er een ander risico aan vast. Dit zal ik uitleggen aan de hand van een voorbeeld: Mevrouw A (70 jaar) heeft een huis ter waarde van 300.000 euro waarin zij alleen woont. Zij verkoopt dit huis met behoudt van woonrecht aan een aanbieder van een verkoopconstructie voor 150.000 euro. Een maand na het afsluiten van het contract komt mevrouw te overlijden. Het huis is dan voor een veel lager bedrag dan de marktwaarde overgegaan op de aanbieder en de erfgenamen hebben geen enkel recht op de woning. In zo’n geval heeft de consument het huis verkocht voor een zeer lage prijs en zijn de erfgenamen hiervan de dupe. Bij een leenconstructie is dit risico niet aanwezig. Men blijft daar te allen tijde eigenaar van het huis en bij vroegoverlijden is de schuld die is opgebouwd laag. Deze kan dan door de erfgenamen worden afbetaald, door het huis te verkopen of door de schuld af te betalen waarmee men vervolgens het huis behoudt. Het risico dat dit kan gebeuren kan mensen ervan weerhouden om dit product af te sluiten, echter is het wel zeker dat wanneer men langer leeft dan verwacht men niet het risico loopt dat de schuld hoger wordt dan de waarde van het huis omdat er geen schuld wordt opgebouwd. Ook hier is de barrière aanwezig dat men het vermogen in het huis graag wil behouden om te dienen als redding voor onvoorziene omstandigheden. Men wil vaak het vermogen in het huis pas inzetten als allerlaatste redmiddel en niet om meer te consumeren tijdens het pensioen, of om te gaan reizen of iets dergelijks. Dit kan ervoor zorgen dat de afname van een dergelijk product niet storm zal lopen, mede omdat het pensioeninkomen in Nederland relatief hoog is en relatief maar zeer weinig mensen hun 152

Caplin, Reverse mortgage market: Problems and prospects

93

pensioeninkomen als slecht bestempelen. Net als bij de omgekeerde hypotheek bestaat hier het probleem van onbekend maakt onbemind. Omdat ook dit een complex en nieuw product is, is er gebrekkig inzicht en vertrouwen in het product. Wanneer het vertrouwen in een product of de aanbieder ervan ontbreekt, zorgt dit voor een barrière in de ontwikkeling van een product. De financiële crisis heeft gezorgd voor een deuk in het vertrouwen van financiële instellingen, dus men kan zich afvragen of dit het juiste moment is om een dergelijk product te introduceren. Daarnaast is er bij een koopconstructie de barrière dat de aanbieder ook geïnteresseerd moet zijn in het huis en de ligging ervan. In Australië bijvoorbeeld is er ook een verkoopconstructie in de markt, maar deze wordt alleen aangeboden in Sydney en Melbourne. In Nederland zou bijvoorbeeld de Randstad een interessant gebied kunnen zijn voor een aanbieder, maar een rijtjeshuis in de provincie misschien totaal niet. Het product zal naar alle waarschijnlijkheid dus niet voor iedere consument met een koophuis beschikbaar zijn. § 7.3.2. Barrières voor de aanbieder Bij een verkoopconstructie koopt de aanbieder het juridische en economische eigendom van een huis, terwijl de verkoper het recht behoudt om in dat huis te blijven wonen zolang hij of zij wil. Een groot risico dat in deze constructie dus in ieder geval bij de aanbieder ligt is het langlevenrisico. De aanbieder kan zijn investering pas liquideren op het moment dat de verkoper het huis verlaat (door bijvoorbeeld overlijden of omdat men naar een zorginstelling moet). Maar om uiteindelijk resultaat uit de investering te zien moet het huis ook nog verkocht worden. Het risico dat het huis inmiddels minder waard is geworden, door bijvoorbeeld achterstallig onderhoud of door ontwikkelingen in de huizenmarkt, ligt ook bij de aanbieder. De combinatie van deze risico’s zorgt ervoor dat, zeker in de huidige economische omstandigheden, weinig aanbieders zich geroepen voelen om het product te verkopen. In Nederland is Torenstad Verzilverd Wonen een voorbeeld geweest van een aanbieder, maar op dit moment is het bij hen niet mogelijk om het huis te verzilveren. Op de site wordt als reden vermeld dat de huidige woningmarkt te onzeker is voor beleggers en corporaties om woningen aan te kopen. Dat woningmarkt risico wordt alleen maar groter naarmate er meer van dit soort verkoopconstructies in de portefeuille van de aanbieder aanwezig zijn. Omdat er politiek gezien nog altijd onzekerheid bestaat omtrent de hypotheekrenteaftrek en de hervormingen op de huurmarkt blijft de woningmarkt onzeker en deze onzekerheid kan grote invloed hebben op het rendement van een dergelijk product. De recente prijsdalingen, zie ook figuur 5.1b, doen de interesse van aanbieders ook geen goed. Omdat de aanbieder bij deze constructie eigenaar wordt van een huis is het voor hem wel van belang dat ze dit product aanbieden waarbij ze nagenoeg zeker weten dat ze het huis ook weer verkocht krijgen nadat de verkoper uit het huis is. Een barrière om als aanbieder dit product aan te bieden is dat dit waarschijnlijk niet landelijk gepromoot en aangeboden kan worden, maar slechts in een beperkt gebied waar meer zekerheid is dat het huis kan worden doorverkocht en waarbij het risico van waardedaling minder aanwezig is, bijvoorbeeld in een gewilde streek als de Randstad.

94

Waar de consument in een leenconstructie nog eigenaar blijft van het pand, is dat bij deze constructie niet het geval. Het gevaar van moral hazard kan hier dan ook nog meer aanwezig zijn. Mensen hebben geen eigendom meer over het huis en daarmee kan bij hen het gevoel ontstaan dat zij het huis niet meer hoeven te onderhouden. Vaak ligt bij een dergelijke constructie de onderhoudsplicht ook bij de aanbieder van het product. Dit geeft dus nog extra kosten voor de aanbieder, die ongetwijfeld worden doorverrekend, maar juist omdat mensen de onderhoudsplicht en het eigendom van het huis niet meer hebben kan dit er toe leiden dat ze anders met het huis omgaan dan dat ze voor het afsluiten van het contract deden. In contracten wordt dan ook opgenomen dat de afnemer niets aan het huis mag veranderen zonder toestemming. Wanneer er kosten moeten worden gemaakt omdat de bewoner iets aan het huis verandert dat schade brengt aan de waarde van dat huis, zullen deze kosten verhaald worden op de bewoner. Kort samengevat ligt bij dit soort producten dus zowel het langlevenrisico, als het huiswaarderisico en ook het onderhoudsrisico volledig bij de aanbieder. Het lijkt dan ook logisch dat dit soort producten niet in groten getale wordt aangeboden en als het al wordt aangeboden dan in specifieke gebieden waar een aanbieder zich eraan durft te wagen. § 7.4 Mogelijke barrières in de wetgeving Het belang van een omgekeerde hypotheek is de laatste tijd toegenomen. De doelgroep, inkomensarme vermogensrijke mensen, komen vaak niet langer in aanmerking voor een gewone hypotheek, Bij het afsluiten van een gewone hypotheek is namelijk een inkomenstoets vereist, waarbij men moet laten zien dat er genoeg inkomen binnenkomt om de rente mee te betalen. Deze inkomenstoets is door de Gedragscode Hypothecaire Financieringen verscherpt in 2011. Vóór deze verscherping werd in ruime mate gebruik gemaakt van de mogelijkheid om af te wijken van de inkomensnorm. Daar zijn in de nieuwe Gedragscode beperkingen aan gesteld. 153 Juist veel van de “inkomensarme vermogensrijke mensen”, die veel vermogen in het huis vast hebben zitten, voldoen niet aan die eis omdat er alleen AOW met eventueel een aanvullend pensioen als inkomen binnenkomt. Dit inkomen voldoet niet altijd aan de inkomenseis waardoor een gewone hypotheek voor hen niet tot een optie behoort om het vermogen in het eigen huis liquide te maken. Daarmee neemt het belang van een omgekeerde hypotheek dus toe. In deze vorm is er namelijk geen sprake van aflossing of rentebetaling terwijl men in het huis woont, maar pas bij verkoop van het huis. De inkomenstoets vormt wat dat betreft geen barrière voor de omgekeerde hypotheek. 154 Op een ander gebied kunnen de inkomens- en of vermogenstoets mogelijk wel voor problemen zorgen. Bijvoorbeeld bij het in aanmerking komen voor zorgtoeslag. Per 1 januari 2013 wordt het recht op zorgtoeslag onder andere afhankelijk van het vermogen. Wanneer iemands vermogen hoger is dan het

153

Ministerie van Financiën, Beantwoording Kamervragen over het bericht ‘bank zet trouwe klant in de kou’ , mei 2012 154 Rapport Vereniging Eigen Huis, Mijn pensioen staat als een huis,

95

heffingsvrije vermogen in box 3 155 plus €80.000,- komt men niet meer in aanmerking voor de zorgtoeslag. De eigen woning valt normaliter in box 1 en het eigen vermogen dat vastzit in het huis telt dan ook niet mee als vermogen uit box 3.156 Wanneer men echter het vermogen in het huis liquide maakt, komt het bedrag dat men krijgt wel in box 3 terecht en wordt het wel in de vermogenstoets meegenomen. Dit kan een negatieve prikkel vormen om het vermogen in het huis te liquideren. Daarnaast zullen mensen met vermogen vanaf 1 januari 2013 een hogere eigen bijdrage betalen voor de AWBZ en de Wmo. Als de Tweede en Eerste Kamer akkoord gaan, dan gaat per 1 januari 2013 de regeling van kracht dat er 4% van het box 3 vermogen wordt opgeteld bij het inkomen waarover de eigen bijdrage wordt berekend. Mensen met vermogen gaan dus een hogere eigen bijdrage betalen. 157 Dit maakt het wederom minder aantrekkelijk om het vermogen in het eigen huis te liquideren, aangezien het vermogen wanneer het in het huis vastzit tot box 1 vermogen behoort en niet meegerekend wordt in deze vermogenstoets. Deze negatieve prikkel zal alleen het geval zijn voor consumenten die het geliquideerde bedrag lump sum uitbetaald krijgen, daar degenen met een lump sum uitbetaling in een keer veel vermogen in box 3 krijgen. Wanneer men het bedrag periodiek laat uitkeren wordt deze uitbetaling aangemerkt als zijnde een lijfrente. Een periodieke uitkering uit het vermogen in een huis zoals hier bedoeld wordt, voldoet namelijk aan de fiscale beschrijving van een lijfrente. Een lijfrente wordt als volgt beschreven in artikel 1.7 wet IB 2001: “een aanspraak volgens overeenkomst van levensverzekering op vaste en gelijkmatige periodieke uitkeringen die eindigen uiterlijk bij overlijden, welke aanspraak niet kan worden afgekocht, vervreemd, prijsgegeven, of formeel of feitelijk voorwerp van zekerheid kan dienen”. Door middel van een wetswijziging in 2009 is de fiscale behandeling van een lijfrente veranderd. Vanaf 1 januari 2009 geldt het inkomen uit een lijfrente tot box 1 vermogen. Voor de aanpassing van de wet IB 2001 in 2009 werd een lijfrente alleen in box 1 belast als de daarvoor betaalde premies ook in box 1 afgetrokken waren. Wanneer die premies niet in box 1 in aftrek zijn gebracht, dan was de lijfrenteaanspraak belastbaar in box 3. Men kon er dus zelf voor kiezen om de uitkering van de lijfrente (deels) in box 3 te laten belasten door (een gedeelte van) de betaalde premies niet af te trekken. Echter vanaf 1 januari 2009 is de wet omtrent lijfrenten veranderd. De tekst in art 3.133 lid 1 voor 2009 “worden de premies voor die aanspraak die als uitgaven voor inkomensvoorzieningen in aftrek zijn gebracht” wordt vervangen door ”worden de premies en bedragen die zijn betaald voor die aanspraak”.158 Daarmee wordt ook het gedeelte van de lijfrente waarvan de premies niet zijn afgetrokken voortaan belast in box 1. Wanneer men van het liquide vermogen uit het huis een periodieke uitkering koopt is er echter nooit een mogelijkheid geweest om een “premie” in box 1 af te trekken. Voor dergelijke

155

In 2012 is dit €21.139,Verkregen van website http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/zorgtoeslag/vermogenstoets-zorgtoeslag 157 Verkregen van website http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/algemene-wet-bijzondere-ziektekostenawbz/eigen-bijdrage-hulp-awbz 158 Wet van 18 december 2008, houdende wijziging van enkele belastingwetten en enige andere wetten, Belastingplan 2009 156

96

gevallen geldt dus dat de periodieke uitkering belast zal worden in box 3. Men zal de periodieke uitkering moeten waarderen naar art. 19 Uitvoeringsbesluit IB 2001 en het inkomen uit sparen en beleggen, oftewel box 3, zal moeten worden verhoogd met deze waardering. Ook kan de hypotheekrenteaftrek voor een barrière zorgen. Wanneer men de overwaarde in het huis benut door middel van een omgekeerde hypotheek moet men eerst met dat verkregen geld de nog openstaande hypothecaire lening aflossen. Over deze lening betaalt men rente die aftrekbaar is van het inkomen uit box 1. Wanneer men nu overwaarde liquideert door middel van een omgekeerde hypotheek moet men eerst deze openstaande lening aflossen met de verkregen lening. Het restant mag men besteden waaraan men wil. Bij de omgekeerde hypotheek betaalt men nu geen rente, maar deze rente hoopt zich op en wordt pas achteraf betaald wanneer men het huis verlaat. De rente die men dan betaalt op de lening is niet aftrekbaar. Dit kan zorgen voor een negatieve prikkel om deze lening aan te gaan, wanneer men wel nog recht heeft op hypotheekrenteaftrek bij de lopende hypotheek. Op dit moment is er in Nederland geen specifieke wet- en regelgeving omtrent producten waarbij het vermogen in het huis liquide wordt gemaakt terwijl men er in blijft wonen. Er is dus ook geen minimumleeftijd en geen vereiste dat de aanbieder een no negative equity garantie af moet geven, zoals in Frankrijk het geval is. Wel is een financieel product als deze onderhevig aan een aantal regels. Men moet bijvoorbeeld de benodigde informatie verstrekken aan de klant, men moet informatie inwinnen over de klant etcetera. Om een duidelijk raamwerk voor het product te creëren is een wettelijk vastgelegde regelgeving zeker een pro, ook in Frankrijk is dit bij de introductie van het product meteen geregeld. Dit neemt bepaalde onzekerheden die er kunnen bestaan voor zowel consument als aanbieder weg. Een garantie voor een succes is het echter niet, waarbij wederom Frankrijk als voorbeeld aangehaald kan worden.

97

Hoofdstuk Acht

Overzicht en beslissingsboom

§ 8.1. Tabel waarin alle beschreven producten opgesomd staan met hun karakteristieken Product

Soort constructie

Eigendom van het huis ligt bij

Langlevenrisico ligt bij

Onderhoudsplicht ligt bij

Huiswaarde risico ligt bij

Bij vroegoverlijden restant vermogen naar

Maandelijkse vaste lasten consument t.g.v. dit contract Geen, lening plus rente moet worden betaald na vertrek uit het huis (door overlijden/ verhuizing naar zorginstelling)

Florius verzilver hypotheek

Leen constructie

Consument

Aanbieder, d.m.v. een “no negative equity” garantie

Consument, wanneer onderhoud nodig, moet consument dit tijdig doen, zo niet dan regelt Florius het op kosten consument.

Aanbieder bij langleven, deze krijgt dan alleen de verkoopopbrengst van het huis. Wanneer huis wordt verwaarloosd verliest consument de “no negative equity”garantie  huiswaarderisico dan bij consument

Erfgenamen kunnen huis verkopen en daarmee lening af betalen, of huis behouden en met eigen middelen lening af betalen

Amvest Homefree

Verkoop constructie

Aanbieder

Aanbieder

Achterstallig onderhoud vooraf wordt versleuteld in de huur. Daarna onderhoudsk osten voor aanbieder

Aanbieder, eigenaar van het pand

Uitbetaling in een keer  consument heeft erg veel waarde “ingeleverd” aanbieder voor relatief laag bedrag volledige eigendom

Maandelijkse huurkosten

Torenstad Verzilverd wonen

Verkoop constructie

Aanbieder

Aanbieder

Aanbieder

Aanbieder, eigenaar van het pand

Bij uitbetaling in een keer  consument heeft erg veel waarde “ingeleverd” voor behoud van het vruchtgebruik  aanbieder voor relatief laag bedrag volledige eigendom

Geen

Bij periodieke uitbetaling  restant gaat naar erfgenamen

98

Product

Soort constructie

Eigendom van het huis ligt bij

Langlevenrisico ligt bij

Onderhoudsplicht ligt bij

Woonwaarde risico ligt bij

Bij vroegoverlijden restant vermogen naar

Maandelijkse vaste lasten consument t.g.v. dit contract Rente op de lening

Rabobank KeuzePlus hypotheek

Leen constructie

Consument

Consument

Consument

Consument, bank heeft recht op hertaxatie elke 5 jaar. Indien waarde aanleiding geeft moet consument door bank vastgestelde bedragen gaan aflossen

Erfgenamen kunnen huis verkopen en daarmee lening af betalen, of huis behouden en met eigen middelen lening af betalen

HECM (VS)

Leen constructie

Consument

Overheid, d.m.v. een “no negative equity” garantie afgegeven door overheid

Consument

Overheid

Erfgenamen kunnen huis verkopen en daarmee lening af betalen, of huis behouden en met eigen middelen lening af betalen

Geen, lening plus rente moet worden betaald na vertrek uit het huis (door overlijden/ verhuizing naar zorginstelling)

Reverse Mortgage (AUS)

Leen constructie

Consument

Aanbieder, d.m.v. een “no negative equity” garantie (dit geldt alleen voor aanbieders gelieerd aan SEQUAL, bij niet gelieerde SEQUAL aanbieders verschilt het per contract)

Per contract verschillend, vaak als vereiste opgenomen aan consument

Aanbieder

Erfgenamen kunnen huis verkopen en daarmee lening af betalen, of huis behouden en met eigen middelen lening af betalen

Geen, lening plus rente moet worden betaald na vertrek uit het huis (door overlijden/ verhuizing naar zorginstelling)

Home Reversion (AUS)

Verkoop constructie

Aanbieder/ Gedeeld (dit is het geval wanneer de consument een deel van het huis verkoopt)

Aanbieder

Aanbieder

Aanbieder/ Gedeeld (dit is het geval wanneer de consument een deel van het huis verkoopt)

Early sale rebate garantie  huis binnen bepaalde tijd verkocht door bijv. vroegoverlijden, dan gedeelte terug aan erfgenamen

Geen

Loan Equity Release (UK)

Leen constructie

Consument

Aanbieder

Consument

Aanbieder

Erfgenamen kunnen huis verkopen en daarmee lening af betalen, of huis behouden en met eigen middelen lening af betalen

Constructies met en zonder rente betalingen mogelijk

99

Product

Soort constructie

Eigendom van het huis ligt bij

Langlevenrisico ligt bij

Onderhoudsplicht ligt bij

Woonwaarde risico ligt bij

Bij vroegoverlijden restant vermogen naar

Maandelijkse vaste lasten consument t.g.v. dit contract Geen

Sale Equity Release (UK)

Verkoop constructie

Aanbieder/ Gedeeld (dit is het geval wanneer de consument een deel van het huis verkoopt)

Aanbieder

Aanbieder

Aanbieder/ Gedeeld (dit is het geval wanneer de consument een deel van het huis verkoopt)

Uitbetaling in een keer  consument heeft erg veel waarde “ingeleverd” voor behoud van het vruchtgebruik  aanbieder voor relatief laag bedrag volledige eigendom

Sale and rent back (UK)

Verkoop constructie

Aanbieder

Consument

Aanbieder

Aanbieder, eigenaar van het pand

Uitbetaling in een keer  consument heeft erg veel waarde “ingeleverd” voor het woonrecht  aanbieder voor relatief laag bedrag volledige eigendom

Maandelijkse huurkosten

Viager (FR)

Verkoop constructie

Aanbieder (hier meestal een natuurlijk persoon)

Aanbieder (risico hier verplaatst naar ander natuurlijk persoon)

Aanbieder

Aanbieder, eigenaar van het pand

Geen

Pret viager hypothecaire (FR)

Leen constructie

Consument

Aanbieder, d.m.v. een “no negative equity” garantie

Consument

Aanbieder bij langleven, deze krijgt dan alleen de verkoopopbrengst van het huis.

Aanbieder, in casu meestal ook natuurlijk persoon, heeft voor relatief weinig het volledige eigendom over het huis Erfgenamen kunnen huis verkopen en daarmee lening af betalen, of huis behouden en met eigen middelen lening af betalen

Nuda proprieta (IT)

Verkoop constructie

Aanbieder (hier meestal een natuurlijk persoon)

Aanbieder (risico hier verplaatst naar ander natuurlijk persoon)

Aanbieder

Aanbieder

Aanbieder, in casu meestal ook natuurlijk persoon, heeft voor relatief weinig het volledige eigendom over het huis

Geen

Prestito vitalizio ipotecario (IT)

Leen constructie

Consument

Aanbieder, d.m.v. een “no negative equity” garantie “

Consument

Aanbieder bij langleven, deze krijgt dan alleen de verkoopopbrengst van het huis.

Erfgenamen kunnen huis verkopen en daarmee lening af betalen, of huis behouden en met eigen middelen lening af betalen

Geen, lening plus rente moet worden betaald na vertrek uit het huis (door overlijden/ verhuizing naar zorginstelling)

Geen, lening plus rente moet worden betaald na vertrek uit het huis (door overlijden/ verhuizing naar zorginstelling)

100

§ 8.2. Beslissingsboom waarin men door middel van antwoorden op bepaalde vragen uitkomt bij het voor hen ideale product Aan de hand van het beantwoorden van een aantal vragen komt men met behulp van de hiernavolgende beslissingsboom uit bij het voor hen best passende equity release product.

Wilt u in uw huidige huis blijven wonen?

ja

nee

Prefereert u het aangaan van een lening (en daarmee behoud van eigendom) boven het recht op vruchtgebruik in uw huis (en daarmee verkoop van eigendom)?

ja

Vrij opneemen besteedbaar

Wilt u de overwaarde in uw huis in een keer of periodiek uitbetaald krijgen?

Periodiek

Wilt u een deel van de overwaarde in uw huis afschermen ten behoeve van uw nalatenschap?

Een omgekeerde hypotheek op een deel van het huis, waarbij u in een keer de gehele som krijgt uitbetaald

ja

nee

Wilt u deze lening als lijfrente gebruiken om het langlevenrisico mee te dekken of wilt u het vrij besteden hoeveel en wanneer u wil ?

ja

Wilt u blijven wonen in een koophuis?

nee Een omgekeerde hypotheek op het gehele huis, waarbij u in een keer de gehele som krijgt uitbetaald

ja Een omgekeerde hypotheek op een deel van het huis, waarbij u zolang u leeft periodiek een uitkering ontvangt

Verkoop uw huis , liquideer daarmee uw overwaarde en verhuis naar een (goedkoper/kleiner) koophuis

Vrij opneemen besteedbaar

Wilt u een deel van de overwaarde in uw huis afschermen ten behoeve van uw nalatenschap?

nee Verkoop uw huis, liquideer daarmee uw overwaarde en verhuis naar een huurhuis

Periodiek

Wilt u een deel van de overwaarde in uw huis afschermen ten behoeve van uw nalatenschap?

nee

ja

nee

Een omgekeerde hypotheek op het gehele huis, waarbij u zolang u leeft periodiek een uitkering ontvangt

Een verkoopconstructie op een deel van het huis, waarbij u in een keer de gehele som krijgt uitbetaald

Een verkoopconstructie op het gehele huis, waarbij u in een keer de gehele som krijgt uitbetaald

Wilt u een deel van de overwaarde in uw huis afschermen ten behoeve van uw nalatenschap?

nee

ja Een verkoopconstructie op een deel van het huis, waarbij u zolang u leeft periodiek een uitkering ontvangt

101

Een verkoopconstructie op het gehele huis, waarbij u zolang u leeft periodiek een uitkering ontvangt

Hoofdstuk Negen

Het liquideren van vermogen in het huis in Nederland

§ 9.1. Inleiding Het liquideren van eigen vermogen in het huis is in Nederland op meerdere manieren mogelijk geweest en nog steeds kan men de overwaarde in het huis verzilveren. De mogelijkheid is er dus, maar men maakt er maar mondjesmaat gebruik van. Daaraan kunnen verschillende redenen ten grondslag liggen. Enerzijds zijn deze bij de consument te vinden. De doelgroep, met name 65+ers, voelt de noodzaak niet om de overwaarde in het huis te verzilveren en kunnen rondkomen met hun pensioeninkomen. Dat blijkt wel uit onderstaande grafiek, uit de PGGM ledenenquête, maar ook uit tabel 6.3 waar relatief weinig Nederlanders aangeeft hun pensioeninkomen slecht te vinden. Deze grafiek laat zien dat 60% van de oudste groep aangeeft met gemak rond te komen van het pensioen of verwacht met gemak rond te kunnen komen van het pensioen. Grafiek 9.1 Verwachting/beleving over het rondkomen van het pensioeninkomen

Daarnaast zijn de huidige ouderen calvinistisch van aard, ze zien het huis niet als financieel object, maar als iets waar ze emotioneel aan gehecht zijn. De verwachting is dat komende oudere generaties eerder geneigd zijn de overwaarde in het huis te benutten. Ze zien het kopen van een huis eerder als een investering en ze zijn meer vertrouwd met hypotheken en andere financiële producten.159

159

Toussaint, J., “Housing wealth in retirement strategies; Towards understanding and new hypotheses”, Proefschrift, Delft, juni 2011

102

Aangezien men het huis als een appeltje voor de dorst ziet, zal men in het algemeen wanneer men vermogen nodig heeft eerst naar andere mogelijkheden dan het huis grijpen, zoals banktegoeden, beleggingen etcetera. Wat een verzilverproduct zoals ze in Nederland aangeboden worden of werden ook in de weg kan staan is dat deze producten complex zijn. Complexe financiële producten hebben een slechte reputatie, zeker met de woekerpolissen nog vers in het geheugen. Zaak voor een verzilverproduct is dan ook om zo eenvoudig en transparant mogelijk te zijn. Een reden dat er amper aanbieders van verzilverproducten zijn hier in Nederland is dat er grote risico’s aan dit product vastzitten. Bij het Florius verzilverproduct bijvoorbeeld ligt het langlevenrisico en het woonwaarderisico bij de aanbieder. Deze risico’s worden verdisconteerd in het bedrag dat men uitbetaald krijgt, waardoor het voor mensen kan aanvoelen dat ze maar erg weinig terugkrijgen voor de waarde van hun huis. Daarnaast wordt over het geleende bedrag een vast rentepercentage betaald die op dit moment op een hoogte van 7,3% staat. Afhankelijk van onder andere leeftijd en waarde van het huis krijgt men een bepaald bedrag liquide. Als men vervolgens nog een hypotheekbedrag op het huis heeft openstaan moet deze eerst worden afgelost. Bij een huis met een waarde van twee ton, krijg je nu afhankelijk van leeftijd ongeveer 50.000 euro uitgekeerd. Dit houdt in dat na 20 jaar de schuld is opgelopen tot de waarde van het huis en men geen eigen vermogen meer heeft in het huis, ervan uitgaande dat de waarde van het huis gelijk blijft.160 Naast dat deze risico’s leiden tot een voor consumenten laag aanvoelend bedrag leidt het er ook toe dat maar weinig aanbieders hun handen aan een dergelijk product willen branden. Dit geldt zowel voor een omkeerhypotheek als een sale and lease back constructie. Hierdoor is er geen concurrentie op de markt en dit zorgt ervoor dat het product duur blijft. Van de sale and lease back constructie waren er in Nederland twee aanbieders, maar zij zijn er beide mee gestopt, naar eigen zeggen omdat de huidige risico’s op de woningmarkt te hoog zijn. Om al deze barrières en risico’s te verkleinen zou de overheid in kunnen grijpen, zodat de verzilvermarkt beter van de grond komt. De Verenigde Staten kan hierbij als voorbeeld gelden. Ook daar kwam de verzilvermarkt niet op gang, totdat de overheid garant stond voor enerzijds de no negative equity guarantee, en daarmee het langlevenrisico, en anderzijds voor het geval dat de aanbieder van het product tekort schoot en hij de klant niet meer kon betalen. De consument moest hiervoor vooraf 2% van de waarde van het huis als premie betalen en daarnaast jaarlijks 0,5% van de waarde van het huis. Uit de PGGM ledenenquête blijkt dat mensen het vermogen in het huis willen verzilveren ten behoeve van zorgkosten of aanpassingen in het huis om er langer te kunnen wonen en er is veel minder belangstelling voor meer luxe doelen als reizen of vroeger met pensioen gaan. Met het huidige regeringsbeleid zal men steeds meer zorgkosten zelf moeten betalen en de overheid heeft er dan ook baat bij wanneer mensen zo lang mogelijk in het eigen huis blijven wonen en geen gebruik maken van dure intramurale zorg. Dit kan men bewerkstelligen door bijvoorbeeld garant te staan, maar ook door het aflossen van de 160

Zie Appendix A voor berekening

103

hypotheekschuld op een huis fiscaal te stimuleren in plaats van het fiscaal onaantrekkelijk te maken zoals voor bestaande hypotheken afgesloten voor 1 januari 2013 het geval is. Voor deze hypotheken is aflossen onaantrekkelijk omdat men de hypotheekrente die men betaalt volledig kan aftrekken van het box 1 inkomen. Dit hoofdstuk beschrijft de verschillende manieren van hypotheek aflossen en verzilveren. Het hoofdstuk behandelt dus ook de opbouwfase van een hypotheek, om in kaart te brengen welke (fiscale) gevolgen de verschillende manieren van aflossen hebben. In paragraaf twee wordt de opbouwfase van een hypotheek onder de loep genomen. Hierbij komen drie verschillende manieren van sparen en aflossen aan bod te weten, annuïtair aflossen, niet aflossen, maar sparen via box 3 en de spaarhypotheek 2.0. Welke gevolgen heeft elke manier van aflossen onder het huidige (fiscale) regime. In paragraaf drie komen vervolgens de verschillende mogelijkheden van verzilveren van het eigen vermogen in het huis naar voren. Daarbij komen aan bod de omkeerhypotheek, de verkoopconstructie zonder huurbetaling, de verkoopconstructie met huurbetaling en de spaarhypotheek 2.0 in de uitkeringsfase. Ook deze varianten zullen economisch en fiscaal bekeken worden, zijn er verstorende verschillen te ontdekken tussen de varianten en zo ja welke constructie wordt daarbij bevoordeeld. Paragraaf vier laat een fiscale vergelijking van de verschillende producten in de opbouwfase en verzilverfase zien. Hierbij kan precies worden aangetoond of en zo ja welke fiscale verstoringen er op treden. Daarnaast worden in deze paragraaf enkele suggesties geopperd voor een fiscaal neutraal systeem voor de opbouw- en verzilverfase van de eigen woning. Omdat verzilveren alleen een oplossing biedt voor de mensen die eigenaar zijn van een huis, zal paragraaf 5 enkele mogelijkheden voor huurders laten zien. Tot slot beschrijft paragraaf 6 van dit hoofdstuk de verschillende rollen die de overheid en de pensioensector kunnen gaan spelen bij de bevordering van het verzilverproduct. § 9.2. De opbouwfase van een hypotheek De opbouwfase van een hypotheek kan op verschillende manieren gebeuren. Men kan ervoor kiezen om af te lossen, men kiest voor een spaarhypotheek variant waarbij fiscaal niet wordt afgelost maar men wel spaart op een afgeschermde rekening ter aflossing van de hypotheek etcetera. 161 In deze paragraaf zullen drie manieren in de opbouwfase van een hypotheek worden besproken. § 9.2.1 Verschillende manieren van opbouwen § 9.2.1.1 Annuïtair aflossen Bij deze vorm van aflossen blijven de jaarlijkse betalingen over de looptijd gelijk. Die jaarlijkse betalingen bestaan deels uit aflossingen en deels uit rente. Naarmate je meer aflost wordt het absolute rentebedrag lager, dus naarmate de looptijd bij een annuïtaire hypotheek verstrijkt, wordt de rentecomponent van de lening kleiner. Het bedrag van de jaarlijkse annuïteit wordt berekend aan de hand van de looptijd, de rente 161

Per 1 januari 2013 is de spaarhypotheek fiscaal niet meer gefaciliteerd. Men heeft alleen recht op hypotheekrenteaftrek op het moment dat men annuïtair aflost. Een spaarhypotheek is voor nieuwe gevallen dan ook geen aantrekkelijke optie meer.

104

en de beginschuld. Om een annuïteit te berekenen maken we gebruik van de formule: H =

,

waarbij H de hoofdsom van de schuld is, A de annuïteit, r de rente en n de looptijd. De annuïteit A blijft dus gedurende de looptijd gelijk en omdat een deel van die annuïteit in het eerste jaar al een aflossing bevat, wordt de schuld kleiner. Dit zorgt ervoor dat de absolute rente die betaald wordt in het volgende jaar lager is. Aangezien de annuïteit gelijk blijft zorgt dit ervoor dat de aflossing (annuïteit – rente) met het jaar toeneemt. Deze constructie heeft tot gevolg dat het voordeel van de hypotheekrenteaftrek steeds kleiner wordt. De rente wordt met het jaar lager en daardoor wordt het fiscale voordeel van de hypotheekrenteaftrek steeds kleiner. Dit heeft tot gevolg dat de netto lasten elk jaar toenemen. Daarnaast is het in het algemeen ook zo dat men in een later stadium, naarmate men meer gaat verdienen, in een hogere belastingschijf valt en de hypotheekrenteaftrek daarmee in een later stadium ook tegen een hoger tarief kan aftrekken. Bij een annuïtaire aflossing is in dat latere stadium de hypotheek al in redelijke mate afgelost waardoor de rente, en de daarmee gepaard gaande aftrek, lager is. Dit leverde onder het fiscale regime van voor 1 januari 2013 een extra nadeel op ten opzichte van bijvoorbeeld een aflossingsvrije hypotheek waarbij de absolute rentebetaling over de looptijd gelijk blijft en men ook op latere leeftijd, veelal met een hoger belastingtarief, meer rente kan aftrekken. In het regeerakkoord “Bruggen slaan” 162 van de VVD en de PvdA is voor nieuwe hypotheken de voorwaarde gesteld dat men annuïtair dient af te lossen om voor de hypotheekrenteaftrek in aanmerking te komen. Per 1 januari 2013 is deze voorwaarde voor nieuwe hypotheken van kracht waardoor het nadeel van een annuïtaire hypotheek ten opzichte van bijvoorbeeld een aflossingsvrije hypotheek wordt veranderd in een voordeel. Voorheen had men naarmate de tijd verstreek minder rente om af te trekken, wat nadelig is ten opzichte van een aflossingsvrije hypotheek. Voor hypotheken afgesloten op of na 1 januari 2013 is de rente alleen aftrekbaar wanneer men annuïtair aflost. Artikel 3.119a Wet IB 2001 stelt: (…) wordt onder eigen woningschuld verstaan het gezamenlijke bedrag van de schulden van de belastingplichtige: (…) b. ter zake waarvan een contractuele verplichting geldt gedurende de looptijd ten minste annuïtair en in ten hoogste 360 maanden volledig aflossen overeenkomstig 3.119c.. Men moet de hypotheek dus annuïtair volledig afgelost hebben in maximaal 30 jaar. Als men een aflossingsvrije hypotheek afsluit zal de rente die men hierover betaalt niet langer aftrekbaar zijn. § 9.2.1.2 Niet aflossen, sparen in box 3 De niet aflossen, maar sparen in box 3 variant werd onder het vorige fiscale regime anders belast dan in het huidige regime dat per 1 januari 2013 is ingegaan. Hoe dit verschilt komt aan bod in de volgende subparagrafen.

162

Regeerakkoord ‘Bruggen slaan’, 29-10-2012.

105

§ 9.2.1.2.1 Fiscale regime tot 1-1-2013 Onder het fiscale regime van voor 1 januari van dit jaar geldt een maximale termijn van 30 jaar waarin de te betalen hypotheekrente kan worden afgetrokken in box 1, zie artikel 3.120 lid 3 Wet IB 2001. 163 In de constructie waarbij men niet aflost blijft de hypotheekschuld daarmee dus op het oorspronkelijke bedrag staan en zal men dus gedurende die 30 jaar de hoge hypotheekrente die men betaalt volledig kunnen aftrekken tegen een maximaal tarief van 52%. Men profiteert bij deze constructie dus optimaal van de hypotheekrenteaftrek. Jaarlijks zal het bedrag dat men gespaard heeft worden belast in box 3, de box waarin de inkomsten uit sparen en beleggen belast worden. De heffing in deze box omvat een tarief van 30% van een fictief rendement van 4%, artikel 2.13 jo. artikel 5.3 Wet IB 2001. In deze constructie geniet men daarmee dus veel meer voordeel van de hypotheekrenteaftrek dan wanneer men zou aflossen, zoals in de hieraan voorafgaande paragraaf. Men wordt onder het fiscale regime voor 1 januari 2013 gestimuleerd om niet af te lossen, maar daarnaast te sparen. Wanneer men in plaats van af te lossen spaart in box 3, door middel van bijvoorbeeld een beleggingshypotheek dient men het gespaarde bedrag wel jaarlijks aan te merken als box 3 vermogen waarmee het belast wordt met de vermogensrendementsheffing. § 9.2.1.2.2 Regeerakkoord, regime per 1-1-2013 Op 29 oktober jongstleden werd het regeerakkoord gepresenteerd. Dit regeerakkoord beschreef wanneer men per 1 januari 2013 nog in aanmerking komt voor de hypotheekrenteaftrek. Per 1 januari 2013 is het aftrekken van hypotheekrente alleen toegestaan bij hypotheken die gedurende de looptijd volledig en annuïtair worden afgelost.164 Deze regel geldt alleen voor nieuwe hypotheken, bestaande (deels) aflossingsvrije hypotheken die afgesloten zijn voor 1 januari 2013 vallen dus niet onder deze regeling. 165 Wanneer men niet aflost en in plaats daarvan in box 3 spaart, door middel van bijvoorbeeld een beleggingshypotheek met beleggingsrekening, kan men de te betalen rente niet langer aftrekken. Men heeft daarom geen recht meer op enige vorm van hypotheekrenteaftrek. Hiermee is deze opbouwvariant zeer onaantrekkelijk, of anders gesteld aflossen is aantrekkelijk. Wanneer men nu een aflossingsvrije hypotheek afsluit betaalt men jarenlang een hoog bedrag aan rente en die rente is niet aftrekbaar in box 1 zoals voorheen wel het geval. Het lijkt dan ook niet logisch dat men een dergelijke hypotheek nog af zal sluiten. § 9.2.1.3 Spaarhypotheek 2.0 De spaarhypotheek is in het verleden een zeer populaire hypotheek geweest. Bij de originele spaarhypotheek lost men niet af op de schuld en tegelijkertijd spaart men fiscaal gefaciliteerd in box 1 met

163

Artikel 3.120 lid 3 Wet IB 2001 Regeerakkoord ‘Bruggen slaan’, 29-10-2012, artikel 3.119a lid 1 sub b Wet IB 2001 165 http://www.elsevierfiscaal.nl/fiscaal-actueel/nieuws/nieuws/2463/steun-voor-rapport-commissie-vandijkhuizen 164

106

behulp van een kapitaalverzekering eigen woning.166 Men kreeg gedurende de looptijd maximale renteaftrek aangezien men niet aflost en ondertussen krijgt men hetzelfde rentepercentage over het gespaarde deel. De rente aftrek die men krijgt is per saldo dus hoger dan de rente die men netto moet betalen. Dit brengt een dermate groot fiscaal voordeel op dat econoom Arnoud Boot spreekt van gelegaliseerde diefstal.167 In de huidige vorm en onder het huidige fiscale regime heeft de spaarhypotheek geen bestaansrecht meer, vanwege de eerder besproken eisen om de hypotheekrente af te kunnen trekken. Om mensen in de toekomst te stimuleren om af te lossen en om tegelijkertijd het verzilveren van de waarde in het huis beter mogelijk te maken kan de spaarhypotheek 2.0 als oplossing dienen. Het verschil met de originele spaarhypotheek zit voornamelijk in de renteaftrek. Bij de spaarhypotheek 2.0 zal de te betalen absolute rente gedurende de looptijd gelijk blijven. De absolute rente die men over het spaargedeelte krijgt loopt op, daar men niet aflost maar de aflossing op een afgeschermde spaarrekening terecht komt. Waar men bij de originele spaarhypotheek de volledig te betalen rente kan aftrekken, is dat bij de spaarhypotheek 2.0 alleen mogelijk voor de gesaldeerde rente. Met andere woorden de aftrekbare hypotheekrente is het bedrag aan rentebetalingen minus het bedrag aan rente dat men over het gespaarde deel krijgt. De aantrekkelijkheid van het sparen wordt gecreëerd doordat de bedragen die men jaarlijks aan premie betaalt fiscaal in box 1 terecht komen. Normaal valt een gespaard bedrag onder box 3 inkomen uit sparen en beleggen. Wanneer men het spaardeel duidt als een kapitaalverzekering eigen woning valt dit deel niet langer in box 3. Tijdens de looptijd hoeft er dan geen vermogensrendementsheffing betaald te worden. Om een spaarrekening te duiden als kapitaalverzekering eigen woning moest men voldoen aan de in artikel 3.116 Wet IB 2001 gestelde eisen. Lid 1 van dit artikel stelde tot 1 januari 2013: Het voordeel uit kapitaalverzekering eigen woning is de rente die is begrepen in een kapitaalverzekering die dient ter aflossing van de eigenwoningschuld. Per 1 januari 2013 is dit artikel komen te vervallen, met de invoering van de nieuwe fiscale wetgeving omtrent de eigen woning. Een aanbeveling zou zijn om deze manier van opbouwen toch mogelijk te maken voor een spaarhypotheek 2.0. Men krijgt dan niet de volledige aftrek van de betaalde rente, maar de gesaldeerde aftrek (betaalde minus verkregen rente). De wetgever zou daarbij de eis kunnen stellen dat men in een annuïtair schema spaart, waardoor de aftrek exact gelijk is aan de aftrek bij een annuïtaire hypotheek. Op die manier is er geen sprake van een renteaftrekvoordeel en geen sprake van gelegaliseerde diefstal. Je maakt het zo wel mogelijk dat men op een afgezonderde rekening spaart, daar geen box 3 belasting over hoeft te betalen en uiteindelijk in de verzilverfase makkelijker aan liquide middelen komt voor bijvoorbeeld zorg.

166

De fiscale werking hiervan wordt besproken onder het kopje ‘fiscale behandeling spaarhypotheek 1.0’ O.a. verkregen via de website: http://www.bnr.nl/topic/beurs/897799-1203/spaarhypothekengelegaliseerde-diefstal

167

107

Voor de verzilverfase zouden dan ook de vrijstellingen van artikel 3.118 Wet IB 2001 herroepen kunnen worden. Hierin werd bepaald dat de uitkering onder bepaalde voorwaarden en tot op zekere hoogte is vrijgesteld. Per 1 januari 2013 is ook dit artikel komen te vervallen. In dit artikel stond het volgende beschreven: Tot het voordeel uit kapitaalverzekering eigen woning behoort niet de rente begrepen in de uitkering uit een kapitaalverzekering eigen woning voorzover de uitkering niet meer bedraagt dan €154.000 indien: a.

de uitkering heeft gediend als aflossing van de eigenwoningschuld

b.

ter zake van de verzekering ten minste 20 jaar, of, indien de verzekering tot uitkering komt door eerder overlijden, tot het overlijden, jaarlijks de premies zijn voldaan en

c.

de hoogste premie niet meer heeft bedragen dan het tienvoud van de laagste.

Wanneer men aan deze voorwaarden voldeed, kon men dus kapitaal opbouwen in box 1 zonder dat daar belasting over werd geheven, zoals bij een normaal spaarsaldo in box 3 gebeurt. En op het moment van uitkering, waar de rentecomponent van de uitkering belast was, was deze rentecomponent tot op zekere hoogte ook nog vrijgesteld. Ook hier kan de wetgever een kader schetsen waarvoor de spaarrekening op latere leeftijd gebruikt mag worden, bijvoorbeeld voor zorgkosten of het levensloopbestendig maken van het huis. De vrijstelling van artikel 3.118 Wet IB 2001 kan bijvoorbeeld alleen gelden wanneer men het geld op de spaarrekening gebruikt voor zorgkosten, periodieke aanvulling op het pensioen of aanpassingen in het huis om het levensloopbestendig te maken. Wanneer men de spaarrekening wil gebruiken om bijvoorbeeld een verre reis van te maken krijgt men deze vrijstelling niet en zal men over het vrij gemaakte bedrag een fiscale boete/naheffing moeten betalen. § 9.2.2. Economische intuïtie van de verschillende vormen en de gevolgen in de opbouwfase In deze paragraaf zal de economische intuïtie worden beschreven van de verschillende vormen van opbouwen en de gevolgen. In appendix B is de fundamentele economische analyse in formulevorm te vinden. Economische intuïtie achter de verschillende manieren van opbouwen en de fiscale consequenties Bij het aanschaffen van een hypotheek kan men deze hypotheek op verschillende manieren aflossen. In dit hoofdstuk bekijken we enkele mogelijkheden, de gevolgen voor de lening tijdens de looptijd en de fiscale gevolgen die ze met zich meebrengen. De gevolgen tijdens de lening, bijvoorbeeld het eigen vermogen aandeel dat men opbouwt in de lening, heeft gevolgen voor de belastingheffing. Dit eigen vermogensdeel is het deel dat men door aflossing verkrijgt, wanneer men aflost wordt de schuld lager en wordt het deel dat men met eigen vermogen financiert groter. Annuïteitenhypotheek Allereerst zullen we de annuïteitenhypotheek analyseren. Bij deze hypotheek betaalt men over de looptijd jaarlijks een zelfde bedrag. Dit constante nominale bedrag zal, naarmate de tijd voortduurt, uit een groter

108

deel aflossingen bestaan dan rente. De schuld is op het begin van de looptijd namelijk groot en daarmee ook de rente in absolute termen. Het rentedeel van het totale bedrag dat men betaalt is daarmee op het begin ook groot. Tijdens de looptijd lost men af met als gevolg dat het rentedeel van de annuïteit steeds kleiner wordt en het aflossingsdeel van de jaarlijkse annuïteit steeds groter. Tabel 9.1 Verloop rente- en aflossingsdeel annuïteitenhypotheek gedurende de looptijd

Omdat men aflost neemt het eigen vermogen aandeel in het huis steeds verder toe en het vreemd vermogen aandeel in het huis steeds verder af. Hoeveel dat aandeel is na elk willekeurig jaar kan men berekenen met de formules in de appendix en dit is van belang voor de fiscale behandeling van de lening. Alleen de rente die men over het vreemd vermogen deel betaalt is namelijk aftrekbaar. Om de gevolgen van inflatie in kaart te brengen is het van belang eerst de nominale en reële rente te beschrijven. Het nominale rendement op een woning bestaat uit de huurwaarde van die woning en daarnaast uit de waardeverandering van het huis zelf, oftewel de wooninflatie. Vanwege arbitrage tussen het kopen van een huis (met een huurwaarde plus waardestijging van de woning) en een ander investeringsobject (nominale rente) is het zo dat in een evenwichtssituatie de huurwaarde van de woning gelijk is aan de reële rente, oftewel de nominale rente minus de wooninflatie. Fiscale gevolgen annuïteitenhypotheek Met de aankoop van een huis ben je juridisch en economisch eigenaar van een huis. De investering in dat huis zal dan ook behandeld worden in box 1, zie afdeling 3.6 van de Wet Inkomstenbelasting 2001. De belastbare voordelen uit eigen woning worden tot het inkomen in box 1 gerekend op basis van art. 3.110 Wet IB 2001. Op het totale voordeel mogen de op de eigen woning drukkende aftrekbare kosten in mindering worden gebracht. De aftrekbare kosten staan beschreven in artikel 3.120 Wet IB 2001 en dit zijn ‘de renten van schulden die behoren tot de eigenwoningschuld, de kosten van geldleningen die behoren tot de eigenwoningschuld en de

109

periodieke betalingen op grond van de rechten van erfpacht, opstal en beklemming, met betrekking tot de eigen woning.’ Met andere woorden de rente die men betaalt over de nog openstaande hypotheekschuld is aftrekbaar in box 1. Per 1 januari 2013 is er een nieuwe regeling gekomen omtrent de hypotheekrenteaftrek. De hypotheekrente is alleen dan aftrekbaar wanneer men aflost naar een bepaald aflossingsschema, beschreven in artikel 3.119c Wet IB 2001. Deze wet geldt voor nieuw af te sluiten hypotheken, de aftrekbaarheid voor mensen met een bestaande hypotheek komt daarmee niet in gevaar. In casu, bij een annuïteitenhypotheek, komt de aftrekbaarheid voor nieuwe gevallen ook niet in gevaar, daar het aflossingsschema van art 3.119c Wet IB 2001 een annuïtair schema is. De rente die men af kan trekken is de rente die men moet betalen over het vreemd vermogen aandeel, de schuld, die nog op het huis zit. De totaal af te trekken rente tijdens de looptijd van de lening (verdisconteerd naar de periode waarin de lening wordt afgetrokken) is daardoor gelijk aan de verdisconteerde waarde van alle rentebetalingen maal het box 1 tarief waartegen deze rentebetalingen kunnen worden afgetrokken. Daarnaast betaalt men een huurwaarde forfait, daar de eigendom van het huis nu bij de consument ligt. Deze wordt berekend op basis van de in artikel 3.112 Wet IB 2001 beschreven berekening. Op basis van de WOZ waarde van een huis en een daarbij behorend forfaitpercentage dient een eigenwoningforfait te worden betaald. De totaal betaalde huurwaardeforfaitbelasting, dus over de gehele looptijd, wordt berekend aan de hand van dit wettelijk vastgelegde forfaitpercentage over de totale huurwaarde die genoten wordt tijdens de looptijd van de lening. Dit is de fiscale huurwaarde van het huis. De feitelijke huurwaarde van een huis is de verdisconteerde waarde van de huurwaarde die vanwege arbitrage gelijk is aan alle rentebetalingen waarbij de lening niet afgelost wordt, wanneer er geen inflatie is. We nemen hierbij aan dat de feitelijke huurwaarde daarmee gelijk is aan het rentepercentage op een hypotheek maal de waarde van het huis. De totale verdisconteerde waarde van de rente die men af kan trekken bij een annuïtaire hypotheek kan men berekenen door de feitelijke huurwaarde zoals hierboven beschreven te verminderen met de verdisconteerde waarde van de rente die men ‘krijgt’ over het eigen vermogensdeel tijdens de looptijd. Gedurende de looptijd wordt dit eigen vermogensdeel groter, daar men bij een annuïtaire hypotheek aflost op de schuld. De aftrekbare rente wordt dan ook mettertijd kleiner en om de totaal aftrekbare rente te berekenen verminder je de verdisconteerde waarde van alle rentebetalingen wanneer men niet zou aflossen met de verdisconteerde waarde van alle rentebetalingen die men krijgt omdat men aflost en eigen vermogen opbouwt (en dus minder aftrekt). Het totale bedrag uit de eigen woning dat men in aanmerking dient te nemen in box 1 is de totale hypotheekrenteaftrek, op basis van art. 3.120 Wet IB 2001 plus het te betalen eigenwoningforfait, op basis van art 3.112 Wet IB 2001. Wanneer dit saldo positief uitvalt, omdat men bijvoorbeeld een geringe eigenwoningschuld heeft en het huurwaardeforfait hoger is dan de aftrekbare rente, geldt artikel 3.123a

110

Wet IB 2001. In dit artikel wordt besproken dat wanneer de voordelen uit eigen woning meer bedragen dan de op deze voordelen aftrekbare kosten, de belastingplichtige in aanmerking komt voor de aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld’. In het geval dat het huurwaardeforfait dus groter is dan de aftrekbare rente, zal men een aftrek krijgen voor dit positieve saldo. Er kan dus geen positief saldo bestaan als inkomen uit eigen woning. Deze regeling is per 1 januari 2005 ingevoerd met als tweeledig doel ‘bevordering van aflossing eigenwoningschuld en lastenverlichting eigenaar-bewoners met geen of lage eigenwoningschuld’.168 Niet aflossen en sparen via Box 3 Wanneer men gedurende de looptijd niet aflost en apart vermogen opbouwt in box 3 zal de lening de volgende contouren hebben. Men zal gedurende de looptijd een vast bedrag aan rente moeten betalen, daar de lening in de loop der jaren gelijk blijft. Dit bedrag is lager dan het totale bedrag (inclusief aflossing) bij een annuïtaire aflossing, aangezien daar ook een aflossingscomponent aanwezig is. Als men in plaats van een bedrag z aan annuïtaire betalingen doet, nu een bedrag x aan rente betaalt en daarnaast een bedrag y spaart en men ervoor zorgt dat x+y gelijk is aan z, zal men aan het eind van de looptijd genoeg hebben gespaard om de volledige lening mee af te betalen, ervan uitgaande dat de rente over de lening even hoog is als de rente die men krijgt over het gespaarde deel. Het totaal bedrag dat men jaarlijks kwijt is, is daarmee gelijk aan het jaarlijkse bedrag bij een annuïteitenhypotheek, echter de fiscale behandeling is verschillend, zoals uitgelegd zal worden onder het kopje fiscale gevolgen. De contante waarde van alle rentebetalingen berekent men door alle rentebetalingen bij elkaar op te tellen en te verdisconteren met de rente. In dit geval komen rentebetalingen neer op de rente maal de hoogte van de schuld maal de looptijd, daar men niet aflost en de schuld in de loop der jaren gelijk blijft. Wanneer men deze rentebetalingen verdisconteerd, komen we uit op de verdisconteerde waarde van de rentebetalingen als deel van de uitstaande lening. Deze liggen vanzelfsprekend hoger dan bij een annuïtaire hypotheek, waar men aflost en men steeds minder rente betaalt. Het verschil met de rentebetalingen bij een annuïtaire hypotheek is precies gelijk aan de waarde van de verdisconteerde waarde van de totale “rente inkomsten” op het spaargedeelte bij deze lening. Waarom? Bij een annuïtaire hypotheek betaal je jaarlijks een bepaald bedrag, dat deels uit rente en deels uit aflossing bestaat. Naarmate de looptijd voortduurt neemt de rentebetaling af en wordt het eigen vermogensdeel in het huis groter en het vreemd vermogensdeel wordt kleiner. Deze delen zijn samen de gehele woningwaarde bij n=0  EV+VV=1

168

Kamerstukken II 2003/2004, 29 209, nr.3, Memorie van Toelichting, blz 1-2.

111

Bij de niet aflossen versie betaal je gedurende de looptijd een en hetzelfde bedrag aan rente over de schuld. Je bouwt namelijk fiscaal gezien geen eigen vermogensdeel op in het huis. Het vreemd vermogensdeel blijft hier gedurende de looptijd gelijk aan de gehele woningwaarde bij n=0  VV=1 (EV=0) De verdisconteerde waarde van de rentebetalingen bij de niet aflossen versie worden berekend over het vreemd vermogensdeel, dat aandeel is gelijk aan 1. De verdisconteerde waarde van de rentebetalingen bij de annuïtaire versie wordt ook berekend over het vreemd vermogensdeel, dat aandeel is hier gelijk aan 1-EV. Het verschil tussen de verdisconteerde waarde van de rentebetalingen bij deze twee hypotheekvormen is daarmee gelijk aan EV, de verdisconteerde waarde van de ‘rente inkomsten’ over het eigen vermogensdeel. Met ingang van 1 januari 2013 is er een wijziging doorgevoerd voor wat betreft dit soort constructies. Men komt niet langer in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek, tenzij men daadwerkelijk annuïtair aflost. Dit geldt alleen voor nieuwe hypotheken, voor bestaande hypotheken blijft de regeling gelijk. Voor nieuwe hypotheken is het niet aflossen maar sparen in box 3 daarmee totaal geen aantrekkelijke optie in de opbouwfase van de hypotheek. Fiscale gevolgen Ook hier wordt men eigenaar van een huis en dient de investering behandeld te worden in box 1. Afdeling 3.6 van de Wet inkomstenbelasting beschrijft hoe deze inkomensvorm te behandelen. Per 1 januari 2013 is er een nieuwe regeling omtrent de aftrekbaarheid van de hypotheekrente gaan gelden en dit heeft invloed op nieuw af te sluiten aflossingsvrije hypotheken. Een reden waarom aflossingsvrije hypotheken in de afgelopen jaren steeds populairder zijn geworden, zit gedeeltelijk in de fiscale behandeling van dit soort hypotheken. Wanneer men niet aflost, maar spaart in box 3, kan men gedurende de looptijd de rente aftrekken van het box 1 vermogen, artikel 3.120 Wet IB 2001. Deze rente blijft gedurende de looptijd op eenzelfde hoogte, daar men niet aflost. Men maakt daarmee dus optimaal gebruik van de hypotheekrenteaftrek. Deze renteaftrek kunnen ten hoogste gedurende 30 jaar in aftrek worden genomen, artikel 3.120 lid 2 Wet IB 2001. Dit alles geldt dus alleen voor dit soort hypotheken die zijn afgesloten voor 1 januari 2013. Wanneer men daarnaast spaart in box 3, wordt dit spaargedeelte belast. Inkomen uit sparen en beleggen wordt belast in box 3, naar artikel 5.1 Wet IB 2001. De rendementsgrondslag zijn de bezittingen in box 3 verminderd met de waarde van de schulden, artikel 5.3 Wet IB 2001. Er geldt in deze box per 1 januari 2013 een heffingsvrij vermogen a €21.139,-, artikel 5.5 Wet IB 2001. Aangezien het verschil in rentebetalingen tussen de annuïtaire hypotheek en deze hypotheek (waarbij men dus spaart) precies gelijk is aan het spaargedeelte van deze hypotheek zou het alsnog een fiscaal neutraal systeem kunnen zijn, wanneer het spaargedeelte belast zou worden in box 1. Men geniet bij deze optie dan van een hogere hypotheekrenteaftrek, maar men moet tegelijkertijd ook belasting betalen over het spaardeel. Het saldo dat men dan werkelijk aftrekt zou precies gelijk zijn aan de aftrek van een

112

annuïteitenhypotheek. Echter spaartegoeden worden niet in box 1 belast maar in box 3.169 Men heeft daarmee ten opzichte van een annuïteitenhypotheek een fiscaal voordeel en dat voordeel is gelijk aan het tariefsverschil tussen box 1 en box 3 maal de verdisconteerde waarde van alle rentebetalingen. Met de nieuwe aflossingseisen per 1 januari 2013 van art. 3.119a is dit voordeel echter niet langer meer mogelijk. Om voor aftrekbaarheid van rente in aanmerking te komen moet men aflossen naar een bepaald (annuïtair) schema. Wanneer men dit niet doet, zoals in casu, vervalt de aftrekbaarheid van de hypotheekrente en dit is nou net het voordeel van een dergelijke hypotheek. Voor al bestaande hypotheken blijven de omstandigheden echter hetzelfde. Men verkrijgt volle aftrek gedurende de looptijd over de volledige schuld, daar men niet aflost. Ook hier wordt men eigenaar van het pand en moet men huurwaardeforfait betalen, artikel 3.112 Wet IB 2001. Dit bedrag is, net als bij een annuïtaire hypotheek, gelijk aan de wettelijk vastgelegde fiscale huurwaarde als percentage van de woning. Men profiteert van het feit dat de fiscale huurwaarde onder de feitelijke huurwaarde ligt, waardoor men rente kan aftrekken in box 1. Hier liggen twee redenen aan ten grondslag, enerzijds kan men tegen nominale rente aftrekken, terwijl opbrengsten reëel worden belast. Anderzijds is het eigenwoningforfait lager dan de reële rente op een alternatieve belegging. Dit is exact hetzelfde bij de annuïtaire hypotheek. Echter het verschil tussen deze manier van aflossen en een annuïtaire aflossing is per saldo de rente op de besparingen die in casu worden belast in box 3 en bij een annuïtaire hypotheek impliciet worden belast in box 1. Aangezien de hypotheekrente gedurende de looptijd op gelijke hoogte blijft, zal de geen of geringe eigenwoningschuld regeling, artikel 3.123a Wet IB 2001, hier geen rol spelen. Spaarhypotheek 1.0 en 2.0 Een spaarhypotheek is een andere vorm van een aflossingsvrije hypotheek en gedurende de jaren uitgegroeid tot een van de meest populaire hypotheekvormen. Ook hier lost men dus niet af op de lening en profiteert men maximaal van de hypotheekrenteaftrek. De lening wordt in casu niet afgelost en blijft daarmee dus gelijk gedurende de looptijd. De verdisconteerde waarde van de rentebetalingen zijn daarmee gelijk aan de verdisconteerde waarde van alle rentebetalingen bij de optie “niet aflossen, sparen in box 3”, waar ook niet afgelost wordt. Het verschil met de ‘niet aflossen, sparen in box 3’ optie is echter dat het spaargedeelte bij deze hypotheek onder bepaalde voorwaarden in box 1 terecht komt. Hoe dit zit en wat de fiscale gevolgen zijn zal beschreven worden bij de fiscale behandeling van de Spaarhypotheek 1.0.

169

Deze box 3 heffing in alle hier beschreven tekst is genomen als percentage van het nominale rendement. De heffing a 1,2% wordt gedeeld door de nominale rente, om tot box 3 heffing te komen. Dit geldt dus voor zowel de opbouw als de uitkeringsfase.

113

Het jaarlijkse spaardeel zal ook hier bestaan uit de annuïtaire betaling minus de te betalen rente en dit blijft gelijk in de jaren. Netto zal men na n jaar echter meer opbouwen dan bij de “niet aflossen sparen in box 3” optie daar men hier belastingvrij spaart en bij de vorige optie jaarlijks een box 3 belasting betaalt over het spaargedeelte. Echter bij uitkering zal men bij de spaarhypotheken belast worden in box 1 (waarbij mogelijk een gedeelte is vrijgesteld op grond van artikel 3.118 Wet IB 2001), terwijl men bij andere verzilveropties belast wordt in box 3, maar daarover meer in het “verzilverfase”gedeelte. De spaarhypotheek is voor nieuwe hypotheken geen aantrekkelijke optie meer per 1 januari 2013. Om mensen te stimuleren om af te lossen en om tegelijkertijd het verzilveren van de waarde in het huis beter mogelijk te maken kan de spaarhypotheek 2.0 als oplossing dienen. Bij deze hypotheek zal men, zoals eerder beschreven, alleen aftrek krijgen voor het saldo tussen de te betalen rente en de verkregen rente. Er zal niet langer een dubbel voordeel genoten worden. De fiscale gevolgen van deze 2.0 versie van de spaarhypotheek zullen ook nog uitgebreid aan bod komen. Fiscale behandeling Spaarhypotheek 1.0 Net als bij de vorige opties stellen we ook hier eerst vast dat er sprake is van economisch en juridisch eigendom van het huis met als gevolg dat de eigenwoningregeling van kracht gaat. De nieuwe regeling omtrent aftrekbaarheid heeft ook invloed op de fiscale behandeling van een spaarhypotheek 1.0. Voordat deze gevolgen beschreven worden zal ik eerst de fiscale behandeling van een voor 1 januari 2013 afgesloten spaarhypotheek 1.0 beschrijven. De fiscale behandeling van een spaarhypotheek 1.0 is uiterst gunstig voor de consument. Men lost niet af, maar spaart tegen eenzelfde rente als de hypotheekrente. De hypotheek bestaat in deze dus eigenlijk uit twee componenten, de hypothecaire lening en de vermogensopbouw voor de uiteindelijke aflossing. Deze vermogensopbouw vindt plaats in de vorm van een kapitaalverzekering eigen woning (KEW) of een afgesloten spaarrekening. Het maandelijks te betalen bedrag gaat hier dus naar twee rekeningen, enerzijds de rente op de lening en anderzijds de rekening om vermogen op te bouwen. De rentestand van beide rekeningen zijn aan elkaar gekoppeld. Op deze manier creëer je dus dat men volledige aftrek gedurende de looptijd behoudt, terwijl de netto rente die men betaalt (te betalen rente over schuld minus verkregen rente over spaarrekening) lager ligt. Omdat men spaart in de vorm van een KEW valt dit spaargedeelte, onder bepaalde voorwaarden, in box 1. De belastbare inkomsten uit de eigen woning is het saldo van de voordelen uit de eigen woning, inclusief voordelen uit een KEW, verminderd met de aftrekbare kosten, zie artikel 3.110 Wet IB 2001. De voordelen worden berekend door middel van het eigenwoningforfait, artikel 3.112 Wet IB 2001. Artikel 3.116 lid 1 beschrijft het begrip ´voordeel uit kapitaalverzekering eigen woning´ als zijnde de rente welke is begrepen in een kapitaaluitkering uit levensverzekering welke dient ter aflossing van de eigenwoningschuld. Bij een KEW wordt daarmee dus alleen belasting geheven op het moment van

114

uitkering en wel over het rentebestanddeel van die uitkering. 170 Het tweede lid van ditzelfde artikel beschrijft de strikte regels waaraan een polis moet voldoen om te kwalificeren als een KEW. Wanneer men niet aan deze eisen voldoet, behoort de kapitaalverzekering tot de heffingsgrondslag van box 3 en wordt jaarlijks belasting geheven over de totale economische waarde, premies plus rentecomponent, op grond van artikel 5.3 Wet IB 2001. De uitkering is onder bepaalde voorwaarden en tot op zekere hoogte vrijgesteld. Deze voorwaarden werden voorheen beschreven in artikel 3.118 Wet IB 2001 en zijn eerder aan bod gekomen bij paragraaf 9.2.1.3. Wanneer men aan deze voorwaarden voldoet, kan men dus kapitaal opbouwen in box 1 zonder dat daar belasting over wordt geheven, zoals bij een normaal spaarsaldo in box 3 gebeurt. En op het moment van uitkering, waar de rentecomponent van de uitkering belast is, is deze rentecomponent tot op zekere hoogte ook nog vrijgesteld. Voorbeeld Dhr. A heeft met een kapitaalverzekering eigen woning in de opbouwfase 300.000 euro in 30 jaar bij elkaar gespaard, dat dient ter aflossing van de woningschuld a 300.000 euro. Dit spaarsaldo bestaat uit een premiecomponent (het deel dat A zelf heeft ingelegd) en een rentecomponent (het deel dat aan rente is bijgeschreven tijdens de looptijd). De premiecomponent bedraagt 220.000 euro en zal bij uitkering en aflossing van de eigen woning schuld niet worden belast. De rentecomponent is het ‘voordeel uit kapitaalverzekering eigen woning’ en is daarmee belast op grond van artikel 3.116 lid 1 Wet IB 2001. Echter onder voorwaarden beschreven in artikel 3.118 Wet IB 2001 is dit voordeel vrijgesteld tot 154.000 euro. De rentecomponent heeft een omvang van 80.000 euro en is daarmee volledig vrijgesteld, mits A aan de voorwaarden voldoet beschreven in artikel 3.118 Wet IB 2001. Bovenstaand voorbeeld laat zien welke voordelen een spaarhypotheek 1.0 heeft in de opbouwfase ten opzichte van het niet aflossen en sparen in box 3. Wanneer men niet aflost maar spaart in box 3 jaarlijks forfaitair zal men belast worden over het geheel gespaarde bedrag in box 3. Een KEW wordt alleen belast wanneer er uitgekeerd wordt (aan het einde van de opbouwfase) en alleen voor de rentecomponent van het gespaarde bedrag. Deze rentecomponent is ook nog (deels) vrijgesteld wanneer men aan de voorwaarden van artikel 3.118 Wet IB 2001 voldoet. Het voordeel ten opzichte van een annuïtaire hypotheek ligt als volgt. Bij een annuïtaire hypotheek lost men af. Daarmee wordt de absolute rente die men betaalt op de schuld kleiner en kan men dus een lager bedrag als hypotheekrente aftrekken in box 1. Bij een spaarhypotheek 1.0 lost men niet af op de schuld, behoudt men daarmee volledige hypotheekrenteaftrek gedurende de looptijd en krijgt men rente over het gespaarde gedeelte die pas belast wordt op het einde van de looptijd. Deze rentecomponent is vervolgens onder voorwaarden van artikel 3.118 Wet IB 2001 vrijgesteld tot op zekere hoogte.

170

De eigen woning, Berg, J.E. van den, 2010 Kluwer, Deventer

115

Per 1 januari 2013 is dit artikel komen te vervallen en gelden nieuwe regels omtrent de hypotheekrenteaftrek. Men krijgt, zoals eerder beschreven, alleen hypotheekrenteaftrek indien men aflost naar een annuïtair schema, op grond van 3.119a lid 2 Wet IB 2001. Een spaarhypotheek 1.0 is dan ook voor nieuw af te sluiten hypotheken totaal niet aantrekkelijk meer, maar voor al bestaande hypotheken blijft het hierboven geschetste voordeel bestaan. Daar men eigenaar is van het huis zal ook hier huurwaardeforfait betaald moeten worden, artikel 3.112 Wet IB 2001. De fiscale huurwaarde, oftewel het huurwaardeforfait, wordt berekend met behulp van een forfaitair percentage over de huurwaarde van de woning. Dit kan aangemerkt worden als de fiscale huurwaarde. De aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld artikel 3.123a Wet IB 2001 zal gedurende de opbouwfase niet van belang zijn. De schuld blijft namelijk gelijk aan de beginschuld gedurende de looptijd, daar er niet wordt afgelost. De voordelen uit eigen woning (eigenwoningforfait van artikel 3.112) zullen dan ook niet meer bedragen dan de op deze voordelen drukkende aftrekbare kosten. Men komt daarmee niet in aanmerking voor de aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld. Fiscale behandeling Spaarhypotheek 2.0 Met de aanschaf van een huis en een spaarhypotheek 2.0 gaat de eigenwoningregeling van afdeling 3.6 Wet IB 2001 van kracht. De spaarhypotheek 2.0 wil de overmatige voordelen van de spaarhypotheek 1.0 inperken en tegelijkertijd toekomstbestendig zijn. Toekomstbestendig in de zin van het eenvoudiger mogelijk maken om het gespaarde deel weer te verzilveren. Uiteindelijk lost men na de aflossing niet de hypotheek af, maar wordt het geld op de spaarrekening verzilverd als aanvulling op het pensioen bijvoorbeeld. Het verschil tussen een spaarhypotheek 1.0 en een spaarhypotheek 2.0 ligt voornamelijk in de fiscale behandeling. De hypotheekrenteaftrek zal niet langer volledig zijn tijdens de looptijd, maar men zal aftrek krijgen voor het saldo tussen de lening, die gedurende de looptijd gelijk blijft, en het spaardeel, die gedurende de looptijd annuïtair wordt opgebouwd. Dit saldo is gelijk aan de hypotheekrenteaftrek bij een annuïtaire aflossing. Om voor de hypotheekrenteaftrek in aanmerking te komen moet men tegenwoordig annuïtair aflossen. Bij deze spaarhypotheek 2.0 lost men niet annuïtair af, maar men heeft wel alleen een aftrek ter hoogte van een annuïtaire aflossing. De overheid zou deze vorm van hypotheek aflossen dan ook kunnen toestaan om zo de mogelijkheid om het vermogen dat vastzit in het huis te verzilveren in de uitkeringsfase beter mogelijk te maken. De opbouwfase heeft in feite dezelfde werking als bij een spaarhypotheek 1.0 en gaat dus hand in hand met een kapitaalverzekering eigen woning. Bij een spaarhypotheek 2.0 zal men echter uiteindelijk niet de hypotheek aflossen aan het eind van de looptijd, maar blijft het spaardeel op een afzonderlijke rekening staan waar men uiteindelijk het huisvermogen gemakkelijk mee kan verzilveren. Het gespaarde vermogen zal niet dienen om de hypotheekschuld mee af te lossen. Onder de fiscale regelgeving van voor 1 januari

116

2013 heeft dit tot gevolg dat deze versie niet voldoet aan de eisen gesteld in artikel 3.116 Wet IB 2001 en daarmee komt het spaargedeelte in box 3 terecht. Hier zal jaarlijks een forfaitaire belasting geheven worden over het totale bedrag op de rekening, spaarpremies plus rente. Om de spaarhypotheek 2.0 aantrekkelijk te maken zou er een uitzondering gemaakt kunnen worden op deze fiscale maatregel. De spaarhypotheek 2.0 maakt het namelijk mogelijk dat mensen in de toekomst gemakkelijker de (over)waarde van hun huis kunnen verzilveren en dit heeft ook positieve kanten voor de overheid. Men zal minder snel hoeven aankloppen bij de overheid en doordat men met het geld het huis kan aanpassen maakt men wellicht ook minder snel gebruik van intramurale zorg. Door de spaarhypotheek 2.0 toe te staan als zijnde een kapitaalverzekering eigen woning is het voor mensen aantrekkelijker om voor deze vorm van aflossen te kiezen. Dit kan bijvoorbeeld in combinatie met een eis dat het spaargedeelte uiteindelijk alleen mag worden gebruikt voor zorgkosten, kosten om het huis levensbestendig te maken of als periodieke uitkering ter aanvulling op het pensioeninkomen. Wanneer het vermogen gebruikt wordt voor andere doelen zal er een boete volgen. Het verschil tussen een spaarhypotheek 1.0 en een spaarhypotheek 2.0 ligt voornamelijk in de fiscale behandeling. De hypotheekrenteaftrek zal niet langer volledig zijn tijdens de looptijd, maar men zal aftrek krijgen voor het saldo tussen de lening, die gedurende de looptijd gelijk blijft, en het spaardeel, die gedurende de looptijd annuïtair wordt opgebouwd. Dit saldo is gelijk aan de hypotheekrenteaftrek bij een annuïtaire aflossing. Om voor de hypotheekrenteaftrek in aanmerking te komen moet men tegenwoordig annuïtair aflossen. Bij deze spaarhypotheek 2.0 lost men niet annuïtair af, maar men heeft wel alleen een aftrek ter hoogte van een annuïtaire aflossing. De overheid zou deze vorm van hypotheek aflossen dan ook kunnen toestaan om zo de mogelijkheid om het vermogen dat vastzit in het huis te verzilveren in de uitkeringsfase beter mogelijk te maken. Aangezien men eigenaar is van het huis zal het huurwaardeforfait ook hier betaald moeten worden. Dit gebeurt op grond van artikel 3.112 Wet IB 2001, met een forfaitair percentage over de WOZ waarde van het huis. Daar men in casu alleen aftrek krijgt over het gesaldeerde rentebedrag (te betalen rente over schuld minus verkregen rente op spaargeld) kan het aan het eind van de looptijd voor komen dat het huurwaardeforfait uitstijgt boven de op dit forfait drukkende aftrekbare kosten. In dit geval zal artikel 3.123a Wet IB 2001 van kracht zijn, waarbij men bij geen of geringe eigenwoningschuld een aftrek krijgt voor het positieve saldo tussen deze twee. De eigenwoningschuld blijft hier hoog, echter artikel 3.123a lid 1 Wet IB 2001 stelt dat: Indien de voordelen uit eigen woning, bedoeld in artikel 3.112, meer bedragen dan de op deze voordelen aftrekbare kosten, komt de belastingplichtige in aanmerking voor de aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld. In casu zal op het eind van de looptijd de aftrekbare rente (saldo tussen schuld minus rente die men krijgt over spaarsaldo) lager zijn dan het eigenwoningforfait. De voordelen uit eigen woning overtreffen daarmee de op deze voordelen aftrekbare kosten en daarmee geldt dus ook voor de spaarhypotheek 2.0 de aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld.

117

Alternatieve manier van fiscale behandeling Spaarhypotheek 2.0 We zouden de spaarhypotheek 2.0 ook op een andere manier fiscaal kunnen behandelen, namelijk door voor de spaarhypotheek 2.0 de omkeerregel te laten gelden. Dit houdt in dat de spaarinleg aftrekbaar zal zijn in box 1 en de uiteindelijke uitkering, in de verzilverfase, ook belast zal zijn in box 1. Deze regeling is nu al geldig voor te betalen pensioenpremies en te verkrijgen pensioeninkomsten op basis van artikel 11 lid 1 sub c Wet op de loonbelasting 1964. Wanneer de spaarhypotheek 2.0 in het leven zou worden geroepen is het daarmee van belang dat in dit artikel ook deze hypotheekvorm zou worden opgenomen. We zouden dan bijvoorbeeld ook kunnen pleiten voor een flexibelere pensioeninleg, waarbij de pensioenpremie niet per se in de pensioenpot hoeft te worden gestopt, maar dat men dit ook kan gebruiken om op de spaarrekening van de spaarhypotheek 2.0 te zetten. Dit is een interessante mogelijkheid voor verder onderzoek en valt buiten de scope van deze scriptie. Bij een spaarhypotheek 2.0 zal men uiteindelijk niet de hypotheek aflossen aan het eind van de looptijd, maar blijft het spaardeel op een afzonderlijke rekening staan waar men uiteindelijk het huisvermogen gemakkelijk mee kan verzilveren. Het gespaarde vermogen zal niet dienen om de hypotheekschuld mee af te lossen. Omdat voor deze hypotheek de omkeerregel van kracht is zal men zodra men het geld van de afzonderlijke spaarrekening verzilvert belast worden over dit verzilverde gedeelte en wel in box 1. Dit is de werking van de omkeerregel op grond van artikel Om de spaarhypotheek 2.0 aantrekkelijk te maken zou een deel van de uitkering vrijgesteld kunnen worden. De spaarhypotheek 2.0 maakt het namelijk mogelijk dat mensen in de toekomst gemakkelijker de (over)waarde van hun huis kunnen verzilveren en dit heeft ook positieve kanten voor de overheid. Men zal minder snel hoeven aankloppen bij de overheid en doordat men met het geld het huis kan aanpassen maakt men wellicht ook minder snel gebruik van intramurale zorg. Door de spaarhypotheek 2.0 als mogelijkheid tot hypotheekopbouw en afbouw toe te staan op de manier zoals hierboven beschreven is het voor mensen aantrekkelijker om deze voor deze optie te kiezen. Dit kan bijvoorbeeld in combinatie met een eis dat het spaargedeelte uiteindelijk alleen mag worden gebruikt voor zorgkosten, kosten om het huis levensbestendig te maken of als periodieke uitkering ter aanvulling op het pensioeninkomen. Wanneer het vermogen gebruikt wordt voor andere doelen zal er een boete volgen. Huren en sparen Bij deze optie wordt verondersteld dat de huur die men betaalt aan jaarlijkse veranderingen onderhevig is en stijgt met de inflatie. Verder is de veronderstelling dat de huurder net zoveel spaart als de koper, inclusief de waardestijging van de woning die de koper bezit. De cash flows van kopers en huurders zijn gelijk aan het bedrag dat men betaalt aan annuïteit bij een annuïteitenhypotheek. De te betalen huur wordt berekend door de reële rente te vermenigvuldigen met de waarde van het huis. De besparingen van dat zelfde jaar zijn gelijk aan de annuïteit van een koper plus de waardestijging van de woning minus de te betalen huur.

118

Bij stijgende prijzen zal het spaardeel van een annuïteit groter zijn, daar deze stijgt met de nominale rentestand en dit zal resulteren in grotere besparingen. De huur stijgt bij een hogere inflatie meer, maar tegelijkertijd wordt het spaardeel van de annuïteit ook groter, dat resulteert in grotere besparingen. Dit mechanisme volgt de lijn van de berekening van het besparingsdeel van een annuïteit. Aan het eind van de looptijd zijn de verdisconteerde besparingen dan ook exact gelijk aan de totale verdisconteerde vermogensvorming in het huis bij een annuïtaire aflossing. Fiscale gevolgen Een huurder heeft op grond van artikel 3.111 Wet IB 2001 geen eigen woning, daar het eigendom niet in handen ligt van de huurder. Dit heeft tot gevolg dat men geen eigenwoningforfait hoeft te betalen maar ook dat men niet het voordeel van de hypotheekrenteaftrek geniet. In casu zijn de maandelijkse betalingen gelijk aan de betalingen van een annuïteitenhypotheek. Echter hier bestaat het bedrag uit twee andere componenten, te weten een huurgedeelte en een spaargedeelte. Dit spaardeel zal op grond van artikel 5.1 Wet IB 2001 worden belast in box 3. De totaal te betalen belasting, als percentage van de waarde van de woning. zal neerkomen op de verdisconteerde waarde van alle huurbetalingen maal het box 3 tarief. Wanneer men via de omkeerregel spaart, zullen de besparingen/de te betalen premies in de opbouwfase aftrekbaar zijn in box 1, waarna vervolgens bij uitkering het gespaarde bedrag belast zal worden tegen het uitkeringstarief. De totaal te betalen belasting zal dan gelijk zijn aan het verschil tussen het box 1 tarief en het uitkeringstarief maal de verdisconteerde waarde van het gespaarde vermogen. Wanneer het box 1 tarief hoger ligt dan het uitkeringstarief, levert dit een fiscaal voordeel op. Wanneer het box 1 tarief gelijk is aan het uitkeringstarief wordt er per saldo geen belasting betaald.

119

§ 9.3. De verzilverfase: Mogelijke producten op een rij, wat zijn de fiscale gevolgen en voor wie is deze vorm van liquideren het aantrekkelijkst § 9.3.1. De verschillende manieren van verzilveren § 9.3.1.1 De omgekeerde hypotheek Het product De omgekeerde hypotheek is in deze scriptie al veelvuldig aan bod gekomen. Bij dit product sluit men opnieuw een lening af op het huis. Men krijgt een gedeelte van de waarde van het huis uitgekeerd en met dit bedrag kan men bijvoorbeeld het pensioen aanvullen. Waar men bij een hypothecaire lening normaliter rente betaalt is dit bij de omgekeerde hypotheek ook het geval. De rente betaalt men alleen niet direct, maar wordt bijgeschreven op de lening. De maandlasten worden op deze manier, gedurende de looptijd, dus niet verhoogd. Wanneer men het huis verlaat, door bijvoorbeeld verhuizing of overlijden, dient men de volledige schuld inclusief rente, terug te betalen. De lening kan afgelost worden door het huis te verkopen of doordat bijvoorbeeld een kind de lening afbetaalt, zodat op die manier het huis in de familie blijft. De uitkering kan op verschillende manieren geschieden. Men kan het bedrag in een keer laten uitbetalen om er vervolgens bijvoorbeeld een wereldreis van te maken, maar men kan ook een annuïteit aanschaffen. Bij zo’n annuïteit krijgt men levenslang periodiek een bepaald bedrag uitgekeerd. Dit bedrag kun men bijvoorbeeld gebruiken als aanvulling op het pensioeninkomen. Met zo’n annuïteit dek je het langlevenrisico af, men krijgt zolang men leeft periodiek een bepaald bedrag uitgekeerd. Daarnaast is er ook nog de mogelijkheid om een procentueel aandeel niet te gebruiken voor de lening, maar dit vast te zetten voor erfgenamen. Men sluit dan bijvoorbeeld een omgekeerde hypotheek af op 70% van het huis en de overige 30% is voor de erfgenamen. Wanneer men het huis verlaat en men de schuld afbetaalt door het huis te verkopen, blijft 30% van de verkoopwaarde voor de erfgenamen. De uitbetaling bij een omgekeerde hypotheek is dus afhankelijk van meerdere factoren. Wanneer we hier uitgaan van een annuïtaire uitkering over 100% van de waarde van het huis, is de uitkering nog steeds afhankelijk van bepaalde risico’s die de aanbieder heeft, zoals het langlevenrisico en het woonwaarderisico. Deze risico’s zullen dan ook verdisconteerd moeten worden in de uitbetaling aan de consument. Voor- en nadelen Met een omgekeerde hypotheek blijft men eigenaar van het huis en dit heeft tot gevolg dat wanneer het huis vroeg verlaten wordt men niet het hele huis kwijt is, maar puur de lening hoeft te betalen die er op dat moment staat. Men kan meteen vermogen uit het huis verzilveren zonder dat er op dit moment extra maandlasten bij komen, de rente wordt namelijk bijgeschreven op de schuld. Ook dit kan men als een voordeel ervaren, daar de doelgroep die verzilvert de “income poor, house rich” zijn. Zij hebben een pensioeninkomen bestaand uit een AOW en eventueel een klein pensioen en wensen een aanvulling erop.

120

De omkeerhypotheek in een annuïtaire vorm kan hiervoor zorgen zonder dat men er op hetzelfde moment ook weer extra lasten bij krijgt. Daarnaast is het ook een voordeel dat men zo lang men wil in het eigen huis kan blijven wonen. In het product zit een ‘no negative equity guarantee’. Met deze garantie heeft de consument de zekerheid dat wanneer men lang leeft en de schuld groter wordt dan de waarde van het huis men in het huis kan blijven wonen en men nooit met een restschuld achter blijft. Wanneer men uiteindelijk het huis verlaat en het contract afloopt wordt het huis verkocht en betaalt men daarmee de schuld af. Wanneer de opbrengst van het huis lager is dan de opgelopen schuld komt dit voor risico van de aanbieder. Voor de aanbieder is dit een nadeel van het product. Voor hen is het product financieel niet altijd aantrekkelijk daar de looptijd onzeker is. Een aanbieder weet niet wanneer hij aan het product kan verdienen en of hij er uiteindelijk ook aan verdient, dit is afhankelijk van het leven van de consument. Daarnaast is er voor de aanbieder ook het woonwaarderisico. Zeker in de huidige economische tijd is het nog maar de vraag hoe de huizenprijzen zich in de tussentijd ontwikkelen. Dit zorgt ervoor dat er extra onzekerheden voor de aanbieder in het product zitten en deze risico’s zullen vervolgens weer verdisconteerd worden in het bedrag dat de consument krijgt. Dit brengt weer met zich mee dat het product nu niet populair is, het keert relatief weinig uit en men heeft het idee dat men het huis “weggeeft” en er amper wat voor terug krijgt. Voor de aanbieder zijn de risico’s erg groot waardoor er maar weinig aanbieders zijn die de handen aan het product brandt. Dit houdt het product ook duur omdat er niet meerdere aanbieders zijn die met elkaar gaan concurreren. Om het product voor meerdere aanbieders interessant te maken zou de overheid garant kunnen staan voor een deel van de risico’s. Dit zou bijvoorbeeld in een vorm gegoten kunnen worden als de Nationale Hypotheek Garantie. In de Verenigde Staten is deze garantie begin jaren ‘90 door de overheid afgegeven en daar is het product vanaf deze garantstelling fors gegroeid. De overheid kan deze garantstelling rechtvaardigen omdat het voor mensen op deze manier beter mogelijk gemaakt wordt, met de extra zorgkosten en lagere pensioenopbouw, om een aanvulling op het pensioeninkomen te hebben zodat men langer in het eigen huis te blijven wonen, een doel dat de regering met haar beleid ook nastreeft. § 9.3.1.2 Verkoop van bloot eigendom met behoud van woonrecht Het product Dit is de constructie die in Nederland voorheen door Torenstad werd aangeboden onder de noemer Torenstad Verzilverd Wonen. Bij dit product verkoopt men het blote eigendom van het huis, maar behoudt men het vruchtgebruik. Zolang men leeft kan men in dat huis blijven wonen zonder dat er extra maandlasten in de vorm van huur bijkomen. Men verkoopt niet het gehele huis tegen marktwaarde, maar verkoopt puur het blote eigendom. Met deze constructie ligt het eigendom van het huis bij de verstrekker van het product en heeft de consument een levenslang woonrecht. Het bedrag dat men krijgt voor het blote eigendom hangt af van verschillende factoren, waaronder de leeftijd van de consument en of het

121

contract afhankelijk is van een of van meerdere levens. Zoveel te jonger men is, zoveel te langer de nog resterende levensverwachting en zoveel te minder men krijgt voor de verkoop van het blote eigendom. Met het gekregen bedrag kan men vervolgens doen wat men wil; het huis levensloopbestendig maken, reizen, pensioen aanvullen etcetera. Men kan het bedrag ook annuïtair uitgekeerd krijgen, waarbij men periodiek een bepaald bedrag ontvangt. Dit zou ideaal kunnen zijn voor de “income poor house rich” als extra aanvulling op het pensioen. Als extra optie zou een zorgannuïteit in het leven geroepen kunnen worden waarbij men ook periodiek een bepaald bedrag krijgt uitbetaald maar dit bedrag ligt in beginsel lager dan bij een normale annuïteit. Op het moment dat je echter zorg nodig hebt wordt het bedrag opgehoogd, om daarmee de zorgkosten te kunnen betalen. Het risico van langleven, en daarmee lang in het huis blijven wonen, ligt in deze dus bij de verstrekker van het product, aangezien de consument zolang men kan en wil in het huis kan blijven wonen zonder betalingen te doen aan de verstrekker. Wanneer de consument langer leeft dan de levensverwachting duurt het voor de verstrekker langer voordat hij volledig eigenaar wordt van het pand. Ook het woonwaarderisico en de onderhoudskosten liggen bij de verstrekker, daar hij het eigendom heeft van het huis. Dit zal de verstrekker dan ook verrekenen in het bedrag dat de consument liquide krijgt. Voor de consument is er een risico van vroegoverlijden. Wanneer men bijvoorbeeld een bepaald bedrag voor het blote eigendom heeft gekregen op basis van een levensverwachting van 20 jaar en men na een jaar komt te overlijden heeft men voor een betrekkelijk laag bedrag het huis verkocht. De waarde van het bloot eigendom wordt berekend door de totale waarde te verminderen met de waarde van het vruchtgebruik. De fiscale waarde van het vruchtgebruik wordt berekend aan de hand van de waarderingsregels van art. 19 Uitvoeringsbesluit Wet IB 2001. Voor- en nadelen Bij dit product verkoopt de consument het blote eigendom van het huis, blijft er vervolgens in wonen en heeft geen extra maandlasten nu en in de toekomst. Het voordeel van dit product is dat men zich totaal geen zorgen meer hoeft te maken over het woonaspect van het leven. Ook het onderhoud aan het huis komt voor rekening van de aanbieder. Uit het ledenonderzoek bij PGGM blijkt dat men het opnieuw aangaan van een schuld als grootste bezwaar van een omgekeerde hypotheek ziet. Dit bezwaar is bij dit product niet aanwezig, aangezien men niet een schuld aangaat maar het huis verkoopt en er een bedrag voor terugkrijgt. Een ander bezwaar dat bij het verzilveren van vermogen in eigen huis naar voren kan komen is dat de erfenis hierdoor wordt verkleind. Dit bezwaar is bij dit product meer aanwezig dan bij een omgekeerde hypotheek omdat men hier het risico van vroegoverlijden zelf draagt. Wanneer men snel na afsluiten van het product komt te overlijden heeft men het huis voor een relatief laag bedrag verkocht. Men verkoopt

122

namelijk alleen de waarde van het blote eigendom en het huis komt na overlijden volledig ten goede aan de verstrekker van het product. Er blijft daarmee geen geld uit het huis over voor eventuele erfgenamen. Bij een omgekeerde hypotheek is de schuld bij vroegoverlijden nog laag en men is daarmee niet het (vermogen in het) huis geheel kwijt. Voor een aanbieder van dit product zijn de risico’s groot. Naast het langlevenrisico en het woonwaarderisico ligt nu ook het onderhoudsrisico bij hen. Wanneer men als consument het huis heeft verkocht kan er ‘moral hazard’171 ontstaan. Mensen hebben geen eigendom meer over het huis en daarmee kan bij hen het gevoel ontstaan dat zij het huis niet meer hoeven te onderhouden. Dit brengt voor de aanbieder extra risico’s met zich mee. In de huidige woningmarkt is ook het woonwaarderisico zeer aanwezig. Dit is voornamelijk de reden dat het Torenstad product niet meer in Nederland wordt verkocht. Woningcorporaties en beleggers durven hun handen niet aan het product te branden vanwege de te onzekere woningmarkt. Ook hier kan er een rol voor de overheid weggelegd zijn door het beter mogelijk te maken voor aanbieders om in deze markt te stappen. § 9.3.1.3 Sale and rent back met (zorg)annuïteit Het product De sale and lease backconstructie is al eerder besproken in hoofdstuk drie van de scriptie. Hierbij verkoopt de eigenaar van het huis zijn of haar huis aan een aanbieder van zo’n constructie, bijvoorbeeld een woningcorporatie en heeft hij of zij vervolgens het recht om die woning te huren. Bij deze sale and lease backconstructies ligt het langlevenrisico, afhankelijk van het product, dan wel bij de consument dan wel bij de aanbieder. In de constructie van Amvest bijvoorbeeld verkocht men het huis, kreeg men 6090% van de waarde van het huis terug en had men vervolgens het recht om in dat huis te blijven wonen. Men moest een huursom betalen die positief correleerde met het uitgekeerde percentage en met het uitgekeerde bedrag kon men doen wat men wou. Als men het bedrag volledig zou sparen en bewaren om de huur mee te betalen, zou het uitgekeerde bedrag voldoende moeten zijn om 15-16 jaar in het huis te blijven wonen.172 Het langlevenrisico ligt hier dus volledig bij de consument en dat is een zorg die het ideale product eigenlijk zou moeten wegnemen. In de constructie zonder huur, de Torenstadconstructie, wordt die zorg voor wat betreft het woongedeelte weggenomen, men kon zolang men wilde in het huis blijven wonen zonder huur te betalen. Echter het uitgekeerde bedrag was in dat geval logischerwijs lang niet zo hoog als bij Amvest. Ook zat er bij de Torenstadconstructie het gevaar van vroegoverlijden of dat men snel na het kopen van het Torenstadproduct naar een verzorgingstehuis moest. In dat geval heeft men het huis erg goedkoop van de hand gedaan.

171

Moral hazard houdt in dat mensen zich anders gaan gedragen naarmate men zelf niet de risico’s loopt, in casu het onderhoudsrisico. 172 Interview Amvest, Pieter Rigter en Hillena van Kampen, 5 september 2012

123

Een product dat ook deze gevaren omzeilt is een sale and lease backconstructie met een (zorg)annuïteit. Men verkoopt het pand tegen marktwaarde aan de aanbieder van het product en men huurt het pand vervolgens terug, ook tegen marktwaarde. Men verkoopt het huis dus tegen marktwaarde en op die manier komt ineens het gehele vastzittende vermogen in het huis vrij. Van dit nu liquide vermogen koopt men een (zorg)annuïteit. Deze annuïteit zal levenslang periodiek een bepaald bedrag uitkeren, waarmee men de huur kan betalen en het overige dient als aanvulling op het pensioeninkomen. Dit product dekt daarmee het langlevenrisico, maar ook in geval van vroegoverlijden heeft men het huis niet goedkoop van de hand gedaan. Men heeft de marktwaarde voor het product uitgekeerd gekregen en men heeft de marktwaarde aan huur betaalt. Met de marktwaarde van het product heeft men een hogere annuïteit uitgekeerd gekregen dan in het geval van de Torenstadconstructie. Wanneer men met het door Torenstad uitgekeerde bedrag een annuïteit koopt, houdt men twee keer rekening met het langlevenrisico, zowel Torenstad bij de berekening van het uit te keren bedrag, als de annuïteitenverstrekker. Bij Torenstad kon men namelijk alleen of lump sum of periodiek voor x jaar (geen dekkend langlevenrisico) uitbetaald krijgen. Om als consument levenslang van een uitkering verzekerd te zijn moet men het bedrag lump sum uit laten betalen, om er vervolgens een annuïteit van te kopen. Torenstad verrekent het langlevenrisico in het lump sum bedrag, zij hebben namelijk het risico dat iemand lang leeft en al die jaren zonder huur te betalen in dat huis woont. De annuïteitenverstrekker berekent het langlevenrisico op de levenslange periodieke uitkering die zij zullen moeten betalen. Dit is bij verkoop en terughuur tegen marktwaarde niet het geval. Ook is men bij dit product niet gebonden aan het huis, de annuïteit verhuist met de bezitter van de annuïteit mee. Wanneer men na bijvoorbeeld een jaar alsnog in een verzorgingstehuis terecht komt, heeft men het huis verkocht tegen marktwaarde en op basis daarvan een annuïteituitkering. Bij de Torenstad constructie verkoopt men het huis voor een bedrag dat veel lager ligt dan de marktwaarde en op basis van dat bedrag wordt een annuïteit afgesloten. Wanneer men in dat geval na bijvoorbeeld een jaar naar een verzorgingstehuis moet, heeft men maar kort geprofiteerd van het feit dat men geen huur hoefde te betalen en zit men in datzelfde verzorgingstehuis met een veel lagere annuïteit dan bij de sale and rent back tegen marktwaarde constructie. In geval van een zorgannuïteit173 koopt men meteen een verzekering tegen een lang leven in ongezonde toestand. De annuïteit zal meer uitbetalen naarmate er activities of daily living (ADL’s) wegvallen. Als overheid zou men de zorgannuïteit (fiscaal) kunnen stimuleren, omdat in dit geval het geliquideerde vermogen ervoor zorgt dat men levenslang zeker is van een bepaald inkomen en wanneer men zorg nodig heeft niet direct hoeft aan te kloppen bij de overheid. Voor- en nadelen Voordelen van deze constructie zijn dat de annuïteit niet vastzit aan een onderpand. Mocht men niet langer in het huis willen blijven wonen kan men weg zonder dat daar financiële consequenties aan

173

Een dergelijke annuïteit is nu nog niet beschikbaar maar zou wellicht in de toekomst door verschillende marktpartijen aangeboden kunnen worden.

124

verbonden zitten. Wanneer men het eigen huis bijvoorbeeld te groot vindt en liever gaat wonen in een kleiner (en goedkoper) huis/appartement dan kan dat met behoud van dezelfde hoge annuïteitsuitkering. Dit zorgt voor een flexibelere woningmarkt, men zit niet vast aan een pand omdat men de huur via een constructie al heeft “afbetaald” en nu dus geen huur meer hoeft te betalen. Ook is het financieel gezien de optimale mogelijkheid om het geld dat vastzit in het huis liquide te maken, wanneer het erfenismotief laag is. Men krijgt bij leven namelijk meer periodiek uitgekeerd dan in bijvoorbeeld een leenconstructie, zoals de omgekeerde hypotheek. Bij vroegoverlijden is het in een leenconstructie namelijk zo dat er nog een groot deel overblijft voor de erfgenamen, terwijl dat in deze constructie, door die annuïteit, niet het geval is. Hierdoor krijgt men in deze constructie bij leven meer uitgekeerd dan in de leenconstructie. Uit het ledenonderzoek van PGGM, behandeld in hoofdstuk 5, blijkt dat het erfenismotief in Nederland laag ligt, zeker voor de respondenten zonder kinderen. Voor hen zou dit dan ook een ideale constructie kunnen zijn. Wanneer het erfenismotief bij de persoon in kwestie echter toch een rol speelt is het niet ideaal om van het volledige bedrag dat men uit het huis heeft gekregen een annuïteit aan te schaffen. Mogelijkheid zou dan kunnen zijn om een gedeelte van het uitgekeerde bedrag apart op een rekening te zetten, zodat er toch nog wat te erven valt, of men kan het meteen schenken aan bijvoorbeeld de kinderen. Ouders kunnen bij leven de kinderen tussen 18 tot 35 jaar eenmalig een bedrag van maximaal €24.144 ,- schenken per kind.

Wanneer

de

schenking

is

bedoeld

voor

aanschaf/verbouwing

eigen

huis,

aflossing

eigenwoningschuld of betaling van een studie of opleiding die aanzienlijk hoger is dan gebruikelijk, dan is de vrijstelling zelfs €50.300,-.174 Het periodieke bedrag dat men zelf nu krijgt uitgekeerd zal dan wel lager liggen. Het erfenismotief dat een consument kan hebben om geen verzilverproduct aan te schaffen kan op deze manier worden ontweken door de constructie op een onderdeel aan te passen en daarmee een erfenis veilig te stellen. Een nadeel van het product is het feit dat men in een huis moet wonen dat aantrekkelijk genoeg wordt bevonden door de aanbieder. Het probleem van dit product is namelijk dat het niet voor iedereen beschikbaar is. Een aanbieder moet geïnteresseerd zijn in het huis en zal dat naar alle waarschijnlijkheid alleen zijn wanneer er potentie is dat de woningwaarde stijgt en het product ook voor hen rendeert. Ook bij Amvest was het bijvoorbeeld zo dat bepaalde delen van provincies als Limburg, Drenthe en Zeeland werden uitgesloten. Een bijkomend probleem van een zorgannuïteit is dat er fraude voor het zorgdeel op de loer ligt. Hoe zal bepaald worden wie wat krijgt en of men recht heeft op bepaalde extra uitkeringen? En hoe wordt dit uitgekeerd, aan de persoon zelf of direct aan een instantie op het moment dat de persoon gebruik maakt van een zorgdienst die hij of zij nodig heeft? Lessen kunnen hier getrokken worden uit het

174

Artikel 33 lid 5 Successiewet 1956

125

persoonsgebonden budget en de immense fraude die daarbij aan het licht is gekomen. 175 Een zeer goede en strikte controle is dan ook vereist en dit zal veel extra kosten met zich mee brengen. § 9.3.1.4 Spaarhypotheek 2.0, uitkering (zorg)annuïteit Het product Bij de oorspronkelijke spaarhypotheek los je voor de fiscus geen hypotheekschuld af. De hypotheekrente, en daarmee ook de aftrek ervan, blijft daarmee gedurende de looptijd hoog. Ondertussen spaar je op een andere rekening voor de uiteindelijke aflossing van die schuld aan het einde van de looptijd, tegen dezelfde rente. Het opgebouwde kapitaal valt niet in box 3, waar een rendementsheffing geldt, maar in box 1, waardoor deze rente onbelast is. Bij vrijval van het vermogen door verkoop van het huis is een vrijstelling van toepassing. Al deze fiscale voordelen maken de spaarhypotheek bijzonder aantrekkelijk, maar maakt het voor de schatkist ook zeer kostbaar. Met het beklinken van het Lenteakkoord in april 2012 is de hypotheekrente voor nieuw afgesloten spaarhypotheken per 2013 niet langer aftrekbaar en het opgebouwde spaartegoed wordt voortaan belast. In de onderhandelingen voor een nieuwe regering is deze maatregel in stand gehouden en moet men om hypotheekrenteaftrek te krijgen zelfs annuïtair aflossen. Hiermee zijn de voordelen van een spaarhypotheek teniet gedaan. In de opbouwfase werd het plan geopperd om een spaarhypotheek 2.0 te creëren. In de opbouwfase, wanneer de hypotheek wordt afgelost, lost men nog steeds niet af maar spaart men op een afgeschermde rekening. De hypotheekrenteaftrek geldt alleen voor het saldo tussen de schuld enerzijds en het gespaarde bedrag anderzijds. Dit is een verschil met de oorspronkelijke spaarhypotheek, waar gedurende de looptijd de volledig betaalde rente aftrekbaar was en de gekregen rente onbelast in box 1 zat. Bij het afsluiten van de hypotheek spaar je, net als bij de spaarhypotheek, een bepaald bedrag zodat je op het eind van de looptijd het hypotheekbedrag hebt gespaard. Dit bedrag wordt gespaard op een afgeschermde rekening en het afgeschermde bedrag kan niet vrijvallen bij verkoop van het huis. Na de looptijd wordt normaliter bij een spaarhypotheek de hypotheek afgelost en het overige uitgekeerde bedrag is, onder voorwaarden en tot op zekere hoogte, fiscaal vrijgesteld van heffing. Het aflossen van de hypotheek gebeurt bij de spaarhypotheek 2.0 niet. Men kan het gespaarde bedrag gebruiken voor de oude dag door het uit te laten keren. Deze uitkering kan fiscaal voordelig behandeld worden wanneer mensen het gespaarde bedrag gebruiken voor zorgkosten of voor aanpassingen in het huis om dat huis levensloopbestendig te maken. Wanneer men het gespaarde bedrag laat uitkeren voor een ander doel, bijvoorbeeld om een wereldreis mee te maken, wordt de uitkering belast. In de verzilverfase neemt men het gespaarde bedrag aldus op van de spaarrekening. Deze uitkering kan geschieden als bij een omgekeerde hypotheek. Men krijgt op basis van allerlei risico’s, als het

175

zie onder andere http://www.nrc.nl/nieuws/2012/12/02/fraude-met-pgbs-kost-tientallen-miljoenen/

126

langlevenrisico en het woonwaarderisico, annuïtair een bepaald bedrag uitgekeerd. Deze uitkering kan op twee manieren behandeld worden. Wanneer men met het gespaarde bedrag zich eenmalig laat uitkeren of een normale annuïteit aanschaft en daarmee een omgekeerde hypotheek aangaat, zal het bedrag bij uitkering worden belast in box 1 omwille van de omkeerregel. Deze omkeerregel heeft ervoor gezorgd dat men belastingvrij het bedrag heeft kunnen sparen en ook de aanspraak is belastingvrij, maar bij uitkering zal het bedrag dat men uitgekeerd krijgt worden belast. Wanneer men met het gespaarde bedrag een zorgannuïteit aanschaft zal de uitkering fiscaal voordelig belast zijn. Een zorgpensioen keert annuïtair een bepaald bedrag uit. Op het moment dat men geen zorg nodig heeft is dit bedrag lager dan men normaliter zou kunnen krijgen, maar wanneer men zorg behoeft wordt de annuïteit verhoogd en krijg je dus tijdelijk een hoger bedrag uitgekeerd. Op deze manier koop je enerzijds het langlevenrisico af en anderzijds ook het risico van hoog oplopende zorgkosten. Met het oog op de toekomst waarin zorgkosten steeds duurder worden en waarin het waarschijnlijk is dat de AWBZ steeds verder wordt uitgekleed kan het voor mensen aantrekkelijk zijn om op deze manier op hun oude dag wat meer financiële middelen achter de hand te hebben wanneer nodig. De overheid biedt op deze manier dus een fiscaal aantrekkelijke manier van sparen aan en zorgt er aan de andere kant ook voor dat mensen in een later stadium in hun leven beter in staat zijn om bepaalde kosten, die drukken op de overheidsbegroting, op zich te nemen. Mensen kunnen fiscaal voordelig hun woning levensloopbestendig maken waardoor men waarschijnlijk op een later tijdstip van dure intramurale zorg gebruik hoeft te maken. Voor de overheid is het dus een manier om zorgkosten beter in toom te kunnen houden. Voor de consument is het een investering in de toekomst. Vermogen in het huis zit nu niet langer vast in bakstenen, maar kan gebruikt worden om langer in het huis te kunnen blijven wonen en/of om zorgkosten mee te betalen en daarmee ook de bij hen passende zorg kunnen kiezen. Voor- en nadelen Bij deze constructie bouw je vermogen op aan de hand van een hypotheek en dat opgebouwde vermogen kun je later weer gemakkelijk liquideren. Het product heeft bij uitkering de vorm van de omgekeerde hypotheek. De tussentijdse waardeaangroei in het huis wordt niet geliquideerd, maar die kan dan nog altijd dienen als appeltje voor de dorst. Voor de consument is er het voordeel dat, wanneer men een zorgannuïteit aanschaft, men weet dat men wanneer men geld nodig heeft voor onvoorziene zorgomstandigheden men een hogere uitkering krijgt. Voor de overheid werkt dit voordeel ook positief uit, omdat men minder snel bij de overheid aanklopt voor bepaalde kosten. Wanneer mensen het huis levensloopbestendig maken, heeft dit ook tot gevolg dat men langer in het eigen huis kan blijven wonen en minder snel gebruik maakt van intramurale zorg.

127

Met dit product, gewone annuïteit en zorgannuïteit, koop je het langlevenrisico af terwijl men zo lang in het huis kan blijven wonen als men wil. Wanneer men zo lang in het huis leeft dat de schuld groter is dan de waarde van het huis is dit risico voor de hypotheekverstrekker. Men heeft dus de rust dat men zolang men kan en wil in het eigen huis blijft wonen. Aan de andere kant is er ook niet het risico dat wanneer men vroeg komt te overlijden men het hele huis kwijt is. Men blijft eigenaar van het huis en wanneer men vroeger komt te overlijden hoeft alleen de schuld die er dan staat te worden afgelost en is men dus niet het hele huis kwijt. Een nadeel in de uitvoering van de zorgannuïteit is de fraudegevoeligheid ervan. Hoe wordt bepaald of iemand in aanmerking komt voor een hogere uitkering en hoeveel hoger moet die uitkering dan zijn, verschilt dit per zorgbehoefte etcetera? Mensen kunnen geneigd zijn, wanneer men zeer lang een lager bedrag uitgekeerd krijgen omdat men niets mankeert, misbruik te maken van het systeem om een hogere uitkering voor zichzelf te bewerkstelligen. Daarnaast kan de drempel om naar de dokter te gaan waarschijnlijk ook lager zijn, omdat men er min of meer voor verzekerd is. Om deze fraudegevoeligheid en snel gebruik van zorg in toom te houden kan men rekenen op hoge uitvoeringskosten. Nadeel kan zijn dat er een gevoel van onrechtvaardigheid bestaat bij mensen die een huis kopen ten opzichte van huurders. Zij kopen een huis, nemen daarmee risico’s en bouwen ondertussen vermogen op. Om dit vermogen dat men heeft opgebouwd vervolgens te gaan gebruiken voor zorgkosten op de oude dag, terwijl huurders voor zorgkosten aan kunnen kloppen bij de overheid, kan een argument zijn voor mensen om het huis te verkopen, te gaan huren en het vermogen zelf op te souperen. Voor mensen die het niet zelf kunnen betalen moet er natuurlijk altijd een vangnet zijn, maar de consument moet zich ervan bewust zijn dat men met dat eigen opgebouwde vermogen meer mogelijkheden en keuzes heeft dan iemand die aanklopt bij de overheid. § 9.3.2 Economische intuïtie bij de verschillende vormen van verzilveren In deze paragraaf zal de economische intuïtie worden beschreven van de verschillende vormen van verzilveren en de gevolgen. In appendix B is de fundamentele economische analyse in formulevorm te vinden. § 9.3.2.1 Economische intuïtie achter de verschillende manieren van verzilveren en de fiscale consequenties Berekening vruchtgebruik van de woning en bloot eigendom gedurende uitkeringsfase De waarde van de woning stijgt met de wooninflatie. Aanname is dat de verzilverperiode vast staat en m jaar duurt. De waarde van de woning aan het eind van de verzilverperiode is daarom gelijk aan de waarde van de woning op t=0 maal de wooninflatie tot de macht t=m. ‘m’ is hier het laatste jaar van de uitkeringsperiode. Dit bedrag moet nog verdisconteerd worden door het te delen door de nominale rentestijging tot de macht t=m. Dit is de waarde van het huis aan het eind van de uitkeringsperiode, oftewel de waarde van bloot eigendom gedurende de uitkeringsfase.

128

De waarde van een huis aan het begin van de uitkeringsfase valt uiteen in twee componenten. Enerzijds de restwaarde van de woning en anderzijds de huurwaarde van de woning. Het blote eigendom is de restwaarde als percentage van de waarde van de woning aan het begin van de uitkeringsperiode. Om dit te berekenen moeten we eerst de waarde van de woning aan het eind van de uitkeringsperiode berekenen. Dit doen we door de beginwaarde van de woning te vermenigvuldigen met de wooninflatie. Deze wooninflatie zal jaar op jaar voorkomen en vandaar moet dit dan ook tot de macht t=m. Dit is de waarde van de woning aan het einde van de opbouwperiode. Om te berekenen wat de waarde hiervan in jaar n is (het eerste jaar van de uitkeringsperiode) moeten we dit bedrag verdisconteren. Dit doen we door het te delen door de nominale rente tot de macht t=m. We krijgen hiermee de verdisconteerde waarde van het blote eigendom, oftewel de restwaarde van de waarde van de woning aan het begin van de uitkeringsperiode.176 Het vruchtgebruik is de totale verdisconteerde huurwaarde van de woning die tijdens de uitkeringsfase genoten wordt. Dit bedrag wordt berekend door de waarde van het huis aan het begin van de verzilverperiode te vermenigvuldigen met een huurwaardepercentage en met de waardestijging gedurende de jaren n tot m. De som van al deze jaren moet dan nog verdisconteerd worden om de waarde aan het begin van de uitkeringsfase te berekenen. Aangezien de twee componenten samen de waarde van het huis aan het eind van de uitkeringsfase vertegenwoordigen is het percentage van de huurwaarde ook te berekenen door 1 minus de procentuele waarde van het blote eigendom te doen. Omgekeerde hypotheek Bij een omgekeerde hypotheek kan men de waarde van het blote eigendom, oftewel de restwaarde van de woning aan het eind van de uitkeringsperiode, tijdens de uitkeringsperiode verzilveren. Men kan dus het blote eigendom deel maal de waarde van het huis nu verzilverd krijgen. We gaan wederom uit van een vaststaande verzilverperiode van m jaar. Een tweede aanname is dat men de uitkering annuïtair uitbetaald krijgt. Het te verzilveren bedrag zal daarom gelijk zijn aan de verdisconteerde waarde van de som van alle annuïtaire uitbetalingen van het begin van de verzilverperiode tot jaar m. Op deze manier kan de jaarlijkse betaling berekend worden. Men krijgt dus periodiek een bepaalde annuïteit uitbetaald. Wanneer het box 3 vermogen in de annuïteit economisch juist zou worden berekend, is het van belang om te weten hoeveel vermogen er na t jaar in de annuïteit zit. De economische waarde van de resterende annuïteit zou dan in elk jaar belast moeten worden. Deze wordt na verloop van tijd steeds kleiner, omdat men steeds meer krijgt uitbetaald. De waarde van het uitkeringsrecht wordt dus met de tijd kleiner. In feite wordt het eigen vermogen deel in 176

Om de waarde van het blote eigendom te berekenen wordt eerst de waarde van de woning m vermenigvuldigd met de wooninflatie tot de macht m (W 0 * (1+ ). Dit deelt men daarna door de rente tot m de macht m (oftewel (W0 * (1+ )* ). Deze berekening staat gelijk aan de waarde van de woning m gedeeld door de reële rente tot de macht m (W0 * (1+ )* = W0 * )

129

het huis steeds kleiner. In de opbouwfase, wanneer men annuïtair aflost, is dit precies andersom. Daar wordt het eigen vermogensdeel steeds groter en het vreemd vermogensdeel steeds kleiner. Dit is precies het omgekeerde karakter van de omgekeerde hypotheek. Echter wordt er een fiscale fictie gehanteerd in het bepalen van het vermogen in box 3 die kan verschillen met de economische waarde van de resterende annuïteit. Dit wordt bepaald aan de hand van een fiscale factor afhankelijk van de leeftijd van de afnemer. Deze factor is kleiner naarmate men ouder wordt, en vandaar dat ook hier geldt dat de belastingbasis kleiner wordt met de tijd. Fiscale behandeling Bij een omgekeerde hypotheek blijf je eigenaar van het huis, naar artikel 3.111 Wet IB 2001. Dit wordt gezien als een bron van inkomen en met dit gegeven zijn er verschillende zaken belastbaar en aftrekbaar. Zo komt men normaliter in aanmerking voor de hypotheekrenteaftrek en is men aan de andere kant belastbaar voor de huurwaarde van het huis, oftewel het eigenwoningforfait. Wanneer men echter het vermogen dat vastzit in het huis verzilvert door middel van een omgekeerde hypotheek is de rente die men over de opnames moet betalen niet aftrekbaar. De rente is sowieso niet aftrekbaar wanneer de schuld wordt gebruikt voor consumptieve doeleinden, maar ook als het geld gebruikt wordt voor verbetering of onderhoud van het huis is deze niet aftrekbaar. We zijn er namelijk vanuit gegaan dat de opbouwfase 30 jaar lang duurt. Dit is precies de termijn dat de hypotheekrente aftrekbaar is, zie artikel 10 bis.1 eerste lid jo. art 10 bis.10 Wet IB 2001. Deze schuld zal daarmee in box 3 in aanmerking genomen moeten worden. De schuld kan in mindering worden gebracht op het vermogen dat men verder in box 3 heeft. Wanneer men in de opbouwfase de eigenwoningschuld (zo goed als) afgelost heeft komt artikel 3.123a Wet IB 2001 om de hoek kijken. Het eigenwoningforfait van art. 3.112 Wet IB 2001 is namelijk gekoppeld aan de eigenwoningschuld in box 1. Wanneer deze schuld er niet is of zeer gering is, zal het zo zijn dat het eigenwoningforfait hoger uitvalt dan de aftrekbare rente. Het verschil hiertussen zou men dus in box 1 in aanmerking moeten nemen, maar door artikel 3.123a krijgt men hier een extra aftrek voor. Bij een omgekeerde hypotheek is er natuurlijk wel een impliciete schuld in box 3, maar de rente op deze schuld is niet aftrekbaar, waardoor artikel 3.123a Wet IB 2001 blijft gelden. De annuïtaire uitkering, die men ontvangt doordat men verzilvert met een omgekeerde hypotheek, zal worden aangemerkt als zijnde een periodieke uitkering, waarbij de waarde van die periodieke uitkering belast is in box 3. Het is namelijk een betaling die deel is of kan zijn van een reeks betalingen en waarbij elke betaling afhankelijk is van een onzekere gebeurtenis. Ook moet er geen sprake zijn van een complex van rechten en verplichtingen, om het bedrag te ontvangen moet geen tegenprestatie geleverd hoeven worden.177 In casu krijgt men periodiek een uitkering die stopt op het moment dat de ontvanger komt te overlijden, de onzekere gebeurtenis. Op grond van de rangorderegeling van art 2.14 Wet IB 2001 is deze 177

HR 23 juni 1954, nr. 11600, BNB 1954/344. Verhuur is bijvoorbeeld geen periodieke uitkering, omdat men voor de huur die men ontvangt een woning ter beschikking moet stellen. In casu krijgt men periodiek een bedrag uitgekeerd zonder daar een tegenprestatie voor te hoeven leveren. Er wordt hiermee dus voldaan aan deze voorwaarde.

130

periodieke uitkering in beginsel in box 1 belast, maar als niet aan de gestelde voorwaarden van box 1 is voldaan, behoort de uitkering tot box 3.178 Omdat in casu bij de belastingplichtige de periodieke uitkering direct ingaat heeft men geen mogelijkheid gehad om lijfrentepremies af te trekken. Doordat deze mogelijkheid tot aftrek er niet is geweest voldoet men niet aan de voorwaarden van artikel 3.100 e.v. Wet IB 2001 en behoort deze lijfrente tot de grondslag van box 3. Bezittingen en schulden worden in aanmerking genomen voor de waarde in het economische verkeer en op grond van artikel 5.23 Wet IB 2001 stelt artikel 19 Uitvoeringsbesluit IB 2001 aanvullende waarderingsregels. Dit artikel stelt: De waarde van een levenslange, ingegane periodieke uitkering in geld afhankelijk van het leven van een mannelijke persoon, wordt gesteld op het jaarlijkse bedrag vermenigvuldigd met (…)’ De waarde van de periodieke uitkering wordt berekend door het jaarlijkse bedrag te vermenigvuldigen met een leeftijdsafhankelijke factor bepaald in artikel 19 Uitvoeringsbesluit Wet IB 2001. Dit zal vervolgens worden belast in box 3 met een belastingtarief van 30% over een forfaitair rendement van 4% van de waarde van de periodieke uitkering. Wanneer men het bedrag niet annuïtair maar eenmalig uit laat keren komt dit gehele bedrag in box 3 terecht. Wanneer je dit bedrag niet meteen besteedt en het bedrag op de peildata nog volledig aanwezig is zal het in aanmerking genomen worden in box 3. In box 3 geldt zoals hierboven al aangegeven een belastingtarief van 30% over een forfaitair rendement van 4%. Zoals we hierboven zien wordt de waarde van de periodieke uitkering bepaald aan de hand van een fiscale fictie, gebaseerd op de onder artikel 19 Uitvoeringsbesluit IB 2001 opgenomen waarderingsregels. Wanneer deze waarde economisch correct berekend zou worden zou men het eigen vermogen aandeel in de nominale annuïteit moeten vermenigvuldigen met de waarde van het blote eigendom gedurende de uitkeringsfase en dat maal het box 3 tarief. De fiscale fictie ziet er daarom anders uit dan de economische werkelijkheid, maar in hoeverre de belastingbasis van elkaar verschilt hangt af van verschillende componenten, zoals bijvoorbeeld in hoeverre de fiscale factor dichtbij de economische werkelijkheid komt. Verkoop bloot eigendom, behoud van vruchtgebruik In deze versie van verzilveren wordt ook alleen het bloot eigendom verzilverd. Men krijgt daarmee de waarde van het bloot eigendom uitgekeerd en daarvan wordt een annuïteit gekocht. Aangezien men bij een omgekeerde hypotheek ook alleen het blote eigendom te gelde maakt, zijn de annuïteituitkeringen hier gelijk aan die bij een omgekeerde hypotheek. Het verschil met de omgekeerde hypotheek is dat men in dit geval geen economisch en juridisch eigendom meer heeft over het huis, men heeft het recht om zo lang als men wilt in het huis te blijven wonen. Dit woonrecht zal worden belast in box 3. Ook bij de waardering van dit woonrecht komt een fiscale fictie om 178

Cursus Belastingrecht Inkomstenbelasting, Sillevis, L.W., Kempen, M.L.M., van, Kluwer 2010.

131

de hoek kijken. Als men puur de economische waarde van het woonrecht zou belasten zouden we dit kunnen berekenen door alle huurwaarden van het begin van de verzilverperioden tot jaar m bij elkaar op te tellen (deze huurwaarde wordt elk jaar geïndexeerd met de inflatie) om het vervolgens te verdisconteren. Men krijgt dan de contante waarde van het woonrecht. Door dit vervolgens te delen door de woonwaarde kan het procentuele aandeel van het woonrecht in het huis berekend worden. Dit is de totale verdisconteerde waarde van de belastingbasis aan het begin van de uitkeringsperiode. Echter wordt er bij de fiscale behandeling niet deze economische waarde als basis gebruikt, maar een fiscale fictie. De hoogte van de waarde van het vruchtgebruik hangt af van een fiscale factor, afhankelijk van de leeftijd van de afsluiter van het product. De totale verdisconteerde waarde van de belastingbasis aan het begin van de uitkeringsfase is dan ook de som van alle verdisconteerde fictieve huurwaarden (voor jaar i is dit de waarde van het huis maal de indexatie met de inflatie in jaar i maal de bij de leeftijd behorende fiscale factor gedeeld door de nominale rente in jaar i). Fiscale behandeling Bij deze constructie verkoop je het blote eigendom van het huis en hiermee verschuift het juridische eigendom van het huis naar de verstrekker. Zelf behoudt men het vruchtgebruik. Volgens Wet IB 2001 is hier dan niet langer meer sprake van het eigendom van een eigen woning. Er is namelijk alleen sprake van een eigen woning in combinatie met het vruchtgebruik wanneer men dit vruchtgebruik krachtens erfrecht heeft verkregen, artikel 3.111 lid 1 sub b Wet IB 2001. In dit geval hebben de voormalig eigenaars van het gehele huis, bloot eigendom plus vruchtgebruik, het blote eigendom verkocht en het vruchtgebruik behouden. Het vruchtgebruik is door hen niet krachtens erfrecht verkregen en hiermee is men niet langer eigenaar van een eigen woning voor de Wet IB 2001. Dit brengt met zich mee dat men niet langer het eigenwoningforfait hoeft te betalen, daar men voor de belastingwet geen eigen woning meer bezit. Met de verkoop van het blote eigendom koopt men een woonrecht, men kan blijven wonen in het huis zolang men wil. De waarde van dit woonrecht wordt belast in box 3 en wordt op grond van artikel 5.22 Wet IB 2001 als genotsrecht aangeduid. De waardering van dit genotsrecht staat beschreven in het Uitvoeringsbesluit Wet IB 2001. In artikel 18 lid 1 en 2 Uitvoeringsbesluit IB 2001 wordt de waarde van dit genotsrecht gesteld op 4% van de waarde van de woning (fictieve huur). Vervolgens wordt dit bedrag vermenigvuldigd met een bepaalde factor die afhankelijk is van zaken als de leeftijd en het geslacht van degene die het genotsrecht heeft. Hoe deze vermenigvuldigingsfactor bepaald wordt, staat beschreven in artikel 19 Uitvoeringsbesluit Wet IB 2001. De tabel van art. 19 lid 1 Uitvoeringsbesluit Wet IB 2001 bepaalt de vermenigvuldigingsfactor wanneer het woonrecht afhankelijk is van het leven van één mannelijke persoon. Hoe ouder men is des te lager de factor, daar men naar verwachting minder lang van het woonrecht zal genieten. Wanneer het woonrecht afhankelijk is van één vrouwelijke persoon wordt de factor gelijkgesteld aan een mannelijke persoon die vijf jaar jonger is dan de vrouwelijke persoon, zie art. 19 lid 7 Uitvoeringsbesluit Wet IB 2001.

132

Het kan echter ook zo zijn dat de periodieke uitkering afhankelijk is van meerdere personen. In dit geval hangt de waardering van het genotsrecht ook nog af van de doorlooptijd die er is afgesproken. Dit kan zijn tot het overlijden van de eerste eigenaar of tot het overlijden van de laatste eigenaar. Logischerwijs is de waardering van een woonrecht hoger in het geval dat de doorlooptijd afhankelijk is van de laatst overlijdende van de meerdere eigenaren, dan wanneer het woonrecht afhangt van de eerst overlijdende van de meerdere eigenaren, daar het woonrecht dan naar verwachting langer stand houdt. In art. 19 lid 8 Uitvoeringsbesluit Wet IB 2001 staat beschreven hoe de vermenigvuldigingsfactor dan wordt bepaald. Naast het woonrecht ontvangt men ook nog een geldelijke uitkering voor de verkoop van het blote eigendom. Wanneer men het bedrag annuïtair laat uitkeren zal deze uitkering worden aangemerkt als een periodieke uitkering. Deze zal, evenals bij de omgekeerde hypotheek, in aanmerking moeten worden genomen in box 3. De waardering zal wederom afhangen van de leeftijd van de consument en het bedrag dat er dat jaar aan periodieke uitkeringen is ontvangen. Het belastingtarief dat voor deze gewaardeerde periodieke uitkeringen geldt is 30% van een fictief rendement van 4%. Als men het bedrag in een keer laat uitkeren, zal men dat deel dat op de peildata 1 januari en 31 december aanwezig is in aanmerking moeten nemen in box 3 “inkomsten uit sparen en beleggen”. De totale belastingheffing bij een verkoop van bloot eigendom met behoud van woonrecht bestaat uit twee componenten. Enerzijds de annuïteit die als periodieke uitkering wordt aangemerkt en fiscaal berekend wordt op basis van een fiscale fictie, zoals we gezien hebben bij de omgekeerde hypotheek. De waarde van deze periodieke uitkering wordt belast in box 3. Wanneer de economische waarde belast zou worden zou dit voor de annuïteit neerkomen op eenzelfde belastingbasis als bij de omgekeerde hypotheek, namelijk door het eigen vermogen aandeel in de nominale annuïteit te vermenigvuldigen met de waarde van het blote eigendom gedurende de uitkeringsfase en dat maal het box 3 tarief. Echter wordt niet de economische waarde maar de fiscale fictieve waarde belast. Dit gebeurt dus op dezelfde manier als bij een omgekeerde hypotheek namelijk door het bedrag aan periodieke uitkeringen te vermenigvuldigen met een leeftijdsafhankelijke factor, om vervolgens belast te worden in box 3. Daarnaast is er de waardering van het vruchtgebruik. Ook dit gebeurt op een fictieve manier fiscaal gezien. Wanneer men de economische waarde van het vruchtgebruik zou belasten zou dit berekend worden door het eigen vermogen aandeel in de reële annuïteit te vermenigvuldigen met de waarde van het vruchtgebruik gedurende de uitkeringsfase en dat maal het box 3 tarief. Dit deel van het vruchtgebruik is in handen van de consument en dient dan ook belast te worden. Echter wordt ook hier een fiscale fictie toegepast in het berekenen van de te betalen belasting. Men berekent de fictieve waarde van het woonrecht door de som van alle fictieve huurwaarden (zoals hierboven beschreven) te vermenigvuldigen met de box 3 heffing.

133

Sale and rent back& huren Bij een sale and rent back constructie verkoopt men het gehele huis om het vervolgens terug te huren. In dit geval worden dus zowel het blote eigendom als het vruchtgebruik verzilverd door de afnemer, die hier vervolgens een annuïteit van kan kopen. Met die annuïteit moet vervolgens wel de marktconforme huur betaald worden. Men komt daarmee in dezelfde situatie terecht als een huurder die in de voorbije jaren heeft gespaard zoals omschreven in de opbouwfase. De annuïteit die hier gekocht kan worden van het verzilverde/gespaarde geld is hoger dan bij de vorige opties en kan worden berekend door de som van alle periodieke uitkeringen te verdisconteren. Dit bedrag moet gelijk zijn aan de waarde van het huis aan het begin van de verzilverperiode. We gaan er wederom van uit dat de uitkeringsperiode vast staat en duurt tot jaar m. Men betaalt belasting over de periodieke uitkering en de belastingbasis bestaat uit het eigen vermogen in de nominale annuïteit, daar het gehele vermogen in een gelijkblijvende annuïteitenuitkering is gestopt. Men dient van die annuïteit huur te betalen, huur die jaarlijks aangepast wordt met de inflatie. De koopkracht die men jaarlijks overhoudt is dan ook de annuïteit minus de huurkosten in dat jaar. Deze koopkracht is gelijk aan de periodieke uitkering in geval van een omgekeerde hypotheek of het verkoop van bloot eigendom alleen in dat geval dat er geen inflatie is. De marktconforme huur blijft in dat geval gelijk en de koopkracht komt dan precies neer op de annuïtaire uitkering bij de andere twee opties. Wanneer er echter sprake is van positieve inflatie zal de huur stijgen met de inflatie terwijl de nominale annuïteit gelijk blijft. Bij een omgekeerde hypotheek en een verkoop van bloot eigendom constructie wordt er een annuïteit gekocht waarbij het woonrecht functioneert als een reële annuïteit als de huurwaarde stijgt met de wooninflatie. Dit houdt dus in dat bij inflatie de koopkracht in casu lager ligt dan bij de andere opties. De verschillende opties hebben dan niet langer dezelfde uitwerking voor wat betreft koopkracht. Fiscale behandeling Wanneer men in deze constructie het gehele huis verkoopt en het vervolgens terughuurt is er geen eigendom meer over het huis en heeft men voor de fiscale wetgeving dan ook niet meer een eigen huis. Binnen de sale and rent back producten zijn er echter ook constructies waarbij je een gedeelte van het huis verkoopt, daarover huur betaalt en de rest van het huis in eigendom houdt. In dat geval kan er nog altijd wel sprake zijn van een eigen huis. Er moet dan voldoende economisch belang bestaan om de eigenwoningregeling van toepassing te laten zijn. De eigenaar moet een belang hebben van ten minste 50% bij de waardeontwikkeling van de woning. Wanneer de eigenaar aldus ≤50% van het eigendom van zijn huis verkoopt blijft de eigenwoningregeling van toepassing. Dit kan geconcludeerd worden uit de tekst van artikel 3.111 lid 1 sub a Wet IB 2001 die zegt: ‘eigendom, waaronder begrepen economische eigendom, of een recht van lidmaatschap van een cooperatie, indien met betrekking tot die woning de belastingplichtige of zijn partner de voordelen geniet, de kosten en

134

lasten op de belastingplichtige of zijn partner drukken en de waardeveranderingen hen grotendeels aangaat.’ Grotendeels betekent in de fiscale wetgeving voor ten minste 50%. 179 Voor het vervolg gaan we ervan uit dat het gehele huis wordt verkocht en daarmee is de eigenwoningregeling niet langer van toepassing. Wanneer men het huis verkoopt tegen marktwaarde en van dat bedrag vervolgens een annuïteit aanschaft zal deze annuïteit worden gewaardeerd als een periodieke uitkering, die in box 3 belast is. Dit gebeurt op dezelfde manier als beschreven bij de omgekeerde hypotheek en de verkoop van bloot eigendom constructie. De waardering van deze periodieke uitkering wordt gebaseerd op de onder artikel 19 Uitvoeringsbesluit IB 2001 opgenomen waarderingsregels. De waarde van de periodieke uitkering zal worden belast met een belastingtarief van 30% over een forfaitair rendement van 4%. In deze constructie krijgt men de marktwaarde voor het huis als bedrag, om er vervolgens huur over te betalen. In een constructie verkoop zonder huurbetalingen is de uitkering logischerwijs lager. Dit heeft tot gevolg dat men een lagere annuïteit krijgt uitgekeerd en dus hoeft men ook over een lager bedrag belasting te betalen. In deze constructie is men van een koperspositie overgegaan naar een huurconstructie en men dient met het nettobedrag aan periodieke uitkeringen nog de huur te betalen. De hogere uitbetaling kan daarmee fiscaal nadelige gevolgen hebben. Bij de constructie zonder huur zit de huur als het ware in de uitkering verdisconteerd en betaalt men belasting over die verdisconteerde uitkering. Hier krijgt men de marktwaarde voor het huis en betaalt men de huur achteraf. Men betaalt daarmee een hoger bedrag over de periodieke uitkering ten opzichte van de constructie zonder huur. In een constructie zonder huur behoudt men echter wel het woonrecht, waarover ook belasting betaald dient te worden. Zoals al eerder besproken heeft men met de verkoop van het huis niet langer het eigendom van het huis in handen en daarmee vervalt het eigenwoningforfait voor deze voormalige huisbezitter. Waar hij voorheen jaarlijks zijn box 1 vermogen moest verhogen met het op grond van artikel 3.112 lid 1 Wet IB 2001 gewaardeerde eigenwoningforfait, is dit nu niet meer van toepassing. Wanneer men geen annuïteit met het vrijgekomen vermogen koopt, maar het bedrag volledig op een bankrekening zet wordt dit volledige bedrag opgenomen als box 3 inkomen. Bij een annuïteit zal er een waardering aan deze periodieke uitkering worden gegeven en zal box 3 worden verhoogd met dat bedrag. Aangezien we hier kijken naar de gepensioneerde doelgroep, en voor deze doelgroep een lagere vermenigvuldigingsfactor geldt, zal de waardering van de periodieke uitkering veel lager uitvallen dan de totale geliquideerde waarde van het huis. Bij deze constructies is er geen eigendom meer, niet van het gehele huis maar ook niet van het vruchtgebruik. De fiscale behandeling van een sale and rent back en huur met spaar constructie zal zich 179

Elementair belastingrecht, Stevens, L.G.M., Kluwer, 2011

135

daarom beperken tot de periodieke uitkering. Men wordt belast over de totale periodieke uitkering (dus niet eerst aftrek van huurkosten of iets dergelijks) en de totale belasting zal neerkomen op het eigen vermogen aandeel in een nominale annuïteit maal de box 3 heffing. Een andere heffing als gevolg van deze constructie is er niet. Spaarhypotheek 1.0 & Spaarhypotheek 2.0 De verzilvering van een spaarhypotheek zal op dezelfde basis plaatsvinden als bij een omgekeerde hypotheek. Men heeft het geld van een spaarhypotheek op een afgesloten rekening gestort tijdens de opbouwfase. Van dit geld wordt vervolgens in de verzilverfase een omgekeerde hypotheek aangeschaft. De economische intuïtie van deze hypotheek is dan ook te vinden onder het kopje “omgekeerde hypotheek”. Fiscale behandeling Spaarhypotheek 1.0 Bij de spaarhypotheek 1.0 schaft men een kapitaalverzekering eigen woning aan, zoals beschreven in de opbouwfase. De maandelijkse premie die men betaalt gaat naar twee rekeningen, een gedeelte wordt gebruik om de rente op de lening te betalen en het andere deel wordt gespaard op een afzonderlijke rekening. De rentestand van beide rekeningen worden aan elkaar gekoppeld en men benut daarmee gedurende de looptijd de volledige renteaftrek terwijl de spaarrekening, onder bepaalde voorwaarden, niet wordt belast in box 3, maar valt onder het regime van box 1. Het in box 1 belaste voordeel uit deze kapitaalverzekering eigen woning

is de rente die is begrepen in een kapitaalsuitkering uit

levensverzekering die dient ter aflossing van de eigenwoningschuld. De spaarpremies en rente die men krijgt zijn daarmee dus niet belast in de opbouwfase. Pas op het moment van uitkering zal men over de rentecomponent belast worden, zie artikel 3.116 Wet IB 2001. Deze rentecomponent is, onder bepaalde voorwaarden en tot op zekere hoogte, vrijgesteld op basis van artikel 3.118 Wet IB 2001. De uitkering moet bijvoorbeeld daadwerkelijk gediend hebben als aflossing van de eigenwoningschuld. Voor de uitkeringsfase houdt dit in dat men met het opgebouwde spaarsaldo allereerst de eigenwoningschuld aflost, om te voldoen aan de voorwaarden voor de belastingvrijstelling van artikel 3.118 Wet IB 2001. Deze vrijstelling heeft de volgende omvang. Wanneer de spaarpolis ten minste 15 jaar is aangehouden geldt een vrijstelling van €34900,-, wanneer men minstens 20 jaar de spaarpolis heeft aangehouden geldt een vrijstelling van €154.000,-. Vervolgens kan men met het vermogen in de afgeloste eigen woning een verzilverproduct aanschaffen. Wanneer men een omgekeerde hypotheek aanschaft geldt de fiscale behandeling zoals beschreven bij de omgekeerde hypotheek eerder dit hoofdstuk. Men behoudt het eigendom van het huis, de omgekeerde hypotheek zal als lening vallen in box 3 en voor het eigenwoningforfait geldt dat art. 3.123a van toepassing is. Dit artikel bepaalt dat wanneer er geen of geringe eigenwoningschuld meer is en daardoor het eigenwoningforfait hoger kan uitvallen dan de renteaftrek, men een aftrek krijgt voor het positieve saldo tussen het eigen woningforfait en de hypotheekrenteaftrek.

136

De annuïtaire uitkering, die men ontvangt doordat men verzilvert met een omgekeerde hypotheek, zal worden aangemerkt als zijnde een periodieke uitkering. De waarde van de aanspraak op deze periodieke uitkering is belast in box 3 belast, zoals eerder beschreven bij de fiscale behandeling van de omgekeerde hypotheek. Bovenstaande is voor nieuwe hypotheken per 1 januari 2013 niet meer van toepassing, daar men alleen nog maar hypotheekrenteaftrek geniet wanneer men annuïtair aflost. Fiscale behandeling Spaarhypotheek 2.0 Het idee van een nieuwe spaarhypotheek die naast het huidige nieuwe regime van hypotheekrenteaftrek kan bestaan ziet er fiscaal als volgt uit. In de opbouwfase krijgt men alleen hypotheekrenteaftrek voor het saldo tussen de schuld en de spaarrekening, zoals eerder beschreven en dus niet volledige aftrek zoals bij de spaarhypotheek 1.0. Zoals de fiscale wetgeving er nu ligt voldoet de spaarhypotheek 2.0 niet aan de voorwaarden om aan te merken als een kapitaalverzekering eigen woning. Dit houdt dus in dat wanneer op dit moment een spaarhypotheek 2.0 verkocht zou worden het spaardeel onder het regime van box 3 zal vallen, waar men jaarlijks forfaitair belast wordt over het saldo op die spaarrekening. Wanneer er een uitzondering wordt gemaakt voor de spaarhypotheek 2.0 zal ook deze vorm van opbouwen behandeld worden volgens de fiscale wetgeving omtrent de kapitaalverzekering eigen woning. Voordelen uit deze kapitaalverzekering eigen woning worden belast en deze voordelen omvatten ‘de rente die is begrepen in een kapitaalsuitkering’, artikel 3.116 lid 1 Wet IB 2001. Gedurende de opbouwfase wordt het spaargedeelte dus niet belast, zowel niet in box 1 als niet in box 3. Dit geldt alleen wanneer de spaarhypotheek 2.0 wordt toegestaan als optie om een hypotheek in de opbouw- en uitkeringsfase aan te gaan. Onder de huidige wetgeving is de rente op een spaarhypotheek zoals hier beschreven niet aftrekbaar. Aftrekbaarheid van rente is er alleen wanneer men annuïtair aflost, zoals eerder in dit hoofdstuk beschreven. Pas in de uitkeringsfase zal men over de rentecomponent van de spaarrekening belast worden. Hiervoor geldt een bepaalde vrijstelling wanneer men voldoet aan de voorwaarden van artikel 3.118 lid 1 Wet IB 2001. Het aflossen van de hypotheek aan het einde van de opbouwfase, zoals dat verplicht is bij de spaarhypotheek 1.0, gebeurt bij de spaarhypotheek 2.0 niet. Men kan het gespaarde bedrag gebruiken voor de oude dag door het uit te laten keren. Dit geld kan dan gebruikt worden als financiering om het huis levensloopbestendig te maken of om zorgkosten te betalen. Het kan ook dienen als aanvulling op het pensioeninkomen door het door middel van een lijfrente uit te laten keren. Wanneer men geld opneemt van de spaarrekening brengt dit wel met zich mee dat het saldo op de spaarrekening niet meer gelijk is aan de openstaande hypotheekschuld. Men zal opnieuw rente moeten betalen over de schuld en deze rente is niet meer aftrekbaar, daar de 30 jaarstermijn van artikel 3.120 lid 3 Wet IB 2001 verstreken is. Naarmate men ouder wordt zullen deze rentekosten oplopen, daar men meer en meer geld van de spaarrekening afhaalt.

137

Men kan dan ook de afweging maken tussen verschillende opties. Enerzijds de optie zoals hierboven geschetst, waarbij men zelf de regie heeft over het spaarsaldo en deze kan opnemen voor zorgkosten etc. Bij deze optie is het veel gemakkelijker en efficiënter om het vermogen te verzilveren, echter het langlevenrisico is niet gedekt. Wanneer men zeer oud wordt kan het zo zijn dat het saldo op de spaarrekening op is en men wel de hypotheekschuld (en de daarmee gepaard gaande rente) nog heeft staan. Men zal dan het huis uit moeten en moeten verkopen. de schuld af te betalen na de opbouwfase en daarna het vermogen te verzilveren met een omgekeerde hypotheek. Wanneer men voor meer zekerheid kiest kan men ook aan het eind van de opbouwfase de schuld wel gewoon afbetalen met het spaarsaldo en daarna bijvoorbeeld het vermogen verzilveren door de aanschaf van een omgekeerde hypotheek. In feite is de uitkeringsfase in dit geval dan gelijk aan de spaarhypotheek 1.0 en zal men ook op eenzelfde manier fiscaal behandeld worden. Men is verzekerd van een levenslange uitkering en wanneer de omgekeerde hypotheekschuld hoger ligt dan de waarde van het huis komt dit voor risico van de aanbieder van de omgekeerde hypotheek. Men dient in de uitkeringsfase dan ook een afweging te maken over welke zekerheden men zoekt in een product. Kiest men voor een efficiëntere verzilvering (men kan meer verzilveren) maar meer risico’s die men zelf dient te dragen of een zekere uitbetaling zolang men leeft maar dan wel een lagere uitkering. Dit verschilt per consument, de een is risicomijdend, de ander juist niet. Er zijn in ieder geval verschillende keuzes te maken. Men blijft eigenaar van de eigen woning en deze woning blijft dus ook in box 1 voor de belastingheffing. Ook hier krijgt men aftrek wanneer het saldo tussen de hypotheekrenteaftrek en het eigenwoningforfait positief is. Deze aftrek is gelijk aan dat positieve saldo, zie artikel 3.123a Wet IB 2001. Bij de spaarhypotheek 1.0 is men verplicht eerst de schuld af te lossen met het opgebouwde kapitaal, om er vervolgens een omgekeerde hypotheek mee af te sluiten. Men zal bij deze hypotheek in de uitkeringsfase dus fiscaal hetzelfde behandeld worden als bij een omgekeerde hypotheek. Wanneer men er na het aflossen een sale and rent back of een bloot eigendom constructie van koopt zullen ook dezelfde belastingregels gelden als bij deze verzilveropties. In feite is de belasting van een spaarhypotheek 1.0 afhankelijk van het product dat je vervolgens in de verzilverfase koopt. Bij de spaarhypotheek 2.0 kan dit alleen als men afstand doet van het fiscale voordeel dat men bij de aanschaf van een omgekeerde hypotheek krijgt. In dat geval leveren de spaarhypotheken 1.0 en 2.0 dezelfde belastinggrondslagen op als het product wat ze er van kopen.

138

§ 9.4 Fiscale vergelijking verschillende opties en fiscale neutraliteit in de toekomst § 9.4.1. Fiscale vergelijking verschillende opties In de voorgaande paragrafen is beschreven hoe de verschillende opties tot verzilveren fiscaal worden behandeld. Al deze verschillende opties worden in deze paragraaf vergeleken door middel van een rekenkundig voorbeeld aan de hand van de formules in de wiskundige appendix. Dit zal laten zien in hoeverre de huidige fiscale wetgeving van invloed is op de uiteindelijke uitkering die men krijgt. Uit voorgaande tekst blijkt al dat, mede door artikel 3.123a Wet IB 2001, het lage eigenwoningforfait en het belasten van nominale rendementen in box 1, terwijl bij het eigenwoningforfait alleen de reële component wordt belast, kopen wordt bevoordeeld en dat in de uitkeringsfase een verkoopconstructie wordt benadeeld ten opzichte van een leenconstructie. Zowel in de opbouwfase als in de uitkeringsfase wordt daarmee kopen bevoordeeld ten opzichte van huren. In hoeverre dit het geval is zullen we hier laten zien. Eerst behandelen we de opbouwfase zonder fiscaliteiten, om vervolgens de opties te vergelijken na belasting. De verschillende opties in de verzilverfase komen ook aan bod, daar zullen we ook eerst de situatie voor belasting schetsen, om vervolgens de situatie na belasting te berekenen. We zien dan precies welke gevolgen de fiscale wetgeving heeft op de opties die er zowel in de opbouw- als verzilverfase zijn. De volgende resultaten zijn gebaseerd op enkele aannames. We bekijken twee gevallen, een waarbij er geen inflatie is en een waarbij de inflatie op 3% ligt. Verder is de woningwaarde op een bedrag van €300.000,- gezet, is de nominale rente 5%, inflatie 0% of 3%, reële rente daarmee 5% of 1,94%, de looptijd in de opbouwfase 30 jaar en de looptijd in de verzilverfase 20 jaar. Als belastingtarief voor box 1 is 42% als percentage gebruikt, voor box 3 4% van 30% is 1,2% en als uitkeringstarief bij een spaarhypotheek 2.0 met omkeerregel 24%.

139

Fiscale vergelijking opbouwfase Inflatie 0% Product

Verdisconteerde

Verdisconteerde

waarde betaalde

Verdisconteerde

Verdisconteerde

Verdisconteerde

waarde

waarde

waarde

waarde saldo te

rente (als deel

verkregen rente

aftrekbare

belasting

betalen

van waarde huis)

(als

rentebetalingen

huurwaarde (als

belasting

plus

deel van waarde

deel

Saldo

van

waarde huis)

evt.

verkregen rente

huis)

inkomsten(als deel van waarde Berekening Annuïtair

huis) 54,85%

0%

54,85%

-23,04%

3,83%

-19,21%

76,86%

22,01%

54,85%

-27,00%

3,87%

-23,13%

76,86%

22,01%

54,85%

0%

3,87%

3,87%

76,86%

22,01%

54,85%

-32,28%

3,87%

-28,41%

76,86%

22,01%

54,85%

0%

3,87%

3,87%

76,86%

22,01%

54,85%

-23,04%

3,83%

-19,21%

76,86%

22,01%

54,85%

-27,20%

3,83%

-23,37%

aflossen Niet

aflossen,

sparen in box 3 Niet

aflossen

sparen in box 3 voor hypotheken na 1-1-2013 Spaarhypotheek 1.0 Spaarhypotheek 1.0 na 1-1-2013 Spaarhypotheek 2.0 Spaarhypotheek 2.0

met

omkeerregel

Product

Totaal verdisconteerde waarde

Totaal te betalen belasting

besparingen Huren en sparen

23,13%

0,28%

Uit deze tabel wordt duidelijk dat voor belasting de verschillende opbouwopties bij het kopen van een huis geen verschil laten zien in saldo van betaalde en verkregen rente als deel van de waarde van het huis. De totaal verdisconteerde waarde van de besparingen bij de huuroptie zijn exact gelijk aan de totale genoten huurwaarde na de looptijd bij een koopoptie. Zo voldoen de besparingen dus om de huur te betalen na de opbouwfase, mits deze gelijk is aan de huurwaarde. Door de nieuwe wetgeving per 1 januari 2013 zien we dat het niet annuïtair aflossen fiscaal zeer nadelig wordt. Waar men voor 1 januari 2013 een fiks voordeel had wanneer men niet afloste, maar spaarde, is

140

dat voor nieuwe hypotheken per 1 januari 2013 omgedraaid. Voor aflossingsvrije hypotheken die zijn afgesloten voor 1 januari geldt dit voordeel ten opzichte van een annuïtaire hypotheek dus nog wel. Ook zien we dat de huuroptie zeer nadelig wordt behandeld ten opzichte van de koopoptie. Voor 1 januari 2013 gold dat alle manieren van aflossen bij een koopoptie een negatief saldo van de te betalen belasting met zich meebracht. Men kon dus belasting aftrekken. Voor de huuroptie met sparen is dit niet het geval. Er is geen aftrekmogelijkheid, omdat men geen hypotheekrente betaalt en men moet over het gespaarde bedrag wel rente betalen. Onder dezelfde assumpties, maar met een inflatie van 3% in plaats van 0%, pakt het voor de verschillende producten als volgt uit: Product

Verdisconteerde

Verdisconteerde

waarde betaalde (als

deel

rente van

waarde huis)

Verdisconteerde

Verdisconteerde

Verdisconteerde

waarde

waarde

waarde

waarde saldo te

verkregen rente

aftrekbare

belasting

betalen

(als

rentebetalingen

huurwaarde (als

belasting

plus

deel van waarde

deel

Saldo

van

waarde huis)

evt.

verkregen rente

huis)

inkomsten(als deel van waarde Berekening

Annuïtair

huis)

54,85%

0%

54,85%

-8,95%

5,52%

-3,426%

76,86%

22,01%

54,85%

-12,91%

5,69%

-7,22%

76,86%

22,01%

54,85%

0%

5,69%

5,69%

76,86%

22,01%

54,85%

-18,41%

5,69%

-12,723%

76,86%

22,01%

54,85%

0%

5,69%

5,69%

76,86%

22,01%

54,85%

-8,95%

5,52%

-3,426%

76,86%

22,01%

54,85%

-13,11%

5,52%

-7,59%

aflossen Niet

aflossen,

sparen in box 3 Niet

aflossen,

sparen in box 3 na 1-1-‘13 Spaarhypotheek 1.0 Spaarhypotheek 1.0 na 1-1-‘13 Spaarhypotheek 2.0 Spaarhypotheek 2.0

met

omkeerregel

Product

Totaal verdisconteerde waarde

Totaal te betalen belasting

besparingen Huren en sparen

56,16%

0,6739%

141

Zoals we in bovenstaand schema zien komt voor alle mogelijkheden het saldo van de verdisconteerde rentebetalingen als deel van de woningwaarde minus de verdisconteerde verkregen rente over het spaardeel als deel van de woningwaarde overeen. De totale verdisconteerde waarde van rentebetalingen minus verkregen rente is gelijk. Echter worden de verschillende manieren van opbouwen fiscaal verschillend behandeld. Wanneer men annuïtair aflost is de verdisconteerde waarde van de rentebetalingen lager dan bij de andere opties. Dit komt omdat men bij deze optie aflost en de rentebetalingen met de tijd lager worden. Deze rentebetalingen zijn aftrekbaar. Daar men bij de annuïtaire hypotheek aflost, profiteert men minder van de aftrekmogelijkheden van rentebetalingen. Dit zien we ook duidelijk terug in de tabel. Het te betalen eigenwoningforfait ligt in casu lager dan bij de versies waar men niet aflost, omdat men in aanmerking komt voor art. 3.123a Wet IB 2001, aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld. In casu is dit geldig in de laatste 4 jaar van de hypotheek.180 Wanneer men niet aflost, maar spaart in box 3 kan men gedurende de looptijd maximaal profiteren van de hypotheekrenteaftrek. Men lost niet af en de te betalen rente blijft daardoor hoog gedurende de looptijd. De aftrekbare rente is daardoor hoger dan bij een annuïtaire hypotheek. Men spaart wel in box 3 en zal hierover ook belasting moeten betalen. Het percentage geeft het saldo tussen deze twee aan. Het te betalen eigenwoningforfait is hier hoger dan bij een annuïtaire hypotheek. Dit komt omdat men in casu niet aflost en daarmee gedurende de looptijd niet in aanmerking komt voor ‘aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld’, artikel 3.123a Wet IB 2001. De spaarhypotheek 1.0 heeft fiscaal de voordeligste behandeling. Dit komt omdat men gedurende de looptijd niet aflost, daarmee de hypotheekrenteaftrek volledig benut en men fiscaal gefaciliteerd spaart in box 1. Men hoeft gedurende de looptijd geen belasting te betalen over het gespaarde gedeelte. Ook hier geldt, net als bij de niet aflossen sparen in box 3 optie, een hoger eigenwoningforfait, omdat men niet aflost en daarmee niet in aanmerking komt voor ‘aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld’. De spaarhypotheek 2.0 heeft exact dezelfde behandeling als de annuïtaire aflossing. Men lost echter niet af zoals bij een annuïtaire aflossing, maar spaart in box 1. Men krijgt alleen hypotheekrenteaftrek voor het saldo tussen de te betalen hypotheekrente en de verkregen rente op het spaartegoed. In casu spaart men het aflossingsdeel van de annuïtaire hypotheek, waardoor de fiscale behandeling exact hetzelfde zal zijn. Artikel 3.123a is hier ook van toepassing daar de tekst van dit artikel zegt dat wanneer de voordelen uit eigen woning meer bedragen dan de op deze voordelen aftrekbare kosten, de belastingplichtige in aanmerking komt voor de aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld’. Hier krijgt men alleen aftrek voor het saldo en zal dus aan het einde van de looptijd de aftrek, net als bij een annuïtaire hypotheek, kleiner zijn dan het te betalen eigenwoningforfait. Men krijgt dan een aftrek ter hoogte van dit verschil op grond van art. 3.123a Wet IB 2001. Voor nieuwe hypotheken geldt dat men alleen aftrek krijgt als er annuïtair wordt afgelost. Om het voor de toekomst beter mogelijk te maken dat het geld in het huis beter te verzilveren is, zou het een mogelijkheid zijn de spaarhypotheek 2.0 in te voeren. Ten opzichte van de annuïtaire hypotheek is er geen fiscaal

180

voor achterliggende berekeningen zie excel bestand

142

voordeel te behalen, men wordt exact hetzelfde behandeld, maar het is in de verzilverfase wel gemakkelijker om geld liquide te maken voor bijvoorbeeld zorgdoeleinden. Bij de spaarhypotheek 2.0 met omkeerregel geldt dat men niet aflost, maar spaart in box 1 en deze premies aftrekbaar zijn. Uiteindelijk zullen de premies wel belast worden op het moment dat er een uitkering plaatsvindt in de verzilverfase. Bij het in de tabel beschreven percentage van -13,11% is de belasting in de uitkeringsfase al verrekend. Hierbij is als uitkeringstarief 24% als maatstaf genomen. De hypotheekrenteaftrek krijgt men alleen voor het saldo tussen de te betalen rente op de schuld en de verkregen rente op de spaarrekening. Daarnaast is de spaarinleg aftrekbaar tegen het box 1 tarief, maar uiteindelijk belast tegen het uitkeringstarief. De totale belasting op de rentebetalingen/inkomsten is dan ook -13,11%. Bij een huurwoning betaalt men huur en heeft men geen rente aftrek. Men zal het bedrag van de annuïteit bij een annuïtaire hypotheek minus de te betalen huur sparen. De totale verdisconteerde waarde van de besparingen tijdens de looptijd zijn 56,16% van de woning. De totaal verdisconteerde waarde van de besparingen bij de huuroptie zijn exact gelijk aan de totale genoten huurwaarde na de looptijd bij een koopoptie. Zo voldoen de besparingen dus om de huur te betalen na de opbouwfase, mits deze gelijk is aan de huurwaarde. Men zal in box 3 belasting moeten betalen over het gespaarde bedrag. De huuroptie wordt daarmee, vergeleken met de verschillende koopopties, nadelig behandeld. Dit heeft twee oorzaken, enerzijds is het eigenwoningforfait economisch gezien te laag, deze ligt namelijk lager dan de huurwaarde. Anderzijds wordt de inflatiecomponent niet belast in het eigenwoningforfait. Fiscale vergelijking verzilverfase In dit gedeelte zullen we de verschillende producten in de verzilverfase gaan behandelen, met daarin als producten de omkeerhypotheek, verkoop bloot eigendom met behoud van woonrecht, de sale and rent back en de verschillende spaarhypotheken. Eerst behandelen we de verzilverfase zonder fiscaliteiten, om vervolgens de opties te vergelijken na belasting. De volgende resultaten zijn gebaseerd op enkele aannames. We bekijken twee gevallen, een waarbij er geen inflatie is en een waarbij de inflatie op 3% ligt. Verder is de woningwaarde in geval van geen inflatie €300.000 en in geval van een inflatie van 3% €728.178,74 181, is de nominale rente 5%, inflatie 0% of 3%, reële rente daarmee 5% of 1,94% en de looptijd in de verzilverfase 20 jaar. Als belastingtarief voor box 1 is 42% als percentage gebruikt, voor box 3 4% van 30% is 1,2%.

181

Dit is de waarde van het huis als er in de opbouwfase 30 jaar lang een inflatie is geweest van 3%. =

143

Inflatie = 0% Product

Periodieke uitkering

Te betalen huur

Koopkracht

per

jaar

Belasting

Belasting

Belasting

Totaal

periodieke

woonrecht

vanwege

betalen

uitkering (als

(als deel van

omkeerregel

belasting

deel

de

waarde

(als deel van de

(als deel van

de

waarde van de

de

woning)

van

van

de

waarde van de

van

woning)

woning)

waarde

woning)

Berekening Omgekeerde

€ 9072,77

€ 0,-

€ 9072,77

0,026

0

0

0,026

€ 9072,77

€ 0,-

€ 9072,77

0,026

0,055

0

0,081

€24072,77

€15.000,-

€ 9072,77

0,095

0

0

0,095

hypotheek182 Verkoop bloot eigendom, behoud woonrecht Sale and rent back183

We zien dat bij een inflatie van 0 elke verzilveroptie dezelfde uitbetaling aan annuïteiten heeft. Voor de spaarhypotheken gaan we er hier van uit dat er in de uitkeringsfase een omgekeerde hypotheek wordt gekocht van het geliquideerde bedrag. De belastingheffing bij een omgekeerde hypotheek vindt puur plaats op waarde van de aanspraak op de periodieke uitkering, de annuïteit. Men blijft eigenaar van het huis en men verzilvert het blote eigendom deel van het huis, door middel van een leenconstructie. In casu zal dus alleen het blote eigendom deel belast worden, van het vruchtgebruik deel is men eigenaar en men hoeft dus geen belasting te betalen over dat deel. Dit geldt dus ook voor de spaarhypotheken, aangezien van het vermogen in die hypotheken een omgekeerde hypotheek wordt gekocht. Normaliter, omdat men eigenaar blijft, zal men eigenwoningforfait moeten betalen over het woningvermogen. Echter in dit geval geldt nog steeds artikel 3.123a Wet IB 2001, aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld. De omgekeerde hypotheek zal namelijk gekenmerkt worden als zijnde een consumptieve lening en wordt belast in box 3, zoals eerder beschreven.184 Er is dus geen eigenwoningschuld meer in box 1 en daarmee gaat artikel 3.123a Wet IB 2001 van kracht.

182

Voor zowel de spaarhypotheek 1.0 als de spaarhypotheek 2.0 geldt hetzelfde. In de uitkeringsfase wordt van deze producten een omgekeerde hypotheek gekocht. 183 De uitkomst bij dit product komt overeen met de uitkomst van huren in de verzilverfase. 184 De (oplopende) schuld bij een omgekeerde hypotheek, die in box 3 valt, kan voor mensen met veel vermogen in box 3 een interessante aftrekpost zijn. In box 3 wordt vermogen en schulden nl. verdisconteerd alvorens er belasting over moet worden betaald.

144

te

de

Bij de verkoop van bloot eigendom, behoud van woonrecht optie wordt het bloot eigendom deel van het huis verkocht en is men niet langer eigenaar van deze woning. Men zal belasting moeten betalen over de waarde van de aanspraak op de periodieke uitkering, de annuïteit. Met de verkoop van het blote eigendom koopt men een woonrecht, men kan blijven wonen in het huis zolang men wil. De waarde van dit woonrecht wordt belast in box 3 en wordt op grond van artikel 5.22 Wet IB 2001 als genotsrecht aangeduid. De waardering van dit genotsrecht staat beschreven in het Uitvoeringsbesluit Wet IB 2001. In artikel 18 lid 1 en 2 Uitvoeringsbesluit IB 2001 wordt de waarde van dit genotsrecht gesteld op 4% van de waarde van de woning (fictieve huur). Vervolgens wordt dit bedrag vermenigvuldigd met een bepaalde factor die afhankelijk is van zaken als de leeftijd en het geslacht van degene die het genotsrecht heeft. We zien dat in casu zowel het bloot eigendom, door middel van belasting op de periodieke uitkering, als het vruchtgebruik, door middel van een belasting op de waarde van het woonrecht, worden belast. Daarmee wordt deze optie fiscaal nadelig behandeld ten opzichte van een omgekeerde hypotheek. Er is dus geen fiscale neutraliteit tussen deze twee opties. De oorzaak hiervan is het feit dat vermogen in de eigen woning gunstiger wordt belast dan ander vermogen. Dit komt zoals eerder beschreven door de werking van artikel 3.123a Wet IB 2001 en daarnaast ook doordat het eigenwoningforfait überhaupt lager ligt dan de huurwaarde van een woning. Bij de sale and rent back optie verkoopt men de gehele woning, bloot eigendom plus vruchtgebruik, om het huis daarna weer te huren. De annuïteit zal hier hoger liggen dan bij de vorige opties, omdat men zowel het bloot eigendom deel als het vruchtgebruik deel liquideert. Men zal uit die annuïteit vervolgens wel nog huur moeten betalen. Men zal worden belast over de waarde van de periodieke uitkering en daar de annuïteit hier hoger ligt zal men de belasting over deze annuïteit ook hoger liggen. Men wordt namelijk belast over de periodieke uitkering voordat er huur is betaald. Ook hier zorgt de fiscale wetgeving dus voor verstoringen. De sale and rent back optie wordt het zwaarst belast van alle opties. Wanneer de verkoop van bloot eigendom, behoud van woonrecht optie op een economisch juiste wijze zou worden belast (zoals eerder beschreven in dit hoofdstuk) zou er geen verschil bestaan in belastingheffing tussen deze optie en de sale and rent back optie. Aangezien de in de tabel opgenomen percentages de fiscale werkelijkheid betreffen en de fiscale werkelijkheid niet overeenstemt met de economisch juiste manier is er een verschil te ontdekken in belastingheffing. Bij de verkoop bloot eigendom, behoud van woonrecht optie is alleen het bloot eigendom deel van het huis verkocht. Dit deel krijgt men uitbetaald in een periodieke uitkering. De waarde van de aanspraak op deze periodieke uitkering wordt belast. Daarnaast wordt men belast op de waarde van het vruchtgebruik. Deze twee belastingheffingen verschillen echter van elkaar, waardoor er een verschil in belastingheffing tussen deze optie en de sale and rent back optie ontstaat. Bij een sale and rent back verkoopt men namelijk de gehele waarde van het huis. Dit krijgt men uitbetaald in een (hogere) periodieke uitkering. De aanspraak op deze (hogere) periodieke uitkering is belast. Er is geen vruchtgebruik dat belast dient te worden, men betaalt namelijk huur. Het verschil in fiscale behandeling tussen belasting op woonrecht en belasting op aanspraak periodieke uitkering zorgt ervoor dat, hoewel men evenveel koopkracht heeft voor belasting, de belasting een negatieve invloed heeft op de koopkracht van een sale and rent back ten opzichte van de ‘verkoop bloot eigendom, behoud van woonrecht’ optie.

145

Onder dezelfde assumpties, maar een inflatie van 3% pakt het voor de verschillende producten als volgt uit: Product

Periodieke

Te

uitkering per jaar

betalen

Koopkracht

Belasting

Belasting

Extra

Totale

huur

periodieke

waarde

belasting

belasting (als

(gemiddeld

uitkering

woonrecht

omkeerregel

deel waarde

tijdens

(als deel van

(als deel van

(als deel van

woning)

looptijd)

waarde huis)

waarde huis)

waarde huis)

Berekening Omgekeerde

€39.774,20

€0,-

€39.774,20

0,047

0

0

0,047

€39.774,20

€0,-

€39.774,20

0,047

0,055

0

0,102

€58.430.95

€19.566,44

€38.764,51

0,0948

0

0

0,095

€39.774,20

€0,-

€39.774,20

0,047

0

0

0,047

€39.774,20

€0,-

€39.774,20

0,047

0

0

0,047

€39.774,20

€0,-

€39.774,20

0,047

0

0,038

0,085

hypotheek Verkoop bloot eigendom, behoud woonrecht Sale and rent back en huren Spaarhypotheek 1.0 Spaarhypotheek 2.0 Spaarhypotheek 2.0 met omkeerregel

We zien dat in geval van inflatie er ook in de uitkering verschillen ontstaan. De reden voor dit verschil, bij positieve inflatie, is dat men bij een omgekeerde hypotheek en verkoop bloot eigendom een reële annuïteit heeft terwijl men bij een sale and rent back een nominale annuïteit koopt terwijl de huur stijgt met de inflatie. Deze verschillen hebben tot gevolg dat de verschillende opties niet langer vergelijkbaar zijn voor wat betreft de uitkering. De nominale annuïteit bij een sale and rent back zorgt er ook voor dat het absolute bedrag dat men krijgt niet verandert. De reële annuïteit van de overige opties zorgt ervoor dat bij geval van inflatie het absolute bedrag stijgt. De belastingobjecten van de opties blijven hetzelfde, echter de belastingheffing verandert. Bij de omgekeerde hypotheek wordt het bloot eigendom belast, door middel van de belasting op de waarde van de periodieke uitkering. Bij verkoop van bloot eigendom, behoud van woonrecht, wordt enerzijds het bloot eigendom belast op de waarde van de periodieke uitkering en anderzijds het vruchtgebruik door de

146

belasting op de waarde van het woonrecht. De optie van sale and rent back heeft, net als bij de verkoop van bloot eigendom optie, tot gevolg dat zowel het bloot eigendom deel als het vruchtgebruik deel worden belast. Waar bij de verkoop bloot eigendom optie het bloot eigendomdeel wordt belast door belasting op de waarde van de periodieke uitkering en het vruchtgebruikdeel door een belasting op de waarde van het woonrecht, wordt bij de sale and rent back versie zowel het vruchtgebruikdeel als het bloot eigendomdeel belast door middel van een belasting op de waarde van de periodieke uitkering. De spaarhypotheken hebben dezelfde belastingheffing als de omgekeerde hypotheek, daar er wederom van het vermogen een omgekeerde hypotheek wordt gekocht. Bij de huurvariant zal men ook hier hetzelfde kunnen verzilveren als bij een sale and rent back. Zowel de verzilvering als de belastingheffing zal daarmee dezelfde vorm aannemen als bij de sale and rent back optie. Een algemene conclusie die we uit alle vergelijkingen kunnen trekken is dat eigenwoningbezit fiscaal bevoordeeld wordt. In de opbouwfase worden de koopvarianten fiscaal bevoordeeld door een hypotheekrenteaftrek en een (te laag) eigenwoningforfait ten opzichte van geen aftrek van huur voor de huurvariant. In de verzilverfase zien we dat wanneer men eigenaar blijft van het huis, bij een omgekeerde hypotheek, er een fiscale bevoordeling ontstaat ten opzichte van de verkoopvarianten. Bij een omgekeerde hypotheek wordt alleen het bloot eigendom deel belast, terwijl het vruchtgebruik deel fiscaal vrijgesteld is, door artikel 3.123a Wet IB 2001. Bij de verkoopconstructies worden zowel het bloot eigendom deel, als het vruchtgebruik deel belast. Daarin is er ook nog een onderscheid te maken tussen de verkoop bloot eigendom constructie, waarbij het vruchtgebruik deel als woonrecht wordt belast en de sale and rent back waarbij het vruchtgebruik deel als periodieke uitkering (de waarde ervan) wordt belast. Hierbij zien we dat het woonrecht fiscaal voordeliger wordt belast dan de waarde van een periodieke uitkering. Onder de huidige fiscale wetgeving wordt eigendom van een (deel van een) woning daarmee fiscaal bevoordeeld. § 9.4.2. Fiscale neutraliteit Met de nieuwe regeling per 1 januari 2013 krijgt men alleen nog hypotheekrenteaftrek in geval men annuïtair aflost. Dit geldt alleen voor nieuw af te sluiten hypotheken, al bestaande hypotheken vallen nog onder de oude wetgeving. Daarnaast zal ook het aftrektarief de komende jaren geleidelijk aan al steeds lager worden, met 0,5% per jaar, naar een uiteindelijk percentage van 38%. Dit heeft tot gevolg dat verschillende opties die zijn besproken in deze paragraaf geen aantrekkelijke hypotheekoptie meer zijn, daar men de rente niet mag aftrekken van het inkomen. Voor mensen die een nieuwe hypotheek afsluiten is er daardoor eigenlijk geen keuze meer in hypotheekvorm, men zal annuïtair moeten aflossen. Voorheen waren de verschillende opties van aflossen niet fiscaal neutraal, zoals we hebben kunnen zien in de voorgaande paragraaf. Het was fiscaal aantrekkelijk om niet af te lossen, maar bijvoorbeeld een spaarhypotheek

aan

te

schaffen,

waarbij

men

gedurende

de

looptijd

optimaal

van

de

147

hypotheekrenteaftrek gebruik maakte, terwijl men tegelijkertijd fiscaal gefaciliteerd kon sparen in box 1. Bij een annuïtaire hypotheek loste men daadwerkelijk af op de schuld, waardoor de renteaftrek gedurende de looptijd kleiner werd. Hierdoor ontstond een fiscale verstoring van de hypotheekmarkt. Daar waar in de verzilverfase, in geval van een inflatie van 0, de koopkracht van elke annuïteit gelijk is voor belasting, zien we dat er door het fiscale systeem ongelijkheden ontstaan. Bij een inflatie van 0 zien we dat de belasting op een sale and rent back niet gelijk is aan dat van een verkoop van bloot eigendom constructie. Dit komt omdat de belasting over de waarde van een periodieke uitkering niet gelijk is aan de belasting over de waarde van het woonrecht. Bij een sale and rent back is de waardering van de periodieke uitkering hoger dan bij de omgekeerde hypotheek en de bloot eigendom constructie. Bij een marktconforme sale and rent back krijgt men namelijk een hoger bedrag uitgekeerd dan in de andere twee constructies, maar moet men daarvan nog huur betalen. De waardering van de periodieke uitkering houdt echter geen rekening met de nog te betalen huur en de waarde zal daarmee hoger liggen dan bij de omgekeerde hypotheek en de bloot eigendom constructie. In de bloot eigendom constructie wordt men belast over de periodieke uitkering en daarnaast ook over het woonrecht. Aangezien het woonrecht, daarmee het vruchtgebruik deel, fiscaal voordeliger wordt belast dan de waarde van een periodieke uitkering, wordt de verkoop bloot eigendom constructie fiscaal bevoordeeld ten opzichte van de sale and rent back constructie De omgekeerde hypotheek wordt niet op dezelfde manier belast. De periodieke uitkering wordt gewaardeerd zoals eerder beschreven, maar bij een omgekeerde hypotheek verzilvert men alleen het blote eigendom deel en blijft men tegelijkertijd wel eigenaar van het huis. Men hoeft bij deze versie dus alleen belasting te betalen over de waarde van de periodieke uitkering. Daar men eigenaar blijft van het huis is er geen sprake van een woonrecht zoals bij de verkoop van bloot eigendom constructie. Er is hier sprake van een leenconstructie en dit brengt met zich mee dat men eigenaar blijft van het huis. Het eigenwoningforfait hoeft men niet te betalen aangezien er geen eigen woningschuld meer is en in dat geval artikel 3.123a Wet IB 2001 van kracht gaat. Men komt in aanmerking voor een aftrek van het eigenwoningforfait wegens geen of geringe eigenwoningschuld. Ten opzichte van de vorige constructies wordt de omgekeerde hypotheek dus fiscaal voordelig belast. Men betaalt alleen een box 3 belasting over het blote eigendom deel van het huis. In het geval van een ‘sale and rent back’ en ‘verkoop bloot eigendom, behoud van vruchtgebruik’ wordt de totale waarde van het huis belast, dus zowel het bloot eigendom deel als het vruchtgebruik deel. Met de spaarhypotheek lost men in de uitkeringsfase eerste de schuld af en verzilvert men vervolgens door middel van bijvoorbeeld een van de bovenstaande opties. In de uitkeringsfase zal de belastingheffing dan ook afhankelijk zijn van het product dat men met de overwaarde aanschaft. Overall heeft men door de spaarhypotheek wel een belastingvoordeel gehad ten opzichte van andere hypotheken. Zo kan men in de opbouwfase optimaal gebruik maken van de hypotheekrenteaftrek terwijl men spaart zonder daarover box 3 belasting te betalen. In de uitkeringsfase, wanneer de schuld wordt afgelost, krijgt men een

148

vrijstelling over de rentecomponent van het gespaarde bedrag zoals eerder beschreven. Dit geldt dus alleen voor spaarhypotheken die voor 1 januari 2013 zijn afgesloten. Met deze spaarhypotheek ben je dus in vergelijking gunstiger af. Met de komst van de nieuwe regelgeving is deze verstoring teniet gedaan, men moet nu annuïtair gaan aflossen wil men het recht op hypotheekrenteaftrek krijgen. Dit zorgt voor een nieuwe verstoring, men moet namelijk kiezen voor een annuïtaire hypotheek of men wordt fiscaal fors benadeeld. Men heeft niet langer een keuze in hoe men wil aflossen. In deze paragraaf komen drie verschillende fiscale systemen aan bod die ervoor zorgen dat de belastingheffing fiscaal neutraal is én dat er daarnaast ook nog iets te kiezen valt. De eigen woning volledig in box 3 belasten In deze paragraaf gaan we drie varianten bekijken die als doel hebben om te komen tot een fiscaal neutraal systeem waarbij er geen verschillen in belastingheffing bestaan tussen de verschillende manieren van verzilveren. Een manier waarbij dit gerealiseerd zou kunnen worden is als de belastingheffing van het eigen woning vermogen verplaatst wordt naar box 3. Dit houdt in dat wat er belast en afgetrokken kan worden hetzelfde blijft, maar dat de plaats waar dit gebeurt verandert. Wanneer de eigen woning in box 3 belast zou worden, zou het netto vermogen in dat huis (WOZ waarde minus hypotheekschuld) belast worden tegen een fictief rendement van 4% waarover vervolgens 30% belasting wordt geheven. Daarnaast zijn de renten op spaartegoeden ook belast in box 3, tegen hetzelfde tarief. Op die manier creëer je dat alle opties gelijk worden belast. Bij de annuïtaire optie spaart men niet, maar lost men af. Het netto vermogen in het huis wordt naarmate de looptijd voortduurt groter, daar de schuld kleiner wordt. Men zal hierover 30% van 4% fictief rendement belasting moeten betalen. Bij het niet aflossen maar sparen en spaarhypotheek versie lost men niet af, maar spaart men het deel wat men bij een annuïteit zou aflossen. Aan netto vermogen in box 3 komt dit dus op hetzelfde neer. De schuld blijft hoog gedurende de looptijd, maar men spaart erbij. Het saldo van die twee is exact gelijk aan het saldo van een annuïtaire hypotheek, ervan uitgaande dat men net zoveel spaart als men annuïtair zou aflossen. Dit brengt dus fiscale neutraliteit met zich mee. De belastingheffing in de verzilverfase ziet er als volgt uit. Over de gehele looptijd verzilvert men bij de omgekeerde hypotheek en de verkoop van bloot eigendom het bloot eigendom deel van het huis. Het vruchtgebruik wordt bij de omgekeerde hypotheek belast doordat men eigenaar blijft van het gehele huis en men daarmee dus het huis in aanmerking dient te nemen in de belastingheffing van box 3. Bij verkoop van bloot eigendom wordt het vruchtgebruik deel belast door een belasting op het woonrecht. Dit is een economisch faire belasting die gelijk is aan de belasting van het vruchtgebruik bij de omgekeerde hypotheek. Bij de sale and rent back verzilvert men de gehele waarde van het huis, dus zowel het bloot eigendom deel als het vruchtgebruik deel, beide delen zijn dan ook belast. Overall wordt bij alle drie de versies, zij het op verschillende manieren, zowel het bloot eigendom deel als het vruchtgebruik deel op een gelijke manier belast. We gaan er hierbij vanuit dat er geen langlevenrisico of vroegoverlijden risico is,

149

maar dat de verzilverfase exact 20 jaar duurt. Over de gehele looptijd, dus na die 20 jaar, heeft men dan in alle gevallen hetzelfde bedrag aan belasting betaald. In de huidige fiscale wetgeving valt het eigen huis in box 1. In de fiscale literatuur wordt vaak gediscussieerd over de huidige plaats van de eigen woning. Sommige auteurs bepleiten een verplaatsing naar box 3 omdat hierin het vermogen wordt belast dat niet gerelateerd is aan een onderneming of arbeid, maar het kapitaal dat men heeft. Door de eigen woning naar box 3 te verplaatsen, voorkomt men dat de eigen woning een middel is voor belastingarbitrage, aftrekken tegen relatief hoge progressieve tarieven in box 1 en eigen vermogen beleggen tegen een relatief laag proportioneel tarief in box 3. Door alles in box 3 te plaatsen is dit niet langer mogelijk, maar tegelijkertijd zullen de inkomensgevolgen niet te overzien zijn. Volgens Vording et al.185 is een wijziging op bovenstaande manier om drie redenen niet realistisch. Er zouden omvangrijke negatieve inkomenseffecten optreden, er is al jarenlang rekening gehouden met het bestedingsaspect

van

eigenwoningbezit,

waardoor

een

lager

forfaitair

rendement

dan

4%

gerechtvaardigd is en daarnaast heeft de overheid bepaalde doelstellingen met betrekking tot de eigenwoningmarkt, zij wil eigenwoningbezit bevorderen. Zij stellen dan ook voor om de hypotheekrenteaftrek in stand te houden, tegen een tarief van 30%, het box 3 tarief. Daarnaast wordt aan de eigen woning een rendement toegekend van 1,25% over de waarde in het economisch verkeer. Stevens186 pleit ook voor een verplaatsing van de eigen woning naar box 3, omdat deze variant voor neutraliteit zorgt, waarbij de eigenwoningwaarde wordt gesteld op 4%. Om eigenwoningbezit te blijven bevorderen stelt Stevens een gedifferentieerd huurwaardeforfait voor, waarbij bijvoorbeeld een vrijstellingsbedrag geldt van €300.000,-. Daarbij zou een eventuele negatieve box 3 heffing verrekend moeten kunnen worden met de verschuldigde belasting over het inkomen in box 1 en 2. Dit leidt tot volgens Stevens tot een rechtvaardig, effectief en eenvoudig systeem. Alles in box 1 belasten Een tweede optie zou zijn om alle vermogensaanwas in box 1 te belasten. Onder de huidige fiscale wetgeving ontstaan er verschillen, doordat men bij de opties anders fiscaal behandeld wordt. Wanneer men bijvoorbeeld niet aflost maar spaart, wordt men onder de huidige wetgeving belast in box 3. Dit houdt per 1 januari 2013 ook in dat de rente op de hypotheek niet langer aftrekbaar is. Wanneer men ervoor kiest om alle vermogensaanwas in box 1 te heffen ontstaat er een fiscaal neutraal systeem. Als men bij een al bestaande hypotheek nu niet aflost, maar spaart krijgt men de volledige hypotheekrenteaftrek in box 1 en wordt men over het gespaarde bedrag belast in box 3. Met de invoering dat alle belastingheffing in box 1 plaatsvindt is dit niet langer het geval. Men krijgt dan de volledige aftrek in box 1, maar men wordt ook belast op het gespaarde deel in box 1. Dit houdt in dat men uiteindelijk, ervan uitgaande dat het bedrag aan rente, aflossing of sparen gelijk is voor alle opties, per saldo dezelfde belastingheffing zal

185 186

Vording, H., Goudswaard, K.P., Caminada, C.L.J., ‘De eigen woning naar box 3’, 1999 Stevens, L.G.M., Fiscale Fascinatie, 2006

150

hebben. Een voorbeeld waarmee dit concreet is gemaakt is de spaarhypotheek 2.0. Ook hier lost men niet af en spaart men, maar dit alles gebeurt in een en dezelfde belastingbox, box 1. Men krijgt dezelfde hypotheekrenteaftrek als bij een annuïtaire hypotheek, omdat men alleen aftrek krijgt voor het saldo tussen de rente die men betaalt op de schuld en de rente die men krijgt op de spaarrekening. Een volledige box 1 belasting zou daarmee ook voldoen aan een fiscaal neutraal systeem. Men heeft dan een keus tussen een annuïtaire hypotheek en een spaarhypotheek 2.0 en in de opbouwfase brengt dit geen fiscale verstoringen met zich mee. De opbouwfase van deze spaarhypotheek 2.0 is al eerder beschreven in dit hoofdstuk. Men kan, net als bij de spaarhypotheek 1.0, sparen aan de hand van een kapitaalverzekering eigen woning. Het jaarlijkse bedrag dat men kwijt is, is net zo hoog als bij een annuïtaire hypotheek en blijft gedurende de looptijd ook hetzelfde. Bij een spaarhypotheek 2.0 wordt er echter niet afgelost maar spaart men op een afgeschermde rekening. De hypotheekrente mag alleen afgetrokken worden voor het saldo tussen de te betalen hypotheekrente op de schuld minus de verkregen rente op de spaarrekening. Dit bedrag is, wanneer men in een annuïtair schema betaalt en spaart, exact gelijk aan de renteaftrek die men krijgt bij een annuïtaire hypotheek. Dit brengt met zich mee dat er geen fiscale verstoringen op de markt komen, die voordeel geven aan het ene systeem ten opzichte van het andere systeem. Gedurende de looptijd loopt de spaarrekening op en krijgt men daarmee dus ook steeds minder recht op hypotheekrenteaftrek, net als bij een annuïtaire hypotheek. Aan het einde van de looptijd heeft men in geval van een annuïtaire hypotheek geen schuld en dus geen renteaftrek meer en bij een spaarhypotheek 2.0 heeft men een afgeschermde spaarrekening net zo hoog als de hypotheekschuld en dus ook geen renteaftrek meer. Dit zorgt ervoor dat mensen naast een fiscaal neutraal systeem ook nog keuze hebben in de vorm van een hypotheek. Het voordeel van een spaarhypotheek 2.0 in de uitkeringsfase is dat men gemakkelijker vermogen dat vastzit in het huis verzilvert, door het van de spaarrekening af te halen. Men kan aan het verzilveren wel enkele voorwaarden verbinden, door te stellen dat men het geld alleen mag gebruiken voor zorgkosten, kosten om het huis aan te passen of een periodieke uitkering ter aanvulling op het pensioen. In de verzilverfase valt de verzilvering dus ook in box 1 en zou je het systeem zo vorm kunnen geven zoals hierboven bij de box 3 versie, door alle vermogensinkomsten te belasten, van de woning maar ook gewoon spaargeld. Om totale fiscale neutraliteit te creëren moet daarnaast het eigenwoningforfait verhoogd worden, om op die manier geen verschil te laten bestaan tussen huur- en koopvarianten. In de literatuur wordt door sommigen de plaatsing van de eigen woning in de huidige box 1 verdedigd. Van Arendonk geeft bijvoorbeeld aan dat het eigen huis een ander karakter heeft dan het vermogen dat nu in box 3 valt. Het voorziet namelijk in een primaire levensbehoefte en dit rechtvaardigt een bijzondere fiscale behandeling. Daarnaast zou de eigen woning in zo’n mate verband houden met arbeidsinkomen dat

151

ook dit een box 1 behandeling rechtvaardigt. 187 Wel is er een renovatie noodzakelijk, waarbij het eigenwoningforfait kan worden opgehoogd. Stevens bepleit dat een verhoging van het forfait de rechtsgelijkheid zou bevorderen. 188 Ook Jacobs geeft dit aan, namelijk een hoger tarief bij het eigenwoningforfait, in concreto een tarief van 5,7% van de WOZ-waarde. Dit tarief is door het CPB berekent als zijnde de huurwaarde op de vrije verkoopwaarde van de eigen woning. 189 Om fiscale neutraliteit binnen box 1 te creëren zullen we alle vermogensaanwas moeten belasten in box 1, zoals hierboven beschreven en daarnaast zal het eigen woningforfait verhoogd moeten worden, om een neutraliteit tussen huur en koop te bewerkstelligen. Defiscaliseren en consumptiebelasting invoeren Een derde manier waarop fiscale neutraliteit vormgegeven zou kunnen worden is door vermogens te defiscaliseren en een consumptiebelasting in te voeren, in plaats van een inkomens- en vermogensheffing. en daarnaast wordt ook box 3 heffing afgeschaft. In dit geval wordt niet langer het vermogen belast, maar de daadwerkelijk uitgeoefende koopkracht. Alle opties hebben, bij een inflatie van 0, eenzelfde koopkracht tot gevolg. Bij een positieve inflatie is dit echter niet het geval, de sale and rent back versie heeft dan een lagere koopkracht dan de andere opties. De reden voor dit verschil is dat men bij een omgekeerde hypotheek of verkoop van bloot eigendom een reële annuïteit heeft, terwijl men bij een sale and rent back een nominale annuïteit heeft en de huur stijgt met de inflatie. Op het moment dat niet het vermogen wordt belast, maar alleen de consumptie, heeft het kiezen voor een ander consumptiepatroon geen gevolgen voor de verdisconteerde belasting. Er is ook niet langer arbitrage tussen de huur- en de koopsector. Puur datgene dat iemand van de koopkracht ook daadwerkelijk inzet wordt belast. In de verzilverfase komt dat op het volgende neer. De jaarlijkse betalingen zijn voor alle opties zoals eerder bezien gelijk, in geval van geen inflatie. Bij een annuïtaire hypotheek lost men af en betaalt men rente, die gedurende de looptijd minder wordt. Het bedrag blijft gedurende de looptijd gelijk. Bij de niet aflossen, maar sparen versie zijn de jaarlijkse betalingen exact even hoog. In deze optie bestaan deze betalingen echter uit rentebetalingen (blijft gelijk gedurende de looptijd, daar men niet aflost) en spaargelden. Dit geldt hetzelfde voor een spaarhypotheek, ook daar lost men niet af en spaart men. Bij de huurder bestaan de betalingen uit deels huur en deels spaargelden. Voor al deze opties geldt dus eenzelfde jaarlijkse betaling, met andere woorden de manier van opbouwen heeft geen invloed op de koopkracht. Men heeft dus niet minder te besteden wanneer men kiest voor de ene of de andere optie. Wanneer we de eigen woning defiscaliseren en een consumptiebelasting invoeren geldt dan ook dat er een fiscaal neutraal systeem ontstaat. Er is niet langer een verschil in belastingheffing zoals voorheen omdat men puur belast wordt op de uitgeoefende koopkracht. Die is voor alle opties hetzelfde en daardoor heeft deze defiscalisering een fiscaal neutraal systeem tot gevolg. Er is dus niet

187

Arendonk, H.P.A.M., van, ‘Belastingheffing van de eigen woning: nieuwbouw of toch maar renovatie’, MBB 2005/09 188 Stevens, L.G.M., Belasting: weggegooid geld?, 2002 189 Centraal Planbureau, Hervorming van het Nederlandse woonbeleid, 2010

152

langer een belasting op de woningwaarde en ook niet langer hypotheekrenteaftrek. Dit zorgt voor een fiscaal neutraal systeem tussen alle koopopties en de huuropties, zonder dat inflatie hierbij van invloed is. Ook in de verzilverfase wordt niet langer belasting geheven op de woningwaarde, of bij de verkoop van bloot eigendom, behoud van woonrecht optie op de waarde van het woonrecht. Defiscalisering heeft tot gevolg dat dit alles niet meer belast wordt. Aangezien de netto koopkracht die men genereert uit alle verzilveropties gelijk is, in geval van geen inflatie, (bij omgekeerde hypotheek het bloot eigendom, bij verkoop bloot eigendom; behoud van woonrecht het bloot eigendom, bij sale and rent back gehele woningwaarde minus woonrecht oftewel het bloot eigendom en bij huren het bloot eigendom daar men dit deel gespaard heeft in de opbouwfase) wordt de keuze voor een bepaalde optie ook hierdoor niet beïnvloed. Men wordt pas belast op het moment dat men deze koopkracht ook daadwerkelijk gebruikt. Procentueel zal deze uitgeoefende koopkracht tussen de verschillende opties altijd gelijk zijn, daar de netto koopkracht van alle opties gelijk is. Ook in de literatuur wordt er veel geschreven over defiscaliseren van de eigen woning. Zo dient volgens Boot190 de huidige wetgeving het doel van de regeling niet langer, het totale fiscale voordeel van eigenwoningbezit is enorm en vooral de hoge inkomens genieten dit voordeel. Aangezien wonen geen bron van inkomen is, maar consumptie zou de eigen woning gedefiscaliseerd moeten worden. Het eigen huis is geen bron van inkomen waaruit draagkrachtverhogende inkomsten voortvloeien en de eigen woning dient daarom niet mee te worden genomen in de belastingheffing. Ook Rijkers en van Vijfeijken191 pleiten voor een defiscalisering van de eigen woning. Volgens hen is een eigen woning vanwege het eigen gebruik geen koopkracht genererend object, waaruit belasting kan worden voldaan. In een op koopkracht gebaseerd inkomensbegrip is daarom geen plaats voor fictief huurwaarde-inkomen. Dit heeft als consequentie dat, als we deze theorie volgen, ook de rente niet langer aftrekbaar is, daar de rente consumptief van aard is. Persoonlijke stellinginname Om tot een persoonlijke stellinginname te kunnen komen is het van belang eerst te bekijken wat het oogmerk is van het huidige belastingstelsel, om vervolgens te onderzoeken of en zo ja op welke manier het eigen huis daarin dan past. Een van de beginselen waar de huidige inkomstenbelasting op stoelt is het draagkrachtbeginsel. In de parlementaire geschiedenis wordt dit beginsel genoemd als grondslag voor de inkomstenbelasting. Wanneer we deze draagkracht betrekken op de eigen woning, moeten we nagaan of er inkomensdraagkracht voortvloeit uit het bezitten van een eigen woning. Dit is dan ook de fundamentele vraag die gesteld moet worden, op het moment dat we bekijken of er plek is voor de eigen woning in de huidige inkomensbelasting. 190

Boot, A.W.A., Heilige huisjes, Economisch Statistische Berichten 1997/4090, p.63 Rijkers, A.C., Vijfeijken, I.J.F.A., van, Fiscaliteit en vermogensvorming in de inkomstenbelasting, In: Continuïteit en vernieuwing: Een visie op het belastingstelsel, Ministerie van Financiën, 2011, p. 251

191

153

De afweging die in deze gemaakt moet worden is welk aspect bij de aanschaf van een eigen woning de boventoon voert, het beleggings- of het bestedingsaspect. Het beleggingsaspect houdt in dat men, wanneer men een eigen huis aankoopt, vermogen belegt in een onroerende zaak. De koper wordt in dit geval gelijk gesteld aan een verhuurder van een woning. Waar een verhuurder uit zijn belegging huur ontvangt, ontvangt een koper huur in natura, namelijk woongenot. Wanneer het beleggingsaspect de boventoon voert, heeft dit als gevolg dat de eigen woning wel als bron van inkomen kan worden aangemerkt en dat deze wordt meegenomen in de inkomstenbelasting. Het bestedingsaspect houdt in dat men, wanneer men een eigen huis aankoopt, vermogen besteedt aan een gebruiksgoed. Het bezit van zo’n gebruiksgoed wordt niet meegenomen in de belastingheffing, daar het gebruik ervan geen rendement geeft. Het verhoogt de draagkracht niet. Mijns inziens moet er een zwaarder gewicht gehangen worden aan het bestedingsaspect. De aanschaf van een eigen woning is primair om de eerste levensbehoefte, het hebben van een dak boven je hoofd, te vervullen. Met het bieden van huisvesting wordt echter geen inkomen gegenereerd. Dit is anders wanneer men bijvoorbeeld een tweede huis aankoopt, een dergelijke aankoop is consumptief van aard en is daardoor ook terecht onder de huidige wetgeving in box 3 geplaatst. Er bestaat een mogelijkheid om wel inkomen te genereren uit dit huis, zonder dat daardoor de primaire levensbehoefte van een dak boven je hoofd onder druk komt. De vergelijking met een verhuurder van onroerend goed is in dat geval legitiem. Onder de huidige wetgeving is het eigen huis in box 1 geplaatst, de inkomensbox voor arbeid. Uit het eigen huis wordt echter niet direct inkomen gegenereerd en daarmee wordt ook niet de draagkracht verhoogd. Een vergelijking met een verhuurder van onroerend goed, die direct liquide middelen uit dat huis haalt, is dan ook niet legitiem. Pas op het moment dat het huis verkocht wordt en er eventueel een verkoopwinst geboekt wordt, wordt de draagkracht van deze persoon verhoogd. Dan is ook het moment om dit vermogen te belasten, niet eerder. Het zou daarom naar mijn mening dan ook goed zijn dat het huidige eigenwoningregime op de schop gaat en dat de eigen woning volledig gedefiscaliseerd wordt. Met een verhuizing naar box 3, of een renovatie in box 1 blijft de eigen woning aangemerkt als draagkracht verhogend object en wordt het beleggingsaspect hoger gewaardeerd dan het bestedingsaspect. Naar mijn mening is dit, zoals hierboven geschetst, onjuist en zouden we, om tot een eerlijke neutrale fiscale behandeling te komen, de eigen woning geheel moeten defiscaliseren. Zo’n defiscalisering zal inkomens- en welvaarteffecten kennen op economisch gebied. Om deze wijziging goed te laten verlopen is het dan ook essentieel dat de defiscalisering geleidelijk plaatsvindt. Op die manier worden de eventuele negatieve gevolgen voor de koopkracht, de financiële markten en de woningmarkt gedempt.

154

§ 9.5 Mogelijkheden voor huurders Een omgekeerde hypotheek of een sale and lease backconstructie voorzien mensen met een eigen huis op latere leeftijd van extra pensioeninkomen. De doelgroep ligt met name bij de mensen met een laag pensioeninkomen die een extra inkomensbron goed kunnen gebruiken. Uit onderzoek blijkt dat kopers naast het vermogen in het huis gemiddeld meer vermogen hebben op latere leeftijd dan huurders en dan hebben huurders niet eens vermogen in hun huis gespaard. Onderstaande tabel laat het gemiddelde vermogen van een huurder of eigenaar zien buiten de eigen woning. Tabel 9.2 Gemiddeld vermogen buiten de eigen woning, naar leeftijd, naar inkomensgroep, en naar huur of koopwoning, 2002

Om ook voor deze groep te zorgen dat ze op latere leeftijd meer vermogen hebben zijn er verschillende constructies denkbaar. Een daarvan is het stimuleren van huurkoopconstructies, waarbij een huurder zich langzaam inkoopt en eigenaar wordt van het pand. De voordelen van koop, woonzekerheid hebben, verbouwen en inrichten naar eigen voorkeur, kans op waardestijging en de hypotheekrenteaftrek 192, worden gecombineerd met de motieven om te huren. Een motief om te huren is bijvoorbeeld aan de orde wanneer men over onvoldoende financiële middelen beschikt om te kunnen kopen. De maandlasten bestaan uit een deel huur en een deel aflossing op het huis. Men koopt zich dus langzaam in het huis en uiteindelijk blijft er een lagere koopsom over die men wel kan financieren met een hypotheek. Op deze manier bouwen ook huurders vermogen op in het huis en die kunnen ze uiteindelijk op latere leeftijd weer verzilveren. Men wordt volledig eigenaar van het pand wanneer aan de laatste huurkooptermijn is voldaan. Een tweede mogelijkheid waarbij huurders meer sparen voor later is het pijnloos sparen. Benartzi en Thaler 193 hebben met hun SMarT programma aangetoond dat je met behulp van bepaalde 192

Als voorwaarde voor de renteaftrek geldt dat het economische risico bij de huurkoper ligt, omdat het anders niet als eigen woning wordt aangemerkt in de fiscale wet, art. 3.111 lid 1 Wet IB 2001 193 Thaler, R.H., Benartzi, S., Save more tomorrow: Using behavioral economics to increase employee saving, 2004

155

wetenswaardigheden uit de gedragseconomie ervoor kunt zorgen dat mensen meer sparen. Het idee houdt in dat mensen bij elke salarisverhoging die ze krijgen een bepaald gedeelte automatisch gaan sparen. Op die manier raken mensen niet gewend aan het nieuwe salaris, behouden ze hun levensstandaard en ondertussen wordt er extra gespaard voor later. Het fenomeen van “procrastination” oftewel uitstelgedrag wordt op die manier omzeild. Waar normaal de kans op het uitstellen van sparen zeer aanwezig is, kan zich dat nu niet voordoen omdat mensen automatisch sparen, zonder dat ze er iets van merken en zonder dat het salaris waaraan men gewend was aangetast wordt. Met elke salarisverhoging wordt de hoogte van de premie verhoogd en men kan altijd stoppen met de deelname aan het programma. Op deze manier spaart men dus ongemerkt, pijnloos, en dit zorgt er voor dat het overgrote merendeel aan het programma mee bleven doen. Na de 4 e salarisverhoging deed nog steeds tachtig procent van de deelnemers mee aan het programma. 194 Deelnemers hebben hun spaarquote bijna verviervoudigd en bouwen op die manier veel meer vermogen op om bijvoorbeeld op latere leeftijd het pensioen mee aan te vullen. Het SMarT programma buit de gedragseconomische begrippen procrastination en inertia, oftewel uitstelgedrag en uitstel van verandering uit. Het uitstelgedrag wordt in de kiem gesmoord omdat mensen automatisch gaan sparen, ze merken het niet en hebben daardoor ook niet de kans om te denken aan uitstel. Als men eenmaal aan het programma meedoet zal men zich niet snel weer uitschrijven. Het zou voor huurders dan ook een goede mogelijkheid zijn om meer vermogen op te bouwen. Onderstaande tabel laat de replacement rates zien van deelnemers en niet-deelnemers per startleeftijd en inkomen. Benartzi en Thaler gaan uit van de aannames dat men voor het aangaan van het SMarT programma 4% van het inkomen spaart en 14% na het SMarT programma, een portfolio mix van 60% aandelen 40% obligaties en een pensioenleeftijd van 65 jaar. De verschillen in replacement rates zijn enorm en dit benadrukt de efficiëntie van het programma. Tabel 9.2 Replacement rates voor en na het SMarT programma op basis van bepaalde aannames 195

194 195

zie 179 Zie 179

156

Daarnaast kan er een mogelijkheid gecreëerd worden voor huurders om het langlevenrisico te dekken. Zoals bij een eigenaar-bewoner het langlevenrisico kan worden gedekt door middel van het liquideren van de overwaarde om er vervolgens een levenslange annuïteit mee te kopen is dit bij een huurder zonder al te veel vermogen niet mogelijk. Ook op latere leeftijd houden ze de hoge huurlasten, terwijl deze woonlasten bij een eigenaar-bewoner, bij aflossing van de schuld, alleen maar lager worden. Een idee kan dan ook zijn dat een huurder vanaf bijvoorbeeld 65 jaar een iets hogere huur gaat betalen dan voorheen. Dit doet hij of zij vervolgens 20 jaar lang. Met de hogere huur kan vervolgens het risico op langleven worden gedekt, zodat wanneer iemand ouder wordt dan die 65 +20 jaar geen woonlasten meer heeft en wel het recht behoudt om zolang als hij of zij kan of wil in het huis te blijven wonen. § 9.6. Welke rol kunnen de verschillende partijen spelen om het liquideren van vermogen in het huis aantrekkelijk te maken in Nederland § 9.6.1. De overheid De groei van de zorguitgaven zijn zorgwekkend en zoals het er naar uit ziet zal men steeds meer privaat moeten financieren. Veelvuldig is het in het nieuws dat de publieke zorgkosten aangepakt moeten worden. Zo heeft de SER, Sociaal Economische Raad, in een rapport geadviseerd dat ouderen en anderen die langdurige zorg nodig hebben de kosten voor huisvesting, welzijn en voedsel zelf moeten betalen, ook als ze in een instelling wonen. Men kan dan kiezen voor voorzieningen die het best bij hen passen en die voldoen aan hun mogelijkheden voor wat betreft het vermogen dat men heeft. De AWBZ, Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten, zal zich moeten beperken tot de kosten van de zorg zelf en de onverzekerbare risico’s, daar waar de wet uiteindelijk, zoals de naam al zegt, ook voor bedoeld is. Hulpmiddelen als rollators, die nu ook onder de AWBZ vallen, zullen in de toekomst naar alle waarschijnlijkheid privaat betaald moeten worden en als het aan de VVD ligt moet in de toekomst ook de huishoudelijke hulp in de thuiszorg door men zelf betaald worden. Al deze berichten lijken een voorbode van hogere private zorgbetalingen in de toekomst. Op dit moment wordt het vermogen in het huis weinig benut voor de financiering van de oude dag, maar zoals hier boven besproken kan er in de toekomst een grotere noodzaak zijn om het vermogen in het huis te verzilveren. Er dient een koppeling gemaakt te worden tussen de stijgende zorgkosten, de daarmee gepaard gaande hogere uitgaven voor de burgers, en het liquideren van vermogen in het huis. De overheid heeft er baat bij wanneer men vermogen in het eigen huis opbouwt, omdat men op die manier op latere leeftijd beter kan voorzien in de kosten die ouder worden met zich meebrengt. Op de woningmarkt geldt een fiscale regeling, de hypotheekrenteaftrek, die het aflossen op de hypotheekschuld ontmoedigt. De afgelopen jaren zijn er vele aflossingsvrije hypotheken afgesloten waardoor mensen, naast de waardegroei van het huis die er op dit moment niet is, geen vermogen opbouwen in het huis. Door de steeds grotere hypotheekverstrekking, het daarbij niet aflossen en dalende huizenprijzen heeft 15% van de huishoudens op dit moment een schuld die de waarde van het huis overstijgt. 196 196

Zes stappenplan , Naar een duurzame financiering van de woningmarkt

157

Met de stijgende zorgkosten en de steeds groter wordende private financieringen die er waarschijnlijk mee gepaard gaan is het zaak dat mensen gedurende hun leven vermogen opbouwen, zodat men de kosten in de toekomst ook kan dragen. Dit haalt tegelijkertijd de druk van de ketel voor wat betreft de publieke zorgkosten. De overheid zou dan ook het aflossen op de hypotheekschuld moeten stimuleren in plaats van ontmoedigen, zoals dat nu min of meer gebeurt. De hypotheekrenteaftrek dient dan ook geleidelijk aan ingeperkt te worden. Daarvoor in de plaats kan dan een fiscale stimuleringsmaatregel voor het aflossen op de hypotheekschuld in het leven geroepen worden. Tegelijkertijd moet men er ook voor zorgen dat het verzilveren van eigen woning vermogen in de toekomst gemakkelijker kan, zodat men het pensioeninkomen beter kan aanvullen wanneer de kosten voor bijvoorbeeld zorg toenemen. In paragraaf 9.2 zijn een aantal mogelijkheden genoemd die dit mogelijk maken en ondertussen ook nog in de behoefte voorzien van mensen dat ze het liefst zo lang mogelijk in eigen huis wonen zoals uit het PGGM ledenpanel onderzoek naar voren komt. Uit dat onderzoek komt ook naar voren dat mensen het vermogen in het huis zien als appel voor de dorst. Men is pas bereid aan dit vermogen te komen op het moment dat men zorgkosten heeft of wanneer men uitgaven maakt aan het huis ten behoeve van het levensloopbestendig maken van dat huis. Wanneer de private zorgkosten oplopen lijkt er in ieder geval de bereidheid te zijn om deze kosten op te vangen met het gespaarde vermogen in het huis. Mensen die vermogen op hebben gebouwd en daarmee zelf in de kosten voor bepaalde zorg kunnen voorzien krijgen daarbij ook de keuze voor voorzieningen die het best bij hen past, een keuze die voor degenen die gebruik maakt van publieke voorzieningen voor hen gemaakt wordt. Ook is men bereid om het vermogen in het huis aan te spreken om daarmee het huis levensloopbestendig te maken. Op deze behoeften kan de overheid inspelen door partijen bij elkaar te brengen en door met hen de genoemde producten in paragraaf 9.2 mede te ontwikkelen, (fiscaal) te stimuleren en bekend te maken bij het grote publiek. § 9.6.2 De pensioensector Uit het PGGM ledenpanel onderzoek blijkt dat het pensioenfonds als instantie de voorkeur geniet boven een bank, de overheid en een verzekeringsmaatschappij om een product als een omgekeerde hypotheek aan te bieden. Het vertrouwen in een pensioenfonds is relatief groot. Ook uit ander onderzoek blijkt dat ten opzichte van andere instanties het pensioenfonds nog altijd een betrouwbare indruk maakt op de consument.197 De huidige woningmarkt zit op slot en vanuit allerlei hoeken zijn er geluiden te horen dat de Nederlandse pensioenfondsen meer zouden moeten investeren in Nederlandse hypotheken om zo weer de woningmarkt van slot te halen. Een pensioenfonds beschikt natuurlijk over een enorme investeringskracht, maar dient altijd de belangen van haar leden voorop te stellen. Wanneer elders op de wereld hogere rendementen zijn te behalen en men hier in Nederland investeert in lager renderende hypotheken gaat dit ten koste van het rendement en daarmee met de belangen van haar leden.

197

Zie bijvoorbeeld tabel 2.1

158

Althans met het niet investeren in Nederlandse hypotheken vanwege de lagere rendementen dient men de macro belangen van haar leden. De micro belangen van de leden kunnen er anders uit zien. Voor jongere leden is het op dit moment bijvoorbeeld lastig om een hypotheek gefinancierd te krijgen bij een bank. En voor oudere leden is het lastig om vermogen dat vastzit in het huis te liquideren. Met het grote vermogen dat een pensioenfonds heeft zou zij haar leden kunnen helpen. Door bijvoorbeeld in samenwerking met een bank een product aan te bieden speciaal voor haar leden. Het pensioenfonds investeert dan in de hypotheek, banken verstrekken de hypotheek aan de deelnemer en de hypotheken drukken op deze manier niet langer op de balans van de bank, waardoor deze weer meer lucht krijgt en ook meer kredieten kan verlenen. In de toekomst zal er, mede door de stijgende zorgkosten, de hogere levensverwachting en de vergrijzing, steeds meer privaat gefinancierd moeten worden om de voorzieningen op het huidige peil te houden voor wat betreft bijvoorbeeld kwaliteit en toegankelijkheid. Het kan daardoor steeds meer een noodzaak worden dat mensen het vermogen dat vastzit in het huis moeten gaan benutten op latere leeftijd. Tegelijkertijd wil men liefst zolang mogelijk in het eigen huis blijven wonen. Voor de toekomst is het dus van belang dat er producten worden gecreëerd die in beide behoeften voorzien en die er daarnaast ook in voorziet dat de risico’s acceptabel zijn voor de aanbieders van zo’n product, zodat het product ook op de lange termijn levensvatbaar blijft. Hierbij kan een rol weggelegd zijn voor de pensioenfondsen. Met het oog op de toekomst is het zeer van belang om na te denken over de oude dag. De respondenten vonden pensioenfondsen het meest betrouwbaar om een verzilverproduct aan te bieden. Naast een rol als aanbieder kunnen pensioenfondsen ook een rol spelen als investeerder. De laatste tijd komt veelvuldig in het nieuws dat pensioenfondsen meer in Nederland zouden moeten beleggen. De twee grootste pensioenuitvoerders van Nederland, APG en PGGM, hebben onlangs gepleit voor een Nationale Hypotheekbank. 198 Een andere rol voor de pensioensector kan zijn dat men in de toekomst pensioen opbouwt door de hypotheek deels met pensioenpremies af te lossen. De pensioensector kan samen met anderen over de domeinen heen naar oplossingen zoeken om daarmee voor de toekomst te bereiken dat consumenten een betrouwbaar, transparant en eenvoudig product aangeboden krijgen, dat voldoet aan de behoeften van die consument.

198

Open brief ABP PGGM, ‘Financieringsproblemen woningmarkt vraagt om Nationale Hypotheekbank’, 23-112012.

159

Hoofdstuk 10

Conclusies en aanbevelingen

Deze scriptie heeft verschillende kanten van het verzilveren van overwaarde in het huis belicht. Zo is beschreven welke manieren van verzilveren zijn, hoe er in het buitenland tegen verzilveren wordt aangekeken, hoe ver de Nederlandse markt op dit gebied is en ook in hoeverre mensen er behoefte aan hebben. Daarnaast zijn er verschillende barrières op te noemen, vanuit de consument, vanuit de aanbieder, maar ook vanuit fiscaal en juridisch oogpunt. Uit de ervaringen in het buitenland mogen we concluderen dat het verzilveren van overwaarde uit het huis nergens echt een groot succes is geweest. De Verenigde Staten had absoluut en relatief gezien de grootste markt, maar die kwam wel pas op gang op het moment dat de overheid garant stond voor het langlevenrisico. Wanneer de overheid hier niet voor garant staat, zoals in bijvoorbeeld Frankrijk of het Verenigd Koninkrijk, zien we dat de markt niet op gang komt. De producten zijn of niet interessant voor de consument, omdat men maar een klein gedeelte van het huis kan verzilveren. Dit komt dan omdat aanbieders garanties op zich nemen en dit verdisconteren in de verzilverprijs. Een andere mogelijkheid is dat de producten niet interessant zijn voor de aanbieders, zoals bijvoorbeeld in Frankrijk waar alle risico’s automatisch bij de aanbieder werd gelegd. Dit zorgde ervoor dat er maar weinig aanbieders, om precies te zijn 1, de markt op ging met een verzilverproduct. Een andere reden waarom een verzilverproduct niet succesvol was, was vanwege de slechte reputatie van het product. Dit was het geval in het Verenigd Koninkrijk waar bij de opkomst van het product veel ‘slechte’ producten werden verkocht. Aan mensen werden bepaalde beloftes gedaan, die vervolgens niet nagekomen werden en waardoor mensen op straat kwamen te staan. Deze beelden bleven terugkomen in de media en dit zorgde voor een enorme deuk in de reputatie van verzilverproducten, die het in het Verenigd Koninkrijk nooit meer te boven is gekomen. Daarnaast was het zo dat in het Verenigd Koninkrijk het niet altijd erg aantrekkelijk was om een verzilverproduct aan te schaffen. Met de aanschaf van zo’n product kwam men niet langer in aanmerking voor bepaalde sociale zekerheden. Dit weerhield mensen ervan het vermogen in eigen huis te verzilveren. De lessen die we uit deze buitenlandse ervaringen kunnen trekken zijn enorm. Zo kunnen we stellen dat het van belang is dat de reputatie van de producten in ere wordt gehouden. Dit kan alleen als de voorwaarden aan mensen duidelijk zijn uitgelegd en wanneer schrijnende gevallen, bijvoorbeeld een uithuisplaatsing van bejaarde mensen, zoveel mogelijk uitgesloten kunnen worden. Het is daarom van belang dat de verzilverproducten met een leenconstructie die op de markt komen de ‘no negative equity’ garantie hebben. Dit is de langlevengarantie die ervoor zorgt dat wanneer de schuld hoger ligt dan de waarde van het huis mensen niet uit huis worden gezet. Dit risico ligt dan bij de aanbieder van het product.

160

Ook is het belangrijk om landelijk een duidelijke regulering specifiek voor verzilverproducten te creëren, waaraan elke aanbieder van verzilverproducten zich dient te houden, zodat de belangen van consumenten behartigd worden. Daarbij is het een goede controle of aanbieders de regulering ook wel echt naleven essentieel. Deze conclusie kunnen we trekken uit de ervaringen in het Verenigd Koninkrijk waar dit op het begin niet is gedaan, iets waar de huidige verzilvermarkt nog steeds last van heeft. Daarnaast leert het dat we er met een goede regulering alleen niet zijn. Ook met regulering kan er genoeg mis gaan, een goede controle, bijvoorbeeld met behulp van mystery shoppers, is dan ook cruciaal voor het opbouwen en uiteindelijk het behoud van een goede reputatie. Regulering is goed, maar men moet waken voor overregulering waardoor er geen een aanbieder meer geïnteresseerd is om met een dergelijk product de markt op te gaan. Nederlandse aanbieders kunnen daarnaast profiteren van de geringere culturele barrières die er zijn. Het erfenismotief is in Nederland veel minder van belang dan bijvoorbeeld in Frankrijk en Italië, men is eerder bereid om het vermogen uit het huis te halen en men is veel minder schuldavers. Daar de financiële geletterdheid in Nederland ook laag is, kan men hiervan beter profiteren wanneer de producten betrouwbaar, transparant en eenvoudig zijn. Het onderzoek onder het Ledenpanel van PGGM in juni 2012 liet de behoeften omtrent wonen, zorg en pensioen zien van mensen. Daar vielen enkele zaken uit op te maken bijvoorbeeld de wens van een grote meerderheid van mensen om zolang mogelijk zelfstandig te wonen, waarbij meer dan 50% het liefst in eigen huis woont. De bereidheid om het vermogen in het eigen huis te gebruiken is er zeker. Zo’n 80% van de respondenten met een koophuis is bereid om het vermogen in eigen huis aan te spreken. De meerderheid echter wel pas als allerlaatste redmiddel, om bijvoorbeeld een verhuizing mee te voorkomen. Deze resultaten laten zien dat een verzilverproduct aan bepaalde behoeften van mensen voldoet. Meer dan de helft wil het liefst zolang mogelijk in eigen huis blijven wonen en is bereid daarvoor het vermogen in dat huis te gebruiken om dat mogelijk te maken. Een verzilverproduct, zoals bijvoorbeeld een omgekeerde hypotheek, voorziet in deze behoeften. Men kan in het eigen huis blijven wonen terwijl men een extra geldbedrag liquide maakt, bijvoorbeeld ter aanvulling op het pensioen om beter rond te kunnen komen. Met de steeds hoger wordende zorgkosten en de lagere pensioeninkomens in de toekomst, kan het moment dat mensen een aanvulling op het pensioen nodig hebben eerder komen dan verwacht. Het is belangrijk dat er op dat moment producten op de markt zijn waarbij mensen deze behoeften kunnen vervullen. Uit het economisch model komt naar voren dat de huidige wetgeving, dus de wetgeving per 1 januari 2013, aan mensen geen keus laat hoe een hypotheek af te lossen. Er is maar 1 optie. annuïtair aflossen, en anders komt men niet in aanmerking voor de hypotheekrenteaftrek.

161

De wetgeving voor 1 januari 2013 gaf mensen wel een keuze, maar was zo opgebouwd dat de fiscaliteiten bevorderden om niet af te lossen. Wanneer men bijvoorbeeld in de opbouwfase koos voor een spaarhypotheek had dit tot gevolg dat men gedurende de looptijd volledig kon profiteren van de hypotheekrenteaftrek. Tegelijkertijd spaarde men het bedrag en daarover verkreeg men dezelfde rente die men over de hypotheek moest betalen. Gevolg is dat men meer aftrek kreeg dan dat men per saldo betaalde. Deze fiscale verstoringen zijn er met de nieuwe wetgeving uit, maar dit houdt wel in dat er niet langer een keus is in de opbouwfase. Om mensen wel een keus te bieden en tegelijkertijd geen fiscale verstoringen op te laten treden, zou men de spaarhypotheek 2.0 kunnen introduceren naast de annuïtaire hypotheek. Bij deze 2.0 versie krijgt men niet langer de volledige hypotheekrenteaftrek, maar krijgt men aftrek voor het saldo tussen de hypotheek en de spaarrekening. Men bouwt in dertig jaar een spaarrekening op ter hoogte van de hypotheekschuld en lost op dat moment niet af, maar houdt het geld op de bankrekening staan. Op het moment dat men liquide middelen nodig heeft voor bijvoorbeeld zorgdoeleinden is het zeer gemakkelijk om dat geld ‘uit het huis’ te halen. Dit staat namelijk nog gewoon op de spaarrekening. Daarnaast doet deze scriptie de aanbeveling om de eigen woning te defiscaliseren, om op die manier een fiscaal neutraal systeem te creëren. Hier is in het verleden al veel over geschreven en ook in deze scriptie is het aan bod geweest. Deze manier van fiscaal behandelen heeft tot gevolg dat er niet, zoals voor 1 januari 2013, fiscale beweegredenen zijn om voor een bepaalde manier van opbouwen en verzilveren te kiezen. Onder de huidige wetgeving is het eigen huis in box 1 geplaatst, de inkomensbox voor arbeid. Uit het eigen huis wordt echter niet direct inkomen gegenereerd en daarmee wordt ook niet de draagkracht verhoogd. Een vergelijking met een verhuurder van onroerend goed, die direct liquide middelen uit dat huis haalt, is dan ook niet legitiem. De vergelijking die, mijns inziens, wel gemaakt kan worden met de aankoop van een huis is de aankoop van een gebruiksgoed. Het bezit van zo’n gebruiksgoed wordt niet meegenomen in de belastingheffing, daar het gebruik ervan geen rendement geeft. Het verhoogt de draagkracht niet. Dit is ook bij het eigen huis het geval. Pas op het moment dat het huis verkocht wordt en er eventueel een verkoopwinst geboekt wordt, wordt de draagkracht van deze persoon verhoogd. Dan is ook het moment om dit vermogen te belasten, niet eerder. Als aanbeveling komt dan ook naar voren dat het huidige eigenwoningregime op de schop moet en dat de eigen woning volledig gedefiscaliseerd wordt.

Overall is het van belang dat de markt voor verzilverproducten er komt, zodat er überhaupt aanbieders zijn om bovenstaande producten aan te bieden en zodat er aan een behoefte van mensen kan worden voldaan. Burgers zullen steeds meer zelf moeten betalen en tegelijkertijd zal – zeker op termijn – het pensioeninkomen lager uitvallen. Het kabinet verlaagt immers de jaarlijkse fiscaal voordelige opbouw met

162

0,5%, die gaat per 1 januari 2014 van maximaal 2,25% naar 1,75%. Men bouwt minder pensioen op en de kortingen op indexatie en de uitkering zelf beperken de pensioenopbouw nog verder. De regering beperkt de hypotheekrenteaftrek voor nieuwe hypotheken en ook voor bestaande hypotheken wordt de hypotheekrenteaftrek lager. Gedurende 28 jaar verlaagt het kabinet het maximale aftrektarief, nu 52%, jaarlijks met 0,5%. Verder geldt per 1 januari 2013 voor nieuw afgesloten hypotheken dat men alleen nog in aanmerking komt voor de hypotheekrenteaftrek wanneer men annuïtair aflost. Door de verplichte aflossing bouwen mensen met een koophuis automatisch veel vermogen op in het huis. Al deze maatregelen bij elkaar zorgen voor een beeld voor de toekomst waarin men meer zelf voor de zorg moet betalen en waar er tijdens pensionering minder inkomen is. Ondertussen hebben oudere huizenkopers een groot vermogen opgebouwd in hun huis, omdat zij de hypotheek veelal hebben afgelost. Dit vermogen zit vast in het huis en uit verschillende onderzoeken 199 blijkt dat ouderen er niet happig op zijn om te verhuizen om het vermogen te verzilveren. In 2010 verhuisde nog geen 4% van de 65-plussers, terwijl dit in 1995 nog 6% was. Het Planbureau voor de Leefomgeving verwacht dat deze trend zal aanhouden200. Men blijft het liefst zolang mogelijk in het eigen huis wonen. In de toekomst, met lagere pensioenen en hogere zorgkosten, kan het wellicht steeds vaker nodig zijn dat mensen aanvullend vermogen nodig hebben om op latere leeftijd rond te kunnen komen. Van belang is dat men bij de opzet van nieuwe verzilverproducten in Nederland een goede regulering vooraf combineert met een goede controle achteraf en dat de producten eenvoudig, transparant en betrouwbaar zijn; dit verhoogt het vertrouwen in degelijke producten voor alle partijen. Het is daarmee ook belangrijk dat dit initiatief komt vanuit betrouwbare instellingen. Hierbij kan een rol weggelegd zijn voor de pensioenfondsen. Met het oog op de toekomst is het zeer van belang om na te denken over de oude dag. De respondenten vonden pensioenfondsen het meest betrouwbaar om een verzilverproduct aan te bieden. Naast een rol als aanbieder kunnen pensioenfondsen ook een rol spelen als financier. De rol als aanbieder is vanuit het oogpunt van een pensioenfonds zelf wellicht niet ideaal. Er zitten natuurlijk wel voordelen aan het zelf uitgeven van zo’n product. Ze worden dan wel als betrouwbaarst gezien, hebben ervaring met langlevenrisico’s, houden zelf de regie in hand met betrekking tot de karakteristieken van de producten die ze aanbieden en vervullen daarmee hun maatschappelijke rol en een maatschappelijke behoefte. Echter staat daar tegenover dat een pensioenfonds geen volleerd verkoper is van een financieel product, kan het ten koste gaan van het belang van hun deelnemers (een zo

199

Zie o.a. Rouwendal, J., ‘Housing wealth and Household portfolios in an aging society’, 2009, Toussaint, J., ´Housing wealth in retirement strategies; Towards understanding and new hypotheses´, 2011, proefschrift, TU Delft en verder onderzoek naar meningen en verwachtingen omtrent wonen, zorg en pensioen onder het Ledenpanel PGGM, mei 2012 (1084 respondenten). 200 ‘We worden liefst oud in vertrouwde woning’, Trouw, 4 januari 2013.

163

hoog mogelijk rendement) en kan het ten koste gaan van hun reputatie. Wanneer er schrijnende gevallen in het nieuws komen wordt dit direct teruggelinkt aan de naam en reputatie van het pensioenfonds. Maar niet alleen achteraf is er kans op reputatieschade, ook vooraf. Zoals hierboven beschreven staan pensioenuitkeringen onder druk, op dit moment wordt er bij vele fondsen gekort. Wanneer een pensioenfonds vervolgens een product aan gaat bieden waarbij men het eigen huis ‘opeet’ kan dit wellicht slecht vallen. Als men zelf al aanbieder wilt zijn, is het cruciaal dat de reden van aanbieden duidelijk kan worden uitgelegd, anders kan dit enorme schade toebrengen aan de reputatie van een pensioenfonds. In het geval van een product met een verkoopconstructie is het daarnaast ook nog zo dat pensioenfondsen een eigen portefeuille krijgen met particulier onroerend goed, iets waar men geen ervaring en wellicht ook geen behoefte aan heeft. Een rol als investeerder in een dergelijk project ligt dan wellicht meer voor de hand. Een pensioenfonds beschikt over langlopende gelden en op die manier kan het macro belang van Nederland gediend worden. Het reputatieschaderisico is hier ook minder, daar men niet direct betrokken is bij de producten en de dagelijkse bedrijfsvoering. Dit heeft ook weer het nadeel dat er geen complete controle is op de producten die worden aangeboden, zoals wel het geval is wanneer men de producten zelf aanbiedt. De behoefte is er zoals eerder beschreven en zal in de toekomst waarschijnlijk alleen maar groter worden. Als pensioenfonds, met de bijpassende maatschappelijke rol, is het belangrijk om hier op in te spelen, zodat er voor mensen een betere mogelijkheid is om een waardevolle toekomst te realiseren. De laatste tijd komt veelvuldig in het nieuws dat pensioenfondsen meer in Nederland zouden moeten beleggen. De twee grootste pensioenuitvoerders van Nederland, APG en PGGM, hebben onlangs gepleit voor een Nationale Hypotheekbank.201 Tot slot zou er ook nog nagedacht kunnen worden of we een deel van de pensioenpremie kunnen inzetten om de hypotheek mee af te lossen, bijvoorbeeld door middel van de spaarhypotheek 2.0. Als aanbeveling is dit interessant voor nader onderzoek. De pensioensector kan samen met anderen over de domeinen heen naar oplossingen zoeken om daarmee voor de toekomst te bereiken dat consumenten een betrouwbaar, transparant en eenvoudig product aangeboden krijgen, dat voldoet aan hun behoeften.

201

Open brief ABP PGGM, ‘Financieringsproblemen woningmarkt vraagt om Nationale Hypotheekbank’, 23-112012.

164

Literatuurlijst Artikelen en boeken Angelini, V., Brugiavini, A., Santen, P. van, Does downsizing of Housing Equity alleviate financial distress in old age?, The Individual and the Welfare State, 2011 Appleton, N., Ready, steady… but not quite go; Older home owners and equity release: a review, Joseph Rowntree Foundation, 2003

Arendonk, H.P.A.M., van, ‘Belastingheffing van de eigen woning: nieuwbouw of toch maar renovatie’, Maandblad Belasting Beschouwingen 2005/09 Bartelsman, E., et al., Naar een duurzame financiering van de woningmarkt, februari 2012 Berg, J.E., van den, De eigen woning, 2010 Kluwer, Deventer Bonvalet C., Ogg, J., The housing situation and residential strategies of older people in France, Ageing and Society, juni 2008 Bovenberg, L, Koelewijn, W. & Kortleve, N., Naar een dynamisch pensioen, Economische Statistische Berichten, 4618, september 2011 Bovenberg, L., Koelewijn, W. & Kortleve, N., Naar een dynamische toekomstvoorziening: Integratie van werk, pensioen, zorg en wonen over de levensloop, NEA-paper 40, mei 2011 Bowen Bishop, T., Shan, H., Reverse Mortgages: A closer look at HECM loans, September 2008 Bridge, C., Adams, T., Phibbs, P., Mathews, M. & Kendig, H., Reverse mortgages and older people: growth factors and implications for retirement decisions, Australian Housing and Urban Research Institute, September 2009 Caplin, A., The Reverse Mortgage Market: Problems and Prospects, Innovations in Retirement Financing, Juni 2000 Carroll C.D.., The Buffer Stock Theory of Saving: Some Macroeconomic Evidence, Brookings Papers on Economic Activity, 1992 Chakrabarti, R., Lee, D., Klaauw, W. van der, Zafar, B., Household Debt and Saving during the 2007 Recession, Federal Reserve Bank of New York Staff Reports, nr. 482, Januari 2011

165

Chandrasekar, V., Tiwari P., Sanghera, K.D., Reverse Mortgage in India: Social Implications, Working Paper, Mei 2007 Chia, N.C., Tsui, A.K.C., Reverse Mortgages as Retirement Financing Instrument: An option for “Asset-rich and Cash-poor” Singaporeans, April 2004 Chow, M.H., Szymanoski, E.J., DiVenti, T.R., Applying Survival Analysis Techniques to Loan Terminations for HUD’s Reverse Mortgage Insurance Program – HECM, 2000 Courchane, M.J., Giles, J.A., A comparison of U.S. and Canadian Residential Mortgage Markets, Property Management, nr. 20, Maart 2002 Dalen, H., van en Henkens, K., Hoe herwinnen pensioenfondsen, banken en verzekeraars het vertrouwen?, Me Judice, 30 juni 2011 Dalen, H., van en Henkens, K., Overheid winnaar in vertrouwenscrisis pensioenbeheer, Me Judice, 2009 Disney, R., Australia: Issues in the Tax Treatment of Pensions and Housing, Melbourne Institute, Australia’s Future Tax and Transfer Policy Conference, DellaVigna, S., Psychology and Economics: Evidence from the Field, Journal of Economic Literature, 2009 Dietvorst, G.J.B., Van drie naar vijf pensioenpijlers, Pensioenexpeditie, 2010 Drijkoningen, B., Het omgekeerde woonkrediet als aanvulling op het wettelijke pensioen in België, masterscriptie, Mei 2008 Eichholtz, P.M.A., Koedijk, K.G., Roon, F.A., de, The Portfolio Implications of Home Ownership, Juli 2002 Elsinga, M., Jones, A., Quilgars, D. & Toussaint, J., Households Perceptions on Old Age and Housing Equity, Combined Report WP2, Juni 2010 Erp, J.H.M. van, Nieuw Frans zekerhedenrecht, Weekblad voor Privaatrecht, Notariaat en Registratie (WPNR), 2006 Fornero, E., Lusardi, A., Monticone C., Adequacy of Saving for Old Age in Europe, European Science Foundation, januari 2009 Fornero E., Rossi, M.C., Urzi, C., Explaining why, right or wrong Italian households do not like reverse mortgages, Netspar Discussion Paper, 2011

166

Gibson, R., Terry, R., Obstacles to equity release, Joseph Rowntree Foundation, 2006 Gotman A, Towards the end of bequests? The life cycle hypothesis sold to seniors, Civitas – Revista de Ciencias Sociais, 2011 Graaf, M. de, Rouwendal, J., Mijn pensioen staat als een huis, Netspar paper, 2012 Huan, C., Mahoney, J., Equity Release Mortgages, International Union for Housing Finance Housing Finance International, 2002 Johnson, E., Goldstein, D., Do defaults save lives?, Science, vol. 302, 2003 King, N., Berry, D., Pannell, J., Rainy days and Silver Linings: Using equity to support the delivery of housing or services for older and disabled people, Housing Learning and Improvement Network, Oktober 2008 Kooreman, P., Prast, H., What does behavioral economics mean for policy?, Netspar panel paper, 2007 Laferrere, A., Long-Term care and housing, Health and Ageing, april 2009 Mayer, C.J., Simons, K.V., Reverse Mortgages and the Liquidity of Housing Wealth, Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association, 1994 Mastrogiacomo, M., Alessie, R., Did you really save so little for your retirement? An analysis of retirement savings and unconventional retirement accounts, Centraal Planbureau, Discussion Paper, December 2011 Meij, L.J.P. van der, Hoe komen Nederland en het Verenigd Koninkrijk de pensioencrisis door? Een beleidsmatige vergelijking, Tijdschrift voor Pensioenvraagstukken, 2011 Modigliani, F., Life cycle, individual thrift and the wealth of nations, American Economic Review, 1986 Munnell, A., Sunden, A., Pensioenhervormingen in de VS, Economisch Statistische Berichten, februari 2007 Neil, B.A., Neil, B.A., Is a reverse mortgage a viable option for baby boomers?, Journal of Business & Economics Research, Juni 2009 Nods, R., Opeethypotheek minder populair bij banken, Elsevier, 26 mei 2011 Ohgaki, H., Economic Implication And Possible Structure For Reverse Mortgage in Japan, 2003

167

Ong R., Unlocking Housing Equity Through Reverse Mortgages: The Case of Elderly Homeowners in Australia, International Journal of Housing Policy, 8:1, 2008 Overton, L., Housing and Finance in later life: A study of UK equity release customers, Age UK, Juni 2010 Pacolet, J., Strengs, T., Pensioenrendement vergeleken; Vergelijking van de performantie van de eerste versus de tweede en derde pensioenpijler, 2010 Reed, R.G., The increasing use of reverse mortgages by older households, Pacific Rim Real Estate Society Conference, Sydney Januari 2009 Reed, R.G., Gibler, K.M., The Case for Reverse Mortgages in Australia – Applying the USA Experience, Pacific Rim Real Estate Society Conference, Sydney Januari 2003 Reifner, U., Clerc-Renaud, S., Perez-Carillo, E.F., “Study on Equity Release Schemes in the EU; Part 2: Country reports”, Institut für Finanzdienstleistungen, Januari 2009 Rijn, M. van, Koelewijn, W. & Kortleve, N., Naar een bredere kijk op pensioen, Economisch Statistische Berichten, 95(4598), November 2010 Roon, F. de, Eichholtz, P., Koedijk, K., Housing with a silver lining, Netspar/CPB conference, October 2010 Rouwendal, J., ‘Housing wealth and Household portfolios in an aging society’, 2009 Scire, M.J., Reverse Mortgages; Product Complexity and Consumer Protection Issues Underscore Need for Improved Controls over Counseling for Borrowers, Government Accountability Office, 2009-606 Sillevis, L.W., Kempen, M.L.M, van, Cursus Belastingrecht Inkomstenbelasting, Kluwer 2010 Spoor, L., Je huis of je leven? Eigen bijdragen van ouderen voor woon- en welzijnsvoorzieningen en optimalisatie van de pensioenportfolio, NEA paper, Juni 2008 Spoor, L., Bergenhenegouwen, F. van, Eigenwoningvermogen als vijfde pensioenpijler; Hoe Nederland vergrijzingsklaar maken, Eureko Acadamy Life & Pensions, november 2010 Spoor, L., Zorg, pensioen, wonen en vastgoed: Verduurzaming van ouderenzorgfinanciering door ontschotting, werkdocument Achmea, 16 September 2011 Stevens, L.G.M., ‘Belasting: weggegooid geld?, 2002

168

Stevens L.G.M., ‘Fiscale Fascinatie’, 2006 Stevens, L.G.M., ‘Elementair belastingrecht’, 2011 Tatsiramos, K., Residential Mobility and Housing Adjustment of Older Households in Europe, Institute for the Study of Labor (IZA) paper, November 2006 Terry, R., Leather, P., The market for equity release schemes, Council of Mortgage Lenders, Oktober 2001 Thaler, R.H., Benartzi, S., Save more tomorrow: Using behavioral economics to increase employee saving, Journal of Political Economy, 2004 Toussaint, J., “Housing wealth in retirement strategies; Towards understanding and new hypotheses”, Proefschrift, Delft, juni 2011 Vording, H., Goudswaard, K.P., Caminanda K., ‘De eigen woning naar box 3’, Weekblad Fiscaal Recht, 9 december 1999, p. 1694-1703 Wang, L., et al, Securitization of longevity risk in reverse mortgages, Draft, Sydney, Maart 2007 Williams, P., Please release me! A review of the equity release market in the UK, its potential and consumer expectations, Council of Mortgage Lenders, Maart 2008 Losbladige uitgaven APG, PGGM, Open brief ‘Financieringsproblemen woningmarkt vraagt om Nationale Hypotheekbank, 23 november 2012 Australian Government Productivity Commission, Caring for Older Australians, Final Inquiry Report, No.53 28 juni 2011 Australian Housing and Urban Research Institute (AHURI), Reverse mortgages and older people: growth factors and implications for retirement decisions, Final Report No. 146, Mei 2010 Australian Securities and Investments Commission, Equity release products, Rapport nr. 59, 2005 Centraal Bureau voor de Statistiek, Sociaaleconomische trends, Vermogensverdeling en vermogenspositie huishoudens, 2e kwartaal 2010 Centraal Planbureau, ‘Hervorming van het Nederlandse woonbeleid, 2010

169

Deloitte rapport i.o.v. SEQUAL, Australia’s reverse mortgage market reaches $3bn at 31 December 2010, Media release, mei 2011 European Mortgage Federation, Hypostat 2010: A review of Europe’s mortgage and housing markets, November 2011 Financial Service Authority, Factsheet for mortgage brokers, Oktober 2010 National Reverse Mortgage Lenders Association, Research Shows High Levels of Consumer Satisfaction with Reverse Mortgages, Press release, 13 december 2010 Organisation for Economic Co-operation and Development (OECD), Private pensions outlook, 2008 Organisation for Economic Co-operation and Development (OECD), Pensions at a glance, 2011 Organisation for Economic Co-operation and Development (OECD), Health at a glance: How does the United States compare, 2012 Organisation for Economic Co-operation and Development (OECD), Health at a glance: How does Australia compare, 2012 Organisation for Economic Co-operation and Development (OECD), Health at a glance: How does the UK compare, 2012 Organisation for Economic Co-operation and Development (OECD), Health at a glance: How does France compare, 2012 Organisation for Economic Co-operation and Development (OECD), Health at a glance: How does Italy compare, 2012 Organisation for Economic Co-operation and Development (OECD), Health at a glance: How does the Netherlands compare, 2012 Senior Australians Equity Release Association of Lenders (SEQUAL) Research, What do retirees really know about retirement finances and reverse mortgages?, Media Release, februari 2008 Sociaal Cultureel Planbureau, Met zorg gekozen? Woningvoorkeuren en woningmarktgedrag van ouderen en mensen met lichamelijke beperkingen, 2004

170

Sociaal Cultureel Planbureau, Ouderen van nu en van de toekomst; Hun financiële spankracht, zorgbehoefte en woonwensen, Werkdocument 113, maart 2005 The Office of Fair Trading, Sale and rent back: An OFT market study, Rapport, Oktober 2008 Vereniging Eigen Huis, Mijn pensioen staat als een huis, Rapport, 2012 WoonOnderzoek Nederland, Het wonen overwogen; De resultaten van het WoonOnderzoek Nederland 2009, 2009 World Health Organization, Health Systems in Transition, Australia: Health system review, 2006 World Health Organization, Health Systems in Transition, France, Health system review, 2010 World Health Organization, Health Systems in Transition, Italy, Health system review, 2009 Parlementaire stukken Begrotingsakkoord 2013: Verantwoordelijkheid nemen in crisistijd, mei 2012 Kamerstuk Tweede Kamer, vergaderjaar 1993-1994, Kamerstuknummer 23046, ondernummer 9, Kamerstukken Tweede Kamer, vergaderjaar 2003/2004, 29 209, nr.3, Memorie van Toelichting, blz 1-2. Kamerstuk Tweede Kamer, vergaderjaar 2011-2012, Kamerstuknummer 33290, ondernummer 3 Regeerakkoord 2012, ‘Bruggen Slaan’, 29 oktober 2012 Arresten Hoge Raad, 23 juni 1954, nr. 11600, BNB 1954/344 Websites http://www.blogs.reuters.com/reuters-money/2011/07/29/reverse-mortgage-loans-headed-for-thirdstraight-declining-year http://www.bnr.nl/topic/beurs/897799-1203/spaarhypotheken-gelegaliseerde-diefstal http://www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/bouwen-wonen/cijfers/extra/huizenprijzen-visualisatie.htm http://www.cpsa.org.au/index.php?option=com_content&view=article&id=503:two-thirds-ofaustralians-reject-reverse-mortgages-for-aged-care&catid=5:aged-care&Itemid=47

171

http://www.dnb.no/en/personal/loans/home-mortgages/home-equity-credit-lines.html http://www.economist.com/node/21557946?fsrc=pdk|conquer|editorial| http://www.elsevier.nl/web/Nieuws/Buitenland/340136/Franse-president-Hollande-verlaagtpensioenleeftijd.htm http://www.elsevierfiscaal.nl/fiscaal-actueel/nieuws/nieuws/2463/steun-voor-rapport-commissie-vandijkhuizen http://www.examiner.com/article/wells-fargo-will-stop-offering-reverse-mortgages http://www.ezinearticles.com/?Reverse-Mortgages---What-Does-the-Term-Principal-LimitMean?&id=2750513 http://www.ezinearticles.com/?Reverse-Mortgages---What-is-the-Maximum-ClaimAmount?&id=2713995 http://www.french-property.com/news/money_france/equity_release_difficulties http://www.fsa.gov.uk/about/media/notes/bn005.shtml http://www.fsa.gov.uk/library/communication/pr/2012/011.shtml http://www.ftc.gov/bcp/edu/pubs/consumer/homes/rea13.shtm http://www.hud.gov/offices/adm/hudclips/letters/mortgagee/files/10-34ml.pdf http://www.instantukloans.info/2011/04/the-reverse-mortgage-which-follows-from-the-ordinance/ http://www.intrage.it/attualita/2012/02/08/notizia18224.shtml http://www.latribune.fr/patrimoine/banque-assurance/20090504trib000372503/le-credit-foncierdeveloppe-son-pret-viager-hypothecaire.html http://www.mejudice.nl/artikel/520/fransen-blijven-gefixeerd-op-officiele-pensioenleeftijd http://www.nvb.nl/home-nederlands/dossiers/hypotheken/gedragscode-hypothecairefinancieringen.html

172

http://www.nrc.nl/nieuws/2012/12/02/fraude-met-pgbs-kost-tientallen-miljoenen/ http://www.online.wsj.com/article/SB123751598610591713.html#articleTabs%3Darticle http://property.vingtparismagazine.com/2006/07/the_viager_syst.html http://reversemortgagedaily.com/2011/06/16/wells-fargo-largest-reverse-mortgage-lender-to-exitretail-business http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/algemene-wet-bijzondere-ziektekosten-awbz/eigenbijdrage-hulp-awbz http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/zorgtoeslag/vermogenstoets-zorgtoeslag http://www.rminsight.net/wp-content/uploads/2011/07/AppTrend.png http://www.ship-ltd.org/uploads/06-oct-08.pdf http://statline.cbs.nl/StatWeb/publication/?VW=T&DM=SLNL&PA=71445ned&D1=0-4&HD=1106281451&STB=G2,G1,T http://www.theaustralian.com.au/national-affairs/reverse-mortgages-to-stay-with-private-sector/storyfn59niix-1226334790801 http://www.trouw.nl/tr/nl/5009/Archief/archief/article/detail/3372029/2013/01/04/We-wordenliefst-oud-in-vertrouwde-woning.dhtml

173

Appendix A Berekening Florius

Waarde huis Omgekeerde hypotheek Vast rentepercentage Openstaande hypotheek Nu liquide

200.000 50.000 7,30% 20.000 30.000

Ontwikkeling lening jaar 1 jaar 2 jaar 3 jaar 4 jaar 5 jaar 6 jaar 7 jaar 8 jaar 9 jaar 10 jaar 11 jaar 12 jaar 13 jaar 14 jaar 15 jaar 16 jaar 17 jaar 18 jaar 19 jaar 20 jaar 21

50.000 53650 57566,45 61768,80085 66277,92331 71116,21171 76307,69517 81878,15692 87855,26237 94268,69652 101150,3114 108534,2841 116457,2868 124958,6688 134080,6516 143868,5392 154370,9425 165640,0213 177731,7429 190706,1601 204627,7098

174

Appendix B

Wiskundige Appendix bij Hoofdstuk 9

Opbouwfase We bezien de vermogensvorming bij een individu die in n jaar een annuïtaire hypotheeklening aflost die aan het begin van de periode wordt benut om een eigen woning met als waarde de hypotheeklening te kopen (dus 100 % LTV bij aankoop). We maken een vergelijking met iemand die een woning van dezelfde waarde huurt en ook dezelfde cashflow heeft. Dit individu doet dus ook aan vermogensvorming maar geheel via beleggen buiten de woning om op de financiële markt. We vergelijken dus twee gevallen met dezelfde cashflow. In het eerste geval (van annuïtaire aflossing) spaart de huizenbezitter door het aflossen van de hypotheek en de waardestijging van de woning (als er inflatie is). Het individu gebruikt zijn cashflow ten behoeve van het betalen van rente op de lening en aflossing. In het tweede geval spaart het individu (de huurder) alleen via de financiële markt. De huurder gebruikt zijn cashflow voor het betalen van huur en financiële besparingen. We veronderstellen dat het (nominale) rendement op de financiële markt gelijk is aan het rendement op de eigen woning (bestaande uit bespaarde huur alsmede waardestijging). Verder gaan we er van uit dat de twee individuen dezelfde cashflow gebruiken om te besteden aan wonen en sparen. De benchmark is de annuïtaire aflossing over n jaar om de besparingen te bepalen. Daarnaast maken we ook een vergelijking met een individu die niet aflost maar spaart in box 3 en een individu die een spaarhypotheek heeft afgesloten. 9.2.2.1 Opbouwfase aflossing Annuïtair aflossen De annuïtaire aflossing wordt bepaald door

(1) waar

de uitstaande lening is op tijdstip t: A is de annuïteit r is de nominale rente en n is de looptijd van

de lening. De lening die na t jaar nog uitstaat is (2) zo dat geldt (gebruik (1) om A te elimineren in (2):

175

Het vreemd vermogen aandeel De verdisconteerde waarde van alle rente betalingen (als deel van de waarde van de lening cq woning) is (waarde tweede gelijkheid volgt uit de substitutie van (4) om Hi te elimineren) (6) We kunnen ook de reële rentebetalingen bepalen op de schuld

=

We kunnen

interpreteren als de woonwaarde die gefinancierd wordt met vreemd vermogen (als deel

van woonwaarde). Er geldt immers dat het nominale rendement r op de woning bestaat uit de huurwaarde h (waar h voor de huurwaarde staat ten opzichte van de waarde van de woning) en de (woon)inflatie π (dit is de jaarlijkse stijging van de huizenprijzen) zodat geldt (1+h)(1+ π ) = (1+r)

waar de reële rente is, oftewel

Als door de inflatie de nominale rente stijgt (bij een constante reële rente) geldt dat

daalt omdat de

verdisconteerde waarde van de resterende schuld na t perioden

daalt met de nominale rente en dus de inflatie . Door de hogere nominale rente spaart men in feite meer in het begin omdat de nominale annuïteit niet stijgt met de inflatie. Door de extra besparingen lost men in feite meer af (een deel van de nominale rente is in feite aflossing: de reële waarde van de schuld vermindert immers door de inflatie)). We kunnen ook hebben dat de wooninflatie de prijsinflatie overtreft. Het is dan waarschijnlijk dat de huurwaarde daalt met de wooninflatie (ceteris paribus de prijsinflatie). In dat geval daalt ook

omdat daalt (terwijl

gelijk blijft).

Huurwaarde aandeel De totale huurwaarde die gedurende de looptijd van de lening wordt genoten is

176

.

Bij een constante reële rente is deze huurwaarde constant. De prijsinflatie heeft dus geen invloed op De wooninflatie (ceteris paribus de prijsinflatie),daarentegen, reduceert huurwaarde

omdat de wooninflatie de

verlaagt, een groter deel van het rendement op het eigen woningbezit in de eerste n jaar

komt dan in de vorm van vermogenswinst in plaats van woongenot.

De huurwaarde die na de looptijd van de lening wordt genoten is

We kunnen dit deel

interpreteren als het ‘investeringsdeel’ van de woning en het andere deel

al het

‘consumptiedeel’. Een eigen woning heeft dus het karakter van zowel een investeringsgoed als een consumptiegoed. Bij een sale and rent backconstructie staat

voor de uitgekeerde koopsom en

voor

de waarde van het woonrecht. Eigen vermogen aandeel in de eerste n jaar We vinden voor de totale vermogensvorming in de eigen woning bij annuïtaire aflossing zodat (waarbij we (3) gebruiken om

te elimineren) (7)

Deze vermogensvorming bestaat uit twee delen, namelijk de vermogenswinsten op de woning en het aflossen van de lening

waar de eerste term in ronde haken aan de rechterkant van deze formule voor de verdisconteerde vermogenswinsten op het huis

. In de tweede term is

zodat

waar de laatste gelijkheid volgt uit (5). We hebben dus

We kunnen deze ook vinden door de besparingen voor de huurder op tijdstip i te vinden als en

177

We vinden voor het deel van het woongenot gedurende de eerste n jaar dat gefinancierd is met eigen vermogen;

We weten dat

daalt met een hogere prijsinflatie (bij gegeven reële rente) terwijl

constant is.

stijgt dus met de prijsinflatie. Dit zien we ook uit bovenstaande formule omdat daalt met de nominale rente. De intuïtie is dat er in reële termen meer ‘afgelost’ wordt bij een hogere inflatie. De reden hierachter is dat de nominale annuïteit in de tijd constant is maar in reële zin daalt. Daarom moet er in het begin meer gespaard worden (in reële zin). Er wordt dus meer eigen vermogen gevormd. Het totale eigen vermogen is omdat na n jaar de hele woonconsumptie met eigen vermogen is gefinancierd:

We hebben dus drie aandelen als we in de eerste n jaar voldoende sparen om de lening (vreemd vermogen) af te lossen:

.

en

tegenover het woongenot daarna

.

en

vreemd vermogen

. We kunnen

tellen op tot het woongenot in de eerste n jaar en staat tellen op tot het eigen vermogen en staan tegenover het

interpreteren als de oudedagsvoorziening die ontstaat als gevolg als het totale spaardeel van de annuïtaire betalingen (oftewel het

van de annuïtaire aflossing.

als het deel van het woongenot dat met een lening is gefinancierd(oftewel het

eigen vermogen) en

vreemd vermogen). Bij wooninflatie (ceteris paribus prijsinflatie) dalen de huurwaarde en de reële rente. Dat betekent dat

en

dalen en

stijgt. Voor

, zodat geldt

. is

De invloed van wooninflatie op het deel van het woongenot dat gefinancierd is door eigen vermogen dus ambigu. Het teken van het effect hangt er van af of het negatieve effect op

(minder totaal

woongenot) het positieve effect dat het woongenot minder gefinancierd wordt met vreemd vermogen compenseert. Niet aflossen en sparen in box 3 De lening wordt niet afgelost. De lening is nu

gedurende de looptijd. De verdisconteerde waarde van de

rentebetalingen (als deel van de uitstaande lening) van de aflossingsvrije hypotheek is (8) Het verschil in rentebetalingen tussen niet aflossen en aflossen is (substitueer (6) en (8))

(9)

178

en

liggen beide tussen 0 en 1.

Als we niet aflossen en apart vermogen opbouwen dan is dat extra spaargeld tweede gelijkheid volgt door (3) te substitueren om

dat we accumuleren (de

te elimineren): (10)

In feite staat

voor de waarde van de aflossingen bij annuïtaire aflossing. Als we niet aflossen moeten we

dit vermogen sparen. We kunnen

daarom ook op een alternatieve manier vinden, namelijk door de

aflossingen te accumuleren. Als we niet aflossen dan blijft er van de kasstroom A elke periode het volgende over om te sparen (de tweede gelijkheid volgt uit (1) om A te elimineren (11) Dit resulteert na t perioden in het volgende vermogen (de tweede gelijkheid volgt door (11) te substitueren om

te elimineren)

We vinden de verdisconteerde waarde van de rente-inkomsten op deze extra besparingen (de tweede gelijkheid volgt door (10) te substitueren om

te elimineren)

i

[

(12)

Vergelijk (9) met (12) en zie dat

Voor het aandeel van extra sparen als gevolg van niet aflossen geldt (de tweede gelijkheid volgt uit (11)) (13) We hebben in feite drie aandelen: (i) vervalt (ii) (iii)

[ =

(i)+(iii) =

[

, het deel van de lening dat na n jaar

, het deel van de lening dat niet wordt afgelost en

, het deel van de lening dat al in de eerste n jaar wordt afgelost het aandeel van aflossingen in annuïtaire lening. De cruciale formule is dat

de totale lening in de eerste n jaar bestaat uit een deel

en een deel eigen vermogen

Als er sprake is van een lage rente r en een korte duration n

:

klein is en ook

179

=

[

een klein deel van de huurwaarde uit eigen vermogen komt. Als er

sprake is van een lange duration dan is

groot en is ook het aandeel van de annuïtaire lening die

gefinancierd wordt door eigen vermogen groot. Spaarhypotheek 1.0 en Spaarhypotheek 2.0 Bij een reguliere spaarhypotheek lost men niet af op de lening maar spaart men belastingvrij. Men betaalt rente over de volledige hypotheekschuld gedurende de looptijd en men spaart en krijgt daarover dezelfde rente als men over de schuld moet betalen. Men mag de volledige betaalde rente aftrekken in box 1. Per saldo mag men dus meer aftrekken dan men daadwerkelijk aan rente kwijt is naarmate de tijd vordert. Bij een spaarhypotheek 2.0 lost men eveneens niet af op de lening en spaart men fiscaal gefaciliteerd in box 1. Het verschil met de originele spaarhypotheek is echter dat men niet langer de volledige rente kan aftrekken, maar puur het saldo van de te betalen rente over de schuld minus de ontvangen rente over het spaardeel. In de opbouwfase is er daarmee geen verschil in vermogensopbouw, maar wel in fiscale behandeling. Men lost niet af en spaart daarnaast fiscaal gefaciliteerd in box 1, echter in fiscale behandeling geniet men bij de spaarhypotheek 1.0 volledige aftrek van de te betalen rente, terwijl men bij de spaarhypotheek 2.0 een gesaldeerde aftrek geniet. De lening wordt niet afgelost. De lening is nu

gedurende de looptijd. De verdisconteerde waarde van de

rentebetalingen (als deel van de uitstaande lening) van de aflossingsvrije spaarhypotheek is

Ervan uitgaande dat de opbouw bij een spaarhypotheek gelijk is aan de aflossing bij een annuïteitenhypotheek zal de vermogensopbouw dezelfde weg volgen als bij de “niet aflossen, sparen in box 3” variant. Ook daar wordt het aflosgedeelte van een annuïteitenhypotheek gespaard. Het spaardeel bouwt zich dan ook als volgt op

De vermogensopbouw is dus hetzelfde als bij de “niet aflossen, sparen in box 3” variant, echter kan men het spaargedeelte in dit geval wel belastingvrij 202 opbouwen in box 1, terwijl men bij de andere variant belasting betaalt in box 3. Ook de drie aandelen zoals beschreven bij de “niet aflossen, sparen in box 3” variant gelden bij deze manier van opbouwen.

202

Dit geldt onder zekere voorwaarden en tot op bepaalde hoogte.

180

Huren We gaan uit van arbitrage tussen de huur en koopsector zodat de huurder

aan huur betaalt op

tijdstip t. Verder veronderstellen we dat de huurder net zoveel spaart als de koper. De cash flows van de koper en huurder zijn dus gelijk. De besparingen van de huurder op tijdstip i zijn gelijk aan: ) We zien dat de besparingen niet constant zijn in de tijd maar kleiner worden met de tijd. Een stijgende prijsinflatie (en dus een hogere nominale rente en inflatie) resulteert in grotere besparingen (gegeven de reële rentestand) omdat

stijgt met de nominale rentestand. We vinden voor de verdisconteerde

besparingen:

We vinden dan

=

.

Dit is dus hetzelfde als (7). §9.2.2.3. Fiscale behandeling De verschillende varianten zijn zonder fiscale verstoringen neutraal. Alle verschillende varianten leveren voor de burger hetzelfde op, hetzelfde woongenot en dezelfde vermogensvorming aan het einde van de opbouwperiode. We bekijken nu hoe de situatie wijzigt bij het introduceren van belastingen en welke constructies fiscaal bevoordeeld worden Kopen Annuïtair aflossen De totale belasting op de lening is (gebruik (6)) (14) waar

het Box 1 tarief is. De huurwaarde is aftrekbaar voorzover deze huurwaarde met vreemd

vermogen is gefinancierd. De belasting die betaalt wordt op de huurwaarde (15) waar

de fiscale huurwaarde (als percentage van de waarde van de woning) is.

We moeten hier een onderscheid maken tussen twee situaties. In casu lost men namelijk af en wordt daarmee de hypotheekrente en ook de aftrek gedurende de looptijd kleiner. Het huurwaardeforfait zal op een gegeven moment boven de waarde van de aftrek komen. Op dat moment heeft men recht op een extra

181

aftrek ter hoogte van het saldo tussen die twee, artikel 3.123a Wet IB 2001. Men heeft recht op aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld. Als we rekening houden met artikel 3.123a Wet IB 2001 geldt dat, wanneer jaar t het tijdstip is waarop het huurwaardeforfait groter is dan de hypotheekrente, voor dat tijdstip t de volgende formule van toepassing :

is:

Ervan uitgaande dat vanaf dit jaar t de aftrek geldt, loopt dit door tot jaar n in de opbouwfase. Men blijft bij een annuïtaire hypotheek namelijk aflossen en daarmee wordt de hypotheekrenteaftrek kleiner, het verschil tussen huurwaardeforfait en hypotheekrenteaftrek groter en daarmee wordt ook de aftrek van artikel 3.123a Wet IB 2001 met het jaar groter. Het daadwerkelijk totaal te betalen huurwaardeforfait is dan ook niet de formule van (15), maar:

=

-

-

)

–

oftewel de belasting die betaald wordt op de huurwaarde minus de aftrek die men krijgt als de huurwaarde uitkomt boven de hypotheekrenteaftrek. De totale belasting die de woningbezitter betaalt als we rekening houden met artikel 3.123a Wet IB 2001 is dus

– De koper betaalt dus belasting over de rente op zijn nominale besparingen vanwege annuïtaire aflossing (eerste term aan de rechterkant, vergelijk met (12)), het deel van de lening dat met eigen vermogen is gefinancierd. Maar de koper profiteert van het feit dat fiscale huurwaarde onder de nominale rente ligt. In het speciale geval zonder een belasting op huurwaarde geldt (14) en wordt de aftrekbaarheid door het aandeel van rentebetalingen onder een annuïtaire lening, het deel van de huurwaarde dat met vreemd vermogen is gefinancierd.

Niet aflossen en sparen via Box 3 We gebruiken voor de (in Box 1) aftrekbare rente betalingen vergelijking (8) en voor de (in Box 3) belaste renteontvangsten vergelijking (12) = waar

+

=

het Box 3 tarief is uitgedrukt in de nominale rente,

182

Ten opzichte van een annuïtaire lening profiteren we van het tariefsverschil tussen Box 1 en Box 3 over de extra rente die aftrekbaar is onder een aflossingsvrije hypotheek (die gelijk is aan de rente op de besparingen). De totale belasting kan worden geschreven als

=

-

De woningbezitter betaalt een box 3 tarief op de rente op de besparingen (deel van de huurwaarde die met eigen vermogen wordt gefinancierd) en profiteert van het verschil tussen de nominale rente en de fiscale huurwaarde. In casu blijft de hypotheekrenteaftrek hoog gedurende de looptijd. Artikel 3.123a Wet IB 2001 komt hier dus niet in beeld, daar de hypotheekrenteaftrek hoger blijft dan het eigenwoningforfait. Spaarhypotheek 1.0 Een spaarhypotheek lijkt op de vorige case met het verschil dat de renteontvangsten op de besparingen niet worden belast.

De totale belasting is gelijk aan = De woningbezitter betaalt geen belasting over de rente op de besparingen en profiteert bovendien van het verschil tussen de feitelijke en fiscale huurwaarde. Zonder belasting op huurwaarde is de hele huurwaarde aftrekbaar (niet alleen het deel dat gefinancierd is met vreemd vermogen, zoals onder de annuïtaire hypotheek, maar ook het deel dat gefinancierd is met eigen vermogen.) In casu blijft de hypotheekrenteaftrek hoog gedurende de looptijd. Artikel 3.123a Wet IB 2001 komt hier dus niet in beeld, daar de hypotheekrenteaftrek hoger blijft dan het eigenwoningforfait. Spaarhypotheek 2.0 Een spaarhypotheek 2.0 verschilt met de spaarhypotheek 1.0 in aftrekbare hypotheekrenteaftrek. Waar men bij de 1.0 versie een aftrek krijgt over de gehele schuld, krijgt men hier alleen een aftrek voor de schuld minus het spaartegoed op de afgeschermde rekening. Dit is gelijk aan de aftrekbare rente bij een annuitaire hypotheek:

Daarnaast betaalt men huurwaardeforfait, maar alleen in het geval dat de aftrekbare kosten groter zijn dan het te betalen huurwaardeforfait. Wanneer het huurwaardeforfait groter is dan de aftrekbare kosten geldt artikel 3.123a Wet IB 2001. We houden hier in de formules rekening mee:

=

-

-

)

183

–

De totale belasting is gelijk aan: – De fiscale behandeling is in casu precies gelijk aan een annuïtaire hypotheek. Het praktische verschil is dat men bij een annuïtaire hypotheek daadwerkelijk aflost en men hier spaart op een afgeschermde rekening. Het voordeel van deze spaarhypotheek 2.0 is dat men in de uitkeringsfase veel gemakkelijker weer opnieuw waarde vrijmaakt uit het vermogen dat vastzit in het huis, omdat men het liquide op een rekening heeft staan. De overheid zou in de uitkeringsfase een fiscaal vriendelijk tarief kunnen vaststellen wanneer men geld van de rekening afhaalt ten behoeve van zorgkosten of aanpassingen in het huis. Alternatieve vorm spaarhypotheek 2.0: aftrekbare aflossingsvrije spaarinleg De hypotheekrenteaftrek is gebaseerd op annuïtaire aflossing terwijl de spaarinleg (met de aflossingsvrije lening, zie (13)) aftrekbaar is tegen het Box 1 tarief maar uiteindelijk belast tegen uitkeringtarief

=

+

We moeten hier hetzelfde onderscheid maken tussen twee situaties als bij een annuïteitenhypotheek en de vooraf beschreven spaarhypotheek 2.0. In casu krijgt men namelijk alleen hypotheekrenteaftrek voor het saldo tussen de spaarrekening en de schuld. Naarmate men meer spaart is de hypotheekrenteaftrek minder en op een gegeven moment zal het huurwaardeforfait boven de waarde van de hypotheekrenteaftrek komen. Op dat moment heeft men recht op een extra aftrek ter hoogte van het saldo tussen die twee, artikel 3.123a Wet IB 2001. Men heeft recht op aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld. Als we rekening houden met artikel 3.123a geldt dat, wanneer jaar t het tijdstip is waarop het huurwaardeforfait groter is dan de hypotheekrente, voor dat tijdstip t de volgende formule van toepassing is: Wederom ervan uitgaande dat vanaf jaar t de aftrek geldt, loopt dit door tot jaar n in de opbouwfase. Men spaart bij deze spaarhypotheek namelijk steeds meer, de hypotheekrenteaftrek wordt daarmee steeds kleiner met als gevolg dat de aftrek van artikel 3.123a Wet IB 2001 met het jaar groter wordt. Het daadwerkelijk totaal te betalen huurwaardeforfait is dan ook:

=

-

-

)

–

184

oftewel de belasting die betaald wordt op de huurwaarde minus de aftrek die men krijgt als de huurwaarde uitkomt boven de hypotheekrenteaftrek. De totale belasting is

=

–

+

) Huren Als je huurt betaal je uit je netto inkomen. Als de huurder spaart betaalt de huurder belasting in box 3

Als percentage van de verdisconteerde waarde van het gespaarde vermogen aan het einde van de periode is =

(

=

Als men via de omkeerregel spaart geldt

en als percentage van het gespaarde vermogen aan het eind van de periode (oftewel het begin van de uitkeringsperiode)

Verzilverfase

Economisch onderscheid vruchtgebruik en bloot eigendom van de woning gedurende de uitkeringsfase We gaan er van uit dat de woning in waarde stijgt met de wooninflatie π. Aan het einde van de uitkeringsperiode is de waarde van de woning

waar

de waarde van de woning is aan het einde

van de opbouwperiode (oftewel het begin van de uitkeringsfase). Deze restwaarde van het huis aan het eind van de uitkeringsperiode (oftewel de waarde van bloot eigendom gedurende de uitkeringsfase) heeft nu een waarde van S

= (1+r)

-m

waar de reële rente is:

zodat (1)

De restwaarde als percentage van de waarde van de woning aan het begin van de uitkeringsperiode is

185

(2) De huurwaarde van de woning op tijdstip i gedurende de uitkeringsperiode is

waar h de huurwaarde is ten opzichte van de waarde van de woning. Er geldt de volgende arbitrage conditie tussen het rendement op een woning en een alternatieve belegging (1+h) (

= (1+r)

zodat geldt (3)

De huurwaarde als percentage van de waarde van de woning is dus reële rente. Voor de totale huurwaarde die gedurende de uitkeringsfase genoten wordt (oftewel het vruchtgebruik) geldt (als percentage van de waarde van de woning aan het begin van de uitkeringsperiode

)

=

(4)

komt overeen met de waarde van een huurobligatie die recht geeft op de huuropbrengsten gedurende de uitkeringsfase.

Deze vergelijking geeft aan dat de totale waarde van de woning aan het begin van de uitkeringsperiode bestaat uit twee componenten, de waarde van het vruchtgebruik gedurende de uitkeringsperiode het bloot eigendom gedurende de uitkeringsperiode

en de waarde van

. Als de reële rente hoog is, is het aandeel

groot. Als de uitkeringsperiode m lang is dan is het aandeel

ook

ook groot.

Omgekeerde hypotheek, Spaarhypotheek 1.0 en Spaarhypotheek 2.0

203

In deze vorm kan men de waarde van het blote eigendom opnemen als omgekeerde hypotheek. huiseigenaar dit vermogen gebruikt om een constante nominale annuïteit te kopen kan A

OH

204

Als de

worden berekend

met behulp van de volgende berekening (beginnend met de waarde van het blote eigendom aan het begin van de uitkeringsperiode) Wn = zodat (5) De waarde van het vermogen Vt in de annuïteit na 1 ≤ t ≤m jaar in de uitkeringsperiode is

203

Deze vormen van verzilveren zijn qua uitkering en vermogensafbouw hetzelfde, maar worden fiscaal verschillend behandeld. In deze paragraaf worden ze dus onder een kopje behandeld bij de fiscale paragraaf worden ze apart behandeld. 204 Het langlevenrisico is niet aanwezig. De lengte van de uitkeringsperiode staat vast en is gelijk aan m.

186

(6)

waar de laatste gelijkheid volgt uit de substitutie van (5) om A

OH

te elimineren.

is de basis voor de

belastingheffing op vermogen in Box 3 als de waarde van het Box 3 vermogen in de annuïteit wordt berekend op de economisch juiste wijze.

De totale verdisconteerde waarde van deze belastingbasis (als percentage van de waarde van de woning aan het begin van de uitkeringsperiode) aan het begin van de uitkeringsperiode is )=

(

)

=

(7)

waar

gedefinieerd is in (2) en )

kan gedefinieerd worden als het eigen vermogen aandeel in een nominale annuïteit. Merk op dat dit aandeel sterk lijkt op het vreemd vermogen aandeel in een annuïtaire hypotheek in de opbouwfase

=

als n = m). Dit reflecteert het “omgekeerde” karakter van de omgekeerde hypotheek met annuïteit.

De fiscale fictie die gehanteerd wordt bij het berekenen van het fiscale vermogen in Box 3 kan verschillen van de economische waarde van de resterende annuïteit (8) waar

de fiscale waarde is van de resterende annuïteit en

de fiscale factor die gehanteerd moet worden

op de uitbetaalde annuïteit voor iemand met leeftijd t+p waar p voor de leeftijd staat aan het begin van de uitkeringsperiode (dwz de pensioenleeftijd). Voor de totale verdisconteerde waarde van deze belastingbasis aan het begin van de uitkeringsperiode vinden we

= waar de tweede gelijkheid volgt uit de substitutie van (8) om volgt uit de substitutie van (5) om

=

(9)

te elimineren. De daar op volgende gelijkheid

te elimineren terwijl de laatste gelijkheid volgt door (2) te gebruiken om

te elimineren. Verkoop bloot eigendom, met behoud van woonrecht Men maakt hier het blote eigendom deel liquide en behoudt het vruchtgebruik tijdens de uitkeringsperiode. De restwaarde, het blote eigendom, van de woning krijgt men aan het begin van de uitkeringsperiode uitgekeerd (

en men koopt er een nominale annuïteit voor terug. Deze annuïteit is dus precies

gelijk aan de annuïteit in geval van een omgekeerde hypotheek. In beide gevallen wordt het bloot eigendom

187

liquide gemaakt.

205

Voor fiscale heffing is de waarde van het woonrecht, Gt, van belang. De economische

waarde Gt van dit genotsrecht na 1 ≤ t ≤ m jaar in de uitkeringsperiode is (waar we in de tweede gelijkheid (3) en (1) hebben gebruikt om h en r te elimineren) =

(10)

De totale verdisconteerde waarde van deze belastingbasis aan het begin van de uitkeringsperiode is (als percentage van de waarde van de woning =

waar

=

=

(11)

gedefinieerd is in (4) en

)

(1

kan gedefinieerd worden als het eigen vermogen aandeel in een reële annuïteit. Merk op dat een reële annuïteit langzamer wordt uitbetaald dan een nominale annuïteit en dat daarmee geldt dat (als

>

(12)

De fiscale fictie die gehanteerd wordt kan verschillen van de economische waarde van het woonrecht (13) waar

de fiscale waarde is van het woonrecht in periode t van de uitkeringsperiode en

de fiscale factor die

gehanteerd moet worden op de waarde van de woning voor iemand met leeftijd t+p waar p voor de leeftijd staat aan het begin van de uitkeringsperiode, oftewel de pensioenleeftijd. Voor de totale verdisconteerde waarde van deze belastingbasis aan het begin voor de uitkeringsperiode vinden we = waar de tweede gelijkheid volgt uit de substitutie van (13) om

te elimineren.

Sale & rent back en huren Bij deze constructie verkoopt men het volledige huis tegen marktwaarde om het vervolgens tegen marktwaarde terug te huren. Men koopt met het bedrag dat men liquide maakt een nominale annuïteit en met die annuïteit wordt de huur betaald. De annuïteit zal worden berekend aan de hand van de volgende formule:

205

Er is geen langlevenrisico. Indien dit wel het geval zou zijn, zal de annuïteit bij verkoop van bloot eigendom hoger liggen dan bij een omgekeerde hypotheek. Bij een omgekeerde hypotheek wordt de restwaarde namelijk uitgekeerd aan de erfgenamen, terwijl bij verkoop van bloot eigendom het vermogen rechtstreeks naar de aanbieder van het product gaat.

188

(14) zodat (15) De waarde van de resterende annuïteit kan op dezelfde manier worden bepaald als bij de vorige cases al zal hier de volledige woningwaarde wordt benut voor de aanschaf van een nominale annuïteit in plaats van alleen het blote eigendom. Dit resulteert in de volgende belastingbasis voor de Box 3 heffing (zie 7) (16) De huur die nu voldaan moet worden in periode t van de uitkeringsperiode is nu

zodat men jaarlijks het volgende overhoudt in koopkracht (de tweede gelijkheid volgt door (15) te benutten om te elimineren) =

=

We zien dus dat de koopkracht die het individu overhoudt,

alleen gelijk is aan de annuïteit A

OH

die men kan

kopen met een omgekeerde hypotheek of de verkoop van bloot eigendom (zie(5)) als er geen inflatie is (

en

Zonder inflatie geldt =A

OH

De reden voor het verschil bij positieve inflatie (dwz

en

) is dat men bij een omgekeerde hypotheek

of verkoop bloot eigendom een reële annuïteit heeft (de huurwaarde respectievelijk het woonrecht) terwijl men bij sale and rent back een nominale annuïteit koopt terwijl de huur stijgt met de inflatie. Deze verschillen betekenen dat de verschillende varianten niet meer vergelijkbaar zijn in termen van (ont)spaargedrag.

Een manier om equivalentie in consumptie gedrag te verkrijgen is door te veronderstellen dat men bij sale and rent back een reële annuïteit koopt met het vruchtgebruik deel van de woning met het bloot eigendom deel

en een nominale annuïteit

. Een alternatieve manier is te vertellen dat men overal reële annuïteiten

koopt. Deze annuïteiten zijn eenvoudiger te maken als er huurobligaties bestaan die recht geven op een voor inflatie geïndexeerde kasstroom.

Fiscale Behandeling De verschillende varianten zijn zonder fiscale verstoringen neutraal. Bij alle verschillende varianten houdt men eenzelfde jaarlijks bedrag over aan uitkering. In deze paragraaf bekijken we of en hoe de situatie wijzigt met het introduceren van belastingen. Zijn er bepaalde constructies die fiscaal bevoordeeld worden?

Omgekeerde hypotheek De totale belasting voor de omgekeerde hypotheek bestaat uit het eigenwoningforfait en de belasting over de uitkering van de annuïteit, die als periodieke uitkering zal worden aangemerkt. De verdisconteerde waarde van

189

de totaal betaalde belasting wordt uitgedrukt als percentage van de waarde van de woning op het eind van de opbouwperiode

(we gebruiken (7) voor de belastinggrondslag voor de Box 3 heffing op de

vermogenswaarde van de resterende annuïteit)

0,012

(17) .

Het box 3 tarief kan worden uitgedrukt in de nominale rente:

en daarmee wordt

Hier is verondersteld dat de fiscale waarde van de annuïteit economisch correct bepaald wordt. Meer in zijn algemeenheid kunnen we schrijven

De omgekeerde hypotheek is een consumptieve lening en daarmee valt de periodieke uitkering in box 3. Er is geen woningschuld meer aanwezig en dus is artikel 3.123a Wet IB 2001 van kracht. Men krijgt een aftrek ter hoogte van het saldo tussen het te betalen eigen woningforfait en de hypotheekrenteaftrek (die er niet meer is). Er hoeft dus geen eigenwoningforfait te worden betaald. De belastingheffing voor de omgekeerde hypotheek komt dan ook neer op een belastingheffing over de periodieke uitkering.

Verkoop met behoud van woonrecht De uitbetaling van de annuïteit zal worden aangemerkt als zijnde een periodieke uitkering en valt daarmee in box 3. Bij deze vorm ben je niet langer belastingtechnisch niet langer eigenaar van het huis en dus betaal je ook geen eigenwoningforfait. Wel moet men belasting betalen over het woonrecht. Dit woonrecht wordt als genotsrecht aangeduid en wordt gewaardeerd volgens artikel 18 lid 1 jo. lid 2 Uitvoeringsbesluit IB 2001. Dit genotsrecht valt ook in box 3.

=

+

(18)

Hier hebben we verondersteld dat de fiscale waarde van de annuïteit en het woonrecht economisch wordt bepaald. Meer in zijn algemeenheid kunnen we schrijven

Sale and rent back en huren Bij deze constructie verkoop je het gehele huis en ga je huren. Je hebt dus niet zoals bij een omgekeerde hypotheek nog eigendom waardoor je eigenwoningforfait betaalt en je hebt ook geen woonrecht waar je belasting over het woongenot betaalt. In deze constructie hoeft men alleen belasting te betalen over de periodieke uitkering, oftewel de annuïteit. Deze valt net als bij de vorige constructies in box 3. Bij deze constructie ligt de pure annuïteit, dus voor huurbetaling, echter hoger dan in de vorige constructies. Over deze annuïteit wordt de belasting betaald, waardoor men over een hoger bedrag belasting betaalt.

190

(19)

(12) impliceert dat

als

. Dit komt omdat men bij een reële annuïteit minder ontspaart in de

uitkeringsfase. Zonder inflatie zijn de fiscale afdrachten hetzelfde.

Spaarhypotheek 2.0 Om de fiscaliteit te kunnen vergelijken moet hier de opbouw en verzilverfase samen genomen worden. In de opbouwfase kunnen de premies namelijk afgetrokken worden van de belasting en deze aftrek moet vergeleken worden met de extra belasting die men moet betalen in de verzilverfase. In de verzilverfase wordt de uitkering belast in box 1, in plaats van box 3 bij de voorgaande opties. De extra belasting in de uitkeringsfase boven de belasting bij een omgekeerde hypotheek is (20) De term staat voor de Box 3 belasting op het vermogen dat door waardestijging is gevormd in de opbouwfase (0 als

) en uitbetaald wordt als annuïteit.

In de uitkeringsfase van de spaarhypotheek 2.0 blijft de eigenwoningschuld nog steeds staan. Men lost deze schuld namelijk niet af in deze versie. Na 30 jaar heeft men echter geen recht meer op hypotheekrenteaftrek. Aangezien artikel 3.123a Wet IB 2001 aangeeft dat men een aftrek krijgt voor het saldo tussen het te betalen eigenwoningforfait en de verkregen aftrek over de eigenwoning schuld. Daar de hypotheekrenteaftrek gelijk is aan 0 krijgt men een aftrek ter hoogte van het huurwaardeforfait in box 1. In casu zal er dus voor wat betreft de eigen woning geen belasting betaald nog afgetrokken worden.

De belasting op de spaarhypotheek 1.0 in de uitkeringsfase is hoger daar de hypotheek aan het einde van de uitkeringsfase moet worden afgelost met het opgebouwde kapitaal. Bij spaarhypotheek 1.0 geldt bij de omgekeerde hypotheek dus (17). Bij deze spaarhypotheek kan men ook het bloot eigendom of de hele woning verkopen. Bij spaarhypotheek 2.0 kan dat alleen als men afstand doet van het extra fiscale voordeel. In dat geval leveren spaarhypotheek 2.0 en 1.0 precies dezelfde belasting op. (zie (18) en (19))

191

Fiscale vergelijking en fiscale neutraliteit Fiscale vergelijking Opbouwfase Product

Verdisconteerde

Verdisconteerde

waarde betaalde rente (als deel van waarde huis)

Saldo

Verdisconteerde

Verdisconteerde

Verdisconteerde

waarde verkregen

waarde aftrekbare

waarde belasting

waarde saldo te

rente

rentebetalingen

huurwaarde (als

betalen belasting

(als deel van

plus evt. belaste

deel van waarde

waarde huis)

rente

huis)

inkomsten(als deel van waarde huis)

Berekening Annuïtair

54,85%

0%

54,85%

-8,95%

5,52%

-3,426%

76,86%

22,01%

54,85%

-12,91%

5,69%

-7,22%

76,86%

22,01%

54,85%

-18,41%

5,69%

-12,723%

76,86%

22,01%

54,85%

-8,95%

5,52%

-3,426%

76,86%

22,01%

54,85%

-13,11%

5,52%

-7,59%

aflossen Niet aflossen, sparen in box 3 Spaarhypotheek 1.0 Spaarhypotheek 2.0 Spaarhypotheek 2.0 met omkeerregel

Bij een huurwoning betaalt men huur en heeft men geen rente aftrek. De totale huurwaarde die genoten wordt tijdens de looptijd is 56,16% van de woning. Men zal box 3 belasting moeten betalen over het gespaarde bedrag.

192

Verzilverfase Inflatie = 0 Product

Periodieke

Te

uitkering per jaar

Koopkracht

Belasting

Belasting

Belasting

Totaal te

betalen

periodieke

woonrecht

vanwege

betalen

huur

uitkering

(als deel

omkeerregel

belasting

(als deel

van de

(als deel van

(als deel

van de

waarde

de waarde

van de

waarde

van de

van de

waarde

van de

woning)

woning)

van de

woning)

woning)

Berekening

Omgekeerde

€ 9072,77

€ 0,-

€ 9072,77

0,026

0

0

0,026

€ 9072,77

€ 0,-

€ 9072,77

0,026

0,055

0

0,081

€24072,77

€15.000,-

€ 9072,77

0,095

0

0

0,095

€ 9072,77

€ 0,-

€ 9072,77

0,026

0

0

0,026

€ 9072,77

€ 0,-

€ 9072,77

0,026

0

0

0,026

€ 9072,77

€ 0,-

€ 9072,77

0,026

0

0

0,026

hypotheek Verkoop bloot eigendom, behoud woonrecht Sale and rent back en huren Spaarhypotheek 1.0 Spaarhypotheek 2.0 Spaarhypotheek 2.0 met omkeerregel

193

Inflatie is 3% vanaf t=0 Product

Periodieke

Te betalen

uitkering per jaar

Koopkracht

Belasting

Belasting

Extra

Totale

huur

periodieke

waarde

belasting

belasting

(gemiddeld

uitkering

woonrecht

omkeer

(als deel

tijdens

(als deel

(als deel

regel(als

waarde

looptijd)

van waarde

van waarde

deel van

woning)

huis)

huis)

waarde huis)

Berekening

Omgekeerde

€39.774,20

€0,-

€39.774,20

0,047

0

0

0,047

€39.774,20

€0,-

€39.774,20

0,047

0,055

0

0,102

€58.430.95

€19.566,44

€38.764,51

0,0948

0

0

0,0948

€39.774,20

€0,-

€39.774,20

0,047

0

0

0,047

€39.774,20

€0,-

€39.774,20

0,047

0

0

0,047

€39.774,20

€0,-

€39.774,20

0,047

0

0,038

0,085

hypotheek Verkoop bloot eigendom, behoud woonrecht Sale and rent back en huren Spaarhypotheek 1.0 Spaarhypotheek 2.0 Spaarhypotheek 2.0 met omkeerregel

194

Fiscaal neutraal maken Per 1 januari 2013 is het voor nieuwe hypotheken niet langer aantrekkelijk om iets anders dan een annuïtaire hypotheek aan te schaffen, daar men alleen hypotheekrenteaftrek krijgt op het moment dat men annuïtair aflost. Om mensen toch nog een keuze te geven kan de spaarhypotheek 2.0 worden toegevoegd als mogelijke optie. Zoals we in bovenstaande berekeningen zien is deze optie fiscaal neutraal ten opzichte van een annuïtaire hypotheek in combinatie met een omgekeerde hypotheek. Omdat het geld al liquide is op het moment dat men wil verzilveren, is het wellicht gemakkelijker om in dat stadium te kunnen verzilveren. Andere manieren om de belastingheffing op de verschillende manieren van opbouwen fiscaal te neutraliseren zijn de volgende opties die hierna verder uitgewerkt worden: -

De eigen woning volledig in box 3

-

Alles in box 1

-

Consumptiebelasting en daarmee defiscalisering van de woning

195

De eigen woning volledig in box 3 Opbouwfase Annuïtair =

=

+

We zien dat hier dat per saldo de verdisconteerde waarde van alle renteontvangsten wordt belast in box 3. Als aanname hebben we hier genomen dat

. In dat geval zien we dat zowel de niet aflossen, sparen in box

3 optie, als de spaarhypotheek als de huurversie op eenzelfde manier fiscaal behandeld worden.

Niet aflossen, sparen in box 3 +

+

=

=

Deze optie is onder de huidige wetgeving niet meer aantrekkelijk, omdat men niet langer recht heeft op de hypotheekrenteaftrek. Wanneer de eigen woning echter volledig in box 3 zou worden belast, kan deze optie niet gebruikt worden om fiscaal voordeel mee te behalen. Men krijgt een box 3 heffing op het gespaarde bedrag en men krijgt een aftrek in box 3 op de lening. Aannemend dat men gelijk spaart als dat men aflost bij een annuïtaire hypotheek, heeft dit tot gevolg dat het saldo dat belast wordt exact even hoog is als bij een annuïtaire hypotheek. Met het verplaatsen van de eigen woning naar box 3 zijn er niet langer fiscale verstoringen tussen deze opties.

Spaarhypotheek +

+

=-

+

=

=

=

Ook bij een spaarhypotheek lost men niet af, maar spaart men op een afgeschermde rekening. Wanneer we het eigen huis volledig naar box 3 verplaatsen, is er qua opbouw en aflossing geen verschil meer tussen deze optie en de ‘niet aflossen, sparen in box 3’ optie. Ook qua belastingheffing is er geen verschil meer met de overige opties. Men krijgt ook hier een aftrek in box 3 voor de te betalen rente op de schuld en een heffing in box 3 voor de rente die men krijgt op de spaarrekening.

Huren en sparen ) Bij de huuroptie betaalt men over het gespaarde bedrag een box 3 belasting. We gaan er hierbij vanuit dat over 30 jaar de huur die men betaalt gelijk is aan de rentebetalingen bij een annuïtaire optie en dat het gespaarde bedrag gelijk is aan de aflossingen die men bij een annuïtaire hypotheek betaalt. Jaarlijks wordt dus hetzelfde bedrag ingelegd als bij een annuïtaire hypotheek. Dit heeft tot gevolg dat de huur die men betaalt het vermogen vermindert waardoor er hierover geen box 3 belasting hoeft te worden betaald. Over het gespaarde bedrag, gelijk aan de verdisconteerde waarde van rente-inkomsten op spaargeld zoals hierboven, betaalt men box 3 belasting. Overall is de belastingheffing daarmee neutraal ten opzichte van de voorgaande opties en dit betekent dat het een fiscaal neutraal systeem is.

196

Verzilverfase Uit de berekeningen die we voorheen zagen blijkt dat de netto koopkracht die men heeft door het vermogen in het huis te verzilveren voor alle opties gelijk is, uitgaande van een inflatie van 0%. Of men nu met een leenconstructie alleen het bloot eigendom deel verzilvert, of het huis verkoopt om het erna weer terug te huren, het netto bedrag dat men overhoudt is gelijk. Er zit echter verschil in de belastingheffing, waardoor de ene optie veel aantrekkelijker wordt dan de andere optie. Door de woning te verplaatsen naar box 3 en daarbij een bepaalde fiscale behandeling aan te nemen is deze fiscale verstoring niet langer aan de orde. De volgende formules zullen dit laten zien.

Omgekeerde hypotheek + Bij een omgekeerde hypotheek verzilvert men over de gehele looptijd het bloot eigendom deel. Dit bloot eigendom deel zal gedurende de looptijd belast worden in box 3.

Verkoop met behoud van woonrecht =

=

Bij een verkoop van bloot eigendom met behoud van woonrecht verzilvert men over de gehele looptijd het bloot eigendom deel, net als bij de omgekeerde hypotheek. Men zal dus over dit gedeelte belast worden. Daarnaast zal de waarde van het woonrecht ook belast worden, op een economisch faire manier, zodat dit gelijk is aan het eigenwoningforfait bij een omgekeerde hypotheek.

Sale and rent back =

)=

Bij de sale and rent back versie verzilvert men de totale waarde van de woning over de gehele looptijd, maar betaalt men huur. Dit is het vruchtgebruik gedeelte wat men in de vorige opties niet verzilvert in geld. Hier verzilvert men dat dus wel op het begin en hierover dient dan ook belasting te worden betaald.

197

Alles in box 1 Opbouwfase Annuïtair =

+

We zien dat hier dat de verdisconteerde waarde van alle rentebetalingen kunnen worden afgetrokken in box 1 en daarnaast wordt het eigenwoningforfait belast in box 1. Per saldo komt dit neer op een belasting over de verdisconteerde waarde van alle renteontvangsten. Als aanname hebben we hier genomen dat

.

Verondersteld wordt dat het nominaal rendement wordt belast.

Niet aflossen, sparen in box 1 +

+

=

=

=

Deze optie is onder de huidige wetgeving niet meer aantrekkelijk, omdat men niet langer recht heeft op de hypotheekrenteaftrek. Wanneer alles echter in box 1 zou worden belast, dus naast de schuld die aftrekbaar is, ook het spaartegoed dat belast is, kan deze optie niet gebruikt worden om fiscaal voordeel mee te behalen. Men krijgt een box 1 heffing op het gespaarde bedrag en men krijgt een aftrek in box 1 op de lening. Aannemend dat men gelijk spaart als dat men aflost bij een annuïtaire hypotheek, heeft dit tot gevolg dat het saldo dat belast wordt exact even hoog is als bij een annuïtaire hypotheek. Met het verplaatsen van de eigen woning naar box 1 zijn er niet langer fiscale verstoringen tussen deze opties.

Spaarhypotheek +

+

=

=

=

=

Ook bij een spaarhypotheek lost men niet af, maar spaart men op een afgeschermde rekening. Wanneer we alles naar box 1 verplaatsen, is er qua opbouw en aflossing geen verschil meer tussen deze optie en de ‘niet aflossen, sparen in box 1’ optie. Ook qua belastingheffing is er geen verschil meer met de overige opties. Men krijgt ook hier een aftrek in box 1 voor de te betalen rente op de schuld en een heffing in box 1 voor de rente die men krijgt op de spaarrekening.

Huren en sparen )=

=

=

Wanneer men voor de huren en sparen optie gaat, wordt het gespaarde bedrag belast. Over de gehele periode wordt de verdisconteerde waarde van alle renteontvangsten belast. Aannemend dat men gelijk spaart als dat men spaart dan wel aflost bij de vorige opties, heeft dit tot gevolg dat het saldo dat belast wordt exact even hoog is als bij de voorgaande opties.

198

Verzilverfase Uit de berekeningen die we voorheen zagen blijkt dat de netto koopkracht die men heeft door het vermogen in het huis te verzilveren voor alle opties gelijk is, uitgaande van een inflatie van 0%. Of men nu met een leenconstructie alleen het bloot eigendom deel verzilvert, of het huis verkoopt om het erna weer terug te huren, het netto bedrag dat men overhoudt is gelijk. Er zit echter verschil in de belastingheffing, waardoor de ene optie veel aantrekkelijker wordt dan de andere optie. Door belastingheffing binnen box 1 te renoveren is deze fiscale verstoring niet langer aan de orde. De volgende formules zullen dit laten zien.

Omgekeerde hypotheek +

)

Bij een omgekeerde hypotheek verzilvert men over de gehele looptijd het bloot eigendom deel. Dit bloot eigendom deel zal gedurende de looptijd belast worden in box 1. Ook zal er een eigenwoningwoningforfait worden geheven, dit gebeurt over het huurwaarde deel

.

Verkoop met behoud van woonrecht =

) =

Bij een verkoop van bloot eigendom met behoud van woonrecht verzilvert men over de gehele looptijd het bloot eigendom deel, net als bij de omgekeerde hypotheek. Men zal dus over dit gedeelte belast worden. Daarnaast zal de waarde van het woonrecht ook belast worden, op een economisch faire manier, zodat dit gelijk is aan het eigenwoningforfait bij een omgekeerde hypotheek.

Sale and rent back =

=

Bij de sale and rent back versie verzilvert men de totale waarde van de woning over de gehele looptijd, maar betaalt men huur. Dit is het vruchtgebruik gedeelte wat men in de vorige opties niet verzilvert in geld. Hier verzilvert men dat dus wel op het begin en wordt dan ook over beide delen belast.

199

Defiscaliseren Opbouwfase De jaarlijkse betalingen voor alle opties zijn zoals eerder bezien gelijk. Bij een annuïtaire hypotheek lost men af en betaalt men rente, die gedurende de looptijd minder wordt. Het bedrag blijft gedurende de looptijd gelijk. Bij de niet aflossen, maar sparen versie zijn de jaarlijkse betalingen exact even hoog. In deze optie bestaan deze betalingen echter uit rentebetalingen (blijft gelijk gedurende de looptijd, daar men niet aflost) en spaargelden. Dit geldt hetzelfde voor een spaarhypotheek, ook daar lost men niet af en spaart men. Bij de huurder bestaan de betalingen uit deels huur en deels spaargelden. Voor al deze opties geldt dus eenzelfde jaarlijkse betaling, met andere woorden de manier van opbouwen heeft geen invloed op de koopkracht. Men heeft dus niet minder te besteden wanneer men kiest voor de ene of de andere optie. Wanneer we de eigen woning defiscaliseren en een consumptiebelasting invoeren geldt dan ook dat er een fiscaal neutraal systeem ontstaat. Er is niet langer een verschil in belastingheffing zoals voorheen omdat men puur belast wordt op de uitgeoefende koopkracht. Die is voor alle opties hetzelfde en daardoor is deze defiscalisering een fiscaal neutraal systeem tot gevolg hebben. Er is dus niet langer een belasting op de woningwaarde en ook niet langer hypotheekrenteaftrek. Dit zorgt voor een fiscaal neutraal systeem tussen alle koopopties en de huuropties, zonder dat inflatie hierbij van invloed is. In casu geldt voor alle opties dus dat er een belastingheffing van 0 is, waardoor het in formulevorm neerkomt op:

Verzilverfase Ook in de verzilverfase wordt niet langer belasting geheven op de woningwaarde, of bij de verkoop van bloot eigendom, behoud van woonrecht optie op de waarde van het woonrecht. Defiscalisering heeft tot gevolg dat dit alles niet meer belast wordt. Aangezien de netto koopkracht die men genereert uit alle verzilveropties gelijk is (bij omgekeerde hypotheek het bloot eigendom, bij verkoop bloot eigendom; behoud van woonrecht het bloot eigendom, bij sale and rent back gehele woningwaarde minus woonrecht oftewel het bloot eigendom en bij huren het bloot eigendom daar men dit deel gespaard heeft in de opbouwfase) wordt de keuze voor een bepaalde optie ook hierdoor niet beïnvloed. Men wordt pas belast op het moment dat men deze koopkracht ook daadwerkelijk gebruikt. Procentueel zal deze uitgeoefende koopkracht tussen de verschillende opties altijd gelijk zijn, daar de netto koopkracht van alle opties gelijk is. In casu geldt voor alle opties dus dat er een belastingheffing van 0 is, waardoor het in formulevorm neerkomt op:

200