'12
Inhoudsopgave 1.
INLEIDING ..................................................................................................................... 2
2.
GOVERNANCE EN MISSIE ........................................................................................... 3
3.
MAATSCHAPPELIJKE PRESTATIES DOOR WOONVESTE ........................................ 5
4.
VOLKSHUISVESTING DOOR WOONVESTE................................................................ 8 4.1
Verhuur en onderhoud ............................................................................................ 8
4.2
Vastgoed ................................................................................................................24
4.3
Wijkontwikkeling en samenwerking ........................................................................29
4.4
Kwaliteitsontwikkeling en communicatie .................................................................34
4.5
Financieel beleid en beheer ...................................................................................37
5.
SOCIAAL JAARVERSLAG ............................................................................................43
6.
JAARREKENING ..........................................................................................................46
7.
6.1
Balans per 31 december 2012 na resultaatbestemming .........................................46
6.2
Winst-en-verliesrekening over 2012 .......................................................................48
6.3
Kasstroomoverzicht 2012 (directe methode) ..........................................................49
6.4
Algemene toelichting ..............................................................................................50
6.5
Grondslagen voor waardering van activa en passiva..............................................52
6.6
Grondslagen voor bepaling van het resultaat .........................................................62
6.7
Financiële instrumenten en risicobeheersing ..........................................................66
6.8
Belangrijke inschattingen t.a.v. waardering resultaatbepaling ................................67
6.9
Grondslagen kasstroomoverzicht ...........................................................................69
6.10
Toelichting op de posten van de balans .................................................................70
6.11
Toelichting op de winst-en-verliesrekening .............................................................80
6.12
Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens ................88
OVERIGE GEGEVENS .................................................................................................90 7.1
Resultaatbestemming.............................................................................................90
7.2
Gebeurtenissen na balansdatum (alle situaties) .....................................................90
7.3
Controleverklaring ..................................................................................................91
8.
ONDERNEMINGSBESTUUR ........................................................................................93
9.
VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN ...................................................96
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 1
1.
INLEIDING
Het Jaarplan 2012 kreeg de titel: “Koersvast in onzekere tijden”. Deze titel is terecht verleend, zo kan een jaar na dato gesteld worden. De tijden werden nog onzekerder dan aanvang 2012 gedacht werd. Woonveste werd verrast met het zeer ingrijpende fenomeen “Verhuurdersheffing” en de problemen die zich voordeden bij diverse corporaties, waaronder Vestia. Deze ontwikkelingen leggen een flink beslag op de toekomstige kasstromen van Woonveste. De woningmarkt ging nog verder op slot dan in 2011, met als gevolg dat woningen nauwelijks gekocht worden, de afboeking van waarden en faillerende bouwbedrijven. In dit verslag wordt verantwoording afgelegd over wat Woonveste feitelijk gepresteerd heeft. Grosso modo werden gelukkig alle plannen gerealiseerd: Woonveste kon daadwerkelijk koersvast blijven. In dit Jaarverslag wordt hierover zo transparant mogelijk verantwoording afgelegd. Dank gaat wederom uit naar de belanghouders voor de goede samenwerking en de wijze waarop gezamenlijk prestaties voor de maatschappij konden worden gerealiseerd. Ik ben blij dat de organisatie Woonveste ook in 2012 haar prestaties heeft kunnen leveren dankzij gemotiveerde medewerkers en leidinggevenden en met attente commissarissen. Ik ga ervan uit, dat dit uitgebreide verslag u voldoende inzicht geeft in de organisatie en haar werkzaamheden. Mocht u toch nog vragen of opmerkingen hebben, dan stel ik het zeer op prijs als u nader met mij in contact treedt!
Aart Jan Gorter directeur-bestuurder
[email protected]
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 2
2.
GOVERNANCE EN MISSIE
Stichting Woonveste is een toegelaten instelling en heeft als doel werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting (zoals bedoeld in artikel 11 Besluit Beheer Sociale Huursector). Woonveste is gevestigd te Drunen, Afrikalaan 92, 5152 MD. Het statutair werkgebied van de stichting omvat de gemeenten Heusden, Haaren, ‟s-Hertogenbosch, Vught, Boxtel, Schijndel, Sint-Michielsgestel, Waalwijk, Loon op Zand, Tilburg, Dongen, Goirle, Oisterwijk, Hilvarenbeek, Gilze en Rijen. Woonveste exploiteert ruim 6.000 verhuurobjecten in de gemeenten Heusden, Haaren, Sint-Michielsgestel en ‟s-Hertogenbosch. De stichting is geregistreerd bij de Kamer van Koophandel onder nummer 18115545. Samenstelling Bestuur, Raad van Commissarissen en Management Het Bestuur van Woonveste werd in 2012 uitgeoefend door de heer drs. A.J. Gorter. Het bestuur is eindverantwoordelijk voor alle activiteiten van de organisatie; de bevoegdheden zijn vastgelegd in een reglement. De Raad van Commissarissen van Woonveste is ultimo 2012 als volgt samengesteld: de heer C.J. de Jager de heer mr. M. van Tessel de heer H.J.E. van Loon de heer B.J. Straatsma mevrouw drs. S.M.A. van Dun
voorzitter voorgedragen door de huurders, vice-voorzitter voorgedragen door de huurders
De raad ziet toe op het handelen door het bestuur; de bevoegdheden zijn vastgelegd in een reglement. Het management van Woonveste bestaat in 2012 uit: de heer drs. A.J. Gorter mevrouw C. Gijsbers mevrouw drs. L. van den Assem de heer drs. P.F.C. Nuytens
statutair-directeur; geeft leiding aan de organisatie manager afdeling Ontwikkeling manager afdeling Wonen manager afdeling Bedrijfsmanagement
Het management verzorgt de dagelijkse aansturing van de werkorganisatie. De samenstelling van bestuur en management is ten opzichte van 2011 ongewijzigd. Missie De missie van Woonveste is vastgelegd in het Ondernemingsplan en luidt als volgt: Woonveste stelt haar klant centraal. Speciale aandacht gaat hierbij uit naar mensen met een laag inkomen, ouderen en mensen met een beperking.
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 3
De klant kan rekenen op een transparant en gedifferentieerd aanbod aan woningen en diensten tegen een passende prijs-kwaliteitverhouding. Woonveste investeert in de kwaliteit van buurten. Om dit te realiseren werkt Woonveste actief samen met gemeenten, leveranciers, welzijnsen zorgorganisaties. Woonveste is dé professionele partner op het gebied van de volkshuisvesting in de gemeenten Heusden en Haaren. Participaties Stichting Woonveste participeerde in 2012 in negen verenigingen van eigenaren van een appartementencomplex. Woonveste is 100% aandeelhouder van Woonveste Holding bv en de Holding heeft een 100% deelneming in de 4 werkmaatschappijen Woonveste Commerciële Verhuur bv, Woonveste Wolput bv, Woonveste Projecten bv en Woonveste Diensten bv. Woonveste heeft de volledige zeggenschap in de bv‟s. Bestuur en toezicht zijn identiek aan die van de Toegelaten Instelling Woonveste. Deze bv‟s waren ook in 2012 niet actief; zij zijn slapend tot het moment dat Woonveste het van belang acht om één of meerdere te activeren (het verstrekken van leningen en het beheersen van risico‟s binnen de bv‟s is in het verslagjaar niet aan de orde).
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 4
3.
MAATSCHAPPELIJKE PRESTATIES DOOR WOONVESTE
Woonveste is een maatschappelijke onderneming, met een specifieke taak op het gebied van volkshuisvesting. Woonveste maakt deze taken waar op een wijze die aansluit bij haar missie en langs de lijn welke opgenomen is in haar Ondernemingsplan en haar Jaarplannen. Belangrijk uitgangspunt is het hebben van tevreden klanten. Dat betekent tevreden huurders, woningzoekenden en belanghouders. Een randvoorwaarde die daarbij van sterk toenemend belang is, is dat de financiële ontwikkeling van Woonveste zodanig is dat ook op de langere termijn haar doelstellingen waargemaakt kunnen worden. In dit hoofdstuk wordt op hoofdlijnen geschetst welke maatschappelijke prestaties Woonveste in 2012 heeft geleverd. Daarmee kan dit hoofdstuk worden gezien als een samenvatting. In de volgende hoofdstukken wordt dieper ingegaan op de achtergronden. Klanttevredenheid De mate van tevredenheid bij de Woonvesteklanten wordt regelmatig gemeten, zowel door Woonveste als door de onafhankelijke organisatie KWH. Deze tevredenheid ligt blijvend hoog: in 2012 gemiddeld tussen de 7,5 en 8. Woonveste investeert in het contact met haar klanten; onder meer door nadrukkelijk in buurten en wijken aanwezig te zijn. Sociaal Woonveste heeft het overgrote deel van haar woningen onder de commerciële prijs verhuurd, teneinde haar primaire missie –huisvesting bieden aan mensen met een smallere beurs– te kunnen realiseren. Verreweg de meeste vrijkomende woningen werden verhuurd aan de sociale doelgroep; van de woningen met een huurprijs beneden de huurtoeslaggrens is dit 90%. De doelgroep van (overheids)beleid kwam in beginsel in aanmerking voor alle huurwoningen. Voor hogere inkomens waren de woningen vanaf € 562 per maand beschikbaar. Aan huurders met dreigende of structurele betalingsproblemen is door Woonveste individuele begeleiding aangeboden. Woonveste heeft 143 woningen energetisch verbeterd, met als belangrijk doel de woonlasten van de huurder te matigen. Woonveste heeft haar woningen aangepast waar klanten met een beperking daarom vroegen en waar vanuit de Wet maatschappelijke ondersteuning daartoe ruimte werd geboden. Woningmarkt Ook in 2012 bleef de regionale woningmarkt op slot. De verkoop van koopwoningen ligt op een uiterst laag niveau en de huizenprijzen zijn ook in dit verslagjaar gedaald. Diverse senioren willen wel naar een toegesneden seniorenhuurwoning, maar kunnen hun koopwoning niet kwijt. Veel jongere huurders zien geen mogelijkheden om de stap naar een koopwoning te zetten. De gemiddelde wachttijd voor de huurwoningen van Woonveste is ten opzichte van 2011 ongeveer gelijk gebleven: ruim 11 maanden voor actief woningzoekenden.
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 5
Doelstelling van Woonveste is om deze via een verruimd woningaanbod verder terug te brengen tot gemiddeld 6 maanden. Woonveste heeft in 2012 25 sociale huurwoningen opgeleverd en 18 zorgeenheden. Daarnaast werden zeven woningen in het segment beschermde koop (Koopgarant) verkocht. Tenslotte werd een educatief centrum gerealiseerd. Eind 2012 waren 18 wooneenheden in aanbouw. In het verslagjaar werd de start van ruim 90 woningen voorbereid. Een belangrijk moment voor de woningmarkt in Vlijmen én voor Woonveste was het in procedure gaan van het bestemmingsplan Geerpark. Naar verwachting leidt dit tot de start van de bouw van de eerste nieuwbouwwoningen aldaar in de tweede helft van 2013. Herstructureren, onderhouden en duurzaamheid Binnen het herstructureringsproject Oudheusden werd in 2012 de laatste fase nagenoeg afgerond met de bouw van Castellum, een appartementencomplex met 18 woningen. In Haarsteeg is de herstructurering van 16 verouderde seniorenwoningen afgerond; het resultaat is een complete metamorfose naar moderne woningen met een minimale energielast. Voor dit project werd het Passiefhuiscertificaat verkregen. Voor het rijksmonument Mommersteeg te Vlijmen zijn de plannen voorbereid voor een ombouw naar zorggerelateerde wooneenheden; de bouw start naar verwachting medio 2013. Woonveste heeft haar woningen in 2012 voor een bedrag van bijna negen miljoen euro onderhouden en energetisch verbeterd. De woningen verkeren in een goede staat. Qua duurzaamheid zet Woonveste sterk in op energetische verbeteringen, met als doel lagere woonlasten en een beperking van de CO²-uitstoot. De uitvoering is gekoppeld aan een geplande intensieve ingreep aan de woning. In 2012 zijn acht projecten met totaal 143 woningen succesvol uitgevoerd. Woonveste maakt structureel geld vrij voor de verduurzaming van 600-800 bestaande huurwoningen. Samen met de gemeente Heusden, Provincie en Waterschap wordt gewerkt aan de duurzame woonwijk Geerpark. Hier komen woningen met een zeer laag energiegebruik. Samenwerking en wijkontwikkeling Woonveste werkt samen met partijen op het gebied van wonen-welzijn-zorg, met als doel om gezamenlijk projecten te realiseren die leiden tot een betere kwaliteit van wijken. Woonveste, de gemeente Heusden en ContourdeTwern hebben verder gewerkt aan de plannen tot verbetering van de leefbaarheid in de kern Oudheusden. Woonveste en Schakelring zijn gesprekken gestart over de realisatiemogelijkheden van seniorenpluswoningen met zorgbeschikbaarheid in de Vlijmense wijk Vliedberg. Een belangrijk samenwerkingsproject met de gemeente Heusden is de te realiseren nieuwbouwwijk Geerpark in Vlijmen. Met Cello heeft Woonveste gewerkt aan de inmiddels gerealiseerde woonzorglocatie in Berlicum. De voorziening bevindt zich boven een nieuwe school, welke door Woonveste verhuurd wordt. In de kern Helvoirt is Woonveste betrokken bij de voorbereiding van een multifunctionele accommodatie. Samen met „t Heem wordt in die kern de bouw van een zorgcomplex voorbereid. Beide projecten kunnen een belangrijke bijdrage leveren aan de leefbaarheid in het dorp.
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 6
Op het gebied van leefbaarheidsverbetering heeft Woonveste diverse activiteiten en projecten opgepakt, waarbij niet zozeer de omvang van het project centraal stond, maar de door de bewoners ervaren verbeteringen. In veel gevallen is hierbij samengewerkt met organisaties op het gebied van welzijn en zorg en de gemeenten. Een bijzonder project in dit verband betreft een inmiddels afgerond onderzoek onder Turkse ouderen naar de door hen gewenste woonzorgvoorzieningen. Financiële inzet en bedrijfsvoering Binnen haar financiële mogelijkheden heeft Woonveste in haar ogen de juiste maatschappelijke prestaties kunnen leveren in het jaar 2012. Woonveste accepteert voor haar sociale woningen en gebouwen een laag rendement. In 2012 moest een relatief hoog bedrag (€ 111.000) aan oninbare vorderingen op (ex-) huurders afgeboekt worden. Woonveste heeft structureel lage bedrijfslasten per wooneenheid: 21% onder het landelijk gemiddelde (gegevens CFV).
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 7
4. 4.1
VOLKSHUISVESTING DOOR WOONVESTE VERHUUR EN ONDERHOUD
De opdracht voor verhuur en onderhoud is de volgende: “Een uitstekende dienstverlening rond de individuele klant en kostenbewust verhuren en onderhouden”. De kernactiviteiten van verhuur zijn het verhuren van woningen (inclusief het technisch up-to-date maken), huurincasso en het sociaal- en buurtbeheer. De kernactiviteiten voor onderhoud zijn het planmatig onderhoud, het contractonderhoud, het dagelijks onderhoud en het duurzaam onderhoud. 4.1.1
Verhuur
Het proces bij verhuur start als de huur van een woning wordt opgezegd of als een nieuwbouwwoning in aanbouw is. Deze woningen worden toegewezen volgens het woonruimteverdeelsysteem. Dit heeft gevolgen voor het aantal woningzoekenden en de wachttijd voor woningzoekenden. De financiële kant van verhuur wordt zichtbaar in de cijfers voor huurverhoging, -derving en -achterstand. Ook worden bijkomende service en producten geleverd en zijn er vele activiteiten ondernomen op het gebied van sociaal- en buurtbeheer. Al deze aspecten komen in de genoemde volgorde aan bod. Mutaties in de verhuur Opzeggingen Eind 2012 zijn 337 huren van woningen opgezegd (aantal in 2011: 316). De verwachting was dat er 300 keer opgezegd werd in 2012. Derhalve bedroeg de mutatiegraad 7 (in 2011: 6).
Goedkoop: Betaalbaar: Duurder: Commercieel:
huur tot € 366,37 huur van € 366,37 - € 561,98 huur van € 561,98 - € 664,66 huur vanaf € 664,66 (geen huurtoeslag mogelijk)
In verhouding tot voorgaande jaren zijn er minder huurwoningen opgezegd in het goedkope segment en naar verhouding meer in het commerciële segment. Daarnaast is een daling zichtbaar in het opzeggen van etagewoningen en worden relatief meer seniorenwoningen opgezegd.
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 8
Het aantal opgezegde garages is gelijk gebleven ten opzichte van 2011: 66. Een groot deel van deze opzeggingen betrof garages in Drunen (57). Woonruimteverdeling Model woonruimteverdeling en Europese Wetgeving Woonveste verhuurt vrijgekomen huurwoningen en nieuwbouwwoningen volgens het aanbodmodel waarin degene met de langst opgebouwde inschrijfduur als eerste een aanbieding van de woning krijgt. Wetgeving vanuit Europa schrijft voor dat minimaal 90% van de woningen onder de huurtoeslaggrens (€ 664,66) moeten worden toegewezen aan mensen met een belastbaar inkomen onder de € 34.085,-. In 2012 is 90% van deze woningen toegewezen aan deze primaire doelgroep. Tot en met september heeft Woonveste het beleid gevoerd om woningen met een huur vanaf € 561,98 aan te bieden aan alle woningzoekenden, dus ook aan woningzoekenden met een inkomen boven de € 34.085,-. Met dit uitgangspunt dreigde echter de 90% grens onderschreden te worden. Daarom is het beleid bijgesteld waardoor woningen met een huur tussen de € 561,98 en € 664,66 in eerste instantie toegewezen worden aan woningzoekenden met een inkomen onder de € 34.085, -. Alleen als deze geen belangstelling hebben wordt er toegewezen aan woningzoekenden met een inkomen boven de € 34.085,- ; dit om leegstand te voorkomen. Advertenties Vrijwel alle woningen zijn geadverteerd op de website van Woonveste (www.woonveste.nl) en zijn geplaatst in de huis-aan-huiskranten Heusdense Courant en De Meierij. Daar waar woningen onvoldoende reacties opleverden, zijn ook andere middelen ingezet zoals andere huis-aan-huisbladen, contact met collega-corporaties, andere verhuurwebsites, gebruik van spandoeken en te huur-borden. Het betrof een zestal woningen die direct beschikbaar kwamen. En daarvoor geldt: de eerste die reageert, heeft de woning. Reacties/populariteitsgraad Er zijn in totaal 6.706 (2011: 6.833) reacties binnengekomen op de 315 geadverteerde woningen. Gemiddeld zijn er 21 reacties per woning (2011: 23) ontvangen (dit is de populariteitsgraad). Dit laagste cijfer van de afgelopen vijf jaar wordt grotendeels verklaard door de stagnerende woningmarkt. Het overgrote deel, namelijk 96% van de reacties, komt binnen via de website. Dit is 2% meer dan in 2011. In Drunen is het gemiddeld aantal reacties gedaald van 23 naar 22 en in de kern Heusden is sprake van een daling van 19 naar gemiddeld 14 reacties per woning. De populariteitsgraad in Vlijmen is van 26 naar 22 gegaan. In de gemeente Haaren is er sprake van een stijging van 20 naar 24. Hier komen dus de meeste reacties op een advertentie.
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 9
Goedkoop: Betaalbaar: Duurder: Commercieel:
huur tot € 366,37 huur van € 366,37 - € 561,98 huur van € 561,98 - € 664,66 huur vanaf € 664,66 (geen huurtoeslag mogelijk)
Zoals in de grafiek te zien is blijft het aantal reacties het laagst op woningen in het commerciële segment, dus boven de huurtoeslaggrens. Daarbij blijven eengezinswoningen de meeste reacties geven doch laten een daling zien van 31 (in 2011) naar gemiddeld 29. Daarop volgen de etagewoningen met gemiddeld 22 reacties (2011: 25). Het aantal reacties op seniorenwoningen blijft structureel laag op 6 (2011: 6). Weigeringen In dit verslagjaar heeft Woonveste 139 keer een reactie van een woningzoekende geweigerd. De meest voorkomende redenen voor weigering van woningzoekenden zijn: woningzoekende is niet te bereiken/geeft geen reactie of heeft schuld/huurachterstand. Er is ook 347 keer door woningzoekenden een woning geweigerd (2011: 344). In een aantal gevallen (24) werd geweigerd voor de intake. En ook na een woningaanbieding is 323 keer geweigerd. De belangrijkste redenen hiervoor zijn: wil wachten, heeft andere aanbieding, onderhoudsstaat woning en woning te duur. De woningzoekende lijkt in de huidige woningmarkt kritischer te worden, reageert om te checken of ze in aanmerking komt voor een woning en lijkt meer bereid te wachten op de meest passende woning. Aanbiedingsgraad Het aantal weigeringen heeft als gevolg dat een woning, net als in 2011, gemiddeld 2,4 keer is aangeboden voordat deze geaccepteerd werd. Het percentage aangeboden woningen dat in één keer wordt geaccepteerd ligt op 58%.
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 10
Toewijzingen aan primaire doelgroep Van alle verhuringen van woningen met een huurprijs tot € 664,66 is 90% verhuurd aan de primaire doelgroep; woningzoekenden met een (gezamenlijk) inkomen van maximaal € 34.085,-. Toewijzingen in nieuwbouw In 2012 zijn 41 (nieuwbouw)woningen verhuurd (2011: 37). Dit betreft 6 woningen aan de Laan van Tasmanië en 8 woningen aan Zuid Australië in Drunen, 11 woningen aan de Varen in Haaren en 16 PassiefHuiswoningen aan de Donkhof in Haarsteeg. Toewijzing via directe bemiddeling In 2012 zijn 15 woningen via directe bemiddeling toegewezen. Dit betekent dat de woning niet is geadverteerd. Dit betreft 4,5 % van het totaal aantal mutaties. In onderstaand overzicht staan de redenen nader gespecificeerd. Directe bemiddeling 2012 Begeleid wonen Bijzondere doelgroep Herhuisvester Taakstelling statushouders Urgent (4 maandentermijn verstreken) Uitzonderlijk besluit Wmo- woning Woningruil Zorginstelling senioren Totaal
1 1 1 3 1 1 2 3 2 15
„Begeleid wonen‟ zijn woningen die worden verhuurd aan cliënten van een zorginstelling (zoals Noenes Have, Reinier van Arkel Groep, Cello en Traverse ) waardoor mensen onder begeleiding kunnen wonen. Onder „bijzondere doelgroep‟ vallen huurders die met succes begeleid zijn door een instelling en na bewezen goed huurderschap het contract direct op eigen naam hebben gekregen. De directe bemiddeling voor de „herhuisvester‟ betrof een toewijzing vanwege sloop. Voor de huisvesting van „statushouders‟ in de gemeente Heusden heeft Woonveste 1 bemiddeling (2011: 3) verricht. Voor de gemeente Haaren betrof het 2 woningen (2011: 6). De taakstelling van het Centraal Orgaan opvang Asielzoekers (COA) in de gemeente Heusden is hiermee behaald. Met de gemeente Haaren zijn hierover nog geen concrete afspraken gemaakt. Een woningzoekende die met voorrang wil worden geholpen, kan een urgentie aanvragen. Het aantal toegekende urgenties over 2012 bedraagt 11 (2011: 10). Daarvan betrof het 3 keer een urgentie vanwege sloop. De urgenties worden via een urgentieaanvraag voorgelegd aan de urgentiecommissie. Deze aanvraag gaat vergezeld van een advies van de rayonconsulent en wordt eventueel aangevuld met een advies van Juvans en/of de GGD. De urgentiecommissie heeft 8 urgentieaanvragen positief beoordeeld: 3 op basis van een medische urgentie en 5 op sociaal-maatschappelijke gronden. Een urgent woningzoekende kan zelf reageren op advertenties. Als dit na vier maanden geen resultaat oplevert dan wordt er door Woonveste direct bemiddeld in een woning. Dit is in 2012 één keer nodig geweest. Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 11
Wanneer vanuit de markt een bijzondere doelgroep een specifiek huisvestingsvraagstuk heeft, beoordeelt Woonveste deze vraag en spant zich in om hiervoor een oplossing te zoeken. Ook kan het voorkomen dat er noodsituaties ontstaan die opgelost kunnen worden door een woning beschikbaar te stellen. Het beleid is om jaarlijks maximaal 8 woningen hiervoor ter beschikking te stellen. In 2012 is hier 1 keer gebruik van gemaakt en is daartoe een „uitzonderlijk besluit‟ genomen. Er zijn in 2012 twee bemiddelingen geweest voor een aangepaste woning vanuit de Wmo. Woonveste plaatst op de website en in de woonwinkel advertenties voor woningruil. Huurders kunnen hun woning zelf aanbieden en zij hebben inzage in de reeds aangeboden woningen. Op deze manier zijn zij op een andere manier actief op zoek naar een passende woning. In 2012 heeft er 3 keer woningruil plaatsgevonden (2011: 0). De woningen die onder „zorginstelling senioren‟ staan, zijn vrijgekomen woningen in de Grevelingen in Den Bosch die verhuurd zijn aan de Van Neynselgroep. Woningzoekenden Het verhuren van vrijgekomen woningen en nieuwbouw heeft geleid tot veranderingen in het aantal actief en geslaagd woningzoekenden en in de wachttijd.
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 12
Gegevens voor wat betreft de actief woningzoekenden: 1 De gemiddelde wachttijd van een actief woningzoekende is gedaald naar 11,7 maanden (2011: 12,5). Er hebben 925 woningzoekenden (2011: 1062) gereageerd op de vrijkomende woningen. De gemiddelde inschrijftijd van een actief woningzoekende is 3 jaar (2011: 3 jaar). 53% van de actief woningzoekenden is alleenstaand (2011: 51%) en 27% betreft tweepersoonshuishoudens (2011: 29%). 87% van de actief woningzoekenden heeft een inkomen onder de € 34.085,- (2011: 85%). Voor wat betreft de geslaagd woningzoekenden: 2 Er zijn 387 woningzoekenden geslaagd in het vinden van een woning (2011: 308). De gemiddelde wachttijd van een geslaagd woningzoekende is gestegen naar 9,2 maanden (2011: 8,7 maanden). 91% (2011: 92%) van de geslaagd woningzoekenden heeft gemiddeld 6 maanden moeten wachten op een woning. In- en uitschrijvingen Dit verslagjaar zijn 1.322 nieuwe woningzoekenden geregistreerd (2011: 1.428) waarmee het totaal aantal woningzoekenden uitkomt op 13.449. Het aantal uitschrijvingen is 418. Huurverhoging, huurderving en huurachterstand Jaarlijkse huurverhoging Het uitgangspunt voor de vaststelling van de huurverhoging is het inflatiecijfer over 2011 dat door het Rijk is bepaald op 2,3% voor de sociale woningen. Dezelfde verhoging is doorgevoerd voor de commerciële woningen en voor de garages. Woonveste was klaar om huurders met een inkomen boven de € 43.000,- een extra huurverhoging van 5% te geven als maatregel tegen het scheefwonen. Dit is echter van rijkswege niet mogelijk gemaakt. Er zijn geen geldige bezwaren ingediend tegen de huurverhoging. Vanaf september 2012 is het ook mogelijk om een acceptgiro voor de huur via Finnbox te ontvangen. Een zeventigtal huurders heeft zich hiervoor aangemeld. Huurverhoging bij mutatie In het ondernemingsplan 2011 t/m 2015 is aangegeven dat als de overheid geen ruimte biedt voor het jaarlijks verhogen van de huren met 1% boven inflatie, woningen na mutatie worden verhuurd tegen gemiddeld 80% van de maximaal redelijke huur. Dit tenzij het voorraadbeleid zich op woningniveau zich daar nadrukkelijk tegen verzet.
1
waarbij voor een actief woningzoekende wordt gerekend met de tijd die een woningzoekende wacht vanaf het moment van eerste reactie tot en met de laatste reactie met een maximum tijdspanne van 12 maanden. 2
waarbij voor een geslaagd woningzoekende wordt gerekend met de tijd die een woningzoekende wacht vanaf het moment van eerste reactie tot en met het moment van het toewijzen van een woning met een maximum tijdspanne van 12 maanden. Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 13
Dit heeft ertoe geleid dat bij 83% van de vrijkomende woningen een opwaartse huuraanpassing heeft plaatsgevonden (2011: 82%) wat een waarde vertegenwoordigt van jaarlijks € 213.000,-. Huurderving De huurderving (in een percentage van de huren en vergoedingen) als gevolg van tijdelijke leegstand is uitgekomen op 0,32% en blijft dus onder de gestelde norm van 0,4%. Tevens is de norm behaald om minimaal 60% van de vrijgekomen woningen binnen veertien dagen te verhuren. Het behaalde percentage is 64. Huurachterstand Voor 2012 is de norm behaald om een huurachterstandspercentage te realiseren van maximaal 0,7%. Op 31 december 2012 bedroeg de huurachterstand 0,35% (2011: 0,44%) en is daarmee fors lager. In 2012 is een bedrag van € 111.118,- aan vorderingen afgeboekt, welke als oninbaar werden beschouwd. Dit is meer dan de verwachte € 75.000,-. Het grootste gedeelte betreft afboekingen op (al lang) vertrokken (en onvindbare) huurders en huurders die in de WSNP (Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen) gaan. Al deze huurders worden overigens nog jaarlijks gecheckt op „vindbaarheid en verhaalsmogelijkheden‟ door de deurwaarder. Ontruimingen Er zijn 26 ontruimingen aangezegd in verband met huurachterstand (2011: 34). Hiervan zijn er 16 daadwerkelijk ontruimd (2011: 11) en is de huurovereenkomst door de rechter ontbonden. Dit hoge aantal wordt met name veroorzaakt door langlopende zaken en recidivisten. Verder is bij 6 huurwoningen (2011: 9) hennep ontdekt. Drie huurders hebben besloten de huur, na ontdekken, vrijwillig op te zeggen en de woning zelf te ontruimen. Hiermee is een juridische procedure voorkomen. De andere drie zijn alsnog ontruimd. Budgetondersteuning Huurders met (structurele) betalingsproblemen kunnen gebruik maken van individuele begeleiding op financieel gebied met behulp van budgetondersteuning. Vanuit haar maatschappelijke betrokkenheid zet Woonveste zich in voor huurders die hun financiële verplichtingen moeilijk na kunnen komen. Deze dienstverlening heeft een preventief karakter en wordt sinds 2012 ook aangeboden aan alle huurders waarvan een deurwaardersdossier is afgesloten. In 2012 hebben 74 gezinnen (2011: 47) gebruik gemaakt van budgetondersteuning. Voor 52 van deze huurders is budgetondersteuning het passende hulpverleningstraject en 9 huurders zijn doorverwezen naar Juvans en/of de Kredietbank. Dertien dossiers zijn negatief afgesloten omdat huurders de afspraken en verplichtingen niet nakwamen. Van de 74 gezinnen zijn er 61 die nu goed op koers blijven met hun financiën. De samenwerking met Juvans en de Kredietbank is ook in 2012 voortgezet en verder inhoud gegeven. Ook is een cursus „Omgaan met geld‟ georganiseerd in samenwerking met een externe, gecertificeerde budgetcoach. Steeds meer mensen voelen zich namelijk onzeker over hun financiën. Dat gevoel wordt nog eens versterkt door de berichten over de kredietcrisis. Om huurders meer grip te geven op hun geld en om financiële problemen te voorkomen, is de cursus aangeboden. Tijdens de cursus hebben de deelnemers de tools meegekregen om het inzicht in hun financiën te kunnen houden. De deelnemers en Woonveste zijn positief over deze cursus en deze zal een vervolg gaan krijgen.
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 14
Service en producten Beantwoorden van vragen Wekelijks komt er een groot aantal vragen binnen bij Woonveste. Dit kan via de website, telefonisch en via een bezoek aan Woonveste. Om de klant nog beter te bedienen is er in 2012 hard gewerkt aan de opzet van een nieuwe interactieve website. Hierdoor zal de klant nog meer zaken zelf kunnen regelen op het door hem gewenste tijdstip. Dit klantportaal zal ook mobiel beschikbaar worden gemaakt. De voorbereidingen hebben in 2012 plaats gevonden. De lancering zal in april 2013 plaatsvinden. Huurtoeslag Woonveste heeft een Huurtoeslag Informatie Punt (HIP). De praktijk wijst uit dat er steeds minder gebruik van wordt gemaakt. Mensen kunnen steeds makkelijker zelf online huurtoeslag aanvragen via www.toeslagen.nl . De mensen die eigenlijk echt hulp nodig hebben, moeten inloggen met hun DigiD. Dit mag Woonveste niet voor hen doen (vanwege privacyoverwegingen). Deze mensen worden direct doorverwezen naar de belastingdienst, die hen wel kan helpen. Woonwinkel Woonveste vindt het belangrijk dat klanten kunnen kiezen uit producten voor hun woning. In 2012 hebben 245 woonwinkelgesprekken plaatsgevonden (2011: 335). Dit zijn er minder vanwege de keuze om het planmatig onderhoud grotendeels een jaar door te schuiven. De meeste gesprekken hebben plaatsgevonden in het kader van (incidenteel) planmatig onderhoud, gevolgd door nieuwbouw en mutatie. Woningkeuringen Ook in 2012 is er minder actief ingezet op de woningkeuringen. Reden hiervoor is dat de woningvoorraad bij diverse kwaliteitsmetingen als goed wordt beoordeeld. Dit blijkt ook steeds uit de inspecties. Woonveste biedt huurders de mogelijkheid van een inspectie van de woning op kleine onderhoudszaken aan (eenmaal per 3 jaar). Dit staat vermeld op de website. Er hebben geen huurders gebruik gemaakt van deze mogelijkheid. Woonruimteverdeling voor ’t Heem en Vestia In 2012 is de samenwerking met ‟t Heem en Vestia inzake woonruimteverdeling van hun woningen in Haaren respectievelijk Drunen voortgezet. Dit heeft geresulteerd in het adverteren van 13 woningen van ‟t Heem (2011: 19) en in 6 advertenties voor appartementen van Vestia (2011: 4). WoonEnergie Woonveste is aangesloten bij WoonEnergie en heeft dit product middels een mailing aangeboden aan haar huurders. Dit heeft weer geleid tot een toename van het gebruik van deze energieleverancier met aantrekkelijke voorwaarden voor de huurder. Sociaal- en buurtbeheer Het sociaal- en buurtbeheer richt zich op een prettige woonomgeving voor onze huurders. Daarom zijn de rayonconsulenten en buurtbeheerders actief in de diverse buurten waar Woonveste bezit heeft. De werkzaamheden variëren van het ondersteunen van individuele huurders bij het oplossen van woonproblemen tot bemiddeling bij overlast of ander hinderlijk gedrag. Ook worden op proactieve wijze acties uitgezet om het leefklimaat te verbeteren.
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 15
Sociaal beheer; samenwerken met andere actieve partijen Woonveste neemt in de gemeente Haaren en in de gemeente Heusden deel aan een sociaal netwerkoverleg. Het overleg is ervoor bedoeld elkaar te informeren over multi-probleemhuishoudens en om, in gevallen waar dat nodig en mogelijk is, tot een gezamenlijke aanpak te komen om zo effectief mogelijk te kunnen werken. In 2012 is in overleg met de gemeente Heusden een convenant opgesteld dat ervoor moet zorgen dat uitwisseling van gegevens nog beter mogelijk is en de samenwerking verder geprofessionaliseerd kan worden. Voor Woonveste betekent dit dat zij nog beter in kan schatten in welke gevallen zij haar huurders kan ondersteunen bij het oplossen van problemen en/of overlastsituaties. In samenwerking met de gemeente Heusden en ContourdeTwern ondersteunt Woonveste een project buurtbemiddeling. Doel is om mensen die een conflict hebben zelf tot oplossingen en/of afspraken te laten komen. Een team van vrijwilligers is opgeleid als buurtbemiddelaar en helpt hen bij het aangaan van een gesprek met elkaar. Woonveste ondersteunt de inzet van buurtbemiddeling en begeleiding van de vrijwilligers omdat het bewoners aanzet om zelf verantwoordelijkheid te nemen. Dit bevordert de samenhang en leefbaarheid in de buurten. Wijkwinkels In de kernen Vlijmen en Oudheusden is een wijkwinkel gevestigd. Deze worden beheerd door ContourdeTwern. Woonveste houdt hier wekelijks op diverse momenten spreekuur. Klanten kunnen hier terecht voor allerlei vragen op het werkterrein van Woonveste en bij de andere maatschappelijke organisaties. Buurtbeheerders De buurtbeheerders hebben zich voornamelijk ingezet voor schone en veilige buurten en woongebouwen. Op diverse plaatsen is het verzamelen en afvoeren van oud papier aangepakt. Daarnaast houden de buurtbeheerders ook de woonomgeving in de gaten en worden bewoners bij wie brandgangen en tuinen niet op orde zijn, aangesproken op hun verantwoordelijkheden. Regelmatig spreken zij bewoners in de wijk en hebben zij contacten met bewonerscommissies. In 2012 is een start gemaakt om bewoners vaker te bezoeken. Buurtbeheerders hebben nieuwe bewoners bezocht om kennis te maken. Ook worden bewoners met huurachterstand vaker bezocht om zo te beoordelen of het om adressen gaat waar hulp gewenst is. Activeren bewoners Woonveste vindt het belangrijk bij te dragen aan de sociale cohesie in een wijk c.q. buurt. In dit kader worden bewoners op diverse manieren gestimuleerd om mee te denken over en mee te doen met activiteiten in de directe woonomgeving. Ook in 2012 legt Woonveste daarbij de nadruk op de faciliterende rol die zij wil spelen; Woonveste neemt geen taken of activiteiten uit handen, maar ondersteunt bewoners daar waar nodig zodat zij de plannen die ze hebben ook daadwerkelijk kunnen uitvoeren. In 2012 zijn diverse informatiebijeenkomsten en/of bezichtigingen van proefwoningen georganiseerd voor huurders van woningen waar ingrijpend planmatig onderhoud en/of energetische verbetering gepland stond. De rayonconsulent en de projectopzichter zorgen voor voorlichting over het project. Dat veel bewoners overtuigd zijn van het nut van de maatregelen blijkt uit het feit dat op de meeste complexen alle woningen aangepakt kunnen worden.
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 16
Woonveste zet zich in om na de uitgevoerde werkzaamheden of na oplevering van nieuwbouw een bewonersgroep betrokken te houden bij de woning en woonomgeving. Daar waar mogelijk wordt een klankbordgroep gevormd of een bewonerscommissie opgericht . Bewonerscommissies Met de bewonerscommissies van de complexen Kuyperlaan, Zuiderpoort, Den Uylplein, Op den Berg, Caleidoscoop, Passepartout, Hollandlaan, Zuid West Kwadrant, RooyackerserfSchoolstraat en de Van Arckelstraat/Prins Hendrikstraat heeft diverse malen overleg plaatsgevonden. De contacten lopen naar ieders tevredenheid en er spelen geen dringende kwesties. In de Van Galenstraat/Admiraalsweg en het seniorencomplex aan de Burgemeester van der Heijdenstraat heeft het overleg met een groep actieve bewoners een meer structureel karakter gekregen zonder dat er sprake is van een formele bewonerscommissie. Deze manier van overleg blijkt naar tevredenheid van Woonveste en de bewoners te werken en kan wellicht op andere complexen worden toepast. In de complexen aan de Hollandlaan en de Zuiderpoort zijn activiteitencommissies opgericht die zich zeer actief profileren door activiteiten te organiseren waaraan alle bewoners van de desbetreffende complexen deel kunnen nemen. Deze activiteiten worden druk bezocht. In het seniorencomplex aan de Kasteellaan in Oudheusden is een koffieochtend georganiseerd om informeel in contact te komen met de bewoners. Dit levert waardevolle informatie op en wordt op prijs gesteld door de bewoners. Diverse bewonerscommissies ontvangen van Woonveste een financiële bijdrage. Deze dient om de communicatiekosten van een bewonerscommissie te dekken en ook om activiteiten mee op te zetten. In diverse gebouwen zijn gezamenlijke ruimtes aanwezig die gebruikt worden voor sociale activiteiten. Deze activiteiten worden doorgaans goed bezocht en staan open voor alle bewoners. Huurdersvereniging De Huurdersvereniging Heusden is actief in alle kernen van Heusden. Het overleg met Woonveste vindt plaats op grond van een samenwerkingsovereenkomst. In deze overeenkomst is vastgelegd op welke wijze overlegd wordt, over welke onderwerpen en met welke rechten en plichten. Aan het overleg nemen deel een afvaardiging van het bestuur van de huurdersorganisatie, alsmede de directeur en de manager Wonen of de manager Ontwikkeling van Woonveste. Het bestuurlijk overleg met de huurdersvereniging vond driemaal plaats. Onder meer is overleg gevoerd over het huurprijsbeleid 2012; de vereniging heeft hiermee ingestemd. Ook is input gevraagd voor het Jaarplan 2013 en is onder andere gesproken over de Wijkkaders, de Strategische Visie op Leefbaarheid en het Tweede kans- en sanctiebeleid voor ex-huurders en het klachtenteam Vlijmen. De huurdersvereniging ontving een financiële bijdrage van Woonveste. 4.1.2
Onderhoud
De kernactiviteiten van onderhoud hebben als doel een kwalitatief goede en betaalbare woningvoorraad. De uitdaging hierbij is om het onderhoud op een klantgerichte, efficiënte, effectieve en kostenbewuste manier uit te voeren.
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 17
Om de kwaliteit van het bestaande woningbestand op het gewenste niveau te houden, wordt jaarlijks het nodige planmatig- en dagelijks onderhoud uitgevoerd en wordt flink geïnvesteerd in de verbeteringen van de energetische kwaliteit van woningen, zoals vermeld in het Ondernemingsplan 2011 t/m 2015. Voor het onderhouden en verbeteren was in 2012 een budget van zo‟n 9,5 miljoen euro beschikbaar. Er is in totaal zo‟n € 658.879,- minder uitgegeven. Dit komt grotendeels door een vervallen project van ruim € 800.000,-. Daarbij waren er extra kosten vanwege: de btw-verhoging van 19% naar 21% (per oktober); 12% meer mutaties dan vooraf ingeschat (en daardoor meer kosten); extra werkzaamheden die niet begroot waren (ruim € 100.000,-); de (financiële) mogelijkheid om meer Incidenteel Planmatig Onderhoud uit te voeren. Begroot
Werkelijk
Verschil
%
Dagelijks onderhoud Mutatieonderhoud Reparatieonderhoud
€ 1.260.000 € 1.054.000
€ 1.304.240 € 1.134.833
-€ 44.240 -€ 80.833
-4% -8%
Contractonderhoud
€ 1.046.000
€ 991.357
€ 54.643
5%
Planmatig onderhoud Regulier Incidenteel Geclusterd voor te verduurzamen woningen
€ 2.575.000 € 150.000 € 3.460.000
€ 2.578.481 € 246.103 € 2.631.107
-€ 3.481 -€ 96.103 € 828.893
0% -64% 24%
Totaal onderhoud
€ 9.545.000
€ 8.886.121
€ 658.879
7%
Dagelijks onderhoud Met het dagelijks onderhoud aan woningen streeft Woonveste ernaar dat huurders tevreden zijn over hun woning en dat deze voldoet aan een goed kwaliteits- en uitrustingsniveau. Onder de noemer dagelijks onderhoud vallen het reparatie- en mutatieonderhoud. Voor 2012 is uitgegaan van een begroot budget van € 2.314.500,- voor het dagelijks onderhoud. Mutatieonderhoud Bij iedere mutatie wordt de woning beoordeeld op de technische staat, inrichting conform beleid en verhuurbaarheid. Indien noodzakelijk worden gebreken hersteld en wordt binnenonderhoud uitgevoerd. Leidraad hierbij is de in 2011 vastgestelde basiskwaliteit voor mutaties, de woonwinkel en planmatig onderhoud. Er wordt altijd een gedegen afweging gemaakt tussen investeren of de mogelijkheid om de woning in bestaande staat door te exploiteren om daarmee ook de kosten te bewaken. Vanaf november krijgen vrijkomende woningen bij mutatie een gecertificeerd EPA-label. Het aantal van 337 mutaties is 12% hoger dan begroot (300). De kosten komen echter maar 4% boven de begroting uit.
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 18
Dit wordt grotendeels veroorzaakt doordat relatief minder woningen (8% van het totaal aantal mutaties tegen regulier 10%) zijn gemuteerd waarbij grootschalig onderhoud noodzakelijk was. Voor deze mutaties, boven de € 10.000,-, worden offertes aangevraagd bij minimaal twee verschillende aannemers. Het betrof 29 mutaties. Dit heeft een prijsvoordeel opgeleverd van ruim € 40.000,-. Dit weegt dus zeker op tegen een iets langere leegstand (ongeveer twee weken per mutatie). Reparatieonderhoud In het melden en uitvoeren van reparatieverzoeken staat Woonveste voor een klantgerichte aanpak. Tijdens kantooruren kunnen de reparaties telefonisch, persoonlijk of via e-mail worden doorgegeven. Buiten kantoortijden wordt de telefoon doorgeschakeld naar een callcenter. Met de klant wordt binnen 24 uur na ontvangst van de melding een afspraak gemaakt voor uitvoering van de werkzaamheden en/of inspectie. Het budget reparatieonderhoud voor 2012 bedroeg € 1.054.000,-. Er zijn 5.344 reparaties uitgevoerd met een totaalbedrag van € 1.134.833,- waarmee er sprake is van een budgetoverschrijding. Dit heeft te maken met een aantal grotere „dure‟ noodzakelijke reparaties (boven de € 3.000,-). Hierin zit onder andere een asbestsanering in een tuin van ruim € 11.000,-. Daarnaast zijn enkele noodzakelijke keuken- en doucherenovaties uitgevoerd die de gemiddelde reparatiekosten nadelig hebben beïnvloed. Hiermee komen de gemiddelde kosten per reparatie zo‟n € 15,- hoger uit dan begroot. Vanaf januari 2012 is gewerkt met een nieuw systeem voor reparatieonderhoud waarin vaste prijzen op basis van eindtermen/resultaten worden gehanteerd met marktconforme, scherpe prijzen. Dit om efficiënter te werken binnen het reparatieonderhoud. De doelstelling om 70% van de reparatieopdrachten in vaste prijs te verstrekken is helaas niet gehaald. De installateurs hebben 65% in vaste prijs uitgevoerd en de bouwkundig aannemers 52%. Er zijn zowel intern als extern acties ondernomen om scherp toe te zien op het toepassen van de vaste prijsafspraken. Contractonderhoud In 2012 is het contractonderhoud verder geprofessionaliseerd. Er is een aantal contracten (op)nieuw aanbesteed, opgemaakt, onderhandeld en getekend. Dit leidt tot kostenbesparingen, beter inzicht en een beter serviceniveau. Het betreft de contracten op liftonderhoud (50% besparing), deurautomaten en brandblusmiddelen (20% besparing). De contracten voor schoonmaakonderhoud en voor brandmeldinstallaties (35% besparing) zijn nagenoeg afgerond. De effecten hiervan worden vanaf 2013 merkbaar, ook in de servicekosten van huurders. Planmatig onderhoud (Planmatig) onderhoud is de grootste jaarlijkse kostenpost van Woonveste. Het is belangrijk om deze ook voor de langere termijn goed te begroten wat zichtbaar wordt in de meerjaren financiële planning. Deze planning bepaalt mede de ruimte die Woonveste voor investeringen beschikbaar heeft. Vandaar dat het jaar 2012 is gebruikt om de procedure werkvoorbereiding voor het planmatig onderhoud anders in te richten. Vanaf 2012 zullen namelijk alle geplande planmatige activiteiten een jaar vooraf geïnspecteerd worden en, indien van toepassing, voorbereid worden. Hierdoor is elk jaar in september duidelijk wat de kosten zijn voor het volgende jaar.
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 19
Zo kan exacter worden begroot en worden in het jaar zelf nagenoeg geen activiteiten meer doorgeschoven. Ook kunnen huurders eerder en exacter geïnformeerd worden over onderhoudsactiviteiten die gaan plaatsvinden. Regulier planmatig onderhoud Om dit nieuwe proces te realiseren zijn in 2012 in het reguliere planmatig onderhoud alleen de activiteiten ondernomen die echt noodzakelijk zijn en die reeds in 2011 in voorbereiding zijn genomen. Dit is ook terug te zien in de cijfers. Er is slechts een verschil van € 3.481,tussen begroting en werkelijkheid. Hierin zijn de vervallen en toegevoegde projecten reeds verwerkt. De projecten regulier planmatig onderhoud met een afwijking van meer dan 1% op de begroting (€ 25.742,-) worden toegelicht. Een project is afgerond met een positief verschil van ruim € 83.000,-. Belangrijkste reden voor dit resultaat is dat er veel keukens teruggeplaatst konden worden omdat ze niet aan vervanging toe waren. Er is voor een bedrag van zo‟n € 33.000,- aan onderhoudsprojecten verantwoord doorgeschoven naar een later moment. Een project is afgerond met een negatief verschil van € 30.000,-. Dit verschil wordt veroorzaakt doordat er uiteindelijk een hogere deelname was dan verwacht. Dit kwam mede door een vrijkomende woning die door de opzegging alsnog meegenomen kon worden in het project. Het vervroegd vervangen van een 25-tal verouderde cv-ketels waarbij vervanging een gunstiger optie was dan reparatie. Dit heeft tot een tekort op dit project geleid van ruim € 37.000,In 2012 is voor ruim € 105.000,- aan „niet begrote‟ (grotendeels onvoorziene) kosten toegevoegd. De grootste posten zijn de volgende. Een bedrag van zo‟n € 40.000,- voorbereidingskosten (asbestanalyse, constructeurskosten, architectkosten e.d.) voor het geclusterd planmatig onderhoud in 2013. Het vervangen van cv-installaties in complex St. Antonius te Heusden voor een bedrag van zo‟n € 45.000,- in samenspraak met Schakelring. Schakelring betaalt hieraan mee. Incidenteel planmatig onderhoud Woonveste stimuleert bewoners mee te doen aan de planmatige onderhoudsprojecten. Indien bewoners niet meedoen, kunnen ze na vijf jaar alsnog een verzoek doen voor het desbetreffende onderhoud. Bij gebreken wordt op basis van reparatieonderhoud de situatie in stand gehouden. Deze verzoeken worden geclusterd uitgevoerd gezien de voordelen die dat met zich meebrengt. Aan de hand van de cijfers van het 3e kwartaal wordt gekeken hoeveel ruimte er in de begroting is. Dit heeft ertoe geleid dat in 2012 in 37 woningen incidenteel planmatig onderhoud uitgevoerd is voor een bedrag van € 246.103,-. Dit past dus binnen het onderhoudsbudget. Duurzaam Onderhouden/Geclusterd Planmatig onderhoud De doelstelling van Woonveste is om binnen 15 jaar de totale woningvoorraad op minimaal energielabel C te brengen. Een fors deel van de bestaande woningvoorraad beschikt over een lager energielabel dan een C-label.
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 20
Een goed moment om onderhoud te plegen en daarmee de energetische waarde van woningen op te waarderen, ligt ergens tussen het 30e en 40e bouwjaar. Op dat moment komen een aantal ingrijpende onderhoudsactiviteiten extern (zoals kozijnenvervanging en voegwerken) als intern (keuken, douche, toilet en cv-installatie) in aanmerking voor het standaard onderhoud. Door deze ingrepen te combineren of deels te combineren, kan synergie worden bereikt die leidt tot sterk verbeterde energieprestaties. Conform het Ondernemingsplan 2011 t/m 2015, zullen op deze manier circa 600-800 woningen in 5 jaar worden onderworpen aan een energetische verbeterslag. Dit „verduurzamen‟ van de woningen, ook wel genoemd het „aantrekken van een warme jas‟, vergt een ander onderhoudsproces. Deze integrale en intensievere aanpak van planmatig onderhoud vraagt, afhankelijk van het project, het betrekken van een architect voor de uitstraling van de buitenschil; het doorlopen van een bouwvergunningsprocedure; extern advies inzake constructies; het maken van energiewinstberekeningen; extra aandacht voor de communicatie met huurders. Deze gaan namelijk een huurverhoging betalen voor de gemiddelde verlaging in de energielasten. Dit betekent dus denken vanuit woonlasten (= huren + energielasten) en niet alleen vanuit huurlasten. Deze communicatie met de bewoners is een intensief traject met de volgende stappen: Aangeven van onderhoudsbehoeften door bewoners tijdens bewonersavonden; Presenteren planvoorstellen en effect op woonlasten door Woonveste aan bewoners; Keuzes maken door bewoners (kleuren, isolatie, huurverhoging in 1 of 2 „trappen‟ etc.) per woningblok; Ondertekenen van de huurverhogingen. Het feit dat bij 7 projecten het deelnamepercentage 100% is, geeft aan dat het gekozen (intensieve) proces effectief is. In 2012 is voor 173 woningen (9 wooncomplexen) gepland om de onderdelen aan de buitenschil - zoals voegwerk, kozijnen, goten, hemelwaterafvoeren, dakbedekkingen en dergelijke geclusterd (planmatig) uit te voeren. Samen met te nemen energetische verbetermaatregelen is het de ambitie om de energetische kwaliteit van deze geselecteerde woningen op minimaal energielabel C te brengen. Daar waar wenselijk en financieel verantwoord, is ingezet om energielabel B te bereiken. Dit is voor 143 woningen gerealiseerd zoals in de volgende tabel is te zien.
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 21
Straat Pater van den Elzenstraat Moerbeistraat W. Alexanderlaan Van Speijkstraat Kerkstraat 60 t/m 64 Van Heemskerkstraat Van Speijkstraat Van Altenastraat De Werf Totaal aantal woningen
Aantal woningen Huurders gepland uitgevoerd akkoord 14 10 100% 16 16 100% 26 0 *) 23% 18 18 100% 5 5 100% 50 50 100% 12 12 100% 6 6 100% 26 26 100% 173 143
Energielabel van naar F B F C D/E B E B E B D/E B E B E B D C
*) 6 woningen worden in 2013 gedaan.
In één complex bleken 10 woningen geschikt om binnen de huidige onderhoudsstaat de verbetermaatregelen uit te voeren in plaats van 14 woningen. De bewoners van het wooncomplex aan de Willem Alexanderlaan te Vlijmen waren niet allen overtuigd van de energetische verbetermaatregelen. Eén blok bewoners (6 woningen) heeft akkoord gegeven. De uitvoering kon echter niet meer worden gestart in 2012 en daardoor is er een vervallen post van ruim € 800.000,-. Dit verklaart grotendeels het verschil tussen het bedrag dat begroot is aan geclusterd planmatig onderhoud (€ 3.460.000,-) en het bedrag dat daadwerkelijk in opdracht is gegeven (€ 2.631.107,-). De projecten waren voor het geclusterd planmatig onderhoud begroot op gemiddeld € 20.000,- per woning. De projecten met een afwijking van meer dan 1% op de begroting (€ 34.600,-) worden toegelicht. Dit betreft drie projecten. Een negatief verschil van zo‟n € 118.000,- bij de Pater van den Elzenstraat. Dit komt o.a. doordat er nieuwe energetische verbetermaatregelen zijn toegepast. Omdat het 10 woningen betreft is dit een overzichtelijk aantal om hiermee te testen. Een positief verschil van zo‟n € 83.000,- bij de Moerbeistraat. Deze was begroot op een B-label waarbij uiteindelijk is gekozen is voor een C-label met lagere kosten. Een positief verschil van zo‟n € 117.000,- bij complex De Werf. Hier bleek het dak nog niet aan vervanging toe te zijn en was isolatie reeds grotendeels aanwezig. Voor de investeringen in energetische verbetermaatregelen was een bedrag gereserveerd van € 20.000,- per woning, dus in totaal € 3.460.000,-. Voor het complex De Werf in Drunen was geen energetische investering nodig. Via het geclusterd planmatig onderhoud is een hoger energielabel bereikt. Dit betekent dat er voor 117 woningen gebruik is gemaakt van de investeringsbudgetten ten behoeve van energetische verbetermaatregelen met een bedrag van € 1.632.944,-. In werkelijkheid is dus een kleine € 14.000,- gemiddeld per woning besteed aan energetische verbetermaatregelen. Hiervan wordt de helft via een huurverhoging doorbelast aan de huurders en neemt Woonveste de andere helft voor haar rekening.
Na dit energetisch verbetertraject krijgen de woningen een gecertificeerd EPA-label. Dit energielabel ofwel EPA (Energie Prestatie Advies) maakt prominent onderdeel uit van het (nieuwe) woningwaarderingsysteem (WWS). Vandaar dat in 2010 is gestart met het vernieuwen van labels. Dit is in 2012 afgerond. Nu zijn alle woningen voorzien van een actueel EPA referentielabel/pre-energielabel en deze zijn verwerkt. Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 22
Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) In 2012 is het aantal woningaanpassingen ten opzichte van 2011 met 57% gedaald (van 82 naar 35). Een kleine 10% van deze woningaanpassingen komt vanuit de gemeente Haaren en „s-Hertogenbosch. De overige 90% vanuit de gemeente Heusden. De forse daling wordt met name veroorzaakt door beleidswijzigingen bij de gemeente Heusden. Hoewel het aantal woningaanpassingen sterk is afgenomen, zijn de totale aanpassingskosten maar 15% gedaald. De totale kosten, die geheel worden gedekt door de gemeente, zijn voor de 35 aanpassingen € 154.780,-. Het grootste deel hiervan, namelijk € 108.636,-, is voor het realiseren van aanbouwen achter twee woningen. Voor de uitvoering van de aanpassingen zijn normen in een convenant tussen gemeente Heusden en Woonveste overeengekomen welke elke drie jaar wordt geactualiseerd. Eenzelfde convenant is in gang gezet voor de gemeente Haaren.
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 23
4.2
VASTGOED
4.2.1 Woningvoorraad Op de peildatum 31 december 2012 heeft Woonveste 5.357 woningen en 171 zorgeenheden in eigendom in de gemeenten Heusden, Haaren, ‟s-Hertogenbosch en Sint-Michielsgestel. In 2012 is de woningvoorraad van de zelfstandige woningen in totaliteit toegenomen met 23 woningen. De stijging wordt veroorzaakt door nieuwbouw van 25 eengezinswoningen. Daarnaast is een eengezinswoning in Oudheusden verkocht en is een verhuureenheid administratief gewijzigd van etagewoning naar ontmoetingsruimte. Dit jaar is een nieuwbouwcomplex in Berlicum (gemeente Sint-Michielsgestel) opgeleverd. Dit gebouw omvat een educatief centrum en 18 zorgappartementen met daarbij 2 ontmoetingsruimtes die bestemd zijn voor de bewoners. Woningvoorraad per gemeente naar woningtype (in aantallen) Woningtype Eengezinswoning Etagewoning met lift Etagewoning zonder lift Totaal
Gemeente Heusden
Gemeente Haaren
3.231 893 475 4.599
513 34 74 621
Gemeente ’s-Hertogenbosch 0 137 0 137
Totaal 3.744 1.064 549 5.357
Woningvoorraad per gemeente naar huurcategorie (in aantallen en % van het totaal) Huurcategorie
Gemeente Heusden
Goedkoop (< € 366) Betaalbaar (€ 366 - € 561) Duurder (€ 561 - € 664) Commercieel (> € 664) Totaal
424 3.209 751 215 4.599
Gemeente Haaren
9% 70% 16% 5%
76 448 72 25 621
12% 72% 12% 4%
Gemeente ’s-Hertogenbosch 0 137 100% 0 0 137
Totaal 500 3.794 823 240 5.357
9% 71% 15% 4%
Overige verhuureenheden Naast woningen en zorgeenheden heeft Woonveste 842 overige verhuureenheden, waaronder garages, bergingen, parkeerplaatsen en diverse soorten maatschappelijk vastgoed in bezit. Het maatschappelijk vastgoed betreft onder andere de MFA Caleidoscoop in Vlijmen, ontmoetingsruimtes ten behoeve van zorgwoningen, wijkwinkels en peuterspeelzalen. Voor Schakelring beheert Woonveste 3 woningen. 4.2.2 Woningverkoop In 2012 zijn de zeven nieuwbouwwoningen A. Kampstraat verkocht met Koopgarant-korting. Voor de verkoop van 8 nieuwbouwwoningen Castellum zijn diverse publiciteitsacties gehouden maar dit heeft niet geleid tot verkoop van de woningen. Eind 2012 is de verkoopstrategie gewijzigd en besloten tot het aanbieden van de woningen via Koopgarant. Voor de appartementen is verhuur ook mogelijk. De zes opgeleverde koopwoningen Wijngaert te Haaren waren in 2011 reeds verkocht. Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 24
4.2.3 Strategisch Voorraadbeleid (SVB) Het strategisch voorraadbeleid bestaat uit een portefeuilleplan en complexbeheerplannen. In het portefeuilleplan zijn de strategische doelstellingen voor de woningvoorraad geformuleerd. De strategiekeuzes voor exploitatie van alle woningen zijn opgenomen in de complexbeheerplannen. Het SVB fungeert als bindende factor voor de verschillende beleidsvelden binnen Woonveste (o.a. huurbeleid, onderhoudsbeleid, kwaliteitsbeleid, verkoopbeleid). In het SVB is een aantal complexen opgenomen waarbij op basis van nieuwe kennis en ontwikkelingen vragen zijn ontstaan over de verhuurbaarheid in de huidige vorm op langere termijn. Er is een zestal (combinatie van) complexen benoemd welke nader zijn onderzocht om optimale keuzes te kunnen maken inzake de toekomstige exploitatie. De locaties zijn geanalyseerd vanuit verschillende invalshoeken: Techniek; Verhuurbaarheid en markt; Leefbaarheid (complex en kern); Financiën. Deze methodiek zorgt voor de noodzakelijke integrale verdiepingsslag om een breed afgewogen strategie te kunnen bepalen. Verder zijn in 2012 de volgende activiteiten uitgevoerd: In het derde kwartaal heeft de jaarlijkse evaluatie van het SVB plaatsgevonden. Hierin is de stand van zaken gepresenteerd ten opzichte van het portefeuilleplan en zijn bijzonderheden besproken. De methode voor het doorvoeren van exploitatieverlengingen is vastgesteld. Tevens zijn de complexen die hiervoor in aanmerking kwamen volgens de methodiek verlengd. Dit heeft eenmalig tot een aantal exploitatieverlengingen geleid die verwerkt zijn in de financiële jaarrekening. Het bestaande voorraadbeleid is vertaald naar streefhuren als gevolg van het gewijzigde woningwaarderingsstelsel (schaarstepunten en energielabels). Er is onderzoek verricht naar de benodigde omvang van de kernvoorraad. Hierbij is uitgegaan van meerdere mogelijke economische scenario‟s. De voorbereidingen voor de herijking van het portefeuilleplan en de complexbeheerplannen in 2013 zijn getroffen. 4.2.4 Nieuwbouw Woonveste verruimt haar woningvoorraad middels het ontwikkelen en bouwen van woningen. Als maatschappelijk ondernemer zet Woonveste zich ook in voor het ontwikkelen van maatschappelijk vastgoed. In 2012 zijn onderstaande activiteiten ondernomen. Gemeente Heusden De tweede fase van project Castellum in Oudheusden heeft in 2012 haar definitieve vorm gekregen. Vanwege het ontstaan van voorzieningen aan de Kasteellaan in Oudheusden is besloten de bijeenkomstruimte in het gebouw om te zetten naar een studioappartement. De procedure om het bestemmingsplan hiervoor te wijzigen is doorlopen.
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 25
In 2012 zijn in Drunen 14 woningen op locatie Zuid-Australië opgeleverd. De huurders hebben hun intrek genomen in de woningen. Samen met Gemeente Heusden is opnieuw gekeken naar de mogelijkheden van woonwagenlocatie Kavelingweg in Haarsteeg. Woonveste is met gemeente Heusden in onderhandeling geweest over de realisatie van 3 woningen op deze locatie. Eind 2012 is er een investeringsbesluit voor de bouw van drie vrijstaande woningen genomen. Begin 2012 is gestart met het tweede project voor 16 bestaande appartementen aan de Donkhof te Haarsteeg. Dit project is nagenoeg identiek aan het PassiefHuis-project in Nieuwkuijk. Dit project is in september 2012 opgeleverd, bijna 2 maanden eerder dan gepland. Het complex kan na deze intensieve aanpassing weer voor minimaal 50 jaar in de markt gezet worden.
De twee PassiefHuis-projecten hebben Woonveste de landelijke PassiefBouwen Award van de Stichting PassiefBouwen opgeleverd in de categorie renovatie. De jury benadrukt dat de renovatie een hoogwaardig passief karakter heeft en dat op een creatieve en inspirerende wijze met een vrijwel gelijksoortige technische aanpak twee totaal verschillende verschijningsvormen tot stand zijn gebracht. Vol trots heeft Woonveste deze prijs in ontvangst genomen en ziet deze Award als een prachtige opsteker en stimulans voor medewerkers en partijen waarmee wordt samengewerkt op terrein van duurzaamheid. In januari 2012 is Woonveste eigenaar geworden van een bouwlocatie aan de Wolput in Vlijmen. Met een ontwikkelaar is een turnkey-overeenkomst gesloten op basis van een programma van eisen en een vastgesteld aantal woningwaarderingspunten. Een plan voor 25 appartementen is uitgewerkt en de omgevingsvergunning is aangevraagd. Woonveste heeft samen met Schakelring verder onderzoek verricht naar de realisatie van een zorgcentrum in Vlijmen. De in 2011 onderzochte realisatie van een zorgcentrum in Oudheusden is begin 2012 niet haalbaar gebleken. Centrumplan Vlijmen Woonveste is door een projectontwikkelaar gevraagd appartementen af te nemen in het nieuw te realiseren centrumplan Vlijmen. Woonveste heeft marktonderzoek verricht en hieruit is gebleken dat er op basis van de beschikbare gegevens voldoende marktpotentie is. Woonveste heeft opgegeven aan de ontwikkelaar waaraan de appartementen dienen te voldoen. De ontwikkelaar is in 2012 met de gemeente Heusden tot overeenstemming gekomen en mag het Centrum plan gaan realiseren. Woonveste heeft zich nog niet verbonden aan dit project.
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 26
Heistraat Vlijmen Woonveste is door een projectontwikkelaar gevraagd om deelname in een te ontwikkelen plan op een braakliggend stuk grond aan de Heistraat in Vlijmen. Woonveste heeft marktonderzoek verricht en hieruit is gebleken dat er op basis van de beschikbare gegevens voldoende marktpotentie is. Woonveste heeft geen verdere afspraken gemaakt. Gebiedsontwikkeling Geerpark Gemeente Heusden en Woonveste hebben in 2012 een nieuwe samenwerkingsovereenkomst gesloten voor de gebiedsontwikkeling Geerpark. Hierin zijn onder andere afspraken vastgelegd over de onderlinge rechtsverhoudingen, risicoverdeling en taakverdeling. Daarnaast zijn er resultaatafspraken gemaakt over de gezamenlijk te voeren grondexploitatie. Aansluitend op het aangaan van de nieuwe overeenkomst zijn het ontwerp-bestemmingsplan en het exploitatieplan Geerpark opgesteld en gepubliceerd. Morgen 1 Deelplan „tussengebied Geerpark‟ is na naamswijziging project „Morgen 1‟ geworden. Het deelplan is in 2012 uitgewerkt tot het niveau waarop een omgevingsvergunning kan worden aangevraagd. Door een wijziging van inzicht over het toekomstig gebruik van het aanpalende gebouw Mommersteeg is kritisch gekeken naar het parkeren binnen het plangebied. Dit gaf Woonveste de kans om het plan van appartementen met halfverdiepte parkeergarage om te zetten naar een plan met parkeren op maaiveld. Voor Woonveste bestaat het plangebied uit: - 36 appartementen (huur); - 13 eengezinswoningen (huur); - 6 grondgebonden nultredenwoningen (huur). De woningen in het plan hebben een hoge duurzaamheidsambitie waarbij naast energieverbruik onder andere ook gekeken is naar gezondheid en milieubelasting. Mommersteeg De herbestemming van rijksmonument Mommersteeg heeft in 2012 definitief vorm gekregen. Begin 2012 is geconcludeerd dat het gebouw inzetten als sociaal-cultureel centrum niet haalbaar is. Naast de mogelijkheid tot verkoop van het gebouw is verder gezocht naar mogelijke invullingen. Dit heeft uiteindelijk geleid tot de invulling van het gebouw met twee kleinschalige woon-/zorgvormen. Eind 2012 is de haalbaarheid van de huisvesting van deze concepten aangetoond. In het ontwerp bestemmingsplan Geerpark is rekening gehouden met deze bestemming. Gemeente Haaren In 2012 is het project van 17 woningen in uitbreidingslocatie Wijngaert III opgeleverd. De zes koopwoningen zijn verkocht vóór aanvang van de bouw en de huurwoningen zijn tijdens het bouwproces verhuurd. Woonveste heeft een samenwerkingsovereenkomst gesloten met ‟t Heem over de realisatie van een nieuw te bouwen woon-/zorgcentrum Leijenhof in Helvoirt. Woonveste heeft besloten te gaan investeren in de realisatie van 30 appartementen in dit complex.
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 27
‟t Heem heeft Woonveste benaderd voor een samenwerking bij de realisatie van een nieuw te bouwen woon-/zorgcentrum Haarensteijn in Haaren. Woonveste is in afwachting van een standpunt van ‟t Heem. Woonveste adviseert de gemeente Haaren bij de ontwikkeling van de multifunctionele accommodatie (MFA) in Helvoirt. Gemeente Haaren heeft onderzocht tegen welke voorwaarden het project binnen aanbestedingsrichtlijnen aan Woonveste over te dragen is. Woonveste heeft haar intenties aan de gemeente kenbaar gemaakt. Overige projecten In Berlicum is het educatief cluster met de woningen van Cello opgeleverd. Door een faillissement van de bouwkundig aannemer en meningsverschillen over de capaciteit van de installaties heeft het langer geduurd voordat het project is opgeleverd.
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 28
4.3
WIJKONTWIKKELING EN SAMENWERKING
4.3.1 Leefbaarheid De ontwikkeling van leefbaarheid van wijken en buurten blijft de aandacht houden van Woonveste. Door inzet te leveren, investeringen te doen en verbindingen aan te gaan met andere partijen werkt Woonveste aan een omgeving waarin haar klanten prettig wonen en het vastgoed zich goed kan ontwikkelen. In 2012 is de strategische visie leefbaarheid vastgesteld. Het beleid omtrent leefbaarheid heeft de afgelopen jaren met het opstellen van strategische wijkkaders meer kennis (informatie en analyse) van de wijken en visie (doelstellingen en speerpunten) op de wijken opgeleverd. De strategische visie leefbaarheid richt zich op de rol die Woonveste als maatschappelijk ondernemer wil spelen op het fysieke, sociale en economische terrein. De visie faciliteert ons om de juiste afwegingen te kunnen maken ten aanzien van de inzet op gebied van leefbaarheid. Wijkontwikkeling Woonveste beschikt voor elke wijk/kern binnen de gemeenten Heusden en Haaren over wijkkaders. Wijkkaders bestaan uit een analyse (scores), oordeel en speerpunten. Aan de hand van de scores zijn de wijken geprioriteerd. Dit heeft geleid tot de volgende activiteiten die in de prioriteitswijken zijn opgepakt: - Woonveste heeft het initiatief genomen om draagvlak te creëren bij gemeente Heusden, politie en de ContourdeTwern voor het opstellen van een gezamenlijke visie op de wijk Venne-oost. Dit heeft geleid tot een gezamenlijke uitvoering van de onderzoeksmethode Buurtsignaal, een aanpak die ontwikkeld is door de politie. Middels buurtinterviews is meer inzicht gekregen in potenties tot het verbeteren van leefbaarheid en het samen leven. Met bewoners zijn drie speerpunten voor de wijk vastgesteld en deze worden in 2013 uitgewerkt in een gezamenlijk actieplan. - In de wijk Braken-West is onder alle huurders een enquête uitgezet om inzicht te krijgen in de verhuisgeneigdheid en behoefte aan buurtactiviteiten. 44% heeft gereageerd. De verhuisbehoefte richt zich op een zorg- of koopwoning. Huurders zijn tevreden over de woning en hun woonomgeving. Met actieve huurders is contact gelegd en zijn activiteiten gefaciliteerd. De enquête-uitslag heeft niet geleid tot wijzigingen in het beleid. - In de wijk Braken-Oost hebben 14 koffiegesprekken plaatsgevonden. Deze gesprekken hebben Woonveste inzicht gegeven in de verwachtingen van bewoners met betrekking tot het wonen in de wijk. De te ondernemen acties krijgen in 2013 een vervolg. - In Oudheusden is op basis van het sociaal plan en „Hart voor Oudheusden‟ door gemeente, politie, ContourdeTwern en Woonveste een gezamenlijk uitvoeringsprogramma vastgesteld. In 2012 hebben de acties zich vooral gericht op het beheer van de woonomgeving en het aanpakken van (drugs)overlast. - Over de (her)inrichting van een educatief en zorgcluster aan de Kasteellaan te Oudheusden zijn diverse gesprekken gevoerd met de gemeente en Schakelring. De mogelijkheden voor een cluster met intensieve zorg zijn te beperkt. Woonveste en gemeente blijven in overleg over bouw van woningen en clustering van voorzieningen in deze straat.
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 29
-
In Vliedberg is in samenwerking met de gemeente en de ContourdeTwern een bewonersgroep ondersteund in het activeren en meedenken over aandachtspunten en verbeteringen voor het wonen in hun wijk. Vanwege gebrek aan deelname is het bewonersplatform eind 2012 ontbonden. De contacten met de deelnemers blijven in stand op ad hoc-basis.
Op basis van de geactualiseerde gegevens van de Wijkatlas 2011 gemeente Heusden en de jaarlijkse gegevens van Woonveste zijn de wijkkaders geactualiseerd. De afwijkingen waren gering en dit heeft niet geleid tot wijziging van de speerpunten in de wijkkaders. Er is een kwalitatief onderzoek uitgevoerd naar de woonwensen van Turkse ouderen in de gemeente Heusden. Hierin zijn de woon-/zorgbehoeften verkend van de leeftijdsgroep vanaf 45 jaar. De resultaten uit dit onderzoek zijn gepresenteerd aan de Turkse gemeenschap, Schakelring, gemeente Heusden en andere maatschappelijke organisaties. Het onderzoek heeft informatie opgeleverd voor verdere planvorming op het gebied van wonen, welzijn en zorg. De aanbevelingen krijgen een vervolg in 2013. Samenwerking met belanghouders en partners Woonveste werkt op diverse terreinen samen met belanghouders en partners in het maatschappelijk veld. Woonveste stimuleert het delen van kennis en informatie en beleidsmatige betrokkenheid bij elkaar om effectiever wijkgericht te werken. De samenwerking met belanghouders wordt mede inhoud en richting gegeven in formele overleggroepen zoals de regiegroep “wijk- en buurtgericht werken” in gemeente Heusden en het werkvloeroverleg in de kernen Drunen, Heusden en Vlijmen. In de regiegroep zijn vraagstukken op gebied van leefbaarheid, veiligheid en participatie besproken en afgestemd. In het werkvloeroverleg zijn diverse activiteiten/projecten gezamenlijk voorbereid en uitgevoerd. Het belanghoudersbeleid is op tactisch niveau uitgewerkt. Hierin zijn acties benoemd die passend zijn voor Woonveste. De volgende activiteiten zijn in 2012 verricht: - In de gemeenten Haaren en Heusden zijn „sociaal cafés‟ georganiseerd. Professionals in de wijk hebben elkaar leren kennen, ideeën uitgewisseld en er zijn nieuwe initiatieven ontstaan. Dit heeft geleid tot nieuwe contacten en partijen weten elkaar beter te vinden. In Heusden is een lijst opgesteld van concrete (buurt)activiteiten die in samenwerking kunnen worden opgepakt. In 2013 worden hierin keuzes gemaakt. - Voor de Huurdersvereniging, bewonerscommissies en actieve huurders is een bijeenkomst over participatie georganiseerd in samenwerking met de Woonbond. De deelnemers hebben in korte tijd geleerd een idee/initiatief te vertalen in een plan van aanpak. Deze ideeën zijn beoordeeld door Woonveste en met bewoners zijn afspraken gemaakt over de haalbaarheid van uitvoering. - In de regiegroep wijk- en buurtgericht werken is de afspraak gemaakt dat over activiteiten in het sociale domein gezamenlijke procesafspraken worden gemaakt zodat vooraf inzicht is in regievoering, planning en budget.
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 30
-
-
-
Woonveste heeft afspraken gemaakt met de gemeente Heusden om de afstemming tussen projecten voor het verduurzamen van woningen, het planmatig onderhoud van Woonveste en werkzaamheden in de openbare ruimte door de gemeente te verbeteren. Hiermee is de samenwerking verbeterd en wordt overlast voor bewoners beperkt. Met de zorgorganisatie Schakelring is de afspraak gemaakt dat zorggeïndiceerden met een zorgzwaartepakket 2 in aanmerking kunnen komen voor senioren-pluswoningen. De voorbereidingen voor het maken van prestatieafspraken met gemeente Haaren hebben plaatsgevonden. Er zijn gesprekken gevoerd met de belanghouders ter voorbereiding op het jaarplan 2013.
Participatie Om effectief in wijken te werken heeft Woonveste naast de samenwerking met belanghouders ook de samenwerking met bewoners opgezocht. Woonveste benut kennis van bewoners om te werken aan een leefbare en veilige woonomgeving. Naast het halen van informatie worden huurders ook gestimuleerd om zelf actief te zijn en met ideeën te komen. Zo wordt gestreefd naar een hogere betrokkenheid bij de buurt. De volgende activiteiten zijn uitgevoerd: - De wijkgesprekken die op initiatief van gemeente Heusden zijn georganiseerd, worden ondersteund door actieve deelname aan voorbereiding en uitvoering in wijken waar woningen worden beheerd en een financiële bijdrage voor de wijktip in geselecteerde wijken o.b.v. wijkkaders. Op een positieve manier worden burgers gestimuleerd zelf met ideeën te komen en mee te doen in de uitvoering. - Woonveste heeft 31 koffiegesprekken met huurders gehouden in het gehele werkgebied. Op informele wijze hebben we informatie gekregen van huurders over de persoonlijke beleving van de woning en het wonen in de wijk. De persoonlijke aandacht werd gewaardeerd en suggesties voor woningonderhoud en bewonersparticipatie zijn opgepakt. - In de gemeenten Heusden en Haaren heeft Woonveste deelgenomen aan het project “Samen tegen inbrekers” van de politie. Hiervoor zijn 3 bijeenkomsten georganiseerd. - Op initiatief van Woonveste zijn 4 inbraakpreventiebijeenkomsten georganiseerd met gemeenten, politie en ContourdeTwern. Daarnaast is in samenwerking met Schakelring en politie actief deelgenomen aan “babbeltruc”-voorlichting aan senioren. - Om energiezuinig gedrag te stimuleren is een energiecafé georganiseerd en zijn twee Wattchercompetities gehouden onder huurders. Verder wordt het product Beter Peter aangeboden. - Op de Vliedberg is deelgenomen aan een actieweek verkeersveiligheid door basisscholen. Naast deze informele participatievormen onderhoudt Woonveste op structurele wijze contact met de Huurdersvereniging Heusden en bewonerscommissies. In 2012 zijn in het kader van informatie, start bouw, hoogste punt, woningbezichtiging en oplevering bijeenkomsten georganiseerd voor de nieuwbouwprojecten Castellum, Berlicum en Wijngaert. Deze bijeenkomsten hadden tot doel het uitwisselen van informatie en een nadere kennismaking tussen toekomstige bewoners en/of omwonenden en met Woonveste.
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 31
In 2012 is de kadernota bewonersparticipatie afgerond. Deze nota geeft het kader weer waarbinnen Woonveste actief is op het gebied van bewonersparticipatie. Daarnaast is de nota verhelderend voor alle activiteiten op het gebied van bewonersparticipatie, biedt het houvast bij beoordeling van nieuwe initiatieven en is daarnaast stimulerend voor het bedenken van nieuwe initiatieven. Sociale en/of fysieke projecten Met het (mede) organiseren van sociale en/of fysieke activiteiten levert Woonveste een bijdrage aan het vergroten van de binding tussen bewoners in de wijk en het activeren van bewoners tot het nemen van meer verantwoordelijkheid en betrokkenheid bij hun buurt/wijk. Door in te spelen op knelpunten in de leefbaarheid en veiligheid worden verbeteringen gerealiseerd in de directe woonomgeving. Vanuit de speerpunten opgenomen in strategische wijkkaders en in afstemming met plannen van gemeenten en/of maatschappelijke organisaties zijn projecten voorbereid en uitgevoerd. Deels zijn dit ambities die Woonveste zelf kon realiseren, deels zijn dit ambities die in samenwerking met partijen zijn opgepakt. In 2012 heeft Woonveste in de volgende projecten een betrokkenheid gehad: - Ekelaarlaan. Intensief overleg en actieve participatie van bewoners hebben het openbaar groen en totaal uitstraling van de straat sterk verbeterd. - Verbeteren van fysieke woonomgeving Beatrixlaan en omgeving in Vlijmen door parkeerruimte te vergroten. - In kader van de landelijke Burendag en de Keep it Clean-day zijn in Oudheusden en Vliedberg brandgangen schoongemaakt en zwerfvuilacties in straten gehouden. Deze acties zijn afgesloten met een door bewoners georganiseerde buurtactiviteit - Organiseren en faciliteren landelijke burendag i.s.m. gemeenten Haaren en Heusden. Via diverse communicatiekanalen is Burendag in publiciteit gezet. Dit heeft geresulteerd in 24 buurtactiviteiten georganiseerd door bewoners. - Verbeteren van de sociale woonomgeving, samen met bewoners, van pleintjes Irenestraat/Vermeerstraat door middel van het maken van een kunstwerk. - Vanuit een integrale aanpak zijn tijdens de jaarwisseling diverse activiteiten georganiseerd in Oudheusden. Woonveste vindt het belangrijk dat wordt ingespeeld op activiteiten geïnitieerd door bewoners. Hierbij wordt ingezet op de eigen kracht van bewoners en daar waar nodig worden ze ondersteund en/of gefaciliteerd. Uitgaven leefbaarheid In 2012 is € 105.905,- besteed aan leefbaarheid activiteiten in wijken en buurten in de gemeenten Haaren en Heusden. De investeringen in fysieke activiteiten bedragen € 64.329,-. Hiervoor is o.a. bestrating en verlichting in brandgangen verbeterd. Aan sociale activiteiten is € 41.574,- uitgegeven onder meer voor participatie in wijktips, burendag, buurtbemiddeling, bewustwording energiegebruik, sociaal café. 4.3.2 Wonen, welzijn en zorg In combinatie met een educatief cluster zijn in Berlicum 18 zorgwoningen verhuurd aan Cello voor jongeren met een verstandelijke en/of lichamelijke beperking. Deze woonvorm is ontstaan vanuit ouderinitiatiefgroep Salemanders”.
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 32
Door gemeente Haaren en Heusden is Woonveste betrokken bij evaluatie van het WMO beleidsplan en zijn wensen en mogelijkheden kenbaar gemaakt voor toekomstige samenwerking. Vooruitlopend op de WMO transitie heeft Woonveste in gemeente Haaren deelgenomen aan een inventarisatie gehouden onder maatschappelijke organisaties naar huisvesting van bijzondere doelgroepen. In kader van de gewijzigde regelgeving op gebied van Scheiden wonen en zorg zijn gesprekken gevoerd met Schakelring over toekomstige verhuur van zorgplaatsen. Een mogelijke samenwerking is in onderzoek. Voor een betere zorg- en dienstverlening aan huurders van de Hollandlaan te Drunen is een vrijstaande kantoorruimte verhuurd als steunpunt aan zorgorganisatie Schakelring. Platform Wonen Welzijn Zorg Woonveste neemt in gemeente Heusden deel aan het Platform Wonen Welzijn en Zorg. Heusden. Het platform komt tegemoet aan de behoefte van de samenwerkende partijen om de structuur en het aanbod ten behoeve van klanten op het terrein van wonen, welzijn en zorg te versterken. In het platform wordt informatie uitgewisseld en afstemming gezocht over algemene en interne ontwikkelingen. Onderwerpen die o.a. zijn besproken: transitie van AWBZ naar WMO, actief burgerschap en wet werken naar vermogen. In zowel de gemeente Haaren als de gemeente Heusden kwam met regelmaat het “casuïstiek”-overleg bijeen. De deelnemers bespraken op welke wijze de problematiek van individuele personen het beste verholpen kon worden.
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 33
4.4
KWALITEITSONTWIKKELING EN COMMUNICATIE
4.4.1 Kwaliteit van dienstverlening Woonveste is lid van KWH. Het KWH Huurlabel is behaald in 2003. Jaarlijks wordt Woonveste gemeten op een aantal onderdelen. Het KWH Huurlabel is een instrument dat de organisatie ondersteunt bij het op peil houden en verbeteren van de kwaliteit van dienstverlening op basis van het oordeel van de klant. Tevens is het KWH Huurlabel een middel om de prestaties op het gebied van de kwaliteit van dienstverlening te laten zien aan onze belanghouders en te spiegelen aan andere corporaties. De KWH meting is op twee punten gewijzigd. Voortaan weegt het klantoordeel zwaarder mee in de eindscore. Daarnaast zijn de onderdelen inhoudelijk gewijzigd. De scores van Woonveste vertonen een stabiel verloop. De scores bevinden zich rond het landelijke gemiddelde. In 2012 zijn de volgende onderdelen gemeten.
Labelonderdelen KWH Contact Communicatie en informatie Bereikbaarheid Woning zoeken Nieuwe woning Reparaties Onderhoud Klachten afhandelen Huuropzeggen
2012 7,7 8,4 8,1 7,9 8,1 7,6 8,0 6,8 7,9
KWH stelt als norm voor de afzonderlijke onderdelen een minimale score van 7,0 (voor klachten behandelen geldt een 6,5). Landelijk ligt het gemiddelde op 7,8. Het gemiddelde voor Woonveste is 7,8. Tevredenheidonderzoeken In 2012 heeft Woonveste onderzoek verricht naar tevredenheid bij nieuwe huurders en bij nieuwbouw. Dit heeft geleid tot de volgende resultaten.
Tevredenheidsonderzoeken Nieuwe huurders Nieuwbouw
2012 7,8 7,9
De rapportages zijn intern besproken. Opmerkingen en verbeterpunten zijn meegenomen als aandachtspunt ter verbetering van de kwaliteit van dienstverlening.
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 34
De enquête inzake reparatieverzoeken is sterk verbeterd. Voorheen ging dat schriftelijk waarbij de enquêtes niet altijd werden verstrekt aan de huurders door de aannemers. Ook kwamen er in verhouding weinig enquêtes retour. Vandaar dat in 2012 is gestart om wekelijks 10 huurders te bellen om te vragen naar hun tevredenheid. Dit levert meer informatie en een representatievere steekproef op. 4.4.2 Sociale meldingen en klachten 3 In 2012 zijn 328 sociale meldingen geregistreerd (2011: 409). Sociale meldingen hebben met name betrekking op de leefomgeving. Het gaat daarbij veelal om slecht verzorgde tuinen en brandgangen. Ook vervuiling wordt gesignaleerd. Daarnaast heeft een groot aantal meldingen te maken met geluidsoverlast, burenruzies en andere zaken waar Woonveste geen direct betrokkene is. Sociale meldingen die te maken hebben met een complexe problematiek worden in het sociaal netwerk overleg besproken. Dit zijn vaak zaken waar gedurende langere tijd aandacht aan besteed moet worden. Het gaat om circa 25 cases. Er zijn 66 klachten geregistreerd (2011: 35). Dit zijn er flink meer dan in 2011. Dit komt deels omdat er een betere registratie plaatsvindt en deels omdat mensen nog kritischer worden. Over elke klacht vindt terugkoppeling plaats naar de klager. Ook intern wordt gekeken welke mogelijke verbeterpunten er zijn naar aanleiding van de klacht. De klachten hebben een divers karakter en spitsten zich niet toe op een bepaalde situatie en/of medewerker. Klachtenadviescommissie Woonveste beschikt over een klachtenadviescommissie. Bij reglement is de samenstelling en de werkwijze van de commissie bepaald. Informatie over de commissie en de klachtenprocedure is vermeld op de Woonveste-website. De commissie bestaat uit een lid vanuit de huurdersvereniging Heusden, een lid namens het bestuur van Woonveste en een onafhankelijke voorzitter. Door de Klachtencommissie werd in het verslagjaar één klacht behandeld. Deze werd deels gegrond (verwijderen bomen) en deels niet-gegrond (verwijderen vervuiling) verklaard. 4.4.3 Communicatie en sponsoring Woonveste heeft haar beleid ten aanzien van communicatie vastgelegd in het communicatiebeleid 2012 t/m 2015. Hierin zijn vijf strategische thema‟s aangegeven die richtinggevend zijn voor te ondernemen communicatieactiviteiten. De thema‟s zijn: Professionalisering van communicatie; Communicatie ter versterking van het gewenste imago; Meer en beter gebruik van bestaande/ nieuwe (online) communicatiemiddelen; Van zenden naar doelgroepgericht communiceren; Inzet van communicatie in kader van duurzaamheid. In het kader van bovenstaande strategische thema‟s zijn in 2012 al diverse activiteiten opgepakt.
3
Sociale melding: uiting van ontevredenheid waarbij Woonveste niet direct of indirect als beklaagde wordt aangemerkt. Klacht: uiting van ontevredenheid waarbij Woonveste direct of indirect als beklaagde wordt aangemerkt.
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 35
Zo is het intranet verbeterd, zijn standaardbrieven geactualiseerd, zijn de voorbereidingen van de nieuwe interactieve website in volle gang en hebben diverse medewerkers een cursus klantgericht schrijven gevolgd. In 2012 hebben huurders vier keer een Woonvenster en belanghouders twee keer een nieuwsbrief ontvangen. Daarnaast heeft Woonveste persberichten, over met name nieuwbouwprojecten, energiebesparing, de voordelen van automatisch betalen en budgetondersteuning verstuurd. Als gevolg van de commotie in de sector is Woonveste het afgelopen jaar ook regelmatig benaderd door de pers. Het personeelsblad WIJ is vier keer verschenen. In kader van “goed idee, kom ermee” heeft Woonveste in 2012 een sponsorbijdrage van € 500,- geleverd voor een project waarbij door kinderen een kunstwerk is gemaakt, bestaande uit mozaïektegels rondom het plein bij De Schakel; € 100,- verstrekt aan Stichting Vlijmense verhalen verzamelen. In 2012 heeft de financiële afhandeling plaatsgevonden van het Wereld Kinder Feest Oudheusden 2010. Woonveste heeft hieraan een sponsorbijdrage van €1.500,- verstrekt.
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 36
4.5
FINANCIEEL BELEID EN BEHEER
4.5.1 Financieel beleid Woonveste heeft een financieel beleid met als doel het waarborgen van de continuïteit van de organisatie. Een doelstelling die zich vertaalt naar de volgende uitgangspunten: De exploitatie van vastgoed levert een structureel gezonde kasstroom op; een kasstroom die de continuïteit van Woonveste waarborgt; Investeringen in vastgoed brengen een zodanig rendement op dat ze de toekomstige exploitatie niet in gevaar brengen; De omvang van het vreemd vermogen van Woonveste is gerelateerd aan de waarde van haar bezit en is gemaximeerd; Woonveste is transparant in haar verantwoording over haar financiën. Om dit beleid in praktijk te realiseren: is Woonveste kostenbewust, risicomitigerend en rendementsgericht; zijn kasstroomsturing, rendementen, waarde- en vermogensontwikkeling leidend voor de financiële sturing van Woonveste; heeft Woonveste een financieel statuut dat de beleidsdoelstellingen en de uitvoeringsvereisten van het financieel beleid beschrijft. 4.5.2 Financiële realisatie Kasstromen Bedragen x €1.000
31.12.2012
31.12.2011
Ontvangsten uit operationele activiteiten Betalingen uit operationele activiteiten Betalingen aan rente en belastingen Kasstroom uit operationele activiteiten
34.128 -16.666 -6.281 11.181
33.895 -16.512 -11.989 5.394
Investeringen in vaste activa Desinvesteringen in vaste activa Investeringsk asstroom
-13.130 2.059 -11.071
-10.554 509 -10.045
4.000 -6.777 -2.777
28.700 -20.929 7.771
Ontvangsten vanuit langlopende schulden Aflossing langlopende leningen Financieringsk astroom
De kasstroom uit operationele activiteiten is in 2012 meer dan verdubbeld. Dit komt doordat in 2012 € 3,2 miljoen aan belasting is terug ontvangen, terwijl in 2011 nog € 1,6 miljoen aan belasting is betaald. Deze positieve operationele kasstroom stelde Woonveste in staat om een groot deel van de € 13,1 miljoen aan investeringen intern te financieren. Kostenbeheersing Woonveste is er ook in 2012 in geslaagd om haar kosten goed te beheersen. Op hoofdniveau waren er geen overschrijdingen van de beschikbaar gestelde budgetten.
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 37
Bedragen x €1.000
Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten Bedrijfslasten (exclusief afschrijvingen en waardeveranderingen vaste activa)
31.12.2012 2.736 407 472 8.972 106 826 2.897 16.416
31.12.2011 2.825 388 427 8.966 418 793 3.060 16.877
Zoals uit bovenstaande tabel blijkt zijn de bedrijfslasten exclusief de afschrijving en waardeverandering van vaste activa in 2012 met 2,7% gedaald naar € 16,4 miljoen. Balans Vanaf het verslagjaar 2012 is Woonveste verplicht om de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen volkshuisvesting toe te passen (zie paragraaf 6.4.3). De overgang naar de herziene RJ 645 leidt tot een andere balans en resultatenrekening dan in 2011 is gepubliceerd. Door het toepassen van de herziene RJ 645 daalt de waarde van de vaste activa ultimo 2011 met € 3,4 miljoen naar € 414 miljoen. Als gevolg van deze aanpassing daalt het eigen vermogen en het balanstotaal ook met € 3,4 miljoen, waardoor de loan to value stijgt van 52,9% naar 55,0%. Bedragen x €1.000
31.12.2012 Nieuwe RJ
Activa Vaste activa Vlottende activa Passiva Eigen vermogen en voorzieningen Langlopende schulden Kortlopende schulden
31.12.2011 Nieuwe RJ
31.12.2011 Oude RJ
384.211 4.538 388.749
413.951 11.581 425.532
417.323 11.581 428.904
154.912 188.042 45.795 388.749
190.648 220.871 14.013 425.532
194.020 220.871 14.013 428.904
In 2012 is het balansvolume van € 425,5 miljoen naar € 388,7 miljoen gedaald. Deze daling van 8,6% wordt veroorzaakt door daling van de bedrijfswaarde voornamelijk als gevolg van: aanpassing van jaarlijkse kostenstijging van 2% naar 3%. Woonveste is van mening dat een jaarlijkse kostenstijging van 2% (conform inflatie) past bij een kostenbewuste maatschappelijke organisatie. De richtlijn voor de jaarrekening verplicht corporaties echter om de sectorparameter van 3% (1% boven inflatie) te hanteren; daling van de grondwaarde bij einde exploitatie naar € 13.029,- (2011: € 17.000,-); dit als gevolg van de verplichting om een actuele onderbouwing te hebben van deze waarde. Door de combinatie van bovenstaande zaken stijgt de loan to value van 55,0% naar 59,2%. Dit percentage past binnen de maximaal gestelde waarde van 75%.
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 38
Loan to value Schuld per verhuureenheid (woningen en zorgeenheden) Interest dekkingsratio Gemiddelde rente langlopende leningen
31.12.2012 31.12.2011 59,2% 55,0% € 42.290 € 42.807 2,15 1,51 4,24% 4,31%
De daling van schuld per verhuureenheid komt doordat er nieuwe woningen in exploitatie zijn genomen terwijl de investeringen in 2012 intern gefinancierd zijn. De interestdekkingsratio geeft aan in hoeverre de rentelasten uit de operationele kasstroom betaald kunnen worden. Door de terugontvangen belastinggelden komt dit kengetal in 2012 uit op 2,15. Ook zonder de terugontvangen belastinggelden zou de interestdekkingsratio ruim voldoen aan de minimale eis van 1,4 zoals opgenomen in het financieel beleid. Grondpositie Woonveste heeft twee terreinen voor ontwikkeling in bezit. Een terrein van circa 28 hectare aan de Wolput te Vlijmen (het “Geerpark”). Op dit terrein bevinden zich onder meer een kantoorgebouw. Naar verwachting kan op deze locatie vanaf 2013 woningbouw plaatsvinden. In 2012 is in totaliteit een bedrag van € 3,4 miljoen afgeboekt. Daarnaast bezit Woonveste ook een kleine locatie aan de Kloosterstraat in Nieuwkuijk. Onrendabele investeringen Naast de afboeking op het project Geerpark is in 2012 een bedrag van € 4,6 miljoen afgeboekt betreffende voorcalculatorische exploitatieverliezen. Dit betreft de projecten Wolput, Mommersteeg, Leyenhof en Kavelingweg. Beleggingen De omvang van de beleggingen beperkt zich tot deelname in het Wooninvesteringsfonds met een lening u/g ad € 1,5 miljoen en certificaten ad € 1,5 miljoen. Voor de lening u/g geldt een rentepercentage van 3,09% en een resterende looptijd van 1,5 jaar. Voor de 15 certificaten met een nominale waarde van € 100.000,- elk geldt een vaste rente van 2,25% en een variabele rente tussen 0% en 3,25%.
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 39
4.5.3 Financiële prognose Meerjarenprognose
2013
2014
2015
2016
2017
Bedrijfsontvangsten Bedrijfsuitgaven Operationele kasstroom
36.168 -28.101 8.067
38.405 -32.745 5.660
41.355 -35.061 6.294
43.698 -36.399 7.299
45.290 -37.836 7.454
Investeringsuitgaven Ontvangsten uit verkoop Investeringskasstroom
-21.978 899 -21.079
-27.326 0 -27.326
-16.810 0 -16.810
-15.392 0 -15.392
-3.547 0 -3.547
Aflossingen leningen Financieringsbehoefte ultimo jaar
-37.419 -50.431
-3.420 -25.086
-16.618 -27.134
-8.054 -16.147
-10.325 -6.418
Leningen o/g primo jaar Bedrijfswaarde/marktwaarde
221.157 438.032
233.094 459.462
254.760 477.247
265.276 486.782
273.369 497.825
3.644 1,86 50,5%
998 1,58 50,7%
1.199 1,60 53,4%
1.993 1,66 54,5%
1.987 1,64 54,9%
Saldo operationele kasstroom -/- aflossingsfictie Interest dekkingsratio Loan to value
Bij bovenstaande prognose is rekening gehouden met een jaarlijkse inflatievolgende kostenstijging van 2%; een jaarlijkse huurverhoging van 3,5% (1,5% boven inflatie) met de streefhuur uit het strategisch voorrraadbeheer als plafond voor de verhoging boven inflatie; het op 13 februari 2013 bereikte Woonakkoord waardoor in verband met de verhuurderheffing rekening is gehouden met de volgende bedragen; € 120.000,- (2013), € 3,1 miljoen (2014), € 3,7 miljoen (2015), € 4,4 miljoen (2016) en € 5,1 miljoen (2017). een saneringssteun van 4% (2013), 3% (2014, 2015), 2% (2016) en 1% (vanaf 2017); geen directe last vanuit de vennootschapsbelasting gedurende deze periode. Bovenstaande uitgangspunten wijken af van de uitgangspunten die Woonveste vanuit de regelgeving moet hanteren voor de waardering van het sociaal vastgoed in 2012. Door het ontbreken van het wettelijk kader op 31 december 2012 is het niet toegestaan om huurverhogingen boven inflatie en de verhuurdersheffing voor de jaren na 2013 in te rekenen. En de nieuwe RJ verplicht corporaties tot het hanteren van een jaarlijkse kostenstijging van 3%. Met het scenario RJ645 wordt in onderstaande tabel de impact van deze verschillen op vier belangrijke kengetallen inzichtelijk gemaakt. Scenario's
2013
2014
2015
2016
2017
Scenario RJ 645 Saldo operationele kasstroom -/- aflossingsfictie Interest dekkingsratio Bedrijfswaarde/marktwaarde Loan to value
3.249 1,81 386.065 57,3%
3.129 1,80 408.858 57,2%
3.468 1,81 424.022 59,8%
4.319 1,88 436.102 60,2%
4.599 1,87 442.263 60,8%
Scenario extra lasten Saldo operationele kasstroom -/- aflossingsfictie Interest dekkingsratio Bedrijfswaarde/marktwaarde Loan to value
3.467 1,84 389.697 56,8%
261 1,50 408.518 57,1%
157 1,50 424.535 60,4%
1.029 1,58 432.511 62,0%
274 1,49 442.196 62,9%
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 40
Het scenario extra lasten maakt inzichtelijk wat er met de belangrijkste financiële kengetallen gebeurt als Woonveste in afwijking van de financiële prognose geconfronteerd wordt met extra lasten. Extra lasten als gevolg van kostenstijging van 3% als het gevolg van het niet kunnen realiseren van een inflatievolgende kostenstijging; een hogere saneringssteun (4% in 2013, 2014 en 2015, 2% in 2016 en verder). In alle scenario‟s blijft Woonveste voldoen aan de door haar gestelde financiële randvoorwaarden. 4.5.4 Financiële continuïteit Woonveste heeft een financieel gezonde positie die het mogelijk maakt haar maatschappelijke ambities te realiseren. Deze gezonde positie blijkt uit
een jaarlijkse positieve operationele kasstroom; een operationele kasstroom die voor de komende 5 jaren groot genoeg is om jaarlijks 2% van de schuldpositie af te lossen; een interest dekkingsratio die voor de komende 5 jaren gemiddeld boven de 1,4 ligt waaruit blijkt dat de operationele kasstroom groot genoeg is om de risico‟s van een eventuele rentestijging op te vangen.
Woonveste dekt haar renterisico niet met derivaten af en kan daardoor niet geconfronteerd worden met een stortingsverplichting bij een veranderende rentestand. Oordeel kredietwaardigheid Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) Op 16 juli 2012 heeft Woonveste opnieuw de verklaring van het WSW gekregen dat Woonveste voldoet aan de eisen van kredietwaardigheid. Het WSW komt tot deze conclusie na afronding van een integrale beoordeling van de financiële positie van Woonveste gebaseerd op het jaarverslag 2010 en de prognosegegevens 2012 tot en met 2014. Continuïteitsoordeel Centraal Fonds Volkshuisvesting Op grond van het Besluit beheer sociale-huursector (BBSH) beoordeelt het Centraal Fonds Volkshuisvesting jaarlijks de financiële positie van alle woningcorporaties en brengt daarover advies uit aan de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Op basis van de prognosegegevens 2012-2016 concludeert het Centraal Fonds op 7 mei 2012 dat de voorgenomen activiteiten van Woonveste in financieel opzicht passen bij de vermogenspositie van Woonveste hetgeen leidt tot een A1-oordeel. Bij dit continuïteitsoordeel is rekening gehouden met de invoering van de verhuurdersheffing in 2014. Er is hierbij geen rekening gehouden met een mogelijke eerdere invoering van de verhuurdersheffing in 2013 en met een eventuele saneringsheffing in 2013. Stresstest derivaten Centraal Fonds Volkshuisvesting Hoewel Woonveste geen derivaten bezit heeft Woonveste deelgenomen aan de stresstest derivaten. Dit als gevolg van de op 1 oktober 2012 in werking getreden 'Beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen' (verder 'derivatenbeleidsregels'). Hierbij heeft het Ministerie besloten dat basisrenteleningen, die Woonveste wel heeft, onder de werking van de derivatenbeleidsregels vallen. De test is gericht om een actueel inzicht te krijgen in de derivatenportefeuille en het daarmee samenhangende liquiditeitsrisico te beoordelen.
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 41
Uit de test blijkt dat de liquiditeitsbuffer op 31 december 2012 groot genoeg is om, bij een rentedaling van zowel 1procentpunt als 2 procentpunt, te voldoen aan eventuele onderpandverplichtingen. Faciliteringsvolume WSW Op 31 december 2012 beschikt Woonveste over een faciliteringsvolume van € 24 miljoen. Dit volume stelt Woonveste instaat om de te verwachten financieringen in 2013 met WSW borging te financieren. 4.5.5 Risicomanagement Woonveste wil als maatschappelijk ondernemer haar risico‟s op een afdoende manier beheersen en voldoen aan de geldende wet en regelgeving. Het bewust nemen van risico‟s is een onderdeel van ondernemen. Vanuit dit perspectief is Woonveste bereid om risico‟s te nemen, zolang de risico‟s passen bij haar maatschappelijke ambities en de continuïteit van Woonveste niet in gevaar brengen. Woonveste heeft haar beleid ten aanzien van risico‟s vastgelegd. Het beleid is er op gericht om de risico‟s welke een grote impact op de continuïteit van de organisatie kunnen hebben te onderkennen en te mitigeren. Het uitgangspunt is om zowel naar binnen als naar buiten transparant te zijn over de meest relevante risico‟s. Belangrijke risico‟s waar Woonveste mee wordt geconfronteerd zijn de risico‟s rondom nieuwbouw en rente. Woonveste heeft geen derivaten, dus ook geen risico op dit gebied. Renterisico treedt alleen op bij een stijging van de rente voor de leningen met een renteconversie en voor nieuw af te sluiten leningen. Daarnaast bestaat een voortdurende onzekerheid over de impact van de te verwachten overheidsmaatregelen rondom wooncorporaties. Uit de toetsing die in 2012 heeft plaatsgevonden blijkt dat Woonveste evenals voorgaande jaren haar risico‟s op een adequate manier beheerst. In 2012 is het bewustzijn van alle medewerkers ten aanzien van risico‟s en het mitigeren daarvan aanzienlijk toegenomen.
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 42
5.
SOCIAAL JAARVERSLAG
Organisatie en ontwikkelingen Woonveste heeft haar personeels- en organisatiebeleid vastgelegd in het HR-beleid 2012 t/m 2015. Hierin zijn vier strategische thema‟s aangegeven die richtinggevend zijn voor te ondernemen HR-activiteiten. Deze zijn: Toegeruste organisatie; Binden en boeien; Lerende organisatie in ontwikkeling; Maatschappelijk en transparant ondernemen. Aan de hand van deze thema‟s is in 2012 verder gewerkt aan de ontwikkeling van de organisatie. Door individuele coaching en door trajecten op afdelingsniveau is in 2012 verder ingezet op de continue ontwikkeling die noodzakelijk blijft om ook in de toekomst goed te kunnen presteren. Centraal hierbij staat het stimuleren en, waar nodig, faciliteren van medewerkers, zodat zij zelfstandig acties ondernemen die horen bij hun verantwoordelijkheden en resultaatdoelstellingen. De leidinggevenden en de HR-adviseur hebben in een aantal bijeenkomsten besproken over hoe een leidinggevende dit proces het beste kan ondersteunen. Daarnaast is tijdens de gesprekken van de HR-cyclus doorgevraagd over wat de medewerkers bindt en boeit, om vervolgens te bekijken hoe Woonveste dit kan/wil faciliteren. Tevens is onderzocht welke maatregelen Woonveste kan nemen om op een succesvolle manier invulling te geven aan een levensfasebewust HR-beleid en heeft er een onderzoek plaatsgevonden naar de meerwaarde van arbeidsparticipatietrajecten en maatschappelijke stages. Op basis van dit onderzoek is besloten om in 2013 een maatschappelijke stage te organiseren. Opleiding Vanuit goed werkgeverschap vindt Woonveste het belangrijk dat iedere medewerker zich bekwaamt in het goed uitoefenen van zijn/haar functie en acties onderneemt om persoonlijke ambities te realiseren. In 2012 is in totaal € 103.000 besteed aan opleidingen. Naast het op peil houden van kennis hadden de uitgaven betrekking op het eigen maken van de nieuwere officeversie en het stimuleren van de gewenste cultuur- en vaardighedenontwikkeling op de afdelingen Ontwikkeling en Bedrijfsmanagement. Personele kengetallen In 2012 zijn twee medewerkers uit dienst getreden en is een medewerker aangenomen. Daarnaast is in 2012 een medewerker overleden. Dit had een grote impact op de organisatie. Ultimo 2012 waren 58 medewerkers in dienst (2011: 60), in totaal goed voor een formatie van 51,2 fte (2011: 51,4). Eind 2012 zijn er drie openstaande vacatures (2,3 fte). Het merendeel van de medewerkers dat eind 2012 in dienst was is vrouw (64%). De gemiddelde leeftijd is met 1 jaar gestegen naar 45 jaar. Veel medewerkers hebben een parttime dienstverband: 50% werkt minder dan 36 uur per week. In 2012 zijn er in totaal 921 overuren gemaakt (2011: 822). Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 43
Arbeidsomstandigheden Het ziekteverzuim in 2012 kwam uit op 2,0 %. Dit is beduidend lager dan het verzuimpercentage van 2011 (5,2%); een jaar waarin Woonveste geconfronteerd werd met relatief veel langdurig verzuim waarvan het merendeel niet werkgerelateerd was. Dit was in 2012 veel minder het geval waardoor de gemiddelde verzuimduur is gedaald van 6,5 dag naar 2,8 dag. Daarnaast is het aantal verzuimmeldingen gedaald naar gemiddeld 1,7 melding per medewerker (2011: 1,8) en steeg het aantal medewerkers met nulverzuim naar 18 medewerkers (2011: 14). Daar de daling op alle fronten optreedt lijkt de aandacht die Woonveste besteedt aan de preventie van het verzuim en het bespoedigen van het herstel vruchten af te werpen. In het kader van bedrijfshulpverlening heeft er in 2012 een ontruimingsoefening plaatsgevonden, hebben de bedrijfshulpverleners een jaarlijkse opleiding gevolgd en konden geïnteresseerde medewerkers deelnemen aan een cursus EHBO. Zwaar agressief gedrag door klanten was in 2012 niet aan de orde. Klanten met agressief gedrag worden schriftelijk gewezen op het feit dat dit gedrag kan leiden tot het stopzetten van activiteiten door Woonveste. Woonveste beschikt over vertrouwenspersonen welke kunnen assisteren bij de opvang van medewerkers die geconfronteerd worden met agressief gedrag van klanten. Woonveste heeft een Personeelsvereniging; hierin hebben medewerkers zitting die op een actieve wijze invulling geven aan de aan hen toevertrouwde taken. De organisatie vindt het van groot belang dat ook langs deze weg de goede sfeer en de teambuilding worden bevorderd. Woonveste beschikt over een Ondernemingsraad die bestaat uit 5 leden die de diverse afdelingen van Woonveste vertegenwoordigen. In 2012 heeft er een verkiezing plaatsgevonden waarbij drie nieuwe leden zijn verkozen. Per kwartaal vond er overleg plaats tussen de OR en de directeur-bestuurder; van deze overleggen werden verslagen gemaakt, die middels medewerking door de OR aan alle medewerkers beschikbaar zijn gesteld. In 2012 heeft de OR instemming verleend aan: de actualisatie van het arbobeleid, de actualisatie van de regeling flexibel, de nieuwe regelingen preventie ziekteverzuim, de regeling toekennen en gebruik van tablet en laptop, de faciliteiten en arbeidsvoorwaarden boven cao 2012 en aan de regeling vakantiedagen tijdens ziekte en vervaltermijn vakantiedagen. Arbeidsvoorwaarden De arbeidsvoorwaarden zijn primair vastgelegd in de cao Woondiensten. In de cao Woondiensten kunnen medewerkers gebruik maken van het cafetariamodel. De medewerker kan de arbeidsvoorwaarden die als bron zijn benoemd, omruilen voor één of meer doelen.
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 44
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 45
6. 6.1
JAARREKENING BALANS PER 31 DECEMBER 2012 NA RESULTAATBESTEMMING Ref.
31.12.2012 x € 1.000
31.12.2011 x € 1.000
VASTE ACTIVA Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienst van de exploitatie
6.10.1 6.10.1 6.10.1
318.127 11.843 2.526
360.176 16.614 2.533 332.496
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
6.10.2 6.10.2
44.219 4.352
379.323 29.713 1.897
48.571 Financiële vast activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen Latente belastingvorderingen Leningen u/g Overige effecten Overige vorderingen
6.10.3 6.10.3 6.10.3 6.10.3 6.10.3
18 0 1.500 1.500 126
Som der vaste activa
31.610 18 0 1.500 1.500 0
3.144
3.018
384.211
413.951
VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop
6.10.4
1.024
2.432
Onderhanden projecten Onderhanden projecten
6.10.5
0
264
Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa
6.10.6 6.10.6 6.10.6 6.10.6 6.10.6
Liquide middelen
6.10.7
Som der vlottende activa TOTAAL ACTIVA
Jaarverslag 2012
Woonveste
160 76 2.007 114 82
194 67 4.806 55 21 2.439
5.143
1.075
3.742
4.538
11.581
388.749
425.532
pagina 46
Ref.
EIGEN VERMOGEN Wettelijke en statutaire reserves Overige reserves
6.10.8 6.10.8
VOORZIENINGEN Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen
31.12.2012 x € 1.000
31.12.2011 x € 1.000
2 150.387
6.10.9
2 188.366 150.389
188.368
4.523
2.280
LANGLOPENDE SCHULDEN Schulden/leningen overheid Schulden/leningen kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
6.10.10 6.10.10
6.897 176.783 4.362
7.037 211.955 1.879 188.042
KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Schulden aan groepsmaatschappijen Belastingen en premies sociale verzekeringen Schulden ter zake van pensioenen Overige schulden Overlopende passiva
6.10.11 6.10.11 6.10.11 6.10.11 6.10.11 6.10.11 6.10.11
TOTAAL PASSIVA
Jaarverslag 2012
Woonveste
37.477 2.266 18 1.190 57 86 4.701
220.871
4.942 3.436 18 424 45 75 5.073 45.795
14.013
388.749
425.532
pagina 47
6.2
WINST-EN-VERLIESREKENING OVER 2012
2012 x € 1.000 Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Wijzigingen in voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Overige bedrijfsopbrengsten
2011 x € 1.000
6.11.1 6.11.1
33.494 768
32.626 840
6.11.1 6.11.1 6.11.1
0 88 549
29 0 205 34.899
Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Wijzigingen in voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten
33.700
6.11.2 6.11.2
13.895 12.330
11.889 -8.274
6.11.2 6.11.2 6.11.2 6.11.2 6.11.2 6.11.2 6.11.2 6.11.2 6.11.2
395 227 2.736 407 472 8.972 106 826 2.897
477 0 2.825 388 427 8.966 418 793 3.060
Bedrijfsresultaat
43.263
20.969
-8.364
12.731
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
6.11.3
6.696
-591
Uit de overige reserves gerealiseerde herwaardering
6.11.4
8.663
6.729
Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soorgelijke kosten Saldo financiële baten en lasten
6.11.5 6.11.5
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
6.11.6
Resultaat na belastingen
Jaarverslag 2012
Woonveste
281 9.602
109 10.372 -9.321
-10.263
-2.326
8.606
20
2.482
-2.306
11.088
pagina 48
6.3
KASSTROOMOVERZICHT 2012 (DIRECTE METHODE) werkelijk 2012 x € 1.000
Kasstroom uit operatione activiteiten Ontvangsten van huurders Ontvangsten overige
34.098 30
Betalingen aan werknemers Betalingen aan leveranciers onderhoud Betalingen uit hoofde van zakelijke lasten
-3.615 -9.385 -3.666
werkelijk 2011 x € 1.000 33.824 71 34.128
33.895 -3.435 -9.016 -4.061
-16.666 17.462
Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen interest Betaalde interest Belastingen Kasstroom uit operationele activiteiten
249 -9.739 3.209
-16.512 17.383 109 -10.516 -1.582
11.181
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen Desinvesteringen in materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen Kasstroom uit investeringsactiviteiten
-13.130 2.059
5.394
-10.554 509 -11.071
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe leningen) Aflossing langlopende leningen Kasstroom uit fincieringsactiviteiten
4.000 -6.777
Toename of afname geldmiddelen in boek jaar
-10.045
28.700 -20.929 -2.777
7.771
-2.667
3.121
De afname van de geldmiddelen in het boekjaar sluit als volgt aan op de mutatie in de balanspost liquide middelen: 2012 x € 1.000 Stand per 1 januari Liquide middelen Rekening-courant bank
3.720 22 3.742
Mutaties boek jaar Liquide middelen Rekening-courant bank
-2.712 45 -2.667
Stand per 31 december Liquide middelen Rekening-courant bank Stand per 31 december
Jaarverslag 2012
1.008 67 1.075
Woonveste
pagina 49
6.4
ALGEMENE TOELICHTING
6.4.1 Algemeen Wooncorporatie Woonveste is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij heeft specifieke toelating in de regio en is werkzaam binnen de juridische wetgeving van uit de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De vestigingsplaats is Drunen (Afrikalaan 92). De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen. 6.4.2 Verbonden partijen In februari 2005 zijn de volgende Besloten Vennootschappen opgericht: Woonveste Holding B.V.; Woonveste Commerciële Verhuur B.V.; Woonveste Wolput B.V.; Woonveste Projecten B.V.; Woonveste Diensten B.V. Stichting Woonveste is 100% aandeelhouder van Woonveste Holding bv. Woonveste Holding bv is 100% aandeelhouder van de overige 4 B.V. ‟s. De vestigingsplaats van de verbonden partijen is Drunen. Er hebben nog geen activiteiten plaatsgevonden in deze B.V. „s. Er is daarom voor gekozen om de (beperkte) kosten van deze B.V. „s te verwerken in de jaarrekening van Stichting Woonveste. Buiten de consolidatie blijven deze kleine meerderheidsdeelnemingen die afzonderlijk en gezamenlijk van te verwaarlozen betekenis zijn. 6.4.3 Stelselwijziging Op 31 januari 2012 heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting gepubliceerd. Toepassing van deze Richtlijn is verplicht voor verslagjaren vanaf 2012. De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de Richtlijn versie 2005 zijn: Het classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken in exploitatie; Het aanscherpen van het actuele waarde begrip voor het sociaal en commercieel vastgoed; De methode van afschrijvingen; De verwerking van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (VOV); Het opnemen van aangepaste modellen voor de balans en winst-en-verliesrekening; Het niet langer verplicht opnemen van een mutatie overzicht bedrijfswaarde in de toelichting; Geen specifieke voorgeschreven verwerking van de gecombineerde bouwprojecten; Het is niet langer toegestaan de rentabiliteitswaardecorrectie op de leningenportefeuille toe te passen. In 2012 hebben zich op grond van de overgang naar de herziene RJ 645 bij Woonveste de volgende stelselwijzigingen voorgedaan: Ter bepaling van de actuele waarde (zijnde de bedrijfswaarde) van het sociaal vastgoed in exploitatie werd tot en met 2011 een andere basis voor de bedrijfswaarde gehanteerd dan vanaf 1 januari 2012. De rentabiliteitswaarde correctie wordt niet langer Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 50
toegerekend, de integrale kostenbenadering is gewijzigd in een benadering met alleen nog vastgoed gerelateerde kosten en de minimum levensduur bij afwezigheid van andere concrete beleidsvoornemens is gewijzigd van 10 naar 15 jaar. Hierdoor is de bedrijfswaarde begin 2012 € 5.456.248,- lager dan eind 2011. Waardering commercieel vastgoed van bedrijfswaarde naar actuele waarde. Hierdoor is de waarde van het commercieel vastgoed begin 2012 € 2.084.392,- hoger dan eind 2011.
De vergelijkende cijfers over het boekjaar 2011 zijn herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen. Het resultaat over 2011 bedraagt op basis van de oude grondslagen € 14.224.000,- Indien op de nieuwe grondslagen zou zijn gewaardeerd, dan zou het resultaat € 18.028.000,- hebben bedragen. In het kader van de stelselwijziging was het niet mogelijk om het vermogen en het resultaat van 2012 op basis van de oude grondslagen zonder evenredige inspanningen te berekenen. 6.4.4 Presentatiewijzigingen In de herziene Richtlijn 645 zijn aangepaste modellen voor de balans en resultatenrekening voorgeschreven. In de balans is een aantal posten toegevoegd en voor de resultatenrekening biedt de herziene Richtlijn naast een uitgebreider categoraal model tevens een functioneel model als alternatieve optie. Woonveste kiest voor het categorale model. 6.4.5 Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening maakt Woonveste weloverwogen en onderbouwde oordelen en schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen in paragraaf 6.8 of bij de toelichting op de desbetreffende jaarrekeningpost.
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 51
6.5
GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA
6.5.1 Regelgeving De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit beheer sociale huursector, Titel 9 Boek 2 BW, en Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst-enverliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans en winst-enverliesrekening worden in de jaarrekening genummerd. Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar, met uitzondering van de toegepaste stelselwijziging zoals opgenomen in paragraaf 6.4.3. 6.5.2 Verwerking verplichtingen In de jaarrekening wordt naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens rekening gehouden met feitelijke verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. 6.5.3 Materiële vaste activa 6.5.3.1 Algemene uitgangspunten Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten. Verkrijgings- of vervaardigingsprijs De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven, eventueel vermeerderd met na-investeringen. Verkregen investeringssubsidies worden in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigings-prijs. Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde van de opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond.
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 52
Verwerking van onderhoud Woonveste brengt de kosten van onderhoud direct ten laste van het resultaat. 6.5.3.2 Sociaal vastgoed in exploitatie Typering Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Kwalificatie Het beleid van Woonveste is er primair op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep van beleid. Slechts voor een deel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Daarmee kwalificeert Woonveste zich als vastgoedbeheerder en is de bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waarde. Waarderingsgrondslag Woonveste waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings of vervaardigingsprijs. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde de bedrijfswaarde onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen. Na-investeringen Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waarde verhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of vergroten van de oorspronkelijke capaciteit. Onderhoud De lasten van onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. Componenten Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10 procent uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. De genoemde percentages zijn Woonveste lager dan 10% waardoor bij Woonveste geen sprake is van afzonderlijke componenten.
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 53
Complexindeling Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroomgenererende eenheid). Deze worden gedefinieerd op basis van de in het strategisch voorraadbeleid gehanteerde indeling. Bepaling bedrijfswaarde De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van Woonveste weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2012 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten: jaarlijkse huurverhogingen voor woningen en garages van 2,5% in het eerste jaar en 2% voor de volgende jaren (voorgaand jaar: 2,25% respectievelijk 2%); jaarlijkse huurderving van 0,4% (voorgaand jaar: 0,4%); jaarlijkse stijgingen van de vastgoed gerelateerde variabele lasten van 3 % (voorgaand jaar:2%); genormeerde onderhoudskosten van € 1.778 per vhe (voorgaand jaar: € 1.709 per vhe); genormeerde variabele lasten (OZB, verzekering en algemeen beheer) van € 1.195,78 per verhuureenheid (vhe) (voorgaand jaar: € 1.303 per vhe); een restwaarde op basis van geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode of de verwachte opbrengstwaarde bij verkoop van € 13.029 per kavel (voorgaand jaar: € 17.000); een rekenrente van 5,25% (voorgaand jaar: 5,25%); woningen, bedrijfsmatige en overige onroerende zaken; contant maken per medio jaar (vorig jaar: idem); de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen/investering. De minimale levensduur is gesteld op 15 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is toepassen huurharmonisatie, waarbij de mutatiegraad 5,2% is en de streefhuur gemiddeld 71,3% van de maximale huurprijs gebaseerd op de punten waardering op basis van energielabel inclusief schaarste punten (voorgaand jaar 4,8% respectievelijk 80,7% gebaseerd op de oude punten waardering); de heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt niet langer rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betrof het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 54
De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. Herwaardering Het per saldo positieve verschil tussen de bedrijfswaarde van een complex enerzijds en de boekwaarde die dat complex zou hebben gehad bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen anderzijds, wordt als ongerealiseerde herwaardering (hierna aangeduid als „herwaarderingsreserve‟) toegevoegd aan het eigen vermogen. Een per saldo negatief verschil komt ten laste van het resultaat. Positieve en negatieve verschillen op verschillende complexen worden hierbij niet gesaldeerd. Mutaties in bedrijfswaarde Mutaties in de bedrijfswaarde van een complex worden als volgt verwerkt: Bij een waardestijging: als een ongerealiseerde waardestijging ten gunste van het eigen vermogen (herwaardering) indien en voor zover de bedrijfswaarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies; Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor het desbetreffende complex op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies. Bijzondere waardeverminderingsverliezen Bijzondere waardeverminderingsverliezen worden ten laste van de winst-en-verliesrekening verantwoord onder de bedrijfskosten als „Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille‟. Terugname van eerdere bijzondere waardeverminderingsverliezen Terugname van bijzondere waardeverminderingsverliezen worden ten gunste van de winsten-verliesrekening verantwoord onder de bedrijfskosten als „Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille‟.
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 55
Afschrijvingen Vanaf 2012 is de bepaling van de afschrijving niet langer gebaseerd op de annuïtaire methode maar wordt per component lineair over de geschatte resterende levensduur afgeschreven over het verschil tussen de boekwaarde per 1 januari 2012 en de geschatte restwaarde van (de component van) het actief. Na verwerking van een mutatie in de bedrijfswaarde geldt de nieuwe bedrijfswaarde vanaf dat moment als basis voor de afschrijvingen in de toekomst. 6.5.3.3 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Typering en waarderingsgrondslag Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging. Deze complexen worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde de vervangingswaarde of lagere bedrijfswaarde. Bijzondere waardevermindering Woonveste beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien de verwachte realiseerbare waarde lager is dan de verwachte totale geactiveerde kosten bij oplevering is sprake van een onrendabele top. Bij de bepaling of de onrendabele top leidt tot een bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de bedrijfswaarde van de kasstroomgenererende eenheid waartoe de onroerende zaken gaan behoren betrokken. Indien en voor zover de onrendabele top groter is dan het verschil tussen de bedrijfswaarde en de boekwaarde van de desbetreffende kasstroomgenererende eenheid, is sprake van een bijzondere waardevermindering van het vastgoed in ontwikkeling. Indien en voor zover de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van het vastgoed in ontwikkeling, dan wordt het vastgoed in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Afschrijving Afschrijving vindt eerst plaats nadat de desbetreffende complexen in exploitatie zijn genomen. 6.5.3.4 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op taxatiewaarden en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van aanschafwaarde onder aftrek van lineaire afschrijvingen. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen verwachte directe opbrengstwaarde. 6.5.4 Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als vastgoedbeleggingen in exploitatie indien ze beschikbaar zijn voor verhuur.
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 56
6.5.4.1 Algemene uitgangspunten De algemene uitgangspunten van Materiële vaste activa (zie paragraaf 6.5.3.1) zijn ook van toepassing op Vastgoedbeleggingen, tenzij hierna anders is vermeld. 6.5.4.2 Commercieel vastgoed in exploitatie Typering en waarderingsgrondslag Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Woonveste waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen actuele waarde. Overige uitgangspunten De overige uitgangspunten van Sociaal vastgoed in exploitatie uit paragraaf 6.5.4.2. zijn ook van toepassing op Commercieel vastgoed in exploitatie, met uitzondering van het feit dat voor de invulling van de actuele waarde niet de bedrijfswaarde maar de reële waarde geldt. Reële waarde De reële waarde is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkregen. Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van Commercieel vastgoed in exploitatie worden in de winst-enverliesrekening verantwoord onder „Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille‟. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als „nietgerealiseerde herwaardering‟ bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld. 6.5.4.3 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Woonveste verkoopt woningen onder voorwaarden waarbij de koper een contractueel bepaalde korting op de reële marktwaarde krijgt. Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor Woonveste een terugkoopplicht kent worden aangemerkt als financieringsconstructie. De desbetreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering) en daarna de marktwaarde per balansdatum op basis van de geldende contractvoorwaarden van de verkoop onder voorwaarden; eventuele waarde mutaties worden verwerkt als „niet-gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille‟. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting rekening houdend met de contractvoorwaarden.
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 57
Indien de regeling voorziet in een terugkooprecht tegen een significant lagere terugkoopprijs dan de reële waarde op het terugkoopmoment dan is de verwerking overeenkomstig de terugkoopplicht. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Eventuele mutaties in deze verplichtingen worden in het resultaat verwerkt als „niet-gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille‟. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. 6.5.5 Financiële vaste activa Deelnemingen Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de nettovermogens-waardemethode. Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeelhoudersbelang van meer dan 20%. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de desbetreffende deelneming. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Wooncorporatie Woonveste in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen. Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde. Leningen u/g De leningen u/g worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde van het verstrekte bedrag, gewoonlijk de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Vervolgens vindt een waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met een eventuele bijzondere waardevermindering. Overige effecten De effecten worden tegen reële waarde gewaardeerd. Overige vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie.
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 58
6.5.6 Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop Opgeleverd vastgoed beschikbaar en bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop omvat nog niet opgeleverde en nog onverkochte woningen uit projectontwikkeling en wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. 6.5.7 Onderhanden projecten Onderhanden projecten in opdracht van derden wordt gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectopbrengsten (bestaande uit de gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst. Zie hiervoor de grondslag in paragraaf 6.6.1). Indien van toepassing, worden hierop de verwerkte verliezen en reeds gedeclareerde termijnen in mindering gebracht. Onderhanden projecten waarvan de gefactureerde termijnen hoger zijn dan de gerealiseerde projectopbrengsten worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden. 6.5.8 Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde, rekening houdend met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid gebaseerd op een statische benadering. Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito‟s met een looptijd korter dan één jaar. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. 6.5.9 Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld.
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 59
Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het desbetreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten. Voorziening voor pensioenen Pensioenregeling van het bedrijfstakpensioenfonds voor de Woningcorporaties. Woonveste heeft voor bijna al haar werknemers een toegezegde pensioenregeling. Hiervoor in aanmerking komende werknemers bouwen jaarlijks een pensioenrecht op over het loon van dat jaar (middelloonregeling). De verplichtingen, welke voortvloeien uit deze rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Woonveste betaalt hiervoor premies. De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. In 2014 dient het pensioenfonds een dekkingsgraad van ten minste 105% te hebben. Het pensioenfonds verwacht hieraan te kunnen voldoen en voorziet geen noodzaak voor de aangesloten instellingen om extra stortingen te verrichten. Woonveste heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij SPW, anders dan het effect van hogere toekomstige premies. Op de Nederlandse pensioenregelingen zijn de bepalingen van de Nederlandse Pensioenwet van toepassing en worden op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen betaald door Woonveste. De premies worden verantwoord als personeelskosten zodra deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien dit tot een terug storting leidt of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Nog niet betaalde premies worden als verplichting op de balans opgenomen. Voor bestaande verplichtingen (anders dan de te betalen premies) jegens de pensioenuitvoerder en/of werknemers wordt een voorziening opgenomen. Dit betreft een voorziening voor de verplichting van Woonveste tot het verrichten van extra betalingen of herstelpremies als gevolg van een lage dekkingsgraad van het pensioenfonds. Deze pensioenvoorzieningen worden op basis van de beste schatting gewaardeerd. 6.5.10 Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Een eventueel verschil tussen het ontvangen bedrag en de reële waarde van de lening wordt verantwoord op basis van de bij die transactie horende economische werkelijkheid. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten.
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 60
Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winsten-verliesrekening als interestlast verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer en de specifieke contractuele voorwaarden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. 6.5.11 Overige schulden Overige schulden worden gewaardeerd tegen reële waarde. De reële waarde benadert de nominale waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winsten-verliesrekening als interestlast verwerkt.
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 61
6.6
GRONDSLAGEN VOOR BEPALING VAN HET RESULTAAT
6.6.1 Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde materiële vaste activa in exploitatie. Opbrengstverantwoording algemeen Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico‟s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht. 6.6.2 Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2012 bedroeg dit maximumpercentage 2,5%. Opbrengsten servicecontracten Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Wijzigingen in voorraad bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten Onder deze post worden de wijzigingen opgenomen in de posten Vastgoed bestemd voor de verkoop (opgenomen onder de Voorraden) en Onderhanden projecten. Bij realisatie van een verkoop wordt de boekwaarde direct voorafgaand aan de verkoop teruggenomen op deze regel.
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 62
Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de winsten- verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de „Percentage of Completion‟-methode, ofwel de PoC-methode). De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, dan worden de opbrengsten als netto-omzet verwerkt in de winst-en-verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winst-en-verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de PoC-methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Onder deze rubriek worden de volgende verkoopresultaten opgenomen: Boekresultaat van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie; Boekresultaat van als gerealiseerde verkoop gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden; Netto verkoopopbrengst bij levering van Vastgoed bestemd voor de verkoop; Netto verkoop opbrengst bij levering van Onderhanden projecten. De boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde. Resultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden wordt alleen als verkoopopbrengst verantwoord als alle belangrijke economische rechten zijn overgedragen aan de koper. Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille (Bedrijfsopbrengsten) Dit betreffen waardeveranderingen voor zover deze niet de terugneming van eerder verantwoorde bijzondere waardeverminderingen betreffen. Deze terugneming wordt via de regel onder de lasten verantwoord.
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 63
6.6.3. Bedrijfslasten Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen op goodwill en op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De afschrijvingen op Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gebaseerd op basis op de van de bedrijfswaarde. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Over terreinen en op reële waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille (Bedrijfslasten) De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboekingen uit hoofde van bijzondere waardevermindering dan wel een terugneming daarvan. (Mutaties in) bijzondere waardeverminderingen ontstaan door een jaarlijkse toets van de bedrijfswaarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op historische kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen. Lonen en salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Pensioenlasten Woonveste heeft alle pensioenregelingen verwerkt volgens de verplichtingenbenadering. De over het verslagjaar verschuldigde premie wordt als last verantwoord. Mutaties in de pensioenvoorziening worden ook in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Het bedrag dat als pensioenvoorziening is opgenomen, is de beste schatting van de nog niet af gefinancierde bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het dagelijks onderhoud (klachten- en mutatieonderhoud) wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst-enverliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waarde verhoging van het actief.
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 64
Leefbaarheid De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen en uitgaven voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van Woonveste, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op waarde mutaties van op reële waarde geactiveerde activa. Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen. Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is Woonveste integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 65
6.7
FINANCIËLE INSTRUMENTEN EN RISICOBEHEERSING
Woonveste heeft een treasurycommissie die verantwoordelijk is voor het monitoren en beheersen van de financiële risico‟s, het tijdig aantrekken van liquiditeiten en het realiseren van de meest optimale vorm van financieren. Het financieel statuut, dat is opgenomen in het financieel beleid, is hierbij kaderstellend. Op grond van het financieel statuut is het gebruik van derivaten niet toegestaan. Woonveste heeft geen derivaten in haar bezit. Renterisico Woonveste loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Woonveste risico ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van wijzigingen in de rentestanden. Per financieringsbesluit maakt Woonveste een bewuste keuze over de rentecondities van de aan te trekken lening. De criteria op basis waarvan wordt gekozen zijn vastgelegd in het financieel statuut omvatten: (a) de financieringsbehoefte, (b) de mate waarin de aan te trekken leningen passen in een zo gelijk mogelijk in de tijd verspreiden van vervalkalender en renteherzieningsmomenten met bijbehorende liquiditeitsopslagen, en (c) de per saldo hiermee gemoeide kosten. Kredietrisico Woonveste maakt gebruik van meerdere banken als tegenpartij teneinde kredietrisico te spreiden. Uitvoeringsvereisten zijn formeel vastgelegd in het financieel statuut en naleving daarvan wordt voortdurend gemonitord. Liquiditeitsrisico Investeringsverplichtingen worden uitsluitend aangegaan indien Woonveste zeker heeft gesteld dat hiervoor financiering beschikbaar is of is toegezegd. Voor zover noodzakelijk, worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. De vervalkalender van de bestaande leningenportefeuille en het gebruik van de bestaande kredietfaciliteit worden constant gemonitord. Marktrisico Woonveste loopt risico ten aanzien van de waardering van de vastgoedbeleggingen en de waardering van effecten, opgenomen onder financiële vaste activa. Woonveste beheerst het marktrisico door stratificatie aan te brengen in haar portefeuille. Valutarisico Woonveste is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico.
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 66
6.8
BELANGRIJKE INSCHATTINGEN T.A.V. WAARDERING RESULTAATBEPALING
Woonveste heeft bepaalde veronderstellingen en schattingen gemaakt die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. De jaarrekening wordt overeenkomstig Titel 9 boek 2 BW opgesteld. 6.8.1 Verwerking vaste activa 6.8.1.1 Materiële vaste activa, bedrijfswaarde Woonveste waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie op bedrijfswaarde. Hierdoor hebben schattingen waarop de bedrijfswaarde is gebaseerd een belangrijke invloed op de waardering van het sociaal vastgoed in exploitatie en het resultaat over het boekjaar. De uitgangspunten van de bedrijfswaarde zijn deels afhankelijk van de interne beleidsvoornemens. Deze beleidsvoornemens komen onder meer tot uitdrukking in het strategisch voorraadbeheer waarbij eigen keuzes worden gemaakt ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur, kwaliteits- en huurniveaus. Voor zover mogelijk hanteert Woonveste binnen de sector gangbare uitgangspunten. Verhuurdersheffing De kasstromen waarop de bedrijfswaarden zijn gebaseerd hebben in het algemeen een redelijk voorspelbaar trendmatig karakter. De uitwerking van de verhuurdersheffing wordt ten tijde van het opmaken van deze jaarrekening nog omgeven met een grote mate van onzekerheid. De basis voor deze heffing, en precieze hoogte ervan in de komende jaren en het aantal jaren dat deze heffing zal blijven bestaan zijn nog onzeker. Door het ontbreken van een wettelijk kader is er bij de berekening van de bedrijfswaarde geen rekening gehouden met een huurverhoging boven inflatie en de verhuurderheffing voor de jaren na 2013. Voor 2013 is een verhuurderheffing van € 120.000 ingerekend. 6.8.1.2 Vastgoedbeleggingen, reële waarde Bij de bepaling van de reële waarde van de op actuele waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen hanteert Woonveste de norm 70% van de WOZ-waarde op basis van vergelijking met een representatieve deelwaarneming. 6.8.1.3 Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief-ontwerpfase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 67
De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan onder meer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie. 6.8.2 Effecten voorgenomen regeringsbeleid Woonveste wordt in haar bedrijfsvoering geconfronteerd met diverse (voorgenomen) regeringsmaatregelen voor de gereguleerde huursector. Deze maatregelen betreffen onder meer de Wet verhuurdersheffing en een verruiming van het huurbeleid. Daarnaast wordt de sector geconfronteerd met een door het CFV opgelegde extra heffing voor saneringssteun. De voorgenomen verhuurderheffing naar de kennis van heden loopt voor Woonveste op van € 120.000,- in 2013 naar € 5,1 miljoen in 2017. Het aandeel in de saneringssteun bedraagt voor 2013 € 1,4 miljoen. Voor de jaren 2014 tot en met 2017 houdt Woonveste rekening met een totale saneringssteunheffing van € 3,5 miljoen. De financiële impact van de voorgenomen maatregelen zijn door Woonveste doorgerekend. Hieruit blijkt dat Woonveste zelfstandig, blijvend voldoet aan zowel haar eigen als door externe partijen vereiste financiële kengetallen. 6.8.3 Verwerking fiscaliteit Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Woonveste een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2008 tot en met 2012 door de fiscus zullen worden getoetst. De belangrijkste standpunten betreffen: • Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen; • De verwerking van projectontwikkelingsresultaten; • Het vormen van een herbestedingsreserve. Dientengevolge kan de fiscale last over 2012 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan en belastinglatenties een andere waarde kennen.
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 68
6.9
GRONDSLAGEN KASSTROOMOVERZICHT
Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten).De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 69
6.10
TOELICHTING OP DE POSTEN VAN DE BALANS
6.10.1 Materiële vaste activa De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat: x € 1.000
Sociaal vastgoed in exploitatie
Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie
(On)roerende Totaal zaken t.d.v. vastgoedbehe exploitatie er
31 december 2011 Verkrijgingsprijzen Herwaarderingen Cumulatieve waardeverminderingen Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarden per 31 december 2011
253.261 197.958 -28.065 -57.521 365.633
16.614 0 0 0 16.614
3.848 0 -1.315 0 2.533
273.723 197.958 -29.380 -57.521 384.780
Effect stelselwijziging waardeverminderingen Effect stelselwijziging terugneming waardeverminderingen Effect stelselwijziging afschrijvingen Effect stelselwijziging herwaardering Effect stelselwijziging overboeking soc./comm. verkrijgingsprijs Effect stelselwijziging overboeking soc./comm. cum. afschr. Effect stelselwijziging overboeking soc./comm. herwaardering Boekwaarden per 1 januari 2012
-3.167 15.306 -5.000 -9.935 -527 389 -2.523 360.176
0 0 0 0 0 0 0 16.614
0 0 0 0 0 0 0 2.533
-3.167 15.306 -5.000 -9.935 -527 389 -2.523 379.323
Mutaties 2012 Investeringen Desinvesteringen/correcties Herwaardering Afschrijvingen Waardeverminderingen Terugneming van waardeverminderingen Overboekingen soc./comm. verkijgingsprijs Overboekingen soc./comm. cummulatieve afschrijvingen Overboekingen soc./comm. herwaardering Overboekingen verkrijgingsprijzen Overboekingen waardeverminderingen Totaal mutaties
1.945 -37 -35.674 -5.033 -4.674 355 -2.586 361 -5.523 11.081 -2.264 -42.049
9.809 0 0 0 -5.763 0 0 0 0 -11.081 2.264 -4.771
204 -157 0 -211 157 0 0 0 0 0 0 -7
11.958 -194 -35.674 -5.244 -10.280 355 -2.586 361 -5.523 0 0 -46.827
31 december 2012 Verkrijgingsprijzen Herwaarderingen Cumulatieve waardeverminderingen Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarden per 31 december 2012
263.137 144.303 -22.509 -66.804 318.127
15.341 0 -3.499 0 11.843
3.896 0 -1.159 -211 2.526
282.374 144.303 -27.167 -67.015 332.496
Woonveste onderscheidt in het sociaal vastgoed in exploitatie de volgende componenten en afschrijvingstermijnen: – Grond: geen afschrijvingen – Opstal: lineair 50 jaar In de post sociaal vastgoed in exploitatie zijn 5.314 verhuureenheden opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ- beschikkingen van deze eenheden bedraagt ruim € 1 miljard. Ten opzichte van voorgaand verslagjaar is de bedrijfswaarde met € 42 miljoen gedaald.
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 70
Door Woonveste is geen verkoopplan opgesteld. Naar verwachting zullen er binnen één jaar geen woningen uit de bestaande voorraad verkocht worden. Voor de post onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden de volgende componenten en afschrijvingstermijnen gehanteerd: – Kantoor met ondergrond: geen afschrijvingen – Installaties en inventaris : lineair 7 jaar – Automatisering: lineair 5 jaar – Vervoermiddelen: lineair 5 jaar In de post onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn geen posten begrepen die worden gefinancierd door middel van financial lease. Alle vaste activa zijn juridisch en economisch in vrije eigendom van de stichting. In het boekjaar werd ter zake van onroerende zaken in ontwikkeling geen bouwrente geactiveerd. Verzekering & zekerheden De materiële vaste activa en de vastgoedbeleggingen zijn verzekerd tegen brand- en stormschades op basis van het aantal eenheden in bezit van Woonveste. Onderverzekering is uitgesloten. Ook het kantoorgebouw, inventaris en automatiseringsapparatuur zijn verzekerd. Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met rijksleningen of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie. Er is een lening verstrekt door de gemeente Heusden voor de bouw van de multifunctionele accommodatie Caleidoscoop in Vlijmen. Hiervoor is een hypothecaire zekerheid afgegeven. Per balansdatum waren verplichtingen aangegaan met betrekking tot materiële vaste activa voor een bedrag van € 13,4 miljoen.
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 71
6.10.2 Vastgoedbeleggingen De mutaties in de vastgoedbeleggingen zijn in het navolgende schema samengevat: x € 1.000
Commercieel vastgoed in exploitatie
Onroerende zaken Verkocht Totaal onder vastgoedbelegVoorwaarden gingen
31 december 2011 Verkrijgingsprijzen Herwaarderingen Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarden per 31 december 2011
31.640 -111 -3.901 27.628
1.631 266 0 1.897
33.271 155 -3.901 29.525
Effect stelselwijziging niet-gerealiseerde waardeveranderingen Effect stelselwijziging overboeking soc./comm. verkrijgingsprijs Effect stelselwijziging overboeking soc./comm. cum. afschr. Effect stelselwijziging overboeking soc./comm. herwaardering Boekwaarden per 1 januari 2012
-576 527 -389 2.523 29.713
0 0 0 0 1.897
-576 527 -389 2.523 31.610
Mutaties 2012 Investeringen Desinvesteringen Waardeveranderingen commercieel vastgoed in exploitatie Waardeverminderingen Overboekingen soc./comm. verkijgingsprijs Overboekingen soc./comm. cummulatieve afschrijvingen Overboekingen soc./comm. herwaardering Totaal mutaties
35 -1 6.724 0 2.586 -361 5.523 14.506
2.589 0 0 -134 0 0 0 2.455
2.624 -1 6.724 -134 2.586 -361 5.523 16.961
31 december 2012 Verkrijgingsprijzen Herwaarderingen Cumulatieve waardeverminderingen Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarden per 31 december 2012
34.787 14.083 0 -4.651 44.219
4.220 266 -134 0 4.352
39.007 14.349 -134 -4.651 48.571
In de post commercieel vastgoed in exploitatie zijn 1.053 verhuureenheden opgenomen, waaronder 814 garages. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZbeschikkingen van deze eenheden bedraagt circa € 63 miljoen. De actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaarde van deze activa bedraagt € 36 miljoen. Ten opzichte van voorgaand verslagjaar is de bedrijfswaarde met € 10 miljoen toegenomen. In de post Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden zijn in totaal 24 woningen opgenomen. Alle woningen zijn verkocht met een terugkoopplicht. Gebruik wordt gemaakt van contractvormen die de goedkeuring van de minister hebben. De contracten zijn gebaseerd op het “Koopgarant”-principe (19 woningen) en MGE (5 woningen) waarbij sprake is van verleende kortingen op de marktwaarde tussen 12% en 33%.
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 72
6.10.3 Financiële vaste activa Alle vorderingen opgenomen onder de financiële vaste activa hebben een looptijd langer dan één jaar. Het verloop van de financiële vaste activa kan als volgt worden gespecificeerd: x € 1.000
Deelnemingen
Stand per 1 januari 2012 Investeringen Stand per 31 december 2012
Leningen u/g 18 0 18
1.500 0 1.500
Overige Overige effecten vorderingen 1.500 0 0 126 1.500 126
Totaal 3.018 126 3.144
Deelnemingen in groepsmaatschappijen De deelnemingen betreffen: Aandeel 100%
Woonveste Holding BV
Resultaat boekjaar 0
Eigen vermogen per € 18.000
Leningen u/g Onder leningen u/g is begrepen een lening aan de Bank Nederlandse Gemeenten (ten behoeve van het Wooninvesteringsfonds) ter grootte van € 1.500.000,- ultimo boekjaar met een rentepercentage van 3,09% en een resterende looptijd van 1,5 jaar. Overige effecten Woonveste heeft 15 certificaten met een nominale waarde van € 100.000,- elk met een vaste rente van 2,25% en een variabele rente tussen 0% en 3,25%. Overige vorderingen Onder de overige vorderingen is opgenomen een bedrag van € 126.000,-. De rente bedraagt 5,3% en de looptijd van deze lening is 1 jaar en 9 maanden. 6.10.4 Voorraden
Vastgoed bestemd voor de verkoop - Koopwoningen A. Kampstraat - Koopwoningen Castellum 1e fase - Te verkopen perceel Waterkwartier Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop - Koopwoningen Castellum 2e fase Totaal
31.12.2012
31.12.2011
x € 1.000
x € 1.000
0 512 250
1.339 825 250
262 1.024
18 2.432
Op de post vastgoed bestemd voor de verkoop heeft een afwaardering naar lagere opbrengstwaarde plaatsgevonden van € 395.000,-.
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 73
6.10.5 Onderhanden projecten Onderstaand is de stand van de onderhanden projecten en de gedeclareerde termijnen opgenomen: 31.12.2012
31.12.2011
x € 1.000
x € 1.000
Koopwoningen Wijngaert (Haaren) Cumulatieve netto-omzet Gedeclareerde termijnen Voorzien resultaat Totaal
0 0 0 0
375 0 -111 264
Onderhanden projecten waarvan de gefactureerde termijnen hoger zijn dan de gerealiseerde projectopbrengsten worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden. Dit is in 2012 niet aan de orde. 6.10.6 Vorderingen
Huurdebiteuren Gemeenten Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa Totaal
31.12.2012
31.12.2011
x € 1.000
x € 1.000
160 76 2.007 114 82 2.439
194 67 4.806 55 21 5.143
De reële waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde, gegeven het kortlopende karakter ervan en het feit dat waar nodig voorzieningen voor oninbaarheid zijn gevormd.
Huurdebiteuren De vordering huurdebiteuren is als volgt toe te lichten:
Huur- en overige debiteuren AF: vooruitontvangen huren AF: voorziening dubieuze debiteuren Totaal
31.12.2012
31.12.2011
x € 1.000
x € 1.000
573 -268 -145 160
582 -242 -146 194
Onder de huurdebiteuren is een bedrag van € 336.000,- opgenomen voor posten ouder dan een jaar (2011: € 396.000,-). Voor mogelijke oninbaarheid van de vordering op huurdebiteuren wordt een voorziening gevormd van 25% van de totale huurachterstand op 31 december.
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 74
Gemeenten 31.12.2012
31.12.2011
x € 1.000
x € 1.000
Te vorderen inzake woningaanpassingen Totaal
76 76
67 67
Hiervan heeft het grootste deel betrekking op de gemeente Heusden. Er zijn kleine vorderingen op de gemeenten Haaren en Boxtel. Belastingen en premies sociale verzekeringen 31.12.2012
31.12.2011
x € 1.000
x € 1.000
Te vorderen Pro-rata BTW Te vorderen vennootschapsbelasting 2009 Te vorderen vennootschapsbelasting 2010 Te vorderen vennootschapsbelasting 2011 Totaal
425 0 0 1.582 2.007
0 1.795 1.429 1.582 4.806
Overige vorderingen 31.12.2012
31.12.2011
x € 1.000
x € 1.000
Schakelring huur zorginfrastructuur twee complexen Brandschades Doorbelast meerwerk Cello nieuwbouw Schoolstraat Verkoop nieuwbouwwoningen Overige debiteuren Totaal
50 3 0 41 20 114
0 20 22 0 13 55
Alle overige vorderingen hebben een looptijd die korter is dan een jaar. Overlopende activa De overlopende activa bestaan uit:
Te vorderen rente lening u/g Te vorderen rente banken Vooruitbetaalde kosten Nog te ontvangen posten Totaal
Jaarverslag 2012
31.12.2012
31.12.2011
x € 1.000
x € 1.000
8 32 2 40 82
Woonveste
8 11 0 2 21
pagina 75
6.10.7 Liquide middelen 31.12.2012 x € 1.000 102 973 1.075
Rekening courant Spaarrekening Totaal
31.12.2011 x € 1.000 76 3.666 3.742
De liquide middelen staan ter vrije beschikking van Woonveste. 6.10.8 Eigen vermogen Wettelijke en statutaire reserves Door de oprichters van de stichting werd stichtingskapitaal geschonken van € 1.951,-. Overige reserves Van de overige reserves kan het volgende verloop worden gegeven: 2012 x € 1.000
Stand per 31 december 2011 Effect stelselwijzing Stand per 1 januari 2012 Uit resultaatbestemming Overige mutaties Stand per 31 december
191.738 -3.372 188.366 -2.306 -35.673 150.387
Ultimo 2012 is in totaal € 131,4 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in de overige reserves begrepen. In 2012 is € 0,4 miljoen aan de ongerealiseerde herwaardering onttrokken wegens terugname van eerdere toevoegingen en € 5,2 miljoen onttrokken wegens realisatie door afschrijvingen. Overeenkomstig de statuten van Woonveste dient het gehele vermogen te worden besteed binnen de kaders van de Woningwet en afgeleid het BBSH. De overige mutaties hebben betrekking op de stelselwijziging en de herwaardering van het sociaal vastgoed. 6.10.9 Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen
Stand per 1 januari Bij: dotatie onrendabele investering nieuwbouw: - Kavelingweg (Haarsteeg) - Leyenhof (Helvoirt) - Wolput (Vlijmen) - Kantoor Mommersteeg (Vlijmen) - Donkhof (Haarsteeg) - Wijngaert (Haaren) Af: onttrekkingen Stand per 31 december
Jaarverslag 2012
Woonveste
2012
2011
x € 1.000
x € 1.000
2.280
871
271 3.151 345 845 0 0 -2.369 4.523
0 0 1.600 0 511 169 -871 2.280
pagina 76
De onttrekkingen betreffen de projecten Donkhof (€ 511.000,-), Wijngaert (€ 169.000,-), Wolput (€ 954.000,-), Kavelingweg (€ 1.000,-) en Kantoor Mommersteeg (€ 734.000,-). Een klein deel van het in de voorziening opgenomen bedrag voor het project “Leyenhof” dient als langlopend te worden beschouwd. De bedragen voor de overige projecten vallen binnen een jaar vrij uit de voorziening. 6.10.10 Langlopende schulden
Schulden/leningen overheid Schulden/leningen kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Totaal
stand per 31 december 2012
resterende looptijd > 1 jaar en ≤ 5 jaar
resterende looptijd > 5 jaar
aflossingsverplichting 2013
x € 1.000
x € 1.000
x € 1.000
x € 1.000
6.897 176.783
0 35.949
6.897 140.834
140 37.337
4.362 188.042
0 35.949
0 147.731
0 37.477
Aflossingsverplichting (resterende looptijd kleiner dan één jaar) is opgenomen onder de kortlopende schulden. De resterende looptijd van de verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden is afhankelijk van het moment van terugkoop van de betrokken woningen. Dit is niet in te schatten. Schulden/leningen overheid en kredietinstellingen De mutaties in 2012 van de schulden/leningen overheid en kredietinstellingen kunnen als volgt worden toegelicht:
Schulden/ leningen overheid
Schulden/ leningen kredietinstellingen
Totaal
x € 1.000
x € 1.000
x € 1.000
Stand per 1 januari 2012 (lang- en kortlopend) Bij: nieuwe leningen Af: aflossingen
7.171 0 -134
216.763 4.000 -6.643
223.934 4.000 -6.777
Stand per 31 december 2012 (lang- en kortlopend) Waarvan opgenomen onder schulden op korte termijn Waarvan opgenomen onder schulden op lange termijn
7.037 140 6.897
214.120 37.337 176.783
221.157 37.477 183.680
Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft voor een bedrag van € 212,6 miljoen borging verleend. Voor € 7,3 miljoen is een hypothecaire zekerheid verstrekt en voor € 1,5 miljoen is een lening u/g in onderpand gegeven. Onder de leningen zijn voor een bedrag van € 32,7 miljoen aan zogenaamde basisrenteleningen opgenomen. Op deze leningen wordt een vaste basisrente betaald van gemiddeld 3,434% (2011: 3,477%). De credit spread die op deze leningen wordt betaald wordt periodiek herzien. Voor de huidige leningen is de gemiddelde credit spread 0,286%. Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 77
Het vervalschema van de credit spread herzieningen is hieronder weergegeven:
Naam geldgever Bank Nederlandse Gemeenten Bank Nederlandse Gemeenten Bank Nederlandse Gemeenten Bank Nederlandse Gemeenten
Einde looptijd 2050 2051 2055 2051
Hoofdsom (x € 1.000) 6.000 4.000 12.200 10.500
RenteJaar percentage Liquiditeits- aanpassing vast opslag liq.opslag 3,04% 0,28% 2016 3,13% 0,32% 2017 4,02% 0,27% 2016 3,10% 0,30% 2016
Als op het moment van credit spread herziening geen akkoord met de kredietinstelling wordt bereikt over de hoogte ervan is de lening opeisbaar en dient er een break cost te worden betaald gelijk aan de netto contante waarde van het verschil tussen de dan geldende marktrente en de in de lening overeengekomen basisrente. Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Stand 1 januari Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Verminderingen/vermeerderingen na overdracht Totaal per 1 januari Mutaties Bij: verplichtingen onstaan bij nieuwe overdrachten Af: teruggekochte onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Opwaarderingen Afwaarderingen stand 31 december Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Verminderingen/vermeerderingen na overdracht Totaal per 31 december
2012
2011
x € 1.000
x € 1.000
1.931 -52 1.879
1.276 19 1.295
2.588
655
35 -140 2.483
11 -82 584
4.519 -157 4.362
1.931 -52 1.879
6.10.11 Kortlopende schulden
Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Schulden ter zake van pensioenen Schulden aan groepsmaatschappijen Overige schulden Overlopende passiva Totaal
Jaarverslag 2012
31.12.2012
31.12.2011
x € 1.000
x € 1.000
37.477 2.266 1.190 57 18 86 4.701 45.795
Woonveste
4.942 3.436 424 45 18 75 5.073 14.013
pagina 78
Voor het in deze post opgenomen kortlopende deel van langlopende schulden (schulden aan kredietinstellingen) verwijzen wij naar de toelichting op de langlopende schulden. Alle kortlopende schulden hebben een looptijd korter dan één jaar, behalve de schulden aan deelnemingen en de overige schulden. 6.10.12 Niet uit de balans blijkende verplichtingen Investeringsverplichtingen Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw en aankoop van woningen tot een bedrag van € 13,4 miljoen (2011: € 15,3 miljoen). Deze verplichtingen komen naar verwachting tot afwikkeling tot 2 jaar ná balansdatum. Leningen In 2011 zijn de volgende transacties aangegaan met betrekking tot nog te ontvangen leningen o/g: Geldgever Bank Ned. Gemeenten Bank Ned. Gemeenten Bank Ned. Gemeenten
Hoofdsom € 15.000.000
Type Fixe
Basisrente 3,425%
€ 10.500.000
Fixe
3,15%
€ 10.500.000
Fixe
3,135%
Krediet-opslag 0,30% (3 jaar vast) 0,36% (5 jaar vast) 0,36% (5 jaar vast)
Storting 1-2-2013
Looptijd 40 jaar
27-9-2013
39 jaar
27-9-2013
41 jaar
Heffing saneringsfonds In december 2012 heeft minister Blok de saneringsheffing voor het jaar 2013 vastgesteld. Woonveste zal rond de € 1,2 miljoen moeten afdragen aan door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting. Deze middelen worden ingezet om noodlijdende corporaties financieel er weer bovenop te helpen. Goedkeuring van de saneringsheffing gebeurt jaarlijks door de minister. Voor de jaren na 2013 zijn nog geen heffingen of percentages bepaald of goedgekeurd. WSW Obligo Uit hoofde van het borgingsstelsel heeft Woonveste een obligoverplichting jegens het WSW van 3,85% van de restschuld van de door Woonveste opgenomen, door het WSW geborgde leningen. Ultimo 2012 bedraagt dit obligo € 9,6 miljoen. Indien het WSW dit obligo zou opeisen dient Woonveste het bedrag binnen 30 dagen aan het WSW over te maken. Woonveste verwacht indien noodzakelijk aan deze verplichting te kunnen voldoen door het nog niet benutte deel van het bestaande financieringskrediet aan te spreken, en zonodig een aanvullende lening aan te trekken binnen het aanwezige faciliteringsvolume.
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 79
6.11
TOELICHTING OP DE WINST-EN-VERLIESREKENING
6.11.1 Bedrijfsopbrengsten
Eenheden in exploitatie Verhuur domotica Bedrijfsonroerend goed
2012
2011
x € 1.000
x € 1.000
33.433 118 51 33.602 -108 33.494
Af: huurderving Totaal
32.573 125 39 32.737 -111 32.626
De huuropbrengsten zijn gewijzigd als gevolg van: 2012
2012
x € 1.000
Huren nieuwbouw Lagere huuropbrengst Zandley n.a.v. gewijzigde huurovereenkomst Reguliere huurverhoging en harmonisatie Totaal
%
170 -40 730 860
0,52% -0,12% 2,24% 2,64%
De geografische onderverdeling van de huuropbrengsten kan als volgt worden weergegeven:
Huren gemeente Heusden Huren gemeente Haaren Huren gemeente Den Bosch Huren gemeente Sint-Michielsgestel Totaal
2012
2011
x € 1.000
x € 1.000
28.902 3.612 826 93 33.433
28.318 3.443 812 0 32.573
Opbrengsten servicecontracten 2012
2011
x € 1.000
x € 1.000
Vergoedingen voor goederen, leveringen en diensten Af: derving vergoedingen door leegstand Totaal
770 -2 768
841 -1 840
De verlaging van de opbrengst wordt grotendeels verklaard door verlaging van de voorschotbedragen. Wijzigingen in de voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten
A. Kampstraat - Drunen Vriesdonk - Biezenmortel Totaal
Jaarverslag 2012
2012
2011
x € 1.000
x € 1.000
0 0 0
Woonveste
15 14 29
pagina 80
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 2012
2011
x € 1.000
x € 1.000
Netto opbrengst verkopen bestaand bezit Af: boekwaarde Totaal verkoopresultaat bestaand bezit
139 -51 88
0 0 0
Overige bedrijfsopbrengsten 2012
2011
x € 1.000
x € 1.000
Ontvangen vergoedingen van 't Heem en Vestia Inschrijfgelden woningzoekenden Vergoedingen voor administratie/toezicht WMO/brand Ontvangen premies glasverzekering Teruggave omzetbelasting (pro rata) Overig Totaal
3 25 11 57 425 28 549
10 27 25 56 65 22 205
6.11.2 Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
Afschijving sociaal vastgoed in exploitatie Afschijving onroerende en roerende zaken ten dienst van de exploitatie Totaal
2012
2011
x € 1.000
x € 1.000
13.684 211 13.895
11.729 160 11.889
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 2012
2011
x € 1.000
x € 1.000
Waardevermindering sociaal vastgoed in exploitatie
4.319
-12.139
Afboek ing projecten in ontwik k eling: Kantoorgebouw Mommersteeg (Vlijmen) Geerpark (Vlijmen) Kassteellaan (Heusden)
350 3.045 3
0 0 0
0 0 345 0 845 3.152 271 12.330
683 837 1.601 744 0 0 0 -8.274
Afboek ing voorcalculatorische exploitatieverliezen: Wijngaert (Haaren) Zuid-Australië (Drunen) Wolput (Vlijmen) Donkhof (Haarsteeg) Kantoor Mommersteeg (Vlijmen) Leyenhof (Helvoirt) Kavelingweg (Haarsteeg) Totaal
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 81
Wijzigingen in vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten 2012
2011
x € 1.000
x € 1.000
Mutatie vastgoed bestemd voor de verkoop Mutatie onderhanden projecten Totaal
395 0 395
366 111 477
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 2012
2011
x € 1.000
x € 1.000
Netto verkoopresultaat vastgoed bestemd voor de verkoop Netto verkoopresultaat onderhanden projecten Totaal
226 1 227
0 0 0
Lonen en salarissen
Salarissen Kosten uitzendkrachten Af: uitkering ziekengeldverzekering en UWV Kosten opleidingen Overige personeelslasten Totaal
2012
2011
x € 1.000
x € 1.000
2.405 50 -37 103 215 2.736
2.405 152 -81 93 256 2.825
De totale personeelslasten zijn ten opzichte van 2011 gedaald. Belangrijkste reden is dat er in 2012 minder beroep is gedaan op uitzendkrachten. Ook zijn de overige personeelslasten gedaald. Sociale lasten en pensioenen
Sociale lasten Premies sociale verzekeringen Premie ziekteverzuimverzekering
Pensioenlasten Totaal
Jaarverslag 2012
Woonveste
2012
2011
x € 1.000
x € 1.000
350 57 407
331 57 388
472 879
427 815
pagina 82
Onderhoudslasten
Onderhoudsuitgaven (niet cyclisch) Onderhoudsuitgaven (cylclisch) Totaal
2012
2011
x € 1.000
x € 1.000
2.771 6.201 8.972
2.959 6.007 8.966
De onderhoudslasten zijn te verdelen in:
Planmatig onderhoud Mutatie-onderhoud Reparatieonderhoud Contractonderhoud Individueel planmatig onderhoud (IPO) Overig onderhoud Totaal
2012
2011
x € 1.000
x € 1.000
5.210 1.304 1.135 991 246 86 8.972
5.104 1.599 945 903 280 135 8.966
Leefbaarheid 2012
2011
x € 1.000
x € 1.000
Vastgoedgerelateerde leefbaarheid Mensgerelateerde leefbaarheid Totaal
64 42 106
356 62 418
In 2011 waren de vastgoedgerelateerde kosten leefbaarheid hoog doordat de kosten van de afwikkeling van het herstructureringsproject ad € 150.000,- in 2011 zijn opgenomen. Lasten servicecontracten
Electriciteit Schoonmaak Onderhoud tuinen Verwarming Water Zorgovereenkomsten Overige kosten servicecontracten Kosten voorgaand jaar Nog te verrekenen bedragen Totaal
Jaarverslag 2012
2012
2011
x € 1.000
x € 1.000
183 194 101 100 44 26 20 38 120 826
Woonveste
242 192 100 69 44 2 25 1 118 793
pagina 83
Overige bedrijfslasten 2012
2011
x € 1.000
x € 1.000
Beheerk osten Kosten automatisering Kosten externe adviezen Kosten PR en communicatie Facilitaire kosten Raad van Commissarissen Overige beheerkosten Subtotaal beheerk osten
406 298 137 215 76 241 1.373
330 299 164 261 70 162 1.286
Heffingen Belastingen Verzekeringen Contributie Aedes Saneringssteun Heffing bijzondere projectsteun Subtotaal heffingen
1.154 94 54 0 115 1.417
1.066 91 53 129 217 1.556
Overige bedrijfslasten Kosten exploitatie Bedrijfsonroerend goed Overige kosten Subtotaal overige bedrijfslasten Totaal
36 71 107 2.897
31 187 218 3.060
Accountantshonoraria In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht: 2012
2011
x € 1.000
x € 1.000
Controle van de jaarrekening Andere controlewerkzaamheden Totaal
42 13 55
27 15 42
Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij Woonveste zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en onafhankelijke externe accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties). 6.11.3 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 2012
2011
x € 1.000
x € 1.000
Waardeveranderingen commercieel vastgoed in exploitatie Waardeveranderingen onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
6.724 -134
-576 -82
Waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
106
67
6.696
-591
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 84
6.11.4 Uit de overige reserves gerealiseerde herwaardering
Verschil afschrijvingen o.b.v. bedrijfswaarde en historische kostprijs Totaal
2012
2011
x € 1.000
x € 1.000
8.663 8.663
6.729 6.729
6.11.5 Financiële baten en lasten Andere rentebaten en soortelijke opbrengsten 2012
2011
x € 1.000
x € 1.000
Rente financiële vaste activa Rente certificaten Wooninvesteringsfonds Rente lening u/g BNG Rente vordering restant koopsom Irenestraat 57 Rente op vorderingen Rente Belastingdienst Rente liquide middelen Totaal
0 46 5
34 46 0
9 188 33 281
6 11 12 109
Rentelasten en soortelijke kosten 2012
2011
x € 1.000
x € 1.000
Rente langlopende leningen Leningen overheid Leningen kredietinstellingen
288 9.195
293 9.174
Rente k ortlopende schulden Kredietinstellingen Overige schulden
1 0
21 2
85 33 9.602
853 29 10.372
Afk oopk osten geldleningen Borgstellingsvergoeding WSW Totaal
De gemiddelde rentevoet van de langlopende leningen bedraagt 4,24% ultimo 2012 (2011: 4,31%).
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 85
6.11.6 Belastingen De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd:
Acute belastingen Vennootschapsbelasting huidig boekjaar Vennootschapsbelasting 2008 Vennootschapsbelasting 2009 Vennootschapsbelasting 2010 Latente belastingen Mutatie latente belastingen in boekjaar Totaal
2012
2011
x € 1.000
x € 1.000
0 0 20 0 20
0 243 2.027 820 3.090
0 20
-608 2.482
De acute belastinglast van het huidig boekjaar is als volgt bepaald: 2012 x € 1.000 Resultaat voor belastingen
-2.326
Fiscale correctie resultaat verkochte woning bestaand bezit Fiscale correctie overige waardeveranderingen materiële vaste activa Wijzingen in voorraad te koop staande woningen Fiscale correctie afschrijvingen Fiscale correctie verkoopwinst nieuwbouwwoningen Fiscale correctie onderhoudskosten Fiscale correctie leefbaarheidsuitgaven voorgaande jaren Fiscale activering loon- en algemene kosten Fiscaal geactiveerde rente materiële vaste activa in ontwikkeling Afschrijving (dis)agio Fiscale correctie niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed af: uit de overige reserves gerealiseerde herwaardering Fiscale onderhoudsvoorziening
-74 12.327 395 12.883 -332 -507 681 388 171 -218 -8.662 -6.696 -29.784 -19.428 -21.754
Fiscaal jaarresultaat Fiscale bijtelling kantine- en representatiekosten Fiscale correctie heffing bijzondere projectsteun
13 115 128 -21.626
Belastbare winst 2012 Verschuldige winstbelasting: Vpb over 1e € 200.000 (20%) Vpb over restant (25%) Totaal Vpb
Jaarverslag 2012
0 0 0
Woonveste
pagina 86
Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 20% tot een fiscale winst van € 200.000,en boven de € 200.000,- 25% De lagere effectieve belastingdruk ad 0% wordt veroorzaakt doordat in 2012 een fiscale onderhoudsvoorziening is gevormd. Het toepasselijke belastingtarief is overeenkomstig voorgaand jaar. 6.11.7 Overige toelichtingen Werknemers Gedurende het jaar 2012 had de corporatie gemiddeld 49,8 werknemers in dienst (2011: 50,4). Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam. Bestuurders en commissarissen Lasten ter zake van bezoldiging en ter zake van pensioenen van: - Bestuurder: € 131.356,- (2011: € 128.189) - Commissarissen: € 54.963,- (2011: € 54.675) De bezoldiging van de bestuurder omvat: - periodiek betaalde beloningen (zoals salaris, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte); - beloningen betaalbaar op termijn (pensioenlasten). Het totaalbedrag kan per individuele bestuurder (de directie) als volgt worden gespecificeerd: Periodiek betaalde beloningen 2012 2011 Directeur/bestuurder
x€1
x€1
131.356
128.189
Beloningen betaalbaar op termijn 2012 2011 x€1
x€1
30.675
30.216
De bestuurder ontvangt op jaarbasis een vaste onkostenvergoeding van € 2.400,- en aan de de bestuurder wordt een auto beschikbaar gesteld met een fiscale waarde van € 8.362,-. Er is geen crisisheffing verschuldigd over de beloning voor de bestuurder. De bezoldiging van de Raad van Commissarissen kan als volgt worden gespecificeerd: Als lid van Raad van Commissarissen 2012 2011 Voorzitter Vice-voorzitter Lid 1 Lid 2 Lid 3 Totaal
x€1
x€1
* 16.132 *11.830 9.000 9.000 9.000 54.963
* 16.065 *10.710 9.000 9.000 9.000 54.675
Overige kosten vergoedingen 2012 2011 x€1
x€1
120 127 0 0 0 247
0 0 0 0 0 0
* bedragen zijn inclusief btw
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 87
6.12
WET OPENBAARMAKING UIT PUBLIEKE MIDDELEN GEFINANCIERDE TOPINKOMENS
In het kader van de Wet Openbaarmaking uit Publieke middelen gefinancierde Topinkomens (WOPT) dient de bezoldiging van de functionarissen boven de zogenaamde “Balkenendenorm” verantwoord te worden. Over 2012 zijn er bij Woonveste geen functionarissen met een bezoldiging boven deze norm (€ 193.000,-).
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 88
Was getekend te Drunen, 7 mei 2013
De heer C.J. de Jager, voorzitter
De heer mr. M. van Tessel, vice-voorzitter
Mevrouw drs. S.M.A. van Dun
De heer H.J.E. van Loon
De heer B.J. Straatsma
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 89
7. 7.1
OVERIGE GEGEVENS RESULTAATBESTEMMING
De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring reeds in de jaarrekening verwerkt. Het gehele resultaat is aan de overige reserves toegevoegd. 7.2
GEBEURTENISSEN NA BALANSDATUM
Het voorgenomen beleid van het huidige kabinet richt zich voor wat betreft de woningcorporaties op een verhuurderheffing en verruiming van het huurbeleid. Dit regeringsbeleid is nog onderdeel van wetsvorming. De verhuurderheffing voor Woonveste zou voor de jaren 2013-2017 circa € 16,4 miljoen kunnen bedragen op grond van de huidige kennis van de wetsontwikkeling. De betekenis van de verruiming van het inkomensafhankelijke verhuurbeleid kan nog niet berekend worden omdat de inkomensinformatie op dit moment nog niet beschikbaar is. In paragraaf 6.8.2 van de jaarrekening is de betekenis hiervan uitgezet. In het jaarverslag is een uitgebreide toelichting op de kasstroom projecties opgenomen waarin de effecten van het voorgenomen regeringsbeleid in combinatie met o.a. de saneringssteun zijn verwerkt. Indien deze voornemens daadwerkelijk in wetgeving worden verankerd dan heeft dit belangrijke invloed op de financiële positie van Woonveste.
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 90
7.3
CONTROLEVERKLARING
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 91
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 92
8.
ONDERNEMINGSBESTUUR
Het bestuur van de Stichting Woonveste wordt uitgeoefend door de heer drs. A.J. Gorter (1953). Maatschappelijke functies: - lid Provinciale Omgevings Commissie Provincie Noord-Brabant (namens Aedes); - lid Commissie Krachtig Bestuur namens Provincie Noord-Brabant en Vereniging Brabantse Gemeenten. De strategische koers van Woonveste is vastgelegd in het Ondernemingsplan voor de periode 2011 tot en met 2015. De plannen voor 2013 zijn in december vastgelegd in het Jaarplan . De onderneming heeft zich ontwikkeld in de lijn die uitgezet is in het Ondernemingsplan en de planning voor het jaar 2012. Door het bestuur werd gehandeld binnen de contouren van het Jaarplan. Aanvullende besluiten (16) betroffen onder meer: investeringen nieuwbouw, vaststelling van het jaarverslag en het jaarplan, het afboeken van een bedrag aan oninbare vorderingen, het afboeken van waarden van bouwgrond en gebouw, alsmede het aangaan van een samenwerkingsovereenkomst Geerpark met de gemeente Heusden. Het management, bestaande uit drie afdelingsmanagers en de directeur-bestuurder, vergaderde in beginsel tweewekelijks. Aan de orde kwamen alle strategische en uitvoeringsgerichte actuele managementzaken. In een aantal gevallen leidde de besluitvorming tot een aanvullend besluit door de directeur-bestuurder. De interne organisatie kan haar taken aan. De personele bezetting is passend. De verantwoordelijkheden en bevoegdheden binnen de organisatie liggen vast. Het managementteam is van voldoende niveau. De cultuurontwikkeling heeft ook in 2012 de juiste aandacht gehad. Het bedrijfsinformatiesysteem functioneerde op een voldoende wijze voor de basisprocessen van de organisatie. Bestuur en Raad van Commissarissen kwamen zeven maal in vergadering bijeen. Aan de orde kwamen alle onderwerpen waarvoor de goedkeuring van de raad noodzakelijk is, waaronder Jaarplan en Jaarverslag en investeringen die niet opgenomen waren in het Jaarplan. Alle kwartaalrapportages van de organisatie werden besproken. De raad is op de hoogte gesteld van alle bestuursbesluiten en alle -in de ogen van de bestuurder- relevante informatie. In september kwamen de RVC-auditcommissie en de treasurycommissie in gezamenlijkheid bijeen; met name de meerjarenkasstroom stond daarbij centraal. De samenwerking tussen bestuur en Raad van Commissarissen vond plaats in lijn met de Governancecode. De klant staat centraal in het denken en doen van de Woonveste-organisatie. De klant waardeert de prestaties van Woonveste -over meerdere jaren gemeten- gemiddeld hoog. Op het gebied van kwaliteitsmetingen nieuwbouw, planmatig onderhoud en „vertrokken huurders‟ scoort Woonveste goed (beoordelingen tussen 7.5 en 8).
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 93
Woonveste heeft zoveel mogelijk transparant geopereerd: de jaarplannen en de jaarverslagen zijn verzonden aan de belanghouders, de huurders hebben bewonerskranten ontvangen, de website is zeer informatief en hanteert de uitgangspunten van transparantie en governance, het verhuursysteem is voor iedereen inzichtelijk. Woonveste heeft haar belanghouders benoemd. Woonveste werkt graag samen met haar belanghouders, hetgeen geheel past binnen haar strategisch doel. De belanghouders van Woonveste zijn: Huurdersvereniging Heusden, gemeenten Heusden en Haaren, Schakelring, ContourdeTwern, Juvans, Prisma, Cello en ‟t Heem. Met hen is ook in dit verslagjaar contact geweest waar zij of Woonveste dat gewenst vonden. Met alle belanghouders zijn op bestuurlijk niveau persoonlijke gesprekken gevoerd gericht op de door hen gewenste input ten behoeve van het jaarplan 2013. Woonveste heeft hier nadrukkelijk rekening mee gehouden. Een heldere planning en controlcyclus krijgt binnen Woonveste nadrukkelijk aandacht om op de juiste wijze (bij)sturing te kunnen geven aan ook de financiële processen. Het vertrekpunt voor de financiële planning en controlcyclus vormt het ondernemingsplan. De beleidsvoornemens en de going-concernactiviteiten worden vertaald in een jaarplan en een financiële begroting. Dit moet passen binnen het vastgestelde beleid (onder ander op de gebieden van financiën, fiscaliteiten, onderhoud en nieuwbouw van woningen). Het bewaken van de uitvoering van de activiteiten vindt plaats door de kwartaalinformatie. Hiermee kan worden vastgesteld of Woonveste in control is. Het kan ook leiden tot bijstelling van de activiteiten en of processen dan wel het heroverwegen en zo nodig aanpassen van het voorgenomen beleid. Woonveste heeft haar financieel beleid vastgelegd; het financieel statuut is hierin opgenomen. Woonveste stuurt financieel op basis van haar kasstromen. Het strategisch voorraadbeleid is vastgesteld in 2009 en zal in 2013 worden geactualiseerd. Woonveste heeft ook haar beleid op het gebied risicomanagement vastgelegd. In de desbetreffende nota worden de belangrijker risico‟s waarmee Woonveste geconfronteerd zou kunnen worden, beschreven en worden de mogelijke maatregelen aangegeven. Minimaal eenmaal per jaar worden de risico‟s beoordeeld en door de directeur-bestuurder ter kennis gebracht aan de Raad van Commissarissen. Het overheidsbeleid vormt het belangrijkste risico voor Woonveste. Zo belast de aangekondigde verhuurdersheffing vanaf 2013 de financiële positie van Woonveste sterk. De heffing en haar effecten bij corporaties- heeft vervolgens weer gevolgen voor de wijze waarop het waarborgfonds WSW wil handelen. De nieuwbouwrisico‟s zijn beperkt en beheersbaar (risicobedrag van gemiddeld 1 - 1,5 miljoen euro). Deze risico‟s als gevolg van nieuwbouw krijgen bijzondere aandacht in de managementinformatie, waarbij een stevige (financiële) vinger aan de pols wordt gehouden. Het risico met betrekking tot het (niet) kunnen ontwikkelen van grote aantallen woningen in de nieuwbouwwijk Geerpark is inmiddels fors afgenomen nu het bestemmingsplan in procedure is gebracht en er naar verwachting eind 2013 de eerste woningen gebouwd kunnen gaan worden. De financiële risico‟s rond Geerpark zijn in beeld en beheersbaar. Het risico van niet-verkopen van nieuwbouwwoningen is beperkt: eind van het verslagjaar had Woonveste nog slechts vier niet-verkochte afgebouwde koopwoningen in voorraad; deze woningen zijn ook geschikt om (tijdelijk) te verhuren. Vanwege de financiële situatie bij onder meer Vestia legt het Centraal Fonds Volkshuisvesting jaarlijkse heffingen op die de kasstroom van Woonveste beïnvloeden. Het ligt in de lijn der verwachting dat dergelijke heffingen eerder gaan toe- dan afnemen.
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 94
Uit het financieel meerjarenperspectief –dat voortdurend wordt geactualiseerd– blijkt, dat Woonveste haar nieuwbouw, onderhoud en energetische verbeteringen aankan, zonder een deel van haar voorraad te moeten verkopen. Verkoop kan wel aan de orde zijn, op het moment dat bepaalde delen van het bezit incourant (dreigen te) worden voor de verhuurmarkt en de door verkoop beschikbaar te komen middelen ingezet kunnen worden om een meer gerichte woningvoorraad te realiseren. Woonveste kan –in het geval zich onverwachte situaties mochten aandienen– haar financiële situatie beïnvloeden door minder nieuwbouw te plegen, woningen te verkopen, dan wel onderhoudsuitgaven structureel te beperken. Woonveste bouwt voornamelijk voor de sociale doelgroep, waarbij als uitgangspunt wordt gehanteerd dat het rendement op een sociaal nieuwbouwproject minimaal 3.0 is. Om ook op de wat langere termijn financieel gezond te blijven, zal Woonveste mogelijke nieuwbouwprojecten kritisch beoordelen en afwegen waar haar maatschappelijke middelen het beste renderen. Het ministerie van Binnenlandse Zaken heeft (eind 2012) Woonveste beoordeeld en stelt vast dat op basis van gegevens van ultimo 2011 haar solvabiliteit voldoende is. Uit benchmarks (gegevens van het Centraal Fonds) blijkt, dat Woonveste structureel relatief lage netto-bedrijfslasten heeft (18% onder het landelijk gemiddelde). De uitgaven voor onderhoud liggen 13% hoger dan het landelijk gemiddelde, leidend tot een hoge kwaliteit van de woningvoorraad, zoals dit onder meer tot uitdrukking komt in het gemiddeld hoge aantal punten voor de woningwaardering. Woonveste presteert met relatief lage personeelslasten: deze liggen 19% onder die van referentiecorporaties. Zoals eerder aangeduid ligt de waardering door de klant op een hoog niveau. Woonveste handelt conform de uitgangspunten van de Governancecode voor wooncorporaties. Woonveste voldoet aan de onderdelen van deze code, met uitzondering van de zittingsduur van één commissaris (in eerdere jaarverslagen van de raad van commissarissen was een onjuist aftredingsschema opgenomen). De in de code benoemde documenten zijn voor iedereen inzichtelijk via www.woonveste.nl. Aldaar is onder meer de nieuwe Integriteitsnota opgenomen. Stichting Woonveste heeft in het jaar 2012 haar middelen uitsluitend besteed in het belang van de volkshuisvesting. Woonveste heeft geen activiteiten verricht die niet vallen onder artikel 12 tot en met 25 van het Besluit Beheer Sociale Huursector. Er hebben geen transacties plaatsgehad, waarbij tegenstrijdige belangen van het bestuurslid of leden van de RvC speelden, die van materiële betekenis zijn voor de corporatie en/of voor het bestuurslid of een lid van de raad van toezicht. PWC Accountants heeft het jaarverslag inclusief de jaarrekening gecontroleerd en daarover is een goedkeurende verklaring gegeven. Woonveste onderschrijft middels haar lidmaatschap van de brancheorganisatie Aedes de Aedescode. Naar beste weten is deze code nageleefd. Was getekend te Drunen, 8 mei 2013
drs A.J. Gorter, statutair-directeur
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 95
9.
VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN
Als orgaan van Woonveste is de Raad van Commissarissen (RvC) verantwoordelijk voor het toezicht op de bestuurder en is ook zijn werkgever. Daarnaast is de RvC adviseur van de bestuurder. Met dit verslag wordt publiekelijk verantwoording afgelegd over de uitoefening van haar taken. Bij Woonveste is de statutair directeur de bestuurder. De verhouding tussen de RvC en het bestuur is vastgelegd in de statuten van de stichting en verder uitgewerkt in reglementen en in de Governance Code Woningcorporaties. De Raad toetst onder andere het beleid, geeft instemming aan de begroting en bepaalde investeringen en ziet toe op het bestuurlijk handelen. Het toetsingskader wordt gevormd door de vigerende wetgeving, de statuten, het ondernemingsplan 2011 – 2015, het jaarplan 2012 en de begroting voor dat jaar. De Raad is in het afgelopen jaar zeven maal in een reguliere vergadering bijeengeweest waarvan één maal zonder de bestuurder. Daarnaast heeft er nog een uitgebreide bijeenkomst plaatsgehad met de bestuurder over een mogelijk plan voor integrale hervorming van de woningmarkt en onze rol daarbij. Leidraad voor de discussie was de nota Wonen 4.0 uitgebracht door Aedes, Woonbond, Vereniging Eigen Huis, NVM, VBO-makelaar en Vastgoedpro. De uitgangspunten van de nota worden door Woonveste onderschreven en waar mogelijk gehanteerd. Zoals voorgeschreven in de Governance Code is in een aparte bijeenkomst het eigen functioneren besproken. En vanuit de verantwoordelijkheid als werkgever is het functioneren van de bestuurder beoordeeld. Buiten deze gezamenlijke bijeenkomsten zijn er meerdere bijeenkomsten geweest met delegaties vanuit de RvC. Zo heeft de auditcommissie, bestaande uit de heren Van Loon en Straatsma, uitvoerig gesproken met de treasurycommissie over de meerjarenkasstroom. De remuneratiecommissie is niet speciaal bijeengeweest. Dit onderwerp is door de gehele raad besproken bij de beoordeling van de bestuurder. De beloning vindt plaats binnen de toen geldende regelgeving. De heren Van Tessel en De Jager hebben overleg gevoerd met de Ondernemingsraad. De leden van de RvC welke op voordracht van de huurdersvereniging zitting hebben in de Raad hebben meerdere malen gesproken met de huurdersvereniging. De voorzitter heeft frequent overleg met de bestuurder. De RvC heeft in het afgelopen boekjaar ingestemd met de volgende voorgenomen besluiten van de bestuurder:
jaarverslag en jaarrekening 2011 begroting 2013 jaarplan 2013 investering woon-zorg project Leyenhof, Helvoirt investering woningen Kavelingenweg, Haarsteeg investering gebouw Mommersteeg t.b.v. bewoning, Vlijmen aanvullende overeenkomst met de Gemeente Heusden inzake ontwikkeling Geerpark toetsingskader voor investeringen
De kwartaalverslagen over het reilen en zeilen van de organisatie zijn op de voet gevolgd. Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 96
Ook dit jaar heeft de ontwikkeling van het Geerpark veel aandacht gevraagd. Maar eigenlijk meer het uitblijven van besluitvorming inzake het bestemmingsplan. De bestuurder had afspraken in tijd gemaakt met de gemeente ten aanzien van afbraak en sanering van onze gronden in het Geerpark, opdat na de voorgenomen behandeling van het bestemmingsplan binnen de gemeenteraad in februari 2012 voortvarend begonnen zou kunnen worden. Als mede-grondeigenaar in Geerpark en als mede-ontwikkelaar voelde de gemeente zich enigszins met haar belangen in de knel geraken, zodat zij de behandeling van het bestemmingsplan uitstelde. Het gebruiken van een publiekrechtelijk middel om je privaatrechtelijk doel te bereiken was aanleiding voor de Raad om het gemeentebestuur te benaderen. Dit heeft er mede toe geleid dat er een aanvulling is gekomen op het oorspronkelijke contract met de gemeente over de ontwikkeling van Geerpark. Wij hebben ons als Raad extern juridisch laten adviseren over deze aanvullingen en hebben daarover beraadslaagd buiten de aanwezigheid van de bestuurder. Over en weer bleek er thans voldoende vertrouwen in de samenwerking om verder te gaan, maar dit alles heeft toch weer een jaar extra vertraging veroorzaakt. Woningcorporaties hebben in het verleden afgesproken elkander te helpen bij eventuele financiële calamiteiten bij een normale beleidsvoering. En omdat je als afzonderlijke corporatie geen zicht hebt op dan wel zeggingsmacht over dat beleid, mag je ervan uitgaan dat de controlerende instanties zoals het Ministerie, het CFV, het WSW en de accountants dat beleid bij de collega‟s goed controleren. Niets blijkt minder waar te zijn. Enige collegacorporaties zijn dermate ontspoord in hun financieel beleid dat het ook onze corporatie veel geld gaat kosten middels een saneringsbijdrage. En om de staatsbegroting rond te krijgen heeft daarbovenop de regering een nieuw soort belasting bedacht in de vorm van een “verhuurdersheffing”. Toch ook weer een bedrag van ongeveer € 16,5 miljoen dat we niet kunnen investeren in onze woningen. Al deze externe aanslagen op het vermogen van Woonveste stellen vraagtekens bij het belang dat een Raad van Commissarissen dient te hechten aan risicomanagement en de inspanningen van de bestuurder om de bedrijfslasten zo laag mogelijk te houden als buiten ons toedoen er miljoenen verdwijnen zonder onze zeggenschap. Voorlopig is de organisatie gelukkig nog in staat om met borging van het WSW nieuwe investeringen aan te gaan. De Raad is er trots op dat via externe meting duidelijk wordt dat de huurders van Woonveste redelijk tevreden zijn over de kwaliteit van de woning. Dit achten wij ook van belang voor onze medewerkers die daarmee indirect een waardering krijgen voor hun inzet. Dat daarnaast de ontwikkeling van de leefbaarheid een steeds duidelijkere rol krijgt vanuit de organisatie wordt van harte ondersteund. Het jaarverslag 2012 is een goede vertaling van het jaarplan 2012. Het merendeel van de voorgenomen activiteiten is uitgevoerd. Als RvC hebben wij kennisgenomen van de beoordelingen van onze externe toezichthouders zoals de Minister, het CFV en het WSW. Deze berichten gaven geen enkele aanleiding om de bestuurder te vragen zijn beleid bij te stellen. Bij de vanuit de governance code gewenste jaarlijkse zelfevaluatie werd de conclusie getrokken dat door het proces rond de besluitvorming over het Geerpark de RvC een kritischere en onafhankelijkere positie heeft ingenomen ten opzichte van de bestuurder. Meer dan voorheen was het afgelopen jaar een periode waar veel gevraagd werd van de Raad, maar waarbij zij wel in haar rol bleef van toezichthouder en adviseur.
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 97
Ook dit jaar hebben meerdere leden cursussen en symposia bezocht. In 2012 is er geen sprake geweest van transacties met tegenstrijdige belangen, waarbij leden van de RvC betrokken waren. Voorts kan worden gemeld dat de RvC geheel onafhankelijk is zoals bedoeld in de governance code. Door het statutaire vertrek op 31 december 2011 van drs. H.J. Schellekens ontstond een vacature binnen de Raad welke na een openbare wervingsactie per 1 januari 2012 opgevuld kon worden door mevrouw drs. S.M.A. van Dun. Een nieuwe wijziging binnen de raad zal zich voordoen door het statutaire vertrek van de heer Straatsma per 31 december 2013. De heren van Loon en de Jager zitten in hun laatste periode en kunnen vanuit de overgangsregeling binnen de nieuwe governance code die periode uitdienen als daar een aanleiding toe bestaat. De Raad is van mening dat een te abrupte onttrekking van kennis en ervaring niet verstandig zou zijn. Recent is de Raad er door de bestuurder op geattendeerd dat er in de afgelopen jaren een fout is begaan in de opgave van de zittingsperiode van de heren Van Loon en De Jager. Sinds jaren stond er in het jaaroverzicht dat zij dienden af te treden per 31-12-2014. Hier had echter dienen te staan: niet-herbenoembaar op 1 juli 2012 respectievelijk 31 december 2013. Geconfronteerd met deze nieuwe gegevens heeft de Raad besloten eerder te voorzien in de komende vacatures. Samenstelling De Raad van Commissarissen is per 31 december 2012 als volgt samengesteld:
C. J. de Jager (1943), voorzitter, zelfstandig adviseur. Nevenfuncties: vice-voorzitter Raad van Toezicht Brabants Kenniscentrum voor Kunst en Cultuur, Tilburg lid Raad van Toezicht St. Jozefoord, Nuland lid Raad van Advies Anton Jurgensfonds, Nijmegen penningmeester stichting Kunst aan de A50, Tilburg penningmeester stichting Tom en Joop Slager, Den Bosch Mr. M. van Tessel (1966), vice-voorzitter, advocaat
Drs. S.M.A. van Dun (1969), adjunct-directeur Rabobank Nederland, interim management
H.J.E. van Loon (1958), lid audit-commissie, teamleider financiën, gemeente Waalwijk
B.J. Straatsma (1942), lid audit-commissie, oud-burgemeester Vlijmen Nevenfuncties: Galeriehouder Buitengewoon -ambtenaar burgerlijke stand gemeente Montferland Voorzitter Seniorenraad gemeente Montferland Voorzitter Bewonersraad zorgcentrum Het Weerdje, Doetinchem Voorzitter biljartvereniging K.N.B.B. Voorzitter Tennisvereniging Didam
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 98
Rooster van aftreden van de Raad van Commissarissen van Woonveste: Per 31-12-2013 M. van Tessel (herbenoembaar) Per 31-12-2015 S. Van Dun (herbenoembaar) Per 31-12-2013 B.J. Straatsma (niet-herbenoembaar) Per 31-12-2013 H.J.E. van Loon (niet-herbenoembaar) Per 31-12-2013 C. J. de Jager (niet-herbenoembaar) De heren Straatsma en Van Tessel hebben zitting op voordracht van de huurders. Alle leden zijn lid van de VTW. De bezoldiging van de leden van de RvC is conform de landelijke honoreringsregeling en bedraagt totaal € 54.963,- Voor de individuele bezoldiging wordt verwezen naar paragraaf 6.11.6 van de jaarrekening. De bezoldiging van de bestuurder is binnen de Raad van Commissarissen besproken. Er treden geen wijzigingen op ten aanzien van de bestaande arbeidsovereenkomst. De Raad heeft kennisgenomen van de door het bestuur opgemaakte geconsolideerde jaarrekening over 2012 alsmede het volkshuisvestingsverslag over het afgelopen boekjaar. Deze jaarrekening is door PWC Accountants gecontroleerd en voorzien van een goedkeurende verklaring. Wij kunnen ons met deze stukken verenigen en stellen het bestuur voor de jaarrekening 2012 overeenkomstig vast te stellen. De Raad heeft waardering voor de bereikte resultaten in 2012 en spreekt hiervoor zijn erkentelijkheid uit jegens het Bestuur en alle medewerkers. Drunen, 7 mei 2013
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 99
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 100
Bijlage: Gegevens verbindingen
geen nog niet van toepassing nog niet van toepassing nog niet van toepassing nog niet van toepassing nog niet van toepassing nog niet van toepassing
Afgegeven zekerheden ten behoeve van verbinding Maximale risico-exposure / aansprakelijkheid geen
Risicobeheersing: Wijze waarop de risicobeheersing plaatsvindt Verkregen zekerheden Juridische structuur Selectie samenwerkingspartners Maximale omvang projectaanspraken Gegarandeerde afzet vooraf
nog niet van toepassing nog niet van toepassing nog niet van toepassing nog niet van toepassing nog niet van toepassing nog niet van toepassing
nihil
nihil
Van verbinding naar TI Ontvangen winstuitkeringen door TI
geen geen geen geen direct opeisbaar
directeur/bestuurder geen
€ 18.000 nihil 100% € 18.000 € 18.000 geen
geen geen geen geen direct opeisbaar
directeur/bestuurder geen
geen nee
Woonveste Commerciële Verhuur B.V. Besloten Vennootschap Drunen De verhuur van met name registergoederen, alles in de meest ruime zin van het woord.
Doorberekende kosten aan de verbinding Waarde verstrekte lening(en) Rentepercentage Zekerheden Aflossingstermijn
Van TI naar verbinding
Geldstromen
Vennootschap Eigen vermogen Jaaromzet Belang in % Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit Intrinsieke waarde Eventuele overige participanten in vennootschap Stichting/Vereniging Wijze en mate van bestuurlijk zeggenschap Eventuele overige participanten in vennootschap € 18.000 nihil 100% € 18.000 € 18.000 geen
geen nee
Kern/Nevenactiviteiten in verslagjaar Heeft consolidatie binnen TI plaatsgevonden?
Financiële gegevens 2012:
Woonveste Holding B.V. Besloten Vennootschap Drunen Holding activiteiten
Naam van de verbinding Rechtsvorm Vestigingsplaats Statutaire doelstelling
Algemene gegevens
€ 18.000 nihil 100% € 18.000 € 18.000 geen
nog niet van toepassing nog niet van toepassing nog niet van toepassing nog niet van toepassing nog niet van toepassing nog niet van toepassing
geen
nihil
geen geen geen geen direct opeisbaar
directeur/bestuurder geen
geen nee
Woonveste Wolput B.V. Besloten Vennootschap Drunen Projectontwikkeling voor het terrein Wolput in Vlijmen, gemeente Heusden alles in de meest ruime zin van het woord.
€ 18.000 nihil 100% € 18.000 € 18.000 geen
nog niet van toepassing nog niet van toepassing nog niet van toepassing nog niet van toepassing nog niet van toepassing nog niet van toepassing
geen
nihil
geen geen geen geen direct opeisbaar
directeur/bestuurder geen
geen nee
Woonveste Projecten B.V. Besloten Vennootschap Drunen Ontwikkelen van projecten voor de bouw van woningen bestemd voor de verkoop en verhuur
€ 18.000 nihil 100% € 18.000 € 18.000 geen
nog niet van toepassing nog niet van toepassing nog niet van toepassing nog niet van toepassing nog niet van toepassing nog niet van toepassing
geen
nihil
geen geen geen geen direct opeisbaar
directeur/bestuurder geen
geen nee
Woonveste Diensten B.V. Besloten Vennootschap Drunen Het verlenen van administratieve, feitelijke en overige diensten op het gebied van wonen, werken, onderhoud en zorg, alles in de meest ruime zin van het woord.
Jaarverslag 2012
Woonveste
pagina 101
