Komparace oceňování ve státech Evropské Unie

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování

Komparace oceňování ve státech Evropské Unie Bakalářská práce

Autor:

Jaroslav Mašek Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Petr Ort, Ph.D.

Duben 2013

Prohlášení Prohlašují, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze dne 25. 4. 2013

Jaroslav Mašek

Poděkování Touto cestou bych rád poděkoval vedoucímu práce Ing. Petru Ortovi, Ph.D., za jeho cenné připomínky, odborné rady a vedení. Dále děkuji Ing. Martinu Cupalovi, Ph.D., za poskytnuté konzultace.

Anotace práce: Teoretická část bakalářské práce popisuje nejpouţívanější metody oceňování majetku ve vybraných zemích Evropské unie – v České republice, Spolkové republice Německo, Slovenské republice a ve Velké Británii. Dále jsou zde uvedeny základní informace, úlohy a cíle mezinárodních i českých oceňovacích institucí a vysvětlen význam evropských oceňovacích standardů. V praktické části je zpracováno trţní ocenění rodinného domu a bytového domu. Třetí část práce obsahuje analýzu realitního trhu v okrese Příbram. Klíčová slova: oceňování, metoda, Česká republika, Německo, Slovensko, Velká Británie Annotation: The theoretical part of this bachelor’s thesis covers the most frequently used methods of property evaluation in selected states of the European Union, namely in the Czech Republic, Germany, Slovakia and The Great Britain. Furthermore, basic information, tasks and goals of Czech and international evaluation institutions are presented, while the significance of european evaluation standards is explained. In the practical part, market evaluation of a family house and an apartment is worked out. The third part contains the analysis of the real estate market in the region of Příbram. Key words: evaluation, method, Czech Republic, Germany, Slovakia, The Great Britain

Obsah ÚVOD......................................................................................................................................... 8 1. Mezinárodní organizace pro oceňování majetku ................................................................ 9 1.1. Interantional valuation standards council .................................................................... 9 1.2. The European Group of Valuers´ Associations ........................................................... 9 2. Organizace pro oceňování majetku v České Republice ................................................... 10 2.1. Česká komora odhadců majetku ................................................................................ 10 2.2. Komora Soudních znalců ČR .................................................................................... 10 3. Evropské oceňovací standardy ......................................................................................... 11 3.1. EVS 1 ......................................................................................................................... 11 3.2. EVS 2 ......................................................................................................................... 11 3.3. EVS 3 ......................................................................................................................... 11 3.4. EVS 4 ......................................................................................................................... 12 3.5. Evropské oceňovací postupy...................................................................................... 12 4. Odborníci na oceňování nemovitostí ................................................................................ 12 4.1. Znalec......................................................................................................................... 13 4.2. Odhadce ..................................................................................................................... 13 5. Oceňování administrativní a trţní .................................................................................... 14 5.1. Administrativní oceňování ......................................................................................... 15 5.2. Trţní ocenění ............................................................................................................. 15 6. Oceňování v České republice ........................................................................................... 15 6.1. Porovnávací metoda ................................................................................................... 15 6.1.1. Databáze .............................................................................................................. 16 6.2. Nákladová metoda ..................................................................................................... 17 6.3. Výnosová (příjmová) metoda .................................................................................... 18 7. Oceňování ve Spolkové republice Německo .................................................................... 19 7.1. Metoda věcné ceny .................................................................................................... 20 7.2. Výnosová metoda ...................................................................................................... 21 7.3. Porovnávací metoda ................................................................................................... 21 8. Oceňování ve Slovenské republice ................................................................................... 21 8.1. Porovnávací metoda ................................................................................................... 22 8.2. Kombinovaná metoda ................................................................................................ 22 9. Oceňování ve Velké Británii ............................................................................................ 24 9.1. Red Book ................................................................................................................... 25 9.2. Metody oceňování...................................................................................................... 25 TRŢNÍ OCENĚNÍ RODINNÉHO DOMU .............................................................................. 27 10. Popisné informace ........................................................................................................... 31 10.1. Popis lokality ............................................................................................................. 31 10.1.1. Oceňovaný majetek ........................................................................................... 31 10.1.2. Historie .............................................................................................................. 31 10.1.3. Pozemek ............................................................................................................ 31 10.1.4. Venkovní úpravy ............................................................................................... 32 10.2. Rodinný dům ............................................................................................................. 32 10.2.1. Architektonické a dispoziční řešení................................................................... 32 10.2.2. Konstrukční řešení a vybavenost ....................................................................... 32 11. Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití ......................................................................... 33 12. Ocenění ............................................................................................................................ 33 12.1. Úvod .......................................................................................................................... 33 12.2. Porovnávací metoda .................................................................................................. 34

12.2.1. Stanovení trţní hodnoty pozemku ..................................................................... 34 12.2.2. Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku ............................................... 37 12.3. Nákladová metoda ..................................................................................................... 39 13. Závěr ................................................................................................................................ 41 14. Omezující podmínky a předpoklady ............................................................................... 43 15. Osvědčení ........................................................................................................................ 45 TRŢNÍ OCENĚNÍ BYTOVÉHO DOMU................................................................................ 49 16. Popisné informace ........................................................................................................... 53 16.1. Popis lokality ............................................................................................................. 53 16.2. Oceňovaný majetek ................................................................................................... 53 16.2.1. Historie .............................................................................................................. 53 16.2.2. Pozemek ............................................................................................................ 53 16.2.3. Vedlejší stavby a venkovní úpravy.................................................................... 54 16.2.4. Bytový dům ....................................................................................................... 54 16.2.5. Aktuální vyuţití majetku ................................................................................... 54 17. Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití ......................................................................... 54 18. Ocenění ............................................................................................................................ 55 18.1. Úvod .......................................................................................................................... 55 18.2. Porovnávací metoda .................................................................................................. 55 18.2.1. Stanovení trţní hodnoty pozemku ..................................................................... 55 18.2.2. Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku ............................................... 58 18.3. Příjmová metoda ........................................................................................................ 61 18.4. Nákladová metoda ..................................................................................................... 63 19. Závěr ................................................................................................................................ 64 20. Omezující podmínky a předpoklady ............................................................................... 66 21. Osvědčení ........................................................................................................................ 68 ANALÝZA REALITNÍHO TRHU .......................................................................................... 72 22. Obecná charakteristika trhu ............................................................................................. 72 22.1. Popis okresu............................................................................................................... 72 22.2. Regionální segmentace .............................................................................................. 72 23. Příbram ............................................................................................................................ 73 23.1. Prodeje ....................................................................................................................... 73 23.1.1. Stavební pozemky ............................................................................................. 73 23.1.2. Byty ................................................................................................................... 73 23.1.3. Rodinné domy ................................................................................................... 74 23.1.4. Objekty pro individuální rekreaci ...................................................................... 74 23.1.5. Bytové domy ..................................................................................................... 74 23.1.6. Administrativní budovy ..................................................................................... 74 23.1.7. Průmyslové objekty ........................................................................................... 74 23.2. Nájmy ........................................................................................................................ 75 23.2.1. Byty ................................................................................................................... 75 23.2.2. Prodejní prostory ............................................................................................... 75 23.2.3. Kanceláře ........................................................................................................... 75 24. Dobříš .............................................................................................................................. 75 24.1. Prodeje ....................................................................................................................... 75 24.1.1. Stavební pozemky ............................................................................................. 75 24.1.2. Byty ................................................................................................................... 76 24.1.3. Rodinné domy ................................................................................................... 76 24.2. Nájmy ........................................................................................................................ 76 24.2.1. Byty ................................................................................................................... 76

24.2.2. Prodejní prostory ............................................................................................... 76 25. Celkový marketingový výhled ........................................................................................ 77 ZÁVĚR ..................................................................................................................................... 78 26. Seznam pouţité literatury ................................................................................................ 80 26.1. Tištěné monografie .................................................................................................... 80 26.2. Legislativní dokumenty ............................................................................................. 80 26.3. Elektronické zdroje .................................................................................................... 80

ÚVOD Přestoţe oceňování majetku patří k poměrně mladým oborům, je význam této činnosti v dnešní době velice důleţitý, neboť nachází své uplatnění v mnoha profesních odvětvích. V České republice, podobně jako ve většině ostatních Evropských zemích, je znalecká činnost řízena legislativou. V teoretické části této práce, která nese název „Komparace oceňování ve státech Evropské unie“, je mým hlavním cílem charakterizovat nejpouţívanější metody oceňování nemovitostí, které se pouţívají jak v České republice, tak i v zahraničních zemích a to konkrétně ve Spolkové republice Německo, Slovenské republice a Velké Británii. Dále zde nastíním úlohu mezinárodních organizací, zabývajících se znaleckou činností a vysvětlím význam jednotlivých evropských oceňovacích standardů. Vzhledem k aktuálnosti tohoto tématu, je mnoţství odborné literatury, přeloţené do českého jazyka, značně omezené. Při tvorbě práce jsem tedy vycházel především z informací zjištěných z publikace „Oceňování nemovitostí ve vybraných evropských zemích“, která byla vydána v roce 2009 a je tedy doposud nejaktuálnějším vydáním k danému tématu. Druhou část této práce tvoří trţní ocenění dvou nemovitostí – rodinného domu a bytového domu. U obou nemovitostí stanovím trţní hodnotu tak, jako by byl majetek nabídnut k prodeji na volném trhu. K výpočtu této hodnoty budou aplikovány vhodné oceňovací metody. Ve třetí části je provedena analýza realitního trhu v okrese Příbram. Hlavními sektory tohoto okresu je samotné město Příbram a město Dobříš. Předmětem analýzy jsou všechny nemovitosti, se kterými se v těchto lokalitách běţně obchoduje. Součástí analýzy je také přehled nájmů bytových jednotek. I z důvodu, ţe na dané téma není dostatečný počet publikací, přeloţených do českého jazyka, je hlavním cílem této práce zpracování informací o oceňování ve vybraných zemích Evropské unie pro ty, jeţ se o danou problematiku zajímají. Práce také můţe slouţit jako inspirace pro další studenty v oboru Oceňování majetku. V praktické části jsem jako vhodné metody zvolil tyto – metodu porovnávací, metodu nákladovou a metodu výnosovou.

8

TEORETICKÁ ČÁST

1.

Mezinárodní organizace pro oceňování majetku

1.1.

Interantional valuation standards council

IVSC – mezinárodní výbor pro oceňovací standardy; je neziskovou, nezávislou organizaci soukromého sektoru, která vznikla v roce 1981. Toto sdruţení se sídlem v USA a provozním ústředím v Londýně je financováno především z členských příspěvků a sponzorských darů. V současné době má 74 členských orgánů v 54 zemích. Hlavními cíly IVSC je zodpovídat za rozvoj mezinárodních oceňovacích standardů a zajistit jejich uplatnění v členských zemích, napomáhat spolupráci mezi svými členskými organizacemi a zároveň spolupracovat s ostatními mezinárodními organizacemi. Při sledování těchto cílů klade IVSC prvořadý důraz na ochranu veřejného zájmu.1

1.2.

The European Group of Valuers´ Associations

TEGoVA – evropská organizace národních asociací odhadců; je mezinárodní, neziskové sdruţení, které bylo ustanoveno v roce 1977 podle belgických zákonů a sdruţuje 48 národních asociací odhadců, reprezentující odhadce majetku z 28 evropských zemí. Cílem této organizace je vytvořit celoevropské normy pro posuzování v oblasti oceňování nemovitostí, dále pak publikovat všeobecné odsouhlasené oceňovací standardy a jejich následné zavedení jak v zemích Evropské Unie, tak i v nově se rozvíjejících zemích Střední a Východní Evropy. 2

1 2

TEGoVA – The Europan Group of Valuers´ Associations. Dostupné z: http://www.tegova.org/ Česká komora odhadců majetku online. Dostupné z http://www.ckom.cz/

9

2.

Organizace pro oceňování majetku v České Republice

2.1.

Česká komora odhadců majetku

Jde o zájmové, nezávislé a neziskové sdruţení fyzických i právnických osob, podnikajících v oboru oceňování, které vzniklo 27.3.1992 „Komora se člení do osmi region (region Praha, regiony Středočeský, Severočeský, Západočeský, Východočeský, Jihočeský, Severomoravský a Jihomoravský). Každý člen přísluší do toho regionu, v němž má trvalé bydliště, pokud si nezvolí příslušnost k jinému regionu, například podle místa svého podnikání uvedeného v koncesní listině.“ 3 Základní cíle ČKOM: sdruţování odhadců majetku z ČR kvalifikace členů komory a rozšiřování sluţeb na trhu spolupráce se státními orgány, zabývajícími se oceňováním majetku mezinárodní spolupráce ve všech sférách obchodování s majetkem zastupování odhadců ČR v mezinárodních organizacích příprava a realizace kongresů, zaměřených na problematiku oceňování majetku. ČKOM spolupracuje s celou řadou zahraničních subjektů. Mezi nejvýznamnější partnery patří TEGoVA a Appraisal Institute, jehoţ působení je zaměřeno zejména na území USA.

2.2.

Komora Soudních znalců ČR

Jedná se o dobrovolnou organizaci, sdruţující znalce ze všech znalecký oborů, kteří byli jmenování Ministerstvem spravedlnosti a krajskými soudy. Komora byla zaloţena v roce 1990 jako sdruţení znalců ČR. Současný název byl přijat sněmem, který se konal roku 1993. Úkolem komory je prosazovat a obhajovat zájmy znalců ve vztahu ke státním orgánům, participovat na vypracování a projednávání návrhů právních přepisů, týkajících se znalecké činnosti a starat se o průběţné vzdělávání znalců a o kvalitu znalecké činnosti.4 3

Česká komora odhadců majetku [online] 2003-2008 [cit. 2013-02-18]. Dostupné z http://www.ckom.cz/index.php/cs/organizace-komory 4 Znalecká komora. Dostupné z: http://www.znalci-komora.org

10

3.

Evropské oceňovací standardy

Oceňovací standardy lze povaţovat za jakýsi podklad pro oceňovací činnost. Nelze však říci, ţe se jedná o určitý návod k pouţití. Tyto standardy jsou psány velmi obecně. Jejich základem je stanovení hlavních typů (standardů) hodnoty. K oceňovacím standardům je třeba uvést, ţe vycházejí v první řadě ze zájmů a potřeb národních znaleckých organizací, které se zabývají z větší části oceňováním nemovitostí. Proto v těchto standardech převládá pohled na nemovitosti, zatímco oceňování podniků je zde zmíněno pouze doplňkově. Evropské oceňovací standardy (EVS – Evropan Valuation Standards), označováné také jako The Blue Book, jsou vydány organizací TEGoVA v anglickém znění. TEGoVA si za úkol stanovila prosazování a rozšiřování standardů prostřednictvím překladů do mateřského jazyka kaţdé země.

3.1.

EVS 1

Zabývá se trţní hodnotou. Je v něm uvedena její definice, která je téměř shodná s definicí trţní hodnoty v Mezinárodních oceňovacích standardech. Pokud místní legislativa nestanoví jinak, jsou odhadci povinni řídit5 se při ocenění touto definicí. „Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle.“ 6

3.2.

EVS 2

Popisuje postupy, které nevedou k ocenění trţní hodnotou. Mezi netrţní hodnoty patří např. investiční hodnota, pojistná hodnota, hypoteční hodnota, hodnota nuceného prodeje.

3.3.

EVS 3

Věnuje se odhadci a jeho činnosti. Zahrnuje akreditaci, certifikaci organizací TEGoVA, 5

GAJDOVÁ, Kristina a Renáta SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ, Oceňování nemovitostí ve vybraných evropských zemích. Vyd. 1. V Praze: České vysoké učení technické, Fakulta stavební, 2009, 145 s. ISBN 97880-01-04290-8 6 ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: Bankovní institut Vysoká škola. 2007. ISBN 978-80-7265-101.

11

definici kvalifikovaného odhadce, jeho způsobilost, profesionální kodex a vztah ke klientovi a auditorům.

3.4.

EVS 4

Je označován jako Oceňovací proces. Popisuje vztah mezi odhadcem a klientem, poţadavky na výsledek ocenění či podmínky pro revizní oceňování.

3.5.

Evropské oceňovací postupy

Součástí publikace The Blue Book jsou oceňovací postupy (EVA – European Valuation Application), kterých je celkem 8:¨ EVA 1 – Oceňování pro účely účetnictví EVA 2 – Oceňování pro účely půjček EVA 3 – Oceňování majetku pro účely zajištění EVA 4 – Stanovení pojistné hodnoty EVA 5 – Uplatnění investiční metody pro individuální investory EVA 6 – Oceňování v zahraničí EVA 7 – Oceňování majetku v souvislosti s alternativními investičními fondy EVA 8 – Oceňování majetku a energické efektivnosti 7

4.

Odborníci na oceňování nemovitostí

V oboru oceňování majetku je v dnešní době situace poměrně komplikovaná a pro laickou veřejnost dosti nepřehledná. Lze se setkat s dvojím typem odborníků – znalců v oboru ekonomika, sektor ceny a odhady a odhadců, provozujících činnost na základě koncesní listiny. Činnosti obou kategorií odborníků se značně prolínají, nemalá část jich je jak odhadcem, tak i znalcem zároveň.8

7

TEGoVA – The Europan Group of Valuers´ Associations. Dostupné z: http://www.tegova.org/ GAJDOVÁ, Kristina a Renáta SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ, Oceňování nemovitostí ve vybraných evropských zemích. Vyd. 1. V Praze: České vysoké učení technické, Fakulta stavební, 2009, 145 s. ISBN 97880-01-04290-8 8

12

4.1.

Znalec

Znalec je nezávislá osoba, která splňuje dané podmínky pro vykonávání znalecké činnosti. Do funkce jej pro daný obor, odvětví a specializaci jmenuje příslušný krajský soud nebo ministr spravedlnosti. Podmínkami pro jmenování jsou české občanství, potřebné znalosti a zkušenosti z oboru, osobní vlastnosti, zaručující řádné vykonávání znalecké činnosti a souhlas se jmenováním. Jmenovaný znalec můţe být tím, kdo jej jmenoval i odvolán, a to v případě, ţe o to sám zaţádá, anebo nedobrovolně v případě, ţe i přes předchozí varování neplní své povinnosti. Úkolem znalce je vykonávat svoji znaleckou činnost na základě ţádosti soudů, exekutorů či dalších institucí. Znalecký posudek si téţ mohou objednat fyzické nebo právnické osoby. Zásadní je, aby znalec nebyl při zpracování posudku podjatý. Znalec je také povinen vést znalecký deník, ve kterém vede evidenci své znalecké činnosti. Výstupem práce znalce je znalecký posudek. Ten je ve většině případů písemný, musí ale vţdy nést označení Znalecký posudek. 9

4.2.

Odhadce

Činnost odhadce je zaměřena na specifickou odbornou oblast, ve které se posuzují předměty z hlediska jejich hodnoty. Na rozdíl od znalců lze činnost odhadců povaţovat za profesi, odhadci podnikají na základě zákona č.130/2008 Sb. ţivnostenském podnikání. Dle zmíněného zákona je moţné zaţádat o vydání ţivnostenského oprávnění pro následující kategorie oceňování majetku: věci movité věci nemovité finanční majetek nehmotný majetek podniky. 10 Aby odhadce mohl získat oprávnění v podobě koncesní listiny pro vykonávání činnosti, musí splnit určité podmínky, mezi které patří vysokoškolské vzdělání ve studijním oboru, zaměřeném na oceňování majetku, případně absolvovat celoţivotní vzdělávání podle 9

Wikipedie otevřená encyklopedie Dostupné z: http://cs.wikipedia.org/wiki/Soudni_znalec Česká komora odhadců majetku [online] 2003-2008 [cit. 2013-02-18]. Dostupné z http://www.ckom.cz/index.php/cs/organizace-komory 10

13

zvláštního právního předpisu v rozsahu nejméně jednoho akademického roku nebo pomaturitní studium, zaměřené na oceňování majetku dané kategorie. Absolvování celoţivotního nebo pomaturitního studia je moţné nahradit třemi roky praxe v oboru. Existuje však skupina odborníků, která koncesní listinu pro oceňování majetku nevlastní a přitom se problematikou oceňování zabývá. I přesto jsou tito odborníci nazýváni jako odhadci. Jedná se nejčastěji o pracovníky bankovních sektorů, poradenských firem či realitních kanceláří. Převládající činností odhadů je stanovení trţní hodnoty majetku. Na rozdíl od znalce nesmí být výstupem práce odhadce znalecký posudek. Výsledek jeho práce bývá v praxi nejčastěji označován jako odhad, ocenění, posudek o ceně nemovitosti apod. „Požadavky na kvalifikaci a vzdělávání znalců a odhadců, pracujících v oboru oceňování nemovitostí, odpovídají důležitosti, odbornosti a náročnosti této činnosti. Požadavky jsou obdobné požadavkům na odbornost odhadců v dalších zemích.“ 11

Oceňování nemovitostí

znalci

odhadci koncesní listina

jmenováni krajským soudem

znalecký posudek administrativní cena

odhad

obvyklá cena

obvyklá cena 12

5.

Oceňování administrativní a trţní

Stejně jako vedle sebe existují dva druhy odborníků na oceňování majetku, existují také dva hlavní druhy oceňování – administrativní oceňování a trţní oceňování. 11

GAJDOVÁ, Kristina a Renáta SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ, Oceňování nemovitostí ve vybraných evropských zemích. Vyd. 1. V Praze: České vysoké učení technické, Fakulta stavební, 2009, 145 s. ISBN 97880-01-04290-8 12 GAJDOVÁ, Kristina a Renáta SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ, Oceňování nemovitostí ve vybraných evropských zemích. Vyd. 1. V Praze: České vysoké učení technické, Fakulta stavební, 2009, 145 s. ISBN 97880-01-04290-8

14

5.1.

Administrativní oceňování

Na základě tohoto oceňování se stanovuje tzv. úřední nebo administrativní cena. Tuto cenu nejčastěji určí znalec. Administrativní cena vychází z kalkulace velikosti obestavěného prostoru či zastavěné plochy násobené koeficienty, které jsou přesně stanoveny v platném zákonu o oceňování.

5.2.

Trţní ocenění

Není zaloţeno na přesných pravidlech, ale spíše na obecně respektovaných přístupech. Trţní cena, označovaná také jako běţná či obecná, je zjednodušeně definována jako cena, které dosáhneme při prodeji majetku v daném místě a čase za předpokladů, ţe prodej nebude ovlivněn např. mimořádnými okolnostmi na trhu, stavem tísně nebo citovým vztahem prodávajícího či kupujícího k oceňovanému majetku.

6.

Oceňování v České republice

Jak jiţ bylo uvedeno, ţádná striktní pravidla pro oceňování nemovitosti na trţní bázi nejsou v České republice předepsána. I tak existují metody, které můţeme při stanovování obvyklé hodnoty vyuţívat. Mezi nejdůleţitější a zároveň nejpouţívanější patří metody: porovnávací nákladová výnosová.

6.1.

Porovnávací metoda

Dá se říci, ţe tento přístup oceňování, nazývaný téţ jako srovnávací či komparativní, bývá v praxi tím nejpouţívanějším. Porovnávací metodu je vhodné vyuţívat tehdy, máme-li pro její vyuţití

dostatečný

počet

věrohodných

informací,

pocházejících

z trhu.

Hlavním

předpokladem pro aplikaci této metody je existence databáze nemovitostí, srovnatelných s nemovitostí oceňovanou. Proto se tento způsob vyuţívá převáţně pro bytové jednotky, rodinné domy a stavební pozemky.13

13

GAJDOVÁ, Kristina a Renáta SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ, Oceňování nemovitostí ve vybraných evropských zemích. Vyd. 1. V Praze: České vysoké učení technické, Fakulta stavební, 2009, 145 s. ISBN 97880-01-04290-8

15

Za ţádoucí nemovitosti, s nimiţ srovnáváme oceňovaný objekt, lze označovat ty, jeţ splňují následující kritéria: cena za 1 m2 celkové podlahové plochy (či za jinou jednotku) se u srovnávací nemovitosti příliš neliší od oceňované nemovitosti srovnávací nemovitosti by měly být jak lepší, tak i horší neţ oceňované nemovitosti, tedy takové, aby výsledná hodnota oceňované nemovitosti leţela v intervalu mezi hodnotami srovnávacích nemovitostí ţádné z porovnávacích kritérií by nemělo být výrazně horší či výrazně lepší pouţité korekce by neměly být vyšší neţ 50%. 14 Porovnávací metody můţeme ještě dále rozdělit na: metodu přímého porovnání – kdy se porovnávají přímo nemovitosti srovnávací s nemovitostí oceňovanou metodu nepřímého porovnání – metoda, při které je oceňovaná nemovitost porovnávána se standardním objektem, přesně stanovených vlastností a cenou. Cena standardního objektu je odvozena na základě zpracované databáze nemovitostí.

6.1.1.

Databáze

Jak jiţ bylo zmíněno, nejdůleţitějším předpokladem pro aplikaci porovnávací metody je existence databáze srovnatelných nemovitostí.

Dle ekonomických teorií jsou informace

nejcennějším zboţím, a proto tím, co určuje kvalitu vlastního ocenění, je kvantita a především kvalita informací. Aby databáze splňovala svoji funkci, je nutné, aby v ní obsaţené údaje byly dostatečně ověřené a úplné. Neměly by se v ní tedy objevovat informace, které by mohly být zkreslené, neúplné nebo dokonce nepravdivé. Mezi důleţité informace, nezbytné pro to, aby datová karta mohla být zařazena do databáze, patří: identifikace (stavby, pozemku, prostoru) celková prodejní cena cena za 1 m2

14

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: Bankovní institut Vysoká škola. 2007. ISBN 978-80-7265-101.

16

vyuţití dle územního plánu. Pří oceňování nemovitostí je nezbytné mít k dispozici následující databáze: databázi realizovaných cen pozemků (cenovou mapu) databázi realizovaných cen staveb databázi trţních nájmů. Vedle nich je moţné vyuţít ještě další dvě databáze: databáze reprodukčních cen staveb databáze na provoz a údrţbu. Tyto databáze jsou pro oceňování prospěšné, ale nejsou zcela nezbytné. Důvodem je existence dostatečného mnoţství ceníků stavebních prací a údajů o investičních nákladech novostaveb. I přesto, ţe je porovnávací metoda tou nejpouţívanější, se můţeme setkat s případy, kdy její aplikovatelnost bude velmi sloţitá, ba dokonce v podstatě nemoţná. Takovým případem bývá nemovitost, která je svým způsobem ojedinělá a nelze k ní tedy sehnat srovnávací objekt. Mezi takové typy nemovitostí patří:

6.2.



sakrální stavby



inţenýrské stavby



technologické stavby



jednoúčelové výrobní objekty



kulturní památky. 15

Nákladová metoda

Jedná se o metodu, která je zaloţena převáţně na technickém pohledu na nemovitost. Jejím výsledkem je tzv. věcná hodnota, nazývaná téţ jako technická hodnota. Její výše by měla určit, kolik by činily současné celkové náklady na nové vybudování oceňované nemovitosti ve stavu k datu ocenění, včetně nákladů na nákup pozemku. Věcná hodnota tedy představuje součet nákladů na pozemek a nákladů na stavbu. Ke zjištění věcné hodnoty je moţné dojít několika způsoby.

15

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: Bankovní institut Vysoká škola. 2007. ISBN 978-80-7265-101.

17

Jejich výběr záleţí čistě na rozhodnutí odhadce. Způsoby můţeme rozdělit do tří skupin: globální způsob oceňování – zaloţený na bázi rozpočtových ukazatelů, které jsou získány ze skutečných nákladů jiţ realizovaných staveb stavebnicový způsob – prováděný dle rozpočtových ukazatelů pro ocenění jednotlivých konstrukčních částí či funkčních dílů stavby podrobný stavební rozpočet – nejpřesnější, ale nejnáročnější způsob, vycházející z kalkulace jednotlivých poloţek stavby.

6.3.

Výnosová (příjmová) metoda

Tato metoda, označována také jako metoda kapitalizovaného zisku, by se měla pouţívat v případech, kdy lze získat dostupné informace o současných, případně předpokládaných výnosech z konkrétní nemovitosti, a to především výnosech z pronájmu. Z trţních podmínek vyplývá, ţe příjmová metoda nemůţe udávat vyšší hodnotu neţ metoda porovnávací. Její pouţití nám tedy poslouţí jako ověření správnosti výpočtu porovnávací metodou a také jako cenový argument. Metoda je převáţně zaloţena na ekonomickém podhledu na nemovitost. Upřednostňuje uţitné hledisko a jejím výsledným efektem je zjištění výnosové hodnoty, rovnající se součtu očekávaných výnosů, plynoucích z nemovitosti po dobu její existence. „Za předpokladů, že příjmy z předmětné nemovitosti budou získávány po velmi dlouho dobu a budou po tuto dobu konstantní, můžeme výnosovou hodnotu vyjádřit pomocí vzorce věcné renty.“ 16

N CV =

* 100 P

CV N P

– výnosová hodnota nemovitosti – čisté roční nájemné – míra kapitalizace v % .

16


18

Čisté roční nájemné získáme tak, ţe od hrubého ročního nájemného odečteme náklady na dosaţení výnosů. Roční hrubé nájemné nejlépe zjistíme přímo z nájemní smlouvy, pokud pro oceňovanou nemovitost existuje. „Je třeba ověřit, zda výše tohoto nájemného odpovídá výši obvyklého nájemného podobných nemovitostí v místě a čase ocenění. Pokud není nemovitost k datu ocenění pronajata, nebo výše nájemného neodpovídá výši obvyklého nájemného, použije se hrubé roční nájemné ve výši nájemného obvyklého.“ 17 Za náklady na dosaţení výnosu z nájemného se počítají především daň z nemovitosti, pojištění stavby a náklady na opravu a údrţby.

7.

Oceňování ve Spolkové republice Německo

Po sjednocení Německa v roce 1990 musely obě bývalé země několik let čelit mnohým nástrahám při procesu harmonizování práva a zvyklostí ve všech sférách společnosti. Z převáţně ekonomických a politických důvodů byla východní část země nucena bez výhrad převzít systém fungující v západním Německu. Úkolem znalců a odhadců z východní části země bylo vyrovnat se s touto výzvou a naučit se novým postupům, metodám a především novému způsobu myšlení. Ve Spolkové republice Německo je oceňování nemovitostí silně regulováno zákony a předpisy,

např.

BauGB

(Baugesetzbuch

–

Stavební

zákon),

WertV

(Wernermittlungsverordnung – Nařízení o zásadách pro stanovení aktuálních cen na trhu) a jiné. Německý oceňovací systém často vyvolává nedorozumění v ostatních zemích Evropy. Prolínají se v něm oceňování podle přesně stanovených právních předpisů, kde je pro jednotlivé účely přímo nařízeno pouţití jedné či více konkrétních metod. Navíc pro různé

17


19

účely oceňování musí být respektovány různé směrnice a nařízení, např. jiné směrnice jsou dané pro účely pojištění a jiné pro účely daňové. Na rozdíl od České republiky je v Německu stavba součástí pozemku. Z toho vyplývá odlišné rozdělení typů nemovitostí. V Německu jsou za nemovitosti povaţovány: pozemky – zastavěné stavbami, nezastavěné vlastnictví bytu dílčí vlastnictví dědičné právo stavby

7.1.

Metoda věcné ceny

Způsob uţití této metody v Německu není mimo Německo správně chápán. V německém způsobu této metody není prvotní výsledek, tj. suma hodnoty pozemku a stavby, konečným výsledkem. Je totiţ ještě upravena, aby odráţela situaci na trhu. Této úpravy docílíme pomocí faktoru, který byl vytvořen místním Výborem veřejných znalců pro různé druhy vlastníkem obsazených nemovitostí. Ceny nemovitostí, které jsou ve srovnatelné cenové skupině, stáří a lokalitě, jsou rozděleny podle výše reprodukční zůstatkové hodnoty. Průměr těchto faktorů se pouţije jako opravný koeficient pro prvotní hodnotu. Tak dojdeme k trţní hodnotě. Pokud se data nevztahují ke stejnému časovému období, můţeme provést úpravu pomocí časového indexu, který je publikován místním výborem. Velikost obsazených nebo pronajatých vícepodlaţních budov se vyjadřuje v m3 obestavěného prostoru a velikost bytů v m2 obytné plochy. Obytná plocha zahrnuje všechny místnosti domu za vchodovými dveřmi včetně WC, koupelen, kuchyní a do jisté míry i balkonů. Nezapočítávají se sklepy, kotelny, schodiště atd. Všechny obytné místnosti musí mít moţnost vytápění, kromě balkonů, které se započítávají ve výši 50 nebo 25% plné hodnoty, v závislosti na pouţité metodě. Věcná cena je technická hodnota nemovitosti. Abychom dospěli k její výši, musíme sečíst cenu pozemku a cenu stavby včetně vedlejších nákladů a vnějších zařízení (přípojky inţenýrských sítí apod.).18

18


20

7.2.

Výnosová metoda

Německá výnosová metoda dělí příjmy a výdaje na části, připadající na budovu a na pozemek. Čistý výnos z pronájmu pozemku získáme tak, ţe cenu pozemku vydělíme úrokovou mírou, náleţící tomuto typu a stáří stavby. Tento výsledek následně odečteme od čistého příjmu z pronájmu. Zbytek čistého výnosu z pronájmu připadá na stavbu. Tato částka se vynásobí činitelem, vyjadřujícím zbytkovou ekonomickou ţivotnost při pouţití stejné úrokové míry, jak je uvedeno výše. Hodnota pozemku jako celek se přidá k této částce a výsledkem je odvozená výnosová hodnota, která musí být upravena podle situace na trhu. Uţití německé výnosové metody vede v podstatě ke stejným výsledkům ocenění, jako výnosová metoda v jiných zemích, kde se nerozděluje na část, připadající na stavbu a na pozemek.

7.3.


Porovnávací metodou se v Německu oceňují především byty v soukromém vlastnictví a nezastavěné pozemky. Aby bylo moţné cenu zjistit porovnávacím způsobem, musí mít odhadce k dispozici dostatečný počet porovnatelných nemovitostí. Jde o statistickou metodu, která pracuje se středními hodnotami. Výbory veřejných znalců poskytují tzv. směrné ceny pozemků, zaloţené na údajích z reálných kupních smluv. Pokud se nějaké parametry oceňované nemovitosti liší od srovnávacích nemovitostí, pouţijí se korekce přiráţkami či sráţkami.19

8.

Oceňování ve Slovenské republice

V posledních letech se Slovenská republika v oblasti oceňování majetku ubírá jiným směrem neţ Česká republika. V současné době se řídí vyhláškou ministerstva spravedlnosti Slovenské republiky č. 492/2004 Z: z., o stanovení všeobecné hodnoty majetku. Svou koncepcí se více přibliţuje předpisům a zvyklostem ve vyspělejších zemích Evropy. Například se zde striktně pouţívá výraz hodnota ve všech případech odhadů a termín cena se pouţívá pouze pro částku sjednanou mezi kupujícím a prodávajícím. Podle vyhlášky se nestanovuje ţádná

19


21

administrativní či úřední cena, ale pouze obvyklá hodnota, která se, aţ na výjimky, pouţívá pro všechny účely oceňování. V současné době je na Slovensku situace výrazně jednodušší, neţ tomu bylo v dřívějších dobách. Přijetím nových předpisů se především sjednotila práce znalců a odhadců. Výstupy jejich práce, tedy původně (a v ČR dodnes) odhady a znalecké posudky, se spojily v univerzální výsledek – znalecký posudek o všeobecné hodnotě daného majetku.

8.1.


Na rozdíl od českých oceňovacích předpisů je pouţití porovnávací metody při oceňování staveb popsáno v příloze č. 3 vyhlášky č 492/2004 Z. z. stručně a poměrně obecně: Pro výpočet se vyuţívá transakční přístup. Pro porovnání je potřeba soubor alespoň tří nemovitostí. Porovnávání se provádí na měrnou jednotku: m3 (obestavěný prostor), m2 (zastavěná plocha, podlahová plocha), m (délka), kus apod. Je třeba přihlédnout k odlišnostem mezi porovnávanými objekty a oceňovaným majetkem. Hlavní faktory porovnávání jsou: ekonomické (datum převodu, forma převodu, způsob platby apod.) polohové (místo, lokalita, atraktivita apod.) konstrukční a fyzické (standard, nadstandard, podstandard, příslušenství apod.). Podklady pro porovnání (doklad o převodu nebo přechodu nemovitosti, případně nabídky realitních kanceláří) musí být identifikovatelné. Při porovnání musí být vyloučeny všechny vlivy mimořádných okolností trhu, např. příbuzenský vztah mezi prodávajícím a kupujícím. 20

8.2.

Kombinovaná metoda

Tato metoda se pouţívá pro stanovení všeobecné hodnoty staveb, které jsou schopny dosahovat výnos formou pronájmu. Jiţ název nám napovídá, ţe zde dochází ke kombinaci dvou hodnot – výnosové hodnoty staveb a tzv. technické hodnoty. Technická hodnota staveb odpovídá principem české hodnotě, stanovené nákladovým způsobem podle vyhlášky, tj. věcná hodnota sníţená o opotřebení. 20

Vyhláška Ministerstva spravedlnosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku

22

Všeobecná hodnota staveb kombinovanou metodou se vypočte podle vztahu:

a * HV + b * TH VŠH = a+b HV

- výnosová hodnota staveb

TH

- technická hodnota staveb

a

- váha výnosové hodnoty

b

- váha technické hodnoty, zpravidla se rovná 1,00.

Za výnosovou hodnotu dosazujeme hodnotu staveb bez výnosu z pozemků. Pokud se výnosová hodnota staveb přibliţně rovná součtu nebo je vyšší, neţ technická hodnota staveb, pak platí: a = b = 1. V ostatních případech platí: a > b. Výnosová hodnota se vypočítá podle následujícího vzorce:

OZ HV =

OZ

k

- odčerpatelný zdroj, kterým se rozumí disponibilní výnos se zohledněním kapitalizačního odpisu

k

8.3.

- úroková míra. 21

Metoda polohové diferenciace

Všeobecná hodnota stavem se pomocí této metody vypočítá podle základního vztahu

VŠH s = TH * k PD VŠH s - všeobecná hodnota stavby

21


23

TH

- technická hodnota stavby

k PD

- koeficient polohové diferenciace.

Koeficient polohové diferenciace vyjadřuje vliv polohy ostatních faktorů, které mají vliv na všeobecnou hodnotu v konkrétním místě a čase. Tento koeficient můţe být určen pro skupinu staveb nebo jednotlivě pro kaţdou stavbu. Při určení koeficientu polohové diferenciace se váţeným průměrem zohledňují zpravidla následující faktory: Trh s nemovitostmi, poloha nemovitosti v dané obci, současný technický stav nemovitosti, typ nemovitosti, příslušenství nemovitosti, pracovní možnosti obyvatelstva, doprava v okolí nemovitostí, možnosti dalšího rozšíření, konfigurace terénu, jiné faktory. Slovo zpravidla, které je pouţito i v příloze 3 vyhlášky, dává znalci dostatečnou volnost, aby pouţil pouze takové faktory, které mají v daném případě svůj smysl nebo takové, které nejlépe vystihují danou situaci. Vyhláška pouze říká, ţe se faktory zohlední váţeným průměrem, váhy k dílčím faktorům si znalec stanoví sám. 22

9.

Oceňování ve Velké Británii

Ve Velké Británii je oceňování nemovitostí rozděleno na dva druhy v závislosti na účelu ocenění. Tzv. statutární oceňování je pouţíváno pro účely stanovené zákony, např. ocenění pro určení daně nebo pro stanovení výše přiměřeného nájemného. Nestatutární ocenění se pouţívá například pro účely ocenění pro nákup, prodej nebo pronájem nemovitosti či pro zajištění hypotéky. Ve Velké Británii se pravidla oceňování dělí podle území, v Anglii a Wallesu platí jiná pravidla neţ ve Skotsku a Severním Irsku. Způsoby oceňování jsou regulovány a usměrňovány profesními organizacemi. Mezi dvě nejvýznamnější organizace, sdruţující 22


24

odhadce majetku, patří RISC (The Royal Intitution of Chartered Surveyors – Královský institut autorizovaných odhadců) a IRRV (The Institute of Revenues Rating and Valuation – Institut ohodnocování zisků a oceňování). Tyto instituce dbají na odbornost, vzdělávání a profesionalitu svých členů a zveřejňují zásady pro oceňování nemovitosti.

9.1.

Red Book

Publikace Red Book (Červená kniha) je zásadním dokumentem pro autorizované odhadce v Anglii a Walesu, kteří musejí mít členství v jedné z výše uvedených profesních asociacích. Červená kniha je respektována a uznávána ve většině zemí světa. Pouţívá se při zhotovování písemných posudků, týkajících se posuzování hodnot všech druhů majetku. Obsahuje široký seznam definic spolu s náleţitými předpoklady pro všechny způsoby ocenění a udává, které hodnotové koncepty je třeba pouţívat a v jakém případě. Celá kniha se dělí na dvě části. První část obsahuje 6 prováděcích instrukcí se 14 přílohami a je povinná. Část druhá obsahuje 6 směrnic se 4 přílohami a její uţití je pouţití je pouze doporučené. Kniha neobsahuje tabulky či fixní hodnoty, ale pouze postupy pro zjištění nejvíce pravděpodobné hodnoty. Velký důraz je kladen nejen na odbornou znalost odhadce, ale také na účel, zadaný klientem. Red Book pouze dává rady pro zpracování posudku a přesně definuje, kdo můţe ocenění vypracovávat. Zodpovědností kaţdého znalce je vybrat některou z vhodných metod, které vedou ke zjištění ceny daného majetku a správným způsobem ji aplikovat. 23

9.2.

Metody oceňování

Ve Velké Británii se pro odhady cen majetku pouţívá celkem pět základních metod, které jsou v Red Book vysvětleny a doporučeny. Pouţití jednotlivých metod je dáno účelem ocenění, ke kterému si jej klient objednal. Jedná se o následující metody: investiční metoda – je pouţívána k ohodnocení kapitálových investic do nemovitostí porovnávací metoda – je zaloţena na porovnání cen prodejů či pronájmů nemovitostí s cenami podobných a v poslední době 23


25

uskutečněných prodejů či pronájmů výnosová metoda – je zaloţena na odhadu budoucích zisků dodavatelská (nákladová) metoda – je zaloţena na nákladech na stavbu a pouţívá se v případech, kde na lokálním trhu není dostatečná nabídka a poptávka daného typu nemovitosti reziduální metoda – vyuţívá se pro novou výstavbu. Je moţné ji vyuţít například při ocenění pozemku, který je nezastavěný nebo zastavěný zástavbou, kterou je ekonomicky výhodné odstranit a na jejím místě postavit stavbu novou. Nejprve se stanoví hodnota nemovitosti po jejím dokončení. Od této hodnoty celé nemovitosti (pozemku i stavby) se odečtou náklady, potřebné na výstavbu a obvyklý zisk developera. 24

24


26

TRŢNÍ OCENĚNÍ RODINNÉHO DOMU Objednatel: BANKOVNÍ INSTITUT VYSOKÁ ŠKOLA, a. s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Rodinný dům č.p. 47 Orlov 47 261 01 Příbram

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění 16. 4. 2013

Obsah

27

Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení

Přílohy Výpis z katastru nemovitostí Snímek z katastrální mapy Fotodokumentace objektu

28

BANKOVNÍ INSTITU VYSOKÁ ŠKOLA, a. s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika 20. 4. 2013 Oznamuji Vám, ţe jsem ukončil trţní ocenění majetku, označeného jako RODINNÝ DŮM č.p. 47 uvedený na listu vlastnictví č. 46, pro katastrální území Orlov, obec Příbram, okres Příbram nacházejícího se na adrese Orlov 47, 261 01 Příbram, Česká republika. V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 16. dubnu 2013 – ke dni místního šetření. Zpracovatelům je známo, ţe zpráva má slouţit pouze jako podklad pro bakalářskou práci, které je součástí. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel, jako např. zajištění úvěru nemovitou zástavou, ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u Katastrálního úřadu v Příbrami na listu vlastnictví č. 46 pro katastrální území Orlov, obec Příbram, okres Příbram. Výpis z katastru je přílohou této zprávy. Zpracovatel zprávy chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má

29

přiměřené znalosti o všech podstatných zkušenostech a současně je zachována vzájemná výnosnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění uţíván výhradně k bydlení majiteli objektu. Ţádná část domu není pronajata na trţní či regulované nájemné. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny ţádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu na náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: poloha, velikost a vyuţitelnost pozemku velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav nejvyšší a nejlepší vyuţití převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávka po tomto druhu nemovitosti na trhu náklady na pořízení majetku jako nového, sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy prodej, poptávkové a nabídkové ceny srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě.

30

Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek, jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami, stavbami apod., byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

10.

Popisné informace

10.1. Popis lokality Orlov, místo kde se oceňovaný majetek nachází, je okrajovou částí města Příbram. Orlov je nejvýše poloţenou částí města a přímo sousedí s Vojenským výcvikovým prostorem Brdy. Lokalitu lze charakterizovat jakou poměrně klidnou. I z tohoto důvodu se zde začíná obchodovat se stavebními pozemky a dochází k výstavbě nových, především rodinných domů.

10.1.1.

Oceňovaný majetek

Podle skutečnosti, zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých majitelem objektu, je jedinou činností v rodinného domu vlastní bydlení majitele a jeho rodiny. Majetek tedy není určen k podnikatelské činnosti, i kdyţ nic nebrání jeho komerčnímu vyuţití k pronájmu na trţní nájemné.

10.1.2.

Historie

Oceňovaný objekt byl postaven v roce 2010 primárně za účelem bydlení vlastníka a jeho rodiny. V současnosti je takto i vyuţíván. Vzhledem k tomu, ţe se jedná o novostavbu, nebyla prozatím nutná ţádná rekonstrukce či renovace.

10.1.3. Pozemek Pozemek pro stavbu RD má tvar lichoběţníka o celkové výměře 4 383 m2 (trvalý travní porost). RD je osazen 20 m od hranice pozemku p. č. 147/3, od sousedního pozemku p. č. 148 místní komunikace 16,5 m, 13,5 m od pozemku p. č. 145 a 36,25 m od pozemku p. č. 149/2. Od ostatních pozemků jsou v minimální vzdálenosti 40 m a více. 31

10.1.4.

Venkovní úpravy

Na oceňovaných pozemcích jsou situovány následující venkovní úpravy: 1. vodovodní přípojka 2. kanalizační přípojka 3. elektro přípojka, vedoucí zemním kabelem na veřejný rozvod elektrické energie 4. zpevněná plocha pro automobil z prostého betonu 5. chodník a nádvoří ze zámkové dlaţby 6. plot z dřevěných planěk 7. dřevěná vrata a vrátka.

10.2. Rodinný dům 10.2.1.

Architektonické a dispoziční řešení

Rodinný dům má půdorys ve tvaru obdélníka o rozměrech 11,4 x 7,4 m s přístavky na ose štítů RD o rozměrech 2,0 x 4,8 m. Zastřešení domu je provedenoo sedlovou střechou nad RD a rovněţ sedlovými střechami nad přístavky. Stavba dispozičně obsahuje chodbu, obývací pokoj s kuchyňským koutem, dvě obytné místnosti, koupelnu a WC. Celkově tato stavba obsahuje pouze bytové prostory, provozní plochy se zde nevyskytují. Objekt tedy splňuje zákonné podmínky pro rodinný dům,

10.2.2.

Konstrukční řešení a vybavenost

Objekt je zaloţen na betonových pasech a základové desce na rostlý terén. Stavba je provedena z tvárnic Ytong, tloušťka obvodové stěny 37,5 cm. Stropní konstrukce je tvořena dřevěnými trámy, které jsou součástí krovu. Podhledy jsou sádrokartonové s vloţenou tepelnou izolací. Podlahy na terénu jsou tepelně izolovány. V obývacím pokoji na chodbě a loţnici jsou nášlapné plochy dřevěné, v kuchyni a ostatních prostorech jsou z keramické dlaţby. Okna jsou navrţena plastová s imitací dřeva. Střecha je sedlová s dřevěným, vazným krovem. Krytina je z betonových tašek Bramac. Klempířské konstrukce jsou vyrobeny z pozinkovaného plechu. Venkovní omítka je jednovrstvá voduodpuzující. Vnitřní omítky jsou jednovrstvé, jemně hlazené.

32

11. Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat, jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovanou, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zapsán v katastru nemovitosti jako rodinný dům. Jeho vyuţití plně odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě tohoto faktu předpokládám, ţe současné vyuţití je právně přípustné. Zmíněný objekt můţeme označit jako novostavbu, tudíţ je ve velmi dobrém stavu, je tedy moţné ho z technického hlediska vyuţívat. Jeho provoz nevyţaduje ţádnou rozsáhlou investici do rekonstrukce, lze jej tedy vyuţívat okamţitě. Rodinný dům je uţíván vlastníkem nemovitosti pro vlastní bydlení. Nejsou známé ţádné právní, technické či jiné skutečnosti, které by neumoţňovaly pronájem objektu na trţní nájemné. Ze všech těchto uvedených důvodů se domnívám, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

12. Ocenění 12.1. Úvod Při stanovení trţní hodnoty majetku se pouţívají tři mezinárodně uznávané metody ocenění – porovnávací, příjmová a nákladová metoda. Porovnávací metoda je zaloţena na analýze trţních cen porovnatelných typů majetku, se kterými se obchodovalo v posledním časovém období. Aby bylo moţné minimalizovat rozdíly mezi srovnávanými nemovitostmi, je nutné provést korekce indikované trţní hodnoty. Příjmová metoda se pouţívá tehdy, je-li moţné získat informace o budoucích příjmech. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda je provedena na základě reálných nákladů na pořízení majetku jako nového. Výsledná hodnota je poté sníţena o opotřebení či jiné znehodnocení. 33

Při stanovení obvyklé ceny jsem v tomto případě vyuţil kombinaci porovnávací a nákladové metody. Metodu příjmovou nebylo moţno aplikovat proto, ţe v dané lokalitě se nepronajímají podobné typy nemovitostí a tudíţ nebylo moţné zjistit informace, které jsou k aplikaci příjmové metody potřebné.

12.2. Porovnávací metoda 12.2.1. Stanovení trţní hodnoty pozemku Předpokladem pro stanovení trţní hodnoty je, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. Při určování trţní hodnoty pozemku, souvisejícím s oceněním rodinného domu, jsem porovnal čtyři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v poslední době ve srovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem pouţil cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídku, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem, odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnávání pozemků byly dále vzaty v úvahu faktory, jako jsou datum transakce, existence věcných břemen, lokalita, tvar a rozloha pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, dopravní dostupnost apod. Na základě výše zmíněných skutečností jsem dospěl k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku, souvisejícího s rodinným domem je: 4 948 000 Kč a je kalkulována následovně: 1 083 * 4568 = 4 948 000 Výpočty, pouţité při stanovení této indikace, jsou uvedeny v tabulce.

TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek




Orlov

1 stavební parcela

2 stavební parcela

3 stavební parcela

4 stavební parcela

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku

34

145, 146

N/A

N/A

N/A

N/A

Orlov

Orlov

Orlov

Podlesí

Podlesí

Obec

Příbram

Příbram

Příbram

Příbram

Příbram

Okres

Příbram

Příbram

Příbram

Příbram

Příbram

Parcelní číslo Adresa pozemku Katastrální území

B. Základní údaje pro porovnávání - cena za 1 m² v tisících Kč Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m² Cena za 1 m²

X

2 154 700

1 884 300

1 385 700

2 025 540

4568

1486

2742

3086

2080

X

Datum transakce Korekce Upravená hodnota

1090

1235

1450

1218

1.2.2013

1.11.2012

1.4 2013

1.10.2013

1

1

1

1

1090

1235

1450

1218

Prodej

Prodej

Nabídka

Prodej

C. Právní údaje Druh transakce

1

1

0,9

1

1090

1235

1305

1218

Absolutní vlastnictví




1

1

1

1

1090

1235

1305

1218

Bez věcných

Bez věcných

Bez věcných

Bez věcných

Bez věcných

břemen

břemen

břemen

břemen

břemen

1

1

1

1

1090

1235

1305

1218

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva


Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu

Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům

Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Nejsou

Korekce Upravená hodnota

1

1

1

1

1090

1235

1305

1218

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

1090

1235

1305

1218

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1

1

1

1

1090

1235

1305

1218

Dobrá

Dobrá

Lepší

Lepší

D. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku Korekce Upravená hodnota Svaţitost

Pravidelný

1

1

0,9

0,9

1090

1235

1175

1096

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

1

1

1

1

1090

1235

1175

1096

Rovinný

Svaţitý

Rovinný

Mírně svaţitý Mírně svaţitý

35

Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţ. sítí

Kompletní

Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy

Nezjištěna

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

Autobus

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů

Ne


1

0,9

1,2

0,9

1090

1112

1410

986

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1

1

1

1

1090

1112

1410

986

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

1

1090

1112

1410

986

Autobus,

Autobus

Autobus

Autobus

1

1

1

1

1090

1112

1410

986

Dobrá

Výborná

Dobré

Dobrá

1

0,95

1

1

1090

1057

1410

986

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

1090

1057

1410

986

Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno

Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota

1

1

1

1

1090

1057

1410

986

Menší

Menší

Obdobný

Menší

0,9

0,95

1

0,95

981

1004

1410

937

E. Ostatní parametry Velikost pozemku Korekce Upravená hodnota


Moţná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota

1

1

1

1

981

1004

1410

937

981

1004

1410

937

0

0

0

0

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hod. 1 m²

1083

Rozloha pozemku

4568

Celková porovnávací hodnota

4947144

Výpis oceňovaných parcel Poř. číslo

1 2 Celkem

Číslo parcely

145 146

Výměra v m²

Jednotková hodnota v Kč/m²

Trţní hodnota

185 4383 4568

1083 1083

200 355 4 746 789 4 947 144

36

Zaokrouhleno

4 948 000

12.2.2. Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení hodnoty jako celku byly vzaty do úvahy rodinné domy, které byly v nedávné době prodány nebo nabízeny v okrese Příbram. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem, odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňované nemovitosti zvolil za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu. Při stanovení hodnoty tímto přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, existence věcných břemen, lokalita, technický stav objektu, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku, indikovaná porovnávací metodou, je 7 290 000 Kč. Podrobný popis výpočtů, provedených pro získání výše uvedené indikace, je uveden v tabulce.

TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaný pozemek

Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný pozemek pozemek pozemek pozemek

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název nemovitosti

1

2

3

4


Orlov

Orlov

Podlesí

Podlesí

Lazec

Parcelní číslo Adresa pozemku

Orlov 47

Katastrální území

Orlov

Orlov

Podlesí

Podlesí

Lazec

Obec

Příbram

Příbram

Příbram

Příbram

Příbram

Okres B. Údaje o pozemku

Příbram

Příbram

Příbram

Příbram

Příbram

4568

984

1248

732

476

Plocha pozemku

37

Hodnota ze 1 m² pozemku

1083

1083

1083

1083

4947144 1065672 1351584 792756 Hodnota pozemku celkem 2 C. Základní údaje pro porovnávání - m celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem

515508

104

116

132

103

98

X

3 620 000

3 950 000

2 470 000

2 230 000

2554328

2598416

1677244

1714492

22020

19685

16284

17495

1.3.2013

1.3.2013

1.1.2013

1.2.2013

Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jed.

1083

X

Datum transakce

1

1

1

1

Upravená hodnota D. Právní údaje

22020

19685

16284

17495

Druh transakce

Prodej

Nabídka

Prodej

Prodej

1

0,9

1

1

22020

17717

16284

17495

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1

1

1

1

22020

17717

16284

17495

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

22020

17717

16248

17495

Korekce

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Ne

Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu


Orlov

Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezeni a závazky

Ne


Orlov

Podlesí

Podlesí

Lazec

1

1

1

1

22020

17717

16248

17495

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

22020

17717

16248

17495

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

22020

17717

16248

17495

Dobrá

Lepší

Lepší

Horší

1

0,9

0,9

1,1

22020

15945

14623

19245

Dobrý

Průměrný

Dobrý

Průměrný

1,05

1,2

1,05

1,2

23121

19134

15354

23093

Průměrná

Průměrná

Průměrná

Průměrná

E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Velmi dobrý

Korekce Upravená hodnota Tech. vybavenost budovy

Průměrná

Korekce Upravená hodnota Funk.vyuţitelnost budovy

Dobrá

1

1

1

1

23121

19134

15354

23093

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

38

Korekce Upravená hodnota Dobrý

Další moţný rozvoj nemovitosti Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

Autobus

Korekce Upravená hodnota Dobrá

Dopravní dostupnost

1

1

1

1

21270

19721

21662

28413

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Dobrý

1

1

1

1

21270

19721

21662

28413

Autobus

Autobus

Autobus

Autobus

1

1

1

1

21270

19721

21662

28413

Dobrá

Velmi Dobrá

Dobrá

Dobrá

a parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Průměrná

Korekce Upravená hodnota N/A


1

0,95

1

1

21270

18735

21662

28413

Průměrná

Průměrná

Průměrná

Průměrná

1

1

1

1

21270

18735

21662

28413

N/A

N/A

N/A

N/A

1

1

1

1

21270

18735

21662

28413

Obdobný

Obdobný

Obdobný

Obdobný

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti

Obdobný

Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota

1

1

1

1

21270

18735

21662

28413

N/A

N/A

N/A

N/A

1

1

1

1

21270

18735

21662

28413

21270

18735

21662

28413

Výsledná porovnávací hodnota 22520

Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez poz.)

2342080

Hodnota pozemku

4947144


7289224

12.3. Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového, jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. 39

Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty, vyplývající z fyzického opotřebení majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následovně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Představují sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou nedostatečná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a náklady na výstavbu. Na základě výše uvedených informací a získaných podkladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, indikovaná nákladovou metodou, je: 7 800 000 Kč. Podrobný popis výpočtů, provedených pro získání indikací trţní hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody, je uveden v následující tabulce.

40

NÁKLADOVÁ METODA Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří Ekonomická životnost Zastavěná plocha Počet podlaží Celková zastavěná plocha Koeficient využitelnosti Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky

5% 0% 0%

Rodinný dům, Orlov 47, Příbram 145,146 Zděná 3 roky 3 let 80 let 104 m2 1 nadzemní 104 m2 0,8 84 m2 552m3 5000 Kč/m3 2 760 000 2 622 000 2 622 000 2 622 000

Venkovní úpravy

230 000

Pozemek

4 948 000

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

7 800 000

13.

Závěr

Toto hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace:

41

Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda

Indikace (Kč)

Váha (%)

Vážený průměr (Kč)

7 290 000

80

5 832 000

0

0

0

7 800 000

20

1 560 000

Výsledná cena

7 392 000

Zaokrouhleno

7 392 000

Oceněný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu je moţné předpokládat, ţe porovnávací metoda nejlépe odráţí stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodu je indikace trţní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 80%. Vzhledem k tomu, ţe v této lokalitě se nepronajímají podobné typy nemovitostí, nebylo moţno aplikovat příjmovou metodu a tudíţ se tato metoda ve výsledné indikaci nezohledňuje. Přestoţe se jedná o novostavbu, výsledná hodnota, zjištěná aplikací nákladové metody, slouţí pouze jako jistý korektor hodnoty, zjištěné jinou metodou. Indikaci je přisouzena váha 20%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 20. 4. 2013 reprezentována částkou =7 392 000 Kč (slovy: Sedmmiliónůtřistadevadesátdvatisíckorunčeských) Ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku jsem neprováděl ţádné šetření. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje, týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, po který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván.

42

Závěry v této zprávě mohou být plné pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících či obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

14. Omezující podmínky a předpoklady 1.

Nebylo provedeno ţádné šetření, rovněţ nebyla převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného.

2.

Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace.

3.

Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo veřejných evidencí, jako je katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření.

4.

Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný

majetek

neobsahuje

takové

materiály jako

je

azbest,

močovino-

formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potencionálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5.

Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění.

6.

Předpokládá se odpovědnost a správa vlastnických práv.

7.

Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.

43

8.

Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popř. pro účely, uvedené v úvodu této zprávy.

9.

Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty, obsaţený v této zprávě.

10.

Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu, platnou k datu ocenění.

44

15. Osvědčení Já, níţe podepsaný, tímto osvědčují, ţe: 1.

V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění.

2.

Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty.

3.

Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění tak, jak jsou uvedeny na zvláštním listě.

4.

Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Příbrami, dne 29. dubna 2O13

_____________________________ Jaroslav Mašek

45

Příloha č. 1 Výpis z katastru nemovitostí

46

Příloha č. 2 Kopie Katastrální mapy

47

Příloha č. 3 Fotodokumentace objektu

48

TRŢNÍ OCENĚNÍ BYTOVÉHO DOMU Objednatel: BANKOVNÍ INSTITUT VYSOKÁ ŠKOLA, a. s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Bytový dům č.p. 494 Jana Drdy 494 261 01 Příbram VII

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění 18. 4. 2013

49

Obsah Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení

Přílohy Výpis z katastru nemovitostí Snímek z katastrální mapy Fotodokumentace objektu

50

BANKOVNÍ INSTITU VYSOKÁ ŠKOLA, a. s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika 20. 4. 2013 Oznamuji Vám, ţe jsem ukončil trţní ocenění majetku, označeného jako BYTOVÝ DŮM č.p. 494 uvedený na listu vlastnictví č. 1001, pro katastrální území Březové Hory, obec Příbram, okres Příbram nacházejícího se na adrese Jana Drdy 494, 261 01 Příbram VII, Česká republika. V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 18. dubnu 2013 – ke dni místního šetření. Zpracovatelům je známo, ţe zpráva má slouţit pouze jako podklad pro bakalářskou práci, které je součástí. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel, jako např. zajištění úvěru nemovitou zástavou, ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u Katastrálního úřadu v Příbrami na listu vlastnictví č. 10001 pro katastrální území Březové Hory, obec Příbram, okres Příbram. Výpis z katastru je přílohou této zprávy. Zpracovatel zprávy chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má

51

přiměřené znalosti o všech podstatných zkušenostech a současně je zachována vzájemná výnosnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění uţíván jako Dům pečovatelské sluţby s 36 bytovými jednotkami. Podrobnější informace o vyuţití oceňovaného majetku jsou uvedeny v dalších oddílech této zprávy. Oceňovaný majetek je v absolutním vlastnictví města Příbram. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy, definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu na náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav nejvyšší a nejlepší vyuţití převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitosti na trhu náklady na pořízení majetku jako nového, sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. prodej, poptávkové a nabídkové ceny a výše nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě. očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizace pro stanovení hodnoty majetku.

52

Předmětem ocenění jsou pouze budovy stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami, stavbami apod., byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

16. Popisné informace 16.1. Popis lokality Předmětný objekt se nachází v bytové zástavbě v klidné části Příbrami VII. Lze poznamenat, ţe se jedná o velmi lukrativní lokalitu. Byty v okolních bytových domech dosahují jedněch z nejvyšších trţních cen v Příbrami. V blízkosti objektu je k dispozici téměř kompletní občanská vybavenost – obchodní síť, zastávka MHD apod. Na přilehlých veřejných prostranstvích je dostatečné mnoţství parkovacích míst. V okolí objektu je i poměrně značné mnoţství zeleně.

16.2. Oceňovaný majetek Podle skutečnosti, zjištěné na místě, je hlavní a zároveň jedinou činností v bytovém domě poskytování pronajímatelných bytů pro seniory či lidí, kterým je třeba poskytnout pečovatelské sluţby.

16.2.1.

Historie

Oceňovaný bytový dům byl postaven v roce v 1972. Původně slouţil jako klasický bytový dům pro mladé rodiny. Ve své době se jednalo o nejlukrativnější bydlení ve městě Příbram s ohledem na skutečnost, ţe v blízkosti byla vybudována mateřská i základní škola. Jako Dům pečovatelské sluţby dům funguje od roku 1995.

16.2.2. Pozemek Předmětem ocenění je jeden pozemek, parcelní číslo 1692 o rozloze 394 m2. Pozemek je kompletně zastavěn objektem bytového domu. Přilehlý chodník, parkovací místa či zeleň jiţ nejsou součástí pozemku bytového domu. 53

16.2.3.

Vedlejší stavby a venkovní úpravy

Vedlejší stavby a venkovní úpravy tvoří pouze jednotlivé přípojky médií – voda, elektro, plyn a kanalizační přípojka.

16.2.4.

Bytový dům

Bytový dům je postaven v bytové zástavbě. Základní konstrukční systém oceňovaného bytového domu je klasický zděný. Stropy jsou z typových panelů, uloţených na zdivu. Základy jsou betonové, pasové. Schodiště betonové, monolitické. Schodišťové rameno je 115 cm široké ve všech podlaţích. Klempířské práce jsou úplné z pozinkovaného plechu. Okna jsou plastová. Teplá voda je do budovy přivedena z centrálního zdroje tepelným kanálem.

16.2.5.

Aktuální vyuţití majetku

Ke dni ocenění obsahuje bytový dům: 16 jednopokojových bytů 16 garsoniér 4 dvoupokojové byty.

17. Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat, jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovanou, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Bytový dům je vyuţíván jako Dům pečovatelské sluţby. Z tohoto důvodů jsou nájmy stanoveny na minimální výši, nelze tedy rozhodně počítat s trţním nájemným. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Jeho provoz nevyţaduje ţádnou rozsáhlou investici do rekonstrukce a je moţné ho vyuţívat okamţitě. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna.

54

Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné. Vzhledem k jiţ zmíněné skutečnosti, ţe nájmy jsou stanoveny na minimální výši, není tato podmínka splněna. Na základě výše uvedených informací jsem dospěl k závěru, ţe současné vyuţití majetku není v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím. K nejlepšímu a nejvyššímu vyuţití dojde tehdy, budou-li byty pronajímány za trţní nájemné.

18. Ocenění 18.1. Úvod Při stanovení trţní hodnoty majetku se pouţívají tři mezinárodně uznávané metody ocenění – porovnávací, příjmová a nákladová metoda. Porovnávací metoda je zaloţena na analýze trţních cen porovnatelných typů majetku, se kterými se obchodovalo v posledním časovém období. Aby bylo moţné minimalizovat rozdíly mezi srovnávanými nemovitostmi, je nutné provést korekce indikované trţní hodnoty. Příjmová metoda se pouţívá tehdy, je-li moţné získat informace o budoucích příjmech. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda je provedena na základě reálných nákladů na pořízení majetku jako nového. Výsledná hodnota je poté sníţena o opotřebení či jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsem v tomto případě vyuţil kombinaci všech tří metod. Pro ocenění pozemku jsem pouţil metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsem pouţil všech tří metod ocenění.

18.2. Porovnávací metoda 18.2.1. Stanovení trţní hodnoty pozemku Předpokladem pro stanovení trţní hodnoty je, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. Při určování trţní hodnoty pozemku, souvisejícím s oceněním bytového domu, jsem porovnal čtyři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v poslední době ve srovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem 55

pouţil cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídku, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem, odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnávání pozemků byly dále vzaty v úvahu faktory, jako jsou datum transakce, existence věcných břemen, lokalita, tvar a rozloha pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, dopravní dostupnost apod. Na základě výše zmíněných skutečností jsem dospěl k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s bytovým domem je: 435 000 Kč a je kalkulována následovně 394 * 1103 = 435 000 Výpočty, pouţité při stanovení této indikace, jsou uvedeny v tabulce.

TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný pozemek





Příbram 7

1 stavební parcela

2 stavební parcela

3 stavební parcela

4 stavební parcela

1692

N/A

N/A

N/A

N/A

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo Adresa pozemku Katastrální území

Březové Hory Březové Hory Březové Hory Březové hory

Příbram VI

Obec

Příbram

Příbram

Příbram

Příbram

Příbram

Okres

Příbram

Příbram

Příbram

Příbram

Příbram

B. Základní údaje pro porovnávání - cena za 1 m² v tisících Kč Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m² Cena za 1 m² Datum transakce Korekce Upravená hodnota

X

506 240

710 080

526 400

693 760

394

452

634

470

512

X

1120

1120

1120

1355

1.2.2013

1.2.2013

1.2 2013

1.11.2012

1

1

1

1

1120

1120

1120

1355

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Prodej

C. Právní údaje Druh transakce

56

Korekce

0,95

0,95

0,95

1

Upravená hodnota

1064

1064

1064

1355





1

1

1

1

1064

1064

1064

1355

Bez věcných

Bez věcných

Bez věcných

Bez věcných

Bez věcných

břemen

břemen

břemen

břemen

břemen

1

1

1

1

1064

1064

1064

1355

Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům

Vlastnická práva


Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu

Bytový dům

Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Nejsou


1

1

1

1

1064

1064

1064

1355

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

1064

1064

1064

1355

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1

1

1

1

1064

1064

1064

1355

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Lepší

1

1

1

0,9

1064

1064

1064

1220

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

1

1

1

1

1064

1064

1064

1220

Rovinný

Rovinný

Rovinný

Rovinný

1

0,9

1,2

0,9

1064

1064

1064

1220

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1

1

1

1

1064

1064

1064

1220

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

1

D. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku

Pravidelný

Korekce Upravená hodnota Svaţitost

Rovinný

Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţ. Sítí

Kompletní

Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy

Nezjištěna


Autobus

Korekce Upravená hodnota Doprvní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota

Dobrá

1064

1064

1064

1220

Autobus,

Autobus

Autobus

Autobus

1

1

1

1

1064

1064

1064

1220

Dobrá

Dobrá

Dobré

Dobrá

1

0,95

1

1

1064

1064

1064

1220

57

Nutnost demolice stávajících objektů

Ne


Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

1064

1064

1064

1220



1

1

1

1

1064

1064

1064

1220

Obdobný

Obdobný

Obdobný

Obdobný

1

1

1

1

1064

1064

1064

1220

E. Ostatní parametry Velikost pozemku Korekce Upravená hodnota


Moţná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota

1

1

1

1

1064

1064

1064

1220

1064

1064

1064

1220

0

0

0

0

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hod. 1 m²

1103

Rozloha pozemku

394


434582

Výpis oceňovaných parcel poř. číslo

1 Celkem

číslo parcely

1692

výměra v m²

jednotková hodnota v Kč/m²

trţní hodnota

394 394

1103

434 582 434 582

zaokrouhleno

435 000

18.2.2. Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení hodnoty jako celku byly vzaty v úvahu rodinné domy, které byly v nedávné době prodány nebo nabízeny v okrese Příbram. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem, odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňované nemovitosti zvolil za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu.

58

Při stanovení hodnoty tímto přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou druh transakce, vlastnická práva, existence věcných břemen, lokalita, technický stav objektu, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je 15 276 000 Kč Podrobný popis výpočtů, provedených pro získání výše uvedené indikace, je uveden v tabulce.

TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaný pozemek

Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný pozemek pozemek pozemek pozemek

Bytový dům Příbram

1 Bytový dům Příbram



1692 Jana Drdy 494 Březové Hory Příbram

Březové Hory Příbram



Příbram

Příbram

Příbram

Příbram

Příbram

Plocha pozemku

394

452

634

470

512

Hodnota ze 1 m² pozemku

1103

1103

1103

1103

1103

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název nemovitosti Parcelní číslo Adresa pozemku Katastrální území Obec Okres B. Údaje o pozemku

434582 498556 699302 518410 Hodnota pozemku celkem C. Základní údaje pro porovnávání - m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jed. Datum transakce Korekce Upravená hodnota


Příbram VI Příbram

564736

394

394

394

394

438

X

16 250 000

16 250 000

16 250 000

18 700 000

15751444

15550698

15731590

18135264

39978

39469

39928

41405

1.2.2013

1.2.2013

1.2.2013

1.11.2012

X

1

1

1

1

39978

39469

39928

41405

59

D. Právní ůdaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Ne

Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu


Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezeni a závazky

Ne

Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Dobrý

Korekce Upravená hodnota Tech.Vybavenost budovy

Průměrná

Korekce Upravená hodnota Funk.vyuţitelnost budovy

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemovitosti

Omezený


Autobus

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost

Dobrá

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Prodej

0,95

0,95

0,95

1

37979

37496

37932

41405

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1

1

1

1

37979

37496

37932

41405

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

37979

37496

37932

41405





1

1

1

1

37979

37496

37932

41405

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

37979

37496

37932

41405

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

37979

37496

37932

41405

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Lepší

1

1

1

0,9

37979

37496

37932

37265

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Dobrý

1

1

1

1

37979

37496

37932

37265

Průměrná

Průměrná

Průměrná

Průměrná

1

1

1

1

37979

37496

37932

37265

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

37979

37496

37932

37265

Omezený

Omezený

Omezený

Omezený

1

1

1

1

37979

37496

37932

37265

Autobus

Autobus

Autobus

Autobus

1

1

1

1

37979

37496

37932

37265

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

a parkování Korekce

60

Upravená hodnota Průměrná

Atraktivita objektu Korekce Upravená hodnota

N/A


37979

37496

37932

37265

Průměrná

Průměrná

Průměrná

Průměrná

1

1

1

1

37979

37496

37932

37265

N/A

N/A

N/A

N/A

1

1

1

1

37979

37496

37932

37265

Obdobný

Obdobný

Obdobný

Obdobný

1

1

1

1

37979

37496

37932

37265

N/A

N/A

N/A

N/A

1

1

1

1

37979

37496

37932

37265

37979

37496

37932

37265

F. Ostatní parametry Obdobný

Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota

Výsledná porovnávací hodnota 37668

Porovnávací hodnota 1 jednotky

14841192

Porovnávací hodnota celkem (bez poz.)

434582

Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota

15 275 774

18.3. Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány také příjmovou metodou. Ocenění se provádí na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům, obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem pří pouţití příjmové metody je stanovení hrubého potencionálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potencionálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Trţní hodnota je poté stanovena pomocí dvou alternativních 61

kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potencionálního provozního příjmu a náklady na provoz objektu jsou zjištěny z podkladů, které byly poskytnuty Městským úřadem Příbram. Ovšem vzhledem ke skutečnosti, ţe se jedná o Dům pečovatelské sluţby, jsou nájmy stanoveny na minimální výši, nelze tedy rozhodně počítat s trţním nájemným. Na základě výše uvedených informací jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, indikována příjmovou metodou, je: 0 Kč. Podrobný popis výpočtů, provedených pro získání výše uvedené indikace, je uveden v tabulce.

PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu Neobsazenost a ztráty vlivem 0% neplaceného nájemného

376 943 376 943

Efektivní hrubý příjem Náklady na údržbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem

376 943 85 000 5000 0 0 0 7 000 97 000

Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem

279 943 320 000 -40 057

Míra kapitalizace

0%


0 0

62

18.4. Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty, vyplývající z fyzického opotřebení majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následovně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Představují sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou nedostatečná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu.

63

Na základě výše uvedených informací a získaných podkladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: 21 804 000 Kč Podrobný popis výpočtů, provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody, je uveden v tabulce.

NÁKLADOVÁ METODA Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří Ekonomická životnost Zastavěná plocha Počet podlaží Celková zastavěná plocha Koeficient využitelnosti Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky

30% 5% 0%

Pozemek

435 000


19.

Bytový dům Příbram 1692 Zděná 41let 8 let 60 let 394 m2 5 nadzemních 1970 m2 0,8 1576 m2 5516 m3 5827 Kč/m3 32 141 732 22 493 212 21 368 552 21 368 552

21 803 552 21 804 000

Závěr

Toto hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu.

64

Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace:

Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda

Indikace (Kč)

Váha (%)

Vážený průměr (Kč)

15 276 000

70

10 693 200

0

0

0

21 804 000

30

6 541 200

Výsledná cena

17 234 400

Zaokrouhleno

17 235 000

Oceněný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu je moţné předpokládat, ţe porovnávací metoda nejlépe odráţí stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace trţní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 70%. Oceňovaný majetek je z hlediska typu objektu a sektoru trhu typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. V tomto konkrétním případě je reálná schopnost majetku produkovat příjem výrazně omezena skutečností, ţe se jedná o dům s pečovatelskou sluţbou a nájmy jsou zde stanoveny na minimální úrovni. Z indikace trţní hodnoty příjmovou metodou navíc vyplývá, ţe výnosy z pronájmu nestačí ani na základní údrţbu objektu a na nutnou rezervu na renovace. Majitel objektu – město – dotuje bydlení nájemníkům domu. Z výše uvedených skutečností neposkytuje příjmová metoda objektivní informace o skutečné trţní hodnotě majetku a nebude proto při finální trţní indikaci uvaţována. Zejména u starších, i kdyţ funkčních objektů, jako je tento, nejsou investoři obvykle ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z toho důvodu není indikace trţní hodnoty pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu nám slouţí jako jistý korektor hodnot, zjištěných jinými metodami, a proto jí je přisouzena váha 30%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 20. 4. 2013 reprezentována částkou 65

=17 235 000 Kč (slovy: Sedmnáctmiliónůdvěstětřicetpěttisíckorunčeských) Neprováděl jsem ţádné šetření ohledné vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, po který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry v této zprávě mohou být plné pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

20. Omezující podmínky a předpoklady 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2.

Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, co se týče přesnosti takové informace.

3.

Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo veřejných evidencí jako je katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření.

4.

Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný

majetek

neobsahuje

takové 66

matriály,

jako

je

azbest,

močovino-

formaldehydové pojiva a izolace nebo jiné potencionálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5.

Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění.

6.

Předpokládá se odpovědnost a správa vlastnických práv.

7.

Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.

8.

Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, případně pro účely, uvedené v úvodu této zprávy.

9.

Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě.

10.

Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu, platnou k datu ocenění.

67

21. Osvědčení Já, níţe podepsaný, tímto osvědčují, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2.

Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty.

3.

Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a mezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě.

4.

Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Příbrami, dne 29. dubna 2O13

_____________________________ Jaroslav Mašek

68

Příloha č. 4 Výpis z katastru nemovitostí

69

Příloha č. 5 Kopie katastrální mapy

70

Příloha č. 6 Fotodokumentace objektu

71

ANALÝZA REALITNÍHO TRHU 22. Obecná charakteristika trhu 22.1. Popis okresu Okres Příbram se nachází v jihozápadní části Středočeského kraje. Jeho sídlem je město Příbram. Mimo Příbrami je na okrese dalších 7 měst. Celkový počet obcí v okrese Příbram je 121. V rámci kraje je tento okres nejrozlehlejším a třetím největším v rámci republiky. Počtem obyvatel mu v rámci kraje patří čtvrté místo. Hustota zalidnění je, v rámci kraje, třetí nejniţší. Jeho rozloha činí 1 692,05 km2. Počet obyvatel k roku 2012 je přibliţně 114 000. Příbramsko bylo v minulosti velmi bohaté na nerostné suroviny, zejména na rudy. Samotné okresní město a jeho část Březové Hory bylo známé jako hornické město. Jiţ od 13. století se zde těţilo stříbro. Od poloviny 20. století byla Příbram a její okolí spíše nechvalně proslulá těţbou uranu, při které bylo v 50. letech vyuţíváno otrocké práce politických vězňů. V současnosti je těţba uranu jiţ nadobro zastavena. Po roce 1989 došlo na Příbramsku ke značnému útlumu těţebního průmyslu, čímţ došlo i k prudkému zvýšení nezaměstnanosti na okrese. Reakcí na sníţení počtu pracovních míst se zvýšila dojíţďka obyvatel za prací do Prahy. Některé průmyslové závody se ale zachovaly dodnes, jiné vznikly po roce 1990. V současné době se některá města Příbramska snaţí nalákat zahraniční investory do nových průmyslových zón. Mezi nejznámější podniky patří např. RAVAK a.s. Příbram, Kovohutě Příbram, Rukavičkářské závody Dobříš nebo Povltavské mlékárny Sedlčany. Co se týče zemědělství, vzhledem ke členitosti a zalesněnosti území okresu, nepatří Příbramsko mezi obzvláště zemědělské okresy.

22.2. Regionální segmentace Okres Příbram lze rozdělit na tři části – okresní město Příbram, Dobříš a Sedlčany. Z důvodu rozlehlosti okresu se tato analýza realitního trhu zabývá pouze městy Příbram a Dobříš.

72

Administrativní rozdělení okresu Příbram

23.

Příbram

23.1. Prodeje 23.1.1. Stavební pozemky V současné době je poptávka po pozemcích relativně vysoká, a to především v okrajových částech města. Pokud se jedná o pozemky, které jsou zasíťované a připravené k okamţité výstavbě a s vybudovanou příjezdovou cestou, pohybuje se jejich cena kolem 1 600 Kč/m2. Ceny pozemků, které se nacházejí ve vzdálenosti od Příbrami měně neţ 10 kilometrů, se pohybují mezi 600 – 900 Kč/m2. O tyto pozemky v poslední době zájem poměrně vzrostl.

23.1.2.

Byty

V Příbrami je největší poptávka po dvou typech bytů. V prvním případě se jedná o byty typu 3+1, které si lidé pořizují za účelem vlastního bydlení. Ve druhém případě je vysoká poptávka po malých bytech typu 1+1, které si lidé kupují proto, aby je mohli dále nabídnout k pronájmu.

73

Starší byty se obchodují v těchto cenových intervalech

Byt 1 + 1 Byt 2 + 1 Byt 3 + 1 Byt 4 + 1

550 000 - 800 000 Kč 700 000 - 970 000 Kč 1 000 000 - 1 400 000 Kč málá nabídka

23.1.3. Rodinné domy V současnosti se nejčastěji poptávají takové rodinné domy, které jsou nově postavené, případně po celkové rekonstrukci a jejich cena nepřesahuje 3 000 000 Kč. Celkově však poptávka po rodinných domech není příliš vysoká, neboť pokud lidé mají dostatečné finanční prostředky, raději si nechají postavit dům dle vlastních představ.

23.1.4. Objekty pro individuální rekreaci Největší zájem je o chaty charakteru rekreačního domku v oblasti vodní přehrady Orlík, která je vzdálena od Příbrami přibliţně 30 kilometrů. V samotné Příbrami je poptávka především po zahrádkářských chatkách na okraji města, které se pohybují v rozmezí 100 000 – 400 000 Kč.

23.1.5. Bytové domy Prodej bytových domů je téměř ojedinělý. Vzhledem k tomu, ţe nové bytové domy se neprodávají jako celky, ale pouze po jednotlivých bytových jednotkách, nelze do budoucna nárůst nabídky předpokládat.

23.1.6.

Administrativní budovy

Stejně jako u bytových domů je i nabídka u administrativních budov minimální. Trh s administrativními prostory je spíše trhem pronájmu menších prostor.

23.1.7. Průmyslové objekty Nejvíce se obchoduje s menšími objekty, jako jsou např. ţivnostenské provozovny typu malých prodej, autoopraven apod. Zřídka se můţeme setkat s prodejem velkých objektů, jako jsou výrobní haly či celé průmyslové areály.

74

23.2. Nájmy 23.2.1.

Byty

Velká poptávka je po menších bytech typu 1+1, které si pronajímají nejčastěji mladí lidé či studenti. V posledních letech se zvýšil počet klientů z Prahy. Důvodem je pochopitelně niţší cena pronájmů, neţ v hlavním městě a také fakt, ţe v současnosti je mezi Příbramí a Prahou výborné dopravní spojení. Starší byty se pronajímají přibližně v těchto cenových intervalech

Byt 1 + 1 Byt 2 + 1 Byt 3 + 1 Byt 4 + 1

4 000 - 6 000 Kč + cena za služby / p.m. 6 000 - 8 000 Kč + cena za služby / p.m. 8 000 - 12 000 Kč + cena za služby / p.m. malá nabídka

23.2.2. Prodejní prostory Vysoká poptávka je po prodejních prostorách v obchodních zónách a hypermarketech. Velkou část poptávajících tvoří asijští obchodníci. Ceny pronájmu za m2 obchodních prostorů se pohybují průměrně mezi 3 500 – 4 000 Kč / p.a.

23.2.3.

Kanceláře

V poslední době je značný pokles zájmu o pronájmy kancelářských ploch. Nabídka převyšuje poptávku. Ceny pronájmu za m2 se průměrně pohybují mezi 1 500 – 2 200 Kč / p.a.

24.

Dobříš

24.1. Prodeje 24.1.1. Stavební pozemky Nabídka stavebních pozemků na Dobříši je velmi bohatá. Některé pozemky teprve vznikají či se připravují. Blízkost krajiny či klidné lokality a především vynikající dopravní spojení do Prahy však ceny pozemků značně navyšuje. Pozemky si proto kupují především „náročnější“ klienti. Ceny pozemků se tak pohybují okolo 2 000 Kč / m2.

75

24.1.2. Byty V posledních letech je Dobříš vyhledávanou lokalitou díky jiţ zmíněnému spojení do hlavního města Prahy. Cesta autobusovou dopravou trvá necelých 30 minut. Poptávka po bytech je zde tedy relativně vysoká. Byty se obchodují v těchto cenových intervalech

Byt 1 + 1 Byt 2 + 1 Byt 3 + 1 Byt 4 + 1

24.1.3.

630 000 - 900 000 Kč 800 000 - 1 100 000 Kč 1 150 000 - 1 750 000 Kč malá nabídka

Rodinné domy

Klasické rodinné domy se prodávají za cenu 3 – 6 milionů Kč v závislosti na lokalitě a stavu objektu. Poptávka převyšuje nabídku.

24.2. Nájmy 24.2.1.

Byty

Poptávka po pronájmech bytů je poměrně vysoká, ale často se klienti rozhodnou pro pronájem bytu v Příbrami, jelikoţ na Dobříši je cena nájmu o poznání vyšší. Byty se pronajímají přibližně v těchto cenových intervalech

Byt 1 + 1 Byt 2 + 1 Byt 3 + 1 Byt 4 + 1

4 500 - 6 500 Kč + cena za služby / p.m. 7 000 - 10 000 Kč + cena za služby / p.m. 10 000 - 13 000 Kč + cena za služby / p.m. malá nabídka

24.2.2. Prodejní prostory V současné době se sniţuje poptávka po malých prodejnách, a to proto, ţe na Dobříši byly v nedávné době postaveny nové supermarkety. Aţ na pár výjimek nejsou malí obchodníci schopni konkurovat těmto větším řetězcům, a proto tyto malé prodejny na Dobříši postupně mizí. 76

25.

Celkový marketingový výhled

V nejbliţší době lze očekávat, ţe ceny budou stagnovat, případně se mírně navyšovat především u pozemků. Pozemky jsou dobře obchodovatelné a navíc se jedná o poměrně jistou investici. Naopak u bytů se očekává, ţe ceny budou mírně klesat. Důvodem je zvyšující se nezaměstnanost, s čímţ souvisí schopnost splácet hypoteční úvěr. Ze stejného důvodu se očekává sníţení cen i u novostaveb rodinných domů. Nabídka tedy bude převyšovat poptávku.

77

ZÁVĚR Cílem této práce bylo charakterizovat a uvést rozdíly mezi nejvíce pouţívanými metodami, týkajícími se oceňování majetku ve vybraných zemích Evropské unie. Ještě před samotným rozborem jednotlivých metod jsem ve své práci zmínil mezinárodní organizace, které se problematikou oceňování zabývají. Tyto organizace jsou stěţejním bodem oceňovací činnosti, neboť zodpovídají za rozvoj mezinárodních oceňovacích standardů a vytvářejí celoevropské normy pro posuzování v oblasti oceňování. Aby jiţ zmíněná komparace metod byla snáze pochopitelná, nejprve jsem provedl rozbor oceňovacích metod v České republice. Pro další porovnání jsem zvolil tři státy Evropské unie – Spolkovou republiku Německo, Slovenskou republiku a Velkou Británii. První dva státy jsem si vybral zejména proto, ţe se jedná o sousední země České republiky a tudíţ je velmi pravděpodobné, ţe se s oceňováním majetku v těchto zemích budeme setkávat častěji neţ například ve státech jiţní Evropy. Protoţe zmíněné státy jsou zeměmi střední Evropy, jako poslední stát jsem vybral Velkou Británii, aby bylo moţné posoudit rozdíly mezi jednotlivými evropskými oblastmi. Při zpracování práce jsem dospěl k závěru, ţe v České republice a v Německu je v oblasti oceňování situace poměrně komplikovaná, můţeme se zde setkat s dvěma typy odborníků na oceňování – znalci a odhadci. Pro různé účely oceňování platí různá pravidla, jinými předpisy se řídí např. stanovování hodnoty pro účely daňové, jinými pro účely pojištění. Slovenská republika se v posledních letech začala ubírat jiným směrem neţ Česká republika. Oceňování se zde řídí vyhláškou Ministerstva spravedlnosti Slovenské republiky, o stanovení všeobecné hodnoty majetku. Podle vyhlášky se zde nestanovuje ţádná úřední či administrativní cena, ale pouze obvyklá hodnota, která se, aţ na výjimky, pouţívá pro všechny účely oceňování. Nejpřehlednější situace dle mého názoru panuje ve Velké Británii. Dohled na kvalitu práce a dostatečné

vzdělání

odborníků

zajišťují

profesní

sdruţení

–

„Královský

institut

autorizovaných odhadců“ a „Institut ohodnocování zisků a oceňování“. Tato sdruţení společně publikovala odhadní a oceňovací manuál „The Red Book“, který je základní příručkou pro prácí autorizovaných odhadců. Obecně lze říci, ţe v uvedených zemích jsou pro oceňování majetku nejčastěji pouţívány tři metody – porovnávací, výnosová (příjmová) a nákladová – a jejich kombinace, případně modifikace. 78

Porovnávací metoda je, krom Velké Británie, v ostatních zmíněných zemích téměř totoţná. Vţdy je nutné mít pro aplikaci této metody dostatečnou databázi porovnatelných nemovitostí. Ve Velké Británii je tato metoda zaloţená na porovnání cen prodejů či pronájmů s cenami podobných a v poslední době uskutečněných prodejů či pronájmů. Výnosová metoda se pouţívá tehdy, generuje-li oceňovaný majetek nějaký výnos. Ve Velké Británii je zaloţena na odhadu budoucích zisků. Dle mého názoru lze největší rozdíly určit u nákladové metody. Ve Velké Británii je tato metoda označována jako dodavatelská metoda. Na Slovensku je známa jako technická hodnota staveb a v Německu je označena jako metoda věcné ceny, která je však ještě upravena tak, aby odráţela situaci na trhu. Specifickou metodou je metoda kombinovaná, která se pouţívá ve Slovenské republice. Jak jiţ název napovídá, kombinují se zde dvě hodnoty – výnosová hodnota a výše zmíněná technická hodnota staveb. Součástí bakalářské práce je stanovení trţního ocenění rodinného domu a bytového domu. Oba objekty jsem podrobně popsal, analyzoval jejich nejvyšší a nejlepší vyuţití a stanovil omezující podmínky a předpoklady. Pro ocenění rodinného domu jsem vyuţil kombinace porovnávací a nákladové metody. Příjmovou metodu nebylo moţné aplikovat, protoţe podobné typy nemovitostí se v této lokalitě nepronajímají a nebylo tak moţné zjistit příjem z pronájmu. Při ocenění bytového domu jsem vyuţil všech tří oceňovacích metod. Ceny pozemků, které byly součástí oceňovaných objektů, jsem stanovil pomocí porovnávací metody. U rodinného jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnotu nejlépe vyjadřuje hodnota stanovená porovnávací metodou, a proto jsem této hodné přiřadil váhu 80%. U bytového domu jsem dospěl ke stejnému závěru, tedy ţe nejlépe hodnotu majetku vystihuje hodnota, zjištěná metodou porovnávací a téţ jsem jí přiřadil nejvyšší váhu a to 70%. V poslední části práce jsem provedl analýzu realitního trhu na příbramském okrese jmenovitě přímo ve městě Příbram a ve městě Dobříš. Obě města jsou velmi lukrativní lokalitou, a to především díky dobré dopravní komunikaci s hlavním městem Praha. Obchoduje se zde ve velké většině se všemi druhy nemovitostí. Nebyl tedy problém stanovit jejich orientační ceny. Závěr analýzy obsahuje můj názor na celkový marketingový výhled v příštích letech. 79

26. Seznam pouţité literatury 26.1. Tištěné monografie 1. BRADÁČ, A., et al. Teorie oceňování nemovitostí. 8., přeprac. vyd. Brno. Akademická nakladatelství CERM, 2009. 753 s. ISBN 80-901-4860-3. 2. GAJDOVÁ, Kristina a Renáta SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ, Oceňování nemovitostí ve vybraných evropských zemích. vyd. 1. V Praze: České vysoké učení technické, Fakulta stavební, 2009, 145 s. ISBN 978-80-01-04290-8 3. ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut Vysoká škola. 2008. ISBN 978-80-7265-128-3. 4. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: Bankovní institut Vysoká škola. 2007. ISBN 978-80-7265-101.

26.2. Legislativní dokumenty 5. Úplné znění č. 868/2011, Oceňování: zákon o oceňování majetku, vyhláška o oceňování majetku, další předpisy: podle stavu k 1.1.2012. č. 868. Ostrava: Sagit 99. ÚZ. ISBN 978-80-2708-887-4. 6. Vyhláška Ministerstva spravedlnosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku.

26.3. Elektronické zdroje 7. AZO – Asociace znalců a odhadců ČR. Dostupné z: http://www.azo.cz/ 8. Česká komora odhadců majetku [online] 2003-2008 [cit. 2013-02-18]. Dostupné z http://www.ckom.cz/index.php/cs/organizace-komory 9. Nahlíţení do katastru nemovitostí. Dostupné z: http://www.cuzk.cz/ 10. Oficiální stránky města Příbram. Dostupné z: http://www.pribram-city.cz/ 11. Realitní server reality.cz. Dostupné z: http://www.reality.cz/ 12. Stavební standardy. Dostupné z: http://www.stavebnistandardy.cz/doc/ceny/thu_2013.html 80

13. TEGoVA – The Europan Group of Valuers´ Associations. Dostupné z: http://www.tegova.org/ 14. Wikipedie otevřená encyklopedie Dostupné z: http://cs.wikipedia.org/wiki/Soudni_znalec 15. Znalecká kancelář Pohl a partneři. Dostupné z: http://www.cenyaodhady.cz/index.php 16. Znalecká komora. Dostupné z: http://www.znalci-komora.org

81

Komparace oceňování ve státech Evropské Unie

Recommend Documents