Komparace oceňování ve státech Evropské unie

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra financí a ekonomie

Komparace oceňování ve státech Evropské unie Diplomová práce

Autor:

Bc. Mária Mudríková Finance

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Petr Ort, Ph.D.

Červen 2015

Prohlášení:

Prohlašuji, že jsem diplomovou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze dne 15. 6. 2015

Bc. Mária Mudríková

Poděkování:

Touto cestou chci poděkovat vedoucímu práce Ing. Petrovi Ortovi, Ph.D., za jeho cenné připomínky, odborné rady a vedení práce.

Anotace práce: Diplomová práce se věnuje porovnání oceňování ve státech Evropské unie – v České republice, Slovenské republice a Německu. Je rozdělená do 4 základních kapitol: První tři kapitoly se věnují oceňování v České republice, oceňování na Slovensku a oceňování v Německu. V poslední kapitole jsem se zaměřila na vymezení rozdílů v oceňování ve vybraných státech EU. Součástí diplomové práce je stručný pohled do historie oceňování, vysvětlení základních pojmů spojených s oceňováním nemovitostí a přehled nejčastěji používaných metod oceňování v ČR, SR a v Německu.

Annotation: This thesis aims at comparing property valuation in the European Union countries – in the Czech Republic, Slovakia and Germany. It consists of 4 main chapters. Chapters 1 – 3 cover property valuation in the Czech Republic, Slovakia and Germany. The last chapter provides definitions of differences in valuation in selected EU countries. The thesis also includes a brief overview of property valuation throughout history, definitions of basic terms in the area of immovable property valuation and an overview of the most commonly used property valuation methods in the Czech Republic, Slovakia and Germany.

Klíčová slova: Znalec, nemovitost, cena zjištěná, cena obvyklá, oceňování nemovitostí, byt, pozemek, porovnávací metoda, nákladová metoda, výnosová metoda, Česká republika, Slovensko, Německo

Keywords: Valuer, real estate, administrative price, market value, property valuation methods, apartment, estate, sales comparison approach, cost approach, income capitalization approach, Czech republic, Slovak republic, Germany

OBSAH ÚVOD 1. OCEŇOVÁNÍ V ČESKÉ REPUBLICE…………….…………………........................9 1.1 Historie oceňování…………………………………………………………………..9 1.2 Právní úprava oceňování nemovitostí……………………………………………...12 1.3 Základní pojmy v oceňování……………………………………………………….13 1.4 Znalecké organizace………………………………………………………………..22 1.5 Software pro oceňování nemovitostí…………………………………………….…24 1.6 Porovnávací metoda………………………………………………………………..26 1.7 Nákladová metoda……………………………………………………………….....30 1.8 Výnosová metoda…………………………………………………………………..31 2. OCEŇOVÁNÍ NA SLOVENSKU………..…………….……………………………..34 2.1 Historie oceňování………………………………………………………………….34 2.2 Právní úprava oceňování nemovitostí……………………………………………....34 2.3 Základní pojmy v oceňování………………………………………………………..35 2.4 Software pro oceňování nemovitostí………………….…………………………….39 2.5 Porovnávací metoda………………………………….……………………………..39 2.6 Kombinovaná metoda……………………………….….…………………………...40 2.7 Metoda polohové diferenciace……………………….……………………………..41 2.8 Výnosová metoda………………………………………………..……………….....43 3. OCEŇOVÁNÍ V NĚMECKU……………………..…………….…..…………………46 3.1 Historie oceňování……………………………………………..……………………46 3.2 Právní úprava oceňování nemovitostí…………………….………………………...46 3.3 Základní pojmy v oceňování……………………………….……………………….47 3.4 Software pro oceňování nemovitostí…………………….………………………….49 3.5 Výnosová metoda……………………………………….…………………………..49 3.6 Nákladová metoda……………………………………….……………………….....50 6

3.7 Porovnávací metoda...................................................................................................50 4. ROZDÍLY V OCEŇOVÁNÍ VE VYBRANÝCH STÁTECH EU….……………….....52 4.1 Odměny znalců a expertů v ČR, SR a SRN……………………….………………..56 5. PRAKTICKÉ OCENĚNÍ BYTU……………………………………….………………59 5.1 Ocenění bytu na Slovensku…………………………………...…….……………....59 5.2 Ocenění bytu v Německu…………………………………………………….……..75 ZÁVĚR Seznam použité literatury Přílohy

7

Úvod Diplomová práce se zabývá problematikou oceňování v České republice, Slovenské republice a Spolkové republice Německo. Téma „Komparace oceňování ve státech Evropské unie“ jsem si vybrala z důvodu hlubšího zájmu a seznámení se s oceňováním ve výše uvedených zemích. Cílem mojí práce je vymezit základní pojmy, související legislativu, popsat metody oceňování v jednotlivých zemích a porovnat je mezi sebou. Práce je rozdělena do čtyř kapitol.

V první kapitole se věnuji oceňování v České

republice. Již na počátku civilizace si lidé začali uvědomovat, že lze svoje životní potřeby směňovat. K výměně docházelo na základě dohody mezi kupujícím a prodávajícím, vytvářela se tržní cena, kterou odhadce nemůže stanovit. Tady se začala postupně nabízet otázka jakou hodnotu – předpokládanou tržní cenu nabízený statek skutečně má. A mohli být zasazeny kořeny současných profesí odhadce či znalce. Obě profese a další pojmy související s oceňováním jako jsou nemovitost, pozemek, stavba, parcela, katastr nemovitostí či cena obvyklá podrobněji rozvádím v podkapitole vymezující základní pojmy v oceňování, která poskytuje teoretický přehled nejdůležitějších pojmů souvisejících s oceňováním. V první kapitole věnuji pozornost také popsání činností jednotlivých znaleckých organizací, které se snaží do jisté míry připravovat doporučení jak při ocenění postupovat. V České republice působí především Česká komora odhadců majetku a Komora soudních znalců ČR. Na Slovensku je to Slovenská komora znalců a v Spolkové republice Německo HypZert. Největší celoevropskou federací asociací znalců je TEGoVA, její hlavním cílem je harmonizace Evropských oceňovacích standardů, kontinuální vzdělávání odhadců a proces certifikace. V druhé části první kapitoly se zaměřuji na popsání nejčastěji používaných oceňovacích metod: porovnávací, nákladovou a výnosovou. Stejné aspekty s přihlédnutím na specifika oceňování v Slovenské republice rozebírám v kapitole druhé a třetí, ve které se věnuji oceňování v Spolkové republice Německo. Z teoretických poznatků získaných v průběhu tvoření diplomové práce jsem ve čtvrté kapitole provedla komparaci oceňování.

8

1. Oceňování v České republice 1.1 Historie oceňování Již na počátku civilizace si lidé začali uvědomovat, že lze svoje životní potřeby směňovat. Nejdříve to byly potraviny, další zdroje a následně i majetek. Jeden z nejstarších předpisů pro ocenění majetku nalezneme cca 1400 let před naším letopočtem v Bibli, a to ve Starém zákoně, Třetí kniha Mojžíšova (Levitus), 27: „ Když někdo složí zvláštní slib, osoby zasvěcené Hospodinu budou vyplaceny podle tvého odhadu. Jestliže někdo nebude s to dát příslušný obnos, bude postaven před kněze a kněz mu odhadne obnos, kněz odhadne obnos podle platební schopnosti slibujícího. Veškeré tvé odhadní obnosy budou v šekelech podle váhy určené svatyní. Šekel je dvacet zrn.“ Levitius postupně uvádí různé případy ocenění, např. u pole: „Oddělí-li své pole jako svaté po milostivém létě, vypočítá mu kněz cenu podle počtu let zbývajících do dalšího milostivého léta, a ubere se z tvého odhadního obnosu.“ Rozlišení hodnoty pole před a po sklizni reflektuje výnosový přístup k oceňování. Tím, že příjemcem majetku je církev, je ale poněkud zpochybněna nezávislost kněze jako odhadce.1 Na našem území se již Přemyslovci snažili o systematický výběr daní. Se vzrůstající mocí šlechty se rozrůstal i její majetek. Výběr daně

byl prováděn na základě „odhadů“

pověřených správců knížectví, později království. Kvůli neznalosti problematiky však docházelo ke zkreslování rozsahu majetku a nespravedlivému zdanění. Prvními moderními kroky v oblasti spisování nemovitého majetku byly tereziánské a josefínské reformy v druhé polovině 18. století. V únoru 1770 v době vlády Marie Terezie bylo uzákoněno číslování domů. Očíslován musel být každý dům s výjimkou kostelů, kaplí a neobývaných věží. V roce 1784 přistoupil Josef II. k reformám, které měly jednotně stanovit výši daně dle výměry pozemků, tzv. Josefínský katastr – soupis veškeré půdy říše, poddanské i panské bez rozdílu a zaváděl její rovné zdanění. V roce 1817 byl vydán Císařský patent o pozemkové dani, základ prvního stabilního katastru. U pozemku se evidovala jeho poloha, velikost a čistý výnos. V roce 1871 byl vydán knihovní zákon, který upravoval zakládání pozemkových knih jako dokladu o vlastnictví.

1

ORT, P. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007. s. 52

9

Důležitý je i cenový předpis Nařízení předsedy vlády č. 175 z roku 1939 o zákazu zvýšení cen, tzv. stopceny – stanovení ceny nemovitosti za účelem převodu se záměrem zabránit hospodářskému kolapsu zvyšováním cen. Tohle nařízení přetrvalo v některých případech ocenění až do roku 1984 a má svůj význam i u restitucí majetku. Po druhé světové válce upravoval znaleckou činnost v Československé republice zákon č. 167/1949 Sb., o stálých přísežných znalcích a tlumočnících. Ve 28 paragrafech jsou obsaženy instituty jako způsob a podmínky ustanovení znalce krajským soudem, povinnost znalce vést deník, v němž zapisuje všechny znalecké úkony podle předmětu a s udáním pro koho, kdy a za jakou odměnu byl úkon proveden. Téměř dokonalý systém pozemkových knih fungující od roku 1871 byl narušen v roce 1951 komunistickým režimem. Ke skončení zápisů došlo v roce 1964, komunistickému režimu se totiž nehodila propracovaná ochrana vlastnictví. Pozemkové knihy

byly

použité z archivů po roce 1989 v době

restitucí. Změna nastala zákonem č. 47/1959 Sb., o úpravě právních poměrů znalců a tlumočníků, který měl podle důvodové zprávy vymýtit soukromopodnikatelské způsoby při provádění znalečných a tlumočnických úkonů. Již §1 vymezuje, že správné odborné posouzení některých skutečností, které má být podkladem pro rozhodnutí nebo opatření soudů, arbitrážních orgánů nebo jiných orgánů státní správy vyžaduje, aby byla věnována zvýšená péče výběru osob, které mají být činné jako znalci. Výběr osoby záležel právě od těchto orgánů. Znalci zpracovávali posudky v rámci pracovního poměru u svého zaměstnavatele, kdy za obsah nebyli odpovědní, a fakturaci prováděl zaměstnavatel. Československý zákon z roku 1959 se částečně obsahově vymykal znalectví a odbornosti tím, že znalec měl mít nejen potřebné odborné znalosti a zkušenosti, ale též potřebné znalosti politické. To mělo za následek prodloužení lhůt a pokles kvality posudků.2 Příčiny uvedených nedostatků spočívají v několika okolnostech. Nejvážnější z nich tkví v tom, že úzké sepětí znalecké činnosti s úkoly socialistických organizací není podloženo ekonomickými nebo jinými funkčními důvody.3 Začátkem 60. let se změnil název republiky, oficiálně bylo deklarováno budování socialismu a byla přijatá nová ústava. Pro oceňování nemovitostí bylo důležité dělení 2

BRADÁČ, A. Soudní znalectví. Brno: Nakladatelství Cerm., 2010. s. 10

3

Důvodová zpráva k zákonu č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících

10

vlastnictví na osobní a soukromé. Pod osobním vlastnictvím rozumíme věci k uspokojení osobních potřeb. Věci v soukromém vlastnictví nebylo možné prodávat, s výjimkou prodeje nebo darování státu. U pozemků se po sovětském vzoru zavedlo tzv. osobní užívání, kdy pozemek vlastnil stát a dal je jedinci pouze k užívání pro jeho potřeby. Pod soukromým vlastnictvím je všechno ostatní, zejména výrobní objekty. Ke zrušení institutů soukromého a osobního vlastnictví došlo v roce 1990. Pokud tedy znalec nebo odhadce oceňuje nemovitý majetek za stavu před rokem 1990, je nutno určit typ vlastnictví a typ subjektu: občan-občan nebo občan-stát. Vyhláška č. 73/1964 Sb. stanovuje u staveb v osobním vlastnictví ceny za m² obytné plochy podle tzv. tříd kvality stavby. Zařazení do tříd bylo prováděno dle určených znaků kvality, shodovaly-li se znaky určité stavby alespoň ve dvou třetinách, byla stavba přirazena do dané třídy kvality. Tato vyhláška má význam dodnes u stanovování cen nemovitostí pro tzv. malou restituci dle zákona č. 403/1990 Sb. Třídy kvality byly v 80. létech nahrazeny body. Počet bodů záležel na počtu podlaží, konstrukci a provedení stavby.

Po celou dobu socialismu měly oceňovací

vyhlášky málo společného s tržní hodnotou. Často stanovily téměř likvidační úroveň a tím umožňovaly státu velmi prosté zbohatnutí. V roce 1967 byl schválen zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, který platí dodnes. To znamená, že znaleckou a tlumočnickou činnost v České republice upravuje více než čtyřicet let starý zákon o znalcích a tlumočnících. Stáří právní úpravy samo o sobě napovídá, že je potřeba upravit zákon tak, aby vyhovoval současným podmínkám. V současné době má znalecká činnost ohromný význam, neoddělitelně souvisí nejen se soudnictvím, ale stalo se funkční složkou vědeckého i ekonomického spektra moderního života téhle společnosti. Po sametové revoluci prošly oceňovací vyhlášky značnými změnami. Vyhláška 589/1990 Sb. řešila mimo jiné i ceny nemovitostí při převodech na československý subjekt se zahraniční účastí. V takovém případě se cena zjistila dle cenové úrovně zahraničního trhu (u nás to nejčastěji byla Spolková republika Německo či Rakousko) a přepočetla na československou měnu. Československým bankám byly pravděpodobně způsobeny miliardové škody tím, že se aplikovalo cenové úrovně dle zahraničních vyhlášek i na stanovení hodnoty zajištění úvěrů. Bylo docela běžné, že neprodejný a zdevastovaný zámek byl úvěrovými podvodníky zakoupen od restituenta nebo obce za částkou

11

stanovenou dle české vyhlášky v řádu jednotlivých miliónů a následně oceněn dle německé vyhlášky a zastaven bance jako záruka úvěru v řádu stovek miliónů.4 V posledních letech proběhlo několik legislativních pokusů o novelizaci zákona o znalcích a tlumočnících a po řadě přerušení byly opakovaně zahájeny práce na zcela novém zákoně o znalcích a tlumočnících, kde však nebyly vždy zcela logicky respektovány dobře zažité a lety prověřené tuzemské či zahraniční vzory. Všechny legislativní pokusy vycházely a vycházejí z předpokladu, že procesní postavení znalce, výkon znalecké činnosti a provádění důkazu znaleckým posudkem v řízení se nebude měnit. Zůstane proto zachován i systém povinné evidence znalců, splňujících zákonná kritéria a požadavek dohledu státu nad evidencí a výkonem znalecké činnosti. Zatím posledním záměrem nové právní úpravy bylo zjednodušit orientaci v evidenci znalců zavedením centrálního seznamu znalců a tlumočníků, který v elektronické podobě vede Ministerstvo spravedlnosti. Zpřísňují se podmínky pro činnost znaleckých ústavů. Zejména se jedná o logický požadavek, aby znalecký ústav disponoval znalci – fyzickými osobami, kteří budou obory svého jmenování garantovat kvalitu znaleckých posudků podávaných znaleckým ústavem. 5

1.2 Právní úprava oceňování nemovitostí Odhadci se řídí platnou legislativou České republiky, především zákonem o oceňování majetku č. 151/1997, který stanoví hlavní rámec oceňování. Podrobnosti způsobu oceňování jednotlivých typů nemovitostí jsou rozvedeny ve vyhlášce, kterou každým rokem vydává Ministerstvo financí. Výkon znalecké činnosti je u nás upraven právním předpisem, a to zákonem č. 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících ve znění pozdějších předpisů a prováděcí vyhláškou MS ČR č. 37/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů. V §1 zákona č. 36/1967 Sb. je definován účel právní úpravy, kterou se reguluje znalecká činnost a nad touto činností dohlíží stát prostřednictvím svých orgánů. Orgány veřejné moci mají výkon dohledu nad znaleckou

4

ORT, P. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007. s. 55 5

VÁCHA, V., KRATĚNA, J., ZACHAROV, S. Znalecká činnost v prostředí EU a dalších vybraných státech včetně Ruska. Praha: České vysoké učení technické v Praze, 2013. s. 17

12

činností. Znalecká činnost je vykonávána pro účely soudního řízení a řízení před jinými orgány veřejné moci, a pro účely právních úkonů mezi občany a organizacemi. Ministerstvo spravedlnosti a Krajské soudy vedou seznamy znalců, ve kterých jsou znalci zapsání podle oborů. Obory jsou rozděleny na odvětví, která se dále dělí na konkrétní specializace pro výkon znalecké činnosti. Seznam znalců je veřejným seznamem, který je k nahlédnutí na všech soudech a je zveřejněn na portálu Ministerstva spravedlnosti ČR www.justice.cz. Předsedové krajských soudů provádějí prostřednictvím oddělení znalců a tlumočníků kontroly deníků znalců a dohlížejí na úměrnost účtované odměny znalců. Dále se řídí Katastrálním zákonem 344/1992 Sb., který definuje práva, povinnosti a činnost Katastrálního úřadu na území České republiky a Stavebním zákonem 183/2006 Sb., který upravuje otázky územního plánování, povolování staveb a jejich změn, definuje stavby zastavitelného či nezastavěného území ze stavebního hlediska.

1.3 Základní pojmy v oceňování Obvyklá cena Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku zaznamenal s platností od ledna 2014 řadu změn, zejména v souvislosti s novým občanským zákoníkem. K původnímu textu v §2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku byla přidána věta „Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“ „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažená při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě

13

vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“ 6 Tržní hodnota a tržní cena „Tržní hodnota je pojem ekonomicky obecný – vyjadřuje střední hodnotu cenového rozptylu předpokládaných tržních cen. Při oceňování je nutné vždy přesně definovat, jaká hodnota se bude zjišťovat., protože existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány například střední hodnota, výnosová hodnota, tržní hodnota. Tržní cena je pojem ekonomicky konkrétní – cena dosažená v určitém čase, konkrétním kupcem a za konkrétní majetek. Tržní cenu nemůže odhadce stanovit, je to věcí dohody mezi kupujícím a prodávajícím.“7 Při každé tvorbě ceny platí, že jednotlivé cenotvorné prvky musí být zdůvodněny cenotvornou argumentací a podloženy relevantními dokumenty. Cena administrativní Je cena zjištěná podle cenového předpisu, podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, vyhlášky Ministerstva financí ČR č. 3/2008 Sb., kterou se provádí některá ustanovení zákona. Ve vyhlášce nejsou specifikovány případy, kdy je jí třeba použít. Odkazuje se na ni např. zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, darovací a dani z převodu nemovitostí. Administrativní cena se tedy zjišťuje hlavně v případě vypracování znaleckého posudku pro potřeby finančního úřadu a ke stanovení výše daně při převodu vlastnictví k nemovitostem, nebo při darování. Také dědické řízení může být provedeno cenou administrativní, ale obvykle se požaduje stanovení tržní ceny nemovitosti. Cena pořizovací Je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení (u nemovitostí, zejména staveb, cena v době jejich postavení), bez odpočtu opotřebení. Vyskytuje se nejčastěji v účetní evidenci

6

§ 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ORT, P. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2006. s. 15. 7

14

Cena reprodukční Je reprodukční pořizovací cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou nemovitost pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb buď pracně podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek, nejčastěji však za pomoci technicky hospodářských ukazatelů – jednotkových cen za 1 m³ obestavěného prostoru, 1 m² zastavěné plochy apod. Výchozí cena Je při výpočtech některé z výše uvedených cen (hodnot) pojem pro cenu nové stavby, bez odpočtu opotřebení, tj. cena nákladová. Od výchozí ceny, zejména pro výpočet věcné hodnoty

představující

technickou

stránku

nemovitosti,

se

odečítá

opotřebení

(znehodnocení). Na znehodnocení má vliv stáří staveb, životnost i technický stav stavby.8 Výnosová hodnota Kapitalizovaná míra zisku představuje očekávané výnosy z nemovitosti. Zjednodušeně řečeno jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Věcná hodnota Substanční hodnota, dle právního názvosloví časová cena je v podstatě reprodukční cenou stavby, sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené stavbě stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na odstranění vážných závad. Nemovitost Dle § 498 nového Občanského zákoníku jsou nemovitými věcmi pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá. Veškeré další věci, ať je jejich podstata hmotná nebo nehmotná, jsou movité.

8

BRADÁČ, A. Teorie oceňování nemovitostí III. Brno: Akademické nakladatelství CERM s.r.o., 1995.

15

Byt Dle §2236/1 nového Občanského zákoníku se bytem rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Ujednají-li si pronajímatel s nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor. Stavba Pro účely oceňování se stavby člení: 1) stavby pozemní, kterými jsou a) budovy, jimiž se rozumí stavby prostorově soustředěné a navenek převážně uzavřené obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými užitkovými prostory b) jednotky c) venkovní úpravy 2) stavby inženýrské a speciální pozemní, kterými jsou stavby dopravní, vodní, pro rozvod energií a vody, kanalizace, věže, stožáry, komíny, plochy a úpravy území, studny a další stavby speciálního charakteru 3) vodní nádrže a rybníky 4) jiné stavby Členění staveb na jednotlivé druhy stanoví vyhláška. Pro účely oceňování se stavba posuzuje podle účelu užití. Při nesouladu mezi účelem užití stavby uvedeným v kolaudačním rozhodnutí nebo v kolaudačním souhlasu nebo ve stavebním povolení nebo ve veřejnoprávní smlouvě nahrazující stavební povolení nebo v ohlášení či v oznámení stavebníka stavebnímu úřadu nebo v souhlasu stavebního úřadu nebo v certifikátu autorizovaného inspektora a skutečným užitím se vychází při oceňování ze skutečného užití stavby. Nejsou-li zachovány doklady o účelu, pro který byla stavba povolena, nebo při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem platí, že stavba je určená k účelu, pro který je svým stavebně technickým

16

uspořádáním vybavena. Jestliže vybavení stavby nasvědčuje několika účelům, má se za to, že stavba je určena k účelu, ke kterému se užívá bez závad.9 Pozemek a hodnota pozemku Klasická a v převážné většině zahraničních právních řádů respektována zásada, podle níž stavby a další konstrukce pevně spjaté s pozemkem nejsou samostatnými věcmi, nýbrž tvoří součást pozemku jako věci hlavní, byla v československém právu nahrazena v roce 1950 zásadou právě opačnou. Podle ní pozemek a budova na něm umístěná jsou dvěma samostatnými věcmi v právním smyslu. Nový Občanský zákoník se vrátil k tradičnímu a velmi potřebnému řešení ve svém §506 odst. 1, kde se říká, že: „Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen „stavba“) s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech.“ Pro účely oceňování nemovitostí se pozemky člení: 1) stavební pozemky 2) zemědělské pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad a trvalý travní porost 3) lesní pozemky, kterými jsou lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí, a zalesněné nelesní pozemky 4) pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní plochy 5) jiné pozemky, které nejsou uvedeny v písmenech 1) až 4). Stavební pozemky se pro účely oceňování dále člení: 1) nezastavěné pozemky a) evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří b) evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím, regulačním plánem, veřejnoprávní smlouvou nahrazující územní rozhodnutí nebo územním souhlasem určeny k zastavění, je-li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je 9

§ 3 odst. 1, 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku

17

stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění c) evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zahrady nebo ostatní plochy, v jednotném funkčním celku. Jednotným funkčním celkem se rozumějí pozemky v druhu pozemku zahrady nebo ostatní plochy, které souvisle navazují na pozemek evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří se stavbou, se společným účelem jejich využití. V jednotném funkčním celku může být i více pozemků druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří d) evidované v katastru nemovitostí s právem stavby, 2) zastavěné pozemky a) evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří b) evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plochy, které jsou již zastavěny c) plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí 3) Další členění pozemků pro účely ocenění v návaznosti na druh pozemku a jeho účel užití stanoví vyhláška. 4) Stavebním pozemkem pro účely oceňování není pozemek, který je zastavěný jen podzemním nebo nadzemním vedením včetně jejich příslušenství, podzemními stavbami, které nedosahují úrovně terénu, podzemními částmi a příslušenstvím staveb pro dopravu a vodní hospodářství netvořícími součást pozemních staveb. Stavebním pozemkem pro účely oceňování není též pozemek zastavěný stavbami bez základů, studnami, ploty, opěrnými zdmi, pomníky, sochami apod. 5) Pro účely oceňování se pozemek posuzuje podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí. Při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem se vychází při oceňování ze skutečného stavu.10

10

§9 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku

18

Hodnota pozemku Hodnota je ekonomickou kategorií, která představuje jistou veličinu vyjádřenou v určitých jednotkách. Při stanovení hodnoty se jedná o odhad. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka zboží nebo služby k datu, k němuž se odhad hodnoty provádí.11 Tržní hodnota by měla být odhadem rovnovážné ceny. Rovnovážná cena je myslitelná pouze na rozvinutém, transparentním a fungujícím trhu. Parcela a katastr nemovitostí Parcela je pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Katastr nemovitostí je veřejný soubor údajů o nemovitostech, zahrnující jejich popis, soupis, geometrické a polohové určení. V souvislosti s oceňováním je důležité znát majetkoprávní vztahy k oceňované nemovitosti, protože mohou mít rozhodující dopad na hodnotu majetku. V katastru je zaznamenána také evidence vlastnických a věcných práv a dalších, zákonem stanovených práv k těmto nemovitostem. Odhad musí být vypracován oprávněnými subjekty, kterými jsou odhadce, znalec nebo znalecký ústav. Odhadce Odhadce má být profesně a společensky bezúhonný, prostřednictvím svých znalostí neškodit ostatním, zejména ne v zájmu vlastního prospěchu. Při své činnosti má chránit veřejné zájmy, prosazovat zvyšování své odborné úrovně, plně využít vzdělání a odbornou praxi v oboru. Odhadce je povinen při své práci dodržovat a dbát na dodržování platných zákonů a nařízení. Rovněž musí dodržovat předpisy, které souvisí s držením odborného certifikátu a etický kodex jednání odhadce. Svou činnost vykonává zodpovědně a kvalifikovaně na základě dosažené úrovně poznání v oboru a na základě dosažitelných skutkových informací. Doplňuje si průběžně vzdělání, zúčastňuje se odborných seminářů a sleduje majetkový trh. Zjišťování skutkových informací provádí odhadce pečlivě a úplně s tím, že nesmí ani ve svůj vlastní prospěch 11

BRADÁČ, A. Soudní znalectví. Brno: Nakladatelství Cerm., 2010. s. 150

19

nebo ve prospěch třetích osob použít informací, které získal od klienta nebo o klientovi v souvislosti s poskytováním odhadcovské služby a tím poškodit jeho zájmy. Odborný odhad vydá pouze na základě důkladné znalosti problémů a vždy tento odhad opatří svým podpisem a razítkem certifikovaného odhadce a tím přebírá odpovědnost za odbornou úroveň a kvalitu odhadu. Odhadce eviduje vypracované odhady se všemi náležitostmi v chronologicky vedeném deníku. Certifikovaný odhadce Jedná se o vyšší kvalifikační stupeň odhadce, který absolvováním certifikačního procesu u své akreditované certifikační organizace prokazuje v pravidelných periodách od prvního získání certifikátu své znalosti a způsobilost dalšího výkonu své profese. Garantem kvality odhadce jsou stávající akreditované certifikační orgány. Segment certifikovaných odhadců je preferován zpravidla u komerčních požadavků spořitelen, bank a pojišťoven. Znalec a znalecký posudek Znalec je podle současné právní úpravy fyzická osoba vykonávající činnost podle zákona o znalcích a tlumočnících. Jedná se o činnost, která slouží pro potřebu řízení před orgány veřejné moci nebo pro potřeby vzniklé v souvislosti s právními úkony fyzických a právnických osob. Jedná se o činnost, která je nestranná a často souvisí s objasňováním správních nebo soudních případů. Vznik znalecké činnosti souvisel s rozvojem vědy a dalších společenských činností, jejichž poznatky bylo třeba využít pro soudní, správní nebo daňové řízení. Význam činnosti znalců postupně vzrůstal, spočíval v potřebě státu získat objektivní odborné informace při výkonu veřejné moci exekutivními nebo soudními orgány.

Jejich úkolem se stalo přinášet do řízení odborný skutkový poznatek.

„Významným krokem ve vývoji právní úpravy znalecké činnosti u nás bylo přijetí zákona č. 167/1949 Sb., o stálých přísežných znalcích a tlumočnících. Tento zákon založil jednotnou evidenci znalců a tlumočníků, která byla vedena u jednotlivých krajských soudů, které také rozhodovaly ve věci zápisu nebo vyškrtnutí z tohoto seznamu. Znalec byl zapsán do seznamu po splnění zákonných podmínek a složení přísahy. Porušení povinností uložených přísahou nebo porušení povinností uložených soudy v rámci probíhajícího soudního řízení znamenalo vznik kárné odpovědnosti znalce s možností uložení kárného 20

trestu, tedy výstrahy, písemného pokárání, pokuty nebo vyškrtnutí ze seznamu. Základními povinnostmi znalce, které obsahovala přísaha, bylo postupovat podle zákona, nestranně, s odborností, s povinností zachovávat tajemství a postupovat v souladu se zájmy republiky. Tento zákon zavedl povinnou evidenci znaleckých posudků ve znaleckém deníku a používání kulaté úřední pečeti. Zákon stanovil znalcům právo na přiměřenou odměnu a na náhradu hotových výloh. Na druhou stranu stanovil povinné přezkoumávání trvání důvodů pro zápis znalce v seznamu, a to každých 5 let.“12 Hlavním předmětem činnosti znalce a jeho nejdůležitějším úkonem je podání znaleckého posudku, který vypracuje podle zadání. Musí být splněna podmínka nestrannosti, nesmí být pochybnost o vztahu znalce k projednávané věci, účastníkům, jejich právním zástupcům nebo k zadavateli posudku. Pokud by tohle nebylo splněno, znalec je povinen tyto skutečnosti zadavateli oznámit, ten ho zpravidla povinnosti vypracovat posudek zprostí. Znalecký posudek má ustálenou formu a náležitosti stanovené v ustanovení §13 Znaleckého zákona, které jsou dále upravené prováděcí vyhláškou č. 37/1967 Sb. Náležitosti znaleckého posudku lze rozdělit na formální a obsahové. Z formálního hlediska musí posudek v úvodní části obsahovat označení orgánu nebo osoby, pro kterou je zpracováván, označení znalce a jeho oboru, odvětví nebo specializace, zadání posudku a datum. Následuje nález posudku, který zpravidla začíná uvedením znaleckého úkonu, přehledem podkladů, ze kterých znalec vychází a popisem zkoumané skutečnosti. V nálezové části znalec popisuje zdroje svých informací a zjištění, která z nich učinil. Následuje posudek, kde se zabývá posuzováním, výpočty a hodnocením zjištěných podkladů. Z posudku musí být patrný postup znalce, svolená metoda, výpočty a hodnocení shromážděných podkladů. V závěru jsou shrnuta zjištění. Závěrečnou částí posudku jsou odpovědi na otázky, které byly znalci zadány. Pod posudkem je znalcem umístěna znalecká doložka, podpis a pečeť znalce. V přílohách mohou být doloženy mapy nebo fotodokumentace. Celý posudek musí být svázán a vazba opatřená pečetí. Znalecký posudek musí být srozumitelný, aby mu porozuměl právník i technický laik. Měl by tvořit systematický dokument, který není zbytečně obsáhlý. Má obsahovat odpovědi k položeným otázkám a postup, na základě kterého k odpovědím dospěl. Nesmí chybět

12

VÁCHA,V.,KRATĚNA,J.,ZACHAROV,S. Znalecká činnost v prostředí EU a dalších vybraných státech včetně Ruska. Praha: České vysoké učení technické v Praze., 2013. s. 12

21

podklady, o která svá zjištění a závěry opírá. Znalec ke svému posudku připojí i vyúčtování odměny a náhrady nákladů řízení.

1.4 Znalecké organizace Znalci a odhadci majetku jsou organizování asi v šesti znaleckých organizacích, které se snaží do jisté míry připravovat doporučení jak při ocenění postupovat. Jedinou obecnou normou platnou na území České republiky je však zákon 4. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a navazující vyhlášky. Česká komora odhadců majetku Základním posláním Komory je sdružování podnikatelů - odhadců majetku z Čech, Moravy a Slezska. Předmětem tohoto poslání je prohlubování kvalifikace členů Komory a zvyšování kvality služeb jimi poskytovaných v rámci trhu s majetkem, mezinárodní spolupráce ve všech oblastech obchodování s majetkem, spolupráce se státními orgány zabývajícími se oceňováním majetku, využívání nových poznatků v souvisejících oborech. Zastupování odhadců z České republiky v mezinárodní profesní organizaci, a to na základě členství v TEGoVA (The European Group of Valuers Associations). S Českou komorou odhadců majetku spolupracují organizace TEGoVA, Appraisal Institute, HypZert (NSR), Body of Sworn in Valuers of Greece (Řecko),

Slovenská

Komora Znalcov (SKZ), Asociace odhadců z Ruska, Polska, Ukrajiny, Litvy a Cushman & Wakefield. Z tuzemských organizací jsou to Hospodářská komora ČR, Komora daňových poradců ČR, Asociace realitních kanceláří ČR, Ministerstvo financí, Institut oceňování majetku při VŠE a další. Cushman & Wakefield Společnost byla založená v roce 1917 v New Yorku. Na český trh vstoupila v roce 1993. Je největší soukromou realitní firmou na světě. V 60 zemích světa nabízí konzultantské služby, realitní poradenství, zastupování nájemců a pronajímatelů průmyslových, kancelářských a maloobchodních prostor, prodej nemovitostí, investiční bankovnictví, úvěrové a kapitálové financování či znalecké služby.

22

Appraisal Institute Je mezinárodní asociace profesionálních znalců v oblasti realit se sídlem v Chicagu. TEGoVA Celoevropská federace asociací znalců v oblasti realit je nejvýznamnějším zahraničním spolupracujícím subjektem. Hlavní oblast spolupráce je zaměřena na harmonizaci Evropských oceňovacích standardů s metodickými postupy uplatňovanými členy České komory odhadců majetku při tržním oceňování nemovitého majetku, proces certifikace v rámci značky „Approved by TEGoVA“a kontinuální vzdělávání odhadců. SKZ - Slovenská Komora Znalcov „Vznikla

v roce

2003

jako

občanské

sdružení

s názvem

Slovenská

Asociace

Ekonomických znalců za účelem podpory, ochrany a zvyšování profesionální úrovně znalců a znaleckých organizací. K založení vedli přípravní výbor víceré důvody, zejména absence funkční organizace, která by zastupovala zájmy ekonomických znalců v oboru Ekonomie a podnikání a znaleckých organizací v oboru Podnikové hospodářství vůči ostatním subjektům, koordinovala jejich činnost, zabezpečovala informovanost a napomáhala zvyšování odbornosti a úrovně poskytovaných služeb. Členství v Slovenské Komoře Znalců vzniká zápisem do členského seznamu. Člen SKZ akceptuje Stanovy SKZ, Etický kodex a ostatní platné předpisy komory. O členství v komoře mají zájem nejenom soudní znalci, ale i auditorské a poradenské organizace a fyzické osoby zabývající se stanovením hodnoty majetku. Prostřednictvím České komory odhadců majetku uděluje certifikáty TEGoVA, Je členem International Valuation Standards Committee – IVSC v Londýně. Činnost Slovenské Komory Znalců se zaměřuje především na: 1. Přenesení mezinárodních poznatků z oblasti oceňování do výkonu znalecké činnosti 2. Uznání asociace a jejích členů v mezinárodních strukturách 3. Podpora a zvyšování profesionální úrovně znalců a znaleckých organizací při výkonu znalecké činnosti na Slovensku

23

4. Spolupracuje s orgány státní správy při tvorbě závazných právních předpisů v oblasti znalecké činnosti“13 Komora soudních znalců ČR Je dobrovolnou organizací a sdružuje znalce ze všech znaleckých oborů, kteří byli jmenováni Ministerstvem spravedlnosti a krajskými soudy. Komora byla založená v roce 1990 jako Sdružení znalců ČR. Posláním komory je obhajovat a prosazovat zájmy znalců ve vztahu ke státním orgánům a jiným organizacím. Podílet se na vypracování a projednávání návrhů právních předpisů týkajících se znalecké činnosti, formulovat a prosazovat morální a etické zásady znalecké činnosti. Dbát o průběžné vzdělávání znalců a o kvalitu znalecké činnosti. Pojem oceňování Samotný pojem oceňování lze vymezit jako činnost, ve které se přiřazuje peněžní ekvivalent přesně určenému předmětu, souborů předmětů, práv či služeb. Pod pojmem ocenění chápeme stanovení tržní hodnoty jak hmotných tak i nehmotných statků. Novodobé oceňování nemovitostí popisuje dva základní přístupy. První přístup stanovuje administrativní cenu, kdy je cena zjišťována podle platného zákonného předpisu. Druhým přístupem je cena obvyklá, která je založená na tržním ocenění.

1.5 Software pro oceňování nemovitostí Pro oceňování nemovitostí bylo vyvinuto velké množství programů. V České republice se pro vypracování odhadů používá kromě jiných software NEM 3000/Express, Delta-NEM a NemKalk 7. NemKalk 7 Pomocí systému NemKalk 7 lze vytvářet znalecké posudky podle vyhlášek č. 182/1988 Sb. až 199/2014 Sb., tedy podle vyhlášek o oceňování majetku vydaných od roku 1988. Jeho součástí jsou i vyhlášky o průměrných cenách zemědělských pozemků. Dále je možné vytvářet tržní oceňování, obvyklé a ekonomické nájemné, postupy oceňování majetku státu, odborné vyjádření k tržní hodnotě nemovitosti a určení směrné hodnoty pro daň 13

http://www.skz.sk/historia/d-1002/p1=53

24

z nabytí nemovité věci podle vyhlášky 419/2013 Sb. Díky integraci databáze map hranic katastrálních území celé ČR s možností vizualizací systém také automaticky po vložení kódu katastrálního území stanovuje přirážky zemědělských pozemků, ceny stavebních pozemků a koeficienty prodejnosti. Znalecké posudky se tvoří vyplňováním formulářů, které systém nabízí. Mají automatickou kontrolu platnosti dat. Vložené údaje jsou přehledně zpracovány do výsledného textu znaleckého posudku. Archivované posudky lze kdykoliv opět využít. NemKalk 7 umožňuje zpracovat odborné vyjádření k tržní hodnotě nemovitosti, například pro potřeby realitních kanceláří. Delta-NEM Program Delta-NEM je na českém trhu již víc než 15 let. Oceňuje podle všech vyhlášek o cenách nemovitostí počínaje vyhláškou č. 178/1994 Sb. po současnost. Obsahuje rozšiřující modul tržního oceňování a stanovení tržního nájemného. Program umí automaticky načíst obsah listu vlastnictví z Katastru nemovitostí podle zadaného čísla, list vlastnictví dokáže i vyhledat na základě adresy nemovitosti. Fotografie nemovitosti se sama stáhne z Google Street View, katastrální mapa je jako příloha, výměry a zatřídění všech pozemků se stisknutím jednoho tlačítka přenesou do posudku, k dispozici jsou podrobné informace o cenových mapách, o datech platnosti. Program zobrazuje vyčerpávajícím způsobem veškeré mezivýsledky výpočtu, hodnoty koeficientů, součty sloupců tabulek a výsledné ceny, takže znalec má neustálý přehled o zadávaném posudku. Přepnutím vyhlášky dojde k přecenění nemovitosti podle jiného předpisu. Při tržním oceňování lze využít několik metod oceňování, a to: porovnávací, nákladovou a výnosovou. „V tržním oceňování neexistují ani nemohou existovat přesné návody či vzorce, do kterých lze mechanicky dosazovat a dospět tak k alibistickému výsledku. Používají se zde sice určitá postupová schémata, avšak jejich aplikaci je třeba velmi pečlivě vybírat, zvažovat, přizpůsobovat konkrétním podmínkám a individuálně dotvářet.“14

14

ZAZVONIL, Z. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Nakladatelství Ceduk, 1996. s. 22.

25

1.6 Porovnávací metoda Můžeme se setkat i s pojmem srovnávací nebo komparativní metoda. Porovnávací metoda je založená na tržním principu srovnání hodnoty oceňované nemovitosti s cenami obdobných nemovitostí, které byly v nedávné době realizovány na trhu. Předpokladem aplikovatelnosti porovnávací metody je existence databáze porovnatelných nemovitostí, z toho plyne, že porovnávací metodu není možné použít na nově vzniklých trzích. V České republice byl do poloviny 90. let stav, kdy chyběly vyhovující databáze prodejců porovnatelných nemovitostí. Základní myšlenkou porovnávacího přístupu je, že hledaná tržní hodnota je v přímé relaci k cenám porovnatelných konkurenčních nemovitostí. Odhad tržní hodnoty nemovitostí musí být založen na analýze trhu v daném segmentu. Při hledání porovnávací hodnoty nemovitosti je nutné brát v úvahu vnější vlivy, které ovlivňují hodnotu nemovitosti, jako například externality, ekonomický růst, regionální vlivy, výhled, infrastrukturu, služby nebo hrozby a příležitosti. Je důležité tyto vlivy do stanovování porovnávací hodnoty promítnout. Pro výpočet se používají ceny již realizované při prodeji obdobných majetků na místním trhu, popř. nabídkové ceny srovnatelných objektů v obdobných lokalitách. Informace o cenách jsou většinou čerpány z veřejně dostupných zdrojů a databází. Takto zjištěné ceny jsou upraveny koeficienty, které odráží rozdíl v atraktivitě umístění, v kvalitě a rozsahu vybavení srovnávané a oceňované nemovitosti. Rozlišujeme několik koeficientů: Koeficient polohy – odráží rozdíl v atraktivitě umístění srovnávané a oceňované nemovitosti Koeficient funkční využitelnosti – u této metody může být nedostatek informací o realizovaných prodejích v dané lokalitě, nepřístupnost údajů, převody nemovitostí se uskutečnili v realitě za jiné ceny, než ty, které jsou uvedeny ve smlouvě. Koeficient prodejnosti – lze použít v případě, kdy se z uskutečněných prodejů totožných věcí zjistí průměrný poměr mezi cenou prodejní a věcnou hodnotou. Takto zjištěným koeficientem se pak vynásobí cena věci, která je předmětem oceňování. Koeficient technického stavu – zohledňuje technický stav nabízené a oceňované nemovitosti s ohledem na prováděnou údržbu.

26

Základní údaje, které lze u majetku porovnat jsou vedle místa a času také druh, poloha, účel, kapacita, vybavení aj. Tato metoda předpokládá průzkum tržních informací o prodejích a nabídkách majetku podobného majetku oceňovanému. „Výsledek aplikace porovnávací metody je objektivní, právě tehdy, když jsou splněny následující podmínky: srovnatelnost oceňované a porovnávané nemovitosti (rozsah, kvalita, užitek) aktuálnost porovnávaných cen dostatečný počet realizovaných obchodů stejné podmínky (účastníci, segment trhu, oblast)“15 Porovnávací metodu můžeme použít i u oceňování věcných břemen, ale jenom za předpokladu,

že

máme

k dispozici

dostatek

relevantních

tržních

informací

z porovnatelných tržních břemen. V praxi jsou však jednotlivá věcná břemena natolik unikátní, že je nelze porovnat. U porovnávací metody rozlišujeme přímé a nepřímé porovnání. Přímé porovnání – hledaná hodnota oceňovaného majetku je srovnávána s obchodovanou cenou konkrétního obdobného majetku, který plní funkci vzorku.

15

SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ, R. Oceňování nemovitostí. Praha: České vysoké učení technické v Praze, 2011. s. 23

27

Obrázek č. 1 Metoda přímého cenového porovnání16

16

BRADÁČ, A., FIALA, J., HLAVINKOVÁ, V. Nemovitosti, oceňování a právní vztahy. Praha: Nakladatelství Linde, Praha, a.s. 2007. s. 130

28

Nepřímé

porovnání

–

hledaná

hodnota

oceňovaného

majetku

je

srovnávána

s obchodovanou cenou obdobného majetku, má formu zprůměrované ceny.

Obrázek č. 2 Metoda nepřímého porovnání (metoda bazická, metoda standardní ceny)17

17

BRADÁČ, A., FIALA, J., HLAVINKOVÁ, V. Nemovitosti, oceňování a právní vztahy. Praha: Nakladatelství Linde, Praha, a.s. 2007. s. 131

29

1.7 Nákladová metoda Tržní hodnota zjištěná nákladovou metodou představuje náklady na pořízení stavby snížené o opotřebení, funkční a ekonomické nedostatky. Opotřebení je pokles kvality majetku vlivem jeho používání. Obvykle se udává v % z hodnoty nové stavby. „Opotřebení lze stanovit třemi základními skupinami metod: Lineární metoda Předpokladem aplikace této metody je to, že stavba se s přibývajícím věkem znehodnocuje přímočaře, tedy novostavba má nulové opotřebení, v polovině životnosti je opotřebení 50 %, atd. Je t naprosto jednoduchá, ale značně nepřesná metoda. Logicky ji lze použít pouze u staveb, které nebyly nikdy přestavovány nebo modernizovány a mají průměrnou údržbu. Tato metoda se používá při oceňování na základě cenového předpisu a v pojišťovnictví. Lze ji použít pro rychlý test hodnoty, ale neměla by být použita ve finálním ocenění. Nelineární metody Nelineární „křivočaré“ metody vycházejí z jistě správného předpokladu, že v praxi neprobíhá opotřebení lineárně. V prvních letech po kolaudaci se stavba opotřebovává jen velmi málo, naopak v poslední třetině životnosti opotřebení prudce stoupá. Zatéká do střechy, nefunkční hydroizolace spodní stavby, stálé poruchy topení, apod. Existuje asi 30 různých nelineárních metod – kvadratická, semikvadratická, Ross – Kusýnova, Ungrova, Bradáčova, Smejkalova apod. Tyto metody byly ve své době značným pokrokem oproti metodě lineární, protože zobrazovaly skutečné opotřebení objektivněji. Dnes jsou tyto nelineární metody považovány za zastaralé a v praxi se již nepoužívají. Jejich největší přednost – jednoduchost byla zastíněna jejich největším nedostatkem – menší přesností oproti analytickým metodám. Přitom pracnost při aplikaci analytických metod byla do velké míry eliminována výpočetní technikou. Analytická metoda Analytická metoda je naprosto nejpřesnější, ale zároveň nejpracnější. Tato metoda analyzuje „ rozkládá“ stavbu na jednotlivé prvky (základy, svislé nosné konstrukce, vodorovné nosné konstrukce, omítky, okna, dveře, krytiny, výtahy apod.) a stanovuje jejich jednotlivá opotřebení. Lze jen doporučit použití analytické metody opotřebení ve

30

všech případech, kde je to možné. V některých případech ji dokonce použít musíme, protože žádnou jinou metodou nemůžeme dosáhnout adekvátního výsledku. Mezi tyto případy patří: nedokončená stavba, stavba po modernizaci, rekonstrukci, nástavbě, apod., stavba v mimořádně špatném stavu.“18 Funkční nedostatky zohledňují morální zastarávání stavby. Pod morálním zastaráním stavby si můžeme představit například nevhodnou dispozici bytu (společné koupelny a WC v hotelech, průchozí pokoje, absenci parkovacích míst). „Hodnotu funkčních nedostatků souvisejících s dispozicí, konstrukcí, materiálem apod. zjistíme jako rozdíl reprodukční ceny stavby bez funkčních nedostatků a reprodukční ceny oceňované stavby. Nejprve nadefinujeme parametry stavby (konstrukce, užitná plocha, výška podlaží, obestavěný prostor, vybavení, standard) bez funkčních nedostatků, tzn. Stavby,

která by přesně

vyhovovala požadavkům uživatele a přinášela požadované užitky a tuto ideální stavbu oceníme reprodukční cenou. Dále vypočítáme objemové parametry oceňované stavby (obestavěný prostor, užitná plocha) a reprodukční cenu (například pomocí ukazatele za 1m³ obestavěného prostoru v závislosti na konstrukčně materiálové charakteristice) oceňované stavby.“19 Ekonomické nedostatky vyjadřují poměr mezi reprodukční cenou sníženou o opotřebení a tržní hodnotou. Ministerstvo financí stanovuje ze statistického vyhodnocení tržních cen nemovitostí a jejich administrativních cen koeficienty prodejnosti, které můžeme najít v oceňovací vyhlášce (stavební pozemky se oceňují převážně podle cenové mapy, rodinné domy nákladovým způsobem a byty porovnávacím způsobem). Nákladová metoda je v některých pramenech uváděna i jako metoda věcné hodnoty. Věcná hodnota odpovídá výši současných celkových nákladů na znovuvybudování nemovitosti ve stavu ke dni ocenění včetně nákladů na nákup pozemku.

18

ORT, P. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2006. s. 66 19 SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ, R. Oceňování nemovitostí. Praha: České vysoké učení technické v Praze, 2011. s. 73

31

1.8 Výnosová metoda V některých pramenech je uváděná jako příjmová metoda. Přístup na bázi kapitalizace výnosů je založen na ekonomickém pohledu na nemovitost. Výnosová hodnota měří hodnotu nemovitosti výši očekávaného prospěchu z vlastnictví nemovitostí. Můžeme ji definovat jako součet všech předpokládaných budoucích výnosů plynoucích z nemovitosti kapitalizovaných na současnou hodnotu. Výpočet výnosové hodnoty

nemovitosti

je

založen na časové hodnotě peněz a relativním riziku investice. Hodnota se mění podle situace na trhu. Do očekávaných výnosů plynoucích z nemovitosti musíme promítnout možné změny výnosů i kapitalizačních měr, změny hodnoty nemovitosti související s technickými, ekonomickými, funkčními či právními změnami. Výnosová metoda nemůže indikovat hodnotu vyšší než porovnávací metoda. Obvykle je nutné doložit tržní hodnotu dvěma metodami výpočtu, nejčastěji je to kombinace porovnávací a výnosové metody. „Pro výpočet výnosové hodnoty rozeznáváme výnosy: PHV potenciální hrubý výnos EHV efektivní hrubý výnos V čistý provozní výnos Vm čistý provozní výnos po odpočtu splátek Další položky pro výpočet výnosů: rVN výpadek nájemného a ztráty PN provozní náklady RS splátky půjčky Vztah mezi jednotlivými výnosy: Potenciální hrubý výnos (PHV) -výpadek nájemného a ztráty (rVN) = efektivní hrubý výnos (EHV) -provozní náklady (PN) = čistý provozní výnos (V) -splátky půjčky (Rs)

32

= čistý provozní výnos po odpočtu splátek (Vm)“20

Potenciální hrubý výnos (PHV) stanovíme jako součin komerčně využitelné plochy a nejvyššího trvale dosažitelného nájemného Efektivní hrubý výnos (EHV) je potenciální hrubý výnos snížený o předpokládaný výpadek nájemného spojený například s hledáním nového nájemníka, živelnými katastrofami apod. Odečítáme také rezervu na renovace (reprodukční cena/životnost), pojištění majetku, daň z nemovitosti, náklady na správní režii. Čistý provozní výnos (V) je očekávaný čistý výnos z nemovitostí, který zjistíme odečtením celkových provozních nákladů od efektivního hrubého výnosu. Čistý provozní výnos po odečtu splátek (Vm)

je

očekávaný výnos z nemovitostí

vypočtený z čistého provozního výnosu odečtením ročních splátek úvěru. Do výpočtu nám vstupují splátky jistiny a úroků z úvěru. Výnosy můžeme na současnou hodnotu převést diskontováním nebo kapitalizováním. Diskontování použijeme v případě, že máme k dispozici řadu jednotlivých budoucích, obvykle ročních výnosů. Jednotlivé výnosy je nutné odúročit na jejich současné hodnoty a sečíst. K odúročení se používá tzv. diskontní míra. Kapitalizování použijeme, máme-li k dispozici jediný reprezentativní výnos. Používáme tzv. kapitalizační míru, která je vyjádřením míry zhodnocení kapitálu vloženého do podniku. Výpočet kapitalizační míry je založen na poměru skutečně realizovaných tržních cen a skutečných výnosů z nemovitosti.

20

SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ, R. Oceňování nemovitostí. Praha: České vysoké učení technické v Praze, 2011. s. 43

33

2. Oceňování na Slovensku 2.1 Historie oceňování Znát historii a vývoj oceňování je pro znalce důležité především pokud pracuje podle starších oceňovacích předpisů. Oceňování má své kořeny v klasické ekonomii v 18. – 19. století. Již anglický ekonom Alfred Marshal se zajímal o techniku oceňování nemovitostí. Jako profese se oceňování vyprofilovalo v 40. letech 20. století. Do 80. let se profese znalce vyvíjela v jednotlivých zemích, ale bez mezinárodní koordinace. Již v roce 1811 byl vydán Všeobecný občanský zákoník, který ve svých ustanoveních upravoval i výkon znalecké činnosti. Období až do roku 1964 bylo charakterizováno volnou tvorbou cen na základě poptávky a nabídky dohodou účastníků. Od roku 1964 až do roku 1989 nastalo období centrálně direktivní tvorby cen nemovitostí - tvorbu cen nemovitostí již neurčoval trh, ale centrální orgán státu. K volné tvorbě cen se trh nemovitostí opět vrací po revoluci v listopadu 1989 – postupně dochází k přechodu socialistického hospodářství zpátky na trhové. 1. 1. 1991 nabyl účinnost Zákon č. 526/1990 Sb. o cenách, který stanovil svobodné sjednávání cen mezi prodávajícím a kupujícím a možné způsoby regulace cen. Pro potřeby oceňování byla vydána vyhláška Ministerstva financí č. 393/1991 Sb. o cenách staveb, pozemků, trvalých porostů, úhradách za zřízení práva osobního užívání pozemků a náhradách za dočasné užívání pozemků.

2.2 Právní úprava oceňování nemovitostí Na Slovensku platí s účinností od 1. 9. 2004 zákon č. 382/2004 o znalcích, překladatelích a tlumočnících. Znalci se nejmenují, ale zapisují do seznamu znalců, který vede Ministerstvo spravedlnosti v listinné i elektronické formě. Nárok na zápis mají ti, kteří splní zákonem předepsané podmínky a složí zkoušku. Zapisují se znalci jak fyzické, tak právnické osoby (znalecké organizace) a znalecké ústavy. Znalci se neodvolávají, ale vyškrtávají ze seznamu. Podmínkou pro výkon funkce znalce je povinné pojištění odpovědnosti za škodu, která může vzniknout v souvislosti s výkonem činnosti. „Své pojištění je znalec povinen prokázat Ministerstvu spravedlnosti na požádání. Pojištění se na Slovensku považuje za základní předpoklad výkonu znalecké činnosti. Zákonem je stanoven minimální limit

34

pojistného plnění za jednu pojistnou událost, a to 33 193 EUR. K tomu je ovšem nutné uvést, že vedle celé řady jiných i tato povinnost se promítá do zvýšených skrytých režijních nákladů znalce a tomu by samozřejmě měla adekvátněji odpovídat příslušná hodinová odměna.“21 Od roku 2004 musí znalec při ocenění nemovitostí použít obecnou cenu nemovitostí. Administrativní cena se pouze na malé výjimky přestala používat. Pokud se v souvislosti s právními úkony týkajícími se nemovitostí vyžaduje jejich ocenění, toto ocenění se předkládá ve vyjádření tržní hodnoty. Administrativní cena, tzn. cena zjištěná podle cenového předpisu se už nepoužívá v řízení, které se týká rozhodování o vlastnictví a právech k nemovitostem ani při jakýchkoliv jiných úkonech souvisejících s nemovitým majetkem.

2.3 Základní pojmy v oceňování Odhadce Odhadce majetku - nemovitostí můžeme definovat podle znaleckých standardů jako soudního znalce jmenovaného Ministerstvem spravedlnosti a příslušnými soudy. Současná právní úprava rozeznává pouze pojem znalec, podle zákona o znalcích, tlumočnících a překladatelích č. 382/2004 Sb. z. je znalcem fyzická nebo právnická osoba zplnomocněná státem na vykonávání činnosti dle tohoto zákona. Znalci zapsání v seznamu znalců vykonávají svou činnost pro zadavatele, kterým může být fyzická nebo právnická osoba, soud nebo jiný orgán veřejné moci. Seznam znalců vede Ministerstvo, jedná se o veřejný seznam, obsahuje oddíly, kde jsou znalci zapsáni, oddíly se člení na odbory a odbory na odvětví. Obecná hodnota Obecná hodnota je výslední objektivizovaná hodnota nemovitostí a staveb, která je znaleckým odhadem jejich nejpravděpodobnější ceny ke dni ocenění, kterou by tyto měly dosáhnout na trhu v podmínkách volné soutěže, při poctivém prodeji, když kupující i prodávající budou konat s patřičnou informovaností i opatrností a s předpokladem, že cena 21

VÁCHA,V.,KRATĚNA,J.,ZACHAROV,S. Znalecká činnost v prostředí EU a dalších vybraných státech včetně Ruska. Praha: České vysoké učení technické v Praze., 2013. s. 106

35

není ovlivněná nepřiměřenou pohnutkou.

22

Obecná hodnota se stanoví metodami:

porovnávací, kombinovaná, výnosová metoda a metoda polohové diferenciace. Výběr vhodné metody vykonává znalec. Výběr je v znaleckém posudku zdůvodněn. Dle účelu znaleckého posudku je možné použít víc metod současně, přičemž v závěru bude po zdůvodnění uvedená jenom obecná hodnota určená vybranou metodou, která nejvhodněji vystihuje definici obecné hodnoty. Při oceňování nemovitostí se jako jedna z metod vždy použije metoda polohové diferenciace a při hodnocení faktorů se zohledňuje zejména faktor – současný technický stav. Východisková hodnota staveb Východisková hodnota je znalecký odhad hodnoty, za kterou by bylo možné hodnocenou stavbu nabýt formou výstavby v čase ocenění na úrovni bez daně z přidané hodnoty.23 Technická hodnota Technická hodnota je znalecký odhad východiskové hodnoty stavby snížený o hodnotu odpovídající výši opotřebení. 24 Výnosová hodnota Výnosová hodnota je znalecký odhad současné hodnoty budoucích disponibilních výnosů z využití nemovitostí formou pronájmu, diskontovaných rizikovou (diskontní) sazbou. 25 Nemovitost Občanský zákoník č. 40/1964 Sb. v § 119 odst. 2 nemovitost definuje: „Nemovitosti jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevním základem.“ Tahle definice specifikuje a rozděluje pojem nemovitost na dva základní druhy, a to pozemky a stavby. Byt „Bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou rozhodnutím stavebního úřadu trvale určeny na bydlení a mohou pro tenhle účel sloužit jako samostatné bytové jednotky. Bytovým domem se rozumí budova, ve které je více než polovina podlahové plochy určena na bydlení a má více než tři byty a v níž byty a nebytové prostory jsou za 22

http://jaspi.justice.gov.sk/jaspidd/vzory/004492P3.pdf http://jaspi.justice.gov.sk/jaspidd/vzory/004492P3.pdf 24 http://jaspi.justice.gov.sk/jaspidd/vzory/004492P3.pdf 25 http://jaspi.justice.gov.sk/jaspidd/vzory/004492P3.pdf 23

36

podmínek stanovených v tomto zákoně ve vlastnictví nebo spoluvlastnictví jednotlivých vlastníků a společné části domu a společné zařízení tohoto domu jsou současně v podílovém spoluvlastnictví vlastníků bytů a nebytových prostor.“26 Stavba Stavbou je každý objekt, který je postaven a následně zkolaudován dle příslušných stavebně právních přepisů. Ve smyslu § 119 ods. 2 Občanského zákoníku se za stavbu považuje jenom stavba, která je spojená se zemí pevním základem. Pevný základ se zkoumá z technického hlediska hlavně s ohledem na to, zda stavbu bez narušení jejího hospodářského narušení možno přemístit. Právně účinně lze nakládat jen se stavbami, které jsou evidovány v katastru nemovitostí. Obvykle se jedná o stavby, ke kterým bylo vydáno pravomocné rozhodnutí o povolení užívání stavby – kolaudační rozhodnutí. Předmětem právních vztahů mohou být i rozestavěné stavby, jejichž zápis do katastru nemovitostí umožňuje katastrální zákon. Zapisování rozestavěných staveb bylo umožněno hlavně z důvodu jejich použití jako předmětu zástavního práva ve prospěch bank a následného čerpání finančních prostředků z úvěrů na jejich dostavbu. Stavby se dle stavebně technického vyhotovení a účelu člení na pozemní a inženýrské stavby. Pozemní stavby jsou prostorově soustředěné zastřešené budovy včetně podzemních prostorů, které jsou stavebně technicky vhodné a určeny na ochranu lidí, zvířat nebo věcí, nemusí mýt zdi, ale musí mít střechu. Mezi nemovitosti patří i byty a nebytové prostory. Jejich zařazení mezi nemovitosti vyplývá z toho, že jsou umístěné ve stavbách spojených se zemí pevným základem. Stavební zákon č. 50/1976 Zb. o územním plánování a stavebním řádu definuje stavbu: „Stavba je stavební konstrukce postavená stavebními pracemi ze stavebních výrobků, která je pevně spojená se zemí, nebo její osazení vyžaduje úpravu podkladu. Pevním spojením se zemí se rozumí: a) spojení pevním základem b) upevnění strojními součástkami nebo svarem o pevný základ v zemi nebo o jinou stavbu,

26

http://www.zakonypreludi.sk/zz/1993-182

37

c) ukotvení pilotami nebo provazy s kotvou v zemi nebo na jiné stavbě, d) připojení na sítě a zařízení technického vybavení území, e) umístění pod zemí.“27 Pozemek Pozemkem se ve smyslu § 3 ods. 1 zák. č. 162/1995 Sb. Zákonů o katastru nemovitostí a o zápisu vlastnických a jiných prav k nemovitostem v plat. znění rozumí část zemského povrchu oddělena od sousedních částí hranicí územní správní jednotky, katastrálního území, zastavěného území obce, hranicí vymezenou právem k nemovitosti, hranicí držby, nebo hranicí druhu pozemku, nebo rozhraním způsobu využívání pozemku. Je potřebné si uvědomit, že hranice pozemků vyznačené v terénu např. plotem nebo mezí, nemusí určovat právní hranici pozemku. V praxi může dojít i k záměně pojmů pozemek a parcela. Katastrální zákon § 3 ods. 3 definuje parcelu jako geometrické určení a polohové určení a zobrazení pozemku v katastrální mapě, nebo v geometrickém plánu s vyznačením jejího parcelního čísla. Dá se říct, že parcela nám přesně specifikuje daný pozemek do výměry i do jeho umístění. Katastr nemovitostí Je geometrické určení, soupis a popis nemovitostí. Součástí katastru jsou údaje o právech k těmto nemovitostem a to o vlastnickém právu, zástavním právu, věcných břemenech, a o předkupním právu, pokud má mít účinky věcného práva, jakož i o právech vyplývajících ze správy majetku státu, ze správy majetku obcí, ze správy majetku vyšších územních celků, o nájemních právech k pozemkům, pokud nájemní práva trvají nebo mají trvat nejméně pět let. Katastr tvoří katastrální operáty uspořádané podle katastrálních území.28 Katastr slouží i jako informační systém, zejména na ochranu práv k nemovitostem, pro daňové účely a poplatkové účely, na oceňování nemovitostí, zejména pozemků, na ochranu zemědělského půdního fondu, na tvorbu a ochranu životního prostředí, na ochranu nerostného bohatství, na ochranu národních kulturních památek a jiných kulturních památek, jakož i chráněných území a přírodních výtvorů a na budování dalších informačních systémů o nemovitostech.

27 28

Zákon č. 50/1975 o územním plánování a stavebním řádu § 43 http://katasternehnutelnosti.sk/2648-zakon-1621995-zb-z-katastralny-zakon

38

2.4 Software pro oceňování nemovitostí Pro vypracování odhadů se na Slovensku nejčastěji používá software Hypo od firmy KROS. HYPO Program HYPO je nejrozšířenější a zároveň nejpoužívanější znalecký software. Jeho výstupy akceptují všechny instituce a banky na Slovensku. Slouží na komplexní ohodnocení všech stavebních objektů, bytů, pozemků. Všeobecnou hodnotu objektu stanovuje metodou polohové diferenciace, porovnávací metodou, kombinovanou i výnosovou metodou. Na základě zadaných údajů program sám přepočte hodnoty potřebných koeficientů a hodnoty nemovitostí a vytvoří znalecký posudek. V programu je možnost správy a editace vytvořených znaleckých posudků, včetně jejich exportu do různých formátů. S programem spolupracuje přehledný systém na vedení znaleckého deníku a vyúčtování - program HYPO, od verze 5.00, reaguje okamžitě na změnu legislativy, v programu je možné vytvořit daňový doklad za vykonaný úkon, či automatické zálohování v určených časových intervalech. Existuje taky možnost kreslení půdorysů objektů pomocí programu Modul HYPOCAD.

2.5 Porovnávací metoda Při porovnávací metodě se porovnávají nemovitosti stejného druhu a srovnatelné velikosti. Nemovitosti, které byly prodány za porovnatelných podmínek. Pro porovnání je nezbytný soubor alespoň troch bytů, nebo nebytových prostor. Porovnání se provede na měrnou jednotku – podlahovou plochu s ohledem na odlišnost porovnávaných bytů a oceňovaného bytu. Mezi podklady pro porovnání patří například doklad o převodu a přechodu nemovitostí, kupní smlouva, rozhodnutí soudu, exekuce, znalecký posudek na základě kterého byl převod, přechod vložen do katastru nemovitostí. Nabídky realitních kanceláří se znaleckým posudkem by měli být doloženy v příloze posudku. Při porovnání musí být vyloučeny všechny mimořádné okolnosti trhu, jako jsou například příbuzenský vztah mezi prodávajícím a kupujícím, stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, prodej v konkurzu nebo exekuci. Nemovitosti by se měli nacházet v téže nebo podobné lokalitě. Tato metoda je považována za nejpřesnější. Při porovnávací metodě zohledňujeme ekonomické,

39

polohové, konstrukčně a fyzické faktory. Mezi ekonomické faktory patří druh srovnatelné ceny a datum, ze kterého srovnatelná cena je. Mezi polohové faktory patří například vzdálenost bytu od obchodního centra, zdravotního střediska, školy, školky, umístění bytu v bytovém domě, podlaží, orientace světových stran. Byt, který je blízko centra a má dobré občanské vybavení bude mít při oceňování vyšší cenu, než nemovitost osamocená na kraji města bez občanské vybavenosti, nebo nemovitost umístěna u průmyslové zóny. Vysoká občanská vybavenost, možnost relaxace, sportu zvyšují komfort v bydlení. K fyzickým faktorům můžeme zařadit vybavení a příslušenství bytu. Při konstrukčních faktorech hodnotíme vybavení bytu nebo rekonstrukci. Pro cenové porovnání získáváme údaje buď z vlastní databáze – každý odhadce si vede vlastní databázi cen a nájemného, kterou si průběžně doplňuje, nebo z realitní inzerce, která je podkladem pro cenové porovnání. Je důležité si uvědomit, že nabídkové ceny jsou často krát vyšší než ceny skutečně zrealizovány. Z toho plyne, že cena odhadované nemovitosti by neměla být vyšší než je cena stejné nemovitosti nabízené na prodej.

2.6 Kombinovaná metoda Kombinovanou metodu oceňování použijeme v případě, že nemovitost může dosahovat výnosů z pronájmu. Tento způsob zohledňuje výnosovou i technickou hodnotu nemovitosti tak, že se určí průměr vypočtené výnosové a technické hodnoty nemovitosti. Na podobném principu pracuje i výnosová metoda. „Vypočítá se podle vztahu: [€] Kde HV - výnosová hodnota staveb TH - technická hodnota staveb a

- váha výnosové hodnoty

b - váha technické hodnoty

40

Za výnosovou hodnotu dosazujeme hodnotu staveb bez výnosů z pozemku. V případech, kdy se výnosová hodnota staveb přibližně rovná součtu, nebo je vyšší než technická hodnota staveb, zpravidla platí, že a=b=1. V ostatních případech platí a›b.“29

2.7 Metoda polohové diferenciace Metoda polohové diferenciace se při oceňování nemovitostí využívá v největší míře. Vychází se z technické hodnoty objektu, která se upraví o vlivy působící na hodnotu nemovitosti v konkrétním místě a čase vyjádřené koeficientem polohové diferenciace. „Metodou polohové diferenciace se zpravidla samostatně stanoví obecní hodnota pro: a) stavby s výjimkou bytů a nebytových prostor b) byty a nebytové prostory U staveb s výjimkou bytů a nebytových prostor se obecní hodnota vypočítá podle základního vztahu: VŠHS= TH . kPD [€] Kde TH – je technická hodnota stavby kPD – je koeficient polohové diferenciace vyjadřující vliv polohy a ostatních faktorů vplývajících na obecní hodnotu v místě a čase dle metodiky určené ministerstvem. Koeficient polohové diferenciace se může stanovit pro skupinu staveb nebo jednotlivě pro každou stavbu. Při určování koeficientu polohové diferenciace se váhovým průměrem zohledňují faktory: Trh s nemovitostmi – kupní síla obyvatelstva Poloha nemovitosti v dané obci – vztah k centru obce Současný technický stav nemovitosti Příslušenství nemovitosti 29

https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/2004/492/20100701

41

Typ nemovitosti Pracovní možnosti obyvatelstva Skladba obyvatelstva v místě stavby Orientace nemovitosti k světovým stranám Konfigurace terénu Připravenost inženýrských sítí v blízkosti stavby Doprava v okolí nemovitosti Občanská vybavenost Přírodní lokalita v bezprostředním okolí stavby Kvalita životního prostředí v bezprostředním okolí stavby Možnosti změny v zástavbě – územní rozvoj Možnosti dalšího rozšíření Dosahování výnosů z nemovitosti Názor znalce Jiné faktory U bytů a nebytových prostor se obecní hodnota vypočítá podle základního vztahu: VŠHb= TH . kPD [€] Kde TH – technická hodnota bytu nebo nebytového prostoru kPD - je koeficient polohové diferenciace vyjadřující vliv polohy a ostatních faktorů vplývajících na obecní hodnotu v místě a čase. Při určení koeficientu polohové diferenciace se váhovým průměrem zohlední zpravidla tyhle faktory: Trh s byty v dané lokalitě – na sídlišti 42

Poloha bytového domu v dané obci – vztah k centru obce Současný technický stav bytu a bytového domu Převládající zástavba v bezprostředním okolí bytového domu Příslušenství bytového domu Vybavenost a příslušenství bytu Pracovní možnosti obyvatelstva – míra nezaměstnanosti Skladba obyvatelstva v obytním domě – na sídlišti Orientace obytních místností k světovým stranám Umístění bytu v bytovém domě Počet bytů ve vchodu – v bloku Doprava v okolí bytového domu Občanská vybavenost v okolí bytového domu Přírodní lokalita v bezprostředním okolí bytového domu Názor znalce Jiné faktory“30

2.8 Výnosová metoda Teorie výnosové metody vychází z analýzy užitečnosti oceňovaného majetku, je založena na koncepci časové hodnoty peněz a rizika investice. „Klíčem k pochopení této metody je porozumění vztahu mezi tokem peněžních příjmů a hodnotou. Investor ve skutečnosti nakupuje budoucí tok příjmů, jehož základem je nejlepší a nejvyšší využití. Tržní hodnota majetku je potom rovna celkovému příjmu, který je majetek schopen po dobu své

30

https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/2004/492/20100701

43

životnosti schopen generovat."31 Výnosová hodnota se stanoví dvěma způsoby a to kapitalizaci odčerpatelných zdrojů během časově neomezeného období nebo kapitalizací odčerpatelných zdrojů během časově omezeného období s následním přepočtením výnosů z prodeje v posledním roce předpokládaného období výnosovosti. V znalecké praxi se častěji u budov využívá princip kapitalizace odčerpatelných zdrojů během časově omezeného období s následním prodejem. Mnohé techniky obsahují hrubý výnos, čistý výnos, návratnost vloženého a úročeného kapitálu, rezervy na renovace, provozní náklady. Hrubý výnos stanovujeme jako součin komerčně využitelné plochy a nejvyššího trvale dosažitelného nájemného. Jedná se o výnos z nemovitosti za předpokladu stoprocentního využití nemovitosti za období jednoho roku. Stoprocentním využitím nemovitosti se rozumí stav, kdy je celková využitelná plocha nemovitosti skutečně využívána. Hrubý výnos se nesnižuje o náklady na provoz nemovitosti. Nájem může být na úrovni tržního nájmu nebo domluven smluvně. Při analýze pro účely oceňování se sleduje i doba pronájmu, která je důležitá z pohledu stability výnosu. Doba pronájmu se analyzuje na základě uzavřených nájemních smluv. Kromě přímých výnosů je možnost získání výnosů nepřímo – umístěním reklamy na plochu nemovitosti, umístění antén, parkování. Efektivní hrubý výnos dostaneme, když od hrubého výnosu odečteme ztráty vlivem neobsazenosti (např. z důvodu odchodu současného nájemníka, neplacení nájemného, část nemovitosti se nepodaří pronajmout, nemovitost se může opravovat, rekonstruovat, tudíž není možné ji využívat). Efektivní hrubý výnos představuje reálný výnos, který je vypočten jako potenciální hrubý výnos upraven o riziko spojené s výpadkem nájemného. Tohle riziko se aplikuje formou srážky z potenciálního hrubého výnosu. Rezervu na renovace vypočteme jako podíl reprodukční ceny a životnosti stavby. Reprodukční cena je cena znovupořízení shodné nemovitosti. Provozní náklady můžeme rozdělit na fixní a variabilní. Fixní náklady nezávisí od obsazenosti nemovitosti, vznikají bez ohledu na to, zda je nemovitost využívána nebo ne. Patří mezi ně daň z nemovitosti nebo pojištění nemovitosti. Výše variabilních nákladů závisí na způsobu, rozsahu a intenzitě využívání nemovitosti. Mezi variabilní náklady patří náklady na správu objektu, údržbu, náklady na elektrickou energii, plyn, vodu, internet, náklady na čištění, odvoz odpadu, provoz výtahů, náklady na ostrahu. 31

ORT, P. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2006. s. 37

44

Čistý provozní výnos dostaneme, když od efektivního hrubého výnosu odečteme rezervu na renovace a provozní náklady. Odhadnutá výše čistého provozního výnosu se používá především

při

výpočtu

hodnoty

nemovitosti

výnosovým

způsobem

různými

kapitalizačními technikami. Výnosy je potřebné přetransformovat na současnou hodnotu, na to se používá buď diskontní nebo kapitalizační míra. Správné stanovení úrokové míry má pro správnost ocenění zásadní význam, její stanovení je náročné. Výše úrokové míry zásadně ovlivňuje výši výsledního ocenění. V případě podhodnocení diskontní míry bude ocenění vyšší a naopak. Kapitalizační míra – v praxi existují dva způsoby kapitalizace a to přímá a nepřímá. Přímá kapitalizace vychází z dat o realizovaných prodejích stejných nebo obdobných nemovitostí, které se nacházejí ve stejné lokalitě, nebo se transakce uskutečnila ve stejném období. Kapitalizační míra zohledňuje míru výnosnosti kapitálu vloženého do nemovitosti. Správnost stanovení kapitalizační míry přímou metodou závisí na správném stanovení vstupních parametrů do vzorce:

Výslední hodnotu je možné upravit srážkami nebo přirážkami v závislosti na rozdílné poloze nebo riziku. Nepřímá kapitalizace vychází z použití úrokových měr, které se na trhu používají. Nepřímou kapitalizaci použijeme v případě, že vstupné data pro použití kapitalizační míry nejsou dostupné.

45

3. Oceňování v Německu 3.1 Historie oceňování Od roku 1988 platil v Německu oceňovací zákon – Wertermittlungsverordnung – WertV. Za posledních více než dvacet let se však podmínky na trhu s nemovitostmi dost změnily a trh si vyžádal reformu oceňovacího zákona, který vstoupil v platnost v červenci 2010 pod názvem ImmoWertV – Immobilienwertermittlungsverordnung.

3.2 Právní úprava oceňování nemovitostí Právní základy pro oceňování nemovitostí se nachází ve Stavebním zákoně (Baugesetzbuch). Oceňování nemovitostí v Německu reguluje Stavební zákon, který je upraven dalšími zákony a předpisy. V Německu existují registry znalců, resp. odborníků organizovaných profesním a oborovým způsobem u svých hospodářských komor, tedy částečně odlišně než v České republice, kde si justice vytváří systém svých vlastních znalců. „V některých zvláštních oborech nejsou znalci v Německu sdružováni komorami (svazy), ale experty v těchto oblastech generují a poskytují přímo státní orgány a instituce (např. Bundeskriminalamt – Spolkový kriminální úřad). Profesní svazy znalců v Německu dohlížejí na úroveň svých členů a např. v možnosti udělování jakýchsi certifikátů kvality navazujících na udělování akreditací na dobu pěti let je jim svěřena řada veřejnoprávních funkcí, přičemž podmínky pro akreditaci se u různých Komor částečně liší. Podmínky jsou upraveny v řádech vymezujících

znaleckou

činnost

vydávaných

těmito

komorami

(svazy)

–

Sachverständigenordnung.“32 V Německu není znalecká činnost pro státní orgány a soudy jednotně upravená. Neexistuje samostatný zákon o soudních znalcích. „Ustanovování znalců k řízení před soudy, orgány státního zastupitelství, policie a jinými státními orgány se řídí pouze příslušnými procesními předpisy, v případě soudního řízení zejména občanským soudním řádem a

32

VÁCHA,V.,KRATĚNA,J.,ZACHAROV,S. Znalecká činnost v prostředí EU a dalších vybraných státech včetně Ruska. Praha: České vysoké učení technické v Praze., 2013. s. 97

46

trestním řádem. Znalci jsou v soudním řízení činní na základě objednávky, učiněné soudem pro příslušné řízení.“33 K výkonu znalecké činnosti na základě pověření soudu je povinen každý, kdo veřejně vykonává znaleckou činnost v oboru, nebo má vědecké, řemeslné znalosti, potřebné pro zpracování znaleckého posudku. Běžné oceňování pro komerční účely je regulováno oceňovacími standardy, doporučeními jak při ocenění postupovat – ImmoWertV – Immobilienwertermittlungsverordnung.

3.3 Základní pojmy v oceňování Nemovitost (Immobilien) V Německu neexistuje zákonná definice pojmu nemovitost. Vychází se z předpokladu, že význam pojmu je všeobecně známy. Nemovitost je definována jako nemovitý majetek, jako pozemek nebo stavební dílo. Členění nemovitostí: obytné, komerční a nezastavěné pozemky. Pozemek (Grundstück) Zákon o Katastru nemovitostí ( Vermessungs - und Katastergesetz ) definuje pozemek jako: „Prostorově vymezenou část zemského povrchu, která je vyznačená v katastru nemovitostí na samostatném listě a uvedená v pozemkové knize pod samostatným číslem.“34 Pozemky jsou vedeny v tzv. Pozemkové knize, jedná se o veřejně dostupnou knihu, která je vedená na Ministerstvu spravedlnosti příslušné spolkové země. Stavba (Gebäude) Budovy jsou samostatně použivatelné, kryté stavební konstrukce, které jsou přístupné lidem, slouží a jsou určeny na ochranu lidí, zvířat nebo věcí.35

33

VÁCHA,V.,KRATĚNA,J.,ZACHAROV,S. Znalecká činnost v prostředí EU a dalších vybraných státech včetně Ruska. Praha: České vysoké učení technické v Praze., 2013. s. 100 34 http://www.juraforum.de/lexikon/grundstueck 35 www.baurecht.de/baurecht.html

47

Cena obvyklá (Verkehrswert) V novele stavebního zákona z roku 2004 (§ 194 BauGB) byl vysvětlen pojem tržní hodnota (Marktwert) jako synonymum slova Verkehrswert – cena obvyklá, která je aktuální hodnotou nemovitosti. „Obvyklá cena nemovitosti se určí jako cena, která by byla dosažená v době ocenění na trhu s nemovitostmi, za obvyklých obchodních podmínek stanovených zákonem, s ohledem na skutečný stav nemovitosti, polohu pozemku a ostatní předměty ocenění, bez ohledu na neobvyklé nebo osobní poměry.“36 V praxi se používá několik různých oceňovacích metod současně kvůli přesnosti posudku. Obvyklá cena je potom kombinací výsledků jednotlivých způsobů ocenění nemovitosti. Zvolený postup ocenění nemovitosti je nutné zdůvodnit v znaleckém posudku. Znalec (Sachverständiger) Každý, kdo se chce v Německu označovat jako znalec musí mít úřední povolení. Znalcem může být každý, kdo je bezúhonný, má ukončené vysokoškolské vzdělání v oboru, odpovídající zkušenosti a dostatečné odborné znalosti v určité oblasti. Znalec může svou činnost vykonávat jako závislý znalec nebo samostatně působící. Závislý znalec může pracovat například v pojišťovně nebo státní správě. Samostatně působící znalec je svobodné povolání. Znalcem nemovitostí může být pouze osoba, která má ukončené vysokoškolské vzdělání v oboru architektury, zeměměřičství, nebo jiném srovnatelném oboru podle katalogu povolání a vykonává činnost svým jménem jako živnostník. Pouze soudně uznaný znalec má oprávnění vydávat posudky pro potřeby soudu. Znalecký posudek je zpravidla písemný a měl by být vyhotoven tak, aby mu rozuměly i osoby, které nemají odborné znalosti v oboru. Znalec by se měl snažit získat všechny informace, které mohou mít vliv na cenu nemovitosti. Na základě svých osobních zkušeností a znalostí informace posoudí a vybere vhodnou metodu pro ocenění. V znaleckém posudku zdůvodňuje zvolený postup ocenění a dokumentuje použité informace. Je doporučená norma, jak by měl posudek vypadat, platí, že každý znalecký posudek musí být logický, srozumitelný, odůvodněný a musí obsahovat rozhodnutí. Na začátku znaleckého posudku je vždy uvedeno krátké shrnutí, jak je uvedeno v příloze č. 1 , obsahuje základní informace o oceňované nemovitosti.

36

http://www.juraforum.de/gesetze/baugb/194-verkehrswert

48

3.4 Software pro oceňování nemovitostí V Německu se pro vypracování odhadů používá velké množství různých softwarových produktů. K.IM Je software určený pro oceňování všech typů nemovitostí. Nejnovější verze 3.0 je snadná pro použití podle aktuálního ImmoWertV. Výsledky je možné exportovat v souboru PDF nebo editovat v RTF. Používají jej inženýři, makléři, stavitelé, architekti či finanční poradci. SV-WORKS Software pro tvorbu znaleckých posudků nabízí uživateli množství předdefinovaných šablon pro různé subjekty, snadné použití textových modulů, matematické funkce, propojení tabulek, možnost archivace e-mailů včetně příloh, vystavení faktury podle JVEG nebo manuálně. Propojení naskenovaných dokumentů k jednotlivým operacím, analýzy či automatické měření času na vypracování znaleckého posudku. Možnost dokoupení modulů pro stavebnictví, automobilový průmysl nebo posouzení škod. SPRENGNETTER – AkuK 13.0 Obsahuje širokou databázi kupních cen nemovitostí. Nabízí možnost snadného vytváření posudků, okamžitou aktualizaci v případě změny legislativy. K dispozici jsou informace o tržním nájmu, provozních nákladech, stavebních nákladech, cenové indexy, koeficienty.

3.5 Výnosová metoda Při použití výnosové metody vycházíme z předpokladu, že hodnota majetku určuje očekávaný užitek pro jejího vlastníka. U nemovitostí je to především nájemné. Tato metoda je založená na koncepci časové hodnoty peněz a rizika investice. Upravená výnosová metoda se v praxi často používá na ocenění nemovitosti pro finanční účely, např. hypotéky. Stanovení hodnoty nemovitosti pro finanční účely je regulováno hypotečním zákonem a nařízením BelWert V – Beleihungswertermittlungsverordnung. Při výnosové metodě se hodnota nemovitosti odvozuje od předpokládané výše nájemného, od kterého se 49

odečítají náklady, které jsou spojeny s užíváním a vlastnictvím. Hodnota nákladů a výnosů je odúročená úrokovou sazbou odvozenou z úrokové sazby pro výnos z nemovitostí na kapitálovou hodnotu nemovitosti ke dni ocenění, tak získáme předběžnou hodnotu nemovitosti, která může být ještě upravována pomocí srážek a přirážek, které zohledňují specifika, které mají vliv na hodnotu nemovitosti. Výnosová metoda zohledňuje omezenou životnost nemovitosti a neomezenou životnost pozemku, na kterém nemovitost stojí.

3.6 Nákladová metoda (Sachwert) Tato metoda je v Německu regulována § 21 až § 23 Zákona o oceňování – Immobilienwertermittlungsverordnung, používá se zkratka ImmoWertV. Nákladová metoda je někdy též označována jako metoda substanční či metoda stanovení věcné hodnoty je založena na principu náhrady. Potenciální kupec nemovitosti by zvažoval cenu, kterou zaplatí za hotovou stavbu s pozemkem oproti nákladům, kterým by čelil při nákupu nezastavěného pozemku a výstavbě podobného objektu. Nákladová metoda je počítána na základě tabulkových koeficientů, které se vztahují k danému typu konstrukce a stáří stavby. V Německu je využíváno konceptu normálních výrobních nákladů, kdy se ke zjištění hodnoty nemovitosti pomocí nákladové metody vynásobí hodnota z tabulky podlahovou plochou daného objektu a upraví o opotřebení. Nákladová metoda se nejčastěji používá pro oceňování zastavěných pozemků a nemovitostí, které nejsou určeny pro komerční využití, např. školy, sportovní zařízení…

3.7 Porovnávací metoda (Vergleichswertverfahren) Předpokladem pro využití porovnávací metody je dostatečné množství srovnatelných nemovitostí. Komise znalců každý rok vydává indexové řady zprávu o situaci na trhu s nemovitostmi, kde jsou mimo jiné uvedeny i průměrné ceny za metr čtvereční. V praxi se doporučuje používat informace o prodejích nemovitostí, které proběhly za posledních deset let. Hodnota nemovitostí se zjišťuje přímo nebo nepřímo. Přímá porovnávací metoda funguje v Německu podobně jako v České republice. Kupní cena porovnávané nemovitosti se vynásobí poměrem porovnávacích kriterií mezi nemovitostí oceňovanou a porovnávanou. Výsledná hodnota získaná porovnávací metodou 50

je potom určena jako průměrná hodnota všech porovnávaných nemovitostí. Při nepřímé porovnávací metodě se používají data o prodaných nemovitostech, které zapisuje Komise znalců v příslušné lokalitě.

51

4. Rozdíly v oceňování ve vybraných státech EU V České a Slovenské republice je oblast oceňování v důsledku změn po roce 1989 a s nimi související přechod z centrálně řízené ekonomiky na tržní, stále ještě mladá v porovnání se Spolkovou republikou Německo a vyvíjí se. Dá se říct, že před rokem 1989 trh s nemovitostmi, tzn. i oceňování téměř neexistoval z důvodu potlačování jakékoliv formy soukromého vlastnictví. Ceny byly deformovány, byly zcela odlišné od skutečných cen, určovány centrálně podle nařízení centrálně plánované ekonomiky. Většina budov, staveb a bytů byla ve státním nebo družstevním vlastnictví. Pouze rodinné domy byly v soukromém vlastnictví. Význam oceňování na Slovensku a v Čechách vzrostl až po roku 1989 v důsledku transformace ekonomiky. Ve smyslu Občanského zákoníku České i Slovenské republiky jsou za nemovitost považovány jenom ty stavby, které jsou se zemí spojeny pevným základem, stavbu není možné přemístit bez toho, aby zanikla. Každá stavba má přirazené soupisné číslo (na Slovensku), v České republice číslo popisní, které umožňuje jednoznačnou identifikaci stavby. V Německu zákonná definice pojmu nemovitost neexistuje. Vychází se z předpokladu, že význam pojmu je všeobecně známy. Ohledně rozdělení nemovitostí na stavby a pozemky panuje v Německu obdobná situace, jakou zavedl nový občanský zákoník v České republice. Stavba je zde součástí pozemku. V České republice existují regulované ceny nemovitostí, které jsou stanoveny oceňovací vyhláškou Ministerstva financí a dále ceny volné – neregulované, které jsou dosahovány na reálném trhu. Dva přístupy k oceňování majetku tedy umožňují odhadnout tržní hodnotu nemovitosti, tzv. cenu obvyklou, nebo určit administrativní cenu nemovitosti dle platné vyhlášky Ministerstva financí ČR, tzv. cenu zjištěnou. Systém administrativních cen jako v České republice v Německu neexistuje. Na Slovensku se administrativní cena, pouze na malé výjimky přestala používat. Administrativní cena nebo cena zjištěná podle cenového předpisu se už nepoužívá v řízení, které se týká rozhodování o vlastnictví a právech k nemovitosti ani při jiných úkonech souvisejících s nemovitým majetkem. Pokud se v souvislosti s právními úkony vyžaduje jejich ocenění, předkládá se ve vyjádření tržní hodnoty. V České republice je možné vykonávat profesi odhadce majetku buď na základě vydaného živnostenského listu, v tomhle případě použijeme označení odhadce. 52

Odhadce smí

stanovovat pouze tržní hodnotu nemovitosti, nebo v souladu se zákonem č. 36/1967 Sb. v platném znění o znalcích a tlumočnících, v tomhle případě použijeme termín soudní znalec. Znalci jsou jmenováni Ministrem spravedlnosti nebo předsedou krajského soudu. Mohou určovat i administrativní cenu nemovitosti. V České republice je mezi profesemi znalec a odhadce podstatný rozdíl. Znalec se tedy může věnovat i komerční činnosti oceňování, avšak u odhadce to neplatí. Odhadce stanovuje pouze tržní hodnotu majetku, znalec určuje jak tržní tak administrativní cenu, která se zjišťuje podle platného cenového předpisu. Fungování systému odhadců majetku v Německu zákonem zaručuje dohled nad stálou kvalitou a dalším vzděláváním soudních znalců. Profese odhadce majetku v Německu spadá do dvou kategorií: 1. Soudní znalci – veřejně jmenování prostřednictvím Hospodářských komor 2. Certifikovaní znalci. Soudní znalci v Německu podléhají povinnému přezkušování v intervalu pěti let a existuje i maximální výše věkové hranice pro výkon povolání, která je stanovena na 68 let. V České i Slovenské republice povinnost přezkušování a odpovídající dohled nad kvalitou znalců zatím chybí. V České republice na rozdíl od Slovenska existuje právní předpis, který má přímo v názvu oceňování majetku, jedná se o Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Dle tohoto zákona se majetek oceňuje cenou obvyklou. Na Slovensku můžeme odhadce majetku definovat podle znaleckých standardů jako soudního znalce jmenovaného Ministerstvem spravedlnosti a příslušnými soudy. Současná právní úprava na Slovensku rozeznává pouze pojem znalec, podle zákona o znalcích, tlumočnících a překladatelích č. 382/2004 Sb.

53

Komparace oceňování Legislativa

Česká republika

Zákon o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. a Zákon o znalcích a tlumočnících č. 36/1967 Sb.

Zákon o znalcích, překladatelích a tlumočnících č. Slovenská republika 382/2004 Sb.

Spolková republika Německo

ImmoWert V

Osoba oprávněná k výkonu znalecké činnosti

Metody oceňování

Soudní znalci - jmenováni ministrem spravedlnosti nebo předsedou krajského soudu. Odhadci - na základě živnostenského listu, smí stanovovat pouze tržní hodnotu nemovitosti.

Porovnávací nákladová výnosová

Soudní znalci - současná právní úprava rozeznává pouze pojem znalec.

Porovnávací kombinovaná metoda polohové diferenciace výnosová

Soudní znalci - veřejně jmenováni. Certifikovaní znalci

Porovnávací nákladová výnosová

Tabulka č. 1 Komparace oceňování (vlastní zpracování)

Jak v České, tak Slovenské republice a Německu působí různé profesní organizace odhadců, které se snaží o standardizaci znaleckých postupů. Většina států však nevydává postupy, kde by byly uváděny konkrétní hodnoty, např. jednotkové ceny, odhadci se musí spoléhat na odbornou literaturu a články, které se v tomto směru někdy různí. Výjimku tvoří SRN. Ve všech porovnávaných zemích působí různé mezinárodní skupiny, které vytváří standardy jako návod pro odhadce jakým způsobem postupovat – definují tedy pojmy a doporučené postupy. Mezi nejvíce používané standardy patří mezinárodní standardy IVS – International Valuation Standards a evropské standardy EVS – European Valuation Standards. V Německu obdobně jako v České republice lze rozdělit postup ocenění na ocenění podle předpisů tj. regulované metody, které se používají v případech spojených s převodem nemovitostí a daní, při řešení majetkoprávních vztahů při rozvodech, dědictví nebo vyvlastnění a

neregulované metody, které se používají v ostatních případech. Mezi 54

regulované metody pro stanovení hodnoty nemovitosti patří metody porovnávací, výnosová a nákladová. K nejčastěji používaným neregulovaným postupům stanovení hodnoty nemovitosti v Německu patří zůstatková metoda, metoda diskontovaného cashflow a stanovení přibližné hodnoty nemovitosti. V Německu je běžné, že každé město publikuje pravidelně zprávu, ve které je uváděno místně obvyklé nájemné (tzv. Mietspiegel). Ze zprávy tak znalci čerpají spolehlivé informace o úrovni nájemného. To je možno využít při oceňování nemovitostí výnosovou metodou, kterou lze využít zejména u staveb, které generují zisk z pronájmu. V České a Slovenské republice používají znalci pro aplikaci výnosové metody podklady ze smluv o pronájmu, nebo informace o úrovni nabídkových cen pronájmu na realitních serverech. Nejčastěji používanou metodou oceňování patří v Německu metoda porovnávací, jak přímá tak i nepřímá. Přímé porovnání je velmi podobné porovnávací metodě aplikované v Slovenské i České republice, s rozdílem, že v Německu si znalec přepočítávací koeficienty odvozuje z informací uvedených ve Zprávě zpracované místní Komisí znalců na základě svých zkušeností z praxe. U nepřímého porovnání v Německu stačí vynásobit plochu oceňovaného domu tzv. porovnávacím faktorem, které odvozuje Komise znalců. Porovnávací metoda se používá zejména u nemovitostí, se kterými se více obchoduje. Převážně byty, domy a pozemky. Nutností pro aplikování porovnávací metody je dostatečná databáze porovnatelných nemovitostí.

55

4.1 Odměny znalců a expertů v ČR, SR a SRN Česká republika Odměny znalců ustanovených orgánem veřejné moci jsou stanoveny Právní předpisy pro

vyhláškou Ministerstva spravedlnosti. Právní předpisy pro odměny

odměny znalců

znalců vyžádané soukromým klientem nejsou, záleží pouze na dohodě mezi znalcem a klientem. Odměna za práci soudem ustanovených znalců nebo znalců

Hodinová sazba

jmenovaných orgány veřejné moci se vypočítá na základě hodinových sazeb. Odměna nemůže být definována jako podíl z výsledné hodnoty.

Existence rozdílů ve výši Nejsou žádné rozdíly mezi specializacemi. Pouze v soudním lékařství odměňování mezi

jsou stanoveny paušální sazby pro jednotlivé úkony.

různými specializacemi Znalec má právo na náhradu účelně vynaložených nákladů, zejména cestovních výdajů a dalších nákladů. Může žádat i náhradu za pomoc Náhrada výdajů

konzultanta, pokud soudce souhlasil s jeho přibráním. Problematické je uplatňování vlastních nákladů znalce spočívajících například ve softwaru a zařízení. Soudem ustanovený znalec je oprávněn přibrat konzultanta pro

Asistence při zpracování posouzení zvláštních nebo dílčích otázek. Má právo na náhradu nákladů znaleckého posudku

spojených s přibráním konzultanta pouze v případě, že orgán veřejné moci souhlasil.

Průměrné znalečné

Základní hodinová sazba se pohybuje mezi 4-14 EUR + DPH

Tabulka č. 2 Odměny znalců a expertů v České republice (vlastní zpracování dle literatury VÁCHA, V., KRATĚNA, J., ZACHAROV, S. Znalecká činnost v prostředí EU a dalších vybraných státech včetně Ruska. Praha: České vysoké učení technické v Praze, 2013)

56

Slovenská republika Odměna znalce je ustanovena podle paragrafu 3 zákona 382/2004 Sb., Právní předpisy pro

o znalcích, tlumočnících a překladatelích a podle vyhlášky

odměny znalců

Ministerstva spravedlnosti č. 491/2004 Sb. V soukromých případech je možnost dohodnout se na výši odměny s dodavatelem. Znalec musí vymezit počet hodin, které byli potřebné k vypracování

Hodinová sazba

znaleckého posudku. Odměna může být definována jako podíl z výsledné hodnoty.

Existence rozdílů ve výši

Existují rozdíly v odměňování v závislosti na rámci působnosti znalce.

odměňování mezi

Minimální odměna je cca 20 EUR. Znalci v oblasti medicíny a práva

různými specializacemi

mohou účtovat cca 15 EUR za každou započatou hodinu. Veškeré přiměřené náklady jako jsou cestovní výdaje, testy,

Náhrada výdajů

fotokopie, software, vybavení nebo zařízení mohu být účtovány jako náhrada výdajů. Kromě toho mohou být účtovány náklady za ztrátu času.

Asistence při zpracování

Je možnost přibrat konzultanta.

znaleckého posudku Průměrné znalečné

12 EUR ve většině oblastí znaleckých posudků. 18 EUR v oblasti medicíny, zahraničního práva, farmacie.

Tabulka č. 3 Odměny znalců a expertů v Slovenské republice (vlastní zpracování dle literatury VÁCHA, V., KRATĚNA, J., ZACHAROV, S. Znalecká činnost v prostředí EU a dalších vybraných státech včetně Ruska. Praha: České vysoké učení technické v Praze, 2013)

57

Spolková republika Německo Od roku 1931 existuje právně stanovený sazebník odměn pro znalce ustanovené soudem. Sazebník byl změněn v roce 2004 a nazývá se "Justizvergütungs und Entschädigungsgesetz" - JVEG. Ve většině Právní předpisy pro

správních řízení, v nichž je ustanoven znalec, je odměňován jako soudem

odměny znalců

ustanovený znalec na základě JVEG. Pokud je znalec zaměstnanec úřadu, nedostane žádnou další odměnu. Odměny znalců vyžádané soukromým klientem nejsou, závisejí na smlouvě mezi znalcem a klientem. Pro znalce ustanovené soudem je hodinová sazba stanovená v JVEG a je rozlišována dle různých odborných úkonů znalců. Hodinová sazba znalců objednaných stranami může být sjednána volně dle odbornosti a

Hodinová sazba

závažnosti expertízy. V některých oblastech jako například znalci na automobily je obvyklé při výpočtu odměny postupovat dle hodnoty pohledávky nebo dle výše škody. V tomhle případě neexistuje žádný právní předpis pro odměnu.

Existence rozdílů ve

Existují značné rozdíly mezi různými specializacemi. Soudem ustanovený

výši odměňování mezi znalec dostane odměnu na základě sazebníku poplatků, který je ustanoven různými

zákonem JVEG. Hodinová sazba závisí na tom, jaký úkol znalec řeší.

specializacemi Znalec může účtovat všechny uvedené náklady, když si to s klientem Náhrada výdajů

odsouhlasil. Soudem ustanovení znalci mohou účtovat náklady, které jsou předepsané v JVEG, jsou-li nezbytné.

Asistence při zpracování

Je dovoleno mít pomoc za předpokladu, že znalec dohlíží a kontroluje svůj pomocný personál.

znaleckého posudku Průměrné znalečné

50-150 EUR/hod + DPH. Odměna znalce ustanoveného soudem je 50-95 EUR + DPH.

Tabulka č. 4 Odměny znalců a expertů v Spolkové republice Německo republice (vlastní zpracování dle literatury VÁCHA, V., KRATĚNA, J., ZACHAROV, S. Znalecká činnost v prostředí EU a dalších vybraných státech včetně Ruska. Praha: České vysoké učení technické v Praze, 2013)

58

5. Praktické ocenění bytu37 5.1 Ocenění bytu na Slovensku

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE) A BUDOCÍ HODNOTY MAJETKU (FUTURE VALUE)

Byt č. 9 V bytovém domě č. 112 Okružná 112/A 022 01 Čadca

Datum ocenění 1. 6. 2015

37

ORT, P., Cvičení z oceňování nemovitostí -Díl 1, Oceňování na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007. (vzor: Zpráva o hodnocení)

59

OBSAH ZPRÁVY Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení

Přílohy Výpis z katastru nemovitostí Půdorys bytu

60

Účel ocenění: ocenění má sloužit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro jednání o zajištění úvěru nemovitostí. Nemovitost: byt č. 9, Okružná 112/A, 022 01 Čadca, Slovensko, zapsaná v katastrálním úřadu Čadca na listu vlastnictví č. 5724 Majitel nemovitosti: Klient: Odhadce: Mudríková Mária Tel.: 606224483 E-mail: [email protected] Datum místního šetření: 05/2015 Datum vypracování: 1. 6. 2015

61

POPISNÉ INFORMACE Popis lokality Oceňovaná nemovitost, byt č. 9, Okružná 112/A se nachází v blízkosti centra města Čadca, na sídlišti Kýčerka, jako poslední bytový dům s nádherným výhledem do zeleně. Zástavba v okolí jsou panelové domy postaveny v 70. a 80. letech minulého století. V blízké vzdálenosti od objektu se nachází občanská vybavenost (pošta, banka, obchody, restaurace, autobusová zastávka, škola, školka). Parkování je možné na předplacené, vyznačené ploše, nebo na přilehlých veřejných prostranstvích. V těsné blízkosti bytového domu je parkoviště. Popis objektu Bytový dům 112 byl postaven v roce 1986 jako jeden z posledních panelovou výstavbou, typickou pro tehdejší politické zřízení. V přízemí se nacházejí společné nebytové prostory: kočárkárna, sušárna, prádelna, sklepy. V roce 2004 byla opravená plochá dvouplášťová střecha, v nejbližších letech se plánuje kompletní zateplení fasády. Půjde zejména o zvýšení tepelně - izolačních vlastností stavby, nelze hovořit o konstrukčních chybách, protože tehdejší návrhy konstrukcí se opírali o mimořádně nízké ceny energií, takže zvýšené investiční náklady na tepelně- izolační vlastnosti konstrukcí by se na tehdejší dobu jevili jako ekonomicky neefektivní. V roce 2009 se vyměnili na západní straně nevyhovující okna na chodbách za plastové – financovány z fondu oprav. Všichni vlastnící bytových jednotek už vyměnili staré nefunkční okna za nové. V horizontu dvou let se plánuje kompletní zateplení fasády, rekonstrukce balkonů a vstupních prostor. Byt Oceňovaný byt je prostorově vymezen a ohraničen svislými a vodorovnými obvodovými konstrukcemi, dispoziční řešení: 3 pokoje + kuchyň, WC a koupelna. K bytu patří i uzamykatelný sklep. Majitel má právo užívat společné nebytové prostory. Vchodové dveře mají bezpečnostní a protipožární vlastnosti. Byt je situován v pátém nadzemním podlaží ze šesti. Orientace východ – západ. Počítá se s částečnou rekonstrukcí bytové jednotky. Byt má dožité, nevyhovující sociální zařízení, je potřebná výměna starého umakartového jádra za nové, je nutné vyměnit zatékající, netěsnící okna, stěrky a podlahy. Rekonstrukce nebude podléhat stavebnímu a kolaudačnímu řízení, protože se nebude zasahovat do nosních konstrukcí, v našem případě panelové stavby je nosná konstrukce stěnová a 62

stropní. Rekonstrukce bude nahlášena na příslušném OSBD – správci bytů v souvislosti s vykonávanými stavebními pracemi. Nebude se zasahovat do elektrických rozvodů ani ústředního vytápění. Pozemek Předmětem ocenění není samostatní pozemek, ale jen podíl ve výší 6218/300089 na parcele č. 13472/209 s výměrou 691 m². Podíl na uvedeném pozemku není oceněn samostatně, ale je zohledněn ve výpočtu tržní hodnoty. ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŽITÍ Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně převoditelné, zabezpečující odpovídající výnos a kterého výsledkem je nejvyšší možné tržní hodnota majetku. Základní kritéria, které musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržování právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční převoditelnost a maximální ziskovost. Tržní hodnota vyjadřuje střední hodnotu cenového rozptylu předpokládaných tržních cen. Definice tržní hodnoty podle IVSC a TEGova (mezinárodní odborné sdružení odhadců) „Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měli být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle.“ Jelikož je byt před rekonstrukcí, rozdělíme analýzu nejvyššího a nejlepšího využití na dvě části: A – AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTA Oceňovaný byt není zatím obýván. Nesplňuje požadavky kvalitního a estetického bydlení. Je nutná rekonstrukce, z toho usuzuji, že podmínka okamžité využitelnosti majetku není splněná. Nesplňuje základní kriterium maximální ziskovosti: -

není využitý vlastníkem pro potřebu vlastního bydlení, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem srovnatelného objektu

-

není pronajat za tržní nájemné

Současní využití majetku není v souladu s jeho nejvyšším a nejlepším využitím. 63

B – BUDOUCÍ TRŽNÍ HODNOTA Po rekonstrukci bude možné byt využívat pro potřeby vlastního bydlení majitele, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem srovnatelného objektu případně jako pronájem třetí osobě za tržní nájemné. Do úvahy připadá i kombinace obou možností, z toho vyplývá, že budoucí využití majetku po rekonstrukci bude v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím. OCENĚNÍ Při stanovení indikace tržní hodnoty majetku jsou používány 3 mezinárodně uznávány metody ocenění. A to metoda porovnávací, příjmová a nákladová. Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplacené nebo nabízené za srovnatelné typy majetku. Jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh stávajícího srovnatelného majetku. Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dostaneme diskontováním nebo kapitalizací příjmů odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na obstarání majetku jako nového. Tato část může být snížená o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Pro stanovení aktuální tržní hodnoty použijeme vzhledem k tomu, že v současné době byt nesplňuje podmínky nejvyššího a nejlepšího využití porovnávací metodu. Vyloučili jsme nákladovou metodu, která pro ocenění bytu není vhodná. Pro stanovení budoucí tržní hodnoty použijeme kombinaci porovnávací a příjmové metody. Aktuální tržní hodnota Porovnávací metoda Stanovení tržní hodnoty pozemku Tržní hodnota majetku není identifikována samostatně a je zohledněna při výpočtu majetku jako celku. 64

Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku V úvahu jsem vzala byty srovnatelných parametrů, které byly v Čadci v nedávné době prodány nebo nabízené na prodej. V případě, že se jednalo o nabídky, byla tahle skutečnost zohledněna koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabízenými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Jako porovnávací jednotka je zvolen metr čtvereční čisté využitelné plochy (NFA). Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem jsem brala v úvahu faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadní dopravu, možnost parkování, polohu, velikost bytu a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem došla k názoru, že tržní hodnota nemovitosti jako celku indikována porovnávací metodou je 37 654 euro

A - AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTA Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

1

2

3

4

A. Identifikační údaje Poradové číslo nemovitosti Název nemovitosti

Byt č. 9, Okružná 112/A

Chalupkova ulice Kýčerka

Katastrální Čadca Čadca území Obec Čadca Čadca Okres Čadca Čadca B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaj pro porovnání - NFA Počet 64,92 71 jednotek Prodejní cena 50 990 Cena za x 718 jednotku Datum transakce

prosinec 2014

Ulica SNP Kýčerka

Okružná ulice Ulice SNP - Kýčerka Kýčerka

Čadca

Čadca

Čadca

Čadca Čadca

Čadca Čadca

Čadca Čadca

58

64

63

50 130 864

41 000 641

44 700 710

leden 2015

65

březen 2015

Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Prodej Korekce Upravená hodnota Vlastnická Absolutní práva vlastnictví Korekce Upravená hodnota Existence Ne věcného břemene Korekce Upravená hodnota Využití dle Bytová územního zástavba plánu vícepodlažní Korekce Upravená hodnota Jiné právní Ne omezení a závazky Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita Dobrá Korekce Upravená hodnota Technický stav před celkovou rekonstrukcí původní stav Korekce Upravená hodnota Technické vybavení Korekce Upravená hodnota Funkční využitelnost budovy

1 718,00

Nabídka

1 864,00

Nabídka

0,9 646,00 Absolutní vlastnictví 1 646,00 Ne

1 646,00

Prodej

Absolutní vlastnictví

1 710,00 Absolutní vlastnictví

1 641,00 Ne

1 778,00

1 710,00 Ne

1 641,00

1 710,00

Bytová zástavba vícepodlažní

Bytová Bytová Bytová zástavba více zástavba zástavba podlažní vícepodlažní vícepodlažní 1 1 1 1 646,00 778,00 641,00 710,00

Ne

Ne

1 646,00

Dobrá

Ne

1 778,00

Dobrá 1 646,00

velice dobrý

Dobrá

velice dobrý

dobré

66

Dobrá

průměrný

1 710,00 průměrný

0,90 577,00 průměrné

0,95 702,00 Dobrá

1 710,00

1 641,00

0,95 739,00 dobré

Dobrá

Ne

1 641,00

1 778,00

0,95 583,00 Dobrá

1 710,00

1 641,00

1 778,00

0,95 614,00 nutnost výměny

Prodej

0,9 778,00 Absolutní vlastnictví

Ne

1 641,00

0,90 639,00 průměrné

0,9 519,00 Dobrá

0,9 575,00 Dobrá

Korekce 1 Upravená 583,00 hodnota Další možný Omezen Omezen rozvoj nemovitosti Korekce 1 Upravená 583,00 hodnota Dopravná MHD MHD obslužnost Korekce 1 Upravená 583,00 hodnota Parkování Dobré Dobré Korekce 1 Upravená 583,00 hodnota Atraktivita Průměrná Průměrná objektu Korekce 1 Upravená 583,00 hodnota Jiné technické Příslušenství Obdobné korekce bytu Korekce 1 Upravená 583,00 hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro vetší velikost nemovitosti Korekce 1,05 Upravená 612,00 hodnota Jiné korekce Podíl hodnoty Obdobný pozemku Korekce 1 Upravená 612,00 hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota jednotky 580,00 Celková porovnávací hodnota 37 653,60 Zaokrouhleně 37 654,00

67

1 702,00 Omezen

1 519,00 Omezen

1 702,00 MHD 1 702,00

1 519,00

1 702,00

Dobré

Průměrná

Lepší

Obdobný 1 667,00

Průměrná 1 575,00 Lepší

0,95 493,00

stejný

0,95 667,00

1 575,00

1 519,00

1 702,00

menší

1 575,00

1 519,00

1 702,00 Obdobné

1 575,00 MHD

Dobré

Průměrná

Omezen

1 519,00 MHD

Dobré

1 575,00

0,95 546,00

stejný

1 493,00 Obdobný 1 493,00

1 546,00 Obdobný 1 546,00

Příjmová metoda V tomhle případě se jedná o majetek, který není schopen generovat výnos. Nevyhovující technický stav bytu neumožňuje reální komerční využití v podobě pronájmu, příjmová metoda proto není aplikována. Budoucí tržní hodnota Porovnávací metoda Stanovení tržní hodnoty pozemku Tržní hodnota pozemku není indikována samostatně a je zohledněná při výpočtu majetku jako celku. Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Na základě výpočtů v níže uvedené tabulce dle uvedených skutečností a předpokladů jsem došla k závěru, že tržní hodnota nemovitosti jako celku indikována porovnávací metodou je 55 085 euro

B – BUDOUCÍ TRŽNÍ HODNOTA Oceňovaná nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

1

2

3

4

Byt č. 9, Chalupkova Okružná 112/A ulice Kýčerka

Katastrální Čadca Čadca území Obec Čadca Čadca Okres Čadca Čadca B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaj pro porovnání - NFA Počet 64,92 jednotek

71 68

Ulice SNP Kýčerka

Okružná ulice Ulice SNP - Kýčerka Kýčerka

Čadca

Čadca

Čadca

Čadca Čadca

Čadca Čadca

Čadca Čadca

58

64

63

Prodejní cena Cena za jednotku

50 990 718

x

Datum Prosinec 2010 transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Prodej Korekce Upravená hodnota Vlastnická Absolutní práva vlastnictví Korekce Upravená hodnota Existence Ne věcného břemene Korekce Upravená hodnota Využití dle Bytová územního zástavba plánu vícepodlažní Korekce Upravená hodnota Jiné právní Ne omezení a závazky Korekce Upravená hodnota E. Technické parametre Lokalita Dobrá Korekce Upravená hodnota Technický stav po rekonstrukci Korekce Upravená hodnota Technické Nadstandardní vybavení Korekce Upravená

50 130 864

1 718,00

Nabídka 0,9 646,00

1 646,00

1 646,00

1 710,00

Prodej

Bytová zástavba vícepodlažní

1 641,00 Absolutní vlastnictví

Bytová zástavba vícepodlažní

1 710,00 Bytová zástavba vícepodlažní

1 641,00

1 710,00 Ne

1 641,00

Dobrá 1 778,00

1 710,00

1 641,00

1 778,00

1 646,00

Absolutní vlastnictví

Ne

Ne

Dobrá

1 710,00

1 641,00

1 778,00

1 646,00

Prodej

Ne

Ne

Dobrá

1 641,00

1 778,00

1 646,00 Ne

Březen 2015

1 778,00 Ne

Bytová zástavba vícepodlažní

Leden 2015

0,9 778,00 Absolutní vlastnictví

Ne

44 700 710

1 864,00

Nabídka

Absolutní vlastnictví

41 000 641

1 710,00

Dobrá 1 641,00

1 710,00

velice dobrý velice dobrý průměrný průměrný 1,09 1,08 1,15 1,15 704,00 840,00 737,00 817,00 dobré

dobré 1,15 810,00 69

průměrné 1,15 966,00

1,1 811,00

průměrné 1,1 899,00

hodnota Funkční Dobrá využitelnost budovy Korekce Upravená hodnota Další možný Omezen rozvoj nemovitosti Korekce Upravená hodnota Dopravná MHD obslužnost Korekce Upravená hodnota Parkování Dobré Korekce Upravená hodnota Atraktivita Průměrná objektu Korekce Upravená hodnota jiné technické Příslušenství korekce bytu Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiné korekce Podíl hodnoty pozemku Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota jednotky 848,50 Celková porovnávací hodnota 55 084,62

Dobrá

Dobrá

1 810,00 Omezen

Dobrá

1 966,00 Omezen

1 810,00 MHD 1 810,00 Dobré

1 810,00

větší

1,05 851,00 Obdobný

0,95 918,00

70

1 918,00

1 899,00 Průměrná

1 811,00 Lepší

1 899,00 Lepší

0,95 771,00

stejný

Obdobný

1 851,00

Dobré

Průměrná

1 966,00

menší

1 899,00

1 811,00

1 966,00 Obdobné

1 899,00

1 811,00

1 966,00

1 810,00

Omezen

MHD

Dobré

Průměrná

1 899,00

1 811,00

1 966,00

1 810,00

Obdobné

Omezen

MHD

Dobré

Průměrná

1 811,00

1 966,00 MHD

Dobrá

0,95 854,00

stejný

1 771,00 Obdobný 1 771,00

1 854,00 Obdobný 1 854,00

Zaokrouhleně

55 085,00

Příjmová metoda Nemovitosti, které můžou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Ocenění se realizuje na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičnímu riziku obsaženému ve vlastnictví tohoto majetku. Metoda je obecně považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku obstaraného pro jeho schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který může být generován. Stanovíme neobsazenost a provozní náklady, které odečteme od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Čistý provozní příjem před zdaněním vypočítáme odečtením provozních nákladů. Tržní hodnota je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů, přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomhle případě jsem použila metodu přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě výše tržního nájmu za obdobné majetky v dané lokalitě. Vycházela jsem z tzv. studeného nájemného, kdy služby a energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k závěru, že tržní hodnota výše uvedeného majetku indikována příjmovou metodou je 48 000 euro

B - BUDOUCÍ TRŽNÍ HODNOTA Hrubý příjem - 280,00 euro/p. m. * 12 Neobsazenost/ztráty vlivem neplacení nájemného 5 % Efektivní hrubý příjem Ostatní provozní náklady (daň z nemovitosti, pojištění, režie) Čistý provozní příjem NOI Kapitalizační míra R Tržní hodnota V

71

3 360 euro 168 euro 3 192 euro 900 euro 2 292 euro 4,80% 48 000 euro

ZÁVĚR Aplikacemi použitých metod ocenění byly pro stanovení tržní hodnoty majetku určeny následující indikace:

A - AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTA Indikace (euro) Váha (%) Porovnávací metoda 37 654 100 Příjmová metoda N/A 0 Výsledná tržní hodnota

Vážený průměr (euro) 37 654 0 37 654

B - BUDOUCÍ TRŽNÍ HODNOTA Indikace (euro) Váha (%) Porovnávací metoda 55 085 80 Příjmová metoda 48 000 20 Výsledná tržní hodnota

Vážený průměr (euro) 44 068 9 600 53 668

Oceňovaný majetek je na trhu nemovitostí běžně nabízen a obchodován. Z tohoto důvodu porovnávací metoda nejlépe odráží stav ekonomiky a konkrétní nabídku a poptávku na trhu. Z tohoto důvodu jsem indikaci tržní hodnoty porovnávací metodou přisoudila 80 %, při ocenění současné tržní hodnoty 100 %. Indikace tržní hodnoty na základě příjmové metody není pro stanovení výslední hodnoty tak podstatní a důležitá, jelikož nemovitost bude využívána pro potřeby majitele, proto jsem jí přiradila váhu 20 %. Kombinovaná metoda a metoda polohové diferenciace nebyla aplikována. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem došla k závěru, že aktuální tržní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnout k prodeji na volném trhu ke dni 1. 06. 2015 je reprezentována částkou: 37 654 euro Budoucí tržní hodnota stejného majetku, pokud by byla vykonána a řádně dokončená rekonstrukce a za předpokladu, že k datu dokončení rekonstrukce nedojde k podstatním změnám tržních podmínek (změny zákonů, hyperinflace, rozpad politické stability, živelné pohromy, jiné zásahy vyšší moci, apod.) je reprezentována částkou: 53 668 euro

72

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na kterých je založena celá nebo část téhle zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemku, budov a staveb byly získány šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny jenom pro identifikační účely a neměli by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo vykonáno jenom nedestruktivními metodami bez použití sond apod. Při přehlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovali. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály

jako je azbest, močovino–

formaldehydové pojivá a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně nebyly provedeny rozbory půdy, geologické studie, nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádná odpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k prozkoumání téhle zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí nic jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována výlučně za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, případně pro účely uvedené v úvodu téhle zprávy. 73

9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiné legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na kterých je založen odhad hodnoty obsažen v téhle zprávě. 10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění. OSVĚDČENÍ Já, níže podepsána, tímto potvrzuji, že: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry, nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování tržního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak, jak jsou uvedeny na zvláštním listu. 4. Při své činnosti jsem nezjistila žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mě předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Praze, dne 01. června 2015

Mária Mudríková …………………………

74

5.2 Ocenění bytu v Německu38

ZPRÁVA O STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY (VERKEHRSWERT – BERICHT)

Druh objektu: Rodinný dům Adresa: Musterstrasse 1, 538 44 Troisdorf Datum ocenění : 1. červen 2015

38

http://www.kim-bestellen.de/files/Verkehrswertbericht/flipviewerxpress.html

75

OBSAH 1. Objekt ocenění 2. Obecně 3. Hodnota pozemku 4. Reální hodnota 5. Metoda diskontovaných peněžních toků 6. Tržní hodnota 8. Příloha

1. OBJEKT OCENĚNÍ

Druh objektu Adresa Poloha Velikost pozemku Rok výstavby Délka užívání Zbývající životnost Hrubá podlahová plocha Obytná a užitná plocha

Rodinný dům Musterstrasse 1, 53844 Troisdorf velmi dobrá 400 m² 1979 75 let 50 let 400 m² 200 m²

Doplňující popis oceňovaného objektu: V případě oceňovaného objektu se jedná o pozemek v Troisdorfe, na kterém je postaven volně stojící dvoupodlažní rodinný dům s podkrovím. Budova byla postavena v roce 1979 a je plně podsklepená. V roce 2012 byla převedená komplexní modernizace, například rekonstrukce koupelen a toalet. Na pozemku jsou dále k dispozici garáž a taky malá vedlejší budova (zahradní altán). Stavební vybavení je v celku dobrém stavu, v budoucnu bude potřeba výměna oken a vytápění.

76

2. OBECNĚ Zpráva o stanovení aktuální tržní hodnoty byla připravená na základě předložených dokumentů a informací. Pro stanovení reální tržní hodnoty musí být splněny následující předpoklady: -

podle odstavce 2 v Katastru nemovitostí nejsou zapsány další významné položky

-

stávající budova je v souladu se stavebními předpisy a plánováním

-

neexistují žádná věcná břemena související s oceňovaným objektem

-

na oceňovaném objektu nejsou žádné nesplacené daně

-

není evidována žádná kontaminace a znečištění půdy

-

při stavbě objektu byly dodrženy všechny příslušné technické předpisy a normy

Tržní hodnota (Verkehrswert) jak je stanovena v § 194 Stavebního zákona (BauGB) je obecně považována za cenu, které by mohlo být dosaženo v rámci běžného obchodního styku. Obvyklá cena nemovitosti se určí jako cena, která by byla dosažená v době ocenění na trhu s nemovitostmi, za obvyklých obchodních podmínek stanovených zákonem, s ohledem na skutečný stav nemovitosti. Podle ustanovení ImmoWert V se na stanovení tržní hodnoty používají 3 základní metody.

Metoda Porovnávací metoda (Vergleichswertverfahren) Nákladová metoda (Sachwertverfahren) Výnosová metoda (Ertragswertverfahren)

Problém Kolik stojí srovnatelné nemovitosti? Kolik stojí nemovitost a stavební části? Jaká by byla současná hodnota například z pronájmu?

Použití jednoho nebo více postupů by mělo být zvoleno s ohledem na povahu objektu. 3. HODNOTA POZEMKU Hodnota pozemku je hodnotou s přihlédnutím na umístění, použitelnost a povahu majetku. Je stanovena bez ohledu na stavební zařízení na srovnatelném pozemku a tvoří základ pro ocenění nákladovou a výnosovou metodou. V tomhle případě je hodnota pozemku následující:

77

Základní sazba pozemku Srážky, přirážky Relativní hodnota pozemku Velikost pozemku Hodnota pozemku (210x400 m²) Samostatně nepoužitelné plochy Celková hodnota

200 euro/m² 10 euro/m² 210 euro/m² 400 m² 84.000 euro 2.100 euro 86.100 euro

Doplňující popis k hodnotě pozemku: Hodnota pozemku je odvozena z místní, zonální hodnoty půdy. Vzhledem k tichému prostředí v čisté rezidenční čtvrti se hodnota pozemku zvýšila o 5 %. Na samostatně nepoužitelný povrch byl zvolen přístup 20 % hodnoty pozemku (jedná se o zahradní altán). 4. REÁLNÍ HODNOTA Při aplikaci nákladové metody jsou nejdůležitější náklady, které by byly vynaloženy na stavbu srovnatelného objektu. Jaké by tedy byly výrobní náklady vynaloženy ke dni ocenění

pokud by byl objekt postaven v současnosti. Reální hodnota je počítána

následovně:

Náklad. parametr dle NHK 2010 Index cen ve stavebnictví Upravený náklad. parametr Hrubá-základní plocha (dle BGF) Výrobní náklady Další stavební součástí nezahrnuty v BGF Výrobní náklady celkem Zohlednění stáří (33,3 %) Hodnota majetku budov a staveb Hodnota majetku budov a staveb v exteriéru (5 %) Hodnota majetku dalších budov a staveb Mezihodnota Hodnota pozemku Předběžná hodnota Faktor reálné hodnoty (5 %) Tržně upravená předběžná hodnota nemovitosti Specifická charakteristika nemovitosti (odečteno) Nákladová hodnota nemovitosti

78

Budova 1.005 euro/m² 1,08 1.085 euro/m² 400 m² 434.000 euro

Garáž 485 euro/m² 1,08 524 euro/m² 19 m² 9.956 euro

Ostatní objekty 250 euro/m² 1,08 270 euro/m² 10 m² 2.700 euro 5.000 euro 451.656 euro 150.401 euro 301.255 euro 15.063 euro 0 euro 316.318 euro 86.100 euro 402.418 euro 20.121 euro 422.539 euro 33.000 euro 389.539 euro

Vstupní data a parametry Druh budovy: volně stojící rodinný dům Specifická charakteristika nemovitosti: Náklady na obnovu vytápění:

- 8.000 euro

Náklady na výměnu oken:

- 25.000 euro

5. METODA DISKONTOVANÝCH PENĚŽNÍCH TOKU V případě stanovení hodnoty výnosovou metodou používáme metodu diskontovaných cash – flow. Výnosová hodnota je stanovena následně:

Měsíční nájem budovy Měsíční nájem za garáž Hrubý zisk za měsíc Měsíce za rok Hrubý zisk za rok Provozní náklady za rok Čistý příjem za rok Daň z pozemku Čistý příjem za budovu ročně Současná hodnota/kapitalizační faktor Hodnota budovy, zařízení Hodnota pozemku Provizorní hrubá hodnota Specifická charakteristika nemovitosti (odečteno)

1.500 euro 50 euro 1.550 euro 12 18.600 euro 2.976 euro 15.624 euro 2.583 euro 13.041 euro 25,73 335.545 euro 86.100 euro 421.645 euro 33.000 euro

Hodnota nemovitosti stanovená výnosovou metodou 388.645 euro

Vstupní data a parametry Provozní náklady za měsíc 248 euro Reální úroková sazba 3 % Náklady na obnovu vytápění

- 8.000 euro

Náklady na výměnu oken:

- 25.000 euro

Studený nájem 200 m²/podlahová plocha 7,50 euro/m² Čistý nájem garáží 1x50 euro 79

Předpokládaný hrubý nájem 22,7 Hrubý pronájem 2.108 euro/m² 6. TRŽNÍ HODNOTA Tržní hodnota je stanovena následovně: Hodnota Váha Podíl Hodnota vypočtena nákladovou metodou 389.539 euro 50% 194.770 euro Hodnota vypočtena metodou diskont. cash - flow 388.645 euro 50% 194.323 euro 389.092 euro Tržní hodnota

389.000 euro

Závěrečné poznámky BauGB – Stavební zákon ImmoWertV – vyhláška pro oceňování nemovitostí BGB – Občanský zákoník

80

Závěr Cílem diplomové práce „Komparace oceňování ve státech Evropské unie“ bylo provést komparaci oceňování ve vybraných zemích Evropské unie: České republice, Slovenské republice a Spolkové republice Německo a zaměřit se na vymezení rozdílů v uvedených zemích. V České a Slovenské republice je oblast oceňování nemovitostí v důsledku změn po roce 1989 a s nimi související přechod z centrálně řízené ekonomiky na tržní, stále ještě mladá v porovnání se Spolkovou republikou Německo a neustále se vyvíjí. V Československu se znovu začal formovat trh nemovitostí a tedy i tržní ocenění až po revoluci. U porovnávací metody považuji za výhodu v německém systému fungující Výbory znalců, které shromažďují informace o prodejních cenách u uskutečněných realitních transakcí, tyto informace poskytují znalcům a spolupodílejí se na vytváření cenových map pozemků. Taky mně pozitivně překvapilo, že je v Německu běžné, že každé město publikuje pravidelně zprávu, ve které je uváděno místně obvyklé nájemné (tzv. Mietspiegel). Ze zprávy tak znalci mohou čerpat spolehlivé informace o úrovni nájemného a využít je při oceňování nemovitostí výnosovou metodou. Za další výhodu považuji systém povinného přezkušování soudních znalců a z toho vyplývající vzdělanostní úroveň v oboru. V České i Slovenské republice povinnost přezkušování a odpovídající dohled nad kvalitou znalců zatím chybí. Ve všech třech zemích působí různé profesní organizace odhadců, které se snaží o standardizaci znaleckých postupů. Na Slovensku je to hlavně Slovenská komora znalcov, v České republice Česká komora odhadců majetku a v Německu HypZert. Mezi nejvíce používané standardy patří mezinárodní standardy IVS – International Valuation Standards a evropské standardy EVS – European Valuation Standards. V závěru poslední kapitoly uvádím ve třech tabulkách zpracovány odměny znalců a expertů na Slovensku, v ČR i SRN a praktické ocenění bytu na Slovensku a rodinného domu v Německu. Věřím, že po přečtení mojí diplomové práce získá čtenář základní přehled o oceňování v České, Slovenské republice a Spolkové republice Německo.

Seznam použité literatury a dalších zdrojů 1. BRADÁČ, A., FIALA, J., HLAVINKOVÁ, V. Nemovitosti, oceňování a právní vztahy. Praha: Nakladatelství Linde, Praha, a.s. 2007. ISBN 978-80-7201-679-2 2. BRADÁČ, A. Soudní znalectví. Brno: Nakladatelství Cerm., 2010. ISBN 978-80-7204704-8 3. BRADÁČ, A. Teorie oceňování nemovitostí III. Brno: Akademické nakladatelství CERM s.r.o., 1995. ISBN 978-80-7204-630-0 4. ORT, P., Cvičení z oceňování nemovitostí -Díl 1, Oceňování na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007. ISBN 978-80-7265-128-3 5. ORT, P. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2006. ISBN 80-7265-085-8 6. SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ, R. Oceňování nemovitostí. Praha: České vysoké učení technické v Praze, 2011. ISBN 978-80-01-04032-4 7. VÁCHA, V., KRATĚNA, J., ZACHAROV, S. Znalecká činnost v prostředí EU a dalších vybraných státech včetně Ruska. Praha: České vysoké učení technické v Praze, 2013. ISBN 978-80-01-05326-3 8. ZAZVONIL, Z. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Nakladatelství Ceduk, 1996. ISBN 80-902109-0-2

Internetové zdroje 9. http://jaspi.justice.gov.sk 10. http://www.zakonypreludi.sk 11. http://katasternehnutelnosti.sk 12. https://www.slov-lex.sk 13. http://www.baurecht.de

14. http://www.juraforum.de 15. http://www.skz.sk 16. http://www.kim-bewertung.de

Ostatní zdroje 17. Důvodová zpráva k zákonu č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících 18. § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku 19. § 3 odst. 1, 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku 20. §9 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku 21. Zákon č. 50/1975 o územním plánování a stavebním řádu § 43

Příloha č. 1 Výpis z katastru nemovitostí – byt Čadca Úrad geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky

VÝPIS Z KATASTRA NEHNUTEĽNOSTÍ Okres: Čadca

Vytvorené cez katastrálny portál

Obec: ČADCA

Dátum vyhotovenia 30.06.2015

Katastrálne územie: Čadca

Čas vyhotovenia: 15:51:10

ČIASTOČNÝ VÝPIS Z LISTU VLASTNÍCTVA č. 5724 ČASŤ A: MAJETKOVÁ PODSTATA

PARCELY registra "C" evidované na katastrálnej mape Parcelné číslo

Výmera v m2 Druh pozemku Spôsob využ. p. Umiest. pozemku Právny vzťah Druh ch.n. 691 Zastavané plochy a nádvoria

13472/209

15

1

Legenda: Spôsob využívania pozemku: 15 - Pozemok, na ktorom je postavená bytová budova označená súpisným číslom Umiestnenie pozemku: 1 - Pozemok je umiestnený v zastavanom území obce

Stavby Súpisné číslo

na parcele čísloDruh stavby Popis stavby Druh ch.n.

112 13472/2099 Obytný dom čs.112 Legenda: Druh stavby: 9 - Bytový dom Kód umiestnenia stavby: 1 - Stavba postavaná na zemskom povrchu

Umiest. stavby

1

Byty a nebytové priestory ČASŤ B: VLASTNÍCI A INÉ OPRÁVNENÉ OSOBY Por. číslo Priezvisko, meno (názov), rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo (IČO) a miesto trvalého pobytu (sídlo) vlastníka

Byt Vchod :

A

5. p.

Podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastnický podiel k pozemku :

Byt č. 9 6218 / 300089

Účastník právneho vzťahu: Vlastník 23 MUDRÍKOVÁ MÁRIA R.MUDRÍKOVÁ, OKRUŽNA 112/A, ČADCA Dátum narodenia : 16.11.1979 Spoluvlastnícky podiel : Titul nadobudnutia

1/1

ZMLUVA O PREVODE VLASTNÍCTVA DRUŽSTEVNÉHO BYTU Č.V 1366/2004 ZO DŇA 20.9.2004 1051/2004

Příloha č. 2 Půdorys bytu Čadca

Příloha č. 3 Silniční pohled (Straßenseitige Ansicht) Troisdorf