Komparace oceňování ve státech Evropské unie

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování

Komparace oceňování ve státech Evropské unie Bakalářská práce

Autor:

Martin Holček Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Petr Ort, Ph.D.

Duben 2011

Prohlášení:

Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze dne 15. 4. 2011

Martin Holček

Poděkování: Touto cestou chci poděkovat vedoucímu práce Ing. Petrovi Ortovi, Ph.D., za jeho cenné připomínky, odborné rady a vedení práce.

Anotace práce: Bakalářská práce popisuje nejběţnější metody oceňování majetku pouţívané ve vybraných státech Evropské unie – v České republice, Německu a na Slovensku – a zároveň zohledňuje rozdíly v přístupu k problematice oceňování v jednotlivých zemích. Dále se snaţí nastínit úlohu mezinárodních organizací a význam mezinárodních standardů. V praktické části je zpracované trţní ocenění rodinného domu a administrativní budovy. Součástí práce je také analýza trhu s nemovitostmi v městské části Praha 9.

Annotation: The objective of my bachelor‟s thesis is to describe the most common appraisal methods used in real estate in chosen countries of the European Union – Czech Republic, Germany and Slovakia – and to show differences in approach to appraising. It also illustrates role of International associations and importance of International standards. The practical part consists of fair market value report of family house and administration building. The analytical part is focused on real estate market in area of Prague 9.

ÚVOD.................................................................................................................................. 7 TEORETICKÁ ČÁST ......................................................................................................... 8 1 Mezinárodní organizace .............................................................................................. 8 1.1 International Valuation Standards Council (dále jen „IVSC“) ............................ 8 1.2 The European Group of Valuers„ Associations(dál jen „TEGoVA“) ................... 9 1.3 Roayal Institution of Chartered Surveyors (dále jen „RICS”) .............................. 9 2 Mezinárodní oceňovací standardy ............................................................................. 10 2.1 European Valuation Standards (dále jen „EVS“) ............................................... 10 2.1.1 EVS 1........................................................................................................... 10 2.1.2 EVS 2........................................................................................................... 11 2.1.3 EVS 3........................................................................................................... 11 2.1.4 EVS 4 a EVS 5 ............................................................................................ 11 3 Instituce působící v oblasti oceňování v ČR ............................................................. 12 3.1 Komora soudních znalců ČR .............................................................................. 12 3.2 Česká komora odhadců majetku (dále jen „ČKOM“) ........................................ 12 4 Oceňování v České Republice ................................................................................... 13 4.1 Porovnávací (komparativní) metoda ................................................................... 14 4.2 Výnosová (příjmová) metoda ............................................................................. 15 4.3 Nákladová metoda .............................................................................................. 17 4.3.1 Podrobný poloţkový rozpočet ..................................................................... 18 4.3.2 Metoda agregovaných poloţek .................................................................... 18 4.3.3 Propočet ceny .............................................................................................. 18 4.4 Oceňování podle cenového předpisu .................................................................. 18 4.4.1 Porovnávací způsob podle oceňovacího předpisu ....................................... 19 4.4.2 Výnosový způsob podle oceňovacího předpisu .......................................... 20 5 Oceňování ve Spolkové Republice Německo ........................................................... 20 5.1 Metoda srovnatelných hodnot ............................................................................. 20 5.2 Metoda výnosové hodnoty .................................................................................. 22 5.2.1 Obnovovací investice .................................................................................. 23 5.3 Metoda věcné ceny ............................................................................................. 23 5.3.1 Hodnota pozemku ........................................................................................ 23 5.3.2 Cena stavby ................................................................................................. 24 6 Oceňování ve Slovenské Republice .......................................................................... 25 6.1 Porovnávací metoda ............................................................................................ 25 6.2 Kombinovaná metoda ......................................................................................... 26 6.3 Výnosová metoda ............................................................................................... 26 6.4 Metoda polohové diferenciace ............................................................................ 27 6.5 Výchozí hodnota staveb ...................................................................................... 27 OCENĚNÍ RODINNÉHO DOMU.................................................................................... 28 7 Popisné informace ..................................................................................................... 32 7.1 Popis lokality ...................................................................................................... 32 7.2 Oceňovaný majetek............................................................................................. 32 7.2.1 Historie ........................................................................................................ 33 7.2.2 Pozemek ...................................................................................................... 33 7.2.3 Vedlejší stavby a venkovní úpravy.............................................................. 33 7.2.4 Rodinný dům ............................................................................................... 34 8 Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití ................................................................... 36 9 Ocenění ...................................................................................................................... 36 9.1 Úvod.................................................................................................................... 36 9.2 Porovnávací metoda ............................................................................................ 37 5

9.2.1 Stanovení trţní hodnoty pozemku ............................................................... 37 9.2.2 Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku ......................................... 40 9.3 Příjmová metoda ................................................................................................. 43 9.4 Nákladová metoda .............................................................................................. 44 10 Závěr .......................................................................................................................... 46 11 Omezující podmínky a předpoklady ......................................................................... 47 12 Osvědčení .................................................................................................................. 48 OCENĚNÍ ADMINISTRATIVNÍ BUDOVY .................................................................. 53 13 Popisné informace ..................................................................................................... 57 13.1 Popis lokality ...................................................................................................... 57 13.2 Oceňovaný majetek............................................................................................. 57 13.2.1 Historie ........................................................................................................ 58 13.2.2 Pozemek ...................................................................................................... 58 13.2.3 Vedlejší stavby a venkovní úpravy.............................................................. 58 13.2.4 Administrativní budova A ........................................................................... 58 14 Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití ................................................................... 60 15 Ocenění ...................................................................................................................... 60 15.1 Úvod.................................................................................................................... 60 15.2 Porovnávací metoda ............................................................................................ 61 15.2.1 Stanovení trţní hodnoty pozemku ............................................................... 61 15.2.2 Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku ......................................... 64 15.3 Příjmová metoda ................................................................................................. 67 15.4 Nákladová metoda .............................................................................................. 69 16 Závěr .......................................................................................................................... 70 17 Omezující podmínky a předpoklady ......................................................................... 72 18 Osvědčení .................................................................................................................. 73 ANALÝZA TRHU PRAHA 9 .......................................................................................... 79 19 Obecná charakteristika trhu ....................................................................................... 79 19.1 Popis městské části ............................................................................................. 79 19.2 Trh s nemovitostmi ............................................................................................. 80 20 Pozemky .................................................................................................................... 80 20.1 Stavební pozemky ............................................................................................... 80 21 Budovy ...................................................................................................................... 81 21.1 Byty ..................................................................................................................... 81 21.2 Rodinné domy ..................................................................................................... 81 21.3 Objekty k rekreaci ............................................................................................... 82 21.4 Bytové domy ....................................................................................................... 82 21.5 Garáţe ................................................................................................................. 82 22 Nájmy ........................................................................................................................ 83 22.1 Byty ..................................................................................................................... 83 22.2 Prodejní prostory................................................................................................. 83 22.3 Kanceláře ............................................................................................................ 83 22.4 Skladové prostory ............................................................................................... 84 22.5 Garáţe ................................................................................................................. 84 23 Celkový marketingový výhled................................................................................... 84 ZÁVĚR .............................................................................................................................. 85 SEZNAM POUŢITÉ LITERATURY ............................................................................... 87 24 Tištěné monografie .................................................................................................... 87 25 Internetové zdroje ...................................................................................................... 87

6

ÚVOD Oceňování lze charakterizovat jako odbornou činnost prováděnou odhadcem nebo znalcem za účelem zjišťování hodnoty majetku. Při stanovení hodnoty nemovitostí je tato činnost úzce propojena s trhem nemovitostí. Na jedné straně je výchozím zdrojem cenové argumentace pro obchod s nemovitostmi, na straně druhé sama čerpá informace právě z něj. Stát také upravuje tuto činnost, a to zejména právními předpisy a daňovou politikou. V době sjednocování Evropy mohou existovat menší či větší rozdíly v aplikaci jednotlivých metod a v právních předpisech jednotlivých zemí. Cílem této práce je prozkoumat nejpouţívanější metody oceňování ve vybraných státech Evropské unie, zjistit rozdíly a vzájemně je porovnat. V první části se zaměřím na působnost mezinárodních institucí, jejich roli při vytváření a praktickém vyuţití obecně platných zásad a v neposlední řadě jejich působností při smazávání odlišností na lokální úrovni. V další části podrobněji popíšu obecné způsoby oceňování majetku v České republice, Německu a na Slovensku. Nastíním míru působnosti státu v oceňovacím procesu při pouţití obvyklých metod a pokusím se také uvést konkrétní rozdíly v těchto státech. V praktické části provedu ocenění dvou objektů, a to rodinného domu a administrativní budovy, pouţitím vhodných metod pro daný druh majetku. U kaţdého majetku stanovím trţní hodnotu tak, jakoby byl majetek nabídnut k prodeji na volném trhu. V analytické části se budu zabývat trhem s nemovitostmi ve správním obvodu Praha 9. Předmětem analýzy budou všechny majetky, se kterými se běţně obchoduje na vymezeném území. Nedílnou součástí bude také rozbor trhu s nájmy. Shromáţděním dostatečného počtu informací pak stanovím průměrné ceny jak obchodů, tak i nájmů jednotlivých druhů nemovitostí, aktuální v první polovině roku 2011. Věřím, ţe tato bakalářská práce poskytne ucelený přehled nejběţnějších metod a přístupů k oceňování u nás i v zahraničí, nejen pro laickou veřejnost.

7

TEORETICKÁ ČÁST 1

Mezinárodní organizace

V mezinárodním prostředí mohou existovat rozdíly v přístupech k oceňování a legislativní úpravě jednotlivých států. Snaha po sjednocení a harmonizaci mezi jednotlivými národy tak byla jedním z hlavních důvodů vzniku několika mezinárodních organizací. Dalším neméně důleţitým úkolem těchto organizací je také odborné vzdělávání znalců a vytváření obecně platných standardů pro subjekty působící v oblasti oceňování majetku.

1.1

International Valuation Standards Council (dále jen „IVSC“)

IVSC je mezinárodní soukromá, nezávislá a nezisková organizace, zaloţena jako The International Assets Valuation Standards Committee (TIAVSC) v roce 1981 se sídlem v Londýně, jejímuţ vzniku předcházela jednání profesionálních odhadců z USA a Velké Británie na konci sedmdesátých let. V roce 1994 se přejmenovala na IVSC a aţ do roku 2004 působila jako nezávislá asociace sdruţující společenství profesionálních odhadců po celém světě. Organizace, která vznikla jako sdruţení dvaceti členů má v současné době své zastoupení v 52 zemích. Za dobu téměř 30 let své existence IVSC expandovala a nyní vytváří standardy pro vícero typů majetku včetně elektráren a jejich vybavení, nehmotného majetku a jiných podniků. Tyto standardy jsou akceptovány a uţívány širokým spektrem mezinárodních organizací po celém světě. IVSC také úzce spolupracovala s úřadem pro účetnictví na vytvoření metodiky oceňování v rámci mezinárodních standardů účetního výkaznictví (International Financial Reporting Standards), které jsou akceptovány stále více státy. První verze mezinárodních standardů oceňování byla vydána jiţ v roce 1985 jako odezva na rostoucí poţadavky po jednotných metodách oceňování pouţívaných na trhu nemovitostí. Mezi hlavní úkoly IVSC patří: publikace nezávislých a transparentních mezinárodních pravidel pro oceňování a jejich implementace prostřednictvím členských asociací

8

zdokonalování a prosazování vysoce kvalitního a komplexního souboru mezinárodních pravidel, které jsou srozumitelné, vyuţitelné v praxi a chrání veřejné zájmy identifikace rozdílů mezi regionálními a mezinárodními standardy a zajištění souladu mezi lokálními poţadavky a mezinárodními standardy oceňování podílení se na globálním vývoji profese oceňování a ochrana veřejných zájmů zabezpečením uţívání nejvyšší kvality v praxi zastávání role mezinárodního reprezentanta oceňování

1.2

The European Group of Valuers„ Associations (dál jen „TEGoVA“)

TEGoVA je nezisková organizace sestávající ze 41 sdruţení z 24 krajin, reprezentující přibliţně 120 tisíc odhadců. Kromě publikace Evropských standardů oceňování (European Valuation Standards), také známé pod názvem „Modrá kniha“, a hájení zájmů svých členů, TEGoVA plní také funkci prostředníka pro podnikání od malých specializovaných poradenských firem aţ po korporátní společnosti a vládní instituce na lokální a národní úrovni. Jako Evropská organizace zastřešuje národní sdruţení odhadců a jejím hlavním úkolem je vytváření a šíření jednotných standardů pro oceňování v praxi, vzdělávání, firemní řízení a etika pro odhadce. Úzce také spolupracuje s IVSC. TEGoVA rovněţ působí jako certifikační orgán a uděluje statut kvalifikovaného Evropského odhadce (Recognised European Valuer). Cílem je poskytnout klientům vysokou profesionalitu jejich ocenění prostřednictvím samostatně působících odhadců v členských zemích s jednoznačně definovatelnou odborností a praxí.

1.3

Roayal Institution of Chartered Surveyors (dále jen „RICS”)

RICS je mezinárodně uznávaná profesní organizace, která spojuje odborníky ze všech sfér práce s nemovitostmi a tudíţ garantuje odbornost, nestrannost a způsobilost. Je známá také pod názvem Královský institut diplomovaných znalců. Organizace, jejíţ počátky zaloţení sahají aţ do roku 1868, má v dnešní podobě regionální kanceláře po celém světě a sdruţuje přes 100 tisíc odborníků zastoupených v 146 zemích, včetně České republiky.

9

Sdruţení RICS se zabývá regulací a zviditelněním povolání spojeným s nemovitostmi, zajišťuje profesní a vzdělávací standardy. Publikovanými etickými předpisy se snaţí zajistit objektivní poradenství. RICS se zabývá i pravidly v oceňování a vydává standardy známé jako „Červená kniha”. Standardy neuvádí jen postupy ocenění, ale i zásady a pravidla k zajištění nejlepší spolupráce mezi znalcem (odhadcem) a zákazníkem.

2

Mezinárodní oceňovací standardy

2.1

European Valuation Standards (dále jen „EVS“)

Profese odhadce v moderní Evropě by měla vycházet z globálně akceptovaných standardů v souladu s Evropskou a národní legislativou. Je tedy nezbytné, aby se na tvorbě publikací Mezinárodních oceňovacích standardů účastnila široká skupina odborníků, vědeckých pracovníků a další profesní organizace. Tento komplexní soubor pravidel vznikl jako logická odezva na potřeby odhadců po jednotnosti a důvěryhodné kvalitě pro investory, finanční odvětví a odhadce samotné napříč Evropou i mimo ní. Mezi základní cíle EVS tedy patří: zjednodušení mezinárodních transakcí a podpoře

mezinárodních trhů

s obchodovaným majetkem poskytnout odhadcům na celém světě profesní porovnávací kritéria poskytnout takové standardy, které pokryjí veškeré potřeby pro oceňování a vytváření účetních uzávěrek

2.1.1

EVS 1

Dle tohoto standardu se obecně postupuje při zjišťování trţní ceny a je doporučován všude tam, kde není zákonem stanoveno pouţít jiný způsob. Při oceňování se posuzuje druh majetku a podmínky jeho obchodovatelnosti. V rámci EVS 1 je moţné uplatnit kteroukoliv z nejběţnějších metod, a to: porovnávací, výnosovou nebo nákladovou. Standard mimo jiné podrobně popisuje postup při oceňování i formu výsledného posudku a v neposlední řadě apeluje na dodrţování profesního kodexu a etiky.

10

2.1.2

EVS 2

EVS 2 upravuje postup oceňování na jiném neţ trţním principu, přičemţ by měl odhadce jasně stanovit, jakou hodnotu počítá a dodrţovat stejné obecné podmínky jako u EVS 1. V praxi se nejčastěji pouţívá všude, kde je tento postup vyţadován Evropským nebo místním zákonem, nebo kde klientem poţadované okolnosti nemají oporu v trţní ceně. Důraz je kladen na dodrţování principů průhlednosti a soudrţnosti postupu.

2.1.3

EVS 3

Tento standard neobsahuje ţádný specifický postup pro stanovení hodnoty, ale upravuje poţadavky na odhadce, jako na bezúhonného kvalifikovaného odborníka, který respektuje morální zásady, neohroţuje zájmy klienta a jedná v souladu s profesí oceňování. Všichni odhadci a znalecké ústavy musí také dodrţovat pravidla chování TEGoVA.

2.1.4

EVS 4 a EVS 5

Poslední dva standardy upravují proces oceňování a formu oznámení závěrů. Veškeré podmínky odhadu musí být řádně prodiskutovány a zaznamenány v písemné podobě. Vyskytnou-li se následné výhrady po ocenění, musí být i tyto připsány k posudku. Odhadce pak garantuje, ţe obsah posudku odpovídá skutečnosti. Nestálost trhu způsobená globálními problémy zejména v bankovnictví, můţe odhadci přivodit specifické komplikace. Převzetí EVS by mělo odhadcům pomoci dosáhnout jistou stálost ve svých závěrech a důvěryhodnost na trhu, i kdyţ standardy mohou v některých případech určovat odlišný postup od místní praxe a národní legislativy.

11

3

Instituce působící v oblasti oceňování v ČR

3.1

Komora soudních znalců ČR

„Komora soudních znalců ČR je dobrovolnou organizací a sdružuje znalce ze všech znaleckých oborů, kteří byli jmenováni Ministerstvem spravedlnosti a krajskými soudy. Komora byla založena v roce 1990 jako sdružení znalců ČR.“1 Účel komory spočívá především v prosazování a hájení zájmů znalců vůči státním orgánům a jiným organizacím. Od zahájení činnosti se jako zástupce znalců postupně stala uznávanou a respektovanou organizací. Mezi její hlavní činnosti patří: vzdělávání znalců prosazování etických a morálních zásad znalecké činnosti podílení se na vypracování právních předpisů řešení odborných otázek

3.2

Česká komora odhadců majetku (dále jen „ČKOM“)

ČKOM je nezávislé a neziskové sdruţení podnikajících i nepodnikajících osob v oblasti oceňování majetku zaloţené v roce 1992. Komora je členem mezinárodních organizací TEGoVA a IVSC a na základě tohoto členství uznává mezinárodní standardy a ztotoţňuje se s nimi. Je zakladatelskou organizací dceřiných společností Ústavu pro oceňování majetku ČKOM, a.s. a Společnosti pro certifikaci odhadců, o.p.s. Mezi hlavní činnosti komory patří: jmenování odborných konzultantů sestavování komise z řad komory spolupráce se zahraničními profesními svazy zvyšování kvalifikace svých členů organizace odborných akcí na místní i mezinárodní úrovni

1

Komora soudních znalců ČR. 2011 [online] Praha [cit 2011-02-25]. Dostupný z WWW: < http://znalcikomora.org >

12

4

Oceňování v České Republice

Podstatou oceňování jako činnosti je vyjádření jednoho i více předmětů pomocí peněţního ekvivalentu. Přitom je důleţité rozlišit mezi cenou a hodnotou věci. Úkolem odhadce je stanovit trţní hodnotu daného předmětu, jakýsi odhad, který z ekonomického hlediska vyjadřuje prospěch pro vlastníka v daném čase. Není to tedy skutečně zaplacená, poţadovaná nebo nabízená cena. Trţní cena je skutečně zaplacená částka za zboţí nebo sluţbu konkrétním kupujícím a má historický charakter. Odhadce tudíţ není schopen stanovit trţní cenu. Zákon č. 151/ 1997 Sb. o oceňování majetku definuje trţní cenu jakoţto cenu obvyklou: „Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.“2 V České Republice se pro stanovení trţní hodnoty pouţívají tři nejběţnější metody – porovnávací, výnosová a nákladová – přičemţ odhadce při výběru jedné (nebo i více) z nich vychází z účelu, pro který si klienti nemovitost pořizují. Dá se tedy říct, ţe neexistuje pouze jedna absolutní metoda pro objektivní stanovení trţní hodnoty. Vzájemnou souvislost mezi jednotlivými metodami lze vyjádřit následovně: Minulost

Současnost

Budoucnost

Nákladový přístup

Porovnávací přístup

Příjmový přístup

Jaká je současná hodnota

Jaký očekáváme

majetku na trhu

v budoucnosti výnos3

S jakými náklady jsme majetek v minulosti realizovali

2

§ 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Ing. ORT, P. Ph.D. Moderní metody oceňování na tržních principech. Praha : Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007. 35 s. ISBN 978-80-7265-113-9 3

13

4.1

Porovnávací (komparativní) metoda

Oceňování porovnávací metodou je obecně povaţováno za nejdůleţitější a objektivní určení trţní hodnoty za předpokladu, ţe existuje dostatečný počet předmětů se stejnými nebo obdobnými vlastnostmi pro tvorbu kvalitních databází. U věcí movitých je tato metoda obzvlášť vhodnou, jelikoţ se tyto většinou vyrábějí sériově, a tudíţ jsme schopni stanovit cenu bez větších problémů jak u nových, tak u pouţitých věcí. U nemovitostí je stanovení hodnoty porovnávací metodou trochu komplikovanější, protoţe kromě jiných faktorů má zásadní vliv na cenu také jejich poloha. Je přitom nutné si uvědomit vzájemnou podobnost porovnávaných objektů a jednotlivé rozdíly vyjádřit v ceně. Základem správné aplikace komparativní metody je vhodný výběr nejméně čtyř (výjimečně tří) porovnatelných nemovitostí, o nichţ jsme schopni zjistit úplné a pravdivé informace. Problém většinou nastává, kdyţ pátráme po skutečné prodejní ceně. Ne vţdy, jsme bohuţel schopni ji doloţit. Další komplikací je zabezpečení úplných informací, pokud nejsme v kontaktu s majitelem. Udělat dostatečnou vnější obhlídku je ve většině případů celkem snadné, avšak získání relevantních informací o právních vztazích k nemovitosti a dalších potřebných údajů, které nejsou zvenku patrné, můţe být obtíţné. Při zohledňování rozdílů mezi oceňovanou a porovnávací nemovitostí se odhadce opírá o tzv. korekční činitele. Pro co moţná nejpřesnější pouţití těchto činitelů vybíráme srovnávané nemovitosti tak, aby: cena za 1 m2 podlahové plochy byla přibliţně stejná rozdíl mezi korekčními činiteli nebyl větší neţ 50% porovnávané nemovitosti nebyly jenom lepší nebo jenom horší neţ nemovitost oceňovaná Aplikace korekčních činitelů by se měla opírat o přesný výpočet nebo analýzu. Vychází-li odhadce z ceny srovnávacího objektu, a tento vyhodnotí ve vztahu k oceňovanému objektu jako lepší, bude korekční činitel menší neţ 1 a naopak.

14

4.2

Výnosová (příjmová) metoda

Výnosová metoda vyjadřuje ekonomickou stránku drţení nemovitosti, která by v budoucnu měla přinést výnos. Tato metoda bývá často doplňkem k porovnávací metodě v případě, ţe klient vyţaduje dva cenové argumenty na stanovení trţní hodnoty. Ve srovnání s komparativní metodou je méně časově náročná a dobře poslouţí k ověření výpočtu stanoveného porovnávací metodou, přičemţ uvedená hodnota nemůţe být vyšší, neţ hodnota vyjádřena srovnávací metodou. Jelikoţ při výpočtu vycházíme z předpokládaných čistých výnosů z pronájmu, musíme částku diskontovat na současnou hodnotu. „Výnosová

hodnota

nemovitosti

je

součtem

diskontovaných

(odúročených)

předpokládaných budoucích čistých výnosů z jejího pronájmu.“4 Určit výšku budoucích výnosů je velmi sloţité. Odhadce můţe pouze předvídat jejich vývoj, avšak samotný odhad výnosů je ovlivněn vícero okolnostmi. Proto je nutné pečlivě zváţit, který ze vzorců převáţně z finanční aritmetiky pouţije. Předpokládáme-li, ţe výnosy budou konstantní po celou dobu a nemovitost budeme vlastnit co nejdéle, můţeme pro základní výpočet výnosové hodnoty pouţít princip „věčné renty“: čistý výnos z nemovitosti [Kč/rok] Cv [Kč] = ------------------------------------------------- x 100 % úroková míra [% p.a.]5 Při určování trţní hodnoty vycházíme z analýzy nejvyššího a nejlepšího vyuţití majetku. Je třeba se zamyslet, jestli plánovaný záměr uţívání objektu nájemcem bude zároveň v souladu s vyuţitím majetku a naopak nebude mít negativní vliv např. na technický stav objektu. „Nejlepší a nejvyšší využití můžeme tedy definovat jako takové využití majetku, které je v souladu se zákonem, je technicky proveditelné, investičně (finančně) možné, u komerčně

4

Prof. Ing. BRADÁČ, A. DrSc. (a kol.). Teorie oceňování nemovitostí VIII. Přepracované a doplněné vydání. Brno : Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009. 267 s. ISBN 978-80-7204-630-0 5 Prof. Ing. BRADÁČ, A. DrSc. (a kol.). Teorie oceňování nemovitostí VIII. Přepracované a doplněné vydání. Brno : Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009. 268 s. ISBN 978-80-7204-630-0

15

využívaného majetku takové, které zajišťuje nejvyšší trvalý příjem a jehož výsledkem je dosažení maximální hodnoty majetku.“6 Z uvedené definice tedy vyplývá, ţe se při analýze nejlepšího a nejvyššího vyuţití opíráme o čtyři základní kritéria: dodrţení právních předpisů technické proveditelnosti investiční proveditelnosti maximální ziskovosti Výnos z vlastnictví nemovitosti počítáme z nájemného, které je reálně dosaţitelné ze všech pronajatelných prostor objektu. Zároveň je nutné zohlednit fakt, ţe všechny prostory asi nebudou pronajaty po celý rok. Dosaţitelné nájemné pak bude ovlivňovat řada faktorů, které odhadce zahrne do výpočtu. Další nedílnou součástí při pouţití této metody by mělo být stanovení nákladů na dosaţení výnosu z nájemného, jako jsou například: daň z nemovitostí pojištění stavby opravy a údrţba správa nemovitosti amortizace náklady na uvedení do pronajímatelného stavu a jiné Máme-li k dispozici všechny potřebné informace o výši nájemného, jsme schopni určit hrubý příjem, který lze navýšit o potenciální příjmy například z umístnění reklam a billboardů, pronájmu parkování, apod. Čistý provozní příjem (NOI – Net Operating Income) pak získáme odečtením rezerv a provozních nákladů od hrubého příjmu. Otázkou ale zůstává, jestli do výpočtu zahrnout daň z příjmů či nikoliv. Obecně platí, ţe při oceňování nemovitostí se za čistý výnos povaţuje výnos před zdaněním.

6

Ing. ORT, P. Ph.D. Moderní metody oceňování na tržních principech. Praha : Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007. 37 s. ISBN 978-80-7265-113-9

16

4.3

Nákladová metoda

I kdyţ se na první pohled můţe pro někoho jevit jako „historická“, nákladová metoda má i dnes své opodstatněné místo při oceňování nemovitostí. Je běţně uplatňována při stanovení pojistné hodnoty a náhrady škody, stala se základem oceňování dle cenového předpisu a bezpochyby ji lze vyuţít i při trţním ocenění. Je-li při ţádosti o úvěr předmětem zástavy novostavba, bude se hodnota stanovena nákladovou metodou přibliţovat skutečné trţní hodnotě. Jelikoţ tato metoda vychází z nákladů na stavbu v novém stavu a v daném období, stanovujeme tzv. stavebně technickou hodnotu = reprodukční cenu. „Reprodukční cena je cenou, za kterou by bylo možno v současné době a při použití současných technologií pořídit shodnou stavbu nebo stavbu shodných parametrů.“7 Odhadce má několik moţností, které můţe vyuţít při výpočtu reprodukční ceny: vlastní databáze cenový předpis přepočet původní ceny na současnou hodnotu rozpočet nebo ceník stavebních prací Protoţe reprodukční ceny odráţejí průměrné ceny, měli bychom být schopni rozpoznat nestandartní vybavení konkrétní nemovitosti a zohlednit ho ve výsledné hodnotě za pouţití vhodných koeficientů. U uměleckých děl a historických artefaktů, kterých hodnotu jednoduše přičteme k základní reprodukční ceně, to můţe mít obzvlášť zásadní vliv na celkovou hodnotu objektu. Dalším s faktorů, ovlivňujících výpočet reprodukční ceny, je ţivotnost stavby. Rozlišujeme ţivotnost technickou, ekonomickou, právní a morální. Nedílnou součástí ţivotnosti je údrţba objektu, která kdyţ je prováděna v pravidelných intervalech výrazně ţivotnost zvyšuje a zároveň její zanedbání vede k rychlejšímu opotřebení. Jednou z dalších moţností prodlouţení ţivotnosti objektu je kompletní rekonstrukce a modernizace.

7

Ing. ORT, P. Ph.D. Moderní metody oceňování na tržních principech. Praha : Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007. 59 s. ISBN 978-80-7265-113-9

17

4.3.1

Podrobný položkový rozpočet

Oceňování pomocí podrobného poloţkového rozpočtu slouţí pro stanovení ceny prostřednictvím poloţek stavebních prací sestavených v kalkulaci. Jednotlivé poloţky lze zjistit např. z Katalogů popisů a směrných cen stavebních prací, které zohledňují vliv nabídky a poptávky na cenu vstupů a promítají ji zpětně do všech poloţek. Nutným předpokladem pouţití tohoto způsobu je dispozice prováděcí dokumentace. Dalším zdrojem ceníkových poloţek jsou Sborníky cen stavebních prací s uvedenou cenou za měrnou jednotku, která má ale pouze orientační charakter.

4.3.2

Metoda agregovaných položek

Známe-li druhy materiálů a stavební konstrukce, ale nemáme k dispozici prováděcí dokumentaci, můţeme sáhnout po metodě agregovaných poloţek. Podstatou této oblíbené metody je sloučení jednotlivých poloţek stavebních prací do agregací tak, ţe tvoří ucelenou jednotku. Výsledkem je poměrně přesné a rychlé ocenění.

4.3.3

Propočet ceny

Princip metody propočtu ceny vychází z výměr jednotlivě odlišných částí, které se pak vynásobí jednotkovou cenou. Jedná se o méně přesnou a jednodušší metodu stanovení reprodukční ceny. „Jednotková cena se získává nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny. Z dřívějších let se jednotková cena přepočítává indexem.“8

4.4

Oceňování podle cenového předpisu

Způsob oceňování podle cenového předpisu je upraven zákonem č. 151/1997 Sb. a vyhláškou č. 640/2004 Sb. Odvolává-li se nějaký zákon na pouţití oceňovací vyhlášky, nebo je-li znalec povinen stanovit tzv. administrativní cenu pro předem daný účel, nemůţe zvolit jiný přístup. Dá se říct, ţe na rozdíl od odhadce, výsledkem činnosti znalce nemusí být vţdy stanovení trţní hodnoty. 8

Prof. Ing. BRADÁČ, A. DrSc. (a kol.). Teorie oceňování nemovitostí VIII. Přepracované a doplněné vydání. Brno : Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009. 136 s. ISBN 978-80-7204-630-0

18

„Znalec, je osoba, kterou do této funkce pro konkrétní obor, odvětví a specializaci jmenoval ministr spravedlnosti nebo předseda krajského soudu, který k tomu byl ministrem pověřen.“9 Nicméně i odhadce by měl být s problematikou oceňování podle cenového předpisu obeznámen zejména proto, ţe většina majetku byla vzhledem k historii ČR jiţ oceněna formou administrativních cen a tudíţ se s ní můţe v praxi setkat. Na rozdíl od trţního přístupu, hlavním účelem ocenění podle cenového předpisu je správná interpretace zákona. Většinou však nereflektuje trţní hodnotu a tudíţ nemůţe být vyuţita tam, kde je trţní ocenění vyţadováno. I přesto nachází své uplatnění v zejména soudních sporech pro účely daně dědické, darovací, z převodu nemovitostí, dělení společného jmění manţelů, dělení spoluvlastnictví, při vyvlastnění a jiné.

4.4.1

Porovnávací způsob podle oceňovacího předpisu

Ocenění porovnávacím způsobem je upraveno vyhláškou č. 3/2008 Sb. po novele č. 456/2008 Sb. Při výpočtu ceny touto metodou násobíme počet m3 obestavěného prostoru (případně m2 podlahové plochy) indexem cenového porovnání, který získáme násobením dílčích indexů: index trhu IT index polohy IP index konstrukce a vybavení IV Index trhu pak zohledňuje mimo jiné i rozdílné vlastnictví stavby a pozemku. Index polohy vyjadřuje zejména vliv polohy a atraktivity prostředí na cenu nemovitosti, občanské vybavenosti, dopravní dostupnost apod. Index konstrukce a vybavení zahrnuje hlavně stavebně technický stav stavby a příslušného kvalitativního pásma.

9

Část I § 1 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících ve znění pozdějších předpisů

19

4.4.2

Výnosový způsob podle oceňovacího předpisu

Oceňování výnosovým způsobem bylo upravováno hned několika vyhláškami včetně jejich následných novelizací. Většinou se přitom měnila výška míry kapitalizace a některá kritéria. Případy ocenění domů s byty s regulovaným nájemným se aktuálně řídí podle zákona č. 107/2006 Sb. o jednostranném zvyšování nájemného z bytu. Dle tohoto zákona je majitel oprávněn zvyšovat výšku nájemného pouze jednou ročně do výšky maximálního přírůstku měsíčního nájemného uvedeného v příloze k zákonu. Tento zákon pozbude v Praze účinnosti v lednu 2012. Ocenění pronajatých budov a hal je v současné době dáno kombinací nákladového a výnosového způsobu a upraveno vyhláškou č. 3/2008 Sb. a následnou novelou č. 456/2008 Sb. Cena nemovitosti se vypočte podle vzorce: N CV = -------- x 100 p10 CV N p

– cena zjištěná výnosovým způsobem – roční nájemné – míra kapitalizace v procentech

5

Oceňování ve Spolkové Republice Německo

V SRN se pro oceňování majetku obecně pouţívají porovnávací, výnosová a nákladová metoda (metoda věcné ceny), případně jejich kombinace. Na rozdíl od jiných zemí, oceňování v SRN provází celá řada norem a statistických indexů tzv. Baupreissindexů (zkráceně Bauindexů).

5.1

Metoda srovnatelných hodnot

Metoda srovnatelných hodnot vychází z porovnání dostatečného počtu podobných objektů, přičemţ v Německu se tím rozumí 15 – 25 objektů. Metoda je dobře pouţitelná, oceňují-li 10


20

se sídlištní stavby nebo objekty řadové zástavby, kde se jednotlivé odchylky jednoduše odhadnou. Komplikace nastanou, kdyţ jsou předmětem ocenění např. městské domy, které se navenek mohou jevit jako porovnatelné, avšak po provedení asanačních prací, se jejich cena bude výrazně lišit. Není-li dostatek porovnatelných nemovitostí pro stanovení obchodní hodnoty, dochází většinou ke kombinaci s jinou metodou. „Obchodní hodnota je dána cenou, která by byla dosažitelná v době, ke které se vztahuje odhad, v normálním obchodním styku podle právních norem a skutečných vlastností, stavu a polohy nemovitosti, nebo jiného předmětu odhadu, bez ohledu na mimořádné nebo osobní vztahy.“11 Z uvedené definice vyplývá, ţe obchodní hodnotu nelze určit bez patřičných znalostí trhu a nesmí být ovlivněna mimořádnými vztahy či cenami při nouzovém prodeji. U zastavěných pozemků je nutné určit obchodní cenu alespoň dvěma nezávislými metodami, a to tak, ţe při stanovení závěru porovnáváme výsledky jednotlivých metod, nikoliv dílčí prvky. U různých druhů nemovitostí určujeme obchodní hodnotu podle rozdílných zásad. U jedno-rodinných domů musíme, vedle stanovení věcné hodnoty, vypočítat také výnosovou hodnotu z cen nájemného U nemovitostí s nájemními byty se doporučuje pouţít Naegeliho metoda váţeného průměru U obytných domů s obchody v přízemí sehrává hlavní roli jejich poloha. Pokud nelze obchody pronajmout, budeme vycházet pouze z nájemného, tvořeného pronájmem bytů U budov s obchody a kancelářemi bude vhodná výnosová metoda U hotelů a hostinců zohledňujeme kromě polohy rovněţ vnější prostory, jako jsou garáţe, parkování apod. Výškové domy s byty a kancelářemi oceníme pomocí věcné a výnosové hodnoty Parkingy se hodnotí spolu s hlavním objektem 11

ROSS, F. W. (a kol.). Zjišťování stavební hodnoty budov a obchodní hodnoty nemovitostí. Praha : Nakladatelství Consultinvest, 1993. 296 s. ISBN 80-901486-0-3 Wolfgang Naegeli – švýcarský architekt, tvůrce metody výpočtu ceny stavebního pozemku podle třídy polohy

21

U průmyslových nemovitostí a továren určíme ekonomickou a technickou hodnotu v závislosti na moţnosti jejich vyuţití

5.2

Metoda výnosové hodnoty

„Budova není k tomu, abychom ji vlastnili, ale k tomu, aby nám vydělávala peníze (včetně vlastního využívání budovy). Výnos je charakteristikou užitkovosti nemovitosti.“12 Obchodní hodnota nemovitosti je rovna výnosu, který lze získat jejím případným prodejem. Výnos přitom není konstantní, avšak metoda výnosové hodnoty počítá, ţe se výnos v průběhu ţivotnosti nebude měnit. Proto se odhadce snaţí zpřesnit výpočet různými způsoby. Klasická metoda je vhodná pro nové budovy nebo pro budovy, jejichţ ţivotnost nepřesáhla 2/3 celkové ţivotnosti. Při výpočtu nezohledňuje opotřebení budovy, ale kompenzuje ho zvýšením ceny pozemku. Od celkového ročního výnosu se odečtou provozní náklady a tento se kapitalizuje podle typu budovy. Při výpočtu výnosové hodnoty podle hrubého výnosu postupujeme stejně, s tím ţe kapitalizujeme rovnou výnos bez odečtení nákladů. Metoda Dr. Rungeho pracuje s poměrem hodnoty pozemku k hodnotě stavby. Pouţívá stejně vysoký kapitalizační úrok, ale u pozemku počítá s čistým výnosem pomocí věcné renty a u budovy postupuje podle obecného vzorce výpočtu důchodu. Vzhledem k obtíţnému stanovení hodnoty pozemku se pomalu od této metody upouští. Uvedenou metodu lze „vylepšit“ zahrnutím tzv. obnovovací investice do výpočtu, která zohledňuje fakt, ţe stavební díly mají kratší ţivotnost neţ je ţivotnost budovy. Při pouţití metody pozemkových makléřů stanovíme cenu z hrubého nájemného nebo čistého ročního „studeného“ nájemného a vynásobíme koeficientem v závislosti na druhu pozemku a situaci na trhu.

12

ROSS, F. W. (a kol.). Zjišťování stavební hodnoty budov a obchodní hodnoty nemovitostí. Praha : Nakladatelství Consultinvest, 1993. 254 s. ISBN 80-901486-0-3

22

5.2.1

Obnovovací investice

Budova poskytuje výnos po celou dobu uţitečnosti, pokud je pravidelně udrţována a přizpůsobována poţadavkům trhu. Obnovovací investice tak spojují ekonomické parametry s technickými. Nedílnou součástí je pak modernizace objektu a jeho vybavení, kvůli zachování konkurenceschopnosti. Časové intervaly mezi jednotlivými investicemi jsou různě dlouhé v závislosti na pouţívání objektu. Vzhledem k tomu, ţe výše obnovovacích investic v průběhu doby ţivotnosti dosáhne výši nákladů, za které by se budova dala znovu postavit, měly by se začlenit do nákladů a zohlednit ve výpočtu výnosnosti.

5.3

Metoda věcné ceny

„Věcná cena je technická hodnota nemovitosti a skládá se z hodnoty pozemku (včetně nákladů na jeho otevření pro stavbu) a z hodnoty stavby včetně vedlejších nákladů, jakož i vnějších zařízení.“13 Při stanovení věcné ceny je důleţitým faktorem vztah mezi objektem a jeho pozemkem, přičemţ důleţitou úlohu sehrává také poloha. Obecně platí, ţe nevhodná poloha pozemku sniţuje stavební náklady a tudíţ sniţuje i cenu stavby. Výpočet ceny by měl vţdy vycházet z hodnoty novostavby poníţené o její opotřebení. Metodika samotného výpočtu pak spočívá v určení hodnoty půdy, stanovení ceny novostavby dle zastavěné plochy a obestavěného prostoru a následným vynásobením stavebním indexem. V poslední fázi pak odečteme opotřebení a vedlejší stavební náklady.

5.3.1

Hodnota pozemku

Stanovení hodnoty pozemku je jedním z nejtěţších úkolů odhadce. I zde existují statistické podklady formou směrných cen tzv. mapy směrných cen, avšak k dopátrání se objektivní ceny, nemají vysokou vypovídající hodnotu. Ceny pozemků se mohou často měnit v závislosti na různých vlivech např. osobních vztahů mezi kupujícím a prodávajícím. Dá se ale říct, ţe ceny pozemků klesají od středu místa k okraji. 13

ROSS, F. W. (a kol.). Zjišťování stavební hodnoty budov a obchodní hodnoty nemovitosti. Praha : Nakladatelství Consultinvest. 1993. 251 s. ISBN 80-901486-0-3

23

„Pozemek má takovou cenu, kterou z něj lze vyhospodařit.“14 Indexy cen vycházejí z kupních cen nezastavěných pozemků, které jsou navzájem srovnatelné a polohově příbuzné. Jednotlivé rozdíly jsou pak upraveny pomocí přiráţek a sráţek. Přitom se zohledňuje: typ půdy místní a dopravní poloha druh pozemku U stavebního pozemku pak dále: technická infrastruktura náklady na přípravu staveniště moţnost vyuţití U stavebních pozemků se většina odhadců přiklání spíš ke srovnávací metodě, a to kvůli jejich různorodosti. Vycházíme-li z cenových indexů nezastavěných pozemků, mohou být naše závěry zavádějící. Zastavěním pozemku se mění jeho stav a pozemek je vyloučen z trhu s nezastavěnými pozemky, tudíţ se jeho cena bude měnit v souvislosti s celkovou nemovitostí.

5.3.2

Cena stavby

Cena stavby je tvořena všemi náklady na budovu k momentu zjišťování ceny. Kromě pořizovacích nákladů jsou do ní zahrnuty i změny indexů. Vypočtená hodnota se následně upraví o opotřebení, stáří budovy apod. Při samotném výpočtu se vychází obdobně jako v ČR z obestavěného prostoru, případně uţitkové plochy, nebo je pouţit souhrnný rozpočet nákladů a příslušné normy.

14

ROSS, F. W. (a kol.). Zjišťování stavební hodnoty budov a obchodní hodnoty nemovitostí. Praha : Nakladatelství Consultinvest, 1993. 29 s. ISBN 80-901486-0-3

24

6

Oceňování ve Slovenské Republice

Na Slovensku se oceňování řídí vyhláškou Ministerstva spravedlnosti č. 492/2004 Sb. o stanovení obecné hodnoty majetku. Jedná-li se o řízení dle osobitého předpisu, nebo poţádá-li státní orgán v rámci své pravomoci o stanovení obecné hodnoty, musí odhadce postupovat podle stejné vyhlášky. „Obecná hodnota majetku je výsledná objektivizovaná hodnota majetku, která je znaleckým odhadem nejpravděpodobnější ceny hodnoceného majetku ke dni ohodnocení v daném místě a čase, kterou by tento měl dosáhnout na trhu v podmínkách volné soutěže.“15 Vhodnou metodu pro určení hodnoty nemovitosti a staveb vybere znalec, přičemţ můţe jednotlivé metody i kombinovat, avšak v závěru zdůvodní pouze tu z nich, která nejlépe vyjadřuje obecnou hodnotu.

6.1

Porovnávací metoda

Výpočet podle této metody vychází ze vzájemného porovnání na měrnou jednotku, např. obestavěný prostor, podlahová plocha apod., alespoň tří podobných nemovitostí nebo staveb. Při porovnání musíme vyloučit vliv mimořádných okolností trhu, jako je prodej mezi příbuznými, a především zohlednit hlavní faktory: konstrukční a fyzickou stránku ekonomickou stránku polohu U oceňování pozemku se také zohledňují trvalé porosty, kde se měrná jednotka stanoví dle druhu např. kus.

15


25

6.2

Kombinovaná metoda

Kombinovanou metodu lze vyjádřit následovně: a.HV – b.TH OH = ---------------------- [€] a – b16 HV – výnosová hodnota staveb TH

– technická hodnota staveb

a

– váha výnosové hodnoty

b

– váha technické hodnoty (zpravidla rovna 1)

6.3

Výnosová metoda

Vychází-li znalec z předpokladu časově neomezeného příjmu z výnosu, vypočte výnosovou hodnotu obdobně jako v ČR za pomocí věčné renty. V případě následného prodeje nemovitosti po určitém období, musí toto období také zakomponovat do výpočtu. Pro kapitalizaci budoucích výnosů pouţije úrokovou míru v minimální výši 1,5 násobku sazby Evropské centrální banky, přičemţ tato jiţ zohledňuje daň z příjmu. Hrubý výnos vypočítá z uzavřených nájemních smluv za předpokladu 100 % obsazení budovy sazbou přepočtenou na měrnou jednotku. Za tzv. odčerpatelný zdroj se povaţuje rozdíl mezi hrubým výnosem a provozními náklady. Tento výnos má zásadní vliv při stanovení hodnoty za období před prodejem majetku. Odčerpatelným zdrojem u pozemku se rozumí dosaţitelný výnos z řádného hospodaření, přičemţ vychází z principu časově neomezeného období. U hospodářských a lesních pozemků se výnos vypočítá z jejich produkce odečtením nákladů na výrobu.

16


26

6.4

Metoda polohové diferenciace

Pouţít tuto metodu pro stanovení obecné hodnoty lze jak na stavby s výjimkou bytových a nebytových prostor, tak pro samotné byty a nebytové prostory. Hlavní roli zde hraje samotná poloha nemovitosti vyjádřená koeficientem polohové diferenciace, který zohledňuje rozdílné faktory v závislosti na typu nemovitosti. Koeficient lze pouţít pro kaţdou stavbu zvlášť nebo pro skupinu staveb společně. Obecně se pro výpočet hodnoty pouţije vzorec: OH = TH . kPD [€]17 TH

– technická hodnota stavby

kPD

– koeficient polohové diferenciace

Vyhláška MS SR č. 492/2004 Sb. rozlišuje pro stanovení hodnoty pozemků čtyři skupiny v rámci metody polohové diferenciace: pozemky v zastavěném území obce, následně rozčleněné do 7 klasifikačních stupňů orná půda a trvalé travní porosty mimo zastavěného území obce chmelnice, vinice, zahrady a ovocné sady mimo zastavěného území obce lesní pozemky mimo zastavěného území obce

6.5

Výchozí hodnota staveb

Stanovení výchozí hodnoty staveb je obdobou nákladového přístupu oceňování, která vychází z rozpočtových ukazatelů. Svým statistickým charakterem připomíná v Německu pouţívanou metodu věcné ceny, přičemţ jednotlivé ukazatele pocházejí z veřejných katalogů příslušného ministerstva a tudíţ jsou jednoznačně identifikovatelné. U staveb, u kterých se některé části výrazně navzájem odlišují, se výsledná hodnota stanoví součtem hodnot jednotlivých částí.

17


27

OCENĚNÍ RODINNÉHO DOMU Objednatel: JUDr. Jan Plachetka Obvodová 860/37 190 00 Praha – Vysočany

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Rodinný dům č. p. 860 Obvodová 860/37 190 00 Praha – Vysočany

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 10. DUBNA 2011 28

OBSAH Úvodní list

28

Obsah

29

Průvodní dopis

30

Popisné informace

32

Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití

36

Ocenění

36

Závěr

46

Omezující podmínky a předpoklady

47

Osvědčení

48

Přílohy Výpis z katastru nemovitostí

49

Snímek katastrální mapy

51

Fotodokumentace objektu

52

29

Pan JUDr. Jan Plachetka Obvodová 860/37 190 00 Praha – Vysočany Česká republika 12. dubna 2011 Oznamuji Vám, ţe jsem ukončil trţní ocenění majetku označeného jako RODINNÝ DŮM č. p. 860/37 Uvedený na listu vlastnictví č. 348, pro katastrální území Vysočany, městská část Praha 9, obec Praha Nacházejícího se na adrese Obvodová 860/37, 190 00 Praha – Vysočany, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 10. dubnu 2011 – ke dni místního šetření. Zpracovatelovi zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit pouze jako podklad pro bakalářskou práci, které je součástí. Zpracovatelovi zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. zajištění úvěru nemovitou zástavou, ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Praze 9, na listu vlastnictví č. 348, pro katastrální území Vysočany, městská část Praha 9, obec Praha. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 5. 4. 2011 je přílohou této zprávy. Zpracovatel zprávy chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má

30

přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (10. dubnu 2011) uţíván výhradně k bydlení majiteli objektu. Ţádná část domu není pronajata za trţní nebo regulované nájemné. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny ţádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového, sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku.

31

Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

7

Popisné informace

7.1

Popis lokality

Oceňovaný majetek – rodinný dům č. p. 860/37 se nachází v městské části Praha 9 – Vysočany, v blízké vzdálenosti rychlostní komunikace R8 a praţského okruhu s návazností na dálnici D11 a rychlostní komunikaci R10. Lokalita má charakter městského bydlení s převaţujícími rodinnými domy typu vila, na rozhraní panelového sídliště Prosek, vybudovaného v minulém století. V lokalitě je k dispozici výborná občanská vybavenost – zdravotnické zařízení, školy a školky, pošta, síť obchodů a sluţeb – v těsné blízkosti nebo velmi krátké dojezdové vzdálenosti. Kompletní dopravní obsluţnost je zabezpečena MHD včetně nočních spojů, v pěší vzdálenosti asi 10-15 min. se nacházejí stanice metra (trasa C – Prosek a trasa B – Vysočany). Parkování je k dispozici formou neplaceného stání na ulici nebo ve vlastních garáţích majitelů nemovitostí, počet míst odpovídá potřebám obyvatel. Pohledový horizont hodnotím jako průměrný, výhled je omezen zástavbou rodinných domů nebo vegetací vzrostlejších stromů.

7.2

Oceňovaný majetek

Zjištěním skutečnosti na místě a podle podkladů poskytnutých majitelem nemovitosti je jedinou činností v rodinném domě vlastní bydlení rodiny vlastníka. Majetek tedy není vyuţíván pro podnikatelskou činnost, i kdyţ nic nebrání jeho komerčnímu vyuţití k pronájmu za trţní nájemné. Oceňovaný majetek tvoří funkční celek rodinného domu a pozemku, jehoţ části budou podrobněji popsány v dalších částech zprávy.

32

7.2.1

Historie

Oceňovaný rodinný dům byl postaven v roce 1997 primárně za účelem bydlení vlastníka a i v současné době je takto uţíván. Vzhledem k věku nemovitosti zatím nedošlo k potřebě rekonstrukce nebo renovace.

7.2.2

Pozemek

Předmětem ocenění jsou tři pozemky, které spolu tvoří jeden funkční celek pětiúhelníkového tvaru. Pozemky se nacházejí v městské části Praha 9 – Vysočany v lokalitě nazvané Klíčov. Přibliţně třetina pozemků je zastavěna budovou č. p. 860 a samostatně stojící garáţí se zpevněnou plochou příjezdu a předzahrádkou. Zbytek pozemku je vyuţíván jako okrasná zahrada rodinného domu s několika ovocnými stromy. Pozemky jsou obklopeny sousedícími pozemky typu řadové zástavby, vstup je ze severovýchodní strany z ulice Obvodová. V lokalitě jsou vybudovány veškeré inţenýrské sítě (elektro, voda, plyn, kanalizace, telefon), z nichţ na pozemky vedou podzemní přípojky. Vzhledem k tomu, ţe všechny pozemky tvoří jeden funkční celek, budou oceněny společně jako jediný pozemek o celkové rozloze 560 m2.

7.2.3

Vedlejší stavby a venkovní úpravy

Jedinou vedlejší stavbou je samostatně stojící garáţ situována v zadní časti pozemku západně od hlavní stavby pří boční hranici se sousedem. Garáţ je přízemní, nepodsklepená s pultovou střechou. Přístupová cesta ke garáţi je tvořená plochou s částečně zatravňovacími tvárnicemi. V garáţi je jedno stání pro osobní automobil. Stavba byla realizována ve stejném období jako hlavní stavba, tj. v roce 1997. Garáţ je zaloţena na betonových pasech. Svislé konstrukce jsou zděné z plynosilikátových tvárnic, strop je rovný, tvořen stropními vloţkami Hurdis. Krov je dřevěný, pultový s laťováním, střešní krytinu tvoří betonové tašky Beta. Omítky jsou hladké štukované. Okno plastové, jednoduché, plechová dvoukřídlá vrata s ocelovým rámem. V garáţi je zavedeno osvětlení a přívod vody. Architektura a provedení garáţe odpovídá stylu hlavní budovy. Venkovní úpravy: 33

Na oceňovaných pozemcích jsou provedeny následující venkovní úpravy: 1. Přípojka vody z PE trouby z vodovodního řadu vedeného z ulice Letňanská. 2. Přípojka kanalizace z kameninových kanalizačních hrdlových trub uloţených na betonovém sedle, vedená z domu do uličního řadu v ulici Obvodová. 3. Přípojka elektro vedená zemním kabelem z uličního řadu v ulici Obvodová. Propojení mezi rodinným domem a garáţí podzemním kabelem. 4. Přípojka plynu vedená do domu z plynoměru umístěného v oplocení. 5. Zpevněné plochy provedené z prostého betonu. 6. Zpevněné plochy ze zatravňovacích polovegetačních tvárnic do štěrkového loţe. 7. Venkovní schodiště z prostého betonu s venkovní keramickou dlaţbou. 8. Plot ze strojového pletiva na ocelových sloupcích. 9. Vrata svařovaná z ocelových profilů 10. Vrátka svařovaná z ocelových profilů Veškeré stavební příslušenství je v dobré kvalitě. Trvalé porosty Na zahradě se nachází celkem 14 ovocných stromů přibliţně stejného stáří asi 10 let, které jsou pravidelně ošetřovány a prořezávány. Přední část pozemku z ulice Obvodová je ohraničena ţivím plotem z břečťanu. Na pozemku se nachází pár vzrostlých konifer. Trţní hodnota trvalých porostů nebude indikována samostatně, ale bude zohledněna při indikaci celkové trţní hodnoty.

7.2.4

Rodinný dům

Architektonické a dispoziční řešení Samostatně stojící stavba s obdélníkovým půdorysem s delší stranou umístěnou rovnoběţně s ulicí. Ze severozápadní strany vystupuje ze základního půdorysu místnost s interiérovým bazénem. Stavba je nepodsklepená se dvěma nadzemními podlaţími a půdou pod sedlovou střechou. Nadzemní podlaţí mají obdélníkový tvar spolu s lodţií, bez terasy a jsou přístupné po vnitřním schodišti. V prvním nadzemním podlaţí stavby se nachází vstupní hala se schodištěm, koupelna, WC, chodba, kuchyně, dvě obytné místnosti a bazén. V druhém nadzemním podlaţí je

34

pracovna, komora, koupelna, WC, obytná místnost s lodţií a další obytná místnost s přístupem na terasu. Oceňovaná stavba splňuje zákonné podmínky pro rodinný dům, protoţe převáţná část ploch slouţí k bydlení. Stavba má dvě nadzemní podlaţí a půdu a má pouze jeden kolaudovaný byt. Konstrukční řešení a vybavenost Základy jsou betonové, pasové, s podkladovou betonovou sítí a hydroizolací. Obvodové nosné zdivo je zděné z plynosilikátových tvárnic o tloušťce 400 mm, ostatní nosné svislé konstrukce o tloušťce 300 mm. Stropy jsou rovné, tvořené stropními vloţkami Hurdis v ocelových nosnících. Střecha je sedlová s dřevěným vaznicovým krovem a rovnoběţným laťováním. Krytina je z betonových střešních tašek Beta, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu opatřené nátěrem. Vnitřní a fasádní omítky jsou vápenné, štukové, opatřené nátěrem. Vnitřní obklady jsou v koupelnách a WC z keramických obkladaček. Schodiště je ţelezobetonové monolitické, dvouramenné s mezipodestou. Vchodové dveře jsou dřevěné, kazetové, osazené do ocelových zárubní. Interiérové dveře jsou dřevěné, v obytných místnostech z 2/3 prosklené, osazené do ocelových zárubní. Balkonové dveře a okna jsou plastová, zdvojená, většinou dvoukřídlá, otvíravá a sklopná. Podlahy obytných místností jsou pokryty kobercovou textilní krytinou. V kuchyni, komoře a v hale jsou podlahy provedeny z PVC s izolační podloţkou. Ve zbylých místnostech je keramická dlaţba. Vytápění rodinného domu je ústřední, s deskovými otopnými tělesy. Zdrojem tepla je plynový kotel VIADRUS G27 ECO. Elektroinstalace je zavedená světelná i motorová s pojistkovými automaty. Na střeše domu je instalován bleskosvod. Rozvod vody je proveden z hadicového rozvětveného polyetylenu. Zdrojem teplé vody je boiler o objemu 100 litrů. Zemní plyn je zaveden pouze do kotelny. Svislé i leţaté kanalizační svody jsou provedeny z PE odpadních trub, přípojka z kameninových hrdlových trub. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou s elektrickou troubou, sklokeramickou varnou deskou, myčkou nádobí a ledničkou. Koupelna v 1NP je vybavena litinovou vanou a koupelna v 2NP sprchovým koutem. Oba samostatné záchody jsou standardní, splachovací. Ostatní vybavení obsahuje kuchyňský odsávač par, rozvod telefonu a televizní anténu.

35

8

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití

Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Dále je tento majetek ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska a jeho provoz nevyţaduje ţádnou rozsáhlou investici do rekonstrukce, tudíţ je okamţitě vyuţitelný. Oceňovaný majetek je uţíván vlastníkem a jeho rodinou pro vlastní bydlení a zároveň nejsou známy ţádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za trţní nájemné. Na základě výše uvedených skutečností jsem přesvědčen, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

9

Ocenění

9.1

Úvod

Při výpočtu trţní hodnoty majetku se běţně pouţívají tři mezinárodně uznávané metody. Pro ocenění rodinného domu jsem pouţil všechny tři, a to porovnávací, příjmovou a nákladovou. Trţní hodnotu pozemku jsem stanovil na základě porovnávací metody. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny porovnatelných typů majetku v posledním časovém horizontu. Jednotlivé rozdíly mezi srovnávanými objekty byly upraveny korekcemi v návaznosti na jejich vyuţitelnost a trh s podobnými nemovitostmi. Příjmová metoda vychází při výpočtu trţní hodnoty z budoucích výnosů z vlastnictví diskontováním nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda byla provedena na základě reálných nákladů na pořízení majetku jako nového. Výsledná hodnota je upravená o opotřebení nebo jiné znehodnocení.

36

9.2

Porovnávací metoda 9.2.1

Stanovení tržní hodnoty pozemku

Při stanovení trţní hodnoty jsem navzájem porovnal čtyři pozemky nabízené k prodeji v porovnatelných lokalitách za předpokladu, ţe jsou v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím a připravené k zastavění. Jako srovnávací jednotku jsem pouţil cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly také zohledněny i další faktory jako jsou, datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, inţenýrské sítě pozemků, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe aktuální cena pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je:

3 904 000 Kč a je kalkulována následně: 560 * 6 972 = 3 904 000 Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce.

Příloha č. 1 – TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek




1

2

3

4

Vysočany Obvodová 1498/1 1498/2 1498/3

stavební parcela

stavební parcela

stavební parcela

stavební parcela

N/A

N/A

N/A

N/A

Vysočany

Hrdlořezy

Hrdlořezy

Hrdlořezy

Hloubětín

Praha

Praha

Praha

Praha

Praha

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo Adresa pozemku Katastrální území Obec

37

Okres

Praha 9

Praha 9

Praha 9

Praha 9

Praha 9

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2

X

4 980 000

3 290 000

4 700 000

5 890 000

560

629

476

610

895

X

7917

6912

7705

6581

Datum transakce

8.4.2011

5.2.2011

28.3.2011

28.3.2011

Korekce

1

1

1

1

7917

6912

7705

6581

Druh transakce

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Korekce

0,9

0,9

0,9

0,9

7125

6221

6934,5

5923

Absolutní vlastnictví




1

1

1

1

7125

6221

6934,5

5923

Bez věcných břemen




1

1

1

1

7125

6221

6934,5

5923

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

1

1

1

1

7125

6221

6934,5

5923

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

7125

6221

6934,5

5923

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1

1

1

1

7125

6221

6934,5

5923

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Velmi dobrá

1

1

1

1

7125

6221

6934,5

5923

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

1

1

1

1

7125

6221

6934,5

5923

Mírně svaţitý

Rovinný

Rovinný

Rovinný

1,05

1

1

1

Upravená hodnota C. Právní údaje

Upravená hodnota Vlastnické práva


Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen


Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu

Rodinný dům

Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Nejsou

Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita

Velmi dobrá

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku

Pravidelný

Korekce Upravená hodnota Svaţitost Korekce

Rovinný

38

Upravená hodnota

7481

6221

6934,5

5923

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1

1

1

1

7481

6221

6934,5

5923

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

1

7481

6221

6934,5

5923

MHD

MHD

MHD

Kompletní

Korekce

1,05

1,05

1,05

1

Upravená hodnota

7855

6532

7281

5923

Výborné

Výborné

Výborné

Výborné

1

1

1

1

7855

6532

7281

5923

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

7855

6532

7281

5923

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

1

7855

6532

7281

5923

Obdobná

Obdobná

Obdobná

Větší

1

1

1

1,05

7855

6532

7281

6219

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

1

7855

6532

7281

6219

7855

6532

7281

6219

0

0

0

0

Dostupnost inţ. sítí

Kompletní

Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy

Nezjištěna

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

Kompletní

Dopravní dostupnost a parkování

Výborné

Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů

Ne

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku

X

Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hod. 1 m2

6972

Rozloha pozemku

560

Celková porovnávací hodnota

3 904 320

Výpis oceňovaných parcel číslo parcely

výměra v m2

jednotková hodnota v Kč/m2

trţní hodnota

1

1498/1

420

6972

2 928 240

2

1498/2

20

6972

139 440

3

1498/3

120

6972

836 640

poř. číslo

39

zaokrouhleno

Celkem

560

9.2.2

3 904 320

3 904 000

Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku

Při analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsem vzal do úvahy rodinné domy, které byly v okrese Praha 9 v nedávné době nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí jsem pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolil za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je:

13 895 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce.

Příloha č. 2 – TABULKA II – MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaný pozemek





Rodinný dům Vysočany

1 Rodinný dům Prosek

2 Rodinný dům Vysočany

3 Rodinný dům Prosek

4 Rodinný dům Hrdlořezy

Vysočany

Prosek

Vysočany

Prosek

Hrdlořezy

Obec

Praha

Praha

Praha

Praha

Praha

Okres

Praha 9

Praha 9

Praha 9

Praha 9

Praha 9

560

333

253

216

260

6 972

6 972

6 972

6 972

6 972

3 904 320

2 321 676

1 763 916

1 505 952

1 812 720

A. Identifikační údaje Pořadové č. nemovitosti Název nemovitosti Parcelní číslo Adresa nemovitosti Katastrální území

Obvodová 860

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku 2

Hodnota za 1 m pozemku

Hodnota pozemku celkem

40

C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek

219

180

173

196

200

X

13 000 000

11 412 552

7 500 000

10 000 000

10 678 324

9 648 636

5 994 048

8 187 280

59324

55772

30581

40936

Datum transakce

4.2.2011

6.4.2011

28.3.2011

28.2.2011

Korekce

1

1

1

1

59324

55772

30581

40936

Druh transakce

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Korekce

0,9

0,9

0,9

0,9

53391,5

55772

27523

36842,5

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1

1

1

1

53391,5

55772

27523

36842,5

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

53391,5

55772

27523

36842,5

Rodinný dům Prosek


Rodinný dům Prosek

Rodinný dům Hrdlořezy

1

1

1

1

53391,5

55772

27523

36842,5

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

53391,5

55772

27523

36842,5

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

53391,5

55772

27523

36842,5

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Velmi dobrá

1

1

1

1

53391,5

55772

27523

36842,5

Velmi dobrý

Výborný

Výborný

Výborný

1

0,9

0,9

0,9

53391,5

50195

24771

33158

Prodejní cena celkem Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku

X

Upravená hodnota D. Právní údaje

Upravená hodnota Vlastnické práva

Absolutní

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Ne

Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu


Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Ne

Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita

Velmi dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu Korekce Upravená hodnota

Velmi dobrý

41

Techn. vybavenost budovy

Výborná

Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost budovy

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemovitosti

Dobrý

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

Kompletní

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Výborné

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Průměrná

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

N/A

Korekce Upravená hodnota

Výborná

Výborná

Velmi dobrá

Výborná

1,05

1,05

1,1

1,05

56061

52705

27248

34816

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

56061

52705

27248

34816

Dobrý

Dobrý

Omezený

Průměrný

1

1

1,2

1,05

56061

52705

32698

36557

Kompletní

MHD

Kompletní

MHD

1

1,05

1

1,05

56061

55340

32698

38385

Výborné

Výborné

Výborné

Výborné

1

1

1

1

56061

55340

32698

38385

Průměrná

Průměrná

Průměrná

Průměrná

1

1

1

1

56061

55340

32698

38385

N/A

N/A

N/A

N/A

1

1

1

1

56061

55340

32698

38385

Obdobný

Obdobný

Obdobný

Obdobný

1

1

1

1

56061

55340

32698

38385

N/A

N/A

N/A

N/A

1

1

1

1

56061

55340

32698

38385

56061

55340

32698

38385

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti

Obdobný

Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky

45621

Porovnávací hodnota celkem (bez poz.)

9990999

Hodnota pozemku

3904320

Celková porovnávací hodnota

13 895 319

42

9.3

Příjmová metoda

Obecně se příjmová metoda pouţívá pro stanovení trţní ceny všech nemovitostí, které jsou schopny přinášet majitelovi výnos. Samotné ocenění vychází z potenciálního čistého příjmu z pronájmu v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Výchozím bodem při pouţití této metody je stanovení hrubého potencionálního příjmu a následným odečtením provozních nákladů a neobsazenosti. Získaný provozní příjem je dále upraven o rezervy na renovace. Výsledný čistý provozní příjem pak slouţí ke stanovení obvyklé ceny pomocí dvou kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. Pro ocenění majetku jsem pouţil metodu přímé kapitalizace. Výši potenciálního provozního příjmu jsem stanovil na základě průměrné hladiny trţního nájemného srovnatelných objektů v porovnatelné lokalitě. Při výpočtu jsem vycházel z tzv. studeného nájemného, které nezahrnuje náklady na sluţby a energie. Provozní náklady byly stanoveny procentuální sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je:

5 043 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce. PŘÍJMOVÁ METODA – PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu – trţní nájemné Neobsazenost a ztráty vlivem neplaceného nájemného 15 %

456 000 68 400

Efektivní hrubý příjem Náklady na údrţbu Pojistné Daň z nemovitostí Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem

387 600 38 000 5 000 1 000 0 0 1 000 45 000 43

Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem

342 600 40 000 302 600

Míra kapitalizace

6%

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

9.4

5 043 333 5 043 000

Nákladová metoda

Při stanovení trţní hodnoty touto metodou, počítáme s náklady na pořízení majetku jako nového, tzn. s náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty oceňovaného majetku v aktuálním stavu je částka na pořízení majetku, jako nového, poníţená o částku, která zohledňuje fyzické opotřebení, funkční a ekonomické nedostatky. Tyto tří faktory sniţující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení je sníţení vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií. Jejichţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují skutečnost, ţe by majetek mohl být z hlediska konstrukčního a dispozičního řešen účelněji. Při stanovení těchto nedostatků jsem porovnal náklady na reprodukci oceňovaného objektu a náklady na jeho výstavbu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni, se srovnatelným mnoţstvím vyuţitelných prostor. Porovnal jsem i náklady na provoz a uţívání majetku. 44

Ekonomické nedostatky zobrazují poměr nabídky a poptávky tohoto druhu nemovitostí v daném čase a místě a moţné rozdíly mezi příjmem z pronájmu objektu a nákladů na jeho výstavbu. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:

14 163 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací trţní hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v tabulce.

NÁKLADOVÁ METODA Název Rodinný dům, Obvodová 860 Vysočany Číslo pozemku 1498/1-3 Nosná konstrukce Klasická, zděná Skutečné stáří 14 let Efektivní stáří (po rekonstrukci) 14 let Ekonomická ţivotnost 60 let Zastavěná plocha 120 m2 Počet podlaţí 2 nadzemní, půdní vestavba Celková zastavěná plocha 219 m2 Koeficient vyuţitelnosti 0,85 Celková podlahová plocha 186 m2 Celkový obestavěný prostor 753 m3 Jednotkové reprodukční náklady 6 800 Kč/m3 Reprodukční náklady celkem 5 120 400 Fyzické opotřebení -5 % 4 864 380 Funkční opotřebení 0% 4 864 380 Ekonomické nedostatky 2,008 9 767 675 Vedlejší stavba – garáţ Venkovní úpravy

403 200 88 000

Pozemek

3 904 000


14 162 875 14 163 000 45

10

Závěr

Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 10. dubnu 2011. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace:

Indikace (Kč)

Váha (%)

Vážený průměr (Kč)


13 895 000

80

11 116 000

Příjmová metoda

5 043 000

10

504 300

Nákladová metoda

14 163 000

10

1 416 300

Výsledná cena

13 036 600

Zaokrouhleno

13 037 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe ekonomický stav i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace trţní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 80 %. Jelikoţ se tento typ majetku primárně pořizuje za účelem bydlení vlastníka a jeho rodiny, a i kdyţ nic nebrání pronajatí rodinného domu, byla hodnota stanovena příjmovou metodou zohledněna v ocenění váhou 10 %. Vzhledem k tomu, ţe věk nemovitosti je 14 let, není indikace trţní hodnoty nákladovou metodou rozhodující. Pro závěrečnou analýzu trţní hodnoty poslouţila tato metoda jen jako korekce hodnot a proto jí je přisouzena váha 10 %. Na základě těchto skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 10. dubna 2011 reprezentována částkou:

=13 037 000 Kč

46

(slovy: Třináctmilionůtřicetsedmtisíckorunčeských) Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem z provozu, pro který je majetek vyuţíván, nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

11


1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu

47

majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze pro účel uvedený v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěna objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

12

Osvědčení

Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Praze, dne 12. dubna 2011 _________________________ Martin Holček

48

49

50

51

Obrázek 1: Pohled ze severovýchodu

Obrázek 2: Pohled z jihozápadu

52

OCENĚNÍ ADMINISTRATIVNÍ BUDOVY Objednatel: Prosek Point, s.r.o. Pobřežní 297/14 186 00 Praha – Karlín

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Administrativní budova č. p. 851 PROSEK POINT budova A Prosecká 851/64 190 00 Praha – Prosek

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 10. DUBNA 2011

53

OBSAH Úvodní list

53

Obsah

54

Průvodní dopis

55

Popisné informace

57

Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití

60

Ocenění

60

Závěr

70


72

Osvědčení

73

Přílohy Výpis z katastru nemovitostí

74

Snímek katastrální mapy

77

Fotodokumentace objektu

78

54

Prosek Point, s.r.o. Pobřežní 297/14 186 00 Praha – Karlín Česká republika 12. dubna 2011 Oznamuji Vám, ţe jsem ukončil trţní ocenění majetku označeného jako Administrativní budova č. p. 851/64 PROSEK POINT budova A Uvedený na listu vlastnictví č. 3994, pro katastrální území Prosek, městská část Praha 9, obec Praha Nacházejícího se na adrese Prosecká 851/64, 190 00 Praha – Prosek, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jak by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem platným k 10. dubnu 2011 – ke dni místního šetření. Zpracovatelovi zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit pouze jako podklad pro bakalářskou práci, které je součástí. Zpracovatelovi zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. zajištění úvěru nemovitou zástavou, ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Praze 9, na listu vlastnictví č. 3994, pro katastrální území Prosek, městská část Praha 9, obec Praha. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 5. 4. 2011 je přílohou této zprávy. Zpracovatel zprávy chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má

55

přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl kde dni ocenění (10. dubnu 2011) uţíván výhradně jako administrativní budova nejvyššího standardu s pomocnými a obsluţnými prostory. Ţádný prostor oceňované budovy nepodléhá reţimu regulovaného nájmu nebo není pronajat na dobu určitou. Podrobné údaje o vyuţití oceňovaného majetku jsou uvedeny v dalších oddílech této zprávy. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového, sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku.

56

Předmětem ocenění je pouze budova A administrativního centra Prosek Point a k ní přilehlé pozemky. Jakýkoliv jiný majetek, jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovou A, či s jinými budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

13

Popisné informace

13.1

Popis lokality

Oceňovaný majetek – administrativní budova č. p. 851/64 – PROSEK POINT budova A se nachází v městské části Praha 9 – Prosek, v blízké vzdálenosti rychlostní komunikace R8 a praţského okruhu s návazností na dálnici D11 a rychlostní komunikaci R10. Lokalita má charakter typického panelového sídliště, vybudovaného v minulém století, promíchaného s novostavbami do stáří 10 let. V lokalitě je k dispozici výborná občanská vybavenost – zdravotnické zařízení, školy a školky, pošta, síť obchodů a sluţeb – v těsné blízkosti nebo ve velmi krátké dojezdové vzdálenosti. Administrativní budova se nachází u stanice metra (trasa C – Prosek). Dopravní obsluţnost je dále zabezpečena MHD včetně nočních spojů. Parkování je v dostatečném počtu k dispozici v podzemních garáţích objektu, případně formou neplaceného stání na ulici. Pohledový horizont hodnotím jako dobrý, zejména z vyšších nadzemních podlaţí je nadstandartní výhled na velkou část hlavního města.

13.2

Oceňovaný majetek

Zjištěním skutečnosti na místě a podle podkladů poskytnutých majitelem nemovitosti je hlavní a jedinou podnikatelskou činností poskytování pronajímatelných administrativních prostor. Majetek je tedy primárně vyuţíván pro podnikatelskou činnost. Oceňovaný majetek tvoří funkční celek administrativní budovy a pozemku, kterého části budou podrobněji popsány v dalších částech zprávy.

57

13.2.1

Historie

Administrativní budova byla postavena v roce 2008 na souboru pozemků, který byl vyuţíván z části jako zahrádkářská oblast a městská zelená plocha. Pozůstatky zahrádkářské oblasti jsou patrné dodnes a v jiţní části pozemků byl vybudován menší park investorem J&T Real Estate. I přes ztíţené základové podmínky vzhledem k tubusu metra směr Letňany, vybudoval developer dvě podzemní podlaţí parkování. Vzhledem k věku nemovitosti zatím nedošlo k potřebě rekonstrukce nebo renovace.

13.2.2

Pozemek

Předmětem ocenění jsou dva pozemky, uvedené na listu vlastnictví č. 3994, které spolu tvoří jeden funkční celek o rozloze 9154 m2. Pozemky jsou zastavěny z přibliţně 20% budovou A a částečně budovou B, která není pro účel bakalářské práce předmětem ocenění. Pozemky jsou rovinné, jiţní cíp mírně svaţitý, tvar je nepravidelný, přibliţně trojúhelníkový. Pozemky jsou napojeny na všechny obvyklé systémy inţenýrských a sdělovacích sítí.

13.2.3

Vedlejší stavby a venkovní úpravy

Na pozemku stojí větrací šachta metra, která není pro účel bakalářské práce předmětem ocenění. Jinak se vedlejší stavby v souboru majetku nevyskytují. Venkovní úpravy jsou z hlediska jejich hodnoty zanedbatelné vzhledem k hodnotě budovy a pozemku, tudíţ jejich trţní hodnota není indikována samostatně, ale bude zohledněna ve výpočtu trţní hodnoty majetku jako celku.

13.2.4

Administrativní budova A

Pro účel bakalářské práce je předmětem ocenění pouze budova A z objektu celkem tří identických budov nejvyššího standardu s bezbariérovým přístupem, postavených v roce 2008. Celkově budova obsahuje dvě podzemní a osm nadzemních podlaţí. V podzemních podlaţích jsou hlavně parkovací plochy. Zbytek plochy je tvořen pomocnými a skladovými prostory, zázemím údrţby a ostrahy projektu, náhradním zdrojem elektrické energie a výtahy. V prvním nadzemním podlaţí je prostor recepce se vstupní halou a kavárna. Ve zbylých nadzemních podlaţích jsou kancelářské plochy s moţností flexibilního členění a

58

různých velikostí prostor. Kanceláře mají nadstandardní vybavení se světlou výškou 3 metry včetně kamerového systému, elektronického protipoţárního systému, zdvojených podlah a moţností vedení strukturované kabeláţe pomocí optických kabelů. Z osmého nadzemního podlaţí je zpřístupněna terasa na střeše o celkové rozloze 160 m2. Spodní část budovy je tvořena monolitickou konstrukcí kombinovanou s oválnými sloupy, která tvoří vanu izolovanou proti zemní vlhkosti. Vzhledem ke ztíţeným základovým podmínkám byla budova zaloţena na velkoprůměrových hlubinných pilotách. Konstrukční systém nadzemní části je monolitický ţelezobetonový skelet, podpořen ţelezobetonovými kruhovými sloupy o průměru 500 – 650 mm. Střed budovy je tvořen jádrem ze ţelezobetonových stěn. Vodorovné nosné konstrukce jsou z monolitického ţelezobetonu. Obvodový plášť je lehký, montovaný, zbytek svislých konstrukcí je zděný. Střecha je plochá, jednoplášťová, doplněná o zelené průchozí prostranství. Okna jsou dvojitá, otvíravá v ocelohliníkových rámech. Prostor mezi okny je tvořen obkladem na bázi sklocementových desek. Schodiště je monolitické, dvouramenné s mezipodestou. Aktuální využití majetku Ke dni ocenění obsahuje oceňovaná administrativní budova:

Umístění

Popis

2 PP

68 parkovacích míst

1 PP

2 NP

68 parkovacích míst recepce 128 m2 kavárna 846 m2 1054 m2

3 NP

1066 m2

4 NP

1078 m2

5 NP

1090 m2

6 NP

1102 m2

7 NP

1114 m2

8 NP

1126 m2

střecha

160 m2

1 NP

59

14

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití

Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako víceúčelová budova a její vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Dále je tento majetek ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska a jeho provoz nevyţaduje ţádnou rozsáhlou investici do rekonstrukce, tudíţ je okamţitě vyuţitelný. Oceňovaný majetek je v současné době pronajat za trţní nájemné a zároveň nejsou známy ţádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu. Na základě výše uvedených skutečností jsem přesvědčen, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

15

Ocenění

15.1

Úvod

Při výpočtu trţní hodnoty majetku se běţně pouţívají tři mezinárodně uznávané metody. Pro ocenění administrativní budovy domu jsem pouţil všechny tři, a to porovnávací, příjmovou a nákladovou. Trţní hodnotu pozemku jsem stanovil na základě porovnávací metody. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny porovnatelných typů majetku v posledním časovém horizontu. Jednotlivé rozdíly mezi srovnávanými objekty byly upraveny korekcemi v návaznosti na jejich vyuţitelnost a trh s podobnými nemovitostmi. Příjmová metoda vychází při výpočtu trţní hodnoty z budoucích výnosů z vlastnictví diskontováním nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda byla provedena na základě reálných nákladů na pořízení majetku jako nového. Výsledná hodnota je upravená o opotřebení nebo jiné znehodnocení.

60

15.2


15.2.1

Stanovení tržní hodnoty pozemku

Při stanovení trţní hodnoty jsem navzájem porovnal čtyři pozemky nabízené k prodeji v porovnatelných lokalitách za předpokladu, ţe jsou v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím a připravené k zastavění. Jako srovnávací jednotku jsem pouţil cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly také zohledněny i další faktory jako jsou - datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, inţenýrské sítě pozemků, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe aktuální cena pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je:

156 945 000 Kč a je kalkulována následně: 9154 * 17 145 = 156 945 000 Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce.

Příloha č. 3 – TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku

Prosek Point





1

2

3

4

Komerční pozemek

Komerční pozemek

Komerční pozemek

Komerční pozemek

N/A

N/A

N/A

N/A

Adresa pozemku

614/1 615/178 615/9 Prosecká 851

Katastrální území

Prosek

Stříţkov

Černý Most

Vysočany

Černý Most

Obec

Praha

Praha

Praha

Praha

Praha

Parcelní číslo

61

Okres

Praha 9

Praha 9

Praha 14

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena X 13 998 000 12 200 000 celkem Rozloha pozemku 9154 1028 1100 v m2 Cena za 1 m2 X 13617 11091

Praha 9

Praha 14

8 790 000

23 688 000

1078

2632

8154

9000

Datum transakce

19.1.2011

3.4.2011

10.3.2011

29.3.2011

Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje

1

1

1

1

13617

11091

8154

9000

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,9

0,9

0,9

0,9

12255

9982

7339

8100





1

1

1

1

12255

9982

7339

8100





1

1

1

1

12255

9982

7339

8100

Administrativní budova max. 5 NP

Komerční zástavba

Komerční zástavba

1,1

1,3

1,3

1,2

13480,5

12977

9541

9720

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

13480,5

12977

9541

9720

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1

1

1

1

13480,5

12977

9541

9720

Horší

Horší

Horší

Horší

1,05

1,2

1,05

1,2

14154,5

15572

10018

11664

Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnické práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen



Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí

Administrativní budova

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení Nejsou a závazky Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota

Výborná

Bytový dům

62

Tvar pozemku Korekce Upravená hodnota Svaţitost Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţ. sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů

Nepravidelný

Rovinný

Kompletní

Nezjištěna

Výborná

Výborné

Ne

Korekce Upravená hodnota Jiná technická Nezjištěna korekce Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku

X

Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hod. 1 17145 m2

Nepravidelný

Nepravidelný

Nepravidelný

Nepravidelný

1

1

1

1

14154,5

15572

10018

11664

Svaţitý

Rovinný

Rovinný

Rovinný

1,1

1

1

1

15570

15572

10018

11664

Neúplná

Kompletní

Neúplná

Kompletní

1,3

1

1,1

1

20241

15572

11020

11664

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

1

20241

15572

11020

11664

Dobrá

Dobrá

Výborná

Dobrá

1,1

1,1

1,05

1,2

22265

17129

11571

13997

Dobré

Omezené

Omezené parkování

Dobré

1,05

1,1

1,2

1,05

23378

18842

13885

14697

Ne

Ne

Ano

Ne

1

1

1,1

1

23378

18842

15273,5

14697

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

1

23378

18842

15273,5

14697

Menší

Menší

Menší

Menší

0,95

0,95

0,95

0,95

22209

17900

14510

13962

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

1

22209

17900

14510

13962

22209

17900

14510

13962

63

Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota

9154 156 945 330

0

0

0

0

zaokrouhleno

Výpis oceňovaných parcel číslo parcely

výměra v m2

jednotková hodnota v Kč/m2

trţní hodnota

1

614/1

2411

17 145

41 336 595

2

615/178

1227

17 145

21 036 915

3

615/9

5516

17 145

94 571 820

poř. číslo

Celkem

9154

15.2.2

156 945 330

156 945 000

Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku

Při analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsem vzal do úvahy administrativní budovy, které byly v Praze v nedávné době nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí jsem pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolil za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je:

411 047 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce.

Příloha č. 4 – TABULKA II – MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaný pozemek


A. Identifikační údaje

64




Pořadové č. nemovitosti Název nemovitosti Parcelní číslo Adresa nemovitosti

Prosek Point

1

2

3

4





614/1 615/178 615/9 Prosecká 851

Katastrální území

Prosek

Chodov

Karlín

Ţiţkov

Chodov

Obec

Praha

Praha

Praha

Praha

Praha

Okres

Praha 9

Praha 11

Praha 8

Praha 3

Praha 11

9154

1776

2562

7115

5327

17 145

3 430

8 510

3 870

4 560

156 945 330

6 091 680

21 802 620

27 535 050

24 291 120

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku 2

Hodnota za 1 m pozemku

Hodnota pozemku celkem

C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem

8604

2645

4255

4294

1860

X

59 000 000

85 000 000

95 000 000

65 000 000

52 908 320

63 197 380

67 646 950

40 708 880

20003

14852

15754

21886,5

28.3.2011

17.2.2011

9.2.2011

6.3.2011

1

1

1

1

20003

14852

15754

21886,5

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,9

0,9

0,9

0,9

18003

13367

14179

19698

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1

1

1

1

18003

13367

14179

19698

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

18003

13367

14179

19698





Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku Datum transakce

X

Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnické práva

Absolutní

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu

Zástavní právo smluvní


65

Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí Korekce Upravená hodnota

Ano

Jiná právní omezení a závazky

Ne

Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu Korekce Upravená hodnota Techn. vybavenost budovy Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost budovy Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemovitosti Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Korekce

Výborná

Výborný

Výborná

Výborná

Omezený

Kompletní

Výborná

Výborná

1,2

1,1

1

1

21604

14704

14179

19698

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

21604

14704

14179

19698

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

21604

14704

14179

19698

Horší

Porovnatelná

Porovnatelná

Horší

1,05

1

1

1,05

22684

14704

14179

20683

Horší

Horší

Horší

Výborný

1,1

1,4

1,2

1

24952

20586

17015

20683

Horší

Horší

Porovnatelná

Porovnatelná

1,2

1,4

1,1

1,05

29942

28820

18716,5

21717

Horší

Horší

Porovnatelná

Porovnatelná

1,1

1,2

1,05

1

32936

34584

19652

21717

Omezený

Omezený

Omezený

Omezený

1

1

1

1

32936

34584

19652

21717

MHD

Kompletní

MHD

Kompletní

1,05

1

1,05

1

34583

34584

20635

21717

Dobrá

Dobrá

Porovnatelná

Porovnatelná

1,1

1,1

1

1

38041

38042

20635

21717

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Výborná

1,2

1,2

1,2

1,05

66

Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry

N/A

Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 29533 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez 254 101 932 poz.) Hodnota pozemku 156 945 330 Celková porovnávací hodnota

15.3

45649

45650

24762

22803

N/A

N/A

N/A

N/A

1

1

1

1

45649

45650

24762

22803

Menší

Menší

Menší

Menší

0,8

0,9

0,9

0,8

36519

41085

22286

18242

N/A

N/A

N/A

N/A

1

1

1

1

36519

41085

22286

18242

36519

41085

22286

18242

411 047 262

Příjmová metoda

Obecně se příjmová metoda pouţívá pro stanovení trţní ceny všech nemovitostí, které jsou schopny přinášet majitelovi výnos. Samotné ocenění vychází z potenciálního čistého příjmu z pronájmu v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Výchozím bodem při pouţití této metody je stanovení hrubého potencionálního příjmu a následným odečtením provozních nákladů a neobsazenosti. Získaný provozní příjem je dále upraven o rezervy na renovace. Výsledný čistý provozní příjem pak slouţí ke stanovení obvyklé ceny pomocí dvou kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. Pro ocenění majetku jsem pouţil metodu přímé kapitalizace. Výši potenciálního provozního příjmu jsem stanovil na základě průměrné hladiny trţního nájemného srovnatelných objektů v porovnatelné lokalitě. Při výpočtu jsem vycházel z tzv. studeného nájemného, které nezahrnuje náklady na sluţby a energie. Provozní náklady 67

byly stanoveny procentuální sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je:

357 202 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce. PŘÍJMOVÁ METODA – PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájmu Efektivní hrubý příjem

2%

34 545 529 690 911 33 854 618

Náklady na údrţbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem

1 040 000 765 000 20 500 0 30 000 95 000 1 950 500

Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem

31 904 118 6 900 000 25 004 118

Míra kapitalizace

7% 357 201 686 357 202 000


68

15.4

Nákladová metoda

Při stanovení trţní hodnoty touto metodou, počítáme s náklady na pořízení majetku jako nového, tzn. s náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty oceňovaného majetku v aktuálním stavu je částka na pořízení majetku, jako nového, poníţená o částku, která zohledňuje fyzické opotřebení, funkční a ekonomické nedostatky. Tyto tři faktory sniţující hodnotu jsou definovány následovně: Technické opotřebení je sníţení vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií. Jejichţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují skutečnost, ţe by majetek mohl být z hlediska konstrukčního a dispozičního řešen účelněji. Při stanovení těchto nedostatků jsem porovnal náklady na reprodukci oceňovaného objektu a náklady na jeho výstavbu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni, se srovnatelným mnoţstvím vyuţitelných prostor. Porovnal jsem i náklady na provoz a uţívání majetku. Ekonomické nedostatky zobrazují poměr nabídky a poptávky tohoto druhu nemovitostí v daném čase a místě a moţné rozdíly mezi příjmem z pronájmu objektu a nákladů na jeho výstavbu. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:

429 967 000 Kč

69

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací trţní hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v tabulce.

NÁKLADOVÁ METODA Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří (po rekonstrukci) Ekonomická ţivotnost Zastavěná plocha Počet podlaţí Celková zastavěná plocha Koeficient vyuţitelnosti Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení Funkční opotřebení Ekonomické nedostatky

Prosek Point 614/1, 615/178, 615/9 Ţelezobetonová, monolitická 3 roky 3 roky 60 let 1 227 m2 2 podzemní, 8 nadzemních 10 841 m2 0,95 10 299 m2 30 341,6 m3 8 849 Kč/m3 268 492 818 265 807 890 265 807 890 267 668 545

-1 % 0% 1,007

Stavby a venkovní úpravy Věcnou hodnotu stanovuji odhadem

5 353 371

Pozemek

156 945 000


429 966 916 429 967 000

16

Závěr

Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku ve vlastnictví s břemenem nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 10. dubnu 2011. Pojmy trţní hodnota a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy.

70

Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace:

Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná cena Zaokrouhleno

Indikace (Kč) 411 047 000 357 202 000 429 967 000

Váha (%) 40 50 10

Vážený průměr (Kč) 164 418 800 178 601 000 42 996 700 386 016 500 386 017 000

Oceňovaný majetek je svým způsobem ojedinělý, a to jak svými objemovými a cenovými parametry, tak i svojí výbornou polohou. Proto je velmi obtíţné dohledat dostatečný počet porovnatelných nemovitostí. Z tohoto důvodu jsem dospěl k názoru, ţe porovnávací metoda neodráţí nejlépe ekonomický stav i konkrétní nabídku po tomto druhu majetku. Proto nepovaţuji indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisuzuji jí váhu 40 %. Administrativní budova je typ majetku, který se primárně pořizuje za investičním účelem a tudíţ je pro investora rozhodující jeho schopnost přinášet výnos z pronájmu. Z tohoto důvodu se domnívám, ţe příjmová metoda nejlépe odráţí skutečnou trţní hodnotu oceňovaného majetku a proto ji přisuzuji váhu 50 %. Vzhledem k tomu, ţe se jedná o moderní nemovitost dokončenou v roce 2008, není indikace trţní hodnoty nákladovou metodou rozhodující. Pro závěrečnou analýzu trţní hodnoty poslouţila tato metoda jen jako korekce hodnot a proto jí je přisouzena váha 10 %. Na základě těchto skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 10. dubna 2011 reprezentována částkou:

=386 017 000 Kč (slovy: Třistaosmdesátšestmilionůsedmnácttisíckorunčeských) Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost.

71

Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem z provozu, pro který je majetek vyuţíván, nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

17


1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění.

72

6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze pro účel uvedený v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěna objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

18

Osvědčení

Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Praze, dne 12. dubna 2011

_________________________ Martin Holček

73

4

74

75

76

77

Obrázek 3: Pohled ze severozápadu

Obrázek 4: Pohled z jihu

78

ANALÝZA TRHU PRAHA 9

19

Obecná charakteristika trhu

19.1

Popis městské části

Městská část Praha 9 je jedním z 22 správních obvodů Prahy, nacházející se na severovýchodě hlavního města České republiky. Její rozlohu 1386 hektarů s celkovým počtem 43 800 obyvatel tvoří historické části - Vysočany, Prosek, Stříţkov, Hloubětín, Hrdlořezy a část Libně - s průměrnou lidnatostí 3225 obyvatel na 1 km2. Výborná dopravní obsluţnost je zabezpečována městkou hromadnou dopravou včetně nočních spojů a trasami metra B a C. Z hlediska dopravní dostupnosti má tento městský obvod velmi dobrou polohu v těsné blízkosti dálnice D5 a rychlostních silnic R8, R10 a R1, co umoţňuje kvalitní spojení s ostatními regiony ČR. V plánované výstavbě severovýchodní části Praţského okruhu by měla být doprava částečně přesměrována do tunelu, coţ povede k odlehčení povrchové dopravy a přispěje ke zkvalitnění ţivota občanů v městské části Praha 9.

79

Průmysl v městské části je hlavně zastoupen odvětvím obchodu a sluţeb. Velké výrobní podniky v podstatě přestaly existovat po roce 1989 a výrobní průmysl byl odsunut do průmyslových zón v okrajových částech Prahy.

19.2

Trh s nemovitostmi

Po vstupu ČR do Evropské unie je patrné zvýšení cen téměř všech druhů nemovitostí. Tempo rozvoje stavebního průmyslu bylo zpomaleno následky světové krize, ale i přesto dochází na území Prahy 9 k četné výstavbě hlavně rezidenčních objektů. Současná situace nahrává převáţně kupujícím. Nabídka zejména novostaveb převyšuje poptávku. Přibývá bytů, které jsou v nabídce delší dobu a dají se pořídit za příznivější cenu. Následkem toho můţeme sledovat mírný pokles pořizovacích cen zejména panelových domů.

20

Pozemky

20.1

Stavební pozemky

Nabídka stavebních pozemků pro rezidenční výstavbu je výrazně omezená hustou zástavbou jiţ existujících nemovitostí. K obchodům se stavebními parcelami dochází více méně ojediněle. Realizované prodeje se pohybují v intervalu 6800 – 7900 Kč za metr čtvereční. K obchodům s pozemky pro komerční výstavbu dochází také spíše ojediněle. To je dáno hlavně existencí průmyslových zón v těsné blízkosti městské části a v neposlední řadě i nedostatkem ploch k tomuto typu výstavby. Ceny pozemků, k jejichţ obchodům dochází v omezené míře, se pohybují v rozmezí 9000 – 11000 Kč za metr čtvereční. Jako moţnost vzniku dalších ploch pro komerční výstavbu je demolice nevyuţívaných průmyslových areálů jako je bývalý podnik ČKD ve Vysočanech, coţ pravděpodobně ceny pozemků ještě zvýší kvůli vysokým nákladům na samotnou demolici.

80

21

Budovy

21.1

Byty

Obecně se dá říci, ţe se obchoduje s byty ve všech lokalitách, různých typů a velikostí. Nabídka se vyrovnává s poptávkou a zejména u novostaveb lze sledovat zvyšující se nabídku nad poptávkou. V posledních letech bylo dostavěno několik projektů rezidenčního bydlení v několika částech Prahy 9 jako Nová Harfa, Tulipa Rokytka a Nad Rokytkou ve Vysočanech, U Zvoničky ve Starých Hrdlořezech a Zelené město. Další developerské projekty budou dokončeny v průběhu příštích dvou let: Harfa Park ve Vysočanech, Bytový park Prosek a Art Rezidence na Stříţkově, projekt Kytlická na Proseku, Nademlejnská v Hloubětíně a Azalea v Hrdlořezech. Ceny velkoplošných bytů s pěti a více obytnými místnostmi, které jsou k dispozici pouze u novostaveb většinou na nejvyšších podlaţích s terasou nebo balkónem, šplhají aţ k 15 mil. Kč za byt, v závislosti na ploše a lokalitě. Přehled cen nejběžnějších bytů a velikostí Novostavby

Cihlové domy

Panelové domy

Byt 1 + 1

2,0 – 2,7 mil. Kč

1,85 – 2,2 mil. Kč

1,55 – 1,7 mil. Kč

Byt 2 + 1

2,6 – 4,3 mil. Kč

1,9 – 2,5 mil. Kč

1,8 – 2,4 mil. Kč

Byt 3 + 1

3,8 – 6,2 mil. Kč

2,9 – 4,7 mil. Kč

2,25 – 2,7 mil. Kč

Byt 4 + 1

5,0 – 9,0 mil. Kč

3,8 – 6,2 mil. Kč

2,5 – 3,7 mil. Kč

21.2

Rodinné domy

Trh s rodinnými domy na Praze 9 více méně stagnuje. Majitelé tohoto typu nemovitostí je vyuţívají hlavně pro vlastní bydlení, anebo spíš vyčkávají na vhodnější dobu k prodeji. Celkově se dá říci, ţe i v tomto segmentu trhu dochází k prodeji v omezené míře a poptávka výrazně převyšuje nabídku. Ceny menších samostatně stojících domů se pohybují v intervalu 5 – 6,5 mil. Kč za dům a ceny větších domů pak v intervalu 9 – 11,5 mil. Kč za dům. Výjimečně pak dochází k prodeji řadových rodinných domů. Obecně však nedochází k nové výstavbě těchto staveb na území městské části. Realizované ceny

81

menších řadových domů se pohybují kolem 4 – 5,5 mil. Kč a větších kolem 8,5 – 10 mil. Kč za dům.

21.3

Objekty k rekreaci

Rekreační a zahrádkářské oblasti ustoupily jiţ v minulých letech neustále se rozvíjející metropoli. Jako jedna z posledních téměř vymizela zahrádkářská oblast u křiţovatky ulic Prosecká a Vysočanská na Proseku, kde byly postaveny v roce 2007 tři administrativní budovy Prosek Point. I přesto se zřídka dají pořídit menší starší chaty do 20m2 kolem 50 tis. Kč, po rekonstrukci pak kolem 100 tis. Kč. Ceny větších moderních chat s plným vybavením a komfortem rodinného domu jsou v rozmezí 300 – 380 tis. Kč.

21.4

Bytové domy

S bytovými domy se prakticky vůbec neobchoduje jako s celky, nýbrţ po jednotlivých bytových jednotkách. U naprosté většiny bytových domů dochází k revitalizaci, zateplování fasád a rekonstrukci balkonů, případně k opatření nového výtahu nebo renovaci stávajícího. Menší cihlové domy s několika byty jsou obchodovány v intervalu 9 – 11 mil. Kč, ale u větších bytových domů s několika bytovými jednotkami po rekonstrukci cena stoupá aţ do rozmezí 36 – 40 mil. Kč.

21.5

Garáže

S neustále narůstajícím počtem automobilů, se úměrně zvyšuje také poptávka po parkovacích místech a rozvíjí se trh prodeje i nájmů garáţových stání. Případné zavedení modrých zón placeného stání by vedlo ke zvýšení cen všech druhů parkování. Aktuálně se samostatně stojící garáţe prodávají kolem 150 – 170 tis. Kč. Parkovací místo, které je součástí novostaveb s moderním zabezpečením lze pořídit v rozmezí 240 – 300 tis. Kč.

82

22

Nájmy

22.1

Byty

Neustále se zvyšující ochota obyvatelstva stěhovat se za prací třeba jen dočasně, pozitivně přispívá k rozvoji trhu s nájmy. Obecně se dá říci, ţe se nejčastěji pronajímají menší byty typu 1kk nebo 2kk a v tomto segmentu trhu se nabídka vyrovnává, nebo lehce převyšuje poptávku. S plánovanou deregulací nájmů od příštího roku se spíš očekává mírný pokles cen nájemného, na druhou stranu zrušení regulovaného nájemného můţe některé z obyvatel motivovat k pořízení vlastního bydlení. Přehled cen nájmů bytů za kalendářní měsíc Novostavby

Cihlové domy

Panelové domy

Byt 1 + 1

8 500 – 11 000 Kč

7 500 – 9 500 Kč

7 000 – 9 000 Kč

Byt 2 + 1

11 000 – 13 000 Kč

9 500 – 12 000 Kč

9 000 – 11 000 Kč

Byt 3 + 1

13 000 – 15 000 Kč

12 000 – 14 000 Kč

11 000 – 13 000 Kč

Byt 4 + 1

15 000 – 18 000 Kč

-----------------------

-------------------------

22.2

Prodejní prostory

Dokončení obchodního střediska Galerie Fénix v roce 2008 a Galerie Harfa v minulém roce ve Vysočanech, výrazně přispělo k navýšení nabídky prodejních prostor různých velikostí. Zároveň přibyly obchodní prostory v přízemí většiny novostaveb dostupnější pro menší podnikatele, coţ vedlo ke sníţení cen, které jsou aktuálně v rozmezí 3 600 – 6 000 Kč / m2 / rok.

22.3

Kanceláře

Dá se říci, ţe nabídka kancelářských prostor v Praze 9 několikanásobně převyšuje poptávku. Důkazem toho je jen z poloviny obsazený komplex třech administrativních budov Prosek Point na Proseku dokončený před více neţ dvěma lety. Většina nebytových

83

prostor v bytových domech je i nadále nejčastěji vyuţívaná jako kanceláře. Nájemce prostor můţe očekávat ceny od 1 900 do 3 100 Kč / m2 / rok.

22.4

Skladové prostory

Jako skladové prostory lze na území Prahy 9 pronajmout zejména bývalé výrobní haly jiţ neexistujících podniků z minulého reţimu. Jejich majitelé většinou neinvestují ţádné nebo pouze minimální prostředky do revitalizace a tyto objekty jsou často ve zhoršeném technickém stavu. Skladové prostory se pronajímají za 1 500 – 2 400 Kč / m2 / rok.

22.5

Garáže

Zvyšující se zástavba obytných domů přispívá k nárůstu lidnatosti a nahrává také trhu s nájmy garáţí. Přibývá obyvatel, kteří vyhledávají moţnosti parkování „pod střechou“. Ceny nájmů parkovacích míst se aktuálně pohybují v intervalu 12 000 – 18 000 Kč / m2 / rok.

23

Celkový marketingový výhled

V krátkodobém horizontu lze očekávat mírný nárůst cen téměř všech druhů nemovitostí a to převáţně kvůli plánovanému zvýšení dolní sazby DPH, coţ pravděpodobně způsobí vyšší zájem o nákup, případně investici, do zejména rezidenčních nemovitostí do konce roku 2011 a také můţe rozhýbat trh s nájmy. Úrokové sazby hypoték se pravděpodobně mírně zvýší, avšak neočekává se ţádný markantní nárůst. Dostupnost nemovitostí, pro vlastní bydlení nebo za účelem zhodnocení investicí, tak zůstane příznivá aţ do konce roku.

84

ZÁVĚR Cílem této bakalářské práce bylo zjistit a vzájemně porovnat nejběţnější metody pouţívané v oblasti oceňování majetku ve vybraných zemích Evropské unie. Záměrně jsem zvolil sousední krajiny, a to Českou republiku, Německo a Slovenskou republiku. I kdyţ existuje vícero mezinárodních organizací usilujících o sjednocení metod vydáváním obecně platných standardů, najdeme rozdíly mezi jednotlivými přístupy, a to kvůli rozdílnému vývoji v této oblasti a mimo jiné i různých legislativních úprav států. Mezinárodní standardy jsou tak jakýmsi doporučeným návodem postupu při stanovování hodnoty majetku pro dosaţení objektivního výsledku odráţejícího skutečnou hodnotu. Působnost těchto organizací je tak zároveň i jistou garancí profesní úrovně odhadců a znalců sdruţených zemí. Obecně se pro oceňování majetku v těchto zemích pouţívají tři základní metody – porovnávací, výnosová a nákladová – a jejich kombinace a případné modifikace. Problematika oceňování v České republice a na Slovensku je obsáhle popsána v několika publikacích, avšak literatura popisující způsoby oceňování v Německu je na našem trhu velmi omezená a většina publikací pouze odkazuje na několik let starou knihu autorů Ross, Brachmann a Holzner. Pouţití porovnávací metody (v Německu pojmenované jako metoda srovnatelných hodnot) je velmi podobné. Stanovení hodnoty se opírá o vzájemně porovnatelné majetky, přičemţ v Česku a na Slovensku se za dostatečný počet povaţují tři aţ čtyři, kdeţto v Německu je to aţ 15-25. Pro ocenění pozemků souvisejících s nemovitostmi se běţně pouţívá právě tato metoda. U stavebních pozemků se v Německu musí pouţít nejméně dvě metody. Výnosová metoda (v Německu označena jako metoda výnosové hodnoty) vychází z budoucích výnosů, které je majetek schopen produkovat. Způsobů výpočtu je hned několik. Většinou se vychází z principu věčné renty. Na Slovensku je nutné se zamyslet, jestli jde o časově neomezenou drţbu majetku, nebo jestli bude majetek po nějakém období prodán. V druhém případě tak odhadce musí stanovit tzv. odčerpatelný zdroj, ve kterém zohlední provozní náklady za dobu vlastnictví před prodejem. V Německu se u relativně nových staveb nepočítá s opotřebením, ale toto opotřebení promítá do ceny pozemku.

85

Asi nejvýraznější rozdíly podle mého názoru lze najít v pouţití nákladového principu. Na Slovensku se za nákladový přístup povaţuje metoda výchozí hodnoty staveb, v Německu by se takto dala označit metoda věcné ceny. Obecně se tento přístup snaţí o stanovení hodnot staveb za současné pořizovací ceny, ale kaţdá země má svoje specifika ve výpočtu. Při zpracování tématu mojí práce jsem nabyl dojmu, ţe organizace postupů pro potřeby oceňování majetku je asi nejvíc profesionální a podrobněji zpracována na Slovensku. V České republice v porovnání se Slovenskem je úprava práce odhadce volnější. V Německu se oceňování primárně opírá o ryze statistické indexy tzv. Bauindexy vydávané příslušnými úřady. I přes veškerou snahu státu regulovat profesi odhadců a znalců, stále existuje vetší či menší míra osobního pojetí přístupu konkrétního odhadce a můţeme jen apelovat na jeho odbornost, etický postoj a v neposlední řadě hájení zájmů klienta. V rámci bakalářské práce jsem zpracoval trţní ocenění rodinného domu a administrativní budovy. Oba typy majetku jsem podrobněji popsal, analyzoval jejich nejvyšší a nejlepší vyuţití a stanovil omezující podmínky a předpoklady. Pozemky související s nemovitostmi jsem ocenil porovnávací metodou. Pro ocenění budov jsem následně pouţil všechny tři běţně pouţívané metody. U rodinného domu jsem dospěl k názoru, ţe nejlépe trţní hodnotu vyjadřuje hodnota stanovená porovnávací metodou a připsal jsem jí váhu 80%. Podle mého názoru nejlépe vyjadřuje trţní hodnotu administrativní budovy hodnota stanovená výnosovou metodou, a proto jsem ji určil váhu 50%. V analytické části jsem se zaměřil na městskou část Praha 9. Jelikoţ se jedná o jeden z obvodů hlavního města, v dostatečné míře se tu obchoduje se všemi druhy rezidenčních nemovitostí, administrativních prostor a objektů pro obchod a sluţby. Na druhé straně obchody s pozemky jsou výrazně limitovány vysokou zastavěností jiţ existujícími nemovitostmi. Objekty pro rekreaci, výrobu a průmysl z velké části vymizely. Porovnáním dostatečného počtu jednotlivých druhů majetku jsem stanovil průměrné ceny pro segment prodeje i nájmů na trhu s nemovitostmi, odráţejícími aktuální situaci.

86

SEZNAM POUŢITÉ LITERATURY 24

Tištěné monografie

Prof. Ing. BRADÁČ, A. DrSc. (a kol.). Teorie oceňování nemovitostí VIII. Přepracované a doplněné vydání. Brno : Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009. ISBN 978-807204-630-0 Ing. ORT, P. Ph.D. Moderní metody oceňování na tržních principech. Praha : Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007. ISBN 978-80-7265-113-9 Ing. ORT, P. Ph.D. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha : Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007. ISBN 978-80-7265-101 Ing. ORT, P. Ph.D. Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I : Oceňování na tržních principech. Praha : Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2008. ISBN 978-80-7265-128-3 ROSS, F. W. (a kol). Zjišťování stavební hodnoty budov a obchodní hodnoty nemovitosti. Praha : Nakladatelství Consultinvest, 1993. ISBN 80-901486-0-3 The European Group of Valuers‘ Associations : European Valuation Standards, sixth edition,

Belgie,

2009.

K dispozici

také

v elektronické

podobě

na

WWW:

. ISBN 978-90-9024138-8

25

Internetové zdroje

Česká komora odhadců majetku. 2011 [online] Praha [cit. 2011-02-25]. Dostupný z WWW: . International Valuation Standards Council. 2011 [online] Londýn [cit. 2011-02-25]. Dostupný z WWW: .

87

Komora soudních znalců ČR. 2011 [online] Praha [cit. 2011-02-25]. Dostupný z WWW: . Městská část Praha 9. 2011 [online] Praha [cit. 2011-02-25]. Dostupný z WWW: < http://www.praha9.cz> . Prosekpoint – administrativní centrum kanceláře, 2011 [online] Praha [cit. 2011-04-04]. Dostupný z WWW: . Realitní server Sreality. 2011 [online] Praha [cit. 2011-02-25]. Dostupný z WWW: < http://www.sreality.cz> . Royal Institution of Chartered Surveyors. 2011 [online] Londýn [cit. 2011-02-25]. Dostupný z WWW: . The European Group of Valuers‘ Associations. 2011 [online] Brusel [cit. 2011-02-25]. Dostupný z WWW: .

88

89

90

Komparace oceňování ve státech Evropské unie

Recommend Documents