Jaarrekening Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 1

Jaarrekening 2014

Stichting Mooiland, Wageningen

Pagina 1

Inhoud

Geconsolideerde Jaarrekening ...................................................................................... 3 1

Geconsolideerde balans per 31 december 2014 ................................................. 4

2

Geconsolideerde winst- en-verliesrekening over 2014 ........................................ 6

3

Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2014.......................................................... 7

4

Algemene toelichting ...................................................................................... 9

5

Grondslagen voor waardering van activa en passiva ..........................................11

6

Grondslagen voor bepaling van het resultaat ....................................................24

7

Financiële instrumenten en risicobeheersing .....................................................28

8

Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling .........30

9

Kasstroomoverzicht.......................................................................................31

10

Toelichting op de geconsolideerde balans .........................................................32

11

Toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening ...............................51

12

Overige informatie ........................................................................................59

Enkelvoudige Jaarrekening ..........................................................................................63 13

Enkelvoudige balans per 31 december 2014 .....................................................64

14

Enkelvoudige winst- en-verliesrekening over 2014 ............................................66

15

Toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december 2014 en winsten verliesrekening over 2014 .........................................................................67

16

Overige informatie ........................................................................................73

17

Statutaire resultaatbestemming ......................................................................75

18

Verwerking resultaatbestemming ....................................................................75

19

Gebeurtenissen na balansdatum .....................................................................75

20

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant ........................................75


Pagina 2

Geconsolideerde Jaarrekening


Pagina 3

1

Geconsolideerde balans per 31 december 2014

(na voorgestelde resultaatbestemming) (x € 1.000)

Ref.

31 december 2014

31 december 2013

VASTE ACTIVA Immateriële vaste activa Software

10.1

Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

10.2

Vastgoedbeleggingen Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

10.3

Financiële vaste activa Deelnemingen Te vorderen BWS-subsidies Latente belastingvordering Overige vorderingen

10.4

102

219

8.383

9.110

2.251.972 163.599

2.505.624 144.626

5.190

6.618

30.631 2.451.392

12.531 2.669.399

702 70 26.730 19.298 46.800

703 138 3.982 13.971 18.794

1.614

3.167

8.693 478 10.785

8.722 487 12.376

1.519 0 1.484 5.282 8.285

2.075 1.160 2.289 4.417 9.941

55.354

28.567

2.581.101

2.748.406

VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Overige voorraden

10.5

Vorderingen Huurdebiteuren Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa

10.6

Liquide middelen

10.7

TOTAAL ACTIVA


Pagina 4

Ref.

GROEPSVERMOGEN Eigen vermogen

10.8

VOORZIENINGEN Voorziening loopbaanontwikkelingsbudget Voorziening onrendabele investeringen Voorziening reorganisatiekosten Voorziening jubileumuitkering

10.9

LANGLOPENDE SCHULDEN Leningen kredietinstellingen/overheid Langlopende verplichting derivaten Waarborgsommen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

10.10

KORTLOPENDE SCHULDEN Aflossingsverplichting langlopende schulden Nog te betalen rente langlopende schulden Schulden aan leveranciers Onderhanden projecten Belastingen en premies sociale verzekeringen Schulden aan deelnemingen en overige verbonden rechtspersonen Overige schulden Overlopende passiva

10.11

TOTAAL PASSIVA


31 december 2014

1.469.296

31 december 2013

1.683.928

650

909

19.557 7.261 242 27.710

25.789 278 315 27.291

905.455 55.096 171

931.312 17.979 2.154

6.301 967.023

6.584 958.029

75.811 18.491 7.036 412 3.082 158

34.623 19.566 6.255 209 1.736 29

8.278 3.804 117.072

12.401 4.338 79.157

2.581.101

2.748.406

Pagina 5

2

Gecon

solideerde winst- en-verliesrekening over 2014

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Overige bedrijfsopbrengsten Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf

Ref.

2014

2013

11.1 11.2 11.3 11.4 11.5

163.415 9.135 (1.532) 882 3.344

162.007 10.534 (17.821) 1.119 2.778

175.244

158.616

1.163 8.983

1.269 14.253

14.397 2.544 2.915 341 9.738 32.904 45.943 118.928

15.653 2.413 3.110 642 11.003 37.588 28.534 114.464

Bedrijfslasten Afschrijvingen (im)materiële vaste activa Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Onderhoudslasten Overige bedrijfslasten

11.7 11.8 11.9 11.10 11.11 11.12 11.13 11.14

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

11.15

(217.495)

(533)

11.17 11.18 11.19 11.20 11.20 11.20

19 543 (32.404) (140) 0 (39.582) (71.564)

20 606 2.782 (6.319) (4.118) (43.748) (50.777)

(232.742)

(7.157)

22.820

(29.236)

(209.922)

(36.393)

Opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Mutatie verplichting derivaten Waardeverandering financiële vaste activa Afwikkelkosten verkoop leningen Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiële baten en lasten

11.6

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

Resultaat na belastingen


11.21

Pagina 6

3

Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2014

(indirecte methode) (x € 1.000) 2014 Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat

Aanpassingen voor: - Afschrijvingen - Overige waardeveranderingen - Verkopen - Voorzieningen Veranderingen in het werkkapitaal: - Mutatie voorraden + onderhanden projecten - Mutatie vorderingen - Mutatie kortlopende schulden (exclusief schulden aan kredietinstellingen) Kasstroom uit bedrijfsoperaties Betaalde en ontvangen interest Opbrengsten financiële vaste activa en effecten

56.316

44.152

1.163 8.647 1.531 6.651

1.269 14.253 17.821 0

981 1.656

477 1.882

1.435

(40.114) 19

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie geldmiddelen in boekjaar


78.246 (46.933) 20

(40.095) 38.285

0 (319) (57.008) 0 0 37.740

(46.913) 31.333

(170) (540) (64.089) 0 24 96.257 (19.587)

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangen collateral stortingen Afname waarborgsommen Afname vordering RC Afname vorderingen Opgenomen schulden aan kredietinstellingen Aflossing schulden aan kredietinstellingen

(1.608) 78.380

Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in immateriële vaste activa Investeringen in materiële vaste activa Investeringen in vastgoedbeleggingen Desinvesteringen in immateriële vaste activa Desinvesteringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in vastgoedbeleggingen

2013

6.110 (1.983) 0 851 42.000 (26.669)

31.482

8.154 (262) 917 125 55.000 (162.873) 8.089

(98.939)

26.787

(36.125)

Pagina 7

De mutatie van de geldmiddelen in boekjaar is als volgt te specificeren: 2014

2013

€ x 1.000

€ x 1.000

28.567 0

87.185 (22.493)

28.567

64.692

26.787

(58.618)

0

22.493

26.787

(36.125)

55.354 0

28.567 0

55.354

28.567

Stand per 1 januari: Liquide middelen Kortlopende schulden aan kredietinstellingen

Mutaties boekjaar: Mutatie liquide middelen Mutatie kortlopende schulden aan kredietinstellingen

Stand per 31 december: Liquide middelen Kortlopende schulden aan kredietinstellingen


Pagina 8

4 4.1

Algemene toelichting Algemeen

Wooncorporatie Mooiland is een stichting met de status van "toegelaten instelling volkshuisvesting". Zij heeft specifieke toelating in diverse regio’s in Nederland (landelijk) en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De statutaire vestigingsplaats is Wageningen, de feitelijke vestigingsplaats is Galileïlaan 40 Ede. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen voor de sociale huursector. 4.2

Groepsverhoudingen

Stichting Mooiland staat aan het hoofd van de groep. Indien hierna in de geconsolideerde jaarrekening wordt gesproken over Stichting Mooiland wordt hiermee bedoeld Stichting Mooiland en haar in de consolidatie betrokken groepsmaatschappijen. 4.3

Grondslagen voor consolidatie

In de consolidatie zijn opgenomen de financiële gegevens van Stichting Mooiland en haar groepsmaatschappijen. Deze betreffen alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt. In de consolidatie worden deelnemingen opgenomen waarin beslissende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend, voor het percentage van de deelneming. Nieuwe groepsmaatschappijen worden in aanmerking genomen vanaf het tijdstip waarop invloed van betekenis op het zakelijke en het financiële beleid is verworven. Afgestoten groepsmaatschappijen worden verwerkt tot het tijdstip van beëindiging van deze invloed. De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: • Stichting Mooiland (100%), vestigingsplaats Wageningen; • Mooiland Holding B.V. (100%), vestigingsplaats Grave. Mooiland Holding B.V. bestaat uit de onderstaande vennootschappen: • Mooiland Vastgoed B.V. (100%), vestigingsplaats Grave; • Mooiland Parkeren B.V. (100%), vestigingsplaats Grave; • Mooiland Onroerend goed B.V. (100%), vestigingsplaats Grave; • Mooiland Energie B.V. (100%), vestigingsplaats Grave; • Ontwikkelcombinatie Centrumplan Mill BV (OCM BV) (50%), vestigingsplaats Grave. Wegens verwaarloosbare betekenis blijven de onderstaande vennootschappen buiten de consolidatie: • Mooiland Maasland B.V. (aandeel 100%), vestigingsplaats Grave; • Mooiland Vitalis B.V. (aandeel 100%), vestigingsplaats Zwolle; • Pantein Woonservices B.V. (aandeel 100%) vestigingsplaats Sint-Anthonis. In 2014 is besloten om de juridische structuur van Mooiland te vereenvoudigen. Hierdoor zullende volgende entiteiten in 2015 verdwijnen: • Mooiland Vastgoed B.V.; • Mooiland Parkeren B.V.; • Mooiland Onroerend goed B.V.; • Mooiland Energie B.V.; • Mooiland Vitalis B.V.; • Pantein Woonservices B.V.; Intercompany transacties, intercompany winsten en onderlinge vorderingen en schulden tussen groepsmaatschappijen zijn geëlimineerd voor zover de resultaten niet door transacties met derden buiten de groep zijn gerealiseerd. Ongerealiseerde verliezen op intercompany transacties


Pagina 9

zijn ook geëlimineerd, tenzij er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Resultaten op intercompany-transacties tussen in de consolidatie opgenomen groepsmaatschappijen zijn volledig uit zowel de balanswaardering als het groepsresultaat geëlimineerd voor zover deze resultaten nog niet door een overdracht van het verkregen actief of passief aan derden buiten de groep zijn gerealiseerd. Wanneer sprake is van een joint-venture, wordt het desbetreffende belang proportioneel geconsolideerd. Van een joint-venture is sprake indien, als gevolg van een overeenkomst tot samenwerking, de zeggenschap door de deelneming gezamenlijk wordt uitgeoefend. 4.4

Stelselwijziging

Naar aanleiding van RJ-Uiting 2013-15 ‘Richtlijn 290: Financiële instrumenten (2013)’ moeten embedded derivaten gescheiden worden van het basiscontract, indien wordt voldaan aan de daarvoor geldende criteria. De derivaten worden vervolgens separaat in de balans verwerkt. Stichting Mooiland heeft een viertal extendible leningen: leningscontracten waarbij de bank de optie heeft om na een aantal jaren de lening voor een additioneel aantal vooraf overeengekomen jaren tegen een vooraf vastgesteld vast rentepercentage te verlengen. Deze (geschreven) opties voldoen aan de criteria voor embedded derivaat en zijn per 2014 afgescheiden van het basiscontract en afzonderlijk in de balans verwerkt onder de langlopende schulden. De reële waarde van de embedded derivaten bedroeg per 31 december 2013 € 6,1 miljoen en per 31 december 2014 € 16,7 miljoen. De bij het aangaan van de derivaten vooruitontvangen premie (na amortisatie) bedroeg per 31 december 2014 € 1,6 miljoen. De cumulatieve impact is als een rechtstreekse mutatie van de overige reserves binnen het eigen vermogen per 1 januari 2014 verwerkt. Hierdoor is het eigen vermogen per 1 januari 2014 afgenomen met € 4,7 miljoen. Het resultaat over 2014 op basis van de nieuwe grondslagen bedraagt -/- € 209,9 miljoen. Indien op de oude grondslagen zou zijn gewaardeerd, dan zou het resultaat -/- € 180,2 miljoen hebben bedragen. In lijn met RJ-Uiting 2013-15 zijn de vergelijkende cijfers niet aangepast. 4.5

Schattingswijzigingen

In 2014 hebben zich geen schattingswijzigingen voorgedaan. 4.6

Presentatiewijzigingen

In 2014 hebben zich geen presentatiewijzigingen voorgedaan. 4.7

Schattingen

Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het bestuur van Mooiland zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningpost.


Pagina 10

5 5.1

Grondslagen voor waardering van activa en passiva Regelgeving

De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit beheer sociale huursector, Titel 9 Boek 2 BW, en RJ 645 en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld, vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst-enverliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans en winst-enverliesrekening zijn in de jaarrekening genummerd. 5.2

Vergelijking met voorgaand jaar

De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar met uitzondering van de in paragraaf 4.4 genoemde stelselwijziging. 5.3

Verwerking verplichtingen

Bij de bepaling van voorzieningen wordt uitgegaan van in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen die op de balansdatum bestaan. Tot de feitelijke verplichtingen worden ook gerekend verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake na vaststelling van het definitief ontwerp, of eerder indien het zogenaamde point of no return is bereikt. 5.4

Immateriële vaste activa

De immateriële vaste activa worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs onder aftrek van afschrijvingen. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen; dit is het geval als de boekwaarde van het actief (of van de kasstroomgenererende eenheid waartoe het actief behoort) hoger is dan de realiseerbare waarde ervan. Activering geschiedt op basis van het feit dat de kosten betrouwbaar vastgesteld kunnen worden en dat hiermee toekomstige voordelen behaald zullen worden. Waardering van het immaterieel vast actief geschiedt tegen vervaardigingsprijs verminderd met afschrijvingen. Afschrijving vindt plaats in vijf jaar op basis van de verwachte economische levensduur. 5.5 5.5.1

Materiële vaste activa Algemene uitgangspunten

Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld, gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten: Verkrijgings- of vervaardigingsprijs De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven, onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Tevens worden hierbij de rente op vreemd vermogen tijdens de bouw en


Pagina 11

direct toerekenbare interne kosten, de zogenaamde realisatievergoeding, geactiveerd. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht. Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde van de opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond. Verwerking van groot onderhoud Stichting Mooiland verwerkt de kosten van groot onderhoud aan haar materiële vaste activa als onderdeel van de boekwaarde indien wordt voldaan aan de criteria voor activering. De geactiveerde kosten worden als afzonderlijke component behandeld. Voor zover sprake is van vervanging van onderdelen van het actief wordt de nog aanwezige boekwaarde van deze onderdelen gedesinvesteerd. Indien de boekwaarde van deze te desinvesteren onderdelen niet afzonderlijk uit de activaregistratie zijn te herleiden, wordt deze benaderd op basis van de huidige uitgaven, teruggerekend naar de datum van oorspronkelijke investering. Indien van toepassing, rekening houdend met de naar benadering tot het moment van vervanging hierover gepleegde afschrijvingen. Verplichtingen tot herstel Voor verplichtingen tot herstel na afloop van het gebruik van het actief (ontmantelingskosten) wordt een voorziening getroffen voor het verwachte bedrag op het moment van activering. Dit bedrag wordt verwerkt als onderdeel van de vervaardigingsprijs.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

5.5.2

De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen de verwachte opbrengstwaarde. Jaarlijks wordt beoordeeld of sprake is van bijzondere waardeverminderingen. 5.6

Vastgoedbeleggingen

Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als ‘vastgoedbeleggingen in exploitatie’ indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. 5.6.1

Algemene uitgangspunten De algemene uitgangspunten van Materiële vaste activa zijn ook van toepassing op Vastgoedbeleggingen, tenzij in dit hoofdstuk anders is vermeld. Afschrijvingen Op vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven.

5.6.2

Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Typering Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.


Pagina 12

Kwalificatie Het beleid van Stichting Mooiland is er op gericht de sociale vastgoedportefeuille continu te verversen. Voor het merendeel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Een deel van de portefeuille is gealloceerd voor verkoop, een deel voor het optimaliseren van de vraaghuur en een deel voor renovatie en herstructurering gericht op waardeontwikkeling. Daarmee kwalificeert Stichting Mooiland zich als vastgoedbelegger en is de marktwaarde in verhuurde staat met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH, de basis voor de waardering. Waarderingsgrondslag Stichting Mooiland waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde, zijnde de reële waarde. De invulling van deze actuele waarde wordt bepaald met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instelling actief is en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH. Waarderingsmethode Bij gebrek aan een actieve markt voor sociaal vastgoed in verhuurde staat of een actieve markt waarvan de waarde van sociaal vastgoed in verhuurde staat kan worden afgeleid, wordt de reële waarde van sociaal vastgoed in exploitatie gebaseerd op een modelmatige, op kasstromen gebaseerde methodiek. De basiskenmerken van de methodiek zijn als volgt: • De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. • De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instelling actief is. • Feiten en omstandigheden die kunnen worden gekwalificeerd als verplichtingen die niet specifiek aan het vastgoed zijn toe te rekenen, zoals bijvoorbeeld afgesloten convenanten met gemeenten over aan te houden volumes in huurprijs categorieën en mogelijk in de toekomst te maken prestatieafspraken, zijn niet opgenomen in de waardering van het vastgoed maar maken onderdeel uit van de niet uit de balans blijkende verplichtingen. • Het rekenmodel maakt gebruik van een Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook wel Discounted Cash Flow (DCF) genaamd. Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar de inkomsten en uitgaven betrouwbaar worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet “contant” worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar (de zogenaamde exit yield). Gehanteerde werkwijze taxaties Waarderingen worden uitgevoerd door interne taxateurs op basis van het Taxatie Management Systeem Reaturn. Voor alle hierbij gehanteerde generieke aannames en uitgangspunten (inclusief de disconteringsvoet) wordt door een externe taxateur een aannemelijkheidsverklaring met betrekking tot de marktconformiteit afgegeven. Gehanteerde werkwijze validaties Jaarlijks wordt de waardering van de portefeuille sociaal vastgoed in exploitatie door externe onafhankelijke taxateurs gevalideerd door middel van gevel/zicht taxatie. Tevens vindt een toets op de waardering plaats op basis van beschikbare referentietransacties. Gehanteerde scenario’s en variabelen Het inschatten van kosten en opbrengsten wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s; doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Het inrekenen van de markthuur geschiedt bij mutatie. Bij uitponden is de veronderstelling dat bij mutatie tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan. De mutatiegraad wordt bepaald op basis van ervaringscijfers uit het verleden waarbij rekening wordt gehouden met mutatiegraad verhogende incentives naar de huurder. Bij beide scenario’s wordt ervan uitgegaan dat het object/complex in zijn geheel aan een derde wordt verkocht en dat deze derde de afweging maakt tussen beide scenario’s. Per complex wordt uiteindelijk het scenario met de hoogste uitkomst gelijk gesteld aan het begrip “marktwaarde in verhuurde staat”, zijnde de reële waarde waartegen de waardering van het vastgoed plaatsvindt.


Pagina 13

Het inschatten van de kosten en opbrengsten wordt op basis van een marktconform uitgangspunt gedaan. De ingerekende initiële huur betreft de huidige contracthuur van het object. De kosten zijn afgeleid van de Vastgoed Exploitatiewijzer (VEX) en geven daarmee de kosten weer die noodzakelijk zijn om het object technisch in stand te houden tegen marktconforme beheerkosten. VEX normen worden gedifferentieerd naar type vastgoed en ouderdom van het object. Zonodig worden deze normen gecorrigeerd voor achterstallig onderhoud en nadere aan het vastgoed gerelateerde contractuele verplichtingen. De eigen in het verleden gerealiseerde kosten en het voorgenomen (onderhouds)beleid worden hierbij niet naar de toekomst geprojecteerd en er wordt binnen de DCF berekening gestreefd naar opbrengstenmaximalisatie. Tevens wordt rekening gehouden met de kosten van erfpacht en de te maken splitsingskosten in verband met verkoop. Indien sprake is van een sloopbesluit van een complex wordt dit besluit verwerkt indien meer dan 50% van de huurcontracten in het betreffende complex is beëindigd. De leegwaarde die wordt benut bij uitponden betreft de geschatte verkoopprijs van het object onder aftrek van de te maken kosten voor het verkoopgereed maken en directe transactiekosten, waaronder courtage en provisie. Tevens worden de kosten koper hierbij betrokken. De gehanteerde disconteringsvoet is opgebouwd uit een vast basisdeel dat bestaat uit een 24maands gemiddelde van de 10 jaars EURO IRS en een sectoropslag. Op dit tarief komt een opslag waarin risico’s tot uiting komen die onder andere betrekking hebben op de algemene risico’s voor het investeren in onroerend goed, locatie-, segment- en objectspecifieke risico’s. De eindwaarde geeft aan in welke mate het vastgoed onderhevig is aan veroudering en welke potentie het bezit heeft aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Veroudering is grofweg in drie typen te onderscheiden: • Locatieveroudering; • Economische / markttechnische veroudering; • Technische veroudering. Veroudering komt tot uiting in de rendementseis (exit yield) die een belegger heeft als hij het bezit aan het einde van de 15-jaars periode wil (ver)kopen. Er wordt dus meer rendement gevraagd dan in jaar 1 van de exploitatieperiode. Uitgangspunt is dan ook dat het Bruto Aanvangs Rendement lager ligt dan de exit yield. Het tweede uitgangspunt is gerelateerd aan de potentie van een object aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Hierbij zijn de mate waarin uitponding van het object heeft plaatsgevonden, de bouwperiode en de locatie van invloed. Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van Sociaal vastgoed in exploitatie worden in de winst-enverliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als ‘niet-gerealiseerde herwaardering’ bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld.

5.6.3

Commercieel vastgoed in exploitatie Typering Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Waarderingsgrondslag Stichting Mooiland waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen actuele waarde.


Pagina 14

Overige uitgangspunten De overige uitgangspunten van Commercieel vastgoed in exploitatie zijn conform de overige uitganspunten van Sociaal vastgoed in exploitatie. Reële waarde De reële waarde is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkregen. De reële waarde wordt als volgt vastgesteld: • Recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed of (indien deze niet beschikbaar zijn); • Recente verkoopopbrengsten van vergelijkbaar vastgoed met correcties voor verschillen in waardebepalende factoren van het te waarderen vastgoed en het vergelijkbare vastgoed of (indien deze niet beschikbaar zijn); • Minder recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed met aanpassingen die de veranderingen in de economische omstandigheden weergeven sinds de laatste transactiedata of (indien deze niet beschikbaar zijn); • Contante waarde van verwachte toekomstige kasstromen. Bovenstaande waardebepalingen zijn uitgevoerd door externe taxateurs van taxatie-validatie instituten welke zijn erkend door de Stichting Taxaties en Validaties (STenV). Jaarlijks wordt 33 1/3% van het bezit getaxeerd hetgeen betekent dat elk bezit minimaal eens per drie jaren getaxeerd wordt. In alle gevallen wordt tevens rekening gehouden met de contractuele verplichtingen van Stichting Mooiland, zoals lopende huurcontracten. Voor de huurcomponent wordt er vanuit gegaan dat Stichting Mooiland bij mutatie en voortgezette exploitatie de huur vaststelt op de marktconforme huur. De werkelijke huur bij mutatie kan op grond van beleidskeuzes van de corporatie lager uitvallen. De uitgaande kasstromen zijn gebaseerd op marktconforme parameters en kengetallen. Dit geldt zowel voor onderhouds- als beheerskosten. Deze kosten liggen over het algemeen lager dan de kosten zoals deze door de woningcorporatie worden gemaakt. Het verschil in kosten wordt veroorzaakt door beleidskeuzes die de corporatie maakt en een vastgoedbelegger niet zou maken. Stichting Mooiland houdt voor 2015 rekening met een huurstijging van 2,8% (1,5% boven inflatie) bij de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat. In het commercieel vastgoed in exploitatie zijn tevens woongelegenheden opgenomen. Dit zijn woongelegenheden met een huurprijs boven de liberalisatiegrens. De verhuurdersheffing is alleen verschuldigd voor woongelegenheden met een huurprijs onder de liberalisatiegrens. Uit dien hoofde is bij de waardering van het commercieel vastgoed geen rekening gehouden met de verhuurdersheffing. Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van Commercieel vastgoed in exploitatie worden in de winst-enverliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als ‘niet-gerealiseerde herwaardering’ bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld.

5.6.4

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Stichting Mooiland verkoopt woningen onder voorwaarden waarbij de koper een contractueel bepaalde korting op de reële marktwaarde krijgt. De verwerking van dergelijke transacties hangt af van de contractuele voorwaarden. Stichting Mooiland onderscheidt hierbij gerealiseerde verkopen en verkopen welke kwalificeren als een financieringstransactie. Als gerealiseerde verkoop kwalificeren: • Verkopen waarbij Stichting Mooiland het recht op terugkoop heeft tegen reële waarde op terugkoopmoment; • Verkopen waarbij Stichting Mooiland een plicht tot terugkoop heeft tegen (verwachte) reële waarde na het verstrijken van een aanzienlijk deel van de geschatte levensduur.


Pagina 15

Van deze verkopen wordt het verschil tussen de netto verkoopopbrengst en de boekwaarde op het moment van verkoop als resultaat verantwoord onder de post ‘netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille’. Als financieringstransactie kwalificeren: • Verkopen waarbij Stichting Mooiland het recht op terugkoop heeft tegen een bedrag dat significant lager ligt dan de verwachte reële waarde op terugkoopmoment; • Verkopen waarbij Stichting Mooiland een plicht tot terugkoop heeft tegen reële waarde na het verstrijken van een beperkt deel van de geschatte levensduur; • Verkopen waarbij Stichting Mooiland een plicht tot terugkoop heeft tegen een vaste prijs, gebaseerd op de verwachte reële waarde op terugkoopmoment. De als financieringstransactie gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden worden als volgt verwerkt: • De betreffende onroerende zaken worden direct voorafgaand aan de verkoop gewaardeerd tegen actuele waarde, zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs; het verschil met de boekwaarde op dat moment wordt verwerkt: o Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor de betreffende woning(en) op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies; o Bij een waardestijging: als een herwaardering indien en voor zover de actuele waarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies; • De woning wordt voor de overeengekomen contractprijs opgenomen onder de Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden; de (nog te) ontvangen contractprijs wordt opgenomen als Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (eerste waardering). • De woning wordt jaarlijks per balansdatum gewaardeerd tegen de marktwaarde op basis van de geldende contractvoorwaarden van de verkoop onder voorwaarden; eventuele waardemutaties worden verwerkt als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op het bedrag dat de toegelaten instelling verschuldigd zou zijn indien op balansmoment het actief tegen de overeengekomen contractvoorwaarden teruggekocht zou moeten worden. Eventuele mutaties in deze verplichtingen worden in het resultaat verwerkt als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden, wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.

5.6.5

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie zijnde een vastgoedbelegging. Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat in de vorm van de zogenaamde ‘realisatievergoeding’. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde de reële waarde (marktwaarde in verhuurde staat). Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord onder ‘Nietgerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Mutaties in de reële waarde worden


Pagina 16

binnen het eigen vermogen afzonderlijk als ‘niet-gerealiseerde herwaardering’ bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld.

5.6.6

Bepaling bedrijfswaarde (ten behoeve van de toelichting) Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan: de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van het vastgoed. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2014 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig groot onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Daarnaast zijn in de bedrijfswaarde de na-investeringen voor 1 jaar ingerekend en is het effect van de doorgeschoven verkopen van 2014 naar 2015 en de laatste VHE mutaties in de maanden november en december wel meegenomen in de bedrijfswaarde, maar nog niet in de meerjarenbegroting. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten: • Voor de servicegebieden is een jaarlijkse huurstijging ingerekend welke gelijk is gesteld aan de inflatie. Daarnaast is er huurharmonisatie ingerekend: • Voor de profileringsgebieden wordt voor de eerste vijf jaar een huurverhoging ingerekend van 3%; • Jaarlijkse huurderving van 3% voor servicegebieden en 1% voor profileringsgebieden (voorgaand jaar: 1,3%); • Mutatiegraad op basis van ervaringscijfers en geformaliseerd beleid; • Jaarlijkse stijgingen van de vastgoedgerelateerde variabele lasten van 1,5% voor de jaren 2015 t/m 2019 en in de jaren daarop volgend 3%; • De variabele lasten (OZB, verzekeringen en algemeen beheer) op basis van de begroting 2015; • Jaarlijkse stijgingen kosten planmatig en niet-planmatig onderhoud 3%; • Bestedingen voor planmatig onderhoud op basis van de meerjarenonderhoudsbegroting (MJOB); • Bestedingen voor niet-planmatig onderhoud op basis van ervaringscijfers van reparatieverzoeken en woningmutaties enerzijds en normering anderzijds; • Een restwaarde op basis van geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode; • Voor de leningen die naar verwachting in 2015 t/m 2017 worden aangetrokken, is een rekenrente gehanteerd van respectievelijk 2,90%, 3,25% en 3,56%. Vanaf het jaar 2018 is een rekenrente van 5,25% gehanteerd voor WSW-geborgde woningen gelijk aan voorgaand jaar; • Een rekenrente van 5,25% voor niet-WSW-geborgde woningen, bedrijfsmatige en overige onroerende zaken (voorgaand jaar: 5,25%); • De periode waarover contant gemaakt wordt, loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen (variërend van 15 tot 50 jaar), de minimale levensduur is gesteld op 15 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is; • Discontopercentage van 5,25%; • De verhuurdersheffing voor de komende jaren is vastgelegd in de wet Maatregelen Woningmarkt 2014. Zolang wettelijk niet anders bepaald, is het tarief voor 2018 en verder vooralsnog hetzelfde als in 2017. De ingerekende verhuurdersheffing voor de jaren 2015 t/m 2018 per € 1.000 WOZ waarde bedraagt respectievelijk € 4,49, € 4,91, € 5,36 en € 5,36. De heffing is ingerekend voor alle woongelegenheden met een huurprijs onder de liberalisatiegrens.


Pagina 17

•

De heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde.

Bij de bepaling van de bedrijfswaarde op basis van RJ 645 (2011) wordt niet langer rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betrof het tijdelijke verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het maximale bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel- of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. 5.7 5.7.1

Financiële vaste activa Deelnemingen

Deelnemingen in groepsmaatschappijen en overige deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode (nettovermogenswaarde). Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeelhoudersbelang van meer dan 20%. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor Stichting Mooiland. Voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Indien de waarde van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Stichting Mooiland in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen. Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs. Indien sprake is van een bijzondere waardevermindering vindt waardering plaats tegen de realiseerbare waarde; afwaardering vindt plaats ten laste van de winst-en-verliesrekening.

5.7.2

Te vorderen BWS-subsidies Vorderingen uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) worden jaarlijks vermeerderd met de bij toekenning vastgestelde rentevergoedingen en verminderd met de door de budgethouders uitbetaalde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. Het kortlopende deel van deze post is opgenomen onder de vlottende activa.


Pagina 18

5.7.3

Latente belastingvordering Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingen worden verantwoord voor tijdelijke verschillen inzake groepsmaatschappijen, deelnemingen en joint ventures, tenzij Stichting Mooiland in staat is het tijdstip van afloop van het tijdelijke verschil te bepalen en het niet waarschijnlijk is dat het tijdelijke verschil in de voorzienbare toekomst zal aflopen. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Belastinglatenties worden indien mogelijk gewaardeerd op basis van contante waarde. Als disconteringsvoet voor de contantmaking is de gemiddelde netto rente van het lang vreemd vermogen van Stichting Mooiland genomen van 3,15% (2013: netto 3,15%) .

5.7.4

Overige vorderingen Onder de financiële vaste activa opgenomen overige vorderingen vallen verstrekte leningen, overige vorderingen en gekochte leningen en obligaties die tot het einde van de looptijd worden aangehouden. Deze vorderingen worden initieel gewaardeerd tegen reële waarde (doorgaans nominale waarde). Vervolgens worden deze leningen en obligaties gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Indien er bij de verstrekking van leningen of de verwerving van obligaties sprake is van disagio of agio, wordt dit gedurende de looptijd ten gunste dan wel ten laste van het resultaat gebracht als onderdeel van de effectieve rente. Ook transactiekosten worden verwerkt in de eerste waardering en als onderdeel van de effectieve rente ten laste van het resultaat gebracht. Bijzondere waardeverminderingen worden in mindering gebracht op de geamortiseerde kostprijs en direct verantwoord in de winst-en-verliesrekening. Collaterals Dit betreft een onderpand als zekerheidsstelling voor Stichting Mooiland of de bank inzake afgesloten derivaten contracten. In het geval van een rentedaling na het afsluiten van contracten kan de marktwaarde negatief worden. Het tegenoverstelde gebeurt in het geval van een rentestijging. Indien er sprake is van een negatieve marktwaarde kan de tegenpartij een zogenaamde “collateral” storting opeisen. De afloop van de vordering is afhankelijk van de toekomstige renteontwikkelingen. Bij een rentestijging zal het collateral worden teruggestort, waarbij de omvang van de terug stortingen afhankelijk zal zijn van de rentestanden op dat moment.

5.7.5

Bijzondere waardeverminderingen van financiële vaste activa Ook voor financiële vaste activa, waaronder financiële instrumenten, beoordeelt Stichting Mooiland op iedere balansdatum of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen bepaalt Stichting Mooiland de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardeverminderingen en verwerkt dit direct in de winst-en-verliesrekening. Bij financiële activa die gewaardeerd zijn tegen geamortiseerde kostprijs wordt de omvang van de bijzondere waardevermindering bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de


Pagina 19

effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument. Een eventueel bijzonder waardeverminderingsverlies wordt teruggenomen indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking. De terugname wordt beperkt tot maximaal het bedrag dat nodig is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs op het moment van de terugname, als geen sprake geweest zou zijn van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies wordt in de winst-enverliesrekening verwerkt. 5.8 5.8.1

Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop

Opgeleverd vastgoed beschikbaar en bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, de onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede de toegerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. 5.8.2

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop omvat nog niet opgeleverde en nog onverkochte woningen uit projectontwikkeling en wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste kosten (middels een ontwikkelvergoeding). De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. 5.8.3

Voorraden

De voorraad materialen wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijzen onder toepassing van de FIFO-methode (first in, first out) of lagere opbrengstwaarde. 5.9

Onderhanden projecten

Onderhanden projecten in opdracht van derden worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectopbrengsten (bestaande uit de gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst). Indien van toepassing, worden hierop de verwerkte verliezen en reeds gedeclareerde termijnen in mindering gebracht. Onderhanden projecten waarvan de gefactureerde termijnen hoger zijn dan de gerealiseerde projectopbrengsten worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden. Uitgaven voor projectkosten voor nog niet verrichte prestaties worden opgenomen onder de voorraden. Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de ‘Percentage of Completion’-methode, ofwel de PoC-methode).


Pagina 20

De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, dan worden de opbrengsten als nettoomzet verwerkt in de winst-en-verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winst-enverliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de PoC-methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten. 5.10

Vorderingen

Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. 5.11

Liquide middelen

Liquide middelen, bestaande uit kas- en banktegoeden, zijn gewaardeerd tegen nominale waarde. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Stichting Mooiland beschikt niet over deposito’s. 5.12

Voorzieningen

Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld. Wanneer de verwachting is dat een derde de verplichtingen vergoedt en wanneer het waarschijnlijk is dat deze vergoeding zal worden ontvangen bij de afwikkeling van de verplichting, dan wordt deze vergoeding als een actief in de balans opgenomen. 5.12.1

Voorziening loopbaanontwikkelingsbudget

Met ingang van 1 januari 2010 hebben medewerkers recht op een individueel loopbaanontwikkelingsbudget. Dit budget bedraagt € 900 per jaar met een maximum van € 4.500 en kan worden aangewend voor de eigen loopbaanontwikkeling. Het budget kan ineens of in delen aangewend worden. Gebruik van het budget geschiedt op basis van intern geformaliseerd beleid.


Pagina 21

5.12.2

Voorziening onrendabele investeringen

Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten. 5.12.3

Voorziening pensioenen

Stichting Mooiland heeft één pensioenregeling. De belangrijkste kenmerken hiervan zijn: Pensioenregeling van het bedrijfstakpensioenfonds voor de Woningcorporaties. Stichting Mooiland heeft voor bijna al haar werknemers een toegezegde pensioenregeling. Hiervoor in aanmerking komende werknemers bouwen jaarlijks een pensioenrecht op over het loon van dat jaar (middelloonregeling). De verplichtingen, welke voortvloeien uit deze rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Stichting Mooiland betaalt hiervoor premies waarvan de werkgever 69% en de werknemer 31% betaalt. De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (de verhouding tussen het vermogen van het pensioenfonds en haar financiële verplichtingen) dit toelaat. Deze dekkingsgraad bedraagt ultimo 2014 114%. De wet eist een minimale dekkingsgraad van 105%. De Nederlandse Bank (DNB) houdt hier toezicht op. Als de dekkingsgraad onder dit niveau komt dient het pensioenfonds met een herstelplan te komen. Stichting Mooiland heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij SPW, anders dan het effect van hogere toekomstige premies. Op de Nederlandse pensioenregelingen zijn de bepalingen van de Nederlandse Pensioenwet van toepassing. De premies worden op verplichte, contractuele of vrijwillige basis aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen betaald. De premies worden verantwoord als personeelskosten zodra deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien dit tot een terugstorting leidt of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Nog niet betaalde premies worden als verplichting op de balans opgenomen. 5.12.4

Voorziening reorganisatiekosten

Dit betreft een voorziening voor te verwachten kosten van reorganisatie waarvoor reeds in het verslagjaar planvorming en interne communicatie met betrokkenen heeft plaatsgevonden. 5.12.5

Voorziening jubileumuitkering

Deze voorziening wordt opgenomen tegen de contante waarde (disconteringsvoet is 5,25%) van de verwachte uitkeringen gedurende het dienstverband. Bij de berekening van de voorziening wordt onder meer rekening gehouden met verwachte salarisstijgingen en de blijfkans. 5.13

Schulden

Schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winst-enverliesrekening als interestlast verwerkt.


Pagina 22

Voor extendible/tijdvakleningen wordt de effectieve rente bepaald op basis van de gemiddelde contractuele rente over de volledige looptijd van de lening. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. In leningen besloten derivaten worden afgesplitst en separaat verantwoord indien er geen nauw verband bestaat tussen de economische kenmerken en risico's van het in het contract besloten derivaat en de economische kenmerken en risico's van het basiscontract. Voor de waardering en resultaatbepaling van deze embedded derivaten wordt verwezen naar paragraaf 5.15. Derivaten Dit betreft de verplichting welke is opgenomen voor de negatieve reële waarde van derivaten waarop geen kostprijs hedge accounting wordt toegepast of waarvan de hedge relatie niet volledig effectief is. Indien het derivaat een looptijd van korter dan één jaar kent, is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. 5.14

Leasing

Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan de eigendom niet bij Stichting Mooiland ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele leasing worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winst-en-verliesrekening over de looptijd van het contract. 5.15

Afgeleide financiële instrumenten (derivaten)

Stichting Mooiland maakt gebruik van rentederivaten en heeft embedded derivaten welke zijn afgescheiden van het basiscontract. Derivaten worden bij eerste opname in de balans opgenomen tegen reële waarde, de vervolgwaardering van de derivaten is geamortiseerde kostprijs of lagere marktwaarde. De wijze van verwerking van waardeveranderingen van het afgeleide financiële instrument is afhankelijk van of er met het afgeleide financiële instrument hedge accounting wordt toegepast. Indien geen kostprijshedge-accounting wordt toegepast, wordt door Stichting Mooiland een schuld opgenomen voor een eventuele negatieve reële waarde van het derivaat. Mutaties in de negatieve waarde worden direct in de winst- en verliesrekening verwerkt. Stichting Mooiland past waar mogelijk kostprijshedge-accounting toe. Op het moment van aangaan van een hedgerelatie, wordt dit door Stichting Mooiland gedocumenteerd. Stichting Mooiland stelt middels een test periodiek de effectiviteit van de hedgerelatie vast. Dit gebeurt door het vergelijken van de kritische kenmerken van het hedgeinstrument met die van de afgedekte positie, of door het vergelijken van de verandering in reële waarde van het hedgeinstrument en de afgedekte positie indien de kritische kenmerken van het hedgeinstrument en die van de afgedekte positie niet aan elkaar gelijk zijn. Bij het toepassen van kostprijshedge-accounting is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de resultaatbepaling van het hedge-instrument afhankelijk van de afgedekte post. Dit betekent dat Stichting Mooiland derivaten tegen kostprijs waardeert omdat de afgedekte leningen ook tegen kostprijs in de balans worden verwerkt. Het ineffectieve deel van de hedgerelatie wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt indien het hedgeinstrument een negatieve reële waarde heeft.


Pagina 23

6 6.1

Grondslagen voor bepaling van het resultaat Algemeen

Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa en afgeleide financiële instrumenten. Opbrengstverantwoording algemeen

6.1.1

Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. Bijzondere posten

6.1.2

Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht. 6.2 6.2.1

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten

De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2014 bedroeg dit maximumpercentage: • 4% (inflatie + 1,5%) voor huishoudinkomens tot € 34.085; • 4,5% (inflatie + 2%) voor inkomens tussen € 34.085 en € 43.602; • 6,5% (inflatie + 4,0%) voor inkomens boven de € 43.602. Stichting Mooiland heeft gekozen voor een inkomensafhankelijke huurverhoging in 2014. Huishoudinkomens tot € 43.602, die in een zelfstandige sociale huurwoning wonen, hebben een verhoging gekregen van 4%. Huishoudinkomens boven de € 43.602, die in een zelfstandige sociale huurwoning wonen, hebben een verhoging ontvangen van 6,5%. Alle overige huurders ontvingen een huurverhoging van 4%. Zo nodig zijn huren afgetopt op de maximale huur. 6.2.2

Opbrengsten servicecontracten Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.

6.2.3

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Onder deze rubriek worden de volgende verkoopresultaten opgenomen: • Boekresultaat van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie; • Boekresultaat van als gerealiseerde verkoop gekwalificeerde verkopen voorwaarden; • Netto verkoopopbrengst bij levering van Vastgoed bestemd voor de verkoop; • Netto verkoop opbrengst bij levering van Onderhanden projecten.


onder

Pagina 24

De boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde. Resultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden wordt alleen als verkoopopbrengst verantwoord als alle belangrijke economische rechten zijn overgedragen aan de koper. Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf

6.2.4

Na vaststelling van de realisatie notitie wordt een algemene realisatie vergoeding (5% van de stichtingskosten) verantwoord. Verantwoording hiervan geschiedt op basis van voortgang van het project en wordt in deze rubriek verantwoord. 6.3 6.3.1

Bedrijfslasten Afschrijvingen (im)materiële vaste activa

De afschrijvingen op immateriële vaste activa en op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Over terreinen en op reële waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen. 6.3.2

Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op afboekingen uit hoofde van bijzondere waardevermindering dan wel een terugneming daarvan. (Mutaties in) bijzondere waardeverminderingen ontstaan door een jaarlijkse toets van de marktwaarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op historische kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen.

6.3.3

Lonen en salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers.

6.3.4

Pensioenlasten Voor de pensioenregelingen betaalt Stichting Mooiland op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen. Behalve de betaling van premies heeft Stichting Mooiland geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregelingen. Stichting Mooiland heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen.


Pagina 25

Lasten onderhoud

6.3.5

Planmatig onderhoud Alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van planmatig onderhoud hebben betrekking op de daadwerkelijke verrichte werkzaamheden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. In de winst-en-verliesrekening zijn de kosten van de eigen onderhoudsdienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. Niet planmatig onderhoud Heeft betrekking op reparatie-, mutatie- en overig onderhoud en bevat de kosten van het materiaalverbruik, kosten van ingehuurd en eigen personeel (onderhoudsdienst) dat middels een uurtarief wordt doorberekend. Leefbaarheid

6.3.6

De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen en uitgaven voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van Stichting Mooiland, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede komt. Overige bedrijfslasten

6.3.7

De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

6.3.8

De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille waardemutaties van op reële waarde geactiveerde activa.

hebben

betrekking

op

Opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren

6.3.9

Dividend te ontvangen van niet op nettovermogenswaarde gewaardeerde deelnemingen en aandelen verantwoord onder financiële vaste activa worden verantwoord zodra Stichting Mooiland het recht hierop heeft verkregen. 6.3.10

Rentebaten en rentelasten

Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen. 6.3.11

Activeren van rentelasten

Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Geactiveerde rente wordt in de winst-en-verliesrekening in mindering gebracht op de post rentelasten en soortgelijke kosten.


Pagina 26

6.3.12

Belastingen

Vanaf 1 januari 2008 is Stichting Mooiland integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winsten-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.


Pagina 27

7

Financiële instrumenten en risicobeheersing

In het treasurystatuut wordt het gebruik van niet complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan. Binnen het treasurybeleid van Stichting Mooiland dient het gebruik van afgeleide financiële instrumenten (‘derivaten’) ter beperking van inherente financiële risico's. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van derivaten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met de financieringspositie of het belegde vermogen kan worden gelegd. Derivaten mogen niet worden gebruikt voor het innemen van een speculatieve positie. Voor derivaten aangegaan na 1 oktober 2012 geldt dat Stichting Mooiland zich volgens haar treasurystatuut onverkort houdt aan de ‘Beleidregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting’. Marktrisico Stichting Mooiland loopt risico’s ten aanzien van de waardering van effecten, opgenomen onder de financiële vaste activa. Stichting Mooiland beheerst het marktrisico door stratificatie aan te brengen in de portefeuille en limieten te stellen. Valutarisico Stichting Mooiland is alleen werkzaam in Nederland, zowel inkomsten als uitgaven voltrekken zich in Euro’s. Daarnaast heeft Stichting Mooiland geen leningen in andere valuta’s dan Euro’s. Stichting Mooiland loopt dus geen direct valutarisico. Renterisico Stichting Mooiland loopt renterisico over de rentedragende vorderingen, rentedragende langlopende en kortlopende schulden. Stichting Mooiland loopt in het bijzonder een renterisico voor schulden met een variabele rente en toekomstige herfinancieringen van bestaande schulden. Het renterisico uit toekomstige herfinancieringen wordt gemanaged door het over de tijd spreiden van eindaflossingen. Het renterisico op schulden met een variabele rente heeft Stichting Mooiland sterk beperkt door het afsluiten van renteswaps voor een groot deel van de portefeuille. De impact van het risico voortvloeiende uit de swapportefeuille wordt periodiek in kaart gebracht middels de 1% en 2% stresstest. Kredietrisico Stichting Mooiland heeft een zeer groot aantal debiteuren met zeer beperkte concentraties van kredietrisico. Met betrekking tot derivaten en beleggingen maakt Stichting Mooiland gebruik van verschillende tegenpartijen om het kredietrisico te spreiden. Naast de spreiding over meerdere partijen beoordeelt Stichting Mooiland haar tegenpartijen op basis van ratings. In het treasurystatuut staat vermeld dat de tegenpartij over minimaal een A rating dient de beschikken en bij minstens één van de ratingbureaus over een AA rating. Indien de tegenpartij bij geen van de ratingbureaus over een AA rating beschikt, dient een Credit Support Annex (CSA) te worden afgesloten. In hoofdstuk `financiële instrumenten en risicomanagement’ worden het CSA en collateralstortingen verder beschreven. Beschikbaarheidsrisico Voor de beschikbaarheid van financiering ten aanzien van DAEB activiteiten is Stichting Mooiland sterk afhankelijk van het blijven functioneren van het borgingsstelsel van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Ten aanzien van niet-DAEB activiteiten zal Stichting Mooiland naar alle waarschijnlijkheid in lijn met (de novelle op) de herzieningswet aangewezen worden op commerciële financieringsbronnen.


Pagina 28

Liquiditeitsrisico Stichting Mooiland maakt gebruik van meerdere banken om over toegang tot kredieten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk, worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. Stichting Mooiland beschikt over een kredietfaciliteit van € 65 miljoen bij de BNG bank. De BNG bank heeft een Aaa rating van Moody’s, een AAA rating van Fitch en een AA+ rating van Standard&Poors. De BNG voldoet hiermee ruim aan de minimale ratingseis van A. Het liquiditeitsrisico heeft echter vooral betrekking op de beschikbaarheid van kredietfaciliteiten, feitelijke investeringsverplichtingen, kortlopende aflossingsverplichtingen, zekerheidsstellingen, collateralstortingen en nieuwe leningen. In hoofdstuk `financiële instrumenten en risicomanagement’ worden de liquiditeitsrisico’s voortvloeiend uit collateralstortingen uitgebreid beschreven. Reële waarde van financiële instrumenten De reële waarde is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn. Indien niet direct een betrouwbare reële waarde is aan te wijzen, wordt de reële waarde benaderd door deze af te leiden uit de reële waarde van bestanddelen of van een soortgelijk financieel instrument, of met behulp van waarderingsmodellen en waarderingstechnieken. Hierbij wordt gebruikgemaakt van recente, gelijksoortige ‘at arm’s length’-transacties, en van ‘netto contante waarde’-methodes waarbij rekening wordt gehouden met specifieke omstandigheden.


Pagina 29

8

Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling

Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. 8.1

Waardering vaste activa Vastgoedbeleggingen, reële waarde

8.1.1

De belangrijkste uitgangspunten welke bij de bepaling van de reële waarde van de op actuele waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen zijn gehanteerd, zijn uiteengezet in paragraaf 5.6. Het volgende aspect met een bijzondere invloed op de uitkomsten van de waardering kent ten tijde van het opmaken van deze jaarrekening een bijzondere onzekerheid. Verhuurdersheffing De sector wordt naar verwachting geconfronteerd met een verhuurdersheffing. De basis voor deze heffing en precieze hoogte ervan in de jaren na 2017 en het aantal jaren dat deze heffing zal blijven bestaan zijn nog onzeker. Stichting Mooiland heeft ervoor gekozen om de heffing na 2017 ook in te rekenen in de marktwaarde in verhuurde staat door middel van een aanpassing in de disconteringsvoet.

Timing en verwerking van onrendabele investeringen

8.1.2

In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan onder meer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie. 8.2

Verwerking fiscaliteit

Met betrekking tot de vennootschapsbelasting heeft Stichting Mooiland een fiscale strategie gekozen en fiscale meerjarenplanning opgesteld die deels nog niet bekrachtigd is door de fiscus. Daarnaast dienen de aangiften vennootschapsbelasting over 2012 en 2013 nog te worden ingediend bij de Belastingdienst. Hierdoor is het mogelijk dat voorlopig gekozen standpunten wijzigen en/of door de fiscus niet worden overgenomen en daarmee de gepresenteerde acute belastingen over 2012, 2013 en 2014 en de belastinglatenties zoals opgenomen in deze jaarrekening zullen afwijken. De belangrijkste standpunten betreffen: • Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen; • De verwerking van projectontwikkelingsresultaten; • De verwerking van afwaarderingen. Stichting Mooiland volgt in haar fiscale strategie en fiscale planning de binnen de sector gangbare standpunten die naar de mening van belastingadviseurs pleitbaar zijn.


Pagina 30

9

Kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt voor de bepaling van de kasstromen uit operationele activiteiten het bedrijfsresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar en voor mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen, met uitzondering van deposito’s met een looptijd langer dan drie maanden. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen rekening houdend met de onder overige schulden opgenomen verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten.


Pagina 31

10 Toelichting op de geconsolideerde balans (x € 1.000) 10.1

Immateriële vaste activa Software

Stand per 1 januari 2014 Verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarde 1 januari 2014

587 (368) 219

Mutaties 2014 Afschrijvingen

(117)

Stand per 31 december 2014 Verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen

587 (485)

Boekwaarde Afschrijvingspercentage

102 20%

De activering van software heeft betrekking op de ontwikkeling en implementatie van enerzijds een woonbemiddelingssysteem en anderzijds een vastgoedmanagementsysteem Reasult. Beiden worden ze over een periode van vijf jaar lineair afgeschreven. 10.2


Stand per 1 januari 2014 Verkrijgings- of vervaardigingsprijzen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarde 1 januari 2014 Mutaties 2014 Investeringen Afschrijvingen Stand per 31 december 2014 Verkrijgingsprijzen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarde 31 december 2014 Afschrijvingspercentage

18.665 (9.555) 9.110

319 (1.046)

18.984 (10.601) 8.383 2,5-33,33%

De post onroerende en roerende zaken ten diensten van de exploitatie wordt lineair afgeschreven. Dit geschiedt op componentenniveau indien van toepassing.


Pagina 32

10.3

Vastgoedbeleggingen

De mutaties in de vastgoedbeleggingen zijn in het navolgende schema samengevat: Commer- Onroerende Vastgoed in Sociaal vastgoed in cieel zaken ontwikexploitatie vastgoed in verkocht keling gekwalifi- exploitatie onder voorbestemd ceerd als waarden voor eigen vastgoedexploitatie belegging

Totaal

Stand per 1 januari 2014 Verkrijgingsprijzen / Bedrijfswaarde Cumulatieve waardeveranderingen

1.227.928

92.055

6.618

53.819

1.380.420

1.277.696

52.571

0

(41.288)

1.288.979

Boekwaarden

2.505.624

144.626

6.618

12.531

2.669.399

(32.192) 610 7.680 (30.344) 0

32.779 0 391 (2.366) 0

0 0 0 (124) 0

(587) 0 48.632 (6.260) (9.892)

0 610 56.703 (39.094) (9.892)

(8.057) (210) (201.502) 10.363 (253.652)

0 0 (14.881) 3.050 18.973

0 0 (1.304) 0 (1.428)

(590) 210 0 (13.413) 18.100

(8.647) 0 (217.687) 0 (218.006)

1.183.920

104.970

6.494

82.401

1.377.785

1.068.052

58.629

(1.304)

(51.770)

1.073.607

2.251.972

163.599

5.190

30.631

2.451.392

Mutaties 2014 Overboekingen in exploitatie Overboeking vanuit voorraad Investeringen Desinvestering Mutatie voorziening ORT Overige waardeveranderingen Sloop Waardeverminderingen Oplevering nieuwbouw

Stand per 31 december 2014 Verkrijgingsprijzen / Bedrijfswaarde Cumulatieve waardeveranderingen Boekwaarden

Het gevolg van de overgang van verhuureenheden van DEAB naar Niet-DAEB (bijvoorbeeld doordat de huur boven de huurtoeslaggrens is gekomen of door een nieuwe huurder) is inzichtelijk gemaakt in regel ‘overboekingen in exploitatie’. De regel ‘overige waardeveranderingen’ heeft betrekking op enerzijds de na-investeringen en anderzijds de verantwoorde onrendabele toppen. In de posten sociaal vastgoed in exploitatie en commercieel vastgoed in exploitatie zijn 26.306 woongelegenheden en 1.199 niet woongelegenheden opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt € 3.770 miljoen (ultimo 2013: € 3.984 miljoen). In de waardering van het Sociaal vastgoed in exploitatie is rekening gehouden met een verhuurdersheffing voor de jaren 2015 t/m 2017 op basis van het wetsvoorstel en de daarin opgenomen tarieven van respectievelijk 0,449%, 0,4919% en 0,536% van de WOZ waarde.


Pagina 33

De in deze jaarrekening gepresenteerde daling van de marktwaarde in verhuurde staat van het sociale en commerciële vastgoed bedraagt € 217 miljoen. De vastgoedportefeuille van Mooiland bevindt zich voor een deel in gebieden die onderhevig zijn aan krimp van de bevolking. De gebieden kenmerken zich door een afnemende leegwaarde en een hogere opslag met betrekking tot de locatie binnen de gehanteerde disconteringsvoet. De leegwaarden en disconteringsvoeten zijn ten opzichte van 2013 bijgesteld gebaseerd op ontwikkelingen in en referenties uit dit deel van de markt. De daling van de leegwaarden (2%) heeft geleid tot een aanpassing van de exit yield met een daling van € 26 miljoen tot gevolg. De hogere disconteringsvoet heeft een effect van € 85 miljoen. Tot en met 2013 werd er binnen de extern gevalideerde uitgangspunten van de waardebepaling uitgegaan van de mogelijkheid om huren voor een periode van 4 jaar op basis van inkomen gedifferentieerd te verhogen. Met de nieuwe woningwet krijgt Mooiland te maken met de "passendheidstoets" en de huursombenadering en is het in het kader van betaalbaarheid zeer onzeker of huurverhoging op basis van inkomen gehandhaafd mag blijven. In een landelijk overleg met taxateurs, accountants en corporaties is het algemene uitgangspunt gekozen dat slechts voor 2015 nog kan worden uitgegaan van inkomensafhankelijke huurstijging. Dit effect laat zich materialiseren tot een bedrag van € 89 miljoen negatief. De bedrijfswaarde van het Sociaal vastgoed in exploitatie gebaseerd op de WSW parameters bedraagt ultimo 2014 € 1.410 miljoen (ultimo 2013: € 1.255 miljoen) en van het Commercieel vastgoed in exploitatie € 143 miljoen (ultimo 2013: € 139 miljoen). Door Stichting Mooiland is in de begroting van 2015 opgenomen dat 650 woningen verkocht zullen worden. De verwachte opbrengst (vóór aftrek boekwaarde – zijnde de marktwaarde in verhuurde staat) van deze woningen bedraagt € 55,5 miljoen. In de post Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden zijn in totaal 27 verhuureenheden opgenomen. Hiervan zijn 27 verhuureenheden verkocht met een terugkoopplicht en 0 met een terugkooprecht. Gebruik wordt gemaakt van contractvormen die de goedkeuring van de Minister hebben. Verzekering & zekerheden De materiële vaste activa en de vastgoedbeleggingen zijn verzekerd tegen aanschaf- c.q. voortbrengingskosten. Jaarlijks wordt de verzekerde waarde aangepast aan het indexcijfer voor nieuwbouwwoningen zoals dit door Interpolis wordt berekend. De verzekerde som op basis van herbouwwaarde op balansdatum bedraagt € 2.606 miljoen (ultimo 2013: € 2.644 miljoen). Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met rijksleningen of met kapitaalmarktleningen onder WSW-garantie. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven met uitzondering van een vaste hypotheek ad. € 1.253.146 op Hof van Cuijk 1 te Cuijk, sectie C nr. 5159 bij de Rabobank.


Pagina 34

10.4

Financiële vaste activa

Het verloop van de financiële vaste activa kan als volgt worden gespecificeerd: Deelnemingen

Stand per 1 januari 2014 Verkrijgingsprijzen Cumulatieve waardeveranderingen

Latente belastingvorde-ring

Certificaten WIF

Subtotaal

703

3.982

6.049

10.734

0

0

(6.049)

(6.049)

703

3.982

0

4.685

0 0 (1)

22.748 0 0

0 0 0

22.748 0 (1)

Stand per 31 december 2014 Verkrijgingsprijzen Cumulatieve waardeveranderingen

702

26.730

6.049

33.481

0

0

(6.049)

(6.049)

Boekwaarden

702

26.730

0

27.432

Boekwaarden

Mutaties 2014 Verrekening/vermeerdering Naar kortlopend Resultaat deelneming

Stand per 1 januari 2014 Verkrijgingsprijzen Cumulatieve waardeveranderingen Boekwaarden Mutaties 2014 Verrekening/vermeerdering Naar kortlopend Resultaat deelneming

Subtotaal

Leningen u/g

Te vorderen Collaterals BWSsubsidies

Totaal

10.734

788

138

13.183

24.843

(6.049)

0

0

0

(6.049)

4.685

788

138

13.183

18.794

22.748

0

0

6.110

28.858

0 (1)

(783) 0

(68) 0

0 0

(851) (1)

Stand per 31 december 2014 Verkrijgingsprijzen Cumulatieve waardeveranderingen

33.481

5

70

19.293

52.849

(6.049)

0

0

0

(6.049)

Boekwaarden

27.432

5

70

19.293

46.800


Pagina 35

10.4.1

Deelnemingen

De deelnemingen betreffen: Aandeel Mooiland Maasland B.V. Mooiland Vitalis B.V. Pantein Woonservices B.V. CV Partners Uithof III

10.4.2

100 % 100 % 100 % 2,64 %

Resultaat boekjaar 0 0 (1) 20 19

Eigen vermogen per 31-12-2014 18 18 16 650 702

Latente belastingvordering

De samenstelling van verwerkte en niet-opgenomen beschikbare verrekenbare tijdelijke verschillen en compensabele verliezen is als volgt: 31-12-2014 31-12-2013 Compensabele verliezen 5.070 0 Waardering lening portefeuille 3.020 3.982 WIF certificaten 621 0 Voorziening loopbaanontwikkeling 163 0 Voorziening jubileumuitkering 60 0 Voorziening reorganisatie 303 0 0 Langlopende verplichting derivaten 13.774 Verkopen binnen vijf jaar 3.719 0 Totaal

26.730

3.982

De latenties zijn gewaardeerd tegen contante waarde. De op contante waarde gewaardeerde latenties zijn berekend tegen 3,15%. Latentie Contante Verschil (nominaal waarde latentie commerciëletegen 25%) fiscale waarde 31-12-2014 Compensabele verliezen 22.520 5.630 5.070 Waardering lening portefeuille 12.850 3.212 3.020 WIF certificaten 2.485 621 621 Voorziening loopbaanontwikkeling 650 163 163 Voorziening jubileumuitkering 242 60 60 Voorziening reorganisatie 1.211 303 303 55.096 13.774 13.774 Langlopende verplichting derivaten Verkopen binnen vijf jaar 16.186 4.046 3.719 111.240 27.809 26.730 In de verkopen binnen vijf jaar zijn enkel reguliere verkopen opgenomen. De complexgewijze verkopen zijn hierbij niet meegenomen, gezien de onzekerheid dat deze verkopen en de geprognotiseerde aantallen worden gerealiseerd op basis van de nieuwe Woningwet. De commerciële boekwaarde van de complexgewijze verkopen bedraagt op basis van de huidige inschattingen € 289,2 miljoen. De fiscale boekwaarde van deze verkopen bedraagt € 349,9 miljoen. Op balansdatum zijn compensabele voorvoeging- en voorfusieverliezen voor een bedrag van € 7,4 miljoen (2013: € 7,4 miljoen) niet opgenomen. Tevens zijn er niet-opgenomen verrekenbare tijdelijke verschillen welke betrekking hebben op activa in exploitatie en activa ten dienste van de exploitatie die naar verwachting niet kunnen worden verrekend.


Pagina 36

10.4.3

Certificaten WIF

Het Wooninvesteringsfonds is een vastgoedfonds en een toegelaten instelling in één. Als vastgoedfonds schrijft het Wooninvesteringsfonds een obligatielening uit voor corporaties die solide willen beleggen in huurwoningen. Als toegelaten instelling stelt het Wooninvesteringsfonds corporaties in staat woningen aan het WIF te verkopen. De opbrengst geeft hen de eigendom van het Wooninvesteringsfonds. Het beheer blijft in handen van de verkopende corporatie. Vervolgens verkoopt het Wooninvesteringsfonds de woningen aan de zittende huurders of andere particulieren. De WIF-certificaten hebben een eeuwigdurende looptijd en zijn in 2013 reeds in zijn geheel voorzien. Er is geen reden om deze waardevermindering terug te nemen. De vaste rente bedraagt 2,5%, daarnaast kan er afhankelijk van de resultaten een variabele rente worden uitgekeerd. De leningen met een waarde van € 1,5 miljoen zijn in 2014 in zijn geheel afgelost. 10.4.4

Lening u/g overig

Dit betreft met name een lening van € 782.000 welke door Stichting Mooiland is verstrekt in het kader van een leefbaarheidsproject aan de gemeente Landerd. De lening heeft een looptijd van 10 jaar, waarvan ultimo 2014 nog een periode van 10 maanden resteert. Deze kortlopende vordering is gepresenteerd onder de overige vorderingen. Er is geen sprake van rentevergoeding. 10.4.5

Te vorderen BWS-subsidies

Te vorderen BWS-subsidies zijn gewaardeerd tegen contante waarde. Het totaal van de nominaal nog te ontvangen bedragen is € 138.245. Dit bestaat uit een langlopend deel van € 70.345 en een kortlopend deel van € 67.900. De gemiddelde resterende looptijd bedraagt 2 jaar, de gemiddelde rentevoet 4%. 10.4.6

Collaterals

De gestorte collaterals zijn verdeeld over twee verschillende banken waar Stichting Mooiland een CSA mee heeft afgesloten. De collaterals dienen als onderpand voor de negatieve marktwaardes van de derivatenportefeuille. Er staat per jaareinde 2014 voor een bedrag van € 6,9 miljoen aan collaterals bij de Rabobank gestort, tegen € 6,9 miljoen ultimo 2013. Daarnaast staat er voor een bedrag van € 12,3 miljoen aan collaterals bij de Deutsche Bank gestort, tegen € 6,3 miljoen ultimo 2013. Stichting Mooiland verwacht de derivaten die onder CSA vallen tot einde looptijd aan te houden, naar verloop van tijd verwacht Stichting Mooiland om die reden de collateralstortingen terug te ontvangen. 10.5

Voorraden 31-12-2014 31-12-2013

Vastgoed bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Overige voorraden

1.614 8.693

3.167 8.722

478

487

10.785

12.376

Op de post vastgoed bestemd voor de verkoop heeft een afwaardering naar lagere opbrengstwaarde plaatsgevonden van € 335.976 op basis van taxatie. Deze afwaardering is verantwoord in de winst-en-verliesrekening bij de overige waardeveranderingen. De afname wordt voornamelijk veroorzaakt doordat 6 woningen zijn verkocht en 4 woningen terug in exploitatie zijn genomen. Deze staan verantwoord onder sociaal vastgoed in exploitatie.


Pagina 37

10.6

Vorderingen

Huurdebiteuren Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa

31-12- 2014

31-12-2013

1.519 0 1.484 5.282

2.075 1.160 2.289 4.417

8.285

9.941

Van de vorderingen heeft een bedrag van € 3,3, miljoen een looptijd langer dan een jaar. De reële waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde, gegeven het kortlopende karakter ervan en het feit dat waar nodig voorzieningen voor oninbaarheid zijn gevormd.

10.6.1

Huurdebiteuren

Huurdebiteuren Af : voorziening wegens oninbaarheid Totaal huurdebiteuren

31-12-2014 4.092 (2.573) 1.519

31-12-2013 4.585 (2.510) 2.075

De debiteuren hebben betrekking op vorderingen op huurders en nog te ontvangen termijnen inzake verkopen nieuwbouw. De gepresenteerde vorderingen ad € 1,5 miljoen hebben allen een looptijd korter dan één jaar. Voorziening dubieuze debiteuren Stand per 1 januari Dotatie Onttrekking Stand per 31 december

10.6.2

2014 2.510 681 (618) 2.573

2013 2.042 962 (494) 2.510

31-12-2014 0 0 0 0

31-12-2013 1.126 3 31 1.160

Belastingen en premies sociale verzekeringen

Omzetbelasting Premies sociale verzekeringen Pensioen

De daling van de vordering omzetbelasting wordt veroorzaakt doordat in 2014 de pro-rata regeling is afgewikkeld over de jaren 2005-2012.


Pagina 38

10.6.3

Overige vorderingen

Vorderingen op gemeentes Leningen WIF Rekening Courant VVE Lening u/g gemeente Landerd Overige vorderingen

31-12-2014 2 0 662 782 38 1.484

31-12-2013 9 1.500 748 0 32 2.289

De leningen WIF van € 1,5 miljoen zijn in 2014 in zijn geheel afgelost. De lening u/g gemeente Landerd wordt in 2015 afgelost. 10.6.4

Overlopende activa

Ontvangen facturen met betrekking tot volgende verslagjaren Vooruitbetaalde rente en aflossing (valutadatum 01-01) BWS-subsidie Rente beleggingen Vordering op (gewezen) topfunctionarissen Overige overlopende activa

31-12-2014 4.308 67 68 20 159 660 5.282

31-12-2013 991 77 129 27 11 3.182 4.417

Van de ontvangen facturen met betrekking tot volgende verslagjaren heeft een bedrag van € 3,4 miljoen een looptijd langer dan een jaar. Dit heeft betrekking op vooruitbetaalde ICT kosten. De overige overlopende activa betroffen ultimo 2013 voornamelijk nog te ontvangen verkoopopbrengsten en afrekening van Energie. Deze zijn in 2014 afgewikkeld. Onder de overlopende activa is een bedrag opgenomen dat in 2014 is betaald aan het pensioenfonds in het kader van het voorwaardelijk ouderdoms- en nabestaandenpensioen van een voormalige bestuurder. Door een samenloop met een afvloeiingsregeling heeft het pensioenfonds de contante waarde van het voorwaardelijk ouderdoms- en nabestaanden pensioen bij Mooiland in rekening gebracht. Onderzocht wordt of de aanvraag voor het flexpensioen rechtmatig heeft plaatsgevonden en of de betaling voor de contante waarde van het voorwaardelijke ouderdoms- en nabestaanden pensioen in combinatie met de afvloeiingsregeling als bezoldigingscomponent dient te worden aangemerkt voor de Wet Normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT). Het onderzoek hierna wordt in 2015 afgerond. 10.7

Liquide middelen

Rabobank Bank Nederlandse Gemeenten ING Bank ABN Van Lanschot Kas Gelden onderweg

31-12-2014 10.092 29.591 583 15.047 28 13 0 55.354

31-12-2013 10.097 18.250 176 19 13 10 2 28.567

De liquide middelen worden gewaardeerd tegen nominale waarde. De per 31 december 2014 aanwezige liquide middelen staan ter vrije beschikking van Stichting Mooiland. 10.8

Groepsvermogen

Het eigen vermogen wordt in de toelichting op de balans in de enkelvoudige jaarrekening nader toegelicht.


Pagina 39

10.9

Voorzieningen

Het verloop van de voorzieningen is als volgt: Stand per 1 januari 2014

Dotaties/ vrijval

Onttrekkingen

Naar kortlopend

Overboeking naar activa

Stand per 31 december 2014

Loopbaanontwikkelingsbudget Onrendabele investeringen Reorganisatiekosten Jubileumuitkering

909

106

365

0

0

650

29.967

0

0

518

9.892

19.557

278 315

7.216 (35)

233 38

0 0

0 0

7.261 242

Totaal

31.469

7.287

636

518

9.892

27.710

De voorzieningen hebben overwegend een looptijd korter dan een jaar. 10.9.1

Voorziening loopbaanontwikkelingsbudget

Met ingang van 1 januari 2010 hebben medewerkers recht op een individueel loopbaanontwikkelingsbudget. Dit budget bedraagt € 900 per jaar met een maximum van € 4.500 en kan worden aangewend voor de eigen loopbaanontwikkeling. Het budget kan ineens of in delen aangewend worden. Dotatie aan de voorziening geschiedt op basis van intern geformaliseerd beleid.

10.9.2

Voorziening onrendabele investeringen

De voorziening onrendabele investeringen betreft het per saldo verlieslatende deel van contracten afgesloten ten behoeve van de ontwikkeling van nieuwbouw huurwoningen waarvoor nog onvoldoende kosten zijn gemaakt om het bedrag daarop in mindering te brengen. Een bedrag van € 0,5 miljoen heeft betrekking op nog te ontvangen facturen van afgewikkelde projecten en zijn derhalve als kortlopend onder de overige schulden gepresenteerd. Ultimo 2013 was € 4,2 miljoen van de € 29,9 miljoen kortlopend.

10.9.3

Voorziening reorganisatiekosten

In 2014 is besloten om te reorganiseren. Op basis van het opgestelde organisatieplan en sociaal plan welke gepresenteerd zijn aan alle personeelsleden van Stichting Mooiland, is een voorziening gevormd. De reorganisatie is onderdeel van de organisatieverandering welke er onder andere voor zorgt dat Stichting Mooiland mee verandert met de externe ontwikkelingen. Er is sprake van een uitstroom van middelen welke op betrouwbare wijze wordt gekwantificeerd. De onttrekking van de voorziening heeft betrekking op de afronding van Mooiland@Home. 10.9.4

Voorziening jubileumuitkering

Vanuit de cao heeft een werknemer recht op een jubileumuitkering bij een van te voren vastgesteld aantal jaren dienstverband. De opgenomen post heeft betrekking op de toekomstige verwachte uitkering op basis van het huidige personeelsbestand.


Pagina 40

10.10

Langlopende schulden

Leningen kredietinstellingen/overheid Langlopende verplichting derivaten Waarborgsommen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

10.10.1

31-12-2014 981.265 55.096 171

31-12-2013 965.935 17.979 2.154

6.301 1.042.833

6.584 992.652

Leningen kredietinstellingen/overheid

Aflossingsverplichting < 1 jaar Resterende looptijd > 1 jaar Resterende looptijd > 5 jaar Stand per 31 december (lang- en kortlopend)

31-12-2014 31-12-2013 75.811 34.623 150.250 196.636 755.204 734.676 981.265 965.935

De mutaties in 2014 van de leningen kredietinstellingen/overheid kunnen als volgt worden toegelicht:

Stand per 1 januari (lang- en kortlopend)

2014 965.935

2013 1.073.808

Bij: nieuwe leningen Af: aflossingen Stand per 31 december (lang- en kortlopend)

42.000 (26.670) 981.265

55.000 (162.873) 965.935

Waarvan opgenomen onder schulden op korte termijn Waarvan opgenomen onder schulden op lange termijn

75.811 905.455

34.623 931.312

Contractuele aflossingsverplichtingen binnen twaalf maanden na afloop van het jaar zijn opgenomen onder de kortlopende schulden. De marktwaarde van de totale leningenportefeuille bedraagt per 31 december 2014 -/- €1.331,3 miljoen. Per einde 2013 bedroeg de hoogte van de marktwaarde -/- € 1.161,2 miljoen. De marktwaarde is gebaseerd op de discounted cashflow methode. De vervalkalender van de langlopende schulden de aankomende vijf jaar is als volgt (x € 1.000,-):

2015 2016 2017 2018 2019 > 5 jaar

Kredietinstellingen 75.707 92.948 34.817 19.775 2.356 754.375 979.978


Overheid 104 108 112 66 68 829 1.287

Totaal 75.811 93.056 34.929 19.841 2.424 755.204 981.265

Pagina 41

Vervalkalender 2015-2063:

De financieringslasten hebben betrekking op de toegerekende rentekosten over het jaar 2014. Het gemiddelde gewogen rentepercentage voor zowel 2014 als 2013 bedraagt 4,2%. De gemiddelde looptijd van de leningen is 14,74 jaar tegen 13,28 jaar in 2013. In de leningenportefeuille bevinden zich voor een nominaal bedrag van € 108 miljoen aan zogenaamde basisrenteleningen. Op deze leningen wordt een vaste basisrente betaald van gemiddeld 4,4%. De ‘credit spread’ op deze leningen wordt periodiek herzien. Voor de huidige leningen is de credit spread gemiddeld -/- 4,8 basispunten. De ‘credit spread’ herzieningen vallen in de periode 2034 – 2039. Als er ten tijde van een ‘credit spread’ herziening geen akkoord met de tegenpartij wordt bereikt over de hoogte van deze spread, dan is de lening opeisbaar. In dit geval dienen er kosten te worden betaald gelijk aan de contante waarde van dat moment. Naast de basisrenteleningen beschikt Stichting Mooiland over een viertal ‘extendable’ leningen in haar portefeuille. De hoogte van de rente is ingedeeld in bepaalde tijdvakken en de rentes in toekomstige tijdvakken zijn afhankelijk van de financiële markten ten tijden van de aanvang van het nieuwe tijdvak. Daarnaast dient het laatste tijdvak te worden beschouwd als een geschreven receiver swaption. Dit zorgt ervoor dat de waardering hiervan middels het Black&Scholes model dient te gebeuren. Stichting Mooiland heeft een tweetal receiver swaptions voor in de leningen gewaardeerd met een kredietopslag van 83 basispunten, dit is de huidige marktconforme kredietopslag voor een forward starting lening per 2027. Aangezien de kredietopslagen in de overige twee leningen niet uitgesplitst staan in de contracten, en de kredietopslag geen herziening kent per ingang van tijdvak 2, zijn deze leningen gewaardeerd zonder kredietopslag. De totale hoofdsom van dit type leningen bedraagt € 30 miljoen. De marktwaarde van deze leningen bedraagt per jaareinde 2014 -/- € 60,3 miljoen (2013: -/- € 44,4 miljoen). Deze marktwaarde bestaat voor een deel uit de waardering van de lening volgens de reguliere DCF methode. Het swaption gedeelte is, zoals eerder aangegeven, middels het Black&Scholes model gewaardeerd. De marktwaarde van de swaptions bedraagt per jaareinde 2014 -/- € 16,7 miljoen (ultimo 2013: -/- € 6,1 miljoen). Er hebben gedurende 2014 geen mutaties plaatsgevonden. Vanaf het verslagjaar 2014 geldt de verplichting (RJ290-15) om de negatieve marktwaarde in het vermogen te verwerken. De verwerking van de negatieve marktwaarde zou leiden tot afname van het vermogen van € 16,7 miljoen. Dit dient echter te worden gecorrigeerd voor de ‘ontvangen’ premie voor het schrijven van de optie. De premie zit verwerkt in een korting op de jaarlijkse coupon gedurende tijdvak 1. De premie die Mooiland op de transactiedata heeft ontvangen bedraagt in totaal € 2,4 miljoen. De premie wordt lineair afgeschreven over de periode tussen de transactiedatum en de einddatum van tijdvak 1. Na afschrijving resteert er


Pagina 42

nog een bedrag van € 1,6 miljoen van de ontvangen premie. De te verwerken afname in het vermogen bedraagt hiermee in totaal € 15,2 miljoen. Het WSW heeft per jaareinde 2014 voor een bedrag van € 1.092,1 miljoen aan garantstellingen afgegeven. Het verschil tussen dit bedrag en het schuldrestant per jaareinde van 2014 wordt verklaard door leningen waarvan de hoofdsom niet volledig is opgenomen (€ 116,0 miljoen), en niet WSW geborgde leningen in de portefeuille van Stichting Mooiland (-/- € 5.1 miljoen). Dit zijn zowel leningen met variabele hoofdsom waarbij 20% van de nominale waarde is gestort en die elke 6 maanden kunnen worden opgehoogd naar 100% van de nominale waarde als leningen met variabele hoofdsom die binnen 48 uur kunnen worden verhoogd van 20% naar 100% van de nominale waarde. 10.10.2

Financiële instrumenten en risicomanagement

Leningen Per 31 december 2014 bedroeg de pro resto hoofdsom van de totale leningenportefeuille van Stichting Mooiland € 981,3 miljoen (ultimo 2013: € 965,9 miljoen). De leningenportefeuille is opgebouwd uit reguliere financiering middels annuïtaire, lineaire en einde looptijd leningen met een totale hoofdsom van € 659,4 miljoen (ultimo 2013: € 679,1 miljoen). Daarnaast is een gedeelte van de leningenportefeuille opgebouwd uit zogenaamde Roll-Over leningen met een variabele rente, de totale hoofdsom van dit gedeelte bedraagt € 321,8 miljoen (ultimo 2013: € 286,8 miljoen). De toename wordt vooral veroorzaakt door Flex Roll-Over leningen uit hoofde van de 2% stresstest buffers. De gemiddelde looptijd van de leningen met een vaste rente bedroeg per jaareinde 2014 14,7 jaar met een gemiddelde rente van 4,16%. Voor de leningen met een variabele rente bedraagt de resterende looptijd per jaareinde 2014 10,42 jaar met een gemiddelde rente van 0,38%. Renteswaps Om het renterisico op de variabele leningen af te dekken, werkt Stichting Mooiland, binnen de randvoorwaarden van haar treasurystatuut, met rentederivaten. Het merendeel van de afgesloten rentederivaten bestaat uit zogenaamde “Interest Rate Swaps”. Middels deze swaps worden de kortlopende, variabele rentes omgewisseld voor vaste rentes met lange looptijden. Het totaal van de nominale waarde van de lopende swaps bedraagt zowel per eind 2014 als 2013 € 246,6 miljoen. De renteontwikkelingen op de financiële markten hebben een grote invloed op de marktwaarde van de swaps. Bij een dalende marktrente wordt het gat tussen de huidige rente en de vaste rente die Stichting Mooiland betaalt voor haar swaps groter waardoor de marktwaarde omlaag zal gaan. Het omgekeerde is het geval bij een stijgende rente. Per jaareinde 2014 bedraagt de marktwaarde van de totale swapportefeuille -/- € 202,8 miljoen (ultimo 2013: -/- € 88,8 miljoen). De verslechtering van de marktwaarde is volledig toe te schrijven aan de sterk gedaalde rente gedurende 2014. Er hebben geen mutaties in de swapportefeuille plaatsgevonden die invloed hebben gehad op de marktwaarde.

Grafiek 1


Pagina 43

Overlay swaps In 2010 heeft Stichting Mooiland naast de renteswaps ook overlay swaps afgesloten. De overlay swaps hebben als doel het verlagen van de renteverplichtingen op de renteswaps. De basis van deze index wordt gevormd door de verwachting dat toekomstige korte rentes die zichtbaar worden in de huidige rentecurve, gemiddeld op een hoger niveau liggen dan daadwerkelijk op termijn wordt gerealiseerd. De index is er conceptueel dus op gericht om toekomstige rentetarieven op hoge niveaus vast te leggen en deze op een later tijdstip tegen een lager niveau weer te verkopen. Het resultaat van deze transacties wordt tot uitdrukking gebracht in de index. Het renterisico van deze overlays is echter op een bepaald niveau afgedekt middels een rentecap; zijnde een maximaal te betalen rente. De renteswap waar de overlays aan gekoppeld zijn, zorgen voor een effectieve kasstroomafdekking op de variabel rentende huidige en toekomstige financiering. Deze effectieve kasstroomafdekking wordt deels in stand gehouden door de rentecap in de overlay structuur. Gedurende de periode 2010 – 2027 kan echter sprake zijn van ineffectiviteit door onzekerheden in de kasstromen naar aanleiding van de wijzigingen in de index. Vanwege deze potentiële ineffectiviteit kiest Stichting Mooiland ervoor geen hedge accounting toe te passen op de overlay swaps. De verplichting die Stichting Mooiland treft, zal gelijk zijn aan de negatieve marktwaarde van deze structuur. De marktwaarde van de overlay swaps bedraagt per eind 2014 -/- € 4,5 miljoen en dit is een lichte daling ten opzichte van eind 2013 waar de marktwaarde nog -/- € 4,1 miljoen bedroeg. Swaptions Naast de renteswaps en overlay swaps heeft Stichting Mooiland ook geschreven receiver swaptions in haar derivatenportefeuille. Deze swaptions zullen naar verwachting door de tegenpartij uitgeoefend worden indien de marktrente op de expiratiedatum onder het vastgestelde renteniveau ligt. In dat geval worden de swapcontracten ‘verlengd’, zoals ook zichtbaar is in grafiek 1. De nominale waarde van de lopende swaptions bedraagt ultimo 2014 € 109,5 miljoen Op deze swaptions kan geen hedge accounting worden toegepast, er moet voor de negatieve marktwaarde dus een verplichting worden gevormd. In lijn met de waardering van de embedded swaptions, wordt ook hier de marktwaarde minus de ontvangen premie opgenomen. De ontvangen premie wordt lineair afgeschreven over de periode tussen de transactie en de expiratiedatum van de swaption. De marktwaarde wordt bepaald door verschillende variabelen waaronder de resterende looptijd, de volatiliteit en hoogte van de rente. Per jaareinde 2014 heeft de swaption portefeuille van Stichting Mooiland een marktwaarde van -/- € 38,4 miljoen (ultimo 2013: -/- € 17,2 miljoen). Van deze marktwaarde wordt, na aftrek van de ontvangen premies, een bedrag van € 35,4 miljoen opgenomen in de verplichting. Collateralstortingen, breaks Met diverse partijen zijn zogenaamde ISDA of OFD overeenkomsten getekend. Deze contracten zijn nodig om transacties op de derivatenmarkt te kunnen verrichten. Met een drietal partijen (Deutsche Bank, Rabobank en BNG) is een Credit Support Annex (CSA) afgesloten. In deze CSA staat per bank omschreven wat de verrekening afspraken zijn tussen Stichting Mooiland enerzijds en de betreffende bank anderzijds als gevolg van tussentijdse marktwaardeschommelingen. Op basis van deze afspraken heeft er in 2014 een storting aan dit ‘collateral’ plaatsgevonden. Stichting Mooiland heeft een bedrag van € 6,1 miljoen moeten storten. Het totale gestorte bedrag per jaareinde 2014 komt daarmee uit op € 19,3 miljoen. Naast contracten met een CSA beschikt Stichting Mooiland over een aantal contracten waarop een Mutual Break Clause van toepassing is. In totaal gaat het om contracten met een nominale hoofdsom van in totaal € 240 miljoen. Een Mutual Break Clause is een clausule waarbij Stichting Mooiland of de bank het contract tussentijds kan ‘openbreken’ om daarmee de ongerealiseerde waarde te verrekenen. Het eerst volgende breakmoment valt op 1 juli 2015. Mooiland bevindt zicht in de afrondende fase rond dit vraagstuk. Naast dit breakmoment volgen er nog meer in de periode 2016 – 2028. De marktwaardes van de derivaten met een Mutual Break Clause staan in de volgende tabel weergegeven (x € 1.000,-):


Pagina 44

Marktwaarde 31-12-2014 -/- 33.796.268 -/- 32.464.198 -/- 16.032.335 -/- 21.639.602 -/- 22.551.443 -/- 10.247.639

2015 2016 2017 2018 2019 2028

Marktwaarde 31-12-2013 -/- 16.898.516 -/- 16.665.390 -/- 8.352.648 -/- 10.984.730 -/- 11.084.879 -/- 5.059.950

Stresstest Een rentedaling kan in het geval van contracten met een CSA een bijstortverplichting tot gevolg hebben. Om eventuele bijstortingen ten gevolgen van een rentedaling te kunnen opvangen dient Stichting Mooiland (minimaal) op een aantal vastgestelde momenten een stresstest uit te voeren. In deze stresstest wordt een situatie gesimuleerd van een rentedaling van 1% en een rentedaling 2% ten opzichte van de huidige rentestand. Vervolgens word zichtbaar welke bedrag Stichting Mooiland in deze twee scenario’s zou moeten gaan bijstorten. Met deze informatie kan Stichting Mooiland inspelen op een mogelijke rentedaling en is het zichtbaar over welk bedrag Stichting Mooiland snel zou moeten kunnen beschikken ten behoeve van een storting. De laatste stresstest is uitgevoerd op 31-12-2014, zowel de 1% als de 2% stresstest zijn doorstaan. Stichting Mooiland zal bij een rentedaling van 1% een bedrag van € 41,6 miljoen moeten bijstorten, bij een rentedaling van 2% zal dit € 98,8 miljoen zijn. De kredietfaciliteit van € 40 miljoen is volledig gereserveerd voor eventuele collateralstortingen. Hiernaast had Stichting Mooiland per einde 2014 een bedrag van € 45,1 miljoen aan middelen welke voor stortingen aangewend zouden kunnen worden. Tot slot heeft Mooiland de mogelijkheid om voor € 116 miljoen aan leningen met variabele hoofdsom op te hogen. Dit zijn zowel leningen met variabele hoofdsom waarbij 20% van de nominale waarde is gestort en die elke 6 maanden kunnen worden opgehoogd naar 100% van de nominale waarde als leningen met variabele hoofdsom die binnen 48 uur kunnen worden verhoogd van 20% naar 100% van de nominale waarde. Beleidsregels Derivaten Nadat in 2012 de beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting van kracht zijn geworden, is het voor Stichting Mooiland niet meer toegestaan nieuwe derivatencontracten (ISDA’s, CSA’s, raamovereenkomsten etc.) af te sluiten waarin ‘toezicht belemmerende bepalingen’ zijn opgenomen. Voor de al eerder afgesloten contracten heeft het CFV Stichting Mooiland in 2013 verzocht een intern onderzoek te verrichten naar mogelijke ‘toezicht belemmerende bepalingen’ in haar derivatencontracten. Toezichtbelemmerende bepalingen kunnen in het kort worden omschreven als bepalingen in derivatencontracten tussen Stichting Mooiland en een bank waarmee het toezicht kan worden beperkt. Vanuit de beleidsregels zijn deze toezicht belemmerende bepalingen en/ of clausules onwenselijk. Het CFV heeft verzocht de bepalingen te elimineren. Mooiland had één contract met ‘toezichtbelemmerende bepalingen’, deze is in overleg met de tegenpartij uit het contract verwijderd. Mooiland heeft hiermee geen ‘toezichtbelemmerende bepalingen’ meer in haar contracten en voldoet dan ook aan de beleidsregels. 10.10.3

Langlopende verplichting derivaten

Stand per 1 januari 2014 Mutatie door stelselwijziging Mutaties 2014 Stand per 31 december 2014


Overlay Swaps

Swaptions

Extendable leningen

Totaal

4.075 0

13.904 0

0 4.713

17.979 4.713

419

21.542

10.443

32.404

4.494

35.446

15.156

55.096

Pagina 45

10.10.4

Waarborgsommen

De specificatie van de waarborgsommen is als volgt: 1 januari Ontvangen waarborgsommen incl. rente Herrubricering Mutaties Toegevoegde rente Toegevoegde waarborgsommen Uitbetaalde & nog te betalen rente Uitbetaalde & nog te betalen waarborgsommen Naar overige schulden i.v.m. verkoop aan Wonen Limburg 31 december Ontvangen waarborgsommen incl. rente

2014

2013

2.154 50

2.416 0

7 286 (10) (2.316) 0

7 282 (17) (304) (231)

171

2.154

De waarborgsommen werden uit hoofde van huurovereenkomsten van huurders ontvangen en dienden als eerste zekerheid voor de voldoening van eventueel verschuldigde achterstallige huur en mutatiekosten. In 2014 is besloten de waarborgsommen inclusief rente grotendeels uit te betalen. Waarborgsommen van bedrijfsruimte of groter dan € 500 zijn niet uitbetaald. 10.10.5

Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

1 januari Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Vermeerderingen na overdracht Schuld per 1 januari Mutaties Bij: verplichtingen ontstaan bij nieuwe overdrachten Af: teruggekochte onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Afwaarderingen 31 december Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Verminderingen / vermeerderingen na overdracht

10.11

2014

2013

6.245 339 6.584

3.706 476 4.182

0 124 159

2.748 209 136

6.121 180 6.301

6.245 339 6.584

Kortlopende schulden 31-12-2014

Aflossingsverplichting langlopende schulden Nog te betalen rente langlopende schulden Schulden aan leveranciers Onderhanden projecten Belastingen en premies sociale verzekeringen Schulden deelnemingen en overige verbonden partijen Overige schulden Overlopende passiva


75.811 18.491 7.036 412 3.082 158 8.278 3.804 117.072

31-12-2013 34.623 19.566 6.255 209 1.736 29 12.401 4.338 79.157

Pagina 46

Alle kortlopende schulden hebben een resterende looptijd van korter dan een jaar. De reële waarde van de kortlopende schulden benadert de boekwaarde vanwege het kortlopende karakter van de schulden. Voor het in deze post opgenomen kortlopende deel van langlopende schulden verwijzen wij naar de toelichting op de langlopende schulden.

10.11.1

Onderhanden projecten

De onderhanden projecten hebben betrekking op één project in Cuijk. Voor het onderhanden project dat per balansdatum niet is voltooid, bedraagt de cumulatieve netto-omzet € 2,7 miljoen (ultimo 2013: € 0,7 miljoen). Het totaal aan ontvangen voorschotten voor dit project bedraagt € 3,1 miljoen (ultimo 2013: € 0,9 miljoen).

10.11.2

Belastingen en premies sociale verzekeringen

Omzetbelasting Loonheffing Bedrijfsvereniging Pensioenen

31-12-2014 2.079 682 0 321 3.082

31-12-2013 658 705 8 365 1.736

De stijging van de te betalen omzetbelasting wordt veroorzaakt door omzetbelasting welke t/m 31-12-2013 is teruggevraagd, maar nu door afschaffing van de integratieheffing per 1-1-2014 dient te worden terugbetaald zodra het project in gebruik wordt genomen, voor een bedrag van € 1,3 miljoen. 10.11.3

Overige schulden

Te vergoeden waarborgsommen + rente beëindigde contracten Nog te ontvangen facturen onderhoud en planschades Af te rekenen stook- en servicekosten Te verrekenen waarborgsommen i.v.m. verkoop Wonen Limburg Nog te ontvangen facturen afgewikkelde projecten Rekening Courant VvE

31-12-2014 0 1.303 1.513 0 4.357 1.105 8.278

31-12-2013 140 1.420 1.288 231 8.683 639 12.401

Af te rekenen stook- en servicekosten De af te rekenen stook- en servicekosten hebben betrekking op het verschil tussen de verantwoorde vergoedingen en kosten voor de levering van goederen en diensten. Hierbij rekening houdend met gederfde vergoeding als gevolg van leegstand en niet verrekende opbrengstcategorieën. Nog te ontvangen facturen afgewikkelde projecten Deze post heeft betrekking op de opgeleverde nieuwbouwprojecten. veroorzaakt door afname van het aantal onlangs opgeleverde projecten.

10.11.4

De afname wordt

Overlopende passiva

Niet opgenomen vakantiedagen Vooruitontvangen huren Overige overlopende passiva Fee uitvoering


31-12-2014 441 1.939 852 572 3.804

31-12-2013 625 1.251 1.362 1.100 4.338

Pagina 47

Niet opgenomen vakantiedagen Dit betreffen de nog niet opgenomen vakantiedagen per ultimo boekjaar, berekend tegen het gemiddelde uurloon, inclusief sociale lasten. Vooruitontvangen huren Dit betreffen huurvoorstanden; de creditsaldi van de openstaande postenlijst huurdebiteuren per ultimo boekjaar. Fee uitvoering De fee heeft betrekking op de geactiveerde ontwikkelfee ten behoeve van de ontwikkeling van huurwoningen voor eigen beheer. Afloop hiervan geschiedt op basis van de voortgang van het project ten gunste van het resultaat. 10.12 10.12.1

Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen Projecten in ontwikkeling

Stichting Mooiland heeft met gemeenten prestatiecontracten afgesloten waarin afspraken zijn gemaakt over onder andere nieuwbouw, herstructureringen en verkoop. Deze prestatieafspraken worden binnen Mooiland Vastgoed concreet vertaald in nieuwbouw en herstructureringsprojecten. De projecten bevatten grotendeels sociale huurwoningen, maar ook wordt uitwerking gegeven aan koopwoningen, maatschappelijk vastgoed en bedrijfsonroerend goed. De aangegane aanneemverplichting per ultimo boekjaar voor Stichting Mooiland bedraagt circa € 12,2 miljoen (ultimo 2013: € 30,5 miljoen). 10.12.2

Huurverplichtingen

Ultimo boekjaar zijn de huurverplichtingen als volgt te specificeren: Te betalen: Binnen één jaar Tussen een jaar en vijf jaar Meer dan vijf jaar

2014 773 2.014 422

Hiervan heeft € 1,4 miljoen betrekking op vestigingen welke worden gesloten. Dit bedrag is opgenomen in de reorganisatievoorziening. 10.12.3

Operationele leases

Ultimo boekjaar zijn de verplichtingen uit hoofde van operationele leases van auto’s en printers als volgt te specificeren: Te betalen: 2014 Binnen één jaar 508 Tussen een jaar en vijf jaar 508 Meer dan vijf jaar 0 10.12.4

Investeringsverplichtingen

Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor ICT van € 2,2 miljoen (ultimo 2013: € 1,5 miljoen). Deze verplichtingen komen naar verwachting tot afwikkeling in een periode van 1 tot en met 8 jaar ná balansdatum. 10.12.5

Onderhoudsverplichtingen

Ultimo boekjaar is Stichting Mooiland onderhoudsverplichtingen aangegaan voor een totaal bedrag van € 4,4 miljoen (ultimo 2013 € 11,5 miljoen), waarvan de uitvoering nog ter hand moet worden genomen. 10.12.6

Heffing saneringsfonds

Stichting Mooiland zal de komende 4 jaren naar verwachting in totaal € 8,7 miljoen moeten afdragen aan door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting opgelegde saneringsheffingen.


Pagina 48

Deze middelen worden ingezet om noodleidende corporaties financieel er weer bovenop te helpen. 10.12.7

WSW Obligo

Uit hoofde van het borgingsstelsel heeft Stichting Mooiland een obligo verplichting jegens het WSW van 3,85% van de restschuld van de door Stichting Mooiland opgenomen, door het WSW geborgde leningen. Ultimo 2014 bedraagt dit obligo € 34,2 miljoen (ultimo 2013: € 35,4 miljoen). Indien het WSW dit obligo zou opeisen, dient Stichting Mooiland het bedrag binnen 30 dagen aan het WSW over te maken. Stichting Mooiland verwacht indien noodzakelijk aan deze verplichting te kunnen voldoen door het nog niet benutte deel van het bestaande financieringskrediet aan te spreken, en zo nodig een aanvullende lening aan te trekken binnen het aanwezige faciliteringsvolume. 10.12.8

Volmacht WSW

In het verslagjaar heeft Stichting Mooiland het WSW gevolmachtigd om, in voorkomende gevallen, een hypotheek te vestigen op het gehele bezit. Van deze volmacht heeft het WSW gedurende het verslagjaar geen gebruik gemaakt. 10.12.9

Aankoopverplichting serviceflats Hoog Heelsum

In 2006 is de verplichting aangegaan over het op termijn kopen van de appartementen in serviceflat Hoog Heelsum tegen een overeengekomen prijs. Ultimo 2014 bedraagt het aantal te kopen appartementen 5, met een verwachte aanschafwaarde van € 332.473 (ultimo 2013: 6 appartementen met een verwachte aanschafwaarde van € 407.710). 10.12.10

Gemeenschapshuis Reek

In de overeenkomsten inzake de ontwikkeling van het Gemeenschapshuis in Reek, is Stichting Mooiland in 2005 de verplichting aangegaan om in 2015 het Gemeenschapshuis over te nemen van de gemeente voor een bedrag van € 400.000. 10.12.11

Variokoop- / koophuurregeling Stichting Mooiland

In het kader van de Variokoopregeling heeft Stichting Mooiland een terugkoopplicht van de verkochte delen. Contractueel is vastgelegd dat deze terugkoop plaatsvindt tegen marktwaarde. Ultimo 2013 heeft Stichting Mooiland nog terugkoopverplichtingen inzake drie koophuur woningen. Voor drie variokoop woningen is het onderhoud door de vereniging van eigenaren van de betreffende woningen afgekocht, waardoor voor Stichting Mooiland een onderhoudsverplichting voor deze woningen bestaat. De contante waarde van de onderhoudsverplichting wordt door Stichting Mooiland ingeschat op circa € 100.000. 10.12.12

Rechtszaken

Stichting Mooiland is van tijd tot tijd betrokken bij rechtszaken en overige geschillen met opdrachtgevers en overige partijen. De directie is, mede op basis van ingewonnen deskundig advies, van mening dat hieruit geen grote verplichtingen zullen voortvloeien. 10.12.13

Bankgaranties

Stichting Mooiland heeft drie bankgaranties bij de BNG voor een totaalbedrag van € 86.277. Daarnaast zijn op de hypotheken bij de Rabobank de volgende zekerheden van toepassing: • Vaste hypotheek ad. € 1.253.146 op Hof van Cuijk 1 te Cuijk, sectie C nr. 5159; • Positieve en negatieve hypotheekverklaring. Het saldo van de hypothecaire lening per 31 december 2014 bedraagt € 1.003.376.


Pagina 49

10.12.14

Starters Renteregeling

Stichting Mooiland past momenteel het product Starters Renteregeling toe. Ultimo 2014 zijn er 21 woningen (ultimo 2013: 9 woningen) verkocht met de Starters Rente Regeling. Stichting Mooiland verkoopt een nieuwbouwwoning of woning uit bestaand bezit en schiet daarbij voor een periode van 10 jaar 20% van de hypotheeklasten van de koper voor. De koper hoeft deze voorgefinancierde rente alleen terug te betalen bij verkoop indien sprake is van een winst op de verkooptransactie. Vijftig procent van deze winst wordt dan aangewend om de vooruitgefinancierde hypotheeklasten terug te betalen. Na tien jaar zal een inkomenstoets plaatsvinden. Indien het inkomen voldoende is gestegen dan stopt Stichting Mooiland met de betaling van de hypotheeklasten. Indien de hypotheeklasten na 10 jaar boven de NHG norm uitkomen heeft Stichting Mooiland de verplichting de voorfinanciering met een periode van vijf jaar te verlengen tot een maximum van 30 jaar. De vooruitbetaalde hypotheeklasten voor de eerste tien jaar zijn op basis van de huidige marktverwachtingen als verkoopkosten verantwoord in de jaarrekening. 10.12.15

Aankoop woningen WIF Lent

In 2015 zijn voor een bedrag van € 30,8 miljoen woningen aangekocht van WIF Lent B.V. De overdracht heeft plaatsgevonden op 16 maart 2015. 10.12.16

Verkoop woningen

In 2015 vinden de volgende complexgewijze verkopen plaats voor een totaalbedrag ad. € 27,2 miljoen: 40 verhuureenheden in Assen aan Ploegmakers Beheer B.V.; 308 verhuureenheden in Gouda aan Woonpartner Midden Holland; Brink 4-6a in Empel. 10.12.17

Aansprakelijkheid werkmaatschappijen

Stichting Mooiland heeft zich aansprakelijk gesteld voor alle schulden die voortvloeien uit de rechtshandelingen van de vennootschappen die in de geconsolideerde jaarrekening van Stichting Mooiland zijn verwerkt.

10.13

Verbonden partijen

Als verbonden partij worden aangemerkt alle rechtspersonen waarover overheersende zeggenschap, gezamenlijke zeggenschap of invloed van betekenis kan worden uitgeoefend. Ook rechtspersonen die overwegende zeggenschap kunnen uitoefenen, worden aangemerkt als verbonden partij. Ook de statutaire bestuursleden, andere sleutelfunctionarissen in het management van Stichting Mooiland en nauwe verwanten zijn verbonden partijen. Met de meeste van haar deelnemingen heeft Stichting Mooiland naast haar aandelenbelang ook een zakelijke relatie, waarbij producten (veelal onroerende zaken bestemd voor de verhuur) en/of diensten van de betreffende deelnemingen worden afgenomen. Deze transacties zijn steeds gebaseerd op gebruikelijke contractuele afspraken waarbij marktconforme condities zijn overeengekomen.


Pagina 50

11 Toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening 11.1

Huuropbrengsten

Te ontvangen netto huur Huur BTW belast Af : Huurderving

2014 163.511 2.879 166.390 (2.975) 163.415

2013 162.236 2.774 165.010 (3.003) 162.007

De toename van de huuropbrengsten wordt met name veroorzaakt door de algemene huurverhoging van 1 juli, het in exploitatie komen van nieuwe verhuureenheden en huurharmonisatie. Daarentegen zijn de huuropbrengsten lager door verkopen. De opbrengsten zijn ten opzichte van 2013 met 0,8% gestegen. De verantwoorde huurderving heeft met name betrekking op leegstand als gevolg van huurdersmutaties, nieuwbouw & herstructurering, onderhoud en renovatie. 11.2

Opbrengsten servicecontracten

Te ontvangen opbrengsten servicecontracten Af: vergoedingsderving wegens leegstand Af te rekenen/afgerekend met huurders:

2014 12.293 (492) 11.801 2.666 9.135

2013 12.553 (393) 12.160 1.626 10.534

De opbrengsten uit servicecontracten hebben betrekking op de in rekening gebrachte voorschotten aan huurders en bewoners. Deze opbrengsten dienen ter dekking van de gemaakte servicekosten. De servicekosten worden gepresenteerd bij de overige bedrijfslasten. In deze opbrengst is reeds rekening gehouden met de af te rekenen bedragen met de huurders en bewoners. 11.3

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

Opbrengst verkopen bestaand bezit Af : Boekwaarde Af : Verkoopkosten Verkoopresultaat bestaand bezit Netto verkoopopbrengst Vastgoed bestemd voor de verkoop Netto verkoopopbrengst Onderhanden projecten

2014 32.471 (33.011) (974) (1.514) (18) 0 (1.532)

2013 97.472 (114.480) (850) (17.858) (133) 170 (17.821)

De gepresenteerde opbrengst verkopen bestaand bezit heeft betrekking op 388 verhuureenheden (2013: 1.320). De totale netto opbrengst bedroeg € 32,5 miljoen (2013: € 97,5 miljoen). De boekwaarde heeft betrekking op de toegerekende marktwaarde in verhuurde staat begin boekjaar.


Pagina 51

11.4

Overige bedrijfsopbrengsten

Aan huurders doorberekend administratiekosten Vergoeding contractkosten Beheervergoeding Vergoeding GSM-antennes Overige opbrengsten

11.5

2014 397 24 213 193 55 882

2013 326 178 89 258 267 1.119

2014 3.344

2013 2.778

Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf

Ontwikkelfee Mooiland Vastgoed B.V.

De ontwikkelfee heeft betrekking op de dekking voor algemene kosten welke toegerekend wordt naar projecten in ontwikkeling. Toerekening van de vergoeding naar het resultaat geschiedt op basis van percentage of completion. 11.6

Afschrijvingen (im)materiële vaste activa

Afschrijving overige immateriële vaste activa Afschrijving onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

11.7

2014 117

2013 117

1.046 1.163

1.152 1.269

Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

Verantwoorde voorziening maatschappelijke investering Afwaardering voorraad Nagekomen post BTW i.v.m. omzetting koop naar huur Na-investeringen

2014 590 336 0 8.057 8.983

2013 4.268 501 361 9.123 14.253

Deze post heeft betrekking op: • Effecten van ontwikkeling en herstructurering van nieuwbouwprojecten (onrendabele top) en de waardeveranderingen. Voor een toelichting op de € 0,6 miljoen wordt verwezen naar het jaarverslag van Stichting Mooiland; • Afwaardering van de voorraad naar de opbrengstwaarde; • Na-investeringen. 11.8

Lonen en salarissen

Lonen en salarissen Ontvangen ziekengelduitkeringen Doorberekende loonkosten huismeester


2014 15.283 (148) (738) 14.397

2013 16.721 (179) (889) 15.653

Pagina 52

11.9

Sociale lasten

Sociale lasten 11.10

2013 3.110

2014 341

2013 642

2014 5.060 1.820 416 95 35 318 4 939 790 174 0 87 9.738

2013 6.068 1.962 476 98 42 331 10 863 923 176 (41) 95 11.003

2014 26.681 4.373 1.892 2.240 (1.654) (628) 32.904

2013 31.037 4.716 1.886 2.210 (1.581) (680) 37.588

Lasten servicecontracten

Energie en water Schoonmaak Tuinonderhoud Serviceabonnement CV Serviceabonnement liften Huur boilers en geisers Oproepsystemen Overige bijkomende kosten Kosten huismeester Rioolontstopping Warmte / koude Glas

11.13

2014 2.915

Leefbaarheid

Leefbaarheid 11.12

2013 2.413

Pensioenlasten

Pensioenlasten 11.11

2014 2.544

Onderhoudslasten

De onderhoudsuitgaven zijn te verdelen in: Planmatig onderhoud Klachtenonderhoud Mutatieonderhoud Contractonderhoud Dekking uren onderhoudsdienst Doorberekend aan huurders Totaal

De hierboven gepresenteerde bestedingen hebben betrekking op de verantwoorde kosten. In totaal is in 2014 een bedrag geactiveerd aan na-investeringen van € 8,1 miljoen (2013: € 9,1 miljoen). Deze na-investeringen maken deel uit van de overige waardeveranderingen.


Pagina 53

11.14

Overige bedrijfslasten

Overige personeelskosten Huisvestingskosten Kosten vervoermiddelen Kantoorkosten Automatiseringskosten Bestuurskosten Algemene kosten Zakelijke lasten

Overige personeelskosten Inhuur Reis- en verblijfkosten Kantinekosten Opleidingskosten Overige personeelskosten Salarisadministratie Niet opgenomen vakantiedagen Arbokosten Personeelsblad Mutatie voorziening jubileumuitkering Mutatie voorziening loopbaanontwikkelingsbudget Mutatie voorziening reorganisatiekosten

2014 9.197 1.404 1.078 815 1.091 82 2.787 29.489 45.943

2013 2.470 1.640 1.279 1.075 1.009 96 2.889 18.076 28.534

2014

2013

793 638 146 254 230 94 (222) 0 0 (35) (12) 7.311 9.197

742 658 187 263 363 86 44 1 4 72 51 0 2.470

De vrijval van de niet opgenomen vakantiedagen, voorziening jubileumuitkering en het loopbaanontwikkelingsbudget wordt veroorzaakt door de reorganisatie.

Huisvestingskosten Huur onroerend goed Gas, water, licht Onroerende zaakbelasting Schoonmaakkosten kantoor Afvalstroom Huur eigen verhuureenheid Overige huisvestingskosten

Kosten vervoermiddelen Kosten lease wagenpark Kosten brandstof onderhoudsdienst Kosten brandstof overig Kosten huurauto’s Overige kosten Eigen bijdrage leasekosten


2014

2013

603 69 40 203 30 0 459 1.404

669 89 37 223 24 43 553 1.640

2014

2013

791 57 195 10 35 (10) 1.078

939 56 221 27 47 (11) 1.279

Pagina 54

Kantoorkosten Kantoorbehoeften Drukwerk Huur kopieerapparaten Telefoon / datacommunicatie Porti Contributies en abonnementen Overige kantoorkosten

Automatiseringskosten Onderhoud hard- en software Huur en onderhoud contracten hard- en software Kosten automatisering

Bestuurskosten Presentiegeld Reis- en verblijfkosten Overige bestuurskosten

Algemene kosten Promotionele kosten Kosten externe controle Verzekeringen Advieskosten Representatiekosten Overleg bewoners conform BBSH Kosten bewonersblad Organisatieontwikkeling Hulpacties Ondernemingsbudget Bankkosten Afdelingsspecifieke kosten Kosten bewonersraad Jaarverslag en beleidsplan Beheerkosten Rondom Wonen Woonbegeleiding Overige algemene kosten Teruggave pro rata omzetbelasting

2014

2013

47 39 121 288 261 46 13 815

61 96 155 304 255 119 85 1.075

2014

2013

520 511 60 1.091

415 508 85 1.009

2014

2013

72 0 10 82

83 6 7 96

2014

2013

48 193 87 1.218 38 32 35 577 0 0 50 337 149 1 174 209 43 (404) 2.787

74 171 94 842 63 32 70 410 1 5 47 376 180 5 262 190 333 (267) 2.889

De stijging van de advieskosten wordt voornamelijk veroorzaakt door extra ingewonnen advies voor de reorganisatie.


Pagina 55

Zakelijke lasten Belastingen Verzekeringen Advertentiekosten Verhuur stimulerende maatregelen Kosten glasschades Dotatie voorziening dubieuze debiteuren Alarmering Federatiebijdrage Dagelijks onderhoud VVE Overige exploitatielasten Heffing CFV en overheid Algemene reguliere kosten

2014

2013

8.142 542 72 29 134 681 71 106 163 320 19.214 15 29.489

8.326 565 149 47 147 961 90 123 233 622 6.774 39 18.076

De heffing CFV en overheid betreft voor € 5 miljoen saneringssteun en € 14 miljoen verhuurdersheffing. 11.15

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Waardeveranderingen Sociaal vastgoed in exploitatie geclassificeerd als vastgoedbelegging Waardeveranderingen Commercieel vastgoed in exploitatie Waardeveranderingen onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Overige

2014 201.502

2013 8.464

14.881 1.304

(7.745) (192)

(159)

136

(33) 217.495

(130) 533

Voor een toelichting van de waardeveranderingen wordt verwezen naar de toelichting onder de materiële vaste activa in exploitatie. 11.16

Accountantshonoraria

In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht: 2014 2013

Controle van de jaarrekening Andere controlewerkzaamheden

192 0

180 0

Adviesdiensten op fiscaal terrein Andere niet-controlediensten

33 0

0 48

225

228

Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij Stichting Mooiland en de in de consolidatie betrokken maatschappijen zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en onafhankelijke accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties). Van de gepresenteerde accountantskosten in 2014 heeft een bedrag van € 26.051 betrekking op boekjaar 2013 (in 2013 betrekking op boekjaar 2012: € 59.000).


Pagina 56

11.17

Opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren

Resultaat deelnemingen

11.18

2014 11 178 354 543

2013 16 45 545 606

2014 (32.404)

2013 2.782

2014 27.459 7 1.231 10.714 171 39.582

2013 30.863 7 1.177 11.465 236 43.748

Mutatie verplichting derivaten

Mutatie verplichting derivaten

11.20

2013 20

Rentebaten en soortgelijke opbrengsten

Rente op vordering BWS subsidie Rente WIF Overige rentebaten

11.19

2014 19

Rentelasten en soortgelijke kosten

Rente leningen kredietinstellingen Rente waarborgsommen Rente roll-over leningen Rentelast IRS transacties Disagio

De rentelast van de IRS transacties betreft het gesaldeerde bedrag tussen de ontvangen variabele rente in de SWAP en de uitgaande vaste rente in de SWAP.

Waardeveranderingen financiële vaste activa Afwikkelkosten verkoop leningen

2014 140 0

2013 6.319 4.118

De post ‘waardeveranderingen financiële vaste activa’ heeft betrekking op de afwaardering van de WIF-certificaten inclusief rente. De waardeveranderingen financiële vaste activa alsmede de afwikkelkosten inzake de verkoop van leningen zijn als bijzondere posten aan te merken.

11.21

Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd:

Acute belastingen Belastingen voorgaande jaren Mutatie latente belastingen


2014 0 72 22.748 22.820

2013 0 0 (29.236) (29.236)

Pagina 57

De acute belastinglast is als volgt bepaald: 2014 Resultaat voor belastingen volgens de geconsolideerde Jaarrekening Bijzondere waardeverminderingen Mutatie derivaten Mutatie voorzieningen Afschrijvingen Projecten Afwaardering Verkopen bestaand bezit Niet aftrekbare saneringsheffing Overige (fiscale) correcties Totaal correcties Belastbaar bedrag

(232.742) 226.478 32.404 731 (1.200) (2.629) (31.200) (10.471) 5.402 (7.787) (211.728) (21.014)

Verschuldigde winstbelasting

0

Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25%. De effectieve belastingdruk bedraagt –11,4% (2013: 0%). Dit verschil wordt onder andere veroorzaakt door permanente verschillen tussen de commerciële en fiscale resultaatbepaling en waarderingen en het vormen van enkele latenties die voorheen niet waren opgenomen.


Pagina 58

12 Overige informatie 12.1

Werknemers

Gedurende het jaar 2014 had de corporatie gemiddeld 304 werknemers in dienst (gemiddeld over 2013: 319). Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam (2013: 0). Deze kunnen als volgt worden gespecificeerd: Directie Bedrijfsvoering Vastgoed Wonen

12.2

5 71 66 162 304

Bezoldiging bestuurders en commissarissen

Lasten ter zake van bezoldiging en ter zake van pensioenen van: • bestuurders en voormalige bestuurders € 285.000 (2013: € 710.000) • commissarissen en voormalige commissarissen € 63.900 (2013: € 73.100) De bezoldiging van bestuurders omvat: • periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte, ter beschikking stelling van auto en presentiegelden); • beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, VUT, sabbatical leave en jubileumuitkeringen); • uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband; en • winstdelingen en bonusbetalingen. Het totaalbedrag kan als volgt per individuele bestuurder worden gespecificeerd (x € 1.000,-): Periodiek betaalde beloningen Naam B.J.A. Wouters Voorzitter G.J. Gerards

2014

Beloningen betaalbaar op termijn

2013

2014

2013

Uitkering bij beëindiging van het dienstverband 2014 2013

Winstdeling en bonus

2014

2013

0

196

0

55

0

75

0

14

6

150

3

34

0

75

0

35

A.G. Hengeveld Interim bestuur A. Wilbers Bestuurder

195

76

0

0

0

0

0

0

66

0

15

0

0

0

0

0

Totaal

267

422

18

89

0

150

0

49

De beloning van dhr. Gerards is een nabetaling van openstaande verlofuren die nog in 2014 zijn betaald. De uitbetaling van de openstaande verlofuren heeft plaatsgevonden na een zitting bij de Rechtbank Gelderland te Arnhem dd. 13 oktober 2014.


Pagina 59

De bezoldiging van de Raad van Commissarissen kan als volgt worden gespecificeerd (x € 1.000,-): Als lid van de Raad van Commissarissen ** 2014 2013

Als lid van commissies 2014

Overige kosten vergoedingen

2013

2014

2013

Naam Drs. J.J.A.H. Klein Breteler Voorzitter A.G. Hengeveld RA CMC Lid tot september 2013 T.L.P. Janssen MA MSc Lid Mr. K. Lodder Lid Drs. C. Meijer Lid Drs. H. Drenth Lid Totaal

21,6

21,6

0

0

0

0

0,0

10,1

0

0

0

0

13,8

13,8

0

0

0

0

13,8

13,8

0

0

0

0

13,8

13,8

0

0

0

0

0,9

0,0

0

0

0

0

63,9

73,1

0

0

0

0

** Dit betreffen bedragen inclusief BTW.

12.3

Verantwoording uit hoofde van de Wet normering topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT)

bezoldiging

Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) ingegaan. Deze verantwoording is opgesteld op basis van de volgende op Stichting Mooiland van toepassing zijnde regelgeving: het WNT-maximum voor woningcorporaties klasse H. Het bezoldigingsmaximum in 2014 voor Stichting Mooiland is € 185.200. Het weergegeven toepasselijke WNT-maximum per persoon of functie is berekend naar rato van de omvang (en voor topfunctionarissen tevens de duur) van het dienstverband, waarbij voor de berekening de omvang van het dienstverband nooit groter kan zijn dan 1,0 fte. Uitzondering hierop is het WNT-maximum voor de leden van Raad van Commissarissen; dit bedraagt voor de voorzitter 7,5% en voor de overige leden 5% van het bezoldigingsmaximum. Door een samenloop met een afvloeiingsregeling heeft het pensioenfonds de contante waarde van de uitkering van het voorwaardelijk ouderdoms- en nabestaanden pensioen van een voormalige bestuurder bij Mooiland in rekening gebracht. Onderzocht wordt of de aanvraag voor het flexpensioen rechtmatig heeft plaatsgevonden en of deze betaling voor de contante waarde van het voorwaardelijke ouderdoms- en nabestaanden pensioen in combinatie met de afvloeiingsregeling als bezoldigingscomponent dient te worden aangemerkt voor de Wet Normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT). Het onderzoek hierna wordt in 2015 afgerond. Het bedrag van de contante waarde ad € 159.000 is onder de overlopende activa opgenomen.


Pagina 60

Bezoldiging topfunctionarissen Leidinggevende topfunctionarissen

bedragen x € 1

A. Hengeveld

A. Wilbers

B. Wouters Bestuurder

Functie(s)

Bestuurder

Bestuurder

Duur dienstverband in 2014

1/1 - 31/8

1/8 - 31/12

Omvang dienstverband (in fte)

0,72

0,42

0,0

Gewezen topfunctionaris?

Nee

Nee

Ja

(Fictieve) dienstbetrekking?

Nee

Ja

Ja

Ja

n.v.t.

n.v.t.

Zo niet, langer dan 6 maanden binnen 18 maanden werkzaam? Bezoldiging Beloning

162.605

62.100

0

Belastbare onkostenvergoedingen

0

0

0


0

14.979

0

162.605

77.079

0

76.200

0

259.013

164.776

77.632

0

Totaal bezoldiging 2014 Totaal bezoldiging 2013 Toepasselijk WNT-maximum

bedragen x € 1

G. Gerards

Functie(s)

Bestuurder

Duur dienstverband in 2014 Omvang dienstverband (in fte)

0,0

Gewezen topfunctionaris?

Ja

(Fictieve) dienstbetrekking?

Ja

Zo niet, langer dan 6 maanden binnen 18 maanden werkzaam?

n.v.t.

Bezoldiging Beloning

6.000


0


2.812

Totaal bezoldiging 2014

8.812


233.743

Toepasselijk WNT-maximum

0

Motivering indien overschrijding: zie

1)

1)

De beloning voor dhr. Gerards is een nabetaling van openstaande verlofuren die in 2014 zijn betaald op basis van een gerechtelijke uitspraak.


Pagina 61

Toezichthoudende topfunctionarissen

bedragen x € 1 Functie(s) Duur dienstverband

H. Klein Breteler

K. Lodder

C. Meijer

Voorzitter RvC

Lid RvC

Lid RvC

1/1 – 31/12

1/1 – 31/12

1/1 – 31/12


17.145

11.430

11.430


0

0

0


0

0

0


17.145

11.430

11.430


17.145

11.430

11.430

Toepasselijk WNT-maximum

13.890

9.260

9.260

1)

1)

1)

T. Jansen

H. Drenth

A.G.Hengeveld

Motivering indien overschrijding: zie

bedragen x € 1 Functie(s) Duur dienstverband

Lid RvC

Lid RvC

Lid RvC 2013

1/1 - 31/12

1/12 – 31-12

Geen


11.430

772

0


0

0

0


0

0

0


11.430

772

0


11.430

0

8.348

9.260

772

0

Toepasselijk WNT-maximum Motivering indien overschrijding: zie

1)

1) De Raad van Commissarisleden zijn benoemd voordat staffel woningbouwcoöperaties in ging (1-1-2014) en vallen derhalve onder het overgangsrecht. Uitkeringen wegens beëindiging dienstverband aan topfunctionarissen Er hebben geen uitkeringen wegens beëindiging dienstverband aan topfunctionarissen plaatsgevonden. Overige rapportageverplichtingen op grond van de WNT Naast de hierboven vermelde topfunctionarissen zijn er geen overige functionarissen die in 2014 een bezoldiging boven het toepasselijke WNT-maximum hebben ontvangen, of waarvoor in eerdere jaren een vermelding op grond van de WOPT of de WNT heeft plaatsgevonden of had moeten plaatsvinden. Er zijn in 2014 geen ontslaguitkeringen aan overige functionarissen betaald die op grond van de WNT dienen te worden gerapporteerd.


Pagina 62

Enkelvoudige Jaarrekening


Pagina 63

13 Enkelvoudige balans per 31 december 2014 (na voorgestelde resultaatbestemming) (x € 1.000)

Ref.

31 december 2014

31 december 2013

VASTE ACTIVA Immateriële vaste activa Software

102

219


8.383

9.110

Vastgoedbeleggingen Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

2.251.972 163.599 5.190

2.505.624 144.626 6.618

30.631 2.451.392

12.531 2.669.399

12.881 702 70 26.730 19.294 59.677

14.109 703 138 3.982 13.966 32.898

160 6.739 478 7.377

207 7.633 487 8.327

1.462 0 1.484 4.931 7.877

1.825 1.123 2.289 3.886 9.123

51.762

26.783

2.586.570

2.755.859

Financiële vaste activa Vorderingen op deelnemingen en overige verbonden rechtspersonen Deelnemingen Te vorderen BWS-subsidies Latente belastingvordering Overige vorderingen

15.3.1

VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Overige voorraden Vorderingen Huurdebiteuren Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa

15.3.2

Liquide middelen

15.3.3

TOTAAL ACTIVA


Pagina 64

Ref.

GROEPSVERMOGEN Eigen vermogen

1.481.707

LANGLOPENDE SCHULDEN Leningen kredietinstellingen/overheid Langlopende verplichting derivaten Waarborgsommen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

TOTAAL PASSIVA


31 december 2013

15.3.4

VOORZIENINGEN Voorziening loopbaanontwikkelingsbudget Voorziening onrendabele investeringen Voorziening reorganisatiekosten Voorziening jubileumuitkering

KORTLOPENDE SCHULDEN Aflossingsverplichting langlopende schulden Nog te betalen rente langlopende schulden Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Schulden aan deelnemingen en overige verbonden rechtspersonen Overige schulden Overlopende passiva

31 december 2014

1.696.954

597

848

19.557 7.261 226 27.641

25.789 278 295 27.210

905.455 55.096 171

931.312 17.979 2.154

6.301 967.023

6.584 958.029

75.811 18.491 3.320 1.458 497

34.623 19.566 3.216 1.677 29

7.509 3.113 110.199

11.421 3.134 73.666

2.586.570

2.755.859

15.3.5

Pagina 65

14 Enkelvoudige winst- en-verliesrekening over 2014

Ref. Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Overige bedrijfsopbrengsten

Bedrijfslasten Afschrijvingen (im)materiële vaste activa Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Onderhoudslasten Overige bedrijfslasten

15.4.1 15.4.2

15.4.3

15.4.4

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Mutatie verplichting derivaten Waardeveranderingen financiële vaste activa Afwikkelkosten verkoop leningen Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiële baten en lasten

Resultaat uit gewone belastingen

bedrijfsuitoefening voor

Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

Resultaat na belastingen


15.4.5

2014

2013

163.415 9.135 (1.553) 1.228 172.225

162.007 10.533 (17.935) 1.501 156.106

1.163 8.619

1.269 13.391

12.984 2.361 2.647 341 9.738 32.904 45.776 116.533

14.076 2.212 2.797 642 11.002 37.588 28.001 110.978

(217.495)

(533)

19

20

556 (32.404) (140) 0 (39.582) (71.551)

344 2.782 (6.319) (4.118) (43.748) (51.038)

(233.354)

(6.444)

22.820

(29.236)

(210.534)

(35.680)

Pagina 66

15

15.1

Toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december 2014 en winst- en verliesrekening over 2014 Algemene toelichting

Stichting Mooiland heeft in haar enkelvoudige jaarrekening met dezelfde stelsel- en schattingswijzigingen en presentatiewijzigingen te maken als in de geconsolideerde jaarrekening. De financiële consequenties zijn hetzelfde als in de geconsolideerde jaarrekening. Zie hiervoor paragraaf 4.4 tot en met 4.6. 15.2

Grondslagen van waardering en bepaling van het resultaat

De grondslagen van waardering en van resultaatbepaling voor de vennootschappelijke jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening zijn gelijk voor zover in dit hoofdstuk geen andere grondslagen zijn vermeld. Voor de grondslagen van de waardering van activa en passiva en voor de bepaling van het resultaat wordt verwezen naar de in hoofdstukken 5 tot en met 8 opgenomen toelichting op de geconsolideerde balans en winst-en-verliesrekening. 15.2.1

Deelnemingen in groepsmaatschappijen en resultaat deelnemingen in groepsmaatschappijen

Deelnemingen in groepsmaatschappijen worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde in overeenstemming met paragraaf 5.7.1 in de geconsolideerde jaarrekening. Resultaat deelnemingen in groepsmaatschappijen wordt bepaald en verantwoord in overeenstemming met de geconsolideerde jaarrekening.

15.2.2

Vorderingen en schulden op groepsmaatschappijen

Vorderingen en schulden op groepsmaatschappijen worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde van het verstrekte respectievelijk ontvangen bedrag, gewoonlijk de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met een eventuele bijzondere waardevermindering.


Pagina 67

15.3

15.3.1

Toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december 2014 (x € 1.000)

Financiële vaste activa

Deelnemingen

De deelnemingen betreffen: Aandeel

Mooiland Maasland B.V. Mooiland Vitalis B.V. Pantein Woonservices B.V. CV Partners Uithof III

100 100 100 2,64

% % % %

Resultaat Eigen boekjaar vermogen per 31-12-2014 0 18 0 18 (1) 16 20 650 19 702

Stichting Mooiland neemt via C.V. Partners Uithof III voor € 650.000 deel in het project ‘Casa Confetti’ te Utrecht in het kader van matching. Hierbij is Stichting Mooiland commanditaire vennoot in de C.V.. De deelneming C.V. Partners Uithof III heeft een looptijd van 20 jaar met een gegarandeerd rendement van 3,5%. Vorderingen op deelnemingen en overige verbonden rechtspersonen. Dit betrof ultimo 2014 een vordering van € 9,3 miljoen op Mooiland Vastgoed B.V. (ultimo 2013 € 10,6 miljoen) en op Mooiland Holding B.V. van € 3,6 miljoen (ultimo 2013 € 3,5 miljoen).

15.3.2

Vorderingen

Overlopende activa Ontvangen facturen met betrekking tot volgende verslagjaren Vooruitbetaalde rente en aflossing (valutadatum 01-01) BWS-subsidie Rente beleggingen Vordering op (gewezen) topfunctionarissen Overige overlopende activa

15.3.3

31-12-2014 4.308 67 68 20 159 309 4.931

31-12-2013 0 77 129 27 11 3.642 3.886

31-12-2014 10.092 26.027 583 15.047 13 0 51.762

31-12-2013 10.097 16.479 176 19 10 2 26.783

Liquide middelen

Rabobank Bank Nederlandse Gemeenten ING Bank ABN Kas Gelden onderweg


Pagina 68

15.3.4

Eigen vermogen

Het verloop is als volgt: Stand per 1 januari Gevolgen stelselwijziging Stand per 1 januari Uit resultaatbestemming Stand per 31 december

2014 1.696.954 (4.713) 1.692.241 (210.534) 1.481.707

2013 1.732.632 0 1.732.632 (35.680) 1.696.954

Overeenkomstig de statuten van Stichting Mooiland dient het gehele vermogen binnen de kaders van de Woonwet en afgeleid het BBSH te worden besteed. Ultimo 2014 is voor een bedrag van € 1.127 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in het vermogen begrepen (2013: € 1.330 miljoen). Deze is bepaald op basis van de vergelijking tussen de marktwaarde in verhuurde staat en de kostprijs exclusief afschrijvingen. Het verschil ad € 13 miljoen, ultimo 2013 en ultimo 2014, tussen het eigen vermogen volgens de enkelvoudige balans en het eigen vermogen volgens de geconsolideerde balans wordt veroorzaakt door het negatief eigen vermogen van deelneming Mooiland Holding B.V.. Op basis van de richtlijnen voor de jaarverslaggeving wordt deze niet opgenomen.

15.3.5

Kortlopende schulden

Aflossingsverplichting langlopende schulden Nog te betalen rente langlopende schulden Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Schulden aan deelnemingen en overige verbonden rechtspersonen Overige schulden Overlopende passiva

31-12-2014 75.811 18.491 3.320 1.458

31-12-2013 34.623 19.566 3.216 1.677

497 7.509 3.113 110.199

29 11.421 3.134 73.666

Overige schulden Te vergoeden rente waarborgsom Nog te ontvangen facturen onderhoud en planschades Te verrekenen waarborgsommen i.v.m. verkoop Wonen Limburg Af te rekenen stook- en servicekosten Nog te ontvangen facturen afgewikkelde projecten Rekening Courant VvE

31-12-2014 0 1.303 0 1.513 3.588 1.105 7.509

31-12-2013 140 1.420 231 1.288 7.703 639 11.421

31-12-2014 403 1.939 771 3.113

31-12-2013 581 1.251 1.302 3.134

Overlopende passiva Niet opgenomen vakantiedagen Vooruitontvangen huren Overige overlopende passiva


Pagina 69

15.4

15.4.1

Toelichting op (x € 1.000)

de

enkelvoudige

winst-

en

verliesrekening

over

2014

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

Netto opbrengst verkopen bestaand bezit Af : Boekwaarde Af : Verkoopkosten Verkoopresultaat bestaand bezit Netto verkoopopbrengst Vastgoed bestemd voor de verkoop Netto verkoopopbrengst Onderhanden projecten

2014 32.471 (33.011) (974) (1.514) (39) 0 (1.553)

2013 97.472 (114.480) (850) (17.858) (77) 0 (17.935)

De gepresenteerde opbrengst verkopen bestaand bezit heeft betrekking op 389 verhuureenheden (2013: 1.320). De totale netto opbrengst bedroeg € 32,5 miljoen (2013: € 97,5 miljoen). De boekwaarde heeft betrekking op de toegerekende marktwaarde in verhuurde staat op het moment van verkoop.

15.4.2

Overige bedrijfsopbrengsten

Aan huurders doorberekend administratiekosten Vergoeding contractkosten Beheervergoeding Vergoeding GSM-antennes Overige opbrengsten

15.4.3

2013 326 178 89 258 649 1.501

2014 13.870 (148) (738) 12.984

2013 15.144 (177) (889) 14.076

2014 9.073 1.404 871 808 1.091 82 2.958 29.489 45.776

2013 2.225 1.640 1.005 1.068 1.006 96 2.870 18.091 28.001

Lonen en salarissen

Lonen en salarissen Ontvangen ziekengelduitkeringen Doorberekende loonkosten huismeester

15.4.4

2014 397 24 213 193 401 1.228

Overige bedrijfslasten

Overige personeelskosten Huisvestingskosten Kosten vervoermiddelen Kantoorkosten Automatiseringskosten Bestuurskosten Algemene kosten Zakelijke lasten


Pagina 70

Overige personeelskosten Inhuur Reis- en verblijfkosten Kantinekosten Opleidingskosten Overige personeelskosten Salarisadministratie Niet opgenomen vakantiedagen Personeelsblad Mutatie voorziening jubileumuitkering Mutatie voorziening loopbaanontwikkelingsbudget Mutatie voorziening reorganisatiekosten

Huisvestingskosten Huur onroerend goed Gas, water, licht Onroerende zaakbelasting Schoonmaakkosten kantoor Afvalstroom Huur eigen verhuureenheid Overige huisvestingskosten

Kosten vervoermiddelen Kosten lease wagenpark Kosten brandstof onderhoudsdienst Kosten brandstof overig Kosten huurauto’s Overige kosten Eigen bijdrage leasekosten

Kantoorkosten Kantoorbehoeften Drukwerk Huur kopieerapparaten Telefoon / datacommunicatie Porti Contributies en abonnementen Overige kantoorkosten

Automatiseringskosten Onderhoud hard- en software Huur en onderhoud contracten hard- en software Kosten automatisering


2014

2013

719 613 146 235 214 94 (218) 0 (33) (8) 7.311 9.073

616 610 187 244 319 86 44 4 70 45 0 2.225

2014

2013

603 69 40 203 30 0 459 1.404

669 89 37 223 25 43 553 1.640

2014

2013

631 57 142 10 31 0 871

733 56 151 27 44 (6) 1.005

2014

2013

47 39 121 288 261 39 13 808

61 94 155 304 255 114 85 1.068

2014

2013

520 511 60 1.091

415 509 83 1.006

Pagina 71

Bestuurskosten Presentiegeld Reis- en verblijfkosten Overige bestuurskosten

Algemene kosten Promotionele kosten Kosten externe controle Verzekeringen Advieskosten Representatiekosten Overleg bewoners conform BBSH 32Kosten bewonersblad Organisatieontwikkeling Hulpacties Ondernemingsbudget Bankkosten Afdelingsspecifieke kosten Kosten bewonersraad Jaarverslag en beleidsplan Beheerkosten Rondom Wonen Woonbegeleiding Overige algemene kosten Teruggave pro rata omzetbelasting

Zakelijke lasten Belastingen Verzekeringen Advertentiekosten Verhuur stimulerende maatregelen Kosten glasschades Dotatie voorziening dubieuze debiteuren Alarmering Federatiebijdrage Dagelijks onderhoud VVE Overige exploitatielasten Heffing CFV en overheid Algemene reguliere kosten

15.4.5

2014

2013

72 0 10 82

83 6 7 96

2014

2013

48 193 87 1.218 38 32 35 577 0 0 50 316 149 1 174 209 235 (404) 2.958

74 171 94 832 63 32 70 410 1 5 47 367 179 6 262 190 333 (267) 2.870

2014

2013

8.142 542 72 29 134 681 71 106 163 320 19.214 15 29.489

8.326 565 149 47 147 961 90 123 233 622 6.774 54 18.091

2014 11 178 367 556

2013 16 45 283 344

Rentebaten en soortgelijke opbrengsten

Rente op vordering BWS subsidie Rente WIF Overige rentebaten


Pagina 72

16 Overige informatie Gedurende het jaar 2014 had de corporatie gemiddeld 285 werknemers in dienst (2013: 295). Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam (2013: 0).

Ondertekening van de jaarrekening Ede, 24 juni 2015 Stichting Mooiland

Directie,

De leden van de Raad van Commissarissen:

Drs. A.J.P.M. Wilbers Bestuurder

Drs. C. Meijer Voorzitter

Drs. J.J.A.H. Klein Breteler

Mr. K. Lodder

drs. H. Drenth RA MGA

Drs. B. Douw


Pagina 73

Overige gegevens


Pagina 74

17 Statutaire resultaatbestemming In de statuten van Stichting Mooiland is geen resultaatbestemming opgenomen.

18 Verwerking resultaatbestemming Conform het BBSH worden alle middelen ingezet ten behoeve van de volkshuisvestelijke doelstelling van Stichting Mooiland. De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring reeds in de jaarrekening verwerkt. Het gehele resultaat is toegevoegd aan het eigen vermogen.

19 Gebeurtenissen na balansdatum De Eerste Kamer stemde dinsdag 17 maart 2015 unaniem in met de herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Dit wetsvoorstel beoogt het functioneren van woningcorporaties als ondernemingen met een maatschappelijke taak te verbeteren. Daartoe worden de Woningwet en een aantal andere wetten gewijzigd. Naast het effect op de relatie met de externe stakeholders zal de herzieningswet ook van invloed zijn op het te voeren beleid door de corporatie. Vanuit de herzieningswet worden restricties gelegd op activiteiten en het te volgen huurbeleid. De mogelijke effecten doen zich voor bij het kunnen uitontwikkelen van de bestaande projectenportefeuille, de samenstelling en financiering van het niet DAEB bezit, de wijze waarop woningtoewijzing dient plaats te vinden en de huurprijs die gevraagd kan worden. Dit kan zijn weerslag hebben op kasstromen en daarvan afgeleid de waardering van het vastgoed. Omdat op onderdelen nog nadere regelgeving in AMvB of ministeriële regelingen volgt en de uitwerking door de corporatie van bovenstaande nog dient plaats te vinden, is het op dit moment niet mogelijk om de financiële effecten te kwantificeren.

20 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant De controleverklaring van de onafhankelijke accountant bij de jaarrekening is op de volgende pagina’s opgenomen.


Pagina 75

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: het bestuur van Stichting Mooiland

Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de opdracht gekregen de in dit rapport opgenomen jaarrekening 2014 van Stichting Mooiland te Ede te controleren. Deze jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde en enkelvoudige balans per 31 december 2014 en de geconsolideerde en enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2014 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen.

Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de stichting is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, de bepalingen van en krachtens de Wet Normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag in overeenstemming met de bepalingen inzake het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh. Het bestuur van de stichting is voorts verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het bestuur noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.

Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle, verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in Rubriek A van bijlage III Bbsh. Vanwege de aangelegenheid beschreven in de paragraaf ‘Onderbouwing van de oordeelonthouding’, zijn wij echter niet in staat geweest om voldoende en geschikte controle-informatie te verkrijgen om daarop ons controleoordeel te kunnen baseren.

Oordeel betreffende de jaarrekening Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Stichting Mooiland per 31 december 2014 en van het resultaat over 2014 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving.

Onderbouwing van het oordeel met beperking met betrekking tot de WNT Zoals door het bestuur toegelicht in paragraaf 12.3 op bladzijde 60 van de toelichting op de jaarrekening heeft Stichting Mooiland een nota van het pensioenfonds (SPW) inzake de contante waarde van het voorwaardelijk ouderdoms- en nabestaanden pensioen van een voormalige bestuurder ontvangen. Tijdens onze controle hebben we niet voldoende en geschikte controle informatie

PricewaterhouseCoopers Accountants N.V., Thomas R. Malthusstraat 5, 1066 JR Amsterdam, Postbus 90357, 1006 BJ Amsterdam T: 088 792 00 20, F: 088 792 96 40, www.pwc.nl ‘PwC’ is het merk waaronder PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. (KvK 34180285), PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs N.V. (KvK 34180284), PricewaterhouseCoopers Advisory N.V. (KvK 34180287), PricewaterhouseCoopers Compliance Services B.V. (KvK 51414406), PricewaterhouseCoopers Pensions, Actuarial & Insurance Services B.V. (KvK 54226368), PricewaterhouseCoopers B.V. (KvK 34180289) en andere vennootschappen handelen en diensten verlenen. Op deze diensten zijn algemene voorwaarden van toepassing, waarin onder meer aansprakelijkheidsvoorwaarden zijn opgenomen. Op leveringen aan deze vennootschappen zijn algemene inkoopvoorwaarden van toepassing. Op www.pwc.nl treft u meer informatie over deze vennootschappen, waaronder deze algemene (inkoop)voorwaarden die ook zijn gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel te Amsterdam.

ontvangen om vast te stellen of en in hoeverre deze nota dient te worden aangemerkt als bezoldigingscomponent in het kader van de WNT.

Oordeel met beperking met betrekking tot de naleving van de WNT Naar ons oordeel is de WNT verantwoording in de toelichting op de jaarrekening uitgezonderd de mogelijke effecten van de aangelegenheid zoals genoemd in de paragraaf ‘Onderbouwing van de oordeel met beperking’ in alle van materieel zijnde aspecten in overeenstemming met de bepalingen van en krachtens de WNT.

Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391, vierde lid, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Amsterdam, 29 juni 2015 PricewaterhouseCoopers Accountants N.V.

Origineel getekend door H.H. Bröring RA

Pagina 2 van 2

Jaarrekening Stichting Mooiland, Wageningen Pagina 1

Recommend Documents