ID (Surveyor´s Report): 320/7410/2015
LV no.: 65
Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely St.15 s rodinným domem č.e. 19 (v KN jako objekt rod. rekreace) a s pozemky čís. parcel 41/4, 41/5, 937/3, 1018 a 1019 v k.ú. Radejčín, v obci Řehlovice, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Radejčín č.e. 19, 400 02 Řehlovice Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č.26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota:
1 634 000 Kč
Market value Tržní hodnota
800 000 Kč
Nestanovena Kč
Common price Obvyklá cena
800 000 Kč
Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství:
Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
800 000 Kč
Nestanoveno Kč
LAND / POZEMEK
1 Rodinný dům propojený se stodolou (v KN jako objekt rod. rekr. č.e. 19) vodovod, žumpa, přístřešek, venkovní bazén, oplocení, zpevněné plochy
Čísla parcel Parcel of land nr.
St.15, 41/4, 41/5, 937/3, 1018, 1019
Size: Velikost
Location in the town: Poloha v obci:
centrum osady Radejčín, na návsi
Type: Druh
Infrastructure: Infrastruktura
omezená
Unit price: Jednotková cena
810 m2 zastavěná plocha a nádvoří, zahrada, ostatní plocha 200 Kč/m2
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT
LEASE / PRONÁJEM
Construction system: Konstrukční systém:
Whole property: Celá nemovitost:
m2
Office area: Kancelářské plochy:
m2
Storage area: Skladové plochy:
m2
Other and manufacturing: Ostatní
m2
Income: Příjem:
Kč
Cost: Náklady:
Kč
Capitalization rate: Kapitalizační míra:
%
Zděný
Built-up area: Zastavěná plocha:
145 m2
Floor area: Podlahová plocha:
RD 126,5 m2 Stodola 74,3 m2
Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení:
920 m3 7 116 Kč/m2 1900 (odhad) 50 %
-1-
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 65 jsou nemovité věci ve vlastnictví SJM Adriána Kmece, Maková 2819/36, Severní Terasa, 400 01 Ústí nad Labem a Gabriely Kmecové, Radejčín č.ev. 19, 400 02 Řehlovice. Restricting conditions / omezující podmínky: Stanovená obvyklá cena nezohledňuje - zástavní právo smluvní - věcné břemeno umístění a provoz. elektrorozvodného zařízení distribuční soustavy (nebyla předložena Smlouva o VB) Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví je evidováno věcné břemeno umístění a provoz. elektrorozvodného zařízení distribuční soustavy energetického zařízení "UL Radejčín ppč. 642/7 Václav Marek, č. stavby IV-12-4004876" a zdržet se po dobu trvání věcného břemene na dotčené nemovitosti provádění činností, které by ohrozily nebo mohly ohrozit spolehlivost a bezpečnost provozu nebo ohrozit život, zdraví či majetek osob, a které by znemožňovaly nebo podstatně znesnadňovaly přístup k zařízení distribuční soustavy, v rozsahu dle geometrického plánu č. 147-15/2009 pro ČEZ Distrubuce , a.s. k pozemku parc.č. 937/3 k.ú. Radejčín na základě Smlouvy o zřízení věcného břemene – úplatné ze dne 1.6.2009, právní účinky vkladu práva ke dni 9.6.2009, a Výpisu z obchodního rejstříku prokazujícího splynutí obchodních společností ze dne 9.11.2010. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví je evidováno zástavní právo smluvní ve prospěch Hypoteční banky, a.s., IČ 13584324, na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 28.7.2010. Právní účinky vkladu práva ke dni 2.9.2010. Legal and structural state / stavebně právní stav: Objekt č.e. 19 k.ú. Radejčín je v katastru nemovitostí evidován se způsobem využití “rodinná rekreace”, ve skutečnosti je objekt užíván jako dvougenerační rodinný dům (propojený se stodolou), a takto je i oceněn. Weak points / slabé stránky: - Lokalita bez občanské vybavenosti a s nutností dojíždění - Poloha je pro bydlení horší, současně pro rekreaci není preferovaná - Řadový vnitřní celek protáhlého tvaru a vesnického charakteru, nevzhledný celek - Svépomocné rekonstrukce, nedodělky, potřeba dalších investic - Dvougenerační objekt - Žádná garáž - Bezodtoková jímka (žumpa) Strong points / silné stránky: - V budoucím stavu lepší dostupnost (napojení na dálnici v Řehlovicích) - RD v udržovaném obývatelném stavu, po částečné modernizaci - CHKO České středohoří, volná příroda v okolí Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 65, pro k.ú. Radejčín, obec Řehlovice, prokazující stav k datu 30.9.2015 b/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka: Prohlídka nemovitých věcí byla uskutečněna na základě oznámení společnosti Dražbyprost s.r.o. ze dne 19.10.2015. Místní šetření proběhlo dne 2.11.2015 v 9:00 h, za přítomnosti otce spolumajitelky paní Gabriely Kmecové.
-2-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Kód obce : Název obce : Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : Název okresu : Název kraje : Poloha v obci :
633518 Radejčín 568201 Řehlovice 1 386 1.2.2015 CZ0427 Ústí nad Labem Ústecký náves osady Radejčín
Infrastruktura: Oceňovaný celek se nachází v osadě Radejčín, která je součástí obce Řehlovice (1386 obyvatel) v okrese Ústí nad Labem. Jedná se o lokalitu vesnického charakteru bez občanské vybavenosti. Do Radejčína zajíždí meziměstská autobusová doprava. Řehlovice jsou vzdálené cca 4 km, avšak vybaveností rovněž nedisponují. Obyvatelé se orientují na cca 14 km vzdálené Krajské město Ústí nad Labem (správní obvod). Property Location / poloha nemovitosti: Oceňovaný celek leží v samém centru osady Radejčín, na návsi, v obklopení celků s původními rodinnými domy a s malou vodní nádrží, jejímž zdrojem je Radejčínský potok, nejedná se však o záplavové území. Místo je velice klidné, zcela vesnického charakteru. Jedná se o rozsáhlé chráněné území České středohoří. S ohledem na chybějící občanskou vybavenost hodnoceného místa a nutnost denního dojíždění lze lokalitu hodnotit jako málo atraktivní pro bydlení. V blízkosti osady je budována dálnice D8 (Praha – Drážďany), jinak převládá volná příroda. Short description property / stručný popis majetku: Stavba č.e. 19: Stavba č.e. 19 je samostatně stojící objekt s dvěma nadzemními podlažími a s půdním prostorem v sedlové střeše, součástí parc. čís. St.15 k.ú. Radejčín. Jižní část objektu tvoří stodola se sedlovou střechou. RD je užíván jako dvougenerační, v každém podlaží jsou prostory odpovídající bytu 2+kk. Dispoziční řešení: 1.NP : zádveří, chodba se schodištěm do 2.NP a vstupem do stodoly, obývací pokoj s kuchyňským koutem, koupelna se záchodem, pokoj, komora, 2.NP : podesta se schodištěm do půdního prostoru, obývací pokoj s kuchyňským koutem, koupelna se záchodem, pokoj, půdní prostor Konstrukční řešení a vybavení: Jedná se o objekt z kamenného a cihelného zdiva s původním sedlovým krovem, střešní krytina je tašková, klempířské prvky úplné. Některé místnosti jsou vymezeny pouze příčkami na bázi dřevní hmoty. Schodiště do 2.NP je betonové, na půdu původní dřevěné. Stropy jsou snížené, zateplené, podhledy z laminátu, v přízemí byly původně klenby. Okna jsou převážně dřevěná s dvojskly, některá jsou plastová s izolačními dvojskly. Podlahové krytiny jsou laminátové plovoucí, běžné keramické dlažby, z PVC a textilní. Dveře jsou různého provedení, četně podstandardní. V domě jsou rozvody elektřiny a vody z řádu. Objekt je odkanalizován do vlastní jímky. Objekt má rozvody teplovodního ústředního topení s kotlem na pevná paliva, doplňkově krb. Voda se hřeje v el. bojleru. Obě koupelny jsou vybaveny vanami, záchody a umývadly. Kuchyně jsou moderní s linkami na míru a vestavěnými spotřebiči. Navazující část se stodolou je kamenná, krov je sedlový s původními bobrovkami. Stáří a stavební stav: Stáří stavby nebylo zjištěno, usuzujeme na zástavbu cca z roku 1900. K datu ocenění je interiér modernizován převážně ve standardním provedení, je zřejmé mnohé svépomocné provedení zcela bez respektu k původnímu charakteru stavby (mj. dodatečné příčky, nevzhledná okna, laminátové podhledy). Po r. 2010 byly obnoveny vnitřní instalace včetně ústředního vytápění a vybavení koupelen, byly zatepleny stropy. Exteriér stavby je neatraktivní, zastřešení je údajně cca 20 let staré, fasáda je zcela dožilá. Nebyly shledány statické, ani jiné vážné stavební závady. Objekt nadále vyžaduje investice pro modernizaci. Další stavby: Nejsou.
-3-
Pozemky: Předmětem ocenění jsou pozemky čís. parcel St.15, 41/4, 41/5, 937/3, 1018 a 1019 v k.ú. Radejčín, obec Řehlovice, okres Ústí nad Labem. Parcela čís. St.15 je z části zastavěna rodinným domem č.e. 19 v k.ú. Radejčín, zbytek pozemku tvoří nádvoří stavby. Parcely čís. 41/4, 41/5, 937/3. 1018 a 1019 tvoří zahradu. Celek je mírně svažitý k severu a je přístupný zpevněnou cestou situovanou na pozemku čís. parcely 937/1 k.ú. Radejčín (v KN jako ostatní plocha/ostatní komunikace ve vlastnictví obce Řehlovice). Výměry pozemků jsou patrné z listu vlastnictví v příloze, tvar pozemků z kopie katastrální mapy v příloze.
-4-
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) celku tvořeného pozemkem čís. parcely St.15 s rodinným domem č.e. 19 a pozemky čís. parcel 41/4, 41/5, 937/3, 1018 a 1019 v k.ú. Radejčín, v obci Řehlovice, v okrese Ústí nad Labem, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 65 pro k.ú. Radejčín, obec Řehlovice, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 2. listopadu 2015 (po zaokrouhlení)
800.000,- Kč Slovy: Osmsettisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Stanovená obvyklá cena nezohledňuje věcné břemeno umístění a provozování elektrorozvodného zařízení distribuční soustavy, neboť Smlouva o zřízení věcného břemene ze dne 1.6.2009 vč. geometrického plánu nebyly předloženy, riziko nelze vyhodnotit. Stanovená obvyklá cena nezohledňuje zástavní právo smluvní. Jde o rozsáhlé chráněné území. V souvislosti s oceňovanými nemovitými věcmi nebyla zjištěna žádná jiná ocenitelná práva nebo závady.
ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 320/7410/2015. Vypracovala : Ing. Jana Königová
Ing. Vladimír Hůda jednatel
V Mostě, dne 8. listopadu 2015
-5-
