Komparace oceňování ve státech Evropské unie

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování

Komparace oceňování ve státech Evropské unie Bakalářská práce

Autor:

Mykhaylo Malko Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Petr Ort, Ph.D.

Duben, 2012

Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze dne: 15. 4. 2012

Mykhaylo Malko

2

Poděkování Rád bych vyjádřil poděkování vedoucímu práce Ing. Petrovi Ortovi, Ph.D. za jeho cenné připomínky, odborné rady a vedení. Dále bych chtěl poděkovat Ing. et Ing. Martinovi

Cupalovi, Ph.D. za poskytnuté konzultace.

3

Anotace: Bakalářská práce se zabývá problematikou oceňování nemovitostí v České republice a ve vybraných evropských zemích. Obsahuje rozbor metod uplatňovaných v České republice, Spolkové republice Německu a Velké Británii. Následně je u uvedených zemí provedená komparace metod uplatňovaných při oceňování nemovitostí. Část práce je věnována oceňovacím standardům. V praktické části je na trţních principech provedeno ocenění bytové jednotky a administrativní budovy. Poslední část tvoří analýza realitního trhu pro Městský obvod Prahy 9. Klíčová slova: Oceňovaní nemovitosti, Oceňovací standardy, Organizace, Porovnávací metoda, Výnosová metoda, Nákladová metoda

Annotation: The work deals with valuation of property in Czech Republic and in selected European countries. It includes analysis of methods applied in the Czech Republic, Federal Republic of Germany and Great Britain. Consequently, the enumerated countries are compared with methods applied in the valuation of property. Part of the work deals with valuation standards. In the practical part is carried out valuation on market principles of flat unit and administration building. The last part consists of the real estate market analysis for the City district Prague 9. Keywords: Valuation of property, Valuation standards, Institution, Comparative method, Revenue method, Cost method

4

Obsah Úvod .................................................................................................................... 8 A.

Teoretická část ........................................................................................ 9

1.

Světové instituce ..................................................................................... 9 1.1

IVSC .................................................................................................................. 9

1.2

TEGoVA.......................................................................................................... 10

1.3

Mezinárodní oceňovací standardy ................................................................... 10

1.4

Evropské oceňovací standardy ........................................................................ 12

2.

Česká Republika .................................................................................... 13 2.1

2.2

2.1.1

Znalec....................................................................................................... 13

2.1.2

Odhadce ................................................................................................... 13

Znalecké a odhadcovské organizace................................................................ 14 2.2.1

Komora soudních znalců ČR (KSZ) ........................................................ 14

2.2.2

Česká komora odhadců majetku (ČKOM) .............................................. 14

2.2.3

Asociace znalců a odhadců České republiky (AZO) ............................... 15

2.2.4

Česká společnost certifikovaných odhadců majetku (ČSCOM) .............. 15

2.3

Spojitost mezi administrativním a trţním způsobem oceňovaní ..................... 15

2.4

Metodika oceňování podle právních předpisů ................................................. 16

2.5

3.

4.

Znalecká činnost v ČR..................................................................................... 13

2.4.1

Nákladový způsob podle prováděcí vyhlášky.......................................... 17

2.4.2

Kombinace výnosového a nákladového způsobu dle prováděcí vyhlášky17

2.4.3

Porovnávací způsob podle prováděcí vyhlášky ....................................... 18

Základní metody pro stanovení trţní hodnoty ................................................. 18 2.5.1

Porovnávací přístup pro oceňování nemovitostí ...................................... 19

2.5.2

Výnosový přístup pro oceňování nemovitostí ......................................... 20

2.5.3

Nákladový přístup pro oceňování nemovitosti ........................................ 22

Spolková republika Německo ............................................................... 23 3.1

Specialisti na oceňování v Německu ............................................................... 23

3.2

Právní úprava v oceňování .............................................................................. 24

3.3

Metody oceňovaní v SRN ............................................................................... 25 3.3.1

Ocenění metodou věcné ceny .................................................................. 25

3.3.2

Ocenění metodou výnosovou................................................................... 26

3.3.3

Ocenění metodou porovnávací ................................................................ 27

Velká Británie ......................................................................................... 28 5

4.1

Specialisti na oceňování ve Velké Británii ...................................................... 29

4.2

Právní úprava v oceňování .............................................................................. 29 4.2.1

RICS......................................................................................................... 29

4.2.2

Červená kniha (Red Book) ...................................................................... 30

4.2.3

Pouţívané metody oceňování .................................................................. 31

Závěr k teoretické části .................................................................................... 33 B.

Praktická část ........................................................................................ 35

5.

Tržní ocenění bytové jednotky ............................................................. 35 5.1

Obsah ............................................................................................................... 36

5.2

Přílohy ............................................................................................................. 36

5.3

Popisné metody ............................................................................................... 39 5.3.1

Popis lokality ........................................................................................... 39

5.3.2

Oceňovaný majetek.................................................................................. 39

5.4

Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití ......................................................... 41

5.5

Ocenění ............................................................................................................ 41

6.

5.5.1

Porovnávací metoda ................................................................................. 42

5.5.2

Stanovení trţní hodnoty jako celku.......................................................... 42

5.5.3

Příjmová metoda ...................................................................................... 46

Tržní ocenění administrativní budovy ................................................. 57 6.1

Obsah ............................................................................................................... 58

6.2

Přílohy ............................................................................................................. 58

6.3

Popisné informace ........................................................................................... 61 6.3.1

Popis lokality ........................................................................................... 61

6.3.2

Oceňovaný majetek.................................................................................. 61

6.4

Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití ......................................................... 63

6.5

Ocenění ............................................................................................................ 64 6.5.1

Porovnávací metoda ................................................................................. 64

6.5.2

Stanovení trţní hodnoty jako celku.......................................................... 68

6.5.3

Příjmová metoda ...................................................................................... 71

6.5.4

Nákladová metoda ................................................................................... 72

C.

Analytická část ...................................................................................... 84

7.

Analýza realitního trhu - městský obvod Praha 9 ............................... 84 7.1

Obecná charakteristika trhu ............................................................................. 84 7.1.1

Popis městského obvodu .......................................................................... 84 6

7.2

7.3

7.1.2

Trh s nemovitostmi .................................................................................. 85

7.1.3

Regionální segmentace trhu ..................................................................... 86

Prodeje ............................................................................................................. 86 7.2.1

Pozemky................................................................................................... 86

7.2.2

Budovy ..................................................................................................... 87

Nájmy .............................................................................................................. 90

Celkový marketingový výhled ......................................................................... 92

7

Úvod Oceňování nemovitostí má své uplatnění v mnoha profesních odvětvích. Patří mezi poměrně mladé obory, ale na druhou stranu i mezi velmi důleţité. V ČR, stejně jako i ve většině evropských zemí, se znalecká činnost řídí přímo legislativou. Snahy evropských organizaci a EU jsou zaloţeny na vytvoření integrovaných pravidel pro obor oceňovaní nemovitosti. Téma bakalářské práce „Komparace oceňovaní ve státech Evropské“ jsem si zvolil z důvodu, ţe mě zajímá, jaké podmínky a způsoby jsou uplatňovaný při oceňování v jiných státech. Jelikoţ téma je poměrně aktuální, není na dané téma k dispozici dostatek odborné literatury v českém jazyce. Při zpracovávání práce jsem proto vycházel převáţně z publikace „Oceňování nemovitosti ve vybraných evropských zemích“, která byla vydána v roce 2009 a je nejaktuálnějším vydáním k danému tématu. Hlavním cílem práce je popsat nejběţnější metody pouţívané pří oceňování ve vybraných zemích Evropské unie a dále pak provést vzájemné porovnaní a analýzu zaměřenou na identifikaci rozdílů. Významnou roli při oceňovaní nemovitostí hrají mezinárodně uznávané organizace a jejích standardy, které jsou popsány v první kapitole práce. V další kapitole se práce věnuje pravidlům a běţným přístupům, které se aplikují při oceňovaní v České republice. Navazující dvě kapitoly se zabývají stejnou problematikou ve Spolkové republice Německá a ve Velká Británii, kde významnou roli při oceňování majetku hraje Červená kniha. Druha část práce je zaloţená na provedení ocenění bytové jednotky a administrativní budovy. Ocenění je provedeno za pomoci vybraných metod, přičemţ při ocenění jsem vycházel z místa šetření a údajů získaných k dané nemovitosti. Poslední část práce tvoří analýza trhu, pro kterou jsem vybral městský obvod Praha 9, jelikoţ toto území patří v posledních letech mezi nejlépe obchodovatelné oblasti s nemovitostmi v Praze. Jelikoţ plánuji pokračovat ve studiu na této škole, bakalářská práce by měla poslouţit jako fundament pro budoucí diplomovou práci na stejné nebo podobné téma. Hlavní přínos práce lze spatřovat v lepším pochopení oceňování nemovitostí ve vybraných státech Práce můţe poslouţit např. jako inspirace pro další studenty Bankovního institutu vysoké školy a.s. z oboru Oceňovaní majetku.

8

A. Teoretická část 1. Světové instituce V odvětví oceňování působí několik instituci, které se zabývají problematikou související

s odhadcovskou

činností.

Jejich

vznik

byl

částečně

zapříčiněn

ekonomickými změnami ve světě, které byly vyvolány globalizací finančních trhů. Dopad to mělo také na trh s nemovitostmi, a to zejména ve druhé polovině dvacátého století, kdy i vznikají první organizace. Historicky je dáno, ţe kaţdá země vycházela z rozdílných oceňovacích předpisů a zvyků po celou dobu svého vývoje. S výše popsaným pokrokem mohlo docházet k nechtěným nedorozuměním a nejasnostem mezi znalci z různých zemí. Odezvou na dané okolnosti byl zrod několika v dnešní době celosvětově významných organizaci. Jejichţ záměr spočívá v unifikaci odhadcovské činnosti v celosvětovém měřítku, a vzájemně kooperují se všemi členskými státy. Cílem organizací bylo, a zároveň stále je, vytvářet univerzální oceňovací standardy zaměřené především na nemovitosti. Podle nutných potřeb výbory provádějí aktualizace standardů. Publikace lze zakoupit i v elektronické podobě. Mezinárodní organizace své aktivity také zaměřuje na vědecké práce a vzdělávaní.

1.1 IVSC IVSC – (The International Valuation Standards Committee) spolek utvořený v roce 1981 členy Královského institutu autorizovaných odhadců a znalců z USA nesl jméno Výbor pro mezinárodní standardy oceňování majetku (TIAVSC – The International Assets Valuation Standards Committee). V roce 1994 dochází k přejmenování instituce na Výbor pro mezinárodní oceňovací standardy (IVSC). Výbor si za dobu svého působení vytvořil ve světě postavení uznávané mezinárodní organizace. V současné době má členství ve výboru přes padesát plnoprávných členských států. Od zahájení své činnosti má společnost sídlo v Londýně. Organizace vystupuje jako nevládní a neziskový spolek. Hlavním cílem výboru je vytvářet a následně i publikovat Mezinárodní oceňovací standardy (IVS). Další prioritou je harmonizovat standardy v jednotlivých zemích s ohledem na místní legislativu. Členové v působících zemích zjišťují diference a veřejně na tyto odchylky upozorňují. Nová podoba standardů byla vydaná v červenci roku 2011. Od 1. ledna 2012 vstoupily v platnost IVS. Neustále se obnovují a postupně se překládají do jazyků zemí, ve kterých mají platnost. 9

Oceňovacím standardům se v jednotlivých zemích věnují členské asociace, které byly přijaty organizací. Členské asociace napomáhají výboru a usilují o akceptaci standardů ve svých státech. V neposlední řadě poskytují poradenské a vzdělávací sluţby.

1.2 TEGoVA V roce 1977 bylo na evropském kontinentu zaloţeno sdruţení odhadců organizace pod názvem TEGOVOFA – ( The European Group of Valuers of Fixed Assets). Roku 1997 dochází k restrukturalizaci a přejmenování spolků na Evropské sdružení asociací odhadců (TEGoVA - The European Group of Valuers Associations). V porovnání s ostatními významnými organizacemi se řadí mezi ty mladší. TEGoVA má status neziskového a nezávislého sdruţení s působností v Evropě. Své zázemí má v Bruselu. V současné době asociace sdruţuje 45 profesních spolků z 26 států. Mezi hlavní úkoly organizace patří hájit zájmy spolků bez rozdílů. Sdruţení vydává Evropské oceňovací standardy (EVS – European Valuation Standards) tzv. – „Modrá kniha“. V pořadí uţ šestá publikace nenavazuje na vydání pátého ročníku, byla kompletně přepsaná. Úsilím organizace je uplatnění standardů na celém evropském kontinentu. Nevylučuje ani bývalé socialistické republiky. Plány TEGoVA se téměř ztotoţňují s IVSC, ale jsou více zaměřeny na evropské zvyky v oceňování. Obě organizace vzájemně spolupracují a řeší vzniklé problémy. Instituce se dále zaměřuje na etiku práce odhadce, vzdělávání a kvalifikaci odhadců.

1.3 Mezinárodní oceňovací standardy Struktura mezinárodních oceňovacích standardů vypadá následovně: Popis základních informací o výboru a standardech o Základní obecně přijaté oceňovací principy, o Profesní kodex, o Kategorie majetku Chronologicky po úvodu jdou po sobě kapitoly: Mezinárodní oceňovací standardy (IVS), Mezinárodní oceňovací postupy (IVA), Uţivatelské směrnice (GN),

10

Jednotlivé kapitoly IVS jsou tvořeny jako samostatný celky, poskytující ucelené informace k danému tématu. Podle IVSC se místní zákony a ekonomické podmínky mohou lišit, ale metodický základ pro výpočet hodnoty je přibliţně všude stejný. V oddíle IVS jsou popsány celkem tři standardy. Standard č. 1 (IVS 1) – se nazývá „Oceňování na základě trţní hodnoty“. Jak z názvu vyplývá, vycházíme z trţní hodnoty. Nejběţnějšími metodami vyuţívanými pro stanovení trţní hodnoty při oceňování je přístup na bázi porovnání, přístup na bázi věcné hodnoty a výnosový přístup. Závisí pouze na odhadci, ke které z těchto metod se uchýlí. Výběr muţe ovlivnit dostupnost informací o trhu a navazující okolnosti. Odborník má vybrat vţdy nejvýhodnější moţnost pro ocenění. „Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle.“1 Standard č. 2 (IVS 2) – „Oceňování na jiných základech neţ stanovení trţní hodnoty“ V daném standardu jsou definovány moţné metody oceněni pro netrţní hodnotu. Standard obsahuje všechny typy hodnot, které se nejeví trţní hodnotou např. majetek s omezeným trhem (Limited Market Property), specializovaný majetek (Specialised Properties), investiční hodnota (Investment Value), pojistná hodnota (Insurable Value), úřední hodnota (Taxable Value, Assesed Value), hodnota pro účely hypotečního úvěru (Mortgage Lending Value) atd. Standard č. 3 (IVS) – „Výsledky ocenění“. Hlavní roli u tohoto standardu hraje znalecký posudek, který zobrazuje, jak se k výslednému ocenění došlo a je jakýmsi výsledným dokumentem celého ocenění. Poskytuje údaje o pouţitých metodách při ocenění a účelu ocenění. Na standardy navazují mezinárodní oceňovací postupy (IVA) vycházející částečně z IVS. IVA - 1 pro účely účetnictví, IVA – 2 pro zajištění úvěrů, IVA – 3 pro veřejný sektor pro účely účetnictví. 1

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 12 s. ISBN 978-807-2651-139.

11

Poslední kapitolu uzavírají uţivatelské směrnice (GN). Pomáhají vysvětlit, jak přistoupit k ocenění v neobvyklých případech. Mají shodnou váhu se standardy a postupy. Jejích účel spočívá v doplňování a rozšiřovaní standardu a postupu. Odborníci, kteří oceňují dle Mezinárodních oceňovacích standardů, se řídí standardy, postupy a uţivatelskými směrnicemi.

1.4 Evropské oceňovací standardy Potřeba Evropských oceňovacích standardů se projevila zejména v souvislosti s evropskou integrací. Jedním z hlavních důvodu byla a je silicí provázanost trhu s nemovitostmi. EVS – vycházejí částečně z Mezinárodních oceňovacích standardů. Obsah poslední vydané Modré knihy z roku 2009 se skládá z 5 standardů a 5 uţivatelských směrnic. Cílem standardů je zlepšovat a ulehčovat podmínky pro obchod s majetkem na Evropském trhu. Sdruţení TEGoVA pracuje na zdokonalování a doplňovaní standardů. Standard č. 1 - v tomto standardu je definován pojem trţní hodnota lze říci, ţe se shoduje z definicí trţní hodnoty podle IVS. Odhadce při ocenění vychází z definice trţní hodnoty, pokud zákon v dané zemi nestanoví jinak. Standard č. 2 – se věnuje metodám, u kterých zjištěná hodnota neodpovídá trţní hodnotě. Jakou metodou postupovat zjistí odhadce podle účelu ocenění. Netrţní hodnoty jsou např. Investment Value of Worth (investiční hodnota), Mortgage Lending Value (hypoteční hodnota), Insurable Value (pojistná hodnota), Forced Sale Value (hodnota nuceného prodeje), Fair Value (férová hodnota) atd. Standard č. 3 – soustřeďuje se na odborníky (kvalifikované odhadce), ve standardu je popsán vztah odhadce ke klientovi, náleţitosti, které by měl splňovat pro vykonávání funkce odhadce, profesionální kodex odhadce, certifikaci organizací TEGoVa. Standard č. 4 – zahrnuje všechny náleţitostí, které musí odhad splňovat a podmínky objednání ocenění. Popisuje, jak by měl vypadat výsledek ocenění a podmínky pro revizní oceňování.

12

2. Česká Republika 2.1 Znalecká činnost v ČR V současné době v České republice platí zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů a jeho prováděcí vyhláškou. Tyto předpisy se za dobu své existence stály zastaralými, proto by měla být navrţená a prosazována novelizace tohoto zákona. Týká se to zejména pravidel v oboru oceňování nemovitosti. Nové předpisy by mimo jiné lepé harmonizovaly s Evropskými standardy a s Mezinárodními standardy. V zemi se uplatňuje dvojí způsob oceňování. První z nich je zaloţen na trţních principech, druhý je administrativní. K tomu je v České republice uznáván dvojí typ odborníku působících v oceňování a to znalci a odhadci. 2.1.1 Znalec Znalec muţe vykonávat znaleckou činnost v momentě, kdy splní potřebné podmínky pro vykonávání znalecké činnosti. Pro jmenování musí mít osoba potřebné odborné vědomosti, stanovené poţadavky na vzdělání. Pokud je nemá, je vyţadovaná delší praxe v oboru. Přihlíţí se i k mravním vlastnostem odborníka. Musí být občanem České republiky, další podmínkou je osobní souhlas uchazeče se jmenováním. Pravomoc jmenovat znalce má ministr spravedlnosti nebo jím pověřený předseda krajského soudu dle místa trvalého bydliště uchazeče. Znalecká činnost se neřadí mezi profese. Naplň práce znalců je vypracování znaleckého posudku jak pro státní správu, tak i pro veřejnost (např. posudek se dokládá na ţádost finančního úřadu z důvodu vyměření daně z převodu nemovitosti). Znalec, po celou dobu své činnosti, musí vést znalecký deník, který obsahuje všechny posudky znalcem vypracované. Zpracovaný znalecký posudek musí být opatřen znaleckou doloţkou, podpisem znalce a otiskem kulaté pečetě. 2.1.2 Odhadce Odhadcovskou činnost muţe vykonávat osoba, které byla udělená koncesní listina. Koncesní listina se vydá zájemci po splnění poţadovaných podmínek, které jsou obsaţené v novele Ţivnostenského zákona č. 130/2008 Sb. Po odhadci se poţaduje pojištění odpovědnosti za škody vzniklé v souvislosti s vykonávanou činností odhadce majetku, dále nešířit získané důvěrné informace, vykonávat profesi nezaujatě a odpovědně. Prací odhadce je posoudit a následně vyčíslit trţní cenu majetku. Výstupem 13

práce není znalecký posudek, jako tomu je v případě znalce. Název se různí, není stanoven konkrétní název, v praxi se pouţívá nejčastěji (odhad, trţní odhad, ocenění atd.). V odhadcovské činnosti jsou kategorie oceňovaní rozděleny na: Věci movité Věcí nemovité Finanční majetek Nehmotný majetek Podniky

2.2 Znalecké a odhadcovské organizace Komor a asociací sdruţující znalce a odhadce je v ČR několik. V oboru oceňovaní nemovitostí v současné době působí níţe uvedené organizace: Komora soudních znalců ČR (KSZ) Asociace znalců a odhadců České republiky (AZO) Česká komora odhadců majetku (ČKOM) Česká společnost certifikovaných odhadců majetku (ČSOM) 2.2.1 Komora soudních znalců ČR (KSZ) Komora soudních znalců sdruţuje znalce všech profesí. Vznikla za účelem napomáhat znalcům řešit vzniklé problémy tykající se znalecké činnosti ve vztahu ke státním orgánům i veřejnosti. Dalším úkolem je podílet se na vypracovávání a projednávání návrhů právních předpisů věnujících se znalecké činnosti. Zpracovává a následně uplatňuje morální a etický kodex. Členství v komoře není po znalcích vyţadováno. Členem se muţe stát kaţdý znalec, který splnil podmínky pro jmenování a byl jmenován. 2.2.2 Česká komora odhadců majetku (ČKOM) Česká komora odhadců majetku je profesní organizace, která umoţňuje členství všem podnikajícím fyzickým i právnickým osobám v oblasti oceňovaní majetku. Členem se muţe stát i subjekt nepodnikající v oboru oceňovaní majetku, pokud splní vyţadované podmínky. Posláním komory je provádět pravidelné školení svých členů, spolupracovat s organizacemi tuzemskými i zahraničními. Další snahou komory, je zastoupení českých odhadců v mezinárodně uznávaných organizacích (TEGoVA a IVSC). 14

2.2.3 Asociace znalců a odhadců České republiky (AZO) „Asociace je občanským sdružením, registrovaným MV ČR. Sdružuje soudní znalce různých oborů, jmenované podle zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, a odhadce majetku. Hlavní náplní Asociace je trvalé zvyšování odborné úrovně členů, pořádání školení, sympozií, konferencí a společenských akcí. Každoročně pořádá pravidelné přezkušování svých členů. Asociace rovněž spolupracuje s příslušnými resorty při tvorbě předpisů, týkajících se činnosti znalců a odhadců.“2 2.2.4 Česká společnost certifikovaných odhadců majetku (ČSCOM) ČSCOM – Organizace se specializuje především na nemovitý majetek oceňovaný trţní hodnotou. Náplň práce členů asociace spočívá v kontrole a vzájemné diskusi o jednotlivých oceněních. Smyslem těchto shromáţdění je porovnávat a vybírat potřebné data, z realizovaných prodejů pozemků. Výsledkem práce je kvalitní databáze cen, která slouţí jak odborníkům tak i pro širokou veřejnost.

2.3 Spojitost mezi administrativním a tržním způsobem oceňovaní Oceňování nemovitostí se řídí zákonem č.151/1997 Sb., a aktuální vyhláškou č.3/2008 Sb. Právní předpisy (zákon, vyhláška) obsahují definice jednotlivých druhů majetku a metody jakými lze jednotlivý druh majetku ocenit. Dále vyhláška také stanovuje základní ceny, koeficienty, přiráţky a sráţky k cenám. V ČR se vyskytuje dvojí způsob, jak lze ocenit nemovitost. V prvním případě se oceňování provádí na bázi cenových předpisů, výsledkem je administrativní cena. Administrativní cenu zjišťuje zpravidla znalec podle právních předpisů. Pro stanovení ceny je důleţité zjistit za jakým účelem je provedení ocenění poţadováno. Vypracování znaleckého posudku vyţadují převáţně finanční úřady a soudy. Trţní ocenění je druhým moţným způsobem, který je v ČR uplatňován. Trţní ocenění není popsané v ţádném právním předpisu a není regulovaný státem jako v případě administrativního ocenění. Ocenění na trţních principech lze charakterizovat jako volně obchodovatelný trh s majetkem, kde na jedné straně vystupuje nabídka a na druhé na ní působí poptávka, vzájemně vytvářejí trţní hodnotu. Úkolem odhadce je tedy určit trţní hodnotu. Výběr 2

http://www.azo.cz/cz/sekce/informace-o-azo/

15

metody pro ocenění je pouze na zváţení odborníka. Provádět trţní ocenění muţe jak odhadce, tak i znalec. Oceňování na trţních principech má své největší uplatnění u bankovních ústavů na realitním trhů při oceňování podniků atd. Hodnota je pojem, který se v oceňování vyskytuje často. Ujalo se hodně definic od různých autorů, kaţdá je trochu jinak formulována, ale smysl zůstal zachován. Trţní hodnota je definovaná podle českého zákona o oceňování majetku následovně: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby”3 Trţní hodnota je výsledkem práce znalce nebo odhadce, který má za úkol stanovit pravděpodobnou realizační cenu na trhu. Jelikoţ můţou mít strany trhů rozdílné představy o hodnotě, nemusí platit, ţe hodnota stanovená odhadcem se bude jevit trţní cenou. Trţní cena je chápaná jako skutečně poţadovaná, nabízená nebo uţ realizovaná suma ve stanovený čas na určeném místě a odpovídá ceně obvyklé.

2.4 Metodika oceňování podle právních předpisů Zákon o oceňování majetku stanoví, ţe majetek a sluţby se oceňují obvyklou cenou, pokud zákon nestanovuje jiný způsob ocenění. Obvykla cena byla definovaná výše. Jinými způsoby se rozumí podle zákona: Nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaloţit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění Výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry)

3

Zákon č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů §2 odstavec 1

16

Porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím téţ ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci4 V prováděcí vyhlášce jsou přesně popsány pro kaţdý účel ocenění a druh nemovitosti, jakým způsobem mají být ocenění a jejích moţná kombinace. 2.4.1 Nákladový způsob podle prováděcí vyhlášky Nákladovým způsobem se oceňují stavby, které splňují předepsaná kriteria dané vyhlášky. Rozhodnout jestli stavba bude oceněná nákladovým způsobem nebo jiným zaleţí na okolnostech v dané situaci. Například jestli se majetek pronajímá nebo ne. V takových situacích se některé typy staveb oceňují kombinací nákladového a výnosového způsobu. Třeba garáţ se muţe ocenit třemi způsoby, pokud je rozestavěná nebo je součástí stavby ocení se nákladovým způsobem. Pro samostatně postavenou stavbu se vyuţije porovnávací metoda. Kombinace nákladového a výnosového způsobu se uplatní, je-li součástí pronajatého souboru staveb s pozemky. Základní cena upravená budovy nebo haly se vypočítá podle vzorce ZCU = ZC * K1 * K2 * K3 * K4 * K5 * Ki * Kp

ZCU

základní cena upravená

ZC

základní cena podle přílohy č. 2 nebo č. 3 vyhlášky,

K1,2,3,4,5,i,p - koeficienty popsány v jednotlivých přílohách vyhlášky 2.4.2 Kombinace výnosového a nákladového způsobu dle prováděcí vyhlášky Kombinace nákladového a výnosového způsobu podle prováděcí vyhlášky se pouţije u některých druhů staveb nebo jejich částí, které jsou pronajaty nebo jsou určeny k pronájmu. Při výpočtu ceny nákladovým a výnosovým způsobem se vyuţije příloha č. 17 vyhlášky. V příloze jsou znázorněny dvě tabulky. Tabulka č. 1 slouţí k začlenění stavby do příslušné kategorie, která se zjistí provedením analýzy rozvoje nemovitosti. Tabulka č. 2, slouţí k výpočtu cen podle vzorců, které jsou přiřazeny k jednotlivým

4

Zákon č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů §2 odstavec 3

17

kategoriím. Nutno podotknout, ţe cena zjištěna nákladovým způsobem je do výpočtu dosazená bez koeficientu prodejnosti.

2.4.3 Porovnávací způsob podle prováděcí vyhlášky Způsob porovnávací se pouţívá podle vyhlášky pro garáţe samostatně stojící nebo řadové, ale podmínkou je aby netvořily příslušenství jiné stavby. Dále sem patří byty ve více bytových domech, rekreační a zahrádkářské chaty nebo rodinné domy o obestavěném prostoru do 1100 m3. Pro pouţití porovnacího způsobů musí být všechny uvedené stavby dokončené. Pokud je potřeba vypočítat cenu způsobem porovnávacím například u bytu, vynásobí se počet m2 podlahové plochy indexovanou průměrnou cenou z přílohy č. 19 vyhlášky. Indexová průměrná cena se vynásobí indexem cenového porovnání podle vzorce CU = IPC * I kde CU

je cena upravena za m2 podlahové plochy bytu

IPC

je indexovaná průměrná cena podle přílohy č. 19 vyhlášky, tabulky 1,

I

je index cenového porovnání vypočtený podle vzorce I = I T * IP * IV

kde IT

je index trhu

IP

je index polohy

IV

je index konstrukce a vybavení

2.5 Základní metody pro stanovení tržní hodnoty Návrat k oceňování na trţních principech se v České republice uskutečnil po politických změnách, které přišly na začátku devadesátých let. Přechod z centrálně plánované ekonomiky na trţní ekonomiku vedl i k přeměně způsobu oceňování. Více se začaly vyuţívat metody oceňování na trţních principech, kde je to zákonem umoţněno, neţ na bázi cenových předpisů. Přesná pravidla pro oceňování nemovitostí na trţních principech nejsou předepsána. Odbornicí vyuţívají vlastních zkušeností a metod 18

popsaných v mezinárodně uznávaných standardech, či odborné literatuře. Pro stanovení trţní hodnoty jsou nejčastěji uplatňovány metody: porovnávací, výnosová, nákladová 2.5.1 Porovnávací přístup pro oceňování nemovitostí Tento přístup je vyuţívaný v případě, kdy je trh schopen poskytnout dostatek pravdivých a úplných informací. Důleţitým faktorem při pouţití porovnávacího přístupu je cenová databáze, která shromaţduje a třídí reálně uskutečněné ceny vzniklé pří obchodování s nemovitostmi. Z toho plyne, ţe porovnávací metoda má své vyuţití v zemích s rozvinutou trţní ekonomikou. Na nově vzniklém trhu komparační metoda nemá své uplatnění. Pokud lze pouţít srovnávací přístup při ocenění nemovitostí, tak se jeví nejlepší moţností pro stanovení trţní hodnoty na volném trhu. Trţní hodnota se zjišťuje srovnáním oceňované nemovitosti s podobnými a nedávno obchodovatelnými nemovitostmi. Odhadce zohledňuje rozdíly mezi oceňovanou a porovnávací nemovitostí korekčními činiteli. Pokud je hodnota oceňované nemovitosti niţší neţ porovnávací nemovitosti, bude koeficient vyšší neţ 1. Pokud je hodnota oceňované nemovitosti vyšší neţ porovnávací nemovitosti, bude koeficient niţší neţ 1. Aby byla korekce stanovena správně, musí se vybrat z databáze podobné nemovitosti tak, aby: -

cena za 1 m2 celkové podlahové plochy se pohybovala v rámci oceňované nemovitosti

-

ani jedna z pouţitých korekcí nepřevyšovala 50%

-

srovnatelné nemovitosti nebyly všechny v horším nebo lepším stavu

Odhadci nebo znalci si samí vytvářejí a aktualizují databázi cen nemovitostí. Jakou formu při vytváření bude mít databázová tabulka, je jen na individuálním zváţení specialisty. Určitě by ale měla vykazovat základní údaje např. velikost pozemků nebo stavby, polohu, stav, vybavení, datum transferu, obchodní podmínky atd. Ne vţdy lze obstarat úplné informace o porovnávané nemovitosti. Pokud neměl odhadce moţnost zjistit nějakou vlastnost nemovitosti na 100%, tak se musí rozhodnout, buď koeficient odlišnosti vynechá, nebo má dostatek důkazu, aby tento koeficient aplikoval. Podle autora (Petr Ort) čím více se porovnávané nemovitosti liší, tím větší jsou časové rozdíly 19

mezi datem ocenění a porovnávanými údaji, čím vzdálenější a rozdílnější co do podmínek jsou příslušné lokality a čím menší je počet obchodů, na jejichţ základě jsou porovnávací hodnoty zaloţeny, tím úměrně stoupá riziko nepřesnosti výsledku. Největší vyuţití má srovnávací metoda při ocenění stavebních pozemků či rodinných domů a u bytových jednotek. Muţe nastat situace, ţe je potřeba ocenit netypickou nemovitost, se kterou se na trhu běţně neobchoduje. Komplikací je najít podobnou nemovitost pro porovnání. Alternativní variantou je najít nemovitost v jiné lokalitě s přibliţně stejnými podmínkami. Cílem je také zjistit eventuelní vyuţitelnost dané nemovitosti, za předpokladu, ţe na trhu je potenciální klient, který by měl zájem o tuto nemovitost. Příkladem neobvyklých typu nemovitostí pro transfery jsou sakrální stavby, inţenýrské stavby, technologické stavby, kulturní památky, jednoúčelové výrobní objekty a areály atd. 2.5.2 Výnosový přístup pro oceňování nemovitostí Výnosová metoda má své uplatnění u nemovitostí, které generují nebo by mohly v budoucnu dosahovat příjmu. Ve většině případů jde o příjmy dosaţené z pronájmu majetku. Tato metoda má své výhody v rychlejším časovém provedení, neţ přístup komparační. Také muţe poslouţit pro kontrolu vypočtené hodnoty srovnávacím způsobem, neboť vypočtená hodnota příjmovým způsobem by měla vyjít vţdy menší. Výsledná hodnota slouţí jako pomocný faktor při investičním rozhodování klienta. „Výnosová hodnota nemovitosti je rovna součtu všech očekávaných budoucích výnosů plynoucích z nemovitosti přepočtených na současnou hodnotu peněz.“5 Rozdíl mezi věcnou rentou a dočasnou rentou – je v době uţívání, protoţe pozemek muţe být vyuţíván po neomezenou dobu, a tak má schopnost vykazovat nepřetrţitý výnos (tzv. věcnou rentu). Naopak u stavby dochází po nějaké době k doţití. Z toho plyne, ţe dosahovat příjmu můţe stavba jen po dobu ekonomické ţivotnosti (tzv. dočasnou rentu). Věcnou rentu spočítáme z veškerých čistých příjmů, které budou očekávány po neomezenou dobu uţívaní, a tato renta bude po celý čas neměnná. U dočasné renty bude situace řešená jinak. Jelikoţ se bude jednat o stavbu, tak se musí

5

Ing. ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na trţních principech. Vyd. 1. Praha: Ceduk, 1996, 99 s. ISBN 80-902-1090-2.

20

zohlednit i pozemek, na kterém se stavba nachází. Výnosovou hodnotu nemovitosti dosáhneme součtem výnosové hodnoty pozemku a hodnoty stavby. Pro stanovení trţní hodnoty odhadce zpracuje analýzu nejvyššího a nejlepšího vyuţití majetku. Analýza by měla vypovědět, zdá odpovídá způsob vyuţití majetku nejlepšímu a nejvyššímu vyuţití. Muţe nastat situace, ţe majetek nesplňuje jedno nebo i více z kriterií, které jsou vyuţívány v analýze. V obdobné situaci odborník hledá moţné řešení problému. Musí si také projít nájemní smlouvu pro ujištění, ţe smlouva je patřičně sepsaná a zahrnuje všechny důleţité skutečnosti. Kritéria potřebná pro výpočet analýzy jsou následující: dodrţení právních předpisů, technická proveditelnost, investiční proveditelnost, maximální ziskovost. Dalším krokem po zjištění nejlepšího a nejvyššího vyuţití je provedení analýzy čistého provozního příjmu. Zjednodušeně řečeno čistý provozní příjem je celkový očekávaný výnos, kterého je moţno reálně dosáhnout po odečtení vzniklých nákladů a rizik spojených s nemovitostí například neobsazenost, provozní náklady, rezerva na renovace. Do provozních nákladu nelze zahrnout daň z příjmu, daň z přidané hodnoty a odpisy. Kapitalizační míra je dosaţený zisk procentuálně vyjádřeny z investovaného kapitálu. Vychází z realizovaných prodejních cen vzniklých na trhu a z čistého provozního výnosu. Vypočítat míru kapitalizace lze pomoci vzorce Míra kapitalizace (%) = (RV / VH) * 100 kde

RV je roční výnos,

VH – výnosová hodnota V momentě, kdy chybí nějaký údaj a nelze výpočet provést výše uvedeným vzorcem, se pouţije pomocný vypočet sečtením několika dílčích faktorů. Zpravidla jde o tyto čtyři úroková míra, inflační míra, 21

míra rizika, míra ţivotnosti stavby. Nemovitost je povaţovaná za málo rizikovou investici, vykazuje-li poměrně stabilní výnosy, její nevýhodou je nízká likvidita. 2.5.3 Nákladový přístup pro oceňování nemovitosti Nákladový přístup ve srovnání s komparačním a výnosovým přístupem je v oceňování na trţních principech méně vyuţíván. Na druhou stranu pomocí nákladové metody lze stanovit třeba pojistnou hodnotu, kterou nelze určit výnosovým ani porovnávacím způsobem. Nákladovým přístupem můţeme de facto zjistit, kolik by činily k dnešnímu dni celkové náklady spojené s reprodukcí nebo nahrazením oceňovaného majetku. Pro obdrţení výsledné hodnoty zohledníme přiměřené opotřebení stavby, z pravidla jde o fyzické opotřebení majetku a funkční nebo ekonomickou nedostatečnost, uplatnit můţeme i odpisy. Metoda vychází z úsudku, ţe informovaný klient není ochoten za majetek vynaloţit větší sumu, neţ jsou náklady na znovuvybudovaní nebo koupi obdobného majetku. Získané podklady o oceňovaném majetku jsou vyuţívány ke stanovení nákladů na pořízení předmětného majetku jakoţto nového a pro stanovení nákladů na jeho srovnatelné nahrazení. Pro odhad trţní hodnoty u nákladové metody aplikujeme reprodukční cenu. „Reprodukční cena je cenou, za kterou by bylo možno v současné době a při použití současných technologií pořídit shodnou stavbu nebo stavbu shodných parametrů.“6 V momentě, kdy od reprodukční ceny odečteme opotřebení, dostaneme věcnou hodnotu. Věcnou hodnotou je vhodné oceňovat účelové budovy, speciální konstrukce, inţenýrské sítě a speciální strojní zařízení a vybavení, které jsou uţívány ve výrobním procesu. Také je primárním ukazatelem pro developery, pojišťovny a v neposlední řadě pro facility a property managery. Vypočet reprodukční ceny je ulehčen uplatněním agregovaných cen. Jakou metodu zvolí odhadce pří výpočtu reprodukční ceny, závisí na jeho osobním uváţení a podkladech, které má k dispozici. Na výběr má níţe uvedené způsoby. 6

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 59 s. ISBN 978-807-2651-139

22

Vlastní databáze – časově náročná Podle cenového předpisu – rozsáhlá databáze reprodukčních cen, nejvíce pouţívaná Ceník stavebních prací – poměrně přesné ceny obsahuje databáze Rozpočtování – nejpřesnější ale nejpracnější Přepočet pořizovací ceny na současnou hodnotu Porovnání – pouţije se u identického majetku Finální reprodukční cenu vypočítáme převáţně uţitím průměrných cen. Jelikoţ kaţdá nemovitost je něčím specifická, korigují se její odlišnosti koeficientem, který vyjadřuje, zda je majetek podstandardní nebo nadstandardní. Cena stavby muţe být ovlivněna i aspekty jako jsou umělecká a umělecko-řemeslná díla, v takovém případě se musí vyčíslit hodnota díla a tato hodnota se sečte se základní reprodukční cenou. Ocenění nákladovým způsobem bere v potaz téţ ţivotnost stavby. Z praxe známe technickou ţivotnost, právní, ekonomickou a morální. Kaţdá z uvedených ţivotností je definovaná trochu jinak. Pokud majetek prošel rekonstrukcí nebo modernizací prodlouţí se jeho ţivotnost o dobu ţivotnosti opravených nebo vyměněných prvků a celků. Dále odborník zohlední opotřebení stavby, jakou metodu zvolí pro stanovení opotřebení, mu napoví opotřebení objektu. Základní způsoby jsou lineární, nelineární a analytická metoda. Důleţitým parametrem pro stanovení reprodukční ceny jsou funkční a ekonomické nedostatky, bez nichţ výsledek vypovídá zkreslenou hodnotu majetku. Odhadce musí přihlédnout k morálnímu zastarávání stavby a zohlednit koeficient prodejnosti.

3. Spolková republika Německo V roce 1990 dochází ke sjednocení západního a východního Německa coţ má za důsledek změny ve všech sférách společnosti. Východní část jakoţto méně rozvinutá musela přijmout dobře fungující systém západní častí Německa. To platilo i pro odhadce a znalce z východní části, kteří de facto (p)odstoupili a přijali způsoby oceňování na trţních principech ze západního Německa.

3.1 Specialisti na oceňování v Německu Odbornicí z oblasti oceňování nemovitostí na území Německa jsou dvojího typu: znalci a odhadci. Mají přibliţně stejné postavení jako odbornicí v ČR. Znalce jmenují soudy 23

nebo obchodní komory, jejich počet je limitován. Naproti tomu činnost odhadce není vázána právními předpisy. Jako v České republice, tak i ve Spolkové republice Německo stále více odhadců apeluje získat certifikát podle normy EN ISO/IEC 17 024. Specialisti mají převáţně vysokoškolské vzdělaní. Důleţitými profesními organizacemi v oboru oceňování nemovitostí jsou tzv. Výbory veřejných znalců. Všechny výbory jsou zřízeny při veřejných odhadních institucích. Jejich hlavní náplň práce spočívá v shromaţdovaní dat a tvoření databází trţních cen v daném regionu, přičemţ kaţdý region má svůj Výbor veřejných znalců. V Německu musí být při obchodováni s nemovitostmi přítomen notář, který má po uskutečnění transferu povinnost podělit se o získanou informaci s příslušným Výborem veřejných znalců, který obdrţená data zpracovává a kaţdý rok uveřejňuje pod názvem Karty směrných cen pozemků. Karty směrných cen jsou dostupné pro všechny zainteresované osoby. V ČR jsou vydávány „Cenové mapy“ na stejném principu. V Německu platí zákon o hypotéčních bankách (Hypothekenbankgesetz - HBG), z daného zákona lze vyčíst podmínky pro hypoteční banky a stavební spořitelny. Zákon vyţaduje, aby měly ústavy stanovené vlastní pravidla pro oceňování předmětů zajištění. Jednotlivé banky spolupracují s externími odhadci, kteří na vyţádání vypracují podle představ peněţního ústavu odhad trţní hodnoty.

3.2 Právní úprava v oceňování Oceňovaní nemovitosti v SRN se řídí ve větší míře legislativou. V porovnání s jinými evropskými státy jejich principy ocenění zůstávají podobné. Mezi nejdůleţitější zákony a předpisy pro oceňovaní nemovitosti patří: BauGB (Baugesetzbuch – Stavební zákon), WertV (Wertermittlungsverordnung – Nařízení o zásadách pro stanovení aktuálních cen pozemku na trhu), WertR (Wertermittlungsrichtlinien – Směrnice pro stanovení hodnoty), normy DIN 276 a DIN 277, BauNVO – Výnos o uţívání staveb, Vyhláška průmyslové a obchodní komory pro soudní znalce a jiné. V §194 Stavebního zákona můţeme nalézt definici aktuální ceny na trhu (Verkehrswert): „Aktuální cena na trhu je definována jako cena, kterou by bylo možno dosáhnout při běžné transakci v čase a místě ocenění, přičemž se berou v úvahu existující právní podmínky a současné charakteristiky, obecné podmínky a umístění nemovitosti nebo jiného objektu ocenění; zvláštní osobní a jiné vztahy se neuvažují.“ 24

Pro stanovení aktuální ceny jsou pouţívány, jako i ve většině zemí s trţní ekonomikou, tři hlavní způsoby: nákladový (das Sachwertverfahren) výnosový

(das Ertragswertverfahren)

porovnávací (das Vergleichswertverfahren) Znalec muţe pouţít libovolnou z výše uvedených metod nebo jejich kombinaci pro výpočet aktuální ceny. Při výběru zaleţí na tom, za jakým účelem hodnotu určuje a na zvyklostech na trhu. Předpisy jen regulují samotný postup pří ocenění. Kromě aktuální ceny v § 194 Stavebního zákona, jsou definovány další důleţité pojmy pro ocenění: hypoteční hodnota, pojistná hodnota a daňová hodnota. Pro kaţdý účel ocenění se vztahují odlišná pravidla, která je potřeba dodrţovat jsou – li vyţadována striktně. Nemovitost je chápaná v Německu jinak neţ v České republice, kde stavba a pozemek se bere jako celek bez výjimek. Obor oceňování nemovitosti je celkově silně regulován státem. Celý systém související s oceňováním nemovitosti je poměrně sloţitý v SRN stejně jako i v ČR. Znalecké posudky jsou vyţadovány v podstatě pro stejné účely ocenění jako v ČR. Za zmínku stojí tzv. „smírčí posudek“, který se v ČR nevyskytuje. Účelem posudku je vyřešit vzniklý konflikt mezi účastníky vzájemnou domluvou bez soudních procesů, obě strany musí souhlasit s tímto procesem.

3.3 Metody oceňovaní v SRN 3.3.1 Ocenění metodou věcné ceny Věcnou cenu zjišťuje znalec nebo odhadce převáţně v momentě, kdy je nemovitost vyuţívána vlastníkem a u zastavěných pozemků. Velkou roli při stanovení ceny nákladovou metodou hraje umístění stavby, lepé řečeno umístění pozemku, neboť méně atraktivní pozemek zpravidla tlačí dolů vynaloţené stavební náklady na stavbu. Pří uplatnění nákladové metody u vícepodlaţních budov spočítáme obestavěný prostor za pomocí m3 a u bytů m2 obytné plochy podle normy DIN 277. Do výpočtu patří jen obytné místnosti s moţností vytápění, výjimku tvoří balkony, kde uplatní odborník 50% nebo 25 % z celkové hodnoty, záleţí na výběru metody.

25

„Věcná cena je technická hodnota nemovitosti a sestává z ceny pozemku (s náklady na technickou přípravu) a ceny stavby včetně vedlejších nákladů a vnějších zařízení (přípojky inženýrských sítí apod.)“7 Vyuţit lze tzv. metodu DRC (Depreciated Replacement Cost – reprodukční zůstatková hodnota). Nejprve součtem hodnoty pozemku a stavby dosáhneme předběţného výsledku (Sachwert). Finální výsledek by měl odpovídat stavu na trhu. Dospět ke konečné hodnotě pomůţe činitel, který stanovuje Výbor veřejných znalců pro jednotlivé druhy majetku. Výbor vybírá z databáze ceny nemovitosti podobného charakteru, dále tento majetek třídí podle výše reprodukční zůstatkové hodnoty. Z obdrţených činitelů se statickým průměrem stanoví korekční koeficient, který se zohlední u prvotního výpočtu hodnoty (Sachwert), tím dospějeme k trţní hodnotě. Pozemek muţe být oceněn níţe uvedenými způsoby: odvozením výnosu zjistíme cenu pozemku, pomocí předepsaných cen výborem veřejných znalců, zohledněním poměru ceny pozemku k ceně stavby, Naegeliho metodou podle polohových tříd, V normě DIN 276 jsou obsaţeny moţné náklady ovlivňující hodnotu stavby, přičemţ je můţeme rozdělit na primární a sekundární, Dále náklady na vnější zařízení a specifická provozní zařízení. 3.3.2 Ocenění metodou výnosovou Přístup na bázi příjmu uplatníme u všech nemovitostí přinášejících uţitek. Odhadce zjistí, v jaké míře lze dosáhnout výnosu u konkrétně oceňovaného majetku, přičemţ musí zohlednit náklady na údrţbu. I kdyţ výnosy a náklady ve skutečnosti nemají fixní hodnotu v časovém horizontu, přesto pří uţití výnosové metody vycházíme z hodnot pevně stanovených, jak u příjmů dosaţených, tak i u nákladu vynaloţených. Coţ nás přivádí k zamyšlení, zda výsledná hodnota není zkreslená. „Obchodní hodnota nájemní nemovitosti se rovná výnosu, který lze dosáhnout v případě jejího prodeje. Při odhadování tohoto výnosu musíme vzít ohled na výnosovou hodnotu 7

ROSS, Franz Wilhelm, Rolf BRACHMANN a Petr HOLZNER. Zjišťování stavební hodnoty budov a obchodní hodnoty nemovitostí. 1. vyd. Překlad Pavel Schier. Praha: Consultinvest, 1993, 251 s. ISBN 80901-4860-3.

26

nemovitosti jako výpočtový faktor. Nesmíme jí však zpravidla položit rovnou obchodní hodnotě“8 Klasická metoda – v první fázi stanoví odhadce čistý výnos, ten odvodí z celkového nájemného za rok a od hrubého výnosu odečte vynaloţené náklady na údrţbu. Obdrţený čistý výnos kapitalizuje podle typu stavby. Ţivotnost stavby odborník moc nezohledňuje, jelikoţ opotřebení budovy nahradí zvýšením ceny pozemku. Metoda má své uplatnění především u novostaveb a u budov s doţitím ne menším jak cca 1/3 celkové uţitkové ţivotnosti. Metoda (Ertragswert) – tato výnosová metoda má určité odlišnosti při ocenění nemovitosti oproti jiným zemím. Hlavním důvodem se jeví rozdílný přístup při stanovení výnosové ceny (Ertragswert). K výsledné výnosové ceně dospějeme tak, ţe výnosy plynoucí z nemovitosti rozdělíme úměrně podle připadajícího podílu mezi budovou a pozemkem. U pozemku čistý výnos dostaneme vydělením ceny pozemku patřičnou úrokovou mírou, kterou odhadce odvodí z trhu, v konečné fázi od výsledné hodnoty odečteme čistý výnos z nájemného. Podíl čistého přijmu, který se vztahuje k budově, vynásobíme činitelem zohledňujícím ekonomickou ţivotnost stavby, přičemţ dosadíme identický kapitalizační úrok, jako jsme pouţili u pozemku. Obě výsledné hodnoty, jak pozemku, tak i stavby, sečteme a dostaneme konečnou tzv. odvozenou výnosovou hodnotu. Dále je výsledná hodnota korigovaná vývojem trhu. 3.3.3 Ocenění metodou porovnávací Přístup komparační pouţijeme převáţně pro ocenění bytu vyuţívaných pro vlastní potřebu a u nezastavěných pozemků. Aby měl odhadce moţnost uplatnit porovnávací metodu (Vergleichswert) v praxi, musí mít k dispozici obšírnou databázi srovnatelných objektů. Jelikoţ pro stanovení aktuální ceny je optimální počet okolo 15 aţ 25 srovnatelných nemovitostí. U vybraných objektů pro porovnání s oceňovaným majetkem se statisticky vyvodí průměrná hodnota. Vznik rozdílných parametrů mezi oceňovanou a porovnávanou nemovitostí upravíme korekčními činiteli. Podle § 194 stavebního zákoníku:

8

ROSS, Franz Wilhelm, Rolf BRACHMANN a Petr HOLZNER. Zjišťování stavební hodnoty budov a obchodní hodnoty nemovitostí. 1. vyd. Překlad Pavel Schier. Praha: Consultinvest, 1993, 254 s. ISBN 80901-4860-3.

27

„ Obchodní hodnota je dána cenou, která by byla dosažitelná v době, ke které se vztahuje odhad, v normálním obchodním styku podle právních norem a skutečných vlastností, stavu a polohy nemovitosti, nebo jiného předmětu odhadu, bez ohledu na mimořádné nebo osobní vztahy.“9 Pro kaţdý typ nemovitosti se stanoví obchodní hodnota jinak, závisí na různých důleţitých faktorech pro stanovený majetek, například: rodinné domy: kromě věcné hodnoty musíme zjistit i výnosovou hodnotu se získaným nájemným bytový dům: kvůli časté regulaci nájemného je optimální variantou Naegeliho metoda váţeného průměru obytné domy s komerčně vyuţitelnými prostory v přízemí: výnosová metoda obchodní domy a administrativní budovy: převáţně přiměřená výnosová hodnota hotely a hostince: zaleţí na poloze, vybavenosti objektu, ale i goodwill muţe hrát svou roli výškové domy s byty a kancelářemi: pouţíváme věcnou a výnosovou hodnotu prostory určené pro parkování: většinou patří k hlavnímu objektu a proto se hodnotí s ním průmyslové nemovitosti, továrny: prioritou je správně odhadnout způsob vyuţití

4. Velká Británie Velké Británie, uţ z historických doloţek, měla dva systémy práva, které na svém území uţívala, a to římské a anglosaské právo (Roman law, common law). Tento fakt zůstal aţ do současné doby, kdy Anglie a Wales vycházejí z common law, a Skotsko s Severním Irskem zůstaly u Roman law. Další popis bude zaměřen na Anglii a Wales.

9

BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. 6., přeprac. a dopl. vyd. Brno: CERM, 2004, 503 s. ISBN 80-720-4332-3.

28

4.1 Specialisti na oceňování ve Velké Británii Dá se říci, ţe ve Velké Britanii oceňování nemovitostí probíhá bez státních zásahů. Veškerá

problematika

týkající

se

odborníků

spadá

pod

Královský

institut

autorizovaných odhadců (RICS). Institut umoţňuje zájemcům prostřednictvím velkého počtu univerzit dosáhnout poţadovaného vzdělání pro činnost odhadce. Úspěšné dokončení jím garantuje titul MRICS, který má slovo, jak u klientů, tak i u veřejnosti. Neboť RISC se za dobu své existence stala respektovanou organizací. Odhadce postupuje pří odhadu podle Červené knihy (Red Book). V příloze Červené knihy je Mallinsonova zpráva, která přesně popisuje, jaké by měl mít mravy. Musí zákazníkovi vysvětlit své ocenění, proč zvolil daný postup. V průběhu svého působeni se jako odhadce musí účastnit odborných seminářů, které mu pomohou v zlepšování jeho kvalit.

4.2 Právní úprava v oceňování Ve Velké Britanii jsou dva typy oceňovaní nemovitostí. To, jaký typ se má pouţít, závisí na účelu ocenění. Na výběr má odhadce tzv. statutární oceňování nebo tzv. nestatutární. Rozdělení je podobné tomu v ČR, protoţe statutární oceňování se řídí zákonem, do kterého spadají ocenění za účelem: stanovení daně, zjištění výše přiměřeného nájemného, povinného odkupu nemovitosti. Nestatutární se logicky zákonem neřídí a jsou stanoveny pro účely např. u hypoték, u běţných obchodů s majetkem či nákup, prodej nebo nájem. Ve Velké Britanii je i přesto zvykem u tohoto typu ocenění poţadovat provedení ocenění podle pravidel uţívaných pro statutární oceňování. Jelikoţ tyto pravidla odkazují na tzv. Červenou knihu. Kniha je podkladem pro oceňování v Anglii a Walsu a všichni autorizovaní odhadci mají povinnost dodrţovat tyto předepsána pravidla. V zemi zastupují zájmy odhadců v podstatě dvě nejdůleţitější organizace. Vystupují pod názvem: Královský institut autorizovaných odhadců (RISC) a Institut ohodnocování zisků a oceňování. Poslání výboru je uveřejňovat zásady pro oceňování nemovitostí, vzdělávat, zdokonalovat odborníky v oboru. Odhadce ve Velké Britanii musí být začleněn do nějakého ústavu. 4.2.1 RICS RICS – (Královský institut autorizovaných odhadců) instituce vznikla na britských ostrovech v roce 1868. Sídlo má v Londýně. Primární úkol spočíval ve vytvoření všeobecně uznávaných profesních standardů. Společně s Akciovou společností odhadců 29

a licitátorů (ISVA) a Institutem ohodnocování zisků a oceňování (IRRV), publikoval institut standardy známé pod názvem „Červená kniha“. Nové standardy byly vydány v roce 2012 a účinné jsou od 30 března 2012. V tomto svazku jsou kromě vysvětlených důleţitých pojmů uvedeny zároveň pokyny, jak oceňovat v konkrétních situacích. Ústav dohlíţí na to, aby členové RICS dodrţovaly etické předpisy, spolupracuje z mnoha světovými profesními organizacemi, podporuje vzdělávání a výzkum. Patří mezi nejuznávanější profesní organizace, své zastoupení má v dnešní době po celém světě včetně ČR. Díky velkému počtu svých členů vydává ročně okolo 500 různých výtisku, časopisu, zpráv. Institut ohodnocování zisků a oceňování IRRV - (The Institute of Revenues Rating and Valuation) zaloţen o pár let později neţ RISC roku 1882. Hlavní cíle institutu jsou odborně vzdělávat a informovat své členy, podílet se na projednávání a prosazování vlastních názorů k legislativním změnám. V svých řadách mají odborníky ze soukromé i veřejné oblasti. Instituce také pravidelně tiskne odborné články nebo prostřednictvím internetu zveřejňuje zprávy. 4.2.2 Červená kniha (Red Book) Červená kniha patřila mezi první sepsanou příručku svého druhu. V současné době má velkou váhu pro oceňování nejen ve Velké Britanii, ale i ve světě, zejména v bývalých koloniích Velké Britanie. Převáţná část publikace je věnovaná nemovitostem, ale má ovšem i vydělené čtyři oceňovací základny pro stroje a zařízení. V podstatě je určená pro všechny obory týkající se oceňování. V celku publikace vykazuje velké mnoţství uţitečných informaci, které napomáhají odhadcům pří ocenění. Výtisk poskytuje definice důleţitých pojmů. Poukazuje na moţné způsoby ocenění v jednotlivých situacích. Červená kniha se skládá ze dvou částí. Podle první částí musí postupovat všichni autorizovaní odhadci začlenění do organizace RICS, kteří stanovují hodnotu majetku prostřednictvím znaleckého posudku. První část obsahuje 6 (PS) Practice Statements – (Prováděcí instrukce) včetně příloh a platí pro veškeré odhady. Druha část má 6 Guidance Notes (Uţivatelských směrnic) a 4 přílohy. Tyto směrnice nejsou vyţadovány striktně. Jejích prioritním cílem je doplňovat část první a věnovat se speciálním případům.

30

PS 1 – obecně popisuje kde a za jakých podmínek lze uplatnit standardy. Dále jsou určeny body týkající se přímo odborníků, jaké budou následky při nedodrţení postupu podle standardu. Uvádějí podmínky, které má zájemce splňovat pro příslušnou kvalifikaci. Znalec ručí za správnost vypracovaného znaleckého posudku. PS 2 – v tomto standardu je detailně rozepsán vztah mezi znalcem a zákazníkem posudku. Jak by měl správně odborník postupovat pří jednání s klientem, aby nedocházelo k nedorozumění. Znalec seznámí klienta s posudkem, přičemţ má povinnost vysvětlit klientovi, jak dospěl k výsledné hodnotě. PS 3 – segmentuje nemovitosti podle typu a účelu do jednotlivých oceňovacích základen. PS 4 – zobrazuje všechny oceňovací základny a s nimi spojené podmínky. Nejvíce vyuţívány jsou: trţní hodnota (Market Value) - má stejnou definici jako IVS, hodnota na volném trhu (Open Market Value) - velmi podobná české „obvyklé ceně“, hodnota stávajícího vyuţití (Existing Use Value) - určena pro účely finančního výkaznictví, a pro nemovitosti pronajaté s vzkazujícím příjmem, Odhadovaná realizační cena (Estimated Realisation Price) – k této ceně se vţdy uvádí i hodnota (Open Market Value) stanovení budoucí trţní ceny, Zůstatkové reprodukční náklady (Depreciated Replacement Cost) odpovídá české nákladové hodnotě. Vyuţití má u specifických typů nemovitostí, za podmínky ţe nejde uplatnit (Existing Use Value). PS 5 – navádí odhadce k důkladnému provedení místního šetření oceňované nemovitosti, neboť musí pří vypracování odhadu vycházet z informací skutečně zjištěných na místě. PS 6 – rozebírá závěrečnou práci znalců tzv. znalecký posudek. Popisuje způsob vyhotovení a všechny patřící náleţitosti s ním spojené. 4.2.3 Používané metody oceňování Červená kniha obsahuje pět základních metod pro ocenění majetku. Rozhodujícím faktorem pro výběr jedné z uvedených metod je za jakým účelem má být ocenění provedeno. Metody příručka dělí následovně: Investiční přístup - touto metodou zjistíme výši vloţeného kapitálu do nemovitosti 31

Porovnávací přístup – je záloţen na bázi srovnání cen prodejů nebo pronájmů majetku s cenami porovnatelných nemovitostí, s kterými bylo v nedávné době obchodováno. Uplatnění má u komerčních a průmyslových nemovitostí. Na rozdíl od ostatních zemí, je v Anglii pod pojmem srovnávací metoda chápána výnosová metoda. Stanovení nájemní hodnoty docílíme za pomoci trţní databáze nájmů pro podobný majetek. U dosaţené nájemní hodnoty se zohlední na konec patřičná míra kapitalizace. Výnosový přístup – poslouţí pro stanovení budoucího zisku. Dodavatelská (nákladová) metoda – vyuţívána v momentě, kdy jsou na daném trhu nepostačující informace o obchodech s podobným typem majetku. Výpočet hodnoty probíhá zjištěním všech vynaloţených nákladů na stavbu s přihlédnutím na opotřebení stavby. Reziduální metoda – je určená pro novostavby (developerské projekty), pozemky zastavěné i nezastavěné, muţe být uplatněná i v případě, kdy je ekonomicky efektivní stavbu nutné odstranit a nahradit ji jinou. Hodnotu nemovitosti touto metodou lze dosáhnout (určit) následujícím způsobem: v první řadě se musí zjistit hodnota dokončené nemovitosti. Od budoucí hodnoty za celou nemovitost jako celek (pozemek, stavba) je potřeba odečíst veškeré náklady, které jsou s majetkem spojeny a patřící zisk developera. Tím dospějeme ke konečné hodnotě pozemku reziduální metodou.

32

Závěr k teoretické části Teoretická část bakalářské práce je zaměřena především na průzkum běţně pouţívaných metod při oceňování nemovitosti ve vybraných státech Evropské unie. Vybral jsem Českou republiku sousední Spolkovou republiku Německo a Velkou Británii, u které celkově obor oceňování majetku vystupuje, jako jeden funkční celek. Ve jmenovaných státech existují celostátně působící svazy, které jsou členy mezinárodně uznávaných profesních organizací. Tyto organizace jsem popsal v první kapitole. Vznikly kvůli potřebě, která byla vyvolaná globalizací trhu. A napomáhají tak k integraci pravidel s ohledem na legislativu v jednotlivých zemích. V tuzemsku a Německu není vyţadováno po odhadcích postupovat podle standardu, na rozdíl od Velké Británie, kde jsou standardy vydávané institutem RISC a pro autorizované odhadce platí závazně. Lze říci, ţe oblast oceňovaní nemovitostí je poměrně komplikovaná, jak v Česku, tak i v Německu, ve kterém je oceňovaní majetku silně regulováno státem- Lepší situace panuje ve Velké Británii, kde platí jednotná pravidla, jeden typ odborníků a stát nezasahuje do oboru oceňovaní majetku. Metody pouţívané pro stanovení výsledné hodnoty se nejvíce odlišují ve srovnání s Velkou Británií, kde vlastně odborníci postupují podle „Red Book“ (Červená kniha). Například porovnávací přístup, který je vyuţíván ve Velké Británii pro komerční a průmyslové nemovitosti, odpovídá v podstatě české příjmové metodě, kdy je stanovená nájemní hodnota pomocí trţní evidence nájmu a následně je tato hodnota kapitalizována. Tato metoda je v Německu zaloţena na stejných principech jako v tuzemsku s tím rozdílem, ţe k uţití metody je za potřebí v SRN (15 – 25) srovnatelných nemovitosti. Co se týče nákladové metody, je ve Velké Británii pouţita v momentě, kdy je místní trh nově vzniklý nebo se na něm málo obchoduje a je pojmenovaná jako „dodavatelská metoda“. Největší odlišnost je patrná na Německém trhu, kde se uţívala metoda Negeliho - pomocí polohových tříd, v současné době tato metoda ustupuje metodě „Sachwert“ kde se zohledňuje cena pozemku k ceně stavby a následně je upravena faktorem vytvořeným Výborem veřejných znalců, který má odráţet situaci na trhu. Výnosový způsob v tomto státě přináší podobné výsledky jako v jiných zemích výnosová metoda. K výsledku se dojde rozdělením příjmu na části připadající na pozemek a na stavbu. Ve Velké Britanii je tato metoda chápaná jako odhad budoucích zisků. V České republice je nejvíce preferována 33

metoda porovnávací. Výnosová metoda by měla být uplatňována v momentě dostupných informaci o příjmech z nemovitosti a je jakýmsi kontrolním výsledkem zjištěné hodnoty porovnávacím způsobem, která je zpravidla pří porovnání výsledku vyšší. Nákladový přístup má technický pohled na nemovitost, jeho „věcnou hodnotu“ lze stanovit vícero způsoby. V praktické části práce je provedeno trţní ocenění bytové jednotky na Praze 4 a administrativní budovy v Kladně. Oba typy majetku jsem podrobně popsal, provedl analýzu nejvyššího a nejlepšího vyuţití a stanovil omezující podmínky a předpoklady. Pro ocenění bytové jednotky jsem pouţil metodu porovnávací a výnosovou. U administrativní budovy jsou uplatněny tří nejběţněji pouţívané metody. U bytové jednotky jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnotu nejlépe vyjadřuje hodnota stanovená porovnávací metodou, a přisoudil jsem jí váhu 80%. Při ocenění administrativní budovy jsem usoudil největší váhu přiloţit výnosové metodě 50%. Poslední část bakalářské práce se věnuje analýze trhu. Vybral jsem městský obvod Praha 9. Kde je v posledních letech vidět poměrně velký počet nově realizovaných projektů s poměrně dobrým výsledným ukazatelem prodejnosti. Z této oblasti vymizely rekreační objekty, výroba a průmysl jsou také na ústupu. Provedl jsem segmentaci trhu na městkou část Praha 9 a ostatní městské částí patřící do obvodu. U těchto části jsem provedl komparaci jednotlivých druhů majetku a stanovil jejích průměrné ceny pro trh s nájmy a pro trh s prodeji, které by měly odráţet aktuální situaci na trhu.

34

B. Praktická část 5. Tržní ocenění bytové jednotky Objednatel: BANKOVNÍ INSTITUT VYSOKÁ ŠKOLA, A.S. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ Bytová jednotka č.p. 1238/12 K Václavce 1238 148 00 Praha 4 - Kunratice

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění 10. 4. 2012

35

5.1 Obsah Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení

5.2 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí Snímek z katastrální mapy Fotodokumentace objektu

36

BANKOVNÍ INSTITUT VYSOKÁ ŠKOLA, A.S. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika 22. 4. 2012 Oznamujeme Vám, ţe jsme ukončili trţní ocenění majetku označeného nám jako

Byt č. p. 1238/12 Uvedený na listu vlastnictví č. 3799, pro katastrální území Kunratice, městská část Praha 4, obec Praha Nacházejícího na adrese K Václavce 1238, 140 00 Praha 4 – Kunratice, Česká republika V této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 10. dubnu 2012 - ke dni místního šetření. Zpracovatelům je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovatelům zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu na Praze 4, na listu vlastnictví č. 3799 pro katastrální území Kunratice, městská část Praha 4, obec Praha. Výpis z katastru je přílohou této zprávy. Zpracovatelé chápou trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných zkušenostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu.

37

Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek není ke dni zpracování zprávy nijak komerčně vyuţíván. Dostupné podklady nevykazují ţádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva bytu, které by mohly nějakým způsobem omezovat vlastnictví majetku. Bylo zjištěno, ţe je majetek v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku. Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav. Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku. Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu. Náklady na pořízení majetku jako nového sníţení o opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě. Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek, jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. 38

5.3 Popisné metody 5.3.1 Popis lokality Oceňovaný nemovitý majetek – byt č. P 1238/12 se nachází v těsné blízkosti Kunratického lesa, který poskytuje největší zelené plochy vnitřní Prahy, při sousední ulici Urešova, aţ po ulici U Kunratického lesa. V dochůdné vzdálenosti 10 min. od nákupního centra a stanice metra Chodov. V místě je dostatečná občanská vybavenosti (poliklinika, pošta, základní školy atd.). Výborné dopravní spojení MHD – autobusová zastávka přes ulici, zřízená noční autobusová linka. Klidné místo v harmonii s přírodou a zároveň v poměrně blízké vzdálenosti od centra městě děla s této lokality bydlení vyšší kategorie. Parkování je moţné přímo v bytovém domě v suterénu budovy. Většina bytových jednotek má k dispozici garáţ nebo volné garáţové stání přímo v domě. Parkovat lze i na přilehlých veřejných prostranstvích, přičemţ kapacita je plně dostačující pro všechny rezidenty. 5.3.2 Oceňovaný majetek Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem trţního ocenění je hlavní a zároveň jedinou činností prováděnou v oceňovaném bytě zajištění bydlení majitele bytu. Byt tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti. Celý byt je prostorově vymezen a ohraničen svislými a vodorovnými obvodovými konstrukcemi. Příslušenstvím bytu jsou uzamykatelné sklepní kóje, ţádné další příslušenství byt nemá. Majitel oceňovaného bytu má ale právo uţívat společné domovní prostory.

Historie Podle dostupné dokumentace byl bytový dům, v němţ se oceňovaný byt nachází, postaven v roce 2000. V suterénu pak jsou uzavřené garáţe i volná garáţová stání. V domě je výtah, s úpravou pro tělesně postiţené. Bytový dum je průběţně udrţován.

Pozemek Předmětem ocenění není ţádný samostatný pozemek, ale pouze poddíl ve výši 765/65327 na parcele p.č. 2342/159, 2342/160, 2342/161, 2342/162, 2342/163, 39

2342/166, 2342/167, 2342/168, 2342/169 o výměře 469 m2. Podíl na uvedených pozemcích není oceněn samostatně, ale je zohledněn ve výpočtu trţní hodnoty.

Vedlejší stavby a venkovní úpravy Předmětem ocenění nejsou ţádné samostatné vedlejší stavby a venkovní úpravy. Součástí oceňovaného majetku je podíl ve výši 765/65327 na společných částech domu – zde se jedná hlavně o nádvoří, oplocení dvora, apod. Jednotlivé vedlejší stavby a venkovní úpravy nejsou oceněny samostatně, ale jejích hodnota je zahrnuta do výpočtu celkové trţní hodnoty.

Byt Posuzovaný byt je přístupný z místní zpevněné komunikace. Byt je umístěn ve 2. N. P. netypového bytového domu, který má jedno podzemní a pět nadzemních podlaţí, s celkem 50 bytovými a 6 nebytovými (garáţe) jednotkami, rozdělených do čtyř samostatných sekcí. Dům je napojen na všechny inţenýrské sítě. Základy domu jsou izolované proti zemní vlhkosti. Nosné konstrukce jsou ţelezobetonové montované tyčové, doplněné cihelnými vyzdívkami. Dřevěná sedlová střecha s valbami a vikýři. Střešní krytina je z betonových tašek BRAMAC, fasáda je opatřena kontaktním zateplovacím systémem s akrylátovou omítkou. Vytápění a ohřev vody je centrální dálkový. V podzemních podlaţích jsou uzavřené garáţe i volná garáţová stání. Bytová jednotka, dispozičně řešená jako 2 + 1 + příslušenství. Orientována na východ a západ. Vestavěny jsou bezpečností vchodové dveře. Omítky jsou nanesené vápenné štukové. Okna splňují standard - plastová zdvojená, se ţaluziemi, podlahy v obytných místnostech jsou laminátové plovoucí a v ostatních místnostech je keramická dlaţba. Vnitřní bělninové obklady jsou v kuchyni, koupelně, WC. Vytápění centrální, radiátory plechové deskové (Radik). Vybavení koupelny tvoří sprchový kout, umyvadlo, bidet a topný ţebřík. Kuchyň je vybavena kuchyňskou linkou, kuchyňský sporák je sklokeramický

s digestoří.

Umístěny

v bytě

jsou

vestavěné

skříně

ve

vymezeném prostoru - šatna. Dispozičně je byt členěn s přibliţnými velikostmi místnosti na: chodbu 12 m2, kuchyň 12 m2, 1. pokoj 23 m2, 2. pokoj 16 m2, koupelna 8 m2, WC 1,5 m2, šatnu 4,5 m2.

40

5.4 Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyziky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná hodnota majetku. Zásadní kritéria, která nejvyšší a nejlepší vyuţití musí splňovat, patří především dodrţení právních předpisů, finanční proveditelnost, fyzická realizovatelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako vymezená bytová jednotka ve smyslu zákona č. 72/1994 Sb. a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Zjištěné skutečnosti mi poslouţili jako argumentace, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaná bytová jednotka je ve výborném stavu, není potřeba provádět ţádné technické úpravy nebo rekonstrukci ani modernizace není vyţadovaná. Splňuje proto podmínku okamţité vyuţitelnosti majetku. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čím by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Na základě toho, ţe byt je vyuţíván vlastníkem a zároveň nejsou zjištěné ţádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránili pronájmu objektu za trţní nájemné, je splněna tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

5.5 Ocenění ÚVOD Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků.

41

Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací přijmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení trţní hodnoty jsme pouţili kombinaci porovnávací a výnosové metody. Nákladová metoda je pro ocenění bytu nevhodná. 5.5.1 Porovnávací metoda Stanovení trţní hodnoty pozemku Trţní hodnota pozemku není indikována samostatně, je zohledněna při výpočtu majetku jako celku. 5.5.2 Stanovení tržní hodnoty jako celku Při analýze pro stanovení hodnoty majetku jako celku, byly vzaty do úvahy byty porovnatelných parametrů, které byly nebo ještě jsou v Praze nabízeny k prodeji. Všechny pouţité nemovitosti pro analýzu se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Tří nabídky mají stejně jako porovnávací bytová jednotka vlastní garáţ. U bytové jednotky bez garáţe je tato skutečnost zohledněna příslušným koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi bytovými jednotkami, které vlastní garáţové stání a které nevlastní. Jelikoţ se jednalo o nabídky, zohlednil jsem tuto skutečnost koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţitelnými prodejními cenami. Pro analýzu nabídkových cen se srovnatelným majetkem jsme pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolili za srovnávací jednotku jeden čtvereční metr čisté vyuţitelné plochy (NFA). U tohoto druhu majetku je tato jednotka povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, moţnost parkování, poloha v obci, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, velikost budovy a další.

42

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je:

4 570 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce.

43

AKTUÁLNÍ TRŘNÍ HODNOTA Oceňovaný majetek A. Identifikační údaje Pořadové číslo

Porovnávaný majetek

Porovnávaný majetek

Porovnávaný majetek

Porovnávaný majetek

1

3

4

Urešova

K Václavce

Kunratice

Kunratice

Kunratice

Kunratice

2 U Kunratického lesa Kunratice

Obec

Praha 4

Praha 4

Praha 4

Praha 4

Praha 4

Okres

Praha

Praha

Praha

Praha

Praha

Katastrální území

Byt č. p. 1238/12

U zeleného ptáka

B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaj pro porovnání - m2 čisté vyuţitelné plochy (NFA) Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem Cena za 1 porovnávací jednotku Datum transakce

77,10

X

Korekce Upravená hodnota

71,00

130,00

97,00

61,00

4 100 000

7 890 000

5 700 000

3 250 000

58 570

60 690

58 770

53 280

3/2012

3/2012

4/2012

4/2012

1

1

1

1

58 570

60 690

51 690

53 280

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,9

0,9

0,9

0,9

52 713

54 621

46 521

47 952

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1

1

1

1

52 713

54 621

46 521

47 952

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

52 713 Bytová, vícepodlaţní 1

54 621 Bytová, vícepodlaţní 1

46 521 Bytová, vícepodlaţní 1

47 952 Bytová, vícepodlaţní 1

52 713

54 621

46 521

47 952

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

52 713

54 621

46 521

47 952

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

52 713

54 621

46 521

47 952

D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce

Ne

Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Korekce

Bytová, vícepodlaţní

Upravená hodnota

Stavební povolení

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiné práv omez. a záv. Korekce Upravená hodnota

Ne

44

E. Technické parametry Lokalita Velmi dobrá Korekce Upravená hodnota Technický stav

Velmi dobrá

Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemovitosti Korekce

Omezený

Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

MHD

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost včetně parkovaní Korekce

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Velmi dobrá

1

1

1

1

52 713

54 621

46 521

47 952

Průměrná

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Velmi dobrá

1,1

1

1

1

57 984

54 621

46 521

47 952

Průměrná

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1,05

1

1,1

1

60 883

54 621

46 521

47 952

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

60 883

54 621

46 521

47 952

Omezený

Omezený

Omezený

Omezený

1

1

1

1

60 883

54 621

46 521

47 952

MHD

MHD

MHD

MHD

1

1

1

1

60 883

54 621

46 521

47 952

Velmi dobrá

Velmi dobrá Velmi dobrá Velmi dobrá

1

1

1

1

60 883

54 621

46 521

47 952

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Velmi dobrá

1

1

1

1

60 883

54 621

46 521

47 952

Ano

Ano

Ano

Ne

1

1

1

1,3

60 883

54 621

46 521

62 337

Obdobné

Obdobné

Obdobné

Obdobné

1

1

1

1

60 883

54 621

46 521

62 337

Obdobný

Větší

Větší

Menší

1

1,25

1,05

0,95

60 883

68 276

48 847

59 220

Jiná korekce

Obdobný

Obdobný

Obdobný

Obdobný

Korekce

1

1

1

1

60 883

68 276

48 847

59 220

Upravená hodnota Atraktivita objektu

Velmi dobrá

Korekce Upravená hodnota Garáţové stání Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota

Ano

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota

Upravená hodnota

45

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 59 306 jednotky Celková porovnávací 4 572 493 hodnota Zaokrouhleno 4 570 000

60 883

68 276

48 847

59 220

5.5.3 Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány také příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je pak nutné stanovit neobsazenost a provozní náklady, které se odečtou od potenciálního hrubého příjmu, pro získání přijmu provozního. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven i čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je stanovena pak pomocí dvou alternativních

kapitalizačních

postupů

-

přímé

kapitalizace

nebo

analýzy

diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny trţního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokaci. V našich výpočtech jsme v souladu s běţnou praxí vycházeli z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby i energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je:

1 960 000 Kč Podrobný popis provedených výpočtů pro dosaţení výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce. 46

PŘÍJMOVÁ METODA – PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu - trţní nájemné 15 000 Kč/ měsíc * 12 Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného - 10% Efektivní hrubý příjem

180 000 Kč 18 000 Kč 162 000 Kč

Náklady na údrţbu

7 500 Kč

Pojistné

1 500 Kč

Daň z nemovitosti

1 800 Kč

Ostatní provozní náklady

0 Kč

Provozní náklady celkem

10 800 Kč

Provozní příjem

151 200 Kč

Rezervy na renovace

13 800Kč

Čistý provozní příjem

137 400 Kč

Míra kapitalizace

7%

Trţní hodnota

1 962 857 Kč

Trţní hodnota zaokrouhlená

1 960 000 Kč

Závěr Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 10. dubnu 2012. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodu toho ocenění. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace:

Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

4 570 000

80

3 656 000

Příjmová metoda

1 960 000

20

392 000

N/A

0

0

Nákladová metoda Výsledná trţní hod.

4 048 000

Zaokrouhleno

4 050 000 47

Byty patří mezi typy nemovitosti, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu usuzujeme, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z výše uvedených důvodu povaţujeme stanovení trţní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující, a proto je jí přisouzena váha 80%. U oceňovaného majetku ve většině případu není primárním účelem výnos. Převáţně tento typ majetku je uţíván pro potřeby bydlení majitele, ale není ani výjimkou jeho pronájem, obzvlášť v Praze. Indikace trţní hodnoty na základě příjmové metody nemá podstatný vliv na výslednou hodnotu, a z těchto důvodu je jí přisouzena váha 20%. Z důvodů, které jsme podrobně specifikovali v části Ocenění této zprávy, nebyla metoda nákladová aplikována. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 10. dubna reprezentována částkou:

= 4 050 000 Kč (slovy: čtyřimilionypadesáttisíckorunčeských) Neprováděli jsme ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme ţádnou odpovědnost. Nezkoumali jsme ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího stavu potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být uţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následující příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

Omezující podmínky a předpoklady 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, zdali by se nezjistilo jinak. Také se předpokládá, pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, břemen zadluţení nebo sluţebností, pokud by se nezjistilo něco jiného. 48

2. Informace získané z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány prostřednictvím našeho šetření, z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí nebo z projektové dokumentace a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy staveb, budov a pozemků jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření

oceňovaného

majetku

bylo

provedeno

pouze

metodami

nedestruktivními, bez pouţitých sond apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnout následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, případně pro účely uvedené pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě.

49

10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

50

Osvědčení Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění, 2. Zpracovaný posudek zohledňuje, všechny nám známe skutečnosti, které by mohli ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsme neshledali ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Praze, dne 10. 4. 2012

..................................................... Mykhaylo Malko

51

Přílohy Výpis z katastru nemovitostí Stavba: č.p. 1237, č.p. 1238, č.p. 1239, č.p. 1240 Část obce:

Kunratice 400262

Číslo LV:

1916

Typ stavby:

budova s číslem popisným

Způsob vyuţití:

bytový dům 1237/1, 1237/2, 1237/9, 1237/10, 1237/22, 1237/23, 1237/35, 1237/36, 1238/ 3, 1238/4, 1238/5, 1238/11, 1238/12, 1238/13, 1238/14, 1238/24, 1238/25,1238/ 26, 1238/27, 1238/37, 1238/38, 1238/39, 1238/40, 1238/41, 1238/49, 1238/204, 1 239/6,

Jednotk yv 1239/7, 1239/15, 1239/16, 1239/17, 1239/18, 1239/19,1239/28, 1239/29, 123 budově: 9/30,

1239/31, 1239/32, 1239/42, 1239/43, 1239/44, 1239/45, 1239/46, 1239/50, 12 39/202, 1239/203, 1239/205, 1239/206,1240/8, 1240/20, 1240/21, 1240/33, 1240/34, 1240/47, 1240/48, 1240/201 Katastrá lní Kunratice 728314 území: Na parcele:

2342/159, 2342/160, 2342/161, 2342/162, 2342/169, 2342/167, 2342/168, 23 42/166, 2342/163

Informace o stavbě Parcelní číslo:

2342/160

Výměra [m2]:

469

Katastrální území:

Kunratice 728314 52

Číslo LV:

1916

Typ parcely:

Parcela katastru nemovitostí

Mapový list:

DKM

Určení výměry:

Ze souřadnic v S-JTSK

Druh pozemku:

zastavěná plocha a nádvoří

Stavba na parcele:

č.p. 1237, č.p. 1238, č.p. 1239, č.p. 1240

Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany.

Seznam BPEJ Parcela nemá evidované BPEJ.

Omezení vlastnického práva Typ Upozornění: Omezení a jiné zápisy vztahující se ke spoluvlastníkům se zobrazují u příslušných jednotek

Jiné zápisy Typ Upozornění: Omezení a jiné zápisy vztahující se ke spoluvlastníkům se zobrazují u příslušných jednotek Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha

53

Snímek z katastrální mapy

54

Fotodokumentace oceňované nemovitosti

55

56

6. Tržní ocenění administrativní budovy Objednatel: BANKOVNÍ INSTITUT VYSOKÁ ŠKOLA, A.S. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ Nemovitost vyuţívána k podnikatelským účelům č.p. 13 (Administrativní budova) Objekt pro řízení a administrativu Nám. Starosty Pavla 13, Kladno 27 201 Kladno

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU Datum ocenění 10. 4. 2012

57

6.1 Obsah Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení

6.2 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí Snímek z katastrální mapy Fotodokumentace objektu

58

BANKOVNÍ INSTITUT VYSOKÁ ŠKOLA, A.S. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika 20. 4. 2012 Oznamujeme Vám, ţe jsme ukončili trţní ocenění majetku označeného nám jako

Nemovitost vyuţívána k podnikatelským účelům č. p. 13 (Administrativní budova) Objekt pro řízení a administrativu Uvedený na listu vlastnictví č. 17079, pro katastrální území Kladno, obec Kladno Nacházejícího na adrese Nám. Starosty Pavla 13, 27 201 Kladno, Česká republika V této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku ve vlastnictví s věcným břemenem, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 10. dubnu 2012 - ke dni místního šetření. Zpracovatelům je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovatelům zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Kladně, na listu vlastnictví č. 17079 pro katastrální území Kladno, obec Kladno, okres Kladno. Výpis z katastru je přiloţen v příloze této zprávy. Zpracovatelé chápou trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných zkušenostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu.

59

Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (10. 4. 2012) uţíván výhradně pro řízení a administrativu (sídla firem – kanceláře nebo obchodní prostory). Věcná břemena chůze a jízdy se týkají přístupu k divadlu LAMPION průjezdem v oceňované budově (viz foto), které je bezplatné a časově neomezené. Podrobné údaje o vyuţití oceňovaného majetku jsou uvedeny v dalších oddílech této zprávy. Zpráva tedy zohledňuje všechny skutečnosti mající vliv na obvyklou cenu, které vyplývají z uzavřených vztahů. Majetek tedy není v absolutním vlastnictví, ale ve vlastnictví s věcným břemenem. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu následující faktory: Polohu, vyuţitelnost a velikost pozemku. Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav. Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku. Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu. Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, morálními, ekonomickými, právními nebo jinými vlivy. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě. Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku.

60

Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

6.3 Popisné informace 6.3.1 Popis lokality Oceňovaný majetek se nachází v statutárním městě Kladno, má 69 938 obyvatel. Jde o největší město Středočeského kraje, leţící cca 20 km západně od Prahy. Je zde veškerá občanská vybavenost, okresní soud, oblastní nemocnice, 3 divadla, muzea, hotely, úřady, střední i vysoké školy, různé sportovní komplexy, městská hromadní doprava atd. Dopravní spojení s Prahou zajišťuje pravidelná autobusová i ţelezniční doprava. V okolí města jsou rozsáhlé lesy s cyklostezkami, vodní plochy a přírodní parky „Povodí Kačáku“ a „Čabárna“. Průmysl se vyskytuje jen v zanedbatelném rozsahu, důlní činnost skončila úplně. Za práci většina obyvatel dojíţdí do blízké Prahy. Posuzovaná nemovitost je situována přímo v centru města, na náměstí Starosty Pavla, na které navazuje pěší zóna na třídě T. G. Masaryka. Naproti nemovitosti se nachází radnice. Do budovy jsou vstupy přímo z náměstí, na němţ je rozsáhlé parkoviště ve vlastnictví města. Zastávka MHD a autobusové nádraţí je ve vzdálenosti 100 m. 6.3.2 Oceňovaný majetek Podle poskytnutých podkladových materiálu zadavatelem trţního ocenění a ze skutečností zjištěných na místě, je hlavní a zároveň jedinou podnikatelskou činnosti prováděnou v bytovém domě poskytování pronajímatelných prostor – administrativních a obchodních. Budova je tedy primárně určena k podnikatelské činnosti. Historie Objekt byl postaven v roce 1876, a to původně jako hotel. Během doby trvání proběhla řada změn uţití stavby – poslední v roce 1968, a rovněţ několik rekonstrukci – naposledy v r. 2011 v rozsahu investic 1 710 000 Kč. I přes to, ţe budova je stára 135 let, má díky častým změnám a rekonstrukcím objekt dobrý technicky stav. 61

Pozemek Předmětem ocenění je pozemek, uvedený na listu vlastnictví č. 17079, umístěn na parc. č. 4966/2 o rozloze 485 m2. Jednotný funkční celek se stavbou budovy č. p. 13 tvoří zastavěná plocha a nádvoří. Nachází se přímo v centru města, na západním okrají náměstí Starosty Pavla. Pozemek má nepravidelný tvar, připomíná písmeno „L“. Jeho povrch je mírně svaţitý, převrácený k východu. Přístup k němu je po veřejných komunikacích ve vlastnictví Statutárního města Kladna a jsou na něm kompletní inţenýrské sítě. V okolí je nákupní zóna. Pro daný účel uţití stavby na něm stojící, jde o jednu z nejlepších poloh ve městě. Nutno konstatovat, ţe v dané lokalitě centra města se ţádné volné pozemky nevyskytují. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby se v souboru oceňovaného majetku nevyskytují. Jedná se pouze o domovní přípojky a zpevněné plochy, které jsou z hlediska trţní hodnoty zanedbatelné vzhledem k hodnotě budovy a pozemku. Trţní hodnota venkovních úprav není v ocenění indikována samostatně, ale jejich hodnota je zohledněna ve výpočtu trţní hodnoty majetku jako celku. Administrativní budova Jedná se o dvoupodlaţní řadovou budovu, půdorysného tvaru písmene „L“ postavenou v roce 1876. Budova je ze 100% podlahové plochy pronajatá s účelem uţití pro administrativu a obchod. V přízemí jsou dva obchody, oddělené průjezdem, který je vyuţíván pro chůze a jízdy k divadlu LAMPION. Vstup do obchodu je umoţněn z náměstí. Vlevo od průjezdu je prodejna sportovních potřeb „HANZA SPORT plus“ (UP = 136,15 m2), v právo je prodejna kuchyňského vybavení „Jiří Červenka“ (UP = 91,90 m2). Ve dvorním křídle jsou kanceláře firmy „SKS - separace“ (UP = 84,80 m2) a dva vstupy do patra. Zastavěná plocha přízemí činí 485,00 m2, světlá výška 2,80 – 3,30 m. Celá plocha 2. N. P. je vyhrazena pro administrativní účely. Jsou zde kanceláře firmy „SBF Kladno“ (UP = 349,00 m2) a firmy „Česká technologická platforma rostlinných biotechnologii“ (UP = 54,00 m2). Do kaţdé firmy je vlastní vstup včetně schodiště. Zastavěna plocha patra činí 442,83 m2, světla výška 2,80 – 3,12 m. Svislé nosné konstrukce jsou masivní zděné o tloušťce 450 – 1100 mm. Stropy jsou dřevěné trámové nebo keramické, převáţně se sádrokartonovým podhledem. Střecha je 62

nízká pultová s krovem ze sbíjených vazníků a z částí sedlová. Krytina střechy je z pálených tašek, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Vytápění v celém objektu je ústřední teplovodní s plynovým kotlem. Pro ohřev vody se vyuţívají boilery a průtokové ohřívače. Podlahy jsou povlakové textilní či z PVC, nebo z keramické dlaţby. Okna v celé budově plastová, dveře typu SAPELI do obloţkových zárubní. V části patra jsou ve stropech zabudovány světlovody. Elektroinstalace je světelná i motorová. Omítky, jak vnitřní, tak i vnější jsou vápenné dvouvrstvé. Kaţdá část objektu s jiným nájemcem má vlastní sociální zařízení a kuchyňky. Schodiště je betonové s keramickým obkladem a litinovým zábradlím. Zařizovací předměty tvoří klozety, pisoáry, umyvadla, dřezy. Jsou instalovány poţární hlásiče, rozvody počítačových sítí, telefonu, zabezpečení EZS.

6.4 Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyziky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná hodnota majetku. Mezi zásadní kritéria, která nejvyšší a nejlepší vyuţití musí splňovat, patří především dodrţení právních předpisů, finanční proveditelnost, fyzická realizovatelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Vzhledem k těmto zjištěným skutečnostem jsme názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je celkově v dobrém stavu, základní údrţba je prováděna dobře a pravidelně. Je tedy ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Je tedy splněna podmínka okamţité vyuţitelnosti. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čím by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe celý objekt je pronajat za trţní nájemné, je splněná podmínka nejvyššího a nejlepšího vyuţití. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím. 63

6.5 Ocenění Úvod Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací přijmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení trţní hodnoty jsme pouţili kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsme pouţili metodu porovnávací, pro ocenění majetku jsme pouţili všech tří metod ocenění. 6.5.1 Porovnávací metoda Stanovení tržní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty jsme předpokládali, ţe pozemky jsou volné a jsou připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním objektu slouţící pro podnikatelské účely jsme porovnali čtyři pozemky prodané v posledním období nebo nabízené k prodeji v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsme pouţili cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly také vzaty v úvahu takové faktory, kterými jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemku, moţná zastavitelnost, apod.

64

Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku související s oceňovaným objektem indikovaná porovnávací metodou je:

2 730 000 Kč a je kalkulována následně: 485 * 5 629 = 2 730 000 Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce na následující stráně.

65

Příloha č. 1 - TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo Adresa pozemku

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

1

2

3

4

Stavební parcela N/A

Stavební parcela N/A

Rozdělov

ul.V.Burgra

Stavební parcela N/A ul.Vojtěcha Lanny

Stavební parcela 4966/2 N/A Nám. Starosty centrum Pavla 13 města Kladna parc.č. 4966/2

Katastrální území

Kladno

Kladno

Kladno

Kladno

Kladno

Obec

Kladno

Kladno

Kladno

Kladno

Kladno

Kladno Kladno Kladno 2 B. Základní údaj pro porovnání - cena za 1 m v tisících Kč

Kladno

Kladno

Okres

Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2

X

6 899 000

1 690 000

1 250 000

3 430 700

485

1028

422

535

1183

X

6710

4004

2336

2900

26. 3. 2012

10. 3. 2012

15. 3. 2012

14. 2. 2012

1

1

1

1

6710

4004

2336

2900

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,9

0,9

0,9

0,9

6039 Absolutní vlastnictví 1

3604 Absolutní vlastnictví 1

2102 Absolutní vlastnictví 1

2610 Absolutní vlastnictví 1

6039

3604

2102

2610

Bez věcných

Bez věcných

Bez věcných

Bez věcných

1

1

1

1

Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní vlastnictví

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Korekce

Bez věcných

6039 3604 2102 2610 Plocha občan. Plocha občan. Plocha občan. Plocha občan. Plocha občan. vybavení vybavení vybavení vybavení vybavení 1 1 1 1

Upravená hodnota Územní rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiné právní omezení a závazky

Nejsou

6039

3604

2102

2610

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

6039

3604

2102

2610

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

66

Korekce Upravená hodnota

1 6039

1 3604

1 2102

1 2610

Dobrá

Horší

Horší

Horší

1,1

1,5

1,55

1,6

6643

5406

3258

4176

D. Technické parametry Lokalita

Výborná

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku

Nepravidelný

Pravidelný

Nepravidelný Nepravidelný Nepravidelný

Korekce

0,95

1

1

1

Upravená hodnota

6310

5406

3258

4176

mírně svaţitý

rovinný

rovinný

svaţitý

1

1,05

1,05

0,95

6310

5676

3421

3967

Kompletní

Kompletní

Nekompletní

Kompletní

1

1

1,2

1

6310

5676

4105

3967

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1,

1

6310

5676

4105

3967

MHD

MHD

MHD

MHD

1

1

1

1

6310

5676

4105

3967

Dobré

Dobré

Dobré

Dobré

1

1

1

1

6310

5676

4105

3967

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

6310

5676

4105

3967

Svaţitost

mírně svaţitý

Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţ. sítí

Kompletní

Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy

Nezjištěna

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

MHD

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce

Dobré

Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů Korekce

Ne

Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce

Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno

Upravená hodnota

1

1

1

1

6310

5676

4105

3967

Větší

Obdobná

Větší

Obdobná

1,2

1

1,05

1,25

7572

5676

4310

4959

E. Ostatní parametry Velikost pozemku

X

Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost

Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno

Korekce Upravená hodnota

1

1

1

1

7572

5676

4310

4959

7572

5676

4310

4959

Výsledná porovnávací hodnota Porov. hodnota 1 m2

5629

67

Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota

485

0

2730065

0

0

0

Výpis oceňovaných parcel Poř. číslo

Číslo parcely

Výměra v m2

Jednotková hodnota v Kč/m2

Trţní hodnota

1

4966/2

485

5629

2 730 065

Celkem

2 730 065

Zaokrouhleno

2 730 000

6.5.2 Stanovení tržní hodnoty jako celku Při analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku, byly vzaty do úvahy administrativní budovy, které byly v okrese Česká Lípa v nedávné době nabízeny k prodeji nebo byly prodány. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí ve stejné nebo porovnatelné lokalitě. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţející obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolili jako srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). U tohoto druhu majetku je tato jednotka povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, moţnost parkování, poloha v obci, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je:

17 190 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce.

68

Příloha č. 2 - TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

A. Identifikační údaje Pořadové číslo 1 2 3 4 nemovitosti Název nemovitosti Administrativ. Administrativ. Administrativ. Administrativ. Administrativ. budova s budova s budova s budova s budova s prodejními prodejními prodejními prodejními prodejními prostory prostory prostory prostory prostory Parcelní číslo Adresa nemovitosti Katastrální území Obec Okres

Nam. Starosty Pavla 13

Na zelené Kročehlavy

Kladno Kladno Kladno

Kladno Kladno Kladno

Gen. Klapálka Kročehlavská

Kladno Kladno Kladno

Kladno Kladno Kladno

Unhošťská, Kročehlavy

Kladno Kladno Kladno

B. Údaje o pozemku - přenos z Tabulky I Plocha pozemku (m2)

485 291 208 360 Hodnota za 1 m2 5629 3 800 4 900 4 500 pozemku Hodnota pozemku 2 730 000 1 105 800 1 019 200 1 620 000 celkem 2 C. Základní údaj pro porovnání - m celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku Datum transakce

850 3 800 3 230 000

928

610

370

681

1283

X

13 500 000

14 900 000

5 990 000

15 900 000

12 394 200

13 880 800

4 370 000

12 670 000

20318

37515

6417

9875

20. 3. 2012

9. 3. 2012

25. 2. 2012

3. 3. 2012

1

1

1

1

20318

37515

6417

9875

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,9

0,9

0,9

0,9

18286

33763

5775

8887

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1

1

1

1

18286

33763

5775

8887

Ne

Ne

Ne

Ne

0,95

0,95

0,95

0,95

X

Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle

Ano

17371 32075 5486 8443 Administrativ. Administrativ. Administrativ. Administrativ. Administrativ.

69

územního plánu

budova

Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí Korekce

Ano

Upravená hodnota Jiné právní omezení a závazky Korekce

Ne

Upravená hodnota

budova

budova

budova

budova

1

1

1

1

17371

32075

5486

8443

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

17371

32075

5486

8443

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

17371

32075

5486

8443

Horší

Dobrá

Dobrá

Horší

1,1

1,05

1,05

1,1

19108

33679

5760

9287

Horší

Dobrý

Dobrý

Dobrý

1,05

1

1

1

20063

33679

5760

9287

Průměrná

Průměrná

Průměrná

Průměrná

1

1

1

1

20063

33679

5760

9287

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

20063

33679

5760

9287

Moţný

Omezený

Omezený

Moţný

0,9

1

1

0,9

18057

33679

5760

8823

MHD

MHD

MHD

MHD

1

1

1

1

18057

33679

5760

8823

Lepší

Obdobné

Obdobné

Lepší

0,95

1

1

0,95

17154

33679

5760

8382

Horší

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1,1

1

1

1

18869

33679

5760

8382

N/A

N/A

N/A

N/A

1

1

1

1

E. Technické parametry Lokalita

Výborná

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu Korekce

Dobrý

Upravená hodnota Technická vybavenost budovy Korekce

Průměrná

Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost budovy Korekce

Dobrá

Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemovitosti Korekce

Omezený

Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

MHD

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce

N/A

70

Upravená hodnota

18869

33679

5760

8382

Menší

Menší

Menší

Větší

0,9

0,8

0,9

1,1

16982

26943

5184

9220

N/A

N/A

N/A

N/A

1

1

1

1

16982

26943

5184

9220

16982

26943

5184

9220

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce

N/A

Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez. poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota

14582 14 460 000 2 730 000 17 190 000

6.5.3 Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány také příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je pak nutné stanovit neobsazenost a provozní náklady, které se odečtou od potenciálního hrubého příjmu, pro získání přijmu provozního. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven i čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je stanovena pak pomocí dvou alternativních

kapitalizačních

postupů

-

přímé

kapitalizace

nebo

analýzy

diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny trţního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokaci. V našich výpočtech jsme v souladu s běţnou praxí vycházeli z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby i energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání. 71

Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je:

6 994 000 Kč Podrobný popis provedených výpočtů pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce. PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu - trţní nájemné

1 350 850

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného Efektivní hrubý příjem

15%

202 627 1 148 223

Náklady na údrţbu

289 758

Pojistné

13 522

Daň z nemovitosti

3 413

Správa nemovitosti

30 000

Ostatní provozní náklady

0

Provozní náklady celkem

336 693

Provozní příjem

811 530

Rezervy na renovace

321 953

Čistý provozní příjem

489 577

Míra kapitalizace

7%

Indikovaná hodnota

6 993 957 Kč

Zaokrouhleno

6 994 000 Kč

6.5.4 Nákladová metoda U této metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných 72

materiálů, výrobních a stavebních norem, celkového uspořádání, projektu tak i kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty oceňovaného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která představuje sníţení hodnoty, které vyplývá z fyzického opotřebení majetku, funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, jestli existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky, které sniţují hodnoty, jsou definovány takto: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, celkového uspořádání, projektů, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části oceňovaného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, neharmonické vyuţití majetku nebo dostupnost financování. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky, které jsou uplatněny při ocenění, zohledňují především tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné konstrukční, materiálové a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Porovnali jsme a zahrnuli i náklady všech druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a uţíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí na daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou nemovitosti a nákladů na výstavbu.

73

Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsme vycházeli z naší průběţně aktualizované databáze, která vychází ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvaţovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce, která je vydávána Ministerstvem financí České republiky. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná nákladovou metodou je:

13 025 000 Kč Podrobný popis provedených výpočtů pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce. NÁKLADOVÁ METODA Název

Nemovitost vyuţívána k podnikatelským účelům (administrativní budova)

Číslo pozemku

4966/2

Nosná konstrukce

zděná z plných cihel tl.45 cm

Skutečné stáří

135 let

Efektivní stáří

95 let

Ekonomická ţivotnost

60 let 464 m2

Zastavěná plocha Počet podlaţí

2 nadzemní podlaţí 928 m2

Celková zastavěná plocha Koeficient vyuţitelnosti

0,85

Celková podlahová plocha

716 m2

Celkový obestavěný prostor

3909 m3 4 942 Kč/m3

Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem

19 317 191

Fyzické opotřebení

-45%

10 624 457

Funkční nedostatky

-5%

10 093 234

Ekonomické nedostatky

0%

10 093 234

Vedlejší stavba Věcnou hodnotu stanovujeme odborným odhadem 74

201 865

Pozemek

2 730 000

Indikovaná hodnota

13 025 099

Zaokrouhleno

13 025 000

Závěr Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na trţní hodnotu předmětného majetku ve vlastnictví s věcným břemenem přístupu k divadlu, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 10. dubnu 2012. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodu toho ocenění. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

17 190 000

40

6 876 000

Příjmová metoda

6 994 000

50

3 497 000

Nákladová metoda

13 025 000

10

1 302 500

Výsledná cena

11 675 500

Zaokrouhleno

11 675 000

Oceňovaný majetek patří mezi výjimečné, zejména svojí lokací, objemově se řadí mezi větší stavby svého druhu v této lokalitě. Na trhu s podobnými typem majetku se často neobchoduje a není ani často nabízen. Proto je velmi obtíţné vyhledat dostatečné mnoţství porovnatelných nemovitosti. Na základě těchto důvodů usuzujeme, ţe v tomto konkrétním případě porovnávací metoda nemůţe nejlépe odráţet stav ekonomiky i konkrétní nabídku po oceňovaném majetku. Porovnávací metodu nepovaţujeme v tomto případě za rozhodující a byla jí tedy přisouzena váha 40 %. Oceňovaný majetek - administrativní budova s (obchodními prostory) je z hlediska typu objektu a sektoru trhu typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Z těchto předpokladu se domníváme, ţe příjmová metoda dokáţe nejlíp zobrazit skutečnou trţní hodnotu oceňovaného majetku a proto jí byla přisouzená váha 50%.

75

U budov postavených v lukrativních místech, je patrný převyšující zájem ze strany poptávajících, hlavní příčinou je omezený počet volných pozemku. Proto tyto objekty se většinou obchodují za ceny vyšší, neţ je jejich reprodukční cena. Indikace trţní hodnoty pomocí nákladové metody z výše uvedených důvodu není rozhodující. Pro závěrečnou analýzu trţní hodnoty pomocí nákladové metody nám tato metoda slouţí spíše jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jí byla přisouzena váha 10%. Z důvodu, ţe se nejedná o nemovitost v absolutním vlastnictví, ale o nemovitost ve vlastnictví s věcným břemenem, musela být tato skutečnost zohledněna při indikaci trţní hodnoty. Věcné břemeno je zohledněno ve vlastním těle ocenění a to v metodě porovnávací a v metodě příjmové. Na základě toho, ţe se jedná o věcné břemeno bezplatné a zřízené natrvalo, bylo oceněno částkou 10 000 Kč, podle zákona č. 151/1997 Sb. § 18 odst. 5. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 10. dubna 2012 reprezentována částkou:

= 11 675 000 Kč (slovy: jedenáctmilionušestsetsedmdesátpěttisíckorunčeských) Neprováděli jsme ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme ţádnou odpovědnost. Nezkoumali jsme ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího stavu potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být uţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následující příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

Omezující podmínky a předpoklady 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku správné a tedy prodejné, zdali by se nezjistilo jinak. Také se předpokládá, pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, břemen zadluţení nebo sluţebností, pokud by se nezjistilo něco jiného. 76

2. Informace získané z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány prostřednictvím našeho šetření, z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí nebo z projektové dokumentace a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy staveb, budov a pozemků jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření

oceňovaného

majetku

bylo

provedeno

pouze

metodami

nedestruktivními, bez pouţitých sond apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnout následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, případně pro účely uvedené pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě.

77

10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

78

Osvědčení Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění, 2. Zpracovaný posudek zohledňuje, všechny nám známe skutečnosti, které by mohli ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsme neshledali ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Praze, dne 10. 4. 2012

..................................................... Mykhaylo Malko

79

Přílohy Výpis z katastru nemovitostí Informace o stavbě Stavba:

č.p. 13

Část obce:

Kladno 401994

Číslo LV:

17079

Typ stavby:

budova s číslem popisným

Způsob vyuţití:

objekt občanské vybavenosti

Katastrální území:

Kladno 665061

Na parcele:

4966/2

Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo Jméno/název

Adresa

Podíl

Hrudka František JUDr.

Wolkerova 1070, Kladno, Kročehlavy, 272 01

1/4

Hrudka Jan Mgr.

Smetanova 1069, Kladno, Kročehlavy, 272 01

1/2

Hrudková Anna Mgr.

Wolkerova 1070, Kladno, Kročehlavy, 272 01

1/4

Omezení vlastnického práva Typ Věcné břemeno (podle listiny) Zástavní právo smluvní Jiné zápisy Nejsou evidovány ţádné jiné zápisy. Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kladno Platnost k 23. 04. 2012 08:47:45

80

Informace o parcele Parcelní číslo:

4966/2

Výměra [m2]:

485

Katastrální území:

Kladno 665061

Číslo LV:

17079

Typ parcely:

Parcela katastru nemovitostí

Mapový list:

DKM

Určení výměry:

Ze souřadnic v S-JTSK

Druh pozemku:

zastavěná plocha a nádvoří

Stavba na parcele:

č.p. 13

Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo Jméno/název

Adresa

Podíl

Hrudka František JUDr.

Wolkerova 1070, Kladno, Kročehlavy, 272 01

1/4

Hrudka Jan Mgr.

Smetanova 1069, Kladno, Kročehlavy, 272 01

1/2

Hrudková Anna Mgr.

Wolkerova 1070, Kladno, Kročehlavy, 272 01

1/4

Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány ţádné způsoby ochrany. Seznam BPEJ Parcela nemá evidované BPEJ. Omezení vlastnického práva Typ Věcné břemeno chůze a jízdy Zástavní právo smluvní Jiné zápisy Nejsou evidovány ţádné jiné zápisy. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kladno 81

Snímek z katastrální mapy

82

Fotodokumentace oceňované nemovitosti

83

C. Analytická část 7. Analýza realitního trhu - městský obvod Praha 9

7.1 Obecná charakteristika trhu 7.1.1 Popis městského obvodu Městský obvod Praha 9 je rozloţen v severovýchodní časti města Prahy. Do obvodu spadají tyto městské části: Praha 9, Praha 18 (Letňany), Praha - Čakovice, Praha 19 (Kbely), Praha - Vinoř, Praha - Satalice, Praha 14 (Kyje), Praha - Dolní Počernice, Praha 20 (Horní Počernice), Praha - Klánovice, Praha - Běchovice, Praha - Koloděje a Praha 21 (Újezd nad Lesy). Celý městský obvod Prahy 9 má rozlohu 108,25 km2 a počet obyvatel činí 170.728 osob. Městská část Praha 9 se skládá z těchto katastrálních území: Vysočany, Prosek, Stříţkov, Hloubětín, Hrdlořezy, část Malešic a část Libně. Rozloha Městské časti Praha 9 je 13,86 km2. Celkový počet obyvatel činí 54 600. Hustota zalidnění činí v průměru – 3.939 obyvatel na 1 km2. Historický vývoj byl jednotlivých čtvrtí Městské části Prahy 9 zcela odlišný. Vysočany, Hloubětín a Libeň patřily mezi chudinské a dělnické čtvrti s vysokým počtem průmyslových areálů. K dnešnímu dni se situace mnohem více zlepšila, jelikoţ těţký průmysl z dané lokality vymizel. Na místě bývalých továren vznikají nebo jiţ byly realizovány nové projekty. A tak, do té doby nezajímavá část Prahy, se postupně proměnila v atraktivní městkou čtvrť. Prosek a Stříţkov jsou převáţně zastavěny panelovou výstavbou. V posledních letech lze však pozorovat oţivení trhu i v této části Prahy. Převáţně se jedná o novostavby vznikající na volných parcelách, a to například na rozdíl od Vysočan, kde je spíše vyuţíváno brownfieldu v důsledku menší nabídky volné půdy. Na atraktivitě této lokalitě přidal také nově vybudovaný úsek stanice metra trasy C. Celkově je městská část Prahy 9 dobře dostupná, a to jak do centra Prahy, tak i do ostatních regionů České republiky. Prahu 18 kompozičně tvoří Letňany - svébytný izolovaný útvar, zcela nezávislý na okolním osídlení. Je to dáno historickým vývojem, který orientoval rozvoj Letňan výhradně na místní průmysl a postupné rozšiřování do volné krajiny. Území Letňan do značné míry pokrývají průmyslové a komerční objekty, které stále mají své vyuţití i v dnešní době, např. PVA - praţský výstavní areál, Daewo Avia - výroba nákladních 84

automobilů. Prodlouţení trasy metra do této části přidalo na atraktivitě Letňan a v posledních letech roste i zájem o tuto lokalitu. Sousední městská část Kbely je historicky spojená s letectvím. Do dnešního dne zde byl zachován areál Letecké opravny Kbely - opravy leteckých strojů. Kompletně vybudovaná infrastruktura a poměrně klidná zóna, tak by bylo moţné charakterizovat dnešní Kbely. Nová bytová zástavba sebou přináší i rozvoj soukromého podnikatelského sektoru. Praha 14 – v 70. letech 20. století byla vybudovaným panelovým sídlištěm Černý Most pro 17.000 obyvatel v blízkosti metra. V nedávné době zde vyrostl komplex obchodních domů poskytujících nepřeberné mnoţství sluţeb. Dostavuje se zde i mnohopatrové parkoviště nedaleko metra. Všechny tyto okolnosti by mohly do budoucna zkorigovat stav na daném trhu s nemovitostmi. Ostatní městské části jsou poměrně menších rozměrů jak rozlohou, tak počtem obyvatel. Na jejích teritoriu nejsou ţádné významnější průmyslové ani komerční objekty. Jedná se spíše o klidnější části, v nichţ převaţuje vilová zástavba v harmonii s přírodou. Dopravní dostupnost je poměrně dobrá - autobusy i vlaky jezdí v pravidelných časových intervalech. Tyto městské části se neustále rozvíjejí a zastavují novými objekty. 7.1.2 Trh s nemovitostmi V předchozích letech ceny nemovitostí dosahovaly maxima, bylo to ovlivněno velkou poptávkou po majetku a dobrou ekonomickou situací na trhu. V důsledku světová krize banky přestaly poskytovat hypotéky v takovém rozsahu a i někteří klienti měli problémy se splácením hypotečních úvěrů. Trh s nemovitostmi tak zaznamenal stagnaci. Omezení developerských projektů zapříčinil menší zájem ze strany poptávajících o nemovitosti, neţ tomu bylo před světovou krizí. V současné době nepříznivý vývoj Eurozóny a chystané vládní reformy těţko ovlivní růst cen, ba naopak prognózy spíše predikují pokles cen všech kategorií nemovitostí, výjimkou by však mohly být pozemky (nevyčerpatelný zdroj), kde se očekává nárůst cen. Obvod Praha 9 figuruje jako rozvojová oblast trhu a útlum příliš nepocítila. Určitě ne ze strany investorů. Na druhou stranu byla v posledních letech na většině území městské částí Prahy 9 realizována ve velkém počtu výstavba bytových jednotek, které k dnešnímu dni převyšují poptávku potenciálních zájemců. Zároveň v této lokalitě proběhlo hodně investic do brownfieldu, coţ pomohlo ke zlepšení infrastruktury a urbanizaci celého 85

území. Uvést můţeme revitalizaci starých průmyslových objektů v ulici Kolbenova přímo u stanice metra, kde vyrostl administrativní objekt KOLBEN CUBE. Vznikají zde i zcela nová administrativní centra a obchodní domy jako je například západně od Sazka Arény rozsáhlý obchodní komplex Galerie Harfa. Městská část Praha 14 – v severní části tohoto regionu bylo dostavěno moderní satelitní městečko, které se sestává z rodinných domů s občanskou vybaveností a sportovištěm. Na trhu městské části Praha 18 panuje obdobná situace jako na Praze 14. V této lokalitě jsou zejména v dnešní době dokončovány nebo teprve budou realizovány novostavby. U průmyslových a komerčních objektů není očekávána v střednědobém časovém horizontu ţádná výrazná změna, coţ se týká obou výše uvedených městských části. U ostatních městských částí lze pozorovat poměrně rychlé zaplňování volných parcel novostavbami. Ve většině případů jde o rodinné domy, ale nejsou výjimkou i projekty moderních bytových domů, coţ je ovlivněno především dostupností volných parcel. Všechny tyto městské částí zaznamenaly za poslední roky nárůst obyvatel, coţ vyvolává zájem především ze strany investorů o tuto lokalitu. 7.1.3 Regionální segmentace trhu Obvod Praha 9 lze z hlediska trhu rozdělit na samotnou městskou část Praha 9 a zbytek obvodu Prahy 9.

7.2 Prodeje 7.2.1 Pozemky Stavební pozemky Území Městské částí Praha 9 je z větší části zastavěno. Výstavba nových rodinných domů probíhá ojediněle. Nabídka pozemků pro komerční výstavbu se objevuje v omezeném počtu, většinou se jedná o velké plochy zabírané průmyslovými budovami, kde je potřeba větších nákladů na realizaci zamýšleného plánu. V současné době jsou tyto plochy vykupovány developery pro výstavbu převáţně bytových domu nebo administrativních budov. Předpoklad uvolňování zastavěných parcel je v blízkém časovém horizontu velice málo pravděpodobný, a to z důvodu prodluţování ţivotnosti staveb. Z tohoto aspektu se zvýší zájem o volné plochy, jejichţ deficit bude reflektován ve výsledné ceně. V závislosti na vybavení a poloze se ceny stavebních pozemků v této lokalitě pohybují v rozmezí 7.100 – 8.000 Kč za metr čtvereční. 86

Pro komerční výstavbu jsou vyuţívány spíše browfieldy, kde sice náklady na renovaci jsou vyšší neţ postavení stejného typu majetku na greenfieldu, ale poloha hraje klíčovou roli při rozhodování. Proto investoři těchto prostor vyuţívají. Cena nezastavěných pozemků pro komerční výstavbu se pohybuje v rozmezí 10.200 – 11.800 Kč za metr čtvereční. Vzhledem k rozvoji sluţeb, klidnému prostředí a dobré dostupnosti je poptávka po stavebních pozemcích v ostatních městských částech zvýšena. Zejména u pozemků, které jsou vybaveny inţenýrskými sítěmi a jsou určeny pro zástavbu rodinnými nebo bytovými domy. Do budoucna lze očekávat narůst cen u takto vybavených pozemků. Realizované prodeje se pohybují v intervalech 4.400 – 7.500 Kč, a to v závislosti na kvalitě inţenýrských sítí a poloze pozemku. Kvůli neexistujícím průmyslovým zónám, vyjma Prahy 14 a Prahy 18, je poptávka po pozemcích pro průmyslovou výstavbu determinována. Pozemky pro průmyslovou výstavbu se nabízejí v rozmezí 4.400 – 5.500 Kč za metr čtvereční. V budoucnu, společně s dalším rozvojem městských časti, je předpokládáno projevení zájmu i o tyto pozemky ze strany soukromých investorů. 7.2.2 Budovy Byty Na Praze 9 převyšuje nabídka bytů poptávku kupujících. Můţe za to velký počet postavených bytových jednotek za poslední roky. Důvodem velkého zájmu investorů je niţší cena za m2 stavební plochy neţ v jiné časti Prahy. Z analýzy české developerské společnosti Ekospol také vyplývá, ţe se v loňském roce. hned po Praze 5, nejvíce prodejů bytů uskutečnilo na Praze 9, a to s celkovým počtem 891 prodaných bytů (25,8 %). Průměrná cena nového bytu pro obvod Prahy 9 činí podle společnosti Ekospol 42.843 Kč za m2. Za rok 2011 ceny bytů poklesly v průměru o 4,5 %. Výrazné změny cen se v blízkém časovém horizontu neočekávají. Jelikoţ přibydou i nové nabídky levnějších bytů čeká trh s byty na Praze 9 další pokles, a to 3 % podle analýzy provedené společností Ekospol.

87

Nabídka bytů v městské části Praha 9 Typ bytu

Panelové domy

Cihlové domy

Novostavby

Byt 1 + 1

1,45 – 1,7 mil. Kč

1,8 – 2,15 mil. Kč

2,1 – 2,6 mil. Kč

Byt 2 + 1

1,75 – 2,3 mil. Kč

1,95 – 2,45 mil.Kč

2,5 – 3,8 mil. Kč

Byt 3 + 1

2,1 – 3,3 mil. Kč

2,8 – 4,6 mil. Kč

3,7 – 6,0 mil. Kč

Byt 4 + 1

2,75 – 3,6 mil. Kč

3,9 – 6,0 mil. Kč

5,5 – 10 mil. Kč

Nárůst cen bytů se v brzké době neočekává, spíše je očekávaná předpokládaná stagnace. Předpokládá se menší pokles cen u panelové výstavby v souvislosti s velkou nabídkou nově vzniklých projektů. Jelikoţ v ostatních městských částech se ceny stejných typů bytů podobají, jsou v níţe uvedené tabulce uvedeny zprůměrňované ceny, které odpovídají obchodovatelným cenám všech daných městských částí. Byt 1 + 1

1 300 000 – 2 350 000 Kč

Byt 2 + 1

1 700 000 – 3 000 000 Kč

Byt 3 + 1

1 950 000 – 4 500 000 Kč

Byt 4 + 1

2 500 000 – 5 500 000 Kč

Největší zájem je o byty 1+1 a 2+1 vyhledávané především mladými lidmi a rodinami. Velmi málo jsou nabízeny byty 4+1 a i zájem o tyto byty se neprojevuje ve větší míře. Rodinné domy Rodinné domy v lokalitě městské části Prahy 9 jsou vystavovány na prodej v malém počtu. Většinou jde o starší objekty, které je třeba rekonstruovat nebo demolovat. Z čehoţ vyplývá potřeba dalších peněţních prostředků na náklady spojené se stavbou. Nové rodinné domy jsou nabízeny v omezeném počtu. Pro nové projekty není dostatek volných parcel. Řešení většina lidí hledá v blízké vzdálenosti, coţ jsou ostatní městské částí patřící do obvodu Prahy 9. Potenciální kupci mají především zájem o nově vybudované rodinné domky, ve většině případů v těchto místech vznikla nebo vznikají satelitní městečka. V Klánovicích, Běchovicích, Újezdě nad Lesy převaţuje vilová zástavba. Jejich ceny přesahují i hranici 20.000.000 Kč. Záleţí na tom, v jakém stavu se nachází a na jejich umístění. 88

Porovnání cen rodinných domů Městská část Praha 9

Ostatní měst. části

Řadové domy

3,9 – 7,0 mil. Kč

3,0 – 6,5 mil. Kč

Starší domy

4,5 – 10,0 mil. Kč

4,0 - 9,5 mil. Kč

Nové domy

6,5 – 13,5 mil. Kč

5,9 – 12,7 mil. Kč

Rekreační objekty V dnešní době většina lidí vyhledává zahraniční destinace na odpočinek. Tato obliba stále zůstává, avšak je i patrný návrat k rekreaci v tuzemsku. Na území obvodu Prahy 9 ještě na konci 20. století stálo spoustu zahrádkářských kolonií. S tím jak se Praha rozrůstala, ustoupily rekreační objekty za hranice Prahy. Jejich teritorium nahradily budovy pro celoroční vyuţití. Ojedinělí výskyt dřevěných chatek, které ještě plní svůj účel vyuţití - rekreační chatka se nabízí ke koupi v rozmezí 200.000 – 450.000 Kč. Přibliţně se jedná o menší chatky okolo 30 m2. Cihlové rekreační stavby v dané lokalitě mají cenu kolem 900.000 – 1.300.000 Kč. Lze předpokládat, ţe ve střednědobém časovém horizontu budou v městském obvodu Prahy 9 tyto objekty spíše zanikat, neboť tendence se uchyluje k rekreačním stavbám mimo území Prahy. Bytové domy Většinou se jedná o historické objekty, které jsou umístěny v městské části Prahy 9 ve stavu před nebo po rekonstrukci. S tímto druhem majetku se příliš často neobchoduje vzhledem k jeho omezenému počtu. V nově vznikajících bytových domech jsou většinou prodávaný jednotlivé bytové jednotky, s celými nově vybudovanými objekty se moc neobchoduje. Ceny menších bytových domů se pohybují v relacích od 9 do 12,5 milionu Kč. Větší cihlové objekty mají hodnotu mezi 33 – 38 miliony Kč. V ostatních částech Prahy klasické činţovní domy nenajdeme, většinou jde o činţovní vily po rekonstrukci, jejichţ průměrné ceny jsou kolem 16 milionů korun. V budoucnosti by mohly tvořit zajímavou nabídku například pro sídla menších firem. Ceny by měly šplhat nahoru, především díky lepší infrastruktuře a nárůstu obyvatel. Administrativní budovy V nabídce se objevuji administrativní budovy větších rozměrů. Jde převáţně o starší skeletové budovy např. v ulici U Elektry – Hloubětín. Stavba má 3.200 m2 vyuţitelnou 89

plochu. Je po kompletní rekonstrukci a k stání má celkem 50 parkovacích míst. Cena poţadovaná za takovýto objekt činí 60 milionů Kč. Jsou rekonstruovány i staré činţovní domy pro administrativní účely. V posledních letech přibylo mnoho nových budov určených pro kancelářské prostory. V nabídce většinou není celá budova, ale vţdy jen vymezené prostory. Většinou nejsou prodávány jako celek – vţdy je prodána pouze část a zbývající část je pronajímána. Ceny se liší podle vybavení stavby a polohy v průměru je poţadováno: Městská část Praha 9

Ostatní městské části

50.000 - 60.000 Kč za m2

38.000 – 45.000 Kč za m2

Poměrně pestrá je nabídka administrativních budov a jejich prostorů. Do značné míry tento druh majetku převyšuje poptávku. Coţ by mohlo vést ke sníţení cen. Otázkou zůstává, jestli budou nabízející ochotní sníţit ceny. Garáže Dá se předpokládat, ţe ceny za garáţové stání v budoucnu ještě více porostou hlavně v městské části Prahy 9. Důvodem je očekávané zavedení parkovacích zón, které je naplánováno na rok 2013 v městské čtvrti Vysočany a Libni. Problém s nedostatkem parkovacích míst by neměl nastat. Kousek od sportovního komplexu O2 arény vznikl v minulém roce nový parkovací dům s kapacitou 1.400 stání. U garáţových stání se cenový interval pohybuje 120 – 180 tisíc Kč. Jsou i garáţe, u kterých cena dosahuje i 300 tisíc Kč. Zaleţí především na technickém provedení a funkčních vlastnostech. V ostatních městských částech není s parkováním takový problém, jako třeba v centru města. Za prvé nejsou zaváděny parkovací zóny. Za druhé tyto části města prodělaly v posledních letech stavební boom, a tak nové projekty uţ počítají s garáţemi nebo alespoň s parkovacími místy pro stání. V novostavbách se ceny garáţí pohybují v rozsahu 135 – 225 tisíc Kč.

7.3 Nájmy Byty Pronájem je vhodný hlavně pro mladé lidi, cizince nebo pro lidi dojíţdějící za prací z jiných okresů. Byty se obvykle pronajímají celoročně, proto se počítá i s celoročními příjmy. Ale současná nabídka bytů převyšující poptávku nutí trh s nájmy ke stagnaci. 90

Od 1. 1. 2013 bude provedena deregulace nájmů, coţ by mohlo ovlivnit ceny nájemného i směrem dolů. Městská část Praha 9

Ostatní městské části

Byt 1 + 1

7.000 – 10.000 Kč

5.000 – 8.500 Kč

Byt 2 + 1

10.000 – 12.000 Kč

8.000 – 10.000 Kč

Byt 3 + 1

12.000 – 14.000 Kč

10.500 – 12.000 Kč

Prodejní prostory Nedávno postavené dva obchodní domy ve Vysočanech, zkorigovaly ceny poţadované za pronájem obchodních prostor v této lokalitě. K tomu v nových bytových domech vznikají v dolních patrech nebytové prostory určené k pronájmu. Obdobně situace vypadá i v ostatních městských částí. V prvním případě ceny za pronájem činí 3.300 – 6.100 Kč / m2 / rok. V ostatních městských částech je rozmezí 2.500 – 5.000 Kč / m2 / rok v závislosti na poloze prodejních prostor. Kanceláře Nejvyšší míru neobsazeností kancelářských prostor v minulém roce vykazovala Praha 9. I v dalších letech lze očekávat stejný vývoj, neboť kanceláří přibývá čím dál tím víc. Hodně lidí začíná pracovat z domova a tento trend bude do budoucna jen sílit. Ceny levnějších kanceláří se pohybují od 1.800 Kč – do 2.400 Kč / m2 / rok, draţší od 2.400 – 3.800 Kč / m2 / rok. U zbývajících městských částí v intervalu 1.500 – 3.600 Kč / m2 / rok. Garáže S rozvojem automobilového průmyslu vzrostl počet aut, a tím i vymizela volná místa, kde by bylo moţno zaparkovat. V posledních letech bylo v této lokalitě vybudováno nespočet různých garáţových stání. Kvůli masivní výstavbě jsou i ceny tlačeny dolů. Rozmezí nájemného se pohybuje v celém analyzovaném obvodu od 1.200 – 1.800 korun za stání měsíčně.

91

Celkový marketingový výhled V krátkodobém časovém horizontu nelze očekávat výrazné změny cen ţádného typu nemovitosti. Výjimku tvoří pozemky, které se jeví jako vyčerpatelný přírodní zdroj. Ostatní nemovitosti budou mít tendenci stagnovat. Dokonce je moţný mírný pokles cen u bytových jednotek a administrativních ploch. Hlavní příčinou je velké mnoţství realizovaných a dokončovaných nabídek v této lokalitě. Nepředpokládá se, ţe se bude opakovat situace z konce minulého roku, kdy bylo patrné mírné oţivení poptávky po majetku kvůli zvýšení dolní sazby DPH z 10% na 14 %. Bude také záleţet na situaci v Eurozóně, která do značné míry také ovlivňuje ceny nemovitostí na českém trhu.

92

Příloha Mapa obvodu Prahy 9

93

Použitá literatura Tištěná monografie 1. BRADÁČ, A., et al. Teorie oceňování nemovitostí. 8., přeprac. vyd. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009, 753 s. ISBN 978-80-7204-630-0. 2. ROSS, Franz Wilhelm, Rolf BRACHMANN a Petr HOLZNER. Zjišťování stavební hodnoty budov a obchodní hodnoty nemovitostí. 1. vyd. Překlad Pavel Schier. Praha: Consultinvest, 1993, 598 s. ISBN 80-901-4860-3. 3. ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut Vysoká Škola, 2008. ISBN 978-80-7265-128-3. 4. ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: Bankovní institut Vysoká Škola, 2007. ISBN 978-80-7265-101. 5. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. dotisk 1. vyd. Praha: Bankovní institut Vysoká Škola, 2007. ISBN 978-807-2651-139. 6. SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ, Renáta. Oceňování nemovitostí. Praha: České vysoké učení technické, 2011. ISBN 978-80-01-04032-4. 7. ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Ceduk, 1996. ISBN 80-902-1090-2. 8. HEŘMAN, Jan a Renáta SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ. Oceňování nemovitostí. Vyd. 1. Praha: Oeconomica, 2005, 174 s. ISBN 80-245-0947-4. 9. GAJDOVÁ, Kristina a Renáta SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ. Oceňování nemovitostí ve vybraných evropských zemích. Vyd. 1. V Praze: České vysoké učení technické, Fakulta stavební, 2009, 145 s. ISBN 978-80-01-04290-8. 10. ZAZVONIL, Zbyněk a Renáta SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ. Výnosová hodnota nemovitostí. Vyd. 1. Praha: CEDUK, 2004, 256 s. ISBN 80-902-1093-7.

94

Legislativní dokumenty 11. Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, v platném znění. 12. Úplné znění č. 868/2011. Oceňování: zákon o oceňování majetku, vyhláška o oceňování majetku, další předpisy: podle stavu k 1. 1. 2012. č. 868. Ostrava: Sagit, 199--. ÚZ. ISBN 978-80-7208-887-4.

Elektronické zdroje 13. Česká komora odhadců majetku [online]. 2003-2008 [cit. 2012-04-07]. Dostupné z: http://www.ckom.cz/index.php/cs/uvod-ckom 14. Český statistický úřad [online]. 2012 [cit. 2012-04-07]. Dostupné z: http://www.czso.cz/ 15. Mapy ČR [online]. 2012 [cit. 2012-04-07]. Dostupné z: www.mapy.cz 16. Nahlížení do katastru nemovitostí [online]. 2012 [cit. 2012-04-07]. Dostupné z: www.cuzk.cz 17. PAZDERKA, Jiří. Poruchy a sanace základových konstrukcí: Metodická pomůcka Rekonstrukce a modernizace staveb I [online]. Praha, 2010 [cit. 5.4.2012]. 18. Realitní server sreality.cz [online]. 2011 [cit. 2012-04-07]. Dostupné z: www.sreality.cz 19. RICS – The Royal Institution of Chartered Surveyors. Dostupné z: www.rics.org 20. IVSC – International Valuation Standards Committee. Dostupné z: www.ivsc.org 21. TEGOVA – The European Group of Valuers´ Associations. Dostupné z: www.tegova.org 22. IRRV – Institute of Revenues Rating and Valuation. Dostupné z: www.irrv.org.uk 23. ČSCOM – Česká společnost certifikovaných odhadců majetku. Dostupné z: www.cscom.cz 24. AZO – Asociace znalců a odhadců ČR. Dostupné z: www.azo.cz 25. Stránky o oceňování nemovitostí. Dostupné z: www.ocenovaninemovitosti.cz

95